Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

1. No Círculo Judicial de Abrantes, Empresa-A, Lda intentou acção de preferência contra AA e BB e Partido Socialista, pretendendo o reconhecimento do seu direito de preferência e de haver para si pelo preço de Esc. 4.500.000.00 o prédio urbano sito na Rua D. ....., ... e ..., em Abrantes, para o que alegou em resumo terem os primeiros Réus vendido ao segundo aquele prédio por escritura pública lavrada em 26.09.96, pelo preço de 4.500.000$00, quando a Autora é arrendatária do Rés-do-chão para fins comerciais há dezenas de anos e não lhe foram comunicados os termos do negócio de que só teve conhecimento nos fins de Setembro de 1999.

2. Os Réus contestaram, alegando em resumo.

a) O Partido Socialista: caducidade do direito de acção por a autora ter conhecimento dos elementos da renda desde o final de Setembro de 1996, além de a autora ter remunerado expresso e voluntariamente a exercer o direito de preferência.

b) Os Réus AA e BB: caducidade por terem comunicado por escrito à autora o projecto de venda e as cláusulas do contrato, tendo a autora renunciado a proferir e declinado a oferta que também foi feita, pelo que litiga de má fé, devendo por isso ser condenada em multa e indemnização.

3. Procedeu-se a audiência de julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou procedente a invocada excepção de caducidade do direito de preferência da autora e absolveu os Réus do pedido.

4. A autora apelou, a Relação de Évora, por acórdão de 10 de Julho de 2001, negou provimento à apelação, embora por diferentes fundamentos, confirmando a sentença apelada.

5. A autora pede revista, formulando conclusões nas suas alegações no sentido de ser analisada a questão de saber se existe abuso de direito no exercício do direito de preferência por parte da autora.

6. Os Réus / recorridos apresentaram contra-alegações.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II

Questões a apreciar no presente recurso.

- A apreciação e a decisão do presente recurso, delimitado pelas conclusões das alegações, passo, conforme referido, pela análise da questão de saber se existe abuso de direito no exercício do direito de preferência por parte da autora.

Abordemos tal questão.

III

Se existe abuso de direito no exercício os direitos de preferência por parte da autora.

1. ELEMENTOS a TOMAR em CONTA:

1. Com data de 10.01.96, a primeira Ré dirigiu aos "Sócios da firma Empresa-A, Lda., e entregou por mão própria uma carta com o seguinte teor", como é do vosso conhecimento, pretendo vender a minha casa situada na Rua D. ..... em cujo rés-do-chão se encontra instalada a oficina de electrodomésticos da vossa firma. Por esse motivo, solicito me informem se estão interessados na compra da referida casa por um preço que oscile entre os quatro e seis mil contos. Com os melhores cumprimentos se subscrevo.

2. Em resposta à carta de 31.01.96, a Autora em 05.02.96 dirigiu à primeira Ré uma carta do seguinte teor: "Relativamente ao assunto constante da sua carta datada de 31 de Janeiro último, informamos V. Exa.que não estamos interessados na compra da casa".

3. Por escritura lavrada no Cartório Notarial de Abrantes em 26.6.96, os primeiros Réus declararam vender ao segundo Réu, que declarou aceitar a renda pelo preço de 4.550.000$00, o prédio urbano do rés-do-chão e 1º andar com logradouro, de comércio e habitação, situado na Rua D. ..... com os nºs ... e ..., na freguesia de S. João Batista, concelho de Abrantes.

4. O rés-do-chão do prédio referido foi dado de arrendamento à Autora Ré dezenas de anos para fins comerciais.

5. O arrendamento referido mantém-se, vigorando à data da escritura referida em 3.

6. No final de Setembro de 1996 foi comunicado à Autora pelo presidente da comissão política ... do Partido Socialista que este havia adquirido o imóvel e que devia passar a depositar as rendas mensais devidas pelo arrendamento do rés-do-chão na conta bancária da agência de Abrantes da Caixa Geral de Depósitos de que é titular o Partido Socialista.

