Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A, Lda.", em 20.06.1994 intentou acção com processo ordinário contra

(1) B e esposa C,

(2) D e

(3) E e esposa F,

pedindo que lhe seja reconhecido o direito de preferir na aquisição do prédio rústico "Tapada ..." vendido em 15.03.1994 pelos primeiros e segundo aos terceiros pelo preço de 5.000.000$00 e se ordene o cancelamento do registo efectuado com base na escritura de compra e venda.

Invocou: ser proprietária do prédio rústico "Quinta ..." confinante a poente com a "Quinta ..., de área inferior à unidade de cultura; ambos os prédios serem aptos para cultura; não lhe ter sido dado conhecimento prévio da venda projectada; não serem os compradores proprietários de prédio confinante.

Só os RR. E e mulher F contestaram.

Fizeram-no deste modo: impugnaram os fundamentos da acção concluindo pela sua improcedência; subsidiariamente, pediram em reconvenção que (a) fosse declarado a aquisição da propriedade da "Quinta ..." por acessão industrial imobiliária pelos contestantes, devido às obras que efectuaram de valor superior ao do prédio, ou, (b) subsidiariamente, a condenação da A. a indemnizá-los pela benfeitorias nele efectuadas .

A A. impugnou, na réplica, os fundamentos da reconvenção.

O tribunal de 1ª instância, em sentença de 19.04.2001, julgou a acção procedente e a reconvenção improcedente.

A Relação, por acórdão de 08.04.2002, julgou improcedente o recurso de apelação interposto pelos RR. , confirmando a sentença.

Interpõem agora recurso de revista em que alegaram e concluíram:

"1ª As respostas dadas pelo Colectivo aos quesitos 5º e 6º do questionário, por se fundamentarem em razão "incompreensível", devem considerar-se nulas.

2ª A confirmação dessas respostas no acórdão da Relação com referência ao artigo 416º do Código Civil envolve o conhecimento de questão de que o tribunal não podia tomar conhecimento - o que configura a nulidade prevista no artigo 668º, nº 1, alínea d) - 2.ª parte do Código de Proc. Civil.

3ª Existe contradição entre as respostas dadas aos quesitos 12º e 14º .

4ª É notória a utilidade das obras de terraplanagem de abertura de poço e um caminho.

5ª Foi violado o artigo 5º, nº 1 do Cód. Reg. Predial.

6ª O exercício do direito de preferência pela Autora deverá considerar-se abusivo, nos termos do artigo 334º do Código Civil por exceder manifestamente. os limites impostos pela boa fé.

Face ao alegado, deverá este Venerando Tribunal conceder a revista e anular o julgamento."

A recorrida não alegou.

2- Nos termos dos arts. 726º e 713º, nº 5 do C.P.C. remete-se para a matéria de facto fixada pelas instâncias.

Dela importa reter a seguinte

- A A., é dona do prédio denominado "Quinta ...", sito na freguesia de Aião, Felgueiras, composto de:

uma morada de casas, com cortes de gado, uma casa de lagar e celeiro, um celeiro, beiral e quinteiro, inscrito na matriz sob o art. 71º;

culturas de videiras e ramadas, fruteiras e pastagem, com a área de 31.850m2, inscrito na matriz sob o art. 230º;

pinhal com a área de 3.000m2, inscrito na matriz sob o art. 226º;

outro pinhal com a área de 5.040m2, inscrito na matriz sob o art. 227º; e um terreno com 1.800m2, inscrito na matriz sob o art. 396º (A);

- Estes prédios advieram-lhe por escritura de compra e venda de 01.03.94 [vendedores: G e mulher H], lavrada no Cartório Notarial de Fafe (C), e foi inscrita [a aquisição] no registo, em 11.07.94;

- Por escritura pública de 15.03.94, celebrada no Cartório Notarial de Paços de Ferreira, os 1ºs e 2º RR. venderam aos 3ºs RR. por 5.000.000$00 o prédio rústico denominado "Tapada ...", com a área de 16.070m2, situado no lugar de Penedos Brancos, freguesia de Aião, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 00163, freguesia de Aião, e inscrito na matriz rústica da dita freguesia sob o art. 189º, tendo o preço sido o de Esc. 5.000.000$00 (D) e tendo tal aquisição sido registada, em 29.03.94.

