Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

1.	A, chamada à demanda na acção que correu entre B e C, como autores, e D, como ré, pediu revista do acórdão confirmatório da sentença do juiz do 3º Juízo Cível de Lisboa que condenou a ré a pagar 3340000 escudos, acrescida de juros de mora, aos ditos autores, e reconheceu aos mesmos autores direito de retenção sobre a fracção autónoma objecto do contrato cujo incumprimento causou a dívida;

levanta as seguintes questões:

·	o contrato-promessa de compra e venda que fundamenta a acção é nulo, porque não contém o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes nem a certificação, pelo notário, da existência da licença de utilização ou de construção, e é nulo, também, porque foi assinado por pessoas sem poderes de representação, quer do lado da promitente vendedora, quer dos promitentes compradores, assistindo à recorrente legitimidade para arguir aqueles vícios, sob pena de violação do artº 20º, da Constituição.

·	não houve, por parte da ré, incumprimento definitivo do contrato-promessa, e, sendo assim, nos termos do nº3, do artº 442º, CC, na redacção do DL 236/80, de 18/7, não chegou a constituir-se o direito de retenção dos autores sobre a fracção autónoma;

·	os DL 236/80, citado, e 379/86, de 11/11, no ponto em que institucionalizaram o direito de retenção do promitente comprador de prédio urbano ou sua fracção autónoma, no caso de ter havido tradição da coisa objecto do contrato, e, concretamente, as normas constantes do nº3, do artº 442º e da alínea f, do nº1, do artº 755º, CC, são materialmente inconstitucionais, porque põem em causa o princípio da segurança do comércio jurídico imobiliário e porque violam os direitos patrimoniais do credor, titular de uma hipoteca anterior ao reconhecimento de tal direito de retenção, e são, também, organicamente inconstitucionais porque versam sobre área de reserva relativa da Assembleia da República, a área dos direitos e garantias patrimoniais (artº 168º, nº1, b, Const.), não constando dos ditos DL qualquer referência à necessária autorização legislativa.

2.	Tudo visto, e face à matéria de facto fixada, em definitivo, na Relação, é indiscutível e indiscutido que o contrato-promessa em causa, celebrado em 18.5.84, não respeitou o nº3, do artº 410º, CC, acrescentado àquele artigo pelo DL 236/80, de 18/7.

Porém, o Supremo, no Assento nº 15/94, citado nas alegações da recorrente, fixou a doutrina de que, no domínio da referida disposição, a falta das formalidades ali determinadas não é invocável por terceiros, isto porque se entendeu que o interesse tutelado pela norma é, essencialmente, o particular, do promitente comprador, e não o interesse geral da comunidade.

Não vemos razões para, em vista do presente caso, abandonarmos a doutrina de tal assento, hoje, é certo, com mais restrito e menos forte poder vinculativo, mas sempre com a autoridade de um uniformizador jurisprudencial (nº2, do artº 17º, DL 329-A/95, de 12/12); tanto mais quanto é certo que não existe indicação alguma de que tenham sido os promitentes-compradores (aqui, recorridos) a dar causa à aludida omissão, caso em que também o promitente-vendedor teria legitimidade para a arguir.

A possibilidade de, nas referidas circunstâncias, o vício também poder ser invocado pelo promitente-vendedor revela que, embora primaciais, os interesses particulares do promitente-comprador não esgotaram o rol das preocupações da nova norma, e disso já dava conta a parte do preâmbulo do DL 236/80 em que o legislador de então alega preocupações de "mais solenidade", como uma das justificações do inovatório nº3, do artº 410º,CC.

Nesta perspectiva das coisas, não repugnaria uma revisão da doutrina do assento, desde que limitada às hipóteses em que a omissão das formalidades fosse atribuível à própria parte que o legislador quis especialmente proteger.

Não é esse, porém, o caso dos autos, como se viu.

3.	A tese da nulidade do contrato por falta de poderes representativos dos que intervieram em nome dos contraentes não tem viabilidade.

Da parte do promitente-comprador, se é certo que Agostinho Ferreira, que o representou, não tinha poderes válidos para assim intervir, vistas as disposições conjugadas dos artºs 262º-2, 410º-2 e 875º, todos do CC, certo também é que a irregularidade não implica com a validade do negócio, mas, sim, com a sua eficácia relativa, como está bem expresso no artº 268º-1,CC; o negócio celebrado por representante sem poderes (é o caso) é simplesmente ineficaz, e apenas relativamente ao representado.

Como ineficácia relativa, o vício só pode ser invocado por aquele a quem o negócio é inoponível (no caso, o autor/recorrido) diferentemente do que sucede nos casos de ineficácia absoluta, como são, p. ex., os negócios feitos sob condição suspensiva, se a condição se não realiza (artº 247º,CC), em que o vício, actuando automaticamente, erga omnes, pode ser invocado por qualquer interessado.

O recorrente não tem, pois, legitimidade substantiva para invocar aquela ineficácia.

