Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A" e mulher B id. a fls. 2, propuseram contra C id., acção declarativa ordinária, pedindo que se declare serem eles, AA., donos de um prédio urbano que identificam nos autos e que se condene a R. a restituir-lhes a parte que ainda ocupa e a pagar-lhes o total indemnizatório que se liquidar em execução de sentença, com juros desde a citação.

Os AA. na petição, para fundamentar as suas pretensões, alegam, em suma, que:

Mediante contrato de arrendamento para fins habitacionais celebrado com o anterior dono do prédio, a R. passou a ocupar, por volta de 1970/1972, um anexo, contra a renda mensal de 200$00, sendo que, por volta de 1975, o mesmo senhorio renegociou com a R. a ocupação do anexo, deixando a mesma de pagar a renda convencionada e passando, como contrapartida, a cuidar da habitação do senhorio; e

Desse modo o anterior contrato desapareceu por ter deixado de haver renda certa e determinada.

Citada, a R. veio contestar, sustentando que começou a prestar serviços aos donos do prédio em 1982 e que por esses serviços foi estipulado o preço de 200$00 mensais que, mais tarde, passou a ser compensado com o valor da renda e, concluindo, pediu se declare a improcedência da acção.

Os autos prosseguiram seus normais termos e oportunamente teve lugar, com o formalismo legal, o julgamento e depois foi proferida a sentença de fls. 123 a 141 que julgou a acção parcialmente procedente e provada, declarou os AA. donos e legítimos proprietários do prédio identificado na petição, condenou a R. a restituir aos AA. a loja que ocupa sita próximo do anexo que habita e concluiu pela improcedência do pedido de indemnização formulado pelos mesmos contra aquela R..

Inconformados com a sentença na parte que lhes foi desfavorável, os AA. dela recorreram para a Relação de Lisboa tendo esse Tribunal, por Acórdão de fls. 178 a 183, julgado improcedente a apelação e confirmando o decidido.

Ainda discordantes, os AA. interpuseram revista para este Supremo Tribunal, pedindo se revogue o Acórdão recorrido e se decida em harmonia com a sua pretensão no tocante à parte do julgado que lhes foi desfavorável.

Alegando nesse sentido, concluem que:

1. A questão em apreço é a de saber se a partir de 1982 deixou de haver ou não retribuição pelo gozo proporcionado pelo prédio pelo facto de, como contrapartida da ocupação do anexo, a R. ter passado a prestar determinados serviços, cujo valor não for apurado;

2. A retribuição, elemento essencial do contrato de arrendamento, só se pode considerar estipulada quando for fixada concretamente em escudos (arts. 1 º e 19º , nº 1, do RAU);

3. Se esta retribuição certa e determinada em escudos não for fixada, nomeadamente por se ter fixado como retribuição a prestação de determinados serviços, não existe um contrato de arrendamento mas um contrato de trabalho ou de prestação de serviços ou qualquer outro contrato inominado;

4. O acórdão em apreço ao considerar que os serviços prestados pela R. teriam um valor equivalente à anterior renda fixada em escudos entra em contradição com a resposta negativa ao quesito 16º de cujo teor constava que pelos serviços da R. foi estipulado o preço de 200$00 (duzentos escudos) mensais;

5. Assim, não tendo sido o valor dos serviços determinado e sendo impossível invocar qualquer critério que permita a sua determinação, o referido contrato não está perfeito, por falta de um requisito essencial do negócio;

6. Por outro lado, no presente caso não estão reunidos os pressupostos que permitam a aplicação do instituto da proibição de "venire contra factum proprium";

7 . Em primeiro lugar , não se provou, ou sequer alegou. que a conduta dos AA. levasse a R. a acreditar que estes não punham em causa a existência do contrato de arrendamento, criando nesta uma situação de credibilidade ou confiança;

8. Depois, mesmo que existisse essa situação de confiança, esta existiria, não devido a qualquer conduta objectiva dos AA., mas antes a uma conduta por parte dos anteriores proprietários do prédio;

9. A conduta dos AA., anterior e posterior à compra do prédio objectivamente, não pode ser vista como comportamento de quem não põe em causa o contrato de arrendamento;

10. Por último, o abuso de direito não é questão de conhecimento oficioso do tribunal; e

11. Foram violados os arts. 1º e 19º, nº 1, do RAU e art. 334º do Código Civil.

A R. recorrida não apresentou contra-alegações.

