Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I- A "Associação A" intentou, no dia 10 de Julho de 1997, contra B, acção declarativa de condenação, com processo sumário, pedindo a sua condenação a restituir-lhe a casa sita em Silves, Barragem do Arade, e respectivos móveis e utensílios, com fundamento na caducidade de um contrato de concessão para a exploração do "Restaurante ...", celebrado no dia 4 de Janeiro de 1982, entre o réu e a Câmara Municipal de Silves, a quem a autora o cedera por acordo entre ambas e a indemnizá-la em quantia a liquidar em execução de sentença pelos prejuízos sofridos.

O réu invocou na contestação não poder a acção proceder por haver celebrado com a Câmara Municipal de Silves um contrato de arrendamento do imóvel, e, prevenindo o caso da sua procedência, pediu a condenação da autora a pagar-lhe 11.000.000$ por benfeitorias realizadas no prédio, passando o processo a seguir a forma ordinária.

A autora contestou a reconvenção, afirmando desconhecer a realização das obras e não as haver autorizado e, a terem sido feitas, o foram no período de cedência gratuita do prédio à Câmara Municipal de Silves, e requereu a intervenção acessória da última, que foi deferida.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença no dia 17 de Novembro de 2000 que, com fundamento na caducidade do contrato de concessão para exploração do "Restaurante ...", condenou o réu, por um lado, a restituir o imóvel e utensílios existentes à data da celebração do contrato.

E, por outro, quanto à reconvenção, julgando-a parcialmente procedente, condenou a autora a pagar ao réu 1.927.000$ relativos a benfeitorias necessárias de reparação eléctrica do edifício, incluindo a sala de dança e respectiva mão-de-obra, as obras de consolidação da falésia e de reparação de esgotos, e o que se liquidasse em execução de sentença quanto às benfeitorias úteis que não pudessem ser por ele levantadas.

Apelaram a autora e o réu, e a Relação, por acórdão proferido no dia 14 de Março de 2002, qualificando o contrato como de arrendamento, julgou procedente o recurso interposto pelo réu, absolvendo-o do pedido contra ele formulado pela autora, e declarou prejudicado o conhecimento do recurso de apelação pela última interposto.

Interpôs a apelante "Associação A" recurso de revista, e o Supremo Tribunal de Justiça, qualificando o contrato como de concessão para exploração do "Restaurante ...", revogou o acórdão da Relação, declarando subsistir a sentença da 1ª instância, e determinou a baixa do processo àquele Tribunal a fim de conhecer do recurso de apelação interposto pela autora.

A Relação, por acórdão proferido no dia 2 de Outubro de 2003. julgou improcedente o recurso de apelação interposto pela autora, confirmando a sentença proferida nessa parte na 1ª instância.

Interpôs a "Associação A" recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:

- é ilegal a posse do recorrido sobre o prédio desde 4 de Janeiro de 1986 sem qualquer pagamento, tendo-se limitado a depositar 35.000$ à ordem do processo no dia 2 de Julho de 1986;

- a posse ilícita do prédio pelo recorrido impediu a recorrente de dele dispor, do que lhe resultaram prejuízos, dos quais devia ser indemnizada segundo juízos de equidade, no mínimo em € 24,94 mensais, que o primeiro pagava;

- ao absolver o recorrido do pedido de pagamento de indemnização pela posse ilegal, o tribunal violou os artigos 4º, alínea a), e 566º, nº. 3, do Código Civil;

- as obras/benfeitorias realizadas pelo recorrente infringiram a cláusula 4ª das condições especiais do contrato de concessão de exploração, porque as fez sem autorização da recorrente nem da Câmara Municipal de Silves, que as considerou prejudiciais;

- essas benfeitorias não autorizadas não correspondem ao interesse da recorrente, pelo que se não pode dizer que, na falta de indemnização, existe um seu injusto locupletamento, por o prédio ser do Estado e a recorrente sua mera depositária, não podendo locupletar-se porque nada obtém à custa do empobrecimento do recorrido;

- as benfeitorias executadas pelo recorrido em situação de posse ilegal não podem ser objecto de indemnização por inexistência de título justificativo da ocupação;

- ao condenar a recorrente no pagamento de indemnização por benfeitorias necessárias e úteis, o acórdão recorrido violou, por erro de interpretação, os artigos 570º e 1273º do Código Civil;

- deve o recorrido ser condenado no pagamento da indemnização pedida pela recorrente e esta absolvida do pedido de indemnização por benfeitorias.

