Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

I – Foi interposto recurso extraordinário de revisão do acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça proferido no âmbito da ação declarativa interposta por AA, BB, CC e DD

contra

EE e FF

Alegaram os RR. recorrentes que desconheciam a existência de documentação que traduzia a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal em termos que permitem reconhecer os limites das frações “J” (dos AA.) e K (dos RR.) tal como se encontram fisicamente implantadas.

Referiram os recorrentes que:

Para cumprimento do acórdão transitado em julgado perguntaram a um engenheiro civil se, em relação às frações "J" e "K", podiam fazer a obra de demolição da parede que as divide desde a construção, assim como erguer uma nova de acordo com o título constitutivo.

No decurso do processo de licenciamento das obras, o engenheiro contratado pelos RR. deu-lhes conta de que afinal o último projeto aprovado para o prédio já contemplava a divisão das frações "J" e "K" como elas se encontram fisicamente divididas, tendo obtido certidão emitida pelo Município de ..., em 24-6-20, que continha:

- o teor da memória descritiva de um aditamento apresentado pela construtora do prédio, em 12-9-97, relativa “a alterações de áreas de dois estabelecimentos comerciais para o qual foi passado alvará de licença nº 3…52/94”,

- o teor da planta com a alterada divisão das frações "J" e "K",

- o teor da transcrição da decisão de aprovação, proferida em 6-10-97;

- o teor do pedido, apresentado em 12-11-97, de emissão da correspondente licença de construção e da licença para essas obras;

- o teor ata nº 4 da assembleia de condóminos, realizada em 30-5-98, cujo ponto 4. da ordem de trabalhos era a "deliberação sobre as alterações à propriedade horizontal referente às seguintes frações:

...

e) fração "J" (dos AA.), passa de 138 m2 para 95 m2;

d) fração "K" (dos RR.), passa de 138 m2 para 181 m2”.

Na ata da assembleia de condóminos consta que "quanto ao 4º ponto da ordem de trabalhos, foi referido pelos sócios da Construtora Joanense, Ldª, que assumem as despesas relativas à alteração de escrituras e respetivos registos. Sendo este ponto igualmente aprovado por unanimidade dos presentes."

Alegaram os RR. que desconheciam esta documentação, a qual, só por si, é suficiente para modificar o que foi decidido no acórdão recorrido em sentido favorável aos recorrentes, no que respeita à divisão das frações "J" e "K", na medida em que as últimas plantas aprovadas pela Câmara Municipal refletem a divisão dessas frações tal como elas atualmente se apresentam.

Decorre ainda da referida documentação que a alteração das áreas das frações "J" e "K" foi aprovado por todos os condóminos presentes que representavam 908/1000 avos do valor do prédio, sendo que os condóminos ausentes aprovaram essa deliberação de forma tácita, tendo em conta que não reagiram nos 90 dias posteriores à receção da ata, nos termos dos nºs 5, 6, 7 e 8 do art. 1432º do CC.

Os AA. foram notificados para responder e alegaram a extemporaneidade do recurso, uma vez que a ata da assembleia de condóminos realizada em 30-4-98 já existia e estava ao dispor dos RR. designadamente na pendência da ação declarativa. Além disso, o R. recorrente, por carta datada de 20-10-11, remetida ao Condomínio, solicitou a realização de uma reunião extraordinária de condomínio para alterar o destino da fração “K” para habitação, pelo que em data anterior já havia consultado o processo camarário de licenciamento das obras no prédio.

Além disso, a ata de 30-4-98 é insuficiente para modificar o sentido do acórdão recorrido, já que não foi aprovada nem assinada por todos os 27 condóminos dos blocos A, B e C, ou seja, pela unanimidade do capital investido, nos termos do art. 1419º, nº 1, do CC.

