Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

2ª SECÇÃO CÍVEL

I. Relatório

1. AA e mulher, BB, intentaram a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra CC e mulher, DD; EE e mulher, FF; GG e HH e II e mulher, JJ, pedindo:

a) a título principal, que seja declarado que os primeiros, terceiros a quintos Réus, adquiriram, em compropriedade, o seu terreno, por acessão industrial imobiliária e, em consequência, que sejam solidaria ou conjuntamente condenados a pagar-lhes a quantia de € 80.000, reportada à data da incorporação, atualizada em função da taxa de inflação do INE ao tempo do pagamento;

b) caso assim não se entenda, a título de primeiro pedido subsidiário, que os primeiros, terceiros a quintos Réus, sejam solidária ou conjuntamente condenados a pagar-lhes a quantia de € 80.000, a título de enriquecimento sem causa, quantia esta reportada à data da incorporação, atualizada em função da taxa de inflação do INE ao tempo do pagamento;

c) caso também assim não se entenda, a título de segundo pedido subsidiário, que os Réus sejam condenados a restituírem-lhes o imóvel que lhes pertence, livre de pessoas e de coisas, demolindo a expensas suas, a edificação que nele se encontra implantada, mais se declarando a nulidade da hipoteca constituída a favor do segundo Réu;

d) em qualquer dos casos, que, igualmente, se decrete que gozam do direito de retenção sobre a fração que ocupam até integral satisfação do seu crédito.

A fundamentar estes pedidos alegaram, em síntese, que por escritura pública celebrada a 25 de Maio de 1999, no Primeiro Cartório Notarial de …o, declararam vender a KK, casado com LL sob o regime de comunhão de adquiridos, que declarou aceitar, mediante o preço já recebido de Esc. 250.000$00, a parcela de terreno com a área de 810 m2 sita no lugar de …, …, descrita na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 60.699 e que, por escrito datado também de 25 de Maio de 1999, assinado por KK e mulher LL e pelos Autores, com reconhecimento notarial das assinatura dos maridos, os segundos declararam ser donos da referida parcela de terreno e que pretendiam aprovar um projeto de construção de um edifício em propriedade horizontal e, nesse pressuposto, prometem dar aos primeiros o referido prédio, recebendo deles por permuta, a fração nº 5, correspondente a apartamento ou moradia tipo T3 com garagem, com as características identificadas na cláusula 4ª, no prazo máximo de um ano após a aprovação do projeto de construção.

Não obstante terem acompanhado a construção da aludida fração e de lhe serem entregues as respetivas chaves, em finais de 2006, vieram a apurar que os aludidos construtores haviam vendido aos primeiros Réus aquela fração e que sobre ela havia sido constituída uma hipoteca, pelo que, em 28 de Dezembro de 2010, intentaram contra KK e mulher LL, os Réus CC e mulher DD e Banco MM, S.A.. ação declarativa sob a forma de processo ordinário que correu sob o processo nº 4308/10, no âmbito da qual, foi proferida sentença, transitada em julgado, que decidiu declarar nulo o negócio - compra e venda - outorgado entre os Réus KK, LL, CC e DD quanto ao alegado preço de € 75.000 e o seu pagamento/quitação - mantendo-se a dissimulada compra e venda pelo preço de € 27.000; declarar nulo por simulação a compra e venda identificada, nulidade não oponível aos Réus CC, DD e MM, S.A.; declarar resolvido o contrato promessa de permuta identificado, por impossibilidade de cumprimento imputável aos primeiros Réus; absolver os réus do pedido de indemnização formulado pelos autores.

Sendo os ora Réus proprietários das frações da edificação erigida no seu terreno, que, à data da sua conclusão em 2002, tinha valor não inferior a € 350.000 e dada a inseparabilidade desta construção e do terreno, que à data, valia € 80.000,00, estão os réus obrigados a indemnizarem os autores do valor do respetivo terreno, quer com fundamento na cessão industrial imobiliária ou, no caso de assim não ser entendido, com base no enriquecimento sem causa.

