Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I. RELATÓRIO

1. Condomínio do ......... representado pela administradora “AA – Contabilidade e Administração de Condomínios, Lda.”, deduziu acção declarativa contra “BB, Lda.” pedindo:

— “que a ré seja condenada a pagar ao Condomínio autor o valor correspondente ao custo da eliminação dos defeitos indicados mediante a colocação, em toda a fachada, de nova tijoleira com cola adequada e prévio tratamento da fachada, custo que orça a quantia total de € 36.237,50 (trinta e seis mil duzentos e trinta e sete euros e cinquenta cêntimos) acrescidos dos juros de mora vincendos calculados a taxa legal desde a citação da presente ação até integral e efetivo pagamento”;

— “subsidiariamente, se assim não se entender, deve a ré ser condenada a suportar todos os custos inerentes a eliminação dos defeitos indicados a realizar por terceiro escolhido pelo autor, pagando imediatamente após o trânsito em julgado da decisão, de forma antecipada a quantia de € 36.237,50 (trinta e seis mil duzentos e trinta e sete euros e cinquenta cêntimos), sem prejuízo de se vir a apurar custo superior a liquidar em execução de sentença”;

— “subsidiariamente caso também assim não se entenda ser a ré condenada a proceder a eliminação dos defeitos mediante a colocação, em toda a fachada, de nova tijoleira com cola adequada e prévio tratamento da fachada, fixando-se prazo nunca superior a quatro meses para o efeito”;

— “finalmente, caso também assim não se entenda, ser a ré condenada a proceder a eliminação dos defeitos com todos os custos inerentes a seu cargo fixando-se prazo nunca superior a quatro meses para o efeito”;

— “em qualquer dos casos ser a ré condenada no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória nunca inferior a € 50,00 por cada dia de atraso no pagamento ou execução da obra de eliminação dos defeitos”.

A Ré contestou, excepcionando a caducidade do direito do Autor, e impugnou os factos alegados por aquele.

Teve lugar a audiência de julgamento, após o que foi proferida sentença que julgou procedente a excepção de caducidade, absolvendo a Ré do pedido.

2. O Autor interpôs recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Guimarães, tendo finalizado a sua alegação com as seguintes conclusões:

“A. — O presente recurso abrange quer a matéria de facto, quer a fundamentação jurídica.

B. — Quanto aos factos dados como provados, o recorrente descorda da redacção dada ao ponto n.º 7, dos factos provados.

C. — Isto porque tal redacção não está em consonância com a motivação da decisão, nem com a prova testemunhal produzida em sede de audiência de discussão e julgamento.

D. — Na verdade, tanto o depoimento da testemunha CC sócio da ré / recorrida, como a motivação da douta sentença recorrida referem que a recorrida recolocou por duas vezes a tijoleira da fachada do prédio, sendo a primeira vez um ano e tal após a conclusão da obra e a segunda dois-três meses após esta.

E. — Ora, o facto provado n.º 7 refere-se a uma só reparação e a alguns meses após a conclusão da obra.

F. — Pelo que, fundamentando-se o facto provado número 7 nesse depoimento, a redação desse facto deveria ser a seguinte: "Algumas peças de tijoleira que revestiam as fachadas do edifício descolaram-se e caíram, um ano e tal após a conclusão da obra, tendo a ré, se deslocado ao local e recolocado as peças de tijoleira no local onde as mesmas caíram, o que voltou a fazer passados dois- três meses sobre essa reparação por terem caído entretanto tijoleira."

G. — A recorrente igualmente entende que os factos não provados sob as alíneas A), B), C), F), G), H), I) e J), deveriam ter sido incluídos na listagem dos factos provados.

H. — Com efeito, da motivação constante da douta sentença recorrida consta que todas as testemunhas alegaram que após a conclusão da obra, a recorrida, por diversas vezes, reparou os defeitos do prédio, recolocando a tijoleira caída da fachada.

