Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Relatório

A e B,

Intentaram contra C e D, E e F, G e H, sendo a primeira também habilitada na qualidade de herdeira de I.

J, também habilitada na qualidade de herdeira de I.

K, também habilitado na qualidade de herdeiro de I.

Acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária,

Pedindo

Que, com a procedência da acção, seja reconhecido a seu favor o direito de haver a preferência para si:

. O prédio correspondente ao artigo urbano 514 com a descrição matricial e registral que o mesmo tinha em 17 de Agosto de 1992 (data da inscrição registral) e até 4 de Junho de 1998 (data da carta para exercer o direito de preferência) e que foi vendido pelos RR. segundo a sexto aos primeiros réus, por escritura de 4 de Junho de 1995, a fls. 25 a 26 verso do livro 309-C do 1º Cartório Notarial de Leiria e outra parte por escritura de 23 de Junho de 1998, de fls. 79 verso a 81 do livro 318-C do 1º Cartório Notarial de Leiria.

E, consequentemente, que os autores se substituam aos primeiros réus na titularidade e posse desse prédio (com a configuração matricial e registral constante de 17 de Agosto de 1992).

. Considerar-se que o prédio correspondente ao artigo urbano 514 da freguesia de Leiria tem a área de logradouro de 800 m2 e que os segundos a sextos réus apenas pretenderam vender este prédio aos primeiros réus (com a configuração matricial e registral constante de 17 de Agosto de 1992).

Em consequência, declarar-se sem efeito a descrição predial 881/920817, correspondente ao artigo rústico 346 da Freguesia de Leiria por ser uma mera ficção económica, fiscal, autárquica e registral e passar a constar como descrição predial 880 da Freguesia de Leiria a que constava do artigo urbano 514 em 17 de Agosto de 1992.

. E só se assim se não entender:

Seja reconhecido a favor dos autores o direito de preferência para si do prédio vendido (artigo 514 urbano da Freguesia de Leiria) e com a configuração constante da escritura celebrada a 23 de Junho de 1998 e da respectiva descrição predial actualmente existente, havendo lugar neste caso apenas ao pagamento do preço de 33.000.000$00.

Invocaram, para tanto, a sua qualidade de arrendatários comerciais do R/c de um prédio dos A. não constituído em propriedade horizontal, inscrito na matriz predial urbana sob o n.º 514, com o logradouro de 800m2, sendo vendido por duas vezes, uma como prédio urbano com a área de 80m2 e outra como prédio rústico, inscrito na matriz predial rústica, com a área de 720m2; se assim não for entendido, então preferem apenas na venda do prédio urbano mencionado.

Os RR. contestaram, por excepção e por impugnação.

Houve resposta.

Efectuado o julgamento, foi proferida sentença a condenar os RR.

. a reconhecerem que os autores, A e B, têm o direito de preferência e, por isso, de haver para si, o prédio vendido (artigo 514 urbano da Freguesia de Leiria, melhor identificado nos autos) e com a configuração constante da escritura celebrada a 23 de Junho de 1998, no 1º Cartório Notarial de Leiria, e da respectiva descrição predial actualmente existente (casa de rés-do-chão, primeiro andar para habitação, com a superfície coberta de 133 m2, dependência com 34 m2 e logradouro com 80 m2, sita na Rua da Beneficência, números 4, 4A, 6 e 6A, freguesia de Leiria, inscrita na matriz predial sob o artigo 514, com o valor patrimonial de PTE 2.283.916$00 (dois milhões duzentos e oitenta e três mil novecentos e dezasseis escudos), correspondente a € 11.392,13 (onze mil trezentos e noventa e dois euros e treze cêntimos), descrita na 1ª Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o n.º 880 da freguesia de Leiria), mediante o pagamento do preço de 33.000.000$00 - € 164.603,31 (cento e sessenta e quatro mil seiscentos e três euros e trinta e um cêntimos).

. absolvendo-os da restante parte do pedido.

