Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

PROC 1268/16.6T8FAR.E1.S2-A

ACORDAM, EM PLENO DAS SECÇÕES CÍVEIS,

NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Sotavento Algarvio, CRL, instaurou acção declarativa sob a forma de processo comum contra AA pedindo a declaração de que é dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra E, correspondente ao rés-do-chão, primeiro e segundo andares do prédio urbano com entrada pelo n.º 0 da Rua ..., destinada a habitação, do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida ..., nºs 00, 00-X e 00-0 e Rua ..., nºs 0 e 0, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2398 da freguesia de ..., concelho de ... e a condenação do Réu a reconhecer tal direito, bem como a entregar-lhe a referida fracção livre de pessoas e bens e a pagar-lhe uma indemnização correspondente a € 1.000,00 mensais, correspondente ao valor de uma renda mensal, desde a data da sua citação, até à efetiva entrega do imóvel.

Alegou para o efeito, e em síntese, ter adquirido a referida fracção no âmbito do processo de insolvência da anterior proprietária, BB, pelo preço de € 340.000,00, montante correspondente à soma de dois mútuos garantidos por duas hipotecas sobre o imóvel, que sucessivamente celebrara com com aquela: € 280.000,00 para a aquisição à sociedade P..., Lda., de que a compradora era ... e ... e, em novo financiamento, € 60.000,00; tais hipotecas encontram-se registadas (ap. 00 de 2008/03/05 e ap. 0000 de 2009/10/06, respectivamente), bem como a aquisição (ap. 0000 de 2015/06/24); a insolvência de BB foi declarada em 9 de Maio de 2014; e a ocupação do imóvel pelo Réu impede a Autora de lhe dar o destino para o qual o adquiriu, isto é, vendê-lo ou arrenda-lo.

O Réu contestou, invocando ser arrendatário da fracção, na qual reside, por contrato celebrado com BB em 1 de Outubro de 2011, pelo prazo de dez anos e pela renda mensal de € 300,00, sendo que a Autora, a ter o direito que invoca, age abusivamente, uma vez que sempre teve conhecimento de que o Réu era o seu arrendatário tendo sempre aceitado os pagamentos das rendas que, a partir de Maio de 2015, passou a depositar à sua ordem.

Na audiência prévia, a Autora respondeu às excepções suscitadas na contestação e pediu a condenação do Réu como litigante de má fé.

Foi proferida sentença a julgar a acção parcialmente procedente, com o reconhecimento do direito de propriedade da Autora e a condenação do Réu a entregar-lhe de imediato a fracção, livre de pessoas e bens, bem como no pagamento da quantia de € 9,956,21, relativa ao período de 17de maio de 2016 a 17 de Abril de 2017, acrescida de € 905,11, por cada mês que perdure a ocupação feita pelo Réu, contada desde 18 de Abril de 2017, até à data da efectiva entrega, tendo sido ainda o Réu condenado como litigante de má fé em multa no valor de 10 UC´s e em indemnização a fixar, e absolvido do demais peticionado.

Inconformado, o Réu interpôs recurso de Apelação, recurso esse que veio a ser julgado improcedente, com a manutenção da sentença recorrida, embora tenha sido alterada a fundamentação de facto.

Irresignado, o Réu recorreu de Revista excepcional, a qual veio a ser admitida por Acórdão da Formação.

No Acórdão deste Supremo Tribunal, datado de 27 de Novembro de 2018, proferido a 27 de Novembro de 2018, foi produzida a seguinte decisão:

«[a)] Conceder provimento à revista, revogando-se o acórdão recorrido na parte em que condenou o Réu AA a entregar imediatamente à Autora a fracção autónoma acima indicada no ponto 1. dos factos provados, livre de pessoas e bens, e a pagar-lhe a indemnização pela ocupação dessa fracção, absolvendo-o desses pedidos.

b) Não conhecer do objecto da revista no tocante à condenação do Réu como litigante da má fé.».

Notificada de tal Aresto, veio a Autora interpor recurso para uniformização de jurisprudência, nos termos do disposto no artigo 688º do CPCivil, invocando contradição com o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9 de Julho de 2015, produzido no processo n.º 430/11.2TBEVR-Q.E1.S1, cuja cópia certificada fez juntar, quanto à questão de saber se com a venda judicial de um imóvel hipotecado que tenha sido dado de arrendamento a terceiro após o registo da referida hipoteca, caduca o direito do respectivo locatário, nos termos do n.º 2 do artigo 824º do CC.

