Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A" intentou, na 7ª Vara Cível do Tribunal de Lisboa, acção declarativa, com processo comum, na forma ordinária, contra B, peticionando que:

a) se declare a autora dona e legítima proprietária do estabelecimento comercial instalado na fracção autónoma designada pela letra C, correspondente à loja n° 22-B, do prédio urbano sito na Praça S. João Bosco n° ..... a ....., em Lisboa;

b) se condene o réu a restituir-lhe o referido estabelecimento com todos os pertences;

e, subsidiariamente,

c) se condene o réu a pagar-lhe a quantia de 9.250.000$00 acrescida de juros de mora desde a citação até efectivo e integral pagamento, a título de indemnização pelos prejuízos causados, e em quantia indeterminada a liquidar em execução de sentença pelos prejuízos que vier a causar.

Alegou, para tanto, essencialmente, o seguinte:

- em 10/04/97 celebrou com C um contrato promessa de arrendamento comercial referente à aludida fracção (de que esta é proprietária), entrando a autora logo na sua posse material e aí instalando um estabelecimento de café-pastelaria;

- celebrou, depois, a autora com o réu um contrato de cessão de exploração comercial do referido estabelecimento mediante a retribuição mensal de 150.000$00, que o passou a explorar desde 09/04/97, ao abrigo da cláusula 3ª do mencionado contrato;

- porque o réu nunca pagou tal prestação, a autora denunciou o referido contrato, mas aquele recusou entregá-lo o que acarreta à autora prejuízos;

- além do mais, o contrato de cessão de exploração é nulo por vício de forma.

Citado, contestou o réu, sustentando que:

- quando celebrou o contrato de cessão de exploração do estabelecimento em causa (09/04/97), a autora não era sequer arrendatária da fracção C em causa, mas sim a sua sócia C;

- a autora apenas passou a ser arrendatária desde 10/04/97, data da celebração do contrato promessa de arrendamento comercial;

- portanto, o contrato de cessão de exploração foi celebrado pela autora quando não era arrendatária nem proprietária da fracção onde funcionava o estabelecimento, pelo que aquele contrato não é válido;

- é, por isso, de considerar que a C, como proprietária da fracção, e não existindo ainda qualquer estabelecimento, celebrou com o réu um contrato de arrendamento comercial válido e produtor de efeitos entre os contratantes;

- não houve, assim, cessão de exploração, visto que a autora nunca teve a posse de qualquer estabelecimento;

- sempre o réu pagou a retribuição mensal;

- e só não entregou à autora o estabelecimento porque não é válido o contrato de cessão de exploração já que quando celebrado a autora não era titular do estabelecimento e trata-se de um arrendamento comercial.

Após réplica em que a autora afirmou que antes de celebrar o contrato promessa de arrendamento comercial (10/04/97) explorava o estabelecimento comercial em causa (desde 25/10/96), foi exarado despacho saneador e procedeu-se à selecção da matéria de facto.

Realizou-se, mais tarde, audiência de julgamento, com decisão acerca da matéria de facto controvertida, vindo depois a ser proferida sentença que, julgando parcialmente procedente a acção, declarou nulo o contrato de cessão de exploração, condenou o réu a restituir o estabelecimento comercial à autora e condenou-o a pagar-lhe a quantia mensal de 150.000$00 (mais IVA) desde Janeiro de 1998 acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação.

Inconformado apelou o réu, sem êxito embora porquanto o Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão de 18 de Março de 2003, considerando improcedente o recurso confirmou a sentença recorrida.

Interpôs, agora, o réu recurso de revista pretendendo que, no respectivo provimento, seja ordenada a revogação e substituição do acórdão recorrido por outro que verifique a legitimidade do réu, ora recorrente, em prosseguir com a exploração do estabelecimento, na qualidade de arrendatário.

Em contra-alegações pugnou a recorrida pela manutenção do acórdão impugnado.

Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

O recorrente findou as respectivas alegações formulando as conclusões seguintes (e é, em princípio, pelo seu teor que se delimitam as questões a apreciar no âmbito do recurso - arts. 690º, nº 1 e 684º, nº 3, do C.Proc.Civil):

1. Em relação à matéria dada como provada nos presentes autos, e que aqui se dá por reproduzida para todos os efeitos legais, há que salientar que o recorrente celebrou com a recorrida, em 9 de Abril de 1997, um contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial identificado nos autos, denominado "A ....".

2. Porém, em 9 de Abril de 1997, a sociedade recorrida não tinha poderes para celebrar esse contrato com o ora recorrente, pois ela só se tornou arrendatária por contrato promessa de arrendamento comercial celebrado em 10 de Abril de 1997.

3. Portanto, em 9 de Abril de 1997, essa sociedade não possuía qualquer direito sobre o estabelecimento comercial que pudesse transmitir a terceiro.

4. Portanto, esse contrato, enquanto contrato de cessão de exploração, é nulo.

5. Porém, quem assina esse contrato, é a sócia maioritária da sociedade, C, a qual é, em simultâneo, proprietária da fracção objecto de cessão de exploração.

6. Assim sendo, ter-se-á que entender que o contrato celebrado entre a proprietária e a ora recorrente não poderá ser um contrato de cessão de exploração por falta de poderes da sua parte, para esse efeito, mas sim um verdadeiro contrato de arrendamento comercial.

7. E sendo, fundamentalmente, um contrato de arrendamento, não podia ser objecto de rescisão, nos termos em que o foi feito.

8. Tendo as rendas sido pagas, na sua totalidade, embora esse facto não tenha ficado provado.

9. O contrato foi celebrado com C, que à data em que o assinou, era proprietária da fracção, o que leva a concluir que a figura jurídica do contrato em causa corresponderia a um contrato de arrendamento, e não de cessão de exploração, pois este nunca poderia ser celebrado com a proprietária da fracção, sendo certo que, na data de celebração do contrato, não existia qualquer contrato de arrendamento celebrado entre a proprietária e a sociedade ora recorrida.

10. O acórdão recorrido violou o preceituado nos arts. 252º, nº 1, 259º, nº 1, 280º, nº 1 e 293º do C.Civil.

Está, em definitivo, assente a seguinte factualidade:

i) - a autora tem por objecto a indústria hoteleira;

ii) - no âmbito da sua actividade, em 10/04/97, a autora celebrou com C o acordo constante de fls. 12 e 13 (contrato promessa de arrendamento comercial), relativo à fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente à loja n° 22-B, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Praça São João Bosco, nº s ..... a .....-C, em Lisboa, descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n° 7, da freguesia de Santa Isabel, e inscrito na matriz urbana da freguesia de Santo Condestável sob o artigo 1868º, propriedade desta;

iii) - em 09/04/97 a autora celebrou com o réu, através de documento particular, o acordo denominado "contrato de cessão do direito de exploração", o qual tinha por objecto "o estabelecimento comercial de café e restaurante designado "A ....", sito na Praça S. João Bosco, n° ...-B, em Lisboa" (cfr. doc. de fls. 23 e 24 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido);

iv) - do acordo mencionado fizeram parte os bens relacionados no respectivo anexo 1 (cfr. fls. 25);

v) - ficou convencionado nesse acordo que o réu pagaria à autora a quantia mensal de 150.000$00, acrescida de IVA;

vi) - o réu detém o estabelecimento objecto daquele acordo, desde 9 de Abril de 1997;

vii) - a autora, por meio de carta registada com aviso de recepção, datada de 20 de Julho de 1998, dirigida ao requerido, denunciou o referido contrato e estipulou como prazo para entrega do estabelecimento, bem como de todo o mobiliário e equipamento cedido, o dia 10 de Agosto de 1998 (doc. de fls. 26 e 27);

