Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Tribunal da Relação de Lisboa

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça :

1-

AA - Gestão de Investimentos e Participações, S.A

.

veio em

2005-06-20

deduzir oposição à execução para pagamento de quantia certa contra ela requerida pelo

Banco BB (Portugal), S.A,

. 2 - Para tanto e em síntese alegou que

- O exequente apresentou como título executivo uma escritura pública de confissão de dívida e de hipoteca outorgada em 10 de Março de 1994 entre o então Banco .............., S.A. (B..) e a sociedade comercial G........r - Sociedade de Construções Turísticas, Lda. (G........R), esta representada por CC e DD.

- No mesmo dia, em momento anterior, o aludido CC, na qualidade de gestor de negócios de EE e FF, vendeu à "G........R", representada por DD, o prédio objecto da aludida escritura pública de confissão e dívida e de hipoteca.

- Esta venda a favor da "G........R", que lhe permitiu, na qualidade de proprietária, constituir a hipoteca a favor do "B", foi declarada nula, por simulação, por sentença transitada em julgado.

- Nos termos do artigo 289.º do Código Civil, a declaração de nulidade do negócio jurídico tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que foi prestado.

- Operando tanto em relação às partes como em relação a terceiros.

- Em consequência da declaração de nulidade do negócio de compra e venda, o imóvel sobre o qual incidiu a hipoteca nunca foi propriedade da "G........R" e, por conseguinte, esta “não o podia ter dado de hipoteca".

- Na sequência da referida sentença, o registo da aquisição do imóvel a favor da "G........R" veio a ser cancelado.

- Em todo o caso, a nulidade do negócio de venda à "G........R" acarreta, necessariamente, a nulidade de todos os negócios feitos “à sombra do acto nulo", designadamente, a hipoteca constituída a favor do então "B..".

- Sendo nula a hipoteca, não pode a mesma ser usada como garantia do crédito contratado pela exequente com a referida sociedade "G........R".

- A acção de declaração de nulidade foi proposta e registada muito antes de expirado o prazo de três anos previsto no art. 291.º do C. Civil.

- No acto de constituição da hipoteca o exequente tinha conhecimento das circunstâncias em que o prédio com ela onerado tinha sido adquirido nesse mesmo dia. E também acompanhou, e tentou mesmo intervir, na acção de declaração de nulidade.

- Pelo que não pode ser considerado terceiro de boa fé.

- Devendo, antes ser considerado litigante de má fé.

Concluiu pedindo o reconhecimento da nulidade do contrato de constituição de hipoteca e o cancelamento do respectivo registo.

E, ainda, a condenação do exequente, por litigância de má fé, em multa e indemnização.

3- Notificado, o exequente, para além de questionar o valor da causa, opôs, em síntese:

A declaração de nulidade da compra e venda não lhe é oponível, por a situação se enquadrar na previsão do art. 291.°, n.ºs 1 e 2, do Código Civil, pois que:

O exequente é titular de um direito real;

Esse direito foi adquirido a título oneroso;

Tem por objecto um bem sujeito a registo;

O exequente é terceiro de boa-fé, pois que, no momento da aquisição do seu direito desconhecia, sem culpa, o vício do negócio nulo.

A acção de nulidade começou por ser registada a 17-01-1995, mas este registo, tendo sido renovado em 1998, caducou em 13-01-2001. E voltou a ser registada a 18-01-2001, muito depois de decorridos três anos sobre a conclusão do negócio;

- Sendo que a hipoteca em favor do exequente foi constituída a 10-03-1994 e registada 29-03-1994.

- A validade do negócio de constituição da hipoteca não foi discutida naquela acção, nem a decisão ali proferida faz caso julgado em relação ao exequente, que não foi admitido a intervir nela.

- A presente oposição não foi registada.

- É infundada a alegação de litigância de má fé.