A Autora apresentou o seguinte acervo conclusivo:

A) Com o presente recurso, pretende a Recorrente ver suprimida a divergência jurisprudencial existente no Supremo Tribunal de Justiça, uma vez que existem decisões diametralmente opostas quanto ao thema decidendum;

B) Nesse sentido dispõe o n.º 1 do artigo 688.º do CPC, que as partes podem recorrer para o pleno das secções cíveis, quando o STJ proferir acórdão que esteja em contradição com outro anteriormente proferido, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito;

C) A divergência dos acórdãos sub judice versa sobre a interpretação do n.º 2 do artigo 824.º do CC, aplicável por analogia, no sentido de que o contrato de arrendamento caduca com a venda executiva, uma vez que este constituí uma forma de ónus sobre o imóvel, limitador do direito de propriedade, garantido através da hipoteca anteriormente constituída e registada, tornando-se inoponível ao adquirente;

D) Neste sentido o notável Acórdão Fundamento, que ora se junta para legitimar o presente recurso e que correu termos sob o processo 430/11.2TBEVR- Q.E1.S1, de 09/07/2015, da 6ª Secção Cível do Supremo Tribunal de Justiça;

E) Ao invés, o douto Acórdão Recorrido que sustenta a tese obrigacionista da Doutrina, onde o direito do arrendatário, é um direito pessoal de gozo e, enveredando pela natureza meramente creditícia ou obrigacional do direito do arrendatário, concluem que não é de aplicar o n.º 2 do artigo 824.º do CC ao arrendamento;

F) Acrescentando que não poderá tal artigo ser aplicado analogicamente perfilhando a tese de Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, 2ª edição, páginas 52 e ss;

G) A aclaração deste tema é manifestamente necessária para uma melhor aplicação do direito e certeza jurídica dos intervenientes entre estes dois institutos que são o arrendamento e a hipoteca;

H) A Recorrente perfilha a tese e entendimento do Recurso Fundamento, aliás da Doutrina e Jurisprudência maioritária, considerando a decisão do Recurso ora Recorrido violadora do direito da propriedade, considerando o arrendamento um verdadeiro ónus, uma vez que que limita a disponibilidade do proprietário devido ao seu carácter vinculístico, impondo-se, portanto, a sua submissão ao regime do artigo 824.º n.º 2 do CC,

I) Ademais "A interpretação dada ao n.º 2 do art. 824.º do Código Civil no sentido de que o mesmo abrange também o contrato do arrendamento, é a que melhor responde às exigências de justiça e aos interesses teleológicos nele subjacentes, na medida em que assegura um equilíbrio adequado e proporcional entre os vários interesses em jogo: o interesse do proprietário do bem hipotecado, em celebrar o contrato de arrendamento; o interesse do arrendatário, que sabe ou pode saber pela publicidade registral que o bem objeto do arrendamento está sujeito à execução e o interesse do credor hipotecário, que não vê o bem hipotecado sofrer desvalorização em consequência do arrendamento", in www.dgsi.pt, processo 12/14.7TBEPS-A.G1.S2.

J) Posto isto, permitimo-nos concluir que o notável Acórdão Fundamento, faz uma correcta interpretação jurídica da aplicação do n.º 2 do artigo 824.º do CC aos contratos de arrendamento, orientação que, de há vários anos a esta parte, se vem sedimentando de forma praticamente unânime no sistema jurisprudencial português, e a qual perfilhamos.

K) Inequivocamente, deverá o Acórdão Fundamento, figurar como pedra basilar para uniformizar jurisprudência no sentido de que com a venda judicial de um imóvel hipotecado que tenha sido dado de arrendamento a terceiro após o registo da referida hipoteca, caduca o direito do respectivo locatário, nos termos do n.º 2 do art. 824.º do CC.

Foram apresentadas contra alegações pelo Réu, aqui Recorrido, onde se concluiu:

1) A interpretação dada à lei pela jurisprudência, pretendendo-se que seja homogénea e coerente, não pode deixar de acompanhar, não só a evolução legal dos institutos jurídicos que se interpretam, como o enquadramento jurídico-social a cada tempo, como, ainda, os interesses em jogo e de relevo.

