Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

RELATÓRIO

AA e BB intentaram contra CC, todos com os sinais dos autos, a presente acção declarativa, com processo comum na forma ordinária, pedindo que se declare o seu direito de propriedade sobre o lº andar esquerdo do imóvel sito na Rua ..., nº ..., em Coimbra; que se decrete a nulidade do contrato promessa de compra e venda celebrado entre a Ré, na qualidade de promitente compradora e DD, à data, usufrutuário do imóvel, já falecido, na qualidade de promitente vendedor; que se declare a ilicitude da ocupação, pela Ré, do andar em causa, por falta de título que a legitime, uma vez que não é detentora do mesmo, face à nulidade do contrato-promessa, nem adquiriu por qualquer forma a sua posse; que a Ré seja condenada a entregar-lhes imediatamente o supra referido andar, livre de pessoas e bens, já que, na impossibilidade de reciprocidade de créditos, não lhe assiste qualquer direito de retenção contra os Autores, que suspenda a entrega e que se condene a Ré a pagar-lhes quantia, a liquidar em execução de sentença, pelos prejuízos sofridos pela não entrega do andar, desde a data em que os autores a interpelaram para o efeito.

Fundamentaram tais pedidos no facto de eles e dois primos seus serem comproprietários, sem distinção de parte ou direito do prédio em que se situa o mencionado andar, que não se encontra constituído em propriedade horizontal.

Em 8/5/1975 o seu pai (dos autores) e mulher, por si e em representação dos restantes herdeiros, prometeram vender à Ré o mencionado andar, que, na altura, pagou, a título de sinal e princípio de pagamento, 350.000$00 (metade do preço convencionado), tendo ficado acordado que a Ré poderia, desde logo, ocupar o andar e realizar obras, e que a escritura definitiva seria celebrada até 31/12/1975.

Mais alegaram que, quando o pai deles prometeu vender o andar, estava convencido de que ele e o irmão dele, EE, então já falecido, haviam adquirido o prédio por sucessão ao pai de ambos, pois que o direito de propriedade sobre o prédio rústico sobre o qual o imóvel foi edificado estava registado na Conservatória do Registo Predial respectiva, em favor de ambos.

Contudo, quando quiseram registar o imóvel para instruir a escritura de compra e venda, o promitente vendedor apercebeu-se de que ele e seu irmão apenas tinham herdado o direito de usufruto do prédio, tendo sido herdado o direito de nua propriedade pelos ora Autores e seus falados primos.

Nessa altura, tentou promover o registo do imóvel, o que não conseguiu, pelo que também não foi possível constituí-lo em propriedade horizontal. Mais invocaram que, em 1997, a Ré propôs acção para execução específica do contrato promessa, que terminou por deserção da instância, no decurso da qual faleceu o promitente vendedor, sendo que não foi deduzido incidente de habilitação dos seus sucessores.

Findo tal processo, em Março de 2004, os autores informaram-na de que não dispunha de título para continuar a ocupar o imóvel, sendo que, até à data, não o devolveu, o que lhes causa prejuízo, que quantificam em € l .000,00 por mês, não pagou obras de reparação do prédio, seguros ou quaisquer impostos ou taxas.

Pugnaram pela inexistência de posse, por parte da Ré, da nulidade do contrato-promessa por impossibilidade originária da prestação relativamente ao objecto (impossibilidade de o promitente vendedor, como usufrutuário, constituir o prédio em propriedade horizontal) e pela consequente obrigação de restituição do andar pela Ré.

Citada, a Ré contestou e deduziu reconvenção aceitando a celebração do mencionado contrato promessa, com as ressalvas de que o outorgante agiu por si e «como representante responsável dos restantes herdeiros», e que, por força desse contrato, ficou com o direito de iniciar as obras necessárias para a sua habitação, sendo que seria reembolsada, se o negócio não se concretizasse.

Alegou que só não pagou a totalidade do preço, porque o pai dos autores se recusou a receber o dinheiro, com a justificação de que era ele o responsável pela não realização da escritura de venda, referindo-lhe que apenas teria que pagar o resto do preço quando o negócio de compra e venda fosse formalizado, e que, dada a impossibilidade de realizar a escritura na data convencionada, o negócio de compra e venda foi dado como assente a partir de 30/12/1975.

