Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA instaurou uma acção contra BB, CC, DD e E..., Ldª., pedindo a sua condenação

“a) A reconhecer que o autor detém a posse do imóvel desde a data da celebração do contrato em 01 de junho de 2018, tendo direito à sua retenção até à resolução definitiva do contrato prometido;

b) – A reconhecer ao autor o direito de retenção nos termos da al. f) do n.º 2 do artigo 755º do Código Civil, desde a data da tradição do imóvel, em 01de junho de 2018 até ser ressarcido do crédito emergente do incumprimento definitivo do contrato e imputável aos réus;”

Pediu ainda que fosse declarado que “o negócio entre os réus e o autor para aquisição” dos prédios identificados nos autos “era simulado por parte dos réus que o sabiam impossível e mesmo assim, contornado a legalidade do negócio o tentaram realizar, simulando uma realidade que não existia” (c),

e a condenação dos réus

“d) A reconhecer que o contrato alegado se encontra resolvido desde a data do seu incumprimento, ou melhor desde que os réus souberam que o autor já tinha conhecimento do engano, ou seja na data de 24 de outubro, quando interpela à entrega do sinal, se não houver condições para outorgar a escritura; ou, pelo menos desde a data de 05 de novembro de 2018 em que o autor interpela, pela segunda vez, os réus à devolução do sinal data em que se tornou impossível o cumprimento do contrato prometido;

e) A pagarem ao autor a quantia de € 190.000,00 (cento e noventa mil euros) a título de devolução do sinal em dobro;

f) A reconhecer que se encontram os quatro (4) réus obrigados ao pagamento de juros vencidos, sobre o valor do sinal em dobro, desde a data em que tornaram impossível a celebração do contrato prometido;

g) A pagar ao autor juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal supletiva até efetivo e integral pagamento”.

Para o efeito, e em síntese, alegou ter celebrado um contrato-promessa com os réus, cujo cumprimento “de forma legal e real” estes bem sabiam que era impossível, que pagou sinal e que lhe foi entregue o prédio, gozando do direito de retenção como garantia do pagamento em dobro do sinal prestado.

Os réus contestaram, por impugnação e por excepção, requereram a intervenção principal de Seguradoras Unidas, S.A. e, em reconvenção, pediram que se declarasse resolvido o contrato-promessa, por incumprimento do autor, devendo o tribunal declarar o sinal perdido a favor da primeira ré. Pediram ainda a condenação do autor como litigante de má fé.

O autor apresentou réplica.

Também contestou a interveniente Seguradoras Unidas, S.A., “na qualidade de seguradora da mediadora 4.ª ré”.

A acção e a reconvenção foram julgadas improcedentes, pela sentença de fls. 283. O tribunal considerou não ter ocorrido “incumprimento definitivo do contrato-promessa pela R., sendo possível concretizar a venda do imóvel e outorgar a escritura sem apresentação de licença de utilização”, o que prejudica “a apreciação do reconhecimento ao A. do direito de retenção”; não ter havido tradição do imóvel, mas apenas “a permissão dada pela R. de acesso à propriedade”, nos termos definidos no contrato-promessa; que não estava provado “que os RR. tenham agido em conluio e no intuito de o enganar, não incidindo sobre os mesmos qualquer dever de indemnizar o A., nem resultando provada qualquer factualidade que indicie a simulação do contrato promessa, que foi efectivamente celebrado entre A. e 1ª R. sendo válido e eficaz, e nessa medida permitindo que se aprecie o fundamento invocado pelo A. para sua resolução, que seja, o incumprimento definitivo por parte da R.”.

A interveniente foi absolvida do pedido, “atendendo a que não resultou apurada qualquer factualidade imputável à actuação da R. E..., Ldª”.

O pedido reconvencional foi julgado improcedente por não haver “qualquer situação nos autos que permita concluir pela existência de incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável ao A. Significa tal que não existe fundamento para a R./Reconvinte resolver o contrato-promessa e fazer seu o sinal prestado”.

Também improcedeu o pedido de condenação do autor como litigante de má fé.

