Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. Relatório

Empresa-A, intentou a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra

- Empresa-B- COMPANHIA EUROPEIA DE ..., LDª;

- AA;

- BB e mulher CC;

- DD e mulher EE,

pedindo que:

- seja declarada a resolução do contrato de subarrendamento celebrado com a ré Empresa-B e condenada a desocupar as lojas objecto desse contrato e a restituir-lhas;

- sejam os réus condenados a pagarem-lhe a quantia de 87.69.204$34, relativa a rendas e demais despesas que não satisfizeram, acrescida de juros vencidos e vincendos até integral pagamento;

- sejam ainda condenados a indemnizá-la dos prejuízos que esta actuação lhe causou por ter deixado de auferir as rendas até final do prazo do contrato, no montante de 29.602.296$00 ou, então, o montante das rendas devidas até celebrar novo contrato para o espaço ocupado pela ré Empresa-B.

Para fundamentar a sua pretensão alega, no essencial, que, como arrendatária do Edifício ..., cedeu à ré Empresa-B, pelo prazo de cinco anos, o gozo de três lojas, mediante a contraprestação mensal de 1.800.000$00 e participação nas despesas de condomínio e de promoção e publicidade do centro comercial. Tendo os réus AA, BB e DD afiançado, solidariamente, o cumprimento das obrigações por aquela assumidas.

Mas a ré Empresa-B deixou de pagar as prestações a que estava vinculada, mesmo faseadamente, como com ela acordou. Responsável pela satisfação deste crédito são também as rés mulheres por a dívida ter sido contraída pelos maridos no exercício da sua actividade comercial.

Contestou a ré Empresa-B, aceitando estarem em dívida as quantias peticionadas e alegando que, devido a circunstâncias várias, praticadas com a conivência da autora, sofreu uma redução significativa no volume de negócios desenvolvido no subarrendado. E que tendo acordado o pagamento faseado daquelas quantias, não pode a autora vir na pendência desse acordo resolver o contrato.

Os restantes réus, contestando conjuntamente, alegam que a sua responsabilidade apenas abrange as obrigações emergentes do contrato enquanto foram sócios da ré Empresa-B, o que aconteceu até 26 de Junho de 1996 e que as quantias reclamadas pela autora apenas se venceram posteriormente a essa data.

Para além disso, o acordo de comparticipação nas despesas de condomínio é nulo por o prédio não estar constituído em regime de propriedade horizontal.

Mas a serem responsáveis pelo pagamento de qualquer quantia, sempre lhes assiste o benefício da divisão da quantia afiançada, enquanto as rés mulheres não podem ser responsabilizadas pela satisfação desta dívida por não se lhe ter comunicado.

Replicou a autora para contrariar a posição assumida pelos réus e reafirmar a posição inicialmente assumida.

Em articulado superveniente deduzido pelos 2º, 3º e 4º réus, vieram eles requerer a extinção da instância relativamente ao pedido de resolução do contrato de subarrendamento por este ter sido revogado pelas partes, bem como a extinção da instância relativamente a eles por ter havido novação superveniente da primitiva dívida ou a sua redução para 30.000.000$00.

Tendo a autora aceitado a inutilidade da lide quanto ao pedido de resolução do contrato, bem como a redução da dívida, mas opondo-se às restantes pretensões dos réus.

Seguidamente foi declarada extinta a instância, por inutilidade superveniente, relativamente ao pedido de resolução do contrato de subarrendamento.

E, no despacho saneador, foram as rés mulheres absolvidas dos pedidos contra si formulados.

Seleccionados os factos que se consideraram assentes e os controvertidos, prosseguiu o processo para julgamento.

Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada parcialmente procedente e os réus Empresa-B, AA, BB e DD condenados a pagarem à autora a quantia de 463.110,89 € (92.845.397$00), acrescida de juros de mora.

Inconformados quanto ao assim decidido, apelaram os réus, mas sem sucesso, porquanto o Tribunal da Relação de Lisboa confirmou a sentença recorrida.

De novo irresignados, recorrem agora de revista para este Tribunal, continuando a pugnar pela sua absolvição.

