Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A demandou, perante o 9 Juizo Civel de Lisboa, "Socafo - Sociedade de Construções, Administração e Fomento, Lda", pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 1150000 escudos - dobro do sinal prestado -, com juros a contar do transito da decisão, e que se declarasse ter o autor o direito de retenção da loja ate lhe ser paga aquela quantia, para tanto alegando que a re não cumpriu o contrato constante do documento junto a folhas 4-6, pelo qual, em 25-6-82, a re prometeu vender ao autor e este prometeu comprar-lhe, pelo preço de 1150000 escudos, livre de onus ou encargos, a loja n. 23 do Centro Comercial instalado no predio sito na Rua Francisco Stromp, em Lisboa, descrito na 7 Conservatoria do Registo Predial de Lisboa, sob o n. 8145 a folhas 153, verso, do Livro B-30, constituido em propriedade horizontal, correspondendo a loja 23 a fracção autonoma designada pela letra "O", sendo certo que o autor entregou a re a soma de 575000 escudos, a titulo de sinal e principio de pagamento, em conformidade com o estipulado na clausula 3 do contrato, havendo tomado posse da loja e tendo, ate, pago a sisa devida, mas, sucedendo que diversas fracções autonomas do predio, incluida a prometida vender ao autor, se encontram hipotecadas a Caixa Geral de Depositos, a re, que vinha adiando a realização da escritura de compra e venda por não ter conseguido cancelar a hipoteca que incide sobre a loja n. 23, comunicou ao autor, por carta de 15-7-86, que a celebração da escritura acarretaria para o autor um encargo adicional de 820000 escudos, devendo o autor, com urgencia, entregar directamente a Caixa Geral de Depositos essa quantia mais os 575000 escudos restantes do preço convencionado (a que se refere a alinea b) da clausula 3 do contrato-promessa), no total, portanto, de 1395000 escudos, para que a venda prometida pudesse vir a ter lugar, e isto porque o empreendimento do Edificio Stromp estava onerado por centenas de milhares de contos, na sequencia de financiamentos concedidos a re pela Caixa Geral de Depositos, pelo que a re não cumpriu a prestação de transmitir a loja livre de encargos, como se obrigara pelo contrato-promessa, tendo, assim, o autor direito ao dobro do sinal e a reter a loja ate pagamento do respectivo montante.

Defendeu-se a re na forma constante da contestação de folhas 16.

Julgando-se habilitado a conhecer "de meritis", o Meritissimo Juiz designou dia para uma audiencia preparatoria, apos a qual, a folhas 39 e seguintes, se proferiu douta sentença, que, julgando a acção provada e procedente, condenou a re a pagar ao autor a pedida quantia de 1150000 escudos, por resolvido o referido contrato-promessa de compra e venda, com juros a taxa legal a contar do transito da decisão, e declarou o autor titular do direito de retenção sobre a dita loja pelo credito em que a re fica condenada.

Inconformada com a sentença a re dela recorreu, de apelação, tendo a Relação de Lisboa, por douto acordão de folhas 77 e seguintes dado provimento ao recurso, revogando, consequentemente a decisão recorrida e absolvendo a re do pedido.

E desse aresto que vem agora este recurso de revista, interposto pelo autor, que na respectiva alegação formula as seguintes conclusões:

" a) Nos casos em que um devedor duma prestação ainda não exigivel quanto ao prazo declara ao credor que não a realiza quanto ao seu conteudo e substancia (e equivale a sua não realização a exigencia dum preço adicional ao convencionado), deve considerar-se que o devedor caiu numa situação de incumprimento da sua obrigação;

" b) O incumprimento dum elemento da prestação acarreta o incumprimento da totalidade da prestação;

" c) Estando o autor-recorrente perante uma declaração da re-recorrida de que não realizava a prestação quanto ao seu conteudo, podia ele invocar o incumprimento do contrato sem necessidade de previamente pedir a fixação judicial do prazo da prestação;

" d) A douta decisão recorrida não fez correcta aplicação do direito aos factos, tendo violado as normas dos artigos 406, n. 1, 762, n. 1, e 763, n. 1, do Codigo Civil, devendo confirmar-se a decisão proferida na 1 instancia.

"Nestes termos, deve ser dado provimento ao recurso, revogando-se o douto acordão recorrido e confirmando-se a decisão proferida na 1 instancia".

Em contrario se pronunciou a re, ora recorrida, na sua douta contra-alegação de folhas 97 concluindo no sentido de se dever negar a revista.

