Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1.AA, BB e CC intentaram acção de preferência, na forma ordinária, contra os RR. DD e mulher, EE, e FF – Ourivesaria e Joalharia, SA., alegando que a sociedade, 3ª R., teria vendido ao 1º R. a raiz ou nua propriedade do prédio urbano em que se situava a sala locada ao primitivo arrendatário, GG, entretanto falecido, e a quem sucederam os AA., sem que lhe fosse facultado o exercício do direito de preferência em tal alienação.

Os RR. defenderam-se por excepção, arguindo a simulação do negócio, a inexistência do direito de preferência exercitado pelos AA., a caducidade da acção de preferência, o abuso de direito e a falta de depósito do preço, impugnando ainda a matéria de facto articulada e deduzindo pedido reconvencional. Seguram-se os demais articulados e – após saneamento e condensação – procedeu-se a julgamento, sendo proferida sentença a julgar a acção totalmente procedente, reconhecendo-se o invocado direito de preferência e operando o respectivo e típico efeito constitutivo, substituindo-se os AA. ao 1º R. no referido negócio, translativo da nua propriedade sobre o imóvel onde se situava o locado; por sua vez, a reconvenção foi julgada improcedente.

Inconformados, os AA. apelaram para a Relação que confirmou, mediante mera remissão para os termos da sentença recorrida, a solução dada ao litígio – limitando-se a considerar procedente o fundamento subsidiário invocado pelos apelantes, de modo a ser aplicado ao preço declarado o coeficiente de desvalorização da moeda, fixando em €47.555,86 a quantia a pagar pelos apelados.

2. É esta decisão que vem interposto o presente recurso, que os recorrentes encerram com as seguintes conclusões – que, como é sabido, delimitam o objecto da presente revista:

1.ª- O presente recurso vai interposto da douta acórdão dado em 01/06/2009. Os recorrentes têm legitimidade para o presente recurso, o douto acórdão de 01/06/2009 é recorrível e o recurso foi interposto em tempo.

2.ª - No caso de os fundamentos constantes do presente recurso serem julgados procedentes e, dessa forma, concedida a revista, ficará necessariamente prejudicado o acórdão recorrido na parte em que apreciou e julgou procedente o pedido subsidiário formulado pelos recorrentes.

3.ª - O direito de preferência, enquanto direito real de aquisição, implica uma séria restrição ao direito de propriedade e entrave ao comércio jurídico, assumindo, por essa razão, natureza excepcional não devendo, em consequência, ser admitido para a satisfação de simples interesses individuais, mas apenas naqueles casos em que existe um interesse público em pôr fim a uma situação inconveniente sob o ponto de vista económico ou social.

4.ª - No caso subjudice, a 3.ª recorrente apenas vendeu ao 1.° recorrente, em 1976, a nua propriedade do prédio urbano identificado na alínea I) da Matéria Assente, pelo preço de PTE 459.918$20.

Á

5.ª - Importa, pois, apurar se a venda da nua propriedade feita pelos aqui recorrentes, atribui, ou não, ao arrendatário o direito de preferir naquela transmissão.

6.ª - Para fixar o sentido e alcance decisivos da Lei, não deve o intérprete limitar-se à análise do elemento gramatical. Torna-se necessário recorrer ao elemento lógico da interpretação, designadamente ao seu elemento racional (ratio legis), pois só assim será possível determinar o fim visado pela Lei e, em consequência, o seu verdadeiro sentido e alcance.

7.ª - A ratio do direito de preferência do arrendatário comercial é o reconhecimento da vantagem em eliminar quaisquer conflitos resultantes da contitularidade de direitos sobre o mesmo prédio - vide doutrina citada a pág. 11 supra.