Respondeu o recorrido, em síntese de conclusão:

- como a recorrente não provou que a ocupação da casa pelo recorrido lhe causou prejuízos por não ter podido celebrar contratos com outrem, não podia ser condenado a indemnizá-la;

- enquanto o recorrido esteve na posse do estabelecimento, nele realizou obras de construção, de reparação, de instalação de água e electricidade e de ampliação e consolidação do prédio, a quais, dada a sua finalidade são necessárias;

- as obras necessárias exigidas para o funcionamento do restaurante, feitas com investimento próprio e exclusivo, são qualificáveis como benfeitorias úteis, que não podem ser levantadas sem detrimento do prédio nem do restaurante, e foram impostas pela Direcção-Geral do Turismo ou autorizadas pela Câmara Municipal de Silves, na altura na posse do imóvel;

- caso tenha de entregar à recorrente a casa benfeitorizada, a recorrente beneficia de enriquecimento sem causa à custa do recorrido possuidor;

- o acórdão recorrido cumpriu o disposto no artigo 216º e 1273º do Código Civil.

II- É o seguinte o declarado provado no acórdão recorrido ou constante de documentos para que remete:

1. A autora é uma pessoa colectiva de direito público, designada por "Associação A", e nunca autorizou o réu a proceder a quaisquer obras.

2. Do inventário de bens imóveis entregues à autora pelo Estado Português para a obra de rega das Campinas de Silves, Lagoa e Portimão, constam edifícios destinados à exploração, dos quais a autora ficou fiel depositária, continuando na propriedade do Estado, entre eles um imóvel situado em Silves, junto à Barragem do Arade, habitualmente destinado à morada do engenheiro residente, designado por Casa ....

3. A Casa ... era inicialmente composta por uma cozinha, quarto de criada, lavabos anexos ao quarto da criada, sala de jantar e estar, dois quartos, quarto de banho, recinto coberto de entrada e um pequeno terraço anexo, ocupando o conjunto a área de 147,90 m2.

4. As suas paredes, construídas em alvenaria, eram rebocadas exteriormente e estucadas a gesso interiormente, as paredes interiores eram de tijolo, os pavimentos eram de madeira de pinho, excepto a cozinha e o quarto de banho, que eram de mosaico, os rodapés eram de madeira de pinho, excepto na sala de estar, em que as paredes eram forradas de madeira de castanho até á altura de 1,5 metros, na cozinha, no quarto de banho e no quarto de banho da criada, em que o rodapé era de mosaico e as paredes revestidas de azulejo até à altura de 1,5 metros.

5. Os tectos eram de madeira de pinho pintados a branco, excepto na sala de jantar e estar e recinto de entrada, que eram de vigamento e forro à vista, pintados de castanho, e o telhado era formado por uma estrutura de madeira, com guarda-pó na sala de jantar e recinto de entrada, coberto com telha tipo Campos.

6. Na Casa ... havia autoclismo de nove litros, banheira esmaltada de 1,70 x 0,75 x 0,44, bidet tipo inglês de 1ª, chuveiro cromado de 1/5", depósito de fibrocimento para 1000 litros com tampa de 1,45 x 0,95 x 0,82, depósito com capacidade de 125 litros para aquecimento directo, lavatório de coluna tipo inglês, lavatório Jamor, lavatório de parede de 2ª, lava-louça em pedra Pêro Pinheiro, retrete com autoclismo modelo 2 branca e ferragem para a cisterna, retrete Caima com assento de madeira, torneira misturadora "Carbon" cromada para água quente e fria com chuveiro de coluna e tanque com tampa branco para 16 litros.

