Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. Relatório:

AA e marido BB instauraram, em 20-11-2012, acção declarativa constitutiva (de preferência), sob a forma ordinária, contra CC e marido DD; EE; FF; GG; HH; II; e JJ.

Formularam os seguintes pedidos:

1) Que se reconheça à autora o direito de preferência na venda que os réus vendedores fizeram à ré JJ do prédio rústico sito em …, freguesia de Murtede, concelho de Cantanhede, com a área de 57 350 m2, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2682 e actualmente descrito na Conservatória do Registo Predial de Cantanhede sob o n.º 6420/… e, em consequência, o direito de para si o haver pelo preço de € 40 000,00 (quarenta mil euros), em substituição da ré compradora, condenando a ré JJ a entregar tal prédio à autora;

2) Que se condene a ré JJ a restituir à autora, a título de enriquecimento sem causa, a quantia de € 20 000,00 (vinte mil euros), acrescida dos juros de mora a contar da citação, referente ao valor das árvores existentes no prédio vendido à data da venda e que cortou e vendeu.

Alegaram, em síntese, que a autora é proprietária de dois prédios confinantes com o prédio objecto de escritura pública de compra e venda de 28-08-2012, na qual a ré JJ declarou comprar aos demais réus, que declararam vender-lhe o identificado prédio, pelo preço de € 40 000,00, sem que estes tivessem comunicado à autora o projecto de venda, nem as respectivas cláusulas.

Mais alegaram que, logo após a aquisição do prédio, a ré JJ procedeu ao corte e venda de todas as árvores nele plantadas (pinheiros e eucaliptos), que valiam mais de € 20 000,00, valor que a autora deve ser ressarcida, com fundamento no enriquecimento sem causa.

Comprovaram, em 03-12-2012, o depósito do preço de € 40. 000,00.

Contestou a ré JJ, por excepção e impugnação, alegando, em síntese, que comprou aos réus, não o prédio que a autora refere, mas duas partes (metades) indivisas do prédio inscrito sob o art. 2682, da freguesia de Murtede, Cantanhede – razão por que não é a autora titular do direito de preferência que invoca – e fê-lo, pelo preço de € 75.000, 00, valor que os autores não depositaram (nem sequer o IMT ou os emolumentos notariais e registais), verificando-se a caducidade do direito de preferência alegado.

Deduziu reconvenção, pedindo a condenação dos autores a pagarem-lhe a quantia de € 77.744, 66, correspondente ao preço pago pelas duas partes indivisas; a quantia de € 155, 58, pelas despesas tidas com a licença de repovoamento ou plantação do terreno; e a quantia de € 38 314, 50, acrescida dos juros legais, pela surriba e plantação do terreno, a que procedeu, com valorização deste.

Replicaram os autores, pedindo a improcedência da excepção de caducidade, alegando, ainda, não ser a ré compradora, à data da venda, proprietária confinante do prédio vendido e impugnando a restante facticidade, nomeadamente, que o preço real tivesse sido superior ao que figura na escritura de compra e venda.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença, em 21 de Abril de 2015, que julgou os réus vendedores parte ilegítima, absolvendo-os da instância no que se refere ao pedido de reconhecimento de propriedade da autora sobre a parcela de 2125 m2, identificada no artigo 11.º da petição inicial, do prédio descrito na CRP de Cantanhede sob o n.º 1659; e julgou a acção improcedente, absolvendo os réus dos pedidos contra si formulados.

