Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 19/11/99, A e mulher B moveram a C e mulher D acção declarativa com pro cesso comum na forma ordinária que foi distribuída à 2ª Vara de Competência Mista Cível e Criminal de Sintra.

Alegaram, em suma, terem celebrado com os RR, em 29/12/98, contrato-promessa de compra e venda de identificada fracção autónoma de que estes eram proprietários e procedido ao registo provisório da correspondente aquisição e de hipoteca e ao pagamento da sisa devida.

Esgotado o prazo acordado para a celebração do contrato prometido, e tendo para tal diligenciado sem obter resposta, face à recusa, por parte dos RR, de celebração da competente escritura e consequente caducidade dos registos aludidos e do processo bancário para concessão de empréstimo, perderam, sempre segundo alegaram, o interesse no negócio.

Pediram, nessa conformidade, a condenação dos demandados a pagar-lhes 3.065.390$00, sendo 2.800.000$00 da devolução do sinal em dobro, 59.250$00 do registo provisório de aquisição, 64. 640$00 do registo provisório de hipoteca a favor do Banco, e 141.500$00 da sisa, com juros de mora até integral pagamento.

Litigando com benefício de apoio judiciário na modalidade da dispensa total do pagamento da taxa de justiça e custas, os demandados contestaram, excepcionando, em síntese, a existência, constante do registo e de que o R. tinha informado a A., de ónus de inalienabilidade da fracção em causa pelo prazo de 5 anos a contar da aquisição dessa fracção pelos RR por escritura de 23/10/95, e ser o prazo para a celebração do contrato prometido de 90 dias a contar da assinatura do contrato-promessa, mas prorrogáveis, devendo a escritura, ainda conforme cláusula 4ª desse contrato, "ser realizada logo que estejam reunidas todas as condições para o fazer". Entregues em 7/2/99 as chaves da fracção em questão aos AA., que aí residem, os contestantes declararam (só) pretender outorgar na escritura do contrato prometido" a partir do dia 24/10/2000 ".

Realizada em seguida audiência preliminar, foi proferido saneador tabelar, indicada a matéria de facto assente e fixada a base instrutória.

Após julgamento, foi lavrada sentença com data de 15/7/2002 que julgou a acção improcedente, por não provada, e absolveu os RR do pedido.

A Relação de Lisboa julgou parcialmente procedente o recurso de apelação dos AA, revogou a sentença impugnada, declarou resolvido o contrato-promessa aludido, e condenou os RR a pagar aos AA a quantia de € 13.966,34 (equivalente a 2.800.000$00), absolvendo-os do mais pedido.

É dessa decisão que vem pedida revista, formulando, agora, os RR, em remate da alegação respectiva, as conclusões que seguem:

1ª -O ónus de inalienabilidade que incidia sobre a fracção autónoma prometida vender encontrava-se registado na competente Conservatória do Registo Predial.

2ª - Era conhecido dos AA na data da celebração do contrato-promessa de compra e venda.

3ª - A cláusula 4ª do contrato-promessa de compra e venda deve ser interpretada no sentido de que as partes previram que a escritura do contrato prometido poderia não ser celebrada no prazo de 90 dias.

4ª - E sim - " logo que estejam reunidas as condições para o fazer".

5ª - E os AA sabiam que tais condições só estariam reunidas na data da extinção do ónus de inalienabilidade, ou seja, em 24/10/2000.

6ª - No artigo 19º da contestação os RR notificaram os AA de que podiam formular o pedido notarial para a marcação da escritura do contrato prometido a partir de 24/10/2000.

7ª - Acresce que não se verificou o incumprimento definitivo do contrato-promessa.

8ª - E isto porque a falta definitiva de cumprimento ocorre, nomeadamente, quando o devedor não realiza a prestação no prazo que lhe foi fixado - arts.801º e 804º C.Civ.

9ª - Os AA não fixaram aos RR qualquer prazo, como manda o art.808º C.Civ.

