Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

Razão da revista

1. "A" - Empreendimentos Turísticos, SA, demandou, na 3ª Vara Cível de Lisboa, B - Sociedade Gestora de Restaurantes e Similares, L.dª , pedindo o despejo da fracção "AB", correspondente à loja n.° 19, do prédio urbano identificado por "Edifício Castil", sito em Lisboa, bem como a condenação da ré, a pagar-lhe a quantia de 3.255.000$00, de rendas vencidas e não pagas, ou, subsidiariamente, a quantia de 2.398.132$00, e as rendas vincendas, até à entrega do prédio.

Alega, em síntese, incumprimento de contrato de arrendamento, por parte da ré, na qualidade de inquilina, por falta de pagamento de rendas.

2. Depois de várias vicissitudes por que passou o processo, até à anulação do julgamento que determinou a ampliação da matéria de facto, e o seu retorno à primeira instância, para novo julgamento, importa, para economia do tratamento da revista, dizer que, voltou, então, a ser proferida nova sentença, que condenou a ré "B" a:

a) - restituir à autora a fracção questionada;

b) - pagar à autora as várias rendas mensais, desde Março de 1988, até Janeiro de 1995;

c) - a pagar à autora as quantias mensais correspondentes ao valor das rendas vincendas, até ao trânsito em julgado da sentença;

3. Em nova apelação, a Relação de Lisboa revogou esta decisão e absolveu a ré dos pedidos (Fls. 634).

Daí a revista proposta pela autora.

II

Objecto da revista

Nas suas vinte e seis conclusões, a recorrente pretende demonstrar, em síntese, que não houve mora do credor no cumprimento da obrigação da arrendatária, em pagar a nova renda actualizada.

Não foi ela, senhoria, que esteve em mora, nos termos do artigo 813º do Código Civil, como concluiu a decisão recorrida; mas foi a inquilina que esteve em mora, sendo por isso resolúvel o contrato de arrendamento e devidas as rendas, tudo como solicitado na acção (ponto 1, Parte I).

Em resumo - defende, na essência - cabia à Ré provar a ocorrência de qualquer circunstância justificativa para não proceder aos depósitos das novas rendas fixadas após a avaliação.

Donde:

O acórdão recorrido ter feito deficiente interpretação do artigo 813° do Código Civil, que terá que ser conjugado com o artigo 342°, do mesmo diploma legal, ao considerar a não aceitação da prestação por parte do credor e a sua falta de colaboração, sem a existência de qualquer prova positiva sobre os factos correspondentes.

III

Matéria de facto

Encontram-se provados os seguintes factos relevantes para o conhecimento da revista:

1. Por escritura celebrada em 24 de Setembro de 1976, no Cartório Notarial de Lagoa, a A. deu de arrendamento à Ré «a fracção designada pelas letras "AB", correspondente à loja número dezanove, no sexto piso, do prédio urbano designado por "Edifício Castil", em regime de propriedade horizontal, situado em Lisboa, no gaveto das Ruas Castilho e Braancamp, com os números de polícia 46 da Rua Braancamp e 39, 39-A e 39-B, da Rua Castilho, freguesia - de S. Mamede» e «descrito na 68 Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 11.551 do Livro B-36, onde se mostra registado o título constitutivo do regime de propriedade horizontal, pela inscrição n° 3.988 do Livro F-7».

2. A renda anual convencionada foi de 15.000$00 «sendo, porém, reduzida para dez mil escudos, durante os primeiros seis meses de arrendamento, ou seja, nos meses de Maio a Outubro, inclusive, do ano em curso». (Cláusula 28).

3. Em 16 de Março de 1988, a A. requereu contra a Ré, a avaliação fiscal extraordinária para efeitos de elevação de renda, pedindo que a renda mensal fosse fixada em 150.000$00.

4. Por decisão da Comissão Avaliadora foi a renda anual da fracção em causa, fixada em 1.728.000$00, isto é, em 144.000$00 mensais.

5. Após a referida decisão, a A. notificou a Ré, por carta datada de 28/4/89, de que deveria «passar a pagar as rendas que se vencerem mensalmente, no valor de 144.000$00 cada, por meio de cheque a enviar directamente» para os seus escritórios de Portimão, sublinhando que «a partir do próximo mês de Junho e com referência à renda do mês de Julho deverá ser paga a nova renda».

