Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

Razão da revista

1. Em 24 de Janeiro de 1997 e na secretaria judicial do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, a autora "A", LIMITED, sociedade comercial constituída de acordo com a lei inglesa, com sede em Gibraltar, Main Street - ..., apresentou a petição inicial que deu início à presente acção, demandando a ré Banco B, S.A., sociedade comercial com sede na Rua Júlio Diniz, n.ºs ... - 719, Porto, pedindo a condenação desta última no pagamento das seguintes quantias:

a)	" 99.334.988$00 (noventa e nove milhões, trezentos e trinta e quatro mil, novecentos e oitenta e oito escudos), correspondente a rendas e indemnização legal, acrescida de juros vencidos, até 24/01/97, no montante de 14.663.477$00 (catorze milhões, seiscentos e sessenta e três mil, quatrocentos e setenta e sete escudos), e de juros vincendos até integral pagamento";

b)	" 24.283.290$00 (vinte e quatro milhões, duzentos e oitenta e três mil, duzentos e noventa escudos), correspondente a despesas incorridas pela A., por força das alterações introduzidas pela R. no locado, acrescida de juros vincendos desde a citação".

2. Fundamentou as pretensões formuladas em juízo, no seguinte que convém reproduzir:

A autora é proprietária do prédio urbano com o n.º ... sito na Av.ª João Crisóstomo, em Lisboa.

Por escritura pública de 14 de Julho de 1993, a mesma autora deu de arrendamento à ré, o prédio acima identificado.

Nos termos da referida escritura, tal contrato de arrendamento constituía "a continuação e concretização de um anterior contrato promessa de arrendamento que teve início em um de Junho de mil novecentos e oitenta e nove" .

Sendo celebrado pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos de tempo; o locado destinava-se a "actividades bancárias e mobiliárias, de serviços de quaisquer para-bancárias e de prestação de serviços financeiros e de seguradora".

A renda mensal acordada foi de 13.968.118$00, devendo ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dizia respeito, em local indicado pela autora; a renda inicial foi sendo actualizada anualmente, sempre em obediência aos critérios e coeficientes fixados na lei, vencendo-se a última actualização a partir do dia 1 de Junho de 1995 pelo que a renda em vigor, a partir dessa data, era de 15.581.959$00.

Até Outubro de 1994, a renda mensal devida pelo locado era depositada pela ré na conta bancária da autora, n.° 00006539256 do ..., agência da Almirante Reis, em Lisboa; porém, em 6 de Outubro de 1994, conforme lhe era permitido pelo contrato de arrendamento, a autora informou a ré, por carta registada com aviso de recepção, que a renda mensal deveria passar a ser depositada em nome da sociedade C, S.A., - na conta bancária a que corresponde o NIB 0007.0023.00507980009.76, junto do Banco ....

Tendo a ré acatado a indicação da autora e procedido em conformidade, daí em diante; o pedido da autora justificava-se por razões exclusivamente financeiras, no âmbito de um quadro contratual complexo, que tinha em vista a venda do prédio à referida sociedade C.

Posteriormente, frustrada a venda do prédio, a ré voltou a transferir as rendas para a identificada conta bancária da autora; durante o período em que as rendas deviam ser depositadas na conta bancária da C, a autora comunicou à ré a actualização da renda para o ano que se iniciava em 1 de Junho de 1995; tal actualização foi aceite pela ré; assim, nenhuma dúvida podia restar à ré quanto à identidade da locadora que continuava a ser a autora.

A autora foi surpreendida por telecópia de 18 de Dezembro de 1995 em que a ré lhe comunicava que "de acordo com o acordado com a C em Janeiro de 1995 encontra-se o B em condições de proceder à entrega do edifício supra mencionado no final de Dezembro dando por finalizado o contrato de arrendamento com a "A", Ltd".

