Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A" propôs, com data de 10-12-00, no 1º Juízo da Comarca da Maia, acção ordinária de preferência contra B e marido C e "D", solicitando fosse declarada a preterição de formalidade essencial consistente no não cumprimento da obrigação que impendia sobre os alienantes de darem prévio conhecimento das condições essenciais da alienação, para eventual preferência da A. como inquilina e, em conformidade, fosse «declarada nula e de nenhum efeito», a escritura de 27-6-00 e substituída a A. na titularidade do direito de propriedade do referido imóvel.

Alegou, para tanto, e resumidamente, o seguinte:

- há mais de 20 anos, o pai do R. marido deu de arrendamento, ao entretanto falecido marido da A., parte do prédio urbano composto de casa de dois pavimentos, quintal e pátio, sito na Rua Clotilde Ferreira da Cruz, nº ....., Maia e descrito descrito sob o n° 576 da Conservatória respectiva;

- por morte do pai e sogro dos 1ºs RR., tal prédio foi-lhes transmitido, tornando-se eles senhorios, sendo de 38.700$00 a renda actualmente paga;

- desde 27-8-89, data em que faleceu o marido da A., é ela a titular do arrendamento habitacional que compreende o rés-do-chão, pátio e parte do primeiro andar do imóvel antes referido;

- por escritura pública notarial de 27-6-00, os 1ºs RR., permutaram com a 2ª Ré o imóvel referido, pela fracção autónoma designada pelas letras "BR", correspondente ao .... andar, nº ....., com, entrada pelo nº ....., do prédio urbano sito na Rua Manuel da Silva Barros, Vermoim, Maia;

- fizeram-no sem que os 1ºs RR. tivessem dado conhecimento desse facto à A., a qual só após a escritura soube que o preço constante nela constante era o de 13.000.000$00;

- com tal procedimento, impediram a A. de exercer o direito de preferência concedido aos arrendatários.

2. Contestaram os RR excepcionando a ilegitimidade da A., por ela não ser a única arrendatária do imóvel onde habita, sustentando que, pretendendo os demais arrendatários exercer igualmente o direito de preferência, a acção só poderia ser intentada com prévia notificação deles, tratando-se, pois, de um caso de litisconsórcio necessário.

No mais alegaram que, havendo contrato de permuta, o arrendatário não tem direito de preferência.

Concluíram, pedindo pela procedência da alegada excepção dilatória, com a inerente absolvição da instância ou, caso assim se não entendesse, fosse a acção julgada improcedente, com a consequente absolvição do pedido.

3. Na réplica, a A. respondeu à excepção da ilegitimidade, alegando que os outros arrendatários não pretendiam exercer o direito de preferência e que o eventual concurso de preferentes teria de ser dirimido no processo a que se reporta a al. c) do nº 1 do artº 1465° do CPC.

No mais reiterou que, sendo aplicável à permuta o regime legal do contrato de compra e venda, o direito de preferência concedido ao arrendatário, previsto no artº 47° do RAU é, em tal caso, subsistente.

A Autora depositou na CGD, após ter sido ordenada a citação dos RR., a quantia de 13.000.000$00.

4. Por despacho-saneador sentença de 18-9-02, o Mmo Juiz da Comarca da Maia julgou a acção totalmente improcedente, absolvendo em consequência, os RR. dos pedidos.

5. Inconformada com tal decisão, dela apelou a A. mas o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão de 3-2-03, negou provimento ao recurso, assim confirmando o saneador-sentença recorrido, excepto na parte em que considerou que acção teria de soçobrar também pelo facto de a apelante não ter recorrido previamente ao processo do art. 1465° do CPC.

6. De novo irresignada, desta feita com tal aresto, dele veio a A recorrer de revista para este Supremo Tribunal, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões:

1º- Porque os l°s RR alienaram o imóvel sem darem prévio conhecimento à A., é legítimo o exercício da preferência;

2°- Porque os três motivos aduzidos pelos alienantes como determinantes da sua decisão de alienarem (não terem interesse na venda por dinheiro, (pôr cobro às reclamações dos inquilinos que sistematicamente reclamavam obras, manter uma recordação da mãe e serventia que a fracção recebida poderia vir a ter para um dos três filhos em idade de casar) são compatíveis com o exercício da preferência, já que foi alegado que na Maia existem múltiplas habitações em tudo idênticas à supra-mencionada, quer quanto à localização quer quanto à área e disposição das divisões,

