Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

AA, S.A. instaurou, em 20 de Fevereiro de 2001, na 8ª Vara Cível da comarca de Lisboa, onde recebeu o nº21/01, acção ordinária contra BB, S. A. pedindo que seja declarada a resolução de contrato de arrendamento entre ambas celebrado por escritura pública de 21 de Março de 1975 de um prédio urbano composto por cave, loja e sobreloja e sanitários situado em Lisboa, com destino ao exercício de qualquer ramo do comércio ou indústria, bem como à exploração directa ou indirecta desses ramos através de concessões ou participações; seja decretado o despejo imediato do prédio arrendado; seja condenada a ré a entregá-lo completamente livre e devoluto de pessoas e quaisquer bens que eventualmente o ocupem; seja condenada a ré, caso se constitua em mora na entrega do prédio locado, a pagar à autora a indemnização a que se refere o art.1045º, nº2 do CCivil, correspondente ao dobro da renda mensal por cada mês que passar entre a data do início da mora e da efectiva restituição do locado.

Em resumo, alega:

celebrou com a R. contrato de arrendamento, no âmbito do qual aquela instalou no locado o Centro Comercial Imaviz, dividindo o espaço em, pelo menos, oito lojas para terceiros, que nelas instalaram e passaram a explorar as suas lojas;

a R nunca comunicou à A. a efectiva cedência do local a terceiros, nem estes o fizeram;

a A. nunca lhes reconheceu a qualidade de cessionários;

pretende ver resolvido o contrato de arrendamento ao abrigo do disposto nos arts.1047º do CC e 63º e 63º, nº1, al. f) do RAU.

Citada a Ré, contestou a fls.18 para dizer em resumo:

a A. propôs já acção pretendendo obter o despejo do mencionado locado, a qual foi julgada improcedente por acórdão emanado pelo ST J ( com anotação concordante do Prof. Antunes Varela na RLJ ); sempre a autora teve conhecimento do que se ia passando no centro Comercial Imaviz, até por que tem no prédio a sua sede; não faz sentido aplicar ao caso a regulamentação específica dos contratos de arrendamento, pelo que não estava a R. obrigada a dar conhecimento à A das situações em causa; ainda que assim não fosse, sempre a conduta da A. se revestiria de abuso de direito, pois durante anos a A. não reagiu.

Replicou a autora a fls.52 e, referindo-se ao acórdão mencionado pela R, salienta que a causa de pedir nesta acção se reporta exclusivamente a factos ocorridos após o trânsito em julgado da mencionada decisão, mantém que o contrato celebrado entre as partes é um verdadeiro contrato de arrendamento, que nada tem que ver com a atipicidade dos contratos celebrados entre a locatária e os lojistas, e opõe-se à existência de abuso de direito uma vez que, a com a acção judicial já referida, a autora fez saber à R. que não prescindia do direito à comunicação.

Foi proferido ( fls.74 ) despacho saneador, com fixação da matéria de facto assente e alinhamento da base instrutória.

Efectuado o julgamento, com respostas nos termos do despacho de fls.148, e juntas aos autos alegações de direito, foi proferida a sentença de fls.179 a 189 que julgou a acção improcedente, por não provada, e absolveu a ré do pedido.

Inconformada, apelou a autora mas o Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão de fls.260 a 265 confirmou a decisão recorrida.

Pede agora a autora revista para este Supremo Tribunal e, alegando a fls.280, apresenta as seguintes CONCLUSÕES:

1) O acórdão da Relação considerou e julgou factos que não constituíam matéria objecto de recurso nem do pleito judicial, o que gera processualmente a nulidade da decisão final proferida ( arts.664° e 668°, nº1, al. d), ambos do CPCivil;

2) O contrato celebrado entre a Recorrente e Recorrida foi qualificado no acórdão recorrido como de "cessão de gozo de imóvel para instalação e exploração de um centro comercial", quando é matéria assente nos autos ( portanto indiscutível ou imodificável, por não ter havido recurso sobre a matéria de facto ) que o contrato celebrado entre A. e R. é, isso sim, de arrendamento;

3) O Tribunal "a quo" partiu do pressuposto, que se afigura errado, de que as partes queriam no ano de 1975 instalar no espaço arrendado um centro comercial, além de que sem que as partes alguma vez o expressassem, considerou também erroneamente que esta era a interpretação ou o sentido que qualquer declaratário normal faria após analisar o contrato celebrado entre as partes;

4) A qualificação jurídica, bem como a espécie e o regime aplicável aos contratos celebrados entre as partes é uma operação lógica a realizar após se interpretar as declarações de vontade das partes;

