Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam os Juízes Conselheiros do Supremo Tribunal de Justiça:

1 - "A, L.da", Autora na acção declarativa ordinária, em que é Ré B e em que foram chamados outros Intervenientes e que correu termos pela 1ª Secção do 11º Juízo Cível (presentemente 11ª Vara Cível) da comarca de Lisboa, com o n. 6.851, inconformada com o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, datado de 26 de Fevereiro de 2002, que julgou improcedente a apelação que tinha interposto e confirmou a absolvição do pedido proferida em 1ª instância, dele veio recorrer, de revista, para este Supremo Tribunal.

A Recorrente apresentou alegações, onde conclui da forma seguinte:

"I. Assente a factualidade dada como provada nas respostas aos quesitos 2°, 7° e 1 ° e ainda a contida na certidão camarária de fls. 225, contendo a intimação dos R.R. para obras, através da Câmara Municipal de Lisboa, e a de 2.19 a 2.21 do acórdão recorrido,

II. O acórdão recorrido - diversamente do que se conclui da sentença da 1ª instância - reconhece resultar que o locado não reúne as condições mínimas requeridas para o exercício da actividade prevista no contrato - 3.2. do ac.

III. O acórdão recorrido reconhece, por outro lado, plenamente que as obras de que o andar dos autos necessitava do obras a cargo e da responsabilidade do Senhorio, quer nos termos do art. 16°, n.º 1 da lei 467/85, de 20 Set. - ao tempo aplicável - quer nos termos dos arts. 11° e 12° do RAU (D.L. 321-8/90, de 15 Out.).

IV. Acresce que as obras realizadas pelo Senhorio quer no âmbito do cit. art. 16° da lei n.º 46/85, quer no âmbito dos arts. 11° e 12º do RAU, conferem ao Senhorio o direito de actualizar as rendas ao inquilino.

V. Por outro lado, o D.L. 4/88 de 14 Jan. instituiu um regime de comparticipação (a fundo perdido), pelo Estado e autarquias, aos proprietários, na recuperação de imóveis arrendados, tendo em vista a execução de obras de conservação e beneficiação nos mesmos.

Trata-se do RECRIA.

VI. Perante a obrigação de realizar obras, e as facilidades concedidas pelos diplomas apontados, os R.R. preferiram optar pela política da "terra queimada", deixando ao longo de 15 anos degradar-se mais e mais, dia a dia, um imóvel do qual sempre receberam pontualmente as rendas contratuais.

VII. Se abuso de direito existe no acaso "sub judice", só pode provir dos R.R. Senhorios e não da A. inquilina.

VIII. Ao decidir que a A. inquilina, ao pedir obras orçadas entre Esc.: 1.870.000$00 e 2.100.000$00, face à renda mensal de Esc.: 12.933$00, incorre em abuso de direito (art. 334° C.C.),

IX. Decisão contrária à do acórdão da Relação de Lisboa, de 12.12.85, in C. J., Ano X, Tomo 5, págs. 106, que expressamente exclui o abuso de direito do inquilino que pede obras indispensáveis para impedir que no interior da casa entre água da chuva,

X. O acórdão recorrido viola as seguintes normas de direito substantivo: os arts.1.022°, 1.031° al. b), 1.037° C.C., os arts. 16°, n.º 1 e 17° da Lei 46/85, de 20 Set., os arts. 12º, 11°, n.º 1, n.º2 al.s. a), b) e c), n.º 3 al. b) e n.º4, 13°, n.º 2, 38, 39º do RAU (D. L. 321-B/90, 1.043°, n.º 2, 344°, n.º 1, 350º, n.º 1 do C. C., 424°, n.º 2, 824°, n.º 2, 1.059º, n.º 2, do C. C., art. 9° do RGEU (D.L. 38.382, de 7 Ag. 51) e 89º do R.J.U.E. (D.L. 555/99, de 16 Dez.), as normas do D.L. 4/88, de 14 Jan. (que instituiu o RECRIA) e da Portaria 182/88, de 24 Março,

XI. Deve pois ser revogada na totalidade a decisão recorrida e substituída por outra que negando a tese do abuso de direito por parte da A. inquilina, ordene aos R.R. a feitura das obras em todo o andar arrendado - de que a A. jamais gozou tendo por base os valores dos orçamentos juntos aos autos, devidamente actualizados".