Contra-alegou a autora em defesa da manutenção do decidido.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir

II. Âmbito do recurso

A- De acordo com as conclusões com que rematam as suas alegações, o inconformismo dos recorrentes radica, em síntese, no seguinte:

1- O pedido de condenação dos réus no pagamento de uma indemnização correspondente ao valor das rendas vincendas até ao termo do contrato de subarrendamento, ou correspondente ao montante das rendas devidas até a autora celebrar um novo contrato para as respectivas lojas, consoante o que ocorrer em primeiro lugar, foi julgado improcedente, por não provado.

2- Ao ordenar, após requerimento da autora nesse sentido, a rectificação da sentença inicialmente proferida, aumentando-se o montante da condenação dos réus para € 463.110,89, o Juiz de 1ª instância mais não faz que – em sede de rectificação de lapso de escrita – condená-los num pedido relativamente ao qual haviam sido absolvidos por falta de prova, em clara violação dos arts. 667.° e ss do C.Pr.Civil.

3- Assim, o montante da condenação da 1ª ré deve ser reduzido para 77.639.204$34 (€ 387.142,50).

4- Os réus apenas se constituíram como fiadores da sociedade ré porque e na medida em que eram seus sócios, o que era do conhecimento da autora.

5- Essa fiança, pela qual garantem o cumprimento da obrigação de pagamento das rendas e plano de pagamentos emergentes do contrato celebrado entre a autora e sociedade ré apenas se manteve enquanto eles mantiveram a qualidade de sócios da sociedade afiançada, ou seja, até 26 de Junho de 1996.

6- Como os créditos peticionados pela autora apenas se venceram muito depois dessa data, a fiança prestada já havia caducado aquando do vencimento das rendas e prestações do plano de pagamentos, pelo que não são responsáveis pelo seu pagamento.

7- À data da celebração da escritura de fiança apenas se encontrava vencida uma parte da dívida da sociedade ré, concretamente € 263.044,55, sendo que o remanescente do montante em cujo pagamento os réus foram condenados não se encontrava vencido, nem era, à data da constituição da fiança, determinável.

8- Por isso, a fiança apenas poderia servir como garantia do referido montante, sendo nula na parte em que os recorrentes se constituem fiadores das rendas e demais despesas que se venceram, posteriormente à data da constituição daquela garantia, ao abrigo do contrato de sub-arrendamento.

9- Mesmo que se considere que a fiança não se encontrava já caducada aquando do vencimento dos créditos peticionados, sempre terá que se considerar que esta garantia se extinguiu por extinção da obrigação por si garantida, ou seja, por extinção do crédito originalmente detido pela autora sobre a sociedade ré.

10- Isto porque, da mera leitura do acordo de fls. 403-405, se retira que o mesmo consubstancia a substituição da obrigação de pagamento de um crédito emergente das rendas e demais despesas de ocupação das lojas objecto do sub-arrendamento, pela obrigação de pagamento a prestações de um novo crédito de montante bastante inferior ao inicial, o que consubstancia uma verdadeira novação objectiva da obrigação.

11- Assim, nos termos dos arts. 857.° e ss do CC, através deste acordo, extinguiu-se a obrigação de pagamento das rendas e demais despesas em atraso e, ao mesmo tempo, nasceu a obrigação de pagamento do montante de 40.000.000$00 (€ 199.519,12), em sua substituição.

12- Extinta a obrigação garantida, por efeito de novação e não tendo existido qualquer ressalva expressa que faça operar a manutenção das garantidas prestadas à obrigação extinta, não pode senão considerar-se que a fiança dos autos se extinguiu, nos termos e para os efeitos do art. 861° n.°s 1 e 2 C. Civil.

13- A assim se não entender e se decida pela condenação dos recorrentes no pagamento de qualquer montante peticionado, a título de fiadores da sociedade ré, sempre lhes assiste o benefício da divisão da quantia afiançada, nos termos e para os efeitos do nº 2 do art°649º C.Civil, direito esse que foi invocado em sede própria.

14- Nos termos da alínea b) do art.° 41.° RAU, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns dos edifícios e ao pagamento dos respectivos serviços de interesse comum podem ficar, por acordo das partes, a cargo do arrendatário, após a constituição do imóvel em propriedade horizontal, implicando, a falta deste requisito a nulidade deste acordo.

