Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1.AA e mulher, BB, intentaram acção de despejo, sob a forma ordinária, contra a arrendatária CC, Lda, com fundamento na realização pela R. de obras estruturais e não autorizadas no locado, destinado a funcionar como estabelecimento no ramo hoteleiro, pedindo ainda a condenação na reposição do imóvel no estado em que o recebera do senhorio.

A R. contestou, invocando a excepção de caducidade e defendendo-se por impugnação, ao sustentar, nomeadamente, que não executou nenhumas obras em bloco, nem procedeu à demolição de paredes ou outros elementos construtivos existentes: na verdade, as intervenções operadas pela Ré limitaram-se à substituição de materiais já existentes e que, por se terem degradado, tiveram de ser substituídos, ao nível do sistema eléctrico, canalização, da alimentação energética; e, no âmbito da recepção, à colocação de acessibilidades para deficientes cuja, adaptação foi feita com materiais amovíveis, à colocação de sistema de prevenção de incêndios e sistema de segurança que obriga à existência de saídas de emergência, à acomodação de botijas de gás com maior segurança. Não fossem as intervenções levadas a cabo pela Ré e o imóvel locado não estaria apto ao fim do arrendamento , já que o estabelecimento teria de ser encerrado. Essas intervenções aumentaram o valor do edifício, pelo que o património dos Autores resultou enriquecido, sendo que as benfeitorias efectuadas foram impostas pela degradação dos elementos construtivos existentes, por imposição legal e por imposição de mercado, de modo a manter o imóvel apto ao fim a que se destinava.

Os AA. replicaram, opondo-se às excepções invocadas.

Realizada audiência final, foi proferida sentença que:

- Julgou improcedentes por não provadas as excepções da caducidade, da aceitação das obras pelos Autores e da obrigatoriedade das obras realizadas pela Ré no locado;

- Julgou procedente por provada a acção e, em consequência:

Decretou a resolução do contrato de arrendamento identificado no artigo Ioda petição inicial;

Condenou a Ré a despejar o locado de pessoas e das coisas que, de acordo com o contrato, não pertencem ao prédio e a restituí-lo aos Autores;

Condenou a Ré a efectuar as obras necessárias para eliminar as alterações realizadas e acima consideradas ilícitas e a repor o locado no estado interior e exterior em que ele se encontrava à data da celebração do contrato, sem prejuízo da manutenção das restantes obras, dentro do prazo de três meses;

2. Inconformada, a R. apelou, tendo a Relação – após julgar improcedente o recurso deduzido quanto ao quadro factual em que assentara a decisão recorrida - começado por fixar a seguinte matéria de facto:

Io. Em escritura pública celebrada a 13 de Abril de 1965, no Quarto Cartório da Secretaria Notarial do Funchal, intitulada de "Arrendamento", DD e esposa, EE, aí designados como "primeiros outorgantes", declararam dar de arrendamento à sociedade ora Ré, "todo o alto" (exceptuados o rés-do-chão e a cave) do prédio urbano situado na Rua ..., n°s … e …, freguesia de ..., concelho do Funchal.

2o. Pelo prazo de cinco anos, a contar de 1 de Outubro de 1964, sucessivamente renovável por períodos de um ano.

3o. Mediante a renda mensal de quinze mil e quinhentos escudos, que actualmente é de€1.004,06, a pagar no domicílio do senhorio.

4o. E com destino a "pensão residencial (...) ou o que melhor convier à arrendatária dentro da utilidade turística, e seja legalmente permitido".

5°. Mais declararam os "primeiros outorgantes", que das "INSTALAÇÕES" pertencem ao prédio:

a) A instalação eléctrica, para iluminação e para outros fins, que está completa (lustres, "apliques ", com suas lâmpadas) e inclui todos os esquentadores;

b) A instalação para águas, quente e fria, completas de torneiras e de tudo o mais que lhe é acessório normalmente;

c) As instalações sanitárias de casas de banho, e ainda outras fora destas;

d) A instalação do "bar", incluindo balcão, prateleiras e banquetas fixas;

e) E a instalação da "recepção " com o balcão e tudo o mais que a constitui (não são compreendidos, e pertencem à arrendatária, a secretária aparafusada ao balcão, e os maples " e demais móveis) ".

