Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I. — RELATÓRIO

1. PLÁCIDO DE ABREU E ASSOCIADOS – SOCIEDADE DE ADVOGADOS, SP, RL, identificada nos autos, intentou a presente acção declarativa de condenação com processo comum contra SILCOGE – SOCIEDADE CONSTRUTORA DE OBRAS GERAIS, S.A., SUMMERCITY, S.A. e NBALANCE – SOLUÇÕES INTEGRADAS DE EMAGRECIMENTO, S.A., também identificadas nos autos, tendo pedido o seguinte:

“a) Deve a 1ª Ré ser condenada a abster-se de celebrar escritura pública de compra e venda do prédio urbano destinado a serviços sito na Rua ..., 23, em …, descrito na Conservatória do Registo Predial de ..... sob o n.º ….. da freguesia de ..., e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo … da referida freguesia com todo e qualquer adquirente, incluindo com qualquer uma das Rés, enquanto a Autora não for cabalmente notificada do (novo) projecto de venda e respectivas cláusulas e condições do negócio de venda do mesmo, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 416º a 418º do Código Civil, de modo a poder eventualmente exercer a preferência que lhe assiste;

Caso à data de prolação da sentença tenha já sido realizada a referida escritura pública de compra e venda, hipótese que se coloca, sem conceder:

b) Deve a comunicação remetida pela 1ª Ré à Autora em 5 de Julho de 2017 ser declarada ineficaz e de nenhum efeito, porque equivalente à falta de notificação, e em consequência, ser declarada nula a venda do prédio em apreço, com as legais consequências;

c) Devem, ainda e em qualquer caso, as Rés serem solidariamente condenadas a pagar custas e demais encargos com o processo e procuradoria condigna.”

2. A Ré SILCOGE – SOCIEDADE CONSTRUTORA DE OBRAS GERAIS, S.A. contestou, defendendo-se por impugnação e por excepção e deduzindo reconvenção, em que pediu: I. — o levantamento do registo; II. — a condenação da Autora a pagar-lhe uma indemnização pelos prejuízos causados; e III. — a condenação da Autora como litigante de má fé em multa e indemnização.

3. A Ré NBALANCE – SOLUÇÕES INTEGRADAS DE EMAGRECIMENTO, S.A contestou, defendendo-se por impugnação e por excepção e deduzindo reconvenção, em que pediu

“b) Que seja julgado procedente, por provado, o pedido reconvencional, condenando-se a Autora, Reconvinda, a pagar à 3.ª Ré, Reconvinte, uma indemnização no valor de 26.679,24 Euros, pelos prejuízos já sofridos, acrescida de juros de mora à taxa supletiva legal, até integral e efetivo pagamento, desde a data da citação para contestar este pedido.

c) Condenando-se ainda a Autora a indemnizar a 3ª Ré pelos prejuízos que esta venha ainda a suportar no futuro, decorrentes da atuação daquela, incluindo as rendas que deixou de receber e a mais valia que venha a perder, tudo a apurar em incidente de liquidação na própria ação ou em execução de sentença;

d) Condenar a Autora no pagamento das custas processuais.

Por mera cautela de patrocínio, e sem conceder,

e) Caso venha a julgar-se a presente acção procedente, por provada, seja a 1.ª Ré condenada no pagamento exclusivo da totalidade das custas processuais, por a elas ter dado causa.”

4. A Ré SUMMERCITY, S.A., ainda que devidamente citada, não contestou.

5. A Autora PLÁCIDO DE ABREU E ASSOCIADOS – SOCIEDADE DE ADVOGADOS, SP, RL, respondeu às excepções e replicou.

6. O Tribunal de 1.ª instância proferiu sentença, em que decidiu:

1. Julgar totalmente improcedente a presente acção e, em consequência, absolver as rés Silcoge – Sociedade Construtora de Obras Gerais, S.A., Summercity, S.A., e Nbalance - Soluções Integradas de Emagrecimento, S.A., dos pedidos contra elas formulados pela autora e, consequentemente, determina-se o imediato levantamento do registo da presente acção.

2. Julgar procedente o pedido reconvencional deduzido pela ré Silcoge – Sociedade Construtora de Obras Gerais, S.A., condenando a autora a pagar-lhe a, a título de indemnização, a quantia que vier a ser liquidada após trânsito em julgado da sentença no respectivo incidente de liquidação.

