Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA intentou a presente acção declarativa sob a forma de processo comum contra BB, pedindo:

- que o R. seja condenado a pagar-lhe € 78 521, 52, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, desde a data da citação até pagamento;

- que se declare a resolução de contrato de arrendamento referente à fracção autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao 4.º andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº 8...9/...7-I, sendo decretado o despejo, condenando-se o R. a restituir-lhe aquele, livre e desocupado.

- Subsidiariamente, pede que se declare a inconstitucionalidade dos arts. 4.º e 5.º do decreto-lei 158/2006, de 8 de Agosto, na medida em que ao considerarem como único critério relevante para determinação do RABC dos arrendatários os rendimentos anuais ilíquidos do respectivo agregado familiar violam o disposto nos arts. 2.º, 13.º/1, 62.º/1 e 65.º/3 da Constituição da República Portuguesa.

Para tanto alegou, no essencial:

Ser a proprietária de imóvel de que o R. é inquilino; que procurou fazer transitar o contrato de arrendamento para o regime do NRAU, com aumento de renda; que o R. tem rendimentos que a tal autorizam, mas que não os declara em Portugal; que tem sofrido prejuízos emergentes da circunstância de estar a perceber a renda por um valor inferior ao do mercado.

O R. contestou, pugnando pela improcedência da acção. Disse que as comunicações efectuadas não observaram os ditames legais e que o seu rendimento anual bruto corrigido é inferior ao mínimo exigido para que a renda pudesse ser actualizada nos moldes propugnados pela Autora.

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Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente, condenando o Réu a pagar à Autora € 78 521, 52, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, desde a data da citação até pagamento, declarou a resolução de contrato de arrendamento referente à fracção autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao 4.º andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº 8...9/...7-I, sendo decretado o despejo, condenando-se o R. a restituir aquele à A., livre e desocupado.

Condenou ainda o Réu como litigante de fé em multa equivalente a 50 unidades de conta.

Inconformado, o Réu apelou, vindo a Relação de Lisboa a julgar a apelação parcialmente procedente nestes termos:

Revoga-se “a decisão recorrida no segmento em que se declara a resolução do contrato de arrendamento referente à fracção autónoma designada pela letra “T” correspondente ao 4.º andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua ... freguesia ..., concelho ... descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º 8...9/...7-1 e se decreta o despejo e a condenação do réu a restituir à Autora o prédio livre e descopado; no mais confirma-se a sentença recorrida.”

Do acórdão interpuseram recursos de revista ambas as partes, fazendo-o o Réu a título excepcional.

A formação a que alude o nº3 do art. 672º do CPC não admitiu a revista interposta pelo Réu.

Por conseguinte, cumpre apreciar a revista interposta pela Autora, a qual remata a sua alegação com as seguintes conclusões:

1ª. O recurso interposto pela recorrente tem por objecto o Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, o qual julgou parcialmente procedente a apelação interposta pelo réu recorrido e, em consequência, revogou a decisão recorrida no segmento em que se declara a resolução do contrato de arrendamento referente à fracção autónoma designada pela letra “T” correspondente ao 4.º andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º 8...9/...7-1 e se decreta o despejo e a condenação do réu a restituir à autora o prédio livre e desocupado.

2ª. Através da interposição do presente recurso de revista, pretende a recorrente a prolação de Acórdão por este Supremo Tribunal que revogue a decisão proferida pelo Tribunal a quo e que, consequente, a substitua por outra que decrete a resolução do contrato de arrendamento dos autos e que, consequentemente, decrete o despejo, condenando o recorrido a restituir à recorrente o prédio, livre e desocupado.

3.ª O Tribunal a quo não enquadrou correctamente a questão, tendo aflorado questões que em nada relevam para os presentes autos.

4.ª A questão que verdadeiramente importa solucionar é se a actuação do recorrido arrendatário, pela sua gravidade e consequências, tornou ou não inexigível à recorrente que mantenha o contrato de arrendamento entre ambos vigente.

5.ª Não pode a recorrente aceitar o raciocínio que parece perpassar pelo Acórdão recorrido, no sentido de entender que, com a condenação do recorrido a pagar-lhe a quantia de € 78.521,52, relativas ao diferencial entre as rendas efectivamente pagas e aquelas que a recorrente poderia ter auferido, se deve esta considerar integralmente ressarcida pela actuação ilícita do recorrido.

