Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA e mulher, BB, e CC, na qualidade de cabeça de casal da herança de DD, instauraram contra a Sociedade de Empreendimentos EE, Lda., FF, GG, HH, II, JJ, KK, LL, MM, NN, OO, PP, QQ, RR, SS, TT, UU, VV e XX, , condóminos do Bloco ., situado em Areias de ... ....... Albufeira, integrado no empreendimento Clube ......, e representados pela administradora do condomínio, Sociedade de Gestão Financeira Central da ......, Lda., na qual pediram a anulação das deliberações da assembleia geral de condóminos de 9 de Maio de 2001, relativas à “análise, discussão e votação das contas do ano de 2000” e “apresentação, debate e votação do orçamento do condomínio para o ano de 2001”, e consequente fixação das quantias a pagar pelos autores em relação a 2000 e a 2001, feita conjuntamente para o Bloco C – Ala Norte (onde se situa a fracção nº ......, designada pela letra J, de que são proprietários os dois primeiros autores) e Bloco C – Ala Poente (a que pertence a fracção nº 27, designada pelas letras DD, propriedade da terceira autora).

Para o efeito, alegaram, em síntese, que estiveram presentes na assembleia e que votaram contra as deliberações; que as mesmas foram votadas sem terem sido facultados quaisquer documentos comprovativos das despesas do ano de 2000 e, quanto ao orçamento, sem serem indicadas as receitas, recebidas ou a receber, pela administração, nem os actos de cobrança efectuados; que a propriedade horizontal foi constituída separadamente para os quatro blocos que integram o prédio, e nomeadamente, para os blocos C – Ala Norte e C – Ala Poente; que as contas incluem despesas que não respeitam a espaços comuns ou a serviços de interesse comum, nomeadamente por se reportarem também à exploração do empreendimento turístico; que não foi respeitada a regra da proporção entre os encargos comuns e a percentagem que foi atribuída às suas fracções no acto constitutivo da propriedade horizontal, percentagem essa que também não foi observada nas votações; que as deliberações foram aprovadas apenas pela condómina Sociedade de Empreendimentos Imobiliários do Sul Seis, Lda., e correspondem a pagamentos e serviços do seu interesse e da Administradora, por resultarem da exploração turística do empreendimento.

Contestou a Sociedade de Gestão Financeira Central da ......, Lda.. Em síntese, alegou que as duas alas do Bloco C constituem um único prédio, com um total de 98 fracções (81 da ala Poente e 17 da ala Norte); que os apartamentos dos autores se integram no empreendimento turístico, instalado num conjunto de edifícios, com acesso às diversas infra-estruturas de que este dispõe e delas beneficiando; que o Bloco C não tem autonomia relativamente ao conjunto de blocos que o compõem; que as percentagens atribuídas às fracções dos autores estão correctamente calculadas; que as despesas respeitam a infra-estruturas de utilização comum e a serviços de interesse comum.

Por sentença de fls. 274, a acção foi julgada procedente, sendo declaradas nulas as deliberações da assembleia de condóminos realizada em 9 de Maio de 2001, “relativas à aprovação das contas relativas ao ano de 2000 e à aprovação do orçamento do condomínio para o ano de 2001”, por terem sido aprovadas “em contrário do que dispõe o título constitutivo da propriedade horizontal, infringindo normas de carácter imperativo”, constantes dos artigos 1424º, nº 1 do Código Civil (proporcionalidade nos encargos comuns) e 1419º, nº 1 do Código Civil, 80º, nºs 1 e 2, d), do Código do Notariado e 2º, nº 1, b), do Código do Registo Predial (alterações ao título constitutivo).

