Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

ACORDAM, NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I M R e A S, intentaram acção declarativa de condenação com processo ordinário contra A R e I R, pedindo a sua condenação a verem declarada, sem fundamento legal, a resolução do contrato promessa dos autos operada pelos Réus e a declaração do incumprimento definitivo do mesmo por parte destes e a sua condenação a devolver-lhes o sinal em dobro, no montante de € 55.000,00. Para tanto e em suma, alegam que celebraram com os Réus um contrato promessa que teve por objecto o prédio urbano sito na Rua dos …, Porto, prédio que as Autoras prometeram comprar e os Réus prometeram vender e por carta de 17 de Fevereiro de 2010, tendo estes resolvido injustificadamente o contrato promessa, verificando-se, assim, o seu incumprimento definitivo e culposo.

Foi proferido saneador sentença onde se julgou a acção procedente com a declaração de que o contrato promessa dos autos foi infundadamente resolvido pelos Réus tendo a sua resolução sido originada por incumprimento destes mesmos Réus e a sua condenação a pagar às Autoras a quantia de € 55.000,00.

Inconformados, os Réus interpuseram recurso de Apelação, a qual foi julgada procedente tendo sido julgada improcedente a acção e absolvidos os Réus do pedido.

Vieram agora as Autoras recorrer de Revista, apresentando as seguintes conclusões:

- Entendeu o Acórdão recorrido que, os RR., aqui Recorridos, ao marcarem a Escritura e procederem à convocação das AA., aqui Recorrentes, para comparecerem à mesma, configura uma verdadeira interpelação admonitória, nos termos do art. 808º do C Civil, que justifica a resolução do Contrato Promessa;

- Conforme resulta da alínea F) dos Factos Provados “Por carta datada de 31 de Janeiro de 2010 (junta por cópia a fls. 12) os RR. convocaram as AA. para que comparecessem no dia 10 de Fevereiro de 2010 no Cartório Notarial da ora …., para a realização da Escritura definitiva do Contrato prometido”;

- Sendo certo que, o teor da referida carta junta aos autos a fls. 12, é o seguinte: “... tendo-se esgotado largamente o prazo de 90 dias concedido para a realização do contrato definitivo de compra e venda, prazo este estipulado na cláusula quarta do já referido Contrato Promessa de Compra e Venda, venho por este meio convocar V.Exª para a realização da Escritura definitiva a ter lugar no Cartório Notarial da ora …., sito na Av., em VN Gaia, no próximo dia 10 de Fevereiro de 2010, pelas 09h:30m. Sem outro assunto de momento, apresento os melhores cumprimentos”;

- Ora, com o respeito sempre devido, entendem as ora Recorrentes que, tal convocação para a Escritura não consubstancia uma verdadeira Interpretação Admonitória para os efeitos previstos no art. 808° do C Civil;

- A simples mora não legitima a resolução do Contrato Promessa, mas só a falta definitiva e culposa do cumprimento;

- Nos termos do art. 808° do C Civil, a mora só se converte em incumprimento definitivo e assim a obrigação se considera como definitivamente não cumprida que legitima a resolução do Contrato, se ocorreu uma das seguintes situações:

a) - Se em consequência da mora o credor perder o interesse na prestação, sendo esta perda de interesse apreciada objectivamente;

b) - Se existindo mora o devedor não cumprir no prazo razoável que o credor lhe fixar mediante interpelação administrativa;

- Também confere ao credor o direito de resolver o contrato, se o devedor fizer uma declaração clara, inequívoca e peremptória de que não cumprirá o contrato;

- Ora, nenhuma destas situações se verificou no caso dos autos;

- Em ponto algum dos autos é alegada a perda de interesse por banda dos RR. na prestação, por factos concretos e bem definidos que justificadamente revelem essa perda de interesse segundo critérios razoáveis e próprios do comum das pessoas, ou seja, segundo critérios objectivos;

- Como já referido supra, aquando da convocação para a escritura nada é dito a esse respeito. Apenas é alegado na contestação a este propósito que as AA. deixaram passar 124 dias sem marcar a escritura. Facto subjectivo;

- Quanto à interpelação Admonitória, que o douto Tribunal recorrido julgou ter existido, sempre se dirá o seguinte:

Como muito bem refere a Exmª Senhora Juíza da Primeira Instância na douta sentença, quer a doutrina quer a jurisprudência são unânimes no sentido de que a Interpelação Admonitória para produzir efeitos, deve conter três elementos: 1. Uma intimação clara para cumprir; 2. Fixar um prazo razoável e peremptório para o cumprimento; e 3. Informar inequivocamente que o não cumprimento dentro do prazo terá a consequência de ter-se por não cumprida definitivamente a prestação.

