Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I. — RELATÓRIO

1. AA instaurou procedimento especial de despejo, seguindo os termos dos artigos 15.° ss. do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.° 6/2006, de 27 de Fevereiro, contra Courtesy Melody, Lda., alegando o não pagamento das rendas pela inquilina, desde Março 2016 até Novembro 2017 e a consequente a resolução contratual.

2. A Requerida Courtesy Melody, Lda, opôs-se ao despejo, defendendo-se por impugnação e por excepção.

3. Invocou, em particular, que o não pagamento das rendas era lícito; que o Requerente AA era parte ilegítima, desde que desacompanhado de sua mulher, como co-senhorio; e que existia uma relação de prejudicialidade entre a acção pendente no processo n° 12726/18.8…. era causa prejudicial e o presente procedimento especial de despejo.

4. Subsidiariamente, deduziu reconvenção, pedindo a condenação do Requerente no pagamento do valor remanescente do seu crédito.

5. O Requerente AA respondeu às excepções invocadas pela Requerida Courtesy Melody, Lda., e opôs-se à reconvenção.

6. Em despacho saneador, decidiu-se que a reconvenção não era admissível, que o Requerente AA era parte legítima e que não existia uma relação de prejudicialidade entre a acção pendente no processo n° 12726/18.8… e o presente procedimento especial de despejo.

7. O Tribunal de 1.ª instância julgou improcedente a oposição.

8. O dispositivo da sentença proferida pelo Tribunal de 1.º instância foi do seguinte teor:

Pelo exposto,

a) julgo improcedente a oposição, e declaro validamente resolvido pela notificação judicial avulsa de … .06.2017 (por requerimento de … .05.17- doc.2 req. Inicial, fls 24 vº/36), o contrato de arrendamento para comércio celebrado em … .05.2015 pelo Requerente AA e por BB, como senhorios, e Courtesy Melody, Lda como arrendatária —com o teor do doc. 1 junto ao requerimento inicial, fls 4/6 —da fracção autónoma designada pela letra “O”, correspondente ao Rés do Chão Loja 2 destinada a comércio, do prédio sito na Travessa …, nº... a ..., e Rua …, nº... a ..., …, espaço que condeno a Requerida a entregar de imediato ao Requerente, livre e devoluto de pessoas e coisas.

b) Julgo que a Requerida não litigou de má-fé.

c) Custas da acção pela Requerida, e custas do incidente de litigância de má-fé pelo Requerente, fixando-se a taxa de justiça deste em 1 U. C..

9. Inconformada, a Requerida Courtesy Melody, Lda., interpôs recurso de apelação.

10. Finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:

A) O presente recurso vem interposto da douta Sentença que julgou improcedente a oposição e julgou validamente resolvido o contrato de arrendamento dos autos e, nos termos do disposto no artigo 644.° n.° 3 do CPC, da decisão intercalar de 03-08-2018 que não admitiu o pedido reconvencional e da decisão intercalar que 18-10-2019 que indeferiu a reclamação ao relatório pericial;

B) Considerou o Tribunal a quo que por meras razões de forma, não foi admitido o pedido reconvencional onde a Ré pretendia efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda, nos termos do artigo 1074.° n.° 3 do CC ou o direito ao reembolso do art. 1036 do CC das despesas efectuadas e compensação com a obrigação de pagamento da renda nos termos do disposto no artigo 847 do CC;

C) Ora, tal posição defendida pelo Tribunal a quo, não é de aceitar, nomeadamente por existir um articulado de resposta à oposição/reconvenção;

D) A decisão que não admitiu o pedido reconvencional viola, por manifesto erro de interpretação, o n.° 7 do artigo 15.° da Lei n.° 31/2012 e a alínea c) do n.° 2 do artigo 266.° do C.P.C, devendo ser revogada com as legais consequências;

E) No seu douto despacho de …-10-2019 o Tribunal a quo indeferiu a reclamação ao relatório pericial porque “mostram-se fundamentadas, sendo que as questões ora equacionadas pela Requerida, vão para lá do visado pela perícia ordenada, enquanto esta tem limites no objecto das declarações constantes da cláusula 2a do escrito contrato doe. 1 r. i. e aquelas pressupõem a instalação de um especifico estabelecimento comercial, (de restauração), e desta forma haverá que que indeferir a reclamação em análise”;