II- Após os vistos, cumpre decidir:

A - Factos Provados:

1. Os AA. são donos de um prédio urbano composto por casa de habitação, com diversas divisões, anexo para habitação independente, adega, coberto e terreno de logradouro, que adquiriram por compra, titulada por escritura pública de 8/08/97;

2. A R. ocupa o referido anexo para habitação, que é formado por sala, quarto, cozinha e quarto de banho, bem como um coberto do quintal, de que cultiva uma parte;

3. Em 1972, a R. arrendou o dito anexo e o quintal, mediante o pagamento da renda de 200$00 mensais;

4. O então dono do prédio residia no Porto e ia e vinha a Viatodos quase todos os fins de semana, onde recebia a renda;

5. Foi sempre a R. quem cultivou o citado quintal e, a partir de data não concretamente determinada, mas posterior à celebração do contrato, passou também a colher o vinho, suportando os custos da poda;

6. Tal renda foi paga até 1982;

7. A partir de 1982, o então dono do prédio e a R. acordaram em que esta deixaria de efectuar o pagamento de uma renda em dinheiro pela ocupação do anexo e como contra partida desta passaria a cuidar da casa de habitação do primeiro, com a obrigação de a abrir, arejar e efectuar serviços de limpeza geral da mesma;

8. Na sequência do mencionado acordo foi entregue à R., pelo anterior dono do prédio, duplicado das chaves da casa de habitação principal, entrega que tinha como finalidade possibilitar que a R. ficasse em condições de cumprir o combinado;

9. O anterior dono continuou a vir, de tempos a tempos, ao local;

10. Após terem adquirido o prédio, os AA. encetaram conversações com a R. com vista à negociação de um novo contrato de arrendamento, com fixação de nova renda, não tendo havido acordo entre as partes;

11. Em Fevereiro de 1997, os AA. dirigiram-se à R. pretendendo renegociar a renda e dizendo-lhe que só aceitariam a sua continuação no arrendado se esta lhes pagasse a renda de 25 000$00 mensais;

12. A partir de Fevereiro de 1997, os AA. não mais autorizaram a R. a entrar no prédio principal (residência do senhorio);

13. Tal acto e a recusa dos senhorios de receber a renda mensal levaram a R. a proceder ao depósito da mesma na ...;

14. Em 17/12/97, o A. requereu a notificação judicial avulsa da R. para que esta, se limitasse a ocupar o anexo para habitação, utilizando exclusivamente a entrada que lhe é própria e se abstivesse de entrar e/ou ocupar toda e qualquer parte restante; e

15. Através dessa notificação a R. tomou conhecimento da aquisição do local arrendado pelos AA. e passou a proceder aos depósitos já em nome do A. marido.

B - Direito:

1 - Dado o preceituado nos arts. 684º, nºs. 2 e 3, e 690º , nºs. 1 a 4, do CPCivil, são as conclusões do alegado pelo recorrente que delimitam o objecto do recurso.

Deve referir-se que no âmbito do recurso de revista não poderá ser esquecido o disposto no art. 26º da LOFTJ (Lei de Organização e Funcionamento dos Tribunais Judiciais - Lei nº 3/99, de 13/01) à luz do qual "fora dos casos previstos na lei, o Supremo Tribunal de Justiça apenas conhece de matéria de direito", nem o contido no art. 72º , nº 2, do CPCivil, onde se estabelece que "a decisão da 2ª. Instância, quanto à matéria de facto, não pode ser alterada, salvo o caso excepcional do nº 2 do art. 722º", face ao qual "o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa não pode ser objecto de recurso de revista, salvo havendo ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova".