(veja-se, por todos, Ac. do STJ de 28 de Junho de 2011 no Proc. Nº 208/05.2TCFUN, in www.dqsi.pt)

- Ora, não houve qualquer comunicação por parte dos RR. (aqui Recorridos) às AA. (aqui Recorrentes) com estas características. Nem quando convocaram as AA. para comparecerem à escritura, limitando-se a lembrar as mesmas que se tinha esgotado o prazo de 90 dias previsto na cláusula quarta do Contrato Promessa, nem em qualquer outra comunicação;

- Na verdade, não é fixado qualquer prazo razoável e definitivo para cumprir, sob a cominação de não o fazendo, se ter como definitivamente não cumprido o contrato, nem, como referem os Exºs. Senhores Desembargadores “sob pena de perderem o interesse no acordado”;

- Acresce que, a antecedência de 10 dias com que é marcada a respectiva escritura, não pode ser considerado um prazo razoável para efeitos do previsto no artº. 808° do C Civil;

- Pelo que, com todo o respeito devido, não ocorreu qualquer interpelação Admonitória;

- Também não houve por parte das AA., aqui Recorrentes, qualquer declaração no sentido de que não cumpririam o contrato. Pelo contrário;

- Logo que as AA. receberam a comunicação para comparecerem à escritura por carta datada de 31 de Janeiro de 2010, conforme factos provados constantes da alínea F), de imediato - dia 5 de Fevereiro de 2010 - responderam aos RR. a solicitar o adiamento da escritura para o mesmo dia, do mês seguinte, à mesma hora, no mesmo Cartório, visto que só nessa data estariam em condições de obter o financiamento bancário, conf. consta na alínea G) dos Factos Provados;

- Tendo obtido como resposta por banda dos RR., por carta datada de 17 de Fevereiro de 2010, a comunicação da resolução do Contrato Promessa pelo facto de se ter esgotado o prazo de 90 dias estipulado no Contrato e pela não comparência na realização da escritura, conf. alínea I) dos Factos Provados;

- Sendo certo que, nesta fase, não havia motivos que justificassem a resolução do contrato, por não haver incumprimento definitivo, verificando-se apenas a simples mora;

- Mas as AA., aqui Recorrentes, não se conformando com a resolução do Contrato, dirigiram nova carta aos RR., datada de 31 de Março de 2010, afirmando mais uma vez o seu interesse no cumprimento do Contrato Promessa e na outorga da respectiva escritura, conf. alinea L) dos Factos Provados;

- E em 10 de Setembro de 2010, as AA. enviaram nova carta aos RR., comunicando a marcação da respectiva escritura Pública para o dia 22 de Setembro de 2010, pelas 11 horas, no Cartório Notarial do notário J, sito na Rua…, no Porto, conf. alinea M) dos Factos Provados;

- Sendo certo que os RR. não compareceram à escritura, conf. alinea J) dos Factos Provados, respondendo, por carta datada de 17 de Setembro de 2010, confirmando a resolução do Contrato Promessa operada em 17 de Fevereiro de 2010, conf. alinea N) dos Factos Provados;

- Assim, os RR. ao declararem de forma clara a resolução do contrato e ao não comparecerem à escritura, manifestaram de forma inequívoca o não cumprimento definitivo do contrato;

- Pelo que, o incumprimento definitivo do contrato só aos RR. pode ser imputado, com as consequências legais que daí advêm;

- O Tribunal recorrido, ao decidir como decidiu, fez errada interpretação de facto e de direito, violando, assim, o art. 808º do C Civil;

Na contra alegação os Réus pugnam pela manutenção do julgado.

