Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. A, propôs em 05.11.1998, com apoio judiciário, acção com processo ordinário pedindo, com fundamento na falta de cumprimento do contrato-promessa entre ambos celebrado em 22.02.1997, a condenação de B:

(a) a pôr à sua disposição e dar-lhe de arrendamento, em substituição do antigo prédio arrendado, art.º 108 da freguesia de Fornos, a fracção autónoma designada pelas letras AH, que corresponde a uma habitação tipo T-1, no 1º andar esquerdo - traseiras -, no Bloco B, sito na Rua ...., freguesia de Fornos, Marco de Canaveses, inscrita na matriz urbana sob o art.º 12560 AH e descrita na Conservatória na ficha 00776, mediante a renda mensal de 60$00, a pagar no 1º dia útil do mês a que disser respeito;

(b) ou, em alternativa, a pagar-lhe a indemnização de 9500000 escudos, correspondente ao valor do imóvel;

(c) ou, ainda em alternativa, a colocar-lhe à disposição uma outra fracção destinada à sua habitação e da sua filha, com características iguais à da fracção AH integrada no mesmo bloco ou edifício para a A. habitar na qualidade de arrendatária e de acordo com as mesmas cláusulas e condições referidas.

O R. alegou: por contrato-promessa de 20.02.1997 ele e irmã prometeram vender à "C", que iria construir um edifício, uma área de 80m2 a desanexar do citado prédio inscrito sob o art.º 108; aquela sociedade; dois dias depois, convenceu o R. e irmã a assinarem o contrato-promessa de 22.02.1997, junto pela A., porquanto assumiria todas as obrigações que do mesmo pudessem advir no futuro; o contrato-promessa estava subordinado à condição, prevista nas cláusulas 4ª e 5ª, de o recorrente pretender levar a efeito uma construção que ocuparia parte do art.º 108º, o que se não verificou; os 1º s e 2º s outorgantes só assinaram o contrato-promessa porque foram induzidos em erro, pensando que só a sociedade «C» podia ser responsabilizada pelo seu cumprimento. Concluiu pela improcedência da acção.

Houve réplica, sustentando a A. que o R. se vinculou como quis, é pessoa de elevado grau de instrução e nas negociações foi acompanhado por advogado.

Por sentença de 18.06.2001, foi a acção julgada procedente.

A Relação, por acórdão de 28 de Janeiro de 2002, julgou improcedente o recurso de apelação do R. e confirmou a sentença.

O R. interpõe recurso de revista em que, visando a revogação do acórdão e a substituição por outro que julgue a acção improcedente, alega e conclui:

"1ª) O contrato-promessa cuja execução específica se veio requerer estava sujeito a uma cláusula condicional;

2ª) A condição não se verificou;

3ª A falta de verificação da condição de que dependia a eficácia do negócio prometido, torna este insusceptível de execução específica".

A A. alegou pela confirmação do acórdão recorrido.

2. As instâncias fixaram esta matéria (entre parêntesis curvos as alíneas dos factos assentes ou dos pontos provados da base instrutória; entre parêntesis rectos esclarecimentos resultantes de documentos):

- No documento junto a fls. 31 e 32 [intitulado "contrato de arrendamento para habitação conforme Lei nº 2088 de 3 de Julho de 1957 e art.º 73 do R.A.U. e contrato-promessa de arrendamento para habitação"] as partes [1º outorgante - o R. B, senhorio-proprietário; 2º outorgante - a A., arrendatária habitacional; 3º outorgante - D, eventual comproprietária] declararam que há mais de 60 anos os então proprietários deram de arrendamento à autora e seu marido para sua habitação e do seu agregado familiar o prédio urbano sito na Rua ...., freguesia de Fornos, nesta cidade, inscrito na matriz sob o art.º108 mediante o pagamento de renda mensal de 60$00 a pagar no primeiro dia útil do mês a que dissesse respeito em casa dos senhorios residentes no Marco de Canaveses (A).

- O aludido supra manteve-se até ao presente sendo o réu o actual proprietário (B).