Tal pretensão afigurou-se à autora manifestamente despropositada, porquanto nunca a ré lhe havia comunicado a denúncia do contrato de arrendamento; a autora comunicou à ré, por telecópia de 19 de Dezembro de 1995, que não aceitava a pretendida denúncia e considerava a ré responsável pelo pagamento das rendas vencidas e vincendas, até ao termo do prazo de renovação em vigor - ou seja, até 1 de Junho de 1996.

A pretensão da ré fundava-se em correspondência trocada com a C, em 31 de Janeiro e 10 de Fevereiro de 1995, em que, contrariamente ao convencionado com a autora, se solicitava a prorrogação do contrato de arrendamento pelo período de seis meses; o que, no entanto, foi infirmado por carta da mesma C, de 22 de Fevereiro do mesmo ano, na qual esta reconhecia não possuir "legitimidade para conferir a autorização" solicitada pela ré, considerando "sem efeito" a anterior carta de 10 de Fevereiro e encaminhando a ré para que diligenciasse, junto dos legais representantes da autora, a autorização pretendida; inexplicavelmente, a ré, apesar de alertada pela C para o lapso cometido, nada solicitou ou sequer comunicou à autora até ao referido dia 18 de Dezembro de 1995.A ré veio a abandonar o locado em inícios de Janeiro de 1996, não tendo pago as rendas devidas até 1 de Junho de 1996; deste modo, a ré deve à autora, a título de rendas vencidas e não pagas, relativas aos meses de Janeiro a Maio de 1996, a quantia de 77.909.795$00.

Estando, no entanto, a ré obrigada, nos termos do disposto no artigo 75°, n.° 1, alínea c), do Código do IRC, a reter e entregar ao Estado o imposto correspondente a 15% do valor ilíquido das rendas, esta deve à autora a quantia líquida de 66.223.325$00.

Deve igualmente a ré à autora, para além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do valor líquido das referidas rendas, no total de 33.111.663$00; e porque a autora e a ré são comerciantes, esta deve ainda àquela juros de mora sobre todas as quantias líquidas em dívida (rendas e indemnização), calculados à taxa supletiva de 15% ao ano que até esta data se liquidam em 14.663.477$00.

Na sequência do arrendamento do prédio à ré, esta realizou obras de vulto nas caves 1 (1ª cave) e 2 (2ª cave) do edifício que consistiram na instalação de uma zona de cofres e segurança na 1ª cave e na adaptação da 2ª cave para arquivo e outras áreas de apoio, neste último caso resultando em prejuízo dos lugares de estacionamento aí existentes.

Aquelas obras foram autorizadas pela autora, sob condição da ré "realizar junto da Câmara Municipal de Lisboa todas as diligências necessárias à regularização da situação decorrente" de tais obras, "designadamente no que se refere à aprovação camarária do seu destino locativo actual, bem como a suportar todos os custos inerentes a estas diligências".

A ré realizou igualmente obras na cave 2 (2ª cave) que, não estando autorizadas pela autora, consistiram na instalação de equipamento AVAC (ar condicionado e ventilação) de grandes dimensões, apenas destinado a suprir as necessidades da ré, bem como na vedação a tijolo e cimento da porta do monta automóveis e na deslocação dessa mesma porta para o local correspondente da cave 1 (1ª cave).

A ré realizou ainda obras na cave 3 (3ª cave) que inicialmente não estavam previstas e que não foram autorizadas pela autora, nomeadamente a instalação de um grupo gerador de emergência, o qual ocupou o local destinado a vários lugares de estacionamento.

Nem até à data em que abandonou o locado, nem posteriormente, a ré diligenciou fosse o que fosse com vista à regularização e licenciamento das obras por si efectuadas; tais obras foram feitas na altura em que estava em curso a obtenção da licença de utilização do prédio locado, tendo a sua realização interferido com tal processo de licenciamento, levando à submissão pela autora de projectos de alterações e de telas finais que contemplassem as modificações introduzidas.

