Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça:

A) Relatório:

Pelo 1º juízo cível do Tribunal Judicial da comarca de Cascais corre processo de despejo na forma sumária em que é A AA, identificada nos autos, e RR. BB - Actividades Hoteleiras Ldª e CC - Serviços De Higiene e Assistência, Ldª., também identificadas nos autos, alegando aquela, em síntese, que:

A Autora é dona e legítima possuidora da fracção autónoma designada pelas letras "CN", correspondente à loja no R/C e arrecadação, com o n°… no "Centro Comercial Estoril Garden" Praça Teodoro dos Santos, no Estoril, inscrito no artigo n° …-CN, da matriz predial urbana da freguesia de Estoril;

Por contrato escrito, celebrado em 5 de Dezembro de 2000, destinado a vigorar a partir de 1 de Janeiro de 2001 e pela renda mensal de 190.000$00 (cento e noventa mil escudos), actualmente fixada em 988,62 € (novecentos e oitenta e oito euros e sessenta e dois cêntimos), deu de arrendamento à sociedade primeira Ré, a mencionada loja e a respectiva arrecadação, nos termos e demais condições constantes do único documento junto;

A sociedade Segunda Ré, através da sua sócia, DD, outorgou no mesmo contrato, assumindo a qualidade de fiador e responsável pelo pagamento da renda - v. cláusula quinta;

Sucede que a Ré arrendatária não pagou a renda referente ao mês de Abril de 2002, que se vencia em Março imediatamente anterior, nem as que se venceram subsequentemente até à actualidade, todas no valor de € 988,62, cada uma;

A Segunda Ré fiadora, também não o fez, estando já em dívida para com a Autor a quantia de 3.954,48 €;

Concluiu que a presente acção ser julgada procedente e provada, declarada a resolução do contrato de arrendamento em causa e, consequentemente, decretado o despejo, condenando-se a Ré a restituir à Autora, completamente livre e desocupado os locais arrendados - loja e arrecadação - e ambas as Rés solidariamente, a pagarem as rendas vencidas e as que se vencerem até ao transito em julgado da decisão condenatória que viera ser proferida, bem como numa indemnização igual ao dobro da renda, se houver mora na restituição - n°2 do artigo 1.045°. do Cód. Civil.

Contestaram as Rés alegando, em síntese, que o locado padecia de vícios que o impediam de realizar o fim a que se destinava, houve incumprimento do contrato de arrendamento pela A. e, em reconvenção, entendem que quem tem direito de resolução do contrato e a Ré arrendatária, tendo ainda direito a ser indemnizada pelos prejuízos que sofreu com a impossibilidade de manter o estabelecimento aberto ao público.

Concluíram pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção, declarado resolvido o contrato de arrendamento e a condenação da A. a pagar-lhe a quantia de € 48.409,00, prejuízos já sofridos e a condenação da A. em montante a liquidar em execução de sentença, a título de lucros cessantes, avaliados em € 2.494,00 por mês.

Replicou a A. impugnado os alegados vícios do locado, mais defendendo que a existir não seriam impeditivos de continuar a exploração do locado, nem podem ser imputados à A mas antes à Administração do Condomínio do Empreendimento Estoril Garden, onde se localiza a loja, cuja intervenção nos autos requereu fosse admitida.

Admitida a intervenção, contestou a Administração do Condomínio do Empreendimento Estoril Garden. Em síntese, defende que inexiste da sua parte a obrigação de indemnizar as RR, porquanto a terem-se verificado quaisquer danos, não resultam de violação de quaisquer deveres a que a chamada estivesse adstrita. Concluiu pela improcedência da reconvenção.

A fls. 294 e ss. veio a Ré, apresentar articulado superveniente onde liquida o pedido reconvencional e requereu a extinção parcial da instância, porquanto, já entregou o locado.

A fls. 332 foi proferido despacho em que foi julgado extinto o pedido de despejo, por inutilidade superveniente, em razão da entrega em 23-11-2006 do imóvel locado, feita pela Ré contestante à Autora e se determinou que a acção prosseguisse para se determinar se o não pagamento das rendas e a não utilização do imóvel pela Ré são ou não atribuíveis a algum facto pelo qual a Autora possa ser responsabilizada, e se também o Condomínio poderá vir a ser responsabilizado.

