Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça:

A) Relatório:

Pela 13ª vara cível do Tribunal Judicial da comarca de Lisboa corre processo comum, na forma ordinária, em que é A o Condomínio do Prédio sito na Rua AA, Azinhaga dos Barros, em Lisboa, representado por BB -Administração de Condomínios, S.A., identificados nos autos, e R CC - Unidade de Cooperativas de Habitação, U.C.R.L., também identificada nos autos, pedindo aquele que a R. seja condenada: a reparar e corrigir os defeitos detectados nas partes comuns do empreendimento "Quinta …" enumerados.

Subsidiariamente, caso a R. não proceda voluntária e adequadamente à eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns do imóvel, deverá pagar ao A. as quantias que este vier a despender com essa eliminação, a executar por terceiro.

Alega para tanto que a R. no seu exercício de construção e promoção imobiliária construiu, executando por si ou sob a sua responsabilidade, e vendeu, as fracções que constituem actualmente o empreendimento da Quinta dos …, que enferma de inúmeros defeitos, denunciados por carta de 19 de Maio de 2005. A Ré não efectuou qualquer reparação, mantendo-se os vícios dos quais se destaca múltiplas fissurações na laje da cobertura da garagem, e nas fachadas laterais, bem como várias deficiências a nível da exaustão de ar e fumos.

Citada, a R. veio contestar, invocando que a administração do condomínio carece de legitimidade para a presente acção, mas também a caducidade do direito invocado pelo A, impugnando ainda o factualismo aduzido.

O A. veio responder.

Foi proferido despacho que convidou o A. a apresentar nova petição suprindo as deficiências apontadas. O A. apresentou nova petição.

A R. reproduziu e completou a sua contestação.

No despacho saneador considerou-se que o A., condomínio do prédio urbano, representado pela administradora do mesmo, a qual se encontra devidamente autorizada pela assembleia de condóminos, era parte legítima para os presentes autos, e julgou procedente a excepção peremptória de caducidade, absolvendo a R. do pedido.

Inconformada veio o A. interpor recurso de apelação, sendo proferido acórdão desta Relação de 18.09.2007, que na procedência do recurso anulou a decisão recorrida, ordenando o prosseguimento dos autos.

Foi deferido o pedido de intervenção acessória provocada de DD- Sociedade de Construções, SA.

Citada, veio a Interveniente contestar, invocando a excepção da caducidade e impugnando o factualismo alegado.

Procedeu-se a julgamento com observância das formalidades legais, conforme da acta consta, tendo sido proferida sentença que julgou improcedente a acção.

Inconformado, veio o A. interpor recurso, sendo proferido acórdão pela Relação de 29.10.2010, que anulando a sentença proferida, ordenou a ampliação da base instrutória. Efectuada a ampliação, e realizado julgamento, foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente, absolvendo a R. do pedido.

Novamente inconformado veio o A. interpor recurso tendo o Tribunal da Relação tendo sido julgada improcedente a apelação e confirmada a sentença recorrida.

Interposto recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, foi concedida revista, anulada a decisão proferida e determinada a baixa do processo ao Tribunal da Relação a fim de se convidar o A para apresentar e juntar aos autos certidão da Conservatória respectiva.

O Tribunal da Relação procedendo ao determinado pelo STJ e após junta a respectiva certidão proferiu novo acórdão julgando improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.

Desta nova decisão interpôs o A recurso para o STJ alegando, em conclusão, o seguinte:

A) Vem o presente recurso interposto do acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa que julgando a apelação improcedente confirmou a sentença que absolveu a Ré do pedido porque segundo o entendimento visto em ambas as decisões, em síntese, a relação existente entre A e R não é uma simples relação comprador/vendedor e, nessa medida, não estamos em presença de um verdadeiro contrato de compra e venda;

B) Ora, no acórdão proferido em 26 de Junho de 2010, pelo Tribunal da Relação de Lisboa, decidiu-se que as razões que determinam a não sujeição ao regime da compra e venda não se verificam, pois, se um dos condóminos, na data da propositura da acção, não for cooperante e consequentemente foi o julgamento parcialmente anulado de modo a permitir a produção de prova sobre tal matéria;

C) Em face do decidido foi ampliada a matéria de facto e quanto ao aditado quesito 25 – os sócios das cooperativas que integram a R e que a esta adquiriram as fracções, nalguns casos procederam, posteriormente à respectiva revenda a terceiros? Veio o mesmo a ser considerado não provado pela 1ª instância, decisão alterada pelo acórdão recorrido, na sequência do Acórdão proferido em 30.05.2013, pelo Venerando Supremo Tribunal de Justiça;

