Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I – Relatório

1. AA instaurou a presente ação declarativa com processo comum contra BB e CC, pedindo:

a) – A condenação das RR. a pagar-lhe a quantia de € 148.480,85, correspondente ao somatório do valor atualizado de obras de beneficiação realizadas no imóvel que ocupa (€ 48.480,85)

[1]

e do montante dos danos sofridos por ter renunciado à aquisição de um apartamento para sua habitação (€ 100.000,00), acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação;

b) – Se reconheça que é titular do direito de retenção sobre o referido imóvel até que as RR. a reembolsem do valor das obras que ali realizou (€ 48.480,85).

Para tanto, alegou, em síntese, que:

Em 1994, passou a residir com o marido e os filhos no r/c do n° 8 do prédio sito na Rua …, em …, à data pertencente a seu tio DD, entretanto falecido, sendo as RR., atualmente, as proprietárias do prédio, por o terem adquirido por sucessão.

Pela utilização do dito r/c, a A. acordou com o tio o pagamento mensal de Esc.50.000,00 e, mais tarde, quando foi instituído o euro, de € 250,00.

O tio da A., com quem mantinha uma relação de grande proximidade, sempre lhe assegurou o direito a ocupar vitaliciamente o referido r/c, fosse por transmissão da sua propriedade para a A., fosse através da manutenção do arrendamento.

Como garantia desse propósito, em 2001, o tio e a A. celebraram um contrato de arrendamento tendo por objeto o dito r/c, mediante o pagamento da renda acima referida.

Com o mesmo desiderato, o tio da A. outorgou, em 31.5.2001, testamento no qual instituiu a A. legatária do r/c., propondo-se, além disso, celebrar com ela contrato de compra e venda do locado, nos termos de uma minuta que lhe enviou, negócio que, contudo, não chegou a concretizar-se.

A A., convicta de que o tio honraria os compromissos assumidos, e com a sua autorização, supervisão e incentivo, acabou por realizar obras no locado, no valor de € 48.480,85, tendo, inclusive, desistido da aquisição de uma outra casa em …, como era sua intenção.

Sucede que, em 2016, o seu tio faleceu, tendo a A., depois disso, tomado conhecimento de que ele havia outorgado um outro testamento, instituindo herdeiro universal dos seus bens o pai das ora RR.

Entende, assim, que o seu tio, agindo como agiu, sem respeitar as regras da boa fé, incorreu em responsabilidade delitual e pré-contratual devendo, por isso, as RR., sucessoras daquele, indemnizar a A. pelos prejuízos relativos ao valor das obras que realizou e por ter sido levada a não adquirir uma outra casa para morar, em condições mais vantajosas do que atualmente.

Alegou, finalmente que lhe assiste o direito de retenção sobre o andar arrendado até que o valor das obras lhe seja reembolsado.

2. Na contestação, as RR. invocaram a ilegitimidade da A. e impugnaram factualidade alegada na p.i.. Além disso, deduziram reconvenção pedindo a condenação da A. a pagar-lhes a quantia de € 21.000,00, sendo € 11.000,00 por rendas devidas e não pagas e € 10.000,00, a título de indemnização por ofensa à memória do tio da A. Peticionaram ainda a sua condenação como litigante de má-fé.

3. A A. respondeu e requereu a improcedência da reconvenção.

4. Foi admitida a reconvenção apenas quanto ao primeiro pedido formulado e proferido despacho saneador que julgou a A. parte legítima (atento o consentimento prestado pelo seu cônjuge a fls. 82).

5. Realizada a audiência de discussão e julgamento, no decurso da qual a A. reduziu o seu pedido em € 785,61, valor de uma garrafeira por si adquirida (cf. fls. 239), foi proferida sentença que, julgando a ação e a reconvenção totalmente improcedentes, absolveu a A. e as RR. dos pedidos contra si formulados.

6. Inconformada com o assim decidido, a A. interpôs recurso para o Tribunal da Relação, que, julgando parcialmente procedente a apelação, proferiu acórdão a:

- Condenar as RR. a pagar à A., pelas benfeitorias necessárias e/ou úteis que foram realizadas por esta, em 2001, no r/c do n° 8 do prédio sito na Rua …, em …, com exceção do esquentador, do forno, da placa de fogão e fechadura (no valor total respetivo de € 921,03) e da garrafeira, a quantia que se vier a liquidar posteriormente, até ao limite máximo de € 35.875,41;

- Reconhecer à A. o direito de retenção sobre o referido r/c, até ao pagamento do valor que vier a ser liquidado;

- Manter, no mais, o decidido pela 1ª instância.