Entendeu ainda a sentença que as deliberações sempre seriam anuláveis pelos seguintes motivos:

– por significarem a oneração dos “condóminos ora AA. com encargos de conservação e manutenção de partes comuns e de serviços de interesse comum de que os seus prédios urbanos (denominados Alas) não dispõem e das quais não usufruem (jardins, piscina, áreas descobertas), não comungando com o resto do empreendimento (afecto à exploração turística) de instalações telefónicas e equipamentos de som e de televisão, para além de que alguns dos encargos respeitam somente à exploração comercial/turística do empreendimento onde se inserem as fracções dos AA., que estes não realizam”. A sentença considerou, assim, que a piscina, as áreas descobertas, as instalações telefónicas e os equipamentos de som e de televisão não são partes comuns; e portanto que, sem o acordo dos autores, a assembleia não lhes podia impor encargos que lhes respeitassem (mesmo que deles pudessem aproveitar, ou que eles valorizassem o conjunto urbano);

– por violação do direito à informação dos condóminos, tendo em conta “a forma como as (…) contas foram apresentadas na assembleia”, sendo pois aplicável, por analogia, o disposto no nº 1 do artigo 58º do Código das Sociedades Comerciais;

– por ter sido considerada em conjunto a globalidade do empreendimento, em desconformidade com o título constitutivo.

2. Por acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de fls. 438, a sentença foi confirmada, excepto quanto à alegada violação do direito à informação; e a fls. 52.0 foi proferido novo acórdão no sentido de se não verificar a nulidade do acórdão de fls. 438, suscitada nas alegações da revista entretanto interposta pela Sociedade de Gestão Financeira Central da ......, Lda. e admitida, com efeito devolutivo.

Nas alegações que apresentou, a recorrente formulou as seguintes conclusões:

“1. Tendo a Recorrente, nas suas alegações, invocado anterior Acórdão da Relação de Évora e procedido à junção, ao abrigo do disposto no art. 706º do CPC, de Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, ambos proferidos sobre as mesmas questões em discussão nos presentes autos, ao abrigo da mesma legislação, em processo em que foram partes os ora Recorrente e Recorridos e em que as decisões das várias instâncias sobre aquelas questões foram diametralmente opostas à decisão do Tribunal de 1ª instância, estando pois em causa a harmonização de julgados e salvaguarda do princípio da segurança jurídica, impunha-se ao Tribunal de Recurso sobre o mesmo se ter pronunciado, com o que se cometeu no Acórdão revidendo a nulidade de pronúncia prevista do no art. 668º, nº 1 d) do CPC.

B) Na propriedade horizontal, o valor correcto da permilagem/percentagem a atribuir a cada uma das fracções há-de resultar forçosamente da relação existente entre o valor ou área das fracções em causa e o valor ou área total do prédio onde aquelas se inserem (consoante se opte por um ou outro dos critérios).

C) Constituindo as alas norte e poente um único prédio – o Bloco C ­– com uma única descrição predial e um único artigo matricial, nada obsta a que a assembleia de condóminos seja realizada conjuntamente para as duas alas; caso em que para efeitos de votação e comparticipação nas despesas comuns, o valor relativo de cada fracção terá que ser achado tendo em consideração a área total do Bloco C (com as suas duas alas), sem que daí resulte qualquer violação ao título constitutivo ou às normas imperativas que regulam a propriedade horizontal.

O) Não constitui alegação de facto novo, a simples operação de aritmética efectuada pelo Recorrente, nas suas alegações, com base na factualidade anteriormente alegada e nos dados constantes dos documentos autênticos, nomeadamente na escritura de constituição da propriedade horizontal, donde se conclui que a percentagem atribuída às fracções dos recorridos, no respectivo título constitutivo, não se encontra correctamente calculada.

E) Tal operação que consiste na soma da área de todas as fracções que compõem o referido Bloco C (ala norte e ala poente) e no apuramento do valor relativo da fracção dos recorrentes face à área total do prédio, mediante a aplicação da regra de três simples, constitui raciocínio lógico dedutivo que ao recorrente, tal como ao julgador é lícito fazer, sem que daí resulte qualquer violação dos artigos 660°,661° e 664º do Código de Processo Civil.

F) Correspondendo o valor das percentagens atribuídas às fracções dos recorridos na acta da assembleia de condóminos realizada em 9 de Maio de 2001 e nos documentos de cálculo e repartição de despesas, ao real valor relativo que cada uma daquelas fracções ocupa face à totalidade do bloco C onde se integram, não foi postergado o principio da proporcionalidade constante do nº 1 do art. 1424º CC ou infringido o título constitutivo da propriedade horizontal, pelo que deveriam ter sido julgadas válidas as deliberações aprovadas pela maioria dos condóminos presentes e representados na referida assembleia.

