Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1.

O Condomínio do Prédio sito na ..........., n.º ..., Monte Estoril, intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra AA, L.da, pedindo a condenação desta na execução dos trabalhos necessários para a reparação dos defeitos de construção que indica, a serem efectuados no prédio sito na ..........., n.º ..., Monte Estoril, ou, em alternativa, no pagamento da quantia necessária para se proceder a tal reparação. Pede ainda a condenação da Ré no pagamento de uma indemnização pela privação do uso e gozo do imóvel na sua plenitude, em montante não inferior a € 30.000 (trinta mil euros) e no pagamento de uma indemnização destinada a ressarci-la dos encargos suportados com os honorários de advogado e despesas em tribunal.

Para o efeito alegou, em síntese, que o prédio apresenta inúmeras deficiências de construção, que identifica nos autos, deficiências essas que denunciou à Ré, sociedade que se dedica à actividade de construção civil e que foi a responsável pela construção do edifício em causa, sendo que esta, apesar de ser conhecedora da existência de tais defeitos, uma vez que estes lhe foram comunicados, nada fez para a sua reparação.

A Ré contestou, invocando, entre outras excepções, a ineptidão da petição inicial, por falta de indicação da causa de pedir, na parte atinente à indemnização peticionada pela privação do uso e gozo do imóvel na sua plenitude e na parte atinente à indemnização peticionada pelos encargos suportados pelo Autor, referentes aos honorários de advogado e despesas de tribunal, pugnando, nesta parte, pela nulidade do processo, com a sua inerente absolvição da instância.

Referiu ainda que, uma vez que os defeitos, cuja reclamação o Autor invoca nos presentes autos, não resultam de vício da construção, nem sequer de erro na execução dos trabalhos, entende não ter aqui aplicação o regime previsto no artigo 1225º do Código Civil, mas sim o regime de garantia contemplado no Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08/04 (diploma que procede à transposição para o direito interno da Directiva n.º 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de Maio, relativo a certos aspectos da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas), pelo que, tendo a denúncia dos defeitos sido apresentada em 10 de Novembro de 2006 e a presente acção sido intentada no dia 8 de Novembro de 2007, conclui que o foi num momento em que já tinha decorrido o prazo de seis meses previsto no n.º 4 do artigo 5º do citado diploma legal, ocorrendo, assim, a excepção peremptória da caducidade do direito de acção.

Defendeu também que, ainda que se entendesse ser de aplicar, no caso vertente, o regime do artigo 1225º° do Código Civil, remontando a constituição da propriedade horizontal no prédio em análise a 26 de Setembro de 2001, e tendo o Autor procedido à denúncia dos defeitos em 10 de Novembro de 2006, fê-lo depois de decorrido o prazo de cinco anos previsto no artigo 1225º, n.º 4 do Código Civil, pelo que ocorreu a excepção peremptória da caducidade do direito de denúncia dos defeitos e também do direito à eliminação dos mesmos.

Sustenta, por último, para a eventualidade de ser entendimento do tribunal que apenas na data da transmissão dos imóveis tem início a contagem do aludido prazo de cinco anos, que mesmo assim já terminou o prazo de caducidade relativamente a todas as fracções, com excepção da fracção "J".

Conclui pela procedência da invocada excepção peremptória da caducidade, com a sua inerente absolvição do pedido.

Impugnou, ainda, em grande parte, a existência dos defeitos enunciados pelo Autor na petição inicial bem como a data de venda das fracções autónomas em questão ali aludidas, defendendo que, mesmo que não proceda a excepção peremptória da caducidade, devem os pedidos formulados pelo Autor ser julgados improcedentes, por não provados, com a sua inerente absolvição do pedido.

No saneador, conclui-se pela improcedência da excepção dilatória da ineptidão da petição inicial deduzida pela Ré e pela inadmissibilidade da indemnização peticionada pelo Autor, tendente a ressarci-lo das despesas suportadas a título de honorários de advogado e de despesas de tribunal, por falta de fundamento factual e legal. Foi relegada para decisão final o conhecimento da excepção peremptória da caducidade, deduzida pela ré na contestação. Procedeu-se à selecção da matéria de facto assente e controvertida, que não foi objecto de reclamação.