2 - Face ao alegado e suas conclusões, cremos que a questão nuclear do recurso (de que depende a apreciação das outras questões nele suscitadas, se traduz em saber se será de qualificar juridicamente como arrendamento a situação em que, havendo já a cedência do gozo de habitação com a retribuição em dinheiro, as partes acordaram em alterar o arrendamento, passando a retribuição a fazer-se através da prestação de certos serviços.

Debrucemo-nos pois ante a apontada questão.

É sabido que o arrendamento é uma das modalidades do contrato de locação.

Vê-se do art. 1022º do CCivil que "locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa mediante retribuição" e o art. 1023º desse Código estabelece que "a locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando incide sobre coisa móvel".

Resulta também do art. 1º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) que o contrato de arrendamento urbano é aquele "pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição".

Conclui-se da já transcrita matéria fáctica que, a partir de 1982, o proprietário do prédio referido em Factos Provados (1) e a R., recorrida, por acordo verbal, combinaram que esta deixaria de pagar uma renda em dinheiro (200$00), que pagava em retribuição pela ocupação do anexo e, em substituição e como contra partida para tal proprietário, passaria a cuidar-lhe da casa de habitação, obrigando-se a abri-la, a arejá-la e a limpá-la.

O art. 19º, nº 1, do RAU, tal como o art. 1089º do CCivil, a que corresponde em parte, estabelece, porém, que "o quantitativo da renda deve ser fixado em escudos".

Com base nessa norma defendem os AA. recorrentes que a retribuição só pode ter-se como estipulada se fixada em escudos e, quando assim não suceda, a ilação a tirar é a da inexistência do contrato de arrendamento.

Será exacta essa orientação?

A resposta não é linear, embora pareça sê-lo face ao contido no nº 2 do art. 19º do RAU onde se preceitua ser "nula a cláusula pela qual se convencione o pagamento em moeda especifica ou em moeda estrangeira", mas não é de esquecer que a situação existente, em face da matéria de facto apurada, nasceu em 1982 na vigência do regime do arrendamento urbano previsto nos arts. 1022º e segs. do CCivil.

Na verdade a questão suscitada neste recurso, "relativa ao âmbito e aos termos de exigibilidade da determinação da renda para efeitos de perfeição do contrato", como bem se refere a fls.181, não é recente e já anteriormente à publicação do RAU se punha algumas vezes, com acuidade, à luz das normas dos arts. 1022º e 1089º do CCivil.

No tratamento da mencionada questão, grande parte da jurisprudência e doutrina têm convergido no entendimento de que verdadeiramente importante - fundamental até - para a perfeição do contrato de arrendamento é a existência de acordo das partes sobre o quantitativo da renda em dinheiro ou sobre o critério que possibilite seja determinado ou apurado tal quantitativo ou, ainda, que exista esse critério fundado em regra legal.

Nesse sentido se julgou, em época coeva à da alteração ocorrida no contrato de arrendamento, no Acórdão deste Supremo Tribunal, de 10/02/1983, in BMJ, 324º, 265, onde se concluiu que "para haver arrendamento é preciso que dos termos do contrato resulte ou a determinação do quantitativo da retribuição a pagar pelo arrendatário ou um critério objectivo que permita operar tal determinação ulteriormente" (Cfr., a propósito, jurisprudência e doutrina aí referenciadas e, ainda, Pires de Lima e Antunes Varela, in "Código Civil Anotado", II, 4ª. ed., págs. 343 e 522).

Em tal linha de rumo converge também o previsto no art. 8º, nos 1, al. c ), e 4, do RAU, onde se estabelece, por um lado; que "do contrato de arrendamento urbano deve constar" ... "o quantitativo da renda" e, por outro lado, que " ... a falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos nºs. 1 e 2 deste preceito não determina a invalidade ou ineficácia do contrato, quando possam ser supridas nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos".