8.ª - Sendo esse o fim visado pela atribuição do direito de preferência no arrendamento comercial, no caso sob análise, o usufruto continuaria sempre em vigor mantendo-se uma contitularidade de direitos sobre o mesmo prédio, ficando até o arrendatário numa situação insólita, pois seria, simultaneamente, proprietário e arrendatário da usufrutuária! O que implicaria que o preferente, que passava a ser proprietário do prédio, continuasse obrigado, por força de um contrato de arrendamento celebrado com a usufrutuária, a pagar a renda a esta.

9.ª - Vale dizer, não deve ser atribuído aos recorridos o direito de, com base num arrendamento comercial, preferirem na venda da nua propriedade do prédio, pois o fim visado pelas normas constantes dos art 1117.° do Cód. Civil (aplicável à data da transmissão da nua propriedade) e do art. 47.° do Regime do Arrendamento Urbano - a eliminação de «conflitos e dificuldades resultantes da existência de uma pluralidade de titulares de direitos sobre o prédio ou a este relativos» - não seria alcançado.

10.ª - No caso dos autos, a 3ª recorrente não celebrou qualquer contrato de arrendamento com o arrendatário GG, já que foi a usufrutuária HH, no âmbito dos seus poderes de uso e fruição - cfr. art. 1446.° do Cód. Civil -, que deu de arrendamento o rés-do-chão do referido prédio a GG. Vale dizer, este contrato de arrendamento é, em relação à 3.ª recorrente, res inter alios acta, do que resulta não estar a 3.a recorrente vinculada para com o arrendatário GG a cumprir uma obrigação (dar preferência) emergente de uma relação jurídica da qual aquela não foi parte e, por isso, se encontra distante - cfr. doutrina e jurisprudência citada a págs . 13 a 15 supra.

11.ª - Tendo o local arrendado sido dado de arrendamento pela usufrutuária HH, o arrendatário GG, só poderia preferir na venda ou dação em cumprimento do direito de usufruto, já que o proprietário radiciário nada tem que ver com o contrato de arrendamento - cfr. doutrina e jurisprudência citada a págs. 13 a 15 supra.

12.ª - É essa a doutrina já firmada pelo Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 21/10/2004 - anexo às presentes alegações.

13.ª - Do exposto resulta que arrendatário GG não podia preferir na venda da nua propriedade, pelo que não podem os sucessores daquele, aqui recorridos, pretender exercer um direito de que o falecido arrendatário não era titular.

14.ª - O objecto do direito de preferência é, de acordo com o preceituado no art. 47.° do R.A.U , o local arrendado, pelo que o exercício do direito de preferência só é possível nos casos em que existe autonomização jurídica do local arrendado. Tratando-se de um arrendatário de um prédio não constituído em propriedade horizontal, não é possível a autonomização jurídica do local arrendado pelo que o arrendatário não goza de direito de preferência na venda do prédio, pois, nesse caso, o objecto da venda não é o local arrendado - cfr. doutrina e jurisprudência citada a págs . 16 a 17 supra.

15.ª - No caso sob análise, o local arrendado foi a sala da frente do rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua da J…, n.° …, na Póvoa de Varzim, o qual não está constituído em regime de propriedade horizontal, o que significa que o local arrendado não está juridicamente autonomizado. Destarte, o exercício do direito de preferência revela-se, in casu, impossível - cfr. doutrina e jurisprudência citada a págs. 16 a 17 supra..

16.ª - Com a morte do arrendatário GG, ocorrida em 21/05/1998, o contrato de arrendamento comercial relativo ao rés-do-chão do supra citado prédio urbano transmitiu-se aos seus sucessores, aqui A.A.. Este contrato de arrendamento cessou os seus efeitos por revogação em 01/03/2002, data em que a usufrutuária senhoria deu de arrendamento à sociedade comercial "AA & Filhos. Lda." o mesmo local: o rés-do-chão do prédio sito na Rua da J…, n.° …, na Póvoa do Varzim. - cfr. art. 62.° do Regime do Arrendamento Urbano, aplicável à data dos factos.