Apelaram os autores, bem como a ré JJ, em recurso subordinado, tendo o Tribunal da Relação de Coimbra, por acórdão de 19 de Janeiro de 2016, decidido:

a) não admitir o recurso subordinado da ré;

b) julgar a apelação dos autores parcialmente procedente e, em consequência:

b.1) revogar a sentença recorrida;

b.2) julgar a acção procedente e, consequentemente:

1. reconhecer aos autores o direito de preferência na venda que os RR. vendedores fizeram à ré JJ do prédio rústico sito em …, freguesia de Murtede, concelho de Cantanhede, com a área de 57.350 m2, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2682 e actualmente descrito na Conservatória de Registo Predial de Cantanhede sob o n.º 6420/… e em consequência, o direito de para si o haver, pelo preço de 40.000,00 €, em substituição da ré compradora, condenando a ré JJ a entregar tal prédio aos autores;

2. condenar a ré JJ a restituir a título de enriquecimento sem causa a quantia que se vier a apurar em incidente de liquidação, referente ao valor das árvores existentes no prédio vendidos à data da venda e que cortou e vendeu, acrescida dos juros de mora a contar da liquidação.

c) julgar a reconvenção parcialmente procedente e:

1. condenar os autores a pagarem à ré reconvinte o valor de € 40.000, correspondente ao preço depositado;

2. condenar os autores a pagarem à ré reconvinte o valor das despesas tidas com a licença de repovoamento ou plantação no montante que se vier a apurar em incidente de liquidação;

3. condenar os autores a pagarem à ré reconvinte o seguinte valor: o valor da valorização do prédio (a apurar em incidente de liquidação), se for inferior ao custo das benfeitorias da surriba e da plantação (a apurar também em incidente de liquidação); ou, no caso de a valorização ser superior ao custo das benfeitorias, apenas a indemnização correspondente ao valor destas;

4. condenar os autores a pagarem juros sobre o valor que vier a ser devido nos termos do número anterior, desde a data da liquidação até integral pagamento.

Inconformada, recorreu a ré JJ de revista.

Finalizou a alegação, pedindo a revogação do acórdão recorrido, e formulando as respectivas conclusões, das quais se destacam, por condensarem as questões objecto do recurso, as seguintes:

- o acórdão recorrido é nulo, nos termos do art. 615.º, n.º 1, al. d), do CPC, na parte em que apreciou questões não suscitadas nas conclusões recursivas das partes e que não são de conhecimento oficioso, tendo alterado, indevidamente, a decisão sobre a matéria de facto, considerando provado um facto que havia sido dado como não provado pela 1.ª instância (facto a)) e alterado o facto considerado provado sob 7.;

- incumbe aos autores, que se arrogam titulares do direito de preferência, o ónus da prova de que a ré recorrente, à data da aquisição do prédio objecto da preferência, não era proprietária de nenhum prédio confinante, pelo que, a manter-se a decisão sobre a matéria de facto proferida pela 1.ª instância, deverá a acção improceder;

- o preço “devido” a que alude o art. 1410.º, n.º 1, do CC, é o preço realmente pago pelo adquirente e não o preço declarado na escritura pública, no caso, respectivamente, € 75 000, 00 e não € 40 000,00, impondo-se aos autores que, logo na réplica, após conhecimento daquele valor por via da contestação, se manifestassem se pretendiam ou não exercer o direito de preferência pelo mesmo e, em caso afirmativo, procedessem ao depósito da diferença, o que não fizeram, pelo que caducou o direito de preferência invocado;

- o preço “devido” a que alude o art. 1410.º, n.º 1, do CC, inclui, além da contrapartida paga pelo comprador ao vendedor pela transmissão do imóvel, os impostos pagos pelo adquirente, de que o preferente beneficia, bem como as despesas com a escritura e o registo da aquisição;

- tendo a ré, no mesmo dia 28-02-2012, adquirido dois prédios rústicos confinantes entre si, passam estes a formar uma unidade predial, que ilegalmente se dividirá, violando, entre outros, o disposto no art. 1376.º do CC, com o reconhecimento do direito de preferência, como decidiu o acórdão recorrido;

- não pode ser objecto de direito de preferência a aquisição de duas quotas partes indivisas, como sucedeu no caso; e o eventual direito de preferência da autora deve ceder perante o direito de preferência da ré decorrente da sua qualidade de comproprietária da metade adquirida do prédio objecto da preferência;

- na decisão proferida quanto às benfeitorias realizadas no prédio objecto da preferência, o acórdão recorrido além de ter decidido – mal – que o aqueduto feito pela ré é susceptível de ser levantado sem detrimento da coisa – devendo ter decidido por uma indemnização segundo as regras do enriquecimento sem causa, omitiu a terraplanagem (o nivelamento do terreno), o que configura uma nulidade;

