Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. Relatório:

AA e BB intentaram, em 23 de Outubro de 2012, a presente acção declarativa de condenação, sob o regime processual experimental do Decreto-Lei 108/2006, de 8 de Junho, contra a Sucursal em Portugal do CC, Public Limited Company, pedindo a condenação do réu a pagar-lhes:

- a quantia que vier a ser determinada a título de redução do preço, pelo menos 75.000€, inerente à venda de coisa defeituosa, nos termos do disposto nos artigos 913º e 911º do Código Civil, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento;

- a quantia que vier a ser liquidada, respeitante aos restantes danos patrimoniais;

- a quantia de, pelo menos, 15.000€ a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.

A título subsidiário, pediram a condenação do réu a pagar-lhes:

- a quantia de 75.000€, a título de indemnização por danos patrimoniais, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento;

- a quantia que vier a ser liquidada relativa aos restantes danos patrimoniais;

- a quantia de, pelo menos, 15.000€ a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.

Ainda a título subsidiário, agora com fundamento em enriquecimento sem causa, os autores pediram a condenação do réu no pagamento da quantia de 75.000€, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.

Sumariamente, alegaram os autores:

- No dia 29/11/2010 o réu vendeu aos dois autores, em comum e em partes iguais, uma casa de habitação com logradouro, pelo preço de 266.220€;

- Nas visitas ao prédio, que antecederam a sua compra, constataram existir na parte traseira e lateral um logradouro vedado para a via pública com um muro, o qual incorporava um portão, sendo o prédio mostrado como se tivesse logradouro de 280 m2 disso se tendo os autores convencido;

- Após a compra, a Câmara Municipal do Porto informou os autores, em 24/10/2011, de que uma parte do logradouro – 180 m2 –, dentro de muros, pertencia ao Município, facto de que não foram informados pelo réu, e intimou-os a desocuparem-na;

- Sem essa parte o prédio fica desvalorizado em 75.000€, sendo que os autores não o teriam comprado por 266.220€ se soubessem que a área de 180 m2 não integrava o seu logradouro;

- Os autores têm desgosto com a privação dos 180 m2 e terão de realizar obras para readaptação do espaço, cujo valor ainda desconhecem;

Na contestação o réu conclui pela improcedência da acção, alegando, em síntese, que desconhece se o Município do Porto é proprietário do trecho de 180 m2 invocado pelos autores; no registo predial o prédio consta com a área descoberta de 100 m2 e o réu tinha-o avaliado, em 12/3/2010, em 290.000€ no pressuposto de ser essa a área do logradouro; os autores sempre souberam que o logradouro tinha 100 m2.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença com data de 26/8/2014, rectificada em 17/4/2015, a julgar a acção parcialmente procedente, condenando o réu a pagar aos autores a quantia de 61.689€ a título de redução do preço, acrescida de juros à taxa legal desde a citação até pagamento, e absolvendo o réu dos demais pedidos, principais e subsidiários.

Apelou o réu, pugnando pela improcedência de todos os pedidos dos autores.

Apelaram também os autores, defendendo a condenação do réu na restituição aos autores da quantia de 90.000€, acrescida de juros desde a citação até pagamento.

Por acórdão de 12/11/2015 o Tribunal da Relação do Porto julgou a apelação dos autores parcialmente procedente e improcedente a apelação do réu, condenando-o a pagar 78.000€ aos autores, acrescidos de juros à taxa de 4% ao ano desde 7/11/2012 até integral pagamento.

Deste acórdão recorreu o réu de revista.

Na alegação oportunamente apresentada formulou as seguintes conclusões:

«A) - O douto Tribunal Recorrido decidiu aplicar ao caso sub judice o regime legal da compra e venda de coisas defeituosas previsto no artigo 913º e ss, contudo, salvo o devido respeito, o aqui Recorrente considera que o regime legal aplicável in casu é o do regime da venda de bens ad corpus, previsto no artigo 888º do C.C, tal como o fez o tribunal de 1ª Instância.

B) - No douto Acórdão Recorrido vem expresso que o facto do logradouro ter uma área real de 100 m2 e não os 280 m2 que aparentava ter, conduz a que o imóvel padeça de um vício que cai na previsão do artigo 913.º nº 1 do C.C, tendo os Recorridos direito a uma redução do preço, no montante de € 75.000,00, tendo ainda condenado o aqui Recorrente a liquidar aos Recorridos uma indemnização a título de danos morais no montante de € 3.000,00.

