Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I – RELATÓRIO

Condomínio AA intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo comum contra, Construções BB, S.A.. pedindo a condenação desta a eliminar os defeitos e vícios da obra contratada e, caso esta eliminação não tenha lugar, a sua condenação a suportar a totalidade dos custos da reparação a efectuar por terceiros e ainda no pagamento de outras indemnizações a que houver lugar, bem como, outros danos e/ou prejuízos que não são possíveis quantificar e cujo cálculo deve ser relegado para liquidação.

Articulou, com utilidade, que a ré construiu o edifício que constitui o Condomínio AA, cujos trabalhos ficaram concluídos em Dezembro de 2008;

No início de 2013 foram detectadas várias anomalias, pelo que acordou com a ré a realização de uma vistoria, que teve lugar em 3 de Agosto de 2013, com a presença de representantes desta, sendo identificados os defeitos, depois comunicados à ré por carta de 5 de Agosto de 2013, a que esta respondeu, mas até ao momento não procedeu à sua reparação;

Os defeitos detectados colocam em risco a segurança de pessoas e bens e contribuem para a deterioração das infra-estruturas.

Regularmente citada, contestou a ré, deduzindo as excepções de ilegitimidade activa e passiva e de caducidade, esta com fundamento no facto de a conclusão dos trabalhos ter tido lugar em Novembro de 2008 e à data da interposição da acção estar ultrapassado o prazo de cinco anos previsto no art.º 1225º, n.º 1 do Código Civil, para além do que também já havia decorrido o prazo de um ano sobre a data da denúncia, tendo, no mais, impugnado o alegado, nomeadamente, refutando que haja acordado numa vistoria e enviado carta em resposta à missiva do autor.

O autor pronunciou-se sobre as excepções deduzidas pugnando pela sua improcedência.

Foi proferido despacho a convidar o autor a apresentar articulado de aperfeiçoamento quanto aos prejuízos referidos nos artigos 10º e 11º da petição inicial.

Saneados os autos, foram julgadas improcedentes as excepções de ilegitimidade, sendo fixado o objecto do litígio e enunciados os temas de prova.

O autor acedeu ao convite, apresentando articulado em que identificou e concretizou os prejuízos, referindo ainda a urgência na realização da reparação da fachada exterior, a que procedeu, e ampliou/alterou o pedido requerendo a condenação da ré no pagamento do montante de €112 355,19, acrescido de IVA à taxa legal em vigor na Região Autónoma …, por conta dos trabalhos de remoção dos defeitos executados na parte comum exterior do edifício e ainda €11 363,28, acrescidos de IVA, correspondentes às tintas necessárias para proceder à pintura da parte comum exterior do edifício, acrescidos de juros de mora.

A ré opôs-se à admissibilidade da ampliação do pedido por entender estar em causa uma alteração completa deste e impugnou o então alegado.

Em 2 de Fevereiro de 2018 foi proferido despacho que admitiu a ampliação do pedido, relativamente ao qual a ré interpôs recurso, em 15 de Fevereiro de 2018, sem que sobre tal requerimento tenha recaído despacho.

Realizada a audiência final, foi proferida sentença que julgou procedente a excepção de caducidade do direito à eliminação dos defeitos e absolveu a ré de todos os pedidos deduzidos.

Inconformado, recorreu o Autor/Condomínio AA de tal decisão, tendo o Tribunal a quo conhecido do interposto recurso, proferindo acórdão em cujo dispositivo foi consignado:

“a. Julgar parcialmente procedente a apelação, revogando a sentença recorrida na parte em que julgou procedente a excepção de caducidade, relativamente aos defeitos denunciados à ré em Agosto de 2013;

b. Conhecer do mérito da causa e condenar a ré/recorrida no pagamento ao autor de uma indemnização pelo custo da reparação das anomalias descritas no ponto 6 da matéria de facto e respectivos agravamentos detectados em Fevereiro de 2016, a fixar em sede de posterior liquidação.

As custas ficam, provisoriamente, a cargo da apelante e da apelada, na proporção de metade (a serem repartidas na proporção do decaimento após liquidação definitiva do valor indemnizatório).”

