Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

1. No 8º Juízo da Comarca do Porto, AA intentou acção declarativa sob a forma ordinária contra BB e CC, para efectivação do direito de preferência relativamente a um imóvel adquirido pela 2ª Ré ao 1º Réu e do qual alega ser arrendatária do rés-do-chão por ter sucedido na titularidade do estabelecimento comercial que o seu pai aí explorava, sendo tida como inquilina desde 1984.

2. Os Réus contestaram, arguindo a ilegitimidade da autora e excepcionando a caducidade e renúncia do direito de preferência invocado, e por fim, alegando que a 2ª Ré teria também direito de preferência sobre o prédio em questão, por ser inquilina do 1º andar.

- Em reconvenção, e para o caso da acção proceder, pede a 2ª Ré a condenação da Autora no pagamento das quantias que despendeu com a escritura e sisa, no montante de 458.810$00 (quatrocentos cinquenta oito mil oitocentos e dez escudos).

3. No despacho saneador decidiu-se ser a autora parte legítima e relegou-se para a decisão final a apreciação da caducidade e da denúncia do direito de preferência.

4. Procedeu-se a audiência de julgamento, tendo sido proferida sentença no sentido da absolvição dos Réus do pedido da acção, e da absolvição da autora do pedido reconvencional.

5. A Autora apelou, a Relação do Porto, por acórdão de 12 de Maio de 2001, julgou improcedente a apelação.

6. A autora pede revista, formulando conclusões nas suas alegações no sentido de serem apreciadas três questões: a primeira, se as respostas dadas aos quesitos 1º e 3º da base instrutória deveriam receber resposta afirmativa; a segunda, se não houve transmissão de arrendatário do rés-do-chão; a terceira se a autora é titular do direito de preferência no contrato de compra e venda do prédio em causa.

7. Os Réus apresentaram contra-alegações onde pugnam pela manutenção do acórdão recorrido.

Corridos os vistos, cumpre decidir

II

A apreciação e a decisão do presente recurso, delimitado pelas conclusões das alegações, passa, conforme referido, pela análise de três questões; a primeira, se as respostas dadas aos quesitos 1º e 3º da base instrutória devem ser positivas; a segunda, se não houve transmissão da posição de arrendatário do rés-do-chão do prédio em causa; a terceira, se a autora é titular de um direito de preferência no contrato de compra e venda do prédio em causa.

- Abordemos tais questões

III

Elementos - Tomar em Conta:

1º Por contrato titulado por escritura pública de 6 de Maio de 1970... DD, deu de arrendamento a EE, o rés-do-chão do prédio com entrada pelos números ... e ... da Rua de Camões, cidade do Porto.

2. Ficou estipulado que o rés-do-chão arrendado se destinava a comércio e armazém de acessórios de automóveis.

3. DD, por sua vez, vendeu o prédio urbano identificado em 1. ao Réu BB, que, na sua qualidade de senhorio do contrato de arrendamento referido em 1. passou a receber as rendas que lhe foram pagas pelo inquilino EE.

4. A autora é filha de EE, que faleceu em 1984.

5. Desde 1984, a autora passou a ser tratada como inquilina, pagando a renda ao Réu BB, que emitia os competentes recibos.

6. Ambos os Réus habitam no primeiro andar do prédio referido em 1., e a 2ª Ré (CC) presta serviços ao 1º Réu (BB).

7. A autora endereçou ao Réu BB uma carta datada de 5.02.98 a comunicar que constituíra uma sociedade comercial com início em 1 de Janeiro de 1998, denominada "Empresa-A", sendo sócia-gerente e a pedir que os recibos do arrendamento fossem emitidos em nome da sociedade.

8. Na carta referida em 7., a autora solicitou uma cópia da escritura de compra do seu imóvel (segundo recomendação do seu advogado) para comprovar que V.Sa. é o actual proprietário em virtude do contrato de arrendamento existente estar em nome do antigo proprietário.

9. No dia 17 de Março de 1997, o 1º Réu declarou vender e a 2ª Ré declarou comprar o prédio urbano referido em 1. pelo preço de 4.000.000$00 (quatro milhões de escudos).

10. A autora depositou a quantia de 4.000.000$00 (quatro milhões de escudos).

11. A autora é sócia gerente da sociedade Empresa-A, que se encontra no articulado na competente Conservatória.

12. O primeiro Réu, devido às boas relações que tinha com a autora e de confiança, entregava-lhe os recibos assinados por ele em branco, para um ou dois anos, que a autora preencheu nas datas respectivas.

13. Em Abril de 1997, a Ré comunicou à Autora que era a nova proprietária, pedindo a devolução dos recibos para ser ela a assiná-los.

