Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

1.

AA L.da instaurou, na comarca do Porto

[1]

, a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra BB S.A., pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe:

a) - A quantia de € 118.080,00, acrescida de juros vencidos desde as datas referidas no artigo 101º da petição inicial e vincendos desde a data da assinatura do contrato, à taxa legal para os juros comerciais;

b) – Ou subsidiariamente a quantia que resultar da aplicação das percentagens indicadas em 90º e 91º da petição inicial sobre o valor que vier a ser apurado e constante do contrato entre a ré e a sociedade CC L.da, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101º da petição inicial até efectivo e integral pagamento;

c) - Ou ainda subsidiariamente a quantia que se vier a apurar, a liquidar em execução de sentença referente às remunerações vencidas e não pagas e devidas em consequência do contrato outorgado entre a Ré e a sociedade CC L.da, dado esta não ter remetido à autora cópia do referido contrato, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, a incidir sobre o valor da remuneração apurada e contabilizados à taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101º da petição inicial até efectivo e integral pagamento.

Fundamentando a sua pretensão, alegou, em síntese, que se dedica à actividade de mediação imobiliária e que a ré exerce a actividade de compra e venda de imóveis e promoção imobiliária.

A 2/03/2009 celebrou com a ré um contrato denominado de Contrato de Mediação Imobiliária pelo qual se obrigava a prestar-lhe serviços de comercialização dos espaços destinados a comércio / serviços, no prédio urbano desta, constituído por duas caves, r/c e um piso com a área bruta total acima do solo de 10.280 m2, sito na Rua ..., n.º …, freguesia de ..., concelho de Braga.

Entre Março e Novembro de 2009, desenvolveu a sua actividade e, em Outubro desse ano, a ré informou-a de que se encontrava em negociações com um interessado (O CC … L.da) para arrendar a totalidade da área comercial, solicitando-lhe que comparecesse a uma reunião para discutirem em conjunto os termos a estabelecer no contrato de arrendamento a outorgar.

Esse encontro deu-se a 4 de Novembro de 2009, prolongando-se pelos dias seguintes, tendo, a partir daí, estado presente em todas as reuniões subsequentes realizadas para definir os termos do negócio.

Posteriormente, a ré veio a celebrar com o dito “CC” um contrato de arrendamento desse prédio e, a 19/11/2010, o espaço comercial abriu ao público, não tendo a ré pago as remunerações devidas à autora.

A ré contestou

[2]

dizendo, em suma, que o contrato está assinado por quem não tinha, por si só, poderes para a representar e que o prédio objecto da mediação imobiliária não era seu e que não celebrou contrato algum de arrendamento com o CC.

Referiu ainda que entregou à autora a quantia de 6.000 euros, a título de adiantamento, e que esta só deu algumas ideias e não apresentou qualquer cliente.

A autora replicou mantendo, no essencial, as posições assumidas inicialmente.

Foi proferido despacho saneador. Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença, tendo-se decidido, na parcial procedência da acção, condenar a Ré a pagar à Autora a quantia de € 72.000 (setenta e dois mil euros) acrescida de juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais, a contar da citação e até integral pagamento.

Inconformada com esta decisão, a ré recorreu para o Tribunal da Relação de Guimarães que, por acórdão de 23/04/2013, na procedência da apelação, revogou a decisão recorrida, absolvendo a ré dos pedidos.

Desta decisão recorre agora de revista para o Supremo Tribunal de Justiça a Autora, finalizando a alegação com as seguintes conclusões:

1ª - O Acórdão recorrido limitou-se a fazer uma apreciação meramente sumária e silogística da factualidade vertida nos autos e, bem assim, do direito aplicável.

2ª - Por outro lado, ignorou a matéria factual provada e princípios de justiça material ao considerar, erradamente, que o pedido da Autora "teve sempre como pressuposto o contrato outorgado entre a Ré e a sociedade CC".

Da causa de pedir:

3ª – A autora invocou como causa de pedir, justificadora do pedido formulado, o facto de ter celebrado um contrato de mediação imobiliária com a ré.

