Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 2009.02.23, no Tribunal Judicial da Comarca de Vila Real, AA e mulher BB intentaram a presente ação declarativa de condenação sob a forma de processo sumário, que depois passou à forma ordinária, contra CC e mulher DD

Pediram

- a declaração da nulidade parcial do negócio de compra e venda de um imóvel caso não adquirissem ao terceiro proprietário de parte desse imóvel a parcela de terreno com a área de 537m2, em falta, para convalidação total do negócio, área essa que deveria ser entregue aos AA. para todos os efeitos e consequências legais;

- caso não houvesse convalidação total do negócio, a redução do negócio à parte válida, ou seja, à parte restante com a área de 463m2;

- e a redução proporcional do preço estipulado, reduzindo-se ao mesmo o montante € 21.480,00;

- a condenação dos RR. a reconhecerem os pedidos acima formulados e a restituírem aos AA. o montante de € 21.480,00, acrescido de juros de mora, vencidos e vincendos, desde a data da escritura pública de compra e venda até efetivo e integral pagamento.

Alegaram

em resumo, que

- compraram aos RR., pelo preço de € 100 000,00, um prédio urbano, composto de casa de cave e rés-do-chão com logradouro, sito no lugar do Alvaredo, freguesia de Mouçós, concelho de Vila Real, pressupondo que teria 125 m2 de área coberta e 875 m2 de área descoberta;

- todavia, 537m2 de área descoberta não eram propriedade dos RR.;

- os terrenos na zona têm o preço de € 40,00/m2, pelo que os RR. devem devolver-lhes € 21 480,00.

Contestando

e também em resumo, os réus alegaram que

- os autores violaram o princípio da boa fé, uma vez que conheciam desde antes da escritura a realidade predial que adquiriram;

- o direito à diferença do preço caducou, por terem decorrido 5 anos sobre a entrega do imóvel.

Reconvindo

pediram o pagamento da quantia de 6.300,00 €, invocando que os AA./reconvindos ainda não tinham pago a quantia de 5.000,00 € do preço, nem uma mobília no valor de 1.300,00 €.

Proferiu-se despacho saneador, no qual se relegou para final o conhecimento da caducidade.

Elaboraram-se a especificação e o questionário.

O processo foi instruído e procedeu-se ao julgamento, vindo a ser proferida sentença que julgou improcedentes a ação e a reconvenção.

Tendo subido os autos em recurso, por acórdão da Relação do Porto foi anulada a decisão da matéria de facto para ampliação da base instrutória.

Após essa ampliação, procedeu-se ao julgamento e veio a ser proferida, em 2012.12.06, nova sentença, em que também se julgaram improcedentes a ação e a reconvenção.

Os autores apelaram, sem êxito, pois a Relação do Porto confirmou a decisão recorrida.

Novamente inconformados, os autores deduziram a presente revista, apresentando as respectivas alegações e conclusões.

Os recorridos contra alegaram, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.

Cumpre decidir.

As questões

Tendo em conta que

- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;

- nos recursos se apreciam questões e não razões;

- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido

são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:

A) – Venda de bens alheios/erro vício;

B) – Caducidade.

Os factos

São os seguintes os factos que foram dados como provados nas instâncias:

1) Mediante escritura pública denominada de “Compra e Venda, Mútuo com Hipoteca e Fiança”, celebrada em 30 de Junho de 2004, no Cartório Notarial de Vila Real, CC e DD, declararam “que, pelo preço de € 100.000,00, que já receberam, vendem aos segundos outorgantes, o prédio urbano, composto de casa de cave e rés-do-chão, com logradouro, sito no lugar do Alvaredo, freguesia de Mouçós, concelho de Vila Real, inscrito na matriz sob o artigo 2091, com o valor patrimonial IMT de € 10.399,63, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real sob o nº 1344, da dita freguesia de Mouçós, inscrito a favor dos vendedores pela inscrição G2”, tendo por seu lado AA e BB declarado que aceitam este contrato e que o referido prédio se destina exclusivamente à sua habitação própria permanente. (A))

2) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial Rústico da freguesia de Mouçós, concelho de Vila Real, o prédio rústico sito no Lugar do Alvaredo, composto de pinhal, com a área de 1.000m2, o qual confronta de nascente com EE; poente com FF; norte, com GG e do sul com HH (herdeiros), o qual se encontra no artº 1040, sendo que pelo averbamento 1, Ap. 25/250996, se fez constar urbano, casa de cave e rés-do-chão, com 125m2, e área descoberta de 875m2, omisso, encontrando-se a sua aquisição registada a favor de AA casado com BB, na comunhão de adquiridos, por compra. (B))

3) O prédio referido em 1) compõe-se de cave e rés-do-chão e tem superfície coberta de 125m2 e a área descoberta de 338m2. (1.º)

4) Os autores pagaram aos réus pela compra e venda referida em 1) 100.000,00 euros. (2.º)

5) Uma parcela de terreno com a área de 537m2 do logradouro do referido prédio pertence e integra terreno do prédio pertencente a EE (3.º)

6) O que os autores desconheciam. (4.º)

7) Tendo os réus indicado aos autores aquela área de 537m2 como área integrante do referido prédio. (5.º)

8) O referido prédio tem de área de logradouro 338m2. (6.º)

9) Se os autores soubessem da parte viciada teriam interesse em comprar o referido prédio por preço inferior. (7.º)

10) Pois tomaram em consideração e como pressuposto que o referido prédio tinha um terreno com a área de 1.000m2. (8.º)

11) Os terrenos limítrofes do referido prédio, com aptidão construtiva custam o montante médio de € 35,00 por metro quadrado. (9.º)

12) Os réus construíram a casa de cave e rés-do-chão com 125m2 na parte do rústico sita para além de todo o limite nascente do caminho. (10.º)

13) E nessa parte do rústico ficou implantado o logradouro da casa com 338,00m2. (11.º)

14) De tal modo que a casa com 125m2 e o logradouro com 338,00m2 passaram a ocupar, como prédio urbano, a área de 463m2 do antigo rústico. (12.º)

15) Na parte sita para além de todo o limite nascente do caminho que atravessava o prédio dos réus. (13.º)

16) Os réus tendo necessidade de entrar no urbano com automóveis alargaram para poente toda a extensão do caminho. (15.º)

17) E por ali passaram automóveis dos réus e terceiros. (16.º)

18) Para evitar a devassa da sua casa e logradouro pelos terceiros os réus na área de 463m2, bem como para garantir privacidade muraram e vedaram essa parte do urbano do caminho. (17.º)

19) Através de um muro de alvenaria e cimento ao longo do limite Nascente do caminho. (18.º)

20) Tendo deixado nesse muro uma abertura que é um portão para entrada e saída da casa e logradouro. (19.º)

21) O caminho é usado por toda a gente para trânsito apeado e carral. (20.º)

22) A Junta da Freguesia de Mouçós pavim entou a expensas suas o referido caminho. (23.º)

23) O prédio dos réus é composto por casa de cave e rés-do-chão com 125m2 e logradouro com 338m2. (24.º)

24) A confrontar do Norte com GG, do sul com HH (herdeiros), do Nascente com EE e do Poente com caminho público. (25.º)

25) A superfície descoberta total do urbano é de 338m2. (26.º)

26) Os autores deslocaram-se ao local e viram a casa e logradouro e pensavam incluir a parte do monte a nascente, atrás da casa. (28.º)

27) Os AA. viram que a casa e logradouro estavam separados e divididos do caminho público e espaço adjacente a poente por um muro em alvenaria e cimento. (31.º)

28) Os RR. sempre disseram aos AA. que a parte do monte sito atrás da casa lhes pertencia e fazia parte do prédio, ligado que tudo então estava. (38.º e 39.º)

29) Apesar de bem saberem que tal parcela de terreno com 537m2 não lhes pertencia, antes pertencendo a pessoas emigradas na Suíça. (40.º)

30) Em consequência os AA. acreditaram que a referida parcela era dos RR. e que a tinham comprado. (41.º)

31) Familiares de tais pessoas que estavam na Suíça souberam que os RR. teriam vendido aos AA. a sobredita parcela. (42.º)

32) E mandaram vedar com arames a referida parcela de terreno, sita a nascente do urbano com fundamento de pertencer a EE. (43.º)

33) Continuando os RR. a propalar que a referida parcela não era do José Mota, mas sim deles. (44.º)

34) Tendo o pai do R. ido ao local e arrancado e destruído as fiadas de arame antes colocadas. (45.º)