6.ª O Acórdão recorrido obriga a recorrente a ficar vinculada a uma relação jurídica de arrendamento com um arrendatário que recorreu a mecanismos legais de que não beneficiava e a manipulá-los em seu benefício, agindo com manifesta má-fé, tendo em conta que a relação locatícia entre as partes dura há 25 anos.

7.ª Tendo declarado à recorrente que o seu RABC não comportava um aumento de renda quando possui uma condição económica elevada, não declarando em Portugal os rendimentos que aufere.

8.ª O recorrido aufere uma pensão mensal vitalícia por parte do ..., com sede nos ..., sendo que a mesma, no ano de 2002, ascendia ao montante de € 4.618,49.

9.ª O recorrido ocultou da recorrente, durante 7 longos anos, a percepção de tal pensão, tendo feito os possíveis para que não se descobrisse que a mesma era por si auferida.

10.ª O recorrente adoptou, durante o processo, uma actuação manifestamente reprovável, tendo procurado, até à exaustão, que a existência de tal pensão não fosse descoberta, facto que levou o Tribunal de primeira instância a condená-lo como litigante de má-fé, em multa equivalente a 50 unidades de conta, condenação essa mantida pelo Tribunal da Relação.

11.ª Todos estes factos foram inexplicavelmente ignorados pelo Tribunal a quo.

12.ª No que tange à resolução do contrato de arrendamento, fez o legislador uso de uma cláusula geral, através da qual recorreu ao conceito de “inexigibilidade”, cláusula geral essa complementada, nos termos do n.º 2 do artigo 1083.º do C.C, com uma enumeração meramente exemplificativa.

13.ª A cláusula de inexigibilidade de manutenção da relação locatícia deve ser preenchida tendo em conta a natureza da infracção, a reiteração ou não reiteração da conduta e, outrossim, a duração da relação contratual.

14.ª O recorrido presta falsas declarações à recorrente, sua senhoria, quanto à sua real situação económica, há mais de 7 anos, tratando-se, assim, de uma conduta reiterada.

15.ª A qual é ainda mais grave se se atentar no facto de a relação locatícia entre as Partes vigorar desde o ano de 1997, isto é, há 25 anos.

16.ª O recorrido causou, assim, elevados prejuízos patrimoniais à senhoria, tendo agido com flagrante má-fé, na medida em que nem o presente processo judicial o fez adoptar outra atitude.

17.ª O recorrido, no cumprimento das suas obrigações, não agiu de acordo com os mais elementares ditames da boa-fé.

18.ª Não se espera de um contraente leal e honesto que engane a sua contraparte, ainda para mais servindo-se de um mecanismo criado especialmente pelo legislador para pessoas economicamente vulneráveis, as quais não auferem uma pensão de mais de € 6.000,00, como sucede com o recorrido!

19.ª É, assim, totalmente inexigível à recorrente que mantenha o contrato de arrendamento dos autos.

20.ª Tratando-se, como se trata, de um contrato duradouro, assume particular importância o conceito de “justa causa”, fazendo apelo ao conceito de boa-fé, do qual resulta ser desrazoável impor a uma parte a manutenção de um contrato quando a outra violou gravemente as suas obrigações.

21.ª Raciocínio esse que se afigura ainda mais premente no caso de um contrato como o de arrendamento, pelo seu carácter intuito personae, estando-lhe subjacente uma relação de confiança recíproca entre os contraentes.

22.ª Pretende o recorrido fazer passar a ideia, ao longo de todo o processo, que se trata de uma pessoa idosa com parcos rendimentos, o que é totalmente falso!

23.ª O recorrido aufere uma pensão mensal vitalícia por parte do ..., a qual, em 2002, ascendia ao montante de € 4.618,49, sendo a mesma actualizável mensalmente, de acordo com a inflação, com efeitos a 1 de Maio, pelo que, tendo em conta a inflacção que se tem vindo a registar nos últimos 20 anos, o valor actual da pensão auferida pelo recorrido será de cerca de

€ 6.016.05

.

24.ª Valor sobre o qual o recorrido, ademais, não paga quaisquer impostos, uma vez que declara não possuir quaisquer rendimentos junto da Autoridade Tributária e Aduaneira!

25.ª Sendo que reside actualmente numa fracção autónoma situada na Rua ..., freguesia ..., a qual se trata de uma zona em que o valor médio de renda pode chegar aos € 14,50 por m2 e que foi reavaliada para efeitos de IMI, tendo, actualmente, o valor patrimonial tributário de € 336.950,00!