Vezes sem conta interpelou o representante do promitente vendedor para legalizar a sua casa, no sentido de ser feita a escritura, sendo que a suspensão da instância referida pelos autores foi feita precisamente para proporcionar a venda prometida; com o registo do prédio, os ora autores estão em condições de promover a sua constituição em propriedade horizontal e honrar o negócio prometido.

Mais alegou que, desde 1/12/1975, vem usando a fracção como coisa sua, com a firme convicção de ser sua dona e legitima possuidora, pelo que a adquiriu por usucapião.

Aí fez obras, substituiu a canalização, remodelou a casa de banho e cozinha, paga água, luz e telefone, tudo sem oposição dos Autores ou do promitente vendedor, que a reconheceu como dona e legitima possuidora da fracção prometida vender. Mais referiu que a fracção está, na prática, perfeitamente autonomizada das restantes, os Autores e seus antecessores nunca praticaram qualquer acto material relativo à mesma, por terem consciência de que ela era propriedade da Ré, pelo que a adquiriu por usucapião.

Caso assim se não entenda, por ter havido tradição da fracção, sem que os autores e seus antecessores tivessem comunicado a data para a outorga da escritura, terão que a indemnizar nos termos do art. 442° do C.C.

Pediu, em reconvenção, que se declare que adquiriu o direito de propriedade sobre a fracção em causa, por usucapião, ou, subsidiariamente, que se condenem os autores a pagar-lhe o valor actualizado da fracção que vier a ser apurado, deduzido do preço convencionado, devendo, ainda, ser restituída a quantia recebida a título de sinal.

Após a legal tramitação, foi a causa julgada, tendo a sentença declarado que os Autores são comproprietários do 1° andar esquerdo do imóvel sito na Rua ..., n° ..., em Coimbra, declarado nulo o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o pai dos Autores e a Ré, identificado na matéria de facto provada; condenado a Ré a entregar imediatamente o andar aos Autores, livre de pessoas e bens e a pagar-lhes a quantia que vier a liquidar-se em execução de sentença, quanto aos prejuízos sofridos pela não entrega do andar, desde a data em que os autores a interpelaram para tal.

Julgou-se a reconvenção improcedente, sem prejuízo da Autora instaurar futura acção contra a herança/herdeiros do promitente vendedor.

Inconformada, a Ré recorreu para o Tribunal da Relação de Coimbra, que, por acórdão de 11.12.2007, julgou parcialmente procedente o recurso, absolvendo os Autores da instância reconvencional, e declarou os mesmos comproprietários do 1° andar esquerdo do dito imóvel, condenando a Ré a entregar imediatamente o andar aos autores, livre de pessoas e bens e a pagar-lhes a quantia que vier a liquidar-se em incidente de liquidação de sentença quanto aos prejuízos sofridos pela não entrega do andar, desde a data em que os autores a interpelaram para tal.

Condenou, ainda, a Ré como litigante de má fé na multa de 5 UCs.

Novamente inconformada, a mesma veio interpor recurso de Revista para este Supremo Tribunal de Justiça, rematando as suas alegações, com as seguintes:

CONCLUSÕES

1ª.- A posse traduz-se numa relação material com a coisa ("corpus") e na intenção de exercer sobre esta o direito real correspondente àquela relação ("animus").

2a.- A aquisição da posse tem de conter estes dois elementos.

3*.- A corrente jurisprudencial maioritária aponta no sentido de que a tradição (da coisa), em caso de contrato promessa de compra e venda, pode, em casos excepcionais, envolver a transmissão da posse a favor do promitente compra­dor, tudo dependendo do "animus" que acompanha o "corpus", pois como resulta do conceito legal de posse, esta é integrada por esses dois elementos.

4a.- Está provado que a recorrente, aquando da celebração do contrato promessa, pagou 50% do preço, tendo-se convencionado que a escritura de compra e venda seria celebrada até 31 de Dezembro de 1975.

