Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 26/6/2000, "A", Lda., invocando a sua qualidade de arrendatária do prédio sito na Rua do Muro, ..., em Évora, intentou contra B e C, D e E, F e G, H e I, e contra J, acção declarativa com processo comum na forma ordinária de preferência, pedindo que lhe fosse reconhecido o direito de se substituir a esta última na compra do prédio referido aos demais demandados.

Só a Ré adquirente contestou. Para além de deduzir defesa por impugnação, simples e motivada, excepcionou, nomeadamente, a extinção do direito invocado por caducidade. Deduziu, por fim, pedido reconvencional, condicionado à procedência da acção, de ressarcimento das despesas com a escritura, registo, sisa e juros, no montante global de 1.327.083$00, com juros desde a notificação da reconvenção até pagamento efectivo. Houve réplica.

Em audiência preliminar, foi proferido despacho saneador tabelar, com seguida indicação dos factos assentes e fixação da base instrutória, contra que houve reclamação desatendida.

Após julgamento, foi proferida, em 9/7/2003, sentença do Círculo Judicial de Évora que julgou improcedente a acção, com a consequente absolvição dos RR do pedido.

A apelação da A. foi julgada improcedente pelo Tribunal da Relação de Évora, que invocou o disposto no art. 713, n. 5º, CPC.

Assim outra vez vencida, a A. pede, agora, revista dessa decisão.

Em fecho da alegação respectiva, deduz (em diversa ordenação, embora) as conclusões que seguem (indica-se entre parênteses a numeração original):

1ª ( 5ª) - A ressalva da al. e) do n. 2º do art. 5º RAU não pretende significar que a realização do arrendamento deve ocorrer no mesmo momento em que foi realizado o arrendamento do local apto para habitação ou comércio, tendo, sim, um sentido de acessoriedade.

2ª (6ª) - O arrendamento do locado pela sociedade A. só poderia ter, como teve, um escopo comercial, pois as sociedades só podem ser titulares dos direitos e obrigações que se mostrem necessários à realização do fim social - cfr. arts. 160 C.Civ., 6 CSC, e 47 e 110 RAU.

3ª (4ª) - A sociedade A. demonstrou ainda que, para além de ser a legítima arrendatária do imóvel, lá exercia o comércio há mais de um ano.

4ª (3ª) - O arrendamento do imóvel sub judicio foi levado a cabo para fins directamente relacionados com a actividade comercial da A. - cfr. arts. 47º e 110º RAU.

5ª (1ª) - Ficou provado que o locado tinha e tem uma ligação directa ou imediata com a actividade comercial da A., fazendo parte do processo de circulação de bens da sociedade arrendatária.

6ª (2ª , 7ª, e 8ª (1) - Assim, não poderão subsistir dúvidas de que se está perante um arrendamento comercial e o pedido formulado pela A. só poderá ser objecto de deferimento, tendo sido violado o correcto entendimento dos preceitos acima referidos.

Houve contra-alegação, e, corridos os vistos legais, cumpre decidir.

Convenientemente ordenada (2) , a matéria de facto fixada pelas instâncias é como segue:

( a ) - A sociedade A., constituída no final de 1985, tem por objecto social o comércio de ferragens, drogas e seus derivados ( N e O )

( b ) - Sob a sua actual designação, passou a explorar a loja sita na Rua de Aviz, nºs ...-..., em Évora, no final do ano de 1985 ( 1º).

( c ) - No início de Maio de 1986, foi-lhe dado de arrendamento, por contrato escrito, o prédio sito na Rua do Muro, nº ..., freguesia de S. Mamede, em Évora, inscrito na matriz predial

urbana sob o artigo 408, com destino exclusivo a armazém (A) (3).

( d ) - Foi estipulado o prazo de um mês, prorrogável por iguais períodos, e fixada a renda mensal no valor de 5.000$00 ( B e C ).

( e ) - Quando determinados produtos não existem na loja da rua de Aviz, os empregados da Autora vão buscá-los ao armazém sito na Rua do Muro, nº38(5º).

( f ) - O prédio da Rua do Muro, nº38, em Évora, foi arrendado para armazém da A., tendo esta, alguns anos mais tarde, passado também a prestar nele assistência técnica a alguma da maquinaria que vendia ( 2º, 3º e 4º).

