Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:

1. Em 14 de Julho de 1997, AA e mulher, BB, instauraram contra CC e mulher, DD, uma acção na qual pediram a sua condenação “a celebrarem formalmente o contrato-promessa de compra e venda da fracção objecto dos presentes autos, já negociado, sendo marcado pelo Tribunal prazo para a assinatura do contrato e a celebrarem subsequentemente o contrato prometido”, bem como no pagamento de uma indemnização “não inferior a esc: 1.000$00 por cada dia de mora na celebração do contrato-promessa (…)”.

Em alternativa, pediram a condenação na devolução da quantia de 2.240.000$00 que lhes tinham entregue “a título de sinal e princípio de pagamento” e numa indemnização de 13.000.000$00, por lhes “terem criado (…) a convicção de que lhes iriam vender a casa”, com juros de mora.

Para o efeito, e em síntese, alegaram ter celebrado com os réus um “contrato de compra e venda da fracção”, pelo preço de 13.000.000$00, “apenas tendo ficado dependente de acto subsequente a sua formalização”; ter-lhes sido entregue o andar, ficando acordado que pagariam 70.000$00 mensais, até perfazer o montante de 1.000.000$00, altura em que seria formalizado o contrato promessa, montante esse que valeria como sinal e parte do preço; mas que os réus se furtaram a essa formalização.

A fls. 45 vieram pedir a condenação dos réus no pagamento de uma indemnização de 2.581.748$00 por danos não patrimoniais e patrimoniais, que descrevem, e ainda como litigantes de má fé.

Os réus contestaram, por impugnação e por excepção. Invocaram litispendência com um procedimento cautelar por si requerido contra os autores e a nulidade do contrato-promessa por falta de forma. Alegaram ainda que os autores tinham deixado de pagar a quantia mensalmente acordada após Fevereiro de 1996, que sempre se furtaram à celebração do contrato e que, tendo sido notificados para comparecer no notário em 18 de Dezembro de 1997 para celebrar a escritura de compra e venda, faltaram sem justificação.

Sustentaram ter por isso o direito de fazer suas as quantias que os autores lhes pagaram, 770.00$00, e pediram a entrega da fracção.

Em reconvenção, pediram a condenação dos autores no pagamento de uma indemnização pelos prejuízos sofridos em resultado da privação de utilização e de aproveitamento económico da fracção (77.757$00 por mês desde Março de 1996 até entrega efectiva) e pelo que tiverem que despender com reparações que venham a revelar-se necessárias.

Houve réplica e tréplica.

Na audiência de discussão e julgamento, os autores alegaram que os réus tinham procedido à venda da fracção a terceiros e requereram que fosse declarado o incumprimento definitivo por sua culpa e, consequentemente, que fosse declarado resolvido o “negócio estabelecido” entre as partes, que os réus fossem condenados solidariamente a indemnizar os autores em montante não inferior a € 64.843,73 e a restituir-lhes em dobro a quantia de € 5.586,54 (1.120.000$00) que lhe entregaram para efeito de integração em sinal e princípio de pagamento, para além do que haviam pedido a fls. 45 (cfr. acta de fls. 254), o que foi admitido a fls. 268.

Por despacho de fls. 141 (do apenso B), foi determinada a apensação de uma acção proposta em 27 de Maio de 1999 por CC e DD contra AA e mulher, BB, pedindo a resolução do contrato promessa, por incumprimento definitivo destes, a perda do sinal a seu favor e a entrega da fracção autónoma.

Alegaram, como fundamento, que as partes se tinham comprometido a comprar e vender a referida fracção, que os então réus se furtaram à celebração do contrato definitivo, que não compareceram para o efeito quando foram notificados judicialmente, tendo portanto revelado a intenção de não cumprir o contrato, embora continuassem a ocupar o local, o que os réus contestaram. Houve réplica.

Por sentença de fls. 342, foram julgado parcialmente procedentes o pedido dos autores e a reconvenção. Os réus CC e DD foram condenados a pagar solidariamente aos autores AA e BB a quantia de € 2.5000,00, e absolvidos dos demais pedidos; os autores AA e BB foram condenados a pagar aos réus a quantia de € 22.695,30.

