Supremo Tribunal de Justiça — 7.ª Secção (Cível)

Acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça:

A) Relatório:

Na presente acção declarativa que intentaram contra os RR AA e BB, identificados nos autos, peticionaram os Autores CC e outros, identificados nos autos, que, reconhecendo-se e declarando-se serem eles donos, senhores e legítimos possuidores, em comum e na proporção dos seus quinhões, de prédio urbano constituído por fracção autónoma destinada a comércio, identificada pela letra “H”, com entrada pelos nºs 25 e 29 de prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na Avenida …, freguesia de Aldoar, concelho do Porto, se declarasse a impossibilidade superveniente definitiva, objectiva e total, por facto não imputável aos AA. do cumprimento da obrigação que para os mesmos decorria do ajuste do contrato-promessa de compra e venda celebrado com os Réus, e da posterior cessão de posição contratual, ou seja, da emissão da declaração negocial de venda dos AA, da fracção autónoma a constituir, com a área de 70 m2, e com entrada pelo nº 29, precedente ou a resultar da divisão em duas da referida fracção autónoma de que são proprietários, e que, em consequência, se declarasse a resolução daquele contrato promessa de compra e venda e posterior cessão de posição contratual, com as legais consequências, nomeadamente a condenação dos Réus a restituir aos AA. a posse e detenção da referida fracção, e mais concretamente, a metade fisicamente demarcada da referida fracção, com a área de 70 m2 e com entrada pelo nº 29, que os Réus passaram a ocupar na sequência do referido contrato-promessa.

Peticionam ainda que sejam os Réus condenados, por força da invocada resolução dos contratos acima identificados, a indemnizar os AA. na quantia mensal de € 750,00, quantia essa a ser calculada e contabilizada desde o dia 1 de Janeiro de 1997, até à data da efectiva desocupação do imóvel, e que actualmente alcança o montante de € 128.250,00, à qual se deverá subtrair, por efectivação de compensação, o montante de € 69.831,70, respeitante às quantias recebidas pelos AA. a título de sinal, reforço de sinal e princípio de pagamento.

Na sua contestação os Réus AA e mulher BB vieram excepcionar o caso julgado formado sobre a decisão proferida em acção anteriormente intentada pelos Autores, e a ilegitimidade activa relativamente à autora DD.

Para além disso, impugnando o alegado pelos autores, concluem que a acção deveria ser julgada improcedente, por não estar verificada a alegada impossibilidade, que em qualquer caso sempre seria imputável aos autores, peticionando assim a sua absolvição do pedido, e a condenação dos autores como litigantes de má‐fé.

Subsidiariamente, para o caso de ser julgada procedente a acção, deduzem reconvenção pedindo:

a) Que seja declarado o incumprimento do contrato promessa de compra e venda por facto imputável pelos autores e, em consequência, ser os mesmos condenados a devolver aos réus o dobro do sinal prestado, ou seja, Esc. 28.000.000$00 (139.663,41 euros);

b) Que sejam também, os autores condenados a pagar aos réus AA e BB as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo montante computam em, pelo menos, 60.000,00 €, bem como os prejuízos e lucros cessantes decorrentes do encerramento do estabelecimento que se encontra instalado no imóvel, em quantia a liquidar em momento ulterior.

Os Autores vieram responder à matéria de excepção e de reconvenção.

Na fase do saneamento, admitida a reconvenção deduzida, foram julgadas improcedentes as excepções de ilegitimidade activa da autora DD e de caso julgado, sendo elaborada base instrutória.

Já no decurso da audiência de julgamento veio a Ré BB, através do seu advogado, requerer que fosse admitida a intervir nos autos também como substituta do réu AA, prosseguindo os autos apenas com ela, com o argumento de que se teriam entretanto divorciado, e na sequência do divórcio efectuado partilha do património comum, no âmbito da qual a posição contratual deste último réu no contrato-promessa em discussão nos autos teria sido adjudicada à ré, conforme documento que então juntou.

Opuseram-se os Autores ao assim requerido, alegando que as relações patrimoniais estabelecidas pelos cônjuges com terceiros se mantêm apesar do divórcio, pelo que a cessão da posição contratual subjacente ao referido acordo de partilha seria inválida por inexistir o acordo e aceitação dos promitentes vendedores.

