Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A", intentou a presente cação declarativa, com processo ordinário, contra B - Representações e Investimentos, Lda, C desconhecidos da 1ª Ré, pedindo a resolução do contrato promessa identificado na petição, a condenação da 1ª Ré a pagar-lhe a quantia de 9.500.000$00, acrescida de juros desde a citação, e que seja reconhecido ao Autor o direito de retenção sobre o imóvel objecto do mencionado contrato.

Alegou para o efeito e em substância que concluiu com a 1ª Ré um contrato promessa de compra e venda de fracção autónoma que identifica, pelo preço de 12.000.000$00, tendo entregue, a título de sinal, a quantia de 1.000.000$00 e, posteriormente, a de 2.500.000$00. O remanescente seria pago no acto da escritura.

Ora, a promitente vendedora não cumpriu o contrato promessa pois não expurgou a hipoteca que sobre o imóvel recai, inviabilizando a escritura.

O incumprimento do contrato verifica-se a partir de 8 de Setembro de 1995, data em que aquela não compareceu para outorgar a escritura no lugar e data marcados pelo Autor. Nessa data, o valor da fracção era de 18.000.000$00.

O Autor tem o direito de retenção sobre a fracção em causa cuja posse lhe foi conferida pela promitente vendedora.

A acção foi julgada parcialmente procedente e, em consequência, decretada a resolução do contrato promessa e condenada a Ré B a pagar ao Autor a indemnização de 5.600.000$00, com juros a partir da citação (Março de 1999) à taxa de 7% ao ano port.263/99, de 12 de Abril) e de 4%.ao ano (port. 291/2003, de 8 de Abril, em vigor em 1 de Maio de 2003), a partir desta data e até integral pagamento.

Por acórdão de 29 de Abril de 2004, a Relação de Lisboa concedeu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelo Autor, alterando o regime estabelecido quanto a juros.

Inconformado, recorreu o Autor para este Tribunal, concluindo as alegações da sua revista nos seguintes termos:

1. A decisão recorrida padece de errónea apreciação ou qualificação dos factos ou circunstâncias relevantes para boa decisão dos presentes autos, revela deficiente indagação e interpretação das normas aplicáveis ao caso vertente, e bem assim, encontra-se inquinado por quebra de ligação lógica entre as premissas, de direito e de facto, e as respectivas conclusões.

2. Tal qual como a sentença proferida em 1ª Instância, o acórdão recorrido incorre em erro ou vício de fundamentação, por manifesta e inaceitável oposição dos fundamentos de facto e de direito com a respectiva conclusão.

3. A decisão recorrida defrauda as legítimas expectativas dos ora apelantes, viola o princípio basilar da certeza e segurança do Direito, e posterga as normas que regem o contrato promessa dos autos,

4. No caso da existência de sinal, como acontece no caso vertente, a compensação mínima devida ao credor, a título do incumprimento do devedor, fica, com a constituição do sinal, desde logo fixada na perda do sinal ou na obrigação de restituição do respectivo valor em dobro, consoante a parte em incumprimento seja o promitente comprador ou o promitente vendedor, respectivamente.

5. A realidade material subjacente ao caso vertente, objectivamente apreciada, revela-nos que, a mora da promitente vendedora apenas se constituiu em incumprimento definitivo, com o termo do prazo, para a mesma, em sede de contestação à acção movida pelo promitente comprador e ora Apelante, deduzir oposição ao pedido pelo mesmo apresentado, oferecendo-se para cumprir o contrato prometido, e realizar a prestação devida, conforme previsto e consignado no n. 3 do artigo 442, do Código Civil.

6. A data do incumprimento do contrato, o momento da resolução e do apuramento do "aumento do valor da coisa", apenas se podem reportar ao termo do aludido prazo e mencionada derradeira oportunidade, para a demandada promitente vendedora colocar termo à acção, e assim, evitar, in extremis, a contingência de uma lide, bem como, o risco da respectiva condenação no pagamento da indemnização de montante superior ao dobro do valor do sinal por este realizado (sic), em função do "aumento do valor da coisa", da constante e progressiva valorização do mercado imobiliário, designadamente, da fracção autónoma para habitação, objecto do contrato prometido.

7. Assim, "Sempre que o autor do sinal, na falta de cumprimento do outro contraente, optar pela sanção do pagamento (como indemnização) do valor da coisa ou do direito, pode o accipiens opor-se a tal pretensão, oferecendo-se para cumprir a promessa, a não ser que o contrato se deva considerar como definitivamente não cumprido, em obediência ao disposto no art. 808. (Varela, Antunes - "Sobre o Contrato Promessa", Coimbra Editora, 2ª edição, 1989, pág.128).

