Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:

1. Em 9 de Fevereiro de 2006, AA instaurou uma acção contra a Churrascaria BB – Sociedade Comercial de Actividades Hoteleiras Lda., pedindo que fosse resolvido o contrato de arrendamento do r/c do prédio de que é proprietário, a restituição do imóvel livre e devoluto e a entrega dos espaços ocupados não abrangidos pelo arrendamento, a indemnização de € 250,00 por mês desde 1 de Junho de 2005, por essa ocupação abusiva e a condenação na demolição de “todas as edificações clandestinas realizadas no exterior do espaço locado”.

Alegou, em síntese, que a ré, arrendatária nos termos do contrato celebrado com os antepossuidores em 26 de Julho de 2001, fez diversas obras não autorizadas e ocupa um espaço não abrangido pelo contrato, no logradouro do prédio, e construções anexas.

Invoca a al. d) do nº 1 do artigo 64º do RJAU – realização de obras não permitidas – como fundamento do despejo pretendido e prejuízos decorrentes da indevida utilização de espaços.

A ré contestou por excepção, invocando que as obras foram autorizadas e acompanhadas pelo anterior proprietário do prédio e, ainda, a caducidade de (eventual) direito de resolução do contrato, e por impugnação, referindo por entre o mais que a área arrendada foi aumentada por acordo (passando a abranger o logradouro e as duas divisões anexas), tendo por esse motivo sido então subida a renda.

O autor replicou.

Após diversas vicissitudes, a acção foi julgada improcedente, pela sentença de fls. 562. O tribunal julgou extinto por caducidade o direito de resolução do contrato, com fundamento na realização de obras, considerando que os anteriores proprietários do prédio delas tinham conhecimento pelo menos na data em que necessariamente estariam concluídas, ou seja, quando a Câmara Municipal concedeu a autorização de utilização (28 de Junho de 2004); e que a parte do prazo então já decorrido valia quanto ao autor.

Improcedente o pedido de despejo, o tribunal julgou improcedente o pedido de demolição, “por ser dependente deste”; e o mesmo decidiu quanto aos pedidos de indemnização e de desocupação os espaços que o autor sustenta não estarem abrangidos pelo arrendamento, por não ter ficado provado “que a utilização do logradouro e construções anexas estivesses excluídas do âmbito contratual”.

Mas o acórdão do Tribunal da Relação de Évora de fls.827, considerando necessário ampliar a matéria de facto, anulou parcialmente o julgamento com esse objectivo; e determinou ainda que fosse completada a fundamentação de determinados pontos de facto.

Na sequência desta anulação, veio a ser proferida nova sentença, a fls. 1063, que manteve a improcedência total da acção, pelos mesmos fundamentos; dessa sentença foi outra vez interposto recurso para o Tribunal da Relação de Évora, quer da matéria de facto, que da solução de direito.

2. Pelo acórdão do Tribunal da Relação de Évora de fls. 1196 foi negado provimento à apelação e confirmada a sentença.

Observando que o objecto do recurso tinha sido delimitado pelo recorrente a duas questões – “erro de julgamento da matéria de facto”, quanto a determinados factos, e “caducidade do direito do autor à resolução do contrato de arrendamento” –, a Relação manteve os pontos de facto impugnados e, quanto ao mais, entendeu:

– que “a realização de obras alegadamente ilegais constitui uma violação instantânea do contrato de arrendamento”; assim, “o prazo de caducidade do direito de pedir a resolução do contrato conta-se da data em que o senhorio (ou o seu representante – parte final do nº 1 do artº 259º do C. Civil) teve conhecimento das obras”;

– que “está (…) demonstrado o conhecimento das obras dos anteriores proprietários, pelo que o recorrente não pode beneficiar de um novo prazo de um ano, mas apenas pode beneficiar do prazo já em curso”. Aquele conhecimento é-lhe oponível, porque se transmite “a posição jurídica do locador”;

– que, portanto, havia que confirmar a sentença, “no que concerne à caducidade do direito do recorrente à resolução do contrato de arrendamento”.