Sobre aquele requerimento da Ré BB foi proferida decisão (fls. 728 dos autos) que, reproduzindo o argumento sustentado pelos Autores, indeferiu tal requerimento, determinando que os autos continuassem em relação aos dois réus.

No final veio a ser proferida sentença na qual se considerou ter ficado demonstrado que os Autores actuaram de forma a tentar obter a autorização da assembleia de condomínio para a divisão da fracção, pelo que, nenhuma culpa lhes poderia ser imputada relativamente à impossibilidade superveniente que tal recusa de autorização consubstanciaria, a qual seria por isso objectiva, declarando, com tal fundamento, e por referência ao disposto no art.790º, nº 2 do CC, a extinção do contrato-promessa celebrado.

E considerando que tal resolução determinaria, a produção dos efeitos respeitantes à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico – art.433º, do CC – considerou que os Autores teriam que devolver o valor recebido dos Réus a título de sinal, recaindo sobre estes a obrigação de restituir ou liquidar aos Autores, o montante correspondente ao valor locativo do prédio que passaram a usufruir, e que deveria ser contabilizado até à data da restituição e entrega aos Autores do prédio em questão, havendo de fazer-se a compensação de crédito e contra crédito.

Julgou assim a acção totalmente procedente, decidindo:

a) Condenar os Réus a reconhecer os Autores como donos e legítimos possuidores, em comum e na proporção dos seus quinhões, da referida fracção autónoma;

b) Declarou a impossibilidade superveniente definitiva, objectiva e total, por facto não imputável aos Autores, do cumprimento da obrigação que para os mesmos decorria do contrato promessa de compra e venda e da posterior cessão de posição contratual, ou seja, da emissão da declaração negocial de venda dos Autores, da fracção autónoma a constituir, precedente ou a resultar da divisão em duas da fracção autónoma identificada na anterior alínea.

c) Por força da referida impossibilidade objectiva, total, definitiva e superveniente, declarou a resolução do contrato promessa de compra e venda, e posterior cessão de posição contratual, determinando assim a extinção dos vínculos obrigacionais deles decorrentes.

d) Por força da referida resolução dos mencionados contratos, condenou os Réus a restituir aos Autores a posse e detenção do prédio identificado na alínea a), e mais concretamente, a metade fisicamente demarcada da referida fracção, com a área de 70 m2 e com entrada pelo n° 29, sita no rés-do-chão do prédio identificado na mesma alínea a), entregando-a aos Autores livre de pessoas e bens.

e) Por força ainda da invocada resolução, dos contratos acima identificados, condenou os Réus a indemnizar os Autores, na quantia mensal de € 750,00, quantia essa a ser calculada e contabilizada desde o dia 1 de Janeiro de 1997, até à data da efectiva desocupação do imóvel, e que à data da propositura da acção alcançava o montante de € 128.250,00, à qual haverá que subtrair, por efectivação de compensação, o montante de € 69.831,70, respeitante às quantias recebidas pelos Autores a título de sinal, reforço de sinal e princípio de pagamento.

Quanto à reconvenção, e com fundamento na referida impossibilidade superveniente, considerou dever improceder o pedido reconvencional referido na alínea a) enquanto alicerçado na impossibilidade definitiva do cumprimento imputável aos Autores, e improcedente o pedido reconvencional referido na alínea b) por ausência de suporte fático, absolvendo em consequência os Autores de todos os pedidos formulados pelos Réus.

Desta sentença interpuseram recursos separados os Réus AA e BB tendo Tribunal da Relação decidido

I - Embora com fundamento diverso do constante da decisão recorrida, julgar improcedente a apelação em que é recorrente o Réu AA, e confirmar a decisão de indeferir a substituição deste Réu pela Ré BB para os autos prosseguirem apenas em relação a esta, mantendo aquela decisão quando determina o prosseguimento dos autos relativamente a ambos os Réus;

II - Julgar procedentes as apelações de ambos os Réus, e revogar a sentença recorrida quando declara verificada a impossibilidade superveniente definitiva, objectiva e total, por facto não imputável aos Autores, e com esse fundamento declarar a resolução do contrato promessa de compra e venda, e posterior cessão de posição contratual, determinando a extinção dos vínculos obrigacionais deles decorrentes, bem como quando, com esse fundamento, condenar os Réus a restituir aos Autores a posse e detenção do prédio identificado nos autos, e a indemniza-los pela ocupação da fracção prometida vender, na quantia mensal de € 750,00.

