Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

RELATÓRIO

AA- Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., instaurou contra BB, Lda, ambas com os sinais dos autos, acção de processo comum, na forma ordinária, pedindo que, declarando-se a natureza vinculística dos contratos de arrendamento que celebrou com a demandada, seja declarada ineficaz a resolução dos mesmos por banda desta, condenando-se a mesma a pagar-lhe a quantia de € 46.947 relativa às rendas em divida e à indemnização estabelecida no artº 1041° n° l do C. Civil.

Para tanto alega, em resumo, que estabeleceu com a Ré dois contratos de arrendamento de escritórios, um em 4 de Maio de 2000 e outro em 22 de Janeiro de 2003, pelo prazo de três anos, automaticamente renovável quando não for denunciado, por qualquer das partes, com a antecedência mínima, respectivamente, de sessenta e noventa dias em relação ao termo do prazo inicial ou de qualquer das suas renovações.

Que, porém, em 30 de Abril de 2004, a Ré escreveu à Autora uma carta de resolução dos contratos que se afigura ser para produzir efeitos em 31 de Julho desse ano, sendo certo que, por se tratar de contratos vinculísticos, só o poderia fazer para 31 de Janeiro e 30 de Abril de 2006.

Que, assim, tem direito às rendas vencidas até Maio de 2005, altura em que arrendou os aludidos locais a terceiros dado a Ré os ter abandonado e terem aparecido interessados, bem como tem direito à indemnização a que se refere o art° 1041° nº l do C. Civil, tudo no montante global de 46.947 €.

A demandada contestou, defendendo que os contratos em questão são de duração limitada, conforme foi intenção das partes e resulta da interpretação do sentido da respectiva declaração, pelo que podia denunciá-los, nos termos do art° 100° n° 4 do R.A.U., como efectivamente os denunciou.

Invoca não ter cancelado a ordem de transferência dos montantes das rendas para a Autora de modo a surtir efeito aquando da cessação dos contratos, e excepciona a compensação do crédito que eventualmente se reconheça àquela com um crédito seu de 5.882,41 € sobre a mesma.

No despacho saneador, em que se considerou a instância válida e regular, conheceu-se da pretensão da Autora quanto à natureza vinculística dos contratos de arrendamento que se vêm referindo e de ineficácia da revogação dos mesmos por banda da Ré, bem como do pagamento das rendas e da indemnização estabelecida no art° 1041° n° l do C. Civil respeitantes aos meses de Agosto de 2004, facturada em Julho desse ano, e aos meses posteriores, no total de 17.530,78 €, de que se absolveu a ré do pedido.

A Autora recorreu de tal decisão.

Tendo a acção prosseguido no que concerne ao pedido de pagamento de rendas e da referida indemnização respeitantes à vigência dos contratos alegadamente em dívida, tendo em conta o excepcionado pagamento das rendas a que se reportam as facturas n°s. 261 e 262, de l de Fevereiro de 2004, nos montantes de 58,73 € e 1.016,28 €, respectivamente, e n° 722, de l de Abril de 2004, no montante de 527,57 €, organizaram-se os factos já assentes e os controversos tidos por relevantes para a decisão, posto o que se procedeu a julgamento, após o que foi proferida sentença em que se reconheceu o crédito invocado pela Autora, bem como a eficácia da compensação declarada, pelo que se condenou a Ré a pagar à demandante a quantia de 23.537,67 €.

Inconformada, interpôs a Autora recurso de Apelação da mesma sentença para o Tribunal da Relação de Lisboa que, todavia, não lhe reconheceu razão, julgando improcedente o recurso e confirmando a sentença recorrida!

