Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça:

A) Relatório:

Pela 5ªvara Cível do Tribunal Judicial da comarca de Lisboa corre processo comum na forma ordinária em que é A AA, identificado nos autos, e R BB - Sociedade Imobiliária, S.A.

Alegou, em síntese, o A que a R. é dona do Centro Comercial CC, no qual o A. explora uma loja, e que a R. não cumpre, de há muito, as suas obrigações de cedente do espaço e organizadora do centro comercial, em consequência do que advieram ao A. inúmeros prejuízos patrimoniais e não patrimoniais.

Pediu que se declarasse que o contrato celebrado por escritura pública de 25/06/1976 no 10.º Cartório Notarial de Lisboa, relativo ao espaço que ocupa no dito Centro Comercial, não é de arrendamento, mas antes um contrato atípico e que se condenasse a Ré a pagar-lhe a quantia de € 148.447,00 (sendo € 135 447,00 a título de indemnização por danos patrimoniais e € 13 000,00, a título de indemnização por danos morais), acrescida de juros vincendos a contar da citação.

O autor requereu e foi-lhe concedido o benefício do apoio judiciário, na modalidade de dispensa do pagamento de taxa de justiça e demais encargos com o processo.

Citada, a R. impugnou os factos susceptíveis de suportar o pedido. Negou que a perda de clientela do autor e as deficiências ocorridas no Centro lhe pudessem ser imputadas, negou o propósito de encerrar o Centro e invocou que as obras realizadas se destinavam a beneficiar os lojistas.

Terminou, por isso, pedindo que a improcedência da acção e a sua absolvição do pedido.

Mais tarde, a Ré pediu a apensação dos presentes autos a uma acção por si, anteriormente intentada contra o A, que corria termos na 1ª Secção, do 5º Juízo Cível de Lisboa, sob o nº 1851/09.6TJLSB, tendo, todavia, vindo a ser decidida a apensação daquele processo a estes autos, conforme despacho de fls. 198 a 202.

Na acção apensa, a ora R., ali autora, pedia que fosse considerado resolvido o “contrato de arrendamento” relativamente ao mesmo espaço no Centro Comercial e que o aqui A, ali réu, fosse condenado a entregar a loja n.º 7 à A. completamente livre e devoluta de pessoas e bens, a pagar à A. a quantia de € 3.591,08, correspondente às rendas relativas à loja n.º 7, vencidas desde Janeiro de 2009 até Setembro de 2009, acrescida de € 61,73, correspondentes aos juros de mora contabilizados até 6 de Outubro de 2009, o que totaliza € 3.652,81, bem como as rendas e juros vincendos até à data do trânsito em julgado da sentença que decrete a resolução do contrato, e, a título de indemnização, a quantia equivalente ao dobro da renda mensal por cada mês que decorra desde o trânsito em julgado da referida sentença até à efectiva restituição do locado.

Contestando essa acção (a apensa), o aí R., aqui A. invocou essencialmente a factualidade alegada na petição inicial desta acção e concluiu pelo incumprimento da aqui ré.

Posteriormente, o autor, por articulado superveniente, veio ampliar o pedido, pedindo a condenação da ré ainda na quantia de € 5 130,70, dita devida a título de danos patrimoniais ocorridos depois da apresentação dos articulados normais.

Articulado esse que, assegurado o contraditório, foi admitido (fls. 457/458), com o consequente aditamento de factos à BI.

Corridos os ulteriores termos processuais, com data de 12.06.2013, foi proferida sentença a julgar a acção parcialmente provada e procedente, e a condenar a Ré BB – Sociedade Imobiliária, S.A., a pagar ao A. indemnização no valor de 10.000,00 €, por incumprimento contratual parcial, absolvendo-a do demais pedido.

E julgou a acção apensa totalmente provada e procedente, condenando o aí réu AA a entregar a loja n.º 7 a BB – Sociedade Imobiliária, S.A., completamente livre e devoluta de pessoas e bens, e a pagar a esta a quantia de € 3.591,08, correspondente às rendas relativas à loja n.º 7, vencidas desde Janeiro de 2009 até Setembro de 2009, acrescida de € 61,73, de juros de mora contabilizados até 6 de Outubro de 2009, o que totaliza € 3.652,81, bem como as rendas e juros vincendos até à data do trânsito em julgado da sentença e, a título de indemnização, a quantia equivalente ao dobro da renda mensal por cada mês que decorra desde o trânsito em julgado da mesma até à efectiva restituição do locado.

