Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

"A" e B intentaram, no dia 7 de Janeiro de 1994, contra C e D, e E, acção declarativa constitutiva, com processo ordinário, pedindo o reconhecimento do seu direito de preferência na compra pelo último aos segundos do prédio urbano sito na Rua ..., Leiria, com fundamento no seu direito de arrendatário e na omissão dos primeiros dois réus de lhe darem previamente a conhecer a realização do negócio e o preço respectivo.

Contestou o réu E, afirmando a renúncia pelos autores ao direito de preferência e a caducidade do direito de acção, acrescentando ter pago aos vendedores em Dezembro de 1989 o preço acordado, não obstante, por razões da amizade, a escritura só fosse celebrada em Julho de 1993.

Replicaram os autores, afirmando que a carta de 27 de Julho de 1989 só haver sido dirigida ao primeiro, serem as condições de venda informadas diferentes das concretizadas e que o tempo decorrido entre da data da aludida carta e a concretização do negócio envolveu relevante modificação das condições do mercado imobiliário.

No despacho saneador, foi a excepção peremptória da caducidade da acção julgada improcedente e relegada para a sentença final o conhecimento da renúncia ao direito de preferência.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença, no dia 16 de Julho de 1995, que declarou o direito dos autores de haver para si a propriedade sobre a mencionada moradia pelo preço declarado na escritura de 13 de Julho de 1993.

Apelou o réu E, e a Relação, por acórdão proferido no dia 3 de Junho de 1997, negou-lhe a alteração da decisão da matéria de facto, considerou a necessidade de comunicação à autora do projecto da venda e que, por isso, não havia renúncia ao direito de preferência, bem como a omissão relevante daquela comunicação em razão da não coincidência entre o elemento essencial do contrato de compra e venda realizado e o projectado e comunicado.

O réu E interpôs recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:

- os cheques por si apresentados, revestidos de força probatória especial, implicam a alteração das respostas aos quesitos 3º e 4º;

- ao decidir em contrário, a Relação violou os artigos 706º, nº. 1, 712º, nº. 1, alínea a), do Código de Processo Civil e o princípio da justiça material prevalente sobre o princípio da justiça formal, por o tribunal postergar documentos autenticados contrariantes da prova testemunhal produzida;

- o arrendamento não se comunicou à recorrida, a lei não impunha que lhe fosse comunicado o projecto de venda, pelo que a Relação, ao decidir em sentido contrário, por erro de aplicação e de interpretação, violou os artigos 36º da Constituição, 83º do Regime do Arrendamento Urbano, 1682º-A do Código Civil e 1453º do Código de Processo Civil;

- o facto de a comunicação para preferência indicar o nome de dois compradores e o contrato de compra e venda só haver sido celebrado com um deles conforma-se com artigo 416º do Código Civil, pelo que, ao decidir em contrário, a Relação violou aquele artigo;

- o acórdão deve ser revogado, declarando-se a renúncia do recorrido à preferência válida e eficaz, revogando-se a sentença proferida na 1ª instância;

- a razão da constituição do direito de preferência a favor do arrendatário habitacional radica na defesa da casa de morada de família, facultando-se a aquisição da casa própria, para manter a sua estabilidade e permanência;

- os recorridos compraram em Julho de 1996, na pendência da acção de preferência, uma fracção predial autónoma, logo para lá mudaram a sua residência, deixando de habitar o arrendado, e o recorrente intentou, por isso, em 1997, contra eles, acção de despejo;

- os requisitos para a acção de preferência devem existir no momento da instauração e da decisão da acção;

- perdendo o inquilino na pendência da acção de preferência a qualidade de arrendatário, perde necessariamente a qualidade de preferente, por uma dessas qualidades não poder existir sem a outra;

- ao comprarem a nova casa para onde foram residir e ao abandonarem o locado, exercitaram o direito de preferência para abrir a via lucrativa da especulação imobiliária, o que constitui abuso do direito, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico do direito;

- a acção de despejo instaurada pelo recorrente contra os recorridos é causa prejudicial em relação ao presente recurso, porque o desaparecimento da esfera jurídica do recorrido da qualidade de arrendatário implica o desaparecimento da qualidade de preferente;

- deve ser suspenso o recurso até ao trânsito em julgado da sentença a proferir na acção de despejo instaurada pelo recorrente contra os recorridos.

