Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A" e B intentaram, no Tribunal Judicial do Funchal, contra C e D acção com processo ordinário pedindo que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento do r/c do prédio sito no Funchal, ao sítio dos Louros, na Rua Pedra Sina, ... e ... por falta de pagamento de rendas e, subsidiariamente, se declare a denúncia do mesmo contrato de arrendamento, bem como a condenação destes a entregar-lhes o andar e a pagar-lhes 1.428.900$00 acrescidos de 43.300$00 por cada mês até à respectiva entrega.

Alegaram, em síntese, que são proprietários do referido r/chão, que os réus deixaram de pagar a renda do locado em Fevereiro de 2000, e ainda que são emigrantes em Inglaterra, pretendem regressar à Madeira para aí se radicarem e só possuem o prédio onde o locado se situa.

Contestaram os réus, invocando, além do mais, a excepção de caso julgado por já ter corrido contra eles acção de despejo por falta de comunicação do falecimento da anterior inquilina, sustentando que foram os autores que cancelaram a conta onde as rendas eram depositadas, e que os autores possuem o 1º andar do prédio onde podem perfeitamente viver.

Deduziram reconvenção peticionando que os autores sejam condenados a pagar-lhes 2.600.000$00 por obras de conservação que tiveram de efectuar no andar por os autores e anteriores proprietários se recusarem a fazê-las.

Após resposta à contestação, foi exarado despacho saneador julgando improcedente a excepção de caso julgado, tendo sido fixados os factos assentes e organizada a base instrutória.

Procedeu-se, depois, a julgamento vindo a ser proferida sentença que, julgando parcialmente procedentes a acção e a reconvenção, declarou a denúncia do contrato de arrendamento e condenou os réus a despejarem o locado no termo do prazo de renovação contra o pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos e meio de rendas à data do despejo, e condenou os autores a pagarem aos réus a quantia que se vier a apurar em execução de sentença referente às obras de conservação custeadas por estes.

Inconformados, apelaram os réus, com êxito, porquanto o Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão de 22 de Janeiro de 2004, decidiu conceder provimento ao recurso e revogar a sentença recorrida, absolvendo os réus do pedido e os autores do pedido reconvencional.

Interpuseram, agora, os autores recurso de revista, pugnando pela procedência do pedido de denúncia do arrendamento, decretando-se o despejo fundamentado na necessidade do locado e, não obstante isso, pela improcedência da reconvenção absolvendo-se totalmente os autores do pagamento de quaisquer eventuais benfeitorias.

Em contra-alegações sustentaram os recorridos dever ser mantida a decisão impugnada.

Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, corridos os vistos, cumpre decidir.

Nas alegações da revista formularam os recorrentes as conclusões seguintes (sendo, em princípio, pelo seu teor que se delimitam as questões a apreciar - arts. 690º, nº. 1 e 684º, nº. 3, do C.Proc.Civil):

1. Face aos factos provados e ao direito aplicável, o acórdão recorrido, ao decidir que os autores não necessitam do locado, não só contraria aqueles e toda a abundante jurisprudência e doutrina citadas no texto como nem se fundamenta em Aragão Seia ao contrário do que aparentemente quer dar a perceber.

2. Mas sim em conjecturas, suposições e exigências ilícitas e até impossíveis ou quase, aliás nem sequer alegadas ou invocadas, como são as respeitantes "aos projectos da vida na Madeira dos autores", "quais os proventos que irão viabilizar a vida do agregado familiar em termos económicos", "que não terão facilidades de obter emprego na Madeira ...", "os autores nada dizem sobre a necessidade de abandonarem a Inglaterra", etc.

3. Com salvaguarda do respeito devido por quem julgou diversamente, os autores entendem que o pensamento e citações do Ilustre Conselheiro Aragão Seia, expressos e transcritos de fls. 8 a 12 no texto supra, devidamente aplicadas se harmonizam perfeitamente com a factualidade provada por forma a que de uns e outra emerge com evidência a necessidade séria, premente e mais que próxima do locado para a habitação sua e do seu referido agregado familiar.

4. Como é notório, o Funchal é uma cidade que vive essencialmente do turismo e onde a maioria deste seu mercado é oriunda da Inglaterra e onde por isso quem fala inglês e trabalha nesse sector tem a vida facilitada no que respeita ao exercício da sua profissão.

