Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. Relatório

Empresa-A– CONSTRUTORA, LDª, intentou, a 5 de Novembro de 2004, por apenso ao processo de falência, a presente acção declarativa, com processo sumário,	contra

- a massa falida da sociedade Empresa-B, LDª;

- Empresa-C, SA,;

- BANCO Empresa-D, SA;

- BANCO Empresa-E, SA;

- BANCO Empresa-F, SA; e

- AA, pedindo que se reconheça que:

- a falida Empresa-B, LDA não cumpriu a obrigação de lhe vender doze fracções autónomas, outorgando e assinando a escritura notarial de venda e ou transmissão do direito de propriedade de todas e cada uma dessas fracções;

- goza do direito de retenção sobre todas e cada uma dessas fracções autónomas e que esse direito de retenção lhe garante, em alternativa, quer o direito à execução específica quer, no caso de essa execução lhe não se reconhecida, o pagamento do direito de indemnização a que alude o art. 442° do C.Civil;

- esse direito de retenção subsiste, no primeiro caso, até ao registo definitivo da aquisição da propriedade das fracções a seu favor e do cancelamento dos ónus inscritos sobre as mesmas, e, no segundo caso, até ao pagamento da indemnização;

- decretar-se a execução específica, a seu favor, como promitente compradora, do contrato promessa invocado e, em consequência:

a) declarar-se transmitido para si o direito de propriedade de todas e cada uma das fracções autónomas identificadas ou, tão só declarar-se essas fracções vendidas a seu favor;

b) verificar-se e declarar-se a separação ou exclusão dessas fracções da massa falida;

c) determinar-se o cancelamento das inscrições C-l e F-l; sobre todas e cada uma das referidas fracções.

subsidiariamente

- ser-lhe reconhecido o direito a ser reembolsada, a título indemnizatório pelo não cumprimento do contrato promessa, e receber da massa falida, o dobro do valor pago por cada uma das fracções autónomas, no total global de € 2.249.578,50;

- ser o crédito a essa quantia reconhecido, graduado e pago pelo produto da venda das referidas fracções, no respeito pelo privilégio e/ou preferência inerente ao seu direito de retenção e, pelo valor que eventualmente exceda aquele produto, pelo produto dos demais bens atento o lugar que aí lhe competir;

- para o caso de se vir a decidir que não lhe assiste o direito a receber em dobro as quantias mencionadas, deve então a massa falida ser condenada a pagar-lhe as mesmas quantias em singelo, no total global de € 1.124.789,25, nos mesmos termos e condições referidas;

- sempre e em qualquer caso deve reconhecer-se-lhe o direito de recusa de entrega das fracções e de se manter na sua posse e detenção até ao trânsito da sentença que vier a recair sobre este pedido e ao seu integral cumprimento, com o pagamento das quantias fixadas nos termos peticionados.

Para fundamentar a sua pretensão invoca, no essencial, a celebração de um contrato-promessa com a falida tendo por objecto doze fracções autónomas, contrato que depois a falida se recusou a cumprir.

Contestaram os réus Banco Empresa-D, Empresa-C e Banco Empresa-E, alegando, em síntese, não existir na esfera jurídica da autora um direito de crédito decorrente de contrato-promessa e que a autora nunca exerceu qualquer direito sobre as fracções prediais, pelo que não lhe podia ser reconhecido direito de retenção sobre elas.

Replicou a autora para manter a posição inicialmente assumida e ampliar o pedido no sentido de, a improceder totalmente a acção, ser declarada a resolução de permuta por si invocada na petição, ampliação esta não admitida.

Saneado o processo e seleccionados os factos que se consideraram assentes e os controvertidos, prosseguiu o processo para julgamento.

Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada parcialmente procedente e condenada a massa falida a pagar à autora a quantia de € 1.124.789,25 e a reconhecer que este montante está garantido pelo direito de retenção, graduando-se e pagando-se pelo produto da venda das fracções em causa e, pelo valor que exceda aquele produto, pelo produto dos demais bens, como crédito comum, mantendo-se o direito de retenção até à obtenção do pagamento daquela quantia.

