Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A", instaurou, no Tribunal Cível de Lisboa, acção ordinária, contra BANCO B, S.A., BANCO C, S.A., BANCO D, S.A.

pedindo que se considere resolvido o contrato-promessa celebrado entre a A. e E e se condenem os réus a pagarem-lhe a quantia de 20.000.000$00.

Alega, em suma:

em 13/5/96, celebrou com E um contrato promessa de compra e venda através do qual aquela prometeu vender-lhe, pelo preço de 21.500.000$00, a fracção autónoma designadas pelas letras "DN", que corresponde ao 5° andar B do prédio urbano, sito na Rua dos Lusíadas, n° 7, freguesia de Alcântara, concelho de Lisboa, com um espaço de parqueamento na cave, bem como uma arrecadação, designados respectivamente pelos nºs2 e 2;

no mesmo dia da celebração do contrato a A. entregou a titulo de sinal e princípio de pagamento a quantia de 10.000.000$00;

ficou a aguardar que a escritura pública de compra e venda fosse marcada até ao dia 6/8/1996, conforme o estipulado na clausula 4ª do referido contrato-promessa, uma vez que o apartamento lhe fazia falta a partir de Setembro de 1996, data a partir da qual viria trabalhar para Lisboa, facto que comunicou à agência imobiliária tendo ainda informado que pretendia mobilar a fracção em Agosto desse ano;

não se tendo realizado a escritura, no mês de Agosto, a autora contactou a EXCLUSIVO", tendo sido, então, informada que os réus eram os actuais proprietários da fracção e que, nessa qualidade, a contactariam;

a autora voltou a dirigir-se à EXCLUSIVO tendo esta fornecido as chaves para mobilar a fracção, na sequência do que se apercebeu dos defeitos e anomalias da fracção;

comunicadas tais anomalias à EXCLUSIVO e à E, aquela explicou-lhe que a fracção não tinha sido terminada mas que, em data anterior à escritura pública de compra e venda, seria tudo resolvido;

em Novembro de 1996, a autora enviou uma carta ao BANCO B, SA comunicando as anomalias, tendo sido, então, convocada para uma reunião e realizada uma vistoria em 29/8/97, no âmbito da qual se constatou que a fracção não se encontrava em condições de habitar, tendo os réus de resolver a situação antes da celebração da escritura;

não tendo os réus efectuado quaisquer obras, a autora foi obrigada a resolver, sozinha, algumas anomalias;

a autora resolveu marcar a escritura pública para 22/9/97, no Cartório Notarial de Loulé, tendo notificado os réus com uma antecedência razoável para lhes permitir realizar as obras prometidas;

não tendo os réus comparecido a autora marcou uma reunião para o dia 10/10/97, não tendo comparecido o réu "BANCO C, SA;

nessa reunião, a autora propôs-se realizar as obras em conformidade com o orçamento que possuía no valor de 10.000.000$00, não pagando qualquer outra quantia aos réus, proposta que não foi aceite;

a autora já não tem interesse na fracção uma vez que esta não tem conforto, pretendendo que lhe seja entregue o dobro da quantia paga a titulo de sinal.

Citados, os réus contestaram em suma para dizerem:

desconhecem tudo o que se passou após a assinatura do contrato-promessa uma vez que só adquiriram a fracção através de dação em cumprimento em 25/10/1996, nunca tendo sido detentores de quaisquer chaves da mesma;

relativamente à carta enviada pela autora em 18/8/97, referem que face ao teor da mesma o réu BANCO B, SA solicitou à autora a marcação de nova vistoria e subsequente apresentação de orçamento com vista à resolução das questões pendentes, vistoria que veio a ocorrer em 29/8/97 e o respectivo orçamento entregue em 22/9/97, apontando um valor de 650.000$00;

não compareceram na data marcada, unilateralmente, pela autora, uma vez que a outorga da escritura era impossível face à exigência da realização de obras, não obstante manterem-se na disponibilidade da celebração da escritura em data posterior e da realização das obras de acordo com o orçamento apresentado;

a escritura também não poderia ter lugar uma vez que a autora ainda não havia procedido ao pagamento da sisa.

Elaborado o despacho saneador, com selecção dos factos assentes e alinhamento da base instrutória, foi efectuado depois o julgamento e proferida sentença que julgou a acção procedente e condenou os réus a pagar à autora a quantia de 99 759,58 euros (20.000.000$00).

Inconformados, os réus interpuseram recurso para o Tribunal da Relação de Lisboa que, por acórdão de fls.732 a 737 julgou a apelação procedente, revogando a decisão impugnada e absolvendo os RR do pedido.

