Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I. — RELATÓRIO

1. AA - Consultoria e Gestão, Lda, pessoa colectiva n.º 50…3, com sede na Rua de …, …, 1.º Esquerdo, no …, intentou a presente acção em processo comum, que denominou como “acção declarativa de execução especifica”, contra BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado, com sede na Avenida …, n.º …, 2.º, em …, pedindo que esta seja condenada a:

— cumprir o contrato promessa de compra e venda celebrado com a Autora a 02.11.2016, relativamente às fracções autónomas designadas pelas letras “A” a “N” que compõe o prédio de oito pisos sito na Rua …, n.º 230, Rua …, n.º 19 e Rua do …, n.º 20, na freguesia de …, Concelho do …, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob a descrição 1…6/19900116 e inscrito na matriz sob o artigo 9…4 da União das Freguesias de …, …, .., …, … e …, agendando-se para o efeito a escritura pública de compra e venda;

— ou, subsidiariamente, pagar à Autora o sinal em dobro no valor de 200.000,00 Euros, e as quantias pagas a título de compensação no valor de 17.438,46 Euros, no total de 217.438,46 Euros (duzentos e dezassete mil quatrocentos e trinta e oito euros e quarenta e seis cêntimos), acrescido de juros de mora legais desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.

2. A Ré BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado contestou, pugnando pela improcedência dos pedidos formulados pela Autora AA - Consultoria e Gestão, Lda., e pela procedência dos seguintes pedidos reconvencionais:

A. — Ser declarada a validade da resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o Réu e a Autora e, consequentemente,

i. — [Ser declarada] a perda do sinal prestado pela Autora a favor do Réu;

ii. — Ser a Autora condenada no pagamento ao Réu da quantia de € 34.011,03 correspondente aos prejuízos suportados pelo Réu com fundamento no incumprimento do contrato-promessa de compra e venda por parte da Autora;

iii. — Ser a Autora condenada no pagamento ao Réu da quantia de €2.960.915,21 por conta dos prejuízos causados com a instauração e registo da presente acção, sem prejuízo da liquidação definitiva se relegar para execução de sentença.

B. — Ser a Autora condenada como litigante de má-fé, no pagamento de uma multa e de indemnização ao Réu, a fixar pelo Tribunal nos termos previstos no art. 543.º do Código de Processo Civil.

3. Apresentada réplica procedeu-se a audiência prévia, teve lugar a audiência de discussão e julgamento, que decorreu com observância do legal formalismo, e a final foi proferida sentença que:

1. — Julgou a acção totalmente improcedente por não provada e por via disso absolveu a Ré BB de todos os pedidos contra si formulados.

2. — Julgou parcialmente procedente por provada a reconvenção deduzida pela Ré e, por via disso, declarou-se que o contrato celebrado entre esta e a Autora AA - Consultadoria e Gestão, Lda foi validamente resolvido em 16.5.2017, condenando-se esta a reconhecer como lícita a perda integral do sinal prestado e demais prestações já realizadas.

3. — Julgou improcedentes por não provados os demais pedidos reconvencionais formulados pela ré, deles absolvendo a autora.

4. — Condenou a autora como litigante de má fé, no pagamento da multa de 4 (quatro) UE’s e no pagamento da indemnização de 7.000,00 euros (sete mil euros) a título de honorários forense ao mandatário da parte contrária a liquidar.

5. — Determinou o cancelamento do registo da presente acção efectuado em 30.11.2017, pelo averbamento ap. 2635 sobre todas as fracções do edifício descrito no livro 65, nº 20169, da conservatória do registo predial do Porto, conforme doc. de fls. 107 verso a 108 cujo restante teor se dá por reproduzido.

4. Inconformada, a Autora AA - Consultoria e Gestão, Lda, interpôs recurso de apelação.

5. Finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:

I - A recorrente interpôs a presente acção judicial contra o ora recorrido, pedindo que este fosse condenado a cumprir o contrato promessa de compra e venda celebrado a 02.11.2016, relativamente às fracções autónomas designadas pelas letras “A” a “N” que compõem o prédio de oito pisos sito na Rua …, n.º 230, Rua …, n.º 19 e Rua …, n.º 20, na freguesia de …, Concelho do …, descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob a descrição 1…6/19900116 e inscrito na matriz sob o artigo 9…4 da União das Freguesias de …, …, …, …, … e …, agendando-se para o efeito a escritura pública de compra e venda; OU, SUBSIDIARIAMENTE, pagar à Autora o sinal em dobro no valor de 200.000,00 Euros, e as quantias pagas a título de compensação no valor de 17.438,46 Euros, no total de 217.438,46 Euros acrescido de juros de mora legais desde a data da citação até efectivo e integral pagamento;

II - A recorrente alicerça a sua pretensão, alegando, no essencial, que celebrou com a ré um contrato promessa de aquisição de um imóvel no qual (implicitamente) ficou aceite que o pagamento do preço ficaria dependente da efectivação de outro contrato de compra e venda relativo a um edifício de que a ora recorrente era proprietária.

