Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam neste Supremo Tribunal de Justiça:

1-Relatório

AA, Sociedade de Mediação Imobiliária, S.A., intentou acção declarativa com processo comum sob a forma ordinária, contra BB e CC, pedindo a condenação dos RR. a pagarem-lhe:

a) a quantia de € 60.363,00 de capital;b) a quantia de € 1.262,36 de juros moratórios à taxa legal já vencidos;c) juros moratórios vincendos à taxa supletiva legal de 4% ao ano até efectivo e integral pagamento;d) juros à taxa de 5% ao ano desde a data do trânsito em julgado da sentença condenatória até efectivo e integral pagamento, a título de sanção pecuniária compulsória.

A autora fundamentou o seu pedido no seguinte:

Tendo a AA, ..., S.A. prometido vender a DD e mulher EE a fracção autónoma em causa, estes promitentes compradores celebraram com a A. um contrato de mediação imobiliária, incumbindo esta de mediar a cessão da posição contratual daqueles no referido contrato-promessa,pelo preço de € 147.500,00, estabelecendo-se a comissão da A. em 3% do preço do negócio + IVA.

Por contrato de 30-09-2005 os RR. prometeram tomar de cessão a DD e mulher a respectiva posição contratual, com pagamento do preço em três prestações , sendo o prometido contrato de cessão coincidente com a data da outorga da escritura de venda,tendo os RR. pago aos promitentes cedentes o ajustado sinal de € 25.000,00.

Foi comunicada a promessa de cessão à AA, ..., S.A; esta, por carta de 26-01-2006, notificou os RR. de que a prometida escritura pública de compra e venda seria outorgada em 23-02-2006, na sede da CGD, sendo solicitado aos RR. que pagassem na data da outorga da escritura o remanescente do preço em falta no montante de € 64.638,00, devido pela aquisição do imóvel.

A A. esqueceu-se de notificar os promitentes cedentes para que comparecessem ao acto da escritura pública de compra e venda e em 15-02-2006, a AA, ..., S.A., por escritura dessa data, vendeu aos RR. pelo ajustado preço de 129.276,00, o imóvel dos autos.

Tendo-se apercebido, na sequência de missiva dos promitentes cedentes, da falta de convocatória que havia cometido, a A. tentou contactar, por diversas vezes, os RR., no sentido de os mesmos “concretizarem a cessão definitiva que haviam prometido” e de pagarem aos promitentes cedentes o remanescente do preço ajustado, de € 60.362,00,o que tudo resultou em vão.

Assim, através de carta de 17-03-2006, do seu mandatário forense, a A. interpelou os RR. para que estes comparecessem no respectivo escritório em 23-07-2006 pelas 17,00h, a fim de aí ser celebrada a prometida “cessão definitiva” e pago aos promitentes cedentes o residual de preço em dívida,não comparecendo os RR ao acto – a que compareceram os promitentes cedentes – nem justificando tal ausência.

Em 11-04-2006 a A. pagou aos promitentes cedentes, em substituição dos RR., a quantia de € 60.362,00 e nessa mesma data declarando os promitentes cedentes prescindir da celebração com os RR. da “cessão definitiva”, tendo considerado integral e tacitamente cedido para estes o direito à aquisição do fogo respectivo, subrogando a A. no respectivo crédito de € 60.362,00 a cobrar dos RR,que até à data não reembolsaram a A.

Em contestação os Réus alegaram ocorrer incumprimento definitivo do contrato-promessa de cessão da posição contratual, por parte dos promitentes cedentes, que não compareceram na data da escritura de compra e venda onde também se devia celebrar a prometida cessão, agora definitivamente inviabilizada, por se ter celebrado a referida compra e venda,inexistindo assim o pretenso crédito dos promitentes cedentes sobre os RR., aquando da cessão daquele à A.

Houve replica ampliando a A., subsidiariamente o pedido, considerando que ao não pagarem os réus a quantia de € 60.362,0000 e respectivos juros moratórios à taxa supletiva legal, vencidos desde 23-03-2006 e vincendos até integral pagamento, a título de restituição fundada em enriquecimento sem causa, devida aos promitentes cedentes a título de reembolso de parte da 1ª metade do preço de compra do imóvel que estes haviam pago à vendedora AA como sinal e respectivos reforços, logrando, na ausência daqueles, celebrar a escritura de compra e venda, com pagamento de apenas mais 50% do preço de venda, o seu património se enriqueceu injustamente, sem causa, naquele exacto montante, à custa dos promitentes cedentes.