4ª - Nesse contexto, expôs os factos e as razões de direito que servem de fundamento à acção, artigo 467º, n.º 1 do CPC;

Mormente,

5ª - Que o referido contrato foi celebrado em regime de exclusividade, mediante o pagamento pela ré de uma remuneração e que, em decorrência desse contrato, desenvolveu os serviços contratados durante o período de Março a Novembro de 2009 e que, em Outubro de 2009, a ré informou a autora que se encontrava em negociações com um interessado para arrendar a totalidade da área comercial, solicitando-lhe, em consequência, que comparecesse em reunião a agendar para discutirem em conjunto os termos e pressupostos a estabelecer no contrato de arrendamento a outorgar.

6ª - Esta foi a pretensão deduzida pela Autora e que constituiu a causa de pedir da acção.

7ª - Inquestionavelmente, o pedido e a causa de pedir estabilizam-se no contrato de mediação imobiliária e seus efeitos, submetidos à disciplina do DL. 211/2004, de 20 de Agosto.

8ª - Sem conceder, na base instrutória, não se encontra nenhum quesito que faça depender do contrato de arrendamento a procedência ou improcedência da acção.

9ª - Tendo por base, apenas, a matéria de facto provada e os fundamentos de direito constantes da sentença, a autora tem direito a receber a remuneração fixada na douta decisão da 1ª instância.

Se assim não se entender,

DL 211/2004, de 20/8:

10ª - O contrato dos autos está submetido ao regime jurídico da mediação imobiliária (DL 211/2004, de 20/8), ou seja, é um contrato de mediação imobiliária.

11ª - Nos termos do contrato, a autora desenvolveu toda uma série de acções elencadas no n.º 2 do artigo 18º do Diploma, cumprindo assim, e de forma integral, o contrato (vide matéria provada).

12ª - Ainda nos termos do artigo 18º, a remuneração é devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (Cfr. entre outros os Acórdãos do STJ de 27/05/2010, 11/02/2010 e 15/11/2007, da Relação do Porto de 15/02/2012 e da Relação de Lisboa de 12/07/2012, 14/06/2012 e 14/04/2011).

Como refere PINTO MONTEIRO, a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, podendo a sua remuneração caber a ambos os contraentes ou apenas àquele que recorreu aos seus serviços. A remuneração do mediador (...)

é independente do cumprimento do contrato

(diversamente do que sucede com a retribuição do agente (...) podendo exigi-la logo que o mesmo seja celebrado" [Contrato de Agência (Anteprojecto), BMJ n.º 360, 85]”.

13ª – No caso sub judice foi efectivamente cumprido o contrato de mediação e celebrado contrato promessa relativo ao negócio visado pelo mesmo contrato.

14ª - Note-se que os contratos promessa têm enquadramento na alínea b) do n.º 2, do artigo 18º do DL 211/2004.

15ª - Infere-se, do que precede, a existência de dois contratos, o primeiro de mediação imobiliária e o segundo de promessa de arrendamento, este procedendo daquele, mas ambos com o mesmo enquadramento legal.

16ª - Perante os normativos legais e a posição sufragada pela nossa melhor doutrina e jurisprudência é, desde logo, devida à autora a remuneração peticionada.

17ª - Entende, porém, o Acórdão recorrido que a autora não fez prova de uma parte (essencial) da causa de pedir - não provou o contrato outorgado entre a ré e a sociedade CC.

A Recorrente não se pode conformar com tal entendimento,

18ª - Salvo o devido respeito, o contrato outorgado entre a ré e CC não é, nem poderia ser, essencial (mesmo em parte) à causa de pedir;

Com efeito,

19ª - Resulta dos factos provados (14, 15, 45, 46, 47, 48 e 49) que a ré tudo promoveu para persuadir a autora a confiar que, de facto, entre aquela sociedade e a CC teria sido outorgado um contrato de arrendamento.

20ª - A ré, a partir de Dezembro 2009, assumiu uma postura omissiva (51, 52, 53, 54, 55, 56 e 57), mantendo a autora em absoluta ignorância quanto ao teor do contrato, mormente, sua qualificação jurídica e partes intervenientes.