viii) - o réu não entregou o estabelecimento à autora, continuando a detê-lo;

ix) - no dia 9 de Abril de 1997, foi celebrada no 10º Cartório Notarial de Lisboa escritura de compra e venda, através da qual F declarou vender a C e esta declarou comprar a fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente a loja-arrecadação, do prédio urbano situado na Praça São João Bosco n° .... a ..., em Lisboa, pelo preço de quinze milhões de escudos (cfr. doc. de fls. 14 a 17);

x) - com a celebração do acordo referido em ii) a autora passou a deter materialmente a fracção "C";

xi) - aí tendo montado o estabelecimento de bebidas (café-pastelaria com comidas) designado "A ...";

xii) - a partir de Janeiro de 1998 o réu deixou de pagar à autora os 150.000$00 mais IVA acordados;

xiii) - além do pagamento da quantia de 150.000$00 mais IVA constante do acordo a que se alude em iii), as partes acordaram verbalmente que numa primeira fase, até ver como corria o negócio, o réu pagaria mais 200.000$00;

xiv) - o réu pagou os 150.000$00 mais IVA e os 200.000$00 supra referidos até final do ano de 1997;

xv) - o réu fazia os pagamentos por depósito na conta de D na E com o n° 0054.021358.500;

xvi) - como prova desses pagamentos foram entregues ao réu os recibos de fls. 57 a 62.

Face às conclusões apresentadas pelo recorrente, a única questão que importa apreciar no âmbito do recurso prende-se com a natureza e qualificação do contrato celebrado entre autora e réu, em 9 de Abril de 1997, constante do documento de fls. 23 e 24, bem como com os efeitos e consequências decorrentes desse negócio.

Impõe-se, antes de tudo o mais, situar o contexto desse contrato, confrontando-o com os demais a que nos autos se alude e que, directa ou indirectamente, respeitam ao estabelecimento comercial em causa.

Assim, em 9 de Abril de 1997, foi celebrada no 10º Cartório Notarial de Lisboa escritura de compra e venda, através da qual F declarou vender a C e esta declarou comprar a fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente a loja-arrecadação, do prédio urbano situado na Praça São João Bosco n° ..... a ....., em Lisboa, pelo preço de quinze milhões de escudos (fls. 15 a 17).

No mesmo dia 9 de Abril de 1997, através de documento particular, a autora "A", representada pela sócia gerente C, celebrou com o réu B o acordo denominado "contrato de cessão do direito de exploração", o qual tinha por objecto "o estabelecimento comercial de café e restaurante designado "A ....", sito na Praça S. João Bosco, n° ...., em Lisboa (fls. 22 e 23).

Em 10 de Abril de 1997, aquela C celebrou com a autora "A", por ela representada, o denominado "contrato promessa de arrendamento comercial" relativo à fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente à loja n° 22-B, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Praça São João Bosco, nº s ....., em Lisboa (fls. 12 e 13).

Há, ainda, que considerar, na economia dos contratos referidos, que, com a celebração deste último negócio a autora "A" passou a deter materialmente (na qualidade, portanto, de beneficiária da traditio ou mesmo de verdadeira arrendatária) a fracção C, aí tendo montado o estabelecimento de bebidas (café-pastelaria com comidas) designado "A ...".

Ora, desde logo, no que concerne ao negócio de fls. 22 e 23, em tal contrato expressamente se convencionou que a "A" cede ao concessionário B o direito de exploração do referido estabelecimento (de café e restaurante designado por ...) livre de quaisquer ónus ou encargos .... pelo prazo de 30 dias renovável por iguais períodos .... e (este) pagará a quantia mensal de 150.000$00 acrescida de IVA....". Sendo que, juntamente com o espaço onde o estabelecimento funciona, foram cedidos ao réu também os bens móveis que constam do anexo l e que integram o mesmo estabelecimento e são necessários ao seu funcionamento. Aliás, do teor do referido contrato resulta que continua a ser exercida a mesma actividade (café e restaurante) e com a fruição da fracção do prédio são transmitidas conjuntamente as instalações, utensílios, mercadorias e demais elementos constitutivos do estabelecimento.

