Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I

AA e BB intentaram, no dia 20 de Outubro de 2000, contra CC-Sociedade de Construções, Ldª, DD Ldª, EE e FF, acção declarativa de condenação, com processo ordinário, pedindo a declaração de nulidade de identificadas escrituras públicas, uma celebrada entre a primeira e a segunda rés, e a outra entre esta e os terceiros réus, e de que os autores são donos e possuidores delas e do respectivo recheio, se ordene o cancelamento dos registos de aquisição a favor da segunda ré e dos terceiros réus e a condenação dos réus a entregar-lhes as fracções prediais, ou subsidiariamente, a pagarem-lhe 54 500 000$ correspondentes ao valor das fracções e respectivo recheio.

Alegaram terem comprado as fracções prediais à primeira ré em 9 de Julho de 1996, ter o gerente daquela assumido o compromisso de as registar em nome deles, que ele omitiu isso e CC, Ldª as vendeu à segunda ré, sabendo esta pertencerem aos autores, e que a última as vendeu aos terceiros réus depois de os autores já terem requerido o registo a seu favor.

DD Ldª, na contestação, afirmou desconhecer a compra das fracções pelos autores, e que foi a primeira ré que as vendeu ao terceiro réu, acrescentando serem excessivos os valores que os primeiros pretendem pelas fracções e recheio.

GG e BB , em contestação, afirmaram desconhecer terem os autores requerido o registo de aquisição das fracções em 13 de Agosto de 1999, acrescentando ser a primeira ré a única responsável perante os autores, por virtude da segunda ré e dos terceiros réus estarem de boa fé, registando as aquisições, desconhecendo as relações entre os autores e a primeira ré.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença no dia 27 de Dezembro de 2006, por via da qual foi declarado serem os autores proprietários das fracções, declarada a nulidade dos dois contratos de compra e venda em causa, condenados os réus a restituírem aos autores as fracções e determinado o cancelamento das inscrições registais de aquisição delas a favor dos réus.

GG e BB apelaram da referida sentença, e a Relação, por acórdão proferido no dia 17 de Janeiro de 2008, revogou-a e condenou CC- Sociedade de Construções, Ldª a pagar aos autores € 274 000 e juros de mora à taxa legal desde 27 de Dezembro de 2006.

AA e BB interpuseram recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação;

- por efeito do contrato, tornaram-se proprietários dos imóveis, o registo predial não é constitutivo de direitos, não constituindo os recorrentes, primeiros adquirentes, nem os recorridos, adquirentes subsequentes, nem outrem, proprietários dos imóveis;

- a presunção derivada do artigo 7º do Registo Predial é ilidível, e os recorrentes invocaram na acção de reivindicação a aquisição originária dos imóveis e a cadeia de transmissões a ela conducentes;

- tendo provado que, depois de CC, Ldª lhes haver vendido as fracções, as vendeu a outrem, ilidiu a presunção decorrente do artigo 7º do Código do Registo Predial;

- a venda de coisa alheia feita a DD Ldª, e por esta a GG e FF são nulas, nos termos do artigo 892º do Código Civil;

- os recorrentes têm a posse dos dois imóveis desde que os adquiriram por compra;

- GG e FF não podem arrogar-se o direito de propriedade sobre os imóveis, porque a acção foi registada e foram citados para ela antes de decorridos três anos sobre a data em que outorgaram no contrato de compra e venda com DD Ldª;

- eles não podem, de futuro, arrogar-se de boa fé porque foram citados para a acção e sabem desde então pertencerem os prédios aos recorrentes, pelo que lhes falece a prioridade do registo, certo que este não é constitutivo de direitos;

- os registos de aquisição a favor de DD Ldª e de GG e FF foram feitos com base em contratos nulos, que não podiam produzir quaisquer efeitos, por virtude de CC, Ldª não ter legitimidade para vender por ter antes vendidos aos recorrentes;

- nos termos do artigo 16º do Código do Registo Predial, DD Ldª e GG e FF, após a aquisição a favor dos recorrentes, registaram a aquisição com base em títulos nulos, desconformes à realidade substantiva, por as vendas terem sido feitas por quem carecia de legitimidade para as fazer;