Inconformados, interpuseram recurso de apelação tanto os AA. como os RR., mas sem sucesso.

Novamente inconformados, voltaram a interpor recurso de revista, insistindo nas mesmas teses defendidas para a Relação.

Assim, os AA. terminaram as suas alegações com várias conclusões, onde suscitam

a questão

de saber se as duas vendas feitas pelos segundo a sexto RR aos primeiros réus se reportam apenas a um prédio urbano de que os AA. são arrendatários e, nesse caso, para a preferência abranger essa duas vendas, defendendo que a Relação, em face da matéria de facto provada, devia ter "qualificado juridicamente o objecto da preferência como um só prédio urbano na sua totalidade, e não, como dois prédios com áreas sobrepostas e ao mesmo tempo distintos".

Os RR. terminam as suas alegações com várias conclusões, onde suscitam a seguinte

Questão

. nos termos do art. 47.º, 1 do RAU o locatário de uma fracção de um prédio com vários andares ou partes distintas, mas não constituído em propriedade horizontal, apenas tem direito a preferir na compra da parte distinta que tem arrendada e não da totalidade do prédio;.

. relativamente às alegações dos AA. contra alegaram para pedir a improcedência do recurso.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

FUNDAMENTAÇÃO

Matéria de facto provada:

1.	Os réus I e E(2º e 3º réus) são os herdeiros habilitados por morte de L, falecido a 30 de Setembro de 1934, e da mulher deste, M, falecida esta em 21 de Abril de 1993, no Lar de Nossa Senhora de Encarnação de Leiria, conforme documentos juntos a fls. 21-24 e 25-28, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido - alínea A) da especificação.

2.	O réu I era casado sob o regime da comunhão geral de bens com Y, a qual veio a falecer em 6 de Junho de 1990, tendo sobrevindo a esta e como seus herdeiros, aquele I, como seu viúvo, e as suas filhas, G, casada com H sob o regime de comunhão de adquiridos, J e K, conforme documento juntos a fls. 29-31, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido- alínea B) da especificação.

3.	Os réus E e mulher e I e viúva de L, M, deram de arrendamento, em 1978, ao autor marido, para comércio, um rés do chão de um prédio sito na Rua Afonso Henriques em Leiria, arrendamento que actualmente ainda se mantém e que o autor A utiliza para armazém e venda de móveis, sendo a renda do mesmo actualmente de PTE 16.000$00 (dezasseis mil escudos), correspondente a € 79,81 (setenta e nove euros e oitenta e um cêntimos) - alínea C) dos factos assentes.

4.	Em 9 de Junho de 1998, os autores receberam uma carta registada com aviso de recepção, datada de 4 de Junho de 1998, enviada por quem ao tempo se apresentava como procurador dos herdeiros informando que:

"[...] Na qualidade de procurador da família ... informo V. Ex.a que eles estão interessados em vender o prédio, onde o senhor tem um espaço arrendado, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Leiria sob o artigo 514.

Interessado - C

Preço - 33.000 contos (trinta e três mil contos)

Sinal - A pagar na data da celebração do contrato promessa de Compra e Venda - 10.000 contos (dez mil contos)

Restante - No acto da outorga da escritura a celebrar no dia 18 do corrente mês, na Secretaria Notarial de Leiria, 1º Cartório.

Dado que o senhor tem no prédio direitos adquiridos solicito que me informe se está interessado em exercer o direito de preferência [...] ", conforme documento junto a fls. 32 e que se dá aqui por reproduzido - alínea D) dos factos assentes.

5.	Em 12 de Junho de 1998, os autores enviaram por registo postal a carta que junta a fls. 34, com o seguinte teor:

"Tem a presente a finalidade de informar V. Ex.as que face ao teor da carta [...] que me concede a mim e à minha mulher o direito de preferência sobre a totalidade do prédio inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Leiria sob o artigo urbano 514 e dada a circunstância que V. Ex.a se apresenta como procurador dos proprietários, declaramos após termos recebido a carta a 09.06.1998 que estamos interessados em exercer o direito de preferência sobre a totalidade do prédio prometido vender nos termos e condições que nos são propostas, ou seja por 33.000.0000$00, sinalizando com 10.000.000$00 a celebração do contrato promessa de Compra e Venda e a pagar o restante no acto da escritura a celebrar até dia 18 do corrente do corrente mês.

