Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

Relatório

AA e cônjuge, BB, intentaram a presente ação declarativa, com processo comum, contra CC e cônjuge, DD, pedindo sejam os réus condenados a pagar solidariamente aos autores a quantia de € 59 000, correspondente ao dobro do valor do sinal prestado, acrescida de juros, à taxa legal, calculados desde a data da citação até integral pagamento.

A justificar o pedido, invocam, em síntese, o incumprimento definitivo e culposo pelos réus do contrato-promessa outorgado entre as partes em 02-03-2020, através do qual os autores prometeram comprar e os réus prometeram vender o imóvel que identificam, a estes pertencente, tendo os autores procedido à entrega, a título de sinal e princípio de pagamento, do montante de € 29 500, acordando as partes que a escritura de compra e venda seria celebrada no prazo de 90 dias; acrescentam que, pelos motivos que expõem, não lograram os autores obter o financiamento necessário à celebração do contrato-prometido, pelo que o negócio não foi celebrado no prazo acordado, na sequência do que procederam os réus à fixação de um prazo adicional insuficiente para o efeito, não anuindo à prorrogação do prazo solicitada pelos autores e tendo procedido à venda do imóvel a terceiro, como tudo melhor consta da petição inicial.

Os réus contestaram, defendendo-se por impugnação e invocando o incumprimento definitivo do contrato imputável aos autores – decorrente da falta de marcação da escritura de compra e venda dentro do prazo suplementar razoável, perentório, que estabeleceram para o efeito em interpelação admonitória que lhes dirigiram –, sustentando que lhes assiste o direito a fazerem sua a quantia recebida a título de sinal e concluindo pela improcedência da ação, como tudo melhor consta do articulado apresentado.

Instruídos os autos e depois de realizado julgamento foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente, e condenou os réus na restituição aos autores, do valor do sinal por si recebido (em singelo), isto é, no montante de € 29 500,00 (vinte e nove mil e quinhentos euros), absolvendo os réus do demais peticionado.

Inconformados, os réus interpuseram recurso desta decisão e também os autores recurso subordinado tendo o Tribunal da Relação julgado a apelação principal dos réus como procedente e o recuso subordinado dos autores como improcedente e, em consequência, decidiu a total improcedência da ação e absolver os réus do pedido formulado.

… …

Desta decisão vieram os autores interpor recurso de revista concluindo que:

“A. A decisão proferida pelo Tribunal da Relação de que ora se recorre, pela qual se ficciona uma declaração de Resolução Contratual, de natureza tácita, que considera válida e eficaz, implica alterar o enfoque existente até então no processo, no qual se foi analisando essencialmente os factos na perspetiva dos Autores.

B. Como procuraremos demonstrar, tal declaração carece de fundamento factual e legal.

C. E a análise dessa Declaração e bem assim, do prazo fixado aos Autores para o cumprimento e das consequências da impossibilidade que resulta da venda a terceiro, factos que giram em torno da posição dos Réus ao longo da vida contratual, implica um conhecimento mais aprofundado da sua atitude.

D. Para esse fim, é essencial o documento que ora se requer a junção que é Autorização de Cancelamento, relativa à Hipoteca que existia sobre o imóvel objeto do Contrato Promessa.

E. Com este, podemos “documentar” a evolução dos factos que levaram à venda deste imóvel a terceiro.

F. Podemos até considerar que esta decisão, no sentido de relevar uma Resolução, de natureza tácita e alegadamente implícita na interpelação admonitória, constitui uma declaração enquadrável no disposto no artigo 3.º n.º 3 do CPC, como decisão surpresa.

G. Como tal justifica e fundamenta, a junção aos autos de um documento que pertence aos Réus e é deles perfeitamente conhecido e que, por outro lado, permite ao Tribunal conhecer de forma aprofundada a questão.

H. No que respeita à decisão sobre a matéria de facto, consideramos que existe uma nulidade na modificação do teor do ponto 13.2.1.1 dos Factos provados.