8. Neste enquadramento legal, cumpre determinar o momento no qual se verificou o incumprimento definitivo culposo imputável à promitente vendedora, pois só após esse momento concreto se poderá considerar justificada verificada a "Perda do interesse do credor ou recusa do incumprimento" (artigo 808). Só o incumprimento definitivo do devedor constitui o credor no direito de invocar e pedir a resolução do contrato, a condenação do devedor em sanção compensatória, o pagamento de indemnização actualizada pela valorização da habitação objecto do contrato prometido.

9. Salvo melhor opinião, no caso vertente, o incumprimento definitivo do contrato dos presentes autos só se verifica com o decurso do prazo para a promitente vendedora, em sede de contestação e oposição ao pedido de indemnização apresentado, oferecer-se para cumprir a respectiva prestação e celebrar o contrato prometido, uma vez que, até à data da apresentação da acção, o promitente comprador não efectuou a interpelação admonitória prevista no art°808° do C.C.

10. Neste contexto, o regime legal vigente concede ao promitente comprador, a possibilidade de acautelar a constante desvalorização monetária e depreciação das quantias entregues a título de sinal (possibilitando um pedido de valor superior ao tradicional dobro do sinal prestado), e bem assim, salvaguardar a crescente valorização do mercado imobiliário, de forma a garantirem o valor da respectiva habitação ou casa morada da família, legitimamente detida e possuída, no caso de se ter operado a "traditio rei" , como ocorre no caso vertente.

11. Acima de tudo, o que está em causa no caso vertente, é "...não um puro interesse especulativo do lesado, mas a habitação do promitente comprador, que constitui um dos direitos sociais do cidadão e de sua família, solenemente garantido..." pela Constituição (Varela, Antunes Obra cit., pág. 88)

12. Mau grado ter sido efectivamente "...elaborada de forma cuidadosa e desenvolvida" (Cit. Acórdão recorrido, pág. 9), a fundamentação da resposta ao impugnado quesito 20° da base instrutória, salvo melhor opinião, não é objectiva ou criteriosa, nem atinge a profundidade e todos os meandros da situação em causa, pecando por, de modo certamente involuntário, ....1 (1) conduzir a uma solução aberrante, absolutamente injustificada, iníqua e injusta segundo as regras do comércio jurídico e as normas ético-jurídicas aceite, aplicadas e consagradas na generalidade dos ordenamentos jurídicos, designadamente, no regime aplicável ao caso dos autos.

13. A realidade plasmada nos presentes autos revela-nos inaceitável por o subscritor do documento de fls. 171, Exm° Senhor Yan Tai, não ter sido ouvido como testemunha, ficando, assim, prejudicado o exercício do contraditório, e o Tribunal recorrido, contrariamente ao por si invocado, impedido de "...concluir que...tenham sido ponderados, no valor a que se chegou, todos os factores relevantes" (Cit. Acórdão recorrido, pág. 10), pois o questionado documento de fls. 171, tendo sido oportunamente impugnado no seu conteúdo pelos ora Apelantes, vale o que vale e não fala por si. Nesta conformidade, na falta do depoimento do seu referido subscritor, e ao contrário do invocado pelo Tribunal recorrido, não se sabe quais (muito menos se foram todos) os "factores relevantes ponderados", na avaliação que o mesmo efectuou ao serviço e no interesse da Ré C, nomeadamente, não se sabe se a questionada avaliação foi precedida duma inspecção ou visita ao imóvel, apenas se sabendo que tal documento "...é elaborado por engenheiros ao serviço de um departamento da CGD..." (Acórdão recorrido, pág. 9).

14. Os ora Apelantes não compreendem nem podem compreender, como a questionada avaliação desvaloriza, de 1995 (14.100.000$00) para 1998 (13.400.000$00), a habitação em causa, quando é do conhecimento comum, e do juiz minimamente informado da realidade económico, financeira e social , que o ano de 1998 correspondeu ao auge duma época de "vacas gordas", nomeadamente, da valorização do mercado imobiliário, então ao rubro, com as facilidades e concorrência bancária na concessão de crédito para habitação, e com preços especulativos, empolados pelas facilidades e benefícios do, então designado, "crédito bonificado" (que acabou, precisamente, com o fim do ciclo de "vacas gordas", demonstrado, por exemplo, pelo investimento necessário à realização da EXPO 98).