5. Por outro lado, não só no Funchal mas em todo o País, qualquer cozinheiro arranja trabalho com toda a facilidade e bem pago e sendo o autor cozinheiro emigrado na Inglaterra desde há muitos anos deve falar fluentemente inglês e saber do seu ofício.

6. O que se vem dizendo dele mutatis mutandis vale para ela como arrumadora de quartos, sendo também notório abundarem os hotéis, residenciais e casas particulares no Funchal onde essa gente tem emprego à vista e cuja falta até vem sendo remediada com mão-de-obra não qualificada dos emigrantes principalmente de Leste e Brasil, aliás tal como sucede em quase todo o Portugal, deixando este e a Madeira, nos últimos anos, de serem Região e País de emigração para passarem a ser de imigração.

7. Tanto é dizer, sem sombra de dúvidas, que os autores não têm qualquer problema ou dificuldade em arranjar trabalho na cidade onde têm a sua casa e para onde depois de emigrados em Inglaterra há muitos anos querem vir de vez para junto da sogra e dos seus dois únicos 2 filhos, com 16 e 15 anos, mal o locado esteja despejado.

8. Só não regressaram definitivamente porque na Madeira entretanto não têm onde ficar e quando aqui vêm têm de dormir no chão e num colchão e talvez por estas evidências é que o Mmo. Juiz da 1ª Instância não levou à matéria assente nem à base instrutória o que a propósito havia sido alegado no artigo 12º da petição inicial com este conteúdo: "Ambos estão fartos de serem emigrantes, de estarem e trabalharem fora das suas terras".

9. Agora ou depois disso o que não se lhes pode é exigir - como o acórdão dá a entender - é o impossível ou quase como seria o caso de obrigatoriamente terem à espera desde aquela propositura da acção um empregador ou algum estabelecimento seu para lhe garantir trabalho ou para abrir ao público até que pudessem regressar, tanto mais que entre aquela e o despejo decorrem anos e que no caso presente apesar de já lá terem ido dois e meio ainda aqui vamos.

10. Nem para demonstrarem a sua séria, premente e mais que próxima precisão do locado, e já devidamente comprovada, tenham ainda e também essa outra "necessidade" de terem de confessar no processo "os projectos de vida na Madeira" como também lhe é exigido no acórdão recorrido.

11. E tendo ou não os autores pequeno ou grande aforro, que lhes permita viver na Madeira sem trabalhar, têm o direito de o fazer e de virem viver definitivamente para junto dos dois filhos e sogra sem que isso ensombre ou prejudique a necessidade da casa para os efeitos da procedência desta acção e indirectamente deixarem de dormir no chão da sala em colchão, como vem acontecendo quando vêm à Madeira, e onde não têm para ficar mesmo que transitoriamente.

12. É certo que quando os autores adquiriram o locado em Abril de 1996 já estava arrendado aos pais dos réus, mas então ainda não havia para eles data do regresso, os filhos só tinham 11 e 9 anos e a sogra ainda estava com forças para deles cuidar e educar.

13. Só que daí até à petição inicial decorreram 5 anos e desta para cá mais 3 e entretanto toda aquela realidade familiar e vontade dos autores então existentes alteraram-se necessária e imperiosamente por força daquelas e das aludidas circunstâncias de forma a que aquando da propositura da acção e cada vez mais precisam imprescindivelmente do tocado, nada tendo a ver como é óbvio, nem importando nada para o caso a comparação daquelas duas situações com essa outra que existia aquando da sua compra em 96 e menos ainda com a do seu arrendamento pelos anteriores proprietários em Abril/69.

14. Em verdade entre outros os artigos 65º e 44º da Constituição da República Portuguesa consagram os princípios e direitos a uma habitação condigna, de deslocação, emigração e do regresso ao País. E o acórdão ao negar, ao não reconhecer ou impedir os autores de denunciar o arrendamento em apreço está a violar a alínea a) do nº. 1 do artigo 69º do RAU ou então a interpretar essa disposição por forma que esta viola os aludidos princípios e artigos constitucionais 44º e 65º da Constituição.

