Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

AA e BB, ”na qualidade de donas, cabeça-de-casal e herdeiras da herança aberta por óbito de CC”, vieram intentar acção, com processo ordinário, contra DD, Lda. e EE, pedindo a condenação da 1ª ré a despejar de imediato o arrendado e a entregá-lo às AA, no estado em que o recebeu e a condenação solidária dos réus a pagarem:

·	as rendas vencidas e não pagas entre 1/4/2002 e 1/6/2005, no total de € 33 363,56;

·	as rendas vincendas, enquanto se mantiver a mora ou até à data da entrega do arrendado;

·	o montante resultante da actualização das rendas que vier a ser legalmente permitido, enquanto se mantiver a mora ou até à data da entrega do arrendado;

·	juros legais, sobre o montante das rendas em dívida, desde a data da constituição em mora ou, a assim não se entender, desde a data da citação para a acção, enquanto se mantiver a mora ou até à data da entrega do arrendado;

·	indemnização no valor de € 5 000.

Alegando, para tanto, e em suma:

Em 6/12/89, a 1ª ré tomou de arrendamento a loja do prédio, que melhor identificam, do qual as autoras são donas, pelo prazo de um ano, pela renda de 75.000$00 mensais, com início em 1/12/89, renovável por iguais períodos;

Desde Abril de 2002 que a ré não paga renda, a qual, à data, com as actualizações, era de € 815,11 mensais.

O arrendado encontra-se em mau estado, necessitando de limpeza, reparação e pintura, que orçam em € 5 000.

O 2º Réu (sócio da ré) obrigou-se como fiador, para responder pelas obrigações da locatária, durante o prazo do contrato e suas prorrogações.

Citados os réus, veio o réu EE contestar, alegando, também em síntese:

Em Outubro de 2005 foi entregue o arrendado.

Há, assim, inutilidade superveniente da lide.

A fiança prestada pelo réu já se extinguiu, com a primeira alteração da renda, que terá tido lugar em 1 de Dezembro de 1990.

Sempre se extinguindo com a primeira prorrogação do contrato, em 30 de Novembro de 1995, nada se tendo estipulado no contrato a propósito da fiança do réu subsistir com a alteração da renda e com a sua prorrogação.

Defende-se, ainda, por impugnação, alegando, alem do mais, não ter renunciado ao benefício da excussão prévia.

Responderam as autoras às excepções arguidas, concluindo como na p. i.

Por despacho de fls 99, foi a instância julgada extinta quanto ao pedido de despejo.

Foi elaborado despacho saneador, no qual, julgada procedente a excepção peremptória da extinção da fiança, foi o 2º réu absolvido do pedido.

Foram, ainda, quanto ao demais pedido, fixados os factos tidos por assentes e organizada a base instrutória.

Inconformadas, quanto à absolvição do réu no saneador, vieram as autoras interpor recurso de apelação, que foi recebido com subida a final.

Realizado o julgamento, foi decidida a matéria de facto da base instrutória pela forma que do despacho de fls 171 a 172 consta.

Foi proferida a sentença, na qual foi a ré DD, LDA condenada a pagar a quantia de € 33 363,56, correspondente às rendas vencidas até à propositura da acção, acrescida de juros, desde a data do vencimento até integral pagamento e as rendas vencidas desde a propositura da acção até Outubro de 2005, também acrescida de juros. Bem como no pagamento da indemnização de € 5 000 e juros.

No Tribunal da Relação, foi o recurso de apelação antes já interposto, julgado improcedente.

De novo irresignadas, vieram as autoras pedir revista, formulando na sua alegação, as seguintes conclusões:

1ª - O Tribunal "a quo" confirmou a absolvição do R., EE, porque entende que a garantia de fiança se extinguiu, quando sobre a primeira prorrogação do prazo inicial do contrato de arrendamento passaram mais de cinco anos.