21ª - Não obstante a atitude da Ré, o espaço comercial em causa abriu ao público, a 19 de Novembro de 2010.

22ª - Neste contexto, a ré, desde Outubro de 2009 até que à data em que, na pendência dos autos, juntou o contrato, manteve a autora em erro quanto à formalização contratual com a sociedade CC, bem sabendo que aquele tinha sido outorgado a 15 de Abril de 2010 (ponto 25º - factos provados.

23ª - Não era, por isso, exigível à autora fazer depender o seu direito de um contrato que, à data da apresentação do articulado inicial, desconhecia sem qualquer responsabilidade.

24ª - Apreciando o que antecede pela diligência de um «bonus pater - familias» em face das circunstâncias do caso, revela-se incontornável que a Autora não fez depender a acção de qualquer contrato outorgado com terceiros, mas sim do contrato celebrado com a ré em prossecução dos serviços que lhe prestou.

25ª – Afastando, por isso, in limine, a alegação de que o contrato se assumia como parte essencial da causa de pedir.

Sem prescindir,

26ª - A referência ao contrato na petição inicial e à matéria provada respeitante às diligências promovidas pela autora, tendo em vista a obtenção de uma cópia do contrato, resulta de um facto meramente instrumental, com a exclusiva finalidade de proceder ao cálculo das remunerações devidas pela ré.

27ª - Como se vê da matéria provada (16, 53, 54, 56), a questão do contrato foi inserida no âmbito das diligências com vista à obtenção do pagamento da comissão contratualmente devida, e, por isso, com mero interesse contributivo (ao nível probatório) para a verificação da existência do contrato de mediação e consequente obrigação de pagar a comissão peticionada.

28ª - Quadro que reforça a alegação que tanto a causa de pedir invocada, como também o pedido formulado, se estribam no contrato de mediação imobiliária.

29ª - Acresce dizer que o contrato de mediação imobiliária não faz depender o pagamento da remuneração da autora da outorga de qualquer contrato de arrendamento - vide artigo 6º “(…) a PRIMEIRA CONTRAENTE pagará à SEGUNDA CONTRAENTE, por cada lojista por esta agenciado e que venha a celebrar contrato, uma remuneração determinada (...)".

30ª - Ficou provado nos autos que foi celebrado um contrato com o CC e que esta sociedade ocupou a totalidade da área comercial e abriu as portas ao público, pelo que, sempre tem a autora direito à remuneração pelos serviços que prestou à ré.

Se ainda assim não se entender,

Regime de exclusividade do contrato de mediação imobiliária

31ª - Cláusula 4ª, alínea b) do contrato de mediação "Garantir à SEGUNDA CONTRAENTE exclusividade na prestação dos serviços, objecto deste contrato, até ao termo do seu prazo:

32ª - O direito à remuneração, no caso de mediação em exclusividade, pressupõe que o mediador demonstre que praticou todos os actos necessários à concretização do negócio entre o seu cliente e o terceiro interessado e que, só por conduta imputável ao cliente, o negócio visado se não concretizou, o que sucedeu in casu.

33ª - Nos termos do n.º 2, alínea a) do artigo 18º do DL 211/2004, num contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, o direito à remuneração do mediador existe, mesmo que não se concretize o negócio, desde que a não concretização se deva a causa imputável ao cliente.

34ª - No caso vertente, a Autora cumpriu todas as suas obrigações contratuais e o dito contrato apenas não se celebrou, por exclusiva responsabilidade da Ré, pelas razões supra aduzidas.

35ª - Por isso, considerar-se que o facto de endossar a outorga do contrato para o DD, quando tal competência pertencia à ré, desoneraria este de qualquer responsabilidade para com a autora, quando foi esta que efectivamente contribuiu para o negócio, desembocaria numa solução de quase abuso de direito.

36ª - Quadro que não afasta, nem pode, o direito da autora auferir as remunerações decorrentes do contrato.

Por outra ordem de razões,

37ª - Em Outubro de 2009, o contrato de mediação imobiliária não tinha chegado ao seu termo.

38ª - Atendendo à alteração das circunstâncias e ao facto do comitente decidir negociar directamente, é notório que a autora ficou impedida de manter os procedimentos até aí desenvolvidos em decorrência do contrato de mediação.