( g ) - A Ré comprou o prédio urbano sito na Rua do Muro, nº.., por escritura pública ( J ) (4).

( h ) - A 21/5/98 foi enviada ao advogado da A. a carta de que no decurso da audiência de julgamento foi junta aos autos cópia pela Ré (13º) (5).

( i ) - Em 29/5/98, a A. enviou uma carta ao representante dos vendedores que mensalmente recebia as rendas, pedindo a realização de obras urgentes, dando um prazo de 15 dias para o início da realização das mesmas, anunciando que já se haviam verificado graves danos nas mercadorias armazenadas no prédio e ameaçando peticionar todas as quantias decorrentes dos danos se tais obras não fossem efectuadas ( 14º).

(j ) - Perante este comportamento, os vendedores entenderam que a A. não estava interessada na compra da casa ( 15º).

( l ) - O outro arrendatário respondeu em 5/5/98 oferecendo 9.500.000$00 (10º).

( m ) - Em 17/1/2000, a A. recebeu uma carta enviada pela Ré, em que ( esta ) informava que tinha adquirido por compra o prédio urbano sito na Rua do Muro, ... (D) (6) , solicitando que, de futuro, a renda passasse a ser liquidada mediante depósito bancário na conta então indicada (E).

(n) - Em resposta, em 31/1/2000 a A. solicitou à Ré que comprovasse a sua qualidade de proprietária (F) (7).

(o) - No subsequente dia 14 de Fevereiro, a A. recebeu uma carta da Ré, com cópia de certidão da Conservatória do Registo Predial de Évora ( G ) (8).

( p ) - No mesmo dia, a A. informou que, conforme instruções, iria depositar a importância de 13.085$00, a título de renda, na conta indicada ( H ) (9), o que fez ( I ).

( q ) - Antes de 5/5/2000, a Ré informou a A. de que a escritura tinha sido celebrada no Cartório de Fronteira ( P ).

( r ) - A A. logrou junto do Cartório Notarial de Fronteira obter uma cópia da escritura referida em 5 de Maio, e só então ficou a saber, nomeadamente, que o preço da venda foi de 9.500.000$00 (7º e 8º).

( s ) - Por notificação judicial avulsa feita em 24/5/2000, a Ré notificou a arrendatária - "A", Lda, para que entregasse o local arrendado livre e devoluto até ao final de Junho de 2000 ( M ).

( t ) - Na caderneta predial consta que o prédio se destina a habitação ( L )

( u ) - Era intenção da Ré passar a utilizar o prédio como habitação depois de fazer obras e foi com essa intenção que promoveu a notificação acima referida (17º e 18º).

( v ) - Para além do preço do prédio no montante de 9.500.000$00, a Ré pagou ainda 950.000$00 de sisa, 244.320$00 do preço da escritura pública, 93.227$00 do preço do registo, e 39.536$00 de juros ( 19º).

No que não for de conhecimento oficioso, o âmbito ou objecto deste recurso é, consoante arts. 684º, nºs 2º a 4º, e 690º, nºs 1º e 3º, CPC, delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente (10) .

Procurando facilitar a exposição das razões da decisão que segue, ordenaram-se essas conclusões, por assim dizer, do abstracto para o concreto ; e também na indicação da matéria de facto se envidou estabelecer alguma ordem - quanto mais não fosse, e quanto possível, cronológica.

Depois de julgar improcedente a impugnação oposta à decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto, o acórdão sob revista, na sua parte final, remete," ao abrigo do disposto no art. 713, n. 5º, CPC ", para os fundamentos de facto e de direito da sentença apelada.

Menos bem assim, se bem se crê, posto que o que nessa disposição legal se institui é uma forma sumária de julgamento, que supõe cabalmente resolvidos na 1ª instância todos os problemas suscitados no recurso (11).

Ora, não é esse, com evidência, o caso quando desde logo impugnada a decisão sobre a matéria de facto.

Sobra que, invocando o art. 713, n. 5, CPC, a Relação fez seus os fundamentos de direito indicados pelo tribunal recorrido (12). É deles, pois, que se passa a cuidar.

