Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

1. Autora A, cessionária da posição de "B-Sociedade Imobiliária Portuguesa, SA", no contrato de compra e venda que fora celebrado entre esta, como vendedora, e "C- Sociedade de Investimentos Imobiliários, SA", como compradora, e na fiança que o Banco D, prestara em garantia do pagamento das obrigações da C, pediu a condenação de compradora e fiador no pagamento do resto do preço do contrato, 859.321.493$00, e juros vencidos e vincendos.

Os demandados contestaram, alegando, em resumo, que o pagamento agora exigido ficou dependente da ocorrência de condições que se não realizaram.

Em 1ª instância, a acção foi julgada procedente, mas a Relação de Lisboa inverteu totalmente o sentido daquela decisão, tendo revogado a sentença e absolvido C e D do pedido.

Foi a vez de A, e sua assistente na causa, "B - Sociedade Imobiliária Portuguesa, SA", interporem recurso, em que cada uma por si sustenta terem ocorrido as condições suspensivas de que o pagamento dependia, e que, a entender-se o contrário, deverá, então, concluir-se que a recorrida C as impediu de má fé, o que, em todo o caso, equivale à sua verificação;

A, diz, ainda, que foram violados os artº3º, 3, e 3ºA, CPC (1), 20º, 4, Const (2), e 6º, CEDH (3) (por ter sido julgado que a autora omitiu a alegação de factos constitutivos, e por ter sido acrescentado aos factos provados o teor do doc. de fls.220 sem, em ambos os casos, lhe ter sido facultada a necessária discussão), os artº659º, 3, 713º, 2, CPC (por ter sido totalmente desconsiderado o facto provado sob o quesito 7º), e o artº684º-A, 2, CPC (por omissão de pronúncia sobre a pedida ampliação do âmbito da apelação, para ser considerada a matéria de facto do doc. de fls.127).

Das rés, só C contra-alegou, dizendo, a finalizar, que, se for entendido dar razão às teses das recorrentes, deverão ser conhecidas e declaradas as nulidades de sentença alegadas no recurso de apelação, bem como a não atendibilidade do facto superveniente, ali, também, alegada, e cujo conhecimento ficara prejudicado pela procedência do recurso;

a recorrida juntou às contra-alegações uma fotocópia simples do mesmo acórdão do Supremo Tribunal Administrativo (STA) cuja junção lhe fora recusada no decurso da apelação, e, também, fotocópia simples das alegações aí pretensamente deduzidas pela aqui assistente B.

A recorrente CEA opôs-se à junção, por considerar que ela é inadmissível (visto que já houve decisão, com trânsito em julgado, a rejeitar a junção de documento igual e a dizer que não há prejudicialidade entre a presente causa e aquela outra, pendente ou que pendeu, perante a jurisdição administrativa) e impertinente (visto que os procedimentos administrativos relevantes para a decisão do presente recurso nem foram declarados nulos pelo STA, nem foram objecto de acto administrativo revogatório).

2. São os seguintes os factos dados como provados pela Relação:

-por escritura de 18/3/88, "B - Sociedade Imobiliária Portuguesa, SA", declarou comprar, nas condições constantes do documento de fls. 60 a 67, uns prédios que, por razões de simplificação, passarão, aqui, a ser designados por "terrenos de Campolide" ou por "urbanização de Campolide";

-em 19 de Outubro de 1988, B requereu à Câmara Municipal de Lisboa (CML) o averbamento em seu nome do processo camarário nº5242/OB/87, relativo ao anteprojecto do plano de urbanização apresentado em 11/12/87, pelo anterior proprietário, E, para o prédio denominado Grades, o que lhe foi deferido;

-na sequência da aprovação constante daquele processo, em 19/1288, a B requereu à CML, através do processo nº5566/OB/88, a aprovação do loteamento dos "terrenos de Campolide";

-por escritura de 02/02/89, B declarou vender a C e esta declarou comprar-lhe pelo preço de 2.175.000.000$00 os referidos "terrenos de Campolide";

-Banco D (BTA) constituiu-se como fiador e principal pagador da parte do preço que ficou em dívida;