II Põem-se como problemas a resolver no âmbito deste recurso os de saber se houve por banda dos Réus a resolução ilegal do contrato promessa havido com as Autoras e se a estas assiste o direito de ver resolvido tal acordo por incumprimento daqueles, com a condenação destes a devolverem o sinal prestado em dobro.

As instâncias deram como provada a seguinte factualidade:

- No dia 1 de Julho de 2009, as AA., na qualidade de promitentes compradoras e os RR. na qualidade de promitentes vendedores, outorgaram um Contrato Promessa de Compra e Venda, que reduziram a escrito, constante de fls. 9 e ss, cujo teor se dá aqui por reproduzido; (A)

- Conforme resulta do aludido Contrato Promessa, o mesmo tinha como objecto o prédio urbano sito na Rua …., concelho do Porto, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº … e inscrito e inscrito na matriz predial urbana sob o artº. …, ao qual havia sido concedido o Alvará nº … para exploração da Casa de Hóspedes emitido pela Câmara Municipal do Porto, no qual os promitentes vendedores ocupam a posição de locatários, no Contrato de Locação que detêm com a Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, CRL, sendo esta a legitima proprietária e os locatários legítimos possuidores; (B)

- Ainda nos termos do Contrato supra referido, as Segundas Outorgantes, aqui AA., obrigam-se a realizar o referido Contrato definitivo no prazo de 90 (noventa) dias, a contar da assinatura do Contrato Promessa; (C)

- Como também resulta da cláusula sexta, até à data da escritura, os primeiros outorgantes (promitentes vendedores) obrigam-se a amortizar o Contrato de Leasing onde ocupam a posição de locatários; (D)

- As AA. pagaram aos RR., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 27.500,00 €, ficando o remanescente do preço diferido para o momento do Contrato definitivo; (E)

- Por carta datada de 31 de Janeiro de 2010, (junta por cópia a fls. 12) os RR. convocaram as AA. para que comparecessem no dia 10 de Fevereiro de 2010 no Cartório Notarial da Drª. …., para a realização da escritura definitiva do Contrato prometido; (F)

- Ao que os AA. responderam, por carta registada com aviso de recepção, junta por cópia a fls. 13, que os RR. receberam a 11/02/2010, a solicitar o adiamento da escritura, pelo período de um mês, para o dia 10 de Março de 2010, à mesma hora e no mesmo cartório, visto que, só nessa data, é que estariam em condições de obter o financiamento bancário; (G)

- Dá-se aqui por reproduzida a certidão junta a fls. 85 e ss, emitida pelo Cartório Notarial de …, em Vila Nova de Gaia. na qual se certifica a comparência no dia 10.2.2010, pelas 9,30, nesse Cartório dos aqui réus e ainda dos procuradores da a CAIXA CENTRAL – Caixa Central de Crédito e da falta de comparência dos compradores aqui autores; (H)

- Por carta datada de 17 de Fevereiro de 2010, junta por cópia a fls. 15, comunicaram às AA. a resolução do Contrato Promessa; (I)

- As AA., por carta dirigida aos RR., datada de 31 de Março de 2010, junta por cópia a fls. 16, afirmaram mais uma vez o seu interesse no cumprimento do Contrato Promessa e na outorga da respectiva escritura pública; (L)

- E em 10 de Setembro de 2010, as AA. enviaram nova carta aos RR, junta por cópia a fls. 17, comunicando a marcação da respectiva Escritura Pública para o dia 22 de Setembro de 2010, pelas 11 horas, no Cartório Notarial de J, sito na Rua …, no Porto; (M)

- Ao que os RR. responderam, por carta datada de 17 de Setembro de 2010, junta por cópia a fls. 18, confirmando a resolução do Contrato Promessa operada em 17 de Fevereiro de 2010. (N)

- Conforme certidão junta a fls. 19 e ss, cujo teor se dá aqui por reproduzido, os aqui RR não comparecerem no Cartório Notarial de J no dia 23.09.2010, tendo as AA. comparecido para realização da escritura prometida; (J)

1. Do contrato havido entre as Autoras e os Réus.

Entre as Autoras e os Réus, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, no dia 1 de Julho de 2009, tal como o mesmo nos vem definido pelo artigo 410º do CCivil, tendo-se estes obrigado a transmitir às Autoras, pelo preço de € 275.000,00, o prédio urbano sito na Rua …, concelho do Porto, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº …. e inscrito e inscrito na matriz predial urbana sob o artº. …., ao qual havia sido concedido o Alvará nº … para exploração da Casa de Hóspedes emitido pela Câmara Municipal do Porto.