I. O Recorrente pediu a eliminação deste facto, em Alegações e

J. O princípio do dispositivo e da limitação de poderes da Relação quanto à modificação da matéria de facto, expressa nos artigos 608.º n.º 2 e 609.º CPC,

K. Impõe que, julgando-se infundado o pedido seja o mesmo improcedente, não podendo o Tribunal alterá-lo.

L. A decisão em contrário, constitui nulidade conforme prescrito nos artigos 674.º e 615.º n. 1 e) e 4 do CPC.

M. Importa enquadrar a matéria de facto discutida nos autos, de forma a salientar as questões que, no nosso entender e salvo o devido respeito, não mereceram a devida atenção pelo Tribunal a quo.

N. Da análise do Contrato celebrado entre as partes, submetido ao Tribunal, importa referir que ambas as partes contrataram com pressuposto em expetativas negociais paralelas: dos Autores/Recorrentes de vender um imóvel e dos Réus/Recorridos de adquirir outro imóvel em substituição do que iam vender.

O. Era ainda pressuposto que o prazo de 90 dias não era um prazo fatal.

P. Estes pressupostos eram conhecidos de todos os intervenientes e correspondiam a uma situação de normalidade,

Q. A qual não é infirmada ou contraditada por terem sido tomadas precauções de higiene na assinatura do contrato.

R. A pandemia COVID19 e as medidas que foram impostas com ela relacionadas foram uma causa disruptiva social e profissional fundamental e crítica durante o período a que se reportam os autos - março a julho de 2020.

S. Relativamente a esta situação, o Tribunal elencou entre os factos provados os factos 20), 21), 22), 23), 24), 25) e 26), que para efeitos de conclusões se dão por integralmente reproduzidos.

T. Existe, no entanto, outra factualidade relevante que sempre teria que ser considerada pelo Tribunal enquanto facto notório, nos termos e para os efeitos do artigo 412.º n.º 1 do CPC – os factos que são do conhecimento geral,

U. Constatamos ainda que o Tribunal de Recurso veio a alterar a matéria de facto considerada provada, no sentido de se poder concluir que a situação pandémica era conhecida à data da celebração do Contrato.

V. Só posteriormente, foi possível começar a aperceber da dimensão da crise, a gravidade das medidas que seriam impostas e o seu peso na vida social/profissional e bem assim a duração e persistência de tais medidas no tempo.

W. A partir de 10 de Março de 2020 e por um período de 45 dias ocorreu o confinamento geral da população, com a proibição de circulação na via pública.

X. Como atrás alegado, sumariamente se refere que esta situação excecional levou à publicação de diversos diplomas com efeitos diretos sobre os prazos de cumprimentos de obrigações, incluindo prazos de prescrição e caducidade, suspensão de prazos processuais e prorrogação de prazos para cumprimento de obrigações fiscais.

Y. Os serviços públicos estiveram com acesso condicionado e posteriormente encerrados ao público incluindo os serviços notariais, finanças e instituto de registos e notariado.

Z. Estas medidas impactaram com particular incidência o setor imobiliário, registando-se uma forte quebra do número de imóveis transacionados.

AA. Tais são os factos complementares que o Tribunal deverá considerar para a análise da factualidade dos presentes autos,

BB. Ou seja, nunca no sentido de que as partes podiam (ou mesmo deveriam) ter previsto quais as consequências na Pandemia na assunção e realização das suas obrigações contratuais.

CC. Esta factualidade integra diretamente o pressuposto de alteração das circunstâncias, previsto no artigo 437.º CC, que conduz à resolução ou modificação do contrato de acordo com as circunstâncias.

DD. Efetivamente, o princípio de pacta sunt servanda deve ser temperado e complementado pelos factos que são do conhecimento do Tribunal e reconhecidos quer pela jurisprudência, quer pela doutrina como determinantes na execução das obrigações contratuais.

EE. Certo é que que, conforme defende o Prof. Dr. Menezes Cordeiro deveria ter sido o Estado a fixar as consequências de tais factos, mas, não o tendo feito, cabe aos Tribunais a integração de tais factos nas decisões, pelo que, assim não o fazendo incumpriu o Tribunal na sua decisão o disposto no referido artigo 437.º CC.