- A autora e o réu outorgaram o documento junto a fls. 31 e 32 cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais com as seguintes ressalvas:

- a autora e o réu declaram que o réu pretende edificar uma construção no local ocupado pelo dito prédio tendo em vista a construção de um bloco com sete habitações "apartamentos" nos termos do respectivo licenciamento concedido pela Câmara Municipal de Marco de Canaveses [cl.ª 4ª];

- Com vista à execução da referida construção a autora aceitaria suspender a ocupação do local arrendado (...) pelo período necessário à construção do edifício obrigando-se por isso a deixar livre e desocupado de imediato o arrendado [cl.ª 5ª];

- O réu assegurará a habitação da arrendatária e seu agregado familiar durante o período de suspensão do arrendamento, suportando as respectivas despesas, nomeadamente o pagamento da renda, se houver lugar a ela, da casa posta à disposição da autora.- A habitação a ocupar no período da construção do edifício é o primeiro andar do prédio urbano sito na Rua ....., inscrito matriz urbana da freguesia de Fornos sob o art.º 718 [cl.ª 6ª e § único];

- A ré no âmbito do contrato de arrendamento passará a ocupar (...) mediante o pagamento da mesma renda de sessenta escudos um apartamento tipo T1 (...) no primeiro andar que fará parte do bloco a edificar pelo réu correspondente sensivelmente à casa que hoje ocupa e melhor se identifica na planta anexa na qual esse apartamento está assinalado a vermelho (...) [cl.ª 7ª]

- Que após construção do edifício atrás aludido e mediante o pagamento de uma renda de 60$00 a autora passaria a ocupar um apartamento T1 sito no primeiro andar do bloco e correspondente ao apartamento assinalado na planta anexa ao doc.1.- Que o correspectivo de 60$00 não sofreria alterações após a ocupação do apartamento e também após o falecimento da autora [cl.ª 8ª](C).

- Na sequência do acordado supra a autora desocupou o local supra e passou a viver numa casa sita na Rua ...... nesta cidade (D).

- Suportando o réu o pagamento da respectiva renda (E).

- A fracção a que se alude atrás designa-se fracção AH sita no l° andar, esquerdo-traseiras, no bloco B, sito na Rua ....., freguesia de Fornos, Marco de Canaveses e descrita na Conservatória na ficha n.º 0776 e inscrita na matriz urbana da freguesia de Fomos sob o art.1256º -AH (F).

- O réu recusa-se a entregar à autora o prédio atrás aludido desde que ele foi construído há seis meses (G).

- A autora já interpelou o réu por duas vezes com aviso de recepção a exigir-lhe a entrega do prédio atrás aludido (H).

- O valor do apartamento não é inferior a 9500000 escudos (I).

- O réu por escritura pública junta a fls.55 e ss. declarou comprar e esta [C-Construções, Ld.ª] declarou vender o prédio constante da alínea F dos factos assentes (J).

- No documento junto a fls.62 e ss. o réu e uma irmã declaravam prometer vender à «C» 400m2 a destacar de um prédio inscrito na freguesia de Fornos sob o art.º 928 e 80 m2 a desanexar do prédio inscrito sob o art.º 108 da mesma matriz (L).

- No documento junto a fls.62 e ss. declarou-se que a C era proprietária do prédio inscrito na matriz urbana da freguesia de Fornos, Marco de Canaveses, sob o art.º 785 e descrito na Conservatória sob o n.o 00527/040195 (M)

- No prédio aludido na alínea A) dos factos assentes a autora ocupava, como arrendatária, área não apurada numa habitação com condições de habitabilidade precárias (1º).

- Dá-se aqui por reproduzido o que consta do documento de fls. 63 a 66 (3º).

- A C adquiriu 400 m2 do artigo urbano 928°(4º).

- Dá-se aqui por reproduzido o que consta dos documentos de fls. 49 e 50 (6º)

- O prédio construído pela C foi implantado numa área de 1070 m2.(5º e 7º).

- A C procedeu posteriormente à venda das fracções (8º)

Para além disso, nos termos dos art.º s 729º, nº 2 e 722º, nº 2 do CPC, este Supremo tem ainda como provado (cfr. contrato-promessa de fls. 31/32) as seguintes cláusulas:

Nona "No caso de o primeiro outorgante sozinho ou acompanhado da terceira outorgante alienar por qualquer meio o apartamento referido na cláusula sétima ou não o colocar à disposição da Segunda outorgante para sua habitação nos termos do contrato de arrendamento a celebrar, pagarão à Segunda outorgante a título de danos uma indemnização correspondente ao valor do imóvel que aqui dão de arrendamento à Segunda outorgante como bem futuro ou obrigam-se a pôr à disposição da segunda outorgante como objecto do contrato de arrendamento uma outra habitação com as mesmas características e integrado no mesmo edifício".