Inconformados quanto ao assim decidido, apelaram os réus contestantes, bem como a massa falida e, subordinadamente, a autora, tendo o Tribunal da Relação de Coimbra confirmado a sentença recorrida, com remissão para os seus fundamentos, mas mantendo a posse retentória apenas até à sentença de graduação de créditos.

De novo irresignados, recorrem agora de revista os réus Banco Empresa-D, Empresa-C e Banco Empresa-E para este Tribunal, continuando a pugnar pela improcedência da acção.

Contra-alegou a autora em defesa da manutenção do decidido.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir

II. Âmbito do recurso

A- De acordo com as conclusões com que rematam as suas alegações, o inconformismo dos recorrentes radica, em síntese, no seguinte:

recorrentes Banco Empresa-D

e

Banco Empresa-E

(ainda que apresentando alegações separadamente elas coincidem totalmente)

1- Ao reconhecimento de um direito de retenção impõe-se que o seu titular use e frua do bem, e que o utilize em seu benefício, em função da sua finalidade ou utilidade.

2- Os factos provados não preenchem os pressupostos exigíveis legalmente para o reconhecimento do direito de retenção.

3- E a entrega das chaves de um imóvel representa apenas uma entrega simbólica, não podendo esta consubstanciar quaisquer actos materiais de posse.

4- Com a figura do direito de retenção pretendeu a lei acautelar o promitente-comprador isolado, incauto e de boa-fé que, em face do incumprimento do promitente vendedor, se via desprotegido em face dos credores hipotecários.

5- No caso concreto o autor foi alertado para os riscos do negócio efectuado, prevendo-se, inclusivamente, no contrato a entrega de garantias bancárias que lhe poderiam conferir protecção, sendo certo que o mesmo não as veio a exigir.

6- Os contratos-promessa celebrados, face ao seu teor, não configuram a existência de um verdadeiro contrato-promessa de compra e venda, nos termos constantes do art° 410.° e segts. C.Civil.

7- Além serem nulos por preterição de formalidade essencial que a lei prescreve, nos termos do disposto no art. 410°, nº 3 do C.Civil, porquanto as assinaturas não se encontram reconhecidas notarialmente, não contendo também a indicação da existência de construção.

8- O acórdão recorrido violou as disposições legais contidas nos art. 754° e segts., 442.°, 410.° e segts, nomeadamente o Art.° 410, n° 3, 1263.° e 371.°, todos do Código Civil.

recorrente Empresa-C

1- A situação fáctica retratada revela que a falida Empresa-B, Ldª, era a única, legítima e exclusiva titular do direito de propriedade sobre os prédios em questão.

2- A ora recorrente constituiu e registou as suas garantias quando se verificava total ausência de ónus ou encargos sobre o prédio denominado como Lote n° 4, partindo do pressuposto de que a escritura de compra e venda retratava a vontade das partes, não imaginando que a mesma tinha subjacente uma “vontade simulada”.

3- Atento o princípio da tutela dos terceiros de boa fé à luz do registo predial, não deveria ao crédito da autora ser reconhecido o direito de retenção, o qual lhe confere prioridade relativamente aos créditos da ora recorrente.

4- Mesmo admitindo que a autora detém sobre a falida um crédito, tal crédito não resulta de incumprimento de um qualquer contrato-promessa, mas sim do preço resultante da compra e venda dos lotes de terreno.

5- É que, não obstante autora e falida terem denominado o contrato como “promessa de compra e venda”, a realidade é que nem a autora pretendia comprar, nem a falida pretendia vender, tanto mais que não houve qualquer troca de dinheiro.

6- Além do mais, não era intenção da autora fazer ingressar na sua esfera jurídica as fracções em causa, mas apenas receber o produto da venda das mesmas à medida que a falida fosse realizando as escrituras com os (verdadeiros e reais) promitentes-compradores.