- O prédio "Quinta ...", confina a Poente com a "Tapada ..." (E).

- A A. é proprietária de terrenos confinantes [com a Tapada ...] e os 3º/s RR. não o são (F).

- Os terrenos da A. são aptos para a cultura (G);

- Nenhum dos RR. deu conhecimento à A. dos elementos essenciais da venda, designadamente do preço, compradores, data da escritura, pagamentos e demais condições (1º);

- A A. apenas teve conhecimento, em 08.04.94, que os 1ºs e 2º RR. tinham vendido aos 3ºs RR. o prédio identificado em D), tendo tido conhecimento, naquela data, por um representante da A. se ter deslocado ao Cartório Notarial de Paços de Ferreira para obtenção de certidão da referida escritura (2º);

- A A. sabia que os 1º s e 2º RR. queriam vender o prédio identificado em D)- (7º);

- O prédio vendido aos 3ºs RR. (referido em D) era uma bouça de terreno inculto e declivoso que nunca fora agricultado e que apenas produzia mato, utilizado para estrume, e tinha eucaliptos e pinheiros (10º);

- Após a compra do prédio, os 3.ºs RR. iniciaram uma terraplanagem, abriram uma via e um poço (12º);

- Para execução dessas obras, os 3º s RR. celebraram, em 10.12.93, o contrato com o teor que consta do documento junto a fls. 38 [contrato de prestação de serviços de 10.12.1993 celebrado entre o R. E - promitente destinatário dos serviços - e I - promitente prestador -, pelo qual este se comprometia a fazer obras de terraplanagem, aterro e outros movimentos de terras, pelo preço de 7.500 contos, no prazo de 1 ano a contar de 15.12.1993](13º);

- As obras previstas nesse contrato encontravam-se executadas na quase totalidade quando os 3.ºs RR. foram citados para a presente acção, num valor de 3.000.000$00 (14º);

- O prédio objecto da venda (referido em D) é apto para a cultura (15º).

Importa ainda ter em conta que foi respondido «não provado» aos quesitos:

5º- O R. E procurou a 22.02.1994 os proprietários da «Quinta ...» mencionados em 4º [G e H] para os informar do projecto de compra e saber se estavam interessados em preferir nela?

6º- Tendo eles respondido que só estavam interessados em vender terrenos e não em comprar?

3. As questões a decidir, de acordo com as conclusões das alegações são as seguintes:

- Nulidade das respostas aos quesitos e nulidade do acórdão da Relação.

- Contradição entre as respostas dadas aos quesitos 12º e 14º.

- A utilidade das obras de terraplanagem de abertura de poço e um caminho é notória

- Violação do artigo 5º, nº 1 do Cód. Reg. Predial.

- Abuso do direito de preferência.

Passa-se à sua apreciação e decisão.

1ª - Nulidade das respostas e nulidade do acórdão que as confirma.

Os recorrentes pretendiam na apelação que a Relação alterasse de «não provado» para «provado» as respostas dadas aos quesitos 5º e 6º, argumentando que a 1ª instância as fundamentara em não ter sido produzida prova sobre os respectivos factos, "quando, para tal efeito, se juntou o documento de fls.110 e se ouviram por deprecada os dois proprietários da Quinta ... até 01.03.1994".

A Relação, embora considerasse que a fundamentação do tribunal colectivo era "um tanto ou quanto incompreensível", porque havia sido requerida e produzida prova sobre tais factos, entendeu que as respostas eram de manter ante aquele material probatório.

Sustentam agora os recorrentes que sendo "incompreensível" a fundamentação das respostas aos quesitos 5º e 6º, as mesmas são nulas, pelo que devia a Relação ter anulado o julgamento. Isto porque "uma fundamentação em contrariedade manifesta com o expresso nos autos (fls. 110, 113 e 114), envolve evidente nulidade", "uma resposta a um quesito é uma decisão e, como tal, tem de ser fundamentada" e "a fundamentação apresentada em forma que o cidadão destinatário da mensagem a possa entender".

