Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I – Relatório

1. AA instaurou a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB e Minfo - Comércio de Micro Informática, Limitada, pedindo que:

a) – Seja reconhecido o direito a haver para si o prédio rústico (que melhor identificou) vendido pela 1.ª Ré (BB) à 2.ª Ré (Minfo - Comércio de Micro Informática, Limitada), mediante o pagamento do preço declarado na escritura pública de compra e venda;

b) – Seja ordenado o cancelamento do registo da aquisição e inscrição relativa à apresentação 4202 de 11/10/2019, do dito prédio a favor da 2.ª Ré.

Alegou para o efeito, e em síntese, que:

É arrendatária rural do prédio identificado nos autos, por contrato escrito de 16 de Setembro de 1969, objeto de duas denúncias escritas sucessivas e de uma prorrogação, por acordo das suas partes iniciais.

Desde sempre explorou o dito imóvel, fazendo-o agora com a ajuda de dois filhos, que com ela vivem.

Mais alegou que, não obstante ter sido notificada pela 1.ª Ré, na qualidade de sua atual senhoria, por carta de 7 de Dezembro de 2018, para exercer o direito legal de preferência na venda do dito prédio rústico à 2.ª Ré, pelo preço de € 82.500,00, viu sucessivamente ignoradas as duas cartas que lhe enviou, informando-a de que pretendia preferir e pedindo informações mais detalhadas sobre o negócio.

Alegou ainda que o negócio se realizou, transmitindo a favor da 2.ª Ré a propriedade do prédio rústico de que é arrendatária, assistindo-lhe por isso o direito de preferir na venda havida, cujos contornos concretos nunca lhe chegaram a ser indicados, impedindo-a de exercer o direito aqui em causa.

2. Regularmente citadas, apenas a 2.ª Ré veio contestar, pedindo que a ação fosse julgada improcedente, sendo ela própria absolvida da instância. Além disso, deduziu reconvenção, pedindo que:

a) – Seja declarado que o prédio por si adquirido à 1.ª Ré e onde se inclui a área ocupada pela Autora é sua propriedade;

b) – Seja a Autora condenada a restituir-lhe esse prédio, bem como a abster-se da prática de quaisquer atos que impeçam ou diminuam a sua utilização por si própria;

c) - Seja a Autora condenada no pagamento da quantia de € 750,00, por cada mês que dure a ocupação do prédio, a contar da notificação da reconvenção.

Alegou para o efeito e em síntese, que:

A lei exige a redução a escrito de qualquer contrato de arrendamento rural, pelo que o invocado pela Autora é nulo.

Além disso, não tendo sido junto com a petição inicial esse contrato de arrendamento rural, deve ser declarada a extinção da instância.

Mais alegou que a própria Autora reconheceu, na sua petição inicial, ter exercido o seu pretenso direito de preferência depois de decorrido o prazo de oito dias que lhe tinha sido fixado para o efeito, tendo por isso o mesmo caducado.

Ainda assim, impugnou os factos alegados pela Autora, negando designadamente que a mesma seja arrendatária rural do prédio em causa.

Por fim, defendeu ter adquirido validamente o dito prédio rústico, ocupando a Autora parte dele, sem qualquer título que o legitime.

3. A Autora replicou, pedindo que, quer as exceções deduzidas, quer o pedido reconvencional formulado, fossem julgados totalmente improcedentes, e reiterando o seu pedido inicial.

4. Em sede de audiência prévia, foi proferido despacho a admitir a reconvenção.

No saneador, foi julgada improcedente a exceção dilatória inominada de falta de contrato escrito de arrendamento rural, bem como a exceção perentória de caducidade do exercício do direito de preferência em causa.

5. Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou a ação totalmente procedente e a reconvenção totalmente improcedente.

6. Inconformada com esta decisão, a 2.ª Ré interpôs recurso de apelação para o Tribunal da Relação …. que proferiu acórdão a julgar improcedente o recurso, bem como o pedido de condenação da Ré como litigante de má-fé, confirmando integralmente a sentença recorrida.