7. No recinto coberto de entrada, em caixa aberta na parede, com porta de ferro, estavam instalados os fusíveis e o interruptor geral de alavanca ligados directamente a um poste Cavan por meio de uma baixada em fio BT.

8. A iluminação eléctrica da casa era formada por um recinto coberto de entrada havia um candeeiro de ferro forjado suspenso do forro do telheiro por correntes, também de ferro forjado, com lâmpada de 60 W e, na sala de jantar e de estar, havia um candeeiro de madeira de castanho, suspenso do tecto, com 6 lâmpadas tipo chama e uma lâmpada central de 100 W e, nos restantes compartimentos, um globo branco com lâmpada de 60 W, três amarrados ao tecto e dois suspensos por haste metálica.

9. A instalação de águas era constituída por tubos de ferro galvanizado de diferentes diâmetros, embebido nas paredes, que ligam os depósitos de água fria e água quente aos sanitários, banheira, chuveiros e lava-louça da cozinha.

10. A utilização do referido imóvel, entregue pelo Estado à autora, foi cedida, por acordo verbal, gratuita e precariamente, à Câmara Municipal de Silves, que teve, assim, a posse do mesmo durante alguns anos.

11. Na vigência daquela cedência, em escritura feita no dia 4 de Janeiro de 1982, perante o notário privativo da Câmara Municipal de Silves, C, seu Presidente, em representação daquela, por um lado, e o réu, por outro, declararam, a primeira conceder ao segundo, por 5.000$ mensais, a exploração do "Restaurante ...", por três anos, prorrogável por períodos de um ano mediante requerimento do concessionário, com sujeição a revisão do preço e, por outro, que o último não podia fazer obras alterantes da estrutura ou do traço arquitectónico do edifício e que toda e qualquer alteração, por mais insignificante, não poderia ser executada sem parecer dos serviços técnicos da Câmara e não ser consentida a aplicação de caixilharia de alumínio no edifício.

12. A Câmara Municipal de Silves deliberou, no dia 25 de Fevereiro de 1982, concordar com a seguinte informação do arquitecto municipal: "Após deslocação ao local para verificação das dimensões e características das obras a efectuar, conclui-se que o requerente, B, pretende fechar a marquise coberta e o pátio descoberto existentes nos alçados laterais do edifício; as características dos materiais e elementos decorativos bem como as cores a utilizar estão em consonância com a tipologia arquitectónica do exterior do edifício, integrando-se estética e visualmente na paisagem, permitindo aumentar a área útil do restaurante com benefício das potencialidades do local".

13. O réu efectuou obras de ampliação da área útil do edifício, de melhoramento na cozinha e casa de banho, obras de recuperação da esplanada e jardins, obras de consolidação da falésia e reparação de esgotos, reparação da instalação eléctrica e canalização de água, tendo sido proferido pela Câmara Municipal de Silves sobre as obras de ampliação da área útil do edifício a informação e deliberação que consta do documento de folhas 62.

14. Na Casa ..., não tinha a Câmara Municipal de Silves, nem a autora, a funcionar, qualquer estabelecimento por si explorado comercialmente, e o réu apetrechou-a com equipamento, máquinas e utensílios necessários e adequados instalação do "Restaurante ..." que passou a denominar-se "Restaurante ...", obteve das autoridades competentes, designadamente da Câmara Municipal de Silves, o licenciamento e o alvará sanitário do estabelecimento emitido com o nº. 11, criou a sua própria clientela, de nacionais e estrangeiros, conferindo ao local interesse turístico.

