Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA instaurou uma acção contra BB pedindo a sua condenação no pagamento de uma indemnização de € 245.671,80 – € 118.315,50 “referente a reparações dos danos infligidos ao prédio do autor, em consequência directa das obras realizadas no prédio do réu” e € 127.356,30, “referente ao valor das rendas que se venceriam até ao final do contrato de arrendamento de espaço comercial celebrado entre o autor e o seu inquilino ‘CC, Lda’ e rescindido por esta em 31 de Julho e de 2003, relativamente à loja do piso inferior do prédio do autor” , confinante com o do réu.

O réu contestou. Em síntese, reconheceu que as referidas obras tinham causado danos no prédio do autor e disse que sempre tinha estado disposto a repará-los; mas discordou da gravidade que o autor lhes atribui e da forma como pretendeu “resolver o problema”. Quanto ao contrato de arrendamento, pôs em causa que o documento junto aos autos correspondesse ao contrato efectivamente celebrado, questionou a respectiva validade por não ter sido assinado pela usufrutuária, mãe do autor e entretanto falecida, alegou que a arrendatária pôs fim ao contrato para reduzir custos e rejeitou que fosse responsável “a título de lucros cessantes”. Requereu a intervenção acessória da empreiteira, Construções DD, Lda., que veio a ser admitida pelo despacho de fls. 199.

O autor respondeu.

Construções DD, Lda, contestou, sustentando que os trabalhos de demolição do prédio do réu, escavação e preparação do terreno foram realizados por um outro empreiteiro, “sendo que quando da sua entrada em obra tais trabalhos estavam realizados”, não tendo portanto qualquer responsabilidade nos danos em causa na acção.

Em articulado superveniente, a fls. 389, o réu veio alegar que o autor pretendia demolir parcialmente o prédio e construir um edifício novo; seguiram-se os articulados de fls. 513, 674 e 774, dando conta da evolução das obras, aos quais o autor respondeu.

Pela sentença de fls. 930, a acção foi julgada parcialmente procedente, sendo o réu condenado a pagar ao autor:

“a) A quantia de €51.250,00, acrescida do montante correspondente ao IVA à taxa que se encontrar em vigor aquando do pagamento;

b) A quantia de €131.601,51: e

c) A quantia mensal de €1.415,17 a partir de Maio de 2011 (inclusive), até à data em que vier a ser efectuado o pagamento da quantia referida na alínea a), ou até à data em que seja atingido o montante global peticionado de €245.671,80 (se tal ocorrer primeiro do que o referido pagamento).”

Em síntese, o tribunal considerou estar demonstrado que era de € 51.250,00 “o custo estimado da reparação do (…) prédio” do autor; e que, quanto às rendas que deixou de cobrar, “o lucro cessante do Autor surgiu com a cessação do contrato de arrendamento (portanto, a partir de 1/8/2003 (…), tem como medida a quantia mensal de € 1.415,07 (valor da última renda recebida pelo Autor – (…) e perdurará, pelo menos, até que o Réu lhe pague a indemnização devida pelos danos emergentes causados (a referida quantia de € 51.250,00, acrescida de IVA), embora com o limite (somatório de todos os danos) de € 245.671,80, correspondente ao montante global peticionado (princípio do pedido - Artigo 661° do C.P.C.). Até à presente data (Abril de 2011 – cfr. o disposto no Artigo 566°, n° 2, do Código Civil), o montante do dano em causa ascende a € 131.601,51 (€1.415,17 x 93 meses), à qual acresce a quantia mensal de € 1.415,17 a partir de Maio de 2011 (inclusive) até que o Réu pague ao Autor o referido montante de € 51.250,00, acrescido de IVA, ou até que a totalidade dos pagamentos que o Réu efectuar ao Autor atinja o montante global peticionado (€ 245.671,80).”

O réu recorreu para o Tribunal da Relação do Porto. Pelo acórdão de fls. 1157, a apelação foi julgada parcialmente procedente: “julga-se a apelação parcialmente procedente e altera-se a sentença, confirmando a condenação na quantia constante da alínea a) do decisório, e revogando a condenação contida nas alíneas b) e c), que se substitui pela condenação do R. no pagamento da quantia de € 58.017”.

