Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A, S.A.", vem condenada, como incumpridora de contratos-promessa de compra e venda de fracções autónomas de edifício em construção, a pagar aos promitentes-compradores a indemnização, correspondente ao dobro do sinal entregue, de € 149.639, 56, e juros de mora.

Não conformada, pediu revista, que fundamenta assim:

a decisão recorrida é nula, por omissão de pronúncia acerca da validade ou invalidade do contrato de cessão da posição contratual celebrado entre a recorrente e o terceiro a quem vendeu o edifício em construção;

a posição contratual da recorrente nos contratos-promessa em causa foi cedida a terceiro, com anuência dos autores;

não houve incumprimento culposo, por parte da recorrente, uma vez que, à data para a qual os autores marcaram a escritura de compra e venda, não estavam reunidas as condições objectivas necessárias à realização do acto;

a não realização da escritura não constitui incumprimento definitivo, assim como a cedência da posição contratual;

as importâncias antecipadamente entregues pelos autores não têm natureza de sinal;

a necessidade de apreciação sobre a validade do contrato de cessão da posição contratual implica a ampliação da matéria de facto, designadamente, para produção de prova sobre o art. 14º, da petição inicial, onde os autores declararam ter conhecimento daquele contrato.

Os autores também alegaram.

2. São os seguintes os factos provados, sobre os quais as instâncias elaboraram a solução de direito:

- por contratos escritos, intitulados de contrato promessa de compra e venda, celebrados em 13.4.99, nos quais foram outorgantes os autores e a ré, a qual declarou ser dona e legitima possuidora das seguintes fracções autónomas:

T3, correspondente ao piso menos dois, lado poente; T3, correspondente ao piso menos um, lado poente; T3, correspondente ao piso menos três, do prédio em construção, sito na Rua Montes Hermínios, na Covilhã, a ré prometeu vender ao autores, livres de quaisquer ónus ou encargos, e estes, por sua vez, declararam comprar-lhes, as três referidas fracções autónomas, pelo preço de 15.000.000$00, cada uma;

- na data da assinatura dos mencionados contratos-promessa, os autores entregaram à ré a quantia de 5.000.000$00 para cada uma das fracções, a título de sinal e principio de pagamento;

- foi acordado pelas partes que a marcação das escrituras públicas referentes às prometidas vendas constituiria incumbência dos promitentes compradores, comprometendo-se estes a avisar a promitente-vendedora da hora, dia e local da sua realização;

- por carta de 05.12.2000, os autores comunicaram à ré que haviam agendado no Cartório Notarial da Covilhã as escrituras referentes às três fracções para o dia 13.12.2000, às 10 horas, podendo esta, em alternativa, escolher para o efeito outra data em qualquer dos trinta dias subsequentes;

- solicitaram ainda que a ré lhes facultasse os documentos necessários para instruir tais escrituras com a antecedência de dois dias relativamente à data indicada ou outra pela qual viesse a optar;

- a ré não remeteu aos autores os documentos, não lhes indicou qualquer data alternativa para a realização das escrituras nem compareceu no Cartório Notarial da Covilhã;

- por escritura pública de compra e venda celebrada no cartório Notarial da Covilhã, em 12.6.2001, a ré declarou vender à "B, Lda.", (sociedade que sucedeu à empresa "C, Lda.") o prédio urbano, constituído por lote para construção urbana, sito na Rua Montes Hermínios, prédio esse onde se integram as fracções objecto dos contratos-promessa referidos;

- foi convencionado, em contrato-promessa e declarações complementares de vontade, celebrado entre a sociedade "C, Lda.", e a ré, em 14 de Março de 2001, que esta se obrigou a rescindir com os promitentes compradores a quem prometeu vender as fracções identificadas nas alíneas a) a i), o) e p), da cláusula sexta, e quanto aos contratos promessa referidos nas demais alíneas (nas quais se incluem as fracções em causa nos autos), comprometendo-se a "C, Lda.", a assegurar aos promitentes-compradores das fracções não referenciadas naquele contrato, cujos contratos não fossem rescindidos, fracções idênticas àqueles que deles são objecto, desde que lhe fosse paga a parte do preço que deveria ser paga no acto das respectivas escrituras;

- o prazo estipulado para a escritura pública de compra e venda era até finais de Junho de 2000;

- nessa data, a construção do edifício encontrava-se ainda no tosco;

- na altura, a ré não dispunha de licença de utilização para o referido edifício, nem a havia requerido;

- à data da propositura da acção, a ré não havia concluído o edifício em que se integram as fracções objecto do contrato promessa em causa;

- os autores negociaram com a ré as fracções com o objectivo de as cederem com lucro a terceiros;

- em 23/08/99, a Câmara Municipal da Covilhã procedeu ao embargo de obras do edifício, por estar em desacordo com o projecto aprovado.

3. Primeiro que tudo, é de dizer que nenhuma omissão de pronúncia se detecta no acórdão recorrido, nomeadamente, sobre validade ou invalidade da alegada cessão da posição contratual entre a recorrente e "C, Lda.".

Isso é tão evidente que dispensa mais comentários.

Depois, importa dizer que o assim chamado contrato-promessa e declarações complementares de vontade que a recorrente realizou com "C, Lda.", não inclui a cessão da posição contratual da primeira para a segunda, nos contratos promessa em causa. O que, ali, há é um simples compromisso, assumido pelo promitente-comprador do terreno e do edifício em construção de assegurar aos promitentes-compradores, cujos contratos não fossem rescindidos, fracções idênticas àquelas que foram negociadas com o promitente-vendedor.

É um compromisso que apenas vincula quem, nele, participou, isto é, os outorgantes do contrato-promessa e declarações complementares de vontade.

Nem no conteúdo das declarações, nem, tão pouco, no aspecto fundamental do consentimento da outra parte contraente (cfr. art. 424º, 1, CC (1)), existe, ali, algo que possa ser qualificado como cessão da posição contratual do promitente-vendedor, transmissão, em bloco, dos direitos e obrigações derivadas dos contratos-promessa.

E não é problema de insuficiência da selecção da matéria de facto, como pretende que seja a recorrente,

Na verdade, nada, nos articulados, tem o significado de um consentimento, ainda que tácito, a seja o que for que a recorrente tenha contratado com "C, Lda.".

Tendo vendido a terceiro (à referida "C, Lda."), aquilo que, antes, prometera vender aos autores, a ré/recorrida constituiu-se em definitivo incumprimento dos contratos-promessa.

Incumprimento culposo, porque não justificado. Na verdade, incumbia-lhe provar que lhe não cabia culpa - art. 799º, 1, CC, e não o conseguiu fazer.

Isto torna dispensável a discussão sobre se a não comparência da recorrente à escritura marcada pelos promitentes-compradores e a inexistência, a essa data, de condições objectivas para a realização da compra e venda significou, de igual modo, incumprimento definitivo.

Face à prova feita, não há que duvidar de que as importâncias antecipadamente entregues pelos autores têm natureza de sinal. É o que resulta da presunção, não ilidida, estabelecida pelo art. 441º, CC.

4. Pelo exposto, negam a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 24 de Junho de 2004

Quirino Soares

Neves Ribeiro

Araújo Barros

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(1) Código Civil.