Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

1. A, B, C e D, vieram intentar a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra E, pedindo seja proferida sentença que lhes reconheça o direito de retenção sobre os dois andares superiores do prédio urbano descrito no n. 775, a folhas 35 verso do Livro B-3, da Conservatória do Registo Predial de Cascais, sito na Rua Costa Pinto n. 9, em São João do Estoril, para garantia do pagamento da indemnização de 42500000 escudos, devido pelo incumprimento do contrato-promessa de compra e venda dos referidos andares e valores das benfeitorias neles realizadas.

- Por despacho de folhas 113, foi declarada a suspensão da instância até ao Julgamento do processo n. 6147, que corria termos pela 2. Secção do 2. Juízo do Tribunal da Comarca de Lisboa, uma vez que a procedência dessa acção podia destruir o fundamento ou razão de ser dos presentes autos.

Nesse processo, instaurado por A, B, C, contra F, G, H e E pedem os Autores a condenação dos três primeiros Recorrentes a pagar-lhes a indemnização de 42500000 escudos, devido por incumprimento do contrato-promessa de compra e venda dos mesmos andares e valores de benfeitorias realizadas, e se declare procedente a impugnação da venda do prédio do qual fazem parte tais andares, reconhecendo-se, em relação ao prédio vendido, o direito à restituição no património dos três primeiros Recorrentes para os Autores aí poderem executar e praticar os actos de conservação patrimonial legalmente autorizados.

2. Foi proferido Acórdão por este Supremo Tribunal, que já transitou em julgado, que condenou os três primeiros Recorrentes a pagar aos Autores a quantia de 28950000 escudos e absolvera a quarta Ré e os três primeiros Recorrentes do restante pedido.

3. Foi proferida decisão, que considerou, ao abrigo do disposto no artigo 754 do Código Civil, os Autores não serem titulares do direito de retenção sobre os andares em causa, pertença da Ré, de quem nada têm a haver, e a quem nada devem por força do aludido contrato-promessa. Assim, julgou extinta a instância por inutilidade da lide, nos termos do artigo 287 alínea c), do Código de Processo Civil.

4. Os Autores agravaram. A Relação de Lisboa, em 17 de Junho de 1999, negou provimento ao recurso.

5. Os Autores agravam para este Supremo Tribunal - pedindo a revogação do acórdão recorrido e a substituição por decisão que julgue a acção procedente, reconhecendo o direito de retenção de que são titulares - e, para tal, formulam as seguintes conclusões:

1) A decisão recorrida incorre num grande equivoco: confunde o crédito dos Autores com a respectiva garantia, já que se pode ler na respectiva fundamentação que os mesmos não são titulares do direito de retenção sobre os andares em causa, porque nada têm a haver da Ré.

2) O direito de retenção existe desde que verificados os pressupostos fixados no artigo 754 e ainda nos casos especiais previstos no artigo 755, ambos do Código Civil, e vale contra qualquer um e não apenas contra o devedor.

3) Não podem existir dúvidas que:

- Os Autores são beneficiários de uma promessa de constituição de direito real sobre os dois andares em causa nestes autos.

- Os Autores obtiveram a tradição desses mesmos andares (a coisa a que se refere o contrato prometido.

- Os Autores são titulares de crédito resultante do não cumprimento do contrato imputável à outra parte, nos termos do disposto no artigo 442 do Código Civil.

4) Logo outra coisa não se pode concluir senão que os Autores são titulares do direito de retenção sobre os andares em causa, face ao disposto na alínea f) do n. 1 do artigo 755, do Código Civil.

5) E o facto de a Ré não ser devedora da indemnização a que os Autores têm direito pelo incumprimento do contrato nada releva: o direito de retenção como direito real que é, tem eficácia "erga omnes", como resulta claramente do regime ditado pelos artigos 758 e 759, ambos do Código Civil.

- Caso contrário seria fácil ao devedor iludir o direito de retenção: bastar-lhe-ia alienar a coisa prometida vender, ou como escreveu Vaz Serra, o direito de retenção seria uma garantia ilusória.

6. Não houve contra-alegações.

- Corridos os vistos, cumpre decidir.