3°- Porque, como bem ensina Pinto Furtado in "Manual do Arrendamento", para a hipótese de o objecto a permutar com o prédio arrendado ser constituído por uma ou várias coisas que tenham natureza fungível, no concreto escambo em causa... ainda poderá haver direito de preferência e,

4°- Porque nenhuma razão os RR aduziram que eventualmente pudesse pôr em crise a almejada preferência, que o negócio só lhes interessasse mediante o recebimento daquela fracção que adquiriram a acção, não pode deixar de ser julgada procedente;

5°- Porque não foi dado prévio conhecimento da pretendida alienação, os RR inviabilizaram que, a ser condição essencial da permuta o efectivo recebimento da fracção que vieram a adquirir, a A. a adquirisse em primeiro lugar para posteriormente a darem em cumprimento do preço do prédio de que é arrendatária;

- sendo, por isso, absolutamente ilegítimo dizer-se que a A. não reúne condições de oferecer "tanto por tanto" sem que lhe fosse assegurada a demonstração efectiva de que para tal tinha condições;

6°- Porque os ora recorrentes alegaram - artºs 9 e 10 da "Resposta" - que os demais inquilinos jamais manifestaram interesse em preferir e muito menos instauraram a competente acção judicial.

7. Contra-alegaram os RR recorridos sustentando a correcção do julgado, para o que formularam as seguintes conclusões:

1ª- A alienação do imóvel por parte dos 1°s RR, ora recorridos, através da permuta não dá a arrendatária, ora recorrente, o direito a exercer o direito de preferência por este apenas existir no caso de compra e venda ou dação em cumprimento; seria lesivo dos interesses do proprietário vendedor a faculdade de o arrendatário exercer o direito de preferência na permuta, atendendo a que a este não é possível igualar as condições oferecidas pelo adquirente;

2ª- No caso concreto, como já foi anteriormente referido, a decisão definitiva de alienação teve por base o recebimento em troca da fracção permutada; fracção esta que agradou inteiramente aos recorridos e sem a qual não haveria qualquer interesse na alienação do imóvel;

3ª- O receber em troca um valor pecuniário não satisfaz os interesses dos recorridos; se a questão essencial fosse meramente pecuniária, os recorridos não teriam preferência na pessoa do comprador, uma vez o valor recebido seria exactamente o mesmo independentemente da pessoa adquirente. No entanto, o objecto recebido na permuta foi condição essencial da realização do contrato.

8. Colhidos os vistos legais, e na obstando, cumpre decidir.

9. Em matéria de facto relevante, deu a Relação como assentes os seguintes pontos:

1º- Há mais de vinte e trinta anos, E, pai do ora 1º Réu deu de arrendamento ao finado marido da ora A., parte do prédio urbano composto de casa de dois pavimentos, quintal e pátio, sito na Rua Clotilde Ferreira da Cruz, n° .....- Maia;

2º- Prédio esse descrito na Conservatória do Registo Predial desta cidade sob o nº 576 e inscrito na matriz urbana sob o artº 123 da freguesia da Maia;

3º- O arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos, com destino a habitação;

4º- Compreendendo pátio, rés-do-chão e parte do primeiro andar do imóvel;

5º- A renda mensal, mercê de sucessivos aumentos, é actualmente de 38.700$00, a liquidar em duodécimos de 3.225$00, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita, por meio de depósito bancário a efectuar na conta do senhorio, junto da Caixa Geral de Depósitos, conta nº 0429015632200 na Maia;

6º- Por óbito do pai e sogro dos ora primeiros RR, o referido prédio urbano foi-lhes transmitido, adquirindo, por isso, a qualidade de senhorios;

7º- Em 27 de Agosto de 1989 faleceu o marido da ora A.,F, e, por isso, foi-lhe transmitido o arrendamento;

8º- Por escritura pública de 27 de Junho de 2000, lavrada no Cartório Notarial da Maia, a fls. 3v e seguintes do Livro 294 F, os ora primeiros RR permutaram com a segunda Ré o imóvel em causa nos autos, pela fracção autónoma designada pelas letras "BR", correspondente ao 3° andar, nº .... com entrada pelo nº ..... do prédio urbano, sito na Rua Manuel da Silva Barros, Vermoim, Maia, prédio este descrito na Conservatória do Registo Predial desta cidade sob o n.º 1137 e inscrito na matriz sob o artº 2766;

9º- Além da A., existem no prédio que os 1ºs RR. permutaram, outros locatários;

10º- Previamente à escritura, os 1ºs RR. não deram conhecimento à A, quer da intenção de permutar o imóvel de que é inquilina, quer das condições do projectado negócio;

11º- Só após a outorga do acto notarial à A. foi comunicado pela Ré o valor constante da escritura - 13.000.000$00;

12º- A Autora depositou na CGD a quantia de 13.000.000$00.

