Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça:

A) Relatório:

AA e mulher, BB, identificados nos autos, intentaram na vara de competência mista do Tribunal Judicial da comarca de Braga acção com processo comum, na forma ordinária, contra CC e DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda, também identificados nos autos, onde concluem que a acção ser julgada procedente, por provada e, em consequência serem as rés condenadas:

a) A verem declarado e a reconhecerem a resolução do contrato-promessa, por facto imputável às rés;

b) A pagarem aos autores, de modo solidário, a quantia de €18.000,00 correspondente ao valor do sinal (que foi de €9.000,00) em dobro;

c) A pagarem a cada um dos autores, de modo solidário, a quantia de €3.000,00, no total de €6.000,00 pelos demais danos patrimoniais sofridos;

d) A pagarem a cada um dos autores, de modo solidário, a quantia de €3.500,00, no total de €7.000,00, pelos demais danos não patrimoniais sofridos;

e) Em ambos os casos, a pagarem os respectivos juros de mora sobre tais montantes (€18.000,00) calculados à taxa legal a contar desde a citação.

Pela ré DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda foi deduzida contestação em que:

1. Requer que seja admitido o chamamento da Companhia de Seguros EE, a intervir como auxiliar na defesa da contestante, nos termos do disposto no artigo 330º do Código de Processo Civil;

2. Entende dever a acção ser julgada improcedente e a ré absolvida do pedido.

A ré CC apresentou contestação onde conclui dever a acção ser julgada não provada e improcedente e, por via dela, ser a ré contestante absolvida do pedido.

Os autores AA e mulher, BB apresentaram réplica onde concluem entendendo deverem as excepções das rés ser julgadas não provadas e improcedentes, concluindo-se tudo o mais como na P.I.

Mais requereram a condenação em má-fé das rés em multa e condigna indemnização, que vise aplacar a inquietude que a conduta arrojada das rés está a causar nos autores, perturbando-os gravemente, e contemple as despesas e os honorários do seu mandatário, estes últimos que se estimam, ascender, a €5.000,00, acrescido do IVA.

Mais requereram a intervenção principal passiva de:

1. FF e marido, GG, identificados nos autos;

2. HH, identificado nos autos;

3. II, identificada nos autos, para os termos desta acção, a fim de assegurar o seu efeito útil e pleno, devendo serem condenados nos termos formulados no pedido da p.i., em regime de solidariedade, com as rés.

A ré DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda. veio apresentar requerimento em que requer a absolvição da 2ª ré relativamente ao pedido de condenação em má-fé.

Pelo despacho de fls. 414 a 419 foi decidido admitir os incidentes de intervenção acessória e principal, pelo que foram admitidas a intervir nos autos a EE - Companhia de Seguros, SA, a título de intervenção acessória e FF e marido, GG, HH e II, a título de intervenção principal.

A chamada EE - Companhia de Seguros, SA, apresentou contestação onde conclui entendendo dever a presente acção ser julgada, relativamente à chamada, improcedente, por a excepção da ilegitimidade passiva da chamada ser julgada procedente, por provada, devendo ser absolvida da instância, com as legais consequências.

A ré DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda. veio requerer a intervenção acessória provocada da chamada Companhia de Seguros JJ, S.A., o que foi deferido por despacho de fls. 482.

A chamada Companhia de Seguros JJ, S.A., apresentou contestação onde conclui entendendo que:

a) Deve a JJ ser absolvida do pedido por não se verificarem no presente sinistro os pressupostos obrigatórios para o accionamento da apólice de seguros identificada, no âmbito da responsabilidade civil extracontratual;

b) Devem aplicar-se todas as cláusulas, quer do âmbito, quer de exclusão, capital máximo garantido e franquia, constantes da apólice de seguro, Condições Gerais e Particulares, cujo teor já se deu por integralmente reproduzidas para os devidos efeitos legais e, consequentemente, ser a interveniente JJ absolvida do pedido;

c) A assim não se entender, deve a presente acção improceder, por não provada, absolvendo-se a ré JJ.

Os autores AA e mulher BB vieram apresentar resposta onde entendem que devem as excepções ser julgadas improcedentes e não provadas e concluem como na petição inicial e réplica.

A ré DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda. apresentou réplica onde conclui nos mesmos termos da contestação e requerimento de 05/12/2011.