17ª - Destarte, os recorridos deixaram de ser, desde 01/03/2002, arrendatários do rés-do-chão do prédio sito na Rua da J…, n.° …, na Póvoa do Varzim, para passar a ser arrendatária a sociedade "AA & Filhos, Lda". E, mesmo que assim se não entendesse, sempre se dirá que o contrato arrendamento celebrado com GG caducou com a morte da usufrutuária senhoria, ocorrida em Maio de 2005.

18.ª - Para que o direito de preferência seja transmitido aos sucessores do arrendatário, torna-se necessário que os mesmos continuem a ser arrendatários, pois não basta que os recorridos sejam herdeiros do arrendatário falecido, tornando-se necessário, para que ocorra aquela sucessão, que estes alegassem e provassem, que, segundo o direito substantivo, lhe sucederam na relação jurídica controvertida – cfr jurisprudência citada a páa . 21 supra.

19.ª - Não tendo os herdeiros do arrendatário GG mantido a posição de arrendatários, deixa de existir suporte legal para o exercício do direito de preferência por parte daqueles, pois estes deixaram de ser arrendatários daquele local, o que significa que, no plano substantivo, deixaram de suceder na relação jurídica entre existente entre os contraentes iniciais.

20.ª - A não se aceitar este entendimento, então os descendentes de 4.ª e 5.ª geração (e assim sucessivamente) do arrendatário GG, mesmo que residissem no estrangeiro, poderiam preferir, passados 30, 40 ou 50 anos a contar da venda da nua propriedade, sob o pretexto de serem herdeiros do primeiro arrendatário a quem não foi dada preferência e de só agora haverem tomado conhecimento da venda da nua propriedade. Isto, apesar de nunca terem sequer visto o local arrendado. E tudo ao arrepio da finalidade do direito de preferência, concretamente a consolidação da propriedade plena na esfera jurídica de quem vem gozando o local arrendado, objecto do direito de preferência. Este resultado é, obviamente, juridicamente inadmissível.

21.ª - De nada valendo argumentar com o princípio da eficácia "ex tunc" do direito de preferência, pois é pressuposto essencial dessa eficácia a prolação duma sentença, com trânsito em julgado, reconhecendo ao preferente o seu direito e que ordene a substituição do adquirente por este. No caso em apreço, o contrato de arrendamento celebrado com GG já havia cessado os seus efeitos em 01/03/2002, pelo que os A.A., aqui recorridos, quando propuseram a presente acção de preferência, já não eram arrendatários desde 01/03/2002, nem mantinham qualquer vinculo de pertinência com o local arrendado pelo que já não eram titulares de qualquer direito de preferência.

22.ª - Apesar da sentença recorrida tecer inúmeras considerações a respeito do instituto do abuso de direito, concretamente da tipologia abusiva denominada "venire contra factum proprium", a verdade é que os recorrentes nunca invocaram aquela tipologia abusiva.

23.ª - No caso sob análise os recorrentes invocaram e reiteram que a conduta dos recorridos se materializa num acto abusivo. Porém, os recorrentes qualificam de abusivo o comportamento dos recorridos por o mesmo representar um desequilíbrio no exercício das posições jurídicas (o que nada tem a ver com a tipologia abusiva "venire contra factum proprium') - vide doutrina citada a pág. 24 supra.

24.ª - O valor do prédio, em 1976, ascendia a quase quatro vezes mais o valor pago pelo 1.° recorrente à 3.a recorrente aquando da compra e venda da nua propriedade. O facto de o preço acordado se cifrar em PTE 459.918$20 compreende-se, porém, se atendermos a que apenas foi transmitida ao 1.° recorrente a nua propriedade do prédio, bem como à idade da usufrutuária, a qual viveu mais 29 anos. Em 2005, ano da propositura da presente acção, o valor de mercado do supra citado prédio urbano ascendia a € 100.000,00.