-na mesma data, a sociedade Cominvest titulou por meio de permuta a favor da ré C a alienação do prédio contíguo à sede da Empresa Pública de Águas de Lisboa (EPAL), sito em Lisboa, na Rua das Portas de Santo Antão, nº169 a 185, Largo da Anunciada, nº1, 2, 3 e 4 e Pátio do Tronco, nº5, para, depois, C, substituindo-se a Cominvest, permutar este prédio com EPAL;

-por via das escrituras de compra e venda e de permuta realizadas em 02/02/89, C ficou em condições de permutar com EPAL o prédio da rua das Portas de Santo Antão, 169 a 185, e uma parcela de 607 m2 a desanexar dos "terrenos de Campolide", em contrapartida de uma parcela de 2623 m2, a desanexar do prédio da EPAL, conhecido por Recinto Pombal, sito na rua Marquês da Fronteira, parcela esta que iria permitir o acesso por esta rua à urbanização a levar a efeito naqueles terrenos;

-em 02/05/89, C requereu o averbamento a seu favor dos processos relativos à "urbanização de Campolide";

-B, por carta de 02/05/89, solicitou a BTA o pagamento da quantia garantida pela fiança prestada;

-por escritura de cessão de direitos em dação pro solvendo, lavrada a 18/09/91 B cedeu a A (CEA), todos os seus direitos emergentes da escritura de compra e venda dos "terrenos de Campolide", incluindo o direito de crédito sobre C e respectiva garantia;

-por carta de 04/10/91, CEA notificou C da mencionada cedência;

-em 14/12/87, o anterior dono dos "terrenos de Campolide" submeteu à apreciação do presidente da CML o anteprojecto do plano de urbanização para um prédio denominado Grades, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº318, a fls.3, do Livro B - 19 dando, então, origem ao processo camarário nº5242/OB/1987;

-o referido anteprojecto e as condições e volumetrias nele propostas vieram a merecer despacho de concordância do presidente da CML, exarado em 25/07/88 e publicado no Diário Municipal nº15.451 de 26/8/88;

-para poder abrir uma rua que garantisse o acesso da rua Marquês de Fronteira aos "terrenos de Campolide", B, através de uma empresa sua associada, Cominvest - Sociedade de Gestão e Investimento Imobiliário, SA, negociou com EPAL a cedência, por esta, de uma parcela de terreno com a área de 2.623 m2 que se interpõe entre os "terrenos de Campolide" e a rua Marquês de Fronteira, parcela, essa a desanexar pela EPAL, do seu prédio designado Recinto do Pombal;

-como contrapartida da cedência daquela parcela de terreno, seriam transferidos para a propriedade da EPAL o prédio sito na rua das Portas de Santo Antão, nº169 a 185, contíguo à sede da EPAL, e, ainda, uma faixa de terreno a desanexar dos "terrenos de Campolide" com a área de 607 m2, confinante com o referido Recinto do Pombal;

-EPAL apresentou a proposta de permuta para a aprovação à Direcção Geral do Património do Estado (DGPE), a qual, depois de ter apurado que o valor dos bens a permutar era inferior ao montante fixado no DL 74/80, de 15 de Abril, informou que a organização do processo não era da sua competência;

-em face da posição assumida pela DGPE, EPAL, por carta de 08/03/89, dirigida a Cominvest, informou que, por deliberação do seu conselho de gerência, datada de 15/02/89, concordava com a permuta;

-em 14/03/89, B entregou a C, que o recebeu, o projecto de infraestruturas, arruamentos e esgotos, necessários ao alvará de loteamento;

-na memória descritiva que veio a integrar o processo camarário nº 5566/OB/88, indicava-se o limite do terreno a lotear e apresentava-se o programa geral e justificação das soluções adoptadas e o quadro das áreas de construção;

-os volumes urbanísticos previstos na memória descritiva do anteprojecto continham-se dentro de parâmetros autorizados, à data, pela gestão camarária da altura;

