Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 25/11/99, A e mulher B, C e marido D, E e marido F, G, H, I e marido J, e K e marido L, invocando a sua qualidade de herdeiros de Maria Alves Pereira da Quinta, e, assim, de titulares da herança ilíquida e indivisa da mesma, e o disposto nos arts.1038º, al.g), C. Civ., 55º, 63º, nº2º, 64º, nº1º, als.a), d), e f), e 115º, nº2º, als.a) e b), RAU moveram a "N", Lda, e a "O", Lda, acção sumária de despejo do prédio urbano sito na Avenida dos Combatentes da Grande Guerra, ..., em Barcelos. Essa acção foi distribuída ao 4º Juízo Cível daquela comarca.

Os demandantes fundaram, em indicados termos, essa acção em cessão ilícita da posição da arrendatária, por inexistência de trespasse, na falta de comunicação da transmissão do arrenda mento, na falta do pagamento de rendas, e na realização de obras que alteraram a estrutura do prédio.

Alegaram, em síntese, o seguinte :

Em 1/1/60, a predita M deu de arrendamento à 1ª Ré o r/c do prédio aludido para o exercício do comércio por grosso, por renda anual que em virtude de sucessivas actualizações, ascendia em Janeiro de 1995 ao montante anual de 600.000$00, a pagar em duodécimos mensais de 50.000$00.

Por contrato verbal celebrado em finais de Fevereiro de 1995 entre a mesma M e aquela Ré, foi acordado que o objecto do arrendamento inicial passava a abranger o 1º e o 2º andar do mesmo prédio, passando a renda a pagar por esta última a ser do montante de 100.000$00 por mês, actualizada em 1/1/99 para 111.455$00.

Já após a morte da M, a 1ª Ré, através de carta registada datada de 26/4/99, comunicou a todos os herdeiros daquela senhoria, para efeitos de exercício do direito de preferência, a sua intenção de trespassar à 2ª Ré o estabelecimento instalado no imóvel em questão, dando-lhes conhecimento das condições acordadas.

Através de carta registada com A/R, datada de 3 e recebida a 6/9/99, a 2ª Ré remeteu um cheque do ..., no valor de 94.737$00, datado de 1/9/99, à ordem dos herdeiros referidos, acompanhado de um impresso de retenção na fonte, em que essa Ré é identificada como entidade pagadora, com sede no imóvel arrendado à 1ª Ré.

Em virtude de nenhum dos mesmos ter recebido qualquer comunicação de que o estabelecimento em causa tinha sido trespassado, a cabeça de casal, por carta registada com A/R datada de 15/9/99, devolveu à remetente os preditos cheque e impresso.

Em resposta, a 2ª Ré, por carta de 17/9/99, reenviou os dois aludidos documentos, referindo ainda que o cheque que antes remetera representava a renda do prédio que lhe fora dado de trespasse por escritura celebrada em 30/8/99.

Houve nova devolução dos mencionados cheque e documento.

A 1ª Ré não pagou as rendas relativas aos meses de Setembro Outubro e Novembro, no montante global de 334.365$00.

Embora conste da aludida escritura de trespasse que este compreendeu - todas as licenças, alvarás, estantes, balcões, móveis utensílios, mercadorias e existências" e que foi feito -totalmente livre de pessoal, dívidas e encargos", o que efectivamente foi transmitido da 1ª Ré para a 2ª através desse contrato de trespasse foi exclusivamente a posição de arrendatária das instalações do estabelecimento comercial em causa e não o estabelecimento em si, já que todas as mercadorias e existências, móveis, balcões, utensílios e estantes foram mudados em bloco para a nova sede da 1ª Ré.

Não foi concedida autorização para a realização deste negócio, nem foi dado conhecimento da celebração do mesmo dentro do prazo legal previsto para esse efeito.

Foi intenção da 1ª Ré efectuar a transmissão da posição contratual e não de um estabelecimento, visto que o que a 2ª Ré fez foi montar naquelas instalações um novo estabelecimento, destinado à venda de tecidos a retalho, pondo termo à modalidade de venda por grosso, que era a finalidade do estabelecimento anterior.