Foi proferido despacho saneador com fixação dos factos assentes e base instrutória, de que, sem êxito, a Administração do Condomínio do Empreendimento Estoril Garden reclamou.

Procedeu-se a audiência de julgamento, com observância das formalidades legais, conforme da acta consta, tendo o tribunal proferido sentença que:

a) julgou a acção procedente por provada e, em consequência, condenou as Rés a pagar à A. a quantia de € 55.362,72 (cinquenta e cinco mil trezentos e sessenta e dois euros e setenta e dois cêntimos)

b) julgou a reconvenção improcedente e, em consequência, absolveu a Autora do pedido reconvencional.

Recorreram as RR tendo o Tribunal da Relação julgado a apelação improcedente confirmando a sentença recorrida.

Deste acórdão recorrem as RR BB - Actividades Hoteleiras Ldª e CC - Serviços De Higiene e Assistência, Ldª., alegando, em conclusão, o seguinte:

A- Objecto do recurso:

I. A grande questão objecto do recurso é a de saber se dos factos provados pode concluir-se que o locado dos autos preenchia cabalmente a finalidade de exploração comercial de um Snack-bar e se a Senhoria desconhecia, sem culpa, os vícios de que o mesmo locado padecia, segundo a mesma prova.

II. De Direito havia que decidir se, ao abrigo das disposições conjugadas dos arts. 428.º, 1031.º e 1032.º, todos do CC, podia a Recorrente Ré não pagar as rendas por o contrato não ter sido cumprido por banda da senhoria, votando assim à improcedência o pedido da Autora de que lhe fossem pagas as rendas enquanto a fracção esteve na posse da Autora e, por outra banda, à procedência do pedido reconvencional da Ré, que pretende ser indemnizada pelos prejuízos sofridos na sequência de encerramento do estabelecimento que imputou aos vícios do locado.

B - Factos provados que relevam:

B.1. Os factos que a recorrente alegou e provou:

III. A recorrente entendeu ter cumprido o ónus da prova que sobre si recaia, porquanto foi por si alegado e ficou provado que:

J. Desde o início do arrendamento notou-se a existência de problemas com o sistema eléctrico da fracção locada, cujo quadro eléctrico disparava com muita frequência.

K. Uma das paredes do estabelecimento, bem como o chão do mesmo, apresentava-se com infiltrações de água.

L. Desde o início a Ré deu conhecimento destes factos à Autora.

Facto 1 da 81. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes colocavam em causa a conservação dos alimentos destinados a serem vendidos ao público. (2.º)

Facto 2 da 81. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes eram susceptíveis de danificar diversos electrodomésticos, nomeadamente o frigorífico e a máquina de gelo. (3.º)

Facto 3 da 81. Se o quadro eléctrico fosse desligado todas as noites não ficava acautelada a conservação dos produtos alimentares. (4º)

B.2. Já a autora e senhoria:

IV. Não provou que desconhecesse sem culpa os vícios do locado pois, como resulta dos Factos assentes, estava ciente, pelo menos três anos antes de ter celebrado o contrato de arrendamento com a Autora, que existiam infiltrações cada vez maiores originadas pelo deficiente isolamento da piscina que passavam para o lacado, provocando curto-circuitos e o constante disparar do quadro eléctrico, a saber:

M. Em Julho de 2001 a Ré mandou um técnico verificar as instalações eléctricas, que concluiu que os problemas com a instalação eléctrica eram devidos a infiltrações de água, que "corria nos azulejos da parte de trás das máquinas".

P. A Ré enviou à Autora e recebeu desta as cartas juntas com a contestação.

Q. Numa dessas cartas, datada de 13-08-2001, a Autora dizia que as infiltrações se deviam a deficiências no isolamento da parede da piscina.

R. A Autora juntou a essa carta cópia de uma carta que dirigira ao Condomínio, dizendo que "nos últimos três anos" vinha informando na "reunião anual de condóminos que por deficiente construção ou manutenção da piscina há perdas de água que se vão infiltrando na parede que separa a minha loja da casa de máquinas de tratamento de água da piscina"; dizia ainda que "essas infiltrações provocam inundações no chão da minha loja, assim como diversos curto-circuitos que fazem desligar todo o equipamento eléctrico e que "cada vez as infiltrações de água são maiores, bem como as inundações no chão".