D) Resolvida esta questão, é proferido o acórdão recorrido que, em síntese, dá como provado o aditado quesito 25 da base instrutória, mas que, do mesmo não retira as ilações que resultam do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa proferido em 29 de Junho de 2010;

E) Entende o recorrente, seguindo o espírito do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa proferido em 29 de Junho de 2010, ao contrário do entendimento expendido no douto acórdão, agora em recurso, bastaria que um dos condóminos não assumisse, à data da propositura da acção, a qualidade de cooperador da R, para deixarmos de nos encontrar no âmbito de uma pura relação cooperativa-cooperadores, razão pela qual não pode o recorrente conformar-se com a decidido no acórdão ora recorrido, quando neste se vê plasmada uma posição que contradiz o referido acórdão de 29 de Junho de 2010, ao decidir que,…mesmo tendo em conta que alguns dos cooperantes já tinham vendido, antes da propositura da acção, a sua fracção a terceiros, não cooperantes, não pode concluir-se no sentido do A ter direito a responsabilizar a cooperativa pelos defeitos reportados à má execução da obra;

F) Em face desta decisão, entende o recorrente, não pode agora o Tribunal da Relação de Lisboa considerar que, no caso dos autos, fica afastado, sem mais, o regime da compra e venda, quando o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa proferido em 29 de Junho de 2010 deixou entreaberta a porta para a procedência da acção, desde que ficasse provado, como ficou, que nem todos os condóminos figuravam como compradores;

G) Na verdade, a venda de uma fracção pelo cooperante a um terceiro, na medida em que rompe com a pura relação cooperativa/cooperadores, permite chamar à colação a figura da compra e venda, pelo que, será aplicável o regime da compra e venda de coisa defeituosa, respondendo a cooperativa como verdadeira vendedora, quer perante o condomínio ou mesmo perante condómino não cooperador, que entenda demanda-la judicialmente;

H) Em face do exposto, será de boa justiça a revogação do acórdão recorrido e a sua substituição por outro que em face da prova da titularidade de algumas fracções autónomas por terceiros não cooperantes à data da propositura da acção, julgue a acção procedente com as demais consequências.

Não foram proferidas contra-alegações.

***

Tudo visto,

Cumpre decidir:

B) Os Factos:

Pelas instâncias foram considerados provados os seguintes factos:

1 - A ré é uma cooperativa de 2º grau, denominada "CC - União de Cooperativas de Habitação, U.C.R.L.", constituindo uma União de Cooperativas [al. A. da matéria assente];

2 - O artigo 2º n°1, dos Estatutos da ré tem a seguinte redacção:

"A União de Cooperativas desenvolverá a sua actividade principal no ramo da Habitação e Construção, podendo desenvolver outras actividades complementares de interesse para os Cooperadores das Cooperativas-Membros da União, de acordo com o objectivo definido no Artigo Quinto" [al. B. da matéria assente];

3 - O artigo 5º dos Estatutos da ré tem a seguinte redacção:

"Objecto social"

A União tem como objecto a promoção e execução de Empreendimentos Habitacionais, nomeadamente a compra, venda e hipoteca de terrenos, edifícios e fogos destinados aos membros das Cooperativas, a gestão, reparação, manutenção ou remodelação de fogos construídos, o espaço envolvente e todas as infra-estruturas e ainda a prestação de serviços, podendo também promover outras iniciativas de interesse para os Cooperadores nos domínios social, cultural, material e de qualidade de vida" [alínea C. da matéria assente];

4 - Encontra-se descrito na 5a Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n°… - Freguesia de Benfica, o prédio urbano, sito na Azinhaga dos Barros, em Benfica, composto de sete edifícios designados por A, B, C, D, E, F e G, constituído por cave ou piso menos um, destinado a parqueamento e arrecadações, piso zero, ou rés-do-chão, destinado a habitação e comércio, sete andares com lados direito, frente e esquerdo, destinados a habitação [alínea D) da matéria assente];

5 - Pela Ap. 22 de 2001/07/04, foi inscrito naquela Conservatória, provisório por dúvidas, o registo da propriedade horizontal sobre o prédio identificado em D) [necessariamente por lapso indicada na matéria assente como A)], o qual passou a ser composto pelas fracções A) a EZ), sendo "partes comuns do dito prédio, setenta e seis lugares de estacionamento sob a laje de cobertura da cave, o espaço sobrante do logradouro, zona de lazer para adultos e crianças, um espaço comercial no Edifício "E", que é a sala de condomínio" [alínea E) da matéria assente];

6 - Pela Ap. 3 de 2001/08/14, foi convertida em definitiva a inscrição identificada em E) [ai. F. da matéria assente];

7 - Em 05.01.2005 a ré enviou aos Condóminos do prédio identificado em D), a carta cuja cópia se encontra a fls. 89 da qual consta, além do mais, o seguinte:

"Assunto: Empreendimento "Quinta dos …" - Caldeiras Murais/Sistema de aquecimento de Aguas e Ambiente.

