Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. Relatório:

AA e BB instauraram a presente declarativa, sob a forma ordinária, contra CC e DD, pedindo que lhes fosse reconhecido o direito de preferência na aquisição de um prédio rústico e de um prédio misto que o segundo réu vendeu ao primeiro.

Para fundamentar o seu pedido alegaram, em suma, serem proprietários de um prédio misto confinante com os prédios rústico e misto vendidos, comprados pelo réu CC, que não é proprietário confinante, os quais têm área inferior à unidade de cultura e são, tal como o dos autores, aptos para a agricultura e a ela destinados.

Contestou o réu CC, alegando que comprou os prédios para integrarem uma exploração agrícola do tipo familiar, sendo o urbano para constituir a sua residência permanente, referindo que os autores não se dedicam à agricultura nos prédios de que são proprietários.

Subsidiariamente, caso a acção proceda, deve o direito de preferência verificar-se apenas em relação à parte rústica, pedindo, em reconvenção, a condenação dos autores no pagamento de € 8.102,79 relativos a despesas que efectuou nos prédios.

Também EE, herdeira habilitada do réu DD, contestou, pugnando pela improcedência da acção.

Houve réplica.

Realizado o julgamento, foi proferida a sentença de fls. 384 a 419, a qual, julgando a acção parcialmente procedente, decidiu:

«a) Julgar parcialmente procedente, por provada, a presente acção e, em consequência, considerar verificado o direito legal de preferência na venda invocado pelos Autores AA e marido BB, declarando transmitida para estes a propriedade do prédio rústico sito em …, composto de terra de cultura arvense, alfarrobeiras, amendoeiras e figueiras, com a área de 3.000 m2, inscrito na matriz sob o artigo 41º da Secção G da freguesia de Quelfes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão sob o numero 3749/… da freguesia de Quelfes, pelo preço de € 5.000,00 e do prédio rústico sito em ..., composto de terra de cultura arvense, eira, amendoeiras, alfarrobeiras, citrinos, figueiras, nespereiras, oliveiras e duas moradas de casas térreas, com a área total de 11.840 m2, inscrito na matriz a parte rústica sob o artigo 46º da Secção G da freguesia de Quelfes (actuais artigos 172º e 173º da mesma Secção G), descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão sob o numero 3750/…, pelo preço de € 5.000,00, concedendo aos Autores o prazo de 15 dias para comprovarem nos autos o pagamento do preço devido, absolvendo os Réus do demais peticionado.

b) Absolver os Autores do pedido reconvencional deduzido pelo Réu CC».

Apelaram os autores e o réu CC.

Por acórdão de 17 de Dezembro de 2015 o Tribunal da Relação de Évora julgou:

«a) a apelação interposta pelo R. improcedente.

b) A apelação interposta pelos autores procedente e, em consequência, considerar verificado o direito legal de preferência na venda invocado pelos Autores AA e marido BB, confirmando a transmissão para estes da propriedade do prédio rústico sito em …, composto de terra de cultura arvense, alfarrobeiras, amendoeiras e figueiras, com a área de 3.000 m2, inscrito na matriz sob o artigo 41º da Secção G da freguesia de Quelfes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão sob o numero 3749/… da freguesia de Quelfes, pelo preço de € 5.000,00 e também do prédio misto sito em …, composto de terra de cultura arvense, eira, amendoeiras, alfarrobeiras, citrinos, figueiras, nespereiras, oliveiras e duas moradas de casas térreas, com a área total de 11.840 m2, inscrito na matriz a parte rústica sob o artigo 46º da Secção G e a parte urbana sob os artigos 820º e 824º, todas da freguesia de Quelfes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão sob o numero 3750/… da freguesia de Quelfes, pelo preço global de € 40.000,00, correspondendo € 5.000,00 ao prédio rústico do artigo 46º-G e € 17.500,00 ao preço de cada um dos prédios urbanos referidos (art. 820.º e 824.º)».

Irresignado, recorreu de revista o réu CC.