7. Foi feita a primeira transferência bancária dia 08.10.96 pela autora no montante de 31.584$00, referente ao pagamento das rendas de Outubro, Novembro e Dezembro de 1996 para a conta do segundo Réu.

8. A autora teve a sua sede no rés-do-chão do prédio referido até 23.02.2000.

9. Quando o 2º Réu surgiu como potencial comprador do imóvel, os 1ºs Réus garantiram-lhe que tinha sido dado direito de preferência à Autora.

10. A autora ter conhecimento da intenção dos ora Réus venderem o imóvel referido antes da concretização do negócio com o segundo Réu.

11. Os 1ºs Réus colocaram uma placa a dizer "vende-se" no imóvel.

12. O 1º Réu marido interpelou várias vezes os sócios da autora no sentido de a sociedade adquirir o imóvel.

13. A 1ª Ré mulher quando ia receber à Autora insistia para que comprassem o imóvel.

14. Quando já havia identificação da adquirente o 1º Réu marido alertou os sócios da Autora dizendo em que iam passar a ter ali trabalho com manifestações, eleições e comícios e mais valia ficarem com o imóvel.

2. POSIÇÃO da RELAÇÃO e das PARTES.

2a) A Relação de Évora decidiu que a Autora agiu com abuso de direito ao exercer a preferência, porquanto, por um lado, o comportamento da Autora ao longo dos anos e das negociações foi de molde a legitimar uma convicção objectivamente fundado de que esse direito não viria a ser exercido. Pretendendo agora exercê-lo, ao arrepio de todas as indicações dadas por acção e por omissão, adopta uma conduta que se pode considerar como um autêntico "venire contra factum proprium" ofensivo da boa fé negocial.

- Por outro lado, quem confessa que não teria exercido o direito de preferência se não se visse confrontado com um pedido de despejo formulado pelo adquirente do prédio, confessa implicitamente que se está a servir desse direito com um objectivo que não tem a ver com o fim económico e social visado pela lei ao conferi-lo ao arrendatário em caso de alienação de prédio pelo senhorio que, como direito legal de preferência que é, assenta em interesses públicos e não privados.

2b) A autora / recorrente sustenta que não agiu com abuso de direito, porquanto: -

- mesmo que devesse acatar-se a dedução feita no acórdão recorrido (tomou-se como confissão o uso do direito de preferência como meio de defesa contra a acção de despejo), não pode considerar-se abusiva a propositura duma acção de preferência como legítima defesa dum despejo - forma linear de eliminação do conflito com a reunião na mesma pessoa dar qualidade de senhorio e inquelino.

- mesmo que se verificasse contradição entre comportamentos do recorrente, legitimava-se o segundo comportamento da recorrente por se justificar com a indecente propositura da acção de despejo pelo recorrido.

- não se verificam no caso dos autos os pressupostos dos efeitos jurídicos de "venire contra factum proprium", dado que a recorrente não teve comportamento que autorizasse o entendimento de que renunciava a exercer o seu direito de preferência, o recorrido nada investiu no prédio nem nada fez que torne intolerável obrigá-lo a largar mão dele e não agiu com as precauções usuais no tráfico jurídico, designadamente quando fez a compra sem se assegurar de que a recorrente fosse notificada antes dos elementos essenciais da transacção, pelo que não merece protecção jurídico.

2c) Os Réus / recorridos sustentam que a Autora / recorrente agiu com abuso de direito ao exercer a preferência excedendo o fim social e económico visado pela lei ao conferir tal direito ao arrendatário e porque adoptou uma conduta de autêntico "venire contra factum proprium", porquanto:

- por um lado, a ora recorrente não tinha nenhum interessa na aquisição do prédio antes da venda, teve conhecimento da concretização, de venda, logo em Setembro de 1996, teve conhecimento da identidade do comprador, conviveu diariamente com os vizinhos socialistas e com frequência com os ora primeiros recorridos e nunca expressou qualquer interesse na aquisição do prédio, nem qualquer mudança de posição em relação a esse desinteresse, que acatou, sem qualquer manifestação a indicação de depositar as rendas na conta bancária do ora segundo recorrido, logo em Outubro de 1996, que durante três anos deixou-se cair numa longa inércia sem a exercitação do direito de preferência, o que necessariamente criou nas suas ora contrapartes a convicção fundada de que esse direito não mais seria exercido.

