Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1 -

AA - Investimento Turístico e Imobiliário, S.A.

intentou,

contra

BB - Fundo de Investimento Imobiliário, gerido e legalmente representado pela CC Mangement - Sociedade Gestora de Fundos Investimento Mobiliário, S.A. e DD - Fundo de Investimento Imobiliário, gerido e legalmente representado também pela CC Management

,

acção de condenação, com processo ordinário, pedindo,

- i) Seja declarada a nulidade dos contratos de compra e venda celebrados pela Autora e pelo 1.º Réu, relativos às fracções designadas pelas letras AB-B, AB-C, AB-D, AB-E, AB-F, AB-G, AB-H, AB-I, AB-L, AB-M, AB-N e AB-O, que constituem o Lote 33, às fracções designadas pelas letras AC-A, AC-B, AC-D, AC-E, AC-F, AC-G, AC-H, AC-I, AC-J, AC-L, AC-M, AC-N, AC-O e AC-P, que constituem o Lote 34, às fracções designadas pelas letras “L” do lote 18, “N” do Lote 20, às fracções designadas pelas letras “X-I”, “X-J”, “X-M” e “X-N”, todas integrantes do Lote 29, às fracções designadas pelas letras AE-A, AE-B, AE-C, AE-D, AE-E, AE-F, AE-G, AE-H, AEI, AE-J e AE-L que constituem o Lote 36, e às fracções designadas pelas letras AD-A, AD-B, AD-C, AD-E, AD-F, AD-G, AD-H, AD-I, AD-J, AD-L, AD-M e AD-N que constituem o Lote 35, todas estas descritas na Certidão de Registo Predial de Cascais, inscritas na Conservatória sob o n.º 02…/05…, Y, …, bem como dos contratos de reserva celebrados sobre estas mesmas fracções;

ii) Seja declarada a nulidade dos contratos de compra e venda celebrados pela Autora e pelo 2.º Réu, relativos às fracções designadas pelas letras YA, YB, YC, YD, YE, YF, YG, YH e YI, que constituem o Lote 30, e às fracções designadas pelas letras ZA, ZB, ZC, ZD, ZE, ZF, ZG e ZH, que constituem o Lote 31, todas estas descritas na Certidão de Registo Predial de Cascais, inscritas na Conservatória sob o n.º 02…/05…, Y, …, bem como dos contratos de reserva celebrados sobre estas mesmas fracções;

Subsidiariamente

iii) Caso se entenda que os negócios jurídicos celebrados pela Autora com os Réus não são nulos, seja reconhecida a alteração anormal das circunstâncias e em consequência declarada a resolução dos contratos celebrados entre Autora e Réus (compras e vendas e contratos de reserva) com as consequências legais nos termos do Artº 437º do Código Civil; ou

Subsidiariamente relativamente ao pedido anterior

iv) Se se entender que não se justifica a resolução dos contratos peticionada sejam os mesmos ser modificados de acordo com a equidade o que imporá, designadamente, a extensão dos prazos durante os quais a Autora pode readquirir os imóveis supra identificados e a redução das remunerações financeiras e demais encargos suportados pela Autora nos termos dos contratos de reserva.

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2 - Para tanto e em síntese alegou que

- a A. adquiriu um terreno onde se propôs construir e promover um empreendimento imobiliário de luxo, composto por 36 lotes de terreno, subdivididos em 120 unidades de alojamento e 11 outras fracções, umas de utilização comum, outras de exploração turística, que incluíam infra-estruturas gerais, portaria e serviços, espaços verdes, recepção e escritório, estacionamento, ténis, piscina, minimercado, restaurante, apoio desportivo;

- em 19/05/1999 foi celebrado com o então EE um mútuo de 1.500.000.000$00 destinado ao financiamento das obras de infraestruturas, garantido por hipoteca sobre a quase totalidade das fracções (entretanto constituídas, mas não construídas);

- o contrato foi celebrado no pressuposto de que o banco financiaria também as unidades de alojamento até que a A. pudesse dispor de proveitos próprios com a venda das mesmas, sabendo o banco que a A. não tinha meios para liquidar as responsabilidades decorrentes do contrato de empréstimo senão depois de construir e comercializar as unidades de alojamento;