Os condóminos que assinaram e aprovaram a ata autorizaram a alteração de áreas nas frações “J” e “K”, desde que a Construtora Joanense, Ldª, cumprisse condições que integravam a obtenção de alvará de licença de construção com as áreas constantes da ata (fração K passaria de 138 m2 para 181 m2), iniciasse e concluísse as referidas obras nos prazos legais e com respeito pelas áreas constantes da mesma ata, requeresse o alvará de licença de utilização nos prazos legais, solicitasse a realização de uma vistoria camarária à obra, para aferir da conformidade das obras com o projeto aprovado e as áreas constantes da ata e agendasse uma nova reunião de condóminos para aferir do cumprimento da autorização por parte Construtora Joanense, Ldª, devendo constar da nova deliberação o acordo de todos os 27 condóminos no sentido de se conferirem poderes para o administrador para outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. Implicava ainda que alterasse as áreas constantes do título constitutivo de propriedade horizontal através da realização de uma nova escritura publica ou documento particular, alterasse as áreas junto das Finanças (Modelo 1 do IMI) (arts. 31º e ss. do CRP) e da Conservatória do Registo Predial (arts. 28º e ss. do CRP). Porém, a referida Construtura Joanense, Ldª, apenas cumpriu a condição relacionada com o licenciamento camarário.

Os RR. recorrentes foram notificados para exercer o contraditório, tendo infirmado o conhecimento anterior da existência da ata da assembleia de condóminos.

Alegaram ainda que não se mostrava necessária a unanimidade dos condóminos, mas apenas a unanimidade dos condóminos presentes, desde que fossem representativos de 2/3 do capital investido, sendo que os anteriores proprietários das frações J e Q, que agora são dos AA. votaram a favor.

A solicitação dos AA. recorridos foram solicitados ao Município de ... elementos relacionados com o processo de licenciamento das obras nas frações “J” e “K”.

Colhidos os vistos, importa decidir ao abrigo do art. 700º, nº 1, do CPC.

II – Antes de mais, importa fazer o resumo da ação declarativa e do que nela foi decidido com trânsito em julgado:

Os AA. pediram nessa ação, além do mais, que:

- Fossem declarados proprietários de duas frações autónomas (“J” e “Q”) de um edifício em regime de propriedade horizontal e a condenação dos RR. a reconhecê-lo, a absterem-se de aí praticarem qualquer ato perturbador desse direito;

- Que os RR. fossem condenados a pagar aos AA. a quantia necessária à demolição das paredes que delimitam as suas frações “K” e “R” das frações dos AA. e à reconstrução das mesmas, em observância das áreas correspondentes a essas frações nos termos que constam do título constitutivo da propriedade horizontal;

- Condenação dos RR. a pagar-lhes uma indemnização por força da privação do uso das aludidas frações.

Alegaram que, por contrato de compra e venda, a 1ª A. e o seu falecido marido, GG (de quem as AA. BB e DD são filhas), adquiriram duas frações autónomas, uma para comércio e outra para garagem, (“J” e “Q”) e que os RR. adquiriram duas frações (“K” e “R”) autónomas adjacentes àquelas, mas ocupam parte da fração destinada a comércio (“J”) e a totalidade da fração destinada a garagem (“Q”), ocupação que ocorre através do prolongamento das paredes delimitativas das frações.

Os RR. contestaram e alegaram terem adquirido as suas frações “K” e “R” no exato estado em que as mesmas se encontram e que vêm praticando atos de posse sobre todas as áreas que ocupam, sendo delas proprietários, em toda a área delimitada pelas respetivas paredes, por via de usucapião.

Foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente e:

- Declarou que os AA. são proprietários, em comum, das frações "J" e "Q", descritas na CRP de … sob os n° 248/… - J e nº 248/… - Q, com as áreas, respetivamente, de 138 m2 e de 41 m2;

- Condenou os RR. a absterem-se da prática de qualquer ato perturbador do direito de propriedade dos AA. sobre as referidas frações "J" e "Q", na totalidade das mencionadas áreas de 138 m2 e de 41 m2, respetivamente; e

- Condenou os RR. a demolirem e a reconstruírem as paredes divisórias das frações "K" e "R", restituindo aos AA. a totalidade dos 41 m2 da fração "Q" e os 48 m2 da fração "J".

Os RR. apelaram e a Relação julgou procedente o recurso e revogou a sentença, absolvendo os RR. dos pedidos contra si formulados.

