Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A e mulher B intentaram a presente acção ordinária contra C e mulher D pedindo a declaração de que são os legítimos donos do prédio urbano sito na rua do Pinheiro, nº ..., casa 1, freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, sendo a posse dos réus insubsistente, ilegal e de má fé, devendo os réus ser condenados a reconhecerem aos autores o direito de propriedade sobre o imóvel e a restituírem-lho com todos os frutos que produziu ou podia produzir.

Como fundamentos do direito a que se arrogam, alegam os autores, em síntese, a doação do prédio feita ao autor pelos seu pais, o subsequente registo predial a seu favor, bem como ainda a usucapião.

Na contestação, os réus impugnaram o pedido dos autores e deduziram pedido reconvencional no sentido de lhes ser reconhecido o direito de propriedade sobre o mesmo prédio, alegando, como fundamentos um contrato-promessa de venda do imóvel, celebrado com o pai do autor em 26/7/1977 e também a usucapião.

Houve réplica e tréplica, onde as partes reiteraram as suas pretensões, atribuindo-se reciprocamente a culpa pelo incumprimento do aludido contrato-promessa.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença a julgar totalmente procedente a acção e, por procedência da excepção dilatória da falta do pedido de cancelamento do registo, a absolver os autores da instância reconvencional.

Os réus-reconvintes apelaram desta decisão para a Relação do Porto, que, revogando a sentença, julgou improcedente a acção e procedente a reconvenção, declarando que os réus-reconvintes adquiriram por usucapião o direito de propriedade sobre o prédio e condenando os autores-reconvindos a reconhecerem tal direito.

É agora a vez dos autores-reconvindos pedirem revista do acórdão da Relação, formulando as seguintes conclusões:

1.	A promessa unilateral de compra e venda outorgada pelo pai do autor, em 26/7/1977, declarando que pretende vender o prédio ao réu marido, tem eficácia meramente obrigacional.

2.	A promessa, assim outorgada, tendo por objecto o cumprimento da obrigação de venda do prédio, não é causal da transmissão de nenhum direito real a favor do promitente comprador.

3.	O poder de facto que o promitente comprador possa exercer sobre o prédio objecto da promessa consubstancia o exercício da simples detenção ou posse precária do bem.

4.	Os réus usaram e fruíram o imóvel, ali tendo a sua residência própria e permanente, em virtude da promessa unilateral de venda e, portanto, em nome do proprietário promitente vendedor.

5.	Porque iniciada como posse precária, a posse dos réus mantém-se como se iniciou enquanto for exercida (se mantiver).

6.	O autor sucedeu na posse do bem aos pais por efeito da doação, a qual, por afectação do casamento, comungou com o cônjuge, passando, depois, da transmissão a posse dos réus a ser exercida em nome dos autores.

7.	A posse dos autores é de boa fé.

8.	Tendo os autores alegado nos autos que os réus abusivamente se apossaram do prédio e nessa posse se vêm mantendo ilegalmente e contra a sua vontade, os réus, ao invocarem a existência da promessa pela qual iniciaram a posse, estão a reconhecer, expressamente, a propriedade dos autores e que exercitam a posse em nome daqueles.

9.	As partes não alegam e, em consequência, não se mostra provada, nem factos que deles se possa subsumir a tradição do prédio do promitente vendedor para os réus.

10. Os réus, ao admitirem nos autos não terem pago o preço do prédio com os respectivos juros, no prazo, nem posteriormente, demonstram que não ignoram, ao invocarem a posse do bem para efeitos de usucapião que, se a tivessem iniciado com animus possidendi, essa posse era lesiva do direito dos autores.

11. Os réus não invocaram justo título pelo que a sua posse é não titulada.

12. A posse invocada pelos réus nos autos vem sendo exercida contra a vontade dos autores, legítimos proprietários do bem, pelo que é adquirida com violência.

