Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. Relatório

AA e mulher BB, intentaram, a 10 de Março de 2005, a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra CC e mulher DD, pedindo que sejam condenados:

a- a verem reduzido o preço da compra e venda que entre si celebraram para € 12.071,43 e a devolverem-lhe a quantia de € 2.928,57, acrescida de juros de mora até integral pagamento;

b- a pagarem-lhes a quantia de € 7.500,00 pelos danos patrimoniais e não patrimoniais que a sua conduta lhes provocou.

Para fundamentarem a sua pretensão alegam, em síntese, terem comprado aos réus um lote de terreno para construção, havendo-lhes estes assegurado que tinha a área de 420 m2, mas que depois se veio a confirmar ter apenas 338 m2. Esta área era imprescindível para poderem implantar no terreno a moradia que haviam projectado. Mesmo assim pretendem conservar esse lote, mas reduzido no respectivo preço.

Com base nos gastos materiais e nos incómodos que esta situação lhes ocasionou encontram o montante indemnizatório reclamado.

Contestaram os réus começando por invocar a ineptidão da petição e a caducidade do direito dos autores e alegar, no essencial, que a dimensão do terreno nunca esteve presente na concretização do negócio, tendo os autores comprado o lote de terreno independentemente da sua área.

Replicaram os autores para refutar as invocadas excepções e manter a posição inicialmente assumida.

No despacho saneador julgou-se improcedente a ineptidão da petição, relegou-se para final o conhecimento da invocada caducidade do direito dos autores, após o que se procedeu à selecção da matéria de facto, com fixação dos factos considerados assentes e dos controvertidos.

Prosseguiu o processo para julgamento e na sentença, subsequentemente proferida, julgou-se improcedente a excepção de caducidade e procedente a acção:

- decretando-se a redução do negócio de compra e venda com fixação do preço em € 12.071,43;

- e condenando-se os réus a pagarem aos autores a quantia de € 2.928,57, acrescida de juros de mora, desde a citação até ao pagamento, bem como a quantia que vier a ser liquidada, até ao montante de € 5000,00, a que acrescem juros legais, após a liquidação, e ainda condenados a pagarem, a cada um dos autores, a quantia de € 1.250,00 euros, a título de danos não patrimoniais, a que acrescem juros legais, a partir da sentença.

Inconformados com o assim decidido, apelaram os réus, mas sem sucesso, porquanto o Tribunal da Relação de Coimbra julgou improcedente o recurso.

Ainda irresignados, recorrem agora de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, pugnando pela revogação do acórdão e consequente improcedência da acção.

Os recorridos não apresentaram contra-alegações.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir

II. Âmbito do recurso

A- De acordo com as conclusões, a rematar as respectivas alegações, o inconformismo dos recorrentes radica, sinteticamente, no seguinte:

1- Nenhuma indicação se fez no negócio, formalizado pela escritura junta aos autos, acerca da medida da coisa vendida, pelo que afastada fica a hipótese de desconformidade desta em relação à realidade, afastando assim também a aplicação do artigo 888°, n°s 1 e 2, do C. Civil.

2- Na escritura do contrato de compra e venda do imóvel não consta a sua dimensão, apesar de nos preliminares do negócio ter sido indicada a área de 420 m2, e depois da celebração do contrato definitivo se tenha apurado que o terreno tem a área de 338 m2, a venda é “ad corpum” por o preço ajustado não ter sido por metro quadrado, mas pela sua localização e dimensão.

3- O apuramento da diferença entre a área aludida nos preliminares do negócio e a que resultou da medição efectuada pelo comprador depois da escritura publica, e não constando dessa escritura qualquer dimensão e conhecendo as partes o prédio negociado, não confere a este a faculdade de ver reduzido o preço, face ao disposto no n.° 1 do art.° 888º do Código Civil.

4- Mesmo existindo erro quanto á dimensão do terreno, ele não seria relevante para a celebração do negócio para os autores, uma vez que na escritura pública de compra e venda não foi mencionada qualquer dimensão e o valor da declaração negocial deverá ter o sentido com um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento.

5- Acresce que, a haver erro sobre o objecto do negócio, não se verifica nem o requisito da essencialidade da dimensão do terreno para a celebração do negócio, nem os declaratários conheciam ou não conhecendo não deviam ignorar que a dimensão do terreno seria fundamental ou essencial para que o negócio se celebrasse pelo preço acordado, pelo que o erro sobre o objecto foi, no caso, irrelevante para a fixação do preço e celebração do negócio.

6- Ao prescindirem da menção da área, aceitaram o negócio nesses termos e a dimensão, mesmo sendo importante, não era verdadeiramente essencial para a fixação do preço.