5a.- Após interpelação da R. ora recorrente, os promitentes vendedores comunica­ram-lhe por carta em 30/10/1975 que não podiam realizar a escritura até ao termo fixado no contrato promessa (31/12/1975) mas reafirmando ser o seu propósito de realizarem o contrato prometido.

6a.-A recorrente, apesar da não realização da escritura de compra e venda, pre­tendeu pagar o remanescente do preço em falta, o que os promitentes vende­dores recusaram, por pretenderem que apenas lhe fosse pago quando fosse formalizado o negócio.

7a.-A recorrente, na pressuposição de cumprimento do contrato definitivo e na expectativa fundada de que tal se verificaria, passou a habitar a fracção prometida vender em 31/12/1975. E,

8a.- A partir daquela data passou a ocupar o andar de modo ininterrupto, aí tomando as refeições, passando os seus tempos de lazer, recebendo amigos e familiares.

9a.- A recorrente procedeu à modificação do interior do prédio, deitando paredes abaixo, eliminando algumas divisões, remodelando o andar, suportando os custos das obras de conservação do andar, substituindo portas e janelas, reparando o soalho, paredes e tectos, pintando-os sempre que se justificava.

10a.- Como ficou provado, todos esses actos foram praticados pela recorrente de modo ininterrupto, ao longo de trinta anos, com a consciência de não lesar direitos nem interesses de terceiros.

11a.- Ficou ainda provado que tais actos sempre foram praticados à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém, inclusive dos ora AA. ou dos seus antecessores.

12ª.-A posse da R, foi obtida não pelo contrato promessa, mas pela traditio do andar ocorrida em 31 de Dezembro de 1975, no pressuposto do cumprimento do contrato prometido, sempre afirmado pelos promitentes vendedores e na expectativa de que tal se verificaria, pelo que a recorrente praticou os actos de posse com o "animus" de exercer o direito de propriedade em seu próprio nome.

13ª.-O douto acórdão recorrido (tal como a decisão em 1a instância) considerou que não se provou, quanto aos actos materiais praticados pela recorrente (resposta aos quesitos 19° a 23°, 25° a 31°, 34° a 43°) ao longo de trinta anos sobre a fracção objecto do litígio, com "animus possidendi", pelo que não podia entender-se que ela a adquiriu por via possessória.

14a.-Sem prejuízo do referido supra, o douto acórdão recorrido, ao decidir como decidiu, não atentou na doutrina que decorre do Acórdão de Uniformização de Jurisprudência de 14.05.96, publicado no D.R., II Série, de 24/06/96, nele se consignando que "podem adquirir por usucapião, se a presunção de posse não for ilidida, os que exercem o poder de facto sobre a coisa".

15a.- Em toda a argumentação desenvolvida no douto acórdão recorrido, não se tomou em linha de conta que a Lei dispensa ou facilita a prova do "animus possidendi" ao estabelecer a presunção da posse daquele que exerce o poder de facto - art°. 1252° n° 2 do C. C..

16a.- No presente caso, seguindo o entendimento vertido no douto acórdão recorri­do (tal como na decisão de 1a instância), não se provou o "animus possidendi" por parte da R.

17a.-Mas também não se provou, nem sequer se alegou, que a R. tenha agido como simples detentora. Assim,

18a.- Existia uma situação de dúvida relativamente à qual tinha de presumir-se, nos termos do n° 2 do art°. 1252° do C. C., que a recorrente agiu como verdadeira possuidora.

19a,- E dado que a situação se prolonga de modo ininterrupto desde 31 de Dezembro de 1975, a recorrente adquiriu o direito de propriedade por usucapião sobre a fracção em litígio.

20a.- Deveria, por isso, ter sido julgada improcedente a acção de reivindicação.

21a.- Para a hipótese, que se julga académica, de assim se não entender, e dado que o acórdão recorrido considerou válido o contrato promessa, sempre a recorrente poderia fazer valer os direitos que dele decorrem. Pelo que,

22a.-A ocupação do andar não pode ser considerada ilícita ou abusiva, não assis­tindo aos recorridos o direito a qualquer indemnização, devendo nessa parte ser revogado o douto acórdão.