Impondo à autora a realização de diversas obras de reposição do prédio em estado próximo do previsto no projecto inicial; implicando ainda que a Câmara Municipal de Lisboa, responsável pelo licenciamento, tivesse vindo a exigir para esse efeito, a prestação de caução no valor de 10.500.000$00 em virtude de o prédio, em resultado das obras efectuadas, passar "a ter uma deficiência global de sete lugares de estacionamento"; o que a autora efectivamente fez, por garantia bancária de 10 de Marco de 1995 (e respectiva adenda de 10/04/95), prestada a favor da edilidade e no referido valor.

Tal garantia veio a ser executada pela Câmara Municipal de Lisboa em 12 de Abril de 1996 pelo facto de não ter sido comercialmente possível à autora adquirir, por valor igual ou inferior ao da caução, os sete lugares de estacionamento em falta, num raio de 400 metros em relação à localização do prédio, conforme havia sido imposto pela autoridade municipal.

Para além da quantia de 10.500.000$00, executada através da garantia bancária já referida, e com vista ao licenciamento camarário, que só veio a ocorrer em 9 de Outubro de 1996, a autora, por força das alterações realizadas pela ré no locado, incorreu ainda nas seguintes despesas: elaboração do projecto de alterações e de telas finais - 5.824.000$00; honorários pagos por coordenação técnica do processo de licenciamento, 4.640.000$00; obras de demolição das paredes existentes na cave 2, com vista à sua reposição de acordo com o projecto inicial, incluindo reboco, betonilha, pintura e remoção de produtos sobrantes a vazadouro, 2.047.500$00; obras diversas, 1.271.790$00; tudo no total de 13.783.290$00.

3. A ré apresentou contestação a fls. 124 a 137, defendendo-se por excepção e por impugnação, nos termos a seguir resumidamente indicados.

Alegou que, perante os títulos de arrendamento, não se vinculou a repor o prédio na configuração anterior ou a obter a aprovação camarária das obras por si realizadas.

Afirmou ainda que o compromisso configurado na carta que enviou à autora, em 21 de Junho de 1990, caducou, porquanto não foi confirmado na escritura de arrendamento.

A C passou a receber as rendas a partir de 6 de Outubro de 1994, ficando na posição de locadora; nessa fase, houve um acordo entre a ré e a C pelo qual se pôs termo ao arrendamento; a revogação do contrato acordada com a C em Fevereiro de 1995, produzia efeitos em Dezembro desse ano.

4. A autora ainda replicou, conforme consta de fls. 147 a 152.

5.Foram proferidos os despachos saneador e de condensação, fls. 172 e seguintes, neste se procedendo à fixação dos factos considerados assentes, e à elaboração da base instrutória (alterada mais tarde pelo despacho de fls. 230 e 231).

6. Por sentença, constante de fls. 247 a 261, foi decidido condenar o réu a pagar à autora as quantias de 66.223.325$00, relativa a rendas, e de 24.283.290$00, relativa à indemnização, num total de 90.506.615$00, acrescidas dos juros moratórios ali discriminados.

A ré interpôs recurso, fls. 265, que foi recebido como apelação, fls. 267 (1), tendo a autora interposto recurso subordinado, fls. 289, que foi também recebido como apelação, fls. 296 (2).

E o Tribunal da Relação de Lisboa proferiu o acórdão constante de fls. 358 a 377, que negou provimento ao recurso interposto pela ré, e concedeu provimento ao recurso subordinado, condenando ainda a ré a pagar à autora a indemnização prevista no art.º 1041º, n.º 1, do CCivil, no montante de € 165.409,68 (contravalor de 33.161.663$00), acrescida de juros de mora legais, desde a data da citação até integral pagamento.

Daí o pedido de revista solicita pelo Réu (fls.379, fls. 382).

Foram juntos aos autos dois pareceres jurídicos, fls. 423 e seguintes e fls. 498 e seguintes.

