Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

2ª SECÇÃO CÍVEL

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I. Relatório

1. AA, instaurou a presente ação contra ré, Mogal - Investimentos Hoteleiros e Turísticos, pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 176.938,16, acrescida de juros de mora vencidos até 20 de maio de 2014, no montante de € 38.480,78, e vincendos até efetivo e integral pagamento, correspondente ao valor da renda anual de € 9.000,00 devida pela exploração turística de cada uma das frações …2 e …7 integrantes do empreendimento turístico “Hotel Apartamentos Dunamar” e pela utilização da quota-parte nas partes comuns, desde 2004 a 2013 .

Alega para tanto e em síntese, ter celebrado com a ré um contrato que intitularam de “ contrato de cessão de exploração ” e que, apesar e tal contrato nunca ter sido denunciado por qualquer das partes, a ré nunca pagou ao autor as referidas rendas.

2. Citada, contestou a ré, excecionando a incompetência relativa do tribunal, a prescrição do direito do autor, a ineptidão da petição inicial e a impropriedade do meio processual usado pelo autor. Impugnou ainda parte dos factos alegados pelo autor, pugnou pela suspensão da instância até decisão do processo nº 1896/08..... da ... Vara cível …, com o fundamento de que a mesma constituía causa prejudicial relativamente à presente ação e pela declaração da exceptio non adimpleti contratus, concluindo pela improcedência da ação.

Subsidiariamente deduziu reconvenção, pedindo que seja declarado resolvido o contrato de cessão de exploração com fundamento na alteração das circunstâncias ou, caso assim não se entenda, que seja declarada a ineficácia desse contrato até à data em que vier a ser proferida sentença com trânsito em julgado.

3. O autor respondeu, sustentando a improcedência das invocadas exceções, invocando a nulidade, por ineptidão, da reconvenção e concluindo pela improcedência de todos os pedidos reconvencionais.

4. Foi proferido despacho saneador que, no que respeita à invocada exceção de caso julgado relativamente ao pedido reconvencional formulado pela ré, julgou improcedente a invocada exceção de caso julgado no que tange às rendas relativas ao apartamento …2 nos anos de 2009 a 2013, com vencimento em Janeiro de 2014 e concluiu que, por força da autoridade do caso julgado formado pelas decisões finais proferidas no processo nº 100/05... e no processo nº 1896/08..., estava o tribunal impedido de voltar a apreciar a questão atinente à validade, vigência e eficácia do contrato de cessão de exploração, pelo que absolveu o autor/reconvindo do pedido.

5. Inconformada com esta decisão, dela apelou a ré para o Tribunal da Relação de Lisboa, que, por Acórdão proferido em 26.05.2020, julgou improcedente o recurso, confirmando a decisão recorrida.

6. Inconformada, de novo, com este acórdão, a ré dele interpôs recurso de revista, a título excecional, para o Supremo Tribunal de Justiça, terminando as suas alegações de recurso com as seguintes conclusões, que se transcrevem:

A. O Acórdão recorrido, que mantém o despacho saneador de primeira instância e não admite a reconvenção da Ré, que consiste em apreciar a natureza e vicissitudes do contrato denominado de cessão de exploração, cria não só um grave erro na aplicação do direito e na interpretação das decisões anteriores transitadas em julgado, proferidas no Processo 100/05 ...... e 1896/08 ….., como uma injustiça que urge solucionar.

B. Incorre em grave erro nos seus pressupostos e em violação do disposto nos artigos 619.º n.º 1 e 621.º do CPC, confundindo o sentido, extensão e alcance da autoridade de caso julgado. Com efeito,

C. Esse Alto Tribunal, no processo n.º 100/05 ......, alterando o decidido pelas instâncias, julgou que “subsistia” o contrato promessa de compra e venda entre as partes.

D. O Autor Recorrido e a Ré Recorrente, tendo como pressuposto lógico esse contrato promessa, celebraram em 2004 um contrato denominado de cessão de exploração, objeto destes autos, que é um contrato coligado, umbilicalmente ligado e dependente daquele outro de promessa de compra e venda.

E. O Autor, só em setembro de 2013, na sequência do Acórdão em C., adquiriu os apartamentos dos autos, cuja promessa vigorava desde 2000.