Responderam os recorridos, em síntese de conclusão:

- transitada em julgado a decisão que mandou desentranhar os documentos, não pode o recorrente voltar a apresentá-los e os mesmos são insusceptíveis de implicar resposta positiva aos quesitos 3º e 4º;

- o recorrente está processualmente impedido de alegar a falta de residência permanente dos recorridos no local objecto da preferência, porque os factos constitutivos, modificativos do direito supervenientes devem ser deduzidos em articulado posterior ou em novo articulado até ao encerramento da discussão;

- o tribunal de revista não pode alterar os factos dados como provados pela Relação, só podendo aplicar-lhes o direito pertinente;

- ambos os recorridos deviam ter sido notificados para exercer o direito de preferência, e a celebração da escritura apenas com um dos anunciados compradores é elemento relevante na pretensa notificação para a preferência;

- os requisitos para o exercício do direito de preferência reportam-se ao momento da venda, e o seu reconhecimento judicial tem efeito retroactivo ao momento da alienação da coisa pelo senhorio sem conhecimento do inquilino;

- o direito de preferência dos recorridos não é afectado se vier a ser decretada a resolução do arrendamento assente em factos posteriores, e a acção de despejo a que alude o recorrente não é prejudicial em relação ao recurso de revista, pelo que o pedido de suspensão deve improceder.

Admitido o recurso de revista no dia 29 de Janeiro de 1998 e terminados os vistos, ordenou o relator o desentranhamento dos cheques apresentados pelo recorrente com vista à alteração da decisão da matéria de facto, com fundamento em haver caso julgado formal e não estar provada a impossibilidade de os apresentar até ao encerramento da audiência ou que a oportunidade dessa apresentação só surgiu mercê do acórdão recorrido.

Na sequência, este Tribunal proferiu, no dia 6 de Maio de 1998, o acórdão abaixo referido, que declarou a suspensão do recurso até à decisão da acção de despejo intentada pelo recorrente contra os recorridos.

Foi junta ao processo cópia do acórdão da Relação de Coimbra, transitado em julgado, proferido na referida acção de resolução do contrato de arrendamento, os recorridos juntaram um parecer jurídico e requereram que o julgamento fosse feito pelo plenário das secções cíveis, pedido que não foi acolhido pelo Presidente deste Tribunal.

II

A) É a seguinte a factualidade declarada provada na Relação:

1. F, como senhorio, e A, como inquilino, declararam, por escrito, ajustarem entre si o arrendamento para habitação do 1º andar do prédio sito na Rua ..., nº. ..., freguesia de Leiria, por seis meses, presumidamente renovável por igual período, renda mensal de 1.200$, início no dia 1 de Outubro de 1967 e termo no dia 1 de Março de 1966.

2. Os autores fazem do local mencionado sob 1 o centro da sua vida familiar e doméstica, onde tomam as suas refeições, dormem e recebem as visitas e amigos.

3. Em 1989, a ré D pretendeu vender o prédio mencionado sob 1, sendo nessa altura arrendatários daquele prédio, além dos autores, G e H.

4. A ré D enviou cartas registadas ao autor A, a G e a H, datadas de 27 de Julho de 1989, do seguinte teor: "Como é do seu conhecimento, desde há muito que é meu interesse vender o prédio onde V.Exa. é inquilino, no 1º andar. Acontece que tenho agora duas pessoas interessadas em adquiri-lo, nas seguintes condições: compradores - a) E, casado, residente em ..., Caranguejeira; b) - I, casado, residente em ..., Batalha, compram em comum e partes iguais, preço 9.000.000$, sinal de princípio de pagamento - nesta data 4.500.000$. Pagamento restante - 4.500.000$ até ao fim do mês de Dezembro do ano corrente, coincidindo com a outorga da escritura. As rendas são da proprietária até ao mês da escritura, inclusive. Dado que V.Exa. tem no prédio direitos adquiridos, agradeço que me informe, dentro do prazo que a lei lhe confere, se está interessado em exercer o seu direito de preferência ",

5. Naquela altura, A, G e H não declararam exercitar o seu direito de preferência.

6. Por escritura de 13 de Julho de 1993, outorgada no 1º Cartório Notarial de Faro, C e D, por um lado, e E, por outro, declararam, os primeiros vender ao segundo e este comprar, por 9.000.000$, já recebido pela primeira, um prédio urbano, composto de uma moradia de rés-do-chão e 1º andar, para habitação e garagem, cómodos ou quintal, com a área coberta de 262 m2 e descoberta de 198 m2, sito na Rua ..., nºs. ..., freguesia e Município de Leiria, inscrito na matriz sob o artigo 2815 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o nº. 00630/180490.

