Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. Relatório

AA– MÓVEIS E ELECTRODOMÉSTICOS, S.A.,

intentou, a 1 de Agosto de 2005, a presente acção declarativa, com processo ordinário,

contra BB - GESTÃO DE CENTROS COMERCIAIS, S.A., sucessora de CC – Gestão de Centros Comerciais, S.A., extinta por fusão incorporação,

pedindo que seja declarado nulo o contrato entre elas assinado relativamente à utilização de uma loja no Centro Comercial Colombo e, consequentemente, a ré condenada a restituir-lhe a quantia global de € 416.198,48.

Para a hipótese do contrato não ser declarado nulo, pretende que,

subsidiariamente:

se declare que a ré incumpriu este contrato por desrespeito do tenant mix programado e que a ré seja condenada a indemnizá-la dos prejuízos decorrentes desse incumprimento, acrescida de juros desde a citação até integral pagamento.

Alega, no essencial, ter celebrado com a ré um contrato para cedência do direito de utilização de uma loja no Centro Comercial Colombo, contrato e seu regulamento previamente elaborado pela ré, sem possibilidade de negociação das suas cláusulas.

Para além disso, a ré, contrariamente ao estipulado, não manteve a exclusividade da venda dos artigos por si comercializados nessa loja.

Gastou avultadas quantias na instalação da loja tendo agora que a deixar sem qualquer contrapartida, sendo ainda que a cláusula 14ª foi elaborada com o propósito claro da ré conseguir um controlo do estabelecimento e da própria sociedade autora.

Considera absolutamente proibidas as cláusulas 10ª, 19ª e 26ª e relativamente proibidas as cláusulas 4ª, 16º, 18ª e 21ª.

Contestou a ré para, em síntese, alegar que, devido às características dinâmicas do Centro Comercial e às especificidades do mercado, teria a ré que efectuar as reestruturações adequadas a manter o padrão de qualidade exigida.

Foi facultado à autora a minuta do contrato de utilização para o examinar e efectuar as sugestões de alteração tidas por conveniente, sem que qualquer sugestão dessa natureza apresentasse, além de lhe ter sido explicado o conteúdo das cláusulas insertas no contrato.

E o valor dos direitos de ingresso, sua forma e plano de pagamentos foi entre elas negociado.

A quebra de vendas só aconteceu devido ao desinteresse da autora pela loja.

Foi acordado livre e esclarecidamente que as benfeitorias efectuadas na loja ficariam a fazer parte integrante da mesma, não conferindo qualquer direito de indemnização e/ou direito de retenção, apesar da autora ter tirado da loja o que teve por conveniente, sem qualquer oposição sua.

E sabia a autora que o contrato caducava impreterivelmente em Setembro de 2003.

Saneado o processo e fixados os factos que se consideraram assentes e os controvertidos, prosseguiu o processo para julgamento.

Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada parcialmente procedente e declarada nula a cláusula 10ª, ponto 1, e improcedente quanto aos demais pedidos, com a consequente absolvição da ré.

Inconformada quanto ao assim decidido apelou a autora, e subordinadamente a ré, tendo o Tribunal da Relação de Lisboa declarado apenas a nulidade parcial das cláusulas 10ª, 19ª e 26ª do contrato, mantendo a absolvição da ré do demais peticionado.

Ainda irresignadas recorrem novamente autora e ré, esta subordinadamente, agora de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, continuando aquela a pugnar pela nulidade do contrato celebrado com a ré e pela total procedência da acção e defendendo esta a validade dos nºs 4 a 8 da cláusula 10ª, bem como a validade das cláusulas 19ª e 26ª.

Contra-alegou a ré em defesa da improcedência do recurso interposto pela autora.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II. Âmbito do recurso

A- De acordo com as conclusões, a rematar as alegações de recurso, o inconformismo das recorrentes, radica, em síntese, no seguinte:

recurso principal

1- Em Agosto de 1997, a recorrente, na sequência do contrato de utilização da loja nº 0.186, gastou a quantia de € 233.040,49, para dotar esta loja dos acabamentos exigidos pelo projecto aprovado pela Gestora do Centro.

