Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 02.09.24, no Tribunal Judicial da Comarca de Fafe – 1º Juízo - AA e marido BB intentaram a presente de preferência com processo comum sob forma ordinária contra CC e mulher DD (vendedores) e EE e mulher FF (compradores)

pedindo

que se reconhecesse o seu direito de preferência sobre um prédio que identificam e que se declarasse a substituição dos réus compradores pelos autores no contrato em causa

alegando

em resumo, que

- são proprietários de diversos prédios rústicos, que confrontam a Norte, Poente e Sul com um prédio objecto de um contrato de compra e venda celebrado entre os réus, que também é prédio rústico.

- quer os seus prédios, quer o prédio vendido pelos primeiros aos segundos réus têm área inferior à unidade de cultura, fixada pela Portaria nº 202/70, de 21/04;

- não lhes foram, em momento algum, dados a conhecer pelos vendedores os elementos essenciais da alienação.

Contestando

e também em resumo, os réus alegaram que

- a venda realizada pelos primeiros aos segundos réus ocorreu a 83.01.10, enquanto que os autores apenas se tornaram proprietários dos prédios confinantes em 84.05.11;

- pelo que à data da alienação não se verificava o pressuposto essencial do direito de preferência, previsto no artigo 1380º, nº 1 do Código Civil: serem donos do prédio confinante com o prédio vendido;

- ainda que assim não se entendesse, há mais de 19 anos que os autores têm conhecimento da venda feita pelos primeiros os réus EE e mulher.

Para a eventualidade da procedência da acção, deduziram estes réus

reconvenção

em que pedem para ser indemnizados pelos autores na quantia de € 357.139,29, correspondente ao valor das benfeitorias que realizaram no prédio por si adquirido.

Na

réplica

os autores defenderam que o direito de preferência que se encontrava na esfera do proprietário primitivo se transferiu para os autores no momento em que adquiriram os seus prédios, sendo assim irrelevante que ainda não fossem proprietários dos prédios confinantes à data da venda dos 1ºs aos 2ºs réus.

Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.

Em 09.02.09, foi proferida sentença, com o seguinte teor:

Nestes termos decide-se, julgar a acção parcialmente procedente e, consequentemente:

1. Declarar:

a)Que os autores são donos e legítimos proprietários dos prédios descritos no ponto 1 da matéria de facto provada;

b)Que o prédio dos segundos réus descrito no ponto 3 da matéria de facto provada, confronta a Norte e Poente com o prédio dos autores, denominado “C........S......o e Rossio ao Sul”, descrito sob o n°000000 e inscrito na matriz sob o art. 862.

c)Que parte do prédio dos segundos réus descrito no ponto 3 da matéria de facto provada confronta a sul com o prédio dos autores, denominado “B.....M.....”, descrito sob o nº 000000 e inscrito na matriz sob o nº 864º.

2. Absolver os primeiros e segundos réus dos demais pedidos contra si formulados pelos autores”.

Os autores apelaram, com êxito, pois a Relação de Guimarães, por acórdão de 09.09.15, revogou a sentença na parte em que julgou a acção improcedente, julgando-a procedente, condenando-se os réus pela forma que se segue.

“- reconhecerem o direito de preferência dos autores em relação à compra do prédio objecto da escritura pública outorgada em 10 de Janeiro de 1983 no Cartório Notarial de Fafe, lavrada no livro de “Escritura Diversas” n° 164-A, de fls. 22 a fls. 22 verso, ou seja, o prédio rústico destinado a exploração agrícola, designadamente cultura de mato e madeira, denominado C........ DAS M........., situado no lugar de Bairro, na freguesia de Golães, inscrito na respectiva matriz sob o art°865º, mediante o depósito do preço, despesas de sisa e com a respectiva escritura;

- verem os autores substituir-se, aos segundos réus, na posição que estes ocupam no contrato de compra e venda titulado pela dita escritura, por força do seu direito de preferência, ficando o prédio a pertencer-lhes;

- se ordena o cancelamento de qualquer registo feito com base na dita escritura.”

Inconformados, os réus deduziram a presente revista, apresentando as respectivas alegações e conclusões.

