Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. Por acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça – e que pôs termo à acção através da qual os AA. visavam efectivar as consequências da violação do direito de preferência, emergente de determinado contrato de dação em pagamento celebrado com a demandada Caixa Geral de Depósitos, S.A., - foi esta entidade condenada a pagar aos AA. AA e mulher, BB, a título de danos patrimoniais, a quantia que vier a ser liquidada em execução de sentença, até ao limite máximo de €1.336.279,57, com juros de mora a contar da notificação da réplica à demandada.

Na sequência de tal decisão do Supremo, vieram os AA. deduzir incidente de liquidação contra a Caixa Geral de Depósitos, S.A., pedindo a condenação desta a pagar-lhes, a título de danos patrimoniais, a quantia de €1.336.279,57, acrescida de juros de mora a contar da notificação da réplica até efectivo e integral pagamento.

A demandada deduziu oposição ao incidente, pugnando pelo atendimento, na liquidação do valor a pagar, de todos os custos e pela dedução das vantagens que advieram para os AA. pelo facto justificativo da obrigação de indemnizar.

Na resposta, a A. veio pugnar pela procedência do incidente nos termos por si peticionados.

Em virtude do falecimento do A. AA, foram habilitados como únicos e universais herdeiros do falecido, para com eles prosseguirem os termos da acção, BB, CC, DD, EE, FF,BB, GG e HH,.

Seguindo o processo, os seus ulteriores termos, foi, a final, proferida sentença com o seguinte conteúdo :

“Pelo exposto, julgo parcialmente procedente o incidente de liquidação e, em consequência:

- Condeno a demandada “Caixa Geral de Depósitos, S.A.” a pagar aos demandantes BB, CC, DD, EE, FF, BB, GG e HH, a quantia de €755.841,68 (setecentos e cinquenta e cinco mil oitocentos e quarenta e um euros e sessenta e oito cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros comerciais, desde 25/05/2000 até efectivo e integral pagamento;

- Absolvo a demandada do demais peticionado.

Inconformada com tal decisão, veio a demandada CGD interpor recurso de apelação, impugnando, desde logo, a decisão proferida sobre a matéria de facto e pedindo que fosse revogada a sentença recorrida e substituída por outra que, com base na equidade, fixasse uma indemnização meramente simbólica para os AA ou, quando muito, uma indemnização em valor inferior a €57.000,00 .

2. A Relação começou por julgar improcedente a impugnação deduzida quanto à matéria de facto, o que ditou a estabilização do seguinte quadro factual:

A) Existe uma urbanização no Lugar de S................, freguesia de S. João de Ver, concelho de Santa Maria da Feira, a qual é conhecida por “Urbanização da Q................” (al. A) da matéria assente).

B) Os AA., até 10/12/87, eram donos de 30 prédios rústicos, cada um deles, composto de uma parcela de terreno para construção urbana, com a área de 243m2, todos situados dentro do espaço da “Urbanização da Q................”, no Lugar de S................, freguesia de S. João de Ver, concelho de Santa Maria da Feira (al. B) da matéria assente).

C) Em 20 de Maio de 1999, a R. “Caixa Geral de Depósitos” e a “Imocaixa – Gestão Imobiliária, S.A.” outorgaram a escritura pública designada de “compra e venda”, junta aos autos a fls. 177 a 189, na qual a R. “Caixa Geral de Depósitos” declara vender à “Imocaixa”, que declara aceitar venda, pelo preço global de 41.250.000$00 (€205.754,13), trinta parcelas de terreno, destinadas à construção, sitas no Lugar de S................, freguesia de S. João de Ver, concelho de Santa Maria da Feira (al. C) da matéria assente).

D) As parcelas referidas em C) são as referidas em B) (al. D) da matéria assente).

E) A escritura mencionada em C) ficou isenta de sisa, nos termos do n.º 3 do artigo 13.º do Código de Sisa (al. E) da matéria assente).

