Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I

AA, BB e CC moveram a presente acção ordinária contra DD Lda, pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento relativo ao prédio urbano sito na Rua ... 151 – 163, em Coimbra, sendo a ré condenada a entregar-lhe o locado livre de pessoas e bens.

A ré contestou e deduziu pedido reconvencional.

Os autores replicaram, contestando o pedido reconvencional.

No despacho saneador, conheceu-se do mérito da causa, julgando-se improcedentes a acção e a reconvenção e absolvendo-se, em consequência, a ré e os autores dos pedidos que contra cada um deles fora deduzido.

Apelaram os autores e a ré, tendo o Tribunal da Relação julgado procedente o recurso dos autores, decretando a resolução do contrato de arrendamento e condenando a ré a despejar de imediato o arrendado.

Apreciando o recurso da ré, decidiu a Relação ser esta parte ilegítima para recorrer quanto ao pedido dos autores, julgando improcedente o recurso quanto ao pedido reconvencional.

Recorreu novamente a ré, a qual, nas suas alegações de recurso, apresenta, em síntese, as seguintes conclusões:

1 A alteração contratual de um arrendamento, quanto ao ramo de negócio que é permitido exercer no locado, não tem efeitos extintivos do primitivo contrato, nele se integrando, contrato este que continua a subsistir com a referida alteração.

2 Assim, tendo sido já o usufrutuário quem outorgou a dita alteração, quando se extingue o usufruto, é aquela oponível ao proprietário de raiz.

3 Ao acordar na mesma alteração, o usufrutuário praticou um acto de administração, que se integra nos seus poderes, dado tratar-se de um acto de administração que não altera nem a substância nem o destino económico da coisa.

4 A produção de efeitos da alteração contratual não depende da aceitação dos novos locadores, nem de qualquer prestação da sua parte.

5 Os efeitos da convenção modificativa produzem-se independentemente de qualquer conduta dos proprietários de raiz e, por outro lado, o direito da locatária goza de sequela, incidindo sobre a coisa, independentemente de qualquer vínculo creditório e seguindo-a, mesmo quando ela é adquirida em propriedade plena pelos anteriores proprietários de raiz.

6 E não podem assim, fundamentar a resolução do arrendamento, nos termos do artº 64º nº 1, alínea b) do RAU.

7 A não ser deste modo, a procedência da acção traduzir-se-ia numa resolução por fundamento objectivo, não culposo, na caducidade do arrendamento, que não está prevista no citado artº 64º nº 1 alínea b).

8 Ainda que tal não se entendesse, a conduta do senhorio integraria um abuso de direito, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé no exercício dos direitos.

9 E tal interpretação do artº 64º do RAU seria violadora do princípio da segurança jurídica e da protecção da confiança – artº 2º da CRP - , infringe o direito de propriedade sobre o estabelecimento comercial, instalado em prédio utilizado mediante arrendamento comercial - artº 62º da CRP - , viola o direito de iniciativa privada – art- 61º da CRP - , bem como o princípio da proporcionalida ou da proibição do excesso do artº 18º da mesma Constituição.

10 Caso assim se não entenda, verifica-se uma hipótese de caducidade da relação locatícia, prevista no artº 113º do RAU, que confere ao locatário o direito a uma compensação, sempre que, por facto seu, tenha aumentado o valor locativo do locado. Pelo que, nesse caso, deverão os autos baixar para instrução e julgamento do pedido reconvencional.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

II

Nos termos do artº 713º nº 6 do C. P. Civil, consignam-se os factos dados por assentes, remetendo para o que consta de fls. 289 verso a 290 verso.

III

Apreciando

1 A primeira questão em debate é a de saber se o contrato de arrendamento celebrado antes da constituição do usufruto e modificado por acordo com o usufrutuário, é oponível, com a modificação, ao proprietário pleno, após a extinção desse usufruto.

2 Alega a recorrente que um contrato com modificações não deixa de ser o mesmo contrato, pelo que, tendo sido celebrado pelo proprietário pleno, antes da constituição do usufruto, é oponível a este, após cessar a limitação da propriedade de raiz, derivada da existência daquele direito real.

Saber se uma alteração contratual acordada pelos contraentes constitui um novo contrato, ou não, não é questão que possa ser decidida em abstracto, tudo dependendo da interpretação da vontade das partes. Ou seja, depende de se entender se aquelas quiseram manter no essencial o mesmo programa contratual, ou se pretenderam extinguir o primitivo contrato, dando lugar a uma nova autoregulamentação dos seus interesses. E, no caso, tem razão a recorrente, quando considera que o contrato se manteve o mesmo. Apenas se alterou o modo como estava definido os limites do gozo da coisa locada.

Só que, tal alteração foi outorgada pelo usufrutuário no âmbito dos poderes que lhe confere o seu direito. Pelo que tem de valer unicamente dentro desse mesmo âmbito. Fora dele, mantém-se válido o contrato na sua primitiva formulação.

Determina o artº 1051º alínea c) do C. Civil que o arrendamento caduca, quando cessar o direito com base no qual foi celebrado o contrato. Esta disposição tem sido pacificamente interpretada no sentido de que a morte do usufrutuário faz caducar o arrendamento em que outorgou como senhorio. Assim, este só tem poderes para dar de arrendamento pelo tempo de vigência do usufruto. Ora, não seria curial, que esse contrato não pudesse ser oposto ao proprietário pleno, mas já o pudesse ser uma alteração acordada com o usufrutuário a anterior contrato. Há aqui uma lógica de maioria de razão. Por isso, não aceitamos a alegação da recorrente de que não existe lei para a alteração do contrato, apesar de haver para este, sendo a interpretação contrária incompatível com as regras da hermenêutica jurídica.