O Ministerio Publico tem vista no processo e nada requereu.

Corridos os vistos legais, cumpre-nos apreciar e decidir.

E a seguinte e materia de facto que nos autos vem pacificamente dada como assente:-

A re e a proprietaria inscrita do predio urbano sito na Rua Francisco Stromp, em Lisboa, descrito na 7 Conservatoria do Registo Predial de Lisboa sob o n. 8145, e folhas 153, verso, do livro B-30, o qual esta constituido no regime de propriedade horizontal;

Parte do imovel constitui um centro comercial, correspondendo a fracção "O" a loja n. 23 de tal centro;

O imovel esta onerado com duas hipotecas constituidas a favor da Caixa Geral de Depositos para garantia de emprestimos de 150000000 escudos e 110000000 escudos, juros e despesas;

Em 25 de Junho de 1982, autor e re celebraram entre si o contrato promessa constante do documento junto a folhas 4 a 6, que aqui se da por inteiramente reproduzido, tendo por objecto a dita loja n. 23 do Centro Comercial existente no referido imovel, nesse contrato se clausulando, nomeadamente, que:- a) A re prometeu vender ao autor e este prometeu comprar aquela a referida loja, como fracção autonoma (o que foi constituido), pelo preço de 1150000 escudos, tendo o autor logo entregue a re a quantia de 287500 escudos, a titulo de sinal e principio de pagamento; b) Ate 25-10-82, o autor ficou de entregar a re mais 287500 escudos, quantia esta que o autor efectivamente entregou a re naquela data; c) A loja seria vendida, pelo dito preço de 1150000 escudos, livre de onus ou encargos; d) A escritura publica de compra e venda seria outorgada em Lisboa, na data a indicar pela promitente-vendedora, com dez dias de antecedencia, salvo acordo entre os outorgantes; e) A promitente-vendedora, logo que pudesse outorgar a escritura de venda, assim o comunicaria ao promitente-comprador, por simples carta registada;

Pelo autor foi paga a sisa devida pela compra que prometeu efectuar a re da identificada loja;

Com data de 15-7-86, a re enviou ao autor a carta junta a folhas 9-10, que aqui se da por integralmente reproduzida;

Nesse carta, a re comunicou ao autor, designadamente, que decorriam, desde ha meses, negociações com a Caixa Geral de Depositos, sua credora hipotecaria, visando a resolução da dificil situação do empreendimento, continuando agravada pelos encargos, e dava conta dum esquema que consentiria a ultrapassagem das dificuldades, obrigando ao pagamento directo a Caixa Geral de Depositos da quantia global de 128000000 escudos, por parte dos promitentes compradores de fracções ainda não expurgadas da hipoteca, acrecentando que era do maior interesse aproveitar a oportunidade para resolver o assunto, ha muito pendente, pelo que a re procedera ao rateio da quantia exigida pela Caixa Geral de Depositos por cada promitente-comprador, cabendo ao autor "o pagamento da quantia total de 1395000 escudos, correspondente a divida actual de 575000 escudos e ao adicional de 820000 escudos, quantias que deverão ser entregues directamente a Caixa Geral de Depositos, que, assim, garantira a passagem dos documentos de cancelamento das hipotecas a seu favor e que oneram a fracção de que Vossa Excelencia e promitente-comprador". E a re terminou a carta, dizendo que lamentava profundamente a situação criada, sublinhando a urgencia em a resolver pela forma indicada, "para permitir a venda a Vossa Excelencia (ao autor) da sua fracção livre de quaisquer onus ou encargos e evitar a adopção de medidas pela Caixa Geral de Depositos que ponham em causa esse objectivo".

O autor tomou posse da loja.

O remanescente do preço - 575000 escudos - seria pago "com a outorga de escritura" (alinea b) da clausula 3 do contrato).

Perante a materia de facto que atras ficou indicada, duvidas não se suscitam quanto a ter sido efectivamente celebrado pelas partes, entre si, em 25-6-82, um verdadeiro contrato-promessa de compra e venda da aludida loja n. 23 do Centro Comercial existente no identificado predio urbano, correspondente a fracção autonoma designada pela letra "O" do mesmo predio, entretanto constituido em propriedade horizontal.