Os Réus treplicaram, assinalando ter-se tratado, mais exactamente, de uma alteração da causa de pedir e não estarem verificados os requisitos do instituto do enriquecimento sem causa.

Após instrução e julgamento,veio a ser proferida sentença que julgou a acção procedente, condenando os RR. a pagar à A. “a quantia de € 60.362,00, acrescida de juros de mora, contados, à taxa legal, desde 15-02-2006 até integral pagamento e de juros de 5% sobre a mesma quantia contados desde a data do trânsito em julgado da presente decisão até integral pagamento.”.

Inconformados os réus apelaram para o Tribunal da Relação e aí por acórdão se julgou a apelação improcedente, confirmando-se (com fundamentos não totalmente coincidentes) a decisão recorrida.

Deste acórdão vieram os réus interpor recurso de revista para este Supremo Tribunal, onde formulam as seguintes conclusões que delimitam o objecto do recurso:

I.O Acórdão recorrido ao não considerar todos os factos aduzidos pelas partes, designadamente pelos Réus, ora Recorrentes e ao valorar diversamente os mesmos, presume uma realidade diversa da que efectivamente existiu e que não podia ignorar.

II.Daqui resulta, salvo melhor opinião um erro de julgamento da matéria de facto e concomitantemente, uma errada qualificação jurídica desses factos.

III.Acresce que, com o devido respeito que é muito, o Acórdão recorrido não especificou suficientemente os fundamentos de facto e de direito que justifica a decisão, sendo certo que os fundamentos aduzidos estão em oposição com a decisão.

IV.Ainda, as questões submetidas a apreciação não foram todas consideradas, o que consubstancia causa de nulidade do Acórdão e fundamentos de recurso.

V.No caso em apreço, não sabemos pois como o julgador formou a sua convicção, o que constitui uma omissão de fundamentação de facto, que, por sua vez, consubstancia uma nulidade do Acórdão, nos termos do preceituado no artigo 668.° nº 1 alínea b) do CPC, o que desde já se alega e requer para os devidos e legais efeitos.

VI.Entendem os aqui Recorrentes, que a decisão é ainda nula por se verificarem diversas contradições entre os fundamentos de facto e o segmento decisório da mesma.

VII.Na verdade, se se considera existir um incumprimento do contrato promessa de cessão, não se percebe como se ignora tal facto na decisão proferida.

VIII.Razão porque deverá a decisão ora recorrida ser considerada nula, ao abrigo do disposto no artº 668.° nº 1 al. c) do CPC - o que desde já se alega e requer.

Acresce que,

IX.O contrato promessa de cessão da posição contratual (DOC. 11 junto com a petição inicial) foi objecto de reconhecimento notarial das assinaturas, feito em 04/10/2005, no Cartório Notarial de Lisboa de FF.

X.Todavia, tal facto enferma de (notória) ilegalidade porquanto não foi feita a certificação notarial da existência da licença de utilização como impõe o art.? 410.° nº 3 do Código Civil.

XI.Assim, os argumentos aduzidos para invocar a nulidade do contrato de cessão da posição contratual servem por maioria de razão, para que tivesse sido declarada a nulidade do próprio contrato promessa de cessão da posição contratual, o que não sucedeu pelo que a decisão proferida é nula ao abrigo do preceituado no artº 668.° nº1 al. d) do CPC, o que desde já se alega e requer.

XII.A decisão sobre a matéria de facto encontra-se ab initio viciado por erro. Porquanto, deu-se como assente matéria controvertida e que face à prova produzida em audiência de discussão e julgamento, não pode ser tida como provada.

XIII.Estes factos são do conhecimento do tribunal, que não os ponderou na decisão proferida.

XIV.Nomeadamente, não considerou o facto de apesar de em 17/03/2006, os Réus terem recebido uma carta do mandatário da "AA - Sociedade de Mediação Imobiliária" a convocarem para estarem presentes no dia 23/03/2006 no escritório daquele (facto provado), os Réus, ora Recorrentes não terem comparecido por desconhecerem a entidade em causa, e do que se tratava.

