Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I - Relatório

Koehler & Viterbo - Consultores Lda. Intentaram acção declarativa com forma comum contra “Novimovest – Fundo de Investimento Imobiliário” pedindo a condenação da ré no pagamento de 2.000.000,00 (dois milhões de euros) e juros comerciais à taxa legal em vigor desde a citação até integral e efectivo pagamento.

Alegou para esse efeito que se obrigou a prestar para a Ré os seguintes serviços:

a) Promover, sob a sua orientação e coordenação, o licenciamento da construção de um edifício destinado à instalação da C… PORTUGAL, aproveitando a capacidade de construção que parte dos terrenos adquiridos pela Ré já possuía;

b) Desenvolver, por conta e responsabilidade da Ré, juntos das entidades legalmente competentes, todas as diligências e procedimentos necessários à alteração do Regulamento do Plano Director Municipal …, para que os aludidos terrenos, inseridos em área classificada como Zona Florestal e área integrante da Reserva Ecológica Nacional, passassem a estar classificados como área de zona industrial com índice de construção não inferior a 0,3, de forma a viabilizar a construção da plataforma logística que seria posteriormente arrendada ao GRUPO J…;

c) Proceder, também por conta e responsabilidade da Ré, junto das entidades legalmente competentes, todas as diligências e procedimentos necessários à alteração da carta de REN do concelho …, prevendo a desafectação dos aludidos terrenos da área abrangida pela mesma. E seria como contrapartida destes serviços que a ré pagaria os 2.000.000,00 € objecto do pedido.

Em primeira instância julgou-se a acção improcedente com fundamento em não se ter provado a prestação de serviços que constituía a causa de pedir.

Interposto pela autora recurso de Apelação veio esta a ser julgada improcedente e confirmada a decisão recorrida.

A autora inconformada com esta decisão veio interpor Revista defendendo ser esta admissível por não existir dupla conforme e, subsidiariamente, por a revista deve ser admitida de forma excepcional, nos termos do disposto no art. 672 nº 1 al. a) e b) do CPC, atendendo à relevância das questões jurídicas e da clara necessidade da sua apreciação para uma melhor aplicação do direito.

Por despacho, e na consideração de se verificar dupla conforme, foram os autos enviados à Formação a que alude o art. 672 nº 3 do CPC que admitiu a revista.

… …

O recorrente conclui nas suas alegações de revista que:

“Dos fundamentos do recurso

10. O presente recurso tem como fundamento a violação de lei substantiva por erro na determinação das normas aplicáveis aos factos dados como provados.

11. Dá-se aqui por integralmente reproduzidos os factos provados sob os pontos xix, xx, xxi, xxix, xxvi, xxvii, xxviii, xxxvii, xxxv, xxxvi, xxxviii, xl, xxxiv, xxxi, xxxii, xxxiii, xxix, xli, xliii, xliv, xlvii, xxii, xxiii, xxiv, xxv, xxx, xlv e xlvi que, sem prejuízo de outros, no entender da Autora recorrente, são relevantíssimos para a alteração da decisão recorrida – pág. 69 a 83, título V do Acórdão recorrido.

12. O Réu negociou e procedeu, através do seu administrador AA, quer na formação do contrato tripartido, quer no seu cumprimento, com manifesta má fé para com a Autora.

13. Na verdade, resulta dos factos provados, que o Réu convenceu e pediu à Autora que continuasse a diligenciar e a prestar os seus serviços de consultora juntas das diversas entidades, o que lhe permitiu conseguir a alteração do Regulamento do PDM …, a desafetação da área dos terrenos abrangida pela REN, vender a outro fundo imobiliário e ao Grupo J… por preços superiores ao da sua aquisição parte dos terrenos, reservando para si os restantes terrenos com 216.523 m2 de área e 74.610 m2 de capacidade construtiva, devidamente infraestruturados que agora pode rentabilizar ou vender no mercado a preço muito superior ao de aquisição.

