Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acórdão no Supremo Tribunal de Justiça

AA e

Herança ilíquida e Indivisa aberta por óbito de BB, representada por aquele, como cabeça-de-casal e os restantes herdeiros,

CC e mulher

DD

Intentaram contra

F... - Sociedade de Empreitadas da Região de Chaves, S. A.,

Acção declarativa de condenação sob a forma ordinária,

Pedindo

. o despejo imediato do locado que descrevem, livre de pessoas e bens, por a R. ter efectuado obras nele sem qualquer autorização, as quais se traduzem na alteração da estrutura do prédio e disposição interna das suas divisões e já causaram fissuras na fachada.

Contestou a R. por excepção e por impugnação.

Efectuado o julgamento, foi a acção julgada parcialmente procedente, decretando-se o despejo imediato por realização de obras no arrendado, sem autorização, nos termos o art. 64.º, 1, d) do RAU.

Inconformada, a R. interpôs recurso de apelação, sem sucesso, e agora, novamente inconformada, interpôs recurso de revista, que termina com as seguintes

Conclusões

1. Atendendo a que o contrato de arrendamento objecto dos autos foi celebrado há mais de 30 anos, a boa fé implica a faculdade do arrendatário fazer os ajustamentos convenientes, sem os quais se não alcança o objectivo que levou à celebração do contrato, sendo que a ré, com os investimentos significativos que se encontrava a fazer no locado, mais não pretendeu que não fosse adaptar as suas instalações aos tempos modernos, de modo a que os seus colaboradores e clientes pudessem beneficiar de um espaço agradável, climatizado e bem iluminado.

2. O julgador, para formular um juízo seguro sobre as alterações, deve atender a um critério de razoabilidade, considerando, por um lado, a boa fé do inquilino (a ré tinha investido no locado dezenas de milhar de euros) e o objectivo por ele tido em vista (valorizar as instalações, dando melhores condições de trabalho aos seus colaboradores e tomando-as mais apelativas para os clientes que a procuram) e, por outro, a situação do senhorio, que não pode sacrificar a estrutura do local às comodidades do arrendatário, sobretudo quando isso possa implicar uma diminuição do valor locativo (no caso vertente, aumentou de forma proporcional ao investimento efectuado na melhoria do locado).

3. A única alteração à estrutura externa do prédio que a ré, por erro de interpretação do projecto, cometido pela empresa de construção civil que executava as obras (e não se pode imputar à ré culpa in eligendo, porquanto escolheu uma empresa certificada e acreditada junto do IPQ), que se encontrava a ser reparado, foi o alargamento, em 30 ou 38 cm (na sentença recorrida são referidas ambas as medidas, como, de resto, em toda a fundamentação da questão de facto se repetem, por vezes mais do que uma vez, as obras que a ré realizou, tomando a sua análise propícia a confusão), de uma porta que deita para as traseiras do edifício, a qual não é sequer visível de lado nenhum, não se tratando de nada substancialmente alterador da estrutura externa do prédio, da sua fisionomia ou da sua traça arquitectónica, porquanto, alargar uma porta estreita, que deita para as traseiras, em pouco maIS do que um palmo, representa uma alteração insignificante e praticamente indetectável (cfr. Acórdão da Relação de Lisboa, de 19/06/1986, Col. Jur. XI, 3,133).

4. Relativamente à disposição interna das divisões, a ré, para além da remoção de uma pequena gola de parede para alargar um corredor, digno de análise, somente subdividiu um espaço em dois gabinetes, assim respondendo às necessidades de trabalho dos seus colaboradores, para tanto tendo utilizado divisórias em gesso cartonado, vulgarmente designado por pladur, as quais são instaladas por aparafusamento, podendo ser desmontadas ou movidas com recurso a uma mera chave de fendas.

5. Tais placas perfuradas são totalmente amovíveis, melhorando a absorção acústica e o conforto auditivo nos locais onde são aplicadas, inexistindo qualquer alteração substancial da disposição interna das divisões do locado, na sequência da criação de dois gabinetes onde anteriormente existia somente um, uma vez que não ocorreu incorporação de materiais na própria estrutura do prédio e atendendo a que a colocação de tais divisórias em gesso cartonado não tem o carácter definitivo e perene necessários à procedência, por esta via, da resolução do contrato de arrendamento (cfr. Acórdão do STJ, de 12.11.1996 (BMJ n.º 461, Ano 1996, Pág. 424).

6. A sentença recorrida e o acórdão que a confirmou violaram, entre outras, o artigo 64°, n.º 1, alínea d), do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90, de 15 de Outubro.

Termina pedindo se revogue o acórdão recorrido e se absolva a R. dos pedidos contra si formulados.

Os AA. contra alegaram, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.

Corridos os vistos legais, cumpre de decidir.

Matéria de facto provada

Nos termos do art. 713.º, 6 do CPC, por não ter sido impugnada nem haver lugar a qualquer alteração, remete-se para a decisão das instâncias que decidiram a matéria de facto.

O direito

A única questão que nos é colocada nas conclusões (1) é a de saber se as obras realizadas pela recorrente no arrendado integram a causa de resolução do contrato, prevista na al. d), n.º 1 do art. 64.º do RAU (2)

Dispõe essa norma que “o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos nele que causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043.º do Código Civil ou 4.º do presente diploma”.

Sobre a questão, reproduzimos aqui, por caber inteiramente no caso dos autos, o que já dissemos no Acórdão da RP de 4.5.2000:

“Há quem entenda (3) que só alteram a estrutura do prédio arrendado “as obras que impliquem uma modificação irreparável ou irremediável, com prejuízo funcional e estético de carácter permanente, não possibilitando a reposição do prédio no seu estado anterior.”