6. Por carta de 3 de Maio de 1989, a recorrida solicitou à A., «nos termos do art.º 1° do Decreto-Lei n.º 392/82, de 18 de Setembro, a aplicação da "renda transitória de 30.000$00" (durante o prazo legal)».

7. Mas, entretanto, também interpôs recurso da decisão da Comissão Avaliadora, acima referida, para o Tribunal Cível da Comarca de Lisboa que, por sentença de 6 de Abril de 1990, homologou o relatório dos Peritos, fixando a renda anual em 1.200.000$00, relativamente ao contrato de arrendamento em questão.

8. Tal sentença foi notificada à A., por carta cujo subscrito se encontra datado de 18 de Abril de 1990.

9. Por carta de 4 de Maio de 1990, a A. solicitou à Ré o pagamento da renda, assim fixada de 100.000$00 mensais, «a partir do próximo mês de Junho, por meio de cheque, a ser enviado directamente para os escritórios da A. em Portimão».

10. Com data de 9 de Maio de 1990, a Ré respondeu à A. nos seguintes termos:

"1- Em resposta à carta de V. Exªs, em que era solicitado o pagamento a partir do próximo mês de Junho, da renda de 100.000$00, informamos V. Ex.as que, não obstante ser essa a renda fixada, não é essa a renda que legalmente é exigível.

2- Nestas circunstâncias, continuaremos a pagar a renda até agora praticada, até que V. Ex.as nos notifiquem para pagar o quantitativo legalmente permitido».

IV

A questão a resolver e o direito que se lhe aplica

1. A questão a resolver consiste em saber se a sociedade/inquilina se constitui em mora, ao não ter pago a renda transitória.

Para se perceber bem a questão é preciso começar por reproduzir a legislação especial em que se enquadra.

O artigo 1º do DL n.º 392/82, de 18 de Setembro, em vigor ao tempo, determinava o seguinte, no seu n.º 4.

«Sempre que a renda resultante da avaliação fiscal extraordinária exceder o dobro da renda praticada à data do pedido, o arrendatário tem o direito de exigir que o senhorio pratique uma renda transitória que não ultrapasse aquele limite nos primeiros 12 meses subsequentes ao da comunicação prevista pelo artigo 3º, mas nos anos seguintes ficará sujeita a uma actualização acelerada, que terá por base o coeficiente igual ao dobro do previsto no artigo 2º, até que iguale a renda que decorreria da aplicação normal dos coeficientes de actualização à renda resultante da avaliação fiscal extraordinária». ( Sublinhámos).

Diz ainda o mesmo artigo, agora no seu n.º 5:

«Sob pena de caducidade, para o exercício do direito conferido no n.º anterior, o arrendatário avisará o senhorio por carta registada com aviso de recepção, a ser enviada nos trinta dias seguintes à recepção da comunicação prevista no artigo 3º».

Finalmente, diz este mencionado artigo 3º:

«Ás comunicações previstas no presente diploma aplica-se o disposto nos artigos n.ºs 2 e 3 do artigo 1104º do Código Civil»,

O artigo 1104º do Código Civil (subsecção relativa à actualização das rendas) dispõe, no aludido n.º2:

«A nova renda é exigível mediante aviso do senhorio, feito por qualquer modo, a partir do mês seguinte àquele a que tenha sido feita a comunicação». E o n.º 3, (que corresponde ao actual n. 3 do artigo 33 do RAU), também mencionado, refere que:

«O inquilino que não aceite a alteração, tem a faculdade de resolver o contrato, contanto que o faça até quinze dias antes de findar o primeiro mês de vigência da nova renda; em tal caso pagará pelo dito mês a renda antiga».

2. Do quadro legislativo que precede, vemos que a lei estabelecia para a hipótese que contempla, uma distinção entre renda devida e renda exigível.

A renda devida, actualizada, foi fixada pela Comissão de Avaliação e, depois, definitivamente estabelecida por sentença, em 100.000$00 mensais, em 6 de Abril de 1990.

Mas também pelo que dela decorre, a lei pretende evitar um salto brusco da renda que, até à avaliação, vinha sendo paga.

Daí que, prevenindo uma subida em espiral, faculte a possibilidade de um período transitório de ajustamento gradativo do montante da renda antiga à renda nova.