XV.O que, aliás, é reforçado pelas declarações feitas pela AA ¬... perante o notário que lavrou a escritura de compra e venda e sob a advertência da prática do crime de falsas declarações, a saber que a compra e venda não havia sido objecto de intervenção de mediador imobiliário.

XVI.Estes factos, fundamentais para a decisão da demanda em apreço, não foram considerados na decisão proferida.

XVII.Na verdade, a conduta da AA - Sociedade de Mediação Imobiliária SA e da sociedade vendedora AA - ..., sociedades que dada a respectiva denominação, pessoas envolvidas e localização, na prática não se distinguem, foi determinante para o sucedido.

XVIII.Ora, o material carreado para os autos impunha uma valoração dos factos diversa da que foi dada e concomitantemente, uma decisão deferente da proferida.

XIX.Olvida no entanto, a decisão proferida que os Réus, ora Recorrentes, só celebraram a escritura por o representante legal da AA presente no acto, ter expressamente confirmado a ausência dos primitivos promitentes adquirentes, convencendo com a sua conduta os Réus do acordo destes para o efeito.

XX.O contrato promessa de cessão da posição contratual (DOC. 11 junto com a petição inicial) foi objecto de reconhecimento notarial das assinaturas, feito em 04/10/2005, no Cartório Notarial de Lisboa de FF.

XXI.Todavia, tal acto enferma de (notória) ilegalidade uma vez que não foi feita a certificação notarial da existência de licença de utilização, como impõe o artº 410.° nº3 do cc.

XXII. Assim, os argumentos aduzidos para invocar a nulidade do contrato de cessão da posição contratual servem por maioria de razão, para declarar a nulidade do próprio contrato promessa de cessão da posição contratual, o que não sucedeu, pelo que a sentença peca por omissão de pronúncia, como atrás se deixou alegado e não se prescinde.

XXIII. Sendo certo que, a nulidade do contrato firmado entre os Réus, ora Recorrentes, e os primitivos promitentes adquirentes implicaria que o mesmo não produzisse quaisquer efeitos e consequentemente, ao invés do vertido na sentença de que ora se recorre, os Réus não perdem o sinal prestado nada, mais a este título lhes sendo exigível.

XXIV.Atento o exposto, salvo melhor opinião, a decisão proferida faz uma errada interpretação do direito aos factos, sendo por isso nula ao abrigo do preceituado no art.º 668.° nº 1 al. b) do CPC o que desde já se alega e requer.

XXV.No caso em apreço, a conduta da AA foi determinante para a impossibilidade verificada porquanto cabia-lhe convocar os primitivos promitentes adquirentes para a escritura (o que não fez e se deve a sua culpa exclusiva) e induziu em erro os Réus, aqui Recorrentes, instigando os mesmos à celebração da escritura nas circunstâncias descritas.

XXVI. Assim, deve a AA ser responsabilizada pela sua atitude ...

XXVII.Tendo desta forma, incumprido ela mesma, o contrato promessa de venda daquela fracção a DD e mulher, já que a prestação tornou-se impossível, cfr. artigo 801.° do CC, por causa imputável à AA.

XXVIII.Ora, em vez de restituir o sinal e reforço do sinal, em dobro - 129.276,00 € - a "AA - Sociedade de Mediação imobiliária ou AA - ..., nada perde com o seu incumprimento.

XXIX. Muito pelo contrário, só ganha.

XXX. O enriquecimento sem causa depende da verificação cumulativa dos seguintes requisitos: a) existência de um enriquecimento; b) que esse enriquecimento não tenha causa que o justifique; c) que ele seja obtido à custa do empobrecimento de quem pede a restituição.

XXXI. Ora, quem invoca o enriquecimento sem causa deve alegar e provar o montante do enriquecimento e do empobrecimento, sendo que incide também sobre o pretenso empobrecido o ónus da falta de causa justificativa do enriquecimento.

XXXII. "A correlação exigida por lei entre a situação dos dois sujeitos traduz-se, em regra, no facto da vantagem patrimonial alcançada por um deles, resultar do sacrifício económico correspondente suportado pelo outro." (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume I, Coimbra Editora Limitada).

