Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I – Relatório

1. AA instaurou a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB, CC, DD, EE, FF, e GG, S.A., pedindo que:

- Seja reconhecido o seu direito de preferir à 6ª co-ré (GG, S.A.) na compra - efetuada por ela aos demais co-réus - do prédio urbano, sito na Rua …, nº …, da União das freguesias de …, concelho de Vizela;

- Seja reconhecido o seu direito de haver para si o dito imóvel, pelo valor pelo qual foi alienado à 6ª co-Ré (GG, S.A.) pelos demais co-Réus;

- Seja ordenado o cancelamento da Apresentação 845, de 2014/05/08, e da Apresentação 2788, de 2014/12/23, relativa ao mesmo prédio (descrito na Conservatória do Registo Predial de …, freguesia de …, sob o nº 5…/19…6);

- Seja ordenado o cancelamento de quaisquer outras inscrições prediais averbadas ao prédio urbano aqui em causa, relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade por parte da 6ª co-Ré (GG, S.A.).

Para tanto, alegou, em síntese, que:

Em 24.5.1994, e por escritura pública, tomou de trespasse um estabelecimento de café e snack-bar, incluindo o direito ao respetivo arrendamento, instalado no rés-do-chão do prédio urbano identificado nos autos, não constituído em propriedade horizontal, pertencendo uma metade indivisa conjuntamente aos 1º a 4º réus, por a terem adquirido por sucessão mortis causa, e a outra outra metade indivisa à 5ª ré, por a haver adquirido por doação.

Mais alegou que os réus venderam o direito de que eram titulares sobre o dito prédio à 6ª ré (GG, S.A.) sem lhe comunicarem previamente o projeto de venda, para que pudesse exercer o direito legal de preferência que o art. 1091º, nº 1, al. a), do C.C. lhe reconhece.

Alegou ainda só ter tido conhecimento da segunda venda realizada no dia 12.1.2015, e da primeira venda em data posterior a esta, por ele próprio ter então consultado o registo predial do imóvel em causa.

2. Os 1º, 2º, 3º, 4º e 6º réus contestaram. Em sua defesa, além de arguirem a exceção de caducidade, alegaram que, ao outorgar a escritura de compra e venda relativamente ao direito a metade indivisa do prédio em causa, pretenderam transferir esse direito para a 6ª ré no âmbito de um acordo de partilha (em vida), celebrado entre os vendedores, não tendo havido, por isso, qualquer recebimento do preço declarado. Sustentam, por isso, que o autor não beneficia de qualquer direito de preferência no negócio referido, uma vez que tal direito se mostra limitado à venda ou à dação em cumprimento e se mostra também afastado quanto à metade indivisa adquirida pela 5ª Ré, dado que o direito de preferência do comproprietário prevalece sobre o do arrendatário.

Mais alegaram que, sob pena de abuso de direito, a ser reconhecido o invocado direito de preferência, deverá ter-se em conta, não o preço declarado na escritura, mas o valor real do imóvel, ou seja EUR 130.000,00, acrescido ainda das despesas exigidas pela aquisição.

3. Foi requerida a intervenção principal de HH, marido da 3ª ré, o que foi deferido. O interveniente contestou, pedindo que a ação fosse julgada improcedente.

4. Na 1ª instância, foi proferida sentença que, julgando a ação improcedente, absolveu os réus do pedido.

5. Inconformado com esta decisão, o autor interpôs recurso para o Tribunal da Relação de …, tendo sido proferido acórdão a confirmar integralmente a sentença recorrida.

6. De novo irresignado, veio o autor interpor recurso de revista excecional para este Supremo Tribunal, admitido pela Formação a que alude o art.º. 672º, nº 3, do CPC.

Nas suas alegações, o autor, em conclusão, disse:

1 - A apreciação da existência do direito de preferência do arrendatário de prédio urbano não constituído em regime de propriedade horizontal trata, salvo melhor opinião, uma questão de enorme relevo jurídico, cuja dilucidação urje resolver, na medida em que se impõe descortinar e tornar coerente o entendimento dos Tribunais em casos semelhantes em função do elevado número de arrendamentos efetuados em prédios não constituídos em regime de propriedade horizontal.