F) A escritura mencionada em C) custou, em termos do custo da escritura pública no Notário, 478.840$00 (€ 2.388,44) (al. F) da matéria assente).

G) O registo da propriedade dos prédios mencionados em C) e D) supra, a favor da “Imocaixa” na Conservatória do Registo Predial, feito pela apresentação 72, custou 139.250$00 (€ 694,58) (al. G) da matéria assente).

H) Por escritura pública datada de 20 de Maio de 1999, intitulada “compra e venda”, outorgada no Cartório Notarial do concelho de S. João da Madeira e junta a fls. 190 a 201, a “Imocaixa” declarou vender à sociedade “Imocardoso – Imobiliário e Investimentos, S.A.”, que declarou aceitar tal venda, pelo preço global de 70.000.000$00, as mesmas parcelas de terreno, mencionadas em C) (al. H) da matéria assente).

I) O A. marido é um empresário em nome individual que se dedica à urbanização de terrenos, construção de edifícios, compra e revenda de prédios (al. I) da matéria assente).

J) No exercício desta sua actividade, o A. marido levou a efeito a “Urbanização da Q................” (al. J) da matéria assente).

L) O A. marido tem delineado e mandado construir moradias e apartamentos, em relação aos quais tem vindo a encontrar compradores (al. L) da matéria assente).

M) Cada lote dos mencionados em B) permite a construção de uma moradia com a área de 134 metros quadrados e a construção de um rés-do-chão e primeiro andar com a área de 276 metros quadrados (al. M) da matéria assente).

N) A “Imocardoso” está a construir em cada lote dos mencionados em B) duas garagens na cave, uma habitação no rés-do-chão, tipo T2, e outra no primeiro andar, tipo T3, com entradas independentes (al. N) da matéria assente).

O) Cada construção mencionada no ponto anterior importava então em pelo menos 13.000 contos, ou seja, em € 64.843,73 (al. O) da matéria assente).

P) O preço de venda de cada habitação situada num dos mencionados lotes, com

garagem, era então de cerca de 20.000 contos, ou seja, de € 99.759,58 (al. P) da matéria assente).

Q) Se os autores tivessem construído nos 30 lotes habitações com características idênticas às que um dos seus filhos está a construir noutros lotes iguais aos mencionados em H) e que têm igual capacidade construtiva, o custo de construção de cada uma das habitações rondaria o mencionado em O), ou seja, um total de 26.000 contos por lote, que corresponde a €129.687,45 por cada lote (al. Q) da matéria assente).

R) A comercialização de cada uma das 60 habitações com as características idênticas às que aquele filho dos autores está a construir em lotes idênticos poderia ser realizada ao preço médio por unidade de 22.000 contos, ou seja, €109.735,54 (al. R) da matéria assente).

S) A “Urbanização da Q................” foi idealizada pelo autor marido (al. S) da matéria assente).

T) Nos lotes em causa, os AA. teriam construído no rés-do-chão uma habitação de tipologia 3 (resposta ao ponto 1.º da base instrutória).

U) E no primeiro andar uma outra habitação também de tipologia 3 (resposta ao ponto 2.º da base instrutória).

V) Cada uma das habitações com entradas autónomas, independentes, com garagem e logradouro individuais (resposta ao ponto 3.º da base instrutória).

X) Em cada um dos 30 lotes, os AA. teriam construído 1 moradia bi-familiar, correspondendo esta a duas habitações (uma no rés-do-chão e outra no 1º andar) (resposta ao ponto 4.º da base instrutória).

Z) Habitações que seriam semelhantes às que já anteriormente haviam sido construídas e vendidas pelos AA. na Urbanização a que pertencem os lotes em causa (resposta ao ponto 5.º da base instrutória).

AA) Com os projectos de construção e honorários devidos aos técnicos que efectuariam tais projectos, os AA. despenderiam quantia nunca superior a €100.890,00 (€ 3.363,00 x 30 lotes) (resposta ao ponto 6.º da base instrutória).

