Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 2013.06.21, na então Vara Mista do Funchal Tribunal Judicial da Comarca do Funchal, AA e marido, BB, instauraram contra CC, Ldª., a presente ação declarativa, sob a forma de processo ordinário.

Pediram

- que fosse declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda do prédio urbano descrito, sob o nº … (freguesia de São Martinho), na Conservatória do Registo Predial do Funchal Lisboa, celebrado em 18 de novembro de 2011, fosse reconhecido o direito de retenção sobre o referido prédio e a ré condenada a pagar-lhes a quantia de € 552 000,00.

Alegaram

em resumo, que

- celebraram, com a ré tal contrato promessa, pelo preço de € 290.000,00 €, com uma adenda em 22 de Outubro de 2012, tendo entregue, a título de sinal, por diversas ocasiões, a quantia total de € 276 000,00;

- em Fevereiro de 2013, foi-lhes entregue as chaves da fração, que entretanto passaram a habitar;

- a escritura deveria ter sido formalizada até 30 de Setembro de 2012, o que não aconteceu por culpa exclusiva da ré, apesar das suas insistências;

- perderam, assim, interesse no negócio, tanto que ainda não foi constituída a propriedade horizontal nem foi emitida a licença de utilização da fração.

Contestando

e também em resumo, a ré alegou que

- os autores sempre estiveram a par dos atrasos na construção do empreendimento, tendo dado o seu consentimento para o adiamento da escritura;

- em Julho de 2013, quando já era possível celebrar a escritura de constituição da propriedade horizontal, o autor chegou a desinteressar-se do negócio;

- o contrato, depois da adenda, ficou sem prazo certo e os autores. continuam interessados na fração;

- assim, concluiu pela improcedência da ação.

Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.

Em 2014.04.28, foi proferida sentença que, julgando a ação procedente, declarou a resolução do contrato promessa e o direito de retenção sobre a fração, condenando ainda a ré a pagar, aos autores, a quantia de € 552.000,00 €.

A ré apelou, com êxito, pois a Relação de Lisboa, por acórdão de 2015.02.12, revogou a decisão recorrida e absolveu a ré do pedido.

Inconformados, os autores deduziram a presente revista, apresentando as respectivas alegações e conclusões.

A recorrida contra alegou, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.

Cumpre decidir.

As questões

Tendo em conta que

- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;

- nos recursos se apreciam questões e não razões;

- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido

a única questão proposta para resolução consiste em saber se o prazo fixado pelos autores para a ré cumprir com a sua obrigação pode ser considerado um prazo razoável.

Os factos

São os seguintes os factos que foram dados como provados nas instâncias:

1. Em 18 de novembro de 2011, os AA., na qualidade de segundos outorgantes, e a R., na qualidade de primeira outorgante, celebraram um contrato promessa de compra e venda, para a aquisição da fração designada provisoriamente por T2+ 1 B, localizada no piso 0, destinada a habitação, e a que correspondem dois locais de estacionamento automóvel e uma arrecadação, ambos localizados na cave, pelo preço global de € 290 000,00, a serem pagos € 30 000,00, no ato da assinatura do contrato, e € 86 000,00 até ao dia 16 de dezembro de 2011, e o remanescente no ato da escritura.

2. A fração prometida vender passou, posteriormente, e na sequência da constituição da propriedade horizontal, a ter como identificação: ''fração habitacional, situada no piso 0, tipo T2-B, a nascente da fração ''A': pertencendo-lhe a arrecadação n. o 5, localizada no piso - 2, com os estacionamentos automóveis nºs 9 e 10, no piso - 2 do terraço a _ norte/nascente, e descrita na Conservatória do Registo Predial do Funchal, sob o nº …-B, da freguesia de São Martinho".

3. Os AA. pagaram € 30.000,00 no ato da assinatura do contrato promessa.

4. Consta da cláusula 4ª do contrato promessa que a escritura deveria ter sido celebrada até 30 de setembro de 2012, ou, antes, no prazo máximo de noventa dias, sobre a data da constituição da propriedade horizontal ou logo que obtida toda a documentação necessária, cabendo à primeira outorgante a obtenção dos documentos necessários à outorga da escritura, com exceção dos documentos de identificação dos segundos outorgantes.