Por esse contrato, constante do documento de folhas 4-6 dos autos, a ora recorrida prometeu vender ao ora recorrente a referida loja, como fracção autonoma, pelo preço de 1150000 escudos, livre de onus ou encargos; por conta desse preço, em perfeita conformidade com o estipulado na clausula 3 do contrato, o recorrente entregou a recorrida, por duas vezes (sendo 287500 escudos de cada vez), a quantia total de 575000 escudos, "a titulo de sinal e principio de pagamento"; os restantes 575000 escudos seriam pagos no acto da escritura.

Duvidas tambem não existem, portanto, de que a referida quantia de 575000 escudos entregue pelo recorrente a recorrida constitui sinal. Sempre, alias, teria de presumir-se que essa importancia, entregue pelo autor, como promitente-comprador, a re, na sua qualidade de promitente-vendedora, tem caracter de sinal, ate porque a re nada alegou no sentido de elidir a presunção estabelecida no artigo 441 do Codigo Civil.

Assim, e visto o disposto no artigo 410 desse Codigo, estamos indubitavelmente perante um contrato-promessa de compra e venda, cujas clausulas constam do documento de folhas 4 a 6 e cuja validade esta fora de discussão.

Entendendo-se que a resolução do contrato-promessa e a sanção da restituição do sinal em dobro so tem lugar no caso de inadimplemento defintivo do mesmo contrato (conferir acordão do Supremo Tribunal de Justiça de 2-5-85, in BMJ 347, pagina 375), a questão esta em saber se, sim ou não, se verificou o não cumprimento do contrato-promessa por parte da re, promitente-vendedora.

Julgou-se na 1 instancia (sentença de folhas 39 e seguintes) que a re não cumpriu aquilo a que se obrigou, podendo fixar-se o momento do incumprimento no momento em que o autor recebeu a carta junta a folhas 9-10 dos autos.

A Relação, todavia, entendeu que não se deu o incumprimento definitivo. E isto porque o autor não interpelou a re para a marcação da escritura de compra e venda da fracção prometida, considerando-se no acordão em apreço que, sendo ainda possivel a celebração da escritura de compra e venda, os autos podem configurar uma situação de mora, e que, de qualquer modo, ficando o cumprimento do estipulado na clausula 6 do contrato-promessa dependente, essencialmente, da actividade da re, e não havendo dia certo para a escritura do negocio prometido, e indispensavel a sua interpelação para que ela, promitente-vendedora, fique na situação de incumprimento - artigo 805, n. 1, do Codigo Civil. E, assim, no mesmo aresto se concluiu que "uma vez que o autor não interpelou a re para a marcação da escritura de compra e venda da fracção prometida, não e viavel, de algum modo, na presente acção, o pedido contra ela formulado, ao abrigo do artigo 442 - 2 e 3 do Codigo Civil, para que se condene a pagar ao autor a quantia mencionada na petição, por resolvido o contrato-promessa, com juros a taxa legal, e se declare o mesmo titular do direito de retenção sobre a fracção pelo credito em que a re e condenada".

Não podemos, no entanto, perfilhar este entendimento.

Conforme julgaram as instancias, do contrato-promessa resulta ter sido proposito das partes não concretizar uma data para a celebração da escritura de compra e venda, ate porque ainda não estava constituida a propriedade horizontal, não se sabendo se a loja prometida integraria uma fracção autonoma, e existiam avultadas hipotecas que oneravam - como ainda oneram - o imovel e cujo cancelamento haveria de preceder a celebração da escritura, ja que a loja foi prometida vender livre de onus ou encargos.

Não se deixou, porem, ao puro arbitrio da promitente- -vendedora a marcação da escritura de compra e venda, assim como tambem a obrigação de transmitir para o promitente-comprador a propriedade da loja não ficou dependente da possibilidade, da promitente-vendedora, de cumprir a prestação a que se vinculou (não ficou condicionada por tal possibilidade), cancelando as hipotecas registadas sobre o predio e celebrando o contrato (definitivo) de compra e venda so quando bem entendesse.

Conforme no proprio acordão recorrido se conclui, "em nome dos principios da normalidade e da boa-fe que devem presidir a celebração de todos os contratos, não pode ficar eternamente nas mãos da re, ao abrigo da clausula 6 do contrato-promessa, a designação da data da outorga da escritura publica de compra e venda da fracção atribuida ao autor".

Na verdade, prometendo vender uma fracção autonoma de um predio em construção, a ora recorrida ficou, naturalmente, vinculada, em termos de normalidade e ponderada a boa-fe que os contratantes devem observar nos preliminares e na execução dos contratos, a terminar a construção em tempo razoavel e, entretanto, a diligenciar pela legalização do imovel, de forma a poder transmiti-lo, bem como no sentido de fazer cancelar os onus ou encargos que sobre ele recaiam, uma vez que se obrigou a transmissão livre de onus ou encargos, como justamente se pondera na sentença de folhas 39 e seguintes.

