Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 07.07.23, no 4º Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca de Viana do Castelo, AA e mulher BB instaurou, contra M...& S... - Sociedade de Construções, Limitada e M...& S... - Sociedade Imobiliária, Limitada a presente acção ordinária

pedindo

que se declarasse resolvido o contrato, que denominaram de empreitada, que estabeleceram com as rés, por efeito de incumprimento destas, e se condenassem as rés no pagamento de indemnização pelos prejuízos líquidos e a liquidar que os autores sofreram em decorrência de tal incumprimento, acrescendo juros de mora

alegando

em resumo, que

- contrataram com a ré “Sociedade de Construções” a realização por parte desta de uma obra (edifício) em lote de terreno deles autores;

- sendo o preço pago mediante a entrega às rés, que entraram na posse respectiva, de um outro prédio pertença dos autores e que a segunda ré se propunha depois vender;

- aquela ré, alegando falta de disponibilidade financeira para execução da obra, acabou por abandonar a obra que já havia iniciado, incumprindo-se assim o contrato celebrado;

- por efeito da conduta das rés têm os autores direito à resolução do contrato e à indemnização dos danos patrimoniais e não patrimoniais que indicam e que às rés compete reparar.

Contestando

as rés alegaram, também em resumo, que

- não celebraram qualquer contrato com os autores;

- não produziram quaisquer danos aos mesmos.

Reconvindo

- pediram a condenação dos autores no pagamento à primeira ré da quantia que indicam, acrescida de juros de mora;

- disseram para o efeito, em síntese, que contrato algum chegou a ser concluído entre as partes, mas, não obstante, a primeira ré, na suposição da concretização do contrato, levou a cabo no prédio dos autores diversos trabalhos que estes viram beneficiar o seu património, cumprindo-lhes assim represtinar o respectivo valor.

Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.

Em 09.03.09, foi proferida sentença que julgou improcedente a reconvenção e parcialmente procedente a acção, sendo declarado resolvido o contrato aludido pelos autores e as rés condenadas a pagarem a estes

- a quantia de € 6.635,86 €, correspondente à soma dos custos de conservação e limpeza do prédio urbano dos autores, no total de 455,86 €, com o montante do acréscimo resultante da adjudicação da obra a um novo empreiteiro, no valor de 6.180,00 €, acrescidas de juros de mora desde a citação;

- a quantia de 10.000,00 €, como indemnização pelos danos de natureza não patrimonial sofridos pelos autores, acrescidos de juros de mora desde a data da sentença;

- a quantia, a liquidar em execução de sentença, resultante da desvalorização do referido prédio, tendo por referência o montante de 250.000,00 €.

As rés apelaram, com parcial êxito, pois a Relação de Guimarães, por acórdão de 09.10.01, revogou a sentença recorrida na parte em que condenou as rés a pagar a quantia de 455,86 € pelos custos de conservação e limpeza do prédio dos autores e na parte em que as condenou a pagar uma quantia a liquidar em execução de sentença resultante da desvalorização do prédio e alterou-a na parte relativa ao montante da indemnização pelos danos morais, que fixou em 3.000,00 €.

Inconformadas, quer as rés, quer os autores, deduziram as presentes revistas, apresentando as respectivas alegações e conclusões.

Os recorridos contra alegaram, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

As questões

Tendo em conta que

- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;

- nos recursos se apreciam questões e não razões;

- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido

são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:

A) – Caracterização da relação jurídica estabelecida entre os autores e os réus;

B) – Inexistência de contrato;

C) – Obrigação de indemnizar;

D) – Danos.

Os factos

São os seguintes os factos que foram dados como provados nas instâncias, assinalando-se com letras os dados como assentes e com números, os provenientes das respostas à base instrutória:

A) Por escritura pública celebrada no dia 30 de Dezembro de 2003, os Autores declararam comprar o prédio urbano localizado no lugar de Barreiros, freguesia de Carreço, concelho de Viana do Castelo, inscrito na matriz sob o art. 711 e descrito na Conservatória de Registo Predial sob o n.º81281.

B) Por escritura de 5 de Maio de 2006, os Autores declararam comprar um lote para a construção.

