Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. A, e mulher B, em 14.09.1994 intentaram acção com processo ordinário contra Junta de Freguesia de Mundão pedindo que se profira sentença que produza os efeitos da declaração negocial da R., com transferência para os AA. da propriedade do lote nº 35 do loteamento "Á Lameirinha da Rosa" aprovado por alvará da Câmara Municipal, se condene a R. a ver efectuada essa transferência, mediante o pagamento pelos AA. do preço de 505 escudos/m2, a depositar após notificação e no prazo a determinar pelo Tribunal, se autorize o registo do lote na Conservatória a favor dos AA., bem como o cancelamento de quaisquer registos porventura sobre o mesmo efectuados em prejuízo do direito constituído a seu favor pela sentença a proferir.

Fundamentos: por contrato escrito a Junta de Freguesia, representada pelo seu presidente, prometeu vender ao A. e este prometeu comprar-lhe uma parcela de terreno com a área aproximada de 2500m2, sita à "Lameirinha da Rosa" pelo preço acordado de 505$00/m2, a ser pago nos termos da deliberação da Assembleia de Freguesia de 4/06/83; a venda só poderia ser feita depois da emissão do alvará de loteamento pela Câmara Municipal; obtido o alvará, a R. recusa-se a celebrar o contrato-promessa que considera nulo.

A R. em sua defesa veio dizer: o contrato-promessa foi celebrado sob a condição suspensiva de a parcela de terreno se destinar a instalação de uma unidade fabril e armazém, realizando-se a venda só após a emissão do alvará de loteamento do terreno pela Câmara Municipal; esta veio a conceder o alvará fixando como destino dos lotes a construção de habitações, deixando, assim, de se verificar a condição a que as partes subordinaram o contrato, pelo que este não pode produzir quaisquer efeitos; ainda que assim se não entenda, o contrato é anulável porque foi determinante da vontade de contratar e da fixação do preço em 505$00/m2 o destino da parcela a instalação de uma indústria, sendo os lotes para habitação colocados no mercado a 4000$00 /m2; a não se entender assim, requer a modificação do contrato por alteração das circunstâncias não podendo o preço a pagar ser inferior a 4000$00/m2. Concluiu pedindo: a) a declaração da ineficácia do contrato-promessa por motivo da não verificação da condição suspensiva; b) se assim se não entender, a sua anulação por erro; c) finalmente, a não se entender assim, a modificação do contrato de acordo com os princípios da boa fé e da equidade estabelecendo-se preço não inferior a 4000$00/m2.

Os AA. replicaram às excepções e adiantou que os pedidos só da R. só podiam ser atendidos se deduzisse reconvenção.

No saneador entendeu-se ser a defesa da R. matéria de excepção, não se impondo dedução de reconvenção e por sentença de 21.03.01 a acção foi julgada improcedente, com fundamento em que as partes subordinaram o contrato-promessa à condição suspensiva de aprovação de alvará de loteamento com destino da parcela a unidade fabril e armazém, que se não verificou.

A Relação por acórdão de 13.11.2001 julgou improcedente o recurso de apelação dos AA.

Estes pedem revista, visando a revogação do acórdão e a procedência da acção, em que, alegando, formulam 22 conclusões que se reconduzem aos seguintes fundamentos:

- Nulidade do acórdão por não ter decidido questões suscitadas pela recorrente;

- Erro de interpretação do contrato-promessa;

- Verificação da condição a que o contrato ficou subordinado e de todos os pressupostos da execução específica do contrato.

A R. alegou pela confirmação do acórdão.

2- Matéria de facto fixada pelas instâncias:

- Por contrato escrito celebrado em 14 de Setembro de 1983, a Junta de Freguesia de Mundão, representada pelo seu então Presidente C, prometeu vender ao autor marido e este prometeu comprar , uma parcela de terreno com a área aproximada de 2500 m2, sita à Lameirinha da Rosa, limite do Mundão, ao preço de 505$00 o m2, e que fazia parte do prédio pertencente à freguesia de Mundão, conforme doc. de fls. 6 junto aos autos apensos de providência cautelar, cujo teor aqui se dá por reproduzido (A).