Na alegação oportunamente apresentada, formulou a seguinte síntese conclusiva:

«A) O Recorrente, tendo a posse titulada por contrato-promessa de compra e venda, com a totalidade do preço pago e com a tradição do imóvel, sobre o prédio rústico inscrito sob o artigo 38 da Secção G da freguesia de Quelfes do concelho de Olhão, e actuando por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade sobre esse imóvel, deveria ter sido considerado, à luz do art. 1251º do Código Civil e para efeitos do disposto nos arts. 1380º e 1381º do mesmo Código, proprietário de prédio confinante;

B) O acórdão recorrido, ao não ter considerado, para efeitos da qualificação de confinante, essa posse do Recorrente, fez uma incorrecta interpretação e aplicação da lei substantiva, concretamente o disposto nos arts. 1251º, 1268º, 1380º e 1381º do Código Civil, preceitos que violou;

C) Por outro lado, resultando patentemente dos factos provados que o Recorrente exercia no prédio confinante e em prédios próximos, uma exploração agrícola tipo familiar, que já ocorria à data da compra dos prédios objecto da acção de preferência (e tendo em conta que na realidade e estrutura minifundiária dominante na agricultura do Sotavento algarvio esse exercício não é de dedicação exclusiva nem o predominante no confronto com outras actividades eventualmente exercidas pelos seus exploradores) e que visou prosseguir de forma empresarial, com a ampliação e redimensionamento da área de cultivo através da compra de prédios contíguos entre si (onde se incluem os prédios preferidos nesta acção) - verifica-se que, relativamente ao direito de preferência exercido pelos Recorridos, ocorre a excepção contida e prevista na alínea b. do art. 1381º do Código Civil;

D) Ao não entender assim, como era imposto pelos factos dados como provados, o acórdão recorrido fez uma errada interpretação, determinação e aplicação do disposto nos arts.1380º e 1381º, alínea b., do Código Civil.

E) Deverá ser, por isso, revogado o acórdão ora recorrido e, consequentemente, ser substituído por outro que julgue totalmente improcedente e não provada a pretensão dos aqui Recorridos e determine a absolvição do aqui Recorrente do pedido de preferência formulado.

CASO ASSIM NÃO SE OPINE,

F) Deverá considerar-se que, ao tornar o direito legal de preferência extensível aos prédios urbanos transmitidos, apenas pelo critério da localização da totalidade do prédio misto em zona não urbanizável e espaço agrícola definidos por instrumentos administrativos de ordenamento e gestão do território, o acórdão recorrido desconsiderou o não acolhimento pela lei civil do conceito de e subverteu a regra da livre transmissão autónoma e separada de prédios urbanos e prédios rústicos, como tal qualificados, independentemente da classificação administrativa do espaço onde estão enquadrados e se localizam.

G) Ao ter assim decidido, o acórdão recorrido inobservou o disposto nos arts. 204º e segs. do Código Civil, que violou por errada interpretação e aplicação.

H) Devendo, nessa medida, ser revogado esse acórdão ora em recurso».

Na contra-alegação pugnaram os autores pela inadmissibilidade da revista por existir «dupla conforme», verificando-se erro de escrita na decisão da 1ª instância quando julgou a acção apenas parcialmente procedente, mas transmitiu para os autores a propriedade do prédio descrito sob o n.° 3570 da freguesia de Quelfes, Olhão, composto de terra de cultura arvense, eira e duas moradas de casas térreas.

Defenderam ainda que, a não ser assim entendido, não pode ser admitida a revista com a amplitude pretendida pelo réu/recorrente face à absoluta coincidência de decisões no que respeita à questão de não assistir ao possuidor o direito de preferência e à improcedência da excepção fundada na previsão da al. b) do artigo 1381º do Código Civil, ou seja, de que a alienação abrange um conjunto de prédios que, embora dispersos, formam uma exploração agrícola do tipo familiar, situação impeditiva do direito de preferência.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:

II. Fundamentos:

De facto:

É a seguinte a facticidade julgada provada:

1) Os Autores AA e BB são os únicos donos e legítimos possuidores de um prédio misto, situado em …, composto por terra de cultura, alfarrobeiras, amendoeiras e oliveiras, com a área total de 7.240 m2 e casas de habitação, sendo a área coberta de 155 m2 e a área descoberta de 7.085 m2, inscrito na matriz, a parte rústica sob o artigo 43º da Secção G e a parte urbana sob o artigo 7945º, ambos da freguesia de Quelfes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão sob o n.º 2456/… da freguesia de Quelfes e aí registada a aquisição a seu favor pela inscrição correspondente à AP.8 de 2001-09-07, tal como resulta de fls. 14 a 16, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 1º da petição inicial).