10ª - Por isso, o acórdão recorrido devia ter negado provimento ao recurso, mantendo a decisão proferida pelas Varas Mistas do Tribunal da Comarca de Sintra.

11ª - Porque assim não se decidiu, violou-se o disposto nos arts.801º e 808º C.Civ.

Não houve contra-alegação, e, corridos os vistos legais, cumpre decidir.

Convenientemente ordenada, (1) a matéria de facto fixada pelas instâncias é como segue:

- Por escritura pública de 23/10/95, lavrada pelo Cartório Notarial da Amadora, e de que há certidão a fls.23 a 28 dos autos, os RR adquiriram a fracção autónoma designada pela letra E, correspondente ao 2º andar esquerdo do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua Fernão de Magalhães, nº... Massamá, concelho de Sintra, inscrita na matriz respectiva sob o artigo 3.201, e descrita na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o nº 2.700.

- Consta da predita escritura que a fracção nela referida é inalienável durante 5 anos a contar dessa aquisição (tal assim com referência ao art.10º, nº1º, do (adiante) citado DL 141/88, de 22/4 - v. fls.4 e 6 dessa escritura, a fls.26 e 28 dos autos).

- Existe sobre essa fracção autónoma um ónus de inalienabilidade pelo prazo de 5 anos contado da data da celebração da escritura de compra e venda, desde 23/10/95 até 23/10/2000.

- Esse ónus de inalienabilidade está registado desde 19/12/95 na Conservatória do Registo Predial de Queluz pela inscrição F-2.

- Em 29/12/98, AA e RR celebraram um contrato-promessa de compra e venda relativo à fracção autónoma correspondente ao 2º andar esquerdo do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua Fernão de Magalhães, nº..., freguesia de Monte Abraão, em Queluz Ocidental, inscrita na matriz respectiva sob o artigo 3.201, e descrita na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o nº 2.700, de que os RR se intitularam proprietários e legítimos possuidores.

- Conforme cláusula 4ª desse contrato, o prazo acordado para a celebração da escritura de compra e venda foi de 90 dias, prorrogáveis, contados da assinatura do contrato-promessa, devendo esta ser realizada " logo que estejam reunidas todas as condições para o fazer ".

- A cláusula 5ª do mesmo contrato é do teor seguinte:

" Se por quaisquer motivos exclusivamente imputáveis aos Segundos Outorgantes (isto é, aos aqui AA, promitentes-compradores) a escritura for celebrada após o prazo atrás mencionado, ficam aqueles obrigados ao pagamento adicional de juros, calculados à taxa legal, sobre o montante em dívida, pagáveis, cumulativamente, no acto da escritura ".

- Após a assinatura do contrato-promessa, a pedido dos AA, os RR entregaram-lhes, em 7/2/99, as chaves da fracção autónoma prometida vender, que os AA foram logo habitar, aí tendo actualmente a sua residência permanente.

- De modo a poder cumprir o acordado, os AA procederam oportunamente aos registos provisórios de aquisição e de hipoteca e ao pagamento da sisa devida.

- Vendo a esgotar-se o prazo de validade dos registos provisórios e do processo bancário para a celebração do contrato de mútuo, os AA contactaram o advogado signatário da petição inicial deste processo para tratar do assunto.

- Os AA enviaram, através de advogado, aos RR carta com data de 29/4/99, recebida no dia seguinte, em que se solicitava informação, até, impreterivelmente, 10/5, da data e hora em que estes pretendiam a realização da escritura, e que concluía assim: " Caso tal não se verifique, intentarei, de imediato, a respectiva acção judicial, rescindindo o Contrato e pedindo a consequente devolução do sinal em dobro e uma indemnização pelos danos sofridos, nomeadamente, o pagamento de registos provisórios e despesas conexas ".

Dispensável a transcrição de disposições legais de uso frequente, são do C.Civ. as referidas ao diante sem outra indicação.

O acórdão sob revista adopta o entendimento de acórdãos deste Tribunal de 10/2/1998 e de 21/ 10/2003, respectivamente publicados na CJSTJ, VI, 1º, 63 ss e XI, 1º, 44 ss, de que a simples mora basta para desencadear o mecanismo sancionatório previsto no art.442º, nº2º.

