Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I – Relatório:

AA – Exploração Agrícola do Sul, Lda., intentou, em 7 de Março de 2005, acção declarativa constitutiva, sob a forma ordinária, contra BB, Lda. e CC – Administração de Propriedades, Lda., pedindo:

(i) O reconhecimento e decretamento do direito de a autora haver para si a propriedade dos prédios urbanos descritos nas fichas 6581, 6582 e 6583, inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1212 e 1214;

(ii) A condenação da segunda ré no reconhecimento desse direito;

(iii) A adjudicação à autora da propriedade desses prédios;

(iv) O cancelamento dos registos desses prédios a favor da 1.ª ré;

Alegou, em síntese, que:

- em Novembro de 1972, a 1.ª ré deu de arrendamento à autora, para extração e comercialização de sal ou exploração de peixes de água salgada e ameijoas, pelo prazo de 18 anos, entre outros, os prédios urbanos inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1211, 1212, 1213, 1214, 1237 e 1857, integrados num prédio misto;

- em 17 de Dezembro de 1974, a 1.ª ré deu de arrendamento à autora, para exploração agrícola ou outro fim, pelo prazo de 15 anos, outras parcelas daquele prédio misto e voltou a incluir os prédios urbanos inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1211, 1212, 1213, 1214, 1237 e 1857;

- em 22 de Março de 1979, a 1.ª ré e a autora prorrogaram o prazo dos arrendamentos para 31 de Dezembro de 1995;

- os contratos mantêm-se em vigor e a autora continua a utilizar os prédios no âmbito da sua actividade;

- em 29 de Novembro de 1996, a 1.ª ré e a 2.ª ré outorgaram escritura, pela qual, por acordo, a primeira transferiu para a segunda, por dação em cumprimento, os prédios urbanos descritos nas fichas 6581, 6582 e 6583 (por desanexação ocorrida em Março de 1996), inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1212 e 1214, sob o valor total (preço, SISA e emolumentos) de 177.432,32 euros;

- esses prédios tinham sido objecto do arrendamento e eram explorados pela autora;

- a 1.ª ré não deu conhecimento à autora do projecto da dação;

- à autora assiste o direito de preferência previsto nos artigos 47.º e 49.º do RAU.

Contestou a 1.ª ré por impugnação, defendendo que os prédios dados em dação não foram objecto de arrendamento, pelo que a autora não tem direito de preferência.

Concluiu pela improcedência da acção e pelo pedido de condenação da autora, como litigante de má fé, no pagamento de 5.000,00 euros e de multa a fixar pelo tribunal.

Contestou, igualmente, a 2.ª ré, por impugnação e por excepção, invocando nesta sede a não junção pela autora do contrato de arrendamento celebrado em 28 de Novembro de 1972, com violação expressa do disposto no art. 35.º, n.º 2 do RAR, a caducidade do direito, por ter tomado conhecimento da dação em 1996 e por força do disposto no art. 1410.º do CC, e, o abuso do direito, porque a autora tinha conhecimento da dação e nunca manifestou à 1.ª ré, durante 10 anos, a intenção de preferir.

Deduziu ainda reconvenção, pedindo a intimação da autora a desocupar imediatamente o armazém que ocupa ilicitamente, com pagamento de indemnização a liquidar em execução, com fundamento em que na utilização pela autora, durante o período de 8 anos, de um armazém pertencente ao prédio descrito no artigo 1212 sem que tivesse qualquer título.

Houve réplica.

Por sentença de 23 de Março de 2015 foram julgadas improcedentes a acção e a reconvenção e as rés e a autora, respectivamente, absolvidas dos correspondentes pedidos (Vol. IV, fls. 1007 a 1050).

Desta sentença apelou a autora, a qual foi confirmada pelo Tribunal da Relação de Évora (Vol. V, fls. 1132 a 1162).

