Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

I. Relatório

AA LDª, intentou a presente acção declarativa, com processo ordinário,

contra

- BB e marido CC; e	DD,

pedindo que:

a-	lhe seja reconhecido o direito a preferir na transmissão dos direitos reservados sobre o subsolo e cave de determinado prédio urbano e a transferir a propriedade do imóvel a seu favor;

b-	seja cancelado o registo de aquisição da propriedade sobre os direitos reservados sobre o subsolo e cave desse prédio;

c-	bem como cancelado o registo do direito de acção efectuado sob a ap. nº 1 de 1995/03/08,

porque, sendo arrendatária daquela fracção predial, a mesma foi vendida pela 2ª ré aos 1ºs réus, sem que o projecto de venda e as respectivas cláusulas lhe tenham sido comunicadas.

Contestou a ré BB, invocando, em síntese, a nulidade da compra e venda, sustentando, por outro lado, que a autora não é arrendatária do prédio vendido e que, a existir direito de preferência, o direito de acção já caducara.

Replicou a autora para refutar as invocadas excepções.

Logo no despacho saneador, julgou-se procedente a excepção peremptória de caducidade, com a consequente absolvição das rés dos respectivos pedidos.

Inconformada com o assim decidido, apelou a autora, mas sem êxito, porquanto o Tribunal da Relação de Lisboa confirmou o saneador/sentença recorrido.

De novo irresignada, recorre para o Supremo Tribunal de Justiça, continuando a defender a tempestividade do direito de acção.

Contra-alegou a ré BB em defesa da manutenção do julgado.

***

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir

II. Âmbito do recurso

A- De acordo com as conclusões, com que remata as suas alegações, o inconformismo da recorrente radica no seguinte:

1- A recorrente alegou que, por decisão do STJ, transitada em julgado em 19/12/2002, se repristinou a vigência de um contrato de arrendamento que julgara extinto em 1987, pelo que na altura da transmissão a preferir (em 21/02/1994) a recorrente era inquilina há mais de um ano.

2- Os direitos reservados sobre o subsolo e prédio sito na Rua do ……e Rua ….. (conforme descrição na escritura pública de compra e venda junta sob o doc. n° … da p.i.) corresponde exactamente à globalidade do prédio que está arrendado à recorrente pelo que está preenchida a presunção do art° 47°, n° 1, do RAU.

3- Os direitos transmitidos estão juridicamente afectos, como dependência, ao prédio pertencente à recorrente, que dá para a Rua do Seminário, através do qual comunica para a via pública, isto é para a Rua do Seminário, não tendo qualquer ligação física com o prédio inscrito na matriz sob o art° 1040 nem para a Rua ……, com a qual confina apenas no subsolo.

4- A recorrente, por força de factos enunciados no artigo 23° das alegações, sempre se considerou como proprietária dos direitos reservados da cave do prédio sito na Rua do …. e Rua …...

5- O erro em que a recorrente incorreu é desculpável atentas as circunstâncias enunciadas no artigo 23°.

6- O não conhecimento, por facto desculpável, da existência de uma relação locatícia, impediu o exercício do direito de preferência no momento em que se teve conhecimento da transmissão.

7- O prazo da caducidade só começa a correr a partir do momento em que o direito puder ser legalmente exercido, isto é, a partir da data em que lhe foi reconhecida a qualidade de inquilina, aliás imposta pelo STJ tanto à recorrente como aos recorridos.

8- O direito de acção incide sobre uma situação jurídica ou de facto preexistente, cuja existência procura manter.

9- A relação jurídica de locação era inexistente para as partes e para a ordem pública no momento em que a recorrente teve conhecimento da transmissão e só pela decisão do STJ o contrato de arrendamento passou a vigorar entre as partes.

10- O acórdão proferido violou o disposto nos arts. 329° e 141°, do CC., 47º n° 1, als. a) e b) e 97°, do RAU.

B- Face ao teor das conclusões formuladas, delimitativas do âmbito do recurso, a questão controvertida a decidir reconduz-se a averiguar se o direito de preferência foi exercido tempestivamente.

III. Fundamentação

A- Os factos

Foram dados como provados no acórdão recorrido os seguintes factos:

1. A ré DD transmitiu aos 1°s RR, BB e CC, por escritura de compra e venda celebrada em 21.02.1994, os direitos reservados sobre o subsolo e cave do prédio urbano inscrito na matriz sob o art. 1040º e descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal, sob o n° ../……..