C) - Contudo, salvo o devido respeito por entendimento contrário, o aqui Recorrente considera o facto de um terreno ou logradouro ter uma área inferior à área contratada ou à área que uma das partes contraentes pressupôs que aquele teria, tal não corresponde a um defeito intrínseco da coisa, neste sentido, vide a título de exemplo o douto Acórdão do STJ, datado de 16-09-2008, Processo nº 08A2265, Relator: Fonseca Ramos, acessível in www.dgsi.pt.

D) - Para que se possa aplicar o regime do artigo 913º do C.C é necessário que a coisa padeça de um defeito essencial, seja porque impede a realização do fim a que a coisa se destina, seja porque a desvaloriza na sua afectação normal ou porque a priva das qualidades asseguradas pelo vendedor.

E) - In casu, nenhum destes pressupostos se encontram preenchidos, a moradia destina-se a habitação e cumpre na íntegra o fim a que se destina e se, muito embora, na douta Sentença proferida em 1ª instância o Tribunal “ a quo” deu como provados que a área de 180 m2 fica por exemplo “impedida a possibilidade de colocar ou construir uma piscina no logradouro, bem como a possibilidade de colocar ou construir um parque infantil”, certo é que ainda na referida sentença vem expresso na página nº 14 que, muito embora desse como provada aquela constatação, certo é que (…)” também não ficou provado que os autores ali pretendessem construí-la)”. (Sublinhado e negrito nosso).

F) - Ademais, não resultou provado que o aqui Recorrente ou a empresa imobiliária por si contratada para o representar, promoveram a venda do imóvel aqui em litígio, assegurando qualidades que na realidade não se verificam.

G) - Pelo exposto, o aqui Recorrente defende que o caso sub judice não é enquadrável no regime de venda de bens defeituosos, mas sim, deverá aplicar-se o regime da venda “ad corpus”, tal como o fez o Tribunal de 1ª Instância, contudo, o aqui Recorrente diverge desta douta instância quanto à interpretação que esta fez do artigo 888.º nº 2 do C.C. e que conduziu à condenação do aqui Recorrente a pagar aos aqui Recorridos a quantia de € 61.689,00.

H) - Aliás, casos idênticos ao caso sub judice, têm-se deparado perante a nossa jurisprudência, tendo sido dado por esta, o mesmo tratamento jurídico que foi dado aqui pelo douto Tribunal “ a quo”; Ou seja, tem sido aplicado o regime da venda ad corpus, previsto no artigo 888.º nº 1 do C.C. Neste sentido, vide a título de exemplo, o Ac. do STJ, Processo nº 453/07.6TBAMR.G1.S1, datado de 07-04-2011, Relator: Salazar Casanova; Ac. do Tribunal da Relação do Porto, Processo nº 0827414, Datado de 17-02-2009, Relator: José Carvalho e Ac. do STJ, Processo nº 07B698, datado de 26-04-2007, Relator: Gil Roque, todos acessíveis in www.dgsi.pt;

I)- Ao caso dos autos, foi fixado o preço GLOBAL de € 266.220,00 pela aquisição do prédio aqui em litígio, tendo por base a globalidade do bem;

J) - O douto tribunal de Primeira Instância considerou que, quer do contrato promessa, quer do contrato prometido, não consta a referência às áreas do imóvel, mas ainda na sua fundamentação, encontramos expresso que, “estando assim assente que se trata da aplicação do disposto no art. 888 do código civil (os autores, confiando na entidade vendedora e na área que lhes foi exibida compraram um prédio com uma área de logradouro inferior à “contratada”;

K) - O aqui Recorrente entende que, para que se aplique o disposto no artigo 888.º nº 2 do C.C, TERÁ DE TER SIDO DECLARADO NO CONTRATO uma determinada quantidade e esta terá de divergir da quantidade real/ efectiva em mais de um vigésimo; neste sentido, vide Acórdão do Supremo tribunal de Justiça, Processo nº 453/07.6TBAMR.G1.S1, Relator: Salazar Casanova, datado de 07-04-2011, acessível in www.dgsi.pt).

