Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I - RELATÓRIO

A autora IAT – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA intentou acção de processo comum, contra as rés IMOFUNDOS – SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, S.A., e FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ABERTO IMONEGÓCIOS, pedindo que as mesmas sejam condenadas no pagamento solidário da quantia de € 35.301,00, acrescida de juros de mora legais contados desde a citação até efetivo pagamento ou, da quantia de € 35.055,00, acrescida de juros de mora legais contados desde a citação até efetivo pagamento, a título de comissão devida pelos réus pela concretização de um negócio de compra e venda que a autora mediou, a solicitação dos réus.

As rés contestaram, impugnando fundamentadamente a matéria de facto alegada pela autora, negando serem-lhe devidas as quantias peticionadas, porquanto só teria a mesma direito a receber a comissão pelo negócio de arrendamento celebrado, que já foi paga, nada tendo a autora a receber pela concretização do negócio de compra e venda aludido.

Procedeu-se à audiência final, tendo a autora invocado a litigância de má-fé dos réus, por alegar factos falsos, a que os réus responderam, negando a matéria da litigância.

Em 30.07.2019 foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu as rés do pedido, assim como absolveu as rés do pedido de condenação como litigantes de má fé.

A autor apelou e a Relação, por acórdão de 12,03,2020, manteve o decidido, com excepção da parte em que absolveu as rés quanto ao pedido de condenação por litigância de má fé, que, por via deste recurso são condenadas, a esse título, na multa de 10 (dez) UC.

Não se conformando com tal decisão, dela recorreram a autora e as rés.

CONCLUSÕES DA AUTORA ( fls 265 vº a 282).

1 - O recurso interposto deve ser admitido como recurso de REVISTA NORMAL, uma vez que a decisão proferida pelo Tribunal da Relação de Guimarães não é totalmente coincidente com a decisão de primeira instância.

2 - Tendo sido questionada a decisão da matéria de facto e versando apenas a Relação sobre tal matéria, não se verifica, quanto a tal questão, a ocorrência da dupla conforme, pois que não se verifica nessa parte coincidência com a primeira instância.

3 - Nas alegações que apresenta o recorrente imputa ao Acórdão da Relação violação de norma processual relativa à decisão da matéria de facto e ainda a nulidade por falta de pronúncia ou omissão quanto à decisão da matéria de facto impugnada, questão que não podia ser apreciada na decisão de 1ª instância, não ocorrendo, assim a situação de dupla conforme limitativa do conhecimento do recurso.

4 - Tendo sido impugnada a decisão da matéria de facto, não existe dupla conformidade na decisão da Relação que manteve a decisão da primeira instância sem apreciar a prova produzida, abstendo-se de apreciar os elementos probatórios invocados pela A. na apelação.

5 - Por cautela, para prevenir uma eventual inadmissibilidade do recurso de revista normal com base em dupla conformidade decisória, bem como para acautelar uma eventual improcedência da revista normal, a A. interpõe a título subsidiário recurso de REVISTA EXCEPCIONAL, nos termos e ao abrigo do disposto na alínea a) do nº 1 do artigo 672º do CPC.

6 - Pretende-se, face à divergência de interpretação e entendimentos que este Alto Tribunal fixe qual a interpretação e o entendimento que deve ser dado ao clausulado na declaração de angariação assinada entre as parte, de fls 20vº a 21, com o seguinte teor:

“Pela concretização dos referidos negócios haverá lugar ao pagamento de uma comissão, calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, conforme indicado no quadro anexo (…), que, no caso de Venda, será paga após o acto da Escritura de Venda do Imóvel, e, no caso de Arrendamento, será paga após a assinatura do Contrato de Arrendamento.

Tratando-se de um Arrendamento, o número de rendas referido no quadro anexo diz respeito ao valor da(s) primeira(s) renda(s) efectivamente paga(s) pelo arrendatário.

Se o Arrendamento for com Opção de Compra e esta se efective no prazo máximo de 12 (doze) meses após a celebração do contrato de arrendamento propriamente dito, o valor da comissão será o correspondente ao da Venda, e será pago após o acto da Escritura, deduzido o montante entregue a título de comissão pelo Arrendamento”.

