Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

Relatório

AA demandou BB e marido CC, DD, EE e mulher FF, pedindo que seja reconhecido ao autor o direito a haver para si o prédio alienado - 2o andar, lado esquerdo, do prédio sito na Rua ..., freguesia ..., concelho e cidade ..., descrito sob o n° ...03 da ... Conservatória do Registo Predial ... e inscrito na respetiva matriz sob o art. ...75, atual 238 da referida freguesia ..., por virtude do seu direito real de preferência e, bem assim, ser declarada a transação efetuada a favor do autor, substituindo-se este aos l°s réus na compra e venda formalizada pela escritura pública e que teve por objeto o prédio referido e a condenação dos réus a entregar ao autor o valor das rendas vencidas e pagas no prédio, desde a data da aquisição até ao trânsito em julgado da sentença.

Alegou, para tanto, que tomou de arrendamento o 2o andar do prédio descrito supra, em 1976.

Em 2008, verificou que, em 1984, o prédio havia sido vendido pelos réus, 2a e 3o varão, à 1ª ré mulher, livre de quaisquer ónus e encargos, sem que lhe tivesse sido comunicada a intenção de se proceder à compra e venda em questão.

É o único arrendatário do prédio, mantendo essa qualidade desde o tempo da alienação.

Os réus BB e marido CC, aceitando a alienação do imóvel, em 1984, excecionaram a prescrição e caducidade do direito do autor, impugnaram o alegado e deduziram reconvenção, concluindo pela condenação do autor como litigante de má-fé e, na eventualidade da procedência da ação, a condenação do autor no pagamento de € 464.595, relativas a diversas obras de conservação e beneficiação do imóvel e com benfeitorias nele executadas."'

No respeitante à prescrição (obrigação de preferência) sustentaram o decurso do prazo de mais de 20 anos, desde a celebração da escritura até à data da citação e no que concerne à caducidade alegaram que os réus, há mais de 20 anos que são detentores da posse - aquisição originária do direito de propriedade por usucapião, sendo que, em 1983, o autor assinou um documento no qual declarou não estar interessado na compra.

Invocaram também a preterição de formalidades legais - no prédio existem outros andares arrendados pelo que, ex vi art. 1465 CPC -"Se já tiver sido efetuada a alienação a que respeita o direito de preferência e esse direito couber simultaneamente a várias pessoas, o processo para determinação do preferente segue os termos do art. 1460, com as alterações seguintes... - o que acarreta a improcedência da causa - fls. 51 e sgs.

Replicou o autor, concluindo pela improcedência das exceções e reconvenção e pela absolvição do pedido como litigante de má-fé - fls. 143 e sgs.

Na tréplica deduzida pelos réus, estes responderam às exceções opostas à reconvenção deduzidas na réplica - fls. 182 e sgs.

Face ao falecimento da ré DD, em 2005, foram habilitados como sucessores, sua irmã - GG - os sucessores da irmã HH - II e JJ - e os sucessores da irmã KK - LL e MM (apenso A e decisão de fls. 299 a 300).

Face ao falecimento do réu EE, em 16/2/2004, foram habilitados como sucessores - FF e NN (apenso B).

Na pendência da ação faleceu o réu CC, tendo sido habilitados como seus sucessores BB (cônjuge sobrevivo) e os filhos -OO, PP, QQ, RR, SS, TT, UU, VV e WW (Apenso C).

Instruídos os autos veio a ser proferida sentença que, julgando a ação improcedente, bem como o pedido de condenação do autor como litigante de má-fé, absolveu os réus e o autor dos pedidos.

No que tange à reconvenção, a sua apreciação ficou prejudicada, porquanto no que à usucapião concerne os reconvintes não pediram o reconhecimento da aquisição originária da propriedade e o pedido formulado apenas se destinava, caso a ação fosse julgada procedente.

A Relação na apelação julgou o recurso procedente e revogou a sentença julgando a ação procedente, reconhecendo-se ao autor o direito de haver para si o prédio alienado e identificado nas alíneas C), E), F) e G) (factos provados), por virtude do exercício do seu direito de preferência, declarando-se a transação efetuada a seu favor (autor), substituindo-se este aos l°s réus na compra e venda formalizada na escritura pública referida em C) (facto provado) e que teve por objeto o prédio supra identificado e condenam-se os l°s réus a entregar ao autor o valor das rendas vencidas e pagas no prédio, desde a data da aquisição até ao trânsito em julgado da sentença.