Não têm razão.

O que é "incompreensível" para a Relação é a 1ª instância justificar as respostas daqueles quesitos na falta de prova dos respectivos factos, quando, na verdade, ela fora produzida e constava integralmente do processo.

A Relação deu razão ao recorrente quanto ao erro da fundamentação, mas agindo dentro da competência que lhe é conferida pelo art. 712º do CPC entendeu que não devia alterar as respostas, em face dos elementos constantes do processo que lhe deviam servir de base.

O que a Relação não podia legalmente era "anular o julgamento" por erro nos pressupostos da fundamentação da decisão da matéria de facto constante daquelas respostas. Nenhuma censura há que fazer ao decidido.

Acrescentam ainda os apelantes que "a confirmação dessas respostas no acórdão da Relação com referência ao artigo 416º do Código Civil envolve o conhecimento de questão de que o tribunal não podia tomar conhecimento - o que configura a nulidade prevista no artigo 668º, nº 1, alínea d) - 2.ª parte do Código de Proc. Civil.".

Isto porque no acórdão da Relação, a fls. 258, "considera-se não estar provado que «o G e a mulher (ou mesmo só aquele) hajam, por esse meio, sido informados do projecto de compra em questão», nos termos em que tal conceito é desenhado legalmente e que é desenvolvidamente referido nas extensas anotações ao artigo 416º do Código Civil na 10ª edição da obra do mesmo nome de Abílio Neto, para onde se remete, com especial chamada de atenção para a respectiva anotação 66".Ao apreciar, mediante tal remissão, a eventual irrelevância jurídica da comunicação feita pelos 3ºs RR, incorreu na nulidade prevista no art.º 668º, nº 1, a) do CPC".

Carecem também de razão. A Relação não cometeu a assacada nulidade, pois nada decidiu sobre a irrelevância da comunicação do projecto de venda feita pelo adquirente, em vez do alienante. Apenas se limita a remeter para a anotação constante da obra citada daquele Autor, sobre o "projecto de compra". Talvez não tivesse de ser trazida à colação a opinião do dito Autor sobre uma questão de direito, quando estava em causa a fixação da matéria de facto, mas a invocada nulidade é que não foi cometida.

2ª Contradição entre as respostas dadas aos quesitos 12º e 14º .

Dizem os recorrentes que "entre o dar-se como iniciada uma obra de execução morosa e orçada em 7.500.000$00 (ques. 12) e o dar-se essa mesma obra como executada na «quase totalidade» (quesito 14º), vai uma distância tão grande que, em termos conceituais, só pode ser medida ou qualificada como contradição".

O conteúdo das respostas aos quesitos não é esse, como se vê da sua leitura: 12º- "Após a compra do prédio, os 3.ºs RR. iniciaram uma terraplanagem, abriram uma via e um poço"; 14º - "As obras previstas nesse contrato encontravam-se executadas na quase totalidade quando os 3.ºs RR. foram citados para a presente acção, num valor de 3.000.000$00."

Como já lhes disse a Relação e é patente, não há contradição entre as afirmações (a) os RR. iniciam uma terraplanagem, abrem uma via e um poço, após a compra (em 15.03.1994) e (b) as obras previstas no contrato [cfr. 13º: terraplanagem, aterro e outros movimentos de terras, pelo preço de 7.500 contos, no prazo de 1 ano a contar de 15.12.1993] encontram-se executadas na quase totalidade à data da citação dos RR [09.07.1994].

Mas ainda que existisse contradição ela só relevaria, impondo que se usasse dos poderes conferidos pela 2ª parte do nº 3 do art. 729º do CPC, se inviabilizasse a decisão de direito.

3ª- Notoriedade da utilidade das obras de terraplanagem de abertura de poço e um caminho.

A Relação entendeu que, ao contrário do sustentado pelos RR., a sentença não violara o disposto no art. 216º do CC, na medida em que não qualificou como benfeitorias úteis as realizadas no prédio comprado por aqueles. E isto "porque da factualidade provada não emerge (como se sustenta na sentença apelada, em termos que merecem a nossa inteira adesão) que as obras efectuadas pelos apelantes tenham resultado aumento do valor para a coisa (prédio) em que as mesmas foram realizadas, impendendo o correspondente ónus de prova sobre os mesmos apelantes (cfr. art. 342º, nº 1 do CC), tanto mais que aquele aumento de valor não pode ser tido como facto notório (art. 514º), ou, sequer, inevitável."