III - Revogar a mesma sentença no que concerne à improcedência do pedido reconvencional referido na alínea a), e julgando o mesmo procedente, declarar a existência de impossibilidade objectiva absoluta superveniente de cumprimento imputável aos AA promitentes-vendedores, declarando com esse fundamento, resolvido o contrato-promessa celebrado – art.801º, nº1, do CC – com a consequente extinção das obrigações dele decorrentes e restituição da fracção autónoma aos AA/reconvindos seus proprietários, condenando estes mesmos AA à restituição em dobro das quantias que lhes foram entregues pelos RR a título de sinal, reforço de sinal e princípio de pagamento, nos termos em que subsidiariamente, e pela via reconvencional, vinha peticionado pelos RR ora recorrentes – art.801º, nº1, e 2), 799º e 442º, nº2, do CC.

Deste acórdão recorrem os AA para o STJ alegando, em conclusão, o seguinte:

- Conforme decorre do Douto Acórdão de que ora se recorre, revogou o mesmo, ainda que parcialmente, a Douta Decisão proferida em Primeira Instância, Decisão esta que havia considerado procedente a acção judicial.

- Para fundamentar tal revogação, deu o Douto Tribunal da Relação do Porto solução diversa, em relação a duas soluções jurídicas anteriormente assumidas em Primeira Instância.

- Assim, e em concreto, entendeu o Douto Tribunal recorrido que não obstante ocorresse impossibilidade superveniente, objectiva e definitiva da prestação, a mesma não deixava de ser imputável aos recorrentes, sendo que, por força de tal facto, mesmo devendo extinguir-se o vínculo contratual decorrente do contrato promessa de compra e venda, deveriam ser os recorrentes obrigados a restituir aos recorridos o sinal em dobro, por aplicação do regime legal vazado no art.442° do Código Civil.

- De igual modo, entendeu também o Douto Tribunal da Relação que devendo os recorrentes restituir aos recorridos o dobro das importâncias por aqueles recebidas, já não deveriam eles recorridos pagar aos recorrentes qualquer quantia pela fruição do imóvel, pois que a tal os desobrigava o regime legal vazado no art.1270° do Código Civil.

- Ora, entendem os recorrentes que, salvo o devido e merecido respeito, enferma o Douto Acórdão recorrido, de errada interpretação e aplicação do direito, incorrendo assim em notória violação da lei substantiva.

- Com efeito, realce-se que, vieram os recorrentes aos presentes autos invocar que ajustaram, na qualidade de promitente vendedores, contrato promessa de compra e venda, cujo objectivo consistia na venda da transmissão de um determinado espaço que correspondia a metade física da fracção autónoma existente.

- Mais alegam que, por força de contrato de cessão de posição contratual a posição de promitente compradores foi transmitida para os ora recorridos.

- Alegando tais circunstâncias, invocam então eles recorrentes que por força da falta de autorização por parte do condomínio, não lhe foi possível obter a individualização, como fracção autónoma, do imóvel que pretendiam transmitir, sendo que tal falta de autorização veio a resultar na impossibilidade superveniente objectiva e definitiva da sua prestação.

- Ora, reconhecendo-se, na sua essencialidade a matéria fáctica invocada pelos recorrentes, e que veio a ser integrada na sua essência no rol de factos assentes e provados, assim mesmo decidiu o Douto Tribunal recorrido revogar parcialmente a Decisão anteriormente proferida pelo Tribunal de Primeira Instância.

- Sem razão, porém!

- Com efeito, indubitavelmente o contrato que se encontra em discussão, é um contrato promessa de compra e venda.

- Ora, de acordo com o que é entendimento pacífico e maioritário, quer da doutrina, quer da Jurisprudência, o contrato promessa, tal qual ele é configurado no art.410° do Código Civil, consiste numa convenção por força da qual alguém se obriga a celebrar certo e determinado contrato que lhe é posterior.