T. A Autora escreveu ao Chamado em 04-12-2001 uma carta, junta com a contestação, pedindo providências para cessação das infiltrações.

U. A Ré solicitou à Câmara Municipal uma vistoria em 07-03-2002.

V. A vistoria foi realizada em 24-04-2002 e verificou as anomalias referidas no respectivo auto.

Facto 1 da BI. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes colocavam em causa a conservação dos alimentos destinados a serem vendidos ao público. (2.º)

Facto 2 da BI. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes eram susceptíveis de danificar diversos electrodomésticos, nomeadamente o frigorífico e a máquina de gelo. (3.º)

Facto 3 da BI. Se o quadro eléctrico fosse desligado todas as noites não ficava acautelada a conservação dos produtos alimentares. (4º)

V. Mais, a A. Reconvinda responsabilizava a administração do condomínio pelos prejuízos que daí pudessem resultar para Recorrente, chamando-a à lide, chamamento esse que o tribunal aceitou.

C - O erro de Julgamento:

VI. Ainda assim, e perante tal factualidade, apesar da alínea b) do art.º l031.º e do l032.º, ambos do CC, imporem, para que não se verifique o incumprimento do contrato de arrendamento pelo senhorio, a realização cabal da coisa locada para a finalidade prevista no arrendamento, a sentença entendeu que "é de concluir que a decisão tomada pela Ré de encerrar o estabelecimento nada tem a ver com as infiltrações existentes e a sua interferência no sistema eléctrico, em rigor, as infiltrações existentes não constituíam impedimento à utilização do estabelecimento para os fins para que foi arrendado.

Em conclusão, não pode considerar-se justificado o não pagamento das rendas. Assim, com a sua conduta violou a Ré, o contrato de arrendamento o que, na parte ainda em apreciação, (o pedido de resolução do contrato e o despejo do locado está prejudicado pela decisão supra referida no ponto 1. Relatório) faz com que continue a recair sobre ela a obrigação de pagamento das rendas vencidas desde Março: de 2002 até à entrega efectiva do locado, em 23/11/2006, ou seja, 56 rendas a € 988,62, cada, o que totaliza € 55.362,72.

VII. Esta decisão, acrítica, foi secundada pelo Tribunal da Relação.

VIII. Entende a recorrente não poder conformar-se com o decidido pelas instâncias pois, não só resulta por demais evidente que o locado não preenchia cabalmente o fim que lhe estava destinado pelo contrato, como jamais pode inferir-se o que as instâncias inferiram para decidir de mérito.

C.1 A equação silogística que evidencia o erro de julgamento da sentença, que o Tribunal da Relação não revogou, é, salvo melhor opinião o seguinte:

IX. Ficou provado que:

- F. O local arrendado, conhecido por "EE", destinava-se exclusivamente ao comércio de snack-bar, self-service, cafetaria e pastelaria.

- Facto 1. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes colocavam em causa a conservação dos alimentos destinados a serem vendidos ao público (2º).

- Facto 2. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes eram susceptíveis de danificar diversos electrodomésticos, nomeadamente o frigorífico e a máquina de gelo. (3.9)

- Facto 3. Se o quadro eléctrico fosse desligado todas as noites não ficava acautelada a conservação dos produtos alimentares. (49) /I

X. Ficou ainda provado que: B.I Facto 5. As infiltrações existentes não impediram a utilização do estabelecimento, para os mesmos fins, por parte da anterior arrendatária. (6.9)

XI. Ora, parece ser facilmente alcançável que um silogismo que tenha como premissa factos provados, atinentes ao período do contrato de arrendamentos dos autos, só pode ser o seguinte:

1.º Se o arrendamento se destinava exclusivamente ao comércio de snack-bar, self-service, cafetaria e pastelaria.