Sem autorização e contra a vontade dos AA, a 2ª Ré efectuou várias obras de remodelação no prédio, que alteraram, nos termos pormenorizados, a sua estrutura interna e elementos da fachada.

O novo estabelecimento abriu com mercadorias, existências, móveis, balcões, utensílios e estantes completamente novos e adequados ao comércio a retalho.

Concluíram pedindo que se decrete a resolução do contrato de arrendamento em questão, e que, em consequência, se condenem as Rés a despejar imediatamente o prédio aludido e a entregá-lo à A. livre de pessoas e bens, e a 1ª Ré, ainda, a pagar à A. as rendas vencidas até à data, no montante de 334.365$00, e as vincendas até efectivo despejo do arrendado.

As demandadas contestaram separadamente, deduzindo defesa por impugnação, simples e motivada.

A 2ª Ré excepcionou, ainda, a ilegitimidade activa de quem a demandava, que na petição inicial se dizia a herança ilíquida e indivisa de M, representada pelos seus identificados herdeiros, e a caducidade da pretensão se fundada na alteração do destino do arrendado.

Deduziu, por último, pedido reconvencional de condenação dos demandantes na realização de obras de valor não inferior a 5.000.000$00 e um pedido subsidiário, para a hipótese de procedência da acção, de indemnização no total de 105.000.000$00, com juros de mora à taxa legal sobre 95.000.000$00, valor do trespasse, - desde o pagamento até ao ressarcimento, e sobre 10.000.000$00, valor das benfeitorias realizadas, desde 30/9/99 até pagamento.

Procedeu ao depósito condicional das rendas reclamadas.

Alterada, por força da reconvenção, a forma do processo, passou a seguir a forma ordinária.

Em réplica, os AA. responderam à excepção dilatória referida e ao pedido reconvencional deduzido, pronunciando-se pela inadmissibilidade desse pedido. Pediram a condenação das Rés por litigância de má fé.

A 2ª Ré treplicou, em resposta à contestação da reconvenção apresentada pela A.

Infrutífera suspensão da instância requerida e concedida ao abrigo do art. 279, nº4º CPC, com o consequente adiamento da audiência preliminar, veio a ser lavrado despacho saneador, em que se julgaram improcedentes as excepções de ilegitimidade activa (1) e de caducidade da acção, e admissível a reconvenção tão-sómente quanto ao pedido relativo ao valor das benfeitorias, em relação ao qual se julgou a reconvinte parte legítima. Relegou-se para final o conhecimento da validade do depósito efectuado nos termos do art. 1048 C. Civ.

Foi interposto pela 2ª Ré recurso de agravo desse despacho, admitido com subida diferida.

Então também indicados os factos assentes e organizada a base instrutória, foi indeferida reclamação da 2ª Ré relativa a arguida deficiência desta.

Instruída a causa, mediante, nomeadamente, prova pericial, veio, após julgamento, a ser proferida, com data de 15/7/2003, sentença com 32 páginas que julgou a acção improcedente em relação à 1ª Ré, N, Lda, que absolveu dos pedidos deduzidos, mas parcialmente procedente quanto à 2ª Ré.

Em consequência, declarou-se, nessa sentença, resolvido o contrato de arrendamento existente entre a herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de M e a 2ª Ré, "O", Lda, relativo ao r/c, 1º e 2º andar do prédio urbano sito na Avenida dos Combatentes da Grande Guerra,.., em Barcelos, e condenou-se essa Ré a restituir o locado livre de pessoas e bens e a pagar à sobredita herança a quantia de € 1.677,80 (334.365$00) de rendas vencidas e não pagas desde Setembro a Novembro de 1999, inclusive, e ainda as vencidas desde essa data, e vincendas, até efectiva desocupação.

Na procedência parcial da reconvenção, aquela herança foi, por sua vez, condenada a pagar à mesma Ré, "O", Lda, uma indemnização pelo valor das benfeitorias necessárias, de que se relegou a liquidação para execução de sentença.

