Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I - Relatório

AA, LDA intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário contra BB, SA pedindo que a Ré seja condenada a pagar à autora a quantia correspondente ao sinal em dobro, no valor de € 1.050.000 em consequência do incumprimento culposo do contrato promessa, ou subsidiariamente ser reconhecida a impossibilidade de cumprimento do contrato promessa, condenando-se a Ré à devolução do sinal em singelo à A e independentemente da procedência dos pedidos anteriores no pagamento de uma indemnização por responsabilidade civil pré-contratual em valor não inferior a € 1.320.325,31.

Alega, em síntese:

Celebrou com a Ré um contrato promessa de compra e venda, tendo como pressuposto a facilidade de licenciamento que a Ré conferia aos projectos e que tinha por objecto determinada parcela com as características definidas.

Porém, o que se veio a constatar é que a parcela não existia em termos registrais, sendo essencial para a A., facto que a Ré não ignorava, licenciar a obra com determinado prazo, o que não veio a ocorrer perdendo a A objectivamente interesse no negócio, existindo declarações falsas da ré no contrato quanto à parcela e lugares de estacionamento previstas na mesma, tornando-se impossível a prestação e ainda a responsabilidade dita pré-contratual que fixa no valor referido, contabilizando as despesas com os projectos, encargos vários inclusive financeiros e administrativos.

A Ré contestou, dizendo, em suma, que a A. conhecia a parcela e os lugares de estacionamento previsto para a mesma, não garantindo a ré que os licenciamento seriam efectuados de forma mais rápida, dado que tal competência pertence à CML, nem o prazo foi previsto tendo por base o começo da construção ou a essencialidade para a A. desse prazo.

Refere ainda que havendo lugar ao sinal em dobro não tem a A. direito a qualquer outro valor indemnizatório, nem se verifica qualquer impossibilidade da prestação, concluindo pelo incumprimento do contrato promessa por parte da A pedindo a improcedência da acção e, em reconvenção pede que seja declarado fundamentadamente resolvido o contrato pela R e perdido a seu favor o sinal entregue.

Replicou a Autora e treplicou a ré mantendo ambas as partes o alegado e impugnando o alegado por cada uma.

Após o saneamento do processo, a selecção dos factos assentes e os da base instrutória, realizou-se o julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e condenou a Ré a pagar à autora o valor de € 1.050.000,00, correspondente ao dobro do sinal e absolveu a Ré do demais peticionado.

A Ré não se conformou e interpôs recurso para o Tribunal da Relação de Lisboa que, pelo Acórdão de fls. 896 a 915, condenou a Ré a restituir á A o sinal recebido, mas em singelo.

A A não se confirmou com esta decisão e interpôs recurso de revista para este Supremo Tribunal.

A nas suas alegações de recurso formula as seguintes conclusões:

1. O Tribunal a quo, esteve bem ao concluir ter existido um incumprimento definitivo do contrato-promessa, em virtude da perda objectiva do interesse da Autora na prossecução do mesmo; entendeu, porém, erradamente, que o dito incumprimento não seria imputável à Ré, mas antes a um terceiro procedendo a uma errónea interpretação e aplicação das normas jurídicas aplicáveis em sede de incumprimento contratual.

2. Em suma, entendeu o Tribunal a quo que, muito embora tenha efectivamente existido um incumprimento imputável à Ré, como a Autora somente invocou a perda de interesse num momento posterior, esse incumprimento já não seria imputável à Ré, mas antes à Câmara Municipal de ….

3. No entendimento da Autora, o Tribunal a quo não ponderou devidamente, em termos de direito substantivo, os factos provados nas instâncias inferiores, tendo, por isso, feito uma equívoca interpretação e qualificação jurídica dos factos e uma errada subsunção destes às normas aplicáveis, nomeadamente, no que se refere à qualificação jurídica atribuída aos factos relevantes para efeitos de imputação do incumprimento do contrato-promessa à Ré.

4. O acórdão recorrido beneficia injustamente a Ré, que incumpriu a sua obrigação de, no prazo estipulado, vender um imóvel com determinadas características, as quais acordou e assegurou (à Autora) no contrato-promessa, sem quaisquer condicionalismos em relação a actos de terceiros.