Assim, aquelas obras que tivessem “carácter amovível,” não permitiriam se decretasse a resolução do contrato com esse fundamento.

Salvo o devido respeito pelo ilustre doutrinador, cremos que este entendimento não é o mais adequado e correcto face aos princípios subjacentes ao regime de arrendamento urbano.(4)

Na verdade, nos arrendamentos vinculísticos, o arrendatário goza de uma especial protecção que interfere de forma significativa com o poder de livre disposição do prédio arrendado por parte do senhorio, podendo, designadamente, impor-lhe a renovação automática do contrato, findo o seu prazo de vigência. (5)

Para temperar essa protecção, o legislador impôs ao arrendatário vários deveres que, violados, permitem ao senhorio a resolução do contrato, no contexto do art. 64º do RAU.

Desde que o senhorio prove a violação, pelo arrendatário, de tais imposições, pode obter, com êxito, a resolução do contrato, “sancionando uma violação contratual cometida pelo arrendatário.” (6)

O arrendatário tem apenas o direito pessoal de gozo, podendo usar o arrendado para o fim estabelecido no contrato e nele apenas pode fazer pequenas deteriorações que se tornem necessárias para assegurar a sua comodidade e conforto, (7) bem como “deteriorações inerentes a uma prudente utilização,” (8) situações, aliás, ressalvadas na parte final do art. 64º, 1, d) citado.

Por outro lado, o senhorio tem “um direito à integridade” do imóvel (9), podendo pedir a resolução do contrato quando o mesmo for violado.

A tal não obsta o facto de as obras serem reparáveis, de não causarem prejuízos ao senhorio ou de visarem o conforto do inquilino (10) nem pelo facto de serem provisórias ou definitivas (11) e removíveis ou não, pois, como se diz no Ac. da RL de 18.11.82 (12) até a própria destruição total de um prédio “é reparável, na medida em que é possível construir prédio igual ao primeiro.”

E o que são obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio?

São aquelas que impliquem “a alteração da sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico.” (13)

E têm essa natureza todas aquelas obras realizadas pelo arrendatário que não caibam no âmbito dos arts. 1043º do CC e 4º do RAU, atenta a referência que a estes normativos se faz na parte final do art. 64º, 1 d).

A sua caracterização só caso a caso se pode fazer, devendo, contudo, atender-se ao fim do contrato, à boa fé e objectivos tidos em vista pelo inquilino, sem perder de vista que o direito de transformar o prédio pertence apenas ao senhorio (14) e que o bem jurídico protegido pela referida norma se traduz em o proprietário manter o essencial da traça do seu prédio. (15)

No caso dos autos, como referem as instâncias, as obras realizadas, preenchem os três requisitos previstos na lei para decretar o despejo: alteração substancial da estrutura; alteração da disposição interna e deteriorações consideráveis.

Na verdade, a recorrente, ao realizar as obras que vêm dadas como provadas, alterou a fachada nascente com a alteração da abertura em 38cm; alterou as divisões interiores com a criação de dois novos compartimentos e alteração da casa de banho; provocando ainda deteriorações consideráveis nas paredes com a tubagem e os furos nos pilares.

Como se diz no Acórdão sob recurso, “as obras tidas como assentes indiciam claramente uma transformação completa do locado. Esse direito só ao proprietário cabe (ou ao arrendatário com autorização daquele) … toda esta transformação estaria correcta se feita em prédio próprio; já não em prédio locado, pois, aí esbarra contra o direito do proprietário, que será prioritário”.

Daí a sem razão da recorrente.

Decisão

Pelo exposto, nega-se a revista, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 10 de Julho de 2007

Custódio Montes (Relator)

Mota Miranda

Alberto Sobrinho

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(1) Que, como a lei diz, delimitam o objecto do recurso – arts. 684.º, 3 e 690.º, 1 do CPC..

(2) Aqui aplicável..

(3) Pais de Sousa, Anotações ao Regime de Arrendamento Urbano, 2ª Ed., pág. 152 e jurisprudência aí citada.

(4) Já seguimos este entendimento nos Acs. da mesma Rel. de 26.6.97, na apelação n.º 592/97 e de 12.2.98, apelação n.º 17/98, que passamos a reproduzir na parte coincidente.

(5) Ver Henrique Mesquita, RLJ Ano 126, pág. 281 que, doravante, seguiremos de perto.

(6) Autor e Loc. Cits.

(7) Art. 4º.

(8) Art. 1043º, 1 do CC.

(9) Henrique Mesquita, RLJ citada, pág. 279.

(10) Ac. da RL de 18.3.93, CJ XXVII, II, 113, citado por Januário Gomes, Arrendamentos para a Habitação, 2ª Ed., pá 236.

(11) H. Mesquita, RJL citada e Ac. aí comentado, desta RP de 27.5.93.

(12) Citado por H. Mesquita na RLJ referida a págs 280.

(13) H. Mesquita, idem, pág. 279.

(14) Como dizem Oliveira Ascensão e Menezes Leitão, Resolução do Arrendamento com Fundamento na Realização de Obras não Autorizadas, O Direito, 125, 428, se o inquilino procede à transformação do arrendado, em infracção às obrigações legais, destrói o equilíbrio contratual, justificando-se que o senhorio o possa resolver.

(15) Aragão Seia, Arrendamento Urbano Anot., pág. 289.”