Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

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I – RELATÓRIO

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1. AA Hotéis, Lda intentou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinária, contra Hotéis BB, Lda, CC e esposa, DD, alegando – em síntese -, que é dona de um edifício, situado na freguesia de …, concelho do Porto, no qual está instalada uma unidade hoteleira.

Nessa qualidade, no dia 01.09.2010, celebrou com a 1.ª Ré um Contrato de Arrendamento Comercial e Pacto de Preferência, tendo por objeto o referido edifício (com exceção de 3 lojas).

Os 2.°s RR., por sua vez, enquanto sócios gerentes da 1.ª Ré, intervieram também como fiadores da mesma.

A Administração Fiscal, porém, não considerou esse contrato, para efeitos fiscais, como um “Contrato de Arrendamento Comercial”, mas, sim, como um “Contrato de Cessão de Exploração de Estabelecimento Comercial”.

Por isso, acordaram A. e RR., no dia 01.10.2011, em converter o contrato primeiramente referido num Contrato de Cessão de Exploração e Pacto de Preferência, no qual os 2.° RR. intervieram, igualmente, como fiadores da 1.ª Ré, continuando esta a explorar o já referenciado estabelecimento nos moldes em que o vinha fazendo desde 01.09.2010.

Antes da assinatura do último contrato, no entanto, ou seja, no dia 01.10.2011, a A. e a 1.ª Ré acordaram ainda em que esta pagaria àquela o valor do IVA referente às rendas dos meses de Setembro de 2010 a Setembro de 2011, nos mesmos moldes que viessem a ser estipulados pela Administração Fiscal, acordo este que, para si, era essencial, como na altura fez saber à referida Ré.

A mesma, porém, recusou-se não só a assinar tal convénio, como a pagar as suas obrigações em atraso, o que motivou a resolução de tal contrato, pela sua parte, com efeitos a partir do dia 29.01.2013.

Apesar dessa resolução, no entanto, a 1.ª Ré recusa-se a entregar o objeto do contrato e a pagar-lhe a quantia que tem em dívida para consigo e que discrimina. Isto, para já não falar do valor relativo à prestação variável, pois que não sabe se é credora, em virtude de ignorar a faturação bruta mensal da 1.ª Ré.

Por isso mesmo, pede que os RR. sejam condenados a reconhecer e declarar como válida a resolução do Contrato de Cessão de Exploração com efeitos a partir de 29.01.2013, por incumprimento definitivo e culposo por parte da 1.ª Ré das respetivas obrigações; a 1.ª Ré seja condenada a reconhecer essa resolução do contrato e a entregar, de imediato, o objeto do mesmo à A., livre e desembaraçado de pessoas e bens; a 1.ª Ré e os 2.°s RR. sejam condenados solidariamente a pagar-lhe a quantia de 111.299,20€; a 1.ª Ré seja condenada a comunicar aos autos a faturação mensal bruta da exploração que fez do estabelecimento comercial entre 30.09.2011 e 29.01.2013 e que a 1.ª Ré e os 2.°s RR. sejam condenados, solidariamente, a pagar-lhe o saldo entretanto resultante da diferença entre a prestação mensal fixa de cada um desses meses e 25% da faturação mensal bruta de cada um dos mesmos meses.

2. Contestaram os RR., refutando estas pretensões, porquanto, do seu ponto de vista, é a A. que se encontra em situação de incumprimento, conforme descrevem pormenorizadamente.

E daí que tenham reduzido proporcionalmente a sua contraprestação e não lhe reconheçam fundamento para a resolução contratual por ela operada.

Por outro lado, não é verdade que a 1.ª Ré tenha aceitado pagar a quantia peticionada a título de IVA, sendo certo que à A. sempre têm sido facultados os valores da faturação, valores que nunca ultrapassaram o das prestações fixas.

Quem tem tido prejuízos com toda esta situação tem sido a 1.ª Ré, que se viu forçada a encerrar quartos e a cancelar reservas, tudo ascendendo a um valor que estima, actualmente, na ordem dos 204.984,00€.

Isto, para além dos demais prejuízos que se propõem liquidar ulteriormente.

Daí que peçam, em sede reconvencional, para ser declarado válido e eficaz o contrato de cessão de exploração celebrado entre a A. e a Ré; que a A. seja condenada a eliminar e corrigir todos os defeitos elencados e identificados na contestação, dentro do prazo a fixar por sentença, e a pagar à Ré o montante 204.984,00€ por todos os prejuízos sofridos por esta, bem como a indemnização que se vier a liquidar em execução de sentença.