- as infraestruturas ficaram concluídas em finais de 2001 e a A. começou a solicitar outros financiamentos cuja concessão o EE foi protelando até que, em 2003, recusou, propondo como alternativa o financiamento através de fundos de investimento geridos pela sociedade gestora detida pelo banco;

- dada a natureza e regime legal dos fundos, a operação teria de passar pela aquisição dos lotes pelos fundos;

- o preço a pagar pelos fundos teria de ser utilizado, em primeiro lugar, para liquidar as responsabilidades decorrentes do empréstimo contraído junto do EE e cancelamento da hipoteca, e, em segundo lugar, para financiar a construção das fracções de utilização comum e de exploração turística;

- a A. ficaria com uma opção de recompra dos lotes vendidos, por cinco anos prorrogáveis;

- assim, entre Novembro de 2003 e Fevereiro de 2007, a A. vendeu aos RR. doze lotes de terreno, compreendendo um total de 88 fracções pelo valor global de € 23.000.000,00;

- paralelamente, a Autora celebrou com os Réus Contratos de Reserva sobre as fracções vendidas, adquirindo uma opção de compra sobre estas, pelo prazo de 5 anos (prorrogável), mediante o pagamento de determinadas remunerações financeiras, que, pagas até Março de 2009, totalizaram € 4.586.614,75;a Autora efectuou e custeou a construção, incluindo projectos e licenciamentos, das 8 fracções imobiliárias de utilização comum (que incluem infraestruturas gerais, portaria e serviços, espaços verdes, recepção e escritório, estacionamento, ténis e piscina) e das 3 fracções imobiliárias de exploração turística; efectuou e custeou a construção, incluindo projectos e licenciamentos de construção e utilização de 27 moradias; assegurou os serviços de manutenção e conservação das propriedades cedidas aos Réus até á presente data, cujo custo não foi seguramente inferior a € 1.100.000; readquiriu 14 fracções pelo valor total de € 6.790.381,09;

- com a contracção económica que se instalou a partir de 2008, a A. não conseguiu readquirir as fracções como esperava e iniciou negociações com os RR. no sentido de prorrogarem os prazos de reaquisição pela A.;

- desde Março de 2009, os RR. não só não recusaram as negociações, como reconheceram por escrito que as circunstâncias económicas impunha a renegociação das condições contratuais;

- até que, por carta de 28/02/2011, os RR. negam-se a equacionar prorrogações de prazos e exigem o pagamento das remunerações financeiras vencidas e não pagas.

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3 - Em sede de contestação, com reconvenção, os RR. alegam, resumidamente, que:

- inexistiram na celebração dos contratos entre as partes quaisquer intenções que não as que naturalmente correspondem às estipulações inseridas nos mesmos contratos;

- a A. não pagou aos RR., desde 2009 até se extinguirem por caducidade ou resolução, os contratos de reserva e os direitos de compra neles previstos;

- a A. embolsou a quantia de € 1.150.000,00, paga pelo 1.º R. com vista à construção de moradias no lote 34 e não as construiu;

- o contrato de reserva relativo ao lote 34 foi resolvido pelo 1.º R. com fundamento em incumprimento pela A., e a A. foi interpelada para restituir a quantia, sem que, até à data, o tenha feito;

- entre 31/12/2009 e 01/08/2011, os contratos de reserva findaram, uns por caducidade pelo decurso do tempo, e outros por resolução declarada pelos RR. com fundamento no incumprimento definitivo da A.;

- os RR. são donos das fracções adquiridas à A. e esta tem recusado a entrega das mesmas, o que impede os primeiros de a venda ou o arrendamento das fracções em causa.

Termina pedindo que a acção seja julgada não provada e improcedente, com a sua consequente absolvição do pedido; e que a reconvenção seja julgada procedente, por provada, devendo, em consequência:

a) Condenar-se a A. a pagar ao Primeiro R. a quantia de € 2.510.649,90 (correspondente à soma das quantias acima especificadas relativas às prestações mensais devidas pela A. como contrapartida dos direitos de compra e não pagas e da quantia paga pelo Primeiro R. ao abrigo da adenda ao contrato de reserva relativo ao lote 34, que a A. não restituiu), acrescida de juros, à taxa legal, desde as datas do vencimento das obrigações, acima assinaladas, até integral embolso, que nesta data se liquidam em € 186.704,29;