II

Questões a apreciar no presente recurso.

A apreciação e a decisão do presente recurso, delimitado pelas conclusões das alegações, passa pela análise de duas questões: a primeira, se o direito de retenção do promitente-comprador vale (ou não) perante o terceiro adquirente da coisa retida; a segunda, se os Autores têm (ou não) direito de retenção sobre as fracções prometidas vender-lhes.

- A segunda questão ficará prejudicada na sua apreciação caso a primeira questão sofra resposta no sentido de o direito de retenção do promitente-comprador não valer perante o terceiro adquirente da coisa retida.

Abordemos tais questões.

III

Se o direito de retenção do promitente-comprador vale (ou não) perante o terceiro adquirente da coisa retida.

1. Posição da Relação e dos Autores/recorrentes.

1a) A Relação de Lisboa decidiu que os Autores não têm direito a prosseguir com a acção por não deterem um direito real "erga omnes", porquanto o contrato promessa não é susceptível de só, por si, transmitir a posse ao promitente-comprador. Se este obteve a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório mas não assume o "animus possidendi" ficando na situação de mero detentor de possuidor precário.

- Deste modo, a detenção do imóvel por parte do promitente comprador não constitui um direito de gozo, mas um direito pessoal de gozo, reflexo de uma posse precária que não se traduz num direito real susceptível de ser defendido através de acções possessórias e, portanto, de embargos de terceiro.

- Por outro lado, o direito de retenção visa salvaguardar o pagamento do crédito do retentor: pretende com o direito de retenção coagir o promitente vendedor a cumprir a sua obrigação, a celebração do contrato prometido. Deixando a coisa de pertencer ao promitente-vendedor não tem o seu detentor possibilidade de o coagir ao cumprimento. Assim sendo, o peticionado direito de retenção não podia ser reconhecido por ter caducado com a venda das fracções autónomas.

1b) As Autoras / recorrentes que o direito de retenção, que têm sobre as fracções em causa, relativo ao crédito resultante do incumprimento do contrato-promessa por parte dos promitentes-vendedores, é oponível à Ré enquanto compradora dessas mesmas fracções, não relevando de todo o facto de a Ré não ser devedora da indemnização a que os Autores têm direito pelo incumprimento do contrato-promessa.

É oponível à Ré o direito de retenção que têm sobre as fracções em causa, dado tratar-se de um direito real com eficácia erga omnes.

Que dizer?

2. Antes de mais, necessário se torna precisar que na esfera jurídica patrimonial do promitente-comprador podem surgir dois direitos de contornos distintos: direito pessoal de gozo e direito real de garantia (o direito de retenção).

O Direito pessoal de gozo surge com a tradição da coisa do contrato prometido - artigo 442 -; o direito real de garantia surge pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442, quando tenha havido tradição da coisa objecto do contrato definitivo.

2a) O contorno do direito pessoal de gozo conferido ao promitente-comprador quando haja tradição da coisa, é-nos dado por ANTUNES VARELA quando, em anotação ao acórdão deste Supremo Tribunal, de 25 de Fevereiro de 1986, escreveu:

"O que a entrega (tradição) do móvel ou imóvel atribui ao promitente-comprador é um direito pessoal de gozo sobre a coisa, semelhante ao do locatário ou do comodatário, e mais forte, em certos aspectos, do que o conferido ao mandatário..., ao credor pignoratício, ao depositário ou ao empreiteiro cuja obra se refira à coisa entregue, e muito diferente do direito que compete ao mutuário".

E acrescenta:

"os direitos pessoais de gozo do promitente-comprador... assentam sempre sobre a pura expectativa da alienação prometida e não podem, por essa razão, exceder os limites impostos por tal situação" - cfr. REVISTA LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA, ano 124, páginas 347-349.