Inconformado com o assim decidido, apelou o autor AA tendo o Tribunal da Relação julgado improcedente o recurso e confirmado a decisão recorrida, no segmento objecto de recurso.

Recorreu o A com revista excepcional tendo a formação a que se refere o art.672º nº 3 do Código do Processo Civil admitido a revista excepcional.

No recurso de revista o recorrente alegou, em conclusão, o seguinte:

a) O que está em causa nos presentes autos é, em primeira linha, a qualificação jurídica dos contratos celebrados entre os fundadores de centros comerciais e os lojistas que neles se instalam;

b) Decidiu-se nas Instâncias que esses negócios jurídicos eram de arrendamento sui generis;

c) Entende o Recorrente que a decisão foi proferida ao arrepio da doutrina e da jurisprudência dominantes no ordenamento jurídico nacional;

d) De acordo com a orientação nelas prevalecente esses contratos têm de considerar-se atípicos e inominados e devem regular-se pelas cláusulas ajustadas entre os contratantes ao abrigo do princípio da liberdade contratual e ainda pelas regras gerais de direito;

e) É a tese sufragada pelos Profs. Antunes Varela, Oliveira Ascensão, Menezes Cordeiro, Pedro Pais de Vasconcelos e Lebre de Freitas nas obras e locais citados na presente alegação de recurso;

f) Desta orientação apenas terão discordado os Profs. Galvão Teles e Januário Gomes em parecer jurídico publicado na Colect. Jurisp. Ano XV - Tomo II, a fis. 23 e seguintes.

g) Mais recentemente, em artigo de opinião publicado in Cadernos de Direito Privado, n° 24, de Out/Dez de 2008, a fls. 3 e seguintes veio Filipe Cassiano dos Santos, defender a tese de que tais contratos devem ser tidos como arrendamentos sui generis;

h) Salvo melhor opinião ficou por demonstrar o que seriam contratos de arrendamento sui generis;

i) Não estando esses contratos previstos na lei, eles serão necessariamente, atípicos e inominados.

j) E, por isso, não se vislumbra nenhum motivo válido para os subtrair à solução já adoptada na doutrina e jurisprudência dominantes.

k) O contrato celebrado entre o recorrente e a recorrida não sendo de arrendamento, ainda que sui generis, terá de ser regulado pela vontade das partes, ao abrigo do principio da liberdade contratual, pelas respectivas cláusulas e pelas regras gerais de direito.

l) Assim se não entendeu no douto acórdão recorrido, que decidiu ser de arrendamento sui generis o contrato inicialmente celebrado.

m) Não sendo, porém, o contrato em discussão de arrendamento, não havia lugar ao pagamento de rendas;

n) Assim, ao condenar o recorrente no pagamento de rendas o Tribunal fez errada aplicação do disposto nos artigos 1022º e 1038º a), ambos do CC.

o) Finalmente, não existindo contrato de arrendamento, não pode, como é óbvio decretar-se a sua resolução e ordenar-se a restituição da coisa ao seu proprietário.

p) A condenação na restituição da coisa supostamente locada faz errada aplicação do disposto no artigo 1048º n° 1 do CC;

q) Ao decidir nos termos em que decidiu o tribunal a quo violou o disposto no artigo 406º n° 1 do CC, que manda que o contrato deve ser pontualmente cumprido e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes nos casos admitidos na lei.

r) E violou o disposto no artigo 798º do CC, segundo o qual o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo a que der causa.

s) O douto acórdão recorrido está ferido de nulidade por falta de fundamentação da matéria de facto, que se limitou a transcrever a sentença proferida em primeira instância, sem formular qualquer juízo de valor.

t) Com tal comportamento violou o disposto nos artigos 158º do CPC e 205º da CRP;

u) O recurso excepcional de revista interposto é admissível com fundamento no disposto nas alíneas a) e c) do n° 1 do art.721°-A da anterior lei de processo, normas que hoje correspondem às a) e c) do n° 1 do art.672º.

v) Com efeito, está em causa uma questão altamente controvertida, desde há longos anos, que pela sua relevância jurídica torna necessária uma melhor interpretação da lei para se alcançar uma melhor aplicação do direito;

w) Por último, o douto acórdão revidendo está em contradição com outro acórdão do STJ, já transitado em julgado, no domínio da mesma legislação, sobre a mesma questão fundamental de direito, sendo certo que sobre ela não foi proferido acórdão de uniformização de jurisprudência;

x) Ao decidir nos termos em que decidiu, o douto acórdão revidendo violou o disposto nos seguintes arts: do CPC – 158º; da CRP -205º e do CC – 406º, 798º, 1022º e 1038º alínea a) e 1048º.