Julgou a reconvenção procedente e condenou o autor a pagar o valor das obras realizadas no prédio identificado relegando-se o seu apuramento em incidente de liquidação.

Interposto pelos réus recurso de revista concluem estes:

(i) Consta do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa que: “1. O autor é o único arrendatário do prédio que, desde o tempo da alienação, mantém essa qualidade;

(ii) Tal formulação resulta seguramente de um evidente erro de escrita;

(iii) O que deveria constar da matéria de facto provada é que: “o autor é o único arrendatário no prédio que, desde o tempo da alienação, mantém essa qualidade”;

(iv) Desde logo, porque tal resulta de toda a documentação junta aos autos e que prova que o Autor é arrendatário do segundo andar esquerdo sito no prédio melhor identificados em c) e e) dos factos assentes;

(v) Pelo que, nos termos do artigo 249 do CC e do artigo 614.º do CPC, deverá passar a constar do ponto nº 1, em conformidade com o supra exposto:

“1. o autor é o único arrendatário no prédio que, desde o tempo da alienação, mantém essa qualidade”;

(vi) Caso assim não se entenda então uma contradição manifesta e insanável na matéria assente;

(vii) Consta da matéria assente que:

“A - A 1 de Agosto de 1976, os herdeiros de XX, representados pelo cabeça de casal YY, na qualidade de senhorios e AA, como inquilino, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 12-13, onde consta que entre eles foi ajustado o arrendamento do segundo andar esquerdo sito na Rua ... pela renda mensal de Esc. 1.512$00.

B - A 10 de Março de 1983, o autor subscreveu o instrumento junto por cópia a fls. 97, denominado “DECLARAÇÃO”, com o seguinte teor: “AA, inquilino do segundo andar lado esquerdo do prédio sito na Rua ..., ... (antiga R. da ...) declara para os devidos e legais efeitos não estar interessado na compra do referido imóvel.”

D - A 10 de Julho de 1985, foi lavrada a folhas 6v.-8 do Livro n° 225-E do 16° Cartório Notarial ..., a escritura pública de “ARRENDAMENTOS” certificada a fls. 81-86, onde consta que ZZ, em representação de CC e BB, deram de arrendamento:

a) AAA, a sala A da loja com entrada pelo n° ..., pela renda mensal de Esc. 50.000$00, sendo destinado a salão de chá e venda de utilidades domésticas;

b) BBB, as salas B e C da loja com entrada pelo n° ..., pela renda mensal de Esc. 20.000$00, destinado venda de artigos de decoração e prendas;

c) CCC, a sala D da loja com entrada pelo n° ..., pela renda mensal de Esc. 20.000$00, destinada a salão de chá e venda de artigos de presentes e decorações;

d) CCC, o Anexo, composto de sala ampla e cozinha, pela renda mensal de Esc. 50.000$00;

e) DDD, o 1.º andar do anexo pela renda mensal de Esc. 50.000$00.

(viii) Consta, igualmente, da matéria assente que: “1. O autor é o único arrendatário do prédio que, desde o tempo da alienação, mantém essa qualidade”

(ix) As decisões são manifestamente contraditórias;

(x) Não é possível considerar como provado que o Autor é o único arrendatário do prédio desde 1984 (o que, reitera-se, nunca foi alegado nem provado) e que esse mesmo Autor é arrendatário do segundo andar esquerdo no mesmo prédio desde 1984, conjuntamente com diversos ouros arrendatários;

(xi) Pelo que, caso não se entenda que estamos perante um manifesto lapso de escrita deverá ser ordenada a remessa dos autos ao Tribunal da Relação de Lisboa para resolução de tal contradição, nos termos e com os fundamentos previstos no artigo 682.º, n.º 3, do CPC

Sem conceder

(xii) Apesar de proceder à aplicação da Lei 63/77, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, o referido tribunal omite in totum uma análise jurídica da mesma, especialmente em face dos factos apurados - a preferência de um arrendatário habitacional de um andar relativamente à alienação da totalidade do prédio;

(xiii) Isto porque, de forma evidente, o local arrendado é o segundo andar esquerdo do prédio, não é o prédio na sua totalidade. O objeto do contrato de arrendamento (segundo andar esquerdo) e o objeto do exercício do direito de preferência que o Autor abusivamente pretende acionar (o prédio melhor identificado nas alíneas C) e E) dos factos assentes não têm a mesma identidade.