2ª - Ora, como acima procuramos demonstrar, nas alegações que para os devidos e legais efeitos aqui damos por integralmente reproduzidas, a tese defendida pelo Tribunal "a quo" não pode merecer acolhimento, pelas razões seguintes:

a) No contrato de arrendamento, Doe. n.º 7 junto pelas A.A. com a P.L, pode-se ler: "Que se obrigam como fiadores da arrendatária para responderem pelas obrigações desta durante o prazo do presente contrato e suas prorrogações; daí que,

b) Os outorgantes daquele contrato, designadamente o fiador EE, que era sócio gerente da afiançada, quis garantir as obrigações da 1ª R. DD, Lda, enquanto vigorasse o contrato de arrendamento, e,

c) A norma do art.º 655. ° do C.C., que é supletiva, foi deliberadamente e de forma explicita afastada pelos contratantes quando declararam, perante o Notário, afiançar a arrendatária nos termos acima referidos e sem lhe impor qualquer limite temporal.

d) Querendo, os fiadores, com tal declaração contratual obrigar-se por tantas prorrogações contratuais quantas viessem a ser efectuadas, independentemente do seu número ou de terem decorrido mais de cinco anos para além da primeira prorrogação.

3ª - Assim, como vimos dizendo, nem o facto de já terem decorrido mais de cinco anos sobre a primeira prorrogação do contrato de arrendamento, nem o facto de anualmente a renda ter sido aumentada, nos termos da lei, servem de fundamento à extinção da fiança.

4ª - Neste sentido somos acompanhados por larga jurisprudência, referida em sede de alegações com inclusão parcial dos respectivos sumários, que para os devidos e legais efeitos aqui damos por integralmente reproduzida, sendo de realçar os acórdãos do:

·	Tribunal da Relação do Porto, datados de 27.02.97, processo 9631040, de 26.04.2005, processo n.º 0521997, disponíveis em: http.dgsi.pt,

·	Tribunal da Relação de Lisboa datado de 05~07-90, processo nº 0033842, disponível em: http.dgsi.pt, e o acórdão (RL;9-1-1981: BMJ, 308,278), bem como do:

·	Supremo Tribunal de Justiça acórdão do processo n.º 97B706, disponível em: http.dgsi.pt.

O recorrido EE contra-alegou, pugnando pela manutenção do decidido.

Corridos os vistos legais, cumpre, agora, apreciar e decidir.

*

Vem dado como assente:

CC faleceu em 2-12-02 no estado de casado com AA, conforme consta do documento que aqui se dá por reproduzido e que dos autos é fls. 17 – alínea A) dos factos assentes.

A 2ª Autora é filha do falecido, conforme consta do documento que aqui se dá por reproduzido e que dos autos é fls. 24 – al. B).

Perante Notário, em 2 de Abril de 2003, foi elaborada habilitação de herdeiros declarando-se que CC não deixou testamento ou declarações de última vontade e lhe sucederam como únicos herdeiros o cônjuge sobrevivo e sua filha BB, conforme consta do documento que aqui se dá por reproduzido e que dos autos é fls. 20- 21 – al. C).

Foi registado pela ap. de 27-1-72 a favor de CC, casado com a 1ª Autora, a aquisição, por compra, do prédio urbano sito na Rua Dr. ........... n.º 20 e 20 - A, em Algés, freguesia de Algés, concelho de Oeiras, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo n.º 2277 daquela freguesia e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob o n.º 3573, destinado a habitação e comércio, conforme consta dos documento que aqui se dá por reproduzidos e que dos autos são fls. 26, 27 e 28 – al. D).

A lª Ré tem como objecto social o fabrico e comércio de pastelaria, café, snack-bar, conforme consta do documento que aqui se dá por reproduzido e que dos autos é fls. 31 – al. E).

Perante notário, no dia 06.12.1989, CC e a 1ª Autora declararam dar de arrendamento à 1ª Ré, que assim a aceitou, a loja do prédio das A.A., com o n.º ..........,.. da Rua Dr. ..........., em Algés, conforme consta do documento que aqui se dá por reproduzido e que dos autos é fls. 35 a 39- al. F).

Mais ali clausularam que: (1º) O prazo do arrendamento é de um ano renovável por iguais períodos e com início a partir de um de Dezembro – al. G).