- Consequentemente, a prestação devida pela outorga de um contrato promessa consistirá na emissão da posterior declaração negocial.

- No caso sub judice, e transpondo o conceito de contrato promessa para o contrato ajustado entre as partes, dir-se-á que por força dos acordos escritos ajustados entre os respectivos outorgantes, obrigam-se os recorrentes a emitir posterior declaração negocial por força da qual, e mediante o pagamento do preço ajustado, transmitiriam para os recorridos uma fracção autónoma a constituir, e que resultaria da divisão da existente em duas novas fracções, como realidades jurídicas autónomas e independentes entre si.

- Como é óbvio, tal como nos demais contratos, o contrato prometido só se poderá ajustar, caso as prestações ou obrigações prometidas celebrar ou cumprir, sejam física e juridicamente possíveis.

- No caso sub judice, o contrato prometido, ou seja a compra e venda, só poderia ser cumprido caso se pudesse obter a divisão da fracção existente em duas novas fracções autónomas.

- De acordo com o preceituado no art.1422° do Código Civil, só será permitida a divisão de fracções autónomas em novas fracções, caso se obtivesse a autorização, sem qualquer oposição, por parte da Assembleia de Condóminos, sendo que, de acordo com o preceituado no nº3 do art. 1422-A do mesmo diploma legal, a necessária e decorrente alteração do título de propriedade horizontal, só poderá ser obtida de igual modo mediante o acordo de todos os condóminos.

- Dos normativos acima referidos resulta assim que só é possível cindir a fracção autónoma em apreço em duas novas, caso ocorresse a autorização da totalidade dos condóminos, sendo que, se tal autorização não se verificar, daí resultará a impossibilidade da prestação, e desse modo, a impossibilidade de emitir as declarações negociais que consubstanciavam o negócio prometido, qual seja a compra e venda da fracção autónoma.

- Resulta devidamente comprovado nos autos, que não obstante todas as diligências efectuadas, tendo os recorrentes obtido a autorização necessária da Câmara Municipal, já não conseguiram a indispensável autorização por parte do condomínio.

- Como tal, ficaram impedidos de emitir a declaração negocial que prometeram.

- Ora, contrariamente ao doutamente decidido no Douto Acórdão recorrido, sendo certo que tal impedimento consubstancia uma impossibilidade superveniente, objectiva e definitiva da prestação, já não é certo que a mesma configure um incumprimento, e muito menos um incumprimento culposo por parte dos recorrentes.

- De facto, e conforme é aliás realçado no Douto Acórdão recorrido, a autonomização da fracção autónoma resultou inviável por "causa não imputável” aos recorrentes.

- Ora, se tal é certo, certo será também que a impossibilidade daí resultante também não poderá ser imputada aos recorrentes, daí decorrendo inexistir incumprimento culposo da sua parte.

- Na verdade, é entendimento unânime da doutrina e jurisprudência, que a prestação se toma impossível quando, por qualquer circunstância, o comportamento do obrigado a essa prestação se toma inviável por facto alheio a ele devedor, e que por ele não é controlável sequer.

- De facto, a impossibilidade a que se refere o art.790° do Código Civil, por oposição àquela que resulta do plasmado no art.401º do mesmo diploma legal, é aquela que resulta de uma perturbação do progresso contratual que atinge directamente ou a capacidade de prestar do devedor, ou o objecto da prestação em si mesmo, ou ainda o processo da prestação, ou seja, a actividade ou conduta do devedor que permitiria satisfazer o interesse do credor em cumprir a obrigação.

- Quer isto dizer que a impossibilidade de prestação decorre de facto não imputável ao obrigado, facto, esse, que todavia o impede de cumprir com a sua prestação.

- Por isso mesmo é que determina o na 1 do art.790º do Código Civil que a obrigação se extingue quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor.

- Assim, ter-se-á de concluir que a impossibilidade quando superveniente, não invalida o contrato ajustado, mas produz a extinção do vínculo contratual decorrente do ajuste de tal contrato, desde que não seja imputável ao respectivo obrigado.

