Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA - Investimentos Imobiliários, Ldª, instaurou acção de despejo, na forma de processo ordinário, contra BB - Estabelecimentos Comerciais, S.A., e CC - Distribuição Alimentar, S.A., pedindo que se decretasse a resolução do contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma “A" (correspondente à loja do prédio sito na Av. 5 de Outubro, …, tornejando para a Av. Visconde Valmor …, Lisboa) e, em consequência, se condenassem as rés a despejarem o locado, com as reparações necessárias a repô-lo no estado de conservação em que o receberam, e a ré BB a pagar valor correspondente ao da renda, desde a sentença até efectiva entrega do locado.

Alegou, em síntese, que, em 21/04/62, o anterior proprietário deu a loja de arrendamento a DD, que nela instalou um estabelecimento de supermercado.

Em 02/12/1971, EE, Ldª, anteriormente “DD”, cedeu a FF, SARL, a exploração do estabelecimento instalado na loja; em 21/01/82, a EE, Ldª e a “FF”, substituíram o referido contrato de cessão de exploração do estabelecimento por outro com prazo de 5 anos.

Em 31/07/87, a “FF” enquanto cessionária, cedeu a CC – Distribuição Alimentar, Lda, todos os direitos e obrigações que derivavam da sua posição de cessionária.

A autora comprou o prédio, em 23/05/2011, e constituiu-o em propriedade horizontal.

A renda mensal paga pela BB à autora cifrava-se em 2 929,31€ e a renda mensal paga pelo CC à BB era de 3 324,94€.

Após a compra do prédio, a autora tomou conhecimento das cessões anteriormente referidas, as quais não foram reconhecidas ou autorizadas pela senhoria, nem lhe foram comunicadas.

Por outro lado, a “FF” havia cedido parte da loja a GG, Ldª, em 31/03/1980, para o exercício da actividade de papelaria e tabacaria, mediante o pagamento de renda mensal.

O CC cedeu a HH, Ldª, parte da loja, para comércio de produtos naturais, em Junho de 2002, mediante o pagamento de renda.

O CC cedeu ainda parte da loja a II, em Junho de 2006, para exercício da actividade de pronto a vestir, mediante pagamento de renda; ora, estas cedências não foram permitidas, autorizadas ou reconhecidas pela senhoria, nem lhe foram comunicadas.

A autora comprou o prédio e constituiu-o em propriedade horizontal, com vista a posterior revenda. A loja, devoluta, no mercado de arrendamento tem um valor de renda mensal entre 17 000€ e 20 000€ e, um valor para venda de 2 400 000€ a 2 700 000€.

A BB tem uma receita de 395,63€ resultante da diferença entre o que paga à autora e o que recebe do CC.

A CC, entre o que paga à BB e o que recebe de terceiros, apenas suporta 573,62€ mensais por uma loja de 1 043 m2.

Enquanto o arrendamento se mantiver, a autora não poderá revender ou arrendar a loja por aqueles preços, o que lhe causa prejuízo.

A cedência do gozo da loja sem autorização ou permissão do senhorio torna inexigível à autora a manutenção do arrendamento.

A ré BB contestou, defendendo que as cessões de exploração do estabelecimento e a cessão da posição contratual não estavam sujeitas, nas datas em que ocorreram, a autorização prévia ou comunicação ao senhorio.

Afirma que comunicou à anterior senhoria, a JJ, por carta de 11/08/87 a cessão de exploração ao CC; e a anterior proprietária reconheceu que a CC explora parte maioritária do estabelecimento, pelo que não tem a autora direito de resolver o contrato, por ter havido reconhecimento do beneficiário da cedência.

A ré CC contestou igualmente, alegando que a cessão de posição contratual de 31/07/1987 foi comunicada à proprietária/senhoria da altura, a JJ, por carta de 11/08/1987; e a ré CC sempre comunicou directamente com a então senhoria quando pretendia realizar pequenas intervenções na loja, como se extrai da comunicação de 14/04/98.

As pequenas lojas cedidas a terceiros vêm sendo exploradas, há décadas, como uma galeria comercial, situação que já pré-existia aquando da celebração do contrato de cessão da posição contratual. A proprietária/senhoria conhecia este modelo de exploração da loja, já que por diversas ocasiões enviou representantes à galeria comercial.