23a.- Ainda que assim se não entendesse, sempre o douto acórdão deveria ser revogado, dado que a conduta dos recorridos, ao pretenderem que lhes seja restituída a fracção, ao fim de trinta anos, apesar da factualidade dada como provada, consubstancia um claro e manifesto abuso de direito.

24*.- Na verdade, atenta a conduta dos recorridos e seus antecessores, desde Dezembro de 1975, que inculcou na recorrente que o negócio de transmissão do direito de propriedade era "firme", faltando apenas formalizá-lo. Pelo que,

25a.-Ao pretenderem agora a restituição da fracção, tal conduta excede manifesta­mente os limites impostos pela boa fé. E,

26a,- Para obviar a uma situação clamorosamente injusta, não poderá deixar de ser declarada a existência de "abuso de direito".

27a.-A recorrente, ao suscitar a ilegitimidade dos recorridos em sede de recurso, não litigou de má fé, não violou a al. d) do n" 2 do art°. 456° do C. P. C, e por isso não deveria ter sido condenada como litigante de má fé, devendo, também nessa parte, o acórdão recorrido ser revogado.

28a,- Ao decidir de modo diverso, o acórdão recorrido violou, entre outros, os artºs. 334°, 1252° n° 2, 1263°, 1287°, 1293°, 1296°, 1305° e 1311°. todos do C. C., os quais deverão ser interpretados em conformidade com o vertido na motiva­ção do presente recurso,

Foram apresentadas contra-alegações, pugnando a parte contrária pela manutenção do decidido.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir, pois nada obsta ao conhecimento do objecto do presente recurso, sendo que este é delimitado pelas conclusões da alegação do Recorrente, nos termos, essencialmente, do artº 684º, nº 3 do CPC, como, de resto, constitui doutrina e jurisprudência firme deste Tribunal.

FUNDAMENTOS

Das instâncias, vem dada, como provada, a seguinte factualidade:

1. Os Autores, FF, GG e os seus primos EE e HH são comproprietários, sem distinção de parte ou direito, do prédio sito na Rua ..., n.° ..., inscrito na matriz predial urbana sob o n.° ...., freguesia da Sé Nova, Concelho de Coimbra, descrito na Conservatória de Registo Predial de Coimbra sob o n.° .... ( al. a), desanexado do prédio n° .... .

2. Nos autos de inventário obrigatório, que correu sob o n.° ...., no Tribunal Judicial da Comarca de Coimbra, a nua propriedade deste prédio foi adjudicada aos Autores e aos sobrinhos do pai dos Autores, filhos do seu irmão EE, tendo sido atribuído o usufruto do mesmo prédio ao pai dos Autores e ao irmão deste, o mencionado EE .

3. O prédio supra foi registado, pela primeira vez, em 18 de Julho de 2002 e não se encontra constituído em propriedade horizontal .

4. No dia 8 de Maio de 1975, DD, pai dos ora Autores, e mulher, prometeram vender, por si e em representação dos restantes herdeiros, à Ré ; CC, e esta prometeu comprar pelo preço de 700.000$00 (setecentos mil escudos), o andar correspondente ao 1.° Esq. do prédio referido na anterior al. a ), (registado na Conservatória do Registo Predial de Coimbra, no livro B-118 a folhas (186 v° sob o n° 46.674) tendo celebrado o contrato que se encontra a folhas 20 e 21 dos autos.

5. O Sr. DD prometeu vender o andar à Ré, em seu nome e «como representante responsável dos restantes herdeiros»

6. Nesta mesma data, a Ré pagou a título de sinal e principio de pagamento, a quantia de 350.000$00 (trezentos e cinquenta mil escudos), nada mais tendo pago .

7. No referido contrato promessa convencionou-se a favor da promitente compradora, o seguinte;

... Poderia, desde logo, realizar obras no andar, sendo reembolsada da importância

com elas despendida se o negócio não se concretizasse por culpa dos vendedores;

... a outorga da escritura pública da compra e venda devia realizar-se até ao prazo

máximo de 31 de Dezembro de 1975;

... a partir da data da outorga do contrato promessa teria direito a ocupar o imóvel, o que a Ré fez, passando a habitar no imóvel, sem nunca ter pago qualquer quantia por tal ocupação.