Termos em que deve admitir-se o recurso, dando-se-lhe provimento e, em consequência, anular-se a douta decisão revidenda, ou, quando assim se não entenda, revogar-se essa decisão condenando-se a recorrida no pedido formulado na acção contra ela instaurada e absolvendo-se a recorrente dos pedidos formulados na acção de despejo que contra ela foi proposta pela recorrida, como é imperativo da Lei e da Justiça.

Contra-alegou a R pugnando pela improcedência do recurso.

***

Tudo visto,

Cumpre decidir:

B) Os Factos:

As instâncias deram como provados os seguintes factos:

1. A Ré BB - Sociedade Imobiliária, S.A. é dona e legítima proprietária de um prédio urbano sito na Praça de …, lotes 1247, 1248, 1249 e 1250 (actual nº 6), freguesia de Campo Grande, concelho de Lisboa, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha nº 6 e inscrito na matriz urbana sob o artigo … (A).

2. A aquisição deste prédio a favor da R. mostra-se registada pela AP…./…, “por transferência para a realização do capital social, por DD, Limitada” (B).

3. Por escritura pública, datada de 25 de Junho de 1976, foi celebrado o acordo que consta de fls.37 a 46, intitulado de “ARRENDAMENTO” com fiança, entre DD, Limitada e EE”, no qual intervieram, como primeiro outorgante FF, na qualidade de sócio-gerente e em representação da sociedade DD, Limitada, como segundo outorgante, EE, e, como terceiro outorgante, GG e mulher, HH, todos ali melhor identificados, do seguinte teor:" (...) E pelo primeiro outorgante foi dito: que à sociedade sua representada pertence um prédio urbano situado em Lisboa, na Praça de …, Avenida da … e Avenida de …, denominado “Drugstore II” e formado pelo conjunto dos edifícios designados por lotes mil duzentos e quarenta e sete, mil duzentos e quarenta e oito mil e duzentos e quarenta e nove, na freguesia do Campo Grande, omisso na respectiva matriz, mas já pedida a sua inscrição, e descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número vinte e dois mil setecentos e quarenta e nove, do livro B. setenta e quatro; que, pela presente escritura, em nome da sociedade que representa, dá de arrendamento à atrás identificada segunda outorgante a LOJA com o número 7 daquele imóvel (devidamente assinalada na planta que se junta a esta escritura e que dela fica a fazer parte integrante, depois de assinada pelos contratantes), nos termos e sob as cláusulas seguintes:

Primeira - a) A loja objecto do presente contrato encontra-se inteiramente em tosco e destinar - se - à ao comércio de boutique feminina; b) A locatária não poderá destinar a loja a outro ramo de comércio, nem deixar de vender as mercadorias inerentes ao comércio indicado na alínea anterior, sem prévio consentimento por escrito da senhoria.

Segunda - a) O prazo do presente contrato será de um ano, com início no dia um de Julho do ano corrente, podendo ser prorrogado por períodos anuais, nos termos da lei; b) A locatária deverá ter a loja pronta para abrir no dia um de Setembro do ano em curso, e, para efeito de obras, fica isenta do pagamento de renda até ao dia trinta e um de Julho próximo; c) Por cada mês, ou fracção, de atraso em relação à data de abertura da loja, a locatária pagará à senhoria, juntamente com a renda, a quantia de mil escudos por dia, a título de indemnização.

Terceira - A renda mensal será de oito mil e quinhentos escudos durante a vigência do primeiro ano do contrato, de nove mil trezentos e cinquenta escudos durante o segundo, de dez mil duzentos e oitenta e cinco escudos durante o terceiro, de onze mil trezentos e treze escudos e cinquenta centavos durante o quarto, passando a ser de doze mil e quinhentos escudos a partir da vigência do quinto ano do arrendamento; vencer-se-á adiantadamente no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, devendo ser paga na sede da sociedade senhoria, ou noutro local à sua escolha e por ela comunicado por escrito à locatária.