3. Julgar parcialmente procedente o pedido reconvencional constante da alínea a), do pedido formulado pela ré Nbalance - Soluções Integradas de Emagrecimento, S.A condenando a autora a pagar-lhe uma indemnização no valor de 18.000 (dezoito mil) Euros, pelos prejuízos já sofridos, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a sua a notificação para replicar, até integral e efetivo pagamento.

4. Julgar procedente o pedido reconvencional constante na alínea b) do peido deduzido pela ré Nbalance - Soluções Integradas de Emagrecimento, S.A, condenando a autora a pagar-lhe uma indemnização pelos prejuízos que esta venha ainda a suportar no futuro, decorrentes da atuação daquela, incluindo as rendas que deixou de receber e a mais valia que venha a perder, quantia essa a ser liquidada após trânsito em julgado da sentença no respectivo incidente de liquidação.

5. Condenar a autora Plácido de Abreu e Associados – Sociedade de Advogados, SP, RL., como litigante de má fé na multa no valor de 80 (oitenta) Ucs e a pagar à ré Silcoge – Sociedade Construtora de Obras Gerais, S.A., uma indemnização nos termos do disposto na alínea a), do n.º 1, do artigo 543.º, do C.P.C, competindo a esta apresentar os elementos necessários à sua fixação nos termos do disposto no n.º 3, do mesmo artigo, após audição da autora.

7. Inconformada, a Autora PLÁCIDO DE ABREU E ASSOCIADOS – SOCIEDADE DE ADVOGADOS, SP, RL, interpôs recurso de apelação.

8. Finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:

“A. Da leitura da factualidade considerada provada e da respectiva fundamentação decorre que, com o devido respeito, existe uma manifesta ausência de exame crítico da prova produzida e falta de rigor na elaboração da sentença ora em crise;

B. A par da incorrecta selecção dos factos relevantes para a decisão da causa, inexiste uma análise crítica e ponderada dos documentos juntos aos autos, são desconsiderados testemunhos genuínos, credíveis e isentos e, bem assim, são desconsideradas declarações de parte suportadas e apoiadas pela restante prova produzida nos autos;

C. A redação da alínea R) dos Factos Provados deverá ser alterada para “A 3.ª Ré, no dia 18.07.2017, exerceu o seu direito de preferência na aquisição do Edifício ....” Pois isso resulta da confissão obtida em sede de declarações de parte do representante legal da 1.ª Ré, o qual, como consta da motivação da sentença ora em crise, confirmou que a carta remetida pela 3.ª Ré a exercer a preferência data de 18.07.2017;

D. Assim sendo, da conjugação dos factos constantes das alíneas Q) e R) (na redacção ora propugnada), é forçoso concluir pela caducidade do direito da 3.ª Ré no exercício da preferência, com as demais consequências daí decorrentes;

E. Na hipótese de se considerar que as declarações de parte não são suficientes para a prova do dia 18 de Julho de 2017 como a data de exercício da preferência por parte da 3.ª Ré – e perante a relevância absoluta deste facto para a boa decisão da causa, designadamente no que concerne ao pedido reconvencional deduzido pela 3.ª Ré – impunha-se que o Tribunal “a quo”, ao abrigo do princípio do inquisitório previsto no art. 411.º do CPC, determinasse a junção aos autos da carta de exercício da preferência, o que não ocorreu;

F. A caducidade do direito de preferência é uma questão de conhecimento oficioso, competindo ao Tribunal realizar ou ordenar, mesmo oficiosamente, todas as diligências necessárias ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio, quanto aos factos que lhe é lícito conhecer;

G. Os factos considerados provados na alínea EE) dos Factos Provados estão incompletos face à prova produzida, devendo, em sua substituição, ser considerado provado que “A autora não conseguiu assegurar até ao dia 14 de Julho de 2017, data limite para o exercício do direito de preferência, o dinheiro suficiente para a compra do imóvel 6.250.000,00€”, bem como ser acrescentado um novo facto relevante para a boa decisão da causa: “Após a data limite para o exercício do direito de preferência, a autora conseguiu assegurar o dinheiro suficiente para a compra do imóvel 6.250.000,00€ até 31 de Julho de 2017”;

H. A data relevante para aferir da capacidade de pagar o preço até 31 de Julho de 2017 era o dia 14 de Julho, data em que terminava o prazo para o exercício do direito de preferência, conforme oportunamente alegado pela Recorrente, sob pena de se assumirem obrigações de forma absolutamente leviana;

