Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

1.

AA, BB e CC intentaram esta acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra a sociedade Imobiliária DD, L.da, com sede em Paredes, pedindo que a ré fosse condenada a pagar-lhes a quantia de 199.542 euros, a título de sinal em dobro, pelo incumprimento definitivo que assumiu como promitente - vendedora, acrescida de juros que entretanto se venham a vencer, contados desde a citação até integral e efectivo pagamento, devendo, para o efeito, o contrato - promessa de compra e venda ser declarado resolvido.

Fundamentando a sua pretensão, alegaram, em síntese, que as partes celebraram um acordo escrito, mediante o qual a ré prometeu vender aos autores e estes prometeram comprar, pelo preço de 94.771 euros, a fracção identificada na petição inicial. A título de sinal e princípio de pagamento, a ré recebeu dos promitentes – compradores a totalidade do preço. Ficou acordado que a escritura de compra e venda deveria ser realizada nos 30 dias seguintes, a contar da data de emissão do alvará de licença de utilização, o qual foi obtido em 2 de Fevereiro de 2006. Os autores interpelaram a ré, dando-lhe conta que estava em mora na celebração do contrato definitivo, tendo a mesma comunicado que não iria cumprir o contrato – promessa de compra e venda, alegando que havia desconformidade de áreas e que iria reclamar a redução do preço. A fracção prometida foi vendida a terceiros e o 1º autor, em consequência deste incumprimento, teve de adquirir outro imóvel para habitação.

A ré contestou, alegando que, com o acordo invocado pelos autores, as partes, apenas e tão só, pretenderam a celebração de uma escritura de compra e venda, através da qual a ré adquiriu à sociedade “Construções EE, L.da” um prédio urbano correspondente a um terreno para construção, bloco A, que faz parte do loteamento autorizado pelo alvará n.º ../.., sito no lugar de Santa Luzia, em Penafiel, e onde os autores figuram como representantes da vendedora, sendo que o contrato - promessa apenas foi efectuado, por forma a pagarem a quantia inferior à devida a título de impostos.

A ré deduziu reconvenção, peticionando a declaração de nulidade do contrato promessa de compra e venda e a condenação dos autores a pagar à ré a quantia de € 49.879,79, acrescida de juros vincendos até integral pagamento.

Os autores replicaram, impugnando a versão da ré e mantendo a sua versão.

Saneado, condensado e instruído o processo, foi, após julgamento, proferida sentença, que, na parcial procedência da acção e na improcedência da reconvenção:

a) - Declarou resolvido o contrato promessa em causa nos autos;

b) – Condenou a ré “ImobiliáriaDD, L.da”, a pagar aos autores AA, BB e CC, a quantia de 94.771 euros, acrescida dos juros de mora, à taxa legal de 4%, vencidos e vincendos desde a data da citação e até integral e efectivo pagamento;

c) - Absolveu os autores/reconvindos dos pedidos reconvencionais deduzidos pela ré/reconvinte.

E fixou as custas da acção pelos autores e pela ré, na proporção do respectivo decaimento. E as custas da reconvenção a cargo da ré/reconvinte.

Inconformados, a ré (recurso independente) e os autores (recurso subordinado) apelaram da sentença para o Tribunal da Relação do Porto, que, por acórdão de 21/11/2011, decidiu julgar:

a) - Improcedente a apelação da ré (recurso independente), absolvendo os autores/reconvindos dos pedidos reconvencionais deduzidos pela ré/reconvinte;

b) - Procedente o recurso subordinado e, em consequência, revogou a sentença recorrida na parte do dispositivo em que se condenava a ré “Imobiliária DD, L.da”, a pagar aos autores a quantia de 94.771 um euros;

c) - Procedente a acção, declarando-se resolvido o contrato promessa em causa nos autos e, em consequência, condenou a ré “Imobiliária DD, L.da” a pagar aos autores a quantia de 189.542 euros, acrescida dos juros de mora, à taxa legal de 4%, vencidos e vincendos, desde a data da citação e até integral e efectivo pagamento.

d) – As custas das apelações (recurso independente e subordinado) pela apelante/apelada e as custas da acção pela ré.

