Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

Notícia Explicativa

Reivax, Ld.ª, intentou a presente acção, com processo declarativo e forma comum, contra AA, pedindo que seja declarado o incumprimento definitivo do contrato promessa celebrado entre A. e R., nos termos do disposto no art. 808º do CC, por culpa imputável apenas à R., condenando-se a R. a pagar à A. a importância de € 44.000,00, conforme previsto no nº 2, 2ª parte do art. 442º do CC e declarando-se resolvido o contrato promessa.

Alega ter a A., na qualidade de promitente compradora, celebrado com a R. um contrato de promessa de compra e venda de uma fracção predial autónoma e que, apesar de notificada para o efeito pela Câmara Municipal, a R. não diligenciou a autorização dos demais condóminos para a construção de uma piscina no logradouro, não tendo, deste modo, sanado a irregularidade do procedimento camarário atinente à construção da piscina.

A R. contestou por impugnação, alegando encontrar-se a piscina construída no logradouro privativo da fracção, pelo que não se revelava necessária a autorização dos demais condóminos. Mais peticionou a condenação da A. como litigante de má fé.

Em articulado superveniente, a R. alegou que vendeu, entretanto, a terceiro, a fracção autónoma aqui em causa, o que comprova não ter existido obstáculo legal à transmissão da fracção, e que a sociedade de mediação imobiliária que negociou a venda do prédio lhe devolveu a comissão que lhe havia cobrado.

As Decisões Judiciais

Na sentença proferida na Comarca, a acção foi julgada improcedente, e, em consequência, absolvido a Ré do pedido.

Tendo a A. interposto recurso de apelação, a sentença veio a ser parcialmente revogada, em consequência determinando-se a condenação da Ré a pagar à Autora a quantia de € 22 000,00, valor do sinal em singelo pago, mantendo-se no demais a sentença recorrida.

Inconformada agora a Ré, vem ela recorrer de revista, formulando as seguintes conclusões:

1) O acórdão recorrido, funda a sua decisão na factualidade dos factos provados 25, 26, 26-A, 26º-B, 27, 28, 29 e 30 acabando por desvalorizar – rectius, ignorando - os factos provados 32 a 35, bem como os factos provados 37 e 38.

2) O primeiro erro de concatenação dos factos provados baseia-se na importância que o Tribunal da Relação deu ao facto provado 26º-B na sua fundamentação pois o parecer data de 06.12.2018 e a escritura deu-se em 12.11.2018, pelo que um parecer datado de 24 dias depois da data da realização da escritura é inidóneo para influenciar as Partes a decidir contratar ou não.

3) O segundo erro de concatenação dos factos dá-se ao ignorar na fundamentação da decisão os factos provados 32 a 35, bem como os factos provados 37 e 38.

4) Destes factos resulta que a Autora sempre soube que a CM... iria obstaculizar o licenciamento da piscina, porquanto foi a Autora quem levantou tal questão junto da CM... e, foi a Autora quem provocou todo o sucedido, pois até aquele momento a autarquia não vislumbrava qualquer problema no licenciamento da piscina e tanto assim é que o imóvel já foi alienado sem qualquer oposição da CM....

5) Um terceiro erro de raciocínio, salvo o devido respeito, do Tribunal da Relação de Lisboa está no facto de considerar a Autora como um cidadão comum pois é uma empresa de compra e venda de imóveis, ou seja, tem como objecto social a compra e venda de imóveis, fazendo desta actividade o seu objecto e profissão, pelo que tem um especial dever de conhecimentos do mercado, e da realidade jurídica na qual se move, superior a um cidadão comum; acresce que os seus legais representantes são coincidentemente funcionários da empresa Era Imobiliária de ..., sendo pessoas que todos os dias lidam com este tipo de negócios.

6) Face ao aduzido, não se consegue considerar que a decisão recorrida seja inteligível pelos erros, omissões e contradições que contém e consequentemente é nula esta sentença nos termos conjugados dos artigos 615º, n.º 1 alínea c) do Código Processo Civil aplicável ex vi por força do artigo 666º do Código Processo Civil.

7) Há uma errada aplicação por parte do Tribunal ora recorrido do artigo 570º do Código Civil.

8) Essa decisão viola os princípios da Boa Fé, da informação e as regras sobre a culpa.