Conforme resulta do acordado entre o Autoras e Réus o preço da venda seria pago da seguinte forma: a quantia de € 13.500,00 a liquidar na data da assinatura do contrato promessa; igual quantia a satisfazer no dia 15 de Julho de 2009 e o remanescente a liquidar na data da celebração definitiva da compra e venda, cláusula 3. do contrato de fls 9 a 11., a qual seria realizada no prazo de noventa dias a contados da sua assinatura, cláusula 4. do mesmo documento.

Resulta do referido acordo, além do mais, na sua cláusula 4., que o contrato definitivo de compra e venda deveria ser celebrada no prazo de noventa dias a contar da assinatura do contrato promessa competindo às Autoras a obrigação de designação da data de realização da escritura relativa ao negócio prometido, competindo-lhes comunicar aos Réus por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de dez dias, cláusula 5. do mesmo convénio.

Daqui decorre que o dever de marcar a realização do contrato definitivo incumbia às Autoras, promitentes compradoras, aqui Recorrentes, o que vale por dizer que o prazo se tem de considerar fixado a favor destas de harmonia com o disposto nos artigos 779º, sendo que o contrato definitivo poderia ser marcado no prazo de noventa dias após a realização do contrato promessa (termo a quo essencial).

Todavia, como também deflui de toda a matéria apurada, a escritura não foi marcada no supra aludido prazo pelas Autoras, tendo os Réus procedido à marcação da mesma para o dia 10 de Fevereiro de 2010, tendo convocado aquelas para o efeito, através da carta cuja cópia consta de fls 12, datada de 31 de Janeiro de 2010.

A tal carta responderam as Autoras com a carta registada com AR que em cópia faz fls 13, solicitando o adiamento da escritura para o dia 10 de Março de 2010, à mesma hora e no mesmo cartório, uma vez que só nessa data estariam em condições de receber o financiamento bancário.

As Autoras não compareceram na data de 10 de Fevereiro, designada pelos Réus para a efectivação do contrato prometido, tendo os Réus enviado àquelas a carta cujo teor faz fls15, datada de 17 de Fevereiro de 2010, em que declaravam resolvido o contrato promessa havido, uma vez que a escritura não tinha sido marcada no prazo de noventa dias estipulado, nem as Autoras compareceram naquela data de 10 de Fevereiro, designada pelos Réus e para a qual as mesmas haviam sido convocadas.

Por carta de 31 de Março de 2010, cfr fls 16, as Autoras manifestam aos Réus o seu continuado interesse em realizar a escritura pública de compra e venda.

E, subsequentemente, em 10 de Setembro de 2010, as Autoras convocam os Réus para a efectivação da escritura pública a ter lugar no dia 23 de Setembro, através da carta cuja cópia faz fls 17.

Por carta datada de 17 de Setembro os Réus relembraram às Autoras que o contrato promessa celebrado entre as partes haviam sido por si resolvido através da carta que faz fls 15, datada de 17 de Fevereiro de 2010 e não compareceram no cartório notarial no dia 23 de Setembro do mesmo ano, dia designado por aquelas para a realização da escritura.

1.1.Da mora.

Tendo sido estipulado no contrato havido entre as partes, um termo a quo e um termo ad quem, para a celebração da escritura definitiva de compra e venda do imóvel, o qual teria o seu termo nos noventa dias subsequentes à data da assinatura do contrato promessa, isto é, em 1 de Outubro de 2009, não tendo as Autoras providenciado pela marcação da escritura dentro daquele prazo, constituíram-se em mora nos termos dos artigos 804º, nº2 e 805º, nº2, alínea a), do CCivil.