A fls. 528 e seguintes foi decidido:

a) Absolver da instância a chamada “EE – Companhia de Seguros, SA”, por ser parte ilegítima na causa, por não ter interesse em contradizer, visto inexistir quanto a si seguro válido e eficaz, nos termos dos artigos 26º, 28º, 288º nº 1 alínea d), 330º, 493º nº 2 e 494º alínea e) todos do Código de Processo Civil;

b) Não admitir a defesa apresentada pela chamada Companhia de Seguros JJ, S.A., na parte referida, por extravasar o âmbito do incidente de intervenção acessória provocada admitido nos autos.

Foi elaborado despacho saneador e organizados os factos assentes e a base instrutória.

Procedeu-se a julgamento com observância das formalidades legais, conforme da acta consta e foi proferida sentença onde foi decidido julgar parcialmente procedente a acção e, em consequência:

a) Reconhecer e declarar válida a resolução do contrato-promessa, por facto imputável à primeira ré;

b) Condenar solidariamente as rés a pagar aos autores a quantia de €18.000,00 correspondente ao dobro do valor do sinal;

c) Condenar solidariamente as rés a pagar aos autores a quantia de €2.000,00 (dois mil euros), pelos danos não patrimoniais sofridos;

d) Condenar as rés a pagar juros de mora sobre as quantias fixadas, à taxa de juros civis, a contar da citação para a causa, até efectivo e integral pagamento, absolvendo-as quanto ao demais peticionado;

Mais se decidiu considerar verificado o incidente de litigância de má-fé, condenando a 1.ª ré a pagar uma multa no valor de 20 UsC (vinte unidades de conta) e uma indemnização a favor dos autores correspondente a 24 UsR (vinte quatro unidades de referência).

B) Inconformado com tal decisão, veio cada uma das rés CC e DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda. interpor recurso que foi admitido como sendo de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, com efeito devolutivo.

O Tribunal da Relação acordou em:

Recurso da ré DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda.

Julgar a apelação procedente e, em consequência, revogar a douta sentença recorrida, absolvendo a ré dos pedidos;

Recurso da ré CC

Julgar a apelação parcialmente procedente e, em consequência:

a) Revogar a douta sentença recorrida, absolvendo a ré dos pedidos;

b) Confirmar a douta sentença recorrida, na parte em que a condenou como litigante de má-fé.

Deste acórdão recorrem agora para o STJ os autores alegando, em conclusão, o seguinte:

1. Com vista a assegurar a correcta satisfação dos interesses dos contratantes, impõe a lei civil que os contratos sejam negociados (art.° 227°, n° 1, do Código Civil), e cumpridos (artº762°, nº 2 do Código Civil) de harmonia com os ditames da boa-fé, que está ligada a fidelidade, lealdade, honestidade e confiança no cumprimento dos negócios jurídicos e impõe às partes, quer nas negociações preliminares, quer na formulação das cláusulas definitivas, quer no cumprimento das obrigações (quer em relação ao devedor, quer em relação ao credor), que ajam sem embuste, nem dolo, para que os interesses de todas elas tenham a equilibrada solução prevista por cada uma delas e subjacente ao contrato.

2. Estando o contrato-promessa submetido ao regime legal aplicável à generalidade dos contratos, o devedor que não cumpre uma obrigação incorre numa presunção de culpa já que o n° 1 do art.°799° do Código Civil estabelece que incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento não procede de culpa sua.

3. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação. - Artº 808º nº2 do Código Civil.

4. A perda de interesse do credor é apreciada objectivamente, o que significa que o valor da prestação deve ser aferido pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justifica-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» artº 808º nº2 do Código Civil.

5. Os AA. alegaram e provaram factos, entre outros, 3, 8.2, 9,] 0,30 a 36, 41 a 43, 45 a 57, 58 a 68,86 a 88, 96, da matéria de facto provada, adiante abreviado MFP, que demonstraram, da sua parte, a perda objectiva de interesse na prestação da I Ré, intitulada promitente vendedora, em consequência da mora, bem como lhe concederam por escrito (após sucessivas interpelações) prazo razoável para cumprir, com declaração admonitória, daí que lhes assistisse o direito à resolução do contrato-promessa nos termos do artº 442º nº 2 do CC.