- na decisão proferida quanto às despesas tidas com a licença de repovoamento ou plantação no prédio objecto da preferência, o acórdão recorrido omitiu a licença para remoção de terras e nova plantação, o que configura uma nulidade;

Contra-alegaram os autores, defendendo a manutenção do julgado.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II. Fundamentos:

De facto:

A matéria de facto provada na 1ª instância, alterada na Relação, é a seguinte:

“1. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Cantanhede sob o n° 254/…, um prédio rústico composto de pinhal e mato, com a área de 3300 m2, sito em … ou …, freguesia de Murtede, concelho de Cantanhede, com as seguintes confrontações: norte e poente com KK; sul LL; nascente com MM, inscrito na matriz sob o artigo 2689 (cfr. certidão do registo predial junta a fls. 13, cujo integral teor aqui se dá por reproduzido).

2. A aquisição do direito de propriedade sobre o prédio descrito sob o n° 254/… está registada a favor da Autora pela inscrição Ap. 910 de 2010/09/07 (cfr. doc. de fls.13).

3. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Cantanhede sob o n° 1659/…, um prédio rústico composto de terra de vinha e milho, com a área de 8.500 m2, sito em … ou …, freguesia de Murtede, concelho de Cantanhede, com as seguintes confrontações: norte NN, sul OO; nascente PP; poente QQ (hoje com a Ré JJ - antes os RR. vendedores que o adquiriram de QQ), inscrito na matriz sob o artigo 2688 (cfr. certidão do registo predial junta a fls. 14 a 16, cujo integral teor aqui se dá por reproduzido).

4. A aquisição do direito de propriedade sobre o prédio descrito sob o n° 1659/… está registada a favor de RR e mulher SS, de TT e marido UU, de VV, casada no regime de comunhão de adquiridos com XX, e de AA (a A.), casada no regime de comunhão de adquiridos com BB, na proporção de um quarto para cada, pelas inscrições Aps. 23 de 1996/04/19, 24 de 1996/04/19, 5 de 2004/12/09 e 910 de 2010/09/07.

5. Por escritura pública, celebrada em 28 de Agosto de 2012 no Cartório Notarial na Mealhada, perante o notário ZZ, exarada de folhas 74 a 76 do Livro 73-E, os RR. CC e marido DD, EE, FF, GG, HH, II, declararam vender à ré JJ, pelo preço global de quarenta mil euros [vinte mil relativamente a cada uma], as duas metades indivisas do prédio rústico inscrito na matriz sob o art. 2682, freguesia de Murtede, do prédio rústico composto por vinha, pinhal, mato e milho, sito em …, freguesia de Murtede, concelho de Cantanhede, com a área total de 57.350 m2, a confrontar do norte com AAA e outros, do sul com BBB e outro, do nascente com KK/e outros e do poente com CCC e outros, omisso no registo predial e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2682 (cfr. certidão da escritura de compra e venda junta a fls. 30 a 34 e cujo integral teor aqui se dá por reproduzido).

6. Este prédio está actualmente descrito na Conservatória de Registo Predial de Cantanhede sob o n° 6420/… e a aquisição do direito de propriedade sobre o mesmo está inscrita a favor da ré JJ pela Ap. 417 de 2012/09/03.

7. O preço pago aos 1ºs RR pela ré JJ relativamente à compra por si efectuada do prédio descrito nos pontos 5. e 6., foi de 75.000,00 euros.(facto alterado pela Relação, que suprimiu “negociado”).

8. O negócio da compra do prédio foi efectuado pela ré JJ através de seu pai DDD.

9. O qual emitiu alguns dos cheques para proceder ao pagamento do montante do preço acordado, entregues aos vendedores como pagamento pela ré JJ da quantia acordada com aqueles.