C) Após elaboração e aprovação do projecto da obra a edificar no terreno, os Autores solicitaram a diversos empreiteiros orçamento para a execução da obra.

D) Entre os 7 orçamentos que receberam, encontrava-se o da 1.ª Ré, sociedade comercial que se dedica à construção de imóveis para venda.

E) A 1.ª Ré trabalha em estreita ligação com a 2.ª Ré, sociedade promotora da comercialização, ambas representadas pelo mesmo sócio gerente, P...M....

F) Os Autores optaram por adjudicar a execução da obra à 1.ª Ré.

G) A 1.ª Ré apresentou dois orçamentos: o primeiro entregue em mão e o segundo enviado por e-mail aos Autores.

H) Foi condição fundamental para a adjudicação da obra à 1.ª Ré e como tal ficou a fazer parte do contrato, a permuta da obra edificada pela moradia referida em A).

I) Autores e Rés consideram que o preço da edificação seria liquidado com a entrega às Rés do referido imóvel.

J) As partes fixaram o valor do prédio permutado em € 250.000,00, correspondente ao valor do 2.º orçamento da 1.ª Ré que os Autores aceitaram.

L) Uma vez firmado o acordo, ficou ao encargo das Rés a elaboração das minutas dos contratos a enviar aos Autores para análise e posterior assinatura.

M), N e 40º) As Rés enviaram por e-mail aos Autores em 23 de Outubro de 2006 as minutas dos contratos (fls. 44 a 51), às quais os Autores sugeriram alterações em meados de Novembro de 2006 (fls. 52 a 61), alterações que consistiram no seguinte: foi acrescentada à minuta do escrito denominado “Contrato Promessa” uma cláusula com a seguinte redacção:

“A segunda outorgante fica obrigada ao pagamento do imposto de mais - valias que vier a ser liquidado aos segundos outorgantes pela alienação do prédio descrito na cláusula primeira deste contrato acima do preço de € 150 000,00, valor que aqui as outorgantes fixam apenas para este efeito”;

Foi alterada a cláusula sétima da minuta apresentada pelos réus, apresentando-se a seguinte redacção:

“Ao valor fixado no contrato de empreitada, acresce ainda o montante de € 25 000,00 a ser pago pelos primeiros à terceira outorgante a título de pagamento de IVA, bem como o valor de todas e quaisquer obras extras que por esta venham a ser feitas na obra, a solicitação dos primeiros outorgantes, valores a ser pagos integralmente àquela terceira outorgante logo após a conclusão das obras”;

Relativamente ao escrito denominado “Contrato da Empreitada de Construção de uma Moradia Unifamiliar…” foi alterada a cláusula quarta, apresentando-se a seguinte redacção:

“O presente contrato é estabelecido pelo montante global de € 250 000,00. Ao valor indicado acresce ainda a importância de € 25 000,00, conforme fixado na cláusula décima do contrato promessa e de empreitada nesta data celebrado entre os outorgantes”.

O) No final de Dezembro de 2006, os Autores receberam uma comunicação da Câmara Municipal de Viana do Castelo, na qual eram informados que a 1.ª Ré havia deixado de ser a responsável pela execução da obra e que dispunham de um prazo de 10 dias para entregar novo alvará do responsável da obra.

P) Os Autores enviaram às Rés a carta registada junta aos autos a fls. 66 (cujo teor se dá por integralmente reproduzido), da qual não obtiveram qualquer resposta.

Q) Para evitar a perda da licença, os Autores requereram a prorrogação do prazo por mais sessenta dias para entrega do alvará.

R), S) Os Autores enviaram às Rés a carta junta aos autos a fls. 76, pedindo a devolução das chaves do imóvel que lhes pertencia.

T) Em 18 de Abril de 2007, as Rés devolveram as chaves, por carta registada.- CC nasceu a 16 de Março de 1998, e é filha dos Autores (certidão de fls. 230 e 231).

- DD nasceu a 21 de Maio de 2002, e é filha dos Autores (certidão de fls. 234 e 235).