15- Á data de celebração do contrato-promessa de sub-arrendamento dos autos, o imóvel ainda não estava submetido àquele regime, razão pela qual o referido acordo de pagamento das despesas decorrentes da fruição das partes comuns do imóvel e de serviços de interesse comum que dele consta, é nulo, não podendo ser cobrada à sociedade ré qualquer despesa a este título, até à constituição do prédio em propriedade horizontal.

16- Mostram-se assim violados os arts. 627.°, 631 ° e ss, 638º, 649.°, 236.°, 237.° e ss, 779º, 781°, 782.°, 857.°, 859.° e 861°, todos do Código Civil; 667.° e ss do Código de Processo Civil; e 41° n.° 1 al.b) do RAU.

B- Face ao teor das conclusões formuladas, delimitativas do âmbito do recurso, reconduzem-se, essencialmente, a quatro as questões controvertidas a decidir:

- nulidade da sentença por oposição entre os fundamentos e a decisão;

- responsabilidade dos fiadores pelo pagamento das dívidas reclamadas;

- benefício da divisão da quantia afiançada;

- nulidade do acordo de pagamento das despesas inerentes à fruição das partes comuns do edifício.

III. Fundamentação

A- Os factos

No acórdão recorrido deram-se como assentes os seguintes factos:

1. Com data de 02/08/1994, foi outorgada a escritura pública constante do instrumento de fls. 23-31 denominada “escritura de arrendamento”, do qual consta, além do mais, o seguinte:

“compareceram como outorgantes:

-- PRIMEIRO: - DR. FF (...), que

intervém neste acto na qualidade de Administrador, em exercício, em nome e representação da sociedade anónima sob a firma “Empresa-C, S.A.” (...); —

-- SEGUNDO: - DR. GG (...), que outorga na qualidade de procurador da sociedade holandesa, “Empresa-A” (...).

PELO PRIMEIRO OUTORGANTE, FOI DITO:

- Que, a sociedade sua representada “Empresa-C, S.A.”, é legítima proprietária do prédio urbano situado em Lisboa, na Avenida Fontes Pereira de Meio, com os número de polícia ... a ... e Avenida Praia da Vitória, com os número de polícia .. a ... (...), prédio que é constituído por:

Uma ocupação destinada a parqueamento automóvel, na segunda, terceira, quarta, quinta e sexta caves, com capacidade para trezentos e oitenta e nove automóveis e área total superior a cem metros quadrados;

Quarenta e duas ocupações, destinadas a escritórios, com área superior a cem metros quadrados cada;

Trinta e duas ocupações, destinadas a lojas, inseridas no centro comercial, com área inferior a cem metros quadrados cada;

Uma ocupação, destinada a loja, inserida no centro comercial, no rés-do-chão e piso intermédio, com área superior a cem metros quadrados.

- Que, pela presente escritura e na qualidade em que outorga, DÁ DE ARRENDAMENTO à sociedade que o segundo outorgante representa, o identificado imóvel, pela renda ANUAL DE CEM MILHÕES DE ESCUDOS, acrescida de IVA, a pagar durante o mês de Dezembro de cada ano, para os fins a que se destina o mesmo imóvel, definidos no artigo segundo do documento complementar desta escritura, que contém as cláusulas por que se rege o presente arrendamento, documento que os outorgantes já leram, como declararam, pelo que, conhecendo perfeitamente o seu conteúdo, dispensam a sua leitura.

MAIS DISSERAM OS OUTORGANTES

- Que, dispensam o documento, com o estado de conservação do prédio arrendado, pelo que, ao presente arrendamento aplica-se o disposto no artigo 1043°. do Código Civil.

DISSE O SEGUNDO OUTORGANTE:

- Que, em nome da sua representada, aceita o presente contrato de arrendamento.

ASSIM O OUTORGARAM

(...).

Esta escritura foi lida e explicado o seu conteúdo em voz alta aos outorgantes, na presença simultânea de ambos (...).

(...).