6o. Os "primeiros outorgantes" especificaram quanto às "OBRAS JA EFECTUADAS PELA ARRENDATÁRIA", que "fica ratificada a autorização verbalmente concedida para as que foram executadas no sexto andar e declarado que, findo o contrato (quando porventura se verifique a entrega da chave) a arrendatária fará a reposição, no estado anterior, daquele pavimento e levantará todos os materiais resultantes de tal reposição e ainda todas as peças de casa de banho que ela ali instalou ".

7º Os "primeiros outorgantes" discriminaram quanto a "OBRAS A EFECTUAR", que "ficam autorizadas as que a arrendatária se propôs realizar e que constam da construção de duas casas de banho, com a respectiva instalação completa, e a terem lugar nos quartos ou compartimentos que actualmente têm os números vinte e dois e três; e mais ficam autorizadas as necessárias para transformar os quartos ou compartimentos números vinte e três e vinte e quatro num só compartimento -para tanto demolindo a respectiva divisória. Estes trabalhos, as peças sanitárias e todas as instalações, ficarão integrados no prédio e não serão indemnizáveis".

8o. E estipularam quanto a "OUTRAS OBRAS", que "só com consentimento, escrito, do senhorio, poderão ser executadas, ficarão fazendo parte do prédio e não serão pagas à arrendatária, salvo se no escrito que autorizar e condicionar tais obras, também conste a obrigação de pagar, e como, quando e quanto".

9o. Nessa mesma escritura, FF, GG, e HH, aí designados como "segundos outorgantes ", em representação da sociedade ora Ré, declararam aceitar para esta o arrendamento, nos termos exarados.

10°. A 28 de Setembro de 1964, a Câmara Municipal do Funchal havia atribuído ao prédio o alvará de licença de utilização para "hotel" n° …, em nome de DD, após vistoria realizada a 21 desse mês.

11º. O licenciamento dessa utilização fora solicitado pelo DD, através de requerimento apresentado à Câmara Municipal do Funchal, a 24 de Junho de 1964, acompanhado de projecto de adaptação da construção à finalidade de unidade hoteleira e de memória descritiva deste.

12°. Nos termos dessa "Memória Descritiva'', o "hotel comporta vinte e três quartos e duas suites, num total de quarenta e nove camas; ocupa os andares superiores do edifício, distribuindo-se os quartos e respectivos serviços pelos pisos seguintes: RÉS-DO-CHAO - Situa-se em parte deste piso, a entrada e recepção, e acessos aos andares. Io, 2o e 3o ANDARES - Seis quartos com duas camas, W.C. e banho privativos em cada piso, cozinha para pequenos almoços. 4o ANDAR - Quatro quartos de duas camas, W. C. e banho privativos; dois quartos de uma cama, sendo um destinado à empregada da noite, copa para pequenos-almoços e roupeiro. 5° ANDAR - Duas "suites ", com quartos de duas camas, kitchenete e sala. 6o ANDAR - Neste último piso, situa-se um conjunto de dependências, destinadas a economato ".

13°. Em escritura pública lavrada a 22 de Março de 1975, no Cartório Notarial da Ponta do Sol, intitulada de "Compra e Venda", DD, aí identificado como "primeiro outorgante", por si e em representação da sua esposa, declarou vender aos ora Autores, então representados por procurador, aí identificado como "segundo outorgante ", que nessa qualidade declarou aceitar, o prédio urbano referido no artigo Io.

14°. Por carta registada e com aviso de recepção expedida a 6 de Maio de 2008, o Autor avisou a Ré de que pretendia examinar o locado no dia 11 desse mês.

15°. Foram introduzidas no prédio modificações ao projecto licenciado pela Câmara Municipal do Funchal, alterações essas que nunca foram submetidas a licenciamento.

16°. Essas modificações consistiram em alteração das divisórias; alteração dos elementos de revestimento do prédio e supressão de elementos construtivos, nomeadamente, as portas nos corredores de acesso aos quartos e referidas nos artigos 31° e sefiuintesdap.i., instalações sanitárias existentes nos corredores, entre outras.

17o. O espaço arrendado à Ré e que lhe foi entregue em 1 de Outubro de 1964, foi o que consta da Memória Descritiva a que alude a M) dos factos assentes como afectoao hotel, incluindo rés-do-chão e os andares superiores, com a composiçãodiscriminada naquela alínea, com excepção da cozinha para pequenos almoços nos Io,2o e 3o andares e da copa para pequenos almoços no 4o andar.

