Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

AA e BB, vieram intentar acção, com processo ordinário, contra CC, DD E MULHER, EE, FF E MARIDO,GG, HH E MULHER, II, JJ E MARIDO, LL, MM E NN (menor, representada por sua mãe OO), todos (e a primeira também por si e em representação da HERANÇA DE PP em representação da HERANÇA ILÍQUIDA E INDIVISA ABERTA POR ÓBITO DE QQ, pedindo a condenação dos réus, por si e na alegada qualidade, a:

a) reconhecer que a linha divisória entre o seu prédio e o prédio identificado no 1.º artigo da petição é a que se estabelece pela linha azul constante em planta anexa como doc. n°3;

b) reconhecer que, para além da referida linha, não possuem qualquer faixa de terreno;

c) fechar as aberturas que abriram viradas para o prédio identificado no artigo 1.º da petição;

d) retirar lixo ou objectos que tenham colocado no prédio identificado no artigo 1.º da petição;

e) retirar o cimento e repor o pavimento no estado em que se encontrava, no local assinalado a amarelo em planta anexa;

f) abster-se de praticar quaisquer actos que impeçam os autores de edificar as suas garagens e de ser colocado o portão no local assinalado em A) na dita planta;

g) abster-se de aceder ao local identificado a verde na planta anexa;

h) no pagamento da quantia de € 2500, a título de sanção pecuniária compulsória por cada vez que violem as citadas obrigações.

Alegando, para tanto, e em suma que:

São proprietários de duas fracções autónomas de um prédio constituído em propriedade horizontal, composto, como do título da propriedade horizontal consta, por dois blocos de apartamentos e garagens, nas traseiras.

O bloco dois confronta, pelo lado sul, com o prédio urbano pertencente aos réus, destinado a habitação e armazém, no qual estes abriram, deitando directamente para o pátio comum do edifício de que fazem parte as fracções autónomas de que são (os autores) comproprietários, cinco aberturas (cujas medidas especificam), três em forma de janela, e duas em forma de porta ou portão.

Todas as aberturas dão acesso directo ao referido pátio e não possuem os réus, para lá da parede norte que constitui a fachada do seu imóvel, qualquer faixa ou parcela de terreno.

Mais alegaram terem os réus colocado dois tubos de drenagem de águas pluviais que as escoam para o pátio referido e bem assim que os réus impedem que os condóminos do identificado edifício constituído em propriedade horizontal fechem, com portão, o acesso da rua ao pátio em causa, além de aí depositarem lixos e de acederem ao pátio pela porta que abriram.

No espaço destinado às duas garagens (como previsto na constituída propriedade horizontal) também os réus colocam lixos e vêm impedindo os operários dos autores de construir as garagens, tendo ainda pavimentado o espaço relativo a uma das garagens e ao pátio comum.

Todos estes actos praticados pelos réus violam o seu (deles, autores) direito de propriedade, quer como proprietários exclusivos das duas fracções autónomas, quer como comproprietários das partes comuns.

Citados os réus, vieram apresentar contestação, defendendo-se por excepção e por impugnação, e formulando reconvenção.

Por excepção invocaram a sua ilegitimidade.

Por impugnação, alegaram que o prédio de que são proprietários – e no qual construíram o armazém aludido na petição inicial – confrontava, pelo norte, com a via pública, sendo que aí, nessa área, está actualmente implantado o bloco dois do imóvel e pátio alegado pelos autores.

Muraram o prédio de que são proprietários em toda a extensão, colocando, em inícios de 1983, o portão existente ao fundo do lote e junto à faixa de terreno que os autores referem constituir as garagens de sua propriedade e o pátio do imóvel a que tais garagens pertencem, utilizando-o (portão) para sair e aceder à via pública, por aí fazendo passar os artefactos de pesca.

Posteriormente, no ano de 1988, edificaram no terreno em causa prédio destinado a habitação e armazém, altura em que foram feitas as aberturas/portão.

