Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA e mulher, BB, intentaram acção declarativa, na forma sumária, contra CC, DD e “EE, Lda.”, pedindo que:

a) Seja declarado que os AA. são donos e legítimos senhores da fracção designada pela letra “B” do prédio urbano sito no lugar .........., freguesia de Travanca, inscrito na matriz sob o art.º 766-B e descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob o n.º 0000;

b) Sejam os RR. condenados a reconhecer que os AA. são os legítimos donos e proprietários dessa fracção, por a haverem adquirido legitimamente aos anteriores proprietários, quer por forma derivada, quer por usucapião;

c) Sejam os RR. condenados a restituir aos AA. tal fracção, livre e devoluta de pessoas e coisas;

d) Sejam declaradas totalmente ineficazes, em relação aos AA., os negócios celebrados pelos RR., relativos à fracção;

e) Seja declarada judicialmente a invalidade/nulidade dos negócios celebrados pelos RR., que fundaram os pedidos de registo na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira em nome da 1.ª R. e depois do 2.º R., relativamente à fracção;

f) Seja ordenado o cancelamento dos registos de aquisição da referida fracção a favor da 1.ª R., ap. 00000000 e do 2.º R. pela ap. 10 de 00000000 e de todos os registos em contradição ou em contrário à aquisição da fracção pelos AA., livre de ónus e encargos;

g) Seja declarado reconhecido aos AA. o direito de conversão em definitivo do registo de aquisição da referida fracção a seu favor, referente à ap. 0000000.

Alegaram ter adquirido, em 27/04/2005, a aludida fracção na venda judicial realizada na execução n.º 387/2000, do 4.º Juízo Cível da Comarca de Vila da Feira, a qual lhes foi entregue pelo depositário judicial e sobre a qual, aliás, por si e ante possuidor (a ali executada), têm sido exercidos ininterruptamente actos de posse, pública e pacífica, há mais de vinte anos, pelo que, igualmente, adquiriram originariamente a fracção por usucapião.

Após a penhora na mencionada execução, a fracção foi, igualmente, penhorada no processo de execução fiscal n.º 00000000000000, do Serviço de Finanças-1, no qual era executada a mesma sociedade que era executada naquela primeira execução. Ora, não obstante os AA. terem comprado a fracção em 27/04/2005, na execução referida, em 03/07/2006, a mesma foi vendida na execução fiscal, mediante venda extrajudicial, à Ré CC, tendo a respectiva escritura pública de compra e venda sido outorgada pelo R. DD, na qualidade de legal representante da sociedade mandatada pelo Serviço de Finanças para proceder à venda e na qualidade de procurador da Ré CC.

Aquando da realização de tal escritura, os RR. e o Serviço de Finanças sabiam que a fracção tinha já sido vendida aos AA., tendo este Serviço feito uma venda de coisa alheia, ineficaz em relação aos AA.. Tal venda é nula em virtude de ter sido simulada, por interposição fictícia de pessoas, já que a Ré CC não quis comprar nem aceitar nada, não tendo pago qualquer preço, nem a Ré “EE” quis vender àquela, mas sim ao sócio-gerente desta, o R. DD, que foi quem pagou o preço, apenas “emprestando” a Ré CC o nome para que o R. DD não aparecesse logo no primeiro acto da declarada compra às Finanças, com o intuito de enganar os AA., cientes que estes não tinham registado a sua aquisição, consubstanciando, assim e ainda, tal venda um negócio consigo mesmo.

Tendo a fracção sido posteriormente vendida pela Ré CC ao R. DD, tal venda é, igualmente, ineficaz e nula, por se tratar de venda de coisa alheia, além de simulada, por interposição fictícia de pessoas, sendo certo que foi para se colocar numa posição de terceiro sub adquirente, que o R. DD declarou comprar à Ré CC e esta declarou vender a fracção.