18°. À data da celebração do contrato, a parte arrendada do rés-do-chão e o Io, 2o, 3o, 4o e 5o tinham a configuração e a disposição internas representadas nas respectivas plantas do referido "Aditamento ao Projecto do Edifício", apresentado na Câmara Municipal a 24 de Junho de 1964, sendo que a parte arrendada do rés-do-chão é a delimitada a cor-de-rosa na planta de fls.2, com excepção da cozinha para pequenos almoços nos Io, 2o e 3o andares e da copa para pequenos almoços no 4o andar.

19°. E na mesma data, a cobertura e a configuração e aspecto exteriores do edifício eram os representados, respectivamente na planta, no corte "EE" e no alçado constantes do mesmo Aditamento ao Projecto.

20°. Durante o mês de Abril de 2008, o Autor foi alertado por terceiros para que a Ré estava a movimentar materiais de construção no local arrendado.

21°. Em visitas efectuadas em 13 de Maio de 2008 e em data não apurada desse mesmo mês, com a assistência de um técnico, o Autor constatou a existência de várias obras feitas pela Ré no locado.

22°. No rés-do-chão, a Ré construiu, junto à entrada, um compartimento com 4 portas, em alumínio verde, fixo ao pavimento e à parede do edifício, com cerca de l,90m de largura, por l,39m de altura para servir e que serve de abrigo a garrafas de gás industrial.

23°. Quem entra no locado vê necessariamente esse compartimento de alumínio.

24°. O dito compartimento está mal integrado.

25°. O pavimento da parte arrendada do rés-do-chão desenvolvia-se originalmente em dois níveis, o hall de entrada com um degrau de acesso à zona onde se localiza a recepção, existindo ainda um desnível desta para o patamar da escadaria e do elevador, correspondente a, pelo menos, dois degraus.

26°. A Ré desnivelou o pavimento do hall de entrada em relação ao da recepção, subindo este cerca de 70 cm.

27°. Para ligar os pavimentos desses dois desníveis, a Ré construiu uma escada com 4 degraus e uma rampa para cadeira de rodas.

28°. A Ré nivelou o pavimento da recepção em relação ao patamar da escadaria e do elevador, fazendo desaparecer os dois degraus que ligavam um ao outro.

29°. O balcão era desmontável, com forma recta e situado no alinhamento da parede norte do patamar do elevador, pertencendo ao prédio.

30°. A Ré demoliu esse balcão da recepção.

31°. A Ré construiu um novo balcão da recepção, que agora tem estrutura em "L " e é revestido superior e lateralmente a Lioz Polido, sendo desmontável e que está mais avançado em relação ao antigo cerca de um metro em relação à porta da entrada.

32°. O balcão ficou desalinhado da parede norte do patamar do elevador.

33°. Nas plantas de fls.3 a 6 existia uma porta em cada um dos dois lados dos

patamares de chegada da escadaria e do elevador nos 1° a 4° andares.

34°. Essas portas não existem nos patamares de chegada da escadaria dos 1° a 4° andares.

35°. De acordo com a planta de fls.3, a extremidade noroeste, ou canto posterior esquerdo (na perspectiva de quem olha para o prédio a partir da Rua ...), do1° andar, era constituída por um compartimento destinado a arrumo de roupas de serviço, com acesso directo pelo corredor de circulação comum, seguido por detrás, da casa de banho privativa do quarto de dormir n° 2, que tinha acesso exclusivo através deste.

36°. A parede divisória entre esses dois compartimentos foi demolida, transformando- se num só.

37°. Os revestimentos cerâmicos e peças sanitárias foram retirados da referida casa de banho.

38°. O vão da porta de ligação dessa casa de banho ao primitivo quarto n° 2 foi fechado.

39°. A Ré revestiu com mosaicos e azulejos cerâmicos o pavimento e paredes desse espaço único.

40°. A Ré instalou nesse espaço algumas canalizações de águas e de esgotos.

41°. O dito espaço, desde, pelo menos, há 35 anos é a lavandaria da residencial.

42°. No ângulo posterior desse espaço, existe um pequeno compartimento, que antes servia de casa de banho, onde a Ré instalou um quadro eléctrico.