Feito o julgamento, foi proferida sentença que julgou a excepção peremptória de caducidade, tanto do direito de denúncia dos defeitos, como do direito de acção, como improcedentes, e parcialmente procedente a acção, condenando a Ré a proceder aos trabalhos de reparação necessários à eliminação definitiva dos defeitos existentes no prédio sito na ..........., n.º ..., Monte Estoril, enunciados nos factos provados n.os 27, 29 e 30, absolvendo a Ré do demais peticionado.

Após prolação da sentença, a Ré AA, L.da requereu a anulação do julgamento com base na imperceptibilidade da gravação de alguns depoimentos.

Por despacho de 16 de Março de 2010 (fls. 372 e 373 dos autos), foi deferida a arguição desta nulidade e determinada a repetição dos depoimentos testemunhais deficientemente gravados, com a consequente anulação dos termos subsequentes à primitiva inquirição, a saber, do despacho de resposta à matéria de facto, e da sentença proferida.

Designada data para nova audição das testemunhas, foi proferida sentença com o mesmo teor da anteriormente proferida e já acima indicada.

Inconformada com o assim decidido, a Ré interpôs recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa, que, por acórdão de 20 de Novembro de 2012, julgando parcialmente procedente a apelação determinou a eliminação do ponto 30 dos factos assentes, mantendo, no mais, a decisão proferida pelo Tribunal de 1ª Instância.

De novo inconformada, recorreu de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, formulando as seguintes conclusões:

1ª - O presente Recurso de Revista vem interposto do douto Acórdão proferido em 20/11/2012, que correu termos na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa, sob o número 8473/07.4TBCSC, pedindo a revogação do douto Acórdão Recorrido no que concerne à condenação da Demandada, ora Recorrente, com fundamento em erro de determinação, interpretação e aplicação das normas aplicáveis à matéria de facto dada como provada, e a substituição por decisão que considere verificada a caducidade dos direitos de acção do Autor e a inexistência de responsabilidade civil da Recorrente com base na matéria factual dada como provada.

2ª - O Autor, ora Recorrido, "Condomínio do Prédio sito na ..........., n.º ..., Monte Estoril", pessoa colectiva n.º 00000000000, intentou a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra a Demandada, Recorrente, "AA, L.da", pessoa colectiva n.º 0000000, com sede na Avenida ......., n.º... loja .., Monte Estoril, 2765-581 Estoril, pedindo a condenação da Recorrente na execução dos trabalhos necessários para a reparação de alegados defeitos de construção do prédio sito na ..........., n.º ..., Monte Estoril, ou, em alternativa, no pagamento da quantia necessária para proceder à reparação de tais alegados danos, bem como a condenação no pagamento de uma indemnização por privação do uso e gozo do imóvel na sua plenitude, em montante não inferior a € 30.000, e no pagamento de uma indemnização destinada a ressarcir o Autor dos encargos suportados com honorários de advogado e despesas em tribunal.

3ª - Contestou a ora Recorrente apresentando, em suma, as seguintes defesas:

Ineptidão da petição inicial, por falta de indicação da causa de pedir, na parte atinente à indemnização peticionada pela privação do uso e gozo do imóvel na sua plenitude, e na parte atinente à indemnização peticionada pelos encargos suportados pelo autor, referentes aos honorários de advogado e despesas de tribunal, pugnando, nesta parte, pela nulidade do processo, com a inerente absolvição da ré da instância.

Excepção peremptória da caducidade do direito de acção, por aplicação do artigo 5º, nº 4 do D.L. n.º 67/2003, de 8 de Abril, uma vez que a denúncia dos alegados defeitos foi apresentada em 10 de Novembro de 2006 e a acção apenas foi intentada no dia 8 de Novembro de 2007, ou seja, em momento posterior ao termo do prazo de seis meses previsto no nº 4 do artigo 5º do citado diploma legal.

Excepção peremptória da caducidade do direito de denúncia dos defeitos e também do direito à eliminação dos defeitos, caso se entendesse aplicável ao caso o regime do artigo 1225º do Código Civil, uma vez que a constituição da propriedade horizontal no prédio em análise ocorreu a 26 de Setembro de 2001 e o Autor apenas denunciou os alegados defeitos em 10 de Novembro de 2006, depois de decorrido o prazo de cinco anos previsto no artigo 1225º, nº 4 do Código Civil.

