Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"AA" intentou a presente acção contra:

- BB, CC, e DD, pedindo que seja julgado resolvido o contrato de arrendamento, para fins comerciais, respeitante ao 1º andar do prédio identificado no art. 1º da petição inicial, com fundamento no seu encerramento por mais de um ano e no cometimento, sem justificação e sem consentimento, de deteriorações avultadas no locado.

Pede, ainda, a condenação dos R.R. a entregarem-lhe devoluto, de pessoas e bens, o referido andar e, solidariamente, a pagarem-lhe o valor necessário para reparar os danos que causaram no andar, a liquidar em execução de sentença.

Os R.R. citados, contestaram alegando, fundamentalmente, que continuam a usar o locado para escritório e que nele fizeram obras de reparação e consolação no montante de 4.400.000$00.

Em reconvenção, pedem a condenação da A. a pagar-lhes aquela quantia, acrescida de juros vencidos, no montante de 238.000$00, e vincendos.

Respondeu a A. à matéria da contestação e reconvenção, e ampliou a causa de pedir (realização de obras não consentidas que alteram substancialmente a estrutura externa do edifício e a cedência do locado a terceiros) que foi admitida por decisão transitada em julgado.

Na sentença proferida na 1ª instância foi decretada a resolução do contrato de arrendamento e os R.R. condenados a entregar à A., livre e devoluto de pessoas, o referido 1º andar, sendo do demais pedido os R.R. absolvidos.

Quanto à reconvenção foi ela julgada improcedente

Na sequência de recurso interposto pelos R.R., o Tribunal da Relação de Lisboa, pelo acórdão de fls. 412 e segs. concedeu parcial provimento à apelação julgando procedente a reconvenção e condenando a A. a pagar aos R.R. a quantia de 4.400.000$00, acrescida de juros de mora desde 15/03/1999.

Inconformada, recorreu a A. para este Supremo Tribunal formulando nas suas alegações as seguintes conclusões:

1 - O art. 1036º do Cód.Civil não tem aplicação in casu pois este regime só é aplicável às obras urgentes;

2 - atentos os factos assentes e dados como provados, é à luz dos conceitos do R.A.U. que a questão tem de ser apreciada, designadamente à luz dos art.s 14º a 18º do R.A.U.;

3 - o Tribunal da Relação determinou incorrectamente a norma aplicável in casu pois o regime aplicável às obras não urgentes é o previsto nos art.s 14º a 18º da R.A.U.;

4 - a relação fez uso incorrecto dos poderes que lhe são conferidos pelo art. 712º do C.P.C. porquanto ao classificar as obras não cuidou de averiguar se as mesmas se devem ao desgaste normal pelo decorrer do tempo ou se, pelo contrário, as mesmas se devem ao uso anormal do arrendado por parte do arrendatário;

5 - o processo deve baixar ao Tribunal da Relação para ampliação da matéria de facto de molde a aquilatar da responsabilidade do desgaste do arrendado;

6 - o acórdão da Relação é nulo por omissão de pronúncia - art. 668º nº 1 d), 1ª parte, 716º nº 1, 752º nº 3 e 731º nº 2 do C.P.Civil;

7 - ao olvidar aquele facto, o acórdão recorrido, no seu ponto 12.3 entrou em contradição quando dá como provado que não há acordo para a realização de obras;

8 - para que ao arrendatário fosse reconhecido o direito ao reembolso das despesas com as obras, necessário se tornaria que este alegasse e provasse que cumpriu o estipulado naqueles art.s 14º a 18º;

9 - ao não exigir que os R.R. provassem que cumpriram o estipulado naqueles art.s 14º a 18º, o acórdão recorrido violou o art. 342º do Cód. Civil.

Termina pedindo que seja mantida a decisão da 1ª instância.

Não houve resposta.

Corridos os vistos legais, cabe decidir.

