Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

RELATÓRIO

AA - SOCIEDADE CONSTRUTORA DE OBRAS GERAIS, LDA., com sede na .............., n.° ....., ......°, em Lisboa, intentou contra BB - SOCIEDADE NACIONAL DE COMÉRCIO DE ELECTRODOMÉSTICOS, S.A., com sede na ......., n.°...° ...... em Lisboa, a acção declarativa com processo ordinário, através da qual pede a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de Esc. 139.871.046$00, acrescida de juros contados à taxa supletiva legal, desde a citação até integral e efectivo pagamento.

Fundamentou a Autora, no essencial, esta sua pretensão na circunstância de ter celebrado com a I........ um contrato de locação financeira tendo por objecto um imóvel descrito na 2.a Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob a ficha n.° 951, denominado «Edifício T......», e que, no âmbito desse contrato, ficou autorizada a subarrendar a terceiros o referido edifício.

Invocou que em 12.01.98 celebrou com a Ré um contrato-promessa de subarrendamento de uma parte do referido imóvel, com a área de 7.239 m2, tendo ficado estabelecido que o contrato definitivo teria o seu início em 01.02.98, vigorando por um período de 5 anos e que a renda mensal acordada importava em Esc. 6.500.000$00, a pagar por transferência bancária para conta da Autora.

Mais alegou que a Ré pagou, a título de 1a renda e mês de caução, a quantia de Esc. 13.000.000$00 e que a escritura de arrendamento seria outorgada em dia e cartório a designar pela Autora que, para tanto, devia contactar a Ré, com 10 dias de antecedência. Ficou ainda convencionado que, até à celebração da escritura pública, a Ré cumpriria todas as obrigações relativas ao contrato prometido, como se este tivesse sido concluído, designadamente, as de carácter pecuniário.

Invocou ainda a Autora que cedeu à Ré, a pedido desta, a título precário, o uso para escritório de uma área de 1420 m2 sita no piso O, que a Ré, de imediato, ocupou e que se integra no grupo de empresas SIL, liderado pelo empresário DD e que, no âmbito de uma reestruturação, cedeu a sua posição contratual de locatária financeira a uma sociedade imobiliária do grupo, a S........... - Sociedade Predial, S.A.

A Ré não aceitou a cessão da posição contratual, sendo que a recusa do consentimento determinava apenas a ineficácia da cessão e a sua oponibilidade à Ré. Esta estava entretanto a negociar a aquisição de instalações próprias e pretendeu que a cessão referida implicava a resolução do contrato promessa de subarrendamento, por – em seu entender – haver impossibilidade definitiva de cumprir o contrato prometido por parte da Autora, considerando que esta não estaria mais em condições de outorgar o contrato de arrendamento, ao que a Autora respondeu que o não consentimento relativamente à cessão da posição contratual no contrato de leasing em nada prejudicava o contrato promessa, visto que mantinha condições para cumprir o prometido, a celebração da escritura pública.

Alegou ainda a Autora, que a Ré deixou de pagar as rendas devidas desde Junho de 1998, inclusive, não obstante a garantia por diversas vezes prestada pela Autora de que estava em condições de celebrar o contrato prometido e que nada impedia a promessa de arrendamento de coisa alheia, estando em causa uma mera impossibilidade subjectiva, sendo o contrato possível e válido.

Não tendo a Ré dado consentimento à pretendida cessão da posição contratual, a Autora readquiriu a qualidade de «senhoria» autorizada a subarrendar o prédio prometido arrendar à Ré.

Mais invoca a Autora que, por carta de 09.11.98, convocou a ré para a celebração da escritura pública, a ter lugar no dia 24/11/98, no 5.° Cartório Notarial de Lisboa, pelas 15.00 horas, que não foi realizada por falta de comparência da Ré, assim se constituindo esta em situação de incumprimento contratual, sendo o prejuízo resultante do incumprimento corresponde às rendas que a ré deveria ter pago desde Junho de 1998 até à data em que conseguiu de novo subarrendar o espaço contratado, tendo direito às rendas de Junho a Novembro de 1998, no valor total de Esc. 39.000.000$00.

