Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Na presente acção ordinária, os autores A e B pedem a condenação ou da ré "C, S.A.", ou da ré "Banco D, S.A.", ora "E, S.A." - consoante se conclua pela responsabilidade de uma ou de outra pela não celebração de uma escritura de compra e venda e mútuo para aquisição de um imóvel para habitação dos autores, irrealização essa que se terá ficado a dever ao incumprimento, principalmente por parte da ré "C, S.A.", dos deveres de informação, lealdade e correcção, nas negociações do gorado financiamento bancário, indispensável à referida aquisição, que esta mesma ré se comprometeu a atribuir aos autores - a pagarem-lhes as seguintes quantias:

- 4.282.743$00, derivada dos custos suportados pelos autores com a não celebração da escritura pública de aquisição de imóvel e mútuo, acrescida de juros legais, desde a citação até integral pagamento;

- 3.000.000$00, a título de danos morais sofridos pelos autores, acrescida de juros legais desde a citação até integral pagamento e ainda a assumir o pagamento de todos os juros e outras despesas suportadas pelos autores por conta do contrato de empréstimo para liquidação do crédito sinal vencido celebrado com o "C, S.A.", cuja liquidação se deixa para execução de sentença.

Citadas, as rés contestaram, impugnando a obrigação de indemnizar que lhes é assacada pelos autores, alegando, em suma, que houve precipitação por parte destes na celebração do contrato-promessa para aquisição de uma segunda habitação, com recurso ao crédito à habitação própria nos termos do DL 349/98, de 11/11, sem terem regularizado previamente um anterior financiamento que lhes tinha sido concedido pelo "Banco D, S.A." (ora "E, S.A."), ao abrigo do mesmo regime legal, e com o qual adquiriram uma outra habitação.

Na réplica, os autores reiteraram o petitório.

A acção foi julgada totalmente improcedente logo no despacho saneador, sentença que a Relação do Porto veio a confirmar, negando provimento à apelação interposta pelos autores, que, agora, pedem revista do acórdão da 2ª Instância, formulando as seguintes conclusões:

1.	Os aqui recorrentes alegaram na sua petição inicial que: «Entretanto e dado que a promitente vendedora estava a pressionar os aqui AA. para a outorga da escritura pública, estes contactaram o "C, S.A." no sentido de a referida instituição os informar se poderiam formalizar a escritura de compra e venda apesar de ainda não terem vendido a outra habitação (artigo 15º da P.I.); Os aqui AA. foram informados pelo "C, S.A." que não havia qualquer problema em ficarem com os dois imóveis, bastando que alterassem o crédito junto do "Banco D, S.A." de bonificado para o regime geral (artigo 16º da P. I.); Com base na informação do "C, S.A." os AA. solicitaram em 2 de Fevereiro de 1999 ao "Banco D, S.A." que o empréstimo concedido por aquela instituição passasse para o Regime Geral, «uma vez que vai passar a ser habitação secundária, devido ao "C, S.A.", ter-me concedido um empréstimo de crédito habitação própria permanente» - CF. Doc. 4 cujo conteúdo se dá por reproduzido para todos os efeitos legais (artigo 17º da P.I.)».

2.	Estribaram a sua causa de pedir na violação por parte do "C, S.A." dos deveres de informação, lealdade e correcção nas negociações para a celebração do contrato de financiamento bancário (artigos 15º, 16º, 17º da P.I.).

3.	Matéria que se encontra vertida no artº. 227º do Código Civil.

4.	E, ao contrário do alegado no acórdão recorrido, os factos alegados nos artigos 15º a 17º da petição inicial, mesmo que provados, seriam capazes de integrar a previsão do artigo 227º do Código Civil.

5.	Mas então fica impune a conduta do "C, S.A.", que nas negociações para a concessão de um empréstimo informa os apelantes que poderão transferir o seu actual crédito bonificado para regime geral, com vista a que possam pedir um novo crédito bonificado junto do "C, S.A." e que, após a recusa formulada pelo "Banco D, S.A." nessa transferência, vem informar os apelantes de que não poderá conceder-lhes o empréstimo??