- nos termos do artigo 16º do Código do Registo Predial pode ser pedido o cancelamento de registos efectuados com fundamento em título falso ou nulo, desconforme com a realidade substantiva, o que os recorrentes fizeram, pedindo o cancelamento dos registos das aquisições posteriores à sua, com fundamento na respectiva nulidade;

- o nº 2 do artigo 291º do Código Civil inclui no conceito de terceiro os recorrentes como primeiros adquirentes com título conforme à realidade substantiva;

- o referido preceito não se refere aos adquirentes de um adquirente sem título ou com título falso, ambos desconformes com a realidade substantiva, referindo-se à acção intentada pelo primeiro adquirente com título conforme à realidade substantiva, que intente acção para a declaração de nulidade das aquisições posteriores à sua, o que terá de fazer no prazo de três anos após a conclusão dos negócios subsequentes ao da sua aquisição, devendo no mesmo prazo registar a acção, de modo a que o seu direito prevaleça sobre o dos outros terceiros;

- o acórdão recorrido violou os artigos 291º, nº 2, do Código Civil e 16º e 104º do Código do Registo Predial;

- deverá ser mantida a sentença proferida pelo tribunal da primeira instância ou serem todos os accionados condenados solidariamente a pagar o peticionado.

Responderam GG e FF, em síntese de conclusão de alegação:

- face ao disposto nos artigos 4º a 7º e 17º, nº 2, do Código do Registo Predial, a nulidade do artigo 892º do Código Civil da segunda compra e venda apenas diz respeito às relações inter-partes, porque nas relações com terceiros vale em termos de eficácia o prescrito na lei de registo predial;

- a prioridade do registo a favor de DD Ldª garante-lhe a prevalência do seu direito sobre o dos recorrentes, e, como a aquisição por estes é inoponível àquela, não se suscita a questão da nulidade do registo a favor dos recorridos;

- os recorridos estavam de boa fé e confiaram na aparência e na presunção derivada do registo predial, e a presente acção não é uma acção de reivindicação, mas sim de anulação;

- são pressupostos cumulativos do artigo 291º, nº 2, do Código Civil a invalidade substantiva do primeiro negócio do interessado na declaração da nulidade, a aquisição onerosa por terceiros e de boa fé, o registo da acção de nulidade ou anulação em três após a conclusão do negócio afectado de invalidade, que se não verificam;

- aplica-se às situações em que o interveniente em negócio substantivamente inválido pretende a respectiva invalidação mas se vê confrontado com um terceiro que adquiriu, de boa fé e a título oneroso, um direito sobre o mesmo bem, cuja substância depende do primeiro negócio, o que não é de todo o caso;

- em termos tabulares registais não há registo de acção válido e não é aplicável ao caso vertente porque o terceiro a que se reporta é o sub-adquirente posterior à celebração do primeiro contrato afectado de nulidade por ilegitimidade substantiva.

II

E a seguinte a factualidade declarada provada no acórdão recorrido, inserida por ordem lógica e cronológica:

1. A ré CC, Ldª está inscrita na Conservatória do Registo Comercial de Loulé, com o número de matrícula .../....., com sede no lote......., loja .., ............, freguesia de Quarteira, com o objecto social de construção civil, compra e venda de propriedades e revenda dos adquiridos para esse fim, tendo por sócios e gerentes HH e TT.

2. A ré DD.Ldª, conhecida como Predial de Benfica, está inscrita na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, com o número de matrícula ......../......, com sede social na ........., no ..., 1° esquerdo, freguesia de Benfica, na cidade de Lisboa, com o objecto social de exercício da actividade de compra e venda de propriedades e da construção civil, tendo por sócios NN, OO e PP, tendo declarou o início da sua actividade no dia 21 de Novembro de 1989.

3. Os autores estão emigrados nos Estados Unidos da América desde muito tempo antes de 9 de Julho de 1996, e, nesta data, no Cartório Notarial de Anadia, QQ, como procurador e representante da ré CC, Ldª, e o autor, representado pelo seu procurador, RR, declararam, em escritura pública, a primeira vender e o ultimo comprar, cada uma por 8 000 000$, as fracções autónomas destinadas à habitação, designadas pela letras “C” e “L”, correspondentes ao rés-do-chão C e ... andar C, descritas na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob os n° .......-.. e ......../......, Vilamoura, freguesia de Quarteira.

