Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça :

Em 18/5/98, AA e mulher BB intentaram contra CC e outros acção declarativa com processo comum na forma ordinária que foi distribuída ao 1º Juízo do Tribunal Judicial da comarca de Mirandela.

Visavam com essa acção obter a execução específica de contrato-promessa, outorgado em 27/5/ 93, de compra e venda do casal agrícola de DD, composto por indicados imóveis de que era proprietária na freguesia de Múrias, concelho de Mirandela ( cfr. art. 830º, nº1º, C.Civ.).

Aditaram ter a promitente-vendedora falecido em 13/1/97, tendo-lhe sucedido os sobrinhos, ora demandados (cfr. art.412º, nº1º, C.Civ.).

Pediram que se proferisse sentença que, assim substituída a declaração dos RR faltosos, valesse como título bastante da compra e venda dos prédios constantes do predito contrato-promessa, pelo preço de 4.000.000$00, de que estão em dívida 3.000.000$00, figurando os RR, na qualidade de herdeiros de DD, como vendedores, e os AA como compradores.

Dos 19 demandados, só contestaram CC, EE, FF e mulher GG, HH, e II.

Excepcionaram, em suma, nesse articulado, que, na altura da celebração do contrato ajuizado, a promitente-vendedora tinha 84 anos e vinha revelando sinais de perturbação mental desde finais de 1992. Por isso a tendo os AA convencido a assinar esse contrato, não recebeu os 1.000.000$00 do sinal e princípio de pagamento dele constante, só em 21/2/94 lhe tendo os mesmos pago 100.000$ 00.

Houve réplica.

Saneado e condensado o processo, veio, após julgamento, a ser proferida sentença que, bem que não preenchida a previsão do art.257º C.Civ., mas em vista das disposições conjugadas dos arts.440º, 441º, nº1º, 442º e 830º, nºs 1º e 2º, C.Civ., julgou a acção improcedente e absolveu os RR do pedido.

Por acórdão de 30/3/2006, a Relação do Porto julgou procedente o recurso de apelação que os AA interpuseram dessa sentença, que revogou.

Determinou-se então que os AA procedessem ao depósito do montante do preço em falta - 2.900. 000$00, correspondentes a € 14.465 - no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado da decisão a seguir proferida, ficando a eficácia dessa decisão dependente, para todos efeitos, incluindo registrais, da efectivação desse depósito, nesses termos.

Julgou-se, em seguida, procedente a acção, em consequência do que se declarou válido o contrato-promessa aludido e a transmissão para os RR das obrigações emergentes do mesmo na qualidade de herdeiros de DD, " condenando-se os RR a tal reconhecer ".

Mais se declarou então que essa decisão produz os efeitos da declaração de venda dos RR, na predita qualidade, aos AA, compradores, dos prédios em questão, pelo preço global de 4.000.000 $00, correspondente a € 19.952, estando em dívida a quantia de 2.900.000$00, correspondente a € 14.465.

É dessa decisão que os assim vencidos pedem, agora, revista.

Em remate da alegação respectiva, deduzem, em termos úteis, as conclusões que seguem, delimitativas do âmbito ou objecto deste recurso (arts.684º, nºs 2º a 4º, e 690º, nº 1º e 3º, CPC ) :

1ª, 2ª, 3ª, 4ª ( 1ª parte ) e 8ª ( que repete, resumindo-as, as 3 primeiras ) - Ao considerar ilidida a presunção estabelecida nesse preceito com fundamento no valor elevado do sinal, 25% do preço total, e na entrega posterior de 100.000$00, o acórdão recorrido, fez interpretação errónea do art. 830º, nº2º, C.Civ., de que violou a letra e a ratio, pois a presunção nele ínsita não pode ser ilidida pelo facto, subjectivo, do sinal ser, ou não, de valor elevado, mas, antes, pela verificação de outros factos concorrentes com a prestação de sinal, que, pela sua importância, levem a considerar não existir convenção em sentido contrário à execução específico do contrato.

4ª ( 2ª parte ) e 5ª - Tem-se vindo a entender que, com a prestação de sinal e consequente devolução do mesmo em dobro no caso de incumprimento por parte do promitente-vendedor, as partes previram a possibilidade de não cumprimento do contrato-promessa, independentemente do valor do sinal, o qual, quanto maior, mais penalizará o contraente faltoso, agravando, assim, a sanção para o não cumprimento.

6ª e 7ª - O valor considerável do sinal funcionará, assim, como pressão para o cumprimento do contrato, face à possibilidade do seu não cumprimento, não podendo, logicamente, o valor do sinal

relevar para efeitos do não cumprimento do contrato-promessa e, ao mesmo tempo, do seu cumprimento.