A Ré, na altura em que declarou que ia «entregar» o espaço locado, manteve-se a ocupar a área de 1.471 m2 cedida gratuitamente, a título precário, de escritórios, que apenas deixou devoluta no final do mês de Julho, não obstante as insistências da Autora em reaver esse local, para o qual até tinha interessados, tendo a ré impedido a Autora de arrendar esse espaço até então, espaço esse que teria um valor de arrendamento não inferior a Esc. 3.000$00.

Para liquidar o dano relativamente aos meses de Junho e Julho - correspondentes ao não pagamento das rendas devidas pela área de 7.239 m2 objecto da promessa, atribui a Autora o valor de renda aos 1.471 m2 de área cedida para escritórios, o valor de Esc. 898$00 por m2 de área locada, no âmbito da promessa de arrendamento, devendo a Ré indemnizar a Autora pelo valor de Esc. 2.641.916$00. E, relativamente aos espaços arrendados ou cedidos à Ré, a Autora conseguiu arrendar a área de escritórios de 1.471 m2 a partir de 01/12/98 à GENERAL ELECTRIC, uma área de apenas 2.725 m2 da área de armazém dos 7.239 m2 contratados com a ré, tendo sido fixada em Esc. 6.055.000$00 a renda total, que seria acrescida de Esc. 375.000$00 nos 2° e 3° anos de arrendamento. A restante área inicialmente contratada com a Ré apenas veio a ser arrendada à sociedade DLI, por contrato promessa assinado em 24/06/99.

Alegou, finalmente, a Autora, que o prazo de arrendamento contratado era de 5 anos, com início em Fevereiro de 1998 e termo em Janeiro de 2003 e que o facto de a Ré não ter cumprido o contrato, constituiu-a na obrigação de indemnizar a Autora pelos prejuízos causados, designadamente, os relativos à perda das rendas devidas pelo espaço contratado, pelo que assiste à autora o direito de reclamar, a título de indemnização, os proveitos que deixou de auferir até recebimento efectivo de rendas dos novos locatários relativamente às áreas prometidas arrendar à ré.

Constituiu-se, assim, a Ré na obrigação de reparar os danos a que deu causa, no valor global de Esc. 139.871.046$00.

Citada, a Ré apresentou contestação invocando que a cedência foi efectuada porque a área principal (7.239m2), objecto do contrato promessa de subarrendamento, não se encontrava licenciada nem apta para escritório, necessitando de obras de adaptação e do respectivo licenciamento, obras que ficaram a cargo da Autora que, todavia, nunca as executou nem licenciou, pelo que a cedência consistiu numa forma de compensar a Ré pelo facto de as instalações que havia prometido arrendar carecerem de obras, sem as quais não poderia nelas a Ré exercer a sua actividade e instalar também o seu escritório.

Negou que a Autora houvesse cedido a sua posição contratual a qualquer empresa do seu Grupo ou terceira, e que no dia 24 de Abril de 1998 a Autora e a I..............resolveram o contrato de locação financeira que haviam celebrado entre si, o qual servia de causa e fundamento ao contrato promessa de subarrendamento, ao abrigo do qual a Autora deduz o seu pedido, e que a Autora restituiu àquela a posse e as chaves do imóvel locado, tendo feito a sua entrega livre de pessoas e bens e recebido, como contrapartida da referida resolução, a quantia de Esc. 2.423.820.341$00.

Outrossim, alegou que a Autora se colocou em situação de incumprimento contratual, por não mais poder proporcionar à Ré o gozo da coisa e ainda que o subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do vínculo locatício, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável.

Que só por má fé pode a Autora invocar a manutenção do vínculo estabelecido com a Ré, através do contrato de subarrendamento celebrado, isto porque, tal contrato é intuitu personae e, para a Ré, a sua manutenção dependia da permanência da Autora como locatária do imóvel, facto de que a Ré deu conhecimento à Autora por carta de 18 de Junho de 1998, sendo irrelevante que a sociedade CC tenha sido, seja ou que venha a ser do Grupo da Autora, dado que o contrato que serviu de causa à promessa de subarrendamento foi resolvido.

O contrato de locação financeira celebrado entre a Autora e a I..........., encontrava-se subordinado e dependente das cláusulas deste mesmo contrato, pelo que, após a resolução do contrato de locação financeira que a ligava à Autora, a I............ celebrou com a referida BB novo contrato de locação financeira, o qual continha cláusulas e condições diferentes das estabelecidas no contrato anteriormente celebrado com a Autora.