A autora respondeu, impugnando a invocada comunicação da cessão de posição contratual à então senhoria e o alegado modelo de exploração da loja como galeria comercial, bem como que os anteriores proprietários tivessem conhecimento desse modelo de exploração da loja.

A ré BB deduziu articulado superveniente, no qual invoca, em síntese, que a autora, ao abrigo da Lei 31/12, fez transitar o contrato para o regime do NRAU, passando a contrato com prazo certo de cinco anos, e actualizou a renda para 7 039,72€, desde Março de 2013 - o que faria desaparecer o fundamento da justa causa de resolução do contrato.

Admitido o articulado, a autora respondeu-lhe, negando que o fundamento da resolução seja o valor desajustado da renda.

Após audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que:

- Julgou a ação procedente e, consequentemente, declarou resolvido o contrato de arrendamento relativo à fração autónoma “A" correspondente à loja do prédio sito na Av. 5 de Outubro, …, tornejando para a Av. Visconde Valmor …, Lisboa e, em consequência, condenou as rés a despejarem o locado, com as reparações necessárias a repô-lo no estado de conservação em que o receberam.

A ré BB restituirá a fracção no prazo de um mês após o trânsito em julgado da decisão de resolução do contrato.

A ré BB pagará o valor correspondente ao da renda até à restituição do locado, valor esse que é elevado ao dobro caso não restitua a fracção no prazo de um mês supra referido.

2. Inconformadas, apelaram as RR., tendo a Relação julgado procedentes as apelações e, consequentemente, revogado a decisão recorrida, que substituiu por outra que absolve as rés dos pedidos – começando por enunciar a matéria de facto provada nos seguintes termos:

1º- Por contrato escrito, de 21/04/1962, KK, então proprietário do prédio urbano sito na Av. 5 de Outubro, …, tornejando para a Av. Visconde Valmor, nºs …, freguesia de São Sebastião da Pedreira, Lisboa, actualmente descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº …, deu de arrendamento à “DD, Lda” a única loja do prédio, actualmente correspondente à fracção autónoma designada pela letra “A”. (Alínea A) dos factos Assentes, doravante FA)

2º- Foi estipulado o prazo de duração de um ano, a contar do dia 1 de Julho de 1962, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo. (A1, FA)

3º- A “DD, Lda” instalou no locado um estabelecimento de supermercado. (A2, FA)

4º- Foi estipulado que a loja arrendada se destina ao exercício da indústria e comércio em geral, com excepção dos ramos de carvoaria, agência funerária e taberna e quaisquer outros que pela sua natureza prejudiquem os outros inquilinos. (A3, FA)

5º- Foi estipulada uma renda anual de 240.000$00, a pagar em prestações mensais de 20 mil escudos, no primeiro dia útil do mês anterior a que disser respeito. (A4, FA)

6º- Fica estipulado que a inquilina fica autorizada a fazer à sua conta as obras e benfeitorias que sejam necessárias para adaptação da loja aos fins a que se destinam ou futuramente a destinar. (A5, FA)

7º- Por contrato escrito de 2/12/1971, “EE, Ldª”, anteriormente “DD, Lda”, na qualidade de arrendatário da loja, cedeu à “FF, SARL”, a exploração, entre outros, do estabelecimento comercial instalado na loja referida em A). (B, FA)

8º- A cessão de exploração foi celebrada pelo prazo inicial de dez anos, com início em 01/01/1972, prorrogável por sucessivos períodos de dois anos. (B2, FA)

9º- Por contrato de 21/1/1982, “EE, Ldª”, e “FF, SARL”, substituíram integralmente o contrato de cessão de exploração referido em B) e B1). (C, FA)

10º- Por via dessa substituição, a cessão de exploração passou a ser pelo prazo de cinco anos, com início no dia 1 de Janeiro de 1982, automaticamente prorrogável por iguais períodos se não for denunciado por qualquer uma das partes com a antecedência de, pelo menos, sessenta dias do seu termo inicial ou de qualquer das eventuais prorrogações. (C1, FA)