Em acórdão com 25 páginas, a novel Relação de Guimarães (2), por razões formais decorrentes do disposto no art.684º, nºs 2º e 3º, CPC, e com apoio na lição de Rodrigues Bastos, -Notas ao CPC-, III, 3ª ed., 229, entendeu não ser, sequer, de conhecer do agravo, que aditou ser, aliás, manifestamente improcedente, não só porque não fundado o pedido na al.b) do nº1º do art. 64º RAU ( desvio do fim contratual ), mas com referência, designadamente, também à doutrina de ARP de 4/5/83, CJ, VIII, 2º, 223 e, em vista, ainda, do nº2º do art.65º RAU, de ARL de 6/5/99, CJ, XXIV, 3º, 91.

Depois, julgou improcedente o recurso principal interposto pela 2ª Ré, mas procedente o recurso subordinado dos herdeiros AA.

Assim, decretou a resolução do contrato de arrendamento existente entre a herança aludida e a 1ª Ré, "N", Lda - a que foi entretanto concedido apoio judiciário na modalidade da dispensa total da taxa de justiça e dos demais encargos com o processo ( v. fls. 422) - relativo ao r/c, 1º e 2º andar do prédio referido e condenou essa Ré a despejar imediatamente o locado e a entregá-lo, livre de pessoas e bens, aos demandantes, que absolveu do pedido reconvencional deduzido pela 2ª Ré, de pagamento da quantia de 10.000.000$00 de obras realizadas. Mantendo no mais a decisão da 1ª instância, condenou essa Ré a restituir o prédio livre de pessoas e bens e a pagar a quantia de € 1.677,80 (334.365$00) de rendas vencidas e não pagas desde Setembro a Novembro de 1999, inclusive, e ainda as vencidas desde essa data, e vincendas, até efectiva desocupação.

É essa decisão que a 2ª Ré, "O", Lda, pede, agora revista, com, a final da alegação respectiva, as conclusões que seguem :

1ª - Foi invocado como causa de pedir um contrato (de arrendamento) comercial celebrado verbalmente.

2ª - À data desse contrato, era obrigatório celebrá-lo por escritura pública, sob pena de nulidade.

3ª - Essa nulidade é invocável a todo o tempo e do conhecimento oficioso do tribunal.

4ª - Deverá, pois, este tribunal devolver os autos às instâncias para que se pronunciem, dada a omissão verificada.

5ª - A escritura de trespasse foi previamente anunciada à A. por cartas registadas com A/R, comunicando a futura inquilina e as condições.

6ª - A cedente não comunicou a celebração da escritura, mas a recorrente fê-lo, pelo menos, pela forma como foi provado.

7ª - Desse comportamento, conjugado com o da ora recorrida, não se pode concluir que a ora recorrente não fez a comunicação e que agiu de boa fé ?

8ª - Quer se entenda que o contrato é nulo em absoluto, quer se entenda que, apesar de tudo, ainda é válido, as rendas vencidas foram sempre pagas, por terem sido sempre pagas pela recorrente após a escritura de trespasse.

9ª - Nenhuma das obras dadas como provadas e executadas pela recorrente são violadoras do contrato de arrendamento. Aliás só através do contrato válido é possível concluir sobre se houve ou não violação e nunca através do contrato verbal, onde não se especifica nada.

10ª - E as obras executadas, como ressalta dos autos são todas necessárias, mesmo à luz do contrato nulo, por se tratar de um arrendamento com mais de 40 anos.

11ª - A existir contrato válido, é também por este que se terá de apreciar a validade do trespasse. Nem de outro modo pode acontecer.

12ª - De resto, a recorrente é alheia à omissão da escritura pública do arrendamento por parte de quem demanda ou da cedente.

13ª - Assim sendo, ocorre violação dos arts.80º e 81º C.Not, 286º, 1029º e 1088º C.Civ., 64º, nº1º, als.a), b), e d), RAU, 668 º - e não 686º -, nº1º, als.b), c), e d), CPC, e, finalmente, 206º da Constituição.

