Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I. RELATÓRIO

Recorrentes: AA e mulher, BB

Recorrida: Sortami - Mediação Imobiliária, Lda.

1. AA e mulher, BB, intentaram contra A..., S.A., e Sortami – Mediação Imobiliária, Lda., acção declarativa de condenação, com processo comum.

Alegaram, em síntese, que:

- sendo habitualmente residentes em ..., os autores decidiram comprar casa em Portugal;

- em 2017, contactaram CC, que trabalha para a 2.ª ré, transmitindo-lhe que pretendiam uma casa com 4 ou 5 quartos, que pudesse ser explorada turisticamente quando os autores aí não permanecessem;

- por indicação de CC, os autores acederam a um site, consultaram uma brochura e visitaram uma moradia com 5 quartos;

- em 10.10.17, o autor e a 1ª ré, celebraram contrato-promessa de compra e venda da referida moradia;

- o contrato foi enviado ao autor via e-mail, ele assinou-o e devolveu-o pelo mesmo meio;

- nessa data, sinalizaram a compra com 100.000,00€ em dinheiro e, mais tarde, vieram a reforçar o sinal com as quantias de 70.000,00€ e 45.000,00€, que transferiram para uma conta da 2.ª ré;

- os autores pagaram mais 200.000,00€ e 15.342,81€ e, em 26.1.18, os autores e a 1ª ré celebraram escritura pública de compra e venda, pagando, ainda, 180.000,00€;

- após, foi-lhes entregue ficha técnica de habitação e certificado energético do imóvel, que os autores se limitaram a arquivar;

- alguns meses depois, pretenderam licenciar a moradia para alojamento local e vieram a tomar conhecimento que a moradia em causa estava licenciada como V2 e não como V5;

- se o tivessem sabido antes, os autores nunca a teriam comprado por 600.000,00€, uma vez que uma moradia com 2 quartos não valeria mais do que 350.000,00€;

- as rés prestaram informação falsa sobre características essenciais do imóvel e devem ser condenadas solidariamente a pagar-lhes a quantia de 250.000,00, correspondente à diferença entre a quantia paga e o efectivo valor de mercado da moradia.

2. A 1.ª ré A..., S.A., contestou, invocando, em resumo, que:

- celebrou com a 2.ª ré um contrato de mediação imobiliária, para que esta promovesse a venda da moradia em questão por 700.000,00€;

- não contactou nem negociou com os autores;

- não elaborou o contrato-promessa;

- aceitou vender por 500.000,00€ e foi esse valor que recebeu;

- os autores tiveram conhecimento das qualidades e composição do imóvel, não tendo sido enganados pela 1ª ré;

- o imóvel não vale menos do que os autores pagaram e a 1ª ré não o venderia por preço inferior.

Concluiu pela sua absolvição do pedido.

3. A 2.ª ré Sortami – Mediação Imobiliária, Lda., apresentou contestação, dizendo, em suma, que:

- os autores sabiam que o imóvel era de tipologia T2, sendo certo que receberam diversos documentos a ele atinentes;

- quando o visitaram, em 5.10.17, não podem ter deixado de perceber que a cave não era originariamente destinada a quartos de dormir, embora o dono lhe possa dar esse uso;

- os autores e a 1.ª ré não celebraram entre si qualquer contrato, pelo que esta não pode ser condenada a pagar-lhe a diferença entre o preço pago (que, aliás, não é de 600.000,00€, mas de 500.000,00€) e o valor de mercado da moradia.

Concluiu pela sua absolvição do pedido.

4. Dispensada a audiência prévia e proferido despacho saneador, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

“Pelo exposto, julgo a ação parcialmente procedente, e, em consequência, decido:

a) Absolver do pedido a ré A..., S.A.;

b) Condenar a ré SORTAMI – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., no pagamento aos autores AA e mulher BB, de indemnização a liquidar em incidente posterior, correspondente à diferença do preço de mercado de uma moradia como a que é objeto dos autos (prédio urbano, destinado a habitação, sito na Urbanização ..., freguesia ... e ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...48 e inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...84), mas com a característica adicional de poder ser V5, e o preço de mercado da mesma moradia tal como resulta da respetiva descrição predial, portanto, V2.