7. Irresignadas, as RR. vieram interpor a presente revista, formulando as seguintes conclusões:

A. Para a delimitação do presente recurso importa responder às seguintes questões:

B. «Tendo a A. realizado obras de reparação/beneficiação do andar no mesmo ano em que celebrou o contrato de arrendamento respetivo, obras que foram autorizadas pelo proprietário do imóvel que a incentivou a realizá-las e que as acompanhou e fiscalizou, assegurando-lhe que lhe transmitiria o direito de propriedade daquele espaço ou que a cedência do mesmo duraria enquanto fosse viva, e sendo nesse pressuposto que a A. as levou a cabo, tem a mesma direito à indemnização pelas benfeitorias assim introduzidas se vier a ser-lhe exigida a restituição do locado pelas sucessoras do referido proprietário, não podendo estas opor-lhe, sob pena de abuso de direito, a cláusula contratual que no contrato exclui o direito do locatário a benfeitorias.»?

E

«(...) tendo em conta as condições em que foram levadas a cabo as obras em 2001, o contexto e o pressuposto em que ambas as partes acordaram na respetiva realização, não se afigura que tenham, senhorio e inquilina, pretendido que tais cláusulas [8.ª e 9.ª do contrato de arrendamento] respeitassem pelo menos àquelas concretas obras (iniciais) de reparação/beneficiação do r/c, ou que a A. tivesse renunciado antecipadamente a ser indemnizada por elas. Deste modo, e fazendo a interpretação do dito contrato e, designadamente, das cláusulas 8.ª e 9.ª, com recurso às regras previstas no Código Civil quanto à interpretação e integração dos negócios jurídicos (art.ºs 236.º e ss. do CC), somos levados a concluir que as mesmas não teriam aplicação quanto às obras em questão nestes autos.»?

C. «Tendo em conta os pontos 10 e 11 supra – com exceção do esquentador, do forno, da placa de fogão e fechadura – estaremos perante benfeitorias necessárias e/ou úteis (contra o que defendem as apeladas) posto que respeitam, no essencial, a obras de reparação/beneficiação do imóvel e passaram, desse modo, a fazer parte integrante do mesmo (art.º 204.º, n.º 3, do CC), evitando o detrimento do espaço arrendado e valorizando-o.»?

D. «Assiste-lhe, em consequência, o direito de reter o locado, nos termos do art.º 754.º do CC, uma vez obrigada a entregar o mesmo, com fundamento no crédito por benfeitorias cujo valor cumpre ainda liquidar nos termos dos arts. 358.º e ss do CPC.»?

E. Em síntese, o presente recurso incide, concretamente sobre a decisão proferida pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa que julgou parcialmente procedente o recurso interposto pela aqui recorrida no que à condenação no pagamento pelas benfeitorias realizadas no imóvel concerne e, bem assim, no reconhecimento do direito de retenção sobre o imóvel até integral pagamento da respetiva indemnização.

F. Decidindo como decidiu, o douto acórdão do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa violou, além do mais, por errada interpretação e aplicação, o disposto no art.º 204.º, 216.º, 236.º e ss, 334.º, 405.º, 754.º, 756.º, al. b), 1273.º todos do CC.

G. Com efeito, e no que concerne à interpretação da cláusula 8.ª e 9.ª do contrato de arrendamento a douta decisão recorrida propugna o entendimento da A., aqui Recorrida, afirmando que lhe assiste razão quanto à interpretação daquela cláusula 9.ª, quando refere que a sua invocação, no contexto do contrato e à sua aplicação às obras realizadas pela A. no mesmo ano da celebração do dito contrato, seria, no caso, contrária à boa fé.

H. Não parece às Recorrentes que assim seja, pois nem a invocação da cláusula 9.ª constitui abuso de direito.

I. Tão-pouco se pode concluir que o facto de as obras terem sido realizadas no mesmo ano da celebração do contrato de arrendamento obsta a que determinadas cláusulas do mesmo lhe sejam aplicáveis, designadamente as cláusulas 8.ª e 9.ª.