A Relação considerou que o autor tinha pedido a condenação no pagamento das rendas correspondente ao tempo que medeia “entre a saída da locatária e o termo previsto para o contrato”, o que conduzia a um limite de 90 rendas, que a sentença não observou; e que, de qualquer modo, o início das obras por parte do autor, “nos moldes em que o fez, sempre teria de suspender o contrato de arrendamento aquando do seu início”; por isso, os danos só poderiam reflectir as rendas que o autor deixou de auferir até ao início das obras (€ 58.017,00).

2. Ambas as partes recorreram; e os recursos, aos quais não são aplicáveis as alterações introduzidas no Código de Processo Civil pelo Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto, foram recebidos como revista, com efeito devolutivo.

Nas alegações de recurso, o autor formulou as seguintes conclusões:

“1º O presente recurso tem por objecto a impugnação do acórdão recorrido no que toca à decisão que estabeleceu o quantum indemnizatório a que foi condenado o réu, ora recorrido, BB a título de lucros cessantes, seja € 58.017,87 (cinquenta e oito mil e dezassete euros e oitenta e sete cêntimos), porquanto o autor, aqui recorrente, discorda quer desse montante, por manifesto defeito quer da fundamentação – ou ausência dela – que levou àquela quantia.

2º O pedido de indemnização formulado pelo recorrente na petição inicial tem na sua génese as obras que o recorrido realizou no seu prédio e os danos que essas mesmas obras provocaram no prédio vizinho, propriedade do recorrente.

3º O recorrente pediu a condenação do recorrido no montante de € 118.315,50 a título de danos emergentes sofridos no seu prédio e no montante de € 127.356,30, a título de lucros cessantes resultantes da perda de rendas que deixou de auferir.

4º O recorrente discorda do montante, do raciocínio – e da (falta) de fundamentação – em que o acórdão de que se recorre condenou o recorrido a título de lucros cessantes, seja € 58.017,87 (cinquenta e oito mil e dezassete euros e oitenta e sete cêntimos).

5º O pedido de indemnização, formulado pelo recorrente visa compensá-lo pela frustração do ganho que ocorreu com a denúncia do contrato de arrendamento, por parte do seu inquilino "A CC, Lda.", em virtude de o seu imóvel, por causa dos danos provocados pelas obras no prédio do recorrido BB, ter deixado de reunir as condições necessárias para que a aludida sociedade comercial continuasse a desenvolver, naquele local, a sua actividade.

6º O montante de € 127.356,30 peticionado pelo recorrente corresponde ao valor das rendas mensais que o recorrido deixou de auferir desde o último pagamento de renda realizado pela "CC, Lda.", em Julho de 2003, até ao final do contrato de arrendamento, seja 31 de Dezembro de 2010 (€ 1.417,07 X 90 meses = € 1-27.536,30}

7º O tribunal de primeira instância condenou o recorrido no pagamento ao recorrente, a título de lucros cessantes, das seguintes quantias: '... b) A quantia de € 131.601,51; c) A quantia mensal de € 1.415,17, a partir de Maio de 2011 (inclusive), até à data em que vier a ser efectuado o pagamento da quantia referida na alínea a), ou até à data em que seja atingido o montante global peticionado de € 245.671,80 (se tal ocorrer primeiro do que o referido pagamento)'.

8º O Acórdão recorrido revogou esta parte da sentença substituindo-a pela condenação do recorrido no pagamento ao recorrente do montante de € 58.017,87, a título de lucros cessantes.

9º A causa de pedir que subjaz ao valor peticionado a título de lucros cessantes, seja €127.536,30, "... é a interrupção do percebimento das rendas entre a saída do locatário e o termo previsto para o contrato (cfr. art.s 24º, 25º, 33º e 48º da p.i.).".

10º O recorrente, com o devido respeito, discorda do montante e dos fundamentos com que o acórdão recorrido condenou o recorrido ao pagamento da indemnização a título de lucros cessantes.

11º O acórdão recorrido violou o artigo 564º do Código Civil, no que tange ao direito à indemnização do recorrente, a título de lucros cessantes, na medida em que a indemnização em que o recorrido foi condenado não compensa o recorrente da totalidade dos lucros que deixou de auferir em consequência dos danos infligidos no seu prédio pelas obras realizadas no prédio do recorrido.