III - A sentença proferida incorre em erro de julgamento, na medida em que faz errada selecção dos factos provados e não provados e, por outro lado, a solução jurídica que dá às questões a resolver mostra-se inadequada.

IV - O erro de julgamento verifica-se:

— ou quando é dado como provado um facto sobre o qual não tenha sido feita qualquer prova e que, por isso, deveria ser dado como não provado;

— ou quando é dado como não provado um facto que, perante a prova produzida, deveria ser dado como provado.

V – A sentença recorrida considera indevidamente provados os seguintes pontos de facto:

a) Ponto 63: “nunca a outorga da escritura relativa ao CPCV ficou dependente, direta ou indirectamente, dos restantes negócios da Autora”.

Esta matéria deveria ter resultado não provada, pela conjugação com a restante matéria provada, concretamente, o constante dos pontos 64, 6, 11, 8, 14, com base no teor dos aditamentos outorgados referidos nos pontos 6 e 8 dos factos provados, nas comunicações enviadas pelo legal representante da recorrente á recorrida e, por fim, no depoimento de parte prestado pelo legal representante da Autora, bem como o depoimento das testemunhas CC, DD, EE.

b) Ponto 37 “A Ré alertou devidamente a Autora de que tal substituição nunca poderia prejudicar o agendamento da escritura definitiva para dia 31.3.2017.”

Na motivação da decisão proferida não se discrimina como é dado como assente este aspecto, sendo que inexiste nos autos suporte documental nesse sentido e do depoimento das testemunhas inquiridas tal não resulta concludentemente.

Logo, salvo o devido respeito, este item terá que ser expurgado dos factos provados.

VI – A sentença recorrida deu como não provados factos que deveriam ter sido considerados provados:

a) Facto vertido no artigo 13º da PI e teor do documento nº 5 junto com aquela peça–email de 10 de maio de 2017- A autora sempre manteve o Réu a par de todos os desenvolvimentos e alterações relativas ao contrato de compra e venda do nº 567 da Rua …, …, tendo, nomeadamente informado, no dia 10 de maio de 2017 da marcação dessa escritura para o dia 29.05.2017.

O facto acabado de transcrever, salvo o devido respeito, mostra-se essencial para a decisão da causa, desde logo porque comprova a tese da recorrente de que a concretização da escritura do prédio 230 da Rua … estava dependente da venda por esta do prédio 567 da mesma Rua e, mesmo que assim não fosse (o que não se concede), sempre demonstra o invocado abuso de direito do Réu na resolução do contrato promessa, o que resulta do próprio teor do documento.

b) Factos constantes dos pontos 1. e 5. dos factos (essenciais) não provados, A celebração do acordo referido em 1) estivesse dependente da venda por parte da autora de um imóvel sito na Rua …, 567, …. Que a ré tivesse concordado com essa condição razão pela qual aceitou as prorrogações, que tenha sido por causa disso que a autora informou a ré da evolução desse negócio e da marcação da respectiva escritura e que [a] o referido acordo esteve sempre subjacente a venda de um imóvel pertence da Autora.

Com base no teor emails enviados pelo legal representante da recorrente (que nunca foram postos em causa ou refutada a dependência dos negócios neles ínsita), a redacção dos considerandos G e H (do primeiro e segundo aditamentos, respectivamente), e a prova testemunhal produzida em audiência.

VII – Deve ser julgado provado o facto constante do ponto 3. dos factos (essenciais) não provados, com base no teor do email junto como documento 11 pela recorrente e no depoimento da testemunha CC.

VIII – Deve ser julgado provado o facto constante do ponto 6. dos factos (essenciais) não provados, com base no depoimento do legal representante da recorrente e a testemunha do Réu DD;

IX - Deve ser julgado provado o facto constante do ponto 8. dos factos (essenciais) não provados com base nas regras de experiência e normalidade, considerando que é normal que quando se estabelece um prazo para a realização de um determinado negócio se preveja que, na hipótese de não se concretizar o negócio nesse prazo (mas só mais adiante), haja lugar ao pagamento de uma multa pelo período decorrente entre o prazo inicialmente previsto e a data da realização do negócio.