-por despacho do presidente da CML, de 10/03/89, publicado no Diário Municipal nº15596, de 28/03/89, foi dada concordância a modificações introduzidas no anteprojecto que constituía o processo nº5242/OB/88, as quais haviam dado origem ao processo camarário nº5566/OB/88;

-em 16/05/89, B, através do processo camarário nº21184/OB/89, requereu a aprovação dos projectos das obras de urbanização, arruamentos e rede de esgotos, que lhe foi dada e publicada no Diário Municipal nº15852, 09/04/1990;

-na sequência de contactos entre CEA e C, veio a sociedade SOLFIM a liquidar, em 03/04/89, a quantia de 100.000.000$00, por conta do preço em dívida;

-o anteprojecto (ou estudo prévio) da urbanização tinha (e tem) por finalidade permitir à CML definir o que era possível construir no terreno;

-foi por exceder a volumetria máxima permitida pelo Plano Geral de Urbanização de Lisboa (PGUL) que foi rejeitado o projecto de loteamento apresentado em 22/12/89 pela C, em substituição do aprovado no processo nº5242/OB/87;

-o processo promovido por B não foi remetido à Direcção Geral do Planeamento Urbanístico;

-os projectos de arruamentos e de redes de esgotos são apenas uma parte dos

projectos cuja aprovação é necessária para a emissão do alvará de loteamento;

-C, comunicou a BTA, por diversas vezes, que não estavam reunidas as condições previstas na escritura de compra e venda e que, por isso, nem ela nem o banco estavam adstritos à obrigação de liquidar o resto do preço em dívida;

-a CML, pelo oficio nº135/P/90, de 20 de Março de 1990, dirigido a B, informou que a emissão do alvará de loteamento dos "terrenos de Campolide" depende:

- da aprovação da totalidade dos projectos das obras de urbanização;

- da aprovação do projecto de arranjo de exteriores;

- da outorga da escritura pública de transmissão ao município das áreas destinadas a equipamentos, vias de circulação e estacionamento;

- da prestação de caução destinada a garantir a boa e regular execução das obras de urbanização;

- do pagamento de compensações a liquidar nos termos da legislação em vigor;

-por escritura de cessão de direitos em dação pro solvendo, lavrada em 18/09/91, B cedeu a CEA todos os seus direitos emergentes da escritura de compra e venda dos "terrenos de Campolide", incluindo o direito de crédito sobre C, bem como os direitos à anulação dessa escritura e aos resultados úteis da sua anulação e ainda todos os direitos à fiança prestada por BTA a C;

-pela mesma escritura, Cominvest cedeu a CEA todos os seus direitos emergentes da escritura de permuta do prédio da rua das Portas de Santo Antão nº169 a 185, bem como todos os seus direitos à anulação dessa escritura e aos resultados úteis da sua anulação;

-as referidas cessões foram feitas para que CEA, por meio do exercício e realização do valor do direitos cedidos, obtivesse a satisfação dos créditos que detém sobre Cominvest;

-a permuta implicava a desanexação de uma parcela de terreno do prédio de EPAL;

-C, através do processo nº28508, entrado em 28/06/90, submeteu à apreciação e aprovação de CML o estudo preliminar de urbanização do prédio de que é proprietária, denominado Casal das Grades, sito na freguesia de Campolide;

-a requerente, para complemento da informação do pedido (artº10º, 1, DL 400/84 de 31 de Dezembro), juntou elementos em 3 de Agosto;

-o estudo preliminar de urbanização foi objecto da informação DPE 041/90, de 10/08/90, que conclui que o mesmo traduz uma proposta volumétrica de 225.927m3, que excede a volumetria máxima decorrente das aplicações das disposições do P.G.C.L.- 185.460 m; atenta esta conclusão, foi proposto que a CML deliberasse rejeitar liminarmente o pedido de aprovação do estudo preliminar de urbanização materializado no processo nº28508/90;

-mais consta, no canto superior direito desse documento: "Aprovado por unanimidade", em 29/08/90.

3.Em primeiro lugar, há que decidir a sorte dos documentos (fotocópia simples do acórdão do STA e das alegações aí pretensamente deduzidas pela aqui assistente B), juntos às contra-alegações da recorrida C.