- Pelo que decorre deste normativo, o regime legal no mesmo constante diverge daquele que está estabelecido para o incumprimento culposo.

- Na verdade, a principal consequência da impossibilidade superveniente, objectiva e definitiva da prestação não imputável ao devedor é a extinção da obrigação, perdendo assim, e deste modo, o credor o direito de exigir a prestação, e não tendo direito à indemnização dos danos provenientes do não cumprimento, sendo certo que, tal efeito se verifica quer a impossibilidade provenha de facto do credor ou de terceiro, quer resulte do caso fortuito ou da própria lei.

- Em todo o caso, nada obsta também a que a impossibilidade decorra de um facto do próprio devedor, e a obrigação se extinga de igual forma, bastando para tal que tal facto não seja imputável stricto sensu, a título de culpa.

- No caso em apreço, entendeu-se no Douto Acórdão recorrido que não obstante se estar perante uma impossibilidade superveniente, objectiva, absoluta e definitiva, sempre os recorrentes teriam de indemnizar os recorridos, restituindo a estes o dobro do que lhes foi prestado, já que se considerou que tal impossibilidade lhe seria imputável.

- Para chegar a tal conclusão, e em termos sintéticos, entendeu-se na Decisão ora em recurso, que a obrigação que impendia sobre os recorrentes consistiria na obrigação de resultado.

- Com tal conclusão, e com tal raciocínio, não podem os recorrentes concordar.

- De facto, desde logo importa salientar que será incompreensível considerar-se não ser imputável aos recorrentes a inviabilização da divisão da fracção autónoma, e ao mesmo tempo considerar-se que a impossibilidade daí decorrente já será imputável a eles recorrentes.

- Por outro lado, dever-se-á frisar também que a destrinça entre impossibilidade superveniente não imputável, e incumprimento culposo e imputável, não resulta necessariamente da dicotomia "obrigação de meios" ou "obrigação de resultado".

- Assim, há situações de incumprimento culposo mesmo em situações de mera obrigação de meios, como em sentido oposto, poderá ocorrer impossibilidade superveniente não imputável em casos em que a prestação envolve mera obrigação de resultado.

- Ora, é óbvio que, quer no momento em que foi ajustado o contrato promessa de compra e venda, quer na altura em que foi convencionada a cessão de posição contratual, se vincularam as partes à obtenção de um resultado, que, se iria traduzir na emissão das futuras declarações negociais, por força das quais se procederia à transmissão da fracção autónoma que seria individualizada.

- Resulta assente, quer da factualidade considerada provada em Primeira Instância, quer da factualidade julgada assente no Douto Acórdão recorrido, que os recorrentes, após terem obtido a autorização por parte da Câmara Municipal, tentaram obter, também, da forma devida e exigível, a autorização por parte do condomínio.

- Ora, não lhes sendo imputável a inviabilização da divisão da fracção autónoma, já que nesse sentido diligenciaram, também não lhes deverá ser imputável a decorrente e consequente impossibilidade objectiva e superveniente da concretização do contrato prometido celebrar.

- Em consequência, e em contrário ao que se decidiu, não podendo ser atribuída aos ora recorrentes nenhuma culpa na não obtenção da necessária autorização dos condóminos, também lhes não poderá ser assacada qualquer responsabilidade ou culpa na impossibilidade superveniente da prestação, a qual terá de considerar-se objectiva, e regular-se pelo disposto no art.790° do CC.

- Ora, se assim é, e assim deverá ser, ao caso sub judice não se aplicará o regime legal previsto no art. 442° do Código Civil, mas sim o regime legal decorrente do art.790° do mesmo diploma.

- Na verdade, o consagrado naquele art. 442° do CC, pressupõe sempre uma actuação culposa ao promitente faltoso.

- Assim, só quando uma das partes desiste do contrato ou origina culposamente uma situação de não cumprimento definitivo, sendo que, para que haja lugar à sanção da restituição do sinal em dobro necessário será que o promitente faltoso incorra em incumprimento definitivo e culposo.