Os recorridos contra alegaram, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

As questões

Tendo em conta que

- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;

- nos recursos se apreciam questões e não razões;

- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido

são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:

A) – Existência do direito de preferência na esfera jurídica dos autores

B) – A caducidade do direito de preferência

C) – O destino do prédio a fim que não é cultura

D) – Erro da apreciação e julgamento da matéria da reconvenção

Os factos

São os seguintes os factos que foram dados como provados nas instâncias:

“1. Os AA. são donos e possuidores dos seguintes prédios rústicos, sitos da freguesia de Golães, deste concelho:

a) C......DO S.........E R........ AO SUL, sito no ........, descrito na Conservatória do Registo Predial de Fafe sob o nº 0000000, inscrito na respectiva matriz rústica sob o art. 862, com uma área de 2.130m2;

b) C...... DAS M......., sito no O............., faz parte do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Fafe sob o n.º 000000, e inscrito na respectiva matriz rústica sob o art. 863, com área de 2000 m2;

c) B........ DAS M........., sito no .........., descrito na Conservatória do Registo Predial de Fafe sob o n.º 000000, e inscrito na respectiva matriz rústica sob o art. 864, com área de 1050 m2.

2. E tais prédios foram adquiridos por escritura de doação, feita pelos seus pais e outorgada em 11/5/1984, no Cartório Notarial de Fafe.

3. Por escritura pública outorgada em 10 de Janeiro de 1983 no Cartório Notarial de Fafe, lavrada no livro de “Escritura Diversas” nº 164-A, de fls. 22 a fls. 22 verso, os 2°s. RR./compradores, adquiriram aos primeiros, pelo preço de Esc.70.000$00, um prédio rústico, destinado para exploração agrícola, designadamente, cultura de mato e madeira, prédio esse denominado naquele documento, C....... DAS M....., situado no lugar de Bairro, na freguesia de Golães, inscrito na respectiva matriz sob o art. 865º.

4. O prédio mencionado em 3, confronta a Norte e Poente com o prédio dos autores, denominado “Campo do S...... e Rossio ao Sul”, descrito sob o nº 000000000 e inscrito na matriz sob o art. 862.

5. Parte do prédio mencionado em 3 confronta a sul com o prédio dos autores, denominado “B...... das M....”, descrito sob o nº 000000 e inscrito na matriz sob o nº 864º.

6. O prédio mencionado em 3 tem uma área de 4.950 m2.

7. Os segundos réus destinaram o prédio mencionado em 3 à construção.

8. Numa parte de tal prédio – canto poente/Sul – procederam à construção de duas garagens, com a área coberta de 63 m2.

9. E também em parte daquele seu prédio “C.....das M....”, sensivelmente ao meio, trazem em construção uma casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, que tem a área coberta de 165 m2;

10. A casa de habitação encontra-se no estado de grosso há cerca de 15 ou 20 anos e ainda não foi acabada.

11. E também fizeram dois poços argolados em cimento, com profundidades de 11 e 16 metros e com mina, de um tanque em pedra com 16 m3 e ainda de bardos de vinha, árvores de frutas e outras benfeitorias.

12. Os autores são vizinhos do prédio mencionado em 3, aí habitando quando estão em Portugal.

13. A autora, já há muitos anos, vive em Portugal.

14. Há mais de 30 anos que o pai da autora mulher queria adquirir o terreno em causa.

15. Correu termos no 1º Juízo do Tribunal de Fafe processo de Inventário Obrigatório, aberto por óbito de GG e outros (nomeadamente, HH) e em que o mapa da partilha foi homologado por sentença de 09/01/1991.

16. Os AA. têm conhecimento que os 2°s. réus efectuaram as obras mencionadas nos pontos 8 e 9.

17. O preço do m2 do prédio mencionado em 3, ascende aproximadamente a € 14,15 por m2.

18. As garagens construídas em tal prédio têm o valor de € 6.000,00.

19. A casa tem o valor de € 41.250,00.

20. Os dois poços de captação de água têm o valor de € 5.400,00.

21. O tanque em pedra tem o valor de € 2.400,00.

22. Os bardos com esteios têm o valor de € 6.000,00.

23. As árvores plantadas têm o valor de € 2.500,00.”.

Os factos, o direito e o recurso

Antes de mais, há que anotar que tendo os recorrentes levantando duas questões prévias invocando o cometimento de duas nulidades, uma relativa a não pronúncia pela Relação sobre a admissibilidade da apelação e outra sobre a omissão de decisão sobre a reconvenção, veio aquele Relação, por acórdão de 10.02.09, decidir indeferir aquela primeira nulidade e reconhecer a existência da última, suprindo-a com a decisão de julgar improcedente a reconvenção.