39ª - Considerando ter sido atribuída a mediação exclusiva à autora, só ela tinha o direito de promover o negócio até à celebração do contrato-promessa.

40ª - Os factos provados revelam que a autora teve efectiva participação no desenvolvimento do negócio que veio a ser celebrado com o "CC", cumprindo desse modo a obrigação que lhe advinha do contrato de mediação imobiliária.

41ª - Tudo nos autos permite retirar a ilação da interferência da autora na conclusão do negócio.

42ª - Para ter direito à remuneração não é necessário que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio, bastando que a conclusão resulte adequadamente da sua conduta ou da sua actividade, ou seja, é preciso que a actividade do mediador, embora não sendo a única causa do resultado obtido, se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido (cfr. Acs. do STJ de 3/01/98 e de 31/05/01, da RP de 21/05/96 e de 28/06/98, citados por Abílio Neto, em Contratos Comerciais, Maio/2002, páginas 199 e seguintes), pelo que tem a Autora direito à remuneração.

Mas, se ainda assim não se entender,

Do contrato de Associação em Participação

43ª - Foi no âmbito daquele contrato que a ré contratou a autora, nos termos e para os efeitos do contrato de mediação imobiliária,

44ª - Ficando a seu cargo a comercialização do edifício e, nomeadamente, a negociação e coordenação da assinatura dos contratos de arrendamento ou promessas respectivas a realizar em nome do DD ….

45ª - Como se percebe, a ré tinha poderes para assinar quaisquer contratos, designadamente, o de promessa de arrendamento com a sociedade CC.

46ª - Pode concluir-se, assim, que a ré não outorgou o contrato com a CC por sua única imputação.

47ª - E, por outro lado, não converteu o contrato promessa em definitivo, tal como lhe competia - vide cláusula segunda do referido contrato promessa "as partes acordaram (DD … e a sociedade CC) que o contrato promessa se converteria em definitivo com a verificação cumulativa de dois factos - a) emissão da licença de utilização e b) entrega, pela segunda outorgante, da garantia bancária prevista em 7 da cláusula quarta”, porque não o pretendeu. Com efeito,

48ª - Competia à ré diligenciar pela obtenção da licença de utilização - vide cláusula 1a, ponto 2.8 do Contrato de Associação em Participação.

49ª - Concluiu-se, assim, que se não existiu contrato de arrendamento (desconhece-se se até hoje), foi por exclusiva responsabilidade da ré.

50ª - Considerando o facto de o contrato promessa não ter sido convertido em definitivo, atenta a falta da licença de utilização, sendo certo que competia à ré a sua obtenção e ao DD dispor da mesma e remetê-la à CC, no máximo até Agosto de 2010, concluiu a sentença que à autora assiste o direito de receber da ré uma remuneração pelos serviços prestados no âmbito do contrato entre ambos celebrado.

51ª - Por todo o exposto, impõe-se afirmar que a remuneração da autora pelos serviços prestados no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Ré terá de ser alheia ao cumprimento (ou incumprimento) respeitante ao contrato promessa celebrado.

Ainda sem conceder,

Do abuso de direito:

52ª - A conduta da ré deverá ser tida como inadmissível, postulando um claro «venire contra factum proprium»; Porquanto,

53ª - Exerceu de forma abusiva o direito de invocar um contrato de arrendamento que, além de não ter sido outorgado, foi celebrado com o seu parceiro comercial.

54ª - Deveria ter comunicado à autora que tipo de contrato foi outorgado e por quem.

55ª - Omitiu por todos os meios à autora a existência de qualquer contrato, vindo apenas a ser conhecido na pendência dos autos o que determinou que a causa de pedir pudesse ter na sua génese o dito contrato de arrendamento.

56ª - O abuso de direito

equivale à falta de direito

, gerando as mesmas consequências jurídicas que se produzam quando uma pessoa pratica um acto que não tem o direito de realizar» (Galvão Telles, Obrigações, 3ª edição, 6). Acresce que,

57ª - E na linha da mais ilustre doutrina, mormente o Dr. Jorge M. Coutinho de Abreu, in Do Abuso de Direito, 1983, página 76-77, não pode o abuso de direito deixar de ser visto como uma forma de antijuricidade ou ilicitude.