X - Alterando a decisão sobre a matéria de facto no sentido pugnado pela recorrente, necessariamente que se concluiria que a resolução comunicada pelo recorrido por carta e email de 16 de maio de 2017 se teria como indevida, mantendo este a obrigação de cumprir o contrato promessa celebrado.

XI - A prova produzida foi clara no sentido de ter ficado estabelecida a dependência entre os dois contratos, nos termos expostos.

XII – O sentido que deve ser concedido à declaração negocial é, assim, no âmbito de uma orientação legal que consagra a designada teoria da impressão do declaratário aquele que um declaratário normal, posto na mesma situação em que se encontrava o declaratário real no momento da recepção da declaração, possa retirar do comportamento (declarações de vontade, verbais ou escritas) do declarante.

XIII - Mesmo considerando apenas os factos já dados como provados, designadamente sob os pontos 6, 11 e 14, teremos que concluir que qualquer contraente normal poderia “razoavelmente” contar com o sentido pretendido pela autora, ou seja, da dependência entre a celebração das escrituras.

XIV - Não incumbia à recorrente efectuar qualquer consignação em depósito, cuja falta não pode ter a consequência apontada pela sentença, conforme entendimento maioritário da doutrina e da jurisprudência.

XV - Na comunicação enviada a 16.05.2017, o réu faz referência a “diversas comunicações admonitórias” que não existiram, bem como afirma que “perdemos definitivamente o interesse na realização do negócio”, mas também não concretiza em que se traduz a perda objectiva de interesse no negócio.

XVI - A resolução, nos termos em que operou é, assim, ilícita e indevida, o que desde logo resulta no facto de que o BB aceitou a (nova) proposta de aditamento da autora desde que a escritura fosse realizada impreterivelmente até ao dia 30.04 e no facto de, conforme consta do ponto 46 dos factos provados, o réu em 28.4.2017 solicitou um ponto da situação quanto a esse reforço de sinal fazendo constar que “certamente compreende que não podemos prolongar mais a situação sem ter nada de concreto que o justifique”, sendo patente que nesta comunicação, de 28.04, não consta qualquer admonição.

XVII - É discutível que a utilização de expressões como “impreterivelmente “, “última prorrogação”, “data limite para a sua realização” possam ter o caracter de prazo final, tal como é sustentado pelo julgador a quo.

XVIII - Mas tal questão nem sequer se chega a colocar, porque resulta provado que mesmo após 31.03.2017 há manifestação das partes em interesse na manutenção do negócio e na possibilidade de realização da escritura para lá desse prazo.

XIX – A sentença não é clara no sentido de perceber se a resolução operada se funda na perda do interesse do credor objectivamente justificada ou na existência de uma interpelação admonitória que a recorrente não cumpriu.

XX – Não há qualquer comunicação que congregue aqueles três elementos e, por isso, se possa ter como interpelação admonitória. Nem o Réu identifica concretamente donde decorre a mencionada interpelação, nem tão-pouco a sentença recorrida o faz. Limita-se a dizer que “concluímos, por isso que a ré efectuou uma interpelação admonitória…”

XXI - Reportando-nos à situação sub judice não nos podemos esquecer que, por um lado o período do atraso estava a ser “coberto” pelo pagamento de uma multa diária no valor de € 200 e, por outro lado e mais relevante ainda, a comunicação só é enviada pelo recorrida em 16.05.2017, ou seja depois de finalmente a recorrente ter a escritura do seu prédio sito na Rua de … 567 marcada e ter comunicado tal facto ao Réu.

XXII - Como pugnamos que a resolução efectuada é ilícita por não estar legalmente enquadrada, nos termos que se expos, fica prejudicada a questão do eventual abuso de direito no exercício da resolução.

XXIII - Mas, na hipótese de se considerar válida a resolução operada, teria que considerar-se que a mesma era abusiva, desde logo pelo timing em que a comunicação de resolução é promovida, ou seja APÓS a recorrente, finalmente ter uma data para a realização da escritura do imóvel 567 de …, que lhe permitiria ter o encaixe financeiro para celebrar a escritura dos autos e porque de facto, o propósito do Réu foi a obtenção de um preço largamente superior ao acordado.