7 - A questão que se coloca tem a ver com a interpretação da declaração negocial constante do clausulado na declaração de angariação, nas situações de arrendamento com opção de compra em que a compra seja efectuada após o prazo de 12 meses, uma vez que entendem uns, como a A., que no caso de arrendamento com opção de compra, se esta se fizer para além do prazo de 12 meses, sendo esta compra também consequência ou resultado da angariação assiste ao mediador (que angariou o arrendamento e que angariou a compra) o direito a receber a comissão do arrendamento e a comissão da venda e que no caso de a venda se efectuar num prazo de 12 meses apenas lhe assiste o direito à comissão de venda, mas descontando-se nesta a comissão já recebida pelo arrendamento e entendem outros, tal como os RR e a decisão recorrida, que no caso de a venda se efectuar para além do prazo de 12 meses, não assiste ao angariador qualquer comissão pela venda, mas apenas a comissão do arrendamento.

8 - Havendo divergências quanto à interpretação, requer a A. A intervenção deste Alto Tribunal no sentido de fixar a mesma com vista a uma melhor aplicação do direito, segurança e confiança nas relações negociais no ramo imobiliário, revestindo tal questão relevância jurídica, dado o recurso frequente a tal clausulado e modelo de angariação por parte dos agentes imobiliários, havendo todo o interesse na clarificação da sua interpretação, propiciadora de confiança nas relações entre os agentes económicos, ultrapassando o mero interesse das partes ora em litígio.

9 - Tal questão, para além do seu interesse nas relações entre os agentes económicos, encontra-se ainda eivada de novidade, a exigir que de futuro qualquer cidadão ou entidade que lide com este tipo de negócios e clausulado possa legalmente estar seguro da interpretação com que pode contar por parte dos tribunais.

10 - Verificando-se que sobre a questão a decidir existem claras divergências, sendo, pelo menos, duas as interpretações com resultados claramente distintos sobre a questão da remuneração na venda celebrada após os 12 meses do arrendamento, no caso de ter sido previamente celebrado arrendamento com opção de compra e que sobre tal questão não existe ainda tratamento jurisprudencial significativo, de sorte que o cidadão ou entidade que lide com este tipo de problema tenha fundadas dúvidas sobre a interpretação que os tribunais vão seguir, a questão da interpretação do clausulado na declaração de angariação de fls 20vº a 21 suscita dúvidas interpretativas complexas, geradoras de discussão jurisprudencial a exigir a apreciação e estudo por este Alto Tribunal.

11 - Deste modo deve ser admitida a REVISTA EXCEPCIONAL quanto à interpretação da declaração de angariação de fls 20vº a 2, por estar em causa questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, é necessária para uma melhor aplicação do direito, ao abrigo do disposto na alínea a) do nº 1 do artigo 672º do CPC.

12 - No acórdão recorrido não se procedeu ao exame crítico da impugnação da matéria de facto por entender que "atento o que consta da factualidade constante dos pontos nºs 9, 10, 11, 14 e 15 dos factos provados, dado que sempre têm de ser conjugados com os demais factos que apontam para o pagamento da comissão devida, sem que outro pagamento tivesse sido acordado no caso da venda não se realizar em 12 meses".

13 - O douto acórdão recorrido, partindo da premissa de que a comissão da venda só seria devida se a venda se realizasse em 12 meses e face à restante matéria provada, nomeadamente ao constante do nº 19 dos factos provados, entendeu não apreciar a impugnação da matéria de facto, sobre a qual não há concreta decisão.

14 - O que não deveria ter feito, pois que as questões de facto devem ser todas apreciadas e decididas tendo em vista, não apenas o entendimento do decisor do momento, mas tendo em conta todas as soluções plausíveis da questão de direito.

15 - Na verdade, na fixação da matéria de facto provada e não provada, “o juiz deve ter em conta todos os factos relevantes segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito e não apenas os factos que relevam para a solução da questão de direito que tem como aplicável”- Ac STJ de 18/12/2012, Proc. 1345/10.7TVSLB.L1.S1, Sérgio Poças, in

www.dgsi.pt

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16 - Ao não apreciar e decidir a questão da impugnação da matéria de facto suscitada pela A, tendo em conta as várias soluções plausíveis da questão de direito, o douto Acórdão recorrido cometeu a nulidade constante na omissão de pronúncia do artigo 615º, nº 1, alínea d) do CPC.