Tal diferença deve ser computada à data de 26 de janeiro de 2018 (data da escritura pública de compra e venda).

Tal indemnização terá por limite máximo a quantia de € 150 000 (cento e cinquenta e mil euros).

c) Absolver a mesma ré “Sortami” do restante pedido”.

5. A 2.ª ré Sortami – Mediação Imobiliária, Lda., interpôs recurso de apelação, tendo Tribunal da Relação de Évora proferido, em 9.06.2021, Acórdão de cujo dispositivo consta:

“Por todo o exposto, acordamos em julgar a apelação procedente e, em consequência:

A) Anulamos a decisão recorrida, na parte respeitante à 2ª ré;

B) Em substituição do tribunal recorrido, absolvemos a 2ª ré do pedido”.

6. Desta vez, são os autores que vêm interpor recurso de revista “nos termos dos arts. 629.º n.º1, 638.º, 671.º n.º 1, 674.º n.º 1 al. b), 675.º, 676.º, todos do Código de Processo Civil”.

Enunciam as seguintes conclusões:

“a) O presente litígio tem na sua génese a aquisição de um imóvel por parte dos ora recorrentes à 1.ª Ré, tendo tal aquisição ocorrido por mediação da 2.ª Ré.

b) Durante todo o processo de aquisição do imóvel em questão, sempre foi transmitido aos recorrentes pela 2.ª Ré ( recorrida) que o mesmo era composto por cinco quartos, isto é, o imóvel correspondia a uma habitação de tipologia V5.

c) Posteriormente, após a aquisição, pretendendo os recorrentes licenciar o imóvel para efeito de exploração como alojamento local, para sua grande surpresa, tomaram conhecimento que o referido imóvel apenas estava licenciado com a tipologia V2 e não como V5.

d) Atentas as referidas circunstâncias, os recorrentes intentaram ação declarativa de condenação contra os RR. na qual peticionavam a condenação solidária das últimas a proceder ao pagamento do valor de € 250.000,00, resultante da diferença entre o valor pago pelo imóvel e o efetivo valor de mercado, que o mesmo teria caso tivesse sido anunciado com as suas verdadeiras características.

e) Da realidade articulada, resultou a absolvição em primeira instância da 1.ª Ré e a condenação da 2.ª, com base em incumprimento culposo dos deveres de informação à que estava adstrita no desenvolvimento da sua atividade de mediação imobiliária.

f) Inconformada, a 2.ª Ré, ora recorrida, interpôs recurso para o Tribunal da Relação de Évora, onde, em suma, alegou que o Tribunal de primeira instância violou o n.º 1 do art. 3.º e n.º 1 do art. 195.º ambos do Código de Processo Civil.

g) Acordaram, os Venerados Juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de Évora, em declarar a nulidade da decisão com base na omissão da audição das partes quanto à referida adequação jurídica, e determinou que a 1.ª instância ouvisse as partes sobre tal questão.

h) Ouvidas as partes, o Tribunal de 1.ª instância proferiu novamente decisão no mesmo sentido.

i) A recorrida interpôs novamente recurso no qual pugnava, em suma, para o aqui importa considerar, pelo excesso de pronuncia do Tribunal a quo, alegando a violação dos artigos 5.º, n.º 1 e 608.º, n.º 2 do Código de Processo Civil.

j) Tal recurso foi julgado procedente, tendo-se o Tribunal da Relação de Évora substituído ao Tribunal da 1.ª instância e absolvido a recorrida do pedido com base em vício de excesso de pronuncia.

k) Com devido respeito, a recorrente não se pode conformar com o referido acórdão, pois considera que a tal acórdão procedeu à violação do n.º 3 do art. 5.º do CPC.