Os Recorridos vieram contralegar.

Nas suas contralegações, os Recorridos sustentam o acórdão recorrido, opinando que ele deverá ser inteiramente confirmado e que, por ser improcedente, se deve rejeitar o recurso da Autora.

Foram colhidos os vistos dos Ex.mos Conselheiros-Adjuntos.

Mantendo-se a regularidade da lide processual, há que apreciar e decidir sobre o mérito do recurso.

2 - De seguida, há que verificar quais os factos relevantes demonstrados nos autos.

As instâncias consideraram demonstrados os seguintes factos:

"2.1. A A. é inquilina do 1° andar esquerdo do prédio nº 1, sito no Largo de Santos, em Lisboa - al. A da especificação (esp.);

2.2. A A. adquiriu tal posição por arrematação em hasta pública, realizada no dia 9/11/1987, no Tribunal Tributário de 1ª Instância de Lisboa, mediante o preço de Esc. 1.610.000$00, conforme documento de fls. 8 e 8/vº- al. B da esp.;

2.3. Na hasta pública, a 1ª R. foi representada pela Associação Lisbonense de Proprietários - al. C da esp. ;

2.4. Em 13/11/1987, a A. comunicou, através das cartas reproduzidas a fls. 12 e 13, à R. representada e à Associação Lisbonense de Proprietários a adjudicação do arrendamento do andar identificado em 2.1, tendo sido acusada a recepção das cartas em 16/11/1987- al. D e E da esp.;

2.5. Através das sobreditas cartas, a A. pediu ainda à 1ª R. e à Associação Lisbonense de Proprietários informação sobre o local onde podia proceder ao pagamento das rendas do locado - al. F da esp. ;

2.6. O andar em causa destina-se à instalação e funcionamento dos escritórios de agência marítima da inquilina, actividade que ela poderá exercer sob a designação "Agência Marítima ....", mediante a retribuição mensal de Esc. 12.933$00- al. G da esp. ;

2.7. A A. comunicou à procuradora da 1ª R., Associação Lisbonense de Proprietários, por carta registada com aviso de recepção, em 18/1/1988, além do mais, que o locado se encontrava tão degradado que não era possível o gozo do mesmo, devendo, por isso, proceder imediatamente às obras de reparação de que carece em absoluto, conforme documento de fls. 35 também enviado à 1ª R. - al. H da esp. ;

2.8. A tal comunicação respondeu a 1ª R. através da carta reproduzida a fls. 38- al. I da esp.;

2.9. Ante a posição da 1ª R., a A. insistiu junto dela, através da carta documentada a fls. 40, comunicando ao respectivo advogado a urgente necessidade da realização de obras de reparação no locado, por não se poder, de forma alguma, exercer nele qualquer actividade enquanto se não efectivasse a reparação - al. J da esp.;

2.10. A A. advertiu a mesma R. através do respectivo advogado, que, se as obras não fossem feitas no prazo de um mês, procederia imediatamente aos meios facultados por lei, como consta de fls. 37, o que foi comunicado tanto à 1 a R. como à Associação Lisbonense de Proprietários - al. K da esp. ;

2.11. Em 18/4/1988, a A. requereu ao Presidente da Câmara de Lisboa as providências necessárias relativamente ao andar em referência, conforme documento de fls. 47 - resposta ao quesito 1°;

2.12. Após alguma troca de correspondência entre a A. e o advogado da 1ª R., este comunicou, em 2/12/1988, através da carta documentada a fls. 48, que lhe fosse entregue a chave do locado, a fim de se proceder "inadiavelmente" à reparação do tecto de um dos compartimentos, relativa às infiltrações de água das chuvas - al. L da esp. ;

2.13. Por carta de 9/12/1988, reproduzida a fls. 50, em resposta à sobredita carta, a A. informou a 1ª R. de que não aceitava de modo algum que se procedesse apenas à reparação de parte do locado, mas sim às obras já reclamadas e que abrangiam todas as zonas deterioradas do mesmo andar , por humidades, nomeadamente os respectivos tectos, paredes, janelas e soalhos - al. M da esp.;

2.14. Em 14/12/1988, a chave do locado foi entregue à 1ª R. para que procedesse às obras necessárias e urgentes, conforme doc. de fls. 51 - al. N da esp.;

