Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A e mulher B intentaram, a 3 de Julho de 1997, acção declarativa, de condenação, contra C, Lda., pedindo, entre o mais, a declaração de nulidade do contrato de arrendamento respeitante a um espaço, destinado a estabelecimento comercial, que constitui o rés-do-chão de um prédio urbano sito em Cerca dos Anjos, Soure, celebrado entre os autores, como locadores, e a ré, como arrendatária, com entrega do local aos autores.

Para tanto, os autores, em síntese, alegaram a celebração do aludido contrato de arrendamento nunca formalizado por escritura pública.

A ré contestou, pugnando pela absolvição do pedido, e deduziu reconvenção na qual, no que aqui e agora continua a interessar, pediu a condenação dos autores a devolverem-lhe a quantia de 1040000 escudos e a pagarem-lhe a de 4694663 escudos, em ambos os casos acrescidas de juros.

Para tanto, em resumo, a ré alegou que pagou aos autores a primeira daquelas quantias, a título de rendas, e que despendeu a segunda em obras feitas no local que lhes tomou em arrendamento.

O Tribunal do Círculo Judicial de Pombal, por sentença de 26 de Maio de 2000, julgou procedente aquele pedido dos autores, condenando a ré, e improcedentes os pedidos reconvencionais, absolvendo os autores.

Em apelação da ré, o Tribunal da Relação de Coimbra, por acórdão de 25 de Setembro de 2001, confirmou a sentença.

Ainda inconformada, a ré pede revista mediante a qual, dizendo que no acórdão recorrido se violou o disposto nos artºs 7º do Reg. do Arrend. Urbano, 220º, 234º, 236º, 280º, 281º, 289º, nº1, 334º, 428º, 473º, 474º, 809º, 1022º e 1273º, nº2, do Cód. Civil, pretende a procedência daqueles pedidos reconvencionais.

Os autores alegaram no sentido de ser negada a revista.

O recurso merece conhecimento.

Vejamos se merece provimento.

As questões a julgar são as de saber se:

a)	os autores devem, em consequência da declaração de nulidade do contrato de arrendamento, devolver à ré as rendas por esta pagas em cumprimento do contrato, no montante de 1040000 escudos, acrescidas de juros;

b) os autores devem satisfazer à ré o custo das obras por esta efectuadas no local arrendado, acrescido de juros.

A matéria de facto a tomar em consideração é a adquirida no acórdão recorrido, para o qual aqui se remete, nos termos do disposto nos artºs 713º, nº6, e 726º, ambos do CPC.

Primeira questão: devolução das rendas pagas.

A nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre os autores e a ré tem o severo efeito do artº 289º, nº1, do Cód. Civil:

(...) devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado (...).

Esta obrigação recai, sendo o contrato sinalagmático, sobre ambos os contraentes.

É o caso do contrato de arrendamento: o locador deve restituir ao locatário as rendas recebidas deste; por sua vez, o arrendatário deve restituir ao locador a ocupação ou uso que, nos termos do contrato, fez do prédio arrendado.

Não sendo, pela sua natureza, possível esta restituição da utilização do prédio, então, terá o arrendatário que pagar ao locador o valor correspondente a essa utilização, como se dispõe no artº 289º, nº1, do Cód. Civil:

ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.

O valor das rendas pagas equivale, no arrendamento, ao valor da utilização do prédio.

Por isto, deve operar-se a compensação dos dois créditos, com a consequente extinção de ambas as obrigações, nos termos do artº847º do Cód. Civil.

Quer isto dizer que nem o locador, terá que restituir as rendas recebidas, nem o arrendatário o valor da ocupação do local arrendado, atenta a extinção de ambas estas obrigações.

Se um contrato de arrendamento é declarado nulo, é absurdo que o senhorio tenha de restituir as rendas, caso em que o inquilino teria fruído o prédio de graça - Oliveira Ascensão, Direito Civil - Teoria Geral, Vol.II, pag. 334, citando Castro Mendes.

Não havendo lugar à restituição de rendas pretendida pela ré, está prejudicada a questão dos respectivos juros.

No acórdão recorrido, ao confirmar-se a absolvição dos autores em relação ao pedido da restituição de rendas, não se violou a lei.

Segunda questão: benfeitorias.

