Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

NO RECURSO DE REVISTA INTERPOSTO NOS AUTOS DE ACÇÃO DECLARATIVA

ENTRE

LEILOEIRA DO LENA, UNIPESSOAL LDª

(aqui patrocinado por AA, adv.)

Autora / Apelante / Recorrido

CONTRA

BB

(aqui patrocinado por CC, adv.)

Réu / Apelado / Recorrente

I – Relatório

A Autora intentou a presenta acção pedindo a condenação do Réu a pagar-lhe a quantia de 95.681,04 € a título de indemnização por incumprimento contratual, e juros moratórios.

Para fundamentar tal pedido alega que celebrou com o Réu um contrato que veio a caracterizar como de prestação de ‘serviços preparatórios de realização de uma venda’ que, não obstante não ter dado origem a qualquer transação imobiliária, se foi indevidamente prolongando no tempo, vindo a Autora a incorrer em despesas no montante peticionado com deslocações, reuniões e promoções, por incumprimento por banda do Réu dos seus deveres de lealdade e informação.

O Réu contestou invocando a nulidade do contrato por falta de forma, a ilegitimidade activa e passiva, e por impugnação.

No despacho saneador foram julgadas improcedentes as excepções de ilegitimidade activa e passiva.

A final foi proferida sentença que qualificou como de mediação imobiliária o contrato celebrados entres as partes, o qual se caracteriza (regra geral, e sem que no caso ocorra nenhuma das previstas excepções a essa regra) por a remuneração só ser devida havendo lugar à concretização da transacção visada; não tendo a transacção realizada decorrido da actuação da Autora não havia obrigação de pagar qualquer remuneração; como não se verifica qualquer obrigação de indemnizar em função da violação dos deveres acessórios uma vez que não ficou provada essa violação; ademais o contrato sempre havia de ser considerado nulo por falta de forma; e não assistindo à Autora direito a qualquer quantia na eventualidade da validade do contrato, não lhe assistirá igualmente tal direito a título de restituição do que haja sido prestado; tendo julgado a acção improcedente.

Inconformada apelou a Autora, impugnando a matéria de facto e invocando erro de julgamento na qualificação do contrato e, ainda que assim não fosse, que a declaração de nulidade sempre implicaria a devolução do que houvera sido prestado.

A Relação manteve inalterada quer a matéria de facto quer a qualificação do contrato como de mediação imobiliária e a sua invalidade formal; no entanto, considerando que a nulidade implica ‘a repristinação das coisas no estado anterior ao negócio’ e que ‘no estado anterior ao negócio a Autora não tinha realizado as despesas que veio a realizar’ pelo que ‘a reposição das coisas no estado anterior à realização do contrato apenas se logra se a Autora for reembolsada daquelas despesas’, condenou “o Réu a restituir à Autora o valor correspondente às despesas por esta suportadas com as diligências realizadas no âmbito do contrato celebrado com o Réu, em montante a liquidar e até ao máximo de € 95.681,04,a que acrescerão juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação”.

Agora irresignado veio o Réu interpor recurso de revista concluindo pela nulidade do acórdão por condenação em objecto diverso (artigo 615º, nº 1, al. e), do CPC) e que, na inexistência de nexo de causalidade entre a actividade da Autora e a realização do negócio, nada há a restituir.

Houve contra-alegação onde se propugnou pela manutenção do decidido.

II – Da admissibilidade e objecto do recurso

A situação tributária mostra-se regularizada.

O requerimento de interposição do recurso mostra-se tempestivo (artigos 638º e 139º do CPC) e foi apresentado por quem tem legitimidade para o efeito (artigo 631º do CPC) e se encontra devidamente patrocinado (artigo 40º do CPC).

Tal requerimento está devidamente instruído com alegação e conclusões (artigos 639º do CPC)

O acórdão impugnado é, pela sua natureza, pelo seu conteúdo, pelo valor da causa e da respectiva sucumbência, recorrível (artigos 629º e 671º do CPC).

Mostra-se, em função do disposto nos artigos 675º e 676º do CPC, correctamente fixado o seu modo de subida (nos próprios autos) e o seu efeito (meramente devolutivo).

Destarte, o recurso merece conhecimento.

