Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

I

Razão e objecto da revista

1. A "A", S.A., com sede na Avenida João XXI, ..., Lisboa (doravante "A"), por apenso à Acção Especial de Falência em que é falida "B", Ld.ª, com sede na Praceta da Pranchinha, S. Pedro, Ponta Delgada, veio pedir, e na parte que aqui interessa, que sejam considerados justificados e reconhecidos os créditos da Caixa, no montante de 111.237.344$00, reportados à data de 5 de Novembro de 2000, e pagos na proporção do valor dos mesmos, pelo produto de venda dos bens apreendidos na falência.

2. Foi proferida sentença de graduação de créditos que não atendeu ao pedido da Caixa, considerando que a hipoteca incidia sobre todo o prédio hipotecado a favor do Banco C, sendo este pago preferencialmente sobre o produto da venda.

A Caixa apelou para a Relação de Lisboa, que decidiu assim:

Concedeu provimento ao recurso, revogando a sentença recorrida, e substituindo-a por outra decisão, segundo a qual, o crédito do recorrido, Banco C, S.A., devia ser «reconhecido e graduado em função proporcional à soma do imóvel (dois prédios juntos em um só) que fora hipotecado para garantia do seu crédito, devendo o remanescente daquele produto ser rateado pelos créditos comuns».

3. O Banco pede revista, dizendo nas suas conclusões, na parte que interessa ao conhecimento da matéria de direito:

a) A hipoteca a favor do Recorrente foi registada em 1995-10-09, ou seja, quando o edifício já se encontrava completamente construído, tendo a configuração física que tem hoje em dia, e foi esse que se quis dar de hipoteca.

b) O imóvel identificado como verba n.° 2 do Auto de Apreensão de Imóveis, como prédio urbano, Lote para construção urbana, sito na Rua Medeiros de Albuquerque, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 2611, da freguesia de S. Pedro, concelho de Ponta Delgada, encontrava-se omisso na Conservatória do Registo Predial, mas a sua aquisição terá ocorrido antes de 1992;

c) A falida quis dar de hipoteca ao ora Recorrente o edifício de quatro pisos que já tinha construído no local onde se situava o imóvel mencionado na escritura de hipoteca;

d) O Recorrente, ao celebrar a escritura de hipoteca a seu favor fê-lo na convicção óbvia de que ela abrangia todo o novo edifício já construído,

e) Não houve "adição" de um novo imóvel ao imóvel hipotecado, mas de hipoteca sobre prédios nos quais já estava edificada uma construção, que constitui benfeitorias, nos exactos termos em que se encontram definidas na lei - artigo 216.º, n° 1 do CC - e, que, por omissão, da ora falida, nunca foram levadas à inscrição matricial, nem à descrição registral;

f) As benfeitorias estão abrangidas pela hipoteca - artigo 691.º, n° 1, do CC.

g) À data em que foi detectada a existência do imóvel omisso, a ampliação da hipoteca já não era possível, pois tinha sido, entretanto, decretada a falência da devedora/proprietária do imóvel.

h) O Recorrente deu crédito à falida na convicção de que estava a receber como garantia hipoteca sobre todo o novo imóvel construído em 1991;

i) Estender a hipoteca incidente sobre o prédio identificado no douto acórdão - sobre a al. a) do n ° 3 ao prédio ali identificado sob a al. b) é uma questão de prevalência de substancia sobre a forma.

j) Não reconhecer esta extensão por razões meramente formais, é prejudicar o credor que concedeu crédito a contar com aquela garantia em benefício dos que com ela legitimamente não contavam, nem podiam contar;

l) O acórdão recorrido, ao decidir como decidiu, violou o espírito do disposto nos art.ºs 691 do C.C. e 4° do C.R. Predial, disposições estas que se destinam a proteger os credores com garantia hipotecária, e não a prejudicá-los como o faz o acórdão recorrido.

