Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"AA" intentou, a 5 de Junho de 1998, no Tribunal Judicial da Comarca de Mafra, acção declarativa contra Empresa-A, Lda., pedindo que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento de 28 de Maio de 1985, celebrado entre o autor, como locador e a ré, como arrendatária, tendo como objecto a cedência temporária e onerosa, por aquele a esta, do gozo do identificado prédio.

Em síntese, o autor alegou que a ré sublocou, cedeu ou emprestou o local arrendado a uma outra sociedade.

A ré contestou, pugnando pela improcedência da acção; e, deduziu reconvenção pedindo a condenação do autor, em caso de procedência da acção, a pagar-lhe a quantia de 17.000.000$00.

Para tanto, em síntese, pelo que respeita à reconvenção, a ré alegou que fez do prédio identificado as quais constituem benfeitorias necessárias, umas, ou úteis, outras, assistindo-lhe o direito ao valor destas calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa, bem como ao valor actual das necessárias; e sendo que, globalmente, o valor de tais benfeitorias ascende àqueles 17.000.000$00.

O autor contestou a reconvenção pugnando pela sua improcedência.

Aquele Tribunal, por sentença de 16 de Março de 2001, julgou a acção procedente; e a reconvenção procedente em parte, tendo condenado o autor a pagar à ré 3.500.000$00.

O decidido a respeito da reconvenção foi fundamentada no disposto no artigo 1273º do Cód. Civil. Entendeu-se que o valor a satisfazer pelo autor à ré não pode ser superior à medida do enriquecimento do autor, traduzido na valorização do arrendado com referência à data da cessação do contrato. Todavia, fez-se equivaler aquele valor, o da valorização do prédio à data da cessação do contrato, ao montante gasto pela ré com a realização das obras.

Em apelação do autor, o Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão de 14 de Novembro de 2002, reduziu a condenação do autor a 2.000.000$00.

De harmonia com o respectivo discurso, o valor do enriquecimento do locador não coincide com o montante gasto pelo arrendatário; por um lado, ao longo do mais de 15 anos de duração do contrato, o valor objectivo das benfeitorias foi-se degradando com o uso e a recusa do tempo; por outro lado, parte das obras visavam a finalidade de adaptar o prédio locado ao fim específico a que a ré o destinou podendo constitui um estorvo e não uma vantagem para o autor. Salomonicamente, a Relação reduziu o montante da indemnização, ... foi indicado.

Ainda inconformado, o autor, alegando violação do preceituado no artigo 1273º do Cód. Civil, pede revista no sentido de ser absolvido do pedido reconvencional.

A ré não alegou.

O recurso merece conhecimento.

Vejamos se merece provimento.

A questão a decidir é a de interpretar o disposto no artigo 1273º do Código Civil e de o aplicar à espécie no sentido de verificar se à ré assiste ou não o direito de ser indemnizada pelo autor, por benfeitorias feitas no locado.

A matéria de facto a tomar em consideração é a adquirida pelo acórdão recorrido e, através dela, pela sentença, para cujos termos aqui se remete, de harmonia com os artigos 713º, nº 6 e 726º, ambos do Cód. de Processo Civil.

As instâncias classificaram as despesas feitas pela ré com obras, levadas a cabo no prédio arrendado como benfeitorias úteis.

À luz do disposto no art. 216º, nº3, segundo segmento, do Cód.Civil, nos termos do qual,

São benfeitorias (...) úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua [do prédio] conservação, lhe aumentam todavia o valor, revela-se acertada a classificação feita.

As obras realizadas não se mostram feitas com a finalidade de evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio; mas sim, pela sua natureza e circunstâncias da sua realização (no âmbito do arrendamento), com a de o melhorar em ordem a possibilitar o exercício nele, em termos adequados e condignos, do comércio da ré.

A questão está em saber se assiste à ré o direito de haver do autor o valor das benfeitorias.

De harmonia com o art. 1273º do Cód. Civil,

1. Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito (...) a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela.

2. Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.

Como resulta do nº 1 deste preceito, o direito de arrendatário é, como regra, o de levantar as benfeitorias úteis.

O direito atribuído ao arrendatário de ser indemnizado pelo locador pelas benfeitorias úteis é subsidiário do direito de as levantar.

Não se está na presença de dois direitos alternativos, no sentido de caber ao arrendatário a faculdade de recolher segundo a sua vontade, aquele que mais lhe convenha ou apeteça exercer.

O arrendatário, quando exerceu direito em relação às benfeitorias úteis, deve levantá-las. Só não o poderá fazer no caso excepcional de o levantamento causar ao prédio arrendado detrimento.

E convém esclarecer bem o que se deve entender por detrimento de prédio.

Não é a circunstância de o levantamento da benfeitoria útil implicar um qualquer dano no prédio que justifica que o arrendatário se escuse a levantar a benfeitoria e possa obrigar o locador a indemnizá-lo.

Esse detrimento tem que constituir um dano notável do prédio, da difícil ou muito onerosa reparação.

Em regra, o levantamento de uma benfeitoria sempre implicará algum dano no prédio.