É contra esta decisão que a Ré/Construções BB, S.A. se insurge, interpondo recurso de revista, formulando as seguintes conclusões:

“I. A Ré é uma sociedade que se dedica à indústria da construção civil e obras públicas (cfr. facto 1. dado como provado).

II. No âmbito da sua atividade procedeu, mediante contrato de empreitada realizado com a sociedade CC - Imobiliária, S.A., à construção do edifício que constituiu o Condomínio AA, sito na Rua Dr. …, 38 a 66 e Rua …, 14 a 20, … (cfr. factos 2 e 10. dados como provados).

III. No dia 02/11/2008, o empreendimento encontrava-se totalmente concluído (cfr. facto 3. dado como provado).

IV. Dispõe o art. 1255° do CC, “1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente. 2 - A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia. 3 - Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º 4 - O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.”

V. Da análise efetuada ao art. 1225° do CC, não resulta que os terceiros adquirentes tenham sobre os empreiteiros mais direitos que os donos de obra têm sobre estes, bem como não resulta que os deveres do empreiteiro tenham passado a ser mais do que aqueles que tem perante os donos de obra.

VI. Nesse sentido, Cura Mariano, “Não estamos perante um caso de responsabilidade extracontratual por danos causados a terceiros, mas sim perante uma cessão de créditos resultantes da responsabilidade contratual imposta por lei”.

VII. Os direitos que os adquirentes do imóvel ou das suas frações autónomas e, no caso das partes comuns, do condomínio representado pela respetiva administração, são exatamente aqueles que o dono da obra detiver sobre o empreiteiro à data da transmissão das frações ou da constituição do condomínio.

VIII. Não podem decorrer prazos diferentes de caducidade para responsabilização do empreiteiro, a) um para o dono da obra (1 ano), contado desde a data da denúncia dos defeitos e b) outro para o condomínio, 3 anos cfr. art. 4º do DL 67/2003, de 8 de abril.

IX. A Ré não atuou na dupla qualidade de empreiteiro/vendedor.

X. Não poderão reconhecer-se ao condomínio prerrogativas de responsabilização do empreiteiro que construiu o prédio distintas das prerrogativas de responsabilização que teria o dono de obra junto do mesmo empreiteiro.

XI. Tendo o Autor procedido à denúncia dos defeitos a 05/08/2013, dispunha do prazo de um ano para exercer o seu direito de ação, ou seja, até ao dia 05/08/2014.

XII. Tendo a ação sido intentada no dia 10/09/2014, caducou o direito do Autor à eliminação dos defeitos.

XIII. Ao Autor estava vedado o direito de por si ou mediante a contratação de terceiros proceder às ditas reparações, isto porque: a) não atribuiu à Ré um prazo razoável para a reparação de defeitos, não a constituindo em mora; b) não se verifica, in casu, a manifesta urgência;

XIV. Nos termos do vertido nos arts. 1225°, 1208° e 1221° do CC, em caso de defeitos da obra, ao dono da obra assiste o direito de: a) Exigir a eliminação dos defeitos, se estes puderem ser suprimidos; b) Exigir uma nova construção, se os defeitos não puderem ser eliminados; c) Exigir a redução do preço ou, em alternativa, a resolução do contrato.

XV. O Autor deve obedecer à ordem estabelecida legalmente.

XVI. Não é admissível que o dono da obra proceda, em administração directa, à eliminação dos defeitos ou à realização de nova obra, pois isso seria uma forma de auto - tutela não admitida na lei. - (cfr. Pedro Romano Martinez, in “Direito das Obrigações”, III Volume - 1991, págs. 537/538).

XVII. Apenas se admite que o dono da obra possa substituir-se ao empreiteiro e reparar os defeitos, por si ou por intermédio de terceiro, nos casos de manifesta urgência na reparação dos defeitos.

XVIII. Mesmo nos casos de manifesta urgência é necessário que o empreiteiro esteja em mora, ou seja que não tenha eliminado os defeitos em tempo razoável.

XIX. O Autor não deu possibilidade à Ré de reparar os defeitos, nem fixou um prazo razoável para que os reparasse, avançou por sua livre iniciativa para a reparação desses defeitos.