7- Desta forma, não tem aqui aplicação o disposto na al. f) do art° 755° do Código Civil, norma esta que tem o seu âmbito limitado às situações de incumprimento de contrato promessa de compra e venda, havendo tradição do objecto do contrato e, no caso em apreço, está em causa a falta de pagamento do preço da compra e venda.

8- E um entendimento de tal forma extensivo da norma contida na aludida al. f) é claramente inconstitucional porque violador do princípio da igualdade ínsito no art° 13° da Lei Fundamental.

9- Mostram-se assim violados os arts. 755°,al. f) C.Civil, 7º C.R.Predial e 13º Constituição da República.

B- Face ao teor das conclusões formuladas, delimitativas do âmbito do recurso, a verdadeira questão controvertida que delas emerge reconduz-se, essencialmente, a averiguar se os factos provados preenchem ou não os pressupostos exigíveis para o reconhecimento do direito de retenção.

Mas a decisão desta questão passa pela apreciação prévia da seguinte problemática:

- existência de contrato-promessa;

- validade deste contrato;

- tradição da coisa para o promitente-comprador;

- inconstitucionalidade da norma vertida na al. f) do nº 1 do art. 755º C.Civil.

III. Fundamentação

A- Os factos

No acórdão recorrido deram-se como assentes os seguintes factos:

1. A autora tem como objecto social o exercício da actividade de construção civil e industrial, urbanizações, loteamentos, compra e venda de terrenos, empreendimentos turísticos e hoteleiros e sua comercialização.

2. A falida dedicava-se à actividade de construção civil, designadamente de habitações para posterior revenda.

3. A autora era proprietária dos seguintes lotes destinados a construção, situados nas Ruas da ... e ..., na cidade, freguesia e concelho de Oliveira de Azeméis:

--LOTE UM: com a área de 520 m2, a confrontar do norte com lote nº 2, sul e nascente com acesso comunitário e poente com a Rua António Pinto de Carvalho, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº 3645 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01775/020998;

-- LOTE DOIS: com a área de 520 m2, a confrontar do norte com lote nº 3, sul com lote nº 1, nascente com acesso comunitário e poente com a Rua António Pinto de Carvalho, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº 3646 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01776/020998;

-- LOTE TRÊS: com a área de 850 m2, a confrontar do norte com Rua Eduardo Paul, sul com lote 2, nascente com Lote 4 e acesso comunitário e poente com a Rua António Pinto de Carvalho, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº 3751 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01777/020998;

-- LOTE QUATRO: com a área de 600 m2, a confrontar do norte com Rua Eduardo Paul, sul e nascente com acesso comunitário e poente com lote 3, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº 3752 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01778/020998;

-- LOTE CINCO: com a área de 545 m2, a confrontar do norte com Rua Eduardo Paul, sul e poente com acesso comunitário e nascente com lote 6, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº 3753 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01779/020998; e

-- LOTE SEIS: com a área de 560 m2, a confrontar do norte com Rua Eduardo Paul, sul com acesso comunitário, nascente com lote 5 e poente com lote 7, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº 3.650 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01780/020998.

4. A autora transmitiu para a falida a propriedade dos seguintes lotes, de entre os atrás identificados:

a) Mediante escritura pública de compra e venda outorgada em 8/10/98, a fls. 112 e 113 do Livro 92-F do 1º Cartório Notarial de Aveiro, os LOTES UM e DOIS, que então se encontravam ainda omissos na matriz, descritos na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob os números 1775 e 1776, ambos da freguesia de Oliveira de Azeméis, cuja aquisição foi registada na dita Conservatória a favor da falida pelas inscrições G-1 (doc. 7);

b) Mediante escritura pública de compra e venda outorgada em 12/11/98 a fls. 69 e 70 do Livro 97-F do mesmo 1º Cartório Notarial de Aveiro, os LOTES TRÊS e QUATRO, então ainda omissos na matriz, mas descritos na dita Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 1777 e 1778, da mesma freguesia, cuja aquisição foi registada na dita Conservatória a favor da falida pelas inscrições G-1 (doc. 8).