17 - O douto Acórdão recorrido deveria ter valorado e tomado em conta os seguintes documentos juntos aos autos e que são essenciais para a BOA DECISÃO da causa:

a) Os emails juntos como docs. 7 a 11 com a petição inicial (fls. 28 vº a 31 vº);

b) Os emails juntos como docs. 1 a 14 por requerimento de 18/4/2019, com a referência Citius 8545689 (fls. 89 vº a 126 vº);

18 - Tais emails (de fls. 89 vº a 126 vº) constituem comunicações escritas entre as partes (autora e réus), das quais resulta que o objectivo foi sempre o de celebrar a compra e venda do prédio, compra que a Autora acompanhou, tendo tido intervenção nas negociações e na resolução de vários problemas que se levantaram, nomeadamente com áreas, telas finais, avaliação fiscal e bancária e vária outra documentação.

19 - A escritura de compra e venda apenas se celebrou mais tarde do que o prazo inicialmente previsto por culpa dos R.R., pois que foi necessário proceder à rectificação de áreas e a novas avaliações prediais, tal como consta expressamente do email do Réu Imofundos enviado por AA em 31/1/2018 de fls. 116 vº (doc. 14 do requerimento de 18/4/2019, com a referência Citius …..) “neste momento não conseguimos prever uma data para a realização da escritura. De qualquer modo, a não realização da escritura em tempo decorrerá de uma situação alheia a ambas as partes”.

20 - Os vários emails juntos aos autos da autoria da ré Imofundos e da funcionária da autora, provam, à evidência que o contrato inicial e verdadeiramente angariado e querido pelas partes foi o da compra e venda e provam que depois do contrato de arrendamento, celebrado apenas como meio para se realizar mais tarde a compra e venda, houve várias comunicações e negociações entre as partes para a celebração da escritura de compra e venda.

21 - Os emails juntos como docs. 7 a 10 da petição inicial e dos docs. 1 a 15 do requerimento de 18/4/2019, juntos de fls. 89 vº a 126 vº, provam que efectivamente o negócio realizado entre as partes foi o da compra e venda, que a compradora Moldecarplast foi angariada pela A., que a opção de compra foi exercida dentro do prazo e que a escritura de compra e venda se fez fora do prazo inicialmente acordado, por razões alheias à A. e à compradora, que a A. acompanhou todas as diligências efectuadas e o Réu Imofundos sempre contactou com a Autora, por intermédio da sua funcionária BB.

22 - Os emails juntos aos autos constituem prova documental bastante e suficiente no sentido de que a A. angariou a firma Moldecarplast para a compra e venda do imóvel dos Réus.

23 - Face à vasta prova documental dos autos e nomeadamente aos vários emails juntos aos autos, devem ser considerados e dados como provados ainda os seguintes factos:

a) “Após a celebração do contrato de arrendamento referido em 11, a A. através da sua colaboradora BB, diligenciou no sentido de se proceder à marcação da escritura de compra e venda”.

b) “Para além do descrito em 14 e 15, a Autora interveio em muitas diligências anteriores relativas à compra e venda do imóvel referido em 8, através da sua colaboradora BB”.

24 - Trata-se de prova documental a que o tribunal deveria e deve atender, porque tem interesse e relevância, na medida em que tais documentos (emails) contêm as negociações entre as partes e retratam a situação e tudo o que se passou.

25 - Os documentos em questão constituem emails da autoria dos R.R. e emails da autoria da funcionária/colaboradora da A., BB, sendo que quanto aos emails da autoria dos R.R., valem os mesmos contra os estes, tendo força probatória plena no tocante às declarações por estes prestadas, nos termos dos nºs 1 e 2 do artigo 376º do Cód. Civil.

26 - O conteúdo dos referidos emails retrata a situação e as negociações entre as partes, sendo elementos e meios de prova de importância primordial, dos quais ressalta à evidência e à saciedade que:

- O contrato inicial e verdadeiramente angariado entre as partes foi a compra e venda;

- O contrato de arrendamento foi celebrado apenas como meio para se realizar mais tarde a compra e venda;

- Foi a A. quem angariou a Moldecarplast para a compra do imóvel.