- O preço acordado, conforme deliberação, da Assembleia de freguesia do Mundão, foi de 505$00 o m2 e a ser pago nos termos deliberados pela Assembleia de Freguesia, em 4/06/1983 (B).

- Segundo o contrato promessa a escritura só poderia ser realizada após a passagem do alvará de loteamento pela respectiva Câmara Municipal (C).

- Conforme deliberação inserta na Acta de 26.03.83, a Junta de Freguesia deliberou dar poderes ao Presidente para outorgar em todas as escrituras dos terrenos que nessa acta se dão por vendidos e a vender, bem como em concordar com a deliberação da Assembleia de Freguesia em sua sessão de 27/11/82 em ceder ao Sr. A, 2.500 m2 de terreno nas "Lameirinhas da Rosa", conforme consta da acta junta de fls. 11 a 13 do apenso de providência cautelar , cujo teor e conteúdo se dá por reproduzido (D).

- Conforme deliberação inserta na Acta de 27/11/1982, a Assembleia de Freguesia deliberou vender a A, o terreno nas "Lameirinhas da Rosa", conforme consta da acta junta a fls. 7 a 9 do apenso de providência cautelar, cujo teor e conteúdo se dá por reproduzido (E).

- O terreno prometido vender é o que no Estudo de Loteamento junto como doc. 5 no processo a fls. 4, cujo teor se dá por reproduzido, tem o n° 35 e se encontra assinalado a amarelo, fazendo parte do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 2738 - Mundão (F).

- Antes da celebração do contrato promessa, por carta de 21/08/83, o autor mostrou o seu interesse pelo terreno em causa [para as suas instalações comerciais], doc. junto a fls. 15 do apenso (G).

- Em 23 de Fevereiro de 1990, o autor escreveu ao Presidente da Junta, a carta cuja fotocópia se encontra junta a fls. 16, cujo teor aqui se dá inteiramente por reproduzido, e, onde solicita que sejam tomadas as providências no sentido da escritura poder ser celebrada, com a brevidade possível (H).

- À qual respondeu a Junta de Freguesia de Mundão, nos termos da carta junta a fls. 17 do apenso, solicitando ao autor que comparecesse na sede da Junta (I).

- Em 1/04/1993 foi aprovado o respectivo alvará de loteamento (J).

- Logo que foi informado de tal ocorrência o autor dirigiu á ré duas cartas, cuja cópia se encontra junta a fls. 19 a 22 dos autos apensos, solicitando data disponível para a celebração da escritura, tendo a ré enviado ao A. as cartas juntas a fls. 21 e 25, cujo teor se dá por reproduzido(L).

- O autor dirigiu á ré a carta, cuja cópia se encontra junta a fls. 31 dos autos apensos, a solicitar a indicação de um dia para a realização da escritura no mês de Novembro de 1993, dando-se aqui o seu teor por reproduzido (M).

- A ré, através do seu oficio de 28/06/94 dirigido ao A., junto aos autos apensos a fls. 32, cujo teor se dá por reproduzido, informou o A. que considera nulo o contrato promessa celebrado (N).

- A parcela de terreno considerada no contrato promessa está abrangida pela 2ª fase do loteamento do prédio rústico sito à Lameirinha Rosa em Mundão, que foi aprovada pela deliberação camarária de 1/04/93 da Câmara Municipal de Viseu e titulada pelo Alvará de Loteamento Nº 06/93, que definiu 6 lotes, e que expressamente o fez depender dos condicionalismos anteriormente impostos no Alvará que aprovou a 1ª fase desse loteamento (O).

- Os autores procederam ao depósito do preço devido, no montante de 1262500 escudos (P).

- Pelo menos a partir de 28.09.1993 a R. recusou-se a celebrar a escritura, fazendo nessa data depender a mesma da conclusão das infra-estruturas (2º).

- A carta referida em M) foi expedida em 6/10/1993 (3º).

