Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA e mulher, BB, propuseram uma acção contra CC e mulher, DD, na qual pediram a sua condenação no reconhecimento do seu direito de propriedade sobre o prédio urbano situado à Canada das Vinhas, freguesia de Santa Cruz, concelho de Lagoa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagoa sob o nº 714, da respectiva freguesia e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 963, na restituição do mesmo prédio e no pagamento de uma indemnização de € 5.000,00 pelos danos, patrimoniais e não patrimoniais, que a ocupação ilegítima do prédio pelos réus lhes causa ( cfr. fls.1 e fls. 71).

Para o efeito, alegaram ter comprado o prédio aos seus anteriores proprietários e encontrar-se “actualmente registado a favor dos AA”.

Os réus contestaram por impugnação, reconhecendo embora o direito de propriedade invocado pelos autores. Em reconvenção, invocaram ter-lhes sido entregue o prédio pelos seus anteriores proprietários, no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda que com eles celebraram, pelo preço de 3.200.000$00, do qual pagaram 500.000$00 como sinal; terem realizado diversas obras na casa, que custaram não menos de € 11.200,00; ter sido revalidado o contrato-promessa em transacção judicial, ficando acordado por entre o mais que pagariam mais 6.500.000$00 além do sinal já pago e que, se eles, réus, não marcassem a escritura no prazo de seis meses, o contrato-promessa se resolveria automaticamente, não tendo direito a indemnização pelas benfeitorias realizadas; ter-se verificado incumprimento do contrato-promessa pelos promitentes vendedores, do qual resultou um crédito a seu favor de € 67.5000,00; estar este crédito garantido por direito de retenção sobre o prédio, ficando a entrega do mesmo condicionada ao pagamento de € 78.700,00. Concluíram que a acção devia ser julgada procedente quanto ao reconhecimento do direito de propriedade dos autores e improcedente quanto ao pedido de entrega da casa, por lhes ser reconhecido o crédito de € 78.700,00 e “o seu direito de retenção sobre o imóvel para garantia daquele seu crédito”.

Na réplica, os autores sustentaram nomeadamente não ter ocorrido incumprimento por parte dos anteriores proprietários, desde logo porque o contrato-promessa já se encontrava resolvido, por incumprimento dos réus, quando compraram o prédio; que os réus não tinham direito a ser indemnizados pelas benfeitorias, por assim ter ficado acordado; e não existir assim “créditos a favor dos RR. e, como decorrência lógica”, direito de retenção.

Pela sentença de fls. 135, os réus foram condenados a entregar o prédio aos autores e absolvidos quanto ao mais; os autores foram absolvidos do pedido reconvencional. Em particular, a sentença considerou que o direito de retenção não poderia ser invocado contra os proprietários e que, de qualquer forma, os réus “não lograram (…) demonstrar a existência do crédito em que baseiam aquele seu direito”.

A Relação de Lisboa, pelo acórdão de fls. 169, manteve a condenação dos réus e alterou a decisão de absolvição dos autores do pedido reconvencional para absolvição da instância, com fundamento em ilegitimidade (falta dos anteriores proprietários para discutir o incumprimento do contrato-promessa, pressuposto do direito de retenção alegado), por preterição de litisconsórcio necessário natural passivo (conforme despacho de fls.164, notificado às partes, ao abrigo do disposto no nº 3 do artigo 3º do Código de Processo Civil).

2. CC e DD recorreram para o Supremo Tribunal de Justiça; o recurso, ao qual não são aplicáveis as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto, foi admitido, com efeito meramente devolutivo.

Nas alegações que apresentaram, os recorrentes formularam as seguintes conclusões:

“I. Resulta provado que os recorrentes realizaram obras de beneficiação no prédio reivindicado no valor de 10.000 euros.

II. Por tal crédito, gozam os apelantes do direito de retenção sobre o imóvel ajuizado (artº 754º do CC).

III. Direito que é real e, por isso, oponível erga omnes.

IV. Por outro lado, pelo incumprimento do contrato-promessa de compra e venda – e porque houve tradição da coisa – os recorrentes ficaram com créditos sobre os promitentes vendedores, no valor de 27.500 euros.

V. Por esse crédito, gozam os recorrentes do direito de retenção sobre o prédio objecto de contrato-promessa (artº 442º do CC).

VI. Direito que é real e oponível erga omnes.

VII. Não sendo obstáculo a esse reconhecimento o facto de os promitentes vendedores não terem intervenção na acção.

VIII. Razão pela qual deveria ser aos recorrentes reconhecido o direito de retenção sobre o imóvel reivindicado, desobrigando-os da sua entrega.

IX – Ao decidir pela condenação dos apelantes na entrega da casa e absolver os recorridos da instância, o acórdão recorrido violou os citados artºs 754º e 442º, ambos do CC e o artº 28º/2 do CPC.

X. Devendo ser revogado e proferido douto acórdão que, reconhecendo aos recorrentes o direito de retenção sobre o imóvel ajuizado, os absolva do pedido da entrega formulado pelos apelantes”.

