Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA propôs acção de condenação, com processo ordinário, contra BB e mulher, CC, pedindo que seja declarado válido e existente o contrato de arrendamento comercial celebrado e os Réus condenados a reconhecerem-no como legítimo arrendatário da cave (estabelecimento comercial), arrecadação exterior e logradouro do prédio a que se refere a relação locatícia e a restituírem-no definitivamente à posse do locado, no estado em que se encontrava antes do esbulho, a absterem-se da prática de quaisquer actos que atentem contra os seus direitos, decorrentes do dito arrendamento; peticiona ainda o pagamento de quantia, a título de sanção pecuniária compulsória e de indemnização pelos invocados danos.

Como fundamento de tais pretensões, alega, em síntese, que por escrito celebrado em 17 de Agosto de 1993 os Réus, representados por procurador, deram-lhe de arrendamento a cave do prédio urbano, sito no lugar de …, freguesia de …, Fafe, bem como a arrecadação exterior e logradouro de tal imóvel, omisso na matriz, pelo prazo de um ano, com início em 1 de Setembro de 1993, pela renda anual de Esc. 240.000$00, a pagar em duodécimos de Esc. 20.000$00 na casa do senhorio ou de quem o representasse, no primeiro dia útil do mês a que respeitasse, para o destinar a pub-disco,

Após tal celebração, entrou na posse e fruição da cave, explorando um estabelecimento comercial denominado "Pub Horizonte", que ali tem funcionado ao longo dos anos, utilizando ainda a arrecadação exterior para armazém de bebidas, depósitos e motores de água e o logradouro como parque de estacionamento de veículos para clientes, fornecedores e trabalhadores, o que ocorre desde 1 de Setembro de 1993, à vista e com o conhecimento de todos, sem oposição nem interrupção, na firme convicção do exercício pleno do direito de arrendatário. Explorava o estabelecimento, abrindo ao público nos horários próprios, adquirindo mercadorias e pagando o custo, fazendo obras e benfeitorias, limpando-o e cuidando do seu asseio, contratando pessoal, pagando os salários, seguros multiriscos e de responsabilidade civil, água, luz e telefone, licenças e alvarás.

Sucede que o Réu, desde Fevereiro de 2011, começou a ameaçar e a apodar de expressões injuriosas clientes, fornecedores e trabalhadores, bem como a dizer que destruiria todos os veículos automóveis que se encontrassem no parque de estacionamento; como habita no primeiro andar, batia com um ferro na placa superior para fazer barulho e espantar os clientes, abria a água que se introduzia no interior do estabelecimento; mais tarde, vedou com portão automático e aumentou os muros envolventes do parque de estacionamento, que não mais pôde ser utilizado como anteriormente; também retirou o telhado que estava no hall de entrada do estabelecimento, apoderou-se da antena de televisão e destruiu uma lareira que estava no referido hall, bem como a chaminé; em 9 de Julho de 2011, pelas 16 horas, sem autorização nem consentimento seu, destruiu a porta de emergência situada nas traseiras do estabelecimento; posteriormente, abriu a porta da entrada principal e mudou-lhe a fechadura, apoderando-se de todos os equipamentos que se encontravam no interior e que discrimina; ainda abriu uma porta larga para o exterior junto à porta principal de entrada para o estacionamento que indicia que pretende utilizar o locado para entrada, saída e guarda de veículos; desta forma descaracterizou completamente a cave, a arrecadação e o logradouro e ofendeu a sua posse, usando de violência.

Em virtude de tais factos está impedido de explorar o estabelecimento desde 4 de Fevereiro de 2011, sendo que auferia uma média mensal de € 2.000 pela actividade aí desenvolvida.

Acrescenta que se sentiu triste, aborrecido, revoltado e incomodado com a conduta dos Réus, vexado e menosprezado como arrendatário, pretendendo €5.000 como compensação.

