Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

AA

BB

instauraram, no dia 3 de Maio de 2002, no Tribunal Judicial da comarca de Loures, contra

S... – SOCIEDADE PORTUGUESA DE OBRAS E CONSTRUÇÃO, LDA

acção ordinária, que recebeu o nº265/2002 da 1ª Vara do Tribunal de Família e Menores e da Comarca, pedindo a condenação da ré a pagar-lhes a quantia de 22 176,55 euros, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação e até efectivo pagamento.

Alegam, em suma:

na Avenida António Galvão de Andrade, Banda ..., Bloco C (anteriormente designado por Lote ...-C da Quinta da Nazaré), em Santo António dos Cavaleiros, existe um prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, composto por cave, rés-do-chão e cinco andares com 10 fracções autónomas destinadas a habitação e sótão com 10 arrecadações, que foi construído pela ré “S... – Sociedade Portuguesa de Obras e Construção, L.da” e por esta comercializado através da venda, durante o ano de 1999, das fracções autónomas;

ainda neste ano de 1999 ocorreram infiltrações de águas das chuvas na generalidade das fracções autónomas através das paredes do edifício e, sempre que chovia, nas paredes exteriores das fracções A e B do 5.º piso começaram a aparecer diversas e extensas manchas de humidade;

esse problema das infiltrações foi-se agravando, a água da chuva penetrava a ponto de escorrer pela parte interior das paredes, começou a danificar as pinturas e as madeiras dos rodapés e do chão, as tábuas inferiores das caixas dos estores começaram a apodrecer e surgiram manchas de bolores, obrigando a lavagens frequentes das paredes com lixívia pura;

no exterior do edifício eram visíveis, a olho nu, de alto a baixo, diversas fissuras nas paredes e a deficiente construção das uniões com os prédios contíguos (juntas de dilatação), evidenciando espaços de alguns centímetros pelos quais se infiltravam, abundantemente, as águas das chuvas;

com o decorrer do tempo, surgiam cada vez mais fissuras por não ter sido feito um adequado isolamento das mesmas;

logo que tiveram conhecimento das anomalias do prédio, quer a administração do condomínio, quer os condóminos, individualmente, deram imediato conhecimento à ré dessas anomalias e instaram-na a proceder a obras de isolamento das paredes exteriores do edifício;

a ré reconheceu expressamente os defeitos denunciados, mas as obras de reparação que efectuou foram não só insuficientes mas também ineficazes;

sucessivas cartas dirigidas à ré, interpelando-a para efectuar as reparações que se impunham, não obtiveram sequer resposta e, quando em Novembro de 2000, a ré se dignou responder a mais uma interpelação dos condóminos foi para os ameaçar;

por isso, os condóminos decidiram promover, eles próprios, a realização das obras necessárias para eliminar os defeitos denunciados, para o que obtiveram vários orçamentos, tendo optado por aquele que lhes oferecia mais garantias de resolução dos problemas, por um preço acessível;

esse orçamento foi enviado à ré em Fevereiro de 2001, tendo esta sido advertida de que a data limite para adjudicação da obra era o dia 23.02.2001, pelo que, se quisesse assegurar a realização da obra, teria que começar antes dessa data;

mais uma vez a ré nem sequer respondeu e, por isso, a execução dos trabalhos de eliminação dos defeitos do prédio foi contratada com outro empreiteiro, pelo preço de 4 446 000$00 (incluindo IVA);

as obras foram efectivamente efectuadas e os condóminos já despenderam 3 800 000$00 com o respectivo custo, devendo pagar o restante na medida das suas possibilidades.

Contestou a ré ( fls.65 ) começando por invocar a excepção da ilegitimidade dos autores para, enquanto na invocada qualidade de administradores do condomínio, intentarem sem a presença dos condóminos atingidos a presente acção. E pediu, por isso, a absolvição da ré da instância.

Depois pediu a sua absolvição do pedido, alegando a caducidade dos direitos dos autores.

Finalmente impugnou os factos, negando alguns dos defeitos do prédio referidos pelos autores e dizendo, em resumo:

segundo os técnicos, as fissuras não são devidas a deficiente construção, mas a fenómenos naturais inerentes ao assentamento nos solos;

a ré tapou as fissuras e usou as técnicas e utilizou os materiais adequados a reparar os defeitos detectados;

o custo das obras necessárias para eliminar os defeitos seria inferior a 6 000,00 euros.

Responderam os AA a fls.75.

Teve lugar uma audiência preliminar, que não conduziu ao acordo das partes, e por isso foi proferido ( fls.92 ) despacho saneador no qual, além do mais, se julgaram improcedentes as excepções da ilegitimidade activa dos AA e da caducidade do seus direitos, e de seguida se seleccionaram os factos assentes e se alinhou a base instrutória.

Efectuado o julgamento, com respostas nos termos do despacho de fls.167 e segs., foi proferida a sentença de fls.178 a 188 que julg|ou| parcialmente procedente a presente acção e, em consequência, conden|ou| a ré S..., Lda a pagar aos AA, a título de indemnização, a quantia de 3 800 000$00 ( o correspondente valor em euros ), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal a contar da citação e até integral satisfação do crédito.

