Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

AA intentou o presente processo comum de declaração (despejo) contra a Casa da Comarca da … - Associação Regionalista, pedindo:

- que fosse decretada a resolução do arrendamento com fundamento na falta do pagamento de rendas por período superior a dois meses;

- a condenação da ré no despejo e na desocupação imediata do locado, bem como na sua entrega à autora, totalmente devoluto de pessoas e bens;

- a condenação da ré no pagamento à autora das rendas em dívida referentes de Dezembro de 2014 a Abril de 2015, num total já vencido de 4586,85€, acrescido de juros civis à taxa legal desde o vencimento até efectivo e integral pagamento;

- a condenação da ré no pagamento à autora de indemnização desde a data da citação e até entrega efectiva do locado, correspondente ao dobro da renda mensal de 1016,70€, no valor mensal de 2033,40€;

- a condenação da ré em sanção pecuniária compulsória, ao abrigo do disposto no art. 829-A , nºs 1 e 4, do Código Civil, nos seguintes termos:

a) pagamento de uma quantia pecuniária correspondente a 1/30 da renda, equivalente a 33,90€, por cada dia de atraso na entrega do locado devoluto;

b) aplicação de uma taxa anual de 5% desde o trânsito em julgado da decisão condenatória sobre os montantes em dívida relativos à obrigação de pagamento das rendas já vencidas e à indemnização pedida (2033,40€).

Para fundamentar as pretensões deduzidas alegou, em síntese, que é proprietária de um prédio de que faz parte o andar dado de arrendamento à ré e que, por carta de 14/10/2014, desencadeou o processo para a transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU e actualização da renda, nos termos legais, para 1016,70€, o que a ré não aceitou, continuando a pagar o valor da renda antiga. Por carta de 13/12/2015 a autora comunicou à ré a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento das rendas, encontrando-se em dívida, de Dezembro de 2014 a Fevereiro de 2015, o diferencial entre uma e outra.

A ré contestou por impugnação e por excepção. No âmbito desta última alegou ser nula a carta da autora por violar normas do regime de transição em causa e ter procedido ao pagamento das rendas, embora pelo valor antigo. Mais invocou a caducidade do direito da autora à resolução do contrato e a existência de falhas na avaliação do imóvel.

Concluiu pela improcedência da acção e, prevenindo a sua eventual procedência, deduziu reconvenção, na qual pediu a condenação da autora no pagamento da quantia de 121.259€ a título de indemnização pela denúncia do contrato de arrendamento, pelos valores que entregou e pelas obras que fez.

A autora replicou, impugnando a facticidade atinente às excepções e à reconvenção e defendendo a sua improcedência.

Posteriormente, a ré informou que havia efectuado uma transferência bancária para a conta da autora, nos termos do artigo 33º nº 10 do NRAU.

Em resposta a autora defendeu a inaplicabilidade do disposto naquele normativo, por não ter havido denúncia do contrato de arrendamento, e impugnou o valor depositado, que qualificou de extemporâneo, nos termos do artigo 1084º nº 3 do Código Civil e 14º nº 3 do NRAU.

Realizado o julgamento e proferida sentença, foram a acção e a reconvenção julgadas parcialmente procedentes, decidindo-se:

- reconhecer a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta do pagamento de rendas e condenar a ré no despejo e na desocupação imediata do locado, bem como na sua entrega à autora livre de pessoas e bens, e ainda no pagamento à autora das rendas vencidas de Dez2014 a Maio2015 - (as quantias correspondentes à diferença entre as efectivamente pagas e a nova renda de 1076,70€) e vincendas até efectiva entrega do locado, acrescidas de juros de mora à taxa legal desde o vencimento de cada renda até pagamento. Mais condenou a ré, a título de sanção pecuniária compulsória, no pagamento da quantia de 33,90€ por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação de restituição do locado, absolvendo a ré do mais pedido;

- condenar-se a autora a pagar à ré quantia a liquidar ulteriormente correspondente ao valor da reparação de emergência de parte da cobertura efectuada entre 2010 e 2011;

- do mais pedido foram a autora e a ré absolvidas.

Inconformada, apelou a ré.