Inconformada, recorreu a ré para este Supremo Tribunal de Justiça e, alegando, formulou as seguintes conclusões:

1ª - O contrato promessa de compra e venda é simulado.

2ª - Na verdade, está assente e resulta do articulado apresentado pelos autores, (Réplica) que o preço da compra do terreno efectuado pela ré à Sociedade Construções EE, L.da, foi o referido na alínea H).

3ª - Isto é, (i) 473.850 euros, pagos na data da outorga da referida escritura de compra e venda e (ii) 49.879,79 euros, pagos através do cheque n.º 000000000 da C.G.D., datado de 02/01/2003.

4ª - E o remanescente, no montante de 94.771 euros, seria pago, através da fracção identificada no contrato promessa referido na alínea AA).

5ª - Assim sendo, resulta dos autos que o que as partes quiseram foi pagar com a entrega do apartamento o preço da compra e venda do terreno à sociedade de Construções EE, L.da.

6ª - Na realidade, o apartamento faz parte integrante do preço do negócio celebrado entre a ré/recorrente, e a Sociedade de Construções EE, L.da.

7ª - Sendo absolutamente impensável que alguém que promete vender um apartamento, entregue o valor de 49.879,79 euros, nas condições e efeitos constantes no contrato - promessa de compra e venda junto aos autos.

8ª - Assim sendo, e estando assente que o montante de € 94.771 faz parte do preço, resulta evidente que o que as partes quiseram não foi a celebração do contrato - promessa de compra e venda dos autos,

9ª - Mas sim, única e exclusivamente, a celebração da compra e venda do terreno referido na alínea E).

10ª - Ao que acresce que o contrato - promessa de compra e venda dos autos foi celebrado em 4/10/2002, precisamente, na mesma data da escritura de compra e venda do terreno referido na alínea E).

11ª - Posto isto, deve ser declarado simulado o contrato - promessa de compra e venda do apartamento, com as devidas consequências legais.

12ª - Acresce que, atento a factualidade dada como provada, não existe sequer legitimidade dos autores para peticionar a resolução do contrato - promessa de compra e venda junto dos autos e consequentemente pedir o sinal em dobro.

13ª - Quem tem que propor a acção para reivindicar o pagamento do preço em falta, isto é, o apartamento, é a Sociedade de Construções EE, L.da, e não os autores, aqui recorridos.

14ª - Ainda sem prescindir, a presente acção, intentada pelos aqui recorridos, aí autores, caso não se entenda que existe simulação, deve ser igualmente improcedente, atento que não existe sinal mas sim o pagamento da totalidade do preço.

15ª - Consequentemente, se não existe sinal mas sim o pagamento da totalidade do preço, ainda que para o negócio referido no ponto 7 dos factos provados do acórdão, o pedido está mal formulado.

16ª - Posto isto, não pode, salvo melhor entendimento, o Tribunal "a quo" condenar a ré a pagar a quantia de 189.542 euros, por estar fora do pedido formulado pelos autores.

17ª - Logo, impõe-se também, por esta via, a absolvição da ré.

18ª - Desta forma, o tribunal “a quo” violou entre outros, os artigos 240., n. Os 1 e 2; 241º, n.os 1 e 2; 242º, n.º 1; 406º, n.º 1; 410º, n.º 1, 441º e 442º, n.os 1 e 2, todos do Código Civil, como ainda o artigo 26º, n.os 1 e 2 do C.P.C.

19ª – E, consequentemente, deve a reconvenção deduzida, pela ré/recorrente, ser julgada procedente por provada.

Não houve contra – alegações.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:

2.

As instâncias consideraram provados os seguintes factos:

1º - Por acordo escrito datado de 04/10/2002 e denominado pelas partes de contrato - promessa de compra e venda em que figuram como promitente - alienante a ré, Imobiliária DD, L.da, e como promitentes - adquirentes os ora autores, BB, AA e CC, declaram os 1.os contratantes que prometem vender aos 2.os, ora autores, que, por sua vez, prometem comprar a fracção autónoma constituída por uma habitação de tipologia T3, localizada no terceiro piso do edifício que foi implantado no lote designado por Bloco ....., sito no Lugar de ........, freguesia e concelho de Penafiel, pelo preço de 94.771 euros, que os 2.os outorgantes pagam na íntegra à data da assinatura deste contrato prometido (alínea AA).

