Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1.

"A" intentou, no Tribunal Cível do Porto, acção com processo ordinário contra B , pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 4.183.683$00, acrescida de juros à taxa legal até integral pagamento, como indemnização pelos prejuízos por ele sofridos em consequência do retardamento da venda a um terceiro, de um apartamento que havia adquirido à ré em 9 de Agosto de 1993, e que, por circunstâncias a esta imputáveis, só conseguiu vender em 15.10.98, apesar de ter negociado a venda, com os compradores, em 10.08.95, através da celebração do correspectivo contrato-promessa.

Deveu-se esse retardamento ao facto de a ré não ter terminado a construção do prédio onde se integra o dito apartamento e não ter, por isso, obtido da Câmara Municipal a necessária licença de habitabilidade, não obstante as reiteradas insistências do demandante para que o fizesse; e mesmo após a obtenção da dita licença, em 15.07.98, manteve-se sem terminar o prédio, sabendo que, sem as obras concluídas, o autor não podia outorgar a escritura de venda com os promitentes compradores.

E assim a escritura de venda, que deveria ter ocorrido em 10.10.95, recebendo, então, o autor 8.400.000$00, só veio a realizar-se em 15.10.98, ficando o autor privado daquela quantia até à data da escritura, pelo que lhe são devidos os juros respectivos, além de outras despesas que teve de efectuar em consequência do aludido retardamento, designadamente com a nova inscrição registral do apartamento e com o pagamento da contribuição autárquica - o que tudo ascende ao montante reclamado.

A ré contestou, alegando, em síntese que não teve culpa na demora na obtenção da licença, pois que, tendo comprado um prédio para demolir, com projecto aprovado - para edificar, no local, o prédio de que faz parte a fracção autónoma que veio a vender ao autor - veio a ter de apresentar novo projecto a rectificar o anterior, uma vez que, tendo-se verificado, após a demolição, que o terreno tinha menos largura e esta era variável, não era possível efectuar a nova construção de acordo com o projecto inicial.

E o autor podia vender o apartamento com a apresentação da licença de construção, como fez a ré para lho alienar em 1993.

Invocou ainda a prescrição do direito do autor à indemnização.

A acção foi, na 1ª instância, julgada totalmente improcedente, com a consequente absolvição da ré do pedido.

O autor apelou, mas sem êxito, já que a Relação do Porto, por seu acórdão de 10.10.02, confirmou a sentença recorrida.

De novo inconformado, o autor pede revista, formulando, no remate da sua minuta de recurso - na qual pede que o acórdão recorrido seja anulado (sic) e a ré condenada a pagar a quantia peticionada - um leque de conclusões que se podem sintetizar assim:

1ª - A ré não cumpriu na totalidade a obrigação que sobre ela impendia;

2ª - A ré não desconhecia que o projecto era inviável antes mesmo de vender o apartamento em causa ao autor, pelo que vendeu conscientemente ao autor um imóvel que sabia não ter e não poder construir, e com a consciência do prejuízo que para o autor resultaria de tal venda, agindo assim com dolo;

3ª - A ré não afastou a presunção de culpa que sobre ela impendia;

4ª - Deve, por isso, responder pelos danos causados ao autor, os quais estão fixados nos autos;

5ª - A licença de construção e a licença de habitabilidade e de ocupação devem ser obtidas pela construtora - a ré, que é também, no caso dos autos, a vendedora do imóvel;

6ª - A ré foi notificada inúmeras vezes para obter tal licença, não o tendo feito conscientemente, sendo responsável pelos danos causados ao autor;

7ª - O acórdão recorrido violou o disposto nos arts. 668º/1.c) do CPC e 798º do CC e o RGEU.

A recorrida, na sua contra-minuta, pugna pelo não provimento do recurso.

Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

2.

As instâncias deram como assente o seguinte elenco factual:

I - Por escritura de compra e venda outorgada no 3º Cartório Notarial do Porto, em 09.08.93, o autor comprou à ré, pelo preço de 6.680.000$00, a fracção autónoma designada pela letra G, correspondente a uma habitação no 3º andar direito, com entrada pelo n.º ..., dispondo de um lugar de aparcamento e arrumo na cave, com entrada pelo n.º 978, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua de S. Roque da Lameira, n.º ... a ..., da freguesia de Campanhã, então omisso à respectiva matriz, mas já feita a participação para a respectiva inscrição, estando a referida fracção descrita na competente Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1062-G e aí registada a favor da vendedora;

II - O referido prédio foi inscrito na matriz respectiva sob o art. urbano n.º 10.133-G;