b) Condenar-se a A. a pagar ao Segundo R. a quantia de € 221.313,25 (correspondente à soma das quantias acima especificadas relativas às prestações mensais devidas pela A. como contrapartida dos direitos de compra e não pagas), acrescida de juros, à taxa legal, desde as datas do vencimento das obrigações, acima assinaladas, até integral embolso, que nesta data se liquidam em € 26.332,98;

c) Declarar-se extintos por caducidade, conforme acima especificado, os contratos de reserva e os direitos de compra neles previstos relativos aos lotes 18 (fracção autónoma L), 20 (fracção autónoma N), 33 (fracções autónomas ABB, AB-C, AB-D, AB-E, AB-F, AB-G, AB-H, AB-I, AB-L, AB-M, AB-N, ABO), 35 (fracções autónomas AD-A, AD-B, AD-C, AD-D, AD-E, AD-F, ADG, AD-H, AD-I, AD-J, AD-L, AD-M, AD-N) e 36 (frações autónomas AEA, AE-B, AE-C, AE-D, AE-E, AE-F, AE-G, AE-H, AE-I, AE-J, AE-L), e por resolução os contratos de reserva e os direitos de compra neles previstos relativos aos lotes 30 (frações autónomas YA, YB, YC, YD, YE, YF, YG, YH, YI), 31 (frações autónomas ZA, ZB, ZC, ZD, ZE, ZF, ZG, ZH) e 34 (frações autónomas AC-A, AC-B, AC-C, AC-D, AC-E, AC-F, AC-G, AC-H, AC-I, AC-J, AC-L, AC-M, AC-N, AC-O, AC-P), condenando-se a A. a reconhecer a extinção desses contratos e a reconhecer os RR. como proprietários das fracções autónomas relativas a esses lotes acima identificadas;

d) Declarar-se extinto por caducidade o direito de compra previsto na cláusula 10.ª, n.º 3, do documento complementar à escritura pública de compra e venda do lote 29 e a obrigação de não vender ou prometer vender prevista no n.º 4 dessa mesma cláusula, condenando-se a A. a reconhecer a extinção desses direito e obrigação e a reconhecer os RR. como proprietários das frações autónomas X-I, X-J, X-M, X-N, relativas a esse lote;

e) Condenar-se a A. a abster-se da prática de qualquer ato material de uso ou gozo das fracções autónomas acima identificadas relativas aos lotes 18, 20, 29, 30, 31, 33, 34, 35 e 36, incluindo a respectiva promoção para venda a terceiros, visitas ou acessos, cessando toda e qualquer utilização seja de que forma for das mesmas, e a entregar ao Primeiro R. as chaves de acesso às moradias existentes nas fracções autónomas relativas aos lotes 29 e 33 de que este R. é proprietário;

f) Condenar-se a A. a pagar ao Primeiro R., a título de sanção pecuniária compulsória, a quantia de € 500,00, por dia, até ser feita prova da efectiva devolução das chaves de acesso às identificadas fracções relativas aos lotes 29 e 33 e completa cessação da utilização das mesmas.

A A. replicou, pugnando pela improcedência do pedido reconvencional.

Houve tréplica.

Subsequentemente, a

A. desistiu do pedido relativamente à fração AB-E do lote 33

, e a

R. desistiu do pedido reconvencional

no que à mesma fracção respeita, a que correspondia o valor proporcional de € 60.070,12 (€ 53.323,27 a título de capital e € 6.746,85 a título de juros vencidos à data da contestação).

Em consequência, o primeiro pedido reconvencional passa a: a) Condenar-se a A. a pagar ao Primeiro R. a quantia de € 2.457.326,63 (correspondente à soma das quantias acima especificadas relativas às prestações mensais devidas pela A. como contrapartida dos direitos de compra e não pagas e da quantia paga pelo Primeiro R. ao abrigo da adenda ao contrato de reserva relativo ao lote 34, que a A. não restituiu), acrescida de juros, à taxa legal, desde as datas do vencimento das obrigações, acima assinaladas, até integral embolso, que nesta data se liquidam em € 179.957,44.

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4 - Foi proferido despacho que saneou o processo e fixou os factos tidos como provados, elaborando-se base instrutória com os que subsistiam como controvertidos.

