Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A" e B propuseram, no Tribunal Judicial da comarca de Oeiras, acção com processo ordinário, contra "C, Lda.", e "D, Lda."., alegando, em síntese, o seguinte, na parte que releva para a presente revista:

O Autores prometeram comprar à 1.ª Ré "C, Lda.", e esta prometeu vender-lhes, um lote, sob o n.º 43, terreno para construção, integrado no empreendimento habitacional conhecido por Quinta da Moura, em Oeiras.

Em Abril de 1991, o autor, marido, propôs adquirir à 1.ª ré, o lote n.º 56, daquele empreendimento, em vez do antes referido, o lote n.º 43, tendo em conta a sua localização, pois a poente, o lote n.º 56 confinava com uma zona destinada a ser arborizada, pelo que aí não seria permitida qualquer construção.

No dia 26.1.94, por escritura pública, celebrada com a 1ª Ré, o A. adquiriu então o referenciado lote n.º 56.

O autor começou a construir, mau grado nunca ter sido referido pela 1.ª Ré que, esta, pretendia solicitar à Câmara Municipal de Oeiras a alteração do alvará de construção, a fim de poder fazer novas construções na zona verde do empreendimento chamado Quinta da Moura.

O autor acabou por verificar que o projecto de alteração do alvará apresentado à Câmara Municipal de Oeiras, não só atingia a zona traseira do lote por si adquirido, como este lote - o n.º 56 - era, precisamente, um dos mais afectados.

O novo lote projectado, e designado pelo n.º 72, deveria ficar confinante com o lote n.º 56, pertencente ao autor, e a construção, prevista para aquele, corresponderia a um prédio de 6 andares, o que, a efectivar-se, levava à perda de luminosidade para o lote n.º 56, perdendo igualmente privacidade.

Para obstar a tal situação, no dia 23 de Novembro de 1994, o A. e a 1ª Ré "C, Lda." celebraram um contrato-promessa de compra e venda do lote n.º 72, confiante com o lote n.º 56, já pertença do A..

Visava tal acordo assegurar a não construção de qualquer habitação no lote n.º 72, razão por que o preço por m2 era de 10.000$00, sendo que, se o terreno fosse para construção, seria de cerca de 30.000$00, o m2.

Como contrapartida o autor autorizava, como sucedeu, a alteração do alvará.

Porém, a 1ª Ré foi evitando realizar a escritura de compra e venda do lote n.º 72, com o autor, apesar das insistências que este fazia, acabando o autor por receber, no dia 19 de Junho de 1997, uma carta da 1.ª ré, na qual comunicava ter vendido a um terceiro, no dia 11.6.97, o lote n.º 72 prometido vender ao autor.

O autor sempre teve interesse na realização da escritura; e foi a 1.ª ré que manteve o autor na ignorância, quanto à emissão do alvará competente pela Câmara Municipal de Oeiras.

2. Os autores, entre o mais que pediram, e aqui não releva agora, solicitaram ao tribunal que, a 1ª Ré, fosse condenada a ressarcir-lhes os prejuízos que lhes causou com o incumprimento da promessa de venda livremente assumida, de valor não inferior a cinquenta milhões de escudos.

3. A primeira instância absolveu a segunda ré. (E também absolveu a "C, Lda." do pedido de execução específica, relativamente à promessa de venda do lote n.º 72);

Mas julgou a acção procedente quanto ao pedido subsidiário, contra a "C, Lda.", condenando-a a pagar aos autores pelo incumprimento do contrato promessa a quantia de 4 milhões de escudos, para cujo calculo se socorreu de uma avaliação equitativa dos danos sofridos pelos autores, em consequência do rompimento da promessa contratual da ré. (Fls.362/362 verso).

4. Apelaram ambas as partes.

E a Relação decidiu assim:

a) Julgar parcialmente procedentes ambas as apelações e, consequentemente, alterando a parte condenatória da sentença recorrida, condenou a ré "C, Lda." a pagar aos autores, pelos danos a estes causados, resultantes do incumprimento do contrato-promessa que com eles celebrara, referente ao lote n.º 72, a indemnização que se liquidar em execução de sentença;

b) Confirmar a douta sentença recorrida, na parte absolutória.

5. Daí o recurso do ré "C, Lda.".

6. É o seguinte o objecto da revista, confinado às conclusões da recorrente/ré:

1.º- Os AA. alegaram a existência de prejuízos e tentaram fazer a necessária prova na acção.