14. A autora, porém, foi usando os recibos que tinha assinados pelo Réu, até se esgotarem, sendo o último de Agosto de 1998.

15. A partir de Fevereiro de 1998 a sociedade "Empresa-A" procedeu ao depósito da renda na CGD., a favor do 1º Réu efectuou a retenção do correspondente montante de IRS .

16. A Ré iniciou as funções de governanta do co-Réu em 1992.

17. A Ré passou a dormir e a comer na residência do co-Réu.

18. Aquela Ré pagou 400.000$00 de Sisa e 54.810$00 pelo preço da escritura.

19. A autora obteve uma certidão da escritura de compra e venda referida em 9., no dia 29 de Abril de 1998.

20. A presente acção foi intentada em 17.09.98.

IV

Se devem ser positivas as respostas dadas aos quesitos 1º e 3º da base instrutória.

1. Elementos a tomar em conta:

1) Quesito 1º:

- "No dia 28 de Abril de 1998, a Autora foi contactada pela 2ª Ré, no sentido que de futuro os recibos iriam ser assinados por ela própria, já que havia adquirido o prédio sito na Rua Camões nºs ... e ...?

2) Resposta ao quesito 1º:

"Provado apenas que em Abril de 1997, a Ré comunicou à Autora que era a nova proprietária, pedindo a devolução dos recibos para ser ela a assiná-los:

3) Quesito 3º:

" Nenhum dos Réus lhe havia comunicado o propósito de comprarem ou venderem tal prédio, e muito menos as respectivas condições?"

4) Resposta ao quesito 3º: Não provado.

2. A Autora / recorrente sustenta que ao abrigo do disposto no artigo 690-A, do Código Proc. Civil as respostas dadas aos quesitos 1º e 3º da base instrutória deveriam ter recebido resposta positiva, porquanto que, pelo menos até 28 de Abril de 1998, a Autora continuou a tratar o Réu BB como senhorio e este a tratar aquela como inquilina.

Terá razão a recorrente?

- É evidente que não.

- 3. Este Supremo Tribunal de Justiça, por um lado, não pode sindicar a matéria de facto fixada pela Relação, sempre que a mesma não exercer os poderes contidos no artigo 712º, Cód. Proc. Civil e, por outro lado, só poderá conhecer da matéria de facto se, no caso concreto, verificar se alguma das hipóteses contempladas no segmento final do nº 2 do artigo 722:, Cód. Proc. Civil, ou seja, quando o Tribunal tiver dado como provado um facto sem que se tenha produzido a prova que, segundo a lei, é indispensável para demonstrar a sua existência (1ª hipótese) ou quando não tenham sido observadas as norma que regulam a força probatória dos diversos meios de prova admitidos no nosso sistema jurídico (2ª hipótese).

- No caso concreto, este Supremo Tribunal só podia conhecer da matéria de facto, vasada nas respostas dadas aos quesitos postos em crise caso se verificasse alguma das enunciadas hipóteses contempladas no segmento final do nº 2, do artigo 722º, Cód. proc. Civil, o que se encontra arredado, de sorte que as respostas dadas aos quesitos em causa têm de ser mantidas.

V

Se não houve transmissão da posição de arrendatário do rés-do-chão do prédio em causa.

1. A autora / recorrente sustenta não ter havido transmissão da posição de arrendatário, porquanto:

- em Fevereiro de 1998 a verdadeira proprietária era a recorrida Ré CC, por ter adquirido o imóvel em 17.03.97;

- à recorrida CC não foi solicitada transmissão do arrendamento e por isso a mesma não autorizou nem tinha que autorizar;

- o Réu / recorrido BB não podia autorizar qualquer transmissão de um bem que já não lhe pertencia, pelo que a carta de 05.02.98 é irrelevante porque dirigida a pessoa que já tinha perdido a qualidade de senhorio.

Que dizer?

2. A solução da questão será facilitada quando se conjugue a noção de estabelecimento comercial, enquanto objecto de negócios, e a qualificação do negócio que teve por objecto o rés-do-chão do prédio em causa.

3. A transmissão do estabelecimento comercial (ou industrial) continua a ser condição necessária e suficiente para a dispensa de autorização do senhorio, no caso de cessão da posição do arrendatário, de acordo com o artigo 115º, da RAU.

- Pretendendo facilitar o mais possível a circulação do estabelecimento comercial (industrial) compreende-se que a lei dispensa a autorização do senhorio logo que o bem transmitido tenha sido o próprio estabelecimento ou empresa.

O que interessa para a problemática da dispensa da autorização do senhorio no caso de cessão da posição do arrendatário, é tão só o de saber o que obrigou o estabelecimento (a sua caracterização) quando objecto de negócio.