7. O réu E fez obras no prédio mencionado sob 1 e, na altura dessas obras, sugeriu ao autor C a compra daquele prédio.

8. Entre 27 de Julho de 1989 e 13 de Julho de 1993 modificaram-se as condições de mercado imobiliário da zona de implementação do prédio mencionado sob 1.

B) É o seguinte o texto útil da fundamentação e da decisão do acórdão deste Tribunal, datado de 6 de Maio de 1998:

I - "5. O réu contestante pede revista, formulando 47 conclusões onde submete a questão prévia da suspensão do presente recurso até ao trânsito em julgado da decisão a proferir na acção e despejo que intentou contra os autores/recorridos, com o fundamento resolutivo verificado em momento posterior à venda do prédio locado.

Para além desta questão prévia, submeteu à apreciação deste Supremo Tribunal de Justiça, as seguintes questões:

- a primeira, a modificabilidade das respostas aos quesitos 3º e 4º dadas pelo tribunal colectivo;

- a segunda, a desnecessidade de se comunicar o projecto de venda a ambos os cônjuges quando só um deles é o arrendatário por intervenção no contrato de arrendamento;

- a terceira, se não viola o estatuído no artigo 416º do Código Civil o facto de a comunicação para o exercício do direito de preferência indicar o nome de dois compradores e só um dos indicados ter celebrado o contrato de compra e venda.

A segunda e a terceira questões apresentam-se na dinâmica das conclusões das alegações como sub-questões da questão fulcral: a de saber se houve renúncia ao direito de preferência.

Os autores/recorridos apresentaram contra-alegações onde sustentam a irrelevância da questão prévia e pugnam pela manutenção do acórdão recorrido.

II - Questões a apreciar no presente recurso:

1. Antes de mais temos de apontar que este Supremo Tribunal não pode conhecer da questão da modificabilidade das respostas dadas pelo tribunal colectivo aos quesitos 3º e 4º, por duas ordens de razões:

- a primeira, não cabe exercer censura sobre o não uso pela Relação dos poderes referidos no artigo 712º, nº. 1, do Código de Processo Civil;

- a segunda, só conhece da matéria de facto em dois casos, o primeiro para a hipótese de o tribunal recorrido ter dado como provado um facto sem que se tenha produzido a prova que, segundo a lei, é indispensável à sua existência; o segundo quando se tenha desrespeitado as normas que regulam a força probatória dos diversos meios de prova admitidos no nosso sistema jurídico, sendo certo que nenhum desses casos se verifica no caso dos autos.

2. Fechado este parêntesis, temos duas questões a apreciar, a questão prévia de saber se a decisão da presente acção de preferência está dependente do julgamento da acção com fundamento resolutivo verificado em momento posterior à venda da coisa locada, e a questão de saber se houve renúncia ao direito de preferência.

Esta segunda questão só será apreciada em resultado da questão prévia se desdobrar em duas sub-questões: a primeira, se, no caso da procedência da acção de despejo intentada pelo réu/recorrente contra os autores/recorridos, com fundamento resolutivo posterior à venda da coisa locada, estes manterão ou não o direito de preferência que lhes foi conferido pelo artigo 1º da Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto; a segunda se a decisão dessa acção de despejo no sentido da procedência do fundamento resolutivo posterior à da venda da coisa será prejudicial à decisão do presente recurso.

A solução a dar à segunda sub-questão depende da resposta que se der à questão fulcral do recurso: se houve renúncia ao direito de preferência. Daqui a necessidade de apreciação desta questão. Abordemos, pois, as questões enunciadas.

III - Se, no caso de procedência da acção de despejo intentada pelo réu/recorrente contra os autores recorridos com fundamento resolutivo posterior à da venda da coisa locada, estes manterão - ou não - o direito de preferência que lhes foi conferido pelo artigo 1º da Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto.

1. A questão não deixa de ser isenta de dificuldades na sua solução, o que não aconteceria se a violação do contrato de arrendamento por parte do arrendatário habitacional se verificasse em momento anterior à venda da coisa locada.