14. O contrato reduzido a escrito, que beneficiava o Réu, ocorreu sob a orientação e sugestão do administrador da sociedade gestora do Fundo, AA, que acompanhou “a par e passo” as inúmeras diligências encetadas pela Autora, tendo prometido que iria encontrar outra empresa (veículo) que substituísse a M…. & M… e efetuasse o pagamento da remuneração acordada – factos xxii, xxiii, xxiv, xxv e xxxviii.

15. O Réu criou na Autora a confiança que o contrato tripartido iria ser cumprido, quer fosse ou não a M.... & M…. a construir, induzindo a Autora em erro e criando uma aparência de factos e suscitando na contraparte a confiança de que a remuneração iria ser paga.

16. Ao mesmo tempo que, à revelia da Autora, negociava com terceiros (Empreiteiro e G....) a revogação de acordos, alterando o negócio subjacente ao acordo tripartido celebrado – facto xxxvii.

17. Resulta dos factos provados, que o Réu iludiu a Autora com o falso pretexto de que não poderia obrigar-se ao pagamento, não tendo tido um comportamento transparente, leal e verdadeiro, informando atempadamente a Autora da alteração dos negócios subjacentes ao acordo tripartido celebrado, atuando sob reserva e às escondidas da Autora, bem sabendo que iria recusar o pagamento devido.

18. Ao contrário do decidido no Acórdão recorrido, o facto de a obra de movimentação de terras, infraestruturas e construção de pavilhões não ter sido adjudicada à M..... & M…., não afasta a responsabilidade do Réu de garantir o pagamento da remuneração da Autora (por si ou através de terceiro).

19. E de atuar segundo as regras da boa fé, de modo a evitar o prejuízo da Autora que cumpriu integralmente o contrato, por força do princípio da boa fé, aplicável na formação, celebração e execução dos contratos – artigos 227.º, n.º 1 e 762.º, n.º 2 do C.C. – que o Tribunal recorrido violou e deveria ter aplicado.

20. A não adjudicação da obra e o consequente não pagamento dos serviços e trabalho prestado pela Autora, é imputável à responsabilidade solidária do Réu e da M... & M…, presumindo-se culpa de ambas no não pagamento – artigos 798.º, 799.º e 800.º, n.º 1 do C.C. que o Tribunal recorrido deveria ter aplicado.

21. Além de não ter adjudicado a obra e pago a remuneração à Autora, conforme estipulado no contrato tripartido, o Réu não encontrou alternativa (por si ou através de terceiro) que assegurasse o pagamento à Autora, tal como estava previsto no contrato e havia prometido – factos xxvii e xxxviii.

22. Apesar de todas as vicissitudes que conhecia do negócio e de decidir, ao contrário do previsto, vender em vez de arrendar, continuou a induzir em erro a Autora, beneficiando até ao fim dos serviços por esta prestados, já depois da M..... & M...... sair do negócio, pelo que deveria o Tribunal recorrido ter responsabilizado a Ré, aplicando ao caso os artigos 227.º, n.º 1 762.º, n.º 2, 798. A 800.º, n.º 1 e 817.º do C.C.

23. Na sua decisão, o Tribunal recorrido não aplicou, como devia, salvo o devido respeito, os artigos 236.º, n.º 1 e 2 e 237.º do C.C., considerando as declarações negociais das partes constantes do acordo tripartido reduzido, tal como vem reduzido a escrito no contrato de 20/01/2011 que constitui o doc.de fls. 4201 a 4203, dado por reproduzido no ponto xxvii dos factos provados.

24. Do sentido dessas declarações, resulta ao contrário do decidido, que a remuneração seria sempre devida à Autora, independentemente da adjudicação da obra, bastando para o efeito que o proprietário do terreno encontrasse outro aproveitamento para o mesmo, o que sucedeu in casu porque o Réu optou por vender em vez de construir e arrendar - cfr. cláusula segunda, n.º 4 do Contrato.