G) Ao decidir pela prevalência da permilagem /percentagem atribuída às fracções dos recorridos no título constitutivo quando, defluía inequivocamente daquele documento autêntico que tais permilagens se encontravam incorrectamente calculadas, podendo ser conhecidas e rectificadas pelo Tribunal de recurso ao abrigo do disposto no art. 712 nº 1 a) do CPC, proferiu o Tribunal da Relação decisão materialmente injusta, por contrária aos critérios de efectiva e real proporcionalidade que estão subjacentes ao regime da propriedade horizontal no que toca à determinação da votação e comparticipação dos condóminos nos encargos comuns (arts. 1424º e 1430º nº 2 Código Civil), infringindo concomitantemente o princípio da prevalência da verdade material que enforma o Código de Processo Civil, reforçado pelo legislador após a reforma do CPC levada a cabo pelo Dec.Lei 329/95.

H) Igualmente se descurou na decisão revidenda que, quer tenhamos em consideração o valor relativo das fracções indicado no respectivo título constitutivo, quer tenhamos em consideração o valor constante da acta da assembleia, os condóminos presentes e representados representavam inequivocamente mais de 50% do valor do prédio, tendo as referidas deliberações sido aprovadas por maioria, nos termos do disposto no art. 1432° CC.

I) Não se pronunciou o douto Acórdão revidendo sobre a questão suscitada pelo Recorrente, da diferenciação entre encargos com partes comuns e despesas com serviços de interesse comum, serviços esses cuja obrigatoriedade de comparticipação dos respectivo pagamento é aferida pela objectiva utilidade que deles retiram todos os condóminos indistintamente (de que constituem exemplo paradigmático, entre outros, os serviços de limpeza exterior, segurança ou manutenção geral dos edifícios), incorrendo assim o douto Acórdão no vício de omissão de pronúncia, previsto no art. 668º nº 1 d) CPC.

J) Tal diferenciação era imprescindível à boa decisão da causa, porquanto, beneficiando claramente as fracções dos recorridos de tais serviços de interesse comum, a não comparticipação destes no respectivo pagamento, ao arrepio do restantes condóminos, constitui violação do disposto no art. 1424 nº 1 in fine do Código Civil.

M) No que respeita à determinação das partes comuns, resulta do disposto no artigo 1418° nº 1 Código Civil, que as partes comuns do edifício não têm que ser obrigatória ou exaustivamente discriminadas no respectivo título constitutivo da propriedade horizontal, sendo imperativamente comuns as enunciadas no nº 1 do art. 1421° do CC. e presumindo-se comuns, na falta de indicação e nos termos do disposto no nº 2 alíneas a) e e) do citado artigo, os pátios e jardins anexos ao edifício e, em geral as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo dos condóminos, pelo que,

N) Ao julgar inversamente, absolvendo os recorridos do pagamento das despesas devidas com a manutenção e conservação das piscinas e jardins existentes no empreendimento turístico onde se inserem as respectivas fracções, unicamente com base no facto de tais equipamentos não constarem da escritura de propriedade horizontal como partes comuns, não obstante se ter provado a sua existência e o livre acesso àqueles pelos recorridos em condições idênticas aos restantes condóminos, fez o douto Tribunal errada interpretação e aplicação das referidas normas legais.

O) Encontrando-se o Bloco C inserido no empreendimento turístico denominado Clube ......, composto para além daquele, ainda pelos blocos A,B,D,K,5, sendo tal conjunto de edifícios dotado de áreas, serviços e infraestruturas que servem colectiva e indistintamente todos os condóminos, impunha-se a aplicação conjugada do disposto nos arts. 1421° nº 2 al. a) e e) e artigo nº 1438-A do Código Civil, atendendo à realidade de facto existente, à contiguidade dos edifícios, ligados entre si e o uso objectivo que é ou pode ser feito das piscinas e jardins por todos os edifícios que daquele conjunto fazem parte, com a consequente obrigatoriedade de comparticipação de todos os condóminos nas despesas de conservação e manutenção de tais equipamentos.

P) Procedeu pois a douta decisão revidenda a errada interpretação do artigo 1438º-A do CPC e consequentemente incorrecta aplicação do direito”.

Não houve contra-alegações.