O armazém confrontava, pelo norte, com a via pública, estando nessa área actualmente implantado o bloco dois do imóvel e pátio alegado pelos autores, sendo que por essa via pública, os réus, há mais de vinte anos, acediam de uma rua pública a outra, e vice-versa, passando também por aí os “aparelhos” de pesca que utilizavam na actividade piscatória, acedendo também, por esse espaço (via pública), ao imóvel no qual edificaram.

Desde 1983 ininterruptamente, à vista de todos, e sem oposição, utilizam os portões para aceder da via pública ao seu prédio, através do espaço que constitui hoje o bloco dois identificado pelos autores na petição.

As janelas foram abertas no ano de 1988, na convicção (ao tempo da sua abertura) que não lesavam direito algum, pois tinham por seguro que elas deitavam directamente para a via pública, janelas que se mantêm com as dimensões iniciais, sem oposição de ninguém.

Desde o mesmo ano de 1988 sempre conduziram as águas pluviais do telhado do seu edifício para o pátio identificado pelos autores, à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém, convictos de que não lesavam direitos doutrem.

Com tais fundamentos concluem pela improcedência da acção – com ressalva do pedido formulado na alínea a) – e pedem, em reconvenção, a condenação dos autores a reconhecerem:

1 - que o prédio a que pertencem as fracções “J” e “L” se acha onerado com uma servidão de passagem em que é dominante o prédio dos réus relativamente às duas aberturas (uma a nascente e outra a poente);

2 - que, em consequência, e para ser respeitado o exercício de tal servidão:

2.1- deve ser vedada aos autores qualquer tipo de construção (ou de comportamento) que obstrua ou dificulte o acesso dos réus da Rua dos ............ à habitação existente nas traseiras (e vice versa), através do portão referido no artigo da contestação e da faixa de terreno assinalada a verde e amarelo na planta junta com a petição inicial e, ainda, o acesso da propriedade dos réus ao pátio, pela abertura existente a nascente/norte, referida no artigo 56.° da contestação;

2.2- na hipótese de vir a ser colocado o portão a que os autores aludem no ponto f) (in fine) do pedido, devem os mesmos autores ser condenados a fornecer aos réus as chaves desse portão;

3 - que sobre o terreno dos autores se acha constituída, pela via de usucapião, uma servidão de vistas, que tem por objecto as três janelas descritas no artigo 15.° do petitório, servidão que onera o prédio que integra as fracções de que os autores se dizem donos;

4 - que em consequência, devem os autores ser condenados a respeitarem o exercício da servidão que onera o seu prédio, nomeadamente para os efeitos consignados no art. 1362.°, n.° 2, do Código Civil;

5 - que sobre o mesmo prédio (serviente) se acha constituída, em favor do dos réus (dominante), uma servidão de estilicídio, pelo que devem ser condenados a permitir que as águas pluviais continuem a fluir do telhado do prédio dos réus, através dos tubos de drenagem referidos no artigo 21° da petição inicial, caindo sobre o seu (deles, autores) prédio, nada podendo, assim, eles edificar ou fazer no sentido de impedirem ou dificultarem esse escoamento.

Replicaram os autores, pugnando, desde logo, pela improcedência da excepção de ilegitimidade arguida.

Mais pedindo a condenação dos réus como litigantes de má fé.

Na decorrência de diligências encetadas para o registo da reconvenção, os réus impetraram a redução dos pedidos reconvencionais formulados sob os pontos 1, 3, 4 e 5 à condenação dos reconvindos ao reconhecimento da existência de três servidões (passagem, estilicídio e vistas) que oneram as duas fracções descritas no art. 7.º da petição inicial e nas quais é dominante o seu (deles, reconvintes) prédio.

Admitida a reconvenção, foi proferido despacho saneador, que, além do mais, considerou as partes legítimas.

Foram fixados os factos tidos por assentes, tendo sido elaborada a base instrutória.