A Relação teve como provada a seguinte factualidade:

1 - A autora é usufrutuária do prédio sito na Av. Ressano Garcia, nº ... e ..., em Lisboa, descrito sob o nº 00000000000 da freguesia de S. Sebastião da Pedreira na 8ª C.R.P. de Lisboa e inscrito na matriz predial sob o nº 3950;

2 - o marido da A. faleceu em 04/03/94;

3 - a filha da Autora, EE, é uma proprietária do prédio em questão;

4 - por acordo celebrado em 01/06/83 entre FF, anterior proprietária do referido prédio, e os R.R. foi cedido o gozo do 1º andar do mesmo, pelo prazo de seis meses renováveis a partir daquela data, contra o pagamento de 70.000$00 mensais;

5 - foi acordado que o andar se destinava a habitação dos R.R.;

6 - e o andar era arrendado no estado em que se encontrava, ficando as obras de conservação a cargo dos inquilinos;

7 - no mesmo acordo escrito também se consignou que os inquilinos são responsáveis solidariamente em tudo o que dissesse respeito ao contrato;

8 - a solicitação das R.R., FF, autorizou as mesmas a "fazer obras de conservação e adaptação (benfeitorias necessárias e voluntárias) sem que gozem do direito de indemnização e retenção no termo do prazo do arrendamento, o que também significa que V. Ex.as, não poderão fazer obras que alterem a aparência exterior do prédio, nem a estrutura interna do andar, sem prévia autorização por escrito", em carta àqueles dirigida datada de 06/06/83;

9 - na mesma carta também se escreve que "no que depende da exclusiva vontade dos senhorios, não vejo impedimento em que V.Ex.as usem o locado, também, mas também exclusivamente, para escritórios, o que implica que não podem utilizá-lo para fins diversos, mas não impede que V. Ex.as lá tenham mostruário próprio;

10 - na sequência dos factos referidos em 8) e 9), os R.R. procederam a obras de conservação e adaptação do andar;

11 - as obras descritas em 10) eram indispensáveis para o tornar utilizável face ao estado de degradação que se encontrava;

12 - a renda que actualmente vigora é de 80.000$00;

13 - desde Outubro de 1983, o andar passou a ser utilizado pela sociedade "Empresa-A, Lda" que aí instalou a sua sede social e o seu estabelecimento;

14 - desta sociedade são sócios os 1º e 3º R.R.;

15 - em assembleia geral desta sociedade, realizada em 31/03/95, foi deliberado pelos dois sócios desta, DD e BB, "suspender a actividade e deixar as instalações";

16 - nessa acta, os 1º e 3º R.R. referiram que "não recebiam qualquer remuneração desde há mais de um ano" da sociedade e que " tiveram de procurar outros empregos";

17 - desde, pelo menos, 31/03/95 até princípios de 1999, o andar não foi utilizado pelos R.R., nem pela sociedade "Empresa-A", nem como estabelecimento, nem como escritório, nem para qualquer outro fim;

18 - o 2º R. é mediador de seguros e tem morada sita na R. Vitorino Nemésio, nº ...,..., em Lisboa;

19 - em execução movida contra a sociedade "Empresa-A", consignou-se no auto de penhora, com data de 29/11/94, que "nas instalações da executada não se encontram bens penhoráveis. Não foi localizada qualquer mercadoria, existindo apenas uma secretária velha e sem qualquer valor";

20 - os R.R. por carta datada de 28/11/95, dirigida a EE, filha da A., informaram que mantinham a intenção de trespassar o mencionado escritório comercial à firma denominada "Empresa-B", que o preço do trespasse é de 5.000.000$00 é que a escritura seria celebrada em 21/12/95, dando o prazo de 8 dias para a A. exercer o seu direito de preferência;

21 - por carta registada de 27/11/96, com aviso de recepção, os R.R. disseram à filha do A. EE, que entendiam haver necessidade de proceder com urgência a obras no locado;