O novo contrato, para além de ser titulado por empresa cuja situação económico-financeira a Ré desconhece, consubstanciava para esta maiores riscos que, com todo o direito, a BB considerou inaceitáveis.

A Autora reconheceu não ter a Ré qualquer título para se manter nos locais objecto do contrato promessa de subarrendamento, o que fez por cartas de 25 de Junho de 1998 e 10 de Julho de 1998.

Para além do mais afirmado, alegou que a Autora intimou a Ré a deixar livre e desocupada a área em causa, assim reconhecendo que não existia qualquer transmissão da posição contratual e que à Autora são imputáveis os motivos obstativos da entrega do imóvel em 30 de Junho de 1998, não existindo qualquer responsabilidade contratual da Ré perante a Autora e, muito menos, obrigação de indemnização.

Concluiu pela improcedência da acção, pedindo a sua absolvição do pedido e condenação da Autora como litigante de má-fé.

Julgada a acção, foi proferida sentença que:

A) Declarou nulo, por vício de forma, o contrato de arrendamento comercial em causa nos autos;

B) Condenou a Ré BB – SOCIEDADE NACIONAL DE COMÉRCIO DE ELECTRODOMÉSTICOS, S.A. a pagar à Autora AA - SOCIEDADE CONSTRUTORA DE OBRAS GERAIS, LDA. a quantia de € 32.421,86 (trinta e dois mil, quatrocentos e vinte e um euros e oitenta e seis cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa legal em vigor para os juros moratórios relativos aos créditos de que sejam titulares empresas comerciais, singulares ou colectivas, desde a data da citação - ocorrida em 29/01/2001 (cfr. fIs. 27) - até efectivo e integral pagamento;

C) Absolveu a Ré BB – SOCIEDADE NACIONAL DE COMÉRCIO DE ELECTRODOMÉSTICOS, S.A. do demais contra si peticionado pela Autora AA – SOCIEDADE CONSTRUTORA DE OBRAS GERAIS, LDA.

D) Julgou não verificada qualquer litigância de má fé, no comportamento processual das partes.

Inconformada, interpôs a Autora recurso de Apelação da mesma para o Tribunal da Relação de Lisboa, da parte da decisão que julgou nulo, por vício de forma, o contrato celebrado entre a Autora e a Ré.

Por sua vez, também a Ré apelou relativamente à sentença proferida, da parte em que foi condenada a pagar a quantia de € 32 421,86, acrescida de juros vencidos e vincendos.

A Relação julgou improcedente o recurso da Autora e procedente o recurso da Ré, confirmando a decisão recorrida «salvo na parte em que condenou a Ré no pagamento da quantia de € 32 421,86, já que, embora devido esse valor, o mesmo se mostra compensado com o quantitativo que a Autora recebeu da Ré, a título de caução».

Novamente inconformada, a Autora veio interpor recurso de revista para este Supremo Tribunal de Justiça, rematando as suas alegações, com as seguintes:

CONCLUSÕES

a)	Ao contrário do que doutamente se sustenta na decisão recorrida, o contrato de fls. 78 e segs. é um verdadeiro contrato-promessa de arrendamento, que não enferma de qualquer vício que afecte a sua validade.

b)	Ao decidir que o contrato é nulo por falta de forma, a decisão recorrida procedeu a uma interpretação do contrato que desrespeitou as regras estabelecidas nos artigos 236º e 238º do Código Civil e fez errada aplicação dos artigos 410º e segs. do Código Civil e do artº 664º do C.P.C..

c)	Desde logo, não é exacto o pressuposto de que partiu o Acórdão para concluir pela qualificação do contrato como contrato de arrendamento comercial, segundo o qual, “a autora concedeu logo o gozo do local arrendado”; resulta da cláusula 3ª Nº 2 do contrato que nenhuma parcela do local foi logo cedida, sendo certo que uma das parcelas só seria disponibilizada à promitente arrendatária até cerca de seis meses depois do contrato-promessa.

d)	A correcta interpretação do contrato, de harmonia com os critérios legais, aponta para a conclusão de que as partes, deparando-se com dificuldades na celebração imediata do contrato de arrendamento comercial, mas tendo interesse em vincular-se imediatamente à celebração desse contrato, decidiram estipular o contrato-promessa.

e)	Tais dificuldades estão suficientemente patenteadas nas cláusulas do contrato celebrado:

(i)	A impossibilidade de ceder imediatamente o uso do local objecto do contrato, por à data estar ocupado por outra entidade;

(ii)	A necessidade de realizar obras no local para o que era obrigatório licenciamento municipal (cfr. cláusulas 4ª Nº 3, 10ª e 20ª do contrato de fls. 80 e segs).