2.º- Todavia, não lograram provar a existência de qualquer dano resultante incumprimento do contrato promessa de compra e venda do lote 72, não obstante sobre eles recair o ónus da prova.

3.º- A eventualidade de se relegar para liquidação em execução de sentença uma fixação de danos, teria sempre como pressuposto, uma comprovação, concreta e prévia, desses danos.

4.º- Os AA deram o seu consentimento por escrito, em 21 de Outubro de 1994, à alteração ao alvará de construção.

5.º- Há apenas mera possibilidade de, futuramente, vir a ser edificada qualquer construção no lote n.º 72 de que possam resultar prejuízos, consequência necessária directa da autorizada alteração, não existindo qualquer nexo de causalidade com o incumprimento do contrato promessa.

6.º- Não foi convencionado sinal, nem clausula penal, sendo certo que a obrigação de não construção no lote n.º 72, no prazo acordado pelas partes apenas vinculava os AA.

7.º- A Ré cumpriu as obrigações impostas pela Câmara Municipal de Oeiras, em tudo o que dizia respeito à urbanização, nomeadamente quanto às parcelas de terreno destinadas a zona verde.

8.º- O acórdão sob censura violou o correcto entendimento do disposto nos arts. 342º n.º 1 e 566º, ambos do Código Civil e 661º, n.º 2 do Código de Processo Civil.

9º- Deve ser concedido provimento ao recurso, revogando-se o acórdão da Relação, por outro que julgue improcedente o pedido de indemnização dos autores.

7. Cumpre decidir: A questão nuclear da revista, tal como vem colocada pela recorrente (ponto n.º 6), e é respondida pelos recorridos (fls. 485/487), está em saber se, a recorrente "C, Lda." é devedora de obrigação de indemnizar os recorridos/autores, por virtude de não cumprir o contrato promessa que, com estes, havia celebrado, relativamente ao lote n.º 72, que vem sendo referenciado.

A questão ainda pode limitar-se mais, segundo o objecto da revista que vem proposto, e dentro do qual se deve processualmente circunscrever a análise (artigos 684º-3-4 e 690º-1, do Código de Processo Civil):

É saber (?) se o dano indemnizável se verifica, embora a sua extensão completa não seja ainda determinável, conforme dispõe o n.º 2, do artigo 661º, do Código de Processo Civil?

7.1. Comecemos por reter o seguinte: O lote n.º 72, objecto da promessa, entre a recorrente e os recorridos, foi alienado a terceiro (a 2ª ré), pela recorrente e por facto que, a ela, recorrente, é, indiscutivelmente, imputável.

No contrato promessa não foi estabelecido sinal ou clausula penal.

Assim, fica de fora o quadro de análise das possibilidades sancionatórias contemplado pelo artigo 442º, do Código Civil.

Veremos se haverá outras, no quadro geral de incumprimento de obrigações negociais - ou melhor, como é aqui o caso, contratuais, enquanto vinculativas de ambos os lados do contrato.

7. 2. O contrato promessa consiste na emissão de uma declaração negocial correspondente a um outro negócio, cuja futura realização se pretende assegurar. É um contrato bilateral, quando a obrigação de celebrar o contrato futuro é das duas partes, ambas promitentes. E é unilateral, quando só uma das partes se obriga a contratar.

No caso em apreço, estamos perante um contrato de promessa bilateral em que o contrato prometido é a compra e venda do aludido lote n.º 72º.

Já dissemos que, no quadro em que se celebrou o contrato promessa entre recorrente e recorridos, ficam de fora os mecanismos sancionatórios contemplados pelo artigo 442º, do Código Civil.

Veremos se é possível o enquadramento da questão no contexto da interpretação e aplicação das regras gerais relativas ao incumprimento das obrigações.

Assim:

Nos preparatórios, na celebração e no cumprimento dos contratos, as partes devem proceder de boa-fé (artigos 227º e 762º, do Código Civil), com a correcção, a lealdade, a lisura e a honestidade próprias de pessoas de bem, inerentes à cooperação e solidariedade contratual a que reciprocamente se vinculam e estão adstritas para dar satisfação ao interesse do credor, com o menor sacrifício possível do devedor (1).

Os contratos legalmente celebrados devem ser pontualmente cumpridos. (Artigo 406º -1, do Código Civil).