15. No dia Em 26 de Novembro de 1982, a Repartição de Empresas e Actividades Turísticas da Direcção-Geral do Turismo exigiu ao réu a realização, em 90 dias, das seguintes obras que ele realizou: melhorar, de um modo geral, as instalações sanitárias de clientes - revestimentos, equipamentos ...-, subir até ao tecto as paredes das cabinas sanitárias, iluminar os espelhos colocados sobre os lavatórios, melhorar as instalações destinadas a pessoal, principalmente as sanitárias, rever as zonas de cozinha por forma a torná-las funcionais, revestir os tampos das mesas, bancadas e prateleiras ali existentes com material impermeável, resistente e liso e de cor clara que permitisse uma fácil lavagem e inspecção do asseio, a não acumulação de detritos, instalar lava-loiças em aço inoxidável ... ou outro material apropriado, em substituição dos actuais alguidares de plástico.

16. No dia 12 de Março de 1985, a Câmara Municipal de Silves e a autora declararam, em protocolo, o seguinte: "a Câmara Municipal de Silves tem vindo, ao longo do tempo, a explorar a Casa do Engenheiro, onde está instalado o restaurante "...", sito à Barragem de Arade, em Silves, local de reconhecido interesse turístico para a zona; esta Câmara, com o fim de salvaguardar a manutenção do estabelecimento, propõe a devolução do direito de posse à "Associação A", por o referido edifício pertencer ao inventário dos seus bens entregues pelo Estado, aquando da aceitação da obra por esta "Associação A", o reconhecimento por esta dos compromissos assumidos pela Câmara Municipal de Silves para com o actual arrendatário do restaurante "...", B, nomeadamente o contrato de exploração celebrado entre aquele e a Câmara Municipal de Silves, em 4 de Janeiro de 1982, transferindo-se para os escritórios da "Associação A" o pagamento das rendas, a que se refere a cláusula 4ª das condições gerais do contrato acima referido; a devolução do estabelecimento terá os seus efeitos a partir da assinatura deste documento, e a Câmara Municipal de Silves vinca mais uma vez o interesse turístico que o estabelecimento representa para a zona, pelo que reputa de grande importância a manutenção deste para servir o turismo de interior; a "Associação A", manifesta a aceitação deste acordo, bem como se compromete a respeitar os compromissos assumidos pela Câmara nos precisos termos do contrato de exploração que esta celebrou; ambas as partes agora outorgantes manifestam ainda a intenção de, no futuro, colaborarem no sentido do bom aproveitamento do local, viabilizando qualquer empreendimento que beneficie o concelho e não ponha em causa os interesses que a ambas cabe proteger.

17. A Câmara Municipal de Silves remeteu ao réu e este recebeu, o ofício nº. 728, de 14 de Março de 1985, do seguinte teor: Informa-se que esta Câmara assinou com a "Associação A" um Protocolo de entrega da Casa da Barragem de que V.Exa. é arrendatário, pelo que deve proceder ao pagamento da renda respeitante ao mês de Abril no escritório da referida "Associação A". Informa-se ainda que a renda respeitante ao mês de Março se encontra a pagamento na tesouraria desta Câmara.

18. O réu, de Abril a Dezembro de 1985, entregou prestações na sede da autora e nos seus escritórios, como lhe foi indicado pela Câmara Municipal de Silves, e partir de Dezembro de 1985, ela propôs ao réu a celebração de novo contrato com novas cláusulas, e o réu recusou-as, mas manifestou o seu propósito e interesse nas sucessivas prorrogações do contrato.

19. Por carta de 31 de Março de 1986, a autora comunicou ao réu, concessionário do restaurante da Barragem, que havia sido deliberado conceder-lhe o prazo de 30 dias a partir dessa data a fim de regularizar o contrato de arrendamento, a estabelecer, e o aluguer das referidas instalações a ela pertencentes, e que interpretaria o seu silêncio como desinteresse do arrendatário cessante, ficando a partir dessa data sem efeito qualquer compromisso assumido anteriormente pela Câmara Municipal de Silves e que a autora se obrigou a respeitar.