4. Na negociação de um estabelecimento comercial as partes são livres, em princípio, de o comporem como quiserem, isto é, de excluírem da negociação os bens que desejarem .

- a relevância da vontade privada na negociação de um estabelecimento tem limites, já que será inoperante quanto " àquele mínimo de elementos ... essenciais à existência de um estabelecimento, que não lhe falte o núcleo central e caracterizador da empresa, e, portanto," fique salva a funcionalidade do complexo ... que foi transmitido,- cf. Rui Alarcão. Sobre a Transferência da Posição do arrendatário no caso de Trespasse, pgs. 20; Orlando de Carvalho, Revista Legislação, Jurisp. ano 115, pgs. 167.

Daqui o reter-se que as partes são livres de comporem o estabelecimento como quiserem, quando negociado, como o ressalvo de observar no "quid" a transitar os elementos caracterizados de empresa, como tal, ou seja, transitar "uma organização concreta de factores produtivos com valor de posição no mercado, organização como é, exija um complexo de elementos ou meios em que no mesmo radicam e que o tornam reconhecível - cf. Orlando de Carvalho, Direito das Coisas, pags. 196, nota 31.

5. Precisado o que é um estabelecimento comercial, enquanto objecto de negócios, habilitados estamos para precisar que, no caso dos autos, houve trespasse do estabelecimento comercial da Autora, instalado no rés-do-chão do prédio em causa, tendo em atenção que na qualificação do negócio (cedência do local do estabelecimento comercial à constituída sociedade Empresa-A) há que ter em conta o art. 115º, nº 2 do RAU: não há trespasse "quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios mercadorias ou outros elementos que integrem o estabelecimento" ou "quando transmitido o gozo do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino."

- Trata-se de dois índices que constituem, tecnicamente, presunções de inexistência de trespasse, devendo a fórmula legal (não há trespasse) ser entendida em conformidade, - cf. Orlando de Carvalho, Estabelecimento, trespasse e mudança de Destino, na Revista Legislação e Jurisp., ano 110, pags. 102.

6. Daqui concluir-se, como concluímos, que tratando-se, como se tratou, de trespasse do estabelecimento comercial da autora, com todos os seus elementos caracterizadores, mormente o arrendamento do local, de sorte que a transmissão da posição de arrendatária (a da Autora) operou-se sem dependência da autorização senhorio, precisamente a Ré CC.

VI

Se a autora é titular do direito de preferência no contrato de compra e venda em causa.

1. Posição das Instâncias e da Autora / recorrente.

1a) As instâncias decidiram que com a transmissão do arrendamento operou-se também a transmissão do direito de preferência, que não recobra da retroactividade de direito de preferência: é uma faculdade concedida por lei ao arrendatário que acompanha a transmissão do arrendamento, transmissão provado pela carta em que a Autora pede ao senhorio que passem a emitir os recibos de renda em nome da entidade nova: a sociedade "Empresa-A" de que era sócia-gerente.

1b) A autora/recorrente sustenta ser a titular do direito de preferência por o seu exercício retroagir à data da alienação, sendo certo que nessa data era, sem dúvida, inquilina.

Que dizer?

2. A questão não deixa de ser isenta de dificuldades na sua solução, o que não aconteceria se o trespasse do estabelecimento comercial instalado no rés-do-chão do prédio vendido se verificasse em momento anterior à sua venda.

- Neste caso, a solução seria encontrada com base na eficácia retroactiva da acção de preferência: tem como resultado a substituição com eficácia "ex tunc" do adquirente pelo preferente - cf. Antunes Varela, Revista Legislação e Jurisp., ano 103, pags. 470 e segs.; e acórdãos do STJ de 10.12.85. - BMJ nº 352, pags. 352 - e de 08.11.95.- Colectânea - acórdãos do STJ. - ano II, tomo III, pags. 121.

3. Problemática é a questão de saber se o arrendatário do prédio urbano, que o deixou de ser em momento posterior à venda do prédio, manterá o direito e preferência que lhe foi conferido por lei precisamente pelo artigo 47º do RAU.

Sobre esta questão duas correntes se desenham neste Supremo Tribunal de Justiça.

Uma, no sentido de a resolução do contrato de arrendamento não extinguir o direito porque o direito de preferência nasce com a alienação, pelo que a sentença que o reconhece ter eficácia retroactiva - acórdão de 08.01.74 - BMJ nº 233, pags. 190.

Outra, no sentido das concessões previstas na lei... eram ou são dirigidas aos locatários enquanto efectivos habitantes do arrendado - acórdão de 28.07.81 - BMJ, nº 309. pags. 342 e segs.