Quarta - a) As obras e a decoração da loja e a respectiva fachada, bem como a colocação de reclamos luminosos, quer as iniciais, quer as posteriores, só poderão iniciar - se depois de a senhoria comunicar por escrito a sua aprovação do projecto e das peças desenhadas donde existem especifica e claramente os trabalhos a realizar, a cor dos revestimentos, a localização e tipo dos móveis, utensílios, maquinaria e reclamos luminosos a instalar; b) A senhoria reserva - se o direito de não aprovar a decoração, as obras e os reclamos que não se integram esteticamente no conjunto do “Drugstore II”; c) A locatária obriga - se a manter a loja arrendada no estado de conservação correspondente à decoração inicial, procedendo no prazo máximo de trinta dias às substituições de materiais de revestimento ou decorativos em estado susceptível de prejudicar esteticamente o bom ambiente e o prestígio do “Drugstore II”. (…)

Sétima - a) A locatária é responsável pela conveniente apresentação, disciplina e correcção do seu pessoal; b) A senhoria poderá regulamentar, sempre que possível, a actividade da locatária e do seu pessoal fora da loja, mas nas partes comuns do “Drugstore II”, e poderá propor a substituição do pessoal que se revele indisciplinado, incorrecto ou inconveniente para o bom nome e prestígio do “Drugstore II”. (…)

Décima - A locatária obriga-se ainda a: (…)

f) Incluir o nome do “Drugstore II” em todos os anúncios relativos à sua actividade comercial; g) Não realizar vendas em saldos sem prévia aprovação da senhoria; (…) j) Não manter a loja encerrada por período superior a trinta dias; l) Respeitar todas as determinações legais e regulamentos, nomeadamente internos; (...) " (C).

4. Por escritura pública, datada de 8 de Fevereiro de 2000, foi celebrado o acordo que consta de fls.221 e 222, intitulado de “TRESPASSE”, entre JJ e marido, KK e LL, no qual intervieram, como primeiros outorgantes JJ e marido, KK, e, como segundo outorgante, LL, todos ali melhor identificados, do seguinte teor:

“ (...) E pelos primeiros outorgantes foi dito: que são donos e legítimos possuidores do estabelecimento comercial de pronto a vestir, de senhora, instalado na loja número sete do rés-do-chão do prédio urbano sito na Praça de …, número seis, em Lisboa, freguesia de Campo Grande, concelho de Lisboa, inscrito na matriz respectiva sob o artigo …, por cuja ocupação é paga a renda mensal de setenta e seis mil cento e quarenta e sete escudos, tendo sido o contrato de arrendamento titulado por escritura de 25 de Junho de 1976, lavrada no Décimo Cartório Notarial de Lisboa, a folhas 57 verso e seguintes do livro de notas G-80. Que, por esta escritura, e pelo preço global de SETE MILHÕES E QUINHENTOS MIL ESCUDOS, que já receberam, TRESPASSAM o referido estabelecimento comercial de pronto a vestir, com todo o activo do mesmo, incluindo os seus móveis, utensílios, alvarás, licenças e mais pertenças, mas excluindo as mercadorias e livre de passivo.

“Que o presente trespasse tem os seus efeitos a partir da data da presente escritura.

Pela segunda outorgante foi dito: Que aceita este trespasse nos termos exarados (...) " (D).

5. Por escritura pública, datada de 10 de Agosto de 2004, foi celebrado o acordo que consta de fls. 47 e 48, intitulado de “CONTRATO DE TRESPASSE DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL”, entre LL e AA, no qual intervieram, como primeiro outorgante LL, e, como segundo outorgante, AA, todos ali melhor identificados, do qual constam as seguintes cláusulas:

“ (...) 1ª

1) O 1º Outorgante é arrendatário por escritura pública de trespasse celebrada em oito de Fevereiro de 2000, do estabelecimento comercial instalado na loja número sete do rés-do-chão do prédio urbano sito na Praça de …, número seis - B, em Lisboa, freguesia do Campo …, concelho de Lisboa, inscrito na matriz respectiva sob o artigo …, onde exerce o seu comércio de venda ao público de pronto a vestir de senhora; 2) O contrato de arrendamento foi titulado por escritura de 25 de Junho de 1976, lavrada no Décimo Cartório Notarial de Lisboa, a folhas 57 verso e seguintes do livro de notas G - 80; 3) Nos termos do referido contrato de arrendamento, o local arrendado está apto para o ramo de comércio de boutique feminina; 4) A renda mensal é de Euros: Trezentos e Setenta e Nove Euros e Oitenta e Dois Cêntimos sujeita às actualizações legais anuais.