Realizado o julgamento, foi decidida a matéria de facto da base instrutória pela forma que do despacho junto de fls. 420 a 426 consta.

Foi proferida a sentença, que:

1) julgou improcedente a reconvenção, absolvendo os autores dos pedidos;

2) julgou procedente a acção e, na qualidade em que são demandados, condenou os réus:

a) a reconhecer que a linha divisória entre o seu prédio e o prédio identificado no facto primeiro da matéria provada, é a que se estabelece pela linha azul constante da planta anexa à petição inicial como doc. n.º 3 a fls. 18,

b) a reconhecer que para além da referida linha, não possuem qualquer faixa de terreno,

c) a fechar as aberturas que abriram viradas para o prédio identificado no facto primeiro da matéria provada,

d) a retirar lixo ou objectos que tenham colocado no pátio comum do prédio identificado no facto primeiro da matéria provada,

e) a retirar o cimento e repor o pavimento no estado em que se encontrava, no local assinalado a amarelo na planta anexa à petição inicial;

f) a absterem-se de praticar quaisquer actos que impeçam os autores de edificar as suas garagens e de ser colocado o portão no local assinalado em A) na dita planta,

g) a absterem-se de aceder ao local identificado a verde na mesma planta anexa à petição inicial,

h) a pagar a quantia de € 150, a título de sanção pecuniária compulsória, por cada vez que violarem as obrigações mencionadas sob as anteriores alíneas f) e g). Inconformados, vieram os réus interpor, sem êxito, recurso de apelação para o Tribunal da Relação do Porto.

De novo irresignados, vieram pedir revista para este Supremo Tribunal de Justiça, tendo, na sua alegação, formulado as seguintes conclusões, que a seguir se transcrevem:

1.ª - Por volta do ano de 1983, a R. CC e Marido muraram a parcela de terreno que adquiriram e onde se encontra implantado o edifício destinado a armazém referido em 2.7 da matéria assente.

2.ª - Nessa altura, aquela R. e seu marido colocaram o portão existente ao fundo do lote, que dá acesso ao espaço destinado às fracções J e L, identificadas em 2.6 idem bem como ao pátio comum referido em 2.8 - 2. idem.

3.ª - Desde então, por esse portão entravam e saíam os aparelhos de pesca utilizados pelos RR.

4.ª- Por esse portão acediam os RR. desde o lado poente do seu prédio à Rua dos ............ e, pelo menos até 1987, à Rua da ............

[1]

.

6.ª - Os RR. utilizam esse portão e o pátio comum referido em 2.8 idem para acesso ao anexo por eles construído por volta de 1988 nas traseiras do seu prédio com o n.°00 de policia e que destinam à habitação

7.ª - Os RR. actuaram à vista de toda a gente.

8.ª - Pelo menos até ao início da construção do bloco 2. referido em 2.6 idem, os RR. actuaram sem oposição de ninguém, designadamente dos AA. e seus antepossuidores

9.ª - Pelo menos até ao inicio da construção do bloco 2 referido em 2.6 idem em 1989/1990, os RR. actuaram na convicção de que não lesavam direito de terceiros

10.ª - Pelo menos até ao inicio da construção do bloco 2, referido em 2.6 idem em 1989/90, os RR. actuaram na convicção de que o espaço que corresponde às fracções J e L referidas em 2.6 e ao pátio comum mencionado em 2.8 idem se tratava de uma área do domínio público.

11.ª - A R. CC e marido procederam às aberturas em forma de janela, referidas em 2.9,idem, no ano de 1988, na convicção de que não lesavam direito de terceiros

12.ª - Desde então as aberturas têm-se mantido sem oposição de ninguém.

13.ª - Cessada a convicção em 1989/90 de que o espaço referido em 2.31 da matéria assente era uma área de domínio público, os RR. Recorrentes passaram a exercer sobre essa área uma verdadeira relação e vontade de domínio.