«Não sendo a obrigação voluntariamente cumprida, tem o credor o direito de exigir judicialmente o seu cumprimento...» (artigo 817º), sendo que «o devedor que falta culposamente ao cumprimento da sua obrigação, torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor ». (Artigo 798º).

7. 3. Enunciadas as regras, vejamos agora alguns dos factos mais significativos que poderão relevar da sua aplicação:

- No dia 23.11.94, o autor e a Ré "C, Lda." celebraram um contrato de promessa de compra e venda do lote n.º 72, a ser constituído do lote E-3(B) e que ficaria a confinar com o lote n.º 56, já propriedade do autor.

- Nos termos do referido contrato-promessa, o preço seria de 10.000$00, por m2, prevendo-se que o lote teria uma área aproximada de 916 m2.

- Ficou também acordado, entre as partes, que o promitente comprador, o autor, não poderia ocupar o referido lote com construção habitacional, vender, doar, arrendar ou por qualquer outra forma dispor daquele lote, por um prazo de 17 anos, a contar da data da celebração da escritura de compra e venda.

- Comprometendo-se ainda o A. a dar preferência na venda à 1ª Ré "C, Lda.", pelo preço de 10.000$00 o m2 (ou seja, pelo mesmo preço pelo qual o A. prometera comprar o lote 72), durante os mesmos 17 anos.

- Nos termos do estipulado contrato promessa de compra e venda, a escritura, a marcar por qualquer dos contraentes, seria celebrada no prazo de 60 dias, após a emissão do alvará e loteamento do lote E-3 (B).

- No dia 19.6.97, o A. recebeu uma carta da ré "C, Lda.", em que lhe comunicava ter vendido a um 3º - que não nomeou - no dia 11.6.97, o lote n.º 72, que havia prometido vender aos autores.

O novo lote projectado, e designado pelo n.º 72, deveria ficar confinante com o lote n.º 56, pertencente ao autor, e a construção prevista para aquele, corresponderia a um prédio de 6 andares, o que, a efectivar-se, levava à perda de luminosidade para o lote n.º 56, perdendo igualmente privacidade.

Para obstar a tal situação, é que, o autor/recorrido e a ré/recorrente, celebraram o aludido contrato - promessa de compra e venda do lote n.º 72, confiante com o lote n.º 56, já pertença do autor.

- Visava tal acordo assegurar a não construção de qualquer habitação no lote n.º 72, razão por que o preço, por m2, era de 10.000$00, sendo que, se o terreno fosse para construção, seria de cerca de 30.000$00 o m2..

- o lote foi comprado à recorrente 2ª Ré "D, Lda.", tendo-o registado, em seu nome, na Conservatória do Registo Predial competente, em 13.6.97.

- O preço da aquisição foi de oito milhões quatrocentos e oitenta e sete mil escudos - ou seja, menos 353.000$00, do que o preço que resultaria da venda do mesmo lote ao autor, conforme fora prometido.

- O interesse manifestado pelo A. na aquisição do lote n.º 56, em substituição do lote n.º 42, inicialmente prometido comprar, deveu-se, exclusivamente, à localização dois referidos lotes.

- O lote 56, quando foi adquirido pelo A., localizava-se no cimo da encosta e no limite superior com zona verde.

- Os AA. vieram a verificar que o projecto de alteração do alvará apresentado à C.M. de Oeiras, atingia a zona traseira do lote por eles adquirido - o tipo de edificação permitida é de cave mais dois pisos, com uma altura máxima em relação ao arruamento de cerca de 6 metros.

- A habitação dos AA. está a ser construída perto da extrema do seu lote, no sitio mais elevado e, portanto, mais perto do projectado lote n.º 72.

- Os AA. pensavam, à luz do projecto inicialmente licenciado, que não existiria nenhum prédio com cota superior à do seu lote.

- O preço, fixado por m2 de terreno, foi de 10.000$00, enquanto que o preço fixado para os restantes lotes, que seriam destinados à construção habitacional, era de cerca de 30.000$00, por m2.

- A compra do lote n.º 72 a um terço do valor do mercado, devia-se exclusivamente ao facto de o A. ir fazer uso daquele terreno como jardim anexo à sua casa, para manter as condições de luz e privacidade que gizaram para a sua casa aquando da compra do lote n.º 56, sujeitando-se às restrições que lhe foram impostas.

