Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

“Heliotextil-Etiquetas e Passamanarias, S.A.” instaurou ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra “Querer Mágico – Unipessoal, Lda” e “Belíssima – Acessórios de Moda, Lda.”, pedindo que as Rés sejam condenadas solidariamente a pagar à Autora:

«1. O valor global de € 150.625,00 […], acrescido de juros de mora, à taxa legal, até efetivo e integral pagamento.

2. O valor que vier a ser apurado em incidente de liquidação de sentença, relativo ao custo que a Autora virá a ter com a remoção dos bens deixados no locado pela 1.ª Ré».

Para tanto e em síntese, alegou ter dado de arrendamento o imóvel em causa à Ré “Belíssima – Acessórios de Moda, Lda.” em outubro de 2015, por acordo celebrado entre a ora Autora e as ora Rés; a Ré “Belíssima … Lda.” cedeu a sua posição de arrendatária à Ré “Querer Mágico–Unipessoal, Lda.” e a Ré “Belíssima – Acessórios de Moda, Lda.” vinculou-se como fiadora da Ré “Querer Mágico – Unipessoal, Lda.”

A Ré “Querer Mágico – Unipessoal, Lda.” denunciou o contrato de arrendamento, em julho de 2018, tendo informado «que tal denúncia produziria os seus efeitos na data de 30 de novembro de 2018, altura em que seria entregue à Autora a chave do imóvel em causa, ficando este livre de pessoas e bens».

Após a denúncia do contrato de arrendamento, deixaram de ser pagas as rendas devidas, encontrando-se por pagar as rendas dos meses de agosto, setembro, outubro e novembro de 2018.

Além disso, o imóvel só lhe foi entregue no dia 14 de dezembro de 2018, não tendo sido paga a renda correspondente ao mês de dezembro de 2018 e que a Ré “Querer Mágico – Unipessoal, Lda.” deixou bens no interior do imóvel, pelo que a Autora terá que suportar custos para remover esses bens do imóvel.

Como ficou acordado – nos termos do n.º 2 da Cláusula Segunda do contrato de arrendamento – que «o arrendatário compromete-se […] a cumprir o contrato até 30 de abril de 2024 obrigando-se, em caso de denúncia contratual antecipada, a pagar ao Senhorio o valor das rendas em falta pelo período contratualmente estabelecido», A Autora tem direito a exigir o pagamento do valor das rendas até Abril de 2019, no montante de € 17.500,00, e ainda as que se venceriam até ao termo do contrato, no valor global de €150.625,00.

As Rés contestaram, defendendo no essencial a nulidade do estipulado no nº 2 da Cláusula Segunda do contrato de arrendamento, por limitativa do direito de denúncia reconhecido ao locatário, nos termos dos art. 1080.º do Cód. Civil, 280º e 294º do Cód. Civil».

///

Foi proferido saneador sentença que julgou parcialmente a acção, condenando solidariamente as Rés a pagarem à Autora:

- €10.500,00 (dez mil e quinhentos euros) acrescida de juros de mora, à taxa legal, até integral e efetivo pagamento;

- A quantia que vier a ser apurada em incidente de liquidação, relativa ao custo que a Autora virá a ter com a remoção dos bens que a Ré Querer Mágico–Unipessoal, Lda. deixou no imóvel arrendado;

- A quantia de € 127.000,00 (cento e vinte e sete mil euros) acrescida de juros de mora, à taxa legal, até integral e efetivo pagamento;

Inconformadas, as RR apelaram para a Relação …., basicamente defendendo o carácter abusivo da cláusula ao abrigo da qual foram condenadas a pagar as rendas vincendas.

Aquele Tribunal concedeu parcial provimento ao recurso, tendo revogado a sentença na parte em que condenou as RR a pagarem à Autora a quantia de €127.000,00, absolvendo-as desta parte do pedido, e confirmando no mais a sentença.

É a vez da Autora interpor recurso de revista, cuja alegação finaliza com as seguintes conclusões:

A. O Tribunal da Relação entendeu que a cláusula mencionada, configura uma proibição indirecta do direito de denúncia do arrendatário, violando assim o direito constitucional de iniciativa económica privada consagrado no art. 61º da CRP.

