Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

1. AA instaurou a presente acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra UCHALGAR – Promoção de Habitação Cooperativa, U.C.R.L., BB e CC, pedindo a condenação dos RR. a pagar-lhe a quantia de € 308.000,00 (trezentos e oito mil euros), acrescida de juros moratórios à taxa civil desde a data da cobrança dos cheques a que correspondem os documentos n.os 24 e 25, até integral pagamento, que, à data da propositura da acção, somavam € 31 761,97 (trinta e um mil, setecentos e sessenta e um euros e noventa e sete cêntimos).

Para o efeito alegou, em síntese, que: em 23.09.2016 celebrou, por escrito, com a 1.ª R., representada pelos 2.º e 3.º RR., respectivamente, na qualidade de tesoureiro e de vogal da direcção, um contrato-promessa de compra e venda de lotes de terreno para construção, pelo preço de € 4.900.000,00; os lotes prometidos vender estavam hipotecados a favor da Caixa Económica Montepio Geral, e foi expressamente acordado que a 1.ª R. ficava obrigava a conseguir o efectivo cancelamento das hipotecas que incidiam sobre os lotes prometidos vender, o que deveria concretizar no prazo de 60 dias, decorridos os quais, na falta de cancelamento, o “acordo de compra e venda” seria resolvido e ficaria sem efeito. Entregou aos 2.º e 3.º RR., a título de sinal, as quantias de € 245.000,00 e € 63.000,00, respectivamente, na data de assinatura do contrato e no dia 07.10.2016, destinadas à 1.ª R..

Os RR. nunca marcaram a escritura de compra e venda prometida e devidamente instruída com os documentos legalmente necessários, assim como não prepararam qualquer documentação interna da cooperativa tendo em vista o cumprimento do negócio.

Mais alegou que os 2.º e 3.º RR. sabiam que a 1.ª R. não tinha qualquer possibilidade de fazer cancelar as hipotecas que incidiam sobre os lotes, por falta de liquidez e que a 1.ª R. não podia vender os lotes a um terceiro, como o autor, numa operação comercial, por tal negócio atentar contra o escopo cooperativo e ainda por carecer de deliberações prévias das cooperativas cooperadoras e da sua própria assembleia geral, sendo que entretanto os lotes em causa foram penhorados e vendidos a outrem, em acção executiva, pelo que a promessa não pode ser já cumprida.

Por isso, seja por via de declaração de nulidade, seja por via de resolução, seja por via da impossibilidade de incumprimento, fundamentos subsidiária e sucessivamente aplicáveis – o que expressamente invoca – devem os RR. restituir ao A. o valor do sinal e dos reforços de sinal entregues.

Contestaram os RR.: o 2.º e 3.º RR. suscitaram a sua ilegitimidade, dado terem assinado o contrato-promessa na qualidade de representantes da 1.ª R. e não a título pessoal, invocando ser o contrato válido e ter sido celebrado pelos representantes da 1.ª R., ter a escritura pública sido várias vezes agendada, tendo sido o A. que sucessivamente a ela faltou por não ter meios financeiros para pagar o remanescente, e sendo que havia sido acordado, incluindo com o credor hipotecário, que o cancelamento das hipotecas seria feito mediante o pagamento que o A. tinha de efectuar para liquidação do preço da compra e venda.

Imputaram ao A. o incumprimento definitivo do contrato-promessa e pugnaram pela improcedência da ação.

Em sede de audiência prévia de 10.10.2019, foi proferido despacho saneador que julgou improcedente a excepção de ilegitimidade dos 2.º e 3.º RR..

Por sentença de 23 de Janeiro de 2020, foi proferida a seguinte decisão:

«Face ao exposto, decido julgar a ação parcialmente procedente, por parcialmente provada e, por conseguinte, condenar os réus, em regime de solidariedade, ao pagamento da quantia peticionada (€ 308 000,00 – trezentos e oito mil euros), acrescida dos juros vencidos a contar da data da citação e vincendos, à taxa legal, até integral pagamento, absolvendo do demais peticionado».

Inconformados, interpuseram os RR. recurso para o Tribunal da Relação ….., pedindo a alteração da decisão relativa à matéria de facto e a reapreciação da decisão de direito.