XXXIII. O que não sucede no caso em apreço porquanto inexiste qualquer sacrifício suportado pela AA.

XXXIV. O enriquecimento, só por si, é insuficiente, exigindo-se um empobrecimento ou um dano.

XXXV.Assim, não se encontram reunidos todos os requisitos do instituto do enriquecimento sem causa, pelo que não poderia o mesmo ter sido fundamento da decisão proferida.

XXXVI. Sendo ainda certo que, a existir sub-rogação, o que se admite sem conceder, deveriam os ora Recorrentes ter sido informados da mesma, o que não aconteceu.

XXXVII. Nos termos do artº 559º do CC "o credor que receba a prestação de terceiro pode subrogá-lo nos seus direitos desde que o faça expressamente até ao momento do cumprimento da obrigação."

XXXVIII. Ora, a obrigação em apreço já se havia tornado impossível. XXXIX. No presente caso inexiste qualquer declaração expressa do credor primitivo a subrogar os seus direitos, o que a acontecer, seria sempre até ao momento do cumprimento da obrigação (que deixou de existir, aquando da celebração do contrato de compra e venda, a 15/02/2006 entre os ora Réus e a ...).

XL.Conciliando os requisitos exigidos pela lei, a obrigatoriedade de notificação da sub-rogação ao devedor e a necessidade desta operar até ao momento do cumprimento da obrigação, com o facto de a realização da escritura de compra e venda ter tornado a prestação impossível, levando, consequentemente à extinção de qualquer obrigação decorrente do contrato promessa de cessão da posição contratual, facilmente se conclui pela impossibilidade e inexistência da figura da sub-rogação no caso em apreço.

XLI.Não podendo os Recorrentes consentir, salvo o devido respeito e melhor opinião, de que, em última instância foram os RR notificados da cessão aquando da citação ...

Nestes termos, deve ser julgada procedente a presente Revista, revogando-se o acórdão recorrido e absolvendo-se os RR, aqui Recorrentes, na totalidade do pedido,

Assim se fazendo a costumada Justiça!"

Nas suas contra-alegações os recorridos defendem a manutenção do decidido no acórdão.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir então do mérito da revista apresentada pelos Réus.

2- Fundamentação

a)- Dos fundamentos de facto:

As instâncias fixaram a seguinte matéria de facto:

“1) Por acordo escrito celebrado em 30/09/2005 os R.R. prometeram tomar de cessão a DD e mulher a respectiva posição contratual de promitente compradores do fogo T1 correspondente ao 1° piso letra … do Bloco … do empreendimento “Condomínio …”, malha … do …. em Lisboa pelo preço de € 150.000,00, nos termos que constam do doc. 11 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido. (alínea A) dos factos assentes)

2) Os R.R. por via desse contrato prometeram pagar o preço aí fixado nas seguintes prestações e montantes: € 25.000,00 como sinal devido aos promitentes cedentes na data da celebração da promessa; € 60.362,00 a título de reforço devido aos promitentes cedentes na data da celebração do contrato definitivo de cessão coincidente com a data da outorga da escritura de venda; € 64.638,00 a título de remanescente do preço devido à vendedora “AA, ..., S.A.” na data da outorga da prometida escritura pública de compra e venda do imóvel. (alínea B) dos factos assentes rectificada em conformidade com o que resulta do documento junto a fls. 28/29, aceite pelas partes, e com o disposto nos artºs 659º/3 e 667º/1 ambos do Cód. proc. Civil)

3) Foi acordado no contrato referido em A) que até 90 dias após a sua celebração seria outorgada a prometida escritura pública de venda do imóvel. (alínea C) dos factos assentes)

4) Os R.R. pagaram a DD e EE o sinal ajustado de € 25.000,00. (alínea D) dos factos assentes)

5) Por carta de 26/01/2006 a “AA, ..., S.A.” notificou os R.R. de que a prometida escritura pública de compra e venda seria outorgada em 23/02/2006 pelas 14h. na sede da Caixa Geral de Depósitos sita na Avª. João XXI em Lisboa, nos termos que constam do doc. 13 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido. (alínea E) dos factos assentes)

6) Por via dessa carta os R.R. foram notificados para disponibilizarem cópia da respectiva documentação pessoal e dos documentos comprovativos do pagamento do IMT devido pela concretização da transacção imobiliária, cujos dados necessários à respectiva concretização lhes foram disponibilizados. (alínea F) dos factos assentes)