III - Para registar e vender a referida fracção a ré utilizou o alvará de licença de obras n.º 285, de 23 de Maio de 1993, da Câmara Municipal do Porto;

IV - Em 10.08.95 o autor outorgou com C e mulher D o contrato-promessa de compra e venda, constante do escrito de fls. 20;

V - Nos termos desse contrato, o autor, por escritura pública, declarou vender aos ditos C e mulher a fracção autónoma designada pela letra G, correspondente a uma habitação no 3º andar direito, com entrada pelo n.º 976, dispondo de aparcamento na cave, com entrada pelo n.º ..., do prédio urbano sito na Rua de S. Roque da Lameira, n.º ... e ..., da freguesia de Campanhã, cidade do Porto, pelo preço de 8.900.000$00;

VI - O autor recebeu, a título de sinal e princípio de pagamento, 550.000$00;

VII - O restante preço ainda em dívida, de 8.400.000$00, só seria recebido pelo autor no acto da escritura definitiva de compra e venda, que deveria realizar-se no prazo de 60 dias, e simultaneamente com a escritura do empréstimo que os compradores iriam solicitar;

VIII - A escritura referida em V só viria a realizar-se em 14.10.98;

IX - A ré não construiu o lugar de arrumo que prometeu e declarou vender ao autor;

X - Por várias vezes o autor se dirigiu à ré, quer por telefone quer pessoalmente, exigindo-lhe o cumprimento da sua obrigação referida no n.º anterior e da de obter a licença de habitabilidade;

XI - E fê-lo, por carta, em 31.10.96, e por carta registada com A/R, em 18.05.98;

XII - Só em 15.07.98 a ré obteve a licença de habitabilidade;

XIII - O autor escreveu à ré em 30.09.98 e 09.10.98, cartas que não foram por esta recebidas;

XIV - A 13.10.98 a ré enviou ao autor o fax junto aos autos a fls. 207, do teor seguinte:

De acordo com a nossa última conversa venho confirmar-lhe a nossa disponibilidade em executar na cave do edifício sito em S. Roque da Lameira, ... no Porto, algumas arrecadações de arrumos, após o assunto ser aprovado em assembleia de condóminos a realizar em breve.

Dado termos tomado conhecimento que V.ª Ex.ª vendeu o apartamento ao sr. C e esposa, poderá garantir aos mesmos que esta firma, assim que o condomínio o delibere, fará as referidas arrecadações gratuitamente.

XV - Entre 29.05.95 e 15.10.98, o autor não recebeu quantia de 8.000.000$00;

XVI - O autor gastou em contribuição autárquica, em 1995, 65.490$00; em 1996, igual montante; e em 1997, 85.135$00;

XVII - A ré comprou um prédio para demolir, com projecto aprovado, a fim de no respectivo local ser edificado o prédio de que faz parte a fracção autónoma que veio a vender ao autor;

XVIII - Ora, sucede que o projecto não coincidia com a realidade, pois, feita a demolição, o terreno tinha menos largura e esta era variável;

XIX - Por outro lado, o Serviço de Águas e Saneamento do Porto exigiu uma cisterna e respectiva bomba elevadora, o que inviabilizou a construção de seis arrumos;

XX - Em consequência, foi necessário apresentar novo projecto e rectificar o anterior;

XXI - As vistorias são realizadas por uma única equipa que actua em toda a cidade duas vezes por semana.

3.

O autor pretende obter da ré uma indemnização por prejuízos que diz ter sofrido por acção culposa (lato sensu) da ré.

Os prejuízos invocados pelo autor, pelos quais pretende ser indemnizado, são os que para ele terão resultado do retardamento da formalização do contrato de compra e venda da fracção autónoma que adquirira à ré - contrato que deveria ser realizado, segundo o autor, no prazo de 60 dias contados a partir da data do respectivo contrato-promessa (10.08.95), e que só veio a ter lugar em 15.10.98.

Correspondem esses prejuízos aos juros legais referentes ao montante do preço da venda, de que o autor alega ter ficado privado durante esses três anos de atraso verificado na concretização do contrato prometido, acrescidos das despesas que fez com a nova inscrição do prédio na Conservatória do Registo Predial e dos montantes que, nesses três anos, despendeu em contribuição autárquica.

A pretensão indemnizatória do autor foi-lhe negada nas instâncias.