2. A presente acção foi proposta em 05.06.2003.

3. O acórdão do STJ de 05.12.2002, transitado em julgado, pôs termo ao processo n° …/94, da 1ª secção da Vara Mista do Funchal, na qual foram partes, como autora BB e como ré AA Lda”.

4. Na pendência dessa acção, a ora Autora, “AA Lda”, teve conhecimento da escritura de compra e venda, relativamente à qual vem agora exercer o direito de preferência, no terceiro dia posterior ou no primeiro dia útil que se seguiu a 07.12.94, data do registo da respectiva notificação.

5. Na referida acção n° …/94, a ora Ré BB reivindica a propriedade do prédio inscrito na matriz sob o art. 1040° e a “AA Lda” deduz idêntico pedido.

Na acção …/94, havia-se dado como provado:

a) Encontra-se inscrito a favor da “AA Lda” o prédio urbano de dois pavimentos, situado à Rua do … n°s 38 e 40, inscrito na matriz predial da freguesia da Sé, Funchal, sob o art. 517º, descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal, sob o art. …./……;

b) No rés-do-chão deste prédio, a autora “AA Lda” tem instalado um estabelecimento comercial;

c) Para além do r/c do prédio sito na Rua do ……, que lhe pertence, a Ré está a ocupar a cave do prédio urbano situado na Rua ….. n°s … a …., descrito na matriz sob o art. 1040º como arrendatária.

B- O direito

Segundo o art. 47º do Regime do Arrendamento Urbano (aqui aplicável), o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.

É conferida prioridade ao titular do direito de preferência de, em igualdade de condições, se fazer substituir ao adquirente na compra e venda ou na dação em cumprimento.

O direito de preferência resulta de uma situação a que a lei atribui certos efeitos e nasce na esfera jurídica do seu titular no momento em que aquela situação se verifica.

De acordo com o estatuído no nº 1 do art. 1410º C.Civil, ex vi art. 49º RAU, a acção de preferência deve ser intentada no prazo de seis meses, a contar da data em que o preferente teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação.

Se ao titular do direito de preferência não tiver sido dado conhecimento da venda ou dação em cumprimento, tem o direito de haver para si a coisa alienada, desde que, mediante a competente acção de preferência, o requeira dentro do prazo de seis meses, prazo este que se conta desde o momento em que teve conhecimento efectivo dos elementos essenciais da alienação.

Decorrido esse prazo de seis meses, sem que a acção tenha sido intentada, caduca o respectivo direito.

É inquestionável que a presente acção foi intentada muito para além do prazo de seis meses sobre a data em que a venda do prédio objecto desta acção de preferência teve lugar.

Para justificar a tempestividade da acção alega a recorrente que só com o trânsito em julgado da decisão proferida na acção nº …./94 -19 de Dezembro de 2002- é que foi reconhecida como inquilina, tendo essa decisão feito reviver uma relação locativa, até aí inexistente entre as partes, com efeitos “ab initio”.

Na referida acção …/94, tanto BB como AA Ldª reivindicavam, esta em sede reconvencional, a propriedade de uma fracção do prédio inscrito na matriz sob o art. 1040°. No acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido nessa acção, foi reconhecido que a proprietária dessa fracção predial era aquela BB e que AA Ldª a detinha como arrendatária.

Esse acórdão mais não fez do que reconhecer esta situação, ou seja, que existia uma relação locatícia entre as partes tendo por objecto a aludida fracção. O acórdão não constituiu essa relação jurídica, não provocou qualquer mudança numa ordem jurídica pré-existente, limitando-se a constatar a sua existência.

Efectivamente, a recorrente comprou o prédio urbano inscrito na matriz predial sob o art. 517º, mas essa compra não abrangeu a cave do prédio descrito na matriz sob o art. 1040º, como se consignou no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido na aludida acção …/94.

A recorrente não podia, como é evidente, ignorar que detinha aquele espaço na qualidade de arrendatária e que o que tinha comprado era uma outra fracção predial distinta desta.

Em Dezembro de 1994, teve ela conhecimento da venda da fracção de que era arrendatária. A partir de então, tinha o prazo de seis meses para intentar a respectiva acção de preferência, só esse acto tendo virtualidade para impedir a caducidade – nº 1 do art. 331º C.Civil.

Não o tendo feito dentro desse prazo, caducou o direito de acção.

Nenhuma censura nos merece, por isso, o acórdão recorrido.

IV. Decisão

Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em negar a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 23 de Novembro de 2006

Alberto Sobrinho (Relator)

Oliveira Barros

Salvador da Costa