II

Objecto da revista

As conclusões da ré/recorrente são como seguem, transcritas por inteiro:

1ª Por efeito do contrato promessa de compra e venda dos autos, a C adquiriu a posse do prédio pela tradição feita pela proprietária A (art° 1263° do Código Civil) em virtude de ela, promitente compradora C, passar a receber as rendas como coisa própria sem possibilidade de retorno no caso de não consumação do contrato definitivo.

2ª Nos termos do art° 1251° do C. Civil, a C ficou investida no "poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade" não obstante ser resolúvel tal poder em virtude de estar inserido no contexto limitativo enunciado no art° 272° do C. Civil.

3ª Por consequência, nos termos dos art°s 1305° e 1307° do Código Civil, a C ficou investida, embora resoluvelmente, no direito de fruição ou gozo do prédio.

4ª Tendo a locação por objecto o gozo ou fruição temporários duma coisa (art.º 1022° C. Civil), a tradição da posse do prédio para a C fez com que, nos termos do art° 1057° do C. Civil, a posição de locadora se tenha deslocado, embora resoluvelmente, para a C.

5ª Por não ser definitiva mas resolúvel a aquisição, por parte da C, do direito de fruição do prédio, esta locadora por sucessão condicional da A, devia usar os seus direitos com prudência (art°s 1307° e 272° do C. Civil) e responderá por isso perante a A.

6ª Foi, portanto, válida e eficaz a convenção celebrada entre o Réu e a C segundo a qual o contrato de arrendamento teve o seu termo final em Dezembro de 1995 e não em Junho de 1996, devendo o Réu e Recorrente ser absolvido do pedido de condenação a pagar à Autora os cinco meses de renda de 1996 (de Janeiro, inclusive, a Maio, inclusive).

7ª O mui douto acórdão recorrido devia ter-se movido no quadro jurídico composto pela articulação das normas jurídicas indicadas nas conclusões anteriores, as quais foram violadas por não terem regido a solução do caso concreto.

8ª Tendo o Réu, com base na convenção feita com a C, restituído o prédio à fruição da proprietária e Autora, em fim de Dezembro de 1995, deixou ele de ser locatário do prédio em virtude de largar mão do gozo, posse e fruição do mesmo prédio (art° 1022° do C. Civil), tendo, pois, caducado o contrato de arrendamento.

9 ª Se, eventualmente, não for declarada procedente a tese por si defendida, da transmissão da posição de locador da A para a C, então o Réu pôs termo ou cessação à locação numa situação de incumprimento do contrato. Isto é, deixou de ser locatário por acto unilateral seu, pelo que se constituiu, como ex--locatário e não como locatário, na obrigação de indemnizar e reparar o dano causado à Autora, consistindo a indemnização na reconstituição da situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação do dano (art.º 562° do C. Civil).

10ª Se o Réu, nesta perspectiva, continuasse na fruição do prédio, a Autora receberia os cinco meses de renda, pelo que a indemnização devida à Autora pelo incumprimento do contrato consistiria no montante em dinheiro correspondente a esses cinco meses de renda. Portanto,

11ª A douta decisão recorrida implica a violação, por deficiente interpretação, das normas dos artºs 1022°, 562° e 1041°, todos do Código Civil, pelo que, também quanto a esta questão, deve ser revogada. Na verdade,

12ª Não é lícito condenar o incumpridor a duas indemnizações derivadas do mesmo facto. Alem disso,

13ª Aplicando a interpretação implicada na douta decisão recorrida, chegar-se-ia até a situações inaceitáveis, quais seriam a de o locador: a) Na recuperação do locado por via judicial, só poder exigir do seu locatário além do despejo o montante das rendas acrescido dos juros moratórios inerentes a cada renda; b) E na recuperação do locado por via extrajudicial (no caso de o locatário ter deixado de o ser, abandonando o prédio arrendado e entregando-o voluntariamente ao locador ficando a dever rendas), o locador, poupado ao incómodo de recorrer a juízo, para lhe ser restituído o locado, tem o direito de receber as rendas em dívida acrescidas dos juros moratórios contados á taxa legal desde o vencimento de cada renda, e mais a indemnização de 50% sobre o montante em divida das rendas.