13. Como posse violenta é de má fé.

14. A promessa é de 26/7/1977, a acção foi apresentada em 4/10/1996 e os réus apresentaram a sua contestação em 28/11/1996, pelo que não decorreu o período de tempo previsto para dar-se a usucapião por posse, em título e de má fé.

15. É, aliás, a posse de má fé que consta da fundamentação de facto dos réus-reconvintes.

16. A posse dos réus relativamente ao prédio não é titulada, é insubsistente e de má fé.

17. A doação feita ao autor pelos pais prevalece sobre a promessa.

18. O registo de aquisição a favor do autor constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.

19. Os réus, ao não impugnarem o registo em nome dos autores, admitem-no nos termos em que os autores o invocaram, com todos os seus efeitos.

20. A decisão recorrida viola, além de outros, o disposto nos artigos 3º, 7º, 8º, nº 3 do artigo 116 do Código de Registo Predial, 490, nºs 2 e 3 do Código de Processo Civil, 412, 442, 874, 875, 1251, 1252, 1253, 1254, 1256, 1257, 1259, 1260, 1261, 1264, 1287, 1290 e 1296 do Código Civil e 80 do Código do Notariado.

Os recorridos contra-alegaram no sentido do improvimento do recurso.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

Os factos provados são os seguintes:

1º Está descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob a ficha 03435/21794, da freguesia de Ermesinde e registada a favor do autor marido pela inscrição G-1, em subordinação à apresentação nº 21 de 21/7/1994, o prédio urbano sito na rua do Pinheiro, nº ..., casa 1, da freguesia de Ermesinde, do concelho de Valongo, constituído por uma casa térrea e quintal, inscrito na matriz predial sob o artigo 1.608;

2º Por escritura pública, datada de 14/9/1978, lavrada a fls. 22v-80 do livro 1274-B do 5º Cartório Notarial do Porto, os pais do autor marido declararam doar-lhe o referido prédio;

3º O pai do autor declarou comprar um terreno destinado a construção sito no lugar dos ... da freguesia de Ermesinde, Valongo, a E, viúva, e a F e mulher G, por escritura pública de 12/2/1951 do Cartório Notarial de Valongo;

4º Nesse terreno os doadores procederam à construção de oito casas de habitação, tendo-o dividido, para o efeito, em talhões;

5º Concluíram as obras até ao ano de 1960;

6º Tendo, assim, o prédio referido em 1º sido construído pelos pais do autor num talhão do terreno referido em 3º, com 80m2;

7º Posteriormente, o doador, em subordinação à apresentação nº 19 de 5/4/1960, registou o seu direito na Conservatória Predial competente, pela inscrição 29565 do livro G3, sucessiva da antecedente 29564, que incidia sobre o descrito prédio nº 24569 do livro B-64;

8º Tendo o doador H adquirido o terreno para construção referido em 3º, passou imediatamente a ocupá-lo, o que ainda se verifica;

9ºO pai do autor marido outorgou contrato-promessa de compra e venda do prédio referido em 1º, em 26/7/1977, declarando prometer vendê-lo ao réu marido, nos termos do documento de fls. 39;

10º O pai do autor adquiriu o terreno referido em 3º;

11º Os réus vêm ocupando o prédio referido em 1º contra a vontade dos autores;

12ºDesde 26/7/1977 até 8/1/1992, os réus-reconvintes usaram e fruíram o imóvel referido em 1º, ali tendo a sua residência própria e permanente;

13º Depois desta data deram os réus tal prédio de arrendamento;

14º Os réus-reconvintes procederam à instalação e ligação ao sistema da rede pública de abastecimento de água;

15º Os réus-reconvintes continuamente têm usado o imóvel com se de coisa sua se tratasse;

16º Sem oposição de quem quer que seja;

17º À vista de toda a gente e há mais de 15 anos.