#

4-Após realização da audiência de discussão e julgamento foi proferida

sentença (fls.103 e segs)

na qual

julgando parcialmente procedente a oposição

:

- Declarou nulo e de nenhum efeito o contrato de constituição de hipoteca sobre o imóvel "M.... – Junto à .......... de S. Sebastião – Parte urbana: ........... ....andar e águas-furtadas – I94m2; dependência – 49,50m2 e jardim – 2006m2 – parte rústica; cultura arvense – 860m2 – norte: Igreja – sul: GG – nascente: linha eléctrica – poente: estrada – V.V. 160 900$00 – arts. Urbano: 000 e rústico: 000", celebrado entre "G........r – Sociedade Construções Turísticas, Limitada" e a sociedade anónima espanhola denominada "Banco .............. de Espana, S.A.";

- Declarou nula a hipoteca voluntária que incide sobre o prédio "M.... – Junto á .......... de S. Sebastião – Parte urbana: .........; ..... andar e águas-furtadas – 194m2; dependência – 49,50m2 e jardim – 2006m2 – parte rústica; cultura arvense – 860m2 – norte: Igreja – sul: GG – nascente: tinha eléctrica – poente: estrada – V.V. 160 900$00 arts. Urbano: 000 e rústico:000-1", registada a favor de "BANCO DE .............. DE ESPANA, S.A." sob a inscrição C-1 (Ap.0000000000);

- Ordenou o cancelamento do respectivo registo sob a inscrição C-1 (Ap.0000000000);

- Absolveu a executada AA – Gestão de Investimentos e Participações, S.A. do pedido executivo;

- Absolveu a exequente do pedido de condenação como litigante de má-fé;»

5-Inconformado, recorreu desta decisão o exequente

a) O caso em apreço não é subsumível à previsão do art. 5.º, n.° 4, do CRgP, tanto assim que a controvérsia entre exequente e a executada, patente na oposição à execução e contestação, fundou-se no preenchimento (ou não) dos requisitos estabelecidos no art. 291°, n.°s 1 a 3, do CC, para a ocorrência de aquisição tabular a favor do exequente.

b) O Tribunal a quo recusou liminarmente que o exequente pudesse ser qualificado como terceiro para efeitos do disposto no art. 291° do CC, aparentemente no pressuposto de que a factispecie da norma em causa apenas abrange os casos de subadquirente de direito de propriedade sobre bem (imóvel ou móvel sujeito a registo).

c) A letra e a razão do art. 291° do CC repelem a interpretação restritiva do seu âmbito de aplicação propugnada no despacho saneador, pois, desde logo, o n.º 1 daquele preceito não distingue o tipo de direitos (reais) susceptíveis de ficaram salvaguardados do efeito retroactivo da declaração de nulidade da compra e venda antecedente.

d) Devendo presumir-se que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados, segundo o preceituado no art. 9°, n.º 3, do CC, a utilização da expressão «direitos adquirido»», no plural, é sintomático da intenção de não restringir o âmbito de aplicação do art. 291.º do CC ao direito de propriedade registado a favor de terceiro.

e) Atento o fim de preservação da estabilidade dos negócios jurídicos, não se afigura existir fundamento para excluir da protecção conferida pelo art. 291° do CC terceiros que tenham adquirido outro tipo de direitos reais sobre um imóvel, confiando na validade de um negócio jurídico que só a posteriori vem a ser declarado nulo - ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus.

t) Na doutrina é pacífico o entendimento de que o terceiro objecto de tutela pelo art. 291° do CC poder ser um subadquirente de um direito real de gozo menor ou de um direito real de garantia, como é o caso da hipoteca (vd. posição defendida pelos Profs. José Alberto Gonzalez, Antunes Varela, Carvalho Fernandes e Pinto Duarte).

g) Na jurisprudência também não tem sido posta em causa a aplicabilidade do art. 291° do CC nos casos em que o terceiro é um credor a favor de quem o devedor constituiu uma hipoteca sobre bem imóvel que, afinal, não lhe pertencia, por a sua aquisição ser inválida (vd. acórdãos do Tribunal da Relação do Porto, de 18.05.2008 e 03.03.2004, e do Tribunal da Relação de Évora de 25.01.2007).