F. Não pagou juros à Ré pelo atraso no cumprimento da promessa e no integral pagamento do preço, que foi considerado ocorrer por razão atendível, não pagou imposto municipal sobre imóveis até 2013, não pagou até 2013 quotizações de condomínio anuais (de mais de € 7.000,00 por cada ano para ambas as frações, pagando-as a Ré), mas tem nestes autos direito a rendas de exploração como se fosse indiscutível a natureza, efeitos e vicissitudes desse contrato, como se fosse verdadeiro proprietário, desde 2009 em diante (só por força de prescrição não o tendo também nos anos anteriores).

G. Ré e Recorrente que celebrou com o Autor o denominado contrato de cessão de exploração convencida que o contrato prometido de compra e venda se iria celebrar brevemente, sendo este - como aí se expressou uma “promessa de garantia de cessão de exploração”. A Ré continuaria a ter após a transmissão dos imóveis apartamentos para exploração turística (pois que era obrigatório garantir um mínimo de 70% dos mesmos em exploração – artigo 30.º n.º 1 do Decreto-Regulamentar n.º 36/97, que regulamentava os estabelecimentos hoteleiros, incluindo hotéis-apartamentos, como o dos autos) e o Autor teria a certeza de que auferiria rendas futuras dos seus apartamentos.

H. E tudo, tão-só e somente, por errada invocação e interpretação do sentido e alcance da autoridade de caso julgado!

I. Sendo gritantemente iníquo e injusto que, embora permanecendo válido o contrato promessa de compra e venda – como esse Alto Tribunal deliberou no processo n.º 100/05...., o mesmo tenha tido os seus efeitos paralisados até 2013, sem culpa de nenhuma das partes (a Ré porque a ação registada não constituía um ónus ou encargo e o Autor porque a sua recusa não era perentória e era justificada), mas o douto Tribunal recorrido – a pretexto de autoridade de caso julgado – se negue, ao menos, a aplicar a mesma paralisação de efeitos ao coligado, dependente e umbilicalmente ligado contrato denominado de cessão de exploração.

J. O contrato promessa, válido é certo, esteve paralisado e “subsiste” – é esta a única atribuição de efeitos que quanto a ele é empreendida no douto Acórdão desse Alto Tribunal proferido no processo n.º 100/05….

K. Mas o denominado contrato de cessão de exploração, não só é válido, como integralmente eficaz e a Ré tem de pagar até pelo tempo em que o contrato promessa não foi cumprido, nem era exigível o seu comprimento, por causa não atribuída a culpa de nenhuma das partes!

L. Haverá Justiça nesta conclusão a que chegam as Instâncias no caso dos autos, escudando-se no pretenso alcance da autoridade de caso julgado?!

M. Mas mais grave: Nos presentes autos, prosseguindo a ação para julgamento e produzida efetiva prova, no final do ano de 2019, o tribunal de primeira instância decidiu que o contrato denominado de cessão de exploração era e é um contrato promessa de cessão de exploração, uma garantia de exploração feita no pressuposto de que Autor e Ré celebrariam o contrato de compra e venda das frações em causa (o que tardou por mais 9 anos!) – sem que ninguém o pudesse imaginar!

N. E por isso, a final, julgou a presente ação totalmente improcedente.

O. Interposto pelo Autor recurso de apelação dessa sentença final, por Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 18/06/2020, nos também presentes autos, foi esse recurso julgado procedente, revogada a sentença de primeira instância – completamente desprezada a prova produzida e a Ré condenada a pagar as rendas ao Autor, de 2009 em diante, tudo só e somente com o mesmo fundamento do Acórdão Recorrido – a extensão e efeitos da dita autoridade de caso julgado!

P. Cujo recurso de Revista, admissível sem justificação da sua excecionalidade, por existência de decisão contrária entre as instâncias, necessariamente, será interposto no devido tempo.

Vejamos os arestos transitados:

Q. Em ação que correu termos com o n.º 100/05 …, por douto Acórdão desse Venerando Supremo Tribunal de Justiça, de 21/03/2013, foi revogado o acórdão recorrido e foi o Autor absolvido do pedido reconvencional.

