Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

I – Relatório

O Autor propôs uma ação declarativa, com processo comum, contra os Réus, pedindo que se:

A. Declare anulado o contrato-promessa de compra e venda referido e caracterizado no articulado, celebrado entre si e a dissolvida sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”;

B. Declare ainda, em consequência da anulabilidade, que tem direito ao valor da prestação que efetuou no montante de setenta e um mil e cem Euros, acrescida de juros desde a citação e até efetivo pagamento, bem como da quantia indicada no art.º 73.º da Petição Inicial;

C. A título subsidiário, na hipótese de improcedência dos pedidos anteriores, que se declare resolvido o contrato-promessa celebrado entre si e a dissolvida sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, identificado na Petição, e, em consequência, condenar-se os Réus a restituir-lhe a quantia recebida a título de sinal, em singelo, no valor de setenta e um mil e cem Euros, acrescida de juros legais, desde a citação dos Réus, até efetivo pagamento, e ainda da quantia indicada no artigo 73.º da Petição Inicial;

D. Em caso de improcedência de qualquer dos pedidos acima formulados, que o Tribunal, por motivos de equidade, reduza o valor do sinal entregue à dissolvida sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, por força do contrato-promessa descrito no articulado, no montante de setenta e um mil e cem Euros, e ordene que os Réus sejam condenados à restituição parcial do mesmo, no valor que tiver por adequado, por aplicação analógica do art.º 812.º ao art.º 442.º do Código Civil;

E. Declare responsáveis por essa restituição (em relação a qualquer dos pedidos formulados anteriormente) os Réus, porquanto atuaram com intenção de o prejudicar, como credor da sociedade dissolvida e, por outro lado, com inobservância culposa das disposições destinadas à proteção dos credores sociais, no exercício das suas funções de gerentes, transmitindo previamente todo o património social da extinta sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.” a terceiros (Réus sócios gerentes, e não sócios), sem a correspondente prestação ter entrado na caixa social; por um lado, e, por outro lado, designadamente, com violação das regras atinentes à distribuição de bens da dissolvida sociedade aos Réus (artigos 141.º - 154.º pi), com desrespeito pelo disposto no artigo 35.º CSC (artigos 165.º - 175.º pi), pelo regime de suprimentos à sociedade efetuados pelos Réus sócios e gerentes da dissolvida sociedade, e violação das regras atinentes à sua restituição, por não verificação dos pressupostos legais para que a restituição pudesse ser efetuada (artigos 120.º a 140.º da pi), por violação do disposto no artigo 158.º CSC (artigos 156.º - 165.º da pi), pela não realização das operações atinentes à liquidação da sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, atenta a existência do seu crédito (artigos 116.º - 11... pi), por terem atuado com abuso de direito, por incongruências várias ao nível da prestação de contas e contabilidade da dissolvida sociedade, com prejuízo para si (credor social) – artigos 11... a 175.º -, e também pelo facto da venda dos bens por escrituras de 19/12/2013 (dissolvida sociedade vendedora) terem sido efetuada por valor inferior ao seu justo valor, e em desrespeito do artigo 63.º do CIRC, tudo gerando a responsabilidade dos Réus, nos termos do disposto (entre outras normas) no artigo 78.º do Código das Sociedades Comerciais, atenta a insuficiência do património para a satisfação do seu crédito;

F. Declare a nulidade do registo de dissolução e liquidação da sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, por na ata de deliberação (22), em que se consignou que a mesma não tinha passivo, sendo tal facto falso, com todas as legais consequências, por não verificação dos pressupostos a que alude o artigo 27.º do Decreto-Lei 76-A/2006 (artigo 81 – 85.º da pi);

G. Condenem os Réus a pagar-lhe a referida quantia de setenta e um mil e cem Euros, acrescida de juros à taxa legal desde a citação até efetivo e integral pagamento, bem como da quantia descrita no artigo 73.º da pi;

H. Declarem ainda verificados relativamente ao seu crédito os requisitos da impugnação pauliana nos negócios de compra e venda celebrados pela dissolvida “Vasquez Rodrigues, Lda.” com os Réus melhor identificados nos artigos 8... a 116.º da pi, e pelas escrituras neles identificadas, e, em consequência, serem declaradas ineficazes as transmissões operadas pelos aludidos contratos de compra e venda em relação a si, assim como ineficaz o respetivo registo, podendo ele executar as frações no património dos Réus nas mesmas identificadas, na medida em que tal se mostre necessário à satisfação do seu crédito.