Como dado conta em anotação publicada no BMJ 482/286, não é essa a orientação que tem prevalecido neste Tribunal, nomeadamente nesta Secção, em que se tem julgado que só há lugar à sanção estabelecida naquele preceito mediante resolução do contrato-promessa, necessariamente fundada em incumprimento definitivo e culposo da contraparte (2)

Não sofre, de todo o modo, dúvida que, como observado no acórdão sob recurso com referência ao art.436º, nº1º, e apoio na lição de Almeida Costa, em " Contrato-Promessa - Uma Síntese do Regime Actual ", separata da ROA, ano 50 (1990), I, 60, " a exigência do sinal ou da indemnização actualizada constitui uma declaração tácita de resolução do contrato-promessa (...)". Como assim, aditamos, seja essa exigência extrajudicial ou judicial, e, nesse caso, só levada ao conhecimento da contraparte com a citação para a acção, não caberá, propriamente, ao tribunal declarar resolvido o contrato, mas sim, e apenas, apreciar a validade, ou não, dessa resolução (3) .

Não tendo havido recusa expressa de celebração da escritura, não se vê, face ao disposto no art.217º, que pudesse ter-se como tal o silêncio referido no artigo 7º, sendo a isso que, se bem se compreende, se reporta o início do artigo 9º da petição inicial. Por outro lado:

Como julgado no acórdão sob recurso (respectiva pág.16, a fls.140 dos autos), na falta de fixação de prazo razoável para o cumprimento da obrigação gerada pelo contrato-promessa com explícita cominação de que a mesma se teria por definitivamente não cumprida se não ocorresse o cumprimento nesse prazo, não pode ter-se a falada carta como interpelação admonitória nos termos e para os efeitos do art.808º, nº1º - v., com a-propósito, Ac.STJ de 28/4/98, CJSTJ, VI, 2º, 64-II e 65-II, citando Baptista Machado.

Contra o entendido no acórdão recorrido (ibidem), poderia eventualmente considerar-se configurada de algum modo na hipótese em análise a perda objectiva do interesse no negócio - bem assim, num só e mesmo fôlego, arguida na parte final do mesmo artigo 9º -, com fundamento na caducidade dos registos provisórios e do processo bancário de que decorreram as despesas reclamadas nesta acção (como igualmente notado no acórdão sob revista, em contravenção, nessa parte, do disposto no nº4º do art.442º). A ser deste modo, verificar-se-ia, realmente, conforme predito art.808º, nº1º, incumprimento definitivo, susceptível de desencadear a sanção prevista no nº2º do art.442. É a tanto que os ora recorrentes opõem, na alegação respectiva, a consideração de que os ora recorridos se mantiveram na fracção autónoma em questão desde 7/2/99, só em 12/12/02 tendo sido ordenada a restituição provisória da posse da mesma aos recorrentes: o que, de facto, se constata de fls.45 do procedimento cautelar apenso ( cfr. art.514º, nº2º, CPC ).

Não poderia, por último, acompanhar-se o acórdão sob recurso ao recusar o vencimento de juros sobre o sinal dobrado a restituir pelos ora recorrentes, em entendimento que, como nele se reconhece, contraria o prevalecente neste Tribunal (4).

Na verdade, e como já notado, logo a própria exigência do sinal em dobro constitui declaração tácita de resolução que a citação leva ao conhecimento do demandado. Não se vê que haja lugar a qualquer intervenção constitutiva do tribunal (aludida na pág.17 do acórdão sob recurso, a fls.141 dos autos). A este, como igualmente já observado, não compete propriamente declarar resolvido o contrato-promessa, mas sim, e apenas, apreciar a validade, ou não, da resolução tacitamente efectuada pela própria parte que recorre a juízo. Assim, por conseguinte, valendo a citação também como interpelação nos termos e para os efeitos do art.805º, nº1º.

