Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

I – RELATÓRIO

AA intentou contra BB e “Partilha Palavra, Lda.” a presente acção declarativa condenatória, com processo comum.

Pede:

- seja reconhecida a anulabilidade do contrato-promessa celebrado em 25 de junho de 2018 e o seu aditamento;

- os Réus sejam condenados a devolver a quantia de €190.000,00 entregue a título de sinal, acrescida de juros vencidos e vincendos.

Para tanto, alegou, em síntese, que é um cidadão estrangeiro e pretendeu comprar um imóvel para fazer investimento em alojamento local. O agente imobiliário sugeriu a compra de um imóvel onde já funcionava alojamento local e que seria necessário fazer um registo na Câmara Municipal para mudança de designação do espaço como armazém mas seria algo muito simples, sem problema. Com a assinatura do contrato-promessa de compra e venda foi paga a mencionada quantia a título de sinal. Através da avaliação do banco para concessão de empréstimo bancário, o Autor tomou conhecimento de que o alojamento local não estava legalizado e que o imóvel, destinado a armazém e atividades industriais, não pode ser alterado para aquele fim. O preço do prédio justifica-se apenas pela possibilidade do alojamento local e não sendo um mero armazém, avaliado em € 120.000,00. Se tivesse conhecimento destes factos previamente à assinatura do contrato-promessa nunca o teria celebrado.

A 1.ª Ré contestou alegando que, desde a primeira hora, exigiu garantias pela imobiliária de que o possível comprador estava ciente que o imóvel, apesar das obras, estava licenciado para armazém com problemas de humidades, tendo transmitido essa situação pessoalmente ao Autor aquando da visita ao imóvel. Esgotado o prazo para realização da escritura, por motivo imputável ao Autor, resolveu o contrato-promessa em início de novembro.

Contestou também a 2.º Ré declarando, em resumo, que foi expressamente referido ao Autor que o espaço em causa apenas estava licenciado como armazém, pelo que era necessário avançar como pedido de alteração da licença para habitação. Forneceu todas as informações solicitadas e remeteu, em inglês, uma versão do contrato-promessa de compra e venda. O motivo pelo qual o negócio não foi concretizado foi por falta de verbas do Autor.

O Autor respondeu.

Proferiu-se sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a Ré do pedido.

Inconformado com a sentença, o Autor interpôs recurso de apelação, vindo a Relação do Porto, em acórdão, a proferir a seguinte

“V—DECISÃO

Pelo exposto, acordam as Juízas que constituem este Tribunal da Relação do Porto em julgar procedente o recurso, e em consequência, declaram a anulação do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes e condenam a Ré a devolver ao Autor a quantia de €190.000,00 acrescida dos juros vencidos e vincendos, calculados à taxa legal, desde a citação até integral e efectivo pagamento, mantendo o demais decidido sobre a 2.ª Ré.”

Agora inconformada a Ré/Recorrida BB, vem interior recurso de revista, apresentando alegações que remata com as seguintes

CONCLUSÕES:

I. O Autor, em 24.05.2019, intentou a presente acção requerendo a anulação do contrato promessa de compra e venda de imóvel, celebrado com a Ré em 25.06.2018, em virtude de, segundo aquele, o armazém (imóvel) adquirido não puder ser licenciado para um destino diferente (de armazém), tal como lhe tinha sido garantido. Efectivamente, na sua PI o Autor declara ter sido advertido que estava a adquirir um armazém, porém, segundo aquele, foi-lhe transmitido por um qualquer mediador imobiliário que “...também seria necessário fazer um registo na Câmara Municipal para mudança de designação do espaço como armazém, mas seria algo muito simples, sem qualquer problema.” (cfr. art. 10º da PI)

II. Mais alega que quer o banco avaliador, quer um arquitecto seu contratado lhe disseram que “...o imóvel destina-se a fins industriais e o seu uso não podia ser alterado…” e que “… a construção está legalizada como armazém e que, no caso concreto, a licença de mudança de uso nunca seria aprovada pela Câmara Municipal ..... Havia desconformidade com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas.” e “Quanto muito teria de demolir tudo e fazer uma nova construção.” (Cfr. Arts. 30º, 31º e 32º da PI) Concluindo o Autor, na sua PI, que “O imóvel não tinha as características essenciais que ele tinha exigido, e, como tal, o contrato tinha de ser dado sem efeito.” pois “Se o Autor tivesse conhecimento destes factos previamente à assinatura do contrato promessa, nunca o teria celebrado.” (cfr. Arts. 36º e 37º da PI). Esta é a causa de pedir e a anulação do contrato promessa é o pedido do Autor plasmado na sua PI.

