Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I –

Nas Varas Cíveis de Lisboa, a Caixa AA, Caixa AA de Crédito BB, Crl moveu acção executiva para pagamento de quantia certa, sob a forma de processo ordinário, contra:

CC – Fabrico e Recuperação de Máquinas e Acessórios para Indústria, Lda;

DD – Consultores de Organização, Gestão e Auditoria, SA e

EE e mulher, FF, com vista ao pagamento coercivo da quantia que referem.

No prosseguimento da tramitação, foi, em 23.2.2004, vendido, à exequente, o prédio urbano sito na R......................., com os nºs de polícia.............. (antes, com o nº de polícia 24), descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o nº ... e inscrito na matriz predial respectiva sob o art. 389.

Em Maio de 2007, veio a exequente/adquirente instaurar acção executiva para entrega de coisa certa, enxertada naquela acção executiva, ao abrigo do disposto nos arts. 901º e 928º e segs. do C.P.C., na sua versão anterior aos Decs. Leis nºs 38/03, de 08.03 e 199/03, de 10.09, contra:

GG – Rectificação e Manutenção Industrial, Lda;

Clínica HH, SA;

IIl, Lda;

KK – Construções Unipessoal, Lda;

LL, Lda;

MM – Empreendimentos Logísticos, Lda;

NN – Actividades de Contabilidade, Unipessoal;

OO Sistemas de Lubrificacion, SA.

Pedindo a citação destas executadas para procederem à entrega à exequente do prédio urbano acima identificado.

Ordenada a citação, vieram;

1 – IIl, Lda;

2 – NN – Actividades de Contabilidade, Unipessoal e

3 – GG – Rectificação E Manutenção Industrial, Lda.,

deduzir embargos de executado.

Alegaram, em síntese, que:

Por contrato datado de 1 de Julho de 1999, a executada nos autos principais, DD – Consultores de Organização, Gestão e Auditoria, SA., deu de arrendamento à 1.ª embargante a sala nº 12 do 1º andar do referido prédio ;

Por contrato de arrendamento datado de 1 de Janeiro de 1998, a mesma executada deu de arrendamento à 2.ª embargante a sala nº 16 do 1º andar do dito prédio;

Por contrato datado de 1 de Janeiro de 2000, a mesma executada deu de arrendamento à 3.ª embargante o r/c do dito prédio.

A embargada contestou, alegando, em resumo, que desconhece a existência dos contratos de arrendamento.

De qualquer forma, tais contratos sempre seriam nulos por falta de forma.

Acresce que, mesmo que os contratos fossem verdadeiros e válidos, os respectivos arrendamentos ser-lhe-iam inoponíveis, uma vez que tem, a seu favor, registo de hipoteca sobre o prédio urbano acima identificado, anterior às datas em que os alegados arrendamentos foram celebrados.

II –

Os embargos prosseguiram e, no saneador-sentença foram julgados improcedentes.

Entendeu o Sr. Juiz que, havendo registo de hipoteca a favor da embargada anterior à data dos arrendamentos, estes caducaram com a venda executiva, nos termos do artigo 824.º, n.º2 do Código Civil.

III –

Apelaram as embargantes, mas sem êxito, porquanto o Tribunal da Relação de Lisboa confirmou a decisão.

IV –

Ainda inconformadas, pedem revista.

Concluem as alegações do seguinte modo:

a) A questão controvertida pendente nos presentes autos consiste em saber se o contrato de arrendamento celebrado em data anterior ao registo de penhora mas posterior ao registo de hipoteca é ou não ferido de caducidade em face da previsão do art. 824 do C.C.

b)	Oliveira de Ascensão entende que o contrato de arrendamento celebrado em data posterior ao registo de hipoteca caduca com a execução, incluindo-o na previsão do já referido art. 824 C.C.

E

c) Para chegar a essa conclusão classifica o contrato de arrendamento como um direito real invocando como sustentáculo o direito de sequela previsto no art. 1057 do C.C. e o direito de preferência, também legalmente previsto, nomeadamente, art. 47 do D.L.-321-B/90 de Outubro.

