Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I

"A - Sociedade Imobiliária Limitada" moveu a presente acção com processo ordinário contra B e C, pedindo o reconhecimento da sua propriedade sobre determinado imóvel e a condenação dos réus a restituírem-no, bem como a pagarem uma indemnização de 100.000$00, desde a citação até à referida restituição.

Em resumo, alega que é a actual proprietária duma fracção em prédio sito em Cascais, que foi dada de arrendamento pelo anterior proprietário a D, a quem foi conferido o direito de a sublocar. O que esta fez sublocando o arrendado ao réu B. A dita D faleceu, pelo que caducou o arrendamento, extinguindo-se, consequentemente, o subarrendamento.

No mercado do arrendamento a fracção tem um valor de 100.000$00 mensais.

Contestou o réu B defendendo a tese de que a D actuou como procuradora do proprietário, que sempre o reconheceu como inquilino. Assim, o contrato de arrendamento invocado pela autora, ou foi simulado, ou extinguiu-se perante aquele consigo celebrado.

Acresce que este último sempre teria a natureza comercial, não caducando com a morte da arrendatária e transmitindo-se ao seu filho, o 2º réu.

Em reconvenção pediu o seu reconhecimento como arrendatário.

Respondeu a autora defendendo que o contrato celebrado com a D tinha a natureza de arrendamento para habitação.

O processo seguiu os seus trâmites normais e, após julgamento, foram julgadas improcedentes a acção e a reconvenção

Apelou a autora, a qual, no Tribunal da Relação de Lisboa, viu acolhida a tese de que o arrendamento em causa destinava-se a habitação. Em consequência, a acção foi julgada procedente.

Recorre, agora o réu B, o qual mas suas alegações de recurso apresenta as seguintes conclusões:

1)	O contrato de arrendamento celebrado em 01.05.75 entre E e D tinha como finalidade o exercício duma finalidade comercial, consubstanciada no exercício pela arrendatária do negócio lucrativo de subarrendamento a terceiros.

2)	Devendo este contrato de arrendamento comercial ser qualificado como arrendamento comercial, o mesmo não caducou com a morte da arrendatária, tendo-se transmitido aos respectivos sucessores, in casu, a C, co-réu nesta acção.

3)	Não se tendo extinguido o arrendamento, manteve-se em vigor o subarrendamento celebrado em 1976, entre D e B, o recorrente.

4)	O qual tem, assim, título legítimo para ocupação da fracção dos autos.

5)	Não existe ocupação abusiva da fracção dos autos por parte do recorrente, pelo que não existe fundamento para qualquer obrigação de indemnização.

6)	Em qualquer caso, eventual indemnização só seria devida e correspondente a ocupação que viesse a ocorrer após trânsito da sentença que determinasse que não havia título para a ocupação e não desde a data da citação.

7)	O douto acórdão da relação violou o disposto nos artºs 1112º e segs. do C.C. e, após revogação destes, pelos artºs 110º e segs. do RAU e, bem assim, do disposto no artº 1057º do C.C., pelo que deve ser revogado. Mantendo-se a douta sentença de 1ª instância.

A parte contrária alegou defendendo a manutenção do julgado em 2ª instância.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

II

As instâncias deram por assentes os seguintes factos:

1.	Por apresentação de 29.06.89, encontra-se inscrita a favor da autora, no competente livro da 1ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais, a aquisição do direito de propriedade sobre a fracção "I", correspondente ao 2º andar direito, apartamento C, do prédio urbano sito no Bairro da Assunção, lote ....., freguesia e concelho de Cascais, descrito sob o nº 00766/041085-1, como realização de parte da participação de E no capital social da sociedade autora.

2.	Anteriormente e por apresentação de 23.10.74, encontrava-se a aquisição da mesma fracção inscrita a favor de E.

3.	Em 01.05075, E e D subscreveram um escrito com o seguinte conteúdo:

"Arrendamento

Os abaixo assinados E ...D...ajustam entre si o arrendamento da fracção "I", 2º Andar direito, letra C, do prédio designado por lote ...., no Bairro da Assunção, freguesia de Cascais, de que o primeiro é senhor e possuidor, sob as seguintes condições:

1º Que este arrendamento é pelo prazo de 1 ano, que principia no dia 1 do mês de Maio de 1975 e finda no último dia do mês de Maio de 1976, supondo-se sucessivamente renovado por igual período e condições, nos termos do artº 1095º do Código Civil.