3. As questões colocadas pela recorrente são as seguintes:

– nulidade do acórdão recorrido, por omissão de pronúncia;

– percentagem correspondente às fracções dos autores;

– respeito da regra da proporcionalidade na votação e da definição da comparticipação dos condóminos nos encargos comuns;

– obtenção da necessária maioria nas deliberações;

– natureza comum “das piscinas e jardins existentes no empreendimento turístico onde se inserem as respectivas fracções” e responsabilidade pelas correspondentes despesas de manutenção e conservação, bem como resultantes de serviços de interesse comum.

4. A matéria de facto que vem provada é a seguinte (transcreve-se do acórdão recorrido, acrescentando a numeração):

«1. O A. AA e mulher são proprietários de uma fracção designada pela letra "J", correspondente ao apartamento ...... do prédio urbano designado por "Bloco C – Ala Norte", sito em ......, Praia da Cura, freguesia e concelho de Albufeira, que faz parte do descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o nº 9029 (A).

2. A A. CC é proprietária de uma fracção autónoma designada pela letra "DD", correspondente ao apartamento 27 de um prédio urbano designado por "Bloco C - Ala Poente", sito em ......, Praia da Cura, freguesia e concelho de Albufeira, que faz igualmente parte do descrito na Conservatória do registo Predial de Albufeira sob o nº 9029 (B).

3. A propriedade horizontal de que resultaram as fracções pertencentes aos AA. foi constituída por escritura pública de 10-4-75, lavrada no cartório notarial de Albufeira (C).

4. Em 9-5-01, teve lugar uma assembleia geral de condóminos, que foi realizada conjuntamente para o Bloco C - Ala Norte e Bloco C - Ala poente (D).

5. Nesta Assembleia foram aprovadas as seguintes deliberações:

- Análise, discussão e votação da contas do ano de 2000;

- Apresentação, debate e votação do Orçamento de condomínio para o ano de 2001 (E).

6. Os AA. estiveram presentes na referida assembleia, tendo votado contra as deliberações tomadas (F).

7. Com a aprovação das contas e orçamento referidos, pretende a Administradora aprovar os montantes de taxa de condomínio anual devidos pelos AA. na qualidade de proprietários, conforme resulta dos documentos constantes da convocatória (G).

8. Em resultado destas deliberações, ficaram os AA. AA e mulher obrigados a pagar a quantia de 826.806$00, relativa às contas de 2000 e a quantia de 864.013$00, relativa ao ano de 2001 (H).

9. E a A. CC ficaria obrigada a pagar a quantia de 618.924 00, relativa às contas de 2000 e a quantia de 646.776$00 relativa ao orçamento do ano de 2001 (1).

10. Os referidos blocos fazem parte do empreendimento conhecido por Clube ...... (J).

11. A gestão e exploração deste empreendimento pertence à administradora Sociedade Central financeira da Cura, Lda. e à condómina Sociedade de Empreendimentos Imobiliárias Seis, Lda. (K).

12. Os apartamentos dos AA. não estão classificados como turísticos pela DGT e não são destinados a exploração turística (L).

13. Para a Assembleia realizada em 9-5-01, os AA. receberam a convocatória que constituiu o doc. nº 4 do procedimento cautelar (M).

14. Teor da Certidão do Registo Predial de Albufeira e da Escritura Pública de Constituição da Propriedade Horizontal de fls. 12 a 31 e 48 a 97 dos autos apensos, que aqui se dão por reproduzidos (N).

15. O Bloco C - Ala Norte é constituído por 17 fracções autónomas independentes e separadas entre si (O).

16. Este Bloco não dispõe de qualquer área descoberta ou piscina (P).

17. A fracção autónoma pertencente ao A. AA faz parte do Bloco C - Ala Norte (Q).

18. A esta fracção, denominada pela letra "J" (Ala Norte) foi atribuído um valor relativo de 9,99% (R).

19. O Bloco C - Ala Poente é formado por 81 fracções autónomas (S).

20. E não dispõe de qualquer área descoberta ou piscina (T).

21. À fracção da 2ª A., designada pela letra "DD" (Bloco C - Ala Poente) foi atribuído um valor relativo de 1,24% (U e V).