Mais uma vez inconformada, interpôs a autora recurso de revista, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:

«A) - Para além da existência de contrato de arrendamento rural vigente há mais de três anos anteriores à data de transmissão do prédio (ou partes do prédio) arrendado a terceiros, a lei (art. 28º do Decreto-Lei nº 385/88 de 25 de Outubro e art. 31º do Decreto-Lei nº 294/2009 de 13 de Outubro, actualmente vigente) não exige, para o reconhecimento e procedência do direito de preferência do arrendatário rural, a verificação de qualquer outro requisito;

B) - Para o reconhecimento e procedência desse direito de preferência não é exigível, à luz daqueles preceitos, a verificação de uma efectiva e ininterrupta actividade agrícola no prédio arrendado, sobretudo no decurso de uma acção de preferência que, inusitada e inexplicavelmente, demorou dez anos a ser julgada em primeira instância, sendo compreensível e legítimo não ter o arrendatário preferente investido, nesse período, na exploração do prédio na expectativa do resultado daquela acção;

C) - Mesmo na improvável hipótese de se entender exigível uma actividade agrícola no prédio arrendado e objecto de preferência, a mesma deverá verificar-se e reportar-se ao momento gerador do direito de preferência do arrendatário, ou seja, à data em que o prédio arrendado foi transmitido a terceiros.

D) - Por outro lado, o cultivo directo do prédio objecto da preferência pelo arrendatário rural durante, pelo menos, cinco anos após a aquisição da sua propriedade, não constitui manifestamente um requisito para a procedência da acção de preferência, sendo apenas condição para o prédio preferido não reverter para o transmissário preterido se aquele cultivo não ocorrer, o que só posteriormente à procedência da acção de preferência pode ser verificado e aferido;

E) - Esse cultivo directo do prédio, feito pelo arrendatário rural, agora como proprietário, durante pelo menos cinco anos, não tem de surgir na continuidade de uma ininterrupta anterior actividade agrícola do arrendatário preferente no mesmo prédio;

F) - Ao não ter assim entendido no caso concreto deste processo, o acórdão ora em recurso, confirmando a sentença de primeira instância, violou, por errada interpretação, o disposto no art. 28º do Decreto-Lei n9 385/88 de 25 de Outubro (regime jurídico aplicável à situação que lhe foi dada apreciar e julgar);

G) - O acórdão ora em recurso, ignorando o disposto no Assento nº 5/93 desse STJ de 6/4/1993, não apreciando a questão da transmissão de partes integrantes de prédio arrendado para fins de exploração agrícola, violou também, por omissão, o disposto naquele regime jurídico aplicável;

H) - Consequentemente, deve o acórdão ora em recurso ser revogado e substituído por outro que reconheça à Recorrente o direito de preferência que processualmente visa exercer como arrendatária rural».

Os réus contra-alegaram e procederam à ampliação do objecto do recurso (Vol. V, fls. 1232 a 1272), enunciando as seguintes conclusões relevantes:

«M. A Recorrente não fez prova de que se encontrava a cultivar o prédio ou a exercer a atividade agrícola nos últimos 3 anos, de modo a poder assumir-se a continuidade do cultivo nos, pelo menos, cinco anos a contar da atribuição da preferência, tendo aliás resultado provado que a Recorrente não procedia à atividade de exploração agrícola há mais de 20 anos, ou seja, pelo menos desde 1996 (conforme factos assentes EE e FF), não ficado provado que entre 1996 e 2015 a Recorrente tivesse utilizado as mesmas para tais fins, mas o contrário (tendo resultado provado que tais dependências padeciam de elevado grau de degradação, nos termos dos factos assentes EE e MM);

N. E que apenas utilizava, à data de prolação da sentença, 3 dependências do prédio com o artigo matricial n.° 1212, para outros fins que não agrícolas, o que leva à necessária conclusão que nunca poderia haver um direito de preferência sobre tais dependências, pois para além de não estarem a ser utilizadas para fins agrícolas há largos anos, a Recorrente nunca demonstrou nenhum interesse em utilizá-las para tais fins, mesmo que de futuro (conforme § 59 a 64).

O. Sendo por demais falso o alegado pela Recorrente, quando afirma ter resultado provado que explorava algumas dependências do prédio n° 1212 para fins agrícolas durante o ano de 2005 - reiterando-se que desde 1996 a mesma não desenvolve qualquer atividade agrícola - e nem sequer passou a exercer tal atividade quando tomou conhecimento do seu direito de preferência, em 2004, ou quando instaurou a presente ação em 2005;

P. Não servindo sequer de motivos justificativos para tal abandono quaisquer fatores exógenos ou a própria expectativa relativamente ao resultado da ação (que, aliás, nunca veio alegar na presente ação judicial), na medida em que deixou de exercer qualquer atividade agrícola há mais de 20 anos (conforme § 70 a 73 das presentes contra-alegações).