Pede ele, por isso, a este Tribunal que reveja a posição das instâncias, sustentando a culpa da ré na verificação dos prejuízos alegadamente sofridos,

- por ter dolosamente incluído no objecto da venda que lhe fez um lugar de garagem e arrumos, sabendo que era inviável a sua construção;

- por não ter obtido, como devia, a licença de habitabilidade - que só ela podia obter - não obstante as várias solicitações do autor para que o fizesse.

São, pois, estas, as questões a ponderar por este Tribunal.

3.1. A matéria de facto apurada mostra que, por escritura pública de 09.08.93, a ré declarou vender ao autor, em 1993, uma fracção autónoma (3º andar direito) de um prédio em regime de propriedade horizontal, dispondo de um lugar de aparcamento e arrumo na cave.

Todavia, não construiu o lugar de arrumo que declarou vender.

Pode, pois, concluir-se que a coisa entregue pela ré não corresponde à prestação a que se achava vinculada.

Quando a prestação realizada pelo devedor não corresponde, pela falta de qualidades ou requisitos dela, ao objecto da obrigação a que ele se achava adstrito, fala-se em cumprimento defeituoso da obrigação.

A consequência mais importante do cumprimento defeituoso é (vista do lado do devedor) a obrigação de ressarcimento dos danos causados ao credor - ou (enfocada do lado do credor) o direito à indemnização dos danos provenientes do cumprimento defeituoso (art. 798º do CC).

Em 10.08.95, o autor, adquirente da dita fracção autónoma, celebrou com terceiros (C e mulher) um contrato-promessa de compra e venda da dita fracção autónoma: 3º andar direito, dispondo de um lugar de aparcamento e arrumo na cave (fls. 20).

E, por escritura pública de 14.10.98, o mesmo autor declarou vender aos indicados C e mulher a mencionada fracção autónoma, "correspondente a uma habitação no 3º andar, direito, (...) dispondo de aparcamento na cave" (fls. 73 e segts.).

Pois bem!

O autor, ora recorrente, não funda a sua pretensão indemnizatória em prejuízo directamente decorrente do facto de a sua fracção não ter o arrumo. O que ele sustenta é que a não construção deste teria sido causa do retardamento da realização do contrato de compra e venda que veio a celebrar com C e mulher.

Não se contesta que a ré, ao não cumprir a prestação a que se obrigou, tenha agido com culpa - conclusão que as instâncias adoptaram.

O que há que apurar é se esse facto - falta de construção do arrumo - terá provocado (ou contribuído para provocar) o retardamento da realização da escritura de compra e venda da fracção autónoma a que vimos aludindo.

Ora, nada permite concluir pela afirmativa, tendo em atenção os factos apurados e acima arrolados.

O que desses factos resulta é, apenas, que o autor, em 1995, prometeu vender a fracção autónoma, com um requisito (lugar de arrumo na cave) que ela então não detinha; e veio a vendê-la, três anos depois, com a sua real configuração - é dizer, com um lugar de aparcamento na cave, mas sem lugar de arrumo.

Extrapolar daqui que esse alargado hiato temporal ficou a dever-se à falta de construção, pela ré, do dito arrumo, foi passo que a 1ª instância e a Relação se recusaram a dar - o que este Tribunal terá de respeitar, já que, como vem sendo afirmado pela doutrina e pela jurisprudência, a competência para a fixação do nexo de causalidade, constituindo matéria de facto, é exclusiva das instâncias.

E certo é que, para se dar como assente a obrigação de indemnizar não basta que esteja provada a culpa do devedor (nos casos em que esta é exigível): é ainda necessário demonstrar a existência do nexo de causalidade entre o facto do devedor e o prejuízo sofrido pelo credor.

3.2. É, porém, seguro que, como refere a Relação, "o acento tónico da exigência do autor, em termos indemnizatórios, se centra na inércia da ré em não desenvolver as diligências necessárias à obtenção da licença de habitabilidade".

Entendeu, porém - seguindo a trilha aberta pela 1ª instância - que, sendo interessado na obtenção da licença, podia o autor requerer, ele próprio, a emissão dela, e que, de qualquer modo, a escritura pública de compra e venda do prédio poderia ser feita, ao tempo, com a apresentação da licença de construção, sendo certo que nem ficou provado que era à ré que incumbia a obtenção da licença de habitabilidade, nem que tenha havido recusa do notário em lavrar a escritura sem a dita licença de habitabilidade e apenas com a exibição da licença de construção.

O autor dissente, como vimos, deste entendimento.

Mas sem razão, a nosso ver.