BB) O orçamento estimativo, que acompanharia o projecto, seria no valor de €67.260,00, atentas as áreas aludidas em M) (resposta ao ponto 7.º da base instrutória).

CC) Sendo que a Câmara Municipal de Santa Maria da Feira pratica os seguintes valores:

- €200,00 por m2 no que respeita à habitação;

- €90,00 por m2 no que respeita à garagem (resposta ao ponto 8.º da base instrutória).

DD) Os honorários apresentados pelos técnicos pela elaboração dos projectos correspondem a 5% do valor do orçamento estimativo (resposta ao ponto 9.º da base instrutória).

EE) Com as licenças administrativas camarárias (construção, habitabilidade) e pedido de realização de vistoria, os AA. despenderiam, nos 30 lotes, quantia nunca superior a €55.235,10 (€ 1.841,17 x 30 lotes) (resposta ao ponto 10.º da base instrutória).

FF) Com a edificação e construção propriamente dita nos 30 lotes, os AA. Despenderiam quantia nunca superior a €3.890.623,80 já com IVA incluído (resposta ao ponto 11.º da base instrutória).

GG) Todas as habitações que na Urbanização em causa foram sendo construídas pelos AA. ao longo dos tempos, foram sempre vendidas, não tendo os AA., actualmente, qualquer habitação por si construída, por vender (resposta ao ponto 12.º da base instrutória).

HH) Também as construções levadas a efeito na referida Urbanização pelo filho dos AA.,HH, e semelhantes às que os AA. construiriam, foram vendidas na sua totalidade (resposta ao ponto 13.º da base instrutória).

II) A Imocardoso (empresa que adquiriu e construiu nos lotes em causa), na presente data, apenas tem uma das 20 habitações que construiu por vender (resposta ao ponto 14.º da base instrutória).

JJ) Se os AA. tivessem construído as 60 habitações como era sua pretensão, com maior ou menor esforço, teriam arranjado compradores para as mesmas (resposta ao ponto 15.º da base instrutória).

LL) Tanto mais que os 30 lotes em causa se localizam numa zona privilegiada da referida Urbanização (resposta ao ponto 16.º da base instrutória).

MM) Não fosse o incumprimento contratual da R., sempre os AA. poderiam ter construído e vendido as habitações numa época favorável do sector imobiliário, em que habitações semelhantes às que os AA. construiriam, eram facilmente vendáveis (resposta ao ponto 17.º da base instrutória).

NN) Com e na construção das 60 moradias, os AA. despenderiam a quantia global de €4.255.586,05, acrescida dos custos referidos nas alíneas QQ) e UU) (resposta ao ponto 18.º da base instrutória).

OO) Na venda das mesmas 60 habitações, conseguiriam um valor mínimo de €6.584.132,40 (€ 109.735,54 x 60 habitações) (resposta ao ponto 19.º da base instrutória).

PP) Obtendo assim um lucro global de €1.397.127,81, já descontado o IRS à taxa máxima aplicável de 40%, sem contar com os custos referidos nas als. QQ) e UU) (resposta ao ponto 20.º da base instrutória).

QQ) Tendo cada uma das edificações de ser constituída em propriedade horizontal, os AA. suportariam também custos administrativos da respectiva licença e da escritura pública de constituição de propriedade horizontal e registo na C.R. Predial (resposta ao ponto 22.º da base instrutória).

RR) O A. marido, nestes anos todos, canalizou o seu esforço e os seus rendimentos para o exercício da sua actividade, procedendo a construção de outros edifícios e moradias, naquela urbanização e noutras que existem naquela área geográfica (resposta ao ponto 30.º da base instrutória).

SS) O investimento que o A. marido teria de canalizar para a construção em causa foi também usado noutras actividades, que não a construção civil (resposta ao ponto 33.º da base instrutória).

TT) À data, a taxa de juro praticada no mercado bancário para financiamentos à construção, garantidos por hipoteca, era de 7% ao ano (resposta ao ponto 35.º da base instrutória).