22 - nessa carta, constante de fls. 59, os R.R. referem que "tais obras estão a cargo do senhorio" e pedem "que proceda à realização das mesmas, com a maior brevidade possível, de forma a que o locado possa satisfazer os fins para os quais foi arrendado, pondo fim a uma situação que nos tem causado enormes prejuízos";

23 - escreveu na mesma carta que "caso V. Exª não proceda às referidas obras, ver-nos-emos forçados a realizá-las as expensas nossas ficando nós com o direito de reembolso do preço nos termos do art. 1036º do C.C.";

24 - em Novembro de 1996, o andar apresentava grandes infiltrações na casa de banho anexo à cozinha (da empregada), com todo o estuque apodrecido;

25 - rupturas na canalização, com infiltração para o andar inferior;

26 - parte do soalho de duas divisões apodrecido;

27 - paredes manchadas pela humidade e passagem do tempo;

28 - com data de 26/10/98 foi apresentado o orçamento de fls. 62 relativo às obras de reparação e conservação no andar locado, no montante de 4.400.000$00;

29 - esse orçamento foi aprovado pelos R.R.;

30 - as obras de reparação e conservação a realizar consistiam em reparar a canalização e esgotos;

31 - remover as marquises em ruína e colocar novas estruturas;

32 - remover os estuques e rebocar apodrecidos de algumas paredes e repará-las;

33 - reparar e afinar as portas e janelas com colocação de alguns vidros;

34 - substituir algum soalho apodrecido;

35 - reparar, afinar e substituir alguns estores;

36 - reparar e vistoriar, em geral, toda a instalação eléctrica;

37 - proceder à pintura geral de todas as paredes, tectos, portas, janelas, rodapés e móveis de cozinha;

38 - as portas e janelas das marquises -situadas nas traseiras e que deviam dar acesso às escadas de emergência- estavam em completa degradação e em risco de derrocada e não podiam sequer ser abertas, não permitindo a saída do locado em caso de emergência;

39 - a ruptura das canalizações, ainda em tubagem de chumbo, provocou o apodrecimento de estuques, rebocos e madeiras;

40 - e o péssimo estado da manilha, fendida, de água negras vindas do andar superior e do tubo da prumada de águas fluviais (exterior), em completa ruptura, provocam a infiltração dessas águas em várias paredes e tectos;

41 - em 16/11/98, os R.R. escreveram nova carta à filha da A., constante de fls. 60/1, em que insistem pela realização daquelas obras e chamando a atenção para o agravamento da degradação do andar;

42 - com data de 25/11/98, EE (filha da A.) escreveu a carta constante de fls. 80, acusando a recepção da carta dos R.R. de 16/11/98, referindo, entre outras coisas, "não aceitar a qualificação das obras nela referidas como obras de carácter urgente, pelo que não reconheço o direito de as mesmas serem efectuadas na qualidade de urgentes, nem reconheço o posterior direito ao reembolso pelas despesas efectuadas", afirmando ainda que "declino assim qualquer responsabilidade na respectiva execução, que só ao arrendatário diz e dirá respeito";

43 - termina a mesma carta manifestando a intenção de visitar o andar no dia 02/12/98;

44 - essa visita veio a efectuar-se em 09/12/98 por técnicos, a pedido da A.;

45 - e também em 12/12/98;

46 - foi no decorrer dessa visita que a filha da A. tirou as fotografias de fls. 36 e 37 dos autos;

47 - foi, então, verificado estado de degradação no andar;

48 - na sala contígua à casa de banho principal, uma das paredes estava com tijolo à vista, tendo todo o revestimento da parede sido removido;

49 - na casa de banho principal, havia sido aberto um buraco à volta da torneira de segurança;

50 - verificou-se também que o estuque da casa de banho foi removido, tendo ficado a armadura de ferro da laje à vista;

51 - na segunda sala contígua à casa de banho encontrava-se removido o estuque de um pedaço de uma das paredes;