5. A falida construiu em cada um dos lotes 1, 2, 3 e 4, um conjunto imobiliário para comércio e habitação composto pelos seguintes edifícios:

-- No LOTE 1: Um edifício de cave para estacionamentos, rés do chão, 1º, 2º, 3º e 4º andares para habitação, para o qual foi emitido, pelo Município de Oliveira de Azeméis, em 17/2/2000, o Alvará de Licença de Utilização com o nº 75/2000, e entretanto submetido ao regime da propriedade horizontal ao abrigo do qual foram constituídas as Fracções Autónomas A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K e L;

--No LOTE 2: Um edifício de cave para estacionamentos, rés do chão, 1º, 2º, 3º e 4º andares, para habitação, para o qual foi emitido, pelo Município de Oliveira de Azeméis, em 10/2/2000, o Alvará de Licença de Utilização nº 58/2000, e entretanto submetido ao regime de propriedade horizontal ao abrigo do qual foram constituídas as Fracções Autónomas A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K e L;

--No LOTE 3: Um edifício de sub-cave e cave para aparcamentos, rés do chão para espaços comerciais e 1º, 2º, 3º, 4º, 5º e 6º andares para habitação, para o qual foi emitido, pelo Município de Oliveira de Azeméis, em 20/03/2001, o Alvará de Licença de Utilização nº 137/2001, e entretanto submetido ao regime de propriedade horizontal ao abrigo do qual foram constituídas as Fracções Autónomas A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, T, U, V, W, X, Y, Z e AA;

-- No LOTE 4: Um edifício destinado a habitação e comércio, de cave para aparcamento automóvel, rés do chão, 1º, 2º, 3º, 4º, 5º e 6º andares para habitação colectiva, com quatro habitações por piso, para o qual foi emitido, pelo Município de Oliveira de Azeméis, em 17/10/2001, o Alvará de Licença de Utilização nº 433/2001, e entretanto submetido ao regime de propriedade horizontal ao abrigo do qual foram constituídas as Fracções Autónomas A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L e M.

6. No exercício da sua actividade, a ré Empresa-C celebrou, entre outros, com a falida, em 8 de Agosto de 1997, um contrato de abertura de crédito até ao montante de € 149.639,37 (Esc.: 30.000.000$00), formalizado por documento particular, dado como perfeito em 14 de Agosto de 1997, contrato que foi parcialmente alterado em 29 de Fevereiro de 2000, mantendo-se, integral e plenamente em vigor, todas as cláusulas não abrangidas por esta alteração.

7. Em 01 de Julho de 1999, foi formalizado um outro contrato, este sob a forma de abertura de crédito com hipoteca, no montante de € 847.956,42 (Esc. 170.000.000$00), formalizado por escritura publica, para garantia do qual a ré CAIXA constituiu hipoteca sobre um prédio composto de um terreno para construção com a área de quatrocentos e sessenta metros quadrados, sito em Cachana/Ribeira, designado por lote quatro, freguesia e concelho de Oliveira de Azeméis, descrito na conservatória do registo predial de Oliveira de Azeméis sob o número 01778/020998 da referida freguesia, inscrito na matriz sob artigo urbano número 3648, hipoteca de que foi efectuado o competente registo provisório pela inscrição C-1, de 17/02/1999, tendo na mesma data sido objecto de hipoteca a favor da ré CAIXA, encontrando-se ainda hipotecadas, as seguintes fracções “C”, “D”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “L”.

8. Em 10 de Dezembro de 2001, foi ainda formalizado por documento particular, um contrato de mútuo no montante de € 174.579,26 (Esc. 35.000.000$00), dado como perfeito em 11 de Dezembro de 2001, para segurança do qual foi constituída por escritura lavrada em 24 de Março de 2003, 2ª hipoteca sobre o prédio referido em 7.