43°. No 1° andar, o espaço arrendado à Ré terminava a norte na fachada tardoz ou posterior da parte alta do edifício, sendo aí o seu limite uma varanda, que era privativa do quarto de dormir n° 2 e com acesso exclusivo através deste.

44°. Para além dessa fachada e varanda, existia apenas a cobertura da parte posterior do rés-do-chão do edifício, que não era plana, mas sim constituída por três empenas, cada qual com duas águas.

45°. Essa cobertura não tinha qualquer porta ou abertura de acesso através do 1° andar

do edifício, sendo que era possível o acesso à dita cobertura através da varanda do quarto n° 2, passando sobre a sua guarda.

46°. A Ré, para permitir o acesso à cobertura do rés-do-chão, criou um degrau

metálico para passar sobre o murete da guarda da varanda do quarto n° 2.

47°. O acesso do quarto n° 2 ao espaço daquela varanda foi encerrado pela Ré com material resistente que se encontra revestido e pintado.

48°. A Ré nivelou, na sua totalidade, a cobertura da parte posterior do rés-do-chão. com painéis em madeira assentes sobre estrutura metálica e forrados com tela asfáltica, sendo que, anteriormente e em data não concretamente apurada, sobre parte da dita cobertura tinham sido colocadas tábuas de madeira, pelo então sócio da Ré, GG.

49°. E construiu, no enfiamento da nova lavandaria, um novo compartimento, com paredes e tecto de estrutura metálica, ligada à fachada posterior do edifício, com cerca de 8,45m2, que ocupa toda a antiga varanda do quarto n° 2 e prolonga-se sobre a cobertura do rés-do-chão.

50°. A Ré destinou esse novo compartimento a prolongamento da lavandaria, onde instalou equipamentos para lavagem de roupa.

51°. Nesse prolongamento da lavandaria, a Ré construiu um abrigo para secagem de roupas, construído com armação e chapas metálicas, fixas ao muro exterior oeste de vedação do prédio.

52°. Do lado oposto, ou lado direito da cobertura do rés-do-chão, a Ré montou, com estrutura de ferro e nylon e cobertura com chapas de plástico, um abrigo coberto para plantas e flores.

53°. A Ré utiliza o espaço intermédio dessa cobertura como estendal de roupa.

54°. O quarto de dormir n° 2 era o segundo, no sentido dos ponteiros do relógio, a partir do lado oeste do edifício (lado esquerdo de quem está de frente para o prédio, na Rua ...), para quem chegava ao patamar da escadaria e elevador do 1° andar.

55°. Esse quarto tinha uma casa de banho privativa contígua para oeste, que a Ré demoliu.

56°. A Ré construiu uma nova casa de banho, com paredes executadas em placas de gesso (tipo pladur) e uma porta de correr, no interior desse quarto, junto à sua extremidade norte ou tardoz, com revestimentos cerâmicos, instalação de canalizações de águas e de esgotos e das peças sanitárias.

57°. Em consequência das obras realizadas o espaço do quarto n° 2 ficou mais reduzido.

58°. A Ré desactivou esse quarto de dormir n° 2 e instalou no espaço dele uma engomadoria de roupas, com equipamentos próprios dessa função.

59°. No 2° andar, o quarto de dormir n° 8 é o segundo, no sentido dos ponteiros do relógio, a partir do lado oeste do edifício, para quem chega ao patamar da escadaria e do elevador.

60°. Esse quarto tinha casa de banho privativa contígua para oeste, acessível através do hall que dá para a varanda, sendo que a primitiva casa de banho ainda se mantém.

61°. A Ré fechou a porta de acesso a essa casa de banho.

62°. A Ré construiu uma nova casa de banho, com paredes executadas em placas de gesso (tipo pladur) e uma porta, no interior do quarto n° 8, junto à porta de entrada, do lado esquerdo, com revestimentos cerâmicos, instalação de canalizações de águas e esgotos e das peças sanitárias.

63°. Em consequência dessa alteração, o espaço do quarto n° 8 ficou mais reduzido.

64°. À entrada do referido quarto, do lado esquerdo, existia um roupeiro embutido entre paredes.

65°. Para construir a referida nova casa de banho, a Ré destruiu esse roupeiro.

