Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam na 2.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça:

I – Relatório

1. AA instaurou, em 05/06/2017, ação declarativa contra a Massa Insolvente da sociedade “BB, Construções, Lda” (1.ª R.), e CC e cônjuge DD (2.ºs R.R.), alegando, em síntese, o seguinte:

. A A. é arrendatária de parte de um prédio urbano composto de edifício de habitação e de parte de um prédio rústico composto por quintal, ambos descritos na Conservatória do Registo Predial de …; que eram propriedade da 1.ª R..

. Tal posição de arrendatária foi transmitida à A. por óbito do seu marido, EE, que celebrou o respetivo arrendamento mediante contrato escrito de 05/03/1975.

. Por escritura pública de 06/12/016, a 1.ª R. vendeu aos 2ºs R.R. a totalidade daqueles dois prédios, pelo preço global de € 40.000,00, sem ter facultado, previamente, à A. o exercício do seu direito de preferência.

. Só em 06/12/2016 é que a A. tomou conhecimento da celebração da referida venda.

. Assiste, por isso, à A. o direito de preferência na compra da totalidade dos referidos prédios, que formam uma unidade, sendo a parte urbana indivisível.

Concluiu a A. pedindo lhe fosse reconhecido o direito de haver para si os referidos prédios, livres de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de € 40.000,00 e ordenado o cancelamento dos registos prediais efetuados a favor dos 2.ºs R.R. adquirentes.

2. Somente os 2.ºs R.R. contestaram a ação, deduzindo reconvenção e sustentando que:

. Não existe o invocado contrato de arrendamento, tendo a A. sempre se apresentado perante o administrador da insolvência da 1.ª R. como residente no imóvel por ato de tolerância do respetivo proprietário, sem pagar as respetivas rendas.

. Em face de tal posicionamento, a mesma incorre em abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium.

. Mesmo que assim não fosse, no caso de arrendamento sobre parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, como no caso sucede, desde a entrada em vigor do NRAU, não assiste ao arrendatário o direito de preferência.

. Para além disso, o eventual direito de preferência teria caducado, porquanto a A. e o seu filho foram, desde 2013, sucessivamente informados pelo administrador da insolvência da 1.ª R. da proposta apresentada pelos 2ºs R.R. e da respetiva adjudicação, não tendo mostrado interesse na aquisição.

. Os 2.ºs R.R. exigiram à A. a restituição dos prédios em causa por carta datada de 26/06/2017, o que esta não fez, incorrendo na obrigação de indemnizá-los pelo prejuízo inerente.

Concluíram aqueles R.R. pela improcedência da ação e pediram, em via reconvencional, que fosse:

a) – declarada a inexistência do alegado contrato de arrendamento;

b) – ordenada a restituição dos prédios em referência aos R.R./Reconvintes como proprietários;

c) – condenada a A. a indemnizar os mesmos R.R. na quantia mensal de € 100,00, contada desde 13/08/2017 até efetivo e integral pagamento.

3. A A. deduziu réplica a impugnar a matéria de exceção invocada, mantendo que transmitira ao administrador da insolvência a sua intenção de preferir na compra pelo preço de € 40.000,00, o que por este não foi atendido, tendo posteriormente procedido à venda dos bens aos 2.ºs R.R., por tal valor, sem informar aquela da data da celebração do contrato de compra e venda.

4. Realizada a audiência final, foi proferida a sentença de fls. 177-185/v.º, de 04/09/2018, a julgar improcedentes tanto a ação como as pretensões reconvencionais.

5. Inconformada, a A. recorreu para o Tribunal da Relação de Guimarães, em sede de impugnação de facto e de direito, tendo a apelação sido julgada improcedente, por unanimidade e sem fundamentação essencialmente diferente, conforme o acórdão de fls. 223-237, de 17/01/2019.

6. De novo inconformada, vem agora a A. interpor revista excecional, sob a invocação do relevo jurídico e social da questão respeitante à existência ou não do direito de preferência do arrendatário habitacional sobre parte não autónoma de prédio arrendado, ao abrigo do artigo 672.º, n.º 1, alíneas a) e b), do CPC.