Vejamos se merece provimento.

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Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.

De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.e., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.

Por outro lado, ainda, o recurso não é uma reapreciação ‘ex novo’ do litígio (uma “segunda opinião” sobre o litígio), mas uma ponderação sobre a correcção da decisão que dirimiu esse litígio (se padece de vícios procedimentais, se procedeu a ilegal fixação dos factos, se fez incorrecta determinação ou aplicação do direito). Daí que não baste ao recorrente afirmar o seu descontentamento com a decisão recorrida e pedir a reapreciação do litígio (limitando-se a repetir o que já alegara nas instâncias), mas se lhe imponha o ónus de alegar, de indicar as razões por que entende que a decisão recorrida deve ser revertida ou modificada, de especificar as falhas ou incorrecções de que em seu entender ela padece.

Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.

Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, são as seguintes as questões a resolver por este Tribunal:

- da nulidade do acórdão;

- se há lugar a restituição do prestado.

III – Os factos

Das instâncias vêm fixada a seguinte factualidade:

1. Factos Provados:

1.1. A autora é uma sociedade comercial com o seguinte objeto social: “Leilões judiciais e particulares, avaliações, administração, compra e venda de propriedades. Compra, administração, gestão e alienação de imóveis, próprios e alheios, compra de prédios e a revenda dos adquiridos para esse fim, incluindo o arrendamento, estudo e elaboração de projetos relacionados com a atividade imobiliária, urbanizações e loteamentos, respetiva venda e administração e prestação de serviços conexos.”

1.2. Em finais de 2012 a autora, na pessoa do seu legal representante, DD, e o réu, acordaram no sentido de a autora arranjar comprador para uns imóveis situados na freguesia ..., concelho ....

1.3. Nesse âmbito, a autora foi solicitando informações ao réu para poder fornecer as informações que entendia necessárias a potenciais interessados.

1.4. O réu, por seu turno, foi fornecendo as informações que lhe eram solicitadas.

1.5. A autora diligenciou pela realização de visitas aos imóveis.

1.6. A 4 de Março de 2016 a autora informou o réu de que os interessados tinham achado os montantes excessivos, mas que remeteriam proposta dentro dos parâmetros que consideravam razoáveis.

1.7. Em simultâneo, a autora continuava a diligenciar pela obtenção de novos interessados e a agendar novas visitas.

1.8. Bem como a esclarecer dúvidas por parte dos interessados.

1.9. Contudo, a autora continuava a informar o réu de que os potenciais interessados consideravam o valor dos imóveis excessivo.

1.10. A autora publicitou os imóveis no seu site.

1.11. A 23 de Setembro de 2016 a autora informou o réu de que tinham sido colocados entraves à realização das visitas por parte do caseiro, EE.

1.12. Algum tempo após tal mensagem de correio-electrónico, o réu informou o gerente da autora de que parte dos comproprietários tinham apresentado, em parceria com terceiros, uma proposta para adquirir os imóveis por um valor que o réu achava interessante.

1.13. Como tal, deveria a autora considerar suspensa a diligência de venda dos imóveis até que esses interessados concretizassem o negócio.

1.14. A 23 de Fevereiro de 2017 a autora, não tendo mais informações do réu, solicitou-lhe informações relativas à situação dos imóveis.

1.15. A 27 de Fevereiro de 2017, atenta a falta de resposta do réu, foi reiterado o pedido anteriormente feito pela autora, tendo esta manifestado a urgência que o gerente tinha em falar com o réu.

1.16. Nesse mesmo dia a autora deu conhecimento ao réu de que tinha um potencial comprador para os imóveis e que queria reunir com o réu.

1.17. A 1 de Março de 2017 o réu informou que o ponto da situação se mantinha e que parte dos comproprietários se apresentaram em parceria com terceiros com uma proposta para adquirir as outras partes.

1.18. Informou ainda que entre a semana a que se reportava aquela mensagem de correio-electrónico e a subsequente estaria em condições de verificar a concretização do negócio ou de continuar no mercado com os potenciais interessados da autora.

1.19. A 15 de Março de 2017 a autora contactou novamente o réu, solicitando que informasse se existiam desenvolvimentos.

1.20. Aludiu ainda a autora que existia um potencial comprador insatisfeito, porquanto seria possível que os imóveis já estivessem vendidos, tendo solicitado ao réu que este confirmasse tal facto.

