Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 6/7/2000, A, alegando, em indicados termos, incumprimento de contrato-promessa de compra e venda por ambas firmado, intentou acção declarativa com processo comum na forma ordinária contra a B - Investimentos Imobiliários, Lda, destinada a obter a condenação dessa sociedade comercial a pagar-lhe, com juros, à taxa legal, desde a citação, a quantia de 9.852.500$00, sendo 9.500.000$00 da devolução de sinal em dobro, e 352. 500$00 do adiantado a título de despesas.

Com igualmente indicados fundamentos, referíveis ao disposto no art.410º, nº3º, C.Civ., pediu, subsidiariamente, se declarasse anulado o contrato-promessa de compra e venda aludido, condenando-se, nesse caso, a Ré a restituir-lhe, com os preditos juros, a quantia de 4.750.000$00 do sinal passado e os 352.500$00 recebidos a título de despesas.

Distribuída essa acção à 2ª Secção da 9ª Vara Cível da comarca do Porto, foi contestada, por sua vez atribuindo a Ré à A., nas circunstâncias que invocou, incumprimento definitivo e culposo do contrato ajuizado e a responsabilidade pela irregularidade formal do mesmo, dado ter dispensado as formalidades em falta. Destarte deduzida defesa por excepção, houve réplica.

Saneado, condensado e instruído o processo, veio, após julgamento, a ser proferida, em 20/1/ 2003, sentença com 23 páginas que condenou a Ré a pagar à A. a quantia de € 49.144,06 (correspondente a 9.852.500$00), com juros, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento.

A Relação do Porto julgou improcedente a apelação da assim vencida, que pede, agora, revista dessa decisão.

Em remate da alegação respectiva, formula, com desrespeito manifesto da síntese imposta pelo art.690º, nº1º, CPC, 40 conclusões (1), em que, segundo esclarece, são suscitadas 3 questões - cfr. arts.713º, nº2º, e 726º CPC, a saber : a do momento do incumprimento definitivo do contrato-promessa, a da responsabilidade por esse incumprimento, e a da validade formal daquele contrato.

Dá por violados os arts. 220º, 286º, 410º, nºs 2º e 3º, e 605º C.Civ. e, com referência ao art.721º, nº 2º, o art.668º, nº1º, al.d), CPC.

A matéria de facto a ter em conta é a fixada pela instância recorrida, para que se remete em obediência aos arts.713º, nº6º, e 726º CPC. Ora, sendo do C.Civ. os preceitos citados ao diante sem outra indicação:

Onde em causa actividade actualmente dita de promoção imobiliária, mormente junto de emigrantes (de que volta e meia se recorda a importância das remessas), adquire especial relevância e terá de dar-se especial atenção ao disposto no art.762º, nº2º, meritoriamente referido pelas instâncias.

A esta luz, concluiu-se na sentença apelada que a Ré, porventura para respeitar o prazo estipulado em acção especial de fixação judicial de prazo que a A. lhe movera, marcou a realização de escritura pública tendente a formalizar a celebração do contrato prometido sem ter providenciado pelos actos necessários para que a instituição bancária que iria financiá-la lhe concedesse o empréstimo necessário para esse efeito, a saber, e antes do mais, a efectivação dos pertinentes registos provisórios de aquisição a favor da A. e de hipoteca a favor do estabelecimento financiador; e tal assim quando muito bem conhecia que a A. ia efectuar a compra com recurso ao crédito, tendo, até, recebido dela 352.500$00 por conta das despesas da escritura e inerente documentação.

Por outro lado, a minuta da escritura proposta a assinatura não assegurava o efectivo cancelamento da inscrição hipotecária então subsistente, nem a efectiva concessão da licença de utilização, não sendo exigível a outorga da escritura na falta dessa licença (2)

Aditou-se na sentença proferida nestes autos que, ainda quando considerada mora da A. - art. 804º, nº2º, não se estaria, por não preenchida a previsão do art.808º, nºs 1º e 2º, perante incumprimento definitivo justificativo da pretensão da demandada de que lhe fosse reconhecido o direito de guardar para si o sinal prestado no âmbito do contrato em questão.

Julgou-se então ter sido a Ré que incorreu em incumprimento definitivo desse contrato, ao comunicar à A., de forma categórica e definitiva, a intenção de não celebrar o contrato prometido legitimando assim a pretensão por esta trazida a juízo (3).