14.ª- Com efeito, a partir dessa altura (1989/90) os RR. Recorrentes não só tinham o corpus mas, igualmente, o animus de que exerciam um verdadeiro direito real e, estando demonstrada a existência do corpus, competiria aos Recorridos ilidirem a presunção consignada no art. 1252.° n.° 2 do CC.

15.ª - Caberia, assim, aos Recorridos demonstrar que o poder de facto exercido pelos Recorrentes configurava situação de mera detenção (Penha Gonçalves, Direitos Reais, 238 e, na mesma linha o Assento do STJ de 14/05/96 — BMJ — ao estabelecer que "(...) tendo em conta o que dispõe o n.° do art. 350.º competir àqueles que se arrogam a posse provar que o detentor não é possuidor ").

16.ª - Os Recorridos não ilidiram essa presunção.

17.ª - Pelo menos, até 1989/90, como resulta da matéria assente, os Recorrentes agiram na convicção de que não lesavam direito de terceiros.

18.ª - Mas a partir de então, cessada a sua convicção de que se tratava de área pública, também actuaram os Recorrentes ignorando que lesavam o direito de outrem, nomeadamente dos aqui Recorridos.

19.ª - Alicerçados que estavam nas deliberações da Câmara Municipal de Vila do Conde que visavam, concretamente, o lote dos Recorrentes, cfr documentos juntos aos autos e já aqui oportunamente identificados — e que garantiam o respeito pelos direitos adquiridos dos Recorrentes.

20.ª - Mas também — o que releva para efeitos de boa fé - na imposição aos Recorridos de restrições ao seu direito de construção, da qual resultava que os Recorridos só poderiam construir desde que cedessem para domínio público as faixas laterais do logradouro (onde se insere o pátio comum).

21.ª - Independentemente da legalidade ou ilegalidade de tal imposição autárquica, o certo é que os Recorridos nunca a impugnaram e até hoje nunca ali construíram as garagens — (e já lá vão mais de 22 anos !...)

22.ª - Assim como nunca impediram que os Recorrentes mantivessem abertos quer o portão ao fundo do seu lote quer as janelas abertas em 1988 quer a passagem pelo pátio comum.

23.ª - As aberturas referidas e a passagem pelo pátio comum mantiveram-se à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém, nomeadamente dos Recorridos, até à data da citação, o que mais fez enraizar nos Recorrentes a certeza de que não lesavam o direito de outrem.

24.ª - Actuaram, assim, os Recorrentes, desde 1989/90 e até 01 de Junho de 2006, ignorando que lesavam o direito de outrem, nomeadamente dos aqui Recorridos.

25.ª - A posse exercida pelos Recorrentes presume-se, assim, de boa fé.

26.ª - Em 01 de Junho de 2006 (data de citação) tinham, assim, já decorridos mais de 15 anos, prazo consignado no art. 1296.° CC para a usucapião, já que não havia registo do título nem da mera posse e a posse dos Recorrentes era de boa fé.

27.ª - Encontram-se, assim, preenchidos os requisitos para a aquisição pela via de aquisição originária, por parte do prédio dos Recorrentes das servidões de vistas, quanto às janelas e portão, e de passagem, quanto ao pátio comum.

28.ª - Devendo os Recorridos reconhecer o direito dos Recorrentes de passarem pelo pátio comum e de aceder a este e ainda o direito de manterem abertas as janelas e portões que deitam directamente para tal pátio e de os utilizar.

29.ª - O Acórdão recorrido violou os comandos dos art. 1287.º°, 1260.° n.° 1, 1252.° n.° 2, 1288.° e 1296.° e 1547 °, n.° 1, e 350.°, n.° 1, todos do CCivil e 493.°, n.º 3, do CPC.

Os recorridos contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso.

Corridos os vistos legais, cumpre, apreciar e decidir.