Novamente recorreu o autor, agora para o Supremo Tribunal de Justiça. O recurso foi admitido como revista, com efeito devolutivo.

Nas alegações que apresentou, o autor formulou as seguintes conclusões:

“I. O conhecimento pelo anterior senhorio de uma hipotética situação geradora de caducidade do direito de acção e resolução não é oponível ao novo senhorio.

II. No acto da compra e venda o anterior proprietário (e senhorio) não transmite o conhecimento dos factos ao novo proprietário (e senhorio), mas apenas e tão-somente a propriedade, pelo que o prazo de caducidade do direito de acção só se inicia naquela data, sendo irrelevante o conhecimento do anterior proprietário.

III. In casu, o recorrente comprou o locado em 23/05/2005 (alínea A) dos factos assentes) e a presente acção foi proposta em 06/02/2006, pelo que não caducou prazo para o exercício do direito de acção, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 65º do RAU.

IV. Do facto de ter sido emitida licença de utilização do locado para estabelecimento de restauração e bebidas não pode extrair-se a presunção de que as obras, licenciadas menos de três meses antes, já se encontravam concluídas.

V. Tendo o restaurante aberto ao público em 2001 e tendo apresentado um projecto de obras em 6/8/2001 mais razoável seria a conclusão de que a licença de utilização havia sido precedida pelo primeiro projecto de obras, que não pelo segundo.

VI. De qualquer modo, não se verifica a caducidade do direito do A. à propositura da acção de despejo, pois que não se provou que os anteriores proprietários do imóvel tiveram conhecimento das alegadas violações do contrato nem se provou que o A. tinha conhecimento da ilicitude das mesmas, atenta a falta de autorização dos anteriores proprietários para a realização das obras.

VII. Na hipótese mais favorável à R., não tendo sido provado que os anteriores proprietários tiveram conhecimento dos factos invocados como violadores do contrato, só se poderia contar o prazo de caducidade a partir da data da escritura, admitindo-se a presunção de que nesta data foram transmitidos ao A. todos os elementos contratuais relevantes.

VIII. Mesmo assim, não se verificou caducidade do direito à resolução, por estarmos perante violação contratual permanente e duradoura.

IX. O acórdão recorrido viola o art. 65º nº 2 do RAU.

Nestes termos e nos melhores de direito, deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, o acórdão recorrido revogado e substituído por outro que julgue procedente o recurso de apelação e condene a recorrida nos pedidos formulados”.

A recorrida contra-alegou, sustentando a manutenção do decidido, e concluindo desta forma:

“1. Em face das conclusões da presente revista, e também porque é o recorrente quem o diz, a única «a questão a decidir nos presentes autos é a de saber se caducou, ou não, o direito de acção de resolução do contrato de arrendamento».

2. O douto acórdão recorrido apreciou as questões do alegado erro de julgamento da matéria de facto, bem como da caducidade do direito de acção à resolução do contrato de arrendamento, tendo a Apelação sido julgada totalmente improcedente em ambos os casos.

3. Na presente acção de despejo já transitaram em julgado as decisões proferidas sobre o julgamento da matéria de facto e as relativas aos outros pedidos do A. que foram conhecidos pelo Tribunal de 1ª Instância, designadamente o da indemnização ‘pela ocupação abusiva dos espaços que não constituem objecto da locação’, bem como ‘a desocupar e entregar ao A. todos os espaços que a Ré ocupa e que não fazem parte do locado’.

4. O Recorrente pretende que o acórdão recorrido seja ‘revogado e substituído por outro que julgue procedente o recurso de apelação e condene a recorrida nos pedidos formulados´, mas não pode alterar-se, por via da presente revista, a decisão anterior na parte em que a mesma já transitou em julgado.

5. No caso concreto, só o conhecimento do pedido de despejo formulado pelo A. na sua petição inicial é que ficou prejudicado pela decisão que julgou procedente a invocada excepção de caducidade do direito de acção.

6. Relativamente a este pedido (do despejo) também subsistem as mesmas razões (escassez de factos) que determinaram a improcedência dos restantes pedidos que foram já conhecidos, uma vez que resultou ‘não provado’ a matéria dos artigos 3º a 9º da base instrutória.

