Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A" moveu contra B, C e sua mulher, D, acção declarativa, com processo ordinário, onde pede o reconhecimento do seu direito de preferência na venda de um prédio rústico, que identifica, feita pela primeira, ao segundo réu, e a sua investidura na posição de compradora nesse mesmo contrato, visto ser proprietária de um prédio onerado com servidão de passagem em benefício do prédio vendido.

2.Todos os réus contestaram.

A sentença julgou a acção procedente, decretou a substituição dos réus pela autora na posição de adquirente do prédio rústico questionado.

3. Apelaram os réus, pedindo que se decida no sentido de que a autora não tem o direito de preferência que invocou e lhe foi reconhecido.

A Relação de Lisboa julgou procedente a apelação, revogou a sentença e absolveu os réus do pedido (fls. 197).

4. A autora pede revista, para cujo objecto de conhecimento apresenta as seguintes CONCLUSÕES:

a) A ora recorrente propôs a presente acção por considerar que tinha direito de preferência na aquisição do prédio dos RR.

b) Entendem os V. Desembargadores, ao contrário do que entendimento do M. Juiz a quo, não ter a A. razão na sua pretensão, por não ter alegado, nem ter sido provado ser o prédio dos RR. encravado, pois que não ficou provado que o único acesso ao prédio dos RR se fazia pelo caminho que passa pelo prédio da A..

c) Acontece que, para fazer valer a sua pretensão a A . alegou que:

1 - O prédio dos RR é prédio encravado;

2 - Que o acesso a ele se faz por servidão sobre o prédio da A.

d) Foram dados como provados, pelo M. Juiz a quo, os seguintes factos:

1 - Os RR para acesso ao seu prédio utilizam um caminho que passa e atravessa o prédio da A.

2 – Esse caminho não é público;

3 - E que é o único acesso ao prédio dos RR e a mais dois a montante deste;

4 - Na venda do prédio aos RR não foi dada preferência à A.

e) Ao contrário do que entendem os V. Desembargadores, tais factos constam do elenco dos factos dados como provados.

f) E foram considerados como provados, com base no alegado pelas partes, na visita ao local e no que foi dito pelas testemunhas.

g) Assim, o M. Juiz a quo, aquando da sua decisão, limitou-se a tomar em consideração os factos assentes e dados como provados, ou seja,

h) Limitou-se, tão-somente, a concluir o que "na visita ao local, na inquirição das testemunhas e nas próprias alegações das partes, sempre foi constatado, afirmado, reiterado e por todos aceite”; ou seja, de que o prédio dos RR é encravado.

i) Fazendo uma correcta aplicação do direito à matéria de facto dada como assente e provada.

j) Os V. Desembargadores do Tribunal da Relação de Lisboa, ao decidirem em contrário, revogando a decisão da 1.ª Instância, violaram o disposto nos art. 1550.° e 1555.°, do Cód. Civil.

E conclui

que deve ser dado provimento ao recurso e, em consequência, ser o acórdão do Tribunal da Relação substituído por outro que confirme a decisão da 1ª Instância, sendo, com isso, reconhecido o direito da A. ,e ora recorrente, a preferir na compra efectuada pelo RR., ora recorridos.

5. Releva a seguinte matéria de facto que vem fixada:

a. A autora é proprietária do prédio rústico de 4,3169 ha, inscrito com o artigo matricial n° 005.0005, da freguesia da Relva, Ponta Delgada, sito à Canada dos Marialvas, inscrito na Conservatória do Registo Predial, sob o n° 605/Relva.

b. B vendeu aos réus C e D, por escritura pública lavrada a 29.5.98, o prédio rústico de 213 ares e 20 centiares de terra de pastagem e lenhas, sito na Canada dos Marialvas, freguesia da Relva, Ponta Delgada, inscrito na matriz cadastral no artigo 4°, da secção 5, anteriormente artigo 4°, da secção 1, actualmente descrito na Conservatória do Registo Predial, sob o n.° 38046, a fls. 134 verso do Livro B-106.

c. A "B" não deu preferência à autora nessa venda.

d. Há mais de vinte anos e para acesso ao seu prédio, os proprietários do prédio ora dos réus utilizam um caminho que passa pelo prédio da autora.

e. Tal caminho entra pelo lado nascente do prédio da autora, volta em 90° para norte, sempre nesse prédio, com um comprimento, nele, de 200 a 300 metros e a largura de 2,5 metros.