Por acórdão de 24 de Setembro de 2020, foi proferida a seguinte decisão:

«Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente a apelação, revogando a sentença na parte em que condenou os Réus BB e CC, que vão absolvidos dos pedidos contra si deduzidos, mantendo a condenação da Ré UCHALGAR – PROMOÇÃO DE HABITAÇÃO COOPERATIVA, U.C.R.L.” nos termos sentenciados.»

2. Vem o A. interpor recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, formulando as seguintes conclusões:

«a) O douto acórdão recorrido fez errado julgamento de direito quando declarou que o negócio proposto pelos réus não era nulo, que os réus BB e CC não violaram deveres que lhes estavam impostos por lei e pelos estatutos da cooperativa 1ª ré, quando julgou que aqueles dois réus tinham poderes para fazer por si o negócio, sem intervenção do presidente da direção, sendo eles tesoureiro e secretário da mesma, e ainda quando decidiu pelo abuso de direito;

b) Dos factos provados 2, 11 e 23 apura-se que o objeto da 1ª ré cooperativa apenas lhe permitia fazer negócios com terrenos destinados a membros das cooperativas suas filiadas e que a venda de lotes prometida ao autor não foi autorizada por qualquer deliberação;

c) Dos factos 8 e 12 apura-se que os réus BB e CC prometeram vender ao autor, por € 4.900.000,00, 18 lotes de terreno da cooperativa 1ª ré, que estavam hipotecados por € 5 363 425,98;

d) Dos factos 13, 14 e 22 apura-se que aqueles réus agiram sem dar conhecimento ao presidente da direcção da cooperativa 1ª ré, sem estarem autorizados por deliberação da assembleia geral e que não entregaram à 1ª ré os € 308.000,00 que receberam do autor a título de sinal da prometida venda;

e) Aqueles réus “sabiam que a 1ª ré não tinha qualquer possibilidade de fazer cancelar as hipotecas que incidiam sobre os lotes, por falta de liquidez” (facto 19) e “sabiam que não podiam vender os prédios que prometeram vender e não informaram a cooperativa e os órgãos competentes da mesma para aprovar tal negócio, tal como jamais reuniram a documentação necessária à celebração do negócio ou sequer conducente à autorização para a venda a terceiro de prédios destinados a fins cooperativos” (facto 21);

f) “O 2º réu confirmou diversas vezes que procederia à devolução do dinheiro do sinal pago pelo autor pela entrega e cobrança dos cheques em causa” (facto 37).

g) Não há no caso supletividade do Código das Sociedades Comerciais, que só ocorre, como dispõe o art. 9 do Código Cooperativo, “na medida em que se não desrespeitem os princípios cooperativos” e não haja norma cooperativa expressa;

h) A cooperativa prossegue fins sociais, não visa o lucro e não pratica atos de comércio, salvo na estrita medida em que o seu objeto social o permita;

i) Em caso algum é admitida a transferência do capital comum da cooperativa para fora do sector social, sob cominação da nulidade estabelecida no artigo 111 do Código Cooperativo, tanto para os atos de transformação jurídica das cooperativas em sociedade comerciais, como para as operações que afetem bens cooperativos a fins privados;

j) As operações das cooperativas com terceiros apenas são permitidas quando a legislação do sector e os respetivos estatutos as prevêem (art. 2, nº 2 do Código Cooperativo) e não podem desvirtuar o mesmo objecto nem prejudicar as posições adquiridas pelos seus cooperadores, devendo o seu montante ser escriturado em separado do realizado com os cooperadores” (art. 14, nº 1, do Decreto-Lei n.º 502/99, de 19/11);

k) Os estatutos da cooperativa ré não prevêem operações com terceiros e o seu objeto social restringe toda a atuação à realização dos interesses das cooperativas associadas, sendo os terrenos e fogos destinados aos membros destas (art. 6, nº 1);

l) No caso concreto dos autos, a venda dos lotes contrariava a deliberação da assembleia geral da Uchalgar, mencionada no facto provado nº 11, que mandava a direção da cooperativa edificar habitações nos lotes de terreno, destinados aos cooperadores, pelo que a compra e venda e a sua promessa, que nunca havia sido deliberada pelos órgãos da cooperativa (facto provado nº 23);