O Tribunal da Relação, por acórdão de 6 de Dezembro de 2017, proferiu a seguinte decisão:

«Pelo exposto, julga-se procedente o recurso quanto à decisão da acção, revogando-se a sentença recorrida, na parte em que julgou procedente parcialmente a acção e substituiu-se a mesma por esta que agora julga a acção totalmente improcedente, absolvendo a ré dos pedidos formulados pela autora.

Esta revogação da sentença faz cair, por arrastamento, a condenação da autora em parte do pedido reconvencional que agora se julga também totalmente improcedente, indo a autora absolvida de todos os pedidos reconvencionais, revogando-se por isso, também nesta parte, a sentença.

O recurso da autora fica prejudicado, ficando as custas de parte da ré a cargo da autora.

As custas de parte da ré, quanto à acção e quanto ao seu recurso, são a suportar pela autora em 22,44%.

As custas de parte da autora, quanto à acção e quanto ao recurso da ré, seriam a suportar pela autora em 77,56%, mas a ré está dispensada do pagamento de custas, por ter apoio judiciário.»

Recorre agora a autora de revista para este Supremo Tribunal de Justiça.

Na sua alegação formulou extensas conclusões que se transcrevem:

«1. O Acórdão recorrido chumbou a acção por ter considerado ineficaz a comunicação da senhoria para actualização da renda para todo o espaço arrendado, referindo que parte do imóvel não está abrangida pelo arrendamento, quando afinal está, implicando tal que ao inquilino não foram fornecidos os elementos que a lei impõe, designadamente o valor da renda peio espaço total arrendado.

2. Recorre-se do apontado fundamento, não em abstracto, enquanto ponto de sumário jurisprudencial, mas tal como configurado e aplicado pelo tribunal recorrido no vertente caso concreto.

3. Ao apreciar o pedido, o tribunal tem de considerar a causa de pedir enunciada na petição inicial, e não pode basear a sentença de mérito em causa de pedir não invocada peio autor; simetricamente, sendo o R. recorrente, ao apreciar o pedido por aquele formulado por via de recurso de revogação de sentença com determinado fundamento, o tribunal ad quem tem de considerar esse fundamento tal como enunciado pelo Réu Recorrente na Alegação e nas Conclusões, e não pode basear o acórdão de mérito que lhe concede provimento, em fundamento diverso ou não invocado peio recorrente, (nº 2 do artº Ó089, nº 1 do artº 609º, e alínea e), do nº 1, do artº 615º, ex vi artº 663º, nº 2, e 6óó9, nº1. todos do CPC).

4. Questões, na acepção destas normas, são matérias trazidas aos autos e submetidas à decisão do Tribunal, nos precisos termos e com o objecto e o fundamento com que foram suscitadas pelas partes, para obter determinado efeito jurídico, procedentes de determinado facto jurídico, tendo em vista uma relação de causalidade entre o facto jurídico causal concretamente invocado de que a pretensão procede -a causa de pedir-, e o concreto efeito jurídico pretendido, decorrente desse facto, - o pedido -.

5. Decorre dos princípios da autonomia da vontade e do dispositivo que se o tribunal concede à parte o efeito jurídico que aquela pretende obter, mas procedendo de facto jurídico diverso do invocado, estará a julgar extra vel ultra petitum, sendo nula a sua decisão, nos termos do artº 159, nº1, alínea e) do CPC; ao julgar procedente determinada pretensão nuclear formulada pela parte, o Tribunal deve, sob pena de nulidade, fazê-lo quer no que respeita ao pedido quer no que respeita à causa de pedir

6. A improcedência da acção sustentada pela Ré tem como pedido e causa de pedir principal a declaração de inidoneidade da carta da Autora de 14.10.2014 para operar a transição para o NRAU e proceder à actualização da renda, resultante de a senhoria com ela ter praticado acto simulado, e, por isso, nulo, ao pretender, não esses efeitos, mas a resolução do contrato de arrendamento, através da redução do seu objecto, impossibilitante da respectiva manutenção.

7. Já o acórdão revidendo, entendeu coisa muito diversa, afastando expressamente as teses da 'nulidade por simulação' e da 'resolução do contrato por redução do seu objecto'.

8. O tribunal a quo decidiu que a carta da senhoria era ineficaz para realizar os seus fins legais, e designadamente a actualização da renda, com o fundamento de que nessa comunicação, ao pôr em causa aquilo que é o objecto do contrato, dizendo que uma determinada parte do imóvel não faz parte do mesmo, tal se reflectir no valor da renda e na susceptibilidade de satisfazer as finalidades do arrendatário, e nessa medida não lhe dar minimamente o conhecimento dos elementos necessários para a tomada conscienciosa daquelas decisões.