2º A renda será da quantia de dois mil escudo por mês...

...

4º O inquilino não poderá sublocar sem o consentimento escrito do senhorio.

5º A parte arrendada é destinada a habitação.

6º O senhorio consente desde já o inquilino a sublocar o apartamento arrendado com ou sem mobília, sempre que o deseje.

7º O inquilino aceita o presente arrendamento e destina o apartamento arrendado a sublocação, depois de devidamente mobilado a expensas exclusivamente suas.

8º O inquilino é dispensado pelo senhorio de lhe comunicar a mudança de sublocatário sempre que ela tenha lugar."

4.	Em 25.11.86, 23.11.87 e 25.11.88, E e em 24.11.89 e 22.11.90, a autora remeteram cartas a D comunicando-lhe aumentos de rendas, invocando o disposto no nº 4 do artº 12º da Lei 46/85, relativos à fracção referida em 1.

5.	A autora remeteu a D um escrito datado de 03.8.89 pelo qual declarou o seguinte:

"Pela presente informamos V. Exa. que somos, desde 21.12.88, proprietários das fracções autónomas designadas por letras ""F" e "I", correspondentes, respectivamente, ao 1º andar letra C e 2º andar letra C, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em Cascais, Bairro da Assunção, Apartamento S. Gonçalo, dos quais V. Exa. é arrendatária."

6.	D e B, em 01.06.76, subscreveram um escrito com o seguinte conteúdo

"Arrendamento

Os abaixo assinados D..., na qualidade de senhoria, e B...na qualidade de inquilino...ajustam entre si o arrendamento do apartamento mobilado do prédio do Bairro da Assunção, lote ...., ...., edifício S. Gonçalo, freguesia de Cascais, de que o primeiro é senhor e possuidor, sob as seguintes condições:

1º Que este arrendamento é pelo prazo de 6 meses, que principia no dia 01.6.76 e finda no último dia do mês de Novembro de 1976, supondo-se sucessivamente renovado por igual período e condições, nos termos do artº1095º do Código Civil.

2º A renda será da quantia de 4.500$00 e, por cada mês...

...

5º A parte arrendada é destinada a habitação.

...

7.	A partir da data referida em 6., o réu B passou a habitar a fracção, pagando a quantia referida e recebendo os respectivos recibos, assinados por D.

8.	D remeteu ao réu B, que os recebeu, escritos, em 02.12.87, 27.0686 e 03.12.86, mediante os quais comunicava o "aumento" da "renda mensal" referente à fracção em causa nos autos, para os valores ali constantes.

9.	D faleceu no dia 22.8.91, no estado de viúva de F .

10.	O réu, F enviou pelo correio a E, que o recebeu, um escrito datado de 25.9.91, com o seguinte conteúdo:

"No passado dia 22 de Agosto de 1991 faleceu a minha mãe, D.

Em virtude do sucedido, venho ao abrigo da lei do Arrendamento, nomeadamente dos seus artigos 76º e 90º do Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, comunicar-lhe que pretendo suceder na posição de arrendatário da casa onde residia com a minha mãe, sita na Av. Infante D, Henrique, nº ......- 1º Piso, em Cascais.

Mais informo o Senhor que pretendo suceder na posição dos seguintes arrendamentos e que a minha mãe tinha autorização de sublocar:

...

3º O prédio sito no Bairro da Assunção, designado por lote 31, 2º andar direito, letra C, em Cascais...sendo a data da assinatura do contrato de 1 de Maio de 1976

..."

11.	D e o réu C residiam, à data da morte daquela, na Av. Infante D. Henrique, lote 11, onde agora continua a residir o referido réu, mediante o pagamento mensal da quantia de 6.450$00.

12.	Após a morte de D, o réu, B passou a entregar a quantia que pagava pela utilização da fracção ao réu, C, depositando-a ou fazendo transferência para conta bancária titulada por este ao Banco G, sendo por este emitidos os correspondentes recibos.