(iii)	Necessidade de, após a realização das obras, obter licença de utilização para o uso que a promitente arrendatária iria fazer (cfr. cláusula 20ª);

(iv)	Conveniência em construir o prédio em regime de propriedade horizontal, para que o futuro contrato viesse a incidir sobre a(s) fracção(ões) autónoma(s) que iria(m) abranger os locais arrendados (cláusula 6ª do contrato);

(v)	Exigência, prévia à celebração do contrato, de que a promitente arrendatária prestasse garantia bancária pelas obrigações assumidas (cfr. cláusula 15ª do contrato).

f)Por outro lado,

existem no contrato celebrado cláusulas absolutamente incompatíveis com um contrato de arrendamento comercial

:

(i)	A

cláusula 20ª

, que estabelece uma dupla condição para a realização do contrato definitivo: a obtenção de licenciamento para as obras a realizar no local e a obtenção de licença de utilização do local após a realização das obras;

(ii)	A

cláusula 18ª

, contendo estipulações pormenorizadas para o caso de não vir a ser realizada a escritura pública do contrato prometido;

(iii)	A

cláusula 19ª

, onde se estipula o regime da execução específica do artº 830º do Código Civil, obviamente incompatível com um contrato definitivo de arrendamento.

g)	Mesmo que se entendesse que, com a entrega de parte das instalações à R., em 1 de Fevereiro de 1998, o contrato passaria a ser correctamente qualificado, como contrato de arrendamento, então as partes teriam celebrado um contrato misto.

h)	Um contrato que reúne um contrato-promessa de arrendamento, em relação à parte das instalações que só seriam entregues para utilização da Ré, até 1 de Julho de 1998, e um contrato de arrendamento, em relação às instalações entregues, no dia 1 de Fevereiro de 1998.

i)	Uma análise atenta do conteúdo contratual evidencia com nitidez, que, no contrato misto celebrado entre as partes, o contrato-promessa de arrendamento é o tipo contratual dominante.

j)	Por aplicação da teoria da absorção, todo o contrato fica submetido às normas legais aplicáveis ao tipo de contrato dominante, sendo assim o contrato válido, uma vez que cumpre as exigências de forma estabelecidas para o contrato-promessa de arrendamento.

k)	Caso se entendesse que não há um tipo contratual prevalente, teria de aplicar-se a teoria da combinação, na regulamentação dos contratos mistos: a componente do contrato que consubstancia uma promessa de arrendamento ficaria subordinada ao regime do contrato-promessa de arrendamento, mantendo-se inteiramente válida, uma vez que cumpriu a forma legalmente exigida.

l)	Mesmo que se seguisse o entendimento do Acórdão recorrido -- ou seja que se trata de um contrato de arrendamento comercial, nulo por vício de forma -- deveria, então, o Tribunal converter este contrato nulo num contrato-promessa de arrendamento válido, nos termos do artigo 293º do Código Civil.

m)	Solução que colhe o apoio da Doutrina e da Jurisprudência, por se verificarem, no presente caso, os requisitos de admissibilidade da conversão: (i) o contrato cumpre os requisitos de forma necessários para a validade do contrato-promessa de arrendamento; (ii) as declarações negociais constantes do contrato-promessa mostram que, se na data em que celebraram o “contrato-promessa de arrendamento”, as partes se tivessem apercebido que estavam a celebrar um contrato de arrendamento, nulo por vício de forma, então teriam querido o negócio sucedâneo de promessa de arrendamento.

n)	Pelo contrato, as partes pretenderam que a A. entregasse e a R. utilizasse, no futuro, as instalações arrendadas, finalidade esta que poderia perfeitamente ser prosseguida, através de um contrato-promessa de arrendamento, pelo que é evidente que as partes teriam querido este negócio sucedâneo, se tivessem previsto o vício de forma do contrato.

o)	Mesmo que se considerasse que a vontade hipotética ou conjectural das partes não permitiria presumir que, prevendo o vício de forma, as mesmas teriam querido celebrar uma promessa de arrendamento, os ditames da boa fé exigiriam a conversão.