R. Nesses autos, discutia-se se o Autor tinha, ou não direito – conforme era o seu único pedido – ao sinal em dobro por incumprimento pela Ré e ora Recorrente de contrato-promessa de compra e venda das mesmas frações autónomas do prédio dos autos.

S. Ambas as instâncias julgaram a ação improcedente e julgaram procedente a reconvenção da Ré, que consistia em fazer seu o sinal entregue pelo Autor.

T. Nesse douto Acórdão deste Alto Tribunal, de 21/03/2013, foi decidido que embora o fundamento apresentado pelo Autor para não querer outorgar a escritura de compra e venda com a Ré não constituísse, ao contrário do que ele invocava, uma razão fundada em ónus ou encargo sobre o prédio, que inexistia, era ainda assim um argumento razoável, um fundamento atendível (o registo de uma ação infundada sobre o prédio e entretanto finda e o respetivo registo extinto).

U. E por isso – estando ultrapassado o obstáculo - decidiu julgar improcedente a ação do Autor (sinal em dobro) e a reconvenção da Ré (fazer seu o sinal), “com a inerente e integral subsistência do contrato-promessa em apreço nos autos” (pág. 24 in fine desse douto Aresto deste Alto Tribunal).

V. Sucede que, sendo esse contrato-promessa datado do ano 2000 (facto assente e transcrito na pág. 14 do Acórdão Recorrido) e tendo essa ação sido proposta pelo Autor em 2005 (para condenação da Ré no pagamento do sinal em dobro), no ano de 2004 Autor e Ré celebraram – sendo aquele promitente adquirente das frações em causa – um contrato (o dos autos) que denominaram de cessão de exploração (sendo as frações em causa de um empreendimento turístico na modalidade de hotel apartamentos) – facto assente e transcrito na pág. 16 e seguintes do Acórdão Recorrido.

W. Contrato que para além daquela denominação, textualmente afirma logo de seguida (ainda na pág. 16) ser um “contrato promessa de garantia de cessão de exploração”.

X. No qual consta, não um clausulado de contrato, mas dois contratos bem distintos. E começa aqui, com o devido e muito respeito, a confusão das Instâncias e o erro palmar em recurso de revista. Com efeito,

Y. Um contrato denominado de cessão de exploração, pelo qual o Autor deu ou prometeu dar à Ré, em exploração, os apartamentos que lhe prometeu comprar no contrato promessa acima indicado e objeto do Processo n.º 100/05... (com Acórdão final desse Alto Tribunal já indicado) – que constitui a causa de pedir destes autos.

Z. E um contrato de prestação de serviços de alojamento turístico, pelo qual o Autor e a Ré previram as condições nas quais o Autor se poderia alojar num dos apartamentos turísticos da Ré, quer sem retribuição específica, quer com retribuição específica especial, correspondente a 70% do normal preço de balcão – que constitui a causa de pedir do processo n.º 1896/08 ....

AA. E aqui começa, como já dito, o clamoroso erro do tribunal recorrido quanto à extensão, sentido e alcance da autoridade de caso julgado.

BB. É que no processo n.º 100/05.... apenas foi decidido em última instância, por esse Alto Tribunal, julgar improcedente quer a ação, quer a reconvenção, “subsistindo” (Sic) assim o contrato-promessa de compra e venda.

CC. E no seu cumprimento, Autor e Ré celebraram a escritura pública respetiva em setembro de 2013.

DD. Já no processo n.º 1896/08.…., estava em causa uma distinta relação material controvertida e uma distinta causa de pedir – porque o Autor se alojou num apartamento da propriedade da Ré no dito empreendimento (apartamento ....2 que aquele havia prometido comprar-lhe), discutia-se se a Ré tinha direito ao pagamento desses serviços de alojamento turístico prestados ao Autor entre os anos de 2004 e 2008, data em que tais serviços cessaram.

EE. A primeira instância, por sentença de 28/05/2010, julgou parcialmente procedente o pedido reconvencional da Ré, condenando o Autor a pagar-lhe 70% do preço de balcão (por aplicação exclusivamente da cláusula 7.ª do denominado contrato de cessão de exploração).