Importa dizer, à partida, que o motivo pelo qual o tribunal recorrido recusou a junção de certidão daquela mesma peça processual (acórdão do STA) respeita,

especificamente, às incidências próprias do recurso de apelação (já, lá, corriam os vistos); sendo assim, não é próprio falar-se em caso julgado sobre a necessidade ou a pertinência de junção do mesmo documento, agora, na revista.

O tratar-se de simples fotocópias fragiliza, como é óbvio, o respectivo valor probatório, mas o que está em causa não é, propriamente, aquele valor probatório, mas a informação que o documento nos dá sobre a existência de um caso julgado com óbvia ligação à problemática aqui decidenda.

E é claro que o caso julgado, sendo de conhecimento oficioso, não poderá ficar à margem da resolução do presente recurso, se for o caso de entender que, aqui, se impõe a força e autoridade daquele acórdão.

Sobre este problema, não há, também, e ao contrário do que CEA sustenta, caso julgado formal, que seria constituído pela parte da decisão recorrida (nesse ponto, não impugnada) onde se declara não existir relação de prejudicialidade entre a causa do foro administrativo e esta.

O caso julgado forma-se sobre a decisão, e, num caso (o já julgado) temos uma decisão sobre o andamento ou a suspensão da instância, e, agora, temos que decidir sobre a força e autoridade da decisão do STA relativamente à decisão do presente recurso.

Esta questão continua em aberto.

Por tudo o que fica dito, nem é desnecessária nem impertinente a presença, nos autos, dos documentos postos em crise.

Para controlo da fidedignidade do que constitui fotocópia simples do acórdão do STA, e só para tal efeito, deverá continuar nos autos, por uma questão de economia processual, a certidão junta na Relação, relativa ao mesmo acórdão.

-A certa altura, o acórdão recorrido argumenta que o fraccionamento do "Recinto Pombal", de onde sairia a parcela destinada à projectada troca de terrenos, dependia de aprovação do presidente da CML, nos termos do artº57º, 2, c, DL 400/84, e que, nada tendo CEA alegado a tal respeito, teria a acção necessariamente de improceder, por se não verificar, então, a primeira condição do pagamento do resto do preço.

CEA vê, nisto, uma decisão surpresa, com violação dos artº3º, 3, e 3º-A, CPC, 20º, 4, Const (4), e 6º, CEDH (5).

Mas, não é assim.

A proibição das decisões surpresa não tem, nem pode ter, o alcance miúdo que a recorrente lhe pretende atribuir, na circunstância.

Essa proibição deriva, com efeito, do direito fundamental de acesso ao direito e tutela jurisdicional efectiva, mais exactamente, do direito proclamado no nº4, do artº20º, Const., direito esse que, na área processual civil, tem concretização, digamos, emblemática, nos artº3º e 3º-A, CPC.

Direito que, é certo, não fica totalmente coberto pelo que, para as sentenças, dispõe a segunda parte do nº2, do artº660º, CPC, e, para os acórdãos dos tribunais de recurso, os artº684º, 3, 690º, 1, 3 e 4, e 724º, 1, do mesmo código.

De acordo com tais preceitos, a sentença ou o acórdão só pode conhecer das questões suscitadas pelas partes, salvo as que são de conhecimento oficioso.

Uma coisa são as questões de que o tribunal pode e deve conhecer, outra é o direito de a parte emitir o seu juízo acerca delas.

Ora, a afirmação de que o fraccionamento do "Recinto Pombal", de onde sairia a parcela destinada à projectada troca de terrenos, dependia de aprovação do presidente da CML, nos termos do artº57º, 2, c, DL 400/84, insere-se na questão do processo e do recurso que é a de saber se foi, ou não foi, cumprida a primeira das condições de que ficou dependente o pagamento da segunda parcela do preço: aprovação oficial da permuta de terrenos com a EPAL.

E essa é uma questão que já vem debatida desde os primórdios desta já longa e velha causa.