Em síntese, alegou o seguinte, para fundamentar estas pretensões:

- Os 1.º, 3.º, 5.º, 6.º, 8.º Réus e o falecido RR foram, entre outros, os sócios fundadores da sociedade comercial “Vasquez Rodrigues, Lda.”, a qual foi constituída com um capital social de € 50.000,00 e tinha como objeto a compra e venda de terrenos, urbanização, construção e venda de imobiliário e quaisquer atividades concernentes ao desenvolvimento do turismo nacional.

- Esta sociedade foi dissolvida no dia 26/03/14, mediante apresentação da Ata n.º 22 da assembleia geral extraordinária, realizada no dia 24/03/14, de onde resulta que a sociedade tinha cumprido integralmente o seu objetivo social e não tinha qualquer ativo ou passivo.

- Os sócios da dita sociedade agiram com dolo, ao negarem o passivo existente aquando da dissolução da sociedade e ao, previamente à dissolução terem praticado atos de transmissão do património social para terceiros, incluindo os próprios sócios, com a intenção de não pagarem aos credores sociais e de ficarem com o ativo da sociedade, bem como que os demais Réus atuaram em conluio com os Réus-sócios, sendo deles familiares.

- Em 14/06/05, o Autor outorgou com a dita sociedade um contrato promessa de compra e venda de uma fração autónoma correspondente a uma habitação do tipo T2, sita no ... andar, do bloco ..., com a identificação provisória “AAJ”, com lugar de garagem e um arrumo, do prédio urbano denominado “...”, sito na Rua ..., Rua ... e Rua de ..., no …, pelo preço de € 155.000,00 (entretanto aditado do valor de € 82.000,00, para a execução de alterações e acabamentos).

- No ato da assinatura do contrato, o Autor pagou à sociedade a quantia de € 23.700,00, tendo pago ainda, posteriormente, mais duas tranches de igual valor, no valor global de € 71.100,00.

- Nesse contrato-promessa ficou acordada uma previsão da conclusão da construção do prédio até ao dia 31/12/06 e que o contrato prometido seria outorgado nos primeiros 30 dias após a obtenção da licença da habitabilidade.

- A sociedade em referência apenas procedeu à marcação da escritura pública de compra e venda para o dia 22/12/08, muito depois do prazo acordado de 30 dias, sem ter notificado o Autor com a antecedência de 15 dias e apresentando a fração defeitos vários.

- O Autor enviou uma carta à sociedade enumerando um conjunto de desconformidades que, no seu entender, eram condicionantes absolutas para a realização da escritura, não tendo a sociedade acatado esta sua pretensão.

- O Autor não recebeu a notificação para comparecer na escritura, uma vez que estava internado no hospital.

Os 1.º, 2.º, 3.º, 4.º, 5.º, 6.º, 7.º Réus, e os herdeiros do falecido RR, OO, PP, QQ, 8.º, ..., 10.º, 11.º, 12.º Réus, vieram contestar, aceitando a celebração do contrato promessa e impugnando a demais matéria de facto da Petição Inicial.

Alegaram ainda o seguinte:

- O Autor sempre acatou, sem qualquer reclamação, o atraso na conclusão da obra.

- Não foi marcada a escritura pública no prazo acordado de 30 dias após a obtenção da licença de habitabilidade porque o Autor indicava sucessivas desconformidades e apresentava sucessivas exigências quanto aos acabamentos.

- Foram retificadas todas as desconformidades e defeitos existentes, tendo sido o Autor quem protelou sistematicamente o desfecho harmonioso entre as partes, refugiando-se em motivos falsos.

Concluíram, sustentando a improcedência dos pedidos formulados e a consequente absolvição dos Réus.

Notificado o Autor para se pronunciar quanto às exceções invocadas na contestação, o mesmo veio impugnar a factualidade constante das mesmas.