Contestou o R. DD, dizendo que prevalece a aquisição feita pelos RR., uma vez que procederam ao seu registo, sendo terceiros para efeitos registrais; e, por outro lado, que os AA. não podem invocar a seu favor a posse dos ante possuidores, uma vez que a sua aquisição deriva de uma venda judicial, além de que não se verificaria nenhuma das ilegalidades, nem nenhum dos vícios, invocados pelos AA., nos negócios celebrados pelos RR..

Os AA. responderam, mantendo a sua posição.

Procedeu-se a audiência de julgamento, no termo do qual foi proferida sentença que julgou a acção improcedente.

2. Inconformados, os AA. apelaram, tendo, todavia, a Relação confirmado a sentença recorrida - começando o acórdão por enunciar os factos provados, após ter julgado improcedente a impugnação deduzida contra a matéria de facto, salvo quanto ao aditamento da factualidade mencionada em último lugar:

A) Em 27/04/2005, em venda judicial, mediante propostas carta fechada, realizada no âmbito da acção executiva n.º 387/2000, do 4.º Juízo Cível deste Tribunal, no qual era exequente a “Caixa Geral de Depósitos” e executada “FF, Lda.”, o A. adquiriu a fracção designada pela letra “B” do prédio urbano sito no lugar .........., freguesia de Travanca, inscrito na matriz sob o art.º 766-B e descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob o n.º 0000, pelo preço de € 18.710,00.

B) No âmbito dessa execução, o A. apresentou proposta que foi aceite no acto de abertura de propostas, ocorrido em 11 de Abril de 2005.

C) Tendo efectuado o depósito do respectivo preço em 22/04/2005.

D) Em 22/04/2005 fez a declaração para efeitos de liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) no Serviço de Finanças da Feira-1, TF-94, e pagou nesse mesmo dia tal imposto, no montante de € 1.216,15.

E) Na sequência do depósito do preço e do pagamento do IMT, por despacho de 27/04/2005, proferido na aludida acção executiva, foi a referida fracção adjudicada ao A. e determinada a passagem de título de transmissão a seu favor.

F) Pelo fiel depositário da acção executiva, a fracção foi entregue ao A., bem como as respectivas chaves.

G) Os AA. mudaram as fechaduras da fracção, limparam a mesma e colocaram nela uma mesa e cadeiras.

H) Praticaram tais actos, à luz do dia, diante de toda a gente, sem hiatos, na convicção de que possuíam e exerciam direito próprio como donos exclusivos e plenos da fracção.

I) Em 18/07/2006, o A. foi notificado pelo Serviço de Finanças da Feira-1, nos seguintes termos: “Na qualidade de adquirente e, em face do título de transmissão emitido pelo 4º Juízo de Competência Cível do Tribunal Judicial de Santa Maria da Feira, em 19/05/05, na qual consta que adquiriu a fracção autónoma designada pela letra “B” do prédio urbano (…), fica V. Ex.ª por este meio notificado, para no prazo de 10 (dez) dias a contar da recepção da presente notificação, apresentar neste Serviço de Finanças a declaração para inscrição/actualização de prédios urbanos na matriz modelo 1 do IMI, para que se proceda à avaliação do citado imóvel (…)”.

J) Em 27/07/2006, os AA. apresentaram a declaração no Serviço de Finanças da Feira-1 e pagar a coima por entrega fora do prazo.

L) Notificados pelo Serviço de Finanças da Feira-1 para pagarem o IMI relativo ao ano de 2005, até 31/08/2006, procederam ao seu pagamento.

M) Em 22/08/2006 foram notificados do resultado da avaliação.

N) Através da inscrição F-1, Ap. 000000000, foi registada a penhora efectuada na execução do 4.º Juízo Cível.

O) Através da inscrição F-2, Ap. 000000000, foi registada penhora efectuada em execução fiscal.

P) Através da inscrição F-3, Ap.000000000foi registada penhora efectuada em execução fiscal.

Q) Através da inscrição G-1, Ap. 00000000, foi registada a aquisição da fracção a favor da R. CC.

R) Através do Av. 1, Ap. 0000000, foi cancelada a inscrição F-1.

S) E, através do Av. 1, Ap. 0000000, foi cancelada a inscrição F-2.