Vem dado como

PROVADO

:

1 – Por escritura de 19/07/1990, outorgada a fls. 5 do Livro 104-C do 2.º Cartório Notarial de Vila do Conde, foi constituída a propriedade horizontal de um prédio constituído por dois blocos de rés-do-chão, primeiro e segundo andares, para habitação, arrumos no sótão e garagens no logradouro, sito na Rua ......... com os nºs 000 e 000, em Vila do Conde, com a área coberta de 404 m2 e descoberta de 402 m2, construído sobre os lotes 1-A, 2-A, 3-A, 4-A e 5-A do alvará de loteamento n° 1/74, concedido pela Câmara Municipal de Vila do Conde em 08/01/1994 – A.

2 – A propriedade horizontal encontra-se registada em F-l sobre o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n° 1154 – B.

3 – Tal como consta do título de propriedade horizontal, o prédio é constituído por dois blocos de apartamentos e garagens nas traseiras — C.

4 - O denominado Bloco Dois tem entrada pelo n° 000 da Rua ............... – D.

5 - Pelo lado sul, o referido Bloco Dois confronta com prédio urbano pertencente aos réus – E.

6 - As fracções “J” e “L” do denominado Bloco Dois do prédio referido em 1 encontram-se registadas a favor dos autores através da inscrição G-l — F.

7 - Os réus, na qualidade em que são demandados, são donos e legítimos possuidores de um prédio urbano destinado a habitação e outro destinado a armazém, sitos na Rua .................., agora Rua dos ............, com os nºs de polícia 00 e 00, confrontando este pelo norte com o prédio identificado em 1 — G e certidões de fls. 346 a 357.

8 - Os réus abriram para o pátio comum do edifício identificado em 1, que medeia entre a fachada norte deste prédio e a fachada sul do edifício, cinco aberturas – H.

9 - Dessas aberturas, três têm a forma de janela e duas a forma de porta ou portão — I.

10 - Todas elas deitam directamente para a parte comum do prédio identificado em 1.

11 - As janelas têm a largura de 1,10m, 1,10m e 1,67m e a altura de 1,10m, 1,10m e 1,10m, respectivamente — K.

12 - As aberturas, tipo porta ou portão, têm a largura de 0,95m e 0,73m e a altura de 1,08m e 1,88m, respectivamente – L.

13 - Abrem e dão acesso directo ao identificado prédio — M.

14 - Para norte da parede que constitui a fachada do prédio dos réus, estes não possuem qualquer faixa ou parcela de terreno - N.

15 - Todo o demais espaço, nomeadamente o pátio, é parte comum do edifício identificado em 1, que é servido por uma entrada com 3,12m de largura, da Rua ................... — O.

16 - Os réus impedem que os condóminos do edifício identificado em 1 fechem, com portão, o referido acesso da rua àquele pátio — P.

17 - Nas fracções “J” e “L” está prevista a edificação de duas garagens – Q.

18 - Há cerca de dois meses os réus pavimentaram com cimento e tijolo o espaço assinalado a amarelo na planta junta aos autos com a petição a fls. 18 — R.

19 - A ré CC e o seu marido construíram o armazém e a casa de habitação referidos em 7 — S.

20 - Os réus, por algumas vezes, depositaram lixo no pátio comum identificado em 15 -1º .

21 - Os réus têm aberturas de acesso dos seus prédios, com os nºs de polícia 00 e00, para a Rua dos ............ – 2º .

22 - Por volta do ano 1983, a ré CC e marido muraram a parcela de terreno que adquiriram e onde se encontra implantado o edifício destinado a armazém com o n.º de polícia n° 00 referido em 7 – 7º.

23 – Nessa altura, aquela ré e o marido colocaram o portão existente ao fundo do lote, que dá acesso ao espaço destinado às fracções 'J' e 'L', identificadas em 6, bem como ao pátio comum referido em 8 – 8º.

24 - Desde então por esse portão entravam e saíam os aparelhos de pesca utilizados pelos réus – 9º.