I. — Mais precisamente, alega a douta sentença recorrida, na parte da motivação, que as testemunhas DD e EE referiram que a última reparação ocorreu em inícios de 2016, que a testemunha FF referiu que há mais de 3 anos que não via o representante legal da recorrida no prédio e que a testemunha GG referiu que a recorrida fez umas 4 ou 5 intervenções na fachada sendo a ultima de que se recorda em 2014/2015.

J. — E de facto tal fundamentação está em consonância com a prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento na medida em que as referidas testemunhas referiram-se todas a diversas deslocações ao local por parte da recorrida para recolocar tijoleira.

K. — No entanto e contrariando esses depoimentos e inclusive a própria fundamentação tal facto foi considerado não provado.

L . — O que está errado devendo consequentemente os factos não provados sob as alíneas A), B), C), F), G), H), I) e J) serem considerados provados.

M. — A recorrente discorda ainda que os factos não provados sob as alíneas O), P), Q) e R), não tenham sido incluídos na listagem dos factos provados.

N. — Isto porque é a própria recorrida quem, em sede de contestação nos seus artigos 3º, 5º, 7º e 10º, aceita tais factos, pelo que os mesmos deveriam ter sido considerados como provados por acordo.

O. — Na verdade, em sede de contestação, a recorrida afirma que (o prédio) "não têm consistência para que os materiais aplicados adiram, nomeadamente a cola" (artigo 3º da contestação), que os "defeitos da obra são perfeitamente visíveis por observação à vista desarmada", (artigo 5º da contestação), que colocou "materiais iguais aos originariamente colocados, mesmo lote e marca, designadamente tijoleira, sem colocação de massas", (artigo 7º da contestação) para finalmente confessar que "a cola não aderiu e a tijoleira caiu" (artigo 10º da contestação).

P. — Para além dessa confissão expressa foi junto aos autos um parecer técnico elaborado pela testemunha Engº HH que afasta a hipótese da causa da queda da tijoleira ser de origem estrutural, afirmando outrossim que a queda se deveu a falta de aderência da cola à cerâmica.

Q. — Causa da queda - falta de aderência da cola - que a recorrida confirma no artigo 10º da sua contestação.

R. — Contudo o Tribunal a quo não valorou o depoimento dessa testemunha em virtude do método empregue ter sido uma simples visualização ao local.

S. — Ora, em sede de contestação a recorrida igualmente confirma que os defeitos são visíveis "por observação à vista desarmada".

T. — Pelo que se a recorrida aceita — e é ela que tem interesse na causa ¬que os defeitos sejam constatáveis a "vista desarmada", o Tribunal a quo deveria ter valorado o parecer e consequente depoimento da referida testemunha Engº HH em virtude do método utilizado - inspecção visual ao local - se mostrar suficiente e adequado para as exigências que o caso requer.

U. — Pelo que conjugados a confissão da recorrida em sede de contestação, o parecer técnico junto aos autos e o depoimento da testemunha Engº HH, deveriam os factos não provados das alíneas O), P), Q) e R) terem sido considerados provados.

V. — Aqui chegados facilmente se conclui que a douta sentença recorrida errou ao concluir pela caducidade do direito a ação na medida em que o regime específico dos prazos de caducidade previstos no Código Civil e na Directiva 1999/44/CE, de 25-5-99, aplicável ao caso por se tratar de uma relação de consumo entre um profissional da construção civil (recorrida) e o recorrente, estes na sua qualidade de consumidor - é afastado nos casos como o dos autos em que a recorrida reconheceu expressamente os defeitos e inclusive, por diversas vezes, procedeu a tentativas para a sua eliminação.

W. — É pois impeditivo da caducidade o reconhecimento do direito pela contraparte perante o respectivo titular, nos termos do artigo 331 º, n.º 2, do CC, por aplicação do instituto do abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium,.

X. — Sendo igualmente entendimento corrente que, uma vez impedida a caducidade do direito de reparação dos defeitos por via daquele reconhecimento, deixa de correr qualquer prazo de caducidade, passando a situação a ser regulada pelas regras da prescrição.