Relativamente ao processo apensado (apenso B), foi julgado procedente o pedido formulado por CC e DD, sendo declarado “resolvido o contrato promessa celebrado entre autores e réus, por motivos imputáveis aos autores”, tendo os réus “o direito de fazer seu o sinal prestado, no valor de 770.000$00”.

Foi ainda julgado supervenientemente inútil o conhecimento do pedido de entrega da fracção, por ter sido efectuada na sequência de procedimento cautelar requerido por CC e DD contra AA e BB.

Em síntese, a sentença julgou “válido o contrato celebrado”, porque CC e DD não podiam invocar a falta das formalidades exigidas pelo nº 3 do artigo 410º do Código Civil; decidiu ainda que o contrato foi legitimamente resolvido por CC e DD, “por causa (mora) imputável aos autores”, tendo ocorrido “legítima perda de interesse na realização da prestação”, do ponto de vista de CC e DD; que, por isso, CC e DD tinham “o direito de fazer seu o sinal prestado”; que, portanto, AA e BB não tinham direito à indemnização por incumprimento; que, tendo sido acordado o pagamento de 70.000$00 por mês até à realização da escritura, AA e BB deviam ser condenados a pagar essa quantia entre Fevereiro de 1996 e Julho de 2001, data da restituição da fracção; e que CC e DD deviam ser condenados a pagar a AA e BB, por responsabilidade extracontratual, por danos não patrimoniais (já que se não provaram danos patrimoniais) a quantia de € 2.500,00, equitativamente fixada.

Foi indeferido o pedido de condenação de CC e DD como litigantes de má fé.

2. Por acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de fls. 436, foi concedido provimento parcial ao recurso de apelação interposto por AA e BB. Transitou, portanto, a condenação de CC e DD no pagamento de € 2.500,00 a AA e BB, por não ter sido objecto de recurso.

Indeferindo embora a impugnação de alguns pontos da decisão relativa à matéria de facto, a Relação decidiu que tinham sido CC e DD a tornar impossível o cumprimento do contrato-promessa, ao vender a fracção a terceiros, porque não havia sido estabelecido prazo para o contrato definitivo; que AA e BB apenas tinham direito à restituição do sinal em singelo, tendo em conta as “condutas de ambos os contraentes”, tendo condenado CC e DD a restituir € 3.840,74; que não era devida indemnização pela utilização da fracção, porque “a quantia de 70.000$00 a pagar mensalmente (…) seria entregue a título de sinal e pagamento de parte do preço, e não como contraprestação pela utilização feita”; que se devia manter a condenação dos réus no pagamento de € 2.500,00 de indemnização.

3. Vieram então os réus CC e DD recorrer para o Supremo Tribunal de Justiça. O recurso foi recebido como revista com efeito suspensivo, por assim ter sido requerido, tendo sido prestada caução (cfr. apenso correspondente).

Nas alegações que apresentaram, formularam as seguintes conclusões:

“1. O Tribunal de lª Instância aplicou correctamente o Direito, não merecendo a Sentença qualquer reparo.

2. Ao invés, o Acórdão recorrido aplicou incorrectamente as disposições legais aplicáveis, nomeadamente os art°.s 410°, 411°, 436°, 224°, 441°, 442°, 777°, 801° n°.2, 802° e 808° do C.C ..

3. O incumprimento dos recorridos, atenta as circunstâncias do caso concreto e os factos provados, foi de molde a levar à perda de interesse dos recorrentes, que tinham aliás cumprido a sua obrigação com a entrega da fracção.

4. Nessa medida, o contrato tinha de ser considerado resolvido por culpa exclusiva dos recorridos, como foi considerado em lª. Instância, e, nessa medida, os recorrentes tinham o direito de fazer sua a quantia de € 3.840,74 entregue pelos recorridos entre Abril de 1995 e Fevereiro de 1996.

5. Têm por outro lado, direito os recorrentes de ser indemnizados pelos danos causados pela utilização gratuita da fracção pelos recorridos, no período compreendido entre Fevereiro de 1996 e Julho de 2001, que a lª. Instância fixou, equitativamente, em € 22.695,30.

6. Decisão contrária, além de injusta e incompreensível, e de, na modesta opinião dos recorrentes, aplicar incorrectamente as supra citadas disposições legais, consubstancia também um empobrecimento dos recorrentes, altamente penalizador, e um enriquecimento ilegítimo dos recorridos, o que contraria igualmente o disposto nos art.s 4730 e seguintes do C.C.”.