Em fecho desta alegação, pretende-se deverem ser anuladas as decisões recorridas, devolvendo-se os autos às instâncias para se pronunciarem sobre as questões arguidas.

Houve contra-alegação, e, corridos os vistos legais, cumpre decidir.

Convenientemente ordenada (3), a matéria de facto provada fixada pelas instâncias é como segue (vão indicadas entre parênteses as correspondentes alíneas e quesitos):

(1) - Em 1/1/60, M, que também usava e era conhecida pelo nome de M, na qualidade de administradora dos bens comuns do casal que formava com Y, deu de arrendamento à 1ª Ré, para o exercício do comércio de tecidos, o rés-do-chão do prédio urbano sito na Av. dos Combatentes da Grande Guerra, nºs .... a ..., na cidade de Barcelos, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo 747 ( A ).

(2) - A renda anual estipulada foi de 25.000$00, a pagar em duodécimos mensais de 2.083$30, no primeiro dia útil do mês a que dissesse respeito, no domicílio dos senhorios (B).

(3) - Mediante escritura pública de 20/8/71, procedeu-se à partilha da herança aberta por óbito do aludido Y, tendo sido adjudicado à referida M e Costa o prédio urbano atrás mencionado (C).

(4) - Mercê de sucessivas actualizações, a renda anual foi fixada em Janeiro de 1995 em 600.000$00, a pagar em duodécimos de 50.000$00 (D).

(5) - Mediante acordo verbal celebrado em finais de Fevereiro de 1995 entre a dita M e a 1ª Ré, o arrendamento passou a abranger o 1º e 2º andares do prédio aludido (E).

(6) - Mais acordaram que a partir do dia 1/3/95 a renda devida passaria a ser de 100.000$00 mensais (F).

(7) - Em virtude de posteriores actualizações anuais, a renda passou a ser de 108.949$50 mensais, que era a que vigorava à data do óbito da senhoria referida (G).

(8) - Em 1/1/99, a renda relativa ao arrendado foi actualizada para 111.455$00, e assim ainda hoje se mantém (H).

(9) - Este arrendamento destinava-se ao comércio de tecidos por grosso, tendo sido também exercido o comércio a retalho numa percentagem variável no tempo mas situada sempre entre os 5% e os 20% da totalidade do movimento efectuado no estabelecimento (1º)

(10) - Por carta registada com A/R, datada de 26/4/99, a 1ª Ré comunicou a todos os AA, para efeitos de exercício do direito de preferência, a sua intenção de trespassar à 2ª Ré o estabelecimento mencionado nas condições seguintes : - preço a pagar no acto da escritura, a celebrar até 31/7/99 : 95.000.000$00, sendo 30.000.000$00 em tecido de referência do cessionário e 65.000. 000$00 em dinheiro fresco - (I).

(11) - A 1ª Ré transmitiu à 2ª a posição de arrendatária das instalações do estabelecimento comercial em causa (8º).

(12) - Mediante escritura pública de 30/8/99, a 1ª Ré declarou trespassar à 2ª, e esta declarou aceitar , o estabelecimento comercial de - venda de tecidos, por grosso -, instalado no prédio acima descrito, pelo preço de 95.000.000$00, já recebido ( L ).

(13) - Mais acordaram que o trespasse compreendia o direito ao arrendamento e todas as licenças, alvarás, estantes, balcões, móveis, utensílios, mercadorias e existências, constantes do inventário que se encontrava na posse de ambas as partes e por todos conhecido e aceite, e (que o trespasse era feito totalmente livre de pessoal, dívidas e encargos M).

(14) - De acordo com o Inventário/Balanço apresentado pela 1ª Ré no acto da celebração da escritura de trespasse referida, as existências do estabelecimento trespassado atingiam o valor activo líquido de 150.729.638$00 ( N ).