A) –

Existência do direito de preferência na esfera jurídica dos autores

No acórdão recorrido entendeu-se que apesar de os autores não serem os proprietários dos prédios confinantes na altura em que ocorreu a venda do prédio sobre que se pretende exercer o direito de preferência, o invocado direito de preferência se tinha transmitido dos anteriores proprietários para aqueles autores.

Os réus recorrentes entendem que essa transmissão era irrelevante, uma vez que o que interessava era que na altura da venda do prédio sujeito a preferência, os prédios confinantes pertencessem aos autores.

Cremos que não têm razão e se decidiu bem.

Na verdade e conforme acentuaram Pires de Lima e Antunes Varela "in" Código Civil Anotado, em anotação ao artigo 1380º do Código Civil “ se, após a verificação de todos os pressupostos do direito real de preferência, o preferente vender o seu prédio antes de exercer o direito, este transmite-se ao adquirente, que poderá fazê-lo valer nas mesma condições, enquanto não decorrer o prazo que a lei fixa para o respectivo exercício”.

Como é sabido, o direito que assiste ao preferente é o de subrogar ou substituir ao terceiro adquirente na posição que este ocupa no contrato celebrado com o obrigado à preferência, tudo se passando juridicamente, após a substituição e pelo que respeita à titularidade do direito transmitido, como se contrato de alienação houvesse sido celebrado com o preferente.

Isto significa e conforme refere Henrique de Mesquita “in” Obrigações Reais e Ónus Reais,1990, página 222, que “o titular da prelação tem apenas, imediatamente, direitos em relação a um contrato (o contrato que originou o direito potestativo de preferência) e só mediatamente, já na veste de sujeito ou parte desse contrato, é que adquire a posição real sobre coisa alienada”.

Sendo assim, não se vê que no caso da preferência legal prevista no artigo 1380º do Código Civil, essa posição jurídica do preferente que pode originar a aquisição de real não possa ser transmitida para um seu sucessor.

Aqui, a preferência não é concedida “intuitu personae”, caso em que o direito não poderia ser transmitido, face ao disposto no artigo 420º do Código Civil.

A preferência resultante do citado artigo 1380º é estabelecida em benefício do dono de um prédio vizinho “com vista a fomentar o emparcelamento de terrenos minifundiários, criando objectivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rendíveis” – Pires de Lima e Antunes Varela "in" Ob.Cit., em anotação ao citado artigo 1380º.

Sendo assim, é evidente que o carácter pessoal da preferência não existe aqui, apenas sendo de considerar a sua relação com um prédio.

Portanto e voltando ao caso concreto em apreço, tendo os autores recorridos adquirido por doação os prédios rústicos que atribuíam ao seu dono o direito de preferência sobre o negócio de compra e venda do prédio efectuada pelos réus, nada impedia que o referido direito fosse transmitido para os autores.

Questão é que esse direito, na altura dessa transmissão, não estivesse já extinto, ou por os alienantes a ele terem renunciado, ou por já ter caducado.

A questão da renúncia não foi invocada pelos réus, pelo que não pode ser conhecida.

Já o mesmo não aconteceu com a questão da caducidade, que a seguir abordaremos.

B) –

A caducidade do direito de preferência

No acórdão recorrido entendeu-se que não se podia concluir pela “caducidade do direito invocado pelos autores” porque competindo aos réus alegar e provar que terem dado conhecimento dos elementos essenciais da alienação ao antecessor dos autores na propriedade dos prédios confinantes, tal não aconteceu, pelo que o direito de preferência subsiste.

Os réus recorrentes entendem que competia aos autores recorridos “a prova de que o prazo não decorreu”, pelo que, sendo a matéria por si alegada a esse respeito e constante dos pontos 2º, 3º e 3ºA da base instrutória dada como não provada, se tinha que concluir pela caducidade do exercício do direito de preferência invocado pelos autores.

Cremos que também não têm razão e se decidiu bem.

