Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A Santa Casa da Misericórdia do Porto intentou, no 4º Juízo Cível do Porto, acção declarativa comum, com processo ordinário, contra "A" pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 51.860.400$00, acrescida de juros de mora vencidos no valor de 825.504$00 bem como juros vincendos até integral pagamento.

Alegou, para tanto, em resumo, que:

- por escritura de permuta de 30 de Maio de 1995 adquiriu à ré 54 fracções do prédio urbano sito na Rua Professor Bento de Jesus Caraça nº s .... a ..., Guilhermina Suggia n°s ... a ... e na Alameda Eça de Queirós n°s ... a ..., freguesia do Bonfim, no Porto;

- as referidas fracções correspondem tanto a aparcamentos como a lojas, escritórios e habitações;

- nos termos da referida escritura de permuta, a autora deu à ré um prédio urbano denominado "Quinta do Lima", composto de um terreno para construção urbana;

- mais ficou assente nos termos da referida escritura de permuta que a ré se obrigava a proceder ou mandar proceder à sua custa a todas as obras de reparação que fossem necessárias para eliminar quaisquer deficiências ou defeitos de construção que fossem detectados e denunciados pela Santa Casa da Misericórdia, obrigando-se ainda a ré a dar inicio à execução das ditas obras de reparação no prazo máximo de um mês após a recepção da comunicação, que para o efeito lhe fosse efectuada pela autora;

- decorridos dois meses sobre a celebração da referida escritura de permuta, ou mais precisamente, em finais de Julho de 1995, começaram a surgir alguns defeitos e vícios em quase todas as fracções adquiridas pela autora, bem como nas zonas comuns do edifício em questão, sendo que tais defeitos consistiam em infiltrações de chuva na caixilharia de janelas, tectos e paredes, levantamento dos tacos do soalho nos escritórios;

- a partir daqui, funcionários da ré foram fazendo face às reclamações da autora e de outros proprietários sobre os defeitos que foram surgindo e após as intervenções/reparações levadas a cabo pela ré, em resposta à reclamação da autora surgiram de novo defeitos como infiltrações de água e levantamentos de soalho;

- desde a data da aquisição dos escritórios pela autora em 30 de Maio de 1995, a situação dos escritórios impediu a sua normal fruição pela autora até às datas aí apontadas, sendo de sublinhar que dos onze escritórios adquiridos pela autora em 30/05/95 apenas seis deles, correspondentes às fracções "BT", "BU", "BV", "BX", "BS"e "CH" (com a numeração respectiva de 1, 2, 3, 5, 18 e 20), foram entregues pela ré à autora em Dezembro de 1998, os escritórios 6, 7 e 21, correspondentes às fracções "BY", "Z" e "CI" apenas foram entregues pela ré à autora em Setembro de 1999 e no que toca ao escritório nº 4 ("BW") somente em Fevereiro de 2000 veio ele a ser entregue pela ré à autora;

- assim, desde 30/05/95 até às datas em que os escritórios foram entregues à autora esta não pôde deles usufruir qualquer rendimento nomeadamente através do seu arrendamento, o que lhe causou prejuízo pelo não recebimento das rendas nos períodos referidos, verificando-se que desde 01/01/96 até 03/02/2002 e tendo por base o preço de 1.900$00/m2 nos escritórios com áreas até 100 m2 e de 1.600$00/m2 nos que têm uma área inferior os referidos escritórios representariam em termos de arrendamento um rendimento de 51.860.400$00, quantia que a autora em 03/02/2003 reclamou da ré.

Citada, contestou a ré, sustentando, em síntese, que:

- a situação descrita não corresponde à realidade quanto ao âmbito e extensão dos defeitos em apreço;

- em qualquer caso, tal situação nunca impediu a autora de fruir as fracções descritas;

- sendo que a sua não colocação no mercado de arrendamento radica em razões a que a ré é alheia;

- para além da autora nunca ter comunicado qualquer problema ao nível dos escritórios, o que criou na ré a convicção de que os problemas surgidos estariam definitivamente solucionados.

Exarado despacho saneador, condensado e instruído o processo, procedeu-se a julgamento, com decisão acerca da matéria de facto controvertida, vindo, depois, a ser proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e condenou a ré a pagar à autora a quantia de 258.678,58 Euros, acrescida de juros, à taxa legal de 7% desde 31/05/2000 até 30/04/2003 e depois desta data à taxa de 4% até integral pagamento..