25. Do sentido dessas declarações, resulta ainda a vontade real da Autora expressa por escrito de, no caso de desvinculação dos compromissos assumidos com o Grupo J...., como veio a acontecer à revelia da Autora, não desobrigar o Réu e a M..... & M...... se não fosse encontrado outra empresa (“veículo”) ou pessoa singular para efetuar o pagamento acordado, sendo obviamente por essa razão, que ficou provado que o administrador AA prometeu “que iria encontrar uma outra empresa para realizar o pagamento” – ponto xxxviii dos factos provados e cláusula terceira do Contrato.

26. Se dúvidas tinha o Tribunal recorrido quanto à vontade real da Autora no negócio, deveria ter recorrido ao disposto no artigo 237.º do C.C. e seguido a interpretação do acordo oneroso reduzido a escrito com a M..... & M......que conduz ao maior equilíbrio das prestações e que é a de responsabilizar solidariamente o Fundo Réu pelo pagamento, pois foi quem mais (ou o único que) beneficiou da prestação de serviços da Autora.

27. O Tribunal a quo deveria, assim, ter condenado a Ré no pagamento da remuneração da Autora por incumprimento do contrato, violação do princípio da boa fé (na negociação, celebração e execução do contrato) e respeito pela vontade real da Autora que conduz ao maior equilíbrio das prestações – artigos 227.º, n.º 1, 236.º, 237.º, 406.º, n.º 1, 762.º, n.º 2, 798.º a 800.º, n.º 1 e 1154.º do C.C.

Sem prescindir,

28. Resulta dos factos provados que o Réu, através do seu administrador AA, ao solicitar verbalmente à Autora que praticasse os atos e as diligências necessárias relacionadas com a alteração do RPDM e área de REN, mandatou-a expressamente para a prática de atos jurídicos em nome em seu nome e por conta dele.

29. Autora e Réu celebraram assim um contrato que se presume oneroso de mandato do interesse comum do Fundo e do Empreiteiro que pretendia a adjudicação da obra – artigos 1157.º e 1158.º, n.º 1 do C.C.

30. Ainda que se entenda que o contrato não deva ser qualificado como um contrato de mandato, as suas disposições são aplicáveis por força do artigo 1156.º do C.C.

31. A remuneração da Autora foi ajustada em 2 milhões de euros, acrescidos de Iva à taxa legal em vigor – artigo 1158.º, n.º 1 do C.C.

32. A Autora prestou os serviços e o Fundo Réu, que neles tinha o principal interesse, deles beneficiou.

33. É aplicável ao caso dos autos o disposto no artigo 1169.º do .C.C que determina que “Sendo dois ou mais mandantes, as suas obrigações para com o mandatário são solidárias, se o mandato tiver sido conferido para assunto de interesse comum.”.

34. O Acórdão recorrido errou, assim, na determinação das normas aplicáveis, pois deveria ter aplicado os artigos 1156.º, 1157.º, 1158.º e 1169.º do C.C. ao caso dos autos, responsabilizando solidariamente o Fundo Réu por este ter mandatado o Autor e beneficiado dos seus serviços, independentemente da obra não ter sido adjudicada ao Empreiteiro.

Ainda sem prescindir,

35. O Fundo Réu enriqueceu à custa do empobrecimento da Autora, tendo vendido em consequência dos serviços prestados pela Autora por preço superior ao da aquisição parte dos terrenos e ainda valorizado os terrenos com que ficou, os quais podem agora ser vendidos no mercado por preço muito superior que adquiriu.

36. O Tribunal a quo, caso entendesse não existir contrato ou cláusula válida para exigir o pagamento da remuneração acordada e devida à Autora, deveria ter aplicado e lançado mão, no caso em análise, do instituto do enriquecimento sem causa – artigo 473.º do C.C.