25 - Por esse portão acediam os réus desde o lado poente do seu prédio à Rua dos ............ e, pelo menos até 1987, à Rua da ............ – 10°.

26 - Os réus utilizam esse portão e o pátio comum referido em 8 para acesso ao anexo por eles construído por volta do ano 1988 nas traseiras do seu prédio com o n° de polícia00 e que destinam a habitação – 11°.

27 - Os réus actuaram à vista de toda a gente – 4º.

28 - Pelo menos até ao início da construção do bloco 2 referido em 6, os réus actuaram sem oposição de ninguém, designadamente dos autores e seus antepossuidores – 5º.

29 - Pelo menos até ao início da construção do bloco 2 referido em 6, em 1989/90, os réus actuaram na convicção de que não lesavam direito de terceiros – 6º.

30 - Existe uma abertura em forma de porta na estrema nascente/norte do prédio com o n° de polícia00, abertura essa que dá acesso ao pátio comum referido em 8 – 12° e 13°.

31 - Pelo menos até ao início da construção do bloco 2 referido em 6, em 1989/90, os réus actuaram na convicção de que o espaço que corresponde às fracções “J” e “L” referidas em 6 e ao pátio comum mencionado em 8 se tratava de uma área do domínio público – 15º.

32 - A ré CC e marido procederam às aberturas em forma de janela referidas em 9 no ano de 1988, na convicção de que não lesavam direito de terceiros – 16°e 17°.

33 - Desde então as aberturas têm-se mantido sem oposição de ninguém – 18.°

São, como é bem sabido, as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o objecto do recurso – arts. 684.º, n.º 3, e 690.º, nºs 1 e 4, do Código de Processo Civil, bem como jurisprudência firme deste Supremo Tribunal.

Sendo, pois, as questões atrás enunciadas e que pelos recorrentes nos são colocadas que cumpre apreciar e decidir.

As quais se podem resumir

a saber se se encontram preenchidos os requisitos para a aquisição, a favor do prédio dos réus, de servidão, de vistas, passagem e estilicídio, a onerar o prédio dos autores.

Vejamos.

As instâncias julgaram improcedente o pedido, formulado em reconvenção, de que se reconhecesse que a favor do prédio dos recorrentes, a onerar as fracções “J” e “L” do prédio, constituído em propriedade horizontal, de que os autores são proprietários, se encontram constituídas servidões de passagem, vistas e estilicídio, invocando, como título de aquisição, a usucapião.

Na Relação, discordando-se dos recorrentes, entendeu-se que não se verificam os pressupostos de constituição das aludidas servidões, assim sustentando a sua fundamentação a respeito: “sendo a posse de má fé (e não havendo registo do título — a posse é não titulada — nem da mera posse), o prazo para a aquisição por usucapião das servidões (de vistas e de passagem) é de vinte anos (art. 1296° do C.C.). Reportando-se o início da posse dos réus aos anos de 1989/1990, constata-se que à data da citação dos réus para a presente acção (no ano de 2006, relativamente à maioria deles, e ano de 2007, quanto ao MM e à NN - o acto interruptivo relevante, face às disposições conjugadas dos arts. 1292° e 323° do C.C -, ainda não se havia completado o prazo para a aquisição, por usucapião, das referidas servidões. Ou seja: a posse dos réus, não lhes faculta a aquisição das servidões de passagem e de vistas, pois se não manteve pelo prazo mínimo para tal estabelecido na lei — vinte anos”.

Cremos que se decidiu bem.

Inquestionado ficou, nas instâncias, que os autores são proprietários de duas fracções autónomas, designadas pelas letras “J” e “L”, do prédio constituído em propriedade horizontal, composto por dois blocos de apartamentos e garagens nas traseiras, sendo que o Bloco Dois confronta, pelo lado sul com prédio urbano pertencente aos réus.

A propriedade horizontal é o resultado da evolução histórica e da necessidade de responder a crescentes necessidades de habitação, com melhor aproveitamento dos solos, mormente através da construção em altura.