h) Por conseguinte, o exequente, que sucedeu ao B.. enquanto titular de um direito real de garantia sobre o prédio M.... da executada - especificamente, hipoteca constituída pela G........r subsequentemente à aquisição do imóvel, que posteriormente foi declarada nula - não poderá deixar de ser considerado terceiro para efeitos do disposto no art. 291° do CC.

i) Assim não julgando, a decisão recorrida violou a norma contida no art. 291°, n.° 1, do CC.

j) A matéria de facto dada por assente no despacho saneador (a fls. 106 a 110) é suficiente para se concluir pela inoponibilidade ao exequente da declaração de nulidade da venda do imóvel à G........r, com a consequente manutenção em vigor do registo da hipoteca a favor do exequente sobre o prédio M.... da executada.

k) Destarte, resulta da escritura do empréstimo com hipoteca, reproduzida no ponto 3 dos factos assentes no despacho saneador, que esta serviu de garantia do cumprimento de um mútuo oneroso realizado pelo exequente, pelo que é óbvio o carácter oneroso do negócio de constituição da hipoteca.

l) Não constando da matéria assente quaisquer factos que permitam inferir que o B.. estivesse de má fé à data da constituição da hipoteca, o exequente terá, inevitavelmente, de ser tido como terceiro de boa fé, que se presume por força do art. 7° do CRgP.

m)O exequente só poderia ficar desprovido da hipoteca sobre o imóvel caso a acção de nulidade do contrato de compra e venda à G........r tivesse sido proposta e registada até 09/03/1997, porém, dos pontos 6 e 7 da matéria de facto dada por assente pelo Tribunal a quo, retira-se que a acção de nulidade daquela venda só foi registada pela apresentação datada de 18/01/2001, portanto, decorridos mais de 6 anos desde a conclusão do negócio inválido.

n) Estando registada a hipoteca a favor do B.. desde em 29/03/1994 (cfr. ponto 4 da matéria assente), tal direito real de garantia não poderá deixar de prevalecer sobre a transmissão posterior da propriedade do imóvel à executada, que só foi registada em 14/04/2004 (cfr. ponto 11), tendo em conta o princípio da prioridade do registo consagrado n o art. 6° do CRI).

Nesta conformidade, (…), deverá ser concedido provimento ao presente recurso, revogando-se o despacho saneador de fls. 102 a 120, que deverá ser substituído por acórdão que julgue improcedente a oposição.

6- A Relação (fls.170 e sgs.),

julgando procedente a apelação interposta

revogou a decisão recorrida e julgou improcedente a oposição à execução, absolvendo o exequente do respectivo pedido.

7. É desta decisão que vem interposta revista(fls.196) pela oponente que encerra as alegações com as seguintes conclusões:

a) Ao caso dos autos não é aplicável o regime previsto no artº 291º do Código Civil.

b) A declaração de nulidade do negócio jurídico, consubstanciado na escritura de venda do imóvel por EE e FF à G........r, ldª, tem efeito retroactivo como resulta do disposto no nº 1 do artº 289º do CC.

c) Dessa declaração de nulidade e do seu efeito, resulta que a G........r nunca foi proprietária do imóvel.

d)Tendo a respectiva inscrição de propriedade no registo sido cancelada e,por isso,

e) Não o podia sobre ele constituir hipoteca a favor do Banco Recorrido.

f)O efeito retroactivo emergente da declaração de nulidade implica a nulidade de todos os negócios jurídicos feito á sombra do acto nulo e em consequência dele.

g) O “terceiro” a que se refere o artº 291º, nº 1 do CC é “…o subadquirente posterior à celebração do primeiro contrato afectado de nulidade por ilegitimidade substantiva,portanto no quadro da aquisição a non domino”,como bem se sustentou na douta sentença proferida em 1ª instância nos presentes autos. Ou,

h) Como se refere no acórdão desse venerando Supremo Tribunal de Justiça tirado em 21.4.09 (relatado por Sebastião Póvoas in www.dgsi.pt)”…para o artº 291 do CC, só é “terceiro” o que adquire a coisa em segunda transmissão ,isto é, um adquirente do “primeiro” vendedor da cadeia negocial”.

i) Sendo certo que o banco Recorrido dispõe de um título executivo contra na sua devedora – a G........r .... – ele não reveste de garantia real sobre o imóvel dos autos.