Daí que,

58ª - Atenta a conduta da ré, demonstrada nos autos, não pode esta beneficiar da sua actuação, deliberadamente omissiva e de má - fé, destinada a eximir-se ao pagamento dos serviços que lhe foram efectivamente prestados pela autora.

59ª - Por todo o exposto, decorre dos autos suficientemente demonstrado que a autora tem o direito a receber da ré a remuneração fixada na sentença, acrescida de juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais contados desde a citação até efectivo pagamento.

60ª - Em suma, com ou sem contrato de arrendamento, outorgado entre a ré e a sociedade CC, a remuneração devida à autora justifica-se e fundamenta-se, inexoravelmente, nos factos vertidos nos autos, na lei e as posições doutrinárias referenciadas.

61ª - Foram violados os artigos 467º, 498º, 334º, 406º, 762º, todos do Código Civil e o DL 211/2004, de 20/8.

62ª - Por todo o exposto, a decisão do Tribunal a quo, com o respeito que lhe é devido, deve ser revogada, por ter aplicado incorrectamente a lei.

63ª – Proferindo-se Acórdão que confirme e mantenha in totum a sentença de 1ª instância, condenando a ré a pagar à autora a quantia de € 72.000,00 (setenta e dois mil euros) acrescida de juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais a contar da citação até integral pagamento.

A ré/recorrida contra – alegou, pugnando pela confirmação do acórdão recorrido.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:

2.

Estão provados os seguintes factos:

1º - A autora dedica-se à actividade de mediação imobiliária, sendo detentora da Licença nº ...-AMI (Alínea A).

2º - A ré dedica-se à compra e venda de imóveis e promoção imobiliária (Alínea B).

3º - No âmbito das suas relações comerciais, em 2 de Março de 2009, a autora e a ré, aí representada por EE, assinaram um documento particular denominado "Contrato de Mediação Imobiliária, com o n.º …" (Alínea C).

4º - Nos termos da cláusula 1ª desse contrato, consta que a ré é proprietária e legítima possuidora de um prédio urbano, constituído por duas caves, r/c e um piso com a área bruta total acima do solo de 10.280 m2, sito na Rua ..., n.º …, freguesia de ..., concelho de Braga, inscrito na matriz sob o artigo …, cuja Licença de Utilização será emitida pela Câmara Municipal de Braga (Alínea D).

5º - Nos termos da cláusula 2ª do contrato referido em 3), a autora obrigava-se a prestar à ré os serviços de comercialização dos espaços destinados a comércio/serviços, tendo em vista facultar a terceiros, pelo meio jurídico aprovado pela ré, a mera detenção e direito de utilização dos mesmos (Alínea E).

6º - Nos termos da cláusula 4ª do contrato referido em 3), a ré obrigava-se a garantir à autora exclusividade na prestação dos serviços objecto do contrato até ao termo do prazo (Alínea F).

7º - Nos termos da cláusula 3ª, os serviços de comercialização a que a autora se obrigou compreendiam o seguinte:

1 - Elaborar e propor à aprovação da ré de acordo com a calendarização prevista na cláusula 5ª os seguintes elementos: Definição dos prazos locativos; Plano de comercialização (mapa geral de rendas e listagem de operadores); Definição dos valores locativos e construção da respectiva tabela; Tabelas de valores percentuais (rendas variáveis) e de direitos de ingresso em função dos ramos de actividade e das áreas das lojas; Estimativa dos custos e encargos com o funcionamento e utilização do Conjunto Comercial e respectiva imputação (despesas comuns); Proposta de contrato de reserva a ser assinada pelos operadores; Proposta do contrato de utilização das lojas; Elaboração do Regulamento de Utilização e Funcionamento do Conjunto Comercial; Coordenação da Elaboração do Manual Técnico de Instalação de Lojista.