7. A revista foi admitida pela formação dos três juízes deste Supremo Tribunal a que se refere o n.º 3 do citado artigo 672.º, conforme o acórdão de fls. 241-242, de 30/05/2019, com base nas seguintes considerações:

«Trata-se de matéria com elevado relevo jurídico e social que, aliás, justificou uma recente alteração do disposto no art. 1091.º do CC, a qual foi introduzida pela Lei n.º 64/18, de 29-10.

No domínio da anterior redação de tal disposição que foi aplicada no caso concreto, a sua interpretação pautou-se por uma acesa divergência jurisprudencial e doutrinal que se encontra assinalada designadamente nos recentes Acs. do STJ de 24-5-18 e de 18-10-18 (…).

Trata-se, pois, de uma questão cuja resolução não é pacífica, justificando-se a intervenção clarificadora do Supremo Tribunal de Justiça que, ademais, agora será confrontado com argumentos que, num sentido ou noutro, podem ser extraídos da mais recente alteração legal e do processo legislativo que à mesma conduziu.

Acresce ainda que nas alegações de recurso é suscitada a questão da aplicação imediata da lei nova, o que acrescenta relevo à matéria, acentuando a necessidade de uma intervenção deste Supremo Tribunal de Justiça.»

8. A Recorrente estriba o recurso em extensas conclusões, muitas delas de cariz argumentativo, mas que, em termos de questões enunciadas, se resumem a saber se:

1.ª – O disposto no art.º 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27/2, afasta a preferência do arrendatário de parte de um imóvel não constituído em propriedade horizontal na venda ou dação em cumprimento da totalidade do prédio;

2.ª – A interpretação daquele normativo no sentido de que o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal não tem direito de preferência, em caso de venda ou de dação em cumprimento sobre a parte arrendada ou sobre a totalidade do prédio viola os princípios da confiança, da segurança jurídica e da primazia material postulados pelo princípio do Estado de direito democrático, bem como os princípios da igualdade, da proporcionalidade e o conteúdo essencial dos direitos de propriedade privada e de acesso à habitação própria, todos eles consagrados nos artigos 2.º, 3.º, 13.º, n.º 1, 17.º, 18.º, n.ºs 2 e 3, 62.º, n.º 1, e 65.º, n.ºs 1 e 3, da Constituição;

3.ª – O disposto no art.º 1091º, do CC, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 64/2018, de 29/10, tem aplicação ao caso presente, porquanto, apesar de a alteração legislativa ser inovadora e superveniente à data da instauração da ação, condiciona as disposições substantivas que regem o pleito, considerando que não existe decisão final com trânsito em julgado;

4.ª – Face ao disposto no art.º 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, quer na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27/2, quer por aplicação imediata da redação introduzida pela Lei n.º 64/2018, de 29/10, se impõe o reconhecimento do direito de preferência legal peticionado;

5.ª – Em suma, o acórdão recorrido viola os artigos 12.º, n.º 2, parte final, 416.º a 418.º, 1091.º e 1410.º do CC em conjugação com os artigos 5.º, n.ºs 1 e 2, e 674.º, n.º 1, alínea a), do CPC.

Pede a Recorrente que seja revogado o acórdão recorrido, na parte impugnada, e substituído por decisão que julgue a ação procedente.

9. Os Recorridos apresentaram contra-alegações a pugnar pela confirmação do julgado, mas, para a eventualidade de se concluir pela existência do direito de preferência peticionado, pedem a ampliação do objeto do recurso com vista a se conhecer da caducidade desse direito.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II - Delimitação do objeto do recurso