Novamente inconformada, a Autora veio interpor recurso de Revista para este Supremo Tribunal de Justiça, rematando as suas alegações, com as seguintes:

CONCLUSÕES

A)	Nos presentes autos de acção declarativa de condenação, e tendo em consideração os contratos de arrendamento (de natureza vinculística e não de duração limitada) celebrados entre as partes, veio a Autora, aqui Recorrente, peticionar que fosse declarada a natureza vinculística dos mesmos, e, consequentemente, fosse a Ré, ora Recorrida, condenada a pagar-lhe as rendas já vencidas e em mora, bem como as rendas vincendas até termo dos contratos (nomeadamente por via da denúncia a operar), e, ainda, a respectiva indemnização.

A Arrendatária, em manifesta oposição com o acordado entre as partes, e o

regime legal aplicável dada a natureza vinculística dos contratos, fez alegadamente "cessar" os contratos mediante declaração remetida para a AA, sem que, contudo, o tivesse feito para os seus termos.

B) As partes pretenderam não sujeitar os contratos entre si celebrados às

especificas regras do contrato de arrendamento de duração limitada, pensadamente aquelas, relativas à revogação unilateral e a todo_o tempo_por parte do arrendatário

.

C) Dispõe o número 1 do artigo 117.° do Regime do Arrendamento Urbano que As partes podem convencionar um prazo de duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado peias partes (sublinhado nosso).

D) Atenta a redacção dada a tal preceito, resulta, desde logo, claro que o legislador,

para que dúvidas não houvesse

, referiu que as partes expressamente deveriam indicar e redigir no contrato entre ambas celebrado,

que o mesmo seria de duração efectiva

. Ou seja, pretendeu o legislador que nos contratos de arrendamento com duração limitada/ efectiva

teria de ser inserido, no texto escrito do contrato

cláusula, nos termos da qual as partes previssem que

o arrendamento seria celebrado com duração efectiva

Constitui, pois, requisito essencial do contrato de arrendamento com duração limitada que, da cláusula inserta no texto, conste que as partes pretenderam celebrá-lo no regime especial previsto no artigo 117.° do Regime do Arrendamento Urbano, com indicação do prazo para a sua duração efectiva,

o que manifestamente, não sucedeu no caso sub judice, em que tal cláusula não consta do teor dos arrendamentos em causa (e até mesmo, do seu cabeçalho)

.

E) Dado os locados destinarem-se ao exercício da actividade comercial da ora Recorrida, e para que lhe fossem facultadas determinadas contrapartidas económicas e financeiras

(quer a nível de obras previamente realizadas e suportadas pela AA, com vista à adequação do mesmo às necessidades da arrendatária, quer a nível de da carência no pagamento das rendas),

entenderam as partes que os contratos de arrendamento fossem cumpridos até ao termo do prazo inicial ou das suas renovações,

não podendo, desta forma, a Arrendatária fazer unilateralmente cessar

os

referidos contratos noutros momentos que não aqueles que as partes efectiva e especificamente estipularam.

Veja-se, nomeadamente, a concessão pela Senhoria, aqui Recorrente, de um

período de carência de quatro meses de renda

no âmbito do contrato celebrado em 2003, o qual se encontra junto aos autos.

Pese embora tal contrato de arrendamento tenha sido celebrado em Janeiro de 2003, e_com início 1 de Fevereiro seguinte, o certo é que, nos termos da sua Cláusula Quarta, acordaram as partes que a primeira renda apenas se venceria em Junho de 2003.

Tal período de carência de 4 (quatro) rneses , e entre outros

aspectos, demonstra, claramente, uma vontade das partes em atribuir ao contrato de arrendamento entre si celebrado a natureza vinculística e não a

natureza de contrato de duração limitada, afastando-se, assim, a possibilidade

da aqui Recorrida poder, a qualquer momento, pôr termo aos mesmos com a

simples comunicação de tal intenção (e desde que comunicada com a alegada

antecedência invocada), o que não se adrnjte.

Na verdade, aceitasse a não atribuição pelas partes_da natureza vinculística ao contrato seria admitir-se a hipótese absurda de a arrendatária, aqui Recorrida,

permanecer no local arrendado durante o período de carência de 4 meses, sem qualquer contrapartida financeira, dado tal período de carência estipulado, pelas partes, e no mês a seguir à celebração do contrato, comunicar a sua vontade de sair do local noventa dias após a comunicação efectuada, assim beneficiando do

não pagamento pela utilização do espaço.