Para este autor e seus seguidores, nomeadamente, Paulo Cunha, Dias Marques etc., o direito de sequela e de preferência é uma consequência necessária do direito real(v.g.-Direitos reais de Oliveira Ascensão edição Almedina/1978 - fls. 93, 96, 101, 102).

d) Esta corrente de opinião acaba, assim, por concluir que o direito de arrendamento é um direito real e aplicando os princípios da interpretação analógica ao art. 824 do C.C. concluem que o direito de arrendamento caduca quando onerado com registo hipotecário efectuado em data anterior ao contrato de arrendamento.

e) Antunes Varela, (entre outras publicações, em Das Obrigações em Geral - Volume II) apresenta outra corrente de pensamento, afirmando que o direito de arrendamento é um direito de crédito e, por conseguinte não caduca pela previsão do art. 824 C.C.

f) Afirma o autor que o direito real é sempre um direito absoluto e que constitui um poder imediato sobre a coisa (v.g. usufruto).

No caso do arrendamento, pelo contrário, a obrigação consiste num direito à prestação, só realizável através do intermediário.

A obrigação conferirá ao credor, nos casos de prestação de coisa, um direito aos bens, mas nunca um direito sobre os bens.

g) Também, por se tratar de um direito de gozo, a posição do Locatário não pode ser adquirida por usucapião (art. 1287 do C.C.).

h) Afirma que no domínio dos direitos reais não é permitida a constituição com carácter real de restrições ao direito real excepto nos casos legalmente previstos (art. 1306 C.C.). Vigora, deste modo, relativamente aos direitos reais, o princípio da tipicidade ou regra do numerus clausus.

i) A classificação do arrendamento como um direito real, ultrapassa a previsão do art. 1306 do C.C.

j) Conclui Antunes Varela:

«se a lei para atribuir ao Locatário a possibilidade de recorrer à tutela possessória o fez expressamente (art. 1037 n.º 2 do C.C.) foi decerto por se ter reconhecido que não estando em causa um direito sobre a coisa, tal faculdade não decorria directamente dos princípios que regem a posse (ver pag-169 da obra citada).

Seguem esta orientação, entre outros, Galvão Teles, Henrique Mesquita, Vaz Serra.

k) Em face das posições expostas, ficamos com uma única certeza:

Esta questão é extremamente polémica e aderimos à posição definida por Mota Pinto (nos direitos reais, compilação de Álvaro Moreira e Carlos Fraga, editado pela Almedina) quando afirma:

«Aparece, pois, um puro nominalismo, uma questão de pura opção por um "nomen" decidir se o direito de arrendamento é um direito de crédito ou direito real».

Na verdade,

l) Na verdade, a solução desta questão controvertida, não passa pela aplicação da analogia para interpretar o conteúdo do art. 824 n.º 2 do C.C., nem pela controversa atribuição ao arrendamento da titulação de direito de crédito ou direito real.

m) A questão soluciona-se com a simplicidade do pensamento deixado no voto de vencido no douto acórdão recorrido quando afirma que é indiscutível que o arrendamento celebrado após o registo de constituição de penhora caducará com a venda em execução por força da aplicação do art. 824 do C.C.

É que a penhora retira ao executado o exercício dos direitos inerentes à própria coisa (819 do C.C.)

n) No entanto, o titular da coisa tem o, direito de alienar e até onerar os bens hipotecados (art. 695 do C.C.) e não lhe é proibido arrendar, visto que não existe qualquer preceito legal que limite tal direito. (veja-se, entre outros o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17/10/2006 que pode ser consultado no site do Ministério da Justiça).

o) Assim, a indisponibilidade para dispor ou dar de arrendamento a coisa não resulta da existência ou não da inscrição hipotecário sobre a coisa (art. 695 do C.C.) mas sim da existência de registo de penhora com data anterior à celebração do contrato de arrendamento.