(xiv) Conforme se disse, o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa omite qualquer análise ao escopo e fundamento da atribuição ao arrendatário habitacional na Lei 63/77, legislação essa que foi revogada há cerca de trinta anos;

(xv) Seguramente que a consagração de tal direito não é, nunca foi e nunca será, uma porta aberta à especulação imobiliária e à admissibilidade do enriquecimento abjecto que o Autor pretende obter nos presentes autos – a totalidade de um prédio urbano sito no centro de ... e cerca de 40 anos de rendas recebidas pelos Réus pelos arrendamentos (habitacionais, comerciais ou outros – cf. cláusula D) dos factos assentes) por si legalmente celebrados no prédio.

(xvi) É assim necessário interpretar a legislação aprovada na década de 70 do século passado e revogada há mais de trinta anos;

(xvii) Consta do preâmbulo da vetusta leu que o propósito da revolucionária legislação foi o de fomentar: “uma política de acesso à habitação própria”.;

(xviii) Ora o caso que retratado nos autos em nada se reconduz à ratio legis supra transcrita na medida em que a decisão jurisprudencial acolhe um desbragado assalto à propriedade dos réus (propriedade imobiliária stricto sensu, mas também patrimonial – o Autor arroga-se a receber anos de renda de todos os arrendamentos existentes no prédio quando apenas é arrendatário do segundo andar esquerdo) que não encontra eco nem respaldo numa alegada proteção à habitação própria – o prédio que o Autor pretende adquirir por € 7,500.00;

(xix) Aliás, o entendimento vertido no acórdão, nem sequer resulta do elemento literal da interpretação do artigo 1.º da Lei 63/77;

(xx) Sendo que uma interpretação atualista da lei de 63/77 revogada na década de 90 do século passado também leva à conclusão que se defende da não existência do direito de preferência do arrendatário urbano de andar na alienação da totalidade do prédio com outros andar e, inclusivamente, finalidades distintas: habitação, comércio e serviços;

(xxi) Interpretação que sai reforçada com o atual entendimento jurisprudencial sobre tal questão à face da Lei n.º 6/2006 de 27/2 que, depois de algumas hesitações iniciais, de forma praticamente unânime, reconhecem que os arrendatários habitacionais de andares não constituídos em propriedade horizontal não gozam de qualquer direito de preferência na alienação do imóvel.

(xxii) Entre vários acórdãos, e citam-se apenas arestos deste Venerando Supremo Tribunal de Justiça, veja-se, para citar apenas os mais recentes: Acórdão de 25.03.2021 proferido no âmbito do processo n.º 10307/16.0T8PRT.P2.S1 [relatora: Rosa Tching]; Acórdão de 09.03.2021 proferido no âmbito do processo n.º 2899/18.5T8ALM.L1.S1 [relator: Fernando Simões]; Acórdão de 07.11.2019 proferido no âmbito do processo n.º 14276/18.3T8PRT.P1.S2 [relatora: Maria do Rosário Morgado] e Acórdão de 21.01.2016 proferido no âmbito do processo n.º 9065/12.1TCLRS.L1.S1 [relator: Tavares de Paiva];

(xxiii) Pelo que da interpretação atualista (tal como consagrada no artigo 9.º do CC) aliada à teleologia da lei aplicável resulta evidente que não assiste direito de preferência do arrendatário habitacional de um andar na alienação da totalidade do prédio não constituído em propriedade horizontal o andar hipoteticamente objeto da preferência se insere;

(xxiv) Pelo que o Tribunal da Relação de Lisboa violou o disposto no artigo 1.º da Lei 63/77, em face das necessidades interpretativas impostas pelo artigo 9.º do Código Civil;

(xxv) E mesmo que hipoteticamente se entendesse que assistia ao Autor tal direito sempre o seu exercício seria ilegítimo por existência de abuso de direito;

(xxvi) Neste particular o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa violou o disposto no artigo 334.º do Código Civil;