15. Mas há mais e melhor, é que essa nossa Constituição também consagra a reserva ou intimidade da vida privada e familiar, o direito e dever dos pais de educação e manutenção dos filhos e de estes não poderem ser separados daqueles bem como o direito da família à protecção do Estado, designadamente cooperando com os pais na educação dos filhos (artigos 26º, nº. 1, 36º, nºs. 5 e 6, e 67º, nº. 1, e al. c)). E por isso mesmo o acórdão ao fazer as supra exigências da 2ª Conclusão para configurar a necessidade da casa, viola também esses outros princípios e disposições da nossa Lei Fundamental.

16. A resposta ao quesito 19º tal como está redigida ou quando refere que "os réus realizaram obras de conservação da rede de água e esgotos", compõe-se ou integra o conceito de direito "obras de conservação" e como tal nessa parte e medida deve ter-se por não escrita.

17. Mas mesmo que se mantenha escrita como está, em termos factuais não se sabe concretamente em que consistem tais obras nem a sua qualidade ou extensão, nem pelo que ou para que foram feitas ou mesmo se seriam necessárias ou não para uso e fruição do prédio ou até se lhe aumentaram ou não o valor.

18. Não foi alegado nem provado, e como tal não se pode ter em conta, "a necessidade dessas obras para uso e fruição do locado" certo que apesar das mesmas nele ocorrem infiltrações de água.

19. Depois também se escreveu no contrato de arrendamento junto e a que se refere a al. c) da matéria de facto assente, que "o objecto arrendado destina-se a habitação e findo o contrato, o mesmo objecto será entregue em perfeito estado de conservação e limpeza como presentemente se encontra e completo".

20. Desde a 16ª Conclusão emerge que nada pode exigir-se aos autores pelas referidas obras tanto mais que os réus nem alegaram terem eles ou a Câmara avisado o senhorio quer antes quer depois da sua feitura, nem de que seriam urgentes ou indispensáveis e consequentemente o tribunal terá também de absolver os autores de qualquer indemnização a esse título.

21. Ao entenderem e decidirem por modo diferente a sentença e acórdão violaram entre outros os artigos 216º, 1036º, 1046º e 1273º do CC, 11º a 13º, 15º a 18º do RAU, 646º, nº. 4, 653º, nº. 2, 659º e 664º do CPC, bem como o contrato de arrendamento de fls. 26.

Mostra-se assente a seguinte matéria fáctica:

i) - por escritura pública de 29 de Abril de 1996, os autores declararam comprar a E o prédio urbano ao Sítio dos Louros, Rua da Pedra Sina, ... e ..., freguesia de S. Gonçalo - Funchal, inscrito na matriz predial sob o artigo 1308 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº. 29794;

ii) - tal aquisição está inscrita na Conservatória do Registo Predial a favor dos autores pela inscrição G-199605 15009 de 15 de Maio de 1996;

iii) - por escritura de 30 de Abril de 1969, com início em 1 de Julho desse ano de 1969, o anterior proprietário F deu de arrendamento para habitação a G o r/c do referido prédio, pelo prazo de 1 ano, mediante a contrapartida mensal de 1.300$00 (actualmente de 6.701$00);

iv) - o r/c tem 3 quartos de dormir, sala, cozinha, casa de banho, uma loja e quintal;

v) - o G faleceu em 26 de Março de 1976, no estado de casado com H, tendo esta falecido em 27 de Fevereiro de 1998;

vi) - o réu é filho de G e H e com eles sempre viveu no locado em economia comum;

vii) - autores e réus acordaram que a renda fosse paga através de depósito bancário no Banco Totta & Açores, numa conta dos autores;

viii) - os filhos dos autores, I e J, têm 16 e 17 anos, respectivamente;

ix) - os réus procederam ao depósito da quantia de 227.500$00 na Caixa Geral de Depósitos, correspondente às rendas vencidas entre Fevereiro de 2000 e Outubro de 2001, acrescidas de 50%, e ainda à renda referente a Outubro de 2001;

x) - o réu enviou a L a carta que constitui o documento nº 2 junto com a contestação dando-lhe conhecimento que o montante relativo à renda do mês de Fevereiro de 2000 se encontrava depositado na Caixa Geral de Depósitos;

xi) - os autores emigraram para a Inglaterra há muitos anos;

xii) - os autores trabalham em Inglaterra, sendo o autor cozinheiro e a autora arrumadora de quartos;

xiii) - os autores não desejam continuar em Inglaterra, nem ir para qualquer outro país estrangeiro;

xiv) - os autores querem regressar de vez à Madeira;

