Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"AA" instaurou acção ordinária contra Empresa-A pedindo o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre a fracção S do prédio sito na freguesia de ..., Tavira, descrito na CR Predial respectiva sob o nº 00084/100185-S e inscrito ma matriz urbana sob o artigo 1810º-S e ainda a condenação da R a entregar-lha e a pagar-lhe as rendas vencidas e não pagas desde Abril de 1993, com juros legais e as rendas vincendas até efectiva restituição.

Alega, para tanto e em resumo, que celebrou com a R, em 26/06/86, um acordo mediante o qual entregou a fracção à R que se obrigou a pagar-lhe, mensalmente, 313.596$00. A R não procedeu, a partir de Abril de 1993, ao pagamento de qualquer quantia.

Contestando, aceita a R o invocado acordo e reconhece a falta de pagamento. Porém opõe-se à pretensão da A excepcionando que o negocio se consubstancia num simples contrato promessa não podendo aquela retirar os efeitos dum arrendamento válido. À cautela, defende que deve pagar apenas parte da quantia reclamada à qual deverá ser deduzido o valor correspondente ao aumento das rendas bem como o valor das despesas do condomínio.

Respondeu a A confirmando a petição e pedindo a condenação da R como litigante de má fé.

Logo no saneador, o Mmo Juiz, conhecendo de mérito, julgou a acção procedente condenando a R no pedido.

Conhecendo da apelação interposta pela R, a Relação de Lisboa julgou-a improcedente confirmando o saneador sentença.

Pede agora revista e, nas extensas conclusões com que remata as alegações, suscita, no essencial, as seguintes questões:

1 – O contrato invocado pela A é um contrato promessa de arrendamento para comércio e indústria sujeito a formalidades especiais – escritura pública -.

2 – A R suspendeu os pagamentos como forma de pressionar a A a realizar o contrato definitivo.

3 – Desrespeito pela norma do art. 236º do CC ao considerar-se que o contrato dos autos configura um verdadeiro contrato de arrendamento nulo por preterição de formalidades essenciais o que se traduz em vício de violação de lei substantiva (art. 721º nº 2 do CPC).

4 - Extravasamento dos limites decisórios do tribunal ao decidir no sentido da nulidade do contrato quando o que se pediu foi a resolução do contrato promessa de arrendamento por incumprimento do recorrente.

5 – Existe, pois, fundamento de nulidade da sentença nos termos do art. 668º nº 1 do CPC.

6 - Há também vício da decisão pois decidindo-se pela nulidade do contrato, condena-se para além das consequências da declaração de nulidade em claro desrespeito pelo art. 289º do CC.

7 – Sendo o contrato nulo, não há mora que justifique a aplicação de juros ou actualizações de acordo com o coeficiente legal.

8 – A não impugnação, na réplica, da alegação, na contestação, do dever da A de pagar os valores suportados pela R a título de comparticipações dominiais, consubstancia a sua admissão por acordo nos termos do art. 490º do CPC.

9 – Existência, quanto a tal facto, de incorrecta selecção e interpretação das normas aplicáveis e consequente violação de lei substantiva.

10 – Da existência dum contrato promessa de arrendamento válido e eficaz cujo incumprimento é apenas imputável à A o que é admitido por ela própria pois se limita a pedir o reconhecimento do seu direito de propriedade e a resolução do contrato.

Contra alegou a recorrida batendo-se pela confirmação do julgado.

Foram colhidos os vistos. Cumpre decidir.

No essencial, a oposição que a R, ora recorrente, faz à decisão, baseia-se apenas no que considera uma errada qualificação do acordo estabelecido entre as partes e, sobretudo numa pretensa divergência entre aquilo que se pediu e o que se apreciou e decidiu.

Na verdade, na petição, a A, perante o fracasso da acção de despejo que instaurou em 5/07/95, pretende agora ultrapassar a decisão final ali proferida de absolvição da instância (com fundamento em ineptidão da petição por contradição entre o pedido - resolução do arrendamento - e a causa de pedir - o contrato promessa dos autos -), pedindo agora a resolução do contrato promessa por violação, pela R, das obrigações a que se vinculara.

É um contrato denominado de promessa de arrendamento através do qual a aqui A e recorrente, representada por Empresa-B promete vender à R – sociedade comercial que tem a sua sede exactamente no mesmo local da representante da A - na qualidade de promitente compradora da fracção em causa, declara prometer dar de arrendamento a esta, a dita fracção, no estado em que se encontra a qual se destina à exploração hoteleira ou de alojamento turístico conjuntamente com as restantes fracções autónomas do prédio.

