Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1.

AA S.A. demandou o Centro de Enfermagem de Lagos, L.da, pedindo que seja resolvido o contrato de arrendamento existente entre a autora e a ré, por falta de pagamento de rendas vencidas e que a ré seja condenada a despejar o arrendado e a entregá-lo livre e devoluto, conforme o recebeu da autora e, se assim não acontecer, ser obrigada a pagar à autora as obras que esta fizer para repor a fracção, como quando a locou e que estão orçamentadas em € 75.000, incluindo IVA, e que seja ainda condenada a pagar as rendas que se vençam até à entrega do arrendado.

Fundamentando a sua pretensão, alegou, em síntese, que, com início em 1/11/2006, deu de arrendamento à ré a fracção cujo despejo pede, mediante a renda anual líquida de 23.942,30 euros (a pagar em mensalidades de 1.995,19 €), concluindo que, à data da propositura da acção, a ré lhe devia onze mensalidades respeitantes ao ano de 2007 e nove mensalidades respeitantes ao ano de 2008.

Alega ainda que a ré fez obras no locado, sendo que, para a reposição do mesmo no estado em que se encontrava anteriormente, serão necessários 75.000 euros.

A ré contestou, alegando, em síntese, que o arrendamento da fracção se inscreveu num conjunto de acordos, celebrados simultaneamente, respeitantes à mesma fracção, nomeadamente um contrato segundo o qual a autora prometia vender a mesma fracção à ré e esta prometia comprar, bem como um contrato segundo o qual a autora se obrigava a fazer obras na fracção para a adaptar a centro de enfermagem, pagando a ré o preço então combinado.

Alegou ainda que a autora suspendeu as obras sem justificação, nunca tendo sido celebrado o contrato de compra e venda prometido.

Em reconvenção

, a ré pediu a condenação da autora na quantia de € 3.990,38, a título de reembolso de rendas pagas à autora, acrescida dos juros de mora até efectivo pagamento, bem como na quantia de € 9.600, que lhe pagou, a título da 1ª tranche das obras, e ainda a pagar-lhe uma indemnização pelos danos decorrentes do seu comportamento ilícito, a liquidar em execução de sentença, por não ser ainda possível apurar o seu valor.

Com vista a fundamentar os pedidos formulados, a ré alegou factos enformadores dos seguintes quatro distintos fundamentos:

a) – O “efeito dominó” do incumprimento pela autora/reconvinda do contrato de empreitada, que levou à imediata caducidade dos dois outros contratos que dele dependiam, por força da coligação (dos contratos) existente;

b) – Para o caso de se não ter este entendimento: a caducidade do contrato de empreitada, decorrente do seu não cumprimento pontual, bem como a do contrato-promessa, por inércia da autora em marcar a escritura de compra e venda, logo que tomou conhecimento da aprovação do empréstimo, para o efeito solicitado pela ré; caducidade do contrato de arrendamento em resultado da impossibilidade do uso do locado decorrente de incumprimento, pela senhoria, do contrato de empreitada;

c) – Falta de legalização das obras que a autora efectuara clandestinamente no prédio, antes de negociar com a ré a fracção em causa, o que impossibilitava que, sem a sua sanação prévia por aquela, esta pudesse alguma vez obter as necessárias licenças para abrir uma clínica naquela fracção;

d) – Excepção de incumprimento (exceptio non adimpleti contractus), em favor da ré, do contrato promessa e do contrato de arrendamento, por efeito do incumprimento pela autora do de empreitada.

A autora replicou, pugnando pela não admissibilidade da reconvenção, por inadmissibilidade legal, vindo ainda a deduzir ampliação do pedido, (acrescentando-lhe € 98.783,61, devido à circunstância de não poder vender o andar despejando), para a eventualidade de ser admitida a reconvenção.

A ré/reconvinte treplicou.