Mais ali clausularam que (2°) O local arrendado destina-se a: Sanduíche bar, fabrico e comércio de bolos para consumo exclusivo do próprio Sanduíche – al. H).

Mais ali clausularam que (3°) A renda anual é de 900.000$00, paga em prestações mensais de 75.000$00, no primeiro dia útil do mês anterior ao que disser respeito – al. I).

Mais ali declarou o 2. ° R. que se obriga como fiador da arrendatária para responder "pelas obrigações desta durante o prazo do presente contrato e suas prorrogações." – al. J).

A Ré entregou o arrendado às Autoras em Outubro de 2005 – al. K).

A renda foi actualizada, sucessivamente – al. L).

A inquilina pagou no mês de Março de 2002 a renda mensal, actualizada, no valor de € 815,11 – al. M).

A Ré deixou de pagar a renda desde o dia 01.04.2002 – resposta ao quesito 1º.

A Ré sujou o locado pelo seu uso descuidado – resposta ao quesito 5º.

Para limpar, arranjar e pintar a sujidade do arrendado provocadas pela Ré a Autora terá que despender em pessoal especializado em limpeza e pintura a quantia de € 5.000 – resposta ao quesito 6º.

*

Como é bem sabido, são as conclusões da alegação das recorrentes que delimitam o objecto do recurso – arts 684º, nº 3 e 690º, nº 1 e 4 do CPC, bem como jurisprudência firme deste Supremo Tribunal.

Sendo, pois, as questões atrás enunciadas e apenas elas, já que outras de conhecimento oficioso não existem, que pelas recorrentes nos são colocadas, que cumpre apreciar e decidir.

Assim se podendo as mesmas resumir

: a garantia da fiança prestada pelo 1º réu não se extinguiu, decorrido que foi o prazo inicial do contrato de arrendamento, com as suas sucessivas prorrogações.

Vejamos, pois:

Defendem as apelantes que, resultando do contrato de arrendamento que o o réu se obrigou como fiador da arrendatária para responder pelas obrigações desta durante o prazo do contrato e suas prorrogações, quis o mesmo responsabilizar-se sem qualquer limite temporal ou outro.

Mantendo-se a fiança enquanto o contrato não for denunciado ou o arrendado não for entregue ao proprietário do imóvel.

Obrigando-se por tantas prorrogações quantas as que viessem a ter lugar durante a vigência do contrato.

Mesmo que haja alteração da renda.

Opõe-se a tal entendimento o recorrido.

Já que, diz ele, o fiador apenas se obrigou pelo período inicial do contrato, ou, se assim não for julgado, e na falta de nova convenção, cessa a sua obrigação logo que haja alteração da renda ou que decorra o prazo de cinco anos sobre o início da primeira prorrogação.

Decidindo, a propósito o acórdão recorrido:

Sendo certo que, conforme defendido pela generalidade da doutrina e da jurisprudência, as disposições contidas no art. 655º do CC são supletivas, nada obstando a que se estabeleçam no contrato regras diferentes das legais e que o fiador se obrigue em termos mais ou menos onerosos, podendo, assim, o mesmo obrigar-se relativamente a períodos de renovação, mesmo para além dos cinco anos, a verdade é que, para que tal suceda, têm as partes que o convencionar.

Ora, no contrato não se impôs qualquer limite ao número de renovações, pelo que, ficando estas indeterminadas, na falta de nova convenção, extinguiu-se a fiança decorrido o prazo de cinco anos sobre o início da primeira prorrogação, ou seja, em 1/12/1995.

Reportando-se as rendas em dívida, nesta acção, a momento posterior a Abril de 2002, não deve o fiador ser por elas responsabilizado.

A razão está, como melhor iremos ver, com a Relação, com a decisão que logrou vencimento (1).

Vejamos, pois:

Para garantia do cumprimento das diferentes obrigações que impendem sobre o locatário – maxime a do pagamento da renda (2) – pode ser-lhe exigida a prestação de fiança.

Aplicando-se-lhe, em princípio, a regra do art. 655.º (3) do CC, que, regendo sobre a fiança do locatário, assim dispõe:

“1. A fiança pelas obrigações do locatário abrange apenas, salvo estipulação em contrário, o período inicial de duração do contrato.