UU) Para a comercialização dessas moradias os AA teriam suportado custos com a publicidade e com a mediação imobiliária (resposta ao ponto 41.º da base instrutória).

3. Passando a pronunciar-se sobre o mérito do recurso, considerou a Relação, no acórdão recorrido, no que respeita ao montante da indemnização a fixar, que eram improcedentes as razões invocadas pela demandada, confirmando, por isso, inteiramente a decisão recorrida.

Começa por se afastar a pretensão de fixação de uma indemnização meramente simbólica, nos seguintes termos:

Neste raciocínio da apelante de que os autores se pretendem locupletar à sua custa, a apelante olvida que toda a questão dos autos resulta da sua responsabilidade contratual para com eles e não de qualquer artimanha ou façanha daqueles contra a apelante.

Por isso que não entendemos a que propósito é que se haveria de fixar uma indemnização meramente simbólica; é que, no dizer da apelante seria simbólica porque, apesar do incumprimento contratual da apelante, os autores continuaram a sua vida negocial, as suas actividades, compraram, venderam, contrataram e … portanto, ganharam dinheiro e … portanto, não precisam da indemnização.

Ora, estando em causa uma questão de incumprimento contratual, repetimos, é irrelevante o que o lesado ganhou noutras actividades que tenha desenvolvido; é que o cerne desta causa reside no facto de a CGD não ter cumprido a obrigação a que estava adstrita perante os autores, não lhes dando a preferência na alienação que fez dos 30 lotes em causa nos presentes autos.

Bastaria que a apelante tivesse cumprido essa obrigação, ou seja que tivesse vendido aos autores esses lotes, e eles teriam construído e teriam ganho o valor que se apurou nos factos acima descritos, e … em nada teria a apelante que ressarcir os autores.

É que a apelante assume-se como lesada, quando lesados foram os autores.

De seguida, passando à questão do necessário apelo a juízos de equidade pelo tribunal, considerou a Relação:

Dispõe o artº 566º n.º 3 do Código Civil que se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados. É o caso dos autos em que os valores provados se reportam a danos futuros, portanto, sempre numa visão de previsão e não de certeza absoluta.

Todavia, inversamente ao alegado pela apelante, o tribunal recorrido fez apelo a juízos de equidade, e até muito favoravelmente para a apelante, uma vez que, baixou substancialmente a indemnização em relação aos valores apurados e constantes dos factos.

Certo que na sentença recorrida não se anuncia, directamente, que se está a fazer um apelo ao juízo de equidade, mas na verdade, o que ali consta, em resultado de simples aritmética é que se não fosse o incumprimento da apelante ao autores teriam obtido um lucro de €1.133.762,51.

Mas depois (a sentença recorrida) reduz de um terço aquele valor, o que equivale a €377.920,83, invocando as regras da experiência comum e alguns factos.

Concretamente, afirma-se na sentença recorrida que

:

“Ora, por um lado, muito embora não tenha ficado demonstrado que os AA. nunca poderiam concluir a construção em menos de 2 anos, nem que jamais conseguiriam vender as 60 habitações em 4 anos após a conclusão da sua construção, nem sequer a capacidade construtiva dos AA., o certo é que os mesmos levariam, com certeza, pelo menos, 3 / 4 anos a construir e a vender as 60 moradias, tendo por referência a data da prática do facto ilícito (venda efectuada em Maio de 1999, sem dar preferência aos AA), atento o tipo de moradias, a sua localização e a conjuntura do mercado imobiliário à data, pelo que, na indemnização a fixar, reportada a Maio de 2000, haverá que abater ao lucro global acima encontrado o benefício obtido pelos AA. na antecipação desse mesmo lucro.

Por outro lado, ter-se-á de tomar em consideração que o A. marido, empresário em nome individual que se dedica à urbanização de terrenos, construção de edifícios, compra e revenda de prédios (al. I) da matéria assente), nestes anos todos, canalizou o seu esforço e os seus rendimentos para o exercício da sua actividade, procedendo a construção de outros edifícios e moradias, naquela urbanização e noutras que existem naquela área geográfica (al. RR) da matéria assente). E, o investimento que o A. marido teria de canalizar para a construção em causa foi também usado noutras actividades, que não a construção civil (al. SS) da matéria assente).