FF. Na verdade, uma cláusula respeitante a um contrato inominado de prestação de serviços de alojamento em condições especiais, enxertada num clausulado contratual com denominação distinta (cessão de exploração)!

GG. Ordenada a repetição do julgamento, pelo douto Tribunal da Relação de Lisboa, de 28/06/2012, pela primeira instância foi proferida nova sentença, em 04/12/2015, que decide condenar o Autor a pagar à Ré o valor correspondente a 70% do preço de balcão por cada dia (de 2004 a 2008) em que este efetivamente se alojou no empreendimento e no apartamento …2, em concreto, a liquidar em execução de julgado, “sem que haja qualquer direito do Autor à renda no que ao apartamento ....2 diz respeito”.

Ora,

HH. Nessa ação não se discutia se o Autor tinha, ou não, direito a rendas de exploração dos apartamentos …2 (o único em causa nesses autos) e …7, que prometeu adquirir em 2000 e cuja escritura de compra e venda foi efetuada em 2013 (esse é o objeto da presente ação)!

II. Discutia-se - e foi isso o decidido - se o Autor tinha, ou não, de pagar à Ré uma fatura pelos serviços de alojamento turístico que lhe foram prestados o apartamento .... nos anos de 2004 a 2008.

JJ. O douto Tribunal de primeira instância - que como adiante se verá foi corroborado pelo tribunal de segunda instância, assim transitando em julgado - analisou a questão num prisma necessariamente diferente e que foi o seguinte:

O contrato de prestação de serviços de alojamento turístico pressupõe a efetiva estadia de pessoas a unidade hoteleira, não se bastando diariamente com a presença permanente de bens do Autor no apartamento .....2

Assim, conclui que só há direito a remuneração da Ré nos dias em que existiu efetivo alojamento - e nisso condena o Autor (em montante a liquidar).

Para justificar esta mais reduzida condenação, o tribunal afirma que quanto aos dias em que o mesmo não esteve alojado no apartamento ....2, mas os seus pertences estiveram no mesmo, tal significa que falha um pressuposto lógico para que o Autor sequer possa (noutro processo) ter direito à renda no que ao apartamento ....2 diz respeito, porque na verdade ele não esteve em exploração pela Ré.

KK. O douto Acórdão do Tribunal da Relação, de 06/07/2017, manteve o assim decidido, que assim transitou em julgado.

LL. O Tribunal (instâncias), no processo n.º 1896/08...., não decidiu o objeto dos presentes autos. Não decidiu que no apartamento ....2 o Autor não tinha direito a rendas de 2004 a 2008, mas que tinha nos anos seguintes e que tinha direito a elas no apartamento ....7!

MM. O desacerto do tribunal recorrido é patente na verificação da autoridade de caso julgado!

NN. O Tribunal no processo ... apenas se referiu às rendas para ilustrar e justificar enfaticamente a alteração da sua decisão, entre a primeira e segunda sentenças de primeira instância que foram proferidas.

OO. No seu entender, os serviços de alojamento têm pressupostos e não basta ocupar um apartamento com objetos, para que haja lugar a retribuição da Ré por serviços de alojamento. É necessário que haja efetivo alojamento de pessoas – se não existe, mas lá estavam objetos, não houve exploração pela Ré, falhando esse axioma, essa proposição necessária ao putativo direito a rendas – que não era o objeto dessa ação. É do lado das rendas que tal tem efeito, e não do lado dos serviços, que não foram prestados em todos os seus requisitos, incluindo alojamento efetivo de pessoas. Foi isto e nada mais que o douto Tribunal, no processo ..., quis ilustrar, para decidir só condenar o Autor nos dias em que efetivamente se alojou e não nos restantes em que apenas manteve no imóvel os seus pertences.

PP. Essa conclusão das Instâncias no processo n.º 1896/08... não é o julgamento de pedidos e causas de pedir diversas das que constituíam o objeto dessa ação – o que seria a violação dos limites da condenação e uma nulidade [artigos 609.º n.º 1 e 615.º n.º 1 alínea d) do CPC], mas uma mera ilustração lógica da sua própria decisão: Se o Autor se alojou, tem de pagar serviços de alojamento, se em outros dias não se alojou, mas estavam no apartamento os seus pertences, nem sequer pode logicamente almejar a rendas de exploração, porque a Ré não o explorou – fosse por conta de quem fosse – o tribunal nesses autos não o conclui nem podia concluir, por falta de alegação, instrução e pedido.