Assim informamos que comparecemos no próximo dia 17 do corrente mês e da parte da manhã para a celebração do contrato promessa no v/ escritório [...]" - alínea E) dos factos assentes..

6.	Por escritura pública outorgada em 23 de Junho de 1998, no 1º Cartório Notarial de Leiria, N (em representação de I, E e mulher, F, J e K) e G e marido, H, declararam vender a C, casado com D, que declarou comprar, pelo preço de PTE 33.000.000$00 (trinta e três milhões de escudos), correspondente a € 164.603,31 (cento e sessenta e quatro mil seiscentos e três euros e trinta e um cêntimos), a casa de rés-do-chão, primeiro andar para habitação, com a superfície coberta de 133 m2, dependência com 34 m2 e logradouro com 80 m2, sita na Rua da Beneficência, números 4, 4A, 6 e 6A, freguesia de Leiria, inscrita na matriz predial sob o artigo 514, com o valor patrimonial de PTE 2.283.916$00 (dois milhões duzentos e oitenta e três mil novecentos e dezasseis escudos), correspondente a € 11.392,13 (onze mil trezentos e noventa e dois euros e treze cêntimos), descrita na 1ª Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o n.º 880 da freguesia de Leiria - alínea F) dos factos assentes.

7.	Na escritura de compra e venda descrita na alínea que antecede, consta ter sido exibida certidão de teor matricial emitida em 22 de Junho de 1998, na 1ª Repartição de Finanças de Leiria, onde consta que o imóvel foi inscrito na matriz anteriormente a 7 de Agosto de 1951, certidão do registo predial emitida em 15 de Janeiro de 1998, e duplicado do pedido de rectificação de área do logradouro, apresentado em 27 de Março de 1998 na referida Repartição de Finanças - alínea G) dos factos assentes.

8.	Por escritura pública outorgada em 28 de Outubro de 1978, no 2º Cartório Notarial de Leiria, M, declarou doar a I, casado com Y, e E, casado com F, que declararam aceitar, a metade indivisa do prédio urbano de rés-do-chão e primeiro andar, com dependência e logradouro, com a superfície coberta de 133 m2, dependência com 34 m2 e logradouro com 800 m2 (oitocentos metros quadrados), sito na Rua da Beneficência, números 4, 4A, 6 e 6A, freguesia de Leiria, inscrita na matriz predial sob o artigo 514 - alínea H) dos factos assentes.

9.	Por escritura pública outorgada em 4 de Junho de 1997, no 1º Cartório Notarial de Leiria, N (em representação de I, E e mulher, F, J e K e G e marido, H), declararam vender a C, casado com D, que declarou comprar, pelo preço de PTE 5.000.000$00 (cinco milhões de escudos), correspondente a € 24.939,90 (vinte e quatro mil novecentos e trinta e nove euros e noventa cêntimos), um prédio de uma terra de cultivo e árvores de fruto com a área de 720 m2, sita na freguesia de Leiria, inscrito na matriz predial sob o artigo 346, com o valor patrimonial de PTE 2.343$00 (dois mil trezentos e quarenta e três escudos), correspondente a € 11,69 (onze euros e sessenta e nove cêntimos), descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o n.º 881 da freguesia de Leiria - alínea I) dos factos assentes.