7. De novo irresignada, a 2ª Ré veio interpor recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, como revista «normal» e, subsidiariamente, como revista excecional, formulando as seguintes conclusões:

1 - Nos termos do artigo 671°, n° 1 do C.P.C., cabe revista para o Supremo Tribunal de Justiça do acórdão da Relação, proferido sobre decisão da 1ª instância, que conheça do mérito da causa.

2 - A presente ação é de valor superior a 30 000,00 € que é a alçada dos tribunais da Relação, sendo o Supremo Tribunal de Justiça competente para conhecer, em recurso, da presente causa - artigos 42°, n° 2 e 44°, n° 1 da Lei n° 62/2013, de 26 de Agosto, pelo que o presente recurso de revista é legalmente admissível nos precisos termos em que é formulado.

3 - A Recorrente não se conforma com a decisão proferida pelo Tribunal a quo, na parte em que indeferiu a junção aos autos do documento apresentado pela recorrente com as suas alegações de recurso, nem com o segmento decisório que julgou improcedente a exceção dilatória de inutilidade e/ou impossibilidade supervenientes da lide, nem com o entendimento do Tribunal de que a A. foi notificada por ser arrendatária e que a preferência não continha todos os elementos necessários.

4 - Com o recurso para o Tribunal da Relação a Recorrente juntou, com as suas alegações de recurso, certidão de uma escritura pública epigrafada «DISTRATE DE COMPRA E VENDA», celebrada em 09 de Março de 2020, através do qual as partes distrataram a referida escritura de Compra e Venda, tendo a constituinte do primeiro outorgante já restituído à sociedade MINFO-COMÉRCIO DE MICRO INFORMÁTICA LDA o preço que ela pagou na escritura revogada, através do cheque número …04, sacado sobre o Banco Santander Totta, no dia da escritura.

5 - O documento é superveniente, pois a escritura pública apenas foi celebrada em 09 de Março de 2020, o que impossibilitou a sua junção aos autos pela recorrente com os articulados.

6 - Conforme resulta do disposto no art. 651°, n.° 1, do C. P. Civil, as partes podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425°, do C. P. Civil, ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na Ia instância.

7 - As partes apenas podem juntar documentos em sede de recurso de apelação, a título excecional, numa de duas hipóteses: superveniência do documento ou necessidade do documento revelada em resultado do julgamento proferido na 1ª instância, cabendo à parte que pretende oferecer o documento demonstrar a referida superveniência objetiva ou subjetiva; ora, a sentença foi proferida em 04 de Dezembro de 2019, a escritura pública de Distrate de Compra e Venda foi celebrada em 09 de Março de 2020 e foi junto com as alegações de Recurso interpostas pela recorrente em 16-03-2020, logo, estamos perante um documento superveniente.

8 - Pelo exposto, e nos termos das disposições legais citadas, deverá o acórdão ser revogado nesta matéria e substituído por outro que admita a junção aos autos do documento apresentado pela recorrente com as suas alegações de recurso denominado por Distrate de Compra e Venda.

9 -Tendo a 1ª Ré (BB) e a 2ª Ré (aqui recorrente) celebrado, em 09 de Março de 2020, uma escritura pública de «DISTRATE DE COMPRA E VENDA» do prévio negócio de alienação do prédio rústico de que a Autora (AA) se reclama arrendatária, e por isso onde pretende preferir no lugar da adquirente, com a existência daquele documento a instância deve ser extinta por inutilidade superveniente da lide.

10 - De acordo com o disposto no art.° 277.°, al. e) do Código de Processo Civil, a inutilidade superveniente da lide constitui, com efeito, causa de extinção da instância, impedindo, por conseguinte, o conhecimento do mérito da ação, o mesmo valendo para a impossibilidade superveniente.

11 - A instância extingue-se sempre que se torne supervenientemente inútil, i.e., sempre que por facto ocorrido na pendência da instância, a continuação da lide não tenha qualquer utilidade, e ainda, extingue-se ou finda de forma anormal todas as vezes que, ou por motivo atinente ao sujeito, ou por motivo atinente ao objeto, ou por motivo atinente à causa, a respetiva relação jurídica substancial se torne inútil, i.e., deixe de interessar a sua apreciação.

