Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

1. A Administração do Condomínio do Prédio n° ..., sito na Rua ......, Linda a Velha, intentou, no dia 30 de Abril de 1999, acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra A, com fundamento em defeitos de acabamento ou de construção daquele prédio, pedindo a condenação da ré, a executar esses trabalhos e, como litigante de má fé, no pagamento de 1.000.000$00.

Na contestação, a ré invocou a caducidade do direito de acção; que todo o edifício foi objecto de vistoria pela Câmara Municipal de Oeiras; que esta o considerava em perfeito estado; e que o pedido de condenação como litigante de má fé não tinha fundamento.

A autora respondeu que a excepção de caducidade não podia proceder, por ainda não haver tomado posse do imóvel.

2. Proferida sentença, julgou-se improcedente a excepção peremptória de caducidade; e a acção parcialmente procedente, tendo a ré sido condenada: a terminar a chaminé, que está inacabada; a recolocar em zona diversa da garagem comum, o ralo que se encontra em área privada; a pintar as persianas existentes na cobertura do prédio, por a respectiva pintura estar lascada; a pintar os ferros das varandas dos apartamentos; a eliminar a fissura do hall; a alinhar a porta do prédio; a substituir portões de acesso à garagem, ou o que abre para o exterior; a realizar infra - estruturas de escoamento de águas na garagem comum; a tapar o quadro eléctrico; a substituir os puxadores das casas de banho da sala do condomínio; a pintar a fachada exterior do prédio; e a retirar a antena de televisão existente na sua cobertura. ( Fls. 74 verso e 75).

3. Apelou a ré; e a Relação de Lisboa decidiu assim:

Revogou parcialmente a sentença recorrida, e absolveu a apelante do pedido de substituição dos portões, ou o que abre para o exterior; de realização das infra-estruturas de escoamento de águas na garagem comum; e de pintura da fachada exterior do prédio (Fls.117).

4. A Administração do condomínio pede revista, formulando as conclusões que seguem:

a) A decisão sobre a matéria de facto produzida em 1ª Instância é definitiva dado que não foi apresentada qualquer reclamação - art.º 653° - 4;

b) Ficará por decidir o aspecto - jurídico da causa - art.º 653°- 5;

c) E o julgador terá de discriminar os factos que considera provados, a fim de aplicar as normas jurídicas correspondentes - art.º 659º - 2;

d) A decisão do Tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto só pode ser alterada, nos termos do art.º 712°-1 a), na generalidade dos casos, se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa.

e) E não sendo possível a alteração dessas respostas não é possível alterar a decisão quanto aos factos que, tal como provados foram, vão direito às consequências de ordem jurídica que deles emanam.

f) O acórdão em recurso viola, assim as disposições sobre matéria assente e sem invocar , para tal efeito, argumentos que pudessem impor uma decisão diversa, insusceptível de ser contrariada.

g) Não há nos autos elementos que permitam contrariar a decisão de direito proferida em 1ª instância, alterada sem fundamento no acórdão recorrido, pelo que deve o acórdão ser revogado e mantido em pleno o que foi decidido na douta sentença proferida.

5. É a seguinte a factualidade considerada provada na 1ª instância:

a) A ré procedeu à construção e posterior alienação do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, correspondente ao n° ...., antigo Lote ...., da Rua ......, Linda-a-Velha, em fracções autónomas, e nele foi instalada a televisão por cabo.

b) No dia 24 de Novembro de 1996, a autora enviou à ré, que a recebeu, uma carta, do seguinte teor:

Os condóminos do lote ..., da Rua ......, em Linda - a - Velha, reunidos no dia 24 de Novembro de 1996, depois de lerem a vossa carta, em referência, decidiram o seguinte:

1. Enviar à vossa firma um fax onde constam as suas preocupações e as condições mínimas exigidas para poderem receber a administração do seu prédio.