5. O acórdão recorrido é ainda injusto porque deixa a Autora totalmente indemne em relação a uma série de custos em que teve de incorrer, confiando nas declarações da Ré e, por conseguinte, na celebração do contrato definitivo, custos estes que a Excelentíssima Juíza que contactou com a prova não hesitou em ressarcir através da devolução do sinal em dobro.

6. Acresce que a Autora se encontra privada do sinal que entregou à Ré há mais de 3 anos (!), o qual, recorde-se, deveria ter sido restituído à Autora aquando da resolução do contrato-promessa.

7. Aliás, não pode deixar a Autora de assinalar que a decisão de lª instância aplicou com exemplar cuidado e brilhantismo o direito aos factos apurados, pelo que deve ser mantida na íntegra.

8. Da tese sustentada pelo Tribunal a quo resulta que uma pessoa pode, a seu belo prazer, comprometer-se a vender uma determinada coisa, com certas características e prazo especificamente acordados, e incumprir tranquilamente essa obrigação, alegando que o incumprimento não lhe é imputável e deixando por ressarcir os prejuízos causados à outra parte. Basta, para este efeito, escudar-se atrás de actos de terceiros - sem que as partes tenham querido sequer mencionar tais actos no contrato ou conferido aos mesmos qualquer relevância no programa contratual das partes -, para que aquele incumprimento não lhe seja imputável.

9. Não é certamente desta forma que este Supremo Tribunal aprecia e julga o (in)cumprimento contratual em Portugal!

10. Salvo o devido respeito, o acórdão recorrido confunde a perda do interesse da Autora, apreciada objectivamente com a imputabilidade do não cumprimento (no caso, do atraso causado pela Ré e que fez a Autora perder o interesse na celebração do contrato definitivo) à Ré, concluindo que, pelo facto de, num primeiro momento, a Autora ter mantido o interesse no contrato, então, mais tarde, essa perda de interesse já não poderia ser imputada à Ré.

11. Quando é evidente que uma questão é a circunstância concreta que conduz à perda do interessa da Autora, e que, por sua vez, conduz ao incumprimento definitivo do contrato-promessa, por já se encontrar, à data, em mora; outra, muito diferente, é a imputabilidade desse incumprimento à Ré.

12. Ora, dos factos provados, resulta claramente que a perda de interesse da Autora resulta do incumprimento culposo da Ré e que, portanto, lhe é imputável.

13. Desde logo, a Ré obrigou-se, nos termos do contrato-promessa celebrado entre as partes, a vender a parcela de terreno 3.19 com as seguintes características prévia e expressamente acordadas e negociadas pelas partes: uma área de implantação do edificado acima do embasamento de 750 m2, e a área bruta de construção ou de pavimento de 5.250 m2, com a criação de 30 lugares de estacionamento privado, até ao dia 15 de Outubro de 2011.

14. O prazo e as características específicas, designadamente a eliminação da componente pública do estacionamento, foram expressamente negociadas pelas partes previamente à celebração do contrato e constituíram condições essenciais e expressamente referidas pela Autora para celebrar o aludido contrato-promessa, facto que a Ré sabia e aceitou.

15. Tanto que a Ré fez crer à Autora que a eliminação dos estacionamentos públicos estava assegurada e que, à data da celebração do aludido contrato-promessa, o imóvel já possuía as características acordadas, tendo a Ré para este efeito remetido à Autora a ficha de caracterização do imóvel - a qual constitui uma garantia dos parâmetros de um determinado lote de terreno - já sem os lugares de estacionamento público, a qual ficou anexa e como parte integrante do referido ao contrato.

16. Assim, no mínimo, a Ré estava contratualmente vinculada a criar todas as condições para que o projecto pudesse ser aprovado pela Câmara Municipal de …, com as características acordadas, nomeadamente, sem a exigência de lugares de estacionamento público.

17. Na verdade, das negociações e das declarações efectuadas pela Ré, resulta que esta assegurou e efectivamente garantiu a eliminação da componente pública dos lugares de estacionamento, tendo-se vinculado a vender o imóvel prometido, com as características acordadas, e assumindo assim o risco de inexistências das mesmas na data prevista para a celebração do contrato definitivo.