7- E o erro sobre o objecto mediato do negócio jurídico celebrado entre as partes é um erro incidental, por incidir apenas sobre uma parte, que não alterou a vontade dos autores de celebrarem o negócio: este seria sempre concluído e pelo mesmo preço.

8- Tratando-se da venda de coisa determinada e não tendo o preço sido estabelecido à razão de tanto por unidade, o comprador deve o preço declarado e não outro.

9- O referido erro reconduz-se a um mero erro de cálculo (artigo 249°), revelado no próprio contexto das declarações, que apenas dá direito á rectificação.

10- De qualquer modo, o direito á suposta diferença de preço sempre teria caducado, nos termos do artigo 890°, n.° 1, do Código Civil, uma vez que a transferência de direitos reais se faz por mero efeito do contrato.

11- Inexiste ainda nexo de causalidade entre o comportamento dos réus e as eventuais despesas suportados pelos autores com a realização de levantamento topográfico e honorários com advogado.

12- E os danos não patrimoniais reclamados não merecem a tutela do direito, nem podem ser atribuídos a conduta dos recorrentes, significando unicamente que os autores se auto penalizaram por se terem equivocado quanto á área, além de serem excessivos os valores atribuídos.

B- Face ao teor das conclusões formuladas são as seguintes as questões controvertidas que se colocam:

- se existe erro sobre o objecto do negócio;

- mesmo a existir erro, se o preço pode ser reduzido;

- se o direito à diferença de preço caducou;

- se são passíveis de ressarcimento as despesas com o levantamento topográfico e honorários com advogado suportadas pelos recorridos;

- se os danos de natureza não patrimonial reclamados são ressarcíveis e, na hipótese afirmativa, sua quantificação.

III. Fundamentação

A- Os factos

Foram dados como provados no acórdão recorrido os seguintes factos:

1. Por escritura pública de compra e venda, lavrada no Cartório Notarial da Pampilhosa da Serra, em 23 de Setembro de 2003, os ora réus declararam vender aos autores, pelo preço de € 15.000,00, que destes receberam, o prédio urbano composto de terreno destinado a construção urbana, sito na «Quinta de São Silvestre», freguesia e concelho da Pampilhosa da Serra, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo 00000000, descrito na Conservatória do Registo Predial da Pampilhosa da Serra, sob o número 000000..

2. Tal prédio urbano encontrava-se naquela data inscrito no registo, a favor dos réus, com a seguinte descrição: Prédio Urbano - Quinta de...............e - Terreno que se destina a construção urbana – 420 m2 – Norte: José Garcia Mendes Figueiredo - Sul: Junta Autónoma de Estradas; Nascente: Centro de Saúde de Pampilhosa da Serra; Poente: via pública.

3. Esse terreno foi vendido pelos réus aos autores, depois de os primeiros o terem anunciado e proposto em venda com a indicação de que teria a área de, aproximadamente, 420 m2 e, isso mesmo, terem feito constar em documento que, a 1 de Setembro de 2003, o ora réu marido epigrafou de «declaração de venda» e outorgou a favor dos autores e lhes entregou.

4. O levantamento topográfico do terreno mandado elaborar pelos autores, a que se reporta o ponto nº 10, foi realizado a 25 de Agosto de 2004.

5. A presente acção deu entrada em juízo, a 10 de Março de 2005.

6. Os autores adquiriram o referido prédio urbano para nele construírem uma moradia, uma vez que necessitavam de um prédio com área nunca inferior a 400 m2, para nele implantarem uma casa com o respectivo logradouro.

7. Os autores sempre tiveram a convicção, e fizeram depender desse facto a referida aquisição, de que o terreno dos réus teria a área noticiada por aqueles de 420 m2.

8. Área que, atendendo aos preços praticados na região para prédios semelhantes, se apresentava como economicamente adequada ao valor de € 15.000,00, que autores e réus tinham ajustado para ela.

9. O que, no momento da compra, tornava credível para os autores e para o público, em geral, que o referido prédio tivesse a área de 420 m2, conforme o registo.

10. Os autores mandaram elaborar, a suas próprias expensas, um levantamento topográfico do terreno que adquiriram aos réus, tendo sido constatado que a área real não era 420 m2, mas apenas de 338 m2.

11. No talhão de terreno que compraram aos réus, com a área e as características que realmente tem, os autores não poderão construir a moradia e logradouro que projectavam e era esperável que pudessem construir, podendo, no entanto, ali construir um prédio urbano com características e vantagens inferiores.

12. Devido à situação de discrepância da área do prédio, acima identificado, os autores tiveram que mandar efectuar um levantamento topográfico do prédio que adquiriram aos réus.

