Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

"AA" e marido BB instauraram, em 13/2/2003, no Tribunal Judicial da Comarca de Vila do Conde, acção declarativa, com processo ordinário, contra Empresa-A, pedindo que seja condenada a reconhecer que a coisa vendida se encontrava inacabada, sofre de vício que impediu a realização do fim a que se destina e a pagar-lhes: – a título de obras realizadas e indispensáveis para que a fracção reunisse as condições mínimas de utilização, a quantia de 14.418,04 €, acrescida de IVA, à taxa legal em vigor; – a título de indemnização por danos de natureza patrimonial, quantia nunca inferior a 9.000,00 €; – a título de indemnização por danos de natureza não patrimonial, a quantia de 10.000,00 €;

– e os juros que se vencerem a partir da citação.

Para tanto e em síntese, alegaram que a Ré lhes vendeu o R/ch esquerdo do prédio, em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1860, em Vila do Conde, para o exercício do comércio.

Porém, tal fracção encontrava-se inacabada e com inúmeros defeitos, o que levou os AA., por a Ré se ter recusado a fazê-lo, a terem que executar várias obras para que no mesmo pudesse funcionar o estabelecimento comercial. Em consequência dessa conduta da Ré, suportaram despesas com as obras que realizaram, deixaram de auferir rendimentos por o estabelecimento não ter sido aberto na data prevista e passaram desassossegos e aborrecimentos, danos por que a Ré deve responder.

Citada, a Ré contestou, impugnando os factos alegados pelos AA. e alegando que, à data do contacto entre A. e Ré, a fracção já se encontrava no estado em que foi alienada à A., tendo-se esta comprometido a comprá-la naquele estado, sem acabamentos, faltando apenas colocar os vidros da montra. A fracção foi vendida de acordo com os padrões normais à função da mesma, sem qualquer vício ou defeito. Os montantes peticionados, para além de exagerados, não são devidos.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente e a absolver a Ré do pedido.

Inconformados, os AA. apelaram, sem sucesso, para o Tribunal da Relação do Porto.

Pedem agora revista para este S.T.J., tendo formulado, nas suas alegações, as seguintes conclusões:

1. No caso" sub judice" a eliminação dos defeitos bem como a conclusão das obras na fracção era premente, porque impedia e prejudicava gravemente o uso ordinário da coisa vendida, não se compaginando com o processamento ou tramitação previsto na lei:

-1º denúncia dos defeitos no prazo estabelecido;

-2º exigência de que o vendedor os elimine em prazo razoável; -3º acção declaratória de condenação a eliminar os defeitos, se os não tiver eliminado voluntariamente em face da exigência do comprador;

-4º execução de sentença para prestação de facto, eventualmente por terceiro, à custa do vendedor, se este continuar a não eliminar os defeitos.

2. O regime dos art. 1221º, 1222º e 1223º do C.C. está previsto para a normalidade das situações, no domínio dos contratos de empreitada, em que a eliminação dos defeitos não é premente nem urgente, não impedindo nem prejudicando gravemente o uso ordinário da coisa vendida.

3. No caso sub judice, estamos perante um contrato de compra e venda de um imóvel, cujo regime aplicável será o da venda de coisas defeituosas que tem regulamentação expressa nos art. 913º e segs. do C.C..

4. A entrega da coisa vendida no estado em que se encontrava impedia e prejudicava o seu normal funcionamento e uso ordinário.

5. E se tais obras eram imprescindíveis à normal utilização e funcionamento de uma fracção destinada ao comércio, elas eram necessariamente urgentes.

6. A apelada sabia perfeitamente do estado em que se encontrava o estabelecimento vendido aos apelantes – para além dos defeitos a obra nem sequer tinha sido concluída – foi informada dos defeitos e do que faltava realizar na fracção e foi ainda interpelada para os eliminar e concluir os trabalhos, através de notificação judicial avulsa, respondendo por carta registada, que não iria assumir quaisquer trabalhos não obstante essa mesma fracção ter sido adquirida à recorrente e titulada pelo alvará de licença de utilização emitido pela Câmara Municipal.