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5 - Após realização da audiência de discussão e julgamento foi proferida

sentença

em que julgando

a

acção

totalmente não provada e improcedente

, absolveu os RR. dos pedidos;

a

reconvenção

procedente por provada

e, em consequência foi condenada a A:

a). a pagar ao Primeiro R. a quantia de € 2.457.326,63 (correspondente à soma das quantias relativas às prestações mensais devidas pela A. como contrapartida dos direitos de compra, e não pagas, e da quantia paga pelo Primeiro R. ao abrigo da adenda ao contrato de reserva relativo ao lote 34, que a A. não restituiu), acrescida de juros, à taxa legal, desde as datas do vencimento das obrigações, acima assinaladas, até integral embolso, que na data da contestação importavam em € 179.957,44.

b) a A. a pagar ao Segundo R. a quantia de € 221.313,25 (correspondente à soma das quantias relativas às prestações mensais devidas pela A. como contrapartida dos direitos de compra e não pagas), acrescida de juros, à taxa legal, desde as datas do vencimento das obrigações, acima assinaladas, até integral embolso, que na data da contestação importavam em € 26.332,98;

c) Declarados extintos por caducidade os contratos de reserva e os direitos de compra neles previstos relativos aos lotes 18 (fracção autónoma L), 20 (fracção autónoma N), 33 (fracções autónomas ABB, AB-C, AB-D, AB-F, AB-G, AB-H, AB-I, AB-L, AB-M, AB-N, ABO), 35 (frações autónomas AD-A, AD-B, AD-C, AD-D, AD-E, AD-F, ADG, AD-H, AD-I, AD-J, AD-L, AD-M, AD-N) e 36 (fracções autónomas AEA, AE-B, AE-C, AE-D, AE-E, AE-F, AE-G, AE-H, AE-I, AE-J, AE-L), e por resolução os contratos de reserva e os direitos de compra neles previstos relativos aos lotes 30 (fracções autónomas YA, YB, YC, YD, YE, YF, YG, YH, YI), 31 (fracções autónomas ZA, ZB, ZC, ZD, ZE, ZF, ZG, ZH) e 34 (fracções autónomas AC-A, AC-B, AC-C, AC-D, AC-E, AC-F, AC-G, AC-H, AC-I, AC-J, AC-L, AC-M, AC-N, AC-O, AC-P), condenando a A. a reconhecer a extinção desses contratos e a reconhecer os RR. como proprietários das fracções autónomas relativas a esses lotes;

d) Declarado extinto por caducidade o direito de compra previsto na cláusula 10.ª, n.º 3, do documento complementar à escritura pública de compra e venda do lote 29 e a obrigação de não vender ou prometer vender prevista no n.º 4 dessa mesma cláusula, condenando a A. a reconhecer a extinção desses direito e obrigação e a reconhecer os RR. como proprietários das frações autónomas X-I, X-J, X-M, X-N, relativas a esse lote;

e) Condenada a A. a abster-se da prática de qualquer ato material de uso ou gozo das fracções autónomas acima identificadas relativas aos lotes 18, 20, 29, 30, 31, 33, 34, 35 e 36, incluindo a respectiva promoção para venda a terceiros, visitas ou acessos, cessando toda e qualquer utilização seja de que forma for das mesmas, e a entregar ao Primeiro R. as chaves de acesso às moradias existentes nas fracções autónomas relativas aos lotes 29 e 33 de que este R. é proprietário;

f) Condenada a A. a pagar ao Primeiro R., a título de sanção pecuniária compulsória, a quantia de € 500,00, por cada dia de atraso na devolução das chaves de acesso às identificadas fracções relativas aos lotes 29 e 33.

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6 - Inconformada, recorreu desta decisão a Autora.

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7 - A Relação

julgou improcedente a apelação.

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8. É desta decisão que foi interposta revista pela A., que encerra as alegações com as seguintes conclusões:

1ª- O Acórdão recorrido é nulo por omissão de pronúncia relativamente à questão especificamente suscitada na conclusão 28.ª das alegações do recurso de apelação, verificando-se portanto a nulidade prevista no artigo 615.°, n.° 1, alínea d) do CPC.

2ª Atentos os factos provados - Factos 37 a 39, 100, 106, 122 a 125 - o pedido reconvencional de "devolução" da quantia de € 1.150.000,00 acrescida de juros deve ser julgado improcedente, uma vez que o que está demonstrado é que a Autora cumpriu as obrigações a que estava adstrita no âmbito do aditamento referido em 37.