12º A indemnização, a título de lucros cessantes, a atribuir ao recorrente, e que foi solicitada, teria de compensá-lo pela totalidade dos lucros cessantes que efectivamente teve, seja € 127.536,30, correspondentes às noventa rendas mensais que deixou de auferir até ao final do contrato de arrendamento celebrado com a CC, Lda, que ocorreria em 31 de Dezembro de 2010.

13º Em razão dos danos provocados no seu prédio e da denúncia do contrato de arrendamento, o recorrente viu o seu ganho frustrado em € 127.536,30, valor correspondente às 90 rendas que deixou de receber desde a denúncia do contrato de arrendamento até ao termo previsto para a vigência desse contrato.

14º As obras que o autor, ora recorrente, realizou no seu prédio foram obras forçadas e urgentes, que se ficaram a dever à extensão dos danos que foram infligidos no seu prédio e ao perigo que esses danos representavam para esse mesmo imóvel, facto que o próprio acórdão recorrido reconhece.

15º O recorrente alegou e demonstrou, como ficou reconhecido em primeira instância assim como pelo acórdão recorrido, a urgência em realizar obras urgentes no seu prédio, bem assim que as obras que submeteu a apreciação junto da Câmara Municipal de Matosinhos não alteram a volumetria do edifício e se traduziam na remodelação da compartimentação interior do R/chão e do lº Andar.

16º Do acórdão recorrido não resulta o raciocínio lógico que levou à fixação do montante indemnizatório em que o recorrido foi condenado.

17º O acórdão recorrido não especifica qual a previsão normativa em que se baseia para fixar tal indemnização.

18º O acórdão recorrido padece de omissão da fundamentação de facto e de direito que resultou na revogação da sentença proferida em primeira instância e que culminou na redução da condenação do recorrido no pagamento da indemnização a título de lucros cessantes.

19º O acórdão recorrido não indica nem interpreta qualquer norma jurídica que apoie a decisão final, seja a condenação do recorrido no pagamento ao recorrente de uma indemnização correspondente aos lucros cessantes no montante de € 58.017,87 (correspondente ao período compreendido entre a última renda paga pela CC, Lda. e o mês de início das obras -Janeiro de 2007), e não no montante peticionado de € 127.536,60 (correspondente ao número de meses – 90 – compreendidos entre a última renda paga pelo inquilino CC, Lda. – Julho de 2003 – e o final previsto para o contrato de Arrendamento, 31 de Dezembro de 2010).

20º A "opção" do acórdão recorrido em fixar o limite da indemnização por lucros cessantes no mês de início das obras no prédio do recorrente e não no final do contrato de arrendamento é injustificada – porque não justificada ou apoiada em qualquer previsão normativa – e, por conseguinte, ilegal e arbitrária.

21º O acórdão recorrido viola o nº 2 do artigo 659º do Código do Processo Civil.

22º O raciocínio plasmado no acórdão que levou à fixação da data limite para a determinação do quantum indemnizatório é ininteligível e contraditório.

23º Da factualidade dada como provada resulta que os danos provocados no prédio do recorrente "... punham em causa a estabilidade e a estrutura do prédio do Autor..." – cfr. ponto 24 da factualidade dada como provada – sendo que o início das obras foi fixado, pelo acórdão recorrido, em inícios de 2007.

24º Quando o recorrente apresenta o requerimento na Câmara Municipal de Matosinhos – Dezembro de 2005 – informando que pretendia proceder à demolição parcial do prédio e aí construir obra nova, solicitando licença pelo prazo de 24 meses, a CC, Lda., seu arrendatário, já havia denunciado o contrato de arrendamento, tendo pago a última renda em Julho de 2003 (ponto 29 da matéria de facto dada como provada).

25º As obras que o recorrente pretendia levar a cabo eram obras urgentes e que não implicavam a edificação de um prédio novo, o que é reconhecido pelo acórdão recorrido.

26º O início das obras não pode fazer cessar o seu direito a ser indemnizado pelas rendas que deixou de auferir entre Janeiro de 2007 e o final do contrato de arrendamento celebrado com a CC, Lda., que ocorreria em 31 Dezembro de 2010, na medida em que prosseguiu o não percebimento das rendas.

