Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça, Segunda Secção Cível.

I – RELATÓRIO

AA e BB, identificados nos autos,

na qualidade de únicos herdeiros de CC e DD

, instauraram contra EE e FF, igualmente ali identificados, acção de processo comum, pedindo que seja declarada a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado entre os ids. de cujus, enquanto promitentes compradores, e os RR., enquanto promitentes vendedores, e, assim, que estes sejam condenados a pagar-lhes a quantia de 200.000,00 € correspondente à devolução em dobro do sinal que aqueles prestaram.

Para o efeito, alegaram, em suma, o incumprimento definitivo por parte dos promitentes vendedores do referido contrato promessa que se refere a uma fracção autónoma, de cujo preço de 130.000,00 € então fixado foi pago 100,000,00 €.

Citados, os RR. começaram por dizer que a não realização do contrato definitivo é imputável aos promitentes compradores por, numa primeira fase, nenhum deles, e após o falecimento do promitente comprador, a promitente compradora, ter comparecido à escritura que marcou e os notificou para o efeito, e acrescentaram que, por falta de pagamento da água, luz e condomínio da dita fracção, que tiveram de regularizar a expensas próprias, solicitaram às entidades competentes o cancelamento dos respectivos fornecimentos à mesma, que, tendo, entretanto, sido utilizada por terceiros sem o seu consentimento, vieram a ocupar numa altura em que já não estava habitada.

Terminaram pedindo em Reconvenção, a resolução do contrato promessa por incumprimento dos promitentes compradores e o reconhecimento do direito a fazerem seus os 100.000,00 € que lhes foi entregue a título de sinal.

Em Resposta, os AA. defenderam-se dizendo que o contrato promessa nunca foi resolvido com os promitentes compradores nem nunca exerceram qualquer direito contra os respectivos herdeiros e que os RR. além de, em abuso de direito, terem forçado a desocupação da fração com o corte do abastecimento de água que sempre foi paga, manifestaram a sua indisponibilidade para o cumprimento do contrato promessa com o pedido judicial de restituição da mesma fracção.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença na qual se decidiu:

“Pelo exposto, julgando improcedentes a acção e o pedido reconvencional, absolvo as partes dos pedidos reciprocamente formulados.”.

Desta sentença apelaram autores e réus, vindo a Relação do Porto a revogar a sentença recorrida e consequentemente decidiu:

1. Julgar a acção totalmente improcedente e absolver os réus do pedido inicial.

2. Julgar o pedido reconvencional totalmente procedente, declarar-se resolvido o contrato promessa de compra e venda a que respeitam estes autos, e condenam-se os autores a: ver os réus fazer sua a quantia de €100 000,00 correspondente ao sinal que lhe foi entregue.

De novo inconformados, os Autores/apelantes AA, GG e BB vieram interpor recurso de revista para este Supremo Tribunal, rematando as alegações com as seguintes

CONCLUSÕES

A) O Tribunal da Relação do Porto alterou a decisão do Tribunal de primeira instância, nos seguintes termos:

“Na improcedência das alegações de recurso dos autores e procedência das alegações dos réus revoga-se a sentença recorrida e consequentemente decide-se:

1. Julgar a acção totalmente improcedente e absolver os réus do pedido inicial.

2. Julgar o pedido reconvencional totalmente procedente, declarar-se resolvido o contrato promessa de compra e venda a que respeitam estes autos, e condenam-se os autores a: ver os réus fazer sua a quantia de €100 000,00 correspondente ao sinal que lhe foi entregue.”

B) Sucede que o Tribunal recorrido foi traído por ostensivo erro de análise quanto à factualidade provada, tendo acreditado que, não obstante nunca ter existido uma resolução do contrato promessa em análise, os autores haviam sido convocados para a celebração de escritura, tinham faltado e haviam recebido interpelação admonitória, o que nunca aconteceu.

Vejamos,

C) A 4 de Fevereiro do ano de 2000 foi celebrado o documento escrito epigrafado de “CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA” junto como documento nº 1 na petição inicial e em Abril do mesmo ano os réus entregaram aos promitentes compradores as chaves de tal habitação, passando os mesmos a residir em tal imóvel - pontos 1 e 4 dos factos provados.

D) O preço da prometida compra e venda foi acordado em € 130.000,00 e os réus/recorridos receberam dos promitentes compradores mais de ¾ do valor acordado para a compra e venda, ou seja, receberam já € 100.000,00 - pontos 2 e 8 dos factos provados.