FF. A decisão de 1.ª instância havia repartido estas consequências e risco por ambas as partes mas na decisão ora em Recurso o Tribunal, no nosso entender, não deu a devida importância às mesmas,

GG. Concluindo assim e também por causa disso, pela responsabilidade dos Autores na falência contratual e em especial pela suficiência do prazo adicional de 15 dias que os Réus fixaram.

HH. Esse equilíbrio, justificava claramente a aceitação da proposta dos Autores (carta de 8/06/2020) que impugna o prazo fixados pelos Réus.

II. Sendo esta carta, o pedido de modificação contratual que o Tribunal a quo procurou,

JJ. E que deveria ter sido aceite pelos Réus, consistindo, em alternativa, na fixação de um prazo de seis meses, na permuta das frações ou a revogação do Contrato Promessa.

KK. E o prazo adicional nunca poderia ser inferior ao prazo de confinamento de quarenta e cinco dias.

LL. Assim, ao contrário do exarado no, aliás, Douto Acórdão, os Autores solicitaram a modificação do contrato promessa ao abrigo do artigo 437.º CC, deixando de se verificar uma situação de mora da sua parte.

MM. São, ainda factos relevantes e do conhecimento do Tribunal, os seguintes:

NN. O Contrato Promessa celebrado pelos Réus, para a aquisição da fração tinha uma cláusula (6ª) que estabelecia um prazo de 30 dias para a mora se tornar Incumprimento Definitivo,

OO. Cláusula essa que se manteve válida após a celebração do Aditamento com a sociedade vendedora Habiserve.

PP. E assim, o prazo para a celebração dessa escritura estender-se-ia sem qualquer penalidade para os Réus até ao dia 3 de agosto.

QQ. Esse facto resulta do documento junto aos autos a que se refere o facto provado 27,

RR. O que infirma as declarações constantes da carta dos Réus de 3 de junho de 2020.

SS. Por outro lado, estando o prédio dos Réus onerado com uma hipoteca, era necessária a emissão de uma Autorização de Cancelamento para a realização da escritura de venda do prédio, livre de ónus e encargos.

TT. Os Réus conheciam (cfr. consta da mesma carta de 3/06/2020) a necessidade desse documento e que o Banco necessitava de uma antecedência de pelo menos, 10 dias úteis relativamente à data da escritura para emissão desse documento.

UU. Nesse documento, ora em anexo, podemos verificar que o mesmo foi emitido em 25/06/2021,

VV. com referência a uma data de realização do ato de compra em 09/07/2020,

WW. e em benefício de uma transação em que intervinha o Banco BANKINTER, no âmbito de um protocolo bancário.

XX. Desse documento, extraímos então as seguintes conclusões:

YY. Em 25 de Junho de 2020 já haviam decorrido 10 dias úteis sobre a data em que foi comunicado ao Banco a intenção de venda e

ZZ. Que essa intenção de venda foi manifestada para a venda ao atual proprietário, uma vez que foi este que contratou uma Hipoteca com o Banco Bankinter.

AAA. E que na data em que foi solicitada a emissão deste documento, a escritura estava marcada já para o dia 9 de julho.

BBB. A emissão do documento no dia 25 de junho, coloca o pedido de emissão em data que não pode ser posterior a 11 de junho de 2020.

CCC. Tal linha temporal vem a ser confirmada pelo facto de, no dia 26 de junho, dia seguinte à obtenção/emissão do documento de Distrate, o comprador EE estar preparado para e ter procedido ao pagamento de um sinal no montante de 47.000.00€, cerca de 17% do valor da compra.

DDD. Aliás, o crédito obtido por este comprador junto do BANKINTER nunca poderá ter sido solicitado em data posterior a 11/06/2020.

EEE. Tal factualidade permite lançar um halo de luz sobre todos os factos que alegadamente ocorrem nesse específico período de tempo:

FFF. Quando os Réus recusam o prazo contraproposto pelos Autores, por carta de datada de 16/06/2020 (facto 37)

GGG. já haviam solicitado o distrate da hipoteca que incidiu sobre o seu imóvel, com a indicação de que o Comprador era o EE e a data da escritura era o dia 9 de julho.

HHH. E no dia 26 seguinte, recebem o sinal relativo a esse acordo, como já se referiu.