3ª Está provado que em Setembro de 2008 se deu uma alteração das circunstâncias relevante (Facto 56) e que a Autora não estava em mora nessa data o que apenas se veio a verificar em Março de 2009 (Facto 57) e precisamente já por efeito da alteração das circunstâncias (Facto 103-B) e assim o Acórdão recorrido é nulo por contradição entre os fundamentos e a decisão, e consequente violação do disposto no artigo 615.°, n.° 1, alínea c), do CPC quando dispõe que "a existência de mora pela banda da autora que como ficou assente cessou o pagamento das remunerações devidas em março de 2009 (...) torna até inútil a apreciação da verificação dos demais requisitos do instituto. "

4ª Comparadas as fundamentações da sentença proferida na l.ª instância e do Acórdão recorrido resulta evidente que na 1ª instância a ratio decidendi assentou na suposta não verificação dos pressupostos exigidos pelo artigo 437.° do Código Civil, enquanto que no Acórdão recorrido, a improcedência da pretensão da Autora assenta única e exclusivamente na aplicação do artigo 438.° do Código Civil.

5ª É, assim, evidente que estamos perante um caso em que a fundamentação que motivou a decisão recorrida do Tribunal da Relação é essencialmente diferente da que presidiu à sentença proferida em primeira instância.

6ª O artigo 438.º do Código Civil dispõe expressamente que a parte lesada só não poderá resolver ou modificar o contrato com base na alteração das circunstâncias se "estava em mora no momento em que a alteração das circunstâncias se verificou”, razão pela qual a decisão recorrida é manifestamente errada e contrária à citada disposição legal atentos os factos provados 56, 57 e 103-B, sendo evidente que in casu não existia qualquer mora do lesado.

7ª Os factos provados 56, 103, 103-A e 103-B demonstram à saciedade que as circunstâncias fundamentais em que as partes aceitaram contratar sofreram uma alteração anormal que não se encontra abrangida pelos riscos próprios do contrato.

8ª Os factos provados 86 a 95 inclusive, 101, 102, 118, 119 e 120 demonstram que a manutenção dos contratos nos termos originalmente estabelecidos envolve grave lesão para a Autora ora Recorrente e que tal manutenção afectaria gravemente os princípios da boa-fé.

9ª O Acórdão recorrido encontra-se, quanto à concreta questão da mora relevante para efeitos do Art° 438° do Código Civil, em directa contradição com o Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, no processo n.° 1770/08.3TBFAR.L1-7, datado de 11-09-2012, publicado em www.dgsi.pt, do qual não foi interposto recurso pelo que transitou em julgado, tendo baixado à 1ª instância em 6-11-2012, encontrando-se o processo em arquivo sob a ficha n° 1460/169, razão pela qual não foi ainda possível obter certidão do mesmo, que se protesta juntar.

10ª É portanto admissível o recurso de revista excepcional neste caso, o que se alega à cautela para a hipótese, que por zelo de patrocínio de coloca, de não ser admitido o recurso de revista normal.

11ª O presente recurso deverá também ser admitido a título excepcional nos termos das alíneas a) e b) do n° 1 Art° 672° do CPC na medida em que a apreciação das questões suscitadas pelo instituto da alteração das circunstâncias e pela interpretação dos artigos 437° e 438º do Código Civil, pela sua relevância jurídica, é claramente necessária para uma melhor aplicação do direito e, atentas as circunstâncias do tempo, assume particular relevância social.

12ª Com efeito, a perturbação e destruição causadas pela crise de 2008 na economia e no sistema financeiro - em particular na generalidade das empresas de promoção imobiliária - provocou um volume importante (na quantidade de casos e sobretudo nas consequências práticas para as empresas envolvidas) de litígios em que estão em causa alegações de alteração anormal das circunstâncias, razão pela qual parece imperiosa, em face da disparidade da jurisprudência produzida sobre a matéria -designadamente a corporizada no aludido Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27/01/2015 e no Acórdão ora recorrido que decidem ao arrepio do que era doutrina uniforme - uma intervenção clarificadora do Supremo Tribunal de Justiça que ponha termo à situação de grave incerteza jurídica suscitada pela aplicação da figura da alteração das circunstâncias e em particular da questão da mora da parte lesada.