10. Foram emitidos à ordem dos vendedores e entregues para pagamento do preço aos 1ºs RR, sacados sobre o BANCO EEE, os seguintes cheques:

- Cheques números 510…, 760…, 040…,190…, emitidos com data de 25/07/2012, nos valores de 7.500,00€ cada;

- cheque nº 290…, no montante de 10.000.00€, com data de 25/07/2012;

- o cheque nº 628…, no montante de 26.250.00€ , com data de 28/08/2012;

- o cheque nº 648…, no montante de 8.750.00, com data de 28/08/2012, conforme cópia junta a fls.203 a 209 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, que foram apresentados a pagamento tendo tido boa cobrança.

11. A R. contestante pagou o custo da escritura de compra e venda no valor de 174,66€.

12. Pagou a despesa com o registo a seu favor, no montante de 250,00€.

13. A R. JJ liquidou e pagou o I.M.T. pelo valor declarado de 2.000.00€.

14. Liquidou e pagou o imposto de selo no montante de 320.00€.

15. Os prédios descritos nos pontos 1. e 3. dos factos confrontam do seu lado norte ( o 1º) e poente ( o 3º), com o prédio vendido, descrito no ponto 5.

16. Todos os terrenos supra referidos são aptos para a cultura, praticando-se nos mesmos o mesmo tipo de cultura de pinhal e eucaliptal.

17. Logo após a negociação e mesmo antes da escritura pública do prédio, a ré procedeu ao corte e venda das árvores nele existentes (pinheiros e eucaliptos), por valor não concretamente apurado.

18. De seguida a ré surribou todo o terreno para nele plantar eucaliptos, o que fez nele plantando eucaliptos Clone HD.

19. As árvores existentes no prédio antes de a R. contestante adquirir o prédio eram eucaliptos e pinheiros de tamanho variado, sem alinhamento e com espaços sem árvores.

20. Com a plantação e surriba efectuada pela ré JJ o prédio ficou valorizado.

21. O prédio adquirido pela ré JJ tem uma área de cerca de 57.350m2.

22. Por escritura pública celebrada em 28 de Agosto de 2012 no Cartório Notarial na Mealhada, FFF e marido GGG, declararam vender à ré JJ, pelo preço de 750,00 euros, o prédio rústico composto de pinhal e mato, sito no …, freguesia de Murtede, concelho de Cantanhede, com a área de novecentos metros quadrados, a confrontar do norte e nascente com QQ (ante proprietário do prédio descrito em 5. De quem os vendedores o adquiriram), sul com caminho e poente com CCC, inscrito na matriz sob o art. 2685, cf. doc. junto a fls. 106 a 109,que aqui se dá por reproduzido.

23. O prédio adquirido pela ré JJ referido no ponto anterior confronta do norte e nascente com o prédio que lhe foi vendido pelos 1ºs RR, identificado em 5.

24. Em 20.11.2012 os AA. procederam ao depósito da quantia de 40.000,00€ à ordem dos autos, conforme guia de fls. 56.

25. Dado que o terreno do prédio descrito em 5. também era muito desnivelado, a ré JJ mandou efectuar a remoção de terras das partes mais altas para a mais baixas, nivelando mais o prédio;

26. A R. JJ diligenciou de modo a proceder a nova plantação de eucaliptos de boa qualidade e devidamente alinhados e distribuídos por todo o prédio.

27. Pediu licença ao município de Cantanhede para fazer remoção das terras e nova plantação tendo pago quantia não apurada.

28. Para fazer essa plantação a R. teve de terraplanar o terreno e plantar eucaliptos novos, clone, tendo que despender por tal serviço quantia não concretamente apurada.

29. O terreno é atravessado, no sentido poente nascente, por uma vala por onde se faz a descarga de uma estação de tratamento ali existente.

30. Essa vala divide o terreno em duas partes, não sendo possível a passagem de veículos ou pessoas de um lado para o outro do terreno sem que fosse feita uma passagem.