2ª O 1º Outorgante dá de trespasse ao 2º, que aceita, o estabelecimento melhor identificado na cláusula primeira.

3ª O trespasse é feito pelo valor de VINTE CINCO MIL EUROS, entregues na data da celebração do presente contrato através de cheque visado e deverá ser formalizado até ao dia 10 de Agosto de 2004.

4ª O presente trespasse é feito com todo o activo, mas livre de todo o passivo, estando incluídos no activo, todos os móveis, utensílios, licenças, alvará e outros elementos que integrem o estabelecimento, excluindo as mercadorias (…)." (E).

6. Foi dado conhecimento à R. da realização dos acordos referidos em D) e E) dos factos assentes (F).

7. Em Agosto de 2004, a renda a pagar pela loja referida em C) dos factos assentes era de € 379,82, tendo passado, em Fevereiro de 2008, face às actualizações entretanto ocorridas, para € 389,32 (trezentos e oitenta e nove e trinta e dois cêntimos) (G).

8. Em Fevereiro de 2009 a renda era de € 400,22 (quatrocentos euros e vinte e dois cêntimos) (H).

9. O Autor AA não efectuou o pagamento das rendas desde a vencida no mês de Fevereiro de 2009, referente ao mês de marco de 2009, nem efectuou o depósito das mesmas (I).

10. Em 2005, invocando a necessidade de executar obras de remodelação no centro comercial, a R. encerrou cerca de 20 lojas, e recusou novos contratos de longa duração (1.º).

11. O encerramento das lojas e a sua não reocupação agravou-se durante o ano de 2006 (2.º).

12. Esta situação reflectiu-se de imediato em acentuado decréscimo do volume do negócio das lojas subsistentes.

13. Em Setembro de 2006 iniciaram-se as obras de remodelação na Estação do Metropolitano de Alvalade, que implicaram o encerramento da entrada para o Centro Comercial através desta estação (J).

14. O Autor remeteu à Administração do Centro Comercial de CC, em 16 de Abril de 2007, o fax que consta de fls. 50, do seguinte teor:

“ (...) Venho uma vez mais exercer por esta via a marcação de uma reunião com V. Exª no sentido de discutirmos e esclarecermos alguns pontos que julgo serem do interesse comum.

Atendendo ao facto de ser lojista no CC CC desde Agosto de 2004 e nunca ter sido possível uma reunião entre as duas partes devido à falta de marcação ou algum desinteresse por parte de V. Exas. a última tentativa efectuada telefonicamente em 9 de Abril último pelos vistos sem efeito. Assim gostaria que a mesma fosse agendada com a maior brevidade possível. (...) " (K).

15. A Ré respondeu, na mesma data com o fax que consta de fls. 51, com o seguinte teor:" (...) Assunto: Marcação de reunião.

“No seguimento do seu fax de ontem relativamente à marcação de uma reunião com o Dr. MM e devido à sua indisponibilidade de a mesma se realizar na quarta-feira, informamos, pois, que a reunião solicitada terá lugar na quinta-feira às 11:00 horas da manhã nos nossos escritórios na Praça de …, n.º6 - 1º Frente. (...) " (L).

16. Em Junho de 2007, a Administração do Centro Comercial de Alvalade comunicou aos lojistas o encerramento de parte do Centro, por se tratar de uma zona pouco atractiva (4.º).

17. Na sequência desta comunicação foram encerradas mais lojas (5.º).

18. Tal facto contribuiu para que a loja n.º7 ficasse isolada (6.º).

19. A parte do Centro Comercial de … que a Ré se propôs encerrar em Junho de 2007 era um corredor que se encontrava quase totalmente desocupado sem qualquer loja em funcionamento (30.º).

20. Para melhorar as condições de segurança e atrair clientela, a Ré tem vindo a concentrar lojas na mesma zona e encerrar zonas que se encontram totalmente desocupadas (31.º).

