Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A" intentou em 16/9/97 acção declarativa com processo comum na forma ordinária contra B e mulher C, que foi distribuída ao 1º Juízo Cível da comarca de Almada.

Pediu, nessa acção, a condenação dos demandados a procederem a todas as obras e trabalhos de construção civil necessários para recuperação e restauração completa de indicada vivenda do A. de que foram inquilinos, a indemnizarem-no por todos os prejuízos nela causados, e na quantia de 1. 600.000$00 correspondente ao benefício que deixou de auferir dessa vivenda desde 1/6/96 até 30/ 9/97, e, ainda, a pagar-lhe a quantia de 100.000$00 por cada mês decorrido a partir da data por último referida até àquela em que a falada vivenda esteja finalmente recuperada e restaurada, sendo de novo habitável.

Apesar de fundada a acção no art.1043º C.Civ., foi deduzida, na contestação, defesa por excepção (peremptória) de prescrição, nos termos do art.498º (dito 496º) do mesmo, para além de defesa por impugnação simples e motivada.

Houve réplica.

Dispensada audiência preliminar, a excepção mencionada foi julgada improcedente logo no saneador, no mais tabelar.

Em seguida indicados os factos assentes e fixada a base instrutória, veio, após julgamento, a ser proferida, em 9/4/2002, sentença do Círculo Judicial de Almada que condenou os RR, absolvidos do mais pedido, a proceder à recuperação e restauração de louças sanitárias, portadas, janelas, fios eléctricos, canalizações e portas, e em indemnização ao A., a liquidar em execução de sentença, pelos prejuízos respeitantes ao esquentador, fogão, mobílias e utensílios domésticos.

Ambas as partes apelaram dessa sentença.

A Relação de Lisboa negou provimento ao recurso dos RR, mas concedeu-o, em parte, ao do A., condenando aqueles, ainda, a proceder a todas as obras e trabalhos de construção civil necessários para a recuperação e restauração completa do imóvel e a pagar ao A. o que se liquidar em execução de sentença no que respeita aos prejuízos causados no recheio da vivenda.

Pedem, agora, os RR revista dessa decisão.

Em fecho da alegação respectiva, deduzem as conclusões que seguem:

1ª - O acórdão recorrido viola o disposto nos arts.668º e 716º CPC, pois não indica as normas jurídicas em que assenta a decisão, verificando-se, assim, falta de fundamentação de direito, o que determina a sua nulidade.

2ª - Mas tendo em conta o regime que decorre dos arts.1031º, al.b), 1043º e 1044º C.Civ., 11º, 12º e 13º RAU e 9º RGEU, impunha-se a absolvição dos RR do pedido de proceder aos trabalhos de recuperação e restauração do imóvel dos autos.

3ª - O locador está, nos termos do art.1031º, al.b), C.Civ., obrigado a assegurar ao locatário o gozo da coisa arrendada e, consequentemente, à realização das reparações necessárias ao cabal exercício desse gozo, sendo corolário de tal obrigação o disposto nos arts. 11º, 12º e 13º RAU e 9º RGEU.

4ª - Por outro lado, nos termos dos arts. 1043º e 1044º C.Civ., o locatário responde apenas pelas deteriorações da coisa locada que lhe sejam imputáveis ou a terceiro a quem tenha permitido a sua utilização , estando excluídos do âmbito dessas disposições os estragos que são produzidos pela utilização prudente do locatário e os decorrentes da simples usura do tempo e vetustez.

5ª - É matéria de facto fixada quais os estragos do imóvel dos autos aquando da sua entrega efectiva ao proprietário e que estes correspondem a deteriorações decorrentes dos mais de 50 anos do imóvel sem que tivessem sido efectuadas quaisquer obras de conservação.

6ª - Mais, que em Setembro de 1994, precisamente três anos antes de ser intentada esta acção, a Câmara Municipal de Almada, após vistoria, notificou o ora recorrido para que procedesse a obras de correcção das más condições de salubridade e solidez do prédio, que este nunca realizou, e que veio precisamente peticionar nestes autos.

7ª - Nada existindo que possa levar a afirmar que tais deteriorações se tenham devido a acção imprudente dos recorridos, conduta essa que não pode ser extraída de pressuposições, como faz a decisão recorrida.

8ª - Assim, a peticionada reparação das deteriorações do imóvel, designadamente das suas condições de solidez, constitui obrigação do locador, ora recorrido, nos termos das disposições legais citadas.

9ª - Ao decidir em contrário, condenando os locatários, ora recorrentes, à sua reparação, o acórdão recorrido violou o regime decorrente das normas legais de direito substantivo referidas, invertendo o sentido das responsabilidades impostas pela lei quando se está face a um contrato de arrendamento.

Ouve contra-alegação, e, corridos os vistos legais, cumpre decidir.

