Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça, Segunda Secção Cível

I – RELATÓRIO

PERMUTARSORTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, LDA, instaurou acção de processo comum contra AA e mulher BB.

Pede que se julgue resolvido o contrato-promessa de compra e venda em causa nos autos por incumprimento definitivo dos réus e se condenem estes a pagar-lhe uma indemnização no montante de 20.000,00€ correspondente ao dobro do sinal prestado.

Os Réus contestaram e deduziram reconvenção, a qual concluem pedindo que: a acção seja julgada não provada e improcedente; a reconvenção seja julgada provada e procedente e por consequência que o tribunal, nos temos do disposto no artigo 830º, nº 1, do código civil se substitua à declaração negocial da autora, transmitindo a favor da autora, o prédio identificado na cláusula primeira do contrato promessa de compra e venda celebrado em 02-09-2017, (documento junto aos autos com a petição inicial sob o nº 2) que consta de prédio rústico, sito no ....., da freguesia........, do concelho....., composto de terreno e mato, inscrito na matriz sob o artigo ….47 da união de freguesias .......... e ……, descrito na conservatória do registo predial de ...... com o nº ….18, pelo preço de 45.000,00 € (quarenta e cinco mil euros), condenando a autora a pagar-lhes, a quantia de 35.000,00 € correspondente ao remanescente do preço.

A Autora respondeu pedindo a improcedência da reconvenção.

Em sede de audiência prévia foi admitido o pedido reconvencional e fixado o seguinte objecto do litígio

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Após realizou-se a audiência de discussão e julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou a acção com o seguinte dispositivo:

“Por tudo o exposto, o Tribunal julga a presente acção totalmente procedente, por provada e, em consequência:

a) Julga resolvido o contrato promessa de compra e venda em causa nos autos por incumprimento definitivo dos réus;

b) Condena os réus a pagar à autora uma indemnização no montante de 20.000,00 € (vinte mil euros), correspondente ao dobro do sinal prestado.

Mais julga improcedente a reconvenção, absolvendo a autora dos pedidos nela formulados.

Custas pelos réus.”

Inconformados com essa decisão, os Réus apresentaram recurso de apelação, pugnando pela alteração da decisão de facto e modificação da decisão de mérito em conformidade, tendo a Relação …, em acórdão, decidido julgar improcedente a apelação.

De novo inconformados, vêm os Réus AA e mulher BB interpor recurso de revista, apresentando alegações que rematam com as seguintes

CONCLUSÕES

1ª

O Acórdão recorrido violou o disposto nos nºs 1 e 2 do artigo 202º da Constituição da República Portuguesa, pois não apreciou as questões suscitadas pelos recorrentes fundamentando-se em proposições formais menores não estruturantes das obrigações legais de recurso para reapreciar a decisão da matéria de facto e depois por se demitir da função de julgar.

2ª

Os recorrentes no recurso de apelação cumpriram os ónus necessários à impugnação da decisão da primeira instância relativa à matéria de facto, designadamente, a obrigação prevista na alínea b), do nº 1, do artigo 640º do CPC, como se pode verificar das conclusões, transcritas na fundamentação do presente recurso.

3ª

No tocante à obrigação prevista na alínea a), do nº 2, do artigo 640º do CPC – “indicar com exatidão as passagens da gravação…”, conclui-se o seguinte:

a) - Os Recorrentes no recurso de apelação colocaram em crise a credibilidade que o tribunal da primeira instância atribuiu às declarações de parte, de CC, e aos depoimentos das testemunhas, DD, EE e FF - conclusões 8ª, 9ª, 10ª, 11ª, 12ª, 13ª do recurso de apelação.

b) - Para julgar da credibilidade, não é suficiente para o Tribunal da Relação a audição parcial nem a transcrição parcial dos depoimentos, tornando-se necessário ouvir todo o depoimento da parte e todo o depoimento de cada uma das testemunhas, pelo que a transcrição na totalidade e a sua junção só pretende facilitar a apreciação do tribunal superior.

c) - Quando se quer demonstrar a inexistência de uma realidade esta só pode ser comprovada ou com meios de prova da realidade oposta ou com a com a menção da inexistência de depoimentos testemunhais que a comprovem.

d) - Estando em causa comprovar factos negativos ou a inexistência do comprovado é necessário fazer a menção aos depoimentos totais das testemunhas (conclusão 46º do recurso de apelação).

e) - A obrigação de indicar com exatidão as passagens da gravação, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevante, referida no artigo 640º do CPC, tem gerado polémica, tendo o Supremo Tribunal de Justiça vindo a distinguir, quanto aos ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa á matéria de facto, entre ónus primário ou fundamental, que se reportam ao mérito da pretensão e ónus secundários, que respeitam a requisitos formais.

f) - A falta de indicação das concretas passagens dos respetivos depoimentos é um ónus secundário, que terá como consequência ouvir todo o depoimento das testemunhas, e cuja transcrição total consta dos autos.