- O 1.º andar da rua Manuel Fiúza Júnior, ..., em Viana do Castelo, integra o prédio urbano inscrito na matriz sob o art. 2538 de Santa Maria Maior (de que é titular A...F...M...de S...), e é composto de uma sala comum, dois quartos, uma casa de banho, uma cozinha, um corredor e duas varandas (certidão de fls. 237 a 239).

1.º Os Autores residem num apartamento T2 em Viana do Castelo.

2.º A filha mais nova dos Autores sofre de cegueira.

3.º A habitação onde os Autores residem é de pequenas dimensões e não está adaptada ao problema da filha DD.

4.º Os Autores planeavam efectuar obras de alteração no prédio referido em A), adaptando-o às necessidades da filha DD.

5.º Depois de concluírem que as obras eram demasiado onerosas e só em parte exequíveis, colocaram o prédio à venda.

6.º Para a selecção da 1.ª Ré, foi importante a intervenção de R... Sousa, engenheiro responsável, que já conhecia o Autor de uma obra anterior.

7.º Autores e Rés acordaram então na realização da permuta do prédio de Carreço referido em A) pelo prédio a edificar, em face do que foi decidida e feita a adjudicação da execução da obra à 1.ª Ré e entregue a posse do prédio dos Autores a ambas as Rés, às quais foram entregues as respectivas chaves.

9.º, 37.º Em finais de Outubro de 2006, a 1.ª Ré iniciou a execução da obra, realizando a respectiva vedação e escavação para construção das vedações, tendo já as Rés recebido dos Autores a chave do prédio aludido em A).

10.º Era do conhecimento das Rés que os Autores tinham urgência na construção e entrega do prédio a edificar.

11.º Decorridas duas semanas após o início da execução da obra, realizou-se no local da edificação uma reunião entre o Autor, o engenheiro das Rés, Eng.º R..., o arquitecto responsável pelo projecto e o encarregado da obra.

12.º O Autor insistia, junto dos responsáveis da 1.ª Ré, pela assinatura do contrato.

14.º Numa reunião em finais de Novembro de 2006, o sócio gerente das Rés informou o Autor que a aceitação de uma obra em Espanha o impedia de continuar, naquela altura, a execução da obra dos Autores.

15.º Nessa altura, o sócio gerente das Rés admitiu continuar a obra se o prédio permutado fosse vendido num prazo curto.

16.º, 17.º O mesmo sócio gerente aceitou realizar a venda pelo preço mínimo de € 210.000,00, para a facilitar, suportando o prejuízo em relação ao valor referido em J).

19.º Cerca de duas semanas após o início da obra, a 1.ª Ré parou a respectiva execução, mantendo no local máquinas e ferramentas usadas na escavação das fundações.

20.º O tempo foi passando sem que as Rés vendessem o prédio, a 1.ª Ré retomasse a execução da obra, ou assinassem os contratos.

21.º O Autor insistia junto do Eng.º R... S... pela continuação da obra.

22.º O Eng.º R... assegurava ao Autor que tudo se normalizaria.

23.º Após a comunicação referida em O), os Autores tentaram, novamente sem qualquer sucesso, contactar o legal representante das Rés.

24.º Nessa altura, o Autor voltou a falar com o Eng.º R..., que lhe garantiu que a situação se normalizaria.

26.º Na perspectiva de construção da moradia, cuja obra foi adjudicada à 1.ª Ré, os Autores adquiriram um terreno para implantação do prédio, com recurso a financiamento bancário, junto do Banco Popular Portugal, S.A., no valor de € 162.000,00.

27.º Tal dinheiro foi usado na aquisição do lote referido em B) e nas demais despesas inerentes à construção.

28.º Os Autores despenderam € 5.000,00 no projecto de arquitectura, € 3.753,40 na licença de construção, € 320,00 em visitas técnicas à obra, € 181,50 de honorários da advogada para análise dos contratos, custando o projecto de engenharia, com acompanhamento total da obra e projectos de especialidade, € 2.900,00.

29.º Os Autores continuam a suportar os custos de conservação e limpeza do prédio referido em A), sendo € 234,91 de IMI, € 190,00 de serviços de jardinagem e € 30,95 de água.