2º - Do referido contrato consta, entre o demais:

A cláusula identificada com o nº 3/a) com a seguinte redacção:

“A título de compensação pelo pagamento integral do preço e as condições excepcionais deste negócio, os aqui promitentes alienantes entregam, a título de compensação, aos aqui promitentes adquirentes, um título de crédito, cheque nº 000000000, da Caixa Geral de Depósitos, Agência de Paredes, no valor de € 49.879,79 (quarenta e nove mil oitocentos e setenta e nove euros e setenta e nove cêntimos), datado de 2 de Janeiro de dois mil e três, para obter boa cobrança e ser efectivamente pago nessa mesma data, e do qual os segundos outorgantes dão quitação àquela data, após a sua boa cobrança”.

A cláusula identificada com o nº 4/a) com a seguinte redacção:

“Que a escritura definitiva de venda e compra será outorgada nos trinta dias imediatos à data de emissão do alvará de licença de utilização, ficando, no entanto, a representada dos promitentes vendedores obrigada a avisar os promitentes adquirentes da conclusão do dito edifício cumulativamente com a obtenção dos demais documentos necessários para esse efeito, não obstando a que os acessos comuns e zonas circundantes estejam em fase final de acabamentos” (alínea AB).

3º - Este acordo encontra-se subscrito por ambas as partes ou seja promitentes - alienantes e promitentes - adquirentes (alínea AC).

4º - A quantia referida no acordo supra mencionado, cláusula 3/a) e referente ao valor de € 49.879,79, foi paga pelo cheque em referência e na data constante do mesmo (alínea B).

5º - O alvará referido no acordo supra, na cláusula 4/a), foi emitido pela Câmara Municipal de Penafiel, em 02/02/2006 (alínea C).

6º - A 06/06/2006, os autores enviam à ré a carta junta a fls. 31 dos autos cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido (alínea D).

7º - Por escritura de compra e venda outorgada no dia 04/10/2002, a ré adquiriu à sociedade " Sociedade de Construções EE, L.da”, o prédio urbano, correspondente a um terreno para construção, Bloco ..., que faz parte do loteamento autorizado pelo alvará número ../.., de ....7..., sito no Lugar de Santa Luzia, freguesia e concelho de Penafiel, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2031 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Penafiel sob o nº 000 (alínea E).

8º - Na supra referida escritura, figuram como representantes da vendedora os autores (alínea F).

9º - A ré transmite aos autores que não iria cumprir o acordo referido no anterior ponto 1º por existirem desconformidades na área do terreno vendido e referido no anterior ponto 7º (alínea G).

10º - O negócio que deu causa à outorga da escritura referida em 7º, foi pelas partes atribuído o valor de 618.500,79 €, que seria pago nos seguintes termos:

a) - € 473.850, pagos na data da outorga da referida escritura de compra e venda;

b) - € 49.879,79, pagos através do referido cheque nº 000000000 da C.G.D., datado de 2/01/2003;

c) - O remanescente, no montante de € 94.771, seria pago através da fracção identificada no contrato promessa referido no anterior ponto 1º (alínea H).

11º - Na sequência da não outorga da escritura do acordo referido em 1º, o 1º autor veio a adquirir um outro imóvel, que se destinou à sua habitação (resposta aos quesitos 1º e 2º).

3.

Nos termos preceituados nos artigos 660º, n.º 2, 684º, n.º 3 e 685º/A, n.º 1, todos do C.P.C., sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, as conclusões da alegação de recurso delimitam os poderes de cognição deste Tribunal. Nesta conformidade e considerando também a natureza jurídica da matéria versada, cumpre focar as seguintes questões:

1ª - A ilegitimidade dos autores para peticionar a resolução do contrato promessa de compra e venda.