De qualquer modo, a faculdade que a promitente-vendedora eventualmente tivesse de cumprir a prestação quando quisesse, quando lhe conviesse, ou "quando pudesse", sempre findaria com a declaração da mesma de não querer cumprir.

E que não se justificaria a interpelação (judicial ou extrajudicial) referida no artigo 805, n. 1, do Codigo Civil, nem a fixacção judicial de prazos para cumprimento da obrigação a quem se adiantou a declarar não a querer cumprir.

Se o devedor comunica ao credor, de forma categorica, a sua intenção de não cumprir a sua prestação, fica desde logo em falta, sem necessidade de interpelação.

Recusando-se a promitente-vendedora a cumprir o contrato-promessa, sem ter obtido o consentimento do promitente-comprador, aquela constitui-se na obrigação de dobrar o sinal recebido e este tem o direito de ver resolvido o contrato. Por outro lado, como este Supremo Tribunal julgou em seu acordão de 3-6-86 (BMJ n. 358, pagina 483), a exigencia de agravamento de preço, unilateralmente fixado, integra a justa causa de resolução do contrato por parte do promitente-comprador, ficando, consequentemente, o promitente-vendedor obrigado a restituição do sinal em dobro, independentemente da interpelação prevista no artigo 805, n. 2, alinea c), do Codigo Civil.

O objecto do contrato-promessa não e, propriamente, o contrato prometido , mas, sim, a obrigação de o celebrar.

Do contrato-promessa deriva apenas a obrigação de os promitentes emitirem as correspondentes declarações de vontade.

Quem promete vender um predio livre de onus ou encargos obriga-se a transmiti-lo nessas condições por meio de ulterior contrato de compra e venda. Por isso mesmo, se, quando houver de realizar-se o negocio prometido, subsistirem os onus que sobre o predio recaiam no momento da celebração do contrato-promessa, tal podera funcionar como causa de incumprimento do promitente-vendedor, com a correlativa responsabilidade. (Conferir acordão do Supremo Tribunal de Justiça, de 21-5-71, in BMJ 207-160).

E, como sucede no caso em apreço, provando-se factos demonstrativos de que a não celebração do contrato de compra e venda ajustada no contrato-promessa se devem a culpa da promitente-vendedora, designadamente, objectivando-se factos ou circunstancias que regulam que a mora se converteu em não cumprimento definitivo, sempre se deveria entender que poderia produzir-se a resolução do contrato-promessa bilateral, ainda que com base na mora da promitente-vendedora.

Alias, recaindo sobre a promitente-vendedora o onus de elidir a presunção de culpa no não cumprimento - o que não conseguiu -, ao promitente-comprador sempre haveria de reconhecer-se o direito de lhe exigir a restituição em dobro do sinal prestado.

De entender e, ainda, que o devedor falta culposamente ao cumprimento, não so quando a prestação se torna inviavel, como tambem quando a sua realização e incontrolavel por vontade do mesmo devedor.

No caso concreto dos autos, perante os factos dados como provados pelas instancias e, nomeadamente, em face da carta de folhas 9-10, tem forçosamente de concluir-se que a ora recorrida - promitente-vendedora - se recusou a cumprir o contrato-promessa de compra e venda, adiantando-se a declarar não o poder cumprir (pelo preço e nas condições convencionadas) e exigindo (ou impondo unilateralmente ao promitente-comprador) um consideravel aprovamento do preço, arbitrariamente fixado pela promitente-vendedora. Efectivamente, o conteudo da aludida carta de folhas 9-10 analiza-se numa inequivoca declaração (da promitente-vendedora) de não cumprimento do contrato-promessa, de recusa da celebração do contrato de compra e venda ajustado, com exigencia de agravamento de preço, fixado, unilateral e arbitrariamente, pela promitente-vendedora, para efectuar a venda da fracção autonoma prometida, livre de onus ou encargos.