No saneador, foi admitida a reconvenção. Saneado, instruído e julgado o processo, foi proferida a sentença que, julgando a acção e a reconvenção parcialmente procedentes, decidiu:

1 - Decretar o despejo da fracção locada;

2º - Condenar a ré a pagar à autora a quantia de € 35.913,42, acrescida das rendas mensais de € 1.995,19 que se vencerem desde 1/07/2010 inclusive até ao despejo ou à entrega do locado à autora;

3º - Condenar a ré a entregar à autora o locado no estado anterior às obras ou, em alternativa, no pagamento do necessário para aquela reposição e até ao montante de € 75.000;

4º - Absolver a ré do demais peticionado;

5º - Absolver a autora do mais pedido em reconvenção.

Inconformadas, apelaram a autora e a ré para o Tribunal da Relação de Évora que, por acórdão de 10/11/2011, julgando improcedente o recurso da ré e prejudicado o recurso da autora, decidiu:

a) - Revogar a sentença recorrida;

b) - Declarar a nulidade do contrato de arrendamento em apreço, com a consequente restituição pela ré do equivalente à renda devida pelo gozo da fracção, nos seguintes termos:

1º - A quantia de € 15.096,94, relativa ao período compreendido entre 17/03/2008 e 31/12/2008;

2º - A quantia de € 1.995,19, por cada mês que decorrer, entre o dia 1/01/2009 e a efectiva entrega da fracção à ré.

c) - Condenar a ré a entregar à autora o locado, se ainda não o tiver feito;

d) - Absolver a ré do demais peticionado;

e) - Absolver a autora dos pedidos reconvencionais, na parte que excede o pedido de devolução das rendas pagas, que já foi tido em conta na fixação do valor das rendas devidas à autora constante do parágrafo 1), da alínea b) desta decisão.

f) - Custas por autora e ré na proporção do decaimento.

De novo inconformadas, recorreram a autora e a ré para o Supremo Tribunal de Justiça e, alegando, formularam as seguintes conclusões:

AUTORA:

1ª - A autora/recorrente entende que o contrato de arrendamento não foi interpretado, correctamente, no acórdão recorrido, pois o que foi arrendado foi um espaço que era de escritório e que tinha licença de utilização para comércio, serviços ou similares de hotelaria e que a inquilina poderia destinar a prestação de cuidados de saúde, fazendo nele as obras para isso necessárias, devidamente autorizadas pela senhoria e do acórdão não se infere isso.

2ª – A autora/recorrente pediu na acção que a ré/recorrida fosse condenada no pagamento das rendas desde Fevereiro de 2007, cada uma no valor mensal de € 1.995,19, até á entrega efectiva do andar ou seu despejo, livre e devoluto.

3ª – E entrega pela ré/recorrida no estado em que estava antes de ser arrendado ou, se assim não fizer, ser condenada a pagar á recorrente as despesas que esta fizer até ao limite de € 75.000.

4ª - Diz o acórdão que o contrato de arrendamento viola o disposto na alínea d), do artigo 2º do DL 160/2006 de 8 de Agosto, pois que do contrato tem de constar a licença de utilização e sua descrição e que tal licença tem de ser adequada ao fim do contrato, sendo a sua falta motivo de invalidade e que por ser diverso do licenciado é nulo.

5ª - O fim do contrato era a locação dum espaço que era de escritório para a inquilina o alterar e adequar à prestação de cuidados de saúde, pelo que o acórdão recorrido viola o DL 160/2006 de 8 de Agosto.

6ª - O que foi arrendado foi um espaço licenciado para comércio, serviços e similares de hotelaria e no qual funcionava um escritório de actividade comercial e cujo inquilino ia obter o licenciamento para espaço de saúde e cujas rendas deve desde Fevereiro de 2007.

7ª – Entende-se, assim, que o acórdão fez uma errada interpretação factual que o levou a violar a lei por aplicação ao caso de norma inaplicável (o artigo 2º do DL 160/2006 de 8 de Agosto).

