Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I

"A" e mulher B intentaram a presente acção de preferência com processo ordinário, contra C e mulher D, E, e F e marido G, alegando, em síntese, que, por escritura de 15 de Maio de 1998, o R. C adquiriu, por compra, a denominada H, sita no lugar de Espinheiro/Casinha, freguesia de Santa Eulália, concelho de Arouca, composta de casa de habitação, alpendre, canastro, currais anexos e terreno agrícola junto, inscrita na respectiva matriz sob o artº 2987, pelo preço declarado de 27.000.00$00, mas pelo preço real de 12.500.000$00, sendo certo que os AA. são arrendatários do prédio vendido há mais de 28 anos, e da venda não lhes foi dado conhecimento, tendo sabido da mesma apenas em 3 de Março de 1999, quando os AA. se dirigiram ao Cartório Notarial de Santa Maria da Feira.

Os AA. entendem que lhes assiste o direito de preferência na compra do prédio, nos termos do art. 28º do DL 385/88, de 25 de Outubro e art. 416º-1 do Cód. Civil, e concluem pedindo:

- Se condenem os RR. a reconhecer que o preço de 27.000.000$00 é simulado, e, para o caso de procedência deste pedido, se condenem os RR. a reconhecer que os AA. são arrendatários ao agricultor autónomo e lhes assiste o direito de preferir na compra efectuada, ou,

- Caso se venha a apurar que o preço real da venda foi de 12.500.000$00, devem os RR. ser condenados a reconhecer os AA. como preferentes; ou,

- Caso os AA. não consigam fazer a prova de que o preço real foi de 12.500.000$00, mas se prove que foi diferente, mas inferior ao declarado, os AA. exercem o seu direito por esse valor; ou ainda,

-Para o caso de os AA. não fazerem a prova de que o preço da venda foi inferior ao de 27.000.000$00, exercem o direito de preferência por esse preço.

Contestaram os RR. C e mulher, por excepção e por impugnação. Por excepção, invocam a caducidade do direito dos AA. por não terem exercido esse direito dentro do prazo de oito dias.

Por impugnação, dizem não serem verdadeiros, em parte, os factos vertidos na petição inicial.

Contestaram também os RR. E e F e marido, invocando a ilegitimidade dos contestantes e a caducidade do direito dos AA. e impugnando alguns dos factos alegados na petição.

Proferiu-se despacho saneador em que se julgou o Tribunal competente e as partes legítimas.

Em seguida, conhecendo-se da invocada excepção de caducidade, julgou-se a mesma procedente e absolveram-se os RR. dos pedidos.

Apelaram os AA., tendo a Relação do Porto, por acórdão de fl. 317 e seg., revogado a sentença, ordenando o prosseguimento dos autos.

Interpuseram os RR. recursos de revista.

ALEGARAM os RR. C e mulher:

A) Está documentado e assente nos autos que os aqui recorridos foram notificados em Junho de 1998 da data e cartório onde fora realizada a escritura de compra por parte dos aqui recorrentes.

B) É, pois, certo que os ora recorridos não necessitavam de andar à "procura" da dita escritura, como alegam, tendo-a "encontrado" apenas em Março de 1999.

C) Além de que os mesmos recorridos intentaram acção ordinária contra os aqui recorrentes, na sequência daquela notificação judicial avulsa, pedindo a nulidade da denúncia do contrato de arrendamento, processo esse com o n° 319/98, de que há certidões nos autos, e interposto em 27.11.98, referindo aí o preço da compra e venda, bem como a invocada simulação do preço. O que demonstra conhecimento dos elementos essenciais da compra e venda.

D) A acção "sub judice" deu entrada em juízo só em 14.7.99.

E) O artigo 1410°-1 C.C. confere ao titular do direito de preferência um prazo de seis meses para deduzir a competente acção, sob pena de caducidade do direito.

F) É nessa acção que os A.A. têm de alegar e provar a eventual simulação do preço e não eternizar a possibilidade de o fazer sem limite de tempo.