11º- Por contrato escrito celebrado em 31 de Julho de 1987, “FF, S.A.R.L”, NIPC …, anteriormente denominada “FF, S.A.”, na qualidade de cessionária da loja, cedeu à 2ª Ré, “CC – DISTRIBUIÇÃO ALIMENTAR, LDA”, todos os direitos e obrigações decorrentes da posição de cessionária que havia adquirido pelo contrato celebrado em 21 de Janeiro de 1982 com “EE, LIMITADA”, que, entretanto, havia alterado a sua denominação para “BB, ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS, LIMITADA”, sobre, entre outros, o estabelecimento comercial de supermercado instalado na loja. (D, FA)

12º- Por escritura de 23/05/2011, “LL, S.A..”, vendeu à autora e esta comprou o prédio urbano sito na Av. 5 de Outubro, nº …, tornejando para a Av. Visconde Valmor, nºs …, freguesia de N.S. de Fátima, Lisboa, descrito na C.R. Predial de Lisboa sob o nº …, da freguesia de São Sebastião da Pedreira. (E, FA)

13º- O indicado prédio tinha sido comprado por “JJ”, a KK e mulher, aquisição essa registada a favor de compradora pela Ap. 3 de 1966/04/19; pelo averbamento À Ap. 2971, de 2010/08/11, foi registada a transferência de propriedade do indicado prédio para “LL – Seguros de Vida, SA”. (F, FA)

14º- A autora, na qualidade de única proprietária, constituiu o prédio urbano identificado supra em 1º em propriedade horizontal; a constituição da propriedade horizontal do prédio urbano identificado supra em 1º encontra-se inscrita na referida Conservatória do Registo Predial pela Apresentação 2093, de 24 de Outubro de 2011; actualmente a autora é a dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente à loja, a aquisição da propriedade da fração encontra-se inscrita a favor da Autora na referida Conservatória pela mencionada Apresentação 64, de 26 de Maio de 2011. (G, FA)

15º- Após as sucessivas atualizações a renda mensal paga pela BB à Autora cifrou-se no valor de € 2.929,31. (H, FA)

16º- A renda mensal paga por CC à BB cifra-se no valor de € 3.324,94. (I, FA)

17º- A Autora comprou o prédio com vista à sua revenda. (J, FA)

18º- Por carta de 13/11/12, recebida pela 1ª ré a 15/11/12, a autora notificou-a manifestando a intenção de, nos termos do art. 50º do NRAU (Lei 31/2012):

- fazer transitar o contrato de arrendamento para o regime do NRAU;

- que o contrato passasse a ser do tipo prazo certo com a duração de 5 anos; - que o valor da renda passasse para 18.000,00€ mensais. Informou-a que o valor patrimonial tributário da fração objeto do contrato de arrendamento fora atualizado para 1.267.150€. (L, FA)

19º- A 1ª ré aceitou que o contrato passasse para prazo certo, com duração de 5 anos, e apresentou oposição ao valor da renda mensal proposto pela autora, propondo que passasse para 7.039,72€ mensais. (M, FA)

20º- Por carta de 09/01/13, recebida pela 1ª ré em 10/01/13, a autora comunicou à 1ª ré que:

- aceitava o valor de 7.039,72€ de renda mensal;

- que o contrato ficava submetido ao NRAU. (N, FA)

21º- A cessão referida em D), foi comunicada à senhoria. (Resposta ao ponto 2º da BI, doravante, BI)

22º- A FF cedeu uma parte da loja, a “GG, LDA.”, em 31 de Março de 1980, com início de utilização em 1 de Abril de 1980. (3º, BI)

23º- “GG, LDA.”, passou a utilizar a parte da loja que lhe foi cedida para o exercício da atividade de tabacaria e papelaria, por essa cedência, a “GG, LDA” paga atualmente uma renda mensal de € 380.00 mais IVA ao CC. (4º, BI)

24º- O CC cedeu outra parte da loja, a “HH, LDA”, em 1 de Junho de 2002, com início de utilização na mesma data. (5º, BI)

25º- “HH, LDA” passou a utilizar a parte da loja que lhe foi cedida para o exercício da atividade de comércio de produtos naturais, usando para esse fim a denominação “MM”. (6º, BI)