2. Obrigando-se o fiador relativamente aos períodos de renovação, sem se limitar o número destes, a fiança extingue-se, na falta de nova convenção, logo que haja alteração da renda ou decorra o prazo de cinco anos sobre o início da primeira prorrogação.”

Tendo este preceito dado uma particular atenção, dentro dos casos de fianças relativas a créditos futuros, ao da fiança do locatário, com o claro propósito de pôr termo à enorme polémica existente, quer na doutrina, quer na jurisprudência, no domínio da legislação anterior sobre a matéria (4). Estando, então, em causa, sobretudo, saber se a fiança prestada para garantia do cumprimento das obrigações emergentes do contrato de arrendamento urbano cobria também as suas prorrogações (5).

Entendendo, ao que supomos, a generalidade da doutrina e da jurisprudência, que, pelo menos, a disposição nele vertida, no seu nº 1, é supletiva (6), nada obstando a que se estabeleçam no contrato regras diferentes das aí referidas, podendo, assim, o fiador obrigar-se em termos mais ou menos onerosos, para além do período inicial do contrato (7).

Estabelecendo, assim, a lei a presunção de que a fiança se limita ao período inicial do contrato.

Dúvidas não havendo sobre o verdadeiro alcance da lei a este respeito, pondo, assim, termo à anterior polémica.

Ou seja, se nada for dito sobre o prazo da fiança (8)., a mesma limitar-se-á ao período inicial do contrato.

Sendo naturalmente válida a convenção expressa das partes no sentido da fiança abranger o período das suas renovações.

Podendo, porém, clausular-se no contrato que o fiador se obrigará em relação aos períodos de renovação, sem se limitar o número destes.

Sucedendo, então, que, se outra convenção não houver, que se nada mais for a respeito dito, se nenhum limite à renovação (que pode ser mais ou menos longo de acordo com a vontade das partes) for imposto – e para que fiança por tempo indeterminado não haja quando se verifiquem sucessivas renovações do contrato (9) - a fiança se extingue, desde logo, quando tenham decorrido cinco anos sobre o início da primeira prorrogação.

Pois, de outra forma, não se entende o alcance do nº 2 do referido art. 655.º

Sendo o mesmo de todo inútil, como adverte Sá Carneiro (10)..

O qual, a propósito, acrescenta:

“E a verdade é que ele, na falta de nova convenção – isto é, de nova fiança – declara a obrigação de garantia extinta se o fiador se obrigar relativamente aos períodos das prorrogações sem se limitar o número delas, se decorreram cinco anos desde o início da primeira prorrogação.”

Assim parecendo também ser o ensinamento a respeito de Menezes Leitão(11), quando nos diz que a norma (o art. 655.º) institui prazos supletivos para a obrigação do fiador.

Bem como o de Pinto Furtado (12). quando refere não ser aplicável a norma ora em apreço quando no contrato de arrendamento se dispôs de outro modo.

Na realidade, também assim cremos, podendo concluir-se quanto ao ora questionado nº 2:

Para que obrigação do fiador se mantenha durante os períodos de renovação é necessário – por imposição da lei – que estes (em maior ou menor número) se limitem no contrato entre as partes outorgado.

Se nada se disser sobre tal limitação, e na falta de nova convenção, a fiança extingue-se decorridos que sejam cinco anos sobre o início da primeira prorrogação.

Não podendo, pois, as partes, no clausulado do contrato de locação, acordarem apenas na manutenção da fiança nas sucessivas (e eventuais) prorrogações.

Tendo de limitar estas no tempo.

Por mais ou menos tempo, nos termos do que acordarem a propósito.

Podendo até discutir-se – mas não o faremos aqui, por desinteressante à questão que apreciamos – se se poderá entender que estaremos perante nova convenção ou situação similar caso as partes tenham consignado que a fiança se mantém no decurso das prorrogações, mesmo que decorridos estejam cinco anos sobre o início da primeira (13).

Posto isto, haverá que analisar e interpretar o contrato a fim de se averiguar qual terá sido a vontade das partes no concernente à fiança prestada.