52 - na chamada casa de banho da empregada verificou-se que o tubo de descarga do autoclismo, o próprio autoclismo e o tubo de fornecimento de água ao mesmo foram dobrados e o autoclismo retirado do seu suporte inicial;

53 - nessa casa de banho, o revestimento de estuque de uma parede foi removido, ficando a manilha de descarga do prédio à vista;

54 - com danos provocados nas paredes e nos tectos e com pedaços de estuque arrancados e espalhados pelo chão;

55 - os factos descritos de 48) a 54) diminuíram a comodidade e utilidade do andar;

56 - no dia 09/12/98 as obras no andar já haviam sido iniciadas;

57 - o estado apresentado por essas dependências na ocasião devia-se à necessidade sentida pelo empreiteiro encarregado das obras de picar e sondar as paredes, tectos e canalizações;

58 - as obras a que se refere o orçamento foram iniciadas no fim de Novembro de 1998 e concluídas em meados de Janeiro de 1999;

59 - as marquises do andar dos autos eram de ferro branco;

60 - as máquinas foram substituídas por alumínio castanho;

61 - as máquinas ficaram com o mesmo material e com configuração parecida à das colocadas nos 2º e 3º andares, diferindo apenas na forma de abertura das janelas e no número de vidraças na parte superior;

62 - depois das obras concluídas o locado ficou em perfeitas condições de utilização e com um aspecto novo;

63 - para pagamento dessas obras os R.R. pagaram ao empreiteiro, Antero Duarte Ventura, que as realizou, as quantias de 1.320.000$00, em 14/12/98, e 3.080.000$00, em 21/01/99;

64 - as obras realizadas não foram autorizadas pela A. ou pela sua filha;

65 - por carta registada, com aviso de recepção, de 15/03/99, de fls. 107, os R.R. comunicaram à A. a conclusão das obras e pediram-lhe o reembolso do respectivo custo;

66 - no final de 1998, o andar estava degradado;

67 - nessa ocasião apresentava toda a estrutura metálica das marquises do salão e cozinha abaulada, enferrujada e com vidros partidos;

68 - a filha da A., EE, sempre representou a A. em todas as questões relacionadas com o arrendamento em causa;

69 - assinalando, inclusive, todos os recibos de renda;

70 - o prédio sofreu grandes obras em todas as suas partes comuns em 1993, as quais incidiram sobre todas as paredes exteriores, coluna de electricidade, canalizações, nomeadamente nos esgotos de águas fluviais e no saguão;

71 - não há qualquer acordo entre A. e R.R. para a realização de qualquer tipo de obra, seja de conservação, ordinária ou extraordinária, seja de beneficiação;

72 - a C.M.L. não ordenou à A. a realização de quaisquer obras, os R.R. não requereram à C.M.L. a realização de quaisquer obras, nem a vistoria para a realização de orçamento para quaisquer obras;

73 - o prédio não estava em risco de ruína, nem tão pouco o andar dos autos;

74 - os R.R. nunca avisaram a A., mas apenas a sua filha, de que iam realizar obras.

Descritos os factos apurados, há que ajuizar das razões de discordância da recorrente com a decisão recorrida.

Impõe-se desde já, conhecer da arguida nulidade do acórdão por omissão de pronúncia, prevista na al. d) do nº1 do art. 668º do C.P.Civil.

Concretiza-se a recorrente no facto de na al. f) dos factos assentes se ter escrito que "as obras de conservação ficam a cargo das inquilinas" e de na resposta ao quesito 68º se ter dado como provado o que consta do item 71) do elenco dos factos provados, ou seja:" Não há qualquer acordo entre A. e R.R. para a realização de qualquer tipo de obra, seja de conservação, ordinária ou extraordinária, seja de beneficiação".

É cristalino que a contradição que a recorrente quer ver entre o que consta d al. f), supra referida, e o que consta da resposta ao quesito 68º nada tem de compaginável com a alegada omissão de pronúncia.