Inconformada, apelou a ré, sem êxito embora, já que o Tribunal da Relação do Porto, em acórdão de 20 de Maio de 2004, decidiu julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.

Interpôs, então, a ré recurso de revista, pretendendo, no provimento do recurso, que seja revogado o acórdão proferido e, em consequência, absolvida a recorrente do pedido.

Não houve contra-alegações.

Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, corridos os vistos, cumpre decidir.

Nas alegações da revista formulou a recorrente as conclusões seguintes (sendo, em princípio, pelo seu teor que se delimitam as questões a apreciar - arts. 690º, nº 1 e 684º, nº 3, do C.Proc.Civil):

1. O peticionado está sujeito aos princípios gerais da responsabilidade civil, estando assim a génese da respectiva obrigação sujeita às regras que disciplinam tal instituto, entre as quais se destaca a adequação do comportamento do devedor à causalidade do dano alegado, o comportamento do credor, analisado objectivamente à luz dos princípios da boa-fé e o nexo de causalidade exigível entre o prejuízo havido e a inadimplência do devedor, requisitos que no caso concreto, não se verificam.

2. As decisões proferidas estabelecem um ilegítimo nexo de causalidade entre a constatação da existência de defeitos e a não celebração de contratos de arrendamento, ignorando em absoluto que a reparação dos defeitos em causa nunca poderia justificar tanto tempo sem colocar no mercado a fracção em causa.

3. Para a existência do nexo de causalidade entre o facto e o dano é necessário que aquele seja condição deste. Constatada esta condicionalidade (matéria de facto) há que apurar se a condição foi causa adequada, pois se não foi conditio sine qua non do dano, a responsabilidade civil fica desde logo excluída.

4. Os verificados defeitos nunca poderiam ser causa adequada para o dano alegado e a cujo ressarcimento se condena agora a recorrente.

5. As partes estão obrigadas a respeitar um princípio de confiança que implica uma sua vinculação. Com a presente demanda age a recorrida em termos perfeitamente enquadráveis na figura de venire contra factum proprium, uma das manifestações mais evidentes do abuso de direito, violando uma situação objectiva de confiança da contraparte que levou a um investimento de boa-fé e irreversível nessa confiança.

6. As decisões proferidas ignoraram as regras que presidem ao instituto da responsabilidade civil, violando, nomeadamente, as disposições contidas nos artigos 563° e 334° do Código Civil.

Encontra-se assente, em definitivo, a seguinte matéria fáctica:

i) - por escritura de permuta de 30/05/95, outorgada na Secretaria Notarial da Santa Casa da Misericórdia do Porto, a fls. 64, do Livro 60 de escrituras diversas, a autora adquiriu à ré 54 fracções do prédio urbano sito na Rua Professor Bento de Jesus Caraça nº s ... a ..., Guilhermina Suggia n° s ... a ... e na Alameda Eça de Queirós n°s ... a ..., freguesia do Bonfim, no Porto, descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o n° 860, então omisso à respectiva matriz;

ii) - ao conjunto das referidas fracções foi atribuído o valor global de 883.095.000$00;

iii) - as referidas fracções correspondem tanto a aparcamentos como a lojas, escritórios e habitações, conforme a seguir se descriminam:

- dezoito garagens: fracções "C", "1", "K", "L", "N", "O", "P", "Q", "R", "S", "T", "U", "V", "W", "X", "Z", "AA" e "AB", sitas na cave, com entradas pelo n° ... da Rua Guilhermina Suggia;

- seis estabelecimentos comerciais: fracções "BB", "BC", "BD", "BE", "BF" e "BG", sitos no rés-do-chão, com entrada pelos nº s .. e ... da Rua Guilhermina Suggia e n°s ..., ..., .../... e ... da Alameda Eça de Queirós, respectivamente;

- onze escritórios: fracções "BQ", "BS", "BU", "BT", "BV", "BW", "BX", "BY", "BZ", "CH" e "CI" sitos no 1º andar, com entrada pelo n° 248 da Rua Professor Bento de Jesus Caraça;