Neste caso - situação - a solução seria encontrada com base na eficácia retroactiva quer do reconhecimento judicial do direito de preferência quer da resolução do contrato de arrendamento:

- por um lado, a procedência da acção de preferência tem como resultado a substituição com eficácia ex tunc do adquirente pelo preferente;

- por outro lado, conforme sublinha VAZ SERRA, "a circunstância de o artigo 1047º dizer que a resolução do contrato fundada na falta de cumprimento por parte do locatário tem de ser decretada pelo tribunal significa apenas que essa resolução não pode fazer-se mediante simples declaração do locador ao locatário tendo de ser decretada não significa que a cessação da relação locatícia tenha de se produzir sempre só a partir desse decretamento ... desde que o despejo seja decretado com fundamento num facto anterior ao contrato de compra e venda do prédio, o efeito da decisão deve retrotrair-se ao momento de tal facto. No mesmo sentido está Pires de Lima e Antunes Varela.

2. Perante a eficácia retroactiva quer da acção de preferência, quer da resolução do contrato de arrendamento, temos como correcta a doutrina do acórdão deste Supremo Tribunal de 20 de Dezembro de 1984, no sentido de que o despejo fundado em facto anterior à venda do prédio e decretado depois da celebração desta, extingue ex tunc a situação locatícia e o correlativo direito de o arrendatário preferir na compra.

3. Problemática é a questão de saber se, no caso de procedência da acção de despejo, o arrendatário que o deixou de ser em momento posterior, manterá o direito de preferência que lhe foi conferido por lei.

Sobre esta questão duas correntes se desenham neste Supremo Tribunal: - uma, no sentido de a resolução do contrato de arrendamento não extinguir o direito de preferência do arrendatário, porque a decisão que decrete o despejo só produz efeito ex nunc, enquanto o direito de preferência nasce com a alienação, pelo que a sentença que o reconheça tem eficácia retroactiva; - outra no sentido das concessões previstas e na Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto, eram ou são dirigidas aos locatários enquanto efectivos habitantes do arrendado.

3. a) No sentido da primeira tese, está Mota Pinto, com o argumento de que a sentença de despejo não tem efeito retroactivo, só produz efeitos ex nunc, enquanto que a sentença que eventualmente reconhece o direito de preferência tem efeitos ex tunc, efeitos que se protraem ao momento da venda.

3. b) no sentido da segunda teste está a Revista dos Tribunais, ao observar que "o arrendatário que intenta acção de preferência não fica desonerado de cumprir as obrigações que o contrato e a lei lhe impõem; se der motivo à resolução do arrendamento incorre no despejo e à execução da sentença que o decrete não obsta o facto de ter pendente acção de preferência; decretado o despejo por sentença transitada extingue-se a instância na acção de preferência por impossibilidade ou inutilidade superveniente da lide".

3. c) ANTUNES VARELA defendeu a segunda tese ao anotar o acórdão deste Supremo Tribunal de 28 de Julho de 1981, escrevendo: "a interpretação restritiva do artigo 1º da Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto, aceite no presente acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, corresponde, sem nenhuma espécie de dúvida, à correcta determinação do sentido decisivo deste preceito legal. Mais, porém, do que a letra pesa na interpretação da lei o seu espírito, o pensamento legislativo, contanto esse não exceda o limite estabelecido para o efeito, em termos genéricos, no artigo 9º, nº. 2, do Código Civil. E o espírito da lei que instituiu o direito de preferência a favor do locatário residencial, conforme se depreende do sucinto preâmbulo do diploma, é o de facilitar a aquisição do prédio, não a quem apenas o arrendou, mas a quem nele efectivamente habita, mediante o vínculo locatício, criado pela locação do imóvel".

3. d) Temos por correcta a tese do acórdão deste Supremo Tribunal de 28.7.81, reforçada, consolidada, pelas pertinentes e decisivas considerações explanadas por ANTUNES VARELA. Como se anota no acórdão referido, a Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto, teve em vista, como resulta do seu preâmbulo, dar execução ao disposto no artigo 65º, nº. 2, da Constituição da República, segundo o qual, compete ao Estado, além do mais, adoptar uma política de acesso à habitação própria.

Por isso, não é a simples posição de inquilino habitacional que faz nascer, para esse inquilino, o direito de preferência na venda ou dação em pagamento do respectivo prédio; é necessário que o inquilino tenha necessidade do prédio ou da fracção para sua habitação própria e dos seus familiares.