Nestes termos e nos mais de Direito que V. Exas. se dignem suprir deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão recorrida com as inerentes consequências e com os fundamentos previstos nos art. 695.º e 819 do C.C.

Contra-alegou a recorrida, concluindo que:

1. Encontra-se provado que pela inscrição C-3 – Ap. 12/96.12.30, foi registada na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures, a favor da Embargada, provisória por natureza, hipoteca voluntária sobre o mesmo prédio – documento de fls. 133 a 139 dos autos principais;

2. E que pela inscrição C-3 – Ap. 17/970502, foi convertida em definitivo a inscrição anteriormente referida – documento de fls. 133 a 139 dos autos principais;

3. Os alegados contratos de arrendamento, mesmo que fossem dados como provados e válidos, que não foram, são posteriores ao registo da hipoteca a favor da Embargada Caixa AA sobre o imóvel por esta adquirido na execução judicial a que estes autos estão apensos;

4. Mesmo que as Embargantes lograssem fazer prova de toda a matéria alegada, designadamente da efectiva celebração dos alegados contratos de arrendamento comercial, sempre os embargos teriam que improceder.

5. Na verdade, ainda que os alegados contratos de arrendamento juntos, fossem verdadeiros e válidos, os mesmos não são oponíveis à Exequente/credora hipotecária/adquirente do bem, em virtude de os arrendamentos comerciais, não registados, caducarem com a venda judicial, nos termos do art. 824º nº 2 do Código Civil.

6. O artigo 1057º do Código Civil não se aplica a casos de venda judicial de imóvel hipotecado que foi objecto de arrendamento por contrato, não registado, celebrado após o registo de hipoteca. Tal arrendamento caduca, em tais circunstâncias, por força do nº2 do artigo 824º do mesmo Código, aplicável analogicamente.

7. Como refere o Ac. STJ de 6.4.2006 (www.dgsi.pt, proc 06B 444) “No caso de aquisição judicial por credor hipotecário, sendo o registo de hipoteca anterior à constituição de relação locatícia sobre o imóvel (ou sua fracção autónoma) hipotecado, este transmite-se para aquele credor desembaraçado do ónus locatício, de harmonia com interpretação extensiva do nº 2 do artº 824º C.Civ.”

8. Caduca com a venda em execução, nos termos do artigo 824º,nº 2 do Código Civil, o arrendamento celebrado pelo proprietário de fracção de imóvel anteriormente hipotecada, não relevando por conseguinte que a execução e penhora da fracção tenham ocorrido posteriormente à data do arrendamento, não se aplicando em tais casos o disposto no artigo 1057º do Código Civil. II – A expressão “direitos reais” contida no nº 2 do artº 824º do Código Civil abrange os contratos de arrendamento sujeitos a registo, bem como os não sujeitos a registo.

9. E, contrariamente ao entendimento dos Recorrentes e mesmo que não se defendesse a natureza de direito real do arrendamento, sempre seria aplicável o disposto no artº 824º nº 2 do CC na situação dos autos, como doutamente se refere no Acórdão da Relação de Lisboa.

10. Como refere José Alberto Vieira, (pág. 5 da sentença de 1ª Instancia), “não tendo natureza real, o direito do arrendatário não é abrangido pelo teor literal do artº 824º nº 2 do Código Civil. Tal não significa, porém, que o preceito não seja ainda aplicável, já não por via directa, mas por analogia”. (…) “a lei assegura um maior valor potencial à coisa vendida e previne o prejuízo do credor, que de outro modo ficaria exposto a actos fraudulentos praticados pelo devedor com terceiro”.

11. Se assim se não entendesse, premiar-se-iam situações de “oneração” propositada dos bens, sem autorização dos credores hipotecários e contrariamente ao acordado nas escrituras de constituição de hipoteca.

