Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I

"A, Lda." instaurou em 27-2-98 acção com processo ordinário contra:

1) "B-Investimentos Imobiliários, SA"

2) "C, SA"

3) "Banco D, SA"

Aduziu:

O prédio que identifica foi adquirido em 18-1-96 pela 1ª R. à 2ª R.;

em Maio e Junho de 97 foram constituídas hipotecas sobre o imóvel pela 1ª R. perante a 3ª R.;

desde 1989 que a A. é arrendatária rural do prédio;

tem direito de preferência no negócio referido supra - DL. 385/88 de 25-10;

as hipotecas citadas são nulas.

Pediu:

a) se declare o seu direito de preferência no que diz respeito à parte rústica do prédio, com efeitos a partir de 18-1-96;

b) se fixe o prazo de 30 dias a contar do trânsito para depósito do preço de 700 000$00, despesas de escritura e sisa, se a esta houver lugar;

c) se declarem nulas ou pelo menos ineficazes as inscrições posteriores àquela data, designadamente as das hipotecas referidas.

Subsidiariamente, caso se entenda que a A. só pode preferir em relação a todo o prédio, faz idêntico pedido, mas com referência à totalidade do prédio e ao preço de 10 000 000$00.

A fl. 43 contestou o D.

Pede se julgue improcedente a acção.

A fl. 51 contestou a R. B.

Pede se julgue improcedente a acção.

A fl. 76 replicou a A., respondendo às excepções deduzidas.

Por sentença de fl. 231 e seg., foi julgada improcedente a acção.

Apelou a A., tendo a Relação de Lisboa, por acórdão de fl. 339 e seg., confirmado a sentença.

Interpôs a A. recurso de revista, tendo concluído como segue a sua ALEGAÇÃO:

1) Esta acção tem carácter de urgência;

2) A contestação da B foi apresentada extemporaneamente;

3) O que é de conhecimento oficioso;

4) Devem dar-se como provados os factos alegados na petição;

5) Só teve conhecimento da extemporaneidade em 24-10-2001;

6) O contrato celebrado entre a A. e RR. tem a natureza de arrendamento rural.

Foram violados os artº1º, 28º e 35º do DL 385/88 de 25-10 e 298º-2 e 333º-1 do CPC.

Deve proceder a acção.

Pugna a R. B pela negação da revista.

II

MATÉRIA DE FACTO fixada no acórdão recorrido:

1) A 1ª R. tem registado a seu favor na C.R.P. o prédio misto sito no Carro Quebrado, freguesia de Samora Correia, concelho de Benavente, sob o n° 1999 da referida freguesia, encontrando-se a parte rústica inscrita na matriz sob o art° 2° da secção L e as partes urbanas inscritas na matriz sob os art°s. 4362, 4363, 4364, 4365, 4366, 4367, 4368, 4369, 4370 e 4371, dando-se por reproduzido o documento de fls. 12 a 15;

2) O mencionado prédio é composto de cultura arvense com a área de 378.500m2, edifício de um piso destinado a Centro Emissor, composto de uma torre, para instalação de feixes hertzianos com treze divisões, com a área coberta de 1.077,82 m2 e descoberta de 6.222,18 m2, bairro residencial composto de 9 moradias, de um só piso, duas das quais geminadas, com a área coberta de 1.184 m2 e descoberta de 4.596 m2- ibidem;

3) Esse prédio foi adquirido pela 1ª R. à 2ª R., por compra realizada mediante escritura pública outorgada no dia 18/1/1996, dando-se por reproduzido o documento de fls. 16 a 19;

4) A compra e venda foi efectuada livre de ónus e encargos, pelo preço global de 10.000.000$00 ( dez milhões de escudos), correspondendo à parte rústica o preço de setecentos mil escudos e às partes urbanas o preço de nove milhões e trezentos mil escudos;

5) A 2ª R., " C, S. A.", adquiriu o imóvel em causa nos autos, nos termos do DL 198/92 de 23/9, o qual pertenceu, anteriormente, à " E, E.P.";

6) Nos meses de Maio e Junho de 1997, foram constituídas hipotecas voluntárias sobre o referido imóvel, para garantia do cumprimento de obrigações assumidas ou a assumir pela 1ª R. perante a 3ª R. até aos montantes de esc. 1.093.600.000$00, Esc. 274.156.000$00 e Esc. 64.400.000$00;

7) A A. e a "E, E.P. " outorgaram os documentos n°s. 3 e 4 constantes de fls. 20 a 23, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido;

8) A A. abriu no local em causa um furo artesiano;

9) As 1ª e 2ª RR, tal como a "E", durante todo o tempo da vigência da relação contratual com a A., jamais semearam ou cultivaram o que quer que seja na parte rústica do prédio atrás identificado;

10) Em 25/10/1995, por carta registada com A/R a 2ª Ré " denunciava ", com efeitos a partir de 31 de Dezembro, o acordo efectuado, dando-se por reproduzido o documento 7 de fls. de fls. 72:

11) Pelo menos desde o início de 1990, A A. tem explorado pecuária e agricolamente a parte rústica do prédio identificado nos autos, tendo pago inicialmente, a retribuição anual de Esc. 300.000$00 à " E"

12) A retribuição anual ultimamente fixada é de Esc. 367.500$00;

13) Pelo menos desde o início de 1990, a A. vem gradando, semeando e cultivando directamente a terra;

14) Onde tem mantido, até ao presente momento, a exploração do seu gado ovino, vacum e cavalar;

15) A exploração de gado pela A. naquele local sempre foi feita com base predominantemente forrageira própria da A.;

16) A A. tomou conhecimento dos elementos essenciais da compra e venda realizada entre a 1ª R. e a 2ª R. apenas no início do ano de 1998;

17) Nenhum das rés deu a conhecer à A. os elementos essenciais da venda;

18) No imóvel em questão está situado o emissor de O M do Porto Alto da "C";

19) No mesmo prédio misto estão situados cerca de uma dezena de antenas destinadas à transmissão de emissões;

20) Ainda no mesmo prédio misto situam-se nove casas de habitação, conhecidas como "Bairro Social", destinadas a albergar os trabalhadores do emissor e suas famílias;

21) Até à suspensão das emissões de O M da C, em Dezembro de 1995, o referido Centro Emissor do Porto Alto esteve em efectivo funcionamento;

22) Desde 1984 que a então "E." tinha a prática de vender anualmente a erva em causa;

23) Já que havia terreno em excesso e incultivado na área onde se situavam as antenas;

24) Sendo que a venda do pasto permitia uma pequena contrapartida, bem como evitava trabalho de limpeza e desmatagem:

25) Assim, em 1984 foi o pasto vendido ao Sr.F;

26) De 1986 a 1988, foi o pasto vendido ao Sr.G;

27) A partir de 1989, o Sr.H mostrou-se interessado na compra anual das pastagens;

28) As condições praticadas em cada ano, de 1989 a 1995, variavam de acordo com as negociações que na altura eram feitas;

29) O contrato era de duração anual, sendo certo que, anualmente, a A. e a "E" negociavam o respectivo valor de venda;

30) Os interessados, por escrito, convencionaram ter o contrato por objecto as pastagens existentes no dito terreno;

31) A A. sempre aceitou as condições contratuais referidas nos documentos 3 e 4 juntos com a petição inicial;

32) Nunca à A. foi reconhecido o direito de cultivar o prédio;

33) Em 1995, a A. adquiriu à "C" , por esc. 20.000$00, as laranjas existentes no prédio;

34) Em 1993, de novo a A. apresentou à 2ª R. uma proposta de compra das pastagens;

35) E esta, em 15 de Janeiro, apresentou as respectivas condições;

36) Tendo a A. pago, conforme acordado, 330.000$00, para liquidação das pastagens;

37) Após contacto da A. para adquirir pastagens, em 13/1/1995, a 2ª Ré fixou as respectivas condições;

38) Em tudo idênticas às anteriores;

39) Salvo no tocante ao prazo, que era de 6 meses;

40) A A. aceitou estas condições com tal alteração;

41) Pagando à 2ª Ré esc. 183.750$00;

42) No final do 1 ° semestre de 1995, a 2ª Ré comunicou à A. que pretendia dar o contrato por terminado;

43) Face ao pedido da A. a 2ª Ré admitiu, em 25/8/95, a renovação do contrato numa base mensal, conforme documento 6, de fls. 71;

44) A A. aceitou tais condições sem reservas;

45) Desde Janeiro de 1996, a A. nunca mais contactou a 2ª Ré, designadamente para apresentar propostas de compra das pastagens;

46) E desde então, nada pagou à 2° Ré.

III

CUMPRE DECIDIR

A propositura de acções está por vezes sujeita a prazos de caducidade, aplicando-se então o disposto nos artº328º e seg. do CC.

Já deve evitar-se esse conceito quando se trata de prazos para a prática de actos processuais, neste caso peremptórios, finais ou resolutivos (1).

O decurso de um prazo peremptório para a prática de um acto processual, como é a contestação, tem efeito preclusivo.

Deve falar-se então de preclusão, não de caducidade.

Se a contestação for apresentada fora de prazo, pode o juiz, oficiosamente, mandar desentranhá-la (2 ).

E pode a parte contrária arguir a nulidade.

Deve argui-la logo na réplica, se a houver, sendo de presumir que então já o autor teve conhecimento da irregularidade-artº205º-1 do CPC.

Ao autor cumpre em primeira linha verificar se a contestação foi apresentada dentro do prazo.

Notificado da apresentação daquela peça, deverá averiguar esse ponto, no seu próprio interesse.

Aliás, em 18-10-2000 (fl. 116) as partes estiveram em tribunal, com os seus mandatários, na audiência preliminar, pelo que não se entende que a A. venha agora dizer que só tomou conhecimento da nulidade em 24-10-2001.

