Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. a) "Empresa-A - Promoções Imobiliárias, Lda", a 06-06-19, com distribuição à 2ª Secção da 4ª Vara Cível do Porto, intentou acção declarativa de condenação, com processo comum, ordinário, contra AA e BB, impetrando a condenação dos demandados, por via de alegado incumprimento, por banda dos mesmos, de contrato promessa a que se alude na p.i., a pagar-lhe 73.704,65 euros.

b) Contestaram os réus, como flui de fls. 69 a 77, pugnando pelo acerto de decreto de improcedência da acção.

c) Após réplica da autora, como na p.i. concluindo (vide fls. 97 a 100), foi prolatado despacho não admitindo a contestação de "fls. 69 e ss. relativamente à ré BB, considerando-se como não escrita, relativamente a esta ré" (cfr. fls. 120).

d) Da decisão a que se alude em c) interpôs recurso a demandada, o agravo tendo sido recebido para subir diferidamente.

e) Elaborado despacho saneador tabelar, foi seleccionada a matéria de facto tida como assente e organizada a base instrutória.

f) Por falta de alegações, foi julgado deserto o supracitado recurso.

g) Cumprindo o demais de lei, aconteceu a audiência de discussão e julgamento, sentenciada tendo sido, na procedência da acção, a condenação dos réus a pagar à autora a "quantia global" referida em a), sendo 59.855,75 euros "a título de devolução do sinal em dobro" e 13.848,91 euros " a título de despesas efectuadas".

h) Sem êxito apelou AA, já que o TRP, como decorre de fls. 352 a 361, por acórdão de 07-11-05, julgou improcedente a apelação, confirmando a sentença impugnada.

i) É do predito acórdão que, ainda irresignado, traz revista o réu, o qual, nas alegações oferecidas, em que propugna a justeza, por mor da procedência do recurso, do proferir de decisão reconhecendo a "culpa da A. no não cumprimento do contrato-promessa celebrado entre as partes" e aos RR. justificação para a resolução do contrato", "determinando-se a redução da indemnização atribuída, se não se entender que a mesma deverá ser excluída", formulou as seguintes conclusões:

"1) Do comportamento da A. pode extrair-se culpa que apenas a esta é imputável;

2) Tal comportamento culposo por parte da A. confere aos RR. o direito a resolver o contrato-promessa com a mesma outorgado.

3) A culpa da A. e a sua má-fé contratual ficaram demonstradas nos autos não só pela alteração da dimensão da loja mesmo antes de o projecto entrar na Câmara Municipal do Porto como também pela clara violação do conteúdo do art. 4º do contrato-promessa celebrado entre as partes que fazia pender sobre a A. a obrigatoriedade de comunicação aos RR. de qualquer alteração relativa à loja que lhe era entregue:

4) Tal violação foi reconhecida e demonstrada através de prova testemunhal que o Tribunal não a atendeu.

5) De igual forma o Tribunal "a quo" se olvidou, aquando da imputação de culpa às partes, do conteúdo do art. 4º do mencionado contrato-promessa.

6) Tudo em clara violação do disposto no art.798º do Código Civil.

7) Os comportamentos culposos da A. estão comprovados pelos autos, sendo certo que concorreram imperativamente para o incumprimento do contrato.

8) Entendendo-se, assim, que deve ser aplicável o disposto no artigo 570º, nº 1 do Código Civil, relativo à culpa do lesado;

9) Estabelecendo este Tribunal que a medida da indemnização apropriada, nomeadamente tendo em consideração a sua redução ou até exclusão."

j) Contra-alegou a autora, batendo-se pela confirmação do julgado.

k) Colhidos que foram os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II. Não há lugar ao fazer jogar o plasmado nos artºs 722º nº 2 e 729º nº 3, ambos do CPC, Corpo de Leis este a que pertencem os normativos que se vierem a citar sem indicações de outra fonte.

Por assim ser, nos termos consentidos pelo art. 713º nº 6, aplicável por via do art. 726º, remetemos, no que à matéria de facto tange, para o acórdão sob recurso, doravante como "decisão" denominado, a qual, outrossim, elenca a factualidade dada como assente na sentença apelada.

III. O DIREITO:

Balizando as conclusões da alegação do recorrente o âmbito do recurso (art.s 684º nº 3 e 690º nº 1), dir-se-à:

1. a) O contrato promessa bilateral a que se reporta a p.i., titulado pelo doc. junto a fls. 10 a 14, o qual, como "contrato", apenas, passaremos a designar, reza assim, quanto ao prazo de cumprimento:

"A escritura pública de compra e venda que formalizará o presente contrato será celebrada no prazo máximo de 30 (trinta dias) a contar a data da emissão do alvará de licença de utilização/habitação pela Câmara Municipal do Porto" (cláusula 5ª), atinente esta, entenda-se, ao prédio a construir pela promitente compradora, ora recorrida, no local do que prometeu adquirir aos réus, "com frente para a Rua Nova de S. Crispim, freguesia do Bonfim, concelho do Porto" (cláusula 3ª e 2. a) ).