- dezanove habitações: fracções "CQ", "CR", "CS", "CT", "CU", "DA", "DB", "DD", DE", "DF", DG", "DH", "DI", DJ", "DK", "DL", "DM", "DN" e "DO", com entrada pelos nº s 348/350 da Alameda Eça de Queirós;

iv) - nos termos da referida escritura de permuta ou troca, a autora deu à ré um prédio urbano denominado "Quinta do Lima", composto por um terreno para construção urbana, com a área de 21.049 m2, sito no Gaveto da Rua da Alegria com a Rua do Lima na freguesia do Bonfim, no Porto, descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o n° 655, e inscrito na matriz predial sob o art. 11133°, ao qual foi atribuído o valor de 1 milhão quatrocentos e cinco mil contos;

v) - a diferença de valores permutados, no montante de 521.905.000$00 foi integralmente paga pela ré à autora;

vi) - nos termos da mesma escritura de permuta de 30/05/95, a ré obrigou-se a proceder ou mandar proceder à sua custa a todas as obras de reparação que fossem necessárias para eliminar quaisquer deficiências ou defeitos de construção que fossem detectados e denunciados pela Santa Casa da Misericórdia;

vii) - mais se obrigou a ré a dar inicio à execução das ditas obras de reparação no prazo máximo de um mês após a recepção da comunicação, que para o efeito lhe fosse efectuada pela autora;

viii) - dos defeitos denunciados pela autora em 25/07/95, a ré de imediato reconheceu a existência de pelo menos a falta da chave na porta da entrada de acesso e a chave do escritório correspondente à fracção "BQ" e a sua responsabilidade pela respectiva reparação, sempre se prontificando a realizá-la;

ix) - a ré manteve no edifício em questão, ininterruptamente desde finais de 1995 até finais de 1999, diversos funcionários desde pintores, picheleiros e electricistas, trolhas e um encarregado;

x) - em 13 de Dezembro de 1995, é a ré quem dirige uma missiva à autora, solicitando-a para uma vistoria conjunta, através da qual se levasse a cabo uma relação rigorosa das anomalias que ainda não foram verificadas;

xi) - na sequência dessa vistoria conjunta, que teve lugar em 15/12/95, a ré remeteu à autora fax que está junto aos autos a fls. 33, ao que a autora respondeu com outro datado de 27/12/95 e que constitui o documento de fls. 39;

xii) - decorridos dois meses sobre a celebração da referida escritura de permuta, ou mais precisamente, em finais de Julho de 1995, começaram a surgir alguns defeitos e vícios em quase todas as fracções adquiridas pela autora, bem como nas zonas comuns do edifício em questão;

xiii) - tais defeitos consistiam em infiltrações de chuva na caixilharia de janelas, tectos e paredes, levantamento dos tacos do soalho nos escritórios;

xiv) - os funcionários referidos em ix) foram fazendo face às reclamações da autora e de outros proprietários sobre os defeitos que foram surgindo;

xv) - após as intervenções/reparações levadas a cabo pela ré, em resposta à reclamação da autora, surgiram de novo defeitos - infiltrações de água, levantamentos de soalho;

xvi) - desde a data da aquisição dos escritórios pela autora em 30 de Maio de 1995, a situação dos escritórios impediu a sua normal fruição pela autora até às datas aí apontadas;

xvii) - dos onze escritórios adquiridos pela autora em 30/05/95 apenas seis deles, correspondentes às fracções "BT "BU", "BV", "BX", "BS"e "CH" (com a numeração respectiva de 1, 2, 3, 5, 18 e 20), foram entregues pela ré à autora em Dezembro de 1998;

xviii) - os escritórios 6, 7 e 21, correspondentes às fracções "BY", "Z" e "CI" apenas foram entregues pela ré à autora em Setembro de 1999;

xix) - no que toca ao escritório n° 4 ("BW") somente em Fevereiro de 2000 veio ele a ser entregue pela ré à autora;

xx) - desde 30/05/95 até às datas em que os escritórios foram entregues à autora e referidas em xvii), xviii) e xix) a autora não pôde delas usufruir qualquer rendimento nomeadamente através do seu arrendamento;

xxi) - o que causou à autora prejuízo pelo não recebimento das rendas nos referidos períodos;

xxii) - desde 01/01/96 até 03/02/2003 e tendo por base o preço de 1.900$00/m2 nos escritórios com áreas até 100m2 e de l.600$00/m2 nos que têm uma área inferior, os referidos escritórios representariam em termos de arrendamento um rendimento de 51.860.400$00;

xxiii) - quantia que a autora em 03/02/2003 veio a reclamar da ré;

Face ao conteúdo das conclusões das alegações da recorrente, duas são as questões que, por suscitadas, demandam apreciação no âmbito do recurso.