9) Na realidade os artigos correctamente aplicáveis serão os artigos 227º, n.º 1, 442º, 798º, 799º e 801º do Código Civil ao caso concreto, e analogicamente o artigo 275º, n.º 2 do Código Civil.

10) Quem não quis celebrar a escritura foi a promitente compradora

que não quis cumprir, colocando-se conscientemente numa situação de incumprimento.

11) Tanto assim é que se a Autora estava com receio, se pretendia não contratar, então seria natural não pagar os impostos ou tentar reagendar a escritura. Este sim seria o comportamento de um cidadão comum. E obviamente que nunca seria o comportamento de alguém habituado às lides dos negócios imobiliários como é a Autora e os seus legais representantes, pelo que a conclusão alcançada no acórdão sob censura não se enquadra nas regras da experiência comum.

12) Ficou demonstrado pela decisão de 1ª Instância, e que não foi alvo de qualquer reclamação sequer pela Autora, que a autarquia efectivamente não tinha poderes para solicitar tal documento da assembleia de condóminos.

13) A conduta do devedor, para se falar de agir com culpa, implica que actue de forma pessoalmente censurável ou reprovável reconhecendo-se que podia ter agido de outro modo.

14) A Autora faz da compra e venda de imóveis profissão, pelo que

objectivamente actuou no mínimo com negligência grave.

15) A «autoridade» na transmissão de imóveis são os tituladores do acto que não encontraram qualquer fundamento legal para a não realização do mesmo e reitera que quem desistiu da outorga do título Casa Pronta foi a Autora, conforme resulta do vertido no Facto Provado 26º-A (e tanto assim era que a casa acabou por ser vendida a terceiros conforme resulta provado do facto provado 37).

16) Foi a Autora quem decidiu conscientemente não contratar, pagando por isso os emolumentos da desistência de contratar.

17) A quem incumbia a prova de não ter contratado sem culpa era à

Autora e não à Ré.

18) A culpa da Autora fundando-se em três premissas interligadas entre si:

a) No comportamento de Má Fé da Autora;

b) Na aplicação analógica do artigo 275º, n.º 2 do Código Civil;

c) Na decisão da Autora em não contratar.

19) O comportamento da legal representante da Autora foi sempre desleal, obscuro e peculiar.

20) Foi a própria legal representante da Autora quem se deslocou a uma reunião camarária e levantou junto da autarquia a questão da necessidade de autorização ou não dos condomínios do prédio para a edificação da piscina no logradouro do imóvel.

21) Por análise e interpretação analógica que, da mesma forma que nos termos do artigo 275.º, n.º 2 do Código Civil, nos casos em que a parte, contra as regras da boa fé, provoque a verificação da condição que lhe é desfavorável, tem-se esta por não verificada, também aqui analogicamente, deveria ser óbvio que se foi a Autora quem se deslocou à CM..., se foi ela, como aliás resulta dos factos provados 35, quem pela sua intervenção e presença na reunião que levou a CM... a remeter a carta à Ré a solicitar a autorização dos condóminos, então não poderia de forma alguma ser recompensada pelo seu comportamento, recebendo o sinal em singelo, uma vez que tal comportamento à luz da Boa Fé e à aplicação analógica do artigo 275º, n.º 2 do Código Civil não pode conceder à Autora o direito a ser beneficiada.

22) A Autora funda a sua decisão em não contratar numa carta remetida pela CM..., que apenas e somente foi remetida por sua própria iniciativa e intervenção, pois caso a Autora não insistisse na necessidade dos condóminos aprovarem a piscina, o que se veio a verificar ser desnecessário, então a Autora não teria qualquer motivo para não contratar.

23) A prova inequívoca do comportamento desleal da Autora reside no facto de a mediadora imobiliária que negociou a venda ter devolvido à Autora a comissão de mediação que havia cobrado tendo a Autora sempre escondido que uma outra empresa da sua legal representante havia recebido comissão nesse negócio.

24) A legal representante da Autora era ao mesmo tempo, indirectamente, mediadora imobiliária no presente negócio de aquisição da fracção autónoma aqui em causa e directamente a adquirente do imóvel.