3. A A., por seu turno, também refuta estes pedidos.

Seja porque algumas das anomalias invocadas pelos RR. não existem, seja porque outras derivam da má utilização e/ou falta de manutenção do edifício e equipamentos por parte dos RR., seja ainda porque, não obstante algumas se terem realmente verificado, não ocorreram como os RR. as descrevem.

4. Terminados os articulados, foi proferido despacho saneador que afirmou a validade e regularidade da instância, fixou o objeto do litígio e os temas da prova.

5. A A., entretanto, deduziu incidentalmente pedido de despejo imediato, com fundamento na falta de pagamento de rendas devidas na pendência da ação por um período superior a dois meses, incidente que, embora com a oposição dos RR., foi deferido por despacho datado de 30.10.2015, tendo-se ordenado “a desocupação imediata do imóvel, estando a autora autorizada, caso a isso haja oposição dos réus, a entrar no estabelecimento”.

6. Os RR. reagiram contra este despacho, recorrendo do mesmo, mas na instância recorrida foi entendido que a impugnação de tal despacho só poderia ser feita com o recurso da decisão final.

7. Instruída e julgada a causa, foi proferida sentença [fls. 783 e ss. do 3.º volume] na qual se decidiu existir, em virtude do despejo imediato do local, “um facto superveniente gerador de inutilidade da causa relativamente ao pedido de entrega do imóvel feito pela Autora e ao pedido de eliminação dos defeitos feito pelos Réus”.

1. - Quanto ao mais, foi julgada parcialmente procedente, por provada, a ação e, em consequência:

a) Foram os RR. condenados, solidariamente, a pagar à A. a quantia de 111.299,20€;

b) Determinado que, no prazo de trinta dias após o trânsito da decisão, a Ré comunique à A. a faturação mensal bruta da exploração que fez do estabelecimento comercial entre 01/10/2011 e 31/10/2015, acompanhada dos elementos contabilísticos, e, caso haja saldo positivo, condenar os RR., solidariamente, a pagar à A. o saldo resultante da diferença entre a prestação mensal fixa de cada um desses meses e 25% da faturação mensal bruta de cada um dos mesmos meses.

2. - Julgada improcedente a reconvenção e, consequentemente, a A. absolvida dos correspondentes pedidos.

8. Inconformados com esta sentença e com a decisão de despejo imediato, reagiram os RR. interpondo o competente recurso de apelação para a Relação de ....

9. A A. apresentou resposta e, por sua vez, interpôs recurso subordinado.

10. Por Acórdão de fls. 861 e ss., foi decidido:

1. - Conceder parcial provimento ao recurso dos RR. e, consequentemente:

a) Revogar a decisão, proferida no dia 30/10/2015, que decretou o despejo imediato;

b) Revogar também a sentença recorrida, na parte em que condenou os RR. a pagarem, solidariamente, à A. a quantia de 111.299,20€.

2. - Quanto ao mais impugnado, negar provimento ao mesmo recurso e, nessa medida, confirmar a sentença recorrida.

3. – Julgar o recurso subordinado da A. improcedente.

11. De novo discordando, pelos RR. foi interposto o vertente recurso de revista para este Supremo, cuja alegação encerram formulando as seguintes conclusões.

Ia- O recurso de Revista é admissível mesmo que a parte dispositiva das decisões das Ia e 2a Instâncias seja igual, desde que a fundamentação seja «essencialmente diversa».

2a- Vale dizer, mesmo que a pretensão da Demandante possa - como no caso, foi - afastada em ambas as instâncias com base no mesmo argumento final, a fundamentação usada no «caminho» para lá chegar foi essencialmente diferente, e a que foi aventada pelo Tribunal da Relação traduz um enquadramento jurídico diverso do da Ia Instância - e que, na fundada perspectiva da recorrente, deveria ter conduzido à procedência da acção.