20. A Câmara Municipal de Silves remeteu à empresa ..., ao cuidado do réu, no dia 19 de Junho de 1986, o ofício nº. 1928, do seguinte teor: "Em virtude de, até à presente data, a empresa supracitada não ter regularizado a sua situação legal com a "Associação A", conforme ficou acordado em reunião com a edilidade, e a continuação da sua exploração anárquica, a qual veio a colidir com os interesses municipais, bem como dos seus cidadãos e o bem público, tomo a liberdade de informar V.Exa. do seguinte: "considerando que, tendo sido destruído o parque natural da zona da ilha, sem qualquer autorização, tendo já falecido nestes últimos anos alguns cidadãos nacionais e estrangeiros, sem qualquer norma de segurança e responsabilidade, a situação do bar continua ilegal, a gestão e utilização abusiva de toda a zona envolvente da barragem - corte de árvores, barcos sem licença, pranchas aquáticas, etc. - vai esta edilidade diligenciar no sentido do encerramento da dita exploração junto das entidades competentes".

21. No dia 2 de Julho de 1986, o réu depositou, na Caixa Geral de Depósitos 35.000$ relativos às rendas dos meses de Janeiro a Julho de 1986 do restaurante sito na Barragem do Arade, não tendo entregue qualquer outra prestação.

22. O réu, no dia 27 de Julho de 1986, escreveu à autora uma carta, propondo-lhe a compra do edifício do Restaurante na Barragem de Arade e respectivos terrenos circundantes desde a estrada de acesso a nascente e a margem da Albufeira a Poente, considerando o estado das instalações aquando do concurso efectuado pela Câmara Municipal de Silves, por 3.000.000$, a aplicação do estipulado por lei no que concerne à transmissão de bens de senhorios na defesa dos interesses dos respectivos arrendatários, e que era sua intenção, na sua qualidade de pequeno empresário, cumprir a execução do plano de dinamização e valorização turística na Barragem do Arade, exposto às várias entidades oficiais com jurisdição no sector, respeitando as respectivas hierarquias processuais, e encontrar-se à disposição dela para eventuais reuniões que julgassem necessárias para se debater este assunto directamente.

23. A autora respondeu à carta do réu mencionada sob 10, no dia 26 de Agosto de 1986, com uma carta, do seguinte teor: "Como já era do seu conhecimento, o contrato celebrado com a Câmara Municipal de Silves terminou em Dezembro de 1985, pelo que se torna necessário acertarmos em novo contrato, tendo por base os seguintes pontos: do arrendamento apenas constarão o edifício onde se encontra instalado o restaurante e respectivo logradouro, excluindo a utilização das ilhas; o arrendamento será por dois anos, com início em 4 de Janeiro de 1986, prorrogável por períodos de um ano, mediante requerimento apresentado pelo arrendatário com a antecedência mínima de trinta dias do termo do contrato de arrendamento anterior, ficando essa prorrogação sujeita a revisão do preço e das respectivas condições, cuja renda mensal será de 20.000$; quanto à proposta de compra apresentada na vossa carta de 27 de Junho de 1986, ela está fora de causa, não podendo servir de base para negociações, em virtude de se tratar de património do Estado.

24. No dia 7 de Outubro de 1986, a autora remeteu a ..., ao cuidado do réu, uma carta, do seguinte teor: "Na reunião havida na sede desta Associação no dia 23 de Setembro último, pelas 11.00 horas, entre os 2 signatários, membros da Comissão Administrativa e B, na qualidade de representante da Administração de ..., ficou acordado aguardar-se contraproposta vossa às nossas condições de arrendamento, até final da semana anterior. Como até ao presente nada nos foi comunicado, infere-se o desinteresse da vossa parte na rápida resolução do novo contrato de arrendamento, dado que o anterior contrato assinado com a Câmara Municipal de Silves caducou em 4 de Janeiro de 1986. Em conformidade com o exposto, não se sente esta Comissão Administrativa obrigada a continuar conversações abandonadas por parte dessa empresa. Tendo continuado a verificar-se a navegação dos vossos barcos a motor na Albufeira de Arade, desrespeitando frontalmente o estabelecido no nosso ofício 145/83 e nos despachos da Direcção Geral dos Recursos e Aproveitamentos Hidráulicos de 20 de Junho de 1984 e de 2 de Abril de 1986, dos quais oportunamente lhe foi dado conhecimento e de que se anexam fotocópias, vê-se esta Comissão Administrativa impelida a anular aquela autorização, tal como foi na oportunidade referido. Deste modo, a partir desta comunicação, fica interdita a navegação de qualquer tipo de barco na Albufeira de Arade".