5. Dispõe a cláusula 9ª do contrato promessa: ''para efeitos de celebração da escritura, a sociedade primeira outorgante notificará por qualquer meio os segundos outorgantes, do Notário, data e hora em que a mesma se realizará, com a antecedência mínima de 15 dias."

6. Acordaram as partes na cláusula 11ª do contrato promessa que "as chaves da fração poderão ser entregues aos segundos outorgantes, desde que se encontre pago noventa por cento do preço convencionado."

7. No dia 14 de dezembro de 2011, os AA. pagaram à R. a quantia de € 86 000,00.

8. Em 20 de setembro de 2012, AA. e R. celebram um "contrato adenda", em que acordam numa nova entrega, no valor de € 60 000,00, feita nessa data.

9. Em 22 de outubro de 2012, AA. e R celebram um novo "contrato adenda", mediante o qual acordam noutra entrega, no valor de € 100 000,00.

10. Em fevereiro de 2013, a R. entregou aos AA. as chaves da fração.

11. Na última semana de Maio de 2013, os autores passararn a habitar a fração.

12. Na ausência de notificação por parte da R., para a celebração da escritura do contrato definitivo, os AA. questionaram-na sobre as razões do atraso, ao que referiu faltarem ainda alguns documentos relativos à propriedade horizontal.

13. Em 8 de maio de 2013, os AA. solicitaram a notificação judicial avulsa da R., dando-lhe conta que a escritura pública respeitante ao aludido contrato promessa deveria ser realizada, num prazo máximo de trinta dias, a contar da data do conhecimento, pela R., da notificação, para o que esta deveria notificar os primeiros, por qualquer meio, do Cartório Notarial, .data e hora da realização da escritura, com a antecedência de quinze dias; mais informaram de que, não sendo outorgada a escritura nos termos e condições referidos e findo o prazo, os AA. perderiam o interesse no negócio e resolveriam o contrato, exigindo a devolução, em dobro, de todas as importâncias entregues, a título e como reforço de sinal, no montante global de € 552 000,00, e que, até à realização de tal pagamento, procederiam à retenção do imóvel.

14. A R. recebeu essa notificação no dia 16 de maio de 2013.

15. A R. não respondeu à notificação e não contactou com os AA., nem agendou a celebração da escritura.

16. À data da propositura da ação, a propriedade horizontal ainda não havia sido constituída.

17. A libertação de cada uma das parcelas do empréstimo, aprovado para a construção do empreendimento pela Caixa Geral de Depósitos, era precedida de uma vistoria ao prédio em que o perito procedia à apreciação dos trabalhos executados e dos montantes despendidos.

18. Só após receber o relatório do perito, a Caixa Geral de Depósitos creditava na conta da R. a parcela do empréstimo que ficava disponível apenas três a quatro dias depois.

19. A obra, em geral e na sua estrutura física, exceção feita a pequenos acabamentos e colocação de painéis solares, ficou concluída em outubro de 2012.

20. Após a entrega das chaves, os AA. começaram a colocar no interior da fração móveis, utensílios e bens pessoais.

21. A R. facultou aos AA. um espaço, na casa do lixo, para a guarda de alguns bens.

22. Os AA. solicitaram à R. alterações na fração, nomeadamente, a alteração do pavimento da sacada, com substituição de azulejos fornecidos pelos AA.; alteração das bases de duche por outras fornecidas pelos AA.; a colocação de uma porta e uma parede na lavandaria; a colocação de mármore branco para suportar as máquinas de lavar e o painel solar; a colocação de sancas para proteção dos cortinados; a abertura de rasgos para alterações de vários pontos de luz nas paredes e tetos dos quartos e sala; abertura de porta para o exterior do prédio e para o logradouro da fração; a construção de uma floreira com proteção superior em inox e vidro e plantação de árvores junto do muro de partilha com a estrada.

23. Em data não apurada de 2013, foi feita uma vistoria ao prédio, no âmbito do processo para a constituição da propriedade horizontal.

24. Em 24 de julho de 2013, os AA. pediram, à Empresa de Eletricidade da Madeira, a ligação de um contador em seu nome e comprometeram-se a entregar-lhe a documentação em falta, no prazo de noventa dias, contados a partir daquela data.