4. Por ocasião da celebração daquela escritura de compra e venda, como os autores não residiam em Portugal, HH, gerente da CC, Ldª disse ao sogro do autor que trataria do registo da aquisição dos apartamentos a favor dos autores, o que estes autorizaram por serem seus amigos.

5. Após a outorga da escritura pública referida sob 4, o gerente da ré CC, Ldª., HH declarou comprometer-se a requerer o registo das fracções autónomas adquiridas a favor dos autores na respectiva Conservatória do Registo Predial e a representá-los na assembleia de condóminos.

6. Os autores mobilaram completamente os dois apartamentos para poderem rentabilizá-los através de contratos de arrendamento, tendo sido eles quem pagou a aquisição de todos os móveis e utensílios que constituem o seu recheio.

7. Os autores deram autorização à CC, Ldª para que esta arrendasse os apartamentos, recebendo a mesma a contrapartida em dinheiro dessa cedência, não tendo, até à data, prestado contas aos autores, e sempre que se deslocavam a Portugal no gozo de férias, os autores ficavam ora num ora noutro dos apartamentos.

8. HH, gerente e sócio da re CC, Ldª, elaborou várias actas de assembleias de condóminos do edifício em que se inserem os apartamentos referidos sob 4, tendo assinado as mesmas em representação dos autores, tendo a acta da assembleia de condóminos de 16 de Agosto de 1997 sido assinada por SS.

9. As chaves de entrada de casa de cada um dos apartamentos estavam confiadas a HH e a SS, sendo a estas pessoas que os autores se dirigiam para ir buscar a chave do apartamento em que pretendiam passar as suas férias.

10. No dia 10 de Dezembro de 1998, o gerente da ré DD Ldª. NN e o gerente da ré CC, Ldª, HH, declararam, em documento particular, prometeram, a primeira vender à última, e esta comprar, por 20 800 000$, as referidas fracções prediais, cuja escritura de compra e venda devia ser celebrada até ao dia 10 de Junho de 1999, prorrogação.

11. No dia 10 de Dezembro de 1998, no 4° Cartório Notarial de Lisboa, HH, na qualidade de sócio-gerente da ré CC, Ldª, por um lado, e NN, na qualidade de sócio-gerente da ré DDLdª, por outro, declararam em escritura pública, a primeira vender e a última comprar, por 1 800 000$ e 8 000 000$, as fracções autónomas, destinadas à habitação, a primeira designadas pela letra “C”, a que corresponde o rés-do-chão, e a última, designada pela letra “L” correspondente ao 2° andar, integrantes do prédio em propriedade horizontal, sito em Vilamoura, freguesia da Quarteira, descritas na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob os n°s .......... e ............., declarando a última que se destinavam a revenda.

12. Com data de 19 de Maio de 1999, DD Ldª., através da sua gerente PP, enviou uma carta à CC, Ldª, recordando que o prazo acordado no contrato-promessa de compra e venda estava a terminar.

13. A aquisição do direito de propriedade sobre as fracções prediais mencionadas sob 11 foi inscrita no registo predial através da apresentação de ../........, na titularidade de DD Ldª.

14. No mês de Agosto de 1999, a chave dos apartamentos foi entregue aos autores por uma empregada de UU, de nome N.......

15. A aquisição do direito de propriedade sobre as fracções prediais mencionadas sob 11 foi inscrita no registo predial provisoriamente por dúvidas, na titularidade dos autores, através da apresentação .../.......

16. No dia 13 de Setembro de 1999, no 2° Cartório Notarial de Loulé, VV na qualidade de procurador da ré DD Ldª, e o réu GG, casado a ré FF, outorgaram em escritura pública, declarando a primeira vender ao segundo, e este comprar, por 12 000 000$ e 8 000 000$, respectivamente, as fracções autónomas, destinadas à habitação, a primeira designada pela letra “C”, a que corresponde o rés-do-chão, e a última, designada pela letra “L”, correspondente ao 2° andar, integrantes do prédio em propriedade horizontal, sito em Vilamoura, freguesia da Quarteira, descritas na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob os n°s ......-.. e ......../........