J. Do próprio contrato não resulta - tão-pouco da prova produzida - que a cláusula 9.ª do contrato de arrendamento, ou mesmo até a 8.ª, dispunham para outra data que não a da celebração do mesmo, não sendo feita qualquer referência no dito contrato quanto à aplicação no tempo dessa cláusula.

K. A vontade do senhorio era a de que o clausulado acordado passaria a vigorar a partir da data da celebração do contrato.

L. Considerar o contrário é extravasar a vontade do próprio senhorio.

M. Senhorio esse já falecido à data da instauração da presente ação e, por esse motivo, impossibilitado de demonstrar o seu real intento.

N. Refere a cláusula 9.ª do dito contrato o seguinte: “o inquilino não poderá fazer quaisquer obras de alteração no local arrendado sem autorização prévia por escrito do senhorio, nem levantar quaisquer benfeitorias por si realizadas, ainda que autorizadamente, nem por elas pedir indemnização ou alegar retenção”.

O. Com efeito, não se encontra demonstrado ou sequer alegado que as partes previamente à celebração do contrato tivessem discutido a possibilidade de realização de obras no imóvel.

P. Podendo tal ter ocorrido noutra altura qualquer.

Q. Razão pela qual, da mesma forma que se conclui que «não se afigura que tenham, senhorio e inquilina, pretendido que tais cláusulas respeitassem pelo menos àquelas concretas obras (iniciais) de reparação/beneficiação do r/c, ou que a A. tivesse renunciado antecipadamente a ser indemnizada por elas.»,

R. Poder-se-á de outro modo concluir que o senhorio aquando da celebração do contrato quis salvaguardar o dever de indemnizar a inquilina por quaisquer benfeitorias que viessem a ser realizadas no locado, uma vez que poderia já naquela altura o senhorio prever que as mesmas viessem a acontecer.

S. Assim sendo, discorda-se da interpretação contida na decisão recorrida e respeitante às normas previstas no Código Civil quanto à interpretação e integração dos negócios jurídicos, designadamente art.ºs 236.º e ss.do CC.

T. E isto porquanto e de acordo com aqueles preceitos legais, quer da declaração negocial, no caso o contrato de arrendamento, quer da factualidade dada como provada, não se pode concluir que outra foi a vontade do senhorio que não a que consta do clausulado do respetivo contrato de arrendamento.

U. Além do mais, dispõe o art.º 238.º, n.º 1 do CC que «Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.».

V. Ora, a vontade das partes foi a que consta do contrato de arrendamento, designadamente cláusulas 8.ª e 9.ª daquele, e não outra.

W. O interesse do senhorio sempre foi salvaguardar a sua posição enquanto tal, desde logo de quaisquer benfeitorias realizadas no locado.

X. Assim, de parte alguma resulta que o facto de o senhorio ter acompanhado e vistoriado as obras realizadas pela inquilina no locado facultaria a esta o direito a qualquer indemnização.

Y. Nenhuma expectativa foi criada à inquilina nesse sentido.

Z. É esta e não outra a interpretação a fazer do conteúdo da famigerada cláusula 9.ª do contrato, tendo por isso plena validade e aplicabilidade ao caso sub judice.

AA. Por estes motivos se considera que não se nos afigura abusiva a pretensão das Recorrentes em se quererem prevalecer de uma cláusula plenamente válida, não estando aqui em causa qualquer exercício ilegítimo de um direito, nos termos do art.º 334.º do CC.

BB. Desta feita, e à luz do contrato de arrendamento celebrado entre senhorio e inquilina, as obras realizadas por esta, ora recorrida foram ilicitamente feitas.

CC. Por outro lado e quanto à natureza das benfeitorias realizadas no imóvel, considera o douto acórdão que se trata de benfeitorias necessárias e úteis.

DD. Ora, salvo melhor entendimento, incorreu o Tribunal da Relação de Lisboa em errónea interpretação e consequente aplicação dos artigos 204.º, 216.º e 1273.º todos do CC a que faz referência.

EE. Com efeito, nos termos e para os efeitos do art.º 1074.º, n.º 3 do CC o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.

FF. Ora, no caso sub judice nem o contrato faculta – cf. cláusula 9.ª do contrato de arrendamento - a execução das obras, nem houve qualquer autorização escrita pelo senhorio.