2ª - A simulação do contrato promessa de compra e venda do apartamento e suas consequências legais.

3ª - A inexistência de sinal, uma vez que houve o pagamento da totalidade do preço.

3.1.

A ILEGITIMIDADE DOS AUTORES:

Considera a recorrente que, atenta a factualidade dada como provada, não existe sequer legitimidade dos autores para peticionar a resolução do contrato promessa de compra e venda junto dos autos e consequentemente pedir o sinal em dobro. Quem tem que propor a acção para reivindicar o pagamento do preço em falta é a Sociedade de Construções EE, L.da, e não os autores, aqui recorridos.

Não lhe assiste razão.

Como se sabe, para que o juiz possa conhecer do mérito da causa, torna-se necessário que as partes, além de possuírem personalidade e capacidade judiciárias, tenham legitimidade para a acção.

A personalidade e a capacidade judiciária constituem uma qualidade das partes, genericamente exigida para todos os processos ou alguns deles, ao passo que a legitimidade consiste na posição da parte numa determinada acção.

A legitimidade traduz-se, pois, na posição das partes numa acção concreta. Significa que o autor é o titular do direito e que o réu é o sujeito da obrigação, considerando que o direito e a obrigação na verdade existam

[1]

.

Assim, a parte terá legitimidade como autor, se for ela quem juridicamente pode fazer valer a pretensão em face do réu, admitindo que a pretensão exista. A parte terá legitimidade como réu, se for ela a pessoa que juridicamente se pode opor à pretensão, por ser a pessoa cuja esfera jurídica é directamente atingida pela providência requerida.

Se tal não se verificasse, a decisão que viesse a ser proferida sobre o mérito da causa não teria eficácia, visto que não poderia vincular os verdadeiros titulares da relação jurídica litigiosa, ausentes da lide.

O artigo 26º, n.º 1 do Código Processo Civil define a legitimidade, servindo-se do critério do directo interesse que a parte pode ter em demandar ou em contradizer.

Assim, o autor é parte legítima quando tem interesse directo em demandar e o réu é parte legítima quando tem interesse directo em contradizer.

O interesse significa a utilidade para o autor e o prejuízo para o réu.

Neste sentido dispõe o n.º 2 do artigo 26º que o interesse em demandar se exprime pela utilidade derivada da procedência da acção e o interesse em contradizer, pelo prejuízo que dessa procedência advenha.

A lei procura dar uma maior precisão a estes conceitos, por forma a afastar, tanto quanto possível, as dúvidas quanto à legitimidade das partes. Assim, o n.º 3 do mesmo artigo 26º dispõe que, na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor.

In casu, os autores alegam, em síntese, que celebraram um acordo escrito, mediante o qual a ré prometeu vender-lhes e estes prometeram comprar, por determinado preço, a fracção identificada na petição inicial, tendo a ré, a título de sinal e princípio de pagamento, recebido dos autores (promitentes – compradores) a totalidade do preço. Ficou acordado que a escritura de compra e venda deveria ser realizada nos 30 dias seguintes, a contar da data de emissão do alvará de licença de utilização, o qual foi obtido em 2 de Fevereiro de 2006, tendo, porém, a ré comunicado, após interpelação dos autores, que não iria cumprir o contrato – promessa de compra e venda, alegando que havia desconformidade de áreas e que iria reclamar a redução do preço. A fracção prometida foi vendida a terceiros e o 1º autor, em consequência deste incumprimento, teve de adquirir outro imóvel para habitação.

Como se verifica, os autores são sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada, tendo os mesmos interesse directo em pedir ao tribunal, como pediram, a condenação da ré no pagamento da importância determinada, a título de sinal em dobro, pelo incumprimento do contrato – promessa que esta havia outorgado com eles, pelo que são parte legítima.

Improcede, pois, este segmento do recurso.

3.2.

A SIMULAÇÃO DO CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA E SUAS CONSEQUÊNCIAS LEGAIS.