12 - A inutilidade da lide é simples reflexo, no plano processual, da inutilidade aa relação jurídica substancial, quer esta inutilidade diga respeito ao sujeito, ao objeto ou à causa, e sempre que o efeito jurídico que se pretendia obter com a ação se mostre supervenientemente inútil, é claro que o processo não deve continuar - mas antes cessar, e extingue-se porque se tornou inútil o prosseguimento da lide: verificado o facto, o tribunal não conhece do mérito da causa, limitando-se a declarar aquela extinção.

13 - A escritura pública de distrate de compra e venda "nasceu", e, por conseguinte, foi apresentada, nos presentes autos em devido tempo, consubstanciando uma inutilidade superveniente da lide, uma vez que, o direito de que a. se arroga se extinguiu por via daquela escritura pública, pelo que, ocorreu no presente caso uma revogação do contrato por comum acordo, com eficácia retroativa entre as partes, sendo o chamado contrato extintivo ou abolitivo ou "contrarius consensus" - artigo 406°, n° 1 do C.C. - com o qual as partes, por mútuo consentimento, extinguem a relação contratual existente entre eles.

14 - Deixaram de estar reunidos os requisitos para o invocado exercício do direito de preferência por parte da A., estipulado no artigo 31°, n° 2 do Decreto-Lei n° 294/2009, de 13 de Outubro, e existe extinção da instância, por inutilidade superveniente ou impossibilidade superveniente da lide nos termos do artigo 277°, e) do C.P.C..

15 - No caso dos autos não existe qualquer direito de preferência da A., como previsto no artigo 31°, n° 2 do Decreto-Lei n° 294/2009, de 13 de Outubro, com remissão para o artigo 416° do C.C..

16 - O contrato de arrendamento invocado pela A. não tem qualquer validade, uma vez que, a A. e o seu marido apenas eram os caseiros da Quinta …, sendo certo que, o alegado contrato particular de arrendamento de prédio rústico, referente à Quinta …., sita na freguesia …, excluídos os pomares da mesma Quinta e as macieiras e outras fruteiras plantadas na parte restante, não se mostra assinado pelos donos do terreno (alegados senhorios) ou RR., nem por qualquer outra pessoa que ocupasse uma posição ativa na discutida relação contratual.

17 - Não existe qualquer redução a escrito de um contrato de arrendamento rural, nem qualquer outro negócio, sofrendo o mesmo de nulidade.

18 - O artigo 35°, n° 5 do Decreto-Lei n° 358/88, de 25 de Outubro estabelece que "Nenhuma ação judicial pode ser recebida ou prosseguir, sob pena de extinção da instância, se não for acompanhada de um exemplar do contrato quando exigível", não permitindo a supressão desta situação à posteriori, pois exige que com a petição inicial se alegue os motivos da falta de redução a escrito, o que não se verificou, sendo que o Decreto-Lei n° 294/2009, de 13 de Outubro, revogou o Decreto-Lei n° 358/88, de 25 de Outubro, mas manteve a mesma solução acima descrita - Cfr. artigo 6° e 35°, n° 5.

19 - O artigo 6º do Decreto-Lei n° 294/2009, de 13 de Outubro, no seu n° 1 estipula que “Os arrendamentos rurais são obrigatoriamente reduzidos a escrito, constando dos mesmos a identificação completa das partes contratantes, a indicação do número de identificação fiscal e respetiva morada de residência ou sede social, bem como a identificação completa do prédio ou prédios objeto do arrendamento", e o seu n°2 mais adianta que “A não redução a escrito dos contratos de arrendamento rural celebrados ou renovados na vigência do presente decreto-lei gera a sua nulidade.”.

20 - Reafirma-se no art. 7.° seguinte que o «contrato de arrendamento rural é reduzido a escrito» (n.° 1); e são «elementos obrigatórios do mesmo» a «identificação completa das partes», a «identificação do bem objeto de arrendamento», o «fim a que se destina», o «valor estipulado para a renda», e a «indicação da data de celebração» (n.° 2, als. a), b), c), d) e e) do mesmo preceito).

21 - Esta imperativa redução a escrito consubstancia uma formalidade ad substantiam (e não meramente uma formalidade ad probationem), refirmando-se no regime particular em causa a solução geral consagrada no art. 220.° do CC, segundo o qual a «declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei, pelo que, desta maneira, a falta de assinatura por parte dos contraentes num contrato de arrendamento rural constitui uma formalidade "ad substanciam”, é de conhecimento oficioso, o que implica a nulidade desse contrato - conforme estipula o artigo 220° do C.C..