2 - Pois, a tese das instâncias recorridas cria uma divisão dicotómica nos arrendatários: os que podem e os que não podem exercer o direito de preferência, tutelando de modo diverso situações substantivamente iguais, discriminando negativamente o arrendatário que, não obstante usufruir de parte de prédio não constituído em propriedade horizontal tem relativamente a ela contrato de arrendamento válido e o frutifica e dele retira benefícios, mesmo de índole social, presumivelmente tão relevantes como os oriundos de contratos incidentes sobre fração juridicamente autónoma.

3 - Nesta situação, a tese das instâncias, além de violar o princípio constitucional, ínsito no art. 65° da C.R.P., de acesso à habitação própria, relativamente a muitos milhares de inquilinos, viola o princípio da igualdade perante a lei, ínsito no art. 13° da lei fundamental.

4 - As questões de constitucionalidade, que a tese das instâncias suscita, terão a relevância jurídica exigida pelo disposto na alínea a) do n.°1 do art. 672° do C.P.C, e a resolução das mesmas será claramente necessária para uma boa aplicação do direito, sendo que as inadmissíveis consequências da questão versada nos presentes autos terá a relevância social a que alude o disposto na alínea b) do n.° 1 do art. 672° do C.P.C.

5 - Além disso, existem no presente caso, fatores que pelo seu circunstancialismo podem e devem servir de exemplo e de sedimentação jurisprudencial de maneira a evitar a subjetividade das instâncias inferiores que ao fim ao cabo vão agindo de acordo com as convicções ou perceções momentâneas.

6 - Não só pela multiplicidade de relações jurídicas a que esta questão de direito é direta e potencialmente aplicável, mas sobretudo no que concerne à necessidade de estabilização jurisprudencial do entendimento a sufragar em relações análogas, diremos ainda que tal relevância social surge ainda mais vincada com a necessidade e busca da maior segurança jurídica possível.

7 - Assim, por se tratar de matéria recorrentemente tratada nos tribunais nacionais, de elevada sensibilidade e abrangência social e de díspares interpretações jurídicas por parte das várias instâncias jurisdicionais, importará a presente apreciação levar a uma melhor e mais coerente aplicação do direito sendo que, nesse sentido, poderá e deverá ser concedida e admitida a revista excecional do presente recurso, pois, para além de se encontram preenchidos os pressupostos previstos no artigo 672°, número 1, alíneas a) e b) do Código de Processo Civil, também o acórdão recorrido se encontra em manifesta contradição com o Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de … no dia 23/06/2015, sob o processo 1275/12.8TBCBR.C1, já transitado em julgado, cujo relator é Carlos Moreira, proferido no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito.

8 - O Acórdão fundamento que o recorrente apresenta - Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de … no dia 23/06/2015, sob o processo 1275/12.8TBCBR.C1, cujo relator é Carlos Moreira - encontra-se em contradição com o Acórdão recorrido, quanto ao sentido e alcance a dar à atual redação do artigo 1091°, n° 1, alínea a) do Código Civil, já que apresentam conclusões e efeitos totalmente divergentes entre si.

9 - Enquanto para o acórdão recorrido, proferido pelo Tribunal da Relação de …, no âmbito do processo n° 1832/15.0T8GMR.G1, se defende que, tendo o atual art. 1091° do C.C., face ao anterior art. 47° do R.A.U., deixado de fazer referência a «prédio urbano» e a «fração autónoma» (substituindo-as por «local arrendado»), e tendo ainda eliminado qualquer disposição prevendo a licitação entre plúrimos arrendatários interessados em exercer concorrentes direitos de preferência, o arrendatário, há mais de três anos, do prédio não constituído em propriedade horizontal, não tem direito de preferência - sobre a parte arrendada, ou sobre a totalidade desse mesmo prédio - na respetiva compra e venda, ou na sua dação em pagamento, defendendo a existência de uma forçada coincidência entre o objeto do direito de preferência e o objeto do contrato de arrendamento.

10 - Para o acórdão fundamento, proferido pelo Tribunal da Relação de …, no âmbito do processo n° 1275/12.8TBCBR.C1, em acórdão datado do dia 23/06/2015, o arrendatário do prédio não constituído em regime de propriedade horizontal, continua a ter, perante o disposto no artigo 1091°, n° 1, alínea a) do C. C, direito de preferência na venda ou dação em pagamento do prédio.