III. Pelo que sem surpresa os temas da prova, na parte que interessa para o presente recurso e para a boa decisão do presente pleito, foram os seguintes:

I. Haver um erro do Autor na emissão da declaração de promessa de compra e venda, conhecendo a Ré a essencialidade do elemento sobre o qual incidiu o erra;

II. Estar o Autor esclarecido quanto à afectação do uso do imóvel.

III. Ter o Autor sido induzido em erro quanto à afectação do imóvel.

IV. Ser o uso do imóvel para alojamento local determinante para a vontade do Autor o vir a adquirir.

V . (…). Ou seja, o cerne da presente acção, e o que aqui está em causa, é conhecer se o imóvel objecto do contrato promessa era susceptível de ter uma afectação diferente daque tinha aquando da sua celebração, importando saber se o armazém, licenciadocomo tal, podia ser licenciado como habitação para eventual exploração comoalojamento local. Não se alegando nem tão pouco aflorando, em momento algum,qual a tipologia ou o número de unidades de alojamento pretendidos pelo Autor…Eisto porque o que estava em causa era saber se o Autor tinha sido induzido em erroquanto à afectação do uso do imóvel, nomeadamente se o imóvel podia, ou não, ser licenciado como habitação.

IV No entanto, para grande surpresa da Ré, vem o Tribunal da Relação sustentar o seu Acórdão num suposto erro-vício na vontade negocial do Autor relativamente à tipologia do imóvel. Com efeito, diz-nos o ponto II do sumário do Acórdão que: “II. O comprador que, na visita prévia realizada ao imóvel juntamente com as informações obtidas (essenciais na formação da sua vontade de comprar) recepcionou um espaço onde estava a ser explorado um alojamento temporário para turistas, com seis quartos, quando, na realidade, não possuía licença municipal que autorizava essa actividade e principalmente não é possível obter licença de utilização para habitação de um T6 mas apenas de um T1, formou, com erro vício, a sua vontade negociar, causado por dolo omissivo.”

V Essa essencialidade da tipologia – conceito e matéria sobre a qual nos debruçaremos adiante –, apesar de abordada em sede de audiência de julgamento, não foi articulada pelo Autor como fundamento da sua pretensão e por isso não foi sujeita ao contraditório da Ré. Não tendo sido a Ré confrontada com esse facto de modo a que lhe fosse possível tomar uma posição processual sobre o mesmo, pelo que, com essa decisão, o Acórdão ora recorrido violou grosseiramente o estipulado no Artigo 5o n° 2 do CPC.

VI. Não desconhecendo a Ré os poderes de cognição do tribunal plasmados nesse preceito e a amplitude que lhe foi dada por via das sucessivas reformas do C.P.C., tais poderes não são ilimitados! Efectivamente dispõe a alínea b) do nº2 do Artigo 5º do C.P.C. que: “Além dos factos articulados pelas partes, são ainda considerados pelo juíz: (…) b) os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles se tenham tido a possibilidade de se pronunciar…” Ora, no nosso entendimento, e na esteira daquilo que vem sendo preconizado pela doutrina e jurisprudência maioritárias, o Acórdão de que se recorre violou o preceito legal supra referido por duas ordens de razão, a saber; a) uma razão de substância, uma vez que os factos de que lançou mão, para estribar a sua decisão (e como tal essenciais), não são meramente complementares dos que foram alegados. A tipologia do imóvel e a sua essencialidade para o negócio, tal como é configurado no Acórdão de que se recorre, terá de ser necessariamente considerado um facto essencial tout court, já que, por si só, implica uma alteração da causa de pedir (ou pelo menos uma ampliação da causa de pedir) que não aquela que suporta o pedido formulado pelo Autor na PI e demais articulados, o que aliás é cabalmente demonstrado se atentarmos nos supra referidos temas da prova fixados e que balizaram as traves mestras do processo.