Como bem reconheceu a Relação ao considerar que com a morte do usufrutuário “voltou a vigorar na sua plenitude o primitivo contrato de arrendamento”.

Aliás, se assim não fosse, estava encontrada a maneira de alterar substancialmente os arrendamentos, embora respeitando formalmente o anterior contrato, facto que se traduziria num esvaziamento da norma da alínea c) do artº 1051º, fazendo subsistir um contrato substancialmente novo celebrado com o usufrutuário.

3 É certo, como diz a recorrente, que ao autorizar a mudança de ramo de negócio o usufrutuário praticou um acto que está no âmbito dos seus poderes. Mas com os limites destes poderes, como atrás assinalámos. A recorrente alega que o contrato de alteração do arrendamento não está legalmente previsto na disciplina do usufruto. Nem precisava de estar, uma vez que, atento o que se consignou em 2, já está ele regulado no aludido artº 1051º.

4 O poder directo que o arrendatário tem sobre a coisa semelhante à sua posse e que a recorrente chama de sequela e que seria, segundo ela, oponível aos proprietários plenos, é verdadeiro, mas não está separado da locação que o origina. Não dá por si qualquer direito ao locatário, dependendo do contrato em que se funda. Depende da existência dum vínculo obrigacional, ou seja, de estar alguém está obrigado a facultar a outrém o gozo duma coisa, mediante o pagamento duma renda. No caso dos autos, como vimos, os autores não estão obrigados a facultar o gozo da coisa nos termos pretendidos pela ré.

Note-se que na velha querela de se saber se o arrendamento confere um direito real ou um direito de crédito, é de prevalecer a tese de que o locatário é credor duma prestação do locador, a de facultar este ao primeiro o gozo do locado. Simplesmente, como se concretiza essa prestação através do aludido poder directo sobre uma coisa, pode o locatário usar dos meios possessórios para defender esse poder.

5 Alega a recorrente que, a ser assim, então não existiria uma verdadeira resolução do arrendamento, por acto culposo do arrendatário, mas a sua cessação por um motivo objectivo (a morte do usufrutuário), portanto uma verdadeira caducidade da locação em apreço. A qual não cabe na previsão do artº 64º nº 1 alínea b) do RAU.

É certo que o referido artº 64º nº 1, nas suas diversas alíneas, contempla infracções do contrato por parte do locatário e não casos de caducidade do mesmo.

No entanto, se há aqui de facto uma verdadeira caducidade, não é do contrato in totum, mas sim da cláusula modificativa. O contrato subsiste na versão primitiva e é esta que a recorrente violou ao manter um ramo de negócio que esta versão não permite e permitindo, assim, o pedido de resolução do arrendamento.

Logo a situação reconduz-se na verdade à do artº 64º nº 1 alínea b).

6 Alega também a recorrente que a actuação dos autores integra um abuso de direito.

O abuso de direito consiste no exercício de um direito - que realmente existe – de forma que, segundo os ditames da boa fé, é de considerar inesperada.

Não existe na hipótese dos autos qualquer sinal de má fé no exercício do direito. Os autores não tiveram qualquer anterior conduta que fundamente tal má fé. Dos autos apenas se retira que exerceram um direito que a lei lhes confere. Se a ré acreditou que a modificação do contrato iria subsistir, depois da morte do usufrutuário, não pode imputar essa convicção, de acordo com a matéria factual adquirida, aos proprietários plenos.

7 Alega a recorrente que a possibilidade de resolução do arrendamento comercial nos termos pretendidos, implica uma interpretação inconstitucional do dito artº 64º.

Em primeiro lugar o da certeza e confiança jurídica do artº 2º da CRP. Este artigo, ao garantir os direitos individuais, não confere o direito a ver reconhecidas em juízo todas as pretensões das partes, mas o direito a defendê-las.

Quanto à violação dos princípios do direito de propriedade ao estabelecimento comercial em prédio arrendado da propriedade privada, - artºs 62º e 61º da CRP - , cabe dizer que não são eles minimamente beliscados com a dita interpretação, senão nunca poderia existirem despejos que lesassem tais estabelecimentos. Esses princípios estão sujeitos ao princípio da sua própria legalidade.

Finalmente, não é violado o princípio da proporcionalidade – artº 18º da CRP –, dado que é manifesto o equilíbrio das prestações: o locador limita-se a exigir a resolução decorrente do incumprimento do acordado.

8 Pretende a recorrente que, tratando-se de um caso de caducidade, tem direito a uma indemnização, nos termos do artº 113º do RAU, devendo os autos prosseguir em ordem à sua fixação. Não se qualificando o caso dos autos como um caso de caducidade do arrendamente – cf. 5 - , a questão encontra-se prejudicada e deixa de ser relevante, por não existir o direito a essa indemnização.

Termos em que improcede o recurso.

Pelo exposto, acordam em negar a revista e confirmam o acórdão recorrido.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 22 de Novembro de 2007

Bettencourt de Faria (Relator)

Pereira da Silva

Rodrigues dos Santos