25.ª - Com a presente acção de preferência os recorridos, estribando-se num arrendamento celebrado pelo seu cônjuge e pai, o qual incidia apenas sobre o rés-do-chão do prédio, pretendem servir-se na venda da nua propriedade deste para, passados 29 anos sobre essa venda, adquirirem a propriedade plena de todo o prédio. Ao julgar procedente o pedido formulado na presente acção, o acórdão recorrido ordenou que os recorridos pagassem aos 1.° e 2.° recorrentes a importância de € 47.555,86 correspondente ao valor actualizado atribuído à nua propriedade do prédio em 1976. Ou seja, a manter-se o decidido pelo Tribunal "a quo" os 1.° e 2.° recorrentes receberão pelo prédio em causa uma importância inferior a metade do valor actual do mesmo.

26.ª - Dito por outras palavras: a manter-se o decido no Tribunal "a quo", os recorridos realizam um fabuloso negócio, pois compram pelo preço actualizado da sua propriedade calculado em 1976 a propriedade plena do prédio, o que vale hoje mais do dobro - € 100.000,00. Simplesmente, os recorrentes perderão a diferença entre esses valores.

27.ª - Como vai supra alegado, o abuso do direito desdobra-se em várias tipologias destinadas a concretizar a indeterminação dos conceitos que o enformam, sendo que o desequilíbrio no exercício de posições jurídicas comporta três sub-hipóteses, a saber: o exercício danoso inútil; o dolo agit; a desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular e o sacrifício imposto pelo exercício a outrem - vide doutrina citada a págs. 28 e 29 supra.

28.ª - Em todas estas hipóteses, o titular do direito, exercendo embora um direito formal, fá-lo em moldes que atentam contra vectores fundamentais do sistema jurídico, com relevo para a materialidade subjacente. Com efeito, no caso concreto pretendem os recorridos substituir-se aos 1.° e 2.° recorrentes, adquirindo um imóvel por um valor muito inferior ao real do prédio - € 100.000,00 -, pelo que torna-se, assim, de tal forma

excessivo e injusto o proveito dos recorridos, que estamos perante uma enorme, violenta e grave desproporção entre a prestação dos recorridos e a respectiva contra-prestação. Esta actuação dos recorridos gera, obviamente, uma acentuada lesão aos recorrentes, sendo que ofende, indubitavelmente e de um modo substancial, a boa fé e os bons costumes e o sentimento jurídico socialmente dominante (na medida em que, reitera-se, se caracteriza como um desequilíbrio no exercício de posições jurídicas) - cfr. art. 334° do Cód. Civil..

29.ª - Vale dizer, no caso trazido aos autos, estão os recorrentes a actuar com evidente abuso de direito - cfr. art. 334.° do Cód. Civil - já que, ainda que se admita serem aqueles titulares da estrutura formal do poder que a lei lhes confere, o seu exercício excede manifestamente os limites que lhes cumpre observar (em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder) - vide doutrina e jurisprudência citada a págs. 30 a 33 supra.

30.ª - O acórdão recorrido não apreciou o abuso de direito invocado, tendo por base a desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelos recorridos e o sacrifício imposto pelo exercício aos recorrentes, não atendeu à doutrina citada e, desconsiderou a jurisprudência citada.

31.ª - Ao decidir como decidiu, não fez o Tribunal "a quo" correcta interpretação e aplicação das normas constantes dos arts. 47.° do R.A.U. e 334.° do Código Civil, pelo que deve, por esse motivo, o acórdão recorrido ser revogado.

32.ª - Como é, por todos, sabido a suppressio consiste numa forma de tutela da confiança do beneficiário, perante a inacção do titular do direito formal, que deverá ser integrada no princípio da tutela da confiança e da boa fé, na medida em que não tendo, em certas circunstâncias, sido exercido o direito durante um certo lapso de tempo, não poderá ser exercido mais tarde, se esse exercício contrariar a boa fé.

33.ª - No caso sob análise, não foi exercido pelos recorridos o direito de preferência na aquisição do prédio, durante cerca de 10 anos; comportaram-se os recorridos como não querendo exercer o direito; confiaram os recorrentes em que o mesmo não seria exercido; e, acarretou tal exercício superveniente para os recorrentes um desvantagem injusta.