As partes não se entendem acerca do sentido implícito nessa fórmula, "aprovação oficial", com CEA a defender que a única aprovação compatível com a dita fórmula escrita era a da DGPE, nos termos do DL 74/80, de 15/4, e C a contrapor que, além dessa, ainda se impunha aquela que acabou por ser considerada, também, indispensável no acórdão recorrido (cfr. artº91º, da contestação da C, e conclusão 25ª, das alegações da apelação).

Deste modo, ao concluir que o dito fraccionamento implicava a aprovação do presidente da CML, a Relação estava, precisamente, a conhecer de um dos aspectos da questão, tal como ela foi debatida entre as partes, e a dar razão a uma delas sobre a outra.

Não se trata, pois, de conhecer ou decidir, de surpresa, sobre a relevância de factos não alegados, trata-se, sim, de decidir quem tem razão na questão, amplamente debatida, de saber se, na economia do contrato, o fraccionamento da Quinta do Pombal implicava intervenção do presidente da CML, nos termos do artº57º, 2, c, DL 400/84, e se essa intervenção está coberta no sentido a atribuir à cláusula 4, b, do contrato em causa.

E, nesta perspectiva, que é a correcta, a recorrente CEA não tem nada que se queixar de ter sido vítima de uma decisão surpresa.

-O documento de fls.220, acerca de que a recorrente CEA diz ter sido indevidamente acrescentado aos factos provados, e indevidamente por lhe não ter sido facultada discussão sobre ele, esse documento, dizíamos, foi apresentado com a contestação de C, para prova do alegado no artº25º ("...a Câmara Municipal de Lisboa, por deliberação de 29.08.90, entendeu não aprovar os projectos urbanísticos relativos a Campolide, considerando que tinham uma volumetria que excedia a máxima prevista pelo plano geral de urbanização da cidade de Lisboa").

A parte substantiva do documento já se encontrava transcrita na alínea z, do alinhamento dos factos, e assim vinha desde a 1ª instância ("Foi por exceder a volumetria máxima permitida pelo PGUL que foi rejeitado o projecto de loteamento apresentado em 22.12.89 pela ré em substituição do aprovado no processo nº5242/OB/87".

A autenticidade do documento não foi posta em causa, e o acrescento agora verberado pela recorrente apenas faz uma inocente transcrição integral, uma espécie de certidão de teor de um documento que, em qualquer caso, sempre estaria ao dispor do tribunal, porque respeitante a uma das questões debatidas desde os articulados.

Naquela transcrição integral do documento, não há aditamento de factos novos, como é evidente, nem, por isso, mesmo, desrespeito pelo contraditório.

-O quesito 7º, "por carta de 14 de Março de 1989, a B informou a 1ª Ré C que a EPAL já concordara com a permuta e que a respectiva escritura, a celebrar entre a EPAL e a C, estava marcada para o dia 17 de Março de 1989 na sede da EPAL em hora a combinar", foi dado como integralmente provado, na competente decisão sobre a matéria de facto (cfr. fls.1069 e segs.).

Este facto falta, com efeito, no alinhamento dos factos provados do acórdão impugnado, tal como já faltava, aliás, na sentença.

Esta falta não foi notada, nem para dar razão à autora (na 1ª instância), nem para a tirar daquela e dá-la aos réus (na Relação).

E com razão, porque o facto omitido (informação de B a C sobre a data da realização da escritura de troca com EPAL) seria, sempre, irrelevante para a decisão da acção ou do recurso, visto que não foi na frustração daquela escritura que C e Banco D, fundamentaram a sua tese de que se não cumpriram as condições de que ficou dependente o pagamento do resto do preço.

-O documento de fls.127, cujo conteúdo a recorrente entende que devia ter motivado uma ampliação da matéria de facto no âmbito da apelação, esse documento é uma certidão tirada dos processos administrativos camarários, cuja existência e cujos trâmites se encontram abundantemente referenciados na matéria de facto, quer directamente, quer por referência à documentação junta ao processo.

O conteúdo da certidão respeita, enfim, a actos que se encontram directamente documentados nos autos.

Nada diz de novo, no que substancialmente possa interessar à decisão da causa e dos recursos.

