Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam em Conferência no Supremo Tribunal de Justiça

Reclamação contra o despacho proferido ao abrigo do disposto no artº 692.º n.º 1 CPCiv, que não admitiu o recurso para uniformização de jurisprudência.

Aguirre Newman Portugal - Mediação Imobiliária, Lda., com a actual denominação social de Savills Portugal - Mediação Imobiliária, Ldª, intentou a presente acção com processo declarativo e forma comum contra Novo Banco, S.A., pedindo a condenação deste a pagar-lhe:

a) a quantia de € 1.483.380,00 a título de honorários acordados e devidos nos termos da prestação de serviços contratada, ou sem conceder, subsidiariamente a título de comissão devida nos termos do contrato de mediação imobiliária;

b) Ainda subsidiariamente, caso venha a ser declarada a nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de forma, deve o Réu ser condenado a pagar-lhe igual quantia a título de remuneração compensatória, correspondente ao valor de retribuição acordada;

c) em juros de mora calculados à taxa legal aplicável aos juros comerciais, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento.

Alegou ser uma sociedade comercial que se dedica à mediação imobiliária, e que em Junho de 2016 o Réu incumbiu-a de, em regime da exclusividade, proceder à prestação de serviços de consultoria e assessoria para a alienação do imóvel sito na Praça..., em ..., ou para a venda das acções da sociedade Praça do Marquês - Serviços Auxiliares, S.A., detidas pelo Réu, sociedade essa a proprietária do imóvel.

A A. apresentou ao Réu e este aceitou uma proposta de comercialização de alienação do imóvel, tendo ficado acordado o pagamento de honorários que variavam entre uma comissão de 1,3% e 1,8% sobre o preço de venda do imóvel consoante o valor da transacção e a data de contacto dos investidores.

A A. desenvolveu intensa atividade entre Junho de 2016 e 01/02/2017, e deu conhecimento ao Réu dos investidores que manifestaram interesse inicial no negócio.

O Réu, em 01/02/2017, através de um e-mail, comunicou à A. a cessação da colaboração, perante o que a A. manifestou o seu inconformismo junto do Réu.

Mas, em Setembro de 2017, a A. tomou conhecimento de que a Merlin Properties acabara de concretizar a compra ao Réu, por 60,3 milhões de euros, do edifício da Praça ..., através da aquisição da sociedade Praça do Marquês - Serviços Auxiliares, S.A.

Sucede que a Merlin Properties teve conhecimento do imóvel e do negócio exclusivamente através da A. e inclusive o seu diretor visitou o imóvel acompanhado de consultores da A. O interesse da Merlin na conclusão do negócio foi crescendo com as diligências desenvolvidas pela A. e culminou com a aquisição do imóvel.

A A. interpelou o Réu para o pagamento dos honorários acordados mas o Réu não reconheceu tal direito.

O acordo escrito deve ser reconduzido a um contrato de prestação de serviços de consultoria, no qual as partes acordaram que a A. teria direito à remuneração com a conclusão do negócio. Se se entender que o acordo é subsumível a uma mediação imobiliária, assiste à A. o direito a ser remunerada nos termos acordados, tendo o Réu incumprido o contrato ao cessar unilateralmente o contrato. Mais defende que a sua atuação foi determinante para a concretização da venda, pelo que deve receber uma comissão de 2% sobre o valor de € 60.300.000,00, conforme acordado, o que corresponde ao montante de € 1.206.000,00, acrescido de IVA à taxa legal, num total de € 1.483.380,00.

Contestando, o Réu sustentou que só em Junho de 2017 foi abordado pela Merlin, através da Hudson Advisors, que a apresentou ao acionista principal do Réu, a Lone Star.

Os “relatórios de comercialização” que a A. foi apresentando ao Réu consubstanciavam a única informação que o Réu recebia ao longo do tempo e deles resulta, quanto à Merlin, que a apresentação do projeto lhe teria sido enviada, ainda se aguardando uma resposta, e que teria assinado um NDA (Non Disclosure Agreement) o que lhe conferia acesso a um VDR (Virtual Data Room). Nega existir qualquer relação direta ou causal entre a aquisição da sociedade pela Merlin ao Réu em Setembro de 2017 e as alegadas visitas e manifestações de interesse perante a A. cerca de um ano antes. As únicas propostas que a A. lhe comunicou foram apresentadas pelas entidades A... e C..., não tendo conhecimento de qualquer proposta da Merlin.