2) O cuidado e tratamento que foi dado ao arrendamento andou no sentido de o fazer evoluir de um ónus sobre os imóveis para um instrumento de investimento e de melhoria no rendimento imobiliário.

3) De facto, é patente a evolução da lei do arrendamento que, – de novo com interesse para o presente caso – aliada à proliferação e actualização de diplomas legislativos específicos (tais como Novo Regime do Arrendamento Urbano e, mais recentemente, a Lei 12/2019 e a Lei 13/2019, ambas de 12 de fevereiro, afasta a necessidade de interpretação extensiva ou analógica do Código Civil, como muito clara e iluminadamente o Supremo Tribunal de Justiça manifestou no Acórdão ora recorrido.

4) É manifesto que numa perspectiva global mais capitalista do mundo e da sociedade, a interpretação jurisprudencial tenderá sempre para a protecção das fontes de capital como objecto de mais cuidada justiça e de alguma sobrepujança sobre o aspecto social global, entendendo-se que uma sociedade economicamente mais saudável cuidará melhor dos seus membros, cuidando-se mais, neste ambiente, do carácter económico das relações jurídicas do que do seu carácter social.

5) Por contraposição, na perspectiva global mais social, o entendimento será tendencialmente o oposto, prevalecendo o interesse da protecção social e de que o direito deverá cuidar mais das pessoas do que do sistema, o que levará a um pendor jurisprudencial mais leniente e protetor dos indivíduos do que das instituições, por se considerar a sua fragilidade perante aquelas.

6) Deste modo, e conforme é exactamente a posição de ambas as partes dos presentes autos (a Recorrente um banco e o Recorrido um indivíduo), o banco puxará sempre à interpretação jurisprudencial que o favorece e, de seu turno, o indivíduo procurará a protecção do interesse social e individual.

7) Na uniformização de jurisprudência, não se trata de "contar armas" mas antes, perspectivamente, de ler a lei e o mundo por forma a que a uniformização de jurisprudência não seja iníqua e injusta, cumprindo-se assim, um dos mais emblemáticos desígnios do labor jurisprudencial do Tribunal Supremo da Nação.

8) O acórdão recorrido, não se encontrando desacompanhado jurisprudencialmente, interpreta a lei e o mundo a que a mesma se aplica de forma correcta e que deve merecer provimento de uniformização.

9) Dar ao credor hipotecário o privilégio de impedir a administração do bem pelo proprietário, apenas na perspectiva de algo de mal acontecer e a garantia ter que ser accionada é, seguramente, algo que exorbita o carácter social do direito de crédito e da garantia em questão.

10) Isso representaria pura e simplesmente uma limitação do direito de propriedade que, contraditoriamente, se quer pretender evitar; ao credor quando se dirime inoponível a este um contrato de arrendamento prévio à venda ou adjudicação do bem ao credor hipotecário, mas posterior à hipoteca.

11) O argumento acima ganha ainda mais relevância e fundamento quando nos recordamos que, num contrato de arrendamento, estão envolvidos terceiros de boa fé que nada têm que ver com a relação de crédito ou a garantia de um crédito a que o imóvel está adstrito.

12) O que se está a fazer com a interpretação jurisprudencial é prejudicar um instituto jurídico dedicado essencialmente à estabilidade e bem-estar social, que sempre foi protegida pelo Estado de Direito, consubstanciada, in casu, no direito à habitação por via do arrendamento, direito este muito mais relevante social, política e economicamente que o direito de crédito dos bancos que o usam para mero exercício comercial e de prossecução de lucro.

13) Sendo acto de mera administração, o arrendamento, como direito obrigacional por natureza, não implica uma limitação, mas sim, ao contrário, uma vantagem de que o bem produz um rendimento, não uma despesa com manutenção, ou uma falta de rendimento.

14) O que acima se disse é ainda mais patente quando facilmente se comprova que, nos nossos dias, estes imóveis têm uma procura acrescida, e neste aspecto, há que atender em concreto ao facto de um imóvel poder e ser normalmente uma fonte de rendimento, para além do seu carácter residencial ou habitacional próprio.

15) É hodiernamente reconhecido, até por instâncias internacionais financeiras, como uma excelente opção de investimento, que, aliás, mesmo pelo próprio Autor é adoptado como medida de sã gestão no meio do descalabro de reaquisições de imóveis que tem ocorrido com esta crise da qual o mundo está apenas a sair, e que tem inundado as entidades bancárias com carteiras de imobiliário que, expeditamente despacha para fundos autónomos que se dedicam a rentabilizar os imóveis, nomeadamente arrendando-os.