10.	Por escritura pública outorgada em 15 de Novembro de 1995, no 1º Cartório Notarial de Leiria, N (em representação de I, E e mulher, F, J e K e G e marido, H), declararam vender a C, casado com D, que declarou comprar, pelo preço de PTE 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), correspondente a € 49.879,79 (quarenta e nove mil oitocentos e setenta e nove euros e setenta e nove cêntimos), o prédio urbano composto de casa de habitação de ...e ... andar, com a área coberta de 96,8 m2 e logradouro com 17 m2, sita na Rua da Beneficência, n.º 8 e Travessa da Beneficência, inscrito na matriz predial antes de 7 de Agosto de 1951 sob o artigo 505, com o valor patrimonial de PTE 831.168$00 (oitocentos e trinta e um mil cento e sessenta e oito escudos), correspondente a € 4.145,85 (quatro mil cento e quarenta e cinco euros e oitenta e cinco cêntimos), descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o n.º 755 da freguesia de Leiria - alínea J) dos factos assentes.

11.	Os autores compareceram no dia 17 de Junho de 1998 no escritório do representante dos réus e que é a sede da Predial Leiriense, O, L.da, sita na Rua Dr. António da Costa Santos, n.º ...., em Leiria, onde foram recebidos por N - resposta ao quesito 1º.

12.	E transmitiram a este de viva voz que tinham em seu poder o dinheiro para sinalizar o contrato promessa de compra e venda e que pretendiam assinar o mesmo e que se dispunham a adquirir para si o prédio correspondente ao artigo 514º urbano da Freguesia de Leiria e nas condições propostas na alínea D) - resposta ao quesito 2º.

13.	Nessa altura, foram os autores confrontados com a declaração por parte do Sr. N que considerava os autores "umas pessoas de coragem em pretender preferir" - resposta ao quesito 3º.

14.	É transmitido, também nessa altura, pelos autores ao representante dos réus que pretendiam preferir sobre a totalidade do prédio e não apenas sobre a parte que lhes estava arrendada - resposta ao quesito 4º.

15.	O N comunicou então aos autores "que a totalidade do prédio não podia ser, pois que a sua funcionária estava a tratar do destaque de uma parte" - resposta ao quesito 5º.

16.	E foi-lhe dito pelos autores que mesmo assim estariam dispostos a preferir se lhes fosse dito como é que o prédio ficaria depois do destaque e qual o valor e área das respectivas partes, pois de imediato seria apreciado e tomada posição preferindo ou não - resposta ao quesito 6º.

17.	Nada adiantou o N sobre o que lhe era proposto, salientando, de novo, que os autores eram uns homens de coragem e que "nunca tinha esperado que eles quisessem comprar, mas que não podia vender" - resposta ao quesito 7º.

18.	Este não dizia qual a parte a destacar nem o valor e os autores deram a conversa por finda - resposta ao quesito 8º.

19.	Os autores, antes de comparecerem no aludido escritório, em 17 de Junho de 1998, tinham-se socorrido de uma informação registral, obtida dias antes dessa reunião - resposta ao quesito 9º.

20.	E o prédio objecto da preferência - artigo 514 - encontrava-se então descrito como tendo uma superfície coberta de 133 m2, dependências com 84 m2 e logradouro com 800 m2 (oitocentos metros quadrados) - resposta ao quesito 10º.

21.	Só a partir de 25 de Outubro de 1998 passou a estar descrito como um prédio com a superfície coberta de 133 m2, dependências com 84 m2 e logradouro com 80 m2 (oitenta metros quadrados) - resposta ao quesito 11º.

22.	O prédio, em Agosto de 1992, foi inscrito na Conservatória com um logradouro de 800 m2 (oitocentos metros quadrados) - resposta ao quesito 12º.

23.	Aquando da celebração da escritura de compra e venda aludida em F), o mencionado prédio foi vendido com uma área global de 247 m2 (duzentos e quarenta e sete metros quadrados), correspondendo à superfície coberta de 133 m2 (cento e trinta e três metros quadrados), dependências com 84 m2 (oitenta e quatro metros quadrados) e logradouro com 80 m2 (oitenta metros quadrados) - resposta ao quesito 13º.

24.	A área de 80 m2 (oitenta metros quadrados) do logradouro foi averbada na matriz em 5 de Junho de 1998 - resposta ao quesito 14º.