VII. E b) uma razão de forma, na medida em que, ainda que se entendesse que estávamos perante um facto complementar, o que não se aceita, sempre teria de ser observado o estipulado na parte final do supra referido Artigo 5º, nº2 b) do C.P.C., que nos diz expressamente que, nesses casos tem de ser concedida às partes a possibilidade de se pronunciarem, o que não sucedeu in casu! A Ré viu-se assim coartada no seu direito de exercer o contraditório, vendo-lhe negado o direito de exercer a sua defesa quanto a determinados factos, que, pasme-se, vieram a ser considerados pelo Tribunal da Relação como decisivos para a decisão da causa. A este respeito se debruçou cristalinamente o Acórdão da Relação do Porto de 30.04.2015 no processo 5800/13.9TBMTS.P1 - 3ªSec: “I - Para puder levar em consideração factos que resultem da instrução da causa e sejam instrumentais, complementares ou concretizares do que as partes alegaram, o tribunal tem de dar previamente às partes a possibilidade de se pronunciarem sobre a atendibilidade desses factos. II - Dar às partes a possibilidade de se pronunciarem pressupõe, cumulativamente, que: i) o tribunal anuncie, antes do encerramento da audiência, que está a equacionar usar esse mecanismo de ampliação da matéria de facto; ii) a parte que beneficiará desses factos manifesta a concordância ou vontade de que esses factos sejam considerados pelo tribunal; iii) se permita à parte contrária requerer novos meios de prova para, consoante o caso, prova ou contraprova desses factos.”

VIII. Diz-nos ainda, a este respeito, José Lebre de Freitas que: “Às partes – e só a elas – cabe alegar os factos principais da causa, isto é, os que integram a causa de pedir e os que fundam as excepções (art. 5-1). A alegação de uns e outros é feita nos articulados (art. 141-1), incluindo não só os articulados normais (necessários e eventuais) do processo (petição, contestação, réplica: cf. arts. 555-1-d, 572-c, 583-1, 584, nos 1 e 2), mas também o articulado superveniente (art. 588-1).” (...) “A revisão de observado o estipulado na parte final do supra referido Artigo 5º, nº 2 b) do C.P.C., que nos diz expressamente que, nesses casos tem de ser concedida às partes a possibilidade de se pronunciarem, o que não sucedeu in casu! A Ré viu-se assim coartada no seu direito de exercer o contraditório, vendo-lhe negado o direito de exercer a sua defesa quanto a determinados factos, que, pasme-se, vieram a ser considerados pelo Tribunal da Relação como decisivos para a decisão da causa. A este respeito se debruçou cristalinamente o Acórdão da Relação do Porto de 30.04.2015 no processo 5800/13.9TBMTS.P1 - 3ªSec: “I - Para puder levar em consideração factos que resultem da instrução da causa e sejam instrumentais, complementares ou concretizares do que as partes alegaram, o tribunal tem de dar previamente às partes a possibilidade de se pronunciarem sobre a atendibilidade desses factos. II - Dar às partes a possibilidade de se pronunciarem pressupõe, cumulativamente, que: i) o tribunal anuncie, antes do encerramento da audiência, que está a equacionar usar esse mecanismo de ampliação da matéria de facto; ii) a parte que beneficiará desses factos manifesta a concordância ou vontade de que esses factos sejam considerados pelo tribunal; iii) se permita à parte contrária requerer novos meios de prova para, consoante o caso, prova ou contraprova desses factos.”