21. Porque a loja n.º 7 se encontrava num corredor que não possuía mais lojas abertas o Dr. MM propôs ao Autor a mudança para uma loja que se encontrava numa zona mais movimentada no Centro Comercial (32.º)

22. Em Fevereiro de 2008, a R., através do Dr. MM, propôs ao Autor a mudança da loja n.º7, que estava num corredor que não possuía mais lojas abertas, para a loja n.º28, que se encontrava desocupada (M).

23. A loja n.º 7 tinha uma área superior à nº 28 (N).

24. O Autor recusou a mudança da loja n.º 7 para a loja n.º 28 a que se refere as alíneas M) e N) dos factos assentes (S).

25. A mudança da loja n.º 7 para a loja n.º 28 implicava, além da perda de espaço referida na alínea N) dos factos assentes, um investimento, por parte do Autor, na decoração, que exigia novo projecto, novo mobiliário, novos revestimentos e novos reclamos luminosos (10.º).

26. Em contrapartida a Administração do Centro Comercial de Alvalade, apenas concedia ao A. um mês de carência de renda (11.º).

27. O crescente encerramento das lojas causou aumento da insegurança (7.º).

28. Em 28 de Abril de 2008, o Autor remeteu o fax, de que consta cópia a fls. 55, ao Comandante do Regime de Sapadores Bombeiros de Lisboa, do seguinte teor:

“ (...) Assunto: Verificação das condições de segurança e existência de plano de emergência interno no Centro Comercial de Alvalade, em Lisboa.

Na sequência de vários contactos estabelecidos com a ANPC e a Secção de Prevenção do Regimento de Sapadores Bombeiros de Lisboa em 10 de Abril de 2008 relativamente à informação obtida da não existência de um Plano de Emergência Interno no Centro Comercial de Alvalade, situado na Praça de Alvalade, 6 - B em Lisboa sob a administração da BB, propriedade do Grupo DD, onde sou proprietário de uma loja.

Venho solicitar ao Sr. Comandante uma vistoria às condições de segurança do Centro Comercial de Alvalade pelo motivo acima mencionado e nomeadamente nos seguintes itens: - Existência de materiais combustíveis - Isolamento interno das condutas de ventilação - Instalação Eléctrica - Localização do posto de transformação - Sinalização de emergência - Planos de Evacuação - acessibilidades. Nota: Foi dado conhecimento à Autoridade Nacional de Protecção Civil. (...) " (P).

29. Em resposta recebeu do regimento de Sapadores Bombeiros de Lisboa o ofício de fls. 56, no qual se dá conta do seguinte:" (...) Data 2008-06-20

Em conformidade com o solicitado através do fax em referência, informo V. Exª que o pessoal do regimento de Sapadores Bombeiros compareceu nas instalações do Centro Comercial CC, sitas na morada em epígrafe, tendo constado que quanto a medidas de segurança contra o risco de incêndio, deverá observar-se o seguinte:

1. Dar cumprimento ao parecer emitido pelo R.S.B. ao Projecto de Arquitectura;

2. No imediato, aconselham-se os seguintes melhoramentos:

a. Iluminação de emergência de segurança;

b. Sinalização de salvamento nos percursos para as saídas;

c. Sinalização dos meios de combate a incêndios e botoneiras de alarme. (...) " (Q).

30. Na sequência da comunicação do Autor à Autoridade Nacional de Protecção Civil que consta a fls. 57 foi por esta autoridade informado de que foi levantado auto de notícia e notificada a empresa BB sobre a instauração do respectivo processo de contra – ordenação (R).

31. Em 25 de Setembro de 2008 ocorreu um princípio de incêndio na cave -3 do Centro Comercial (12.º).

32. O sistema de prevenção de incêndios não foi activado (13.º).

33. Em Outubro de 2008 ocorreu uma inundação no interior do Centro Comercial de Alvalade causada pela falta de limpeza do sistema de escoamentos de água, que estava obstruído (14.º).

34. Em finais de 2008 o som ambiente avariou-se e não foi reparado (16.º).

35. No dia 14 de Julho de 2009 foi assaltada uma das lojas do Centro Comercial de Alvalade, tendo o segurança que se encontrava no local sido amarrado e agredido pelos assaltantes (O).

