Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

1. "A" intentou contra B, mais tarde acompanhada de C, D, E e F, que intervieram a título principal, acção de reivindicação de uma fracção autónoma de um prédio constituído em propriedade horizontal, que adquiriu por contrato de compra e venda.

A demandada, com a posterior concordância das suas associadas na causa, contestou, alegando a usucapião, por efeito de posse que lhe adveio na sequência de contrato-promessa de compra e venda da fracção, acompanhado de tradição material;

pediu, em reconvenção que lhes fosse reconhecido, a ela e futuras associadas, o direito de propriedade, e, subsidiariamente, o direito de retenção da fracção, enquanto lhe não for paga a indemnização por incumprimento da promessa de venda.

As instâncias deram razão ás demandadas, e reconheceram-lhes o invocado direito de propriedade, por efeito de usucapião.

A autora pede revista, assim:

as demandadas não são possuidoras, mas meras detentoras;

houve oposição por parte da autora à detenção, e, por isso, ainda que posse houvesse, esta não poderia levar à usucapião;

a posse, a ter havido, é de má fé, e, sendo assim, o prazo legal da usucapião ainda não tinha decorrido.

2. São os seguintes os factos provados:

-	a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao rés do chão esquerdo, arrecadação privada no sótão e uma garagem, fazendo parte integrante do prédio urbano, sito na rua do Operário, bloco ..., Marinheiros, inscrito na matriz da freguesia de Marrazes, Leiria, sob o artigo urbano 3065, encontra-se descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o nº3233;

-	esse prédio encontra-se registado na mesma Conservatória do Registo Predial a favor da autora, através da inscrição de aquisição G119971128041-Ap.41, de 1997/11/28;

-	através da escritura pública de compra e venda lavrada em 10 de Maio de 1994, no 23° Cartório Notarial de Lisboa, G, na qualidade de procurador de H e mulher, I, declarou vender à autora a referida fracção autónoma, livre de hipotecas e outros encargos, pelo preço já recebido de 3 000 000$00;

-	nessa escritura, a autora declarou aceitar a venda nos termos exarados;

-	apesar das diligências da autora para o imóvel lhe ser entregue devoluto e livre, o mesmo mantém-se ocupado, não pagando a ré à autora qualquer contrapartida;

-	em 1 de Junho de 1981, G, na qualidade de procurador de H, subscreveu um acordo escrito designado por Promessa de Compra e Venda, pelo qual, na qualidade de procurador de H e mulher I, prometeu vender a J a fracção autónoma descrita, pelo preço de um milhão e novecentos mil escudos (1.900.000$00);

-	no acto da assinatura do documento, o procurador do promitente vendedor recebeu,

de imediato, 900 000$00, a titulo de sinal e principio de pagamento;

-	o remanescente de 1.000.000$00 seria pago no acto de outorga da escritura definitiva, cuja realização se previa para o mês de Dezembro de 1981;

-	o promitente vendedor, que foi o construtor do edifício de que a referida fracção faz parte, foi protelando a realização da escritura;

-	G recebeu, em 16 de Fevereiro de 1982, na qualidade de procurador do promitente vendedor, 500 000$00, para pagamento do preço;

-	G recebeu, em 23 de Março de 1982, na qualidade de procurador do promitente vendedor, 150.000$00 para pagamento do preço;

-	G recebeu, em 4 de Junho de 1982, na qualidade de procurador do promitente vendedor, 300 000$00 para pagamento do preço;

-	no início de Setembro de 1982, G, na qualidade de procurador do promitente vendedor, entregou as chaves da fracção a J;

-	a partir dessa data, J passou a habitar a referida fracção, instalando aí o seu domicílio;

-	aí dormindo, tomando refeições, recebendo amigos e correspondência, e assumindo o pagamento de despesas efectuadas e repartidas por todos os condóminos;

-	considerando-se dona da fracção e assim se assumindo perante todos, que a reconheciam como tal, sem qualquer oposição;

-	o procurador do promitente vendedor deixou de viver no prédio de que faz parte a fracção descrita;

-	em 1 de Setembro de 1988, J faleceu no estado de solteira;

-	não tinha descendentes nem ascendentes vivos;

-	deixando como únicas herdeiras duas irmãs, a ora ré e C, e três sobrinhas, E, D e F, filhas de uma terceira irmã pre-falecida, que se chamava .L;

-	desde a morte de J, as suas duas irmãs e as três sobrinhas, filhas de L, têm-se assumido como verdadeiras donas da fracção;

-	têm pago as despesas do condomínio do prédio e uma quota parte nas obras efectuadas no edifício;

-	bem como recebido e dividido algumas das rendas resultantes do arrendamento da

-	fracção a estudantes e professores;

-	à vista de toda a gente, sem oposição e sem interrupções.

3.	As instâncias basearam a solução dada ao litígio no entendimento de que a antecessora das demandadas, sua irmã e tia, de quem foram únicas e universais herdeiras, adquiriu a posse da fracção, em nome próprio e de boa fé, no momento em que o procurador dos promitentes vendedores lhe entregou as chaves da fracção autónoma reivindicada.