I. Existência de nexo de causalidade entre os defeitos verificados (tardiamente reparados) e a impossibilidade de a autora fruir parte das fracções objecto do contrato de permuta, designadamente por as não poder colocar no mercado de arrendamento.

II. Existência de abuso de direito por banda da autora, recorrida.

Quanto à primeira questão enunciada, que se reporta à existência ou não de uma relação de causa e efeito entre os defeitos verificados nas fracções que a ré se obrigara a entregar à autora e a impossibilidade desta de fruir normalmente as fracções, nomeadamente arrendando-as, cumpre referir que, além de outros que para o caso irrelevam, constituiu pressuposto da obrigação de indemnizar a existência de um nexo de causalidade entre o facto e a dano, nexo que o art. 563º do C.Civil define quando diz que "a obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão".

Ora, desde logo, face à redacção daquele art. 563º, se pode considerar doutrina assente que na obrigação de indemnizar - de regime comum à responsabilidade civil contratual e extracontratual - não cabem todos os danos sobrevindos ao facto constitutivo de responsabilidade, exigindo-se entre o facto e o dano indemnizável um nexo mais apertado do que a simples coincidência ou sucessão cronológica. (1)

E, nesse âmbito, "o problema pode ser visto sob uma dupla perspectiva. Num aspecto positivo, quando se diz que o lesado, para obter a indemnização, tem de alegar e provar o nexo de causalidade entre o prejuízo e o facto a que a lei liga certa responsabilidade. Num aspecto negativo, para significar que o réu pode afastar a relação de causalidade que parecia envolvê-lo, provando-se a existência de uma causa estranha que lhe não é imputável". (2)

Assim equacionada a questão, resta acrescentar que o citado art. 563º consagrou, quanto ao nexo de causalidade, a doutrina da causalidade adequada, na formulação negativa de Enneccerus-Lehman, nos termos da qual "a inadequação de uma dada causa para um resultado deriva da sua total indiferença para a produção dele, que, por isso mesmo, só ocorreu por circunstâncias excepcionais ou extraordinárias". (3)

Esta doutrina, nomeadamente no que concerne à responsabilidade por facto ilícito culposo - contratual ou extracontratual - deve interpretar-se, porém, de forma mais ampla, com o sentido de que "o facto que actua como condição só deixará de ser causa do dano desde que se mostre por sua natureza de todo inadequado e o haja produzido apenas em consequência de circunstâncias anómalas ou excepcionais" e de que a citada doutrina da causalidade adequada "não pressupõe a exclusividade da condição, no sentido de que esta tenha só por si determinado o dano". (4)

Na verdade, se o agente produziu a causa donde resultou o dano, sem dúvida que a sua conduta é adequada ao resultado, mesmo que, concomitantemente com a sua conduta, haja a conduta de terceiros a concorrer para esse resultado ou, pelo menos, a não o evitar. Assim, "desde que o devedor ou o lesante praticou um facto ilícito, e este actuou como condição de certo dano, compreende-se a inversão do estado normal das coisas. Já se justifica que o prejuízo (embora devido a caso fortuito ou, em certos termos, à conduta de terceiro) recaia, em princípio, não sobre o titular do interesse atingido, mas sobre quem, agindo ilicitamente, criou a condição do dano". (5)

Ora, na acção em presença está provado que desde a data da aquisição dos escritórios e por virtude dos defeitos neles existentes e respectivas reparações, a autora não pôde fruir das suas utilidades até às datas em que eles lhes foram entregues, em Dezembro de 1998, Setembro de 1999 e Fevereiro de 2000, não podendo durante esses períodos deles usufruir qualquer rendimento, nomeadamente através do arrendamento dos escritórios, o que lhe causou prejuízo pelo facto de não receber as rendas naqueles períodos, do montante de 51.860.400$00.