Não tem sentido nenhum, portanto, um pedido de alargamento ou ampliação da matéria de facto que tem por objecto não um facto ou factos, mas um elemento de prova de factos, esses, sim, trazidos para a discussão no processo e devidamente considerados, quer no âmbito da questão de facto, quer na de direito.

A invocação do artº684º-A, 2, CPC, é, mesmo, totalmente deslocada.

4.Passando, então, à questão de mérito.

O contrato celebrado, em 2 de Fevereiro de 1989, entre B e C, que foi de compra e venda de uns terrenos abreviadamente designados por "terrenos de Campolide", ficou subordinado, quanto ao pagamento de uma parte do preço, à verificação de condições.

É na interpretação do sentido dessas condições e na definição da sua articulação funcional que se encontra o problema fundamental da acção e do recurso, e, por isso, vale a pena transcrever, de novo, o contrato (escritura pública), nas cláusulas que interessam:

Primeira

"Sobre os imóveis super identificados (que são os terrenos de Campolide, antes identificados em duas alíneas a e b ) foi aprovado plano de urbanização pela CML em 26 de Agosto de 1988, conforme dossier em anexo, que faz parte integrante do presente contrato e do qual se refere a existência de 85820 m2 acima do solo com plano aprovado".

Quarta

1 - O preço da venda é de dois mil milhões cento e setenta e cinco mil escudos de que corresponde dois mil milhões cento e dois mil e quinhentos escudos ao prédio referido na alínea a) e ao prédio referido na alínea b) setenta e dois milhões e quinhentos mil escudos;

a) a compradora assume a obrigação de liquidar à Caixa Económica Açoreana, S.A., os empréstimos concedidos à sociedade Emavro ......, na importância de seiscentos e oitenta e cinco milhões duzentos e quarenta e nove mil e duzentos e vinte escudos, .... e à sociedade vendedora - B - na importância de seiscentos e trinta milhões quatrocentos e vinte e nove mil duzentos e oitenta e sete escudos....;

b) o restante, ou seja, oitocentos e cinquenta e nove milhões trezentos e vinte e um mil quatrocentos e noventa e três escudos será pago após 28 de Fevereiro do corrente ano se e quando for oficialmente aprovada uma projectada permuta de terrenos da EPAL que irá permitir o acesso aos terrenos objecto deste contrato pela Av. Marquês da Fronteira e tiver sido entregue pela vendedora à compradora o projecto de infraestruturas - arruamentos e esgotos, necessários ao alvará de loteamento - ou tiverem sido aprovadas as condições de alvará de loteamento; -

c) ...

2 - Sobre a importância referida na alínea b) do número anterior serão contados juros dia a dia à taxa de 15% ao ano, desde 28 de Fevereiro até 30 de Setembro do ano corrente, ou até à verificação de uma das condições previstas na alínea b) do número um, conforme o que ocorrer mais cedo, fixando-se este montante para efeitos emolumentares em setenta e cinco milhões de escudos;

3 - Decorridos quinze dias sobre a aprovação oficial da permuta e ter sido entregue pela vendedora à compradora o projecto de infraestruturas - arruamentos e esgotos, necessários ao alvará de loteamento - acima referida, ou da aprovação das condições do alvará de loteamento, a compradora pagará à vendedora a importância estipulada na alínea b) do número um desta cláusula e a prevista no número dois ainda desta cláusula.

4 - Caso não seja oficialmente aprovada a citada permuta ou não sejam fixadas as condições do alvará de loteamento nos termos do plano anexo ou equivalente - densidade de construção idêntica - a este contrato, a compradora não terá de pagar o referido na alínea b) do nº1 desta cláusula nem qualquer outra importância;

Quinta

1 - A compradora obriga-se para com a vendedora, para além do preço fixado, a pagar a esta, como adicional ao preço fixado pela venda do terreno de Campolide, uma importância correspondente a 25% do aumento de densidade da construção que o projecto vier a beneficiar e que nesta data é de 85820 m2, sendo este aumento uma opção da compradora caso possa afectar a qualidade do empreendimento;

2 - ...

3 - ...

4 - ...

5 - ...

6 - ...