2) O Réu DD era o único dono e legitimo possuidor, de um prédio rústico sito em …, composto de terra de cultura arvense, alfarrobeiras, amendoeiras e figueiras, com a área de 3.000 m2, inscrito na matriz sob o artigo 41º da Secção G da freguesia de Quelfes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão sob o numero 3749/… da freguesia de Quelfes e de um prédio misto sito em …, composto de terra de cultura arvense, eira, amendoeiras, alfarrobeiras, citrinos, figueiras, nespereiras, oliveiras e duas moradas de casas térreas, com a área total de 11.840 m2, inscrito na matriz a parte rústica sob o artigo 46º da Secção G e a parte urbana sob os artigos 820º e 824º, todas da freguesia de Quelfes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão sob o numero 3750/… da freguesia de Quelfes e, em 27 de Outubro de 2008, vendeu por escritura pública os referidos prédios ao Réu CC, sendo o prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 41º-G pelo preço de € 5.000,00 e o prédio misto inscrito na matriz sob os artigos 46º-G, 820º e 824º pelo preço global de € 40.000,00, correspondendo € 5.000,00 ao prédio rústico do artigo 46º-G e € 17.500,00 ao preço de cada um dos prédios urbanos, tal como resulta de fls. 17 a 21, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigos 2º, 8º e 9º da petição inicial).

3) O prédio dos Autores e os prédios que o Réu DD vendeu ao Réu CC são aptos à agricultura e a ela destinados (artigo 3º da petição inicial).

4) Neles sendo possível semear, em regime de sequeiro, trigo, cevada, favas e ervilhas, sendo que o prédio do artigo 46º-G dispunha de uma eira (artigos 4º e 5º da petição inicial)

5) Desses prédios recolhem-se os frutos das diversas árvores, tais como as alfarrobeiras, amendoeiras, oliveiras, figueiras e nespereiras neles implantadas (artigo 6º da petição inicial).

6) Os prédios referidos em 2) situam-se em zona não urbanizável, de acordo com os instrumentos de ordenamento territorial em vigor, estando inseridos em espaço agrícola conforme planta de localização e planta do PDM de Olhão, tal como resulta de fls. 22 a 24, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 7º da petição inicial).

7) Os prédios referidos em 2) inscritos com os artigos 41º-G e 46º-G de Quelfe confrontam com o prédio dos Autores referidos em 1) com o artigo 43º.G de Quelfes, tal como resulta de fls. 25, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 11º da petição inicial).

8) Em 27 de Outubro de 2008, o Réu CC não era proprietário de qualquer prédio ou terreno confinante com qualquer dos terrenos/prédios referidos em 2) - (artigo 13º da petição inicial).

9) Pela compra referida em 2), para além do preço dos prédios, o Réu CC pagou também o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis (IMT) no valor de € 850,00, pagou a escritura de compra e venda no valor de € 676,89 e o registo dos prédios a seu favor, na Conservatória do Registo Predial de Olhão no valor de € 250,00, tal como resulta de fls. 27 a 39, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigos 14º a 16º da petição inicial).

10) No âmbito da escritura pública referida em 2), o Réu CC adquiriu também ao Réu DD o prédio rústico inscrito na respectiva matriz sob o artigo 40º da Secção G, sito em …, freguesia de Quelfes, concelho de Olhão, descrito na respectiva Conservatória sob o n.º 3748/… (artigo 3º da contestação do Réu CC-parte).

