Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

1.	Invocando, como fundamento, a falta de reconhecimento notarial das assinaturas dos contraentes e da comprovação, pelo notário, da existência de licença de utilização ou construção, A pediu que fosse declarada a nulidade do contrato-promessa de compra e venda de um espaço destinado a escritório e um lugar de garagem, num prédio em construção, contrato em que interveio como promitente-comprador.

As instâncias negaram o pedido, baseadas no entendimento de que o promitente-comprador só pode prevalecer-se da omissão das aludidas formalidades quando está em causa a identidade do promitente-vendedor ou a impossibilidade de realização do contrato definitivo, o que, na circunstância, não acontecia, pois, por um lado, a promitente-vendedora era bem conhecido do autor e, por outro, o prédio já tinha, à data, licença de construção.

O autor pede, agora, revista, que fundamenta em violação dos artº9º, 220º, 294º, 298º e 410º, nº3, CC (1), pois as formalidades prescritas no citado artº410º, nº3, são ad substantiam, destinadas não só a proteger a parte sociologicamente mais débil, mas, também, a obrigar à ponderação das partes e a publicitar o negócio.

A parte contrária também alegou.

2.	São os seguintes os factos provados:

·	por contrato celebrado em 19 de Julho de 1993, a ré prometeu vender e o autor prometeu comprar uma sala, no 2° andar frente, com entrada pela Rua ..., bem como um lugar de garagem, de um prédio em construção no Gaveto das Ruas ..., ...e Avenida ..., Matosinhos, pelos preços de 13.500$000 e 1.000.000$00, respectivamente; tendo o autor prestado o sinal de 3.000.000$00;

·	as assinaturas do contrato não foram reconhecidas notarialmente, nem o notário certificou a existência de licença de utilização ou de construção;

·	aquando da celebração do contrato, a ré não informou o autor de que não existe elevador desde o rés-do-chão até ao 2° andar, onde se situa a prometida sala, destinada a escritório médico;

·	o autor, quando tomou conhecimento da inexistência de elevador, perdeu o interesse na aquisição da sala;

·	à data da celebração do contrato promessa de compra e venda, a ré já possuía licença de construção, conforme alvará emitido pela Câmara Municipal de Matosinhos;

·	por carta registada com aviso de recepção, de 16 de Julho de 1994, a ré comunicou ao autor que pretendia realizar a escritura definitiva de compra e venda até ao dia 31 desse mês e ano;

·	por carta datada de 20 de Julho de 1994, o autor comunicou à ré que o contrato era nulo, por não conter o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes, nem a certificação pelo notário da existência da respectiva licença de construção, pedindo ainda a devolução do sinal.

3.	As instâncias qualificaram a principal norma em causa (a do nº3, do artº410º, CC) como um instrumento de protecção do consumidor (a Relação incluiu-a, mesmo, na chamada ordem pública de protecção), mas acabaram por sobrepor às abstractas preocupações do legislador nela prevenidas, os seus muito particulares juízos sobre a necessidade de protecção in concreto.

A norma imperativa do nº3, do artº410º, CC, quer na redacção primitiva (DL 263/80, de 18/7), quer na actual (DL 379/86, de 11/11), visou primacialmente, com efeito, a protecção do promitente comprador, como parte sociologicamente mais fraca do tipo de negócio regulado, ao exigir que o documento que titula obrigatoriamente a promessa recíproca, condicionando-lhe a validade, contenha "o reconhecimento presencial da assinatura do promitente - e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou construção - ".

Tal objectivo da lei é manifesto no preâmbulo dos citados diplomas, mais marcadamente no primeiro (que lançou a norma), já que, neste particular, isto é, no respeitante ao nº3, do artº 410º, o DL 379/86 se limitou a, segundo os seus próprios termos (do preâmbulo), tornar "manifesto que se abrangem quaisquer contratos definitivos, típicos ou atípicos, dirigidos à transmissão ou constituição onerosa de direitos reais", e a pôr "o regime de nulidade decorrente de vício de forma - em sintonia perfeita com as regras gerais de culpa".

Com esta última modificação, de carácter inovatório (a outra é meramente interpretativa), o legislador de 1986 facilitou (ampliando-lhe o fundamento) a invocação, pelo promitente-vendedor, da sanção correspondente à omissão daqueles requisitos.

Isto na lógica decorrência do facto de as formalidades prescritas no nº3, do artº 410º, não terem sido postas unicamente ao serviço da protecção do consumidor contra o negócio da construção clandestina, mas também (embora, deve reconhecer-se, com menor empenho) ao da ponderação das partes, da precisão e proficiência das respectivas declarações negociais e da própria publicidade do contrato, que são vantagens normalmente associadas à preferência do legislador pela forma, em detrimento da pura consensualidade, e que estão, com efeito, subentendidas na preocupação de "solenidade", também apresentada, ao lado da protecção do promitente-comprador, como razão de ser da criação da norma.