13. E efectuar despesas com todas as diligências tendentes à propositura da presente acção judicial, nomeadamente, com os honorários devidos ao mandatário e custas judiciais.

14. Assim como efectuaram despesas com deslocações, quer ao escritório do seu mandatário, quer ao gabinete do topógrafo, factos estes que originaram e originam despesas.

15. Os autores sentiram angústia por verificarem que o terreno não tinha a área que pensavam ter comprado.

16. O réu marido, quando o autor lhe disse que o terreno tinha apenas cerca de 338 m2, disse-lhe que os 420 m2 estavam lá no lote.

17. Os autores e réus negociaram um concreto lote de terreno destinado a construção, situado a Sul da residência dos réus, que se encontra e encontrava, aquando do acordo, demarcado a Norte e Sul, com muros de alvenaria, a Poente com estrada e a Nascente com o talude do prédio da Santa Casa da Misericórdia da Pampilhosa da Serra, onde se encontra erigido o Centro de Saúde local, parte do talude esse que ainda pertence ao prédio dos autores, estando os autores convencidos de que o terreno tinha 420 m2.

18. Devendo aquela estrema nascente ser alinhada pelo muro que define a estrema nascente do prédio dos réus, conforme demarcação feita, em tempos, com o confinante.

B- O direito

1. erro sobre o objecto do negócio

Através da presente acção visam os autores obter a anulação com a consequente redução do preço do contrato de compra e venda celebrado com os réus, suportando essa sua pretensão no facto de terem sido induzidos em erro sobre a verdadeira área do terreno, objecto desse negócio.

O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do artigo 247.º -art. 251º C.Civil.

No erro-motivo ou erro-vício há uma situação de conformidade entre a vontade real e a declarada, mas em que esta se formou sob erro do declarante. Ocorre uma falta de representação exacta ou uma representação inexacta do declarante sobre circunstância decisiva na formação da sua vontade, de modo que se conhecesse o verdadeiro estado de coisas não teria querido o negócio, ou, pelo menos, não o teria querido nos precisos termos em que o concluiu, como refere Manuel de Andrade (1).

Trata-se de um erro que recai sobre os motivos determinantes da vontade.

Ao erro-vício é aplicável imediatamente o regime jurídico do art. 247º C.Civil.

De acordo com este preceito, se a vontade declarada não corresponder à vontade real do autor, a declaração é anulável desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade para o declarante do elemento sobre que incidiu o erro.

O contrato será, portanto, anulável se o declaratário tiver consciência da essencialidade para o declarante do elemento sobre que incidiu o erro.

O erro tanto pode abranger todo o negócio, situação que se verifica quando o negócio não teria sido celebrado sem a sua ocorrência, como respeitar apenas a uma parte do negócio, ou seja, sem ele o negócio não teria sido celebrado nos precisos termos em que o foi.

Este erro incidental, situação retratada na última situação, apenas se reporta aos termos em que a declaração foi feita e não afecta a declaração na sua totalidade (2). Apenas será anulável a parte viciada da declaração, a não ser que não seja possível operar a redução em conformidade com o disposto no art. 292º C.Civil.

Da factualidade assente decorre que o terreno adquirido pelos recorridos aos recorrentes estava inscrito no registo com a área de 420 m2, havendo estes anunciado que a sua área era aproximadamente essa, o que, aliás, constava do escrito Declaração de Venda subscrito pelo recorrente marido entregue aos recorridos.

Os recorridos necessitavam de um terreno com uma área não inferior a 400 m2 para nele implantar a casa projectada e fizeram depender desse facto a aquisição do terreno.

Mas o terreno apenas tinha a área de 338 m2, tendo mesmo assim o recorrente marido reafirmado que a área era aquela de 420 m2.

Este conjunto de factos revela que os recorridos adquiriram o terreno na convicção de que ele tinha efectivamente a área anunciada de 420 m2, área imprescindível aos fins a que destinavam o lote de terreno. Como não tinha essa área, têm de se limitar a nele erigir uma construção de menores dimensões.

Para a anulabilidade do negócio exige-se ainda o conhecimento ou cognoscibilidade do declaratário (conhecesse ou não devesse ignorar, assim se diz no art. 247º) sobre a essencialidade para o declarante do elemento sobre que o erro incidiu.

A respeito desta questão diz-se no acórdão recorrido que os réus vendedores não podiam, nem deviam ignorar a essencialidade, para os autores compradores, do elemento sobre que incidiu o erro, porquanto tal implicava uma muito considerável diminuição do valor do prédio… E conclui-se: Quer isto dizer que os réus não ignoravam a essencialidade, para os autores, da área real do prédio…

A Relação fixou esta realidade inferindo-a dos factos assentes, ou seja, estamos perante a fixação de matéria de facto com base em presunção judicial, o que é permitido pelos arts. 349º e 351º C.Civil.