Não houve contra alegações.

3. Vem definitivamente provada a seguinte matéria de facto (transcreve-se do acórdão recorrido):

«1-Por escritura pública, celebrada no dia dois de Junho de dois mil e três, exarada de flbs. 90 ou fls.9l verso, do livro de notas para escritura diversas, número quarenta e sete - B, do Cartório Notarial do Nordeste, EE, FF, GG, HH, II, JJ, LL, MM e NN, declararam vender ao A. e este declarou comprar, o prédio urbano, constituído por casa destinada a habitação, com superfície coberta de 61,03 metros quadrados e descoberta de 490 metros quadrados, sito na Canada das Vinhas, freguesia de Santa Cruz, concelho de Lagoa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagoa sob o número setecentos e catorze, da dita freguesia e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 963.

2-A aquisição do referido prédio encontra-se actualmente registada, na Conservatória do Registo Predial, a favor do A.

3-Entre os RR. e EE, FF, GG, HH, II, JJ, LL Richardson, MM, NN e OO, foi celebrado em 30/10/1991, um contrato que as partes designaram por "contrato de promessa de compra e venda", mediante o qual estes se obrigaram a vender o prédio supra referido aos RR., pelo preço de 3.200.000$00, tendo os RR., nessa data, entregue àqueles 500 mil escudos a título de sinal.

4-No âmbito do processo n° 308/1996, que correu termos no 2° Juízo deste Tribunal, entre as pessoas referidas e os RR., foi celebrado, em 07/1112002, um contracto de transacção, que foi judicialmente homologado, o qual tem o seguinte teor: «1. Autores e réus revalidam a promessa de compra e venda que vincula nos termos do contrato em discussão nestes autos, com as alterações decorrentes do que seguidamente se consigna; 2. Além dos 500 contos já pagos, os réus pagarão aos autores, pela aquisição do prédio, mais 6.500 contos; 3. Tal montante será pago em 2 prestações, sendo a primeira no montante de 4.500 contos, no acto da escritura, a celebrar no prazo máximo de 6 meses, e a segunda, no montante de 2.000 contos, no prazo de 1 ano a partir desta data; 4. Os autores obrigam-se a, logo que solicitados pelos réus, por carta registada com aviso de recepção dirigida aos escritório do mandatário dos autores, a facilitar e assinar todos os documentos necessários concernentes ao pedido de empréstimo à CGD que os réus vão efectuar; 5. Se os réus não marcarem a escritura no prazo dos acordados 6 meses, o presente contrato ficará automaticamente resolvido, não tendo eles direito a qualquer indemnização por eventuais benfeitorias que no prédio tenham efectuado;

6. As custas em dívida a juízo serão suportadas em partes iguais por autores e réus».

5-Desde que o A. celebrou o negócio referido que os RR. ocupam o imóvel.

6-0 A. incomodou-se e preocupou-se com a resolução da questão que é objecto deste litígio.

7-Em virtude da celebração do contrato promessa supra referido, os RR. passaram a habitar o imóvel.

8-E, por isso, fizeram as seguintes obras: na casa de banho, substituíram uma sanita velha e colocaram sanitários novos, lavatório e um duche.

9-Colocaram estuques nos quartos para evitar a entrada da humidade.

l0-Colocaram portas novas, uma vez que as que lá se encontravam estavam podres e rachadas.

11-Colocaram tijoleira em toda a casa, substituindo o chão que se encontrava esburacado.

12-Fizeram a canalização total das águas (quente e fria) e esgotos, assim como construíram 2 fossas, uma das quais para sumidouro.

13-Construíram uma "galeria" em blocos e ferro.

14-Montaram um lava-louça na cozinha.

15-Compraram e colocaram 500 telhas novas no telhado da frente, em substituição das velhas, que se encontravam partidas.

16-Na realização destas obras, os RR. utilizaram mão-de-obra de terceiros e do próprio R marido.

17-Nos referidos materiais e no pagamento dos terceiros, os reconvintes gastaram € I 0.000,00 euros.

18-0 réu marido fez diligências com vista à marcação e realização da escritura.

19-Em Junho de 2003, o imóvel referido valia € 50.000,00 euros.»

4. Está apenas em causa neste recurso saber se os recorrentes são titulares de direito de retenção sobre o prédio reivindicado nesta acção, quer por crédito resultante de incumprimento do contrato-promessa de compra e venda celebrado com os anteriores proprietários, quer pelas benfeitorias que nele realizaram e, em caso afirmativo, se o podem opor aos autores, de modo a legitimar a recusa de entrega do prédio.

Note-se, aliás, que os recorrentes não reagem contra a decisão de absolvição dos autores da instância reconvencional. Apesar de afirmarem que, ao “absolver os recorridos da instância, o acórdão recorrido violou os citados arttºs 754º e 442º, ambos do CC e o artº 28º/2 do CPC", concluem as alegações pedindo apenas que seja “proferido (…) acórdão que, reconhecendo aos recorrentes o direito de retenção sobre o imóvel ajuizado, os absolva do pedido da entrega formulado pelos apelantes”, claramente explicitando por esta via que não pretendem discutir a reconvenção.