Inconformada, a ré S... – Sociedade Portuguesa de Obras e Construção, Lda interpõe recurso de apelação.

Por acórdão de fls.226 a 235 o Tribunal da Relação de Lisboa julg|ou| a apelação improcedente, mantendo|...| a sentença recorrida.

De novo inconformada, pede a ré/apelante revista para este Supremo Tribunal.

E, alegando a fls.246, CONCLUI:

1 – a recorrente, por carta de 30 de Janeiro de 2001, propôs-se corrigir as infiltrações existentes;

2 – À recorrente assistia o direito de, por si ou por propostos seus, proceder à eliminação dos defeitos, como dispõe o art.1221º, nº1 do CCivil e é entendimento pacífico da nossa jurisprudência e doutrina;

3 – Ao terem contratado terceiros que não a ora recorrente para proceder à eliminação dos defeitos, os AA precludiram os direitos da Ré, não tendo demonstrado nos autos qualquer situação de estado de necessidade, nem tendo dado à Ré prazo razoável para o efeito;

4 – Ao decidir como decidiu, o acórdão recorrido interpretou e aplicou erroneamente aos factos o disposto no art.1221º, nº1 do CCivil, o qual assim foi violado.

Contra – alegam a fls.252 os AA/apelados, concluindo pela total improcedência das conclusões alegatórias da recorrente com a consequente manutenção do decidido e a condenação desta como litigante de má fé em multa e indemnização não inferior a 500,00 euros, por ter agido com o « intolerável propósito de deduzir oposição sabendo que a mesma não tinha qualquer fundamento ».

Estão corridos os vistos legais.

Cumpre apreciar e decidir.

Os factos são aqueles que estão fixados no acórdão recorrido, para os quais se remete ao abrigo do disposto no nº6 do art.713º do CPCivil.

Há um prédio construído e vendido, em regime de propriedade horizontal, pela ré S....

Esse prédio apresenta defeitos e os defeitos foram denunciados à construtora/vendedora por vários titulares de fracções vendidas e pela administração do condomínio

O que está em causa aqui, explicitamente em causa, como objecto do recurso é especificamente a interpretação e aplicação do disposto no art.1221º, nº1 do CCivil. Que reza:

Se os defeitos puderem ser suprimidos, o dono da obra tem o direito de exigir do empreiteiro a sua eliminação; se não puderem ser eliminados, o dono pode exigir nova construção.

Na verdade, o empreiteiro/vendedor responde perante os compradores nos termos da disposições que regulam o contrato de empreitada – nº4 do art.1225º, introduzido pelo Dec.lei nº267/94, de 25 de Outubro.

Naturalmente, tem não só o dever de eliminar os defeitos da obra/vendida - porque tem obrigação de entregar a obra sem defeitos ao comprador – mas tem também o direito de eliminar os defeitos que a obra apresenta – porque tem o direito de cumprir sem defeitos a sua prestação.

Mas quando e até quando o direito de eliminar defeitos antes que o comprador tenha o direito aos mais direitos que a lei lhe confere, seja a redução do preço, seja a resolução do contrato, seja a eliminação dos defeitos pelo próprio comprador, ou a seu mando, a expensas do empreiteiro/vendedor?

Se bem pensamos enquanto ele, empreiteiro/vendedor, perante a denúncia dos defeitos pelo comprador, se propuser agir em tempo útil nessa eliminação.

Em tempo útil e por modo útil. Ou seja, de modo repor a obra na qualidade que originalmente devia apresentar.

O que o comprador não tem é o direito de por si próprio, por sua iniciativa, corrigir os defeitos que entende existirem sem antes dar ao empreiteiro/vendedor a possibilidade, o direito dessa eliminação.

Dizem os autores e diz a jurisprudência que « a nossa lei | não confere | parece não conferir ao dono da obra o direito de, por si ou através de terceiro, eliminar os defeitos à custa do empreiteiro, mas tão só o de obter a condenação prévia deste e, depois, em sede executiva, exigir que o facto seja prestado por terceiro à custa do empreiteiro » - do acórdão da RC de 10 de Dezembro de 1996, publicado na RLJ, ano 131º, pág.113, anotado por Henrique Mesquita.

Escreve Pedro Romano Martinez, Contrato de Empreitada, Almedina, 1994, pág.206 - « perante a recusa do empreiteiro, pode o dono da obra requerer a execução específica da prestação de facto, nos termos do art.828º do CCivil, se ela for fungível ».

Assim se salvaguarda o direito que é um direito - passe o pleonasmo - do empreiteiro à eliminação dos defeitos.

O dono da obra não pode por si proceder à reparação, sem dar primeiro ao empreiteiro o conhecimento dos defeitos e a oportunidade de os eliminar. E perante a recusa deste, seguirá o processo da execução específica previsto na lei sem o que estaríamos a legitimar « uma forma de auto-tutela não consentida na lei »

Mas até quando? Colocado o empreiteiro perante a existência de defeitos na obra e a necessidade de os corrigir, até quando esperar por ele?