Passemos agora ao direito aplicável

10. As questões centrais objecto da presente revista já dirimidas pela Relação, traduzem-se em saber se, no caso de permuta de prédio que está arrendado para habitação, o respectivo senhorio e proprietário se encontra ou não obrigado a conceder preferência ao arrendatário e, se havendo vários arrendatários, qual a consequência da não intervenção de todos eles na exercitação do direito de preferência em acção intentada por um só dos putativos preferentes.

Aquela primeira questão, de natureza substantiva, de indagar se existe ou não direito de preferência, deverá muito logicamente ser prioritariamente apreciada, pois que, se arredada a existência desse direito, prejudicado ficará o conhecimento da questão de carácter adjectivo atinente à eventual existência de um hipotético litisconsórcio (legitimidade activa) integrado pela pluralidade dos potenciais preferentes.

Quid juris pois?

Estatui o nº 1 do artº 47º do RAU 90 (na esteira aliás dos nºs 1 e 4 do art. 1117° do Código Civil e dos arts. 1º e 2° do nº 1 da Lei 63/77, de 25/8: "O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano".

E acrescenta o nº 2 desse preceito: "Sendo dois ou mais preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo excesso para o alienante".

O direito de preferência concedido ao arrendatário, no normativo citado, é juridicamente qualificável como um «direito legal de preferência» que se inscreve nos chamados «direitos reais de aquisição».

Tal direito confere "ao respectivo titular a faculdade de, em igualdade de condições (tanto por tanto), se substituir a qualquer adquirente da coisa sobre que incida, em certas formas de alienação. E um privilégio de prioridade em situações relativas, de confronto ou competição com outrem" - cfr. Aragão Seia in, "Arrendamento Urbano", pág. 301, 7ª edição, citando Antunes Varela, e RLJ, 103/476 e 118/126.

"O fim do preceito é o de permitir ao arrendatário a unificação da propriedade, que deixa de estar sujeita a ónus, e não o de proteger o arrendamento. Tanto assim é que não há qualquer sanção para o caso de, após a opção, vender devoluto o até então arrendado e de... a acção de despejo, por casos verificados posteriormente à compra e venda, ser totalmente irrelevante para a existência do direito de preferência e para a produção das consequências do seu tempestivo exercício judicial" - conf. Aragão Seia, in ob cit, pág. 304.

A letra da lei é clara: o direito de preferência só existe desde que o arrendatário esteja há mais de um ano no local arrendado e se este for objecto de «contrato de compra e venda ou de dação em cumprimento», não fazendo a lei alusão expressa a qualquer outro tipo negocial, designadamente à troca ou permuta.

Todavia, face ao disposto no artº 939º do C. Civil - e tal como bem se observa no acórdão revidendo - sempre se tornaria legítimo questionar se, em caso de troca ou permuta, seria ou não de conferir tal direito ao arrendatário.

Ao contrário do acontecia no Código de Seabra (conf. artº 1592º respectivo) o contrato de permuta, também denominado de troca ou escambo, não possui no Código vigente regulamentação específica. São-lhe, por isso, aplicáveis - tal como aliás aos contratos onerosos em geral -, e «per remissionem» as normas civilísticas relativas ao contrato de compra e venda, «ex-vi» do disposto desse artº 939°, o qual precisamente estatui que - " As normas da compra e venda são aplicáveis aos outros contratos onerosos pelos quais se alienem bens ou estabeleçam encargos sobre eles, na medida em que sejam conformes com a sua natureza e não estejam em contradição com as disposições legais respectivas" (sic).

Isto mesmo observam de Pires de Lima e Antunes Varela, in "Código Civil Anotado " 4ª edição, págs. 235/236, para quem, na esteira de Galvão Telles " as disposições sobre a compra e venda devem alargar-se, em princípio, aos outros contratos onerosos de alienação ou oneração de bens, como a troca, a dação em pagamento, a hipoteca, etc... ".

Mas torna-se mister não olvidar, com base nas supra-citadas ressalvas legais, que não se trata de uma mera remissão automática, pois que só os preceitos reguladores do contrato-tipo ou do contrato-referência que se harmonizem com a «ratio essendi» dos concretos contornos do negócio celebrado devem ser tidos em conta; e eventualmente «adaptados» a esse concreto negócio querido pelas partes, harmonização essa que, para utilizar a expressão do acórdão recorrido, deve ser operada «através da modificação do seu conteúdo perceptivo».