2º Se (Facto 1.) Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes colocavam em causa a conservação dos alimentos destinados a serem vendidos ao público. (2.9)

3º Se (Facto 2.) Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes eram susceptíveis de danificar diversos electrodomésticos, nomeadamente o frigorífico e a máquina de gelo. (3.º)

4. º Se (Facto 3.) o quadro eléctrico fosse desligado todas as noites não ficava acautelada a conservação dos produtos alimentares. (4º) /I

Então, o locado tem vícios que não permitem que realize cabalmente o fim da restauração a que se destinava, até por não ser permitido por lei que funcionasse nessas circunstâncias, tendo em consideração o disposto no Código Penal e na Lei nº 28/84, de 20 de Janeiro.

XII. Porém, o raciocínio das instâncias, de que se recorre, foi o seguinte: o locado tinha os vícios já acima transcritos e dados como provados pelo tribunal a quo; mas não com uma dimensão que lhe impedisse o fim a que o contrato o destinou.

XIII. Porém, a lei, é clara: o locado tem de satisfazer cabalmente o fim... , pelo que, tal juízo não respeita a exigência dos arts. 1031.º 2 1032.º, ambos do CC.

C.2. Razões do erro do Julgamento:

XIV. A razão avançada pelas instâncias para se convenceram de que a dimensão dos vícios não era suficiente para afectar o uso do locado foi o art. 6.º da BI. Essa é a razão patenteada e repetida pelas instâncias. Porém, tal critério representa um erro muito evidente, exposto pela ora recorrente ao Tribunal da Relação, quer quando impugnou o mérito da acção, quer quando impugnou a resposta ao quesito 6.º da BI.

XV. Atente-se na formação do erro lógico e contra a restante factualidade provada e contra a experiência comum, em que assenta o acórdão recorrido, plasmado na resposta do Tribunal da Relação quando no Recurso de Apelação se chamava à colação o erro da decisão de mérito, da sentença:

“ (…) em meu entender, é de concluir que a decisão tomada pela Ré de encerrar o estabelecimento nada tem a ver com as infiltrações existentes e a sua interferência no sistema eléctrico, em rigor, as infiltrações existentes não constituíam impedimento à utilização do estabelecimento para os fins para que foi arrendado."

XVI. E justifica o tribunal do seguinte modo a sua convicção: "Com efeito, ficou demonstrado que as infiltrações existentes não constituíam impedimento à utilização do estabelecimento para os fins para que foi arrendado."

XVII. Ora, esta conclusão, traduz o art. 6.º da B.I "As infiltrações existentes não impediram a utilização.do estabelecimento, para os mesmos fins, por parte da anterior arrendatária. (6.º)

XVIII. Mas, este "facto" é, senão, a conclusão trazida ao tribunal pela anterior arrendatária, segundo a qual o locado não padecia de vícios que impedissem o seu bom uso, pois a origem das humidades era apenas uma torneira mal vedada, sendo que tudo se resolvia limpando do chão a água que da mesma corria.

XIX. Quer isto dizer que Meritíssimo Juiz de Direito formou a sua convicção nos juízos de valor emitidos pela anterior arrendatária, o que também se afere do douto acórdão recorrido na resposta dada aos artigos 5.2 e 6.2 da BI, cfr Fls... uma vez que esta questão abordada no capítulo sobre o erro de julgamento constante na Apelação foi liminarmente ignorado pelo TRL, tendo a recorrente neste aspecto merecido como resposta apenas a transcrição da sentença, com a alteração de quatro ou cinco termos.

XX. Não obstante, a versão dos factos em que a anterior arrendatária amparou os juízos de valor que deram origem ao Facto 6 da BI, colide estrondosamente com a restante prova produzida, factualidade essa que é a única relevante para o pedido da A. e pedido reconvencional das Rés, como se alcança do seguinte excerto do douto acórdão recorrido: No respeito da existência de humidades, esclareceu que tinha um problema com uma torneira que vedava mal e deixava correr água no chão" (fls... do douto acórdão - resposta do Tribunal da Relação à impugnação do artigo 5 da BI). Esta versão da origem das infiltrações é descarada e atrevidamente falsa e colide com os Factos Assentes e os restantes factos da Base Instrutória.

XXI. É falsa porque é completamente desmentida por tudo o que o tribunal teve como bom, para já não falar dos depoimentos das testemunhas que, nesta sede, já são invocáveis.