7. Na situação em apreço, houve uma negação expressa e explícita, por parte da vendedora, em ser a própria a eliminar os defeitos e a concluir as obras.

8. Só eliminando os defeitos e concluindo a obra os apelantes poderiam usufruir normalmente da obra que já tinham pago por inteiro.

9. O não cumprimento das obrigações decorrentes do contrato de compra e venda, constitui a apelada em responsabilidade pelos prejuízos causados aos recorrentes (art. 798º C.C.).

10. Na realidade, não seria razoável, nem sequer justo exigir dos apelantes que, perante uma situação premente de eliminação de defeitos e conclusão de trabalhos, para usufruírem da fracção cujo preço pagaram e em função do contrato-promessa de compra e venda que celebraram, tivessem de percorrer todos os passos da tramitação prevista para situações normais, pois sofreriam um dano, sem dúvida injusto, muito superior ao valor da pedida indemnização.

11. Os apelantes, perante a passividade da apelada, procederam à conclusão das obras e à eliminação dos defeitos, procedendo de forma mais sensata e razoável para eles, de boa-fé e em defesa do seu direito e, aliás e afinal, em prudente “gestão” (indirecta) do próprio interesse final da apelada.

12. Colocando-se a apelada em mora quanto ao seu dever de eliminar os defeitos e concluir a obra, porque o imóvel em causa não estava a facultar aos apelantes as utilidades correspondentes ao uso ordinário para que foi feita, a conclusão da mesma e a eliminação dos defeitos por estes é lícita, nos termos do art. 335º, n.º 2 - o direito do comprador que paga o preço pressupõe a entrega da coisa segundo critérios de normalidade, ou seja, a entrega sem vícios e completamente concluída prevalece sobre o direito (puramente funcional ou instrumental daquele) da vendedora a ser ela própria a eliminar os defeitos e a concluir a obra. Neste sentido se pronunciou o Acórdão da RP, de 22-1-1996: CJ, 1996-1-202.

13. Reparados os vícios de que a fracção padecia e executando os trabalhos que faltava realizar para a conclusão da obra pelos próprios apelantes, podem estes demandar o comprador pelas despesas feitas, por se tratar de uma consequência adequada do incumprimento contratual culposo da recorrida.

14. Neste sentido a actuação dos apelantes merece a tutela do direito e, desse modo entender a sua conduta como adequada, proporcional e equilibrada. Tanto mais que se provou em processo judicial a verificação e existência dos defeitos e ainda que a fracção não se encontrava acabada, de acordo com as regras da arte de construção, apesar da referida fracção vendida aos AA. possuir o alvará de licença de utilização n.º 241/02, significando que a mesma reunia as condições mínimas de utilização, o que levaria a pressupor que a mesma estava concluída das várias artes, nomeadamente, trolha, pintor, picheleiro, electricista.

15. Não se diga que na situação em apreço os apelantes não podiam, por si ou por intermédio de terceiro, eliminar os defeitos e concluir a obra, à custa da apelada uma vez que a lei ao estabelecer, por ordem de prioridade, os mecanismos legais que o comprador pode desencadear em caso de cumprimento defeituoso, tem a sua “ratio” no facto do vendedor poder ter um interesse legítimo em ser ele a proceder à eliminação dos defeitos para evitar maiores prejuízos (despesas) que habitualmente derivam da intervenção de um terceiro (Prof. Vaz Serra, citando Rubino, in BMJ 146, pág.45). Ora, resulta assente e provado que os apelantes compeliram através de notificação judicial avulsa a apelada, para concluir a obra e proceder à eliminação dos defeitos num prazo razoável, e esta, tendo tido essa possibilidade, nada fez. Negou-se mesmo a actuar nesse sentido, comunicando-o aos apelantes, por carta registada, facto esse que resultou assente e provado.

16. Neste sentido, os apelantes não concordam com a interpretação que o douto Acórdão fez das indicadas disposições legais.

