Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. Relatório

"AA" e BB, administradoras do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua João Abel Manta, nº ..., Loures, e em representação de todos os condóminos,

intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra

CC e mulher DD, pedindo que sejam condenados:

- a eliminar os defeitos que o prédio de que são administradoras apresenta ou a pagar o valor da reparação desses mesmos defeitos;

- a pagar ao condomínio uma indemnização pelos danos sofridos e que possa vir a sofrer pela privação do uso pleno das partes comuns do edifício.

Alegam, em síntese, que os réus construíram o prédio de que são administradoras, após o que o constituíram em regime de propriedade horizontal e venderam as fracções autónomas que o passaram a compor.

Algumas das suas partes comuns apresentam defeitos vários, que os réus se recusam a corrigir, acarretando prejuízos aos condóminos.

Contestaram os réus, invocando a ilegitimidade das autoras, bem como a caducidade da presente acção por não ter sido interposta dentro do prazo de cinco anos a contar da entrega da obra.

E alega ter eliminado todos os defeitos que foram surgindo e que lhe foram comunicados.

Replicaram as autoras para sustentar a sua legitimidade e defender que denunciou oportunamente os defeitos que o prédio ostenta e que intentou esta acção tempestivamente.

No despacho saneador logo se julgaram improcedentes ambas as excepções, após o que se procedeu à selecção da matéria de facto relevante considerada assente e da que constituiu a base instrutória.

Daquela decisão agravaram os réus, recurso admitido com subida diferida.

Prosseguiu o processo para julgamento e, na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada parcialmente procedente e os réus condenados a proceder à eliminação dos defeitos apurados.

Inconformados com o decidido apelaram os réus, mas sem êxito, tendo o Tribunal da Relação de Lisboa negado provimento ao agravo e confirmado a sentença recorrida.

Recorrem agora de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, restringindo o objecto do recurso à apreciação da excepção de caducidade, pugnando pela sua procedência.

Contra-alegaram as recorridas sustentando a bondade do julgado.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir

II. Âmbito do recurso

A- De acordo com as conclusões, a rematar as respectivas alegações, o inconformismo dos recorrentes radica no seguinte:

1- No caso dos autos, a entrega do imóvel ocorreu no dia 3 de Abril de 1998, data da eleição da primeira administração do condomínio.

2- O cumprimento dos prazos a que alude o artigo 1225º, n.° 2 Código Civil tem que se verificar dentro do lapso de tempo de 5 anos após a entrega do imóvel, referido no artigo 1225.°, n.° 1 do mesmo diploma.

3- À data da propositura da presente acção – 23 de Maio de 2003 – já tinha decorrido o prazo de caducidade fixado nos artigo 1225.°, n.° l e 2 Código Civil, aplicável ex vi do n.° 3 do mesmo artigo.

4- Não se pode considerar que a carta de fls. 27 enviada ao 1° réu pela administração do condomínio tem o efeito impeditivo da caducidade do direito que as autoras pretendem exercer, porque não pode jamais assumir o mesmo valor do acto que deveria ser praticado no seu lugar, ou seja, a propositura de uma acção judicial.

5- Violou o acórdão recorrido o disposto nos artigos 1225° e 1221°, ambos do Código Civil.

B- De acordo com as conclusões formuladas a questão controvertida a decidir reconduz-se a saber se a presente acção foi intentada tempestivamente.

III. Fundamentação

A- Os factos

Foram dados como assentes no acórdão recorrido os seguintes factos:

1- As autoras são administradoras do condomínio do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua João Abel Manta, n° ..., freguesia e concelho de Loures, composto por sete garagens individuais fechadas e uma casa de’ arrecadação de prédio; rés-do-chão que consiste num piso vazado, onde se situam do lado direito a casa da porteira e lado esquerdo um atelier ou escritório; sete andares do primeiro ao sétimo, com lados direito e esquerdo destinados á habitação e piso da cobertura ou sótão, onde se situam catorze arrecadações individualizadas e a casa das máquinas dos dois elevadores existentes, inscrito na matriz sob o art. 8159 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loures sob o n.° 30369, a folhas 65 do livro B-87.

2- O referido prédio foi construído pelos réus, que o constituíram em propriedade horizontal e posteriormente venderam todas as fracções autónomas.

3- Em princípios de Junho de 1998, os condóminos deram conta de defeitos nas partes comuns do prédio.