12. Como acima se referiu, quem assina o documento intitulado de arrendamento, junto como doc 2 pela Embargante GG, como seu representante (PP) era também Administrador único e actualmente gerente e sócio único da Executada DD (docs 1 e 2 juntos à pi de embargos) ! e

II, Lda como seu representante (FF) é também Executada nos presentes autos!

14. E, mesmo que não se assim se não entendesse e se aderisse à tese perfilhada pelas Recorrentes, os “alegados” contratos de arrendamento comercial juntos pelas Embargantes são desde logo inoponíveis à Exequente/credora hipotecária, por força da sua nulidade por inobservância da forma legal (escritura pública) na sua celebração pois têm a forma de meros documentos particulares.

15. Efectivamente, nos termos do art. 7º nº 2 b) do Regime do Arrendamento Urbano (DL 321-B de 15.10, alterado pelo DL 278/93 de 10.08) e artº 80º nº 2 l) do Código do Notariado então vigente, para os contratos de arrendamento para comércio era exigível celebração de escritura pública, (apenas se permitindo a sua celebração por escrito particular a partir da entrada em vigor do DL 64-A/2000 de 22.04).

16. E a escritura pública, na data dos alegados contratos, constituía uma formalidade “ad substantiam” – artº 364º nº 1 CC.

17. Por outro lado, como consta nos docs 4 juntos à contestação de embargos dos apenso E e D, de acordo com a certidão de registo comercial, os nºs de pessoa colectiva da Embargante NN e da Embargante II constante nos alegados contratos, nº 000000000 e nº 00000000 pertencem a sociedades cujas Executadas eram sócias, estão dissolvidas e com encerramento da liquidação, pelo que, as Embargantes NN e II não têm sequer qualquer legitimidade nem interesse processual na dedução dos embargos e instauração do recurso atendendo a que eventuais arrendamentos teriam cessado nos termos do artº 3º DL preambular RAU e artº 1051º al. d) Código Civil e 160º nº 2 Código das Sociedade Comerciais.

18. E muito se estranha, que após a junção das referidas certidões de registo comercial pela Embargada, as Embargantes NN e II tenham continuado a lide e interposto recurso da douta sentença e do douto Acórdão recorrido.

V –

Atentas as conclusões das alegações das recorrentes, a questão que se nos depara consiste em saber se as relações de arrendamento constituídas depois do registo da hipoteca, sobre o prédio no qual se incluem os espaços arrendados, não caducaram com a venda executiva deste.

VI –

Vem provado o seguinte:

a) A acção executiva de que os presentes embargos de executado constituem apenso foi instaurada em 12 de Maio de 1999.

b) Em 23 de Maio de 2001 procedeu-se à penhora do prédio urbano sito na Rua ........., com os nºs de polícia .......... (antes, com o nº de polícia ..), descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o nº... e inscrito na matriz predial respectiva sob o art. 389, conforme decorre do termo de penhora de fls. 126 dos autos principais.

c) Pela inscrição .....- Ap. ../......, encontra-se registada na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures a aquisição, a favor de DD – Consultores de Organização, Gestão e Auditoria, Lda., por compra, do prédio atrás identificado – documento de fls. 133 a 139 dos autos principais;

c) Pela inscrição ... – Ap. ../...12.30, encontra-se registada na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures, a favor da embargada, provisória por natura, hipoteca voluntária sobre o mesmo prédio – documento de fls. 133 a 139 dos autos principais;

d) Pela inscrição ... – Ap. ../........ foi convertida em definitivo a inscrição anteriormente referida – documento de fls. 133 a 139 dos autos principais;

e) Pela inscrição .... – Ap. ../......., encontra-se registada na mesma Conservatória, a favor da embargada, a penhora referida em b) – documento de fls. 133 a 139 dos autos principais;

f) o documento junto pela 1ª embargante a fls. 21/22 dos presentes autos como constituindo o contrato de arrendamento celebrado com a DD – Consultores de Organização, Gestão e Auditoria, Lda., respeitante à sala nº 12 do 1º andar do prédio urbano identificado em b), é datado de 1 de Julho de 1999;