37. A obrigação de restituir abrange o valor dos serviços acordados e prestados pela Autora – artigo 479.º, n.º 1 do C.C. que também deveria ter sido aplicado.

38. Sendo certo que não decorreu o prazo de prescrição de 3 anos – artigo 482.º do C.C. – tendo em conta que a Revisão do Plano Diretor Municipal foi aprovada em 23 de janeiro de 2015 e publicada no Diário da República de 11 de fevereiro de 2015 e a presente ação deu entrada em 2 de março de 2016 – cfr. ponto xlvii dos factos provados.

39. Ao não condenar o Réu a pagar a remuneração ajustada entre o Fundo Réu, Empreiteiro e a Autora, verifica-se em última análise um enriquecimento INJUSTO à custa do trabalho e intervenção da Autora que não pode nem deve ser sancionado pelo Tribunal e que o Acórdão recorrido acabou por validar.”

Conclui pedindo a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que julgue procedente o recurso e a ação, condenando em consequência o Réu nos pedidos.”

A recorrida contra-alegou defendendo a confirmação da decisão recorrida.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

… …

Fundamentação

Está provada a seguinte matéria de facto:

“i. A A. dedica-se à atividade de prestação de serviços de consultadoria (facto descrito na sentença sob o n.º 1).

ii. O R. dedica-se, entre outras atividades, à aquisição de imóveis para a realização de projetos de promoção, construção e reabilitação imobiliária, como forma adequada de rentabilização dos seus ativos e recursos (facto descrito na sentença sob o n.º 2).

iii. Em meados de 2006 a autora, através do seu gerente BB, identificou um conjunto de terrenos junto ao Nó …., da …., com a área de cerca de cerca de 18 hectares e excelentes acessibilidades, que poderiam ter interesse para desenvolver um projecto de investimento imobiliário de grande dimensão na área …, tendo em momento posterior, juntamente com CC, e por sugestão deste, identificado mais terrenos contíguos àqueles, todos com uma área total superior a 50 hectares.

iv. O sócio gerente da Autora, BB, contactou um técnico, engenheiro civil, que, a seu pedido, efectuou a delimitação cartográfica das diversas parcelas integrantes dos terrenos em apreço.

v. O sócio gerente da Autora, BB, negociou durante meses com os respectivos proprietários, o preço e as demais condições de compra dos 18 prédios em causa, incluindo em alguns deles a cessação antecipada dos arrendamentos existentes.

vi. No dia 27 de setembro de 2007, por escritura pública, DD, por si e em representação de EE, declarou vender ao R., e a sociedade gestora deste declarou aceitar, pelo preço de € 20.000.000,00, os seguintes imóveis:

- prédio rústico sito na freguesia …, concelho …, composto de terreno, descrito na Conservatória do Registo Predial … sob o nº …37 e inscrito na matriz sob o artigo …58;

- prédio rústico denominado “….”, sito no lugar de …, freguesia …, concelho de …, composto de terra a pinhal e eucaliptal, mato e pastagem, descrito na Conservatória do Registo Predial … sob o nº …64 - … e inscrito na matriz sob o artigo …80;

- prédio rústico denominado “….”, sito no lugar de …., freguesia …., concelho …., composto de pinhal, eucaliptal e mato, descrito na Conservatória do Registo Predial …. sob o nº …03 - ….. e inscrito na matriz sob o artigo …59;

- prédio rústico sito no lugar e freguesia …, concelho …, composto de terreno, descrito na Conservatória do Registo Predial … sob o nº …28 - …. e inscrito na matriz sob o artigo …59;

- prédio rústico sito no lugar de …. ou …, freguesia …, concelho …., composto de terreno, descrito na Conservatória do Registo Predial …. sob o nº ….60 - …. e inscrito na matriz sob o artigo …79;