25. Com data de 24 de fevereiro de 2012, a R, como promitente compradora, celebrou um contrato promessa, com DD e mulher, EE, promitentes vendedores, relativamente ao prédio rústico sito na Ajuda, freguesia de São Martinho, concelho do Funchal, com a área de 90 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal, sob o n.º …, cuja escritura definitiva deveria ser celebrada no prazo máximo de trinta dias, o que não sucedeu, levando a que os promitentes vendedores interpelassem a R para tal celebração, não tendo esta comparecido no Cartório Notarial, no dia 16 de maio de 2012.

26. A escritura definitiva relativa a esse contrato promessa foi celebrada apenas no decurso da instauração da ação executiva n." 4066/12.2TBFUN, que corre termos no 4.° Juízo Cível do Tribunal Judicial do Funchal, já em abril de 2013.

27. O prédio identificado em 25. veio a ser anexado ao prédio rústico em que a R erigiu o Edifício Ajuda Residence, dando origem ao prédio descrito sob o n.º ….

28. Face à dimensão da construção, a Câmara Municipal do Funchal exigiu, para aprovação da constituição da propriedade horizontal, a aquisição do terreno referido em 25., para passar a constituir logradouro do prédio.

29. Em julho de 2013, foi efetuada a cedência dos terrenos, a norte da estrada, para o domínio privativo da Câmara Municipal do Funchal, facto de que dependia também a constituição da propriedade horizontal.

30. Em julho de 2013, o gerente da R contactou o A., dando-lhe conta de que iria ter lugar a escritura de constituição de propriedade horizontal, com a possibilidade de celebração do contrato definitivo de compra e venda, a que aquele não compareceu.

Os factos, o direito e o recurso

Na sentença proferida na 1ª instância julgou-se a ação procedente e condenou-se a ré no pedido, porque se entendeu que, não tendo a ré promovido a realização da escritura de compra e venda no prazo que lhe foi fixado pelos autores, tinha entrado em incumprimento definitivo do contrato promessa e, consequentemente, os autores tinham o direito à resolução do contrato.

No acórdão recorrido julgou-se a ação improcedente e absolveu-se a ré do pedido porque se entendeu que o referido prazo de trinta dias não era de se considerar razoável, uma vez que era manifestamente curto para a ré marcar a escritura, na medida em que esta tinha como pressuposto a constituição da propriedade horizontal, sendo certo que “sendo a constituição da propriedade horizontal um ato jurídico que, por regra, se reveste de alguma complexidade e, por isso, originar um procedimento moroso, impunha-se, na interpelação admonitória, e no exercício da boa-fé na execução do contrato, a concessão de um prazo mais alargado, para se obter eficácia no fim pretendido”.

Mais se considerou que “o prazo de trinta dias, nas circunstâncias descritas, era manifestamente curto, para a promitente vendedor constituir a propriedade horizontal e marcar a escritura de compra e venda.”

E que, “por outro lado, não obstante o tempo significativo da mora da promitente vendedora, os promitentes-compradores habitavam já a prometida fração (onde foram introduzidas diversas alterações a sua solicitação), não sendo suposto advir-lhes, da maior dilatação do prazo, grave inconveniente para os seus interesses.”

Para finalizar que “nestas condições, a interpelação admonitória, feita em 16 de Maio de 2013, não tendo disposto de um prazo razoável, para a escritura pública de compra e venda, precedida da constituição da propriedade horizontal, é ineficaz para os efeitos previstos no art.º 808º, nº1, do Código Civil nomeadamente para se considerar como não cumprida a obrigação.

Assim, continua a manter-se a situação de mora da promitente vendedora.

Todavia, como a resolução do contrato depende do seu incumprimento definitivo, não pode proceder, nesses termos, a pretensão da extinção do contrato promessa de compra e venda”.

Os autores recorrentes discordam do acórdão recorrido porque entendem que o referido prazo de trinta dias foi razoável para a realização da escritura, tendo em conta o tempo decorrido desde a altura em que o contrato promessa foi celebrado e o tempo que também decorreu após a situação de mora da ré.

Cremos que não têm razão e se decidiu bem.

Como é sabido e decorre do disposto no artigo 410º do Código Civil, estamos perante um contrato promessa quando alguém se obriga a celebrar certo contrato.

É o caso concreto em apreço.

Os autores prometerem comprar à ré uma fração de um prédio e esta prometeu vende-la àquela.

Nesse contrato, as partes convencionaram um prazo para escritura do contrato prometido ser celebrada.