11 - Alegando, para o efeito que, o evoluir histórico do instituto da preferência do locatário habitacional (desde a Lei n° 63/77 até à atual redação do artigo 1091° do Código Civil), não pode ser havido como "correção dogmática" desse instituto, visando restringir o exercício da preferência aos casos em que a coisa locada tenha individualidade jurídica própria, além de que, nem da análise do preâmbulo da Lei n.° 6/2006 de 27 de Fevereiro, nem da análise da sua exposição de motivos, decorre que o legislador teve a intenção de afastar o direito de preferência do locatário na compra e venda de todo o imóvel sempre que este se não encontre subordinado ao regime de propriedade horizontal.

12 - Na verdade, a expressão "local arrendado" continua a ser sinónimo de imóvel onde o arrendamento se situa, sendo que, a supressão das expressões "prédio urbano ou de sua fração autónoma" não alterou, nem para mais (no sentido de os titulares de fração autónoma terem direito de preferência sobre a totalidade do prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal), nem para menos (no sentido de suprimir o direito de preferência aos arrendatários de prédios que, por facto que lhes é alheio, não estão sujeitos ao regime de propriedade horizontal), o significado da sobredita expressão.

13 - Nem tão-pouco a supressão do n.° 2 do artigo 47° do RAU contribui para essa interpretação face ao que continua a dispor o Código Processo Civil quanto ao exercício de direitos de preferência concorrentes ou que respeitem a várias pessoas (artigos 1032°; 1036°; 1037°).

14 - Pois, se o legislador tinha a intenção de suprimir o direito de preferência dos arrendatários de parcelas não autónomas deveria ter dado redação diversa ao artigo 1091° do Código Civil face à conhecida posição da doutrina e jurisprudência dominantes quando ao significado a dar à expressão "local arrendado" cujo conteúdo, reitera-se não é alterado pela supressão das expressões "prédio urbano ou de sua fração autónoma".

15 - Acresce que, os argumentos que têm vindo a ser invocados por alguma doutrina e jurisprudência para não se poder exercer o direito de preferência relativamente a todo o imóvel não colhem, porquanto, o que importa é interpretar a amplitude e conteúdo da expressão «local arrendado» atentos, primacialmente, os elementos lógico e teleológico da hermenêutica jurídica e a sensata e razoável ponderação dos interesses em dilucidação.

16 - Por outro lado, o direito de preferência do arrendatário não pode ser considerado como um direito excecional, e assim, a interpretar restritivamente o direito, mas antes como um normal direito conferido por lei na razoável ponderação de tais interesses.

17 - E, por último, para os que invocam que, a interpretação que se fazia, não se limitava a conceder ao arrendatário a propriedade da sua habitação, mas sim de todo um prédio, o que não se revela no seu interesse, há que ter presente que o direito de preferência não é de exercício obrigatório.

18 - Pelo que, se o prédio não está constituído em propriedade horizontal o «local arrendado» nunca pode ser alienado, qua tale, isto é, autonomamente, mas apenas incorporado no todo do prédio, pois, se assim não for, o arrendatário nunca teria direito a preferir, nem ao prédio como um todo, nem à parte locada.

19 - Tal total e inelutável restrição não colhe cobertura, nem no elemento literal da lei, nem na defesa dos fitos que a preferência pretende prosseguir e supra sumariamente mencionados e retiraria, nestes casos de não autonomização jurídica das frações do prédio, qualquer aplicação ao art.° 1091° do Código Civil.

20 - Assim, perante o extremismo da tese contrária, o melindre da situação, e a polémica que já vinha de trás, se o legislador pretendesse tal proibição, tê-la-ia adrede e inequivocamente plasmado. Não o tendo feito, vedado está ao intérprete operar tal entendimento restritivo, ademais com argumentos algo rebuscados e de cariz formal que postergam e conflituam com valores e desideratos de índole substancial, como os suprarreferidos.