31. A R. JJ para poder passar no terreno e cuidar da plantação fez uma passagem (aqueduto), com manilhas;

32. A R. contestante despendeu na compra e aplicação dessas manilhas na vala, o montante de 1.414.50€.

33. Essa passagem ligou as duas partes do terreno e valorizou o terreno na sua globalidade.

34. O preço por m2 de terreno naquele local ronda os 1,5 a 2 euros.

35. À data da celebração do contrato de compra e venda referido no ponto 5., a ré JJ não era proprietária de qualquer prédio que confinasse com o prédio rústico vendido (considerado provado pela Relação).

II. Fundamentos:

De direito:

Não se suscitando a apreciação de matéria de conhecimento oficioso, são duas as questões essenciais a decidir no presente recurso, em face da síntese conclusiva apresentada pelos autores, recorrentes, a saber:

- se o acórdão incorreu nos vícios de excesso e omissão de pronúncia, sendo nulo, nos termos do art. 615.º, n.º 1, al. d), do CPC;

- se o preço “devido” a que alude o art. 1410.º, n.º 1, do CC, é o preço realmente pago pelo adquirente ou o preço declarado na escritura pública e se, concluindo-se, pelo primeiro, deviam os autores ter formulado pedido subsidiário de preferência por aquele preço, depositando o respectivo valor; se o referido preço “devido” inclui também os impostos pagos pelo adquirente, de que o preferente beneficia, bem como as despesas com a escritura e o registo da aquisição;

1. A primeira questão a decidir está em saber se o acórdão recorrido é nulo, nos termos do art. 615.º, n.º 1, al. d), do CPC, por excesso de pronúncia, ao modificar a decisão sobre a matéria de facto, considerando provado um facto que havia sido julgado não provado pela 1.ª instância (facto a)) e alterando o facto considerado provado sob 7.; e, por omissão de pronúncia, na parte em que, quanto às benfeitorias realizadas no prédio objecto da preferência, omitiu a terraplanagem (o nivelamento do terreno), e nas despesas tidas com a licença de repovoamento ou plantação omitiu a licença para remoção de terras e nova plantação;

O acórdão é nulo por excesso de pronúncia, quando o juiz conhece de questões de que não podia tomar conhecimento; e nulo, por omissão de pronúncia, quando deixa de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar (arts. 615.º, n.º 1, al. d), e 666.º, n.º 1, do CPC).

É sancionado com a nulidade da decisão, no caso, do acórdão, o incumprimento do comando contido no art. 608.º, n.º 2, do CPC, segundo o qual, “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir o impuser o conhecimento oficioso de outras”.

Em sede de recurso, a delimitação do thema decidendum far-se-á a partir das alegações e conclusões recursivas (arts. 635.º, n.º 3, e 4, e 639.º, n.º 1, do CPC), a não ser que se assinale questão de conhecimento oficioso.

Como se vê, o tribunal conhece de questões e não de argumentos ou razões aduzidas pelas partes para fundamentar as suas posições, pelo que a não apreciação desses argumentos ou razões não dá azo à nulidade do acórdão em análise.

No caso, não se verifica nulidade do acórdão recorrido.

Na verdade, a Relação alterou a decisão proferida pela 1.ª instância sobre a matéria de facto no uso dos poderes que lhe competem quanto à modificabilidade da decisão de facto e que decorrem do disposto no art. 662.º, n.º 1, do CPC. O que só por si, nestes termos enquadrada, nunca poderia reconduzir-se a uma situação de nulidade.

De todo o modo, quanto ao primeiro facto, que de não provado passou a provado –“35. À data da celebração do contrato de compra e venda referido no ponto 5., a ré JJ não era proprietária de qualquer prédio que confinasse com o prédio rústico vendido (considerado provado pela Relação)” – o assim decidido resultou do teor das escrituras públicas juntas aos autos, documentos autênticos dotados de força probatória plena quanto às declarações e factos notariais neles exarados e dos quais retirou ilações que se percepcionam do respectivo conteúdo (arts. 362.º, 369.º, 371.º e 372.º, todos do CC, e ainda art. 37.º, n.º 1, e n.º 2, do Código do Notariado, aprovado pelo DL n.º 207/95, de 14/08, com a actual redacção do DL n.º 125/2013, de 30/08).