2- A ré exigiu à autora, a título de reserva de ingresso, a quantia de € 183.157.99 com a justificação, segundo o contrato, de que se destinava a fazer face aos dispendiosos e apurados estudos técnicos…em função dos quais teria sido possível seleccionar os lojistas inaugurais e respectivas actividades (tenant mix), como factor decisivo na valorização do Centro e de todas e cada uma das lojas e espaços nele integrados.

3- Em Dezembro de 2000, a sociedade ré admitiu no Centro uma Grande superfície de origem espanhola, San José, que vendia os mesmos artigos da autora, a preços insuportáveis para qualquer lojista nacional.

4- Por isso, solicitou a autora, em Janeiro de 2001, uma redução nas prestações mínimas, ou seja uma modificação do contrato por alteração das circunstâncias, tendo a sociedade ré, em Março de 2003, exigido o cumprimento integral do contrato.

5- Quando a sociedade ré, unilateralmente pôs termo ao contrato, em 16 de Setembro de 2003, a autora apenas levou a mercadoria em exposição e um pequeno balcão amovível.

6- Este contrato é nulo na sua totalidade por desrespeitar normas de ordem pública do Estado Português, da Constituição da República, normas imperativas do Código Civil e do Código das Sociedades Comerciais e ainda o art° 15°, considerando a concretização prevista nas duas alíneas do artº 16°, o art° 18°, alíneas e), i) g) e l), bem como o art° 19°, alíneas c), f) e h) do Dec-lei n° 446/85 de 25 de Outubro.

7- Para além da cláusula 10ª, o acórdão recorrido também considerou parcialmente nula a cláusula 26ª mas não retira qualquer consequência dessa nulidade.

8- E a cláusula 19ª deveria ser declarada totalmente nula.

9- Também a cláusula 23ª deveria ser declarada nula por colidir com o n° 2 do art° 205º Constituição da República sobre os Tribunais e a obediência devida às suas decisões.

10- O acórdão recorrido não se pronuncia sobre as sanções pecuniárias desmedidas, visto que elas são previstas em varias cláusulas e a propósito, designadamente as cláusulas 14ª, 15ª e 16ª, cláusulas essas nulas nos termos dos artigos 810º e 811° do Código Civil.

11- O contrato dos autos limita desmedidamente a liberdade social da autora e até a liberdade dos seus sócios, violando o disposto no art° 61° Constituição, na medida em que a cláusula 14ª não permite a cedência a qualquer título do estabelecimento, nem permite a admissão de novos sócios, nem a possibilidade dos actuais poderem ceder as suas participações a não ser com o consentimento da sociedade ré.

12- A limitação desta cedência afronta o nº 5 do art. 229º C.S.Comerciais, norma esta imperativa.

13- Também a cláusula 15ª do Contrato estabelece um direito de preferência que nada tem a ver com direito de preferência, visto que a ré não tem de igualar o preço.

14- Não se compreende nem se concorda com a condenação da autora nas custas da acção e dos dois recursos, na medida em a sociedade ré obteve, da mesma forma que a autora, provimento parcial no seu recurso subordinado.

recurso subordinado

1- O contrato que subjaz aos presentes autos não é um contrato de adesão, não se lhe aplicando o disposto no DL 446/85 de 25 de Outubro, já que a estipulação do conteúdo de todas as cláusulas insertas no contrato é o resultado do exercício da autonomia privada das partes, do poder de auto-regulamentação dos seus interesses através do exercício da sua liberdade de fixação do conteúdo contratual, não sendo cláusulas contratuais gerais.