- prédio rústico denominado “….” ou “……”, composto de terreno, descrito na Conservatória do Registo Predial … sob o nº …35 - …. e inscrito na matriz sob o artigo ….62;

- prédio rústico sito no lugar de “….”, composto de terreno, descrito na Conservatória do Registo Predial …. sob o nº …93 - …. e inscrito na matriz sob o artigo …60;

- prédio rústico denominado “….”, composto de terreno, descrito na Conservatória do Registo Predial …. sob o nº …77. - …. e inscrito na matriz sob o artigo …63;

- prédio rústico denominado “….” ou “…..”, sito em … ou …., composto de terreno, descrito na Conservatória do Registo Predial … sob o nº …21 - …. e inscrito sob o artigo …..57;

- prédio rústico denominado “…..”, freguesia …., concelho ….., composto de terreno de eucaliptal e mato, à data descrito na Conservatória do Registo Predial … sob o nº …24 e inscrito sob o artigo …64;

- prédio rústico sito em …, freguesia …, concelho ….., composto de terreno, descrito na Conservatória do Registo Predial ….. sob o nº …73 e inscrito na matriz sob o artigo …56;

- prédio rústico denominado “…”, sito no lugar …, freguesia …, concelho de …, composto de terra a pinhal, eucaliptal, mato e pastagem, descrito na Conservatória do Registo Predial …. sob o nº …72 e inscrito na matriz sob os artigos …82, …83, …84. e …85;

- prédio rústico denominado “….”, sito na freguesia …., concelho …., composto de terreno, descrito na Conservatória do Registo Predial …. sob o nº …72 - …. e inscrito na matriz sob o artigo …66;

- prédio rústico denominado “…..”, sito na freguesia ….., concelho …., composto de terreno de pinhal com mato, mato e eucaliptal, descrito na Conservatória do Registo Predial …. sob o nº …86 - …… e inscrito na matriz sob o artigo ….61;

- prédio rústico denominado “…..”, sito na freguesia …., concelho …., composto de terreno de eucaliptal e mato, descrito na Conservatória do Registo Predial ….. sob o nº ….87 - …… e inscrito na matriz sob o artigo ….65;

- prédio rústico sito no lugar e freguesia ….., concelho …, composto de terreno, à data descrito na Conservatória do Registo Predial …. sob o n.º ….29 - …. e inscrito na matriz sob o artigo ….70;

- prédio rústico denominado “….” ou “…..”, composto de terra a pinhal, eucaliptal e mato, sito na freguesia …., concelho …, descrito na Conservatória do Registo Predial …… sob o nº …92 e inscrito na matriz sob o artigo …90;

- prédio rústico denominado “…..” ou “….”, composto de terra a mato e pinhal, sito no lugar …. ou ……, freguesia …., concelho …., descrito na Conservatória do Registo Predial ….. sob o nº …93 e inscrito na matriz sob o artigo ….91 (facto descrito na sentença sob o n.º 3).

vii. Dessa escritura consta o seguinte:

“Que os prédios de natureza rústica ora vendidos têm capacidade construtiva, conforme consta do Plano Director Municipal …. e da Comunicação da Câmara Municipal …. de doze de Setembro de dois mil e sete, com a referência …...

Que do preço acordado recebeu na presente data a quantia de seis milhões de euros, sendo a remanescente quantia de catorze milhões de euros paga nos termos do Protocolo de Investimento Imobiliário em Parceria nesta data celebrado pelas partes, com a verificação simultânea e cumulativa das seguintes condições:

Aprovação, de forma incondicional, pela Câmara Municipal …, no prazo máximo de duzentos e setenta dias a contar da presente data, de um índice de ocupação do solo de 0,5 (zero vírgula cinco);