B. O tribunal a quo fez uma interpretação errada da cláusula, do seu propósito e do seu enquadramento legal à luz do art. 1110º do Código Civil.

C. O recurso do Réu, foi julgado procedente, uma vez que o tribunal a quo, considerou que o número 2 da cláusula segunda do contrato de arrendamento, seria abusiva por representar uma proibição indirecta do direito de denúncia. Bem como, no caso em apreço, uma actuação contrária à boa fé (art. 334 do CC) por revelar um desequilíbrio que atenta contra vetores fundamentais do sistema.

D. Com efeito, o tribunal a quo recorre a uma interpretação da norma, que é subsidiária de proteção do inquilino e que com a reforma do NRAU e do código civil, de 2006 (Lei 6/2006, de 27/02) e 2012 (Lei 31/2012, de 14/08) o legislador quis afastar no que ao arrendamento não habitacional diz respeito.

E. Como interpretou e bem o tribunal da 1ª instância, a cláusula em causa não mais é que uma verdadeira cláusula penal, que visa acautelar o dano na confiança da Autora, por denúncia do contrato.

F. Além disso, é importante ter em conta as causas e motivos que levaram a Autora à celebração do contrato nestes termos com a Ré.

G. Pois, na verdade os valores estipulados relativamente ao montante de renda a ser pago pela Ré, foram-no tendo em vista uma relação contratual duradoura e prolongada no tempo.

H. Daí o porquê da cláusula penal estipulada ter um montante tão elevado, pois visa justamente ressarcir a Autora do montante de renda perdido pela duração reduzida do contrato.

I. Portanto, o tribunal a quo, ignora a justificação de ser e a razão da existência da cláusula penal, que foi negociada e querida pelas partes, nos seus exactos termos.

J. Tal cláusula foi e é condição essencial da A. ter contratado com as RR. Nas condições em que contratou.

K. As RR. sabiam deste facto e aceitaram celebrar o contrato nestes termos, tendo perfeito conhecimento das consequências de uma denúncia antecipada do mesmo.

Afirma o tribunal a quo, “o exercício deste direito por parte da Autora é manifestamente excessivo, pelo facto de não ter sofrido qualquer tipo de prejuízo com a denúncia antecipada da Ré, possibilidade aliás, pela letra do contrato”.

Ora desde logo deverá notar-se que é o próprio tribunal da Relação, que reconhece que a denúncia é possibilitada pelo contrato, logo tal proibição não existe, pelo que a cláusula deverá ser válida.

M. Mais se deverá dizer que como já se demonstrou, não é verdade que a Autora não tenha sofrido qualquer prejuízo com a denúncia antecipada.

N. Pelo que a cláusula em questão deverá ser julgada como válida e ser assim mantida a decisão tomada pela primeira instância, isto é, de condenar as RR ao pagamento á A. da quantia de 127.000,00€ (cento e vinte sete mil euros).

Subsidiariamente,

O. Ainda que assim não se entenda, seria preciso fazer actuar a regra do art. 812º do CC, pois se assim não fosse estar-se-ia se a negar o direito das partes de fixar uma cláusula penal no contrato.

P. Como tal, sempre se dirá que será devido à Autora o montante de 67.500,00 (sessenta e sete mil e quinhentos euros) como cláusula penal pela denúncia antecipada, pelo dano da confiança causada pelas RR.

Termos em que deverá o presente recurso ora de revista ora interposto ser julgado totalmente procedente e, em função disso, ser o douto acórdão proferido pela Relação do Porto, revogado e condenar-se as RR. ao pagamento da quantia de 127.00,00.

Ou, se assim não se entender, condenar as Rés no pagamento da quantia de 67.500,00€.

Não foram apresentadas contra alegações.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

Fundamentação de facto.

A Relação deu como provados os seguintes factos:

1) Encontra-se descrito na ……. Conservatória do Registo Predial …..., sob o n.º …23, da freguesia ........, o prédio urbano sito na Rua ......, n.º …..., composto por edifício de rés-do-chão, com 1000 m2, dependência com 63 m2 e terreno a logradouro, com 1069 m2.