2.15. A chave do locado a que se refere o ponto 2.12 foi devolvida em 31/1/1989 com o texto da carta de fls. 52, na qual se alude já ter sido efectuada a obra do tecto, na sala da frente do locado - resposta ao quesito 4°;

2.16. Em face disso, a A. reagiu através da carta documentada a fls. 54 e 55, dando à 1ª R., na pessoa do seu advogado, um prazo não superior a 10 dias para iniciar as obras necessárias e urgentes no locado - resposta ao quesito 5°;

2.17. Em resposta à predita carta, o Ex.mo advogado da 1ª R. respondeu, nos termos da carta de fls. 56, informando que a 1ª R. não procederia a quaisquer outras obras de reparação - resposta ao quesito 6°.

2.18. No andar locado, existem infiltrações de águas pelo tecto e paredes, paredes deterioradas, rebocos caídos, madeiramentos podres e instalações de água e electricidade deterioradas - resposta ao quesito 2°;

2.19. O contrato de arrendamento em referência foi outorgado por escritura pública, em 19/11/1969, nos termos constantes do escrito de fls. 31 a 39;

2.20. Através da cláusula 5ª do referido contrato, os outorgantes estabeleceram que: - o arrendatário obriga-se a conservar sempre em bom estado o andar, bem como todas as instalações de água, luz e esgotos e a tudo entregar, findo o arrendamento, sem deteriorações, responsabilizando-se pelos danos causados que não sejam inerentes ao seu uso normal.

2.21. O custo das obras, à data da propositura da acção, encontrava-se orçamentado entre 1.870.000$00 e 2.100.0000$00- matéria alegada pela A. e não impugnada.

Esta a matéria de facto a considerar na análise do presente recurso.

3 - Chegados a este ponto, há que apreciar as questões suscitadas no presente recurso.

3.1 - Antes de ir mais adiante, começaremos por recordar os limites do âmbito dos recursos.

Importa recordar que, como se sabe e resulta do disposto nos art. 676º, n. 1 e art. 684º, n. 2 do Cód. Proc. Civil, os recursos só servem para apreciar as questões decididas pela decisão recorrida e não para apreciar questões novas, salvo se forem de conheci-mento oficioso (1) .

Em acréscimo, resulta do disposto nos art. 684º, n.s 1 e 3 e art. 690º, n. 1 do Código Proc. Civil, e ressalvado o mencionado caso de haver questões de conhecimento oficioso, o âmbito do recurso e, consequentemente, da intervenção e conhecimento do tribunal de recurso mede-se pelas conclusões da alegação do recorrente (2) .

Ora, como se pode ver pelas conclusões da alegação da apelação e pelo próprio acórdão recorrido, não foi suscitada perante o Tribunal da Relação (como não o fora também em 1ª instância) a questão de os Recorridos poderem beneficiar das facilidades do programa RECRIA, pelo que não há que, agora, entrar na apreciação desta questão.

Assim sendo, há que apreciar se a exigência, por parte da Autora, ora Recorrente, da realização pelos Recorridos das obras que veio exigir nos autos, constitui abuso de direito.

3.2 - Começaremos por apreciar, ainda que só perfunctoriamente, se a Autora tem o direito a que se arroga.

Não há dúvidas de que vigora um contrato de arrendamento, com fins comerciais, entre os Recorridos e a Recorrente, que nele têm as posições de, respectivamente, senhorios e inquilina.

De acordo com o disposto nos termos do art. 16°, n.º 1 da lei 467/85, de 20 Set., como nos do art. 13º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo art. 1º do Dec. - lei n. 321-B/90, de 15/10 e, como já anteriormente, nos do art. 1030º do Cód. Civil, em consonância com o disposto nos seus art. 1031º, al. b) e art. 1032º, al. b), os encargos com a coisa locada recaem sobre o locador, o que incluiu também as obras com o prédio arrendado (3) .

No caso em apreço, havia algumas das obras no locado haviam sido assumidas no contrato de arrendamento pelo locatário, o que não afasta a generalidade do conteúdo da conclusão atrás enunciada.

Ou seja, em princípio, o arrendatário tem direito a exigir que o senhorio faça no prédio as obras necessárias a assegurar a sua adequação aos fins a que se destina, o que, no caso em apreço, significaria exactamente que a Recorrente poderia exigir dos Recorridos, seus senhorios, a realização das obras indispensáveis no prédio arrendado.