(15) - A 1ª Ré levou todas as mercadorias e existências, designadamente móveis, balcões, utensílios e algumas estantes, e deixou no estabelecimento algumas estantes que posteriormente foram retiradas das instalações e destruídas ( 9º).

(16) - A 2ª Ré montou nas instalações referidas um estabelecimento comercial destinado à venda de tecidos a retalho, na instalação do qual não utilizou quaisquer móveis, utensílios e mercadorias deixados pela 1ª Ré (10º).

(17) - Em carta registada com A/R de 3/9/99, recebida em 6/9/99, a 2ª Ré enviou aos herdeiros AA um cheque do ... - Banco Internacional do Funchal, no valor de 94.737$00, datado de 1/9/99, à ordem dos mesmos, acompanhado de um impresso de retenção na fonte, em que a 2ª Ré é identificada como entidade pagadora, com sede no imóvel arrendado à 1ª Ré ( 2º e 3º).

(18) - Nenhum dos herdeiros AA recebeu qualquer comunicação de que o estabelecimento em causa tivesse sido trespassado (4º).

(19) - Por isso, mediante carta registada com A/R datada de 15/9/99, a cabeça de casal da herança de que os AA são contitulares devolveu à 2ª Ré o cheque e impresso acima referidos ( 5º).

(20) - Em carta datada de 17/9/99, a 2ª Ré reenviou aos AA aqueles dois documentos, esclarecendo que o cheque que antes remetera representava a renda do prédio que lhe fora dado de trespasse por escritura pública lavrada em 30/8/99 (6º).

(21) - Por carta registada com A/R datada de 23/9/99, os AA voltaram a devolver à 2ª Ré o cheque e o impresso de retenção na fonte ( 7º).

(22) - A 1ª Ré não pagou à A. a renda referente aos meses de Setembro, Outubro e Novembro de 1999, no montante de 334.365$00 (J).

(23 - A 2ª Ré procedeu ao depósito a que se refere o documento junto a fls.71 (Q).

(24) - A 2ª Ré procedeu à reparação do telhado do arrendado e substituiu parte do forro em madeira por placas de gesso (11º e 12º).

(25) - A 2ª Ré fez um tecto falso, suspenso da cobertura, com as paredes laterais cobertas por placas em gesso contornado, deixando uma caixa de ar para melhor protecção dos tecidos e conforto do pessoal e clientes (36º).

(26) - Algumas das divisões em madeira existentes à data da celebração do contrato em apreço nos autos encontravam-se podres (29º).

(27) - A 2ª Ré revestiu as paredes laterais e divisórias com gesso (13º).

(28) - O pavimento do estabelecimento era em cimento e tinha buracos nalgumas zonas (31º).

(29) - A 2ª Ré cobriu o chão do arrendado com tijoleira na frente e com madeira na traseira (O).

(30) - E demoliu os gabinetes existentes na parte de trás do estabelecimento, que serviam de escritórios (14º).

(31) - Os quartos de banho do rés-do-chão estavam apodrecidos e emitiam cheiros ( 28º).

(32) - A instalação sanitária existente à data da celebração do contrato em causa nos autos foi demolida e sensivelmente no mesmo local ocupado por esta foram construídas novas instalações sanitárias ( 15º).

(33) - As instalações sanitárias actualmente existentes foram construídas integralmente de novo (20º).

(34) - Os balcões colocados pela trespassante estavam desactualizados e eram inadequados para o negócio que a 2ª Ré queria passar a efectuar ( 30º).

(35) - O varandim de madeira situado na zona da entrada, do lado direito, foi demolido (17º).

(36) - A 2ª Ré eliminou a possibilidade de acesso aos andares superiores a partir do exterior (18º).

(37) - O acesso à cave, que era aberto e protegido por um gradeamento de madeira, foi tapado e dissimulado pelo revestimento do piso, com eliminação daquele gradeamento ( 21º).

(38) - A cave, onde existia um ferro para as pessoas não caírem, foi coberta com uma placa com dobradiças, segura e facilmente removível (P ).