8ª - A petição é um todo e a recorrente no seu artigo 26º pedia que:

1º - A acção fosse admitida e, por via dela, resolvido o contrato de arrendamento existente entre autora e ré, por falta de pagamento de rendas vencidas que em 31/09/2008 eram os somatórios da renda ilíquida de 46.945,60 euros e da renda líquida de 39.903,80 euros.

2º - Fosse a ré condenada a despejar o arrendado e entregá-lo livre e devoluto, conforme o recebeu da autora, e, se assim não acontecer, ser obrigada a pagar á autora as obras que esta fizer para o repor como quando o locou e que estão orçamentadas em 62.500 euros, montante a que acresce o IVA à taxa legal em vigor de 20%, correspondendo a 12.500 euros, o que tudo perfaz o somatório de 75.000 euros.

3º - Fosse a ré condenada a pagar as rendas que se vençam até à entrega do arrendado.

4º - Fosse a ré condenada a pagar as custas da acção, procuradoria e demais encargos legais”.

9ª - A causa de pedir e os pedidos, que foram vertidos para a petição, assentavam na existência dum contrato de arrendamento, sua violação pela ré, consubstanciada na falta de pagamento de rendas vencidas na vigência do mesmo, na efectivação de obras no locado que só se justificavam para o fim para que foi arrendado, não para um outro fim e que teriam de ser demolidas. Foram mantidos na réplica e o pedido da autora era conforme o petitório e artigo 26º da petição.

10ª - Por força disso, a apelante pedia a resolução do contrato de arrendamento existente entre autora e ré, por falta de pagamento de rendas vencidas que em 31/09/2008 atingiam os somatórios de renda ilíquida de 46.945,60 euros e uma renda líquida de 39.903,80 euros, tudo conforme constava da petição em geral e especialmente dos artigos 8º, 9º, 10º, 11º, 18º, 19º, 20º, 21º, 22º, 23º, 24º da mesma.

11ª - E mais pedia a recorrente que a recorrida devia á autora, em finais de Agosto de 2008, onze meses de renda do ano de 2007, ou seja de 25.820,08 de renda ilíquida e 21.947,09 de renda liquida (doc. n.º 4) e oito meses de renda do ano de 2008, ou seja 18,778,24 euros de renda ilíquida e 15.961,52 euros de renda líquida (doc. n.º 4), tudo perfazendo os somatórios de 44.598,32 euros de renda ilíquida e 37.908,61 euros de renda líquida (doc. n.º 4).

12ª - Pedia ainda a recorrente a reposição do arrendado no estado em que foi arrendado ou, se assim não fosse, no pagamento a esta de 75.000 euros, montante que despendia na dita reposição.

13ª - Pedia ainda a impugnante a resolução do contrato por falta de pagamento da renda, nos termos dos artigos 1º e 14º do NRAU e artigos 1022º, 1027º, 1038º, 1039º, 1041º, 1047º e 1048° CC, fundamento da presente acção.

14ª - Pedidos estes sintetizados no artigo 26ª da petição inicial.

15ª - A flexão verbal que a recorrente empregou no artigo 26° não foi a do presente do indicativo, mas a do conjuntivo, exprimindo essa flexão verbal uma ligação de actuação entre o passado e o futuro, pelo que o que foi pedido foi o pagamento de todas as rendas vencidas e não pagas pela ré desde que as deixou de pagar e até à entrega do arrendado.

16ª - Foi isso que foi pedido de forma clara na petição, reiterado e explicado na réplica e que o Sr. Juiz decidiu não estar pedido e que não colhe como a impugnante acabou de demonstrar.