7) Na mesma carta foi solicitado aos R.R. que pagassem na data da outorga da escritura o remanescente do preço em falta no montante de € 64.638,00 devido pela aquisição do imóvel. (alínea G) dos factos assentes)

8) A Autora esqueceu-se de notificar os promitentes cedentes para que comparecessem ao acto da escritura pública de compra e venda do imóvel, a fim de aí celebrarem com os R.R. o contrato definitivo da respectiva cessão da posição contratual e de recepcionarem o ajustado e correspondente remanescente do preço no valor de € 60.362,00. (alínea H) dos factos assentes).

9) Em 15/02/2006 a “AA, ..., S.A.”, por escritura pública outorgada nessa data e lavrada a fls. 48 a 50 do Lv°-. 10-A do Cartório Notarial de Lisboa a cargo da licenciada GG, vendeu aos R.R. pelo ajustado preço de € 129.276,00 a propriedade do imóvel dos autos, nos termos que constam do doc. 14 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido. (alínea I) dos factos assentes)

10) Por acordo escrito firmado em 10/02/2002 a “AA, ..., S.A.” prometeu vender a DD e mulher EE a propriedade da fracção autónoma que viesse a corresponder ao fogo … sito no … piso letra … do Bloco … do empreendimento denominado “Condomínio …” localizado na Área Edificável n° … do Plano de Urbanização do Alto do Lumiar em Lisboa, nos termos que constam do doc. 1 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido. (ponto 1) da base instrutória)

11) O preço de venda foi ajustado em € 129.276,00, do qual, a título de sinal e respectivos reforços, os referidos promitentes-compradores, entre 10/02/2002 e 02/07/2003, pagaram à invocada promitente vendedora o montante de € 64.638,00. (ponto 2) da base instrutória)

12) Em 28/05/2003, DD e EE celebraram com a A. um acordo escrito, denominado contrato de mediação imobiliária, nos termos que constam do doc. 10 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido. (ponto 3) da base instrutória)

13) Neste acordo DD e EE incumbiram a A. de mediar a cessão da sua posição contratual de promitentes-compradores na promessa de aquisição que celebraram em 10/02/2002. (ponto 4) da base instrutória)

14) O preço de comercialização dessa cessão foi fixado em € 147.500,00. (ponto 5) da base instrutória)

15) A A. aceitou a incumbência desse serviço mediante o pagamento de uma comissão equivalente a 3% do preço do negócio, com acréscimo do IVA. (ponto 6) da base instrutória)

16) DD e EE pagaram à A. a comissão de € 5.445,00 devida pela mediação imobiliária. (ponto 7) da base instrutória)

17) A A. comunicou à “AA, ..., S.A.” que a posição contratual de promitentes-compradores do imóvel dos autos havia sido prometida ceder aos R.R.. (ponto 8) da base instrutória)

18) Por carta de 26/02/2006 DD e EE solicitaram à A. que concretizasse o mais rapidamente possível a prometida cessão da respectiva posição contratual, nos termos que constam do doc. 15 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido. (ponto 9) da base instrutória)

19) A A. pediu aos RR. que concretizarem a cessão definitiva que haviam prometido e pagassem aos DD e EE o remanescente do preço, no valor de € 60.362,00. (ponto 11) da base instrutória)

20) O 1° R. informou a A., na pessoa de um seu colaborador, que iria pagar o montante de € 60.362,00. (ponto 12) da base instrutória)

21) A A., através de carta de 17/03/2006 do seu mandatário forense, interpelou os R.R. para que estes comparecessem no respectivo escritório em 23/07/2006 pelas 17h. a fim de aí celebrarem com os promitentes cedentes a prometida cessão definitiva e de pagarem a estes últimos o residual de € 60.362,00 em dívida, com a advertência de recurso a Juízo em caso de recusa, nos termos que constam do doc. 16 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido. (ponto 13) da base instrutória)

22) Os R.R. não compareceram ao acto, nem justificaram a falta. (ponto 14) da base instrutória)

23) Em 11/04/2006 a A. pagou aos DD e EE, em substituição dos R.R., a quantia de € 60.362,00. (ponto 15) da base instrutória)