4ª

Os recorrentes, em sede de apelação cumpriram no essencial, com os comandos legais insertos no artigo 640º do Código de Processo Civil, pelo que o tribunal recorrido deveria ter procedido à reapreciação da decisão de facto, não só por referência aos elementos documentais insertos no processo, mas também com referência à prova testemunhal indicada na apelação.

5ª

No recurso de apelação os recorrentes impugnaram a matéria de facto constante do item i) dos factos não provados da decisão da primeira instância que consta do seguinte: “Aquando da celebração do contrato promessa referido em 2, o prédio dele objecto era composto de pinhal e mato”, era e é entendimento dos recorrentes que tal facto devia ter sido dado como provado atento os documentos autênticos constantes dos autos, incluindo a confissão judicial do represente legal da recorrida.

6ª

Porém o acórdão recorrido decidiu não conhecer, de tal questão, cita-se (página 24 do acórdão): …, ao abrigo do disposto nos arts. 2º, nº 1, 6º e 130º, do Código de Processo Civil, decide-se não conhecer desta particular impugnação, com prejuízo para o conhecimento de todos os argumentos a ela subjacentes (cf. Art. 608º, nº 2 do Código de Processo Civil).”

7ª

A obrigação do Tribunal da Relação …… era de conhecer de todos os fundamentos do recurso, tendo feito uma errada interpretação e aplicação dos artigos 2º, nº 1, 6º, 130º e 608º, nº 2 do Código de Processo Civil.

8ª

Ao não apreciar todas as questões suscitadas pelos recorrentes nas suas conclusões, designadamente as questões que recorrentes alegaram, designadamente o constante das conclusões 24º, 25º, 26º, 27º, 28º 29º, 30º, 31º, 32º, 33º, 34º, 35º, 36º, 37º, 38º, 39º, 40º 41º, 42º, 43º, 44º, 45º, 46º, o acórdão recorrido é nulo nos termos do disposto no artigo 615º, nº 1, alínea d), e artigo 666º, nº 1, do Código de Processo Civil.

PEDIDO

Termos em que, deve ser concedida revista, e, em consequência, ser anulada a decisão recorrida que deverá ser substituída por outra que reaprecie a decisão de facto, tal como pretendido pelos recorrentes.

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Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

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II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO

Considerando que o objecto do recurso (o “thema decidendum”) é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, atento o estatuído nas disposições conjugadas dos artigos 663º nº 2, 608º nº 2, 635º nº 4 e 639º nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPC), as questões a decidir são:

1. Se o acórdão recorrido não apreciou as questões suscitadas pelos recorrentes e se, por isso, incorreu em nulidade por omissão de pronúncia (artigo 615º, nº 1, alínea d) ex vi do artigo 666º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil) e violou o disposto nos nºs 1 e 2 do artigo 202º da Constituição da República Portuguesa).

2. Se os recorrentes cumpriram os ónus impostos pelo artigo 640º do CPC e se, como tal, não deveria o recurso ter sido rejeitado, com foi.

III – FUNDAMENTAÇÃO

III. 1. FACTOS PROVADOS

a) É a seguinte a matéria de facto provada:

1. A autora, “PERMUTARSORTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, LDA.”, pessoa coletiva com o NIPC 513 … 895, com sede na Rua …, n.º …, loja …, entrada 1, …, tem por objecto a construção civil, investimentos imobiliários, compra e venda de imóveis, revenda, loteamento e urbanização de terrenos, remodelação e restauro de edifícios.