Quanto ao segundo – facto 7. –, alterado pela supressão da palavra “negociado”, a Relação decidiu com base nos elementos constantes do processo, concretamente, o teor da contestação/reconvenção da ré Patrícia Alexandra, a qual alegou que a negociação fora feita pelo seu pai. Resultou de uma análise mais rigorosa da facticidade alegada, que não tem qualquer reflexo na sorte da acção, porquanto o facto relevante – pagamento do preço de € 75.000,00 pela ré – se manteve inalterado.

Em qualquer dos casos o Tribunal da Relação actuou com observância dos poderes que lhe estão cometidos, no que à matéria de facto concerne, pelo artigo 662º nº 1 do CPC.

Ao Supremo Tribunal de Justiça não cabe, porém, sindicar o julgamento da matéria de facto feito pelas instâncias, cabendo-lhe apenas aplicar definitivamente o regime jurídico que julgue adequado aos factos fixados no tribunal recorrido (art. 682.º, n.º 1, do CPC). Só assim não será nos casos da chamada prova vinculada, isto é, se houver ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que exija a força de determinado meio de prova (art. 674.º, n.º 3, do CPC).

Nenhum obstáculo legal existia à decisão sobre a matéria de facto proferida pela Relação, que não extravasou os poderes que por lei lhe estão cometidos nessa sede.

Acresce que o tema/questão das benfeitorias, incluindo a terraplanagem, a licença para remoção de terras e nova plantação e o aqueduto, foi devidamente abordada e decidida no acórdão.

Não se verificam, pois, as causas de nulidade apontadas ao acórdão recorrido.

2. Ultrapassada a questão de saber a quem cabe o ónus da prova do facto negativo constitutivo do direito de preferência que o autor/preferente pretende fazer valer, isto é, o de que o adquirente do prédio não é proprietário confinante, sendo entendimento comum às instâncias – e que o Supremo chancela – que tal ónus cabe ao autor, certo que tal facto, como visto, já foi dado como provado, temos de passar à seguinte que se prende com a definição do preço “devido” para efeitos do depósito a realizar pelo preferente.

Defende a ré/recorrente que o preço “devido” a que alude o art. 1410.º do Código Civil é o preço realmente pago pelo adquirente do prédio objecto da preferência (no caso, € 75 000, 00, em vez de € 40 000,00), e que cabe ao preferente manifestar a intenção de exercer a preferência por tal preço, procedendo ao depósito do valor efectivamente acordado e pago pelas partes, sob pena de caducidade do seu direito.

Diversamente, consideram os autores que o preço devido é o preço declarado na escritura pública, desde que não se tenha invocado qualquer causa (falsidade, simulação, erro) que invalide o mesmo.

A 1.ª instância, seguindo de perto o entendimento perfilhado no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18-06-1996 (in www.dgsi.pt), manifestou concordância com esta posição da ré, muito embora o fundamento principal para a improcedência da acção se tivesse centrado na falta de demonstração, por banda dos autores, do facto negativo constitutivo do direito de preferência, isto é, de que a ré à data da aquisição não era proprietária de prédio confinante.

O Tribunal da Relação de Coimbra, citando dois Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, um de 11-01-2011 (e não, como se refere, de 11-02-2011), outro, de 01-04-2014 (ambos acessíveis em www.dgsi.pt) para ilustrar o que considera ser o preço “devido”, concluiu não ser o preço pago, mas o preço acordado, sendo este, em princípio, o preço declarado, a não ser que se prove que o preço acordado não é o declarado mas outro, o que, em sua análise, não ficou demonstrado nos autos, tanto mais que a ré não forneceu qualquer explicação para a desconformidade, não arguiu a simulação do preço da venda, não invocou qualquer erro ou mero lapso ocorrido na escritura.

À luz do estipulado pelos artigos 1410.º, n.º 1, e 1380.º, n.º 4, ambos do Código Civil, o proprietário de terreno confinante, de área inferior à unidade de cultura, a quem se não dê conhecimento da venda ou dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada a quem não seja proprietário confinante, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da acção.