E o Supremo não pode sindicar a fixação de tal facto, pelo que se tem de considerar assente que os recorrentes não ignoravam que a área do lote de terreno era essencial para os recorridos.

Este erro não afecta o negócio na sua globalidade, porquanto os recorridos pretendem manter o negócio, refazendo as características do prédio a erigir no lote de terreno adquirido, e ver reduzido proporcionalmente o valor pago por esse lote.

Estamos, assim, perante uma situação de erro-vício incidental sobre o objecto do negócio, integrando esta a possibilidade de redução prevista no art. 292º C.Civil.

A redução vai implicar apenas a redução do preço, pretensão formulada pelos ora recorridos na presente acção.

2. caducidade do direito à redução do preço

Invocando o disposto no art. 890º nº 1 C.Civil, sustentam os recorrentes que o direito à diferença do preço caducou por ter decorrido mais de ano sobre a entrega do lote adquirido pelos recorridos.

Como já referido, os recorridos fundamentam a redução do preço reclamada em erro-vício incidental sobre a área do lote de terreno adquirido.

O que está aqui em causa é apenas a área do lote, que se vai reflectir na tipologia de edificação a nele construir, o que não contende com a natureza intrínseca do próprio terreno. E o regime contemplado na disposição legal trazida à colação pelos recorrentes reporta-se a elementos substanciais da própria coisa em si. Como pertinentemente se afirma no ac. STJ de 2007/06/21 (3)j , no que concerne ao contrato de compra e venda de coisas, a lei regulou em separado as anomalias relativas à medida das coisas e os vícios das mesmas e o seu défice de qualidades, o que revela intenção de diferenciação de regimes. Nessa conformidade, os vícios a que a lei se reporta são defeitos intrínsecos das coisas, e a falta de qualidades exprime a ausência de requisitos ou elementos intrínsecos, integrantes da sua essência ou substancia, e não os elementos meramente extrínsecos, ou seja, os meramente acessórios ou incidentais.

Terá que ser, portanto, sob o regime do erro que a questão da invocada caducidade terá que ser apreciada e não na perspectiva em que os recorrentes a colocam e o acórdão recorrido também a trata.

Preconiza o nº 1 do art. 287º C.Civil, que só têm legitimidade para arguir a anulabilidade as pessoas em cujo interesse a lei a estabelece e dentro do ano subsequente à cessação do vicio que lhe serve de fundamento.

De acordo com este normativo, o prazo de caducidade é de uma ano, ano que se conta a partir da cessação do vício que lhe serve de fundamento.

Na situação vertente, o vício cessou no momento em que os autores/recorridos tiveram conhecimento do erro em que incorreram, ou seja, que a área do lote de terreno era inferior à enunciada e que eles estavam convencidos que tinha, momento esse que factualmente foi fixado em 25 de Agosto de 2004.

Uma vez que a presente acção foi intentada a 10 de Março de 2005, ainda não havia então decorrido um ano sobre a cessação do vício, tendo os recorridos exercido tempestivamente o seu direito, o que equivale por dizer que esse direito não tinha ainda caducado.

3. ressarcimento de danos patrimoniais e não patrimoniais

Em suas alegações questionam os recorrentes, ainda que subsidiariamente, que sejam passíveis de ressarcimento as despesas com o levantamento topográfico e honorários com advogado suportadas pelos recorridos, assim como que sejam ressarcíveis os danos de natureza não patrimonial reclamados, sendo sempre exorbitante o montante encontrado.

Acontece que a condenação, quer por aquelas despesas quer por estes danos, foi determinada na sentença da 1ª instância. Mas esta dupla condenação, porque não questionada no recurso para a Relação, não foi abordada no acórdão recorrido.

Ora, como os recorrentes não impugnaram este segmento condenatório, o mesmo transitou e o efeito do caso julgado impede que as questões por ele abrangidas sejam agora novamente apreciadas.

Por isso, não se toma conhecimento do recurso nesta parte.

IV. Decisão

Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em negar a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 25 de Março de 2009

Alberto Sobrinho (Relator)

Maria dos Prazeres Pizarro Beleza

Lázaro de Faria

__________________________________

(1) in Teoria Geral da Relação Jurídica, II, pág. 233

(2) cfr. Heinrich Ewald Hörster, A Parte Geral do Código Civil Português – Teoria Geral do Direito Civil, pág. 574 e segs.

(3) proc. nº 07B1875, in www.dgsi.pt/jstj