Documento complementar da escritura lavrada no Décimo Segundo Cartório Notarial de Lisboa em dois de agosto de mil novecentos e noventa e quatro (...):

CLÁUSULA PRIMEIRA

(Objecto deste contrato)

Pelo presente contrato o SENHORIO dá de arrendamento ao ARRENDATÁRIO e este último toma de arrendamento, a totalidade do EDIFÍCIO identificado na escritura de que o presente constitui o documento complementar, com as garantias de arrendamento prestadas pela sociedade BBVI ao SENHORIO.

CLÁUSULA SEGUNDA

(Destino do local arrendado)

O EDIFÍCIO arrendado destina-se a escritórios, lojas integradas em Centro Comercial, cinemas e estacionamento de veículos.

CLÁUSULA TERCEIRA

(Duração do arrendamento)

O arrendamento é constituído para um período de cinco anos, renovável, e teve o seu início no dia um de Abril de mil novecentos e noventa e três.

(...).

CLÁUSULA QUINTA

(Aprovação dos sub-arrendamentos)

O SENHORIO terá de aprovar cada contrato de sub-arrendamento outorgado entre o ARRENDATÁRIO e terceiros, mas não deverá sem motivo condicionar a referida aprovação caso os futuros sub-arrendatários forem entidades com reconhecida capacidade financeira para cumprir os deveres e as obrigações que decorram do contrato de sub-arrendamento.

CLÁUSULA SEXTA

(Custos de manutenção e administração)

Todos os custos com a manutenção e administração do imóvel serão pagos pelo ARRENDATÁRIO, o qual poderá acordar com os sub-arrendatários que o pagamento dos referidos custos permitidos por lei, seja feito na proporção das áreas arrendáveis.

(...).

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA

(Lei aplicável)

O presente contrato reger-se-á e será interpretado de acordo com a lei portuguesa” (alínea A) dos Factos Assentes

2.Com data de 22/02/1993, a autora “Empresa-A, B.V.”, os Réus “Empresa-B— Companhia Europeia de Hotelaria, Lda.”, AA, BB, DD e HH e II subscreveram o acordo constante do instrumento de fls. 36-48 denominado “contrato promessa de sub-arrendamento para lojas”, do qual consta, além do mais, o seguinte:

“1. Empresa-A (...) representada pelo seu procurador Dr. GG e adiante designada por ....

2. Empresa-B- COMPANHIA EUROPEIA DE ..., LDA (...), representada pelos seus gerentes HH, BB, adiante designada por PROMITENTE SUB-ARRENDATÁRIO, é estipulado e reciprocamente aceite o seguinte contrato promessa de sub-arrendamento:

PRESSUPOSTOS

A) A Empresa-A através do contrato de promessa celebrado em 30 de Abril de 1992, prometeu arrendar pelo prazo de cinco anos a contar de 1 de Abril de 1993, o prédio urbano situado no gaveto compreendido entre a Avenida Praia da Vitória, a Praça Duque de Saldanha e Av. Fontes Pereira de Meio, designado por EDIFÍCIO ..., e que é conhecido das partes não necessitando de outra identificação.

B) O contrato de promessa de arrendamento foi outorgado entre a Empresa-A e a sociedade proprietária do EDIFÍCIO ..., a sociedade Empresa-C, SOCIEDADE IMOBILIÁRIA DO ... SA..

C) No referido contrato de promessa de arrendamento a Empresa-A está autorizada a sub-arrendar nos termos e condições que entender o referido EDIFÍCIO ..., quer no todo, quer em parte, estando também autorizada a ceder a exploração das lojas e demais estabelecimentos comerciais que se localizem na zona comercial e de lazer do referido EDIFÍCIO .... —

D) Na mesma data a Empresa-A celebrou também com a sociedade proprietária do EDIFÍCIO ... um contrato de prestação de serviços de administração do prédio, podendo nos termos do referido contrato encarregar, por sua conta, terceiros dessa administração.

Nestes termos, as partes acordam as seguintes CLÁUSULAS:

CLÁUSULA PRIMEIRA

(Objecto da promessa)

A PORTO ... promete dar de arrendamento ao PROMITENTE SUB-ARRENDATÁRIO, que aceita as lojas nos ..., ... e .. do Centro Comercial do prédio denominado EDIFÍCIO ..., identificada na planta junto como ANEXO I ao presente contrato, 70 m2 da área de esplanada adjacente à Loja no .... e ainda um local destinado a arrumos localizado na .. Cave do Edificio, identificado na planta junto como Anexo V.