Ao titular do direito de preferência caberá, nos termos do disposto no nº1 do artigo 342º do Código Civil, enquanto autor de uma acção de preferência, fazer prova dos factos dos quais dependa a existência do seu direito.

Ou seja, a sua qualidade de preferente.

Mas já não é sobre o preferente que impende o ónus de provar a falta de comunicação a que se reporta o nº1 do artigo 416º do Código Civil.

Com efeito, a realização da comunicação para preferir, aliada ao não exercício tempestivo do respectivo direito, constituem factos extintivos do direito invocado pelo preferente.

Como tal, a sua prova cabe ao réu.

É o que resulta do disposto no nº2 do citado artigo 342º.

E resulta também do disposto no nº2 do artigo 343º do mesmo diploma, que encontra a sua justificação em a ausência da realização do aviso constituir um facto negativo e assim de extrema dificuldade,

A acção de preferência a que se refere o artigo 1382º do Código Civil deverá ser intentada, sob pena de caducidade - cfr. nº2 do artigo 282º do Código Civil – no prazo de seis meses, a contar da data em que o titular do direito de preferência tenha tido conhecimento dos elementos essenciais da alienação efectuada a terceiro – artigo 1410º, nº1 do mesmo diploma.

E considerando o que acima ficou dito sobre a questão, é ao réu nessa acção que cabe provar o decurso daquele prazo, isto é, demonstrar que há mais de seis meses o titular do direito de preferência teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação.

Será que da matéria dada como provada se pode concluir que os réus deram conhecimento aos autores dos elementos essenciais da alienação?

Cremos bem que não.

A comunicação – que pode ser efectuada tanto por via judicial como por via extrajudicial – deve referir o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato – cfr. nº1 do artigo 416º, aplicável por foca do nº4 do artigo 1380º, todos do Código Civil.

A comunicação do projecto de venda implica necessariamente a indicação clara e precisa do objecto e do preço pretendido pelo obrigado à preferência – cfr. Carlos Barata “in” Da Obrigação de Preferência, 1990, página 113.

Não basta indicar os elementos gerais do negócio, mas terão também de ser indicadas todas as estipulações particulares que sejam relevantes para a decisão de exercício de preferência, inclusive a identidade do terceiro a quem se pretende vender o prédio – neste sentido, ver Menezes Leitão “in” Direito das Obrigações, volume I, 4ª edição, páginas 237 e seguintes.

Ora, da matéria dada como provada, de forma alguma se pode concluir que tenham sido comunicado aos autores ou seus antecessores qualquer projecto de venda, com a indicação precisa do objecto e do preço pretendido.

É evidente que dos factos acima elencados nos nºs 12, 13 e 16 da matéria dada como provada - de os autores serem vizinhos do prédio, de a autora viver há anos em Portugal e de os autores terem conhecimento que os réus compradores fizeram obras no mesmos - nada se pode concluir sobre ao seu conhecimento do projecto de venda, nos termos precisos acima assinalados.

Como nada se pode concluir do facto de matéria alegada pelos autores a respeito da questão em apreço ter sido dada como não provada, atento às regras da repartição do ónus da prova acima referidas.

Do exposto resulta a conclusão final: os réus não demonstraram que deram conhecimento aos autores dos elementos essenciais da alienação, pelo que o direito daqueles de preferir com base no disposto no artigo 1380º do Código Civil não caducou.

C) –

O destino do prédio a fim que não é cultura

No acórdão recorrido entendeu-se que não se encontrava demonstrado, para o efeito de se excluir o direito de preferência invocado pelos autores, nos termos da alínea a) do artigo 1381º do Código Civil, que o prédio se destinasse a construção.

Os réus recorrentes entendem o contrário.

Cremos que desta vez têm razão.

Nos termos do disposto em parte da alínea a) do artigo 1381º do Código Civil “não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes (…) quando alguns dos terrenos (…) se destine a algum fim que não seja a cultura”.

O fim que releva, para efeitos da aplicação do disposto na alínea a), não é aquele a que o terreno esteja afectado à data da alienação, mas antes o que o adquirente pretenda dar-lhe.

Para afastar o direito de preferência, o adquirente terá de provar que a sua intenção, o fim do negócio, foi dar ao terreno uma outra afectação ou destino que não a cultura.

Mas só isto não basta: ele terá de provar, ainda, que nada se opõe a que a sua intenção se concretize e que, portanto, a mudança de destino é legalmente possível.