Os AA. interpuseram recurso de revista, tendo sido proferido por este Supremo Tribunal de Justiça acórdão que, revogando o acórdão da Relação, julgou a ação parcialmente procedente, de modo que:

a) Se reconheceu aos AA. a qualidade de proprietários das frações “J” e “Q”, com os limites que resultam do título constitutivo da propriedade horizontal;

b) Foram os RR. condenados a absterem-se de praticar qualquer ato perturbador desse direito de propriedade, na parte respeitante às áreas que integram as frações “J” e “Q” e a devolverem essas áreas aos AA.;

c) Foi determinada a remessa dos autos à Relação a fim de ser apreciada a apelação interposto pelos RR. na parte relativa ao pedido dos AA. de condenação dos RR. na demolição e reconstrução de paredes decretado pela 1ª instância;

d) Foi ainda determinado que a Relação apreciaria a questão que AA. suscitaram no recurso de apelação subordinado relacionada com o pedido de condenação dos RR. no pagamento de uma indemnização pela privação do uso.

Como decorre do relato precedente, na ação declarativa estava em causa a titularidade e as áreas correspondentes a duas frações dos AA. J e Q, respetivamente confinantes das frações K e R dos RR.

Sucede que no presente recurso extraordinário os RR. apenas vieram questionar o caso julgado formado relativamente ao decidido acerca da sua fração K que confina com a fração J, dos recorridos, com exclusão, pois, do que respeita às frações Q e R.

III – Elementos a ponderar:

No acórdão recorrido foram considerados provados os seguintes factos com interesse para a apreciação do presente recurso extraordinário de revisão:

1. O prédio onde se situam as frações, descrito na CRP de … sob o n° 248/… - …, foi adquirido, por Construtora Joanense, Ldª, a AA e a GG, em 9-3-95.

2. A Construtora Joanense, Ldª, sujeitou o referido prédio ao regime da propriedade horizontal, por escritura celebrada em 7-2-96.

3. Consta do documento complementar anexo à escritura pública de constituição da propriedade horizontal do referido prédio, designadamente, o seguinte:

- FRACÇÃO "J" - Rés-do-chão, lado direito, entrada poente, destinada a comércio, com uma divisão e um WC, de área 138 m2, à qual atribuem o valor de cinco milhões e quatrocentos mil escudos, a que corresponde o valor relativo de noventa mil avos;

- FRACÇÃO "K" - Rés-do-chão, lado esquerdo, entrada poente, destinada a comércio, com uma divisão e um WC, de área 138 m2, à qual atribuem o valor de cinco milhões e quatrocentos mil escudos, a que corresponde o valor relativo de noventa mil avos;

…

4. Em 21-3-96 foi registada a constituição da propriedade horizontal do referido edifício.

5. …

6. Por escritura pública constante fls. 34 e ss., celebrado em 8-1-03, o R. EE, casado com a R. FF, declarou comprar e a Construtora Joanense, Ldª, declarou vender-lhe a fração "K".

7. Encontra-se registada a favor dos RR. EE e FF, desde 9-1-03, a aquisição da fração "K", descrita na CRP de … sob o n° 248/… - K, sita no r/c esq., entrada poente, destinada a comércio, com a área de 138 m2, do "Bloco B" do edifício sito no lugar de …, afeta ao regime da propriedade horizontal.

8. …

9. As paredes da fração "K" encontram-se construídas de forma que no seu interior se encontram incluídos 48 m2 da área atribuída à fração "J", sendo que a área efetivamente ocupada pela fração "J" é de 97 m2 e a efetivamente ocupada pela fração "K" é de 192 m2.

10. …

11. Por escritura pública constante fls. 16 e ss., celebrado em 20-6-03, a A. AA, no estado de casada com GG, declarou comprar e a Construtora Joanense, Ldª, declarou vender-lhe a fração “J”.

12. Em 23-6-03, foi registada a aquisição da referida fração a favor de AA, casada com GG.

13. As paredes que dividem as frações "K" e "J" foram construídas por Construtora Joanense, Ldª, na data em que o prédio foi construído, não tendo sofrido alteração até à presente data.

14. Antes de os RR. adquirirem a fração "K", a mesma fora-lhe mostrada pelo legal representante da Construtora Joanense, Ldª.

15. Nessa ocasião, a fração "K" apresentava a configuração que ainda hoje apresenta, mantendo-se as respetivas paredes no mesmo local.

16. Tal fração apresentava as áreas que tem hoje e os RR. não alteraram as paredes divisórias dessa fração.

17. …

18. Desde a data da aquisição da fração "J", destinada a comércio, a A. AA e seu falecido marido GG e, subsequentemente, após a morte deste, também os AA. BB e DD, vêm ocupando e utilizando a mesma, dentro dos limites fixados pelas paredes que a dividem das restantes frações e partes comuns do edifício.