Pelo acórdão do Tribunal da Relação ... de fls. 404 foi concedido provimento parcial à apelação do autor, sendo a 1.ª ré, BB, condenada a devolver ao autor o sinal, em singelo: “(…) Não vemos, pois, que exista impossibilidade de cumprimento imputável aos RR., a qualquer deles.

Tudo o mais que é exposto nas alegações são argumentos que assentam sempre na impossibilidade de celebrar o contrato definitivo.

Tanto basta, face ao pedido em recurso, para o julgar improcedente.

O A. tinha pedido que os RR. fossem condenados pagar-lhe a quantia de €190.000,00 (cento e noventa mil euros) a título de devolução do sinal em dobro.

Por seu turno, os RR. pediram, em reconvenção, que fosse declarado o incumprimento do contrato promessa de compra e venda imputável ao A. com perda de sinal a favor da 1.ª R. A sentença julgou ambos os pedidos improcedentes: por um lado, não condenou na devolução do sinal em dobro nem na perda, pelo A., do sinal.

Mas o sinal foi passado (n.º 23 e n.º 24 da exposição da matéria de facto).

Não tendo sido nenhum dos referidos pedidos sido julgado procedente, temos que o desenlace lógico seria a condenação da 1.ª R. na devolução do sinal em singelo. É isto que resulta da decisão recorrida pois que por que razão ficaria a R. com o sinal entregue?

Uma vez que quem pede o mais também pede o menos, não vemos que haja, na condenação no pagamento do sinal em singelo, qualquer excesso de pronúncia.

Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente o recurso do A..

Condena-se a 1. R. BB a devolver ao A. o sinal em singelo.”

2. BB, recorreu para o Supremo Tribunal de Justiça.

Nas alegações que apresentou, formulou as seguintes conclusões:

“1 – Submetida à apreciação do Tribunal ação na qual o Autor, na sua qualidade de Promitente-Comprador peticiona que seja resolvido o Contrato Promessa de Compra e Venda, por incumprimento definitivo e culposo, da Promitente Vendedora, a qual mereceu Contestação / Reconvenção em que a Promitente Vendedora, peticiona que seja declarado resolvido o Contrato, com perda de sinal a seu favor, por incumprimento definitivo e culposo do Autor, sendo que o pedido e o pedido reconvencional foram declarados improcedentes, tal determina que o Contrato Promessa de Compra e Venda entre ambos celebrado mantém-se plenamente válido e em vigor.

2 – Sendo a relação contratual entre ambos (Promitente Vendedora/Promitente Comprador) uma convenção mediante a qual a Promitente Vendedora se obrigou a vender ao Promitente Comprador um prédio misto, onde foi prestado um sinal, aquele tem natureza sancionatória, beneficiando a promitente vendedora do mesmo, em caso de incumprimento culposo e definitivo do Promitente-comprador, ou em caso contrário o aspeto sancionatório será da Promitente Vendedora que terá de restituir o sinal em dobro.

3 - A resolução pode ser accionada quando um contraente deixe, definitiva e culposamente, de cumprir a prestação a que estava adstrito – cfr. artigos 798.º e 801.º, n.º 2 do Código Civil, e apenas nessa ocasião se determinará, de acordo com o causador do incumprimento, o regime sancionatório em face do sinal prestado.

4 - Não pode o Tribunal determinar a restituição do sinal prestado no âmbito de um contrato promessa de compra e venda, que nessa mesma decisão se declara em face das improcedências dos pedidos, se mantêm válido e em vigor, porque está a alterar as condições contratuais estabelecidas livremente entre as partes, retirando a garantia sancionatória do bom cumprimento.

5 - Nenhuma das partes dirigiu esse pedido ao Tribunal da Relação pelo que ao decidir dessa forma excede os poderes de apreciação, para além de criar uma contradição.

6 – Tem-se por nula a decisão proferida que exceda o pedido dirigido ao tribunal em que nela se aprecie questões que oficiosamente não lhe são permitidas apreciar, tanto mais que no caso criaram enorme contradição entre a manutenção do contrato e a retirada do efeito de cláusulas contratuais relacionadas com o sinal.

7 – Ocorre, assim, violação da lei substantiva, por ofensa a disposições legais, nomeadamente dos Artºs 442 nº 1 e violação da Lei adjectiva por ofensa às disposições conjugadas do Artº 615º nº 1 alínea c) e e), tornando a decisão proferida nula.