- Os autores sempre contaram com o referido terreno, no qual desde há anos vêm depositando materiais de construção diversos (4º).

- Nos termos do Alvará de Loteamento referido em O), não foi aprovado qualquer lote para a instalação de indústria (5º).

- Em todo o iter negocial que levou á celebração do contrato dos autos as partes tiveram presente que a parcela de terreno prometida vender se destinava á instalação de uma unidade fabril e armazém, pelo autor (6º).

- Foi neste sentido que o Autor marido propôs á ré a compra da parcela de terreno referida em 1, por alegadas necessidades de expansão das suas instalações fabris, propondo-se criar novos postos de trabalho e contribuir para o desenvolvimento da localidade(7º e 8º).

- O que veio mais uma vez a reafirmar em 1/10/82, através de carta enviada á ré (9º).

- O contrato promessa celebrado entre o autor e a ré foi expressamente sujeito por ambos á condição de que a venda só poderia ser considerada válida e como tal realizada, após a emissão da respectiva licença que constitui o Alvará de Loteamento do referido terreno, devidamente localizado pelas entidades competentes - Câmara Municipal, Equipamento Urbanístico e Direcção de Estradas e outras(10º).

- Segundo o convencionado naquele contrato promessa de compra e venda a verificar-se a inviabilidade desse loteamento, o contrato deixaria de ter qualquer validade (11º).

- Os contraentes celebraram o contrato promessa na convicção e no pressuposto de a parcela de terreno prometida vender se destinar á instalação de uma unidade fabril e armazém (12º).

- Em 15.06.83 foi concedido pela Câmara Municipal de Viseu, por deliberação camarária, o Alvará de Loteamento N° 46/83 que aprovou a 1ª fase do loteamento referido em O), definindo 33 lotes e impondo como condicionalismo que em cada lote seriam construídos, para habitação no máximo, dois fogos (13º).

- O alvará de loteamento aprovado pela Câmara Municipal de Viseu impôs condicionalismos expressos, nomeadamente que os lotes, onde se incluiria o do autor, se destinassem à construção de habitações - fogos (14º).

- O preço por metro quadrado dos terrenos destinados à construção para a habitação é substancialmente superior aos destinados á indústria (15º).

- O lote negociado entre o A. e a ré destinava-se justamente á instalação de uma indústria (16º).

- Os lotes tipo de 700 m2 destinados á construção para habitação, de acordo com os condicionalismos camarários, sitos à "Lameirinha Rosa" foram colocados no mercado no ano de 1994 por preço não inferior a 4000 escudos m2, sendo este o preço então praticado para lotes daquele tipo (20º e 21º).

- Atento o tempo decorrido desde a celebração do contrato promessa houve uma alteração substancial do valor económico dos terrenos sitos naquela zona, por força do crescimento urbano da cidade de Viseu, que era á data muito inferior (23º).

3. Enunciadas as questões a resolver, passa-se à sua apreciação.

1ª- Nulidade do acórdão por não ter decidido questões suscitadas pela recorrente.

Segundo os recorrentes as questões não decididas são as constantes das conclusões 11ª (considerar existente a condição de aprovação do lote 35 para indústria seria modificar a deliberação da assembleia de freguesia, já que aquela não consta da acta em que se baseia o contrato-promessa) , 12ª (atribuição ao órgão autárquico, com base em prova testemunhal, de deliberações que não constam da acta, e não terem deposto em audiência todos os intervenientes na deliberação), 13ª (a sentença implicaria uma alteração ou inclusão de deliberações da assembleia de freguesia que não foram tomadas) e 14ª (violar-se-ia também o disposto no art.º 393º do CC relativamente ao documento - acta?- e ao contrato-promessa).

As questões a decidir não são os argumentos de que as partes se servem para justificar os seus pontos de vista. Questões a considerar no recurso são os fundamentos por que se pretende a alteração da decisão recorrida. Ora no caso estava em causa a interpretação do contrato-promessa não cumprido, elaborado na sequência de deliberações da assembleia de freguesia e não as próprias deliberações.

Improcede, pois a questão da omissão de pronúncia.