(...)

Como é do vosso conhecimento a CC U.C.R.L. entidade promotora do empreendimento denominado "Quinta dos …" 131 fogos, iniciou a entrega das habitações/escrituras em Setembro 2001, para habitação própria e permanente.

Tem esta União de cooperativas colaborado na resolução de pequenas anomalias, quer através da empresa construtora DD ou directamente com os seus meios.

Assim, temos sido confrontados com a utilização das caldeiras murais de aquecimento de águas e ambiente com as seguintes situações:

- Disparos/cortes sistemáticos do funcionamento normal da caldeira

- Selagem e quebra de fornecimento de gás, por segurança por parte dos técnicos da G.D.P.

Sempre que são requisitados pelos moradores, os técnicos da EE S.A. (FF), imputam as culpas à construção e deficiências nas condutas de extracção que são do tipo "féria" homologadas pelo LNEC.

A CC solicitou uma vistoria dos técnicos da EE ao Empreendimento (cópia de carta - anexo 1), da qual resultou um relatório (cópia - anexo 2).

Devemos sublinhar que a legislação actual obriga a abertura para o exterior (entrada de ar), o que não se verificava na data da construção do empreendimento.

Um dos locais possíveis e de fácil execução para esta ventilação será na tampa da caixa de estores.

Também recomendamos a manutenção preventiva das caldeiras que deverá ser de iniciativa individual de cada condomínio junto de empresa credenciada para o efeito, (ex. FF) " [alínea G) da matéria assente];

8 - Em 19 de Maio de 2005 a Administração do Condomínio autor enviou à ré, que a recebeu, a carta que se encontra a fls. 46, da qual consta, além do mais, o seguinte:

"Assunto: Defeitos de Construção

Na qualidade de Administradora do Condomínio, em referência, por este meio, informar V. Exas quais os defeitos e/ou vícios de construção detectados, até à presente data, nas partes comuns do empreendimento em referência, ou que de qualquer forma possam afectar a segurança das mesmas, com vista à sua urgente reparação.

Para tal, juntamos, em anexo, uma lista de defeitos/vícios, da qual faz parte um quadro de identificação de patologias, devidamente individualizadas, com referência à sua localização e tipologia, e ainda a referência a algumas patologias recorrentes, ou seja, comuns e extensivas a diversos espaços/situações de acabamento, o que denota uma deficiente execução de obra ou pormenorização.

Como V. Exas poderão verificar, estes defeitos, detectados até à presente data, obrigam a uma intervenção e reparação urgentes.

Por óbvio, essa intervenção e consequente reparação, é da responsabilidade de Va. Exas, pelo que, aguardamos num prazo máximo de 15 dias que nos informem quais os procedimentos que irão adoptar para a regularização de todos os defeitos, indicando o prazo estimado para a sua concretização" [alínea H) da matéria assente];

9 - No dia 04.01.1999, entre a ré e a interveniente "DD - Sociedade de Construções, S.A", foi realizado o acordo escrito cuja cópia se encontra de fls. 172 a 180, denominado "contrato para execução de empreitada de construção de 131 fogos na Quinta dos … - Lisboa" [alínea I) da matéria assente];

10 - A cláusula primeira do acordo referido em I), tem a seguinte redacção:

" (Objecto da Empreitada)

A DD, S.A., obriga-se à realização de todos os trabalhos em regime de Forfait, em quantidades, condições gerais e técnicas constantes do Projecto, e proposta final da empreitada de 131 fogos na quinta dos barros - Lisboa" [alínea J) da matéria assente];

11 - O n°1 da cláusula décima terceira do acordo referido em I), tem a seguinte redacção:

“ (Responsabilidade)

A SEGUNDA OUTORGANTE é responsável perante a PRIMEIRA OUTORGANTE, ou terceiros nos termos gerais de direito e designadamente por factos imputáveis ao comportamento dos seus empregados ou colaboradores, à deficiente execução dos trabalhos, ou à má qualidade dos materiais e utensílios utilizados" [ai. K. da matéria assente];

12 - Nas caldeiras murais das cozinhas de cada uma das fracções do prédio identificado em D), destinadas ao aquecimento de águas sanitárias e de água em circuito fechado para posterior aquecimento ambiente, foi utilizado o sistema de ventilação natural [alínea L) da matéria assente];