4- Esses defeitos, que foram por eles descobertos nesse mesmo mês e reparados pelos réus no Verão de 1998, são:

a) Cobertura

Fissuras nas chaminés;

Tubos de queda/drenagem das caleiras entupidos;

Infiltrações na chaminé, fuga das cozinhas dos fogos;

Infiltrações através do tubo da grelha de ventilação da parede exterior do lanternim.

b) Escada

Infiltrações nas paredes.

c) Corredor das arrecadações

O tubo de ventilação vertia água que se infiltrava através da grelha da parede ao lanternim;

Reboco solto em várias zonas.

d) Galeria

Fissuras e tinta a descascar e desagregar nas paredes interiores e exteriores da galeria;

Corrosão da coluna de esgotos dos WC.

e) Garagens

Rotura nas bocas de limpeza da conduta de esgotos;

Fissuras e tinta a descascar/desagregar nas paredes interiores.

j)Fachadas

Fissuras e manchas em todas as paredes exteriores.

5- Ao longo do Inverno de 2002/2003, voltaram a aparecer na cobertura do prédio: fissuras nas chaminés e infiltrações na chaminé.

6- As fachadas do prédio apresentam manchas fruto de pinturas deficientes feitas pelos réus.

7- 5. No dia 8 de Janeiro de 2003 as autoras - administração - enviaram ao 1° réu, que a recebeu, a carta registada com A/R junta aos autos a fls. 27.

8- Os réus não responderam a esta carta, nem procederam à reparação dos defeitos denunciados.

9- Os réus colocaram nos algerozes um tubo avisador (tubo do ladrão) cuja função, em caso de entupimento, é a de deixar escorrer as águas pluviais por um tudo exterior.

10- Nas fachadas do prédio foi aplicado revestimento ‘Véu de noiva” e tinta com isolamento.

11- O réu marido, apesar de ter tentado falar, mais do que uma vez, para a pessoa cujo número de telefone consta do cabeçalho da carta, nunca conseguiu atingir tal desiderato.

B- O direito

Na situação vertente, temos que os réus, vendedores do prédio, foram igualmente os seus construtores. A partir de certa altura começaram a surgir defeitos de construção no prédio, que foram denunciados, tendo os réus procedido à sua reparação, concretamente no Verão de 1998.

Só que alguns destes defeitos não foram convenientemente reparados, tendo reaparecido ao longo do Inverno de 2002/2003, havendo sido denunciados aos réus por carta enviada a 8 de Janeiro de 2003.

Apesar de, tanto na 1ª instância como na Relação, se ter julgado improcedente a excepção de caducidade dos direitos contratuais dos condóminos, a 1ª instância estribou-se no regime preconizado no art. 916º C.Civil para assim decidir, enquanto o acórdão recorrido aplicou o regime do art. 1225º do mesmo diploma.

O dec-lei 267/94, de 25 Outubro, que deu nova redacção aos citados arts. 916º e 1225º, veio estender o campo de aplicação do regime de empreitada ao vendedor que tenha sido simultaneamente construtor do prédio vendido e uniformizar os prazos de denúncia dos defeitos e subsequente direito de acção nas situações de empreitada e venda de coisa defeituosa.

E resolveu os diferentes entendimentos que a nível jurisprudencial conflituavam quanto a saber se o art. 1225º só regulava as relações entre empreiteiro e dono da obra ou se também abarcava as situações em que o vendedor tivesse sido o construtor, consagrando este último entendimento (2).

Com esta alteração, tornou-se seguro que o empreiteiro é responsável pelos defeitos que a obra apresente não só perante o dono da obra, como também perante o terceiro que lha adquiriu, podendo este socorrer-se do regime da empreitada para o responsabilizar por esses defeitos.

Quando o vendedor do prédio tenha sido o seu construtor, não obstante inexistir empreitada entre ele e o comprador, aos defeitos do prédio é aplicável o regime do art. 1225º e não o do art. 916º (3) .

Segundo este regime, tal como o estabelecido pelo nº 3 do art. 916º, quando a coisa vendida seja um imóvel, a denúncia será feita dentro do prazo de um ano após conhecidos os defeitos e dentro de cinco anos a contar da entrega do imóvel.