T) Através da inscrição G-2, Ap. 0000000, foi registada, a título provisório por dúvidas, a aquisição a favor do A., por “compra em execução”.

U) Tendo tal inscrição caducado, conforme An. 1, de 09/05/2007.

V) Através da inscrição G-3, Ap. 00000000, foi registada a aquisição a favor do R. DD, por “compra”.

X) Os AA. deslocaram-se em Setembro de 2006 à Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira e vieram a saber da situação registral do prédio, vindo posteriormente a apurar, através de consulta no Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia do Dr. GG, que a fracção tinha sido posta à venda e vendida pelo Serviço de Finanças.

Z) No Serviço de Finanças-1 correu o processo de execução fiscal n.º

0000000000000000, no qual era executada a mesma sociedade que era executada no aludido processo judicial n.º 387/2000.

AA) Tendo sido, igualmente, penhorada nessa execução fiscal a fracção aqui em causa, por despacho de 09/02/2006, o Chefe do Serviço de Finanças da Feira-1 nomeou a “EE, Lda.”, representada pelo R. DD, com sede em Vila Nova de Gaia, para proceder à venda extrajudicial da fracção em causa.

BB) E, em tal execução fiscal, por despacho de 05/05/2006, o Chefe do Serviço de Finanças da Feira-1 autorizou a referida venda pelo preço de € 11.100,00, já depositado na Tesouraria de Finanças junto desse Serviço, à compradora CC.

BB) Tendo, em 22 de Maio de 2006, a R. CC procedido ao pagamento do respectivo IMT.

CC) Por escritura pública lavrada em 28/05/2001, no 1.º Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, a cargo do Notário HH, a R.CC constituiu seu bastante procurador o R. DD, “a quem com a faculdade de substabelecer concede poderes para comprar, gerir e administrar quaisquer bens imóveis sitos em Portugal e, em consequência, fazer e aceitar arrendamentos ou alugueres, fixando os preços, os fins e o montante das rendas ou dos alugueres, (…), passar e assinar os competentes recibos e quitações, outorgando e assinando as respectivas escrituras ou contratos de arrendamento ou de aluguer, representa-los em quaisquer Repartições Públicas, Indivíduos ou Entidades, designadamente Repartições de Finanças, Câmaras (…), nas Conservatórias do Registo Predial proceder a actos de registo, provisórios ou definitivos, seus averbamentos ou cancelamentos, (…), pagar contribuições ou impostos (…)”.

DD) Por escritura pública outorgada em 03/07/2006, no Cartório Notarial sito na Av. .............,.....,..... andar, freguesia de Mafamude, concelho de Vila Nova de Gaia, o R. DD, na qualidade de sócio gerente e em representação da sociedade “EE, Lda.” e na qualidade de procurador da R .CC, declarou o seguinte: “Que a sua representada “EE” foi, por despacho de 09/02/2006, do Chefe do Serviço de Finanças de Santa Maria da Feira-1, no processo de execução fiscal n.º00000000000000, nomeada para proceder à venda extrajudicial, nos termos da alínea (…), do seguinte: Fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente a um estabelecimento comercial (…). Com aquisição registada a favor da executada sociedade comercial por quotas com a firma “FF, Lda.” (…). Sobre o prédio encontram-se registadas hipotecas voluntárias pelas inscrições C-um e C-dois, a favor da Caixa Geral de Depósitos. Sobre a fracção encontram-se registadas penhoras pelas inscrições F-um, F-dois e F-três, sendo exequente na primeira a referida Caixa Geral de Depósitos e nas restantes a Fazenda Nacional.

Que, em representação da sociedade nomeada para proceder à venda, pelo preço de onze mil e cem euros, já depositado à ordem do Chefe do Serviço de Finanças de Santa Maria da Feira-1, nos termos do artigo 327.º do Código de Processo Tributário, vende à sua representada CC, aquela identificada fracção autónoma.

Mais declarou que aceita a venda para a sua representada CC”.