2ª - Erro de interpretação do contrato-promessa.

Segundo os recorrentes o contrato é perfeitamente claro, não necessitando de interpretação ou integração; sendo um contrato formal atribuíram-se-lhe "declarações" sem o mínimo de correspondência no texto; o contrato-promessa apenas refere que o Presidente actua em conformidade com a deliberação da assembleia de freguesia, com a carta do recorrente e a deliberação da junta; a deliberação da assembleia de freguesia respeita apenas à venda do terreno, ao preço, prazo de pagamento e a necessidade de confirmação por carta.

As partes atribuem sentido diferente ao contrato-promessa de compra e venda: para os AA. o seu objecto é uma parcela de terreno de 2500m2 ao preço de 505$00/m2, com outorga da escritura após a emissão do alvará de loteamento; para a R., a parcela, atenta a área e o preço, destinava-se à indústria.

Dada a divergência das partes sobre o sentido e alcance do contrato-promessa documentado é óbvio que se torna necessária a sua interpretação.

Nos termos do art.º 236ºdo CC (1), a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, pudesse deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não podia razoavelmente contar com ele (nº 1). Consagra-se na norma a doutrina da impressão do destinatário, nos termos da qual a interpretação deve fazer-se no sentido que o declaratário, com base em todas as circunstâncias dele conhecidas ou reconhecíveis por um declaratário normal colocado na sua posição podia e devia entender a declaração.

Se o declaratário conhecia a vontade real do declarante a declaração vale de acordo com ela (n. 2 do mesmo art. 236).

Nos negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no contexto do documento, ainda que imperfeitamente expresso (art. 238, n. 1); mas esse sentido pode, contudo, valer se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade (art. 238, nº 2)

A determinação da vontade dos contraentes, nos termos do nº 2 do art.º 236º, é questão de facto alheia à competência do Supremo, dado o disposto nos art.s 721, 722 e 729 do CPC; é matéria e direito quando respeitar ao sentido normativo definido pelos critérios dos art.s 236, nº 1 e 238, n. 1.

Ora na matéria de facto provada surpreende-se a vontade real comum das partes de se destinar a parcela a instalação de unidade fabril e armazém do A.- v. respostas aos quesitos 6º, 7º, 8º, 9º e 12º.

Por outro lado esse sentido tem um mínimo de correspondência no texto do documento: a área de 2500m2 e o preço de 505$00/m2 ajustam-se à finalidade industrial e ao valor do terreno para esse fim - v. resposta aos quesitos 20º e 21º.

Por outro lado a determinação da vontade real dos declarantes, embora se trate de declarações que devam ser reduzidas a escrito ou provadas por escrito, pode ser indagada através de prova testemunhal (art.º 393º, nº 3)

2ª - Verificação da condição a que o contrato ficou subordinado e de todos os pressupostos da execução específica do contrato.

A Relação entendeu que o contrato-promessa continha uma cláusula resolutiva, ao prescrever : "caso se venha a verificar a inviabilidade de loteamento por parte das Entidades atrás referidas [C. Municipal, Equipamento Urbanístico e Direcção de Estradas], este contrato deixará de ter qualquer validade legal seja para que fim for". Como se veio a verificar a impossibilidade de o loteamento se destinar a fim industrial, já que só a construção habitacional foi considerada, ocorreu uma condição resolutiva do contrato-promessa. Era o contrato válido e eficaz se uma condição futura e incerta não tivesse implicado a sua resolução.

Afigura-se-nos ser correcto este entendimento: as partes convencionaram que o prometido contrato de compra e venda de certa parcela com a área de 2500m2 ao preço de 505$00/m2, para fins industriais, ficava dependente da aprovação do respectivo loteamento, de modo que a não verificação da condição determinaria a resolução do contrato. É o que resulta da vontade real comum das partes expressa no contexto do documento.

Decisão:

Nega-se a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 16 de Maio de 2002.

Dionísio Correia,

Quirino Soares,

Neves Ribeiro.

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(1) Diploma a que respeitam os preceitos a citar sem outra menção.