- Não ocorrendo, como não ocorre, tal incumprimento culposo, e decorrendo dos factos dados por assentes que sabiam os outorgantes que para se formalizar a escritura de compra e venda necessário seria individualizar a fracção autónoma em apreço, e que, para obter o desiderato pretendido, seria sempre necessária a obtenção de autorização do condomínio, necessário será concluir que a impossibilidade decorrente de tal inviabilização não ocorreu de facto ou actuação culposa imputável aos recorrentes, e isto, independentemente de ser estar perante, ou não, de uma obrigação de resultado.

- Como tal, ao caso em apreço não se aplicará pois o regime sancionatório previsto no predito art. 442, nº 2 do CC.

- Sendo que, pelo contrário se deverá aplicar o regime legal vazado no art.790° do Código Civil.

- Na verdade, da factualidade tida por assente, não resulta nenhum comportamento culposo dos recorrentes que, aliás, tudo fizeram para obter a individualização da fracção que prometeram vender.

- Aliás, em casos semelhantes, tendo sido esta a jurisprudência saída deste Douto Supremo Tribunal de Justiça, que tem vindo a determinar que "verificada a impossibilidade, o contrato resolve-se com a restituição em singelo do sinal recebido".

- No caso em apreço, face à comprovada impossibilidade superveniente absoluta e definitiva, que é indesmentível até pelo que se afirma no Douto Acórdão de que ora se recorre, e face à carência de culpa na não obtenção das condições que permitiriam individualizar a fracção autónoma, é pois demais evidente, que forçosamente se terá de concluir pela inexistência de qualquer culpa por parte dos recorrentes.

- Tal impossibilidade, por seu turno, deverá determinar a extinção do vínculo contratual em causa, extinção essa que, contrariamente ao doutamente decidido, se deverá processar de acordo com o postulado no art.433° do CC, e deste modo, deverá produzir os efeitos respeitantes à nulidade ou anulabilidade do negócio, e deste modo, à reciproca desobrigação das partes de procederem à restituição daquilo que receberam em virtude do ajuste do contrato.

- Devendo considerar-se extinta a relação obrigacional, até pelas razões expostas no Douto Acórdão recorrido, os efeitos da mesma não deverão conduzir à aplicação da sanção prevista no art.442°, n° 2 do CC, mas sim, e unicamente, à obrigação da restituição do sinal e o mais recebido em singelo, por parte dos recorrentes aos recorridos, conforme peticionado nos presentes autos.

Sem conceder,

- Se pelas razões expostas se deverá revogar a Douta Decisão proferida pelo Tribunal da Relação do Porto, outras existem que determinariam igual sorte, no que concerne agora à parte do Acórdão que sentenciou que sobre os recorridos inexistia qualquer obrigação de compensar os recorrentes pelo uso e fruição do espaço físico em causa, durante o período temporal descrito nos autos.

- De facto, nesta parte, entendeu-se, no Douto Acórdão recorrido que, sendo os recorrentes possuidores de boa-fé do imóvel em causa, sobre eles não poderia impender qualquer obrigação de restituição dos "frutos" auferidos.

- Julga-se, no entanto, que sem razão.

- De facto e desde logo, não se pode aceitar que a mera tradição da coisa por força do ajuste do contrato promessa de compra e venda, invista desde logo os recorridos na qualidade de possuidores de boa-fé.

- Por outro lado, mesmo que assim não fosse, também não é certo que a detenção ou "a posse" pelos mesmos exercida o tenha sido de boa-fé.

- Na verdade, de acordo com o consignado no nº1 do art.1270° do CC, o possuidor de boa-fé fará seus os frutos naturais percebidos até ao dia em que souber que está a lesar com a sua posse o direito de outrem, bem como os frutos civis correspondentes ao mesmo período.

- Sucede, no entanto que, sendo os recorridos detentores do espaço físico identificado nos autos, são-no unicamente com base e por efeito de um contrato promessa de compra e venda ajustado, e de uma cessão de posição contratual também ela outorgada.

- A detenção de tal espaço decorre do ajuste dos negócios acima referidos, não corresponde, porém, à posse tal qual ela vem definida na nossa legislação.

- Na verdade, é inquestionável que para haver posse, necessário é o concurso de dois requisitos, quais sejam, o corpus e o animus.

- No caso sub judice inexiste no entanto tal animus.