l) A recorrida expôs ao Tribunal de 1.ª instância os factos jurídicos essenciais dos quais emerge o direito que invoca (obrigação de indemnização) e pretende fazer valer.

m) Decorre dos factos dados como provados, que efetivamente a recorrida violou o seu dever de transparência na forma como desenvolve a sua atividade.

n) Não tendo anunciando o imóvel em questão em conformidade com a realidade legal subjacente ao mesmo, e consequentemente, violou o disposto no art. 17.º n.º 1 da Lei n.º 15/2013 ( anunciou o imóvel como V5 e não como V2+3) – Cfr. Factos dados como provados 7 a 13, 19 e 43.

o) Ficou igualmente provado, que por via desse facto, os recorrentes foram induzidos erradamente pela recorrida, pelo que nunca teriam realizado tal aquisição, face às suas necessidades e projetos, se lhes tivessem sido comunicadas as reais características do imóvel – Cfr. Factos dados como provados 31 a 33.

p) O Tribunal de 1.ª Instância, tendo verificado, e por via disso, ficado convencido, conforme motivação da douta sentença, de toda a realidade fáctica dada como provada, proferiu sentença na qual procedeu à aplicação do direito adequado aos factos que resultam dos articulados das partes e da própria instrução da causa.

q) O objeto do processo é integrado pela causa de pedir e pela pretensão formulada pelo autor, abarcando também eventualmente a matéria de exceção aduzida pelo réu em sua defesa.

r) No seu articulado motivador, a recorrente alegou toda a matéria factual sobe a qual funda o seu pedido, desde a realidade que antecedeu a compra do imóvel em questão, facto para o qual a “postura” assumida pela recorrida foi determinante

s) Assim como descreveu toda a realidade que precedeu a referida aquisição.

t) É toda esta realidade factual articulada que constitui a causa de pedir, e que bem assim, integra o objeto do processo.

u) Tendo em conta essas circunstâncias, o objeto do processo (supra mencionado) foi definido quanto à “Natureza jurídica das relações das partes – negociação e objecto dos acordos celebrados (…) e se nesse âmbito assiste aos AA. direito à quantia peticionada e se impende sobre as RR. a respetiva obrigação”

v) Estando em causa averiguar a natureza jurídica das relações das partes e a existência, por via dessas relações, de obrigação de indemnizar por parte das então RR., bem considerou o Tribunal de 1.ª Instância, ao abrigo do princípio da oficiosidade do conhecimento e aplicação do direito aos factos trazidos pelas partes – e que se exprime no brocado latino iura novit curia – atualmente consagrado no art. 5.º, n.º 3, do CPC, ao apreciar as questões submetidas à sua apreciação com base em argumentos ou razões distintas daquelas que foram concitadas pelas partes, principalmente, in casu, no tocante à indagação, interpretação e aplicação dos factos articulados ao direito.

w) Com a decisão proferida, o Tribunal de 1.ª Instância, conteve-se dentro do perímetro objetivo e subjetivo da pretensão deduzida pela recorrente, tendo sido dada a possibilidade de contraditório à recorrida sobre a alteração da qualificação jurídica em causa

x) Pelo exposto, considera a recorrente que não se verificou qualquer excesso de pronúncia por parte do Tribunal de 1.ª instância

y) Assim, violou o douto acórdão recorrido o estabelecido no art. 5.º n.º 3 do Código de Processo Civil, motivo pelo qual, deverá o mesmo ser substituído por outro que não julgue procedente o vício de excesso de pronuncia, em conformidade com a matéria supra alegada

- deverá o mesmo ser substituído por outro que julgue improcedente o vício de excesso de pronuncia, em conformidade com a matéria supra alegada, assim como, julgue improcedentes os demais vícios apontados à Douta sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância, com as consequências legais que V. Ex.ºs venham a entender ser a legalmente admissíveis”.