Q. Assim, não pode senão concluir-se, como concluíram anteriormente as primeiras duas instâncias, que não se encontram preenchidos os pressupostos para a Recorrente exercer qualquer preferência, não se cumprindo nunca a ratio do artigo 28° do RAR (conforme § 65 a 73 das presentes contra-alegações),

R. Pois o exercício da preferência não asseguraria, nem de perto nem de longe, a continuidade na exploração agrícola pela Recorrente (que é o escopo da norma e do regime em apreço), estando por isso a Recorrente a desconsiderar o propósito que o regime jurídico em causa pretende acautelar (conforme § 74 e 75 das presentes contra-alegações)

S. Não podendo nunca concluir-se pela aplicação praeter legem do regime e norma em causa, pois o artigo 28° do RAR pressupõe que a atividade do arrendatário seja uma actividade agrícola existente á data da instauração da ação, mas principalmente continuada, tendo exatamente por essa razão estipulado a manutenção de tal situação táctica durante os 5 anos seguintes (conforme § 76 a 82 das presentes contra-alegações).

T. Termos em que, considera a Recorrida que não assiste qualquer direito à Recorrente a preferir em parte das dependências do prédio com o artigo matricial n° 1212, por não lhe assistir razão quando afirma ter sido a norma do artigo 28.° do regime do arrendamento rural interpretada praeter legem, devendo o presente Recurso ser julgado totalmente improcedente, mantendo-se a decisão do Tribunal a quo nos seus termos precisos (conforme § 83 e 84 das presentes contra-alegações).

U. Acresce que, ainda que V. Exas. concordem com a Recorrente na interpretação errónea que a mesma faz do artigo 28° do RAR (e considerem que a Recorrente não necessitaria de estar a proceder a uma exploração agrícola para que pudesse preferir), a verdade é que a presente ação teria sempre de ser considerada como improcedente, pois a Recorrente não demonstrou que as dependências do prédio com o artigo matricial n° 1212 (únicas que alegadamente faziam parte do arrendamento) seriam passíveis de terem uma autonomia económica em relação às restantes;

V. Tendo resultado exatamente o contrário da prova produzida nos autos, pelo que nunca poderiam as mesmas serem atribuídas à Recorrente, por não constituírem a totalidade do prédio com o artigo matricial n° 1212, não podendo a Recorrente ter um direito de preferência sobre a totalidade de um prédio, quando apenas parte dele lhe foi atribuído em arrendamento (confirme § 85 a § 91 das presentes contra alegações).

W. Por outro lado, caso V. Exas. considerem que o recurso apresentado pela Recorrente merece provimento (o que se rejeita e apenas se admite por cautela de patrocínio), de acordo com o disposto no artigo 636° do CPC, a ora Recorrida pretende requerer a ampliação do âmbito do recurso em relação aos fundamentos de defesa em que decaiu - nomeadamente no que respeita à falta de prova sobre a manutenção do contrato de arrendamento que levaria à atribuição do direito de preferência, e ainda quanto à matéria da reconvenção formulada (§ 85 a 87 das presentes contra-alegações). De facto,

X. Considera a Recorrente que a presente ação teria sempre de ser considerada totalmente improcedente, por falta de prova que respeite à manutenção e vigência do contrato de arrendamento datado de 1974, pois nenhum facto provado demonstra que o mesmo se mantenha ainda em vigor, apenas tendo ficado provado que a Recorrente utiliza 3 dependências do prédio com o artigo 1212 e que paga determinadas rendas, sem sequer se saber a que prédio (ou a que contratos de arrendamento tal pagamento respeita), (conforme § 88 e § 98 das presentes contra-alegações)

Y. Tendo em conta que existiam vários contrários de arrendamento celebrados entre a Recorrente e a Sociedade BB, considerar que os montantes pagos pela Recorrente (e referidos no facto assente GG) respeitavam ao contrato de arrendamento de 1974 (único que releva nos presentes autos), era um salto interpretativo que o Tribunal a quo, com todo o respeito, não poderia ter efetuado (§ 90 a 98 das presentes contra-alegações).

Z. A acrescer a tal facto, verifica-se que foi intenção da Ré BB terminar com alguns dos contratos de arrendamento (cfr. facto assente ZZ), pelo que seria expectável que pudesse ter terminado com outros contratos, designadamente, o contrato de 1974 (§ 99 e 100 das presentes contra-alegações)».