6.	É que o que está em causa na presente acção é precisamente a errónea informação fornecida pelo "C, S.A.", que fez crer ao apelantes que era possível esse mesmo negócio.

7.	Citando a este respeito o Ac. do STJ, de 14/10/86, BMJ 360º-583 : «...II - Quando uma das partes sabe ou deve saber que um facto - ignorado pela outra, mas que as regras da boa fé exigem que lhe seja revelado - pode conduzir ao abortamento das negociações, impõe-se que, sem demora, preste essa informação.».

8.	De facto, os aqui recorrentes confiaram plenamente nas informações fornecidas pela ré "C, S.A.", no sentido de que poderiam efectuar escritura pública de compra e venda no regime bonificado, mesmo mantendo outro empréstimo (desde que esse passasse para o regime geral !!).

9.	Informações que a ré "C, S.A." sabia serem incorrectas e falsas, tendo os autores sofrido inúmeros danos ao acreditarem nas informações fornecidas por aquela instituição bancária.

10. Cometeu o acórdão recorrido um erro na interpretação do artigo 227º do Código Civil, já que a matéria trazida aos autos se enquadra neste normativo legal.

Nenhuma das rés contra-alegou.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

São os seguintes os factos até agora dados como provados:

1º- Os autores adquiriram, em 30 de Maio de 1997, através do recurso a empréstimo bancário bonificado, uma fracção autónoma designada pela letra «D» correspondente a uma habitação no primeiro andar esquerdo, com entrada pelo nº 237 do prédio urbano sito na rua ..., freguesia de Paranhos, Porto;

2º- Pretendendo mudar de habitação, os autores, durante o mês de Junho de 1998, contactaram a "F" no sentido de a referida imobiliária lhes conseguir arranjar uma nova habitação;

3º- Através da referida imobiliária os aqui autores celebraram, no dia 31 de Julho de 1998, um contrato, na qualidade de promitentes compradores, com G;

4º- Pelo referido contrato os aqui autores prometiam comprar a fracção autónoma designada pelas letras «BD» correspondente a uma habitação, com lugar de garagem, sito no sexto andar esquerdo com entrada pelo nº. 501 do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na rua ..., freguesia de Paranhos, Porto;

5º- Como sinal e princípio de pagamento os aqui autores entregaram à promitente vendedora a quantia de 200.000$00;

6º- Conforme estipulado entre as partes, os autores reforçaram o sinal com 3.800.000$00, no dia 21 de Agosto de 1998;

7º- O remanescente do preço, no valor de 16.000.000$00, seriam liquidados no acto de efectivação da escritura pública de compra e venda, a outorgar até 31 de Dezembro de 1998, em simultâneo com a obtenção de um pedido de financiamento a contrair junto de uma instituição de crédito;

8º- Os aqui autores contactaram o "C, S.A.", agência de ..., com vista a que a referida instituição bancária lhes financiasse a compra do imóvel prometido comprar;

9º- O reforço de sinal de 3.800.000$00 foi liquidado à promitente vendedora através de crédito concedido pelo "C, S.A.";

10º- Os autores obtiveram junto do "C, S.A." a proposta de empréstimo no Regime de Habitação Própria e Permanente nos precisos termos da carta datada de 23 de Outubro de 1998, conforme documento junto a fls. 24 e 25 destes autos, cujo conteúdo se dá por reproduzido;

11º- A escritura pública de compra e venda não foi marcada até 31 de Dezembro de 1998;

12º- Os autores solicitaram, em 2 de Fevereiro de 1999, ao "Banco D, S.A." que o empréstimo concedido por aquela instituição passasse para Regime Geral, conforme documento de fls. 26, aqui dado como reproduzido;

13º- Com data de 10 de Fevereiro de 1999 o "Banco D, S.A." informou os autores que não aceitava a alteração do regime do empréstimo de bonificado para geral, tendo em conta o DL 349/98, de 11 de Novembro, artigo 8º, al. b), tudo conforme documento junto a fls. 27, cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido;