9. Enquanto o tribunal a quo entendeu que a comunicação da Autora pecava por falta de elementos informativos essenciais impostos nas normas dos artºs 30º e 50º do NRAU, sem os quais o inquilino ficava impossibilitado de tomar conscienciosamente as decisões que se lhe impunham, já a Ré entendeu que, não obstante a comunicação da senhoria lhe fornecer todos os elementos essenciais, e legalmente exigidos, para tomar as competentes decisões, que inclusivamente tomou, a verdade é que a senhoria nunca pretendeu, senão simuladamente, actualizar a renda e transitar o arrendamento para o regime do NRAU, mas apenas o que quis foi operar a resolução do contrato por redução do objecto do arrendamento, impossibilitando dessa forma a sua manutenção: ou seja, sendo parecido o efeito jurídico produzido, é diversa a causa de pedir que o produz, ou o seu fundamento.

10. Tanto que a Ré se considerou de posse dos elementos necessários para a tomada conscienciosa das decisões aludidas, que expressamente as tomou de forma e sentido inequívocos, sem reservas de qualquer tipo, ou dependência tais decisões de qualquer termo ou condição e as comunicou à Autora na sua carta-resposta de 06.11.2014, na qual não apenas se opôs às pretensões propostas pela Autora, como contrapropôs um montante alternativo para o valor da renda, e ainda invocou a circunstância da alínea b), do nº 4, do artº 51º, do NRAU para limitar o montante legalmente admissível para o aumento da renda!

11. Ao decidir como decidiu, o TRL decidiu extra vel ultra petitum, estando por isso ferido de nulidade que expressamente se argui (alínea e), do nº 1, do artº 615º, ex vi artº 666º, nº1 do CPC).

12. A parte da comunicação da A. de 14.10.2014 que o TRL considerou excessiva ou abusiva, e desvirtuante da essência e da função da comunicação da senhoria para actualização da renda, é o seu penúltimo parágrafo, em que se afirma a falta de título para a R. ocupar e utilizar o sótão

13. Trata-se de uma afirmação assente em pressuposto meramente factual, que resulta da simples leitura do texto do contrato de arrendamento, consistente na circunstância de o mesmo constar como objecto locado apenas o terceiro andar, mas não já o sótão; a conclusão objectiva da falta de título para a utilização do sótão decorre automaticamente dessa constatação.

14. A Autora apenas se viria a tornar proprietária da totalidade do prédio onde o locado se situa, e por isso a adquirir a posição de senhoria no contrato de arrendamento sub judice, no ano de 1972 (Factos 1, 25 e 26), por legado por morte de BB, a última sobrevivente das primitivas senhorias.

15. O contrato foi celebrado por escrito e assinado em 25.02.1956. ou seja, há quase 62 anos, sem intervenção de qualquer dos actuais intervenientes processuais, ou actuais representantes das partes. E sobre as circunstâncias em que se iniciou a utilização do sótão, nenhuma prova relevante foi produzida, tendo a Recorrida ensaiado várias explicações, como o próprio acórdão revidendo reconhece, explicações essas paradoxais (doação, usufruto, etc), que não convenceram o tribunal de primeira instância, nem o TRL, e por isso a Ré não logrou provar!

16. As razões e o circunstancialismo que envolveram o início da utilização e fruição do sótão pela arrendatária, bem como toda a fase pré-contratual e a própria assinatura do contrato, sem intervenção de qualquer das partes ou intervenientes processuais vivos, e não havendo sido produzida nessa matéria qualquer prova procedente, permanece envolta em mistério, sobre o qual não foi possível lançar qualquer luz,

17. É, assim, muito provável terem essas ocupação e utilização ficado a dever-se a mera tolerância das primitivas senhorias, como uma espécie de comodato precário e gratuito.