2- Na sequência das negociações estabelecidas entre autora e ré, foi apresentado à autora minuta de contrato elaborado pelos serviços jurídicos da ré, minuta essa que ficou aberta às sugestões da autora, tendo, pois, as cláusulas insertas no contrato resultado das negociações entre elas estabelecidas, não se tratando de cláusulas impostas por qualquer uma das partes.

3- Mas ainda que o fosse, as cláusulas do contrato julgadas parcialmente nulas não são violadoras de qualquer disposição legal.

4- A partir do momento em que se julgou válida a parte inicial da cláusula 10ª, pela qual o lojista se obriga a realizar todas as obras necessárias ao funcionamento da loja e aceita que tais obras não lhe conferem qualquer direito de indemnização pelas mesmas benfeitorias, não existe qualquer crédito, em razão destas, que o lojista possa opor à gestora.

5- O acordado entre as partes e plasmado na cláusula 19ª não é violador de qualquer norma imperativa legal, resultando antes da convenção válida estabelecida entre elas que, em caso de extinção do contrato por resolução, pode o gestor assumir a detenção da loja, caso o lojista se recuse a entregar a loja livre de pessoas e bens ou simplesmente omita esse comportamento.

6- A reassunção da loja e a sua desocupação efectuada pela gestora do Centro Comercial só se cumpre se o lojista não efectuar pelos seus meios e dentro do prazo fixado essa mesma entrega e desocupação.

7- Se a gestora não dispusesse de mecanismos eficazes para efectuar a desocupação das lojas, em caso de resolução por incumprimento do contrato, por-se-ia em crise o comércio integrado, povoando os centros comerciais de lojas ocupadas por lojistas incumpridores ou lojistas sem qualquer título válido para se manterem a ocupar a loja.

8- E quando a gestora efectua a reassunção da loja, já o contrato se encontra extinto, inexistindo qualquer título que legitime o lojista a manter-se na posse da loja.

9- Os direitos e interesses do lojista que viu o seu contrato resolvido por incumprimento estão perfeitamente assegurados através da cláusula 19°, colocando-se a ré como fiel depositaria dos bens daquele, pelo prazo de 30 dias.

10- Inexiste, pois, na cláusula 19ª do contrato dos autos qualquer nulidade por violação de norma imperativa ou por qualquer outra causa.

11- A cláusula 26ª não é uma cláusula contratual geral, mas, ainda que o fosse, não seria violadora do disposto na alínea 1) do art° 18° do DL n° 446/85, de 25/10, porquanto expressamente indica as partes, determináveis e determinadas, a quem fica autorizada a ceder a sua posição contratual, tratando-se se de entidades que estejam ligadas ao empreendimento, prevenindo a possibilidade da ré deixar de ser gestora do centro comercial, passando esse testemunho para a proprietária do centro ou qualquer entidade directa ou indirectamente relacionada com a sua gestão.

12- O acórdão recorrido ao declarar a nulidade do n° 1, parte final, da cláusula 10ª, dos n°s 4 a 8 da cláusula 19ª e da parte final da cláusula 26ª do contrato, violou o disposto no DL n° 446/85 de 25 de Outubro, devendo ser substituído por outro que julgue essas cláusulas integralmente válidas.

B- Face à posição das recorrentes vertida nas conclusões das alegações, delimitativas do âmbito do recurso, as reconduzem-se, no essencial, a averiguar:

- nulidade total do contrato;

- nulidade de determinadas cláusulas incluídas no contrato;

- condenação da autora na globalidade das custas.

IV. Fundamentação

A-	Os factos

O acórdão recorrido teve como assentes os seguintes factos:

1- A autora, que sofreu uma transformação em 28.11.2001, tem como objecto social o comércio de móveis, decorações, artigos eléctricos e electrodomésticos.

2- A ré, hoje BB S.A., é a sociedade gestora do Centro Comercial Colombo, situado na Av. Lusíada, em Lisboa.