17.A aquisição do direito de propriedade sobre as fracções prediais mencionadas sob 16 foi inscrita no registo predial através da apresentação nº ..../........, provisoriamente, na titularidade de GG, casado com EE.

18. Os autores sempre tiveram os comportamentos descritos sob 8 e 9 à vista de toda a gente e sem a oposição de ninguém.

19. Os autores mudaram as fechaduras das portas de entrada dos dois apartamentos, e o autor procurou conversar com HH, mas este tinha deixado o Algarve.

20. O autor foi à procura do HH e este explicou-lhe que a ré CC, Ldª tinha vendido os apartamentos à ré DD Ldª contra um empréstimo e que a situação voltaria ao normal logo que ele pagasse, pois que os tinha transaccionado, mas que era coisa transitória.

21. Os autores, através da sua mandatária, com data de 3 de Setembro de 1999, enviaram a HH, na qualidade de sócio-gerente da ré CC, Ldª uma carta registada com aviso de recepção, com o teor de folhas 45.

22. O valor do apartamento correspondente ao rés-do-chão - fracção autónoma “C”- é actualmente de 145 000 €, e, em 10 de Dezembro de 1998, era de € 122 000 , e	o do apartamento correspondente ao 2° andar - fracção autónoma “L” — é actualmente de € 129 000, e, em 10 de Dezembro de 1998, era de € 108 000.

23. Foi inscrita no registo predial, por via da anotação ..-......, a caducidade da inscrição registal mencionada sob 15, e no dia 3 de Maio de 2000, foi a inscrição mencionada sob 17 convertida em definitiva.

24. A acção foi inscrita no registo predial, provisoriamente, por natureza, por via da apresentação nº ../............

25. A fracção autónoma designada pela letra “C” apresenta o seguinte trato sucessivo ao nível das inscrições registais: .... Apresentação ../......-Aquisição a favor de DD Ldª., por compra a CC - .............., Ldª; .../... - Apresentação ../....... - Provisória por dúvidas - Aquisição a favor dos autores, por compra a CC, Ldª; G-3 Apresentação ../...... - Aquisição a favor de GG, casado com EE, por compra a DD, Ldª; G-4 Apresentação .../.......... - Registo provisório por natureza acção; G-5 Apresentação ../.......... - provisória por natureza e por dúvidas - aquisição a favor de II, casado com KK (removidas as dúvidas Averbamento ... – Apresentação ../.....).

26. A fracção autónoma descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° .../....., correspondente ao 2° andar, letra C, apresenta o seguinte trato sucessivo ao nível das inscrições registais: G-..Ap. ....... - Aquisição a favor de DD Lda., por compra a CC, Lda; G-.. Apresentação ........... - Provisória por dúvidas - Aquisição a favor dos AA., por compra a CC, Lda. (caducou - Anotação 01 - ........); G-..Apresentação ..... - Aquisição a favor de GG, casado com EE, por compra a DD Ldª. (convertida - Averbamento .............); G-4 Apresentação .............. - Registo provisório por natureza da presente acção; ... Apresentação 0........ - Provisória por natureza - Aquisição a favor de LL, casado com MM (inscrição provisória por natureza - Averbamento .. - Apresentação ........ 1); C-1 Apresentação ............... - Provisória por natureza - hipoteca voluntária a favor do Banco BPI, SA.

III

As questões essenciais decidendas são as de saber se os recorrentes têm ou não o direito de impor aos recorridos a anulação dos contratos em causa, e, na última hipótese, se eles podem exigir indemnização pelo dano no confronto de todos os outorgantes.

Tendo em conta o conteúdo do acórdão recorrido e das conclusões de alegação dos recorrentes e dos recorridos, a resposta às referidas questões pressupõe a análise da seguinte problemática:

- aplicação da lei adjectiva no tempo;

- natureza jurídica e efeitos dos três contratos em causa;

- regime da venda de bens alheios, da excepção ao regime geral da nulidade e efeito do registo predial em relação a terceiros;

- deve ou não prevalecer o primeiro dos referidos contratos em relação aos subsequentes?

- podem ou não os recorrentes exigir indemnização a todos os accionados? .

Vejamos, de per se, cada uma das referidas subquestões.

1.

Comecemos por uma breve referência à aplicação da lei adjectiva no tempo.