18. Em todo o caso, a verdade é que a Ré não logrou promover em tempo útil a alteração das condições de licenciamento para fazer com que a inclusão desses lugares de estacionamento público fosse eliminada, conforme se tinha comprometido, nem tão-pouco actuou diligentemente nesse sentido.

19. Acresce que as partes não condicionaram o cumprimento e/ou a possibilidade de cumprimento do contrato-promessa a qualquer facto de terceiro, designadamente, à actuação da Câmara Municipal de …, não resultando essa circunstância da vontade das partes, nem encontrando a mesma qualquer apoio no texto do contrato.

20. Na verdade, em parte alguma do clausulado acordado se faz qualquer alusão à necessidade de obter autorizações de entidades terceiras para o cumprimento daquela obrigação. Nem podia a Autora ter sequer previsto qualquer condicionamento, uma vez que a Ré lhe assegurou, não só a existência do imóvel à data da celebração do contrato-promessa, como ainda que o imóvel já possuía as características expressamente acordadas entre as partes.

21. Por outro lado, e conforme reconhecido pelo Tribunal de 1ª instância, a Ré fazia constar dos contratos por si celebrados, sempre que tal fosse necessário, uma menção à necessidade de obtenção de autorização de terceiros. No presente caso, não só a Ré não sujeitou a sua obrigação a qualquer condição, como ainda comunicou à Autora, faltando censuravelmente à verdade, que o prédio já possuía as características acordadas e expressamente identificadas no projecto de caracterização.

22. Sucede ainda que, à data da celebração do contrato-promessa, o imóvel não se encontrava registado - inexistindo juridicamente -, apenas tendo sido registado em 1 de Março de 20] ], ainda com a previsão dos 44 lugares de estacionamento público.

23. Como bem reconheceu o tribunal de 1ª instância, "não há que olvidar a normal celeridade dada a projectos que envolvessem a Ré e o motivo que levou a A. a contratar, o que neste caso concreto foi totalmente defraudada, por facto também imputável à Ré, pois nem sequer informou a A. da necessidade ainda de registo, de reparcelamento e aprovação camarária", sendo que, "( . .) uma das condições que era essencial para a aquisição do imóvel por parte da A., facto que a Ré sabia. era a eliminação da componente pública dos lugares de estacionamento afectos à parcela em questão, e não tendo a Ré comunicado que esta questão a nível dito administrativo não estaria nem resolvido, nem existindo ainda qualquer pedido formal nesse sentido entendo que existe incumprimento imputável à Ré".

24. A Ré incumpriu culposamente a sua obrigação de vender um imóvel com certas características até 15 de Outubro de 2011: primeiro, pela ausência de registo do imóvel e consequente atraso na entrega da certidão do registo predial para a instrução do pedido de informação prévia à Câmara Municipal de …; depois, pelo atraso grosseiro na apresentação do pedido de alteração da ficha de caracterização para aprovação da Câmara, apenas em 10 de Novembro de 2011 já depois do prazo estipulado para a celebração do contrato-promessa.

25. Em consequência da actuação e atrasos da Ré, a Autora perdeu objectivamente o interesse na prossecução do contrato-promessa.

26. Por outro lado, é manifestamente incorrecta a conclusão retirada pelo Tribunal a quo de que o incumprimento não seria imputável à Ré pelo facto de as partes não terem incluído no contrato-promessa uma referência ao facto de as fichas de caracterização não estarem aprovadas pela Câmara Municipal.

27. É que, as partes não quiseram nem podiam ter incluído uma tal referência, porque a Ré fez crer à Autora que as fichas já estavam aprovadas pela C.M. ..

28. Também não se pode permitir, como o fez o Tribunal a quo, que a Ré, unilateralmente, e em momento posterior à celebração do contrato-promessa, condicionasse o cumprimento das suas obrigações - e a sua responsabilidade - a um acto de terceiro.

29. É evidente que a Ré não pode, unilateralmente, sujeitar o cumprimento da sua obrigação a um acto de terceiro, para assim se escudar de responsabilidade pelo incumprimento contratual, quando um tal acto não foi previsto nem acordado pelas partes.