Os Réus contestaram, contrapondo que o contrato invocado pelo Autor nunca existiu, tendo o negócio invocado sido simulado; na verdade, a cave nunca lhe foi arrendada porque o seu procurador, DD, informou que a ia ocupar, nunca informando que a ia arrendar a outra pessoa, nem que ia destinar-se a disco-pub, tanto mais que o prédio não reunia condições para esse efeito, nem teve licença para utilização; em 1993/1994 viviam em França só se deslocando a Portugal em férias no mês de Agosto de cada ano, pelo que não sabiam o verdadeiro destino da ocupação da cave.

Referem, ainda, que o contrato alude na primeira cláusula ao rés-do-chão - e não a cave, nem a arrecadação ou logradouro,- sendo que o prédio estava inscrito na matriz sob o artigo 1980, o que o procurador sabia; acrescentam que o arrendamento tinha de ser celebrado por escritura pública e que o prédio, destinado a habitação, não tem isolamento acústico que permitisse uma actividade do género.

Afirmam que o procurador nunca lhes comunicou a situação decorrente do documento junto e que nunca lhe permitiram a utilização da arrecadação exterior e logradouro.

Acrescentam ainda que o local foi encerrado no decurso do mês de Fevereiro de 2011 por iniciativa de DD e na sequência de desinteligências com este, em Outubro de 2010, revogaram a procuração que lhe haviam outorgado e rescindiram o contrato de empreitada respeitante a obras de remodelação do seu imóvel; negam que o marido tivesse retirado o telhado, destruído a lareira, chaminé, porta de emergência ou se apoderasse da antena da televisão ou dos equipamentos, porquanto comunicou àquele para os retirar, o que não foi feito. Concluem que, estando o estabelecimento inactivo, não existiam receitas de exploração, sendo o valor peticionado fantasioso.

O demandante replicou, argumentando que os Réus frequentaram o estabelecimento inúmeras vezes, que tinha publicidade no exterior, alvará de abertura concedido pelo Governo Civil, licenciamento sanitário emitido pela Câmara Municipal, estava munido de licença de abertura e funcionamento emitida pela Secretaria de Estado da Cultura, com projecto de licenciamento requerido e apresentado pelo Réu - e que era do contador da luz nele instalado que era fornecida energia para a zona de habitação; a renda sempre lhes foi paga e pelos mesmos recebida; reiteram que o logradouro sempre se encontrou ligado ao estabelecimento, tendo sido assinalado como parque de estacionamento privativo na planta que o Réu juntou ao projecto.

Defendem que os Réus litigam de má fé pois o contrato não foi reduzido a escritura pública a pedido e por interesse dos Réus alegando que não era necessário, pois eram todos conhecidos e sérios; mais de quinze anos decorreram desde a ocupação até à propositura da acção e sempre os Réus autorizaram e aprovaram as obras de remodelação, evidenciando contentamento por beneficiarem o prédio; invocam o regime decorrente do RAU e do NRAU para contrariar o vício decorrente da falta de escritura pública e, à cautela, a actuação dos Réus em abuso de direito, ao invocarem a nulidade por violação da sua confiança na estabilidade do contrato.

Os Réus treplicaram, impugnando os documentos juntos e reiterando que o procurador lhes ocultou os contornos da situação que só conheceram com a propositura da acção.

Realizado o Julgamento, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente por não provada, absolvendo-se os Réus dos pedidos formulados pelo Autor.

2. Inconformado apelou o A., impugnando, desde logo, a decisão proferida acerca da matéria de facto; tal impugnação foi, porém, julgada improcedente, salvo no que toca à eliminação do ponto 17 dos factos provados, o que conduziu à estabilização do seguinte quadro factual:

1. Foi outorgado por escrito, em l7 de Agosto de 1993, um documento intitulado de "contrato de arrendamento" entre DD (sendo referido que na qualidade de procurador de BB, ora Réu) e AA, tendo sido dado de arrendamento ao Autor o rés-do-chão do prédio urbano sito no lugar de …, freguesia de Estorãos [alínea A) dos factos assentes e fls. 12113, cujo teor por brevitatis causa se dá por integralmente reproduzido].