E conclui que deve ser dado provimento à revista, revogando-se o acórdão recorrido, e mantendo-se na íntegra a sentença proferida na 1ª Instância.

4. A questão de direito a resolver consiste em saber se, a hipoteca feita a favor do Banco C abrange a adição derivada da construção que se fez sobre o terreno e a casa velha, formalmente só um deles hipotecado, e que, então, já constituem (os dois) uma nova unidade económica e jurídica, independentemente do que constava nos registos matriciais e prediais, ao tempo da constituição da hipoteca, que se guiou por tais registos, embora a unidade aludida já existisse, como situação real, ao tempo da celebração do negócio hipotecário.

É um dado que ninguém contesta. Como não se constesta que foi na convicção da nova unidade que, credor e devedor, negociaram a garantia hipotecária e se concedeu o crédito correlativo, até ao valor indicado de 145.000.000$00.

II

Matéria de facto

Passemos, por conseguinte, aos factos que se apuraram:

1. Nos autos de falência, a Caixa reclamou créditos que foram reconhecidos, no montante de 111.237.344$00 (processo n.º 205/00 do 2º Juízo do Tribunal Judicial de Ponta Delgada).

2. O recorrente reclamou o seu crédito hipotecário, ao abrigo do disposto no art.º 188º, n.º 4 do CPEREF, no valor de 288.063.142$00.

3. Nos autos de Falência, foram apreendidos os seguintes imóveis que a falida "B", LD.ª" era proprietária:

a) Prédio urbano sito na Rua Medeiros Albuquerque n.º ..., freguesia de S. Pedro, concelho de Ponta Delgada, sob o n.º 352/1986031, e inscrito na matriz, sob o artigo n.º 1843; (Sublinhámos, porque foi o formalmente hipotecado).

b) Prédio Urbano sito na Rua Medeiros Albuquerque, freguesia de S. Pedro, concelho de Ponta Delgada, e inscrito na matriz, sob o artigo n.º 2661, como terreno destinado a construções urbanas, com a área de 288,75, metros quadrados;

4. Sobre o prédio referido em a) foi constituída formalmente, em 29 de Setembro de 1995, uma hipoteca a favor do Banco C, S.A., para garantia do pagamento de todas e quaisquer letras e livranças, pelo Banco descontadas ou a descontar, de futuro ou ainda das que para o efeito de reforma se vierem substituir, e bem assim, de toda e qualquer operação em direito permitida, até ao limite de 100.000.000$00, juro anual 15%, montante máximo - 145.000.000$00.

5. Sobre os artigos matriciais 1843 e 2661 - prédios referidos nas alíneas a) e b) - encontra-se construído um imóvel único (um prédio com quatro pisos) abrangendo as duas áreas dos referidos artigos.

6. No processo n.º 323/99 do 5º Juízo do Tribunal Judicial de Ponta Delgada foi efectuada a venda dos imóveis referidos nas alíneas a) e b) pelo preço de 12.000.000$00, mas ainda que identificados como verbas distintas, a que correspondem diferentes artigos matriciais, são um único imóvel, implantado sobre a área dos dois referidos prédios.

III

Fundamentos e decisão

1. Pelo que dito fica, e no que agora interessa, a realidade é esta:

Foi construído um prédio novo sobre a área onde, antes, havia dois prédios urbanos - só um deles formalmente hipotecado ao Banco C.

O prédio hipotecado é (era) o indicado na alínea a) do ponto 3, II, anterior;

O outro, «não abrangido» pela hipoteca é (era) o indicado na alínea b), do mesmo ponto.

2. Desde logo se poderia aligeirar a situação e dizer-se que todo o problema se constrói sobre um equívoco, a partir de uma errada identificação do objecto físico da hipoteca.

As partes não visaram apenas o prédio inscrito na matriz predial com o n.º 1843 [ver ponto 3, alínea a)]; mas este e o n.º 2661, já que ambos integravam a unidade física, jurídica e económica a que se dirigiu o negócio hipotecário celebrado entre ambas.