É vulgar e frequente, como se sabe, as promessas de compra e de venda de imóveis urbanos serem acompanhadas da tradição material da coisa objecto mediato do negócio, numa antecipação dos efeitos práticos do contrato prometido.

A essa tradição material não corresponde, em regra, a transmissão da posse correspondente ao direito de propriedade, porque a causa daquele acto translativo, que é o contrato-promessa e a convenção acessória de entrega antecipada da coisa, não se destina à constituição ou transferência de direitos reais, designadamente, o direito de propriedade, mas, tão só, à constituição de um direito de crédito a uma determinada declaração negocial.

Manuel Rodrigues (1) explicava isto muito bem quando dizia: "Na aquisição bilateral da posse o animus resulta da natureza do acto jurídico por que se transferiu o direito susceptível de posse. É a teoria da causa."

E continuava: "E assim, se a tradição se realizou em consequência de um acto de alienação da propriedade, a intenção que tem o adquirente é a de exercer o direito de propriedade. Se a tradição se realizou em consequência de um acto de locação, pelo qual se transferiu um determinado prédio, a intenção do locatário é a de exercer o direito pessoal de arrendatário".

As palavras são tão simples e tão claras que não há forma ou jeito de dizer melhor.

Por isso, continuamos a citação: "Ao acto jurídico, quando existir, se há de recorrer sempre para averiguar qual o animus daquele que, em virtude dele, detém uma coisa. E contra a vontade que da causa deriva não é permitido alegar uma vontade concreta do detentor, salvo se este houver invertido o título".

O texto já tem alguns anos, tem, aliás, o sabor de algumas regras de ortografia já abandonadas, a edição é de 1940, de antes do actual Código Civil, mas o conteúdo conserva plena actualidade.

O Código Civil que entrou em vigor em 01.06.1967 não modificou o essencial da estrutura e da disciplina do direito possessório que a doutrina e a jurisprudência haviam elaborado à volta das correspondentes disposições do Código de Seabra.

Manteve-se fiel, como a generalidade dos direitos modernos, ao sistema subjectivo da posse, que incorpora, por cima do poder de facto sobre a coisa (elemento material) uma intencionalidade específica, o chamado animus (elemento espiritual), dirigida (tal intencionalidade ou tal animus) ao exercício do pleno domínio ou de um direito real menor sobre a coisa. Veja-se, a propósito, o que dispõe o artº1253º, CC, nas suas diferentes alíneas.

A teoria da causa mantém, portanto, plena actualidade, e se alguma coisa fosse preciso acrescentar à clara explicação que Manuel Rodrigues deu sobre a sua razão de ser e o seu funcionamento, bastaria acrescentar duas breves considerações.

A primeira seria a de que a reserva mental de qualquer uma das partes intervenientes no negócio causal nenhum relevo tem para a determinação do animus, de harmonia com a irrelevância que a lei atribui a esse vício da vontade (cfr. artº244º, 2, CC); por isso, a reserva mental do beneficiário da traditio não acrescenta nada ao animus que resulta da natureza do negócio causal (já na simulação, pelo contrário, é ao negócio dissimulado e não ao negócio simulado que se deve ir buscar a natureza do animus, pois, no primeiro é que está, escondida embora, a vontade real da partes, o consenso que explica a medida do abandono do antigo possuidor e a da correspondente apreensão por parte do novo, o âmbito subjectivo da traditio).

A segunda consideração seria a de que a reserva mental do beneficiário da traditio só tem possibilidades de influir no animus a partir do momento em que deixe de o ser e se exteriorize numa atitude de oposição face ao transmitente, por uma das formas previstas no artº1265º, CC (inversão do título da posse).

Discorrendo (2) sobre o problema dos efeitos da traditio que acompanha o contrato-promessa de compra e venda, Antunes Varela escreveu, inspirado na teoria da causa: "A verdade, porém, é que a tradição da coisa, móvel ou imóvel, realizada a favor do promitente-comprador, no caso da promessa de compra e venda sinalizada, não investe o accipiens na qualidade de possuidor da coisa".

E, mais adiante: "E os poderes que o promitente-comprador exerce de facto sobre a coisa, sabendo que ela ainda não foi comprada, não são os correspondentes ao direito do proprietário adquirente, mas os correspondentes ao direito de crédito do promitente-adquirente perante o promitente-alienante ou transmitente".

Mas, ainda no mesmo escrito, reiterou o que, em colaboração com Pires de Lima, opinou no Código Civil Anotado, vol. III, pag. 6 (3), sobre a possibilidade de, em determinadas circunstâncias, a traditio entre promitente-vendedor e promitente-comprador envolver a transmissão da posse, exemplificando com os casos excepcionais em que já se encontra paga a totalidade do preço ou em que as partes têm o deliberado e concertado propósito de não realizar a escritura pública, para evitar despesas, e a coisa foi entregue ao promitente-comprador em definitivo, como se dele fosse já.