2. Pelo prazo de um ano, com inicio em 1 de Setembro de 1993 [alínea B) dos factos assentes].

3. Pela renda anual de € 240.000$00/ € 1.197,11 a pagar em duodécimos de 20.000$00/ € 99,76 na residência dos senhorios ou de quem legalmente os representar, até ao primeiro dia útil do mês a que respeitar [alínea C) dos factos assentes].

4. Para o destinar a pub-disco [alínea D) dos factos assentes].

5. Em 27 de Agosto de 1987 no Consulado de Portugal em Versalhes os Réus declararam constituir seu procurador DD a quem conferiam poderes para dar de arrendamento nos termos e condições que entendesse, prédio ou partes de prédio que lhes pertencessem, sitos em Fafe, podendo o inquilino ser o próprio representante, para requerer vistorias a prédios sitos no mesmo concelho a fim de lhes ser concedida a respetiva licença de utilização, para os representar junto da Câmara Municipal de Fafe ou do Governo Civil de Braga a fim de requerer licenças ou outros documentos relativos a instalação de quaisquer estabelecimentos nos ditos prédios; para os representar junto da Repartição de Finanças, podendo participar prédios, contratos de arrendamentos, declarações de rendas e acompanhar quaisquer procedimentos fiscais, praticando e requerendo tudo quanto se tornasse necessário para requerer registos, averbamentos e cancelamentos e finalmente para requerer, praticar e assinar tudo o que se tornasse necessário para os referidos fins [documento de fls, 179 - aditamento ao abrigo do disposto no artigo 5° n° 2 alínea a) do Código de Processo Civil].

6. Na sequência da procuração referida em 5) o Réu autorizou o procurador a utilizar o espaço de logradouro para parque de estacionamento do estabelecimento que o mesmo passou a explorar no rés-do-chão, bem como a aceder à arrecadação exterior onde se encontrava a bomba destinada a extrair água do poço para abastecimento do mesmo [resposta ao artigo 1 ° da base instrutória],

7. No âmbito do acordo referido em 1) o Autor durante dois a três anos até 1998 e, posteriormente, o procurador identificado em 1) e 5), por si e por intermédio de outras pessoas, utilizaram a arrecadação exterior como armazém e o logradouro como parque de estacionamento de veículos automóveis para os clientes, fornecedores e trabalhadores [resposta ao artigo 2° da base instrutória],

8. Os Réus sabiam que a arrecadação exterior e o logradouro eram utilizados no âmbito da exploração do estabelecimento referido em 6) [resposta ao artigo 3° da base instrutória].

9. Em Janeiro/Fevereiro de 2011 o Réu apelidou as pessoas que geriam o pub de "chulos" e dizia que entrava por ali com uma máquina destruindo tudo [resposta ao artigo 4° da base instrutória].

10. Também vedou com portão automático o acesso ao parque de estacionamento e aumentou os muros envolventes [resposta ao artigo 5° da base instrutória].

11. No âmbito das obras de remodelação do prédio realizadas em 20 10 e 2011, o Réu mandou retirar o telhado que cobria o hall de entrada do estabelecimento transformando esse espaço num terraço [resposta ao artigo 6° da base instrutória].

12. A chaminé do fogão de sala que existe no hall de entrada do rés-do-chão foi destruída no decurso das obras de remodelação referidas em 10) [resposta ao artigo 7°,da base instrutória].

13. Em Julho de 2011 o Réu abriu a porta da entrada principal do estabelecimento e mudou as fechaduras, mantendo no interior do rés-do-chão os equipamentos que se encontravam no Pub-Disco: sofás, máquina de café, máquina de lavar louça, máquina de gelo, bebidas, arca frigorífica, aparelhos sonoros (mesa de mistura de som, colunas de som, cd's) extintores, bancos, focos, apliques e quadros decorativos [resposta ao artigo 9° da base instrutória].