26º- Por essa cedência, a “HH, LDA” paga atualmente uma renda mensal de € 450 mais IVA ao CC. (7º, BI)

27º- O CC cedeu ainda outra parte da loja, a II, em 22 de Junho de 2006, com início de utilização em 1 de Julho de 2006. (8º, BI)

28º- II passou a utilizar a parte da loja que lhe foi cedida para o exercício da atividade de comércio de pronto-a-vestir, usando para esse fim a denominação “NN”. (9º, BI)

29º- Por essa cedência, II paga atualmente uma renda mensal de € 500 mais IVA ao CC. (10º, BI)

30º- As cedências referidas em 22º, 24º e 27 (3º, 5º e 8º da BI) não foram comunicadas ao senhorio. (11 e 12º, BI)

31º- A fração tem uma área aproximada de 1.087 m2. (13º, BI)

32º- A fração devoluta tem atualmente um valor de mercado para venda entre € 2.400.000,00 (dois milhões e quatrocentos mil euros) e € 2.700.000,00 (dois milhões e setecentos mil euros). (14º, BI)

33º- A fração tem atualmente um valor de mercado para arrendamento novo entre € 12.000,00 e € 17.000,00. (15º, BI)

34º- Enquanto a situação de arrendamento se mantiver a autora não conseguirá revender ou arrendar a loja pelos valores de mercado referidos em 32º e 33º (14º e 15º BI). (15-Aº, BI)

35º- A 1ª Ré, “BB”, comunicou à “JJ, Compagnie Française D’Assurances Sur La Vie”, por carta de 11/8/87, que por escritura de 31/7/87, que a “FF” havia cedido a sua posição contratual no contrato de cessão de exploração do estabelecimento à 2ª Ré “CC”. (16º, BI)

36º- A “LL” reconheceu que a 2ª Ré, CC, tem vindo a explorar a parte maioritária do estabelecimento comercial. (17º, BI)

37º- A 2ª Ré, nos últimos anos, estabeleceu contacto directo com a proprietária da loja sempre que carecia de pequenas intervenções na loja. (18º, BI)

38º- O espaço correspondente à atual fração autónoma A encontra-se há décadas, organizado internamente por forma a corresponder a um espaço, destinado à exploração de um estabelecimento de supermercado, acompanhado de lojas de reduzida dimensão que assumem papel complementar à exploração do estabelecimento do supermercado. (19º, BI)

39º- Constituindo uma pequena galeria comercial. (20º, BI)

40º- Situação preexistente ao próprio contrato de cessão de exploração celebrado no dia 1 de Janeiro de 1982. (21º, BI)

41º- Já anteriormente a 1987 e até agora, quer a “FF” inicialmente, quer a 2ª Ré foram cedendo a utilização de pequenos espaços individualizados, para exercício de uma atividade previamente definida e complementar à atividade de supermercado. (22º, BI)

42º- Com o fim de alargar a oferta de serviços e captar maior clientela. (23º, BI)

43º- Os anteriores proprietários tinham conhecimento das lojas. (25º, BI)

3. Passando a apreciar o mérito do recurso, a Relação – após notar que a Ré inquilina comunicou à então senhoria a cessão da posição contratual no contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial de supermercado, da FF para o CC, o que, como se decidiu na sentença apelada, faz cair pela base este fundamento do despejo – centra-se no núcleo essencial do recurso, reportado aos efeitos das cedências de espaço/loja a três lojistas, afirmando:

Poderia parecer então que se dispensavam as considerações anteriormente feitas. No entanto, diremos que mesmo que, à outrance se considerem obiter dicta têm a virtualidade e o propósito de enquadrar o caso vertente, que parte justamente das anteriores cessões, supostamente válidas.

Afirma o primeiro grau: ’’A autora diz que as cedências das lojas aos lojistas não foram autorizadas, nem lhes foram comunicadas e que isso é fundamento de resolução do contrato de arrendamento.

Por sua vez as rés defendem que tais cedências das lojas não careciam de autorização da senhoria, nem tinham de lhe ser comunicadas e, por outro lado, as lojas fazem parte de uma galeria comercial em que se insere o supermercado, que são explorados de forma unitária e que a implementação de pequenas lojas faz parte do objeto do contrato de arrendamento; por outro lado, a anterior senhoria conhecia este modelo e a existência das lojas.

