Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I. — RELATÓRIO

1. AA propôs contra BB, igualmente conhecida por BB, a presente acção de condenação com processo comum, pedindo:

I. — que seja declarada a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 1 de Setembro de 2019;

II. — que a Ré seja condenada à restituição do sinal em dobro, no valor de 32000 euros, acrescido de juros à taxa legal de 4% desde 27 de Janeiro de 2020.

2. A Ré BB contestou, defendendo-se por impugnação, e deduziu reconvenção, pedindo:

I. — a título principal:

a. — que seja declarada a validade da resolução do contrato-promessa notificada à Autora AA em 18 de Maio de 2020;

b. — que seja declarada a perda do sinal de 16000 euros constituído pela Autora em favor da Ré;

II. — a título subsidiário: — que a Autora seja condenada a pagar juros de mora á taxa de 4% sobre 144 000 euros, desde 10 de Dezembro de 2019 até à data da conclusão do contrato de compra e venda.

3. A Autora replicou, impugnando os factos alegados pela Ré.

4. O Tribunal de 1.ª instância

I. — julgou totalmente procedente a acção e, em consequência,

a. — declarou a resolutção do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 1 de Setembro de 2019, com efeitos a partir de 27 de Janeiro de 2020;

b. — condenou a Ré á restituição do sinal em dobro, no valor de 32000 euros, acrescido de juros à taxa legal de 4% desde 27 de Janeiro de 2020;

II. — julgou totalmente improcedente a reconvenção.

5. Inconformada, a Ré BB interpôs recurso de apelação.

6. A Autora AA contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.

7. O Tribunal da Relação ….. revogou a sentença recorrida, julgando totalmente procedente a acção e totalmente improcedente a reconvenção.

8. O dispositivo do acórdão recorrido é do seguinte teor:

Tudo visto acordam os juízes em julgar procedente a apelação, alterar a decisão de facto recorrida como de III decorre, revogar a sentença recorrida pela razão da falta de prova relativa ao incumprimento definitivo da promessa pela promitente vendedora pelas razões de III constantes e, consequentemente, julgar a acção improcedente mas procedente a reconvenção, pela prova do incumprimento definitivo do contrato-promessa pela promitente compradora, declarando-se válida a resolução do contrato-promessa operada pela Ré por comunicação de 18/5/2020, e, por isso, perdido a favor do promitente vendedor o valor do sinal entregue pela promitente compradora no valor de 16.000,00 euros (dezasseis mil euros).

Regime da Responsabilidade por custas: As Custas em ambas as instâncias são da responsabilidade de Autora, em razão do decaimento no pedido na acção e da condenação no pedido reconvencional- art.° 527/1 e 2.

9. Inconformada, a Ré BB interpôs recurso de revista.

10. Finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:

1. Os factos que resultaram como provados, impõem que a decisão proferida em primeira instância se mantenha inalterada e revogado douto acórdão agora proferido.

2. Autora e ré celebraram um contrato promessa de compra e venda de imóvel.

3. A outorga da escritura de compra e venda estava dependente da apresentação pela ré da licença de utilização para o imóvel prometido vender.

4. A autora interpelou, várias vezes, a ré para obter e entregar a referida licença de utilização.

5. A ré no prazo contratual previsto para a outorga da escritura de compra e venda não obteve nem entregou à autora a necessária licença de utilização, com era sua obrigação.

6. A ré constitui-se, assim, em mora.

7. A ré no prazo admonitório fixado pela autora para apresentar a necessária licença de utilização não o fez, convertendo-se, deste modo, a situação de mora em incumprimento definitivo.

8. A obrigação de celebração da escritura, com a emissão das correspondentes declarações negociais, foi colocada na estrita dependência da obtenção da licença de utilização ou de declaração a isentar o imóvel de tal licença, de tal forma que a mora no adimplemento deste não podia deixar de implicar a mora no cumprimento daquela.

9. O prazo admonitório fixado pela autora foi razoável e adequado.

10. Por conseguinte, o contrato promessa foi validamente resolvido pela autora.

11. Como consequência deve a presente acção ser julgada procedente e improcedente a reconvenção.

12. O douto Acórdão proferido ao decidir como decidiu violou, entre outros, os artigos 236.°, n.° 1, 405.°, n.° 1, 410.°, n.° 1, 762.°, n.° 1, 799.°, n.° 2, 804.°, 805.°, n.° 2 alinea a) e 808.° todos do Código Civil.

Termos em que, com o Douto suprimento de V. Exas., deverá ser revogado douto acórdão recorrido, substituindo-o por Douto Acórdão que julgue procedente a acção e improcedente a reconvenção, com o que se fará JUSTIÇA!