- O A. ligou várias vezes para os escritórios da 1ª Ré "C, Lda.", sem ter conseguido contactar com o Sr. E.

7.4. Pela matéria exposta (porventura por excesso, que se destinou a explicar bem, as motivações, as condições e os objectivos do contrato prometido), não é difícil perceber que houve uma lesão contratual imputável à recorrente.

Se é geradora ou não de obrigação de indemnizar, nos termos gerais do direito, conforme as disposições que foram transcritas, depende da verificação da existência de dano.

É, como ficou dito, o problema da revista.

Os autores começaram por calculá-lo em 50 mil contos (ponto 1); a sentença, apelando à equidade, fixou tal valor em 4 mil contos. E a Relação entendeu que esse valor devia determinar-se em liquidação de sentença. (Pontos 2 e 3).

Poder-se-á dizer - como fazem os recorridos, fls. 468 - «que os autores não lograram uma comprovação, concreta e prévia de quaisquer danos, sendo que sobre eles recaía o ónus de o fazer...», não sendo como tal considerada, a diminuição da valia do prédio de sua habitação, construído no lote n.º 56».

Verifica-se que não foi feita qualquer construção no lote n.º 72, embora exista a possibilidade dessa construção, como consequência da alteração do alvará de loteamento.

Mas também é seguro o seguinte, para reinterar a este aspecto factual da questão:

-1º o interesse dos autores deveu-se á localização do lote 56º, no cimo da encosta e no limite superior com zona verde.

-2º localizando o lote 56 ao cimo da encosta, onde não seria permitida a construção, não havia risco da casa vir a sofrer diminuição de luminosidade. (Respostas aos quesitos 1º e 2º - fls. 341, sendo certo que o tribunal também fez uma inspecção ao local.- fls. 334).

7. 5. O que quer dizer que os autores esperavam legitimamente comprar o terreno do lote n.º 72º, por razões que objectivamente são compreensíveis.

Não será difícil encontrar um dano ou efeito lesivo na conduta da recorrente, ao violar claramente a promessa contratual da venda do dito lote, perante a legitima expectativa e confiança dos autores, na realização do prometido.

Mas sendo assim, voltemos à questão: onde fica o dano?

Os autores confiaram em que, ao celebraram o contrato de promessa de compra e venda do lote n.º 72, (que ficaria a confinar com o lote n.º 56, já propriedade deles), não se «poderia ocupar o referido lote com construção habitacional, vender, doar, arrendar ou por qualquer outra forma dispor daquele lote, por um prazo de 17 anos, a contar da data da celebração da escritura de compra e venda».

Comprometendo-se ainda o A. a dar preferência na venda à 1ª Ré "C, Lda.", pelo preço de 10.000$00 o m2 (ou seja, pelo mesmo preço pelo qual o A. prometera comprar o lote 72), durante os mesmos 17 anos.

O novo lote projectado, e designado pelo n.º 72, deveria ficar confinante com o lote n.º 56, pertencente ao autor, e a construção prevista para aquele, corresponderia a um prédio de 6 andares, o que, a efectivar-se, levava à perda de luminosidade para o lote n.º 56, perdendo igualmente privacidade.

Para obstar a tal situação, é que, o autor/recorrido e a ré/recorrente, celebraram o aludido contrato - promessa de compra e venda do lote n.º 72, confiante com o lote n.º 56, já pertença do autor.

- Visava tal acordo assegurar a não construção de qualquer habitação no lote n.º 72, razão por que o preço por m2 era de 10.000$00, sendo que, se o terreno fosse para construção, seria de cerca de 30.000$00 o m2..

O preço da aquisição foi de oito milhões quatrocentos e oitenta e sete mil escudos - ou seja, menos 353.000$00, do que o preço que resultaria da venda do mesmo lote ao autor, conforme fora prometido.

O interesse manifestado pelo A. na aquisição do lote n.º 56, em substituição do lote n.º 42, inicialmente prometido comprar, deveu-se, exclusivamente, à localização dois referidos lotes.

O lote n.º 56, quando foi adquirido pelo A., localizava-se no cimo da encosta e no limite superior com zona verde.

Os AA. vieram a verificar que o projecto de alteração do alvará apresentado à C.M. de Oeiras, atingia a zona traseira do lote por eles adquirido - o tipo de edificação permitida é de cave mais dois pisos, com uma altura máxima em relação ao arruamento de cerca de 6 metros.