18. Como entre 1972 e a entrada em vigor da Lei n9 ó de 2006 de 27 de Fevereiro, na redacção que lhe foi dada pela Lei n5 31/2012 de 14 de Agosto, apenas foi possível à senhoria proceder aos aumentos anuais de rendas por aplicação automática de um coeficiente legal anualmente aprovado por Portaria do Governo, apenas com a entrada em vigor do identificado diploma legal passou a vigorar um regime transitório (até que se venha a atingir o regime de rendas livres), que lhe consentiu um aumento superior, cujo montante, segundo só então constatou, dependia do VPT do imóvel, determinado pela AT nos termos do CIMI, e constante da Caderneta Predial.

19. Sabendo que a sua inquilina utilizava e fruía o 3º andar e o sótão, que estava excluído da Caderneta Predial, na proposta de aumento de renda que fez resolveu chamar a atenção de que a falta de qualquer título que legitimasse a sua ocupação pela CCS lhe conferia o direito de, a todo o tempo, considerar essa ocupação carecida de título, solicitando a sua desocupação.

20. Achou que, não obstante serem inequívocos os termos e condições em que pretendia propor a transição para o regime do NRAU e actualizar a renda de todo o locado que a CCS vinha ocupando e utilizando, se nada fizesse ou dissesse, como que estaria a sub administrar os seus interesses, e a conluiar com uma situação de indefinição que a poderia prejudicar no dia em que pretendesse realmente fazer algo de mais concreto! Não se vendo que tenha exorbitado ou abusado do seu direito, nos termos do artº 334º do CC.

21. A A. não propôs a quem pagava x por 100, a pagar o mesmo por 2/3 de 100; diversamente, podendo legalmente pode cobrar 1/15 do VPT de x + y por x + y, ao cobrar apenas 1/15 de x por x + y, estava objectivamente a beneficiar o seu devedor, em seu próprio prejuízo: a A. ateve-se a 1/15 anuais do VPT apenas do 32 andar, ou seja, parte do locado.

22. Na prática o arrendamento do sótão, devidamente actualizado, passaria a sair à R. a custo ZERO' não fora aquela ter incorrido na falta de pagamento de rendas por tempo suficiente para integrar fundamento de resolução do contrato de arrendamento!

23. Aliás, a Recorrente acharia justo e equitativo que o valor da renda por si proposta, por corresponder a apenas 1/15 anuais do VPT do 3S andar, e inexistindo título para a ocupação do sótão, se deveria referir apenas ao arrendamento do 32 andar, devendo, quanto ao sótão, ou ser apresentado título para a ocupação verificada, ou ser-lhe o mesmo restituído. Apenas não agiu em conformidade, vindo a ser convencida em julgamento de que o sótão sempre tinha feito parte do locado, com o que se conformou.

24. Como o próprio acórdão revidendo reconhece, nem a carta da senhoria de 14 de Outubro, nem a douta sentença de primeira instância, tinham, por si sós, o poder de reduzir o objecto do contrato de arrendamento ou obter a resolução do contrato através desse objectivo.

25. É, por isso, desproporcionado censurar e acautelar um estado de coisas correspondente a uma situação de facto que não só não se verificava, como não se verifica, como não poderia sequer verificar-se pelo simples trânsito em julgado da douta decisão final dos autos, e por isso nunca seria prejudicial à Recorrida!

26. Reconhecendo isso expressamente o Tribunal a quo (que nem a comunicação da Autora de 14.10.2014, nem o trânsito em julgado da douta sentença de primeira instância, poderiam, em circunstância alguma, conduzir e ter como efeito a redução do objecto do arrendamento, ou a redução drástica do gozo da coisa locada, tornando dessa forma impossível ou insustentável a manutenção do arrendado e forçando à resolução do contrato e das relações contratuais), ao decidir como decidiu, incorreu em contradição directa entre a sua própria fundamentação e a decisão que, a final, proferiu, o que nos termos da primeira parte, da alínea c), do nº1, do artº 615º ex vi artº 666º. nºs 1) do CPC, constitui igualmente causa de nulidade do acórdão.

27. A ora Recorrida tomou e considerou a carta da Recorrente com o valor e o sentido do artº 50º do NRAU, que a Autora lhes pretendeu conferir, de impulsionar o processo de transição para o regime do NRAU e proceder à actualização da renda nos termos propostos, o que bem revela que os compreendeu, interiorizou, assimilou, e aceitou.