XX. Face à existência dos defeitos verificados deveria ter seguido as possibilidades legais que, por ordem sequencial, vem estabelecida nos arts. 1221º e 1222° do CC.

XXI. Não o tendo feito, não se verificando a manifesta urgência na reparação dos defeitos, não pode exigir da Ré o pagamento das despesas com a reparação.

XXII. Têm de improceder os pedidos formulados pelo do Autor.

XXIII. A decisão recorrida violou a lei (artºs. 1225°, 1208°, 1221° e 1222° do CC do Código Civil) e não pode manter-se.

Termos em que,

Na procedência do recurso, deve revogar-se o douto acórdão recorrido julgando-se a acção não provada e, consequentemente, totalmente improcedente, para que se faça JUSTIÇA!”

O Recorrido/Autor/Condomínio AA apresentou contra alegações, aduzindo as seguintes conclusões:

“a) O conceito de construtor que é utilizado no nº 4 do artigo 1225º do Código Civil é um conceito lato, que tanto abrange o construtor direto como aquele que, profissionalmente, constrói diretamente ou mediante contratos com terceiros para vender a adquirentes/consumidores, entendidos no sentido do nº 1 do artigo 2º da lei nº 24/96, de 31 de julho (Lei de defesa dos consumidores);

b) Nesse sentido, pronunciou-se o Supremo Tribunal de 14/01/2014 [relator: Moreira Alves, Processo nº. 378/07.5TBLNH.L1.S1, in www.dgsi.pt], realçando que o conceito de vendedor/construtor não deve ser interpretado num contexto puramente literal, não sendo assim relevante ter materialmente desenvolvido a atividade de construção, mas sim ter o domínio da construção do imóvel, domínio esse desenvolvido no âmbito profissional, pois, só “com a referida amplitude conferida ao conceito de vendedor/construtor se torna eficaz a protecção do consumidor/adquirente do imóvel que o D.L.267/94 lhe quis proporcionar com as alterações que introduziu no Artº 1225º do C.C”;

c) Em suma, a ré, empreiteira, responderá perante o autor, condomínio que representa os proprietários/adquirentes das frações autónomas destinadas a habitação (terceiro adquirente), nos termos da responsabilidade civil do empreiteiro, beneficiando, assim e por via do disposto nos artigos 4º, 5º, 5º-A e 6º, do Decreto-lei n.º 67/2003, de 8.04, e artigo 1225º n.º 1 (in fine), do CC, dos prazos aplicáveis à empreitada de consumo;

d) A este propósito deve ter-se presente que a responsabilidade do empreiteiro perante o terceiro adquirente não está dependente do número de alienações do imóvel, mas o empreiteiro, respondendo sempre perante o último dos adquirentes, mantém essa obrigação durante o período legal em que a sua responsabilidade pode ser acionada;

e) O autor, enquanto terceiro adquirente que pretende exercer o seu direito à eliminação dos defeitos perante o empreiteiro, dispõe do prazo de um ano para denunciar a falta de conformidade (art. 5º-A n.º 2 e 3, do DL 67/2003), tal como sucedeu. Efetuada a denúncia, o exercício do direito à reparação previsto no artigo 4º n.º 1 daquele diploma legal deve ter lugar no prazo de três anos a contar daquela data (e não no prazo mencionado nos n.º 2 e 3 do artigo 1225º, do CC);

f) A interposição da presente ação ocorreu em 10.09.2014, antes de decorridos três anos sobre a data da denúncia (5.08.2013) e antes de decorridos os cinco anos a que se refere o n.º 1 do artigo 5º, do DL 67/2003, razão pela qual não se verifica a caducidade do direito alegada pela recorrente;

g) Por outro lado, e relativamente às restantes conclusões apresentada pela recorrente, a modificação dos elementos objetivos da lide (causa de pedir e pedido) pode ter lugar por acordo das partes ou sem esse acordo, nas condições e sob os requisitos dos artigos 264.º e 265.º do Código de Processo Civil. Para o caso interessa a modificação na falta de acordo. Nessa situação, segundo o artigo 265.º, a causa de pedir só pode ser alterada ou ampliada em consequência de confissão feita pelo réu e aceita pelo autor. Já o pedido pode ser reduzido em qualquer altura e pode ainda ser ampliado até ao encerramento da discussão em 1.ª instância desde que a ampliação seja o desenvolvimento ou a consequência do pedido primitivo;