Acrescentou ainda que a A. aceitou pacificamente a retirada do imóvel do mercado.

Defende que, não sendo para si um ponto de ordem a exclusão de qualificação do contrato como mediação imobiliária, independentemente da correta qualificação - mediação imobiliária ou outra prestação de serviços - a obrigação de pagamento de uma comissão, acrescida ou não de success fee, tinha como pressuposto a celebração de um contrato como resultado do serviço até aí desenvolvido pela A., e no caso inexiste o nexo de causalidade entre a atuação do mediador e a celebração do contrato pretendido, assim como a não celebração de contrato com a Merlin na sequência da mediação da A. não é imputável ao Réu, tanto que a Merlin não apresentou na altura qualquer proposta muito menos vinculativa.

Acrescenta que, após o período inicial de três meses que a A. propôs como duração do contrato, não houve acordo expresso quanto à sua prorrogação.

As Decisões Judiciais

Julgada a acção em 1ª instância, foi a mesma julgada improcedente e a Ré absolvida do pedido.

Tendo a Autora recorrido de apelação, a Relação revogou a sentença e, na procedência da acção, o Réu foi condenado a pagar à A. a quantia de € 1.206.000,00, acrescidos de IVA à taxa em vigor (23%), no valor de € 277.380,00 (duzentos e setenta e sete mil, trezentos e oitenta euros), tudo no total de € 1.483.380,00 (um milhão, quatrocentos e oitenta e três mil, trezentos e oitenta euros), acrescida de juros de mora desde a citação e até integral pagamento.

No acórdão proferido em revista, neste Supremo Tribunal de Justiça, em 17/06/2021, foi concedida a revista, revogando-se o acórdão recorrido e repristinando-se a sentença proferida em 1ª instância.

A Recorrida Savills Portugal - Mediação Imobiliária, Ldª, não se conformando com o acórdão proferido nestes autos pelo Supremo Tribunal de Justiça, em 17.6.2021, interpõs recurso para uniformização de jurisprudência, nos termos dos art.ºs 688.ºss. CPCiv.

Invocou como fundamento a contradição entre esse Acórdão e o Acórdão do STJ de 01.4.2014 (Proc. n.º 894/11.4TBGRD.C1.S1), no sentido de saber se “cabe ser qualificado como contrato de prestação de serviços, tipificado no artigo 1154.º do Código Civil, e não como contrato de mediação imobiliária, actualmente regulado pela Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, o convénio em que, mediante uma retribuição/remuneração, a receber a final, alguém se compromete, perante o cliente, a promover, angariar, facilitar, desenvolver esforços, desencadear, concitar e convocar situações de convergência de vontades negociais e confluência de intenções de celebração de um contrato de transmissão de um imóvel, mediante a aquisição das participações sociais dos sócios ou accionistas da sociedade proprietária de tal imóvel, sem que, como resultado dessa actividade, se comprometa, perante o comitente, à conclusão de um negócio”.

E assim se, em virtude de tal qualificação jurídica, cabe a aplicação das regras do contrato de mandato, nomeadamente as atinentes às condições de retribuição previstas no artigo 1158.º ex vi artigo 1156.º, ambos do Código Civil.

Para tanto, formula as seguintes conclusões de recurso:

A. O presente Recurso visa solver o aporema jurisprudencial que emana de dois doutos Acórdãos proferidos pelo Venerando Supremo Tribunal de Justiça, ambos transitados em julgado, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito:

B. Tal dissêndio, que ora configura o thema decidendum, resulta da divergente subsunção ao direito de factos análogos integradores de uma determinada relação contratual, geradora de díspares qualificações jurídicas do contrato, com a consequente aplicação de regimes jurídicos diversos, conducentes à prolação de decisões opostas;

C. O douto Acórdão recorrido julgou o convénio dos autos como um contrato de mediação, sujeito à aplicação do regime jurídico da actividade da mediação imobiliária, aprovado pela Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro (máxime o seu artigo 19.º, n.º 1);