E) Chegou a estar agendada a escritura pública de compra e venda para o dia 19/01/2001, mas o promitente comprador não conseguiu estar presente nesse dia para a celebração da escritura pública, tendo vindo a falecer 12 dias depois - pontos 9, 10 e 11 dos factos provados.

F) O que foi comunicado aos réus pela promitente compradora mulher, que continuou a habitar a fracção em causa - pontos 12 e 14 dos factos provados.

G) Nos artigos 17.º a 24.º das alegações de recurso, é explicada a circunstância dos autores se encontram na posição contratual de promitentes compradores, fruto dos sucessivos falecimentos.

H) Sucede que os réus/recorridos nunca dirigiram sequer qualquer interpelação aos herdeiros desde 2001, como se impunha, pese embora soubessem nessa altura do falecimento do promitente comprador e da existência dos mesmos, nem nunca resolveram formalmente o contrato promessa de compra e venda com quem quer que seja (ponto 43 dos factos provados), lembrando-se que dispõe a norma imperativa constante do artigo 2091º, nº 1 do código civil: “1. Fora dos casos declarados nos artigos anteriores, e sem prejuízo do disposto no artigo 2078.º, os direitos relativos à herança só podem ser exercidos conjuntamente por todos os herdeiros ou contra todos os herdeiros.”.

I) O Tribunal recorrido não percebeu que os autores são herdeiros, ou seja, são pessoas distintas dos originais promitentes compradores e que aos mesmos nunca lhes foi dirigida qualquer comunicação pelos réus, sendo que o mérito da decisão foi naturalmente afectado por tal notório e evidente equívoco ou lapso de análise.

J) Com efeito, fundamenta o Acórdão recorrido que os autores “foram sucessivamente notificados para comparecer e outorgar a escritura pública e foram sucessivamente faltando” e não é demais lembrar que tal conclusão não corresponde minimamente à realidade, pois está mais do demonstrado que os autores (que são pessoas distintas dos primitivos promitentes compradores) nunca foram sequer notificados para comparecer a qualquer escritura ou receberam sequer qualquer comunicação para o que quer que fosse.

L) E foi certamente esta confusão do Tribunal da Relação que justificou a sua errada decisão.

M) Veja-se que refere “É verdade que os Réus, promitentes vendedores, interpelaram pela 2ª vez, os Autores, promitentes-compradores, para comparecerem a fim de ser realizada a escritura pública no dia 9/7/2003, desta vez com cominação de se não comparecessem consideravam o contrato definitivamente incumprido (factos nºs 18 e 19),mas após nova falta no acto da escritura dos autores, enviam nova carta em 2/9/2005 dizendo que os AA se encontram em mora, concedendo-lhe o prazo de 15 dias para cumprir o contrato (factos nºs 20 e 21).”

N) Só que existe manifesta contradição entre a fundamentação e o que consta da factualidade referida pelo Tribunal da Relação do Porto, pois em nenhum desses pontos da matéria de facto lembrados há qualquer referência aos autores, o que não foi alcançado pelo Julgador por lapso evidente de análise.

O) A questão central reside precisamente no facto dos autores nunca terem sido sequer notificados para comparecer a qualquer escritura pública de compra e venda e o Tribunal da Relação ter sido iludido com as comunicações constantes dos autos e lembradas na sua fundamentação (mas que não foram dirigidas aos herdeiros, aqui autores e recorrentes).

P) Nos pontos 18, 19, 20 e 21 dos factos provados apenas é referida a originária promitente compradora e não os autores!

Q) E só por tal razão se entende o que consta do Acórdão sindicado quando refere antes do dispositivo que “(…) entendemos que a culpa no incumprimento é dos autores ao nunca cooperar com os réus, sabendo da sua obrigação de realizar o contrato de compra e venda, e, como tal devem ver o contrato ser declarado resolvido com a perda do sinal a favor dos réus assim procedendo o pedido reconvencional nos termos do artigo 442º, nº 2 primeira parte do CC (cfr 440º e 441º do CC).”

R) Falta de cooperação para a realização de uma escritura para a qual nunca foram convocados, ao que acresce que os autores GG e BB nem sequer sabiam ou participaram na acção de fixação judicial de prazo aludida nos pontos 25.º a 27.º dos factos provados!?! - Só com base no erro a que nos vimos referindo se pode compreender tal fundamentação, pois nunca houve qualquer convocatória dos réus aos autores para a celebração de qualquer escritura, nem nunca lhes foi dirigida qualquer interpelação admonitória ou sequer qualquer outro tipo de comunicação que exigisse algum tipo de cooperação.