GG. Ora, na inexistência de autorização escrita por parte do senhorio, as obras têm-se como ilicitamente feitas, não tendo direito a qualquer compensação, nos termos e para os efeitos do art.º 1074.º, n.º 5 do CC.

HH. Além do mais, contrariamente ao doutamente decidido, a prova da natureza das benfeitorias realizadas cabia à Recorrida que se limitou a juntar uma lista de alterações genéricas que terá efetuado no locado, designadamente na casa de banho, cozinha, quarto, despensa, colocou azulejos novos, um esquentador, um forno e placa de fogão, trabalhos de eletricidade, tendo ainda mudado a fechadura.

II. Por conseguinte, e tendo em conta os normativos aplicáveis às benfeitorias da matéria assente não resulta que as obras realizadas tratem de benfeitorias necessárias e úteis.

JJ. Acresce que, tendo em conta que a fração arrendada foi entregue em perfeitas condições de habitabilidade, não sendo necessário proceder-se a quaisquer obras de conservação/reparação.

KK. Ora, nenhuma das obras cuja realização foi dada como provada constitui benfeitoria necessária, na medida em que não tiveram como objetivo salvaguardar perda ou deterioração do imóvel.

LL. Assim sendo, e se tivermos como base o famigerado caderno de encargos junto pela Recorrida facilmente se chega à conclusão que as benfeitorias peticionadas, a serem consideradas benfeitorias, são benfeitorias úteis ou voluptuárias.

MM. Assim, nos termos e para os efeitos do art.º 1273.º e 1275.º ambos do CC, o possuidor de má fé perde o direito, desde logo, às benfeitorias voluptuárias que haja feito e no que às benfeitorias úteis concerne, a lei prevê que o locatário proceda ao levantamento das mesmas, pelo que deverá a recorrida agir em conformidade.

NN. Finalmente, e quanto ao direito de retenção, o qual obteve procedimento na douta decisão recorrida, diga-se que escassa é a fundamentação para tal tomada de posição.

OO. Ora, estando nos presentes autos em causa um contrato de arrendamento celebrado entre as partes cuja cessação dos seus efeitos ocorreu por oposição à renovação em 31 de agosto de 2017 - há quase 3 anos atrás – e ainda que durante esses 3 anos não houve qualquer pagamento de renda.

PP. É por demais evidente que a recorrida se encontra a ocupar ilegitimamente o imóvel, não tendo qualquer título que legitime a sua permanência no mesmo.

QQ. Tendo sido as Recorrentes obrigadas – uma vez que a desocupação não aconteceu - a lançar mão do procedimento especial de despejo que corre termos no Balcão Nacional do Arrendamento com o proc. n.º 3129/17.2…, atualmente suspenso a aguardar o encerramento dos presentes autos.

RR. Desta forma, o inquilino despejado, ainda que credor de indemnização, não goza do direito de retenção do local arrendado.

SS. Tão-pouco dá o direito de retenção direito à utilização da coisa retida.

TT. Neste sentido veja-se o acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proc. n.º 869/09.3TBCVL.C1, de 15/03/2011 e que diz o seguinte:

UU. “Ao comodatário, munido do direito de retenção, se é lícito reter o bem objeto do contrato, já não poderá gozar e tirar dele gratuitamente todas as utilidades que pode proporcionar, enquanto não estiver pago do seu crédito, sob pena de vir a indemnizar o comodante pelo correspondente benefício segundo as regras do enriquecimento sem causa”.

VV. Acresce que, dispõe o art.º 756.º do CC que não há direito de retenção a favor dos que tenham realizado de má-fé as despesas de que proveio o seu crédito.

WW. Sendo este o sentido que tem vindo a ser adotado pela jurisprudência conforme acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proc. n.º 123/08.8TBIDN.C1, de 20/06/2012):

“Na sentença recorrida decidiu-se bem, com apelo a regras do Código Civil e do artº 14º do DL n.º 385/88, que o Autor não poderia, alicerçado na realização de benfeitoria útil, pedir a respetiva indemnização às RR., dizendo-se: «o Autor não pode reclamar o valor das benfeitorias porquanto as mesmas, embora sendo úteis, foram realizadas sem o consentimento escrito do senhorio, ainda que, resulte dos autos que obteve o seu consentimento, não resulta que o mesmo foi reduzido a escrito, ónus que incumbia ao Autor provar, e que não logrou demonstrar, a que acresce que também, não existiu o processo administrativo para suprir essa falta de autorização, como resulta do nº 1 do artigo 14º do Decreto-Lei n.º 385/88, pelo que a falta do consentimento previsto na lei impede o exercício do direito de reclamar qualquer indemnização e, nomeadamente, qualquer direito de retenção, como resulta dos artigos 756º, alínea b), 1036º e 1046º, nº 1, todos do Código Civil.»