7. A ré Sortami – Mediação Imobiliária, Lda., veio contra-alegar.

Sustenta que “a douta sentença proferida em 1.ª instância é nula, por excesso de pronúncia, e, por isso, deve ser mantido o douto acórdão recorrido” e conclui assim:

“a. O tribunal deve respeitar a definição do litígio feita pelas partes ao abrigo do princípio dispositivo.

b. Assim, e apesar de o mesmo poder atribuir aos factos uma qualificação jurídica diversa da invocada pelas partes, nos termos do art. 5.º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil, tal deve ser feito dentro da fronteira da factualidade alegada e provada e nos limites do efeito prático-jurídico pretendido pelas partes.

c. A responsabilidade que foi imputada à Recorrida, na qualidade de mediadora imobiliária, radica em factos constitutivos que extravasam a causa de pedir invocada e pretendida pelos Recorrentes, sendo que a indemnização fixada é também substancial e juridicamente diversa da obrigação de redução do preço pedida na presente ação.

d. Efetivamente, os Recorrentes alegaram somente que a coisa comprada não tinha as qualidades asseguradas pelo vendedor, recorrendo ao instituto da compra e venda defeituosa, que coincide com o efeito jurídico que pediram: a redução do preço e o consequente reembolso da diferença.

e. Ao serem valorizados os factos na perspetiva da responsabilidade civil, que muda completamente a causa de pedir invocada pelos Recorrentes, em função da qual é deduzida a defesa, operou-se convolação para uma outra ação, que não é a ação intentada pelos mesmos, e para a qual a ora Recorrida não foi citada para se defender.

f. Assim, o tribunal de 1.ª instância, ao ter condenado a Recorrida ao abrigo do instituto da responsabilidade civil extracontratual, apreciou uma pretensão qualitativamente diversa da formulada pelos Recorrentes, quer quanto à relação jurídica material controvertida, quer quanto ao próprio efeito pretendido e, por isso, fora do perímetro da vinculação temática do tribunal, nos termos decorrentes dos artigos 5.º, n.º 1, 260.º e 608.º, n.º 2 do Cód. Proc. Civil.

g. Pelo que a sentença proferida pelo tribunal de 1.ª instância é nula, por excesso de pronúncia, pelo facto de ter conhecido de questão de que não podia tomar conhecimento, conforme a segunda parte da al. d) do n. º 1 do art. 615.º do Cód. Proc. Civil”.

*

Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões do recorrente (cfr. artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cfr. artigos 608.º, n.º 2, ex vi do artigo 663.º, n.º 2, do CPC), a questão a decidir, in casu, é a de saber se, ao considerar a sentença nula por excesso de pronúncia e ao substituir-se ao Tribunal de 1.ª instância, o Acórdão recorrido fez interpretação errada da lei processual, designadamente do disposto no artigo 5.º, n.º 3, do CPC.

*

II. FUNDAMENTAÇÃO

OS FACTOS

São os seguintes os factos que vêm

provados

no Acórdão recorrido:

1. Os autores residem habitualmente em ... onde têm o centro da sua vida (arts. 1.º e 2.º da petição inicial). A Portugal costumam deslocar-se para passar férias e visitar a família da autora mulher, que é de nacionalidade portuguesa (art. 3.º da petição inicial).

2. No ano de 2017, os autores decidiram comprar outra casa em Portugal para terem um local onde permanecer quando estivessem no país (art. 4.º da petição inicial).

3. Por intermédio de uma pessoa conhecida, foi-lhes apresentado o Sr. CC que trabalha para a “Sortami” na promoção de venda de imóveis, tendo este ficado a saber da intenção dos autores, tendo-se comprometido a pesquisar casas que correspondessem à vontade dos autores (art. 5.º da petição inicial).

4. A “Sortami” é uma empresa de mediação imobiliária – art. 5.º do Código de Processo Civil e fls. 76.

5. Os autores transmitiram a CC que era habitual passarem férias em Portugal, muitas vezes com os filhos e netos, pelo que precisavam de uma casa com quatro ou cinco quartos (art. 6.º da petição inicial).

6. O referido CC mostrou diversas casas aos autores, que nunca corresponderam ao desejado, fosse pelo tamanho, fosse pelo preço (art. 7.º da petição inicial).