11. A Autora AA contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.

12. Finalizou a sua contra-alegação com as seguintes conclusões:

A) O tribunal a quo fez uma correcta aplicação do direito aos factos;

B) A marcação da escritura de compra e venda não estava dependente da apresentação da licença de utilização, quer pelo facto de o imóvel se encontrar inscrito na matriz desde 1937, quer em razão de em 18.03.2003 a recorrida ter adquirido o imóvel a que se reporta os presentes autos, constando da respectiva escritura pública que “o prédio dispensa licença de habitação por nela constar a menção de que o mesmo foi inscrito na respectiva matriz predial no ano de mil novecentos e trinta e sete”;

C) Como se diz no acórdão do Tribunal Central Administrativo de 20.09.2012, processo n.º 07022/10, “1. A escritura pública na parte em que o notário atesta que lhe “foi exibida a caderneta predial urbana com a menção de que “o prédio foi inscrito na matriz antes de 1951” beneficia da força probatória plena dos documentos autênticos quanto ao facto de o texto transposto para a escritura ter sido por si percepcionado – cfr. artº 371º n.º 1, 1ª parte, do Código Civil.”

D) Acertadamente, afirmou-se no acórdão recorrido que o entendimento da recorrente segundo o qual a licença de utilização era condição necessária para a marcação da escritura,“não tem reflexo em nenhum documento junto aos autos, designadamente um documento emitido pelo Notário que dissesse que era necessário documento comprovativo da emissão dessa licença ou documento comprovativo da sua dispensa para a marcação da escritura de compra e venda deste específico imóvel com data de inscrição na matriz anterior a 1951.”;

E) O comportamento da recorrente, fazendo depender a marcação da escritura da entrega da licença de utilização, decorre de uma tese do seu companheiro CC que assumiu que foi ele que decidiu que a licença era necessária “uma vez que já adquiri outros imóveis, eu e a Autora, nós já adquirimos outros imóveis, e uma das coisas principais que nós pedimos é sempre exatamente a questão da licença de habitação.”;

F) Fizeram-no sem ter a cautela de submeter ou a confirmar esse entendimento ao crivo de um Notário que, no quadro das suas competências, aferiria se essa licença era ounão necessária;

G) Igualmente considerou o tribunal a quo que, se porventura a licença fosse necessária, “qualquer dos prazos curtos que das missivas constam para a obtenção dessa licença era manifestamente insuficiente e irrazoável posto que para a sua emissão existe todo um processo administrativo camarário que, para além da documentação, passa pela vistoria do imóvel que, em regra, não se compadece com prazos de um ou mesmo dois meses, já que a formação do acto tácito na sequência da intimação para obtenção do alvará se pode revelar problemática e, no caso concreto, de difícil convencimento para a promitente compradora que é terceiro em relação à propriedade do imóvel.”;

H) Não tem qualquer fundamento e ofende a matéria de facto provada, a alegação da recorrente segundo a qual “De resto, a ré logo após a assinatura do contrato promessa sabia da necessidade em obter a licença de utilização.”;

I) Igualmente infundada - e contraditória com a prova produzida - é a tese de que a celebração do contrato definitivo estava dependente da obtenção do alvará de licença de utilização para habitação, considerando a discrepância de áreas referente à superfície coberta uma vez que não existe qualquer discrepância de áreas;

J) Não tendo a recorrente interpelado a recorrida para outorgar a escritura de compra e venda é óbvio que a recorrida não incorreu em mora o que, naturalmente, prejudica a conversão desta em incumprimento definitivo;

K) A sentença não enferma de qualquer vício razão pela qual a decisão recorrida não é merecedora de qualquer censura;

Nestes termos e nos mais de direito, que V. Exas. doutamente suprirão, deverá ser negado provimento ao recurso de revista, sendo, consequentemente, confirmado o douto acórdão recorrido, com o que farão V. Exas. a costumada JUSTIÇA!

13. Como o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente (cf. arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. art. 608.º, n.º 2, por remissão do art. 663.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), as questões a decidir, in casu, são as seguintes:

I. — se a Ré, agora Recorrida, BB se constituiu em mora ao não apresentar a licença de utilização até ao termo do prazo para conclusão do contrato (definitivo) de compra e venda;

II. — em caso de resposta afirmativa, se as declarações emitidas pela Autora AA em 3 de Dezembro de 2019 e de 3 de Janeiro de 2020 correspondem a uma interpelação, no sentido do art. 808.º do Código Civil;

III. — em caso de resposta afirmativa, se os prazos para a apresentação da licença de utilização fixados pelas interpelações de 21 de Novembro de 2019 e de 3 de Janeiro de 2020 são prazos razoáveis;

IV. — se a declaração emitida pela Autora AA em 6 de Março de 2020 corresponde a uma recusa de cumprimento do contrato-promessa.