Mas que sanção é aquela, que a omissão dos mencionados requisitos provoca?

O artº 294º, CC, prescreve que "os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei".

A hipótese do nº 3, do artº 410º, é, com certeza, um desses "casos em que outra solução (resulta) da lei", visto que o regime de arguição do vício (omissão das formalidades prescritas na norma) se não concilia com o estatuído, quer para a nulidade (artº 286º, CC), quer para a anulabilidade (287º, CC).

Segundo os assentos 15/94 e 3/95, tirados sobre a primitiva redacção do preceito (mas que se devem considerar em vigor - embora na sua função actual de meros uniformizadores de jurisprudência (2) - uma vez que, entre uma e outra versão do preceito em causa, não houve substancial modificação, no que toca à matéria que interessa à doutrina neles expendida) segundo aqueles assentos, dizíamos, a omissão dos requisitos referidos no nº3, do artº410º não pode ser invocada por terceiros, nem oficiosamente conhecida e declarada pelo tribunal.

Nada disso é compatível com um regime de pura nulidade.

Por outro lado, a legitimidade para arguir o vício, embora restrita aos contraentes, não lhes foi atribuída, em todas as circunstâncias, na condição de titulares do interesse especialmente protegido pela norma (de outro modo, apenas ao promitente-comprador teria sido atribuída tal legitimidade);

e não existe limite de tempo para a arguição.

Estas são características que se não enquadram nas que o artº287º estabeleceu para a anulabilidade.

Temos, portanto, na omissão dos requisitos prescritos no nº3, do artº410º, CC, uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pelos contraentes, mas, quanto ao promitente-vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao (ser culposamente causada pelo) promitente-comprador.

Trata-se, pois, de uma nulidade ou anulabilidade (3) atípica.

Pois bem.

Se nos concentrarmos na razão que levou o autor a se desinteressar do contrato, não demorará muito tempo até nos darmos conta de que as instâncias não despistaram todas as situações concretas abarcáveis no manto de protecção da norma: a protecção do consumidor contra a sua própria precipitação e inexperiência, ao subscrever um contrato relativo a um escritório para fins médicos que não tinha a comodidade essencial para o público, que se chama elevador.

A forma como encararam a razão de ser do reconhecimento presencial das assinaturas é, quase, por outro lado, um atestado de óbito daquela exigência legal.

Na verdade, dizer que não carece daquela protecção o promitente que nunca pôs em causa a identidade do outro contraente, é pouco menos que remeter a relevância desse requisito do contrato para a área da criminalidade.

Ele tem, seguramente, e como se disse, finalidades que se não confinam à prevenção da construção clandestina.

Aceita-se a afirmação das instâncias de que a não exibição ao notário da licença de construção ou de utilização, conforme os casos, possa ser suprida pela posterior obtenção da licença, assim se sanando a correspondente invalidade.

Em qualquer caso, será sempre preciso verificar se a licença respeita ao mesmo projecto sobre que se formara a decisão do comprador.

No caso dos autos, se é certo que a licença de construção já existia, não menos certo é que a necessidade de ida ao notário, aí assinar e aí ser exibida a licença, poderia ter alertado o promitente-comprador para a necessidade de dar uma vista de olhos minuciosa no projecto, onde, quiçá, iria descobrir a falta do elevador.

É também para situações como a dos autos que existe a norma protectora do nº3, do artº410º, CC, já que o recurso ao regime do erro como vício da vontade (artº247º e segs., CC) pode não conferir a mesma protecção, dados os especiais requisitos que postula.

O contrato em causa é, pois, nulo, no sentido supra-dito, o que implica, para a promitente-vendedora a obrigação de restituir o sinal (artº288º, nº1, CC).

4.	Pelo exposto, concedem a revista, e, em consequência, declaram nulo o aludido contrato-promessa, e condenam a ré B, a restituir ao autor A a quantia de 3.000.000$00, isto é, 14.964 €, acrescida de juros, à taxa legal, a contar da citação.

Custas, aqui e nas instâncias, pela recorrida.

Lisboa, 3 de Abril de 2003

Quirino Soares

Neves Ribeiro

Araújo de Barros

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(1) Código Civil

(2) Cfr. artº artº 17º, nº2, DL 329-A/95, de 12/12

(3) Não interessa, aos objectivos do recurso, a tomada de posição sobre se é caso de nulidade ou de anulabilidade