I. A prova da data em que a Recorrente aferiu da sua capacidade para adquirir o Edifício ... resulta dos depoimentos das testemunhas AA, que, com base nos contactos mantidos com a Recorrente à data dos factos, confirmou que esta pretendia “garantir os meios necessários em tempo de exercer o direito de preferência”, bem como da testemunha BB, … do Banco Invest na área do crédito e autor da proposta de crédito apresentada à Recorrente por aquele banco, depoimentos estes que confirmam as declarações de parte prestadas pela Recorrente através do seu sócio CC;

J. Resulta, também, do depoimento da testemunha DD, o qual confirmou que a Recorrente não exerceu o direito de preferência porque “não tinha a certeza absoluta de conseguir o financiamento no prazo para o exercício da preferência conforme tinha sido dado” e, mais longe, confirmou também que, no final de Julho de 2019, mediante o seu financiamento, a Recorrente tinha capacidade financeira para a aquisição do imóvel em causa (entre outras, passagem 0:12:01:7 do respectivo depoimento);

K. A capacidade financeira da Recorrente para a aquisição foi, ainda, confirmada pela testemunha EE, advogado e sócio da Recorrente, e bem assim, pelas declarações de parte da Recorrente, sendo certo que nenhuma prova em sentido contrário foi feita;

L. Os factos constantes das alíneas BBB) e DDD) dos Factos Provados deverão, por falta de prova bastante e por violação do disposto nos arts. 364.º e 393.º do CC, ser considerados não provados;

M. O Tribunal “a quo” bastou-se com declarações de parte e depoimentos de testemunhas, ambos prestados de forma manifestamente vaga e imprecisa e assentes em estimativas, para considerar provados factos que necessariamente são suportados por documentos na posse das Rés e que estas, por estratégia ou inércia, não juntaram aos autos;

N. De acordo com as regras do ónus da prova, competia às Rés fazerem prova dos respectivos prejuízos e, para o efeito, sendo tais prejuízos sustentados em contratos de abertura de crédito e facturas de assessoria financeira e legal, é manifesto que a sua demonstração é feita com respectivos documentos de suporte;

O. A não junção aos autos de documentos que titulem os prejuízos e gastos reclamados pelas Rés apenas poderá ter uma consequência: a ausência de prova de tais prejuízos e danos, a qual não pode ser colmatada com a relegação para liquidação em execução de sentença;

P. Os factos relativos à suficiência dos elementos para análise do negócio (arts. 27.º e 28.º da Réplica) ficaram demonstrados, por um lado, com base na prova documental junta aos autos, designadamente o anexo da notificação para o exercício do direito de pronúncia e, por outro, pelo depoimento das testemunhas já identificadas EE, BB e AA, corroborado pelas declarações de parte da Recorrente, impondo-se que seja considerado provado que “Para o referido em XX), a Autora tinha toda a informação considerada relevante para a ponderação de investimento no negócio, designadamente, áreas das fracções do prédio, identificação dos arrendatários e prazos de vigência dos respectivos contratos de arrendamento, valores dos encargos para o Condomínio”;

Q. Quanto ao relacionamento da Recorrente com o Grupo Explorer, dos depoimentos das testemunhas FF e GG, conjugado com as declarações de parte da Recorrente – e sem qualquer prova produzida em sentido contrário – impõe que sejam considerados provados os seguintes factos:

“- A Autora, apesar de membro do Conselho Fiscal da Explorer Investments, entidade gestora do Explorer Real Estate I, nunca comentou, relatou, informou ou referiu àquela entidade, ou a qualquer entidade relacionada com mesma, qualquer facto relativo ao litígio em questão;

- E só depois da presente acção estar instaurada é que a Autora, informalmente por uma questão de transparência, informou a Explorer Investments que havia intentado uma acção contra a 2.ª Ré. “

R. Tais factos devem ser integrados na factualidade provada porque demonstram, com clareza, que a suspeita levantada pelo Tribunal “a quo” sobre a conduta da Recorrente e atentatória do seu bom nome é absolutamente infundada;

S. Mas mesmo que assim não se entendesse – o que não se concede – continuariam a ser absolutamente inadmissíveis, face à prova produzida, as considerações sobre “segundos interesses” subjacentes à actuação da Recorrente, as quais falecem desde logo pela falta de lógica;