QQ. É neste equívoco sobre a interpretação do sentido e alcance da autoridade de caso julgado no processo n.º ..., mas também no processo n.º 1896/08....., que advém o Acórdão Recorrido, do Tribunal da Relação de Lisboa, que mantém a não admissão da reconvenção da Ré, a qual visa precisamente permitir a ponderação da natureza e efeitos do denominado contrato de cessão de exploração, em conjugação com a natureza e efeitos do contrato-promessa de compra e venda, sendo aquele unido e dependente deste.

Acresce que, subsidiariamente,

RR. Mesmo que por hipótese de mero raciocínio, tal autoridade de caso julgado tivesse o sentido e alcance que aprioristicamente lhe é dado no Acórdão Recorrido, essa autoridade quedar-se-ia pela imposição nos presentes autos constatação da validade e vigência do denominado contrato de cessão de exploração.

SS. Importando, ainda, aferir – até em conjugação com o douto Acórdão deste Alto Tribunal proferido no processo n.º 100/05 …, se o mesmo sendo válido e vigente, em algum momento esteve ou foi ineficaz entre as partes – tal como foi ineficaz o contrato promessa do qual este depende, pois que os seus efeitos estiveram paralisados por 13 anos, até ao ano 2013, sem culpa de qualquer das partes.

TT. Era inexigível que o cumprissem, assim o decidiu esse Alto Tribunal. Nem o Autor comprou, pedindo apenas o sinal em dobro, nem a Ré pôde vender, desde 2000 a 2013, por fundamento que esse Alto Tribunal considerou atendível e sem culpa de qualquer das partes – tendo estado o contrato promessa com efeitos paralisados e ineficaz.

UU. Mesmo no mais imaginativo alcance dos arestos transitados e que

constituem a autoridade de caso julgado em recurso, tal questão da eficácia ou ineficácia do contrato denominado de cessão de exploração não foi decidida nem se encontra a coberto da autoridade de caso julgado.

VV. O Acórdão em recurso viola, pois, os artigos 619.º n.º 1 e 621.º do CPC.

WW. Não existe caso julgado em sentido negativo, como exceção perentória, nem existe autoridade de caso julgado, em sentido positivo, muito menos com todo o alcance que o tribunal recorrido lhe atribui e que inclusivamente se estende à impossibilidade de aquilatar da eficácia ou ineficácia deste contrato denominado de cessão de exploração.

XX. O douto Tribunal Recorrido, ao concluir no acórdão em recurso, como o de primeira instância em despacho saneador, que “está este tribunal impedido de voltar a apreciar a questão atinente à validade, vigência e eficácia do contrato de cessão de exploração”, incorre em grave erro de direito nos respetivos pressupostos, em questão que se reveste de complexidade e de grande relevância jurídica, em matéria sensível e controversa, sendo necessária a intervenção deste Alto Tribunal para uma melhor aplicação do direito.

YY. Tanto mais que essa autoridade de caso julgado, que constitui o único fundamento do assim decidido e ora recorrido, deriva de interpretação feita de Acórdão transitado do Tribunal da Relação proferido no processo n.º em 06/07/2017 e de Acórdão transitado deste Supremo Tribunal, de 21/03/2013, proferido no processo 100/05 ….

ZZ. Por fim e sem conceder, apenas em último lugar subsidiário, ao considerar abrangido pela (inexistente) autoridade de caso julgado não só as rendas do apartamento ....2 (único objeto do processo 1896/08....), como também do apartamento ....7, que na sua factualidade própria nem sequer integrou o objeto dessa outra ação transitada, o tribunal recorrido incorreu em novo erro de julgamento.