L) - Ficou provado que, na escritura pública de compra e venda relativa ao imóvel em litígio, houve indicação do número de descrição predial, bem como do artigo da matriz urbana respeitante ao imóvel;

M) - Também ficou provado que, quer na descrição predial, quer na matriz urbana, consta que o imóvel em litígio possui uma área de logradouro/ descoberta de 100 m2 e NÃO de 280m2;

N) Quer a certidão predial do imóvel em litígio, quer a cópia da matriz urbana, foram documentos que integraram a escritura pública de compra e venda onde se deu a transacção do imóvel em causa, tendo-se dado às partes a possibilidade de os consultarem;

O) - Ficou provado na Sentença recorrida que, o imóvel em litígio, possui um logradouro cuja área se estima, sensivelmente, em 100 m2;

P) - O aqui Recorrente partilha a opinião de alguma jurisprudência, nomeadamente, do douto Ac. do TRP, datado de 17-02-2009, Processo nº0827414, Relator: José Carvalho, (acessível in www.dgsi.pt), onde se defende que, a referência/ declaração da área do prédio, pode-se fazer por remissão para a consulta de documentos, maxime, da certidão predial e da matriz urbana.

Q) - Posto isto, concluímos que, a área que foi declarada e a área efectiva / real, coincidem, e representa 100m2. Foi esta a área que legalmente foi declarada e foi vendida pelo Recorrente aos aqui Recorridos e não os 280m2. O que, consequentemente, conduz a que não se aplique o disposto no artigo 888.º nº 2 do C.C, pois para tal, seria necessário que houvesse uma divergência entre a área declarada no contrato e a área real, o que NÃO é o caso.

R) - Ademais, o artigo 888.º nº 2 do C.C tem cariz supletivo, visto não assentar em razões de interesse público;

S) - Por todo o exposto, defende o aqui Recorrente que, ao caso sub judice, aplicar-se-á sim, o disposto no artigo 888.º nº 1 do C.C e, como tal, os Recorridos, em consequência do contrato em causa, ficaram obrigados legalmente, a pagar ao aqui Recorrente, a quantia acordada/ declarada, isto é, os €266.220,00.

T) - Contudo, caso se venha a entender que o caso sub judice não se enquadra no instituto jurídico da venda “ad corpus” prevista e regulada no artigo 888º do C.C, então neste caso, entende o aqui Recorrente que o facto dos aqui Recorridos adquirirem o imóvel aqui em litígio pressupondo erroneamente que o logradouro tinha uma área de 280m2, fazendo uma má representação da realidade, sendo que esta má representação da realidade fez com que estes decidissem adquirir o imóvel pelo preço de €266.220,00, tal trata-se de um vício da vontade, especificamente de erro – motivo sobre as qualidades do objecto. Ou seja, a vontade dos Recorridos é que estava viciada à data da contratação, por estes representarem erroneamente uma realidade que na realidade não se verifica. Portanto, o vício a existir será unicamente a vontade ou erro dos aqui recorridos e NUNCA será o próprio imóvel aqui em litígio a sofrer de um vício ou defeito para efeitos do artigo 913º do Código Civil!

U) - O nosso ordenamento jurídico regula os vícios da vontade num local próprio que não o do artigo 913º do C.C, mas sim e especificamente para o erro sobre as qualidades do objecto, encontra-se previsto no artigo 251º do C.C que manda aplicar o regime do erro na declaração previsto no artigo 247º do C.C.

V) - Ora, teriam pois os Recorridos de alegar e demonstrar dois requisitos essenciais: que o erro sobre em que caíram foi essencial, traduzindo-se isto no facto de provarem que se não tivessem incorrido em erro, não teriam celebrado a compra e venda aqui em litígio ou não a teria celebrado nos termos em que esta se veio a concretizar, por exemplo, não pagariam os €266.220,00, mas menos. Por outro lado, teriam ainda de alegar e demonstrar que tal essencialidade era conhecida do aqui Recorrido ou que esta não deveria ignorar essa essencialidade.