14ª Sendo o fim do arrendamento a utilização do locado para actividades bancárias, era obrigação da Autora dotar o prédio das condições físicas que tornassem possível o fim do arrendamento (art° 1031 ° alínea b, do C. Civil).

15ª As obras que o Réu executou para viabilizar o fim do arrendamento foram por ele realizadas em substituição da Autora porque esta as devia ter feito antes de se iniciar a fruição do prédio pelo Réu.

16ª O Réu restituiu à Autora o prédio no estado em que estava quando se iniciou a sua fruição como agenda bancária, pelo que não estava obrigado, na falta de convenção em contrário, a demolir as obras por si feitas para tornar viável o fim do arrendamento (art° 1043°, n° 1 do C. Civil).

17ª Relativamente a obras, a única obrigação, se for considerada subsistente, assumida pelo Réu foi a de diligenciar no sentido de serem aprovadas, à sua custa, pela Câmara as obras por ele feitas para que o prédio pudesse funcionar como agência bancária, obrigação que se inutilizou ou extinguiu porque a Autora optou por repor o prédio nas condições físicas anteriores à sua destinação para agência bancária.

18ª Quanto à questão das obras, o muito douto acórdão recorrido condenando o Réu a custear a sua demolição, violou, por omissão, a norma dos art.ºs 1031° alínea b. e 1043, n° 1 do Código Civil.

III

Matéria de facto fixada

É a seguinte a matéria de facto dada como provada:

A A. é proprietária do prédio urbano sito em Lisboa, na Av. João Crisóstomo, n° ..., inscrito na matriz predial urbana de S. Sebastião da Pedreira sob o art° 1796 e descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n° 1954 (alínea A dos factos assentes).

Por escritura pública de 14 de Julho de 1993, a A. deu de arrendamento ao R. o prédio acima identificado (alínea B dos factos assentes).

Nos termos da referida escritura, tal contrato de arrendamento constituía "a continuação e concretização de um anterior contrato promessa de arrendamento que teve início em 1 de Junho de 1989" (alínea C dos factos assentes).

Sendo celebrado pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos de tempo (alínea D dos factos assentes).

O locado destinava-se a "actividades bancárias e mobiliárias de serviços de quaisquer para-bancárias e de prestação de serviços financeiros e de seguradoras" (alínea E dos factos assentes).

A renda mensal acordada foi de 13.968.118$00, devendo ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dizia respeito, em local indicado pela A. (alínea F dos factos assentes).

A renda mensal foi sendo actualizada anualmente, sempre em obediência aos critérios e coeficientes fixados na lei, vencendo-se a última actualização a partir do dia 1 de Junho de 1995 (alínea G dos factos assentes).

A partir dessa data, a renda em vigor passou a ser de 15.581.959$00 (alínea H dos factos assentes).

Até Outubro de 1994, a renda mensal devida pelo locado era depositada pelo R. na conta bancária da A., n.º 00006539256 do B, agência de Almirante Reis, em Lisboa (alínea I dos factos assentes).

Em 6 de Outubro de 1994, D, actuando na qualidade de advogado e procurador da A., endereçou ao Conselho de Administração do R., sob registo e com aviso de recepção, uma carta do seguinte teor: "Vimos por este meio, na qualidade de Advogados e Procuradores da sociedade comercial "A", Limited, proprietária do prédio urbano ano sito na Av. João Crisóstomo, .... a ..., em Lisboa, de que o B e arrendatário, solicitar a Vs. Exas., nos termos e para os efeitos de contrato-promessa de compra e venda do referido imóvel, assinado na presente data com a sociedade C, S.A., que passem a depositar a renda mensal, incluindo a renda respeitante ao mês de Novembro p.f., em: Banco ... C, S.A. Pessoa Colectiva n° 502 801 026 Resta-nos ainda acrescentar que o Exmo. Sr. Dr. E (BCP/DAP/GPI) está ao corrente desta situação" (alínea J dos factos assentes).