h) Tratam-se, pois, de argumentos que inculcam o interesse processual da admissibilidade da ampliação do pedido formulada pelo autor, por forma a garantir que a decisão correspondesse à situação existente no momento do encerramento da discussão (artigo 611º, 1, in fine, do CPC), mas também a conveniência do ponto de vista do direito substantivo, na medida em que a obrigação de indemnização se norteia pelo princípio da plenitude, compreendendo os prejuízos causados e outros mais elevados que se venham a reclamar, se o processo vier a revelar danos superiores aos que foram inicialmente previstos. Tudo presidido pelo princípio da economia processual que, ante a instrumentalidade do processo relativamente ao direito material, converge no sentido de que o resultado seja atingido com a maior economia de meios, dirimindo no processo o maior número de litígios;

i) A ampliação do pedido formulado pelo autor apresenta-se como a interpretação mais consentânea com o princípio da obtenção da justiça material, até porque a ampliação decorre do pedido e da sua causa de pedir;

j) A condenação da recorrente/ré no pagamento do valor correspondente às obras de reparação das anomalias detetadas é a conclusão lógica da matéria de facto dada como provada, até porque aquela só podia presumir que o decurso do tempo sem executar qualquer trabalho de reparação apenas faria agravar os defeitos existentes e nem logrou demonstrou que estes advieram de outros fatores que não aqueles que o autor invocou e provou;

k) O acórdão recorrido fez a melhor interpretação de facto e de direito, não merecendo qualquer censura, pelo que mantendo-o farão Vossas Excelências a habitual JUSTIÇA”

Foram colhidos os vistos.

Cumpre decidir.

II. FUNDAMENTAÇÃO

II.1. A questão a resolver, recortada das alegações de revista interposta pela Recorrente/Ré/Construções BB, S.A. consiste em saber se:

(1) O Tribunal a quo fez errónea interpretação e aplicação do direito, uma vez que resulta do art.º 1225° do Código Civil que os terceiros adquirentes, como é o caso do Autor/Condomínio, não têm sobre os empreiteiros mais direitos que os donos da obra têm sobre estes, não podendo, pois, decorrer prazos diferentes de caducidade para responsabilização do empreiteiro, ou seja 1 (um) ano para o dono da obra, contado desde a data da denúncia dos defeitos, e 3 (três) anos para o condomínio nos termos do art.º 5º-A do Decreto-Lei 67/2003, de 8 de Abril, alterado e republicado pelo Decreto-Lei 84/2008 de 21 de Maio, e, assim sendo, não pode ser reconhecido ao Autor/Condomínio, como o foi no acórdão recorrido, prerrogativa de responsabilização do empreiteiro que construiu o prédio ajuizado, aqui Ré, distinta das prerrogativas de responsabilização que teria o dono da obra junto do mesmo empreiteiro, outrossim, ao Autor/Condomínio estava vedado o direito de, por si, ou mediante a contratação de terceiros, proceder às reparações reconhecidas no acórdão recorrido, na medida em que não atribuiu à Ré um prazo razoável para a reparação dos alegados defeitos, a par de não se verificar a manifesta urgência, donde, o Autor/Condomínio, ao deixar de obedecer à ordem estabelecida nos artºs. 1221º e 1222° do Código Civil, não pode exigir da Ré, o pagamento das despesas com a reparação dos alegados defeitos, conforme reconhecido pelo Tribunal recorrido?

II. 2. Da Matéria de Facto

Factos Provados.

“1. A Ré CC, S. A. tem por objecto social a indústria de construção civil e obras públicas.

2. No âmbito da sua actividade, a Ré executou os trabalhos de construção do edifício que constitui o Condomínio AA, localizado na Rua Dr. …, n.ºs … a … Rua Dr. …, n.º … a …, em … .