7.O douto acórdão recorrido (…) sustenta que ‘o conhecimento pelo anterior senhorio de uma hipotética situação geradora de caducidade do direito de acção de resolução é oponível ao novo senhorio’ e o recorrente apenas vem invocar dois outros acórdãos que decidiram em sentido contrário, mas sem nada mais referir a permita consolidar tal tese.

8. O recorrente entende que o douto acórdão recorrido vem transformar o ilegal em legal, ‘assumindo-se como um instrumento de legalização judicial’, mas navega em erro, uma vez que a circunstância do senhorio, após o conhecimento efectivo do facto violador, não exercer no prazo de um ano o seu direito à resolução do contrato de arrendamento, não torna lícito o que é ilícito, e antes só o impede de recorrer ao despejo por esse motivo, decorrido tal prazo.

9. A conclusão V. do recorrente é apenas mais uma afirmação destituída de fundamento, pois não é sustentada, nem pode extrair-se dos factos que resultaram provados, sendo que todas as demais conclusões parte de uma alegada violação do contrato de arrendamento, que ele nunca demonstrou, e por isso não podem ser acolhidas.

10. O douto acórdão recorrido está devidamente fundamentado e verte uma solução plausível de direito, pelo que não viola o disposto no art. 65º, nº 2 do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei nº 329-B/90, de 15 de Outubro, nem qualquer outra crítica lhe pode ser feita.”

3. Vem provado o seguinte (transcreve-se do acórdão recorrido):

«1 - Por escritura pública lavrada, no dia 25 de Maio de 2005, no Cartório Notarial sito na Rua Mouzinho da Silveira, n.º32, em Lisboa, o Autor, mediante o pagamento de duzentos e cinquenta mil euros, adquiriu a CC, DD e EE, representado por FF, o prédio urbano, composto de rés-do-chão com doze divisões e primeiro andar com doze divisões, destinado a estabelecimento comercial, sito na Praça da República, números l, 2, 3, 4 e 5; Avenida Combatentes da Grande Guerra, número 2; e Rua Machado dos Santos, números 2 e 4, freguesia e concelho de Mourão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mourão sob o n° 1702, e inscrito na matriz sob o artigo 884 (A dos factos assentes).

2. - Por convenção escrita celebrada a 26 de Julho de 2001, os antepossuidores do prédio descrito em A) obrigaram-se a conceder à Ré o gozo temporário do rés-do-chão sito no n.º2 da Rua Machado dos Santos, tendo esta aceite (B dos factos assentes).

3. - O acordo referido em B) teve o seu início em 1 de Agosto de 2001 (C dos factos assentes).

4. - Ficou convencionado que a renda, no primeiro ano, era de 35.000$00 por mês, sendo a renda actual de 250 € (D dos factos assentes).

5. - As partes estipularam ainda que a Ré poderia efectuar livremente, obras de adaptação de molde a que pudesse exercer convenientemente a sua actividade, assim como benfeitorias na parte exterior, desde que não alterasse as características gerais do prédio, podendo alterar as estruturas internas do locado (E dos factos assentes).

6. - A Ré realizou diversas construções no local:

a) no logradouro do imóvel fez uma edificação com uma área de cerca de 52,1 m2;

b) construiu na despensa uma janela que dá directamente para o logradouro do n.º4:

c) na parede divisória abriu um respiradouro que emana para o logradouro e colocou uma caixa de equipamentos eléctricos;

d) demoliu uma parede antiga e substituiu-a por uma parede de tijolo com 20 cm (F dos factos assentes).

7 - As obras realizadas pela Ré foram licenciadas pelo Alvará de Obras de remodelação/ampliação n9.07/2004, emitido pela Câmara Municipal de Mourão em 19 de Abril de 2004 (G dos factos assentes).

8 - Em 28 de Junho de 2004, foi emitida pela mesma Câmara Municipal a favor da Ré, e para o local em causa, a autorização de utilização para serviços de restauração ou de bebidas nº01/2004 (H dos factos assentes).