9. A gerência da sociedade autora é exercida pelo sócio BB.

10. Foi a autora quem, à sua conta, promoveu e obteve a autorização do seu loteamento para construção, com obras de urbanização, pelo Alvará de Loteamento nº 6/92 do Município de Oliveira de Azeméis, registado na Conservatória do registo Predial pela inscrição F-1, donde resultou a constituição dos lotes referidos sob o nº 3.

11. Cedeu as áreas para o domínio público impostas pelo referido alvará e executou as infra-estruturas impostas pelo mesmo, designadamente os arruamentos, passeios, redes de águas, esgotos, electricidade e outros.

12. E, igualmente à sua conta, mandou elaborar os projectos de arquitectura e de especialidade relativos à construção das edificações previstas para os referidos lotes e submeteu-os à aprovação do Município de Oliveira de Azeméis.

13. No exercício das respectivas actividades, a falida e a autora estabeleceram entre si conversações mediante as quais acordaram entre ambas que esta lhe transmitiria a propriedade dos lotes mais a posição que lhes correspondia no estudo de urbanização aprovado pelo referido Alvará de Loteamento e no processo de aprovação e licenciamento dos respectivos projectos de construção, para que ela, a falida, neles construísse os edifícios entretanto licenciados, e, posteriormente, lhe transmitisse parte da construção entretanto realizada.

14. Uma vez concluídas as referidas conversações, e em resultado das mesmas, a autora e a falida, por escrito datado de 24 de Fevereiro de 1998, cuja fotocópia consta de fls. 66 e seguintes, celebraram um acordo que denominaram de “CONTRATO”, mediante o qual, em resumo:

a) A autora prometeu vender à falida nove lotes de terreno na Rua da Indústria, Oliveira de Azeméis, resultantes do Alvará de Loteamento nº 6/92 da Câmara Municipal de Oliveira de Azeméis;

b) A falida se obrigou a construir um edifício em cada um desses lotes e a vender à autora: as duas habitações correspondentes ao 1º andar dos edifícios a construir nos lotes 1 e 2, com os respectivos lugares de aparcamento de viaturas; o direito a 20% dos edifícios a construir em cada um dos lotes 3, 3-A, 4, 5, 6, 7 e 8.

15. Estes acordos referidos nas alíneas a) e b) foram celebrados pela autora e pela falida como pressuposto, condição e contrapartida um do outro.

16. Posteriormente, a autora e a falida reduziram o âmbito do acordo mencionado, limitando-o aos lotes 1, 2, 3 e 4 e dando-o sem efeito quanto aos lotes 5 e 6.

17. Foi em execução de tal acordo que a autora procedeu nos termos referidos sob o nº 4, transmitindo para a falida a propriedade dos lotes ali referenciados.

18. Foi igualmente em execução de tal acordo que a falida executou as construções referidas sob o nº 5.

19. Por escrito datado de 2 de Novembro de 2001, cuja fotocópia se encontra junta a fls. 103 e seguintes, a autora e a falida celebraram novo acordo, que intitularam de CONTRATO DE DETERMINAÇÃO DE PRESTAÇÃO E ENTREGA.

20. Por força dos acordos referidos sob os nºs 14 e 19, a falida prometeu vender à ora autora e esta prometeu comprar-lhe, as seguintes fracções autónomas, pelo preço total global de 225.500.000$00, hoje correspondentes a € 1.124.789,27:

-- I) No Edifício construído no LOTE 3:

a) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “D”, correspondente ao 1º andar Direito/sul, , destinada a habitação, do Tipo T-2, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fracção, actualmente inscrita na matriz sob o artigo 3.967-D e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01777/020998-D, construída ao abrigo do Processo de Obras nº 204/99 do Município de Oliveira de Azemeis, que para ela emitiu a licença de habitabilidade 137/2001, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 15.500.000$00;

b) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “E”, correspondente ao 1º andar Centro/Sul, destinada a habitação, do Tipo T-2, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fracção, actualmente inscrita na matriz sob o artigo 3.967-E e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01777/020998-E, construída ao abrigo do referido Processo de Obras nº 204/99, e para a qual foi emitida a referida licença de habitabilidade nº 137/2001, aludida no anterior artigo 17º, pelo preço de 15.500.000$00;

c) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “F”, correspondente ao 1º andar Centro/Norte, do Tipo T-3, destinada a habitação, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fracção, actualmente inscrita na matriz sob o artigo 3.967-F e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01777/020998-F, construída ao abrigo do citado Processo de Obras nº 204/99, e para a qual foi emitida a licença de habitabilidade nº 137/2001, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00;

d) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “G”, correspondente ao 1º andar Esquerdo/Norte, do Tipo T-2, destinada a habitação, com um espaço para aparcamento na sub-cave identificado com a mesma letra da fracção, actualmente inscrita na matriz sob o artigo 3.967-G e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01777/020998-G, construída ao abrigo do referido Processo de Obras nº 204/99, e para a qual foi emitida a licença municipal de habitabilidade nº 137/2001, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 15.500.000$00;

e) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “A”, correspondente ao rés do chão centro, destinado a comércio, com lugar de aparcamento na sub-cave identificado com a mesma letra da fracção, inscrita na matriz sob o artigo nº 3967-A e descrita na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01777/020998-A, a qual foi construída ao abrigo do Processo de Obras nº 204/99 do referido Município, que para ela emitiu a licença de utilização nº 137/01, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 30.000.000$00;

f) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “B”, correspondente ao rés do chão esquerdo/norte, destinado a comércio, com lugar de aparcamento na sub cave identificado com a mesma letra da fracção, inscrita na matriz sob o artigo nº 3967-B e descrita na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01777/020998-B, a qual foi construída ao abrigo do Processo de Obras nº 204/99 do referido Município, que para ela emitiu a licença de utilização nº 137/01, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 30.000.000$00;

-- II) No edifício construído no LOTE 4:

g) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “C ”, correspondente ao primeiro andar esquerdo/nascente destinada a habitação, Tipo T3, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fracção, actualmente inscrita na matriz sob o artigo 4.030-C e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01778/020998-C, construída ao abrigo do Processo de Obras nº 205/99 do referido Município, que para ela emitiu a licença de habitabilidade nº 433/2001, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00;

h) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “D”, correspondente ao primeiro andar direito/poente destinada a habitação, Tipo T3, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fracção, actualmente inscrita na matriz sob o artigo 4.030-D e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01778/020998-D, construída ao abrigo do referido processo de obras nº 205/99 e para a qual foi emitida a licença de habitabilidade nº 433/2001, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00;

i) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “F” correspondente ao 2º andar direito/poente, destinado a habitação, Tipo T3, com espaço para aparcamento sito na cave e identificada com a mesma letra da fracção, inscrita na matriz sob o artigo nº 4.030-F e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01778/020998-F, construída ao abrigo do referido processo de obras nº 205/99 e para a qual foi emitida a licença de habitabilidade nº 433/01, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00;

j) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “H”, correspondente ao 3º andar direito/poente, destinado a habitação, Tipo T3 com espaço para aparcamento sito na cave e identificado com a mesma letra da fracção, inscrita na matriz sob o artigo nº 4.030-H e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01778/020998-H, construída ao abrigo do referido processo de obras nº 205/99 e para a qual foi também emitida a licença de habitabilidade nº 433/01, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00;

k) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “J”, correspondente ao 4º andar direito/poente, destinado a habitação, Tipo T3, com espaço para aparcamento sito na cave identificado com a mesma letra da fracção, inscrita na matriz sob o artigo nº 4.030-J e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01778/020998-J, construída ao abrigo do referido processo de obras nº 205/99, para a qual foi emitida a dita licença de habitabilidade nº 433/01, também referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00;

l) a FRACÇÃO AUTÓNOMA designada pela letra L, correspondente ao 5º andar direito/poente, destinado a habitação, Tipo T3, com espaço para aparcamento sito na cave e identificado com a mesma letra da fracção, inscrita na matriz sob o artigo nº 4.030-L e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01778/020998-L, construída ao abrigo do referido processo de obras nº 205/99, para a qual emitida a dita licença de habitabilidade nº 433/01, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00.