Sexta

Nesta data, a vendedora entrega à compradora o plano de urbanização já aprovado e compromete-se a entregar cópia do projecto das infraestruturas logo que dê entrada na Câmara, documentos cujo pagamento pertence à vendedora.

Sétima

"Com o pagamento do preço e do adicional nada mais pode ser exigido por qualquer das partes.

Oitava

"A compradora envidará todos os esforços no sentido de obter, com a maior brevidade possível, autorização oficial da permuta bem como a fixação das condições do alvará de loteamento, tendo a vendedora o direito de indicar um representante seu para acompanhamento do processo, ficando a compradora com a obrigação de ir informando do estado do processo e de lhe prestar todos os esclarecimentos solicitados.

Como se vê, tratou-se de um contrato de compra e venda de um prédio destinado a um empreendimento urbanístico de grande dimensão, contrato cujo preço foi dividido em duas fracções, a fim de que o pagamento de uma delas (859.321.493$00), pudesse ficar dependente de eventos futuros e incertos: (i) a autorização oficial de uma permuta de terrenos tendo em vista o acesso entre o local do empreendimento e a Av. Marquês da Fronteira, e (ii) a entrega pela vendedora à compradora do projecto de infraestruturas (arruamentos e esgotos, necessários ao alvará de loteamento) ou a aprovação das condições de alvará de loteamento, nos termos do plano de urbanização, ou, pelo menos, da densidade de construção já aprovados.

Como se disse atrás, o que divide as partes é o sentido daquelas condições e a definição da sua articulação funcional.

No equilíbrio das prestações do contrato, os 859.321.493$00 correspondiam a uma potencialidade edificativa mínima (85820 m2 acima do solo) já aprovada mas ainda não totalmente garantida, pois, à data do contrato, encontrava-se pendente de decisão camarária, o pedido de apreciação do projecto de loteamento, feito na sequência da aprovação do ante-projecto do plano de urbanização.

Uma coisa deve ser, desde já, avançada quanto à condição de entrega pela vendedora à compradora do projecto de infraestruturas - arruamentos e esgotos, necessários ao alvará de loteamento: aparentemente, ela não se apresenta como uma condição verdadeira e própria, como a cláusula acessória típica geral, cuja noção vem dada no artº270º, CC, e de cuja verificação depende a produção dos efeitos do negócio ou a sua resolução.

Aparentemente, o sentido daquela condição, na economia do contrato, é, sim, o de pressuposto ou requisito exigido pelas partes para determinado efeito, neste caso, o do vencimento da obrigação de pagamento da parte restante do preço.

Dizemos isto assim porque o nº4, da cláusula 4ª, cujo sentido e função na economia do contrato não podem deixar de ser vistos articuladamente com a alínea b, do nº1, da mesma cláusula (pois aqui estabelecem-se os factos que fazem o se e o quando do pagamento do resto do preço e, ali, os, de entre aqueles, que, uma vez não verificados, importam a ineficácia daquela obrigação de pagamento), o nº4, da cláusula 4ª, dizíamos, omite a entrega do projecto de infraestrutura de arruamentos e esgotos como facto cuja não verificação implicava a definitiva ineficácia da obrigação de pagamento do resto do preço, e apenas atribui tal efeito à não verificação de qualquer uma das outras duas: autorização oficial da permuta de terrenos e aprovação das condições de alvará de loteamento.

Numa primeira impressão, que a interpretação fina do contrato poderá, ou não, confirmar, a entrega do projecto de infraestrutura de arruamentos e esgotos é, pois, um pressuposto ou requisito do vencimento da obrigação de pagar o resto do preço e não uma condição desse pagamento.