CLÁUSULA SEGUNDA

(Objecto do sub-arrendamento)

O local prometido arrendar destina-se a loja de comércio restaurante, Snack-Bar e esplanada, não podendo ser-lhe dado destino diferente sem o prévio acordo da Empresa-A, dado por escrito.

CLAUSULA TERCEIRA

(Renda)

1. A renda será de1.800.000$00 (…) mensais acrescida de IVA.

2. 2. A renda é paga adiantadamente no primeiro dia útil de cada mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito, e tal pagamento será efectuado através de transferência bancária para a conta nº 9393.12.047.01.79 no Banque Nationale de Paris em nome da Empresa-A.

CLÁUSULA QUARTA

(Actualização de rendas)

A renda será actualizada nos termos da lei.

CLÁUSULA QUINTA

(Prazo)

O contrato é celebrado pelo período fixo de cinco anos tendo o seu inicio na data da inauguração do Centro Comercial, que ocorrerá logo após a vistoria a efectuar peta Câmara Municipal de Lisboa, o que se prevê venha a realizar-se durante o mês de Março de 1993.

CLAUSULA SEXTA

(Obrigações da Empresa-A)

A Empresa-A obriga-se a:

a) Facultar ao PROMITAENTE SUN-ARRENDATÁRIO todos os meios próprios de gozo do local e, designadamente, a providenciar a manutenção de segurança, a limpeza e as condições de fruição das zonas comuns do edifício, sanitários, corredores, elevadores, escadas rolantes bem como o adequado funcionamento da climatização central do imóvel e os fornecimentos de água e electricidade das zonas comuns do edifício.

b) Dar preferência ao PROMITENTE SUB-ARRENDATÁRIO na celebração de novo contrato de sub-arrendamento no final do período contratado, desde que não tenha ocorrido a resolução do contrato por incumprimento por parte do PROMITENTE SUB-ARRENDATÁRIO.

CLÁUSULA SÉTIMA

(Obrigações do PROMITENTE SUB-ARRENDATÁRIO)

O PROMITENTE SUB-ARRENDATÁRIO obriga-se a:

a) Pagar mensalmente e no início de cada mês à Empresa-A a renda, bem como as despesas mensais do condomínio que forem fixadas pela Empresa-A nos termos da CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA.

b) Comparticipar nas despesas de promoção e publicidade comum do Centro Comercial com a percentagem dessas despesas, que resultar da permilagem da loja proporcionalmente à permilagem do Centro Comercial, nos termos fixados pela Empresa-A, efectuando o respectivo pagamento no prazo de dez dias após a apresentação da respectiva factura pela Empresa-A, e desde que tais despesas tenham o acordo da maioria dos logistas.

c) Não realizar as obras iniciais de decoração ou outras obras que impliquem modificação do exterior ou interior da loja ou da estrutura do edifício que não tenham sido aprovadas por escrito pela PORTO ....

d) Renunciar ao recebimento de quaisquer importâncias relativas a obras efectuadas e que uma vez concluidas, ficarão pertença do edifício, exceptuando os bens móveis, ainda que incorporados no imóvel, se a sua remoção não causar estragos ou estes forem integralmente reparados pelo sub-arrendatário.

e) Obter para todas as obras prévia autorização escrita da Empresa-A, tendo em vista a indispensável harmonização do conjunto.

f) Pagar todas as obras efectuadas.

(…)

q) Respeitar as normas legais e regulamentos internos que sejam aplicados no funcionamento do imóvel e do Centro Comercial constantes das Regras Gerais do Centro Comercial e no sue Regulamento Interno que constam do Anexo II e que fazem parte integrante deste contrato.

(...).

CLÁUSULA NONA

(Resolução)

Constitui motivo de resolução do contrato pela PORTO .. sem direito a indemnização:

a) O não pagamento pontual das rendas.

b) O não pagamento da quota-parte respectiva nos encargos de condomínio e despesas de publicidade nos termos acordados.