66°. No 3° andar, o quarto de dormir n° 14 é o segundo, no sentido dos ponteiros do relógio, a partir do lado oeste do prédio, para quem chega ao patamar da escadaria e do elevador.

67°. Esse quarto tinha uma casa de banho privativa contígua para oeste, acessível através do hall que dá para a varanda.

68°. A Ré encerrou a porta de acesso a essa casa de banho.

69°. A Ré construiu uma nova casa de banho, com paredes executadas em placas de gesso (tipo pladur) e uma porta, no interior do quarto n° 14, junto à respectiva porta de entrada, no lado esquerdo, com revestimentos cerâmicos, instalação de canalizações de águas e esgotos e das peças sanitárias.

70°. Em consequência, o espaço do quarto n° 14 ficou mais reduzido.

71°. À entrada do referido quarto, do lado esquerdo, existia um roupeiro embutido entre paredes.

72°. Para construir a nova casa de banho, a Ré demoliu esse roupeiro.

73°. No 4o andar, o quarto n° 24 é o primeiro no sentido dos ponteiros do relógio, a partir do lado oeste do edifício, para quem chega ao patamar da escadaria e do elevador.

74°. À entrada desse quarto n° 24, no lado direito, existia um roupeiro embutido entre paredes.

75°. A Ré demoliu esse roupeiro.

76°. A Ré construiu no lugar desse roupeiro uma casa de banho, com paredes executadas em placas de gesso (tipo pladur) e uma porta, revestimentos cerâmicos, instalação de canalizações de água e esgotos e peças sanitárias.

77°. Em consequência dessa alteração, o espaço do quarto n° 24 ficou mais reduzido.

78°. No 4o andar e em frente do quarto n° 24 existia uma casa de banho social.

79°. A Ré retirou as peças sanitárias dessa casa de banho social.

80°. E transformou essa casa de banho num compartimento de arrumos.

81°. Imediatamente a leste desse compartimento, situa-se o quarto de dormir n° 20.

82°. Esse quarto de n° 20 tinha uma casa de banho privativa, posterior à referida antiga casa de banho social contígua para oeste àquele quarto, acessível através do hall que dá para a varanda deste.

83°. A Ré fechou a porta de acesso a essa casa de banho privativa do quarto n° 20.

84o- A Ré construiu uma nova casa de banho no interior desse quarto, junto à porta de entrada, no lado esquerdo, com paredes executadas em placas de gesso (tipo pladur) e uma porta, com revestimentos cerâmicos, instalação de canalizações de águas e esgotos e das peças sanitárias.

85°. Em consequência dessa alteração, o espaço do quarto n° 20 ficou mais reduzido.

86°. À entrada desse quarto n° 20, no lado esquerdo, existia um roupeiro embutido entre paredes.

87°. Para construir a referida nova casa de banho, a Ré demoliu o dito roupeiro.

88°. No 5° andar, o quarto n° 25 é o primeiro, a partir do lado oeste do edifício, para quem chega ao patamar da escadaria do elevador.

89°.Esse quarto tinha uma casa de banho privativa, contígua à sua extremidade noroeste e confinante com a varanda.

90°. A Ré encerrou a porta de acesso a essa casa de banho.

91°. A Ré construiu uma nova casa de banho no interior do quarto n° 25, frente à porta da entrada, com paredes em placas de gesso e uma porta, revestimentos cerâmicos e instalação de canalizações de águas e de esgotos e peças sanitárias.

92°. Em frente à porta de entrada desse quarto n° 25°, existia um roupeiro embutido entre paredes.

93°. Para construir a nova casa de banho a Ré demoliu esse roupeiro.

94°. No terraço da frente do 5° andar, virado para a Rua ..., a Ré construiu uma cobertura metálica forrada a placas de acrílico alveolado, fixada sobre os muretes laterais e apoiada em prumos intermédios chumbados no pavimento.

95°. Os senhorios não prestaram consentimento escrito à realização das obras

descritas nos artigos anteriores.

96°. A Ré não pediu aos senhorios consentimento para a realização de tais obras, nem sequer lhes comunicou a respectiva realização.

97°. No subcompartimento existente na lavandaria foram colocados, pela Ré, um quadroeléctrico e umas prateleiras.