13.	O valor no mercado da contrapartida mensal pela utilização da fracção referida em 1, importa em 100.000$00.

14.	E visitou o andar referido em 1, enquanto aí residia B, uma vez, para se inteirar do estado de conservação do apartamento, tratando directamente com o réu B, de tais assuntos.

15.	B visitou uma vez E no seu escritório em Lisboa, para tratar de assuntos relacionados com obras de conservação no apartamento.

16.	A Câmara Municipal de Cascais dirigiu ao réu B cartas, datadas de 15.09.92 e de 14.01.93, das quais consta o seguinte:

"Relativamente ao pedido de vistoria constante do requerimento registado nesta Secretaria sob o nº 1657, em 92-813, informo V. Exa. de que, por deliberação de 27 de Agosto de 1992, foi mandado notificar E para, no prazo de 30 dias, a contar da data de notificação, mandar proceder aos trabalhos abaixo indicados, na casa onde V. Exa. habita..." e "Por o senhorio E não ter dado cumprimento à notificação que lhe foi feita para proceder a obras na casa onde V. Exa, habita e a Câmara não as executar por dificuldades orçamentais, vai o respectivo processo ser arquivado."

17.	O réu B remeteu a E, que o recebeu, um escrito, datado de 19.04.93, pelo qual declarou o seguinte:

"pretende exercer o seu direito de preferência", relativamente à venda do "andar de que é arrendatário... a uma sociedade dita A, Limitada", "sendo que para tal não foi devidamente notificado".

18.	Em resposta a esta carta, E remeteu ao réu, B, um escrito, datado de 07.12.93, com o seguinte teor:

"Acuso a carta de V.Exa de 19.04.93 e para lhe responder peço que me enviem o último recibo de renda pago por...B".

19.	O réu B desconhecia a existência e termos do escrito referido em 3.

20.	E é desde a data da sua constituição (21.12.88) sócio gerente da sociedade autora.

21.	O réu C é filho de F e de D.

III

Apreciando

1 O artº 110º do RAU, na sequência da anterior legislação, define o arrendamento comercial como aquele tomado para fins directamente relacionados com uma actividade comercial. Ou seja, aquele que tem como finalidade o exercício no locado duma actividade comercial. O gozo da coisa, próprio de toda a locação traduz-se aqui em aproveitá-la o locatário para a prática dum qualquer comércio.

Para efeitos de qualificação do arrendamento como comercial ter-se-à, pois, de ter em conta a noção de actividade comercial. Esta pode ser definida dum modo jurídico-formal - cfr. os artºs 2º e 230º do C. Comercial -, ou entendida num sentido económico mais restrito. Neste último caso, é actividade comercial toda a actividade de intermediação entre o produtor - o que fornece o bem - e o consumidor - que o utiliza no seu próprio interesse - .

Para Aragão Seia - Arrendamento Urbano 7ª edição 157 - "Também no RAU foi adoptado o critério económico, caso contrário o legislador não teria feito a distinção entre a actividade comercial e a industrial, na medida em que ambas estão englobadas na actividade comercial em sentido jurídico, ou seja, a que é adoptada pela lei comercial; no artº 75º faz-se até expressa referência a indústrias domésticas, não sendo aplicável por analogia ao comércio doméstico, como tem sido entendido pelos tribunais.".

Aderindo por inteiro a esta tese, diremos o seguinte:

Na fixação do regime da locação de bens imóveis teve o legislador, porque o que interessa à paz social é o correcto gozo desses bens, em regra, de valor e de importância económica, uma preocupação substantiva ou material com o modo, como ocorre a fruição de tais bens. Assim trate-se do arrendamento para habitação, do comercial, ou do para o exercício de profissões liberais, em todos eles há uma preocupação em regular a forma como as diversas actividades poderão ser exercidas. O que obviamente não se coaduna com definições formais das mesmas, mas sim com o seu enfoque realista.

Acresce que, como refere Aragão Seia - id. 157 - , "Para um declaratário normal - artºs 236º e 238º do CC - o significado da expressão "arrendamento destinado ao comércio" não pode ser outro que não seja o que deixámos expresso.".