36. O CCA está a beneficiar de obras de remodelação desde Setembro de 2011 (56.º).

37. No final de Outubro de 2011, em consequência das obras efectuadas pela Ré no Centro Comercial, foi encerrado o acesso ao Centro Comercial através do Metropolitano (34.º).

38. Em consequência das mesmas obras, foi encerrada a porta principal de acesso ao Centro Comercial (35.º)

39. E foram colocados taipais junto à loja n.º 7, que vedaram a circulação dentro do Centro (36.º)

40. E foi encerrado ao público o parque de estacionamento que servia o Centro Comercial (37.º).

41. Em Novembro de 2011 caiu um tecto de alumínio em consequência dos trabalhos de demolição (43.º).

42. Em Dezembro de 2011, o corredor onde se situa a Loja n.º 7 ficou privado de energia eléctrica, em virtude de infiltração no respectivo quadro eléctrico (44.º).

43. A inundação de 7 de Julho levou ao imediato encerramento do Centro por determinação dos Bombeiros (50.º).

44. Em 7 de Julho de 2012, ocorreu uma inundação no Centro Comercial CC motivada por uma torneira aberta nas obras do Centro Comercial levadas a cabo pela R. (T).

45. Em 8 de Agosto de 2012, como consequência directa das obras, a R. encerrou o acesso ao CCA pelo lado da Av. da Igreja e colocou taipais junto à loja n.º 7 (U).

46. Em 15 de Outubro de 2012, a R., sem pedir autorização à A., solicitou à EDP a mudança do seu contador da luz (V).

47. Em consequência da situação referida em V) avariaram-se um monitor, um computador e um gravador existentes na loja da A. (53.º).

48. A reparação e substituição de peças desses equipamentos importa em 916,99 € (54.º).

49. Apenas se mantêm abertas ao público no CCA três lojas (W).

50. A segurança do Centro é feita por apenas uma pessoa e houve furtos (17.º).

51. O Centro não tem aquecimento desde 1980, nem som ambiente desde 2008, nem caixas multibanco desde há alguns anos; os meios de combate a incêndio e medidas segurança apresentam algumas desconformidades com as exigências legais, tendo a ANPC conferido prazos à R. para as devidas reparações ou alterações; e as obras que têm vindo a ser executadas desde há uns anos dificultam, ou dificultaram em certos períodos, o estacionamento no exterior (18.º).

52. De 2004 a 2006 o A. deu trabalho a dois empregados efectivos e um a tempo parcial (19.º).

53. Em 2007 teve de reduzir o número de empregados efectivos para dois e em 2008 e 2009 apenas ficou com um trabalhador ao seu serviço (20.º).

54. Em consequência das obras, existe pó e ruídos permanentes (38.º).

55. O sistema de detecção de incêndios e a iluminação de emergência carecem de reparação e/ou modificação (39.º).

56. O A. encerrou o seu estabelecimento em 2010 ou 2011 (40.º e 48.º).

57. À data do encerramento do estabelecimento, o A. tinha no interior do mesmo as mercadorias relacionadas a fls. 405-6, que se propunha vender pelo preço global de € 5.130,70 (41.º).

58. Com o decurso do tempo, aquelas mercadorias vão-se degradando e passando de moda, dificultando a sua comercialização (42.º).

59. O acesso pela Av. da Igreja era o privilegiado para a loja da A. (51.º).

60. O outro acesso do CCA, que dá para a Av. de Roma, permaneceu aberto, o qual possibilita igualmente o acesso à loja n.º 7 (58.º).

C) O Direito:

A questão a decidir no presente recurso de revista, delimitando-se o “thema decidendum”, é qual natureza de um contrato celebrado entre um lojista e o dono de um centro comercial e as consequências jurídicas da opção por ser um contrato atípico ou um contrato de arrendamento “sui generis”.

Vigora no nosso direito civil o princípio da liberdade contratual nos termos do art.405º nº1 do Código Civil /CC) que reza: “Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhe aprouver”.

Resulta, pois, do nº 1 deste artigo a seguinte regra: os particulares, na área dos contratos, podem agir por sua própria e autónoma vontade. Os limites que a lei imponha constituem a excepção.

Se a uniformidade e constância de grande parte das necessidades que estão na génese da contratação fizeram surgir ao longo dos tempos modelos ou tipos de contratos que a lei acolh