14º- A promitente vendedora enviou, no dia 1 de Março de 1999, carta registada com aviso de recepção aos autores, a interpelá-los para, impreterivelmente, até ao dia 16 de Março de 1999, outorgarem a escritura pública de compra e venda, comunicando aos autores que, uma vez decorrido o prazo ora fixado, sem que ocorra o cumprimento das suas obrigações contratuais, constatava a sua definitiva vontade de não cumprir o contrato e, sem mais, considerava resolvido o contrato, por motivo única e exclusivamente imputável aos autores, fazendo suas (da promitente vendedora) todas as quantias entregues a título de sinal, tudo conforme documento de fls. 28-29;

15º- A ré "E, S.A." integrou, no dia 23/7/2001, por efeito de fusão-incorporação, o "Banco D, S.A.";

16º- A fusão encontra-se inscrita na 4ª Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob a apresentação nº. 17/010723.

A questão a resolver nesta revista é a de saber se os factos alegados pelos recorrentes e discriminados na 1ª conclusão supra transcrita deveriam ter sido submetidos à produção de prova, dada a sua alegada relevância para a apreciação do caso sob a perspectiva do instituto da culpa in contrahendo, previsto no artigo 227º do Código de Processo Civil.

No fundo, sem que tal seja expressamente pedido, o que os recorrentes pretendem é que este Tribunal lance mão da faculdade concedida pelo nº. 3 do artigo 729º do Código de Processo Civil, ordenando que as instâncias ampliem a matéria de facto por forma a que tais factos sejam também considerados na aplicação definitiva do regime jurídico julgado adequado.

Por outras palavras ainda, entendem os recorrentes que a causa não podia ter sido, como foi, decidida de meritis no saneador, uma vez que o estado do processo o não permitia, por falta de todos os elementos para uma decisão conscienciosa, conforme exige a alínea b) do nº. 1 do artigo 510º do C.P.Civil.

Segundo os acórdãos deste Supremo, de 16/2/1990, AJ 6º/90, pág. 20 e de 25/10/1990, AJ, 12º, pág. 21, tem vindo a ser entendido, designadamente por este Alto Tribunal, que a questão de saber se o processo fornece todos os elementos para uma decisão conscienciosa do fundo da causa no saneador é matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias, sendo pois à Relação que cabe a decisão sobre a normal necessidade e organização do apuramento dos factos.

Cremos, no entanto, que esta interpretação é demasiado restritiva do disposto no nº. 3 do citado artigo 729º, quase que esvaziando o respectivo conteúdo na sua aplicação prática, já, de si, bastante limitada.

Por isso que, tal como decidiu o acórdão do STJ, de 6/12/1979, também entendemos que compete ao Supremo apreciar se os elementos de facto fixados nas instâncias são ou não suficientes para se conhecer de mérito, sob pena de contradição lógica com o poder que lhe incumbe de mandar ampliar a decisão de facto, de harmonia com o nº. 3 do artigo 729º do Código de Processo Civil.

Dito isto, vejamos, então, se os factos indicados pelos recorrentes assumem a relevância que eles lhes atribuem por forma a justificar o funcionamento deste normativo legal.

A petição inicial é completamente omissa quanto ao enquadramento jurídico dos factos.

A 1ª instância analisou-os à luz da responsabilidade extracontratual prevista no artigo 486º do Código Civil.

Na apelação e agora na revista os recorrentes pretendem ver os factos integrados na previsão do artigo 227º do Código Civil, chamando a atenção para factos que alegaram e que não foram atendidos.

E é - só - sobre esta perspectiva jurídica que nos iremos debruçar, pois que, se é verdade que o tribunal não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (artigo 664º do Código de Processo Civil), não é menos certo que, no âmbito dos recursos, a sua cognoscibilidade - exceptuando as questões de conhecimento oficioso - restringe-se ao respectivo objecto, tal como é retratado nas conclusões dos recorrentes (artigos 684º, nº. 3 e 690º, nº. 1, ambos do referido Código).

Prescreve o nº. 1 do artigo 227º do Código Civil que:

«Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.».