Donde, ainda que, a renda exigível seja também transitória até alcançar, doze meses depois, o montante fixado pela sentença.

No caso, concretamente, esse período de ajustamento à nova renda fixada pela Comissão de Avaliação, e, depois, em definitivo, pela sentença, em 6 de Abril de 1990, compreendia o tempo (os doze meses seguintes) que iriam, muito provavelmente, de Maio de 1990, a Junho do ano seguinte.

3. Ora, vem provado que, a autora notificou a arrendatária em 4 de Maio de 1990, para passar a pagar o valor de 100.000$00 definitivamente fixados pela sentença.

Mas, como também resulta do que se disse antes, esse montante (superior ao dobro da renda anterior) dava à inquilina o direito potestativo ao escalonamento gradual, durante doze meses, até alcançar o valor integral da nova renda fixada em 100.000$00, por mês.

Nunca, em estrito rigor, houve uma notificação formal da senhoria à inquilina para escalonamento mensal do montante transitório da nova renda anual de 1.200.000$00, repartidos gradativamente, pelo trajecto de doze meses.

Foi por aqui, no essencial, o caminho da decisão recorrida, sustentando a mora do credor (a autora/recorrente), afastando o incumprimento faltoso da ré/recorrida, e, por aí ainda, absolvendo-a do pedido, porque beneficiaria da aplicação do disposto no artigo 813 do Código Civil, que prevê a mora do credor.

Mas as coisas podem ser escalpelizados através de outra perspectiva, salvo o merecido respeito, pelo raciocínio desenvolvido pela Relação.

4. Voltemos então ao problema pela forma como acima foi equacionado, colocando-o na interrogativa, para se perceberem melhor os parâmetros da análise e o resultado a que conduzem.

Porque é que a recorrida não pode defender-se com a alegada mora da senhoria - e que a Relação sancionou?

É o que iremos ver.

Não pode defender-se com a mora da credora das rendas mensais, porque recebeu uma notificação para as pagar, ainda que, com a indicação de um montante indevido, de 100.000$00.

Reagiu, por isso, perguntando, afinal qual o montante exacto da divida transitória.

Mas aqui, mal! porque, se não fora aceite a proposta de 100.000$00 (1.200.000$00 a dividir por doze, claro!), o máximo devido seria seguramente de 60.000$00 (o dobro de 30.000$00); ou de 30.000$00, o dobro de 15.000$00 (se nos ativermos à carta da inquilina, referida no ponto 6 da matéria de facto).

Ou seja, seguindo o exercício ao pé da letra da lei transcrita,«o arrendatário tem o direito de exigir que o senhorio pratique uma renda transitória que não ultrapasse o dobro nos primeiros 12 meses subsequentes ao da comunicação da nova renda fixada».

Não ultrapasse o dobro nos doze meses subsequentes! repita-se. (1)

[O que não significa, fatalmente, na linguagem de um legislador inteligente (artigo 9º-3 do Código Civil), que seja logo no mês imediatamente a seguir, que a renda passe para o dobro; mas pode significar também que, durante os doze meses subsequentes, o aumento pode ser gradativo, repercutindo o acréscimo, em aumento uniforme ou não, até integrar o dobro, findos os ditos doze meses]. (2)

Só que, no caso em apreço, esta leitura é irrelevante.

Observadas as coisas, quer considerando o contexto descrito na Parte III, quer considerando o aumento comunicado (embora incorrectamente) de 100.000$00 (ponto 9 da matéria de facto), não é razoável admitir a possibilidade de um trajecto temporal gradativo, para quem recebia 15.000$00 de renda mensal, e conflituava há anos, com a inquilina, reclamando pelo aumento.

Em síntese, no propósito que acaba de expor-se, o credor que pedia 100, não ia depois, durante doze meses, graduar a renda nova, podendo logo pedir o dobro da antiga.

Ou seja ainda: não tinha sentido que a renda praticada antes, não fosse logo aumentada para o dobro, dado os antecedentes que a matéria de facto revela. (Parte III).

E revela um propósito de, pelo menos, o aumento subir imediatamente, para o dobro da renda anterior (de 60.000$00, ou de 30.000$00, se consideramos a renda anterior de 15.000$00, ou de 30.000$00 - ponto 6, Parte III, o que para este aspecto não é determinante).