30. Andou, igualmente, mal o Tribunal a quo ao considerar que pelo facto de a Autora não ter invocado a perda do interesse para resolver o contrato-promessa por incumprimento da Ré logo que tomou conhecimento da situação registrai do imóvel - que não se encontrava regularizada - e de que a ficha de caracterização não estava aprovada pela Câmara Municipal, aquele incumprimento deixa de ser imputável à Ré, tendo a Autora, supostamente, aceitado todas as vicissitudes contratuais.

31. Em primeiro lugar, a Ré ainda nem sequer se encontrava àquela data (Março de 2011) em mora quanto ao cumprimento da prestação principal - venda do imóvel com certas características até 15 de Outubro de 2011 - pelo que, qualquer perda do interesse nesta fase não seria juridicamente relevante para efeitos de resolução do contrato-promessa.

32. Por outro lado, e sem prejuízo do anteriormente exposto, quando em Março de 2011 tomou conhecimento da situação registral do imóvel, a mesma ainda não sabia, nem lhe era possível prever, todas as consequências advenientes daquele atraso no programa contratual das partes. Desde logo, as partes ainda não conheciam concretamente o atraso efectivo para a realização do projecto.

33. Acresce que a Autora expressamente ressalvou que o pagamento do reforço do valor do sinal - a que estava contratualmente vinculada - não implicava a confirmação ou aceitação das consequências que para ela poderiam decorrer dos atrasos verificados por culpa da Ré e, portanto, que não renunciava aos direitos legais a que lhe assistiam, como seja, a resolução do contrato por incumprimento da Ré com fundamento na perda do interesse da Autora.

34. Também não se pode esquecer nem ignorar, que na execução do contrato-promessa, a Autora incorreu em custos elevados, pelo que é evidente que fez os possíveis e os impossíveis para que o imóvel pudesse ser adquirido nos termos acordados entre as partes e para que aquela transacção se concretizasse. Nem é de todo razoável que a Autora pudesse ser prejudicada por ter actuado de boa fé, realizando todos os esforços que lhe eram exigíveis - ao contrário do evidenciado pela Ré - para manter o contrato, quando a Ré incumpriu culposamente as suas obrigações.

35. Por outro lado, o incumprimento do contrato-promessa pela Ré é-lhe, efectivamente, imputável, pois o mesmo resultou de actos culposos desta. Com efeito, o que concretamente levou à perda do interesse da Autora não foi uma actuação da Câmara, mas sim a actuação da Ré.

36. De facto, da factualidade dada como provada resulta que a Ré não só não informou a Autora de que a situação registral e as características do imóvel não estavam conformes ao contrato, como não entregou atempadamente a certidão do registo predial necessária à instrução do pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal de .... . Mais, quando finalmente entregou a referida certidão do registo predial, a mesma ainda fazia referência à existência dos lugares de estacionamento público, motivo pelo qual o pedido foi aprovado pela Câmara Municipal de … à condição de posterior alteração do projecto.

37. Num incumprimento verdadeiramente grosseiro, a Ré só requereu junto da Câmara Municipal de … a aprovação da alteração à ficha de caracterização cm 10 de Novembro de 2011 - i.e., quase um mês após o termo do prazo para a celebração do contrato definitivo (!") -, motivo pelo qual aquela alteração apenas foi aprovada em 25 de Julho de 2012.

38. Mas ainda que assim não fosse - sem de forma alguma conceder - não se pode esquecer a presunção de culpa inerente à responsabilidade (artigo 799.° do Código Civil). Ora, olhando para a factualidade assente facilmente se descortina que a Ré não logrou provar quaisquer factos conducentes à elisão da presunção de culpa que sobre si recaía. Decidiu mala Tribunal a quo ao não considerar sequer o efeito material do ónus da prova que incidia sobre a Ré.

39. Por todo o supra exposto, é inegável, que a Ré incumpriu culposamente as obrigações contratuais a que estava adstrita e que esse incumprimento é-lhe imputável.

40. O incumprimento do contrato pela Ré causou prejuízos à Autora que o Acórdão recorrido deixa por ressarcir relativos aos custos em que a Autora incorreu no cumprimento do contrato.

41. Verificando-se o incumprimento definitivo e culposo da Ré, a indemnização a pagar à Autora é determinada nos termos dos n. 2 do artigo 442.° do Código Civil, pelo que deve a Ré ser condenada a devolver o sinal em dobro à Autora.