Estamos perante uma acção de reivindicação, tendo por objecto o reconhecimento do direito de propriedade e a consequente restituição de um prédio urbano, em que os réus, além de impugnarem o direito de propriedade invocado pelos autores, arrogam-se também a titularidade do mesmo direito, com fundamento na usucapião.

A 1ª instância julgou a acção procedente por os autores gozarem da presunção desta titularidade, derivada do registo predial a seu favor, presunção esta não ilidida pelos réus, cuja posse considerou de má fé, sem virtualidade usucaptiva, dado não ter ainda decorrido o prazo legal de vinte anos. Concomitantemente e quanto ao pedido reconvencional foram os autores absolvidos da instância por os réus-reconvintes não terem formulado o pedido de cancelamento do registo do prédio.

A Relação do Porto, concedendo provimento ao recurso de apelação interposto pelos réus, considerou que o cancelamento é consequência da procedência do pedido e que é de boa fé a posse dos réus, pelo que, estando provados as demais características desta posse consubstanciadora da usucapião, revogou a sentença e, julgando improcedente a acção e procedente a reconvenção, declarou os réus proprietários do prédio em causa e condenou os autores a reconhecê-lo.

Inconformados, os autores pedem revista deste acórdão e nas conclusões do seu recurso acima transcritas, colocam as seguintes três questões:

1ª--POSSE PRECÁRIA DOS RÉUS;

2ª--MÁ FÉ DA POSSE DOS RÉUS;

3ª--PRESUNÇÃO DO REGISTO DE AQUISIÇÃO A FAVOR DO AUTOR.

1ª QUESTÃO

Defendem os recorrentes que a promessa unilateral de venda do prédio em causa outorgada, em 26/7/1977, pelo pai do autor a favor do réu marido tem eficácia meramente obrigacional, pelo que o poder de facto exercido por este sobre o prédio «consubstancia o exercício da simples detenção ou posse precária do bem».

A questão da natureza da posse do promitente comprador no caso de traditio do objecto prometido vender tem sido largamente debatida na jurisprudência e na doutrina, como nos dá conta a recensão exaustivamente efectuada pelo acórdão do STJ, de 6 de Março de 1997, BMJ 465º-570.

Segundo este douto aresto, a jurisprudência do Supremo posterior às alterações introduzidas no regime do contrato-promessa pelo DL 236/80, de 18 de Julho, influenciada pela doutrina defendida por Menezes Cordeiro em O Novo Regime do Contrato-Promessa, MBJ 306º-27, sofreu uma inflexão no sentido de se considerar que o promitente-comprador a quem foi entregue a coisa objecto do contrato prometido tem sobre ela uma posse legítima, que não meramente precária.

Para os defensores desta tese, sequazes da doutrina de Ihering, não há que distinguir entre corpus e animus, uma vez que a existência daquele implica sempre a deste.

Porém, como salienta o mesmo acórdão, o próprio Menezes Cordeiro reconhece que a doutrina maioritária é no sentido de ter o nosso Código adoptado a doutrina subjectivista de Savigny, autonomizadora daqueles dois elementos entre si, única forma de distinguir a verdadeira posse dos casos de mera detenção.

Ora, também continuamos a entender, como Calvão da Silva, in Contrato-Promessa - Análise para reformulação do Decreto-Lei nº 236/80, BMJ 349º-86, não ser possível qualificar a priori de posse ou de mera detenção o poder de facto exercido pelo promitente-comprador sobre a coisa objecto do contrato prometido entregue antecipadamente, tudo dependendo do animus que acompanhe esse corpus.

Embora, por regra, o contrato-promessa não seja susceptível, só por si, de transmitir a posse, não se deve, contudo, partir do principio dogmático de que dele resulta, necessariamente e sempre, a posse precária.

Pode suceder, na verdade, que o beneficiário da traditio pratique os actos integrantes do corpus com o animus de exercer o direito de propriedade em seu próprio nome e interesse.