27 - Ao não considerar nem valorizar o teor e conteúdo dos emails de fls 28 vº a 31 vº e 89 vº a 126 vº, o douto Acórdão recorrido violou o disposto nos artigos 217º, 236º, 238º, 374º e 376º, nºs 1 e 2 do Cód. Civil e nos artigos 607º, nº 4 e 608º nº 2 do CPC.

28 - Entende a A. que no douto acórdão recorrido não se apreciou nem decidiu a questão da impugnação da decisão da matéria de facto suscitada, tendo em conta as várias soluções plausíveis da questão de direito, cometendo-se, assim, a nulidade prevista no artigo 615º, nº 1, alínea d) do CPC.

29 - De qualquer modo, porque se trata de prova documental junta aos autos, devem tais documentos e o respectivo conteúdo ser tomado em conta, nomeadamente por este Alto Tribunal, quer para efeitos do recurso de revista normal, quer para efeitos da revista excepcional.

30 - Para além dos factos dados como provados na douta decisão recorrida, devem ser também considerados os seguintes factos, porque admitidos e provados por documentos da autoria dos R.R. e da funcionária da A:

a) “Após a celebração do contrato de arrendamento referido em 11, a A. através da sua colaboradora BB, diligenciou no sentido de se proceder à marcação da escritura de compra e venda”.

b) “Para além do descrito em 14 e 15, a Autora interveio em muitas diligências anteriores relativas à compra e venda do imóvel referido em 8, através da sua colaboradora BB”.

31 - A questão a decidir é saber se tendo em conta a declaração de angariação que as partes assinaram (fls. 20 vº a 21) a A. tem ou não direito à comissão pela compra e venda do imóvel que se realizou para além do prazo de 12 meses subsequente ao contrato de arrendamento com opção de compra, tudo passando pela interpretação do clausulado da declaração de angariação de fls. 20 verso a 21.

32 - Como resulta provado, a A. angariou um comprador e não um arrendatário.

33 - O negócio que a Moldecarplast sempre quis fazer foi a compra do edifício, e só porque não se conseguiu fazer de imediato a escritura de compra e venda, é que foi celebrado o contrato de arrendamento, aí se estabelecendo logo a opção de compra e o preço da compra (1.425.000,00 €).

34 - Tanto assim, que no contrato de arrendamento se estabeleceu logo a opção de compra para a arrendatária e o respectivo preço, negociado previamente pela autora, através da sua colaboradora, conforme consta do email de 11 de Março de 2015 (valor da venda de 1.425.000,00 €)- email de fls 89v e 90.

35 - O que a A. angariou foi um comprador para o imóvel, tendo o contrato de arrendamento sido celebrado apenas como um meio de se concretizar mais tarde a pretendida e querida escritura de compra e venda.

36 - Constando da declaração de angariação que a A. teria direito a uma “comissão calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, conforme indicado em quadro anexo”, e tendo o negócio efectivamente angariado pela A. e concretizado sido o da compra e venda, a A. poderia exigir, como exigiu, aos R.R. a respectiva comissão de 2% sobre o preço pelo qual o negócio foi efectivamente concretizado.

37 - Do email de 11 de Março de 2015 de fls. 89 vº e 90 (com o seguinte teor: “Exmo. Sr. Dr. CC, no seguimento da apresentação do v/ imóvel sito na Zona Industrial da …, Rua …… na … e das negociações com o n/ cliente DD da Moldecarplast – Indústria de Plásticos e Ferramentas, Lda., com sede na Zona Industrial da …, Sector …, Armazém .., ….-… … – ….

O n/ tinha-se proposto a comprar o referido imóvel por 1.300.000,00, proposta por vós aceito e que só não se pode concluir o negócio em escritura, visto a avaliação que foi solicitada para o financiamento ter tido um valor muito inferior, inviabilizando a operação. Perante a situação referida, foi o n/ cliente obrigado a propor-se a fazer a negociação em moldes diferentes, também já por vós aceite, de arrendamento com opção de compra a 18 meses.