15. Por via de regra, quando o credor pede o dobro do sinal, normalmente não alega a existência de eventual "traditio rei", a não ser para o efeito do reconhecimento do direito de retenção do imóvel, para obter garantia do pagamento da compensação pedida, no consagrado montante mínimo do dobro do sinal prestado, e, como tal, não sendo alegada ou provada " traditio rei", o tribunal jamais poderá condenar o devedor e promitente vendedor relapso no "valor da coisa", por falta de pressupostos, elementos ou requisitos essenciais (situação verificada no caso do citado Acórdão do STJ).

16. Igualmente por via de regra, o montante do pedido de compensação pelo "valor actual da coisa" é sempre superior ao valor do pedido de indemnização pelo "dobro do sinal", sendo, precisamente, por esse motivo que, para evitar a violência do encargo, que essa comum situação pode, eventualmente, acarretar para o promitente vendedor relapso, que a lei lhe permite, nesse caso, deduzir oposição ao pedido do promitente comprador, oferecendo-se para cumprir o prometido, possibilitando, desse modo, uma derradeira oportunidade para do devedor (sic) cumprir ou realizar a prestação devida.

17. Neste contexto, nunca se poderá considerar que a sentença condena em quantia superior ao valor do pedido, pois sendo este, por via de regra, sempre superior ao dobro do sinal, a condenação no "dobro" nunca excede ou ultrapassa, mas, pelo contrário, contem-se ou cabe na "quantidade" do que se pediu, e consequentemente, jamais viola o disposto no acima citado n°1, art. 661, do CPC, sendo oportuno, neste ponto voltar o supra invocado Acórdão do STJ, nomeadamente, quando no mesmo se esclarece que, mesmo quando seja "...verdade que o autor não pediu subsidiariamente, e em termos literais, o dobro do sinal, pela violação contratual negativa", mas "Pediu mais,.. não podemos cair no princípio do pedido interpretado expressis verbis,...dizendo que não foi pedido o sinal em dobro. Seria um fundamentalismo ritológico que repugnaria ao mais elementar senso comum!.. Não estando expressamente indicado o dobro do sinal, valor que se contém no pedido mais amplo da indemnização, não podemos considerar, que o dobro não está contido no pedido, ainda que ele - "o dobro" - não esteja literalmente mencionado no pedido" (Cit. Acórdão do STJ, de 04/04/2002).

18. Os ora Apelantes não compreendem por que razão, no caso em apreço, tendo sido declarada a resolução do contrato promessa dos presentes autos, não pode ser arbitrada aos ora apelantes, uma indemnização no valor da sanção compensatória inerente à prestação de sinal, ou seja, o dobro do valor do sinal prestado (2x 3.500.000$00= 7.000.000$00)?

19. Não é "o valor da coisa", mas sim o valor do pedido ou quantia pedida que, entre outros efeitos, determina o valor e forma do processo, com imediatos e inerentes encargos em termos de preparos e custas judiciais, e estabelece os "Limites da condenação" (art. 661°).

20. No caso do citado Acórdão do STJ, sendo "...verdade que o autor não pediu subsidiariamente e em termos literais, o dobro do sinal, pela violação contratual negativa. Pediu mais....Logo, não podemos cair no princípio do pedido interpretado expressis verbis..3 pois tal "Seria um fundamentalismo ritológico que repugnaria ao mais elementar senso comum" (cit. Acórdão do STJ). E neste entendimento, o Tribunal condenou o promitente vendedor faltoso, na obrigação de restituir o dobro do sinal recebido, a título de sanção compensatória pelo respectivo incumprimento, solução que reputamos justa e equitativa, pois não permite que o credor seja injustamente prejudicado, e impede que o devedor seja beneficiado de modo escandalosamente injustificado e ilegítimo.

21. Os ora Apelantes também não entendem o motivo pelo qual, sendo "...o dobro do sinal, valor que se contém no pedido mais amplo da indemnização, não podemos considerar, que o dobro não está contido no pedido, ainda que ele - o dobro - não esteja literalmente mencionado no pedido..." (cit. Acórdão do STJ), o Tribunal não aplica subsidiariamente, como no caso do referido Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, a sanção compensatória de restituição do sinal em dobro!!!???

22. Os ora Apelantes também não percebem, com que justificação um recebe o montante do sinal em dobro, e outro recebe quantia inferior ao dobro do valor do sinal prestado, quando ambos apresentaram um pedido de indemnização pelo aumento do valor da coisa, e os dois pediram quantias superiores ao valor do sinal em dobro, assim como, em ambos os casos, o Tribunal, não obstante declarar a resolução do contrato promessa dos respectivos autos, entendeu que os promitentes compradores não lograram provar requisitos ou elementos essenciais ao apuramento dos valores peticionados, e total procedência dos respectivos pedidos!!!???