Aliás, os termos da procuração junta a fls. 281, e os da própria acção a que este recurso respeita não podem deixar de relevar como tácita ratificação do negócio, por parte do promitente-comprador, e pela forma legalmente exigível.

Acerca da representação, no escrito que titulou o contrato-promessa, da sociedade promitente-vendedora, deve notar-ser, em primeiro lugar que se lhe não aplica o nº4, do artº 260º, do CSC Código das Sociedades Comerciais, mas, sim, o artº 30º, da LSQ Lei das Sociedades por Quotas, de 11.4.1901, visto que o CSC é de 1986 e o contrato em causa data de 1984, e considerado o disposto no nº1, do artº 12º, CC Código Civil..

Dissemos artº 30º, e não 29º,§1º, da referida LSQ, pois a sociedade promitente-vendedora usava "denominação particular" e não "firma".

Nos termos do citado artº 30º, a vinculação da sociedade em actos escritos depende da assinatura, em nome dela, da maioria dos gerentes.

Quer isto dizer que uma sociedade por quotas com denominação particular só ficava civilmente obrigada em actos formais se a maioria dos respectivos gerentes assinasse o documento e o fizesse em representação da sociedade, representação essa que, naturalmente, devia resultar do próprio contexto do documento.

Ora, no caso dos autos, verifica-se que o documento que formaliza o contrato-promessa foi assinado por duas pessoas que, ao tempo, eram os únicos sócios, ambos gerentes, da sociedade promitente-vendedora, como consta da alínea a, da especificação, suportada pelo teor do doc. de fls. 61; tais pessoa agiram em representação daquela sociedade, conforme consta da resposta ao quesito 2º, e é bem evidenciado pela circunstância de a parte identificada como promitente-vendedora ser a aludida sociedade e não os próprios subscritores.

Sendo assim, deve concluir-se que o contrato vinculou, desde o início, a sociedade promitente-vendedora.

4.	Diz o recorrente que a simples mora do promitente-vendedor não confere ao promitente-vendedor, beneficiário da tradição da coisa objecto do contrato-promessa, o direito de retenção previsto no nº3, do artº 410º, CC.

E diz mais que, não tendo ficado apurado incumprimento definitivo por parte da D não podia ser reconhecido aos recorridos o direito de retenção sobre o andar.

Mas não é assim.

Primeiro que tudo, importa reter que não faz parte das questões da presente revista a mora da promitente-vendedora, declarada nas instâncias; há que tomar como definitivamente assente, por isso, que a D se constituiu em mora.

Pois bem. A partir da redacção que o DL 379/86, de 11/11, deu ao nº3, do artº 442º, CC, tornou-se claro o que, antes, era nebuloso, acerca do funcionamento da indemnização baseada no sinal passado (perda ou restituição em dobro): o direito do promitente-alienante de fazer seu o sinal recebido, e o do promitente-adquirente de exigir o dobro do sinal entregue bastam-se com a mora da contraparte.

Outra coisa se não pode concluir, com efeito, da possibilidade, prevista na parte final do citado nº3, de uma das alternativas que o nº2 do mesmo artigo prevê para o do dobro do sinal (o aumento do valor da coisa ou do direito) ser evitada pelo contraente em falta, desde que este ofereça o cumprimento da promessa. E o que vale, em termos de pressupostos, para a referida sanção, vale, igualmente, para a respectiva alternativa, como resulta evidente dos termos da lei.

Certo que o contrato é anterior ao mencionado DL, como também o é o início da mora imputada à ré D, e que, sendo assim, se poderá argumentar que o artº 12º, nºs 1 e 2, 1ª parte, CC, não permitem aplicar ao caso dos autos a disciplina introduzida pelo referido diploma legal.

A isso se deverá responder que, pelo menos a partir da alteração introduzida no nº2, do citado artº 442º, pelo DL 236/80, a mais correcta interpretação do regime legal passou a ser a que, a partir do DL 379/86, se impôs claramente.

Com efeito, fazendo depender dos mesmos pressupostos quer o direito de exigir o dobro do sinal ou o valor actualizado da coisa, quer o de requerer a execução específica do contrato, pôs o legislador, nessa perspectiva, os dois primeiros direitos no mesmo nível de um outro, o último, cujo exercício, sem prejuízo de diferente opção legislativa, é mais conatural à simples situação de mora, e, portanto, à dispensa da "interpelação admonitória", a que se reporta o dito nº1, do artº 808º.