S) Conforme resulta do sumário do Acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça a 10/12/2019 disponível em www.dgsi.pt:

“I - A resolução do contrato promessa apenas se pode fundar no incumprimento definitivo, que não na simples mora, sendo que o incumprimento definitivo resulta da não realização da prestação dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, ou da perda do interesse que o credor tinha na prestação – interesse esse que tem de ser apreciado objectivamente.

II - O credor, para converter a mora em incumprimento definitivo, tem de interpelar o devedor, intimando-o a cumprir a prestação, dentro de prazo razoável, fixado de acordo com as circunstâncias concretas do contrato a celebrar, com a advertência, muito clara, de que a falta da prestação, no prazo estabelecido, o fará incorrer em incumprimento definitivo da obrigação.

III - A interpelação admonitória exige o preenchimento de três pressupostos: a existência de uma intimação para cumprimento, a consagração de um prazo peremptório, suplementar, razoável e exacto para cumprir, e a declaração cominatória de que findo o prazo fixado, sem que ocorra a execução do contrato, se considera este definitivamente incumprido.

IV - No caso dos autos, a carta enviada pela Autora à Ré na qual invoca (sem fundamento) a resolução dos contratos promessa com base no disposto no artº 437º do CC, e lhe concede “o prazo de trinta dias para cumprir com o estipulado no número 2 do artigo 442°, findo o qual invocaremos os direitos referidos no artigo 830°, ambos do referido Código Civil”, não preenche os requisitos da interpelação admonitória prevista no artº 808º, nº 1 do CC.

V - Assim, não tendo a Ré efectuado a marcação da escritura de compra e venda, dentro daquele prazo, não incorreu em incumprimento definitivo dos contratos-promessa.”.

T) Relembra-se, nunca os autores foram intimados para cumprir com a celebração do contrato prometido, nunca receberam qualquer comunicação a consagrar um prazo suplementar peremptório, nem qualquer declaração cominatória de que findo tal prazo se consideraria definitivamente incumprido o contrato.

U) Podendo ler-se no sumário do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 4 de Abril de 2005 disponível em www.dgsi.pt:

“Se os réus, herdeiros habilitados da promitente-vendedora, contraente num contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, não foram interpelados, admonitoriamente, pelo promitente-comprador, não se pode considerar que incorreram em mora, nem sequer em incumprimento definitivo, muito embora o cônjuge sobrevivo - também promitente-vendedor - tenha já incorrido em tal situação.“.

V) Impõe-se, pois, atento todo o exposto, a revogação in tottum do Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação Porto, perante o patente erro de apreciação da factualidade apurada, nos termos expostos.

X) Aqui chegados, e constatando-se a falha ostensiva de análise às comunicações que constam dos factos provados e que determinou a iniquidade do mérito do Acórdão, torna-se necessária uma correcta apreciação e aplicação do direito por parte do Supremo Tribunal de Justiça.

W) Não obstante nunca terem resolvido tal contrato promessa, tendo recebido já € 100.000,00 do preço de € 130.000,00 acordado e sabendo do falecimento dos originários promitentes compradores, certamente acreditando na inacção dos seus herdeiros a quem nunca dirigiram qualquer comunicação, adoptaram em finais de 2016 e inícios de 2017 comportamentos completamente reveladores da sua intenção em não cumprir mais com o mesmo, concluindo-se pelo seu incumprimento definitivo.

Z) Na verdade, na sequência da conjugação da matéria de facto constante dos pontos 12, 38, 39, 40 e 45 dos factos provados, constata-se que, sabendo do falecimento dos originários promitentes compradores e da existência de herdeiros, os réus cancelaram em Novembro de 2016 o abastecimento de água à fracção e depois, em Março de 2017 arrombaram a porta e trocaram as fechaduras da mesma, cancelando igualmente o fornecimento de energia elétrica, forçando a restituição do imóvel sem qualquer decisão judicial e fazendo seus os € 100.000,00 já recebidos.

AA) Na prática, de acordo com as mais elementares regras de experiência comum, o corte de abastecimento de água tornou completamente inabitável o imóvel onde residia a autora AA e marido, provocando a mudança de residência – ponto 30 dos factos provados.