A constituição, pelo ora Primeiro Outorgante e sua representada, por si ou conjuntamente com terceiros e mediante a aprovação pelos órgãos competentes da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, no prazo máximo de duzentos e setenta dias a contar da presente data, de um Fundo de Investimento Imobiliário Fechado de Subscrição Particular que deverá associar-se com o Fundo gerido pela sociedade gestora que os Segundos Outorgantes representam com vista ao desenvolvimento das parcelas de terreno ora adquiridas;

Aquisição ao referido Fundo, no prazo máximo de duzentos e setenta dias a contar da presente data, pelo Fundo de Investimento Imobiliário a constituir atrás descrito, pelo preço de € 6.000.000,00 (seis milhões de euros), de 30% (trinta por cento) da totalidade das parcelas de terreno objecto deste contrato, em regime de compropriedade;

Celebração, no prazo máximo de duzentos e setenta dias a contar da presente data, com a sociedade anónima C … Portugal Transportes Expresso Internacional, SA de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais que terá por objecto uma unidade de armazenagem e logística com a área de construção de oito mil sento e sessenta metros quadrados, à qual será afecta uma parcela de terreno com a área estimada de trinta e três mil metros quadrados, e pelo qual deverá ser contratada uma renda mensal inicial nunca inferior a trinta e dois mil cento e cinco euros, ao abrigo de um contrato com uma duração mínima não inferior a quinze anos;

Celebração, com a sociedade por quotas P… Supermercados Limitada, de um contrato promessa de arrendamento para fins não habitacionais que terá por objecto uma unidade de armazenagem e logística com a área de construção de trinta e três mil metros quadrados, à qual será afecta uma parcela de terreno com a área estimada de cento e vinte cinco mil metros quadrados, e pelo qual deverá ser contratada uma renda mensal inicial nunca inferior a cento e cinco mil euros, ao abrigo de um contrato com uma duração mínima não inferior a dez anos;

Que a não verificação cumulativa das condições supra mencionadas, importa a resolução do presente contrato de compra e venda com a consequente devolução ao referido Fundo da quantia de seis milhões de euros, acrescida de uma penalização calculada ao dia por aplicação ao referido capital da taxa Euribor a três meses acrescida de um spread de um por cento, bem como, de todas as despesas por este realizadas a título de emolumentos devidos pela escritura de compra e venda e registrais.

Que caso os aqui vendedores não procedam à devolução das quantias supra referidas no prazo de dez dias a contar da interpelação para o efeito, considera-se que o presente contrato se mantém válido e eficaz reduzindo-se o preço da compra e venda para a quantia de seis milhões de euros já paga, nada mais tendo direito a receber” (facto descrito na sentença sob o n.º 4).

viii. O trabalho desenvolvido pela autora, na pessoa do seu sócio gerente BB, de identificação e negociação, permitiu que o réu adquirisse em 27 de Setembro de 2007 os prédios em questão a DD, que se disponibilizou para a compra inicial e revenda ao Fundo, nos termos de condições descritas na escritura.

ix. Do preço global acordado (no montante de €20.000.000,00), apenas foi pago, na data da escritura, a quantia de €6.000.000,00, sendo que a remanescente quantia (de €14.000.000,00) seria paga nos termos do Protocolo de Investimento Imobiliário em Parceria celebrado na mesma data, com a verificação simultânea e cumulativa das condições referidas no ponto vii. da matéria de facto provada.

x. No dia 27/09/2007, entre o Fundo réu (primeiro outorgante) e DD e EE, PREDIAL AEROPORTO - SOCIEDADE IMOBILIÁRIA, LDA., e VARZIELA IMOBILIÁRIA S.A. (segundos outorgantes) foi subscrito o escrito que constitui o doc. 4 junto com a contestação denominado PROTOCOLO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EM PARCERIA.

xi. É do seguinte teor a Cláusula Quarta desse Protocolo:

(Prazo para Aprovação do Projecto e Pagamento do remanescente do Preço) Um. - Para efeitos do início das obras necessárias à realização do projecto os Segundos Contratantes assumem, incondicionalmente em nome próprio e comprometem-se a assumir, enquanto participantes do fundo de investimento imobiliário a constituir:

um.um. — a obrigação de obtenção, junto da Câmara Municipal …., no prazo máximo de duzentos e setenta dias a contar da presente data, a aprovação incondicional de um índice de ocupação do solo de 0,5 (zero vírgula cinco por cento);

um.dois. — a obrigação de obtenção, no prazo máximo de duzentos e setenta dias a contar da presente data, de autorização pelo Conselho Directivo da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, para constituição do fundo de investimento imobiliário cuja constituição é pressuposto essencial de celebração do presente contrato;

um.três. — a contratação, em sede de contrato promessa de arrendamento para fim não habitacional, com a sociedade C… Portugal Transportes Expresso Internacional S.A.., de uma unidade de logística e armazenagem com a área de construção de 8.160 (oito mil cento e sessenta) metros quadrados à qual será afecta uma parcela de terreno com a área estimada de 33.000 (trinta e três mil) metros quadrados e pelo qual deverá ser contratada uma renda mensal inicial não inferior a € 32.105 (trinta e dois mil cento e cinco euros) ao abrigo de um contrato com uma duração mínima inicial não inferior a quinze anos;

um.quatro. - a contratação, em sede de contrato promessa de arrendamento para fim não habitacional, com a sociedade P…. Supermercados Limitada, de uma unidade de logística e armazenagem com a área de construção de 30.000 (trinta mil) metros quadrados à qual será afecta uma parcela de terreno com a área estimada de 125.000 (cento e vinte e cinco mil) metros quadrados e pelo qual deverá ser contratada uma renda mensal inicial não inferior a € 105.000,00 (cento e cinco mil euros) ao abrigo de um contrato com uma duração mínima inicial não inferior a dez anos.

Dois. - Em caso de verificação cumulativa da totalidade das condições e pressupostos acima melhor identificadas, o Primeiro Contratante compromete-se a liquidar a favor dos ora Segundos Contratantes, DD e esposa, a remanescente quantia de € 14.000.000 (catorze milhões de euros) para pagamento integral do preço acordado para compra das parcelas de terreno melhor identificadas no Considerando número 3 supra, devendo tal pagamento ocorrer em simultâneo com a outorga da escritura pública de aquisição de 30% (trinta por cento) do "Terreno" por parte do Fundo de Investimento Imobiliário a constituir pelos Segundos Contratantes.

Três. - Sem prejuízo do disposto no número um.dois supra os Segundos Contratantes comprometem-se a, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da presente data, fazer prova ao Primeiro Contratante da entrega, junto dos órgãos competentes da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários do pedido de autorização para constituição do fundo de investimento imobiliário a que se refere o Considerando número seis supra.

xii. Esse Protocolo foi alvo de uma alteração no dia 20/06/2008, conforme doc. n.º 5, junto com a contestação, nos termos do qual foi, além do mais, alterada a cláusula quarta, a qual passou a ter a seguinte redacção:

(Prazo para Aprovação do Projecto e Pagamento do remanescente do Preço)

Um. - Para efeitos do início das obras necessárias à realização do projecto os Segundos Contratantes assumem, incondicionalmente em nome próprio e comprometem-se a assumir, enquanto participantes do fundo de investimento imobiliário a constituir:

um. um. - a obrigação de obtenção, junto da Câmara Municipal …., até 31 de Dezembro de 2008, a aprovação incondicional de um índice de ocupação do solo de 0,5 (zero vírgula cinco por cento);

um.dois. a obrigação de obtenção, até 31 de Dezembro de 2008, de autorização pelo Conselho Directivo da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, para constituição do fundo de investimento imobiliário cuja constituição é pressuposto essencial de celebração do presente contrato;

um.três. - a contratação, em sede de contrato promessa de arrendamento para fim não habitacional, com a sociedade C… Portugal Transportes Expresso internacional S.A., de uma unidade de logística e armazenagem com a área de construção de 8.160 (oito mil cento e sessenta) metros quadrados à qual será afecta uma parcela de terreno com a área estimada de 33.000 (trinta e três mil) metros quadrados e pelo qual deverá ser contratada uma renda mensal inicial não inferior a € 32.105 (trinta e dois mil cento e cinco euros) ao abrigo de um contrato com uma duração mínima inicial não inferior a quinze anos;