17ª - O acórdão recorrido violou o DL 160/2006 de 8 de Agosto, pois o que foi arrendado foi um espaço licenciado para comércio e no qual funcionava um escritório de actividade comercial e cujo inquilino ia obter o licenciamento para espaço de saúde, os artigos 668º, n.º 1, alíneas c) e d) do CPC e 13° n.os 3, 4 e 5 do NRAU, pelo que tem de ser revogado e substituído por acórdão que, para além de condenar a recorrida naquilo em que o foi na dita sentença, a condene ainda no pagamento de todas as rendas vencidas e não pagas desde Fevereiro de 2007 até à entrega do locado.

SEM PRESCINDIR:

Mas se assim se não entender, sempre as consequências jurídicas da declaração de nulidade seriam bem diferentes das consideradas no acórdão recorrido.

18ª - Estatui o artigo 286° do Código Civil que “a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal” e continua o artigo 289° do mesmo Código a dizer que tem efeito retroactivo, devendo ser restituído o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.

19ª - E tais artigos, juntamente com o artigo 290º do Código Civil, impõem á recorrida a entrega do locado e o seu recebimento pela recorrente e bem como o pagamento pelo gozo temporário da coisa da renda mensal de 1.995,19 euros até á entrega efectiva do andar ou seu despejo livre e devoluto.

20ª - Significa isto que a recorrida ainda não entregou à recorrente o locado e até se opôs á sua entrega, está no gozo do locado desde o dia 1 de Novembro de 2006 e deixou de pagar a renda em Fevereiro de 2007, alterou-o e também não quer entregá-lo como o recebeu e não quer pagar as despesas que esta vai suportar com tal reposição e que vão até € 75.000.

21ª - Por força de tais normas terá de pagar a renda desde essa data até à entrega efectiva do mesmo à recorrente e ainda a entregá-lo em perfeito estado de conservação e limpeza, com todas as suas chaves, vidros intactos, bem como a instalação eléctrica, canalização de água, esgotos, instalações sanitárias e respectivos acessórios.

22ª - Pagando o Centro de Enfermagem de Lagos todas as reparações relativas a eventuais danificações que tenha provocado no local (alínea I) e que em julgamento foram apuradas até ao montante de 75.000 euros.

23ª - Se entender que o contrato de arrendamento está nulo, o acórdão recorrido violou, ainda, os artigos 286°, 289° e 290° do Código Civil pois que não obriga a recorrida a pagar as rendas à recorrente desde Fevereiro de 2007 e a pagar-lhe as despesas que esta vai fazer com a reposição do locado no estado que estava, antes de ter sido efectivada tal alteração, até ao valor de € 75.000.

34ª - Desta forma o acórdão recorrido deve ser revogado e substituído por outro que supra as violações da lei supra referidas e que condene a recorrida a pagar as rendas mensais de € 1.995,19 até á entrega efectiva do andar ou seu despejo livre e devoluto e que a obrigue a repor o andar no estado em que estava antes da efectivação do contrato de arrendamento ou no suporte das despesas que a recorrente suportará com tais obras e até ao valor de € 75.000.

RÉ

[1]

:

1ª – Discorda-se em absoluto do acórdão recorrido, perfilando-se, desde logo, estes dois problemas:

a) - A natureza jurídica do embargo administrativo de obra, e o procedimento previsto na legislação administrativa a esse propósito;

b) - E a inidoneidade do documento de fls. 451, para fazer prova da tese da recorrida, de que teria ocorrido um embargo administrativo das obras que a mesma estava a levar a efeito para a recorrente, numa fracção que esta tomara de arrendamento àquela.

2ª - Ora, ambas as instâncias concordaram em que ocorrera um embargo da obra que ali estava a ser levada a efeito pela recorrida, em resultado do contrato verbal de empreitada que celebrara com a recorrente,

3ª - E que esse embargo se achava provado com o documento de fls. 451, apresentado já quase no fim do julgamento pela recorrida.

4ª - E que, por via desse embargo, a culpa da sustação nas ditas obras não era, nem da recorrida, nem da recorrente!