Obtemperado na apelação estar autorizada pelo art.2º do DL 281/99, de 26/7, a celebração da escritura mesmo sem exibição da licença de utilização, a Relação julgou, por sua vez, legítima a recusa da ora recorrida a outorgar a escritura sem aquela licença ter sido efectivamente emitida porque, como era do conhecimento da recorrente, a recorrida pretendia destinar a fracção em causa a arrendamento, o que, consoante art.8º, nº2º, al.c), RAU, não era possível sem a licença referida.

Como então observado, a celebração do contrato prometido sem essa licença ter sido emitida importava a assunção pela ora recorrida das consequências da inexistência da mesma, por cuja obtenção era à ora recorrente que cabia diligenciar.

Bem assim, exibindo, embora, declaração do credor que autorizava o cancelamento da inscrição hipotecária subsistente, a ora recorrente não se disponibilizou para satisfazer os encargos do cancelamento do registo dessa hipoteca, encargo que lhe incumbia, visto ter prometido vender a fracção em causa livre de ónus ou encargos.

Observou-se, ainda, no acórdão recorrido, que antes de pedir a fixação judicial de prazo para a celebração do contrato definitivo, a ora recorrida esperou mais de um ano desde a data indicada no contrato-promessa como prevista para a conclusão da obra, e que, efectuada a marcação na sequência daquela acção, a recorrente sabia que a recorrida ia recorrer ao crédito bancário para pagamento da parte do preço em dívida e, portanto, que a escritura só podia realizar-se depois de efectuado o registo provisório da aquisição a favor da recorrida e da hipoteca a favor do banco financiador.

O princípio estabelecido no art.762º, nº2º, obrigava, segundo as instâncias entenderam, a que a recorrente anuísse ao pedido de alteração da data marcada para a escritura, a fim de a A. poder providenciar por aqueles registos.

Concluiu, mais, a Relação que, em contrário da tese da recorrente, assente na falta de pagamento da sisa e de procurador com poderes para o acto e na recusa do gestor de negócios em assinar a escritura, não só não podia atribuir-se apenas à ora recorrida a não celebração da escritura na data marcada pela recorrente, como ainda menos pode considerar-se o contrato-promessa incumprido definitivamente pela recorrida.

Isto assim não apenas porque os factos provados não são de molde a permitir concluir que a ora recorrente tenha objectivamente perdido o interesse na concretização do negócio - art.808º, nº2º, como também porque, mesmo tendo a recorrida contribuído em parte para a não realização da escritura na data marcada pela recorrente para esse efeito, se estaria perante situação de simples mora - art.804º, nº2º, só convertível em incumprimento definitivo mediante interpelação admonitória nos termos do art.808º, nº1º.

Em vez, porém, de diligenciar pela obtenção de licença de utilização e de colaborar com a contra-parte para a realização dos registos provisórios da aquisição e da hipoteca a favor do banco financiador da mesma, a recorrente deu sem justificação bastante por resolvido o contrato-promessa. E demonstrada por este modo, de forma inequívoca, a vontade de não cumprir esse contrato, manteve essa posição mesmo após interpelação do mandatário da recorrida, assumindo como definitiva a recusa de outorgar a escritura de compra e venda, por considerar o contrato-promessa resolvido.

A declaração categórica da intenção de não celebrar o contrato prometido constitui incumprimento definitivo do contrato-promessa (4) .

Donde: não houve, da parte da recorrida, mais que simples mora, modalidade de incumprimento insuficiente para desencadear a sanção estabelecida no art.442º, nº2º (5).

Foi, pelo contrário, a recorrente que, como vem de ver-se, incorreu em incumprimento definitivo do contrato-promessa, justificativo do decretamento dessa sanção.

A este - escorreito - discurso das instâncias, vem agora oposto, em suma do útil, que "o prazo fixado judicialmente é um prazo essencial para a conclusão do contrato, findo o qualquer das partes perderia o interesse no cumprimento do contrato". É que"já tinha existido mora no cumprimento do contrato"e "a fixação judicial de prazo visava precisamente pôr fim definitivamente à mora, devendo o contrato ser cumprido pontualmente na data fixada ou considerar-se definitivamente incumprido".

Salta logo à vista, enfim, que quem intentou a acção de fixação judicial de prazo foi a ora recorrida , e que esse prazo foi fixado à contraparte demandada, e não, com evidência, à própria requerente da fixação do prazo. Obrigada a ora recorrente a observá-lo sob pena de incumprimento definitivo, ele foi fixado por iniciativa e no interesse da recorrida, sendo-lhe, inclusivamente, lícito tanto exigir o cumprimento desse prazo, como prescindir da, ou renunciar à, sua observância.