Foi este o entendimento que a inquilina já tinha tido em Maio de 1989, invocando a disposição correcta para o acerto das contas - indicado facto 6, parte III.

Fixada em definitivo a avaliação, só poderia ser este o sentido que um declaratário normal poderia retirar da comunicação da senhoria, se nos quisermos servir das palavras do artigo 236 n. 1, do Código Civil.

Daí para a frente (do alcance do dobro para a frente), aplicar-se-iam os coeficientes a dobrar, por forma a obter uma actualização acelerada até atingir, agora sim, os 100.000$00 mensais, que a avaliação fixou.

Ou seja, ainda com recurso à letra da lei, daí para a frente (depois de atingir os 100.000$00), o aumento fazia-se "em actualização acelerada", funcionando os coeficientes legais de actualização de rendas de prédios urbanos que a recorrente bem deve conhecer. (3)

E, conhecendo, observaria a lei, quando dispõe «nos anos seguintes ficará sujeita a uma actualização acelerada, que terá por base o coeficiente igual ao dobro do previsto no artigo 2º, até que iguale a renda que decorreria da aplicação normal dos coeficientes de actualização à renda resultante da avaliação fiscal extraordinária».

Estes coeficientes estão determinados pela lei. Não podia o senhorio alterá-los, nem o inquilino, ignorá-los.

Tanto chegava! Era uma questão de contas, aliada a outra questão - a de boa fé, (se se quiser, em palavras "laicas": dando um sinal positivo de boa vontade de cooperar e não de "atrapalhar" a vida do negócio arrendatício, e de cuja "atrapalhação" retirava benefício).

5.Aprofundemos melhor este aspecto que serve a proficiência da fundamentação e enriquece a compreensão normativa do resultado judicativo a que conduz.

Um dos princípios estruturantes do direito das obrigações contratuais, é o da boa fé, da honradez, ou de lisura de trato cooperante entre as partes, que o Código Civil, particularmente acolhe nos artigos 227 n. 1 e 762 n. 2, alocando ao contrato uma função social relevante.

Ora, não é essa a postura de cooperação que abona o comportamento da inquilina, como a justo título, se queixa a senhoria. (Conclusões, Parte III, in fine).

A troca de cartas, na conjuntura do acerto das contas da nova renda, entre senhoria e inquilina, é particularmente elucidativa (pontos 9 e 10, Parte III).

Deste modo:

«Por carta de 4 de Maio de 1990, a A. solicitou à Ré o pagamento da renda, assim fixada de 100.000$00 mensais, «a partir do próximo mês de Junho, por meio de cheque, a ser enviado directamente para os escritórios da A. em Portimão».

«Com data de 9 de Maio de 1990,a Ré respondeu à A. nos seguintes termos:

"1- Em resposta à carta de V. Ex.as, em que era solicitado o pagamento a partir do próximo mês de Junho, da renda de 100.000$00, informamos V. Ex.as que, não obstante ser essa a renda fixada, não é essa a renda que legalmente é exigível.

2-Nestas circunstâncias, continuaremos a pagar a renda até agora praticada, até que V. Ex.as nos notifiquem para pagar o quantitativo legalmente permitido».

Ao que julgamos -e mal iria ao Supremo Tribunal de Justiça se não pudesse tirar "lições de vida"! com este ou com outro nome mais técnico, como, por exemplo: regras da experiência comum (4) - a carta não esconde, objectivamente, um propósito de ganhar tempo, dificultar a cobrança, provocar o "arrasto" da questão de que só ela beneficiaria, a coberto de uma "desculpabilização artificiosa", que bem se pode ajustar ao perfil do mau pagador.

Objectivamente -insista-se - é o que parece intuir-se, através daquela falada lição de vida ou regras comuns da experiência de vida corrente, que, por conseguinte, envolvem uma valoração normativa.

E daí, para a exigência ponderativa assim reclamada, ou capacidade critica de assimilação do real, outro caminho não se encontra, que não seja o que conduz à reprovação etico-judicativa da conduta da inquilina, tanto arrastada. (5)

Se tivesse usado de boa-fé, a pergunta que colocou à senhoria, envolveria uma resposta que, razoavelmente não poderia ignorar.