(xxvii) A análise de abuso de direito pressupõe a resposta à seguinte pergunta é a seguinte: assumindo que o Autor é titular de um direito de preferência nos termos do disposto na Lei 63/77, resultante do arrendamento do segundo andar esquerdo, o fim sócio-económico desse direito tal como resulta dessa lei – o garantir a habitação própria – permite ao Autor tornar-se proprietário da totalidade do prédio melhor descrito nas alíneas C) e E) mediante o pagamento de cerca de € 7,500.00 de um prédio sito no centro de ... que em janeiro de 2009 tinha um valor comercial de € 846.662,00 (facto provado n.º 18) e exigir dos réus a totalidade das rendas recebidas pelos arrendamentos sucessivamente celebrados nesse prédio por um período superior a 38 anos?

(xxviii) Não pode sem que a sua atuação consubstancie um evidente abuso do direito e, portanto, tal atuação seria ilegítima à face do disposto no artigo 334.º do Código Civil;

(xxix) Acresce ainda que a norma que resulta do disposto do artigo 1.º da Lei n.º 63/77, com o sentido de que o titular de um contrato de arrendamento habitacional, que tem como objeto exclusivo um andar independente do prédio, tem direito de preferência na venda ou dação em cumprimento de todos os andares do imóvel / do prédio, que contém, aliás, unidades independentes que são dedicadas ao comércio e serviços, é inconstitucional, por violação do disposto nos artigos 1.º, 63.º, n.º 1 e 65.º, n.º 3 todos da CRP, o que desde já se alega para todos os efeitos legais;

(xxx) Sendo, igualmente, inconstitucional a norma que resulta da conjugação do disposto nos artigos 416.º, 421.º e 1410.º do CC, no sentido que a sentença pela qual se efetiva o direito de preferência violado, valendo como título translativo da propriedade, pode fixar de forma ampla e abstrata que todos os proveitos da gestão desse imóvel, nos vários andares e unidades independentes que não correspondia à habitação do preferente, lhe têm de ser entregues, automaticamente, pelo adquirente original, independentemente do tempo passado ou de qualquer alegação ou prova de culpa na violação do direito de preferência, criando, por esta via, uma indemnização por responsabilidade objetiva no âmbito de uma ação destinada a decidir sobre a propriedade de um bem imóvel. Isto porque, tal norma viola o princípio da confiança, ínsito no Estado de Direito, a proibição de responsabilização automática, o direito de propriedade privada, o direito de iniciativa económica privada, o direito à habitação (que serve de base à preferência).

… …

Nas contra alegações os autores concluem que:

“1ª - Do confronto da norma do nº 1 com a do nº 2 do art.º 1º da L 63/77, pode ser retirada a conclusão de que o legislador teve em vista a possibilidade do exercício do direito de preferência por arrendatário em prédio urbano no qual não haja sido instituído o regime da propriedade horizontal, relativamente à transmissão da totalidade do prédio e não apenas de fração autónoma.

2ª - Face a esta norma, o que importa verificar é se o que se arroga titular do direito de preferência é arrendatário na data da venda do prédio;

3ª - A verificação de tal condição tem de ser relativa ao prédio em questão.

4ª - Parece ser relativamente indiferente saber se o arrendatário é o “do” prédio ou “no” prédio, já que

5ª - Essa qualidade de arrendatário há-de sempre de ser aferida com relação ao prédio.

6ª - E, inegavelmente que, no caso dos autos, o A., ora Recorrido, é arrendatário do/no prédio desde 1/8/1976 (Factos Provados por documento e por acordo- A)).

7ª - A existência de uma relação locatícia entre o A. e o prédio em causa, no momento da alienação é o que importa para aplicação dessa norma.

8ª - Na letra da Lei (artº 1, nº 1 da Lei 63/77), quem tem o direito de preferência é o locatário habitacional “de imóvel urbano”.

9ª - Utiliza, assim, o legislador a preposição “de” para a relacionar com o objeto, o imóvel.

10ª - A preposição correta a empregar será “do” e não “no”, como os Recorrentes pretendem.

11ª - Não há, pois, que fazer qualquer critica à redação do Facto Provado 1), nem leva a qualquer retificação.

