Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 01.12.06, no 2º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de Lousada, AA intentou a presente acção declarativa constitutiva contra BB e esposa, CC e DD

alegando

em resumo, que

- os primeiros réus eram proprietários do prédio identificado no artigo 1º da petição inicial, o qual em parte por aqueles foi dado de arrendamento à autora e ao seu falecido marido em Outubro de 1960, mediante o pagamento da renda anual actualmente fixada em 1 000$00;

- desde a data da celebração do arrendamento e até ao presente, a autora e sua família sempre ocuparam o locado e pagaram a respectiva renda;

- os primeiros réus, a 30 de Maio de 2001, celebraram contrato de compra e venda da totalidade do prédio, nele figurando como compradora a segunda ré, e ascendendo a 3 200 000$00 o preço ajustado para a compra;

- à data do negócio, assistia-lhe o direito a preferir na compra, por ser arrendatária da habitação alienada;

- os vendedores não lhe comunicaram o projecto de venda, desrespeitando o estabelecido no artigo 416º do Código Civil.

pedindo

a) - a condenação dos réus a reconhecer vigorar um contrato de arrendamento entre a autora, como arrendatária, e os primeiros réus, como senhorios, com o objecto indicado na petição inicial;

b) - a condenação dos réus a reconhecer ter a autora o direito a preferir na alienação do prédio identificado no artigo 1º da petição inicial, e a haver para si o mesmo prédio;

c) - a declaração de ineficácia da escritura de compra e venda e mútuo com hipoteca e fiança relativa ao mesmo prédio;

d) - o cancelamento do registo de aquisição a favor da segunda ré;

e) - o cancelamento de todos os registos posteriormente inscritos, designadamente a inscrição de hipoteca voluntária a favor da Caixa Geral de Depósitos, e o ónus de não oneração e de inalienabilidade.

A autora procedeu ao depósito do valor da compra.

Contestando

e também em resumo, a ré DD alegou que

- os primeiros réus eram proprietários de um imóvel que foi adquirido pela contestante nos termos indicados na petição inicial;

- os seus pais são há vários anos arrendatários do edifício que comprou, e que aí vive com eles desde o seu nascimento;

- a compra realizada teve a sua base na relação locatícia que os seus pais mantinham com os vendedores, e que naquela a ré apenas interveio porque o seu pai, arrendatário, devido a problemas de saúde não pode intervir na escritura como comprador;

- actuou a pedido e no interesse directo dos seus pais e com a aceitação dos primeiros réus.

Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.

Em 05.03.15, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e condenou os réus a reconhecerem ser a autora a titular do direito de preferência sobre todo o prédio, determinando a substituição, na posição de compradora, da ré DD pela autora AA.

A ré apelou sem êxito, tendo a Relação do Porto, por acórdão de 06.11.16 confirmado a decisão recorrida.

Mais uma vez inconformada, a autora deduziu a presente revista, apresentando as respectivas alegações e conclusões.

A recorrida não contra alegou.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

As questões

Tendo em conta que

- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;

- nos recursos se apreciam questões e não razões;

- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido

são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:

A) – Preferência sobre a totalidade do prédio;

B) – Mandato sem representação.

Os factos

São os seguintes os factos que foram dados como provados nas instâncias:

1) - O prédio misto sito no lugar da Estrada, freguesia de .........., concelho de Lousada, composto de casa de rés do chão e 1º andar, com quintal e terreno de cultura com videiras em ramada e de enforcado, tudo a confrontar de norte com caminho público, de nascente e poente com largo público, e de sul com terras da Quinta do Souto, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 56º e rústica sob o artigo 86º, encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o nº.......... /........, e aí esteve inscrito a favor dos primeiros réus.

2) - Os primeiros réus venderam à segunda ré o prédio identificado em 1- por escritura pública de compra e venda celebrada a 30 de Maio de 2001 nas instalações da “Caixa Geral de Depósitos, SA”, em Gondomar, perante a Ex.ª. Notária do Cartório Notarial de Gondomar.

3) - Tal escritura foi lavrada a fls.... a ...., verso, do livro ....-. do referido Cartório, ascendendo a 3 200 000$00 o preço pelo qual o prédio foi vendido, conforme declarado na dita escritura, preço já recebido.