3- No dia 29 de Agosto de 1997, a autora – ainda sociedade por quotas – e a sociedade antecessora da ré assinaram um contrato cujo objecto primordial era a cedência do “direito à utilização da loja nº .....(...), com a área de 264,5 m2 (...) sita no piso 0 do CENTRO COMERCIAL COLOMBO e que foi antecedido da proposta, subscrita pela autora e constante de folhas 22 a 104, tendo a autora aberto a sua loja em Novembro de 1997.

4- Esse mesmo contrato foi também assinado, na qualidade de “terceiros contraentes” pelos então sócios da autora, CC e EE– VENDA E ADMINISTRAÇÃO DE BENS, S.A.

5- Dos 18 considerandos do referido contrato (“S) alíneas”) resulta que a autora (segunda contraente) se propôs vender na mencionada loja, “...electrodomésticos, designadamente da linha “castanha” e “branca”, de móveis e cozinhas “Miele”, “vídeo games”, “telemóveis”, e acessoriamente a prestação de serviços inerentes à sua condição de agente da “Telecel”...”.

6- E resulta também que a ré (primeira contraente)“...usufrui de apurados estudos técnicos que envolveram procura de locais, escolha, pesquisa de mercado, estudos de viabilidade económica, projectos e estudos de “tenant mix”, com vista à concepção, implantação e implementação do referido Centro Comercial”.

7- Ainda segundo os considerandos, “...tais actividades e estudos importaram em despesas e custos avultados...” mas “ possibilitaram a criação de uma estrutura adequada ao funcionamento do CENTRO COMERCIAL COLOMBO”.

8- “Essa estrutura, conseguida pelos meios e processos acima indicados, é um factor decisivo na valorização do CENTRO COMERCIAL COLOMBO, e de toda e cada uma das lojas e espaços nele integrados, no âmbito do respectivo mercado.”

9- Diz o “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, na sua cláusula 20.ª, que: “ (…) (Reserva de ingresso)

1. A PRIMEIRA CONTRAENTE faculta à SEGUNDA CONTRAENTE o acesso a todos os benefícios decorrentes dos estudos referidos nos considerandos G) a J) do preâmbulo do presente contrato, bem como lhe garante a reserva da localização da LOJA.

2. A SEGUNDA CONTRAENTE obriga-se a pagar à PRIMEIRA CONTRAENTE, a título de remuneração pelo acesso à estrutura técnica adequada ao funcionamento do Centro Comercial desenvolvida por esta, e pela reserva de localização da LOJA, a quantia de 31.384.512$00 (trinta e um milhões trezentos e oitenta e quatro mil quinhentos e doze escudos).

3. A quantia referida no número anterior será paga da seguinte forma:

a) 6.276.902 $00 (seis milhões duzentos e setenta e seis mil e novecentos e dois escudos) a pagar pela SEGUNDA CONTRAENTE na data da assinatura do presente contrato;

b) 3.138.451$00 (três milhões cento e trinta e oito mil quatrocentos cinquenta e um escudos) a pagar pela SEGUNDA CONTRAENTE em 30 (trinta) de Setembro de 1997;

c) 3.138.451$00 (três milhões cento e trinta e oito mil quatrocentos cinquenta e um escudos) a pagar pela SEGUNDA CONTRAENTE em 30 (trinta) de Outubro de 1997;

d) 3.138.451$00 (três milhões cento e trinta e oito mil quatrocentos cinquenta e um escudos) a pagar pela SEGUNDA CONTRAENTE em 30 (trinta) de Novembro de 1997;

e) 3.138.451$00 (três milhões cento e trinta e oito mil quatrocentos cinquenta e um escudos) a pagar pela SEGUNDA CONTRAENTE em 30 (trinta) de Dezembro de 1997;

f) 3.138.451$00 (três milhões cento e trinta e oito mil quatrocentos cinquenta e um escudos) a pagar pela SEGUNDA CONTRAENTE em 30 (trinta) de Janeiro de 1998;

g) 3.138.451$00 (três milhões cento e trinta e oito mil quatrocentos cinquenta e um escudos) a pagar pela SEGUNDA CONTRAENTE em 28 (vinte e oito) de Fevereiro de 1998;

h) 3.138.451$00 (três milhões cento e trinta e oito mil quatrocentos cinquenta e um escudos) a pagar pela SEGUNDA CONTRAENTE em 30 (trinta) de Março de 1998;

i) 3.138.453$00 (três milhões cento e trinta e oito mil quatrocentos cinquenta e três escudos) a pagar pela SEGUNDA CONTRAENTE em 30 (trinta) de Abril de 1998.