24) Por declaração da mesma data os DD e EE reconheceram-se cientes da outorga da escritura de venda do imóvel dos autos aos R.R. e prescindiram da celebração com estes últimos da cessão definitiva, tendo considerado integral e tacitamente cedido para estes cessionários o direito à aquisição do fogo, nos termos que constam do doc. 17 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido. (ponto 16) da base instrutória)

25) Por declaração dessa data os DD e EE conferiram quitação à A. pelo referido pagamento e declararam subrogá-la no respectivo direito de crédito de € 60.362,00 a cobrar dos R.R. e com reporte à promessa de cessão da posição contratual dos autos, nos termos que constam do doc. 18 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido. (ponto 17) da base instrutória).”.

b)Dos fundamentos de direito

No primeiro grupo de conclusões (I a VIII) os recorrentes invocam nulidades do acórdão ( no corpo das alegações continuam a referir a nulidades da sentença de 1ª instância), com referências expressas a erro no julgamento da matéria de facto, falta da indicação da formação da convicção na matéria de facto e falta de não especificação suficiente dos fundamentos de facto e de direito que justifica a decisão e ainda que os fundamentos aduzidos estão em oposição com a decisão.

Trata-se, como é evidente, de referências genéricas, sem concretização suportada factualmente na estrutura das regras processuais e essencialmente uma repetição das nulidades alegadas na apelação da 1ª instância que foram concretamente apreciadas no acórdão da Relação.

Ora importa referir que na revista só poderão ser apreciadas eventuais nulidades praticadas no acórdão da Relação e não já da 1ª instância, mas deve salientar-se sobretudo que todas as referências à discordância da matéria de facto deixaram de ter sentido agora, uma vez que a mesma se encontra definitivamente assente com a transição em julgado do despacho de fls.355 a 360, não podendo ser apreciada em sede desta revista, face ao disposto no artº 722º-2 do CPC, verificando-se ainda que não foi invocada em sede de conclusões ter existido ofensa de disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força a determinado meio de prova.

O acórdão da Relação depois do referido despacho de fls. 355 a 360 (salientado no acórdão no início de fls. 385), que rejeitou o recurso dos réus na parte em que tinha como objecto a impugnação da decisão da matéria de facto em 1ª instância, tomou apenas em consideração os factos que se encontram provados (os acima transcritos), sendo, pois, só na base destes que a revista pode ser apreciada nas questões colocadas quanto ao decidido no Acórdão recorrido.

Perante esta realidade factual, que impede a apreciação das conclusões referentes a divergências sobre a matéria factual, designadamente as XII a XVII, fácil é concluir que não se detecta qualquer nulidade do acórdão (artº 668º-1-b) e c),ex-vi 721º-2 do CP) em termos de não especificação dos fundamentos de facto e de oposição com a decisão, porque eles foram claramente transcritos no acórdão e suficientemente analisados em termos do enquadramento de direito efectuado.

Não existe no acórdão falta de fundamentação absoluta sobre as questões colocadas na apelação, pois sobre todas elas houve pronúncia expressa em termos da indicação dos fundamentos de facto e de direito.

As nulidades invocadas não se verificam nem nada têm, pois, a ver com a discordância dos réus quanto às alegadas violações de lei substantiva em que se fundamenta o recurso de revista (artº 722º-1 do CPC). A discordância da ré quanto às soluções jurídicas defendidas no acórdão, são questões de julgamento que iremos apreciar, em termo das alegadas violações de lei substantiva.

Passemos, pois a analisar as restantes questões:

Em 1ª instância, como é referido no acórdão, julgou-se improcedente o pedido principal da autora porque oficiosamente se considerou existir nulidade do contrato de cessão, de acordo com o que é imposto pelo artº 410°-1 e 3 do CC, aplicável por força do disposto no artº 425º do mesmo Código, por não estar efectuada a certificação da licença municipal de construção ou de utilização.

Por se entender ter existido que a violação desta imposição legal consubstanciava uma nulidade de conhecimento oficioso (art° 220°, 286° e 410°-3 do Cód. Civil), declarou-se a mesma, não se aplicando ao caso,por inexistência de pressupostos, o instituto do abuso do direito e apreciando-se em seguida a causa de pedir ampliada na réplica, que veio a ser julgada procedente.