AAA. Pois é claro que a relação jurídica bipolar que se estabeleceu relativamente ao apartamento ....7 (promessa de cessão de exploração v. serviços de alojamento) não se verificou em relação ao apartamento ....7, pelo que, no limite (e sem conceder), a Reconvenção não poderia deixar de ser admitida quanto à defesa relativamente ao pedido de rendas relativas ao apartamento .....7

IX. PEDIDO.

Termos em que, deve o presente recurso ser julgado provado e procedente, anulando-se o douto Acórdão Recorrido, na parte em que manteve o despacho saneador que absolveu o Autor do pedido reconvencional formulado pela Ré, por alegada autoridade de caso julgado, e alterando-se o decidido, quer apreciando os fundamentos do pedido reconvencional da Ré, quer julgando-os no todo ou em parte procedentes, com a inerente improcedência do pedido do Autor.

Subsidiariamente, deve este douto Tribunal ad quem anular o douto acórdão recorrido, na parte em que confirma o despacho saneador que absolve o Autor do pedido reconvencional formulado pela Ré, por alegada autoridade de caso julgado, e ordenar a baixa dos autos à primeira instância para apreciação e julgamento do mérito do pedido reconvencional.

Assim se fazendo Justiça».

7. O autor, respondeu, sustentando o indeferimento liminar da revista excecional.

8. A ré veio, nos termos do disposto no art. 651º, nº 2, aplicável por remissão do art. 680º, nº 2, ambos do CPC, juntar aos autos o Parecer constante de fls. 303 a 330.

9. Remetido o processo à Formação de Juízes, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 672º, nº 3 do CPC, por este Coletivo de Juízes foi, em 2 de fevereiro de 2021, proferido acórdão a admitir a revista interposta a título excecional.

10. Após os vistos, cumpre apreciar e decidir.

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II. Delimitação do objeto do recurso

Como é sabido, o objeto do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente, nos termos dos artigos 635.º, n.º 3 a 5, 639.º, n.º 1, do C. P. Civil, só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, a não ser que ocorra questão de apreciação oficiosa

[1]

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Assim, a esta luz, a única questão a decidir consiste em saber se as decisões finais proferidas no processo nº 100/05... e no processo nº 1896/08... têm força ou autoridade de caso julgado no presente processo, impedindo que neste se discuta as matérias atinentes à qualificação, à validade, à vigência e à eficácia do denominado “ contrato de cessão de exploração” tais como foram suscitadas na reconvenção deduzida pela ré.

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III. Fundamentação

3.1. Fundamentação de facto

A 1.ª instância considerou provados os seguintes factos:

A) – Em 6 de Junho de 2000, A. e R. assinaram um contrato promessa de compra e venda nos termos e condições que a seguir se transcrevem:

Primeira:

MOGAL-INVESTIMENTOS HOTELEIROS E TURÍSTICOS, S.A. pessoa colectiva nº 502 110 724 com sede na Travessa dos Fiéis de Deus, 127, R/C, em Lisboa, representada pelos seus administradores Srs. BB, casado, e CC, casado, estes com residência respectivamente, na Rua ..., nº …- Edif. ..., … em ..., e Rua ..., …, ... Em …, como promitente vendedora.

Segundo:

SNR. AA, casado, contribuinte nº …, residente na Rua …., …, Sítio do …, …, em …, como promitente comprador.

Entre os contratantes atrás identificados é celebrado o presente contrato promessa de compra e venda, que se regerá pelas seguintes cláusulas:

1ª - A primeira é dona e legítima possuidora de um lote de terreno em construção sito na Av. … em ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº …89, da freguesia de ..., e com a licença de construção nº …, passado pela Câmara Municipal … em 25 de Janeiro de 2000.

2ª - Pelo valor global de 96.000.000$00 (NOVENTA E SEIS MILHÕES DE ESCUDOS) a primeira promete vender e o segundo promete comprar 2 apartamentos e três estacionamentos no edifício em construção, sendo um apartamento T2 identificado pelo nº …, um apartamento T2+1 identificado pelo nº …, ambos sitos no ... andar, … piso, e os estacionamentos na cave identificados pelos nºs …, … e ….