30.º Os Autores continuam a liquidar o empréstimo referido na resposta ao quesito 26.º, incluindo juros.

31.º, 32.º Os Autores têm ainda de suportar os custos e despesas com a adjudicação da obra a um novo empreiteiro, suportando o acréscimo do respectivo custo, que é de € 6.180,00, considerando o valor do orçamento anteriormente apresentado e o valor actualizado pelo empreiteiro primeiramente escolhido, antes da adjudicação da obra à 1.ª Ré.

33.º Devido à diminuição da procura, o prédio referido em A) vale menos do que € 250.000,00.

34.º Os Autores vivem tristes e angustiados com a falta de construção da sua casa.

35.º O Autor é professor na Escola Superior de Educação do Instituto Politécnico de Viana do Castelo e a Autora é professora do 2.º ciclo do ensino básico.

36.º A casa projectada é um sonho antigo de ambos.

41.º As condições referidas em N) implicavam a obrigação de pagamento, por parte das Rés, de cerca de € 27.500,00 a título de IVA e de € 20.000,00 a título de mais valias.

49.º O lucro expectável na empreitada corresponde a cerca de 10% do valor da mesma.

Os factos, o direito e o recurso

A) –

Caracterização da relação jurídica estabelecida entre os autores e os réus

No acórdão recorrido entendeu-se, tal como se entendeu na sentença proferida na 1ª instância, que as partes haviam celebrado um contrato de empreitada pelo qual a ré M...& S... – Sociedade de Construções Limitada se obrigou a proceder à construção de uma obra para os autores e estes se obrigaram a pagar o respectivo preço através da entrega à ré M...& S... – Sociedade Imobiliária Limitada de um prédio dos autores para posterior venda por esta, no exercício da sua actividade de comercialização de imóveis.

As rés recorrentes entendem que a entender-se ter sido celebrado qualquer contrato, “da natureza do acordo em causa resulta que os recorrentes e os recorridos negociaram um contrato misto, através do qual uma das partes (os recorrentes) se obrigava a uma prestação do tipo contratual de empreitada, pertencendo a contraprestação do outro contraente (recorridos) ao tipo contratual da compra e venda”.

Sendo que a prestação dos autores recorridos nunca poderia deixar de ser feita por escritura pública uma vez que implicava a transmissão do direito real sobre um imóvel, pelo não se tendo as partes vinculado por documento escrito, o acordo não seria válido e não consubstanciaria qualquer contrato, dele não derivando quaisquer obrigações para as partes.

Cremos que não têm razão e se decidiu bem.

De acordo como a definição estabelecida no artigo 1207º do Código Civil “empreitada é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço”.

Daqui resulta, pois, que são três os elementos do contrato de empreitada: os sujeitos, a realização de uma obra e o pagamento do preço.

Da matéria constante das alínea F), G), I), J) e das respostas aos pontos 7º, 9º e 26º da base instrutória resulta que os autores e a ré “Sociedade Imobiliária” acordaram na realização de uma obra de construção de um edifício num terreno que aqueles haviam comprado, fixando o preço em 250.000,00 €, correspondente ao valor de um prédio urbano pertencente aos autores, que estes se comprometiam a entregar às rés.

Temos, pois, como verificados todos os elementos de um contrato de empreitada, de acordo com a definição legal atrás referida.

Os sujeitos, são aos autores e a dita sociedade.

A obra, é a construção do edifício.

O preço, é a quantia de 250.000,00 €.

Trata-se, pois, de um contrato de empreitada.

E não estando sujeito a qualquer forma especial, perfeitamente válido.

Se no momento da conclusão do contrato, se considerasse que a retribuição não tinha sido estabelecida em dinheiro, então poder-se-ia entender que estávamos perante um contrato misto – neste sentido, ver Pedro Romano Martinez “in” Contrato de Empreitada, 1994, página 105.

Mas mesmo neste caso, a solução da validade do contrato também de imporia.