D. Estribou tal juízo nos seguintes termos: “Portanto, na essência encontramo-nos nos autos perante uma modalidade do contrato de prestação de serviços, embora uma modalidade hoje tipificada e regulada por lei. Um contrato para a obtenção de um negócio é uma prestação de serviço, embora nenhuma dúvida possa restar de que o contrato estabelecido entre as partes no processo constituía um contrato de mediação. Mas sendo a obrigação da mediadora uma caracterizada obrigação de meios, a mesma surge no quadro de um “contrato aleatório”, na medida em que o direito à retribuição apenas nasce quando e se a mediação tiver êxito – artº 19º nº 1 Lei nº 15/2013 de 8/2.”;

E. Embora contando com o voto de vencido do Exmo. Senhor Relator (Senhor Conselheiro AA), o Acórdão recorrido vem julgar pela procedência do Recurso de Revista ao concluir pela não existência de relação causal entre a actuação da mediadora e a conclusão e perfeição do contrato objecto da mediação;

F. Com genuína consideração pelo labor hermenêutico e exegético empreendido e plasmado no Acórdão sob recurso, constata a Recorrente que tal juízo está em contradição com o pugnado no douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido em 01-04-2014, no processo n.º 894/11.4TBGRD.C1.S1 (relatado pelo Exmo. Senhor Conselheiro Gabriel Catarino), cujo trânsito em julgado é presumido nos termos do n.º 2 do artigo 688.º do C.P.C., e que aqui serve de Acórdão fundamento:

G. Conforme a Autora, ora Recorrente, vem insistindo nas diversas instâncias, e conforme julgou o douto Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação ... (que vem a ser revogado pelo Acórdão recorrido), há lugar à subsunção da factualidade assente nos autos ao contrato de prestação de serviços, definido no artigo 1154.º do Código Civil, afastando-se expressamente a qualificação de uma mediação imobiliária prevista e regulada pelo regime aprovado pela citada Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro;

H. A distinção entre os dois tipos contratuais à luz dos factos integradores da relação contratual provada nos autos, concita as conclusões sumariadas no Acórdão fundamento que ora vai extractado:

“I - O contrato de mediação é um contrato atípico cabendo no âmbito geral do contrato de prestação de serviços, aplicando-se-lhe as regras dos contratos atípicos afins, onde houver analogia, e depois as regras gerais das obrigações, no pressuposto de que as partes não regularam o ponto em discussão, pois é a elas que compete essa regulação, fundada no princípio da autonomia da vontade.

II - Para que ocorra uma mediação basta que, como consequência dos actos de promoção e facilitação envidados pelo mediador, se perfeccione o contrato a que as mesmas tendem, através da concorrência da oferta realizada por uma das partes e a consequente aceitação pela outra, não se exigindo a sua posterior consumação, pois que este resultado é independente da vontade do mediador, a não ser que se haja responsabilizado expressamente de o obter, através de um pacto especial de garantia no qual assuma o bom fim da operação.

III - Por sua vez, o contrato de prestação de serviços, definido no art. 1154.º do CC, apresenta a natureza jurídica de bilateral, consensual, de duração continuada e não solene, tendo por objecto a execução de uma actividade humana, intelectual ou manual, fungível ou infungível, a que está agregada, em regra, uma contraprestação ou retribuição pecuniária, como pagamento do serviço prestado.

IV - Quem mediante uma retribuição/remuneração, a receber a final, se compromete, perante o cliente, a promover, angariar, facilitar, desenvolver esforços, desencadear vontades de realização de negócios, concitar e convoca situações de convergência de vontades negociais e confluência de intenções de celebração de um contrato (encomendado e pretendido entre ele e o comitente), sem que, como resultado dessa actividade, se comprometa, perante o comitente, à conclusão de um negócio não compactua um contrato típico de mediação imobiliária, mas sim um contrato de prestação de serviços.” (destaque aditado);