13 - Tais caldeiras são equipamentos de queima atmosférica de gás natural, sendo a captação do ar comburente feita directamente no local da instalação [alínea M) da matéria assente];

14 - (...) e a evacuação dos produtos de combustão feita através de uma conduta que se encontra ligada a uma chaminé colectiva de evacuação para o exterior [alínea N) da matéria assente];

15 - Na cozinha de cada uma das fracções foi instalado um equipamento de cocção com funcionamento a gás (fogão) [alínea O) da matéria assente];

16 - Após o envio da carta referida em H) e até à data da instauração da presente acção, o Condomínio autor não comunicou à ré a existência de quaisquer outros defeitos no prédio identificado em D) [alínea P) da matéria assente];

17- Em cerca de 30 fracções (cerca de 23% da totalidade), sobre o fogão, foi instalado um ventilador mecânico de exaustão de ar [resposta ao art° 2° da base instrutória];

18 - A utilização conjunta dos sistemas de ventilação referidos no art° 1º [da base instrutória] provoca uma sobrepressão na saída de ar da chaminé da conduta principal, que por sua vez provoca a inibição da evacuação natural dos gases da caldeira [resposta ao art° 3o da base instrutória];

19 - Não existem condutas separadas para a evacuação dos produtos de combustão das caldeiras murais e dos exautores [resposta ao art°4º da base instrutória];

20 - O funcionamento simultâneo da caldeira, do exaustor ligado na velocidade máxima, de todos os bicos do fogão, com as portas e janelas da cozinha fechadas, provoca concentrações excessivas de monóxido de carbono nas cozinhas das fracções do prédio identificado em D) em que foram colocados exaustores [resposta conjunta aos arts.5º, 15° e 16° da base instrutória];

21- Concentrações excessivas de monóxido de carbono podem causar a morte [resposta ao art°6º da base instrutória];

22- O Condomínio do prédio identificado em D) apresentou reclamação junto da ré relativa ao sistema de ventilação das cozinhas das fracções daquele prédio, em data anterior a 25.11.2004 [resposta ao art°7° da base instrutória];

23- Na sequência dessa reclamação a R. fez entradas de ar nas cozinhas das fracções cujos donos o pretenderam [resposta conjunta aos arts 8º e 9º da base instrutória];

24 - As condutas verticais instaladas nas cozinhas das fracções permitem a saída de ar e fumos por termo-sifão, do tipo "féria-seric" [resposta ao art.10° da base instrutória];

25 - Nas cozinhas das fracções foram instalados armários basculantes "apanha-fumos", isolados com chapa inox [resposta ao art° 11oda base instrutória];

26 - E no topo de tais armários existem furos com cerca de 125 mm de diâmetro para saída de ar viciado ou fumos [resposta ao art° 12° da base instrutória];

27 - A colocação de exaustores não estava prevista no projecto de construção do prédio [resposta ao art°13° da base instrutória];

28 - Tais equipamentos opcionais foram instalados em cerca de 30 fracções a pedido dos respectivos donos [resposta ao art° 14° da base instrutória];

29 - (...) do que a ré informou os donos das fracções onde os exaustores foram montados [resposta ao art°17° da base instrutória; reportado ao que consta da resposta conjunta aos art°s 5°, 15° e 16° da base instrutória, supra ponto 20];

30 - As empenas laterais do prédio identificado em D) apresentam fissuração no revestimento exterior (reboco) [resposta ao art° 20° da base instrutória];

31- (...) essas fissuras existem em maior número na empena voltada a poente [resposta ao art°21° da base instrutória];

32 - As juntas de dilatação existentes entre os edifícios na fachada voltada para a R. Tomás da Fonseca apresentam aberturas normais ao longo de toda a altura dos edifícios [resposta ao art° 24° da base instrutória];

33 - A construção dos edifícios que constituem todo o empreendimento foi executada pela "DD, SA" [resposta ao art° 27° da base instrutória];

34 - Uma das formas de resolver a insuficiente insuflação de ar nas cozinhas e a concentração de monóxido de carbono, consiste em criar ramais separados para a evacuação dos produtos de combustão das caldeiras murais e dos exaustores [resposta ao art° 28° da base instrutória];

35 - Mesmo que tal operação fosse tecnicamente possível ela obrigaria a modificar todas as cozinhas do edifício [resposta ao art° 30° da base instrutória];

36 - O custo de tal operação ascenderia a valores superiores a centenas de milhares de euros [resposta ao art°31° da base instrutória].