Termos em que se requer a V.Exas Egrégios Juízes Conselheiros que revoguem a douta decisão proferida pelo Tribunal da Relação ... no segmento que determina a restituição do sinal em singelo pela Promitente Vendedora ao Promitente Comprador, mantendo o mais ali decidido.”

O autor contra-alegou, defendendo a manutenção do acórdão recorrido. Em seu entender, “não assiste qualquer razão à 1.ª R., aqui Recorrente, porquanto (I.) o contrato promessa de compra e venda está resolvido e (II.) o Acórdão recorrido bem julgou ao abrigo do princípio quem pede o mais, também pede o menos.”

O Tribunal da Relação ... proferiu acórdão negando a rectificação entretanto requerida pelo autor (com o objectivo de haver condenação no pagamento de juros) e sustentando não ocorrer a nulidade arguida: “Uma vez que quem pede o mais também pede o menos, não vemos que haja, na condenação no pagamento do sinal em singelo, qualquer excesso de pronúncia. Não há aqui conhecimento de questões de que o tribunal não pudesse conhecer. Com efeito, o problema jurídico era o do incumprimento (se existia e a quem seria imputável) e este problema foi analisado; ou seja, o tribunal manteve-se nos estritos limites dos seus poderes de cognição. Por outro lado, o facto de nenhuma das partes ter pedido a condenação da devolução do sinal em singelo não impede o tribunal de assim decidir pois que sempre esta condenação se situaria dentro do pedido formulado.”

3. Vem provado o seguinte:

«1- O R. DD mostrou a pedido do A. autor três ... na zona de ..., mas nenhuma delas tinha as características ideais e completas para o projecto do A.;

2 - O R. DD e o A. deslocaram-se à zona do “EE”, onde viram uma quintinha com cerca de 5000 m2, moradia de rés-do-chão, com um anexo destinado a adega.

3 - O local não tinha muita vegetação como se pretendia pelo que foi rejeitado;

4 - O R. DD deu a conhecer que tinha angariado uma outra quintinha com casa com cerca de 180 m2, garagem e piscina, com cerca de 9.000 m2 de área;

4 - Tendo acompanhado o R. visitaram ambos o imóvel que, pese embora reunisse as características pretendidas o Autor, porque não queria adquirir um imóvel muito longe do centro de ..., foi rejeitado;

5 - O autor referiu ao R. ..., ... réu, após saírem de uma visita a uma propriedade na zona que a propriedade por não ter estrema com a estrada não o interessava;

6 - Na sequência do que o R. DD disse ao autor que tinha o local perfeito para ele e que só precisava de verificar se ainda estava disponível.

7 - Foi então que reuniram com o 2º réu o Sr. CC que lhe mostrou a quinta que tem estrema com a estrada nacional, e que agradou ao A.;

8 - (...) parecendo-lhe ser o sítio ideal para o autor aí poder instalar o seu projecto de turismo;

10 - O Autor viu o terreno e as características que o imóvel reunia;

11 - Até este momento o negócio tinha por objeto o prédio com as edificações, a vender por 450.000,00€ (Quatrocentos e Cinquenta Mil Euros);

12 - Cerca de 10 a 15 dias após a visita ao prédio o A. de novo contactou com o R. para realizar nova visita e no local declarou que pretendendo ter mais área e querendo um espaço maior foi por ele proposto adquirir em conjunto o prédio da Ré, confinante àquele com cerca de 8150 m2, tendo o preço por esta parcela sido estabelecido em 100.000,00 (cem mil euros);

13 - Na ocasião, o autor alvitrou que a área de entrada lhe pareceu pequena e foi suscitada a questão de garantir uma entrada para o prédio mais ampla para a via principal, tendo o A. interesse em que a mesma tivesse mais largura.