…

Uma Galeria Comercial é um espaço completamente coberto e aberto só a tráfego pedonal no qual se reúnem diversos estabelecimentos comerciais A uma primeira época de florescimento dessas Galerias sucedeu-se uma segunda de florescimento e propagação de Centros Comerciais (Shopping Centers) de que aquelas são percursoras .

É sabido que a natureza jurídica do contrato de instalação de lojista no centro comercial foi vista inicialmente como um mero contrato de arrendamento comercial, depois como contrato misto de arrendamento e de prestação de serviços, e, finalmente, como contrato inominado de cessão do gozo do imóvel para a instalação e exploração de um centro comercial.

Para que haja contrato de instalação de lojistas num centro ou galeria comercial é necessário que exista a prévia constituição da nova unidade que é o centro ou galeria, e que os lojistas, ao explorarem a loja que lhes é entregue pretendam integrar-se nessa organização unitária.

O interesse prático da distinção reside na faculdade ou não de o julgador se considerar liberado da aplicação isolada ou conjunta das normas vinculísticas mais relevantes do contrato de arrendamento.

No caso sujeito KK arrendou a DD Lda (SG) a aludida fração autónoma do ajuizado prédio.

SG instalou um estabelecimento comercial de supermercado no referido locado.

EE, lda, anteriormente SG, cedeu a FF a exploração do referido estabelecimento.

Entretanto FF cedeu ao CC todos os direitos e obrigações decorrentes da posição de cessionária que havia adquirido a EE (entretanto BB).

FF cedeu uma parte da loja a GG Lda que aí passou a utilizar no exercício da atividade de tabacaria e papelaria, sendo que o CC cedeu por sua vez outras partes da loja a HH Lda, e a II , para nelas exercerem, respectivamente, a atividade de comércio de produtos naturais e a atividade de comércio de pronto-a-vestir.

As referidas cedências não foram comunicadas ao senhorio.

Que ilações retirar desta factualidade ?

Embora tal não resulte nítido do acordo de fls. 128 a 134 (no entanto motivação de fls. 708) resulta, por outro lado inequívoco, quer do contrato de fls. 175 e ss, quer do de fls. 634 ss, outorgado, respetivamente entre CC e HH e entre CC e II, que não se está perante um mero contrato de subarrendamento, nem misto, mas sim em face do que as próprias partes designaram como contrato de utilização de loja em Galeria Comercial.

Para além das obrigações assumidas pela cessionária de proporcionar a outrem o gozo temporário de uma loja integrada na Galeria Comercial, o CC assumiu um outro conjunto de obrigações, a saber:

i) Manutenção, limpeza e conservação geral das partes e equipamentos de utilização comum do CC;

ii) Segurança com vigilância permanente do CC;

iii) Promoção, animação e publicidade do CC;

iv) Recolha do lixo;

v) Climatização das partes comuns;

vi) Fornecimento de água, eletricidade e telefone necessários aos serviços comuns do CC.

Poder-se-ia pensar que todas estas obrigações inculcam a ideia de se tratar de um contrato misto de locação e de prestação de serviço.

Não cremos que tal se possa concluir dos factos provados, designadamente dos nºs 38.º, 39.º, 40.º, 41.º e 42 acima referidos.

Tal factualidade não permite concluir que haja in casu um comportamento (serviço) a que o CC se tenha previamente vinculado a cada um dos lojistas de per se considerados e a que corresponda um verdadeiro direito subjectivo, como é próprio do contrato de prestação de serviço, descrito no artigo 1154.º do CC.

O conjunto de benefícios de carácter patrimonial concedido a cada um dos lojistas exorbita claramente da função económico-social do subarrendamento ou do contrato misto de sublocação e de prestação de serviços.

Ademais as faculdades atribuídas ao CC para determinação da remuneração variável pactuada também colocam os ajuizados contratos fora da matriz do contrato de arrendamento e do contrato misto.

Aqui chegados importa referir que as cedências referidas em 22º, 24º e 27 ocorreram, respetivamente em 31.03.1980, 01.06.2002 e em 22.06.2006.