(39) - Na caixilharia dos vãos exteriores, ao nível do rés-do-chão, o ferro foi substituído por madeira ( 22º).

(40 - Ao nível dos andares, a madeira foi substituída por alumínio ( 23º).

(41) - As portas de entrada do estabelecimento, em ferro, não se encontravam em bom estado de conservação, tendo, designadamente, alguma ferrugem, tendo sido substituídas por estruturas de madeira ( 32º e 33º).

(42) - A entrada lateral para os andares, em madeira, encontrava-se podre e com mau aspecto, tendo sido substituída por placas de gesso (34º e 35º).

(43) - A porta de entrada para os pisos superiores, a que corresponde o número de polícia 130 da Avenida dos Combatentes da Grande Guerra, foi transformada numa montra do estabelecimento comercial (24º).

(44) - Estas obras foram realizadas sem autorização dos AA ( 25º).

(45) - Todos os materiais colocados no arrendado pela 2ª Ré são removíveis (37º).

(46) - Com as obras que realizou no arrendado a 2ª Ré despendeu mais de 10.000.000$00 (38º).

(47) - As obras efectuadas pela 2ª Ré originaram o surgimento de um espaço comercial com um bom e moderno aspecto e com uma disposição perfeitamente adequada ao desenvolvimento da actividade que aí se desenvolve (39º).

A sentença apelada julgou ter efectivamente ocorrido trespasse, todavia não comunicado oportunamente, e por isso ineficaz - quer isto dizer que insusceptível de produzir quaisquer efeitos - em relação aos demandantes.

Logo também nessa conformidade se não compreende bem a absolvição da 1ª Ré e a condenação da 2ª (4) .

Daí, em todo o caso, a solução então alcançada, que foi reportada ao disposto nos arts. 1038º, al. g), C.Civ. e 64º, nº1º, al. f), RAU - e também à al.d) deste último, por efectuada alteração substancial da estrutura externa e da disposição interna das divisões do prédio sem autorização escrita dos senhorios.

Centrada apenas no segundo desses fundamentos (o da al. d)), a alegação produzida na apelação principal omitiu, pura e simplesmente, o primeiro (ou seja, o da al.f) ).

Na verdade, como em contra-alegação se fez notar então (II, a fls. 408 dos autos ), a ora recorrente iniciou a parte II) da alegação apresentada no recurso de apelação respectivo, a fls. 373 vº dos autos, com um primeiro parágrafo em que se contem afirmação inexacta, a saber :

- A sentença recorrida não dá procedência a nenhuma das invocadas causas de resolução do contrato de arrendamento, com excepção de uma: a realização de obras não autorizadas.

Incólume que assim ficou o primeiro dos fundamentos da decisão da 1ª instância acima mencionados, apoiada no disposto no art. 64º, nº1º, al.f), RAU, vale no que se lhe refere o disposto no art. 684º, nº4º, CPC.

Por isso mesmo, improcedia, logo à partida, o recurso de apelação da ora recorrente.

Como deixado claro no acórdão sob recurso, não contrariada nessa parte a decisão da 1ª instância, sempre o recurso de apelação principal teria de improceder.

O recurso de apelação subordinado firmou-se, por sua vez, na inexistência de trespasse.

Neste outro recurso insistiu-se, com efeito, igualmente em que não houve, na realidade, trespasse, por isso ocorrendo, antes de mais, o fundamento de resolução do contrato de arrendamento a que alude a al. f) dos arts. 1038º C.Civ. e 64º, nº1º, RAU.

A Relação concluiu que, na falta de verdadeiro trespasse, a cessão pela 1ª Ré da sua posição de arrendatária sem autorização dos senhorios é um acto ilícito que lhes confere direito à resolução do contrato com aquele fundamento e ao decretamento do despejo contra aquela Ré. Tal assim por-que, inválido o trespasse, não deixou de ter a posição jurídica de arrendatária. Observou também que ainda que assim não fosse, a acção não podia deixar de ser julgada procedente em relação à 1ª Ré por incumprimento de obrigação de comunicação da realização do trespasse no prazo de 15 dias estabelecido na al.g) do art. 1038º C.Civ. - comunicação essa, aliás, que a própria trespassária podia ter efectuado, consoante art. 1049º C.Civ.