4. Aos valores mencionados no número anterior acresce o IVA à taxa em vigorem cada momento.

5. As prestações mencionadas nas alíneas a) a i) do n.º 3 anterior estão tituladas por 9 cheques do correspondente valor, entregues nesta data pela SEGUNDA CONTRAENTE à PRIMEIRA.

6. Se a SEGUNDA CONTRAENTE não pagar pontual e integralmente as quantias referidas no n.º 2 anterior constitui-se na obrigação de pagar à PRIMEIRA CONTRAENTE, a título de sanção pecuniária e por cada dia de atraso, o montante equivalente a 1/100 (um cem avos) da quantia em dívida.

7. Se o atraso no pagamento das quantias devidas nos termos do n.º 2 e/ou nos termos do número anterior se prolongar por período superior a 30 (trinta) dias a PRIMEIRA CONTRATANTE tem o direito de resolver o presente contrato nos termos previstos na cláusula 19.ª, não tendo a SEGUNDA CONTRAENTE direito ao reembolso de quaisquer quantias já pagas à PRIMEIRA CONTRAENTE, nem o direito a qualquer indemnização.

8. O pagamento pontual e integral da quantia referida no n.º 2 confere à SEGUNDA CONTRAENTE, na eventualidade de vir a celebrar novo contrato com a PRIMEIRA CONTRAENTE que tenha por objecto a utilização da mesma loja, o direito de não pagar o valor do acesso, que lhe seja conferido pelo novo contrato, aos benefícios decorrentes dos estudos referidos no n.º 1. (…)”.

10- Diz o “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, na sua cláusula 6.ª, que: “(…) (Apuramento da remuneração percentual)

1. Para efeitos do n.º 1, alínea b) e do n.º 3 da cláusula 52 supra, entende-se por valor das vendas o valor de todas as vendas de artigos, produtos ou serviços, locações de equipamento, artigos ou produtos, e bem assim quaisquer outras receitas que por qualquer forma tenham origem na LOJA, incluindo as vendas efectuadas através de agentes, concessionários ou representantes e as vendas externas conseguidas através de visitas a clientes, qualquer que seja o domicílio destes últimos.

2. A SEGUNDA CONTRAENTE obriga-se a preencher e a entregar diariamente à PRIMEIRA CONTRAENTE os formulários e relatórios padronizados, por esta elaborados, nos quais fará constar todos os dados referentes ao valor global de facturação da sua loja correspondente ao dia imediatamente anterior.

3. A SEGUNDA CONTRAENTE obriga-se igualmente a permitir a adequada fiscalização, do valor das vendas por si efectuadas, pela PRIMEIRA CONTRAENTE, e consequentemente a permitir a esta que, por si ou através de pessoa por si indicada e no seu interesse, desenvolva, nomeadamente, as seguintes acções:

a) Manter no interior da LOJA, nos locais que a PRIMEIRA CONTRAENTE entender convenientes, e designadamente junto à caixa registadora ou em qualquer outro local onde sejam preenchidos documentos de venda ou outros equivalentes, representantes seus, com a incumbência de anotar todos os registos de caixa e demais elementos que entender necessários;

b) De fiscalização e verificação, a todo o tempo e em qualquer local em que se encontrem, de todos os elementos, registos e/ou livros de escrita comercial e fiscal susceptíveis de, directa ou indirectamente, lhe permitir averiguar a exactidão dos valores apresentados pela SEGUNDA CONTRAENTE como correspondentes ao valor das vendas.