Tais obras, visto que foram impostas pela Câmara Municipal competente ao locador, são qualificáveis de obras de conservação ordinária, tanto nos termos do art. 16º, n. 1 da Lei n. 46/85, como nos do art. 11º, n. 2, al. b) e art. 13º, n. 1 do RAU e que, não tendo os Recorridos cumprido a obrigação de as realizar, a lei confere à Recorrente, como arrendatária, o direito de realizar as obras e exigir judicialmente o seu reembolso ou, em alternativa, o direito de exigir judicialmente a realização das obras em questão, nos termos dos art. 817º e art. 1036º, n.s 1 e 2 do Cód. Civil.

Ou seja, não há dúvidas de que o direito invocado pela Autora-Recorrente existe, tal como se concluiu na douta decisão recorrida.

3.3 - Mas, não constituirá o pedido formulado pela Autora-Recorrente, como se sustenta na decisão recorrida, um abuso do direito acima referido?

Nos termos do art. 334º do Código Civil, é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

Ou seja, como anotam os Mestres Pires de Lima e Antunes Varela (4) , para que haja abuso de direito basta que, objectivamente, o exercício do direito feito, ou pretendido, exceda manifestamente os limites postos a esse exercício pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. Importa, portanto, que a forma como o titular do direito invocado se proponha exercê-lo "em termos clamorosamente ofensivos da justiça"(5) .

Para determinar os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes, há que lançar mão dos valores éticos predominantes na sociedade e para os impostos pelo fim social ou económico do direito, "deverão considerar-se os juízos de valor positivamente consagrados na lei" (6) .

Como assinala Antunes Varela (7) , para que o exercício de um direito seja abusivo, é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder. É preciso, ... que o direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça" (8) .

Ora, no caso sub judice, viu-se que a Autora, na qualidade de arrendatária comercial do prédio urbano da Ré e dos Intervenientes, de que pagava - à data da entrada da acção em juízo - uma renda mensal de 12.933$00, veio pedir a condenação do Réu, na qualidade de senhorio daquele prédio que realize nele obras que, em Abril de 1989, foram orçamentadas em 1.870.000$00 e em 2.100.000$00. Ou seja, as obras pedidas, se realizadas pelos ora Recorridos, correspondiam, considerando o orçamento mais barato e a renda praticada à época da entrada da acção em Tribunal, a mais de 12 anos de renda (1.870.000$00:12.933:12=12,02).

Estará este pedido de harmonia com o fim sócio-económico visado pela lei, ao impor ao senhorio certas obrigações de manutenção do local arrendado?

Parece-nos que não.

De facto, o contrato de arrendamento urbano não é um contrato que vise a atribuição de vantagens desproporcionadas e unilaterais ao arrendatário, mas um contrato sinalagmático em que a renda deve representar uma equilibrada retribuição do gozo e fruição que o senhorio proporciona que o inquilino faça da coisa arrendada; A renda deverá ser, em princípio, de montante bastante para permitir ao senhorio pagar os vários encargos da propriedade, v.g., impostos, despesas comuns de condomínio (se estiverem a seu cargo), despesas de conservação, etc. e ainda restar uma importância, que lhe permita contrabalançar o investimento feito na aquisição da coisa locada, e que seja o benefício do senhorio emergente do contrato de arrendamento.

Ora, no caso sub judice, está a pretender-se que os senhorios gastem em obras no local arrendado uma importância que corresponde a cerca de doze anos do que estavam a receber, proveniente das rendas, o que, a nosso ver, excede manifesta e largamente os limites impostos pelos interesses sócio-económicos subjacentes ao direito do ora Recorrente a exigir reparações no prédio locado.

Assim, entende-se que a desproporção entre o valor da renda mensal e o do custo das obras provoca um desequilíbrio das posições jurídicas da Autora e dos Recorridos e tornam desmesuradamente desproporcionada à vantagem económica que, para os senhorios, decorre do contrato de arrendamento invocado em relação às desvantagens dele decorrentes; Ou seja, o acolhimento da pretensão formulada pela ora Recorrente provocaria uma clamorosa injustiça.

