Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 2007.12.17, no 8º Juízo Cível de Lisboa, AA, S.A. propôs contra BB, S.A. a presente ação declarativa de condenação, sob forma comum e processo sumário.

Alegou em síntese, que

- em 2000.07.24, celebrou com a ré, a pedido desta, um contrato-promessa de utilização de um determinado espaço no AA;

- tal espaço destinava-se, apenas, ao exercício da atividade de grossista de azeite e derivados, nomeadamente, especiarias e temperos;

- o contrato prometido teria a duração máxima de 25 anos a contar da data de inauguração do Mercado;

- como contrapartida da utilização do espaço, instalações, serviços e atividade, a ré obrigou-se a pagar uma taxa de acesso e uma taxa mensal de utilização;

- com a entrega do espaço, a ré constituiria uma dada caução para garantir o cumprimento das suas obrigações;

- nessa data, foram entregues à ré as chaves do espaço, passando a vigorar as condições previstas para o contrato prometido;

- em 2000.12.21, a ré pediu a suspensão do pagamento da taxa de utilização, que a autora concedeu pelo período de 6 meses, comunicando-o à ré por fax de 2001.01.22;

- em 2001.03.19, o Banco ..............., S.A. concedeu à ré um crédito de 18.954.000$00 (destinado a pagar à autora 90% da taxa de utilização), tendo a autora intervindo no contrato na qualidade de fiadora;

- a ré foi protelando a formalização do contrato prometido e solicitando novas isenções do pagamento das taxas de utilização;

- a autora faturou à ré as taxas de utilização relativas aos meses de Novembro e Dezembro de 2006 e Janeiro de 2007, que a ré não pagou;

- a autora concedeu à ré o prazo de 30 dias para pagar as quantias em dívida, sob pena de resolver o contrato;

- a ré nada pagou, tendo a resolução operado em 2007.04.04;

- por seu turno, a ré considerou o contrato-promessa resolvido por ter perdido a confiança na autora e pediu a devolução do sinal em dobro, não obstante continuar a ocupar o espaço, aí exercendo a sua atividade;

- por isso, a autora vedou o acesso da ré ao espaço.

Pediu

- que a ré fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 6.316,54 € (correspondente à soma das taxas de utilização relativas ao período de Novembro de 2006 a Abril de 2007, deduzida de 2.493,99€, valor da caução prestada), acrescida de juros de mora.

Contestando

e também em resumo, a ré alegou que

- a autora publicitou e comunicou diretamente à ré um conjunto de infraestruturas, atividades e condições de que o Mercado iria dispor, o que levou a ré a acreditar que o investimento necessário para a utilização de um espaço no Mercado teria um retorno assegurado e a celebrar o contrato-promessa em causa;

- nessa data, a ré prestou a caução de 500.000$00;

- ao contrário do que a autora garantira, o pavilhão em que se inseria o espaço não abriu em 2000.09.18;

- todavia, a ré pagou a taxa de acesso, no valor de 21.060.000$00, em 2000.09.22;

- a ocupação do pavilhão prevista pela autora para Setembro de 2000 era de 70%, mas, em Dezembro desse ano, apenas 10% dos espaços estavam ocupados;

- nesse contexto, a ré não conseguiria gerar receitas para fazer face às suas despesas;

- e foi por isso que a autora isentou a ré de pagar a taxa de utilização no primeiro semestre de 2001;

- a ré ocupou o espaço em Janeiro de 2001, mas teve de o encerrar em Março do mesmo ano, dadas as condições de funcionamento do pavilhão e do Mercado, diversas das que a autora havia publicitado e confirmado;

- foi por reconhecer essa situação que a autora não faturou a taxa de utilização até Novembro de 2006;

- todavia, sem que tivesse havido qualquer alteração, a autora passou a faturar a taxa de utilização, com o objetivo de forjar um incumprimento por parte da ré e readquirir a posse do espaço;

- ainda que as partes não tivessem acordado na suspensão do pagamento da taxa de utilização, sempre a ré poderia recusar tal pagamento enquanto a autora não cumprisse as respectivas obrigações.