1.21. A 16 de Março de 2017 o réu informou que ainda não estavam vendidos, mas que estavam num avançado estado de negociação.

1.22. Não obstante, nesse mesmo dia autorizou a autora a fornecer o seu contacto a um potencial comprador.

1.23. A 27 de Março de 2017 a autora voltou a entrar em contacto com o réu, tendo solicitado informações, uma vez que tinham dois potenciais compradores interessados na aquisição dos imóveis.

1.24. Nessa data a autora manifestou também desconforto quanto à posição que tinha naquele momento.

1.25. A 10 de Maio de 2017, a autora solicitou ao réu que se pronunciasse quanto à aquisição da herdade, uma vez que tinham um interessado em oferecer seis milhões de euros, tendo a autora uma comissão de 5% no negócio.

1.26. Nesse mesmo dia o réu informou que o negócio estava a ter uma solução interna.

1.27. A 11 de Maio de 2017 a autora solicitou esclarecimentos, uma vez que a mensagem de correio-electrónico do réu não tinha sido esclarecedora.

1.28. Nesse mesmo dia o réu respondeu, dizendo que “em finais de 2012 princípios de 2013, após ter conhecido (…) o Sr. DD, proprietário da sociedade “Leiloeira do Lena” abordei, em conversa informal, o interesse em colocar em venda propriedades agrícolas no ... - ...(s) - em que era comproprietário com uma quota de 1/6, pelas razões oportunamente colocadas.

Dessa conversa surgiu o interesse e a disponibilidade por parte do Sr. DD para promover a referida venda, sem, contudo, existir, ou sequer ser pressuposto, qualquer vínculo contratual formal ou temporal, muito menos o vínculo de exclusividade.

Apenas o de idoneidade, ou seja, caso a intermediação fosse direta ou indiretamente promovida pelo Sr. DD ou pela sua sociedade, haveria o compromisso e garantia de nessa venda intermediada nas condições descritas, haver lugar ao pagamento dos serviços prestados.

Havia confiança e interesses mútuos, um, para o risco de através da sua atividade comercial corrente, de utilizar os seus meios, nomeadamente os financeiros, e promover junto dos seus potenciais clientes ou interessados, a referida venda e, na concretização, ressarcir os riscos e receber a sua intermediação, outro, para cumprir com o pagamento da intermediação, caso a referida venda fosse direta ou indiretamente promovida pelo primeiro. Ocorre que, infelizmente para ambos, e com o quadro de vínculo atrás descrito, a concretização do negócio das herdades, não teve qualquer intervenção direta ou indireta do Sr. DD ou da “Leiloeira do Lena”, pelo que o alegado interesse económico e financeiro da sua exposição não terá razões de existir, pois no negócio efetuado, nem de forma alguma intervieram, contactaram, promoveram, ou contribuíram para a sua realização”.

1.29. A autora exerce a sua atividade com orientação para o lucro.

1.30. A autora realizou diligências no sentido de conseguir a venda dos imóveis. 1.31. A autora não tinha a exclusividade na venda.

1.32. A venda dos imóveis foi registada a 29 de Março de 2017.

1.33. Nessa data o réu não avisou a autora da venda dos imóveis.

1.34. A autora reuniu duas vezes com o autor, reuniu com potenciais clientes, efetuou uma deslocação aos imóveis para tirar fotografias e nove deslocações para os visitar com clientes, com o que teve despesas de deslocação.

1.35. Sobre os prédios para os quais o autor queria arranjar comprador encontrava-se em execução um contrato de exploração cinegética e a atribuição de subsídios agrícolas através do IFAP.

1.36. Relativamente a um dos prédios para os quais o autor queria arranjar comprador, sito em ..., também se encontrava em negociação com a ... o aumento da área de regadio.

1.37. Atento o que se refere em 1.35. e 1.36., o réu não queria a divulgação pública da alienação dos prédios.

1.38. O réu, ao ter conhecimento por um confinante da publicidade da venda dos imóveis com o respetivo nome (“Herdade ...” e “Herdade ...”) no “site” da autora, logo demostrou junto do DD o seu desagrado, exigindo a retirada imediata da identificação dos prédios dessa publicitação, o que veio a acontecer.