E, na medida em que são credores do primeiros Réus e que esse crédito resulta das despesas emergentes da construção da fração, gozam do direito de retenção até integral satisfação daquele.

2. Os Réus EE, FF, GG, HH, II e JJ contestaram, sustentando, em síntese, serem proprietários das respetivas frações por as haverem adquirido por contrato de compra e venda, estando tais aquisições registadas a favor deles e que não existe enriquecimento sem causa, porquanto pagaram o preço acordado.

3. Na sua resposta, os autores concluíram como na petição inicial.

4. Dispensada a audiência prévia, foi proferida decisão que, julgando inepta a petição inicial relativamente ao Réu Banco NN, S.A. e quanto aos Réus CC e DD; EE e FF, GG, HH, II e JJ, no que respeita ao segundo pedido subsidiário, absolveu os mesmos da instância.

E, conhecendo das questões de facto e de direito, julgou a ação improcedente, absolvendo estes últimos réus dos demais pedidos formulados pelos autores.

5. Inconformados com esta decisão, dela apelaram os autores para o Tribunal da Relação de …, que, por acórdão proferido em 20 de março de 2018, sem voto de vencido e fundamentação essencialmente diferente, julgou improcedente o recurso, confirmando a decisão recorrida.

6. Inconformados com esta decisão, os autores dela interpuseram recurso de revista excecional para o Supremo Tribunal de Justiça, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem, na parte não prejudicada pela questão prévia da admissibilidade do recurso de revista excecional:

« (…)

37a - Entendendo-se que os 1ºs e 3ºs a 5ºs Réus não acederam à propriedade dos terreno dos Autores, segue-se que eles têm uma construção edificada em terreno que não lhes pertence, mas sim, aos Autores - o que se trata de uma realidade inegável.

38a - Ou seja, os referidos Réus estariam a beneficiar de um direito alheio, o que se traduz num aumento do seu activo patrimonial, uma vez que a fracção de cada um e as partes comuns de que são comproprietários vêem aumentado o seu valor pelo facto de a construção que as contém se encontrar edificado no terreno dos Autores, que passou por isso a constituir parte comum (Cód. Civil, 1.421º nº 1 al. a)).

39a- Os Réus enriqueceram por isso o seu património sem qualquer causa justificativa; ele tinha uma causa enquanto a compra e venda não foi declarada nula, mas, uma vez como tal declarada, deixou de a ter - e o valor acrescentado que as fracções tiveram como consequência da incorporação corresponde ao valor do prédio dos Autores.

40a- E esse enriquecimento dos Réus foi pois feito à custa do correlativo empobrecimento dos Autores, que viram o seu património lesado na exacta medida do valor do seu terreno, de que ficaram desapossados por força da incorporação ou mistura - o que traduz o seu enriquecimento correlativo do empobrecimento dos Autores (Cód. Civil, art. 473º - cfr. o Ac. STJ de 2007.07.10, Proc. nº 07B374, citado no art. 53º da petição inicial).

41a- Constituindo-se assim na obrigação de indemnizarem os Autores pelos montantes em que se traduziu o empobrecimento deste e o enriquecimento deles - ou seja, pelo valor do terreno, que é de € 80.000,00, solidária ou conjuntamente, neste caso na proporção da permilagem correspondente à fracção de cada um sobre o referido montante.

42a- O Acórdão recorrido fez uma interpretação e aplicação inexacta dos normativos constantes das presentes conclusões».

Termos em que concluem pela procedência do recurso, com a consequente procedência da ação.

7. Os réus responderam, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem, na parte não prejudicada pela questão prévia da admissibilidade do recurso de revista excecional:

«(…)

14. Os Recorrentes interpuseram recurso de revista do acórdão que negou provimento ao seu recurso, alegando que, face à declaração de nulidade da compra e venda, eles são os proprietários do imóvel (terreno) onde se encontra edificada a construção que contém as quatro frações autónomas em causa e que, nessa medida, verificam-se os requisitos da acessão industrial imobiliária, constante do artigo 1340 n.° 1 do Código Civil porque há uma construção de boa-fé (porque autorizada) em terreno alheio, a inseparabilidade de uma e de outro e o valor resultante da incorporação ser maior do que aquele que o terreno tinha antes.