14. Na mesma época criou uma abertura no alçado esquerdo do prédio, junto à porta principal do estabelecimento, onde colocou um portão para acesso de veículos ao interior do rés-do-chão [resposta ao artigo 10° da base instrutória],

15. Também mudou a localização do contador da luz tendo, em momento contemporâneo ao referido em 9), fechado à chave a arrecadação referida em 6) [resposta ao artigo 11 ° da base instrutória].

16. O estabelecimento deixou de funcionar desde Fevereiro de 2011 na sequência da falta de água derivada da impossibilidade de acesso à arrecadação referida em 6) pelo motivo aludido em 15) [resposta ao artigo 12° da base instrutória].

17]- Eliminado pela Relação

18. Em Outubro de 2010 o Réu marido revogou a procuração referida em 5) [resposta ao artigo 18° da base instrutória].

19. Os Réus tomaram conhecimento e autorizaram as obras de remodelação efetuadas no prédio para adaptação do rés-do-chão ao funcionamento do estabelecimento [resposta ao artigo 21 ° da base instrutória].

3. Passando a apreciar o enquadramento jurídico do pleito, a Relação negou provimento à apelação, nos seguintes termos:

Alega o apelante que ao contrário do decidido na sentença recorrida, o contrato de arrendamento celebrado entre o Autor e o Réu é válido, sendo que o documento junto com a petição inicial e junto aos autos a fls. 12 e 13, é inequívoco quanto à posição de cada uma das partes que ali surgem de um lado o arrendatário, e de outro, os senhorios, e, o eventual vício de forma de escritura pública é sanado pela entrada em vigor da nova lei que a dispensou para este tipo de contratos, posteriormente a 1 de Maio de 2000, com a entrada em vigor das alterações ao artigo 7º do RAU, pelo Decreto-Lei nº 64-A/2000 de 22 de Abril; mais alegando o recorrente que, ao invocar a nulidade por falta de forma, os recorridos contrariam os mais elementares e importantes princípios de boa-fé, constituindo um manifesto abuso de direito, pois, o decurso de um período de tempo tão longo fez nascer a convicção legítima de que não viriam a invocar a nulidade do contrato de arrendamento e de que tal direito nunca viria a ser exercido como fundamento, o que consubstancia um venire contra factum proprium.

Relativamente à 1ª questão, á data da celebração do contrato de arrendamento dos autos, reportado a 17 de Agosto de 1993, regia o Regime de Arrendamento Urbano decorrente do DL nº 321-B/90 de 15 de Outubro, estabelecendo nos artigos 7° n° 2 e 8° a obrigatoriedade de celebração de escritura pública dos contratos de arrendamento sujeitos a registo e os destinados a comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, tendo este RAU vindo a ser revogado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (cfr. artº 3º que determina a revogação do direito anterior), tendo esta nova lei, no que ao caso sub judice importa, reposto o artº 1069º do Código Civil, com a seguinte redacção (artº 3º) : - artigo 1069º - “ O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses”.

Como bem salienta a Mª juiz “ a quo” na sentença recorrida, o novo regime de celebração do contrato de arrendamento urbano não se aplica ao contrato dos autos, subsistindo as exigências de forma decorrentes da aplicação do artº 7º-nº2-al.b) do RAU, pois que importa ter presente o disposto no artigo 12° n° 2 do Código Civil, nos termos do qual, “Quando a lei dispõe sobre condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, em caso de dúvida, entende-se que apenas visa os factos novos; quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas abstraindo dos factos que lhe deram origem, a lei nova abrange as próprias relações já constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor'".