Na verdade e como refere Menezes Leitão “in” Direito das Obrigações, volume I, 4ª edição, página 199, “sempre que na economia do contrato misto, os elementos pertencentes a um dos contratos assumirem preponderância, deve ser aplicado essencialmente o regime desse contrato, o que corresponde à teoria da absorção”.

No caso concreto em apreço, haveria elementos de um contrato de empreitada e de um contrato de compra e venda.

E de toda a matéria de facto resultaria à evidência que os elementos do contrato de empreitada são preponderantes.

Na verdade, a razão fundamental do contrato, o verdadeiro objecto do contrato misto, seria a construção da obra, elemento do contrato de empreitada.

A transmissão do prédio dos autores – elemento do contrato de compra e venda - seria meramente acessória em relação àquele contrato.

Daí que a disciplina do contrato de empreitada imperaria.

Com a aceitação da forma consensual acima referida.

É claro que na altura em que o preço – ou a contraprestação – tivesse que ser pago ou executado, a transmissão do direito de propriedade do prédio dos autores teria que ser formalizada por escritura pública, conforme resulta do disposto no artigo 875º do Código Civil.

Da matéria de facto assente a dada como provada não resulta, de forma alguma, que o acordo entre os autores e as rés contemplasse que essa transmissão do imóvel fosse feita por forma não escrita.

O que as partes acordaram é que “o preço da edificação seria liquidado com a entrega às rés do referido imóvel” – cfr. alínea L) dos factos assentes.

Ora do termo “entrega” não se pode retirar imediatamente que a transmissão viesse a revestir a forma meramente verbal.

Antes e pelo contrário, dentro da economia do acordo, não podemos deixar de concluir que essa “entrega” seria revestida do formalismo imposto pela lei, sob pena de, se assim não fosse, ficar completamente frustada a finalidade do acordo nesta parte, ou seja, de se aceitar que as rés nada receberiam pela obra e os autores nada pagariam por ela.

Não podia ser.

Finalmente, há que dizer que não se pode considerar a existência de qualquer permuta, uma vez que não se verifica o elemento característico desta que é “a ausência de qualquer objecto monetário que no contrato desempenhasse a função de meio de pagamento, isto é, na ausência de qualquer objecto que se possa qualificar como preço” – Carlos Ferreira de Almeida “in” Contratos II, 2007, página 132.

No caso concreto em apreço, o preço foi fixado: 250.000,00 €.

É certo que correspondia ao valor de um prédio a transferir para as rés.

Mas também é certo que este valor funcionava como preço da empreitada, como resulta patentemente da matéria das alíneas F), L) e H), acima referida.

Ou seja, sempre a contrapartida dos autores era oferecida em dinheiro.

Daí e apesar da utilização do termo pelas partes - sabido que o tribunal não está adstrito às qualificações dadas pelas partes a um negócio - não se estar perante o chamado contrato de troca ou de permuta.

B) –

Inexistência de contrato

No acórdão recorrido entendeu-se que o contrato de empreitada “chegou ser efectivamente firmado entre as partes e entrou em execução”, sendo que “as alterações propostas à redacção do escrito que lhes foi enviado pelas rés não podem ser vistas como contraproposta a um contrato a firmar oportunamente (fase pré-contratual) mas sim como uma proposta de alteração de um contrato já firmado verbalmente”.

As rés entendem que o acordo existente entre as partes não consubstancia qualquer contrato, quer porque a prestação dos autores recorridos nunca poderia deixar de ser feita por escritura pública, uma vez que implicava a transmissão do direito real sobre um imóvel, quer porque não estava concluído, uma vez que não havia acordo sobre o preço, elemento essencial do negócio, ficando-se pelos preliminares.

Pelo que acima ficou dito aquando da apreciação da questão anterior, é evidente que as rés não têm razão.

Como se disse, a acordada transmissão do prédio dos autores não era contemplada com a ausência do formalismo legal.

O preço ou a contrapartida dos autores estava acordado.

O negócio – quer se considere o contrato de empreitada, quer se considere o contrato misto – encontrava-se concluído, uma vez que as partes haviam acordado “em todas as cláusulas sobre as quais qualquer delas tenha julgado necessário o acordo” – cfr. artigo 232º do Código Civil.

