Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A" e mulher, B intentaram contra C a presente acção declarativa, com processo ordinário, pedindo que (a) se declare que os Autores são os donos e legítimos possuidores da fracção autónoma que identificam e (b) se declare nulos os contratos de arrendamento que mencionam, celebrados entre os Autores e Réu e que este seja condenado a entregar imediatamente aquela fracção, livre e devoluta de pessoas e coisas e no estado em que se encontrava, bem como a pagar ao Autor o montante de 21.947,11 €, a título de rendas vencidas e não pagas ou de indemnização pelo uso e gozo do locado, desde Dezembro de 2000 e até entrega efectiva da fracção;

Alegaram para o efeito e em substância que o Autor celebrou com o Réu um contrato de arrendamento comercial relativo à mencionada fracção, que não foi objecto de escritura pública e, por isso, é nulo. Foi concluído em documento particular, com a designação de contrato promessa de arrendamento comercial. Posteriormente, perante as dificuldades financeiras invocadas pelo Réu, a renda foi reduzida para 200.000$00, renda esta não paga desde Dezembro de 2000.

O Réu contestou. Em pedido reconvencional, pediu a condenação dos Autores , a pagar-lhe a indemnização de 60.000 €, acrescida de juros desde a citação e até integral pagamento, ou, caso assim se não entenda, no caso de procedência do pedido dos Autores, a condenação destes a pagar-lhe uma indemnização de 60.000 €, acrescida de juros desde a citação e até integral pagamento, bem como uma indemnização pelos prejuízos sofridos, a liquidar em execução de sentença.

A acção foi julgada parcialmente procedente , decidindo-se:

1. Declarar que os Autores são os donos e legítimos possuidores da fracção em causa;

2. Declarar nulo o contrato de arrendamento datado de Janeiro de 2000, referido no art.°18° da p.i., celebrado entre os Autores e o Réu e condenar este a entregar imediatamente a fracção em causa livre e devoluta de pessoas e coisas e no estado em que se encontrava, bem como a pagar ao Autor as quantias correspondentes a rendas não pagas, no montante mensal de 200.000$00 (997,60 €) desde o mês de Dezembro de 2000 e até à data da efectiva entrega da fracção.

O pedido reconvencional foi julgado improcedente.

Por acórdão de 6 de Janeiro de 2005, a Relação do Porto julgou improcedente o recurso de apelação interposto pelo Réu.

Inconformado, recorreu C para este Tribunal, concluindo as alegações da sua revista nos seguintes termos:

1. No acórdão recorrido considera-se que apesar de as partes terem denominado o contrato celebrado em 1 de Janeiro de 2000, de "contrato promessa de arrendamento", tiveram a intenção de celebrar um contrato de arrendamento.

2. Ora ao contrário do vertido na decisão recorrida, da matéria de facto provada não se pode retirar qualquer consequência sobre se as partes queriam celebrar um contrato promessa ou um contrato definitivo de arrendamento.

3. Mais grave ainda - o acórdão recorrido não atentou no facto de o Réu na sua contestação aceitar que foi celebrado um contrato de arrendamento e não um contrato promessa!

4. De uma leitura atenta dos artigos 24° a 27° e 37° a 43° da contestação constata-se que o Réu sempre defendeu que estávamos perante um contrato promessa de arrendamento.

5. E no caso "sub judice" atento o disposto no artigo 236° do CC dúvidas não haverá que se trata de um contrato promessa de arrendamento.

6. Já que as partes tiveram o cuidado de fazer depender a celebração da escritura pública da obtenção de toda a documentação necessária para a efectivação da mesma (vide cláusula sétima do contrato promessa).

7. Dúvidas não há que ambas as partes sabiam que não podia ser efectuada escritura de arrendamento enquanto não obtivessem os documentos necessários - maxime a licença de utilização que os AA. sabiam perfeitamente que não existia (conforme resulta da matéria de facto provada).

8. Vide a este respeito Ac. da Relação de Coimbra de 17/01/98, CJ XX, 1, 31:" Deve ser qualificado como contrato promessa de arrendamento o contrato que assim é designado pelas partes e em cujo clausulado fazem depender a celebração do contrato definitivo de determinadas condições, ainda que o promitente arrendatário, com o consentimento do outro contraente, ocupe e explore o objecto do contrato".

9. Ora sendo válido o contrato promessa celebrado entre A. e Réu a presente acção está votada ao insucesso.

10. Na verdade, os AA. teriam que ter pedido a resolução do contrato promessa de arrendamento o que não fizeram.

11. A este propósito cita-se Ac. da Relação do porto de 22/05/1995, Bol. 447,563: " A devolução do prédio e o pagamento correspondente à sua ocupação, a título de enriquecimento sem causa, deve ser peticionado em acção de resolução de contrato promessa".