3. A finalização dos trabalhos referidos em 2. ocorreu em Novembro de 2008.

4. No início do ano de 2013 o Autor detectou a existência de vários defeitos que foram comunicados à Ré.

5. O Autor solicitou a realização de avaliação dos trabalhos executados na construção do edifício, tendo acordado com a Ré em realizar vistoria/peritagem às instalações do Autor, o que veio a ocorrer em 03 de Agosto de 2013.

6. Na data e local referido em 5., foram detectados os seguintes defeitos/vícios:

a) Necessidade de rectificação das placas Viroc (cinzentas), que se encontram rachadas em toda a área comum do edifício exterior do autor, bem como em todas as portas e logradouro;

b) Verificação de todas as tubagens de escoamento de águas pluviais, tendo-se verificado que as mesmas, em PVC, encontram-se rotas e apresentam ferrugem nas correntes que amarram as tubagens do edifício;

c) Existência de fissuras nas paredes exteriores do edifício, nas paredes interiores das áreas comuns (hall de entrada e todas as portas), nas escadas de emergência de todas as portas de acesso à garagem e aos pisos de todas as fracções habitacionais (desde o piso menos 3 até ao piso 5) e no logradouro, havendo necessidade urgente na sua reparação;

d) Reparação de todos os granitos descolados em todas as paredes exteriores do edifício;

e) Reparação de todas as humidades e pilares lascados existentes em todas as paredes exteriores do edifício;

f) Necessidade urgente de criação de diversas juntas verticais, espaçadas em cerca de cinco metros, nas fachadas onde existem tijolos, como forma de evitar a sua queda;

g) Necessidade de a ré disponibilizar ao autor todos os projectos associados às infra-estruturas do edifício, designadamente, água, electricidade, comunicações, gás, bocas-de-incêndio, sistema de detecção de incêndio e sistema de exaustão de monóxido de carbono.

7. O Autor remeteu à Ré a seguinte missiva, dirigida ao Eng.º DD – CC, Rua …, … … … que esta recebeu, datada de 05/08/2013, relativa ao assunto “Vistoria e levantamento inconformidades de construção áreas comuns – Edifício AA, Rua Dr. …, n.ºs … a …, rua Prof. Dr. …, n.ºs … a …, …-… …”, com o seguinte teor:

“No passado dia 03 Agosto de 2013 foi realizada uma vistoria e levantamento das inconformidades de construção nas áreas comuns do edifício AA.

Estiveram presentes nesta vistoria o Eng.º DD e a Sr.ª EE – representantes da empresa BB; Eng.º FF, Sr. GG, Sr.º HH – administradores do edifício em epígrafe, e o Sr. II – representante da empresa prestadora de serviços – JJ.

As inconformidades detectadas nesta vistoria, e que são da responsabilidade de empresa BB, de serem rectificadas foram as seguintes:

1) Proceder à rectificação das placas Viroc (cinzentas), que se encontram rachadas em toda a área comum do edifício exterior (frente do edifício, em todas as portas e logradouro);

2) Verificação de todas as tubagens de escoamento de águas pluviais. O material é em PVC, supostamente preparado para o sol, mas para além de alguns estarem rotos e apresentam ferrugens nas “correntes” que amarram as tubagens do edifício;

3) Reparação de todas as fissuras existentes:

3.1) Nas paredes exteriores do edifício;

3.2) Nas paredes interiores das áreas comuns (hall de entrada de todas as portas);

3.3) Nas escadas de emergência de todas as portas, que dão acesso à garagem e aos pisos de todas as fracções habitacionais (desde o piso -3 até ao Piso 5);

3.4) No logradouro;

4) Reparação de todos os granitos descolados em todas as paredes exteriores do edifício;

5) Reparação de todas as humidades e pilares lascados existentes em todas as paredes exteriores do edifício;

6) Para evitar a queda dos tijolos existentes nas fachadas do edifício, foi indicado pelo Eng.º DD como solução, a criação de diversas juntas verticais (espaçadas em cerca de 5 metros) nas fachadas que existem tijolos;

7) Facultar à administração do condomínio todos os projectos associados às infra-estruturas do edifício (água, electricidade, comunicações, gás, bocas-de-incêndio, sistema de detecção de incêndio e sistema de exaustão de monóxido de carbono, etc). Estes projectos vão ficar guardados na sala de reuniões do edifício.