Esta só existe quando o juiz deixe de se pronunciar sobre questões que devesse apreciar.

Porém, nem tal matéria foi submetida à apreciação da Relação, pelas partes, a que logo afasta a existência daquele vício, nem ela pode ser julgada por este Supremo Tribunal.

Tendo a Relação considerado provada a inexistência de qualquer acordo entre A. e R.R. para a realização de qualquer tipo de obra, seja de conservação, ordinária ou extraordinária, seja de beneficiação, é essa factualidade insindicável por este Supremo Tribunal, face ao estatuído nos art.s 722º nº 2 e 729º do C.P.Civil, mesmo que estivesse em contradição com qualquer outra.

Marginalmente, sempre se dirá que o que consta da referida al. f) era o vertido no acordo referenciado no item 4) do elenco dos factos provados, ou seja, a transcrição do que dele constava, enquanto que o elencado no item 71) é o resultado da averiguação feita pelo tribunal sobre a existência efectiva ou não desse acordo.

Portanto, aprovada está a inexistência de acordo para a realização de obras.

Temos, agora, que nos debruçar sobre a natureza das obras.

Segundo a al. b) do art. 1031º do Cód. Civil, é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a coisa se destina.

Logo, cabe ao locador realizar no locado as obras essenciais à efectivação desse gozo.

O art. 11º do RAU, distingue três tipos de obras: de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação.

A Relação classificou as obras em causa como sendo de conservação ordinária.

A recorrente, nas conclusões das suas alegações, que fixam o âmbito do recurso (art. 684º nº 3 e 690º nº 1 do C.P.Civil), não questionam essa classificação.

São elas, designadamente, as de reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências e, em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.

Considerando os factos descritos nos itens 24) a 28), inclusive, 30) a 40), inclusive, e 67) do elenco dos factos provados, nada há a apontar, realmente, à qualificação das mencionadas obras como de conservação ordinária.

Ora, segundo o disposto no nº 1 do art. 12º do R.A.U. " As obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio, sem prejuízo do disposto no art. 1043º do Código Civil e os artigos 4º e 120º do presente diploma".

E, não se mostrando verificada nos autos qualquer das situações previstas nos citados art.s 1043º, 4º e 120º, as obras em causa estão a cargo da senhoria, aqui autora.

Questão fulcral é a de saber se os R.R. têm direito ao reembolso das despesas feitas com as obras, ao abrigo do disposto no artigo 1036º do Cód. Civil.

Dispõe o nº 1 desse preceito que "se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-lo extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso".

Acrescenta-se no seu nº 2 que "Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo".

A recorrente contesta esse direito com o fundamento de que as descritas obras não têm a natureza de urgentes.

Todavia, a Relação julgou revestirem essas obras a natureza de urgentes.

E porque a definição dessa natureza não se encontra feita em qualquer normativo legal, traduz-se ela num juízo de facto, da competência exclusiva da Relação (cfr. citadas artigo 722º nº2 e 729º do C.P.Civil e o Ac. deste Supremo Tribunal de 27.09.1994 na Col.Jur.- Acs. do S.T.J.- Ano II, tomo III, pg. 77).

Assim sendo, carece a recorrente de razão ao defender não ter aplicação, in casu, o regime previsto no aludido art. 1036.

Como, consequentemente, não tem razão ao pretender ver aplicado o regime previsto nos art.s 14º a 18º do R.A.U. por as versadas nestes autos não serem as contempladas naqueles preceitos legais.

Finalmente, não há que ampliar a decisão de facto, nos termos do nº 3 do art. 729º, porque se não está perante um caso de inviabilização da decisão jurídica do pleito.

Aliás, a recorrente nem concretizou os factos articulados que pretendia ver apurados.

Termos em que se nega a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 9 de Janeiro de 2003

Abílio Vasconcelos

Duarte Soares

Simões Freire