G) E mais impensável é, porquanto nesta acção os A.A. pretendem exercer o "seu" direito de preferência, qualquer que seja o preço que venha a provar-se, nomeadamente pelo preço real de 27.000.000$00 - isto depois de terem proposto a acção em 14.7.99, sendo conhecedores da escritura desde Junho de 1998 ou, quando muito, desde que eles próprios deduziram a mencionada acção 319/98, em 27.11.98 (acção que foi julgada improcedente nas 1ª, e 2ª instâncias).

H) O facto de os aqui recorridos se terem "lembrado" de invocar a simulação do preço, não lhes confere o direito a um prazo especial mais dilatado e, mais do que isso, sem limite temporal para o início e fim da sua contagem.

I) O acórdão "sub judice" violou o disposto no artigo 1410º C. Civil.

ALEGARAM os restantes RR.:

1. Mesmo que não se tenha levado em consideração o que já consta como provado, ou seja que foram aos apelantes comunicados todos os elementos essenciais do negócio realizado em de 15 de Maio de 1998, sempre se teria que atentar no facto de que, por notificação judicial avulsa que os apelantes assumem também que receberam no mês de Junho de 1998, também aos apelantes foram efectivamente comunicados todos os elementos essenciais do negócio de compra e venda entre os apelados.

2. Os apelantes dizem no artigo 29.° da sua petição inicial da acção, que a sua senhoria, a aqui recorrente E, em princípios do ano de 1998, lhes deu a conhecer que tinha intenção de vender a quinta, incluindo todo o objecto do contrato de arrendamento, a casa de habitação, dependências agrícolas, alpendres, canastro e currais, pelo preço de 12.500.000$00.

3. Dizem no seu artigo 30.° da sua P.I. que cerca de 3 dias depois foram contactados pelo procurador dessa recorrente, que lhes transmitiu, afinal, na qualidade de procurador da recorrente, que o preço de tal quinta era efectivamente a quantia de 12.500.000$00.

4. Está provado, porque são os próprios apelantes que o assumem, que receberam em 25 de Março de 1998 a carta que consta de folhas 85, na qual se lhes são dados a conhecer todos os elementos essenciais do negócio.

5. Está provado que os apelantes, eles o dizem no artigo 35.° da sua PI., que receberam, em 25 de Março de 1998 a carta do procurador da recorrente E, na qual se lhes deu a conhecer os elementos essenciais do negócio, designadamente o preço da venda (27.000.000$00), a pagar de imediato.

6. Está provado que em Junho de 1998, os apelantes o dizem no art. 38.° da sua P. I., que, por notificação judicial avulsa que efectivamente receberam, lhes foi novamente dado a conhecer os elementos essenciais do negócio entre os apelados e da data e lugar da realização da escritura de compra e venda outorgada em 15 de Maio de 1998, no 1.° Cartório Notarial de Santa Maria da Feira.

7. Também na acção que deu entrada no Tribunal Judicial de Arouca em 27.11.98, que neste Tribunal correu com o n.° 319/98, já aí os apelantes dizem, e também o dizem nas alegações de apelação, já que nessa peças invocam tudo quanto aqui se vem alegando e ainda alegam também a própria simulação com base na qual foi revogada a decisão de primeira instância, ou seja que o preço real de tal venda foi de 12.500.000$00.

8. A acção foi interposta muito tempo depois dos seis meses que a Lei impõe aos apelantes, e os autos fornecem elementos suficientes que permitem concluir pela justeza da procedência da excepção de caducidade atempadamente invocada pelos apelados.

9. Não tendo dado entrada da acção atempadamente, os apelantes deixaram, deliberadamente, caducar o seu alegado direito de preferirem na venda.

10. Parece, pois, por demais evidente, que o acórdão não interpretou correctamente os factos provados e se já nessa data de 27.11.98 conheciam os AA. todos os elementos essenciais do negócio e já nela alegavam a existência da alegada simulação, parece por demais evidente que apesar de toda esta "avalanche" de factos provados, mas também sobejamente documentados nos autos, pois os Apelantes deram entrada da sua acção de preferência em 14 de Julho de 1999, sendo, por isso, inaceitável poder colher a ideia dos apelantes, expressa designadamente no ponto 25 das suas conclusões, que só tiveram conhecimento dos elementos reais do negócio em 03 de Março de 1999.