Das comunicações sobre a moradia da ré “A...” e respetivas características

7. Em 30/09/2017, a ré, através de CC, remeteu ao autor AA uma mensagem de correio eletrónico pela qual comunicou o seguinte: “Boa tarde Sr. e Sra. AA, Serve este email, para vos enviar o link duma moradia muito boa, moderna, a sul da estrada que vai para a ..., e próxima da praia da .... O link é o seguinte: ... P.S. A moradia pode ser vendida por 600 000,00, sem mobília e com a cozinha equipada. É o melhor valor que conseguimos. Obrigado. Se precisarem de mais alguma informação, por favor não hesitem em contatar-me. Cumprimentos / Best regards, cc@sortami.com T. ...59” – fls. 10 (art. 8.º da petição inicial).

8. O autor consultou o sítio da internet remetido por CC onde teve acesso a fotografias várias e informação diversa da moradia, designadamente a seguinte:

(…)

(art. 9.º da petição inicial).

9. Quanto ao número de divisões, anunciava a existência de cinco quartos, aliás, o próprio link refere “5-chambres”, ou seja, cinco quartos (art. 11.º da petição inicial).

10. Correspondendo ao interesse dos autores, estes manifestaram junto da ré “Sortami”, através do Sr. CC, isso mesmo (art. 12.º da petição inicial).

11. Aos autores foi entregue a brochura da “Sortami” anunciando diversos imóveis, entre os quais o imóvel que corresponde ao remetido por email por CC – fls. 31/35. Nessa brochura e nos imóveis sitos em ..., era anunciada uma moradia geminada com a área de 289 m2 e cinco quartos, pelo preço de € 700 000 (arts. 13.º e 14.º da petição inicial).

(…)

12. O símbolo que corresponde a uma cama tem como legenda na primeira página da brochura “número de quartos” (art. 15.º da petição inicial).

13. Esta foi a única informação documental remetida aos autores antes da decisão quanto à compra do imóvel (art. 16.º da petição inicial).

14. No final do mês de setembro de 2017, os autores deslocaram-se a Portugal e visitaram a casa (art. 17.º da petição inicial).

15. Observaram a existência efetiva de vários compartimentos. Ficaram convencidos de que a casa era composta por cinco quartos, o que correspondia às suas necessidades familiares (art. 19.º da petição inicial).

Dos contratos

16. Em 10/10/2017, entre o autor marido, na qualidade de promitente comprador e a ré “A...”, na qualidade de promitente vendedora, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda através do qual esta prometeu vender àquele o prédio urbano, destinado a habitação, sito na Urbanização ..., freguesia ... e ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...48 e inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...84 – fls. 11 (art. 20.º da petição inicial).

17. Em 6/10/2017, o autor marido efetuou a favor da ré “Sortami” transferência bancária no valor de € 5 000 (fls. 248/250); em 19/10/2017, outra transferência bancária no valor de € 70.000,00 e em 20/10/2017 ainda outra transferência no valor de € 45.000; em todos os documentos bancários a referência adotada foi o nome da ré “Sortami” - fls. 12v./13 (art. 22.º da petição inicial).

18. Os contactos com o legal representante da “A...” foram sempre por intermédio e promovidos pela “Sortami”, na pessoa do Sr. CC (art. 23.º da petição inicial).

19. Foi a “Sortami” quem promoveu a venda da moradia e estabeleceu a relação de mediação entre os autores e a ré “A...”, transmitiu o preço (€ 700 000, com mobília, e € 600 000, sem mobília) e as condições de pagamento (art. 24.º da petição inicial), tendo sido feita referência à mediação imobiliária no acordo de fls. 11 – cl. 8.ª (art. 26.º da petição inicial).

20. O acordo de fls. 11 foi elaborado pela ré “Sortami” e remetido ao autor marido para ser assinado, o que ele fez, tudo através de email (art. 27.º da petição inicial).