Excepção peremptória da caducidade, na eventualidade de ser entendimento do Tribunal que apenas na data da transmissão dos imóveis tem início a contagem do aludido prazo de cinco anos, pois mesmo o prazo de caducidade decorreu relativamente a todas as fracções, com excepção da fracção "J".

Impugnação da existência dos alegados defeitos enunciados pela autora, na petição inicial e a data de venda das fracções autónomas em questão, com a inerente absolvição da ré do pedido.

4ª - No caso em apreciação nos presentes autos, verifica-se que a Recorrente é uma sociedade comercial que se dedica à construção e venda de imóveis, que, no âmbito desta sua actividade, procedeu à construção do edifício sito na ..........., n.º ..., em Monte Estoril e, após proceder à constituição do imóvel em propriedade horizontal, procedeu à venda das diversas fracções autónomas destinadas a habitação do edifício daí resultantes a particulares. Tudo o que fica exposto resulta claro da matéria de facto dada como provada e da documentação para que remete, não tendo sido objecto de dúvida quer na Sentença proferida em 1ª Instância quer no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa.

5ª - Em virtude da específica caracterização dos factos em causa nos autos, no decorrer da presente acção foi discutida a aplicação de um de três regimes normativos à matéria de facto dada como provada: o artigo 913º e seguintes do C.C., os artigos 1218º e seguintes do C.C., ou D.L n.º 67/2003, de 8 de Abril.

6ª - O Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, veio proceder à transposição da Directiva n.º 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de Maio, relativa a certos aspectos da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, com vista a assegurar a protecção dos interesses dos consumidores, tal como definidos no nº 1 do artigo 2º da Lei n.º 24/96, de 31 de Julho.

7ª - Como se retira logo do artigo 1º do D.L. n.º 67/2003, de 8 de Abril, o regime estabelecido neste diploma aplica-se não apenas a negócios de alienação de bens de consumo, mas ainda a contratos de fornecimento de bens de consumo a fabricar ou a produzir e de locação de bens de consumo.

8ª - Por outro lado, este regime será aplicável quer esteja em causa negócios que tenham por objecto coisas móveis ou imóveis, o que resulta claro das normas constantes dos artigos 3º, nº 2 e 5º, nº 1 e 3.

9ª - Assim, este regime será o regime especialmente aplicável aos contratos celebrados entre profissionais e consumidores, tal como definidos no artigo 2º, n.º 1, da Lei de Defesa do Consumidor, ou seja, entre pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios e pessoa que adquira bens destinados a uso não profissional.

10ª - O regime constante do D.L. n.º 67/2003, de 8 de Abril prevê, ainda, um regime globalmente mais favorável para o comprador/consumidor do que o regime previsto nos artigos 1218º e seguintes do C.C.

11ª - Face ao exposto, o regime do D.L. n.º 67/2003, de 8 de Abril, entrado em vigor posteriormente aos artigos 1218º a 1225º e 913º a 922º do C.C., e que estabelece um regime especialmente aplicável aos negócios jurídicos celebrados entre profissionais e consumidores, é o regime legal aplicável no caso dos autos, como resulta do artigo 7º do Código Civil, afastando assim a aplicação das normas (mais) gerais previstas nos artigos 913º e seguintes e 1218º e seguintes do C.C.

12ª - No caso em apreço encontra-se assente que o Autor procedeu à denúncia dos defeitos no dia 10 de Novembro de 2006, tendo instaurado a presente acção no dia 8 de Novembro de 2007. Assim, entre a denúncia dos alegados defeitos e a instauração da acção decorreram mais de seis meses, tendo, assim, caducado os direitos legalmente conferidos ao Autor, nos termos do artigo 5º, n.º 4, do D.L. n.º 67/2003 de 8 de Abril.

13ª - Como exposto, o regime previsto nos artigos 1218º e seguintes do Código Civil não é aplicável ao caso em apreço nos autos, uma vez que cede perante o regime especial previsto no D.L. 67/2003, de 8 de Abril. Contudo, mesmo que se admitisse, por mera hipótese académica, que o regime a aplicar seria o previsto nos artigos 1218º e seguintes do Código Civil, "ex vi" da norma prevista no artigo 1225º, n.º 4, do C.C., não se encontrariam reunidos os pressupostos da responsabilidade da Recorrente nos presentes autos.