Por documento particular, datado de 6 de Outubro de 1994, a ora A. prometeu vender à C, S.A. e esta prometeu comprar-lhe o prédio dado de arrendamento ao ora R. (alínea L dos factos assentes).

Ficou estipulado, nesse contrato-promessa que, a partir da data da sua assinatura, caberia à C, S.A. o direito de receber e fazer suas todas as rendas que fossem devidas e pagas pelo Banco B ao abrigo do mencionado em B) (alínea M dos factos assentes).

E convencionou-se também, no mesmo contrato-promessa, que não seria exigível à C, S.A. a restituição das rendas que tivesse recebido na pendência do contrato-promessa (alínea N dos factos assentes).

Após o recebimento da carta referida em J), o R. passou a depositar na conta da C, S.A., indicada naquela carta, as quantias relativas às rendas (alínea O dos factos assentes).

O R. dirigiu à C, S.A. a carta, datada de 31/1/95, junta a fls. 53, do seguinte teor: "Assunto: Contrato de Arrendamento - João Crisóstomo, ... - Lisboa Como é do conhecimento de Vs. Exas., o contrato de arrendamento das instalações supra mencionadas é renovável anualmente em 1 de Junho, obrigando-se o arrendatário a comunicar por escrito com 120 dias de antecedência a intenção de não renovação. Conforme já foi comunicado pessoalmente, o Banco B tem intenção de deslocar os serviços que tem em funcionamento nesse edifício para instalações próprias, pelo que solicita a Vs. Exas. o seguinte: que relativamente ao período com início em 1 de Junho possa vir a ser considerado um período de seis meses, eventualmente prorrogável por mais três para finalização do contrato. Em qualquer dos casos o B obriga-se a comunicar a Vs, Exas. com a antecedência mínima de quatro meses a finalização em 1 de Dezembro de 1995 ou 1 de Março de 1996" (alínea P dos factos assentes).

A "C", S.A. respondeu a essa carta, por carta datada de 10/02/95 e junta a fls. 55, do seguinte teor: "Acusamos a recepção da vossa carta, datada de 31 de Janeiro p.p., referida em epígrafe, cujo conteúdo mereceu a nossa melhor atenção. Efectivamente, o contrato de arrendamento do prédio que Vs. Exas. têm arrendado determina que as renovações do prazo são anuais e têm lugar em 1 de Junho de cada ano e que caso o arrendatário pretenda pôr termo ao contrato deverá comunicar por escrito a sua intenção de não renovação com 120 dias de antecedência. Sem prejuízo da renovação do contrato em 1 de Junho p.f. pretendem Vs. Exas. que tal renovação não dure por um ano, mas apenas por seis meses, até 1 de Dezembro de 1995, ou por nove meses, até 1 de Março de 1996. Face ao solicitado e porque se afigura mais conveniente aos vossos interesses considerar como relevante o mês final do corrente ano, serve a presente para comunicar a Vs. Exas. que, não obstante o preceituado na cláusula 1ª do contrato de arrendamento em vigor, esta sociedade aceita que tal contrato finde, para todos os efeitos, em 1 de Dezembro de 1995 (alínea Q dos factos assentes).

Por carta datada de 9 de Maio de 1995, a C, S.A. informou o ora R. que não se tinha concretizado o projectado negócio de compra e venda entre esta sociedade e a ora A., tendo por objecto o prédio urbano sito na Av. João Crisóstomo n° ..., em Lisboa, em razão do que as rendas devidas a partir de Abril de 1995, inclusive, deveriam ser pagas de novo à ora A., razão por que a C já procedera à respectiva devolução, e solicitou ao ora R. que as futuras rendas do imóvel a este arrendado fossem pagas à ora A., mediante transferência bancária para a sua conta no Banco do R. (Agência de Cascais, n° 00006539256) e que devolvesse o recibo emitido pela C referente a Abril de 1995 (alínea R dos factos assentes).