34.ª - Vale dizer, in casu a conduta dos recorridos subsume-se na suppressio - enquanto tipologia abusiva -, na medida em que o direito que o recorridos pretendem exercer contraria a boa fé e implica séria lesão aos recorrentes, ofendendo os bons costumes e o sentimento jurídico socialmente dominante - cfr. art. 334.° do Cód. Civil..- vide doutrina e jurisprudência citadas a págs. 41.

TERMOS EM QUE deve ser dado provimento ao presente recurso de revista, e, em consequência, deve revogar-se o douto acórdão objecto do presente recurso, negando-se aos recorridos o direito de preferência que pretendem exercer ou, quando assim se não entenda, impedindo o exercício daquele direito por o mesmo representar um claro abuso de direito, assim se cumprindo a LEI e se fazendo JUSTIÇA

Os recorridos contra-alegaram, pugnando pela manutenção do decidido pelas instâncias.

3. As instâncias consideraram provada a seguinte matéria de facto:

A. Consta da escritura pública, outorgada em 15/06A926», que a «II», posteriormente transformada em sociedade anónima, em 19/10/1999, e aqui 3a Ré, FF - Ourivesaria E Joalheira, S.A., fls. 37, ser proprietária de quatro prédios urbanos sitos na Rua da J… e na Rua de S… M…, na cidade da Póvoa de Varzim, fls. 24 a 31.

B. Pela Ap-3 de 21/12/65, encontra-se onerado por usufruto a favor de HH, o prédio sito na rua da J…, n. …, na Póvoa do Varzim, descrito na Conservatória do Registo Predial de Póvoa de Varzim, sob o n.º 01766/930407, (dez mil trezentos e oitenta e nove, no livro E-vinte e sete, e inscrito na matriz urbana sob o artigo nove mil oitocentos e sessenta e sete, fls. 99 a 101.

C. Por escritura pública de trespasse e arrendamento, de 22 de Março de 1974, HH, na qualidade de usufrutuária, declarou dar de arrendamento a GG, que este declarou tomar, «... a sala da frente do rés-do-chão do prédio urbano ... situado na Rua da J… desta cidade, com o número … de polícia, identificado em E), fls. 13 a 18.

D. Tal contrato tinha a duração de um ano, com início em 1 de Abril de 1974, mediante o pagamento da retribuição anual de PTE 9.600$00, moeda então vigor.

E. E destinava-se ao exercício do comércio de venda de artigos de óptica.

F. O referido contrato foi objecto de uma alteração em 05/06/76, que elevou a retribuição anual para PTE 30.000$00, a pagar em prestações mensais de PTE 2.500$00, cada, no 1.° dia útil de cada Mês, como consta de fls. 19 a 23.

G. Tal contrato de arrendamento encontrava-se em vigor em 31 de Dezembro de 1976Apor efeito das renovações tácitas.

H. Consta da acta da assembleia-geral n.° 29, que em 1 de Junho de 1976 foi deliberado pelos sócios da 3.a R., M… M… A… G…, J… M… S…, J… M… A… G…, DD, J… E… G… S…, A… A… G… F… e J… M… C… A…, transmitir por venda a propriedade dos imóveis da sociedade a alguns dos sócios da mesma, fls. 24 a 31 e 97 a 98.

I. Por escritura pública, de 15 de Junho de 1976, a 3.ª R., então «II», declarou vender ao 1. ° R., DD, que este declarou aceitar, a raiz ou simples propriedade do prédio urbano composto por três pavimentos e quintal, sito na Rua da Junqueira, n.° 60, na Póvoa de Varzim, pelo preço de PTE 459.918$20, moeda então em vigor, no qual incluía a sala locada, ambos identificados em B) e C), fls. 24 a 31.