3ª - O valor referido na cláusula anterior será pago da seguinte forma:

a) a quantia de Esc. 19.200.000$00 (Dezanove Milhões Duzentos Mil Escudos) na assinatura do presente contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, de que a primeira contratante dará devida quitação através de competente recibo.

b) a quantia de Esc. 19.200.000$00 (Dezanove Milhões Duzentos Mil Escudos) no mês de Fevereiro de 2001, com a estrutura de Betão.

c) a quantia de Esc. 19.200.000$00 (Dezanove Milhões Duzentos Mil Escudos) no mês de outubro de 2001, com alvenarias, canalização e rebocos.

d) a quantia de Esc. 19.200.000$00 (Dezanove Milhões Duzentos Mil Escudos) no mês de Junho de 2002, na fase de acabamentos.

e) a restante importância no valor de Esc. 19.200.000$00 (Dezanove Milhões Duzentos Mil Escudos) será paga no acto da escritura.

4ª - Os apartamentos serão vendidos Mobilados e Equipados, o T2 para seis pessoas e o T2+1 para oito pessoas, e com ar condicionado.

5ª- Os referidos apartamentos e estacionamentos, serão vendidos livres de ónus ou encargos.

6ª - Os encargos com o pagamento de sisa e despesas de escritura serão da responsabilidade do segundo outorgante.

7ª - Logo que os referidos apartamentos e estacionamentos se encontrem em condições legais para a realização da escritura, esta será marcada pela primeira contratante, que avisará o segundo com oito dias de antecedência, do dia, hora e lugar em que a mesma se realizará.

8ª - Elaborado um exemplar do qual será tirada cópia, sendo o original para o promitente comprador, e a cópia para a promitente vendedora.

9ª - Em tudo o não previsto expressamente no presente contrato aplicam-se as disposições legais em vigor.” – cfr. fls. 18 a 20.

B) – Em 4 de Março de 2004, A. e R. assinaram um documento que denominaram de contrato de cessão de exploração (turística), nos seguintes termos e condições que se transcrevem:

Entre:

1º AA, casado, contribuinte fiscal nº …, residente na Rua … nº …, Sítio …, …, …, como primeiro outorgante:

2º Mogal Investimentos Hoteleiros e Turísticos S.A., sociedade anónima com sede na Travessa dos Fiéis de Deus, 127, R/C - 1200 Lisboa, pessoa colectiva 502 110 724, representada pelos seus administradores: Sr BB e Dr. DD, adiante designada por segundo outorgante, acordado e pelo presente reduzido a escrito, o contrato promessa de garantia de cessão de exploração constante das cláusulas seguintes:

Primeira

Os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários das fracções autónomas “AF” e BQ”, correspondentes aos apartamentos nºs …2 e nº …7 do prédio sito na Av…, Edifício Hotel Apartamentos Dunamar, descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o nº …89 ao qual corresponde a Licença de Utilização Turística pela Câmara Municipal de ... em 24/01/2003 e com Licença de Utilização nº ….

Segunda

A) - Pelo presente contrato, os primeiros outorgantes dão aos segundos para exploração turística as fracções autónomas descritas na cláusula anterior.

B) - A exploração turística da parcela descrita será efectuada pela forma que a segunda outorgante entender por conveniente, incluindo o arrendamento de qualquer tipo previsto pela Lei.

C) - A exploração será exercida em conjunto com as restantes fracções autónomas do prédio, pelo que os primeiros outorgantes cedem à segunda a utilização da sua quota-parte nas partes comuns do edifício, autorizando que faça obras de adaptação que se mostrem necessárias durante a vigência do contrato.

Terceira

A) - O presente contrato tem início em 1 de Janeiro de 2004.

B) - A renda anual a título de retribuição pela cedência da exploração é de 9.000,00 € (nove mil euros)

C) - A renda será liquidada em Janeiro do ano seguinte a que respeitam os rendimentos.

Quarta

Este contrato tem a duração de 01 ano e poderá ser denunciado por qualquer das partes com a antecedência mínima de 90 dias do seu termo, por meio de carta registada.

Quinta

Este contrato é transmissível com os mesmos direitos e obrigações por parte de qualquer um dos outorgantes, obrigando-se os mesmos a informar a outra parte com a antecedência mínima de 90 dias por meio de carta registada.

Sexta

Os primeiros outorgantes poderão, se assim o entenderem, e consoante a disponibilidade e ocupação do apartamento, usufruir da utilização do seu apartamento, desde que previamente marcado, de 1 de Outubro a 31 de Março, com excepção dos períodos de Natal, Ano Novo, Carnaval e Páscoa.

Sétima