Esta situação factual é, a nosso ver, claramente justificativa da conclusão a que chegaram as instâncias ao entenderem que, perante esses factos, tidos como provados, ficou demonstrada a existência de um nexo de causalidade adequada entre o facto de a autora não poder dispor dos escritórios logo após a escritura de permuta e de os não poder arrendar com o consequente não recebimento de rendas por virtude dos defeitos neles existentes e consequentes reparações dos mesmos (situação que traduz o cumprimento defeituoso por parte da recorrente e o retardamento da obrigação de reparação, geradora da obrigação de indemnizar - arts. 798º e 804º, nº 1, do C.Civil. (6)

Sendo que a esta conclusão não obsta o afirmar-se - o que até eventualmente poderia constituir uma realidade - que a autora esteve durante anos impedida de arrendar as fracções em causa não só e apenas face aos defeitos de construção nelas constatados, tanto mais quanto é certo que, "para a verificação do nexo, não é necessária uma causalidade directa (do tipo causa-efeito), bastando-se a nossa lei com uma indirecta (o autor da lesão é responsável por todos os danos ulteriores que eram de esperar segundo o curso normal das coisas, ou foram especialmente favorecidos pela conduta do agente quer na sua própria verificação quer na sua actuação concreta em relação ao dano de que se trata)". (7)

A que acresce não ter a ré provado, minimamente, qualquer facto que pudesse interpor-se no processo causal, designadamente que o não arrendamento das fracções pela autora se ficou a dever a causa diferente ou concomitante, susceptível de afastar o nexo causal estabelecido.

Na verdade, inquirindo-se no quesito 15º (elaborado com base em alegação da ré) se "a autora só não tirou rendimento dos escritórios por dificuldades em obter interessados para os arrendarem", tal matéria não se demonstrou na medida em que ao quesito foi dada resposta negativa.

Cremos, portanto, estar suficientemente demonstrada a existência de nexo de causalidade entre o facto da ré e os danos sofridos pela autora, pelo que, em consequência, improcede, neste aspecto, a pretensão da recorrente, restando confirmar, nomeadamente porque fez uma aplicação inteiramente correcta do disposto no art. 563º do C.Civil, a decisão recorrida.

Sustenta também a recorrente - e é esta a segunda questão que demanda pronúncia - que a recorrida agiu em termos enquadráveis na figura do venire contra factum proprium, uma das manifestações mais evidentes de abuso de direito, na medida em que violou uma situação objectiva de confiança da contraparte que levou a um investimento de boa fé e irreversível nessa confiança.

Esclarece melhor esta conclusão no conteúdo das alegações, afirmando que "no caso sub judice e muito concretamente, o custo da pronta e eficaz reparação dos defeitos em causa, levada a cabo pela recorrente, pela recorrida ou por terceiro, seria sempre e objectivamente várias vezes inferior ao montante do dano alegada (e passivamente) deixado acumular pela recorrida" e que "ao longo dos anos a recorrida manteve-se em silêncio, só pontualmente quebrado quando surgia uma nova infiltração" e só "passados anos vem dizer que esteve durante todo esse tempo impedida de arrendar as fracções e exigir o pagamento das rendas que teria auferido se todas tivessem sido colocadas simultaneamente colocadas no mercado aos preços por ela pretendidos"

Vejamos.

Estabelece o art. 334º que "é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito".

Daí se infere, no entanto (sobretudo da expressão manifestamente) que o exercício de um direito só poderá taxar-se de abusivo quando exceda manifesta, clamorosa e intoleravelmente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico do direito, ou, o mesmo é dizer, quando esse direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça ou do sentimento jurídico socialmente dominante. (8)

Prevê aquele art. 334°, sobremaneira, a boa fé objectiva: não versa sobre factores atinentes, directamente, ao sujeito, mas antes elementos que, enquadrando o seu comportamento, se lhe contrapõem. Nessa qualidade, concorre com outros elementos normativos, na previsão legal dos actos abusivos: o sujeito exerce um direito - move-se dentro de uma permissão normativa de aproveitamento específico - o que, já por si, implica a incidência de realidades normativas e deve, além disso, observar limites impostos pelos três factores acima isolados, dos quais um a boa fé (os demais serão os bons costumes e o fim social e económico do direito). O sentido desta implica a determinação do conjunto". (9)