Fundada a acção no disposto no nº1º do art. 47º RAU, discorre-se na sentença apelada, em resumo, assim, mesmo se noutra sequência:

Acolhido, em seu entender, no art. 110 RAU o critério de que a conexão do arrendamento com uma actividade comercial ou industrial determina a natureza do mesmo e a sua sujeição ao regime do RAU, a A. invocou, antes de mais, em abono da sua pretensão, que tomou o locado de arrendamento para armazém em Maio de 1986, mas que tem vindo a utilizá-lo para prestar assistência aos produtos que vendia na sua loja da Rua de Aviz, tendo sido para isso que arrendou o local em causa, que servia de apoio àquela loja.

Considerava assistir-lhe por isso o direito de preferência na compra e venda desse local, fundado nos arts. 47º e 110º RAU, e de que os RR não lhe possibilitaram o exercício.

Como, porém, se verifica da cláusula 3ª do contrato de arrendamento junto aos autos ( fls. 12 ), a A. é arrendatária do locado só para armazém, não lhe podendo dar qualquer outro destino sem expresso consentimento por escrito do senhorio.

A A. não alegou sequer ter pedido ou obtido autorização do senhorio para desenvolver qualquer outro tipo de actividade no locado em questão, sendo irrelevante a praticada à revelia dos interesses e desígnios do senhorio, ou, até, sem autorização escrita deste, como consignado no contrato.

Tão pouco alegou ter comunicado ao senhorio, nomeadamente nos preliminares do contrato celebrado, que arrendara igualmente uma loja a outrem para o cabal desenvolvimento da respectiva actividade comercial, funcionando ambos os locados em estreita conexão e articulação, ou que o senhorio tenha dado aquiescência à celebração do contrato nesse contexto.

Como assim, desconhecido a quem arrendou a A. a loja aludida e em que moldes o fez, e não alegado que o senhorio do armazém tivesse por qualquer forma tido conhecimento dessa situação - muito menos que lhe tivesse dado a sua concordância -, não pode considerar-se que o arrendamento invocado, em exclusivo para armazém, tenha sido feito " conjuntamente " com o da loja da Rua de Aviz para o exercício da actividade comercial da A.

Daí que não possa deixar de entender-se que se está perante arrendamento de um armazém, com esse exacto e delimitado destino, a que não se aplicam as regras do RAU, por ser situação que se acomoda plenamente ao estipulado na al.e) do nº2º do art.5º dessa lei.

A propósito deste dispositivo, Menezes Cordeiro, na ROA, 54º/848, esclarece que os fins limitados serão todos aqueles que não possam reconduzir-se aos fins habitacionais ou comerciais que informam o arrendamento comum, e que, através da estipulação de fins limitados para o arrendamento, a lei vigente veio permitir às partes regressar ao esquema puro da locação, com hipótese, designadamente, de livre denúncia pelo senhorio (13) .

Concluiu-se, assim, na sentença proferida, que a demandante não gozava do direito de preferência que pretendia exercer nesta acção, e resultar por isso inútil a apreciação quer da excepcionada caducidade desse direito, quer do pedido reconvencional, de índole condicional, deduzido pela demandada.

Na primeira das conclusões da alegação da recorrente ( como atrás transcritas ), sustenta-se que a ressalva da al.e) do nº2º do art. 5 RAU não pretende significar que a realização do arrendamento deva ocorrer no mesmo momento em que foi realizado o arrendamento do local apto para habitação ou comércio, tendo, antes, um sentido de acessoriedade.

Não sofre isso dúvida (14); nem que o armazém em causa era efectivamente utilizado como depósito de mercadorias destinadas à actividade comercial da sociedade arrendatária, fazendo parte do processo de circulação desses bens. É o que, na verdade, resulta da resposta dada ao quesito 5º, transcrita em ( e ), supra (15) .

Menos, porém, a todas as luzes, interessa para este efeito o destino dado, na prática, ao local arrendado ( destino de facto ) que o que na realidade possa concluir-se do estipulado pelas partes a esse respeito ( destino contratual ).

Constando da cláusula 3ª do contrato invocado que " o prédio arrendado é exclusivamente destinado a armazém ", e que por armazém se entende um espaço destinado a arrumação de mercadorias ou de quaisquer outros objectos (16), não pode ignorar-se, a um tempo, que o arrendamento invocado foi feito a uma sociedade comercial, e a outro, a relevância interpretativa do facto estabelecido pela já mencionada resposta dada ao quesito 5º (17) .