g) o documento junto pela 2ª embargante a fls. 20/21 do apenso E), como constituindo o contrato de arrendamento celebrado com a DD – Consultores de Organização, Gestão e Auditoria, Lda., respeitante à sala nº 16 do 1º andar do prédio urbano identificado em b), é datado de 1 de Janeiro de 1998;

h) o documento junto pela 3ª embargante a fls. 17/18 do apenso F), como constituindo o contrato de arrendamento celebrado com a DD – Consultores de Organização, Gestão e Auditoria, Lda., respeitante ao r/c do prédio urbano identificado em b), é datado de 1 de Janeiro de 2000.

VII –

O artigo 824.º do Código Civil dispõe:

Venda em execução

1 . A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.

2 . Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.

3 . ….

VIII –

Na interpretação do n.º2, pode-se ter o arrendamento:

Como incluído;

Como excluído.

No nosso caso, os arrendamentos foram constituídos em data posterior à do registo da hipoteca. Não podiam, pois, ter registo anterior, não relevando a excepção da segunda parte deste n.º2.

Valendo a primeira parte, temos que:

Se se entender que o arrendamento é um direito real, a venda executiva determina a sua extinção;

Se se entender que não é um direito real, a letra da lei não contempla tal extinção.

Nos primeiros dos entendimentos, a solução para o nosso caso está logo encontrada.

No segundo, a exclusão da letra da lei, não provoca, imediatamente solução contrária. Abre apenas caminho à sub-questão consistente em saber se é de aplicar o preceito ao arrendamento, então, por analogia.

IX –

A querela sobre a natureza, de direito real ou não, do arrendamento vem de longe e tem provocado clivagens profundas na doutrina a que a lei não pôs termo. Uma enumeração dos autores que defendem uma ou outra das posições e, bem assim, aqueles que vão no sentido duma natureza mista pode ver-se no Ac. deste Tribunal de 27.3.2007 (CJ XV, I, 146).

Não temos nós aqui, todavia, de tomar posição porque o entendimento, que vamos explanar, no sentido da abrangência do nosso caso, mesmo com recurso à analogia, pela primeira parte daquele n.º2 do artigo 824.º, torna dispensável tal opção. Como direito real ou como abrangido pela analogia, o arrendamento deve, a nosso ver, ser tido como caducado.

X –

O Decreto n.º4511, de 17.4.1919, dispôs, no § 1.º do artigo 36.º, que os arrendamentos sujeitos a registo “subsistem à transmissão do prédio por via executiva, se estiverem registados anteriormente ao registo do acto ou facto de que a transmissão resultou.” Com a reforma de 1930, o artigo 1022.º do Código de Seabra passou a ter a seguinte redacção: “Os ónus reais com registo anterior ao de qualquer hipoteca, penhora ou arresto…acompanham o prédio alienado.” A expressão “ónus reais” era também a preferida no artigo 856.º do Código de Processo Civil vigente ao tempo. Sendo certo que o artigo 949.º, do Código Civil, então vigente, ao enumerar os ónus reais, incluía o “arrendamento por mais de um ano, havendo adiantamento da renda, e por mais de quatro anos não o havendo.”

Mas tal expressão foi abandonada, no artigo 907.º do Código de Processo Civil de 1939, com preferência pela de “direitos reais”: “Os bens serão transmitidos livres dos direitos reais que não tiverem registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou hipoteca, salvo os que, tendo sido constituídos em data anterior, produzam efeito em relação a terceiros independentemente de registo.” Logo se constatou, todavia – como se pode ver detalhadamente em Alberto dos Reis (Processo de Execução, 2.º, 395 e seguintes) – que a nova designação de “direitos reais” não correspondia totalmente aos direitos assim habitualmente designados. Razões de ordem histórica assentes nos preceitos supra citados e consideração de que se mantinha noutros do Código de Processo Civil a referência a “ónus reais” – nomeadamente naquele que mandava citar os credores a favor de quem existir registo de qualquer “ónus” e no outro que determinava que os eram adjudicados livres de “ónus e direitos que devam caducar” assim levavam a pensar. “A verdade é que o dote e o arrendamento nas condições da alínea e) do § 2.º do artigo 949.º nem são direitos reais de gozo, nem direitos reais de garantia. São contudo ónus reais; e não se compreende que sobrevivam à arrematação, quando registados posteriormente a qualquer hipoteca, penhora ou arresto”- refere, a dado passo e já concretizando, aquele Autor.