Se tal dano for relativamente pequeno isso não constitui impedimento do levantamento, cabendo ao arrendatário reparar esse dano antes de entregar o prédio ao locador.

Nesta ordem de ideias, as coisas são relativas:

- haverá que ponderar o valor da benfeitoria a levantar, a natureza e montante do dano e a visibilidade e custo da respectiva reparação, para se concluir se o detrimento é relevante em ordem a justificar que seja dado ao locador o direito a opôr-se ao levantamento da benfeitoria (pagando ao arrendatário o valor com que se complete) ou ao arrendatário o direito a optar pela indemnização (calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa).

O detrimento que releva é o do prédio e não o da benfeitoria. Muitas vezes sucederá que o custo do levantamento da benfeitoria e o valor dos materiais (usados) que se recuperem no levantamento não justifique economicamente, do ponto de vista do interesse do arrendatário, proceder ao levantamento.

É por isto que as mais das vezes o que o arrendatário pretende é receber dinheiro, isto é, ser indemnizado, desinteressando-se pelo levantamento.

Não é a este interesse do arrendatário que a lei atende: o que conta é a possibilidade ou impossibilidade de se proceder ao levantamento sem dano, no prédio, relevante e irreparável ou de difícil ou muito custosa reparabilidade.

Agora pelo que respeita à quantificação da obrigação da indemnização a que se refere o art. 1273º, nº 2, do Cód. Civil, haverá que atender ao disposto nos artigos 473º e segs., nomeadamente no 479º do mesmo diploma.

Esta obrigação encontra-se, no seu aspecto quantitativo, balizada por dois valores, o enriquecimento do locador e o do empobrecimento do arrendatário (custo da obra deduzido do valor do uso dela entretanto feito pelo arrendatário).

Assim, a indemnização deve ser igual à do valor que o locador recebe, com referência à data da resolução do contrato (ou, eventualmente, da devolução do prédio), isto é, do seu locupletemento; mas sem exceder o respectivo custo para arrendatário (com dedução do valor do uso entretanto feito, ou seja, o empobrecimento deste.

Voltemos, agora, à espécie em julgamento.

A ré não formulou um primeiro pedido, no sentido de o tribunal declarar que lhe assista o direito (regra) de levantar as benfeitorias que realizou no prédio. Pedido este que poderia ter completado com a formulação de um pedido subsidiário (prevenindo a hipótese de o autor se opor ao levantamento com fundamento na impossibilidade de levantamento sem detrimento do prédio), no sentido da condenação do locador a indemnizá-la.

A ré, desde logo, formulou este último pedido, o de indemnização, nos termos do artigo 1273º, nº 2, do Cód. Civil.

A questão que se coloca é a de saber se não seria possível à ré proceder ao levantamento das benfeitorias sem detrimento do prédio (e sentido juridicamente relevante nos termos acima expostos).

Ora, em relação ao lambrim, chão de corticite, tecto falso, instalações eléctricas e portas, não resulta da prova, de todo em todo, que não fosse possível à ré proceder ao levantamento sem detrimento do próprio prédio (em termos juridicamente relevantes).

A realidade deste detrimento constitui elemento constitutivo do direito a indemnização que a ré pretende fazer valer com a reconvenção pelo que, nos termos do art. 342º, nº 1, do Cód. Civil, o ónus da prova recai sobre ela, devendo a sorte da acção contra ela resolver-se.

Em relação a candeeiros e lâmpadas incrustados no tecto, provou-se que não podem ser retirados sem deteriorações irremediáveis. Todavia, não resulta da prova se estas deteriorações são dos próprios candeeiros e lâmpadas ou do prédio, sendo certo que só estas seriam relevantes no sentido pretendido pela ré. Mais uma vez a questão se resolve contra a ré, reconvinte.

Restam os rebocos e pinturas.

Estes rebocos e pinturas, pela sua própria natureza, são insusceptíveis de levantamento sem detrimento do próprio prédio.

Porém, é inteiramente desconhecido se estes rebocos e pinturas, tal como o autor os recebe, representam para ele um aumento de valor do prédio (e qual a respectiva quantificação). Só se sabe que as obras todas, no seu conjunto, custaram à ré 3.500.000$00, a baliza delimitadora do máximo da indemnização pelo conjunto das alegadas benfeitorias. O que se desconhece não é apenas aquele número que permitiria quantificar a indemnização mas, mais que isso, se a circunstância em causa representa um valor, que se transmite ao autor, ou seja, se está justificado o direito invocado pela ré.

Conclui-se, desta sorte, que a ré não justificou o direito (excepcional) a indemnização que pretende fazer valer.

No acórdão recorrido violou-se por erro de interpretação e aplicação, o disposto no artigo 1273º do Cód. Civil.

Pelo exposto, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em, concedendo revista, absolver o autor do pedido reconvencional.

Custas pela ré, incluindo as das instâncias, pelo que respeita à reconvenção.

Lisboa, 17 de Junho de 2003

Armindo Luís

Quirino Soares

Neves Ribeiro