J. A 3ª R. não deu ao arrendatário GG preferência na transmissão mencionada em I).

K. Pela Ap-32, de 07/04/93, encontra-se inscrita a favor do 1.° R., na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim, a aquisição da nua propriedade do prédio identificado em B), fls. 101.

L. Em data que os R.R. desconhecem, o arrendatário GG e os A.A. passaram a residir, respectivamente, nos 1.° e 2.° andares do prédio acima identificado, tendo aquele residido até à sua morte, em 21/05/98, e aí continuando a residir, nesta data, a l.ª A..

M. Ao referido GG, falecido em 21 de Maio de 1998, sucederam os aqui A., nos termos da escritura pública de habilitação, fls. 32 a 35:

N. Entre 1994 e 1998, os A. contactaram com o 1.° R. por questões relacionadas com a falta de autorização para a realização das obras que estavam a decorrer no imóvel arrendado, identificado em C).

O. Consta de escrito particular, de 01/03/2002, que a então usufrutuária HH, declarou dar de arrendamento o rés-do-chão do prédio sito na Rua da J…, número …, identificado em C), à sociedade comercial denominada "AA & Filhos, Lda." representada pela sua gerente, CC, que esta declarou aceitar, aqui 3.ª A, nos termos e clausulas que aqui se dão por reproduzidas, fls. 104.

P. Pela Ap-13 de 19/02/99, encontram-se inscritos como sócios da sociedade "AA & Filhos, Lda." os aqui A.A., fls. 107. v.

Q. Consta do escrito datado de 27/05/2005, remetida pela Ia A. ao 1.° R. o seguinte teor:

«A Srª Dª HH, usufrutuária da fracção habitacional de que sou arrendatária, situada na Rua da J…, número …, 1.° andar, faleceu no dia 8/05/2005, como é do seu conhecimento, pelo que ocorreu a caducidade do arrendamento para habitação.

Assim, nos termos legais, (art°s 66° e 90° do Regime do Arrendamento Urbano) venho declarar que pretendo exercer o direito ao novo arrendamento.», fls. 109.

R. No escrito datado de 31/05/2005, remeti do pela arrendatária do rés-do-chão, "AA & Filhos, Lda." ao 1.° R., consta: «Como é do vosso conhecimento a senhoria D. HH faleceu. Nós pretendemos continuar com o estabelecimento, como não consigo encontrar e precisamos de conversar agradeço que marque um dia e uma hora que lhe dê mais jeito para podermos conversar», fls. 119 e 120.

S. No escrito, registado com aviso de recepção, de 17/06/2005, remetida pelo l.° R. à l.ª A., consta: «Tendo V.ª Excia. comunicado, por carta de 27 de Maio p.p., fls. 111, a sua vontade em exercer, nos termos previstos nos arts. 66.° n.° 2 e 90.° do regime do Arrendamento Urbano, o direito a novo arrendamento relativo ao 1.° andar do prédio urbano sito na Rua da J…, n.° …, na Póvoa de Varzim, junto envio, para S/apreciação, minuta do contrato de arrendamento a celebrarmos, aguardando que me comunique, com a brevidade possível, a S/posição» , fls. 111, com o seguinte teor: "contrato de arrendamento para habitação", que o 1.° R. remeteu à 1.ª A.:

«Considerando:

A) que, a Segunda Contraente celebrou (na qualidade de arrendatária) com D. HH (na qualidade de senhoria) um contrato de arrendamento para a habitação referente ao 1.° e 2.° andares do prédio urbano sito na Rua da J…, n.° …, 4490-519 Póvoa de Varzim; B) que, a Senhora D. HH celebrou o acima referido contrato de arrendamento com base no direito de usufruto de que era titular sobre o prédio urbano identificado no Considerando A), sendo proprietário radiciário do mesmo o aqui Primeiro Contraente DD; C) que, a Senhora D. HH faleceu no dia 08 de Maio de 2005, o que, de acordo com o preceituado na alínea c) do n.º 1 do art. 1051.° do Código Civil, originou a caducidade do contrato de arrendamento referido no Considerando A);