Pelo exposto, entendemos solicitar que a n/ comissão nos seja paga nos seguintes moldes: Neste primeiro acto 7.500,00€ correspondentes a valor de uma renda;

A 18 meses o remanescente devido a 2% sobre o valor da venda de 1.425.000,00€, deduzidos do valor já recebido da primeira renda.

Certa da v/ compreensão para o exposto e na expetativa das v/ melhores notícias Melhores cumprimentos

BB”)

resulta expressa e claramente que o negócio pretendido era, como sempre foi, o da compra, tendo-se logo ajustado o preço da venda no valor de 1.425.000,00 €.

38 - Se a A. tivesse direito apenas a uma comissão, então teria de ser, como é, a comissão da venda, pois que foi esta que foi tratada, ajustada e angariada.

39 - A A. tem direito à comissão da venda, porquanto foi a A. quem angariou a compradora e acompanhou todo o processo até ao fim, apenas não tendo tido intervenção na escritura de compra e venda por opção dos R.R., que nela fizeram constar que não houve intervenção de mediador imobiliário, com o intuito de se eximirem ao pagamento da respectiva comissão, declaração que os R.R. sabiam não corresponder à verdade.

40 - O facto de se ter dado como provado que a Moldecarplast e a primeira Ré comunicaram directamente entre si para negociar os termos da compra e venda, tendo sido combinado por estas, directamente entre si, sem intervenção da autora, o novo preço pelo qual a mesma se realizou e a marcação da escritura pública ( nº 19 dos factos provados) é irrelevante e insuficiente para se retirar a obrigação de a Ré pagar à Autora a comissão devida pela compra e venda!

41 - A pretensão dos R.R. de quererem pagar à A. apenas a comissão do arrendamento (que já pagaram), entendendo que não devem pagar a comissão pela venda é de todo injusta, chocante, abusiva e ofensiva da boa fé, porque foi a A. quem angariou o comprador, beneficiando os R.R. dessa angariação.

42 - O comportamento dos R.R., para além de chocante, é violador das mais elementares regras da boa fé, porquanto os representantes do R. Imofundos trocaram com a colaboradora da A. vários emails, com vista à celebração da escritura pública de compra e venda, tendo a colaboradora da A. intervindo na resolução de vários problemas que se foram suscitando, nomeadamente rectificação de áreas, avaliações prediais, apresentação de telas finais de peças camarárias, etc., mas, para evitar o pagamento da comissão sobre a venda, os R.R. celebraram a escritura de venda, omitindo a intervenção da A. como mediadora no negócio, bem sabendo que foi a A. quem angariou a compradora e mediou o negócio.

43 - Sendo evidente e incontestável que a A. angariou a Moldecarplast como compradora e que os R.R. beneficiaram dessa angariação e compra, devem os R.R. pagar à A. a comissão estipulada pela compra e venda (2% sobre o preço acordado).

44 - “No domínio da interpretação de um contrato há que recorrer, para a fixação do sentido das declarações, nomeadamente à letra do negócio, às circunstâncias que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade pratica visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e costumes por ela recebidos, os termos do negócio, os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento) e a finalidade

prosseguida" - Ac. STJ de 05/07/2012, António Joaquim Piçarra, Proc. 1028/09.0TVLSB.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt.

45 – Na interpretação do sentido e conteúdo da declaração de angariação de fls. 20 verso a 21 deve ter-se em conta não apenas o seu teor literal mas também todas as negociações encetadas entre as partes e que constam dos emails de fls. 28vº a 31vº e 89vº a 126vº.

46 - Do teor literal da declaração de angariação resulta que:

a) A 1ª Ré solicitou à A. que efectuasse a mediação, sem carácter de exclusividade, da venda e/ou arrendamento dos imóveis pertencentes às R.R.

b) Pela concretização dos referidos negócios haveria lugar ao pagamento de uma comissão conforme quadro anexo e que no caso de venda seria paga após o acto da escritura e no caso de arrendamento seria paga após a assinatura do contrato de arrendamento.

47 - Donde resulta, claramente, que no caso de arrendamento com opção de compra, se esta se efectivasse após o prazo de 12 meses e sendo esta compra também consequência ou resultado da angariação, haveria, então, lugar ao pagamento das duas comissões: a comissão do arrendamento (pela angariação do arrendatário) e a comissão da venda (pela angariação do comprador).