25) Não é um comportamento normal de um cidadão comum receber num negócio em que se é adquirente, uma comissão de mediação pela aquisição que se faz.

26) Também por esta via resulta evidente, ao invés do decidido pela Relação, que a Autora não é um cidadão comum.

27) Nas comunicações que a Autora remeteu à Ré em nenhum momento veio exigir a clarificação da questão da licença de utilização da piscina.

28) A culpa, independentemente de ser dolosa ou negligente, é objectivamente assacável à Autora e, consequentemente não tem direito a qualquer quantia, nem sequer ao recebimento do sinal em singelo uma vez que a Ré teve um comportamento correcto, transparente e leal.

29) Não caberia aqui a aplicação do artigo 570º do Código Civil.

30) O acórdão recorrido, ao decidir como decidiu, violou de forma ostensiva, as regras da apreciação e concatenação da prova, a que supra se aludiu, bem como o disposto nos 227º, n.º 1, 442º, 798º, 799º e 801º do Código Civil ao caso concreto, e analogicamente o artigo 275º, n.º 2 do Código Civil, bem como os artigo 6.º e 615 nº 1 al.c), ambos do CPC, pelo que deve o acórdão em crise ser julgado nulo ou pelo menos, ilegal por vício de violação de lei, impondo-se a revogação daquele e prolatada nova decisão que absolva integralmente a Ré do peticionado.

A A. apresentou contra-alegações, sustentando a improcedência da revista.

Foram os seguintes os Factos Apurados:

1. Por contrato promessa de compra e venda celebrado em 03.08.2018, a R. prometeu vender à A., e esta prometeu comprar-lhe, a fracção autónoma destinada a habitação, designada pela letra “D”, correspondente ao rés do chão de um edifício constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Urbanização ..., Lote 1, freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob o nº ...24, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...00, relativamente ao qual foi emitido o Alvará de Licença de Utilização nº ...1, emitido em .../.../2001 pela Câmara Municipal ....

2. O preço convencionado para a prometida compra e venda foi de € 220.000,00, tendo sido no momento da celebração do referido contrato constituído sinal pela A., no valor de € 22.000,00, conforme constante da cláusula 3ª do contrato, e devendo a remanescente quantia ser paga aquando da celebração do Título de Compra e Venda, a qual deveria ter lugar na Conservatória do Registo Predial ..., até 30.09.2018.

3. Conforme previsto na cláusula 8ª do contrato, deveria a R. fornecer à A. ou à mediadora que intermediou a realização do negócio “…todas as informações necessárias à transferência da titularidade ou celebração dos contratos de fornecimento de água, luz e gás, a ficha técnica da habitação, se aplicável, bem como a licença de utilização da piscina e todos os demais documentos legalmente exigíveis”.

4. A mesma cláusula 8ª do contrato promessa contém igualmente um nº 2, o qual refere que “Na eventualidade de a licença de utilização da piscina não ser emitida até ao dia 30 de Setembro, ambas as partes acordam que será feito um aditamento ao contrato, prorrogando o prazo para a outorga da escritura”.

5. A 21.09.2018 a A. procedeu ao pagamento do IMT e do Imposto de Selo devidos pela transação.

6. A R. efetuou uma comunicação à CM..., em 02.03.2017, atinente à construção de uma piscina e casa de máquinas no prédio urbano.

7. Em 10.03.2017 foi remetido ofício pelo chefe de divisão da unidade Orgânica de administração urbanística, Ambiente e Serviços urbanos, com delegação de competências, Senhor Arquiteto BB, no qual eram dados a conhecer elementos em falta para a aprovação do projeto.

8. Em 03.05.2017 foi emitido pelos serviços da Câmara Municipal ... o título de comunicação prévia n.º 2/2017, referente ao processo de obras n.º ...17, relativo à comunicação da R.

9. Foi emitido pela Câmara Municipal ... o CC n.º 13/2018, de 10.08.2018, titulando a autorização de utilização da piscina e casa das máquinas, tendo o Despacho do Presidente da Câmara sido proferido em 06.08.2018.

10. No dia 16.08.2018, a R. fez chegar à mediadora a informação de que já tinha a licença de utilização da piscina.

11. Após a conclusão das obras de construção mencionadas, as mesmas foram fiscalizadas pelos serviços competentes da CM..., em 22.08.2018.