15. Ora, não lhes assiste razão, pois que, no caso previsto no artigo 1340° n° 1 do Código Civil, para que o interventor ou autor da obra, sementeira ou plantação possa reivindicar, com sucesso, o direito a aceder no direito de propriedade sobre o terreno onde as obras foram incorporadas, a lei exige que estejam verificados os sequentes pressupostos materiais ou substantivos:

a) que a incorporação realizada resulte de um ato voluntário do interventor na feitura de uma obra, sementeira ou plantação;

b) que essa incorporação seja efetivada em terreno que não lhe pertença ou seja propriedade de outrem;

c) que os materiais utilizados na obra, sementeira ou plantação pertençam ao interventor ou autor da incorporação;

d) que da incorporação da obra, sementeira ou plantação resulte a constituição de uma unidade inseparável, permanente, definitiva e individualizada entre o terreno e a obra, sementeira ou plantação;

e) que o valor acrescentado pela obra, sementeira ou plantação acrescente valor (económico e substantivo) aquele que o prédio possuía antes de ter sofrido a incorporação da obra, sementeira ou plantação ser superior ao valor que o prédio tinha antes da incorporação;

f) que o interventor da obra, sementeira ou plantação tenha agido de boa fé (psicológica);

g) que atue potestativamente de modo a formular uma pretensão de adquirir para si o direito de propriedade da coisa que sofreu a sua intervenção.

16. No caso sub judicie, a obra em que se traduz o edifício implantado no prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 60.699 da freguesia de …, foi construída por KK e não pelos aqui Réus, os quais celebraram contratos de compra e venda das frações do prédio submetido ao regime da propriedade horizontal descrito sob o n° 742-…, após a respetiva conclusão.

17. Assim, ao contrário do alegado pelos Recorrentes, o artigo 1340° n° 1 do Código Civil não se aplica aos Réus na medida em que o titular do direito potestativo nele previsto é o construtor da obra, de boa fé, em terreno alheio e os Alegantes/Réus não ocuparam juridicamente a posição do construtor, pois os negócios jurídicos translativos do direito de propriedade que outorgaram tiveram por objeto "unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou da via pública" de que se tornaram titulares exclusivos, unidades essas incindíveis das partes comuns de que passaram a ser contitulares, designadamente, do solo onde o prédio se encontra implantado, ou seja, uma realidade completamente distinta daquela que subjazia ao contrato promessa de permuta que veio a ser declarado resolvido pela decisão proferida no processo n° 4308/10.9TJVNF.

18. Ademais, os Autores/Recorrentes não são titulares de qualquer direito potestativo na medida em que a norma relativa à acessão estabelece que o autor da incorporação de obra tem que ter trazido ao prédio alheio valor maior do que aquele que tinha antes pode adquiri-lo, o que não é o seu caso: pois que, naquela data, o terreno valia 80.000,00 Euros e a obra valia, na data da sua conclusão, 350.000,00.

19. Assim, não se aplica o artigo 1340° n.° 2 e 3 aos casos em que o legislador conferiu ao proprietário do terreno a possibilidade de adquirir, por acessão, a propriedade da construção, pelo que não assiste aos AA./Recorrentes legitimidade para lançar mão do instituto da acessão.

20. De igual modo, não há aplicação do instituto subsidiário do enriquecimento sem causa previsto nos artigos 473.° e 474.° Código Civil, pois que o enriquecimento sem causa consiste na obtenção de uma vantagem de carácter patrimonial que pode assumir-se como um aumento de ativo patrimonial, uma diminuição do passivo, no uso ou consumo de coisa alheia ou exercício de um direito alheio suscetíveis de avaliação pecuniária ou na poupança de despesas.