11. Nos termos da decisão recorrida, se a simulação alegada pelos apelados pudesse ser considerada relevante, já o facto de a terem invocado e mesmo referido exaustivamente na acção 319/98 do Tribunal Judicial de Arouca, e terem revelado estarem informados de todos os elementos essenciais do negócio que preferiram, acção essa cujos elementos consta e estão certificados nos autos, permite a conclusão de que deixaram caducar o prazo legalmente definido para instauração da acção de preferência.

12. A simulação de preço invocada pelos Apelados a existir, os apelados já dela teriam conhecimento em 27.11.98, e o facto de a terem invocado nessa data não só não pode afastar a caducidade operada como a confirma, caso contrário, se se permitisse que o acolhimento de tal alegada simulação impunha, nesta demanda, a necessidade de a averiguar, nos termos em que o foi feito pelos apelados, tal tese serviria sempre para, contra a Lei, poder-se justificar a violação deliberada do disposto no n.° 1 do art. 1410.° do C.C. e, a ser acolhida a decisão "sub-judice", tal decisão violaria igualmente o princípio da certeza e segurança do comércio jurídico e a impossibilidade de controle judicial do cumprimento do prazo nele consignado nesta norma.

II

MATÉRIA DE FACTO fixada no acórdão recorrido:

1 - Os AA. são os arrendatários da exploração agrícola denominada H, sita no lugar de Espinheiro/Casinha, freguesia de Santa Eulália, Arouca, composta por:

a) Casa de habitação, de rés do chão e andar, inscrita na matriz sob o art. 116;

b) Alpendres, canastro e currais anexos;

c) Terreno agrícola junto, inscrito na matriz sob o art. 2987; e,

d) Terreno agrícola inscrito na matriz sob o art. 2988.

2 - Isto porque em 29 de Setembro de 1970, por contrato verbal, tomaram de arrendamento essa exploração agrícola aos então proprietários, 2ª Ré E e marido I, já falecido, para explorarem directamente por si e seu agregado familiar os terrenos, habitarem a casa e utilizarem as dependências.

3 - Por escritura de compra e venda celebrada em 15 de Maio de 1998 no Cartório Notarial de Santa Maria da Feira, C, outorgando por si e como procurador dos vendedores E e F e marido G, o primeiro, em nome dos seus representados, vendeu a si mesmo a exploração agrícola referida em 1), "pelo preço global de vinte e sete mil escudos."

4 - Por carta datada de 23.03.98, junta a fls. 19, dirigida ao A. A e por este recebida, o advogado da Ré E comunicou-lhe que procedeu "à venda dos bens rústicos de que V. Exa. é arrendatário, por contrato de arrendamento rural não reduzido a escrito. Tal venda foi efectuada e definitivamente acordada hoje, a C, representante legal da firma J, casado, construtor civil, com residência em Sá, Santa Eulália, em Arouca, pelo preço de 27.000.000$00, totalmente pagos nesta data..."

5 - Por documento entrado em Juízo em 19.06.1998, junto a fls. 25, C requereu a notificação judicial avulsa dos ora AA., assinalando, nomeadamente, que "por escritura outorgada no Primeiro Cartório Notarial de Santa Maria da Feira, em 15.5.98, o ora requerente adquiriu, por compra, os ditos prédios e a casa de habitação", e terminando por requerer "a notificação dos requeridos para, no prazo de dez dias, reduzirem a escrito o contrato de parceria agrícola que haviam outorgado com a anterior proprietária."

6 - A presente acção foi intentada em 14 de Julho de 1999.

III

CUMPRE DECIDIR

Ponderou-se no saneador-sentença:

esta acção entrou em 14-7-99;

os AA. receberam a carta de 23-3-98 (fl. 19);

por outro lado, receberam a notificação judicial avulsa de fl. 25.

deixaram por isso caducar o seu direito - artº 1410º-1 do CC.