HENRIQUE MESQUITA, depois de apontar que os chamados direitos pessoais de gozo - que atribuem, como os direitos reais, o poder de agir directamente sobre uma, possibilitando uma actuação jurídica em tudo idêntica à que ocorre nos direitos reais- se distinguem dos direitos reais, reconhece que mesmos surgem (ocorrem) no caso da promessa de compra e venda, com tradição da coisa, quando afirma que: "de modo idêntico (tomando como ponto de referência a situação do comodatário) se passam as coisas nas demais relações jurídicas que já se referiram e também, por exemplo, no direito que assiste ao promissário de uma promessa de alienação, sobre o objecto do contrato-prometido, quando lhe tenha sido entregue antes da celebração do contrato" - cfr. OBRIGAÇÕES REAIS e ÓNUS REAIS, página 48, nota 17.

3a) O contorno do direito real de garantia (que é o direito de retenção atribuído ao "beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442, - artigo 755 n. 1 alínea f) é-nos dado por HENRIQUE MESQUITA quando diz:

"Pelo que respeita aos direitos reais de garantia, o poder que conferem ao titular não é, como na generalidade dos direitos reais de gozo, o de praticar determinados actos de uso ou fruição, mediante um acto de disposição a realizar à custa desta sem que se torne necessária a cooperação do proprietário ou mesmo contra a sua vontade, determinado valor (o valor do crédito garantido pela res), apenas para este efeito a coisa se encontra directamente subordinada ao titular da garantia real" - OBRA CITADA, página 76.

3. Fechado este parêntesis - necessário para afastar o equívoco das instâncias - abordemos a questão de saber se o direito de retenção do promitente-comprador vale erga omnes.

4. O direito de retenção é um verdadeiro direito real (não de gozo) de garantia.

4a) Assim o afirma HENRIQUE MESQUITA quando escreve:

"A circunstância, porém, de o credor não poder proceder directa e autonomamente à alienação do objecto de garantia não impede a conceituação do seu direito como um verdadeiro "jus in re". A finalidade precípua de tal direito (a soberania que confere) é a realização, pelo titular, de certo valor pecuniário à custa da coisa sobre que incide".

E acrescenta:

"Pelo facto de se constituir um direito real limitado, o proprietário da coisa não fica impedido de o alienar; mas o titular daquele direito poderá fazê-lo valer contra o subadquirente. Ele tem sobre a coisa o chamado poder de sequela.

"O poder de sequela (ou de seguimento) existe em todos os direitos reais.

"O titular de qualquer jus in re, sempre que a coisa que constitui o respectivo objecto se encontra sob o domínio de um terceiro, pode actuar sobre ela - pode segui-la - na medida necessária ao exercício do seu direito; como destinar-se a possibilitar o exercício do direito em caso de transmissão, pela titular do jus disponendi, da coisa sobre que o direito incide... o direito real do credor hipotecário ou do proprietário dominante segue a coisa, isto é, pode ser exercido em face do novo proprietário.

E conclui:

"Do que se trata, aqui, não é de defender o direito de hipoteca ou o de servidão contra uma agressão cometida por terceiro (a alienação do prédio é lícita), mas de os fazer valer contra subadquirente" - OBRA CITADA, páginas 77-80.

4b) No mesmo sentido ANTUNES VARELA quando escreve:

"Basta recordar que o direito de retenção constitui hoje um verdadeiro direito real (não de gozo, mas) de garantia, como resulta não apenas da sua implantação sistemática no Código Civil, paredes meias com o penhor, a hipoteca e os privilégios creditórios, mas principalmente do regime traçado na lei, ao equiparar em princípio o titular da retenção ao credor pignoratício (artigos 758 e 759 n. 3) e ao colocá-lo expressamente à frente do credor hipotecário, ainda que a hipoteca tenha sido anteriormente registada, na graduação dos vários créditos sobre o mesmo devedor (artigo 759 ns. 1 e 2), independentemente do registo desse direito.

"Quer isto significar que, em atenção à finalidade precipua da concessão do direito de retenção, o promitente-comprador que seja credor da indemnização prevista no artigo 442 do Código Civil, goza (contra quem quer que seja) da faculdade de não abrir mão da coisa enquanto se não extinguir o seu crédito" cfr. REVISTA LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA, ano 124, página 351.