12. Assim sendo o acórdão recorrido entre em contradição com os dois acórdãos atrás referidos pelo que desde já, se requer ao abrigo do disposto no 732-A do CPC que o presente recurso de direito.

13. Entende o aqui recorrente que deverá ser proferido acórdão uniformizador de jurisprudência no sentido constante do Ac. da Relação de Coimbra de 17/01/95, CJ XX,1, 31 ou seja, "Deve ser qualificado como contrato promessa de arrendamento o contrato que assim é designado pelas partes e em cujo clausulado fazem depender a celebração do contrato definitivo de determinadas condições, ainda que o promitente arrendatário, com o consentimento do outro contraente, ocupe e explore o objecto do contrato".

14. Por outro lado, e não menos importante, os AA. ao virem agora levantar a questão de que estaríamos perante um contrato de arrendamento, que existindo seria nulo já que foi celebrado por documento particular (tese esta que foi acolhida na sentença recorrida), agiram em manifesto abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, já que os mesmos sempre inculcaram no Réu que a celebração do contrato visava legalizar a ocupação do espaço e nunca esconderam que iriam proceder à legalização do mesmo.

15. Existe abuso de direito, atento o vertido no artigo 334°. Do CC, sempre que o titular o exerce com manifesto excesso dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico desse direito;

16. Para que o exercício do direito seja abusivo é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder.

17. Para que haja abuso de direito é necessária a existência de uma contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito - Vide "Abuso de direito (em matéria de responsabilidade civil)", BMJ, n°85, págs.243 e segs.

18. Ora tendo presente a matéria de facto que consta dos autos é manifesto o abuso de direito dos AA., nomeadamente, por terem violado a proibição de venire contra factum proprium, já que: o A celebrou de livre e espontânea vontade o contrato promessa datado de 1 de Janeiro de 2000; os AA, sabiam que a garagem não tinha licença de utilização; os AA. acordaram com o Réu em tratar da legalização da oficina; os AA. há mais de 11 anos que permitiam que o Réu ocupasse a mesma referida oficina.

19. Assim, sendo e existindo manifesto abuso de direito nunca o acórdão recorrido deveria ter entendido que estávamos perante um contrato de arrendamento comercial nulo por falta de forma.

2. É a seguinte a matéria de facto dada como provada pelo acórdão recorrido (excluindo-se partes irrelevantes para a apreciação do presente recurso):

"a) A fracção designada pela letra A do prédio sito na Rua Sargento Abílio, n°69, constituído em propriedade horizontal, inscrito na matriz urbana sob o artigo 9923-A, e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n°7441, fracção essa correspondente a um armazém sito no R/C daquele mesmo prédio, está inscrita em nome dos AA - conforme certidões juntas e aqui dadas por integralmente reproduzidas, doc.1 e 2 da p.i.;

b) Fracção que os AA adquiriram por escritura pública de compra e venda outorgada em 18 de Novembro de 1982, no 8° Cartório Notarial do Porto, conf. doc.2 da p.i.;

c) Teor do documento junto a fls. 17 e ss. dos autos (documento intitulado de contrato promessa de arrendamento comercial) que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais;

1. Os AA, por si e seus antecessores e antes retentores, há mais de 20 e 30 anos, vêm usando, fruindo e dispondo, pagando os impostos e colhendo os frutos, por anos repetidos e sempre renovados, ininterruptamente, à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém e na ignorância de lesar seja quem for, como coisa sua, e na crença de exercer um direito próprio;

2. Os Autores desde a data da aquisição do prédio identificado em a). usaram, fruíram e dispuseram do imóvel como armazém e local de manutenção de viaturas de colecção;

3. Pelo menos a partir de 1988 o serviço oficinal era assegurado pelo Réu;

4. Em 1991 o Réu abordou o Autor marido no sentido de este lhe arrendar o identificado imóvel para reparação automóvel;

5. Na sequência das negociações, o Autor acedeu a dar aquele local de arrendamento ao Réu para armazenamento e manutenção de viaturas;

6. Ficou acordado que o Réu pagaria a quantia de 300.000$00 mensais;

8. O Réu tomou conta da fracção, recebendo as chaves e entrando no seu gozo mediante aquela retribuição;

10. Autor e Réu elaboraram o contrato promessa de arrendamento referido em c) acordando o montante da renda na quantia de 200.000$00 mensais;

11. E a partir daí o Réu começou a pagar a nova renda;

12. O Réu deixou de pagar a renda relativa a Dezembro de 2000, bem como as que se venceram posteriormente;

14. O Réu, pelo menos a partir de 1988, passou a prestar serviço para o A. marido;

15. Prestando o referido serviço todos os dias da semana, entre as 18h30 e as 20h30 (ou seja, depois de sair da sua própria oficina) e aos sábados;

16. Sendo certo que o Réu procedia à reparação de veículos de colecção do A. marido e de carros de competição do filho dos AA.;