Em reconvenção

- a ré considerou que foi a autora, com a carta de resolução do contrato, que incumpriu definitivamente o contrato-promessa, assim justificando a resolução operada pela ré e a consequente restituição do que foi prestado;

- salientou, ainda, que a sua vontade negocial foi determinada por todas as informações e garantias prestadas pela autora, aquando das negociações e no decurso da relação contratual, havendo, assim, fundamento para a resolução do contrato nos termos do disposto no n° 2 do artigo 252° do Código Civil.

Concluiu, assim, a ré, pedindo a condenação da autora a pagar-lhe a quantia global de 107.540,836 (correspondente â soma da caução e da taxa de acesso), acrescida de juros desde a notificação da reconvenção.

A autora replicou, invocando ter cumprido as suas obrigações e nunca ter garantido sucessos imediatos, deste modo enjeitando qualquer responsabilidade contratual ou pré-contratual.

Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.

Em 2011.01.18, foi proferida sentença em que se condenou a ré a pagar à autora as quantias faturadas a título de taxa de utilização e referentes ao período de Novembro de 2006 a Abril de 2007, deduzidas do montante da caução e acrescidas de juros à taxa legal desde a citação e, declarando resolvido o contrato celebrado entre autora e ré, se condenou a autora a devolver à ré o montante que dela recebeu a título de taxa de acesso, acrescido de juros â taxa legal desde a citação.

A autora apelou, com êxito, tendo a Relação de Lisboa, por acórdão de 2012.11.06, revogado a decisão recorrida “na parte em que declarou resolvido o contrato celebrado entre a autora e a ré e em que condenou aquela a devolver à r a quantia de 18.000.000$00, acrescida de IVA e de juros de mora à taxa legal”, absolvendo a autora de pedido reconvencional.

Inconformada, a ré deduziu a presente revista, apresentando as respectivas alegações e conclusões.

A recorrida contra alegou, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.

Cumpre decidir.

As questões

Tendo em conta que

- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertos, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;

- nos recursos se apreciam questões e não razões;

- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do ato recorrido

a única questão proposta para resolução consiste em saber se ao celebrar o contrato, a ré teve uma falsa representação da realidade, em termos de se poder considerar que errou sobre as circunstâncias, nos termos do nº2 do artigo 252º do Código Civil.

Os factos

São os seguintes os factos que foram dados como provados na Relação, após a modificação da matéria de facto aos pontos 10º, 15º e 30º resultante da decisão sobre a impugnação da matéria de facto deduzida pela autora no recurso de apelação que interpôs:

1. A autora é a entidade responsável pela gestão, funcionamento e exploração do AA, centro logístico de distribuição agroalimentar e de serviços, situado no Lugar do ..............., em S. J...........l.

2. A ré tem por objeto social a refinação de azeites, produção e refinação de óleos alimentares, o exercício da atividade de armazenista e embalador de azeites, óleos alimentares e sabões, e o comércio de matérias-primas para rações de animais e de bebidas alcoólicas e não alcoólicas.

3. Por força das várias operações de marketing e publicidade levadas a cabo pela autora em diversos meios de comunicação social, a ré interessou-se pela eventual utilização de um espaço no AA.

4. A ré enviou à autora e esta recebeu o fax, datado de 11/05/2000, que se encontra a fls. 193 e aqui se dá por reproduzido.

5. Na sequência de tal fax, realizou-se uma reunião, nas instalações da autora, entre esta, representada pelo seu diretor comercial e operacional e assessor da Administração, CC, e a ré, representada pelo seu presidente do conselho de administração, DD e pelo seu diretor, EE.

6. Nessa ocasião, foi entregue pela autora à ré um documento denominado "Breve Descrição do Projeto" do AA, que se encontra a fls. 194 e segs. e que aqui se dá por reproduzido, e onde consta para além do mais: " (...)

3. Área de influência de 3,7 milhões de pessoas

O AA terá um fortíssimo impacto positivo na produção, comércio e distribuição de produtos agroalimentares, a nível regional e nacional. Para o demonstrar basta referir alguns números.