XXIV - A sentença proferida para além de errar no julgamento da matéria de facto e na resolução das questões de direito vem ainda a condenar a ora recorrente como litigante de má-fé, condenação que esta não pode de forma alguma aceitar.

XXV - A autora mantém a sua versão – que é a que corresponde à realidade dos factos – e por isso o presente recurso, mas a defesa da sua convicção não configura qualquer actuação dolosa.

XXVI – Violou assim o tribunal a quo o sentido atribuído aos artigos 432.º e 442.º do Código Civil, 808.º e 830.º, n.º 5 do mesmo código, e ainda o artigo 542.º do Código de Processo Civil.

6. A Ré BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.

7. O Tribunal da Relação do Porto proferiu acórdão por que julgou a apelação procedente por provada e, consequentemente,

I. — revogou a decisão recorrida na parte em que julgou procedente o pedido reconvencional e improcedente a acção;

II. — determinou a remessa dos autos para a 1.ª instância, para que:

a. — fosse proferido despacho a conceder prazo à Autora apelante para proceder à consignação em depósito do montante do preço contratualmente estipulado e cujo pagamento ainda se mostre em falta;

b. — fosse “prolatada nova sentença de acordo com o ora decidido”, que julgasse procedente ou improcedente o pedido de execução específica do contrato-promessa de compra e venda, consoante o depósito fosse ou não efectuado dentro do prazo concedido.

8. O teor do dispositivo do acórdão recorrido é o seguinte:

Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação procedente por provada e, consequentemente, revogar a decisão recorrida na parte em que julgou procedente o pedido reconvencional e improcedente a acção, devendo na 1ª instância – para onde, e para o efeito, os autos deverão ser remetidos – ser proferido despacho a conceder prazo à Autora apelante para proceder à consignação em depósito do montante do preço contratualmente estipulado e cujo pagamento ainda se mostre em falta sendo, após, prolatada nova sentença de acordo com o ora decidido e que julgue procedente o pedido de execução específica do contrato promessa formulada pela Autora emitindo declaração negocial em conformidade no que a à Ré diz respeito, improcedendo, todavia, a acção se o citado depósito não se mostrar efectuado no prazo que venha a ser concedido.

9. Incoformada, a Ré BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado interpôs recurso de revista.

10. Finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:

A) Da factualidade provada nos autos resulta que entre as partes foram acordadas as seguintes datas para outorga da escritura prometida: 28.11.2016, 16.12.2016, 31.01.2017 e 28.02.2017.

B) Resulta, igualmente, que a escritura não foi outorgada em nenhuma das referidas datas por, chamemos-lhe, “impedimentos” da Recorrida, aceites pelo Recorrente.

C) Resulta, também, demonstrado que após a solicitação, por parte da Recorrida, de “uma última prorrogação” (factos provados 29.º e 30.º), foi celebrado entre as partes um (segundo) aditamento ao contrato promessa de compra e venda onde ficou estabelecido que “a escritura definitiva é outorgada impreterivelmente até ao dia 31.3.2017” (factos provados 8.º, 33.º e 34.º).

D) Importa, ainda, ter em consideração que após ter sido notificada do agendamento da escritura para dia 31.03.2017, a Recorrida, com a antecedência de 3 dias face à data agendada (ou seja, em 29.03.2017), solicitou a alteração da entidade adquirente, ao que o Recorrente informou que não se opunha à referida alteração mas que a mesma nunca poderia prejudicar o agendamento da escritura para dia 31.03.2017 (factos provados 35.º a 37.º).

E) O Recorrente, face à ausência da Recorrida, sem qualquer informação e/ou justificação, à escritura agendada, procedeu à resolução do contrato promessa (factos provados 38.º e 48.º).

F) Da factualidade provada resulta que o Recorrente e a Recorrida acordaram uma data limite para a outorga da escritura definitiva, o Recorrente marcou a escritura, interpelou a Recorrida pela forma e antecedência contratual e esta não compareceu à mesma.

G) É, assim, manifesto que face à fixação, por acordo, de tal data limite e face às consequências acordadas em sede de contrato promessa para as situações de incumprimento, não se mostrava necessária a realização de uma interpelação admonitória adicional por parte do Recorrente.

H) “Impreterível” é sinónimo de prazo fixo e absoluto e, como tal, admonitório.

I) E percebe-se que a data de 31.03.2017 tenha sido considerada, e acordada, como “impreterível” atentas as circunstâncias em que foi fixada — veja-se que tal data foi fixada depois de sucessivos e repetidos incumprimentos por parte da Recorrida e após esta confirmar como sendo a data viável e adequada para o cumprimento das obrigações por si contratadas com o Recorrente.