Sabe-se que, de harmonia com o contrato declarado nulo, a arrendatária ficou autorizada a fazer no locado obras necessárias ao bom funcionamento da actividade nele a exercer, ou seja, a exploração de um bar. Os encargos com estas obras ascendiam a cerca de 4500000 escudos; tendo os futuros sócios da ré e esta pago 3250000 escudos de obras executadas.

Esta despesa feita pelos futuros sócios da ré e por esta deve considerar-se como benfeitoria, à luz do disposto no artº216º, nº1, do Cód. Civil:

consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa.

Assim sendo, face à declaração de nulidade, cabe atender ao disposto no artº289º, nº3, do Cód. Civil:

é aplicável (...), directamente ou por analogia, o disposto nos artºs 1269º e seguintes.

Por isto, nos termos do artº 1273º do Cód. Civil:

1.	Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela.

2.	Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.

E, nos termos do artº 1275º, nº1 do Cód. Civil,

o possuidor de boa-fé tem direito a levantar as benfeitorias voluptuárias, não se dando detrimento da coisa; no caso contrário, não pode levantá-las nem haver o valor delas.

Quer isto dizer que o arrendatário de contrato declarado nulo poderá haver do proprietário-locador o valor das benfeitorias feitas no prédio arrendado - é este o pedido em causa no presente segmento da revista - nas seguintes hipóteses:

a) tratar-se de benfeitorias necessárias;

b)	tratar-se de benfeitorias úteis que não possam ser levantadas sem detrimento do prédio.

Tratando-se de benfeitorias voluptuárias, não poderá o arrendatário haver o respectivo valor.

De harmonia com o disposto no artº216º, nº2, do Cód. Civil, são benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.

Cabe, ainda, fazer três observações.

A primeira é a de que as cláusulas do contrato de arrendamento nulo respeitantes a obras no prédio não são convocáveis para decidir a questão do alegado direito do arrendatário a haver do locador a quantia despendida na execução de obras. Isto é assim precisamente em consequência da nulidade do contrato.

A segunda é a de que as normas do enriquecimento sem causa só são convocáveis para quantificar o valor das benfeitorias a satisfazer pelo locador-titular do direito ao arrendatário, nos termos do artº1273º, nº2, do Cód. Civil. Aquelas normas do enriquecimento sem causa não são convocáveis para determinar em que casos é que o arrendatário, autor das benfeitorias, mediante contrato nulo, tem direito a haver o valor das benfeitorias. A este respeito a norma que rege é a do artº289º, nº3, do Cód. Civil. Não há aplicação da figura do enriquecimento sem causa, mas consequência própria da necessidade de restaurar in pristinum o que não teve título para ser alterado, escreve Oliveira Ascensão no lugar citado, pág. 333.

A terceira, é a de que o valor a haver pelo arrendatário não coincide com o montante da despesa por ele feita; o objecto desta obrigação é medido pelo efectivo locupletamento do titular do direito, enriquecido - artºs 473º e 479º, do Cód. Civil.

Voltando à espécie, tudo o que se sabe é que os futuros sócios da ré e esta fizeram obras no local arrendado, necessárias ao bom funcionamento de um bar que a ré se propunha explorar ali, tendo despendido 3250000 escudos dos cerca de 4500000 escudos que seriam precisos para executar o que era necessário a tal finalidade.

Face a tão singela factualidade não resulta que as obras efectuadas tivessem por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do local arrendado. Nada disso. O fim de tais obras foi o de adaptar esse local à exploração de um bar. Quer isto dizer que não resulta que se esteja na presença de benfeitorias necessárias ao prédio locado.

E também não se pode concluir daquela factualidade que as obras realizadas aumentaram o valor do prédio. Desde logo nem sequer se sabe em que é que, concretamente, consistiram tais obras. Depois, as obras feitas, aliás incompletas, não aumentam necessariamente o valor do prédio, podendo até suceder que o diminuam por não servirem para no local se exercer outra actividade. Cair-se-á, assim, na categoria das benfeitorias voluptuárias, adequadas apenas à satisfação do interesse da ré e que em nada enriqueçam os autores.

Conclui-se, desta sorte, que o acórdão recorrido não violou as normas legais invocadas pela recorrente enquanto lhe negou o direito de haver dos autores o que despenderam com as obras efectuadas no local.

Pelo exposto, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em negar revista à ré.

Custas pela ré.

Lisboa, 4 de Abril de 2002

Agostinho Manuel Pontes de Sousa Inês,

Ilídio Gaspar Nascimento Costa,

Dionísio Alves Correia.