14 - E desde logo o 2º e o 3º réus informaram que poderiam proceder à aquisição de uma parcela de terreno de um prédio vizinho, que anexariam a um dos prédios da quinta que confina com aquele, por forma a ficar, a quinta, com uma frente para a estrada principal, com cerca de quarenta e oito metros lineares;

15 - Nessa visita o autor verificou que existiam construções na quinta, das quais lhe disseram que estavam legalizadas;

16 - A 1ª Ré tinha adquirido, através de escritura pública outorgada a 20/12/2011 no Cartório a cargo da Notária FF, em Quinta ... - ... a fls 114 do Lv 87, o prédio com as edificações com dispensa de licença de utilização por ser anterior a 31 de Julho de 1951;

17 - Da certidão de teor da descrição e inscrições em vigor do prédio descrito sob a descrição nº ...03 da Freguesia ..., resulta a aquisição do “prédio misto” pela Ré BB, à sociedade V..., Unipessoal, Ldª ;

18 - Da certidão de teor da descrição e inscrições em vigor consta que, a aquisição do prédio rústico com a descrição ...19, resultou de compra venda por negociação particular em processo de insolvência, à massa insolvente do 2º Réu;

19 - O 2º réu, o Sr. CC vivia e vive, na quinta há mais de trinta anos e deu a sua palavra em como estava tudo legalizado;

20 - No local existem seis construções em alvenaria e o autor achou que era o local ideal, perto da ..., rodeado de árvores e a confrontar com a estada nacional, desde que fizessem a aquisição da parcela de terreno ao vizinho confinante.

21 - Acordado o preço, avançaram para a assinatura do contrato promessa de compra e venda, cuja outorga ocorreu em 01 de junho de 2018;

22 - Mediante um projecto de contrato facultado ao Autor, pelo R. DD, e documentação dos imóveis, foi elaborado o contrato promessa com as condições negociais estabelecidas pelas partes;

23 - No contrato promessa de compra e venda foi estipulado o preço de 550.000€ (quinhentos e cinquenta mil euros) com o valor de 95.000€ (noventa e cinco mil euros) a título de sinal sendo o restante do preço, o valor do remanescente no valor de 455.000€ (quatrocentos e cinquenta e cinco mil euros);

24 - O valor do sinal foi pago parte em dinheiro, (10.0006) dez mil euros, a cujo valor foi dada quitação no contrato promessa de compra e venda, e dois cheques: um no valor de (65.0006) sessenta e cinco mil euros e outro no valor de (20.0006);

25 - Este último cheque de 20.0006 tinha como destino a compra do linguete de terreno do prédio confinante, que o 2.º e 3.º RR. garantiram que iria ser adquirido em prazo;

26 - Foi estipulado na cláusula quarta do contrato que «A promitente vendedora compromete-se a proceder à aquisição de uma parcela de terreno do prédio vizinho pelo valor de vinte mil euros, valor este que já está integrado no valor final da venda, e a anexar ao prédio rústico, artigo 108 da secção D, da qual é proprietária, e de forma a ficar c/ uma frente para a estrada principal de 48 m lineares, o mesmo segue uma linha recta até a parte superior da propriedade, até a realização da escritura.»;

27 - Da cláusula primeira do contrato promessa consta que «A promitente vendedora é proprietária e legítima possuidora dos seguintes prédios: a) Prédio urbano com o artigo matricial ...17 c/ área total coberta de 448,73 m2 destinado a habitação e anexos, estando o mesmo isento de licença de utilização por ser anteriormente a 31 de julho de 1951, implantado no interior do prédio rústico com o artigo matricial ...08 secção (D), com a área de 7 628,13 m2, sito na ..., em ..., ..., da União das Freguesias ... (... e ...), Concelho e Distrito ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.° 4056/20...»; (...)

28 - «b) Prédio rústico com o artigo matricial ...69 secção C com a área de 8.150 m2, sito em Quinta ..., ..., da União das Freguesias ... /São Lourenço e ...), Concelho e Distrito ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º 3024/20....»;

29 - Anexo ao contrato promessa foram juntas as cópias dos cartões de cidadão da 1º ré, proprietária dos imóveis, um mapa com a delimitação total da quinta e a cópia dos cheques entregues para pagamento do sinal e adiantamento de pagamento;

30 - Da clausula quinta do contrato promessa consta «A escritura de compra e venda do prédio objecto do contrato será celebrada logo após ter toda a documentação em ordem por parte da promitente vendedora, tendo como prazo máximo de 60 dias a contar da data do presente contrato.»;