2) Pela apresentação n.º 44, de 18/02/2004, foi definitivamente inscrita a aquisição, por compra, a favor Autora, Heliotextil - Etiquetas e Passamanarias, S. A. do imóvel descrito na ..... Conservatória do Registo Predial ……, sob o n.º ….23.

3) Em maio de 2014, entre Heliotextil - Etiquetas e Passamanarias, S. A. e Belíssima – Acessórios de Moda, Lda. (ora co-Ré) foi celebrado um acordo intitulado «CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA FIM NÃO HABITACIONAL», nos termos que constam do documento junto aos autos a fls. 3-7, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, pelo qual aquela cedeu a esta, mediante uma contrapartida pecuniária, o gozo temporário do imóvel supra identificado em 1).

4) Em 31 de outubro de 2015, entre Heliotextil - Etiquetas e Passamanarias, S. A. (ora Autora), Belíssima – Acessórios de Moda, Lda. (ora co-Ré) e Querer Mágico – Unipessoal, Lda. (ora co-Ré) foi celebrado um acordo intitulado «PRIMEIRO ADITAMENTO AO CONTRATO DE ARRENDAMENTO (…) CELEBRADO EM 5 DE MAIO DE 2014», nos termos que constam do documento junto aos autos a fls. 7v-9, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.

5) De acordo com a cláusula primeira do acordo supra referido em 4), «os outorgantes acordam nos termos do art. 1059.º do Código Civil na transmissão da posição de arrendatária da Segunda [ou seja, da Belíssima – Acessórios de Moda, Lda.] para a Terceira outorgante [ou seja, para a Querer Mágico – Unipessoal, Lda.], o que por ela é aceite, dando a Primeira outorgante [ou seja, a Heliotextil - Etiquetas e Passamanarias, S. A.] o seu consentimento à cessão nos termos do art. 424.º do mesmo diploma legal e na constituição de fiança por parte da Belíssima».

6) E de acordo com a cláusula primeira do acordo supra referido em 4), «a Belíssima, como fiadora da Querer Mágico, Unipessoal, Limitada, que aceita ser, renuncia ao benefício da execução prévia, e assume solidariamente com a referida Querer Mágico, Unipessoal, Limitada, o que por esta é aceite, o cumprimento de todas as cláusulas do contrato, seus aditamentos e renovações até efetiva restituição do arrendado, livre de pessoas e bens, pelo que declaram que a fiança subsistirá ainda que haja alteração da renda fixada, caducando a sua garantia apenas quando cessar o contrato» (Sic).

7) Por carta datada de 30-07-2018, que foi recebida em 31-07-2018, com o teor que consta do documento junto aos autos a fls. 9v, que aqui se dá por integralmente reproduzido, Querer Mágico, Unipessoal, Lda. Comunicou à Heliotextil - Etiquetas e Passamanarias, S. A. o seguinte:

«Querer Mágico, Unipessoal, Lda., na qualidade de sociedade comercial arrendatária do imóvel de V. Exa., aqui legalmente representada pelo seu sócio gerente AA, com poderes para o acto, comunica nos termos e para os efeitos da al. a. do n.º 3 do art. 1098.º por remissão do n.º 1 do art. 1110 do Cód. Civil, a intenção de denúncia do contrato de arrendamento em vigor, celebrado em 5 de maio de 2014, cujos efeitos se iniciaram a 1 de maio de 2014 e cuja duração inicial se reportava ao período de 10 anos, relativo ao imóvel sito na Rua ........, n.º …, na freguesia ..... .

O contrato referido supra cessará os seus efeitos na data de 30 de novembro de 2018, data em que será entregue a chave do imóvel a V. Exa., ficando este livre de pessoas e bens».