Tendo em conta que a acção foi intentada no dia 20 de Outubro de 2000, não é aplicável ao caso vertente o novo regime dos recursos decorrente do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto (artigo 11º, nº 1).

É-lhe, pois, aplicável o regime dos recursos que, pelo referido diploma, entrado em vigor no dia 1 de Janeiro de 2008, foi objecto de alteração.

Tendo em conta que os actos de registo das aquisições do direito de propriedade sobre as fracções prediais em causa ocorreram antes de 12 de Janeiro de 2000, data em que entrou em vigor a alteração do Código do Registo Predial decorrente do Decreto-Lei nº 533/99, de 11 de Dezembro, é a versão anterior daquele Código a aplicável, em princípio, ao caso em análise (artigo 12º, nº 1, do Código Civil).

2.

Continuemos, com determinação da natureza jurídica e dos efeitos dos contratos mencionados sob II 3, 11 e 16.

Tendo em conta apenas os factos mencionados sob II 3, estamos perante um contrato de compra e venda cujo objecto mediato foram as fracções prediais autónomas C e L do prédio sito em Vilamoura, freguesia da Quarteira, município de Loulé, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº ................., em que os recorrentes figuram como compradores e CC-Sociedade de Construções, Ldª como vendedora (artigo 874º do Código Civil).

Considerando os factos mencionados sob II 11, trata-se de um contrato de compra e venda cujo objecto mediato é idêntico ao do contrato mencionado anteriormente, mas em que CC-Sociedade de Construções, Ldª assumiu a posição de vendedora e DD Ldª a posição de compradora (artigo 874º do Código Civil).

Perante os factos mencionados sob II 16, a conclusão é a de que se trata de um contrato de compra e venda cujo objecto mediato é idêntico ao dos contratos anteriormente mencionados, em que DD, Ldª figura como vendedora e o recorridos GG assume a posição de comprador (artigo 874º do Código Civil).

Decorre do primeiro dos referidos contratos, face às declarações negociais que o envolvem, a transmissão do direito de propriedade da titularidade de CC, Ldª para a titularidade dos recorrentes e desde logo a obrigação desta de pagar àqueles o respectivo preço (artigo 879º do Código Civil).

Quanto aos contratos de compra e venda subsequentes, temos que, aparentemente, estamos perante a transmissão do direito de propriedade sobre as mesmas fracções prediais e as obrigações da sua entrega e do pagamento do preço convencionado (artigo 879º do Código Civil).

3.

Prossigamos com uma breve síntese do regime jurídico da venda de bens alheios, da excepção ao regime geral da nulidade e do conceito de terceiros para efeitos de registo.

Suscita-se esta problemática porque CC-Sociedade de Construções, Ldª, na posição de vendedora, celebrou dois contratos de compra e venda relativamente às mesmas fracções prediais, o primeiro com o recorrente, e o último com a sociedade DD, Ldª.

A este propósito, está assente, por um lado, que o recorrente inscreveu no registo predial, provisoriamente e por dúvidas, no dia 13 de Agosto de 1999, depois de DD, Ldª ter procedido ao registo predial da sua aquisição do direito de propriedade sobre as mesmas fracções prediais, e, por outro, ter caducado a primeira das referidas inscrições.

Enquanto os recorrentes entendem ser ao caso vertente aplicável o regime da venda de bens alheios, tal como considerado na sentença proferida no tribunal da primeira instância, os recorridos GG e FF entendem o contrário, como foi considerado no acórdão recorrido.

Certo é ser a venda de bens alheios nula sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar; mas o vendedor não pode opor a nulidade ao comprador de boa fé, como não pode opô-la o vendedor de boa fé o comprador doloso (artigo 892º do Código Civil).

Assim, o comprador de má fé pode opor a nulidade ao vendedor de má-fé, tal como o vendedor de má fé a pode opor ao comprador de má fé. Mas o vendedor não pode invocar o vício de nulidade no confronto do comprador de boa fé, ou seja, daquele que ignorava ser alheia a coisa vendida, tal como o comprador doloso o não pode opor ao vendedor de boa fé.

O dolo é, nesta sede, a sugestão ou artifício que alguém empregue com intenção ou consciência de induzir ou manter em erro o autor da declaração, bem como a dissimulação, pelo declaratário ou o terceiro, do erro do declarante (artigo 253º, nº 1, do Código Civil).