Esse prazo foi ultrapassado, por a ré não ter marcado a escritura, como lhe competia.

Os autores notificaram a ré para proceder à marcação no prazo de trinta dias, sob pena de perderem o interesse no contrato e o considerarem resolvido.

A questão que se levanta é se o prazo fixado pelos autores pode ser considerado um prazo razoável para a ré cumprir, ou seja, para a ré marcar a escritura.

Nos termos do disposto no nº1 do artigo 808º do Código Civil “se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.”

E nos termos do nº2 do mesmo artigo “a perda de interesse na prestação é apreciada objetivamente”.

Isto significa que um credor pode converter a mora do devedor em incumprimento definitivo em duas hipóteses:

- quando perde objetivamente o interesse na prestação;

- ou quando esta não é realizada num prazo suplementar que razoavelmente seja por ele fixado.

No caso concreto em apreço, os autores invocam esta última hipótese, uma vez que apesar de aludirem, no notificação judicial avulsa à ré, à perda de interesse, condicionam-na, no entanto, ao facto de esta não marcar a escritura no prazo de 30 dias, do que se conclui que na altura em que promoveram aquela notificação e durante este prazo continuavam a ter interesse na prestação da ré.

O que está aqui em causa é, pois, tão só, em saber se o prazo fixado pelos autores para a celebração da escritura do contrato prometido pode ser considerado um prazo “razoável”, nos termos do nº1 do artigo 808º do Código Civil, atrás transcrito.

Este prazo é um prazo suplementar, um prazo novo e distinto do que foi fixado anteriormente e justifica-se porque não pode ser considerado legítimo impor a um credor a eternização da situação de mora.

A razoabilidade há-de determinar-se à luz do caso concreto, não podendo afirmar-se de antemão qual a extensão do prazo que se considera adequado.

Deve ser utilizado um critério que, atendendo à natureza e ao conhecimento do circunstancialismo e função do contrato, permite ao devedor cumprir o seu dever de prestar – Gravato de Morais “in” Contrato Promessa em Geral – Contratos Promessa em Especial, 2009, página 161.

Ou seja, não é de impor ao devedor um prazo que, de acordo com as circunstâncias concretas do caso, dificilmente possa ser cumprido por este.

Tal imposição atentaria gravemente contra a boa fé que deve sempre nortear o comportamento dos contraentes – cfr. nº2 do artigo 762ºdo Código Civil.

Vejamos, pois, alguns factos que nos vão ajudar a resolver a questão que nos ocupa.

Em 2011.11.18, os autores e a ré celebraram o contrato promessa em causa e nele estabeleceram, além do mais, que a escritura devia ser celebrada “até 30 de Setembro de 2012, ou, antes, no prazo máximo de noventa dias, sobre a data da constituição da propriedade horizontal ou logo que obtida toda a documentação necessária, cabendo à primeira outorgante a obtenção dos documentos necessários à outorga da escritura, com exceção dos documentos de identificação dos segundos outorgantes.”.

Em 2011.12.04 e em 2012.09.20, os autores entregaram à ré quantias em dinheiro destinadas ao pagamento de parte do preço.

Em Fevereiro de 2013, a ré entregou aos autores as chaves da fração.

Em Maio seguinte, os autores passaram a habitar a fração.

Na ausência de notificação por parte da ré, para a celebração da escritura do contrato definitivo, os autores questionaram-na sobre as razões do atraso, ao que esta referiu faltarem ainda alguns documentos relativos à propriedade horizontal.

Em 8 de Maio de 2013, os autores solicitaram a notificação judicial avulsa da ré, dando-lhe conta que a escritura pública respeitante ao aludido contrato promessa deveria ser realizada, num prazo máximo de trinta dias, a contar da data do conhecimento, pela ré, da notificação, para o que esta deveria notificar os primeiros por qualquer meio, do Cartório Notarial, data e hora da realização da escritura, com a antecedência de quinze dias; mais informaram de que, não sendo outorgada a escritura nos termos e condições referidos e findo o prazo, os autores perderiam o interesse no negócio e resolveriam o contrato, exigindo a devolução, em dobro, de todas as importâncias entregues, a título e como reforço de sinal, no montante global de € 552 000,00, e que, até à realização de tal pagamento, procederiam à retenção do imóvel.