EE) Nessa escritura ficou consignado que: “Exibiram: certidão emitida em 26/06/06, pela dita Conservatória do Registo Predial, comprovativa das indicadas descrição e inscrições; caderneta predial, emitida em 22/05/06, pelo mesmo Serviço de Finanças; fotocópia da licença de utilização n.º 349, emitida em 12/12/94, pela Câmara Municipal de Santa Maria da Feira, para a parte habitacional e comercial do prédio; e, uma certidão passada pelo citado Serviço de Finanças em 22/05/06, donde consta o despacho que ordena o cancelamento de todos os registos reais que caducam nos termos do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil”.

FF) No processo de execução fiscal, em 29/06/2004, foi apresentada reclamação de créditos pela “Caixa Geral de Depósitos, em cuja petição é alegada a penhora realizada na execução judicial n.º 387/2000, do 4.º Juízo Cível deste Tribunal.

GG)

Por informação prestada pelo Serviço de Finanças da Feira-1, em 12/07/2006, o A. constava como sendo dono da fracção em causa.

HH) Em 2007, a fracção foi ocupada por uma senhora que se apresentou como arrendatária dos RR.;

II) Os RR. mudaram as fechaduras da fracção.

JJ) Por escritura pública outorgada em 20/08/2007, no Cartório Notarial sito na Av. ..................., ....., .... andar, freguesia de Mafamude, concelho de Vila Nova de Gaia, a R.CC, na qualidade de 1.º outorgante, e o R. DD, na qualidade de 2.º outorgante, declararam o seguinte: “Pela 1.ª outorgante foi declarado: Que pelo preço já recebido de dezassete mil euros vende ao 2.º outorgante, a fracção autónoma designada pela letra “B” (…). Pelo 2.º outorgante foi declarado que aceita a venda”.

LL) Os AA. registaram a presente acção em 26/06/2009.

MM) O A. passou a constar como dono do prédio, em data que não foi possível precisar, mas anterior a 18.07.2006.

3. Passando a apreciar a questão jurídica suscitada na apelação, considerou a Relação, remetendo, desde logo, para o acórdão da Relação de 29.10.2009,( proferido no Processo: 5443/04.8TBVNG.P1):

À partida, não se suscitando dúvidas sobre a validade da compra efectuada pelo autor, para ele se transferiu o direito de propriedade sobre metade indivisa das ditas fracções, por mero efeito do contrato – art. 408º nº 1 do CC. Logo, a venda posteriormente efectuada (…) padece de invalidade substancial, por constituir, (…), uma venda de coisa alheia, ineficaz em relação ao autor e nula entre as próprias partes que participaram no negócio (art. 892º do CC).

Importa, porém, ter em consideração, os efeitos da venda efectuada ao autor em relação a terceiros; porque a mesma não foi registada, defende a ré que beneficia da protecção que lhe é conferida pelo art. 5º do CRegP, por ser terceiro em relação ao autor.

(…).

O art. 5º nº 1 do CRegP dispõe que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo.

Assim, qualquer facto sujeito a registo é inoponível a terceiro antes do registo. Por isso, se a ré for terceiro, a venda efectuada ao autor não lhe é oponível (só pode ser invocada entre as próprias partes ou seus herdeiros – art. 4º do CRegP).

O regime destes preceitos deve ser conjugado com o de duas outras importantes normas do sistema de registo português:

O art. 7º, onde se estabelece que o registo definitivo constitui presunção, ilidível, de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define. Assim, se o adquirente de certo imóvel não inscrever a aquisição, o alienante continua a figurar no registo como seu titular e é em favor dele que funciona a presunção.

Por outro lado, o princípio da prioridade contido no art. 6º faz prevalecer o direito que primeiro seja inscrito (segundo os critérios aí indicados). Deste modo, quem obtiver registo prioritário de certo direito, beneficia de prevalência sobre os direitos não inscritos ou de inscrição posterior.

O conceito de terceiro encontra-se agora definido no nº 4 do art. 5º do CRegP: terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis.

Esta definição foi introduzida pelo DL 533/99, de 11/12, pretendendo-se pôr cobro a divergências jurisprudenciais geradoras de insegurança sobre a titularidade dos bens[1].