28. a) Não põe, em momento algum, em causa a validade da comunicação, com os sentido e alcance estabelecidos na lei, que revela compreender; b) é quanto a essas questões, com esse sentido, que expressamente toma posição logo nos pontos 1 e 2; c) invoca a circunstância da alínea b), do nº 4, do artº 51º do NRAU, para estabelecer o critério de actualização da renda; d) opõe-se expressamente à transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU, para os efeitos do artº 54º, nºs 1, 2 e 3; e) afirma expressamente considerar que interpretou o valor da renda proposto pela senhoria como Incluindo o sótão' -cfr. pontos 3, in fine e 7-; 0 põe em causa o VPT determinado pela AT, em função do coeficiente de vetustez utilizado na fórmula de cálculo aplicada, o que tem efeitos na fixação do valor da renda a actualizar, e g) faz uma contraproposta ã proposta da Autora no que respeita ao valor da renda.

29. Desmentindo em toda a sua extensão a tese do acórdão recorrido da ineficácia da carta para atingir os seus fins ou produzir os seus efeitos, e revelando à exaustão que a mesma foi tomada com o sentido que a lei lhe assinala nos artºs 30º e 50º do NRAU, cumprindo eficazmente a sua função e produzindo os seus efeitos na sua plenitude!

30. Além disso, tal carta não pode ser isolada do sentido geral da acção, da própria p.i., e de todos os demais elementos constantes dos autos, tendo sido entendida e tomada com o sentido de que a Relação a pretende esvaziar; cumpriu assim a sua função, e deu oportunidade à Recorrida, e, no seguimento, também à Recorrente, de exercerem todas as prerrogativas legais que ao arrendatário e ao senhorio assistem, nos termos dos artºs 51º e seguintes e 33º. Nºs 1 a 7 do NRAU face a recepção de carta para actualização de renda e transição para o regime do NRAU.

31. Na Conclusão 2 das Alegações de Apelação da CCS, o TRL foi chamado a pronunciar-se sobre o teor e a validade daquela carta, não isoladamente considerada, como se de uma acção de simples apreciação se tratasse, mas no contexto e com o significado que consta das Conclusões 3 e 4; pelo que tinha que ser apreciada pelo Tribunal a quo como inserida no sentido de conjunto da posição assumida pela Autora em toda a acção, e muito especialmente atendendo ao sentido geral da p.i., do pedido na mesma formulado a final pela Autora, e da concreta reacção da Ré à mesma, na prática ignorados no acórdão revidendo.

32. Não corresponde à verdade que a Autora tenha alguma vez pretendido reduzir o objecto do contrato, ou atribuir a renda que nessa carta propôs apenas a parte do imóvel que a Ré vinha ocupando e utilizando.

33. O parágrafo da carta que o acórdão crucifixo é perfeitamente admissível enquanto legítima pressão negocial para obter a imediata aceitação sem reservas do objecto da sua proposta de aumento de renda e transição para o regime do NRAU.

34. Das normas dos artºs 186º, nº 2, alínea a), e nº 3, e 574º, nº 2, do CPC, resulta que nos articulados iniciais e principais dos processos civis comuns -a petição inicial e a contestação-, o legislador exclui a ineptidão e a nulidade de um acto processual integrante da falta ou ininteligibilidade da indicação do pedido e da causa de pedir, se a outra parte revelar que interpretou convenientemente o acto, e reagir como tendo entendido plenamente os seus sentido e alcance; ou seja, em situações perfeitamente análogas, levando em consideração a posição da contraparte no seu conjunto, e muito especialmente o modo como reagiu ao acto posto em causa, o próprio legislador estabeleceu que se devem considerar sanadas ope legis os respectivos vícios (ineptidão e nulidade)!

35. O legislador, como é óbvio, não podia prever especialmente a hipótese de a comunicação a que se referem os artºs 30º e 50º do NRAU, abordar outras questões ou conter outros elementos, para além dos fins específicos a que se destina, nem previu que fosse abordada a questão de falta de título para ocupação e utilização de parte do locado, expressamente excluída do objecto do contrato formal de arrendamento!

36. O Tribunal a quo, ainda que lhe assistisse a razão substancial, no que se não concede, foi mais papista que o Papa, ao ser mais exigente que o próprio legislador em situação absolutamente análoga de 'deficiência' do acto, mas muito mais formal e relevante do que a dos autos, pelo que a analogia se justifica ao abrigo do disposto no artº 10º do Código Civil.