4. A PRIMEIRA CONTRAENTE desenvolverá as acções previstas na alínea b) do n.º 3 sempre que as considere necessárias ao apuramento do valor, à certificação das declarações prestadas pela SEGUNDA CONTRAENTE, ou à verificação dos valores apurados através das acções empreendidas no âmbito da previsão da alínea a) do número anterior.

4.1. Para os efeitos previstos no n.º 4 supra, a SEGUNDA CONTRAENTE obriga-se a preparar e a manter na LOJA ou na sua sede, todos os registos e livros onde conste a sua contabilidade, balanços, stocks e inventários, vendas e impostos.

5. A quitação, prestada mensalmente, pela PRIMEIRA CONTRAENTE em relação ao pagamento do montante da remuneração percentual calculado com base nos elementos fornecidos pela SEGUNDA CONTRAENTE, não preclude o direito de fiscalização nem o direito ao pagamento das diferenças que venham a ser apuradas, nomeadamente por recurso à fiscalização.

6. A PRIMEIRA CONTRAENTE compromete-se a guardar total sigilo sobre a informação que lhe for comunicada pela SEGUNDA CONTRAENTE, ou que recolher directamente nos termos previstos nesta cláusula, não a utilizando ou divulgando para qualquer outro fim que não seja o que justificou o seu direito de acesso a essa informação, sem prejuízo da divulgação que se mostre necessária em eventual acção judicial que tenha por fundamento o presente contrato ou por força do cumprimento de obrigação legal e, bem assim, quando, para o efeito, for intimada por autoridade pública. (…)”.

11- Diz o “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, na sua cláusula 14.ª, que: “(…) (Natureza intuitu personae do contrato)

1. O presente contrato é celebrado, pela PRIMEIRA CONTRAENTE com a SEGUNDA CONTRAENTE, intuitu personae, nomeadamente tendo em conta o perfil, qualidades e garantias por esta oferecidas e tendo igualmente como pressuposto e base negocial a identidade dos sócios da SEGUNDA CONTRAENTE.

2. A SEGUNDA CONTRAENTE não pode, salvo consentimento prévio e por escrito da PRIMEIRA CONTRAENTE:

a) Ceder a sua posição no presente contrato;

b) Permitir a outrem o uso, total ou parcial da LOJA, a qualquer título e para qualquer finalidade;

c) Ceder, qualquer dos elementos integrantes ou na sua totalidade, e temporária ou definitivamente, o estabelecimento instalado na LOJA nos termos do presente contrato.

3. A SEGUNDA CONTRAENTE e os TERCEIROS CONTRAENTES obrigam-se a não transmitir as respectivas participações sociais, bem como a não consentir na entrada de novos sócios, sem previamente comunicar esse facto à PRIMEIRA CONTRAENTE, e a obter o consentimento prévio e por escrito desta sempre que das referidas alterações resulte que a maioria do capital social (51 %) deixará de ser detido pelos actuais sócios ou que o actual sócio maioritário perca essa sua qualidade. (…)” .

12- Diz o “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, na sua cláusula 15.ª, que: “(…) (Direito de preferência)

1. A PRIMEIRA CONTRAENTE tem direito de preferência na eventual celebração pela SEGUNDA CONTRAENTE de quaisquer actos ou contratos cuja finalidade enquadre o previsto nas alíneas a) e c) do n.º 2 da cláusula anterior.

2. Se a PRIMEIRA CONTRAENTE optar por exercer o seu direito de preferência fá-lo-á em igualdade de condições com o terceiro indicado como interessado adquirente, com excepção das relativas ao montante do preço proposto, ao qual será deduzido montante equivalente a 3 vezes o valor da remuneração mínima. (…)”.