5ª - Ora, o problema mantém-se de pé, e pode agora ser sindicado e decidido por esse Supremo Tribunal, já que está em causa um meio de prova - o de fls. 451 - ilegal e inadequado,

6ª - Uma vez que, o embargo administrativo, ou se prova com a apresentação da nota da sua notificação,

7ª - Ou com a entrega do duplicado do auto de embargo, que é recebido pelo seu destinatário, logo após haver assinado o original,

8ª - Ou então, por meio de certidão das peças do mesmo embargo (decisão, notificação, auto de embargo, etc.), a extrair, por quem de direito, do procedimento de embargo, necessariamente arquivado na Câmara Municipal,

9ª - Sendo que o supra aludido documento não consubstancia nenhuma destas coisas, e não consubstanciando, e sendo a prova do embargo - como se vê - taxada, não pode concluir-se, nem que o embargo ocorreu deveras, nem, por maioria de razão, que a culpa da sustação nas obras referidas não tenha sido da recorrida,

10ª - Já que é a esta que compete provar a falta dela,

11ª - Uma vez que a presunção de culpa do artigo 791º, n.º 2 do Código Civil opera a favor recorrente,

12ª - E arrasta consigo a possibilidade de se fazer aqui funcionar, seja o disposto nos artigos 804º, n.os l e 2, 805º, n.º 2, alínea a) e 801º, n.os 1 e 2 do Código Civil.

13ª - Tanto mais que a lei só reserva à recorrente o ónus de provar a outorga do contrato de empreitada,

14ª - Coisa que ficou plenamente assente nas anteriores instâncias.

15ª - Ora, sindicar se o meio de prova esgrimido é ou não o exigido por lei, bem como aquilatar de quem é culpado e em que medida (artigos 799º, n.os l e 2 e 487°, n.º 2 do Código Civil) são matérias de direito, sempre passíveis de reapreciação por esse Supremo Tribunal de Justiça, reapreciação que é quanto agora se requer.

16ª - Do que vem de dizer-se resulta que o documento de fls. 451, em que a recorrida se estribou para provar a ocorrência de um embargo da obra que estava a levar a efeito em 2006 para a recorrente, e que, tendo sido aceite pelas instâncias, levou á condenação da recorrente, é um mero documento particular,

17ª - Que mesmo que se entenda que não foi posto em causa pela recorrente - o que não é de todo verdade, e os autos atestam -, nada mais prova que não seja a identidade de quem o subscreve, já que nem sequer se consegue saber a identidade de quem presta as declarações, servindo, quando muito, para provar, também, os factos, nele compreendidos, que sejam contrários aos interesses da recorrida, ou seja, e no caso, que não se fez prova do embargo e subsequente notificação.

18ª - Ora, como o Supremo Tribunal de Justiça pode, em sede de recurso de revista, apreciar se o meio de prova usado é o legalmente exigido e idóneo para fazer prova dos factos que se pretendem com ele provar, devem agora declarar essa impossibilidade e inidoneidade, com todos os legais efeitos, a saber, ter-se a prova do embargo por não efectuada.

19ª - E, uma vez que foi pela recorrente feita prova da existência e cláusulas do contrato de empreitada, deve haver-se a recorrida por culpada da aludida sustação das obras que estava a levar a efeito para a recorrente (artigos 799º, n.º 1 e 487º, n.º 2, do CC), caindo na mesma ocasião em mora (artigos 805º, n.º 2, alíneas a) e b) e 804º, n.º 2, do CC), o que a constituiu, também, na obrigação de reparar os danos causados à recorrente/dona da obra (artigos 795º, n.º 1, 798º, 804º, n.º 1 e 806º, n.º 1, do CC),

20ª - Sendo que a empreitada, por força do estabelecido no artigo 278º do CC, se tem de ter por caducada, na data do vencimento do seu termo ad quem - 45 dias após a adjudicação das obras, por nenhuma razão justificativa se perfilar, em contrário deste entendimento.