Em contra-alegações, AA e BB defenderam a improcedência do recurso, “mantendo-se o acórdão recorrido e declarando-se o incumprimento objectivo definitivo exclusivamente imputável aos Recorrentes (Réus na acção), com os consequentes direito dos Recorridos (Autores) a serem ressarcidos dos prejuízos patrimoniais e morais, que tiveram e direito dos Recorridos (Autores) a serem indemnizados nos termos do douto acórdão impugnado”

Apresentaram as seguintes conclusões:

a)	“Os Recorridos intentaram acção contra os Recorrentes em Julho de 1997 peticionando que estes fossem condenados a praticar as diligências deles dependentes tendo em vista o cumprimento pelos Recorridos e bem assim a celebrarem o negócio prometido.

b)	A Recorrente mulher foi citada para a acção, tendo o Recorrente marido logrado furtar­-se à mesma.

c)	Após a citação da Recorrente mulher para a acção, os Recorrentes apresentaram em tribunal pedido de notificação judicial avulsa dos Recorridos, tendo em vista a realização da escritura para daí a 15 dias.

d)	Apenas a Recorrida (Autora) BB foi notificada para comparecer na escritura e, outrossim,

e)	Apenas o Recorrido (Autor) AA não compareceu à escritura, conforme consta da certidão.

f)	Não sendo a falta de notificação do Recorrido AA imputável a este uma vez que a Recorrida BB foi notificada no dia 2 de que deveria comunicar ao Autor AA para estar presente às 14.00 horas a fim de ser notificado, e o funcionário judicial só veio a deslocar-se para efectuar a notificação no dia seguinte: dia 3.

g)	Como assim, não pode o Autor AA considerar-se valida e eficazmente interpelado para comparecer na escritura, não estando em mora e nem podendo considerar-se haver incumprimento da sua parte.

h)	Verifica-se a nulidade da notificação, não podendo da mesma extrair-se os efeitos pretendidos pelos Recorrentes (Réus) e declarados na sentença da 1a Instância.

i)	A notificação é nula por falta de formalidades essenciais, sendo-lhe aplicável o disposto nos artigos 194°, alínea a) e 195°, nº 1, alínea d) e, quanto ao regime aplicável a essa nulidade o preceituado nos artigos 202°, 204° nº 2 e 206° nº 1 todos do Código de Processo Civil.

Por outro lado,

j)	Os Recorrentes (Réus) não diligenciaram posteriormente qualquer outra forma de interpelação dos Recorridos (Autores) para o cumprimento,

k) Não reunindo a notificação judicial avulsa os requisitos do artigo 224° do Código Civil, e não sendo a notificação por essa razão eficaz, não ocorreu qualquer interpelação dos Recorridos (Autores) feita pelos Recorrentes (Réus) para o cumprimento.

I)	Tratando-se de obrigação sem prazo determinado é necessária a interpelação quer para se iniciar a mora quer para, posteriormente, se verificar o incumprimento. Acresce que,

m)	Foi julgado provado que os Recorrentes (Réus) sabiam que os Autores iriam recorrer ao financiamento bancário para aquisição da fracção em causa nestes autos.

n)	Bem assim foi julgado provado que os Recorrentes (Réus) sabiam que tinham de assinar o requerimento para ser registada provisoriamente a aquisição, o que nunca fizeram.

o)	Por outro lado, tendo sido objecto de depoimento por parte de testemunhas dos Recorrentes (Réus), que o prazo de 15 dias, sendo apenas 11 úteis não é suficiente para o crédito ser pré-aprovado, feitos os registos provisórios e concedido o financiamento para efeitos de pagamento do preço, resulta que o prazo constante da notificação judicial avulsa não é um prazo razoável para o cumprimento.

p)	Os Réus não recorreram ao processo judicial de fixação de prazo, nos termos do artigo 777° nº 2 do Código Civil e nem concederam um prazo razoável para o cumprimento, sendo certo que a boa fé no cumprimento dos contratos lhe exigia que o fizessem.

q)	A irrazoabilidade do prazo fixado à Autora AA para cumprir e a omissão de recurso ao processo judicial de fixação de prazo, previsto nos artigos 1456° e 1457° do Código de Processo Civil, implica que não pode considerar-se incumprido pelos Autores o negócio;

r) A notificação Judicial avulsa apenas poderia, no caso concreto, ser apta a constituir [apenas] em mora a Recorrida.