27º O acórdão recorrido viola o nº 3 do artigo 659º do Código do Processo Civil uma vez que não fez um exame crítico das provas de que lhe cumpre conhecer.

28º Compete ao julgador, através de um jogo crítico adequado – o exame crítico das provas –, extrair das provas as suas consequências lógicas, o que não ocorreu.

29º No acórdão recorrido verifica-se uma absoluta ininteligibilidade do discurso decisório por ausência total de explicação da razão pela qual o julgador decidiu da forma como o fez, ou seja, ocorreu uma verdadeira falta de fundamentação.

30º O raciocínio levado a cabo no acórdão recorrido, acerca de outros pontos alvo de recurso por parte do agora recorrido, é contraditório com a decisão alvo de impugnação por parte do recorrente.

31º Ao considerar que as obras levadas a cabo pelo recorrente no seu prédio como necessárias e urgentes, que não implicam a construção de um novo imóvel e que este se encontra devoluto, impunha-se ao acórdão uma decisão distinta, nomeadamente a condenação do recorrido no pagamento ao autor de uma indemnização, a título de lucros cessantes, que o compensasse pelo valor das rendas que deixou de auferir desde a última renda paga pela CC, Lda., Julho de 2007, até ao final do contrato de arrendamento, 31 de Dezembro de 2010.

32º A decisão recorrida não especificou os fundamentos de facto e de direito que a justificam, resultando do acórdão, ainda, uma oposição entre o raciocínio, os seus fundamentos, tecidos sobre pontos suscitados pelo recorrido no seu recurso e a decisão final de que o recorrente ora recorre.

33º o acórdão recorrido é nulo, na medida em viola o disposto nas alíneas b) e c) do nº 1 do artigo 668º do Código do Processo Civil.

34º Da conjugação das razões atrás expostas resulta que a decisão do acórdão recorrido deveria ter sido outra, ou seja, impunha-se a condenação do recorrido no pagamento ao recorrente de uma indemnização, a título de lucros cessantes, no montante de € 127.536,30 correspondente ao valor das noventa rendas (cada uma no montante de € 1.415,07) que o recorrido deixou de auferir desde o pagamento da última renda por parte da CC, Lda. – Julho de 2003 – até ao final do contrato de arrendamento celebrado com esta firma, seja 31 de Dezembro de 2010, como consequência dos danos que as obras no imóvel do recorrido provocaram no prédio do recorrente.

35º O acórdão recorrido é nulo na medida em que violou o disposto nos artigos 659º, nºs 2 e 3 e 668º, nº 1, alíneas b) e c), todos do Código do Processo Civil.”

Nas alegações do recurso que interpôs, o réu apresentou as seguintes conclusões:

“1. Na sua contestação, o ora Recorrente pôs em causa a validade do contrato de arrendamento invocado pelo Autor, o que reiterou em sede de apelação, nenhuma razão havendo para que tal questão deixasse de ser apreciada jurisdicionalmente.

2. O acórdão recorrido é nulo por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 668°.l. d) do Código de Processo Civil, porquanto o Tribunal não se pronunciou sobre a questão, expressamente colocada, da (in)validade do contrato de arrendamento pretensamente titulado pelo documento de fls. 59-61.

3. O contrato de arrendamento objecto destes autos é nulo, pela aplicação conjugada dos artigos 892° e 939° do Código Civil, porquanto estamos perante o arrendamento de bem alheio, acto que foi praticado pelo Autor, sem poderes e sem legitimidade para tal.

4. Nos termos do disposto no artigo 286° do Código Civil, a nulidade é de conhecimento oficioso, sendo invocável a todo o tempo por qualquer interessado.

5. Um negócio nulo não produz efeitos ab initio, sendo que a declaração de nulidade tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (artigo 289°.l do Código Civil).

6. No caso de um contrato de arrendamento nulo em que, apesar da nulidade, tenha havido fruição da coisa e tenha havido entrega da renda convencionada, a verificação da nulidade implica a restituição do locado.

7. Todavia, não tem lugar a devolução dos valores entretanto pagos pelo locatário, sendo tais valores tomados como a contrapartida da fruição que o locatário efectivamente teve.