21ª - Quando assim se não entenda, deve ter-se este contrato por extinto na data do aforamento da vertente acção de despejo, atenta a união de contratos supra aludida, e a consequente dependência em que o contrato de empreitada estava do de arrendamento, e também porque, manifestamente, com tal aforamento, e independentemente do seu desfecho, ou da decisão sobre quem seria a parte inadimplente, a recorrida quis pôr termo ao mesmo, arrastando, com isso, e para o mesmo destino, o de empreitada.

22ª - Acresce que, em sede do contrato de empreitada, e dada a sua inadimplência, era (é) defeso à recorrida pedir, como pediu, uma indemnização por não acabamento das obras,

23ª - Sendo que, ao formular tais pedidos, a recorrida, por ser culpada do dito inadimplemento do contrato de empreitada, incorreu em nulidade por abuso de direito (artigo 334º do CC), na modalidade de venire contra factum proprium.

24ª - Abuso de direito esse que era (é) de conhecimento oficioso, devendo, se necessário, ser declarado com todos os legais efeitos, por esse Venerando Tribunal.

25ª - Uma vez que a culpa do não adimplemento do contrato de empreitada é da recorrida (artigo 799º, n.os l e 2 e 487º, n.º 2 do CC), deve esta ser condenada a repetir à recorrente o dinheiro que a mesma lhe entregou para pagamento das obras que lhe adjudicou (€ 9.600), acrescidos de juros, computados á taxa legalmente em vigor (actualmente: 4%), desde a citação até efectivo pagamento.

26ª - No que respeita ao contrato de arrendamento, mister é dizer que, enquanto na 1ª instância, o Sr. Juiz enquadrou relativamente bem os factos, embora claudicando na qualificação jurídica de alguns, e tirando, a final, conclusões que se não continham nas premissas, nem eram congruentes com a dita factualidade; no acórdão da Relação avultam mais incongruências e impossibilidades que ali.

27ª - Ora, foi porque a recorrida, enquanto senhoria, permaneceu numa situação de inércia quanto ao cumprimento destas suas obrigações que a recorrente, quando soube que havia sido ludibriada, em sede dos contratos de arrendamento e de promessa de compra e venda, sobre a existência da licença de utilização da fracção, e sobre o fim da mesma, resolveu, ao abrigo do disposto no nº l do artigo 1036º do CC, tomar a iniciativa de legalizar a fracção e obter a licença de utilização da mesma.

28ª - Mas fê-lo porque tal é tão só uma sua faculdade, como decorre daquela norma, e também porque essa era a única forma de sair do impasse em que as coisas estavam, dado o total desinteresse da recorrida e a impossibilidade de, a assim prosseguirem, a recorrente alguma vez vir a poder ter o gozo da coisa locada.

29ª - Em momento algum a obrigação da recorrida se transmutou em obrigação da recorrente, nem aquela ficou isentada das suas responsabilidades e obrigações.

30ª - Ora, justamente, porque assim era, não podia nunca esta utilização de uma mera faculdade por parte da recorrente ser havida e valorada pela Relação, como uma assunção por esta da responsabilidade pela obtenção da licença de utilização da fracção em causa, com a consequente exoneração da recorrida, das suas responsabilidades.

31ª - E daí a dizer que a sua inércia, aquando da recepção do deferimento do pedido de obras pela Câmara, era sua culpa exclusiva, e que, por isso, deveria pagar as rendas do locado a partir desse mesmo momento, foi um ápice.

32ª - Nem sequer a Relação atendeu ao facto de a recorrente dispor de um ano para levantar a dita licença de obras (cfr. o doc. de fls. 180), ou sequer teve em conta que o que ali estava em causa era exactamente uma mera licença de obras e não a licença de utilização da fracção, que era afinal o que importava.

33ª - Sendo que, pelo menos, enquanto esta não fosse passada pela Câmara, nenhum sentido fazia condenar a recorrente a pagar as rendas desde o dia da emissão da notificação referida no aludido documento de fls. 180 dos autos.