F) A Ré considerou que o relatório pericial tinha algumas deficiências procurando que o perito que a elaborou a corrigisse ou completasse;

G) Ao contrário do que decidiu o Tribunal a quo questões equacionadas pela Requerida não iam para lá do visado pela perícia ordenada e eram de simples resposta pelo perito;

H) A decisão que não admitiu a reclamação ao relatório pericial viola, por manifesto erro de interpretação, o disposto nos números 2 e 3 do artigo 485.° do CPC, devendo ser revogada com as legais consequências;

I) Entende o ora recorrente, com o devido respeito pelo Tribunal a quo, que a matéria de facto não foi correctamente decidida;

J) No contrato de arrendamento em causa há apenas a referência a "alvará de licença de utilização n.° 4…3/UT/2012". Acontece que, estranhamente, o alvará de licença de utilização n.° 4…3/UT/2012 nunca foi junto aos autos pelo Autor;

K) As testemunhas CC e DD foram claras no seu depoimento ao afirmarem, conforme consta infra, que o locado não tinha quaisquer condições para uma actividade comercial, independentemente do ramo;

L) O que vem confirmar o disposto no número um da cláusula terceira do contrato de arrendamento onde se afirma "que os primeiros contraentes realizarão todos os actos que se mostrem necessários, atenta a sua qualidade de proprietários, para a obtenção da autorização camarária para a instalação no locado de um estabelecimento comercial”;

M) Conforme é confirmado pela prova testemunhal e documental junta aos autos, a Ré teve de realizar, por duas vezes, obras globais no locado para que o mesmo pudesse funcionar como um estabelecimento comercial;

N) Embora interpelado para o efeito, o Autor nunca quis resolver os problemas existentes no locado ou restituir à Ré os valores pagos por esta nas obras e reparações;

O) O valor de € 12.000,00 foi estipulado pelas partes antes de se ter acesso ao locado e no pressuposto que o mesmo tinha todas as infra-estruturas necessárias;

P) Quando o contrato foi celebrado as partes ainda não tinham tido acesso ao locado;

Q) Deve ser considerado provado: "Em … .03.15 o imóvel não tinha condições materiais para a sua utilização como espaço comercial" e que "em … .03.15 o imóvel não estava licenciado para a sua utilização como espaço comercial;

R) No considerando "E" do contrato promessa de compra e venda do imóvel, celebrado em … de Janeiro de 2015, junto aos autos pelo Autor como Doe. n.° 5 no seu requerimento de … de Julho de 2018, é expressamente referido que "o segundo contraente tem perfeito conhecimento que, na presente data, (i) a loja não se encontra devoluta, estando a ser ocupada pela sociedade …, Lda., ao abrigo de um contrato de arrendamento que se encontra em processo de resolução por falta de pagamento de rendas devidas; (ii) a …, Lda encontra-se em processo de insolvência, o qual está a ser acompanhado pela Primeira Contraente”;

S) As testemunhas CC e DD foram claras no seu depoimento ao confirmarem que a loja estava fechada e que as chaves da mesma estavam na posse do administrador de insolvência, não tendo sido possível aceder ao locado antes da celebração do contrato de arrendamento;

T) O próprio Autor afirmou em sede de declarações de parte (que não teve acesso ao imóvel;

U) Deve ser alterada a resposta aos factos em causa, e em consequência deve ser dado como provado que: i) "em … .03.2015 CC gerente de L..., Lda., não conhecia o estado de conservação do imóvel nessa data"; ii) "em … .05.2015 Courtesy Melody, Lda., não conhecia o estado de conservação do imóvel nessa data”;

V) Como resulta das mensagens de correio electrónico que foram juntas como Doc. n.° 8 e 9 pelo próprio Autor através do seu requerimento de … de Julho de 2018, antes da celebração do contrato de arrendamento, a Ré remeteu ao Autor o projecto do estabelecimento comercial que pretendiam instalar no futuro locado, referindo expressamente os desenhos "da cozinha/copa" e que o mesmo se chamava "… & …”;

W) A testemunha DD, que contactava directamente com o Autor, afirmou no seu testemunho que foi logo acordado com este que o locado seria para restauração;

X) As partes acordaram que o estabelecimento a instalar no locado era de restauração, e que o valor de € 12.000,00 entregue pelos senhorios à arrendatária, era um adiantamento dos primeiros à segunda, para custeio das obras necessárias à instalação daquele;

Y) As obras acordadas com os doze mil euros não eram referentes à "reconstrução" do imóvel como se veio a verificar necessário, mas apenas para custeio das obras necessárias à instalação daquele.