25. Não obstante o Restaurante "..." haver sido alvo de um despacho, datado de 23 de Fevereiro de 1987, do Governo Civil de Faro, de encerramento, a que foi dado cumprimento no dia 10 de Março de 1987, o réu recusou-se a fazer a entrega da casa à autora.

26. A autora, através da sua mandatária, enviou ao réu uma carta, datada de 9 de Junho de 1987, lembrando mais uma vez que o contrato celebrado com a Câmara Municipal de Silves caducara há muito e que não tinha sido celebrado qualquer outro contrato, e solicitou-lhe a sua comparência no mencionado restaurante no dia 19 de Junho de 1987, pelas 11.00 horas, a fim de fazer a entrega da respectiva chave.

27. Tendo em vista eventual prorrogação do prazo, que deveria tido início no dia 4 de Janeiro de 1986, a autora tentou chegar a acordo com o réu para esse efeito, o que não foi possível, e ele jamais tentou qualquer proposta com vista à celebração de contrato com a autora.

28. O réu jamais entregou à autora a chave da casa em causa, que continua a ocupar, bem como a enviar cartas à autora, manifestando o interesse na prorrogação de tal contrato, por exemplo, a carta de 29 de Novembro de 1989, a que a referida mandatária, em nome da autora, respondeu dizendo mais uma vez que aquele contrato há muito caducou e não voltou a ser renegociado.

29. Todas as obras foram levadas a efeito com investimentos exclusivos do réu, sem qualquer comparticipação da autora, da Câmara Municipal de Silves, do Estado ou de outra entidade pública.

30. O edifício onde se acha instalado o "Restaurante ..." era de construção antiga, e o réu procedeu às seguintes alterações e beneficiações: na divisão, que inicialmente era uma sala, beneficiou a sua decoração através de elementos de madeira, numa das paredes enquadrando o brasão concelhio existente e noutra colocou um painel em ferro alusivo à nova denominação do restaurante, constando de um veado no campo, em que faz sobressair a sua silhueta através de iluminação colocada por detrás; e neste salão colocou mobiliário novo constituído por maples revestidos com veludo vermelho; procedeu ao fecho da varanda norte, com o tecto em vigas e revestimento de madeira de forro, sendo o telhado de telha idêntica à já existente e, em toda a sua extensão, proporcionando uma vista panorâmica sobre a albufeira, colocou janelas com as estruturas de madeira.

31. Esta ampliação foi efectuada com o propósito de aí instalar a sala de jantar, permitindo a capacidade para trinta e cinco pessoas e, numa outra divisão, constituiu o réu uma sala de dança, cujo revestimento interior foi forrado a alcatifa com jogos de espelhos sobrepostos e tendo anexa uma cabina de som e de luz.

32 .O réu procedeu ainda a beneficiações na decoração e mobiliário do hall da entrada, aproveitando-o para a instalação de uma loja de artesanato e recordações, em que o balcão e prateleiras foram feitas com madeira, procedeu à construção de casas de banho para senhoras e para homens, bem como à reparação e beneficiação da cozinha, com os arranjos necessários e possíveis ao seu bom funcionamento, tendo a esplanada sido equipada com uma churrascaria.

33. O edifício foi beneficiado com condições de ventilação, passando a ter em todo o seu perímetro janelas que permitem uma renovação de ar, a par de ar condicionado na sala de refeições e na sala de dança.

34. Pelo menos, na reparação da instalação eléctrica de todo o edifício, incluindo a da sala de dança e respectiva mão de obra, despendeu o réu 900.000$ e, pelo menos, com obras de consolidação da falésia e reparação de esgotos, despendeu 1.027.000$.