A habitação dos AA. está construída perto da extrema do seu lote, no sitio mais elevado e, portanto, mais perto do projectado lote n.º 72.

Os AA. pensavam, à luz do projecto inicialmente licenciado que não existiria nenhum prédio com cota superior à do seu lote.

- O preço fixado por m2 de terreno foi de 10.000$00, enquanto que o preço fixado para os restantes lotes, que seriam destinados à construção habitacional, é de cerca de 30.000$00 por m2.

A compra do lote n.º 72 a um terço do valor do mercado, devia-se exclusivamente ao facto de o A. ir fazer uso daquele terreno como jardim anexo à sua casa, para manter as condições de luz e privacidade que gizaram para a sua casa aquando da compra do lote n.º 56, sujeitando-se às restrições que lhe foram impostas».

7.6. Se há ou não dano para os autores, bastará pensar, ponderando o que acaba de expôr-se, na situação virtual, emergente da circunstância de a recorrente ter cumprido pontualmente a promessa de lhes vender o lote.

Seria este um jardim desafrontado! Proporcionando aos autores condições de qualidade de vida humana, sadia e ecologicamente equilibrada, e também condições de conforto e de privacidade, recomendadas pelos artigos 65º-1 e 66º-1, da Constituição da Republica.

Naturalmente que, a adjacência imediata de um aglomerado de ferro, tijolo e cimento - tenha a volumetria dois andares ou seis - não é, garantidamente, a mesma coisa! Viver "entaipado" do horizonte ou disfrutar livremente das suas vistas, são realidades de vida que, confrontá-las, é medir-lhe a diferença de qualidade, sem, em condições normais, hesitar na opção!

Nem o valor de mercado de terreno reservado a zona verde, se compadece com o valor do mesmo terreno, se destinado a construção urbana.

Não pode escamotear-se a ideia visível de que a casa de habitação dos autores desvalorizou (ou, se se quiser, não valorizou) com a frustração contratual a que deu causa a recorrente, quebrando o prometido.

Não é indiferente a edificação da casa numa zona que tem contíguo um espaço de desafogo com jardim, logradouro afecto exclusivamente a «benfeitoria» da mesma casa; e uma edificação que deita directamente, com devassa recíproca, sobre as casas de imediata vizinhança!

Enfim, retratando a vida, pode adiantar-se que, não é indiferente viver numa casa, olhando de frente, o jardim contíguo; ou viver toda uma vida, olhando de frente, o «mamarracho da soleira da porta»!

Era esta garantia de qualidade de habitação que os autores pretendiam prosseguir, acautelando-a, no imediato, com a promessa de compra do lote n.º 72º.

Mantiveram a promessa de compra. Só que, a outra parte, rompeu unilateralmente, e sem causa legítima, a sua promessa de venda. E pior: vendeu a terceiro, a segunda ré, também construtora, e para construir...!

7.7. A nosso ver - e já sem falar da ausência de honestidade e da solidariedade contratual e do respeito pela palavra dada (palavra escrita!), aspectos estes, sublinhados no ponto 7.1 - existe, claramente desenhado, um prejuízo ou lesão efectiva na esfera jurídica patrimonial dos autores. (E mesmo sem excluir a esfera moral, embora tanto não tenha sido alegado).

O prejuízo existe, é real e efectivo, em termos de uma avaliação normativa, embora careça de apuramento de contas, para sua exacta determinação.

Importa por tudo isso, ponderar, que se verifica um dano indemnizável, pelo rompimento unilateral do contrato promessa que a recorrente havia celebrado com os autores e pelo qual responde.

A medida ou calculo exacto dessa responsabilidade, rectius, desse dano, nomeadamente a concreta desvalorização sofrida pela casa dos autores, como assinala a decisão recorrida (fls. 456), não pode ser quantificada neste processo, podendo sê-lo, em execução de sentença, conforme determina o artigo 661º -2, já invocado, do Código de Processo Civil.

Termos em que, sem necessidade de outras explanações, acordam no Supremo Tribunal de Justiça -7ª secção - em confirmar a decisão recorrida, negando-se revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 28 de Novembro de 2002.

Neves Ribeiro (Relator)

Araújo Barros

Oliveira Barros

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(1) Professor Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisa Defeituosa, Almedina, edição 2001, página 17.