j) Sucede que, para além do mais, tendo o negócio em causa (a hipoteca) sido constituída em 10 de Março de 1994, e tendo a acção da nulidade sido proposta em 7 de Dezembro de 1994 e registada em 17 de Novembro de 1995,como se encontra provado, não foi ultrapassado o prazo de três anos previsto no nº 2 do artº 291º do CC,pelo que mesmo que fosse, e não é aplicável, o regime do número um daquele normativo, não poderiam ter-se por acautelados os invocados direitos do Recorrido.

k) A solução acolhida pelo douto acórdão recorrido conduz a uma situação absolutamente injusta, anti-jurídica, ofensiva do direito.

Permite-se desse modo que um cidadão veja, à sua completa revelia,o seu património onerado em favor de um terceiro com quem nada contratou e a quem nada deve, correndo o sério risco de o perder.

l) O Banco recorrido, sendo credor da G.........ldª e tendo contra ela um título executivo não pode, todavia invocar a garantia real da hipoteca para executar o património de terceiro, de todo estranho às suas relações negociais.

Nestes termos e nos mais de direito, deve ser concedido provimento ao recurso revogando-se a decisão recorrida e confirmando-se integralmente a decisão proferida em 1ª instância.

A exequente contra-alegou pugnando pela improcedência do recurso.

9- Matéria de facto:

1. No dia 10 de Março de 1994, CC, na qualidade de gestor de negócios de EE e FF, e DD, na qualidade de gerente, em nome e em representação da sociedade comercial denominada "G........r – Sociedade Construções Turísticas, Limitada", outorgaram a escritura pública que denominaram de "VENDA QUE FAZEM EE E MULHER À SOCIEDADE G........R – SOCIEDADE CONSTRUÇÕES TURÍSTICAS, LIMITADA", tendo por objecto o prédio "M.... – Junto à .......... de S. Sebastião – Parte urbana: .... de de;....... andar e águas-fintadas – 194m2; dependência – 49,50m2 e jardim – 000000 – parte rústica; cultura arvense – 0000 m2 – norte: Igreja – sul: GG – nascente: linha eléctrica – poente: estrada – V.V. 160 900$00 – arts. Urbano: 000 e rústico: 0000", cuja cópia se encontra junta a fls.14 a 17 da presente oposição e o teor se dá, integralmente, por reproduzido.

2. Tal aquisição foi registada a favor de "G........R – SOCIEDADE CONSTRUÇÕES TURÍSTICAS, LIMITADA" sob a inscrição G-6 (Ap.000000000).

3. No dia 10 de Março de 1994, CC e DD, na qualidade de únicos sócios e gerentes, em nome e em representação da sociedade comercial denominada "G........r – Sociedade Construções Turísticas, Limitada", e HH, na qualidade de procurador substabelecido, em nome e em representação da sociedade anónima espanhola denominada "Banco .............. de Espana, S.A.", outorgaram a escritura pública que denominaram de "EMPRÉSTIMO DO BANCO .............. DE ESPANA, S.A. À SOCIEDADE G........R – SOCIEDADE CONSTRUÇÕES TURÍSTICAS, LIMITADA", cuja certidão se encontra junta a tis.28 a 32 dos autos de execução e o teor se dá, integralmente, por reproduzido, acompanhada do documento complementar denominado "CLÁUSULAS DO EMPRÉSTIMO COM HIPOTECA", cuja certidão se encontra junta a fls.33 e 34 dos autos de execução e o teor se dá, integralmente, por reproduzido.

4. A hipoteca voluntária sobre o prédio "M.... – Junto à .......... de S. Sebastião – Parte urbana: ........ de; ...... andar e águas-furtadas – 194m2; dependência – 49,50m2 e jardim – 2006m2 – parte rústica; cultura arvense – 860m2 – norte: igreja – sul: GG – nascente: linha eléctrica – poente: estrada – V.V. 160 900$00 – arts. Urbano: ..... e rústico: .........", foi registada a favor de "BANCO DE .............. DE ESPANA, S.A." sob a inscrição C-1 (Ap.0000000000).