E isto porque a possibilidade de afectar um terreno de cultura a finalidade diferente deve depender, não do critério egoísta dos proprietários vizinhos, mas antes e apenas de uma decisão administrativa, tomada em função dos interesses gerais da colectividade, de acordo com os planos de ordenamento do território.

A afectação do terreno a um fim diferente da cultura não tem necessariamente de preceder o acto de alienação.

O que interessa é o fim que o adquirente pretenda dar-lhe.

A declaração exarada na escritura notarial, de que o terreno se destina a fim diferente da cultura não afasta o direito de preferência, se se provar que aquela declaração não corresponde ao fim em vista pelo adquirente.

Neste sentido, Henrique Mesquita, Direito de Preferência, “in” Colectânea de Jurisprudência 1986 V 53 e Pires de Lima e Antunes Varela “in” ob. cit., anotação 3ª ao citado artigo 1381º.

Com interesse para a questão que nos ocupa, estão provados os seguintes factos:

- Por escritura pública outorgada em 10 de Janeiro de 1983 no Cartório Notarial de Fafe, lavrada no livro de “Escritura Diversas” nº 164-A, de fls. 22 a fls. 22 verso, os 2°s. RR./compradores, adquiriram aos primeiros, pelo preço de Esc.70.000$00, um prédio rústico, destinado para exploração agrícola, designadamente, cultura de mato e madeira, prédio esse denominado naquele documento, C....... DAS M......., situado no lugar de ........, na freguesia d........, inscrito na respectiva matriz sob o art. 865º;

- Os réus destinaram o referido prédio à construção.

- Numa parte de tal prédio – canto poente/Sul – procederam à construção de duas garagens, com a área coberta de 63 m2;

- E também em parte daquele seu prédio “C.........das M........”, sensivelmente ao meio, trazem em construção uma casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, que tem a área coberta de 165 m2;

- A casa de habitação encontra-se no estado de grosso há cerca de 15 ou 20 anos e ainda não foi acabada;

- E também fizeram dois poços argolados em cimento, com profundidades de 11 e 16 metros e com mina, de um tanque em pedra com 16 m3 e ainda de bardos de vinha, árvores de frutas e outras benfeitorias.

Ora, em face destes factos, não podemos deixar de concluir que os réus adquirentes destinaram o terreno em causa à construção de um prédio urbano.

Em primeiro lugar e embora isso não constituísse condição suficiente para se chegar a tal conclusão, está provado que quando adquiriram o terreno os citados réus tinham a intenção de nele construir um prédio urbano.

Depois, porque efectivamente concretizaram essa intenção, ao nele construírem uma casa de habitação e duas garagens.

Finalmente e quanto à viabilidade da construção o simples facto de ela existir há cerca de 15 ou 20 anos e não ter sido objecto de qualquer medida administrativa no sentido da sua demolição, leva-nos a concluir pela possibilidade real da mesma.

Anote-se a este respeito que a questão da possibilidade de se poder construir no terreno objecto de preferência nem sequer foi levantada pelos autores na sua réplica, o que manifestamente nos faz propender no sentido da existência dessa possibilidade.

Ora sendo assim, temos que concluir que se verifica a excepção impeditiva do exercício do direito de preferência invocado pelos autores prevista na última parte da alínea a) do artigo 1381º, acima transcrita.

Assim e nesta parte, naufraga a referida pretensão dos autores.

D) –

Erro da apreciação e julgamento da matéria da reconvenção

O pedido reconvencional foi deduzido para o caso de a acção proceder quanto ao reconhecimento da preferência.

Face ao que ficou decidido na questão anterior, a acção tem que ser julgada improcedente nesta parte.

Assim, fica prejudicado o conhecimento da questão levantada pelos réus recorrentes quando à matéria da Reconvenção.

A decisão

Nesta conformidade, acorda-se em conceder a revista e assim, em revogar o acórdão recorrido, absolvendo-se os réus dos pedidos relativos à preferência, repondo-se, assim, e embora por diferentes fundamentos, a sentença proferida na 1ª instância.

Custas pelos recorridos.

Lisboa, 6 de Maio de 2010

Oliveira Vasconcelos (Relator)

Serra Baptista

Álvaro Rodrigues