2 - Acompanhar o desenvolvimento de todas as fases de comercialização, mantendo a ré devidamente informada do seu trabalho, nomeadamente mediante a elaboração de um relatório mensal a apresentar em reunião com um seu representante na primeira semana de cada mês na sua sede;

3 - Prestar todo o apoio logístico-administrativo, relativamente aos serviços a que se obrigara nessa cláusula;

8º - Solicitar à ré a aprovação das propostas apresentadas pelos lojistas (Alínea G).

9º - Nos termos do ponto 1) da cláusula 6ª, e como contrapartida pela prestação dos serviços objecto do contrato, a ré obrigou-se a pagar à autora, por cada lojista por esta agenciado e que venha a celebrar contrato, uma remuneração determinada de acordo com os seguintes critérios:

a) - A quantia equivalente a 5% dos montantes pagos pelos lojistas a título de direitos de ingresso, se a este houver lugar;

b) - A quantia correspondente a 12% do valor da remuneração fixa anual efectivamente contratada com os lojistas, nos termos do nº 4 da cláusula 6ª (Alínea H).

10º - Os montantes correspondentes às percentagens fixadas na alínea anterior seriam pagos nas seguintes condições:

a) - Os calculados sobre o valor dos direitos de ingresso seriam pagos nos 30 dias seguintes ao recebimento dos montantes por parte da ré;

b) - Os calculados sobre a remuneração fixa efectivamente contratada, seriam pagos: (i) 80% com a assinatura do contrato de utilização e (ii) os restantes 20% com a abertura da loja ao público (Alínea I).

11º - Para além da remuneração indicada em 9) e caso na data de abertura do Conjunto Comercial estejam comercializadas lojas (com contratos definitivos assinados) que relativamente ao total das existentes para comercialização representem as percentagens adiante indicadas (percentagem de Área Bruta Locável), a autora teria direito a receber a título de prémio o valor de (i), entre 90% e 95% de Área Bruta Locável, + 2% do rendimento anual fixo contratado; (ii) entre 95% e 100% de Área Bruta Locável, + 4% do rendimento anual fixo contratado.

Os prémios seriam pagos até 30 dias após a abertura do Conjunto Comercial (Alínea J).

12º - No cômputo das remunerações e dos eventuais prémios supra referidos seria considerado, para efeitos do cálculo do rendimento anual fixo, o rendimento anual médio de todo o período contratual, não sendo, porém, contempladas as actualizações anuais com base na taxa de inflação, sendo que sobre os valores a pagar, a qualquer título, incidiria IVA à taxa legal aplicável (Alínea L).

13º - Nos termos da cláusula 8ª do contrato referido em 3), o contrato vigoraria até 31 de Dezembro de 2009, não podendo ser unilateralmente denunciado por nenhuma das partes sem o acordo da outra, renovando-se automaticamente por períodos iguais e sucessivos de 6 meses, se não for denunciado por nenhuma das partes com a antecedência mínima de 30 dias sobre o seu termo ou do termo de qualquer das renovações (Alínea M).

14º - A autora participou numa reunião no dia 4 de Novembro de 2009, no Braga OUTLET, com a participação do Sr. FF e GG, na qualidade de representantes da ré e com o Sr. HH, um interessado (de nacionalidade chinesa), na qualidade de representante da insígnia de origem chinesa “O CC …, L.da”, a qual se prolongou para os dias 5 e 6 de Novembro de 2009, na qual também compareceu a irmã do Sr. HH (Alínea N).

15º - A autora minutou e apresentou à ré no dia 6 de Novembro de 2009 uma minuta de contrato de arrendamento comercial (Alínea O).

16º - A autora apresentou notificação judicial avulsa da Ré, efectuada a 12/08/2010, requerendo que aquela remetesse a esta o contrato de arrendamento, indicasse qual o valor constante do contrato e procedesse ao pagamento da remuneração devida em cumprimento do contrato de mediação imobiliária celebrado entre ambas (Alínea P).

17º - No dia 19 de Novembro de 2010, o espaço comercial Braga OUTLET abriu ao público (Alínea Q).