3a- Na presente acção, em Primeira Instância, a, então, Autora veio peticionar o seguinte:

- que os Réus, aqui Recorrentes, sejam condenados a reconhecer e declarar como válida a resolução do Contrato de Cessão de Exploração com efeitos a partir de 29/01 /2013, por incumprimento definitivo e culposo por parte da Ia Ré das respectivas obrigações;

- que a Ia Ré seja condenada a reconhecer essa resolução do contrato e a entregar, de imediato, o objecto do mesmo à Autora, livre e desembaraçado de pessoas e bens;

- que a Ia Ré e os 2o Réus sejam condenados solidariamente a pagar à Autora a quantia de € 111.299,20;

- que a 1a Ré seja condenada a comunicar aos autos a facturação mensal bruta da exploração que fez do estabelecimento comercial entre 30/09/2011 e 29/01/2013 e que a Ia Ré e os 2°s Réus sejam condenados solidariamente a pagar à Autora o saldo entretanto resultante da diferença entre a prestação mensal fixa de cada um desses meses e 25% da facturação mensal bruta de cada um dos mesmos meses.

4a - Importa ainda referir, sobre o pedido formulado pela Autora nos autos que a quantia de € 111.299,20 peticionada respeita ao seguinte:

€ 10.750,00, à prestação de Dezembro de 2012, vencida em 08 de Novembro de 2012;

€ 30.750,00, à prestação de Janeiro de 2013, vencida em 08 de Dezembro de 2012;

€ 20.750,00, à prestação de Fevereiro de 2013, vencida em 08 de Janeiro de 2013;

€ 18.400,00, ao IVA das facturas emitidas de Outubro/2011 a Janeiro/2012, respeitantes às prestações de Novembro de 2011 e Fevereiro de 2012 vencidas em Outubro de 2011 e Janeiro de 2012;

€ 30.649,20, às facturas do IVA vencidas de 31 /07/2012 a 31 /l 2/2012, no Plano de Pagamento proposto pela Autoridade Tributária e aceite pela Autora

cf. pedido e artigos 65.°, 66.° e 67.° da Petição Inicial.

5a - Por sua vez, a, então, Ré BB vem deduzir, com a contestação, pedido reconvencional, nos termos do qual peticiona:

- que seja declarado válido e eficaz o contrato de cessão de exploração celebrado entre a Autora e a Ré;

- que a Autora seja condenada a eliminar e corrigir todos os defeitos elencados e identificados na contestação, dentro do prazo a fixar por sentença, e a pagar à Ré o montante de € 204.984,00, por todos os prejuízos sofridos por esta, bem como a indemnização que se vier a liquidar em execução de sentença.

6a-- Na decisão proferida, o Tribunal de Primeira Instância decide:

1.. Julgar parcialmente procedente por provada a acção e, em consequência:

a) Condenar solidariamente os Réus a pagar à Autora a quantia de € 111.299,20 (cento e onze mil duzentos e noventa e nove euros e vinte cêntimos);

b) No prazo de trinta dias após o trânsito da decisão, deverá a Ré comunicar à Autora a facturação mensal bruta da exploração que fez do estabelecimento comercial entre 1/10/2011 e 31/10/2015 acompanhada dos elementos contabilísticos e, caso haja saldo positivo, condenar os Réus solidariamente a pagar à Autora o saldo resultante da diferença entre a prestação mensal fixa de cada um desses meses e 25% da facturação mensal bruta de cada um dos mesmos meses.

2. .Julgar improcedente a reconvenção e, em consequência, absolver a Autora do pedido reconvencional.

7a- Acrescentando, quanto a isto que a No mais, e vista a inutilidade de alguns dos pedidos ocorrida

por forca da desocupação do imóvel decretada,

improcedem as pretensões das partes em sede de ação e reconvenção» (sublinhado nosso), significando tal que, no entender do tribunal de primeira instância, a questão da validade da resolução do contrato de cessão de exploração e entrega do estabelecimento à Autora, bem como a condenação da Autora na eliminação dos defeitos elencados e identificados na contestação/reconvenção ficam prejudicadas pela desocupação do imóvel.

8a- Não se podendo conformar com tal decisão, as aqui Recorrentes interpuseram, então, Recurso de Apelação para o Tribunal da Relação de ..., que versou sobre três aspectos, no entender das Recorrentes, absolutamente essenciais para a lide.

- a inaplicabilidade do incidente de despejo imediato aos autos;

- a nulidade da sentença, por omissão de pronúncia;

- a condenação das Rés para alem do objecto.

9a- O Tribunal da Relação de ... veio reconhecer que o incidente de despejo imediato não é aplicável aos autos e que existiu uma condenação para além do objecto, mas entendeu não existir omissão de pronúncia, embora com fundamentos diferentes dos emanados da Primeira Instância.