O não cumprimento de denúncia tempestiva dos defeitos, ónus que recai sobre o vendedor/réu em conformidade com o disposto no nº 2 do art.343º C.Civil, acarreta a caducidade dos direitos conferidos ao comprador –art. 1224º C.Civil, fazendo a lei corresponder à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência do defeito –nº 2 do art. 1220º C.Civil.

Sustentam os recorrentes ter-se operado a caducidade do direito de acção por esta ter sido instaurada após o decurso do prazo de cinco anos sobre a entrega do imóvel.

Segundo os nºs 1, 2 e 3 do art. 1225º C.Civil, o prazo de garantia e o direito à eliminação dos defeitos é de cinco anos, devendo a respectiva denúncia ser feita no prazo de um ano.

Descobertos os defeitos, a sua denúncia deve ser feita dentro do ano subsequente e a acção instaurada igualmente dentro de uma ano a contar dessa denúncia, sob pena de caducidade.

O que está em causa na situação em análise é, porém, a deficiente reparação levada a cabo pelos réus de defeitos que eles reconheceram existir no edifício.

Os autores denunciaram a existência de determinadas deficiências em partes comuns do edifício e os réus reconheceram a sua existência, tendo procedido à sua reparação no Verão de 1998.

Acontece, porém, que algumas dessas deficiências não foram solucionadas, reaparecendo ao longo do Inverno de 2002/2003, logo comunicadas, em Janeiro de 2003, aos réus.

Daqui decorre que os réus reconheceram a existência de defeitos no edifício. E tanto assim que se propuseram eliminá-los, só que não o conseguiram totalmente, persistindo alguns desses defeitos.

Ora, dispõe-se no art. 328º C.Civil que o prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine.

Para no nº 1 do art. 331º se dizer que só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo.

Quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, preconiza o nº 2, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido.

A caducidade pode, pois, ser impedida, mas não interrompida ou suspensa.

Como afirma Aníbal de Castro (4) o impedimento corresponde à efectivação do direito, não gera novo prazo, ficando o direito definido sujeito às disposições que regem a prescrição. Ou antes, esgotando-se ou exaurindo-se, com o exercício, o direito caducável, o que porventura surgir, em consequência desse exercício, ficará sujeito, não ao regime anterior, mas àquele a que houver mister recorrer-se, se for caso disso.

O impedimento da caducidade, como se escreveu no ac. S.T.J., de 1998/11/25 (5) , não tem como efeito o início de novo prazo, mas o seu afastamento definitivo.

Só assim não será se a lei sujeitar o exercício do direito a novo prazo de caducidade, situação que ocorre precisamente no caso do art. 1225º.

Os autores denunciaram, em tempo, a existência dos defeitos que o edifício ostentava nas partes comuns e os réus propuseram-se repará-los, obrando nesse sentido.

Estamos indubitavelmente no campo de direitos disponíveis. Por isso, o claro reconhecimento, por parte dos réus, da existência de defeitos, impediu a caducidade, afastando-a.

Posteriormente e porque alguns desses defeitos não tivessem sido eficientemente reparados, imediatamente os autores os denunciaram. E perante a falta de resposta dos réus, instauraram, cerca de quatro meses após essa denúncia, a presente acção.

Reconhecendo o construtor/vendedor do imóvel a existência de defeitos, que reparou deficientemente, o exercício do direito conferido ao dono da obra em vista da sua eliminação fica sujeito a novo prazo de caducidade.

Daí que tenham sido respeitados os prazos de denúncia dos defeitos e de instauração da respectiva acção, sendo, por isso, tempestivo o exercício dos direitos conferidos aos autores.

Ainda que por razões diferentes das invocadas no acórdão recorrido, o recurso terá de improceder.

IV. Decisão

Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em negar a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 8 de Novembro de 2007

Alberto Sobrinho (Relator)

Maria dos Prazeres Beleza

Salvador da Costa

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(1) acção com ordinário nº 5519/03.9TCLRS, 1ª Vara do Tribunal da Comarca de Loures

(2) cfr, neste sentido, acrs. S.T.J., de 1996/06/27 e de 2004/07/06, in B.M.J., 458º-315 e

www.dgsi.pt/jstj

, respectivamente

(3) neste mesmo sentido se pronunciou Calvão da Silva, in Compra e Venda de Coisas Defeituosas, pág. 100

(4) in A Caducidade na Doutrina, na Lei e na Jurisprudência, pág. 145

(5) in B.M.J., 481º-430