21. Aquando de uma visita ao imóvel em causa em que se encontrava presente o legal representante da ré “DD”, este afirmou que arrendava a casa a 10/12 pessoas (arts. 28 e 29.º da petição inicial).

22. Os autores não pediram nem procuraram qualquer aconselhamento jurídico, pois consideraram desnecessário e nunca consideraram poder haver qualquer desconformidade entre o que lhes foi mostrado e anunciado e o licenciamento do prédio (art. 30.º da petição inicial).

23. Os autores e a ré “A...” celebraram, em 26/01/2018, escritura de compra e venda do prédio referido – fls. 13 v. (art. 31.º da petição inicial).

24. Em 11/01/2018, os autores tinham efetuado um pagamento da quantia de € 200.000, em 26/01/2018 um pagamento da quantia de € 180.000 – fls. 16 v./17, em baixo (art. 32.º da petição inicial).

25. Aquando da leitura do ato notarial acima referido, não foi feita menção à tipologia do prédio que eventualmente pudesse alertar os autores para alguma desconformidade – fls. 14 (art. 33.º da petição inicial).

26. Após a escritura de compra e venda foram entregues aos autores, designadamente, ficha técnica de habitação e certificado energético (art. 34.º da petição inicial).

27. Os autores não deram relevância a tais documentos, pois não precisavam deles para o que quer que fosse naquele momento, razão por que os receberam e arquivaram (art. 35.º da petição inicial).

Após a compra

28. Passados alguns meses após a compra da casa e pretendendo licenciá-la para efeitos de alojamento local, para o que se torna necessário efetuar o registo na Câmara Municipal, in casu, de ..., tomaram conhecimento de que apenas tinham disponíveis dois quartos para inserir em regime de alojamento local (art. 36.º da petição inicial).

29. Foi obtida informação junto da Câmara Municipal ... quanto ao tipo de licenciamento da moradia, tendo vindo a ser constatado que apenas dois quartos integram o licenciamento (art. 39.º da petição inicial).

30. Os autores sempre assumiram que a existência física de cinco quartos tinha correspondência com a existência legal desses cinco quartos, o que não acontece (art. 41.º da petição inicial).

31. Foi nessa ocasião que tomaram conhecimento que a moradia que adquiriram se encontra licenciada com a tipologia V2 e não V5 e que apenas dois dos quartos se encontram licenciados (art. 42.º da petição inicial).

32. Caso tivessem tomado conhecimento prévio de que assim era, os autores não teriam aceitado pagar a quantia de € 500.000 pela sua aquisição (art. 43.º da petição inicial).

33. Os autores foram induzidos em erro pela informação da ré “Sortami”, fazendo-os crer que a mesma era composta por cinco quartos (V5), entendendo-se por tal, cinco quartos licenciados (art. 45.º da petição inicial).

34. Os autores, através do seu mandatário, por carta registada sob aviso de receção, datada de 28/09/2018, comunicaram às rés as desconformidades acima descritas – fls. 17 a 22 (art. 47.º da petição inicial).

35. A “Sortami” recusou o recebimento da carta que lhe foi remetida (envelope fechado que se remeterá em suporte de papel), tendo sido a mesma carta remetida, desta feita, por email em 02/10/2018 – fls. 17/19/36 (art. 48.º da petição inicial).

36. À “A...” foi igualmente remetida cópia da carta remetida à “Sortami” – fls. 19 v. (art. 49.º da petição inicial).

37. As rés não se pronunciaram quanto ao teor das missivas (art. 50.º da petição inicial).

38. Caso a venda da moradia anunciasse apenas a existência de dois quartos, o seu valor e preço de mercado seria inferior ao de uma moradia equivalente, mas V5 (art. 53.º da petição inicial).

39. Os autores visitaram o imóvel, em 5/10/17, bem como em datas posteriores: a moradia estava dotada de 2 quartos e, na cave, de outros compartimentos na zona inferior, sem janela ou com aberturas de cerca de 40/45 cm, mas com mobília, dando a aparência e o uso de quartos (art. 7.º da contestação da ré “Sortami”).