4. No sentido da primeira tese, está Mota Pinto - Revista de Direito e Estudos Sociais, ano XXV, pags. 107 e segs. -, e da segunda está Antunes Varela, que anotando o acórdão de 28 de Julho de 1981, escreveu:-

"A interpretação restritiva do artigo 1º da Lei nº 63/77, de 25 de Agosto, aceite no presente acórdão do Supremo Tribunal de Justiça corresponde, sem nenhuma espécie de dúvida, à correcta determinação do sentido decisivo desse preceito legal.

"Mais, porém, do que a letra para sua interpretação da lei o seu espírito (o pensamento legislativo) contanto se não exceda o limite estabelecido para o efeito, em termos genéricos, no artigo 9º, nº 2, do Código Civil.

"E o espírito da lei" que instituiu o direito de preferência a favor do locatário residencial, conforme se depreende do sucinto preâmbulo do diploma, é o de facilitar a aquisição do prédio, não a quem apenas o arrendou, mas a quem nele efectivamente habita, mediante o vínculo locatício (criado pela locação do imóvel). cf. Revista Legislação e Jurisprudência, ano 116, pags. 223/224.

5. A interpretação restritiva do artigo 1º da Lei nº 63/77, de 25 de Agosto, foi acolhida no acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça de 06 de Maio de 1998 - com o mesmo Relator e Adjuntos do presente acórdão - cfr. BMJ. nº 477, pags, 414/426 -, de sorte que o actual artigo 47º nº1, da RAU ( a que corresponde o artigo 1º da Lei nº 63/77, de 25 de Agosto e, ainda, ao artigo 1117º do Código Civil) não pode ter outro alcance, no que se refere ao locatário habitacional, senão no sentido de o direito de preferência dever ser reconhecido se e na medida em que lhe proporcione continuar a habitar o arrendado, mas agora a título de habitação própria.

6. Idêntica interpretação deve ser feita ao artigo 47º, nº 1, do RAU quando em causa esteja um direito de preferência do arrendatário comercial.

- É que a razão de ser do direito de preferência do locatário comercial é idêntica à do locatário habitacional: proporcionar o acesso à propriedade a quem está a fruir os bens ao abrigo de um direito pessoal de gozo tendencialmente duradouro.

- Dito de outro modo, a razão de ser desses direitos de preferência é permitir que, em ambos os casos, o locatário continue no arrendado, mas a título de proprietário.

7. A interpretação dada ao artigo 47º, nº 1, do RAU entronca quer na eficácia da cessão da posição contratual (extinção subjectiva da relação contratual, relativamente ao cedente e legitimidade do cessionário para exercer direitos potestativos da resolução, denúncia, etc., e sua sujeição aos direitos potestativos do cedido, cf. Mota Pinto, Cessão da Posição Contratual, 1970, pags. 479/490), quer na qualificação do direito de preferência como direito potestativo, no caso de o obrigado à prelação alienar a coisa sem proporcionar ao preferente, de acordo com o regime legal, a possibilidade de, em igualdade de condições, a adquirir para si, - cfr. Henrique Mesquita, obrigações Reais e Ónus Reais, pags. 226/227, e Antunes Varela, das Obrigações em Geral, vol. I, 10: ed., pags. 392/394.

- A interpretação dada ao artigo 47º, nº1, do RAU, permite-nos concluir que a Autora, mercê do trespasse do estabelecimento comercial instalado no local arrendado, deixou de ser titular do contrato de arrendamento desse local e, consequentemente, perdeu o direito de preferência no contrato de compra e venda do prédio em causa.

VII

Do exposto, poderá extrair-se que:

1) Na negociação do estabelecimento comercial, o nº 2 do artigo 115º, do RAU., surge como índices que constituem, tecnicamente, presunções de inexistência de trespasse, de sorte que haverá que qualificar o negócio como trespasse sempre que não se verifique tais índices:

2. O artigo 47º, nº1, do RAU tem de ser interpretado no sentido de o direito de preferência dever ser reconhecido se e na medida em que proporciona ao locatário (Habitacional ou Comercial) o continuar no locado arrendado (a habitar ou a exercer o seu comércio) na qualidade de proprietário.

- Face a tais conclusões, em conjugação com os elementos recorridos nos autos, poderá precisar-se que:

1) a transmissão da posição de arrendatária ( o da Autora) no local arrendado operou-se aquando do trespasse do estabelecimento comercial instalado no local arrendado.

2) a autora deixou de ser titular do direito de preferência no contrato de compra e venda em causa mercê do trespasse do estabelecimento comercial instalado no local arrendado.

3) o acórdão recorrido não merece censura, dado não ter inobservado o afirmado em 1. e 2.

Termos em que se nega a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 22 de Novembro de 2001

Miranda Gusmão,

Sousa Inês,

Nascimento Costa.