T. A sentença em crise erra de forma profunda e grosseira na subsunção do direito aos factos, e assentou num pré-juízo que inquina todo o raciocínio jurídico subjacente à sua fundamentação: o de que a Recorrente não podia ter configurado a sua pretensão em juízo da forma como o fez, e devia ter proposto uma acção de preferência;

U. O Tribunal “a quo” fica refém do seu próprio pré-juízo, o qual tolda, prejudica e contamina a apreciação da prova e a aplicação do direito aos factos;

V. A posição do Tribunal implicaria graves distorções no comércio jurídico e uma prestação desequilibrada, com grave prejuízo para Recorrente, se fosse obrigada ao depósito do preço do prédio numa acção em que pretende – somente – a apreciação da (in)eficácia da comunicação remetida pela 1ª Ré SILCOGE para exercício do direito de preferência;

W. Tão arreigada convicção foi repercutida na desproporcionada condenação da Recorrente como litigante de má-fé, numa multa tanto de excessiva como de rara;

X. Está em causa nos presentes autos o facto de a 1ª Ré não ter comunicado, o “projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”, conforme estatui o artigo 416º do Código Civil;

Y. Existe uma incerteza ou vaguidade quanto ao potencial comprador, mas sobretudo, a data até à qual era obrigatório o pagamento do preço deixou de o ser;

Z. O objecto do litígio não passa por saber se a Recorrente (não) exerceu o direito de preferência, e a questão controvertida consiste antes em saber se existem desconformidades que assentam sobre elementos essenciais do negócio: a identificação concreta do comprador e, em especial, a data (real) até à qual se podem reunir fundos para pagar o preço;

AA. A pretensão da Recorrente foi devidamente compreendida e delimitada no douto despacho saneador de 19 de Julho de 2018, que fixou objecto do litígio e teve o particular cuidado de fundamentar as razões dessa delimitação, no qual se lê o seguinte:

Considerando a causa de pedir invocada na petição e o pedido formulado a presente acção não se configura, manifestamente, como uma acção de preferência. A autora não pretende por via desta acção exercer o seu direito de preferência; não pretende provocar uma mudança na ordem jurídica existente; não se pretende substituir a qualquer adquirente do bem em causa. A exigência constante do art. 1410º do C. Civil no que tange ao depósito do preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção apenas tem aplicação quando está em causa uma acção de preferência. Assim sendo não será certamente o facto de a autora não ter depositado o preço devido que determinará a extinção do direito que a autora pretende fazer valer nesta. Nesta acção, considerando a causa de pedir e o pedido formulado, está em causa determinar se a comunicação que o obrigado à preferência deve dirigir, nos termos do artigo 416.º do Código Civil, ao preferente legal, e que no caso dirigiu, observou todos os requisitos legais, dado que como é sabido a comunicação levada ao conhecimento do titular da preferência deve conter todos os elementos essenciais à venda que possam influir na formação da vontade do preferente. Nesta acção pretende-se determinar se existiu ou não uma comunicação efectiva daqueles elementos ao titular da preferência, ou seja, à autora. É que se não existiu tal comunicação válida e eficaz a atitude da autora, traduzida em não ter exercido o direito de preferência no prazo que lhe foi assinalado na comunicação efectuada pela 1ª ré, não tem qualquer relevo em termos de caducidade do direito pois a comunicação não produziu efeitos. Se a comunicação for ineficaz não releva a atitude que o preferente venha a assumir, não se podendo entender que o facto de não ter exercido o direito no prazo indicado faz caducar aquele direito. É que se a comunicação para preferência não contiver todos os elementos essenciais à venda que possam influir na formação da vontade do preferente não obedece aos requisitos legais, pelo que é ineficaz. É que no fim de contas a notificação deficiente é equiparada à falta de notificação – veja-se A. Varela, RLJ ano 121, pg. 360. Em suma: os argumentos aduzidos pela 1ª ré para sustentarem a extinção do direito de preferência que a autora alega não se coadunam com a presente acção em que se pretende apurar se a notificação operada pela 1ª ré obedece ou não aos requisitos legais; se é ou não eficaz.”