2. No exercício do seu escopo profissional, entre a autora e os réus, em ........., no dia 02 de Setembro de 2017, foi celebrado contrato promessa de compra e venda com o seguinte teor:

“CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Entre:

Primeiros outorgantes: AA, N.I.F. ....., casado no regime da comunhão de adquiridos com BB, N.I.F. ........., residentes na ………….., ………, como Promitentes-vendedores;

Segundo outorgante: PERMUTARSORTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, LDA., com sede na Rua …, loja …, …, …, concelho de …, contribuinte n.º 513 … 895, com um capital social de 5,000.00 Euros, neste acto representada pelo sócio-gerente CC, contribuinte n.º ....., residente na ......, ….-… ……., concelho........., designado por Promitente-comprador;

É celebrado e reciprocamente acordado, nesta data, o presente contrato-promessa de compra e venda, nos termos das cláusulas seguintes:

PRIMEIRA

Os primeiros outorgantes são os actuais e únicos donos e legítimos proprietários e possuidores de um terreno de pinhal e mato, inscrito na matriz sob o artigo ….47 da União de Freguesias ......., e descrito na Conservatória do Registo Predial ........ com o número ..18

SEGUNDA

Pelo presente contrato, os primeiros outorgantes prometem vender ao segundo outorgante, ou a pessoa, individual ou colectiva, por ele indicada, que por sua vez, promete comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, o imóvel identificado na cláusula primeira do presente contrato. Os primeiros outorgantes comprometem-se a fechar, antes da escritura pública de compra e venda, o portão existente no muro Norte do terreno acima descrito na cláusula primeira, bem como a demolir o anexo também existente na parte Norte do mesmo terreno alvo do presente contrato.

TERCEIRA

O preço desta prometida venda do referido imóvel é de 45.000,00 € (Quarenta e cinco mil euros).

QUARTA

A título de sinal e início de pagamento, o segundo outorgante entrega aos primeiros outorgantes, através do cheque n.º .....628 do Banco Millenium BCP, a quantia de 10.000,00 € (Dez mil euros).

QUINTA

A parte restante do preço, ou seja, a quantia de 35.000,00 € (Trinta e cinco mil euros), será paga no acto de transmissão do imóvel objecto do presente contrato, a celebrar por escritura pública de compra e venda em regime de balcão único ou “Casa Pronta”, até ao dia 30 de Novembro de 2017.

SEXTA

O segundo outorgante comunicará aos primeiros a data da escritura mencionada na cláusula anterior, por carta registada com aviso de recepção, com, pelo menos, dez dias de antecedência sobre a data da mesma.

SÉTIMA

Caso o segundo outorgante não proceda à marcação da escritura no prazo acima indicado, tal direito reverte para os primeiros outorgantes, ficando estes com a faculdade de marcarem, até de imediato se assim entenderem, a data da sua celebração, tendo, no entanto, a obrigação de avisar o segundo do dia, hora e local designado para a escritura prometida, por carta registada com aviso de recepção a remeter para a morada deste supra indicada, que aqui vale enquanto domicílio convencionado, com pelo menos dez dias de antecedência.

OITAVA

São da responsabilidade dos primeiros outorgantes a obtenção de todos os documentos necessários e inerentes ao prédio com vista à outorga do ontrato definitivo, bem como as despesas inerentes ao cancelamento de quaisquer ónus que impendam sobre o prédio objecto do presente contrato.

NONA

Correm exclusivamente por conta do segundo outorgante as despesas inerentes quer ao presente contrato, quer à escritura pública prometida de compra e venda, nestas se compreendendo, além do mais que for legal, as referentes a IMT, se a ele houver lugar, escritura e/ou autenticação do contrato de compra e venda, imposto do selo e subsequente registo de aquisição.

DÉCIMA

As partes outorgantes obrigam-se a, no prazo de 10 (dez) dias após a comunicação da fixação da data da escritura ou contrato definitivo de compra e venda, entregar os documentos que sejam da sua responsabilidade e resultem necessários à outorga da mesma.

DÉCIMA PRIMEIRA

Os primeiros outorgantes, em caso de incumprimento definitivo do presente contrato imputável ao segundo outorgante, terão direito a fazer suas todas as quantias recebidas.

DÉCIMA SEGUNDA

O segundo outorgante terá direito, em caso de incumprimento definitivo deste contrato imputável aos primeiros outorgantes, a exigir a restituição em dobro das quantias entregues a título de sinal.

DÉCIMA TERCEIRA

Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, qualquer dos outorgantes poderá, alternativamente ao disposto nas cláusulas décima primeira e décima segunda, exigir a execução específica do presente contrato-promessa, nos termos do artigo 830.º (oitocentos e trinta) do Código Civil e demais legislação aplicável.

DÉCIMA QUARTA

1. Todas as notificações a realizar entre os outorgantes ao abrigo do presente contrato deverão ser efectuadas por carta registada com aviso de recepção, expedidas para as moradas indicadas na identificação das partes outorgantes que consta do presente contrato, que valem como domicílio convencionado.