No caso presente, tendo as partes acordado na compra/venda de determinada fracção por certo preço, não realizaram logo o contrato definitivo, limitando-se reciprocamente a prometer a sua futura outorga. Estabeleceram, então, um contrato preliminar, que constitui uma convenção de prestação de facto, ficando vinculadas à obrigação de prestar um facto, qual seja a realização do contrato definitivo.

Não restam dúvidas de que aquele acordo se reconduz a uma relação jurídica de índole contratual. Há um acordo de vontades vinculativo, estabelecido entre os autores e a ré, mediante a emissão de declarações de vontade recíprocas, visando a produção de determinados efeitos jurídico. Ou seja, atendendo à factualidade apurada nestes autos, as partes celebraram um contrato – promessa de compra e venda (vide artigo 410, n.º 1 C.C.).

Alega, porém, a ré que, apesar dessa aparência, as partes nunca quiseram celebrar tal contrato. O que pretenderam, foi apenas, e tão só, a celebração de uma escritura de compra e venda, onde a ré adquiriu à sociedade “Construções EE, L.da, um prédio urbano correspondente a um terreno para construção, bloco A, que faz parte do loteamento autorizado pelo alvará n.º ../.., sito no lugar de Santa Luzia, em Penafiel, inscrito na respectivas matriz sob o artigo 2031 e descrito na Conservatória do registo Predial sob o n.º 000 e onde os autores figuram como representantes da vendedora, sendo que o contrato promessa apenas foi efectuado por forma a pagarem quantia inferior à devida a título de impostos.

A ré questiona a validade do contrato-promessa celebrado em 04/10/2002, sendo tal contrato, na sua perspectiva, nulo, por simulação.

Como é sabido, na maioria dos casos, são nulos os negócios celebrados com “falta de vontade”.

Por via de regra, a vontade e a manifestação da mesma coincidem na declaração negocial. Mas podem surgir situações em que falte a coincidência entre o substrato volitivo interno e a sua aparência externa. A vontade que aparece como manifestada não existe como tal. Esta falta é o resultado de uma divergência entre a vontade real e a vontade declarada.

As situações de divergência entre a vontade real e a vontade declarada são muitas e muito diferenciadas entre si (vide artigos 240º a 247º e 248º a 250º). A distinção principal é entre divergências intencionais (voluntárias) e divergências não intencionais (involuntárias). Para todas elas a lei possui as figuras jurídicas correspondentes.

O caso juridicamente mais relevante da divergência entre vontade e declaração é o da simulação (vide artigos 240º a 243º).

Na simulação o declarante emite, de acordo com o declaratário, uma declaração não coincidente com a sua vontade no intuito de enganar terceiro. Assim, o declarante faz a declaração, mas não quer o declarado; o declaratário sabe disso; a actuação conjunta visa enganar (ou prejudicar) o terceiro.

O conceito de negócio simulado contém-no o artigo 240º, n.º 1 do C.C. Tal norma prescreve que, se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado.

A respeito dos efeitos da simulação determina o n.º 2 do artigo 240º que “o negócio simulado é nulo”.

Os requisitos para que haja negócio simulado são, por conseguinte, três, sendo necessária a sua verificação simultânea:

1º - Uma divergência entre a vontade real e a vontade declarada;

2º) – O intuito de enganar terceiros (enganar não é a mesma coisa que prejudicar);

3º - Um acordo entre declarante e declaratário o chamado acordo simulatório.

A verificarem estes requisitos, a nulidade que daí advirá, acarreta a restituição de tudo o que tiver sido prestado, de acordo com o disposto no artigo 289º C.C, sendo impeditiva dos direitos reclamados, nesta acção, pelos autores e constitutiva dos direitos peticionados pela ré, em sede de reconvenção e, como tal, o ónus da prova dos factos integradores dessa nulidade competia à ré (artigo 342º, n.º 2 C.C.).

De acordo com a matéria articulada pela ré, visando exactamente a demonstração dos aludidos requisitos da simulação, que havia invocado, formularam-se os quesitos 3º e 4º da base instrutória.