11) O prédio rústico inscrito na respectiva matriz sob o artigo 40º da Secção G, sito em …, freguesia de Quelfes, concelho de Olhão só tem a separá-lo do prédio rústico sob o artigo 41º da Secção G referido em 2), um estreito caminho e o prédio inscrito sob o artigo 46º da Secção G encontra-se separado do prédio rústico inscrito sob o artigo 41º por uma estreita faixa de terreno que constituiu um prédio rústico inscrito sob o artigo 48º da Secção G, cuja aquisição em comum e sem determinação de parte, por sucessão hereditária, está inscrita no registo predial a favor da Autora e outros, por apresentação de 24-10-2000, tal como resulta de fls. 183 e 184, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigos 7º e 8º da contestação do Réu CC e 13º da réplica).

12) Tanto os prédios rústicos inscritos na respectiva matriz predial sob os artigos 40º e 41º como a parte rústica do prédio misto inscrita na respectiva matriz predial sob o artigo 46º confrontam com caminho (artigo 9º da contestação do Réu CC).

13) Para além dos prédios referidos em 2) e 10), o Réu CC tem inscrita a seu favor, por apresentação de 21-02-2001, a aquisição do prédio rústico inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 35º da Secção G, com a área de 2.840 m2 e, por apresentação de 21-02-2001, a aquisição do prédio misto inscrito na respectiva matriz predial na parte rústica sob o artigo 42º da Secção G, com a área de 2.560 m2 e a parte urbana sob o artigo 823º, com a área coberta de 59 m2 e logradouro de 221 m2, todos sitos no Sítio de …, tal como resulta de fls. 72 a 75, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 10º da contestação do Réu CC-parte).

14) O Réu CC celebrou com FF e mulher, com data de 27-11-2007, não tendo as assinaturas sido reconhecidas notarialmente, um contrato-promessa de compra e venda relativo ao prédio misto inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 38º da Secção G, com a área de 6.760 m2 e na matriz predial urbana sob o artigo 4364º, com a área coberta de 102 m2 e a área descoberta de 92 m2, sito no Sítio de …, freguesia de Quelfes e concelho de Olhão, pelo preço global de € 70.000,00, sendo paga na data da assinatura a quantia de € 30.000,00 e o remanescente na data da realização da escritura pública, tendo sido acordado que “No caso da Câmara Municipal do Concelho de Olhão não autorizar a reconstrução e mudança do local do prédio urbano que faz parte deste prédio misto, dentro da área do mesmo prédio misto, conforme lhe foi solicitado, ficará este contrato de promessa de compra e venda sem efeito, devolvendo os primeiros outorgantes, no prazo de trinta dias, ao segundo outorgante, em singelo, o sinal e princípio de pagamento da quantia de € 30.000,00 (trinta mil euros) que lhe foi paga nesta data”, tal como resulta de fls. 78 a 79 está na posse efectiva do misto, cujo teor se dá por integralmente (artigo 10º da contestação do Réu CC-parte).

15) O Réu CC entrou na posse do prédio referido em 14) em data não concretamente apurada, sendo que em 2009 já explorava o terreno (artigo 10º da contestação do Réu CC-parte).

16) Os prédios referidos em 13) e 14) situam-se próximos dos prédios referidos em 2) - (artigo 11º da contestação do Réu CC).

17) A parte rústica do prédio misto inscrita na matriz no artigo 46º da Secção G referido em 2) encontra-se actualmente inscrito nos artigos 172º e 173º da mesma Secção G, na sequência de um processo de expropriação de uma parcela que foi destacada e levado a cabo pelas Águas do Sotavento Algarvio, o que originou os 2 novos artigos (artigos 12º a 15º da contestação do Réu CC).

18) A parte rústica do prédio misto referido em 14), ou seja, o artigo 38º da Secção G, confronta a sul com o rústico inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 41º da mesma Secção (artigo 16º da contestação do Réu CC).

19) Os prédios rústicos referidos em 2), 13) e 14), desde data posterior a 27 de Outubro de 2008, no que concerne aos referidos em 2) e 14), são explorados pelo Réu CC com vista à implementação de uma plantação de alfarrobeiras, com vista a obter rendimentos (artigo 19º da contestação do Réu CC).