25.	Em finais de 1999, os autores tinham conhecimento da venda a que se reporta a escritura aludida em F) - resposta ao quesito 16º.

26.	A mudança de área do logradouro de 800 m2 (oitocentos metros quadrados) para 80 m2 (oitenta metros quadrados) fez coincidir a soma do valor da área do logradouro de 80 m2 (oitenta metros quadrados) e a área do terreno que lhe fica nas traseiras e que está definido por 720 m2 (setecentos e vinte metros quadrados) - artigo rústico 346, da freguesia de Leiria - com a área do logradouro que constava do artigo urbano 514 da freguesia de Leiria, de 800 m2 (oitocentos metros quadrados) - resposta ao quesito 17º.

27.	À data da morte Y, relativamente ao artigo 514 constava um logradouro de 800 m2 (oitocentos metros quadrados) - resposta ao quesito 18º.

28.	À data da morte de L, o mencionado prédio urbano aparece com uma área de logradouros de 800 m2 (oitocentos metros quadrados) - resposta ao quesito 19º.

29.	E o prédio que está identificado com o artigo 346 rústico aparece como quintal sito na Travessa da Beneficência - resposta ao quesito 20º.

30.	O espaço sito nas traseiras da construção de rés do chão e primeiro andar que constitui o artigo 514 urbano da freguesia de Leiria é usado como quintal deste - resposta ao quesito 21º.

31.	Encontra-se tal espaço ladeado por muros altos com cerca de dois metros e quarenta centímetros, do exterior - resposta ao quesito 22º.

32.	Há duas portas de acesso a esse espaço de solo, uma pelo lado nordeste e outra pelo lado sudoeste, por onde passam pessoas, mas não tractores ou carros de bois - resposta ao quesito 23º.

33.	Tem ainda dois acessos da construção que constitui o prédio 514 - resposta ao quesito 24º.

34.	No espaço desse solo existem quatro nespereiras, duas nogueiras, uma oliveira, dez ameixoeiras, quinze pessegueiros, três limoeiros, seis laranjeiras, um damasqueiro, cinco pereiras e duas macieiras - resposta ao quesito 26º.

35.	Em momento anterior a 1997, foi proposta a venda conjunta dos prédios que hoje correspondem aos artigos 514 urbano, 346 rústico e 505 urbano, todos da freguesia de Leiria, por um preço global - resposta ao quesito 29º.

36.	A área de 720 m2 (setecentos e vinte metros quadrados), constante do prédio inscrito na matriz sob o artigo 346, encontrava-se, até ao dia 27 de Março de 1999 duplamente inscrita na matriz, fazendo parte do referido artigo 346 rústico e do artigo 514 urbano e encontrava-se duplamente descrita no Registo Predial fazendo parte das descrições n.º 880/Leiria e 881/Leiria - respostas aos quesitos 36º e 37º.

37.	Os autores possuem outra loja próximo desta (a loja arrendada) - resposta ao quesito 48º.

O direito

Como acima se disse, os AA. defendem ser a questão que suscitam questão de direito e que consiste em saber se as vendas dos prédios identificados com os arts. matriciais 514 e 346 integram a venda de dois prédios (um urbano e outro rústico) ou de apenas um prédio.

Mas tal questão é de facto e não de direito e foi já resolvida definitivamente pelas instâncias.

Com efeito, vem dado como provado que a área de 720 m2 (setecentos e vinte metros quadrados), constante do prédio inscrito na matriz sob o artigo 346, se encontrava, até ao dia 27 de Março de 1999, duplamente inscrita na matriz, como fazendo parte do referido artigo 346 rústico e do artigo 514 urbano, encontrando-se duplamente descrita no Registo Predial fazendo parte das descrições n.º 880/Leiria e 881/Leiria - n.º 36 da matéria de facto.

Vem ainda demonstrado que a rectificação da área dos dois prédios - n.s 346 e 514 - foi pedida em 27.3.98, antes da recepção da carta a oferecer a preferência.