12ª - Não existe qualquer contradição quanto à matéria de facto provada, após manutenção da redação dada pelo Acórdão recorrido: o A. é arrendatário do

2º Esqº desde 1/8/1976, logo, é arrendatário do mesmo fogo em 28/6/1984 (data da alienação) e, em consequência é arrendatário do prédio sito na antiga Rua ..., atual Rua ..., ..., e de nenhum outro prédio, que, de resto, não está em discussão nos presentes autos.

13ª - A problemática levantada pelos Recorrentes, com esta discussão em torno do “do” e do “no”, passando pela inexistência de contrato de arrendamento do A. sobre a totalidade do prédio, mas, tão-somente, do 2º andar Esqº é puramente ficcional em face da lei, da doutrina e da jurisprudência.

14ª - Não restam dúvidas que ao caso dos autos são aplicáveis as normas da Lei 63/77: o Acórdão recorrido assim o fez, os Recorrentes não o contestaram e a lei assim o impõe (cfr. disposições conjugadas dos artºs 5º, nº 1; 7º, nº 1 e nº 12º todos do Código Civil).

15ª - O acesso do arrendatário de uma parte do imóvel à aquisição do prédio não constituído em propriedade horizontal, por via do exercício de preferência, consagrado no nº 1 do artº 1º da Lei 63/77, é a consagração do direito constitucional do direito à habitação (artº 65º, nº 2, al. c) CPC), uma vez que promove, por via da aquisição do prédio, uma estabilidade desse direito à habitação.

16ª - Isto vale dizer que, interpretar a norma do nº 1 do artº 1º da L. 63/77, no sentido de proporcionar ao arrendatário de apenas parte do prédio a possibilidade de aceder ao direito de propriedade prevista na constituição artº 62º CRP), é ver- lhe concretizado pelo Estado o direito, também constitucional (artº 65º, nº 2, al. c) CRP), do direito à habitação por via do acesso à habitação própria.

17ª - Atendendo à natureza do direito de preferência, não se vislumbra como pode o seu titular tornar-se um “especulador imobiliário” por via do seu exercício.

18ª - É que, o titular do direito de propriedade apenas tem direito a adquirir a coisa objeto do direito de preferência, neste caso o prédio, nas mesmas e exatas condições que o vendedor promover a sua venda.

19ª - O titular do direito de preferência, neste caso o arrendatário nada mais faz do que substituir-se ao terceiro interessado na compra.

20ª - Nenhuma vantagem económica ou pecuniária tem sobre este interessado, nem sobre o senhorio vendedor.

21ª - O exercício do direito de preferência pelo A. não resulta em qualquer “desbragado assalto à propriedade dos RR.”

22ª - O exercício do direito de preferência pelo arrendatário não traduz em qualquer limitação ao direito de propriedade do senhorio, uma vez que, como se disse, apenas se dá uma substituição do interesse de comprador pelo arrendatário, sem que este tenha qualquer vantagem económica ou pecuniária sobre o interessado comprador ou senhorio.

23ª - Se no caso “sub judice” existe essa aparência, ela é meramente aparente que não jurídica; pois,

Em primeiro lugar houve em 1984 uma violação do direito de preferência do A., ao não lhe ter sido dado conhecimento da venda; depois,

Ela foi-lhe ocultada durante 24 anos, precisamente pelos RR. ora Recorrentes e seus familiares, como resulta provado nos autos,

O que o A. se propõe é exercer o direito constitucional e infra constitucional do direito à habitação e acesso à propriedade privada, pagando aos RR.

Recorrentes o que eles pagaram pelo prédio, no momento em que ocorreu a violação do direito de preferência; e

As consequências dessa violação (entrega do valor pago, haver para si o prédio e os respetivos frutos civis desde a alienação ilegítima) mais não é do que a consagração do efeito retroativo do exercício do direito de preferência, como unanimemente considera a doutrina e a jurisprudência como bem entendeu o Acórdão recorrido.

24ª - Relativamente ao quarto argumento, a proposição “de” da lei (nº 1 do artº 1º L.63/77) pressupõe, apenas, uma relação locatícia com o prédio, em situações em que o prédio não se encontra em regime de propriedade horizontal, quanto às situações em que o prédio se encontra em propriedade horizontal, cura o nº 2 desse artº 1º.