26.ª O recorrido agiu com manifesta má-fé e de forma particularmente dolosa, razão pela qual não é exigível à recorrente que mantenha o contrato de arrendamento dos autos, devendo o mesmo ser resolvido.

27.ª Caso assim não se entenda, sempre se dirá que a actuação do recorrido configura um manifesto abuso de direito, na modalidade de desequilíbrio no exercício de posições jurídicas na medida, ao abrigo de um direito de oposição, nos termos do NRAU, quanto ao aumento do valor da renda, o recorrido abusou desse mesmo direito, ao invocar uma situação de carência económica manifestamente inexistente, com o único propósito de obstaculizar o aumento da renda.

28.ª Não pode tal atitude ser tolerada, por patentemente disfuncional com as mais elementares regras vigentes no sistema jurídico no que respeita à lisura e probidade que as Partes devem assumir nas relações negociais que estabelecem.

29.ª In casu, deve o referido abuso de direito ter como consequência a supressão do direito do recorrido, declarando-se a resolução do contrato de arrendamento dos autos.

30.ª Ao ter decidido como decidiu, o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 334.º, 762.º, n.º 2 e 1083º, n.ºs 1 e 2, todos do Código Civil.

31.ª Em face do exposto, deve o Acórdão recorrido ser substituído por outro, no qual seja declarada a resolução do contrato de arrendamento dos autos e, consequentemente, decretado o despejo, condenando-se o recorrido a restituir à recorrente o imóvel dos autos, livre e desocupado.

Contra alegou o Recorrido, pugnando pela improcedência da revista e a confirmação do acórdão.

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Na revista está em causa apenas saber se se verifica fundamento de resolução do contrato de arrendamento urbano que incide sobre a fracção identificada nos autos, em que são partes a Recorrente, como locadora, e o Recorrido como locatário.

Fundamentação.

Vêm provados os seguintes factos:

1 - A A. é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao 4.º andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº 8...9/...7-I e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ...09 (docs. 1 e 2).

2 - A A. adquiriu o direito de propriedade da fracção na sequência da dissolução, liquidação e partilha da “Sociedade Agrícola do ...”.

3 - Entre a anterior proprietária, “Sociedade Agrícola do ...”, na qualidade de senhoria, e CC, na qualidade de inquilino, foi celebrado um contrato de arrendamento, destinado a habitação, pelo prazo de 6 meses, com início em 1 de Dezembro de 1957, renovando-se sucessivamente, por iguais períodos e nas mesmas condições (doc. 3).

4 - CC faleceu em .../.../1993, tendo o arrendamento sido transmitido a sua mulher, DD (doc. 4).

5 - DD faleceu em .../.../1997.

6 - O R. enviou à “Sociedade Agrícola do ...” escrito datado de 7-8-1997, de que se mostra junta cópia a fls. 32 verso - doc. 5 junto com a petição inicial -, em que, assinaladamente, se lê:

Tendo regressado, no início do ano, de 1991, dos ..., onde exercera a minha actividade profissional durante cerca de 14 anos, desde essa data a minha residência oficial e a sede da minha vida social e familiar tem sido o locado, pelo que, nos termos do art.º 85.º/1/b do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Dec.Lei n.º 321-B/90, de 15 d/10, a posição de locatário no contrato de arrendamento em referência se me transmitiu.

Assim, em cumprimento do disposto no art.º 89.º do aludido diploma legal, venho comunicar a V.Exas o falecimento de minha Mãe, no passado dia .../.../1997.

7 - A renda mensal era de 100 000$00 (cem mil escudos), encontrando-se actualmente fixada em € 726, 46.

8 - A A., representada pela Associação .... de Proprietários, enviou à cônjuge do R. carta datada de 11-12-2012, em que comunicou a sua intenção de fazer transitar o contrato de arrendamento para o regime do NRAU, passando este a ter o prazo certo de 5 anos e actualizando a renda para a quantia mensal de € 2 200, 00 (doc. 6 - fls. 33 verso).

9 - Na carta lê-se, assinaladamente, o seguinte:

“(…) vem comunicar a iniciativa de actualização da renda, nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 30.º da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro, na redacção que lhe foi dada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto.