8) Por carta datada de 10-09-2018, subscrita pela Sra. Dra. BB em representação de Heliotextil - Etiquetas e Passamanarias, S. A., dirigida «À Gerência de Querer Mágico, Unipessoal, Limitada» (…), por esta recebida em 12-09-2018, com o teor que consta do documento junto aos autos a fls. 10-11, que aqui se dá por integralmente reproduzido, foi comunicado à Querer Mágico, Unipessoal, Lda. o seguinte:

«Assunto: Denúncia do Contrato de Arrendamento

Exmos. Senhores,

A M/ Constituinte tomou conhecimento da denúncia do contrato de arrendamento do imóvel sito na Rua .........., n.º …, da freguesia ........., do concelho …....., da qual V.Exa. são arrendatários.

Sucede, porém, que:

Como é do vosso conhecimento, o contrato de arrendamento em causa foi celebrado pelo prazo de 10 (dez) anos, tendo o seu início no dia 01 de maio de 2014 e o seu termo em 30 de abril de 2024 (vide Cláusula Segunda do referido contrato).

De facto, ficou contratualmente acordado que V. Exas poderiam denunciar o referido contrato de arrendamento, desde que o fizessem decorrido um terço do prazo de duração inicial do presente contrato, mediante comunicação à M/ Constituinte com uma antecedência mínima de 120 (cento e vinte) dias (vide Cláusula Sétima).

V. Exas comunicaram a denúncia do contrato de arrendamento em 31 de julho de 2018, por carta registada, na qual mencionam que pretendem a cessação do contrato com efeitos na data de 30 de novembro de 2018.

Ora, não obstante não se verificar cumprido o prazo da denúncia, foi igualmente contratado e encontra-se plenamente em vigor o vertido no n.º 2 da Cláusula Segunda do referido contrato de arrendamento, nos termos do qual “o arrendatário compromete-se de acordo com o estipulado no número anterior (ou seja, o prazo dos 10 anos) a cumprir o contrato até 30 de abril de 2024 obrigando-se, em caso de denúncia contratual antecipada, a pagar ao Senhorio o valor das rendas em falta pelo período contratualmente estabelecido”.

Assim, em cumprimento do supra exposto, vem a M/ Constituinte, na qualidade de Senhoria, exigir a V. Exas o pagamento do valor das rendas em falta pelo período contratualmente exigido, ou seja:

- Até 30 de abril de 2019 a quantia de € 17.500,00

- De 01.05.2019 a 30.04.2020 a quantia de € 24.000,00

- De 01.05.2020 a 30.04.2021 a quantia de € 24.000,00

- De 01.05.2021 a 30.04.2022 a quantia de € 24.000,00

- De 01.05.2022 a 30.04.2023 a quantia de € 24.000,00 e

- De 01.05.2023 a 30.04.2024 a quantia de € 24.000,00.

O que perfaz, o montante global de € 137.500,00 (cento e trinta e sete mil e quinhentos euros).

Evidentemente que, até à data da cessação do contrato de arrendamento, V. Exas podem manter o pagamento em duodécimos do valor da renda, sendo esse montante posteriormente refletido no valor final a liquidar».

9) A carta acabada de referir não obteve qualquer resposta por parte da Querer Mágico, Unipessoal, Lda.

10) Por carta datada de 03-10-2018, subscrita pela Sra. Dra. BB em representação de Heliotextil - Etiquetas e Passamanarias, S. A., dirigida «À Gerência de Belíssima – Acessórios de Moda, Lda.» e remetida para a Rua da Portelinha, 432, 4510-638 Fânzeres, que foi recebida nessa morada em outubro de 2018, com o teor que consta do documento junto aos autos a fls. 19-20, que aqui se dá por integralmente reproduzido, foi comunicado à Belíssima – Acessórios de Moda, Lda. o seguinte:

«Assunto: Contrato de Arrendamento do imóvel sito na Rua ......, n.º ..., da freguesia ........., do concelho ….

Denúncia do contrato e suas consequências

Exmos. Senhores,

Como é do v/ conhecimento, por força do contrato de arrendamento do imóvel identificado em epígrafe, outorgado com a m/ Constituinte Heliotextil – Etiqueta e Passamanarias, S. A., V. Exas, enquanto fiadoras assumiram solidariamente com a Querer Mágico, Unipessoal, Lda. todas as obrigações decorrentes do contrato de arrendamento supra mencionado.

Por