O arrendamento era pelo prazo de um ano renovável e pela renda anual de 313.596$00 actualizável anualmente nos termos legais.

Convencionou-se ainda, além do mais que a A avisará a R da data e do cartório notarial da celebração da escritura de arrendamento, com pelo menos 15 dias de antecedência e que este contrato promessa se considerará contrato de arrendamento, desde que a escritura não seja celebrada dentro dos três meses seguintes à data da efectivação da escritura de compra e venda do apartamento ora prometido arrendar.

Consta ainda dos autos a inscrição, no Reg. Pred., da aquisição definitiva da propriedade da fracção a favor da A com data de 25/11/86.

A fracção ficou na posse da R desde 1710/86 tendo as partes iniciado o cumprimento das previstas cláusula como se tivesse sido celebrado o contrato prometido.

Assim, logo passou a pagar, anualmente, aquela quantia de 313.596$00 e sempre pagou com as sucessivas actualizações por força do que, a partir dos dias 1/10/92, 1/10/93 1/10/94 tais retribuições passaram a ser, respectivamente, de 536.280$00 anuais, 48.265$00 e 51.523$00 mensais.

A partir de Abril de 1993 a R não pagou qualquer outra importância pela ocupação da fracção.

São estes no essencial, e na parte que interessa ao recurso, os factos provados cujo elenco, tal como se descreve na sentença, aqui se dá por reproduzido.

No acórdão recorrido, salienta-se a consabida não vinculação do tribunal às qualificações jurídicas que as partes atribuem às suas declarações e condutas.

Com efeito, tal decorre directamente da norma do art. 664º do CPC e, de forma evidentíssima, quer do comportamento dos contraentes que logo iniciaram o seu cumprimento sem aguardar pela celebração da escritura pública, quer do próprio teor das declarações negociais que logo exprimiram o sentido definitivo do clausulado quando preveniram que o contrato se teria por definitivo caso a escritura não se celebrasse dentro dos três meses após a aquisição da fracção.

Tratou-se, como bem decidiram as instâncias, de um contrato de locação de imóvel inserido no âmbito da exploração hoteleira num espaço turístico com as especificidades próprias dessa envolvência.

E, perante as circunstâncias, afigura-se desde logo abusiva a invocação da falta do formalismo legalmente previsto para um tal contrato.

É certo que, de acordo com a cláusula 15ª, era ao 1º outorgante, ou seja, à A, que incumbia avisar a R com 15 dias de antecedência, da data e do cartório notarial onde seria celebrada a escritura de arrendamento.

Não pode, todavia, ignorar-se as especiais condições em que a A contratou.

É um negócio que tem a função de captar investimento que no caso era o de poupanças de emigrantes e na execução do qual a parte interessada quase não tem intervenção directa.

Tudo se passou entre duas sociedades sedeadas no mesmo local intervindo uma delas – a Empresa-B – como procuradora da A a qual era suposto gerir os interesses desta.

Mas não o fez apesar de, inevitavelmente, estar em permanente contrato com a outra interessada no negócio.

Nestas circunstâncias não pode estranhar-se a passividade da A quanto à marcação da escritura pública bem como não deixa de ser escandaloso que nas mesmas circunstâncias, perante a promiscuidade de sedes sociais de uma e outra das sociedades, que a contraparte – ora R – se pretenda valer da nulidade do contrato por vício formal.

Daí que se deva qualificar a conduta da R, ao arguir a nulidade por vício de forma, como excedendo manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico do direito.

Por isso terá de qualificar-se como abusiva a invocação da nulidade o que torna o exercício de tal direito como ilegítimo nos termos do art. 334º do CC.

É matéria que pode e deve ser conhecida ex officio e, naturalmente terá de conhecer-se no âmbito desta revista.

Por isso terá de ter-se o contrato em causa como um verdadeiro contrato de locação e como plenamente válida e eficaz a sua resolução por incumprimento da R.

Daí que não possa questionar-se o direito da A de exigir as prestações a que a R se obrigou no âmbito do contrato bem como o da exigência de juros pela mora no cumprimento.

Só assim tem suporte o sentido do decidido nas instâncias pelo que terá de concluir-se pela improcedência das conclusões do recurso, confirmando-se o decidido embora por razões diversas

Nestes termos, negam a revista com custas pela recorrente.

Lisboa, 11 de Julho de 2006

Duarte Soares (Relator)

Ferreira Girão

Bettencourt de Faria