Essa divergência jurisprudencial havia culminado com a publicação do Acórdão Uniformizador do STJ nº 3/99, de 18.5.99 (DR IS de 10.07.99), nos termos do qual terceiros, para efeitos do art. 5º do Código de Registo Predial, são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa.

Acolheu-se, assim, um critério diferente do adoptado no Acórdão do STJ nº 25/97, de 20.05.97 (DR IS de 04.07.97), que havia uniformizado jurisprudência no sentido de que terceiros, para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.

Reflectem estes Acórdãos duas posições possíveis sobre o conceito de terceiro:

- um conceito restrito ou tradicional: são terceiros para efeitos de registo os que adquiram do mesmo transmitente direitos total ou parcialmente conflituantes; no essencial, este conceito, acrescido do requisito da boa fé, foi o adoptado no Acórdão nº 3/99;

- um conceito amplo: é terceiro quem tem direito incompatível com o titular, direito que submeteu a registo; foi este o critério seguido no Acórdão nº 15/97.

Tem sido defendida também uma posição intermédia, segundo a qual é terceiro apenas quem adquire a um mesmo sujeito, mas englobando nesta coincidência de sujeitos transmitentes, as transmissões forçadas, nomeadamente as resultantes de acto judicial.

Presentemente, apesar da intenção expressamente afirmada pelo legislador, ao introduzir o nº 4 do art. 5º do CRegP, a controvérsia sobre esta questão mantém-se.

No plano do direito a constituir, a doutrina é francamente favorável a um conceito mais amplo de terceiro (um dos dois últimos indicados, conjugado com o requisito da boa fé), único tido por adequado para assegurar a segurança jurídica dos bens sujeitos a registo e para reforçar a confiança neste.

Assim o entendem, entre outros, Heinrich Hörster[2], Couto Gonçalves[3] e Mariana França Gouveia[4].

Sustentam estes Autores, porém, que, de iure constituto, face à alteração introduzida no art. 5º do CRegP, não é defensável essa posição: o adquirente negocial e o adquirente por via da acção executiva, por exemplo, não devem ser considerados terceiros entre si.

Diferente é a posição de outros Autores, defendendo, mesmo no plano do direito constituído, um conceito mais amplo de terceiro[5]. Incluem-se aqui, designadamente, Carvalho Fernandes[6], C. Mota Pinto[7], Rui Pinto Duarte[8], Remédio Marques[9], Teixeira de Sousa[10], José Alberto González[11], Videira Henriques[12] e Quirino Soares[13].

A jurisprudência encontra-se também dividida, inclinando-se maioritariamente para o conceito restrito[14].

O conceito restrito de terceiro para efeito de registo assenta na lição de Manuel de Andrade, ao versar o tema da aquisição de direitos e, concretamente, ao caracterizar a aquisição derivada. Isto mesmo é também afirmado pelo legislador, ao "tomar partido pela clássica definição" preconizada por aquele Professor.

Recorde-se que, segundo este Autor, terceiros para efeitos de registo predial são as pessoas que do mesmo autor ou transmitente adquiram direitos incompatíveis (total ou parcialmente) sobre o mesmo prédio.

Explica o mesmo Autor que a aquisição derivada pressupõe um direito do anterior titular (o mesmo ou outro mais amplo, ao menos como regra geral). Funda-se ou filia-se na existência dele. É acompanhada da extinção subjectiva do direito do anterior titular ou da sua limitação ou compressão, havendo entre os dois fenómenos um nexo causal e não meramente cronológico. Na aquisição derivada intervém, portanto, uma relação entre o titular anterior e o novo, não querendo isto dizer, todavia, que para se operar seja sempre necessário o concurso da vontade daquele (itálico nosso).

O registo predial é apresentado como restrição a um dos princípios que caracterizam a aquisição derivada – nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet: o adquirente não pode obter qualquer direito (…) se nenhum direito pertencia ao transmitente, nem obter mais direitos do que ele tinha.

