Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A intentou, a 1 de Fevereiro de 1999, acção declarativa, de condenação, contra B e mulher C, D, E, F, G e mulher H, e I e mulher J, pedindo:

a) a condenação dos cinco primeiros réus e cônjuges a pagarem à autora a quantia de 43400000 escudos, dobro do sinal pago pela autora no âmbito de contrato promessa de compra e venda de 6 de Março de 1991, definitivamente incumprido pelos ditos réus;

b) a condenação de todos os réus a reconhecerem que a autora é, desde 6 de Março de 1991, possuidora do prédio objecto do contrato prometido no aludido contrato-promessa;

c) a condenação dos réus I e mulher a restituírem à autora a posse daquele prédio, bem como a absterem-se de praticar no mesmo prédio quaisquer actos, obras ou alterações.

Para tanto, a autora alegou, em resumo, que, no dia 6 de Março de 1991, foi celebrado contrato-promessa de compra e venda de um conjunto de terrenos entre a autora, como promitente compradora, e os cinco primeiros réus e seus cônjuges, como promitentes vendedores, tendo a autora pago, a título de sinal e reforços, a quantia de 21700000 escudos. Para a celebração do contrato veio, após adiamentos, a ser acordado o dia 31 de Março de 1994, pelas 15 horas, no Primeiro Cartório Notarial de Guimarães. Porém, aqueles réus, apesar de solicitação da autora, não facultaram fotocópia dos seus cartões de contribuinte, nem o duplicado do modelo 129, documentos necessários à realização da escritura; e os mesmos réus não compareceram, no aludido cartório, no dia e hora aprazados. Em lugar disto, aqueles réus comunicaram à autora que consideravam o contrato-promessa definitivamente incumprido pela autora. E, a 12 de Agosto de 1998, os ditos réus venderam o prédio ao sexto réu.

Os réus B, I e respectivos cônjuges contestaram pugnando pela absolvição dos respectivos pedidos.

Por sentença de 6 de Fevereiro de 2001, a Segunda Vara de Competência Mista do Tribunal Judicial de Guimarães absolveu os réus dos pedidos.

De harmonia com o respectivo discurso, a data de 31 de Março de 1994 foi fixada, após a autora ter incorrido em mora no pagamento das várias prestações de reforço do sinal, como prazo razoável e peremptório para a autora cumprir aquela obrigação. Não tendo a autora pago, considera-se definitivamente não cumprida a sua obrigação. Os documentos a que a autora se refere já se encontravam em seu poder; e os réus não tinham que comparecer no Cartório Notarial de Guimarães porque a autora não obteve, como lhe cumpria, o agendamento da outorganda escritura para esse dia. A

autora não tem, ou deixou de ter, a detenção do prédio objecto do contrato prometido, não lhe assistindo assim direito de retenção.

Em apelação da autora, o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão de 12 de Junho de 2001, confirmou a sentença.

Ainda inconformada, a autora pede revista.

Na respectiva alegação, a autora, dizendo que no acórdão recorrido se violou o disposto nos art.ºs 217º, 334º, 442º, n.º 2, e 775º, n.º 1, al. f), do Cód. Civil, coloca, para serem decididas, as seguintes questões:

a) foram os cinco primeiros réus e seus cônjuges que não cumpriram as obrigações que para eles decorrem do contrato-promessa, por não terem facultado à autora fotocópia dos seus cartões de contribuinte e o duplicado do modelo 129; e não terem comparecido no Cartório Notarial pelas 15 horas de 31 de Março de 1994; por isto, a falta de pagamento do resto do preço ficou a dever-se a facto imputável àqueles réus;

b) a resolução do contrato-promessa e a apropriação das quantias pagas pela autora, pelos cinco primeiros réus, constitui abuso de direito;

c) a autora adquiriu a posse do prédio objecto do contrato prometido o que lhe confere direito de retenção sobre esse mesmo prédio.

O réu B alegou no sentido de ser negada a revista.

O recurso merece conhecimento.

Vejamos se merece provimento.

As questões a decidir são as acima mencionadas a propósito da alegação da recorrente.

A matéria de facto a considerar é a adquirida pelo acórdão recorrido, para o qual aqui se remete, nos termos do disposto nos art.ºs 713º, n.º 6, e 726º, ambos do Cód. de Proc.º Civil.

Cabe apenas fazer aqui a rectificação de um lapso de escrita: no facto e.e.e.e) do acórdão, onde se lê durante o mês de 1994 deverá ler-se durante o mês de Fevereiro de 1994. Trata-se do facto que a sentença referiu sob o n.º 98, proveniente da alínea R) da matéria assente por acordo das partes e do art.º 24º da contestação dos primeiros réus.

Primeira questão: incumprimento definitivo do contrato-promessa.

A autora deveria, de harmonia com o contrato-promessa, ter pago as várias parcelas do preço de 50000000 escudos até 30 de Outubro de 1992.

Porém, só pagou 21700000 escudos correspondentes às parcelas vencidas até 30 de Outubro de 1991 e parte da de 28 de Fevereiro de 1992.

Faltava pagar 28300000 escudos.

A 14 de Dezembro de 1993 a autora foi judicialmente notificada para cumprir o contrato.

Na sequência, a autora prometeu cumprir até 28 de Fevereiro de 1994, mas não o fez.

Então, no dia 1 de Março de 1994, foi celebrado um aditamento ao contrato-promessa no qual a autora confessou que se encontrava em mora quer quanto à obrigação de pagar o resto do preço, quer à de marcar a escritura; e estipulou-se a data de 31 de Março de 1994 como data limite para pagamento da parte do preço em dívida, sob pena de a autora incorrer em incumprimento definitivo do contrato, assistindo aos promitentes vendedores o direito de fazerem suas todas as importâncias já entregues.