31 - Aquando da assinatura do contrato promessa o autor conheceu a 1ª ré que se apresentou como proprietária dos imóveis, tendo o 2º réu, CC respondido que a quinta estava em nome da irmã, D. BB, mas era a mesma coisa;

32 - O A. após leitura do contrato celebrado reparou que o preço estava errado, era indicado, na cláusula terceira o valor em números de 570.000€, apesar de o valor por extenso estar bem escrito, «(quinhentos e cinquenta mil euros)» e questionados o Sr. CC e o Sr. ..., ... réus, foi-lhe dito que o que o que estava por extenso é que era certo e não valia a pena estar a incomodar a D. BB para assinar novo contrato;

33 - Na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda, conforme resulta da clausula nona foi entregue ao autor, «uma chave do portão principal da quinta e a chave de uma casa anexa já por ambos identificada para este poder residir e utilizar de acordo com as suas conveniências, mantendo a promitente vendedora a ocupação, posse e controlo de toda a propriedade tal como exerce actualmente.»;

34 - Da cláusula décima consta que «Para os devidos efeitos, declaram ambos os Outorgantes, que o negócio subjacente a este contrato, foi mediado pela empresa E..., Ldª. licença número 8691 AM, a qual na referida qualidade também é parte interessada no mesmo.»;

35 - Aquando da assinatura do contrato foi dado ao autor uma cópia da caderneta predial do artigo 2517, datada de 17 de julho de 2017, que tinha o artigo urbano inserto e onde constam seis imóveis urbanos;

36 - E, uma cópia da caderneta predial do artigo 108 secção D datada também de 17 de julho de 2017, de onde constavam construções de alvenaria, como anteriores a 1951 e por isso dispensadas da apresentação de licença de construção;

37 - Pela 1ªR e seu irmão, 2º Réu foi negociado com o prédio confinante a aquisição de cerca de 1542 m2

38 - O autor começou a visitar, amiúde o local e falava com o 2º réu, o Sr. CC, que reside na quinta, sobre a aprovação por parte do parque natural;

39 - Aquando dos vários contactos havidos o Autor demonstrou necessidade de ir visitar o local, acompanhado de terceiros, e também mostrou interesse em ter acesso ao local e foi-lhe entregue uma chave de acesso à quinta e a uma das construções existentes;

40 - Esse convívio de grande aproximação levava a que o Autor se apresentasse em casa do R. CC para lanchar ou tomar refeição em conjunto;

41 - Começou a mostrar afeto pelos filhos menores e a fazer-lhes ofertas;

42 - A Promitente Vendedora procedeu ao levantamento topográfico dos dois prédios que são de sua propriedade: a parcela a desanexar e a parcela restante do prédio confinante de forma a englobar num só prédio o conjunto dos 2 de sua propriedade e a parcela a desanexar dos confinante e a integrar na sua propriedade;

43 - A escritura foi agendada para o dia 16 Agosto de 2018, sendo que o Promitente-comprador comunicou a cedência da sua posição contratual a uma sociedade comercial de nome G... UNIPESSOAL, LDA.;

44 - Em final de Julho de 2018 o Autor deu ao Réu DD a indicação para realizar a escritura dos 2 lotes, dando a indicação de que a aquisição seria efetuada por uma sociedade;

45 - O Autor indicou a sociedade comercial, constituída no dia 31 de Julho de 2018, com a firma G... UNIPESSOAL, LDA, Pessoa Coletiva e matricula nº ...13, e com o código de acesso à certidão permanente com o nº 2508-1265-2486;

46 - A sede da sociedade comercial fica na Rua ..., nº 19ª, tendo o capital social de 500.000,00 euros e dispondo a sociedade apenas de um sócio e gerente que é o Autor, AA;

47 - A Promitente Vendedora aceitou a alteração da posição do Promitente-Comprador para a sociedade;

48 - Resulta do teor da minuta da escritura que os dados facultados à Srª Notária para realizar a escritura eram da sociedade que se identificava na qualidade de compradora.