6. Na carta de 23.4.2009 enviada pelo A. à I Ré, referenciada no ponto 10 da MFP, fez-se alusão aos sucessivos incumprimentos da I Ré ("não satisfação dos meus insistentes pedidos", inclusive, ao referir-se à carta anterior, sobre a essencialidade da entrada ser própria e exclusiva), como resulta da MFP, entre eles, 8.2, 45 a 48, 50 a 54, 64, pelo que, não tinha sentido nem era exigível (para mais, a I Ré nem respondeu à 1." carta, enviada 40 dias antes da carta de 23.4.2009, que lhe concedeu prazo, nem mesmo à 2." carta, que dilatou o prazo) a fixação de qualquer outro prazo admonitório adicional para o efeito.

7. Os motivos da resolução, como resulta da leitura conjunta das 3 cartas enviadas pelo A. à I Ré (ponto 10 da MFP), não se cingiram à questão da "fixação da residência", pese embora a MFP em 67 (expectativa de ir viver para a casa, pelo menos, em finais de (997), e "o prédio não ser propriedade da I Ré" embora bastasse, (MFA 64), e isso é o que extrai, pelo menos o comum das pessoas, numa postura de boa-fé, atenta e serena, sobre o conteúdo das cartas em causa. (MFA ]0,46 a 64).

8. Além de ter sido estabelecido no contrato promessa um prazo curto, de 120 dias, para a celebração do contrato prometido, (pois que os AA. precisavam de fazer obras no objecto prometido vender para o habitar o mais célere possível), resultou da MFP em 26 que a II Ré informou o A. de que o imóvel pertencia a uma senhora emigrada em França, e foi com base nessa informação, bem como que a entrada era própria e exclusiva do prédio prometido vender e o imóvel não tinha ónus ou encargos, que os AA. "decidiram adquirir o prédio" (35 da MFP).

9. A interpelação admonitória», com fixação de prazo peremptório para o cumprimento, está longe de constituir uma violência para o devedor, que apenas de si próprio se poderá queixar, por não ter cumprido: nem quando inicialmente devia fazê-lo, nem dentro do prazo que para o efeito posteriormente lhe foi fixado. O mais que o devedor pode fazer é discutir a razoabilidade do prazo», o que, como se viu já, nem isso a 1ª Ré solicitou.

10. As Rés não foram surpreendidas com a resolução do contrato (isso mesmo, resultou da MFP, inclusive, em 8.2, e ainda sobre as constantes referências aos pedidos dos AA. para celebração da escritura), tanto assim que inúmeras oportunidades foram dadas pelos AA., inclusive nas cartas de 4.3.2009, 1.4.2009 (2ª via da carta de 4.3.2009), que a I Ré nem respondeu, e que, aliás, não sendo necessário, face a toda a factualidade já descrita e perda objectiva de interesse, constituíram interpelação admonitória.

11. A posição defendida no douto acórdão em crise da "necessidade de marcação da escritura", para justificar o inadimplemento, só seria aceitável numa análise muito superficial e imponderada da matéria de facto provada, para mais face às várias insistências junto das Rés para a celebração da escritura, não tendo sentido algum que os AA. orientassem a sua posição e comportamento com jogos e manobras hábeis - na mesma linha de conduta das Rés - para prevalecer o óbvio, uma vez que a escritura não se podia realizar, naquelas circunstâncias, (tanto mais que os AA. solicitaram com insistência a celebração da escritura, sem que as Rés dissessem a verdadeira razão porque a não outorgavam, salientando, a certa altura, ainda em 2007, quer era uma questão de dias) e em circunstância alguma, pois que, além do mais iá referido, sendo essencial que a entrada fosse própria e exclusiva, tal não se verificou.

12. Sabido que o valor da prestação deve ser aferido pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justificá-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» não seria exigível aos AA., ou o qualquer cidadão comum, ficar sujeitos, amarrados ou agrilhoados, aos incumprimentos, às sucessivas mentiras, inclusive falsas declarações prestadas no tribunal, e omissões culposas das Rés, em maior grau da I Ré, para que, para a resolução, ficasse também justificado a perda de interesse.