XX. Desta feita, se alguém tem levado vantagem com a presente demanda é sem dúvida a recorrida que continua a dispor livremente de um bem que não é seu, estando as recorrentes impedidas de usufruir dos rendimentos que do arrendamento do imóvel podem advir.

YY. Razões pelas quais deve ser declarado que não existe nos presentes autos direito de retenção sobre o imóvel arrendado.

8. Nas contra-alegações, a A. pugnou pela confirmação do acórdão recorrido e .

9. A A., por sua vez, interpôs

recurso subordinado

, assim concluindo:

AA. Como está assente nos factos provados n.ºs 12 e 13, o tio da A. e das RR. - de quem estas vieram a ser herdeiras, após repudio do pai delas, que havia sido instituído herdeiro universal - autorizou e incentivou, em 2001, a A. a fazer as obras em causa, acompanhando-as e fiscalizando-as, assegurando-lhe que lhe transmitiria o direito de propriedade sobre a mesma ou que a cedência do imóvel duraria enquanto esta fosse viva. Nesse pressuposto, a A. deixou de comprar outro imóvel, optando por realizar as obras (cfr. facto provado n.º 13).

BB. Em 31/05/2001, o tio da A. outorgou testamento através do qual deixava a A. em legado parte do prédio, estabelecendo que, logo que constituída a propriedade horizontal, o legado passaria a incidir sobre o r/c. Mas, em novembro de 2003, celebrou novo testamento em que instituiu como herdeiro universal outro sobrinho (cfr. factos provados n.ºs 6 e 7).

CC. Só em 2004 é que a A. ficou a saber que não estava contemplada no novo testamento do tio, mas, após isso, este assegurou-lhe que ela podia ficar vitaliciamente no andar. Só após o falecimento do tio é que a A. tomou conhecimento que não tinha título para ficar no andar que não o que fora constituído pelo arrendamento celebrado, o qual naturalmente não lhe conferia esse direito vitalício – cfr. factos provados n.ºs 15 e 16.

DD. Assim sendo, não restam dúvidas de que o tio da A. induziu-a a fazer determinada opção - deixar de comprar outro imóvel que tinha em vista, optando por realizar as obras do andar dos autos - com base num compromisso - o de que a cedência do imóvel duraria pelo menos enquanto a A. fosse viva - que não cumpriu, e que renovou, mesmo quando mudou o testamento, continuando a assegurar à A. o direito à ocupação vitalícia do andar, o que continuou a não cumprir.

EE. A questão ora em apreço têm a ver com a eventual responsabilidade gerada por estes compromissos no âmbito do regime da culpa in contrahendo, ou seja, da chamada responsabilidade pré-contratual, a qual tem assento no art. 227.º, n.º 1 do CC, o que foi devidamente equacionado no art. 45.º da p.i. e na apelação, bem como nas decisões das instâncias.

FF. Todavia, o acórdão ora recorrido - na linha da sentença da 1.ª instância - considera que não houve preliminares de qualquer outro negócio que não o testamento e o arrendamento celebrado, sendo o testamento livremente revogável e estando o arrendamento sujeito a um regime legal de natureza imperativa.

GG. Não se discute que o testamento é um acto livremente revogável e por isso mesmo não é na circunstância de o senhorio ter alterado a sua vontade testamentária que assenta o pedido relativo à responsabilidade pré-contratual. Também se sabe (e é incontroverso) que o contrato de arrendamento está sujeito a regras imperativas que não dependem da vontade as partes.

HH. Aquilo que não se aceita é a argumentação de que, perante a matéria assente, não se afigure que o senhorio/tio se tenha comprometido a assegurar contratualmente a utilização vitalícia da A. do locado dos autos fora do âmbito do contrato de arrendamento existente.