Não seguramente até um momento em que a eliminação seja já inútil ou em que o decurso do tempo vá tornando progressivamente a obra inadequada aos fins a que se destinava.

Não pode o empreiteiro beneficiar do seu direito à eliminação dos defeitos por forma a postergar o direito do dono da obra à sua perfeição.

De modo que há situações em que se não pode deixar correr o longo tempo do processo do art.828ºdo CCivil porque o tempo deteriora significativamente o direito do dono da obra.

É por isso que a doutrina e a jurisprudência não podem deixar de dizer também:

o direito à eliminação dos defeitos por parte do empreiteiro/vendedor, e mesmo a exigência de condenação judicial prévia deste e da subsequente execução específica por parte do dono da obra, cedem perante uma situação de urgência ou estado de necessidade à qual aquele não ocorra, podendo em tal caso o dono da obra realizar por si ou alguém a seu mando essa eliminação, à custa do empreiteiro.

É o que dizem Pedro Romano Martinez, Cumprimento defeituoso, Colecção Teses, Almedina, 1994, pág.389 - « em casos de manifesta urgência, e para evitar maiores prejuízos, é admissível que o credor, directamente e sem intervenção do poder judicial, proceda à eliminação dos defeitos, exigindo depois as respectivas despesas. Esta ilação tem por base a princípio do estado de necessidade ( art.339º do CCivil ) ». E Pires de Lima / Antunes Varela, em anotação ao art.1221º no volume II do seu CCivil Anotado.

Ora bem:

quando num prédio novo, adquirido em 1999, os compradores vêem,

ainda em 1999, ocorrerem infiltrações de águas das chuvas na generalidade das fracções autónomas, através das paredes do edifício,

e sempre que chovia, nas paredes exteriores das fracções A e B do 5.º piso, começarem a aparecer diversas e extensas manchas de humidade,

e em algumas cantarias das janelas de todos os pisos, a água da chuva penetrar a ponto de escorrer pela parte interior das paredes, começando a danificar as pinturas e as madeiras dos rodapés e do chão,

e também nas madeiras das caixas dos estores de algumas divisões a água da chuva a penetrar ao ponto de se formarem manchas que atingiram o apodrecimento das tábuas inferiores dessas caixas;

E vêem que,

com o decurso do tempo, o estado dos materiais afectados se foi degradando e surgiram manchas de bolores,

de tal modo que nas fracções do 5.º piso se tornou necessário lavar, frequentemente, as paredes com lixívia pura, a fim de remover os bolores que se formavam nas paredes interiores,

e que, no exterior do edifício, eram visíveis a olho nu, de alto a baixo, diversas fissuras nas paredes e a deficiente construção das uniões com os prédios contíguos (juntas de dilatação), evidenciando espaços de alguns centímetros pelos quais se infiltravam, abundantemente, as águas das chuvas;

e vêem que,

com o decorrer do tempo, surgiam cada vez mais fissuras.

E vêem ainda que,

depois das pinturas efectuadas pela ré na fachada principal do prédio, continuaram a verificar-se infiltrações de águas, já que a tinta usada era de qualidade inferior,

e continuaram a ser visíveis muitas das fissuras das paredes exteriores, por não ter sido feito um adequado isolamento das mesmas,

eles, os compradores, não podem ficar passivamente à espera que a degradação do seu prédio se vá acentuando e a qualidade de vida - habitação e saúde - que as fracções novas que compraram à partida lhes assegurava, seja continuamente afectada.

Quando essa degradação e essa perda de qualidade se mantêm já por dois invernos, o de 1999 e o de 2000, sem que a ré proceda à eliminação adequada dos defeitos existentes, a intervenção que se impõe para a eliminação deles é urgente – os compradores têm o direito de, por si, eliminar os defeitos a cuja eliminação têm direito, sem esperar que o empreiteiro/vendedor tranquilamente venha exercitar o seu direito à eliminação ou sem esperar que o longo percurso da afirmação judicial da obrigação deste degrade progressivamente o estado da obra e perturbe iniludivelmente o seu uso por quem à perfeição dela tem direito.

Se há uma ilicitude original neste processo, há seguramente uma causa de exclusão dessa ilicitude no comportamento em concreto sem o qual o interesse dos compradores seria irremediavelmente atingido.

E esse, o do dono da obra, é um interesse claramente superior ao interesse do empreiteiro - num contrato sinalagmático o direito à perfeição da prestação tem que ser superior ao direito à correcção dos defeitos por quem defeituosamente a prestou – veja-se o que diz Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol.I, Almedina, 3ª edição, pags.442 e 443 para acção directa (art.336º ) e 447 e 448 para o estado de necessidade ( art.339º ).

Estes princípios gerais não podem ser afastados mesmo dentro do desenho do contrato de empreitada. A eles as instâncias fizeram apelo.

E bem.

Não merece censura a decisão recorrida.

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D E C I S Ã O

Na improcedência do recurso, nega-se a revista e confirma-se o acórdão recorrido.

Custas a cargo da recorrente.

Lisboa, 4 de Dezembro de 2007

Pires da Rosa (Relator)

Custódio Montes

Mota Miranda