Assim, age com dolo o comprador que tenha induzido o vendedor em erro ou que, apercebendo-se do erro daquele, o tenha dissimulado com vista a que continuasse envolvido da sua falsa convicção da realidade.

Apesar de o contrato de compra e venda de coisa alheia ser ineficaz em relação ao respectivo proprietário, este pode pedir a declaração da sua nulidade no confronto do vendedor e do comprador (artigo 286º do Código Civil).

A declaração de nulidade tem efeito retroactivo e implica, em regra, a restituição do que tiver sido prestado (artigo 289º, nº 1, do Código Civil).

Assim, declarada a nulidade de um contrato de compra e venda de imóvel, por exemplo, em simultâneo deve o comprador restituí-lo ao vendedor e este entregar àquele o respectivo preço (artigos 290º, 874º e 879º do Código Civil).

Todavia, excepcionalmente, por um lado, a declaração de nulidade do negócio jurídico respeitante a bens imóveis não prejudica os direitos adquiridos sobre eles a título oneroso por terceiro de boa fé – desconhecedor do vício sem culpa no momento da aquisição - no caso de o registo da aquisição ser anterior ao registo da acção (artigo 291º, nºs 1 e 3, do Código Civil).

E, por outro, em quadro de limitação daquela excepção, os direitos de terceiro não são reconhecidos se a acção for proposta e registada nos três anos posteriores à conclusão do negócio (artigo 291º, nº 2, do Código Civil).

Este último artigo reporta-se, por exemplo, aos casos em que uma pessoa, por contrato afectado de nulidade, vendeu a outra um prédio, e a última o haver vendido invalidamente a outrem.

Visa, o referido normativo, verificados os pressupostos a que alude, proteger, por exemplo, o referido comprador do efeito da declaração da nulidade do primeiro contrato de compra e venda.

O terceiro a que este artigo se reporta é, pois, o sub-adquirente posterior à celebração do primeiro contrato afectado de nulidade por ilegitimidade substantiva, portanto no quadro de aquisição a non domino.

É protegido na medida em que lhe não pode ser oposta a nulidade do primitivo contrato de compra e venda, se tiver adquirido o direito sobre imóveis a título oneroso, de boa fé, tiver inscrito no registo predial a sua aquisição e tenha decorrido um triénio sobre a data do primeiro contrato sem ter sido instaurada a acção de nulidade.

O conceito de terceiro a que se refere este artigo, sob motivação de estabilidade de situações jurídicas, pressupõe, pois, a sequência de nulidades e o conflito entre o primeiro transmitente e o último sub-adquirente, pelo que é diverso do conceito de terceiros para efeito de registo predial.

A regra é no sentido de que a transferência de direitos reais sobre coisa determinada se dá por mero efeito do contrato, sem prejuízo do regime relativo ao registo predial no que concerne a imóveis e a móveis sujeitos a registo (artigos 408º, nº 1 e 879º, alínea a), do Código Civil).

O registo predial tem essencialmente por fim dar publicidade aos direitos inerentes às coisas imóveis (artigo 1º do Código do Registo Predial).

Tem, pois, essencialmente, uma função declarativa e não constitutiva, conserva direitos mas não os cria, e não pode suprir a falta do direito nem sanar os vícios que envolvam os direitos transmitidos.

Mas a aquisição do direito de propriedade sobre imóveis está sujeita a registo (artigo 2º, nº 1, alínea a), do Código do Registo Predial).

Prevalece o direito primeiramente inscrito, dessa inscrição emerge a tutela da fé pública por via das presunções – ilidíveis por via de prova do contrário - que consagra, designadamente a de que o direito existe tal como o registo o revela e que pertence a quem estiver inscrito como seu titular (artigos 6º e 7º do Código do Registo Predial e 350º do Código Civil).

Acresce, com particular relevância no que concerne ao princípio da transferência dos direitos sobre coisas determinadas por mero efeito do contrato, a que se reporta o artigo 408º, nº 1, do Código Civil, que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos em relação a terceiros depois de registados (artigo 5º, nº 1, do Código do Registo Predial).