22 - Com efeito, o artigo 220° do C.C. consagra explicitamente, como regra, a solução que considera as formalidades legais da declaração como formalidades ad substanciam (e não como meras formalidades ad probationem) - Cfr. Código Civil Anotado, Volume I, 4ª edição, revista e atualizada, Pires de Lima e Antunes Varela, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra Editora, Lda., págs. 210 e 211.

23 - Por outro lado, está em causa o conceito de declaração negocial como verdadeiro elemento do negócio jurídico, como está regulado nos artigos 217º e ss. do C.C, trata-se de um verdadeiro elemento do negócio, uma realidade componente ou constitutiva da estrutura do negócio, de tal maneira, que a sua falta conduz à inexistência material do negócio.

24 – Se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admitida prova testemunhal-resulta do disposto no artigo 393°, n° 1 do C.C..

25 - Também é inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objeto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documentos particulares mencionados nos artigos 373° a 379° do C.C., quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores - artigo 394°, n° 1 do C.C..

26 - O contrato junto pela autora não se mostra assinado por qualquer das alegadas partes respetivas, sendo certo que a autora, hoje viúva, reconheceu que quem ali figura como senhorio veio posteriormente promover a denúncia do contrato por via/meio de duas sucessivas notificações judiciais avulsas que promoveu, operadas a partir de 01 de Outubro de 1972 e de 01 de Outubro de 1973.

27 - CC requereu a notificação judicial avulsa de DD e mulher AA, no qual o requerente invoca que não convém a continuação nem a prorrogação do arrendamento em causa, pelo que pretendeu denunciá-lo e por isso, requereu ao Juiz de Direito da Comarca … se dignasse mandar notificar judicialmente os requeridos, os ditos arrendatários, para, no dia um de Outubro de 1972 (ano corrente), se considerarem despedidos e deixarem e entregarem ao requerente a referida Quinta … e seus pertences e alfaias que tinham em seu poder para o granjeio da propriedade, tudo nos precisos termos e para os fins do artigo 964° e seguintes do Código do Processo Civil, na parte a esta notificação aplicável.

28 - Também é inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objeto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documentos particulares mencionados nos artigos 373° a 379° do C.C., quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores - artigo 394°, n° 1 do C.C..

29 - CC requereu outra notificação judicial avulsa de DD e mulher AA, no qual o requerente invoca que não convém a continuação nem a prorrogação do arrendamento em causa, pelo que pretendeu denunciá-lo e por isso, requereu ao Juiz de Direito da Comarca de …. se dignasse mandar notificar judicialmente os requeridos, os ditos arrendatários, para, no dia um de Outubro de 1973 (ano corrente), se considerarem despedidos e deixarem e entregarem ao requerente a referida Quinta … e seus pertences e alfaias que tinham em seu poder para o granjeio da propriedade, tudo nos precisos termos e para os fins do artigo 964° e seguintes do Código do Processo Civil, na parte a esta notificação aplicável.

30 - A considerar-se tal contrato de arrendamento de 16 de Setembro de 1969 como nulo, o mesmo não produz desde o início (ab initio), por força da falta ou vício de um elemento interno ou formativo, os efeitos a que tendia, e a ser o mesmo inexistente, a realidade não corresponde à noção do negócio aludido, visto que, por esta via, a declaração não pode produzir os seus efeitos, daí que, por qualquer uma destas vertentes, o documento em análise sempre seria irrelevante ou inócuo em termos jurídicos.

31 - Tendo já antes cessado (por denúncia) o dito contrato de arrendamento inicial, não podia o mesmo ser objeto de prorrogação e, em segundo lugar, contudo, como do próprio documento se alcança, o senhorio através dele operou a cessação do contrato de arrendamento datado de 16 de Setembro de 1969 por oposição à renovação ou por denúncia, a partir do dia 1 de Outubro de 1972.