2. De salientar, com interesse para a apreciação do presente recurso, os factos seguintes:

1. A Ré B, depois de reconhecer por cartas de 11.01 e 23.11.94, dirigidas ao autor, que se encontrava em falta quanto à realização da escritura de compra e venda, acabou por marcar, finalmente, a escritura para o dia 08.09.95, em carta dirigida ao Autor em 23.08.95;

2. O Autor perdeu o interesse na prestação da Ré B.

3. O Valor da fracção em Setembro de 1995 era de cerca de 14.100.000$00.

Cumpre decidir.

3. No presente recurso suscita o Recorrente uma questão relativa ao valor da fracção em causa (1) e, caso assim se não entenda, considera que o valor da indemnização a ele devida é de 34.915,85€ (2).

3.1 Valor da fracção em causa.

Sustenta o Recorrente que o momento a ter em consideração para o cálculo do valor da fracção autónoma em causa é o da propositura da acção e não Setembro de 1995. Só a partir daquele momento foi realizada a interpelação admonitória a que se refere o artigo 808 n. 1 do Código Civil e se encontravam, assim, verificados os pressupostos da resolução do contrato.

Carece, porém de razão.

Com efeito, alegou que o valor do imóvel era de 18.000.000$00 à época do incumprimento (8 de Setembro de 1995) e a prova realizada tinha de se reportar ao facto assim alegado. De qualquer modo e contrariamente ao que o Recorrente sustenta a interpelação admonitória era desnecessária tendo-se provado a perda do interesse no cumprimento do contrato (artigo 808°, n. 1 do Código Civil).

Sustenta ainda o Requerente que a resposta ao quesito 20° (relativo ao valor do imóvel) deve ser alterada, o que implica a repetição do julgamento.

Sobre esta questão observou o acórdão recorrido que "Não tendo sido feita a gravação dos depoimentos das testemunhas, não tem este Tribunal da Relação elementos para pôr em causa o juízo o juízo feito nas respostas aos quesitos, designadamente no que se refere ao aludido quesito 20° e não outros concretos meios probatórios que levem à conclusão de que houve erro na apreciação da prova. Nem a tal podem conduzir os invocados factos notórios, pois não se pode olvidar que estamos perante avaliação de uma concreta fracção e nada nos permite concluir que não tenham sido ponderados, no valor a que se chegou, todos os factores relevantes".

Trata-se de avaliação de meios de prova que escapa ao controlo deste Tribunal (artigos 722°, n. 2 e 729, n. 2 do Código de Processo Civil).

3.2 Indemnização devida

Havendo tradição da coisa objecto do contrato promessa, tem o promitente comprador, em caso de incumprimento, direito a indemnização correspondente ao dobro do sinal prestado ou ao valor da coisa a que se refere o contrato ,com dedução do preço convencionado e reembolso do sinal bem como de parte do preço que tenha pago (artigo 442°, n°2 do Código Civil). No presente caso, o Autor pediu uma indemnização correspondente a este último valor, sem expressamente formular pedido subsidiário para o caso de esse valor se situar abaixo do dobro do sinal. Considera o Recorrente que tal pedido se encontra implícito e que, assim, o Tribunal pode condenar a promitente vendedora a pagar tal indemnização sem violar o disposto no artigo 661, n. 1 do Código de Processo Civil.

Tem, neste ponto, razão.

Como este Tribunal em caso semelhante entendeu (acórdão de 4 de Abril de 2002, na CJSTJ, 2002, I 151), se é certo que o autor não pediu subsidiariamente o dobro do sinal, na realidade pediu mais. Sob pena de cair em excesso de formalismo e de ignorar o princípio de economia processual , importa admitir que o pedido de valor da coisa baseado na tradição leva implícito o pedido o pedido do dobro do sinal pois uma e outra são as indemnizações possíveis nos termos da lei.

Face ao exposto, concede-se parcialmente a revista, sendo a 1ª Ré condenada a pagar ao Autor a quantia de 7.000.000$00, acrescida de juros legais calculados nos termos mencionados na sentença da 1ª instância. Quanto ao mais confirma-se o acórdão recorrido.

Custas na proporção do vencido.

Lisboa, 17 de Fevereiro de 2005

Moitinho de Almeida,

Ferreira de Sousa,

Abílio de Vasconcelos.

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(1) É suprimida a frase que se segue, que contém expressões ofensivas dos autores do acórdão recorrido.