X) - In casu, muito embora os aqui Recorridos fizessem prova de que, caso soubessem que o imóvel tinha menos 180m2, não teriam pago pela aquisição do imóvel os € 266.220,00, mas sim um valor inferior, certo é que não alegaram (e tais tratam-se de factos essenciais), nem lograram provar, que tal essencialidade era conhecida do aqui Recorrente ou que este não deveria ignorar essa essencialidade. Sem os aqui Recorridos terem cumprido o ónus de alegação (artigo 5º nº 1 do NCPCivil) e da prova (artigo 342.º nº 1 do Código Civil), não poderá esta douta instância substituir-se às partes, entrando também aqui o princípio da auto responsabilização das mesmas.

Z) - Muito embora os nossos doutos tribunais não estejam vinculados à qualificação jurídica feita pelas partes, certo, é que estão vinculados ao que estas alegam, provam e peticionam, pelo que se terá de concluir, que os presentes autos terão de ser julgados totalmente improcedentes pelas razões expostas supra, estando os presentes autos, salvo o devido respeito, “inquinados” de raiz.

AA) - No que concerne à condenação do aqui Recorrente no pagamento de uma indemnização de €3.000,00, a título de danos morais, salvo o devido respeito, não podemos concordar com a mesma, por partilharmos o entendimento da doutrina e jurisprudência que defendem que no seio da responsabilidade contratual não deve ser concedido qualquer tipo de indemnização a título de danos não patrimoniais.

BB) - Ademais, para que esta seja concedida este tipo de indemnização é vital que se preencham os requisitos de que depende a sua concessão; Isto é, terão de danos que pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito (é o que nos dispõe o artigo 496.º nº 1 do C.C). Como nos referem A. Varela e Pires de Lima (no C.C anotado, anotação ao artigo 496, pág. 499) – e muito bem - “os simples incómodos ou contrariedades não justificam a indemnização por danos não patrimoniais”. No caso sub judice, o Tribunal de 1ª Instância considerou - e bem - que os aqui Recorridos sofreram apenas, meros incómodos;

CC) - Ora, in casu, o douto Tribunal de 1ª Instância, não considerou face à matéria de facto dada como provada, que os Recorridos tenham sofrido danos não patrimoniais particularmente graves que, como tal, ascendam à tutela do direito, não merecendo, por isso mesmo, qualquer tipo de indemnização. Pelo exposto, defende o aqui Recorrente que in casu não se preenchem os pressupostos para que este seja condenado em indemnização a título de danos morais e, consequentemente, deverá ser revogado o douto Acórdão recorrido neste ponto, mantendo-se na íntegra, a sentença proferida em 1ª Instância no que concerne a esta questão. Além de que, como se sabe, os danos não patrimoniais não se presumem e deverá a sua ressarcibilidade ter um carácter excepcional.

DD) - Por último, adiante-se, desde já que no caso sub judice não é aplicável o instituto do enriquecimento sem causa, pois para que haja a aplicação do mesmo é necessário o preenchimento dos requisitos previstos no artigo 473º e ss do C.C.

EE) - Desde logo, os lucros que o aqui Recorrente possa ter extraído do contrato de compra e venda do imóvel em causa dos autos, foram-no, no estrito cumprimento de todos os trâmites. Houve uma causa justificativa para o lucro que o aqui Recorrente retirou da venda do imóvel e que se funda no contrato de compra e venda celebrado com os aqui Recorridos. Contrato esse que se encontra sobre a égide do regime da venda ad corpus (artigo 888.º do C.C). Será este o regime legal aplicável e não o instituto do enriquecimento sem causa, que como se sabe tem natureza subsidiária.

FF) - Ademais, dispõe o artigo 474.º do C.C que “não há lugar à restituição por enriquecimento sem causa, quando a lei facultar ao empobrecido outro meio de ser indemnizado ou restituído, negar o direito à restituição ou atribuir outros efeitos ao enriquecimento.” Ainda que houvesse realmente um lapso por parte dos aqui Recorridos quando estes contrataram, tal não torna o negócio inválido, aplicando-se o regime legal previsto no artigo 888.º do C.C e tal implica que, “se na venda de coisas determinadas o preço não for estabelecido à razão de tanto por unidade, o comprador deve o preço declarado, mesmo que no contrato se indique o número, peso ou medida das coisas vendidas e a indicação não corresponda à realidade.