s)	Aliás, foram os Recorrentes (Réus) que com culpa criaram as condições por forma a que os Recorridos (Autores), ainda que estivessem eficaz e validamente notificados [o que não se concede], não pudessem cumprir o negócio. Acresce que,

t)	A notificação judicial avulsa ocorreu, cerca de 6 meses após a propositura da acção e, cerca de 2 meses após a citação da Ré DD para os termos da presente acção.

u)	O Recorrente marido (Réu) só viria a apresentar-se em juízo, para ser citado, quando os Recorridos (Autores), após serem notificados pelo Tribunal de que este não conseguia citar o Réu Joaquim por este não ser encontrado na sua casa na Praia das Maçãs (embora aí residisse conforme documento junto aos autos), terem requerido a citação na morada da casa da mãe deste Recorrente marido (Réu), e onde este passava algumas tardes, a fim de ser citado na identificada pessoa. Pelo que,

v)	Ha manifesta má fé do Recorrente CC no cumprimento do negócio o que se requer seja apreciado e declarado. Acresce ainda que,

w)	Uma vez que os Recorrentes (Réus) tinham conhecimento de que o cumprimento por parte dos Recorridos (Autores) estava dependente de prestação de terceiro (o financiamento bancário) não poderiam aqueles interpelar directamente estes para o cumprimento.

x)	Deveriam recorrer ao processo especial de fixação de prazo e só após o decurso deste é que poderiam fixar prazo para outorga da escritura com a consequência de, em caso de falta dos Recorridos (Autores), considerar-se incumprido o negócio.

y)	Como assim, não houve nem mora e nem incumprimento por parte dos Recorridos (Autores).

z)	Aliás, após a notificação judicial avulsa, a prestação ainda era possível e os Réus mantinham interesse na venda da fracção, o que de facto veio a ocorrer posteriormente.

aa)Mora houve dos Recorrentes, quando não quiseram avançar com a venda aos Recorridos, logo que se mostrou, em Julho de 1996, decorrido o prazo constante do artigo 11 do DL. 328-B/86 (regime do crédito bonificado) e findo o qual, os Recorrentes poderia livremente vender a fracção sem obrigatoriedade de devolução dos benefícios concedidos ao abrigo do regime do crédito bonificado.

bb)Os Recorrentes conseguiram cativar, designadamente com o preço e facilidades de pagamento, os Recorridos para aceitarem um contrato que só formalizariam apenas quando se extinguisse o prazo constante do artigo 11° do DL328-B/86 supra referido, levando-os a pagarem as prestações mensais ao Banco.

cc) Logo que cessaram os condicionalismos das penalizações do crédito bonificado, os Recorrentes deveriam ter formalizado o contrato mas não o fizeram não obstante as solicitações dos Recorridos. Foram os Recorrentes (Réus) que entraram em mora.

dd)Outrossim, foram os Recorrentes (Réus) que incumpriram objectivamente o contrato, tornando impossível o cumprimento da prestação a que se tinham obrigado. Com efeito,

ee)Apenas a Recorrida mulher (Autora) poderia, o que não se concede devido à irrazoabilidade do prazo fixado pelos Recorrentes (Réus) na notificação judicial avulsa, considerar-se em mora, atento que o Autor AA nunca foi interpelado para cumprir.

ff) A prestação era possível e os Recorrentes (Réus) tinham interesse em vender (como efectivamente o fizeram após o seu divórcio);

gg)O incumprimento definitivo do negócio (a impossibilidade de celebração da compra e venda) só se dá quando os Réus vendem, na pendência da presente acção, a fracção a terceiros. Com efeito,

hh)Por aplicação do artigo 801° do Código Civil, tornando-se a prestação impossível por causa imputável ao devedor (os Recorrentes e Réus) é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação.

ii) A venda da fracção a terceiros (acto voluntário dos Recorrentes e Réus) e a tradição desta para aqueles terceiros tornou objectivamente impossível a prestação dos Réus, ou seja, a venda da fracção aos Autores. Pelo que,

jj) Bem decidiu o acórdão impugnado no sentido de:

1)- Ser declarado o incumprimento definitivo por parte dos Réus e em consequência:

2)- ser declarado resolvido o negócio estabelecido entre os Autores e os Réus com fundamento no incumprimento definitivo dos referidos Réus;

3)- Serem os Réus solidariamente condenados a restituir aos Autores pelo menos a quantia documentalmente provada nos autos de Euros: 3.840,74 (PTE: 770.000$00), que lhe foi prestada para efeitos de integração de sinal e princípio de pagamento, nos termos do art.o 442° do Código Civil.

kk) Sem prejuízo do Colendo Supremo Tribunal de Justiça condenar os Recorrentes a restituírem aos Recorridos em dobro, a quantia entregue a título de sinal, e

11)	Sem prejuízo, na mesma interpretação, de condenar os Recorrentes (e Réus) solidariamente a indemnizar os Autores em montante não inferior a Euros: 64.843,73 (correspondente ao PTE: 13.000.000$00) actualizado nos termos da portaria de correcção monetária, valor este correspondente ao valor acordado de venda e portanto à frustração das expectativas dos Autores

mm) O acórdão impugnado fez correcta aplicação do disposto nos artigos 224°, 227°, 442°, 762°, 777°, 801° todos do Código Civil, e artigos 1456° e 1457° do Código de Processo Civil.”

4. Cumpre decidir. Para o efeito há, todavia, que fazer as seguintes observações:

– Não é agora possível, no âmbito do recurso de revista, apreciar uma causa de pedir não oportunamente invocada pelos recorrentes, o enriquecimento sem causa: haveria de ter sido alegada quando formularam o pedido reconvencional;

– Não está em causa – como também já não estava na apelação, como se disse já – a condenação de CC e DD no pagamento a AA e BB de € 2.5000,00 por danos não patrimoniais. Já transitou em julgado, pelo que não será apreciada;

– Os recorrentes pretendem uma indemnização pela utilização da sua fracção entre Fevereiro de 1996 e Julho de 2001 no montante de € 22.695,30, como decidido em 1ª Instância, que apenas tinha julgado parcialmente procedente o correspondente pedido, formulado em quantia superior; a apreciação, neste recurso, está assim limitada;

– AA e BB não recorreram do acórdão do Tribunal da Relação, nem subordinadamente. Não podem, pois, vir em contra-alegações, nem pretender que CC e DD sejam condenados a restituir-lhes o sinal em dobro, nem pedir a sua condenação no pagamento da indemnização por danos patrimoniais; tais questões não serão, portanto, apreciadas;

– Pela mesma razão (e independentemente de outras que conduzissem ao mesmo resultado), não serão apreciadas as questões relativas à alegada nulidade da notificação judicial avulsa (que a Relação considerou não oportunamente invocada), às consequências que AA e BB retiram da alegada nulidade e a saber se ambos os autores faltaram ou não à escritura;

– Não será igualmente considerada matéria de facto alegada neste recurso de revista e que não tenha sido alegada e provada oportunamente; a circunstância de ser de conhecimento oficioso o direito aplicável não dispensa a alegação e prova dos factos necessários para o integrar;

– Também não será conhecida a questão da má fé atribuída a CC e DD. Não foi atendida pela 1ª Instância e não foi considerada pela Relação, sem que AA e BB tenham devidamente reagido, invocando eventual nulidade.

Estão assim em causa neste recurso as seguintes questões:

– Resolução do contrato-promessa;

– Restituição ou retenção da quantia paga por AA e BB (770.000$00);

– Indemnização pela utilização da fracção entre Fevereiro de 1996 e Julho e 2001

5. Estão definitivamente provados os seguintes factos:

a)	Com data de 1 de Abril de 1995, os réus e os autores assinaram uma declaração, da qual consta, além do mais o seguinte: "Eu, CC e esposa declaramos para todos os efeitos que nos comprometemos a vender ao Sr. AA e esposa a habitação sita na Rua ..., lote ..., ... dtº, em Ouressa, pela quantia de 13.000.000$00 (treze milhões de escudos). Mais se declara que a referida habitação vai ser habitada pelos promitentes compradores ficando estes a pagar mensalmente a quantia de esc. 70.000$00, a descontar no acto da escritura ( ... ).

b)	Na sequência da declaração referida em a), os réus entregaram aos autores a habitação ali referida, os quais passaram a fazer dela a sua habitação permanente, tendo no andar o seu domicílio fiscal e recenseamento eleitoral, passando aí a confeccionar as suas refeições, a receber os amigos e a pernoitar.