Termos em que deve o presente recurso ser julgado integralmente procedente e, em consequência, ser revogado o douto acórdão proferido em 15 de Maio de 2014 pelo Tribunal da Relação de Lisboa e confirmar-se o conteúdo da sentença proferida pelo Tribunal de 1ª Instância.

Perante o recurso da autora, a Ré acabou por interpor recurso subordinado, formulando as seguintes conclusões:

1. Na apreciação da matéria de facto com vista à aplicação do regime jurídico adequado, terá de ser considerada e levada em conta a significação e necessidade da concertação dos elementos de facto fixados pelo Tribunal recorrido, nomeadamente os nºs 17, 38, 40, 41, 42 e 55 de factos provados, na consideração também do exposto na secção II supra.2

2. A declaração de resolução tem de indicar os concretos fundamentos invocados para legitimar o exercício desse direito potestativo. A declaração de resolução de 20/12/2011, efectuada pela A., tornou-se eficaz nessa data, art°s. 230° n. 1, 342° n. 1, 432° e 436 n° 1 do C.C..

3. A aferição do direito de resolução pela A. terá sempre de ser efectuada em função (apenas) dos fundamentos pela mesma invocados naquela declaração de 20/12/2011, os quais não têm sustentação jurídica nem factual Com efeito,

4. Não se verificou qualquer alteração das circunstâncias passível de fundamentar essa resolução nos termos do art° 437° do C.C.. Inexiste notícia sequer de que financiamento bancário assegurado seja, quer que tal alegado financiamento estivesse alicerçado em que prazos fossem e, muito menos, que o mesmo constituísse base do contrato-promessa, quer, tão pouco, que alguma entidade bancária o tivesse suspendido ou recusado. Em suma, tal resolução apresenta-se ilícita.

5. A posterior invocação pela A., passados 40 dias, aos 30/01/2012, de outra (diferente) situação, de fundamento resolutivo diverso ("perda objectiva de interesse na prestação"), traduz-se na adução de factualidade nova, introduzida em momento ulterior ao exercício do direito potestativo (de resolução), e a qual, por isso, não fundamentou aquela declaração de resolução (de 20/12/2011), não podendo nessa medida ser considerada na aferição desse direito exercido (tomado eficaz) aos 20/12/2011.

6. Subsidiariamente, mesmo a admitir-se, na tese do douto acórdão recorrido, que a resolução deveria ser aferida de acordo com os fundamentos invocados na posterior carta da A. de 30/01/2012, não ficou demonstrada a perda objectiva de interesse na prestação por parte desta. Com efeito,

7. A A., seja em finais de Setembro de 2011, seja no mínimo em Dezembro de 2011 - uma vez que solicitou à R. o adiamento da escritura para nunca antes 31/1212011 - mantinha assim incólume o interesse no negócio, na outorga do contrato prometido. Efectivamente, quando instou a esse adiamento a A. sabia e teve em conta: (i) ainda não se encontrarem eliminados os lugares de estacionamento público; (ii) sendo a escritura efectuada depois dessa eliminação, da conclusão do processo de licenciamento e sempre depois de 31/1212011, tal significava que a construção nunca estaria concluída no início do ano lectivo 2012/2013.

8. Aos 16/12/2011, data do e-mail da R. que (alegadamente) despoletou a declaração de resolução da A. de 20/1112011: (i) era mútua e sobejamente conhecido que a escritura só se realizaria em 19/12/2011 se entretanto a Câmara Municipal já tivesse aprovado a eliminação dos lugares de estacionamento público; (ii) na negativa seria subsequentemente outorgada, após essa aprovação; (iii) a anterior previsão e posição da A. era a que essa escritura nunca seria realizada antes de 31/1212011.

9. Inexiste portanto, não se tendo provado, perda objectiva de interesse pela A. na prestação, pelo que a dita (segunda) resolução - com os fundamentos invocados na carta de 31/01/2012 - seria sempre ilícita, seja pela falta de prévia interpelação admonitória, seja pela inexistência de perda de interesse, art° 808° do C. C ..

10. Sendo a declaração (da A.) de resolução do contrato-promessa ilícita, o que resulta é a respectiva manifestação inequívoca, expressa e reiterada (aos 20/12/2011 e aos 30/01/2012) que não outorgaria o contrato prometido.