A sua área de influência estende-se de Leiria a Sines, abrangendo as necessidades de consumo de 3,7 milhões de habitantes, que vivem em 59 concelhos e 588 freguesias. Por outras palavras, a influência do AA far-se-á sentir numa superfície considerável do território direta ou indiretamente 38% do total da população, que detém cerca de 50% do poder de compra do País. (...) 4.1 Vantagens para produtores e operadores

(...) Os operadores passarão a dispor de excelentes condições para responder, com eficácia e rentabilidade, às necessidades de consumo de cerca de um terço da população do País. Os produtores, por seu turno, contarão com uma moderna estrutura comercial, que constituirá um interface fundamental entre a produção e a distribuição e um vetor essencial ao desenvolvimento de uma economia agroalimentar estável, de qualidade e concorrencial. (...)

6. O fim dos antigos mercados

A abertura do AA irá possibilitar o encerramento dos atuais Mercados Abastecedores existentes na cidade de Lisboa (Mercado ..........., Mercado .......................) (...) " .

7. A ré acreditou que, tal como lhe foi comunicado pela autora e por esta publicitado, o Mercado iria abrir novas perspectivas aos operadores e produtores, proporcionando-lhes vantagens competitivas e económicas.

8. Foi também transmitido pela autora à ré que:

a) o Mercado seria um pólo de concentração das atividades de comércio grossista e dos serviços e atividades complementares que lhe estão associados, tendo sido concebido para responder às necessidades da distribuição moderna e às exigências de ordenamento comercial em espaços urbanos com as características da Área Metropolitana de Lisboa, proporcionando aos operadores a máxima eficiência e rentabilidade das suas instalações, e estaria em funcionamento 24 horas por dia;

b) o Mercado teria um fortíssimo impacto positivo na produção, comércio e distribuição de produtos agro- alimentares, a nível regional e nacional, com uma área de influência que se estendia de Leiria a Sines, abrangendo as necessidades de consumo de 3.7 milhões de habitantes, que vivem em 59 concelhos e 588 freguesias;

c) a influência do Mercado se estenderia a uma superfície considerável do território, atingindo direta ou indiretamente 38% do total da população, que detém cerca de 50% do poder de compra do país, estimando-se que, em pleno funcionamento, fossem transacionadas 1.400 mil toneladas de produtos agroalimentares;

d) todos os acessos viários ao mercado seriam melhorados, realizando-se a entrada no mesmo através de um nó viário que ligaria à Via de Cintura da Área Metropolitana de Lisboa;

e) se previa que, em situação de pleno funcionamento, o Mercado fosse frequentado por cerca de 30.000 pessoas e 14.000 viaturas por dia, com um volume de negócios na ordem de 300 milhões de contos por ano";

f) a abertura do Pavilhão Polivalente estava prevista para 18 de Setembro de 2000".

9. A ré decidiu investir no arrendamento de um espaço nas instalações da AA.

10. No dia 24 de Julho de 2000, foi celebrado entre a autora, como Ia outorgante, e a ré, como 2a outorgante, um acordo denominado "Contrato-Promessa de Utilização de Espaço no AA", que se encontra a fls. 54 e ss e que aqui se dá por reproduzido, nos termos do qual foi acordado que a autora prometia ceder e garantir a utilização a ré e esta prometia aceitar, do espaço designado por R00000 com a área de 121 m2 e escritório com o n° R000000 com a área de 27,7 m2, localizado no Pavilhão com o n.º R0000 do Mercado.

11. Nos termos da cláusula Ia, n.º 3, o referido espaço destinava-se, única e exclusivamente, ao exercício da atividade de grossista de azeites e derivados, nomeadamente de especiarias e temperos.

12. Foi acordado (cláusula 2a, n.º 1) que o contrato definitivo de utilização seria celebrado pelo prazo de 12 meses, contados desde a entrega do espaço, renovando-se por iguais períodos, salvo denúncia a operar pelo operador/utilizador, por meio de carta registada com aviso de receção a enviar com a antecedência mínima de cento e vinte dias em relação ao termo inicial ou de qualquer das suas renovações.

13. Foi acordado (cláusula 2a, n.º 2) que o contrato definitivo teria a duração máxima de vinte e cinco (25) anos, a contar da data de inauguração do mercado.

14. Foi acordado (cláusula 2a, n.c 3) que o contrato definitivo seria celebrado até à data de entrega do espaço, devendo a AA, para o efeito, notificar o operador/utilizador do dia, hora e local da outorga, por meio de carta registada com aviso de receção com a antecedência mínima de 15 dias.