- Tem sido orientação seguida pela doutrina e também pela jurisprudência, considerar que não é possível, de princípio, qualificar-se como posse a mera detenção, ou o poder de facto exercido pelo promitente comprador sobre o objecto do contrato entregue antecipadamente à formalização da compra e venda.

- Assim, e nessa esteira, entende-se também que o promitente comprador que obtenha a traditio apenas frui de um direito de gozo, sendo pois um detentor precário, que não age com um animus possidendi.

- Ora, não sendo o contrato promessa de compra e venda, mesmo que acompanhado da entrega da coisa, fonte ou causa da posse, sempre seria inaplicável, ao caso em apreço, o disposto no art.1270° do CC, razão pela qual inexistiria fundamento para que os recorridos não fossem condenados a pagar aos recorrentes o valor locativo do espaço que vieram a ocupar, e que ainda hoje ocupam, sem qualquer contrapartida.

- De qualquer modo, conforme resulta do rol de factos dados por assentes, e que constam dos presentes autos, contra os ora recorridos havia sido já proposta acção judicial, que seguiu os seus termos com o nº 61/04.3TVPRT, na 4a Vara Cível do Porto, onde após citação, os ora recorridos vieram a apresentar a devida contestação.

- Nessa acção judicial, e conforme decorre dos factos assentes, davam os recorrentes conta da impossibilidade de concretizar a compra e venda em causa nos autos, impossibilidade essa decorrente da falta de autorização do condomínio para a divisão da fracção autónoma.

- Por considerar estar perante uma impossibilidade originária, não lograram os recorrentes obter procedência na mesma, não porque não fosse provada a referida impossibilidade e a referida falta de autorização, mas porque, correndo os autos até este Douto Tribunal, foi entendido que se não estava perante uma impossibilidade originária, mas outrossim uma impossibilidade superveniente.

- Em todo caso, já na altura da citação daquela referida acção, vieram os recorridos a saber e a conhecer da falta de autorização do condomínio, e da consequente impossibilidade de ajustar a compra e venda.

- De tal factualidade, e da manutenção da mesma, vieram também os recorridos a tomar conhecimento, no momento da citação para os presentes autos, altura em que, de igual modo, apresentaram as competentes e bem elaboradas contestações.

- Preceitua a alínea a) do art.564º do CPC, na sua actual redacção, que para além de outros efeitos prescritos na lei, a citação tem por efeito a cessação da boa-fé do possuidor, sendo que, o normativo referido reproduz na íntegra o que o CPC na sua anterior redacção postulava no art.481°.

- Decorre pois destes normativos que a citação para uma determinada acção judicial intentada contra alguém que pensa ser o possuidor legítimo de um determinado bem, faz com que cesse tal boa-fé.

- Consequentemente, cessada tal boa-fé, fica o mesmo obrigado a restituir os frutos que a coisa produziu até ao termo da posse e do valor que poderia ser obtido por um proprietário diligente.

- Quer isto dizer que, no caso sub judice mesmo que se considere que os recorridos a partir do momento do ajuste da cessão de posição contratual assumiram a posse de boa-fé do imóvel em questão, o que é certo é que, ao serem citados da primeira das acções judiciais interpostas, vieram a conhecer da impossibilidade do ajuste da compra e venda prometida celebrar, cessando a partir de então a sua boa-fé.

- A impossibilidade objectiva e definitiva do cumprimento da prestação, que foi devidamente comprovada quer na primeira das acções referidas, quer na acção judicial que deu lugar aos presentes autos, manteve-se, tal como se mantem o conhecimento, por parte dos recorridos, da impossibilidade de concretizar a compra e venda que se prometera ajustar.

- Ora, conhecer de tal impossibilidade é conhecer também que a posse ou detenção do imóvel em causa deixou de ter qualquer justificação ou título, ou seja, deixou de ter fundamento no âmbito do contrato promessa de compra e venda em causa.

- Não obstante conhecerem os recorridos das circunstâncias que se vem de citar, e não obstante a improcedência da primeira das acções judiciais (por questões jurídica, que não de facto) mantiveram os recorridos a detenção do imóvel, fruindo o mesmo c