22. As contas apresentadas para aprovação referem-se a custos globais de 9 blocos, designados pelas letras "A" a "S" e ainda a um restaurante (W).

23. Entre AA. e R. foram celebrados os acordos constantes de fls. 57 e 58 (…)(X).

24. Teor de fls. 37 a 39 dos autos apensos (…)(Y).

25. Teor de fls. 40 dos autos apensos (…) (Z).

26. Teor dos escritos de fls. 36 a 39 dos autos apensos (1°).

27. Teor dos referidos escritos, acta nº 4 e descrição e inscrição registrais juntos aos autos apensos (2°).

28. Não foram apresentados na Assembleia, desconhecendo-se se anteriormente o estavam, quaisquer documentos comprovativos das despesas efectuadas, relativamente aos anos de 2000 e 2001 (3°).

29. Não são comuns quaisquer instalações telefónicas e equipamentos de som e televisão (4°).

30. Por referência aos escritos nºs. 1 e 4, a percentagem atribuída às fracções dos AA. não corresponde, em qualquer delas, à que foi fixada no título constitutivo da propriedade horizontal (5°).

31. Assim, à fracção "J" do Bloco C - Norte, foi atribuída uma percentagem de 1,3887 (6°).

32. E à fracção "DD" do Bloco C - Poente, foi atribuída uma percentagem de 1,0395 (7º).

33. Teor dos escritos de fls. 36 a 39 dos autos apensos (8°, 9° e 14°).

34. A R. explora turística e comercialmente o empreendimento e beneficia de tais actividades (10° e 11°).

35. Da qual os AA. não tiram qualquer benefício (12°).

36. Teor da refª. Acta nº 4 (13°).

37. A condómina Seis, Lda. é obrigada à prestação de serviços no âmbito da utilização turística do empreendimento, na qual tem interesse comercial por efeito de venda de habitação periódica e de arrendamento temporário de apartamentos (15°).

38. Pese embora os requerentes não terem entregue, pelo menos, recentemente, os seus apartamentos à exploração turística, mantêm intocada a possibilidade de acederem aos equipamentos do empreendimento (16°).

39. A R. recebe comparticipações dos condóminos para fazer face às despesas do condomínio (17°).

40. Teor dos escritos de fis. 36 a 39 dos autos apensos e acordos de prestação de serviços de fls. 57 a 58 (18°).

41. As fracções dos AA. estão valorizadas por estarem inseridas no empreendimento em causa (190).

42. A gestão que a R. tem exercido em todos esses anos, contribui directamente para a conservação e melhoria do interior e exterior do conjunto urbano (20°).

43. Teor da refª. Acta nº 4 (21°).»

5. A recorrente arguiu a nulidade do acórdão, em primeiro lugar, por não ter sido analisada pela Relação a questão da “correcta determinação da permilagem das fracções dos aqui Recorridos” (ponto 9. das alegações do recurso de apelação), apesar de ter sido apontada a desconformidade, quanto a este ponto, entre a sentença da 1ª Instância e os acórdãos do Tribunal da Relação de Évora e do Supremo Tribunal de Justiça, cujas cópias juntou aos autos.

O que provoca nulidade de uma decisão judicial é a não apreciação de questões sobre as quais o tribunal se devesse pronunciar (artigos 668º, nº 1, d) e 716º do Código de Processo Civil, na versão anterior à que resultou do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto, não aplicável a este recurso), e não de argumentos aduzidos pelas partes para sustentarem as posições que defendem relativamente a essas questões, ainda que esses argumentos tenham sido acolhidos em decisões judiciais. Note-se que a recorrente não invocou que houvesse que respeitar eventual caso julgado, naturalmente.

Ora o acórdão recorrido pronunciou-se sobre a questão, nestes termos:

“Sustenta a recorrente a existência de erro de julgamento alicerçado no facto de o julgador a quo ter dado prevalência à escritura de constituição de propriedade horizontal, olvidando a realidade fáctica da existência de blocos que constituem um único prédio, alertando para, em sua opinião, existir erro de cálculo na soma das áreas das fracções constantes da escritura pública de constituição da propriedade horizontal, o qual pretendem que seja rectificado.