J) Neste sentido, o acima citado Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19.05.2011: “Impreterivelmente, acentua-se porque isto significa claramente a fixação de um prazo admonitório para o cumprimento. No caso concreto, um prazo cuja razoabilidade é assumida pelo próprio devedor – o novo prazo foi acordado entre credor e devedor.

Ultrapassado que fosse, cumpriu-se a definitividade do incumprimento do devedor/réu. E nem a circunstância de o autor/credor ter suportado por mais algum tempo (até 10 de Julho de 2003) o incumprimento da contraparte subverte esta visão das coisas.

K) É, pois, inequívoco que o prazo admonitório para a realização da escritura foi, por acordo das partes, fixado para o dia 31.03.2017.

L) Nesta sequência, o não comparecimento da Recorrida à escritura agendada para dia 31.03.2017 corresponde ao incumprimento definitivo da sua obrigação de compra do imóvel objecto do contrato promessa em causa nos autos, com o consequente direito, na esfera jurídica do Recorrente, de resolver o contrato.

M) A essencialidade do prazo pode resultar de convenção expressa (quando a essencialidade é expressamente clausulada) ou tácita (quando a essencialidade deriva de especiais circunstâncias do contrato, conhecidas de ambas as partes).

N) No caso sub iudice estamos claramente perante termo essencial subjectivo – o prazo limite para outorga da escritura definitiva foi fixado por vontade das partes – o qual apesar de ser expresso – consta expressamente do teor do (segundo) aditamento ao contrato promessa – é igualmente tácito – as circunstâncias que levaram à fixada data limite de 31.03.2017 resultaram dos sucessivos e repetidos incumprimentos da Recorrida.

O) Estamos, igualmente, perante um termo subjectivo absoluto, na medida em que a data de 31.03.2017 constituiu o prazo-limite, improrrogável, para o adimplemento, e a sua não observância implica o incumprimento definitivo da obrigação, fundamento imediato da resolução, como ocorreu.

P) Ao entender, como entendeu o Tribunal da Relação do Porto, que a Recorrida encontrava-se em mora, mora esta que não foi transformada em incumprimento definitivo porque o Recorrente não efectuou uma interpelação admonitória nesse sentido, violou aquele Tribunal o disposto no n.º 1 do art. 808.º do Código Civil.

Q) E não se diga, como fez o Tribunal da Relação no Acórdão recorrido, que o facto de a Recorrente ter concordado com a proposta apresentada depois pela Recorrida (de que a escritura fosse realizada até 30.04.2017) altera o que acima se alega.

R) Não altera porque, como resulta da jurisprudência saída do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19.05.2011 acima identificado, à qual se faz novamente apelo, ultrapassado que estava a referida data de 31.03.2017 – a última prorrogação no dizer da Recorrida, o prazo impreterível no dizer de ambas as partes – cumpriu-se a definitividade do incumprimento da Recorrida.

S) O facto de o Recorrente ter manifestado a intenção de suportar por mais algum tempo (até 30.04.2017) o incumprimento da Recorrida, no dizer do Supremo Tribunal de Justiça, não subverte esta visão das coisas, sendo de salientar que a Recorrida nem sequer cumpriu as condições por si propostas (reforço do sinal até 13.04.2017) para que tal novo prazo pudesse ser aceite (factos provados 42.º, 43.º, 44.º e 45.º), pelo que, na realidade, tal “novo prazo” não chegou sequer a existir.

T) Sem prejuízo do acima referido e tendo presente que o direito de resolução deve ser aferido em termos de razoável normalidade negocial, com apego aos princípios de honestidade no trato contratual não dependendo de meros impulsos de ocasião, com base numa apreciação objectiva dos factos provados resultou ainda a perda de interesse na prestação por parte do Recorrente.

U) Recorrendo-se ao critério de razoabilidade própria do comum das pessoas, da análise da utilidade que a prestação teria para o Recorrente com recurso à factualidade provada, conclui-se que o mesmo tinha por objectivo alienar o imóvel objecto do contrato promessa num curto espaço de tempo.

V) Isso é demonstrado pelo facto de entre a data de celebração do contrato promessa (02.11.2016) e a data inicialmente acordada para a escritura definitiva (30.11.2016) mediarem apenas 28 dias e, bem assim, da possibilidade de prorrogação inicialmente acordada ter sido para 16 dias após a primeira data (16.12.2016).