BB) Tais comportamentos dos réus/recorridos, acreditando que podiam fazer seus os € 100.000,00 já recebidos pelos promitentes compradores, mas ao mesmo tempo reavendo a detenção do imóvel (cuja tradição ocorria desde 2000) na sequência do falecimento dos originários promitentes compradores, com o cancelamento do fornecimento dos serviços essenciais è fracção e troca de fechaduras, encerram em si mesmo a clara e inequívoca intenção de incumprir definitivamente o contrato promessa celebrado no ano de 2000.

CC) No Acórdão proferido pelo STJ a 23-11-17, 212/12, www.dgsi.pt, chegou-se a tal conclusão depois de um do promitente-vendedor ter procedido unilateralmente à mudança de fechadura de um imóvel que fora objeto de contrato-promessa e que estava sob detenção legítima do promitente-comprador, nele de afirmando que, “independentemente da estipulação, ou não, de um prazo pelas partes e da sua natureza, em face de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não cumprir a obrigação principal, verifica-se, desde logo, um quadro de incumprimento definitivo. A recusa tanto pode ser expressa e categórica como pode ser valorada a partir de outras atitudes inequívocas e concludentes daquele comportamento, como seja a dedução em juízo de um pedido de restituição do imóvel objeto do contrato-promessa pelos herdeiros do promitente-vendedor, o que legitima o promitente-comprador a recorrer às sanções previstas para o incumprimento do contrato-promessa, designadamente, a restituição do sinal em dobro nos termos do art. 442º do CC.”

DD) Resulta ainda de uma manifesta não compreensão da matéria de facto provada por parte do Tribunal da Relação a fundamentação de que “Desde a celebração do contrato promessa até hoje decorreram 20 anos, com os autores no gozo da casa.”

EE) É que resulta da matéria de facto provada que são os réus que estão no gozo da casa depois de procederem ao corte do fornecimento de água em Novembro de 2016, tornando-a inabitável e procedido ao arrombamento da porta para reavê-la, detendo-a ilegalmente sem qualquer decisão judicial e de forma provocadamente dolosa.

FF) Comportamento que evidenciou, sem grande margem para dúvidas, a intenção dos réus em não mais cumprir com o prometido e sem seguir o iter legal de convocar os autores (que sabiam ser os únicos herdeiros dos originários promitentes compradores para a celebração da escritura pública de compra e venda).

GG) Os autores, aqui recorrentes, peticionaram então que o Tribunal a quo declarasse resolvido o contrato promessa em discussão nos presentes, por incumprimento definitivo imputável aos réus, precisamente com fundamento no corte de fornecimento de água em Novembro de 2016, subsequente arrombamento da porta da habitação com substituição de fechaduras e cancelamento do fornecimento de energia eléctrica, ao mesmo tempo que tentavam fazer seus os € 100.000,00 já recebidos dos promitentes compradores.

HH) E o Supremo Tribunal de Justiça tem estado cada vez mais atento a estes comportamentos, tal como nos ensina o recente e brilhante Acórdão de 11/11/2020 disponível em www.dgsi.pt em que foi relator o Sábio Conselheiro Abrantes Geraldes, transcrevendo-se boa parte do mesmo no artigo 61.º das alegações, para o qual se remete.

II) O demandado marido “reconheceu ter cancelado o abastecimento de água e luz à fracção dos autos, justificando-se com a falta de pagamento desses serviços assim como das despesas de condomínio”, conforme resulta da sentença proferida pelo Tribunal de primeira instância.

JJ) Mas resulta manifesto que tal justificação não é verosímel, uma vez que resultou dos factos não provados que “as contas da água da fracção tenham deixado de ser pagas”.

LL) Porém, olvidou o Tribunal que resultou dos factos não provados que “as contas da água da fracção tenham deixado de ser pagas”, pelo que não teve, então, como fundamento qualquer falta de pagamento da(s) conta(s) atinente ao seu consumo, como resultou por demais demonstrado.

MM) E também não é verdade que existissem nesse momento quaisquer dívidas relativas ao consumo de energia eléctrica, pois resultam dos documentos juntos pelos réus a 4/11/2019 (docs 3 e seguintes) que o primeiro aviso de pagamento da EDP se refere ao período de 2 meses balizado entre 29 de Setembro e 29 de Novembro de 2016 e com data l