Y. — Errou assim a douta sentença recorrida ao julgar procedente a exceção peremptória da caducidade na medida em que esta não se verificou no caso concreto.

Z. — Como tal, deverá a douta sentença recorrida ser substituída por outra que julgue totalmente procedente a ação e condene a recorrida nos pedidos formulados em sede de PI, mormente no pagamento do custo necessário a eliminação desses defeitos.

TERMOS EM QE, concedendo-se provimento ao presente recurso, deve revogar-se a douta sentença recorrida e substitui-la por outra que condene a recorrida nos pedidos formulados em sede de petição inicial”.

A Ré contra-alegou pugnando pela manutenção da sentença recorrida.

O recurso foi admitido como de apelação com efeito meramente devolutivo.

3. O Tribunal da Relação de Guimarães alterou a decisão da matéria de facto e julgou procedente a apelação, revogando a sentença recorrida e condenando a Ré a proceder à eliminação dos defeitos existentes nas fachadas do prédio identificado no ponto n.º 1 da matéria de facto e relativos à colocação de tijoleira nas mesmas fachadas, no prazo de quatro meses a contar do trânsito em julgado.

4. A Ré interpôs recurso de revista, formulando as seguintes conclusões:

1. O douto acórdão proferido pela Relação de Guimarães está ferido das nulidades previstas nas alíneas d) e e), do n.º 1, do art. 615.º do CPC.

2. O acórdão ora impugnado supõe, erroneamente, estarem verificados os prazos de denúncia e de instauração da acção competente a exigir a eliminação dos defeitos de obra.

3. Não existe matéria de facto provada suficiente que conduzisse à decisão proferida.

4. A alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação quando este Tribunal, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em determinada direcção, e delimitaram uma conclusão diferente daquela que vingou na primeira Instância - Vg. Ana Luísa Geraldes, in “ Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto” (nos Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas) Vol. I, pág. 609 “.

5. O douto acórdão proferido, influenciado por uma intencional redacção invertida dos factos, alterou os factos de forma desadequada.

6. A parte da decisão a quo que alterou a matéria de facto, quanto aos factos provados, a redacção do seu ponto 7, já no que toca aos factos não provados, carregou as alíneas C) e I) para os números

8-A e 8-B

, respectivamente, cujas redacções também alterou pequenas particularidades, entendidas suficientes a passarem a configurar matéria de facto provada e eliminada a alínea H) dos factos não provados.

7. Sempre deveria ter conduzido a uma total improcedência da apelação.

8. No que à matéria da caducidade respeita e que levou à procedência da apelação, ressalta do seu texto como provado o facto n.º «6 - Após a realização dessa última Assembleia a Ré prestou e concluiu os serviços que lhe foram adjudicados, durante o ano de 2008, tendo recebido a totalidade do preço pelos serviços prestados.» se manteve inalterado.

9. O ponto 7 passou a ter a seguinte redacção: « Algumas peças de tijoleira que revestiam as fachadas do edifício descolaram-se e caíram, alguns meses após a conclusão da obra, tendo-se a ré, deslocado ao local e recolocado as peças de tijoleira no local onde as mesmas caíram,

o que fez, pelo menos, por duas vezes, sendo a segunda, dois ou três meses depois, por, entretanto, terem caído novas peças de tijoleira

.» (Sublinhado nosso).

10. Este ponto foi alterado, na sequência das declarações «do sócio da ré II, que confirmou que recolocaram a tijoleira na fachada em questão, duas vezes, um ano após a conclusão das obras “fomos por duas vezes… pode ter uns meses ali de diferença, dois meses ou três meses.”, em concordância com o que, genericamente, com mais ou menos pormenor, disseram as testemunhas do autor.».

11. A alínea C) dos factos não provados transitou para os factos provados, com o n.º 8-A e com a seguinte redacção: “Sempre que ocorria queda, tal facto era comunicado à ré, quer pelos próprios condóminos, quer pelo condomínio autor, pelo telefone ou por contactos directos.”».