De facto, pretendendo a lei que as contraprestações dos contratos onerosos tenham o maior equilíbrio (art. 237º do Cód. Civil), a pretensão formulada pela ora Recorrente, por não ser um exercício moderado, equilibrado, lógico e racional do seu direito, constitui um abuso de direito e, como tal, tornou-a ilegítima e equivalente à falta de direito, tornando legítima a oposição que se faça a uma tal pretensão (9) .

Com a conclusão a que se acabou de chegar, concluímos que improcedem ou ficaram prejudicadas todas as conclusões das, aliás doutas, alegações de recurso da ora Recorrente, não se vendo, consequentemente, que o acórdão recorrido tenha feito errada aplicação das normas legais, que indica estarem violadas ou de outras que lhe coubesse aplicar, não se vendo, por isso, fundamento para o revogar.

Por tudo quanto se expôs, podemos concluir que o presente recurso não pode ser julgado procedente.

4 - Pelo exposto, acorda-se em negar a revista pretendida e em confirmar o acórdão recorrido.

Custas pela Recorrente.

Lisboa, 28 de Novembro de 2002

Eduardo Baptista (Relator)

Moitinho de Almeida

Joaquim de Matos

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(1) Cfr., Rodrigues Bastos, in "Notas ao Cód. Proc. Civil", vol. 3º, pág. 299 e os Ac.s do STJ de 27.10.71, in "Rev. Trib." n. 88º, pág. 462, de 3.12.91, in "BMJ" n. 412º, pág. 498, de 2.4.92, in "BMJ" n. 416º, pág. 485, de 24.9.92, in "BMJ" n. 419º, pág. 655, de 7.1.93, in "BMJ" n. 423º, pág. 539, de 25.01.2000 (Agravo n.º 1072/99 - 6.ª Secção), in "Sumários de Acórdãos do STJ", Janeiro de 2000 e de 21.11.2000 (Agravo n. 256/00-6ª Secção), in "Sumários ..." cit., Novembro de 2000.

(2) Cfr., entre muitos outros, os Ac.s deste Supremo de 30.1.70, in "BMJ" n. 193º, pág. 319, de 25.7.86, in "BMJ" n. 359º, pág. 522, de 6.5.87, in "Trib. Just.", n.s 32º/33º, pág. 30 e de 29.5.91, in "Ac. Doutr.", n. 364º, pág. 545.

(3) Cfr., Isidro de Matos, in "Arrendamento e Aluguer", pág. 69 e Mário Frota, in "Arrendamento Urbano", pág. 51.

(4) In "Cód. Civil Anotado", vol. I, pág. 298.

(5) Cfr., Menezes Cordeiro, in "Da Boa Fé no Direito Civil", vol. II, pág. 661, Cunha de Sá, in "Abuso de Direito", pág. 454, Coutinho de Azevedo, in "Do Abuso de Direito", pág. 56 e os Ac.s deste Supremo Tribunal de 7.10. 88, in "BMJ" n. 380º, pág. 362 e de 21.9.93, in "Col. Jur. - STJ", ano I, tomo 3º, pág. 19.

(6) Cfr., Pires de Lima e Antunes Varela, op., vol. cit.s, pág. 299 e Almeida Costa, in "Dir. Obrigações", pág.s 65 e 845.

(7) In "Das Obrigações em Geral", vol. I, pág.s 498 e 499,

(8) Cfr., os Ac.s deste Supremo Tribunal de 3.4.86, in "BMJ" n. 356º, pág. 315, de 25.7.86, in "BMJ" n. 358º, pág. 470, de 7.10.88, in "BMJ" n. 380º, pág. 362, de 4.3.97 (Revista n. 694/96), in "Sumários de Acórdão do STJ", Março de 1997, de 9.12.99 (Revista n. 870/99), in "Sumários ..." cit., Dezembro de 1999 e de 20.3.2001 (Revista n. 286/01), in "Sumários ..." cit., Março de 2001.

(9) Cfr., Galvão Telles, in "Direito das Obrigações", pág. 6, os Ac.s deste Supremo Tribunal de 23.10.97 (Revista n. 355/97, in "Sumários ..." cit., Outubro de 1997 e de 1.7.99 (Revista n. 553/99), in "Sumários ..." cit., Julho/Setembro de 1999 e o Ac. do TR do Porto de 1.6.93, in "Col. Jur.", ano XVIII, tomo 3º, pág. 220.