21. Ora, a causa do empobrecimento dos Autores/Recorrentes radica no vício da nulidade por simulação do contrato de compra e venda formalizado por escritura pública de 25 de Maio de 1999 que operara a traslação do direito de propriedade da parcela de terreno com 810 m2, situada no lugar de …, freguesia de …, concelho de …, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n° 60.699 e na resolução do contrato promessa de permuta por impossibilidade de cumprimento imputável a KK e esposa.

22. O artigo 289° do Código Civil estatui que a declaração de nulidade tem efeito retroativo devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. Por sua vez, o n° 2 estabelece que se alguma das partes tiver alienado gratuitamente coisa que devesse restituir e não podendo tornar-se efetiva contra o alienante a restituição do valor dela, o adquirente fica obrigado em lugar daquele, mas só na medida do seu enriquecimento.

23. De igual forma, o artigo 433° do Código Civil prevê que, na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, com ressalva do disposto nos artigos 434° e 435°.

24. Assim, a decisão proferida e em a nulidade não é oponível:

- nem aos primeiros Réus que foram parte no processo n° 4308/10.9TJVNF,

- nem aos restantes RR. em que se incluem os aqui Alegantes, na medida em que, quer o artigo 243°, quer o artigo 291° do Código Civil, os protegem, enquanto terceiros de boa fé: desde 4 de Junho de 1999 que KK e esposa eram presumíveis titulares do direito de propriedade do terreno em causa e haviam feito registar em 27 de Agosto de 2002 a constituição em propriedade horizontal do edifício de cave, rés-do-chão e andar, composto pelas frações "A", "B", "C" e "D" destinadas a habitação.

25. Note-se que decorre do artigo 435° que a resolução não prejudica direitos adquiridos por terceiro, sendo-lhe oponível apenas se o registo da ação de resolução respeitante a imóveis ou móveis sujeitos a registo for anterior ao registo do direito por aquele adquirido, pelo que a aplicação do regime do enriquecimento sem causa é subsidiário, não tendo aplicação nos casos em que o empobrecimento tenha origem na nulidade de um negócio jurídico, na medida em que as normas jurídicas que regem as causas de invalidade contêm a solução, o mesmo se passando com a resolução.

26. Ademais, os Alegantes não beneficiaram de qualquer enriquecimento, pois se é certo que o património de cada um passou a integrar as frações autónomas transmitidas em propriedade exclusiva e as partes comuns em contitularidade entre si, não deixa de resultar dos negócios causais da traslação do direito que houve pagamento de uma contrapartida negociada.

27. Refira-se aliás que a ação judicial que apreciou o pedido de resolução dos Autores foi intentada no ano de 2010 e os primeiros e os segundos Réus registaram as suas aquisições, respetivamente, em 27 de Agosto de 2002 e 2 de Outubro de 2006, ao passo que os terceiros e quartos Réus não adquiriram as frações "B" e C" diretamente ao construtor e respetiva esposa, mas a terceiros, os quais, por sua vez, haviam registado o direito em 27 e 28 de Agosto de 2002, respetivamente.

28. Estamos, pois, perante uma cadeia de transmissões que clarifica a inexistência de qualquer relação jurídica entre os Autores/Recorrentes e os Réus, pelo que não é possível estabelecer um nexo de causalidade entre o empobrecimento dos primeiros e a integração na esfera jurídica patrimonial dos segundos das frações e das partes comuns do edifício implantado no prédio objeto do contrato promessa de permuta.

29. De igual modo, inexiste direito e retenção por não se verificarem os requisitos do disposto nos artigos 754.° e 755.° al. f) do Código Civil, pois que os Autores/Recorrentes não lograram demonstrar a titularidade de qualquer direito de crédito que tenha os Réus como sujeitos passivos, pelo que o pedido de reconhecimento do direito de retenção tem que ser julgado improcedente.

30. Assim, bem andou o Digno Tribunal a quo ao ter negado provimento ao recurso interposto pelos AA».

Termos em que concluem pela improcedência do recurso.