Uma vez que a A. nada disse na réplica, já não poderia arguir a nulidade posteriormente.

Quanto ao juiz, poderia verificar a nulidade até ao saneador-artº510º-1-a) do CPC (3 ).

Não se apercebendo da verificação da nulidade de apresentação da contestação fora de prazo, nulidade não arguida pelo autor na réplica oferecida, fica sanada a irregularidade.

Temos assim que aceitar a matéria de facto fixada no acórdão recorrido, inserta supra II.

Vejamos os documentos citados supra II-7.

Dizem a A. e a A celebrar "contrato de compra e venda das pastagens".

"A venda das pastagens é feita pelo período de 1-1 até 31-12 de 90 (fl. 20) e 1-1 até 31-12 de 92" (fl. 22).

Analisando a matéria de facto:

a A. tem explorado pecuária e agricolamente desde 1990-II-11 e 12.

Nunca lhe foi reconhecido o direito de cultivar o prédio-II-32.

Vê-se que a A. ia comprando as pastagens, que eram negociadas caso a caso.

Comprou ainda laranjas-II-33.

Desde Janeiro de 96 não houve mais negócios-II-45 e 46.

Denomina-se arrendamento rural a locação de prédios rústicos para fins de exploração agrícola ou pecuária, nas condições de uma regular utilização-artº1º-1 do DL 385/88 de 25-10.

Estes contratos são obrigatoriamente reduzidos a escrito-artº3º-1.

Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição-artº1022º do CC.

Há que não confundir a locação com a venda dos frutos da coisa, nomeadamente dos pastos (4 ).

Segundo Pinto Loureiro (loc. cit.), versando o caso de venda de cortiça de um prédio, haverá compra e venda se as partes tiverem em vista a cortiça produzida ou a produzir-se em determinado período de tempo.

Haverá arrendamento se transferirem temporariamente os sobreiros para que se colha a cortiça que vier a produzir-se.

Jean-Francis Overstake (5) refere que devem analisar-se os direitos das partes para se apurar qual dos contratos se deve considerar celebrado nesta hipótese.

J. Hamel (6 ) chama a atenção para as intenções das partes.

Refere, porém, que deve reputar-se haver venda sempre que se ceda o direito de extrair os produtos de uma coisa e que o mesmo deve entender-se quando o direito de recolher uma colheita ou receber certos frutos não é acompanhado do gozo da coisa produtora.

Versando a mesma hipótese, H. Lehman (7 ) fornece vários critérios, entre os quais, o de dever ser considerada venda a cessão de uma colheita já existente.

No caso dos autos, é significativo que as próprias partes qualificaram o contrato como de compra e venda.

É verdade que podia este Tribunal ter entendimento diferente.

Sempre fica no entanto a perspectiva em que elas encararam os negócios que foram celebrando, o que não é indiferente.

O problema nem chega a ter acuidade, uma vez que eventual contrato de arrendamento seria nulo por não ter sido celebrado por escrito convénio que como tal deva ser considerado-artº220º do CC.

É que os documentos de fl. 20 a 23, independentemente do "nomen juris", questão não decisiva, como se disse, não apontam no sentido de ter sido celebrado contrato de arrendamento.

Por fim, dir-se-á que há muito as partes procederam à revogação real do contrato (admitindo, como mera hipótese, que tenha chegado a haver contrato de arrendamento)-supra II-45 e 46 (8 ).

Só ao tomar conhecimento da compra e venda (início de 98-II-16) a A. se lembrou do "seu" contrato de arrendamento.

Não tendo chegado a haver contrato de arrendamento rural, inexiste direito de preferência.

O decidido não merece censura, pelo que se nega a revista.

Custas pela A.

Lisboa, 9 de Janeiro de 2003

Nascimento Costa

Dionísio Correia

Quirino Soares

------------------------------

(1) A. Anselmo de Castro, in Direito Processual Civil Declaratório, III, 48 e seg.

(2) ver estudo de Baltasar Coelho, in RT 91, 243 e seg.

(3) Anselmo de Castro, loc. cit., pg. 129 e A. Varela, J. M. Bezerra e S. e Nora, in Manual de Processo Civil, 1984, pg. 376. Ver ainda o acórdão deste Tribunal de 20-12-83, rec. 71 149.

(4) sobre este ponto ver Pinto Loureiro, in Tratado da Locação, I, pg. 179 e seg.

(5) Essai de Classification des Contrats Spéciaux, pg. 103

(6) Traité Pratique de Droit Civil Français para M. Planiol et G. Ripert, X, Contrats Civils, nº3

(7) Derecho de Obligaciones, in Tratado de Derecho Civil de L. Enneccerus e H, Lehman,, II, 1ª parte, pg. 378

(8) sobre este ponto ver o acórdão deste Tribunal de 4-10-2001, rec. 2429/01-7, relatado pelo aqui relator e M. Henrique Mesquita, in RLJ 125, 102