BB. O entendimento plasmado na sentença, para além de profundamente errado, contraria expressa e frontalmente o douto despacho saneador, que transitou em julgado e não foi objecto de qualquer reclamação pelas partes, pelo que se impunha-se ao Tribunal “a quo” julgar a acção “à luz” daquele despacho mas, refém do seu pré-juizo, o Tribunal afasta da problemática em julgamento a questão central da ineficácia da comunicação;

CC. Está em causa apreciar se seria relevante a Recorrente ter sabido, à data em que tinha de decidir se preferia, que a data de 31 de Julho de 2017 para realização da escritura (e pagamento do preço) seria flexível ou prorrogável, ou no final do dia, não imperativa;

DD. Em audiência de julgamento, perpassou a convicção de que essa data seria flexível, e foi referido que a escritura não se realizou devido ao registo da acção sobre o prédio, e não porque as partes, nomeadamente a vendedora, apenas tivessem interesse na realização do negócio até uma determinada data;

EE. O Tribunal “a quo” demite-se da análise das questões suscitadas, e enleado na sua errónea convicção, convola os presentes autos numa acção de preferência;

FF. Ao decidir como fez, o Tribunal “a quo” interpretou e aplicou indevidamente o disposto no artigo 1410º do Código Civil, pois face ao modo como se encontra configurada a acção pela Recorrente, não tem aplicação o regime da acção para preferência.

GG. O Tribunal “a quo” violou ainda o disposto no artigo 608º, n.º 2, do CPC, pois não se pronuncia de modo fundamentado sobre a questão da eficácia da comunicação dirigida à Recorrente, atento o facto de toda a sentença assentar a sua argumentação à luz de uma lógica da acção de preferência, que não tem aplicação ao caso concreto;

HH. Resulta dos artigos 1091º, n.º 1, a) e n.º 4, e artigo 416º do CC, um complexo de poderes/deveres dos titulares do direito de preferência, v.g. o direito do arrendatário tomar conhecimento da venda de certo imóvel, e o dever do proprietário informar os arrendatários, em notificação eficaz e completa quanto aos elementos essenciais do negócio;

II. O direito ao conhecimento do negócio antecede e é autónomo do direito de preferir e o despacho saneador confirma e delimita esse direito;

JJ. Porém, o pré-juízo do Tribunal é a tal ponto acentuado que não se coíbe de qualificar a acção intentada pela Recorrente como estranha, anómala, quase que irregular, atípica, o que configura uma grave violação do direito à acção consagrado no artigo 2º, n.º 2 do CPC;

KK. É que decorre da posição do Tribunal que mesmo verificando-se violações graves nas comunicações exigidas por lei dirigidas aos titulares de direito, apenas têm «direito» a reagir em juízo aqueles que queriam preferir no negócio, por substituição do adquirente;

LL. Tal entendimento elimina o dever do proprietário de remeter uma comunicação completa relativa ao negócio, e elimina o correspectivo direito ao seu conhecimento eficaz, para além de obstaculizar e dificultar a apreciação da pretensão da Recorrente;

MM. Ao decidir como fez, a decisão recorrida interpreta e aplica erradamente o disposto no nº 4 do artigo 1091º e no artigo 416º do Código Civil, o disposto no artigo 2º, n.º 2, do CPC e o disposto no artigo 20º, n.º 1, primeira parte, da CRP que deveriam ter sido interpretados e aplicados no sentido de considerar-se que o ordenamento jurídico português consagra a possibilidade de o titular de direito de preferência ver apreciada a violação do direito ao recebimento de uma comunicação para preferir que reúna os requisitos exigidos por lei;

NN. A preferência centra-se na ideia de que, em relação a determinado negócio jurídico que o sujeito vinculado a dar preferência se proponha celebrar com terceiro, o titular do correlativo direito tem a possibilidade de chamar a si o negócio, se disposto a contratar, em substituição do terceiro, nas mesmas condições em que este o faria;

OO. O obrigado deve comunicar previamente ao titular do direito de preferência o projecto de venda e respectivas cláusulas, ou incorre em responsabilidade civil;

PP. Nos direitos reais, o complexo de poderes/deveres dos titulares do direito de preferência é imperativamente modelado pela lei, e não pode ser posto em causa por modificações objectivas ou subjectivas dos pressupostos do negócio, sob pena de ineficácia;

QQ. Com base na carta datada de 5 de Julho, a Recorrente não teve a possibilidade de conhecer, em concreto, o futuro comprador do prédio e seu futuro senhorio, porque o podia comprar qualquer sociedade, desde que controlada pelo Explorer Real Estate Fund I;