11. Constitui jurisprudência e doutrina pacífica o entendimento que tal manifestação (por parte da declarante- A.) torna desnecessária e inútil a interpelação (pela declaratária-R.) para cumprir dentro de um prazo razoável, ficando desde logo aquela declarante em incumprimento definitivo, arts. 801 ° e 808° do Cod. Civil.

12. Assim, a R. podia resolver o contrato-promessa e fazer seu o sinal entregue, ou seja, € 525.000,00, como peticionou em reconvenção, pelo que este pedido deve ser julgado procedente com a consequente perda de sinal a favor da R., nos termos dos arts. 801° e 442° do Cod. Civil.

Pelo exposto e pelo que doutamente for suprido, deve ser alterada a decisão recorrida, em conformidade com o ora defendido, dando-se provimento ao recurso e, em consequência, julgando-se improcedente a acção e procedente a reconvenção.

Assim se espera por ser de justiça.

A A apresentou contra- alegações relativamente ao recurso subordinado formulando as seguintes conclusões:

1. A interposição do recurso subordinado pela Ré com vista a reter o sinal pago pela Autora é apenas mais uma das muitas manifestações da sua má fé que deixa a Autora absolutamente incrédula com O descaramento demonstrado.

2. Resulta dos factos provados que esse sinal só foi entregue à Ré porque esta "enganou" (não há outra forma de o dizer) a Autora, fazendo-lhe crer que os lugares de estacionamento públicos já haviam sido eliminados à data do contrato-promessa, facto que sabia ser essencial para a Autora.

3. No fundo, o presente recurso subordinado demonstra que a Ré quer colher um benefício patrimonial dessa "mentira", mantendo na sua posse € 525.000,00, que nunca devia ter recebido.

4. Ora, dos factos provados' pelas instâncias inferiores - os quais já não são passíveis de alteração - resulta, não só que a Ré assumiu uma obrigação de resultado específica perante a Autora, no sentido de, até ao dia 15 de Outubro de 2011, vender um imóvel com determinadas características, entre as quais, 30 lugares de estacionamento, todos eles privados, como que a Ré induziu a Autora em erro quanto à própria existência desse mesmo imóvel nos termos contratados logo com a celebração do contrato-promessa.

5. Estando igualmente provado que, não obstante o integral e pontual cumprimento da Autora - que, apesar dos atrasos da Ré, tudo fez para conseguir a celebração da escritura em tempo útil face ao que era o seu objectivo, e o qual era do conhecimento da Ré, - a Ré, por factos que lhe são exclusivamente imputáveis, incumpriu a sua obrigação.

6. Tanto que, a eliminação dos lugares de estacionamento público - facto que a Autora julgava já ter ocorrido quando celebrou o contrato-promessa - só veio a ocorrer em 25 de Julho de 2012, cerca de um mês antes da data em que a residência estudantil deveria entrar em funcionamento (Setembro de 2012) e quase um ano, após a data limite prevista no contrato-promessa para a celebração da escritura pública (15 de Outubro de 2010).

7. Isto é, por si só, suficiente para afirmar que o presente recurso de revista subordinado não tem qualquer razão de ser.

8. Acresce, no entanto, que os fundamentos ora invocados pela Ré para tentar ludibriar o Tribunal de que afinal quem teria incumprido o contrato-promessa era a Autora, não têm qualquer fundamento de facto - atenta a factualidade considerada provada pelas instâncias inferiores -, nem de direito.

9. Tanto que, como que querendo "vestir pele de cordeiro", perante este egrégio Tribunal, começa a Ré por alegar que, afinal até se teria conformado com o acórdão recorrido, tentando fazer esquecer que há mais de três anos que retém ilicitamente na sua posse o valor de € 525.000,00, valor que, de acordo com as instâncias inferiores, deveria ter sido devolvido à Autora aquando da resolução do contrato-promessa por incumprimento!