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II – Fundamentação:

De facto:

As instâncias julgaram provados os seguintes factos sequencialmente ordenados:

A) A A. é uma sociedade comercial por quotas que centra a sua actividade comercial na produção e comercialização agro-pecuária exploração de sal marinho e piscicultura, encontrando-se matriculada na Conservatória do Registo Comercial sob o nº. 286/72… (Alínea A)).

B) Em 22 de Fevereiro de 1971, por escritura pública celebrada no Cartório Notarial de Olhão e exarada a fls. 53 verso a 59 do Livro B-60 de Notas para Escrituras Diversas, a R. BB, Ldª. declarou dar de arrendamento a DD, EE e sua mulher FF as salinas e tejos, já existentes, em plena produtividade, três parcelas de terrenos salgados e incultos da sua propriedade denominada “GG”, sita na freguesia de Almancil, concelho de Loulé, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº. 9729, a fls. 68 verso do livro B-25 e inscrita na respectiva matriz da freguesia de Almancil sob o artigo 3592º Alínea B)).

VV) Do acordo referido em B) consta ainda que o arrendamento abrange “uma parte alta de terreno com cerca de sete hectares que é aproveitável para exploração agrícola. Os segundos contraentes obrigam-se a, no primeiro ano de duração deste contrato proceder ao seu aproveitamento “horta” ficando a seu cargo todas as despesas a fazer com o amanho do terreno com a exploração e água pelo processo de furo artesiano e ainda as relacionadas com todas as obras necessárias para a perfeita irrigação da citada área”, tal como resulta de fls. 18 a 30, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

C) Em 28 de Novembro de 1972, por escritura pública celebrada no Cartório Notarial de Olhão e exarada a fls. 62 a 68 verso do Livro A-73 de Notas para Escrituras Diversas, a R. BB, Ldª declarou dar de arrendamento à A. os terrenos salgados e incultos das partes números três e quatro que fazem parte da sua propriedade denominada “GG”, freguesia de Almancil, concelho de Loulé, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº. 97… a fls. 98 verso do Livro B-25 e inscrita na respectiva matriz sob o artigo rústico nº. 35… e sob os artigos urbanos 1203, 1214, 1237 e 1857 (Alínea C)).

WW) Do acordo referido em C) está ainda incluída a “exploração de pesca de peixe de água salgada e amêijoas nas albufeiras existentes nos citados pauis”, tal como resulta de fls. 539 a 553, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

D) Tais prédios urbanos integram um prédio misto descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº. 97…, a fls. 98 verso do livro B-25 (Alínea D)).

E) Em 17 de Dezembro de 1974, no Cartório Notarial de Olhão, por escritura pública exarada de fls. 98 verso a fls. 100 do Livro B-87 e a fls. 1 verso a 4 do Livro B-88, ambos de Notas para Escrituras Diversas, a R. BB, Ldª. declarou dar de arrendamento à sociedade AA- Exploração Agrícola do Sul, Limitada, os prédios rústicos e urbanos abaixo identificados que fazem parte da sua propriedade denominada “GG, sita na freguesia de Almancil, concelho de Loulé, descrita na Conservatória do Registo Predial desse concelho sob o nº. 97…, a fls. 98 verso do Livro B-25 e inscrita na respectiva matriz da freguesia de Almancil sob os artigos 3592 (rústico) e 1203, 1211, 1212, 1213, 1214, 1237 e 1857 (urbanos): a) Horta das Romeiras, com tanque, poço e motor Hartz com bomba; b) Terrenos do Paul nº. 2, que é constituído por terras de cultivo de sequeiro e regadio, pastagens e salgadiços, dentro do respectivo perímetro dois poços e tanque com engenho em ferro para irrigações, limitados a norte pelo dique do Ludo, de cima terras do …, HH e outros, a sul pelo dique A.B, a nascente pela Herdade do II e outros e a poente pela vala real da Horta da Marinha; c) Terrenos do Paul número um “JJ” que é constituído por terras de cultivo e sequeiro, pastagens e salgadiços, limitada a norte pelo dique da “JJ Velha” a sul pelo dique de “JJ”, a nascente por terras altas da propriedade Hortas da JJ e Santo António e a poente pela Herdade dos …; d) Terrenos conhecidos por Terras Altas, com pinheiros, eucaliptos, sobreiros, alfarrobeiras, oliveiras, amendoeiras e mato, limitados a norte pela estrada alcatroada municipal de JJ, a sul pelo monte da propriedade, a nascente pela Horta da Marinha e pomar novo da segunda contraente, e a poente por terrenos dos herdeiros do Sr. Capitão KK; e) Todas as edificações arramadas para gado, celeiros, palheiro, curral para ovelhas, alpendres para arrecadação de material agrícola e habitações de pessoal e parte da cavalariça (Alínea E)).