III. Ou seja, quando estão a impor aos Autores um prazo unilateralmente fixado, de 15 dias,

JJJ. Os Réus já tinham gizado e preparado o cenário alternativo de venda ao EE,

KKK. Tinham comunicado mutuamente ao Banco tal intenção,

LLL. E o exíguo prazo concedido, foi determinado pelo interesse em provocar a impossibilidade dos Autores de cumprirem o prometido.

MMM. E não esquecer que, nessa data, os Réus tinham ainda cerca de um mês para cumprir o contrato promessa de compra e venda celebrado para a aquisição da fração que iria substituir aquela.

NNN. Acresce ainda que, quer nas referidas cartas datadas de 03 e 16 de Junho, os Réus apresentam essencialmente dois argumentos que são falsos mas que,

OOO. Apesar disso foram acolhidos pelo Tribunal.

PPP. Em primeiro, é obvio que os Réus não necessitavam de vender o seu apartamento para adquirir aquele que tinham prometido adquirir.

QQQ. Os Réus compram tal apartamento em 2 de julho e vendem em 9 de julho (factos provados sob o número 42 e 46).

RRR. E os Réus já tinham proposto um adiamento por um prazo de 30 dias (facto n.º 28) desde que os Autores procedessem ao reforço do sinal.

SSS. Ou seja, a pretensa necessidade de fixação de um prazo de 15 dias seria apenas no caso de não ser recebido o montante de sinal adicional.

TTT. Assim, é claro que nenhuma das partes entendeu nem o prazo inicial nem o adicional como um prazo fatal, nem o Tribunal o pode fazer em face desta factualidade.

UUU. Chegamos então a uma questão absolutamente central na apreciação destes factos e suas consequências, i.e. a razoabilidade do prazo concedido aos autores para o cumprimento do prometido.

VVV. Para integrar os termos do artigo 808.º n.º 1, como prazo razoável.

WWW. Sobre essa matéria, e quod demonstratum est, os dois argumentos indicados na decisão a quo para justificar o prazo que foi fixado, são falsos: o prazo para os Réus cumprirem o Contrato celebrado para a aquisição da sua nova propriedade apenas terminava a 3 de Agosto e estes não necessitavam da quantia recebida em resultado da venda da propriedade dos autos para a aquisição dessa fração.

XXX. Acresce ainda que estávamos em plena situação pandémica, em que foi decretado o confinamento geral da população por 45 dias e em que a generalidade dos prazos, incluindo os prazos de cumprimento das obrigações fiscais foram suspensos ou prorrogados, como acima já se indicou.

YYY. Nestas circunstâncias, um prazo adicional de 15 não poderia ser entendido como integrando a previsão do artigo 808.º n.º 1,

ZZZ. Que assim resulta flagrantemente violado.

AAAA. Resta-nos ainda considerar que a declaração de resolução reconhecida pelo Tribunal não pode subsistir,

BBBB. O direito de resolução, no caso específico que decorre de uma reação dos Autores (a marcação da escritura), só nasce no momento em que esse prazo está decorrido,

CCCC. Pelo que a estabelecimento simultâneo de uma interpelação admonitória com uma declaração de resolução, é contraditório com a norma legal do artigo 442.º n.º 3 CC aqui violado.

DDDD. Ora, no caso vertente, o Tribunal ficcionou tal declaração, mas salvo o devido respeito, a mesma não resulta de todo da carta que os Réus remeteram aos Autores.

EEEE. Analisando esta carta, que constitui o facto 35, constatamos que nunca os Réus proferem uma declaração que possa interpretar-se como de resolução e FFFF. As declarações tácitas, mesmo que fossem admitidas no caso, apenas para argumentar, sempre teriam que ter no texto um mínimo de expressão literal, o que não é o caso certamente.

GGGG. Veja-se ainda o facto 39, 40 e 41 em que resulta que os Autores, depois de receber tal carta continuam a tentar vender o seu apartamento, i.e. a criar as condições para cumprir o Contrato celebrado.

HHHH. Por isso, fica ainda violado o teor do artigo 217.º CC e 237.º n.º 1 CC.