XXII. Mais: é compreensível também que a mesma testemunha tenha dado uma versão não verdadeira dos problemas do locado, já que tinha recebido da Ré Reis e Andrade 6.000.000$00 (facto assente Y) por um estabelecimento que, ao contrário do que disse ao tribunal, não reunia as melhores condições de funcionamento e que colocava em risco de incêndio o complexo habitacional composto por cem fracções autónomas, em que se situava o locado. (facto assente G e facto 3 da BI.)

XXIII. Assim, o mérito' desta acção foi guiado por um juízo feito por uma testemunha, baseado numa versão evidentemente falsa, porque contrária aos Factos Assentes 1, Q e R, T e W, aos factos 1, 2, 3 da BI, ao documento de fls. 423 dos autos, que demonstra que o fornecimento da água ao estabelecimento foi cortado em 01-10-2003 e que as infiltrações, ainda assim, se mantiveram, ainda das fotografias de fls. 303 a 311 dos autos.

XXIV. E também contrariada pela versão dada pela testemunha FF, cujo depoimento foi usado no douto acórdão para defender a convicção em que assenta o facto 5 da BI e disse que os problemas só se resolveram em 2008, com a construção de meia parede para separar a piscina da parede infiltrada.

XXV. No entanto, a Senhora Juíza Desembargadora consegue defender o indefensável para salvar o facto (o facto 5.2 da BI não é um facto mas uma conclusão da anterior arrendatária) em que assentou a sentença e manter a decisão recorrida, com base no mesmo, como se conclui do a seguir transcrito:

“A respeito da matéria aqui em causa, FF, encarregado de manutenção do Condomínio Estoril Garden, onde se situa o locado, há cerca de 13 anos esclareceu que foi chamado a visitar a loja no inicio do ano de 2008, referiu que nessa ocasião, colocou tomadas isolantes na parede e construiu uma parede entre o restaurante e a piscina que segundo referiu, resolveram o problema. "

XXVI. E, assim, o problema das humidades, tal como foi referido ao tribunal pela anterior arrendatária e conforme assumido pela Senhora Juíza Desembargadora no parágrafo do acórdão seguinte ao acima transcrito, era apenas originado por uma torneira mal vedada, como resulta da transcrição do douto acórdão recorrido:

"GG foi arrendatária do locado entre 1998 e a entrada da Ré BB, Lda. afirmou que deixou de explorar o estabelecimento por motivos de saúde. A respeito da existência de humidades, esclareceu que tinha um problema com uma torneira que vedava mal e deixava correr água no chão, mas que nunca teve de fechar o estabelecimento, bastando por isso limpar a água todos os dias, referindo ainda que entregou o estabelecimento à Ré apto a funcionar. Ou seja, o teor dos depoimentos está em consonância com o que se deixou provado, não existindo fundamento para a alteração da matéria dada pro provada." O que está em consonância é o facto da comida estragada, ignorado pelo acórdão na resposta/motivação dos quesitos 109 a 219 da B.l.

XXVII. A resposta do TRL fere as mais elementares regras da inferência lógica, como resulta das transcrições supra, já que, contra todas a evidências dadas pela luz natural da razão, defende que a versão da anterior arrendatária está em consonância com o depoimento da testemunha Artur Henriques, que também foi dado como bom e foi o pilar da motivação da prova dos quesitos, segundo o qual, o problema destas humidades/ torneira mal vedada só ficou resolvido em 2008, com a construção de uma parede para isolar o locado da piscina que com ele confinava.

XXVIII. Nem pode aceitar-se que uma torneira mal vedada dentro da fracção (razão adiantada para o não impedimento o uso do locado pela anterior arrendatária) podia causar as consequências como as dadas como provadas.

XXIX. Também não se percebe e por isso não se aceita, como uma coisa tão simples como uma torneira mal vedada justificou as reclamações que a senhoria fazia, pelo menos há três anos, junto da administração, que a fez ameaçar com uma providência cautelar para esvaziar a piscina e justificou o chamamento da administração do condomínio à acção e que foi aceite pelo Tribunal.