Considerando o âmbito específico da presente revista excecional e atento o teor das conclusões da Recorrente, em função do qual se delimita o objeto do recurso, as questões a resolver são as seguintes:

i) – Definir o alcance interpretativo a dar ao disposto no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27/2, em ordem a saber se este normativo atribui o direito de preferência legal ao arrendatário habitacional de parte específica de um imóvel não constituído em propriedade horizontal, na venda da totalidade do mesmo;

ii) – Apreciar se a interpretação desse normativo no sentido de afastar a atribuição do direito de preferência legal ao arrendatário habitacional, no caso e circunstâncias referidas, viola os princípios da confiança, da segurança jurídica e da primazia material postulados pelo princípio do Estado de direito democrático, bem como os princípios da igualdade, da proporcionalidade e o conteúdo essencial dos direitos de propriedade privada e de acesso à habitação própria, consagrados nos artigos 2.º, 3.º, 13.º, n.º 1, 17.º, 18.º, n.ºs 2 e 3, 62.º, n.º 1, e 65.º, n.ºs 1 e 3, da Constituição;

iii) – Em caso de improcedência das questões precedentes, saber se é aplicável ao caso presente o disposto no indicado artigo 1091.º do CC na redação dada pela Lei n.º 64/2018, de 29/10;

iv) – Por fim, ajuizar se da procedência, a favor da A./Recorrente, das questões enunciadas quer em i) e ii) quer em iii) resulta a existência do direito de preferência legal por ela peticionado.

Para a hipótese de se concluir pela existência desse direito de preferência legal, na esteira da ampliação do objeto da revista deduzida pelos R.R./ Recorridos, importará então providenciar pela apreciação da exceção de caducidade daquele direito, por eles invocada, mas tida por prejudicada nas instâncias.

III - Fundamentação

1. Factualidade dada como provada pelas instâncias

Vem dada como provada pelas instâncias a seguinte factualidade:

1.1. Por contrato reduzido a escrito, datado de 5 de março de 1975, FF deu de arrendamento a EE, para habitação do arrendatário e do seu agregado familiar, mediante o pagamento da renda mensal fixada à data em duzentos e cinquenta escudos, pelo prazo de um ano, com início no dia 1 de março de 1975 e termo no dia 28 de fevereiro de 1976, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto fosse vontade das partes, uma dependência anexa, a qual fazia parte do prédio urbano sito no lugar do …, freguesia de …, concelho de …., inscrito na matriz urbana respetiva no artigo 172.º - ponto i. da matéria assente;

1.2. O prédio mencionado em 1.1 encontra-se atualmente inscrito na matriz urbana da União das Freguesia de …. e … sob o artigo 6.º e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 529/…, onde, pela Ap. n.º 2874 de 2016.12.16, se encontra averbada a aquisição a favor de CC, casado com DD, por compra a “BB, Construtores Civis, Ld.ª”, conforme certidões de registo predial com o código de acesso online PP-1375-48397-031214-000529, junta a fls. 19 e ss., e fiscal junta a fls. 21 e ss. - ponto ii. da matéria assente;

1.3. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 530/…, o terreno rústico, de cultura, com 2.168 m2 de área total e descoberta, situado em lugar de …, freguesia de … e …, onde, pela Ap. n.º 2874 de 2016.12.16, se encontra averbada a aquisição a favor de CC, casado com DD, por compra a “BB, Construtores Civis, Ld.ª”, conforme certidão de registo predial com o código de acesso online PP-1375-48389-031214-000530, junta a fls. 28 e ss. - ponto iii. da matéria assente;

1.4. O prédio identificado em 1.3 está atualmente inscrito na matriz rústica da União das Freguesia de … e … sob o artigo 641.º, conforme certidão fiscal junta fls. 30 e ss. - ponto iv. da matéria assente;

1.5. EE casou-se com a A., AA, em 4 de julho de 1961, conforme certidão de assento de casamento junta a fls. 16 dos autos - ponto v. da matéria assente;

1.6. EE faleceu no dia 20 de julho de 2003, no estado civil de casado com a A., conforme certidão de assento de óbito junta a fls. 18 dos autos - ponto vi. da matéria assente;

1.7. A “dependência anexa” identificada no contrato descrito sob o facto provado em 1.1 é parte de um imóvel em propriedade total com duas partes suscetíveis de utilização independente - tema da prova número 1;

1.8. Por ocasião da celebração do contrato escrito mencionado no facto provado em 1.1, os respetivos outorgantes acordaram que o respetivo objeto também abrangia metade do prédio descrito no facto provado em 1.3, composto de quintal do terreno imediatamente contíguo à habitação, na confrontação nascente, cujo uso, utilidades e fruição se destinava a complementar a parte habitacional arrendada - tema da prova número 2;