37. A invocação da analogia para sustentar a aplicação ao caso dos autos da solução mais pragmática, e que melhor serve o princípio da economia processual, acolhida pelo legislador para os articulados principais do processo civil comum, é a de aproveitar o acto se se revelar que ele cumpriu plenamente a sua função e o seu desígnio, e ambas as partes revelaram que assim foi, e é a que melhor se insere no conjunto da posição assumida peia parte;

38. Ao nível da racionalidade e da lógica, a invocação do argumento a maiori ad minus, significa que, se o legislador consente, desde que o Réu revele que interpretou convenientemente petição inicial inepta por falta ou ininteligibilidade do pedido ou da causa de pedir, a sanação de tais vícios, então, por maioria de razão, também há-de consentir, até por apelo ao princípio de adequação formal, que, quando um arrendatário que revelou, pelos termos em que lhe respondeu, ter interpretado a comunicação do senhorio como proposta de transição para o regime do NRAU e actualização da renda, com aplicação no período transitório de uma renda de determinado valor para a totalidade do imóvel que vinha ocupando e utilizando, que tal comunicação continha todos os elementos necessários a uma resposta esclarecida e conscienciosa a tais questões, seja considerada válida e apta a cumprir plenamente a sua finalidade legal, e como tal, eficaz, não obstante na comunicação a que se referem os artºs 30º e 50º do NRAU a senhoria ter abordado a questão de falta de título formal para a ocupação e utilização de parte do locado!

39. E o mesmo argumento a maiori ad minus se aplica quanto ao valor da renda proposta pela senhoria, ora Recorrente: com efeito, se o legislador consente que, no período transitório para o regime do NRAU, em certas circunstâncias, o senhorio possa exigir do inquilino que ocupa um terceiro andar e um sótão de um edifício uma renda de montante anual correspondente a 1/15 do VPT determinado pelas Finanças para todo esse espaço, por maioria de razão, e até com vantagem económica para o inquilino, também consentirá que, para o mesmo espaço, seja exigida uma renda inferior, de montante correspondente a 1/15 do VPT apenas do terceiro andar.

40. A administração da justiça consiste no julgamento das causas pela aplicação da lei aos casos concretos, i. é, proceder à justa composição dos litígios, atendendo às circunstâncias próprias e especificidades em que se contextualizam; não se trata de uma actividade teórica, de uma função abstracta, mas antes da consideração de todas e cada uma das especificidades do caso concreto que se lhes depara; ao decidir como decidiu a questão sobre a qual nos vimos debruçando, o tribunal a quo não cumpriu a função da justa composição do litígio, nem atingiu o desiderato de aplicar a lei ao caso concreto.

47. A decisão recorrida obrigará ao tempo necessário ã repetição de toda a tramitação até ao trânsito em julgado de uma decisão final numa nova acção judicial, protelando uma situação de real injustiça no caso concreto por mais alguns anos, em violação do princípio da "economia processual', na sua dimensão de dever de tentar obter o máximo resultado na actuação do direito com o mínimo emprego possível de actividades processuais, e do dever de gestão processual que sobre o juiz impende, com o conteúdo constante do artº 6º do CPC !

42. Se a carta da senhoria como se afirma no acórdão, deixasse a inquilina na ignorância sobre o valor da renda que teria de passar a pagar pelo sótão, nem qual o valor da renda que deveria propor pelo conjunto, como se explica que a Recorrida tenha respondido, escrevendo expressamente, no ponto 7. da sua carta (fls. 34) que "o valor exigido tem como limite máximo 1/15 do valor do locado, ALÍNEA A) DO Nº 2 DO ARTº 35º, incluindo o sótão, como referimos." e que "em Assembleia Geral realizada dia 05/11/2014 foi deliberado contrapropor, mesmo sem conhecimento do valor patrimonial (alegada ignorância resultante de uma alegada reclamação por si feita às Finanças, relacionada com pretenso erro no coeficiente de vetustez aplicado na avaliação feita no ano de 2012, a que alude nos pontos 9. a 14. da sua carta) a renda de € 6.000,00/ano, em duodécimos de € 500,00 (quinhentos)."?