Dizendo-nos também as regras da experiência que em qualquer obra, por melhor que seja a sua execução, surgem sempre defeitos, sendo os AA., enquanto construtores vendedores, responsáveis pelos mesmos durante os cinco anos subsequentes.

Além disso, os AA. não suportaram qualquer esforço físico e psíquico com vista à construção e venda das moradias, não tendo, pois, entre outras coisas, que se preocupar com a contratação de arquitectos e engenheiros, não tiveram que efectuar deslocações às autoridades administrativas, não tiveram que negociar com empreiteiros, não tiveram que acompanhar a execução da obra, nem receber queixas e reclamações de clientes sobre defeitos que fossem surgindo nas moradias, não tendo, assim, que suportar qualquer esforço de construção e venda das moradias, evitando, aliás, os riscos sempre inerentes a tal actividade, como, por exemplo, atrasos na execução, risco de insolvência de empreiteiros, incómodos, arrelias e insónias.”

Esta redução do tribunal a quo, no montante de €377.920,83, equivalente a uma redução de €6.298,68 por habitação, e de €12.597,36 por lote, é, como dissemos, até bastante favorável à apelante, já que o tribunal a quo, não ponderou também, no seu juízo de equidade, que a ré é a maior e mais prestigiada instituição financeira do país, assessorada pelos melhores profissionais de todas as áreas, jurídica, comercial, financeira, económica, de engenharia, de projectos, de publicidade, cultural, etc., não lhe sendo, por isso, admissível que cometa graves erros como o do presentes autos – incumprimento de pacto de preferência, prejudicando simples particulares como os autores que, apesar disso prosseguiram com a sua vida e com a sua actividade.

A ponderação destes factores talvez não tivesse conduzido a tão acentuada diminuição da indemnização aritmeticamente encontrada.

4. É desta decisão que vem interposta a presente revista que a recorrente encerra com as seguintes conclusões que, como é sabido, lhe delimitam o objecto:

1)

O douto acórdão recorrido - como emerge desde logo da citação dos extratos que consta supra -atribuiu à indemnização uma natureza essencial ou exclusivamente punitiva, relevando, para a sua fixação, apenas a ilicitude da sua conduta

2)

O mesmo concluiu ser inaplicável, para a fixação da mesma, o princípio da compensatio lucri cum damno, recusando e de modo expresso, na fixação da indemnização, considerar os lucros que o antecessor dos AA auferiu pelo facto de ter canalizado para outras atividades e outras construções o investimento que teria de aplicar na aquisição e construção nos lotes de terreno em causa nestes autos

3)

Violando não só o disposto nos art.s 562, 564 e 566 nº 1 do C Civil mas, mais do que isso, o princípio do caso julgado (art 671 nº 1 do C P Civil), face ao teor da douta decisão, transitada em julgado, proferida nestes autos pelo STJ

4)

Ainda que tenha feito referência expressa à equidade, o douto acórdão recorrido, afastando-se dos critérios que vêm sendo adotados, pela doutrina e pela jurisprudência violando, desde logo, o princípio da igualdade com consagração constitucional (art 13 CRP) acabou por não fazer aplicação efetiva da equidade, não se contendo dentro dos limites de discricionariedade permitida pela norma (art 566 nº 3 C Civil) que legitima o recurso à mesma equidade

5)

O STJ no acórdão proferido nestes autos impôs que na liquidação se deveria ter levar em conta para a fixação da indemnização os lucros ou vantagens que o antecessor dos AA auferiu pelo facto de não ter investido na aquisição dos lotes e na construção a levar a cabo nos mesmos e que nessa liquidação se recorresse a uma "ponderação prudência! e casuística das circunstâncias do caso" para fixar a indemnização