1.39. Em finais do ano de 2012, no âmbito de outro assunto em que ambos eram interessados, o réu referiu ao DD que existiam propriedades da sua família no ... (...) e que estavam a pensar, o réu e demais familiares, em aliená-las, se surgisse uma oferta que entendessem ajustada.

1.40. Também transmitiu que alguns dos proprietários demonstravam um interesse reduzido na venda, pelo que a mesma até poderia não acontecer.

1.41. O DD, na qualidade de gerente da autora, disponibilizou-se para, mesmo nessas circunstâncias, tentar conseguir um comprador para esses imóveis.

1.42. Nessa conversa ficou clarificado não só que existia uma sociedade arrendatária que detinha o direito de preferência na venda e que, mesmo que tal não acontecesse, os familiares do autor (proprietários em comum dos imóveis), também poderiam exercer esse direito.

1.43. No caso de a autora obter comprador e de o negócio se concretizar com esse comprador, o réu estava na disposição de a remunerar através de montante que não foi concretizado.

1.44. O réu apenas representava o quinhão da sua mãe que correspondia a 1/3 da totalidade dos prédios e, após o seu falecimento, 1/6.

1.45. Nunca foi colocada pelo réu a possibilidade da publicitação da venda em “site” da autora.

1.46. O DD sabia que uma eventual venda dependia da vontade de todos os interessados e não só do réu.

1.47. O réu respondeu aos e-mails que lhe foram remetidos pela autora, fornecendo os elementos sobre as propriedades que lhe foram solicitados, partindo do princípio que se destinavam a ser transmitidos a eventuais interessados para, se fosse esse o caso, apresentarem propostas de aquisição.

1.48. Na atividade desenvolvida pelo DD através da autora, normalmente, havendo leilão, qualquer comissão é paga por quem compra.

1.49. Os demais proprietários dos imóveis não conheciam o DD ou a autora.

1.50. A alienação dos prédios acabou por se verificar à sociedade arrendatária, no exercício do seu direito de preferência.

1.51. O réu não transmitiu de imediato a venda ao DD a pedido da compradora, com o argumento de que existiam situações pendentes que pretendia solucionar antes da publicitação do negócio (trabalhadores e contrato cinegético em execução).

1.52. O DD solicitou ao réu que permitisse uma deslocação ao local dos prédios pelo seu irmão – FF – para os visualizar e fotografar.

1.53. Tal visita não foi facilitada pelo funcionário agrícola dos prédios, o que provocou desagrado ao DD.

1.54. Assim, foi estipulado que qualquer visita posterior deveria ser comunicada ao réu por e-mail com a indicação da data e hora pretendida, garantindo-se, assim, a prévia indicação ao encarregado agrícola para que a acompanhasse, o que passou, invariavelmente, a acontecer.

1.55. O gerente da autora e os seus funcionários deslocaram-se aos prédios com autorização do réu e da gerência da sociedade arrendatária nos dias 04.02.2015, 23.02.2015, 26.02.2015, 06.11.2015, 18.02.2016, 03.03.2016, 14.04.2016, 19.05.2016 e 16.09.2016.

1.56. A autora exerce a atividade a que se alude em 1.1. 1.57. Nunca chegou a ser realizado qualquer leilão.

2. Factos Não Provados:

2.1. A publicitação dos imóveis a que se alude em 1.10. verificou-se ao longo de 3 anos.

2.2. A autora teve custos com a publicitação dos imóveis a que se alude em 1.10.

2.3. Autora e réu acordaram que se os imóveis fossem vendidos através de interessado apresentado pela autora, os custos com a promoção e publicitação dos imóveis seriam absorvidos pela comissão; e se os imóveis fossem vendidos a outro interessado, o réu teria de ressarcir a autora pelos custos em que esta incorreu.

2.4. As conversas que o réu manteve sempre foram com o DD em nome individual e não como gerente da autora.

2.5. O réu sempre informou o DD que não pretendia ver qualquer leiloeira envolvida no assunto, porquanto esse facto transmitia aos potenciais interessados uma necessidade n