Assim é que Antunes Varela, apesar de entender que o que resulta da traditio é um direito pessoal de gozo para o promitente adquirente, admite, no entanto, a verificação de circunstâncias excepcionais caracterizadoras de uma verdadeira situação possessória, como, por exemplo, no caso de já estar paga a totalidade do preço, ou, no caso de as partes não terem o propósito de realizarem o contrato definitivo (para fugirem à sisa ou precludirem o exercício de um direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente comprador como se sua fosse já e este, nesse estado de espírito, pratica sobre a coisa entregue diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade (RLJ 124º-348, com referência ao CCivil Anotado de Pires de Lima e Antunes Varela, com a colaboração de H. Mesquita, vol. III, 2ª ed., pág. 6).

Ora, esta excepcionalidade verifica-se no caso que nos ocupa, como nos demonstram os factos apurados em confronto com os que mereceram resposta negativa - realidade processual que se tem de aceitar como definitiva e como única determinante, no âmbito fáctico, do regime jurídico aplicável (artigo 729, nº 2 do Código de Processo Civil).

Efectivamente, resulta das respostas negativas aos quesitos 2 a 6 em confronto aos quesitos 8 a 14 que são os réus - e não os autores - quem têm usufruído e usado o imóvel como se de coisa sua se tratasse (resposta ao quesito 11) e não por mera tolerância dos proprietários (resposta negativa ao quesito 18).

Maior expressividade não é possível.

Mas, para que não fiquem dúvidas aos que considerem conclusivo o teor da resposta ao quesito 11, as respostas aos quesitos 8 a 10 informam-nos da prática pelos réus de actos materiais próprios de quem considera o imóvel como sua propriedade:

--durante cerca de 15 anos (de 26/7/1977 a 8/1/1992) instalaram no imóvel a sua residência própria e permanente;

--depois de 8/1/1992 deram o prédio de arrendamento;

--procederam à instalação e ligação ao sistema da rede pública de abastecimento de água.

Os réus actuaram, assim e manifestamente, não em nome do promitente-vendedor, mas em nome próprio com a intenção de exercerem sobre o prédio o direito de propriedade.

Improcede, desta feita, a 1ª questão.

2ª QUESTÃO

Defendem os recorrentes que não está provada - porque nem sequer foram alegados os correspondentes factos - a tradição do prédio do promitente vendedor para os réus.

A este propósito, no entanto, pode ler-se no acórdão recorrido:

«Do documento não consta qualquer autorização ao Réu marido para tomar posse da casa ou do terreno, mas a verdade é que está provado que desde o próprio dia do contrato promessa os RR. usaram e fruíram o imóvel, ali tendo a sua residência própria e permanente até que em 8/1/92 o deram, de arrendamento; portanto é evidente que o prédio foi entregue aos RR. concomitantemente à assinatura da promessa de venda e recebimento do sinal e que o foi pelo pai do autor marido, promitente vendedor.».

Para além de concordarmos inteiramente com esta ilação, estamos no âmbito da matéria de facto, insindicável, como é sabido, por este Tribunal de revista - artigo 729, nos 1 e 2, com referência ao artigo 722, nº 2, ambos do Código de Processo Civil.

Argumentam também os recorrentes que os réus, ao admitirem nos autos não terem pago o preço do prédio com os respectivos juros, no prazo nem posteriormente, demonstram que não ignoram, ao invocarem a posse do bem para efeitos de usucapião que, se a tivessem iniciado com animus possidendi, essa posse era lesiva do direito dos autores.

Aduzem ainda que a posse dos réus é não titulada e de má fé, porque violenta, uma vez que vem sendo exercida contra a vontade dos recorrentes.

A isto começamos por fazer algumas precisões.

Em primeiro lugar, quanto ao incumprimento do contrato-promessa nada se provou, conforme resulta das respostas aos quesitos 15 e 16.