14ª - Não ficaram provados factos que permitam apurar qual a origem das alegadas deficiências, fissuras, microfissuras, diferenças de tonalidade, sombreado e sujidade que apareceram. Sem esta prova, não é possível imputar, logo objectivamente, os alegados defeitos à acção ou omissão da Recorrente.

15ª - Não ficando provadas as causas objectivas das diversas características apresentadas no imóvel alienado, também não é possível estabelecer o nexo de causalidade entre tais causas objectivas e os alegados danos, o que impede, do mesmo passo, a imputação objectiva dos alegados defeitos à acção ou omissão Recorrente.

16ª - Não ficaram igualmente provados os factos que permitissem demonstrar que os alegados defeitos tenham decorrido de vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, pelo que os pressupostos específicos do artigo 1225º do C.C. também não se demonstram provados.

17ª - Pelo exposto, a matéria de facto constante dos autos não pode fundar a responsabilização civil da Recorrente, logo por falta de dois pressupostos da mesma: o facto e o nexo de causalidade, e de um pressuposto específico de aplicação do artigo 1225º do Código Civil - que os alegados defeitos tenham decorrido de vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos - pelo que a presente acção deveria ter sido julgada improcedente por não provada.

18ª - Para além de que a doutrina maioritária defende que, para aplicação do artigo 1225º do Código Civil é necessário que estejam em causa defeitos graves que será o defeito que inutilize a parte afectada do imóvel para o fim económico da sua realização.

19ª - No caso, o revestimento de alçados em reboco tipo "monomassa" do bloco de apartamentos apresenta fissuras e principalmente micro fissuras e sujidade. No entanto, atendendo ao tipo de material em causa, o mesmo permite a lavagem com resultados bastante eficazes, tendo a sujidade desaparecido aquando dessas lavagens. Assim, este não é, certamente, um defeito de que careça responsabilizar o empreiteiro, pois não é sequer defeito, mas apenas um decurso natural do tempo, que pouca ou nenhuma relevância tem para o fim económico do revestimento dos alçados, e que é resolúvel mediante a lavagem dos alçados, que é inclusive facilitada pela utilização do material em causa.

20ª - Por outro lado, também é certo que o facto de o revestimento ser efectuado em "monomassa" também teve influência no preço pago pelos adquirentes, quer pelo preço do próprio material, quer pela poupança de tempo na construção, com a inerente diminuição das horas de trabalho despendidas e pagas.

31ª - Ou seja, por um lado, estamos perante uma pintura em cores fortes, o que não podia passar despercebido aos adquirentes das fracções em causa. Por outro lado, ficou provado que todas as fachadas pintadas de cores fortes com exposição ao sol em diferentes ângulos geram sempre diferentes tonalidades derivadas dessa mesma exposição.

22ª - Tanto bastaria para ficar demonstrada a inexistência de responsabilidade da Recorrente pela alteração de tonalidade e pelo sombreado (este não decorreu de qualquer vício de construção ou erro na execução, mas é um efeito natural, necessário e fisicamente obrigatório da utilização de cores fortes em fachadas).

23ª - Finalmente, também é certo que os adquirentes, ao comprarem as respectivas fracções do imóvel, sabiam que tinha sido utilizada uma cor forte na fachada, e que, em consequência das leis da natureza, tal fachada viria a apresentar diferentes tonalidades e sombreado.

24ª - Mesmo que assim não se entendesse, o que apenas se admite como mera hipótese académica, sempre se haveria de ter estes "defeitos" como irrelevantes.

25ª - A situação em causa nos autos é resolvida pelas regras da distribuição do risco previstas no artigo 796º, nº 1, do Código Civil, que estipula que o perecimento ou deterioração da coisa por causa não imputável ao alienante corre por conta do adquirente. Uma vez que as alterações e deteriorações decorreram dos efeitos naturais do decurso do tempo e da exposição aos elementos, a Recorrente não pode ser responsabilizada pelos mesmos, conforme estabelecido no artigo 791º, n.º 1, do Código Civil.