32 - Nunca se poderia ter celebrado, como não se celebrou, uma prorrogação de um contrato de arrendamento denunciado e terminado, pelo menos a 30 de Setembro de 1973 e para vigorar a partir de 1 de Outubro de 1973 pela simples e decisiva razão que não se pode prorrogar algo que não existe juridicamente, nem factualmente, e ainda que, tal documento não se mostra assinado pelos donos do terreno (alegados senhorios) ou RR., nem por qualquer outra pessoa que ocupasse uma posição ativa na discutida relação contratual.

33 - Os rogos alegadamente contantes do documento não foram dados nem confirmados perante notário, depois de lido o documento ao rogante, como exige o disposto no artigo 373°, n°4, do C.C.

34 - O documento também não se mostra assinado por quem nele figura como senhorio; e, tendo sido assinado a rogo por conta de quem nele figura como arrendatário, o dito rogo não foi «dado ou confirmado perante notário, depois de lido o documento ao rogante», conforme o exige o art. 373º, nº 4, do CC.

35 - Ora, se é certo que posteriormente a Autora reconheceu, como própria, a declaração de vontade que aí lhe é imputada, certo é que outro tanto não sucedeu por quem aí figura como senhorio, ou por quem lhe sucedeu mortis causa, nomeadamente a aqui lª Ré.

36 - Acresce que se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admitida prova testemunhal - artigo 393°, n° 1, do C.C..

37- Também é inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objeto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documentos particulares mencionados nos artigos 373° a 379° do C.C., quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores - artigo 394°, n° 1 do C.C..

38 - Daí que não existindo qualquer prorrogação do contrato de arrendamento reduzida a escrito o invocado documento sempre sofre de nulidade.

39 - Com efeito, o artigo 220º, do C.C. consagra explicitamente, como regra, a solução que considera as formalidades legais da declaração como formalidades ad substanciam (e não como meras formalidades ad probationem) - Cfr. Código Civil Anotado, Volume I, 4a edição revista e atualizada, Pires de Lima e Antunes Varela, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra Editora, Lda., págs. 210 e 211.

40 - Por outro lado, está em causa o conceito de declaração negocial como verdadeiro elemento do negócio jurídico, como está regulado nos artigos 217º e ss. do C.C., trata-se de um verdadeiro elemento do negócio, uma realidade componente ou constitutiva da estrutura do negócio, de tal maneira, que a sua falta conduz à inexistência material do negócio.

41 - Não deve ser declarado como existente o contrato escrito de arrendamento rural de 29 de Novembro de 1973, nem ser o mesmo considerado válido e eficaz.

42 - Mas para além disso, em terceiro lugar, mesmo que assim não se entendesse, adverte-se que tal prorrogação apenas diria respeito aos seguintes prédios rústicos: Lameiro …; Lameiro …; Lameiro … (até à … Exclusive); Terras …. ou …. (menos o pomar); Matas e Lameiro, que entronca com a Estrada que conduz a…. .

43 - Desta maneira, em bom rigor, não se trata da eventual prorrogação do contrato de arrendamento datado de 16 de Setembro de 1969, referente ao prédio rústico, denominado Quinta …, sito em …, freguesia … (extinta), …, composto de lameiro, pomar, vinha, pastagem, mato e instalações agrícolas, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n° …..24 da mesma freguesia (agora artigo ….63 da freguesia ….. e …) e descrito na Conservatória do Registo Predial …. sob o n° ……62 .

44 - Por referência aos depósitos bancários à ordem do senhorio ou de quem o representa, é fundamental esclarecer que os donos do imóvel nunca reconheceram a validade de tal alegado depósito de rendas, que até desconheciam, tanto assim que nunca fizeram uso de tais quantias alegadamente depositadas.

45 - A A. nem sequer cumpriu com tal alegado depósito com as regras exigidas pelo artigo 14º, n° 2, a) a 3) do D.L. 294/2009, de 13 de Outubro, uma vez que, o depósito deve ser feito em qualquer agência de instituição de crédito, perante um documento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário e do qual constam: A identidade do senhorio e do arrendatário; A identificação do locado; O quantitativo da renda; O período a que respeita; O motivo pelo qual é solicitado o depósito.