Décima "Todos os outorgantes declaram dar ao presente contrato promessa de arrendamento para habitação, carácter de execução específica"

2. A questão a decidir consiste em saber se o contrato-promessa estava subordinado a uma cláusula condicional e, na hipótese afirmativa, se ela se não verificou, impossibilitando a execução específica daquele negócio jurídico.

A tese da recorrente vem estruturada nesta argumentação: resulta claramente dos termos do contrato-promessa - referidos na alínea C) dos factos assentes- que foi celebrado sob a condição de o recorrente pretender levar a efeito uma construção que ia ocupar designadamente uma parte do artigo 108 da matriz; o recorrente não levou a efeito qualquer construção, por si ou por empresa de construção, pois quem construiu o edifício foi a «C», no seu próprio interesse; se algumas das fracções - designadamente a referida no contrato-promessa- são hoje do recorrente, foi porque as adquiriu à «C».

Condição é a cláusula por virtude da qual as partes subordinam a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico (condição suspensiva) ou a sua resolução (condição resolutiva) - art.º 270 do CC, diploma a que respeitam os preceitos a citar sem outra menção.

A condição verdadeira é aquela em que os efeitos do negócio dependem por vontade das partes de um acontecimento futuro e incerto. Como salienta Manuel de Andrade (1)Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, nº 176. são seus requisitos: (1º) acontecimento futuro do qual seja dependente a eficácia do negócio; (2º) que esse acontecimento seja incerto; (3º) que a dependência resulte da vontade das partes e não directamente da lei.

Saber se o negócio foi ou não sujeito a condição é um problema de interpretação da declaração negocial.

Segundo o disposto no art.º 236º, nº1 - que consagrou a chamada "teoria da impressão do destinatário" - as declarações negociais devem ser interpretadas com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, pudesse deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não pudesse razoavelmente contar com ele; mas se o declaratário conhecia a real vontade do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida (nº 2 do art.º 236º).

Recordem-se os traços essenciais do contrato-promessa (entre parêntesis mencionam-se as cláusulas): a A. aceita suspender a ocupação do local arrendado pelo período necessário à construção do edifício e tendo em vista essa construção(5ª); o R. assegura a habitação da A. e agregado familiar durante a suspensão do arrendamento(6ª); a A. passará a ocupar, como arrendatária habitacional, um apartamento T1 no 1º andar no bloco habitacional a construir pelo R. (7ª); os 1º e 3º outorgantes (o R. e D) - pois o edifício a construir abrange, além da casa arrendada, terreno de que são comproprietários- e a A. celebram entre si o contrato-promessa de arrendamento do apartamento T1, antes identificado, nestes termos: o arrendado destina-se a habitação da A. e da filha, a renda é de 60$00/mês, a A. obriga-se a prestar, por intermédio da filha, serviços de limpeza das escadas do bloco onde se integra o apartamento (8ª); se o R só ou conjuntamente com a 3ª outorgante alienarem o apartamento ou não o puserem à disposição da A. para sua habitação, pagarão à A. indemnização correspondente ao valor do apartamento que prometiam arrendar ou porão à disposição da A. em arrendamento uma outra habitação do mesmo edifício com as mesmas características

A declaração, constante da cláusula 4ª - "o primeiro outorgante na qualidade de proprietário pretende edificar uma construção no local ocupado pelo dito prédio [referido nas cláusulas 1ª e 2ª - urbano no lugar de Chãos, freguesia de Fornos, Marco de Canavezes inscrito na matriz sob o art.º108, dado de arrendamento para habitação à A., há cerca de 60 anos] tendo em vista a construção de um bloco com sete habitações (...)" - deve ser entendida por um declaratário normal, colocado na posição da A. (declaratária real), no sentido de o contrato-promessa celebrado, ficar subordinado à condição de ser o recorrente por si ou por intermédio de uma empresa de construção a proceder a essa edificação?

É manifesto que, independentemente de a condição não resultar dos termos da cláusula, um declaratário normal colocado na posição da arrendatária real não a aceitaria, pois que iria abrir mão do prédio arrendado, sem garantia de reocupação de local equivalente no novo edifício ou da indemnização acordada. O sentido da cláusula pretendido pela recorrente seria altamente gravoso para a A. e não poderia prevalecer (art.º 237º do CC).

Decisão:

- Nega-se a revista

- Custas pelo recorrente.

Lisboa, 11 de Junho de 2002.

Dionísio Correia,

Quirino Neves,

Neves Ribeiro.

---------------------------

(1) Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, nº 176.