Estamos ante uma cláusula de termo incerto híbrido, a verificação do momento do incumprimento, como refere Brandão Proença, in "Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral", pp. 109 e 110, ocorrendo "com a ausência injustificada de algum dos promitentes (ou de ambos) no dia, hora e local fixados, com a certificação notarial de uma declaração de incumprimento ou com a falta de interpelação pelo contraente que se deva considerar legitimado para tal ( e que podem ser os dois)."

Vem, "inter alia", provado que os réus não solicitaram à autora quaisquer esclarecimentos sobre o processo camarário de licenciamento da obra a que se refere o "contrato", que não interpelaram a demandante no sentido de esta cumprir o estatuído no "contrato" e que entre 31-07-01 e 30-08-05 não houve quaisquer contactos entre promitentes vendedores e promitente compradora (respostas aos nºs 1º, 2º, 6º e 7º da base instrutória).

Sopesada, ainda, a resposta restritiva ao nº 11 da base instrutória e sua significância, prazo certo para a obtenção da licença de construção inexistindo e atento o estatuído nos art.s 804º nº 1 e 805º nºs 1 e 2 a) do CC., como seguro se tem não decorrer, sequer, do provado mora da promitente compradora, à data de 30-08-05, a da venda a "Empresa-B, Lda" do imóvel prometido vender à autora, no tocante à celebração do contrato prometido, ao que não faz óbice o, "ex adverso", levado às conclusões da alegação da revista, não olvidando o demais a, neste número, ainda dissecar.

Vejamos:

b) Acordaram ainda promitentes vendedores e promitente compradora:

Parte do preço - Esc. 21.000.000$00 - seria paga pela entrega, a título de permuta, de uma loja com a área bruta de 70 (setenta) metros quadrados, sita no rés-do-chão do prédio que a autora "vai fazer construir" no local relatado (cláusula) 3ª 2. a) ) e que para o efeito de tal permuta o projecto de construção seria submetido à apreciação dos réus nesta acção, na parte que dissesse, unicamente, respeito à loja (cláusula 4ª).

Não sofre dúvida que o promitentes compradores, pelo menos no lapso de tempo citado na resposta aos nºs 6º e 7º da base instrutória, inobservaram a cláusula 4ª do "contrato" e que as áreas constantes do nº 9 de tal peça processual (provado) são inferiores à vazada na cláusula 3ª 2.a).

Pois bem:

Como afirmado, entre muitos outros, no acórdão deste Tribunal, de 06-11-14 (doc. nº SJ200611140033446, disponível in www.dgsi.pt/jstj.):

"A interpretação das declarações negociais constitui matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias. Ao Supremo só caberá exercer censura sobre o resultado interpretativo sempre que, tratando-se da situação prevista no nº 1 do art. 236º, tal resultado não coincida com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, pudesse deduzir do comportamento do declarante, ou, tratando-se da situação contemplada no art. 238º, nº 1, não tenha um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso."

Ora, as instâncias, sem mácula, em nosso entender, como o evidencia, inclusive, frise-se, o teor da carta a que se refere a al. d) dos "factos assentes", interpretaram a cláusula 3ª 2. a) do "contrato" como consentido o acordado que a nomeada loja tivesse área bruta inferior a 70 m2, desde que compensados os promitentes vendedores, em dinheiro, "na base de Esc. 300.000$00/metro quadrado", razão pela qual jamais poderiam, procedentemente, filiar a correcção da resolução do "contrato" tão só no (s) projecto (s) apresentado (s) na C. M. do Porto, para tal loja, constar (em) a (s) área (s) referidas no nº 10º (provado) da base instrutória.

Eis a razão pela qual entendemos não ser cabido o ordenar a ampliação da matéria de facto, com arrimo no art. 729º nº 3, controvertido estando o carreado pelos autores, na réplica, em prol do arredar da culpa na diminuição, no (s) projecto (s), da área da loja e na não aprovação, pela C.M. do Porto, até 30-08-05, do projecto de construção.

E a inobservância do vertido na cláusula 4ª do "contrato"?

Estamos, é irrefutável, ante inadimplemente, não grave, longe disso, por não consubstanciar uma violação essencial do acordado, antes constituindo paradigma de infracção dum dever lateral, não sobremaneira importante na economia do "contrato", não obliterado, como urge, o já dissecado quanto à boa interpretação da cláusula 3ª 2. a) e não alegação, sequer, de recusa de compensação financeira, por parte dos autores, repousante na efectiva diminuição da área da loja, face à constante do "contrato".