Do seu clausulado infere-se, pois, que estamos perante um verdadeiro contrato de cessão de exploração comercial ou de locação de estabelecimento (o que, aliás, e sem embargo da ulterior construção jurídica defendida pelo recorrente, as partes aceitam): tratou-se, com efeito, de um contrato que "consiste numa forma de negociação do estabelecimento comercial traduzida numa transferência temporária e onerosa da sua exploração e em que o explorador não recebe qualquer remuneração como se fora um gerente, tendo, antes, de pagar uma renda ao locador, explorando o estabelecimento por sua conta e risco". (1) É, em suma, aquele contrato, referenciado por contraposição ao de trespasse nos arts. 1085º, nº 1, do C.Civil e 111º do RAU, (2), "pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado". (3)

Tanto mais quanto é certo que " jurisprudência e doutrina afirmam que não é essencial a organização comercial estar em movimento, bastando que a estrutura organizativa esteja potencialmente apta à funcionalidade ou ao destino, que tenha aptidão para entrar em movimento". (4)

Nessa sequência afirma-se que para haver cessão de exploração não é necessário que o estabelecimento comercial esteja a ser explorado, podendo tal negócio ter lugar mesmo que a exploração não se tenha ainda iniciado ou esteja interrompida: é o "perspectivar do estabelecimento como uma unidade de fim, é o ver a organização em si como um valor novo, é o considerá-lo na organização dos seus elementos essenciais integradores (e não se exige a presença de todos eles, v.g., o aviamento, etc.) para os fins da produção". (5)

Dois aspectos, no entanto, ensombram a eficácia plena do aludido negócio jurídico. Por um lado, na data em que o contrato foi celebrado a autora não era ainda arrendatária do prédio onde se situava o estabelecimento nem se provou que materialmente o detivesse (tal veio apenas a acontecer no dia 10 de Abril). Doutro passo, o contrato foi celebrado através de simples documento particular.

Quanto ao primeiro aspecto da questão, e se é certo que à data da celebração do contrato de cessão de exploração a autora não era arrendatária da fracção onde funcionava o estabelecimento e, por isso, podia invocar-se e afirmar-se a nulidade do mesmo contrato por se tratar de negócio de disposição de coisa alheia, atento o disposto no art. 892º (ex vi do art. 939º do C.Civil) também é verdade que com a celebração do contrato promessa de arrendamento comercial entre a proprietária da fracção (C) e a autora, no dia seguinte, e por efeito da tradição para esta da mesma fracção, convalidado ficou o referido contrato de cessão de exploração, nos termos do art. 895º do mesmo código, segundo o qual "logo que o vendedor adquira por algum modo a propriedade da coisa ou o direito vendido, o contrato torna-se válido e a dita propriedade ou direito transfere-se para o comprador".

Em consequência, sempre se consideraria celebrado o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, convalidado com o contrato promessa de arrendamento comercial que conferiu à autora a detenção material da fracção onde o mesmo funcionava.

E a tal contrato, que constitui um negócio atípico, "não são aplicáveis as disposições legais específicas do contrato de arrendamento, designadamente a regra vinculística da renovação obrigatória" (6), não havendo motivos suficientemente fortes para o subtrair ao império regular da liberdade contratual. (7) Como assim, o contrato seria livremente denunciável no fim do período a que se reportava.

O recorrente, todavia, aceitando embora que celebrou com a autora o referido contrato de cessão de exploração, sustenta que se trata de um contrato de arrendamento comercial acordado com a C (proprietária da fracção), a qual interveio no referido negócio.