RR. Não era indiferente à Recorrente a identificação concreta e exacta do terceiro comprador, sendo certo que a expressão “projecto” utilizada no art. 416.° do Código Civil abrange a identificação do terceiro;

SS. O terceiro adquirente não pode ser anónimo, nem constituir uma abstracção não explicitada, apenas existente na mente do obrigado a dar preferência, mas a 1ª Ré «deixa em aberto» a possibilidade de toda e qualquer terceiro vir a ser comprador;

TT. O Tribunal “a quo” ignorou ostensivamente a relevância da identificação concreta do adquirente na comunicação para preferir, violando o artigo 608º, n.º 2, do CPC;

UU. São essenciais todos os elementos ou factores do negócio susceptíveis de influenciar decisivamente a formação da vontade do titular da preferência, permitindo-lhe a ponderação consciente entre preferir ou abdicar do direito de opção que lhe assiste;

VV. A melhor doutrina entende que a data de celebração da escritura de venda constitui elemento imprescindível da comunicação, pois o preferente necessita de saber quando deve estar preparado para pagar o preço;

WW. No caso concreto, a Recorrente entendeu, cautelosamente, que até dia 31 de Julho de 2017 não tinha a certeza de conseguir reunir os fundos necessários para o pagamento do preço, vendo-se forçada a fazer um juízo de prognose que, afinal, não tinha razão de ser, uma vez que se veio a constatar que dispunha de mais tempo para o efeito;

XX. É de absoluta relevância ter ficado demonstrado que a data de pagamento do preço era considerada pela 1ª Ré como flexível, móvel, ajustável;

YY. A comunicação efectuada à Recorrente não identifica cabalmente o candidato à compra do prédio dos autos, e foi alterado o prazo de realização da escritura e pagamento do preço nela referido, pelo que é ineficaz;

ZZ. Ao decidir como fez, o Tribunal “a quo” interpretou e aplicou erradamente o disposto nos artigos 416.º a 418.º do Código Civil;

AAA. Um correcto entendimento da questão controvertida nos autos determinaria que o julgamento sobre o objecto do litígio recaísse sobre a questão da ineficácia da comunicação dirigida à Recorrente em 5 de Julho de 2017, e concluindo-se pela sua ineficácia, os pedidos reconvencionais formulados pelas Rés teriam, necessariamente, de soçobrar;

BBB. Mesmo concluindo-se pela eficácia da comunicação, sem conceder, o Tribunal incorre em novo erro de julgamento ao condenar a Recorrente nos pedidos reconvencionais formulados nos autos, pois as Rés não demonstraram os prejuízos invocados;

CCC. Não se pode confundir a dificuldade em liquidar prejuízos com a não produção de prova sobre os danos já indicados em valor líquido, e o Tribunal “a quo” não soube realizar esta distinção, relegando para execução de sentença a liquidação de danos não provados;

DDD. Ainda que assim não se entendesse, verifica-se um clamoroso erro de julgamento quanto ao pedido reconvencional da 3ª Ré deduzido nas alíneas b) e c) do petitório;

EEE. A alínea R) dos Factos Provados, nos termos acima defendidos, dá como provado, por confissão/declaração de parte da 1ª Ré que a 3ª Ré exerceu o direito de preferência apenas no dia 18 de Julho de 2017;

FFF. Tendo o Tribunal “a quo” tomado conhecimento, em plena de audiência de julgamento, de um facto de crucial relevância para os presentes autos, deveria oficiosamente verificado a (in)tempestividade do exercício desse direito, pois estava munido de meios de prova que apontavam (quando não confirmavam) no sentido de a preferência ter sido exercida pela 3ª Ré de forma extemporânea;

GGG. Admitindo como meio probatório do «exercício do direito de preferência» o depoimento/declaração de parte, como fez o Tribunal “a quo, não poderia deixar de considerar provado que tal facto apenas ocorreu no dia 18 de Julho de 2017;

HHH. Ou, se o Tribunal entendesse que a “mera” declaração/confissão de parte não era meio probatório suficiente, teria de ordenar a junção aos autos de documento que o comprovasse, nomeadamente, a comunicação escrita em que a 3ª Ré, alegadamente, informou exercê-la.