A ora recorrente passa ao lado, por assim dizer, destas questões, sobrepondo-lhes, nas quatro primeiras conclusões da alegação respectiva ( e na 12ª ), a discussão doutra, que é a da nulidade do arrendamento em causa por inobservância da forma legal.

Como já em contra-alegação no recurso de apelação principal se fez notar (5), à data do arrenda- mento em causa - 1/1/60 - o Código Civil de 1867 sujeitava a escritura pública os arrendamentos para comércio, indústria e profissões liberais e cominava a nulidade absoluta para os contratos celebrados com inobservância da forma prescrita na lei. O Código Civil de 1966 manteve, no art. 1029º, a exigência daquela formalidade, repetida no art. 89º, al.b), C.Not., como condição da validade dos arrendamentos comerciais.

O art.1º do DL 67/75, de 19/2, veio, porém, aditar àquele art. 1029º um nº3º, que expressamente condiciona o conhecimento da predita nulidade, por isso mesmo de tipo misto, à sua invocação pelo locatário ; e o art. 2º, nº1º, daquele DL mandou aplicar esse nº3º aos arrendamentos já existentes.

O art. 5º do DL 329-A/95, de 15/10 eliminou o predito nº3º, mas o art.6º dessa mesma lei preambular do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) salvaguardou a aplicação daquele preceito aos arrendamentos de pretérito.

Daí que o regime do art. 7º, nº2º, al. b), RAU (entretanto alterado pelo DL 64-A/2000, de 22/4) mencionado no texto da alegação da ora recorrente oferecida no respectivo recurso de apelação ( a fls. 377-I, 2º par.), só seja, efectivamente, aplicável aos contratos celebrados a partir de 15/11/90, data da sua entrada em vigor (consoante art.2º, nº1º, da supramencionada lei preambular respectiva).

Conforme (5), supra, o que ocorreu em finais de Fevereiro de 1995 foi apenas o alargamento do objecto do arrendamento pré-existente ao 1º e 2º andares do mesmo prédio, não propriamente um novo arrendamento.

Que assim não fosse, lembrou-se na mesma contra-alegação (fls. 410, a meio ), que, conforme Assento nº4/95, de 28/3, BMJ 445/67, - quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade do negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com funda-mento no nº1º do art. 289º C.Civ.". O que quer dizer que o resultado prático desta acção seria no essencial idêntico (6).

Sobra que, como, mais, na mesma contra-alegação se disse, não suscitada nos articulados a questão da nulidade formal - atípica, como já salientado - do contrato de arrendamento em referência, - mais próxima da anulabilidade que da nulidade, posto que, em contrário do art. 286º C.Civ., não invocável por terceiros, nem, contra o que se vem pretender ainda, de conhecimento oficioso -, e só, enfim, de facto, aflorada no requerimento a fls. 224 e 225 dos autos, se trata, na realidade, e em último termo, de questão nova. Tal assim porque, bem que mencionada, outra vez, no texto da alegação oferecida no recurso de apelação principal, não há dela sombra ou rasto nas conclusões dessa alegação - sendo ponto pacífico, face ao disposto no art. 684º, nº3º, CPC, que a Relação não tinha, por isso mesmo que de tal conhecer sequer - v., v.g., Ac.STJ de 6/4/83, BMJ 326/430- I , 435- 1.1., e 445 ( anotação ).

Houve, aliás, contrato de arrendamento celebrado pela escritura pública de que há cópia a fls. 218 ss, em que se dá por destino do arrendado o comércio de fazendas brancas e lanifícios - fls. 219; e nem disso se pode, seja como for, abstrair, face ao disposto nos arts. 514º, nº2º, 659º, nº 3º, 713º, nº2º, e 726º CPC. Isto assim arredado :

Em vista do disposto no art. 115º, nº2º, al.a), RAU e do constante de (15) e (16), supra, a Relação julgou - com evidência, bem - não ter ocorrido trespasse (7).

julgou, depois, prejudicada por isso mesmo a consideração da verificação, ou não, da causa de resolução do contrato prevista na al. d) nº1º do art. 64º RAU (8).