p)	Em qualquer caso, o instituto do abuso de direito (artº 334º do Código Civil) impediria que a Ré se prevalecesse da nulidade que provocou para se eximir ao cumprimento das obrigações assumidas.

q)	Nas suas alegações de direito, a R. alude à nulidade do contrato por vício de forma, alegação esta absolutamente inaceitável, uma vez que foi a própria R. que impediu que o contrato observasse a forma legalmente exigida.

r)	Este comportamento desonesto e desleal esbarra numa sólida corrente jurisprudencial desenvolvida por este Supremo Tribunal, que impede a alegação do vício de forma, pela própria parte que lhe deu causa.

s)	Em todo o caso, os Tribunais têm-se abstido (e devem abster-se) de conhecer oficiosamente a nulidade, em benefício da parte que a provocou: não faria qualquer sentido que, sendo abusiva a invocação da nulidade para as partes, pudesse o Tribunal, nas mesmas circunstâncias, declarar oficiosamente a nulidade, em gritante penalização da parte lesada e aberrante benefício da parte que a provocou ...

t)	Assim, deve considerar-se válido e eficaz o contrato celebrado entre as partes.

u)	A R. incumpriu abertamente a convenção de forma constante da cláusula 18ª do contrato.

v)	Pelo que, mesmo que a convenção de forma fosse afectada pela nulidade, ao recusar-se a celebrar a escritura a que se comprometera, a R. sempre seria responsabilizada pela não realização da escritura, nos termos do artigo 227º do C. Civil, como este Supremo Tribunal já decidiu, em situações semelhantes.

w)	Ainda que o contrato fosse nulo, a acção deveria proceder parcialmente, sendo devido pela R. o valor de Esc. 6 500 000$00 (presentemente, € 32 421,86), correspondente à ocupação do imóvel, em Julho.

x)	O que se comprova pela imputação das vários rendas pagas, aos sucessivos meses de ocupação do imóvel: (i) com a assinatura do contrato, a R. pagou a primeira renda (Fevereiro) e um mês de caução (Março); (ii) em Março de 1998, a R. pagou a renda correspondente ao mês de Abril (estando assegurado o pagamento do mês de Março, pela caução); (iii) em Abril de 1998, a R. pagou a renda correspondente ao mês de Maio (estando assegurado o pagamento do mês de Abril, pela caução); (iv) Em Maio de 1998, a R. pagou a renda correspondente ao mês de Junho (estando assegurado o pagamento do mês de Maio, pela caução); (v) em Junho de 1998, a R. deveria ter pago a renda correspondente ao mês de Julho (estando assegurado o pagamento do mês de Junho, pela caução).

y)	A R. não pagou a renda devida em Junho e só devolveu as instalações, no final de Julho de 1998, pelo que só o mês de Junho se encontra pago, através da caução, devendo a R. ser condenada a pagar o mês de Julho, que se encontra em dívida.

z)	A A. celebrou com a R. um contrato de comodato, pelo qual a autorizou "a ocupar a título precário, gratuito uma área de 1421 metros quadrados de escritórios sitos no mesmo edifício", contrato este que não carece de escritura pública, pelo que não pode ser afectado pela suposta invalidade do “contrato-promessa de arrendamento”;

aa)	A R. ocupou estas instalações até final de Julho de 1998, incumprindo a sua obrigação de restituição imediata deste espaço, apesar de sucessivamente interpelada para o efeito, pela A.;

bb)	Pelo que a R. sempre será responsabilizada pelos danos que causou à A. com o não cumprimento pontual desta obrigação de restituição, correspondentes ao valor mínimo de utilização desse valioso espaço, nos meses de Junho e Julho de 1998.

cc)	Os factos provados revelam, sem margem para dúvidas, que

a Ré incumpriu definitiva e culposamente (com dolo) o contrato-promessa de subarrendamento

, celebrado com a Autora, a 12 de Janeiro de 1998.