Benfeitorias são despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa - art. 216º, nº 1 do CC (1). Podem essas despesas corresponder a trabalhos ou obras realizadas na própria coisa bonificada; ou à satisfação ou extinção de encargos que pesam sobre ela. As primeiras são despesas naturais (ou materiais), as segundas despesas jurídicas (ou civis) (2). São necessárias as indispensáveis à conservação da coisa, tendo por fim evitar a perda, destruição ou deterioração; úteis as que, apesar de dispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam o valor; voluptuárias as que não sendo indispensáveis para a sua conservação, nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante - nº 2 do art. 216º.

O possuidor - tanto de boa fé como o de má fé - tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias e a levantar as benfeitorias úteis realizadas, se o puder fazer sem detrimento da coisa; se não puderem levantar-se as benfeitorias úteis, sem detrimento da coisa, o possuidor tem direito a indemnização pelo seu valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa - art. 1273º, nºs 1 e 2.

A finalidade da lei, ao conferir ao possuidor o direito de levantamento das benfeitorias úteis (jus tollendi") quando não haja detrimento para a coisa, consiste em evitar o locupletamento e, ao mesmo tempo, prejuízos ao titular do direito sobre coisa. Havendo detrimento, o titular do direito é obrigado a indemnizar o possuidor. Esta mesma solução se aplicará ao caso da impossibilidade material do levantamento das benfeitorias, sob pena de locupletamento do titular do direito.

Nos termos do art. 479º, nº 1 e 2 a indemnização fundada no enriquecimento sem causa deve corresponder ao valor daquilo que o titular do direito sobre a coisa obteve à custa do empobrecido, não podendo exceder a medida do locupletamento à data em que o enriquecido foi citado para a restituição ou teve conhecimento da falta de causa para o enriquecimento (arts. 479º, nºs 1 e 2 e 480º). Manuel de Andrade (3) - ante idêntico regime constante do art. 499º, §§ 4º do CC de 1867- sustentava que o montante da indemnização devida pelas benfeitorias úteis seria o correspondente ao "valor objectivo e actual delas, isto é, o do incremento de valor que deram à coisa, na medida em que tal efeito subsista, ou então o seu custo real, consoante a importância que for menos avultada (minus inter impensum et melioratum)". "O proprietário - refere ainda o mesmo Autor - não pagará mais do que o valor das benfeitorias, porque só com ele se locupletaria. Não pagará mais que o despendido nelas, porque com o excedente não é à custado possuidor que ele vai locupletar-se". Ou seja o titular da coisa deve indemnizar o possuidor até ao valor objectivo e actual das benfeitorias úteis, do montante que, à data da citação para a acção, seria necessário para as realizar" (4).

Provou-se que: o prédio vendido aos recorrentes era uma bouça de terreno inculto e declivoso que nunca fora agricultado e que apenas produzia mato, utilizado para estrume, e tinha eucaliptos e pinheiros; após a sua compra os RR. iniciaram uma terraplanagem, abriram uma via e um poço; para execução dessas obras, celebraram, em 10.12.93 com o R. I um contrato de prestação de serviços pelo qual o último se comprometia a fazer obras de terraplanagem, aterro e outros movimentos de terras, pelo preço de 7.500 contos, no prazo de 1 ano a contar de 15.12.1993; as obras previstas nesse contrato encontravam-se executadas na quase totalidade, quando os recorrentes foram citados para a acção, num valor de 3.000.000$00; o prédio é apto para a cultura.