Como se vê, com clareza, do cotejo dos respectivos textos, o dito artigo 907.º constituiu a base do n.º2 do artigo 824.º do Código Civil de 1966. Este surgiu como opção pela inclusão em diploma substantivo do que é substantivo, mas sem manifestação de qualquer rompimento com o se vinha entendendo.

XI -

Entretanto, vigorava o artigo 843.º do Código de Processo Civil que dispunha sobre a administração dos bens penhorados. Ali se previa, na falta de acordo, o arrendamento dos prédios, mas se tinha a cautela de estipular que o depositário não poderia fazer o arrendamento por prazo superior ao um ano. Evoluiu substancialmente a relação locatícia no sentido da duração do arrendamento e dos direitos do arrendatário à renovação contratual, de sorte que aquele prazo de um ano deixou de ter razão de ser. Eliminou-o o legislador com a reforma de 1967 e não o substituiu noutros termos. Daqui pode extrair-se o argumento de que os arrendamentos celebrados pelo depositário caducam, nos termos do artigo 1051.º, alínea c) do Código Civil. Está aqui, por um lado, uma confirmação do que vinha sendo entendido e, por outro, um avanço no sentido de se dever ter como terminada a distinção – para efeitos do n.º2 do artigo 824.º - entre arrendamentos (a não ser os arrendamentos constituídos em data posterior à do registo da penhora, constante do próprio texto legal). Nessa sequência deve ser entendida a nova redacção do artigo 819.º, ainda deste código, ao determinar que, sem prejuízo das regras do registo são inoponíveis em relação à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados. Esta redacção veio a lume depois de efectivados os contratos que se discutem nos presentes autos, mas face à discussão, doutrinária e jurisprudencial, que vinha tendo tido lugar, bem pode considerar-se interpretativa do direito anterior - mormente daquele n.º2 do artigo 824.º - então com os efeitos do artigo 13.º, n.º1, ainda do mesmo código.

Este n.º2 do artigo 824.º, não distingue entre penhora e hipoteca, pelo que consideramos extensiva a esta o entendimento que acabamos de traduzir. Relativamente à hipoteca, ainda há a considerar, em reforço, o artigo 695.º que mal se compreenderia se a oneração ali referida (nomeadamente a hipoteca) pudesse subsistir à venda executiva.

O entendimento, que vimos sustentando, de que o arrendamento deve ser considerado abrangido pelo n.º2 do artigo 824.º é, aliás, esmagadoramente maioritário, quer na doutrina, quer na jurisprudência. Assim e sem preocupação de exaustão, temos o estudo detalhado e que, parcialmente, serviu de orientação para a argumentação supra expendida, de Oliveira Ascensão (ROA, Ano 45, 345 e seguintes), Henrique Mesquita (Obrigações Reais e Ónus Reais, 140) José Alberto Vieira (em Estudos em Homenagem ao Professor Galvão Teles, IV, 437) e Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e Caldeira Jorge (Arrendamento Urbano, 2.ª edição, 189). Na jurisprudência, os Acórdãos deste Tribunal de 3.12.1998 (BMJ 482, 219), 6.7.2000 (CJ STJ, VIII, II, 2000), 6.4.2006, 31.10.2006 e 15.11.2007, estes em

www.dgsi.pt

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XII –

Face ao exposto, nega-se a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 5 de Feverero de 2009

JoãoBernardo (Relator)

Oliveira Rocha

Oliveira Vasconcelos