2. Assim, passam a apresentar os pontos que consideram essenciais para poderem receber a administração do seu prédio: a) Juntamente com os projectos, as memórias descritivas e as chaves em falta, fazem questão de receber a licença de habitação; b) Do prometido e ainda não cumprido consideram essencial ver resolvidos (1) o problema da TV (parabólica ou TV Cabo); (2) a ventilação nas arrecadações; (3) a pintura dos tectos dos corredores de acesso às arrecadações; (4) limpeza geral do prédio com substituição de alguns azulejos que revestem a parede exterior das garagens que estão amarelecidos; (5) a colocação do sistema de detecção de incêndios na garagem. Outros pontos que consideram de extrema importância: (1) a reparação de todas as portas que, por qualquer motivo, não estejam em boas condições funcionais, com especial ênfase para as de entrada principal do prédio e da garagem; (2) a verificação do automático do sistema de iluminação da garagem, que avaria com muita frequência deixando que a luz fique acesa durante várias horas; (3) a verificação da luz interior do elevador, que permanece acesa 24 horas por dia; (4) a colocação de uma luz à entrada do prédio pelo lado de fora; (5) a verificação dos intercomunicadores e sistemas de vídeo das portas; ( 6) a rectificação do chão da garagem, que mais parece um chão de calçada que um chão de ladrilho. Quem procedeu à colocação do ladrilho fez um trabalho sem o mínimo de qualidade e os responsáveis pela obra infelizmente aceitaram-no; (7) os interruptores da luz na casa do lixo, na sala de condomínio e no estendal do lado esquerdo estão atrás das portas e devem ser colocados nas posições correctas; (8) Para além dos pontos contidos neste fax, haverá provavelmente outros relacionados com o interior dos apartamentos que cada um dos condóminos apresentará à medida que os mesmos forem surgindo;(9) Pelo que ficou dito parece para já, que não estão criadas as condições para a transferência da administração do prédio; no entanto, os condóminos estão disponíveis para uma eventual reunião com alguém da administração da vossa Ex.ª queira (Sr. B ou Sr. C) para discutir uma possível comparticipação nas despesas de água e luz, até que estejam reunidas as condições para a transferência efectiva do condomínio.

Sem outro assunto de momento, ficamos a aguardar a marcação de nova data para a entrega do prédio, logo que estejam criadas as condições para o efeito".

c) Na sequência de vistoria efectuada pela Câmara Municipal de Oeiras, no dia 14 de Fevereiro de 1998, foi ordenada a notificação da administração do condomínio do prédio, para que realizasse as obras de beneficiação seguintes:

«Telhado: remendos de tela betuminosa a tapar fracturas nos caneletes de fibrocimento, total ausência de isolamento técnico e acústico, grelhas de ventilação em adiantado estado de corrosão - têm apenas 2 anos - resguardos das chaminés com pestanas de suporte bastante oxidadas, fixação de antena de TV .

Estendal: pintura exterior das persianas: tinta a cair (não levou condicionador de superfície para galvanizados ), interruptor à entrada dos estendais (lado esquerdo ), que se encontra atrás da porta, ralo de escoamento - situa-se no espaço de um dos condóminos, e não no espaço comum.

Haal de entrada: rachas ou fissuras, porta principal furada na prumada (ver folgas), fechadura e trinco eléctrico ( nunca funcionaram capazmente), porta interior de acesso ao parqueamento (das três molas, duas nunca funcionaram), pintura interior das caixas eléctricas .

Parqueamento: substituição dos portões provisórios por outros (de acordo com a legislação em vigor, idênticos aos já aplicados nos prédios contíguos do mesmo construtor, isolamento do chão, ralos de escoamento (para permitir a limpeza e lavagem da zona), correcção das inclinações-linha de metro-diferenças de 6 a 8 cm da entrada aos cantos (ver plantas com leituras, em anexo ),frisos exteriores das janelas, infiltrações, extintores, espaço de parqueamento por condómino, que, nalguns casos, não têm a medida indicada na planta; assentamento do chão - que está torto e com altos e baixos - pressupõe-se que seja feito aquando da correcção das inclinações e isolamento.

Arrecadações: mau cheiro-falta de ventilação-humidade.

Casa do lixo: porta empenada, interruptor atrás da porta, inclinação do chão; ralo de escoamento no meio e inclinação dirigida para as paredes.

Sala de condomínio: pintura de portas e substituição de puxadores, acabamento das janelas redondas e fixar pedra de entrada.

Garagens: infiltrações nas garagens nos 3 e 4 e quadro eléctrico inacabado, já em uso e não protegido com porta de segurança;

Fachada exterior poente: rachas ou fissuras, pintura das varandas (protecções de metal) a escamar; reparação dos acrílicos, pintura manchada (má aplicação, tintas ou massas deficientes?), reparação do passeio (torto) e esgoto pluvial (parece não ter a medida regulamentar nem inclinação suficiente); já foi objecto de intervenções da Brigada de Colectores da Câmara Municipal de Oeiras, pois entope com facilidade.