VIII. Diz-nos ainda, a este respeito, José Lebre de Freitas que: “Às partes – e só a elas – cabe alegar os factos principais da causa, isto é, os que integram a causa de pedir e os que fundam as excepções (art. 5-1). A alegação de uns e outros é feita nos articulados (art. 141-1), incluindo não só os articulados normais (necessários e eventuais) do processo (petição, contestação, réplica: cf. arts. 555-1-d, 572-c, 583-1, 584, nos 1 e 2), mas também o articulado superveniente (art. 588-1).” (...) “A revisão de 1995-1996 tornou também possível a consideração de factos principais que, completando ou concretizando os alegados nos articulados, se tornem patentes na instrução da causa, mas tão-pouco na introdução destes novos factos pode o juiz substituir-se às partes: a parte neles interessada, isto é, aquela que, a serem os factos verdadeiros, beneficia com o efeito constitutivo, impeditivo, modificativo ou extintivo que deles decorra, deverá manifestar a vontade deles se aproveitar, alegando-os (hoje: art. 5-2-b).”(In José Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil, Conceito e Princípios Gerais à Luz do Novo Código, pág. 168) E ainda na anotação 33B que:

(33B) “No código revogado, a norma, então situada no art. 264-3, dizia que o aproveitamento dos factos resultante da instrução da causa se faria “desde que a parte interessada manifeste vontade deles se interessar” e à parte contrária tenha sido facilitado o exercício do contraditório. No novo código, diz-se abreviadamente, “desde que sobre eles (as partes) tenham tido a oportunidade de se pronunciar”. O sentido é necessariamente o mesmo: a parte que tinha o ónus de alegar o facto, por integrar, juntamente com os já alegados, a causa de pedir ou a base fáctica da excepção, tem uma oportunidade de o introduzir na causa e a sua pronuncia certamente será neste sentido; à contraparte, interessada, ao invés, em que o facto não seja considerado, é dada a oportunidade de se pronunciar, pondo em causa a sua ocorrência ou meio de prova de que ele resultou; se anormalmente a parte interessada não se manifestar no sentido do aproveitamento do facto, o juiz não poderá fazê-lo por ela, visto se tratar de um facto principal que não lhe cabe conhecer oficiosamente;…, Mariana França Gouveia, o Principio do Dispositivo e a Alegação de factos em Processo Civil, ROA, 2013, II/III, ps. 612-615, bem como os autores citados no CPC anotado, nºs 2 e 5 da anotação ao art. 5.”

(In José Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil, Conceito e Princípios Gerais à Luz do Novo Código, pág. 168 e 169 – anotação).

IX. No mesmo sentido António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa, nos dizem que: “18. O principio da oficiosidade no que respeita à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito tem como limite as questões cuja apreciação dependa da iniciativa do interessado como acontece com a anulabilidade (…) Está ainda condicionado pela necessidade de ser respeitado o contraditório, por forma a evitar decisões-surpresa, isto é, contra a corrente do que as partes alegaram (art. 3º, nº 3; cf.nota 12 ao art. 3º). 19. Segundo STJ 19-1-17, 873/10, incumbe ao tribunal proceder à qualificação jurídica que julgue adequada (art. 5º, nº 3) mas dentro da factualidade alegada e provada e nos limites do efeito prático-jurídico pretendido sendo-lhe vedado enveredar por uma medida que extravase aquele limite.” (In VOL.I Parte Geral e Processo de Declaração Artigos 1º a 702º 2ª Edição, Almedina, págs. 32 e 33)

X. Em suma, que está em causa na presente acção, tal como foi configurado pelo Autor, é saber se o imóvel objecto do contrato promessa é susceptível de ser licenciado como habitação e eventual e complementarmente ser legalmente admissível a sua exploração como alojamento local. Nem mais nem menos! Motivo pelo qual a Ré diligenciou por demonstrar e cabalmente provar que de facto é possível licenciar como habitação o imóvel objeto do contrato promessa e consequentemente, é legalmente admissível a sua exploração como alojamento local. Seguindo as recomendações dos técnicos do pelouro do Urbanismo da Câmara Municipal ...…, a Ré licenciou o imóvel objecto do contrato promessa como um T1 com cinco arrumos ou seja, em termos de tipologia, licenciou um T1+5.