12. No dia 07.09.2018, foi agendada a outorga do título definitivo de compra e venda para o dia 21.09.2018, pela A.

13. No dia 17.09.2018, a R. recebeu email para se fazer acompanhar da licença de utilização original do imóvel para apresentar na escritura, bem como da licença de utilização da piscina para entregar aos compradores.

14. No dia 20.09.2018, às 11:34 horas, a R. recebeu um email da A., a informar que “a Conservatória onde se vai realizar a escritura está a pedir o averbamento da piscina no Registo bem como a alteração da morada, uma vez que tem a certidão toponímica a indicar que houve uma alteração de morada. Se este averbamento não for possível corremos o risco de não conseguir escriturar amanhã”.

15. No mesmo dia 20.09.2018, às 20:47 horas, a R. recebeu um email da A., com o seguinte teor: “Tal como informei por telefone a escritura agendada para amanhã 21 de setembro pelas 10 horas não se irá realizar por falta do averbamento da piscina no registo. Os clientes compradores irão aguardar que se proceda às diligências necessárias para efetivar o respetivo averbamento”.

16. A R. solicitou o averbamento à descrição da referida piscina, através da Ap. ...79, de 2018/09/26.

17. E comunicou à A. quando efetivou tal alteração ao registo, em 01.10.2018, solicitando que se faltasse algum documento a informassem.

18. A 04.10.2018 a R. dirigiu à CM... pedido de retificação da localização da piscina e anexo.

19. Em 11.10.2018 a Câmara Municipal ... dirigiu à R. o Ofício nº ...48, no qual refere que “Na sequência de uma reunião tida com um representante da agência imobiliária que está a promover a venda do imóvel, fomos levados a constatar que a construção da piscina, alvo de comunicação prévia remetida por V. Exa, não foi instruída com autorização expressa dos restantes condóminos, por se tratar de uma fração autónoma em regime de propriedade horizontal, carecendo igualmente dessa autorização para a alteração da propriedade horizontal respetiva que deverá ser requerida no seguimento do procedimento.

Assim, face ao exposto e de conformidade com o Despacho do Senhor Presidente da Câmara datado de 2018/10/02, notifico V. Exa para no prazo de 60 (sessenta dias) apresentar a mencionada autorização…”.

19.-A Em carta datada de 15.10.2018, enviada pela R. à A., aquela comunicou a esta que “Rececionamos, por via do Mediador imobiliário, as alterações efetuadas no Registo Predial do prédio e da fração autónoma letra “D”, junto da Conservatória do Registo Predial ..., no entanto, existe discrepância na documentação apresentada, que tem a ver com o Alvará de Autorização de Utilização nº ...18 (da Piscina e casa das máquinas) que está concedida ao lote 1 da Urbanização ... em ... e não à fracção alvo de aquisição.

O Lote 1 desta urbanização é constituído por 8 fracções, de A a H, e o que nos foi apresentado em venda foi a fracção autónoma letra “D” que para além da descrição que a compõem tem uma piscina para uso privativo, ora o Alvará de Autorização apresentado não tem essa especificidade da fracção.

Assim sendo, pedimos que junto das entidades sejam efetuadas as alterações e averbamento competente à descrição da propriedade horizontal da fracção autónoma em aquisição e a remissão do Alvará de Autorização de Utilização da piscina e casa das máquinas sito na fracção autónoma letra D”, do lote 1 da Urbanização ... em ..., da freguesia ..., concelho ....

Ficamos a aguardar que as correções sejam breves, pois é imperativo que a documentação esteja em conformidade, para que possamos realizar a prometida escritura de compra e venda”.

20. A 18.10.2018 a CM... deferiu o pedido da R. “de retificação da localização da piscina e anexo”, de forma a que passasse a constar “Urbanização ..., lote 1, fração D em ...”.

20.-A DD, do departamento processual da ERA de ..., enviou um email à R., a 29.10.2018, de onde consta, designadamente, o seguinte:

“Informo que a cliente compradora nos comunicou que tem nova reunião marcada com o Sr. Arquiteto BB na Câmara Municipal ..., no dia 6 de Novembro pelas 10.30 horas para tirar todas as dúvidas que possa ter em relação à situação da piscina.