26ª - Tem sido entendimento da jurisprudência que, da conjugação dos n.os 2 e 3 do artigo 1225º, a denúncia dos defeitos deve ser feita dentro do prazo de um ano e a respectiva acção intentada no ano seguinte à denúncia, sob pena de caducidade, mas isto sempre dentro do prazo de cinco anos a contar da data da entrega da obra, ou da venda do imóvel nos casos em que tenha sido o vendedor o construtor.

27.º - Ora, a propriedade horizontal foi registada na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais em 9/10/2001, conforme consta da certidão junta como documento 2 da petição inicial, pelo que o prazo de garantia de cinco anos previsto no nº 1 do artigo 1225º do Código Civil terminava no dia 9/10/2006.

Ora, tendo a denúncia do defeito ocorrido em 10/11/2006, o direito à eliminação dos defeitos já tinha caducado.

28ª - Caso se entenda que o prazo de cinco anos apenas se inicia na data de constituição da Assembleia de Condóminos, sempre se dirá que também assim o prazo de caducidade já se teria verificado.

29ª - Conforme resulta da acta n.º 1, a Assembleia de Condóminos foi constituída no dia 17 de Junho de 2002 (cfr. documento 1 da Contestação), estando presentes ou representados Condóminos que perfazem 573/1000 do capital do edifício.

30ª - Desta forma, o prazo de cinco de anos para denúncia dos defeitos e para reclamar uma indemnização ou a eliminação dos defeitos previsto no artigo 1225º terminava no dia 17/06/2007.

31ª - Na data em que deu entrada a presente acção – 8/11/2007 - o prazo para intentar a acção a pedir a eliminação dos defeitos denunciados já tinha caducado há mais de cinco meses – 17/06/2007.

32ª - Por tudo o que ficou dito, o direito às reparações reclamado pelo Autor já se encontrava caduco na data de entrada da presente acção, razão por que deve ser considerada procedente a excepção peremptória invocada, devendo a Recorrente ser absolvida de todos os pedidos contra si formulados.

33ª - Assim, e por toda a ordem de razões já expostas, deverá o douto Acórdão ser revogado no que concerne à Condenação da Recorrida no pedido formulado na Petição Inicial, por violação substantiva consistente em erro de interpretação e aplicação dos artigos dos artigos 5º do D.L. 67/2003, de 8 de Abril, 796º e 1225º do C.C., nos termos do artigo 722º, n.º 1, alínea a) e nº 2 do Código de Processo Civil.

O Recorrido não contra – alegou.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

2.

As instâncias, depois de eliminado o ponto 30º pela Relação, consideraram provados os seguintes factos:

1º - A ré efectuou a construção do prédio a que respeita o Condomínio ora autor.

2º - Em 26/09/2001, a ré, na qualidade de proprietária do prédio em questão, submeteu-o ao regime da propriedade horizontal, formando dele diversas fracções autónomas.

3º - No dia 17 de Maio de 2002, no 1.° Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e DD, como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 109 a 111, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "A").

4º - No dia 2 de Agosto de 2002, no 1.º Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e EE como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 112 a 116, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "B").

5º - No dia 5 de Setembro de 2002, no 1.° Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e FF e GG, como segundos outorgantes, em representação da HH, L.da, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 116 a 119 cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "C").

6º - No dia 2 de Abril de 2002, no 1.º Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e II, como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 120 a 122, cujo teor se dá aqui por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "D").

7º - No dia 10 de Maio de 2002, no 1.° Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e JJ, como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 123 a 125, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "E").

8º - No dia 10 de Maio de 2002, no 1.º Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e KK como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 125 a 128, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "F").

9º - No dia 6 de Maio de 2002, no 1º Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e LL, como segunda outorgante, as quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 129 a 131, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "G").

10º - No dia 4 de Abril de 2002, no 1.º Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e MM, como segundo outorgante, e NN como terceiro outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 131 a 134, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "H").

11º - No dia 14 de Junho de 2002, no 1.º Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e BB, como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 134 a 137, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "I").

12º - No dia 5 de Junho de 2003, no 5.º Cartório Notarial de Lisboa, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e OO e PP, como segundos outorgantes, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 138 a 142, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "J").

13º - No dia 4 de Abril de 2002, no 1.º Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e QQ como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 142 a 145, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "L").