19. …

20. …

21. Encontra-se registada a favor das AA. AA, BB, casada com CC, e DD, "em comum e sem determinação de parte ou direito", desde 12-6-15, "por dissolução da comunhão conjugal e sucessão", a aquisição da fração "J", descrita na CRP de … sob o n° 248/… - J, sita no r/c, dtº, entrada poente, destinada a comércio, com a área de 138 m2, do "Bloco B" do edifício sito no lugar de …, afeta ao regime da propriedade horizontal.

22. …

23. Os RR. adquiriram a fração "K" acreditando que a mesma se constituía pelo que então lhes foi apresentado, desconhecendo que podiam estar a lesar interesses alheios.

24. Desde a data da aquisição da fração "K", os RR. vêm utilizando a mesma, com a totalidade da área e com a configuração que a mesma apresenta, arrendando-a e auferindo a respetiva remuneração e fechando-a quando não está a ser utilizada.

25. …

26. Os RR. vêm utilizando a referida fração, nos moldes acima descritos, desde a data da aquisição das mesmas, de forma contínua, à vista de todos e ignorando lesar direitos de outrem, na convicção de que as mesmas lhes pertencem e de exercerem sobre elas o direito de propriedade.

27. Em data não concretamente apurada, mas situada cerca de 1 ano depois de o R. José Rodrigues ter adquirido a fração "K", a A. AA transmitiu-lhe que o mesmo se havia apoderado de parte da área referente à fração "J".

28. Nessa altura, o R. EE procedeu à medição da área da fração "K", tendo então constatado que a mesma apresentava uma área superior à constante da certidão de registo predial e da escritura de constituição da propriedade horizontal, mas recusou entregar ou desocupar qualquer área da referida fração "K".

29. …

A estes factos importa agora acrescentar os que emergem da documentação com que os RR. recorrentes instruíram o recurso de revisão:

30. A Construtura Joanense, Ldª, requereu, em 12-9-97, o licenciamento de “alterações de áreas de dois estabelecimentos comerciais” para o qual foi passado o alvará de licença de construção nº 1603/97, pela Câmara Municipal de ..., em 14-11-97 (doc. junto com o requerimento inicial).

31. Segundo o teor da ata nº 4, narrativa da reunião da assembleia de condóminos do edifício, realizada em 30-5-98, o ponto 4. da ordem de trabalhos era a "deliberação sobre as alterações à propriedade horizontal referente às seguintes frações:

[...]

e) fração "J" (dos AA.), passa de 138 m2 para 95 m2;

d) fração "K" (dos RR.), passa de 138 m2 para 181 m2”.

33. Nessa assembleia de condóminos estavam presentes proprietários de frações que representavam 908/1000 do prédio, incluindo os proprietários das frações J e K.

Foi então deliberado quanto ao ponto 4.:

“Foi referido pelos sócios da Construtora Joanense, Ldª, que assumem as despesas relativas à alteração de escrituras e respetivos registos.

Sendo este ponto igualmente aprovado por unanimidade dos presentes."

32. Do ofício remetido pela Câmara Municipal de … consta que:

“… o alvará de construção nº 16..3/97, emitido a 14-11-97, foi sem prazo para execução da obra …”

“esse alvará foi emitido para o aditamento das alterações efetuadas aos dois estabelecimentos comerciais, identificados na propriedade horizontal com as letras J e K e duas instalações sanitárias”

e que

“os dois estabelecimentos comerciais tiveram autorização de utilização através do alvará nº 3…4, de 17-5-96”.

Consta ainda que:

“Com o aditamento ao projeto de arquitetura foi solicitada a emissão do alvará de autorização de utilização a 28-4-20, da fração K, conforme folha 1 do processo AUT 3…/2020”,

“após vistoria realizada em 10-2-20, foi emitido o alvará de autorização de utilização nº 166, de 13-5-20, para a fração K, destinada a comércio”

e que

“a fração J não possui alvará de autorização de utilização”.

IV – Decidindo:

1. iniciaremos pela apreciação da exceção de extemporaneidade do recurso de revisão suscitada pelos AA. recorridos, no pressuposto de que, nos termos do art. 697º, nº 2, al. c), do CPC, o recurso de revisão é intempestivo se, além do mais, for apresentado depois de 60 dias contados a partir da data em que o recorrente obteve o documento ou teve conhecimento do facto que serve de base à revisão.