1.9. Formando a totalidade das duas habitações e do quintal existente a poente, uma unidade física dotada de um muro de vedação conjunto, sem muros divisórios entre si, com um poço para captação e abastecimento de água potável às habitações e, bem assim, com esgotos e fossas que serviam cada uma das habitações, ambos dentro desse quintal - tema da prova número 3;

1.10. Sendo esse terreno, há mais de 42 anos, exclusivamente utilizado e cultivado pela A. e por GG, cada um dos quais na qualidade de inquilino de partes distintas, que plantam árvores e culturas, criam animais, constroem galinheiros e anexos para a guarda desses animais e seus bens - tema da prova número 4;

1.11. A A. ocupa a parte do prédio urbano descrita no facto provado em 1.1 e parte do prédio rústico descrito no facto provado em 1.3 correspondente a metade deste - ponto xii. da matéria assente;

1.12. Durante os anos em que os imóveis descritos nos factos provados em 1.2 e 1.3 pertenceram à sociedade “BB, Construtores Civis, Ld.ª”, a A., autorizada pelo legal representante desta sociedade, deixou de pagar as rendas previstas no contrato - temas da prova números 5 e 6;

1.13. Durante o ano de 2013, o filho da A., com o conhecimento e em nome desta, apresentou ao administrador de insolvência da 1ª Ré uma proposta de compra dos imóveis descritos nos factos provados números 1.2 e 1.3 - ponto viii. da matéria assente;

1.14. O administrador da insolvência da 1.ª R. não aceitou a proposta mencionada no facto anterior, informando o filho da A. que já tinha vendido aos 2ºs. R.R. pelo preço de € 40.000,00 - ponto ix. da matéria assente;

1.15. Posteriormente à adjudicação aos 2ºs. R.R. dos imóveis descritos nos factos provados números 1.2 e 1.3, a A., acompanhada pelo seu filho, no ano de 2015, conversou com o 2º R., nas instalações da sociedade “HH - Comércio Têxteis, Lda”, mostrando interesse em adquiri-los, tendo este dito que não cedia o negócio - ponto x. da matéria assente;

1.16. Por escritura pública de compra e venda outorgada a 6 de dezembro de 2016, no Cartório Notarial da Lic. II, sito na freguesia de …, concelho de …, exarada de folhas 87 a 89 do Livro para Escrituras Diversas n.º 112-E, JJ, na qualidade de administrador da insolvência da 1.ª R., declarou vender ao 2.º R. marido, que declarou aceitar, os prédios identificados nos factos provados números 1.2 e 1.3, pelo preço de € 40.000,00, já recebido, correspondente a € 20.000,00 para cada um dos prédios, conforme certidão de escritura pública junta a fls. 31 e ss. - ponto vii. da matéria assente;

1.17. A A. procedeu, em maio de 2017, ao depósito dos valores documentados de fls. 101 v.º a 103 v.º - tema da prova número 7;

1.18. Os R.R. enviaram, no dia 26/07/2017, a carta cujo teor se encontra reproduzido a fls. 79 dos autos, recebida pela A. no dia 28/07/2017 - ponto xi. da matéria assente.

1.19. As partes dos imóveis ocupadas pela A. descritas no facto provado em 1.11 proporcionam no mercado de arrendamento, um rendimento mensal não inferior a € 60,00 - artigo 124º da contestação.