Ora, a respeito, provado ficou apenas que o réu, ora recorrido, se obrigou como fiador da arrendatária para responder "pelas obrigações desta durante o prazo do presente contrato e suas prorrogações." – al. J) dos factos provados.

Donde, sem dificuldade resulta que o fiador não se limitou a garantir o período inicial do contrato, mas também o decurso de tempo das suas prorrogações.

Mas, sem mais nada a respeito ter sido clausulado.

Assim se tendo de entender, face à norma aplicável no silêncio das partes sobre a limitação do número dos períodos de renovação, que a fiança se extinguiu decorridos que foram cinco anos sobre o início da primeira prorrogação.

Ou seja, a partir de 1 de Dezembro de 1995.

Não estando, pois, as rendas em dívida garantidas pela fiança em apreço.

Tudo isto levando à absolvição do réu fiador em relação aos pedidos também contra ele formulados.

*

Face a todo o exposto, acorda-se neste Supremo Tribunal de Justiça em se negar a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.

Custas pelas recorrentes.

Lisboa, 12 de Novembro de 2009

Serra Baptista (Relator)

Álvaro Rodrigues

Santos Bernardino

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(1) Houve um voto de vencido no citado acórdão de 12 de Março de 2009.

(2) Arts 1º, 19.º, nº 1 do RAU e 1038.º, al. a) do CC

(3) O art. 655.º foi revogado pelo art. 2.º, nº 1 da lei 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), sendo, porém, ainda aqui aplicável face ao preceituado no art. 12.º, nº 1 do CC

(4) No domínio da legislação anterior, dividiam-se as opiniões: uns sustentavam que a fiança dura apenas pelo prazo inicial do arrendamento, defendendo outros a sua subsistência nas renovações – Rodrigues Bastos, Notas ao CC, vol. III, p. 117.

(5) Manuel Januário da Costa Gomes, Assunção Fidejussória de Dívida, p. 311 e J. G. de Sá Carneiro, RT Ano 87.º, p. 346

(6) P. Lima e A. Varela, CCAnotado, vol. I, p. 673, abrangendo, claramente, quer o nº 1, quer o nº 2 do preceito, Rodrigues Bastos, Notas ao CC, vol. III, p. 117, que não é preciso sobre a imperatividade ou supletividade do nº 2, A. Costa, Direito das Obrigações, p. 629, que também não aprofunda a razão de dizer que o regime especial da fiança no contrato de locação é supletivo, João de Matos, Manual do Arrendamento e do Aluguer, vol. II, p. 103, citando P. Lima e A. Varela, Menezes Leitão, Direito das Obrigações, vol. II, p. 329, que alude expressamente ao caso da fiança para garantir as obrigações do locatário que estabelece prazos supletivos para a obrigação do fiador, Pinto Furtado, Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, p. 313, bem como Ac. do STJ de 12/3/98 (Joaquim Matos), in www.dgsi.pt.

(7)Manuel Januário da Costa Gomes, in ob. cit., p. 316 defende a imperatividade do nº 2 do art. 655.º, parecendo também navegar em tais águas o Ac. do STJ de 23/4/90 (Eliseu Figueira), Bol. 396, p. 388.

(8) A norma supletiva contém um regime que se destina a funcionar apenas em caso de omissão das partes relativamente à disciplina de determinados aspectos dos negócios jurídicos que realizam (J. Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, p. 97).

(9) “É que não pode aceitar-se fiança por tempo indeterminado quando há sucessivas renovações de um contrato, cujo regime só em certas hipóteses admite a sua resolução” – Ac. do STJ de 23/4/90 já citado, igualmente referido pelas recorrentes, mas em sentido não condizente com a posição por elas assumida.

(10) Ob. cit., p. 347.

(11) Ob. e pag. citadas.

(12) Ob. e pag. cit.

(13) Acs da RL de 25/11/06, CJ Ano XI, T. 5, p. 126, de 15/6/89, CJ Ano XIV, T. 3, p. 141 e de 18/5/95, CJ Ano XX, T. 3, p. 108.