Ex facta oritur ius, resulta, neste caso, útil a indicação, mesmo se em prejuízo do disposto nos arts.713º, nº6º, e 726º CPC, da matéria de facto a ter em consideração, fixada pelas instâncias, que é a seguinte:

- O A. é dono da moradia denominada Vivenda ..., sita na Quinta de ..., na Estrada da Trafaria, freguesia da Costa da Caparica, concelho de Almada, inscrita na matriz respectiva sob o artigo 84, que foi dada de arrendamento ao Réu pelo anterior dono, com início em 1/11/75.

- No contrato de locação estava incluído o mobiliário e os utensílios domésticos que apetrechavam aquela vivenda por completo, nomeadamente os que constam da lista de fls.16 a 20.

- Os RR receberam esses bens mobiliários e utensílios e ficaram responsáveis por eles até final do contrato de arrendamento, obrigando-se à sua conservação, manutenção e restituição em boas condições.

- Em 1982, os RR cederam a vivenda a D, que aí deixou a viatura (de matrícula) FB.

- Em Março de 1991, o A. instaurou uma acção sumária de despejo contra os RR, pedindo a resolução do contrato de arrendamento que tinha por objecto a vivenda referida.

- Essa acção tinha os fundamentos seguintes:

- os RR deixaram de ocupar e viver, com habitualidade e estabilidade, nessa vivenda, pois passaram a viver, usual e permanentemente, no Porto;

- com conhecimento e anuência da Ré, o Réu passou a ceder totalmente a vivenda a terceiros, recebendo deles uma quantia mensal, o que sucedeu mais do que uma vez e desde data muito anterior a 1991.

- A acção referida tramitou sob o nº3420/91 no 1º Juízo de Competência Especializada Cível de Almada, e terminou com sentença condenatória no despejo, em 6/11/95.

- Os RR, no entanto, não fizeram a entrega voluntária da vivenda, nem das respectivas chaves, pelo que a entrega efectiva da mesma teve de processar-se através de execução, a requerimento do A., por mandado de despejo, tendo o despejo decretado sido efectivado em 5/3/96.

- Em 3/6/94, o Réu requereu à Câmara Municipal de Almada que fosse efectuada vistoria ao prédio para serem verificadas as deficiências existentes e notificados os ora senhorios para realizarem as obras adequadas.

- Na sequência desse requerimento, a Câmara Municipal de Almada notificou o A. em Setembro de 1994, para, no prazo de 30 dias, proceder ao arranjo das deficiências referidas no auto de vistoria que lhe fora enviado, a fim de corrigir as más condições de salubridade e solidez do prédio.

- Nesse auto de vistoria dá-se conta de que, naquela data, existiam fortes manchas de humidade, já com acabamentos muito degradados em tectos (com grandes áreas abatidas e em vias de ruir) e paredes de todas as dependências da habitação, devido às más condições em que se encontra a cobertura; pavimentos de madeira muito deteriorados na generalidade, pelo motivo supracitado; portas e janelas degradadas em geral, alçados com rebocos escalavrados e pinturas degradadas.

- Os RR deixaram de viver na vivenda por longos períodos, o que permitiu que a mesma fosse frequentada por pessoas indevidas durante o ano de 1995.

- A vivenda tem cerca de 50 anos e o A. nunca procedeu, nela, a obras de conservação.

- O tecto (deve ser telhado) estava, em parte, destelhado.

- Os tectos, os soalhos das divisões, os fios eléctricos e as canalizações estavam arrancados, extraviados e destruídos.

- Os vigamentos e as paredes estavam deteriorados.

- O esquentador, o fogão, as louças sanitárias, as portadas e as janelas estavam muito deteriorados, inoperacionais e inaproveitáveis.

- Algumas das portas ainda existentes no local estavam muito danificadas e praticamente inutilizadas e outras tinham sido extraviadas.

- Das mobílias e utensílios, parte não se encontrava na vivenda, e os que aí se encontravam estavam inutilizados.

- A vivenda estava cheia de lixo e destroços.

- A restauração da vivenda importava, em Abril de 1996, numa quantia entre 12.850.000$00 e 14.250.000$00.

Não merece consideração desenvolvida a arguição da nulidade do acórdão recorrido prevista na al.b) do nº1º do art.668º CPC, que é pacífico só ocorrer quando se verifique falta absoluta - total - da indicação dos fundamentos da decisão (Reis, "Anotado", V, 140, 1º par.).

Reportada a falta reclamada à motivação de direito do acórdão recorrido, não é, realmente, a simples omissão da indicação das disposições legais pertinentes - já, aliás, sobejamente analisadas nos autos pelas partes e pelo tribunal a quo - que tal necessariamente implica (idem, 141, 2º par.).

Pelo contrário se mostrando o enquadramento jurídico da causa devidamente analisado no acórdão sob recurso, ainda quando considerado incompleto por não mencionadas as normas legais idóneas para a resolver, de todo o modo sucede mostrar-se essa omissão já suprida conforme arts. 668º, nº4º, e 716º CPC.