Fachada exterior nascente: rachas ou fissuras, pintura de varandas (protecções de metal), pintura manchada, limpeza das manchas de ferrugem, reparação da cantoneira da esquina inferior da fachada - tem ferrugem - continuação dos tubos de drenagem de água até ao chão, colocação de tubos de drenagem, de águas pluviais do telhado, até ao nível dos terraços dos andares - existem saídas junto ao telhado, para o exterior, mas quando a água é muita, e está vento, mais parece uma cascata com a altura de 4 andares».

d) Em assembleia geral realizada, no dia 5 de Fevereiro de 1999, o condomínio do prédio deliberou não dever aceitar a recepção do edifício da ré, uma vez construído.

e) No dia 10 de Março de 1999, o condomínio do prédio enviou à ré, que a recebeu, uma carta, do seguinte teor: "Com os n/ cumprimentos vimos, mais uma vez, à presença de V .Exªs., solicitar a melhor atenção para os factos que passamos a expor: Foram enviadas a V .Exª. fotocópias da acta n° 2 (carta Registada C/AR 14007, de 3/3/1999) na qual se refere que os condóminos se recusam, mais uma vez, a receber o condomínio do prédio, por existirem várias anomalias de construção.

Reafirmamos que nos opomos à citada recepção, sem que tais anomalias sejam reparadas.

Caso tal não aconteça em curto espaço de tempo, e como já comunicado a V.Exª. , o nosso advogado ,irá intentar a competente acção judicial".

f) A chaminé do prédio não está terminada, correspondendo a parte cimeira a uma chapa de ferro que provoca fuligem e, na zona das arrecadações, existe um ralo comum, colocado numa área reservada a um dos condóminos.

g) As persianas existentes na cobertura do prédio têm a pintura a lascar , e alguns dos ferros das varandas dos respectivos apartamentos têm a pintura a deteriorar-se.

h) Há uma pequena fissura no tecto do hall de entrada do prédio, a portaria de entrada do prédio está desalinhada, e, na garagem comum do prédio, não há qualquer escoamento para as águas.

i) Os portões que dão acesso às garagens e à rua, abrem para o exterior, podendo atingir qualquer transeunte que transite no passeio à frente do prédio e, na sala do condomínio do rés-do-chão do prédio, os puxadores das casas de banho estão deteriorados devido à má qualidade do material.

j) A pintura exterior do prédio mostra zonas manchadas e perda de cor, a antena de televisão existente na cobertura do prédio está desligada e parcialmente desaparafusada na base, e há o perigo de se soltar e cair na rua.

6. A questão que vem colocada pela revista consiste, por um lado, em saber se, os factos que acabam de mencionar-se podem ser alterados pela Relação, uma vez que não houve acesso a outra matéria disponível que pudesse provocar alteração à exposta. [ Em especial: conclusões g), h) e j)].

Por outro, se, os três aspectos defeituosos mencionados, são susceptíveis de procedência, conforme concluiu a Relação ( fls. 116, in fine).

6.1. Como se posicionou o acórdão recorrido, quanto ao problema primeiramente equacionado - a alegada alteração da matéria de facto?

Sublinhemos, reproduzindo o texto, a parte que releva de interesse ( fls. 116):

«Ignora-se o conteúdo do projecto com base no qual foi construído o prédio em causa ».

«Não é possível, por isso, determinar se dele constava ou não o ralo da garagem, se os portões desta deviam abrir para o interior ou para o exterior, qual o material de pintura ou equivalente que devia ser utilizado no prédio por quem o construiu».

« Os factos provados não revelam que a apelante ( é a construtora) tenha assegurado a algum dos condóminos a existência de ralo na garagem ou que os portões abrissem para o interior ou determinada espécie de pintura do prédio».

E termina, afastando os pressupostos de aplicação dos artigos 913º e 914º, do Código Civil, assim: « em face do quadro de facto disponível, a conclusão tem de ser no sentido de não poder considerar-se provado que, a quando da celebração dos contratos de compra e venda das várias fracções prediais, entre a apelante e os condóminos, representados pela apelada (é a Administração do condomínio) efectivamente ou potencialmente, o prédio em causa estava afectado de vício desvalorizante, obstante da realização do respectivo fim, ou sem as condições asseguradas pela vendedora».

A Relação não pode, em princípio, alterar a matéria de facto fixada definitivamente pela 1ª instância.

No caso em apreço, e segundo os elementos a que o Supremo pode ter acesso, a matéria de facto apresentou-se e desenvolveu-se no quadro processual, especificado, quesitado, instruído, julgado, motivado e tornado irreclamável.

Não existe efectivamente, nem foi invocado, nenhum contexto de modificabilidade, pressuposto de aplicação do n.º 1, do artigo 712º, do Código de Processo Civil.