IIII. Podemos assim concluir que, no dia 9 de Junho de 2020, o contrato não se encontrava resolvido, não tendo sido emitida qualquer declaração de resolução, pelo que,

JJJJ. São os Réus que, ao venderem o imóvel a terceiro, tornam impossível o cumprimento do Contrato e causam culposamente o incumprimento, nos termos e para os efeitos do artigo 801.º n.º 1 do CC, que também se mostra violado.

KKKK. Em consequência, e como peticionado inicialmente, devem os Réus ser condenados a restituir o sinal prestado em dobro.”

… …

Na resposta os recorridos opõem-se à junção de documento e defendem a confirmação da decisão recorrida.

Colhidos os vistos cumpre decidir.

… ..

Fundamentação

Está provada a seguinte matéria de facto:

1. Encontra-se registado a favor dos autores, pela Ap. ...54 de 1 de junho de 2018, a fração correspondente ao piso 1, apartamento tipo ..., do prédio descrito na Conservatória de Registo Predial ... sob o n.º ...35.

2. No dia 27 de janeiro de 2020 os autores celebraram um acordo reduzido a escrito denominado “CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA CLIENTE VENDEDOR/ PARTICULARES/SEMI-EXCLUSIVO” com a empresa “IAD PORTUGAL, S.A.” com vista à angariação de interessados na compra do imóvel supra descrito, pelo preço de € 325 000,00 (trezentos e vinte e cinco mil euros).

3. No dia 2 de março de 2020, os autores, na qualidade de promitentes compradores, celebraram com os réus, na qualidade de promitentes vendedores, um acordo reduzido a escrito, intitulado de “Contrato Promessa de Compra e venda”, devidamente assinado pelas partes, em ..., e pelo qual os réus, na qualidade de donos e legítimos possuidores da fração autónoma identificada pela ..., destinada a habitação, sita no prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ...., ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a descrição ...03 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...90 da referida freguesia, com a licença de utilização nº ...63 emitida em 29-07-2009 pela Câmara Municipal ..., prometeram vender aos autores, a referida fração autónoma, livre de quaisquer ónus ou encargos, e estes por sua vez prometeram comprar.

4. A compra e venda prometida foi acordada entre as partes pelo preço de € 295.000,00 (duzentos e noventa e cinco mil euros);

5. A título de sinal e princípio de pagamento os autores pagaram aos promitentes vendedores, ora réus, a quantia de € 29.500,00 (vinte e nove mil e quinhentos euros), por meio de cheque de igual quantia (cheque n.º ...74 de € 29.500,00 (vinte e nove mil e quinhentos euros), não à ordem, sacado pelo autor sobre o banco Millennium a favor do autor marido, que lhes entregou, e que estes receberam tal quantia, tendo o mesmo tido boa cobrança, pelo que pela assinatura do referido contrato lhes conferiram a devida quitação, conforme a cláusula 3º al. a) do referido acordo.

6. Em conformidade com o estabelecido na cláusula 3ª, al. b), do referido contrato-promessa, o remanescente do preço seria pago pelos promitentes compradores aos promitentes- vendedores aquando da assinatura da escritura prometida, através de cheque bancário.

7. O acordo previa ainda na sua cláusula 4º que a escritura pública de compra e venda prometida deveria ser outorgada até 90 dias após a assinatura do mesmo acordo, sendo da responsabilidade dos promitentes compradores a marcação da escritura e devendo estes avisar os promitentes vendedores acerca do dia, hora e local.

8. De acordo com o n.º 1 da clausula 5ª do contrato-promessa, a não marcação ou a não comparência, pelos segundos contratantes, da escritura pública de compra e venda, no prazo estipulado no n.º 1 da clausula anterior, por culpa imputável aos mesmos, consubstanciaria o incumprimento definitivo do presente contrato.

9. De acordo com o n.º 2 da mesma cláusula, caso o acordo viesse a ser definitivamente não cumprido pelos promitentes vendedores, ficariam estes obrigados a indemnizar os promitentes compradores em valor igual ao dobro de todas as quantias que tenham recebido a título de sinal ou reforço do mesmo.