Inconformada agora a autora, pede esta revista para este Supremo Tribunal ( fls.743 ).

E alegando a fls.744, apresenta as seguintes:

CONCLUSÕES:

1 - no caso sub judice existe mora do promitente - vendedor que, juntamente com o não acordo quanto a obras que condicionaram a realização do contrato-prometido, conduziram à perda do interesse da promitente-compradora no negócio, bem como ao mesmo desiderato conduziu a não realização da escritura em prazo razoável, com a consequente realização do negócio.

2 - assim, há aplicação do art.442º, nº2 do CCivil, havendo lugar à restituição do sinal em dobro, pois este actua em caso de simples mora sem necessidade de prévia conversão da mesma em incumprimento definitivo, em caso de contrato-promessa com sinal e tradição, mora esta que permite a resolução do negócio pelo contraente faltoso.

Contra - alegando a fls.751, sustentam os recorridos o bem fundado do acórdão da Relação de Lisboa.

Estão corridos os vistos legais.

FACTOS tais como foram fixados pelas instâncias:

1º

A A., em 13/5/1996, celebrou com a E - Investimentos e Participações, L.da, com sede no Largo do Passeio Alegre, n° 51 - R/C, na Póvoa do Varzim, representada por F, um contrato-promessa de compra e venda, pelo qual a «E» prometeu vender à A. e esta prometeu comprar, pelo preço de 21.500.000$00, a fracção autónoma designada pelas letras "DN" que corresponde ao andar 50 B do prédio urbano, sito na Rua dos Lusíadas, n° 7, freguesia de Alcântara. concelho de Lisboa, com um espaço de parqueamento na cave, bem como uma arrecadação, designados respectivamente pelos n°s 2 e 2 (Alínea A) da factualidade assente).

2°

No mesmo dia da celebração do contrato a A. entregou a titulo de sinal e principio de pagamento a quantia de 10.000.000$00 (Alínea B da Factualidade Assente).

3°

Ficou a A. a aguardar que a escritura pública de compra e venda fosse marcada ate ao dia 6/8/1996, conforme o estipulado na clausula 4ª do referido contrato-promessa, a qual não se realizou (Alínea C da Factualidade Assente).

4°

Os RR. adquiriram a fracção referida em A) a E, por escritura pública denominada de "dação em cumprimento", celebrada no 3° Cartório Notarial de Lisboa, em 25/10/1996, na qual aquela sociedade acordou com os bancos réus, para extinção das suas dividas, transmitir-lhes noventa e duas fracções autónomas do prédio urbano denominado «Edifício Alcântara Palace», entre as quais se incluía aquele fracção (Alínea D da Factualidade Assente).

5º

A licença de utilização da fracção referida em A) foi emitida em 18/10/96. (Alínea E da Factualidade Assente).

6°

Nenhum dos RR. compareceu no Cartório Notarial de Loulé no dia 22/9/97, a fim de celebrar com a A. a escritura pública de compra e venda da fracção referida em A) (Alínea F da Factualidade Assente).

7°

Em Agosto de 1996, não foi realizada a escritura pública (Resposta ao quesito 2).

8°

As chaves da fracção foram entregues à autora por solicitação desta (Resposta ao quesito 3).

9°

À autora não foi prestada informação, no acto da promoção da venda, quanto às despesas de condomínio por não existir, à data, cálculo quanto às mesmas, e ainda que a fracção apresentava as seguintes deficiências podendo algumas terem origem na construção do edifício

- nas instalações sanitárias, o pavimento apresentava manchas de coloração e afloramento de cristais e as torneiras não eram abastecidas pela rede de água quente;

. - vestígios de humidade no tecto do corredor, junto da lâmpada instalada;

- na sala : manchas no pavimento; fungos na ombreira da porta de acesso à varanda;

- pressão de ar na porta de entrada do apartamento originando um zumbido constante ;

- grades das varandas com deficiências de pintura ;

- porta de entrada : folga na zona do trinco;

- pavimento mal polido na sala e corredor (Resposta ao quesito 4).