xv) - pretendem os autores ficar junto dos filhos e da sogra e mãe;

xvi) - os filhos dos autores, bem como a sogra e mãe, vivem no 1º andar do prédio;

xvii) - o 1º andar do prédio é composto de 3 quartos de dormir, um com cerca de 6 m2 e os outros dois com cerca de 7 m2 cada um, cozinha, sala de jantar, sala de estar, casa de banho com chuveiro, lavatório e sanita e uma zona de lavandaria;

xviii) - quando os autores vêm à Madeira, ficam a dormir no chão da sala, e num colchão;

xix) - para além da casa dada de arrendamento, nunca tiveram os autores outra casa própria ou arrendada no Funchal;

xx) - os réus não comunicaram aos autores o falecimento da mãe;

xxi) - desde há 3 anos que os autores sabem do falecimento dos pais dos réus;

xxii) - quando o réu, no mês de Fevereiro de 2000, pretendeu efectuar o depósito da renda na conta atrás referida, foi informado pelo banco que a mesma havia sido cancelada pelos respectivos titulares;

xxiii) - o réu, após o conhecimento desse facto, dirigiu-se à procuradora do autor a fim de lhe pagar a renda ou saber como e onde o poderia passar a fazer;

xxiv) - os autores nunca promoveram obras de conservação do locado;

xxv) - os réus realizaram obras de conservação da rede de água e esgotos e substituíram a rede eléctrica envelhecida;

xxvi) - no locado ocorreu infiltrações de água;

xxvii) - mal o locado esteja desocupado, os autores mudar-se-ão de volta e de vez;

xxviii) - não o fizeram já porque na ilha não têm onde ficar, nem transitoriamente, até àquele despejo;

xxxix) - após o encerramento da conta bancária, não foi, na mesma, feito qualquer depósito.

Estabelece o art. 69º, nº. 1, al. a) do RAU (1), que o senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da renovação quando necessite do prédio para sua habitação.

Por seu turno, dispõe o art. 71º, nº. 1, do mesmo diploma, que esse direito de denúncia depende, em relação a ele, da verificação dos seguintes requisitos: a) ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de cinco anos, ou, independentemente desse prazo se o tiver adquirido por sucessão; b) não ter, há mais de um ano, na respectiva localidade casa própria ou arrendada que satisfaça as suas necessidades de habitação própria.

Vem sendo entendido, pacificamente, que o art. 69º, nº. 1, al. a), ao lado dos requisitos do art. 71º, nº. 1, exige, como requisito autónomo da denúncia, a necessidade de habitação do senhorio, que, nos termos do art. 342º, nº. 1, do C.Civil, a ele incumbe alegar e provar se quiser obter êxito na sua pretensão (2).

Como bem refere o Prof. Antunes Varela (3), "a solução que melhor garante a verificação real do fundamento do despejo e mais eficazmente previne os graves inconvenientes de um despejo injustificado, segundo o pensamento da lei é, sem dúvida, a que exige, como condição de procedência da acção, a alegação e a prova da necessidade real, efectiva, do prédio para a habitação do senhorio (do senhorio e da sua família se ele tiver família constituída)".

Posto isto, a questão que verdadeiramente se nos coloca no âmbito do recurso (sem embargo de, em consequência da solução a que chegarmos, poder resultar a necessidade de se vir a conhecer da reconvenção) é a de saber se, in casu, está demonstrada a necessidade, para habitação própria dos autores e seus familiares, do 1º andar objecto de denúncia.

E, antes de mais, importa referir que "a necessidade de habitação não é sinónimo de querer, desejar ou pretender o arrendado. Necessitar do prédio é precisar dele, precisão que há-de traduzir-se na sua imprescindibilidade e que deve representar um estado de carência actual conexionado com a situação concreta que existia quando o contrato foi celebrado" (4).

A necessidade de habitação tem, pois, que ser real, séria, actual ou futura, não eventual mas iminente, traduzida em razões ponderosas, não se confundindo com uma maior comodidade, e deve corresponder a uma intenção séria de no locado fixar residência, devendo ser apreciada objectivamente em função das condições, vida, interesses e carências do senhorio, sob pena de se poder transformar em mero pretexto para obter uma desocupação (5).