9ª e 10ª - Para além de contrária à lei, a posição expressa no acórdão recorrido não tem correspondência com o que se passa na vida real, maxime com o entendimento que o cidadão comum tem da prestação de sinal nos contratos-promessa, e conduz necessariamente à insegurança e instabilidade do comércio jurídico, provocada pela incerteza sobre quando se estaria, ou não, perante um sinal de valor elevado - sendo certo que, neste caso, o valor do sinal nem é elevado.

11ª, 12ª, e 13ª - Ao contrário do entendido no acórdão recorrido, a menção de que o valor entregue o foi a título de sinal e princípio de pagamento é indiferente, dado ser usual e constar de quase todos os contratos-promessa, querendo dizer apenas que a quantia entregue tem o carácter de sinal e deverá ser levada em conta no preço, caso o contrato prometido seja celebrado - só assim se explicando, aliás, a menção expressa no próprio contrato-promessa de que a quantia foi entregue a título de sinal.

14ª - Vale, a propósito, o disposto no art.441º C.Civ., quanto ao carácter de sinal de qualquer quantia entregue no âmbito do contrato-promessa de compra e venda, ainda que feita a a título de princípio de pagamento ; sendo de dizer o mesmo, mutatis mutandis, quanto à posterior entrega da quantia de 100.000$00.

15 ª - O acórdão recorrido violou o disposto nos nºs 1º e 2º do art.830º C.Civ.

Houve contra-alegação, e, corridos os vistos legais, cumpre decidir.

A matéria de facto fixada pelas instâncias é, convenientemente ordenada, como segue :

- DD era proprietária dos imóveis sitos na freguesia de Múrias, concelho de Mirandela, descritos sob os números I a XLIV do artigo 1º da petição inicial.

- Era também proprietária dos prédios urbanos constituídos, cada um, por casa de habitação, com, respectivamente, 2 andares, e 3 andares e um pátio, sitos, o primeiro, no Meio do Povo de Regodeiro, a confrontar do norte, sul, nascente e poente com o senhorio, inscrito na matriz sob o artigo 158, e o segundo, em Cima do Povo de Regodeiro, a confrontar do norte e nascente com rua e do sul e poente com o senhorio, inscrito na matriz sob o artigo 165.

- A referida DD e o A. outorgaram um acordo, datado de 27/5/93, que designaram como " contrato-promessa de compra e venda ", pelo qual a primeira prometeu vender ao segundo, e este prometeu comprar àquela, pelo preço total de 4.000.000$00, um casal agrícola sito em Regodeiro, constituído pelos imóveis acima referidos.

- Consta desse contrato declaração da promitente-vendedora de que recebera do A. a quantia de 1. 000.000$00, como sinal e princípio de pagamento.

- O A. entregou a DD, como sinal e princípio de pagamento do supramencionado preço de 4.000.000$00, a quantia de 1.000.000$00, através de dois cheques datados de 28/5/93, no valor de 500.000$00 cada um.

- Acordaram ainda que o resto do preço ( ou seja, a quantia de 3.000.000$00 ) seria pago no prazo de 5 anos a contar da data do contrato-promessa.

- DD comprometeu-se a outorgar e assinar a competente escritura pública logo que o A. a avisasse e acabasse de pagar a predita quantia de 3.000.000$00.

- As assinaturas dos outorgantes no acordo referido foram objecto de reconhecimento presencial pelos serviços notariais.

- Relativamente aos prédios urbanos acima mencionados consta do verso desse acordo certificação pelos serviços notariais com o teor seguinte : " Foi-me exibida certidão emitida pela Repartição de Finanças do Concelho de Mirandela em 31.5.1991 de onde consta que os referidos prédios foram construídos antes de 1951 ( ...) ".

- Em 21/2/94, os AA entregaram a DD, por conta do preço de 4.000.000$00 aludido, um cheque no valor de 100.000$00.

- DD faleceu em 13/1/97, sem descendentes, nem ascendentes.

- Os RR são descendentes dos irmãos pré-falecidos da mesma e únicos herdeiros desta.

- Contactados pelos AA para dizerem se querem, ou não, cumprir o acordo referido, alguns deles declararam recusar-se a fazê-lo.

- Por sentença proferida em 7/2/97, transitada em julgado, foi decretada a inabilitação definitiva de DD desde finais de 1992 - não abrangendo, porém, os actos praticados até finais de 1994.

- Segundo essa sentença ficou provado que a requerida revelava sinais de senilidade e algumas perturbações no comportamento desde finais de 1992 e tinha quebras de raciocínio, dependendo do auxílio de terceiros, sendo a degradação progressiva e sem esperança de melhoria.