46 - No caso em apreço, o depósito não foi assinado por nenhum dos alegados arrendatários, sendo assinado por pessoa diferente da A. e que não foi efetuada a rogo da alegada arrendatária -artigo 373°, n° 1 do C.C..

47- Por conseguinte, deveria ter sido declarada procedente a exceção dilatória inominada decorrente da aplicação do artigo 35°, n° 5 do Decreto-Lei 294/2009, de 13 de Outubro, ao abrigo do artigo 576°, n° 2 do C.P.C..

48 - Noutro segmento, mais se dirá que não existe qualquer direito da autora a exercer o direito de preferência na compra e venda em causa nos autos.

49 - O art. 31º, do Decreto-Lei n.° 294/2009, de 13 de Outubro determina que, no «caso de venda ou dação em cumprimento de prédios que sejam objeto de arrendamento agrícola ou florestal, aos respetivos arrendatários cujo contrato vigore há mais de três anos, assiste o direito de preferirem na transmissão» (n.° 2); e no «caso do exercício judicial do direito consagrado no n.° 2, o preço é pago ou depositado dentro de 30 dias após o trânsito em julgado da respetiva sentença, sob pena de caducidade do direito e do arrendamento» (n.° 6).

50 - O motivo para a preferência foi feito ao abrigo do disposto no artigo 1380°, n° 1 do C.C. o qual estipula que os proprietários de prédios confinantes, de área inferior à unidade cultura gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.

51 - As comunicações para preferência foram feitas aos confinantes e, por via das buscas efetuadas pelo sócio-gerente da 2ª R. junto da Conservatória do Registo Predial e dos serviços de finanças, tendo-se apurado que a A. seria também uma das confinantes, ou seja, por ser confinante a A. foi notificada, não podendo o Tribunal considerar que ela foi notificada por ser arrendatária e, assim, dar como provado a existência de qualquer contrato de arrendamento válido.

52 - Mas, mesmo que assim não se entendesse, sempre a comunicação para preferência preenche todos os requisitos e elementos essenciais exigidos pelo artigo 31°, n° 2 do D.L. 294/2009, de 13 de Outubro e do artigo 416° do C.C..

53 - O artigo 416°, n° 1, do C.C. estabelece que, querendo «vender a coisa que é objeto» da preferência, «o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato» (n.° 1); e, recebida «a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinalar prazo mais longo».

54 - Estabelece aquele artigo que o obrigado, querendo vender a coisa que é objeto da preferência, deve comunicar ao titular do direito: o projeto da venda e as cláusulas do respetivo contrato.

55 - Ou seja, o obrigado à preferência deve comunicar os elementos essenciais do negócio, entendidos como todos aqueles que possam influenciar a decisão de exercer ou não a preferência.

56 - Sobre o conteúdo da comunicação, a que o alienante está vinculado, por força do art. 416°, do CC, não tem havido unanimidade de posições, mora se afirma que o sujeito passivo deve comunicar o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato, ora se exige a necessidade de comunicar apenas os elementos da alienação que possam influenciar a decisão do preferente.

57 - A este respeito, sufragamos o entendimento de que o vinculado à preferência deve comunicar ao preferente o projeto do contrato «ajustado», bem como as cláusulas (objetivamente) essenciais: a identificação do bem a vender e o preço convencionado, a identificação do terceiro com que se ajustou o contrato.

58 - Relativamente aos concretos elementos que devam ser objeto de comunicação pelo obrigado à preferência, os mesmos só em concreto poderão ser considerados, muito embora entre eles deva figurar, inelutavelmente, a intenção de venda, o preço e as condições fundamentais que determinam o negócio.