8. A Formação de Juízes a que alude o art. 672º, nº 3 do CPC, admitiu a revista excecional.

9. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

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II. Delimitação do objeto do recurso

Como é sabido, o objeto do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente, nos termos dos artigos 635.º, n.º 3 a 5, 639.º, n.º 1, do C. P. Civil, só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, a não ser que ocorra questão de apreciação oficiosa

[1]

.

Assim, a esta luz, as questões a decidir consistem em sabe:

1ª- se os autores, na qualidade de proprietários do terreno onde foi incorporada a obra podem exigir dos réus, na qualidade de sucessores do construtor da obra, a aquisição do terreno por acessão;

2ª- e, subsidiariamente, se sobre os réus recai a obrigação de pagarem aos autores a quantia de € 80.000,00, a título de enriquecimento sem causa.

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III. Fundamentação

3.1. Fundamentação de facto

As instâncias consideraram provados os seguintes factos:

1. Por escritura pública celebrada a 29 de Outubro de 1998, no Segundo Cartório Notarial de …, OO e mulher PP declararam vender ao Autor, casado na comunhão de adquiridos com a Autora, que declarou aceitar, mediante o preço já recebido de Esc. 200.000$00, parcela de terreno destinada à construção urbana, com a área de 810 m2, sita no lugar de …, freguesia de …, descrita na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 60.699 e omissa à matriz, mas participada em 19 do mês corrente [documento de fls. 41 a 43].

2. Por escritura pública celebrada a 25 de Maio de 1999, no Primeiro Cartório Notarial de …, os Autores declararam vender a KK, casado com LL sob o regime de comunhão de adquiridos, que declarou aceitar, mediante o preço já recebido de Esc. 250.000$00, a parcela de terreno identificada em 1) [documento de fls. 60 a 62].

3. Por escrito datado de 25 de Maio de 1999, assinado por KK e mulher LL e pelos Autores, com reconhecimento notarial das assinatura dos maridos, os segundos declararam ser donos do prédio identificado em 2) e que pretendiam aprovar um projeto de construção de um edifício em propriedade horizontal e, nesse pressuposto, prometer dar de permuta aos primeiros o referido prédio, recebendo deles por permuta, a fração nº 5, correspondente a apartamento ou moradia tipo T3 com garagem, com as características identificadas na cláusula 4ª, no prazo máximo de um ano após a aprovação do projeto de construção [documento de fls. 58 e 59],

4. Na sequência do negócio identificado em 2), o prédio identificado em 1) foi registado a favor de KK, casado com LL sob o regime de comunhão de adquiridos, pela Ap. 13 de 4 de Junho de 1999 (documento de fls 44 a 57)

5. O prédio identificado em 1) encontra-se atualmente descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 742/20020827-… correspondendo a edifício de cave, rés-do-chão e andar constituído em propriedade horizontal, registada pela Ap. 6 de 27 de Agosto de 2002, sendo composto pelas frações "A", "B", "C" e "D", destinadas a habitação [documento de fls. 44 a 57).

6. A fração "A" do prédio identificado em 5), respeitante a moradia nº 1, encontra-se descrita a favor dos Réus EE e FF, pela Ap. 9 de 27 de Agosto de 2002, tendo por sujeito passivo KK, casado com LL e causa "compra" [documento de fls. 44 a 57],

7. A fração "B" do prédio identificado em 5), respeitante a moradia nº 2, encontra-se descrita a favor dos Réus GG e HH, pela Ap. 1500 de 20 de Abril de 2011, tendo por sujeitos passivos QQ e RR e causa "compra" [documento de fls. 44 a 57].

8. A fração identificada em 7) foi registada a favor de QQ, casado com SS no regime de comunhão de adquiridos pela Ap. 7 de 27 de Agosto de 2002 , tendo por sujeito passivo KK, casado com LL e causa "compra" e pela Ap. 2503 de 19 de Abril de 2011, a favor de QQ e RR, respetivamente, na proporção de 3/4 e 1/4, por adjudicação em partilha judicial [documento de fls. 221 a 223].