F) Consta da cláusula segunda deste acordo que ficam excluídos do arrendamento: a) a casa de habitação da gerente da primeira contraente e o conjunto de casas de habitação constituído pela habitação do feitor, casa de visitas (hóspedes), casa de arrecadações, escritório e dois quartos para motoristas, conjunto este conhecido pela “correnteza”; b) Galinheiros, pocilgas, garagem, parte da cavalariça, jardim e horta do lado poente, junto à parte das habitações excluídas deste arrendamento, bem como um lote de amendoeiras entre a eira e os caminhos para a Horta da Marinha; c) As terras de cultivo, pastagens e salgadiços, com casa de habitação, arramadas para gado, palheiro e forno, conjunto este conhecido por “Praial” e que fica situado no lado poente da propriedade (…); d) Duas parcelas de terreno situadas do lado nascente da estrada para a Praia de faro, vedação do aeroporto e estrada municipal; Uma parcela de terreno na parte alta da propriedade a delimitar pelos contraentes, junto ao tanque do pomar novo com cerca de um hectare (Alínea F)).

G) Consta da cláusula terceira deste acordo que: os terrenos arrendados destinam-se à exploração agrícola que a segunda contraente considere mais adequada, tanto na parte de regadio, como na de sequeiro, e à plantação de árvores de fruto, ou para qualquer outro fim, de modo que esses terrenos sejam aproveitados para o máximo possível de produtividade (Alínea G)).

XX) O acordo referido em E) sofreu aditamentos por escritura pública de 13-09-1982 e da sua cláusula sexta consta que a Autora “obriga-se a conservar e reparar todas as edificações que por este contrato lhe são dadas de arrendamento, mandando proceder à sua caiação e reconstrução e às obras, conservação e reparação dos telhados dessas edificações e caiação dos tanques”, tal como resulta de fls. 31 a 41, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

H) Os acordos referidos em C) e E) foram celebrados pelo prazo de 18 anos com início em 01.01.1973, o primeiro, e pelo prazo de 15 anos com início em 01.01.1075, o segundo (Alínea H)).

I) Em 22 de Março de 1979, no Cartório Notarial de Olhão, a fls. 96 verso a fls. 98 do Livro C-1 de Notas para Escrituras Diversas, a Ré BB, Ldª. e a A. outorgaram escritura de “Alterações de Arrendamentos”, onde relativamente às rendas e prazos de arrendamento de 28 de Novembro de 1972, a A. e 1ª. R. alteraram a renda e prorrogaram o seu prazo inicial até 31 de Dezembro de 1995 (Alínea I)).

YY) Para além do referido em I), a Autora assumiu a qualidade de arrendatária relativamente ao arrendamento de 28 de Novembro de 1972 e a Autora e a 1ª Ré celebraram ainda novo contrato de arrendamento tendo por objecto os prédios identificados na escritura pública referida em B), tal como resulta de fls. 42 a 46, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

J) Os prédios urbanos objecto dos acordos referidos em C) e E), designadamente os inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1212 e 1214, no que se refere às dependências que os integravam, sempre estiveram destinados a habitação (Alínea J)).

K) A R. BB, Ldª, em Dezembro de 1996, assumiu ser devedora para com a R. CC – Administração de Propriedades, Ldª. da quantia de Escs: 35.000.000$00 (Alínea K)).