17. Não se concebe que os apelantes ao despenderem a quantia de 21.750.000$00, pela aquisição da fracção aqui em causa, quiçá uma forma de aplicarem as suas poupanças, que a tenham de manter encerrada durante anos, porque a mesma nem sequer está concluída, para além dos defeitos que apresenta, até que consigam obter sentença de condenação da vendedora a reparar os tais defeitos e a terminar-lhes a obra, cujo preço pagaram à vendedora no acto da escritura pública de compra e venda.

18. Este cenário tão desolador, como desconcertante ainda mais se agrava depois dos próprios apelantes terem dado oportunidade de reparação à própria apelada, reparação essa que não se tornaria excessivamente onerosa, nem demasiado gravosa atendendo a que a vendedora se dedica à construção civil.

19. A apelada sabia dos defeitos e no estado em que se encontrava o estabelecimento vendido aos apelantes, bem sabendo de antemão que a eliminação dos defeitos e a conclusão das obras, no caso concreto, era premente, indispensável e necessário ao uso ordinário da coisa vendida.

20. Face ao incumprimento contratual culposo, devem serem os apelantes ressarcidos do valor de 14.418,00 €, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, despendido a título de obras realizadas e defeitos corrigidos, indispensáveis para a utilização da fracção, justificando-se a sua actuação no direito que lhes assistia de a poder usufruir normalmente, uma vez que já a tinham pago por inteiro, no acto da escritura pública.

21. Ainda e na esteira do incumprimento contratual culposo por parte da apelada, e da apreciação global da prova alcançada os danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos pelos recorrentes devem ser ressarcidos, destinando-se a dar aos apelantes a situação patrimonial que teriam se não tivessem sido privados do uso da coisa vendida.

22. O Acórdão recorrido violou as regras dos artigos 335º, n.º 2, 562º, 798º e 799º do Código Civil.

Em contra alegações, a Ré pugna pela confirmação do decidido.

São os seguintes os factos provados:

A) Os AA. são proprietários e legítimos possuidores de um estabelecimento comercial destinado a actividades económicas, sito no R/Chão esquerdo de um prédio edificado em regime de propriedade horizontal, a confrontar com a Rua ... e a Rua ...., na freguesia e cidade de Vila do Conde, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 01860 e inscrito na matriz urbana sob o art. 07894 da freguesia de Vila do Conde.

B) Fracção essa que os AA. adquiriram à Ré Empresa-A, por compra titulada por escritura pública outorgada a 2 de Agosto de 2002, no 2º Cartório Notarial de Vila do Conde e Alvará de Licença de Utilização n.º 0241102.

C) E que se encontra registada a favor dos AA..

D) Os AA. nunca obtiveram a posse do estabelecimento comercial sito no ... do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua de .., em Vila do Conde.

E) Por escritura pública realizada em 6 de Dezembro de 1998, CC realizou a venda à Ré, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na Rua D. ..., Vila do Conde.

F) Os AA. estabeleceram contactos com a Ré para a compra do estabelecimento referido em D).

G) Os AA. entregaram à Ré o valor por ela proposto — 10.750.000$00.

H) Através de escritura pública de compra e venda outorgada a 2 de Agosto de 2002, no 2º Cartório Notarial de Vila do Conde, a Ré vendeu aos AA. o estabelecimento comercial referido em D).

I) Tendo só nessa data entregue as chaves do mesmo àqueles.

J) Após a compra da fracção mencionada, os AA. realizaram notificação judicial avulsa à Ré, com registo de entrada n.º 067634 no Tribunal.

K) No dia 8 de Novembro de 2002, a Ré respondeu aos AA., através de carta registada junta a fls. 88 dos autos.

L) Por contrato-promessa de compra e venda, outorgado aos 21 de Abril de 1997, os AA. prometeram comprar a fracção referida em A), a CC.

M) Acordando que o preço do estabelecimento comercial referido em D) seria de 15.000.000$00 (74.819,69 €).

N) Tendo os AA. entregue ao referido CC, como sinal e princípio de pagamento, a quantia global de 11.000.000$00.

O) Na sequência dos contactos referidos em F), os AA. explicaram à Ré que tinham entregue a CC, a título de sinal o valor global de 11.000.000$00.