21 - O perigo das contradições existentes, coloca a olho nu uma incerteza cabal da justiça e uma discrepância grotesca na análise da mesmíssima questão de direito, com conclusões diversas, peio que, se crê estar assim preenchida a alínea c), do n° 2 do artigo 672° do Código de Processo Civil, devendo, como tal, a revista excecional ser admitida e julgada procedente, conferindo ao Autor o direito de preferência na compra e venda do imóvel melhor identificado no artigo 1° do articulado de petição inicial.

22 - Caso se considere que, em face do disposto na alínea a) do artigo 1091° do Código Civil, o recorrente não tem direito a preferir na compra da totalidade do imóvel melhor identificado no artigo 1° do articulado de petição inicial, sempre teria direito a preferir na compra da parte do imóvel que lhe está arrendado, uma vez que, não existem razões materiais que justifiquem a diferença de tratamento entre arrendatários de frações autónomas e de partes de prédios não constituídos em propriedade horizontal, sob pena de se violar o princípio da igualdade consagrado no artigo 13.° da Constituição.

23 - Desde logo, porque essas razões materiais haveriam de se encontrar numa diferente situação de facto e de direito dos arrendatários de andares em prédios não constituídos em propriedade horizontal, e não na diferente situação jurídica do local arrendado, que é estranha à relação locatícia e cuja configuração não depende da sua vontade, na medida em que a propriedade horizontal pode ser livremente constituída e desconstituída pelo(s) proprietário(s) no decurso daquela relação, sem com ela interferir.

24 - Se o legislador considera que a atribuição do direito de preferência na compra e venda do local arrendado constitui um caminho para a concretização do direito à habitação dos arrendatários consagrado no artigo 65.° da Constituição, na medida em que consolida e estabiliza a relação jurídica que estes mantêm com a sua casa de morada, teria que justificar em que é que o facto de aquele local não constituir uma unidade predial autónoma altera a natureza dos interesses tutelados.

25 - Como não altera, por maioria de razão, o direito de preferência dos arrendatários tem de se definir pelo objeto do seu direito (de arrendamento) e não pelo objeto do direito (de propriedade) do senhorio.

26 - Assim, sendo o direito de preferência um direito real de aquisição normativamente atribuído, nada obsta a que ele permita a aquisição apenas da parte do prédio que corresponde ao objeto do direito do arrendatário, como aliás a doutrina e a jurisprudência tem entendido ser juridicamente possível, mesmo sem norma legal expressa, em casos de aquisição originária parcial resultante de usucapião ou de acessão imobiliária fundadas na posse ou na ocupação de apenas parte de um prédio.

27 - Motivo pelo qual, se o supra exposto não proceder, deve ser proferida sentença que conceda ao recorrente direito a preferir na compra da parte do imóvel que lhe está arrendado, sob pena de se verificar uma restrição inadmissível do direito do inquilino, o qual ficaria sempre privado desse direito no caso de habitar parte de um prédio não constituído em propriedade horizontal.

7. Nas contra-alegações, pugnou-se pela manutenção do acórdão recorrido.

8. Como se sabe, o âmbito objetivo do recurso é definido pelas conclusões apresentadas

[1]

(arts. 608.º, n.º2, 635.º, nº4 e 639º, do CPC), importando, assim, decidir se:

a) - Face ao disposto no artigo 1091.º, nº1, al. a), do CC, assiste ao arrendatário de parte de um prédio, não constituído em propriedade horizontal, o direito de preferência na venda da totalidade do prédio ou, pelo menos, quanto à parte do prédio que corresponde ao objeto do arrendamento;

b) - Se é inconstitucional a norma do artigo 1091.º, nº1, al. a), do CC se interpretada no sentido de negar o direito de preferência do arrendatário em casos como os referidos em a).

***

II – Fundamentação de facto

9. Factos provados:

1 - Por escritura pública de trespasse e arrendamento celebrada no dia 24 de Maio de 1994, no Primeiro Cartório Notarial de …, lavrada de folhas 54 a 55 do livro de escrituras diversas nº 148-B, II e mulher, JJ, declararam trespassar a AA (aqui Autor), pelo preço de Esc. 10.000.000$00 que já receberam, e este declarou aceitar, com todas as instalações próprias dele, seus móveis e utensílios e demais elementos que o integram, incluindo-se o direito ao respectivo arrendamento, o estabelecimento comercial de café e snack-bar, instalado no rés-do-chão do prédio urbano, sito na rua Dr. …, da freguesia das ..., ..., deste concelho e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 260 (conforme escritura pública que é fls. 12 e seguintes dos autos, e que aqui se dá por integralmente reproduzida).