I. Verifica-se que em ambos os Acórdãos é dirimida uma questão de direito (qualificação jurídica) que perpassa no seu iter cognoscitivo pela interpretação – sempre - e aplicação – ou não – do regime jurídico da actividade da mediação imobiliária, cabendo constatar que no domínio do Acórdão recorrido é interpretado (e aplicado) o regime actualmente em vigor – Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro – enquanto no Acórdão fundamento é analisado o regime então em vigor – Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto:

J. Porém, na óptica da Recorrente, é apodíctico que o devir de tal regime não abalou o conceito da actividade da mediação imobiliária e das acções em que se operacionaliza, nem tão pouco o regime de remuneração do mediador, de molde a poder dizer-se que a transição de regimes lhe imprimiu alcance diferente, obstativo da admissão do presente Recurso de Uniformização de Jurisprudência;

K. Admissibilidade essa que tem ainda presente a analogia dos núcleos factuais provados nos dois Acórdãos, merecedores de divergentes enquadramentos jurídicos nos termos sobrevistos;

L. Conforme observa com propriedade o Acórdão fundamento, a natureza bilateral do contrato de prestação de serviços com assento no artigo 1154.º do Código Civil advém “do desprendimento recíproco de obrigações para ambos os contratantes. Vale dizer, o tomador deverá pagar a remuneração ao prestador e este deverá realizar a actividade pactuada e na forma em que se comprometeu fazê-lo”;

M. Partindo desta asserção, deflui dos factos provados que a ora Recorrente agiu com animus adimpleti contractus, tendo realizado todas as operações que lhe foram cometidas pelo Banco Réu e que, nos termos convencionados, correspondiam à apresentação do negócio e do imóvel a investidores, tendo tal desiderato sido realizado e culminado na conclusão do negócio por parte de um investidor ao qual o negócio foi apresentado pela Recorrente;

N. Ora, se o Banco Réu só vem a celebrar o negócio de venda de acções com o investidor MERLIN PROPERTIES já depois de ter feito cessar unilateralmente o contrato dos autos com a Recorrente, é inexorável que o contrato com tal investidor é concluído quando este tinha já pleno conhecimento do negócio através da Recorrente que, no cumprimento da sua prestação de serviços, lho deu a conhecer, tendo, portanto, cumprido o serviço encomendado pelo beneficiário do mesmo;

O. É inexorável que, sendo o contrato de mediação imobiliária uma das modalidades do contrato de prestação de serviços, cada um apresenta traços específicos de regime, não sendo despicienda a classificação por um ou outro tipo legal;

P. Brevitatis causae, o Acórdão do Tribunal da Relação ... que veio a ser revogado pelo Acórdão recorrido sintetiza com acuidade a matéria de facto com relevância decisória nos seguintes termos: “Como podemos verificar pela análise dos factos acima transcritos, o contrato celebrado entre as partes centrou-se essencialmente, por parte da A. e a favor do Réu, na prestação de serviços de consultoria e assessoria para a alienação do imóvel ... ou, preferencialmente, para a venda das acções detidas pelo Réu na sua sociedade subsidiária e proprietária deste mesmo imóvel, a Praça do Marquês – Serviços Auxiliares, SA”.

“Em execução desse contrato, a A. desenvolveu diversas diligências que mereceram o aplauso do próprio Réu, como consta do e-mail por este enviado àquela em 01 de Fevereiro de 2017 em que enaltece e agradece toda a colaboração prestada e realça a experiência e a dedicação da A., frisando ainda todo o tempo que aquele processo tomou a ambas as partes –Ponto 54 dos Factos Provados.

A qualidade do serviço prestado pela A. passou pela criação de uma assessoria, consultoria e promoção do ativo imobiliário que implicou a conceção de um programa específico, realizado concretamente para este produto.

Aliás, a leitura de toda a matéria de facto acima transcrita dá conta quer da qualidade de serviços prestados pela A. ao Réu, quer da contínua informação prestada a este último por aquela, no decorrer do contrato.

Também do teor dos e-mails trocados entre os colaboradores da A. e do Réu transparece o clima de confiança e coadjuvação mantida e que decorria já de anteriores operações comerciais análogas a esta e que foram concluídas, com êxito, entre as partes – Ponto 9 dos Factos Provados.