Sendo que também nos termos do artº 59º do NRAU, relativamente á aplicação no tempo da Lei 6/2006, se estatuí no seu n° 1, que o NRAU se aplica aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias, dispondo o nº3 do preceito, e mesmo relativamente ás normas supletivas contidas no NRAU, que só se aplicam aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável, regime que, maxime, se aplicará no caso de normas imperativas, como é o caso da norma que regulamenta a forma de celebração do contrato de arrendamento, nestes termos, devendo concluir-se que é a lei em vigor ao tempo da conclusão do contrato que regula as condições da validade substancial e formal do contrato (neste mesmo sentido v. P. Lima e A. Varela, in Código Civil, anotado, volume I, pg. 60: “ ... as condições de validade de um contrato (capacidade, vícios de consentimento, forma, etc.), bem como os efeitos da respectiva invalidade, têm de aferir-se pela lei vigente ao tempo em que o negócio foi celebrado” ; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 12/6/2012- “ Aplica-se a lei vigente à data da celebração de um contrato de arrendamento para determinar o sentido das declarações negociais e para aferir a sua validade” , tendo como consequência que que o negócio jurídico em causa padece de nulidade nos termos do artigo 220° do Código Civil, confirmando-se o já decidido pelo Tribunal de 1ª instância, improcedendo os fundamentos da apelação.

Também no tocante ao invocado abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium, improcede a apelação, desde logo, não se tendo provado que tenha o Autor sido colocado na situação descrita por actos dos Réus, como o Autor alega no artº 56º da réplica, não se provando os invocados fundamentos do invocado abuso de direito, ao Autor incumbindo o respectivo ónus da prova nos termos gerais do artº 342º-nº1 do Código Civil, não se provando que o Réu conhecesse a realização do contrato dos autos, nem sequer que as rendas tenham sido pagas aos Réus ou por estes recebidas- crf. respostas negativas aos ar-tigos 3º e 19º da Base Instrutória e falecendo, ainda, a pretensa resposta afirmativa ao artº 16º, na redacção constante das alegações de recurso.

4. Novamente inconformado, interpôs o A. revista excepcional, admitida por decisão da competente formação, que encerra com as seguintes conclusões:

1ª-) O que o Recorrente pretende, ao abrigo do disposto no artigo 672°, n°1 al. a) do CPC, é que este Supremo Tribunal de Justiça, aprecie a matéria de facto dada como provada e não provada, nos presentes autos, e assim proceda a uma melhor aplicação do direito;

2ª-) O artigo 672° consagra uma excepção à regra de que apesar da verificação da dupla conforme, a revista é admissível, a título excepcional, se se verificar o condicionalismo retratado no n.° 1 deste preceito, ou seja, quando esteja em causa uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito;

3ª-) Nos presentes autos estava em causa, a validade de um contrato de arrendamento e o reconhecimento por parte dos recorridos de que o recorrente era legítimo arrendatário da cave, da arrecadação e logradouro do prédio identificado nos autos, bem como a serem condenados a restituírem definitivamente a posse do locado;

4ª-) O tribunal de 1ª instância, deu como provado que: "Foi outorgado por escrito, em 17 de Agosto de 1993, um documento intitulado de contrato de arrendamento entre DD (sendo referido que na qualidade de procurador de BB, ora Réu) e AA, tendo sido dado de arrendamento ao Autor o rés-do-chão do prédio urbano sito no Lugar de …, freguesia de Estorãos.";

5ª-) Pelo que, se torna necessário o recurso a este recurso de revista, ao abrigo do disposto na al. a) do n° do artigo 672° do CPC;

6ª-) Ora, tendo ficado provada a existência de um acordo quanto à utilização do imóvel aqui em causa, este acordo escrito é válido à luz da entrada em vigor das alterações ao artigo 7º do RAU, pelo Decreto-Lei n° 64-a/2000 de 22 de Abril;

7ª-) A partir da data de 1 de Maio de 2000, e tendo em conta que o Autor sempre efectuou o pagamento das rendas pela utilização e ocupação do local, e os senhorios receberam as rendas, surgiu um novo contrato de arrendamento, e este já não padece de qualquer vício de forma;

8ª-) Tal regime é também o constante no NRAU aprovado pela Lei n° 6/2006 de 27 de Fevereiro;

9ª-) O documento junto com a petição inicial e junto aos autos a fls. 12 e 13, é inequívoco quanto à posição de cada uma das partes que ali surgem de um lado o arrendatário, e de outro, os senhorios;

10ª-) O eventual vício de forma de escritura pública é assim sanado pela entrada em vigor da nova lei que a dispensou para este tipo de contratos;