O direito de preferência criado pela Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto, visa tão só os inquilinos necessitados de habitação própria. A razão de ser do direito de preferência criado pela Lei nº. 63/77 impõe que ao seu artigo 1º se dê a interpretação restritiva dada pelo acórdão deste Supremo Tribunal de 28 de Julho de 1981, por ser, conforme ANTUNES VARELA, a correcta determinação do sentido decisivo desse preceito legal.

Assim, o artigo 1º da Lei nº. 63/77 deve ser interpretado no sentido de o direito de preferência dever ser reconhecido ao arrendatário se e na medida em que lhe proporcione continuar a habitar o arrendado, mas agora a título de habitação própria. Perante a interpretação restritiva do artigo 1º da Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto, temos de precisar que os autores/recorridos não manterão o direito de preferência que lhes foi concedido por aquele dispositivo legal no caso da procedência da acção de despejo intentada pelo réu/recorrente contra os mesmos, com fundamento resolutivo posterior à venda da coisa locada.

IV - Se houve renúncia ao direito de preferência.

"...

3. O artigo 416º do Código Civil versa sobre o ónus de informação necessário ao exercício do direito de preferência. O sentido e alcance de tal norma traduz-se em saber qual o conteúdo desse ónus. Tarefa facilitada quando se tenha presente a natureza jurídica do direito legal de preferência: direito que confere ao respectivo titular o poder de adquirir sobre determinada coisa, quando ocorram certos pressupostos, um direito real de gozo.

Se o direito de preferência atribui ao seu titular a faculdade de adquirir a coisa, uma vez verificados os seus pressupostos, venda ou projecto de venda do imóvel objecto de tal direito, poderá avançar-se no sentido de que a norma do nº. 1 do preceito referido tem em vista possibilitar ao titular do direito de preferência a tomada de decisão se deve ou não exercer o seu direito.

E para essa tomada de decisão torna-se necessário que o obrigado à preferência faculte ao titular do direito de preferência os elementos necessários para servir de suporte à sua decisão. Tais elementos necessários não podem ser senão os da projectada alienação.

Mas todos os elementos, consabida a importância subjectiva e variável de um ou outro desses elementos? Parece-nos que não poderá estabelecer-se uma fórmula abstracta de quais os elementos da projectada alienação a comunicar ao preferente, mas antes aceitar que não serão necessariamente sempre os mesmos, mas sim os que vierem a ser surpreendidos em cada caso concreto, em consonância com a específica posição quer do titular do direito de preferência quer do obrigado à preferência, quer da própria especificidade da venda a fazer.

Se os elementos da projectada alienação a comunicar ao preferente podem ser, face às especificidades referidas, variáveis, certo será que, como denominador comum de todas as projectadas alienações, serão os elementos que se surpreendem através da noção de compra e venda (artigo 874º): a coisa a vender e o preço pretendido. Estes elementos não deixarão de ser sempre decisivos para influenciar o preferente de exercer ou não a preferência, sendo certo que os demais elementos, nome do comprador, condições de pagamento, local e data da feitura do contrato projectado, serão ou não essenciais para a formação da decisão do preferente em resultado das especificidades concretas surpreendidas.

PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA apontam dois exemplos em que o nome do adquirente é essencial para o titular do direito de preferência: o primeiro, em relação ao preferente-comproprietário, visto aos consortes poder agradar, ou pelo menos não desagradar, a relação de compropriedade com certa pessoa e desagradar quanto a outras, independentemente do preço da aquisição; o segundo, em relação ao preferente arrendatário, pois a este não é indiferente a pessoa do senhorio, ao qual se encontra ligado por uma relação jurídica, da qual decorrem, para ambos, vários direitos e obrigações.

Compreende-se que a "pessoa do adquirente" seja "elemento essencial" para o preferente arrendatário habitacional do imóvel urbano, ou da fracção autónoma do imóvel urbano - artigo 1º da Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto - na medida em que o interessado na compra, e senhorio futuro, possa vir a exercer um eventual direito de denúncia para a sua habitação, pondo em crise o contrato de arrendamento existente. O pôr em crise o contrato de arrendamento existente com um eventual direito de denúncia para habitação pode muito bem não existir, e frequentemente e quase sempre não existe nos contratos de arrendamento para comércio, já que a coisa locada, adaptada e transformada em estabelecimento comercial, não pode servir os interesses de um eventual senhorio com vista à sua estabilidade habitacional. E também o pôr em crise o contrato de arrendamento existente com um eventual direito de denúncia para habitação tem um duplo grau de probabilidades quando são indicadas como duas as pessoas adquirentes.