Agarrando, agora, as ferramentas de interpretação prescritas pelas regras dos artº236º e ss., para o efeito da determinação do evento ou eventos condicionantes e da classificação da ou das condições, isto é, para a determinação do modo por que a eficácia do contrato, naquela parte, foi posta na dependência do ou dos eventos condicionantes, deve, em primeiro lugar, dizer-se que, tratando-se, como se trata, de um contrato formal, a interpretação não pode esquecer o disposto no artº238º, CC, nomeadamente, a regra de que o sentido, em princípio, relevante, quer ele seja o tirado pelo declaratário normal, "colocado na posição do real declaratário", (artº236º, 1, CC), quer seja o correspondente à vontade real do declarante, nos casos em que pode valer (artº236º, 2), tem de encontrar, no texto do documento, um mínimo de correspondência, ainda que imperfeitamente expresso (238º, 1), sob pena de nulidade total ou parcial do contrato, a menos que as razões justificativas do formalismo negocial se não oponham.

Isto, esta regra ou teoria da manifestação, não prejudica a busca de circunstâncias atendíveis para a interpretação fora do texto do contrato, apenas quer dizer que o sentido a que o intérprete chega, com recurso a todas as circunstâncias que um declaratário normal, colocado na mesma posição do real declaratário, teria tomado em conta, terá de encontrar, no texto do documento (aqui, escritura pública) um mínimo de correspondência, ainda que imperfeito.

Serão relevantes, pois, todas as circunstâncias anteriores, contemporâneas e posteriores ao contrato, documentadas ou não, que possam iluminar o sentido das declarações negociais, e, designadamente, "os termos do negócio, os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento), a finalidade prosseguida pelo declarante..." (6) , e "os modos de conduta por que, posteriormente, se prestou observância ao negócio concluído" (7) .

No caso dos autos, a tarefa de interpretação será a de buscar ou surpreender a impressão do destinatário, já que não se põem problemas de divergência entre o sentido objectivo da declaração, tirado daquela impressão, e a vontade real de alguma das partes que tivesse sido dada a conhecer à outra.

Neste sentido, assume especial importância a compreensão do contrato, nomeadamente, das referidas e seleccionadas condicionantes, à luz do diploma legal que, ao tempo, regulamentava as operações de loteamento e as obras de urbanização, e que era o DL 400/84, de 29/11.

Com efeito, já que os contratantes eram entidades vocacionadas para os grandes investimentos imobiliários e o contrato tem como finalidade a realização de uma grande obra de urbanização, tem todo o sentido, e é, por isso, de todo justificado que se parta do princípio de que a redacção da alínea b, do nº1, da cláusula 4ª, que contém as polémicas condições, mas não só, também todo o conjunto da referida cláusula, no quadro das suas relações com as cláusulas 5ª e 8ª, tenha tido como referência os passos do processo de licenciamento previstos no mencionado DL.

Tanto mais quanto é certo que, por dever de ofício (artº42º, 2, do Código de Notariado), a "..terminologia a utilizar pelo notário na redacção dos actos é aquela que, em linguagem jurídica, melhor traduza a vontade das partes, manifestada nas suas instruções dadas verbalmente ou através de apontamentos escritos..".

Quer isto dizer que o apuramento do sentido das referidas condições deve ser tentado, em primeira linha, por meio de um processo de sobreposição da cláusula ou cláusulas em questão ao passo ou aos passos da tramitação legal do processo de licenciamento que abstractamente lhes correspondam.

O que, naturalmente, implica que viremos a nossa atenção para o regime então em vigor: DL 400/84, de 29/11(8) .

No mesmo sentido, também importa ter em conta os DL 260/76, de 08/04 (9), que, à época, estabelecia as bases gerais do regime jurídico das empresas públicas, e 74/80, de 15/04, que prevê normas relativas à aquisição de imóveis a efectuar pelas empresas públicas e demais pessoas colectivas de direito público, e isso porque um dos factos condicionantes, o enunciado em primeiro lugar, foi a aprovação oficial de uma permuta de terrenos com a EPAL, sabendo-se que esta é uma empresa pública estadual (10) , e que o artº13º, 2, do primeiro dos indicados diplomas (11) , fazia depender de autorização ou aprovação do Ministro das Finanças e do Plano a aquisição, pelas empresas públicas, de bens de valor superior a 50.000 contos, e que o DL 74/80, por sua vez, sujeita a autorização do Conselho de Ministros a aquisição onerosa, pelas empresas públicas e demais pessoas colectivas de direito público, do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo sobre imóveis, de