25ª - A propósito da questão do abuso do direito, não se olvida a matéria de facto dada como provada e não provada, em suma:

O A. celebrou contrato de arrendamento em 1/8/1976 (Facto a))

Em 28/6/1984, o prédio foi vendido aos RR. Recorrentes (Facto B))

O A. é o único arrendatário do prédio que, desde o tempo da alienação, mantém essa qualidade (Facto I – na redação conferida pelo Tribunal da Relação de Lisboa);

Não ficou provado que o A. sabia desde agosto de 1984 da alienação do prédio.

A aquisição do prédio objeto dos presentes autos só foi inscrito na Conservatória do Registo Predial (pelos RR. Recorrentes); em 2004.

26ª - Assim, forçoso é considerar que os RR., (BB e CC) tiveram 20 anos para se darem a conhecer, publicamente, por via do registo predial (talvez para poderem invocar o usucapião como desde a Contestação vêm fazendo),

27ª - Que só ao fim de 24 anos o A. pôde ter conhecimento da venda e dos seus elementos essenciais.

28ª - O que não é típico, nem normal.

29ª - Normal é, o proprietário de um prédio dar-se a conhecer aos inquilinos, logo que o adquire, seja por escrito ou contacto pessoal, o que nunca aconteceu; pois

30ª - Os RR. BB e CC, desde que adquiriram o prédio em 28/6/1984, sempre esconderam dos inquilinos, concretamente do A. e sua família, que haviam adquirido o prédio, bem como as condições de aquisição.

31ª - Em consequência, forçoso é concluir que o A. não atua em abuso do direito, mas, sim, apenas atua por via da presente ação quando tem condições para exercer o seu direito (quando tem conhecimento da venda e dos elementos essenciais do negócio).

32ª - Injustiça clamorosa seria os RR. obterem vencimento na ação quando nitidamente atuaram (BB e CC) ao longo de 24 anos (sempre) de forma a impedir o A. de exercer o seu direito de preferência, escondendo-lhe a aquisição do prédio.

33ª - O A. não atua nos presentes autos, antes exerce o seu direito no momento próprio, só não o tendo sido antes por virtude de os RR (BB e CC) lhe haverem sonegado ao longo dos anos (24) a informação de haverem adquirido o prédio.

34ª - A diferença de valores ―valor de aquisição e valor do prédio à data da propositura da ação― é o resultado por um lado da natureza do próprio direito de preferência e suas consequências e, por outro o longo número de anos que os RR (BB e CC) levaram escondendo do A. a aquisição do prédio.

35ª - O mesmo se diga quanto à entrega dos frutos civis do prédio desde a aquisição violadora do direito de preferência do A. é o resultado do efeito “ex tunc” do exercício do direito de preferência.

36ª - Quando se decidir pela existência de abuso do direito por parte do A. na instauração da presente ação, então, sim, estar-se-ia a violar os comandos constitucionais dos art.os 65º, nº 2, al. c) e 62º, nº 1, ambos da CRP, no que se traduziria numa decisão inconstitucional, por violação do direito à habitação e acesso à propriedade privada.

37ª - Se se analisar de perto a fundamentação do Ac. do Tribunal Constitucional nº 229/2020, que declarou com força obrigatória geral a inconstitucionalidade da norma do nº 8 do artº 1091º do Código Civil, na redação dada pela L. 64/2018, de 29 de Outubro, forçoso será concluir que o Tribunal Constitucional, numa interpretação atualista do novo ordenamento jurídico (o Acórdão é de 2020!) quando se debruça sobre a problemática da possibilidade de o arrendatário de apenas parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, poder preferir na aquisição da totalidade, quer à luz da L. 63/77, quer no presente, não considera tal interpretação com inconstitucionalidade.

38ª - Se por um lado considera que, no quadro da Lei 63/77, esse era o entendimento maioritário (teoria expansionista em detrimento da teoria local, na definição do Prof. Menezes Cordeiro) e que não feria a Constituição, na medida em que esta é neutra sobre a matéria, podendo o legislador ordinário optar por uma ou outra solução, e que não havia qualquer compreensão intolerável (inconstitucional) ao gozo do direito de propriedade pelo senhorio; por outro, considera que a solução ensaiada pela norma declarada inconstitucional (nº 8 do artº 1095º CCv), que previa a possibilidade da preferência do arrendatário em prédio não constituído em propriedade horizontal sobre parte alíquota desse direito (na proporção do arrendamento), essa, sim, era inconstitucional, por intolerável compreensão do direito de propriedade do senhorio e por impossibilidade legal de concretização do direito de propriedade do inquilino preferente, atendendo à natureza do regime da compropriedade.

