Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A" intentou acção de despejo, com processo ordinário, contra B, pediu que se decretasse a denúncia do contrato de arrendamento respeitante ao prédio urbano identificado no art. 1º da petição inicial, no termo do prazo de renovação que se seguisse à citação, com fundamento na necessidade do prédio para sua habitação.

O R., citado, contestou impugnando, além do mais, a invocada necessidade, alegando, ainda, a criação, pelo A., intencional, da aparência de verificação dos requisitos do art. 71º do R.A.U., anexo ao Dec. Lei nº. 321-B/90, de 15.10.

Em reconvenção, pediu a condenação do autor a pagar-lhe a quantia de 6.122.399$00, por obras que alegou ter feito no arrendado.

Na 1ª instância foi proferida sentença que julgou a acção procedente e parcialmente procedente a reconvenção em consequência do que foi o Autor condenado a pagar ao R. a quantia de 3.032.521$00.

A fls. 299, foi rectificada a parte decisória da sentença concernente à condenação no pagamento do valor das benfeitorias, que foi fixado em 2.265.521$00.

Inconformado apelou o R. alegando ter havido violação da al. b) do nº. 1 do art. 107º do R.A.U., em face da declaração, com força obrigatória geral, de inconstitucionalidade daquela norma, na relação dada pelo D.L. nº. 321-B/90, de 15.10, decretada no Ac. nº. 97/2000, publicado já após a audiência de julgamento, e não ter o Autor provado a necessidade da casa.

Posteriormente, ampliou o âmbito do recurso pedindo que, no caso de procedência da acção, o pedido reconvencional seja julgado inteiramente procedente.

O Tribunal da Relação de Lisboa, pelo acórdão de fls. 404 a 407, deu provimento ao recurso, por julgar aplicável o regime fixado na Lei nº. 55/79, de 15.09, revogando a decretada denúncia, e declarou prejudicado o conhecimento das restantes questões suscitadas pelo R. nas suas alegações.

Foi a vez do Autor, irresignado, recorrer para este Supremo Tribunal formulando nas suas alegações as seguintes conclusões:

1 - O tempo de permanência do inquilino no arrendado, como circunstância impeditiva do exercício do direito de denúncia, não é um prazo de caducidade, mas uma excepção peremptória.

2 - O Réu não alegou até à data da sentença nenhum facto impeditivo ao exercício daquele direito de denúncia.

3 - Essa excepção não é de conhecimento oficioso, deve ser apreciada, sempre e só, se o inquilino a alegar.

4 - O réu só alegou esse facto em sede de alegações de recurso, extemporaneamente, depois de ter ficado precludida a possibilidade de ser invocada tal excepção.

5 - O acórdão recorrido fez indevida aplicação do disposto nos arts. 496º e 489º, nº. 2 do C.P.Civil e deixou de observar o art. 107º, nº. 1 do R.A.U., motivo por que deve ser revogado.

Respondeu o Réu pugnando pela improcedência do recurso.

Corridos os vistos legais, cabe decidir.

Estamos perante uma acção judicial de despejo cujo objecto é a denúncia de um contrato de arrendamento para habitação, com fundamento no caso previsto na al. a) do nº. 1 do art. 69º do R.A.U. (necessidade do prédio para habitação) havendo, em sede da presente revista, que ajuizar se ocorre ou não a limitação ao direito de denúncia estabelecida na al. b) do nº. 1 do art. 107º daquele diploma.

Em matéria de facto, a Relação, ao abrigo do disposto no nº. 6 do art. 713º do C.P.Civil, remeteu para a elencada na decisão da 1ª instância, da qual se destaca, com interesse para o julgamento do caso subjuditio, a seguinte:

1 - O prédio sito na R. João de Santarém, nºs. ..... , no Bairro do Rosário, em Cascais, está inscrito, desde 30/07/1982, na C.R.P. a favor do Autor e de C, por força de doação feita por D, através de escritura de 19/03/1982, conforme certidão de fls. 9 a 11.

2 - Através do contrato escrito junto a fls. 12, com início em 01/11/1975, D deu de arrendamento ao R. o referido imóvel, para habitação deste, pelo período de um ano, sucessivamente renovável, pela renda mensal de 6.000$00.

3 - O Autor, que é filho de E e da referida D, em 31/12/1986, contraiu matrimónio com F.

4 - O prédio acima referido é uma moradia de 3 pavimentos, composta de cave com três divisões, r/c com duas divisões, cozinha, despensa e casa de banho, e um primeiro andar com 4 divisões, com duas casas de banho.

5 - Através da escritura junta a fls. 235, com data de 29/04/1998, o Autor adquiriu ao irmão a restante metade do imóvel dos autos.

6 - Essa aquisição está registada na C.R.P. de Cascais, conforme certidão de fls. 250.

7 - A citação do R. foi feita em 13/02/1995.

Provado está também que o réu realizou diversas obras no locado.

Na vigência da Lei nº. 55/79, de 15.09, o limite de permanência no arrendado obstativo ao exercício do direito de denúncia para habitação era o de 20 anos, ou mais, na qualidade de inquilino (art. 2º, nº. 1, al. b)).

Esse limite, com a entrada em vigor do R.A.U., aprovado pelo Dec. Lei nº. 321-B/90, de 15.10, foi aumentado para 30 anos (art. 107º, nº. 1, al. b)).