12. E «a alínea L) dos factos não provados, passará para os factos provados, com o n.º 8-B e com a seguinte redacção: “E a ré deslocou-se por várias vezes ao prédio para recolar as peças de tijoleira entretanto caídas”.».

13. Eliminando ainda a alínea H dos factos não provados e mantendo-se os restantes.

14. No que para a matéria de caducidade releva da matéria nova dada como provada resulta que:

— (6) a ré

concluiu os serviços que lhe foram adjudicados, durante o ano de 2008

;

— (7) o

descolamento das peças de tijoleira ocorreu alguns

meses após a conclusão da obra e que a ré se deslocou ao local, para recolocação

das peças de tijoleira, pelo menos, por duas vezes

;

— «8 - As peças de tijoleira do revestimento exterior da fachada do edifício em causa

descolaram e a caíram nos anos seguintes ao ano de 2009

» (sublinhado nosso);

— «9 - O autor por carta registada, datada de

07 de Julho de 2016, fixou à ré, um prazo

para o início das negociações com vista a uma solução definitiva, sob pena do recurso ao Tribunal.» (sublinhado nosso).

15. O douto acórdão acolhe como fundamento para a procedência da apelação, que «Resulta do exposto que houve da parte da ré reconhecimento dos mencionados defeitos de construção, reconhecimento traduzido em trabalhos de reparação que foi efectuando ao longo dos tempos e, por isso, para além de um tal reconhecimento equivaler à denúncia (artigo 1220.º/2 do Código Civil), ele tem um efeito impeditivo do decurso de um prazo de caducidade para a instauração da acção destinada a exigir, após denúncia, a eliminação dos defeitos…».

16. E que «… não há dúvida que, tendo a ré reconhecido a existência de defeitos nos termos em que o fez (procedendo à sua eliminação por mais de uma vez), tal reconhecimento tem um efeito impeditivo do decurso do prazo de caducidade, ficando esta definitivamente afastada, não correndo novo prazo de caducidade, antes o prazo ordinário da prescrição – 20 anos (artigo 309.º do Código Civil)…».

17. Para impedir a caducidade da denúncia (a que a eliminação de defeitos faz equivaler) e do direito da instauração da acção destinada a exigir a eliminação dos defeitos, defendida pelo douto acórdão recorrido, temos de conhecer, na matéria dada como provada, as datas concretas do conhecimento dos defeitos pela autora, da conclusão da obra efectuada pela ré e da denúncia dos mesmos defeitos (eliminação).

18. Sucede que, a este respeito, apenas se vislumbra no ponto 6 que foi

durante o ano de 2008

que a Ré prestou e concluiu os serviços que lhe foram adjudicados,

desconhecendo-se se foi no início, meio ou fim

!

19. Por outro lado, também não se encontra abrigada em nenhuma data concreta da deslocação da ré à obra para eliminação dos defeitos, admitindo-se até que tenha ocorrido aquando da descolagem das peças de tijoleira,

alguns meses depois

.

20. Desconhece-se quantos foram, podendo ultrapassar o ano necessário para a denúncia ou o seguinte para a acção respectiva.

21. O reconhecimento do direito impeditivo da caducidade, para os efeitos do art. 331, n° 2 do Cód. Civil, tem de ser expresso, concreto e preciso, de modo a que não subsista qualquer dúvida sobre a aceitação pelo devedor dos direitos do credor, não sendo bastante a admissão vaga ou genérica desses direitos.

22. “O simples reconhecimento do direito,

antes do termo da caducidade

, por aquele contra quem deve ser exercido, não tem relevância se, através desse reconhecimento, se não produzir o mesmo resultado que se alcançaria com a prática tempestiva do acto a que a lei ou uma convenção atribuam efeito impeditivo. Só nos casos em que o reconhecimento assuma o mesmo valor do acto normalmente impeditivo é que deixará de verificar-se a caducidade.” – Pires de Lima e Antunes Varela. (sublinhado nosso)

23. Daqui decorre que quando se devia intentar uma acção judicial, a caducidade só é impedida se o reconhecimento se tiver verificado,

em tempo e tiver o mesmo efeito da sentença

.