Este recurso não versa, assim, sobre a decisão relativa à reconvenção.

5. Como se sabe, a lei confere ao promitente comprador que obteve a tradição da coisa a que o contrato-promessa se refere direito de retenção “sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º” (afl.f) do nº 1 do artigo 755º do Código Civil).

Pressuposto indispensável da constituição do direito de retenção na esfera jurídica do promitente-comprador é, naturalmente, a verificação de incumprimento do contrato-promessa imputável à contraparte.

Ora, no caso, está provado:

– Que, em 30 de Outubro de 1991, foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda do prédio dos autos, entre os seus anteriores proprietários e os réus;

– Que desde então os réus passaram a habitar o prédio;

– Que, por transacção de 7 de Novembro de 2002, judicialmente homologada, os mesmos contraentes revalidaram esse contrato-promessa, introduzindo algumas alterações;

– Que ficou então acordado que, se os réus não marcassem a escritura no prazo de seis meses, o contrato-promessa ficaria “automaticamente resolvido”, sem que os mesmos tivessem direito a “eventuais benfeitorias que no prédio tenham realizado”;

– Que “o réu marido fez diligências com vista à marcação e realização da escritura”;

– Que a 2 de Junho de 2003 o prédio foi vendido pelos anteriores proprietários aos autores, encontrando-se registada a correspondente aquisição a seu favor.

Resulta assim provado que, objectivamente, o contrato-promessa não foi cumprido; mas não que o incumprimento seja imputável aos promitentes vendedores, como sustentam os recorrentes, com base em ter sido o prédio vendido aos ora autores. Com efeito, resultou da transacção de 7 de Novembro de 2002 que incumbia aos réus marcar a escritura e que, se essa marcação não se realizasse no prazo de seis meses acordado para a celebração da compra e venda, o contrato-promessa ficaria automaticamente resolvido.

Também não está provado, no entanto, que a não marcação da escritura se tenha ficado a dever aos réus.

Ora, no contexto desta acção, a invocação do direito de retenção como garantia do “crédito resultante do não cumprimento” que os réus alegam ter sobre os promitentes vendedores (anteriores proprietários do prédio) desempenha a função de excepção peremptória, oposta ao pedido de condenação na entrega do prédio. Cabe assim aos réus o ónus da prova da constituição dessa excepção, nos termos do nº 2 do artigo 342º do Código Civil.

Isto significa que a dúvida sobre a questão de saber se o contrato definitivo se não realizou por facto imputável aos promitentes vendedores ou aos ora réus, na presente acção, resolve-se contra estes. O que é o mesmo que concluir que, não estando provado o incumprimento dos promitentes vendedores, não está provada a constituição de qualquer crédito que desse incumprimento resultasse para os réus e, consequentemente, não podem os mesmos opor qualquer direito de retenção.

6. Mas os réus sustentam ainda terem direito de retenção para garantia do crédito pelas benfeitorias que realizaram no prédio.

Está na verdade provado que os réus fizeram diversas obras, que se parte do princípio que podem ser qualificadas como benfeitorias (não se justifica, como se verá, estar a analisar todas as que ficaram provadas – ponto 8 e segs. da lista de factos provados).

Na falta de disposição legal que expressamente atribua ao promitente comprador que obteve a tradição da coisa direito de retenção pelo crédito por benfeitorias, os recorrentes invocam em seu benefício o disposto, em geral, no artigo 754º do Código Civil.

No entanto, a mesma falta de prova sobre se o incumprimento do contrato-promessa se ficou a dever aos promitentes vendedores ou aos réus impede que se tenha como existente qualquer crédito pelas benfeitorias, uma vez que, pela referida transacção, ficou acordado que a falta de marcação da escritura em seis meses provocava automaticamente a resolução do contrato, sem que os réus tivessem “direito a qualquer indemnização por eventuais benfeitorias que no prédio tenham efectuado”.

Seria pois desde logo necessário que estivesse provado que o incumprimento se ficou a dever aos promitentes vendedores, e não aos réus, para que se pudesse entender terem os mesmos direito a indemnização por benfeitorias. Também aqui está em causa a prova da constituição do alegado direito de retenção, que também aqui desempenha, naturalmente, a função de excepção oposta ao direito à entrega do prédio.

Assim sendo, torna-se desnecessário saber se o promitente comprador tem ou não direito de retenção por benfeitorias realizadas na coisa cuja tradição obteve, caso a mesma tenha sido vendida a terceiro (em sentido negativo cfr. acórdão deste Supremo Tribunal de 5 de Março de 2009,

www.dgsi.pt

, proc. nº 09B425).

7. Nestes termos, nega-se provimento ao recurso.

Custas pelos recorrentes.

Supremo Tribunal de Justiça, 4 de Março de 2010

Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (Relatora)

Lopes do Rego

Barreto Nunes