Posto que os contratos se regem, em princípio, pela lei do tempo da sua celebração - cfr. art.12º, nºs 1º e 2º, 1ª parte, C.Civ., e que o de arrendamento em causa data de 28/10/75 (v. fls.15 e art. 514º, nº2º, CPC), não serão, no caso, aplicáveis os até agora invocados arts.4º, 11º a 13º e 120º RAU - Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10.

Mas, do C.Civ. os preceitos citados ao diante sem outra indicação, é-o, sem dúvida, o art.1031º, al.b),de que resulta a obrigação do locador de efectuar as reparações necessárias ao cumprimento da obrigação, aí referida, de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada.

São-no, de igual modo, os arts.1033º, als.c) e d), e 1038º, als.d) e h), relativas, as als.d) do art.1033º e h) do art.1038º, ao dever de aviso que impende sobre o locatário.

Este, presumida entregue a coisa, conforme nº2º do art.1043º, em bom estado de conservação, e obrigado, consoante nº1º do mesmo, a mantê-la e restituí-la no estado em que a recebeu, - ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização -, responde igualmente, conforme art. 1044º, pelas deteriorações praticadas por terceiro, encontrando-se, deste modo, constituído também num dever de guarda, cuidado, e vigilância.

Em causa, como então referido, a responsabilidade pelo estado de degradação da vivenda, houve-se, no acórdão recorrido, por bem registar alguns factos que, oportunamente alegados pelos RR para afastar a sua responsabilidade, não foram julgados provados: e tal assim com a consequência que o art.516º CPC prevê.

Esses factos são os seguintes:

- em Novembro de 1975, o telhado não estancava as águas pluviais, principalmente na cozinha, as paredes estavam cobertas de humidade, sendo todo o prédio húmido, por estar mal isolado;

- nessa altura também, as mobílias estavam, na generalidade, desengonçadas, havendo móveis apoiados por pedras, uma cama estava partida, não sendo o seu valor superior a 30.000$00;

- durante o tempo em que habitaram a vivenda, os RR substituíram telhas por duas vezes, reconstituíram a empena do lado sul, quando o telhado ruiu naquela parte, rebocaram várias vezes as paredes com cimento, pintando-as todos os anos, rasparam o chão da sala e voltaram a encerá-lo;

- nessa altura, a cobertura do prédio estava em tal estado que o telhado estava a ruir, tendo os RR que encerrar duas divisões;

- o A. e o anterior dono da vivenda, dele pai, visitaram-na várias vezes a pedido dos RR, que sempre lhes demonstraram as suas preocupações com o mau estado de conservação e lhe solicitaram a sua reparação.

Em tema da responsabilidade do locatário por deteriorações prevista no art.1044º, vale, quanto ao ónus da prova, a doutrina de Pires de Lima e Antunes Varela, "C.Civ. Anotado", II, 3ª ed, 405, de Antunes Varela, na RLJ 100º/382, nota 1, e dos Acs.STJ de 15/3/94 e de 15/2/2001, CJSTJ, II, 1º, 160-III e 162, 2ª col., e IX, 1º, 121 e 123, referida na sentença apelada, segundo a qual, provadas deteriorações, é ao locatário que incumbe demonstrar que não são da sua responsabilidade.

Relativamente à conclusão 5ª da alegação dos recorrentes, importa notar que o que está provado é, por um lado, que o imóvel tinha 50 anos, e, por outro, que o A. - que em 1975 não era ainda o proprietário do mesmo - nunca procedeu a obras de conservação.

Não contrariada a já referida presunção do nº2º do art.1043º, ainda quando provocadas as deteriorações pelo desgaste do tempo, não se provou conhecimento pelo senhorio da necessidade de obras de reparação, nomeadamente no telhado, nem que de tal tenha sido avisado.

De 8 anos o prazo referido no art.9º RGEU, o que, isso sim, se provou foi infracção, logo em 1982, da proibição constante da al.f) do art.1038º.

A vistoria invocada é requerida 12 anos depois disso, em 1994, quando já pendente - há cerca de 3 anos - acção de despejo, proposta em 1991, fundada na falta de residência permanente; o que a sentença apelada, nesta parte, a todas as luzes menos bem, deu por irrelevante.

Como, ainda, notado no acórdão sob revista, a vivenda só veio a ser entregue ao ora recorrido

em 1996 - 5 anos depois de proposta essa acção; e esteve, inclusivamente, sujeita à invasão de estranhos.

Ponderada, ainda, a conduta dos recorrentes à luz do prescrito no nº2º do art.762º, tornam-se desnecessárias mais considerações para alcançar a decisão seguinte:

Nega-se a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 31 de Março de 2004

Oliveira Barros

Salvador da Costa

Ferreira de Sousa