dd)	A obrigação principal que resultava para a Autora (AA, Lda) e para a Ré (BB, S.A.), do contrato-promessa de sub-arrendamento era a celebração do contrato-prometido;

ee)	A Ré BB, S.A., incumpriu a obrigação de celebrar o contrato-prometido: “Por carta registada de 09/11/98, a autora convocou a ré para a celebração da escritura pública (…) no dia 24/11/98, no 5º Cartório Notarial de Lisboa, pelas 15 horas”, mas “

a escritura não foi realizada, por falta de comparência da ré

” (Termo de Protesto por não Consumação da Escritura, junto a fls. 302 e 303 - Resposta aos quesitos 9º e 10º).

ff)	Ao não efectuar a principal prestação a que se obrigara pelo contrato-promessa de subarrendamento, a Ré colocou-se em situação de incumprimento definitivo deste contrato.

gg)	A R. alega que a obrigação de celebrar o contrato-prometido se teria extinguido antes da “falta de comparência” na escritura, em consequência da resolução do contrato-promessa por si efectuada.

hh)	Esta resolução, de acordo com a Ré, teria resultado da “impossibilidade definitiva” de a Autora cumprir o contrato-promessa (Cartas da Ré de 05 06 98 – a fls. 206 - de 17 06 98 – a fls. 209 e de 10 11 98 – a fls. 221, e nºs 16º e segs. da Contestação).

ii)	Mais tarde, já na contestação da presente acção, além daquela impossibilidade, a Ré veio alegar a perda definitiva do interesse na celebração do contrato de sub-arrendamento (nºs 29 e segs. da Contestação).

jj)	Do quadro factual assente resulta que não se verificou qualquer impossibilidade de a Autora cumprir o contrato-promessa de subarrendamento, nem qualquer perda objectiva do interesse da R. na celebração do mesmo:

1) A A. sempre declarou à R. que podia cumprir o contrato-promessa de sub-arrendamento (Resposta ao quesito 5º e carta de fls. 212);

2) A A. tanto podia cumprir o contrato-promessa, que o cumpriu (!), tendo convocado a R. para a respectiva escritura pública, a qual só não se realizou por “falta de comparência da Ré” (Resposta aos quesitos 9º e 10º);

kk)	Por outro lado, como se reconhece no Acórdão recorrido, “nada impedia a celebração do negócio referido em 14) dos Factos provados, sendo certo que, tal negócio apenas teria, relativamente à Ré, a consequência de a “renda” passar a dever ser paga ao novo locador (a CC), transmissário da posição antes detida pela autora…”

ll)	Mas, os Factos Provados em audiência de julgamento vieram a revelar uma realidade bem pior e altamente censurável: a resolução do contrato-promessa não foi mais do que um subterfúgio utilizado pela R. para incumprir dolosamente este contrato. Tal resulta das alíneas I), J), O), C), L) M), N) dos Factos Assentes e respostas aos nºs 54, 55, 56-A, 60, 61 e 62 da Base Instrutória.

mm)	Isto é, os Factos Provados demonstram que a Ré optou por instalar as empresas do grupo BB no prédio prometido comprar à SIFAR, perdendo o interesse na celebração do contrato-prometido de subarrendamento a que se comprometera perante a Autora;

nn)	Os Factos Provados mostram, sem margem para dúvidas, que não assistiram à R. quaisquer motivos para a resolução do contrato, uma vez que:

A) Não se verificou qualquer impossibilidade definitiva de a Autora cumprir o contrato-promessa de subarrendamento;

B) Não se verificou qualquer perda objectiva do interesse da R. no cumprimento do contrato;

C) Verificou-se um exercício abusivo do direito de resolução, de forma a ocultar o incumprimento doloso do contrato-promessa de subarrendamento, pela Ré;

oo)	A A., que se integra “num grupo de empresas denominado “Grupo Sil”, liderado pelo empresário DD, disponibilizou-se a cumprir a obrigação de celebração do contrato-prometido, através de uma sociedade pertencente ao mesmo Grupo, a CC – Sociedade Predial, S.A., (Resposta aos quesitos 3º e 5º e fax junto a fls. 201);

pp)	O que é perfeitamente legítimo, à luz do artigo 767º, nº 1, do C. Civil, “A prestação pode ser feita tanto pelo devedor como por terceiro, interessado ou não no cumprimento da obrigação”.

qq)	Nos termos do artigo 767º, nº 2, do C. Civil, a Ré só poderia recusar-se a receber a prestação (celebração do contrato-prometido) da CC − Sociedade Predial, S.A., se se tivesse acordado expressamente que aquela prestação devia ser feita pela Autora ou se a substituição a prejudicasse.