m) O negócio prometido é nulo, por ofensa ao disposto no art. 111 do Código Cooperativo, com violação do objeto social e não prevista nos estatutos da Uchalgar, além de que envolvia a transferência para o sector privado de todo o património votado a fins cooperativos;

n) Os 2º e 3º réus vez alguma tomaram medidas conducentes à concretização ou convalidação, designadamente promovendo as necessárias deliberações internas da Uchalgar e desipotecando os prédios ou demonstrando que a venda a terceiro não excedia os limites legais, não reuniram os documentos necessários para o efeito e que nem sequer o presidente da direção conheceu do negócio (factos provados nºs 21 e 22);

o) Como ensina Antunes Varela, corroborando o acórdão do STJ de 15/10/1981, quando o contrato definitivo é proibido por lei, também será proibido, e portanto nulo, o contrato-promessa correspondente;

p) É inaplicável ao caso o disposto no art. 409 do Código das Sociedades Comerciais, respeitante às sociedades anónimas, que se refere à liberdade contratual privatística, onde se presume a correspondência do ato de administração com o interesse de lucro da sociedade, enquanto critério da boa fé nos negócios com terceiros;

q) Nas cooperativas, os administradores têm o dever de “Praticar os atos necessários à defesa dos interesses da cooperativa e dos cooperadores, bem como à salvaguarda dos princípios cooperativos” (art. 46, nº 1, a), do Código Cooperativo);

r) Os 2º e 3º réus, secretário e tesoureiro da direcção da cooperativa, não tinham poderes para outorgar a promessa, sem intervenção do presidente da direção (factos provados nºs 5, 13 e 23) e nada fizeram para convalidar tais poderes ou para justificarem tal atuação, pelo que o ato que praticaram não tem eficácia externa (art. 49 do Código Cooperativo);

s) Os 2º e 3º réus não destinaram os valores recebidos do autor a título de sinal para a cooperativa que representavam no negócio, mas sim a uma outra entidade (facto provado nº 14, in fine), furtando desse modo valores que caberiam à 1ª ré e, simultaneamente, mantendo os órgãos próprios da 1ª ré e o seu presidente no desconhecimento do negócio;

t) A responsabilidade daqueles réus é elevadíssima: deram causa a um negócio que sabiam contrário à lei, desviaram em desproveito do autor e da sua representada os valores que receberam, fizeram crer que cumpririam a promessa que não poderiam cumprir, prometeram devolver aqueles valores, mas não cumpriram (facto provado nº 37);

u) Aliás, como superiormente conclui a douta sentença, o negócio resultante da promessa de compra e venda dos autos seria ruinoso para a cooperativa, na medida em que perdia todo o património por valor inferior ao passivo – factos 12 e 36;

v) Os 2º e 3º réus, tendo desviado o valor do sinal para entidade distinta da 1ª ré (facto nº 14), são também por esse motivo – além dos supra referidos – responsáveis solidários pela restituição do sinal, nos termos do disposto no art. 74 do Código Cooperativo (facto nº 37);

w) O acórdão ora recorrido aprecia oficiosamente um abuso de direito do autor, por ter invocado em juízo a nulidade do negócio, o que constitui decisão surpresa, por falta de oportunidade de contraditório, donde há nulidade na sua aplicação, por violação do art. 3, nº 1 do CPC;

x) Está provado no facto nº 16 que “O autor não é membro da 1ª ré ou de qualquer das cooperativas suas filiadas e não conhecia a origem dos prédios, o objecto social da 1ª ré, bem como qualquer norma relativa ao sector cooperativo da habitação”, pelo que não podia portanto conhecer da nulidade do negócio, pelo que não há abuso de direito no exercício da acção;

y) O acórdão recorrido violou as disposições supra mencionadas»

Os RR. BB e CC contra-alegaram, concluindo da seguinte forma:

«A. O artigo 23.º n.º 6 dos estatutos da UCHALGAR, estabelece que “compete à Direcção, como órgão colegial de gestão da União, proceder à administração e desenvolvimento das suas actividades, designadamente comprar, vender, ceder, permutar e hipotecar terrenos, edifícios e fogos, contratar empreitadas e serviços técnicos, em ordem à prossecução do objecto social da União, dando execução às deliberações sobre a matéria havidas em reunião de Programa”.