15. Foi acordado (cláusula 4a, n.º 1) que o operador/utilizador ficaria sujeito, como contrapartida da utilização do espaço, instalações, serviços e equipamentos e exercício da atividade, ao pagamento, entre outras, das seguintes taxas:

a) Taxa de Acesso - como contrapartida do acesso ao gozo e benefícios do Mercado, bem como para assegurar a reserva do espaço, o operador/utilizador pagaria â AA a quantia de Esc. 18.000.000$00, acrescida do IVA à taxa legal, a liquidar nos termos ali descritos;

b) Taxa de Utilização - como contrapartida dos serviços prestados e pela integração e funcionamento da atividade no Mercado, o operador/utilizador pagaria à AA a quantia mensal de Esc. 250.000$00, acrescida do IVA à taxa legal, devida a partir da entrega do espaço.

16. Foi acordado (cláusula 4.a, n.º 1) que, com a entrega do espaço, o operador/utilizador constituiria uma caução a favor da AA, no valor de três vezes a taxa de utilização, destinada a garantir o cumprimento das obrigações emergentes do Contrato de Utilização, no valor de Esc. 750.000$00.

17. Foi acordado (cláusula 11a, n.º 1) que o incumprimento das obrigações que resultassem para os outorgantes desse contrato ou do contrato de utilização, não sanado no prazo de 30 dias após a sua verificação e respectiva notificação, conferia â parte não faltosa direito de resolução dos mesmos, sem que houvesse lugar a qualquer indemnização ou compensação de qualquer natureza. Como resultado da celebração do acordo referido em 10., foram entregues à ré, em 24 de Julho de 2 000, as chaves referentes à box n.º R04 105.

18. Como resultado da celebração do acordo referido em 10, forram entregues à r, em 24 de Julho de 2000, as chaves referentes à box nº R04 10.

19. A título da caução referida em 16., a ré pagou â autora a quantia de Esc.: 500.000$00.

20. A ré pagou à autora a quantia referida em 15. a), no pressuposto, confirmado pela autora, de que o pavilhão abriria em 18.9.00.

21. Nessa data, o Pavilhão não foi aberto.

22. A ré enviou à autora e esta recebeu o fax, datado de 19/09/2000, que se encontra a fls. 227 e onde consta, para além do mais: "(•••) Com o presente vimos solicitar a Vexas. nos seja marcada uma reunião urgente com vista a discutirmos assuntos relacionados com a abertura do Pavilhão Polivalente que estranhamente para nós não se efetivou no dia 18/09/2000 como sempre esteve previsto".

23. A ré enviou â autora e esta recebeu o fax, datado de 21/09/200, que se encontra a fls. 228 e aqui se dá por reproduzido.

24. A autora comunicou à ré não havia qualquer data concreta para a abertura do Pavilhão.

25. Em virtude do referido em 8.f), 21. e 24., a ré solicitou â autora a devolução da quantia paga.

26. A ré enviou à autora e esta recebeu a carta, datada de 26/09/2000, que se encontra a fls. 230 e que aqui se dá por reproduzida e onde consta, para além do mais:" (...)

No seguimento da reunião que teve lugar nas vossas instalações com o Sr. Pedro Carrilho e depois de constatarmos que não existe nenhuma data concreta para a abertura do Polivalente, que deveria ter sido inaugurado no dia 2000-09-18, conforme sempre nos informaram, lamentamos, mas a BB não pode estar sujeita a mais adiamentos, isto porque, tinha uma estratégia montada para a abertura na data prevista e depara-se agora com uma situação de total indefinição da parte de V. Exas, com a agravante de ter dado consentimento no dia 2000-09-11 que se procedesse ao desconto do cheque para pagamento do espaço, no pressuposto, e conformado pelos vossos serviços financeiros que o Pavilhão seria inaugurado na data prevista. Assim, vimos solicitar a vossas Excelências que nos seja devolvido o respectivo valor e que o contrato assinado pela BB, do qual ainda não recebemos nenhuma via autenticada pela AA, seja considerado nulo.

Lamentamos a situação, ficando a aguardar que a AA consiga resolver todos os seus problemas, para depois a BB, caso ainda esteja interessada, poder voltar a negociar com V. Exas.".