L) Para pagamento integral desta dívida efectuou a dação à R. CC de 3 prédios urbanos sitos no Ludo ou GG, Freguesia de Almancil, Concelho de Loulé:

- O prédio urbano descrito na ficha 6581 da Conservatória do Registo Predial de Loulé, inscrito na matriz sob o artigo 1203, a que atribuíram o valor de 10.000.000$00;

- O prédio urbano descrito na ficha 6582 da Conservatória do Registo Predial de Loulé, inscrito na matriz sob o artigo 1212, a que atribuíram o valor de 15.000.000$00;

- O prédio urbano descrito na ficha 6583 da Conservatória do Registo Predial de Loulé, inscrito na matriz sob o artigo 1214, a que atribuíram o valor de 10.000.000$00, tal como resulta da escritura pública de 29-11-1996 de fls. 57 a 62, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (Alínea L)).

M) Para a venda destes prédios haviam sido feitas as respectivas desanexações da descrição nº. 9.729 a fls. 98 verso do Livro B-25 da Conservatória do Registo Predial de Loulé, através do averbamento 17 decorrente da Apresentação nº. 53/230296 (Alínea M)).

U) Os prédios referidos em L) foram desanexados do prédio mãe em 23 de Fevereiro de 1996, com o consequente registo da desanexação, tendo a transmissão da propriedade sido registada em 15 de Janeiro de 1997 (Alínea U)).

N) A sisa paga pela R. CC, Ldª. foi de 272.000$00 (Alínea N)).

O) O prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Almancil, concelho de Loulé sob o artigo 1203 é constituído por uma moradia de casas térreas com 5 compartimentos e 3 dependências, servindo este prédio de residência dos proprietários, duas dependências ficam fora do prédio lado nascente com um alpendre (Alínea O)).

P) O prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Almancil, concelho de Loulé sob o artigo 1212 é constituído por uma moradia de casas térreas com 6 compartimentos e 15 dependências, sendo parte do prédio ocupado pelo caseiro da propriedade. Todas as dependências ficam em frente do prédio lado nascente. Tem ramadas e alpendre (Alínea P)).

Q) O prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Almancil, concelho de Loulé sob o artigo 1214 é constituído por uma moradia de casas térreas para habitação do moiral com dois compartimentos (Alínea Q)).

R) A A. adquiriu, em 1982, à 1ª. R. os prédios desanexados e registados na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob os nº. 42 102 e 42138 (Alínea R)).

S) O prédio registado sob o nº. 42138 é composto por 7 prédios urbanos, com os artigos matriciais nº. 1211, 10332, 10329, 10333, 10331 e 10332 (Alínea S))

T) A A. utiliza, há 8 anos, um armazém pertencente ao prédio urbano com o artigo matricial 1212 para guardar máquinas e ferramentas (Alínea T)).

PP) A utilização referida em T) é feita pela A. sem o consentimento da 2ª. R. (Artigo 22º da BI).

V) Até ao ano de 2000, a A. era dona dos prédios referidos em R) quase confinantes com os prédios propriedade da 2ª. R., desanexados do prédio 9727 de onde foram desanexados também os prédios propriedade da 2ª. R. (Alínea V)).

W) As construções identificadas no acordo referido em E) e cedidas à Autora (parte da cavalariça, celeiro e palheiro, curral para ovelhas, armazém, armazém para secagem de figo, alpendre/arrecadação, habitação para pessoal e ramadas id. a fls. 813) fazem parte do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 1212, o qual compreende ainda o conjunto de casas de habitação constituído pela habitação do feitor, casa de visitas (hóspedes), casa de arrecadações, escritório e dois quartos para motoristas, conjunto este conhecido pela “correnteza” e ainda parte da cavalariça, galinheiro, pocilgas e garagem id. a fls. 813 (Artigo 1º da BI).

X) As parcelas de terreno objecto do acordo referidos em C) destinavam-se à actividade de extracção e comercialização de sal ou exploração de peixes de água salgada e ameijoas (Artigo 2º da BI).

Y) Os prédios objecto do acordo referidos em E) destinavam-se à exploração agrícola pela Autora (Artigo 3º da BI).

Z) Nos prédios inscritos na matriz sob os artigos 1212 e 1214 a Autora alojava trabalhadores seus (Artigo 4º da BI).

AA) A Autora instalou os seus escritórios comerciais e sede até data anterior a 1996, por empréstimo da gerente da 1ª Ré, em dependências que faziam parte do artigo 1212 (correnteza id. a fls. 813) - (Artigo 5º da BI).

BB) A Autora armazenava nas dependências existentes no artigo 1212 não destinadas a habitação, os produtos da sua actividade de salinas e de exploração agrícola (Artigo 6º da BI).