Por decisão do Tribunal da Relação de 3 de Dezembro de 2013 ao quesito 25 que perguntava: “Os sócios das cooperativas que integram a R e que a esta adquiriram as fracções, nalguns casos procederam, posteriormente à respectiva revenda a terceiros?” foi respondido provado.

C) O Direito:

Delimitando o “thema decidendum” temos que a única questão a decidir é saber se a R pode ser responsabilizada pelos defeitos da obra descritos em sede de facto.

A R é uma cooperativa de habitação sendo-lhe aplicável o regime do Código Cooperativo (CCOOP) nomeadamente o seu art.2º que reza: “As cooperativas são pessoas colectivas autónomas, de livre constituição, de capital e composição variáveis que através da cooperação e entreajuda dos seus membros, com obediência aos princípios cooperativos, visam, sem fins lucrativos, a satisfação das necessidades e aspirações económicas, sociais ou culturais daqueles”.

O Decreto-Lei nº502/99 de 19 de Novembro estabeleceu no art.2ºnº1 o regime jurídico das cooperativas de habitação e construção, reportadas às que tenham por objecto principal a promoção, construção ou aquisição de fogos para habitação dos seus membros vigorando para além da propriedade colectiva, a individual (art.16º) sendo, neste caso, o direito de propriedade transmitido pela cooperativa aos cooperadores mediante contrato de compra e venda (art.26ºnº1) cujo preço está sujeito a especialidades como resulta dos arts.17º e 27º.

Assim, podemos dizer que a cooperativa para habitação não comercializa fogos apenas os transmite aos cooperantes incluídos no programa habitacional através de compra e venda a qual funciona como expediente jurídico para pôr termo à propriedade colectiva construída.

“Responsável pelos defeitos da obra é, em princípio, a empresa empreiteira e perante o dono da obra a cooperativa ou os cooperantes após a transmissão.

Se, em todo o caso, a administração da cooperativa, quando era dona da obra não reclamou do empreiteiro poderão os cooperantes pedir à cooperativa a indeminização pelos danos decorrentes dessa omissão” (neste sentido Ac. do STJ de 22/4/99 in DGSI nº99B993).

No caso em apreço a situação em análise não pode conduzir à solução encontrada pelo Tribunal da Relação na medida em que não estamos apenas perante uma reivindicação dos cooperantes face à cooperativa mas também perante uma pretensão de terceiros não cooperantes adquirentes de algumas das fracções por contrato de compra e venda celebrado entre estes e aqueles.

A presente acção foi proposta pelo condomínio, sem qualquer descriminação dos titulares das respectivas fracções, contra a R. CC – União de Cooperativas de Habitação UCRL.

Não tendo o A sido julgado parte ilegítima (tendo esta questão transitado em julgado) cabe ao mesmo a representação de todo o condomínio estando abrangidas pela presente acção quer as fracções ainda pertencentes aos cooperantes quer as já vendidas a terceiros não cooperantes.

Embora tenha sido entendido (e neste sentido não peca o raciocínio do Tribunal da Relação) que não assiste aos cooperantes o direito de exigir da cooperativa (mas sim do empreiteiro) a reparação dos vícios da obra, o certo é que um tal raciocínio (discutível quanto aos condóminos cooperantes) não tem lugar em relação aos terceiros não cooperantes adquirentes das respectivas fracções antes da propositura da acção. Na verdade, tais adquirentes sempre deteriam legitimidade para accionar a R ou a empresa aqui interveniente acessória. Tendo tal legitimidade sido deferida ao Condomínio não vemos como possam os adquirentes não cooperantes ser preteridos (no) (ou ter como improcedente) o seu direito de ver sanado o vício da coisa pelo simples facto de no mesmo processo se encontrarem cooperantes e ser impossível descriminar, para efeitos da presente acção (até por se tratarem de partes comuns), as fracções de uns e outros.

Assim, tem plena aplicação, ao caso vertente, o regime da venda de coisas defeituosas previsto nos arts.913º e 914º do Código Civil (CC), sendo a R responsável pela reparação dos vícios. Reparação que, aliás, está contemplado no art.5º dos seus Estatutos.

Não pode, pois o presente recurso deixar de proceder e, em consequência, o pedido principal formulado pelo A.

Nesta conformidade, por todo o exposto, acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça, em conceder revista, revogando o acórdão recorrido e condenando a R a reparar e corrigir os defeitos detectados e apurados em sede de facto nas partes comuns do empreendimento “Quinta dos …”

Lisboa, 17 de Dezembro de 2014

Orlando Afonso (Relator)

Távora Victor

Granja da Fonseca