9 - Através de carta registada com A/R, datada de 20/06/2005, mas só emitida no dia 23/06/2005, que endereçou à ré, o ora autor, já então dizia que “após o contrato inicial é do nosso conhecimento que houve um aumento da área arrendada por V. Exa., que originou um aumento de renda. Soubemos agora que apenas parte desse aumento de área arrendada foi autorizado pelos anteriores proprietários. Não foi autorizada a utilização das duas arrecadações e do quintal, que é usado para acomodar o gerador. Entendemos que poderá continuar a utilizar tais fracções mediante aumento da renda, sem o qual terá de as desocupar. Verificamos ainda que existe uma janela aberta para o quintal adjacente ao de V. Exa., que terá de ser fechada, sob penas de estar a violar os direitos de privacidade dos proprietários do prédio”.

10 - A renda de 250€ foi convencionada entre a Ré e os antigos donos do prédio referido em B) (1º da base instrutória).

11 - A ré pediu autorização aos antigos donos da casa identificada em B) para realizar obras (2º da base instrutória).

12 - A ré usa o logradouro e as construções anexas para arrecadação e depósito de carvão (4º da base instrutória).

13 - As obras efectuadas pela Ré foram acompanhadas pelo dono do prédio (10º da base instrutória).

14 - O autor sabe que a ré pediu autorização aos antigos donos da casa identificada em B) para realizar obras (12º da base instrutória).»

4. Está em causa neste recurso, como o recorrente recorda nas alegações, “saber se caducou ou não” o direito de resolução do contrato de arrendamento, alegando a realização de obras não permitidas. Não integrando o objecto da apelação os pedidos não dependentes da procedência da resolução do contrato (ou seja, o pedido de entrega dos espaços que o autor afirma não serem abrangidos pelo arrendamento, de pagamento de uma indemnização pela sua ocupação e de demolição), como se disse no acórdão recorrido, transitou em julgado a decisão da respectiva improcedência da 1ª Instância (nºs 3 e 4 do artigo 584º do Código de Processo Civil, na versão então em vigor).

Em síntese, os argumentos invocados pelo recorrente para justificar que o direito não caducou são os seguintes: (1) Não lhe é oponível o eventual conhecimento da realização das obras pelos anteriores proprietários, (2) Falta de fundamento da conclusão de que as obras já estavam terminadas quando foi emitida a licença de utilização, (3) Falta de prova do conhecimento das obras, pelos anteriores proprietários, e do conhecimento da respectiva ilicitude, pelo autor e (4) trata-se de uma “violação contratual permanente e duradoura”.

5. Antes de mais, cumpre recordar que não integra o âmbito possível do recurso de revista o controlo das presunções judiciais a que as instâncias recorreram para efeitos de prova. Como se escreveu em diversos acórdãos deste Supremo Tribunal, uma presunção judicial é “uma dedução de facto, insusceptível de ser controlada pelo Supremo Tribunal de Justiça, apenas sujeita a um grau de recurso (artigo 729º do Código de Processo Civil, na versão aplicável). Como repetidamente tem sido afirmado, não cabe no âmbito da revista o controlo das presunções judiciais, ainda situadas no domínio dos factos (cfr., apenas a título de exemplo, os acórdãos deste Supremo Tribunal de 7 de Maio de 2009,

www.dgsi.pt

, proc. nº 08B1170, de 7 de Julho de 2010,

www.dgsi.pt

proc. nº 2273/03.8TBFLG.G1.S1, ou de 24 de Março de 2011,

www.dgsi.pt

, proc. nº 52/06.0TVPRT.P1.S1).” (acórdão de 24 de Outubro de 2013,

www.dgsi.pt

, proc. nº1673/07.9TJVNF.P1.S1).

Não se apreciarão assim as críticas dirigidas pelo recorrente às conclusões a que o acórdão recorrido chegou quanto ao momento da conclusão das obras (referido a 28 de Junho de 2004); tal como se não discutirá aqui a afirmação da Relação de que “Os anteriores proprietários tinham conhecimento das obras que a ré estava a realizar, pois a ré pediu-lhes autorização, e aqueles acompanharam as obras. (…) Está, assim demonstrado o conhecimento das obras dos anteriores proprietários (…)”.