10. Para fazer vencer a sua tese, a Ré, a coberto de uma alegada' ponderação da "apreciação e raciocínio desenvolvidos pela Relação na fixação dos factos materiais, nomeadamente para o efeito, na aplicação do direito, seja de uma mais adequada compreensão de quanto assim ficou provado, seja de uma (eventual) necessidade de concertação entre factos/segmentos dessa matéria fixada", tenta, encapotadamente, impugnar a decisão da matéria de facto e confundir o douto Tribunal quanto à factualidade dos autos.

11. Sucede que, o Supremo Tribunal de Justiça somente conhece de matéria de facto nos casos excepcionais e expressamente previstos nos artigos 647,°, n. 3 e 682.°, n. 2 do NCPC, o que manifestamente não se verifica no caso, pelo que, deve o presente recurso ser julgado dentro dos limites factuais definidos pelas instâncias inferiores.

12. A Ré assenta a sua tese nas seguintes premissas: a declaração de resolução da Autora de 20 de Dezembro de 2011 era vinculante; essa declaração seria alegadamente ilícita; não haveria perda de interesse nesse contrato pela Autora; pelo que o que existiria era um incumprimento definitivo por parte da Autora e, como tal haveria lugar à perda do sinal a favor da Ré.

13. Ora, como ficou sobejamente demonstrado e foi, de resto, fundamentadamente decidido pelas instâncias inferiores, a resolução do contrato-promessa promovida pela Autora foi realizada licitamente, existindo uma fundada perda objectiva do interesse.

14. É, aliás, evidente, que a Ré somente pretende aproveitar-se do facto de a primeira carta de resolução, posteriormente confirmada, ter sido elaborada pelo Senhor Engenheiro CC, que não tem qualquer formação jurídica, não obstante saber, com certeza, que na apreciação e qualificação dos factos conducentes à resolução, o Tribunal não eleve estar limitado pelas expressões utilizadas por quem não se sabe exprimir em termos jurídicos da forma mais adequada.

15. Ainda assim, a verdade é que, ao contrário do ora alegado pela Ré, os factos que fundamentam quer a carta de 20 de Dezembro de 2011, como a de 30 de Janeiro de 2012 não são, de todo, distintos, assentando ambas as cartas na mesma factual idade, apenas divergindo na qualificação jurídica atribuída pela Autora, na pessoa do Senhor Engenheiro CC.

16. Com efeito, o conteúdo da carta de 20 de Dezembro de 2011 é bem ilustrativo de que o que a Autora fez naquela missiva mais não foi do que descrever o continuado incumprimento contratual da Ré, que levou, efectivarnente, a que a Autora perdesse objectivamente todo o interesse na celebração do contrato.

17. Ora, o mero lapso na qualificação jurídica da resolução efectuada pela primeira carta remetida pela Autora não torna aquela resolução ilícita: não só os factos subjacentes à resolução são os mesmos em ambas as cartas, como a Autora rectificou a qualificação jurídica atribuída à aludida resolução, através de um complemento ou rectificação da declaração de vontade emitida em 20 de Dezembro de 201l.

18. A Autora teve ainda o cuidado de, nessa mesma carta, mencionar expressamente que a mesma se referia aos motivos da resolução operada em 20 de Dezembro de 2011, complementando-os e clarificando-os.

19. Acresce que, a própria Ré, ao receber a primeira carta de 20 de Dezembro de 2011, perante os factos relativos à inexecução do contrato que aí lhe são comunicados, mostrou compreender perfeitamente a fundamentação jurídica da resolução aí operada pela Autora, num seu "incumprimento" ou "atraso", tendo na resposta procurado refutar estes fundamentos.

20. Sem prejuízo, sempre se dirá que, se a primeira resolução fosse inválida - sem de forma alguma conceder - não produziria quaisquer efeitos, pelo que não extinguiria o contrato-promessa.

21. Qualquer outra solução seria, de resto, contrária ao regime da execução específica do contrato-promessa, a qual nunca seria admissível se uma resolução ilícita extinguisse o contrato.

22. Assim, mesmo que se considerasse que a declaração de 20 de Dezembro de 2011 "não operou a resolução do contrato, a Autora sempre teria resolvido eficazmente o contrato-promessa celebrado pelas partes" com base no incumprimento definitivo e culposo da Ré.

23. Por outro lado, da primeira declaração de resolução emitida pela Autora não se pode retirar qualquer "manifestação inequívoca, expressa e reiterada"