2. No caso de haver alteração de qualquer endereço, fica a respectiva parte outorgante obrigada a comunicar à contraparte essa alteração por carta registada com aviso de recepção.

DÉCIMA QUINTA

1. As partes outorgantes prescindem expressamente do reconhecimento presencial das suas assinaturas no presente contrato, bem como dos restantes requisitos estabelecidos no artigo 410.º (quatrocentos e dez) do Código Civil, e expressamente renunciam à invocação dessa omissão, não podendo, por isso, qualquer um deles invocar a nulidade do presente contrato, sob pena de abuso de direito nos termos do preceituado no artigo 334.º (trezentos e trinta e quatro) do Código Civil, declarando, também expressamente, que lhe reconhecem validade e eficácia.

2. Contudo, na eventualidade de esta ou outra omissão vir a ser invocada ou declarada, desde já se obrigam todas as partes a outorgar contrato promessa com conteúdo idêntico ao do presente contrato que sane qualquer vício de forma de que este enferme.

DÉCIMA SEXTA

1. Nada foi convencionado entre os outorgantes, directa ou indirectamente relacionado com a matéria do presente contrato, para além do que fica escrito nas suas cláusulas.

2. Quaisquer alterações a este contrato só serão válidas, desde que convencionadas por escrito, com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e da redacção que passa a ter cada uma das aditadas ou modificadas.

DÉCIMA SÉTIMA

Para apreciação e decisão de todo e qualquer litígio emergente deste contrato será territorialmente competente o Tribunal da Comarca de ......., foro que as partes convencionam com expressa renúncia a qualquer outro.

DÉCIMA OITAVA

Todos os outorgantes, por concordarem integralmente com o seu teor, declaram aceitar o presente contrato, obrigando-se, reciprocamente, nos precisos termos em que o mesmo se encontra elaborado.

Feito este em duplicado, em ........., no segundo dia do mês de Setembro de 2017 (dois mil e dezassete), vai cada uma das partes outorgantes ficar com um exemplar do mesmo, constituído por quatro páginas, devidamente assinado e rubricado por todos com a assinatura e rubrica que habitualmente usam.”.

1. O cheque referido na cláusula quarta do referido contrato foi debitado na conta bancária da autora no dia 08/09/2017.

4. A autora pretendia construir no prédio objecto do contrato duas casas geminadas, destinadas a habitação, para vender.

5. Após a celebração do contrato, a autora contactou com o gabinete de arquitectura DD Unipessoal, Lda., a quem incumbiu de fazer o projecto das obras a levar a efeito sobre aquele prédio.

6. No dia 19/10/2017, o referido gabinete de arquitectura deu entrada na Câmara Municipal ......... de um pedido de informação prévia (requerimento n.º 6159), a que foi atribuído o processo n.º 394/2017, a fim de saber da possibilidade de construir no referido prédio aquelas duas moradias.

7. No início do mês de Dezembro de 2017, a CM.. notificou o requerente, DD, da intenção de ser emitido parecer desfavorável à retensão, com fundamento no parecer desfavorável à construção, emitido ela Gestão Regional ….. da Infraestruturas de Portugal, SA, que anexou a tal notificação, onde se menciona que a construção pretendida “não respeita a zona de servidão non aedificandi, estabelecida na alínea q) do n.º 8, do artigo 32.º, do novo estatuto da Rede Rodoviária Nacional, aprovado pela Lei n.º 34/2015 de 27 de Abril, ou seja, 50 m para cada lado do eixo da estrada ou dentro da zona de visibilidade e nunca a menos de 20,00 m da zona da estrada”.

8. Em 11 de Dezembro de 2017, o gabinete de arquitectura Valter Campelo de Sousa Unipessoal, Lda. solicitou à ...... Ambiente certidão relativa ao cadastro das condutas e demais elementos que atravessam o prédio prometido vender e aos encargos com eventuais modificações/remoções dessas condutas, com vista à construção das referidas moradias.