Posteriormente à recepção dessa carta, o ora R. voltou a depositar na conta da A. aludida em I), as quantias relativas às rendas (alínea S dos factos assentes).

Em 1 de Junho de 1995, a A. comunicou ao R. que a renda mensal no valor de 14.910.966$00 passaria a ser de 15.581.959$00, a partir do dia 1 de Junho de 1995, por aplicação do coeficiente legal de actualização de rendas para o ano de 1995, de 1,045, publicado na Port. n° 975-A/94 de 31 de Outubro (alínea T dos factos assentes).

Tal actualização foi aceite pela R. (alínea U dos factos assentes).

Por telecópia de 18 de Dezembro de 1995, o ora R. comunicou à A. que, "de acordo com o acordado com a C em Janeiro de 1995, encontra-se o B em condições de proceder à entrega do edifício supra mencionado (prédio sito na Av. João Crisóstomo n° ..., em Lisboa) no final de Dezembro, dando por finalizado o contrato de arrendamento com a A, Ld." (alínea V dos factos assentes).

Por telecópia de 19 de Dezembro de 1995, a A. comunicou ao R. que, na sua qualidade de proprietária e senhoria do prédio sito na Av. João Crisóstomo n° ..., em Lisboa, não fora em tempo algum notificada pelo Banco B, na qualidade de arrendatário do mesmo edifício, da denúncia do respectivo contrato de arrendamento, pelo que, como, nos termos do contrato de arrendamento, o prazo da renovação em vigor terminava no dia 1 de Junho de 1996, o Banco B era responsável pelo pagamento das rendas vencidas até essa precisa data (alínea X dos factos assentes).

A última renda paga pelo ora R. à A. é a relativa ao mês de Dezembro de 1995 (alínea Z dos factos assentes).

Por carta datada de 10 de Janeiro de 1996, a A. reclamou do R. o pagamento imediato da quantia de 77.909.795$00, correspondente às rendas de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril e Maio de 1996 (alínea AA dos factos assentes).

A fruição pelo R. do prédio urbano pertencente à A., sito em Lisboa, na Av. João Crisóstomo n° ..., teve início em 1 de Junho de 1989 (alínea BB dos factos assentes).

Por documento particular datado de 18 de Maio de 1989 e que as partes apelidaram de "Contrato de Arrendamento Comercial", a ora A. declarou arrendar ao ora R. e este, por sua vez, declarou tomar de arrendamento a totalidade do referido prédio (alínea CC dos factos assentes).

Quer no instrumento particular de arrendamento de 1989, quer na escritura de 1993, foi conferido ao R. o direito de fazer no prédio obras que o adaptassem às necessidades inerentes ao fim do arrendamento, só carecendo de autorização escrita a realização de obras na fachada, ou na entrada, ou para modificações no interior que alterassem a estrutura do prédio (alínea DD dos factos assentes).

Quer no documento particular referido em CC), quer na escritura pública aludida em B), o ora R. não se vinculou nem à obrigação de, findo o arrendamento, repor o prédio na sua configuração física anterior, nem à obrigação de obter a aprovação camarária das obras por ele realizadas (alínea EE dos factos assentes).

Quer no documento particular referido em CC), quer na escritura pública aludida em B), convencionou-se que as obras que porventura viessem a ser feitas pelo R., no local arrendado, não lhe conferiam direito a quaisquer indemnizações (alínea FF dos factos assentes).