Logo, pois, em sede de interpretação das declarações negociais que integram o contrato em referência à luz do disposto no nº1º do art. 236º C.Civ. seria, efectivamente, de notar que o prédio da Rua do Muro, n. 38, em Évora, foi arrendado no início de Maio de 1986 para armazém da A., sociedade comercial constituída no final de 1985 que tem por objecto social o comércio de ferragens, drogas e seus derivados e que passou então a explorar sob a sua actual designação a loja sita na Rua de Aviz, nºs 184-186, em Évora, sendo nesse contexto que quando determinados produtos não existem na loja da Rua de Aviz, os empregados da A., ora recorrente, vão buscá-los àquele armazém.

Como elucidava Isidro de Matos, " Arrendamento e Aluguer " (1968), 294 ( 3º par.), anotando o art. 1112 C.Civ., a que actualmente corresponde o art. 110 RAU, " deve considerar-se relacionado directamente com uma actividade comercial ou industrial o arrendamento de um armazém de retém ou depósito desde que relacionado com o comércio ou indústria do arrendatário ( última parte do art.2º do Cód. Comercial )".

Vale, no entanto, aqui, um truísmo, a saber, o de que para toda a questão há dois lados: não pode, pois, ser vista só por um desses opostos prismas.

Impõe-se, em suma, ter em consideração a vontade de ambas as partes.

Avulta, deste modo, que a afectação funcional e complementaridade referidas, que se provou existirem efectivamente, não foi incluída no contrato de arrendamento invocado, em que não foi definida qualquer situação de solidariedade entre a loja e o armazém aludidos (18) .

Não houve, tanto quanto se sabe, acordo expresso nesse sentido (cfr., a propósito, art. 516 CPC) ; nem, aliás, se alegou ou provou, sequer, o conhecimento por parte do senhorio da intenção ou motivação da arrendatária subjacente à declaração negocial respectiva no tocante ao concreto destino do local arrendado.

Merece, pois, atenção a observação de que não obstante um armazém ser, por definição, um local destinada à guarda ou depósito de mercadorias, não se segue necessariamente que se destine ao armazenamento de mercadorias referentes à actividade comercial de quem o arrenda, nem que o senhorio de tal efectivamente tenha conhecimento, nem, por fim, que a tal tenha anuído aquando da celebração do contrato.

Como se fez notar em Ac.STJ de 26/2/91, BMJ 406/595 (-I), o direito de preferência não é atribuído aos arrendatários enquanto comerciantes ou industriais, mas sim como proprietários do estabelecimento.

Logo por aí se vê que, contra o que aparentemente se sustenta na conclusão seguinte, não é de aceitar que a relação de acessoriedade arguida decorra necessariamente da abstracta consideração do princípio da especialidade consagrado no art. 6º, nº1º, CSC (como já no art. 160, nº1º, C.Civ.): é mesmo preciso que tenha efectivamente sido dado de arrendamento para apoio da actividade comercial ( ou industrial ) de quem o toma de arrendamento.

Bem que dele decorra um dever ser, aquele preceito não institui presunção legal alguma a este respeito, mais não podendo assentar-se no princípio referido que presunção simples, natural, judicial ou hominis ( praesumptio hominis).

A não consideração pelas instâncias da presunção natural que o invocado princípio da especialidade na realidade justifica não pode ser contrariada por este Tribunal (19).

Relevante para este efeito a efectiva vontade negocial das partes, observou-se na sentença apelada não haver no contrato invocado qualquer referência a que o arrendamento do local tenha sido celebrado para fins directamente relacionados com a actividade comercial da ora recorrente, que bem assim não alegou ter aquando da celebração do contrato dado conhecimento ao senhorio de que o locado se destinava a apoio de loja objecto doutro contrato, nem que este tenha aquiescido em celebrá-lo nessas condições, ou, sequer, que o mesmo de tal tenha tido ou devesse ter tido efectivo conhecimento.

Em suma: para que o arrendamento de armazém por sociedade comercial se possa considerar comercial nos termos e para os efeitos dos arts. 5º, n. 2, al. e), 47º e 110º RAU não basta a invocação do princípio da especialidade consagrado no art. 6 CSC, tornando-se necessário demonstrar terem ambas as partes tido presente, aquando da celebração desse contrato, que o local arrendado se destinava à guarda das mercadorias comercializadas pela arrendatária.