34ª - Ora, que a responsabilidade pela legalização das obras clandestinas de alteração das fachadas, entretanto efectuadas no prédio e na fracção, bem como a obtenção da primeira licença de utilização do arrendado, eram da exclusiva responsabilidade e obrigação da recorrida, é coisa que sai precípua dos artigos 1067º, 1070º, n.os 1 e 2, do C.C., e artigos 2º e 5º do DL 160/2006, de 8 de Agosto, mas à Relação nada disto importou e por isso condenou a recorrente àquele pagamento de rendas.

35ª - Se cotejarmos o que se prevê nos artigos 2º e 5º do DL 160/2006, de 8 de Agosto, com o estatuído na 1ª parte do artigo 294º do C. C., temos que (i) a não indicação, no contrato de arrendamento aqui em causa, do fim habitacional ou não habitacional da fracção, fere de nulidade o mesmo contrato (alínea c) do artigo 2º do DL 160/2006, de 8 de Agosto. (ii) A não indicação no mesmo contrato da licença de utilização da fracção, bem como do seu número, data e entidade emitente, também o ferem de nulidade (alínea d) do mesmo artigo). (iii) O facto de o fim pretendido para a fracção, pela arrendatária/recorrida, não coincidir com o da licença de utilização inexistente - da mesma fracção (nem sequer com a do prédio, que se acha referida a fls. 156 dos autos), por culpa da senhoria/recorrida, torna o contrato nulo (n.º 1º do artigo 5º do DL referido) e (iv) a mudança de fim que se operou com o contrato de arrendamento em apreciação (de habitação, ou quando muito, de garagem ou escritório (cfr. doc. de fls. 156 dos autos) para local em que se prestariam cuidados de saúde), sem prévia autorização da câmara municipal, fere igualmente de nulidade, o vertente contrato de arrendamento (invalidade, aliás, expressamente prevista no nº 8 do mesmo artigo).

36ª – Daqui decorre que, tendo a Relação anulado o contrato de arrendamento aqui em causa, com o fundamento indicado na alínea b) supra, tal não esgota o rol de nulidades de que padece o contrato de arrendamento sindicando.

37ª - Estas outras nulidades devem agora ser declaradas, com todos os legais efeitos, excepto com o previsto no n.º l do artigo 289º do CC, e isto porque, como acima se viu, a locadora nunca chegou a entregar o locado à recorrente [artigo 1031º, alínea a) do CC], nada se podendo retirar, em prol da tese da aplicabilidade ao caso vertente do disposto naquela norma, como retirou a Relação, e como acima se viu, do facto de o projecto de obras apresentado na câmara haver sido entretanto deferido (cfr. fls. 180 dos autos), e a recorrente não ter corrido, pressurosa, a levantar a respectiva licença de obras, visto a recorrente estar a fazer uso de uma mera faculdade prevista no artigo 1036º, n.º 1 do CC, permanecendo, a obrigação, na esfera jurídica da recorrida.

38ª - De notar, aliás, que aquele prazo de uma ano ainda decorria quando a recorrida aforou esta acção, tendo, com tal atitude, posto termo ao contrato de arrendamento pendente e também ao de empreitada, se se entender que este não caducou ao fim dos 45 dias nele previstos para execução das obras.

39ª - Por cautela de patrocínio, sempre se dirá que, ainda que se admita que a recorrida chegou a entregar a coisa locada à recorrente, aquela tudo fez, depois disso, com a sua concludente inércia, para impedir o gozo da mesma coisa pela recorrente (artigo 1037º, n.º 1, 1ª parte, do CC), o que daria à recorrente a possibilidade de resolver o contrato, se o desejasse (artigo 1083º, n.º 1 do CC), e tem a virtude de pôr a culpa da mora a cargo da recorrida (artigo 799º, n.os 1 e 2 do CC).