10°

Na sequência do fax enviado, pelo Banco B à autora, em 26 de Dezembro de 1996, foi acordada uma data para realização de uma reunião que veio a ocorrer no mês de Janeiro de 1997, no decurso da qual aquela deu conhecimento das deficiências que a fracção apresentava tendo sido então fixada data para a realização de vistoria à fracção ( Resposta ao quesito 7 );

11º

Em 29/8/1997, o réu Banco B efectuou uma vistoria à fracção na sequência da qual foi elaborado o orçamento de fls. 80, no valor de 650.000$00, para reparação das deficiências detectadas, manifestando aquele disponibilidade para efectuar as obras referidas nesse orçamento (Resposta ao quesito 8);

12º

Até à presente data, os réus não fizeram quaisquer obras na fracção e a autora instalou uma válvula de segurança (Resposta ao quesito 9);

13°

A autora marcou a escritura pública para 22/9/1997, pelas 16 horas, no Cartório Notarial de Loulé tendo dado conhecimento aos réus desse facto, em 18/9/1997, através de carta mencionando que "...A concretização da escritura terá, porém, obrigatoriamente, que ser antecedida pela realização das obras (constantes do documento anexo) ..." (Resposta ao quesito 10).

14°

A autora enviou uma carta datada de 3/10/1997, ao réu Banco B, recebida por este, a convocá-lo para "... uma reunião, no prazo máximo de quinze dias, sugerindo o dia 10 de Outubro, pelas 15 horas e 30 minutos, para encetar negociações extrajudiciais tendentes à resolução do assunto...", reunião que veio a ser realizada em data posterior a 10/10/1997, tendo aquela, no decurso dessa reunião, efectuado uma proposta no sentido de realizar as obras na fracção e não pagar qualquer outra quantia uma vez que possuía um orçamento indicando como custo das obras a realizar o valor de 10.000.000$00 (Resposta ao quesito 11°).

15°

Algumas das deficiências mencionadas na resposta ao quesito 4° retiram conforto à fracção tendo os réus mostrado disponibilidade para efectuar as obras referidas no orçamento de fls.80, não se encontrando as mesmas realizadas, até à presente data, por inexistência de concordância, entre estes e a autora, quanto à espécie e valor das obras necessárias à reparação das deficiências tendo esta perdido interesse na fracção (Resposta ao quesito 12°).

16°

Na reunião realizada em Janeiro de 1997, com a finalidade de marcar data para escritura pública, o réu BIC tomou conhecimento de que a fracção apresentava as anomalias mencionadas na resposta ao quesito 4° (Resposta ao quesito 13°).

17°

Em 30/1/97, foi efectuada uma primeira vistoria por elementos do B.I.C. ao apartamento, na sequência da qual o Réu B.I.C. contactou a E, por carta de 4/3/97, dando-lhe a conhecer as deficiências seguintes: " 1. 1. - instalações sanitárias - pavimento com manchas de coloração e afloramento de cristais. As torneiras não são abastecidas pela rede de água quente.

1.2. - corredor - vestígios de humidade no spot de iluminação do corredor.

1.3. - sala - manchas no pavimento e fungos na ombreira da porta de acesso á varanda.

Pressão de ar na porta de entrada do apartamento, originando zumbido constante.

As grades das varandas com deficiências de pintura.

A porta de entrada apresenta alguma folga na zona do trinco (doc. de fls. 66) (Resposta ao quesito 14°).

18°

Por várias vezes, o réu tentou contactar a autora para tratar de questões relacionadas com a fracção, celebração da escritura de compra e venda e obras a realizar bem como, para aceder à fracção, sem que tal tenha sido logrado (Resposta ao quesito 15°).

19º

Em 18/8/1997, a autora entregou ao BIC, exclusivamente, a carta cuja copia consta de fls. 68 e 69 e anexos de fls. 70 a 77 na qual comunicava que havia marcado a escritura pública de compra e venda para o dia 22/9/1997, pelas 16 horas, no Cartório Notarial de Loulé, condicionando a outorga da mesma à realização prévia das obras mencionadas no anexo que acompanhava a carta (Resposta ao quesito 16°).

20°

Atendendo a tal carta, o B.I.C. solicitou à A., por fax de 26/8/97, o seu contacto para efeitos de marcação de uma nova vistoria e para a consequente apresentação de um orçamento e resolução das questões pendentes para a realização da escritura, vistoria essa que teve lugar em 29/8/97, na presença da A. (Resposta ao quesito 17°).

21°

0 orçamento foi entregue, ao réu BIC, em 22/9/1997 apontando como custo das obras o valor de 650.000$00 (Resposta ao quesito 18°).

22°

Não se mostrava possível, ao réu Banco B, realizar as obras, exigidas pela autora na carta mencionada na resposta ao quesito 16°, no espaço temporal que mediava a data da entrega dessa carta e a data marcada, pela mesma, para realização da escritura pública mantendo-se, então, aquele disponível para celebrar a escritura pública em data posterior e realizar as obras mencionadas no orçamento referido no quesito 18° (Resposta ao quesito 19°).