2 - Mais declararam II e mulher, na mesma escritura pública, que o referido prédio pertence a KK (…) e a LL (…) a quem vem sendo paga a renda mensal de vinte e oito mil, oitocentos e vinte escudos (conforme escritura pública que é fls. 12 e seguintes dos autos, já dada por integralmente reproduzida).

3 - O prédio identificado no facto provado número 1, encontra-se atualmente inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2739º da União das Freguesias de … (São Miguel e São João), no Serviço de Finanças de …, e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 5…/1…6 da freguesia ... (conforme certidão permanente do registo predial que é fls. 17 e seguintes dos autos, e caderneta predial urbana que é fls. 19 e seguintes dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidas).

4 - Por escritura pública de doação celebrada a 16 de Dezembro de 2010, no Cartório Notarial da Dr.ª MM, sito em …, KK declarou doar, por conta da sua quota disponível, a sua filha FF (aqui 5ª Ré), e esta declarou aceitar, entre outros, metade indivisa do prédio urbano, composto de casa de cave, rés-do-chão, primeiro e segundo andares e logradouro, destinado a habitação, sito na Rua …, freguesia de …, do concelho de Vizela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vizela sob o número cinquenta e nove – …, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 260 (conforme escritura pública que é fls. 35 e seguintes dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida).

5 - Depois de celebrada a escritura referida no número anterior, metade do valor da renda passou a ser paga a BB (aqui 1ª Ré), na qualidade de cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de LL, e a outra metade à 5ª Ré (FF) (artigo 6º da p.i.).

6 - Por título de compra e venda autenticado, celebrado no dia 22 de Dezembro de 2014, perante o Sr. Solicitador NN, com a cédula profissional …, na cidade do Porto, lavrada no livro vinte, de folhas oitenta e seis a folhas noventa e um, a 5ª Ré (FF) declarou vender a GG, S.A. (aqui 6ª Ré), pelo preço de € 65.000,00, já recebido, a metade indivisa referida no facto provado anterior (conforme título de compra e venda que é fls. 43 e seguintes dos autos, e que aqui se dá por integralmente reproduzido).

7 - Por título de compra e venda autenticado, celebrado no dia 07 de Maio de 2014, perante o Sr. Solicitador NN, com a cédula profissional …, na cidade do Porto, lavrado no livro dezoito, de folhas trinta e seis a quarenta e quatro, BB (aqui 1ª Ré), CC (aqui 2º Réu), DD (aqui 3ª Ré) e EE (aqui 4ª Ré), declararam vender à 6ª Ré (GG, S.A.), pelo preço de € 37.500,00, já recebido, ½ do prédio urbano composto de cave, rés-do-chão, primeiro, segundo andares e logradouro, sito na Rua … n.º …, destinado a habitação e comércio, descrito na Conservatória do registo predial de Vizela sob o n.º 5… com a inscrição a favor do autor da herança pelas inscrições AP – 6 de 1974/07/09, AP – 61 de 1987/01/26 e AP – 62 de 1987/01/26, mas devidamente habilitados pela escritura de habilitação de herdeiros outorgada em 28.10.1996 no Cartório Notarial de Esposende no lv.º 41-D a fls. 40 que se arquiva, inscrito na matriz sob o artigo 289 da união das freguesias de … (…), anteriormente era o artigo 260 da freguesia de … (conforme título de compra e venda que é fls. 53 e seguintes dos autos, e que aqui se dá por integralmente reproduzido).

8 - Encontram-se feitas as seguintes inscrições no registo do prédio descrito sob o n.º 5…/1…6, da freguesia …, na Conservatória do Registo Predial de Vizela: Apresentação n.º 845, de 2014/05/08, aquisição de ½ a favor da GG, S.A., por compra DD, CC, BB e EE; Apresentação n.º 2788 de 23.12.2014, aquisição de ½ a favor da GG, S.A., por compra FF (conforme. certidão permanente do registo predial que é fls. 17 e seguintes dos autos, e que aqui se dá por integralmente reproduzida).