D) que, por carta de 27 de Maio de 2005, a Segunda Contraente declarou ao Primeiro Contraente, nos termos do art. 66.° n.° 2 do Regime do Arrendamento Urbano, a sua vontade em celebrar um novo contrato de arrendamento nos termos do art. 90.° do Regime do Arrendamento Urbano;

E) que, aos contratos de arrendamento celebrados por força do exercício do direito previsto no art. 90.° do Regime do Arrendamento Urbano, aplica-se o regime de

duração limitada previsto e regulado nos artigos 98.° e seguintes do Regime do Arrendamento Urbano; é celebrado, livremente e de boa fé, o presente contrato de arrendamento nos termos das seguintes cláusulas: ... », fls. 114 a 117.

T. No escrito, datado de 06/07/2005,enviada pela l.a A. ao 1.° R., consta que aquela lhe devolveu o contrato de arrendamento já assinado, tendo junto um cheque no valor de € 192,84, destinado ao pagamento da renda de Junho e Julho de 2005, fls. 118.

U. No dia 13/06/2005, o 1.° R. e a 3.a A. reuniram-se na sede da 3.ª R., na Rua da Junqueira, tendo o 1.° R. informado a 3.a A. que o contrato de arrendamento comercial celebrado pela usufrutuária com a sociedade comercial "AA & Filhos, Lda." havia caducado com a morte da senhoria.

V. No escrito, registado com aviso de recepção de 11/07/2005,remetida pelo 1.° R. à sociedade comercial "AA & Filhos, Lda.", consta: «1. Como é do conhecimento do V/conhecimento, a Senhora D. HH, usufrutuária do prédio urbano sito na Rua da J…, n.° …, na Póvoa de Varzim, faleceu no dia 8 de Maio de 2005.

2. Como já tivemos oportunidade de informar V.ª Excias., a morte da usufrutuária, supra identificada, o preceituado na alínea c) do n.° 1 do art. 1051.° do Código Civil, a caducidade do contrato de arrendamento comercial celebrado, em 1 de Março de 2002, entre a sociedade V/representada (na qualidade arrendatária) e a Senhora D. HH (na qualidade de senhoria).

3. Assim, e nos termos do disposto no art. 114.° do Regime do Arrendamento Urbano, deverão Vs.a Excias. entregar-me o local arrendado, livre de pessoas e bens, até ao dia 08 de Maio de 2006., fls. 121 a 123.

W. O estabelecimento comercial e a residência daquele arrendatário GG situavam-se a escassos metros da sede da 3ª ré.

X. O valor de mercado do prédio identificado em B), em 1976, ascendia a 8.966,49 Euros (PTE 1.797.619$80).

Y. O seu valor em 2005 era de 100.000,00 Euros.

Z. Os AA. conhecem bem o prédio referido, já que nele vivem e nele têm instalado o seu estabelecimento comercial.

4. Importa acentuar liminarmente que o presente litígio apresenta duas especificidades relevantes, que carecem obviamente de ser ponderadas para se alcançar uma justa composição do mesmo:

a)	a primeira delas decorre de estarmos confrontados com uma situação de fraccionamento ou desmembramento da propriedade; na verdade, o arrendamento em que se alicerça a preferência foi constituído com base no direito de usufruto sobre o imóvel onde se situa o local arrendado – tendo sido alienada a nua propriedade (e não o direito real menor em que se fundamentava a relação locatícia): abrangerá o direito de preferência do inquilino a alienação, por parte de pessoa diversa do seu senhorio, de uma relação jurídica real diferente daquela em que se alicerçava o direito ao arrendamento que origina o invocado direito de preferência?

b)a segunda questão prende-se com a anormal demora no exercício por parte do arrendatário do direito de preferência: este verifica-se apenas em momento em que a relação locatícia que lhe está na base já se mostra extinta, em consequência de revogação do contrato de arrendamento que legitimava a invocada preferência, e cerca de 30 anos após a celebração do contrato de alienação da nua propriedade que, na óptica dos AA., legitimava o seu direito de preferência.