CC) A Autora guardava as maquinarias, apetrechos, ferramentas e demais utensílios necessários à sua actividade em dependências existentes no artigo 1212 não habitacionais (Artigo 7º da BI).

DD) Ainda noutras dependências existentes no artigo 1212 a A. procedia à primeira refinação de sal e respectivo empacotamento, à recolha, selecção e embalamento dos demais produtos hortícolas e de piscicultura que produzia e comercializava (Artigo 8º da BI).

EE) A Autora actualmente utiliza 3 dependências (armazém, armazém para secagem de figo e habitação do pessoal id a fls. 813) do prédio sob o artigo 1212, não obstante o seu estado de degradação avançado e na sequência da sua actividade de exploração de salinas, não exercendo qualquer actividade agrícola (Artigo 9º da BI).

FF) A Autora, em 29 de Novembro de 1996, utilizava algumas dependências existentes no artigo 1212 nos termos descritos de Z) a DD) - (Artigo 10º da BI).

GG) A A. pagava as rendas acordadas à representante da R. BB, Ldª. que lhe emitia os recibos e, a partir de Maio de 2000, por indicação da mesma, por depósito em conta bancária no BCP conta nº. …, no montante de € 748,20 (Artigo 11º da BI).

HH) A R. BB, Lda nunca disse à A. que vendeu os prédios referidos em J) à R. CC, Ldª (Artigo 12º da BI).

II) Nem depois da venda informou a A. da mesma, do preço da venda ou condições e prazo de pagamento do mesmo, identificação do adquirente (Artigo 13º da BI).

JJ) Nunca a R. CC, Ldª. disse à A. que tinha adquirido os prédios referidos em J) - (Artigo 14º da BI).

KK) Em 28 de Setembro de 2004, a A. recebeu uma carta da Srª. Dr.ª LL, na qualidade de administradora judicial da empresa “MM, Ldª., datada de 21.09.2004, onde refere ter tomado conhecimento ser a A. arrendatária da Ré BB, Ldª. e solicitando informação sobre se subsistia ainda a situação (Artigo 15º da BI).

LL) A carta referida em KK) vinha acompanhada duma cópia da escritura de “Confissão de Dívida e Dação em Cumprimento” referidas em H) e I) e de fotocópia de certidão do Registo Predial (Artigo 16º da BI).

MM) As casas que compõem os prédios referidos em J) estão há muito desabitadas, com excepção das dependências utilizadas pela Autora do artigo 1212, e todas muito degradadas (Artigo 18º da BI).

NN) A “casa de habitação da gerente da primeira contraente” referida em F) corresponde ao prédio referido em O) - (Artigo 19º da BI).

OO) O conjunto das casas de habitação constituído pela “habitação do feitor”, galinheiros, pocilgas, garagem e cavalariça referidas em F) corresponde ao prédio referido em P) - (Artigo 20º da BI).

QQ) A 2ª R. só soube desta utilização aquando da propositura da presente acção (Artigo 23º da BI).

RR) A A. sempre procedeu à exploração agrícola dos prédios referidos em R), tendo sido em 1999 concedida autorização para instalação de um campo de golf nessa mesma propriedade (Artigo 24º da BI).

SS) Nunca foi pela A. referida à 2ª. R. a existência dos acordos referidos em C) e E) - (Artigo 26º da BI).

TT) A 2ª. R. pretende, de futuro, explorar os referidos prédios, destinando-os a turismo ecológico (Artigo 27º da BI).

UU) A Autora procedeu ao depósito da quantia de € 177.432,32 à ordem dos autos.

ZZ) A Ré BB, Lda remeteu cartas a denunciar o contrato de arrendamento de 22-03-1979 e 28-11-1972 para o dia 31-12-1996, tendo a Autora contestado a possibilidade de denúncia, tal como resulta de fls. 877 a 882, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

AAA) A presente acção foi intentada em 7 de Março de 2005.

De direito:

Uma nota prévia para referir que, tendo sido a presente acção instaurada em 7 de Março de 2005, não lhe é aplicável o regime recursório da «dupla conforme» introduzido pelo DL nº 303/2007, de 24 de Agosto, e mantido, embora com âmbito mais restrito, pelo artigo 671º nº 3 do Código de Processo Civil vigente.