Na perspetiva de que tudo esteja correto a compradora já informou o Banco para proceder à marcação da escritura em Casa Pronta em ....”

21. Na sequência de solicitação telefónica da A., a R. remeteu-lhe o modelo 1 de IMI, através de comunicação eletrónica datada de 29.10.2018.

22. A 31.10.2018 a R. remeteu um email à A. com o seguinte teor: “sou a marcar definitivamente a escritura de compra e venda do imóvel em questão, para o dia 12 de Novembro de 2018, pelas 11h (…) A não comparência na mesma implica a perda de sinal”.

22.-A Em email enviado pela ERA de ... à R., na data de 06.11.2018, escreveu aquela que “Vimos pelo presente informar que acompanhámos hoje o cliente comprador à reunião com a Câmara Municipal .... No decorrer da mesma os serviços técnicos informaram que tinham enviado a carta anexa a V. Exa. e que aguardavam a resposta à mesma. Em face da mesma efetuar uma acusação grave à nossa empresa, manifestámos desde logo que a mesma não correspondia à verdade em razão de nós nunca termos abordado a autarquia sobre esta matéria. Na mesma hora o cliente comprador confirmou que efetivamente quem tinha levantado a questão pessoalmente foram eles e que certamente seria uma confusão. Em todo o caso, queremos aqui reiterar que em tempo algum efetuámos qualquer abordagem nesse sentido, até porque sempre partimos do princípio de que os serviços técnicos teriam analisado e despachado em conformidade com a análise devida.

Independentemente desta questão, o cliente comprador terminou a reunião informando que pretendi saber da parte de V. Exas. se consideravam existir tempo para até à data da escritura em 12 de Novembro de 2018 terem o processo concluído em conformidade com a solicitação da CM....”

23. A 08.11.2018 a R. apresentou a sua resposta à comunicação da CM... datada de 11.10.2018, da qual deu conhecimento à A., e onde consta que em nenhum momento foi solicitada pela Câmara Municipal qualquer autorização do condomínio do edifício para a construção da piscina; que a fração D possui um logradouro privado, com a área de 126,70m2, como resulta da análise do título constitutivo da propriedade horizontal com a planta das partes comuns, aprovada pela Câmara Municipal ...; que a inovação levada a cabo no logradouro de fração autónoma não está sujeita à autorização dos condóminos; que a Câmara Municipal está a ingerir-se numa questão de direito civil e privada entre os condóminos; que requereu um parecer a uma jurista, Dra. EE, especialista em direito urbanístico, que confirma que não assiste à Câmara a faculdade legal de reabrir o procedimento. Conclui, pedindo que se arquive, anule e dê sem efeito o despacho proferido.

24. A escritura esteve agendada para os dias 06.11.2018 e 12.11.2018, na Conservatória do Registo Predial ....

25. O Título de Compra e Venda não foi celebrado naquela referida data de 12.11.2018, tendo sido consignado pelo Senhor Conservador Auxiliar, em substituição, FF, “Que, para tanto, apresentaram a necessária documentação, nesta Conservatória e agendaram atempadamente para a data de hoje, pelas onze horas, o Procedimento Casa Pronta a que coube o nº 49063/2018.

Que o dito Procedimento Casa Pronta não foi realizado, pela circunstância de não se ter verificado consenso entre ambas as partes quanto à validade definitiva da licença de utilização respeitante a uma piscina construída na fração”.

26. A 13.11.2018 a A. enviou à R. a carta registada com aviso de recepção, que a mesma recebeu a 15.11.2018, onde se comunica o seguinte: “…vimos comunicar a V. Exa, para os efeitos designadamente do disposto no art. 808º do C. Civil, que a celebração da compra e venda, mediante o indicado título ou escritura, só poderá ter lugar desde que nos seja garantida a validade definitiva da referida licença, ou seja, desde que sejam observadas as exigências mencionadas no Ofício da Câmara Municipal ..., nº 13548, enviado a V. Exa com a data de 11.10.2018.

Atendendo a que esta situação se veio a arrastar e que não foi regularizada, vimos pela presente, conceder um prazo suplementar de mais 30 dias, o qual terminará em 12 de Dezembro próximo.