B. A Direcção da UCHALGAR é, por isso, o órgão competente para vender terrenos e, evidentemente, prometer vendê-los.

C. Consta da Certidão Permanente da UCHALGAR que a Direção é constituída por DD; BB; CC, e EE. FF, GG, HH, II

D. Consta da certidão permanente do registo comercial da Ré UCHALGAR que a cooperativa fica obrigada com as suas assinaturas conjuntas do Presidente da Direção e do Tesoureiro ou, no impedimento de algum deles, com as assinaturas conjuntas de quaisquer dois membros da Direcção.

E. Resulta inequivocamente de todo o comportamento da Cooperativa, a partir da assinatura do contrato-promessa, que, em nenhum momento quer dos actos de execução desse contrato, quer do desenvolvimento do presente processo, a UCHALGAR pôs em causa a sua vinculação ao cumprimento do contrato-promessa. Sempre assumiu as obrigações contratuais, procurou cumpri-las, dentro das possibilidades que lhe conferia a sua situação financeira e sempre se dispôs a cumprir a promessa contratual de outorgar a escritura notarial de compra e venda.

F. Todo o efectivo comportamento da direcção da UCHALGAR constituiu inequívoca ratificação da assinatura do contrato-promessa pelos dois membros da direcção, os 2.º e 3.º Réus, BB e CC, e das obrigações por eles assumidos em nome da Cooperativa.

G. A ratificação da operação por parte do Presidente da UCHALGAR, DD, no que toca ao contrato definitivo de compra e venda dos dezoito lotes é expressa e muito detalhada no depoimento que prestou em julgamento, aos minutos 8:19, 1:54 e 12:15, transcritos a fls. 33 e 34 das alegações de recurso de apelação.

H. Os princípios cooperativos da Aliança Cooperativa Internacional agem como directrizes ou critérios de acção, válidos como referências de prática interna cooperativa, mas sem eficácia de natureza externa. Como se diz no acórdão recorrido, uma operação da cooperativa com terceiros não é nula por violar um princípio cooperativo.

I. O legislador do Decreto-Lei n.º 502/99 não pretendeu com a norma do art. 14 fixar às cooperativas de habitação e construção quaisquer limites à realização de operações com terceiros não cooperadores, mas apenas chamar a atenção dos órgãos competentes para que a realização dessas operações não possam desvirtuar o objecto da cooperativa levando-a a actuar no mercado como mais um operador em concorrência directa com os operadores puramente comerciais, e, nessa perversão, a secundarizar o carácter social da sua acção e a prejudicar os seus cooperadores nas posições e direitos por eles já adquiridos.

J. O art. 14 do Decreto-lei n.º 502/99 não condiciona a licitude das operações com terceiros à sua previsão expressa no elenco dos actos que se incluem no objecto social constante dos estatutos.

K. A previsão do art. 14 não implica que, na definição do objecto social das cooperativas a que se aplica, conste especificamente a possibilidade da realização de operações com terceiros para que essa realização seja lícita. No caso dos autos, em relação à UCHALGAR, a inclusão das operações com terceiros no objecto social de que fala o artigo aponta para a conformidade dessas operações com o tipo previsto no objecto social estatutário, isto é, com as operações que tenham a ver com “a defesa dos interesses comuns das cooperativas suas associadas, no que respeita à promoção e execução de empreendimentos habitacionais, nomeadamente, a compra, venda, cedência, permuta e hipoteca de terrenos, edifícios e fogos destinados aos membros das cooperativas filiadas e ainda à gestão, reparação, manutenção ou remodelação dos fogos construídos, espaços envolventes e todas as infraestruturas, podendo também promover outras iniciativas de interesse para os cooperadores das cooperativas-membros nos domínios social, cultural, material e de qualidade de vida”.

L. A norma do art. 111 CCoop comina com a nulidade a transformação de uma cooperativa em sociedade comercial, seja por via directa seja por negócio indirecto que tenha a mesma finalidade. O negócio objecto do contrato-promessa era um mero negócio de compra e venda de imóveis, sendo que o comprador nem sequer era uma sociedade comercial. É, por tal razão, impossível subsumir o negócio de compra e venda objecto do contrato prometido, à transformação da UCHALGAR em sociedade comercial ou a algum outro negócio susceptível de conduzir à mesma finalidade.