24. Carece de razão, salvo o devido respeito, a douta decisão a quo, no segmento da caducidade tendo violado, portanto, o disposto nos arts. 331.º, 1221.º, 1224.º, 1225.º, do CC.

25. Mais está ferida, a decisão recorrida, da nulidade prevista no art. 615.º, n.º 1 al. d) do CPC.

26. Não resulta da matéria assente e por isso se desconhece se os defeitos existentes no prédio são da responsabilidade da recorrente.

27. No primeiro artigo da sua Contestação, a recorrente tratou de esclarecer não ser ela a construtora do prédio em questão nos autos.

28. Do ponto 4 dos factos provados, retira-se que, aquando da deliberação da “realização de obras de requalificação da fachada do condomínio autor” e obras de recuperação da fachada que consistiam basicamente em retirar todo o revestimento de pastilha existente na altura nas fachadas, quer no alçado sul como no frente e posterior colocação de novo revestimento”, revela a prévia existência de defeitos de obra.

29. A prestação de serviços de recolocação de tijoleira na fachada do prédio, por parte da recorrente, foi interpretada como um reconhecimento dos defeitos, e a este fez-se equivaler a denúncia, impedindo o decurso do prazo de caducidade.

30. Para impedir a caducidade em causa nos autos, como já se disse, o apoiado n.º 2, do art. 331.º exige: “… o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido.”

31. A recorrente sempre alertou a recorrida para o facto serem estruturais em toda a sua fachada e por defeito do reboco existente.

32. Conforme prescreve o art. 1225.º, do CC, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra.

33. A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a eliminação dos defeitos, ou a indemnização, deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.

34. O dono da obra tem também o prazo de um ano, contado da denúncia dos defeitos, para o recurso às vias judiciais, com vista à afirmação e reconhecimento dos direitos que a lei lhe confere.

35. Se o empreiteiro reconhecer a existência dos defeitos, passa a ser atendido como se da denúncia se tratasse.

36. Este reconhecimento não equivale, sempre e obrigatoriamente, ao reconhecimento de todos os direitos que a lei confere ao dono de obra.

37. O empreiteiro pode constatar uma desconformidade na obra, mas negar a sua responsabilidade na sua ocorrência.

38. O ponto A dos factos não provados, revela a falta de prova de que «a recorrente nunca negou a sua responsabilidade e sempre concordou que as anomalias tinham que ver com defeitos da obra, assumindo integral responsabilidade por dar solução às mesmas e ainda por todos os prejuízos sofridos.»

39. A recorrente nunca se responsabilizou pelos defeitos de que padece o prédio.

40. A recorrente alterou o revestimento do prédio sempre alertando para o defeito estrutural ao nível do reboco.

41. Foi erradamente condenada na eliminação de defeitos aos quais não deu causa.

42. Do ponto 4 dos factos provados, resulta que, aquando da deliberação da “realização de obras de requalificação da fachada do condomínio autor e obras de recuperação da fachada que consistiam basicamente em retirar todo o revestimento de pastilha existente na altura nas fachadas, quer no alçado sul como no frente e posterior colocação de novo revestimento” o defeito de obra já existia.

43. A decisão recorrida viola os art. 1221º nº 1, 1222º nº 1 e 1223º do Código Civil, por ter condenado em pedido diverso do formulado na PI e na Apelação.

44. O dono da obra deverá começar por pedir a condenação do empreiteiro a eliminar esses defeitos ou a construir de novo a parte da obra que se apresenta defeituosa, e não sendo satisfeita essa exigência por parte do empreiteiro, é que o dono da obra poderá exigir a correspondente reparação ou nova construção por terceiro, à conta do empreiteiro, ou a indemnização pelos danos sofridos.