Realizou-se audiência de julgamento, tendo sido proferida sentença, com a seguinte decisão:

Pelo exposto, julgo a presente ação totalmente improcedente, e, em consequência, absolvo na íntegra os réus BB, CC, DD, EE, FF, GG, HH, II, JJ, LL, MM, NN, PP, QQ e OO da totalidade dos pedidos contra si formulados pelo autor AA.

Desta decisão recorreu o Autor para o Tribunal da Relação do Porto que, por acórdão proferido em 27.10.2020, julgou procedente o recurso e condenou os Réus sócios e liquidatários da sociedade Vasquez Rodrigues, Limitada, BB, DD, GG, RR, II e FF a restituírem ao Autor as quantias recebidas a título de sinal e reforço de sinal, num total de € 71.100,00, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a citação dos Réus e até efetivo pagamento.

Os Réus interpuseram recurso de revista desta decisão para o Supremo Tribunal de Justiça, tendo concluído as suas alegações do seguinte modo:

1ª Celebrado contrato-promessa entre autor e a empresa Vasquez & Rodrigues, Ldª, do imóvel, fração autónoma melhor identificada nos autos, após data da efetiva conclusão da construção do prédio, entre Agosto e Setembro de 2008. Tidas prévias conversas pessoais entre o autor e um dos sócios, bem como com o representante da empresa (SS), a Vasquez & Rodrigues, Ldª, solicita ao promitente-comprador, por carta registada de 5 Dezembro de 2008, uma visita/vistoria ao imóvel com objetivo de marcar a escritura.

2ª O promitente-comprador responde por escrito através dessa missiva de 12 Dezembro 2008, elencando variadíssimas desconformidades, inúmeros defeitos, e muitas deficiências de toda a espécie no interior do apartamento.

3ª A construtora procedeu a várias intervenções no apartamento com vista à reparação dos defeitos apresentados. Este facto resultou provado do depoimento de várias testemunhas, bem como das próprias declarações de parte do autor, e ainda das missivas trocadas entre as partes.

4ª Pelo documento de flhs 270, CARTA de 15 Janeiro de 2009 a Vasquez & Rodrigues, Ldª, informa o promitente-comprador do seguinte:

PRIMEIRO: da correção de anomalias, como seja, colocação lava loiça de copa e meia e instalação electrica de WC com 2x4mm,

SEGUNDO: que outras anomalias não existem, como seja, tubagem completa para instalação de Kitt solar, já instalada.

TERCEIRO: a empresa reconhece a diferença do soalho relativamente ao contratado, propondo:

- troca o soalho antes de 20 de Fevereiro de 2009

- oferece desconto de 5.000,00€ e mantem o mesmo material já colocado;

QUARTO: solicita resposta em 10 dias quanto a esta proposta.

5ª A CARTA de 2 de Fevereiro de 2009 é a resposta do autor.

DOCUMENTO 7 DA PI (documento nº 2 da contestação), na qual:

PRIMEIRO: admite anterior reunião presencial no dia 27 de Janeiro 2009 com um representante da empresa;

SEGUNDO: não responde no prazo que lhe é solicitado;

TERCEIRO: não aborda o defeito do chão;

QUARTO: não responde à solução proposta e não apresenta qualquer alternativa;

QUINTO: invoca atraso na conclusão da construção e notifica a promitente vendedora do direito de rescisão, exige a restituição do sinal em dobro no valor de 145.381,52€.

6.ª Resumida a correspondência entre as partes temos por parte do promitente-comprador:

- desinteresse em resolver a questão do soalho;

- ausência de resposta quanto a este ponto;

- referência a demais anomalias, não referindo uma em particular;

- falta de colaboração, o injustificado protelamento do cumprimento do contrato;

- a rescisão unilateral do contrato/vontade de não celebrar o negócio.

7ª Somados todos estes factos revelam o altear de um comportamento violador do princípio da boa-fé negocial e consequentemente a sua constituição em mora. Devidamente apreciada esta prova, devemos concluir que a questão do soalho não era essencial do ponto de vista do autor.