27. A ré enviou à autora e esta recebeu a carta, datada de 25/10/2000, que se encontra a fls. 232 e que aqui se dá por reproduzida e onde consta, para além do mais:" (...) A BB, S.A. em seguimento às diversas tentativas de esclarecimento que tem vindo a solicitar junto dos diversos serviços do AA no sentido de saber qual a data prevista para a abertura do Pavilhão Polivalente, sem ter conseguido obter qualquer resposta verbal ou escrita, relativamente à carta enviada em 2000-09-26, vem junto de V. Exas solicitar que nos informe se já existe previsão para a abertura do Pavilhão, pois sentimo-nos defraudados com a situação atual, porquanto foi-nos retirado da conta bancária o valor do cheque para pagamento do espaço, no pressuposto de que a inauguração seria efetuada em 2000-09-18.

Assim, pedimos a V. Exas. que nos seja devolvido o valor em causa, pois não é correto termos disponibilizado essa verba sem podermos usufruir do espaço a que a mesma corresponde.

Apelamos para a intervenção de V. Exa. no caso exposto, solicitando mais uma vez que nos seja dada uma resposta definitiva por escrito.

Mais informamos que ainda não somos possuidores do contrato assinado pelo AA (...) .".

28. Em Dezembro de 2000, apenas cerca 10% dos espaços do Pavilhão se encontravam ocupados.

29. Com a ocupação existente naquela data, a ré não conseguiria um volume de negócios que lhe permitisse sequer fazer face às despesas inerentes à ocupação e exploração do espaço.

30. A ré enviou à autora e esta recebeu a carta, datada de 21/12/2000, que se encontra a fls. 76 e que aqui se dá por reproduzida e onde consta, para além do mais: " (...)

No seguimento das nossas cartas de 26-09-2000 e 25-10-2000 e posteriores reuniões com o Sr. Dr. FF, onde expusemos toda a problemática com que temos vindo a ser confrontados, desde a assinatura do contrato com a AA, vimos solicitar a V. Exas. que nos seja concedida a suspensão do pagamento da taxa de utilização, até a efetiva operacionalidade do Pavilhão Polivalente de acordo com o que nos foi transmitido aquando da aquisição da nossa Box, isto porque, os dois terços presumivelmente em funcionamento na data da abertura estão bastante longe da realidade, impossibilitando assim que o número de visitantes e volume de negócios realizáveis consigam proveitos para pelo menos fazer face às despesas correntes

A BB pretende assim abrir de imediato a sua instalação, para juntamente com os operadores que se encontram já a laborar naquele Pavilhão, funcionar como mais um pólo de interesse e atracão, tanto para os visitantes do AA, como para incentivar outros operadores a iniciar a sua atividade (...) " .

31. Em reposta a essa carta, a autora enviou â ré e esta recebeu o fax datado de 22/01/2001, que se encontra a fls. 77, e onde a mesma refere "(...) Na sequência da vossa carta em epígrafe, estamos, por esta via, a comunicar que o Conselho de Administração da AA S.A., por decisão datada de 9 de Janeiro de 2001, deu o seu parecer favorável ao pedido de suspensão do pagamento da taxa de utilização da Vossa Box, por um período de 6 meses, a contar desde Janeiro de 2001 (...)".

32. A ré passou a ocupar o espaço, desde Janeiro de 2001, com a anuência da autora e sem o pagamento de taxa de utilização.

33. Em 19 de Março de 2001, foi celebrado entre a ré, o Banco ..............., S.A., e a autora, um acordo denominado "Contrato de Abertura de Crédito", mediante o qual o Banco ..............., S.A. concedeu à R. um crédito de Esc. 18.954.000$00, destinando-se este montante ao pagamento de noventa por cento da taxa de acesso referida em 15.a), tendo a autora se constituído fiadora e principal pagadora "de todas e quaisquer obrigações emergentes do presente contrato".

34. A autora enviou à ré e esta recebeu a carta, datada de 12/12/2002, que se encontra a fls. 85, e onde a mesma refere "(...) Estamos a informar V. Exas. que, por decisão do Conselho de Administração da AA, S.A. a partir do próximo dia 1 de Janeiro de 2003, serão devidas as taxas de utilização mensais consignadas nos termos do Contrato assinado em 24-Jul-00, no montante de € 1.246,99, acrescido de IVA à taxa legal.