16) É, por isso, totalmente anacrónico e conclusivo defender que o facto de um imóvel ter um contrato de arrendamento seja uma limitação ao direito de propriedade ou ao livre exercício da mesma.

17) O arrendamento pode e deve, nas presentes circunstâncias de facto e de direito, ser oposto ao adquirente.

18) E isto por várias razões: uma, de carácter social, dado que seria abrir a porta à destruição do carácter social do arrendamento e dar-lhe um carácter transitório, porque dependente de uma qualquer hipoteca, cuja álea, inerente ao risco do contrato de mútuo bancário ser, ou não, incumprido, determinaria a jusante, aquando da venda judicial em execução, a caducidade do contrato e já não as causas típicas (de tipologia fechada, diga-se) previstas para tal fim pelo Regime do Arrendamento Urbano, o Código Civil e o Novo Regime do Arrendamento Urbano, fim esse que, neste caso, a caducidade viola frontalmente em espírito e de facto.

19) A assumir-se a posição doutrinária e jurisprudencial plasmada no Acórdão Fundamento, dado o vastíssimo número de prédios hipotecados no nosso país, necessariamente levará, por este caminho, a que o mercado de arrendamento seja reduzido a uma expressão ínfima.

20) A outra, segunda, uma razão legal: não é o que a lei pretende ou sequer permite com a sua letra presentemente, dado o regime do Arrendamento e locação e o disposto no artigo 824.º, n.º 2, do Código Civil que, bem ao contrário do que o tribunal entende, não deixam na sua regulamentação algum vazio que exija uma interpretação extensiva ou analógica (a qual se aproxima bastante de uma integração de lacuna, fora dos limites consentidos pelo art. 10.º do Código Civil) como a vaticinada pelo Acórdão Fundamento.

21) Nesta questão de direito que essencialmente se prende com a interpretação e a existência, ou não de uma lacuna no regime legal que determine uma interpretação extensiva e/ou analógica da lei colhe, da melhor jurisprudência e doutrina, uma interpretação sistemática das normas (a qual tem verdadeiramente em conta a "unidade do sistema jurídico" preconizada no art. 9.º, n.º 1 do Código Civil) em causa e até as regras da interpretação teleológica – não se podendo olvidar que todo o intérprete tem o dever de presumir "que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados" (cfr. art. 9.º, n.º 3 do mesmo diploma) concorrem para a manutenção – e não para a caducidade – do contrato de arrendamento, sucedendo o credor hipotecário na posição de senhorio, nos termos do art.º 1057.º do Código Civil ex vi o art.s 109.º, n.º 3 do Código da Insolvência e Recuperação de Empresas.

22) Nesta específica esfera da insolvência, inexistem quaisquer fundamentos para declarar a caducidade do contrato de arrendamento em causa aquando de uma venda judicial, sendo este ainda mais um facto interpretativo que compele a que a decisão de declaração de caducidade seja a menos equilibrada, não devendo ser adoptada como interpretação aceitável do disposto no n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.

23) Conforme até já decidido no Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 18-12-2013, n.º 01756/13, mesmo nos casos em que considere o arrendamento como um ónus ou limitação da coisa (o que não se concede e apenas se coloca academicamente e por mero dever de cautela de patrocínio), uma solução que conclua que o contrato de arrendamento confere ao locatário um direito real, seria inconciliável com a nulidade da cláusula que proíbe o dono de onerar os bens hipotecados (artº 695º do CC.), sendo que também não se compreenderia o direito de preferência atribuído ao arrendatário na venda do local arrendado (cfr. Artº 1091 C. Civil), nem a obrigação de inserir no anúncio da venda do imóvel a existência do arrendamento por ser limitadora, de regra, do potencial valor do mesmo.

24) Conclui-se portanto que o contrato de arrendamento não confere ao locatário um direito real, mas apenas um direito de crédito, ou seja o contrato de arrendamento é de natureza obrigacional, e assim, a letra do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil não abrange os contratos de arrendamento, porque, na verdade não ocorre qualquer lacuna legal que permita ou implique tal interpretação da norma, sendo esta, no mínimo, desconforme com o sentido literal e teleologicamente inadequada, implicando uma "apropriação" do poder de determinar o critério de aplicação de uma disposição legal – e, portanto, da solução do caso – que cabe ao legislador e, constitui uma violação do princípio da separação de poderes e do dever de obediência à lei que os tribunais estão sujeitos, violando os artigos 2.º, 111º, nº l, 203.º e 204.º da CRP.