As rés obrigaram-se à realização de uma obra.

Os autores obrigaram-se à prestação de um preço.

O contrato estava, pois, concluído.

C) –

Obrigação de indemnizar

No acórdão recorrido, também em concordância com o decidido na 1ª instância, entendeu-se que dos factos dados como provados resultava que as rés entraram em mora e que esta, através de uma interpelação admonitória feita pelos autores, foi convertida em incumprimento definitivo e daí a legitimidade da resolução do contrato feita pelos mesmos e a consequente obrigação de indemnização por parte das rés, não se pondo a questão da responsabilidade pré-contratual porque o contrato tinha sido formado e entrado em execução.

As rés, na decorrência do seu entendimento exposto nas questões anteriores, entendem que “quer pelas razões deduzidas de carácter formal, que pela inexistência de mútuo consenso relativamente aos elementos essenciais do contrato, como sejam o preço, não se pode falar de incumprimento contratual (…) e, consequentemente, não há lugar à obrigação de indemnizar com fundamento em incumprimento”.

E que “não se verificam os pressupostos do artigo 227º do Código Civil geradores da obrigação de indemnizar, atento o facto de a conduta das recorrentes, em momento algum, ter sido censurável, por terem agido de má fé”.

Mais uma vez não têm razão.

Como acima ficou exposto, o contrato encontrava-se concluído.

A ré “Sociedade de Construções”, interpelada pelos autores para cumprir com a sua prestação – a realização da obra – após a suspensão da sua execução, não a retomou, antes, comunicou à Câmara Municipal de Viana do Castelo que tinha deixado de ser a responsável por ela.

Assim, tendo em conta o disposto na parte final do nº1 do artigo 808º do Código Civil e principalmente, o facto de que com aquela comunicação a ré indicou claramente que não pretendia cumprir com a sua prestação, temos que concluir, como se conclui nas instâncias, que ocorreu um situação de incumprimento definitivo.

E dada a gravidade deste – afinal, a não construção da obra – não há dúvida que os autores podiam resolver o contrato e os réus obrigados a indemnizá-los pelos prejuízos sofridos – cfr. nº2 do artigo 801º do Código Civil.

Quanto à responsabilidade baseada na culpa na formação dos contratos prevista no art. 227º do Código Civil, embora se admita que possa ser considerada mesmo que o contrato se realize – neste sentido, ver Pires e Lima e Antunes Varela “in Código Civil Anotado, em anotação ao referido artigo – o facto é que a questão não foi levantada pelos autores – que fundam apenas o seu pedido no incumprimento contratual – pelo que não pode aqui ser conhecida.

D) -

Danos

Na sentença recorrida entendeu-se condenar as rés a pagar aos autores, além do mais, a quantia de 455,86 €, respeitante a indemnização pelos custos de conservação e limpeza, de serviços de jardinagem e de água do prédio dos autores dado em pagamento do preço e uma quantia a liquidar em execução de sentença “resultante da desvalorização do prédio referido em A), tendo por referência o montante de 250.000,00 €”.

No acórdão recorrido entedeu-se que essas indemnizações não eram devidas “justamente porque visam a reparação de danos que se reportam ao domínio contratual positivo e não a vantagem que por causa da celebração do contrato deixaram de auferir ou a consequências danosas que lhes advieram e que não teriam advindo se acaso não se tivesse celebrado o contrato”.

Os autores recorrentes entendem que tal indemnização deve ser mantida como foi decidido na 1ª instância, porque se enquadra “no domínio da indemnização do denominado interesse contratual negativo”.

Cremos que não têm razão.

Conforme refere Pedro Romano Martinez “in” Da Cessação do Contrato, 2005, páginas 203 e seguintes “no domínio da responsabilidade contratual a indemnização pode prosseguir dois objectivos diversos: restabelecer a situação que existiria se a parte lesada não tivesse celebrado o contrato; ou colocar a parte lesada em circunstâncias idênticas às que se verificariam se o contrato houvesse sido pontualmente cumprido.