XI. Licenciamento este que não implicou “pregar um prego” no imóvel (aliás o prazo de execução das obras dado pela Câmara Municipal .... foi de 0 dias), aproveitando na íntegra o projecto executado no imóvel (e visto pelo Autor), realizado pelo Arquitecto CC! Permitindo a sua exploração como alojamento local constituído por seis unidades de alojamento…!!! Aliás, tal como bem decidiu o

tribunal da primeira instância e como adiante realçaremos.

XII. Diga-se ainda que, para a Ré, também pesou um argumento de natureza patrimonial, pois estando assegurando o objectivo pretendido (alojamento local com seis unidades de alojamento), o IMI aplicável a um T1+5 é manifestamente inferior àquele aplicável a um T6, acrescendo ainda que não havia necessidade de alterar o projecto inicial, com os custos inerentes, nem gastar dinheiro em eventuais obras de adaptação de um T1 + 5 para um T6. O licenciamento como T1+5 (sendo que os 5 têm janelas de dimensões generosas e garantem a ventilação e o arejamento dos quartos) foi emitido pela CM... em 23.11.2020, tal como documento junto com as contra-alegações e que o Tribunal da Relação do Porto que não só erradamente desconsiderou mas também ilegalmente não admitiu a sua junção .

XIII. Com efeito, prescreve o Artigo 425º do C.P.C. que: “Depois do encerramento da discussão só são admitidos no caso de recurso, os documentos, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento.” Ora, alegada como foi, em sede de recurso, a supra referida data de emissão desse documento (23 de novembro de 2020), sabida que é a data de encerramento da discussão pelo tribunal e juntando-se o documento nos termos do disposto no Artigo 425º do C.P.C, é por demais evidente que foi devidamente justificada a impossibilidade de apresentação anterior à data de encerramento da discussão.

XIV Ao não admiti-lo o tribunal da Relação violou expressamente o Artigo 425º do C.P.C., motivo, pelo que se requer seja revogada aquela decisão de não admissão, com todos os efeitos legais. Dando-se por integralmente reproduzido o teor de tal documento que foi junto aos autos com as contra alegações de recurso e que por mera cautela novamente se junta com os mesmos fundamentos. Em face do que se acaba de verter e constatando a impossibilidade de provar o que alegou nos seus articulados (a impossibilidade de licenciamento como habitação), o Autor já em sede de audiência de discussão e julgamento aborda um assunto completamente novo… Ou seja, o número de unidades de alojamento local supostamente pretendido.

XV Note-se que conforme vindo de expôr, toda a defesa de Ré assentou – e bem – em matéria distinta! Se ab initio fosse esta a causa de pedir, distintos seriam os meios de defesa da Ré, designadamente os probatórios. Pelo que dúvidas não restam que esta “chicana” processual coartou a possibilidade de defesa da Ré e levou ao ERRADÍSSIMO excesso de pronúncia e ERRADÍSSIMA

decisão-surpresa

do Tribunal da Relação. Ao assim decidir o Tribunal da Relação violou grosseiramente o preceituado no Artigo 3º nº 1 e nº 3 e Artigo 5º nº 2 b) do C.P.C.. Incorrendo o Acórdão recorrido no vício da nulidade nos termos do Artigo 615º, nº 1 d) e e) do C.P.C. o que expressamente se invoca e requer para todos os efeitos legais.

XVI. Por outro lado, diz-nos o Artigo 342º nº 1 do C.C. que: “1- Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado.” Ora, o Tribunal da Relação assenta a sua decisão (ora recorrida) erradamente, conforme supra explicado, por entender que a possibilidade de licenciar o imóvel com seis unidades de alojamento era condição essencial para a formação da vontade do Autor em celebrar o negócio e que: a) esse licenciamento não é possível (com seis de unidades de alojamento); b) a Ré conhecia ou pelo menos não devia desconhecer dessa essencialidade (das seis unidades de alojamento). Num caso como noutro, não se vislumbra em momento algum, dos factos dados como provados, matéria que suporte tal decisão. E isto porque, no que concerne ao licenciamento propriamente dito, não foi dado como provado que não é possível licenciar o imóvel objecto do contrato com seis unidades de alojamento e tão pouco não foi dado como provado que a Ré conhecia ou pelo menos não devia desconhecer a essencialidade, para o Autor, de licenciar seis unidades de alojamento no imóvel.