Nesta conformidade, devem V. Exas liquidar os respectivos valores até ao dia 8 do mês seguinte a que as mesmas se referem, vencendo-se a primeira em 8/02/2003, através de cheque ou numerário, entregue na Loja de Apoio ao Cliente, por remessa via CTT - RSF ou diretamente em depósito bancário na conta indicada na respectiva factura (...)" .

35. A autora não faturou à ré as taxas de utilização que seriam devidas, pelo menos, até Novembro de 2006 (exclusive) e desde Janeiro de 2001.

36. O pavilhão do pescado esteve inativo até finais de 2 003, altura em que comerciantes da D........... foram transferidos para o Mercado.

37. A autora não criou qualquer perímetro de proteção relativamente ao Mercado.

38. Continuaram a existir, num raio de 50 kms, o mercado grossista da Malveira e o mercado abastecedor da Castanheira do Ribatejo.

39. O hotel, o centro de exposições e congressos, o centro comercial e o campo de ténis e outros espaços comerciais não existiam.

40. A autora procedeu ao envio à ré das faturas n.º 0000000, 0000000 e 0000000, respeitantes às taxas de utilização vencidas, respectivamente, nos meses de Novembro e Dezembro de 2 0 06 e Janeiro de 2007.

41. A ré, por carta datada de 23/01/2007, que se encontra a fls. 90 e onde refere, para além do mais:"(.») não podemos deixar passar a oportunidade sem lhes transmitir o quanto nos deixou surpreendidos e incrédulos a receção das mencionadas faturas, uma vez que não se alteraram nenhuma das circunstâncias que conduziram ao acordo celebrado entre esta sociedade e V. Exas., para o não pagamento da taxa de utilização (...) é nosso entendimento que não é devido o pagamento da taxa de utilização pois o espaço não é utilizado nem estão verificadas as condições para que esta empresa o possa fazer nos termos acordados (...) ", procedeu à devolução das mesmas, sem proceder ao seu pagamento, o que mantém.

42. A autora enviou â ré e esta recebeu a carta, datada de 16/02/2007, que se encontra a fls. 99, onde refere, para além do mais: "(■••) Assunto: Resolução do Contrato Promessa de utilização de Espaço R0000, celebrado em 24 de Julho de 2000 (...)

Como é do vosso perfeito conhecimento, e apesar de todos os esforços por nós feitos ao longo do tempo de execução do Contrato-Promessa, inclusive com várias tentativas, todas falhadas, de regularização contratual, V. Exas. encontram-se em dívida no valor total de € 4.639,71 (...) Nestes termos, e ao abrigo da Cláusula Décima Primeira do Contrato-Promessa, ficam V. Exas devidamente notificados pela presente para, em 30 (trinta) dias contínuos contados a partir do terceiro dia útil seguinte â data do registo de expedição da presente carta, sanarem na totalidade os referidos incumprimentos.

Caso V. Exas não o façam integralmente no prazo contratual referido, desde já ficam também notificadas da resolução do Contrato-Promessa por incumprimento da vossa parte (...) sendo-vos vedado o acesso ao Mercado como Operador a partir desse dia, passando a AA, S.A. a dispor livremente do espaço (...) " .

43. A autora enviou à ré e esta recebeu o mail, datado de 26/02/2007, que se encontra a fls. 92, onde refere: "(...)

Conforme solicitado anexo a minuta de conversão do contrato-promessa de utilização do espaço R0000 em definitivo, conforme previsto na cláusula terceira, atendendo ao facto de ainda se encontrar por assinar.

Aguardo, assim, pelo V/parecer sobre a minuta apresentada e pela consequente marcação da reunião para se proceder à referida assinatura do contrato (...) " .

44. Em resposta, a ré enviou à autora e esta recebeu o mail, datado de 27/02/2007, que se encontra a fls. 97, onde refere " (...) Dando seguimento ao solicitado de hoje telefonicamente informamos V. Exas que recebemos o v/ e-mail de 26/02/2007 e que o mesmo consta de uma minuta de um contrato de utilização de espaço com a refª R0000 entre a AA e a firma BB, S.A.. Referente ao mesmo informamos V. Exas que achamos por bem solicitar ao nosso jurista um parecer do assunto em causa (...) " .