59 - A este propósito refere Cheok Ian Lei, citando as diferentes posições doutrinais: Isto quer dizer, no que diz respeito ao conteúdo da comunicação, a lei (tanto o art. 416°, nº 1, do Código Civil, como o art. 1028°, n° l, do novo CPC) não faz referência às cláusulas que sejam relevantes, na perspetiva do preferente, para a sua decisão de exercer ou não o seu direito, nem menciona a necessidade da identificação do terceiro com quem o obrigado à preferência negociou a alienação, mas apenas faz referência ao projeto de venda e às cláusulas do projeto de contrato (...). Se considerarmos que o obrigado à preferência só tem a obrigação de comunicar as cláusulas que sejam relevantes para o preferente decidir se pretende ou não exercer o seu direito, as questões que se suscitam são: como pode o obrigado à preferência, para além do próprio preferente, saber quais as cláusulas que são relevantes para este tomar a decisão? Para além das informações que fazem parte das cláusulas do contrato projetado, se o obrigado à preferência deve integrar na comunicação as informações que não constam das cláusulas do contrato projetado mas também são relevantes para o preferente tomar a decisão? Na verdade, todas estas dúvidas podem ser resolvidas por lei. Isto é, o art. 416. °, n.º 1, do Código Civil já determina o objeto da comunicação para preferência, que é o projeto de alienação e as cláusulas do contrato projetado, sem mais nem menos. Isto quer dizer, a norma não faz referência a quaisquer informações que sejam relevantes, na perspetiva do preferente, para a sua formação da vontade de exercer o seu direito, assim, a nosso ver, estas não devem ser consideradas como objeto da comunicação.

60 - Desta maneira, a doutrina e a jurisprudência têm entendido que os elementos essenciais dizem respeito a: Projeto negocial; Preço; Condições de Pagamento; Identidade do adquirente, verificando-se que o obrigado à preferência enunciou todos esses elementos essenciais, desde logo, comunicou o projeto negocial, dado que informou ser intenção da dona e possuidora do imóvel celebrar, sobre o imóvel, um contrato de compra e venda, depois, informou o respetivo preço no valor de 82 500,00 €, por outro lado, as condições de pagamento foram claramente informadas, designadamente o valor de 82 500,00 € devia ser pago na escritura; por último, foi ainda identificado o terceiro adquirente, como sendo a sociedade Minfo, Lda., aqui 2ª R., mais se indicou o prazo para o exercício da preferência de 8 dias, nos termos do artigo 416°, n° 2 do C.C., e ainda se forneceu o endereço para a Resposta, como sendo EE, …. .

61 - A comunicação para preferência foi recebida pela A. em 7 de Dezembro de 2018, como consta do documento em causa e foi confessado nos autos pela própria A., de modo que é forçoso concluir que a A. conheceu os elementos essenciais do negócio a 7 de Dezembro de 2018.

62 - A A. enviou uma resposta com a alegada comunicação de exercício do direito de preferência na transmissão da propriedade do prédio rústico sob o artigo matricial …63 e registo predial n° ….24, ato que terá sido praticado em … a 17 de Dezembro de 2018, mas recebido pela 1ª R. apenas a 18 de Dezembro de 2018, datas que ultrapassam o prazo de 8 dias dado pelo obrigado à preferência e conhecido pela A. a 7 de Dezembro de 2018.

63 - No período de 8 dias a A. nada fez para com a 1ª Ré, não tendo respondido à carta que esta lhe tinha remetido dentro do prazo que tinha para o efeito, não tendo exercido o direito de preferência correspondente, sendo que o seu eventual direito não foi, assim, exercido no tempo em que tal poderia ter tido lugar, tendo caducado, verificando-se que o alegado direito da A. se havia extinto por caducidade.

64 - A caducidade cominada no artigo 416°, n° 2 do C.C. resulta de uma atitude passiva do titular do direito de preferência que, era face de uma comunicação correta do projeto do contrato com terceiro, nada declara dentro do prazo devido.

65 - A autora deixou decorrer integralmente o referido prazo - de 8 dias - sem manifestar a intenção de pretender preferir, a qual, na realidade, apenas assinalou na missiva que remeteu à primeira ré em 17-12-2018, ou seja, já muito depois de decorridos os 8 dias que lhe tinham sido assinalados para o efeito, e neste sentido, a comunicação por esta remetida em 17/12/2018 não tem o efeito de alterar a posição jurídica da autora que, nessa data já não beneficiava do prazo que lhe tinha sido concedido para manifestar o seu interesse por preferir no negócio de compra e venda do imóvel dos autos.

66 - A A. denota ter compreendido os elementos essenciais do negócio, porém a A. não declarou querer preferir, com efeito, a A. limitou-se a manifestar um interesse em exercer o direito de preferência e o interesse na propriedade referida, tendo solicitado uma reunião para obter informações mais detalhadas,