Foi o que as instâncias entenderam não acontecer no caso dos autos, excedendo o âmbito de competência deste tribunal de revista, com conhecimento limitado à matéria de direito (cfr. art. 26º LOTJ99 - Lei nº3/99, de 13/1), censurar o decidido a esse respeito.

Chega-se, na conformidade do exposto, à decisão que segue:

Nega-se a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 17 de Março de 2005

Oliveira Barros,

Salvador da Costa,

Ferreira de Sousa.

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(1) Quanto à conclusão 9ª da alegação da recorrente, v. Rodrigues Bastos, " Notas ao CPC ", III, 299 ( nota 3. ao art. 690º CPC ).

(2) V., a este propósito, Antunes Varela, RLJ, 129º/51.

(3) Tal assim " conforme documento 1 junto com a petição inicial, cujo teor se dá por reproduzido ". A cláusula 3ª desse contrato refere que " o prédio arrendado é exclusivamente destinado a armazém ".

(4) Idem, " conforme documento de fls. 39 a 53, cujo teor se dá por reproduzido ".

(5) Idem, " cujo teor se dá aqui por reproduzido ".

(6) Idem, " conforme documento 16, junto com a petição inicial, cujo teor se dá por reproduzido ".

(7) Idem, "conforme documento 17 junto com a petição inicial, cujo teor se dá por reproduzido ".

(8) Idem, " conforme os documentos 18 e 19 juntos com a petição inicial, cujo teor se dá por reproduzido ".

(9) Idem, " conforme documento 20 junto com a petição inicial, cujo teor se dá por reproduzido ". Tem-se já feito sentir que o art.511º CPC se refere a factos ( matéria de facto ) e que, como resulta claro do art.341º C.Civ., os documentos não são mais que meios de prova dos factos a que se reportam. Revela-se, desta maneira, deficiente a técnica da remissão, em sede de condensação do processo, para o teor de documentos, dado por reproduzido. Há, isso sim, que extrair e, disso sendo caso, resumir o que deles conste com relevância para a resolução da causa. O mesmo vale, por maioria de razão, aquando da sentença final, face ao disposto no art.659º, nºs 2º e 3º, com aplicação também na 2ª instância, por força do disposto no art.713º, nº2º, ambos do CPC. V. a este respeito Antunes Varela e outros, " Manual de Processo Civil ", 2ª ed., 401, nota 2 ( 1ª ed., 386, nota 2 ), e, v.g., Acs.STJ de 1/2/95, CJSTJ, III, 1º, 264, de 18/1/96, BMJ 453/444 ( v. 453 ), e de 22/4/97, CJSTJ, V, 2º, 60, de par com os mais referidos em ARP de 11/11/99, CJ, XXIV, 5º, 188, nota 1.

(10) Nomeadamente não suscitada a questão da aplicação da lei no tempo, impedem os arts.660º, nº2º, 668º, nº1º, al.d), 713º, nº2º, e 716º, que ora se reveja o considerado a esse respeito em ARP de 6/1/94, CJ, XIX, 1º, 204-16. e 17. (que cita ARL de 3/12/92, CJ, XVII - e não XVIII, como então referido -, 5º, 133).

(11) V. Lopes do Rego, " Comentários ao CPC " (1998), 487-II.

(12) Acolhidos os fundamentos da decisão desse tribunal, não ocorre a falta de fundamentação e consequente nulidade que a al.b) do nº1º do art.668º prevê - ibidem, IV. Por isso mesmo, bem que indevido, o uso do nº5º do art.713º não envolve também omissão de pronúncia referível arts.660º, nº2º, 668º, nº1º, al.d), e 713º, nº2º. Nenhuma dessas nulidades se mostra, aliás, reclamada - cfr. também nº3º do predito art.668º, e art.716º, nº1º, todos do CPC. Que por essa mesma razão, de que recebe e perfilha os fundamentos da decisão recorrida, a invocação do nº5º do art.713º CPC não envolve violação da obrigação de motivação ou fundamentação das decisões imposta no nº1º do art.205º CRP, disse-o o Tribunal Constitucional em acórdão de 9/3/99, publicado no BMJ 485/70 ( e no DR, II Série, nº181, de 5/8/99 ), de modo nenhum proibindo o art.204º CRP a aplicação pela Relação do falado art.713º, nº5º, CPC. Recorda-se também ser, de há muito, ponto assente não dever confundir-se a omissão de pronúncia sobre as questões suscitadas nos autos com a falta de explícita consideração dos argumentos invocados pelas partes para sustentar a posição que assumem no que àquelas se refere.