Ficou combinado, entre os presentes, da Empresa BB:

- Enviar esta semana aos administradores do edifício e à empresa prestadora de serviços (JJ), um cronograma das intervenções para rectificar as inconformidades acima mencionadas;

- Agendar a formação aos administradores e à empresa prestadora de serviços (JJ) da central de detecção de incêndio, do sistema de exaustão de monóxido de carbono, e do sistema de ventilação;

- Enviar aos administradores do edifício e à JJ, por escrito, a data limite da garantia da obra das áreas comuns;

- Enviar por escrito aos administradores do edifício e à JJ a comunicação do Eng.º DD, aos presentes, que todas as reclamações de inconformidade de construção das áreas comuns, e mesmo das fracções habitacionais, antes de terminar os cinco anos de garantia, se não forem rectificadas neste período, vão ser rectificadas mesmo após o términus do prazo de garantia de construção.”

8. A Ré não executou, até à presente data, qualquer trabalho de reparação dos defeitos detectados e comunicados.

9. A presente acção deu entrada no tribunal no dia 10/09/2014.

10. CC, S. A., designada por “dono de obra” e Construções BB, S. A., designada por “empreiteiro” subscreveram, com data de 10 de Novembro de 2006, o documento que consta de fls. 36 a 40 dos autos, denominado “Contrato de Empreitada de Construção Civil”, tendo por objecto, conforme Cláusula Primeira, a construção de um edifício multifamiliar, composto por subcave e cave, garagens, estacionamento público, rés-do-chão e pisos destinados a habitação, sito na Rua …, freguesia de …, concelho de …, com o alvará de construção n.º 3…5/06 emitido em 10/11/2006, que o empreiteiro se obrigou a executar pelo preço global de € 7 696 789,85.

Da ampliação do pedido:

11. Houve necessidade de vedar o acesso de transeuntes a partes da via pública, na sequência de queixas apresentadas junto do Autor, após a queda de lâminas que embateram em uma viatura estacionada.

12. O Autor solicitou uma peritagem a um Engenheiro Civil, o que veio a ocorrer em 5 de Fevereiro de 2016, que verteu o seguinte em documento intitulado “Declaração”: “o edifício situado na Rua Dr.º …, n.ºs … a … e Rua Professor …, n.ºs … a …, …, …, apresenta graves patologias nos paramentos verticais exteriores, nomeadamente com o descolamento dos mosaicos e reboco existente nas fachadas poente e sul, o que coloca em risco pessoas e bens […] pelo facto do mesmo problema se verificar também nas empenas Norte e Nascente da zona do logradouro, local onde se encontra o parque infantil. […] Salienta-se também a urgência de intervenção nas restantes fachadas, rebocadas e pintadas, pelo facto de se encontrarem fissuradas, o que a curto prazo provocará infiltrações para o interior das fracções […] Parte da fachada encontra-se revestida em granito, que apresenta sinais de descolamento do suporte (que já se verificou em algumas zonas), que carece pelas mesas razões de intervenção urgente. Na cobertura encontram-se diversas patologias, nomeadamente: - unidades exteriores de ar condicionado desligadas dos maciços de betão; - Lajes de cobertura das couretes com grave deterioração por falta de recobrimento das armaduras. – O material utilizado para cobrir o isolamento térmico da cobertura, com a função de criar peso, foram bagacinas de baixa densidade, logo com peso próprio muito reduzido, pelo que terá que se colocar uma camada nunca inferior a 10 cm de espessura de brita basáltica com diâmetro médio nunca inferior a 3 cm. A falta de peso próprio do material colocado, não impede que a intensidade do vento faça levantar o isolamento térmico (que já se verificou em algumas zonas), o que provocará a curto prazo condensação nos tectos das fracções no último piso. Pela extrema gravidade da situação, recomenda-se com a máxima urgência intervenção na envolvente exterior do edifício, com correcção de todas as patologias detectadas.”

13. O Autor, em Assembleia geral datada de 16 de Março de 2016, deliberou por unanimidade aprovar a execução dos trabalhos de remoção dos defeitos e vícios existentes na fachada exterior do respectivo prédio.