GG) - Ou seja, é a própria lei que consente que seja devido/ cobrado um determinado preço, mesmo que haja uma discrepância entre o número, peso ou medida das coisas vendidas indicadas no contrato e as que correspondem à realidade, logo não se encontra preenchido, desde logo, o requisito da falta de causa justificativa exigido pelo instituto do enriquecimento sem causa, nos moldes expressos supra.

HH) - Ademais, sendo este um instituto subsidiário só se aplicaria, caso nenhum outro servisse o caso sub judice, o que, como expusemos, não é o caso. A haver algum direito de redução do preço, tal ficaria enquadrado no artigo 888.º nº 2 do C.C, embora, in casu, não haja direito a qualquer redução do preço.

II) - Por outro lado, a concluir-se que o enquadramento jurídico é outro e que há efectivamente um vício, tal vício apenas poderá ser o da vontade e não um vício ou defeito do próprio imóvel, pelo que, nesta situação, o caminho a seguir deveria ser o da anulabilidade parcial do negócio aqui em litígio, com a consequente redução do preço e restituição do mesmo aos aqui recorridos. Portanto, também nesta situação seria este o regime aplicável e não o do enriquecimento sem causa que volta-se a frisar, é subsidiário.

JJ) - Por outro lado, o preço pago pelos aqui Recorridos foi o preço justo à data da realização do contrato de compra e venda aqui em litígio, não existindo por isso qualquer enriquecimento sem causa por parte do aqui Recorrente. Para tal, basta atentar que resultou provado que em 12-03-2010 foi elaborado um relatório de avaliação do imóvel aqui em litígio que atribuiu o valor de mercado de € 290.000,00 ao imóvel aqui em litígio e teve em conta que o logradouro tem a área de 100 m2 e não os 280 m2. O contrato promessa que antecedeu a realização da escritura de compra e venda ocorreu em 29-08-2010,tendo os aqui recorridos nessa data prometido comprar ao aqui recorrente a moradia aqui em litígio pelo preço de 266.220 €.

KK) - Portanto, conclui-se que o aqui Recorrente vendeu o imóvel aqui em litígio aos aqui Recorridos por um preço inferior ao que segundo o relatório de avaliação do imóvel em litígio, o imóvel valia à data no mercado.

LL) - Pelo exposto, salvo o devido respeito, entendemos que in casu, não há qualquer enriquecimento sem causa do aqui Recorrente.

Nestes termos e nos melhores de direito, que vossas Ex.as mui doutamente suprirão, dando provimento ao presente Recurso, revogando-se, consequentemente, o douto Acórdão recorrido, nos termos expostos supra, com as inerentes consequências legais».

Os autores contra-alegaram, pugnando pela confirmação do acórdão recorrido e pedindo, se concedida a revista, a apreciação dos pedidos subsidiários que deduziram, cujo conhecimento ficou prejudicado pela decisão do Tribunal da Relação.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II. Fundamentos:

1. De facto:

As Instâncias julgaram provados os seguintes factos:

1. No dia 29/11/2010, autores e réu celebraram um acordo, denominado de compra e venda, reduzido a escritura pública no Cartório Notarial do Notário DD (doc. de fls. 32 a 58 que se dá por reproduzido);

2. Naquela escritura pública, o réu declarou que vendia aos autores em comum e partes iguais, livre de ónus e encargos, pelo preço de 266.220€, já recebido, o seguinte bem imóvel: prédio urbano, habitação unifamiliar, composta de cave, rés-do-chão, andar, mansarda e logradouro, sito na Praceta …, …/…, freguesia de Aldoar, concelho do Porto, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 238, registado a seu favor pela apresentação 4939, de 9/1/2009, inscrito na matriz sob o artigo 25…, com o valor patrimonial de 178.090€ (mesmo documento);

3. Por seu lado, os autores declararam que aceitavam a venda e que o prédio adquirido se destinava exclusivamente a habitação e a sua residência própria permanente (mesmo documento);

4. Aquele imóvel (doravante também denominado por moradia) está descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 238, já registado a favor dos autores, e inscrito na matriz sob o artigo 25… (docs. de fls. 59 a 61 que se dão por reproduzidos);

5. Os autores, apesar de não serem casados, vivem em comunhão de mesa e habitação e têm um filho em comum, nascido em 23/4/2010 (doc. de fls. 62 e 63 que se dá por reproduzido);