40. Entre os autores e a “Sortami” não foi celebrado qualquer acordo escrito, sendo que a dada altura a mesma ré apresentou os autores ao representante da “A...”, após os autores terem demonstrado interesse no imóvel (art. 9.º da contestação da ré “Sortami”).

41. Os autores declararam pagar à ré “A...” a quantia de € 500.000 pela compra do imóvel – fls. 13 v. (art. 14.º da contestação da ré “Sortami”).

42. A “A...” não negociou diretamente com os autores (art. 3.º da contestação da ré “A...”).

43. A “A...” celebrou com a segunda ré “Sortami” um contrato de mediação imobiliária em que pretendia que a venda do imóvel fosse promovida por € 700 000 – fls. 47 (art. 5.º da contestação da “A...”).

44. No caso concreto, a ré acabou por declarar vender o imóvel por € 500.000 (art. 8.º da contestação da “A...”).

45. No ato da escritura, os autores receberam o certificado energético do imóvel – fls. 16 (arts. 6.º da contestação da ré “Sortami” e 13.º da contestação da ré “A...”).

46. O preço de € 500 000 foi aquele por que a “A...” esteve disposta a declarar vender a moradia (arts. 9.º e 14.º da contestação da “A...”).

47. O preço que foi fixado e pretendido pela ré tinha em conta a dimensão do imóvel, o lote em que se encontra implantada a construção, a envolvente, o jardim, a sua localização, a existência de piscina e a qualidade construtiva (art. 16.º a contestação da “A...”).

48. O valor patrimonial do imóvel que é de 275.528,88€ e fora adquirido pela ”A...” no dia 14 de setembro de 2016, pela quantia de € 372 700 – fls. 234 v. (art. 17.º da contestação da ré “A...”).

49. Existem moradias com dois quartos de valor superior e inferior a € 350.000 (art. 19.º da contestação da ré “A...”).

50. A ré “A...” é uma sociedade que tem por objeto, além do mais, a promoção imobiliária e compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim e tem por objetivo o lucro – fls. 69 (art. 20.º da contestação da ré “A...”).

51. Não há qualquer valor fixo ou regulado que obrigue a R. a vender o imóvel pelo preço que os AA. pretendem (art. 25.º da contestação da ré “A...”).

E são seguintes os factos considerados

não provados

no Acórdão recorrido:

a) Que os autores pretendessem adquirir um imóvel que viesse a constituir uma fonte de rendimento mediante a sua exploração turística, nos períodos em que não estivessem em Portugal e o tivessem expressado à “Sortami” (parte do art. 4.º da petição inicial);

b) Que, aquando da celebração do CPCV, os autores tivessem efetuado, em dinheiro, o pagamento da quantia de € 100.000 (art. 21.º da petição inicial);

c) Que, em 25/01/2018, os autores tivessem efetuado um pagamento da quantia de € 15.342,81 – fls. 17/246 (art. 32.º da petição inicial, parte);

d) Que os autores soubessem que o imóvel era de tipologia T2 ou V2, em vez de V5 (art. 5.º da contestação da ré “Sortami”);

e) Que o valor de mercado do imóvel fosse superior ao valor pelo qual o negócio foi celebrado (art. 10.º da contestação da ré “Sortami”);

f) Que, depois da aquisição da moradia, em 2016, a “A...” tivesse procedido à sua beneficiação, restauração, limpeza e pintura e colocação de ar condicionado, visando obter lucro (cujo montante também não se apurou), tudo no valor de € 127 300 (500.000 – 372.700) (art. 21.º da contestação da ré “A...”);

g) Que os autores tivessem tido perfeito conhecimento das qualidades e composição do imóvel para além das informações decorrentes do facto de ser um “V5” e do que lhes foi apresentado, aquando das visitas (art. 28.º da contestação da ré “A...”).

O DIREITO

Observação prévia

Como se viu, a recorrente entende que a sentença não deveria ter sido anulada por