40ª - As normas vindas de citar supra são muito claras: só com a licença de utilização da fracção, com a coincidência entre o fim desta e o pretendido pelo inquilino, e com a entrega da coisa locada pela senhoria, é que estão reunidos os pressupostos para que o contrato seja subscrito e produza efeitos.

41ª - Ao contrário de quanto parecem pensar os Senhores Desembargadores, que concordaram que a recorrente nunca tivera o gozo da coisa locada, não era a recorrente que, motu proprio, decidia “tomar” para si o locado, atribuindo-se o gozo do mesmo, logo após haver sido notificada do deferimento do pedido de obras.

42ª - Uma vez que não detinha o gozo da coisa locada, a recorrente teria sempre que esperar que a recorrida/senhoria tomasse a iniciativa de lhe entregar o gozo da coisa locada.

43ª - E isto só por si não permite tirar a conclusão de que, por não ter solicitado prontamente a licença de obras, a culpa de não ter entrado a gozar do arrendado era da recorrente.

44ª - Não era, justamente porque tinha de esperar que o locado lhe fosse entregue pela senhoria [artigo 1031º, alínea a) do CC].

45ª - Bastando este pormenor, que a senhoria tinha de provar e nunca provou, para a recorrente nunca poder ser condenada a pagar as rendas, como foi.

46ª - O que se passou, confere à recorrente direito a uma indemnização decorrente dos prejuízos sofridos com o inadimplemento e consequente mora da recorrida.

47ª - E isentam, por seu turno, a mesma recorrente de pagar o que quer que seja, e seja a que título for, à recorrida.

48ª - Antes devendo ser esta a repetir àquela, e com juros contados desde a citação, o dinheiro de rendas que recebeu adiantado (€ 3.990,38).

49ª - E que cobrou indevida e extemporaneamente.

50ª - Já que, conforme o acordado, só o deveria ter feito depois de terminar as obras no arrendado.

51ª - Deve ainda ser condenada a indemnizar a recorrente em quantia a liquidar em execução de sentença, como foi de resto solicitado, em sede de pedido reconvencional.

52ª - A recorrida, ao aforar esta acção e ao pedir o que pediu, incorreu em abuso de direito (artigo 334º do CC), na modalidade de venire contra factum proprium, que é de conhecimento oficioso.

53ª - Devendo, por isso, ser declarada a correspondente nulidade, com todos os legais efeitos.

54ª – Finalmente, a Relação presumiu que a decisão da Câmara, referida no aludido documento de fls. 180, teria sido notificado à recorrente, a qual sempre disse nunca o ter sido.

55ª - Ora, a notificação em causa é um documento receptício e, por isso, sempre teria que ter sido provada pela recorrida, que foi quem a chamou à colação, mas não foi.

56ª - A decisão de dar por presumida a dita notificação deve ser anulada, por se tratar de matéria de direito.

57ª - Entendendo-se, por via disso, que as conclusões da Relação sobre a necessidade de pagar as rendas, por parte da recorrente, também por esta via não podem ser aceites.

58ª – Assim, deverá ser prolatada decisão a absolver a recorrente de todos os pedidos contra si formulados pela recorrida, dando-lhe, em consequência, ganho de causa em sede do pedido reconvencional.

59ª - E condenando consequentemente a recorrida a devolver-lhe, com juros caídos desde a citação á taxa legalmente em vigor (4%/ano), os € 3.990,98 que pagou de rendas adiantadas.

60ª - A entregar-lhe, também com juros caídos desde aquela citação, e à mesma taxa, os € 9.000, que a mesma recorrente entregou à recorrida, no âmbito do contrato de empreitada.

61ª - E, ainda, a pagar-lhe uma indemnização pelos danos decorrentes do seu comportamento ilícito, a liquidar em sede de execução de sentença (artigo 471º, n.º 1, alínea b) do CC).

Tanto a autora quanto a ré contra – alegaram.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

2.

As instâncias consi