6. Os autores viviam anteriormente num apartamento, mas com o nascimento do filho e com a perspectiva de virem a ter mais filhos resolveram adquirir uma moradia que tivesse um logradouro com dimensões razoáveis que possibilitasse a prática de actividades ao ar livre;

7. Iniciaram então a procura de uma moradia com essas características;

8. O autor descobriu na internet, no portal casasapo.pt, a moradia acima referida, publicitada para venda;

9. Depois de ter estabelecido contacto através da “casa26.com”, marcou visita ao imóvel;

10. O autor visitou várias vezes a moradia;

11. A moradia é constituída por uma área coberta/implantação de 85 m2, constituída por quatro pisos, um abaixo do solo e três acima do solo;

12. É ainda constituída por área descoberta (logradouro), à frente da casa, atrás e lateralmente;

13. Quando os autores visitaram a moradia antes da aquisição, o logradouro nas traseiras e na parte lateral estava vedado para a via pública por um muro, com rede na parte superior do mesmo, com acesso pelo interior da casa e pela via pública através de um portão com fechadura;

14. O logradouro tinha instalação eléctrica, provinda e integrada na rede eléctrica da moradia, tendo, aliás, vários pontos de luz;

15. Tinha também rede de água provinda e integrada na da moradia, tendo sistema de rega;

16. O logradouro tinha várias árvores de fruto;

17. Ou seja, o logradouro estava integrado na moradia, formando com ela uma unidade habitacional;

18. A referida moradia que se encontrava para venda foi mostrada aos autores com um logradouro que na sua totalidade perfazia cerca de 280 m2;

19. Aquela área de logradouro, bem como a sua configuração e a sua conjugação com a habitação, levaram os autores a decidirem adquirir o imóvel, factos que foram determinantes para a compra da casa;

20. O logradouro com aquela área (cerca de 280m2), configuração e a sua conjugação com a habitação valoriza o imóvel, bem como a qualidade de vida dos seus habitantes;

21. A habitação encontrava-se degradada e foi sujeita a obras realizadas por conta dos autores;

22. No dia 24/10/2011, os autores receberam uma carta da Câmara Municipal do Porto a comunicar que deveriam proceder à desocupação de uma parcela de terreno municipal (docs. de fls. 74 a 79, que se dão por reproduzidos);

23. A parcela em causa corresponde a uma área de 180 m2 incorporada no logradouro lateral à moradia e vedada pelo muro acima referido;

24. Após a recepção da carta os autores procuraram junto dos serviços camarários esclarecer a situação e, nessa sequência, vieram a constatar que a parcela de terreno em causa pertence ao Município do Porto;

25. Os autores, até essa altura, estavam convencidos que aquela parcela de terreno fazia parte do imóvel que adquiriram;

26. Aliás, depois da aquisição da moradia pintaram os muros, trataram do jardim, repararam a instalação eléctrica e mudaram os focos, tendo, até essa altura, utilizado a parcela de terreno como parte do imóvel;

27. Assim sendo, o logradouro da moradia que lhes foi vendida tem menos 180m2 do que a área que inicialmente lhes foi mostrada;

28. Tal facto desvaloriza a moradia na quantia de 75.000€;

29. A falta daquela parte do logradouro retira aptidões ao imóvel e possibilidade de valorização;

30. O espaço para as crianças brincarem reduz-se substancialmente;

31. Ficando impedida a possibilidade de colocar ou construir uma piscina no logradouro, bem como a possibilidade de colocar ou construir um parque infantil, de ter um jardim e árvores de fruto;

32. A moradia sem aquela parcela de terreno reduz a qualidade de vida dos seus habitantes e perde aptidão comercial, ou seja, diminui a sua possibilidade de venda;

33. Face ao valor de aquisição, a moradia sem aquela parcela de terreno de 180 m2 vale menos 75.000€;

34. Ou seja, o facto de aquela parcela não pertencer ao imóvel adquirido importa uma desvalorização de 75.000€ face ao valor pelo qual foi adquirido;

35. Os autores não teriam adquirido a moradia por aquele valor se soubessem que aquela parcela não fazia parte do logradouro do imóvel;