Na sequência do arrendamento do prédio ao R., este realizou obras de vulto nas caves (1ª cave e 2ª cave) do edifício que consistiram na instalação de uma zona de cofres e segurança na 1ª cave e na adaptação da 2ª cave para arquivo e outras áreas de apoio, neste último caso, em prejuízo dos lugares de estacionamento aí existentes (alínea GG dos factos assentes).

Por carta enviada à A., em 21 de Junho de 1990, o ora R. comprometeu-se perante a A. "a realizar junto da Câmara Municipal de Lisboa todas as diligências necessárias à regularização da situação decorrentes das obras efectuadas nas caves - 1ª e 2ª - do prédio de que é inquilino sito na Av. João Crisóstomo n° 14, designadamente no que se refere à aprovação camarária do seu destino locativo actual, bem como a suportar todos os custos inerentes a estas diligências" (alínea HH dos factos assentes).

O compromisso contido na carta aludida em HH) não foi reproduzido na escritura pública de arrendamento de 14 de Julho de 1993, referida em B) (alínea II dos factos assentes).

O R. realizou igualmente obras na cave 2 (2ª cave) que consistiram na instalação de equipamento AVAC (ar condicionado e ventilação) de grandes dimensões, apenas destinado a suprir as necessidades do R., bem como na vedação a tijolo e cimento da porta do monta-auto-móveis e na deslocação dessa mesma porta para o local correspondente da cave (1ª cave) (alínea JJ dos factos assentes).

O R. realizou ainda obras na cave 3 (3ª cave), nomeadamente a instalação de um grupo gerador de emergência, o qual ocupou o local destinado a vários lugares de estacionamento (alínea LL dos factos assentes).

Todas as referidas obras vieram a traduzir-se numa substancial diminuição dos lugares de estacionamento e em outros desvios ao projecto original do prédio (alínea MM dos factos assentes).

O ora R. não diligenciou fosse o que fosse, com vista à regularização e licenciamento das obras por si efectuadas, nem até à data em que desocupou o locado, nem posteriormente (alínea NN dos factos assentes).

Tais obras foram feitas na altura em que estava em curso a obtenção da licença de utilização do prédio locado (alínea OO dos factos assentes).

Por carta, datada de 22 de Fevereiro de 1995, a C, S.A. informou o ora R. que não possuía legitimidade para conferir a autorização solicitada pelo R., na sua carta de 31/01/95, referida em P), visto não ter ainda celebrado escritura pública definitiva de aquisição do imóvel dado de arrendamento ao R., com a actual proprietária do mesmo, a ora A., e não poder ainda, por isso, considerar-se sua proprietária, tendo apenas celebrado um contrato-promessa de compra e venda, nos termos do qual recebia as rendas do R. (resposta ao n.º 1 da BI).

Nessa carta a C, S.A. considerou, face ao exposto no quesito 1°, sem efeito a sua anterior carta de 10/02/95, referida em Q) e declarou que esta carta apenas poderia ser interpretada no sentido de que era do seu entendimento, enquanto potencial compradora ou futura proprietária, permitir que o contrato existente com o R. findasse em 1 de Dezembro de 1995 (resposta ao n.º 2 da BI).

E informou o R. de que a autorização por este pretendida, na sua carta de 31/01/95, referida em P), deveria assim ser solicitada ao representante da A., sr. F, advogado com escritório na Av. de Berna n° 4, 1° Dto., em Lisboa (resposta ao n.º 3 da BI).

Apesar de alertado pela C, S.A. para o lapso cometido por esta, na sua carta de 10/02/95, referida em Q), o R. nada solicitou ou sequer comunicou à A. até ao dia 18 de Dezembro de 1995 (resposta ao n.º 4 da BI).

O recibo relativo à renda de Abril/1995 foi emitido pela C S.A. (resposta ao n.º 7 da BI).

O R. reordenou os seus serviços por forma a dispensar a utilização do prédio arrendado, a partir do fim do ano de 1995 (resposta ao n.º 12 da BI).

A desocupação do locado pelo R. teve lugar em fins