Consensualizaram a hipoteca que garantia um crédito até 145.000.000$00, na convicção da abrangência de todo o edifício, independentemente da formalização errada e do registo predial do negócio hipotecário celebrado.

Totalidade que nunca foi expressamente impugnada e de cujo erro só mais tarde se deu conta, mercê, porventura, de algumas deficiências na efectivação, ao tempo, do registo da hipoteca, na Conservatória do Registo Predial respectiva, em Ponta Delgada.

E, sendo assim, a justiça material do caso imporia a solução evidente, que seria a conformação da extensão da hipoteca à individualidade física e económica que devedora e credor tiveram em vista, posto que não traduzida fielmente pelo registo.

É uma solução simples pela qual se orientou a sentença.

Só que, vencendo um elemento formal irresistível - onde parece suster--se a decisão recorrida - que é a necessidade de especificação do objecto fiel hipotecado, e da necessidade do registo correspondente, para a própria existência e validade da hipoteca, mesmo entre as partes.(Artigos 687º e 716º-2, do Código Civil).

3. Talvez por isto, o acórdão recorrido meteu-se por outro caminho, considerando que o objecto material da hipoteca, embora abrangendo o "acrescento", não garantia em primeiro grau, o recorrente, devendo proceder-se ao rateio proporcional da soma, a benefício dos demais credores, particularmente a Caixa/apelante.

Não explica, porém, (ou pelo menos, não se percebe bem) como se efectivaria a proporção. (Ver ponto 2, in fine, I).

Colocada a questão neste pé - solução contra a qual reage o credor hipotecário, nas conclusões indicadas no ponto 3, I, - o conflito trazido pelo pedido de revista, remete-nos para a seguinte pergunta, cuja resposta tentaremos obter, como método de tratamento do tema daquele pedido.

Ou seja:

(?) Se a hipoteca titulada ao recorrente se estende a todo o imóvel, que faz a unificação física, económica e jurídica de dois, sendo que, só um estava originária e formalmente hipotecado; ou se, abrange apenas o que formalmente consta da escritura de hipoteca ?

Já vimos que a sentença considerou a realidade física existente ao tempo da constituição da hipoteca, e respondeu que abrangia o todo.

Porém, a decisão recorrida, considerando a relativa autonomia (que não demonstra) do "acrescento", orientou-se por uma divisão proporcional e rateada do valor da soma, nos termos acima indicados. (1)

E cada qual a seu modo:

A sentença considerou, sem mais, a hipoteca sobre o novo prédio (fls.199). A decisão recorrida (fls. 278 e 278 verso) moderou a solução pela ideia de que houve uma adição do prédio originariamente hipotecado, conferindo à nova unidade física, assim emergida, mais valia jurídica e económica, justificativa da divisão proporcional das garantias (do Banco, da Caixa e de outros credores).E não chegando para pagar a todos, repartiu na proporção! (É o que parece - ponto 2 in fine, I).

4. Vamos tentar examinar a situação, lidando com o cenário mais complexo, considerado pela decisão recorrida, que se afigura como juridicamente mais conformador da situação conflitual apresentada pelo objecto do recurso e descrita através dos factos indicados na parte II.

Houve, no passado, uma adição derivada da construção que se fez sobre o terreno existente (e sobre o terreno da casa velha demolida).

Constatação que conduz a afirmar que, podemos estar perante a situação prevista pelo artigo 691º, alínea c), do Código Civil, na medida em que a obra adicionada é benfeitorizante daquilo que existia no local formalmente hipotecado. É o que decorre, como acima se disse, da matéria de facto que vem tida em conta pelas instâncias e ficou descrita na parte II.

Em regra, a hipoteca tem por objecto somente a coisa hipotecada, tal como se formalizou e existia fisicamente quando se constituiu. (2)

Em tese é assim!