F) Com vista à mesma utilizar o espaço arrendado para o exercício da sua actividade, e para que o mesmo estivesse adaptado às suas necessidades comerciais, a aqui Recorrente realizou, a pedido daquela, um conjunto de obras de adaptação de tal espaço e, bem assim, suportou o custo havido com as referidas, de forma a que a Arrendatária aí pudesse desenvolver aquela sua actividade.

Obviamente, que tal tinha também como pressuposto que a arrendatária se mantivesse no local arrendado, pelo menos, até ao seu termo, e não o revogasse antes de decorrido o mesmo (daí a sua natureza vinculística), sob pena dos evidentes prejuízos decorrentes para a aqui Recorrente, também em consequência dos custos de obras por si suportados com vista à adaptação do local às reais necessidades da Recorrida.

Faria sentido a Recorrente suportar obras focalizadas nas exclusivas necessidades da Recorrida, e esta última, decorrido um mês de contrato, sem que entretanto, e inclusivamente, tivesse pago a respectiva renda, manifestasse a intenção de se desvincular do Contrato de Arrendamento celebrado?

Mais uma vez teremos de responder negativamente! Admitir o contrário será, pois, aceitar uma posição de má fé pré-contratual da Arrendatária, aqui Recorrida, bem como de absoluta mitigação dos pressupostos em que assentou a celebração do contrato em referência.

G) Conforme ensinam os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, trata-se de uma questão destinada, nomeadamente, a proteger o senhorio, isto é, "o estabelecimento de uma antecedência mínima para a realização da denúncia justifica-se pela necessidade de proteger (...) os interesses do (.. ) locador, para que possa tirar da coisa, sem grande perda de tempo, os rendimentos ou o uso que ela é capaz de lhe proporcionar (Cfr. Código Civil Anotado, volume 2, edição de 1996, página 321).

H) Pretendeu a arrendatária, aqui Recorrida fazer valer-se e beneficiar das regalias e contrapartidas financeiras aquando da celebração do contraio, vindo, posteriormente, e em ostensiva má fé, alegar que não teria sido essa a sua vontade.

I) Pretenderá a ora Recorrente, como comerciante que é, alegar que não teria apreendido o sentido do Contrato e de tal Cláusula? Talvez sim se admitirmos uma situação de abuso de direito e de ma fé por parte da mesma, o que, todavia, esse Venerando Tribunal não lhe reconhecerá!

Como resulta dos autos, as

partes contraentes no Contrato de Arrendamento

em causa são duas entidades comerciantes, perfeitamente conhecedoras do

mercado,

e dos termos em que contrataram e das obrigações que, mutuamente, se pretenderam vincular.

J) E não aceitar o acima exposto decidindo noutro sentido que não seja atribuir a natureza vinculística aos contratos é ignorar e fazer tábua rasa da real vontade das partes aquando da contratação, permitindo-se sobrepor interesses pessoais e ulteriores da Arrendatária, aqui Recorrida, sem a mínima correspondência com tais reais vontades das partes contratantes.

K) Caberá à aqui Recorrida cumprir integralmente todas as obrigações por si assumidas até tal data, decorrentes dos vínculos contratuais em análise, designadamente no que respeita à totalidade das rendas, vencidas e vincendas até ao termo dos mesmos.

É esta - e só esta - a real vontade das partes e que deve servir de único e exclusivo fundamento para a aplicação do artigo 236.° do Código Civil, o qual tanto serve de alicerce à decisão recorrida. Vontade que, como se viu, sempre foi conhecida pela arrendatária, ora Recorrente, como vontade que também se alcançaria se se colocasse um declaratário normal na posição do real declaratário.