E é neste contexto que, na sua qualidade de consultora em regime de exclusividade, a A. apresentou ao Réu, que a aceitou, uma proposta de comercialização de alienação do imóvel ..., “preferencialmente através da aquisição da sociedade proprietária do imóvel por investidores”, ali definindo uma estratégia de comercialização e de marketing pormenorizada e na qual inseriu uma cláusula post pactum finitum com o seguinte teor: “No final do contrato, a Aguirre Newtman (anterior designação social da A.), deve ter o direito de terminar ou continuar possíveis negociações com investidores, aos quais foi apresentado o ativo durante o período do contrato inicial” – Pontos 10 a 15 e 19 a 28 dos Factos Provados.

E, no que ao presente recurso importa, no cumprimento deste contrato, mais concretamente em 25 de Julho de 2016, a A. apresentou este negócio à Merlin Properties, que era um seu investidor em carteira e com o qual “manteve contactos comerciais em vários negócios assessorados e mediados por esta” – Pontos 29 e 30 dos Factos Provados.

Entre 25 de Julho de 2016 e 15 de Setembro de 2016 a A. e a Merlin Properties desenvolveram vários contactos relacionados com este negócio, tendo a A. procedido ao envio do teaser e da minuta do acordo de confidencialidade (NDA – Non-Disclouse Agreement) a esta empresa, franqueando o acesso à plataforma virtual Data Room, prestando esclarecimentos às várias questões que lhe foram colocadas e proporcionando a visita ao imóvel acompanhado de consultores seus, com o que o interesse desta empresa na conclusão do negócio foi crescendo, graças às “diligências desenvolvidas pela A.”, conforme afirmado pela própria Merlin – Pontos 31 a 39 dos Factos Provados.

Realça-se ainda que a Plataforma informática Virtual Data Room foi exclusivamente concebida pela A. para a realização deste concreto negócio, que a geriu durante todo o processo de comercialização do imóvel, sendo o seu acesso facultado pela A. aos investidores interessados e que a contatavam em resultado das suas ações de publicitação e divulgação do imóvel aqui em causa, como expressamente decorre dos Pontos 21 a 27 dos Factos Provados.

E, finalmente, foi dado conhecimento ao Réu dos investidores que manifestaram interesse inicial no negócio, “mediante a apresentação do acordo de confidencialidade assinado por estes e o seu ingresso na plataforma Virtual Data Room”, apresentando ao Réu, relatórios de comercialização relativos às diversas fases do processo de comercialização.”

Q. Este entendimento secunda a exegese do douto Acórdão fundamento que, perante a factualidade atinente a um convénio havido entre o proprietário de uma unidade hoteleira e duas empresas do sector imobiliário – actuando estas em conjugação de esforços -, e tendo a primeira cometido às segundas a prestação de serviços de consultoria e assessoria, e apoio promocional, para a realização de alienação de um activo imobiliário mediante a aquisição das participações sociais dos sócios da sociedade proprietária do imóvel, vem a decidir pela subsunção dos factos a uma típica prestação de serviços prevista no artigo 1154.º do Código Civil.

R. Tal silogismo é ancorado nos seguintes termos:“Os termos do contrato pactuado entre as demandantes e os demandados configura, em nosso juízo, um contrato (típico) de prestação de serviços, que comina ou injunge uma obrigação da parte da assessora a obrigação de promover, num mercado de que ela é supostamente conhecedora – o mercado imobiliário – um determinado produto (assumindo uma terminologia em voga no jargão mercantilista), por forma a que, o cliente venha a obter um resultado final e querido (pactuado) entre ambas as partes, a saber a venda de uma unidade hoteleira. A remuneração contratualizada atinava com um resultado – o produto/valor da venda da unidade hoteleira –, o que, podendo, ou assumindo, normalmente, a feição típica de uma remuneração correspondente a um contrato de mediação, não pode ser tida como elemento definidor ou caracterizador de um contrato, para efeitos de extracção de todas as consequências contratuais que deste contrato deveriam ser sacadas.

Em singelos e lhanos termos, as demandantes acordaram com as demandadas um contrato de prestação de serviços em que o objecto se traduzia, da parte da sociedade demandante, em dar assessoria e prestar apoio promocional numa operação de alienação de uma unidade hoteleira, e os demandados se comprometiam, como contraprestação, a pagar, a final e obtido o resultado pretendido – a alienação ou venda da unidade hoteleira – uma retribuição que teria como referência o preço/valor que viesse a ser obtido como resultado dessa venda.