M. Com a conclusão do negócio prometido tinha a UCHALGAR o único objectivo de pagar a dívida proveniente do contrato de mútuo em vigor com o Montepio Geral, garantido por hipoteca sobre os lotes prometidos vender, mútuo que estava em situação de incumprimento na data em que foi celebrado o contrato-promessa com o Autor.

N. Não há princípio cooperativo que exima as cooperativas de cumprir os princípios básicos do tráfego jurídico. A norma do art. 601 CC, que diz que pelo cumprimento da obrigação respondem todos os bens do devedor susceptíveis de penhora, aplica-se a todos os sujeitos de direito, incluindo as cooperativas e não colide com nenhum dos princípios cooperativos enunciados no art. 3.º CCoop.

O. A única solução viável para a UCHALGAR solver a dívida ao Montepio Geral era realizar a operação de compra e venda dos lotes com um terceiro não cooperador, negociando ao mesmo tempo com o credor a redução da dívida ao valor do preço negociado com o comprador, com perdão do remanescente. O Montepio Geral aceitou a solução.

P. Este era, na circunstância, o único negócio que permitia à UCHALGAR continuar a existir, prestando os serviços aos seus cooperadores, no âmbito da manutenção e reparação dos imóveis construídos, do arranjos e manutenção das áreas envolventes, da representação dos interesses das cooperativas seus membros e dos cooperadores destas junto das entidades públicas centrais e locais, e ainda de relançar novos programas de construção, quando a conjuntura económica e social o permitisse. Esta era a forma, a única, de continuar a observar os princípios cooperativistas afirmados no art. 3.º CCoop.

Q. O contrato-promessa só não foi cumprido porque o Autor, irresponsavelmente, assumiu a obrigação de celebrar o contrato de compra e venda sem que tivesse a capacidade financeira necessária para o cumprir. O que a UCHALGAR só mais tarde veio a verificar, quando o Autor faltou sucessivamente a cinco marcações da escritura de compra e venda, marcadas com o seu acordo, e acabou por se desinteressar do negócio (pontos 26 a 35 da matéria de facto).»

Termina pugnando pela manutenção da decisão recorrida.

Também a R. UCHALGAR interpôs recurso de revista, concluindo nos seguintes termos:

«A. O segmento condenatório da Ré UCHALGAR da sentença da primeira instância e do acórdão da Relação proferido em recurso de apelação ora recorrido de revista não formam dupla conforme nos termos do art. 671.3 CPC, uma vez que o acórdão da Relação embora seja tirado sem voto de vencido, tem fundamentação essencialmente diferente da sentença da primeira instância, pelo que é admissível o presente recurso de revista.

B. Da ilegitimidade do exercício pelo Autor de um direito em que ele excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico desse direito, decorre a consequência de que uma acção proposta em juízo, fundamentada nesse direito, tem necessariamente de improceder. Se o exercício de um direito é ilegítimo não pode o tribunal acolher validamente o seu exercício.

C. Os negócios jurídicos que violem disposições legais imperativas são nulos, nos termos do art. 294 CC

D. A presunção contida no art. 223.1 CC é juris tantum, admitindo por isso prova em contrário, nos termos do art. 350.2 CC. Implica por isso a inversão do ónus da prova (art. 344.1 CC), uma vez que quem tem presunção legal a seu favor escusa de provar o facto que a ela conduz (art. 350.1).

E. Contudo, o mesmo princípio da autonomia da vontade e da liberdade contratual consignado no art. 405.1 CC que permite convencionar validamente uma forma especial para a declaração negocial permite revogar essa mesma convenção.

F. A alegação da existência do acordo entre as partes no sentido de que o cancelamento dos registos das hipotecas sobre os lotes objecto do contrato-promessa seria feito antes da celebração da escritura, mediante o pagamento, pelo Autor, do preço da compra e venda foi feita pelos Réus no art. 24 da contestação.

G. Era aos Réus que interessava a prova deste facto. Por tal razão, os Réus requereram a prestação de depoimento de parte pelo Autor, sobre esta matéria.