13- Diz o “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, na sua cláusula 16.ª, que: “(…) (Comunicações e remuneração compensatória)

1. Para efeitos do disposto na cláusula 10.ª, relativamente à necessidade de consentimento e bem assim para efeitos do exercício do direito de preferência conferido na cláusula anterior à PRIMEIRA CONTRAENTE, a SEGUNDA CONTRAENTE, ou esta e os seus sócios, obriga-se a comunicar à PRIMEIRA CONTRAENTE o projecto do negócio e as cláusulas respectivas, mediante carta registada com aviso de recepção ou por protocolo.

2. A PRIMEIRA CONTRAENTE obriga-se a responder no prazo máximo de 30 (trinta) dias, prestando ou negando o seu consentimento, ou declarando preferir.

3. A PRIMEIRA CONTRAENTE se consentir na celebração do negócio e não exercer o seu direito de preferência terá o direito, com a concretização deste e a título de remuneração compensatória pela modificação subjectiva do contrato, a um montante equivalente a 3 vezes o valor da remuneração mínima.

4. A PRIMEIRA CONTRAENTE terá igualmente o direito a receber montante equivalente a 3 vezes o valor da remuneração mínima quando a SEGUNDA CONTRAENTE e/ou os TERCEIROS CONTRAENTES seus sócios celebrem contratos de transmissão das participações sociais respectivas ou pelos quais se admita a entrada de novos sócios que, nos termos do n.º 3 da cláusula 10.ª, devam ser autorizados pela PRIMEIRA CONTRAENTE, e esta tenha prestado essa autorização.

5. O pagamento das quantias referidas nos números 3 e 4 anteriores é da responsabilidade da SEGUNDA CONTRAENTE e deverá ser efectuado até ao dia da celebração do respectivo negócio. (…)”.

14- Diz o “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, na sua cláusula 18.ª, que: “(…) (Sanções pecuniárias)

1. Sem prejuízo da responsabilidade da SEGUNDA CONTRAENTE de repor a situação violada, a comissão por esta ou pelos TERCEIROS CONTRAENTES de qualquer das infracções contratuais especialmente previstas nas alíneas seguintes, confere à PRIMEIRA CONTRAENTE o direito de exigir o pagamento, a título de sanção pecuniária, das quantias calculadas com base na remuneração mínima, sem desconto, indicadas nas mesmas alíneas por meio de um número que constitui o factor de multiplicação aplicável ao valor da remuneração mínima mensal:

a) Exercício, na LOJA, de actividade não autorizada pelo presente contrato – 3 (três);

b) Alteração não consentida da denominação da LOJA – 1,5 (um vírgula cinco);

c 1.) Encerramento da LOJA durante o período diário de abertura do Centro Comercial – 1/30 (um trinta avos) por cada hora ou fracção que a loja se tenha mantido encerrada;

c 2.) Encerramento da LOJA por mais de 5 (cinco) dias seguidos, ou por mais de 10 (dez) dias interpolados no mesmo mês – 2/30 (dois trinta avos) por cada hora ou fracção que a LOJA se tenha mantido encerrada;

d) Falta de entrega dos documentos e elementos necessários ao apuramento do valor da remuneração percentual, bem como a entrega de declarações não verdadeiras, e/ou impedimento ou entrave ao processo de apuramento e fiscalização dos mesmos – 3 (três);

e) Não pagamento pontual da remuneração mínima – 2 (dois);

f) Não pagamento pontual da remuneração percentual – 2 (dois);

g) Não pagamento pontual da remuneração devida nos termos do n.º 4 da cláusula 5.ª – 1/60 (um sessenta avos) por cada dia de atraso;

h) Não pagamento pontual da sua comparticipação nas despesas comuns – 2 (dois);

i) Não pagamento pontual da sua comparticipação nas despesas com a promoção do Centro Comercial – 2 (dois);

j) Não realização de obras de conservação da LOJA e seus pertences – 2 (dois);

l) Impedimento à inspecção da LOJA e respectivos equipamentos, bem como obstrução à realização de obras na mesma – 3 (três);

m) Execução de obras não autorizadas – 4 (quatro);

n) Falta dos seguros, obrigatórios nos termos deste contrato – 4 (quatro);

o) Permissão da utilização da LOJA, a qualquer título, por terceiros, ou transmissão de participações sociais e/ou admissão de novos sócios não consentida quando o deva ser – 12 (doze);

p) Não reforço ou manutenção da caução – 2/30 (dois trinta avos) por cada dia de atraso.