f. A autora tomou conhecimento da escritura mencionada em finais de Novembro de 1998.

g. O caminho referido dá acesso ainda a mais dois prédios, além do dos réus.

h. Os dois prédios confrontam entre si, e o caminho é denominado Canada dos Marialvas.

i. Este caminho é utilizado, há mais de 30 anos, pelos réus e pelos proprietários dos outros dois prédios existentes a montante do seu, bem como pelos seus antecessores, para entrada e saída de tractores, máquinas, alfaias agrícolas ou gado, para e dos seus prédios.

j. Todos esses prédios estão separados entre eles e da Canada dos Marialvas por sebes.

l. A pedido dos proprietários e rendeiros dos prédios servidos pelo caminho, o IROMA procedeu ao seu arranjo.

m. Os réus C e D roçam e adubam o prédio que adquiriram, nele apascentando o seu gado, aos olhos de todos, desde finais de Maio de 1998.

6. A questão a resolver pela revista consiste em saber se, os factos considerados provados (parte III) configuram uma servidão legal de passagem sobre o prédio da autora, por forma a legitimar o direito de preferência que vem accionar, visto ser proprietária do prédio onerado com a alegada servidão de passagem, em benefício do prédio vendido.

(Ponto 1, Parte I).

6.1. A resposta é negativa!

E em estrito rigor formal, se bem atendermos ás conclusões apresentadas pela recorrente (Parte II),sem grande relutância, poderíamos concluir que apenas configuram uma argumentação dirigida à discussão do erro na apreciação da prova. E por este caminho a própria admissibilidade da revista estaria comprometida. (Artigo 722º-2, do C.P.C.).

Na dúvida, porém, aceitando que o não está, e privilegiando a forma sobre a substância, como em condições idênticas, tem sido nossa orientação, diremos em breve síntese, o que segue:

6.2. Para haver servidão legal de passagem (servidão imposta pela lei, por razões de ordem pública ligadas à exploração do prédio, seja rústico, seja urbano), é necessário que o prédio serviente esteja encravado.

Encravado, no sentido de não ter comunicação alguma com a via pública, ou ter comunicação insuficiente, segundo os parâmetros definidos pelos n.ºs 1 e 2 do artigo 1550º do Código Civil. (Encrave absoluto ou relativo).

A servidão legal corresponde ao direito potestativo de a constituir.

Ela, só mediatamente decorre da lei. A sua verdadeira fonte, resulta da vontade das partes, de sentença constitutiva ou de acto administrativo equivalente, com suporte naquele direito.

No caso, a prova que se obteve, como com extrema ponderação assinala o acórdão recorrido (fls.195/196), foi a de que a faixa de terreno por onde se faz a passagem,

é um caminho

[conclusão d), e alíneas: d),e), g), h), i) e l), da matéria de facto, ponto 5] - caminho ou faixa de terreno este, sobre o qual não está provada a existência de um direito de propriedade da recorrente.

Significa que, em outra perspectiva de encarar a mesma realidade, não está demonstrado que o prédio da autora esteja onerado com uma servidão legal de passagem.

6.3.

E releva ainda de forma decisiva que, nem sequer vem invocado por que título, a servidão se houve por constituída.

(Problema que não chegou a levantar-se).

Não há, pois, a demonstração da existência de uma servidão legal de passagem constituída por qualquer das formas de aquisição previstas pelo artigo 1547º-2, do Código Civil, e que poderia conferir o accionado direito de preferência.

Com o que se quer dizer, em conclusão, que, o problema do exercício bem sucedido deste direito,

fica prejudicado a montante,

com a necessidade de verificação da existência da servidão, constituída por qualquer um daqueles modos de constituição da servidão legal alegada (ou títulos constitutivos, na terminologia do artigo 1555º-1 do C.C.).

O que, de longe - repita-se - vem demonstrado, ou sequer foi equacionado pela autora/recorrente, quer na formulação da causa por que pediu o exercício do direito potestativo de preferência, quer - ainda que tardiamente - nas suas conclusões da revista. (Ver ponto 1; e ponto 4 e suas alíneas).

7. Termos em que se nega provimento à revista, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 18 de Novembro de 2004

Neves Ribeiro

Araújo Barros

Oliveira Barros