É sabido que, hoje, a ultimação dos negócios de grande complexidade não se satisfaz com a simples aceitação de uma proposta, exigindo antes uma prévia panóplia de contactos e estudos entre as partes interessadas por forma a que a decisão final, a formação do contrato propriamente dita corresponda o mais possível à vontade real dos contratantes e satisfaça plenamente os interesses em jogo.

Essas negociações preliminares assumem, muitas das vezes, formas contratuais juridicamente reguladas e com sanções próprias, previstas na lei, para os casos de incumprimento - casos do contrato-promessa, do acordo-quadro, do pacto de preferência, etc.

No entanto, fora destas negociações preliminares tipificadas, há todo um conjunto de contactos e de pré-acordos, que se devem pautar pelos princípios gerais da boa fé, sob pena de o não cumprimento de determinados deveres de conduta, leal e proba, determinarem responsabilidade indemnizatória imputável à parte faltosa, designadamente quando a sua conduta levar :

- a que rompa arbitrariamente as negociações, ofendendo o principio da confiança;

- à celebração de um negócio ferido de ineficácia ou de invalidade;

- à conclusão de um contrato válido e eficaz, mas em que surgiram das respectivas negociações danos a indemnizar (cfr. Prof. Almeida Costa, RLJ 116º-101).

Nestes casos de culpa in contrahendo poderá haver lugar ao espoletamento da responsabilidade indemnizatória prevista no artigo 227º do Código Civil, também chamada de responsabilidade pré-contratual, ou pré-negocial - sendo esta última qualificação a mais correcta, segundo aquele ilustre civilista (loc. cit., pág. 89), por abranger não só as situações contratuais, mas também as negociais e as quase negociais.

Mas para que nasça esta obrigação de indemnizar, é necessário:

- por um lado, que haja por parte do incumpridor uma conduta fortemente censurável, porquanto, assumindo a boa fé, nestes casos, um acentuado sentido ético-jurídico e sendo a regra a liberdade negocial, só deve sancionar-se a conduta intoleravelmente ofensiva desse sentido (cfr. ac. do STJ, de 9/2/1999, CJSTJ, ano VII, tomo I, pág. 85);

- por outro lado, que a parte fiel não tenha contribuído também, com culpa sua, para o insucesso negocial (cfr. autor e loc cit., página 206 e ac. do STJ, de 28/3/1995, CJSTJ, ano III, tomo I, pág.144).

Feito este breve esquiço sobre as características essenciais da responsabilidade pela culpa in contrahendo, vejamos agora se se justifica a ampliação do julgamento sobre os factos indicados pelos recorrentes, o que implica o juízo apriorístico sobre a sua virtualidade de, conjugados com a demais factualidade já provada, poderem impulsionar, in casu, a obrigação indemnizatória prevista no artigo 227 do Código Civil.

E, indo à essência desses mesmos factos, tudo se resume em averiguar, como bem sintetizam os recorrentes, se a recorrida "C, S.A." violou a confiança dos recorrentes, recusando o financiamento para aquisição da fracção que tinha prometido comprar, depois de os terem informado, erroneamente, de que poderiam titular os dois empréstimos - o solicitado à "C, S.A." para a nova aquisição e o já concedido pela ex-"Banco D, S.A." (actual "E, S.A.") - , desde que conseguissem que este último passasse de bonificado para o de regime geral.

Ora, se isto fosse verdadeiro, ou seja, se esta factualidade obtivesse comprovação, não há dúvida que se teria de concluir que a recorrida "C, S.A." não tinha cumprido o seu dever de dar a informação correcta, ou, ao menos, de se exprimir com clareza.

De facto, a lei que estabelece o regime jurídico de concessão de crédito à habitação própria - DL 328-B/86, de 30/9, vigente na altura da concessão do empréstimo pela ex-"Banco D, S.A." (actual "E, S.A.") para aquisição da 1ª habitação dos recorrentes, e o DL 349/98, de 11/11, actualmente em vigor - , proíbe que os interessados beneficiem de outro empréstimo concedido sob o mesmo regime.