12.1. Releva a este respeito a matéria de facto provada em 42, 43, e 45 a 62, destacando-se: a 29 de Março de 2007 os AA. obtiveram parecer favorável do Banco para a concessão do empréstimo (MFA 45); pelo que contactaram a 1." e a 2: Ré para procederem à marcação da escritura pública (MFA 46); as quais inicialmente disseram estar a tratar da documentação, que era uma questão de dias e, mais tarde, que estava pendente o litígio entre a LL e a 1ª Ré, argumentando que rapidamente o ultrapassavam (MFA 47); os AA. continuaram a insistir com a 1ª e 2ª Rés na necessidade de marcar a escritura, pois, o Banco podia cancelar o empréstimo (MFA 48).

12.2. Resultou ainda provado que, os AA. informaram as rés de que, além de não poderem aguardar muito mais tempo, face à possibilidade de perderem o financiamento, não lhes interessava o negócio caso essa área não fizesse parte do prédio prometido comprar (MFA 50); e que necessitavam de realizar as obras necessárias para aí mudarem, no mais curto espaço de tempo, a sua residência (MFA 5I); O A. marido foi contactando, durante todo o ano de 2008 e inícios de 2009, por diversas vezes, as rés sobre o andamento do assunto e a necessidade de realizar a escritura (MFA 52); alertando ser obrigação destas entregar a documentação para o efeito (MFA 53); o que as rés nunca fizeram (MFA 54); (...),sendo certo que a 1ª Ré intitulou-se como legítima proprietária do prédio (MFA 59); ocultou que o mesmo não estava registado (MFA 60); que estava sujeito ao ónus da colação (MFA 61); e ainda que a sua entrada não era própria e exclusiva (MFA 62).

12.3. A matéria provada em 64, de que as informações prestadas sobre o imóvel, "nomeadamente" as relativas à sua entrada própria e exclusiva, bem como a declaração que a 1ª Ré era a sua legítima proprietária, foram essenciais para a celebração do negócio por parte dos AA. é a confirmação da justiça da oportunidade e razão dos AA. ao invocarem a resolução, pelo que não tem sentido nem era razoável que ficassem eternamente vinculados, ademais, (abstraindo da questão da entrada própria e exclusiva), o ónus da colação só foi cancelado decorrido cerca de 1400 dias após a outorga do contrato promessa e cerca de 400 dias após a resolução, "não sendo justo que o credor - por mais tolerante que tenha sido na expectativa do cumprimento - esteja atido à vontade lassa do devedor",

12.4. Sendo certo ainda que resultou provado que os AA. aplicaram no negócio as suas poupanças e tinham expectativa de ir viver para a casa, pelo menos, em finais de 2007" (MFP em 67. Vi de ainda 50 e 51),

13. Perante tal factualidade, dúvidas não podiam existir, como se aludiu já, da razão, justiça e oportunidade da referida resolução do contrato, pelo que o tribunal a quo ao não entender deste modo, fez errada interpretação dos artigos 790º nº 1. 793º/l.º,2º, 802º, 808º, 406º nº1, todos do cc., para mais, desconsiderando toda a factualidade relevante que demonstra, só por si, à saciedade que a I e II Ré não agiram de modo honesto, com lisura, fidelidade, lealdade, honestidade e confiança, embora mantivesse a condenação da I Ré como litigante de má-fé.

14. A actuação dos AA., não revela uma simples perda subjectiva do interesse ou mudança de vontade na prestação em mora, mas antes, uma perda objectiva, ''fundada em causa objectiva, razoavelmente compreensível e aceitável ao juízo comum de pessoas normais em actuação negocial, de boa-fé, de lisura e de honestidade no trato, ainda que em fase de mora por parte de uma delas".

15. Os AA. demonstraram à saciedade factos que, concreta e objectivamente, permitiram concluir pela resolução, nomeadamente pela perda de interesse no negócio e, não bastasse, comunicaram-nos de forma clara e objectiva às Rés, pelo que é de todo destituído de sentido a afirmação de que os AA. violaram o disposto nos artº224.°, 230.° nº1 e 236.°do CC e, embora desnecessário, as cartas referidas no ponto 10 constituíram também interpelações admonitória válida, fixando, inclusive prazo para cumprimento, prazo esse que (e disso não se queixa a I Ré) dilatou com envio da segunda via da carta.