Não tido em conta pelas partes, nem pelas instâncias, outro, em todo o caso, vem a ser, se bem se crê, o enquadramento jurídico adequado dos factos dos autos - cfr., a propósito, arts.664º, 713º, nº2º, e 726º CPC. Com efeito:

Logo discutido nos articulados o efectivo alcance da cláusula 4ª do contrato-promessa em crise, revela-se truncada a invocação que dela se fez no artigo 3º da petição inicial, em que o prazo acordado para a celebração do contrato definitivo é, sem mais, referido como sendo de 90 dias a contar da assinatura do contrato-promessa, e, assim, consoante subsequente artigo 4º, com fim em 29/3/ 99.

Como, porém, de imediato decorria da prorrogabilidade bem assim estipulada nessa mesma cláusula 4ª e, ainda, da seguinte cláusula 5ª, esse prazo não era um prazo fixo absoluto, esgotado o qual a finalidade da obrigação já não poderia ser alcançada, caducando por isso o contrato (5).

O próprio facto de só um mês depois do fim desse prazo de 90 dias os AA terem enviado, em 29/4/99, aos RR a carta atrás mencionada revela que se estava perante um negócio fixo usual, relativo ou simples, em que a determinação de termo não obstava à possibilidade de prestação ulterior susceptível de satisfazer ainda a finalidade da obrigação (6) .

Decorrido o prazo referido, a obrigação das partes (de celebrar o contrato prometido) ficou sem prazo, convertendo-se numa obrigação pura (art.805º, nº1º, C.Civ.). Na verdade:

Incerto ou infixo esse prazo, pois não foi indicado no contrato-promessa dia, hora e local para a celebração do contrato definitivo, esta ficou dependente de interpelação para esse efeito, com essa indicação (7) .

E também não estabelecido a qual das partes cabia marcar a realização da escritura, nenhuma delas podia considerar-se em mora antes de interpelada pela outra para outorgá-la: mas sempre com a necessária - indispensável - indicação referida, da data, hora e local designados para tanto (8).

Pelo que, em contrário, ainda, do entendido no acórdão sob recurso (respectiva pág.14, a fls.138 dos autos ), não pode, bem assim, atribuir-se à carta aludida a eficácia ou valor de interpelação susceptível de constituir os demandados em mora consoante arts.804º e 805º, nº1º.

A esta parte do discurso da sentença apelada, opôs-se na apelação a impossibilidade de realização da escritura de compra e venda nas condições estabelecidas na cláusula 4ª do contrato-promessa. Na verdade:

De interpretar, na conformidade do disposto no art.236º, nº1º, nos termos da compreensão de medianamente instruído, diligente e experiente declaratário, essa cláusula terá, por certo, de entender-se à luz também da que se lhe segue.

Atrás transcritas ambas, revela-se, por assim dizer, um tanto rebuscada a interpretação a que a Relação chegou da cláusula 5ª do contrato em referência (v. final da pág.14 e início da pág.15 do acórdão sob recurso, a fls.137 e 138 dos autos): afigura-se, antes, claro que o prazo nela tido em consideração é o de 90 dias estipulado na cláusula precedente.

Crê-se, enfim, resultar patente da mesma cláusula 5ª que a parte final da anterior - a saber, "logo que estejam reunidas todas as condições para o fazer" - se refere aos AA, promitentes-compradores: beneficiários do prazo nela estabelecido - mas sujeitos ao pagamento de juros logo que esgotado esse prazo.

Contra, desta forma, o que os ora recorrentes sustentam e aparentemente se considerou também no acórdão sob recurso (respectiva pág.13, a fls 137 dos autos), não se afigura de aceitar que a falada cláusula 4ª se destinasse a salvaguardar igualmente os interesses dos promitentes-vendedores, RR nesta acção e ora recorrentes, onerados por cláusula de inalienabilidade. E tal assim, até, porque, como, com mais desenvolvida análise, assinalado nesse mesmo acórdão (respectiva pág. 15, a fls.139 dos autos), não é razoável, no contexto de contrato-promessa com data de 29/12/98, e na sequência do estabelecimento de prazo de 90 dias, prorrogáveis, embora, reportar ao termo, cerca de 22 meses depois, de prazo de inalienabilidade que findava em 23/10/2000, a expressão atrás destacada: " logo que estejam reunidas todas as condições para o fazer ". (Para mais com os juros a cargo da contraparte previstos na cláusula seguinte.)