Sendo assim, o logradouro que faz parte do prédio inscrito na matriz sob o último número referido é de 80m2 e não de 800m2.

Assim, a preferência objecto da presente acção é a venda desse prédio e não também a do prédio inscrito na matriz predial sob o art. 346.

Resta referir que é a Relação e não o Supremo Tribunal de Justiça que tem competência para fixar a matéria de facto, pois, este Supremo Tribunal apenas conhece de direito, só conhecendo de facto nos casos previstos na lei. (1)

E esses casos são excepcionais: apenas os previstos art. 722.º, 2 do CPC, por remissão do art. 729.º, 2 do mesmo Diploma Legal, de ter havido "ofensa de uma disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força probatória de determinado meio de prova".

Assim, o STJ apenas conhece da matéria de facto em dois casos: quando o tribunal da Relação tenha dado como provado um facto sem que se tenha produzido a prova que, segundo a lei, é indispensável para demonstrar a sua existência (2) ou quando tenha desrespeitado as normas que regulam a força probatória dos diversos meios de prova admitidos no nosso ordenamento jurídico. (3)

Improcede, por isso, a questão suscitada pelos recorrentes.

Por seu turno, a questão suscitada pelos RR. (4) também não merece melhor sorte.

Nas instâncias decidiu-se que os RR., como arrendatários do R/C do prédio urbano identificado, não constituído em propriedade horizontal, tinham direito de preferir na venda de todo prédio, com apoio doutrinal (5) . e jurisprudencial (6) .

Este entendimento jurisprudencial ancora-se, essencialmente, no pensamento do legislador expresso no preâmbulo do DL 321/90, de 15.10, donde resulta que não quis inovar, mantendo os contributos jurisprudenciais anteriores, (7) que, em situações semelhantes, já haviam afirmado que no caso da venda da totalidade do prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário gozava do direito de preferir sobre todo o prédio.

É essa também o entendimento deste Supremo Tribunal, como se pode ver, por exemplo, do recente Ac. de 6.7.04. (8)

Por isso, dispensamo-nos de repetir aqui os argumentos já expendidos nas instâncias, impondo-se a negação da revista.

Decisão

Pelo exposto, negam-se as revistas dos AA. e dos RR., mantendo-se a decisão recorrida.

Custas por AA. e RR. relativamente às revistas que interpuseram.

Lisboa, 21 de Fevereiro de 2006

Custódio Montes

Mota Miranda

Araújo Barros

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(1) Arts. 26.º da Lei n.º 3/99, de 13.1 e 721.º do CPC.

(2) Por exemplo, se a lei exige como forma de declaração documento autêntico, autenticado ou particular, não pode substituir-se por outro meio de prova ou por documento que não seja de força probatória superior. - Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Proc. Civil, 5.ª ed., pág. 236.

(3) Se, por exemplo, se dá como provado facto contrário ao que consta de documento (4) autêntico - A. e loc. cits.

(4) Defendem os RR que, nos termos do art. 47.º, 1 do RAU o locatário de uma fracção de um prédio com vários andares ou partes distintas, mas não constituído em propriedade horizontal, apenas tem direito a preferir na compra da parte distinta que tem arrendada e não na totalidade do prédio.

(5) Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2.ª ed., pág. 616 e 617; ver também A. Seia, Manual de Arrendamento, 7.ª ed., pág. 327..

(6) Acs. da RL de 30.4.96, CJ 1996, Tomo II, pág. 132.

(7) Diz-se no preâmbulo do mencionado DL: "Nessa tarefa codificadora, teve-se em conta a preocupação de valorar os textos anteriores perante a jurisprudência dos tribunais de Portugal:... nesta linha e na medida do possível foram mantidos os textos anteriores quando, sobre eles, houvesse já uma concretização jurisprudencial que importasse conservar".

(8) Dgsi.pt doc. n.º sj200407060019656; veja-se a abundante jurisprudência nele indicada, bem como o Parecer de Henrique Mesquita aí citado.