Mas a afirmação tem que se moderar com o seguinte: assim como o credor pode sofrer prejuízo em razão da diminuição do valor do prédio hipotecado, é justo que a hipoteca se estenda às benfeitorias que nela sejam feitas, não havendo razão para distinguir as simples reparações das verdadeiras adições ou outras obras novas.

É um princípio geral do direito hipotecário que não repugna aceitar. Mas não é incompatível com uma interpretação mais lata da dita alínea c), do artigo 691º (3) .

Há casos e casos! Benfeitorias e benfeitorias! Não se podem ter como conceitos legais absolutos (artigo 216º do Cod. Civil) situações reais atípicas a que o dogmatismo não resiste.

4.1. Havendo ampliação do objecto material da hipoteca, construindo-se no terreno hipotecado, ou sobre terrenos em que assentavam casas demolidas para o efeito de nova construção, as "benfeitorias", podem ficar abrangidas pela hipoteca, ou podem não ficar abrangidas.

As partes podem convencionar diferentemente! E - sem pretender esgotar as hipóteses - pode suceder, independemente de convenção, que a nova unidade seja inseparável da unidade hipotecada, ou, então dela destacável facilmente com autonomia económica e jurídica distinta do objecto primitivo hipotecado, como parte susceptível de propriedade autónoma, sem perda da sua natureza imobiliária, como contemplada pelo n.º 2 do artigo 688º do Código Civil.

Mas também pode acontecer que, à nova situação real existente, não corresponda uma individualidade distinta da que a antecedeu; nem a possibilidade de se fazer projectar sobre o todo, ou sobre cada uma das partes autónomas (fracções, se as tiver) o valor proporcional e correspondente da hipoteca.

Sendo assim, a hipoteca não pode prejudicar o credor hipotecário, que contava com o objecto da garantia do crédito ao tempo da constituição, e sobre o qual, com o devedor, confiou a segurança do seu crédito.

Reflecte-se aqui uma situação de indivisibilidade sobre cada uma das coisas oneradas e sobre cada uma das partes que as constituem, segundo o artigo 696º, relativo à indivisibilidade da hipoteca, que funciona a benefício do credor garantido, que negociou com base na unidade do objecto físico da garantia, independente das modificações físicas que possa vir a ter, e a que é alheio.

Não surpreende que a doutrina conclua que ... «As benfeitorias ficam a constituir um todo económico com o prédio hipotecado, evitando-se a adjudicação do prédio sem tais benfeitorias. E se o proprietário de uma casa, para a beneficiar, lhe acrescenta algumas dependências, mesmo um andar, as construções novas ficam sujeitas a hipoteca». (4)

5. Vamos ao caso:

Na tese da decisão recorrida, estamos perante uma adição derivada de nova construção que absorveu os prédios hipotecados (casa, que foi demolida; e terreno contíguo), ganhando agora nova autonomia económica e jurídica, com o desaparecimento da realidade física sobre a qual havia incidido verdadeiramente a hipoteca do recorrente. Porque a unidade física visada pelas partes era a que é. Tudo repousa sobre um erro formal de identificação predial real.

Ora, sucede, a este propósito, que, por um lado:

- as partes nada convencionaram de diferente;

- a nova unidade económica revestia ao tempo da hipoteca, o aspecto físico benfeitorizado (independentemente das deficiências de descrição predial e inscrição de registo predial);

- foi com base nessa configuração física (e natural avaliação) que as partes dirigiram e firmaram a sua convicção de negociar a garantia do crédito, elevado a 145.000.000$00 (o que não seria propriamente o valor da casa velha telhada e do terreno contíguo de cerca de 700 m2).

Por outro:

- a unidade física, jurídica e económica existente, não é individualizável da realidade física, jurídica e económica, ao tempo da constituição da hipoteca, nem se mostra, nem vem invocado, que esteja juridicamente fraccionada; ou seja:

- embora constituindo uma unidade jurídica, económica e jurídica autónoma e distinta da unidade formal hipotecada, não está fraccionada, de modo a permitir projectar sobre cada fracção o valor proporcional correspondente ao crédito hipotecário.