23º

Em 22/9/1997, a autora ainda não tinha pago a sisa (Resposta ao quesito 200).

24°

Em 23/9/97, e depois em 2/10/97, foi, de novo, a A. contactada, por fax, a fim de permitir ao réu B.E.S. vistoriar as anomalias detectadas no apartamento (Resposta ao quesito 21°).

25°

Os RR. continuam disponíveis para a realização das obras e outorga da escritura, só não o tendo feito face às exigências da autora (Resposta ao quesito 22°).

São estes os factos, como se disse.

Sobre eles há-de recair, portanto, a análise jurídica que as conclusões da alegação de recurso, fixando o objecto deste, nos impuserem.

E assim:

o que a autora pede, textualmente, é - como se transcreveu directamente do petitório da petição inicial - que se considere « resolvido o contrato-promessa celebrado entre a A. e E | e se | condenem os réus, após resolução do contrato, a pagarem-lhe a quantia de 20.000.000$00 ». Ou seja, em dobro, a quantia de 10.000.000$00 que, no âmbito do referido contrato-promessa, entregaram a título de sinal e princípio de pagamento, no dia da realização do mesmo, 13 de Maio de 1996.

Sabe-se o que é um contrato-promessa - a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato - art. 410º, nº1 do CCivil.

Ou seja,

a E - INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, LDA obrigou-se perante a autora a celebrar um determinado contrato, o contrato de compra e venda de uma fracção predial - o 5º andar B do prédio urbano da Rua dos Lusíadas, nº7, em Lisboa - do qual se afirmava proprietária.

Não o celebrou até 25 de Outubro de 1996, é possível pois que o não tenha celebrado dentro do prazo convencionado, uma vez que de acordo com a cláusula 4ª do contrato-promessa « a escritura de compra e venda ... realizar-se-á até ao dia 6 de Agosto de 1996, desde que obtida a documentação necessária ».

E já não pode celebrá-lo.

Já não pode cumprir o contrato-promessa porquanto, exactamente nesse dia 25 de Outubro de 1996, por escritura pública celebrada no 3º Cartório Notarial de Lisboa, « para extinção das dívidas | que tinha para com os bancos que são agora os RR nesta acção | transmite a favor dos indicados bancos ... a título de dação em cumprimento, as noventa e duas fracções autónomas | entre as quais a fracção aqui em causa | adquirindo os respectivos bancos, cada uma dessas fracções autónomas, em comum e partes iguais, | sendo que | as referidas fracções são transmitidas livres de quaisquer ónus ou encargos ».

E ainda, nos termos da mesma escritura pública, a E, LDA « demite-se de todo o domínio, direito, acção, posse e usufruição que tenha sobre as referidas fracções e tudo inteira e plenamente transmite - aos bancos indicados -, a quem ficam pertencendo a partir da outorga desta escritura ».

Porque alienou a outrem a propriedade da fracção que prometera vender à autora, a E, LDA colocou-se numa situação de incumprimento definitivo do contrato que com a autora celebrara em 13 de Maio de 1996.

Colocou-se ela, E, LDA, não os adquirentes - os bancos ora réus - dessa fracção.

A dação em cumprimento transmitiu a propriedade das fracções, e apenas esta.

Quaisquer compromissos contratuais assumidos pela transmitente para com terceiros estão fora dessa transmissão.

Quaisquer obrigações assumidas em contrato-promessa antes celebrado com a autora são estranhas à dação em cumprimento; estão fora dela.

De modo que, sendo certo que à autora caberia, contra o promitente-vendedor, a E, LA, o direito à restituição do sinal em dobro, nos termos do que dispõe o nº2 do art.442º do CCivil, certo é também que só contra esse promitente-vendedor esse direito poderia ser exercitado.

Se o for, como está a ser, contra outrem maxime os adquirentes da fracção), a acção tem necessariamente de improceder, porque ao eventual direito da autora não corresponde qualquer correlativa obrigação por parte dos adquirentes.

Pode acontecer que os bancos ora réus se tenham constituído em qualquer obrigação perante a autora, com outro e diferente desenho.

Mas essa será uma outra questão, e não a questão, a nossa questão, a questão tal como vem desenhada, em termos de causa de pedir, pela autora, para o pedido que formula - o da condenação dos réus na restituição em dobro do sinal prestado no âmbito do contrato-promessa celebrado com a E, LDA.

Com estes fundamentos, se tem que confirmar a decisão recorrida.

DECISÃO

Nega-se a revista.

Custas a cargo da autora.

Lisboa, 5 de Maio de 2005

Pires da Rosa,

Custódio Montes,

Neves Ribeiro.