II. Diz-se no acórdão recorrido que, à data da celebração do contrato e até 2006, vigorava o regime do arrendamento urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de outubro, ao abrigo do qual o contrato de arrendamento apenas cessava nas condições previstas nos seus arts. 63.º a 73.º. É assim, mas é também certo que, sob esse regime legal, o senhorio podia denunciar o contrato, designadamente quando necessitasse dele para sua habitação ou dos seus descendentes em primeiro grau.

JJ. Ora, tendo em conta a idade do tio da A. e a circunstância de poder ser vasto o leque de eventuais herdeiros no quadro do novo testamento, é evidente que não estava assegurado o direito à cedência vitalícia do andar a favor da A., com o que o tio/senhorio se comprometeu quer aquando da realização das obras (facto provado n.º 12), quer quando, em 2004, a A. ficou a saber que já não estava contemplada no seu testamento (facto provado n.º 15).

KK. Assim sendo, não pode pôr-se em dúvida que o direito da A. à utilização vitalícia do andar não estava assegurado com o contrato de arrendamento celebrado.

LL. O tio da A. poderia ter estabelecido a favor da A. um direito de uso e habitação, ou um arrendamento perpétuo (ainda que este, por força do regime do art. 1025.º do CC, se devesse considerado reduzido a 30 anos), ou mesmo um comodato vitalício (não é controverso que o comodato possa ser vitalício, cfr. ac. do STJ, de 17/05/2017, proferido no proc. n.º 1117/13.7TVLSB.L1.S1) ou qualquer outro contrato atípico que garantisse à A. a utilização perpétua do r/c em apreço, soluções que serviriam o desiderato de assegurar à A. o direito a uma cedência vitalícia do andar nos autos (ou, pelo menos, por 30 anos, por força do regime imperativo supra mencionado).

MM. Mas nada disso o tio da A. fez, deixando-a na expectativa de que encontraria uma solução adequada para assegurar o direito a favor da A.com que se comprometera, no que ela acreditou, naturalmente por força da relação de confiança que tinha com o tio.

NN. Talvez o tio tivesse sido manipulado por outros familiares, que não o deixaram assegurar aquilo a que ele se comprometera, mas isso é impossível de apurar, pelo que temos que nos bastar com a verificação de uma violação objetiva de um dever de boa-fé, ostensivamente postergado.

OO. E é precisamente a violação desse dever de boa-fé – e da confiança com base na qual a A. estabeleceu as suas opções – que gera a responsabilidade civil pré-contratual em que se funda o recurso subordinado.

PP. Dispõe o art. 280.º do CC que é nulo o negócio jurídico cujo objeto seja física e legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável, o que, no caso dos autos, não acontecia com nenhuma das hipóteses negociais suprarreferidas na conclusão LL.

QQ. É certo que o negócio prometido não estava devidamente determinado, mas não era indeterminável, uma vez que aquilo que se pretendia – aquilo com que o tio da A. se comprometeu e ela aceitou, acreditando nele – era a celebração de um negócio jurídico (unilateral ou bilateral) que assegurasse à A. o direito à cedência vitalícia do r/c dos autos.

RR. Ora, se existe responsabilidade pré-contratual mesmo em relação a um negócio afetado originariamente por uma impossibilidade física ou legal, mais facilmente se compreende que essa responsabilidade também há-de existir relativamente a um negócio indeterminado, mas determinável, cujo conteúdo essencial está identificado (ou seja, a cedência vitalícia da utilização do andar a favor da A.), e cuja concreta determinação só não teve lugar porque o inadimplente faltou culposamente ao seu compromisso.

SS. Deste modo, in casu, existe obrigação de indemnizar o lesado, devendo a indemnização colocar o lesado na situação em que estaria se não tivesse acreditado, sem culpa, na boa-fé ou atuação correta da contraparte, o que abrange quer o valor do que despendeu em virtude da promessa da contraparte, quer as vantagens que deixou de auferir, ou os negócios que deixou de celebrar, porque confiou na expectativa que lhe foi criada.

TT. Assim sendo, as RR. – como sucessoras dessa contraparte – devem indemnizar a A. por dois prejuízos:

a) Por um lado, pelas despesas da A. com as obras de reparação/beneficiação do andar, no montante de € 35.875,41 (cfr. factos provados n.ºs 10 e 11, diminuídos das verbas já descontadas pelo acórdão recorrido); porém, nesta parte, a questão só se coloca a título subsidiário, para a hipótese, apenas cautelarmente colocada, do recurso das RR. ser julgado procedente;

b) Por outro lado, pelo dano da A. ter renunciado à compra do andar que tinha em vista adquirir e a cujo propósito renunciou, tendo em conta o compromisso assumido pelo tio/senhorio – cfr. factos provados n.ºs 12, 13 e 15.