XVII. Pelo que não se percebe, nem se aceita, o Acórdão do Tribunal da Relação (ora recorrido), por violador das regras básicas processuais, nomeadamente assentando a sua decisão em factos considerados como NÃO PROVADOS. Ou seja, apesar de, quer o Tribunal de 1ª Instância quer o próprio Tribunal da Relação, não terem dado como provado (logo considerando-se como não provado) os factos de; a) não ser admissível o licenciamento de seis unidades de alojamento no imóvel e b) conhecer, a Ré, ou pelo menos não dever desconhecer da essencialidade, para o Autor, do licenciamento das seis unidades de alojamento, certo é que o Tribunal da Relação fundamenta o seu Acórdão na premissa de que tais factos resultaram como provados…

XVIII. Com efeito, como pode o Tribunal da Relação concluir, como o faz, que

“...Competia à vendedora, (…) ter informado o Autor que não era possível legalizar o imóvel com uma licença para utilização como habitação com seis quartos …”???? Nesta parte, bem andou o Tribunal da Primeira Instância, ao decidir que “Considerando a correcta distribuição dos ónus processuais, (…) concluir que não demonstrou resultado que o objecto do contrato promessa não pudesse (nem possa) ser licenciado para habitação ou para serviços.” Pelo que “Em conclusão não resulta demonstrado que o Autor se encontrava em erro quando estava convencido de que o imóvel reunia todas as condições para obter a autorização de utilização compatível com a exploração de alojamento local.”

XIX. Diz-nos o Artigo nº 414º do CPC que: “A dúvida sobre a realidade de um facto e sobre a repartição do ónus da prova resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita.” Ora, cabia ao Autor provar que o imóvel não reunia as condições para obter a autorização de utilização compatível com a exploração de alojamento local. O que manifestamente não fez! Em bom rigor, foi a Ré que provou exactamente o contrário, licenciando o imóvel como habitação, dotando-o assim das ditas condições necessárias para obter a autorização de utilização compatível com a exploração de alojamento local.

XX. Já quanto às ditas seis unidades de alojamento, como é que pode o Tribunal da Relação decidir pela impossibilidade do seu licenciamento…??? Por ventura a Câmara Municipal do .... pronunciou-se quanto à impossibilidade do licenciamento no imóvel de seis unidades de alojamento??? Cuidou ou logrou Autor de fazer tal prova??? As respostas são necessariamente negativas! Foram os próprios técnicos da CM..., do pelouro do Urbanismo, que sugeriram ao Arquitecto responsável pelo projecto licenciar o imóvel como um T1+5, permitindo, com as condições existentes – nomeadamente com as janelas zenitais – licenciar seis unidades de alojamento no imóvel!

XXI. A verdade é que, o Tribunal da Relação, na sua fundamentação demonstra um

incompreensível desconhecimento

na distinção entre compartimentos de habitação, nos termos do Artigo 66º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas e unidades de alojamento nos termos do disposto no Artigo 12º nº 2 do Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (Decreto Lei nº 128/2014 de 29 de agosto – em vigor à data da celebração do contrato). Confundindo uma habitação de tipologia T6, com um imóvel licenciado como habitação/serviços/ comércio registado junto da Câmara Municipal respectiva com seis unidades de alojamento. Aliás, o Tribunal da Relação desconhece que “...não há nem deve haver uma associação inequívoca entre habitação e alojamento local, podendo admitir-se a instalação e funcionamento desta actividade em prédios ou fracções que detém autorização de utilização para outros fins, como o de serviços ou, mesmo, o de comércio sem que contanto – e apenas por esse motivo – se exija uma alteração da autorização de utilização preexistente. // Esclarecendo: do ponto de vista jusurbanístico, para a instalação de um alojamento local, qualquer que seja a sua modalidade, bastará que o interessado seja titular de uma autorização válida e eficaz para habitação, serviços ou comércio (…) e cumpra os requisitos legais aplicáveis a esta actividade económica específica.” (Cfr. Fernanda Paula Oliveira, Dulce Lopes e Sandra Passinhas, Alojamento Local e Uso de Fracção Autónoma, Coimbra, Almedina, 2017, pág. 36)