16. Não é indiferente, muito menos para os AA., ser A ou B o dono de um prédio (MFA 64) e isso acabou por se confirmar face aos problemas que a I e II Ré geraram, sendo certo que se a II Ré não tivesse referido que o prédio pertencia a uma senhora residente em França, que a I Ré confiou na II Ré a mediação da venda e que o imóvel estava livre de ónus e encargos, teriam os AA., pelo menos, a possibilidade de ponderar a oportunidade e intenção de compra, informando-se, e/ou exigir que os verdadeiros donos O assinassem, não sendo irrelevante que o contrato promessa, podendo sê-lo, não foi rectificado antes de ser assinado, com a inclusão dos verdadeiros donos, muito menos foi ratificado a posteriori.

No que concerne à 2ª Ré

17. Os AA., ao contrário do que refere o douto acórdão em crise, demonstraram a responsabilidade da empresa mediadora, no exercício da sua actividade, provando que a mesma actuou, aquando da celebração ou execução do contrato de mediação imobiliária, em violação do disposto nas alíneas a) a e) do n.º1 e nas alíneas b) e c) do nº2 do art°16.° do Decreto-Lei nº211 /2004 (cfr., artigo 22.° nº 2).

18. É de todo destituído de fundamento ao argumento do tribunal a quo no sentido de que da matéria de facto não resultam apurados elementos que permitam considerar que a mesma violou os deveres que a lei lhe impõe, e a contrariá-lo basta atender, entre outros, à MFP nos pontos 3, 4, 10, 11, 22 a 33, 34, "a 2ª Ré esclareceu os AA. que o imóvel era vendido livre de pessoas e bens e que não tinha ónus ou encargos", 35, 36 a 40, 45, 46, 47, 48, 50, 51, 53 a 54, 57, 58, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70,7] a 75, 78, 81, 82,5, 86, 87, 88, "antes do contrato promessa ser assinado, a 2ª Ré teve conhecimento que o prédio pertencia aos filhos da 1ª Ré e que esta intervinha na qualidade de procuradora", 89, 90,96.

19. A empresa de mediação, 2ª Ré, é obrigada a certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover; da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos, assim o determina o art.°16.°nº1, al. a) e b) do DL nº 211/2004, de 20 de Agosto, aqui violados.

20. A empresa de mediação, 2ª Ré, é ainda obrigada a obter informação junto de quem as contratou e fornecê-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa; propor com exactidão e clareza os negócios de que forem encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados e ainda comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado, como também o determina o art.16.° nº1, al. c), d) e e) desse mesmo diploma, que o tribunal a quo violou.

21. Nos termos do art.°16.°, al. b) da Lei 211/2004, "as empresas mediadoras são obrigadas a certificar-se antes da celebração do contrato de mediação, "por todos os meios ao seu alcance, se as características do imóvel objecto do contrato de mediação correspondem às fornecidas pelos interessados contratantes e se sobre o mesmo recaiem quaisquer ónus ou encargos".

22. A al. c) do nº2 desse artigo dispõe, por sua vez, que está expressamente vedado à empresa de mediação celebrar contratos de mediação imobiliária quando as circunstâncias do caso permitirem, razoavelmente, duvidar da licitude do negócio que irão promover, como era o caso.

23. Do mesmo modo, o art°16.°, al. e) da Lei 211/2004, impõe às empresas de mediação imobiliária a obrigação de "comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado", norma que, tal como as demais já citadas, também foi violada pela II Ré, mediadora.

24. Mesmo que nos abstraíssemos do facto da II Ré " independentemente de ter feito logo seu parte do sinal entregue pelo A. para liquidar a comissão" fazer constar no contrato que sobre o imóvel não impendiam ónus, o certo é que sabendo antes da assinatura da promessa que a proprietária não era a 1ª Ré logo devia ter informado os AA. da situação, pois estes bem podiam ponderar outra solução e recusar a assinar o contrato.

25. A II Ré, imputando à I Ré a responsabilidade relativa à indicação dos limites do terreno e ao facto do prédio ser livre de ónus e encargos, mostrou aos autores o prédio em causa, foi com eles ao local, negociou as condições para aquisição do imóvel e os termos do contrato promessa, que minutou através dos seus advogados, assim como minutou as procurações a realizar no consulado pelos filhos da ré, sem nunca alertar de que recaiam sobre o imóvel o ónus da colação e que o prédio estava registado em nome dos filhos da ré CC, por doação.