L)	Ao decidir diversamente (e o que não se admite), e salvo o devido respeito, a decisão recorrida violou, de forma manifesta, e nomeadamente, os supra citados artigos 68.°, 100." e 117.° do Regime do Arrendamento Urbano e artigos 236.°, 405.° e 1055° do Código Civil, bem como as normas processuais civis em que é permitido operar a compensação de créditos, não podendo, face ao acima exposto ter lugar a procedência declarada excepção peremptória de compensação.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir, pois nada obsta ao conhecimento do objecto do presente recurso, sendo que este é delimitado pelas conclusões da alegação do Recorrente, nos termos, essencialmente, do artº 684º, nº 3 do CPC, como, de resto, constitui doutrina e jurisprudência firme deste Tribunal

FUNDAMENTOS

Das instâncias, vem dada, como provada, a seguinte factualidade:

1 . Entre autora e ré vigoraram dois contratos de arrendamento de escritórios conforme os acordos escritos juntos de fls. 7 a 15 e que aqui se dão por reproduzidos.

2 . No contrato de 4 de Maio de 2000 foi convencionado, sob a cláusula terceira, o seguinte: "O presente arrendamento é celebrado pelo prazo de três anos, com início a 01 de Maio de 2000, sendo automaticamente renovável por iguais períodos, quando não for denunciado por qualquer das partes, por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência mínima de noventa dias em relação ao termo do prazo inicial ou de qualquer das suas renovações".

3 . No contrato de 22 de Janeiro de 2003 foi convencionado, sob a cláusula terceira, o seguinte: "O presente arrendamento é celebrado pelo prazo de três anos, com inicio a l de Fevereiro de 2003, sendo automaticamente renovável por períodos de um ano, quando não for denunciado por qualquer das partes, por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência mínima de noventa dias em relação ao termo do prazo inicial ou de qualquer das suas renovações.

4 . Em 30 de Abril de 2004 a ré endereçou à autora a carta junta a fls. 21 e que aqui se dá por reproduzida, na qual, com referência aos supra referidos contratos, declarava, além do mais, "estamos por este meio a comunicar-vos a denúncia dos contratos de arrendamento celebrados com a Vossa empresa, relativamente ao arrendamento de 2 fracções de escritório (...). Assim e de acordo com os termos da cláusula terceira do contrato celebrado com a Vossa empresa em 4 de Maio de 2000 (...) como igualmente à clausula terceira do contrato celebrado em 22 de Janeiro de 2003 (...) pretendemos denunciar ambos os contratos com a antecedência mínima de 90 dias estipuladas. Findo esse prazo entregaremos ambos os espaços de escritório que tomámos de arrendamento à Vossa empresa, nas condições estipuladas pelos contratos em vigor".

5 . A autora respondeu a essa carta, por carta de 3 de Maio de 2004, junta a fls. 22 e 23 e que aqui se dá por reproduzida, na qual informava a ré da insusceptibilidade da denúncia dos contratos de arrendamento.

6 . A autora continuou a facturar as rendas previstas nos termos dos dois contratos acima referidos.

7 . Essa situação manteve-se até Maio de 2005, mês em que foi facturada a renda referente a Junho, cessando então a autora a facturação, porquanto, dado o abandono do locado pela ré e o aparecimento de interessados, arrendou as instalações a terceiros.

8 . A autora emitiu para pagamento pela ré as facturas constantes do extracto de fls. 26 e 27, que aqui se dá por reproduzido, relativas a rendas previstas nos dois contratos acima mencionados, num total de Euros 31.298.

9 . A ré não cancelou a ordem de transferência - débito directo -- para a autora, relativa ao pagamento das rendas previstas naqueles contratos, nos montantes mensais de € 527.57 e € 540,76, tendo pago o primeiro montante em Julho, Setembro, Outubro e Novembro de 2004 e o segundo de Janeiro a Junho de 2005, num total, respectivamente, de € 2.637,85 e € 3.244,56.

Pretende a Recorrente que os contratos a que se referem os presentes autos sejam considerados como de arrendamentos vinculísticos.

