Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

"A" e outros instauraram em 14-7-94 contra B, com sede na Rua 5 de Outubro, nº 105, na mesma cidade, acção de processo comum, na forma ordinária, pedindo que esta seja condenada a ver decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado em 11 de Julho de 1974, respeitante à cave e ao rés-do-chão do prédio sito no nº 116 da referida Rua 5 de Outubro, com destino ao comércio de modas, malhas e miudezas, entregando-o livre de pessoas e coisas.

Alegam, em resumo, que em Maio de 1988 a arrendatária, encerrando a actividade no arrendado, que desde então se encontra encerrado, apenas servindo como armazém, e mudando o seu estabelecimento para o prédio do nº 105 da mesma rua.

Que em Setembro de 1993, pretendendo a ré fazer obras no local arrendado, os senhorios recusaram autorização para tal, procedendo no entanto a ré a tais obras, nomeadamente alterando a estrutura interna da loja, construindo divisórias ou compartimentos, alterando a disposição interna das suas divisões.

A demandada contestou, defendendo que, embora explore outro estabelecimento comercial na mesma Rua 5 de Outubro, não é verdade que tenha encerrado o arrendado.

Que as obras feitas no local consistiram na pintura geral das paredes e na reparação do tecto e do soalho, que tinham buracos, obras que podiam ser feitas sem autorização do senhorio, nos termos do nº 4 do contrato.

Concluiu pela improcedência da acção.

Na réplica os autores mantiveram o antes alegado, concluindo como no seu primeiro articulado.

Seguindo os autos os seus termos ulteriores, a acção veio a ser julgada procedente.

Apelou a R., tendo a Relação do Porto, por acórdão de fl. 439 e seg. confirmado a sentença.

Interpôs a R. recurso de revista, tendo concluído como segue a sua ALEGAÇÃO:

1 - Um locado só se considera encerrado quando o arrendatário tem a casa fechada ou desaproveitada, não lhe aplica qualquer fim, não lhe dá destino algum, não tira qualquer proveito, não usa nem frui de qualquer modo que seja;

2 - Mesmo que um prédio seja arrendado só para instalação de loja ou estabelecimento comercial, a sua ocupação apenas como armazém não integra o fundamento de resolução previsto na alínea h) do nº 1 do art. 64º do Regime do Arrendamento Urbano.

3 - Tendo-se provado que a Recorrente mantém no local arrendado os produtos para o seu comércio, teria de se concluir que continua a afectar o prédio ao uso do seu comércio, pelo que o mesmo não se encontra encerrado.

4 - Não entendendo assim, o Acórdão recorrido violou o disposto na alínea h) do nº1 do art. 64 do Regime do Arrendamento Urbano.

Pugnam os AA. pela negação da revista.

II

MATÉRIA DE FACTO fixada no acórdão recorrido:

1) Os autores são donos e legítimos possuidores de um estabelecimento comercial com entrada pelo nº 116 da Rua 5 de Outubro, freguesia de Cedofeita, na cidade do Porto, inscrito na respectiva matriz sob o nº 8785 e descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial sob o nº 44968, no Livro B-134, a fls. 169 v..

2) Por escritura pública de 11 de Julho de 1974, do 3º Cartório Notarial do Porto, os autores deram de arrendamento a C, o referido estabelecimento.

3) O local arrendado destinava-se ao comércio de modas, malhas e miudezas.

4) Em Maio de 1988, a ré assumiu a posição de arrendatária do aludido local.

5) Os autores não deram autorização à ré para a realização de obras no arrendado.

6) Em Maio de 1988, a arrendatária C cessou a actividade no estabelecimento arrendado.

7) A ré tem um estabelecimento comercial na Rua 5 de Outubro, nº 105, na cidade do Porto.

8) Desde meados de 1983, o arrendado mantém a porta permanentemente fechada, só abrindo esporadicamente.

9) Desde Maio de 1983 até à data de propositura da acção, a ré deixou de atender clientes no arrendado e de nele vender os produtos do seu comércio aí existentes, passando a exercer tais actividades no estabelecimento que abriu no nº 105 da mesma rua.

10) O telefone instalado no arrendado é uma extensão do telefone instalado no nº 105 da mesma rua.

11) A ré procedeu à construção de divisórias e compartimentos no locado.

12) A ré fez uma pintura geral das paredes, e reparou o soalho e o tecto e envernizou as madeiras e o soalho.

III

CUMPRE DECIDIR

As instâncias julgaram a acção procedente ao abrigo do art. 64 n. 1 h) do RAU.

É pois este o único fundamento da acção agora em causa.

O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário:

(Art. 64 n. 1 h) do RAU) - "Conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo se caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos".

Importa antes de mais atentar no objecto do contrato celebrado.

Esclarece-se o art. 2º (fl. 15):

"O aqui arrendado destina-se ao comércio de modas, malhas e miudezas".

Depreende-se da prova produzida que o local foi arrendado com a ideia das partes de se destinar a estar aberto ao público.

E assim aconteceu até que a R. abriu nova loja, agora no n. 105, da mesma rua.

A partir de então o local arrendado passou a funcionar apenas como armazém, estando a porta permanentemente encerada.

A norma em causa visa acautelar "o interesse do senhorio em não ter o prédio deteriorado com o seu encerramento por um período longo e em não sofrer a desvalorização comercial do local resultante da cessação de actividade do estabelecimento" (1).

Neste caso, mais que a deterioração do imóvel, está em risco o interesse do senhorio em manter o valor comercial do local.

Não é indiferente para a manutenção desse valor o facto de o local deixar de estar aberto ao público e passar a estar permanentemente encerrado, funcionando como armazém.

Deve entender-se por isso que o estabelecimento permanece encerrado há muito mais de um ano (normativo citado).

Nega-se a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 19 de Setembro de 2002

Nascimento Costa,

Dionísio Correia,

Quirino Soares.

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(1) A. Varela, in RLJ 116, 192.