XXII. Entendimento este perfilhado no douto Acórdão do TCAS de 09.05.2019, processo nº 92/18.6BELLE-A, e consubstanciado no seu sumário: “I. O alojamento local é uma actividade de prestação de serviços. II. O legislador não impõe que essa actividade tenha de ser exercida em edifícios ou fracções autónomas que tenham autorização de utilização específica para instalação de serviços.” E ainda pelo Tribunal da Primeira Instância que, a dado passo da sua sentença, refere que:

“Considerando a correcta distribuição dos ónus processuais, devemos concluir que não resultou demonstrado que o objecto do contrato promessa não pudesse (nem possa) ser licenciado para habitação ou para serviços. Pelo contrário, resulta dos factos provados que está em curso o processo de licenciamento das obras já existentes - o prazo de conclusão das obras é de 0 dias -, sem engulhos aparentes.”

“… não assume nenhuma relevância na economia desta questão a circunstância de a autorização de utilização se reportar a um imóvel com a tipologia T1, e não T6 – questão decorrente do autor pretender a possibilidade de exploração de um estabelecimento de hospedagem com seis unidades de alojamento (artigo 3º, nº 4 do Decreto-Lei nº 128/2014 de 29 de agosto).

O número de unidades de alojamento não está dependente do número de quartos de uma casa de habitação

. (bold e sublinhado nosso)

“Em conclusão não resulta demonstrado que o Autor se encontrava em erro quando estava convencido de que o imóvel reunia todas as condições para obter a autorização de utilização compatível com a exploração de um alojamento local – maxime, a autorização de utilização para habitação.”

XXIII. Ao assim decidir o Tribunal da Relação ignorou por completo as regras básicas substantivas e adjectivas no que à repartição do ónus da prova, em sede judicial, diz respeito, assentando a sua decisão em factos que deveriam ter sido provados pelo Autor e este não provou. Violando assim grosseiramente o preceituado no Artigo 342º nº 1 do Código Civil, o Artigo 414º do C.P.C. e consequentemente a lei substantiva, em virtude de erro de interpretação e aplicação da norma aplicável (Artigo 342º nº 11 do C.C.) e a lei de processo (Artigo 414º do C.P.C.) o que expressamente se invoca e requer para todos os efeitos legais. (Artigo 674º nº 1 a) e b) do C.P.C.)

XXIV. Ora, se de tais preceitos, deriva o ónus do Autor provar não ser admissível o licenciamento de seis unidades de alojamento no imóvel e ainda de que, a Ré conhecia, ou pelo menos não devia desconhecer da essencialidade, para o Autor, do licenciamento das seis unidades de alojamento, não o logrando provar, como não provou, a correcta interpretação e aplicação das normas referidas necessariamente teria de levar o Tribunal da Relação a decidir pela improcedência da acção, tal como decidido pelo Tribunal da Primeira Instância.

XXV. Já no que respeita ao conhecimento da Ré ou pelo menos ao não dever desconhecer a essencialidade do licenciamento das seis unidades de alojamento, a posição do Tribunal da Relação é de ir às lágrimas… O Tribunal da Relação considerou o comportamento da Ré doloso, entendendo que: “Competia à vendedora, em conformidade com os ditames da boa fé, e perante o estado em que se encontra o imóvel, após a realização das obras e utilização que era feita do mesmo, ter informado o Autor que não era possível legalizar o imóvel com uma licença para utilização para habitação com seis quartos e que não possuía licença que permitisse exercer a actividade de prestação de serviços de alojamento local.”

Contudo uma vez mais o Tribunal da Relação faz uma confusão enorme com os seis quartos de uma habitação e as seis unidades de alojamento, como acima já se referiu e que por economia processual aqui nos escusamos de voltar a discorrer.

XXVI. No que ao destino do imóvel respeita a única comunicação, que entre as partes existiu, foi aquela junta aos autos pela Ré, na sua Contestação como Doc. 5 e que não foi impugnad