13ª Em qualquer destas hipóteses deverá decidir-se que apenas releva para efeitos do disposto no Art° 438° do Código Civil a mora que ocorre em momento anterior à alteração das circunstâncias.

Termos em que deve o presente recurso de revista ser admitido e julgado procedente, devendo o Acórdão recorrido ser revogado e substituído por decisão que julgue procedente o pedido de resolução ou modificação dos contratos formulado pela A. e improcedentes os pedidos reconvencionais das Rés, assim se fazendo a devida e costumada

Foram apresentadas contra-alegações com as seguintes conclusões:

I - O objecto do presente recurso - a decisão sobre a resolução/modificação dos contratos celebrados entre as partes com fundamento em alteração das circunstâncias — é impossível.

II - Está transitada em julgado (e não está abrangida pelo objecto do presente recurso) a decisão sobre a reconvenção dos Recorridos que declarou extintos os contratos de reserva, seja por caducidade, seja por resolução. Isto por si só impossibilita e inviabiliza a procedência do presente recurso.

III - Não podem ser resolvidos nem modificados por alteração das circunstâncias -que é o objecto do presente recurso -, contratos que foram declarados extintos por decisão judicial transitada em julgado, sob pena de violação do disposto nos artigos 619.° e 625.° do CPC.

Para além disso,

IV - O presente recurso não é admissível — nem pode ser admitido — ao abrigo do disposto no artigo 671.°, n.° 3, do CPC,

V - Porquanto o Acórdão recorrido confirmou, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a Sentença apelada.

VI - Com efeito, o facto de a sentença apelada ter concluído pela impossibilidade de resolução dos contratos por alteração das circunstâncias em virtude do não preenchimento dos "pressupostos positivos" desse instituto e o Acórdão recorrido ter alcançado o mesmo resultado, mas pela não verificação do "pressuposto negativo" da existência de mora da "parte lesada", não constitui "fundamentação essencialmente diferente", para os efeitos do artigo 671.°, n." 3, do CPC.

VII - Donde, havendo dupla conformidade entre as decisões das instâncias, não pode o presente recurso ser admitido como Revista "comum".

Depois,

VII - Também não pode o presente recurso ser admitido como revista excepcional: não estão reunidos os pressupostos invocados pela Recorrente de que dependeria a admissibilidade desse recurso.

VIII - Isto porque, o acordão -fundamento invocado pela Recorrente e o acórdão recorrido não versam, sequer, sobre a mesma questão fundamental de direito, nem sequer a aplicam a mesma norma jurídica ao mesmo núcleo essencial de factos: o primeiro refere expressamente não serem aplicáveis ã factualidade dos autos os pressupostos da alteração das circunstâncias; o segundo, pelo contrário, diz que a aplicação desse regime poder-se-ia cogitar, não fosse o facto de a Recorrente estar em mora.

IX - Em qualquer caso, não se verificaria, sequer, a assinalada contradição. Do Acórdão recorrido não resulta que seja irrelevante, para os efeitos do artigo 438.°, se a mora é anterior ou posterior â alteração das circunstâncias. Pelo contrário: decidiu-se que a mora é relevante porque anterior à eventual alteração das circunstâncias, em linha com o que vem dito — em mero obiter dictum — no Acórdão-fundamento.

X - Donde, o presente recurso não preenche a hipótese legal da alínea c) do n.° 1, do artigo 672.° do CPC, pelo que não deve ser admitido.

Para além disso,

XI - As questões suscitadas pela Recorrente não só não tem relevância jurídica, como é manifestamente desnecessária a intervenção deste Venerando Tribunal para uma melhor aplicação do direito.

XII - É que, não só no caso em apreço a interpretação dada ao artigo 438.° do Código Civil, quanto à mora da "parte lesada" está em linha com o ''entendimento pacífico" da doutrina e jurisprudência sobre a questão.

XIII - Como, para além disso, não se conhece - porque não existe — qualquer divergência doutrinal nem jurisprudencial. Na verdade, a resposta a esta questão é tão simples que diríamos mesmo que se trata de uma "não –questão ".

XIV - Assim, é patente que o recurso não pode ser admitido como revista excepcional ao abrigo da al. a) do n.° 1 do artigo 672.° do CPC — em cuja previsão o presente caso está longe se poder ser subsumível.