10a- Acordaram então os senhores Juízes Desembargadores em:

«1 -Conceder parcial provimento ao recurso dos RR. e, consequentemente:

a) Revoga-se decisão, proferida no dia 30/10/2015, que decretou o despejo imediato;

b) Revoga-se também a sentença recorrida, na parte em que condenou os RR. a pagarem, solidariamente, à A. A quantia de 111.299,20.

2 - Quanto ao mais impugnado, nega-se provimento ao mesmo recurso e, nessa medida, confirma-se a sentença recorrida.

3 - Em relação ao recurso subordinado da A., acorda-se em julgá-lo improcedente.))

11a- No pedido formulado pela então Autora, a aqui recorrida AA Hóteis, Lda., solicita-se ao tribunal de primeira instância que declare a validade a resolução do contrato de cessão de exploração de estabelecimento em apreço nos autos, com efeitos a partir de 29/01/2014.

12a- Por seu turno, a aqui Recorrente vem pedir que seja declarado válido e eficaz o contrato de cessão de exploração, o que equivale a dizer que vem pedir que seja decretada como inválida a resolução operada pela então Autora/Reconvinda, ou seja, a aqui Recorrida, AA Hóteis, Lda..

13a - Ora, a sentença da primeira instância decidiu que estes pedidos se tornaram inúteis, por força da desocupação do imóvel decretada.

14a - Os aqui Recorrentes, por não concordarem com tal decisão, recorreram da mesma, alegando a nulidade da sentença por omissão de pronúncia, por entenderem que a decisão do Tribunal da Primeira Instância teria forçosamente de se debruçar sobre tal matéria.

15a- O Tribunal da Relação de ..., considera que não existe omissão de pronúncia, mas com uma fundamentação diferente da utilizada pela Primeira Instância: para a Relação de ..., a sentença da Primeira Instância não tinha de declarar a validade da resolução «em sede decisória. Tinha era de apreciar a sua validade, mas na motivação, para daí extrair as correspondentes consequências.».

16a- O que equivale a dizer que enquanto que a Primeira Instância não se pronunciou, porque entendeu que, com a desocupação do imóvel, tais pedidos ficaram prejudicados, para a Segunda Instância, o pedido de apreciação da validade da resolução não se trata de um verdadeiro pedido em sentido material, apesar de inserido na parte destinada a esse efeito e que, como a resolução opera mediante simples declaração unilateral receptícia, para produzir efeitos jurídicos, não carecia, neste caso concreto, da intervenção jurisdicional.

17a- A fundamentação essencialmente diferente pressupõe que, pese embora a identidade das duas decisões, haja sido percorrido um caminho diverso para chegar à mesma decisão final, que numa e na outra se tenha feito um percurso jurídico diverso, fazendo uma qualificação jurídica da situação distinta da anterior- o que se afigura ser, manifestamente, o caso.

18a- Inversamente, a «dupla conforme» pressupõe que dois tribunais, sem divergência, tenham repetido o mesmo juízo essencial, o mesmo trajecto intelectual, sobre a questão que lhes foi colocada, para chegaram a decisões idênticas o que, no caso, não aconteceu.

19a- As duas decisões em análise evidenciam uma base de fundamentação essencialmente diferente.

20a- Em síntese: no caso, inexiste dupla conforme obstativa da interposição de recurso de revista por parte da Autora.

21a- A primeira questão em apreço no presente Recurso de Revista prende-se com o facto de se saber se a sentença da Primeira Instância se devia ter debruçado, na parte decisória, sobre a validade da resolução operada pela aqui Recorrida, AA Hóteis, Lda., sendo que é nosso entendimento a obrigação de pronúncia por parte do juiz quanto a esta questão - sendo que, neste caso, a sentença é nula, devendo tal nulidade ser arguida no presente recurso - artigo 615.° n.° 1 d) e n.° 4, parte final, do Código de Processo Civil.

22a- A sentença da Primeira Instância não se pronunciou obre a validade da resolução operada pela aqui Recorrida AA Hóteis, Lda., quando não poderia deixar de o ter feito.

23a- Na verdade, nos termos do disposto no artigo 608.° n.° 2 do Código de Processo Civil, o juiz deve resolver todas as questões que lhe tenham sido submetidas pelas partes, salvo aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.

24a- E, como supra se refere, a questão da validade da resolução foi submetida à apreciação do senhor juiz da Primeira Instância quer pela, então, Autora, quer pelas, ali, Rés: no primeiro caso, quando a Autora pede que seja declarada como válida a resolução por si operada; no segundo caso, quando os, então, Réus pedem que seja declarado válido e eficaz o contrato de cessão de exploração, que é o mesmo que dizer, que seja declarada inválida a resolução.