48 - Do texto da letra da declaração de angariação não resulta que no caso de a venda ser feita após 12 meses do arrendamento com opção de compra, esteja excluído o direito de a A. receber a comissão pela venda por si angariada, como é o caso dos autos, em que foi a A. quem angariou o comprador.

49 - Por outro lado, há que atentar e considerar as negociações entre as partes, constantes dos emails juntos aos autos, sendo de primordial importância e relevância decisiva o teor e conteúdo do email de fls. 89vº e 90 enviado em 11/03/2015 pela funcionária da A. ao representante da Ré, com o seguinte teor:

“Exmo. Sr. Dr. CC

No seguimento da apresentação do v/ imóvel sito na Zona Industrial da …, Rua Eng. …… na … e das negociações com o n/ cliente DD da Moldecarplast – Indústria de Plásticos e Ferramentas, Lda., com sede na Zona Industrial da …, Sector …, Armazém …, ….-… …. – …..

O n/ tinha-se proposto a comprar o referido imóvel por 1.300.000,00, proposta por vós aceito e que só não se pode concluir o negócio em escritura, visto a avaliação que foi solicitada para o financiamento ter tido um valor muito inferior, inviabilizando a operação. Perante a situação referida, foi o n/ cliente obrigado a propor-se a fazer a negociação em moldes diferentes, também já por vós aceite, de arrendamento com opção de compra a 18 meses.

Pelo exposto, entendemos solicitar que a n/ comissão nos seja paga nos seguintes moldes: Neste primeiro acto 7.500,00€ correspondentes a valor de uma renda;

A 18 meses o remanescente devido a 2% sobre o valor da venda de 1.425.000,00€, deduzidos do valor já recebido da primeira renda.

Certa da v/ compreensão para o exposto e na expetativa das v/ melhores notícias Melhores cumprimentos

BB”

50 - Este email expressa claramente que o negócio pretendido e ajustado entre as partes foi o da compra, tendo-se celebrado o arrendamento apenas como meio de a efectuar mais tarde, tendo até sido proposto o pagamento da comissão nos seguintes moldes:

- 7.500,00 € correspondente ao valor de uma renda;

- A 18 meses o remanescente devido a 2% sobre o valor da venda de 1.425.000,00€,

deduzidos do valor já recebido da primeira renda.

51 - Há ainda a considerar que o trabalho do angariador deve ser devida e justamente remunerado e recompensado, tendo em conta que a A. angariou a Moldecarplast, não como arrendatária, mas como compradora, tendo o contrato de arrendamento com opção de compra sido celebrado apenas como um meio para se concretizar a compra e venda mais tarde.

52 - Tendo em conta, quer o texto da declaração, quer as negociações efectuadas e o princípio da boa-fé, a interpretação a dar à cláusula da declaração de angariação é e deve ser a seguinte:

Angariando-se comprador para o imóvel deve ser sempre paga a comissão da venda.

Celebrando-se contrato de arrendamento com opção de compra e celebrando-se a compra no prazo de 12 meses, deve ser paga com o arrendamento a comissão de arrendamento e depois com a venda a comissão da venda, descontando-se desta a comissão do arrendamento entretanto recebida.

Celebrando-se o contrato de arrendamento com opção de compra e efectuando-se a compra após os 12 meses, sendo esta compra também resultado ou consequência da angariação, devem ser pagas duas comissões: a do arrendamento e a da venda.

53 - Ponto essencial para o direito à comissão da venda é que tenha havido angariação do comprador, que foi o que sucedeu nos autos: o comprador foi angariado pela A.

54 - Salvo o devido respeito, este é o entendimento que decorre quer da letra e texto da declaração de angariação, quer o que resulta da justiça, da boa fé, das boas regras de conduta e da prática da mediação imobiliária.

55 - Tem a A. direito a receber a comissão acordada (2%) pelo menos sobre o preço ajustado e acordado por intermédio da mediação da A. (1.425.000,00 €), o que perfaz o valor de 28.500,00 €, que acrescido do respectivo IVA atinge o montante de €35.301,00.