14. Tendo o Autor deliberado solicitar orçamentos a três empresas da área para a execução dos trabalhos urgentes de reparação das partes comuns do edifício, em assembleia extraordinária dos condóminos foi aprovado o orçamento apresentado pela empresa KK, Lda. para reparação geral do edifício, com excepção dos trabalhos de reparação dos granitos junto aos passeios, por não apresentarem perigo, pelo valor global de € 132 580,23, com IVA incluído.

15. O Autor subscreveu o escrito particular, datado de 21 de Abril de 2017, denominado “contrato de empreitada de remodelação de toda a envolvente exterior do edifício de habitação e comércio denominado condomínio AA”.

16. O valor global estabelecido no escrito particular referido no facto anterior é de 112.355,19€ (cento e doze mil, trezentos e cinquenta e cinco euros e dezanove cêntimos), acrescido de IVA à taxa legal em vigor na Região Autónoma dos Açores. Tribunal.”

O Tribunal a quo julgou não provados os seguintes factos:

“a) Em reposta à missiva referida no facto 7. provado, a ré reafirmou o vertido na seguinte missiva dirigida à JJ, Administração de Condomínios, com o seguinte teor: “Exmos. Srs. Administradores do Condomínio AA - Vimos pela presente formalizar a receção das vossas missivas referidas em epígrafe, e referir que reiteramos a nossa posição, em que se assume que qualquer reclamação apresentada e devidamente enquadrada no âmbito da garantia da obra do edifício supra identificada, e efectuada durante o seu prazo legal, serão devidamente reparadas apesar de eventualmente não serem passíveis de reparação durante esse mesmo prazo legal, nomeadamente as constantes e referidas na vossa missiva C1…505Ago2013, sem qualquer encargos para v.ex.as, onde se inclui a reparação do tubos de queda que se encontram partidos que apesar de excluídos no âmbito da garantia, foram por nós assumidos a sua reposição. Aproveitamos também, desta feita, para referir que tais situações pendentes não resultam da nossa vontade, mas sim das dificuldades gerais que o mercado da Construção Civil atravessa, ao nível de fornecedores externos e que são desde a aquisição de materiais e equipamentos, e a própria disponibilidade dos mesmos face à redução da oferta, com as consecutivas falências e insolvências, assim como as dificuldades ao nível interno na capacidade de incrementar meios humanos.”

b) As patologias nos paramentos verticais exteriores do prédio descritas em sede de PI, provocaram a queda de mosaicos e reboco nas fachadas poente e sul do prédio para a via pública, onde circulam transeuntes, o mesmo sucedendo nas empenas norte e nascente da zona do logradouro, local onde se encontra um parque infantil, com a presença de inúmeras crianças, colocando em risco a segurança de pessoas e bens.

c) O prédio tem seis pisos.

d) Ao valor acima descrito – no facto 16. - acresce o montante de 11.363,28€ (onze mil trezentos e sessenta e três euros e vinte e oito cêntimos), acrescido de IVA à taxa legal em vigor para a RAA, correspondente às tintas necessárias para proceder à pintura da parte comum exterior do edifício do Autor.”

II. 3. Do Direito

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da Recorrente/Construções BB, S.A., não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso, conforme prevenido no direito adjectivo civil - artºs. 635º, n.º 4, e 639º n.º 1, ex vi, art.º 679º, todos do Código Processo Civil.

II. 3.1. O Tribunal a quo fez errónea interpretação e aplicação do direito, uma vez que resulta do art.º 1225° do Código Civil que os terceiros adquirentes, como é o caso do Autor/Condomínio, não têm sobre os empreiteiros mais direitos que os donos da obra têm sobre estes, não podendo, pois, decorrer prazos diferentes de caducidade para responsabilização do empreiteiro, ou seja 1 (um) ano para o dono da obra, contado desde a data da denúncia dos defeitos, e 3 (três) anos para o condomínio nos termos do art.º 5º-A do Decreto-Lei 67/2003, de 8 de Abril, alterado e republicado pelo Decreto-Lei 84/2008 de 21 de Maio, e, assim sendo, não pode ser reco