6)

A existência de lucros que só se verificaram por causa do facto ilícito não pode ser vista como integrando uma matéria de excepção e cuja alegação e prova competisse à Ré (se assim fosse e uma vez que a mesma não lograra obter prova e, mais do que isso, nem sequer fora invocada pela Ré na contestação ou na tréplica, o STJ não teria decidido, como o fez, remetendo o cálculo da indemnização para liquidação em execução de sentença para que aí se determinassem os lucros que os AA auferiram noutras atividades e que não teriam logrado obter se lhes tivesse sido concedida a preferência)

7)

Ao invés, o direito à indemnização é apenas integrado e avaliado pela diferença entre a situação do lesado à data mais recente que possa ser tida em conta e a situação de que o mesmo gozaria não fora o facto ilícito,

8)

Por isso incumbe ao titular desse direito (o lesado) a invocação e prova de todos os elementos de facto ou parâmetros que permitam ao tribunal fixar a mesma e não apenas invocar o montante que deixou de ganhar porque não é este o valor da indemnização a que tem direito

9)

Assim, o âmbito da aplicação da equidade ao caso sub judice engloba também a fixação do valor dos lucros ou proveitos que, de outro modo, o antecessor dos AA não alcançaria, se tivesse canalizado o investimento para a construção nos lotes aqui em causa

10)

Para a fixação de um valor indemnizatório com recurso à equidade deve ter-se em conta que:

• os AA teriam lucrado com a construção dos andares moradias nos lotes em causa o montante de 1.133.762,51 €.

• o investimento global do antecessor dos AA para levar a cabo a construção das 60 moradias perfaria o montante global de 4.518.951 euros (incluindo já o valor de 263.000,00 € referente a custos com constituição de propriedade horizontal e publicidade (pág 11 da sentença de 1^ instância)

• os lotes em causa foram vendidos à Imocardoso em Maio de 1999 e os juros moratórios, à taxa comercial, a receber pelos AA, começaram a ser contados um ano após, ou seja, a partir de 25 de Maio de 2000, momento em que foi deduzido o pedido, na réplica, contra a CGD

• demoraria razoavelmente, pelo menos, 4 anos a construir e vender as 60 moradias, tendo por referência a data da prática do facto ilícito- prazo aceite pela douta decisão de Ia instância

• na indemnização a fixar haverá que abater um determinado valor que, de algum modo, correspondesse à vantagem que o antecessor dos AA, com a atribuição da indemnização, iria beneficiar pelo facto de não ter de suportar os incómodos e custos decorrentes das previsíveis reclamações que, ao longo dos 5 anos de garantia de boa execução das moradias, iria receber de cada um dos compradores e da reparação dos respetivos defeitos reclamados que naturalmente surgiriam como surgem sempre em qualquer obra nova

• haverá que abater também a tal indemnização uma quantia que pudesse corresponder ao esforço físico e psíquico que o antecessor dos AA não teve de despender e que teria suportado se tivesse construído essas 60 moradias (sucessivos reiterados e prolongados contactos com arquitetos, engenheiros, empreiteiros, para acerto dos respetivos contratos em todas as suas cláusulas; acompanhamento da execução dos trabalhos; escolha da qualidade de materiais, mormente dos acabamentos; deslocações à autarquia, à EDP à PT etc para ligação de água, luz, telefone, obtenção de licença de utilização etc; não correndo os riscos inerentes a qualquer atraso de obra provocado pela demora das autoridades administrativas na concessão dos licenciamentos, ou pelos empreiteiros que atrasassem o andamento dos trabalhos, que incumprissem o contrato de empreitada abandonando a obra (até em consequência de insolvência) ou pelo incumprimento de qualquer contrato promessa, ou pelo atraso dos bancos na concessão de empréstimos aos potenciais clientes etc)

11)

Estes elementos que a própria decisão de lã instância não deixou de relevar e que, nesse âmbito, ou seja, no que se reporta à necessidade de serem tidos em conta para a fixação da indemnização não foi objeto de impugnação, só por si justificavam uma redução bem superior àquela que o tribunal de lã instância operou (ou seja, 1/3).