Assim, no caso típico de duas vendas sucessivas, feitas pelo mesmo proprietário a adquirentes diferentes, estes são terceiros entre si, e prevalece a venda que primeiro foi registada e que pode ser a segunda, não obstante dar-se o caso de já nessa altura não ser o vendedor, mas o primeiro adquirente o verdadeiro proprietário do prédio[15].

Não é consensual a interpretação desta exposição do referido Mestre.

Para Heinrich Hörster é seguro que Manuel de Andrade – coerente dentro da lógica negocial da aquisição derivada – não incluiu, e nem podia ter incluído, o adquirente a título coercivo no seu conceito de terceiro. Assim, unicamente o adquirente por via judicial, a todos os títulos coercivo e completamente fora da lógica negocial, não é terceiro para efeitos de registo, por não ter adquirido o seu direito de acordo com as formas e regras da aquisição derivada, que pressupõem uma relação, mesmo tendo havido uma intervenção judicial, entre transmitente e adquirente[16].

Já para Videira Henriques, o conceito de terceiro ensinado por Manuel de Andrade não exclui a tutela daqueles que adquirem sem o concurso da vontade do transmitente ou causante. Não exclui, por exemplo, a tutela do adquirente por venda executiva[17].

Categórico era também Orlando de Carvalho que, embora aderindo à orientação tradicional de Manuel de Andrade, não excluía os casos de venda executiva (e de concurso de direitos reais de garantia e de aquisição)[18].

Saliente-se que na fundamentação do próprio Acórdão Unificador nº 3/99 se afirma que numa perspectiva conceptual assente, como se viu, fundamentalmente, na autoridade do saudoso mestre, Manuel de Andrade, seguida tradicionalmente pela jurisprudência, terceiro, como se constatou, é o que adquiriu, de um autor comum, direitos incompatíveis.

E logo se acrescenta, em nota: quer essa aquisição resultasse de acto voluntário, quer forçado. Aí se refere ainda que o que realmente ocorre e verdadeiramente caracteriza tal venda forçada é a inerente coerção: o vendedor (executado) é obrigado a vender ao comprador (arrematante) que ofereceu o melhor preço, procurando-se dar satisfação aos créditos do exequente e eventuais reclamantes.

Trata-se, porém, de uma verdadeira venda em que a propriedade passa directamente do executado para o comprador, embora por intermédio do juiz (Estado), normalmente subordinada como tal à regra nemo plus iuris re aliena transferre potest quam ipse habet (…)

Como se afirma no citado Acórdão do STJ de 7.7.99, as opiniões doutrinárias convergem em que há por parte do adquirente na venda executiva uma aquisição derivada, cujos pólos são o executado e ele próprio; a intervenção do Estado, feita na posição de substituto do executado, é de pura instrumentalidade no exercício de um poder de direito público, mas sem que alguma vez o bem vendido entre na sua titularidade.

E noutro passo: a protecção do terceiro adquirente não pode ser limitada aos casos em que o mesmo proprietário celebra dois negócios jurídicos sucessivos e incompatíveis a respeito do mesmo prédio; ela tem a sua justificação na publicidade de actos aquisitivos de direitos reais que, pela sua inscrição registal, se presume serem válidos e eficazes e na confiança que ao público tem de inspirar essa sua inscrição. E as convicções daí extraídas pelos particulares são da mesma natureza, quer estejam a negociar com o titular inscrito, quer acorram à venda forçada em execução.

Observam, aliás, Antunes Varela e Henrique Mesquita[19] que, nesta hipótese de venda judicial, nem sequer se torna necessário ampliar o conceito de terceiros, pois a venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida (art. 824º nº 1 do CC). O vendedor é o próprio executado, embora se trate de uma venda realizada coercivamente, no interesse dos credores, por via judicial.

Incontornável, como se afirma no citado Acórdão do STJ de 16.10.2008, é que é do titular executado que provém o direito que o adquirente adquire. Não há entre um proprietário – o executado – e outro proprietário – o adquirente – um terceiro proprietário (o Estado?) ou um vazio onde a propriedade não tenha aonde repousar e paire