5) A. e R. celebraram um contrato de arrendamento, no qual nada constava que sobre o imóvel dado de arrendamento iria ser instalado um centro comercial;

6) O contrato celebrado entre as partes foi sujeito a escritura pública e nela foi traduzida e declarada a vontade das partes, que o assinaram e declararam conhecer e ficar cientes do seu conteúdo, pelo que considerar-se agora este contrato como inominado é claramente exceder-se as regras interpretativas contidas no art. 238°, nº1 do Cód. Civil;

7) Ambas as partes eram nesse momento e são agora empresas cientes das novas realidades do mercado económico, pelo que no momento em que celebraram este contrato de arrendamento se quisessem fazer referência a que no imóvel iria ser instalado um centro comercial tê-lo-iam feito, de forma clara e objectiva;

8) As partes (A. e R.) conscientemente quiseram que o contrato celebrado fosse de arrendamento, assim desnecessário se torna o recurso a outros elementos que não sejam os próprios constantes no documento onde o contrato foi exarado;

9) O contrato celebrado entre a Ré e os lojistas assume objectivamente todos os traços e características de um contrato de locação, previstas no art. 1022° do Cód. Civil, não se devendo qualificar de inominado;

10) Atendendo a que a A. desde sempre permitiu/ autorizou a R. a sublocar, total, parcial ou fraccionadamente o prédio arrendado, o contrato de locação existente entre a R. e os lojistas preenche os requisitos do contrato de sublocação - art.1060° do Cód. Civil - que versando sobre imóveis se transforma automaticamente, nos termos do art. 1023° do mesmo compêndio legal, de subarrendamento;

11) Doutrinalmente é aceite com quasi unanimidade que o contrato celebrado entre o gestor de um centro comercial e aquele a quem é proporcionado o gozo temporário de um dos seus espaços fraccionados, mediante o pagamento pontual de uma retribuição, é um contrato de arrendamento, obviamente que quando este gestor não é proprietário do bem imóvel onde está instalado este centro comercial o contrato se transforma em subarrendamento;

12) Não ocorre "in casu" abuso de direito, desde logo e em primeira linha porque nas letras e sabedoria dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, " O abuso de direito pressupõe logicamente a existência do direito. ..", o qual aqui não foi conferido, nem reconhecido à Sociedade A.;

13) O Acórdão decidiu haver abuso de direito por parte da A. sem que tivesse apontado os fundamentos de facto que motivaram tal decisão, o que torna este acórdão nulo e desprovido de qualquer efeito, em consonância e ao abrigo da al. b) do nº1 do art. 668° do CPCivil;

14) A causa de pedir da presente acção refere-se a factos ocorridos no segundo semestre do ano 2000, pelo que em nada está influenciada por anterior decisão do STJ.

Contra – alegando a fls.297, pugna a recorrida BB S.A. pela improcedência do recurso.

Estão corridos os vistos legais.

Há que decidir.

Nos termos do que dispõe o art.713º, nº6, aqui aplicável por força do disposto no art.726º, ambos do CPCivil, remete-se para a decisão de facto nos exactos termos em que a definiu a sentença em primeira instância e a incorporou, por invocação do mesmo art.713º, nº6, o acórdão recorrido.

São esses os factos a que há que aplicar o direito dentro daquilo que é o objecto do recurso. E esse, explicitamente, no ponto I da alegação cujas conclusões acima se transcreveram, fixa-o a recorrente do seguinte modo: « o quid decidendum ... resume-se a apreciar se a sociedade ré estava ( está ) no ano 2000 obrigada a comunicar à sociedade autora a identificação das diversas entidades que foram ocupando as lojas/espaços do local contratualizado ».

« ... no ano 2000 » porque – sustenta ainda a recorrente na conclusão 14 da sua alegação recursiva - « a causa de pedir da presente acção refere-se a factos ocorridos no segundo semestre do ano 2000, pelo que em nada está influenciada por anterior decisão do STJ ».

E assim é, necessariamente. Mas ... cum grano salis!

Os factos que constituem a causa de pedir na presente acção – a não comunicação à autora da cedência pela ré de quatro lojas a quatro novos titulares – situa-os na verdade a recorrente « no decurso do segundo semestre do ano dois mil ».

São, portanto, factos posteriores ( e, por isso, necessariamente diferentes ) aos considerados na acção de despejo nº1653/90, do 7º Juízo Cível, com a mesma autora e a mesma ré, decidida com trânsito em julgado pelo acórdão do STJ de 12 de Julho de 1994 ( certidão de fls.91 a 120 ).