Tendo ainda assim, incidentalmente, dado por verificada essa causa de resolução do contrato, não se vê, de facto, que o entendimento da 1ª instância a esse respeito merecesse censura, não sendo de aceitar a 1ª parte da conclusão 9ª da alegação da recorrente.

Como em contra-alegação se faz notar, ineficaz o trespasse por falta da sua oportuna comunicação a quem de direito, julgou-se, afinal, no acórdão recorrido ser a ora recorrente mera detentora a que não é aplicável o disposto nos arts. 1046º, nº1º, e 1273º, nº1º, C.Civ. Os demandantes foram por isso absolvidos do pedido reconvencional. Mas também não se julgou verificada quanto a benfeitorias úteis a previsão deste último artigo ; e contra o que se pretende na conclusão 10ª da alegação da recorrente não é da antiguidade do arrendamento que necessariamente decorre dever ter-se por preenchida a previsão da 1ª parte do nº3º do art. 216º C.Civ.

Quanto à 2ª parte da conclusão 9ª, pode observar-se que, no que respeita à al.b) do predito nº2º do art. 115º RAU, oferece dúvida a aproximação do juízo negativo alcançado no acórdão recorrido ao decidido em ARL de 10/5/2001, CJ, XXVII, 3º, 87. Com efeito, o que consoante (9) se apurou foi que o arrendamento se destinava ao comércio de tecidos por grosso. Esse, apenas, se bem se entende (cfr. arts. 236º e 295º C.Civ.), o destino contratual, - a ser assim, não completamente explicitado na falada escritura de arrendamento -, o facto de, segundo a resposta dada ao quesito 1º, ali transcrita, na prática (v. mesmas citadas disposições da lei civil) ter sido exercido também o comércio a retalho numa percentagem variável no tempo mas situada sempre entre os 5% e os 20% da totalidade do movimento efectuado no estabelecimento importava, - a na realidade ser como vem de dizer-se -, algum, bem que porventura ligeiro, desvio do fim contratual, estritamente acordado, de exercício do comércio por grosso, com eventual prejuízo do equilíbrio das prestações correspectivas tido em conta pelas partes no contrato. É essa, ao fim e ao cabo, a ser a razão de ser desta previsão legal, tal como da constante da al.b) do nº1º do art.64º RAU ( não invocada ). É tal que a escritura de arrendamento aludida, pois não faz distinção entre comércio por grosso ou a retalho, pode, sem dúvida, contrariar, consoante conclusão 11ª da alegação da ora recorrente - se esquecermos, enfim, que, conforme ( 12 ), supra, as próprias partes no trespasse se referiram nessa escritura à - venda de tecidos por grosso -. De todo o modo, nem tudo isto passa de obiter dictum face ao disposto no já mencionado art. 684º, nº4º, CPC, onde, como elucida Rodrigues Bastos, - Notas ao CPC -, III, 286-4., se contem proibição de reformatio in pejus.

O que não pode olvidar-se é, por fim, que, como já visto, se mostra, na realidade, claramente pre enchida, consoante (15) e (16), supra, a previsão da al.a) do nº2º do art. 115º RAU. E nem tal contrariando a ora recorrente na alegação respectiva, vale também nessa parte o disposto no predito art. 684º, nº4º, CPC.

Ainda, o que quanto, às obras não ocorre é a prejudicialidade considerada. Na verdade, apesar de ter sido terceiro a efectuar as obras, não tendo realmente havido trespasse, é o arrendatário psendo trespassante que incorre na previsão do art. 64º, nº1º, al.d), RAU, visto que tal ocorreu a coberto da cedência ilícita da posição contratual por ele efectuada.

Assim percorridos os autos, importa, com re