O que se acaba de expor no que respeita ao elemento "nome do comprador" também serve de ponto de partida para a apreciação de quaisquer outros elementos que pela especificidade da venda projectada - condições de pagamento, local e data da feitura do contrato projectado - possam influir na decisão da preferência.

Daqui o precisar-se que para além dos dois elementos essenciais do contrato de compra e venda - coisa a alienar e o seu preço - a essencialidade dos demais elementos constantes da venda projectada deverá ser apreciada, caso por caso, em função da específica posição, quer do titular do direito de preferência, quer do obrigado à preferência, quer da própria especificidade da venda a fazer.

4. O destinatário da comunicação a que se refere o artigo 416º do Código Civil será tão somente o arrendatário, dado ser a ele que a lei confere o direito de preferência em resultado não só da incomunicabilidade do arrendamento - a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge ... - artigo 83º do RAU, a reproduzir o nº. 1 do artigo 1110º do Código Civil -, mas também por ser inaplicável ao direito de preferência o disposto no nº. 2 do artigo 1682º-A do Código Civil - que estatui "carecer de consentimento de ambos os cônjuges ... a alienação, oneração, arrendamento ou constituição de outros direitos reais de gozo sobre a casa de morada de família" - quer o disposto na alínea a) do artigo 1682º-B do mesmo diploma legal - que diz: "a resolução ou denúncia do contrato de arrendamento pelo arrendatário, relativamente à casa de morada de família, carecem de consentimento de ambos os cônjuges".

5. O artigo 217º, nº. 1, do Código Civil preceitua: "a declaração negocial pode ser expressa ou tácita: é expressa quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade, e tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, o revelem". A distinção entre declaração expressa e declaração tácita, explicitada na norma transcrita, é a proposta pela teoria subjectiva: a declaração é expressa quando feita por meios directos, frontais, de expressão de vontade; é tácita quando do seu conteúdo directo se infere um outro, isto é, quando se destina a um certo fim, mas a latere permite concluir com bastante segurança uma dada vontade negocial, costumando falar-se a este propósito em procedimento concludente, e em factos concludentes - facta concludentia: facto ex quibus voluntas concludi potest.

Tais factos concludentes devem ser inequívocos. "Existirá univocidade dos facta concludentia na declaração tácita sempre que, conforme os usos da vida, haja quanto aos factos de que se trata toda a probabilidade de serem praticados com dada significação negocial - aquele grau de probabilidade que basta na prática para as pessoas sensatas tomarem as suas decisões - ainda que porventura não esteja absolutamente precludida a possibilidade de outra significação".

São idênticos os ensinamentos de MOTA PINTO.

6. O artigo 218º do Código Civil ao prescrever que "o silêncio vale como declaração negocial quando esse valor lhe seja atribuído por lei, uso ou convenção negocial ", resolve o problema de saber quando deverá atribuir-se o valor de declaração de vontade a um comportamento puramente negativo de uma pessoa. O silêncio só vale, conforme resulta desta formulação legal, como meio declarativo nos casos referidos especialmente por lei - ex. os artigos 923º, nº. 2 e 1163º - ou convenção das partes nesse sentido, "bem como na hipótese de um uso prevalente em certo círculo social - ex. um determinado ramo de actividade económica - ou uma prática estabelecida entre os contraentes a legitimar a atribuição de sentido negocial a um comportamento omissivo - por ex. no caso de uma pessoa enviar habitualmente a outra mercadoria que esta recebe, sem aceitar nem rejeitar, e paga em devido tempo, ou ainda se entre ambas houver uma prática deste tipo.

7. Perante o que se deixa exposto em 3 e 4, em conjugação com a matéria fáctica fixada - nomeadamente a referida em 3) e 7) a 10), do parágrafo II do presente acórdão - temos de precisar que:

por um lado, os 1ºs réus comunicaram correctamente a alienação projectada - coisa a vender, preço pretendido e nome dos dois compradores, na medida em que, na alienação consumada, a coisa vendida foi a indicada, pelo preço pretendido e a um dos dois compradores indicados na alienação projectada. A alienação a um dos dois compradores indicados na comunicação não afectou a decisão assumida pelo réu marido, na sua qualidade de arrendatário, na medida em que ao silenciar a comunicação revelou o seu desinteresse, a sua despreocupação, daquelas pessoas virem a ser os seus futuros "senhorios" - os riscos futuros de denúncia do contrato de arrendamento para habitação de um deles não pesaram na decisão do réu/ marido/ arrendatário, de sorte que continuam a não pesar nos riscos - agora reduzidos, quando, a final, o senhorio passou a ser só um dos dois indicados adquirentes.