8ª E devemos concluir também que incumpre as suas obrigações contratuais, a partir do momento que não apresenta solução para concretização da escritura e não comparece a essa mesma escritura.

9ª Pela CARTA de 22 de Maio de 2009, a empresa:

PRIMEIRO: notifica o promitente-comprador de NOVA (terceira) DATA para celebração da escritura para dia 15 de Junho de 2009,

SEGUNDO: informa, uma vez mais, que as situações apontadas pelo autor se encontram absolutamente regularizadas,

TERCEIRO: adverte das consequências da falta/ conversão da mora em incumprimento definitivo.

10ª A matéria de facto que o autor pretendeu ver alterada diz respeito à data em que terá sido trocado o soalho do apartamento. Pretendeu que se considerado provado que pelo menos em 15 de Junho o soalho era em afizélia. É pacifico que essa troca se efetuou, que se apresenta concretizada no dia 15 de Junho 2009

11.ª A questão essencial é saber se foi ou não trocado antes da data da escritura de 20 de Fevereiro, para tanto importa a análise da alínea b) da matéria não provada, coincidente com a análise dos items 51) e 52) da matéria provada.

12.ª Da prova resultante das declarações da testemunha TT, (profissional executante da obra de reparação), confrontadas com as declarações da testemunha SS (representante da empresa) resulta que foi antes de 20 de Fevereiro que a troca se efetuou.

TT - gravação ...18

Minutos 6.25 a 6.35 “meses de pois de ter acabado a obra, de ter deixado a obra, fui chamado para trocar o pavimento numa das frações”

SS - gravação …03 minutos 24.01 a 24.14 “ licença foi tirada no Verão de 2008”

Minutos 27.56 a 27.10 a “obra foi concluída antes de Janeiro de 2009, pelo menos 3 meses antes, aquando da obtenção da licença pela Câmara”

13ª O Tribunal da Relação não pode basear-se apenas no documento de flhs 66 -declaração de empresa Sousa Pinheiro & Filhos, Ldª -, o qual é um documento meramente formal, e que se refere à conclusão da obra que constam do mapa de acabamentos. A boa decisão da causa impõe que, sendo a definição da data da conclusão das obras uma data capital, consideremos outro documento – o Alvará de Utilização nº … (junto com a PI) datado de 7 de Julho de 2008.

14ª Na realidade, de facto, as obras terminaram entre Julho de 2008. Foi este o período de referência usado pelas testemunhas, quando indicaram, meses depois das obras terem acabado o soalho foi trocado para afizélia.

15ª Pelo que os Senhores Desembargadores, salvo o devido respeito, não poderiam ter concluído como concluíram, ou seja, que apenas em 15 de Junho se apurou a reparação deste defeito. A reparação aconteceu entre Janeiro e Fevereiro, isto é, até à escritura de 20 de Fevereiro.

16ª Andou mal o Tribunal da Relação, pois da conjugação da prova, não podia ter concluído como concluiu, que não era evidente que a 20 de Fevereiro tivesse o soalho sido trocado e que tal só se prova em 15 de Junho.

17ª A decisão do Tribunal da Relação vê-se abalada, na medida em parte de um facto erroneamente provado, vendo-se inquinada toda a sua fundamentação. A alteração do item 52) dando como certo que em 20 de Fevereiro o soalho não era afizélia é errada e não tem fundamentação/sustentação bastante.

18ª Assim, resulta que a não comparência à escritura marcada para o dia 20 de Fevereiro de 2019 constitui o autor em mora, como bem entendeu o Tribunal de 1ª instância, e não a partir da (segunda) não comparência, no dia 15 de Junho de 2019.

19ª Há que atender às circunstâncias particulares, ao cumprimento ou incumprimento de todas as obrigações acessórias do ponto de vista objetivo, nascidas durante as negociações entre as partes.

20ª Sabendo, in casu, que as obras de facto foram concluídas no Verão de 2008 e que o autor confrontado com a marcação da primeira escritura para 22 de Dezembro de 2008, apresenta extensa e variada lista de desconformidade e/ou defeitos.

21ª Sendo adquirido que o promitente-comprador não deu relevância a qualquer um dos defeitos em particular, e que a empresa, reconhecendo algumas das falhas nos acabamentos, imediatamente procedeu à sua correção.