45. Os direitos mencionados nos artigos 1221º nº 1, 1222º nº 1 e 1223º do Código Civil têm uma hierarquia e um regime de prioridade.

46. A lei confere ao empreiteiro o direito de eliminar os defeitos que a obra apresenta –o direito de cumprir sem defeitos a sua prestação que, obra humana em movimento, pode aqui ou ali não se apresentar perfeita» - Ac. STJ de 10-09-2009, Pr. 08B3689 (Pires da Rosa) in

www.dgsi.pt

.

47. O dono da obra beneficia do direito de exigir a eliminação dos defeitos ou uma nova construção e, só no caso do não cumprimento destas obrigações por parte do responsável, poderá exigir a redução do preço, resolver o contrato ou peticionar a correspondente indemnização.

48. Perante os pedidos formulados pela recorrida, o Tribunal a quo proferiu uma decisão sem antes analisar o peticionado.

49. Limitou-se a escolher, de entre os listados pedidos, que não o primeiro, o de correcta aplicação.

Contra-alegou a Autor, pugnando pela improcedência do recurso.

5. Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões do Recorrente (cf. arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. art. 608.º, n.º 2, ex vi do art. 663.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), as questões a decidir, in casu, são as seguintes:

1.º — se o acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães é nulo, por ter deixado de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar — art. 615.º, n.º 1, alínea d), primeira alternativa —, por ter conhecido de questões de que não devesse tomar conhecimento — art. 615.º, n.º 1, alínea d), segunda alternativa — ou por ter condenado em objecto diverso ou em quantidade superior ao pedido — art. 615.º, n.º 1, alínea e), em qualquer caso por remissão do art. 666.º do Código do Processo Civil;

2.º — se o comportamento da Ré deve interpretar-se como reconhecimento do direito, relevante para efeitos do art. 331.º, n.º 2, do Código Civil;

3.º — caso afirmativo, se o reconhecimento do direito, relevante para efeitos do art. 331.º, n.º 2, terá um efeito impeditivo da caducidade prevista no art. 1225.º do Código Civil.

II. FUNDAMENTAÇÃO

OS FACTOS

São os seguintes os factos dados como provados no acórdão recorrido:

1. — O autor é o condomínio de um prédio constituído desde 1983 em regime de propriedade horizontal e está descrito na Conservatória do Registo Predial de .......sob o número.., de ......

2. — O condomínio autor foi constituído enquanto tal por deliberação aprovada por unanimidade tomada no âmbito da Assembleia Geral de condóminos a 05 de Maio de 2007.

3. — Tal condomínio tem vindo, desde a sua constituição e de forma ininterrupta, a ser representado pela administradora “AA — Contabilidade e Administração de Condomínios, Lda.”, esta por sua vez gerida por JJ.

4. — Na Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos realizada a 29 de Setembro de 2007 foi discutido como único ponto da Ordem de trabalhos a realização de obras de requalificação da fachada do condomínio autor a cargo da ré, nomeadamente e para o que a estes autos interessem, foi aprovado, entre outras, obras de recuperação da fachada que consistiam basicamente em retirar todo o revestimento de pastilha existente na altura nas fachadas, quer no alçado sul e como no frente e posterior colocação de novo revestimento; postos a votação os orçamentos apresentados, foi nessa Assembleia por unanimidade dos presentes deliberado adjudicar a obra a aqui ré.

5. — Na Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos realizada a 13 de Outubro de 2007, foi ainda aprovado adjudicar a ré a substituição de portas e janelas em alumínio em todos os vãos da fachada do lado da estrada incluindo o recuado.

6. — Após a realização dessa última Assembleia a Ré prestou e concluiu os serviços que lhe foram adjudicados, durante o ano de 2008, tendo recebido a totalidade do preço pelos serviços prestados.