18º - Autora e ré subscreveram em 27 de Janeiro de 2009 documento particular denominado "Contrato Promessa de Mediação Imobiliária" ao qual se encontra anexo o contrato definitivo datado de 27 de Janeiro de 2009 junto a fls. 277 e seguintes e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido (Alínea R).

19º - Autora e ré subscreveram ainda em 27 de Janeiro de 2009 documento particular denominado de "Contrato de Prestação de Serviços" destinado à execução de trabalhos de auditoria e consultoria em relação ao imóvel inscrito na matriz urbana sob o artigo …, e pelo qual a Ré se obrigou a pagar à autora a título de honorários a quantia de € 5.000, acrescida de IVA à taxa legal (Alínea S).

20º - O documento referido na alínea anterior mostra-se subscrito por EE como representante da ré, constando do mesmo que a ré era representada pelo mesmo, o qual detinha poderes para o acto (Alínea T).

21º - Do documento referido em 3) consta ser a ré "representada por EE, legal representante com poderes para o acto" (Alínea U).

22º - A sociedade ré obriga-se: (i) com a assinatura de dois membros do Conselho de Administração; (ii) com a assinatura de um mandatário ou procurador agindo este dentro dos limites do respectivo instrumento de mandato. A estrutura da Administração: compete a um Conselho de Administração composto por três membros; A Estrutura da fiscalização: compete a um Fiscal Único e um Suplente e a Duração dos mandatos é de três anos. No triénio 2008/2010, o Conselho de Administração era composto por II, Presidente, EE, Vogal e JJ, Vogal; o Fiscal Único era KK, LL, MM, SROC e o Suplente do Fiscal Único NN (Alínea V).

23º - A Ré pagou à autora a quantia de € 6.000 (€ 5.000 mais € 1.000 de IVA) (Alínea X).

24º - O prédio urbano sito na Rua ..., freguesia de ..., Braga, inscrito na matriz sob o artigo …, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Braga sob o n.º …, composto de terreno para construção encontra-se registado a favor de DD … por compra a BB SA. (Alínea Y).

25º - No dia 15 de Abril de 2010 foi celebrado entre DD …, gerido e representado por DD … e O CC .. L.da contrato denominado "Contrato Promessa de Arrendamento Não Habitacional Com Prazo Certo" o qual consta de fls. 314 a 327 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido (Alínea Z).

26º - A exclusividade referida em 6) visava proteger o interesse da autora em só ela diligenciar no sentido da realização do negócio, de modo a garantir a remuneração dos actos materiais que, para tanto, leve a cabo (Resposta ao quesito 1º).

27º - A mediação exclusiva contribui para a aproximação entre o comitente e terceiros e facilita o negócio (Resposta ao quesito 2º).

28º - Em decorrência do contrato referido em 3), a autora, de forma autónoma e através da sua organização comercial, começou a desenvolver os serviços a que se obrigou e, neste contexto, efectuou consultoria no âmbito da promoção e marketing do conjunto comercial (Resposta ao quesito 3º).

29º - A autora realizou consultoria no âmbito da definição do projecto e LAY-OUT do conjunto comercial (Braga OUTLET) no âmbito do contrato de prestação de serviços referido em 19) o que foi coordenado conjuntamente com o arquitecto OO indicado pela ré (Resposta aos quesitos 4º e 5º).

30º - Trabalhos que se desenvolveram entre 23 de Janeiro de 2009 e durante alguns meses (Resposta ao quesito 6º).

31º - Em resultado do trabalho de promoção, marketing e publicidade efectuado pela autora deu a conhecer o conjunto comercial - Braga OUTLET - a potenciais lojistas e ao público em geral (Resposta ao quesito 7º).

32º - A 29 de Março de 2009, a autora produziu e entregou à ré Relatório de Pré Comercialização composto por Plano de Comercialização, Minuta do Contrato de Utilização, Minuta da Proposta para Aprovação do Proprietário e Minuta de Regulamento de Funcionamento e Utilização (Resposta ao quesito 8º).

33º - Elaborou e entregou à ré os Relatórios Mensais de Comercialização, deles constando toda a informação atinente aos operadores contactados, datas das reuniões, follow up e o ponto da situação de cada contacto (Resposta ao quesi