Aragão Seia in "Arrendamento Urbano", 5. edição, pág. 174, sobre o nº 4 do art. 8º, antes mencionado, refere em breve comentário "se a falta das menções referidas no nº 1, que são essenciais, não puder ser suprida de qualquer forma o contrato é inválido, preenchendo a nulidade do art. 280º, nº 1, do CCivil ...", com os efeitos daí derivados.

Caso suceda estar-se perante lacuna ou falta de um elemento do contrato - por exemplo no caso de falta da determinação ou determinabilidade da renda (Cfr. Pereira Coelho, in Arrendamento, 1977, pág. 13) - para a suprir e ultrapassar há que recorrer às regras do art. 239º do CCivil onde se dispõe que "na falta de disposição, especial, a declaração negocial deve ser integrada de harmonia com a vontade que as partes teriam tido se houvessem previsto o ponto omisso, ou de acordo com os ditames da boa fé, quando outra seja a solução por eles imposta".

A esta luz nada impede, pois, que a renda corresponda à prestação de serviços do inquilino ao senhorio, sem quebra da necessidade de a mesma ser fixada em escudos, mas, nesse caso, a cedência da casa objecto do contrato deve constituir o principal efeito do contrato celebrado entre as partes e não seu efeito meramente complementar, como acontecerá no último caso se tal cedência depender de algo externo àquele contrato (por exemplo: caso a habitação seja cedida devido à celebração de um contrato de trabalho).

Na situação agora em apreço vê-se que em 1972 foi celebrado, entre a ora R e o anterior proprietário do anexo e quintal referidos nos autos, contrato de arrendamento a eles relativo mediante o pagamento da renda de 200$00 mensais.

Vê-se ainda que, em 1982, estando a vigorar e em pleno funcionamento o citado contrato, a R. e aquele anterior proprietário modificaram o convencionado, acordando ambos verbalmente que a R. deixaria de pagar a renda fixada e, como contrapartida ou retribuição da cedência dos já aludidos casa de habitação e quintal, passaria a cuidar-lhe da casa de habitação, com a obrigação de a abrir, arejar e efectuar serviços de limpeza geral, tendo sido entregue à R. "duplicado da chave da casa de habitação principal" para que, assim, "ficasse em condições de cumprir o combinado".

Dado o contexto fáctico-jurídico que decorre do explanado e atendendo às regras dos arts. 236º e 237º do CCivil, não vemos razão para aderir à tese dos AA. recorrentes (sumariada nas conclusões antes transcritas do por si alegado), porquanto consideramos que o contrato relativo ao anexo e ao quintal, não obstante a alteração de que foi objecto em 1982, continuou a ter a natureza de arrendamento, não obstante a retribuição que era em escudos ter então passado a ser constituída pela prestação de certos serviços que, no entendimento dos contraentes, teriam valor idêntico ao da referida renda em dinheiro.

Face ao que vimos de dizer ressalta com clareza o nosso entendimento de que a alteração do convencionado, feita por acordo das partes em 1982, não afectou a essência do contrato de arrendamento pelas mesmas celebrado em 1972 pela renda 200$00.

Assim sendo, como realmente é, dúvidas não temos de que esse arrendamento é válido e está em pleno vigor, tendo oportunamente sido determinada renda que permite de modo fácil a sua actualização segundo os critérios fixados na lei para o efeito.

Decidida a questão nuclear do recurso nos termos que imediatamente antecedem é óbvia a desnecessidade de quaisquer considerações adicionais, já que o entendimento havido exclui a aceitação do alegado pelos AA. recorrentes em tal domínio e prejudica o conhecimento das demais questões pelos mesmos nele suscitadas.

Vai, pois, manter-se na integra o julgado das Instâncias.

III - Em face do exposto, nega-se a revista, com custas pelos AA. recorrentes.

Lisboa, 24 de Janeiro de 2002

Joaquim de Matos

Moura Cruz

Ferreira de Almeida