XXX. Este é o nó górdio e a génese do evidente erro de julgamento. Este erro foi cometido na primeira instância e foi consolidado na segunda instância, onde se defendeu o indefensável, para salvar o mérito da sentença.

Do pedido reconvencional:

XXXI. Dispõe o art. o 1031º do Código Civil que são obrigações do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a coisa se destina} dispondo o 1033º do mesmo diploma que quando "a coisa locada apresentar vício que não lhe permita realizar cabalmente o fim a que se destina, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido a)5e o defeito datar, pelo menos} do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa. II Negrito nosso

XXXII. Dos factos assentes e dos dados provados após a realização da audiência de discussão e julgamento} resulta evidente que os vícios que afectavam o locado o impediam de realizar de forma cabal seu fim.

XXXIII. O que se demonstrou pelo facto do meritíssimo juiz ter identificado o vício e ter decretado improcedente o pedido reconvencional por não lhe ter reconhecido peso bastante.

XXXIV. Ora o preceito legal em questão exige o cumprimento cabal; porém, neste caso, nem parcialmente a finalidade do local arrendado era cumprida quanto mais cabalmente...

XXXV. Mais: do ponto R dos factos assentes resulta que a A. conhecia tais vícios antes da celebração do contrato dos autos e que os mesmos impediam que o mesmo fosse destinado à actividade de snack-bar, self-service, cafetaria e pastelaria.

XXXVI. Isto porque não se aceita que não seja indubitável que um estabelecimento que se destina à restauração e padece de vícios que comprometem a qualidade dos alimentos destinados a vender ao público não realize mesmo parcialmente o fim a que se destina. Mas é óbvio que não o serve cabalmente.

XXXVII. Assim, encontrava-se preenchido o disposto no art. 1032º b), do CC, isto é, o contrato dos autos não podia ser cumprido, ab initio, pela A, senhoria.

XXXVIII. Por outro lado, dispõe o 428.º do Código Civil que "Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.

XXXIX. Do supra decorre que a obrigação da R. Reis e Andrade pagar a renda nunca chegou a nascer e que se encontravam preenchidos os requisitos da lei para, legitimamente, não proceder ao pagamento das rendas, verificando-se a excepção de não cumprimento prevista no art. 428.º do CC, com as legais consequências

XL. Assim, enquanto a A. recorrida não eliminasse os defeitos de que o locado padecia, tal direito da R. reconvinte, aqui recorrente, não pagar a renda mantinha-se.

XLI. Neste sentido veja-se a jurisprudência do TRC, ac. de 18.07.2006 e o Ac. do TRL de 31.08.2008, ambos em www.dgsi.pt.

XLII. E, procedendo a excepção de não cumprimento do art.428.º do CC, impunha-se julgar procedente o pedido reconvencional e, assim, condenar a A. a pagar à R. reconvinte as seguintes quantias:

A) - € 30.000,00 (trinta mil euros), correspondentes à aquisição do trespasse; B)- €5.000,00 (cinco mil euros), correspondentes ao capital social investido na constituição da sociedade;

C)- €224,68 (duzentos e vinte e quatro euros e sessenta e oito cêntimos), correspondentes à quantia que despendeu com a reparação de electrodomésticos;

D)- €440,00 (quatrocentos e quarenta euros], correspondentes aos gastos com remoção do interior do locado do imobilizado;

E) - a título de lucros cessantes, a quantia mensal de €140.000,00, correspondentes aos €2.494,00,00 (dois mil quatrocentos e noventa e quatro euros) mensais que a Ré, ora recorrente, deixou de auferir nos 56 meses que mediaram o encerramento do estabelecimento em 28 de Janeiro de 2002 e a extinção do estabelecimento em Outubro de 2006;

XLIII. Quanto aos demais pedidos reconvencionais, não dispondo de meios para os liquidar, sempre devia ter condenado na quantia que viesse a apurar-se em execução de sentença.

XLIV. Os vícios do acórdão por violação do art.607º /4 e art.662º do NCPC.

XLV. Entende a recorrente que a Veneranda Juíza Desembargadora não exerceu correctamente o dever de exame crítico da prova, próprio da Segunda Instância e a que está legalmente adstrita.