12)

Como reconhece o tribunal de 1^ instância, as casas seriam construídas e comercializadas em 4 anos;

ora em face da douta decisão, no final desses quatro anos, uma vez que a indemnização foi fixada a

partir de 25/5/2000, ou seja, um ano após a alienação dos lotes a terceiros, o antecessor dos AA, a não

ser feita qualquer redução, teria já enriquecido em 36% do valor da indemnização; ou seja, 272.102

euros, pois que a taxa de juros moratórios naqueles anos de 2000 a 2003 era de 12% ao ano!

13)

Ao invés de ter recebido esse montante no final de 4 anos, após a construção e venda dos andares/moradia, os Autores recebê-lo-ia, logo no 1 ano; ou seja, pelo facto de terem recebido a indemnização três anos antes do prazo em que teriam previsivelmente reembolsado o lucro com a venda dos imóveis os AA aufeririam de uma vantagem indevida que se traduziria num locupletamento á custa da Autora: a antecipação do capital em 3 anos!

14)

Essa antecipação - em 3 anos vai proporcionar aos AA um quantia - correspondente a juros - de 36% da

mesma, ou seja. Já superior a 1/3!

15)

A par disso, os AA não terão de suportar quaisquer custos com as reparações no prazo de garantia de boa execução de obra, o que só por si justifica uma redução de 195.000,00 € no valor fixado pela 1 instância (17,20% do valor da indemnização) e que que corresponderia a 5% do custo da construção dos andares/ moradias (ou seja, 5% de 3.890.623,00 € - factos FF)

16)

Trata-se da percentagem correspondente ao valor da garantia bancária de boa execução de obra que se exige seja prestada pelo empreiteiro nas empreitadas de obras públicas - DL 55/99 de2/3, art 113, n9 1 e atualmente no Código de Contratos Públicos art 89, 9 1 e valor esse que as empreitadas de obras particulares usualmente também adotam

17)

O que significa que o legislado considerou que, por norma ou em média, o custo da reparação dos defeitos que surjam durante o prazo da garantia (5 anos) atinge ou pode atingir esse montante

18)

Acrescente-se ainda a dispensa, por parte do antecessor dos AA, do esforço físico e psíquico, duradouro e desgastante, decorrente da gestão de um empreendimento deste vulto durante pelo menos 4 anos e que sempre Justificaria de per si uma redução nunca inferior a 20% na indemnização!

19)

Toda essa factualidade - contida nas conclusões 12 a 14; 15 a 17; 18 - justificaria uma redução na indemnização de bem superior aos 1/3 operados pelas instâncias

20)

Mas, para além disso e uma vez que as instâncias consideraram que AA tinha capitais próprios para levar a cabo a construção dessas 60 moradias, não onerando a construção com custos financeiros e naquele período (1999 a 2003) uma verba com a dimensão do valor dos custos do empreendimento, se aplicada por prazo mínimo de 3 a 4 anos proporcionaria seguramente uma taxa de juro ilíquida de 4% ao ano (taxa líquida superior aos 3% ), mesmo que se tivesse mantido inerte sem nada fazer, o valor que o antecessor dos AA teria investido nesse empreendimento 4.518.951 euros (incluindo já o valor de 263.000,00 € referente a custos com constituição de propriedade horizontal e publicidade) ter-lhe-ia facilmente proporcionado, só em juros, nesses anos, 12% daquele montante, considerando só para o efeito uma taxa de juros de 3% líquidos,, 542.272 euros.

21)

Isto, sem se tomar, sequer, em conta que no final de cada ano, o antecessor dos AA teria ao seu alcance o produto dos juros desse ano - 135.568,53 euros - que poderia facilmente depositar em nova conta com juros à mesma taxa ou a uma taxa líquida de 2,4% ao ano

22)

Ou seja, se nada tivesse feito durante