35) Havia caminho com passagem para carro de bois com a largura de cerca de 2m. (46.º)

36) E o alargamento do caminho público foi em cerca de mais de um metro de largura, em toda a sua extensão. (47.º)

37) Sendo tal área de alargamento do leito do caminho não superior a 20m2. (48.º)

38) Não passando dois carros, pelo que ali não podem estacionar. (49.º)

39) Os AA. pagaram aos RR. o referido preço no pressuposto de terem adquirido 1000m. (50.º)

40) Os RR. entregaram aos AA. a parcela de monte em discussão, pertencente ao tal terceiro. (51.º)

41) Desde Maio de 2004 os AA. tomaram posse do imóvel, passando a usá-lo, frui-lo e habitá-lo. (52.º)

42) Desde, pelo menos, Julho de 2004 os AA. bem conhecem o prédio que compraram e logo aí (Julho de 2004), os AA. reclamaram aos RR. a desconformidade pela falta da área descoberta. (53.º e 54.º)

Os factos, o direito e o recurso

Na sentença recorrida entendeu-se que ao outorgarem no contrato de compra e venda em causa, os autores recorrentes foram induzidos em erro pelos réus quanto à área do prédio que compraram, pois foi considerada a área de 1.000 m2, quando na realidade o prédio vendido tinha apenas a área de 463 m2.

Julgou-se que esse erro era o previsto no artigo 251º do Código Civil e considerou-se verificarem-se os requisitos para a sua relevância em termos de anulabilidade, ou seja, a essencialidade do erro para os autores/compradores e a cognoscibilidade de tal essencialidade pelos réus vendedores.

Mas tendo em conta a data em que esta ação foi instaurada e a data em que tinha cessado o vício – pelo menos, Julho de 2004 – julgou-se que o direito de invocar o vício estava precludido pelo decurso do prazo de um ano, previsto na última parte do nº1 do artigo 287º do Código Civil.

O acórdão recorrido sufragou este entendimento.

Atentemos, pois, nas questões cujos temas foram acima enunciados.

A) – Venda de bens alheios/erro vício

No acórdão recorrido entendeu-se que “o que foi objeto da declaração negocial não foi um imóvel pertencente a outrem, mas um imóvel a que foram atribuídas qualidades de área que não possuía” e por isso, os réus “não venderam coisa que lhe não pertencia, apenas fizeram crer aos autores que uma área que lhe não pertencia integrava o seu imóvel”.

Daí a consideração do erro sobre o objeto, como acima já fico dito e a não consideração da venda de bem alheio.

Assim não entendem os autores recorrentes, que defendem que estamos perante uma venda de um bem parcialmente alheio, mesmo considerando a existência de um erro sobre o objeto do negócio, devendo o negócio ser reduzido em relação à parte válida e, em consequência, o preço ser reduzido proporcionalmente na quantia de 18.795,00 €.

Cremos que têm razão.

Conforme se infere do disposto no nº1 do artigo 892º do Código Civil e nos dá conta Menezes Leitão “in” Direito das Obrigações, vol. III, 4ª edição, a página 93, “existe venda de bens alheios sempre que o vendedor não tenha legitimidade para realizar a venda, como sucede no caso de a coisa lhe não pertencer, ou de o direito que possui sobre ela não lhe permitir a sua alienação”.

Ora, no caso concreto em apreço, está provado que por escritura pública de 2004.06.30, os réus declararam vender aos autores um prédio rústico com a área de 1.000 m2, com uma casa nele implantada, quando na realidade uma parcela desse prédio vendido, com a área de 537 m2, não pertencia ao réus, uma vez que só lhe pertencia uma parcela com a área de 463 m2.

Mais se provou que os autores estavam convencidos, ao outorgarem na referida escritura, que o prédio que compravam abrangia aquela parcela de 537 m2, por os réus vendedores assim o terem afirmado perante si, tendo até procedido à sua entrega aos autores.

Mais se provou que se estes soubessem a área real do prédio que lhe foi vendido, continuariam a ter interesse na compra abrangendo esta área, embora por preço inferior.

Temos, pois, manifestamente, aqui duas situações:

- por parte dos réus, uma venda de um bem parcialmente alheio, uma vez que, não lhe pertencendo parte do bem vendido, careciam de legitimidade para vender esta parte;

- por parte dos autores, uma compra com erro sobre o objeto do negócio, uma vez que estavam convencidos que a compra e venda abrangia a área do prédio referida na escritura.