9. A fração "C" do prédio identificado em 5), respeitante a moradia nº 3, encontra-se descrita a favor dos Réus II e JJ, pela Ap. 23 de 27 de Setembro de 2005, tendo por sujeito passivo TT, casado com UU e causa "compra" [documento de fls. 44 a 57].

10. A fração identificada em 9) foi registada a favor de TT, casado com UU no regime de comunhão de adquiridos pela Ap. 14 de 28 de Agosto de 2002, por "compra" [documento de fls. 224 a 226]

11. A fração "D" do prédio identificado em 5), respeitante a moradia nº 4, encontra-se descrita a favor dos Réus CC e DD, tendo por sujeito passivo KK, casado com LL e causa "compra" [documento de fls. 44 a 57],

12. Os ora Autores intentaram contra KK e mulher LL, os Réus CC e mulher DD e Banco MM, S.A.. ação declarativa sob a forma de processo ordinário que correu sob o processo nº 4308/10.9TJVNF pedindo que:

I) sejam os negócios celebrados entre todos os Réus declarados nulos e consequentemente ser reconhecida a titularidade do direito de propriedade aos Autores, ordenando-se o cancelamento de todos os registos a favor daqueles e por outro lado a realização do registo de propriedade a favor dos Autores;

II) para o caso de assim não se entender, sempre deverá ser considerada a resolução do contrato promessa de permuta celebrado entre os Autores e os primeiros Réus, por impossibilidade ou incumprimento imputável aos primeiros Réus e, nesse caso, ser reconhecido o direito de os Autores serem indemnizados pela fração em questão, acrescido dos respetivos juros legais calculados até efetivo e integral pagamento, sendo certo que para inteira satisfação deste crédito deverá ser reconhecido o direito de retenção dos Autores sobre aquela, perante terceiros, nomeadamente os aí Réus [documento de fls. 301 vs a 327].

13. Por sentença proferida em 26 de Maio de 2014, transitada em julgado a 22 de Junho de 2015, no processo identificado em 12) foi decidido:

A) declarar nulo o negócio - compra e venda - outorgado entre os Réus KK, LL, CC e DD quanto ao alegado preço de € 75.000 e o seu pagamento/quitação - mantendo-se a dissimulada compra e venda pelo preço de € 27.000;

A) declarar nulo por simulação a compra e venda identificada em 2), nulidade não oponível aos Réus CC, DD e Banco MM, S.A.;

B) declarar resolvido o contrato promessa de permuta identificado em 3), por impossibilidade de cumprimento imputável aos primeiros Réus;

D) absolver os Réus dos restantes pedidos [documento de fls. 301 v a 327], 14. O prédio identificado em 5) a 9) foi construído por KK.

***

3.2. Fundamentação de direito

3.2.1. Conforme já se deixou dito no presente recurso está, essencialmente, em causa decidir se os autores, na qualidade de proprietários do terreno onde foi incorporada a obra podem exigir dos réus, na qualidade de sucessores do construtor da obra, a aquisição do terreno por acessão, o que implica, desde logo, tomar posição sobre a questão de saber se da factualidade dada como provada nos presentes autos decorre a verificação dos pressupostos de direito para a constituição da acessão industrial imobiliária.

*

Nesta matéria dispõe o art. 1325.º do C. Civil que «dá-se a acessão, quando com a coisa que é propriedade de alguém se une e incorpora outra coisa que lhe não pertencia».

Preceitua o art. 1326.º, n.º 1, do mesmo diploma que, “dá-se a acessão industrial, quando, por facto do homem, se confundem objectos pertencentes a diversos donos, ou quando alguém aplica trabalho próprio a matéria pertencente a outrem, confundindo o resultado desse trabalho com propriedade alheia”, estabelecendo o seu nº 2, que «a acessão industrial é mobiliária ou imobiliária, consoante a natureza das coisas».