Caso nessa data não possa ainda por esta razão, ou por outra, ser celebrado o contrato de compra e venda, a nossa constituinte considerará o contrato definitivamente incumprido, com as legais consequências, que neste caso, serão a obrigação de devolução do sinal em dobro…”.

26.-A A 16.11.2018, o Senhor Conservador Auxiliar, em substituição, FF, dirigiu uma comunicação à R., relativa ao “Assunto: Resposta a Reclamação”, na qual consignou o seguinte:

“Atenta a reclamação apresentada por V. Ex.ª no dia 12 de novembro de 2018, cumpre-me informá-la do seguinte:

Nesse dia estava agendado para as 11h um Processo Casa Pronta para transmissão por V. Ex.ª à sociedade Reivax, Lda da fracção D do prédio descrito sob o nº ...24 da freguesia ..., concelho ..., que, de seguida, iria ser dado em garantia de um contrato de Mútuo celebrado por documento particular entre o Banco 1..., S.A. e a sociedade Reivax, Lda.

O processo tinha sido inicialmente agendado para 21 de Setembro de 2018, a solicitação do Banco 1..., S.A..

A pedido do Banco 1..., S.A. por intermédio da sua representante Dra. GG, foi o Procedimento adiado para dia 6 de novembro e ainda e mais uma vez para 12 de novembro.

Durante o período que mediou entre a primeira marcação e o dia da reclamação compareceu nesta Conservatória a sócia da sociedade compradora Dª HH que informou ser condição para a formalização da Compra e Venda a menção no Título Casa Pronta da existência de uma piscina construída pela actual proprietária na fracção D.

Foi explicado à mesma que nos Títulos Casa Pronta os prédios são identificados em conformidade com a informação constante na descrição predial, pelo que, não constando desta a existência da piscina deveria a titular inscrita do imóvel requerer a sua actualização nesse sentido.

Decorrido algum tempo, voltou aquela Sra. a esta Conservatória para informar que não se previa ainda uma data definitiva para a conclusão do Procedimento Casa Pronta de Compra e Venda, dado a parte vendedor se ter dirigido à Conservatória do Registo Predial ... para requerer a actualização da descrição predial e ter sido informada que tal averbamento teria que depender da alteração da Propriedade Horizontal; informou ainda que a parte vendedora iria tratar da situação e que logo que possível se reagendaria o Procedimento Casa Pronta.

Mais tarde, veio o Banco 1..., S.A. pedir o reagendamento do Procedimento para 12 de novembro por já constar da descrição da fração autónoma a existência da piscina. Por consulta do prédio no SIRP, verificou-se que, efectivamente, a descrição já incluía a piscina e tinha anotada a respectiva licença de utilização, por averbamento e anotação realizados na ... CRP ... em 25 de outubro de 2018.

Foi todo o Procedimento preparado com vista à sua conclusão no dia 12 de novembro, tendo comparecido ambas as partes, bem como os agentes imobiliários, um funcionário do Banco 2..., S.A. (para entregar em mão a autorização de cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel), a advogada da parte compradora e a representante do Banco 1..., S.A.

Depois de acederem à sala de atos, todos os presentes permaneceram a seu pedido em conversações, por mais de meia hora. Ato contínuo, a parte compradora comunicou-nos que a conclusão do ato dependia de certas diligências ainda a efetuar pela parte vendedora, relativamente à construção da piscina, nomeadamente, junto da Câmara Municipal que a havia notificado para o efeito.

V. Ex.ª estava em linha com o seu advogado, através do telemóvel, e, a certa altura pediu à funcionária que, via telemóvel, explicasse ao Sr. Advogado o que se estava a passar e porque razão a Compra e venda não se iria realizar.

Perante todos os presentes, a funcionária referiu que não competia à Conservatória interferir au dirimir divergências entre as partes e que esperava que nos informassem, tão somente, se mantinham interesse na conclusão da Compra e Venda ou se pretendiam desistir do procedimento.

A parte compradora confirmou que, dadas as circunstâncias, não pretendia avançar com o Procedimento.