Na realidade – e face à matéria de facto apurada – verifica-se que:

- tal negócio de alienação , não comunicado ao arrendatário, consumou-se em 15/6/76;

- o contrato de arrendamento em que assentaria a invocada preferência iniciou-se em 22/3/74, tendo sido celebrado entre o primitivo arrendatário e a usufrutuária do prédio;

- o primitivo arrendatário faleceu em 21/5/98, sucedendo-lhe os ora AA na presente acção,

- em 1/3/02 a primitiva relação locatícia terá sido revogada e substituída por um novo contrato, celebrado entre a referida usufrutuária e uma sociedade de que eram sócios os AA da presente acção;

- finalmente, tal arrendamento comercial terá caducado com a morte da usufrutuária/senhoria, ocorrida em 8/5/05- sendo na sequência da comunicação de que tal caducidade teria efectivamente operado – feita por carta de 11/7/05 – que veio a ser proposta, em 4/11/05, a presente acção de preferência.

5.A primeira questão – de que depende a própria existência do direito e preferência, cuja titularidade é invocada pelos AA. - não é nova na jurisprudência do STJ, podendo, nomeadamente invocar-se o ac. de 21/9/04 (junto, aliás, aos autos, a fls.648 e segs.) em que – com base no sustentado por Aragão Seia e Henrique Mesquita – se entendeu que , se o local arrendado foi dado de arrendamento pelo usufrutuário, o arrendatário só poderá preferir na venda ou dação em cumprimento do direito de usufruto, já que o titular da raiz ou nua propriedade é alheio ao arrendamento, nada tendo a ver com a relação locativa, que se extingue, de resto, logo que o usufruto termine.

Pelo contrário, se, durante a vigência do contrato, celebrado pelo proprietário, a propriedade do imóvel for desmembrada, fraccionando-se em nua propriedade e usufruto, tal circunstância superveniente em nada afecta a originária preferência do arrendatário, que poderá exercitar-se no caso de venda ou dação em cumprimento de qualquer destes direitos.

Na concreta situação dos autos, verifica-se que o contrato de arrendamento foi celebrado pela usufrutuária, numa situação em que o desmembramento da propriedade precedia em muito temporalmente a constituição da relação locatícia.

Adere-se inteiramente à referida orientação, restritiva do âmbito da preferência, já que a relação-base em que assenta a situação jurídica do locatário é exclusivamente o referido direito real menor, dependendo a subsistência do arrendamento da sobrevivência do usufruto, e sendo o titular da nua propriedade totalmente estranho à relação locatícia, constituída exclusivamente com base no direito e nos poderes da usufrutuária. Ora, o direito de preferência conferido pelo art.47º do RAU tem na sua génese a vinculação do proprietário/senhorio a, em igualdade de condições, dar prioridade na alienação do direito real com base no qual se constituiu o arrendamento ao respectivo arrendatário, não se vendo razão bastante para onerar um terceiro, totalmente estranho â relação locativa, com a obrigação legal de preferência - a qual, como é evidente, implica restrição à plena autonomia privada, ao envolver um limite à liberdade de escolha do outro contraente. Deste modo, estando na génese de determinada preferência legal uma concreta relação de arrendamento, só se podem considerar vinculados pela obrigação de dar preferência os titulares dessa relação jurídica – que simultaneamente sejam titulares do direito real com base no qual o arrendamento se constituiu e subsiste - e não quaisquer outros titulares de direitos reais sobre a coisa arrendada, estranhos à relação jurídica de arrendamento e por ela não minimamente vinculados ou afectados.

Tal entendimento acerca da inexistência dos pressupostos do direito de preferência torna inútil a abordagem da outra questão suscitada pelos recorrentes – e consubstanciada em saber se tal direito, fundado na locação de uma sala, pode estender-se e abranger o acto de alienação de um direito real sobre todo o prédio.

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