H. Em audiência de julgamento, o Autor confessou, livre e espontaneamente a matéria do art. da contestação dos Réus.

I. O negócio jurídico concluído com preterição duma forma convencionalmente determinada não pode ser nulo.

J. Coerentemente com a sua consideração do comportamento do Autor ao propor a acção em juízo com base no direito à resolução do contrato por incumprimento do prazo constante da cláusula 2.ª do contrato, depois de ter acordado em que a Ré cancelasse as hipotecas antes da celebração da escritura de compra e venda e depois de reiteradamente não ter comparecido às marcações sucessivas para a celebração dessa escritura sem nunca ter levantado a questão de o contrato estar resolvido por força do incumprimento daquela cláusula contratual, deveria o acórdão da Relação ter julgado a pretensão do Autor improcedente por violação das regras da boa fé contratual protegidas pelo art. 334 CC.

K. A presunção do art. 223.1 CC é juris tantum, admitindo por isso prova em contrário, nos termos do art. 350.2 CC. Implica por isso a inversão do ónus da prova (art. 344.1 CC), uma vez que quem tem presunção legal a seu favor escusa de provar o facto que a ela conduz (art. 350.1).

L. Contudo, o mesmo princípio da autonomia da vontade e da liberdade contratual consignado no art. 405.1 CC que permite convencionar validamente uma forma especial para a declaração negocial permite revogar essa mesma convenção.

M. No caso dos autos, a ilisão da presunção do art. 223.1 CC é feita pela prova do facto constante do ponto 25 da matéria de facto: “Não obstante o teor da clausula 2.ª do referido acordo, no sentido de que, a ré/promitente vendedora se comprometia a eliminar os ónus que incidiam sobre os referidos lotes, no prazo de 60 dias, findos os quais, caso tal não sucedesse, operava-se a resolução do acordo, com a devolução em singelo do sinal prestado, foi acordado entre o autor e a ré Uchalgar, através dos 2.º e 3.º réus, que o cancelamento das hipotecas seria efetuado até ao ato da celebração da escritura notarial de compra e venda, tudo com a concordância do Montepio Geral, mediante o pagamento que o autor tinha de efetuar para liquidação do preço de compra e venda.”

N. Esta prova está feita nos autos, por confissão do Autor, em depoimento de parte prestado em audiência de julgamento, a requerimento dos Réus.

O. A alegação da existência do acordo entre as partes no sentido de que o cancelamento dos registos das hipotecas sobre os lotes objecto do contrato-promessa seria feito antes da celebração da escritura, mediante o pagamento, pelo Autor, do preço da compra e venda foi feita pelos Réus no art. 24 da contestação.

P. Era aos Réus que interessava a prova deste facto. Por tal razão, os Réus requereram a prestação de depoimento de parte pelo Autor, sobre esta matéria.

Q. Em audiência de julgamento, o Autor confessou, livre e espontaneamente a matéria do art. 24 da contestação dos Réus.

R. A confissão foi reduzida a escrito e consta de assentada exarada na acta da audiência de julgamento.

S. Trata-se, por isso, de confissão judicial escrita, feita pelo Autor, de factos que o desfavorecem e favorecem os Réus, a qual faz prova plena, no sentido de que não pode ser afastada por nenhum outro meio de prova. (vd. art 352 CC).

T. A cláusula 2.º do contrato-promessa não é uma verdadeira condição resolutiva antes faz parte do que a doutrina denomina de condições impróprias, constituindo exemplo da chamada condição resolutiva tácita ou resolução por inadimplemento, que resulta, quanto ao inadimplemento definitivo (impossibilidade do cumprimento), do artigo 801.º, n.º 2, e, quanto à mora, do artigo 808.º, n.º 1, que permite a aplicação das normas sobre a falta de cumprimento e, portanto, daquele artigo 801º, n.º 2.

U. Diz a cláusula 7.ª do contrato-promessa, que “considera-se que houve incumprimento definitivo se, uma vez ultrapassada a data prevista e assumida neste contrato, a parte faltosa (em mora) depois de interpelada para cumprir, deixar de o fazer no prazo que lhe vier a ser estipulado pela parte contrária, que as partes acordam nunca ser superior a trinta dias.”