Contra o que a recorrente sustenta, não pode fazer-se do prazo que lhe foi fixado judicialmente para a celebração do contrato definitivo um prazo essencial, absolutamente fixo, também no que se refere a ela própria, findo o qual deveria julgar-se ter ocorrido perda do interesse na realização daquele contrato por parte da mesma, que nenhuma interpelação efectuou nesse sentido.

É, por outro lado, claro não dever confundir-se à aprovação de operação de crédito bancário pelos órgãos competentes de instituição bancária com a efectiva concessão de empréstimo, dependente dos falados registos provisórios da aquisição e da respectiva hipoteca.

Bem assim, nem o cancelamento da hipoteca então subsistente se mostrava já efectivamente levado ao registo, nem tinha sido efectivamente concedida a licença de utilização, valendo a esse respeito o observado pela Relação, atrás transcrito, em função do destino conhecido da fracção predial em causa.

Não são, por último, os esforços desenvolvidos pelo representante da ora recorrida para, por assim dizer, salvar o negócio que realmente podem contrariar o julgamento das instâncias.

Como de imediato resulta da 2ª parte do nº1º do art.469º CPC, a procedência do pedido principal prejudica a consideração do pedido subsidiário (não propriamente alternativo) deduzido (6).

Só invocável a invalidade formal aludida pela ora recorrida, conforme art.410º, nº3º, nada, a todas as luzes, impedia o uso dessa faculdade só para a hipótese de improcedência do pedido principal.

Assente o pedido subsidiário, no caso, em nulidade atípica, mista, de que o tribunal não pode conhecer oficiosamente (7), não suscitada essa questão na apelação, a Relação não conheceu, nem tinha que conhecer dessa nulidade, manifestamente não ocorrendo, pois, a omissão de pronúncia e a consequente nulidade do acórdão sob recurso desinspiradamente arguidas.

Em vista do exposto, a decisão que segue:

Nega-se a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 13 de Janeiro de 2005

Oliveira Barros

Salvador da Costa

Ferreira de Sousa

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(1) Na apelação, em que bem assim se discutia matéria de facto, eram 28.

(2) A respeito desta última, a sentença referida citou aresto deste Tribunal de 11/3/97, CJSTJ, V, 1º, 149.

(3) Por último valendo quanto aos juros reclamados o disposto nos arts.559º, 804º, 805º, nº1º, e 806º, nºs 1º e 2º, C.Civ.

(4) Como elucidado por Baptista Machado, RLJ 118º/332, nota 35, citando Giorgianni, constitui ou representa recusa de cumprimento todo e qualquer comportamento que indique de maneira certa e unívoca que o devedor não quer ( ou não pode ) cumprir. Que a recusa de cumprimento constitui incumprimento definitivo é o que pode ver-se, v.g., em Calvão da Silva, "Sinal e Contrato-Promessa", 8ª ed. (2001), 127 ss - nº46 ( cont.) V. também Brandão Proença, "Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral" (1996), 87 ( 13.3.) ss, Antunes Varela, "Das Obrigações em Geral",7ªed. (1999), 92 e RLJ 121º/223, 2ª col., e, por todos, Ac.STJ de 29/3/85, BMJ 345/400-II, que cita Galvão Telles, "Direito das Obrigações", nº84, 248-d) ( v. também nº 114, 319 ) e de 21/5/98, BMJ 477/460-VI e 469-11.

(5) V. Calvão da Silva, ob. ed. cits, 108 ss, Antunes Varela, RLJ 119º/216, Galvão Telles, ob.cit., 6ª ed. (1989 ), 125, no-ta 1, e Manuel Januário da Costa Gomes, "Em Tema de Contrato-Promessa "( 1990 ), 19 e 20.

(6) V., v.g., Anselmo de Castro, "Direito Processual Civil Declaratório", I, 159 ss.

(7) V. Calvão da Silva, ob. ed. cits, 69, 76 e 77, Galvão Telles, ob. e ed.cits., 106, Almeida Costa, RLJ 127º/339, e Assentos STJ nº15/94, de 28/6/94, BMJ 438/64., e nº3/95, de 1/2/95, BMJ 444/109, com comentário de Carvalho Fernandes na RDES, XXXIX ( 1997 ), 276 ss.