A constatação, por parte dos recorrentes, da existência de erro de cálculo nas áreas das fracções é um facto novo, que só agora, em sede de alegações, é chamado à colação, nunca tendo sido referenciado por qualquer das partes litigantes em defesa da sua sustentação da sua tese. Como facto novo em que se traduz, sem que tenha sido requerida a sua correcção anteriormente, ou alegada qualquer matéria factual que a determinasse, entendemos que este Tribunal Superior não poderá proceder à correcção, mesmo a verificar-se, tal alegado erro, que não é líquido que exista, já que o documento, donde tal realidade emerge, é uma escritura pública cujos factos serviram de base ao registo predial e nenhum pedido de anulação ou rectificação de tal escritura, bem como do registo, foi formulado, mesmo em termos cumulativos com o deduzido a título principal, ou no âmbito da oposição, por via excepção ou de reconvenção, sendo que, por outro lado, como se alcança do disposto nos art°s 676° n.º 1 e 677° do CPC, os recursos destinam-se a reapreciar questões já decididas.

Não é, assim, possível modificar a matéria de facto dada como assente, mesmo ao abrigo do disposto no art° 712° n.º 1 do CPC, havendo que atender ao valor da fracção que lhe é atribuído na escritura de constituição de propriedade horizontal tendo como referência a permilagem/percentagem daí decorrente.

Assim, bem andou o julgador a quo em tomar em consideração tais elementos e ao sustentar que:

"No caso sub judice, os AA. são proprietários, das supra identificadas fracções autónomas, do prédio em regime de propriedade horizontal acima identificados, a que correspondem as discriminadas permilagens, respectivamente, 9,99% (“J” Bloco C – Ala Norte) e 1,14 % (“DD Bloco C – Ala Poente). Ora, considerando que a Assembleia de Condóminos não deliberou prévia e formalmente de forma diferente do que se dispõe no cit. Art. 1424º, e atentas as áreas das fracções autónomas dos RR. expressas nos títulos constitutivos da propriedade horizontal, conclui-se que os AA. devem contribuir para as mencionadas despesas em conformidade com o critério de proporcionalidade expresso no mencionado preceito, atendo o disposto no aludido título constitutivo”.

Não procede, pois, a nulidade arguida.

6. A recorrente aponta ainda nulidade por omissão de pronúncia sobre “a questão suscitada pela R. da diferenciação entre encargos com partes comuns e despesas com serviços de interesse comum”.

Também carece de razão. Sucedeu foi que a Relação não considerou relevante a distinção, para o efeito de determinar a responsabilidade dos autores pelas despesas, e ainda que se não aplicava o regime constante do artigo 1438º-A do Código Civil, nestes termos:

“Resulta provado que o Bloco C, do qual fazem parte os apartamentos dos autores, não dispõe de qualquer área descoberta ou piscina, nem são comuns quaisquer instalações telefónicas e equipamentos de som e televisão, nem estes retiram quaisquer benefícios da actividade de exploração turística que a recorrente faz do empreendimento, sendo que os apartamentos dos autores não estão classificados como turísticos e não são destinados a tal exploração.

(…)

Nessa sequência e perante a matéria apurada, refere-se, quanto a nós correctamente, na sentença impugnada que:

"Não estamos perante uma situação em que as fracções autónomas dos condóminos AA. estejam objectivamente em condições de ser servidas por determinadas partes comuns que aqueles pura e simplesmente não pretendam ou não costumem usar e fruir, tendo direito a tal, antes resultando que as áreas descobertas e piscina não são partes comuns dos prédios dos AA., o mesmo sucedendo com a instalações telefónicas e os equipamentos de som e televisão. Consequentemente, não podia a assembleia de condóminos, sem mais, nomeadamente, o acordo dos AA., onerá-lo com encargos respeitantes àqueles equipamentos, mesmo que daí resulte beneficio para a conservação e melhoria do conjunto urbano por acção dos RR. e estes permitam o acesso e utilização de tais infra-estruturas pelos AA".