rr)	Não existe qualquer acordo expresso no contrato-promessa de arrendamento, que impedisse a Autora de cumprir a sua obrigação de celebrar o contrato-prometido, através da CC, S.A.;

ss)	E, uma apreciação objectiva permite concluir que a Ré não ficaria prejudicada com a substituição, uma vez que teria como sublocadora uma empresa pertencente ao Grupo de Empresas em que se integra a Autora, com idêntica credibilidade e solvabilidade;

tt)	Ainda assim, o zelo da A. no cumprimento do contrato-promessa de subarrendamento foi ao ponto de readquirir a posição de locatária no contrato de locação financeira (como se vê pelo contrato de fls. 323 e pela certidão de Registo Predial junta, a fls. 63).

uu)	Só que a R., através do Eng.EE, optou por instalar as empresas do grupo BB, no imóvel que a Sociedade Agro-Pecuária de São Bento, S.A. igualmente dominada pelo Eng.EE, prometera comprar à SIFAR e veio a comprar (sociedade do Grupo T...P...), e incumprir o contrato-promessa de subarrendamento que celebrara com a Autora, ocultando este incumprimento atrás de um (inexistente) direito de resolução do contrato, nas cartas de 5 de Junho de 1998 (a fls. 206) e de 18 06 98 (a fls. 133);

vv)	Ainda que se entendesse que se verificou uma verdadeira e própria cessão de posição contratual de sub-locadora da Autora, a consequência da não aceitação da cessão por parte da Ré (cedida) será a simples ineficácia da cessão, e não, como é óbvio, a resolução do contrato-promessa.

ww)	Sendo ineficaz a cessão, assistia à Ré o direito de exigir o cumprimento do contrato, por parte da Autora;

xx)	E os Factos Provados mostram que a A. comunicou sempre à R. que estava em condições de cumprir o contrato-promessa, o que não deixaria de fazer (Resposta ao quesito nº 5).

yy)	A não aceitação da cessão não conferia à Ré qualquer direito de resolver o contrato-promessa, invocando uma alegada impossibilidade de cumprimento, sem sequer dar à Autora a possibilidade de cumprir o contrato.

zz)	Até porque, no contrato-promessa de subarrendamento, A. e R. não previram que a cessão da posição contratual (não aceite) seria causa de resolução do contrato (art. 432º, nº 1, do C. Civil);

aaa)	Não há assim margem para dúvidas, de que não se verificou qualquer impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa que pudesse justificar a resolução operada pela Ré.

bbb)	Em qualquer caso, o direito de resolução do contrato-promessa só poderia ser exercido com base “na lei ou em convenção” (art. 432º, nº 1, do C. Civil);

ccc)	O contrato-promessa não contém qualquer convenção no sentido de a cedência da posição contratual constituir causa de resolução do contrato;

ddd)	Assim, a resolução operada pela R. só se poderia fundamentar no art. 801º, nº 2, do C. Civil, que prevê a faculdade de resolução nos contratos bilaterais, quando a prestação de uma das partes se tornar impossível;

eee)	Mas, como vimos, a prestação da A. (celebração do contrato-prometido de subarrendamento) não se tornou impossível pela cedência da posição contratual a favor da CC;

fff)	Como resulta dos factos provados,

o verdadeiro e único motivo que levou a R. a rescindir o contrato-promessa de sub-arrendamento foi o facto de, entretanto, ter adquirido outras instalações para as empresas do Grupo BB

(Resposta aos quesitos nºs 4º, 54º, 55º, 56º-A e Alíneas N) e O) dos Factos Assentes);

ggg)	Pelo que a resolução do contrato-promessa de subarrendamento não passou de um subterfúgio para ocultar um incumprimento doloso do contrato-promessa;

hhh)	Ao dissimular sob a capa de uma resolução contratual um incumprimento intencional do contrato-promessa de subarrendamento,

a R. comportou-se com intensa má fé

, violando o art. 762º, nº 2, do C. Civil, e

iii)

e abusou do direito de resolução do contrato

, uma vez que exerceu este direito muito para lá dos “limites impostos pela boa fé” e “pelo fim económico ou social” deste direito (art. 334º do C. Civil).

jjj)	A invocação do direito de resolução do contrato, muito para além do fim que este direito tutela, constitui um claro abuso de direito, que terá como consequê