Quanto às invocadas nulidades do acórdão recorrido,

XV - O Acórdão ligada à sorte dos pedidos da Autora (...) Assente a validade c a eficácia dos contratos ajuizados não se vê como pode a Autora fugir ao que se obrigou".

XVI - Também não existe qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão: como já se disse, seguindo o percurso decisório do Acórdão recorrido, resulta claro que é dada relevância à mora da "parte lesada" porque ela é anterior à alteração das circunstâncias.

XIX - É impossível o objecto — e, bem assim, a procedência — do presente recurso:

a Recorrente quer, com base numa alegada alteração de circunstâncias, a resolução/modificação de contratos que estão extintos, a saber, os de compra e venda pelo cumprimento e os de reserva por caducidade ou resolução (por incumprimento) declaradas por sentença transitada em julgado.

XX - Não pode este Venerando Tribunal, sob pena de ofensa do caso julgado formado nos presentes autos (e violação do disposto nos artigos 619.° e 625.º do CPC), sequer conhecer o mérito do presente recurso: o objecto do mesmo é impossível.

Em qualquer caso, sempre se dirá por mero dever de patrocínio que.

XXI - Não estão provados, nos autos, quaisquer factos que pudessem preencher a hipótese legal da alteração das circunstâncias.

XXII - Donde, não tem a Recorrente o direito de resolver/modificar os contratos celebrados entre as partes.

XXIII - Desde logo, não está preenchido o "pressuposto negativo", qual seja a inexistência de mora da "parte lesada" - a Recorrente constitui-se em mora em Março de 2009; os efeitos da crise, com relevância no que toca à relação das partes, fizeram-se sentir, sobre essa relação depois dessa data.

XXIV - Pelo que não está preenchida a hipótese legal do artigo 438.° do Código Civil, o que como doutamente decidiu o Acórdão recorrido "tomaria até inútil a apreciação da verificação dos demais requisitos do instituto".

Não obstante,

XXV - Também não estão preenchidos os pressupostos positivos do instituto da alteração das circunstâncias.

XXVI - Não houve alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar — i.c, não houve alteração da base do negócio comum a ambas as partes.

XXVII - O facto de as partes terem contratado no pressuposto de que o prazo acordado para o exercício da opção de compra

pareceu suficiente

não revela que tivessem contratado de forma diversa se soubessem que o não seria.

XXVIII - De resto, a configuração que deram aos contratos - atribuindo à Recorrente a opção de vir a comprar (ou não) os imóveis — revela precisamente que cogitaram como possível a hipótese de "não-recompra" por qualquer causa.

XXIX - Se não tivessem previsto essa hipótese ter-se-iam, ambas, obrigado a vender e a comprar (ou, pelo menos, prometido vir a fazê-lo), O que não foi o caso.

XXX - Também não resultaram provados quaisquer factos subsumíveis no pressuposto do instituto que impõe que tenha havido "lesão gerada pela alteração das circunstâncias". Nem se vê que lesão pudesse a Recorrente ter sofrido: por força dos contratos de reserva ficou a Recorrente titular de direitos potestativos sobre os Recorridos que, por seu turno, se encontravam num estado de sujeição.

XXXI - O que, de resto, se prende com o requisito seguinte: dos contratos de reserva não resulta a obrigação, para a Recorrente, de (re)comprar os imóveis. Portanto, não há uma obrigação cuja exigência pudesse afectar os princípios da boa fé — simplesmente, porque a obrigação inexiste.

XXXII - Por fim os efeitos da eventual alteração das circunstâncias sempre estariam cobertos pelos riscos próprios dos contratos — citando a Sentença Apelada 'V próprio deste negócio o risco de o vendedor não conseguir exercer o direito de opção de (re)compra, quando apenas se propõe recomprar se e quando encontrar interessado na compra do mesmo bem, por valor superior ao da recomprei

XXXIII - Precisamente por haver esse risco - normal e previsível — é que a (re)compra foi juridicamente enquadrada como uma opção, totalmente dependente da vontade/possibilidade da recorrente.

XXXIV - Também não resultaram provados quaisquer factos subsumíveis no pressuposto do instituto que impõe que tenha havido "lesão gerada pela alteração das circuns