Mas – e aqui é que está o “grão de sal” - factos cuja valoração jurídico - substantiva tem necessariamente de ser feita dentro do que é ( do que for ) o universo contratual dentro do qual se afirmam.

E esse é que não importa estar aqui a insistir e repisar qual seja, como pretende a recorrente. Porque a qualificação dele está feita, em definitivo, na acção de despejo nº1653/90, com o trânsito em julgado do acórdão deste Supremo Tribunal de 12 de Julho de 1994.

O contrato, tendo como objecto o prédio urbano no gaveto das Avenidas ...., ... e Rua ...., não é um contrato de arrendamento puro e duro, passe a expressão, mas um contrato qualificável ( qualificado ) nos exactos termos em que o fez o acórdão citado.

Textualmente - « a contratação referente à instituição e funcionamento de um

centro comercial

não pode deixar de ser havida como

atípica

, regulável pela vontade das partes ... à qual

não

faz sentido relevar a falta de comunicação dos subcontratos com os lojistas, não só porque se não tratou de verdadeiras sublocações, independentemente dos termos constantes do contrato-base, como porque nada exigia essa comunicação formal no âmbito próprio da contratação para implementação do centro comercial, e sendo certo que os tais sub-contratos foram, apenas, e em rigor, o

cumprimento da causa final

do contrato-base celebrado entre autora e ré ».

É aqui, dentro deste contrato atípico, nos termos em que o exercício e o encontro das livres vontades contratuais de autora e ré o definiram ao abrigo do disposto no art.408º do CCivil, que a não comunicação dos sub-contratos realizados pela ré tem o mesmo significado, quer tenha ocorrido antes de 1990, quer tenha acontecido no segundo semestre de 2000.

Neste contrato, essa não comunicação não tem o efeito pretendido pela autora, designadamente não tem a pretendida cobertura do art.1047º do CCivil e dos arts.63º e 64º, nº1, al. f ) do RAU, porque a comunicação não é uma obrigação que o contrato faça recair sobre a ré.

Foi isto mesmo que as decisões das instâncias cuidaram de repetir. Aliás sem necessidade, como resulta do que vem sendo dito, porque a natureza do contrato que liga autora e ré, e no âmbito do qual factos da mesma natureza têm necessariamente o mesmo efeito, cabe dentro dos limites do caso julgado na decisão da acção de despejo nº1653/90.

A qualificação do contrato foi ( é ) antecedente lógico da decisão proferida na acção de despejo; consequentemente, está abrangida pelo caso julgado nessa mesma acção.

E assim, se é certo que a causa de pedir agora é uma outra e diferente porque diferentes são as não-comunicações da identidade dos novos lojistas pela ré à autora – e daí, seguramente, que se não tenha declarado a absolvição da instância por verificação de uma ( inexistente ) excepção de caso julgado ) - a verdade é que, quanto à natureza do contrato, a questão já está decidida com trânsito.

E a acção seria sempre e necessariamente improcedente porque, no desenho do contrato que liga as partes, à ré se não impõe que à autora comunique a identidade dos novos lojistas a quem ceda os espaços comerciais em que dividiu o centro comercial que instalou no prédio da autora.

Os factos que definem a estrutura do contrato celebrado entre as partes são o que são e já eram na acção de despejo.

Sobre eles não tinham sequer as instâncias que se debruçar para qualificar a vontade e a ligação contratual de autora e ré. Mas fizeram-no. Designadamente fê-lo o acórdão recorrido, procurando o direito, a definição do direito como pressuposto da decisão a tomar – saber em que tipo de contrato as partes se movimentavam para encontrar o significado juridico-substantivo da não comunicação da ré à autora. De qualquer modo, de forma coincidente com aquela que já estava definida com trânsito e se lhe impunha.

Nem se vê em que é que o acórdão recorrido tenha procurado e apreciado factos « que não constituíam objecto do recurso nem do pleito judicial ».

O que se procurava ( e a isso e só a isso se dedicou o acórdão recorrido, embora desnecessariamente, como se disse ) era exactamente, por sobre os factos provados, maxime a expressão da vontade concorrente das partes na escritura pública, o verdadeiro significado contratual dessa expressão em termos de direito.

Improcedem, pois, todas as conclusões da alegação de recurso.

D E C I S Ã O

Nega-se a revista.

Custas a cargo da recorrente.

Lisboa, 12-10-2006

Pires da Rosa (relator )

Custódio Montes

Mota Miranda