Argumentou-se, por outro lado, no acórdão impugnado, citando-se A. Varela (1) que, arguindo o preferente a simulação, ele só conhecerá os elementos essenciais da alienação (os reais) quando for proferida a decisão final.

Temos assim que esta acção entrou em 14-7-99.

A escritura de compra e venda é de 15-5-98.

Os AA. tiveram conhecimento da compra e venda, do preço e do nome do comprador por carta de 23-3-98.

Na petição alegam os AA. simulação do preço, declarando no entanto estar dispostos a preferir mesmo que tal simulação se não prove.

Isto é, pretendem preferir mesmo pelo preço declarado (27.000.000$00).

O artº 28º-1 do DL 385/88 de 25-10 (regime do arrendamento rural) reconhece aos arrendatários com pelo menos três anos de vigência do contrato o direito de preferência no caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado.

Neste momento, está apenas em causa a questão da caducidade desse direito.

O artº 1410º-1 do CC estabelece o prazo de seis meses para a propositura da acção de preferência, "a contar da data em que o preferente teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação...".

Se tivermos em conta o preço declarado na escritura, sem dúvida que caducou o direito de acção.

Obtemperou a Relação que, nos casos em que é invocada simulação, o prazo só começa contar a partir do momento em que por decisão final se conhece o preço real.

Cita-se a opinião do Prof. A. Varela.

Parece-nos que a posição do Prof. Varela não é bem esta (2).

Lê-se na página anterior (3):

"Mandando contar os seis meses para a proposição da acção a partir da data em que o preferente teve conhecimento... refere-se a venda tal como as partes a mostram ter realizado, a venda definida na escritura ... e não a venda dissimulada...

Se o preferente está disposto a exercer o seu direito relativamente ao preço constante do contrato, compreende-se que seja compelido a intentar a acção dentro dos seis meses subsequentes ao conhecimento dele e que a arguição da simulação não seja utilizada como um pretexto para se ganhar o tempo necessário à reunião dos meios que a preferência requer".

No mesmo ano da revista, o Prof. A. Varela teve oportunidade de reafirmar o seu pensamento a este respeito (4).

Aí se lê sobre a hipótese de o preferente, invocando simulação de preço, sendo o preço real mais baixo, mas pretendendo aquele preferir mesmo pelo preço declarado:

"Quando assim seja, nada repugnará, de facto, impor ao preferente o ónus de exercer imediatamente o seu direito sobre o preço aparente, sob a cominação de o perder por caducidade, com a expectativa de poder recuperar mais tarde o excesso sobre o preço real que o tribunal apurar" (5).

E de novo (6):

"Ele terá então de intentar a acção de preferência dentro dos seis meses subsequentes ao conhecimento dos elementos essenciais da alienação, se quiser preferir sobre o próprio preço aparente, embora acautelando a possibilidade de restituição do excesso no caso de a tese da simulação vingar..."

Perspectiva diferente parece ser a de Vaz Serra (7), que, citando A. Anselmo de Castro, chama a atenção para a violência que pode representar o obrigar o preferente a depositar uma importância excessiva e irreal.

Reputamos mais razoável para a hipótese dos autos uma solução intermédia, que aliás pode basear-se na argumentação de Vaz Serra (8):

relegar para final o conhecimento da excepção de caducidade.

Caso os AA. não provem a simulação do preço, essa excepção procederá.

Se provarem a simulação, improcede essa excepção.

Evita-se assim o perigo de os preferentes tornearem o prazo de caducidade invocando falsas simulações de preço.

Nega-se a revista, devendo ter-se em conta, a final, o ora decidido sobre a questão da caducidade.

Custas pelos RR.

Lisboa, 10 de Outubro de 2002,

Nascimento Costa

Dionísio Correia

Quirino Soares

________________

(1) RLJ 100, 352.

(2) como se disse, inserta na RLJ 100, 352.

(3) ibidem, 351.

(4) estudo sobre "exercício do direito de preferência", pg. 209 e seg.

(5) ibidem, 211.

(6) ibidem, 226.

(7) RLJ 111, 259/260.

(8) loc. cit.