4) - A autora habita no prédio identificado em 1).

5) - No ano de 1960 a autora e o seu falecido marido tomaram de arrendamento, verbalmente, a EE, pai do primeiro réu, parte do prédio referido em 1).

6) - A autora e o seu falecido marido passaram a ocupar parte do prédio referido em 1), dessa parte fazendo a sua habitação permanente e agricultando metade da fracção rústica do mesmo prédio ...

7) - ... Mediante o pagamento de uma renda anual de 750$00, actualizada para 1 000$00 ...

8) - ... Ocupando desde então a autora e o seu agregado familiar a mencionada casa para nela pernoitar, preparar e tomar as suas refeições, receber familiares, aí mantendo instalado o seu núcleo familiar ...

9) - ... Lavrando, cavando e semeando a terra, colhendo-lhe os frutos, tudo de acordo com o que ficou então convencionado.

10) - Desde o início do arrendamento e até ao presente, sempre a autora pagou a respectiva renda anual em dinheiro, primeiro a EE.

11) - Após o falecimento deste, a autora pagava a renda a FF.

12) - O arrendamento não foi reduzido a escrito.

13) - Os primeiros réus não comunicaram à autora a sua intenção em celebrar o negócio referido em 2).

14) - A ré DD habita há vários anos com os seus pais e irmã a casa identificada em 1).

15) - Os seus pais GG e HH eram arrendatários dessa casa, tendo sucedido na posição de arrendatários ao avós da segunda ré, II e JJ.

16) - O arrendamento foi celebrado, verbalmente, entre os pais do primeiro réu marido e os avós da segunda ré.

17) - A segunda ré, seus pais e irmã KK pernoitam em tal casa, tomando as refeições e fazendo a sua vida familiar.

18) - A autora e seu marido passaram a ocupar dois quartos e uma sala, e os avós da segunda ré três outros quartos e outra sala.

19) - A cozinha era exterior e comum, bem como os sanitários.

20) - O quintal, com 100 m2, foi dividido, e ambos cultivam pequenas hortas para consumo doméstico.

21) - Os pais da ré DD, pretendendo adquirir a casa referida em 1), entregaram ao réu BB, e com vista a tal aquisição, a quantia de 500 000$00.

22) - O pai da ré DD adoeceu, tendo sido hospitalizado a 27 de Dezembro de 2000, por razões psiquiátricas.

23) - O pai da segunda ré ficou incapaz de administrar os seus bens.

24) - O pai da segunda ré continua a exercer a sua actividade de motorista profissional de ambulâncias nos bombeiros voluntários de Caíde de Rei.

Os factos, o direito e o recurso

A) –

Preferência sobre a totalidade do prédio

No acórdão recorrido entendeu-se que a autora, apesar de ser arrendatária apenas de parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, podia exercer o direito de preferência em relação à totalidade do mesmo.

A recorrente entende que só o arrendatário de todo um prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o referido direito.

Cremos que não tem razão e se decidiu bem.

Dispõe-se no artigo 47º do Regime do Arrendamento Urbano o seguinte:

1 - O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.

2 - Sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.

Conforme se refere no acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça de 04.07.06 “in” ww.dgsi.pt, o relatório do referido Regime do Arrendamento Urbano, ao reconhecer que se codificou a legislação dispersa sobre o arrendamento urbano, mantendo, na medida do possível, os textos anteriores, quando sobre eles já houvesse uma concretização jurisprudencial anterior a conservar, revela que se não quis inovar, neste campo, onde a própria jurisprudência já constantemente afirmava o direito de preferência do arrendatário habitacional, na totalidade do prédio, mesmo que o arrendamento se circunscrevesse apenas a uma parte dele, e onde a lei manteve uma linha de continuidade.

Num Parecer aí referido, o Prof. Henrique Mesquita também escreve:

"O art. 47, nº1, do RAU, não quis modificar, quanto ao objecto material da preferência, o regime do direito anterior, devendo, por conseguinte entender-se que o arrendatário de parte de um prédio urbano em qualquer dos arrendamentos sujeitos ao regime vinculístico, tem o direito de preferir na venda de todo o prédio, sempre que este não se encontre subordinado ao regime da propriedade horizontal".