8. Nada se convencionando sobre quem recairia a obrigação de marcar a escritura .

9. Na descrição e inscrição da Conservatória de Registo Predial de Coimbra, relativa ao n.° ..., do Livro B 118, consta que DD e o seu irmão EE herdaram este prédio do seu pai.

10. O Sr. HH promoveu uma escritura de justificação do imóvel, edificado no prédio registado na Conservatória do Registo Predial de Coimbra com o n° ..., lavrada no dia 17 de Setembro de 1977, cujo teor consta do documento n.° 4 da petição.

11. No dia 26 de Fevereiro de 1997 a ora Ré intentou contra EE e mulher, II, acção declarativa de execução específica do referido contrato promessa, acção que correu termos no 2.° Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de Coimbra, sob o n.° 50/97 (al. j), na qual pediu a emissão de uma sentença que substitua a declaração de vontade dos promitentes faltosos ora RR, decretando a transferência da titularidade do direito de propriedade sobre o prédio supra identificado, referindo que "mantém o interesse na aquisição da fracção prometida vender. Tanto mais que, a autora, desde a celebração do contrato, e por haver sido acordado, passou a ocupar o andar, como se fosse coisa sua, realizando obras e benfeitorias" ( documento de folhas 36 e ss., não impugnado e art° 712° n° 1 a) do CPC).

12. Na pendência de tal acção, já após o oferecimento da tréplica da autora, DD faleceu, encetando-se negociações para a resolução extrajudicial do litígio, o que nunca veio a concretizar-se tendo-se extinguido a instância por deserção.

13. Os promitentes vendedores, em 30/10/1975 e na sequência duma interpelação da reconvinte, endereçaram-lhe a carta anexa à petição inicial, sob o doc. n.° 5, onde lhe comunicaram que, apesar dos esforços, não lhes era possível efectuar a escritura, mas logo que esta estivesse em ordem, informariam a Ré com a necessária antecedência para ser feita a escritura.

14. A Ré nunca pagou quaisquer obras de conservação do prédio, qualquer seguro, impostos ou taxas, salvo quanto a obras feitas no andar onde habitava.

15. Os Autores exigiram-lhe a restituição do prédio.

16. A não restituição do fogo aos seus proprietários está a causar-lhes prejuízos.

17. O Senhor Dr. DD reconhecendo que a não realização da escritura apenas era imputável aos promitentes vendedores, recusou-se a receber a parte restante do preço (quesito 10) e transmitiu à Ré que ela apenas tinha que pagar a quantia quando o negócio de compra e venda fosse formalizado.

18. A Ré para «legalizar» a casa, interpelou, ao longo de décadas, o Sr. ... (que representava os interesses do Senhor Dr. DD) no sentido de ser feita a escritura.

19. O prédio tem oito fracções autónomas, estando sete delas arrendadas, todas elas distintas e isoladas entre si, com saída própria, cada uma para parte comum do prédio, por onde se acede à via pública .

20. A Ré sempre esteve convencida de que os herdeiros do Sr. Dr. DD não deixariam de criar as condições (registo do prédio e constituição da propriedade horizontal) para, desse modo, cumprirem a sua vontade de realizar a escritura a favor da Ré.

21. A Ré promoveu a acção de execução específica porque pretendia obter o «documento» (escritura ou decisão judicial) relativo à aquisição.

22. Após a carta referida na al. m ), e a partir daquela, de 31-12-1975, a Ré, com a concordância dos promitentes vendedores, passou a habitar a fracção com a sua família, a fazer as obras descritas nos quesitos seguintes.

23. A Ré passou a ocupar o andar de modo ininterrupto; passou a tomar as refeições, dormir, passar os seus tempos de lazer, na referida fracção, aí recebendo familiares e amigos; aí cresceram os seus filhos, onde sempre residiram até obterem a sua formação académica e contraírem casamento, tudo desde 31 de Dezembro de 1975, de modo permanente e ininterrupto.

24. A Ré procedeu à modificação do interior do seu prédio, deitando paredes abaixo, eliminando algumas divisões, criando espaços mais amplos (quesito 25) substituiu a canalização (quesito 26) remodelou o quarto de banho e a cozinha, a par de outras obras .