Sabe-se, a outro tempo, que, como notado na alegação dos recorrentes, o registo predial tem como função essencial dar publicidade à situação jurídica dos prédios: é o que consta do art.1º do Cód.Reg. Predial, que mais esclarece ter-se com ele em vista conferir segurança ao comércio jurídico imobiliário.

Contra, no entanto, o que se afirma nas conclusões 2ª e 5ª daquela alegação, apesar de esse ónus estar registado na Conservatória do Registo Predial competente, resulta das respostas negativas dadas aos quesitos 5º e 6º não ter-se provado que na data da celebração do contrato-promessa os promitentes-compradores tivessem efectivo conhecimento do ónus de inalienabilidade que incidia sobre a fracção autónoma em referência. (De tal sabendo, menos bem se compreenderia o facto de terem logo diligenciado pela concessão de empréstimo.)

Quem desse ónus na realidade tinha a obrigação de saber eram os promitentes-vendedores, visto que, como expresso na escritura a fls.24 ss, tinham adquirido a fracção em causa ao Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, com sujeição ao disposto no art.10º, nº1º, do DL 141/88, de 22/4.

Esse diploma legal regula a alienação de fracções de habitação social: isso mesmo justificando também o destino - residência permanente do adquirente - estipulado no nº3º do mesmo art.10º, e a sujeição ao regime de renda condicionada estabelecida no seguinte art.11º para depois de findo o prazo de inalienabilidade.

Chega-se deste modo ao que, se bem se entende, constitui o cerne da questão sub judicio.

Presente que importa ter o princípio da pontualidade ou exactidão no cumprimento das obrigações estabelecido no nº1º do art.406º, nota-se de imediato que, vigente na data do contrato-promessa e até 23/10/2000 o falado ónus de inalienabilidade, era naquela data impossível, por ilícito, dar satisfação ao estipulado na cláusula 4ª do contrato-promessa - de entender, como visto, à luz da cláusula seguinte - relativamente à oportunidade da celebração do contrato definitivo.

Isto é: na data em que o contrato-promessa foi assinado, não era possível proceder à prometida celebração da escritura de compra e venda no prazo de 90 dias a contar da data da assinatura desse contrato - ou logo que, por parte dos AA, estivessem reunidas todas as condições para outorgar nessa escritura.

Como esclarece Almeida Costa, " Direito das Obrigações ", 8ª ed.(2000), 639 (e nota 2) (9) não é o facto de estar-se perante impossibilidade susceptível de desaparecer mais tarde que prejudica a constatação de que, em vista do imediatamente acima observado, se está, na realidade, perante impossibilidade originária da prestação a que os ora recorrentes se obrigaram nos termos em que, conforme cláusulas 4ª e 5ª do contrato-promessa, a tal se comprometeram.

Contemporânea essa impossibilidade da constituição do vínculo obrigacional, e tal, até, que tendo agido com a devida diligência - consultando oportunamente o registo predial - os AA estavam em condições de dela se poderem aperceber, tem por consequência não poder a obrigação dos RR ter-se por validamente constituída, nos termos estabelecidos na(s) falada(s) cláusula(s) 4ª ( e 5ª).

A consequente nulidade do negócio jurídico ajuizado nos termos do arts.280º e 401, nº(s) 1º ( e 3º), é de conhecimento oficioso, conforme art.286º, e tem os efeitos previstos no art.289º, nº1º- v. igualmente Assento nº4/95, de 28/3/95, BMJ 445/ 67 ss (10).