UU. Quanto a este prejuízo relativo à compra do andar, deve ter-se em conta a factualidade dada como assente nos factos provados n.ºs 17 e 18. Neste contexto, e sendo impossível fazer a reconstituição natural do prejuízo, cujo valor exato não pode ser averiguado, o Tribunal julgará equitativamente, dentro dos limites que teve por provados, nos termos do art. 566.º, n.º 3, do CC, julgando-se adequado fixar uma indemnização em € 100.000,00.

VV. Deve, por isso, ser dado provimento ao recurso subordinado e julgado procedente o pedido formulado em sede de responsabilidade pré-contratual das RR., as quais devem ser condenadas a pagar à A. o montante de € 35.875,41, quanto aos valor das obras realizadas (ora colocado a título subsidiário, apenas para a hipótese academicamente colocada de proceder o recurso de revista das RR.), bem como o montante de € 100.000,00, pelo prejuízo decorrente de a A. ter renunciado à compra do andar que tinha em vista adquirir, tendo em conta o compromisso assumido pelo tio/senhorio, acrescidos de juros de mora à taxa legal contados desde a citação e até efetivo e integral pagamento.

***

10. Como se sabe, o âmbito objetivo do recurso é definido pelas conclusões apresentadas (arts. 608.º, n.º2, 635.º, nº4 e 639º, do CPC), pelo que só abrange as questões aí contidas.

Sendo assim, no âmbito da revista interposta pelas RR., as questões de que cumpre conhecer consistem em saber se:

a) - A A. tem direito a receber uma compensação pela realização de obras no imóvel;

b) - A A. tem direito de retenção sobre o locado, enquanto não lhe for pago o valor devido pelas ditas obras;

Por sua vez, no âmbito do recurso subordinado interposto pela A, as questões de que cumpre conhecer consistem em saber se:

c) - Se, em sede de responsabilidade pré-contratual, as RR. devem ser condenadas a pagar à A. o montante de € 100.000,00, a título de indemnização por ter prescindido de comprar um andar, tendo em conta o compromisso assumido pelo seu tio;

d) Se, em caso de procedência do recurso principal, as RR. devem ser condenadas, em sede de responsabilidade pré-contratual, a pagar à A. o montante de € 35.875,41, correspondente ao prejuízo decorrente da realização das obras.

e) Como questão prévia, importa apreciar se o recurso subordinado interposto pela A. é de admitir.

***

II – Fundamentação de facto

11. As instâncias deram como provados os seguintes factos:

1) "DD e a A. acordaram nos termos do contrato de arrendamento, denominado "Contrato de Arrendamento de Renda Livre", encimado da indicação "Edição da Associação … de Proprietários", com cópia a fls. 13 a 16 e 86 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido ";

[2]

2) Nos termos desse acordo, DD, proprietário, cedeu à A. o r/c da Rua …, n.° 8, em … .

3) O acordo mostra-se datado de 1-3-2001.

4) Nos termos do art.° 9.° do acordo, o inquilino não poderá fazer quaisquer obras de alteração no local arrendado sem autorização prévia por escrito do(s) Senhorio(s), nem levantar quaisquer benfeitorias por si realizadas, ainda que autorizadamente, nem por elas pedir indemnização ou alegar retenção.

4-A) "Nos termos do art. 8o do mesmo acordo «O Inquilino obriga-se a conservar, no estado em que atualmente se encontram, descrito em anexo (este não preenchido), as instalações e canalizações de água, luz, aquecimento, esgotos e demais equipamentos do local arrendado, pagando à sua custa todas as reparações decorrentes de culpa ou negligência sua, bem como manter em bom estado os respetivos soalhos, alcatifas, forros, pinturas e vidros, ressalvado o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização e decurso do tempo" e nos termos do art. 10° «o(s) Senhorio(s) poderá(ão) fazer quaisquer obras em beneficio do local arrendado, ainda que se trate de mera conservação ou reparação, sem necessidade de autorização do Inquilino para vistoria ou acesso ao mesmo, pessoalmente ou por mandatários seus.» "