25. Todas as obras de conservação do seu andar foram suportadas exclusivamente por si, ao longo de trinta anos, pagou a água, a luz e o telefone e nunca os ora Autores ou os seus antecessores questionaram as obras levadas a cabo pela Ré e nunca gastaram um cêntimo que fosse em obras de recuperação e/ou conservação daquela fracção e cedeu a fracção a familiares que consigo viviam.

26. A Ré nunca foi interpelada para o pagamento de qualquer contrapartida pelo uso da fracção (quesito 32) situação que se mantém de forma ininterrupta desde 1975.

27. A Ré procedeu à demolição de paredes; à junção de algumas divisões, eliminando as existentes e sempre que se justificava, realizou obras de manutenção ou conservação, pintando-a por diversas vezes; substituiu toda a canalização; reparou e/ou substituiu portas e janelas; arrancou as louças da cozinha, colocando outras mais modernas e adequadas ao seu gosto; arrancou as louças do quarto de banho, substituindo-as por outras; reparou o soalho, paredes e tectos, pintando-os sempre que se justificava e sempre teve em seu nome os contratos de água e de electricidade, pagando os respectivos consumos (quesitos 34 a 43) com consciência de não lesar direitos nem interesses de terceiros (quesito 45) e não solicitou aos promitentes vendedores a realização de quaisquer obras ou benfeitorias na sua fracção.

28. Estes actos foram praticados de forma ininterrupta ao longo de trinta anos, à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém, inclusive dos ora AA. ou dos antecessores.

29. O Senhor Dr. HH só não recebeu o montante do preço em falta, porque sabia que não possuía legitimidade para proceder à celebração do negócio que havia prometido.

30. O Senhor Dr. DD e a Ré estipularam no contrato promessa que a Ré poderia ocupar o imóvel e que o primeiro fez tal contrato por estar convencido de que viria a cumprir o contrato, tendo verificado, mais tarde que não conseguia cumprir.

31. A Ré subscreveu a carta junta aos autos com a réplica, datada de 5 de Fevereiro de 2001, de onde consta entre o mais que: « Sendo a porta-voz de todas as inquilinas, quero informar do estado de degradação em que se encontra o imóvel (...). (...) mandámos já várias vezes efectuar trabalhos de restauro no telhado».

Exposta a factualidade definitivamente fixada, equacionemos as questões a apreciar e decidir no presente recurso e que, segundo se colhe das alegações da Recorrente e da condensação das mesmas nas respectivas conclusões, são quatro:

a) a alegada aquisição da propriedade sobre o imóvel por usucapião;

b) a questão da sua condenação no pagamento de uma indemnização aos Autores/Recorridos;

c) o invocado abuso de direito

d) a condenação como litigante de má fé.

I – A alegada aquisição da propriedade sobre o imóvel, por usucapião

Relativamente à primeira questão, insiste a Recorrente na tentativa de demonstrar que tinha a posse do andar de que tratam os autos, pois que a teria adquirido pela « traditio» do referido imóvel, uma vez que na altura da outorga do contrato-promessa em que interveio como promitente-compradora, a Recorrente, «na pressuposição de cumprimento do contrato definitivo e na expectativa fundada de que tal se verificaria, passou a habitar a fracção pro­metida vender em 31/12/1975. E, a partir daquela data passou a ocupar o andar de modo ininterrupto, aí tomando as refeições, passando os seus tempos de lazer, recebendo amigos e familiares.

Procedeu à modificação do interior do prédio, deitando paredes abaixo, eliminando algumas divisões, remodelando o andar, suportando os custos das obras de conservação do andar, substituindo portas e janelas, reparando o soalho, paredes e tectos, pintando-os sempre que se justificava.

Como ficou provado, todos esses actos foram praticados pela recorrente de modo ininterrupto, ao longo de trinta anos, com a consciência de não lesar direitos nem interesses de terceiros.