Z) Deve ser alterada a resposta ao facto em causa, e em consequência deve ser dado como provado que "em … .05.2015 as partes acordaram que o estabelecimento a instalar no locado era de restauração, e que o valor de € 12.000,00 entregue pelos senhorios à arrendatária, era um adiantamento dos primeiros à segunda, para custeio das obras necessárias à instalação daquele”;

AA) Resulta do testemunho de CC que o Autor terá aceite alterar o acordado no sentido de os senhorios se obrigarem ao suporte das respectivas despesas, ou em alternativa obrigados a vender o imóvel no final do contrato pelo preço de € 638.000,00 na disponibilidade da arrendatária, mas nunca pretendeu formalizar essa formalidade;

BB) Embora verbalmente tenha aceite alterar o contrato promessa, nunca foi formalizada a alteração porque o Autor arrastou a situação;

CC) Deve ser dado como provado que "em Junho de 2015 senhorios e arrendatária considerando que a instalação de um estabelecimento de restauração no locado carecia de obras em valor muito superior a € 12.000,00, alteraram o acordado no sentido de os senhorios se obrigarem ao suporte das respectivas despesas, ou em alternativa obrigados a vender o imóvel no final do contrato pelo preço de € 638.000,00 na disponibilidade da arrendatária”;

DD) Em consequência a alteração da matéria de facto, resulta que o locado foi arrendado e entregue à Ré num estado de degradação total e que não permitia a sua utilização para nenhuma actividade;

EE) Para além de estar totalmente degradado, o locado estava numa situação ilegal pois não tinha qualquer instalação sanitária e fazia uso do saguão do prédio (parte comum) onde foi instalada uma sanita;

FF) A utilização do locado implicava a realização de avultadas obras de reparação e legalização a cargo dos Proprietários e que estes ilicitamente recusaram;

GG) Os Proprietários não cumpriram enquanto locadores a sua obrigação primária e fundamental de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada (art. 1031.°, ai. b), do CC);

HH) Nos termos do artigo 1074.° n.° 1 do CC cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário;

II) A posição dos Proprietários de não pretenderam realizar obras, para além de violar os referidos artigos art. 1031.°, ai. b), do CC) e 1074.° n.° 1 do CC violou o mais elementar princípio de justiça, caindo na previsão do abuso do direito constante do art. 334.° do CC;

JJ) As obras em causa eram urgentes, não consentindo qualquer dilação, pelo que em consequência da mora dos Proprietários, a Ré podia fazer as reparações ou despesas com direito a reembolso;

KK) O custo das obras, licenciamentos e projectos ascendeu, a valores muito superiores aos valores das rendas vencidas até à declaração de resolução do contrato de arrendamento;

LL) A Ré pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda, nos termos do artigo 1074.° n.° 3 do CC;

MM) A Ré sempre terá direito ao reembolso do art. 1036 do CC das despesas efectuadas, o qual pode ser compensável com a obrigação de pagamento da renda nos termos do disposto no artigo 847 do CC.

NN) A "resolução" que consta da notificação judicial avulsa efetuada pelos senhorios carece de fundamento legal e aos senhorios não assistia o direito de extinguir o contrato de arrendamento ou de exigir a entrega do imóvel, pelo que a mesma é ineficaz e de nenhum efeito.

11. O Requerente AA contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.

12. Finalizou a sua contra-alegação com as seguintes conclusões:

A. As presentes contra-alegações visam responder às alegações da Recorrente que pretendem a reversão (i) da decisão intercalar de … .08.2018, que não admitiu o pedido re convencional deduzido pela Recorrente; (ii) da decisão intercalar de … .10.2019, que indeferiu a sua reclamação ao relatório pericial e (iii) da sentença proferida pelo Tribunal de Comarca de … - Juízo Local … - Juiz …, a qual veio determinar a desocupação imediata do locado propriedade do Recorrido.