10. Nos termos do nº 3 da mesma cláusula 5ª, sendo o presente contrato definitivamente não cumprido pelo Promitentes Compradores, os Promitentes Vendedores, fariam suas todas as quantias recebidas a título de sinal ou reforço do mesmo.

11. Acrescentando a cláusula 7.ª que “O presente contrato traduz e constitui o integral acordo das partes contratantes só podendo ser modificado por documento escrito e assinado por todos”.

12. Como resulta da clausula 8.ª, o referido acordo teve a intervenção da mediadora imobiliária “Sortami, Mediação Imobiliária Lda.”, que continuou a acompanhar o negócio após a celebração do mesmo.

13. Os autores pretendiam vender o seu apartamento para, com o produto dessa venda, financiar a aquisição da fração que constituiu o objeto do referido contrato-promessa.

14. Durante as negociações, os autores deram a conhecer aos réus que, desde o início de janeiro do ano de 2020 tinham colocado o seu apartamento à venda no mercado.

15. Contando poder concluir a venda antes do fim do prazo acordado para a compra desta fração, tendo-se verificado várias visitas ao imóvel de clientes interessados, quer nacionais quer estrangeiros.

16. Os autores sabiam, porque na mesma ocasião das negociações tal foi tornado claro (em várias ocasiões), que os réus estavam a vender a sua morada de habitação, a fim de financiar a aquisição de outro imóvel.

17. No dia 6 de março de 2020, os réus, na qualidade de promitentes compradores, celebraram com a sociedade “HABISERVE – CONSTRUÇÕES SUL, LDA”, na qualidade de promitente vendedora, um acordo reduzido a escrito, intitulado de “Contrato Promessa de Compra e venda”, devidamente assinado pelas partes, pelo qual a referida sociedade prometeu vender àqueles a fração autónoma designada pela ..., porta n.º... Tipo T-4, correspondente ao ... – I, do prédio urbano sito na Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória de Registo Predial ... sob o n.º ...29, da mencionada freguesia, inscrito na matriz sob o artigo ...90, pelo preço de € 340 000,00 (trezentos e quarenta mil euros).

18. De acordo com a al. a., do ponto 1., da clausula 2.ª do acordo referido, a título de sinal e princípio de pagamento foram pagos € 34 000,00 (trinta e quatro mil euros), mediante entrega de cheque bancário n.º ...37, sob o banco Caixa Geral de Depósitos, que ocorreu no dia 6 de março de 2020

19. De acordo com o ponto 1., da clausula 5.ª do mesmo acordo, a escritura publica do contrato de compra e venda do imóvel realizar-se-ia no prazo de 90 (noventa) dias, após a data da sua celebração.

20. A Organização Mundial de Saúde qualificou, no dia 11 de março de 2020, a emergência de saúde pública ocasionada pela doença COVID-19 como uma pandemia.

21. Quando a OMS declarou a situação de emergência, já era publicamente conhecida (embora não, naturalmente, na sua extensão) a existência da doença.

21-A. Aquando das negociações e da celebração do contrato a que alude o ponto 3., a situação pandémica já era falada e constituía uma preocupação publicamente relevante.

21-B. Aquando da assinatura do contrato promessa, nas instalações da agência de mediação imobiliária sitas em ..., as partes adotaram comportamentos de segurança e higiene pessoal decorrentes da preocupação a que alude o ponto 21-A..

22. No dia 18 de março de 2020 foi declarado, em Portugal, o Estado de Emergência, em todo o território nacional, que se prolongou desde o dia 19 de março de 2020, até às 23.59 horas do dia 2 de abril de 2020, tendo o mesmo sido renovado uma primeira vez, por decreto do Presidente da República de 2-4-2020, até às 23:59 horas do dia 17 de abril de 2020, e depois ainda renovado, uma segunda vez, até ao dia 2-5-2020, com o decretamento do confinamento obrigatório e dever geral de recolhimento domiciliário da população e variadas medidas de suspensão e de interdição de direitos, liberdades e garantias, encerramento de atividades e suspensão de serviços, públicos e privados, com o objetivo de contenção da pandemia e prevenção de novos contágios e salvaguardar a segurança das pessoas.