XLVI. Sobre as respostas que deu à impugnação da matéria de facto provada:

Relativamente aos arts 5º e 6º da BI, não pode ter-se por respondida a questão da contradição dos depoimentos da anterior arrendatária, GG e do funcionário da administração do condomínio, FF, sendo que ambos serviram para formar a convicção sobre a irrelevância dos vícios do locado, isto é, não pode aceitar-se a justificação dada, à contradição dos depoimentos das testemunhas GG, anterior arrendatária e da testemunha FF a saber: ademais não se vê que contradição possa existir entre a matéria dada como provada nos mencionados quesitos e circunstância de já depois do encerramento e até depois da entrega do locado se verificarem problemas com infiltrações e reparações a efectuar JJ

XLVII. Isto é, estando em julgamento os vícios do locado e se uma testemunha referiu que os problemas das humidades se deviam apenas à torneira mal vedada no tempo em que passou o estabelecimento para a Recorrente e o funcionário da Administração do Condomínio disse, a propósito destas mesmas humidades, que os problemas só se resolveram em 2008, com a construção de uma meia parede que protegeu o locado das infiltrações provenientes da piscina, a Veneranda Juíza Desembargadora não podia concluir como concluiu atendendo a toda a restante prova, estava, salvo o devido respeito, a retirar daí as ilações devidas, isto é: os problemas do locado não eram os que a anterior arrendatária tinha identificado para defender que o mesmo não padecia de vícios que a tivessem impedido de funcionar, mas tinham origem na infiltrações da piscina, que só se resolveram em 2008, isto é, não se resolveram enquanto o locado esteve na posse da Ré.

XLVIII. Isto é, o facto aduzido pela testemunha, ocorrido posteriormente ao contrato, justamente tem muita importância e revela contradições sobre a origem e importância dos vícios do locado.

XLIX. Diga-se ainda que este é o único momento em que a Veneranda concretiza um juízo critico sobre a prova produzida.

XLX. De facto, a efectiva reapreciação da prova implica a sua crítica, deve respeitar a racionalidade geral e particular às regras da lógica e da experiência, o que não aconteceu sobretudo porque este foi o ponto que determinou a adesão acrítica ao sentido da sentença.

L. O mesmo timbre ligeiro é usado para desconsiderar a impugnação da resposta dada aos arts 10.9 a 21.9 da Base instrutória.

LI. A Veneranda Desembargadora, para afastar as razões alegadas pela recorrente, exaustivamente demonstradas através da transcrição dos depoimentos das testemunhas, elenca dois ou três factos para de seguida concluir, omitindo, mais uma vez alguns dos quesitos fundamentais. E na grande maioria da factualidade em causa nem sequer foi trazido à lide o que sustentou e transcreveu para justificar a alteração.

LII. Veja-se a título de exemplo, que tanto basta para demonstrar, mais uma vez, que o exame crítico da prova não foi feito em conformidade com o que foi pedido nem atendeu aos argumentos aduzidos. Veja-se que a Meritíssima refere, sem por em crise nem o seu depoimento nem a sua razão de ciência, que a testemunha Elsa Leitão disse que o estabelecimento tinha uma boa clientela que perdeu quando fechou. Porém, daí não tirou as devidas ilações relativamente ao art. 12º da 81. Aliás, este parece ter sido esquecido.

LIII. Também refere a existência de tomadas chamuscadas, que crê a recorrente deve estar inseridas na categoria dos episódios pontuais, no dizer da Veneranda Desembargadora. Não só os depoimentos eram de pessoas que frequentavam o estabelecimento e pontualmente tinham contacto com os vícios e a existência de tomadas chamuscadas parece ser indicio forte do risco de incêndio. Até parece que a Senhora Desembargadora exigiria mesmo um incêndio para se convencer do deficiente funcionamento da instalação eléctrica em virtude das infiltrações da piscina.

LIV. Quanto aos prejuízos sofridos pela recorrente, ignorou o facto de a anterior arrendatária ter recebida 6.000.000$00 pelo estabelecimento, facto aliás assente, não se percebe porque é que, pelo menos esse, não é considerado um valor bom pela perda do estabelecimento referido pela testemunha HH.

LV. Quanto à aprecia