c)	No dia 2/12/1997, os autores foram notificados por notificação judiciai avulsa, intentada pelos réus, de que a "escritura de compra e venda está marcada para o próximo dia 18 de Dezembro de 1997, no 1º Cartório Notarial de Sintra, pelo que deverão comparecer nesse dia e hora no referido Cartório Notarial para outorgar a respectiva escritura. Que deverão entregar junto do referido Cartório Notarial até ao próximo dia 16 de Dezembro, fotocópias dos seus bilhetes de identidade e cartão de contribuinte, bem como o documento de sisa ( ... ).

d)	Os autores faltaram à escritura que se encontrava marcada pelos réus para o dia 18 de Dezembro de 1997, no 1° Cartório Notarial de Sintra, a que aludia a notificação referida em c).

e)	Os réus são donos da fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente ao primeiro andar direito do prédio urbano correspondente ao lote ..., da Rua ..., Bairro de Ouressa, em Mem Martins, inscrito na matriz predial sob o artigo 7659 e descrito na 1° Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o nº 1890.

1)	Na data referida em a), autores e réus acordaram que os autores entregariam aos réus a quantia mensal de 70.000$00.

g)	Autores e réus acordaram ainda que a quantia referida em 1), seria entregue a título de sinal e pagamento de parte do preço referido em a).

h)	Ao assinarem a declaração, como consta em a), os réus criaram nos autores a convicção de que lhes venderiam a habitação ali aludida, pelo valor também ali referido.

i)	Os autores apenas entregaram aos réus a quantia de 770.000$00, por conta do acordo referido em a) e 1), nada mais entregando desde Fevereiro de 1996.

j) Os réus sabiam que os autores tinham que recorrer ao crédito bancário para aquisição da aludida fracção.

k)	Os réus sabiam que tinham que assinar o requerimento para ser registada provisoriamente a aquisição e a hipoteca relativa à habitação, o que nunca fizeram.

I) Os réus pagam mensalmente a quantia de 77.757$00 referente à amortização do empréstimo contraído para aquisição da habitação aludida.

m)	Quando a habitação foi entregue aos autores, estava nova e sem defeitos.

n)	Os réus mandaram cortar os fornecimentos de água.

o)	A autora teve que se deslocar aos Serviços Municipalizados de Água e Saneamento de Sintra por causa do corte de fornecimento de água.

p)	A autora celebrou um novo contrato com os Serviços Municipalizados de Água e Saneamento de Sintra.

q)	Os réus mandaram cortar os fornecimentos de electricidade.

r)	A autora teve que se deslocar aos Serviços da EDP de Sintra, por causa do corte de fornecimento de electricidade.

s)	Os réus mandaram cortar os fornecimentos de gás.

t)	A autora teve que se deslocar aos serviços respectivos por causa do corte de fornecimento de gás.

u)	Os autores nunca conseguiram repor o fornecimento de gás.

v)	Por causa da conduta dos réus referida em n), q) e s), e apenas nos períodos em que ficaram cortados os fornecimentos, os autores e família viram-se privados das condições de salubridade indispensáveis a uma vida sã.

w)	A autora trabalha numa pastelaria, tendo que apresentar uma higiene cuidada.

x)	Os autores ficaram sem gás por ter sido cortado do fornecimento, por falta de pagamento de consumos, sem prejuízo do referido em S3) que se reporta a diferente período temporal.

y)	Em data posterior à interposição da presente acção, a fracção em causa foi vendida pelos réus a terceiro.

z)	Na sequência de Providência Cautelar, no dia 30 de Julho de 2001, a fracção em causa nestes autos foi entregue aos réus – auto de folhas 805 do apenso de procedimento cautelar.”

6. Embora resulte da al. a) da matéria de facto que o documento assinado, literalmente entendido, continha apenas uma promessa unilateral de venda, por parte de CC e DD, o que apontaria para que o documento ali referido conteria apenas um contrato-promessa unilateral, a verdade é que, tendo sido considerado provado (al.g)) que a quantia a entregar por

AA e BB “seria entregue a título de sinal e pagamento de parte do preço referido em a)”, há-de forçosamente concluir-se que a vontade real das partes (artigo 238º do Código Civil) foi a de celebrarem um contrato-promessa bilateral.