39ª - É deste entendimento inconstitucional que a tese dos Recorrentes se aproxima: não pode o A. preferir sobre a totalidade do prédio, só o poderia se fosse sobre a parte respeitante ao seu arrendamento.

40ª - Isto vale por dizer que, não quisesse o legislador de 1977 atribuir ao arrendatário de parte do prédio a faculdade de preferir sobre a venda da totalidade e, seguramente, não tinha previsto a hipótese da preferência do arrendatário nessas condições;

41ª - Em conclusão: não é inconstitucional a interpretação do nº 1 do artº 1º da Lei 63/77, no sentido de permitir ao inquilino de parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, preferir na venda da totalidade do mesmo.

42ª - Não se mostra violado o nº 1 do artº 62º do CRP, uma vez que não existe direito de propriedade privada violado.

43ª - No caso do senhorio, o que a lei lhe impõe é apenas e tão só a substituição do terceiro interessado na aquisição da totalidade do prédio por um determinado valor e condições, por outro nas mesmas condições, incluindo de valor, que é o arrendatário.

44ª - Não se mostra violado o artº 65º, nº 3 do CRP por não estar em causa qualquer direito aí consagrado.

45ª - A Decisão recorrida tem como fundamento a consideração de efeito retroativo do exercício do direito de preferência.

46ª - Assim sendo ―como é― há lugar a que a substituição entre adquirente e preferente se faça de molde a reconstituir a situação jurídica como se “ab initio” não tivesse havido a violação do direito de preferência.

47ª - Resulta, pois, a decisão de condenação na entrega do valor de rendas, puramente, do efeito retroativo do exercício do direito de preferência e não de qualquer responsabilidade civil que, no caso não existe.

48ª - E o mesmo se diga da obrigação do A. em pagar aos RR. o valor das obras: é fruto do efeito “ex tunc” do exercício do direito de preferência e não da responsabilidade civil.

49ª - Em conclusão: não há qualquer entendimento inconstitucional da conjunção das normas dos artºs 416º, 421º e 1410º do Código Civil na Douta decisão recorrida.

50ª - Deve, assim, ser negado provimento à revista interposta pelos RR. recorrentes e, em consequência, mantida in totum a douta decisão recorrida.

… …

Fundamentação

Estão provados os seguintes factos

A - A 1 de Agosto de 1976, os herdeiros de XX, representados pelo cabeça de casal YY, na qualidade de senhorios e AA, como inquilino, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 12-13, onde consta que entre eles foi ajustado o arrendamento do segundo andar esquerdo sito na Rua ... pela renda mensal de Esc. 1.512$00.

B - A 10 de Março de 1983, o autor subscreveu o instrumento junto por cópia a fls. 97, denominado "DECLARAÇÃO", com o seguinte teor:

"AA, inquilino do segundo andar lado esquerdo do prédio sito na Rua ..., ... (antiga R. da ...) declara para os devidos e legais efeitos não estar interessado na compra do referido imóvel."

C - A 28 de Junho de 1984, foi lavrada a folhas trinta e sete a folhas trinta e oito verso do livro de notas para escrituras diversas número noventa e um - B do extinto 11 ° Cartório Notarial ..., a escritura pública de "COMPRA E VENDA" certificada a fls. 20-22, onde consta que compareceram como outorgantes Dr. EEE, como procurador e em representação de D. DD, EE, D. BB, tendo os Io e 2o outorgantes declarado que pelo preço de um milhão e quinhentos mil escudos, de que dão quitação à compradora, livre de encargos, vendem à terceira outorgante, D. BB, o prédio urbano sito na Rua ..., número dois, tornejando para a Travessa ... a vinte e seis, freguesia ..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° ...30, a fls. 168 do ..., inscrito na respetiva matriz sob ò artigo ...38, com o valor matricial de Esc. 1.393.140$00, tendo a