Por essa carta da promitente-vendedora ficou o promitente-comprador ciente de que aquela não cumpriria aquilo a que pelo contrato-promessa estava obrigada, como ficou ainda a saber que a hipoteca existente, recaindo sobre a fracção prometida, não seria expurgada, a menos que o promitente-comprador aceitasse pagar, com urgencia, directamente, a Caixa Geral de Depositos, credora da promitente-vendedora, não so a parte do preço - 575000 escudos - que, nos termos do contrato-promessa, ele haveria de entregar a vendedora no acto da celebração da escritura de compra e venda, mas ainda mais 820000 escudos (aumento de preço, fixado e exigida pelo promitente- vendedora).

Em tais circunstancias, no dizer do Professor Doutor Galvão da Silva ("Sinal e Contrato-promessa", pagina 93),

"não ha razão para manter o credor vinculado, ate ao vencimento, a uma relação juridica que, em virtude dessa declaração, perdeu a força originaria e desapareceu como vinculo em cuja actualidade final o sujeito activo possa confiar para a satisfação plena integral do seu interesse, razão existencial da obrigação".

Segundo o mesmo Autor (op. cit. pagina 76), o regime do sinal e inaplicavel a simples mora, sendo necessario o não cumprimento definitivo. (Diferente parece ser o entendimento do Professor Doutor A. Varela, segundo o qual a sanção da restiuição do sinal em dobro e aplicavel logo que o devedor incorre em mora - Revista de Legislação e Jurisprudencia 121-9). Ora, no caso "sub judice", verifica-se o incumprimento por parte da promitente- -vendedora, como ja se viu. Perante a sua declaração de não cumprimento, seria realmente injustificada a interpelação da ora recorrida para a marcação da escritura de compra e venda, como tambem não se justificaria a fixação judicial de prazo para cumprimento da obrigação de outorgar aquela escritura. Mediante a recusa de cumprir o contrato-promessa, a promitente-vendedora constitui-se na obrigação de dobrar o sinal recebido, tendo o promitente- -comprador o direito de ver resolvido o contrato. E a exigencia, que fez, de agravamento de preço, conforme atras se disse, constitui justa causa de resolução do contrato, por parte do promitente-comprador, obrigando a promitente-vendedora a restituição do sinal em dobro, independentemente da interpelação prevista no artigo 805, n. 2, alinea c), do Codigo Civil.

Deste modo, havendo a recorrida recebido do recorrente a quantia de 575000 escudos, a titulo de sinal (clausula 3 do contrato-promessa e artigo 441 do Codigo Civil), tem ela de pagar ao recorrente a importancia de 1150000 escudos, correspondente ao dobro do sinal recebido (artigo 442, n. 2, do Codigo Civil), como justamente se concluiu na sentença de folhas 39 e seguintes.

Ainda segundo o Professor J. Galvão da Silva (in BMJ, n. 349, pagina 109), com a alteração introduzida no artigo 442 do Codigo Civil pelo Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho, o sinal (agora confirmatorio, e não ja penitencial) passou a ter o valor de verdadeira indemnização pre-fixada convencionalmente pelo não cumprimento da obrigação de celbrar o contrato prometido.

E o pedido de condenação do promitente-vendedor no pagamento da indemnização tem, naturalmente, implicita a resolução do contrato.

Por outro lado, a tradição, para o promitente-comprador, da coisa prometida vender confere-lhe uma posse legitima e não meramente precaria. Conforme decidiu o acordão deste Supremo Tribunal de 4-12-84 (BMJ 342-347), na vigencia da redacção dada ao artigo 442 do Codigo Civil pelo Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho, havendo tradição da coisa para o promitente-comprador, este goza, nos termos gerais, do direito de retenção sobre ela, pelo credito resultante do incumprimento do promitente- vendedor; e assim - artigos 1251, 1253 e 1306 do Codigo Civil -, o promitente-comprador tem a sua posse legitima ate ser convencida do seu incumprimento culposo, com exclusão do incumprimento por parte do promitente- vendedor.

Bem se decidiu pois, na 1 instancia (sentença de folhas 39), julgando-se a acção procedente e, consequentemente, condenando-se a re a pagar ao autor a pedida quantia de 1150000 escudos, considerando resolvido o contrato-promessa de compra e venda, com juros a taxa legal a contar do transito em julgado da decisão, e reconhecendo-se ao autor o direito de retenção sobre a loja pelo credito resultante do incumprimento do contrato-promessa por parte da re.

Por tudo o exposto, concede-se a revista, revogando-se o acordão recorrido e mantendo-se o decidido pela 1 instancia na sentença de folhas 39 e seguintes, com custas, nas instancias e no Supremo, a cargo da re, ora recorrida.

Albuquerque de Sousa,

Castro Mendes,

Pereira da Silva.