Considerando que a acção foi intentada em 19/12/94, já na vigência do R.A.U., o prazo de permanência no arrendado relevante para obstar ao direito de denúncia em causa, era o de 30 anos.

Porém, o Tribunal Constitucional, pelo ac. nº. 97/2000, de 16/02/2000, publicado no D.R. nº. 65, 1ª S-A, de 17/03/2000, declarou, com força obrigatória geral, a inconstitucionalidade da norma constante da referida al. b) do nº. 1 do art. 107º.

Na sequência dessa declaração, foi dada nova redacção à citada al. b), pelo Dec. Lei nº. 329-B/2000, de 22.12, entrada em vigor em 04/02/01, que passou a ser a seguinte: "Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta".

Tendo a publicação do referenciado acórdão do Tribunal Constitucional, que repristinou o regime estatuído na al. b) do nº. 1 do art. 2º da Lei nº. 55/70, tido lugar antes da prolação da sentença na 1ª instância, o R., nas suas alegações da apelação, invocou a circunstância de, no momento em que a denúncia devia produzir efeito, se manter no arrendado há mais de 20 anos e que, em consequência, devia ser decretada a inviabilidade do pedido de denúncia.

Assim entendeu a Relação, julgando a acção improcedente com o fundamento de que tendo o arrendamento em causa tido início em 01/11/75, e tendo o termo do prazo da renovação ocorrido às 24 horas do dia 02/11/95, havia já decorrido o prazo de 20 anos previsto na Lei nº. 55/79, e na sua vigência.

Ora, aplicando-se ao caso dos autos o segmento da al. b) do nº. 1 do art. 107º do R.A.U., com a redacção dada pelo D.L. nº. 329-B/2000, que se refere ao "período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta", ter-se-ia verificado a limitação ao exercício do direito de denúncia prevista naquela alínea.

Que julgar?

Um caso idêntico ao aqui em apreço foi apreciado e decidido no acórdão deste Supremo Tribunal, em que o presente relator interveio como adjunto, proferido em 23/05/02, na revista nº. 1308/02-2ª S., cujo teor se vai seguir de perto.

Tem sido orientação deste Supremo que as leis relativas às relações jurídicas de arrendamento são, em princípio, de aplicação imediata às relações já constituídas por visarem, não propriamente o "estatuto" contratual das partes, mas antes o respectivo "estatuto legal", atingindo-as, desse modo, não tanto como partes contratantes, mas enquanto sujeitos de direito entre si ligados por um particular e específico vínculo contratual (v. Baptista Machado in "Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil", pgs. 122 e segs.).

As normas relativas ao arrendamento são de interesse geral, exigindo a aplicação imediata da lei nova, dado o seu acentuado carácter de ordem pública.

Também tem sido entendido, no que respeita aos pressupostos legais da efectivação da denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio, que não é aplicável a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, mas, sim, em princípio, a lei vigente ao tempo em que é operada a declaração da sua denúncia, concretamente a vigente à data do julgamento do recurso por, nessa fase, a relação locatícia ainda subsistir.

E, não obstante o R., na contestação, nada ter alegado a respeito da aqui versada limitação ao direito de denúncia pois, então, encontrava-se em vigor a al. b) do nº. 1 do art. 107º do R.A.U., na sua redacção primitiva, e não tinha sido, ainda, proferido pelo Tribunal Constitucional o seu acórdão nº. 97/2000, atrás citado, e consubstanciar essa limitação uma excepção peremptória de conhecimento não oficioso (v. Ac. do S.T.J., de 30/04/96, na Col. Jur. - Acs. Do S.T.J. - Ano IV, tomo II, pg. 39), não se ficou impedido de dela tomar conhecimento já que o réu aproveitou a possibilidade que se lhe deparou, nas alegações da apelação, de a invocar.

Só que para a procedência da excepção não basta a prova da subsistência do arrendamento por 20 anos, ou mais, no período de vigência da lei que estabeleceu tal prazo.

Como se julgou no citado acórdão deste Supremo Tribunal, de 23/05/02, é necessária a prova da manutenção ou permanência do arrendatário no locado durante todo o período de tempo em que foi arrendatário da casa, factualidade esta que é distinta da da duração do contrato de arrendamento.

E, a prova daquela permanência era ao arrendatário que competia fazer, face ao disposto no nº. 2 do art. 342º do Cód. Civil.

Porém, apenas se encontra provado que o imóvel em causa foi dado de arrendamento ao réu, para sua habitação, pelo período de um ano, sucessivamente renovável, com início em 01/11/1975, nada constando quanto à temporalidade da permanência.

Assim, não se pode manter o acórdão recorrido por se não encontrar demonstrado o requisito da permanência do arrendatário no local arrendado por 20 ou mais anos, naquela qualidade.

Termos em que se decide:

a) Revogar o acórdão recorrido.

b) Ordenar a baixa do processo ao Tribunal da Relação para conhecimento, pelos mesmos Srs. Juízes-Desembargadores, se possível, das demais questões suscitadas pelo réu nas suas alegações do recurso de apelação.

Custas pela parte vencida a final.

Lisboa, 12 de Fevereiro de 2004

Abílio Vasconcelos,

Duarte Soares,

Ferreira Girão.