56 - Caso assim se não entenda, tendo em conta as negociações preliminares e o facto de o negócio inicial ter sido sempre o da compra, tendo o contrato de arrendamento sido celebrado apenas como um meio de concretizar tal fim, então sempre deveriam, como devem, os R.R. ser condenados a pagar à A. a comissão de 2% sobre o preço ajustado da venda (1.425.000,00 €), descontando-se o valor da comissão recebida pelo arrendamento (11.250,00 €).

57 - Ou seja, devem os R.R. ser condenados a pagar à A. a quantia de 17.250,00 € (28.500,00 € - 11.250,00 €), acrescida do respectivo IVA, o que perfaz o montante de 21.217,50 €, tal como, aliás, resulta do espírito e do texto do email de 11 de Março de 2015 junto a fls. 89 vº e 90.

58 - O entendimento plasmado na douta decisão recorrida teria razão de ser se a A. não tivesse angariado a Moldecarplast como compradora, mas apenas como arrendatária, o que como resulta dos autos não sucedeu, pois que a A. angariou a Moldecarplast como compradora, tendo o contrato de arrendamento sido celebrado apenas como um meio para se concretizar mais tarde a compra e venda.

59 - Deve, pois, o douto acórdão recorrido ser revogado e substituído por outro que julgue a acção procedente ou, pelo menos, que condene os R.R. a pagar à A. a quantia de 17.250,00 € [(correspondente ao montante da comissão de 2% sobre o valor inicialmente ajustado (1.425.000,00 € x 2% = 28.500,00 €), deduzido do valor da comissão pelo arrendamento (11.250,00 €)], acrescida do respectivo IVA e dos juros legais desde a citação.

60 - O douto acórdão recorrido condenou os R.R. por litigância de má-fé na multa de 10 UCs, mas "sem qualquer condenação numa indemnização à parte contrária, por não ter sido requerida (cfr. artigo 542º, nº 1 do CPC), tal como resulta do despacho de fls. 137", com o que a A. discorda porquanto a indemnização a seu favor foi expressamente requerida, tal como consta das alegações da apelação (pág. 57).

61 - No douto acórdão recorrido poder-se-ia e dever-se-ia ter condenado os R.R. em indemnização a favor da A., notificando-se as partes para se pronunciarem sobre o seu montante, nos termos do nº 3 do artigo 543º do CPC., o que foi requerido pela A., pedido que pode ser formulado em qualquer estado do processo e mesmo em fase de recurso.

62 - Deve, assim, o douto acórdão recorrido ser revogado e substituído por outro que julgue a acção procedente e mantendo a condenação dos R.R. por litigância de má-fé em multa, condene também os R.R. em indemnização a favor da A. para compensação dos honorários e despesas, a liquidar nos termos do nº 3 do artigo 543º do CPC.

63 - O douto acórdão recorrido violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto nos artigos 217º, 236º, 238, 374º, 376 e 406º nº 1 do Cód. Civil e artigos 542º, 543º, 607º, nº 4, 608º, nº 2, 615º nº 1, alínea d), 662, nº 1 do CPC.

Termina, pedindo que seja revogado o douto acórdão recorrido, que deve ser substituído por outro que julgue a acção provada e procedente ou, pelo menos, que condene os R.R. a pagar à A. quantia de 17.250,00 € acrescida do respectivo IVA e dos juros legais desde a citação e ainda em indemnização por litigância de má fé a favor da autora a liquidar nos termos do nº 3 do artigo 543º do Código de Processo Civil.

As rés contra-alegaram (fls 286 a 304)

, dizendo, em síntese, que se mostram preenchidos os requisitos da dupla conforme prevista no nº 3 do artigo 671º do CPC, pois não houve voto de vencido e a fundamentação do acórdão é fundamentalmente coincidente com a decisão proferida pelo tribunal de primeira instância. O facto de a autora/recorrente ter requerido a reapreciação da matéria de facto não influi nos requisitos subjacentes à figura da “dupla conforme”.

Não se encontram preenchidos os requisitos subjacentes à figura da Revista Excecional prevista no art. 672.º, n.º 1, alínea a) do CPC, designadamente no que respeita ao requisito da existência de uma questão que pela sua “relevância jurídica seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito”.

Não nos encontramos pera