Era uma questão de meras contas, ao seu alcance, com base no mesmo critério em que assentou a carta que escreveu e dirigiu à senhoria, no ano anterior (ponto 6, indicado).

6. Vale isto tudo por dizer que, a inquilina não cumpriu pontualmente o contrato de arrendamento, relativamente à entrega das rendas devidas, a partir da altura em que tomou conhecimento do resultado definitivo da avaliação, fixada em 100.000$00 mensais, tendo condições legais e objectivas de conhecer (ou não poder ignorar), o montante transitório de renda que devia pagar, até alcançar aquela quantia fixada.

O depósito que continuou a fazer da renda antiga, é meramente aleatório em relação ao devido. E não poderia corresponder ao meio liberatório previsto pelo artigo 991º, ao tempo em vigor, coordenado como artigo 841º do Código Civil - hoje artigo 22º do RAU.

Só corresponderia se, por alguma razão demonstrada, a senhoria estivesse constituída em mora (artigo 813º do Código Civil). E vimos que não estava, não havendo qualquer comportamento ou omissão que pudesse objectivar, no contexto da origem e do desenvolvimento da relação conflituosa com a sua inquilina, qualquer incumprimento faltoso, oriundo da sua parte.

Incumprimento, e faltoso, teve-o e manteve-o, até hoje, a inquilina, não pagando as rendas que devia, sabendo, ou não podendo ignorar, o que era devido.

O que significa que depositou mal, que cumpriu mal, sendo-lhe imputável o incumprimento do contrato de arrendamento urbano cuja resolução, além das rendas devidas, vem pedida pela recorrente. (Parte I, 1; e conclusões, Parte II).

V

Decisão

Termos em que, sem necessidade de maiores explanações, se concede provimento à revista, revogando-se a decisão recorrida. Por conseguinte, julga-se a acção procedente e condena-se a ré "B" no pedido, ou seja, declara-se resolvido o contrato de arrendamento urbano que vem accionado, por incumprimento imputável à ré, que deve restituir à autora a fracção questionada, e pagar-lhe, conforme ao pedido, todas as rendas mensais legalmente devidas, já vencidas (Ponto 1, I), e as que, porventura, ainda se venham a vencer, até à completa entrega do locado.

Custas pela ré.

Lisboa, 3 de Março 2005.

Neves Ribeiro,

Araújo Barros,

Oliveira Barros.

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(1) "Não ultrapassar o dobro", não significa, nos termos do preceito, proibir o escalonamento por níveis duodecimais intermediários, uniformes ou progressivos, até atingir a unidade fixada.

(2) Foi por esta leitura do artigo, que nos parece correcta, que se orientou a decisão recorrida. (Ver Parte IV, ponto 3 do texto).

(3) Para um largo inventário destes índices, ou coeficientes de actualização, estabelecidos nas diferentes Portarias anuais, desde 1991 (ano objecto, a partir do qual, pode porventura, interessar às contas desta causa), até ao ano de 2003, vejam-se os elementos fornecidos pelo saudoso Conselheiro Jorge Alberto Aragão Seia, no Arrendamento Urbano, 7ª edição, páginas 274/275, Almedina -2003.

(4) Regras que, pela dignidade ponderativa que revestem, a sua violação assume o carácter de violação de verdadeiras normas jurídicas, justificadora, só por si, do recurso de revista. (Vaz Serra, R. L. J. número 3559, págs. 358/359.

(5) Afiguram-se aqui de alguma pertinência a sabedoria das palavras do Professor Almeida Costa, na sua mais recente edição (a 9ª) do Direito das Obrigações, págs.104/105, quando escreve: «O ditame da boa fé não se apresenta pronto para imediata e pronta execução. Visto que é consagrado como uma cláusula geral, carece ainda de uma mediação concretizadora».

«O legislador enuncia um princípio, estabelece um plano ou projecto de regulamentação que envia ou comete ao juiz. E este deverá partir das exigências fundamentais da ética jurídica, que se exprimem na virtude de manter a palavra e a confiança, de cada uma das partes proceder honesta e lealmente, segundo uma consciência razoável, para com a outra parte, interessando as valorações do circulo social considerado, que determinam expectativas dos sujeito jurídicos». (É ainda vastíssima a indicação jurisprudencial, e doutrinal portuguesa e estrangeira que assinala, em rodapé, a págs. 95/105).