45. Em resposta à carta referida em 41., a autora enviou â ré e esta recebeu a carta, datada de 01/03/2007, que se encontra a fls. 98, onde refere: "(..-) No dia 20/01/04 reuniram nos escritórios da AA, S.A (...), por forma a converter em definitivo o contrato e nessa mesma reunião solicitaram â AA. S.A. um período de isenção de liquidação da Taxa de Utilização, por forma a ceder a referida boxe a terceiros. Passados quase três anos, mais propriamente no dia 14/11/06 reuniram nos escritórios da AA, S.A. o (...) e foi-lhes transmitido que esta situação era incomportável para a AA S.A. e nesse sentido iniciar-se-ia a faturação das Taxas de Utilização, conforme estabelecido contratualmente (...) " .

46. A ré enviou à autora e esta recebeu a carta, datada de 02/04/2007, que se encontra a fls. 103 e onde refere, para além do mais: "(-)l. A AA acordou com a BB, S.A. que não haveria lugar ao pagamento da Taxa de Utilização prevista na alínea b) do ponto ii. da cláusula Quarta do Contrato, enquanto o "Mercado" não cumprisse as condições necessárias à sua utilização pela BB, nos termos combinados entre as duas entidades.

A isenção da denominada "Taxa de Utilização" justificou-se pelo facto da AA não prestar qualquer serviço à BB, uma vez que esta não podia utilizar o espaço em termos minimamente adequados à sua atividade de "Grossista de Azeite e derivados, nomeadamente de especiarias e temperos".

2 . (...) a BB pagou pontualmente â AA a quantia de 21.060 . 000$00, como previsto (...) a título de "Taxa de Acesso", entendida como contrapartida do acesso ao gozo e benefícios do "Mercado".

3. Ao longo dos anos a "Taxa de Utilização" nunca foi cobrada pela AA à BB, num claro reconhecimento das razões que nos assistem, designadamente a dificuldade, em termos comerciais, e mesmo em termos das exigências higiénico-sanitárias, de explorar a nossa atividade junto de espaços ocupados por armazéns de peixe, que se encontram a ocupar o Pavilhão Polivalente, contrariamente ao previsto no contrato. (...)

4. Pelos motivos aqui resumidamente expostos e considerando que é demasiadamente oneroso para a BB manter um investimento superior a € 100.000 num espaço que não serve a sua atividade, foi acordado que a BB envidaria os maiores esforços para num espaço de tempo razoável encontrar um terceiro a quem cederia a sua posição contratual. Esta solução permitiria â BB rever parte do seu investimento e â AA o recebimento da Taxa de Utilização a pagar pelo novo utilizador.

5. De uma forma arbitrária e contra o acordado, vieram V. Exas. comunicar-nos pela carta datada de 16/02/2007 e recebida em 2/03/2007, a intenção de resolver o contrato vigente há cerca de sete anos (...) .

6. Obviamente a BB não aceitará a resolução comunicada por V. Exas, pois não existem fundamentos - legais ou convencionais - para tal. Não só não existe qualquer incumprimento por parte da BB, que se limitou (aliás com o acordo da AA) a exercer o seu legítimo direito de não efetuar a sua prestação enquanto a AA não efetuasse o que lhe cabia, como, pelo contrário, existe um incumprimento da AA que, ao longo dos quase sete anos de duração do contrato, não proporcionou â BB as condições a que contratualmente se abrigou (...) .

7. (...)

8. Estes factos implicam, necessariamente, a perda de confiança por parte da BB e, em consequência, do interesse em manter o contrato-promessa celebrado com V. Exas. Assim, a BB comunica a V. Exas que considera o contrato-promessa definitivamente incumprido pela AA e, como tal, resolvido, com a obrigação de V. Exas. Procederem ao pagamento à BB de € 210.093,68, correspondente ao dobro da quantia entregue pela BB com a assinatura do contrato-promessa. Aliás, e em qualquer caso, o não cumprimento das obrigações por parte da AA impediu a

BB de exercer a sua atividade no "Mercado", originando um prejuízo que desde já se computa naquele valor (...)".

47. A autora vedou à ré, enquanto operadora, o acesso ao Mercado.

48. A ré não pagou a autora as seguintes faturas, relativas a taxas de utilização:

Factura Período Valor (com IVA)

0000000 Novembro de 2006 € 1.546,57

0000000