O normativo inserto no artigo 432º do CCivil, admite a resolução do contrato fundada, além do mais, na Lei, posto que no caso sujeito não se está perante uma situação de resolução prevenida contratualmente, sendo que, para os contratos promessa, tal possibilidade vem consignada no artigo 442º, do mesmo diploma.

Mas, a resolução do contrato, não opera automaticamente.

Se não.

Dispõe o segmento normativo aludido no artigo 808º, nº1 do CCivil que «Se o credor em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.».

Quer dizer, este normativo pressupõe, em primeira linha, a existência de mora, de onde o credor poder vir a obter a resolução do contrato, caso em consequência daquela perca o seu interesse na prestação, acrescentando o seu nº2 que tal perda de interesse é apreciada objectivamente.

No caso sub juditio, sem embargo de se poder concluir pela mora das Apelantes, dos autos não resultam quaisquer factos que nos permitam aferir da falta de interesse dos Apelados na efectivação do contrato definitivo, e a circunstância de ao longo do tempo se ter mantido o desencontro das partes quanto à marcação da escritura, não nos leva a concluir, à míngua de outros elementos, pela perda do interesse de qualquer delas, quando a Lei impõe para a verificação deste desinteresse uma objectividade e esta tem de estar plasmada em factos concretos, que in casu se não verificam.

Todavia, o Acórdão recorrido, entendeu que constatada que foi pelos Réus a mora das Autoras «(…) deveriam os RR., enquanto credores dessa obrigação contratual, através de uma interpelação admonitória intimá-las a cumprirem a obrigação, sob pena de perderem o interesse no acordado.

A questão que se coloca, é se o fizeram.

E, a resposta, face ao apurado, só pode ser afirmativa.

Com efeitos, os RR. esgotaram a paciência, como sói dizer-se. Por isso, decidirem proceder à marcação da escritura em causa, convocando as AA. com dez dias de antecedência, para comparecerem, sem que a tal estivessem (os RR.) contratualmente obrigados, o que é bem demonstrativo do carácter extremo desta atitude que tomara. Não é razoável, segundo os padrões de normalidade para situações como esta, interpretar essa tomada de posição, de forma diversa. Esta, só pode ser considerada como um autêntico ultimato à parte/contraente incumpridora. Outra leitura, pode conduzir (como conduziu na decisão aqui impugnada) a premiar o incumpridor, às custas daquele que cumpriu com o acordado.

Não pode ser.

Por conseguinte, à luz do supra exposto, entendemos que o comportamento dos RR., ao marcarem a escritura e procederem à convocação das AA. para comparecerem à mesma, configura uma verdadeira interpelação admonitória que justifica o seu comportamento seguinte, expresso na carta enviada a 17 de Fevereiro, do mesmo ano, às AA. (…)»

Não podemos concordar com esta afirmação conclusiva.

Efectivamente, não resulta da carta que os Réus enviaram às Autoras, que em cópia faz fls 12, a marcarem a escritura para o dia 10 de Fevereiro de 2010, qualquer tipo de intimação formal para o acto por forma a considerar a sua falta ao mesmo como incumprimento definitivo, cominação esta essencial para poder retirar da eventual ausência do promitente faltoso as consequências legalmente prevenidas no artigo 808º, nº1, segunda parte, do CCivil, isto é a possibilidade de resolver o contrato, cfr Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II, 3ª edição, 72, Baptista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, 42 e inter alia os Ac STJ de 20 de Maio de 2010 (Relator Paulo Sá), 20 de Maio de 2010 (Relator Alves Velho), 23 de Setembro de 2010 (Relator Serra Baptista), 28 de Junho de 2011 (Relator Moreira Alves, 28 de Junho de 2011 (Relator Sebastião Póvoas) e de 13 de Setembro de 2012 (Relator Serra Baptista), in www.dgsi.pt.