-a inteireza da garantia hipotecária não poderá ser prejudicada, com o desaparecimento da coisa física sobre a qual incidia formalmente a hipoteca, sem que se mostre que o credor consentiu nas modificações, que tornem irreconhecível o que existia antes - que é a realidade virtual sobre que se inscreve formalmente o registo hipotecário (5).

6. Consequentemente, não se afigura legítimo que os credores (particularmente a apelante, a Caixa), invocando a nova unidade predial construída sobre as "ruínas antigas formalmente hipotecadas", tenham alguma razão de queixa relativamente à frustração de expectativas de serem pagos também pelo preço da venda daquela unidade, quando tal preço não chega para cobrir a garantia do crédito hipotecado, como foi o caso. (Ponto 6, II).

Haveria aqui o aproveitamento de um engano burocrático e de incorrecção, de descrição e de registo, prediais, que não justificaria, o afastamento da causa legítima da preferência sobre o todo, conferida ao credor hipotecário, recorrente.

Razão de queixa teria este se, em função da hipoteca formalmente constituída sobre um objecto, então já fisicamente conformado a certa existência física, económica e jurídica, infiel aos verdadeiros registos - de que só mais tarde se deu conta - se, dizíamos, houvesse que ser afastado da preferência que lhe assegura a garantia hipotecária, em relação a credores de menor grau de garantia, ou de credores comuns; ou fosse afectado na inteireza da sua garantia pela divisão proporcional de que fala a Relação (Ponto 1, 3, in fine, I), eliminando a garantia, como se nenhuma existisse.

7. Termos em que, sem necessidade de maiores desenvolvimentos, se revoga o acórdão recorrido, mantendo-se a sentença.

Custas pela recorrida.

Lisboa, 12 de Julho de 2005

Neves Ribeiro,

Araújo Barros,

Oliveira Barros.

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(1) Solução que poderia estar correcta se, como ,aconteceu no acórdão deste Tribunal, de 12 de Fevereiro de 2004, publicado na CJSTJ, I, Março 2004, páginas 67/69, também subscrito por o, aqui, relator, houvesse indicação de fraccionamento , ou de permilagem das fracções -o que de todo vem referido para sustentar a decisão recorrida.

(2) Vaz Serra, R. L. J. , Ano 101º, páginas 299, ponto 3.

(3) Como defendem Pires de Lima e Antunes Varela, em anotação ao artigo 691º do Código Civil; e Vaz Serra, R.L.J.. Ano 101º, páginas 296, ponto 1. Esta solução já era defendida no domínio do Código Civil anterior, com se lê nestes autores, e nos textos indicados.

(4) Pires de Lima e Antunes Varela, lugar citado na nota anterior. É a mesma posição de Guilherme Moreira e Cunha Gonçalves, ao defenderem que as benfeitorias previstas pelo artigo 891º, n.º2, do Código Civil anterior, envolviam todo o aumento do valor prédio que se desse em virtude de quaisquer obras, embora delas resultasse alteração da sua natureza ou do seu destino.

(Sobre estas fontes, veja-se o parecer da P.G.R n.º 34/67, de 123 de Novembro de 1967, publicado no B.M.J. n.º 177, Junho de 1968, especialmente a páginas 108/109, e nota 34, desta última página.

(5) Sobre esta matéria, e no sentido da abrangência defendida do texto, os pareceres da P.G. R, n.º 33/92, no D.R. II série, n.º 269, de 17 de Novembro de 1993; e n.º 34 /67, publicado no B.M.J.n.º 177, páginas 97.; Vaz Serra R.L.J. Ano 101º, páginas 294, em especial, páginas 298/303, pontos 2, 3 e 4.

O mais recente trabalho versando esta matéria encontra-se, na monografia do Conselheiro Salvador da Costa, O concurso de Credores, 3ª edição, 2005, páginas 82/84, sobre a extensão da hipoteca.