Esta posição, contudo, porquanto constituindo as sociedades e os respectivos sócios pessoas distintas, nunca seria sufragável justamente porque quem celebrou o contrato foi a autora "A" e não a C, sua sócia gerente, que agiu em representação daquela e não por si própria.

É, pois, de concluir, como bem se afirma no acórdão recorrido, que as partes quiseram celebrar o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, embora convalidado com o contrato promessa de arrendamento comercial que conferiu à autora a detenção da fracção onde o mesmo funciona.

Haverá em todo o caso que atentar no segundo aspecto acima equacionado como factor de obstrução à plena eficácia do negócio celebrado, uma vez que afecta a sua validade.

O contrato em questão foi reduzido a mero escrito particular, sendo que, na altura da sua celebração, vigorava a al. m) do 2 do art. 81º do Código do Notariado, aditada pelo Dec.lei nº 40/96, de 7 de Maio, que impunha que se celebrasse por escritura pública a locação de estabelecimento comercial, expressão que, como vimos, coincide com a de cessão de exploração comercial.

O nº 3º do art. 111º do RAU, que reduziu a exigência de forma do contrato-promessa de cessão de exploração de estabelecimento a documento escrito, foi apenas introduzido pelo Dec.lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril, que, conforme seu art. 3º, entrou em vigor em 1 de Maio seguinte, só então tendo sido eliminada a al. m) do nº 2º do art. 80º Código do Notariado.

Ocorreu, por isso, manifestamente, a falta de forma exigida por lei para a celebração do negócio em apreço.

Ora, um contrato nulo, consoante o art. 220º do C.Civil, por inobservância da forma legal, é insusceptível de produzir efeitos jurídicos, designadamente a vinculação das partes a dar-lhe cumprimento. (8) Não pode, por isso, atribuir-se qualquer eficácia ao contrato de cessão de exploração de estabelecimento relativamente ao qual não foi observada a forma legal.

Mas, mesmo a vingar a tese do recorrente (o que, já vimos, não pode aceitar-se) de que teria sido celebrado um contrato de arrendamento comercial, também esse contrato seria nulo por vício de forma, uma vez que foi reduzido a mero escrito particular quando o art. 7º, nº 2, al. c), do RAU impunha que obrigatoriamente fosse celebrado por escritura pública (aliás em conformidade com o disposto na al. l) do nº 2 do citado art. 80º do Código do Notariado). E, em consequência, ainda assim, o contrato não produziria quaisquer efeitos atenta a respectiva nulidade (art.220º do C.Civil).

Desta forma, naturalmente improcede o recurso interposto.

Pelo exposto, decide-se:

a) - julgar improcedente o recurso de revista interposto pelo réu B;

b) - confirmar inteiramente o acórdão recorrido;

c) - condenar o recorrente nas custas da revista.

Lisboa, 8 de Janeiro de 2004

Araújo Barros

Oliveira Barros

Salvador da Costa

----------------------------

(1) M. Januário C. Gomes, in "Arrendamentos Comerciais", 2ª edição, Coimbra, 1991, pag. 61.

(2) Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Dec.lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro.

(3) Aragão Seia, in "Arrendamento Urbano Anotado e Comentado", 4ª edição, Coimbra, 1998, pag. 509.

(4) Acs. STJ de 18/04/02, no Proc. 538/02 da 7ª secção (relator Neves Ribeiro); e de 03/04/2003, no Proc. 304/02 da 1ª secção (relator Lopes Pinto).

(5) Ac. STJ de 14/05/2002, no Proc. 1154/02 da 1ª secção relator Silva Salazar).

(6) Pinto Furtado, in "Manual do Arrendamento Urbano", Coimbra, 1996, pag. 514.

(7) Pires de Lima e Antunes Varela, in "Código Civil Anotado", vol. II, 3ª edição, Coimbra, 1986, pag. 531.

(8) Ac. STJ de 10/10/2002, no Proc. 2583/02 da 7ª secção (relator Oliveira Barros).