8. Mas quanto a outros valores, nomeadamente rendas futuras ou vincendas, nada o locador pode reclamar, pois esse crédito pressupõe a validade do arrendamento – pressuposto que falha, visto ser nulo o negócio.

9. No caso dos autos, pouco importando a razão pela qual isso sucedeu, se a entidade arrendatária deixou o local em Julho de 2003 e se a última renda que pagou respeita a esse mês, não poderia o Autor reclamar daquela entidade qualquer "renda" quanto aos meses seguintes (por muito que alegasse que o período de vigência convencionado fora de 10 anos), o que é mais uma decorrência da nulidade do arrendamento e, assim, das respectivas cláusulas.

10. Se o arrendamento é nulo, não produz efeitos; se não produz efeitos, não há crédito de rendas; se não há crédito de rendas, não pode falar-se em perda de rendas; se não pode falar-se em perda de rendas, não há lucros cessantes; se não há lucros cessantes, nada pode ser peticionado e concedido a esse título.

11. Nada nos autos permitia ao Tribunal afirmar a existência de um contrato de arrendamento comercial válido, a vigorar por dez anos, entre 01/01/2001 e 31/12/2010, tendo por objecto o rés-do-chão do prédio identificado em A) da "Matéria de facto assente" e com uma renda mensal de 1.415,07 €.

12. Por isso mesmo, deveriam ter sido dadas como não escritas as respostas aos quesitos 13 e 16 da base instrutória, por incompatíveis com um quadro de nulidade do contrato.

13. Se, na parte dos alegados lucros cessantes, toda a pretensão do Autor se baseia num contrato de arrendamento e nas respectivas cláusulas (incluindo a da renda e a da duração do contrato) e se a pretensão assim deduzida pelo Autor perante o ora Recorrente radica nesse alegado contrato de arrendamento, é evidente que o Recorrente tem legitimidade para discutir a validade desse contrato e invocar a sua nulidade, devendo ser considerado interessado para os efeitos do artigo 286° do Código Civil, na certeza de que entendimento inverso significaria manietar o Recorrente e impedi-lo de se defender em juízo.

14. É inconstitucional, por violação do direito de acesso ao direito e à tutela jurisdicional efectiva consagrado no art. 20° da Constituição da República Portuguesa, o art. 286° do Código Civil interpretado no sentido de que não tem legitimidade para arguir a nulidade de um contrato aquele perante quem é deduzida pretensão ancorada nesse contrato e nas respectivas cláusulas.

15. Nulo que é o contrato, a declaração dessa nulidade implicará o não reconhecimento do pretenso crédito em sede de lucros cessantes, pois estes não existem, já que o crédito em causa sempre exigiria a validade do contrato.

16. De uma mera situação de facto, que não é merecedora de tutela jurídica, não pode resultar a constituição de um direito.

17. Se o Autor não tinha condições jurídicas para ceder o gozo do prédio, se não tinha condições jurídicas para retirar proventos disso e se agiu nos termos documentados, o que houve foi apenas uma situação de facto, sem qualquer substrato jurídico, não podendo jamais o Autor invocar a titularidade de um direito (direito a receber rendas) com tal origem.

18. Não pode jamais reconhecer-se ao Autor o direito a ser indemnizado por qualquer valor que tivesse deixado de receber, pois não era suposto (juridicamente suposto) receber fosse o que fosse.

19. No limite, sempre seria de entender que, visando tirar partido de uma situação contrária à lei por si próprio criada, o Autor actua em abuso de direito, sendo que o abuso de direito é uma excepção peremptória de conhecimento oficioso, mesmo em sede de revista.

20. A responsabilidade do Recorrente perante o Autor deve limitar-se àquilo que ficou fixado já em Iª instância, mais exactamente na alínea a) da parte decisória da sentença.

21. Mostram-se violados os artigos 286°, 289°, 334°, 892° e 939° do Código Civil.”

O autor contra-alegou, concluindo:

1.O acórdão recorrido, assim como a sentença de primeira instância, pronunciou-se sobre a questão da (in)validade do contrato de arrendamento titulado pelo documento de fls. 59-61.

2.Os pressupostos de onde parte o réu / recorrente no presente recurso são falsos e/ou inexactos.