9. Em 03 de Janeiro de 2018, a ..... Ambiente EM emitiu declaração relativa ao cadastro do Sistema Público de Abastecimento de Água que atravessa o prédio prometido vender, com o seguinte teor:

“Cadastro do Sistema Público de Abastecimento de Água Declaração A Eamb-......... Ambiente, E.M., NIPC 507 … 076, com sede na Travessa …, n.º …, na Cidade de ........., entidade responsável pela gestão e exploração dos sistemas públicos de captação e distribuição de água para consumo público na área do Município ........., tendo presente o requerido nesta entidade pela firma Valter Campelo de Sousa, Unipessoal, Lda., após consulta do cadastro das redes públicas de abastecimento, declara, para os devidos efeitos, que no prédio sito na ……, na União das Freguesias ......., concelho ........, melhor identificado na planta anexa, estão instaladas há mais de 30 anos, três condutas de abastecimento de água, actualmente fora de serviço, sendo duas condutas em fibrocimento de N250 mm e de DN225 mm e uma conduta em ferro de DN80 mm, mantendo-se, por isso, a servidão de aqueduto no local.

Mais declara que não está prevista a execução de quaisquer trabalhos para remoção das condutas de abastecimento de água aí instaladas.

Por ser verdade se passou a presente declaração, que vai por mim assinada e autenticada com o carimbo em uso nesta entidade.

........., 03 de Janeiro de 2018

O Presidente do Conselho de Administração”.

10. Em 30 de Novembro de 2017 os réus não tinham retirado ainda o portão existente no muro de vedação norte do prédio e construído o muro no local desse portão, nem tinham demolido o anexo ali existente;

11. Tal inércia concorreu para que a autora não tivesse procedido à marcação da escritura pública de compra e venda até àquela data.

12. Os réus designaram a realização da escritura pública de compra e venda (Procedimento Casa Pronta) do bem prometido comprar e vender para o dia 15 de Janeiro de 2018, pelas 15h00, na Conservatória do Registo Predial ......, conforme Notificação Judicial Avulsa por eles requerida e notificada à autora em 22/12/2017.

13. Por sua vez, a autora, por Notificação Judicial Avulsa efectuada no dia 10 de Janeiro de 2018, interpelou admonitoriamente os réus para, até ao momento designado para a celebração de tal escritura pública de compra e venda, darem cumprimento integral à cláusula segunda do contrato-promessa, sob pena de não ser outorgada a escritura pública de compra e venda e do contrato-promessa de compra e venda ser e ter-se por resolvido, por incumprimento definitivo e de, como consequência dessa resolução, terem de indemnizar a autora no montante correspondente ao dobro do montante do sinal prestado.

14. No dia 15 de Janeiro de 2018, pelas 15h00, a autora, representada por CC, compareceu na Conservatória do Registo Predial .......

15. No entanto, com fundamento nos factos referidos em 7 e 9, CC recusou-se a outorgar o título, recusa certificada pela Conservadora da Conservatória do Registo Predial .... .

16. No dia 18/02/2002, no Cartório Notarial ...., os réus, através de escritura pública venderam a Construções Vale & Maciel, Limitada, um prédio rústico composto por terreno de pinhal e mato, sito no …, freguesia ……., do concelho ........., inscrito na matriz sob o artigo ….55 e descrito na Conservatória do Registo Predial ......... sob o n.º …28 ..............

17. O prédio referido em 16 situa-se na mesma rua, lugar e freguesia do prédio referido em 2.

18. Nele (prédio referido em 16) foram construídas quatro moradias.

19. CC foi sócio gerente da empresa referida em 16.

20. No primeiro semestre de 2017 os réus colocaram o prédio objecto do contrato referido em 2 à venda, designadamente na imobiliária Habite que colocou no prédio uma placa com o telefone ….52 e os dizeres www.habite.pt e “Habite vende”.

21. CC é sócio da imobiliária referida em 20.

22. Posteriormente, CC decidiu-se pela compra do terreno para a autora.

23. Aquando da celebração do contrato referido em 2 a autora conhecia a proximidade à A28.

24. As condutas de água foram intervencionadas, com mudança do traçado, em terrenos a nascente ….., em 2003/2004, no âmbito do Processo CM.. …/2002-….. 251/2002, em nome de construções Vale & Maciel, Lda.

25. Desde 2004/2005 que as condutas começaram a perder relevância, mercê da ligação à adutora da freguesia …….., ..........

26. CC tinha conhecimento do referido em 24.

27. Foi ele quem negociou os contratos referidos em 2 e 16 com os réus.

28. Face ao referido em 7 e 9, a autora informou os réus que não mantinha interesse na compra do prédio e propôs adquirir aos réus um lote de terreno, sito em ……, aproveitando o sinal referido em 2.

29. O contrato promessa referido em 2 foi redigido por GG, na imobiliária referida em 20.

30. Os réus procederam às obras referidas na cláusula segunda do contrato quando marcaram a escritura para o dia 15/01/2018 e dela notificaram a autora.

31. Quan