Ora, não se tendo provado que, “apesar da declaração do escrito referido na alínea AA), o que as partes pretenderam efectivamente foi apenas e, tão só, a celebração do acordo referido na alínea E), ou seja, quando as partes celebraram o acordo referido na alínea A) o que quiseram foi apenas o acordo referido na alínea E)”, nem se tendo igualmente demonstrado que “o acordo referido na alínea AA) foi efectuado por forma a pagarem quantia inferior à devida a título de impostos – encargos fiscais devidos”, resulta de forma evidente que a ré não logrou provar os factos necessários que permitissem concluir pela verificação dos requisitos indispensáveis à verificação da simulação do contrato – promessa que as partes celebraram e referido na alínea A), ou ponto 1 dos factos assentes da sentença, o qual mantém, assim, a sua validade.

Improcedem, assim, as conclusões da recorrente.

3.3.

EXISTÊNCIA/INEXISTÊNCIA DE SINAL:SUAS CONSEQUÊNCIAS

Nestes autos a causa de pedir é o incumprimento das obrigações decorrentes do contrato – promessa celebrado entre as partes. E como meio de tutelar o seu direito de crédito, os autores lançaram mão da resolução do contrato e do direito da devolução em dobro do sinal que prestaram.

Ficou demonstrado que a ré transmitiu aos autores que não iria cumprir o contrato – promessa de compra e venda em apreço, o que se reconduz a uma declaração expressa de não cumprir a prestação a que se vinculou.

Concluíram, por isso, as instâncias que a ré incumpriu definitivamente o contrato. Incumprimento que se presume culposo, nos termos do artigo 799º, n.º 1 C.C.

O não cumprimento definitivo, imputável a um dos contraentes, confere ao outro o direito de resolver o contrato-promessa (artigos 432º, nº 1, e 801º, nº 2, do C.C.).

No caso dessa falta de cumprimento ser imputável ao promitente - comprador, pode o promitente vendedor fazer sua a quantia entregue a título de sinal (artigo 442º, nº 2, do C.C). Sendo o incumprimento atribuído ao promitente vendedor, o outro contraente tem direito ao sinal dobrado (segmento normativo citado). Importa salientar que apenas o incumprimento definitivo e culposo dá lugar às cominações previstas no artigo 442º, nº 2, não bastando, para o efeito, a simples mora.

No caso em apreço, e no tocante ao direito de resolver o contrato em causa, preenchidos que estão os requisitos exigidos legalmente, a solução não podia ser outra, senão a que foi adoptada, ou seja o decretamento da peticionada resolução.

Ficou, pois, dissolvido o vínculo contratual, em plena vigência do contrato, colocando-se as partes na situação que teriam se o contrato não se houvesse celebrado.

A recorrente não questiona esse incumprimento definitivo, que se presume culposo, nem a resolução contratual. A sua discordância em relação ao acórdão recorrido prende-se com a sua condenação no pagamento do sinal em dobro. Segundo ela, tendo sido satisfeito o preço na íntegra, tal pagamento não pode ser havido como sinal, sendo, por isso, inaplicável a sanção prevista no n.º 2 do artigo 442º C.C.

Esta é a questão que importa decidir. Ou seja, se assiste ou não aos promitentes – compradores o direito de exigirem o sinal em dobro, havendo satisfeito integralmente o preço.

Entendeu-se no acórdão do S.T.J. de 7/05/09, in

www.dgsi.pt

, que, “se for antecipado o pagamento da totalidade do preço acordado, falece, em concreto, um pressuposto fundamental da aplicação do regime previsto no artigo 442º, n.º 2, que é precisamente a existência de sinal, seja ele confirmatório ou penitencial. (…) Pelo que, ao menos por isso, não pode aquela entrega presumir-se sinal (…)”.

A sentença recorrida, louvando-se neste acórdão, considerou que, “estando provado que os autores pagaram à ré da quantia de € 94.771, (valor acordado para o preço), tal pagamento não pode ser havido como sinal, estando ilidida a presunção decorrente do artigo 441º do C.C.