- Os AA ainda não procederam ao pagamento ou depósito da importância ainda em dívida do referido preço de 4.000.000$00.

Deixa-se de lado o facto, irrelevante para a resolução da causa, de só 6 dos 19 demandados terem deduzido contestação.É-o igualmente a arguição nesse articulado da incapacidade da promitente-vendedora, posto que não provada em relação à altura em que foi firmado o contrato-promessa ajuizado.

São do C.Civ. os preceitos mencionados ao diante sem outra indicação.

É certo que, repristinado ou restabelecido pelo DL 379/86, de 11/11, o determinado na versão primitiva dos dois primeiros números do art.830º, o regime geral, supletivo, aí instituído é o da possibilidade da realização coactiva da prestação.

Desnecessária estipulação que expressamente o confira, o direito à execução específica é, nessa medida, um efeito necessário e automático do contrato-promessa (1).

Exceptuada a hipótese regulada no nº3º daquele mesmo art.830º, em que se instituiu regime especial relativo a edifícios, foi, no entanto, deixado na disponibilidade das partes o afastamento do predito regime geral por convenção das partes nesse sentido, prevista no inciso " na falta de convenção em contrário " constante do nº1º.

Nesse particular, a lei vai, até, mais longe, dado que, na conformidade do nº2º do falado art.830º, a existência de sinal ou a fixação de pena para o caso de não cumprimento importa presunção relativa - iuris tantum - de convenção em contrário, que, consoante art.350º, nº2º, só poderá ser afastada ou ilidida por prova do contrário.

Diga-se, a romper, ser essa prova que de modo algum se mostra feita no caso dos autos. Com efeito :

Nos termos da lei, a existência de sinal faz presumir que as partes previram - e quiseram, mesmo, reservar - a possibilidade de não cumprimento da promessa, sujeitando-se, embora, à sanção por elas próprias estabelecida, de harmonia com o disposto no art.442º, nºs 2º e 4º (2).

Para contrariar essa presunção, o acórdão recorrido cobra apoio em ARP de 14/5/98, BMJ 477/ 564, relativo a hipótese em que, para além de adiantado, por uma das partes, sinal avultado, tinha havido tradição, por parte da outra (3) .

No caso dos autos, não só a tradição foi expressamente diferida, conforme penúltima cláusula do contrato ajuizado, para o momento da outorga da escritura, como bem, de facto, não se vê que, de 4.000.000$00 o preço acordado, um sinal de 25% desse preço (4) deva efectivamente ter-se por considerável, em termos de, sem mais, dar-se, em tal base, por afastada a presunção legal referida.

Bem que de considerar ainda os 100.000$00 depois adiantados, a atribuição, nessa base, de natureza fundamentalmente confirmatória, que não apenas sancionatória ou penitencial, ao sinal passado, não obstante constituir também princípio de pagamento ( cfr., a propósito, art.441º) contraria frontalmente o juízo de normalidade - a consideração do id quod plerumque accidit - melhor ou pior subjacente ao estabelecimento da falada presunção legal. É, no entanto, esse juízo que haverá que acatar enquanto mantido o regime legal vigente.

Não pode, por conseguinte, acompanhar-se o discurso do acórdão recorrido a este respeito (5).

Conhecida a indistinção em que é comum incorrer-se, mormente em meios rurais, entre contratos-promessa e os contratos definitivos a que visam conduzir, não é também com base no facto de na quitação, com data de 23/5/93, dos 1.000.000$00 do sinal, junta com a réplica, a promitente-vendedora declarar ter feito venda do casal do Regodeiro aos ora recorridos que poderá dar-se por afastada, por suficientemente segura prova do contrário, a presunção estabelecida no nº2º do art. 830º (6). Por outro lado :

Sendo o contrato prometido a compra e venda dum casal agrícola, logo por esse modo se manifesta a solidariedade, ou inseparabilidade, na intenção das partes, dos prédios rústicos - mais de 40 - e urbanos - 2 - que constituem o objecto mediato do contrato definitivo tido em vista.

Essa solidariedade mostra-se reconhecida nos items 13. a 15. da contra-alegação dos ora recorridos. Não se vê, porém, que de tal decorra, seja como for, o deduzido nos subsequentes items 16. a 19.

Quanto aos prédios urbanos, construídos antes de 1951, notar-se-á, desde logo, não ter-se propriamente prometido a venda - sem mais - de edifícios ; e nem bem também, por outro lado, se vê que no caso dos autos efectivamente colha a ratio ou razão de ser do nº3º do art.830º, que é a de prevenir, em defesa do consumidor, incumprimento com intuito especulativo.