26. A solidariedade da obrigação referida supra entre a I e II Ré resulta do disposto no artº 22º ns. 3 e 4 da citada lei 211/2004 de 20.8, devendo também a II Ré indemnizar os AA. pelos danos não patrimoniais e isso mesmo resulta da matéria de facto provada, em especial nos pontos 3, 4, 10, 11, 22 a 33, 34, 35, 36 a 40, 45, 46, 47, 48, 50, 51,53 a 54, 57, 58, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69,70, 71 a 75, 78, 8 1, 82, 5, 86 ,87, 88, 89, 90,96, (art.496.º n.º3 e art.494º ambos do CC.).

27. O tribunal a quo fez errada interpretação, aplicação e violou, entre outros, o disposto nos artigos 227.º, 442.º n.º 2, 762.º n.º 2, 487.º n.º 2, 496.º n.º 3 e art.494.º, 799º nº 2, 801º, 802º e 808º, e das alíneas a) a e) do n.º1 e nas alíneas b) e c) do n.º nº2 do art.16.º e 22.º do Decreto-Lei n." 211/2004 (cfr., artigo 22.º n.º 2).

Termos em que o presente recurso deve ser julgado procedente, com as devidas consequências legais, assim se fazendo Justiça.

Contra-alegaram as recorridas pugnando pela confirmação do acórdão recorrido.

***

Tudo visto,

Cumpre decidir:

B) Os Factos:

Pelas instâncias foram dados como provados os seguintes factos:

1. O autor marido é agente da Polícia de Segurança pública (PSP) e presta serviço em ... – cartão de fls. 125 e declaração da PSP de fls. 535.

2. A autora mulher é operária fabril na Fábrica da KK, sita em ... Santa Eulália, Barcelos – contrato de trabalho de fls. 536 e 537.

3. A DD - Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda, dedica-se à actividade de mediação de compra e venda de imóveis, sendo sócia-gerente da mesma DD – certidão permanente consultável com a senha fornecida.

4. Entre os autores e a 1ª ré, intervindo a 2ª ré, como sociedade mediadora, foi celebrado o “contrato-promessa de compra e venda” junto de fls. 87 e seguintes dos autos, datado de 13 de Fevereiro de 2007, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido, no qual se pode ler, entre o mais: (…) “Entre: CC, divorciada (…), designada como Primeiro Contraente, e AA, casado com BB (…) como Segundos Contraente, é celebrado o presente contrato promessa de compra e venda que se regerá pelas cláusulas seguintes:

1.ª O primeiro contraente é dono e legítimo possuidor do prédio urbano destinado à habitação, tipo T3, composto de cave, rés-do-chão, com a área coberta de 106,82 m2 e de logradouro com a área de 793,18 m2, sita no Lugar do Monte das Caldas, freguesia de Sequeira, concelho de Braga e ao dito prédio foi concedido licença de habitabilidade nº … por despacho de 30 de Junho de 1998 da Câmara Municipal de Braga.

2.ª Pelo presente contrato, o Primeiro Contraente promete vender ao Segundo Contraente, que, por sua vez, promete comprar àquele, o prédio urbano identificado na cláusula anterior, livre de ónus ou encargos, pelo preço de 90.000,00 € (noventa mil euros), que será pago da seguinte forma: a) Nesta data e a título de sinal, é paga a quantia de 9.000,00 € (nove mil euros), de que o Primeiro Contraente dá desde já, quitação; b) A parte restante do preço, ou seja, a quantia de 81.000,00 € (oitenta e um mil euros), será paga no ato da escritura.

3.ª A escritura deverá celebrar-se no prazo de 120 dias a contar desta data, devendo o Segundo Contraente, até quinze dias antes do decurso do referido prazo, comunicar por escrito ao Primeiro Contraente a data, hora e Cartório Notarial onde será celebrada a escritura para o efeito de estes, designadamente, fazer entrega dos documentos que lhes diz respeito, até ao prazo máximo de 5 dias antes da data da escritura pública.

4.ª A sociedade Mediadora fica desde já autorizada a exigir do promitente-comprador, aquando do recebimento da quantia respeitante ao sinal e princípio de pagamento, de forma separada, a percentagem acordada a título de comissão, e em cheque devidamente emitido a favor da Sociedade Mediadora.