36. Em consequência do acima exposto, os autores foram confrontados com uma situação com a qual não estavam a contar e que coloca em causa o seu projecto de vida e do seu filho, o que lhes causou incómodos e desgosto, sentindo-se enganados;

37. Após a comunicação camarária os autores tentaram adquirir a parcela em causa ao município, no que não tiveram sucesso, e actualmente encontram-se a pagar à Câmara Municipal uma renda pela sua ocupação;

38. Após a comunicação camarária os autores deram conhecimento desse facto à “casa26.com” e, posteriormente, em 16/10/2012, ao réu (docs. de fls. 80 a 83, que se dão por reproduzidos);

39. As qualidades do imóvel vendido pela ré aos autores não correspondem ao que foi mostrado e exibido pela ré e/ou seus intermediários;

40. O banco réu tornou-se dono e legítimo proprietário do prédio dos autos por o haver adquirido (ou lhe ter sido adjudicado) por compra em venda judicial, ocorrida nos autos de execução 7562/06.7YYPRT que correram os seus termos na 3ª secção do Juízo de Execução do Porto;

41. O que ocorreu em 26/11/2008 e pelo preço de 356.875,75€, conforme título de transmissão de fls. 97 e 98, que se dá por reproduzido;

42. Com data de 12/3/2010 e por iniciativa do banco réu, foi elaborado o relatório de avaliação do imóvel dos autos, que lhe atribuiu o valor de mercado de 290.000€, devoluto e livre de quaisquer ónus e encargos (doc. de fls. 99 a 103 que se dá por reproduzido);

43. Tal imóvel encontra-se aí descrito como moradia de 3 frentes, fracção habitacional, tipologia T3, composição: segundo a documentação oficial o imóvel é descrito como: habitação unifamiliar composta de cave c/ 1 divisão, casa de banho, despensa e garagem; rés-do-chão: 2 divisões, cozinha e quarto de banho; 1º andar: 3 quartos, 2 quartos de banho, mansarda com 1 divisão, quarto de banho e terraço. Na altura da visita verificou-se que o imóvel corresponde a uma moradia T3 de cave (garagem, lavandaria, despensa e sala), r/c (hall, sala, cozinha, escritório, wc), no 1º andar (3 quatros e 2 casas de banho) e 2º andar/mansarda (sala, casa de banho e terraço). A área de logradouro encontra-se parcialmente impermeabilizada, sendo a restante destinada a jardim (mesmo documento);

44. No dito relatório de avaliação é referido que “as áreas consideradas na elaboração do presente relatório estão de acordo com os documentos legais”;

45. Áreas que, como constam do dito relatório de avaliação, são:

Áreas totais: área total do terreno: 185 m2; área bruta de construção: 326 m2; área bruta dependente: 112 m2; área bruta privativa: 214 m2;

Área para avaliação: c/v garagem: 85 m2; r/c habitação: 85 m2; 1º habitação: 78 m2; 2º habitação: 51 m2; 2º terraço: 27 m2; logradouro: 100 m2;

46. Conforme consta do relatório de avaliação em apreço, “as áreas foram obtidas através de levantamento realizado no local sendo posteriormente confrontadas com as áreas referidas na documentação oficial (S.C. 85 m2; S.D. 100 m2). A documentação oficial apenas refere a área referente à implantação do prédio, pelo que as restantes áreas foram obtidas por levantamento local, pelo que esta avaliação foi realizada no pressuposto de que as mesmas estão correctas e legalizadas”;

47. O prédio em causa encontra-se registado na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 238/198… e está aí descrito como: urbano, situado na Praceta …, …/…, área total: 185 m2, área coberta: 85 m2 e área descoberta: 100 m2 (doc. de fls. 105 a 108, que se dá por reproduzido);

48. E acha-se inscrito na respectiva matriz urbana da freguesia de Aldoar, concelho do Porto sob o artigo 25…, constando aí, da sua descrição: área coberta: 85 m2 e área descoberta: 100 m2 (mesmo documento);

49. Por contrato-promessa de compra e venda outorgado a 29/8/2010, o banco réu prometeu vender aos autores, que prometeram comprar, o identificado prédio urbano destinado a habitação, pelo preço de 266.220€ e demais condições aí constantes (doc. de fls. 109 a 113, que se