P) A Ré acordou com os AA. na venda do referido estabelecimento, desde que os mesmos, pagassem a mais a quantia de 10.750.000$00.

Q) A Ré aceitou transferir a propriedade do estabelecimento referido em D) para os AA., honrando o contrato-promessa referido em L), com o pagamento por parte dos AA. da quantia referida em P).

R) As paredes e tecto estavam apenas revestidos a cimento areado.

S) Faltava a cerâmica no pavimento de toda a fracção (inclusive na casa de banho e arrecadação).

T) Faltavam os rodapés em todo o estabelecimento comercial.

U) Não existia louça na casa de banho, nomeadamente, sanita, lavatório e torneiras.

V) lnexistia a pintura em todas as paredes e tectos.

W) Não existia no estabelecimento a abertura de roços para a passagem dos fios de electricidade.

X) As paredes e tecto apresentavam fissuras e humidade, o envernizamento das madeiras encontrava-se aplicado de forma irregular e imperfeita, a porta da entrada estava danificada e com a fechadura enferrujada.

Y) A caixilharia em alumínio das montras do estabelecimento encontrava-se colocada de modo a originar infiltrações de águas das chuvas.

Z) O que originou, que os AA. tivessem de proceder não só à retirada de toda a caixilharia bem como os vidros da mesma.

AA) A caixa de saneamento teve que ser retirada e construída de novo.

BB) A Ré sabia dos referidos defeitos e no estado em que se encontrava o estabelecimento vendido aos AA..

CC) Os AA. se tivessem tido conhecimento dos defeitos referidos, nunca teriam adquirido a fracção pelo preço de 21.750.000$00.

DD) Só eliminando os defeitos referidos os AA. poderiam dar uso ao estabelecimento comercial referido em D).

EE) Tendo os AA. procedido às seguintes obras: – colocação de tijoleira no pavimento de toda a loja e W.C.; – colocação de seral nas paredes; – reparação do tecto e abertura de roços para a electricidade; – demolir e executar de novo a caixa de saneamento; - pintar a tinta plástica toda a loja; - envernizar todas as madeiras; - substituição da porta principal do estabelecimento; - colocação de louças sanitárias do W.C.; - retirar e aplicar toda a caixilharia de alumínio das montras; - retirar, limpar e tornar a colocar os vidros das montras.

FF) O valor orçado para todos os trabalhos, incluindo mão-de-obra e fornecimento de materiais, foi de 14.418,04 euros (catorze mil, quatrocentos e dezoito euros e quatro cêntimos), acrescido do IVA.

GG) Quantia essa efectivamente despendida pelos AA..

HH) Impossibilitados de poderem exercer o seu negócio os AA. tiveram necessidade de adiar a abertura do estabelecimento ao público.

lI) Em consequência da conduta da Ré os AA. passaram por um período de impaciência que os trouxe numa angústia e desanimados.

JJ) Uma fracção do mesmo tipo da referida em A) e com defeitos supra referidos jamais valeria o montante de 21. 750.000$00.

KK) Aquando da compra referida em E), a Ré desconhecia a existência do contrato promessa referido em L).

LL) Bem como desconhecia a existência de quaisquer pagamentos efectuados pela A. ao referido CC.

MM) Pelo preço de 10.750.000$00 não comprava uma fracção semelhante, no mesmo local.

NN) Os aros e puxadores nas portas da casa de banho e arrecadação já existiam.

00) Por vezes, as fissuras nas paredes e tectos são resultado da dilatação das massas.

PP) Os trabalhos referidos em EE) nunca durariam mais de 15 dias.

Sendo estes os factos, há que resolver as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das suas alegações, sabido que são elas que delimitam o objecto dos recursos, salvo quanto às questões de conhecimento oficioso e que não há que apreciar todas os argumentos invocados pelas partes (cf. art. 684º, n.º 3 e 690º,n.º 1 do C.P.C. e Rodrigues Bastos em Notas ao Cód. de Proc. Civil, vol. 3, pág. 228).