Em 31 de Março de 80 estava em vigor o regime anterior ao Rua (entrado em vigor, como vimos, em 18.12.90), sendo que em Junho de 2002 já estava em vigor o RAU , aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, de 15 de Outubro, alterado pelos DLeis n.ºs 278/93, de 10 de Agosto, 257/95 de, de 30 de Setembro, 64-A/2000, de 22 de Abril e 329-B/2000, de 22 de Dezembro.

Regime também aplicável em 22 de Junho de 2006, porquanto o NRAU só entrou em vigor em 27 de Junho de 2006.

Contudo, nenhuma das normas de aplicação da lei no tempo contende com o disposto no artigo 1038.º, alíneas f) e g) do CC (cfr. também artigo 64.º, n.º 1, alínea f) do RAU).

Tudo está em saber se o dever de comunicação imposto ao locatário ou cessionário, quanto aos subcontratos que ele realize na vigência dos seus poderes, é ou não aplicável á situação de um cessionário que tendo recebido um espaço comercial, nele incrementa um espaço integrado de exploração comercial de que fazem parte vários lojistas e cujo regular funcionamento assegura como um todo.

Pensamos que a resposta só pode ser negativa.

O CC não se limitou a proporcionar a terceiro o gozo da coisa cedida, sendo afinal isso que justifica o dever de comunicação ao senhorio.

Por outro lado, quem leia com atenção os contratos celebrados pelo CC com os lojistas não pode deixar de reconhecer que não se tratam de meros contratos de subcessão do arrendamento, mas antes de um contrato atípico de utilização de espaço em galeria comercial (como aliás foi batizado pelos outorgantes).

Ora, em relação a estes contratos não se encontra, nem directa nem indiretamente, preceito algum que imponha o dever especial de comunicação ao dono do imóvel onde as lojas se encontram instaladas.

As regras do arrendamento são in casu inaplicáveis, visto que o arrendamento se refere a um objecto imóvel, enquanto que nos contratos de utilização a substância do negócio é empresarial.

4. Inconformada, interpôs a A. recurso de revista que encerra com as seguintes conclusões:

A) As cedências objecto do presente recurso ocorreram em 31 de Março de 1980 (cedência de espaço de loja a GG, Ldª), 1 de Junho de 2002 (cedência de espaço de loja a HH, Lda) e 22 de Junho de 2006 (cedência de espaço de loja a II).

B) Em 31 de Março de 1980 estava em vigor o regime anterior ao RAU (entrado em vigor em 18 de Dezembro de 1990) e em Junho de 2002 e Junho de 2006 estava em vigor o RAU, aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro, alterado pelos Decreto-Lei nºs 278/93, de 10 de Agosto, 257/95, de 30 de Setembro, 64-A/2000, de 22 de Abril, e 329-B/2000, de 22 de Dezembro.

C) Tratando-se de factos instantâneos, e não continuados ou duradouros, à data das mencionadas cedências estavam em vigor os artigos 1038º, alíneas f) e g), 1093º, nº 1, alínea f), do CC (versão anterior ao RAU), quando à primeira cedência, e o artigo 64º, nº 1, alínea f), do RAU, quanto às segunda e terceira cedências.

D) Não assiste razão ao Tribunal da Relação na argumentação de direito seguida para contrariar o entendimento da primeira instância, já que parte de um pressuposto fático errado que não se verifica no caso dos autos - "situação de um cessionário que tendo recebido um espaço comercial, nele incrementa, um espaço integrado de exploração comercial de que fazem parte vários lojistas e cujo regular funcionamento assegura como um todo -, porque não encontra acolhimento nos factos considerados provados, e que determina uma errada aplicação do direito aos contratos celebrados entre a Recorrida CC, e anteriormente a FF, e os lojistas.

E) Dos factos provados resulta que o conjunto composto pelo supermercado e pelos espaços/lojas constitui, uma galeria comercial.

F) Na galeria comercial dos autos não existe uma única organização e exploração integradas, porque as lojas em apreço, apesar de inseridas no mesmo espaço físico, não são geridas ou os respectivos donos atuam como um todo unitário, mas sim um agregado de lojas de especialidade semelhante, que não perdem a sua individualidade ou autonomia exploracional, onde a integração é apenas de índole imobiliária, aproximando-se mais, nessa medida, do centro comercial do que de uma grande superfície de venda alimentar a retalho (supermercado e hipermercado).