A expressão «arrendamento vinculístico», importada da dogmática civilista italiana (locazzione vincolistiche), ganhou divulgação generalizada entre nós, com as obras de Pinto Furtado, designadamente o seu Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos e, posteriormente, o seu Manual de Arrendamento Urbano, podendo perfilhar-se o conceito gizado por este Ilustre Autor, segundo o qual, «são arrendamentos vinculísticos os dos prédios em que o senhorio não poderá resolver o contrato nos termos gerais, mas vinculado a casos taxativamente enumerados na lei, nem os poderá denunciar no seu termo de duração senão também em condições legalmente fixadas, prorrogando-se automaticamente, se o arrendatário não quiser usar em tempo da sua livre faculdade de renúncia» (Pinto Furtado, Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, 2ª edição, 119).

Trata-se de regimes legais do contrato de arrendamento em que a liberdade contratual, designadamente na sua vertente de liberdade de estipulação, é fortemente espartilhada, e cujas matrizes, segundo o Autor que vimos de citar (in Manual do Arrendamento Urbano, vol. I, 5ª edição, pg. 189), se resumem no essencial, aos seguintes postulados:

–Prorrogação legal, automática, do contrato, sempre que pelo arrendatário não seja afastada;

– Bloqueio da renda e controlo do seu aumento dentro de condicionantes definidas pelo Estado;

– Carácter de interesse público do regime jurídico do contrato;

– Afirmação da sua natureza excepcional e transitória.

Ora é com base na invocação do carácter vinculístico dos arrendamentos celebrados ( de natureza vinculística e não de duração limitada, afirma a Autora), que a ora Recorrente veio peticionar que fosse declarada tal natureza e, consequentemente, que a Ré/Recorrida fosse condenada a pagar-lhe as rendas já vencidas e em mora, por via da denúncia a operar e, ainda, a respectiva indemnização.

Para tanto, estriba-se em dois pilares fundamentais, que são os que refere nas conclusões A e B das suas alegações.

Designadamente, a fls. 2 das suas doutas alegações, refere a mesma que «...é por demais manifesto que as mesmas ( partes ou sujeitos contratuais) não pretenderam que a tais contratos fosse dada uma natureza de duração limitada, mas antes e ao invés, pretenderam, inequivocamente, que aos mesmos lhes fosse atribuída a natureza vinculística».

Porém, em primeiro lugar a Autora não logrou provar factualidade que demonstrasse tal pretensão das partes no momento da celebração dos contratos e, depois, também as inferências que faz em sede de recurso, não são suficientes para se concluir, e muito menos de forma manifesta, que Autora e Ré tivessem tido vontade de se afastar do regime legal dos contratos de duração limitada, como alega a ora Recorrente!

Perante a factualidade apurada pelas Instâncias, entenderam os respectivos Tribunais, que outra não poderia ser a solução, que não a de se considerar tais contratos como de arrendamentos de duração efectiva.

Não merece censura tal solução, adiante-se já!

Com efeito, segundo o Regime de Arrendamento Urbano ( Decreto-Lei nº 329-B/2000 de 22 de Dezembro) aplicável à data da celebração dos aludidos contratos, estavam em vigor o artºs 98º a 100º do referido diploma legal e bem assim, o artº 117º do mesmo complexo normativo.

Como bem decidiu o Tribunal da 1ªInstância, secundado pelo Tribunal da Relação no acórdão que confirmou aquela decisão, trata-se efectivamente de contratos de arrendamento sujeitos a prazo de duração efectiva.

Nem procede o argumento esgrimido pela Recorrente de que nos termos do artº 117º do RAU, para além da indicação do prazo para a sua duração efectiva, deve constar também uma cláusula expressa de que os sujeitos contratuais adoptam tal regime legal, pelas razões seguintes:

Em primeiro lugar, o nº 1 do artº 117º do RAU dispunha taxativamente o seguinte:

«As partes podem convencionar um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato assinado pelas partes».