Aproximando-nos da hipótese dos autos, cabe ver se o locatário que toma de arrendamento um prédio urbano para, desde logo, o destinar à sublocação, está a realizar uma actividade comercial no sentido em que atrás a definimos.

Aparentemente, esta hipótese não é diferente daquela em que o proprietário adquire um imóvel para obter um benefício mediante o seu arrendamento. No fundo seria uma situação cujos contornos não eram diferentes dos de qualquer outra locação de imóveis.

Recordemos, porém, o que ficou antes dito sobre o conceito de comércio. Trata-se duma actividade de intermediação. Da interposição dum novo agente económico entre o produtor e o consumidor. O sublocador obtém o bem do seu "produtor", aqui o seu proprietário e destina-o à utilização, "ao consumo", por outrem. O gozo que o locador faculta consiste, no caso, na possibilidade conferida ao locatário de "oferecer" o disfrute do prédio a terceiro.

Estamos, portanto, em termos económicos, distantes da hipótese da "oferta directa" do produtor ao consumidor, da locação sem sublocação, que se exclui da actividade comercial..

Como também estamos distantes da hipótese do arrendamento celebrado para que o locatário goze a coisa e que depois a subloca, situação em que o objecto do contrato é esse gozo, não uma actividade lucrativa, tal como ela avulta, quando o objecto do contrato é a própria sublocação.

Portanto, pode acontecer que o objecto do contrato seja comercial, embora a actividade comercial se traduza numa prestação de habitação ao sublocatário. A verdadeira utilização, face ao locador, é comercial.

Por tudo quanto vimos dizendo, entendemos que o contrato de arrendamento que tenha como objectivo imediato o locatário destiná-lo a sublocação pode ser qualificado como um arrendamento comercial.

2- Contudo, também é certo que, neste contrato, aquilo que o senhorio faculta é o gozo da coisa para habitação. Aliás, quanto a este aspecto, esta hipótese poderia ser equiparada àquela em que no contrato o dono, desde logo, autoriza a sublocação.

Cai, por isso, igualmente, na previsão do artº 3º nº 1 do RAU, que define como arrendamento habitacional aquele que tiver por finalidade a habitação.

Teremos, deste modo, um contrato que, prima facie, é susceptível de ser qualificado como arrendamento comercial e como arrendamento habitacional.

Não pode haver duplicidade de regimes, pelo que é forçoso determinar o prevalecente.

Poder-se-ia por a questão de estarmos perante um tertium genus, aplicando-se aqui a teria dos contratos mistos.

Não entendemos isso possível por duas ordens de razões.

Em primeiro lugar, porque não se trata dum contrato em parte comercial e em parte habitacional. O contrato em questão não é complexo, mas simples. Ou é, todo ele comercial ou todo habitacional.

Em segundo lugar, porque o interesse público das normas reguladoras do arrendamento urbano não permite neste campo contratos inominados.

O que há é que ver qual a qualificação que deve assumir o arrendamento em apreço.

Ora, é manifesto que, para o legislador, o arrendamento urbano "mais importante", aquele que é estruturante da respectiva legislação é o habitacional. Veja-se o preâmbulo do DL 321-B/90 de 15.10, que aprova o RAU, o qual é claro - no seu nº 11 - no sentido de que a legislação em causa tem por objectivo primeiro a definição jurídica duma política habitacional. Veja-se ainda o referido artº 3º do RAU que no nº 2 estabelece a regra de que, na falta de estipulação, o arrendamento urbano só pode ter por fim a habitação.

Esta prevalência leva-nos à conclusão de que, no arrendamento urbano, sempre que exista uma concorrência abstracta de regimes, aquele aplicável é o do arrendamento para habitação.

Desta forma, falecem as conclusões do recurso em sentido contrário.

Bem andou, pois, o Tribunal da Relação ao aplicar ao contrato o regime do arrendamento para habitação, nada havendo a censurar no decidido.

Pelo exposto, acordam em negar a revista, confirmando o Acórdão recorrido.

Custas pela recorrente, bem como em ambas instâncias.

Lisboa, 18 de Dezembro de 2003

Bettencourt de Faria.

Moitinho de Almeida

Ferreira de Almeida