No mesmo Parecer ainda se acrescenta, como se lê no mesmo aresto, "que a norma do nº2, do art. 47º do Regime do Arrendamento Urbano, que manda proceder à licitação, em caso de concurso de preferentes, ficaria sem campo de aplicação, caso não se perfilhasse o entendimento de que estes podem preferir na totalidade do prédio.

Então, cada preferente só poderia exercer a preferência sobre a sua fracção autónoma ou sobre a unidade predial, no caso de arrendamento de todo o prédio.

Nestas hipóteses, não poderia obviamente, existir concurso de preferentes.

E, por outro lado, não se compreenderia também a preferência atribuída às pessoas enumeradas no art. 90º do RAU, com a qual se pretendeu que essas mesmas pessoas, impedidas de efectivar o novo arrendamento, por o senhorio pretender vender o prédio, pudessem adquirir o imóvel, visto que tal preferência ficava reduzida aos casos de arrendamento total do prédio".

Consequentemente, não estando constituída a propriedade horizontal, o arrendatário de parte de um prédio pode exercer o direito de preferência em relação a todo o imóvel.

Tudo depende de o local arredando ter ou não autonomia material ou jurídica em relação à restante parte do prédio.

Se tiver esta autonomia, a preferência incidirá apenas sobre a parte arrendada.

Se não tiver, a preferência poderá incidir sobre a totalidade do prédio.

Sobre a questão, ver Aragão Seia “in” Arrendamento Urbano, página 327, em anotação ao artigo 49º do Regime do Arrendamento Urbano.

Ora, no caso concreto em apreço, os factos dados como provados – nomeadamente os elencados nos pontos 18º,19º e 20º da matéria de facto acima mencionada – não indicam aquela autonomia, antes e pelo contrário, deles se conclui que a parte do prédio utilizada pela autora por via do arrendamento não tem qualquer autonomia em relação à outra parte por si não utilizada.

O que, aliás, é reconhecido pela própria recorrente.

Sendo assim, podia a autora exercer o direito de preferência em relação a todo o prédio.

B) –

Mandato sem representação

No acórdão recorrido entendeu-se que dos factos dados como provados e face à resposta negativa ao ponto 27º da base instrutória não se podia concluir que a ré DD tinha actuado, ao outorgar na escritura, a pedido e no interesse dos seus pais, também arrendatários de parte do prédio.

E não haver lugar a um concurso de direitos de preferência porque o recurso ao processo especial previsto no artigo 1465º do Código de Processo Civil constituía apenas um ónus que impendia sobre a autora, não constituindo um pressuposto do exercício do seu direito de preferência.

A referida ré recorrente entende, em primeira linha, que dos factos dados como provados nos pontos 14º, 17º, 21º, 22º e 23º da matéria de facto elencada e ainda do teor do documento n.º1 junto com a contestação por si apresentada e relatório médico junto com o requerimento apresentado em 07.02.02, resulta que actuou “na defesa e no interesse de seus pais, exercendo em nome destes o direito de preferência que lhe assistia”, ocorrendo, assim, um mandato sem representação.

Mais uma vez cremos que não tem razão.

No ponto 27º da base instrutória perguntava-se se o facto de o pai da ré recorrente ter ficado incapaz de administrar os seus bens determinou esta a celebrar o contrato de compra e venda, a pedido e no interesse de seus pais e com a aceitação dos réus BB e esposa.

Tais factos, como já ficou referido, não foram dados como provados.

Nos termos do artigo 1157º do Código Civil “mandato é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais actos jurídicos por conta da outra”.

Sendo um contrato, bilateral, o mandato é fonte de obrigações, tendo na sai raiz um acordo de vontades em que uma das partes, o mandante, encarrega a outra da prática desses actos e esta, o mandatário, aceita tal obrigação.

No mandato com representação, o mandatário age por encargo ou por conta do mandatário e, também em seu nome – cfr. artigo 1178º do mesmo diploma.

No mandato sem representação, o mandatário age também por conta do mandante mas em seu nome próprio – cfr. artigo 1180º também do Código Civil.