5. Em 07.12.1994, II intentou contra EE e FF, CC e DD e "G........r – Sociedade de Construções Turísticas, Lda.", a acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinária que correu termos na 1.ª Vara Mista de Sintra sob o n.º 00000000, pedindo que se considerasse inexistente a gestão de negócios e simulado o negócio de venda referido em 1 (da matéria assente) e, consequentemente, se declarasse a sua nulidade.

6. A acção referida em 5 (da matéria assente) foi registada provisoriamente (por natureza) – Ap.00000000 (inscrição F-2) –, tendo sido renovada – Ap.000000000 – e verificada a caducidade – An.0000000000.

7. A acção referida em 5 (da matéria assente) foi registada provisoriamente (por natureza) – Ap.00000000 (inscrição F-3) –, tendo sido removidas as dúvidas – Ap. 0000000000 – e convertida – Ap.00000000000.

8. Na acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinária que correu termos na 1.ª Vara Mista de Sintra sob o n.º 00000000 – mencionada em 5 (da matéria assente) – foi proferida sentença, com trânsito em julgado, cuja certidão se encontra junta a fls.47 a 58 e o teor se dá, integralmente, por reproduzido, podendo-se ler no respectivo dispositivo que:

"a) declaro que, na escritura de venda outorgada em 10/03/1994, no 16.° Cartório Notarial de Lisboa, entre o aqui 2.º Réu marido e a aqui 3.° Ré "G......... - Sociedade de Construções Turísticas, Lda " representada pela 2.° Ré mulher, relativamente ao prédio M.... sito junto à .......... de S. Sebastião, freguesia de Colares, concelho de Sintra, descrito sob o n.°0000 a jia] 62 do Livro B-42, da Conservatória do Registo Predial de Sintra, e inscrita na respectiva matriz sob o artigo urbano n. °000 e sob o artigo rústico n.''000 da freguesia de Calares aquele 2.° Réu marido não outorgou na qualidade de gestor de negócios dos 1.s Réus;

b) declaro nulo e de nenhum efeito, por virtude de simulação, o acordo entre o 2.º Réu marido e a 3.ª Ré “G........r, Lda.” representada pela 2.ª Ré mulher, consubstanciado na escritura de venda referida em a), com os efeitos previstos no art. 289.º do C. Civil."

9. A inscrição G-6, a que se alude na alínea 2 (da matéria assente), foi cancelada (Of. Av.01 - Ap.000000000).

10.No dia 29 de Maio de 2000, JJ, na qualidade de administrador do Banco Bilbao Vizcaya (Portugal) S.A., KK, em nome e em representação do "Banco BB, S.A., outorgaram a escritura pública que denominaram de "AUMENTO DE CAPITAL E ALTERAÇÃO PARCIAL DE PACTO", cuja cópia se encontra junta a fls.37 a 47 dos autos de execução e o teor se dá, integralmente, por reproduzido.

11.A aquisição, por compra, do prédio "M.... - Junto à .......... de S. Sebastião - Parte urbana: ......; .... andar e águas-furtadas - I94nt2; dependência - 49,50m2 e jardim - 2006m2 - parte rústica; cultura arvense - 860m2 - norte: Igreja - sul: GG - nascente: linha eléctrica - poente: estrada - V.V. 160 900$00 - arts. Urbano: 000 e rústico: 000", encontra-se registada a favor de "AA - Gestão de Participações e Investimentos, S.A." sob a inscrição G-00(Ap.0000000).

10-O mérito da causa:

Ao presente recurso não são aplicáveis as alterações introduzidas pelo DL nº 303/2007, 24/8 ( artº 11º, nº 1 deste mesmo diploma legal),ao Código de Processo Civil.

O objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil.

As

questões a resolver

são as seguintes:

A. A nulidade do contrato de constituição de hipoteca e

B. O cancelamento do respectivo registo.

A- A execução por dívida provida de garantia real

Toda a execução tem por base um título pelo qual se determinam o fim e limites da acção executiva - art. 45.º do CPC.