Pressupondo a mesma a divisão de um edifício através de planos ou secções horizontais, por forma a que, entre dois planos, se compreendam uma ou várias unidades independentes, ou ainda através de um ou mais planos verticais, que dividam igualmente o prédio em unidades autónomas

[2]

.

Entre nós, o instituto foi aflorado nas Ordenações Filipinas, regulando-se, no art. 2 335.º do CC de 1867, que teve por fonte o art. 664.º do CC francês, o modo de reparação e conserto dos diversos andares de um edifício que pertencessem a diversos proprietários, quando tal não se encontrasse regulado nos respectivos títulos

[3]

.

Tendo a sua positivação no nosso ordenamento jurídico ocorrido com a publicação do DL 40.333, de 14-10-1965, diploma que no seu preâmbulo definia como caracteres fundamentais do seu regime jurídico “a verificação cumulativa das seguintes circunstâncias: (i) a existência de propriedades singulares sobre diversas fracções em que o prédio se subdivide, (ii) a articulação de todas as fracções num todo ou unidade que é o edifício e (iii) a existência de bens comuns aos proprietários.

Tal instituto foi introduzido no Código Civil

[4]

de 1966, vindo a ser tratado nos seus arts 1414.º e ss., que regulam um feixe de direitos estabelecidos para a propriedade horizontal - “… (nela) se congregam dois direitos distintos: um de propriedade singular, no que respeita às fracções autónomas, e outro de compropriedade, cujo objecto é constituído pelas partes comuns referidas no art. 1421.º. O próprio legislador faz um enquadramento conceitual das soluções que perfilha, explicitando no art. 1420.º, nº 1 que “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.”

[5]

E, assim, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário

[6]

das partes comuns do edifício, direitos que são incidíveis, não podendo ser alienados separadamente – art. 1420.º.

Enquanto proprietários exclusivos das fracções que lhe pertencem e comproprietários das partes comuns do edifício, os autores gozam, nos termos definidos pelo art. 1305.º, " (…) de modo pleno e exclusivo, do uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas".

Assinalando dificuldades na conceptualização do direito de propriedade

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, que o nosso legislador não definiu, a doutrina define-o como “o direito real que outorga a universalidade dos poderes que à coisa se podem referir” ou “afectação jurídico-privada de uma coisa corpórea, em termos plenos e exclusivos, aos fins de pessoas individualmente consideradas”

[8]

.

Ou seja, define-o pelas notas que o caracterizam, designadamente pelos poderes que confere ao seu titular, já que “a essência da propriedade reside na sua aptidão para abarcar a generalidade dos poderes que permitam o total aproveitamento da utilidade de uma coisa, o que lhe dá carácter de exclusividade”

[9]

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Como referem J.J. Gomes Canotilho e Vital Moreira, “Teoricamente, o âmbito do direito de propriedade abrange pelo menos quatro componentes: (a) a liberdade de adquirir bens; (b) a liberdade de usar e fruir dos bens de que se é proprietário; (c) a liberdade de os transmitir; (d) o direito de não ser privado deles. Talvez se possa acrescentar uma quinta dimensão: o direito de reaver os bens sobre os quais se mantém o direito de propriedade (ex.: cláusula de resgate de propriedade na venda de bens móveis duradouros. Cfr. Directiva 2000/35/CE)”

[10]

.

O Código Civil só regula o direito de propriedade sobre coisas corpóreas, móveis ou imóveis (art. 1302.º).

Tal como definido neste Código, à semelhança dos demais direitos reais, o direito real de propriedade, apesar do seu carácter absoluto, sofre limitações ou restrições, sejam elas de direito público (de que é o mais paradigmático exemplo a expropriação) ou de direito privado (como sucede no campo das relações de vizinhança), decorrentes do próprio estatuto do direito real (como o sejam os limites da própria função social da propriedade privada

[11]

), ou da existência de outros direitos reais, como o seja – por ter relevância pa