Na parte final da versão do nº3, do artº 442º, introduzida pelo DL 379/86, inovatória no que respeita ao direito ali atribuído ao promitente em falta, o legislador de 1986 partiu do princípio de que o regime legal já, então, instituído dispensava o contraente não faltoso, que quisesse prevalecer-se do direito de exigir o dobro do sinal entregue, ou o valor actualizado da coisa, de converter a mora em falta definitiva de cumprimento, através da interpelação admonitória consagrada no nº1, do artº 808º (caso tal incumprimento definitivo não resultasse, já, da "perda de interesse" referida na 1ª parte do mesmo preceito). Um tal pressuposto, partindo de quem partiu, não pode ser levado à conta de um simples erro dogmático, sem consequências, outras, que não fossem as de se sujeitar à crítica dos especialistas na matéria; o legislador de 1986, querendo reequilibrar os pratos da balança da justiça entre as partes do contrato-promessa, que o legislador de 1980 havia desequilibrado exageradamente para o lado do promitente-comprador, permitiu ao promitente-vendedor faltoso, entre outras soluções inovatórias, o ensejo de impedir o pedido de indemnização pelo valor actual da coisa objecto do contrato, oferecendo o cumprimento, ainda que retardado, da sua prometida contraprestação. E encaixou essa solução no sistema porque entendeu que ele próprio (sistema) já continha, do antecedente, as virtualidades para a abarcar, sem quebra de unidade.

Ora bem, o que, afinal, esse prejuízo ou pressuposto significa não pode ser outra coisa senão a interpretação autêntica, feita de forma tácita, do sentido das expressões "deixar de cumprir a obrigação", "não cumprimento do contrato", "incumprimento", utilizados pelo legislador de 1980, na redacção que deu ao nº2, do artº 442º,CC.

Na medida da sua dimensão interpretativa, o DL 379/86 "integra-se na lei interpretada" (cfr. nº1, do artº 13º, CC), retroagindo, portanto, os seus efeitos à data da entrada em vigor do Dl 236/80.

Com Almeida Costa Contrato-Promessa - Uma síntese do regime actual, pags. 59/60, poderá dizer-se que "havendo sinal passado, a transformação da mora em não cumprimento definitivo afasta-se do regime-regra do artº 808º", pelo que "a parte não faltosa, uma vez verificada a mora, pode prevalecer-se das consequências desta ou exercer o direito potestativo de transformá-la, de imediato, em não cumprimento definitivo, sem observância de qualquer dos pressupostos indicados no nº1, do artº 808º", pois "a exigência do sinal ou da indemnização actualizada constitui uma declaração tácita de resolução do contrato-promessa (artº 436º, nº1)"

5.	Sobre as arguidas inconstitucionalidades, cabe dizer o seguinte.

·	A norma do artº 20º, Const. que o recorrente diz violada por efeito de lhe não ter sido reconhecida legitimidade para arguir as invalidades que invocou, respeita ao conteúdo processual ou formal da cidadania, estando, pois, deslocada num contexto, como é o das normas arguidas de inconstitucionalidade, de regulação de interesses substantivos.

As ditas normas não negam o acesso do recorrente ao direito e à tutela jurisdicional efectiva, e a prova evidente disso é o presente recurso.

·	Não tem sentido dizer que a atribuição de direito de retenção sobre a coisa objecto do contrato ao beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real, com tradição da coisa, viola direitos fundamentais do credor hipotecário, como o direito à segurança do comércio jurídico imobiliário e os direitos patrimoniais do credor, e que, portanto, o nº 3, do artº 442º e a alínea f, do nº1, do artº 755º, ambos do CC, seriam, nessa medida, materialmente inconstitucionais.

Passando ao lado da imprecisa e difusa arguição, dir-se-á que a inconstitucionalidade, a haver, estaria, então, não nos referidos dispositivos, mas, antes, naquele (o nº2, do artº 759º,CC), que confere prevalência ao direito de retenção sobre a hipoteca, ainda que registada anteriormente.

·	Sobre a inconstitucionalidade orgânica, não é menos inconsistente a alegação do recurso.

(?) Quais os direitos e garantias patrimoniais, de raiz constitucional, isto é, fundamentais, violados? Não o diz o recorrente, e, na verdade, não é fácil descortiná-los, tanto mais que teriam de ser, à falta de direitos de cariz estritamente patrimonial no título (o 2º) da Constituição reservado aos "Direitos, liberdades e garantias", teriam de ser, dizíamos, direitos considerados de natureza análoga àqueles, para que se lhes aplicasse, também, o regime de reserva relativa de competência legislativa que constava da alínea b, do nº1, do artº 168º, Const. Constituição Política (versão de 1982, então em vigor).

A atribuição do direito de retenção ao beneficiário da promessa e da tradição da coisa, foi uma opção ponderada do legislador governamental, uma consciente sobreposição dos interesses do consumidor aos das instituições de crédito (veja-se, a propósito, o que consta do nº4 do relatório do DL 379/86).

Quer no DL 236/80, que criou aquela garantia, quer no DL 379/86, que a confirmou, o Governo invocou o poder de iniciativa legislativa conferido pela alínea a, do nº1, do artº 201º, Const. (na versão vigente às datas), e fê-lo bem, porque, no que ao direito de retenção respeita, tratou-se simplesmente do exercício do poder/dever de conformar a realidade sócio-económica de acordo com as opções de política legislativa que a Constituição amplamente lhe permite tomar.

6.	Por todo o exposto, negam a revista.

Custas pelo recorrente.

Lisboa, 28 de Janeiro de 1999.

Quirino Soares,

Sousa Dinis,

Matos Namora.