Ora, perante os factos provados, há que concluir ter sido celebrado entre as partes um contrato de compra e venda de coisa defeituosa a que se aplica o regime estabelecido nos art. 913º a 922º do C.C. (cf. A. Varela na C.J. 1987-4-30 e Pedro Romano Martinez em “Cumprimento Defeituoso Em Especial na Compra e Venda e na Empreitada”).

Daí que, por força de tal regime, ao comprador assista, como se estabelece no art. 914º do C.C., o direito de exigir do vendedor a eliminação dos defeitos, como consequência do não cumprimento do contrato (o cumprimento do contrato pela Ré é um cumprimento defeituoso).

E sabe-se que para a eliminação dos defeitos, ao comprador, após a devida denúncia ao vendedor, cabem os seguintes e sucessivos direitos, para além do que genericamente lhe adita o art. 1223º e o art. 562º do C.C.: -o direito de exigir do vendedor a eliminação dos defeitos; no caso de não poderem ser eliminados, o direito de exigir do vendedor a substituição da prestação; no caso de poderem ser eliminados, o recurso à via judicial para obter a condenação do vendedor se ele não proceder voluntariamente à eliminação; recurso à acção executiva para cumprimento da sentença, com recurso à execução específica, por via judicial, nos termos do art. 818º do C.C., caso em que o comprador, como credor, requer a prestação de facto por terceiro, à custa do vendedor.

Porém, deixa de existir do lado do vendedor o direito de eliminar os defeitos quando se coloca em mora, quanto ao dever de os eliminar e dada a urgência, é o comprador quem a tal procede (cf. Acórdão do STJ de 6/1/2000, na Revista 687/99 da 7ª secção e Pedro Martinez, ob. cit., pág. 388/389).

No caso concreto, os AA. cumpriram a obrigação de denunciar os defeitos à Ré e exigiram da Ré a eliminação desses defeitos.

Porém, não tendo sido eliminados esses defeitos pela Ré, os AA. não podiam, como fizeram, substituir-se à Ré e proceder a essa eliminação - esse poder de substituição está-lhes vedado no art. 1221º, n.º 1 do C.C. (cf. P. Lima e A. Varela no Código Civil Anotado, vol. 2, pág. 733).

Os AA. deveriam ter instaurado a respectiva acção judicial, requerendo a condenação da Ré nessa eliminação dos defeitos e, posteriormente, em caso de incumprimento, exigir por via executiva a prestação do facto ou seja a eliminação dos defeitos pelo próprio vendedor ou por outrem à sua custa (art. 828º do C.C., Pedro Martinez, ob. cit., pág. 388 e Acórdão do STJ de 15/6/88 na TJ 45/46, 38).

Ora, como os AA. se substituíram à Ré e procederam à eliminação dos defeitos, vindo pedir o pagamento das despesas realizadas com essa eliminação não lhe é devida essa peticionada quantia, como fora decidido.

E o direito de indemnização previsto no art. 1223º reporta-se a danos que não podem ser ressarcidos com a eliminação dos vícios, danos não reparados apesar da eliminação dos defeitos; é um direito que não pode ser exercido em alternativa a qualquer dos outros meios jurídicos previstos nos art. 1221º e 1222º do C.C. (cf. Pedro Martinez, ob. cit. pág. 441).

E no caso concreto, não se verifica qualquer situação que permitisse o recurso pelos AA. à eliminação dos defeitos em substituição da Ré.

Com efeito, os AA. não invocaram na sua petição qualquer urgência, nem tal resulta dos factos provados - não é a impossibilidade de utilização da fracção que consente que os AA. se tenham substituído à Ré; não há factos provados que permitam afirmar a impossibilidade de recurso aos meios legais, em tempo útil.

E também não confere aos AA. o poder de, por si, eliminar os defeitos, o facto de a Ré ter negado, extrajudicialmente, essa obrigação de eliminação dos defeitos - essa recusa da Ré apenas determinava para os AA. o recurso aos meios coercivos legais e não à auto-tutela (cf. Pedro Martinez, ob. cit., pág. 389).

Pelo exposto, confirmando o acórdão recorrido, acordam neste STJ em negar a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 28 de Setembro de 2006

Mota Miranda (Relator)

Alberto Sobrinho

Oliveira Barros