Tem-se, de todo o modo, por incontornável a integração desses prédios numa exploração agrícola, de que, aliás, se disse na contestação serem os ora recorridos arrendatários (caseiros ou, como dizem, rendeiros ) há muitos anos (7).

Sempre, como assim, a sobredita solidariedade ou inseparabilidade, na intenção das partes, dos prédios rústicos e urbanos que constituem o objecto mediato do contrato definitivo tido em vista impediria, se bem parece, a execução específica pretendida, inconciliável com a presunção estabelecida no nº2º do art.830º, e por isso tornada inviável em relação a negócio com a estrutura acordada.

Nada ao que vem de dizer-se tira ou põe a estipulação do prazo de 5 anos para o pagamento dos 3.000.000$00 do resto do preço, nem de que, pago o preço, era aos promitentes-compradores que competia avisar a promitente-vendedora

Chega-se, em vista das razões ora adiantadas, à decisão que segue :

Concede-se a revista.

Revoga-se o acórdão recorrido, ficando a subsistir o decidido na 1ª instância.

Custas tanto da apelação, como deste recurso, pelos ora recorridos.

Lisboa, 19 de Dezembro de 2006

Oliveira Barros, relator

Salvador da Costa

Ferreira de Sousa

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(1) Como, criticamente, observava Galvão Telles, " Contrato-Promessa ", parecer publicado na CJ, X, 1º, 30-VII e 33 (2ª col. - 15.) -36 ( 1ª col.).

(2) V. ARL de 20/5/82, CJ, VII, 3º, 99 ( 2ª col.)-100 ( 1ª col.), Ac. STJ de 28/4/98, CJSTJ, VI,2º, 65-III, e Calvão da Silva, " Sinal e Contrato-Promessa ", 8ª ed. (2001), 141 ss ( nº 51.). Conquanto reconhecendo que " não raras vezes as partes (ou uma delas ) recorrem ao contrato-promessa sem ainda terem um juízo definitivamente formado acerca da conveniência ou inconveniência de estipularem o contrato definitivo " (idem, 237 e 240 ), este autor critica - se bem se lê, de iure condendo - a solução legal assim estabelecida ( ibidem, 142 ss ).

(3) Que a falta de tradição não constitui circunstância impeditiva da execução especifica, como recordado no item 25. da contra-alegação dos recorridos, é, enfim, ponto assente desde o Assento deste Tribunal de 19/12/89, BMJ 392/139. Observado que, segundo os dicionários, perfunctório quer dizer superficial, regista-se ser, sem dúvida, por lapso que consta do item 32. daquela contra-alegação que " o Tribunal Recorrido da Relação do Porto " terá feito " uma análise perfunctória, de toda a problemática, louvando-se em clarividente jurisprudência e óptima doutrina, que apontou, na sua douta decisão " ( sic ; destaque nosso ).

(4) Conquanto posteriormente reforçado com 100.000$00, inferior, ainda, a 1/3, sequer, do mesmo. Os próprios recorridos chamam ainda a atenção, no item 8. da contra-alegação respectiva, para o facto de constar do contrato-promessa que a promitente-vendedora se tornava responsável pela falta de cumprimento desse contrato Julgou-se, em todo o caso, em ARL de 23/11/79, CJ, IV, 1609, não impedir a execução específica indemnização, nos termos gerais, dos prejuízos patrimoniais e não patrimoniais decorrentes do não cumprimento tempestivo do contrato-promessa ( v. 1610, 1ª col., ultimo par.).

(5) O relativo ao art.830º, nº 5º, nem por isso claro, está fora do objecto deste recurso.

(6)Como por último sustentado nos items 20. ss da contra-alegação dos recorridos. Tal assim mesmo se cumulativamente considerado o facto, notado no item 27. dessa contra-alegação, de a promitente-vendedora ter, em 28/9/68, sido madrinha de baptismo duma filha dos ora recorridos,

(7) É o que se lembra na contra-alegação ora oferecida - item 26., precisando que, " por si e seus pais ", havia mais de 30 anos - item 28. Mesmo se, em vista, até, das condições de pagamento estipuladas, de admitir a efectiva existência das boas relações alegadas, o certo, no entanto, é que nem tal consta da matéria de facto fixada pelas instâncias - cfr., a propósito, art.729º, nºs 1º e 2º, CPC. Em relação às respostas negativas aos quesitos 3º e 4º vale a jurisprudência citada em ARP de 16/6/94, CJ, XIX, 2º, 235, 2ª col.-2. E também não se mostra provado que o preço estabelecido no contrato-promessa fosse " sensivelmente " o preço normal na altura para os 44 prédios rústicos e 2 urbanos identificados nos autos, nem que estes valessem na realidade mais que aqueles.