25a- O Tribunal da Relação de ... considerou - em nosso entender, mal - que o juiz do tribunal de primeira instância não tinha de se pronunciar sobre estes pedidos formulados.

26a- Em primeiro lugar, consideram os senhores Desembargadores que os aqui recorrentes não formularam o pedido de declaração de validade da resolução do contrato, o que não deixa de ser verdade.

27a- Depois, entende o Tribunal da Relação de ... que, o pedido de declaração de validade da resolução efectuado pela aqui Recorrida na sua Petição inicial, «não passa do fundamento de que a A. se serviu para pedir a entrega do locado».

28a- Relativamente ao primeiro fundamento, com o devido respeito - que é muito - olvidaram os Senhores Desembargadores que os ora Recorrentes peticionaram, na sua contestação/reconvenção, que fosse declarado válido o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial celebrado entre as partes, o que equivale a dizer que seja declarada invalida a resolução operada pela aqui Recorrida.

29a- No que concerne ao segundo motivo invocado, não podemos deixar de estar em desacordo com o estatuído no Acórdão.

30a- Por um lado, não podem existir dúvidas que ambas as partes pretenderam que a validade da resolução operada fosse alvo de uma chancela jurisdicional, através dos pedidos por ambas formulados. Logo, o tribunal julgador não poderia deixar de os apreciar, nos termos do disposto no artigo 608.° n.° 2 do Código de Processo Civil, até porque a decisão relativa a esta questão não ficou prejudicada pela solução dada a qualquer uma das outras submetidas à apreciação judicial - antes, pelo contrário, esta questão é absolutamente fulcral, decisiva, para que se possam atentar nas demais.

31a- Vejamos que a Relação revogou o despacho que decretou o despejo imediato e que permitiu que o estabelecimento - porque é de um contrato e cessão de exploração de estabelecimento que se trata, como está assente nos autos e não foi questionado por nenhuma das partes - fosse entregue à aqui Recorrida.

32a- Por outras palavras, foi através de um despacho ilegal, porque não admissível pela lei, que a Recorrida tomou posse do estabelecimento.

33a- Consequentemente, se a resolução operada não for válida, não pode deixar de se considerar ilegal a posse do estabelecimento pela aqui Recorrida, com todas as consequências inerentes.

34a- E, se é verdade, que a resolução se opera por mera comunicação, não o é menos que os fundamentos e validade dessa resolução devem ser apreciados pelo tribunal, se tal questão lhe for submetida, como é o caso.

35a- Reitera-se que, por um lado, a ora Recorrida peticionou que a resolução fosse declarada válida; por outro lado, a aqui Recorrente peticionou que fosse declarado válido e eficaz o contrato de cessão de exploração celebrado entre as partes, ou seja, a contrariu sensu, que fosse declarada inválida a operada resolução.

36a- Assim, sempre com o devido respeito, parece errado entender-se que a questão da validade da resolução operada ou, a contrariu sensu, da validade do contrato celebrado entre as partes, não tem de ser apreciada pelo tribunal - tem, sim, porque foi submetida a tal apreciação pelas partes e porque não se encontra prejudicada por qualquer solução dada a outras questões, sendo, antes, fulcral, para a apreciação das restantes questões em causa na lide.

37a- Aqui chegados, importa recordar que a sentença recorrida deu como provados factos que determinam o incumprimento da Recorrida AA Hóteis, Lda. - cf. pontos 20 a 56 dos factos provados.

38a- Ora, a aqui Recorrente deduziu em sede de contestação/reconvenção a excepção de não cumprimento, com base nestes factos - e outros - que a sentença de primeira instância deu como provados e que não foram postos em crise pela aqui Recorrida.

39a- A sentença reconhece a resolução operada pela Autora como inválida, o que equivale a dizer que o estabelecimento comercial deve continuar a ser explorado pela Ré BB, Lda., mas depois decide não se pronunciar sobre esta questão, por entender que tal pronúncia fica prejudicada pela desocupação do imóvel em sede de incidente de despejo imediato.

40a- Já o Tribunal da Relação de ... entende que não foi submetido à apreciação do julgador a questão da validade da resolução, o que já vimos ter acontecido.