17. Em 1991, foi acordado verbalmente entre o Réu e os AA. que o mesmo passaria a utilizar o imóvel sito no rés-do-chão do n°69, da Rua Sargento Abílio, para a reparação, por conta própria de veículos automóveis;

18. Liquidando o Réu aos AA. a quantia de 300 000$00 / mês;

19. Foi efectuado um acordo entre os AA. e Réu que consubstanciava o seguinte: o Réu faria, sempre que solicitado pelos AA., reparações nos veículos pessoais destes ou de veículos das várias empresas dos mesmos e no final do mês apresentaria o preço desses serviços que seria descontado na renda a pagar;

21. O Réu, em 1998, foi objecto de uma inspecção dos serviços fiscais;

22. Nessa inspecção foi o Réu questionado sobre se as instalações eram próprias ou arrendadas;

23. O Réu foi objecto de uma liquidação oficiosa do IRS em que teria de liquidar ao Estado a quantia de 5.400 contos;

24. O Réu solicitou o pagamento prestacional da quantia referida ...

26. Em meados de 1997 tinha sido renegociado o valor mensal da renda para 250.000$00;

30. Em Novembro de 2000, foi efectuada uma reunião entre o A. marido e o Réu com a presença de um arquitecto, reunião na qual se discutiram as diligências necessárias à obtenção da licença de utilização do locado;

32. No mês de Outubro de 2000, foi realizada uma inspecção por um técnico camarário que lavrou o auto de ocorrência que constitui o documento junto a fls.201 dos autos;

33. Por carta datada de 1.5.01 e que constitui o documento de fls. 202 e 203 dos autos, o A. declarou que não ia dar seguimento à legalização do locado;

35. Provado que se encontram no locado dois automóveis propriedade dos AA. Lancia, matrícula BE e um Fiat, matrícula MT;

42. As duas viaturas referidas já se encontravam no armazém para reparação quando o Réu tomou de arrendamento o armazém;

43. E aí continuaram para que o Réu terminasse a reparação;

44. O que nunca veio a acontecer."

3. No presente recurso o Recorrente sustenta que o contrato em causa é um verdadeiro contrato promessa e não de arrendamento (1) e que, em todo o caso, o comportamento dos Autores traduz-se em abuso de direito (2).

3.1 Natureza do contrato em causa

A este respeito observou o acórdão recorrido que se é certo ter o contrato sido qualificado pelas partes como contrato promessa de arrendamento, na realidade era sua intenção de desde logo agirem como se de arrendamento se tratasse: os Autores proporcionaram ao Réu o gozo do locado e este, por sua vez, passou a ocupá-lo mediante uma retribuição mensal que, por escrito, foi acordada, em Janeiro de 2000, em 200.000$00 mensais.

O recurso à modalidade do contrato promessa deve-se apenas ao facto de não se verificarem as condições para a realização da escritura pública (designadamente a falta de licença de utilização).

Nestas condições, não tem qualquer relevância o teor das cláusulas do pretenso "contrato promessa" mencionadas pelo Recorrente, uma vez que era outra a vontade real das partes (cfr. o artigo 236°, n° do Código Civil).

Importa observar a este respeito que a ilação tirada pelo acórdão recorrido dos factos provados, no sentido de ter sido vontade das partes a de realizar um contrato de arrendamento e não mero contrato promessa é consequência lógica desses factos. Constitui, por isso, matéria de facto que escapa à competência do supremo Tribunal de Justiça.

3.2 Abuso de direito

Entendeu o acórdão recorrido que, em determinadas condições, a invocação por uma das partes, de vício de forma pode constituir abuso de direito. Mas não é o caso dos presentes autos.

Com efeito, não se provou que o Réu só tivesse conhecimento da inexistência da licença de utilização em 2000 e que tal situação permaneceu porque os Autores não diligenciaram pela sua obtenção. E também não se provou "a tese alegada pelo R. de que os autores quando prometeram arrendar o locado ao R. sempre fizeram crer ao mesmo que não havia qualquer impossibilidade ou problema com a celebração futura do contrato definitivo de arrendamento".

Com esta fundamentação se concorda, observando-se ainda que se bem que o Recorrido , pelo seu comportamento, tenha feito crer ao Recorrente que ia utilizar as diligências necessárias para a obtenção da licença de utilização do locado, a tal renunciou quatro meses depois de a renda deixar de ser paga (factos 12 e 33 supra). Nestas condições e como este Tribunal decidiu em hipótese semelhante (acórdão de 30 de Outubro de 2003, Revista n°3125/03) a mudança de comportamento é justificável, sendo, pois, de excluir o abuso de direito.

Nega-se, pois, a revista.

Custas pelo Recorrente.

Lisboa, 22 de Setembro de 2005

Moitinho de Almeida,

Noronha do Nascimento,

Ferreira de Almeida.