2. Factos dados como não provados

Vem dado como não provado que:

2.1. Depois da declaração da insolvência da “BB, Construtores Civis, Ld.ª”, e antes da celebração da escritura descrita no facto provado em 1.16., a A. informou o administrador da insolvência que o proprietário a autorizou a ocupar parte dos prédios identificados nos factos provados em 1.1 e 1.3, sem pagar qualquer renda, por acto de favor e tolerância daquele - tema da prova número 6;

2.2. Valor da proposta de compra mencionada no facto provado em 1.13 - tema da prova número 8;

2.3. Depois de informado da proposta de compra apresentada pelo 2.º R., o filho da A. disse ao administrador da insolvência que não estava interessado em cobrir o valor de € 40.000,00 - tema da prova número 9;

2.4. Na ocasião mencionada nos factos provados em 1.13 e 1.14, o administrador de insolvência disse ao filho da A. que não aceitava vender o prédio à A. por € 40.000,00, nem por valor superior - tema da prova número 10;

2.5. Em data anterior a 06/07/2015, a A. e o seu filho disseram ao 2.º R. que sabiam ter-lhe sido adjudicados, por € 40.000,00, os prédios descritos nos factos provados números 1.2 e 1.3, e que queriam ficar com eles, tendo o R. confirmado o valor da adjudicação - tema da prova número 12.

3. Do mérito do recurso

3.1. Enquadramento preliminar

Como decorre do acima relatado, a A. pretende com a presente ação o reconhecimento e decretação do direito de preferência legal na venda da do prédio urbano não constituído em propriedade horizontal identificado no ponto 1.2 da factualidade provada e do terreno rústico descrito em 1.3, venda essa efetuada pela 1.ª R. aos 2.ºs R.R. mediante a escritura pública outorgada em 06/12/2016 referida em 1.16, com base na sua qualidade de:

a) - Inquilina habitacional da dita “dependência anexa” descrita em 1.7 que constitui parte integrante do sobredito prédio urbano;

b) – Arrendatária de metade específica do referido terreno rústico composto de quintal, contíguo àquela habitação conforme o descrito em 1.8.

Pretende assim a A. exercer tal preferência sobre a totalidade daquela venda, ancorada num contrato de arrendamento reduzido a escrito, datado de 05/03/1975, em cuja posição de arrendatária sucedeu por óbito do seu marido ocorrido em 20/06/2003.

A questão que aqui se discute é saber se, nas referidas circunstâncias, assiste à A. o pretendido direito legal de preferência, mais precisamente se, incidindo o arrendamento apenas sobre uma parte específica dos mencionados prédios indivisos, ela tem o direito de preferir pela totalidade da venda dos mesmos ou até na parte correspondente ao objeto locado.

Desde logo, importa reter que, conforme entendimento unânime da jurisprudência desde Supremo Tribunal, de que se dá nota no acórdão de 21/01/2016, proferido na revista n.º 9065/12.1TCLRS.L1.S1

[1]

, “a lei reguladora do direito de preferência é a vigente na data em que se concretizou o acto de alienação, por o direito legal de preferência não passar de uma faculdade que integra o conteúdo do direito do arrendatário, que só a prática do negócio translativo da propriedade, sem que o senhorio lhe tenha oferecido a preferência, o transforma em direito potestativo.”

Nesta conformidade, tendo o ato de venda aqui em foco ocorrido em 06/12/2016, é aplicável ao caso, nuclearmente, o disposto no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º n.º 6/2006, de 27/2, que aprovou o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), então vigente.

Haverá, por isso, que definir, em primeira linha, o alcance desse normativo para só depois se indagar das questões de inconstitucionalidade suscitadas pela Recorrente sobre uma interpretação que, porventura, seja desfavorável ao entendimento por ela perfilhado e ainda, sendo caso disso, se ajuizar se a redação do mesmo normativo dada pela Lei n.º n.º 64/2018, de 29/10, será imediatamente aplicável ao caso dos autos.

3.2. Quanto ao alcance do direito de preferência legal conferido ao arrendatário no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º n.º 6/2006, de 27/2

O artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, aditado pela Lei n.º n.º 6/ 2006, de 27/2, com inserção na subsecção VI, com a epígrafe direito de preferência – regra geral, aplicável ao caso dos autos por força da disposição transitória constante do 59.º, n.º 1, desta Lei, no que aqui releva, prescreve o seguinte:

1 – O arrendatário tem direito de preferência:

a) – Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;

2 - (…)

3 - (…)

4 – É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º e 418.º e 1410.º.

Por sua vez, o artigo 417.º do mesmo Código, sob a epígrafe venda de coisa juntamente com outras, no seu n.º 1, preceitua que:

Se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.