6. Como se sabe, o artigo 65º do RAU considerava como momento relevante para o início da contagem do prazo (de caducidade) da propositura da acção de resolução do contrato de arrendamento, com fundamento nas violações contratuais enumerados no artigo 64º, o do conhecimento do facto pelo senhorio (nº 1 do artigo 65º).

E conhece-se ainda a controvérsia jurisprudencial e doutrinal sobre a forma de contagem desse prazo de um ano nas hipóteses em que o facto invocado como fundamento de resolução fosse continuado ou duradouro, ou quando se alegassem violações contratuais repetidas ou sucessivas.

Interessa agora, apenas, a primeira destas duas hipóteses, relativamente à qual se divergia quanto a saber (1) se o prazo se devia contar a partir do conhecimento pelo senhorio ou da cessação da infracção, e (2) se deveriam ou não fazer-se distinções, tendo em conta os interesses afectados (interesses particulares do senhorio, ou o interesse público), como sustentavam por exemplo Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, II, 4ª ed., Coimbra, 1997, pág. 612 e segs., em anot. ao artigo 65º do RAU.

Em dissonância com a solução estabelecida pelo Assento do Supremo Tribunal de Justiça de 3 de Maio de 1984 (“Seja instantâneo ou continuado o facto violador do contrato de arrendamento, é a partir do seu conhecimento inicial pelo senhorio que se conta o prazo de caducidade estabelecido no artigo 1094.º do Código Civil”), entretanto afastada pela alteração introduzida no Código Civil pela Lei nº 24/89, de 1 de Agosto, o RAU, reiterando a solução de 1989, deu relevo ao carácter instantâneo ou continuado da infracção contratual: tratando-se de um facto duradouro ou continuado, o prazo de um ano só se conta “a partir da data em que o facto tiver cessado” (nº 2 do mesmo artigo 65º).

7. O estabelecimento de um prazo de caducidade, atribuindo relevância extintiva à inacção do titular do direito e protegendo objectivamente a confiança da contraparte, de que, passado o tempo considerado adequado, o direito já não será exercido, tem como objectivo prosseguir o valor da segurança jurídica.

No confronto entre os interesses do titular do direito à resolução do contrato de arrendamento e os do arrendatário, o equilíbrio encontrado visa, por um lado, conceder àquele o tempo suficiente para ponderar a decisão a tomar e, por outro, proteger este último contra a instabilidade da sua situação.

Nesta perspectiva, compreende-se a distinção entre factos instantâneos e factos duradouros ou continuados. Em ambos os casos releva o momento do conhecimento; mas, quanto aos últimos, o conhecimento só desencadeia a contagem do prazo após a cessação da infracção.

O recorrente sustenta estar em causa uma infracção duradoura: segundo entende, ao realizar obras alegadamente não permitidas, susceptíveis de serem consideradas fundamento de resolução do contrato de arrendamento, a inquilina colocou-se na situação de ver cessar o contrato enquanto as não eliminar, independentemente do momento do conhecimento pelo senhorio.

Não é esse, todavia, o melhor entendimento da lei. Com efeito, como observa Pereira Coelho, em comentário que se mantém actual, não obstante ser dirigido ao regime anterior, é diferente tratar-se de uma infracção temporalmente localizada, mas cujos efeitos perduram, ou de uma infracção que traduz “um processo de violação do contrato alimentada pela conduta persistente do arrendatário” [Arrendamento, Direito Substantivo e Processual, Coimbra, 1988, pág. 291, nota (1)].

A verificar-se a realização de obras susceptíveis de constituir fundamento de resolução do contrato, tratar-se-ia de um facto que, neste contexto, é instantâneo: o senhorio disporia de um ano para propor a acção de resolução, a partir do momento em que delas tomou conhecimento (nº 2 do artigo 65º).

Neste sentido, cfr. por exemplo o acórdão deste Supremo Tribunal de 9 de Outubro de 2008 (

www.dgsi.pt

, proc. nº 08A2735).