V. O contrato contém duas situações sujeitas a prazo: a da cláusula 2.º (o prazo para o cancelamento das hipotecas) e a da cláusula 5.ª n.º 1 (o prazo para a celebração da escritura de compra e venda), pelo que a cláusula 5.º se aplica a ambos os prazos.

W. Interpretado à luz da cláusula 7.ª, o acordo verbal a que as partes chegaram e vem provado no ponto 25 surge não como uma estipulação acessória que contradiz a cláusula 2.ª, mas, ao contrário, como a concretização de um acordo que viabiliza uma solução para a purga da mora em que a promitente vendedora tinha incorrido. Não atinge a validade da cláusula mas está para além da sua previsão, numa relação de complementaridade.

X. O comportamento das partes posterior ao vencimento da obrigação de cancelamento das hipotecas nos sessenta dias posteriores à assinatura do contrato-promessa, tal como vem descrito e provado nos pontos 25 a 35 da matéria de facto, é inconsistente com a resolução do contrato por efeito do incumprimento do prazo previsto na cláusula 2.ª do contrato.

Y. O prazo que vem estabelecido na cláusula 2.ª do contrato-promessa não gera a resolução automática do contrato, antes defere ao credor, o Autor, a faculdade de conferir um prazo admonitório, fixo ou indexado a outra prestação contratual, por forma a obter a satisfação do real interesse prosseguido com a sua estipulação.

Z. Por efeito do acordo a que as partes chegaram de que o cancelamento das hipotecas seria efectuado até ao acto da celebração da escritura notarial de compra e venda, ficou a obrigação da Ré UCHALGAR de cancelar as hipotecas indexada ao cumprimento pelo Autor da obrigação de celebrar a escritura de compra e venda. A Ré deixou de estar em mora e o momento do cumprimento da sua obrigação ficou na dependência do cumprimento da obrigação do Autor.

AA. o Autor, reiteradamente, não compareceu à celebração da escritura nas muitas datas em que a mesma foi marcada, com a sua anuência, pelo que foi o Autor que entrou em mora até que, pela adjudicação dos lotes em processo executivo à CAIXA ECONÓMICA MONTEPIO GERAL, o cumprimento do contrato-promessa se tornou impossível.

BB. A caducidade do contrato-promessa de compra e venda pela superveniente impossibilidade de cumprimento é apenas imputável ao Autor.

CC. Nos termos do art. 442.2 CC, se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue. Por tal razão, tem a Ré UCHALGAR o direito de fazer suas as quantias de € 245.000,00 e € 63.000,00, que lhe foram entregues pelo Autor, a título de sinal, respectivamente na data da assinatura do contrato-promessa e em 7/10/2016, conforme consta do ponto 14 da matéria de facto provada.

DD. O acórdão recorrido violou, entre muitas outras as disposições dos artigos 223.1, 294, 334, 344.1, 350.2, 352, 436.2 e 442, todos do Código Civil, conforme descrito aio longo do texto das presentes alegações.»

Termina pedindo que:

a) Seja admitida a revista;

b) Seja revogado o acórdão recorrido e substituído por outro que absolva totalmente a R. Recorrente do pedido formulado pelo A..

O A. contra-alegou, concluindo:

«a) A confissão em audiência não pode ter por efeito convalidar uma declaração de vontade não manifestada sob a forma exigida na vigência da promessa.

b) O objecto da revista deve ser ampliado, subsidiariamente, ao abrigo do disposto no art. 636 do CPC, para além dos fundamentos exarados no douto acórdão da Relação, de modo a tomar em consideração igualmente os fundamentos vertidos na douta sentença de 1ª instância, que são da maior relevância para a boa decisão da causa, bem como a matéria que resulta do provado no nº 37 (o 2º réu prometeu devolver o sinal ao autor), que implica reconhecimento de que não havia incumprimento culposo da parte deste e ainda de que não ocorre abuso de direito imputável ao autor.

c) A Uchalgar jamais quis celebrar o negócio definitivo: O seu presidente não teve conhecimento da promessa; não foi praticado qualquer ato interno de preparação ou efectivação do negócio; e não existiam meios financeiros para os concretizar – conforme factos provados nºs 13, 21, 22 e 23.

d) Não se provou qualquer acordo entre a Uchalgar e o Montepio que viesse a permitir a redução do passivo hipotecário.

e) O negócio prometido seria um negócio ruin