A exequibilidade dos títulos executivos extrajudiciais funda-se, como refere a doutrina

[1]

, em duas razões: (a) a relativa certeza ou probabilidade julgada suficiente da existência da dívida e da consequente desnecessidade do processo declaratório e (b) a possibilidade de se comprovar no próprio processo executivo que, apesar do título, a obrigação não existe, seja porque não se constituiu validamente seja porque entretanto se extinguiu.

Na execução são partes legítimas a pessoa que no título executivo figure como credor e deve ser instaurada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor – art. 55.º do CPC – regra que sofre desvios na execução por dívida garantida real sobre bens de terceiro a qual segue directamente contra este, se o exequente pretender fazer valer a garantia – art. 56.º, n.º 2 do CPC.

No caso vertente a exequente/recorrente instaurou execução para pagamento de quantia certa, quantia que corresponde ao pagamento (de parte) de quantia mutuada por contrato (de mútuo) com hipoteca conforme escritura e documento anexo celebrados a 10 de Março de 1994 entre a sociedade G........r, Lda. e a ora exequente.

A hipoteca enquanto garantia real que confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro com preferência sobre os demais credores, que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo (art. 686.º, n.º 1, do CC), pode nascer de contrato ou de declaração unilateral, caso em que se designa de voluntária.

Tendo como fonte um contrato celebrado entre a sociedade comercial "G........r – Sociedade Construções Turísticas, Limitada", e o "Banco .............. de España, S.A.", na posição do qual ingressou a ora exequente, a hipoteca é voluntária.

A legitimidade para hipotecar (art. 715.º do CC) adveio, para tal sociedade (G........r), da aquisição do imóvel por contrato de compra e venda celebrado por escritura pública a 10-03-1994.

Por decisão, transitada em julgado a 07-12-1994, proferida em acção declarativa foi decidido que em tal escritura de venda CC não outorgou na qualidade de gestor de negócios e foi declarado nulo e de nenhum efeito, por virtude de simulação, o acordo na mesma consubstanciado, com os efeitos previstos no art. 289.º do C. Civil.

Sustenta a recorrente que, por força da declaração de nulidade do negócio jurídico, consubstanciado na escritura de venda do imóvel por EE e FF à G........r, Ld.ª, e do seu efeito retroactivo a G........r nunca foi proprietária do imóvel, tanto mais, que, por decorrência daquela declaração de nulidade a respectiva inscrição de propriedade no registo foi cancelada e, por isso, não o podia sobre tal imóvel constituir-se hipoteca a favor do Banco/recorrido.

Não sendo de aplicar o regime a que alude o art. 291.º do CC.

B – A nulidade do contrato de compra e venda e o regime protecção de terceiros a que alude o ar. 291.º do Código Civil

As nulidades, enquanto modalidades ou categorias das invalidades de negócio jurídico que impedem a sua produção de efeitos, correspondem à designação tradicional de nulidades absolutas.

Constituem uma figura jurídica distinta da ineficácia distinguindo-se, ainda, quanto ao seu regime, das anulabilidades (tradicionalmente designadas de nulidades relativas).

No que concerne à sua distinção da ineficácia valem aqui as considerações do Professor Vaz Serra, na Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 100.º, pág. 59, e em anotação ao Ac. STJ de 25-04-1970 (BMJ, 97.º, 368), que versara sobre um caso de venda de coisa alheia, que «a (alienação de coisa alheia) pode ser anulável, na relação entre o alienante e o adquirente, mas, em relação ao verdadeiro proprietário da coisa alienada, é mais do que nula ou anulável, pois é simplesmente ineficaz, como acto que lhe é totalmente estranho (res inter alios acta), não carecendo ele, portanto, de recorrer a qualquer meio jurídico de impugnação para obter que tal acto lhe não seja oponível.(…) já não se compreenderia que o proprietário de um objecto alienado por terceiro (não representante do proprietário e não provido, a outro título, do poder de disposição) fosse obrigado a fazer anular um negócio em que não interveio e que lhe é de todo estranho.(…) Consequentemente não carecem de anular a alienação efectuada(…): podem, pura e simplesmente desconhecê-la».