8. O recorrente sustenta ainda que não lhe é oponível o conhecimento, pelos anteriores arrendatários, da realização das obras.

Pese embora a jurisprudência que cita, não pode acolher-se tal solução.

Em primeiro lugar, porque o senhorio não pode transmitir mais direito do que o que tinha. O autor sucedeu na posição de senhorio porque comprou o prédio, nos termos previstos no artigo 1057º do Código Civil; se, antes da transmissão, se iniciou a contagem do prazo de um ano para resolução do contrato de arrendamento, o prazo não se interrompe com a substituição do proprietário, a contagem prossegue. O direito à resolução mantém a consistência de que gozava anteriormente.

Em segundo lugar, porque o adquirente não fica desprotegido, caso não tenha sido advertido pelo anterior proprietário: o regime da anulabilidade por erro, por exemplo, protege-o em tal eventualidade.

Em terceiro lugar, porque é bom de ver que a razão de ser da caducidade sairia frustrada, uma vez que a situação do arrendatário não se consolidaria, não obstante o anterior proprietário ter tomado conhecimento da realização das obras antes da transmissão e ter optado por não propor acção de despejo.

Não pode pois sustentar-se que, com a venda do prédio arrendado, o direito de resolução do contrato de arrendamento se teria expandido, voltando ao início a contagem do prazo de um ano para a propositura da acção, como sustenta o recorrente.

9. A terminar, cumpre observar o seguinte:

– Não pode utilizar-se a ocupação do logradouro, alegando tratar-se de um facto duradouro como argumento para apoiar a solução de não caducidade do direito de resolução do contrato: “A ocupação do logradouro, nomeadamente com uma construção de grande dimensão, é um facto duradouro, para os efeitos do art. 65º, 2 do RAU, pelo que nem sequer se inicia a contagem do prazo” , afirma o recorrente (alegações, fl. 1245).

Com efeito, o autor alegou que o logradouro não está abrangido pelo arrendamento; nunca a ocupação poderia ser fundamento de resolução do mesmo contrato;

– Por isso mesmo, não pode afirmar-se que o acórdão recorrido se tenha assumido “como instrumento de legalização judicial”, ao ter como efeito que “o arrendatário de uma fracção de um prédio que está perfeitamente definida no contrato de arrendamento apropria-se da área confinante, em dimensão que é superior à do arrendado e essa violação contratual, desde que não invocada em tempo, legaliza a ocupação, de acordo com a doutrina expendida na douta sentença recorrida” (alegações, loc. cit.). A ser exacto que a ré teria ocupado área não abrangida pelo contrato, o que não está provado, não ficaria legalizada nenhuma ocupação, em resultado da caducidade do direito de resolução do contrato.

Na verdade, essa ocupação não seria infracção ao contrato, mas, hipoteticamente, ao direito de propriedade do proprietário do espaço ocupado sem título;

– Esta questão, aliás, apenas está afastada deste recurso porque, como se disse já, não integrava o objecto da apelação e não foi conhecida pela Relação, como se diz no próprio acórdão recorrido. A razão da sua exclusão da revista nada tem a ver com a caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento, mas com a circunstância de ter transitado em julgado o seu conhecimento, em 1ª Instância;

– E o mesmo se diga quanto ao interesse do autor na demolição do que a ré edificou “em espaço que não constitui o objecto contratual”, nas palavras da recorrente (alegações, fl. 1247), questão que também não foi conhecida no recurso de apelação;

– O recorrente tem razão quando observa que a tramitação da acção de despejo nos quadros do processo declarativo comum passou a permitir o tratamento de questões como estas, em conjunto com o pedido de despejo; por isso mesmo foi admitida a dedução simultânea de vários pedidos nesta acção. Não houvesse decisão definitiva sobre a improcedência dos pedidos não dependentes da improcedência da resolução do arrendamento e seria possível a respectiva apreciação, em recurso.

10: Assim, nega-se provimento ao recurso.

Custas pelo recorrente.

Maria dos Prazeres Beleza (Relator)

Salazar Casanova

Lopes do Rego