(…)

CLÁUSULA DÉCIMA

(Cláusulas penais)

1. A título de cláusulas penais estabelece-se que:

a) No caso de atraso do pagamento das despesas de condomínio, acrescerá a taxa de juro de mora legal, excepto se a Empresa-A optar pela resolução do contrato.

b) Cessado o sub-arrendamento por qualquer causa legal ou contratual, o PROMITENTE SUB-ARRENDATÁRIO pagará ao arrendador uma quantia diária fixa equivalente a 10% da renda mensal, por cada dia de atraso na devolução das instalações.

c) O direito de resolução pela Empresa-A previsto no número 1, alínea a) desta clausula não se aplica se os atrasos do pagamento forem inferiores a trinta dias.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA

(Despesas de condomínio)

1. O PROMITENTE SUB-ARRENDATÁRIO pagará, adicionalmente à renda, as despesas de condomínio que venham a ser debitadas pela Empresa-A e especificadas no número 2 desta cláusula.

2. Estas despesas são actualmente previstas em 242.598$00 por mês, correspondendo aos custos previsionais nesta data, sendo fixadas para o ano de 1993 na escritura definitiva de arrendamento.

3. As despesas de condomínio são as seguintes: energia eléctrica que inclui iluminação e ar condicionado, água, serviços de limpeza, serviços de segurança, manutenção e consumos energéticos de todas as máquinas instaladas pelo proprietário para serviço do edifício, como elevadores, escadas rolantes, ar condicionado, sistemas de segurança e emergência, sistemas de limpeza, honorários de administradores do edifício assim como remuneração do pessoal contratado para prestar serviços administrativos, de consultadoria ou de manutenção exclusivamente do edifício, seguros do edifício, substituição de peças e lâmpadas, reparações diversas, assim como constituição progressiva de um fundo para futuras grandes reparações.

4. O montante dos encargos e despesas, a forma de proceder ao seu cálculo, bem como a sua revisão e actualização, será determinado de acordo com o critério constante do ANEXO 1V, que aqui se dá por reproduzido.

5. O PROMITENTE SUB-ARRENDATÁRIO será igualmente responsável pelo pagamento de outras despesas que venham a ser incluídas no condomínio e que não estejam previstas no número 3 desta cláusula, bem como dos ajustes que eventualmente venham a ser feitos entre os custos previsionais e os custos reais.

6. A PORTO ... obriga-se a fornecer ao PROMITENTE SUB- ARRENDATÁRIO e a pedido deste um justificativo mensal relativo às despesas debitadas.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA

(Gestão)

Nos termos do contrato estabelecido entre o proprietário do Centro Comercial e a Empresa-A foi esta sociedade encarregada de proceder, directa ou indirectamente através de terceiros, à gestão corrente dos espaços comuns do Centro Comercial, a assegurar a manutenção e funcionamento de todos os equipamentos, bens e serviços utilizados na exploração do conjunto que integra os espaços comerciais.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA

(Sinal)

O PROMITENTE SUB-ARRENDATÁRIO paga nesta data a importância de PTE 3.600.000$00 (...), correspondente a dois meses de renda.

(...).

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA

(Escritura)

1. A escritura pública de sub-arrendamento será celebrada em dia, hora e Cartório Notarial que a Empresa-A indicar ao PROMITENTE SUB- ARRENDATÁRIO, para a morada acima indicada, por carta registada com aviso de recepção, expedida com pelo menos quinze dias de antecedência em relação à data marcada para aquela outorga.

(…)

4. Fará parte da escritura de arrendamento todo o clausulado do presente contrato promessa.

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA

(Fiador)

1. O PROMITENTE SUB-ARRENDATÁRIO dá como fiadores, e principais ‘pagadores, que com ele ficam cada um solidariamente responsáveis pelo pagamento das rendas e bom cumprimento dos demais termos e condições do presente contrato, quer quanto ao período inicial quer quanto às suas renovações, os senhores BB (…); DD (...); HH (…); AA; e II.

2. Os fiadores renunciam aqui expressamente ao benefício de excussão prévia.

3. Com data de 12/03/1996, foi outorgada a escritura publica constante do instrumento de fls. 50-64 denominado “sub-arrendamento e fiança”, do qual consta, além do mais, o seguinte:

“compareceram como outorgantes:

PRIMEIRO:- Dr. JJ (…) que outorga na qualidade de PROCURADOR SUBSTABELECIDO da sociedade holandesa Empresa-A,B.V. (…).