O conceito de terceiro para efeito de registo predial tem sido objecto de controvérsia jurisprudencial, até que o legislador o consignou no nº 4 do artigo 5º do Código do Registo Predial.

Numa primeira análise desta problemática, o plenário do Supremo Tribunal de Justiça expressou serem terceiros para efeito de registo predial todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, vissem esse direito arredado por facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente (Acórdão nº 15/97, de 20 de Maio, Diário da República, I Série, de 4 de Julho de 1997).

Em segunda análise da mesma problemática, o plenário do Supremo Tribunal de Justiça interpretou a lei no sentido de que terceiros para efeitos do disposto no artigo 5º do Código do Registo Predial são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa (Acórdão nº 3/99, de 18 de Maio, Diário da República, I Série, de 10 de Julho de 1999).

Mais tarde, por via do Decreto-Lei nº 533/99, de 11 de Dezembro, nela se estabeleceu que terceiros para aquele efeito são os adquirentes de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa de um mesmo transmitente comum (artigo 5º, nº 4, do Código do Registo Predial).

Trata-se de um normativo de natureza interpretativa, que, por isso, rege para as situações anteriores ao início da vigência daquele diploma e que devam ser apreciadas posteriormente (artigo 13º, nº 1, do Código Civil).

São situações em que ocorre uma relação triangular consubstanciada em dupla transmissão pelo mesmo alienante de um bem imóvel ou de um bem móvel sujeito a registo a um primeiro transmissário, que não inscreve no registo a aquisição, e depois a um segundo, que opera a respectiva inscrição registal.

Envolvem o conflito entre dois adquirentes, em que é válido o primeiro negócio de transmissão e não o segundo, mas o primeiro adquirente não pode opor ao segundo a sua aquisição, porque ela não constava no registo e o último não podia, dada a fé pública derivada do registo, conhecer que o alienante já não era o titular do direito em causa.

Mas este conceito de terceiro para efeito do registo, tal como acima se referiu, não coincide com o conceito de terceiro a que se reporta o artigo 291º do Código Civil, porque na primeira situação o conflito é entre dois adquirentes e, na segunda, o conflito ocorre entre o primeiro transmitente e o último sub-adquirente.

Na primeira situação é pressuposta a validade do primeiro negócio de transmissão e, na segunda, a sua invalidade, sendo ali protegida a confiança do adquirente nos dados constantes no registo, e aqui a estabilidade dos negócios jurídicos em termos de excepção ao disposto no artigo 289º, nº 1, do Código Civil.

4.

Atentemos agora na questão de saber se deve ou não prevalecer o contrato de compra e venda celebrado entre o recorrente e CC-Sociedade de Construções, Ldª.

O recorrente adquiriu validamente o direito de propriedade sobre as fracções prediais em causa por virtude do contrato de compra e venda que celebrou com CC-Sociedade de Construções, Ldª no dia 9 de Julho de Julho de 1996 (artigos 408º, nº 1 e 879º, alínea a), do Código Civil).

Como o recorrente passou a ser titular do direito de propriedade sobre as referidas fracções prediais por virtude da celebração do mencionado contrato de compra e venda, a alienação do direito de propriedade sobre as mesmas fracções prediais por CC-Sociedade de Construções, Ldª a favor de DD, Ldª, no dia 10 de Dezembro de 1998, configura-se como de venda de bens alheios.

É um contrato de compra e venda nulo no confronto de DD, Ldª, e afectado de ineficácia em relação à recorrente (artigos 408º, nº 1, e 892º do Código Civil).

Mas a referida nulidade em relação a quem o celebrou e a concernente ineficácia face ao recorrente não pode implicar o deferimento da sua pretensão consubstanciada nos primeiros pedidos que formulou.

É que não é aplicável ao caso em análise – duplo contrato de compra e venda da mesma coisa celebrado pelo mesmo vendedor a compradores diversos – o disposto no nº 2 do artigo 291º do Código Civil, certo que este normativo só é aplicável às situações em que o comprador da coisa invalidamente alienada a alienar por seu turno a outrem, a quem a lei concede a protecção.

Por isso, o disposto no nº 2 do artigo 291º do Código Civil não pode sustentar a pretensão formulada pelos recorrentes no confronto de DD, Ldª,