Assim sendo, e sem prejuízo do direito de resolver o contrato, concluiu a sentença que os autores apenas terão direito à restituição em singelo da quantia que pagaram e que corresponde à totalidade do preço, ou seja, 94.771 euros, mas já não ao dobro desta quantia, pois os efeitos do não cumprimento são os do incumprimento dos contratos em geral, ou seja, conforme o disposto nos artigos 798º e 801º do C.C., a indemnização a favor do credor e o direito deste proceder à resolução do contrato, com a exigência da restituição por inteiro da prestação eventualmente efectuada.

Entendimento diverso teve a Relação.

Pretende, por isso, a recorrente que seja ressuscitada a tese sufragada na 1ª instância.

Mas sem razão.

Dispõe o artigo 440º do C.C. que, “se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa o carácter de sinal”.

Porém, segundo o estatuído no artigo 441º, “no contrato-promessa de compra e venda, presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço”.

Conjugando estas normas, é de notar que o pagamento ou princípio de pagamento da prestação actual ou futura só assume a natureza de sinal se as partes lho atribuírem (artigo 440º). Todavia, quanto ao contrato – promessa de compra e venda, a lei presume que valerá como sinal toda a quantia (em dinheiro) entregue pelo promitente – comprador ao promitente – vendedor, ainda que as partes se limitem a dizer que a entrega é feita como

antecipação total ou parcial do pagamento do preço

(artigo 441º). A lei estabelece esta presunção por a qualificação como sinal corresponder, na promessa de compra e venda, à vontade normal das partes – presunção juris tantum, como tal ilidível por prova em contrário (artigo 350º, n.º 2 C.C.).

Embora não seja muito habitual que, a título de sinal, seja paga a totalidade do preço, o certo é que a letra da lei é taxativa quando, no normativo indicado, faz presumir como sinal “

toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço”.

Assim, não estabelecendo a lei qualquer limite, não importa, por isso, que “o sinal seja inferior, igual ou superior à prestação

[2]

”.

“A existência de sinal é especialmente frequente na promessa recíproca de compra e venda. Quase sempre, quando se celebra uma tal promessa, o promitente – comprador entrega ao promitente – vendedor uma importância correspondente a parte do preço, ou, até, a todo ele.

Há o cumprimento antecipado, parcial ou total, da futura dívida de preço

: e dizemos «futura» porque ela na realidade só se constituirá com a celebração da prometida compra e venda. E, além disso, as partes querem, normalmente, que a entrega funcione também como sinal. De maneira que, se o promitente – comprador faltar à promessa, poderá o promitente – vendedor reter a importância recebida; se faltar este, poderá aquele reclamar a restituição dessa importância, em dobro.

Mesmo que as partes não qualifiquem expressamente como sinal a entrega feita, semelhante qualificação valerá em princípio, por presunção legal, na hipótese a que estamos a referir-nos de promessa recíproca de compra e venda.

Tudo isto decorre do disposto nos artigos 440º e 442º C.C.

[3]

”

Reportando-nos ao caso, a quantia que os autores/promitentes – compradores pagaram à ré/promitente - vendedora, nos termos do contrato-promessa em causa, corresponde à totalidade do preço, ou seja, € 94.771 e tem (presuntivamente) carácter de sinal (confirmatório).

Porque o não cumprimento do contrato foi devido à promitente – vendedora, (aquela que recebeu o sinal), têm os promitentes – compradores a faculdade de exigirem o dobro do que prestaram (artigo 442º, 2 C.C.).

Deste modo, não assiste razão à recorrente.

SUMÁRIO:

1 – Por via de regra, a vontade e a manifestação da mesma coincidem na declaração negocial, mas podem surgir situações em que falte a coincidência entre o substrato volitivo interno e a sua aparência externa. A vontade que aparece como manifestada não existe como tal. Esta falta é o resultado de uma divergência entre a vontade real e a vontade declarada.

2 – As situações de divergência entre a vontade real e a vontade declarada são muitas e muito diferenciadas entre si, sendo a simulação o caso juridicamente mais relevante dessa divergência entre vontade e declaração.

3 – Na simulação o declarante emite, de acordo com o declaratário, uma declaração não coincidente com a sua vont