Deve, pois, ser restituído, mas em singelo, o sinal prestado ; e há efectivamente lugar aos juros moratórios pretendidos, na conformidade do disposto nos arts.559º, 804º, 805º, nº1º, e 806º, nºs 1º e 2º.

Alcança-se, deste modo, a decisão que segue:

Concedendo, em parte, a revista, revoga-se o acórdão recorrido.

Julga-se a acção só procedente em parte, e condenam-se, pelas razões expostas, os ora recorrentes a devolver, em singelo, aos ora recorridos o sinal de 1.400.000$00 que deles receberam, com juros, à taxa legal, desde 2/2/2000, data da citação (cfr.fls.13 e 14), até efectivo pagamento.

Custas, em igualdade, pelas partes, tanto nas instâncias, como as deste recurso (sempre sem pre- juízo do benefício do apoio judiciário concedido aos ora recorrentes).

Lisboa, 20 de Janeiro de 2005

Oliveira Barros

Salvador da Costa

Ferreira de Sousa

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(1) Cronologicamente, pelo menos. V., a propósito, Antunes Varela, RLJ 129º/51. Aditou-se transcrição da cláusula 5ª, invocada pelos então apelantes.

(2) Tem-se, assim, preferido a doutrina de Galvão Telles, " Direito das Obrigações ", 6ª ed. (1989), 125, nota 1, Calvão da Silva, " Sinal e Contrato-Promessa ", 8ªed. (2001), 107 ss, e Manuel Januário da Costa Gomes, " Em Tema de Contrato-Promessa ", 58 ss. V., v.g., acórdãos desta Secção de 16/10/2003 e de 19/2 e 18/3/2004 nos Procs.nºs 2814/ 03 e 38 e 303/04, com sumário na pág.60 do nº74, na pág.34 do nº78 e na pág.38 do nº79 dos Sumários de Acórdãos organizados pelo Gabinete dos Juízes Assessores deste Tribunal, sempre respectivamente ( todos do mesmo relator ), e de 23/9/2004 no Proc.nº2089/04-7ª( 4.), em que são citados, no mesmo sentido, os de 6/2/2003 no Proc.nº4036/02-2ª, e de 25/2/2003, no Proc.nº200/03-6ª.

(3) Só não será dessa maneira nos casos em que é a própria lei que exige o recurso a juízo para esse efeito, como, conforme art.63º, nº2º, RAU, sucede com a resolução do contrato de arrendamento urbano fundada na falta de cumprimento por parte do arrendatário.

(4) Refere a este respeito Ac.STJ de 12/1/94, CJSTJ, II, 1º, 31-IV e 33 ( 2ª col.).

(5) É o que sucede quando o contrato tem por objecto uma prestação que tem de ser feita no prazo estabelecido e se torna, por conseguinte, impossível se não fôr respeitado.

(6) V. Vaz Serra, BMJ 48/246 e RLJ 110º/326-327. V. também Galvão Telles, " Direito das Obrigações ", 6ª ed., 109.

(7) V., v.g., Acs STJ de 2/10/62, BMJ 120/391-V e VI e 398, de 25/3/69, BMJ 185/272-III e IV, e de 6/3/86, BMJ 355/ 352-I e IV.

(8) V., v.g., ARC de 22/5/90, CJ, XV, 4º, 49, 2ª col.-5., e ARL de 3/3/83, CJ, VIII, 2º, 102, 2º par., com os aí citados. A sentença apelada refere, neste sentido, ARC de 27/9/88, BMJ 379/651 (2º), e Ac.STJ de 22/6/89, BMJ 388/512.

(9) V., no mesmo sentido, Mário de Brito, " C.Civ. Anotado ", II, 16, último par., que prossegue: " Atende-se ao mo-mento em que a obrigação se constitui, pois é com referência a esse momento que há-de determinar-se se a obrigação é válida ou nula ".

(10) Prevenindo eventual dúvida ainda: o cabimento da hipótese ocorrente na previsão do nº2º do art.401º resulta, com evidência, arredado pela já explanada interpretação, que se tem por melhor, da cláusula 4ª do contrato-promessa em questão.