E assenta, essencialmente, no princípio (cláusula geral) de que "as pessoas devem ter um certo comportamento honesto, correcto, leal, nomeadamente no exercício dos direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros". (10)

Princípio esse - vulgarmente denominado de princípio da confiança - que reside no pressuposto ético-jurídico fundamental de que "a ordem jurídica não pode deixar de tutelar a confiança legítima baseada na conduta de outrem. Assim tem de ser, pois poder confiar é uma condição básica de toda a convivência pacífica e da cooperação entre os homens. Mais ainda: esse poder confiar é logo condição básica da própria possibilidade da comunicação dirigida ao entendimento, ao consenso e à cooperação (logo, da paz jurídica)" (11).

Tal acontece, designadamente, com aquelas condutas que denunciam a posição do agente perante certo assunto e que, com base na coerência esperada de quem se auto-apresenta com certa identidade pessoal, igualmente geram expectativas nos outros.

É aqui que entronca a proibição do venire contra factum proprium, isto é, do exercício do direito por alguém "em contradição com uma sua conduta anterior em que fundadamente a outra parte tenha confiado".12)

"A proibição da chamada conduta contraditória exige a conjugação de vários pressupostos reclamados pela tutela da confiança. Esta variante do abuso do direito equivale a dar o dito por não dito, radica numa conduta contraditória da mesma pessoa, pois pressupõe duas atitudes espaçadas no tempo, sendo a primeira (factum proprium) contraditada pela segunda atitude, o que constitui, atenta a reprobabilidade decorrente da violação dos deveres de lealdade e de correcção, uma manifesta violação dos limites impostos pela boa fé. A proibição de comportamentos contraditórios é de aceitar quando o venire contra factum proprium atinja proporções juridicamente intoleráveis, traduzido em chocante contradição com o comportamento anteriormente adoptado pelo titular do direito". (13)

Constata-se, por exemplo, uma situação de venire contra factum proprium quando uma pessoa, em termos que, especificamente, a não vinculem, manifeste a intenção de não ir praticar determinado acto e depois o pratique, ou quando uma pessoa, de modo a não ficar especificamente adstrita, declare avançar com certa actuação e depois se negue.(14)

O venire contra factum proprium é, assim, o assumir de comportamentos contraditórios que violam a regra da boa fé e é dotado de carga ética, psicológica e sociológica negativa.

É de notar, ainda, sem qualquer reserva, que constitui pressuposto do venire que o acontecimento futuro gerado pelo factum proprium seja, em termos de nexo, consequência adequada daquele. (15)

Haverá, finalmente, para a concretização do abuso e determinação dos limites da boa fé, "que atender de modo especial às convenções ético-jurídicas dominantes na colectividade. Para que haja abuso é necessária a existência de uma contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito". (16)

Atentaremos, após o que referido ficou, no caso que constitui o litígio dos autos.

Com tal intuito, e retomando a matéria de facto, temos como demonstrado que:

- nos termos da escritura de permuta de 30/05/95, a ré obrigou-se a proceder ou mandar proceder à sua custa a todas as obras de reparação que fossem necessárias para eliminar quaisquer deficiências ou defeitos de construção que fossem detectados e denunciados pela Santa Casa da Misericórdia, mais se obrigando a dar inicio à execução das ditas obras de reparação no prazo máximo de um mês após a recepção da comunicação, que para o efeito lhe fosse efectuada pela autora;

- para tal a ré manteve no edifício em questão, ininterruptamente desde finais de 1995 até finais de 1999, diversos funcionários desde pintores, picheleiros e electricistas, trolhas e um encarregado;

- decorridos dois meses sobre a celebração da referida escritura de permuta, ou mais precisamente, em finais de Julho de 1995, começaram a surgir alguns defeitos e vícios em quase todas as fracções adquiridas pela autora, bem como nas zonas comuns do edifício em questão, defeitos que consistiam em infiltrações de chuva na caixilharia de janelas, tectos e paredes, levantamento dos tacos do soalho nos escritórios;