Ocorre, assim, essa necessidade quando o estado de carência seja objectivamente motivado por um condicionalismo que, segundo a experiência comum, determinaria a generalidade das pessoas que nela se encontrassem a precisar do arrendado para sua habitação (6).

Acresce ainda que, embora atinente ao requisito da al. b) do nº. 1 do art. 71º (não ter casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação) se impõe esclarecer, quanto à necessidade do arrendado para habitação, que ter casa insuficiente equivale a falta de casa, pelo que "a necessidade tanto existe quando se não tem casa alguma como quando se tem uma que se tornou de todo em todo insuficiente" (7).

Após o exposto, cumpre, retomando a matéria de facto assente, na parte relevante para o conhecimento da questão, atentar em que:

- os autores, em 29 de Abril de 1996, compraram a E o prédio onde se situa o rés-do-chão arrendado;

- rés-do-chão esse que tem 3 quartos de dormir, sala, cozinha, casa de banho, uma loja e quintal;

- em 30 de Abril de 1969, o anterior proprietário F deu de arrendamento para habitação a G tal rés-do-chão, arrendamento que se transmitiu para o réu marido em 27 de Fevereiro de 1998;

- os autores emigraram para a Inglaterra há muitos anos, onde trabalham, sendo o autor cozinheiro e a autora arrumadora de quartos;

- os autores não desejam continuar em Inglaterra, nem ir para qualquer outro país estrangeiro, querendo regressar de vez à Madeira, porque pretendem ficar junto dos filhos e da sogra e mãe;

- os filhos dos autores, I, de 16 anos e J, de 17, bem como a sogra e mãe, vivem no 1º andar do prédio;

- o 1º andar do prédio é composto de 3 quartos de dormir, um com cerca de 6 m2 e os outros dois com cerca de 7 m2 cada um, cozinha, sala de jantar, sala de estar, casa de banho com chuveiro, lavatório e sanita e uma zona de lavandaria;

- quando os autores vêm à Madeira, ficam a dormir no chão da sala, e num colchão desse 1º andar;

- mal o locado esteja desocupado, os autores mudar-se-ão de volta e de vez, o que não fizeram já porque na ilha não têm onde ficar, nem transitoriamente, até àquele despejo.

Perante estes factos, parece-nos, ao contrário do que entendeu o acórdão recorrido, que se encontra demonstrada pelo senhorio a necessidade do locado para habitação própria e do seu agregado familiar.

Aliás, as considerações feitas nesse acórdão acerca, designadamente, das futuras condições sócio-económicas dos autores são, além do mais, despiciendas, na medida em que não podem servir para qualificar a situação da necessidade real e efectiva do arrendado na altura em que a acção foi instaurada.

Ficou, sem qualquer dúvida, provado que os autores não podem utilizar, a não ser provisoriamente, o 1º andar de que são donos, já que o mesmo naturalmente não satisfaz as suas necessidades de habitação: esse andar, composto de 3 quartos de dormir, um com cerca de 6 m2 e os outros dois com cerca de 7 m2 cada um, cozinha, sala de jantar, sala de estar, casa de banho com chuveiro, lavatório e sanita e uma zona de lavandaria, não tem capacidade para instalar o agregado familiar dos autores (eles próprios, dois filhos adolescentes e a mãe da autora), tanto mais quanto é certo que quando os autores vêm à Madeira, ficam a dormir no chão da sala, e num colchão desse 1º andar.

Por outro lado, bem vincada ficou a vontade que os autores têm de, brevemente, regressarem definitivamente à sua terra natal para ficarem junto dos filhos e da sogra e mãe. Inclusivamente está provado que, mal o locado esteja desocupado, os autores mudar-se-ão de volta e de vez, o que não fizeram já porque na ilha não têm onde ficar, nem transitoriamente, até àquele despejo.

Ora, desde que se provou que os autores, emigrados em Inglaterra, pretendem regressar à Madeira logo que disponham de casa, parece estar claramente configurada a necessidade de um local para instalarem a sua habitação. E não seria admissível a exigência de que regressassem primeiramente (obrigando-os a instalarem-se sem quaisquer condições de habitabilidade, a hospedarem-se num hotel ou pensão ou mesmo a recorrer a amigos que lhes proporcionassem habitação).

Como lucidamente afirma M. Januário Costa Gomes (8), "a necessidade de habitação tem de ser uma necessidade verdadeira, real, actual, ou pelo menos, iminente como no caso do emigrante que aguarda a efectivação da denúncia do contrato para poder voltar".

