Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

1. No 3º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Matosinhos, em 19 de Abril de 1999, Empresa-A, Lda, intentou acção com processo ordinário contra Empresa-B, e AA e mulher BB, pedindo que, na procedência da acção, lhe seja adjudicada a fracção locada. -

- Em síntese, pretende exercer a preferência na venda judicial do imóvel que havia sido por si locado, mediante contrato escrito de 1988, pelo então proprietário CC; o imóvel voltou à propriedade do Réu AA por anulação do contrato de compra e venda, aí sendo executada pela 1ª Ré que veio adquirir em arrematação judicial, do qual teve conhecimento apenas há cerca de 3 meses. -

2. Contestou apenas a Ré Empresa-B, alegando a nulidade do contrato de arrendamento, a caducidade da acção de preferência, o não exercício de actividade por parte da Autora, assim pedindo a improcedência da acção. -

3. Proferido foi saneador-sentença a julgar a acção improcedente, com absolvição dos Réus do pedido, com o fundamento na declaração de nulidade do contrato de arrendamento invocado pela autora.

4. A autora apelou. A Relação do Porto, por acórdão de 20 de Maio de 2002, julgou improcedente a apelação. -

5. A autora pede revista, formulando conclusões nas suas alegações no sentido de saber se a autora tem direito de preferência na venda judicial do imóvel (fracção autónoma) que havia sido por si locado, mediante contrato celebrado em 1988. -

6. A Ré / recorrida Empresa-B, apresentou contra-alegações a pugnar pela manutenção do decidido. -

Corridos os vistos, cumpre decidir

II

A apreciação e a decisão do presente recurso, delimitado pelas conclusões das alegações passa pela análise da questão de saber se a Autora tem direito de preferência na venda judicial do imóvel (fracção autónoma) que havia sido por si locado, mediante contrato celebrado em 1988.

- Abordemos tal questão -

III

Se a Autora tem direito de preferência na venda judicial do imóvel (fracção autónoma) que havia sido por si locado mediante contrato celebrado em 1988.

1. ELEMENTOS a TOMAR em CONTA:

1. Em 29 de Outubro de 1984, no 1º Cartório Notarial do Porto foi celebrado escritura de compra e venda pela qual os Réus AA e mulher BB declararam vende a CC, e este declarou comprar, a fracção autónoma designada por B/7, correspondente a um escritório no 1º andar do prédio...

2. Em 1 de Janeiro de 1988, CC e Empresa-A, Lda, por documento particular, celebraram um contrato de arrendamento tendo por objecto a fracção autónoma B/7 do prédio referido em 1.; -

3. Em 6 de Junho de 1991, o referido CC e outros fizeram distribuir contra os Réus AA e mulher uma acção em que pedem sejam declaradas nulas e de nenhum efeito as escrituras de compra e venda juntas aos autos, entre as quais e que diz respeito a fracção em causa neste processo; -

4. Na acção referida em 3. veio a ser, em 12 de Novembro de 1991, proferida sentença, que transitou em julgado, no sentido de declarar anular as escrituras de compra e venda, tendo ainda reconhecido o direito da retenção de cada um dos autores sobre a respectiva fracção autónoma até que se encontrasse paga a indemnização reconhecida, a cada um; -

5. A Ré Empresa-B, requereu contra os Réus AA e mulher BB, acção executiva no âmbito da qual, em 16 de Outubro de 1948, foi proferido despacho de adjudicação a favor da Ré Empresa-B da fracção autónoma aqui em discussão, tendo tal despacho transitado em julgado em 2 de Novembro de 1998. -

2) Posição da Relação e da Autora / recorrente -

2a) A Relação do Porto decidiu ser correcto a decisão da 1ª instância: a sentença entendeu que face à anulação de compra e venda por violação do artigo 905º, do Código Civil, retomando os bens à propriedade do primitivo dono - os Réus AA e mulher - o contrato de locação entretanto celebrado pelo então proprietário CC, passou a considerar-se um contrato de locação de bem alheio, face ao disposto no artigo 289º, do C.C. (efeito retroactivo da declaração). Por efeito das disposições combinadas dos artigos 892º e 939º, do mesmo diploma, tal contrato será nulo; não podendo ser considerada arrendatário, não pode a Autora beneficiar do direito de preferência consignado no artigo 47º do RAU.

2b) A autora / recorrente sustenta ter direito de preferência na venda judicial do imóvel que havia sido por si locado, mediante contrato escrito de 1988 pelo então proprietário CC, porquanto, por um lado, a lei é expressa no sentido de que a falta de poderes para locar implica não a nulidade, mas sim o incumprimento do contrato:

O locatário só pode invocar incumprimento do contrato quando o seu gozo sobre a coisa foi impedido ou diminuído, o que tem a ver com a posição que o "dominus" assumir sobre a locação. -

Por outro lado, o que se verifica no caso concreto é que o locador exerceu a sua actividade gestória na convicção de que a coisa locada lhe pertencia, sendo certo que os efeitos de tal gestão só se transferem ao "dominus" se ele aprovar a gestão, o que no caso concreto aconteceu: AA e mulher reconheceram como válidos os contratos de arrendamento celebrados nos termos do artigo 472º, do Código Civil. -

Que dizer? -

3. A nulidade de um negócio jurídico tem efeito retroactivo: a produção dos seus efeitos tem-se por excluído ab initio, desde a origem do mesmo, ou seja, à data da sua formação - cf. artigo 289º, nº 1 do Código Civil. -

- Ao efeito de nulidade (anulatório) pode, todavia, a lei estabelecer certos desvios, sob pressão de atendíveis necessidades práticas, cf. artigo 289º, nºs 2 e 3. -

- Isto significa que o princípio do efeito retroactivo de anulação - o efeito não apenas in personam, mas in ...- admite limitações e só pode, consequentemente, afirmar-se como regra geral - cf. Rui Alarcão, a Confirmação dos Negócios Anuláveis, vol. I, pgs. 74 e segs.