23. Seguiu-se a declaração no País da situação de calamidade, no âmbito da pandemia da doença COVID-19, em todo o território nacional, para controlar a situação epidemiológica em Portugal, a qual foi sucessivamente prorrogada até ao dia 29-06-2020, que se manteve depois, até pelo menos, ao dia 31-07-2020, num regime legal misto de situação de alerta, contingência e calamidade, em todo o território nacional.

24. Medidas de forte restrição de direitos e liberdades semelhantes foram adotadas em todo o mundo em geral, e, em particular, na União Europeia, com um aumento muito rápido do número de infetados e de mortos, pela doença Covid-19, desde logo em ..., ..., ..., apenas para referir os mais próximos geograficamente de Portugal e também o ..., cujos nacionais constituem grandes clientes do imobiliário no ....

25. Entre elas, a suspensão e cancelamento de voos, o encerramento de fronteiras aéreas, terrestres e marítimas.

26. Em consequência, todas as diligências de venda do apartamento dos autores ficaram prejudicadas, pela ausência de clientes e cancelamento de visitas dada a situação de pandemia.

27. Através de documento escrito intitulado “ADITAMENTO AO CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, datado de 17 de abril de 2020, a sociedade HABISERVE e os réus declararam prorrogar a data limite para celebração da escritura até ao limite de 4 de julho de 2020, considerando a conjuntura existente em Portugal, a declaração de estado de emergência devido à pandemia existente, às medidas decretadas pelo Governo o facto dos serviços notariais se encontrarem encerrados para a realização dos serviços normais e dos bancos estarem a funcionar com serviços mínimos, não sendo possível prever em que data o país regressaria à normalidade.

28. Os autores e os réus prepararam uma minuta para aditamento ao acordo inicialmente celebrado, com vista à prorrogação da data prevista para celebração de escritura pública por um período adicional de 30 (trinta) dias, desde que, cumulativamente, “(i) os PROMITENTES COMPRADORES, até ao termos do referido prazo considerado no segundo, procedam ao pagamento aos PROMITENTES VENDEDORES, a título de reforço de sinal, do montante equivalente a 2,5% (dois e meio por cento) do preço do imóvel prometido vender, e que (ii) adentro dos 30 (trinta) dias indicados se proceda à celebração da escritura pública”

29. O que não foi aceite pelos autores.

30. Em 14 de maio de 2020 os autores apresentaram um pedido de simulação para concessão de crédito imobiliário junto do banco Millennium BCP.

31. Os réus enviaram aos autores uma carta datada de 25 de maio de 2020 com o seguinte teor:

“Assunto: escritura de compra e venda /contrato promessa entre nós celebrado

(…)

Como sabem, previmos a realização da escritura de compra e venda até ao próximo dia 2 de Junho de 2020 (ou seja, nos 90 dias seguintes à respetiva assinatura).

(…)

Como V. Exas sabem, a concretização aprazada desta venda é, para nós absolutamente fundamental, uma vez que o imóvel que estamos a vender é a nossa residência familiar e que, como igualmente é de V. Exas sabido, estamos simultaneamente a comprar outro imóvel onde habitar, pelo que o recebimento aprazado do valor desta venda é para nós fundamental, sem o que corremos o risco de sofrer perdas substanciais e grandes transtornos pessoais, económicos e familiares.

Assim, e antes de mais, perguntamos por este meio se estão V. Exas em condições de realizar a prometida escritura de compra e venda até à referida data e, em caso afirmativo, qual a concreta data e Cartório, bem como o que possa necessitar da n/parte.

(…)”.

32. Os autores responderam aos réus através de carta datada de 27 de maio de 2020, com o seguinte teor:

“Assunto: CPCV e resposta à carta por vós endereçada em 25 de Maio 2020

Referente ao contrato de compra e venda por nós assinado os prazos são aqueles que estão especificados no mesmo.

Relativamente à pergunta que fazem expressamente na v/carta sobre se estamos em condições de realizar a escritura até à data de 2 de Junho de 2020 gostaríamos de relembrar factos que são do v/conhecimento:

i. A concretização da compra do v/imóvel estava dependente da venda, ou perspetiva de venda a médio prazo (3-6 meses) do nosso imóvel;