2. A obrigação de pagamento de quaisquer sanções pecuniárias, estabelecidas no presente contrato ainda que não especialmente nesta cláusula, vence-se na mesma data da obrigação de pagamento da remuneração mínima que se vencer imediatamente após a comunicação da PRIMEIRA CONTRAENTE à SEGUNDA CONTRAENTE da aplicação da sanção, revertendo o seu produto, integralmente, para a PRIMEIRA CONTRAENTE.

3. A aplicação de sanções pecuniárias não preclude o direito da PRIMEIRA CONTRAENTE a reclamar da SEGUNDA CONTRAENTE indemnização pelos danos excedentes que o incumprimento lhe cause efectivamente, bem como não afecta o direito da PRIMEIRA CONTRAENTE à resolução do presente contrato por incumprimento.

4. A PRIMEIRA CONTRAENTE pode, no fim de cada ano civil, reduzir ou mesmo anular as sanções pecuniárias aplicadas, desde que a situação violada haja sido reposta e a SEGUNDA CONTRAENTE venha cumprindo pontualmente as suas obrigações não cometendo novas infracções.

5. Os casos não previstos no presente contrato como dando lugar à aplicação de sanções pecuniárias mas que como tal sejam tratados no Regulamento, seguem a disciplina ali prevista. (…)”.

15- Diz o “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, na sua cláusula 19.ª, que: “(…) (Direito de resolução)

1. Sem prejuízo do disposto na cláusula anterior, nas demais cláusulas do presente contrato e no Regulamento, a PRIMEIRA CONTRAENTE tem o direito de resolver o presente contrato em caso de incumprimento pela SEGUNDA CONTRAENTE, pelos TERCEIROS CONTRAENTES, ou por ambos, dos deveres e obrigações que lhes são cometidos pelo presente contrato e pelo Regulamento.

2. O exercício nos termos desta cláusula, pela PRIMEIRA CONTRAENTE, do direito de resolução não a impede de preencher e apresentar a pagamento as letras em seu poder como forma de obter a satisfação, ainda que parcial, dos seus créditos.

3. Se a PRIMEIRA CONTRAENTE pretender exercer o seu direito de resolução comunicará essa sua intenção à SEGUNDA CONTRAENTE, ou a esta e aos TERCEIROS CONTRAENTES, no caso de o incumprimento contratual lhes ser também imputável, fixando-lhes um prazo, não inferior a 8 (oito) dias nem superior a 30 (trinta) dias, para, sem prejuízo da sua responsabilidade pela eventual mora no cumprimento, oferecerem este, sob pena de, esgotado o prazo fixado, se haver o incumprimento por definitivo e a resolução do contrato produzir os seus efeitos, sem necessidade de quaisquer outras formalidades, no primeiro dia seguinte ao termo daquele prazo.

4. Resolvido o contrato nos termos previstos no número anterior, a PRIMEIRA CONTRAENTE tem o direito de utilizar a chave, em seu poder, da porta exterior da LOJA para reassumir a detenção da LOJA, ou de, não lhe tendo aquela chave sido entregue, usar os meios que se mostrem necessários e adequados para reassumir a detenção da mesma loja.

5. A não aceitação pela SEGUNDA CONTRAENTE e/ou pelos TERCEIROS CONTRAENTES do fundamento invocado pela PRIMEIRA CONTRAENTE para o exercício do direito de resolução apenas confere àquela, ou àqueles, o direit