21. Autora e falida declararam, nos acordos referidos, que o preço estipulado para cada uma destas fracções foi integralmente pago em virtude do referido em 14 a 18.

22. A falida obrigou-se a vender as fracções livres de hipoteca ou de qualquer outro ónus ou encargos.

23. As escrituras definitivas de compra e venda das fracções seriam realizadas num único ou em vários actos, à escolha e por marcação da falida, até ao fim do primeiro trimestre de 2002, devendo ela comunicar à autora o local, dia e hora que para o efeito designasse, por carta registada enviada com a antecedência mínima de 8 dias úteis.

24. A falida entregou à autora todas e cada uma das fracções autónomas que lhe prometeu vender e as respectivas chaves, para que aquela melhor pudesse promover a sua venda, e, se fosse caso disso, para que livremente as desse de arrendamento ou autorizasse a sua ocupação a terceiros.

25. Ficou estipulado que a autora, a partir da assinatura daquele contrato, era a única e exclusiva responsável pela guarda, limpeza e asseio das fracções, sendo igualmente da sua conta e responsabilidade por quaisquer danos ou deteriorações que pudessem vir a ocorrer nas mesmas.

26. A falida não chegou a marcar nem a realizar nenhuma escritura pública nem dentro do prazo acordado nem posteriormente.

27. Depois do termo desse prazo, a autora pediu várias vezes, sem sucesso, à falida, por intermédio dos seus gerentes e dos seus empregados, que marcasse as escrituras públicas de venda.

28. A autora tem as chaves das fracções autónomas referidas.

29. As assinaturas apostas nos escritos acima referidos, relativos aos acordos celebrados entre a autora e a falida, não foram reconhecidas notarialmente.

30. O liquidatário judicial nomeado nos autos principais procedeu, em Novembro de 2004, à mudança de todas as fechaduras das fracções relativas ao Lote 4.

31. A autora nunca se apresentou em qualquer qualidade, designadamente de possuidora ou detentora de fracções, junto do condomínio dos demais prédios.

32. Não satisfez a qualquer título qualquer prestação das despesas do condomínio em qualquer dos prédios.

33. Aquando da celebração do acordo datado de 02/11/2001, não era notório que a falida não poderia cumprir as obrigações que assumira com os seus credores.

34. O estado das obrigações assumidas com os credores era apenas do conhecimento da falida.

35. Autora e falida tinham conhecimento de que, pelo menos o Lote 4, estava hipotecado para garantir empréstimos efectuados pela falida.

36. O gerente da autora e os gerentes da falida não mantinham relações de amizade, nem antes nem depois das datas apostas nos acordos acima referidos, antes se tendo conhecido profissionalmente pouco tempo antes do 1º acordo celebrado, por intermédio de uma imobiliária.

37. O pagamento do condomínio, por acordo entre falida e autora, deveria ser efectuado pela falida, a qual era convocada para as reuniões de condomínio mas não comparecia às mesmas.

38. A falida nunca informou o condomínio de que incumbia à autora a responsabilidade de cuidar da conservação das partes comuns do edifício.

39. As fracções em causa nestes autos apenas numa ocasião tinham os canos de descargas pluviais das varandas entupidos, tendo o administrador do condomínio do Lote 4 chamado o Liquidatário Judicial da Massa Falida de “Empresa-B, Lda.”.

40. As lâmpadas exteriores dos prédios eram substituídas pelo condomínio.

41. A falida, para além da autora, também mostrava fracções do lote 4 às pessoas interessadas na respectiva compra, por acordo com a autora quanto às fracções referidas sob o nº 20.

42. Quando o liquidatário judicial nomeado nos autos principais abriu as portas das fracções em causa nestes autos e as arrolou para a ma