4. Dentro dessas limitações está a locação entre autora e o então proprietário CC, locação que teve por objecto fracção de prédio adquirido por compra e venda que, em momento posterior, foi declarado nula. -

5. Com a anulação do contrato de compra e venda da fracção locada, passou a locação em causa estar sujeita que ao regime do estatuído no artigo 1034º nº 1 do Código Civil (o contrato de locação é válido, independentemente da ilegitimidade do locador, e, assim, passa à margem do estatuído nos artigos 892º e 902º, do Código Civil) quer ao regime do estatuído no artigo 471º, segmento final do Código Civil (se o gestor as realizar em seu próprio nome, são extensivas a esses negócios, na parte aplicável, às disposições relativas ao mandato sem representação.

Dito de outro modo, a locação em causa fica sujeita aos princípios que regem a fracção da coisa alheia e o mandato sem representação. -

6. No que concerne ao regime da locação de coisa alheia, o contrato será válido nas relações entre o locador e o locatário, de sorte que só haverá incumprimento por parte do locador quando a coisa vier a ser reivindicada pelo "dominus".

- Em relação ao "dominus", o contrato nunca pode haver-se como válido, nem nulo, mas apenas como inexistente visto ser res inter alios acta. -

7. No que concerne ao regime do mandato sem representação não se pode deixar de ter presente a própria caracterização do instituto: de um lado, o facto de o mandatário agir em nome próprio e, assim, assumir as obrigações dos actos que celebrou - artigo 1180º; de outro lado, o mandatário fica obrigado a transferir para o mandante os direitos que tenha adquirido, o que equivale a dizer que a conflitualidade contra a actuação em nome próprio e a actuação no interesse do "dominus" é resolvido no sentido de existir uma dupla transferência: primeiro para o mandatário (interposto pessoa) e depois do mandatário para o dominus - cf. artigo 1181º, do Código Civil. -

8. A locação de coisa alheia sujeita os regimes referidos vem a significar que o arrendatário de coisa alheia só adquire o direito de preferência na posterior venda da coisa locada caso o "dominus" se encontra, nesse momento, na posição de locador, ou seja, caso o mandatário sem representação ( o locador de coisa alheia) tenha transmitido para o "dominus" a sua posição contratual. -

- É que o direito de preferência estatuído no artigo 47º do RAU integra-se na categoria dos chamados direitos reais de aquisição, direitos que conferem ao respectivo titular o poder de adquirir sobre determinada coisa, quando ocorrem certos pressupostos, um direito real de gozo, dotado de eficácia erga omnes: logo que se verifiquem os pressupostos do seu exercício - venda ou dação em cumprimento do prédio sobre que incida - ele prevalece, merci da sua eficácia absoluta, sobre qualquer outro direito (designadamente de natureza real, que, em momento, se constitua sobre o respectivo objecto, - cf. Antunes Varela, Rev. LG. e Jurisps. ano 103, pgs. 476/477.

Dito de outro modo, o "dominus" terá de estar colocado na posição contratual de locador para que assista ao arrendatário direito de preferência no caso do dominus - locador vender ou dar em cumprimento a coisa locada. -

- É que, conforme sublinha HENRIQUE MESQUITA: -

"A relação de jurisprudência decorre da Relação de arrendamento, vinculando o senhorio a não vender ou dar em cumprimento a um terceiro a coisa arrendada sem proporcionar ao arrendatário, mediante notificação para preferir, o exercício do direito de opção.

"Se o arrendamento tem por objecto uma coisa alheia e o proprietário (que pode até nem saber do contrato locativo, a vende ou dá em cumprimento, ao arrendatário nenhum direito assiste em relação a esse negócio. Para o proprietário de coisa, o contrato de arrendamento é res inter alios, com a qual nada tem a ver" - cf. REVISTA LEGISLAÇÃO e JURISPRUDÊNCIA, ano 125, pgs. 384.

9. No caso dos autos, não foi alegado nem provado que o dono da coisa locada em causa tivesse tomado a posição contratual de senhorio no contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e o então proprietário, CC, de sorte que à Autora não assiste qualquer direito de preferência na venda judicial da fracção autónoma aqui em discussão.

Conclui-se, assim, que a Autora não tem direito de preferência na venda judicial, do imóvel (fracção autónoma) que havia sido por si locada mediante contrato celebrado em 1988. -

IV

Conclusão:

Do exposto, poderá extrair-se que: -

O arrendatário de coisa alheia só adquire direito de preferência na renda ou dação em cumprimento da coisa locada caso o proprietário ocupe, então, a posição contratual de senhorio. -

Face a tal conclusão, em conjugação com a conclusão a que se chegou na apreciação da questão, poderá precisar-se que:

1) A autora não tem direito de preferência na venda judicial do imóvel (fracção autónoma) que havia sido por si locada mediante contrato celebrado em 1988: -

2) O acórdão recorrido não merece censura dado não ter inobservado o afirmado em 1. -

Termos em que se nega a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 6 de Fevereiro de 2003

Miranda Gusmão

Sousa Inês

Nascimento Costa.