Ficou ainda provado que tais actos sempre foram praticados à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém, inclusive dos ora AA. ou dos seus ante­cessores»

Acrescentando ainda que:

«A posse da R, foi obtida não pelo contrato promessa, mas pela traditio do andar ocorrida em 31 de Dezembro de 1975, no pressuposto do cumprimento do contrato prometido, sempre afirmado pelos promitentes vendedores e na expectativa de que tal se verificaria, pelo que a recorrente praticou os actos de posse com o "animus" de exercer o direito de propriedade em seu próprio nome».

Esta posição da ora Recorrente, mantida ao longo de todas as fases do processo, designadamente nos recursos de Apelação e Revista interpostos, não encontra suporte factual bastante, nem suficiente apoio jurídico, adiante-se já!

Pretende a mesma demonstrar que não teve só o elemento material da posse ( o corpus possessório) mas também o elemento espiritual ou anímico (o animus possidendi), com isso configurando a posse stricto sensu, ou seja, «o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real», na «definitio legis» ínsita no artº 1251º do Código Civil.

Não é, porém, assim, como bem decidiram quanto a este ponto, as Instâncias.

Como, com a clareza que sempre os caracterizou, escreveram Antunes Varela e Pires de Lima no seu Código Civil anotado, obra que ainda hoje constitui preciosa referência para os teóricos do Direito e para os profissionais forenses, «O contrato-promessa, com efeito, não é susceptível de, só por si, transmitir a posse ao promitente-comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório mas não adquire o

animus possidendi

, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário (cfr. os acórdãos do S. T. J., de 29 de Março do 1968, de 15 de Janeiro de 1974 e de 29 de Janeiro de 1980, res­pectivamente no B. M.J. 175, págs. 272 e segs., nº 233, págs. 173 e segs., e n.° 293, págs. 341 e segs.)

São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do pro­mitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse. Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo (a fim de, v. g., evitar o pagamento da sisa ou precludír o exercício de um direito de preferência), a coisa é entregue ao pro­mitente-comprador

como se sua fosse já

e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade. Tais actos não são realizados em nome do promitente-vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real. O promitente-comprador actua, aqui,

uti dominus

, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse» ( A.Varela e Pires de Lima, Código Civil anotado, Vol. III, 2ª edição revista e ampliada, pg. 6).

No caso vertente e face ao quanto provado ficou, embora a Ré/Recorrente tivesse passado a viver no referido andar, o tivesse utilizado e, inclusivamente, tivesse efectuado as obras descritas no facto 27º do acervo factual fixado, já que o convencionado inter partes assim o permitia, não o fez como se dona da mesma fosse, mas sempre na qualidade de promitente-compradora,

ciente e consciente dessa qualidade que nunca perdeu

, embora confiante e esperançada que se viesse a celebrar o contrato definitivo (contrato de compra e venda do referido andar).

Isso mesmo ressalta, com cristalina evidência, da seguinte factualidade:

18. A Ré para «legalizar» a casa, interpelou, ao longo de décadas, o Sr. O... (que representava os interesses do Senhor Dr. DD) no sentido de ser feita a escritura.

20. A Ré sempre esteve convencida de que os herdeiros do Sr. Dr. DD não deixariam de criar as condições (registo do prédio e constituição da propriedade horizontal) para, desse modo, cumprirem a sua vontade de realizar a escritura a favor da Ré.

21. A Ré promoveu a acção de execução específica porque pretendia obter o «documento» (escritura ou decisão judicial) relativo à aquisição.

Embora a Ré tivesse utilizado uma linguagem algo metafórica na redacção da matéria factual que resultou provada, como «para legalizar a casa» ( facto 18º) quando pretende significar «para comprar a casa» ou seja para celebrar o contrato definitivo que a tornaria dona de tal casa ou que promoveu a acção de execução específica para obter « documento» relativo à aquisição (facto 21º), quando o que pretendia era uma

sentença judicial que produzisse os efeitos da declaração negocial do faltoso

, vale dizer, a aquisição (translativa derivada) da propriedade sobre tal imóvel, nos termos das disposições conjugadas dos artºs 422º, nº 3 e 830º, nº 1 do C. Civil, a verdade é que, como se disse, ressalta de tais factos que a ora Recorrente, sabendo que não era a dona do imóvel que havia prometido comprar, agiu em conformidade