Perante esta situação ,nesta parte da nulidade do contrato decidida favorávelmente aos réus, não poderiam estes novamente abordá-la, na fundamentação do recurso de apelação.

Contudo no acórdão recorrido apreciou-se toda essa problemática porquanto os recorrentes a abordaram nas nulidades gerais de omissão de pronúncia e falta de especificação de fundamentos de facto e de direito da sentença de 1ª instância, mas concluiu-se (neste aspecto da nulidade da cessão) por entendimento diferente, o qual, diga-se desde já, é também por nós subscrito.

Mas na sua essencialidade ,do objecto da apelação, o acórdão apreciou o pedido da autora ampliado (na réplica), com base no enriquecimento sem causa decidido desfavoravelmente aos réus. Por isso as questões da nulidade do contrato (conclusões IX a XI) retomadas pelos recorrentes devem entender-se neste contexto e assim foram analisadas no acórdão ora recorrido.

Desde logo há a salientar, tal como já se referiu no acórdão, que esta problemática da nulidade do contrato por falta dos requisitos legais ora invocados, não foi suscitada pelos réus em sede própria (contestação) apresentando-se como questão nova, agora novamente reiterada em sede desta revista.

Mas porque o acórdão recorrido a abordou ao apreciar a apelação e motivou que os recorrentes voltassem a referir-se a ela, não deixaremos de a enfrentar em tudo o que se conexione com as questões jurídicas a apreciar nesta revista.

A factualidade provada evidencia-nos que os promitentes cedentes haviam já pago à vendedora AA, aquando da promessa de cessão da sua posição contratual no contrato-promessa de compra e venda, metade do preço global, que era de € 129.276,00 (factos nºs 10 e 11) e nos termos do contrato-promessa de cessão (factos nº 1 e 2), os promitentes compradores originários, receberam dos réus,€25.000,00,a título de sinal, ficando acordado que o remanescente do preço da cessão ( € 60.362,00), seria pago aos cedentes com a concretização da prometida cessão, aquando da celebração da escritura pública de compra e venda, ao que acrescia o pagamento (pelos réus) da 2ª metade do preço de venda, ou seja, € 64.638,00, à vendedora AA, no momento da celebração da escritura de compra e venda.

Conclui-se, pois, que: “Os R.R. prometeram tomar de cessão a DD e mulher a respectiva posição contratual de promitentes compradores originários do fogo … correspondente ao 1° piso letra … do Bloco … do empreendimento “Condomínio …”, malha …do …. em Lisboa pelo preço de € 150.000,00. Pagaram €25.000,00 como sinal devido aos promitentes cedentes na data da celebração da promessa; € 60.362,00 a título de reforço devido aos promitentes cedentes seriam pagos na data da celebração do contrato definitivo de cessão coincidente com a data da outorga da escritura de venda e pagaram € 64.638,00 a título de remanescente do preço devido à vendedora “AA, ..., S.A.” na data da outorga da prometida escritura pública de compra e venda do imóvel (25.000+60.362+64.638=150.000,00€).

A “AA, ..., S.A.”, por escritura pública vendeu aos R.R. pelo preço de € 129.276,00 a propriedade do imóvel dos autos (preço esse que foi o ajustado com os promitentes compradores originários,do qual pagaram à promitente vendedora o montante de € 64.638,00.

Os promitentes-cedentes, promitentes-compradores originários, no contrato-promessa de compra e venda mantiveram, assim, na sua esfera patrimonial o direito de crédito, a receber no momento da celebração do contrato prometido, sem perda do entregue por conta do preço.

Os Réus promitentes-cessionários não teriam logrado alcançar o objectivo que visaram com a celebração do contrato-promessa de cessão, sem pagar aos promitentes-cedentes a quantia de €60.362,00, que necessariamente sabiam estar em falta, quando celebraram o contrato de compra e venda.

Ora foi conhecida oficiosamente em 1ª instância a nulidade do contrato-promessa de cessão da posição contratual ( e sobre ela se debruçou o acórdão recorrido), por ausência de certificação notarial no mesmo, da existência de licença de utilização, com base no disposto no art.º 410º, n.º 3, do CC.

Como se refere no acórdão, do disposto