Ora, "não basta qualquer inadimplemento para fundamentar o direito de resolução do contrato", impondo-se, isso sim, averiguar "se o inadimplemento tem suficiente gravidade ou importância para desencadear tal efeito" (cfr. acórdão do STJ, de 07-03-06, doc. nº SJ2007030600871, in www.dgsi.pt./jstj.).

Mais não seria preciso aduzir em ordem a fundar o demérito da tese da recorrente quando defende ter, com base legal, procedido à resolução do "contrato".

Sempre, todavia, acrescentaremos:

2. Que mora da promitente compradora fosse realidade, a 30-08-05, tal não conferia, sem mais, aos réus o direito à resolução do "contrato".

Atentemos:

A resolução, nas palavras de Antunes Varela, in "Das Obrigações em Geral", 2ª Edição, vol. II, pág. 238, "é a destruição da relação contratual, operada por um acto posterior de vontade de um dos contraentes, que pretende fazer regressar as partes à situação em que elas se encontrariam, se o contrato não tivesse sido celebrado."

O direito, protestativo, de resolução, tanto pode resultar da lei, como de convenção das partes (art. 432º nº 1 do CC).

"In casu", não fazem os contraentes assentar o valimento das suas teses em verificação de cláusula resolutiva "tout court" incluída no "contrato" ou objecto de um acordo posterior (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in "Código Civil Anotado", 4ª Edição Revista e Actualizada", vol. I, pág. 409).

Prosseguindo:

Só o incumprimento definitivo do contrato promessa confere ao contratante fiel o direito à resolução do contrato (art. 801º do CC) e desencadeia a aplicação das sanções previstas no art. 442º nº 2 do CC. (cfr. Galvão Telles, in "Direito das Obrigações", 7ª Edição (Revista e Actualizada), pág. 129, Calvão da Silva, in "Sinal e Contrato Promessa", 11ª Edição, pág. 118, e Antunes Varela, in RLJ, Ano 119º, pág. 216).

A mora, essa, só se converte em incumprimento definitivo, a ocorrer hipótese contemplada no art. 808º nº 1 do CC..

Ora:

Interpelação admonitória, esta consistindo no explanado, entre outros, em acórdãos deste Tribunal de 04-03-31 e 04-11-18 (docs. nºs SJ200403310044652 e SJ200411180034497, in www.dgsi.pt/jstj.), não houve.

Quanto à perda de interesse, a apreciar objectivamente (art. 808º nº 2 do CC.), na celebração do contrato prometido, por parte da ré, em consequência da mora dos promitentes compradores (vide, sobre a temática, v.g., acórdão do STJ, de 10-01-08 (revista nº 4409/07-2ª), Baptista Machado, in RLJ, Ano 118º-55, e Almeida Costa, in RLJ, Ano 124º-95), não foram articulados factos, no momento, para tanto, processualmente azado, a contestação (art. 489º nº 1), que permitam apreciar, objectivamente, a perda de interesse na realização do contrato prometido, em tal articulado, note-se, nem sequer, com a claridade necessária, invocada.

3. Por escritura pública de 30-08-05, os réus venderam a "Empresa-B, Lda" o imóvel referido no "contrato".

Deve, face a tal, ter-se o "contrato" como definitivamente incumprido pelos demandados, à apontada data, sem necessidade de prévia interpelação ou de notificação admonitória, as quais constituiriam, em tais circunstâncias, actos inúteis, puras perdas de tempo (cfr. acórdãos do STJ, de 99-01-26 e 02-10-15, in CJ/STJ- Ano VII-tomo I, pág. 61, e Ano x-tomo III, pág. 92, bem como Brandão Proença, in obra citada, pp. 87 e segs.).

Destarte, pelo dilucidado na "decisão", que acompanhamos, não olvidado o convencionado (cláusulas 3ª. 1. e 10º a) do "contrato", o provado (cfr. d) dos "factos assentes" e respostas aos nºs 3º e 4º da base instrutória) e o prescrito nos art.s 405º nº 1, 406º nº1, 441º, 442º nº 2, 798º, 799º nº 1, 801º, 808º e 817º, todos do CC., censura não merece o ditado naufrágio da apelação, a confirmação do julgado em 1ª instância, ponderado, ainda, não fluir do provado que o incumprimento definitivo do "contrato" é, também, imputável à autora, pelo que não colhe a chamada à colação, em abono da pretensão recursória, do art. 570º do CC. (conclusões 7ª 9ª da alegação da revista).

IV. CONCLUSÃO:

Termos em que se nega a revista, confirmando-se a "decisão".

Custas pelos recorrentes (art. 446º nºs 1 e 2).

Lisboa, 15 de Maio de 2008

Pereira da Silva (relator)

Rodrigues dos Santos

João Bernardo