Vale isto por dizer que a nulidade reporta-se apenas às relações entre o vendedor e o comprador, e não em relação ao verdadeiro proprietário da coisa, relativamente ao qual, sendo “res inter alios”, e tão só ineficaz, podendo este, em consequência, reivindicar a coisa enquanto não se operar aquisição originária (usucapião) a favor do adquirente.

Por outro lado, ao invés do regime das anulabilidades, as nulidades distinguem-se por operarem ipso iure, daí decorrendo que enquanto a decisão que reconhece a nulidade tem carácter meramente declarativo, limitando-se a verificar uma situação jurídica já existente, a decisão judicial que decreta a anulação tem natureza meramente constitutiva pois envolve uma alteração na situação jurídica existente; podem ser declaradas ex officio pelo tribunal; são invocáveis por qualquer interessado; são insanáveis, seja pelo decurso do tempo, seja por confirmação (podendo apenas haver lugar a reiteração ou renovação do negócio nulo) e têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que houver sido prestado ou o seu valor (se tal restituição não for possível) – arts. 286.º; 288.º e 289.º, todos do CC.

Desvio a esta regra da eficácia retroactiva da nulidade é o disposto no art. 291.º do Código Civil, normativo que dispõe que “A declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou a móveis sujeitos a registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a titulo oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação, ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio” (n.º 1) e que “Os direitos de terceiro não são, todavia, reconhecidas se a acção for proposta e registada dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio” (n.º 2), sendo “considerado de boa fé o terceiro adquirente que no momento da aquisição desconhecia, sem culpa, o vício do negócio nulo ou anulável” (n.º 3).

O art. 291.º regula uma situação importante, que é a do terceiro subadquirente do bem proveniente do acto inválido estar protegido por um registo público.

Permite este normativo que a aquisição de imóveis, ou de móveis sujeitos a registo, fique consolidada, desde que se verifique uma lista densa de requisitos: (i) que tenha havido uma aquisição de um direito; (ii) a título oneroso; (iii) de boa-fé; (iv) registada antes de o ser a acção de nulidade ou de anulação, ou o registo de acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio e que (v) já tenham decorrido três anos após a conclusão do negócio.

Quanto aos fundamentos desta aquisição de direitos ensina o Professor Oliveira Ascensão que «Não é a boa fé, pois como vimos esta não é fundamento autónomo de protecção de terceiros contra a juridicidade substantiva.

Surge apenas como elemento complementar, tal como a onerosidade do negócio. Não é o facto de se ter registado, pois o registo não tem em geral efeitos atributivos entre nós. O registo que for contrário à legalidade substantiva pode ser destruído. Só pode ser a circunstância de o adquirente beneficiar da fé pública de um registo preexistente e ter feito essa a sua aquisição confiando nesse registo. Ao registo está ligada a fé pública, a garantia da verdade das situações publicitadas. A aquisição que se fizer conformemente aos registos existentes mesmo que estes sejam incorrectos, está amparada pela aparência resultante do registo.

Isto leva a concluir que no art. 291.º está implícito ainda outro pressuposto, pois só ele explica esta actuação anómala: é necessário que o negócio inválido conste do registo.

Se o terceiro adquire na pendência desse registo e regista por sua vez, o registo tem efeito atributivo – ele torna-se o titular verdadeiro, substituindo quem o era até então.

Mas mesmo assim, só se concorrerem todos os outros requisitos indicados por lei. Apenas acrescentaremos que a referência à confiança no registo é abstracta e não concreta. Funciona como justificação da lei, mas não se exige em concreto a prova de uma situação subjectiva de confiança. Portanto, o fundamento está verdadeiramente na aparência registral ou, mais simplesmente, na fé pública do registo» - Teoria Geral do Registo – vol. III – 1992, págs. 470 a 474.

No caso vertente a oponente ingressou, por via da declaração da nulidade, na posição do verdadeiro proprietário considerando que a aquisição, por compra, se encontra registada a seu favor desde 14-04-2004 (sob a inscrição G00- Ap.0000000) - quando a inscrição da aquisição a favor da G........r, Lda. fora cancelada a 06-03-2003 (