7. — Algumas peças de tijoleira que revestiam as fachadas do edifício descolaram-se e caíram, alguns meses após a conclusão da obra, tendo-se a ré deslocado ao local e recolocado as peças de tijoleira no local onde as mesmas caíram, o que fez, pelo menos, por duas vezes, sendo a segunda, dois ou três meses depois, por, entretanto, terem caído novas peças de tijoleira.

8. — As peças de tijoleira do revestimento exterior da fachada do edifício em causa, descolaram e a caíram nos anos seguintes ao ano de 2009.

8-A. — Sempre que ocorria queda, tal facto era comunicado à ré, quer pelos próprios condóminos, quer pelo condomínio autor, pelo telefone ou por contactos directos.

8-B. — E a ré deslocou-se por várias vezes ao prédio para recolar as peças de tijoleira entretanto caídas.

9. — O autor por carta registada, datada de 07 de Julho de 2016, fixou à ré, um prazo para o início das negociações com vista a uma solução definitiva, sob pena do recurso ao Tribunal.

São os seguintes os factos dados como não provados:

A. — Perante essas interpelações, a ré nunca negou a sua responsabilidade e sempre concordou expressamente, quer perante os condóminos, quer perante a administração, que as anomalias detetadas tinham que ver com defeitos da obra, nomeadamente a utilização de material menos adequado, em especial a cola, assumindo integral responsabilidade por dar solução as mesmas e ainda por todos os prejuízos sofridos.

B. — Assim, após muitas promessas e adiamentos a ré deu início a intervenção da obra.

D. — A recolocação pontual de peças mediante a aplicação prévia de cola fez com que a fachada não somente não ficasse uniforme (pois que a espessura da cola forçosamente nem sempre foi igual devido ao facto de ter sido colocada “aos bocados”, como acabou por descolar peças vizinhas fazendo com que essas peças vizinhas, a posteriori, caíssem igualmente.

E. — Pelo que, com o passar do tempo a descolagem e queda do revestimento das fachadas foi-se agravando e, por conseguinte, foram aumentando as queixas e pressão sobre a ré para que procedesse a uma intervenção condigna e adequada a solucionar o problema,

F. — A qual foi sempre prometida.

G. — Durante todo este hiato temporal, a descolagem e queda de tijoleira foi assumindo proporções cada vez mais preocupantes, provocando sustos e muito receio aos condóminos, por si e pelos seus bens, sem esquecer todas as pessoas que pudessem circular no perímetro do prédio.

J. — A última vez que o fez (que se deslocou ao prédio para recolar a tijoleira) foi no início de 2016.

L. — De facto, começaram a surgir situações de queda de tijoleira com intervalos pouco espaçados no tempo sobretudo após a passagem de pessoas e veículos nesses locais.

M. — Visto que, actualmente, mais de 100m2 de fachada está sem tijoleira.

N. — Com isto, o imóvel ficou altamente desvalorizado em virtude das falhas e defeitos da obra de requalificação levada a cabo pela ré que, além de comprometerem esteticamente o edifício, ainda abala a segurança e a solidez da construção, colocando em perigo pessoas que não se podem sentir seguras dentro da sua própria propriedade, receando sempre por si, pelos outros e pelos bens de todos.

O. — A solução para resolução do problema apontada passa por retirar todo o material existente na fachada, de seguida reparar a fachada com o tapamento e regularização do suporte com argamassa e finalmente aplicar novo material com cola.

P. — Solução que tem um custo estimado de € 36.237,50 (trinta e seis mil, duzentos e trinta e sete euros e cinquenta cêntimos).

Q. — Pois que a sucessiva e constante queda de tijoleira é indiciador de que o defeito está na base e não na “tijoleira em si”.

R. — O que está mal, é o que faz a tijoleira “agarrar-se”, a cola, a qual por sua vez pode não ter a aderência adequada se os muros não forem previamente tratados.

S. – A ré que, não só aplicou (e mal) um material inadequado, como durante todo este tempo insistiu (ao menos aparentemente) na mesma “solução” sem qualquer resultado positivo.

O DIREITO