A verdade é que, contra a tese do recorrente, a Relação não alterou a matéria de facto; o que sucedeu foi que a valorou normativamente, nos três aspectos enunciados, de forma divergente de como, no mesmo âmbito de matéria, a sentença apelada, a havia valorado.

6.2. Importa, então, apreciar tais aspectos com vista a verificar se, o quadro deles emergente se caracteriza, ou não, pelo incumprimento defeituoso de um contrato de compra e venda de imóvel urbano, com fracções próprias e partes comuns.

O acórdão recorrido reportou três aspectos fundamentais (fls. 112) cuja apreciação constitui o tema nuclear desta revista, na medida da procedência da apelação ( ponto 3):

-	a falta de escoamento das águas da garagem comum;

-	a abertura para o exterior dos portões que dão acesso a essa garagem;

-	a pintura exterior de todo o prédio, com zonas manchadas e perda da cor.

Tratemos sucessivamente cada um destes aspectos.

6.3. Primeiro aspecto: Em condições normais, actuais, não é possível que uma garagem colectiva, de um prédio com várias fracções habitacionais, não tenha ralos e colectores de escoamento - ao contrário do que observa a decisão recorrida.

Com o merecido respeito, parece-nos que a decisão recorrida, não obstante o empenhamento pela citação doutrinária de esforço louvável, em que se revê (fls. 113/115), se afasta da realidade quotidiana, no que à construção civil urbana respeita e às necessidades que deve satisfazer, para além do habitáculo.

Assim, diz, justificando a procedência da apelação, neste aspecto: « as garagens do prédio destinam-se à recolha dos automóveis, mas não necessariamente à respectiva lavagem»

Ora, a verdade numa construção de garagem colectiva, não pode razoavelmente, nos tempos que correm, não haver sistema de drenagem, ou escoamento ainda que simples, nas garagens colectivas - subterrâneas ou não.

Sendo exacto que as garagens não servem para lavar os carros aí parqueados, mas só para sua recolha, certo é, que, é preciso, de vez em quando, lavar a própria garagem. ( E porque não o carro?). E há sempre que prevenir o risco de uma qualquer inundação, infiltração, ou perigo que implique utilização de água. Nem foi por acaso que a vistoria municipal, assinalou a falta. ( Alínea c), ponto 5).

Vistoria municipal essa que abrange a necessidade destas obras de escoamento das águas da garagem, impondo-as como de realização obrigatória, segundo o artigo 65º-4, do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, relativo ao licenciamento de utilização de prédios urbanos.

No mínimo, como refere o artigo 76º do Regulamento acima indicado, em relação a pavimentos dos pátios, das faixas de espaços livres e logradouros dos prédios que « devem ser construídos com inclinações que assegurem o rápido e completo escoamento das águas pluviais ou de lavagem para uma abertura com ralo».

Sendo que o auto de inspecção ao local ( fls. 64) é particularmente elucidativo em relação a este aspecto, como, de resto, em relação aos dois seguintes.

Segundo aspecto: Também normal não se nos afigura (fls. 116) que os portões abram para fora, em forma basculante, atingindo quem passa, ou as coisas que passam, sem nenhum controle por parte de quem sai da garagem, em operação feita completamente às cegas! (E ao acaso: a sorte é que, cá fora - na rua pública - não passe ninguém, coisa ou animal, que a abertura inopinada, possa atingir !)

Repugna tal solução técnica, deitando directa e imediatamente, para a via pública, só explicável, por força de se fazer render melhor o espaço e o solo, sem garantia da qualidade do aproveitamento de quem venha a usar um e outro, dentro e fora da garagem. Espaço esse que, bem feita a análise, ao abrir para fora, acaba por ocupar indevidamente área que não é dos próprios - mas é espaço do domínio público rodoviário.

Terceiro e último aspecto: Como normal não é que, as paredes exteriores do prédio tenham a pintura manchada e com perda de cor - dois anos depois de terminada a construção. (Ponto 5, b).

Impõe-se ao mais elementar bom senso que, quem, nos tempos que correm, compra uma casa, em condições normais e usuais, do mercado de habitação, (e até de financiamento!) de prédios novos, e em primeira aquisição, e, dois anos depois, fica colocado na necessidade de o pintar todo por fora, teria pensado duas vezes antes da compra « se conhecesse o vicio da construção ou a falta de qualidade de que a coisa padece» - para empregar as palavras do artigo 914º.