14º - No dia 3 de Julho de 2002, na dependência do Banco Internacional de Crédito, SA, compareceram EE e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e RR como segundo outorgante e Dr. SS como terceiro outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 146 a 151, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "M").

15º - No dia 4 de Abril de 2002, no 1º Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da AA, L.da e TT, como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 152 a 154, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "N").

16º - No dia 8 de Maio de 2002, no 1.º Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da "AA, L.da e UU, como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 154 a 157, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "O").

17º - No dia 8 de Maio de 2002, no 1.º Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da "AA, L.da" e VV, como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 157 a 160, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "P").

18º - No dia 6 de Setembro de 2002, nas instalações do "Banco Internacional de Crédito, S.A.", compareceram EE e CC, como primeiros outorgantes, em representação da "AA, L.da" e XX, como segundo outorgante, e SS como terceiro outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 161 a 165, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "Q").

19º - No dia 9 de Abril de 2002, no 1.° Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da "AA, L.da" e ZZ, como segundo outorgante, as quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 166 a 168, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "R").

20º - No dia 17 de Maio de 2002, no 1.º Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da "AA, L.da" e AAA, como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 169 a 171, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "S").

21º - No dia 17 de Maio de 2002, no 1.° Cartório Notarial de Cascais, compareceram BB e CC, como primeiros outorgantes, em representação da "AA, L.da" e BBB, como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 171 a 174, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção "T").

22º - "CCC, L.da", em 19/09/2006, elaborou o relatório técnico junto a fls. 58 a 66.

23º - A 10/11/2006, a autora enviou à ré uma carta, cujo teor consta de fls. 67 e 68, cujo teor aqui se dá por reproduzido.

24º - A carta junta como documento n.º 4, a que é feita referência em 23º, fazia-se acompanhar do relatório junto a fls. 58 a 66.

25º - A partir de meados do ano de 2006, o prédio apresentou deficiências ao nível do revestimento de alçados.

26º - No dia 08/02/2007, ocorreu uma assembleia-geral ordinária de condóminos do prédio sito na ..........., n.º ..., no Monte-Estoril, na qual foi discutido e deliberado o que consta do documento n.º 5 de fls. 69 a 75.

27º - No bloco de apartamentos, o revestimento de alçados em reboco tipo "monomassa" apresenta fissuras e principalmente micro fissuras e sujidade.

28º - No entanto, atendendo ao tipo de material em causa, o mesmo permite a lavagem, o que inclusivamente já foi feito por parte do construtor, com resultados bastante eficazes, tendo a sujidade desaparecido aquando dessas lavagens.

29º - Detectaram-se diferenças de tonalidade, sombreado, sujidade e fissuração, em especial micro fissuração, a nível do revestimento de alçados.

30º (…). Eliminado pela Relação.

31º - Todas as fachadas, pintadas de cores fortes, como é o caso do prédio dos autos, com exposição ao sol em diferentes ângulos, geram sempre diferentes tonalidades derivadas dessa mesma exposição.

32º - Face à topografia do terreno onde se insere o empreendimento, que é uma encosta, não há possibilidade de estabilização do nível freático.

3.

Nos termos do preceituado nos artigos 660º nº 2 e 684º nº 3 do Código de Processo Civil, e sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, as conclusões da alegação de recurso delimitam os poderes de cognição deste Tribunal. Nesta conformidade e considerando também a natureza jurídica da matéria versada, importa focar os seguintes pontos:

1ª – Excepção peremptória da caducidade:

Direito de denúncia dos defeitos;

Direito de acção para eliminação dos defeitos.

2ª – Defeitos da obra.

3ª – Responsabilidade civil do construtor/vendedor por defeitos em imóvel destinado a longa duração.

4.

Na contestação apresentada, a ré sustentou, além do mais, a ineptidão da petição inicial, por falta de indicação da causa de pedir, na parte atinente à indemnização peticionada pela privação do uso e gozo do imóvel na sua plenitude, e na parte atinente à indemnização peticionada pelos encargos suportados pelo autor, referentes aos honorários de advogado e despesas de tribunal, pugnou, nesta parte, pela nulidade do processo, com a inerente absolvição da ré da instância.

No despacho saneador, concluiu-se pela improcedência da excepção dilatória da inepti