SEGUNDO:- a) – AA (…); e

- b)- BB (…),

Outorgando AMBOS POR SI e também na qualidade de sócios gerentes e em representação da sociedade comercial por quotas sob a firma Empresa-B– COMPANHIA EUROPEIA DE .. , LIMITADA (…); e

TERCEIRO:- DD (…)

DISSE O PRIMEIRO OUTORGANTE:

- Que a sua representada é arrendatária do prédio urbano sito em Lisboa, na Avenida Fontes Pereira de Melo, n°s ... a ... e Avenida Praia da Vitória, nºs .. a ...-F (...).

(...)

- Que pela presente escritura, em nome da sociedade que representa, SUBARRENDA à sociedade representada pelos segundos outorgantes, “Empresa-B— COMPANHIA EUROPEIA DE ..., LIMITADA”, as LOJAS ..., ... e ..., do CENTRO COMERCIAL do referido prédio, melhor identificadas na planta que faz parte integrante desta escritura e que constitui o “ANEXO UM”.

- Que o subarrendamento é efectuado pelo prazo de duração efectiva de CINCO ANOS, nos termos do art°. 177° do Dec.Lei 321-B/90, de 15 de Outubro, disposição acrescentada pelo Dec.Lei no. 257/95, de 30 de Setembro, iniciando-se a contagem do prazo nesta data, pela renda mensal de UM MILHÃO CENTO E SETENTA E QUATRO MIL ESCUDOS, a que acresce IVA à taxa vigente.

- Que as demais cláusulas que regulam o presente contrato, constam do documento complementar que me apresentam e fica arquivado como parte integrante desta escritura, elaborado nos termos do disposto no n°. 2 do art°. 64° do Código do Notariado.

Fazem também parte integrante desta escritura, como “ANEXOS DOIS E TRÊS”, respectivamente, o “Regulamento Interno” e o “Regulamento de Despesas do Condomínio” (...), dos quais foi entregue oportunamente à subarrendatária, um exemplar.

DISSERAM OS SEGUNDOS OUTORGANTES:

- Que para a sociedade sua representada, aceitam o presente contrato nos termos exarados, e que os locais subarrendados se destinam à prossecução dos fins sociais.

PELOS SEGUNDOS E TERCEIRO OUTORGANTES FOI DITO:

- Que em nome pessoal, ficam por fiadores e principais pagadores da sociedade subarrendatária, responsabilizando-se solidariamente pelo cumprimento de todas as cláusulas deste contrato, nomeadamente pelo pagamento da renda estipulada, renunciando expressamente ao beneficio da excussão prévia.

FINALMENTE POR TODOS OS OUTORGANTES, nas qualidades em que intervêm, FOI DITO:

- Que já leram o mencionado documento complementar pelo que estando perfeitamente inteirados do seu conteúdo, dispensam a sua leitura.

(...).

Esta escritura foi lida e o seu conteúdo explicado em voz alta, aos

outorgantes, na presença simultânea de todos (...)

(...).

DOCUMENTO COMPLEMENTAR, elaborado nos termos do disposto no artigo sessenta e quatro, do Código do Notariado, para instruir a escritura de doze de Março de mil novecentos e noventa e seis, lavrada (...), no DÉCIMO SEGUNDO CARTÓRIO NOTARIAL DE LISBOA.

CLÁUSULA PRIMEIRA

(Objecto do sub-arrendamento)

A PORTO .. dá de arrendamento ao SUB-ARRENDATÁRIO, que aceita, as lojas números vinte e seis, vinte e sete e vinte e oito do Centro Comercial do prédio denominado EDIFÍCIO ..., identificada na planta junto como ANEXO 1 ao presente contrato, setenta metros quadrados da área de esplanada adjacente à loja número vinte e oito e ainda um local destinado a arrumos localizado no quinta cave do Edifício.

CLÁUSULA SEGUNDA

(Fim do sub-arrendamento)

O local arrendado destina-se a loja de comércio de restaurante, snack-bar e esplanada, não podendo ser-lhe dado destino diferente sem o prévio acordo da Em