22ª Tendo sido provado que a empresa comprometeu-se a executar imediata troca do pavimento, solicitando ao autor resposta no prazo de dez dias, assumindo o cumprimento da sua prestação antes de 20 de Fevereiro de 2009 (data de escritura).

23.ª Reconhecido que, após esta especial solicitação, o promitente-comprador não respondeu, não apresentou solução ao defeito do pavimento na resposta escrita enviada à promitente-vendedora (dia 2 de Fevereiro 2009).

24ª Tudo isto, culminado com a recusa do promitente-comprador em outorgar a 20 de Fevereiro de 2009, sem possuir justificação, incorre o autor na violação de princípios e normas fundamentais e consequentemente far-se-á constituir em mora.

25ª O promitente-comprador revelou ao longo das negociações uma atitude de injustificado protelamento do cumprimento do contrato incompatível com o princípio da boa-fé negocial e violadora da confiança.

26ª É tese dos Recorrentes que todos os defeitos foram corrigidos e concluídos, incluindo as obras de substituição do soalho, antes de 20 de Fevereiro de 2009. Ainda que não se tivesse sido apurado essa data exata, ela aconteceu seguramente antes, muito antes, de 15 de Junho de 2009.

27ª Assume a carta de 22 de Maio 2009 remetida pela promitente-vendedora cabimento ao abrigo do disposto no artigo 808.º, n.º 1, 2ª parte, do Código Civil (nos termos do qual assiste ao credor a possibilidade de considerar não cumprida a obrigação se, em termos formais, tiver notificado o devedor para esse efeito), verificam-se cumpridos esses três pressupostos: intimação ao cumprimento; fixação de um termo peremptório para cumprimento da obrigação, declaração (admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro do prazo estabelecido.

28ª Sendo inquestionável, por um lado, o comportamento exemplar da Vasquez & Rodrigues, Ldª, em obediência estreita com o princípio da boa-fé negocial, a tolerância demonstrada, a correção de todos defeitos, inclusive os considerados não conformidades de estética (como espelhos, lava-loiça, mármores, etc).

29ª Tendo, por outro lado, a factualidade evidenciada o retardamento sucessivo no cumprimento das prestações ou deveres acessórios, a satisfazer pelo promitente-comprador, nomeadamente, ter manifestado vontade de rescindir unilateralmente o contrato (pedindo o sinal em dobro), bem como não ter encetado qualquer diligência com vista ao cumprimento da prestações principal e/ou instrumentais e acessórias a que estava obrigado. Acrescendo a falta de prova da exata data da conclusão da reparação do defeito do pavimento.

30ª Contrariando a decisão do Tribunal da Relação, afirmamos que o autor não fez prova concludente de que lhe assistia o direito de recusar a obrigação principal da obrigação do contrato prometido enquanto a promitente vendedora não eliminasse os defeitos

31ª Pelo que, constituído em mora em 20 de Fevereiro, tem pleno fundamento a resolução nos termos do artº 442º nº 2 do Código Civil.

32ª Na matéria de facto provada (22 e 23) e não provada (alínea c) não foi possível encontrar fundamento justificativo para a não comparência à terceira marcação da escritura (15 de Junho 2009) por parte do promitente-comprador.

33ª Consequentemente, uma vez transcorrido o aludido prazo peremptório, sem que o promitente-comprador tenha comparecido à escritura pública de compra e venda, o contrato-promessa em questão não pode senão ser havido como incumprido definitivamente pela promitente-vendedora, nos termos do art. 808º- nº 1 do Código Civil.

34.ª Ao considerar provado que apenas na data de 15 de Junho de 2009 as obras se apresentavam concluídas, o Tribunal da Relação sustenta-se no pegão errado.

35ª Ao resumir os factos provados em meia dúzia de factos, construindo dessa plataforma a sua fundamentação, incorre numa interpretação errada do artº 428º, do artº 442º nº 2, do artº 342º, do artº 804º nº 4 e do artº 810 nº 1 todos do Código Civil violando-as.