6.4. E o que diz a lei sobre tudo isto?

As preocupações constitucionais são evidentes a este propósito quando procuram garantir a qualidade da habitação, do urbanismo, do ambiente e da própria qualidade de vida, bem como as condições de higiene e de conforto, segundo artigos 65º e 66º da Constituição.

É uma ponderação de partida que, marcando-lhe o acento tónico, não pode deixar de condicionar o exercício judicativo de pedagogia jurídico/social envolvente, que ao Tribunal de um Estado integrada na União Europeia também pertence fazer, em sede de revista e quando está em causa uma componente importante do direito à habitação.

Diferentes seriam as coisas, se o exercício se fizesse em contexto histórico e espacial, de modelos de crescimento de Sociedades, em que o direito à habitação em condições de dignidade humana e as preocupações urbanísticas correspondentes, ainda são um objectivo longínquo...

O direito urbanístico, em especial o Regulamento Geral das Construções Urbanas (DL n. 38382, de 7 de Agosto de 1951, com as sucessivas alterações), refere no seu artigo 15º, o seguinte:

«Todas as edificações, seja qual for a sua natureza, deverão ser construídas com perfeita observância das melhores normas de arte de construir e com todos os requisitos necessários, para que fiquem asseguradas, de modo duradouro, as condições de segurança, de salubridade, e estética mais adequadas à sua utilização e às funções educativas que devem exercer».

E o direito civil, cuidando das vinculações obrigacionais resultantes da compra e venda de imóvel que apresente defeito de construção, determina: que um imóvel destinado por sua natureza a longa duração (artigo 1225º, do Código Civil) cumpra a sua função normal; ou tenha a sua aptidão normal ao uso ordinário a que se destina ( artigos 913º-2 e 1208º, do Código Civil).

Se a garagem comum não escoa as águas, se não tem ralo, nem inclinação, para o efeito; se o portão da garagem comum abre para a rua, ocupando espaço público; se a pintura exterior do prédio está deteriorada, dois anos depois de concluída a construção... sem falar do conjunto dos demais vícios que procederam na avaliação comum das instâncias, não pode o intérprete, colocado perante esta realidade, valorar positivamente a prestação do construtor/vendedor - a sociedade ré!

6. 5. Ainda um outro aspecto vem posto:

É a questão do ónus da prova pelos autores.

Pensamos que não pode iludir-se o núcleo essencial da revista, com aspectos formais extraídos do âmbito do ónus da prova.

Diz o acórdão recorrido (fls.116) que « ao autor, nos termos do artigo 342º-1, do Código Civil, incumbe o ónus da prova da existência ou da gravidade relevante do defeito da edificação» - o que não se teria conseguido obter, no caso.

Ora, « o comprador tem direito de exigir do vendedor a reparação da coisa, ou, a sua substituição, se esta for fungível, mas a obrigação não existe de o vendedor desconhecia sem culpa ao vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece». ( artigo 914º do Código Civil).

Não pode aceitar-se que o construtor/vendedor (com alvará de construção civil) ignorasse que o uso ordinário, ou a aptidão normal da coisa que construiu e que vendeu à autora ( aos diferentes compradores das fracções prediais), não apresentava vício ou falta de qualidade, quando a construção mostra comprovadamente as deficiências que estão indicadas na matéria de facto apurada, designadamente as apresentadas pela vistoria municipal cujo suprimento é legalmente obrigatório ( Ponto 5, alínea c)) e que o auto de inspecção ao local (fls.64) documenta de forma, que, objectivamente, chega a impressionar. Tudo visivelmente relativizado ao contexto de exame a um prédio, em propriedade horizontal, acabado de construir e posto à venda, para habitação normal, a preços correntes do mercado, na área metropolitana de Lisboa.

Sobre o construtor/vendedor, enquanto devedor da obrigação que está em litígio, recai a presunção de culpa estabelecida pelo artigo 799º-1, do Código Civil, quando refere - convém lembrar - que « incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituosos da obrigação não procede de sua culpa».

A nosso ver, e de forma discordante do filão de análise percorrido pela Relação, e com o devido respeito, esta é que é a prova que a construtora/vendedora não se fez !

E nem poderia fazer, face à evidência e relevância dos defeitos, que, naturalmente, não foram aceites pelos compradores, ao adquirirem, e, muito menos, são por eles responsáveis.

7. Termos em que, acordam no Supremo Tribunal de Justiça - 7ª secção - em conceder provimento à revista, revogando a decisão recorrida, ficando a subsistir a sentença de primeira instância.

Custas pela recorrida.

Lisboa, 13 de Novembro de 2002.

Neves Ribeiro,

Araújo de Barros,

Oliveira Barros.