11ª-) Contudo e sem prescindir, caso se entenda que o contrato de arrendamento não é válido, o decurso do tempo fez criar a convicção legítima de que não viriam a invocar a nulidade do contrato de arrendamento e de que tal direto nunca viria a ser exercido como fundamento, pois representa um "venire contra factum proprium", agindo os recorridos com abuso de direito;

12ª-) Seguindo os ensinamentos de Aragão Seia, a forma escrita constitui uma formalidade ad probationem, não sendo elemento do negócio jurídico, e por isso não é indispensável à sua constituição e validade, pois o contrato é válido independentemente do escrito que, sendo assim, tem por fim tornar mais segura a prova;

13ª-) Pereira Coelho e António Pais de Sousa, também entendem e ensinam que a exigência de escrito no artigo 7ª n° 1 do RAU, apenas serve para prova da declaração, é uma formalidade ad probationem, por isso, o arrendamento pode ser provado por confissão, ou por qualquer outro meio de prova;

14ª-) Aqui no caso concreto, existe um contrato de arrendamento escrito, através do qual o senhorio deu ao inquilino o gozo de um imóvel mediante retribuição, que se prolongou ao longo de 18 anos, que incluía o rés-do-chão, arrecadação e logradouro, desde 1993 até 2011;

15ª-) O inquilino enquanto possuidor, tendo pago sempre as rendas, não pode deixar de ser inquilino só pela falta de escritura pública;

16ª-) O inquilino não pode ser privado do gozo do locado de forma arbitrária e tirana por parte do senhorio, como a decisão recorrida permite;

17ª-) A falta de escritura pública não é imputável ao Autor e aqui recorrente, pois foram os Réus e aqui recorridos com a sua inércia que geraram esta situação;

18ª-) Ao invocar a nulidade por falta de forma, os recorridos contrariam os mais elementares e importantes princípios de boa-fé, constituindo um manifesto abuso de direito;

19ª-) O decurso de um período de tempo tão longo fez nascer a convicção legítima de que não viriam a invocar a nulidade do contrato de arrendamento e de que tal direito nunca viria a ser exercido como fundamento, o que consubstancia um venire contra factum proprium;

20ª-) Dispõe o artigo 334° do nosso Código Civil que "É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.";

21ª-) Ora, o conteúdo material da boa-fé coincide com o princípio da confiança e por sua vez este princípio propende para a presentação da posição do confiante;

22ª-) No caso em apreço, permitir que uma nulidade formal, opere a favor da parte que vem beneficiando da prestação da contraparte, consistiria na violação da confiança, na modalidade de venire contra factum proprium;

23ª-) Citando os ensinamentos do Professor Menezes Cordeiro, os quatro pressupostos de protecção da confiança através do venire contra factum proprium são: 1º- uma situação de confiança, traduzida na boa-fé própria da pessoa que acredita numa conduta alheia; 2º- uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis; 3º- um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido, por parte do confiante, o desenvolvimento de uma actividade na base do factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade, pelo venire, e o regresso à situação anterior se traduzam num injustiça clara; 4º- uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança, no factum proprium, lhe seja de algum modo recondutível;

24ª-) No caso dos autos estes pressupostos verificam-se, merecendo a posição do Autor tutela jurídica;

25ª-) Acresce ainda que, dos presentes autos resulta que estamos perante uma clara e manifesta situação de confiança que durou 18 anos, tendo sido paga a renda acordada;

26ª-) Houve sempre ao longo deste tempo um elevado investimento de confiança, que consistiu na utilização do locado mediante o pagamento de uma renda, além de que foram efectuadas diversas benfeitorias no locado com o consentimento do senhorio;

27ª-) É manifestamente notório que os recorridos agem em abuso de direito ao invocarem a nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma;

28ª-) A declaração de nulidade no presente caso deve ser afastada, mantendo-se a eficácia do contrato;