Quem mediante uma retribuição/remuneração, a receber a final, se compromete, perante o cliente, a promover, angariar, facilitar, desenvolver esforços, desencadear vontades de realização de negócios, concitar e convocar situações de convergência de vontades negociais e confluência de intenções de celebração de um contrato (encomendado e pretendido entre ele e o comitente), sem que, como resultado dessa actividade, se comprometa, perante o comitente, à conclusão de um negócio não compactua um contrato típico de mediação imobiliária, mas sim um contrato de prestação de serviços

As demandantes comprometeram-se, em termos singelos e desassoreados, a: promover a alienação do Hotel L...; desenvolver esforços para, junto de potenciais investidores/adquirentes consolidarem a oportunidade e potenciar os benefícios do negócio; conjugar esforços, entre ambas as partes no sentido de aproximação entre potenciais investidores, bem como assessoria aos vendedores – cfr. fls. 36 (parte do acordo referente á designada “segunda fase” da actividade que as demandantes se comprometiam a desenvolver.

Em termos conceptuais, sem grande esforço, os termos em que o contrato se projecta na relação jurídica que se estabeleceu entre as demandantes e os demandados configuram um contrato de prestação de serviços e não um contrato de mediação, como ficou consignado na decisão de primeira (1.ª) instância.” (…)

“Na verdade, as cláusulas que compõem o acordo aceite e querido pelos contraentes, colima um típico contrato de prestação de serviços, cujo objecto se vaza numa prestação (típica) de assessoria para promoção junto de potenciais interessados no investimento/arrendamento daquela concreta unidade hoteleira, bem com prestação de informação junto desses potenciais interessados das vantagens e potencialidades que o negócio poderia trazer e apoio junto dos interessados na venda da forma de orientar o processo de colocação da unidade hoteleira no mercado.”;

S. Como a Recorrente insistiu nas várias Instâncias, não se diga que estava investida de apresentar interessados ao Banco Réu e que não cumpriu com esta incumbência quando o que ficou acordado, nos termos da proposta de comercialização aceite pelo Réu, foi que a Autora estava investida de apresentar o imóvel aos tais interessados;

T. Interessados esses que depois poderiam prosseguir negociações com o Banco, com vista à conclusão do negócio apresentado pela Recorrente, estando então perfeccionada a prestação de serviços a esta cometida à Recorrente;

U. Não se pode olvidar que a Recorrente concebeu um processo de raiz para o Réu concretizado na criação de uma plataforma organizada de índole concursal, na veiculação regular de relatórios informativos das diferentes fases do processo que, claramente, identificam os investidores e respectivo acesso ao virtual data room mediante a prévia e necessária assinatura de acordos de confidencialidade, visitas ao imóvel, e questões colocadas pelos mesmos investidores relativamente às diferentes componentes do objecto do negócio que a Autora foi decisiva em aclarar e que o Banco sempre acompanhou pari passu:

V. Tais operações, analisadas isoladamente e mormente de forma conjugada, não quadram na tipologia de uma mediação imobiliária, onde não cabe tal criação de uma plataforma organizada e concorrencial, nem a exigência de assinatura de acordos de confidencialidade só para lograr o acesso dos interessados ao conhecimento dos contornos do negócio querido pelos clientes das empresas de mediação imobiliária (recorrendo à terminologia atinente aos sujeitos prevista na Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro);

W. Aliás, nem se concebe à luz do conceito legal da actividade da mediação imobiliária plasmado no n.º 1 do artigo 2.º da citada lei como possa uma operação de compra e venda de participações socias (v.g. acções ou quotas), que teve por seu reflexo um negócio relativo a um activo imobiliário, subsumir-se a tal conceito legal quando o imóvel se manteve na titularidade da sociedade que já era a sua proprietária (ainda que viesse a ser detida por outro accionista):