A prossecução desta primeira finalidade, vulgarmente designada por interesse contratual negativo, justificar-se-ia no caso de o credor resolver o contrato e estar adstrito a devolver a prestação recebida.

A indemnização funcionaria, então, como uma forma complementar dos deveres de restituição, de molde a obter-se o efeito pretendido pela regra da eficácia retroactiva da resolução dos contratos.

Com a indemnização pelo interesse negativo restitui-se a situação, como se a parte lesada não tivesse celebrado o contrato.

De modo diverso, a indemnização pelo interesse contratual positivo visa cobrir os prejuízos resultantes do incumprimento, colocando a parte lesada na situação em que estaria se o contrato tivesse sido pontualmente cumprido.

Esta concepção tem também por base a ideia tradicional, já constante do Direito Romano, de que a indemnização implica restituere o credor na situação em que estaria se a prestação tivesse sido cumprida nos termos ajustados.

Tradicionalmente, tem-se defendido que a indemnização cumulada com a resolução do contrato, na hipótese prevista no nº 2 do art. 801º do Código Civil, será pelo interesse contratual negativo do credor (parte lesada), visando somente ressarcir os danos emergentes e lucros cessantes sofridos com a celebração do contrato incumprido; ou seja, pretende-se indemnizar o credor pelos prejuízos sofridos, colocando-o na situação em que estaria se não tivesse negociado e ajustado o contrato que não foi cumprido pelo devedor.

Os defensores deste tese invocam a seu favor principalmente o facto de a resolução ter eficácia retroactiva (artigo 434º, nº1, do Código Civil ) e pelo que, tendo o vínculo sido destruído ab initio não se justificaria o pagamento de uma indemnização pelo interesse contratual positivo; tal solução seria uma contraditio in terminis.”

Voltemos ao caso concreto em apreço.

Quanto às despesas com a conservação e limpeza do prédio dos autores, parece não oferecer dúvidas que estes teriam que as suportar mesmo que não tivessem negociado e ajustado o contrato que não foi cumprido pelas rés, a não ser que se tivesse demonstrado que o prédio teria sido imediatamente vendido e assim, os autores subtraídos a essas despesas, o que nem sequer foi alegado por estes.

Quanto à diminuição do valor do prédio, a questão que se coloca desde logo é que o prédio não foi dado em pagamento – o que, a ter acontecido a diminuição do seu valor por virtude do incumprimento contratual das rés, poderia afectar o interesse contratual negativo dos autores – mas sim o montante de 250.000,00 €, que corresponderia ao seu valor na altura.

Pelo que, destruído o negócio, esse montante naturalmente ficou no património dos autores, por via do efeito retroactivo da resolução estabelecido do artigo 434º do Código Civil.

Ou seja, a situação que existiria se o contrato não tivesse sido celebrado era a mesma, não resultando daí, pois, qualquer prejuízo para os autores.

Mas os autores alegaram – e ficou demonstrado através da resposta ao ponto 33º da base instrutória – que “devido à diminuição da procura, o prédio refrido em A) vale menos do que 250.000,00 €”.

Já vimos que não foi o prédio e o seu valor que foi dado em pagamento, mas sim tão só e apenas o montante de 250.000,00 €.

De qualquer forma, sempre se dirá o seguinte.

É certo que e como diz Pedro Romano Martinez na obra em último citada, a página 211, “a resolução não impede que sejam pedidos lucros cessantes, só não permitindo o pagamento de uma indemnização correspondente às vantagens que se obteriam com a resolução do contrato.

Assim, nada obstaria a que, com o pedido de resolução, o credor exigisse o ressarcimento dos benefícios que deixou de obter pelo facto de ter celebrado aquele negócio jurídico”.

Mas “o lesado só será ressarcido se estiver preenchido o pressuposto do nexo causal”.

Ora, no caso concreto em apreço, não está demonstrado que o prédio valia 250.000,00 €.

O que está demonstrado é que “as partes fixaram o valor do prédio (…) em 250.000,00 € (…)” – cfr. alínea J) da matéria assente.

Não está demonstrado que o valor de mercado, na altura, fosse esse.

Daí que nada se possa concluir sobre o facto – referido na citada reposta ao pont