Quando tal adaptação se não tornar viável ou adequada, a aplicação da regulamentação do contrato-referência deve ser pura e simplesmente afastada.

Ora, há que ter presente que os chamados direitos legais de preferência representam sempre uma real limitação ao princípio da liberdade contratual, pelo que o respectivo reconhecimento não pode deixar de obedecer a um princípio de tipicidade ou «de numerus clausus».

E, outrossim, que é diferente o âmago, o cerne ou a essência do contrato de compra do de escambo ou troca: no primeiro releva o pagamento a dinheiro da coisa vendida; no segundo o dar ou prestar uma coisa (que não seja dinheiro), por outra.

Assim, e tal como bem considerou a Relação, se a prestação consistir em coisa diferente da de dinheiro, inexiste contrato de compra e venda, e ainda que o contrato seja oneroso, inexiste fungibilidade entre a prestação de «dare» e o pagamento de uma dada quantia pecuniária.

Na hipótese vertente, os RR., ora recorridos, permutaram um imóvel habitacional de dois pisos por uma fracção autónoma para habitação, negócio cujo valor fixaram 13.000 contos.

Mas esta circunstância não legitima a autora/arrendatária, ora recorrente, a fazer apelo ao regime do artº 939° do C. Civil, para exercitação de um hipotético direito de preferência em tal negócio.

Com efeito, o declarado preço de tal contrato perfila-se como mero referencial para efeitos fiscais ou registrais, mas não pode, em termos de fungibilidade, arvorar-se em «prestação equivalente» à do outro permutante.

Na realidade, não existe fungibilidade entre a aquisição da propriedade de uma fracção autónoma e o recebimento do montante pecuniário correspondente ao respectivo preço: ao permutante pode, pura e simplesmente, não interessar o percebimento de qualquer quantia pecuniária, por haver sido outro o fim ou o desígnio do contrato.

Esta a interpretação do artº 47° do RAU 90 que melhor se coaduna com os cânones hermenêuticos plasmados no artº 9° do C. Civil, mormente os de que deve o intérprete «reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico» e de que «o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas».

De resto, a interpretação acolhida possui na letra da lei um «mínimo de correspondência verbal» (nº 2 do citado artº 9º) pois que, por um lado, o citado artº 47º do RAU 90 apenas se reporta «expressis verbis» ao contrato de compra e venda e à dação em pagamento, e, por outro, o citado artº 939° restringe também «expressis verbis» a aplicação das normas da compra e venda aos contratos onerosos que não sejam conformes com a sua natureza ou que estejam em contradição com as disposições legais respectivas.

Conf., neste sentido restritivo, acolhido para a norma do artº 47º do RAU 90, Oliveira Ascensão Galvão, in "Estudos de Homenagem ao Professor Inocêncio Galvão Telles", Vol III - "Direito do Arrendamento Urbano" págs 251/252, para quem " a coisa que o senhorio pretende obter em troca do local arrendado e a aquisição do local arrendado por terceiro não têm equivalente em quantia em dinheiro que seja atribuída pelo preferente" (sic).

Ainda no sentido da circunscrição da preferência ao contrato de compra e venda e à dação em pagamento, vide o Ac deste Supremo Tribunal de 19-6-86, in BMJ nº 358, pág 518, que, a propósito de um contrato de permuta, considerou como não subsistente um invocado direito de preferência por «os interesses em jogo serem diferentes» (igualmente sic).

Sendo pois inaplicável à concreta situação a previsão do artº 47°, nº1, do RAU 90, não se encontravam os 1ºs RR., (senhorios da ora recorrente), obrigados a informar a A., ora recorrente, do projecto - condições essenciais do contrato de permuta a realizar - e que veio a efectivamente ser realizado - (artºs. 416° a 418° e 1410° do C. Civil) já que nem a esta nem aos demais arrendatários assistia qualquer direito de preferência.

11. Concluindo-se, pois, como se conclui, pelo não preenchimento dos pressupostos do direito legal de preferência invocado, prejudicado fica o conhecimento da restante questão colocada pela recorrente relativa à necessidade/vinculação do desencadeamento do procedimento contemplado no art. 1465° do CPC.

12. Assim havendo decidido neste pendor, não merece o acórdão revidendo qualquer censura.

13. Decisão:

Em face do exposto, decidem:

- negar a revista;

- confirmar, em consequência, o acórdão recorrido.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 18 de Setembro de 2003

Ferreira de Almeida

Abílio Vasconcelos

Duarte Soares