9 - O Autor teve conhecimento no dia 12 de Janeiro 2015 de que tinha ocorrido a compra e venda aludida no facto provado número 6, através do e-mail que nessa data lhe foi enviado por HH (aqui Réu interveniente principal provocado), reproduzido a fls. 25 dos autos (artigo 9º da p.i.).

10 - No dia 28 de Janeiro de 2015, o Autor enviou à 1ª Ré (BB) uma carta registada, requerendo que a mesma o informasse a quem é que deveria proceder ao pagamento da renda (artigo 10º da p.i.).

11 - Em resposta, a 1ª Ré (BB) enviou ao Autor a carta que é fls. 27 dos autos, datada de 23 de Fevereiro de 2015, informando-o que, a partir de 01 de Janeiro de 2015, devem fazer um só pagamento de renda do café (…) para a conta com o seguinte NIB: 003…9, em nome da “GG” da qual sou a Administradora Única (artigo 11º da p.i.).

12 - A 6ª Ré (GG, S.A.) suportou, por força da celebração dos títulos mencionados nos factos provados números 6 e 7, o valor global de € 9.251,50 (nove mil duzentos e cinquenta e um euros e cinquenta cêntimos) com as seguintes despesas: a) IMT referente ao contrato de 04.05.2014 – € 2.467,50; b) IS referente ao contrato de 04.05.2014 – € 300,00; c) despesas com contrato de 04.05.2014 e respectivo registo - € 1.000,00; d) IMT referente ao contrato de 22.12.2014 – € 4.420,00; e) IS referente ao contrato de 22.12.2014 – € 544,00; f) Despesas com o contrato de 22.12.2014 – € 315,00; g) Emolumento de registo predial de 23.12.2014 – € 245,00 (artigo 9º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).

13 - Em 30 de Abril de 2014, a 1ª Ré (BB), o 2º Réu (CC), a 3ª Ré (DD) e a 4ª Ré (EE), outorgaram um contrato que denominaram «Acordo de Partilha em Vida», declarando que eram, à data, os únicos acionistas da aqui 6ª Ré (GG, S.A.) (artigo 9º da contestação dos 1ª a 4ª e 6ª Réus).

14 - O contrato referido no número anterior destinou-se a partilhar os bens que eram propriedade da 1ª Ré (BB) e de seu falecido marido, pai dos demais Outorgantes, LL (artigo 9º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).

15 - Com vista a concretizar o objetivo referido nos factos provados números 13 e 14, os interessados acordaram ceder às 3ª Ré (DD) e 4ª Ré (EE) a totalidade das ações que por partilha lhes pertenciam na 6ª Ré (GG, S.A.), determinando-se que a aqui 1ª Ré (BB) e os demais herdeiros de LL se comprometem, entre outros contratos a realizar, a integrar o prédio aqui em causa, entre outros, «no património da dita sociedade GG, através das competentes escrituras e a débito da conta suprimentos da 1ª outorgante, BB, na referida sociedade GG» (artigos 28º e 29º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).

16 - Acordando-se entre todos os herdeiros de LL outras transferências de património e pagamentos, com vista à efetivação da partilha aí acordada e documentada (artigo 30º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).

17 - A escritura mencionada no facto provado número 7 teve como objetivo último a transferência da propriedade da metade indivisa do imóvel aqui em causa para a 6ª Ré (GG, S.A.), no âmbito do acordo de partilha em vida celebrado entre os aí Vendedores, descrito nos factos provados números 13 a 16 (artigo 14º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).

***

10. Factos não provados

1 - Em momento que precedeu a venda, foi comunicado ao Autor o projeto de transmissão do imóvel da esfera patrimonial dos 1ª Ré (BB), 2º Réu (CC), 3ª Ré (DD) e 4ª Ré (EE) para a 6ª Ré (GG, S.A.) (artigo 3º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).

2 - Desde que foi feito o respectivo registo, que o Autor tem conhecimento da venda referida no número anterior (artigo 2º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).

3 - A 6ª Ré (GG, S.A.) não procedeu ao pagamento do valor constante do aludido contrato, a título de preço, nem os demais Outorgantes receberam tal montante como contrapartida da transferência da propriedade da metade indivisa do imóvel (artigo 15º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).