As despesas correspondentes às obras ou trabalhos efectuados não eram indispensáveis à conservação do prédio, não visavam seguramente evitar a sua perda , destruição ou deterioração. Tratando-se de uma bouça de mato, eucaliptos e pinheiros, inculta e declivosa, que nunca fora agricultada, mas apta para cultura, a terraplanagem, abertura de uma via e de um poço nela realizadas, cujo custo foi de 3.000.000$00, aumentaram-lhe o valor objectivo. Não sendo materialmente possível levantar dessas benfeitorias, assistir-lhe-ia o direito ao reembolso do seu valor calculado, segundo as regras do enriquecimento sem causa - art. 479º.

Sabe-se qual o custo real dessas benfeitorias, mas não o seu valor objectivo - o aumento de valor que deram ao prédio - reportado ao tempo da citação para a acção. Como se viu o possuidor só tem direito ao menor dos dois valores: custo real das benfeitorias e o valor objectivo actual. Deve, por isso, relegar-se para execução de sentença a fixação do montante da indemnização, em função do valor a apurar das benfeitorias - do incremento de valor trazido ao prédio- à data da citação.

4ª Violação do disposto no artigo 5º, nº 1 do Cód. Reg. Predial.

Os RR. invocaram, na apelação, que a sentença violou aquele preceito na medida em que, não o aplicando ao caso, deixou entender que os RR. tinham obrigação de adivinhar que a A. não era a nova proprietária. Isto porque esta ainda não tinham registado a aquisição do prédio preferente.

A Relação entendeu que a norma não foi violada, porque era inaplicável à situação, uma vez que A. e RR. não eram terceiros em termos registais, nos termos do Acórdão Uniformizador nº 3/99, de 18.05.1999.

Que dizer?

Os factos sujeitos a registo são plenamente válidos e eficazes entre as partes, mesmo que não registados- art. 4º do CRPred - o que significa que o registo tem valor meramente declarativo, salvo o caso da hipoteca. E, assim, a aquisição do direito de propriedade por compra e venda do direito de propriedade da "Quinta ..." é válida e produz efeitos entre as partes, independentemente de registo

Mas a aquisição desse direito só será eficaz em relação a terceiros depois da data do registo - art. 5º. E terceiros para efeitos de registo são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis ou conflituantes. O registo é, então, condição de oponibilidade a terceiros do seu direito

Aquela aquisição é oponível aos RR que não são terceiro, pois não existe entre eles e o A. incompatiblidade de direitos quanto à propriedade da "Quinta ...". O desconhecimento que os RR. tinham de quem seria o proprietário do prédio preferente nada tem a ver com aquele princípio registal. Aliás nem era aos RR - interessados na compra- que competia comunicar o projecto de venda, mas aos alienantes- cfr. art. 416º.

5ª Abuso do direito por parte da A.

Pretendem os RR. que "o exercício do direito de preferência pela Autora deverá considerar-se abusivo, nos termos do artigo 334º do Código Civil por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé".

Isto - referem eles- "se se disser que os Réus não são «terceiros».

Deve considerar-se abusivo o exercício de um direito sempre que a conduta do seu titular se revele, no caso concreto, gravemente chocante ou reprovável para o sentimento ético-jurídico da consciência pública, tendo em conta tanto factores subjectivos como objectivos (5).

Não se descortinam nem invocam os recorrentes quaisquer factores demonstrativos da verificação de uma clamorosa injustiça no concreto exercício da preferência por parte da A., proprietária confinante do prédio vendido.

Tem-se assim também como improcedente esta questão.

Decisão:

- Concede-se em parte a revista e, revogando-se o acórdão recorrido, julga-se a reconvenção procedente e condena-se a A. a indemnizar os RR. do valor das benfeitorias úteis a liquidar em execução de sentença, nos termos sobreditos.

- Custas neste Supremo e na Relação a meias, sendo as da acção pelos RR. e as da reconvenção pelo A., sem prejuízo da divisão a fazer na execução em função do resultado da liquidação.

Lisboa, 28 de Novembro de 2002

Dionísio Correia (Relator)

Quirino Soares

Neves Ribeiro

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(1) São deste diploma os preceitos a citar sem outra menção.

(2) Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. I, pág. 274.

(3) Ob. cit. nota anterior pág. 276/277.

(4) Pires Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, notas 4 e 5 ao art. 1273º

(5) Manuel de Andrade, Teoria Geral das Obrigações, p. 64 e segs.