Quanto ao preço, o que os réus alegam no artigo 11º da tréplica é que «foram os R.R. reconvindos que nunca se dispuseram a fazer a escritura do imóvel e a receber o remanescente do preço...».

Em segundo lugar, o facto de a posse dos réus ser contrária à vontade dos autores não integra o conceito de posse violenta, uma vez que não está provada nem a coacção física, nem a coacção moral nos termos do artigo 255, como exige o nº 2 do artigo 1261 do Código Civil.

Feitas estas precisões, diremos que nenhum destes factos tem virtualidade para se catalogar de má fé a posse dos réus.

E isto porque, nos termos do nº 1 do artigo 1260 do Código Civil, o momento que releva para qualificar a posse de boa fé ou de má fé é o da aquisição da posse.

Quer na doutrina, quer na jurisprudência é corrente o entendimento de que a noção de boa fé no instituto da posse assume no vigente Código Civil um cariz essencialmente psicológico, completamente desligado do justo título referido no artigo 476 do Código Civil de 1867 - Antunes Varela, RLJ 124º-275 e acórdão do STJ, de 14/3/2000, BMJ 495º- 313.

Significa isto, segundo aquele eminente mestre coimbrão, que «o possuidor pode perfeitamente saber que o direito não é seu e, apesar disso, possuir de boa fé, desde que haja persuadido de não ofender o direito de terceiro.».

E um dos exemplos de boa fé, com conhecimento dos vícios do direito, que aponta, respigado do CCIVIL, anotado por si e por Pires de Lima, com a colaboração de H. Mesquita (III, 2ª ed., pág. 21) é precisamente o da promessa de venda de um prédio que é logo entregue ao promitente comprador como se seu fosse já.

Ora, como se viu, a posse dos réus sobre o prédio iniciou-se concomitantemente com a outorga do contrato-promessa, ou seja, em 26/7/1977, sendo certo que a doação do mesmo prédio ao autor marido ocorreu mais de um ano depois (14/9/1978).

Portanto, quando a posse dos réus começou, o direito dos autores (como donatários) ainda nem sequer existia.

Improcede, por isso e também, a 2ª questão.

3ª QUESTÃO

Insistem os recorrentes com esta questão da falta de pedido expressamente formulado para cancelamento do registo da doação a seu favor, argumentando que, ao não impugnarem esse registo, os réus admitem-no nos termos em que os autores o invocaram, com todos os seus efeitos.

É certo que os recorridos, na contestação, não atacam os factos comprovados pelo registo, ou seja, a doação do prédio em causa feita ao autor pelo seu pai, em 14/9/1978.

E não o fazem porque o que lhes interessa é, antes, ver reconhecido a seu favor o direito de propriedade a que também se arrogam os recorrentes sobre o imóvel em causa.

Para tal deduzem reconvenção, onde alegam factos consubstanciadores da usucapião para demonstrarem que o seu direito é melhor na ordem jurídica do que o dos recorrentes, não obstante o registo a existência do registo a favor destes - cfr. acórdão do STJ, de 25/5/1999, BMJ 487º-308.

Por isso e porque também entendemos -- tal como o acórdão recorrido, na esteira da jurisprudência a propósito nele citada -- que o pedido de cancelamento do registo está implícito no pedido inicial, soçobra também e totalmente, esta 3ª e última questão.

De todo o exposto, não merecendo acolhimento qualquer das três questões colocadas pelos recorrentes e estando provada a posse do prédio em causa pelos recorridos, de boa fé, durante mais de 15 anos, corrobora-se a conclusão do acórdão sob recurso no sentido de que estes adquiriram a propriedade do prédio por usucapião, prevalecendo esta sobre a presunção derivada do registo de que os recorrentes beneficiavam e que, assim, foi ilidida.

DECISÃO

Pelo exposto decide-se negar a revista, com custas pelos recorrentes.

Lisboa, 8 de Maio de 2003.

Ferreira Girão

Luís Fonseca

Eduardo Batista