Vem-se discutindo qual o sentido da expressão “preço devido”, nomeadamente se corresponde ao preço real ou ao preço que veio a ser declarado na escritura pública de compra e venda e em que circunstâncias, para, uma vez definido o conceito, retirar a consequência da não realização do depósito no prazo e condições impostas por lei.

Encerrando a ideia de garantir, tanto quanto possível, a utilidade real da acção de preferência, a exigência do depósito do preço traduz uma segurança para o alienante – que fica a coberto do risco de perder a posição de adquirente do bem e de o contrato não vir a ser celebrado com o preferente –, e ainda para o preferente que é forçado a apresentar, desde logo, os meios necessários para a aquisição que pretende realizar.

A preferência, traduzida no direito de haver para si a coisa alienada, assegura ao respectivo titular uma prioridade de contratar em igualdade de condições, no que esta igualdade de condições representa para o adquirente (Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência, Publicações Universidade Católica, Colecção Teses, Porto 2006, pág. 655).

Na realidade, “o direito de preferência numa versão tradicional autêntica, consiste na faculdade atribuída a alguém de em condições de igualdade (tanto por tanto) chamar a si com preterição de outrem a aquisição de determinada coisa ou direito que o titular pretenda alienar”, cfr. Antunes Varela, in RLJ 119, pág. 381.

Como tal, o termo “preço devido” designará o valor em dinheiro a pagar pelo preferente como contrapartida da aquisição do bem sujeito à preferência (no fundo, o conceito técnico de “preço” a que alude o art. 874.º do Código Civil), valor esse correspondente ao benefício económico ajustado entre vendedor e o adquirente como contrapartida da alienação do bem.

No § 1.º do artigo 1566.º do Código de Seabra, na redacção que lhe foi dada pela Reforma de 1930, se dispunha que o preferente devia depositar o preço que, segundo as condições do contrato, estivesse pago ou vencido. O n.º 1 do actual art. 1410.º do Código Civil, mandando depositar o preço devido, sem qualquer restrição ou especificação, se afasta deliberadamente daquela solução – Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª ed., Coimbra Editora, Limitada, págs. 374 e seguintes.

Para explicar esta alteração referem, no local citado, os mesmos autores: “é que o alienante pode ter concedido crédito ao adquirente apenas em atenção à confiança que este lhe merecia, ou à capacidade de pagamento que o respectivo património lhe proporcionava, e não seria razoável que a lei estendesse ao preferente, por conta e risco do alienante, as mesmas facilidades de pagamento”.

Cremos querer tal significar que o conceito de “preço pago” não surge, necessariamente, como sinónimo de “preço acordado”, pela simples razão de naquele poderem estar contempladas situações em que se acertaram pagamentos parcelares ou prestacionais entre o alienante e o terceiro adquirente (é o caso do Ac. do STJ de 11-01-2011, citado no acórdão recorrido), visando a alteração da lei tornar claro que a preferência se faz pela totalidade do preço (o devido) e não por apenas uma parte, a que estaria paga ou vencida.

Dito isto, temos por mais justo e adequado à formulação legal o entendimento de que a preferência há-de fazer-se pelo preço real, o valor correspondente à contrapartida da alienação do bem. A não ser assim, configurando-se caso em que o preço real é superior ao preço declarado, apesar de a simulação ser inoponível a terceiros de boa fé – art. 243.º, n.º 1, do Código Civil, verificar-se-ia locupletamento injustificado do preferente, que não merece a protecção da lei (neste sentido, entre outros, Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9.ª ed., revista e aumentada, Almedina, 2001, pág. 418).

O preço devido corresponderá ao preço real, que pode ser quer o preço pago pelo terceiro adquirente ao alienante, quer o preço acordado entre estes para a transacção, mesmo que ainda não esteja pago, a menos que tal não se tenha provado, situação em que, a final, o preço devido corresponderá, simplesmente, ao preço declarado na escritura pública.

É este o entendimento que se extrai da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, dominante na matéria, de qu