5.ª O presente contrato, bem como as prestações nele previstas, fica expressamente condicionado à concessão de empréstimo bancário que o Segundo Contraente irá requerer junto de uma instituição bancária. Caso o Segundo Contraente não consiga obter financiamento bancário para a compra e venda ora prometida, e naquele prazo de cento e vinte dias, fica obrigado a comunicar esse facto ao Primeiro contraente, naquele prazo, e de forma fundamentada, de forma a considerar-se resolvido o presente contrato, devendo nesse caso ser-lhe restituído o sinal entregue na presente data.

6.ª 1. A entrega das chaves do imóvel objecto do presente contrato será feita no dia da outorga da escritura de compra e venda.

2. Após a entrega das chaves fica o Segundo Contraente investido na posse do imóvel.

7.ª Ambos os contraentes acordam na execução específica do presente contrato-promessa.

8.ª (…) Os contraentes prescindem do reconhecimento notarial da assinatura.” Na parte final, segue-se a data,“13 de Fevereiro de 2007” e as assinaturas, ambas escrituras pelo próprio punho, a saber, o “Primeiro Contraente, CC”, e o “Segundo Contraente, “AA” – teor do contrato de fls. 87 a 89.

5. No ato da outorga do contrato o autor marido entregou à 2.ª ré, que recebeu, dois cheques, datados de 13.02.2007, um no valor de €5.545,00, endossado a favor da 2.ª ré, e outro no valor de €3.555,00, endossado a favor da 1.ª ré, no total de €9.000,00, ambos a sacar na conta de que é titular na CGD, com o n.º …00 – doc. 5 de fls. 93.

6. A 1.ª ré apresentou participação criminal contra LL, então sua sogra, por alegadamente ter praticado crime de dano por ofensa “à propriedade desta” entre os dias 1 e 5 de Março de 2007, por destruição de um muro que dividia os prédios confinantes, a qual deu origem inquérito n.º 330/07.0GCBRG, que correu termos na 1.ª secção do MP de Braga, e que foi objecto de arquivamento por decisão proferida a 12 de Novembro de 2008 – doc. 17 de fls. 178 a 220 e certidão de fls. 561 a 563.

7. A 9 de Julho de 2007 FF, II e HH, filhos da 1.ª ré e de MM, falecido a 13 de Agosto de 2006, iniciaram inventário para partilha da herança aberta por óbito de NN, falecido a 30 de Agosto de 1992, no estado de casado com LL, o qual corre termos sob o n.º 5300/07.6TBBRG, no 1.º Juízo cível de Braga, onde foi nomeada cabeça-de-casal a viúva LL – doc. 14 de fls. 115 a 127.

8. Na petição de inventário referem que da herança fazem parte bens móveis e imóveis situados na freguesia de Sequeira e que “existe necessidade de ser efectuada a conferência de bens doados, relativamente ao terreno doado ao falecido pai dos requerentes, por conta das legítimas dos doadores, para que os requerentes possam cancelar o “ónus da colação” que se encontra registado na Conservatória do Registo Predial” – idem.

8.1. No processo de inventário referido, face à pendência da acção referida em 9., foi proferido despacho a ordenar a suspensão da instância até que ocorresse decisão definitiva na aludida acção declarativa, por se entender a mesma acção prejudicial – doc. 13 de fls. 109 a 114.

8.2. Os requerentes do inventário interpuseram recurso de agravo deste despacho alegando, em 14.4.2009, para tanto: (…) 2. “Os interessados através da sua mãe, aqui 1.ª ré, na posse de procuração que lhe outorgaram para o efeito, prometeram vender o prédio em questão a AA (…). 3. Por essa razão, na data da celebração da promessa os interessados receberam do promitente-comprador, a título de sinal, a quantia de €9.000,00. 4. A venda é deveras vantajosa para os interessados, tanto mais que como se sabe o país atravessa uma grave crise económica pelo que se antevê que os mesmos tão cedo não consigam tão cedo outro interessado no prédio, e pelo valor acordado no referido contrato. 5. Assim, caso o despacho de Va. Exa. se mantenha, os interessados ficarão impedidos de cumprir pontualmente a referida