III- As questões essenciais decidendas são as de saber se a recorrente tem direito a exigir do recorrido indemnização por ocupação do que foi a "Casa ..." e se o recorrido tem ou não direito a exigir da recorrente indemnização derivada de benfeitorização.

Tendo em linha de conta o conteúdo do acórdão recorrido e as conclusões da alegação da recorrente e do recorrido, a resposta às referidas questões pressupõe a análise da seguinte problemática:

- situação jurídica da antiga "Casa ...";

- posição jurídica da recorrente face contrato celebrado entre o recorrido e Município de Silves;

- estrutura e regime legal aplicável ao contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial;

- tem ou não a recorrente direito a ser indemnizada pelo recorrido em razão do atraso de restituição do estabelecimento em causa?

-conceito de benfeitorias e respectivo regime legal;

-análise dos factos provados relativos a benfeitorias;

- tem ou não o recorrido direito a exigir da recorrente indemnização por benfeitorias?

- síntese da solução para o caso decorrente dos factos e da lei.

Vejamos, de per se, cada uma das referidas sub-questões.

1. À recorrente foi atribuída pelo Estado, através da Junta de Hidráulica Agrícola, por despacho datado de 18 de Abril de 1972, a exploração e conservação da Obra de Rega das Campinas de Silves, Lagoa e Portimão (Diário da República, III Série, nº. 115, de 16 de Maio de 1972).

No âmbito da mencionada concessão da exploração e conservação daquele empreendimento de interesse público, foi entregue à recorrente a então designada "Casa ...".

Conforme resulta de II 2 a 9, "Casa ..." era uma normal casa de habitação, destinada a pessoas que deviam trabalhar na aludida Obra de Rega, apetrechada com os necessários utensílios domésticos destinados a essa finalidade.

Integrada no mencionado empreendimento de rega, cuja concessão e exploração fora atribuída à recorrente, ficou esta vinculada a dispensar-lhe os necessários cuidados de conservação (artigo 34º do Regulamento da Obra de Rega das Campinas de Silves, Lagoa e Portimão, de 16 de Maio de 1972 (Diário da República, III Série, nº. 115).

Foi nessa qualidade de concessionária da exploração e conservação da Obra de Rega das Campinas de Silves, Lagoa e Portimão que a recorrente cedeu gratuitamente o gozo daquela casa ao Município de Silves.

2. Não obstante a factualidade que consta de II 14, o Supremo Tribunal de Justiça, por acórdão de 3 de Abril de 2003, transitado em julgado, declarou que os factos mencionados sob II 11 integravam, não um contrato de arrendamento para o exercício da indústria, mas um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial.

Impõe-se, nesta sede, o respeito pelo referido caso julgado, em termos de resolução das questões jurídicas postas no recurso tendo em linha de conta a mencionada qualificação.

Apesar da recorrente ser a concessionária da exploração de conservação da obra de rega em causa, onde se integrava o mencionado edifício, não interveio no contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial nele instalado ou a instalar.

Mas, face ao factos elencados II 16, em contrato celebrado com o Município de Silves no dia 12 de Março de 1985, ou seja, pouco mais de três anos depois da celebração do contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial do Restaurante ..., a recorrente declarou vincular-se, no confronto da Câmara Municipal de Silves, a reconhecer os compromissos por esta última assumidos para com o recorrido no âmbito daquele contrato.

Conforme resulta de II 17, a Câmara Municipal de Silves comunicou ao recorrido os termos do contrato celebrado com a recorrente, e aquele, como decorre de II 18, passou a entregar a prestação de renda na sede da recorrente, pelo que aceitou tacitamente a assunção da posição de locadora por parte da última (artigo 217º, nº. 1, do Código Civil).

Em consequência, no confronto da recorrente e do Município de Silves, estamos perante válida e eficaz cessão de posição contratual, com o efeito de a primeira assumir a posição de locadora do estabelecimento comercial e industrial em causa (artigo 424º, nº. 1, do Código Civil).