Por outro lado, a comunicação que os 1ºs réus fizeram ao autor/marido/ arrendatário está conforme com o preceituado no artigo 416º, nº. 1, do Código Civil, na medida em que é ele o arrendatário do 1º andar do prédio em causa, de sorte ser só ele que decide se deve ou não exercer o direito de preferência conferido pelo artigo 1º da Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto.

8. Perante o que se deixa exposto em 5), 6) e 7) conjugado com o silêncio do autor/marido/arrendatário à comunicação feita pelos 1ºs réus nos termos do artigo 416º do Código Civil, temos de precisar que, por um lado, a comunicação em causa não se apresenta como facto concludente de renúncia ao direito de preferência conferido ao autor/marido nos termos do artigo 1º da Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto, e, por outro lado, a circunstância de o autor/marido ter silenciado essa comunicação não tem outro significado que não seja o de não valer como renúncia ao seu direito de preferência. Conclui-se, assim, que o autor marido arrendatário não renunciou ao direito de preferência conferido pelo artigo 1º da Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto.

V - Se a decisão da acção de despejo intentada pelo réu/recorrente contra os autores/recorridos, no sentido da procedência do fundamento resolutivo posterior à venda da coisa locada, será prejudicial à decisão do presente recurso.

1. O artigo 279º, nº. 1, do Código de Processo Civil ao prescrever que "O tribunal pode ordenar a suspensão quando a decisão em causa estiver dependente do julgamento de outra já proposta", levanta a questão de saber quando deve entender-se que a decisão de uma causa depende do julgamento de outra?

Segundo a doutrina e a jurisprudência deste Supremo Tribunal, verifica-se a relação ou nexo de dependência ou prejudicialidade, quando a decisão ou julgamento duma acção - a dependente - é atacada ou afectada pela decisão ou julgamento noutra - a prejudicial.

2. Tendo presente a solução dada à questão fulcral do presente recurso - se houve renúncia ao direito de preferência - e ao conceito de prejudicialidade, temos de precisar que a decisão da acção de despejo intentada pelo réu recorrente contra os autores recorridos, no sentido da procedência do fundamento resolutivo posterior à venda da coisa locada, será prejudicial à decisão do presente recurso.

VI - Conclusão:

Do exposto, poderá extrair-se que:

1. O artigo 1º da Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto, deve ser interpretado no sentido de o direito de preferência dever ser reconhecido ao arrendatário se e na medida em que lhe proporciona continuar a habitar o arrendado, mas agora a título de habitação própria.

2. A comunicação a que se refere o artigo 416º, nº. 1, do Código de Processo Civil será dirigida ao arrendatário da coisa a vender e não também ao seu cônjuge.

3. O conteúdo do ónus de informação a que se refere o artigo 416º, nº. 1, do Código Civil surpreende-se através de duas componentes: uma fixa, constituída por elementos essenciais do contrato de compra e venda - coisa a vender e preço ajustado - e outra variável, constituída e em consonância com a específica posição do titular do direito legal de preferência e do obrigado à preferência e, ainda, da própria especificidade da venda projectada.

4. A declaração negocial é tácita quando da prática de certos factos inequívocos se possa inferir que, conforme os usos da vida, foram praticados, com toda a probabilidade, com dado significado negocial.

5. Verifica-se a relação ou nexo de dependência ou prejudicialidade quando a decisão de uma acção, ou de um recurso - a dependente - poder ser afectada pela decisão emitida noutra acção - a prejudicial.

Face a tais conclusões, em conjugação com a matéria fáctica fixada, poderá precisar-se que:

1. No caso de procedência da acção de despejo intentada pelo réu/recorrente contra os autores/recorridos, com fundamento resolutivo posterior à da venda da coisa locada, o autor marido não manterá o direito de preferência que lhe foi conferido pelo artigo 1º da Lei nº. 63/77, de 25 de Agosto.

2. O autor/marido/arrendatário não renunciou ao direito de preferência adquirido