E, com efeito, nada impede que, em tais hipóteses, se dê a aquisição derivada da posse por parte do promitente-comprador, visto que o espírito que preside à traditio não é o do contrato-promessa mas o da própria compra e venda, embora nula por falta de forma, e já que, por outro lado, a nulidade formal do negócio causa não constitui obstáculo à aquisição derivada da posse, como também ensinava Manuel Rodrigues, na obra citada, a páginas 259 e ss.

No caso dos autos, acontece que nem houve pagamento integral do preço, nem existe prova de que a entrega da fracção à falecida irmã e tia das demandadas tenha sido acompanhada da intenção, comum aos contraentes, de efectuarem uma transmissão em definitivo, para que a fracção passasse a ser daquela, desde logo.

A resposta de não provado ao quesito 11º da base instrutória ("referindo que a casa era dela e que estivesse descansada e à vontade porque muito brevemente ia ser feita a escritura"), confirma a asserção.

A entrega das chaves é tanto mais equívoca quanto não constitui um gesto privativo da transferência da propriedade.

O mesmo se pode afirmar do pagamento das despesas do condomínio do prédio e de uma quota parte nas obras efectuadas no edifício, e, também, do recebimento de rendas resultantes do arrendamento da fracção a estudantes e professores.

São actos não totalmente inequívocos porque também compatíveis com relações de outra natureza, como, p. ex., o arrendamento.

Em todo o caso, ainda que significativos de uma actuação jure proprio, de nada valeriam, para efeitos de aquisição da posse, visto que lhes falta a característica de oposição, necessária à inversão do título.

Para além da entrega das chaves e do pagamento da quase totalidade do preço não há mais nada que ajude a compreender que a traditio envolveu corpus e animus ou que a beneficiária, naquele momento ou mais tarde, inverteu o título.

Por isso, não há posse, e, não havendo posse, não pode dar-se usucapião.

Isso implica, naturalmente, reconhecer que a autora, que comprou ao primitivo dono e registou, é a dona da fracção reivindicada.

Mas o problema não acaba aqui.

Interessa saber se ainda resta às demandadas algum direito de recusar a entrega, tal como previsto no nº2, do artº1311º, CC.

Elas invocam o direito de retenção previsto no artº755º, f, CC, dizendo que lhes cabe direito de indemnização por incumprimento da promessa do vendedor.

Ora, entre os casos especiais de direito de retenção conta-se, precisamente, o do "beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artº442º" (cfr. citada alínea f, do artº755º).

Pois bem. Não está na causa a parte com quem seria legítimo discutir as razões do incumprimento da promessa.

Em todo o caso, ela, a promessa, existe e não é pelo facto de se encontrar apenas assinada pelo representante do promitente vendedor (sendo, na forma, uma promessa recíproca de compra e venda) que é nula.

A promessa unilateral é expressamente reconhecida pelo legislador (artº411º, CC), e, em todo o caso, há sempre que contar com o princípio da redução do negócio (artº292º, CC).

A escassa prova produzida diz-nos que foi o promitente vendedor quem protelou a realização da escritura de compra e venda, que tinha, à partida, uma data indicativa - durante o mês de Dezembro seguinte.

Diz-nos, também, que foi o mesmo promitente-vendedor quem não cumpriu.

O promitente-vendedor protelou, foi recebendo por antecipação e em várias tranches a quase totalidade do preço e, depois, vendeu a outro, possivelmente, como dizem as demandadas, descontente com o preço a que, antes, se comprometera.

Não cabe, aqui, decidir em definitivo sobre a responsabilidade pelo incumprimento do contrato-promessa, visto que o promitente-vendedor não é parte na causa.

Mas cabe, com certeza, dizer que às demandadas assiste o direito de conservar a detenção da fracção enquanto não forem indemnizadas ou, então, convencidas de que o promitente-vendedor não foi o culpado do incumprimento.

Isto por força da transcrita alínea f, do artº755º, CC, e do caracter real da garantia aí instituída, que se impõe, não só ao devedor mas, também, aos terceiros a quem ele tenha transmitido o bem.

Enquanto houver a possibilidade de concluir que a culpa do incumprimento foi do promitente-vendedor não existe razão para retirar ao promitente-comprador um direito que a lei lhe concede, em abstracto.

Não reconhecer o direito de retenção pela simples razão de que ainda não se encontra decidido em definitivo, entre as partes do contrato, a culpa do incumprimento, seria retirar consistência prática a um direito que constitui, precisamente, uma garantia de realização prática de outros direitos.

4.	Por todo o exposto, concedem, em parte a revista, e, em consequência, julgam parcialmente procedente a acção e totalmente improcedente a reconvenção, declarando a autora como única proprietária da fracção disputada, mas reconhecendo às demandadas o direito de retenção sobre a mesma fracção enquanto não forem indemnizadas pelo incumprimento do contrato-promessa ou convencidas de que o incumprimento não foi devido a culpa do promitente-vendedor.

Custas, aqui e nas instâncias, a meias.

Lisboa, 27 de Maio de 2004

Quirino Soares

Neves Ribeiro

Araújo Barros

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(1) Em A Posse, 2ª edição revista e actualizada, pag.258

(2) Na RLJ 124º, pag.343 e ss.

(3) 2ª edição revista e actualizada