Ficaram, portanto, vinculadas à celebração do contrato definitivo, pelo preço de 13.000.000$00; os promitentes vendedores obrigaram-se ainda a permitir que os promitentes-compradores habitassem na fracção e estes a pagar mensalmente a quantia de 70.000$00, que seria descontada “no acto da escritura”, valendo ainda como sinal o que entretanto fosse pago; não foi, todavia, fixado prazo para a realização do contrato de compra e venda.

Não se coloca o problema da validade formal do contrato, porque a nulidade por falta de forma apenas foi invocada pela parte que não te legitimidade para o efeito. Esta afirmação funda-se na circunstância de ter sido admitida a modificação do pedido e da causa de pedir na audiência final (cfr. acta de fls. 254); não seria necessariamente assim se estivessem ainda em causa os pedidos inicialmente formulados.

Está provado ainda, e nomeadamente, que CC e DD entregaram a fracção a AA e BB, que nela passaram a habitar, e que em 30 de Julho de 2001 devolveram a CC e BB em cumprimento de providência cautelar por estes requerida em 29 de Janeiro de 1998, para a qual foram citados em 17 e 14 de Abril de 1998 (apenso correspondente).

Ambas as partes resolveram o referido contrato: AA e BB já na pendência desta causa, mediante declaração nesse sentido proferida na audiência de discussão e julgamento, em 4 de Março de 2005; invocaram, para o efeito, a impossibilidade de cumprimento resultante de os réus terem vendido a fracção a terceiros (artigo 801º do Código Civil).

CC e DD opuseram a resolução na acção que propuseram em 27 de Maio de 1999, aqui apensa, invocando incumprimento definitivo de AA e BB por não terem comparecido quando foram notificados, por notificação judicial avulsa, em 3 e 2 de Dezembro de 1997, para o efeito (celebração da escritura de compra e venda, marcada por CC e DD para o dia 18 de Dezembro de 1997), com a advertência de que a falta de comparência os levaria a propor uma acção para pedir a restituição da fracção e o pagamento de uma indemnização pelos prejuízos sofridos.

De entre as várias consequências que se podem pretender retirar do incumprimento de um contrato-promessa, interessa agora, apenas, a da sua resolução com esse fundamento.

Como, quer a 1ª Instância, quer a Relação entenderam, não basta ao contraente que quer resolver o contrato-promessa com fundamento em incumprimento do outro que este esteja em mora; é ainda necessário que a mora se tenha convertido em incumprimento definitivo, nos termos (em geral) previstos nos artigos 801º e 808º do Código Civil (assim, apenas a título de exemplo, os acórdãos deste Supremo Tribunal de 2 de Dezembro de 2004, 2 de Fevereiro de 2006, 27 de Maio de 2008 ou 10 de Julho de 2008, disponíveis em

www.dgsi.pt

como procs. nºs 04B3822, 05B3578, 08B1085 e 08B1849).

Não há prova nos autos que permitam concluir pela demonstração de que, antes das declarações de resolução, alguma das partes tivesse perdido (objectivamente) o interesse na celebração do contrato definitivo (artigo 808º citado). Refira-se, em especial, que a carta junta como doc. 14 com a petição inicial, que os recorrentes apontam, apenas revela que dirigiram a AA e BB uma carta insistindo pela formalização do contrato.

Não há sequer prova que permita saber por que motivo passou todo o tempo que decorreu entre a assinatura do contrato-promessa (1 de Abril de 1995), a cessação do pagamento da quantia mensal de 70.000$00 (Fevereiro de 1996), a propositura da presente acção (14 de Julho de 1997), a notificação judicial avulsa (3 e 2 de Dezembro de 1997), a instauração do procedimento cautelar (29 de Janeiro de 1998) e da acção de resolução (27 de Maio de 1999) e a declaração de resolução por parte de AA e BB (4 de Março de 2005).

7. Começa-se por apreciar a declaração de resolução emitida em primeiro lugar (27 de Maio de 1999). Há que reconhecer, tendo em conta a prova feita (os réus sabiam que os autores tinham de recorrer ao crédito bancário para comprar a fracção, por exemplo), aliada à ausência de fixação de prazo no contrato de 1 de Abril de 1995 e à curta duração do lapso de tempo entre a notificação judicial avulsa e a data marcada para a realização da escritura, que