***

III - Fundamentação de Direito

11. Invocando ser titular do direito de preferência na compra e venda do prédio onde se encontra instalado o local de que é arrendatário e ter sido preterido no exercício desse direito potestativo, veio o autor instaurar a presente ação, ao abrigo do disposto no art. 1410º, do CC, aplicável ex vi do art. 1091º, nº4, do mesmo Código.

Como referido no acórdão da Formação que admitiu este recurso de revista excecional, importa reponderar a questão objeto da alegada contradição de acórdãos, qual seja a de saber se o arrendatário de uma parte de prédio urbano, não constituído em propriedade horizontal, tem, ou não, direito de preferência na venda do prédio.

É entendimento unânime deste Supremo Tribunal que a lei reguladora do direito de preferência é a vigente à data da celebração do ato de alienação, por o direito legal de preferência não passar de uma faculdade que integra o conteúdo do direito do arrendatário e que, só a prática do negócio translativo da propriedade, sem que o senhorio lhe tenha oferecido a preferência, o transforma em direito potestativo (cf., entre outros, o ac. do STJ de 21.01.2016, proc. nº 9065/12.1TCLRS.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt).

In casu

, à data da outorga das escrituras públicas de compra e venda (22.12.2014 e 7.5.2014), vigorava (como ainda hoje) o disposto no art. 1091.º, n.º 1, al. a), do CC, na redação introduzida pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), pelo que será à luz deste normativo (aplicável ex vi do disposto no art. 59º, nº1, do NRAU), que será apreciado se assiste ao autor o direito de preferir, na qualidade de arrendatário desde 24.5.1994 do rés-do-chão do prédio urbano objeto dos atos translativos do direito de propriedade.

Vejamos, então.

No acórdão sob impugnação, confirmando-se integralmente a sentença, considerou-se que, face ao disposto no art. 1091º, nº 1, al. a) do C.C, o arrendatário de parte de prédio não constituído em propriedade horizontal não goza do direito de preferência em caso de venda da totalidade do prédio urbano onde está situado o local arrendado.

Em abono desta tese, confrontando o atual regime com o pretérito (cf. art.ºs 47.º a 49.º do RAU), escreveu-se no acórdão recorrido que:

“Se na «fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador (…) soube exprimir o seu pensamento em termos adequados» (art. 9º, nº 3 do C.C.), não é crível que haja - leviana ou imponderadamente - substituído duas expressões com sentidos jurídicos precisos («prédio urbano» e «fração autónoma»), por uma outra, também técnico-juridicamente precisa («local arrendado»), eliminando ainda a referência à eventual licitação entre arrendatários preferentes, sem que subjacente a essa sua ação estivesse a intenção de consagrar um novo regime.

(…)

Se a «interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico» (art. 9º, nº 1 do C.C.), dir-se-á que qualquer uma destas normas - porque limitativa da liberdade contratual, consagrada no art. 406º do C.C. - tem necessariamente carácter excecional, impondo ao intérprete-aplicador uma atitude de cautela na definição das obrigações impostas ao sujeito passivo, vinculado à preferência, numa aplicação do princípio favorabilia amplianda, odiosa restringenda.

(…)

A justificação que preside à atribuição do direito de preferência a favor do locatário é a de facilitar a aquisição do prédio, proporcionando o acesso à propriedade a quem beneficia já de direito de gozo mais ou menos prolongado sobre esse bem, ao mesmo tempo que se solidifica a paz social, ao eliminar potenciais conflitos entre locador e locatário.

(…)

O exercício do direito de preferência do arrendatário urbano - por forma a adquirir o direito de propriedade sobre a sua habitação - para além dela, extravasa aquele que seria o seu legítimo interesse. (…)”.

Por sua vez, o acórdão fundamento proferido pelo Tribunal da Relação de …, em 23.6.2015, proc. 1275/12, movendo-se no mesmo quadro normativo, perfilhou o entendimento de que o arrendatário de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, beneficia, perante o disposto no artº 1091º nº1 al. a) do CC, de direito de preferência na venda ou dação em pagamento de todo o prédio onde se encontra instalado o locado.