B. A pretensão da Recorrente é, contudo, parca em fundamentação legal e factual, tendo o Tribunal a quo fundamentado correctamente todas as suas decisões.

C. Como questão prévia sempre será de analisar da admissibilidade das alegações de recurso da Recorrente por falta de pagamento da taxa de justiça devida.

D. A verdade é que a Recorrente não atendeu ao valor da causa, fixado em € 388.931,68, por Despacho de … .09.2018, tendo liquidado uma taxa de justiça no valor de € 510,00 e não de € 816,00, nos termos e para os efeitos da Tabela I-B da Portaria n.° 419-A/2009, de 17 de Abril, com as alterações introduzidas pela Portaria n.° 82/2012, de 29 de Março.

E. Acresce ainda que tendo submetido as suas alegações de recurso já em prazo de multa, sempre deveria ter atendido ao disposto no artigo 139.° do C.P.C., o que não logrou fazer.

F. Ou seja, o presente recurso, salvo respeito por opinião diversa, não pode ser admitido, devendo o Tribunal determinar o desentranhamento da alegação, nos termos e para os efeitos da segunda parte, do n.° 2 do artigo 642.° do C.P.C..

G. Caso assim se não entenda, dúvidas não restam da tempestividade da apresentação das contra-alegações do Recorrido,

H. Porquanto foi notificado das alegações oferecidas pela Recorrente no dia … .01.2020, por via telemática, considerando-se assim regularmente notificado a … .01.2020, por via do disposto no artigo 255.° C.P.C., de ora em diante C.P.C..

I. O prazo para contra-alegar é assim de 15 dias, nos termos e para os efeitos dos artigos 638.°, n.° 1 do C.P.C, e 15.°-S, n.os 5 e 8 da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, prazo esse que termina no dia da submissão das presentes contra-alegações.

No que respeita ao teor das alegações propriamente ditas,

J. Sobre a impugnação da decisão intercalar de … .08.2018, sempre se refira que o Recorrido não sabe a que decisão intercalar se refere a Recorrente, pois nenhuma decisão foi tomada pelo Tribunal em … .08.2018, nomeadamente no que diz respeito ao indeferimento do se pedido reconvencional.

K. Mostra-se por isso, e de fornia inequívoca, prejudicado o direito do Recorrido em contra alegar especificamente este ponto por desconhecer uma qualquer decisão proferida em tal data.

L. Não obstante, conhecendo o Recorrido da decisão intercalar na qual o Tribunal a quo expressamente se pronuncia sobre este tema, a qual data de … .09.2018, sempre se pronunciará, por mera cautela de patrocínio, sobre esta, mas apenas na parte relativa à não admissão do pedido reconvencional.

M. A Recorrente defende nas suas alegações que a não admissão do seu pedido reconvencional se deveu a meras razões de forma, transcrevendo excertos de Acórdãos do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, para suportar a tese de que o Tribunal a quo deveria ter admitido tal pedido reconvencional.

N. Omite a Recorrente que o Tribunal a quo, aquando da análise da admissibilidade do pedido reconvencional da Recorrente, não se limitou a identificar problemas formais, mas também da própria formulação de tal pedido pela Recorrente.

O. Foi a própria Recorrente quem deu entrada de ação declarativa para ver o seu direito de crédito reconhecido - autuada como processo n.° 12726/18.8… - e que reconheceu que "(...) a natureza do presente procedimento não é a adequada à averiguação de todos os factos em causa, nomeadamente, pela sua extensão e necessidade de produção de vários meios de prova (…)",

P. Mais defendendo que a "procedência da ação processo 12726/18.8..., determinará a extinção desta lide”.

Q. Ou seja, a própria Recorrente defendeu que a ação especial de despejo que estava era curso não era a sede própria para conhecer do seu pedido reconvencional, consubstanciando a agora impugnação da decisão intercalar que não o admitiu um verdadeiro abuso de direito, na sua vertente de venire contra factum propriol

R. Cumpre assinalar que já os Venerandos Juízes do Tribunal ad quem analisaram e se pronunciaram recentemente sobre este mesmo tema, tendo sido proferido o acórdão datado de 26.09.2019, proferido no âmbito do processo com o n.° 427/19.4YLPRT-A.L1-2 (disponível em www.dgsi.pt) que: "[...] as especialidades do PED revelam-se não apenas nos prazos previstos para a prática dos atos pelos vários intervenientes processuais (...) mas também na forma dos atos que é simplificada (...). Todos estes elementos que levam-nos a concluir que estamos perante um processo especial caracterizado pela celeridade e simplificação do processado, sem prejuízo do direito de defesa do arrendatário e do contraditório. (...) Desde já adiantamos que propendemos para o entendimento de que não é admissível a reconvenção no âmbito do PED.