Ora, à "C, S.A.", como entidade especializada nesta actividade financiadora, incumbia o dever específico de dar aos recorrentes a informação correcta, ou, pelo menos, de ser mais clara nessa informação no sentido, por exemplo, de os recorrentes contratarem um empréstimo fora do regime especial previsto nos diplomas legais citados.

Não obstante, os recorrentes não estão também isentos de culpa no seu comportamento, ao confiarem plena e cegamente nessa informação e, principalmente, ao celebrarem o contrato-promessa para aquisição da segunda habitação, obrigando-se a celebrar o contrato definitivo num curto espaço de tempo (seis meses), antes de se assegurarem que estavam em condições de obter o pretendido financiamento.

Na verdade, celebraram o contrato-promessa em 31 de Julho de 1998, comprometendo-se a celebrar a escritura definitiva até 31 de Dezembro do mesmo ano e só depois é que trataram de obter o financiamento.

Note-se que, apenas em Fevereiro de 1999 - a um mês da interpelação admonitória que lhes fez a promitente vendedora - é que diligenciaram junto da ex-"Banco D, S.A." a regularização do primeiro empréstimo.

Acresce que, se é certo que competia ao banco ("C, S.A.") o especial dever de informá-los correctamente, não é menos certo que a ignorância da lei a ninguém aproveita (artigo 6º do Código Civil).

Queremos com isto significar que os recorrentes tinham obrigação de conhecer, através do recurso ao primeiro empréstimo, as apertadas condições a que estavam sujeitos, designadamente no que concerne à venda da habitação adquirida nesse regime (e que lograram vender, segundo confessam, já depois dos factos).

Mesmo que desconhecessem a lei, bastava-lhes terem (re)lido o documento complementar à respectiva escritura.

Efectivamente, nos termos do nº. 1 da cláusula 9ª do referido documento complementar, os ora recorrentes não poderiam alienar o fogo adquirido antes de decorrido o prazo de cinco anos a contar da data da concessão do empréstimo, salvo nos casos previstos no número quatro do artigo 11º do DL 328-B/86, de 30/9.

E nos termos do nº. 2 da mesma cláusula, se a alienação viesse a verificar-se antes de decorrido o referido prazo, os recorrentes teriam que reembolsar o banco mutuante ("Banco D, S.A.", hoje "E, S.A.") do montante das bonificações entretanto usufruídas, acrescido de 20%.

Por conseguinte, os recorrentes foram temerariamente precipitados, tendo actuado também com culpa.

Não podem, por isso, responsabilizar qualquer dos bancos pelos danos patrimoniais e não patrimoniais que alegam ter-lhes advindo e que não teriam sofrido não fora a expectativa na conclusão do financiamento frustrado.

A indemnização por culpa in contrahendo visa o chamado interesse contratual negativo, isto é, a reparação dos danos que a parte inocente não teria sofrido se não fosse a expectativa na conclusão do negócio frustrado ou das vantagens que teria sofrido se não se tivesse gorado aquela expectativa.

Contudo, nesta espécie indemnizatória e na lição de Almeida Costa, loc. cit., pág. 206:

«...encara-se o prejuízo que o lesado evitaria se não houvesse, sem culpa sua, confiado em que, durante as negociações, o responsável cumpriria os específicos deveres a elas inerentes e derivados do imperativo da boa fé,...» (sublinhámos a expressão sem culpa sua).

Consequentemente, repartindo-se a culpa por ambas as partes - recorrentes e recorrida "C, S.A." (a recorrida ex-"Banco D, S.A.", actual "E, S.A.", está fora do objecto do recurso) - , a culpa de uma anula a da outra para efeitos indemnizatórios (cfr. ac. do STJ, de 28/3/1995, CJSTJ, ano III, tomo I, pág. 144).

Conclui-se, assim, não se justificar a ampliação da matéria de facto pretendida pelos recorrentes.

DECISÃO

Por todo o exposto nega-se a revista, como custas pelos recorrentes (sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficiam).

Lisboa, 3 de Julho de 2003

Ferreira Girão

Luís Fonseca

Lucas Coelho