20) O Réu CC, na data da aquisição dos prédios referidos em 2), nos artigos 35º e 45º da Secção G, tratava do arvoredo (alfarrobeiras, oliveiras, figueiras, amendoeiras e nespereiras) e apanhando os seus frutos (artigos 20º a 22º da contestação do Réu CC).

21) O Réu CC já incorporou, após a aquisição dos prédios, na no seu projecto agrícola de plantação de alfarrobeiras a parte rústica do prédio misto, inscrita na respectiva matriz predial sob o artigo 46º (hoje 172º- G e 173º- G), bem como os rústicos 40º- G e 41º- G (artigo 23º da contestação do Réu CC).

22) O Réu CC trata e explora as árvores existentes nos terrenos, apanhando os seus frutos (artigo 24º da contestação do Réu CC).

23) O Réu CC está a desenvolver, tendo apresentado a candidatura a fundos comunitários pela primeira vez em 31-07-2009, um projecto agrícola que engloba os prédios rústicos inscritos sob os artigos 35º, 38º, 42º, 40º, 41º, 172º e 173º, todos da Secção G que totalizam uma área aproximada de 29.244 m2 (artigo 25º da contestação do Réu CC).

24) O Réu CC encontra-se colectado como agricultor desde 12-02-2009, tal como resulta de fls. 90 a 93, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 26º da contestação do Réu CC).

25) O Réu CC frequentou com aproveitamento o curso de empresário agrícola ministrado pela Direcção Regional de Agricultura do Algarve, no período entre 20-03-95 e 22-12-95, tal como resulta de fls. 94, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 27º da contestação do Réu CC).

26) O Réu CC adquiriu os prédios misto, inscrita a parte rústica na matriz predial sob o artigo 46º, Secção G (actuais artigos 172 e 173, G) e a parte urbana inscrita na matriz predial urbana sob os artigos 820º e 824º, descrito na respectiva Conservatória sob o número 3750/…, para, na parte rústica se dedicar à agricultura (artigo 32º da contestação do Réu CC).

27) Os terrenos adquiridos pelo Réu CC referidos em 2), não eram cultivados/explorados agricolamente há mais de 20 anos (artigo 42º da contestação do Réu CC).

28) O Réu CC procedeu à alteração do artigo urbano 824º, parte integrante do prédio rústico, tendo colocado um telhado na mesma, por valor não concretamente apurado (artigo 61º da contestação do Réu CC).

29) O Réu CC procedeu à instalação de luz eléctrica no respectivo prédio urbano com o artigo 824º (artigo 62º da contestação do Réu CC).

30) O Réu CC teve despesas com a execução de ramal subterrâneo em BT, incluindo fornecimento e montagem de Cabo LSUAU 4×16, todas as ligações e acessórios, assim como, fornecimento de caixas no valor de € 732,00 (artigo 63º da contestação do Réu CC).

31) O Réu CC procedeu ao pagamento do respectivo ramal de electricidade na EDP, no valor de € 130,79 (artigo 64º da contestação do Réu CC).

32) O Réu CC procedeu ao arranjo do caminho de acesso ao artigo 46º da Secção G (actual 172º) referido em 2) e à limpeza do mesmo, requisitando os serviços de GG e despendeu com este trabalho valor não concretamente apurado (artigo 65º da contestação do Réu CC).

33) O Réu CC mandou efectuar levantamento topográfico do prédio (artigo 172º), tendo gasto o valor de € 400,00 (artigo 66º da contestação do Réu CC).

34) O Réu CC procedeu à construção de um muro no prédio rústico, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 172º da Secção G, no valor de € 1.800,00 (artigo 67º da contestação do Réu CC).

35) O Autor está colectado como agricultor desde 24-09-2010 (artigo 46º da réplica).

36) O Réu CC foi citado para a presente acção, pelo menos, em 02-03-2009.

2. De direito:

Como questão prévia importa afirmar, desde logo, que se não verificam, no caso em análise, os pressupostos indispensáveis para a verificação da dupla conformidade de decisões impeditiva da admissibilidade do recurso de revista à luz do disposto no artigo 671º nº 3 do Código de processo Civil.