De facto, "para que exista a necessidade de habitação justificativa da denúncia não é necessário que o senhorio já esteja vivendo na área do imóvel em relação ao qual se põe o problema dessa denúncia. Basta que decida passar a viver aí" (9).

"A necessidade de habitação que o preceito (art. 69º do RAU) se destina a satisfazer pode resultar e resulta, na maior parte dos casos, de uma mudança de residência, sendo a doutrina hoje unânime em entender que basta a iminência desta para logo se poder usar o direito de denúncia. (...) Sob este ângulo de análise, resultará perfeitamente claro o pensamento legislativo. Quis, efectivamente, admitir-se a susceptibilidade de denúncia do contrato quando o denunciante mude ou esteja em iminente perspectiva de mudança para a área do prédio cujo contrato pretenda denunciar" (10).

E não haverá, em contrapartida, que atender à situação do arrendatário, que naturalmente também tem necessidade do locado para sua habitação, porquanto "no confronto entre o direito de propriedade do senhorio e o direito do arrendatário à habitação prevalece aquele, face ao sistema português de direito privado", sem ofensa de qualquer princípio constitucionalmente consagrado (11).

Ademais, neste conflito de interesses sempre a indemnização que é paga ao arrendatário pela desocupação (art. 72º, nº. 1, do RAU) e a possibilidade de reocupação do arrendado por este se o senhorio o não for habitar dentro de 60 dias ou o tiver devoluto durante mais de um ano sem motivo de força maior, ou não permanecer nele durante três anos (nº. 2 do art. 72º) actuam como válvula de segurança contra uma eventual má fé do senhorio.

Cremos, portanto, que está, in casu, verificada a necessidade habitacional dos autores justificativa da denúncia do arrendamento identificado nos autos.

Em consequência, deve, neste aspecto, proceder a pretensão dos recorrentes e ser decretado o despejo tal como fora decidido na sentença da 1ª instância.

Em face da solução a que chegamos quanto ao direito de denúncia dos autores, ressurge a questão da indemnização constante do pedido reconvencional que a Relação considerou prejudicada e de que, agora, nos termos dos arts. 726º e 715º, nº. 2, do C.Proc.Civil, importa conhecer.

No que respeita a tal questão, a sentença da 1ª instância, na parcial procedência da reconvenção, condenou os autores a pagar aos réus a quantia que se vier a apurar em execução de sentença referente às obras de conservação custeadas por estes.

Entendem os recorrentes que nada pode ser-lhes exigido, a esse título (conclusões 16ª a 20ª).

Dir-se-á, antes de mais, que não é razoável a pretensão de que a resposta ao quesito 19º - "os réus realizaram obras de conservação na rede de água e esgotos" - se deve ter por não escrita porque integra o conceito de direito "obras de conservação".

Na verdade, se é certo que a expressão obras de conservação (não isolada mas seguida das palavras ordinária e extraordinária) tal como a expressão obras de beneficiação traduz, na qualificação e definição do art. 11º do RAU, um determinado conceito normativo, a verdade é que o sentido corrente do termo obras é o de "trabalhos efectuados com vista à conservação ou manutenção de certos locais" (12).

Assim, quando se usa sem a necessária conotação legal (que implicaria a distinção entre as ordinárias e as extraordinárias) aquela expressão, nomeadamente precisando que as obras foram levadas a cabo na rede de água e de esgotos, não deixa esta de constituir matéria empiricamente captável, revestindo, por isso, natureza fáctica (13).

Ora, "na medida em que podemos tomar os conceitos jurídicos pelo seu sentido vulgar, deixa o termo de se dever considerar jurídico e sujeito ao regime para este reservado" (14), podendo ser quesitado (e constante da resposta ao quesito) com o emprego das palavras da lei.

Ademais, a resposta dada ao quesito em nada contende com a actividade que a subsume ao direito (essa verdadeiramente jurídica) já que, perante a respectiva redacção, pode perfeitamente o tribunal considerar que tais obras são de conservação ou de beneficiação e, no primeiro caso, de conservação ordinária ou extraordinária. Que o mesmo é dizer que a expressão obras de conservação na rede de água e esgotos não contém qualquer significação de direito, ficando a sua qualificação jurídica inteiramente no disponibilidade do julgador.