Por esse facto, foi solicitada por V. Ex.ª uma “declaração de presença” para confirmar que esteve presente e que a Casa Pronta não se realizou. Foi-lhe pedido pela funcionária que esclarecesse se o que pretendia era uma mera "declaração de presença" ou um certificado de não realização do Procedimento, tendo-lhe explicado a diferença entre um e outro e os respectivos custos emolumentares, referindo ainda que o Certificado teria que ser elaborado, e, confirmado pelo Sr. Conservador. Não existia nenhum motivo legal que impedisse a realização do procedimento.

No entanto, atenta a decisão da parte compradora de desistir do processo foi, logo que possível ao signatário, cobrado àquela o emolumento correspondente à desistência e emitido, a pedido da parte vendedora e a ela cobrado, certificado relativo a procedimento não concluído por motivo imputável às partes.

Esclareço ainda que V. Ex.ª não pagou o emolumento correspondente à desistência mas sim o emolumento correspondente aa certificado por si solicitado.”

26.-B O Jurista da Câmara Municipal ... emitiu parecer, a 06.12.2018, no qual sustentou que a piscina obrigou a uma obra no solo e o solo é parte comum do edifício, de acordo com a al. a) do nº 1 do art. 1421º do CC, a que acresce a circunstância de que a linha arquitetónica e o arranjo estético do edifício foram alterados por ter sido colocada uma piscina no terreno, ainda que de uso privativo da fração, pelo que é necessária a autorização dos restantes proprietários, atento o disposto no nº 3 do art. 1422º do CC.

O parecer mereceu despacho de concordância a 12.12.2018.

27. A R. respondeu através de carta datada de 12.12.2018, onde refere que:

“Na última missiva que lhes dirigi em Outubro de 2018 adverti V. Ex.ªs na eventualidade de os Senhores, em nome da V/representada se recusarem a cumprir a data de realização da escritura definitiva de aquisição da fracção D, que estava prometida vender, que consideraria que existia desistência do negócio da V/parte, e faria meu o sinal já entregue

Por acordo mútuo entre as partes envolvidas, ficou agendada para o dia 12 de Novembro de 2018 a escritura.

No referido dia compareci na hora e local combinado para a realização da escritura, não tendo a mesma sido realizada por decisão do legal representante de V. Ex.ªs. Tudo isto ficou lavrado através de documento, não existindo qualquer impedimento legal à realização da escritura

Acresce ainda que, e de acordo com a comunicação efectuada pela C.M. ..., foram V. Ex.ªs quem colocou em causa a necessidade de autorização do condomínio, para a emissão de licença de utilização, e ainda por cima tendo conhecimento de que a mesma já se encontrava emitida.

Ou seja, quem criou o facto irreal e incorrecto, como tentativa de justificação para o incumprimento, foram os Senhores.

Assim, e face ao exposto, e como os havia advertido várias vezes, fiz meu o sinal por vós entregue, o qual não deve ser suficiente para pagar todas as despesas que terei com o problema criado por V. Ex.ªs”.

28. A esta missiva respondeu a A. em 14.12.2018, afirmando nomeadamente que: “…Na nossa anterior comunicação, foi fixado um novo prazo, com data limite no próximo dia 11 de Janeiro, para que V. Exa regularizasse a situação perante a Câmara Municipal ..., por forma a que a nossa constituinte não viesse a correr o risco de a licença a atribuir não ser definitiva ou seja, desde que fossem observadas as exigências mencionadas no Ofício da Câmara Municipal ..., nº 13548, enviado a V. Exa com a data de 11.10.2018, o que é da V. inteira responsabilidade assegurar e comprovar à nossa constituinte.

Não existe qualquer “criação de facto irreal e incorreto como tentativa de justificar qualquer incumprimento”, insinuação que de todo repudiamos.

O que se verifica sim, é que, V. Exa ignorou completamente o aviso que lhe foi feito admonitoriamente na nossa anterior missiva e perante isso vem agora, A Sra. sim, imputar as culpas à nossa constituinte, para o V. incumprimento.

Nesta conformidade, vimos reiterar o afirmado na nossa anterior comunicação e deixar aqui bem claro que, não sendo cumprido o prazo para a celebração da escritura notarial, será a nossa constituinte sim, quem irá instaurar ação judicial para declaração de incumprimento contratual culposo e pedido de devolução de sinal em dobro, atento o facto de V. Exa não ter nenhuma razão justificativa para reter o sinal à nossa constituinte, que não incorre de todo, em situação de inc