36ª Não andou bem o Tribunal da Relação quando decidiu que o autor fez prova dos elementos constitutivos da exceção do não cumprimento, e quando, consequentemente, inverteu o ônus da prova, afirmando que cabia à promitente-vendedora fazer prova do momento que cumpriu a eliminação dos defeitos.

O Autor apresentou contra-alegações, em que solicitou a retificação de erro material, arguiu nulidades do acórdão recorrido e pediu a ampliação do objeto do recurso aos vários fundamentos da ação, para além de sustentar a improcedência daquele.

*

II – O objeto do recurso

Relativamente ao pedido de retificação de erro material, o mesmo deveria ter sido apreciado pelo tribunal recorrido, em despacho autónomo, ou no despacho que admitiu o recurso. Não o tendo sido, face à evidência do lapso apontado, não se justifica mandar baixar o processo para que seja proferido, procedendo-se à sua correção neste acórdão, no lugar próprio.

Atendendo às conclusões das alegações de recurso, ao conteúdo da decisão recorrida e tendo em consideração que o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa, não pode ser objeto de revista (artigo 674.º, n.º 3, do Código de Processo Civil), neste recurso deve ser apreciada, a seguinte e única questão:

Deve considerar-se que o contrato-promessa celebrado pelo Autor foi definitivamente incumprido por este ?

Na hipótese de resposta afirmativa a esta questão, devem, então, serem apreciadas as nulidades do acórdão recorrido invocadas pelo Autor nas contra-alegações, nos termos do artigo 636.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, e, eventualmente, os demais fundamentos da ação invocados na petição inicial, por força da ampliação do objeto do recurso deduzida nas contra-alegações, nos termos do artigo 636.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.

III – Factos provados

São os seguintes os factos provados neste processo:

1) Os Réus BB, DD, GG, RR, II, e FF foram, entre outros sócios fundadores da sociedade comercial por quotas denominada “Vasquez Rodrigues, Ld.ª”, tendo o respetivo contrato de sociedade sido registado na Conservatória do Registo Comercial do ... pela apresentação …, sendo-lhe atribuída a matrícula ….

2) A sociedade “Vasquez Rodrigues, Ld.ª”, tinha como objeto, além do mais, a compra e venda de terrenos, urbanização, construção e venda de imobiliário adquirido para esse fim, quaisquer atividades concernentes ao desenvolvimento do turismo nacional, e o seu capital social era de € 50 000,00, dividido em 7 quotas, nos seguintes termos:

a) Uma no valor de € 2 500,00, da titularidade de RR..., casado com LL;

b) Uma no valor de € 7 500,00, da titularidade de BB, casado com CC;

c) Uma no valor de € 7 500,00, da titularidade de DD, casado com EE;

d) Uma no valor de € 8750,00, da titularidade de GG, casada com FF;

e) Uma no valor de € 11 250,00, da titularidade de RR, casado com HH;

f) Uma no valor de € 5 000,00, da titularidade de II, casado com JJ; e

g) Uma no valor de € 7 500,00, da titularidade de FF.

3) A quota pertença de RR... foi transmitida, por cessão outorgada em 2004, a GG, a RR e a II.

4) Por força da cessão referida em 3), passou a ascender a € 9.583,00 a quota da titularidade de GG, a € 12 083,00 a quota da titularidade de RR e a € 5 834,00 a quota da titularidade de II.

5) A gerência da sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, ficou afeta a todos os sócios.

6) A sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, foi dissolvida a 26 de Março de 2014, através de procedimento especial de extinção imediata de entidade comercial, mediante a apresentação da ata nº 22 da assembleia geral extraordinária realizada a 24 de Março de 2014, na qual esteve representada a totalidade do capital social.

7) Na ata nº 22 da assembleia geral da sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, consta:

a) Foram submetidos dois pontos à deliberação dos sócios – a proposta de dissolução e liquidação da sociedade e a aprovação das contas e do balanço do exercício final, tendo ambos os pontos sido aprovados por unanimidade;

b) A sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, havia integralmente cumprido o seu objetivo social, a 24 de Março de 2014 não tendo qualquer ativo ou passivo.