Como V. Exª tem conhecimento, entrou em vigor no passado dia 12 de Novembro a Lei 31/2012, de 14 de Agosto que prevê a transição para o NRAU e actualização da renda relativamente ao seu contrato de arrendamento.

Como V. Exa. pode comprovar pela cópia da caderneta predial urbana que anexo, o valor do locado, já avaliado nos termos dos arts. 38.º e ss. do CIMI, é de € 314 320, 00.

Nestes temos, venho propor a V. Exa. que o seu contrato passe a ter o prazo de cinco anos, sendo a nova renda de € 2 200, 00.”

10 - O R., representado pelo seu mandatário, respondeu por carta datada de 8-1-2013, da seguinte forma:

“(…) venho declarar a sua oposição ao valor proposto para a nova renda do andar de que é inquilino, sito na Rua ..., em ..., bem como quanto ao tipo e duração do contrato propostos.

Os fundamentos desta oposição radicam em que:

O seu rendimento anual bruto corrigido (RABC) não é compatível com qualquer aumento legalmente exigível conforme comprova com a junção do doc. n.º 1;

A residência oficial e a sede da minha vida social e familiar tem sido o locado, pelo que, nos termos do art.º 85.º/1/b do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Dec.Lei n.º 321-B/90, de 15 d/10, a posição de locatário no contrato de arrendamento em referência se me transmitiu.

Assim, em cumprimento do disposto no art.º 89.º do aludido diploma legal, venho comunicar a V.Exas o falecimento de minha Mãe, no passado dia .../.../1997.

1. O seu rendimento anual bruto corrigido (RABC) não é compatível com qualquer aumento legalmente exigível conforme comprova com a junção do doc. n.º 1;

11 - Em 18-1-2013 a A. enviou carta ao R., nos termos da qual aduziu que a invocação de carência económica não era suficiente para obstar à actualização da renda, devendo o R. fazer prova de tal circunstância mediante a junção de certidão emitida pela Autoridade Tributária e advertiu que a falta de prova determinaria a actualização da renda para a quantia mensal de €1.746,22, a qual seria devida a partir da renda que se venceria no dia 1-3-2013 (doc. 8).

12 - Na carta lê-se, assinaladamente, o seguinte:

“(…) No que se reporta ao valor da renda o V/cliente terá que provar o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar, nos termos previstos na Lei 31/2012 de 14 de Agosto (NRAU) conjugada com o Dec. Lei 158/2006 de 8 de Agosto com a nova redacção dada pelo Dec. Lei 266-C/2012 de 31 de Dezembro.

Lembramos que no caso de não provar a inerente carência económica, nos termos previstos na lei, ser-lhe-á aplicado o previsto no art.º 35, nº 2, a) e b) do NRAU, ou seja, o valor da renda será calculado com base em 1/15 do VT.

Desta forma, solicitamos que a Certidão emitida pela Administração Tributária seja elucidativa da prova mencionada no art.º 32.º do NRAU, sendo que se V/Exa. nada comprovar nos termos da Lei acima mencionada, a nova renda, calculada com base em 1/15 do VT, Euros 1.746,22 (mil setecentos e quarenta e seis euros e vinte e dois cêntimos), será devida a partir da renda que se vence no próximo dia 1 de Março de 2013.”

13 - A A. enviou ao R. carta datada de 27-2-2013 em que se lê: “Na sequência da falta de resposta à nossa comunicação de 18-1-2013, informamos que iremos aplicar o aí previsto, ou seja o valor da nova renda vencida no próximo mês de Março, será de Euros. 1.746,22 (mil setecentos e quarenta e seis euros e vinte e dois cêntimos) ” (doc. 9).

14 - O R., representado pelo seu mandatário, enviou nova carta à A., datada de 28- 2 -2013, com o seguinte teor:

“1. Acuso a recepção da vossa carta em referência que mereceu a minha melhor atenção.

2. Julgo que V.Exas. laboram em lamentável equívoco.

Realmente o meu cliente - Dr. BB - não recebeu qualquer comunicação vossa, sobre actualização da renda, datada de 18.1.2013.

3. Recebeu, sim, uma comunicação vossa sobre o referido assunto datada de 11.12.2012 e recebida em 12.12.2012, à qual respondeu por carta, por mim subscrita, datada de 08.01.2013 e registada nesse mesmo dia (com o número de registo RD ... 63 7 PT) conforme documento cuja cópia me permito juntar.