S. Para conclui, sem qualquer margem para dúvidas que: "Afigura-se que admitir a possibilidade do arrendatário deduzir pedido reconvencional neste processo especial será ir contra a intenção do legislador, ao permitir a introdução de fatores de complexidade e morosidade, no âmbito de um processo que se quis simples e expedito.”.

T. Também a doutrina nacional bebe desse entendimento, fazendo-se uso das palavras de Laurinda Gemas (in "Algumas questões controversas no novo regime processual de cessação do contrato de arrendamento", Revista do CEJ n.° 1, 2013, pág. 23 ss.): "... parece que dificilmente será admissível a defesa por reconvenção atento o disposto no art.° 266.° n.° 3 do CPC, já que ao pedido reconvencional corresponderá a forma de processo comum declarativo, manifestamente incompatível com o processo especial de uma acção no âmbito do PED, em particular face à urgência que os actos a praticar pelo juiz aqui assumem (art.° 15.°-S n.° 8) ao oferecimento de provas na audiência (art.° 15.°-I n.° 6) e à inexistência de audiência prévia.”

U. Ou seja, nenhuma dúvida resta de que andou bem o Tribunal a quo ao não admitir o pedido reconvencional, decisão essa que se deve manter inalterada.

V. No que diz respeito à impugnação da decisão intercalar de … .10.2019, nenhuma censura merece a decisão do tribunal a quo, porquanto a reclamação da Recorrente visava, de facto, a ampliação do objeto da perícia, sem qualquer fundamento legal,

W. Tendo disso tomado o tribunal efectiva percepção, deixando claro que "as questões ora equacionadas pela Requerida, vão para lá do visado pela perícia ordenada, enquanto esta tem limites no objecto das declarações constantes da cláusula 2a do escrito contrato doe. 1 r. i. e aquelas pressupõem a instalação de um especifico estabelecimento comercial, (de restauração), e desta forma haverá que que indeferir a reclamação em análise.”.

X. Relembre-se que a perícia foi requerida pela própria Recorrente, e as questões a ser analisadas pelo perito elaboradas por si, tendo estado presente, ou representada, na visita feita pelo perito ao local, tendo fornecido e relatado todos os factos relativos ao historial do locado.

Y. Na verdade, a suposta reclamação deduzida pela Recorrente foi mais uma tentativa de, por qualquer meio, fazer passar melhoramentos meramente voluptuários, por reparações necessárias, como por exemplo a substituição de janelas e portas, a adaptação do espaço para que reunisse as condições legalmente exigíveis para um espaço de restauração e não menos absurdo, a substituição do aparelho de ar condicionado,

Z. Quando a Recorrente bem sabia que o Recorrido já a havia compensado monetariamente para levar a cabo as obras estritamente necessárias à adaptação do espaço, para que este reunisse as condições mínimas necessárias a que fosse ali instalado um estabelecimento comercial “genérico".

AA. Contudo, o Tribunal a quo para indeferir da pressuposta reclamação, tomou em linha de conta um outro argumento, que a Recorrente não transcreve nas suas alegações.

BB. Referimo-nos à circunstância de que "Quanto à factualidade não provada, sobre a não indisponibilidade do arrendado para ser afecto a actividade comercial em Maio de 2015, tomámos em conta a referência ao Alvará de Utilização de 2012 (dois mil e doze) assumidos pelas partes no contrato,…".

CC. Em suma, as pretensões da Recorrente em ver revogada a decisão intercalar … .10.2019 carecem de fundamento, porquanto não logrou demonstrar - nem em sede própria, nem nas alegações de recurso a que ora se responde - que o relatório pericial tinha deficiências,

DD. Ou que tenha sido violado, por manifesto erro de interpretação, o disposto nos n.os 2 e 3 do artigo 485.° do C.P.C..