Não obstante, parece-nos que assiste razão aos recorrentes quando sustentam que a reconvenção contra eles deduzida deve improceder.

E isto apesar de o simples facto de se fazer constar do contrato de arrendamento que "findo o contrato, o seu objecto será entregue em perfeito estado de conservação e limpeza como presentemente se encontra" não permitir que o senhorio se exima da obrigação de conservar o prédio, não o deixando deteriorar-se pelo decurso do tempo (art. 12º, nº. 1, do RAU).

Com efeito, as obras comprovadamente feitas pelos arrendatários no locado - nele realizaram obras de conservação da rede de água e esgotos e substituíram a rede eléctrica envelhecida - são qualificáveis, nos termos do art. 11º, nº. 1, al. c), do RAU, como obras de conservação ordinária na medida em que, pela sua natureza e dimensão, se destinaram a manter o rés-do-chão nas condições requeridas pelo fim do contrato: a sua habitação.

Ora, apesar de os autores nunca terem promovido obras de conservação do locado, indubitavelmente obrigação deles (art. 12º, nº. 1, do RAU) a verdade é que os réus, embora o tenham em parte alegado, não provaram que os instaram a fazê-las ou que os advertiram da necessidade de serem efectuadas. E deviam, nos termos do art. 1038º, al. h), do C.Civil, tê-los avisado imediatamente dos vícios da coisa, justificativos das obras, porquanto se não demonstrou que os autores deles tivessem conhecimento (15).

Com efeito, "o inquilino não pode levar a efeito obras de conservação ordinária sem que previamente tenha pedido ao senhorio as reparações respectivas, uma vez que, de harmonia com o artigo 1038º, al. h), do Código Civil, é sua obrigação avisá-lo imediatamente sempre que tenha conhecimento de vícios da coisa ou saiba que a ameaça algum perigo" (16).

Acresce que não se provou haver qualquer urgência nas obras efectuadas pelos réus no arrendado, única situação em que lhes seria lícito tomar desde logo a iniciativa da sua realização.

Cremos, portanto, que não estando o senhorio em mora quanto à realização de obras no arrendado, não têm os réus reconvintes, a esse título, qualquer direito ao reembolso do que alegadamente despenderam (art. 1036º, nº. 1, do C.Civil).

Certo é, todavia, que todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa se consideram benfeitorias (art. 216º, nº. 1, do C.Civil).

Benfeitorias que, nos termos do art. 216º, nºs. 2 e 3 podem ser necessárias (se tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa), úteis (se, não sendo necessárias para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor) ou voluptuárias (se, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante).

Ora, é indubitável, até pelo que dispõe o art. 56º, nº. 4, do RAU, que o arrendatário pode sempre deduzir em reconvenção o seu direito a benfeitorias ou a uma indemnização.

Conforme resulta do art. 1273º do C.Civil, tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela (nº. 1); quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa (nº. 2).

O locatário, nos termos do art. 1046º, nº. 1, do C.Civil, "é, salvo estipulação em contrário, equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada" (17).

Por isso, não tendo conseguido indemnização pelas obras que efectuou no arrendado (e que peticionara) "tem o arrendatário, para obter indemnização por benfeitorias, que alegar factos que possibilitem qualificá-las como necessárias ou úteis" (18).

No caso sub judice, "pretendendo os réus beneficiar do direito a benfeitorias, deveriam ter alegado e provado, para além de uma inequívoca inclusão das obras realizadas na categoria conceitual adequada, que as mesmas tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio, a tratar-se de benfeitorias necessárias, ou que valorizaram o prédio, como sua consequência necessária e directa, e que do seu levantamento resultaria detrimento para o mesmo, a tratar-se de benfeitorias úteis, não devendo ter-se limitado a invocar que executaram as aludidas obras, por um determinado custo" (19).

É, assim, inquestionável que, quer por não terem provado a mora do senhorio na realização das obras ou a urgência destas, quer porque não alegaram, nem demonstraram, o carácter necessário ou valorizante das benfeitorias realizadas (necessárias ou úteis) bem como a possibilidade ou não de as mesmas serem levantadas sem detrimento do prédio, não têm os réus direito à indemnização que, em reconvenção, peticionaram.

Donde, deve inteiramente proceder o recurso interposto pelos autores.

Atento