49 - No mesmo dia foi ainda remetido para o R. DD um email no qual se diz “Esqueceu-se de referir o seguinte: Em princípio as escrituras -vão ser feitas com isenção de IMI - para eventual revenda, pedia mantivessem isso presente. Agradeço. AA.”;

50 - O autor, que visitava a quinta, um dia questionou diretamente o 3º réu, o Sr. DD sobre o parque natural e como era a situação;

51 - Este respondeu que os dois, o 2º e o 3º réus, já se conheciam há mais de trinta anos que tinham construído muitos prédios na zona e que não haveria problema quanto ao parque natural e à legalização;

52 - Foi marcada uma reunião com a Sr.ª Advogada, Dr.ª GG, em meados de Agosto, indicada como especialista no parque natural;

53 - Foi mantida uma primeira reunião com a Dra. GG em meados de Agosto, que teve lugar no escritório da 4ª R. , por conveniência da Dra. GG que reside em ... e se encontrava de férias;

54 - Para além das questões do contrato: eventual preferência dos confinantes; destaque para arredondamento de estremas, foi falado a possibilidade de se alterar o uso e daí a informação respeitante à aplicação das regras do RGEU, RJUE, Plano Diretivo Municipal e sua remissão e regulamentação do Parque natural da ...;

55 - Pela Dra GG foi referido que naquele terreno em termos de turismo somente se poderia exercer actividade de Alojamento Local;

56 - As explicações foram dadas na presença do 3º Réu;

57 - Foi abordada a questão da preferência dos confinantes e a possibilidade deles renunciarem ao direito;

58 - A mudança de uso implica que todas as edificações se apresentem como legais e foi explicado que tratando-se de uma propriedade rústica fora do perímetro urbano o licenciamento só começou a ser exigido em 1972;

59 - Até essa data todas as construções não carecem de título de utilização e são consideradas legais, devendo ser apresentada prova desse facto mediante a identificação em fotografia aérea de 1967, data do último levantamento fotográfico aéreo antes de 1972 e caso as construções não fossem claramente visíveis ainda o Regulamento Municipal de Urbanização ... permite outro meio de prova, nomeadamente testemunhal;

60 - Mais foi explicado que a regra de obrigação da existência de licença de utilização após 1951, não é absoluta para todos os Concelhos nem para o mesmo concelho e que tinha a ver com a localização do imóvel e a data da deliberação que impunha a aplicação do RGEU a todo o Concelho;

61 - Mediante estas explicações e atendendo ao facto que nem todas as edificações estavam afetas a habitação mas sim, igualmente, a outro fim (arrecadação) não seria garantido que a curto prazo obtivesse a autorização de mudança de uso;

62 - E como nas fotografias aéreas de 1967 não eram visíveis as construções, foi pedida nova reunião pelo A. à Dra. GG, a qual veio a explicar que não havendo levantamento fotográfico entre 1967 e 1972, poderia nesse período ter ocorrido edificação tendo sido sugerido que junto de pessoas mais velhas residentes ou conhecedoras da zona fosse indagada a pré-existência da construção

63 - O Autor, marcou nova reunião com a Dra. GG, na qual o 3º Réu não esteve presente;

64 - Na sequência do que a Dra. GG informou de que no futuro sobre aquela questão nada mais poderia colaborar ou aconselhar uma vez que considerava existir interesses conflituantes, em face de algum desentendimento entre as partes.

65 - O A. dirigiu ao R. DD e à Dra. GG mail, datado de, 20 de Agosto de 2018, de onde consta «Boa tarde Dra. e Sr. HH a reunião de ontem Com todos aqueles papeis até me esqueceu de ouvir a opinião da Dra. sobre as hipóteses de anulação do contrato - recebendo em singelo ou em dobro o sinal Se for esta a nossa opção final eu só pretendo receber em singelo Pense também nesta hipótese - para analisarmos em 10 minutos com a outra da fotografia e legalização Continuo a pensar que este negócio - é … Muito trabalhoso - propriedade muito degradada - arvoredo não tratado há muitos anos … Demorado ---Muita legislação negativa em cima de mim … … Em ambiente quezilento … CC - Parque Natural … Leis muito recentes Se for esta a opção temos que arranjar 1 bom caminho - talvez o bloqueio do meu acesso à casa sem qualquer explicação Para o sr. DD talvez haja 1 mínimo de inconvenientes -já me comprometi com ele … que quando receber os 95.000 pagar-lhe 15.000 Pelo seu envolvimento e despesas Agradeço -tenham paciência- AA»;

66 - O autor começou a ficar com dúvidas ao comparar a fotografia de 1967 entregue pela Dra. GG e a caderneta predial que lhe tinham entregue, na data da assinatura do contrato, de onde constavam construções de alvenaria, como anteriores a 1951 e começou a achar que iam existir problemas com a outorga da escritura.