98°. A destruição dos roupeiros embutidos nas paredes desses quartos obriga, agora, à colocação de roupeiros móveis com a consequente redução do espaço disponível.

99°. Antes da outorga da escritura que titulou o contrato de arrendamento, foi

celebrado e vigorou com os primitivos proprietários do imóvel locado, contrato de arrendamento verbal, sendo que a entrega do prédio ocorreu antes da data referida na escritura junta pelos Autores.

100°. Para nivelamento do hall e da recepção foram utilizadas pedras e cimento, sobre o que foi colocado Lioz Polido.

101°. O balcão da recepção, anteriormente existente, era feito em madeira e forrado a napa ou cabedal e que a sua substituição ocorreu em data que não ficou apurada.

102°. As empregadas da residencial, muitas vezes, caíam nas tábuas que então foram colocadas sobre parte da cobertura do rés-do-chão, pelo anterior sócio da Ré, no reservatório da água da sanita da casa de banho que existia na lavandaria corria água quente e, algumas das canalizações e material eléctrico, estavam degradados.

103°. O Réu marido conhece o prédio.

104o- Os Autores estiveram emigrados na Venezuela, onde se encontravam à data da compra do prédio.

105°. O Autor visitou o prédio, algumas vezes, na década de 90.

106°. Mas nunca então foi-lhe dada oportunidade de fazer uma vistoria completa e exaustiva ao locado, pois havia sempre compartimentos onde o actual sócio-gerente da Ré não o deixava entrar alegando que estavam ocupados.

107°. E o Autor desistiu de efectuar essas visitas face ao desconforto e incomodidade sempre manifestados pelo referido sócio gerente da Ré.

108°. Numa dessas visitas, o sócio gerente da Ré retirou ao Autor a câmara

fotográfica com que este pretendia registar as partes do locado a que, então, teve acesso.

3. Passando a pronunciar-se sobre as questões jurídicas subjacentes à apelação – que julgou procedente – referiu a Relação no acórdão recorrido:

Sindicando os fundamentos de Direito da sentença recorrida, importa, desde já, referir que a excepção de caducidade foi correctamente decidida.

Isto porque, como se disse, aquando do tratamento da questão de facto não se apuraram as datas exactas em que as obras foram levadas a cabo pela R. e provou-se que os AA. só tiveram conhecimento das mesmas em 2008.

Para efeitos de caducidade e da lei aplicável há que ter em atenção a data em que os AA. tiveram conhecimento dos factos em causas (obras no locado).

Logo, o regime legal a ter em conta é o do chamado NRAU e o prazo para a propositura da acção não excedeu um ano como bem se explicou na sentença posta em crise e para onde se remete em termos de fundamentação.

Passemos então ao problema central que é este: - As obras realizadas pela R. ao longo de vários anos no locado são, ou não, causa de resolução do contrato de arrendamento que vinculam as partes?

Dispõe o art°1083°do CC:

1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com

base em incumprimento pela outra parte.

2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou

consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento,

designadamente quanto à resolução pelo senhorio: a) A violação reiterada e grave

de regras de higiene, de sossego de boa vizinhança ou de normas constantes do

regulamento do condomínio; b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons

costumes ou à ordem pública; c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se

destina; d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n°

2 do artigo 1072°; e) A cessão total ou parcial temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida e ineficaz perante o senhorio.

3 - É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos números 3 e 4 do artigo seguinte.

4 - É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado ".

Na esteira do que já antes era previsto no art°64° d) do RAU o senhorio tem o direito de resolução do contrato de arrendamento se o arrendatário: - Fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio de obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das usas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos do artigo 1043" do Código Civil (...).

Esta sanção prende-se com a obrigação, que recai sobre o arrendatário, de fazer do prédio uma utilização prudente, como decorre do consignado nos art°s.l038° d) e 1043°, n° 1, ambos do Código Civil - vide, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II, 2a edição, pág. 505, e Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6a edição, pág. 413.

E está em contraponto com o facto de tais obras consubstanciarem um direito de disposição e de transformação que é próprio do direito de propriedade - vide, Rui Vieira Miller, Arrendamento Urbano, pág. 133.

A lei não fornece directamente um critério que permita caracterizar o que denomina por alteração substancial da estrutura externa, cabendo ao intérprete a sua concretização caso a caso, tendo em conta os limites normais dos poderes do arrendatári