3.O prédio foi dado de arrendamento ao arrendatário do autor/ recorrido por quem tinha legitimidade para tal, seja a usufrutuária, mãe do autor.

4.Do depoimento da testemunha EE (minuto 08:42 e sgs.) resultou que o contrato não foi assinado pela mãe do autor porque esta não sabia assinar.

5.A usufrutuária era conhecedora do contrato, tendo concordado com o mesmo.

6.A usufrutuária ajudou o arrendatário a colocar materiais na loja arrendada.

7.A testemunha EE referiu, ao minuto 51: 59 e sgs. do seu depoimento, que quando quis instalar a sua actividade no prédio do autor / recorrido foi falar, inicialmente, com o inquilino que na altura tinha a loja arrendada.

8.Após o que contactou a usufrutuária, a qual o encaminhou para o autor.

9.O autor/ recorrido confirmou à testemunha que a loja "... era da mãe...".

10.A razão de o contrato não se encontrar assinado pela usufrutuária decorreu do facto de a mesma não saber assinar

11.O tribunal de primeira instância analisou a questão da forma do contrato de arrendamento, tendo-o considerado válido e eficaz, produzindo todos os seus efeitos, tendo em conta o facto de a usufrutuária não saber assinar.

12.O réu / recorrente não logrou demonstrar a invalidade (nulidade) do contrato de arrendamento.

13.Não ocorreu qualquer arrendamento de bem alheio por parte do autor/recorrido.

14.O autor/recorrido provou a validade do contrato de arrendamento.

15.A (in)validade do contrato é alheia ao réu /recorrente.

16.Não existe qualquer relação contratual ente o réu / recorrente e o autor / recorrido.

17.O eventual vício contratual entre o autor/ recorrido e o arrendatário da sua loja é alheio ao réu/recorrente, sendo irrelevante para efeitos do cálculo da indemnização peticionada.

18.Não tem o tribunal de se pronunciar – apesar de o ter feito – sobre o alegado vício contratual.

19.O não cumprimento do disposto no artigo 7º, nº 2, alínea a) do regime de arrendamento urbano (DL 321-B/90, de 15 de Outubro) representa uma nulidade atípica, com vista à protecção dos outorgantes do contrato de arrendamento.

20.A nulidade aí prevista não pode ser invocável por terceiros, nem oficiosamente conhecida.

21.O contrato de arrendamento nunca foi colocado em causa pelo arrendatário, esse sim interessado numa eventual (in)validade do contrato.

20.É constitucional a interpretação do artigo 286º do Código Civil no sentido de que não tem legitimidade para arguir a nulidade de um contrato de arrendamento um terceiro ao mesmo.

21.A falta da assinatura da usufrutuária no contrato subjudice não o torna, pelas razões supra expostas, inválido, nulo, por vício deforma.

22.A nulidade por omissão de pronúncia apenas ocorre quando o tribunal deixe, de todo, de se pronunciar sobre questão ou questões que lhe foram colocadas e não quando se pronuncie de forma insuficiente e/ou aligeirada

3. Vem provado o seguinte (transcreve-se do acórdão recorrido):

“1. Encontra-se inscrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, com o n.º 00000000000, freguesia de Matosinhos, a favor do A., um prédio urbano, sito na Av............, com os números de policia 305 a 307, inscrito na matriz sob o art. 619, composto por um andar e loja, com pátio (A).

2. Tal imóvel confronta a nascente com um prédio urbano, inscrito na matriz sob os Arts. 622 e 623, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, com o n.º 00000000000 freguesia de Matosinhos, registado em nome do R. (B).

3. O rés-do-chão do prédio do A. era na altura ocupado pela firma “CC, Ldª” na qualidade de arrendatária (C).

4. No mês de Fevereiro de 2002, o R. iniciou trabalhos de demolição do seu prédio, com o intuito de edificar um edifício composto por cerca de cinco andares, edifício esse que se encontra praticamente concluído (D).

5. Com a finalidade de implantar os alicerces do novo prédio o R. viu-se obrigado a proceder a trabalhos de escavações após a aludida demolição (E).