Os autores deduziram um único pedido: que lhes fosse reconhecido o direito de preferência na aquisição de um prédio rústico e de um prédio misto vendidos pelo segundo réu ao primeiro.

O segmento decisório proferido nas duas instâncias relativamente ao pedido formulado pelos autores não é inteiramente coincidente e não se está perante um qualquer erro rectificável da sentença da 1ª instância. Nesta afastou-se o reconhecimento do direito de preferência relativamente à parte urbana do prédio misto objecto do contrato de compra e venda; na Relação reconheceu-se o direito de preferência dos autores em relação à totalidade desse mesmo prédio.

A fundamentação coincidente relativamente a alguns dos fundamentos do pedido não permite configurar uma situação de dupla conformidade das decisões em questão susceptível de restringir o âmbito de apreciação do recurso de revista.

Posto isto e vistas as conclusões recursivas, temos como questões nucleares a resolver, as seguintes:

- se, tendo sido paga a totalidade do preço e tendo havido tradição na sequência de contrato-promessa de compra e venda, actuando o recorrente por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade, deve ser considerado, à luz do artigo 1251º do Código Civil, proprietário de prédio confinante para efeitos do disposto nos artigos 1380º e 1381º daquele código;

- se ocorre, relativamente ao direito de preferência exercido pelos recorridos, a excepção prevista na al. b) do artigo 1381º do Código Civil;

- se o critério da localização da totalidade do prédio misto em zona não urbanizável e espaço agrícola definidos por instrumentos administrativos de ordenamento e gestão do território, o acórdão recorrido desconsiderou o não acolhimento pela lei civil do conceito de prédio misto e subverteu a regra da livre transmissão autónoma e separada de prédios urbanos e prédios rústicos, como tal qualificados.

1. A presente acção visa obter o reconhecimento aos autores, aqui recorridos, do direito legal de preferência conferido pelo artigo 1380º nº 1 do Código Civil aos proprietários de terrenos confinantes em caso de venda a quem não seja proprietário confinante.

Os autores pretendem que lhes seja reconhecida primazia na aquisição de um prédio rústico e de um prédio misto, ambos objecto de contrato de compra e venda outorgado por escritura pública de 27 de Outubro de 2008 entre os dois réus, o primeiro – ora recorrente – como comprador e o segundo na qualidade de vendedor.

Alicerçaram esse direito na contiguidade desses prédios com um prédio misto de que são proprietários.

Dispõe o nº 1 do artigo 1380º do Código Civil que:

“Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda (…) de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante».

In casu, persiste o recorrente na afirmação de que, sendo possuidor de um imóvel (inscrito na matriz sob o artigo 38 da secção G), que confina com o prédio rústico (inscrito na matriz sob o artigo 41º da mesma secção G) objecto da presente acção, por virtude da traditio operada na sequência da celebração do respectivo contrato-promessa, deve considerar-se proprietário confinante para efeitos do disposto no artigo 1380º do Código Civil.

Não tem, porém, razão.

À luz do disposto no artigo 410º nº 1 do Código Civil pode definir-se contrato-promessa como a convenção pela qual uma ou ambas as partes se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar um determinado contrato.

Este contrato tem eficácia obrigacional. Dele emerge uma obrigação de facere. Os contraentes ficam vinculados a uma prestação de facto positivo, qual seja a de celebrar o contrato prometido ou definitivo, emitindo a correspondente declaração de vontade. Não tem a virtualidade de operar per se a transmissão do direito de propriedade.

O princípio da equiparação do contrato-promessa ao contrato prometido estabelecido no preceito legal citado, segundo o qual são aplicáveis àquele primeiro contrato, com as necessárias adaptações, as disposições legais que regem o segundo, nestas se incluindo, entre outras, as respeitantes à redução do preço e à venda de coisa alheia, comporta duas excepções que convém aqui assinalar.

Assim, não têm aplicação ao contrato-promessa as regras relativas à forma do contrato prometido, nem, por outro lado, as que, pela sua razão de ser, não devam considerar-se extensivas àquele.