Não está, desde logo, demonstrado - nem o autor o alegou, sequer - que tenha sido exigida, pelo notário, licença de habitabilidade para a realização da escritura de compra e venda da fracção.

E impunha-se tal demonstração, pois que, face à legislação então em vigor - maxime, o art. 44º/1 da Lei 46/85, de 20 de Setembro - era defensável o entendimento de que, para a efectivação de tal escritura, podia ser exibida ou a licença de habitabilidade (recte, de utilização) ou a licença de construção.

Foi este o entendimento explanado - e sustentado em alargada fundamentação - no Acórdão da Relação de Lisboa de 24.04.96 (Col. Jur. XXI, 2, 125), que serve de suporte à decisão da 1ª instância e ao acórdão da Relação aqui impugnado, e de que foi relator o também ora relator - acórdão para cuja fundamentação remetemos, brevitatis causa.

Tal interpretação contrapôs-se a outra que, sobre a mesma questão, fora defendida no Acórdão da Relação do Porto de 12.12.95 (Col. Jur. XX, 5, 225). E os reflexos da divergência entre as duas interpretações foram tais que levaram à publicação do Dec-lei 281/99, de 26 de Julho, no qual o legislador operou a revogação do citado art. 44º/1 e definiu, em termos mais precisos, o campo de aplicação de uma e de outra daquelas licenças.

Não sem antes escrever, no preâmbulo do diploma, e reportando-se à divergência entre as duas interpretações:

A divergência, pelo seu relevo no tecido económico-social, carece de aprofundada reflexão e inserção na sistemática normativa do regime de licenciamento de obras particulares, pois é, por excelência, nesse domínio que a norma em causa decisivamente interfere.

Entretanto, importa transitoriamente superar os efeitos gravemente nocivos de tal diferendo interpretativo, o qual, no segundo termo da alternativa [no entendimento seguido pela Relação do Porto, dizemos nós] pode inviabilizar a transmissão de milhares de prédios urbanos; do mesmo passo, é necessário pôr cobro à incerteza em que se encontram numerosos adquirentes de fracções autónomas transmitidas apenas mediante licença de construção.

É, assim, o próprio legislador quem reconhece que a questão, no quadro normativo do mencionado art. 44º/1, estava longe de ser clara e linear, relevando mesmo os inconvenientes da solução propugnada pela Relação do Porto - poder inviabilizar a transmissão de milhares de prédios urbanos.

Retornando ao caso em apreço, não pode, face ao que fica exposto, concluir-se que foi a falta de licença de utilização que impediu a realização da escritura de compra e venda. Para isso, era necessário que o autor tivesse provado que havia sido invocada ou exibida, perante o notário, a licença de construção e que este se recusara a formalizar o contrato, alegando necessidade de apresentação de licença de utilização.

E, mesmo neste caso, sempre seria mister demonstrar que só a ré - mesmo depois de haver vendido a fracção autónoma em causa - e não também o autor, proprietário desta, tinha legitimidade para requerer a licença.

Ora, não parece que assim seja.

O autor, enquanto proprietário da fracção, tinha (tem) legitimidade para requerer a dita licença.

Esse poder insere-se, sem dúvida, entre o feixe de direitos em que se analisa o direito de propriedade, e que o titular deste direito detém sobre a coisa.

Do disposto no art. 1305º do CC decorre que o proprietário tem, sobre a coisa objecto do seu direito, poderes indeterminados - que, em princípio, são todos os que se contêm nos poderes de uso, fruição e disposição, a que alude o indicado normativo.

Em princípio, o titular do direito de propriedade tem, sobre a coisa, todos os poderes: estes só sofrem as limitações que decorrem das concretas restrições impostas pela lei.

Ora, não se conhece norma que exclua, dos poderes do proprietário de uma fracção autónoma de um prédio urbano, o de requerer qualquer licença relacionada com o uso dessa fracção ou exigida para actuar o direito de disposição.

Ao invés, o art. 26º/3 do Dec-lei 445/91, de 20 de Novembro, ao estatuir que no caso de constituição de propriedade horizontal, a licença de utilização e respectivo alvará podem ser atribuídos para o edifício na sua totalidade ou para cada uma das suas fracções autónomas, parece ter subjacente a ideia de que cada proprietário de fracção autónoma pode requerer a licença para a respectiva fracção, em contrário da tese defendida pelo recorrente.

4.

Improcedendo, assim, as conclusões da alegação do recorrente, nega-se a revista.

Custas pelo recorrente.

Lisboa, 26 de Junho de 2003

Santos Bernardino

Quirino Soares

Moitinho de Almeida