Em ambos os casos existe, no entanto, uma actuação por conta do mandante já que, quer por via directa, que por via indirecta, vem a ser o mandante o destinatário final dos efeitos dos actos celebrados pelo mandante.

Ora, no caso concreto em apreço não se provaram os factos alegados pela ré no artigo 36º do sua contestação a esse respeito, ou seja, que agiu “a pedido e no interesse directo de suas pais e com aceitação dos 1ºs réus” e que foram vertidos para o aludido ponto 26º da base instrutória.

Dos pontos dessa base e documentos referidos pela recorrente apenas se pode concluir que a ré DD vivia com os seus pais, que estes pretendiam adquirir o prédio e que o seu pai adoeceu, ficando incapacitado de administrar os seus bens.

Destes factos não se pode concluir, sem mais, que a ré recorrente tenha actuado por conta dos seus pais.

Necessário era que de se tivessem demonstrado os factos referidos no ponto 26º da base instrutória.

Sendo que, como é sabido, não deve recorrer-se à via presuntiva para suprir a falta de prova relativamente a factos devidamente discutidos e apreciados na audiência de julgamento.

Concluímos, pois, não estar demonstrado que a ré DD tenha agido por conta dos seus pai, os arrendatários de parte do prédio.

Em segunda linha, entende a recorrente que antes da propositura da presente acção, a autora teria que lançar mão do meio processual previsto no artigo 465º do Código de Processo Civil, no sentido de permitir a abertura de licitação entre os preferentes, o que manifestamente não fez.

Também não tem razão.

É que a ré recorrente, compradora no contrato de compra em venda em causa, não é arrendatária de parte do prédio mas sim os seus pais, como resulta da matéria de facto dada como provada, nomeadamente dos pontos 14º e 15º da matéria elencada.

Ora, como resulta do n.º1 do artigo 47º do Regime do Arrendamento Urbano – e anteriormente resultava dos nºs 1 e 4 do artigo 1117º do Código Civil e dos artigos 1ºe 2º, n.º1, da Lei 63/77, de 25.08 – o direito de preferência apenas caberia aos pais da ré e não a esta.

Ou seja, a ré não está em pé de igualdade com a autora quanto ao exercício do direito de referência.

Pressuposto da formulação do assento deste Tribunal n.º2/95, de 95.02.01, publicado no DR n.º93, I série A, de 95.04.20, invocado pela recorrente, em que se dizia que “vendido um prédio urbano a locatário habitacional de parte dele, sem que o proprietário tenha cumprido o disposto no artigo 416º, n.º1, do Código Civil quanto aos restantes locatários, o comprador não perde, pelo simples facto da aquisição, o respectivo direito legal de preferência. E qualquer desses locatários preteridos, como detentor de direito concorrente, não o poderá ver judicialmente reconhecido sem recorrer ao meio processual previsto no artigo 1465º do Código de Processo Civil, aplicável com as devidas adaptações”

A questão de a ré recorrente perder o direito legal de preferência não se põe, uma vez que não era titular dele.

A questão da concorrência do direito de preferência da autora com um direito de preferência da ré também não se põe, uma vez que este não existe.

Com a instauração desta acção, os pais da ré não perderam o eventual direito de preferência que possam ser titulares.

Se forem titulares de direitos que entendam ter melhor posição, em face do direito substantivo, do que aquele que foi exercido pela autora, caber-lhes-á propor nova acção de preferência, mas agora contra esta.

Caso sejam concorrentes os direitos que alegam, então deverão recorrer ao processo de notificação para preferência, afim de se proceder à licitação entre os interessados – neste sentido, ver o Parecer intitulado de “Direitos de Preferência – Processo de Notificação”, da autoria do professor Doutor Antunes Varela e da Doutora Maria dos Prazeres Beleza, publicado na Colectânea de Jurisprudência – Supremo Tribunal de Justiça, 1990, III, 31.

Concluímos, pois, não estar a autora obrigada, antes da propositura da presente acção, a proceder a qualquer notificação para preferência.

A decisão

Nesta conformidade, acorda-se em negar a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 31 de Maio de 2007

Relator: Oliveira Vasconcelos

Adjuntos : Duarte Soares

Santos Bernardino