Dois. - Em caso de verificação cumulativa da totalidade das condições e pressupostos acima melhor identificadas, o Primeiro Contratante compromete-se a favor dos ora Segundos Contratantes, DD e esposa, a remanescente quantia de € 14.000,000 (catorze milhões de euros) para pagamento integral do preço acordado para compra das parcelas de terreno melhor identificadas no Considerando número 3 supra, deduzido da quantia que se vier a apurar por aplicação à quantia de capital de € 6.000.000,00, da taxa EURIBOR a 3 meses, acrescida de um spread de 1% (um por cento, no período compreendido entre 27 de Junho de 2008 e a data da efectiva liquidação do remanescente preço, devendo tal pagamento ocorrer em simultâneo com a outorga da escritura pública de aquisição de 30% (trinta por cento) do "Terreno" por parte do Fundo de Investimento Imobiliário a constituir pelos Segundos Contratantes.

Três. - Sem prejuízo do disposto no número um.dois supra os Segundos Contratantes comprometem-se a, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da presente data, fazer prova ao Primeiro Contratante da entrega, junto dos órgãos competentes da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários do pedido de autorização para constituição do fundo de investimento imobiliário a que se refere o Considerando número seis supra.

xiii. Por carta datada de 31/12/2008 o Fundo réu comunicou a DD e a EE a revogação do Protocolo por falta de verificação das condições estipuladas na cáusula 4ª, conforme doc. 7 junto com a contestação.

xiv. Essa carta foi recebida por estes no dia 5/01/2009.

xv. Por carta datada de 27/02/2009, o Fundo ora réu comunicou àqueles a intenção de resolução do contrato de compra e venda celebrado a 27/09/2007 e solicitou a devolução no prazo de 10 dias da quantia de €6.000.000,00, acrescida de uma penalização e notificou estes para a realização da escritura de compra e venda a realizar no dia 9/03/2009 no Cartório Notarial que indica, conforme doc. n.º 9 junto com a contestação.

xvi. DD e EE não compareceram no referido Cartório Notarial na data indicada, conforme docs. de fls. 59v e 303 a 311.

xvii. Por cartas datadas de 27/02/2009, o Fundo réu comunicou à VARZIELA IMOBILIÁRIA S.A. e à PREDIAL AEROPORTO - SOCIEDADE IMOBILIÁRIA, LDA.. a resolução do PROTOCOLO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EM PARCERIA e seu aditamento, por falta do preenchimento simultâneo e cumulativo das condições impostas, se no prazo de 15 dias não cumprirem as obrigações contratuais descrita na cláusula 4ª, conforme docs. n.ºs 11 e 12 juntos com a contestação.

xviii. Essas cartas foram recebidas por aquelas nos dias 2/03/2009 e 25/05/2009, respectivamente.

xix. No último trimestre do ano de 2009 AA, na qualidade de administrador da empresa gestora do Fundo réu, e FF, na qualidade de administrador da Sociedade de Construções M… & M…., SA, solicitaram verbalmente ao legal representante da autora, BB, que continuasse a efectuar junto da Câmara Municipal … e das forças políticas nela presentes, todas as diligências e procedimentos conducentes à alteração do Regulamento do Plano Director Municipal …, por forma a que os terrenos adquiridos pelo Fundo, passassem a ser classificados como área de zona industrial com índice de construção de 0,5, bem como a colaborar nos procedimentos neces