EE. É assim, e uma vez mais, de estranhar o comportamento da Recorrente, que apenas pode redundar na manutenção integral da decisão intercalar de … .10.2019.

FF. Já no que tange à sentença final proferida, a Recorrente alicerçou as suas alegações da matéria de facto dada como não provada pelo Tribunal a quo, defendendo que "o Tribunal a quo decidiu desconsiderar por completo os testemunhos de CC e DD e, pelo contrário, dar valor às declarações do Autor", o que não corresponde à verdade.

GG. O Tribunal, como se lhe impõe, valorou todos os depoimentos na mesma medida, tendo, na busca da verdade material, lançado mão dos poderes jurisdicionais de que dispõe e valorando globalmente todas as provas oferecidas pelas Partes, concluindo que "os referidos CC e DDdeclararam sobre a situação no interior do imóvel em Março e Maio de 2015, não os temos por credíveis, enquanto os mails de Fevereiro e princípio de Março de 2015, as tarefas ali referidas são economicamente incompatíveis com o desconhecimento referido (CC referiu prestação de serviços com despesas de milhares de euros), e porque nos documentos contratuais dessas datas nunca tal limitação foi referida.”.

HH. Ou seja, neste ponto em específico, e atendendo aos factos que a própria Recorrente alegou, e o não arrolamento do dito Administrador de Insolvência como testemunha, não se ofereceu ao Tribunal a quo, e bem, outra conclusão que não a de não ser crível o total desconhecimento de algo, e o investimento de largas centenas de euros

II. Na verdade, a descredibilização do testemunho dos senhores CC e DD, resultou das suas próprias declarações, que não raras vezes se contradisseram a si próprios, tendo inclusivamente respondido de forma contrária ao teor de documentos oficiais constantes no próprio processo, com certidões permanentes e documentos por si enviados.

JJ. A título de exemplo veja-se a negação de CC em saber quem é a senhora EE, quando esta era, de acordo com a certidão comercial da sociedade Â…, sua sócia, tendo exercido simultaneamente o cargo da gerência da mesma.

KK. Esclarecido que vai este ponto, cumpre assinalar que bem andou o Tribunal a quo ao determinar como não provado i) Em 15.03.15 o imóvel não estava licenciado para a sua utilização como espaço comercial.

LL. Foi pela Recorrente defendido que o espaço adquirido pelo Recorrido nunca poderia abrir e ser um qualquer espaço comercial, porquanto não estava licenciado, não tendo logrado demonstrar que assim era de facto.

MM. A este propósito, o senhor CC referiu ao minuto 52.04, da gravação de 16.12.2019 que:

Adv. Recorrido: ... o local onde se encontra instalado o restaurante, não tinha licença de utilização, e, portanto, vocês tiveram que fazer o projecto.

CC: Sim, o projecto de licenciamento.

Adv. Recorrido: Projecto de licenciamento do quê?

CC: Do estabelecimento comercial.

Adv. Recorrido: De qualquer estabelecimento comercial?

CC: No caso seria um restaurante…

NN. Ao minuto 01.03.36, da gravação de … .12.2019, referiu ainda que:

Juiz: ... mas o senhor afinal o que é que o senhor nos vem dizer? Que aquilo não estava licenciado para restaurante?

CC: Não, não disse isso. [...] Portanto, pode ser passada, pode haver uma licença de utilização, a licença pode estar válida, pode estar válida... […]

Juiz: ... a licença foi emitida em 2012, não foi emitida em 1955, que era a hipótese que eu estava a dizer, ... a licença que foi emitida em 2012, pressupôs uma vistoria ao local ... mas naturalmente que é diferente uma licença de utilização do exemplo que eu dei, dum imóvel de habitação, na Avenida de Roma, de 1955, que nunca ninguém foi lá, nunca ninguém pediu à Câmara projecto nenhum... esta licença de 2012, se nós a víssemos, eu também estou a estranhar que uma licença de 2012 não tivesse detectado os sagões. De facto, é muito estranho, ... para mais, quando aqui já foi referido que aquilo estaria fechado, pelo menos foi as informações que lhe passaram a si, e que o senhor ou a testemunha anterior ... que aquilo já estaria fechado há 15 anos. Ora, fechado há 15 anos com uma licença de 2012, deixa-nos na dúvida.