Observa Antunes Varela (Das Obrigações em Geral, Vol. I, 10ª ed., Almedina, págs. 327 e 328), que é no campo dos efeitos do contrato-promessa que tem pleno cabimento a segunda excepção à regra geral da aplicação ao mesmo do regime do contrato prometido, afirmando de forma lapidar que “não é aplicável à promessa de venda, que tem eficácia meramente obrigacional, o disposto na alínea a) do artigo 879º do Código Civil, como não lhe são extensivas as disposições que, na sequência lógica deste preceito, ou seja, da eficácia translativa da compra e venda, definem o risco do comprador pelo perecimento da coisa (art. 796º, 1) ou limitam o direito de resolução do contrato por parte do vendedor (art. 886º) ”.

A posse conferida ao réu Paulo Santos pela tradição do imóvel decorrente da celebração de um contrato-promessa, ainda que pago integralmente o respectivo preço, não lhe conferiu a qualidade de proprietário desse imóvel nem permite equipará-lo a proprietário para efeitos do reconhecimento do direito de preferência com base na contiguidade do prédio prometido vender com aquele a que respeita a preferência.

Na tradição de imóveis o promitente vendedor abdica do gozo da coisa, transferindo-o para o promitente-comprador. Contudo, a traditio não tem efeitos translativos, não investe o promitente-comprador na qualidade de proprietário do bem prometido vender.

Havendo incumprimento da outra parte, a tradição confere ao beneficiário da promessa direito de retenção sobre a coisa prometida vender para garantia do crédito que lhe advém desse incumprimento (artigos 442º e 755º nº 1 al. f) do Código Civil). Essa garantia especial das obrigações faculta ao promitente-comprador não faltoso o direito de não entregar a coisa a quem lha pode exigir, enquanto este não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele.

A eficácia constitutiva da posse – entendida na acepção do artigo 1251º do Código Civil – como fonte de aquisição de direitos reais, concretamente, do direito de propriedade, limita-se à aquisição por usucapião (cfr. Luís Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, Quid Juris, 1999, pág. 95).

Não pode, por conseguinte, reconhecer-se ao recorrente, enquanto promitente-comprador de prédio confinante, a qualidade de proprietário ou equiparado para efeitos de gozo do direito de preferência.

2. O direito de preferência consagrado no aludido artigo 1380.º tem por finalidade, assim como o emparcelamento, pôr fim ao desmembramento e dispersão de prédios rústicos de pequena dimensão.

O legislador excluiu, porém, o direito de preferência dos proprietários de prédios confinantes nos casos em que a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma «exploração agrícola de tipo familiar» (al. b) do artigo 1381º do Código Civil) com o objectivo de obviar à fragmentação e dispersão da propriedade e das explorações agrícolas e conseguir a constituição de unidades agrícolas economicamente rentáveis.

Rodrigues Bastos (in Notas ao Código Civil, vol. V, pág. 139) definiu «exploração agrícola de tipo familiar» como “aquela que é exercida directa e habitualmente pelo agricultor, com colaboração frequente de elementos do seu agregado familiar”.

Procurando densificar esse mesmo conceito, que a lei não define, Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, Vol. III, 2.ª Edição Revista e Actualizada (Reimpressão) Coimbra Editora, 1987, pág. 276) escreveram, em anotação ao artigo 1381º al. b) do Código Civil, dever entender-se como tal a exploração agrícola que tem por objecto “um ou mais prédios explorados, exclusiva ou predominantemente, com o trabalho próprio ou o das pessoas do seu agregado familiar”, ou seja, “parentes, afins ou serviçais que vivam habitualmente em comunhão de mesa e habitação com o cultivador”.

Referem os mesmos autores, citando o parecer da Câmara Corporativa de 21 de Abril de 1960, que não faria sentido que, constituída qualquer unidade agrícola capaz de assegurar à família que as explora em conformidade com as regras de uma boa técnica agrária um nível de vida satisfatório, embora com prédios dispersos, ela pudesse ser afectada com uma pref