29ª-) As finalidades do formalismo negocial são: a defesa das partes contra a sua leviandade ou precipitação; clareza na expressão da vontade das partes; separação entre as simples negociações e os termos definitivos do negócio, facilitar a prova da declaração de vontade, evitando os perigos da prova testemunhal;

30ª-) Ora, existe um contrato de arrendamento mediante escrito particular, em 17 de Agosto de 1993 e iniciado o arrendamento em 1 de Setembro de 1993, vem sendo paga a renda mensal, autorizaram obras de remodelação (ponto 19º dos factos provados) e, só passado 18 anos, se lembram os RR. de invocar a nulidade do contrato porque foi celebrado por escrito, mas não por escritura pública como a lei exige;

31ª-) A conduta dos RR. representa um venire contra factum proprium modalidade de abuso de direito, capaz de paralisar a nulidade invocada, justificando a sua não declaração pelo tribunal;

32ª-) As finalidades do formalismo negocial devem impedir a improcedência da arguição da nulidade por abuso de direito;

33ª-) Trata-se aqui de uma situação de segurança jurídica, que a não ser respeitada, poderá levar a situações de grandes injustiças, pois dar prevalência a questões formais em vez de questões substanciais, como o decurso de um grande lapso de tempo em que existe, de um lado, o pagamento de uma renda e o uso de um imóvel, e do outro, o recebimento da renda e a permissão de uso;

34ª-) Decorridos 18 anos em que tudo se passa desta forma, não pode uma das partes vir agora alegar que o contrato é nulo por falta de forma;

35ª-) Agem os recorridos com abuso de direito ao invocarem a nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma, o que justifica e não declaração de nulidade do contrato de arrendamento, devendo o mesmo ser considerado válido e eficaz;

36ª-) A questão supra descrita é uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, é necessária para uma melhor aplicação do direito, nomeadamente do disposto no artigo 334º do Código Civil bem como da aplicação do princípio da boa-fé na formação e cumprimento dos contratos.

37ª-) Por todo o exposto, o douto acórdão recorrido, violou entre outras, as normas contantes do artigo 334° do Código Civil, e o princípio da boa-fé da proibição de venire contra factum proprium, constantes do nosso ordenamento jurídico, pelo que deve ser revogado.

Nestes termos e nos melhores de direito, deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se o douto Acórdão proferido, e substituindo-o por outro que julgue a acção procedente por provada, fazendo-se assim a acostumada Justiça!

Os RR/recorridos contra alegaram, pugnando pela confirmação do decidido pelas instâncias.

5. O litígio que opõe as partes versa sobre a questão da nulidade formal do contrato de arrendamento para fins comerciais, celebrado pelas partes em 17/8/1993 mediante documento particular, constante de fls. 12/13 dos autos.

Como é evidente e incontroverso, a questão da validade formal de um negócio jurídico tem – como referem as instâncias – de aferir-se perante o quadro normativo vigente à data da celebração do acto – sendo irrelevantes para tal efeito as modificações operadas supervenientemente pela lei nova: ora, vigorando em 1993 o art. 7º, nº2, alínea b) do RAU, que impunha a formalização de um negócio daquele tipo através de escritura pública, padece o negócio celebrado efectivamente da nulidade prevista no art. 220º do CC – sem que o facto de, posteriormente, a lei ter prescindido de tal forma, bastando-se com o mero documento escrito, possa convalidar ou sanar tal nulidade. Ou seja: nenhuma censura merece o decidido pelas instâncias no sentido de que é a lei em vigor ao tempo da celebração do negócio jurídico que regula as condições da respectiva validade formal, não podendo aplicar-se, de modo retrospectivo, os preceitos ulteriormente editados que estabeleçam diferentes requisitos de forma para o acto.

Deste modo, a solução do litígio terá de passar, em termos decisivos, pela verificação da alegada existência de abuso de direito do senhorio, ao prevalecer-se de tal nulidade formal do negócio, de modo a determinar se tal invocação do vício de nulidade afronta, em termos intoleráveis, o princípio da confiança – o que, em caso de resposta afirmativa,