4c) A demais doutrina que se conhece é no sentido do direito de retenção ter eficácia erga omnes (VAZ SERRA, B.M.J. n. 65, página 177; MENEZES CORDEIRO, Direitos Reais, volume II, 1979, página 1100; CARVALHO FERNANDES, Lições de Direitos Reais, 1996, página 134; Conselheiro ELISEU FERRE IRA, Contrato Promessa de Compra e Venda, in Colectânea - Acórdãos do S.T.J. - ano V (1997), tomo II, página 6.

4d) A Jurisprudência recente deste Supremo Tribunal de Justiça é no sentido do direito de retenção do promitente-comprador ter eficácia erga omnes (Acórdãos de 25 de Fevereiro de 1986 - B.M.J. n. 354, página 549; e de 23 de Janeiro de 1996 - Colectânea - Acórdãos do S.T.J. - ano IV (1996), tomo I, página 70).

Conclui-se, assim, que o direito de retenção do promitente-comprador vale perante o terceiro adquirente da coisa retida.

IV

Se os Autores têm (ou não) direito de retenção sobre as fracções prometidas vender-lhes:

Nos termos do artigo 729 n. 3 do Código de Processo Civil, o Supremo Tribunal de Justiça pode mandar voltar o processo recorrido à Relação, sempre que entenda que a decisão de facto pode e deve ser ampliada, em ordem a constituir base suficiente para a decisão de direito.

Tal norma (a corresponder à do n. 3 do artigo 729 do Código de 61) não pode ter outra interpretação senão a que era dada à do Código de 61: a possibilidade de ordenar a ampliação da matéria de facto além de estar condicionada aos factos alegados pelas partes, tem como pressuposto que as instâncias deixaram de pronunciar-se sobre factos que hajam sido alegados.

No caso vertente, os autores alegaram, na sua petição inicial, os factos integradores do seu direito de retenção sobre as fracções autónomas que identificasse (vide artigos quarto a décimo sétimo).

Certo é, porém, que as instâncias não se pronunciaram sobre os mesmos, dado que os consideraram prejudicados por decidirem que o direito de petição não podia ser reconhecido por ter caducado com a venda das fracções autónomas.

Conclui-se, assim, que os autos devem baixar ao Tribunal da Relação do Porto para ampliarem a matéria de facto atinente ao invocado direito de retenção dos Autores sobre as fracções autónomas vendidas à Ré, sendo certo que na ampliação da matéria de facto e na subsequente decisão do direito intervirão os mesmos Excelentíssimos Juizes Desembargadores, se possível.

V

Conclusão:

Do exposto, poderá extrair-se que:

1) O direito de retenção é atribuído ao promitente-comprador, que obteve a tradição da coisa, pelo crédito, resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442, do Código Civil.

2) O direito de retenção é um verdadeiro direito real (não de gozo, mas) de garantia, conferindo ao seu titular (ao promitente-comprador) o chamado poder de sequela.

3) O direito de sequela confere ao titular do direito de retenção (ao promitente-comprador) a faculdade de não abrir mão da coisa enquanto se não extinguir o seu crédito.

4) A possibilidade do Supremo Tribunal de Justiça ordenar a ampliação da matéria de facto além de estar condicionado aos factos alegados pelas partes, tem como pressuposto que as instâncias deixaram de se pronunciar sobre factos que hajam sido alegados.

Face a tais conclusões, poderá precisar-se que:

1) Os Autores são titulares de um direito de retenção sobre as fracções em causa, caso se comprove contrato promessa de compra e venda das mesmas com tradição e incumprimento imputável ao (aos) promitente-vendedor.

2) O acórdão recorrido não pode manter-se dado ter inobservado o afirmado em 1).

Termos em que se revoga o acórdão recorrido, ordenando-se a baixa dos autos ao Tribunal da Relação de Lisboa para que ali, se possível pelos mesmos Desembargadores, se proceder à ampliação da matéria de facto (artigos quarto a décimo sétimo da petição inicial).

Custas pelo vencido a final.

Lisboa, 13 de Janeiro de 2000.

Miranda Gusmão,

Sousa Inês,

Nascimento Costa.

1. Juízo Cível do Tribunal Judicial de Cascais - Processo n. 5102/99.

Tribunal da Relação de Lisboa - Processo n. 1554/99 - 8. Secção.