- defeitos denunciados pela autora em 25/07/95, e que a ré de imediato reconheceu a existência de, pelo menos, a falta da chave na porta da entrada de acesso e a chave do escritório correspondente à fracção "BQ" e a sua responsabilidade pela respectiva reparação, sempre se prontificando a realizá-la, sendo que os funcionários da ré que permaneceram na obra foram fazendo face às reclamações da autora e de outros proprietários sobre os defeitos que foram surgindo;

- em 13 de Dezembro de 1995, a própria ré dirige uma missiva à autora, solicitando-a para uma vistoria conjunta, através da qual se levasse a cabo uma relação rigorosa das anomalias que ainda não foram verificadas;

- na sequência dessa vistoria conjunta, que teve lugar em 15/12/95, a ré remeteu à autora fax propondo-se proceder a diversas reparações, ao que a autora respondeu em carta datada de 27/12/95 tecendo comentários ao fax recebido e designadamente solicitando reparação imediata de defeitos constatados na vistoria que, em seu entender, não esgota a possibilidade de necessidade de outras reparações;

- após as intervenções/reparações levadas a cabo pela ré, em resposta à reclamação da autora, surgiram de novo defeitos - infiltrações de água, levantamentos de soalho;

- desde a data da aquisição dos escritórios pela autora em 30 de Maio de 1995, a situação dos escritórios impediu a sua normal fruição pela autora até Dezembro de 1988, Setembro de 1999 e Fevereiro de 2000 (relativamente a 11, 4 e 1 escritórios);

- nesses períodos a autora não pôde deles usufruir qualquer rendimento nomeadamente através do seu arrendamento, o que lhe causou um prejuízo pelo não recebimento das rendas que, desde 01/01/96 até 03/02/2003, tendo por base o preço de 1.900$00/m2 nos escritórios com áreas até 100m2 e de l.600$00/m2 nos que têm uma área inferior, representaria em termos de arrendamento um rendimento de 51.860.400$00.

Mas, também com relevância para a decisão a proferir, foram considerados não provados os seguintes factos que a ré alegara:

- após os faxes referidos em L), a autora só em Janeiro de 1997 volta a trocar correspondência com a ré e tão só para lhe referir não estarem alegadamente concluídas as reparações aos estragos causados pelas infiltrações (resposta negativa ao quesito 17°);

- só em Maio de 1998 parece voltar a lembrar-se da ré para lhe perguntar sobre a data da entrega das fracções que, como não podia deixar de saber, estavam já na sua posse (resposta negativa ao quesito 19º);

- face à completa passividade da autora, que mantinha os escritórios na sua posse, a ré julgou que os problemas surgidos estariam já solucionados (resposta negativa ao quesito 21°).

Ora, perante esta descrição fáctica (factos provados e não provados) afigura-se-nos claramente excessivo pretender-se que o comportamento da autora haja criado na ré a plena certeza (confiança) de que futuramente aquela não viria a invocar os prejuízos sofridos com a não disponibilidade dos escritórios. Não descortinamos como a sua conduta podia ter a virtualidade de persuadir qualquer pessoa medianamente instruída de que renunciara ao direito que lhe assistia de ser indemnizada.

Na verdade, "a confiança digna de tutela tem de radicar em algo objectivo: numa conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura.(...) O ponto de partida é, pois, uma anterior conduta de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará, coerentemente, de determinada maneira (...) Para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação da confiança, é preciso que ela directa ou indirectamente revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro". (17)

É, in casu, indubitável que a conduta da autora não justifica que a ré, usando de mínima diligência, pudesse confiar em que a autora não iria, oportunamente, exercer o seu legítimo direito de ser indemnizada pelo incumprimento (defeituoso cumprimento) do contrato celebrado. Daí não ser aceitável que agora invoque o abuso do direito relativamente a tal exercício, tanto mais que, ainda que se considerasse algo surpreendida, nunca seria de forma a permitir a qualificação do comportamento da autora, quando intentou a acção, como manifestamente excessiva em relação aos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito de que é titular.

Actuou, portanto, a autora dentro dos limites e de acordo com os juízos de valor normativamente consagrados relativamente aos efeitos do incumprimento contratual. E, desta forma, não pode concluir-se pela verificação no caso dos pressupostos do abuso do direito, nomeadamente não pode sustentar-se que a autora, ao peticionar a indemnização que lhe é devida, está a e