(13) Ter-se-á, pois, entendido que a acuidade dos interesses em jogo em tais hipóteses, de arrendamentos com finalidades atípicas, não justifica a especial tutela em geral concedida aos arrendamentos de prédios urbanos (como - mutatis mutandis - observado por Antunes Varela, RLJ, 118º/83), designadamente, no caso dos arrendamentos comerciais, o da defesa do estabelecimento (comercial ou industrial). Aos casos assim exceptuados aplica-se, consoante art.6º, nº1º, RAU, o regime geral da locação civil.

(14) V. Aragão Seia, " Arrendamento Urbano ", 7ª ed. (2003), 173, 1º par. e nota 2, onde se cita Ac.STJ de 4/7/2002, proferido no Proc.nº2198/02-6ª, com sumário na edição anual desse ano dos Sumários dos Acórdão Cíveis deste Tribunal organizada pelo Gabinete dos Juízes Assessores do mesmo, pág.240, 1ª col-II. Do acórdão deste Tribunal de 3/ 4/2001 citado pela recorrente a este respeito, há largo extracto no Ac.TC nº225/2003, de 29/4/2003, publicado no DR, II Série, nº22, de 27/1/2004, pp.1449 ( 2ª col.) ss, onde ( em 2.3., pág.1450, 1ª col.) se pode ler que " Em conjunto não pretende significar o mesmo momento temporal, mas sim uma acessoriedade que pode acontecer em momentos distintos ( ... ) ".

(15) Do mais referido em ( f ) não há que cuidar, por o não prever o contrato. E só da matéria de facto fixada pela instância recorrida se podendo agora cuidar, decorre, aliás, da resposta dada a esse quesito ( 5º), de que resulta praticar-se armazenagem de produtos comercializados noutro local, não verificar-se na realidade a identidade de situações que a recorrente afirma relativamente à hipótese de facto apreciada no acórdão deste Tribunal de 29/4/2003 que cita em 7. da alegação respectiva. À falta da escritura que, consoante arts. 1029º, n. 1º, al. b), C.Civ., e 89º, al.j), C.Not. caberia, aplica-se, conforme art.6º do DL 321-B/90, de 15/10, o disposto no nº3º daquele art. 1029º ( de harmonia, enfim, com a 1ª parte do nº1º do art.12º C.Civ.).

(16) Como notado no ARP de 17/4/90 citado pela recorrente ( v. CJ, XV, 2º, 230, 2ª col.).

(17) Sobre a relevância do comportamento das partes na execução do negócio como elemento interpretativo do mesmo, v. Rui de Alarcão, BMJ 84/334, citando Betti e o C.Civ. italiano, Mota Pinto , " Teoria Geral do Direito Civil ", 3ª ed.

(1ª reimp., 1986 ), 450-451, e Carvalho Fernandes, " Teoria Geral do Direito Civil ", II, 2ª ed.(1996),350.

(18) É a este propósito que em contra-alegação (respectiva pág.2, a fls. 537 dos autos, 4º par.) se cita, com referência, apenas ao nº convencional na base de dados (JSTJ 00018098), parte do sumário ( II ) de acórdão deste Tribunal de 25/2/93, de que ali há texto integral - publicado também no BMJ 424/686. Com, porém, neste, sumário não coincidente com o constante da base de dados e bem mais ajustado ao texto do acórdão. Reportando-se esse aresto ao regime do C.Civ., anterior ao do RAU - no caso aplicável, segundo vem julgado e a recorrente não contrariou -, nada adianta ou atrasa à resolução da hipótese sub judicio.

(19) Como julgado em Ac.STJ de 9/3/95, BMJ 445/424 "VI, este Tribunal não pode censurar o não uso de presunções judiciais.