41a- Ora, com todo o respeito, na óptica dos Recorrentes é impensável que se entenda que, tendo em conta a desocupação do imóvel incidentalmente -mal - decretada, o tribunal deixe de se pronunciar sobre a questão central da presente lide: a validade, ou invalidade, da resolução do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial celebrado entre a Recorrida e a Recorrente BB, Lda.

42a- Como reconhece o Tribunal da Relação, o tribunal a quo não deveria ter julgado procedente o incidente de despejo imediato, tendo em conta a excepção de não cumprimento do contrato, alegada pelos Recorrentes quer na contestação da acção propriamente dita quer na oposição ao incidente, pois vê-se agora numa situação em que ordenou a entrega de um imóvel, que faz parte de um estabelecimento comercial que devia ter continuado a ser explorado pela Recorrente BB, Lda., como a própria sentença reconhece, e que numa tentativa de se desresponsabilizar pelo mal produzido, abstém-se de decidir sobre aquilo que reconhece, atentando contra a justiça e segurança, afinal, os dois primados do direito.

43a- Tal sentença é nula, nos termos do disposto no artigo 615.° n.° 1 d) do Código de Processo Civil, nulidade essa que se arguiu, nos termos do artigo 615.° n.° 4, parte final, do mesmo Código.

44a- Consequentemente, não poderá a decisão deixar de se pronunciar também sobre a condenação da Recorrida a eliminar e corrigir todos os defeitos dados como provados na sentença, dentro do prazo a fixar por sentença, na senda do pedido reconvencional formulado pela Recorrente.

45a- Na verdade, a sentença recorrida considerou provados, mormente nos pontos 20 a 54 dos factos provados, que supra transcrevemos, vários defeitos dos que foram elencados pela Recorrente BB, Lda., sendo que, por força da invalidade da resolução operada pela Recorrida e consequente devolução do imóvel onde funciona o estabelecimento a esta, não poderá a aqui Recorrida deixar de ser condenada à reparação de tais defeitos, sob pena de estarmos perante uma nova nulidade da decisão, nos exactos termos supra alegados, que se arguiu desde já.

46a- A sentença deve, pois, nesta parte, ser declarada nula, revogada e substituída por outra decisão que reconheça a invalidade da resolução do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial operada pela Recorrida e consequente validade e eficácia do contrato de cessão de exploração celebrado entre as partes, mantendo-se em vigor o referido contrato e ordenando a devolução do imóvel onde funciona tal estabelecimento à Recorrente BB, Lda., sua legítima exploradora, bem como decrete a condenação da Recorrida a reparar, no prazo pela decisão fixado, os defeitos dados como provados na sentença recorrida.

Concluem no sentido de dever ser dado provimento ao recurso e, em consequência, ser revogada a decisão proferida, em conformidade com as expostas conclusões.

12. Pela A. foi apresentada resposta, sustentando o improvimento do recurso.

13. Outrossim, interpôs recurso de revista subordinado, findando a sua alegação com as seguintes conclusões:

I. O Acórdão recorrido perfilha o entendimento de que o incidente de despejo imediato previsto no NRAU, não se aplica aos contratos de cessão da exploração, apenas aos contratos de arrendamento, motivo pelo qual revogou a sentença que decretou o despejo imediato.

II. Sucede, porém, que, face à factualidade assente e ao acórdão proferido, não resultam elementos que possam conduzir à conclusão de que estamos perante um contrato de cessão à exploração e, ainda que estejamos, será essencial aqui saber se, o incidente em causa de aplica aos contratos de cessão de estabelecimento comercial, ou não, como se refere no acórdão referido.

III. Im casu, temos dos acordos celebrados pelas partes, em que, em ambos tratamos de uma transferência temporária e onerosa, do direito de gozo do imóvel, que, in casu, denominaram de primeiro por arrendamento comercial e depois por cessão à exploração, por imposição da fazenda nacional, conforme resulta da factualidade assente nos itens 2, 3, 4 e 5.

IV. Sendo certo que, o locado, embora se encontrasse munido de algum equipamento, não podia considerar-se, nem tal resulta como assente da factualidade - o que se encontra assente é que foram outorgados acordos com as denominações de arrendamento comercial e depois de contrato de exploração e pacto de preferência - que se tratava de um estabelecimento comercial.

V. Ora, dos contratos juntos aos autos, resulta apenas que o imóvel estava dotado de alguns materiais necessários ao exercício da atividade de hotelaria, mas não existiam clientes, licenças, trabalhadores, fornecedores, programas informáticos, etc.

VI. Não resu