67 - O A. na sequência da reunião com a Dra. GG, enviou mail, datado de 20 de Agosto de 2018, para II dirigido ao R. CC, a D. BB e ao R. DD referindo que após leitura do «documento da conservatória sobre as áreas e lá consta -1 r/c para habitação com 4 divisões E - 5 anexos para arrecadação ...Repare são anexos Com a indicação das áreas de cada 1 No meu entender o Sr. CC nunca vai conseguir fazer a escritura tal como acordado porque as áreas não coincidem E trata-se de Área de Reserva Natural sujeita a verificação rigorosa, Reparem eu pretendo dar o uso de turismo de habitação - que tem que ser licenciado pela Câmara e Parque Natural Quando a fiscalização do parque for chamada - mandarão demolir metade do que lá se encontra O Sr. CC tem conseguido manter aquilo assim-sem problemas- porque pura e simplesmente não dá uso À quinta Aliás uma vez a fiscalização do Parque foi à porta -a D. BB disse-lhes que o Sr. CC não estava e que só com ordem do Tribunal os poderia deixar entrar - por causa da construção do ano de 1951 Esta situação obriga naturalmente a uma validação das áreas antes da escritura e verificação pelo Parque Natural porque eles têm Que validar e aprovar os pedidos que vem a seguir e que obrigam a que esteja tudo legal (...) Eu não pretendo fazer qualquer uso abusivo Do que quer que seja mas tão somente a devolução em singelo do valor de 95.000,00 dado como sinal no contrato promessa de compra e venda. Assim deverão entregar ao Mediador Sr. Silva aquela importância - 95.000,00- até 6ª feira desta semana»;

68 - Os réus mantiveram a sua palavra de que, com a ajuda da técnica especialista, Dr.ª GG e com o facto de as construções serem anteriores a 1951 era possível a aprovação;

69- Após reunião, com a Dr.ª GG remeteu um email, datado de 10 de Setembro de 2018, e duas fotografias, constando do email «Aqui está a fotografia aérea de 1967. Está de difícil leitura mas ajuda. Conseguem fazer a sobreposição? E visualizar as casas? Ou ver quais as que ficam de fora? Preciso que assinalem as construções que ficam de fora pois ainda tenho o recurso da junta de freguesia uma vez que entre 1967 e 1970 não existe mais nenhuma fotografia … Cumprimentos»;

70 - O autor dirigiu-se à GNR, onde foi informado que o ICNF - Instituto de Conservação da Natureza e das Florestas se situava dentro do porto de ...;

71 - O autor, dirigiu-se ao ICNF, tendo agendado uma reunião para expor o seu projecto e perceber da viabilidade e prazos de legalização;

72 - Finda a reunião e como conclusão foi-lhe dito que o seu projecto era muito bonito, mas não podia ser feito naquele local, na quinta, pois esta está no parque natural e o projecto só seria aprovado fora do parque natural, não sendo autorizada mais nenhuma construção dentro daquele espaço;

73 - Então o A foi à quinta falar com o 2º réu, o Sr. CC, mas chegado ao local tinham mudado a fechadura do portão e não pode entrar no local;

74 - O autor ainda visitou a quinta com um arquiteto, o Arq. JJ e com os construtores, o Sr. KK e o Sr. LL e acordou, com o 2º réu, o Sr. CC uma ida do topógrafo à quinta para efetuar a medição das áreas e fazer o levantamento topográfico, mas não conseguiu agendar tal ida;

75 - O A. dirigiu-se à câmara municipal e não havia registo de nenhuma das construções a que a caderneta fazia referência;

76 - O autor foi às finanças tentar perceber a caderneta e nomeadamente as inscrições que aí constam referentes ao prédio ...17 que tem seis anexos inscritos como anteriores a 1951 e para sua surpresa dizem-lhe que o ano de inscrição na matriz não pode se