Isto é, no caso sujeito, aquela carta enviada pelos Réus às Autoras, a convocá-las para a o dia 10 de Fevereiro de 2010 a fim de celebrarem a escritura de compra e venda do imóvel não consubstanciava em si uma interpelação admonitória e, por isso, a ausência destas (ausência que aliás foi antecipadamente anunciada nos termos referidos na carta datada de 5 de Fevereiro de 2010), não fez converter a situação de mora em que se encontravam, numa situação de incumprimento definitivo, tal como a mesma veio a ser configurada – mal – pelos Réus.

E, assim sendo, a carta que os Réus enviaram às Autoras a «resolver» o contrato, datada de 17 de Fevereiro de 2010 e que em cópia faz fls 15, carece de qualquer eficácia para por fim ao acordado entre as partes, uma vez que se não verificou o incumprimento definitivo por banda das promitentes compradoras, sendo certo que a resolução só seria admissível no caso sujeito se fundada em tal incumprimento de harmonia com o preceituado no artigo 432º, nº1, conjugado com o disposto no artigo 808º, nº1, este como aquele do CCivil

Daí que tenham de proceder as conclusões, das Autoras/Recorrentes, quanto a este particular: a resolução do contrato promessa efectuada pelos Réus, não se mostra validamente efectuada, nem é eficaz para produzir os resultados pretendidos por estes.

2.Da resolução contratual peticionada pelas Autoras.

Pretendem as Autoras, aqui Recorrentes, ver resolvido o contrato por culpa exclusiva dos Réus/Recorridos, uma vez que em 10 de Setembro de 2010 lhes enviaram uma carta a comunicar-lhes a marcação da respectiva escritura pública para o dia 22 de Setembro de 2010, sendo que os Réus aí não compareceram, tendo previamente reafirmado por carta datada de 17 de Setembro de 2010 a resolução do Contrato Promessa operada em 17 de Fevereiro de 2010, manifestando assim, de forma inequívoca, que não queriam o cumprimento definitivo do contrato.

Esta segunda convocação para a realização da escritura de compra e venda, agora efectuada pelas Autoras aos Réus, não contém a se, qualquer cominação para a eventual falta de comparência destes, pelo que a ausência dos mesmos, só por si, nunca poderia conduzir a uma situação de incumprimento definitivo, mas tão só de mora no cumprimento, aplicando-se aqui, mutatis mutandis, todas as reflexões que a propósito se teceram supra aquando da análise de idêntica convocação feita pelos Réus às Autoras.

A interpelação, na espécie, deveria conter uma declaração inequívoca e precisa de que o contrato promessa se teria por incumprido e seria resolvido se a prestação – celebração do contrato definitivo - não viesse a ser efectuada no dia designado para o efeito.

Contudo, o panorama jurídico neste conspectu, reveste diferentes contornos, uma vez que os Réus ao receberem aquela convocatória para a celebração do contrato definitivo comunicaram desde logo às Autoras que as tinham «notificado», por carta registada com AR, datada de 17 de Fevereiro de 2010, da resolução do contrato promessa celebrado com as mesmas, sendo certo que esta atitude mais não reflecte do que «uma recusa categórica e definitiva dos réus em não cumprirem o contrato, vontade que reforçaram ao não comparecer na escritura marcada pelas autoras», como bem se concluiu em primeiro grau, o que equivale a um incumprimento definitivo por banda dos Réus, o que legitima o pedido formulado pelas Autoras com vista à resolução do contrato, cfr Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 10ª edição, 128/129 e do mesmo autor «A declaração da intenção de não cumprir», in Estudos De Direito Civil E Processo Civil (Pareceres), 1999, 137.

Procedem, assim, as conclusões das Recorrentes, quanto a este ponto, sendo as consequências da resolução do contrato promessa havidos com os Réus, as que decorrem do artigo 442º, nº2, segunda parte do CCivil, isto é, a obrigação destes procederem à devolução àquelas do dobro do montante prestado a titulo de sinal, in casu, € 55.000,00, repristinando-se desta sorte o decidido em primeira instância.

III Destarte, concede-se a Revista, revogando-se a decisão plasmada no Acórdão impugnado, mantendo-se o decidido em primeira instância.

Custas pelos Réus.

Lisboa, 22 de Novembro de 2012

(Ana Paula Boularot)

(Pires da Rosa)

(Maria dos Prazeres Pizarro Beleza)