Por sua vez e na parte que aqui interessa, estatui o artigo 1340.º do C. Civil que:

«1. Se alguém, de boa-fé, construir obra em terreno alheio (…) e o valor que as obras (…) tiverem trazido à totalidade do prédio for maior que o valor que este tinha antes, o autor da incorporação adquire a propriedade dele, pagando o valor que o prédio tinha antes das obras (…).

2. Se o valor acrescentado for igual, haverá licitação entre o antigo dono e o autor da incorporação, pela forma estabelecida no nº 2 do artigo 1333º.

3. Se o valor acrescentado for menor, as obras (…) pertencem ao dono do terreno, com obrigação de indemnizar o autor delas do valor que tinham ao tempo da incorporação».

E segundo o nº 4 deste mesmo artigo, «entende-se que houve boa fé, se o autor da obra (…) desconhecia que o terreno era alheio, ou se foi autorizada a incorporação pelo dono do terreno».

Decorre, assim, deste quadro normativo que a acessão ocorre quando com uma coisa, que é propriedade de alguém, se une e incorpora outra coisa que não lhe pertence, daí advindo uma ligação material, definitiva e permanente entre a coisa acrescida e o prédio e a impossibilidade de separação das duas coisas sem alteração substancial do todo obtido através da união

[2]

.

Mais decorre, segundo entendimento unânime na doutrina

[3]

e na jurisprudência

[4]

, que a acessão é uma forma de aquisição originária da propriedade.

Nas palavras de Oliveira Ascensão, o beneficiário da acessão «recebe um novo direito totalmente independente das vicissitudes que possa ter sofrido o anterior direito que se extingue»

[5]

.

E decorre ainda depender a acessão industrial imobiliária prevista no citado art. 1340º do C. Civil, da verificação cumulativa dos seguintes pressupostos:

a) a incorporação consistente no ato voluntário de realização de uma obra em terreno alheio;

b) a pertinência inicial dos materiais ao autor da incorporação;

c) a formação de um todo único do terreno e da obra;

d) o maior valor desse todo único em relação ao anterior valor do prédio;

e) a boa fé do autor da obra, considerando-se como tal o facto de o dono da obra desconhecer que o terreno era alheio ou se foi autorizado pelo dono do terreno.

De realçar que a autorização para praticar os atos materiais em que a acessão se traduz, tanto pode ser atribuída através de uma declaração de vontade expressa, como pode revestir a forma tácita, ou seja, pode assentar em factos que, com toda a probabilidade, a revelem, como pode ainda, segundo Pires de Lima e Antunes Varela

[6]

, resultar, por exemplo de um contrato translativo nulo por falta de forma.

De sublinhar ainda que a opção do Código Civil no que respeita à acessão industrial imobiliária consistiu em atribuir a propriedade da coisa a uma só pessoa, quer para evitar a destruição do edificado e, desse modo, preservar o valor económico da nova realidade constituída pelas coisas unidas e incorporadas, quer ainda para evitar situações de conflito potencial no futuro entre o dono do terreno e o construtor da obra, além de que tal solução produz clareza nas situações jurídicas e segurança no comércio jurídico

[7]

.

No dizer de Quirino Soares

[8]

, a norma do artigo 1340º do C. Civil tem subjacente uma opção do legislador de carácter sócio-económico, centrada na ideia de favor aedificandi, embora não levada às últimas consequências, na medida em que o direito potestativo de aquisição do construtor tem como requisito essencial o de a mais valia por ele introduzida exceder o valor anterior do prédio.

Segundo Menezes Cordeiro

[9]

, o que ressalta daquela norma é que o princípio superfícies solo cedit

[10]

foi abandonado pelo direito português a favor dos critérios da boa fé e do valor.

No mesmo sentido afirma Júlio Gomes

[11]

que «quando ambas as partes estão de boa fé, o Código seleciona, em princípio, o beneficiário da acessão como sendo o proprietário da coisa de maior valor».

As consequências da realização, de boa fé, de uma obra em terreno alheio são, assim, ditadas pela relação entre o seu valor e o do terreno. O maior valor de um dos bens em causa determina, para o respetivo titula