II. — FUNDAMENTAÇÃO

OS FACTOS

14. O Tribunal de 1.ª instância deu como provados os factos seguintes:

1. A A. AA e a R. BB (também conhecida por BB), devidamente representada pela sua procuradora DD, celebraram, em 11.09.2019, um contrato-promessa de compra e venda, mediado pela Remax 4You - 4 MESES - Mediação Imobiliária Ld.a, com o n.° AMI 9303.

2. Na sequência do contrato referido em 1., a A. declarou prometer comprar à R. e esta declarou prometer vender, pelo preço de €160.000,00 e livre de quaisquer ónus, encargos ou embaraços de qualquer espécie, o prédio urbano, destinado a habitação, sito na ........., n.° .., freguesia ........., concelho........, em cuja Conservatória do Registo Predial se encontra descrito sob a ficha n.° …97, e inscrito na matriz predial urbana com o artigo …01, da respectiva freguesia, que se destinaria à exploração no regime de alojamento local.

3. A A., a título de sinal e princípio de pagamento do preço, entregou à R. a quantia de €16.000,00, da qual esta deu a devida quitação, sendo que o remanescente do preço acordado deveria ser pago na data da celebração da escritura, a realizar no prazo de 90 (noventa) dias e ficando a marcação a cargo da promitente compradora.

4. A R. obrigou-se a entregar à A. os documentos necessários à formalização da escritura de compra e venda.

5. O prédio identificado em 2. encontra-se inscrito antes de 7.08.1951 na matriz predial urbana com o artigo …84, com a superfície coberta de 48 m2, a que deu origem à inscrição na respectiva matriz predial com o artigo …01, com a superfície coberta de 58 m2, com a seguinte descrição: casa baixa, telhada destinada a habitação, constituída por r/chão com 3 divisões, 1 cozinha, 1 casa de banho e com logradouro, modificado e ocupado em 12-8-1982.

6. A A. enviou à R., por intermédio da procuradora desta, uma carta, datada de 21.11.2019 e recebida a 22.11.2019, pela qual solicitou: a) uma cópia certificada do cartão de cidadão da R., bem como, no caso da procuradora DD a representar na escritura pública de compra e venda, uma cópia certificada do seu cartão de cidadão e uma cópia certificada da procuração que a habilitava a representar a promitente vendedora no dia escritura pública de compra e venda; b) Licença de utilização para habitação do imóvel identificado em 2.

7. A A. informou, através da tal missiva, que a entrega de tais elementos documentais eram necessários para a marcação de escritura pública de compra e venda, concedendo, ainda, o prazo de sete dias para tal efeito.

8. A R., por carta recebida pela A. em 2.12.2019, informou que já havia disponibilizado na imobiliária toda a documentação necessária para a celebração da escritura, tendo, por tal via, procedido à entrega dos seguintes documentos:

a) uma cópia certificada de uma "Procuração" emitida por BB, também conhecida por BB, a favor de DD, concedendo-lhe os poderes para celebrar a escritura pública de compra e venda;

b) uma cópia certificada de alvará de utilização para habitação n.° 305/19, emitido pela Câmara Municipal........, com o seguinte condicionamento e que aqui se reproduz: "Condicionamentos da utilização: Exclusivamente para Efeitos de Escritura de Compra e Venda”.

9. A A. dirigiu à R. uma carta datada de 3.12.2019, que foi recebida a 10.12.2019, pela qual a informa e que aqui se reproduz: "(...) o Alvará de Utilização n.° 305/…. relativo ao prédio urbano prometido vender, apresenta um grave - e até agora desconhecido - condicionamento de utilização, uma vez que a Câmara Municipal ........ apenas emitiu o dito alvará de utilização para habitação 'Exclusivamente para efeitos de Escritura de compra e venda’. Ora, como a minha promessa de compra do imóvel em causa assenta no facto do mesmo ter válido o inerente alvará de utilização para habitação que naturalmente 'confirme que o imóvel [foi inspeccionado e que se encontra dentro das condições exigidas] por lei para ser habitado' - e não um alvará de utilização de habitação emitido extraordinariamente pela Câmara Municipal ....... 'Exclusivamente para efeitos de Escritura de compra e venda', que imediatamente caduca com a sua realização (…)".

10. A A., através da carta referida em 9., fixou à R. um prazo de 10 dias para esta juntar o competente alvará de utilização para habitação do imóvel prometido vender, decorrendo ainda da mesma que, caso tal não acontecesse, considerava o contrato definitivamente incumprido.

11. A R., por intermédio da sua procuradora DD, respondeu à A., mediante carta recebida por esta no dia 23.12.2019, na qual refere que para a marcação de escritura pública não era necessário apresentar cópias certificadas do seu cartão de cidadão e do da promitente vendedora BB, bem como que o imóvel referido em 2. não tinha alvará de licença de utilização para habitação, uma vez que se encontra inscrito na respectiva matriz antes do ano 1951.