Os autores apenas invocaram na sua petição inicial a venda de um bem que parcialmente não pertencia aos réus.

Provada que está essa venda teve estas caraterísticas, vejamos agora quais as consequências que dela resultam.

Determina-se no artigo 892º do Código Civil que “é nula a venda de bens alheios sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar”.

E no artigo 902º do mesmo diploma, que “se os bens só parcialmente forem alheios e o contrato valer na parte restante por aplicação do artigo 892º.observar-se-ão as disposições antecedentes quanto à parte nula e reduzir-se-á proporcionalmente o preço estipulado.”

Esta última é a situação com que nos defrontamos no caso concreto em apreço.

Estamos, assim, perante uma hipótese de invalidade parcial, havendo então que se aplicar o regime do artigo 292º do Código Civil, em que se determina que o negócio só será totalmente nulo se se puder concluir que ele não teria sido celebrado sem a parte viciada.

Caso, porém se admita a redução do negócio, haverá que se proceder a uma limitação da aplicação desse regime à parte viciada, mantendo-se, porém vigente o negócio quanto à parte válida, com uma redução do respectivo preço, redução essa que se opera através de uma diminuição da quantia devida na exata medida em que não se verificou o efeito translativo.

Ora, no caso concreto em apreço e face ao que consta da matéria da reposta dada ao ponto 7º da base instrutória, os autores celebrariam o negócio mesmo que soubessem que a área do prédio era a real, isto é, 463 m2.

Considerando as disposições legais acima transcritas, há pois, que considerar nula a venda do terreno quanto área de 537 m2 que não pertencia aos réus e válida quanto à área de 463º m2, que lhes pertencia.

Esta redução do negócio terá que ser acompanhada de um redução proporcional do preço estipulado, conforme acima ficou explicitado.

Como este preço abrangia não só o terreno como um prédio nele implantado, não é possível estabelecer a proporção entre a área do terreno e o preço pago, uma vez que este abrangia também esse prédio.

Sendo assim, o único elemento que existe para o efeito é o preço do metro quadrado de terrenos limítrofes ao em causa e com a mesma aptidão construtiva, que de acordo com a resposta ao ponto 9º da base instrutória se cifra em 35,00 €.

Pelo que, sendo a redução da área do prédio vendido de 537 m2, o valor dessa redução deve estabelecer-se em 18.795,00 €.

E uma vez que o preço estipulado de 100.000,00 € já foi pago, devem os réus restituir essa quantia aos autores.

Os juros de mora serão contados apenas a partir da citação e não da escritura, como pretendem os autores, face ao disposto nos arts 805º e 806º do Código Civil.

B) – Caducidade

Conforme se disse, as instâncias consideraram que já se tinha esgotado o prazo de um ano referido no nº1 do artigo 287º do Código Civil para os autores arguirem o erro-vício que entenderam verificar-se no caso concreto em apreço e que conduzia a uma situação da anulabilidade do negócio, pelo que caduco estava o direito que os autores podiam invocar na presente ação.

Mas, como ficou decidido aquando da apreciação da questão anterior, para além desse vício, a ser relevante para efeitos de anulabilidade do negócio, sempre aqui ocorreria una situação de venda de bens alheios, que tem como consequência a nulidade e não a anulabilidade do negócio.

Ora, nos termos do disposto no artigo 286º do mesmo diploma, “a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal”.

Serve isto para dizer que não se verifica aqui a caducidade do direito invocado pelos autores, ou seja, do direito de invocar a nulidade parcial do contrato de compra e venda com base em venda de bens parcialmente alheios, com as consequências atrás descritas.

Sendo assim, tornam-se desnecessárias quaisquer considerações sobre o erro sobre o objeto do negócio e a caducidade da sua pressuposta invocação pelos réus.

A decisão

Nesta conformidade, acorda-se em julgar parcialmente procedente a revista e em revogar o acórdão recorrido, condenando os réus a pagar aos autores a quantia de 18.795,00 €, acrescida de juros de mora desde a citação.

Custas pelos recorridos.

Lisboa, 16 de Janeiro de 2014

Oliveira Vasconcelos

Serra Baptista

Álvaro Rodrigues