- por outro lado, quando finalmente a recorrente exercer o direito de preferência fá-lo, não por ter mudado de posição, por agora ter real interesse na aquisição do prédio, por entender que tinha direitos que foram pretendidos ou violados, mas por sugestão de outrem, com a fim único de prejudicar a apreciação da acção de despejo interposto pelo ora segundo recorrido.

Que dizer?

3. A noção de abuso de direito for consagrado no Código de CC. (artigo 334º) segundo a concepção objectiva: para que haja lugar ao abuso de direito é necessário a existência de uma contradição entre o modo ou o fim em que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito.

- Esta contradição é patente nos casos de "Venire Contra Factum Proprium".

- a proibição do "venire contra factum proprium" cai no âmbito do "ABUSO de DIREITO", através da fórmula legal que considere ilegítimo o exercício de um direito quando o seu titular exceda os limites impostos pela boa fé, como sejam os casos em que há contradição, real e não aparente, entre a conduta de um outorgante que se vincula a dada situação futura, criando confiança na contraparte, e a conduta posterior a frustrar a confiança criada.

- A ideia imanente na proibição do "venire contra factum proprium" é o do dolus ...", que a conduta sobre que incide a valoração negativa é a conduta presente sendo a conduta anterior apenas ponto de referência para, tendo em conta a situação então criada, de ajuizar da legitimidade do contrato actual, conforme sublinho BAPTISTA MACHADO, que aponta que o efeito jurídico do instituto só se desencadeia quando se verificam três pressupostos:

1º) uma situação objectiva de confiança (uma conduta de alguém que de facto fosse ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura);

2º) investimento de confiança (o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica surgem quando uma contraparte, com base na situação de confiança criada, tome imposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos, se a confiança vier a ser frustrada;

3º ) Boa Fé da contraparte que confiou (a confiança do terceiro ou do contraparte só merecerá protecção jurídica quando de boa fé e tenha agido com cuidado usuais no tráfico jurídico " - cfr. Obra Dispersa, págs. 415/418."

Menezes Cordeiro salienta que não cabe falar em "venire contra factum proprium" quando entre o primeiro comportamento e o segundo, aparentemente contraditório, tenham ocorrido factos que justifiquem a mudança de atitude do agente, a aplicação de boa fé exige uma ponderação de situação, no seu conjunto -, cf. anotação ao acórdão deste Supremo Tribunal de 12 de Novembro de 1998, na "Revista da ordem dos Advogados", ano 58, págs 929 e segs.

Como modalidade especial da proibição do "Venire Contra Factum Proprium" está o "Verwirkung" (traduzido impropriamente para "paralisação", "caducidade", "preclusão", sendo certo que tal palavra reflexa a ideia de que o titular do direito, pelo seu procedimento, se tornou indigno de o exercer - cfr.Manuel de Andrade, algumas questões em matéria de Injúrias graves como fundamento do divórcio, pags. 74, nota 3).

- Conforme ensina Baptista Machado, nas situações em que a VERWIRKUNG" ( expressão traduzida por "suppressio" -cf. Meneses Cordeiro, da Boa Fé no Direito Civil, vol. II, pgs. 797.) opera combinem-se as seguintes circunstâncias: -

a) o titular de um direito deixa passar longo tempo sem o exercer.

b) com base neste decurso do tempo e com base ainda numa particular conduta do dito titular ou noutras circunstâncias, a contraparte chega à convicção justificada de que o direito já não será exercido.

c) movida por essa confiança, a contraparte se orientou em conformidade a sua vida, tomou medidas ou adoptou programas de acção na base daquela confiança, pelo que o exercício tardio e inesperado do direito em causa lhe acarretaria agora uma desvantagem maior do que o seu exercício atempado " - cf. TUTELA de CONFIANÇA e VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM", in OBRA DISPERSA, vol. I, pags. 421.