12. Através da carta referida em 11., a R. comunicou, ainda, à A. que já tinha contactado a Câmara Municipal........ para solucionar a falta de tal alvará, sem adiantar qualquer prazo para tal fim.

13. Por carta datada de 3.01.2020 e recebida pela R. em 16.01.2020, a A. respondeu à R. reiterando a informação de que: “(…) tal como já lhe referi na minha carta datada de 3 de Dezembro de 2019, a minha promessa de compra do imóvel em causa assenta no facto do mesmo ter válido o inerente alvará de utilização para habitação emitido pela Câmara Municipal....... que 'confirme que o imóvel foi inspeccionado e que se encontra dentro das condições exigidas por lei para ser habitado', ou. sendo o caso, que a mesma Câmara Municipal emita um documento que dê conta de que o dito imóvel se encontra dispensado do referido alvará de licença de utilização”.

14. A A., através da carta referida em 13., concedeu à R. um segundo e último prazo de 10 dias para esta entregar o alvará de utilização para habitação do imóvel prometido vender emitido pela Câmara Municipal ...... ou documento emitido por tal Edilidade que atestasse a isenção desse documento, sob pena de, não o fazendo, considerar o contrato definitivamente incumprido

15. A R. endereçou à A. uma carta, datada de 25.01.2020 e recebida a 28.01.2020, dando nota de que já foi efectuada a "vistoria da licença de utilização", e que aguarda a conclusão do processo.

16. A 5.03.2020, a A. recebeu da R. uma carta contendo o alvará de utilização para habitação n.° 69/20, emitido a 26.02.2020, do imóvel prometido vender, bem como cópia do passaporte da promitente vendedora e cópia do cartão de cidadão da procuradora, na qual refere que aguarda indicações sobre a hora, data e local da marcação da competente escritura.

17. A A. mediante carta dirigida à R., datada de 6.03.2020, e recebida por esta em 18.03.2020, informa que considera o contrato definitivamente incumprido.

18. A R. remeteu à A., em 18.03.2020, a missiva onde resolve o contrato celebrado em 11.09.2019.

15. O Tribunal da Relação …..:

I. — eliminou a parte final do facto dado como provado sob o n.º 2 (“que se destinaria à exploração no regime de alojamento local”);

Ii. — alterou a redacção dos factos dados como provados sob os n.º 12 e 16;

III. — aditou os factos dados como provados sob os n.ºs 14-A e 19.

16. Em consequência, o acórdão recorrido deu como provados os factos seguintes:

1. A A. AA e a R. BB (também conhecida por BB), devidamente representada pela sua procuradora DD, celebraram, em 11.09.2019, um contrato-promessa de compra e venda, mediado pela Remax 4You - 4 MESES - Mediação Imobiliária Ld.a, com o n.° AMI 9303.

2.. Na sequência do contrato referido em 1., a A. declarou prometer comprar à R. e esta declarou prometer vender, pelo preço de €160.000,00 e livre de quaisquer ónus, encargos ou embaraços de qualquer espécie, o prédio urbano, destinado a habitação, sito na .........., n.° .., freguesia............, concelho ......, em cuja Conservatória do Registo Predial se encontra descrito sob a ficha n.° …97, e inscrito na matriz predial urbana com o artigo …01, da respectiva freguesia.

3. A A., a título de sinal e princípio de pagamento do preço, entregou à R. a quantia de €16.000,00, da qual esta deu a devida quitação, sendo que o remanescente do preço acordado deveria ser pago na data da celebração da escritura, a realizar no prazo de 90 (noventa) dias e ficando a marcação a cargo da promitente compradora.

4. A R. obrigou-se a entregar à A. os documentos necessários à formalização da escritura de compra e venda.

5. O prédio identificado em 2. encontra-se inscrito antes de 7.08.1951 na matriz predial urbana com o artigo 284, com a superfície coberta de 48 m2, a que deu origem à inscrição na respectiva matriz predial com o artigo 601, com a superfície coberta de 58 m2, com a seguinte descrição: casa baixa, telhada destinada a habitação, constituída por r/chão com 3 divisões, 1 cozinha, 1 casa de banho e com logradouro, modificado e ocupado em 12-8-1982.

6. A A. enviou à R., por intermédio da procuradora desta, uma carta, datada de 21.11.2019 e recebida a 22.11.2019, pela qual solicitou:

a) uma cópia certificada do cartão de cidadão da R., bem como, no caso da procuradora DD a representar na escritura pública de compra e venda, uma cópia certificada do seu cartão de cidadão e uma cópia certificada da procuração