3. Expressava a lei aquando da celebração entre o Município de Silves e o recorrido do referido contrato de cessão de exploração de estabelecimento industrial ou de locação de estabelecimento industrial, não ser havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado (artigo 1085º, nº. 1 do Código Civil e 111º, nº. 1, do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei nº. 321-B/90, de 15 de Outubro- RAU).

Trata-se, essencialmente, de um contrato de locação de estabelecimento, certo que o respectivo titular cede a outrem, temporária e onerosamente, a fruição da universalidade dos elementos materiais e dos direitos que o integram (artigo 1022º do Código Civil).

Pretendeu a lei que ficasse salvaguardada a validade do referido tipo contratual não obstante o seu duplo objecto mediato, envolvente do prédio, sede do estabelecimento, e dos bens móveis e direitos integrantes do substracto material do estabelecimento, à margem da regra de renovação automática que é própria dos contratos de arrendamento.

Conforme este Tribunal considerou no acórdão proferido neste processo, trata-se de um tipo contratual inominado, sujeito, nos termos do artigo 406º, nº. 1, do Código Civil, à liberdade contratual de quem nele outorga como locador e locatário, e, subsidiariamente, pelas normas do contrato típico de estrutura mais próxima e, na falta de umas e outras, pelas regras comuns dos contratos.

Como o contrato de cessão de estabelecimento comercial ou industrial se traduz em locação de estabelecimento comercial ou industrial, o tipo contratual cuja estrutura lhe é mais próxima é o de locação na espécie de arrendamento para o exercício do comércio ou indústria (artigos 1022º, 1023º e 1086º, nº. 1, do Código Civil, 1º e 110º do RAU).

Consequentemente, como no contrato de locação de estabelecimento em causa nada foi regulado quanto a indemnização correspondente ao prejuízo derivado do atraso da restituição do estabelecimento decorrente da respectiva cessação, nem quanto a benfeitorias, deve na espécie aplicar-se, a título subsidiário, o disposto nos artigos 1045º e 1046º do Código Civil.

4. Na sentença proferida na 1ª instância, considerou-se que o recorrido, ao recusar revisão do preço e respectivas condições impediu, a partir de 4 Janeiro de 1986, a prorrogação do prazo do contrato de cessão de exploração de estabelecimento, altura em que devia devolvê-lo à recorrente.

Todavia, com fundamento em os prejuízos invocados pela recorrente não haverem sido por esta provados, absolveu o recorrido do pedido de indemnização pela primeira formulado com base ocupação ilegal do estabelecimento pelo último.

A Relação, não obstante haver considerado ser a posse do recorrido sobre o prédio ilícita desde Janeiro de 1986, considerou que a recorrente não tinha direito de por ele ser indemnizada, por ela não ter provado os prejuízos que invocara e não serem notórios.

Conforme resulta de II 11, 16, 18 a 21 e 23 a 28, a renda convencionada entre o recorrido e o Município de Silves concernente à locação do estabelecimento em causa era de 5.000$ mensais, o respectivo contrato caducou no dia 4 de Janeiro de 1986, e o recorrido ocupa o locado desde essa data, recusando devolvê-lo à recorrente.

Acresce haver transitado em julgado a condenação do recorrido, sem qualquer condição, a restituir à recorrente o imóvel e os utensílios existentes à data da celebração do contrato na sentença proferida na 1ª instância.

Assim, estamos perante uma situação em que a recorrente, por omissão ilícita do recorrido, está privada do uso do prédio desde o dia 4 de Janeiro de 1986, data em que caducou o contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial em causa.

A recorrente, por virtude do contrato de concessão da exploração e conservação da Obra de Rega das Campinas de Silves, Lagoa e Portimão, em que a referida casa de integra, que através da Junta de Hidráulica Agrícola celebrou com o Estado, plasmado no Regulamento acima mencionado, exerce em relação àquela casa as faculdades correspondentes ao exercício do direito de propriedade que lhe foram transmitidas pelo Estado concedente.

Nos limites da lei e com as restrições por ela impostas, têm os proprietários e quaisquer outros titu