25) Conforme impressivamente disposto no acórdão recorrido:

"[A] parte da doutrina que sustenta a natureza real do arrendamento (direito real de gozo) (teoria realista), fá-lo pela constatação dos poderes de que o arrendatário fica investido: em especial, o gozo do prédio (artigos 1022.º e 1031.º do CC), a subsistência do arrendamento independentemente da transmissão da propriedade do prédio (artigo 1057.º do CC), e a possibilidade de defesa possessória por parte do arrendatário, contra quaisquer pessoas (artigo 1037.º, n.º 2, do CC). Onde se descortinam sinais de 'realidade'.

Ora, se o arrendatário tem poderes com esta consistência, que, segundo aqueles autores, quase configuram direito de sequela, não se compreende que tal direito caduque com a venda em praça do prédio arrendado, tão só porque o arrematante é o exequente com hipoteca sobre o prédio, registada em data anterior ao arrendamento.

(...)

Porque se tal concepção se aplicar (...) ela deveria conduzir precisamente ao resultado inverso, devia conduzir ao reforço e não à fragilização da posição do arrendatário: não à caducidade do arrendamento, mas à sua manutenção (...)".

26) As disposições que concedem ao locatário tratamento jurídico análogo ao dos direitos reais são raras e de natureza incontestavelmente excepcional, não podendo ser submetidas a integração analógica, nos termos do art. 11.º do Código Civil.

27) Não parece ser coerente defender-se que as equiparações legais, dada a natureza proeminentemente pessoal do direito do locatário, só se aplicam porque há disposição a concedê-las e, depois, admitir-se um tratamento real para casos omissos do regime legal locatício.

28) A ratio legis do n.º 2 do art. 824.º do Código Civil em causa é assegurar que o valor do bem vendido em execução judicial, pelo facto de sobre o mesmo incidirem direitos reais, não sofrerá uma significativa desvalorização ou depreciação em prejuízo dos credores.

29) Todavia a hipoteca, apesar de ser uma garantia real que acompanha o imóvel sobre que incide, não impede o titular desse imóvel de o alienar ou de o onerar, como resulta nitidamente do dispositivo do artigo 695.º do CC.

30) Como se obtempera no acórdão deste STJ de 27.03.2007, se se tornar insuficiente a segurança da obrigação, tem o credor o direito de exigir que o devedor a substitua ou reforce, e, não o fazendo, pode o credor exigir o imediato cumprimento da obrigação, ou tratando-se de obrigação futura, registar hipoteca sobre outros bens do devedor, nos termos do artigo 701.º, n.º 1, do CC. "E, por outro lado, não parece de afastar a possibilidade de exercer acção pauliana contra o devedor que onerar com arrendamento o prédio objecto da garantia, verificando-se os respectivos requisitos (artigo 610º e seguintes do CC)".

31) Acresce a tudo isto que o regime vinculístico, característico do arrendamento, especialmente do urbano e mais especificamente do comercial (que é o caso dos presentes autos, em que o arrendamento é habitacional), tem vindo a estiolar-se nas últimas alterações legislativas.

32) Acresce também que a regressão das medidas protecionistas em benefício de uma maior liberalização no mercado de arrendamento, traduzida na abolição do princípio da renovação do contrato de arrendamento e no esbatimento da política de bloqueio das rendas, permitiu a atribuição de poderes mais amplos ao locador para proceder à denúncia do arrendamento (sendo, em consequência, menor o nível de desvalorização que a subsistência do arrendamento produz para o valor da venda do imóvel na acção executiva), e, por outro lado, abriu espaço à criação de um adequado regime de actualização do valor das rendas, indexando o valor destas ao índice de preços do consumidor, evitando assim a sua depreciação.

33) No actual contexto legal, o arrendamento de um imóvel não constitui, sem mais, um factor de desvalorização do mesmo, ou seja, não constitui necessariamente um ónus, com o sentido pretendido, nem constitui um obstáculo à satisfação integral do crédito garantido.