43. O tribunal a quo reconhece que "da carta/comunicação da Autora, só por si, não resultaram, nem nunca resultariam, as consequências invocadas pela Ré; por exemplo, mesmo que a Ré não reagisse, a Autora não poderia obter, só pela carta, a restituição daquela parte do imóvel (sótão), pois que teria de o fazer através de uma acção de reivindicação (e esta só procederia se o tribunal não fosse convencido de que o contrato de arrendamento abrangia essa porte), a não ser que a Ré a restituísse voluntariamente, mas aí, à carta da Ré, ter-se ia juntado a actuação concordante da Ré.": como então pretender que a CCS pudesse ter interpretado a comunicação da Autora com uns sentido e alcance que aquela não só não tinha como reconhecidamente em circunstância nenhuma poderia ter? Tanto mais que a resposta a essa carta dada pela Ré revela que a interpretou com o sentido e a função que ela teve, e que são os que a lei lhe assinala!

44. A comunicação de 14.10.2014, apesar de ter levantado a questão factual e verdadeira da falta de título para a ocupação do sótão, continha todos os elementos que facultavam à CCS todas as informações que lhe permitiam avaliar a correcção e a razoabilidade do aumento comunicado, a fim de que pudesse formar, como efectivamente formou, uma vontade esclarecida sobre a manutenção do arrendamento.

45. Se a renda que até aí vinham pagando de € 98.73 passaria a ser de € 1.016.70 a expressão "aumento para" utilizada na carta da senhoria, tem justamente esse significado.

46. O próprio acórdão revidendo reconhece expressamente que não é verdade que a senhoria não tenha pretendido com a sua comunicação actualizar a renda, mas antes resolver o contrato (1ª parte da conclusão 3 da Apelação), ou reduzir o objecto do arrendamento (2ª parte), ou que a sua carta integra simulação, ou que tenha imposto condição resolutivo do contrato, ou que tenha denunciado ou alterado o contrato, ou que tenha operado alteração das circunstâncias com base nas quais o contrato foi celebrado, ou que tenha conduzido e causado a impossibilidade do seu cumprimento (conclusões 4, 8, 9, 10, 11 e 14).

47. Cai, assim, por terra a tese da ineficácia ou inidoneidade de tal carta para desencadear a transição do contrato para o novo regime e para a actualização da renda. Por isso o tribunal a quo afirma-o mas não indica, que elementos essenciais são esses que faltavam à comunicação da Autora para cumprir o seu desígnio, ou para que estivesse completa.

48. A circunstância de a Autora, no final da carta, denunciar a falta de titulo de ocupação e utilização do sótão pela Ré, não altera nem anula o sentido de que o valor por si proposto no início da carta para a renda actualizada era para todo o locado (o imóvel de que V. Exas são arrendatárias e eu sou senhoria"), e não apenas para parte dele, sentido esse captado e assimilado pela Ré, que assim o entendeu e interpretou, ao ponto de contra propor o valor de € 6.000,00 anuais, em duodécimos, para o mesmo preciso espaço; o significado de uma contraproposta de um valor de uma renda, é justamente o de propor outro valor para a mesma com o mesmíssimo objecto!

49. À troca de cartas de 14.10 e de 06.11 de 2014, seguiu-se ulterior troca de correspondência, e toda a fase dos articulados e de instrução do processo, das quais, no seu conjunto, resulta inequívoco que o que se discutia era a actualização para € 1.016,70, de uma renda que até aí vinha sendo do montante de míseros € 98,73, referindo-se, evidentemente, ao mesmo objecto.

50. O acórdão revidendo, perdeu esta visão de conjunto, fixando-se na árvore mas descurando a floresta! A questão da ocupação do sótão foi esmorecendo, e perdendo relevância no cruzamento das posições das partes, até porque ambas perceberam que a partir do momento em que se materializou o fundamento do despejo, por incumprimento por mais de dois meses (na versão do NRAU à data em vigor) da obrigação do pagamento da renda, tal discussão perdeu toda a relevância, porque dúvidas não havia e se tornou óbvio que, a haver fundamento de despejo, seria de todo o espaço ocupado e utilizado pela CCS, e não apenas de parte dele, apesar da contraversão inicial.

51. Quer a renda nova se referisse apenas ao terceiro andar, ou ao terceiro andar e ao sótão, em qualquer dos casos, e pecando o montante proposto por deleito em relação ao legalmente consentido em benefício da inquilina, ela deixou de ser paga pelo montante sempre devido por mais de dois meses, pelo que em qualquer das duas hipót