Mesmo assim, a autora não pagou.

Desde Fevereiro de 1992, data do vencimento da última prestação paga só parcialmente, já haviam decorrido vinte e cinco meses; e desde 30 de Outubro de 1992, data em que todo o preço deveria encontrar-se pago, haviam decorrido dezassete meses.

A intenção dos promitentes - autora e cinco primeiros réus - ao acordarem na concessão à autora de um novo prazo, estabelecendo como data limite de pagamento o dia 31 de Março de 1994, foi a de se fixar à autora um prazo razoável e peremptório para o cumprimento da obrigação de pagamento do resto do preço cfr. factos g.g.g.g) a l.l.l.l).

Deste modo, a resolução do contrato, declarada pelos cinco primeiros réus à autora, mostra-se conforme ao disposto nos art.ºs 808º, 432º e 436º, do Cód. Civil.

Nada obrigava a que o pagamento das parcelas do preço em dívida tivesse que coincidir com a celebração da escritura. Enquanto que, de harmonia com o aditamento, a escritura era para ser celebrada no dia 31 de Março de 1994, a quantia em dívida deveria ser paga até à referida data, não necessariamente contra a celebração da escritura.

Repare-se: os pagamentos a realizar pela autora aos cinco primeiros réus deviam ser feitos mediante depósitos em determinada conta bancária e, portanto, em acto separado da escritura que era para ser realizada em cartório notarial.

Quanto aos documentos - números de contribuintes e duplicado do modelo 129 - que a autora, na antevéspera do último dia para pagar, alegou faltarem para poder ser celebrada a escritura pública, a verdade é que já se encontravam na posse da autora, como resulta dos factos m.m.m.m), p.p.p.p), q.q.q.q) e r.r.r.r) do acórdão recorrido.

E, de qualquer modo, é certo que não ficou provado que a autora haja diligenciado e obtido a marcação da escritura de compra e venda, no Primeiro Cartório Notarial de Guimarães, para o dia 31 de Março de 1994, pelas 15 horas (resposta negativa ao quesito 27º) pelo que não cabe censurar os réus promitentes vendedores por não terem comparecido naquele local, dia e hora Também não passa desapercebido que a autora não alegou em passo algum dos seus articulados haver procedido ao pagamento da sisa..

Deste modo, não resulta que no acórdão recorrido se haja violado, por erro de determinação da norma jurídica aplicável, o disposto no art.º 217º do Cód. Civil: o dia 31 de Março de 1994 já havia sido fixado, nos termos do art.º 808º do Cód. Civil, como a última oportunidade para a autora cumprir, pagando as quantias em dívida, há muito vencidas, mediante depósito bancário, e marcando a escritura, sob pena de incorrer em incumprimento definitivo, tendo os promitentes vendedores o direito de fazer suas todas as importâncias já entregues.

O pedido da autora de documentação que já tinha em seu poder surgiu como expediente de última hora por parte de quem há muito vinha protelando o cumprimento das obrigações assumidas. Muito condescenderam os promitentes vendedores, ao longo de muitos meses. Ao ponto a que as coisas haviam chegado, não tinham os promitentes vendedores que dar qualquer resposta àquele pedido.

Assim, não se encontra qualquer facto que com toda a probabilidade revele a vontade dos promitentes vendedores de consentirem em mais um adiamento, como declaração tácita nesse sentido, nos termos do art.º 217º do Cód. Civil.

Pelo contrário, de harmonia com o disposto no art.º 218º do Cód. Civil, o silêncio dos promitentes vendedores não pode valer como declaração negocial por não haver lei, uso ou convenção a atribuir-lhe um tal valor.

No acórdão recorrido não se violou, desta sorte, o disposto no art.º 442º, n.º 2, do Cód. Civil. Pelo contrário, fez-se correcta aplicação de tal norma ao negar-se à autora o direito de haver dos promitentes vendedores as quantias pagas a título de sinal e reforços, e ao julgar-se correcta a atitude dos promitentes vendedores de fazerem suas tais quantias.

O preceituado no art.º 334º do Cód. Civil, que regula o abuso de direito, norma cuja aplicação a favor da autora se recusou no acórdão recorrido, não foi desrespeitado.

O que os autos revelam é que os promitentes vendedores exerceram o seu direito de considerarem incumprido o contrato-promessa pela autora e de fazerem suas as quantias pagas a título de sinal e reforço com observância dos apontados preceitos legais e depois de terem condescendido durante larguíssimo tempo, sem sequer terem exigido aumente de preço ou pagamento de juros, dando à autora várias oportunidades de cumprir e só exercendo os seus direitos depois de fixado um termo final, de acordo com a autora, e com plena advertência e consciência desta.

Os promitentes vendedores actuaram dentro da maior boa fé, muito para além do que lhe seria exigível.

Por último, não se violou no acórdão recorrido o disposto no art.º 755º, n.º 1, al. f), do Cód. Civil É por manifesto erro de escrita que a recorrente menciona na sua alegação o art.º 775º do Cód. Civil..

Não sendo a autora credora dos promitentes vendedores em resultado do não cumprimento por estes do contrato-promessa, nos termos do art.º 442º do mesmo Código, carece inteiramente de sentido qualquer discussão acerca de tal direito, nomeadamente do de a autora não abrir mão do prédio ou de recuperar a respectiva detenção.

Pelo exposto, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista à autora.

Custas pela autora.

Lisboa, 28 de Fevereiro de 2002

Agostinho Manuel Pontes de Sousa Inês,

Ilídio Gaspar Nascimento Costa,

Dionísio Alves Correia.