34) No caso concreto, a Autora sabia, à data da venda judicial, que o imóvel que servia de garantia ao mútuo que concedera à anterior proprietária, se encontrava arrendado – v. ponto 23. Dos factos provados.

35) Assim, conclui-se que o artigo 824º, n.º 2, do Código Civil não se aplica, nem directa nem analogicamente, ao arrendamento, devendo ser uniformizada a jurisprudência nesses termos.

O recurso para uniformização de jurisprudência veio a ser admitido liminarmente, nos termos do artigo 692º, nº5 do CPCivil, tendo-se entendido, além do mais, encontrar-se perfeitamente identificada a questão fundamental de direito a dilucidar que em ambos os acórdãos foi decidida contraditoriamente, no domínio da mesma legislação, isto é, a de saber se a venda judicial faz caducar o contrato de arrendamento do imóvel, com hipoteca registada em data anterior, nos termos do artigo 824.º, n.º 2, do Código Civil, concluindo-se afirmativamente no Acórdão aqui impugnado e contrariamente no Acórdão fundamento.

O Ministério Público emitiu parecer, nos termos do disposto no artigo 687º, nº, aplicável ex vi do artigo 695º, este como aquele do CPCivil, sustentando, no que à economia das questões a resolver diz respeito, o seguinte «[v]erifica-se que no acórdão fundamento o tribunal entendeu que, em caso de declaração de insolvência do locador, o contrato de arrendamento de bem imóvel, com hipoteca registada em data anterior, caduca com a venda judicial, nos termos do artigo 824.º n.º 2 do Código Civil.

E tal sucede, refere-se no acórdão fundamento uma vez que, apesar do direito do arrendatário ter natureza pessoal ou creditícia, ter ainda contornos que se assemelham aos dos direitos reais, motivos pelo qual se lhe aplica o regime dos direitos reais, mais concretamente o disposto no artigo 824.º n.º 2 do Código Civil.

Refere-se ainda no acórdão fundamento que, a favor de tal entendimento, milita ainda o disposto no artigo 1051.º do CC, o qual estabelece que os casos em que o contrato de arrendamento caduca não são taxativos, e que o disposto no artigo 1057.º do CC não se aplica à venda judicial, já que existe uma norma própria que regula esta matéria que é a do artigo 824.º n.º 2 do CC .

Assim, no acórdão fundamento não se faz qualquer menção ao disposto no artigo 109.º n.º 3 do CIRE, ao contrario do que sucede no acórdão recorrido.

Com efeito, no acórdão recorrido o Tribunal entendeu que o disposto no artigo 824.º n.º 2 do CC não se aplicava, nem directa nem analogicamente, ao arrendamento, motivo pelo qual o arrendamento da fracção ao Réu deveria subsistir, não caducando, antes se havendo como transmitida a posição do locador para o terceiro adquirente (Autora) do prédio alienado em execução. Entendeu ainda que face ao disposto no artigo 109.º n.º 3 do CIRE, conjugado com o artigo 1057.º do CC, o contrato de arrendamento de bem imóvel, com hipoteca registada em data anterior, não caduca com a venda judicial.

Resulta do exposto que, no acórdão fundamento, nem implícita nem explicitamente foi ponderada a aplicação do disposto no artigo 109.º n.º 3 do CIRE.

Ainda que se admitisse, por mera hipótese que, no acórdão fundamento, o artigo 824.º do CC foi aplicado tendo em conta, implicitamente, o disposto no artigo 109.º nº 3 do CIRE, sempre seria de concluir que não existira oposição expressa nesta matéria, uma vez que nesse acórdão se não faz qualquer referência às razões pelas quais se afastou este normativo.

É certo que o acórdão fundamento optou por aplicar o disposto no artigo 824.º do CC, afastando o regime dos artigos 1057.º e 1051.º do CC com o fundamento que tais normativos não são taxativos e, que existia uma norma própria que regulava a venda judicial.

Contudo, não se tendo expressamente pronunciado sobre o artigo 109.° n.° 3 do CIRE, não atentou ou sopesou as razões subjacentes à existência deste dispositivo legal.

Ora, para efeitos de recurso para uniformização de jurisprudência, estamos perante contradição de julgados no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, quando a mesma disposição legal se mostre, num e noutro, aplicada em termos opostos, havendo identidade de situação de facto subjacente a essa aplicação, o que não sucede no caso vertente.