G) Não obstante ter ficado provado que, no caso dos autos, estamos perante uma galeria comercial, a realidade em apreço é bastante diferente da normalmente descrita pela jurisprudência e pela doutrina para caracterizar um centro comercial, desde logo porque carece da inserção no âmbito de um conjunto seleccionado de lojas, de uma organização e exploração unitária e integrada coordenadora da actividade dos lojistas, de um regulamento interno e da possibilidade de uma retribuição em função das vendas efectuadas e proventos auferidos mensalmente pelos lojistas.

H) Ao contrário do que sustenta o acórdão recorrido, que para o efeito se cola à figura do centro comercial, no caso em apreço não resultou provado que exista um verdadeiro conjunto de benefícios de caracter patrimonial concedido a cada um dos lojistas que exorbite da função económico-social do subarrendamento ou do contrato misto de sublocação e de prestação de serviços, pelo que não se pode concluir, como a Relação concluiu, que a FF e a Recorrida CC incrementaram no espaço comercial recebido da arrendatária um espaço integrado de exploração comercial de que fazem parte vários lojistas e cujo regular funcionamento assegura como um todo.

I) Os factos que seriam necessários para formular tal conclusão da Relação não resultaram provados e os contratos de cedência celebrados não encontram correspondência com o real e efectivo modelo de negócio que na prática é seguido pelas partes contratantes, que se caracteriza por uma integração imobiliária e não por uma integração exploracional, referindo-se, portanto a um objecto imóvel e não tendo uma substância empresarial.

J) Em sede de qualificação, o intérprete não está vinculado à qualificação que as partes atribuíram ao contrato, sem prejuízo de a mesma não dever deixar de ser tomada em consideração como índice importantíssimo do tipo, da mesma forma, o nome que as partes dão aos contratos não as vincula nem determina o regime que lhes é aplicável.

K) Os contratos celebrados pela Recorrida CC com os lojistas correspondem a contratos de adesão firmados com base em minuta tipo preparada pelo CC para o universo dos seus estabelecimentos comerciais, quer estejam incluídos em galerias ou centros comerciais, e por conseguinte não tomaram em consideração a realidade física concreta dos espaços em que são aplicados, que é de todo desajustada ao seu teor.

L) Esse desajustamento foi levado em linha de conta pela primeira instância, que assistiu à produção da prova. O Tribunal da Relação, atento o princípio da imediação da prova, e considerando que o recurso interposto pelas ora Recorridas não versava sobre matéria facto, não podia, como fez, substituir-se à primeira instância na apreciação dos contratos, sem tomar em consideração a realidade demonstrada pela produção de prova em audiência de julgamento.

M) As obrigações que teriam sido assumidas pela cessionária, para além de proporcionar o gozo temporário de uma loja integrada na Galeria Comercial, elencados no acórdão recorrido (vd. página 21), não foram alegadas por nenhuma das Recorridas em sede de contestação, e muito menos resultaram provadas, designadamente em 38º a 42º dos factos provados, de que o Tribunal da Relação se serve para sustentar as suas conclusões, pelo que não podiam ser tomadas em consideração no acórdão recorrido.

N) As cedências realizadas pela FF e pela Recorrida CC, nos moldes descritos, não estão abrangidas pelo objecto do contrato de arrendamento em vigor entre senhoria e arrendatária, celebrado em 21 de Abril de 1962, e que tem como objecto a "única loja", actualmente correspondente à fracção autónoma designada pela letra "A" do prédio urbano identificado nos autos, para a instalação de um estabelecimento comercial de supermercado.

O) As três lojas em causa não são exploradas no contexto de uma grande superfície -supermercado ou hipermercado-, tendo a exploração do locado passado a ser exercida autonomamente pelos lojistas a quem os espaços/lojas foram cedidas, pelo que os respetivos contratos de cedência não se inserem na actividade de organização e de exploração comercial do supermercado objecto do arrendamento.

P) Tendo os contratos de cedência em causa por objecto uma loja nua, mero local físico, ainda que inserido num espaço comercial mais amplo, sem recheio e os demais