OO. Pelo que bem andou o Tribunal a quo, devendo manter-se como facto não provado o ponto i).

PP. Sobre os pontos ii) e iii) da matéria de facto dada como não provada, referentes ao (des)conhecimento do estado de conservação imóvel dado em arrendamento, pelo senhor CC gerente de L..., Lda. e pela Courtesy Melody, Lda. cumpre dizer que nenhum indício foi dado ao tribunal para decidir diferentemente.

QQ. Quer o senhor CC quer o senhor DD, admitiram ter interesse no prédio onde se localiza o imóvel do Recorrido desde muito tempo antes do contrato de arrendamento ter sido celebrado,

RR. Sabendo que o mesmo tinha sido TODO remodelado, tendo isso sido referido pelo senhor DD, ao minuto 09.15, da gravação de … .12.2019, quando referiu "O prédio estava totalmente remodelado ... nós conhecíamos a loja pela localização e pelo desenho da planta…"

SS. Quando questionado o senhor CC sobre a obtenção da chave do imóvel na semana seguinte ao envio do email em … .02.2015, (documento 12 junto pelo Recorrido com o requerimento oferecido em 12.07.2018) respondeu este que não.

TT. Contudo, quando confrontado com a pergunta feita pela mandatária do Recorrido sobre se tinham ou não informado da não recepção da chave, gerou em tornou de uma simples pergunta uma enorme confusão,

UU. Afirmando, inclusivamente que a entrega das chaves havia sido feita pelo Tribunal e estaria devidamente documentada, algo que é totalmente desconhecida pelo Recorrido, ou do Tribunal a quo, na medida em que nenhum meio de prova foi produzido nesse sentido.

VV. As declarações constantes a partir do minuto 01.33.24, da gravação de … .12.2019 e acima transcritas (vide ponto 101.) são clarificadoras de toda esta situação,

WW. Motivo pelo qual bem andou o Tribunal a quo a dar como não provados os pontos identificados ii) e iii), que assim se devem manter, não assistindo razão à Recorrente.

XX. Finalmente, e na medida em que os pontos iv) e v) da matéria de facto dada como não provada se encontram intrinsecamente relacionados, sempre se refira que, também nestes pontos, foram óbvias as contradições entre os documentos existentes e as declarações das testemunhas da Recorrente.

YY. À Recorrente cabia demonstrar que a realidade vertida no contrato de arrendamento foi de facto objecto de alteração e acordo entre as Partes,

ZZ. Não só no que que respeita à afectação do espaço à actividade da restauração, mas também sobre a efectiva assunção dos custos inerentes a tal afectação e posterior formalização desse "novo" acordo.

AAA. Foi nesse aspecto peremptório o senhor DD, que ao minuto 44.05, da gravação de … .12.2019, afirmou:

DD: ... isso já é a nossa responsabilidade de querer um restaurante.

Juiz: ... Já aqui se propõe, a promessa unilateral de aquisição da fração. [...] em … de maio de 2015

DD: Só que a nós só nos faria sentido…

Juiz: [...] Há um outro acordo onde isto muda?

DD: Há um acordo posterior a esse... só que não está escrito.

BBB. Tendo por sua vez o senhor CC referido a partir do minuto 01.26.06, da gravação de … .12.2019 que:

Adv. Recorrido: .... E a minha pergunta é: onde é que está a comunicação ao senhor AA em Agosto, Setembro, Outubro de 2015 a dizer: AA, nós gastámos 120 mil euros até agora lá. A minha pergunta foi esta.

CC: Oiça, eu não sei se foi comunicado por escrito, se foi comunicado por we chat, mas também devido ao acordo que ele tinha dito, o compromisso que tinha dito que fazia connosco de nos vender a loja por nossa opção, era pouco relevante para mim.

Juiz: Tá bem, podia ser para si, mas estamos a falar de evidências... estamos antes das segundas obras, aquelas que são provocadas não por indeferimento, não pela necessidade de licenciamento... quando os senhores vão para as segundas obras, fiquei eu com a ideia, que os senhores já estão convencidos que o senhor AA não vai cumprir.

CC: Sim, já. Claramente.