4. Face ao que se deixa exposto, em conjugação com a matéria fáctica fixada, não se pode qualificar a actuação da Autora como de "Abuso de Direito", que na modalidade de "Venire contra factum proprium", que na modalidade de "suppressio".

4a) Não se verifica "Abuso de Direito" na modalidade de "suppressio" dado que não se encontram provadas as apontadas circunstâncias:

- não decorreu longo tempo sem a autora exercer, o seu direito de preferência (antes consta que só o passou a poder exercê-lo aquando da sua chamada à acção de despejo intentada pelo Réu Partido Socialista) e também não se sabe (porque nada foi alegado) se o exercício do direito de preferência por parte da autora acarretou para os Réus uma desvantagem maior do que se o seu exercício tivesse sido atempado.

- acresce que o recurso ao artigo 1410º do Código Civil pressupõe que estejamos face a uma situação de incumprimento de dar preferência, de sorte de que nestas situações não se pode falar em "Abuso de Direito" na modalidade "Suppressio"-

4b) Não se verifica "Abuso de Direito", na modalidade de "venire contra factum proprium", a matéria fáctica fixada não permite precisar que a Autora tivesse abusado do seu direito ao pedir, nesta acção, o reconhecimento do seu direito de preferência e de haver para si pelo preço de 4.500.000$00 o prédio urbano sito na Rua D. ....., nºs ... e ..., em Abrantes.

- Na verdade, não se vê na actuação da autora a criação de uma situação objectiva de confiança: a circunstância de a Autora ter declarado aos 1ºs Réus, por diversas vezes, não estar interessada na aquisição da casa e o facto de passar a depositar a renda do locado na conta bancária do Réu Partido Socialista não pode ser entendida como uma tomada de posição vinculativa do não exercício do direito de preferência aquando do conhecimento dos elementos essenciais do contrato de compra e venda do prédio onde se encontra instalado o estabelecimento Comercial da Autora.

Dito de outro modo, a conduta anterior da autora não criou, nem podia criar, a confiança dos Réus de que a Autora jamais exerceria o seu direito de preferência: nada foi alegado e provado no sentido de que os Réus criaram, tomaram disposições ou organizaram planos de vida de que lhe surgirão danos se frustrada a confiança criada com a conduta da Autora.

Se a autora tivesse assumido perante os Réus o compromisso de que não exerceria o seu direito de preferência quando tomasse conhecimento dos elementos essenciais do contrato de compra e venda que celebraram, a sua posterior conduta o corresponder ao exercício de pedir o reconhecimento da preferência na venda, então, qualificado de "venire contra factum proprium", a permitir a oposição dos Réus à pretensão deduzida pela Autora, uma vez que a ilegitimidade do abuso de direito tem as consequências de todo o acto ilegítimo, onde se inclui a legitimidade de oposição - cf. P. Lima e A. Varela, Código Civil anot. vol. I, 4ª edi., pgs. 299/300; e Vaz Serra, Revista Legislação e Jurisp., ano 107, pags. 25.

- Conclui-se , assim, que não existe abuso de direito no exercício do direito de preferência por parte da autora.

IV

Conclusão:

Do exposto, poderá extrair-se que:

"Não se pode falar em "Abuso de Direito", na modalidade de "Venire contra factum proprium" quando não existem condutas contraditórias do seu titular a frustrar a confiança criada pela contraparte em relação a situação jurídica futura.

Face a tal conclusão, em conjugação com a conclusão alegada na apreciação da questão, poderá precisar-se que:

1) não existe abuso de direito no exercício do direito de preferência por parte da autora.

2) o acórdão recorrido não pode ser mantido dado ter inobservado o afirmado em 1.

Termos em que concede a revista, e assim, na revogação do acórdão recorrido, reconhece-se o direito de preferência da Autora Empresa-A, Lda na venda do pedido formalizado pela escritura pública lavrado em 26 de Setembro de 1996, adjudica-se esse prédio à Autora, em substituição do comprador, o Réu Partido Socialista.

Custas nas Instâncias e neste Supremo Tribunal de Justiça pelos Réus / recorridos.

Lisboa, 4 de Abril de 2002

Miranda Gusmão (Relator)

Sousa Inês

Nascimento Costa