W) A par disso, todas as prorrogações do prazo para outorga da escritura definitiva concedidas pelo Recorrente foram fixadas para 31.01.2017, 28.02.2017, e, finalmente, como data impreterível, 31.03.2017, de onde resulta que foram concedidas por períodos temporais reduzidos (iguais ou inferiores a 30 dias).

X) Importa, ainda, ter presente o carácter “impreterível” fixado a partir do (segundo) aditamento, como acima mencionado, confirmado pelo Recorrente na comunicação datada de 16.05.2017 a comunicar a resolução do contrato promessa à Recorrida (factos provados 12.º e 48.º), onde foi expresso ao afirmar: “De resto, da nossa parte foram feitas todas as cedências possíveis no intuito de manter o negócio, caso que compreensivelmente já não se verifica, pois perdemos definitivamente o interesse na realização do mesmo, face ao incumprimento reiterado e definitivo de V. Exas.”.

Y) Facto que foi aceite pela Recorrida, pois veja-se que a mesma remeteu uma comunicação ao Recorrente a agradecer o cuidado, coerência e paciência e a admitir “o incumprimento do contrato” (facto provado 66.º).

Z) Assim, atendendo ao critério do homem médio colocado na posição dos aqui intervenientes, é forçoso concluir que ultrapassada a data de 31.03.2017 sem que a escritura prometida fosse concretizada, ocorreria a perda de interesse do Recorrente.

AA) Pelo que, torna-se imperioso concluir que da factualidade provada resulta não só que havia sido fixado um prazo admonitório para a celebração do contrato definitivo, como ainda que o Recorrente também perdeu – porque, devido ao incumprimento e ao comportamento inadimplente da Recorrida, não foi possível concretizar a venda do imóvel dentro dos prazos fixados - o interesse na realização do contrato prometido.

BB) Em todo o caso, a Recorrida aceitou a resolução contratual comunicada pelo Recorrente, o que resulta dos factos provados 49.º, 50.º e 51.º.

CC) A Recorrida, após a resolução do contrato promessa que a ligava ao Recorrente (em 16.05.2017), apresentou - em 29.06.2017 e em 27.07.2017 - novas propostas para aquisição do imóvel anteriormente prometido vender/comprar.

DD) É inegável que se tratam de novas propostas, não só pelo teor literal das mesmas mas também em face da comparação das condições de compra propostas com aquelas que tinham sido acordadas no âmbito do contrato promessa objecto de resolução – veja-se que neste o preço acordado era de €1.725.000,00, na proposta de 29.06.2017 já era de €1.800.000,00 e, por último, na proposta de 27.07.2017 era de €2.100.000,00.

EE) Não é credível, para um declaratário normal, que a Recorrida não concordasse com a resolução do contrato promessa (efectuada em 16.05.2017) e, não obstante tal, não a contestasse mas, mais, viesse apresentar novas propostas de compra do imóvel, por valores superiores ao inicialmente acordado e sem fazer qualquer menção, por exemplo, ao destino do sinal pago no âmbito do contrato promessa objecto de resolução.

FF) O facto de a declaração de resolução não carecer, como declaração recipienda, de aceitação pela parte do destinatário para a produção dos seus efeitos, não é afastada a aceitação tácita da mesma e, nessa medida, não pode ser desvalorizado o comportamento do destinatário após a recepção da mesma.

GG) Sendo que, a instauração da presente acção, por ser completamente contrária a tal comportamento da Recorrida, consubstancia um venire contra factum proprium.

HH) A Recorrida litiga de má-fé pois a dependência da outorga da escritura definitiva à concretização de outro negócio que só à Recorrida dizia respeito não se trata “apenas da versão da Ré sobre a realidade dos factos que de modo representa alteração da sua verdade e que resultou assente nos autos”.

II) Não ficou demonstrado nos autos a aludida dependência (cfr ponto 1., 5. a 7. dos factos não provados) nem poderia face à ausência de suporte no teor dos contrato promessa e dos seus aditamentos.

JJ) Acresce que, tal cenário de dependência não é compatível com as justificações apresentadas pela Recorrida à ausência à escritura agendada para 16.12.2016, e/ou com o seu acordo à fixação de multas diárias pela prorrogação dos prazos acordados, e/ou com os pedidos de alteração da entidade adquirente e/ou com a participação da Recorrida em novos processos de venda do imóvel em causa, com novas propostas de compra.

KK) Veja-se que, a existir tal dependência, bastaria à Recorrida invocar a não celebração do seu negócio para just