III. A caducidade do direito é de conhecimento oficioso, e a inércia do Tribunal relativamente a um facto de absoluta relevância para a boa decisão da causa, constitui violação do disposto nos artigos 6º, n.º 1, 411º e 579º do CPC, e artigo 364º do Código Civil.

JJJ. A 3ª Ré alegou ter sofrido danos no montante de 26.679,24 €, mas não juntou aos autos documentos que protestou juntar, o que não impediu o Tribunal “a quo” de condenar a Recorrente apenas com base no depoimento da testemunha HH;

KKK. Ao decidir como fez, o Tribunal “a quo” interpretou e aplicou erradamente o disposto nos artigos 362º e 393º do Código Civil, e o disposto nos artigos 423º e 607º, n.º 4 e n.º 5 do CPC, que deveriam ter sido aplicados e interpretados no sentido de que a demonstração de prejuízos está sujeita a prova vinculada, nomeadamente, através de documentos, e que a prova testemunhal não é idónea ou processualmente apta à sua demonstração;

LLL. Verifica-se novo erro de julgamento quanto à condenação no pedido da alínea c) do pedido da 3ª Ré, pois resulta da decisão proferida sobre a matéria de facto que não ficou provado que “A 3.ª Ré, uma vez concretizada a aquisição do Edifício ..., pretendia proceder à sua exploração económica, quer através da manutenção e incremento dos arrendamentos, quer eventualmente pela sua alienação a terceiro”;

MMM. O Tribunal “a quo” não julgou provado um único facto donde se retire que a 3ª Ré também sofreria prejuízos em momento posterior à dedução do pedido reconvencional.

NNN. Sem conceder, ainda que o Tribunal “a quo” entendesse condenar a Recorrente naquele pedido, impunha-se excluir do âmbito da condenação as rendas que a 3ª Ré deixou alegadamente de receber e a mais valia alegadamente decorrente da eventual alienação do prédio, por não provados;

OOO. No que concerne à condenação da Recorrente como litigante de má-fé, o Tribunal “a quo” transformou os presentes autos num verdadeiro julgamento de intenções, pouco rigoroso no plano técnico-processual e totalmente contaminado por uma pré-convicção que afectou a correcta aplicação do direito à questão controvertida;

PPP. Porém, a presente acção merece a tutela do direito e nada tem de «atípico», e está a confirmá-lo o douto despacho saneador, que reveste absoluta relevância, porque proferido em apreciação da concreta pretensão da Autora, o que resulta da necessária sindicância do (anterior) juiz, que o decide positivamente, fixando de modo definitivo o objecto do litígio;

QQQ. A condenação da Recorrente assenta, em grande medida, no registo da acção sobre o prédio, mas esse registo é claramente previsto na lei, e revelava-se, no caso concreto, a única forma eficaz de impedir a violação do direito de que a Recorrente se arroga;

RRR. A Recorrente não pretendeu nunca utilizar a presente acção judicial para prosseguir um fim ou objectivo ilegal, não se verificando qualquer actuação dolosa com intenção causar danos a terceiros, a qual agiu com a diligência exigível na situação em concreto;

SSS. Se dúvidas houvesse, a prová-lo está que a Recorrente logo que recebeu a comunicação da 1ª Ré encetou diligências e contactos no sentido de reunir fundos para pagar o preço de venda, e ao contrário do que se decidiu em sede de matéria de facto, a Recorrente está hoje em condições de comprar o prédio dos autos, como eram já muito animadoras as perspectivas à data dos factos;

TTT. E logo que soube que a escritura não tinha sido realizada até 31 de Julho de 2017, comunicou à 1ª Ré que entendia ter havido uma alteração das condições essenciais do negócio, pelo que a presente acção foi intentada como último recurso;

UUU. A Recorrente não pode aceitar - e não aceita - não ter tido a mesma oportunidade de preferir nos termos e condições – afinal – concedidos à 3ª Ré, nomeadamente, a possibilidade de pagar o preço após a data de 31 de Julho de 2017, e intentou a presente acção com vista ao reconhecimento dessa igualdade de tratamento;

VVV. Ainda que se considere a pretensão da Recorrente juridicamente ousada, ela não integra o conceito de litigância de má-fé;

WWW. Em todo o caso, a 1ª Ré não alegou ou demonstrou em que medida a alegada litigância de má-fé da Recorrente causou uma atividade jurídico-process