Por estes motivos somos de parecer que o acórdão recorrido, não decidiu de forma oposta ao acórdão fundamento, no mesmo quadro normativo, sobre a mesma questão fundamental de direito, não existindo assim oposição de julgados relevante devendo, consequentemente, ser rejeitado o presente recurso de uniformização de jurisprudência.

2.5.2 Caso assim não se entenda dir-se-á que, por despacho de 19 de Março de 2019 o Excelentíssimo Senhor Conselheiro decidiu que a questão fundamental de direito a dilucidar nos presentes autos era a de saber se "A venda judicial faz caducar o contrato de arrendamento de imóvel com hipoteca registada em data anterior, à celebração do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 824.º n.º 2 do Código Civil?

Afigura-se-nos que a questão em análise dos autos deverá ser reconduzida ao âmbito da insolvência. Com efeito, verifica-se que tanto o acórdão recorrido como o acórdão fundamento foram proferidos no âmbito do processo de insolvência, sendo que o regime jurídico aplicável à venda judicial no âmbito do processo de insolvência, é diferente do regime jurídico aplicável à venda judicial em processo executivo.

Pelo exposto, afigura-se-nos que a questão em análise nos presentes autos deveria ser formulada nos seguintes termos:

No âmbito de um processo de insolvência a venda judicial, realizada, faz caducar o contrato de arrendamento de imóvel com hipoteca registada em data anterior, à celebração do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 824.º n.º 2 do Código Civil.».

II As instâncias declararam como assentes os seguintes factos:

1. Encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o n.° 00/2007…, a fracção autónoma designada pela letra "E ", correspondente ao rés--do-chão, primeiro e segundo andares, com entrada pelo n.º 0 da Rua ..., destinada a habitação, do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida ..., n.ºs 00, 00-X e 00-0 e Rua ..., n.ºs 0 e 0, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2398 da freguesia de ..., concelho de ...;

2. A acima referida fracção autónoma foi adquirida por BB, em 15 de Fevereiro de 2008, à sociedade P..., da qual a própria era ... e ..., conforme escritura junta a fls. 15 e seguintes e que aqui se dá por reproduzida;

3. Para aquisição da referida fracção autónoma, a Autora, na altura, mutuou à referida BB a quantia de 280.000,00 €, tendo a mesma hipotecado o prédio para garantia deste mútuo, a favor da Autora, e para garantia do montante máximo de 392.000,00 €, hipoteca que ficou inscrita no respectivo registo predial sob a ap. 00 de 2008/03/05;

4. Ainda por escritura pública de mútuo com hipoteca e mandato, lavrada a 30 de Setembro de 2009, no Cartório Notarial em ..., do Dr. CC, a fls. 41 a 42, do livro de notas para escrituras diversas n.º 135 -A, a Autora concedeu à referida BB, um novo financiamento de 60.000,00 €, constituindo esta uma segunda hipoteca sobre a referida fracção "E", a favor da Autora e para garantia do montante máximo de 84.000,00 €, que foi inscrita no respectivo registo predial sob a ap. 0000 de 2009/10/06, tudo ainda como consta no documento junto a fls. 43 e seguintes e que aqui se dá por reproduzido;

5. Na descrição predial referida no facto provado 1., em 05.03.2008 e previamente à inscrição das duas hipotecas voluntárias acima mencionadas, foi inscrita a aquisição do direito de propriedade a favor de BB;

6. Na mesma descrição predial, em 01.06.2011, foi inscrita a penhora a favor da Fazenda Nacional para garantia da quantia exequenda de 1.004,45 €, a qual foi liquidada e cancelada a inscrição em 24.03,2015; (alterado pelo Tribunal da Relação)

7. Na mesma descrição predial, em 01.02.2012, foi inscrita a penhora a favor da C..., S.A., para garantia da quantia exequenda de 2.274.756,04 €;

8. Na mesma descrição predial, em 19.06.2013, foi inscrita a penhora a favor da aqui Autora, para garantia da quantia exequenda de 712.802,27 €;

9. Na mesma descrição predial, em 19.06.2013, foi inscrita a penhora a favor da aqui Autora, para garantia da quantia exequenda de 63.459,63 €;

10. Na mesma descrição predial, em 04.09.2013, foi inscrita a penhora a favor da aqui Autora, para garantia da quantia exequ