Daqui decorre que a lei não exigiu que as partes adoptassem a designação legal ou nomen juris de contrato de duração limitada ou efectiva, mas apenas que convencionassem um prazo para tal duração, e que tal prazo constasse de uma cláusula contratual inequívoca, isto é, de forma clara, sem ambiguidades, cláusula essa que esteja plasmada no texto do contrato.

Claro que as partes podem celebrar o contrato indicando que o pretendem fazer no regime de duração limitada e simultaneamente fixar o prazo, o que se traduzirá numa cautela adicional que em nada os prejudica (quod abundat non nocet), antes pelo contrário, mas a única exigência legal é, como deflui do texto legal transcrito, que tal prazo conste inequivocamente de uma cláusula contratual, portanto, inserta no texto contratual assinado pelos contraentes.

Sufragamos, destarte, inteiramente, o entendimento do Tribunal da Relação, no aresto sob recurso, segundo o qual «o que aí deve ser inequivocamente previsto, é a cláusula respeitante à convenção das partes sobre o prazo para a duração efectiva do arrendamento e não a indicação de que adoptam tal regime».

Em segundo lugar, é altura de nos recordarmos que este Supremo Tribunal já se debruçou sobre situação semelhante, sendo Relator o Exmº Conselheiro Bettencourt de Faria, que nestes autos intervem como Adjunto, tendo proferido decisão na qual se ponderou que:

«I -	Consignando-se num contrato de arrendamento que o contrato é celebrado pelo prazo de 5 anos, é conforme às regras de interpretação dos negócios jurídicos do artº 236º nº 1 do C. Civil entender que tem uma duração limitada.

II - E exigindo o artº 238º do mesmo código que nos negócios formais a interpretação tenha um mínimo de correspondência no texto, a interpretação contrária, não só não tem este suporte literal, como até se lhe opõe».

Com efeito, está fora de dúvida que, como doutamente se deixou explanado no referido aresto deste Supremo Tribunal, o artº 236º, nº 1 do Código Civil determina o modo como deve ser interpretado o sentido da declaração, estabelecendo o princípio da impressão do declaratário ou da normalidade do discurso, segundo o qual, a declaração vale com o sentido que o comum dos cidadãos lhe daria, se colocado na situação concreta do declaratário, pelo que in casu qualquer cidadão médio interpretaria a dita cláusula no sentido que os referidos contratos tinam uma duração limitada.

Resta dizer que o argumento de que se tais arrendamentos tivessem sido celebrados como de duração limitada, nunca teria havido uma «carência de rendas», como denomina, de 4 meses, apenas se trata de um puro argumento de ordem conjectural, que nenhuma expressão tem no mundo das realidades que emergem da factualidade provada (e só a elas se têm de ater os Tribunais), não possuindo, como tal, a virtualidade de descaracterizar a natureza de

arrendamentos de duração limitada

que foi reconhecida pelas Instâncias.

Cumpre ainda acrescentar, que nos termos do nº 1 do artº 100º do RAU, também os contratos de duração limitada se renovam automaticamente, por períodos mínimos de 3 anos, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, beneficiando o arrendatário do regime legal traçado pelo nº 4 do dito preceito legal.

Judicialmente assente que tais arrendamentos foram de duração limitada, nos termos dos normativos indicados e de harmonia com todo o exposto, podia a arrendatária, aqui, Recorrida, denunciar ou revogar os contratos nos termos do nº 4 do artº 100º do RAU, aplicável ao caso sub judicio, por força do nº2 do artº 117º do mesmo diploma legal.

Em face do quanto exposto fica, claudicam as conclusões da alegação da Recorrente, improcedendo ipso jure o presente recurso.

DECISÃO

Face a tudo quanto exposto fica, acordam os Juízes deste Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista.

Custas pelo Recorrente.

Processado e revisto pelo Relator.

Lisboa e Supremo Tribunal de Justiça, 20 de Janeiro de 2010

Álvaro Rodrigues (Relator)

Santos Bernardino

Bettencourt de Faria