Cumpre saber se a previsão configurada na transcrita alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º contempla os casos em que o local arrendado consista apenas numa parte específica de prédio indiviso, nomeadamente de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, ou se compreende somente local arrendado que constitua prédio ou fração imobiliária autónoma, só como tais suscetíveis de ser objeto de negócio jurídico. Em caso de se optar pela primeira alternativa, haverá então que perquirir se, nesses casos, assiste ainda assim ao arrendatário o direito de preferir na totalidade da venda do prédio.

Na análise desta problemática, não se pode deixar de convocar os regimes pregressos sobre o direito legal de preferência do arrendatário, que se têm sucedido com diferentes configurações e têm sido objeto de controvérsia doutrinal e jurisprudencial.

Antes de mais, recorde-se que a atribuição do direito de preferência legal ao arrendatário urbano remonta à

Lei n.º 1662, de 04/09/1924

, que, no seu artigo 11.º, conferia tal direito nos seguintes termos:

O principal locatário, comercial ou industrial, de prédio urbano pode usar do direito de opção, nos termos da legislação geral, quando o senhorio vender o prédio”.

§ único. Se o principal locatário não puder ou não quiser usar desse direito poderá usá-lo qualquer dos outros locatários, pela ordem decrescente das rendas.

No âmbito de posterior reforma da locação, como se dá conta no acórdão do STJ de 24/05/2018, proferido no processo n.º 1832/15.0 T8GMR.G1.S2

[2]

, José G. de Sá Carneiro defendia a extensão do direito de preferência ao arrendatário habitacional, solução que a Câmara Corporativa não acolheu com o argumento de que o direito de preferência implica uma séria restrição ao direito de propriedade, embaraçando o comércio jurídico e que, por isso, só devia ser admitido com carácter muito excecional.

Veio então a

Lei n.º 2030, de 22/06/1948

, no respetivo artigo 66.º, n.º 1, atribuir o direito de preferência legal na venda ou dação em pagamento de prédios arrendados para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal aos respetivos arrendatários, salvo quando estes não exercessem aí tais atividades há mais de um ano.

Perante dúvidas então surgidas quanto a saber se tal direito dependia do exercício da atividade há mais de um ano, o

Código Civil de 1966

veio estabelecer, no seu artigo 1117.º, que:

1. Na venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio arrendado, os arrendatários que nele exerçam o comércio ou indústria há mais de um ano têm direito de preferência, sucessivamente e por ordem decrescente das rendas.

2. É aplicável, neste caso, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º.

3. (…)

4. Sendo dois ou mais preferentes, abrir-se-á entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.

Este regime foi estendido também ao arrendamento para o exercício de profissões liberais por via da remissão constante do artigo 1119.º.

Só cerca de dez anos mais tarde é que

a Lei n.º 63/77, de 25-08, veio conferir o direito de preferência legal ao arrendatário habitacional

nos seguintes moldes:

Artigo 1.º

1. O locatário habitacional de imóvel urbano tem o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do mesmo.

2. O locatário habitacional de fracção autónoma de imóvel urbano também goza do direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento da respectiva fracção.

Artigo 2.º

1. Quando mais de um locatário habitacional exercer o direito de preferência, abrir-se-á entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.

2. Quando num imóvel urbano existirem um ou mais locatários habitacionais e um ou outros de diferente natureza, também com direito de preferência, proceder-se-á nos termos do número anterior.

Artigo 3.º

Ao direito de preferência previsto nesta lei é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.

Tal direito foi consagrado sob a consideração preambular de que “ao Estado compete (…) adoptar uma política de acesso à habitação própria” (artigo 65.º, n.º 2, da Constituição) e de que poderia “contribuir para a referida política, ainda que em grau reduzido, conferir aos arrendatários habitacionais direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento dos imóveis respectivos”.

Já no domínio da vigência desse quadro normativo surgiu o problema de saber se, quando o arrendamento, quer habitacional quer para comércio, indústria ou profissão liberal, incidisse apenas sobre parte de prédio indiviso, nomeadamente sobre parte de prédio urbano não constituído