6. Por contrato realizado em 3 de Maio de 2002, o R. contratou a firma “Construções DD, Ldª”, sediada na Via Padre ................., ...., BL. ..., 4475-608, Avioso, Santa Maria, para proceder à construção de um novo prédio, nos termos do contrato de empreitada junto a fls.137 a 140 dos autos, cujo teor aqui se reproduz para todos os efeitos legais (F).

7. Por carta enviada pelo A. ao R., em 15 de Maio de 2002, o mesmo alertou o R. para os danos que as referidas obras de edificação estavam a causar no seu prédio (fls. 27) (G).

8. Em 06 de Setembro de 2002, o R. escreveu ao A., alegando que as obras que estava a realizar estavam a ser feitas com todos os cuidados, reconhecendo contudo que causaram danos no prédio do A. cuja responsabilidade assumia, comprometendo-se a fazer a reparação a partir do mês de Novembro de 2002 (fls. 55) (H).

9. Entre A., “CC, Ldª”, R. e Câmara Municipal de Matosinhos foi trocada correspondência entre Agosto de 2002 e Outubro de 2002, onde o R. se manifestava disposto a reparar os danos causados na casa do A., mas não se entendendo quanto à extensão desses mesmos danos (fls. 63, 98 a 121) (I).

10. Em 06 de Outubro de 2002 foi feito um relatório de avaliação de danos causados no prédio do A. tendo-se verificado que o mesmo tem cerca de 60 anos e sofrera obras de beneficiação há cerca de 15 anos (fls. 21 a 25 que aqui se dá por reproduzido) (J).

11. Através do documento de fls. 67 a firma “ CC, Ldª”, comunicou ao A. que pretendia “(…) cessar, a partir de 31 de Julho de 2003, o contrato de arrendamento do estabelecimento sito na Av. ..........., n.º000, em Matosinhos, pelo motivo de o citado estabelecimento não reunir as condições necessárias à nossa actividade comercial” (L).

12. Por requerimento dirigido à Câmara Municipal de Matosinhos, entrado em Dezembro de 2005 e dando origem ao processo n.º 353/05, o A., na qualidade de proprietário do prédio a que respeitam os presentes autos, expôs àquela entidade que pretendia proceder à demolição parcial do prédio e aí construir obra nova, solicitando licença pelo prazo de 24 meses (M).

13. Tal requerimento foi instruído com o termo de responsabilidade do arquitecto responsável pelo projecto e a memória descritiva (onde consta a projecção de um edifício de rés-do-chão e dois andares, sendo aquele destinado a comércio e estes à habitação tipo T2 (N).

14. O A. continuou com trabalhos de construção civil posteriormente a 21/05/2007 (O).

15. Ao nível do 1º andar foi colocada uma placa de betão (P).

16. As escadas existentes foram também substituídas por escadas em betão (Q).

17. O anterior pavimento do edifício era de madeira (R).

18. O prédio do autor sofreu abatimento do piso térreo na ordem dos 2 a 5 cm, numa faixa de 1 a 2 metros de largura em toda a extensão do prédio, em consequência dos trabalhos de demolição e de escavação referidos nas alíneas d) e e) (2º).

19. E sofreu assentamento diferencial das fundações do alçado principal, sendo de 4 a 5 cms junto do cunhal sul (3º).

20. Tendo provocado a rotura de elementos estruturais de betão armado, a abertura de fendas profundas nas alvenarias e o desnivelamento do entablamento da cobertura e o empeno dos vãos das janelas do 1º andar e das montras do r/c (4º).

21. No alçado tardoz deu-se a abertura de fendas e empenos pronunciados de vãos, de portas e janelas e destruição associada de caixilharias e vidros (5º).

22.º. Observando-se ao nível do 1º piso, o deslocamento horizontal da empena sul na ordem dos 5,0 cm (6º).

23. No interior e ao nível do 1º piso o deslocamento relativo entre o madeiramento de suporte de pavimentos e as paredes de apoio levou ao abatimento do referido pavimento, desalinhamento dos vãos interiores e diversa fendilhação em paredes divisórias (7º).

24. Os referidos danos punham em causa a estabilidade e a estrutura do prédio do Autor, pelo menos enquanto não foi iniciada a construção do prédio do Réu (10º).

25. Em virtude do referido, a arrendatária do rés-do-chão, “CC, Ldª, viu-se impedida de desenvolver a sua actividade comercial no es