Muito embora com a entrada em vigor em 01/01/1995 do art° 1438° - A, do C.C., introduzido por força do Dec. Lei 267/94 de 25/10, se tivesse em vista "estender o âmbito de incidência do instituto (da propriedade horizontal), por forma a ser possível submeter ao respectivo regime conjuntos de edifícios, salvaguardando-se, porém a interdependência das fracções ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do condomínio” o que de outra forma não caberia na previsão do art° 1414° do C. C., que estabelece o princípio geral propriedade horizontal enquadrada em "fracções de que um edifício se compõe" e não também de edifícios contíguos ou conjuntos de edifícios, tal comando legal não poderá ter aplicação ao caso dos autos, em que o regime da propriedade horizontal à data da sua entrada em vigor já se encontrava constituído de acordo com os princípios gerais decorrentes do disposto nos art° 1417° e segs. do Cód. Civil. Pois, qualquer alteração no título constitutivo de propriedade horizontal só pode ser feita por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos (art° 1419° n.º 1 do Cód. Civil), o que não aconteceu.

Nesta base decorre, também, que nenhuma censura haverá, nesta parte, a fazer à decisão recorrida ao entender ser anulável a deliberação.”

7. Cumpre então determinar qual é a percentagem correspondente às fracções dos autores, uma vez que está provado que não coincidem a que consta do título constitutivo da propriedade horizontal e a que foi considerada na assembleia de condóminos que aprovou as deliberações impugnadas, para efeitos, quer de votação, quer de repartição dos encargos, o que levou a que as deliberações fossem julgadas nulas (por infracção do título constitutivo e da regra da proporcionalidade nos encargos, constante do nº 1 do artigo 1424º do Código Civil).

Resulta da certidão do Registo Predial de Albufeira, com cópia junta a fls. 12 do apenso, que as Alas Norte e Poente do Bloco C se integram num mesmo prédio, composto por 99 fracções autónomas, das quais 17 pertencem à Ala Norte e 81 à Ala Poente. Trata-se, segundo a descrição, de um “prédio urbano, no sítio de ......, ......, da freguesia de Albufeira, formado por ala norte, com dezassete fracções autónomas e independentes entre si, e ala poente, com oitenta e um (…) fracções autónomas e independentes entre si”.

O título constitutivo da propriedade horizontal também apresenta o Bloco C como um “prédio urbano (…) formado por duas alas (…), norte e poente, tendo a ala norte dezassete apartamentos e a ala poente oitenta e um apartamentos”.

No entanto, não há correspondência necessária entre prédio urbano e edifício, para efeitos de constituição do regime da propriedade horizontal Assim resulta expressamente do artigo 1414º do Código Civil, quando define o “princípio geral” relativo aos requisitos da propriedade horizontal. A utilização do termo “edifício” e não da palavra “prédio” é deliberada; para a lei civil, prédio urbano e edifício são conceitos diferentes, como se pode verificar lendo o nº 2 do artigo 204º do Código Civil.

A explicação para a utilização, no artigo 1414º, do termo edifício pode encontrar-se, por exemplo, em Antunes Varela (Sobre o Contrato-promessa, Coimbra, 1988, nota 1 da pág. 49): “A referência directa [referia-se então ao nº 3 do artigo 410º do Código Civil] ao edifício (e não ao prédio urbano que o edifício integra ou no qual o edifício se incorpora) compreende-se e justifica-se perfeitamente, sempre que, como sucede nos artigos 492º, 1343º, 1349º, 1350º, 1360º, 1365º, 1414º, 1418º e alguns outros do Código Civil, o fenómeno ou situação que a lei pretende regular se refere exclusiva ou principalmente à construção (com a cobertura própria da edificação) e não aos terrenos, às árvores ou às construções de qualquer outro tipo que completem a unidade económico-jurídica predial. No caso do artigo 1414º, o destaque dado ao edifício compreende-se, como da própria redacção do texto legal se depreende, pela circunstância de a propriedade horizontal ou por andares ser uma excepção aberta à velha regra de que o edifício (todo o edifício) havia de pertencer ao mesmo proprietário; cfr. PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, III, 2ª ed., com a colaboração de HENRIQUE MESQUITA, Coimbra, 1984, anot. ao artigo 1414º, pág. 391).”

No mesmo sentido se pronunciou Aragão Seia (Propriedade Horizontal, Coimbra, 2001, pág. 11.

Ora verifica-se que, por escritura de 10 de Abril de 1975, foi constituída a propriedade horizontal relativamente