A ré recebeu essa notificação no dia 16 de Maio de 2013.

A ré não respondeu à notificação e não contactou com os autores, nem agendou a celebração da escritura.

À data da propositura da ação, a propriedade horizontal ainda não havia sido constituída.

A obra, em geral e na sua estrutura física, exceção feita a pequenos acabamentos e colocação de painéis solares, ficou concluída em Outubro de 2012.

Em data não apurada de 2013, foi feita uma vistoria ao prédio, no âmbito do processo para a constituição da propriedade horizontal.

Em 24 de Julho de 2013, os autores pediram, à Empresa de Eletricidade da Madeira, a ligação de um contador em seu nome e comprometeram-se a

entregar-lhe a documentação em falta, no prazo de noventa dias, contados a partir daquela data.

Em Julho de 2013, o gerente da ré contactou o autor, dando-lhe conta de que iria ter lugar a escritura que e constituição de propriedade horizontal, com a possibilidade de celebração do contrato definitivo de compra e venda, a que aquele não compareceu.

Face a estes factos e ao que acima ficou referido sobre os critérios para a fixação do prazo em causa, cremos que efetivamente o prazo de trinta dias fixado pelos autores era demasiado exíguo para a ré cumprisse com as sua obrigações.

A constituição da propriedade horizontal era um facto determinante para a celebração da escritura do contrato prometido, facto este do conhecimento dos autores.

A esta conclusão se chega tendo em conta que as partes acordaram que essa celebração podia ocorrer antes de 2012.09.30 – data em que ela devia ser celebrada – se entretanto aquela propriedade fosse constituída.

Os autores, já depois de ultrapassado o prazo acordado para a celebração da escritura, questionaram a ré sobre as razões do atraso e receberam a informação que faltavam “ainda alguns documentos relativos à propriedade horizontal”.

Tinham, pois, os autores, conhecimento das alegadas dificuldades da ré em consumar a constituição da propriedade horizontal, condição para a realização da escritura do contrato prometido.

Também sabiam que a obra já estava concluída quando enviaram à ré a notificação judicial avulsa, uma vez que em Fevereiro de 2013 lhe foram entregues as chaves da fração.

De tudo isto se retira que os autores sabiam que o que estava em causa era a constituição da propriedade horizontal.

Sendo assim, temos que concluir que o que os autores pretendiam com aquela notificação era que a ré procedesse à constituição da propriedade horizontal e, de seguida, à marcação e subsequente celebração da escritura.

Os elementos que temos para ajuizar da razoabilidade do prazo para a ré proceder àquela constituição são escassos.

Apenas se sabe que em data não apurada de 2013, foi feita uma vistoria no âmbito do processo dessa constituição.

Nada mais.

Nomeadamente, não se sabe se após realização daquela vistoria, era possível que a propriedade horizontal fosse constituída e a escritura celebrada no prazo de trinta dias

De qualquer forma, o que se pode concluir é que quando os autores procederam à notificação da ré e fixaram o prazo de 30 dias em causa, em Maio de 2013,tinha decorrido ou ia decorrer essa vistoria.

Por outro lado, os autores foram habitar a fração já depois de enviarem a interpelação admonitória, tendo cerca de dois meses depois pedido à Empresa de Eletricidade da Madeira a ligação de um contador em seu nome e comprometeram-se a entregar-lhe a documentação em falta, no prazo de noventa dias, contados a partir daquela data.

Tais factos indiciam que os próprios autores tacitamente aceitavam que o prazo de trinta dias que haviam fixado não era suficiente para o efeito de se considerar resolvido o contrato promessa.

Sendo assim, não nos parece razoável que para a conclusão do processo administrativo conducente à constituição da propriedade horizontal, marcação da escritura do contrato prometido e subsequente celebração da mesma fosse suficiente o prazo de trinta dias.

Em conclusão, não existe, para já, razão para se considerar resolvido o contrato promessa por incumprimento definitivo por parte da ré resultante de não realização da escritura em prazo fixado razoavelmente pelos autores e, consequentemente, para reconhecer o direito de retensão peticionado, assim como a condenação da ré no dobro do sinal.

Nesta medida não merecendo censura o acórdão recorrido.

A decisão

Nesta conformidade, acorda-se em negar a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 10 de Setembro 2015

Oliveira Vasconcelos (Relator)

Fernando Bento

João Trindade