8) Em face da deliberação dos sócios da sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, o Conservador do Registo Comercial declarou a sociedade dissolvida e encerrada a respetiva liquidação.

9) A 14 de Junho de 2005 o Autor e a sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, celebraram contrato promessa de compra e venda pelo qual o Autor prometeu comprar, e a sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, prometeu vender, pelo preço de € 155.000,00, uma fração autónoma, correspondente a uma habitação tipo T2, implantada no … andar do bloco ... (e incluindo um lugar para aparcamento automóvel e um arrumo, ambos na 1ª cave), com identificação provisória “AAJ”, do prédio urbano comercialmente denominado “...”, em fase de edificação (ao abrigo do alvará de construção nº …) na parcela de terreno sita no gaveto da rua ..., da rua ... e da rua ... ..., freguesia e ..., …, descrito na … Conservatória do Registo Predial do ... sob o nº ……34, a fls. 150, verso, do livro …, e inscrita na respetiva matriz predial sob o artigo …, conforme plantas e mapa de acabamentos em anexo aos presente contrato

[1]

.

9-A) No Mapa de acabamentos junto anexo ao contrato referido em 9) consta que os pavimentos do hall de entrada, sala, hall de distribuição e quartos seria em afizélia

[2]

.

10) No momento da outorga da promessa referida em 9) o Autor entregou à sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 23.700,00;

11) No âmbito da promessa referida em 9) o Autor entregou ainda à sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”:

a) € 23.700,00 a 14 de Dezembro de 2005, a título de reforço de sinal; e

b) € 23.700,00 a 14 de Junho de 2006, a título de reforço de sinal.

12) A 15 de Junho de 2005, o Autor e a sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, acordaram em proceder a um aditamento ao contrato referido em 9), no qual convencionaram que o Autor assumia o compromisso de pagar a quantia de € 82.000,00, na data da outorga do contrato prometido, como contrapartida pela execução de diversas alterações aos acabamentos inicialmente previstos para o imóvel, de acordo com o solicitado pelo Autor.

13) No âmbito do acordo referido em 9) fixou-se 31 de Dezembro de 2006, como data prevista para a conclusão da construção do imóvel, e estabeleceu-se que o contrato prometido seria celebrado nos 30 dias subsequentes à obtenção da licença de utilização do imóvel, e ainda que a sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, procederia ao agendamento da escritura de compra e venda.

14) Não obstante o acordado, a construção da fração prometida vender ao Autor não foi concluída até 31 de Dezembro de 2006.

15) Apenas em Dezembro de 2008, e através do envio de carta datada de 05/12/08, a sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, procedeu ao agendamento da escritura pública para cumprimento do contrato promessa celebrado com o Autor, para o dia 22 de Dezembro de 2008

[3]

.

16) Em Dezembro de 2008 e Janeiro de 2009, o material colocado no chão dos quartos, “hall” de entrada e sala da fração autónoma prometida vender ao Autor era em carvalho, e não afizélia.

17) A licença de utilização da fração autónoma prometida vender ao Autor foi emitida a 07 de Julho de 2008.

18) Por carta remetida a 12/12/08, o Autor comunicou à sociedade “Vasquez Rodrigues, Lda.”, um conjunto de trabalhos e acabamentos cuja falta e/ou deficiência, no seu entender, nesse momento, obstavam à celebração do negócio prometido, concretamente:

a) Ligação hidráulica completa para “kit” solar;

b) Alimentação elétrica para “kit” solar (2x4mm2+T) c/ protecção 20ª;

c) Louça de copa e meia;

d) Substituição da “pedra” de cobertura da banca da cozinha por falta de qualidade;

e) Substituição da pedra frontal à banca da cozinha por falta de qualidade;

f) Portas com excessiva folga na base;

g) Irregularidades no funcionamento (fecho e abertura) de todas as portas da varanda;

h) Instalação de para-sóis por cima das varandas; i) Colocação de espelhos nos wc;

j) Instalação elétrica das tomadas de wc com 2x4mm2+T e proteção de 20A;

k) Substituição dos azulejos partidos e correção dos mal colados nos 2 wc;

l) Os pavimentos do hall de entrada, sala, hall de