4. Na referida resposta o meu cliente impugnava qualquer aumento de renda.

Nestes termos informo V.Exas. de que o meu cliente não aceita nem reconhece o valor da nova renda anunciada por V.Exas. ” (doc. 10).

15 - Em 05.03.2013, o mandatário do R. enviou carta à A., de que consta: “Após contacto telefónico com V.Exas. em que solicitámos o reenvio por fax da vossa comunicação datada de 18.01.2013, constatámos que efectivamente ela foi recebida neste escritório, mas por razões não explicadas, se extraviou não tendo chegado ao meu conhecimento.

Analisado o seu conteúdo verificamos que, em qualquer caso, não têm V.Exas. razão para proceder ao aumento da renda nos termos propostos.

Efectivamente:

1. Nos termos do artigo 32º, nº 3, da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (alterada pela Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto), o RABC cujo comprovativo o arrendatário deve juntar refere-se ao ano civil anterior da comunicação.

2. A vossa comunicação de proposta de nova renda é de 11.12.2012. Consequentemente, o RABC que o inquilino meu cliente deveria provar é referente ao ano de 2011.

3. E fê-lo, na carta-resposta de 18 de Janeiro de 2013, juntando Certidão do Serviço de Finanças de ... 2, referente aos seus rendimentos no ano de 2011, da qual resulta que não teve quaisquer rendimentos.

4. Por outro lado, o inquilino alegou ter mais de 65 anos, juntando o correspondente comprovativo. E, nestas circunstâncias, aplica-se o regime disposto no artigo 36º, n.ºs 6 e 7, e 37º da mesma lei, nunca podendo conduzir ao resultado pretendido por V.Exas. ”

16 - Por carta datada de 7-3-2013, o R. enviou comunicação na qual juntou uma declaração emitida pela Autoridade Tributária, comprovativa do pedido efectuado de emissão da declaração necessária para os efeitos da alínea a) do n.º 4 do art.º 31.º do NRAU (doc. 12).

17 - Em resposta, a A. enviou comunicação, nos seguintes termos: “(…) Com respeito ao valor de renda e, não podendo aceitar a manutenção do valor da mesma, vimos pela presente fixar o regime supletivo legal, sendo a renda anual calculada com base em 1/15 valor tributário do locado, o que corresponde ao valor mensalmente de € 1 746, 22.

No entanto, como o Senhor arrendatário invoca que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco remunerações mínimas anuais, a renda só poderá ser fixada com base na percentagem do seu rendimento, assim como, o contrato se manterá no mesmo regime contratual durante os próximos cinco anos se, nos entregar a respectiva Certidão Definitiva da Autoridade Tributária, dentro do prazo legal estabelecido para o efeito.

Advertimos de que, durante o período em que se aguarda a Certidão Definitiva da Autoridade Tributária, a renda manter-se-á sem alteração.

Todavia, e na falta atempada da apresentação do referido documento, o valor da renda já fixado, será devido com efeitos desde a renda vencida a 1 de Março de 2013. (…)” (doc. 13).

18 - Por carta de 14-5-2013, o R. enviou declaração comprovativa da requisição de emissão da declaração pela Autoridade Tributária (doc. 14).

19 - Em 26-7-2013, o R. enviou carta à A., a que juntou uma certidão emitida pela Autoridade Tributária, datada de 23-07-2013, com o seguinte teor:

“(…) DECLARA-SE que, no ano fiscal de 2012, o Valor do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é: 0,00 (Inferior a 5 Retribuições Mínimas Nacionais Anuais - RMNA, pelo que se enquadra na protecção prevista na alínea a) do nº 4 do artigo 31º, e no artigo 35º ou no nº 7 do artigo 36º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redacção que lhe foi conferida pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto) (…) ”(doc. 15).

20 - Em Julho de 2014, o R. enviou à A. certidão emitida pela Autoridade Tributária, datada de 25-7-2014, com o seguinte teor:

“(…) DECLARA-SE que, no ano fiscal de 2013, o Valor do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é: 0,00 (Inferior a 5 Retribuições Mínimas Nacionais Anuais - RMNA, pelo que se enquadra na protecção prevista na alínea a) do nº 4 do artigo 31º, e no artigo 35º ou no nº 7 do artigo 36º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redacção que lhe foi conferida pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto) (…)” (doc. 16).

21 - Em Agosto de 201