X. Em termos de rigor conceptual, se tal norma diz que “A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”, é inquestionável que o resultado de tal negócio não aportou qualquer destinatário que não fosse já o próprio titular do direito real de propriedade do imóvel; ou seja, a dita sociedade subsidiária do Banco Réu;

Y. No plano dogmático, a operação comercial pretendida pelo Réu e assessorada pela Autora não parece caber na facti species da norma citada pois projectou-se e concretizou-se sem que tenha havido a constituição ou aquisição de direitos reais sobre o imóvel que se veio a manter na titularidade da sociedade subsidiária do Réu; nem tão pouco houve aliás qualquer cessão da posição contratual;

Z. Em conformidade, não houve qualquer acto transmissivo da titularidade da propriedade e, consequentemente, não houve (nem teria de haver) alterações matriciais ou registrais sobre a titularidade do imóvel, por falta de tal acto transmissivo;

AA. Face à qualificação do contrato dos autos como o da prestação de serviços tipificada no artigo 1154.º do Código Civil, cabe a aplicação das regras do contrato de mandato por virtude da remissão legal do artigo 1156.º do mesmo diploma;

BB. Neste âmbito, dispõe o artigo 1158.º, n.º 1, do Código Civil que o mandato presume-se gratuito, excepto se tiver por objecto actos que o mandatário pratique por profissão; neste caso, presume-se oneroso”, acrescentando o n.º 2 que “se o mandato for oneroso, a medida da retribuição, não havendo ajuste entre as partes, é determinada pelas tarifas profissionais; na falta destas, pelos usos; e, na falta de umas e outros, por juízos de equidade.”;

CC. Tendo presente o objecto social prosseguido pela Autora, ora Recorrente, dúvidas não restam de que o mandato sempre seria oneroso, e que a medida da retribuição foi a ajustada pelas partes no negócio;

DD. Retribuição essa que sempre seria devida porquanto a Recorrente prestou, efectivamente, os serviços encomendados, tendo apresentado o negócio ao interessado que vem a contratar com o beneficiário de tais serviços, adquirindo as respectivas acções detidas na sociedade proprietária do imóvel;

EE. Isto porquanto, como resulta do disposto nos artigos 1161.º, n.º 1, alínea a), e 1167.º, alíneas b) do Código Civil, a prestação de serviço onerosa é um contrato bilateral do qual resultam obrigações para ambas as partes. De entre estas salienta-se a obrigação do prestador do serviço praticar os actos compreendidos no mandato segundo as instruções do mandante e a de este proceder ao pagamento ao prestador do serviço da retribuição que ao caso competir;

FF. Face ao supra explanado, atentas as contraditórias soluções de direito proferidas no âmbito de identidade de situações de facto, crê a Recorrente ser de acolher o entendimento sufragado pelo douto Acórdão fundamento;

GG. Em jeito de síntese conclusiva, deve ser uniformizada a Jurisprudência no sentido propugnado pelo douto Acórdão fundamento, nos seguintes termos:

(i) Deve ser qualificado como contrato de prestação de serviços tipificado no artigo 1154.º do Código Civil, e não como contrato de mediação imobiliária, actualmente regulado pela Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, o convénio em que, mediante uma retribuição/remuneração, a receber a final, alguém se compromete, perante o cliente, a promover, angariar, facilitar, desenvolver esforços, desencadear, concitar e convocar situações de convergência de vontades negociais e confluência de intenções de celebração de um contrato de transmissão de um imóvel, mediante a aquisição das participações sociais dos sócios ou accionistas da sociedade proprietária de tal imóvel, sem que, como resultado dessa actividade, se comprometa, perante o comitente, à conclusão de um negócio;

(ii) Em virtude de tal qualificação jurídica, cabe a aplicação das regras do contrato de mandato, nomeadamente as atinentes às condições de retribuição previstas no artigo 1158.º ex vi artigo 1156.º, ambos do Código Civil.

O Recorrido apresentou contra-alegações, pugnando por que, mesmo que se entendesse que, no acórdão recorrido, não foi analisada uma questão que se pudesse ter por controvertida, essa potencial omissão nunca tornaria admissível o recurso, que cabe ser rejeitado.

A defender-se existir qualquer contradição, deve reconhecer-se que a posição assumida no acórdão recorrido é a única interpretação admiss