No caso, está em causa o conhecimento da existência da ata referente à assembleia de condóminos realizada em 30-4-98, assim como o conhecimento de que nessa ata fora aprovada uma deliberação respeitante à fração K do ora recorrente. Está ainda em causa o conhecimento da existência do licenciamento camarário das alterações que haviam sido introduzidas a respeito das áreas e limites das frações J e K.

Ora, nada nos autos permite concluir que esse conhecimento ocorreu em momento anterior ao que é referido pelos recorrentes e designadamente nada permite afirmar que obtiveram esse conhecimento na pendência da ação na qual foi proferida a decisão revidenda.

Não deve ignorar-se para o efeito que aquando do licenciamento das aludidas alterações e da efetivação da assembleia de condóminos, em 1997 e 1998, respetivamente, os RR. ainda não eram proprietários da fração K, que apenas vieram adquirir em 2003.

Também não se pode assumir que os recorrentes tiveram conhecimento desses documentos e dos correspondentes factos em 2011 quando o R. solicitou a marcação de uma assembleia de condóminos para que se deliberasse sobre a alteração de uso da fração K. Com efeito, tal solicitação, por si, não implicava necessariamente a consulta do processo camarário referente à construção e licenciamento do edifício nem é possível asseverar que os RR. estivessem a par dos antecedentes relacionados com a referida fração, designadamente no que concerne às deliberações anteriores da assembleia de condóminos ou ao processo de licenciamento das alterações.

Também o facto de na referida assembleia de condóminos a A. recorrida ter deixado expresso que apenas aceitaria as alterações das frações J e K conforme consta das “respetivas escrituras” não permite, por si, a conclusão de que, nessa ocasião, os RR. recorrentes sabiam o que anteriormente ocorrera a respeito do licenciamento das alterações introduzidas pela Construtora Joanense, Ldª, sua predecessora,

Improcede, pois, a exceção de extemporaneidade suscitada pelos AA. recorridos.

2. Importa agora verificar se a documentação nova apresentada pelo R. recorrente implica, por si só, um resultado diverso daquele que foi declarado no acórdão impugnado.

Note-se, para o efeito, que, enquanto os AA. recorridos alegaram na ação declarativa que eram donos da fração J, com a área que formalmente constava do título de propriedade horizontal, os RR. contrapuseram que uma parte dessa área se integrava na sua fração K por via da usucapião, em resultado da situação possessória que se verificava.

A posição assumida pelo R., traduzida na invocação da usucapião por via de exceção, improcedeu neste Supremo Tribunal de Justiça, por ter sido considerado que a posse prolongada da área correspondente a uma determinada fração, tendo em conta o que consta do título constitutivo da propriedade horizontal, era insuficiente para determinar a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal por via judicial.

Como vetor principal do que então foi decidido esteve o facto de a posse exercida pelo R. não estar de acordo com o projeto de licenciamento da construção com base no qual fora construído o edifício e constituída a propriedade horizontal e definidas as áreas e os limites das diversas frações autónomas, entre as quais as frações J e K.

Considerou-se que a usucapião invocada pelos RR. recorrentes não poderia sobrepor-se a aspetos de natureza urbanística como aqueles que respeitam ao licenciamento camarário de obras em edifícios constituídos em propriedade horizontal.

Além disso, considerou-se que qualquer modificação do título constitutivo da propriedade horizontal exigia o acordo de todos os condóminos ou, em termos paralelos, a intervenção de todos os condóminos na ação na qual se pretenda obter essa modificação por via judicial.

Ocorre que, relativamente ao primeiro fundamento empregue no acórdão recorrido para julgar improcedente a exceção de usucapião e procedente a ação de reivindicação, a documentação trazida pelos RR. introduziu um elemento inovador: Afinal, contra o que fora suposto no acórdão recorrido, a partir dos elementos fornecidos pela matéria de facto apurada pelas instâncias, a execução das obras que se traduziram na alteração das áreas e dos limites relativos das frações J e K fora licenciada pelo Município, a solicitação da Construtora Joanense, Ldª, antes de esta ter vendido as aludidas frações, respetivamente, aos AA. e aos RR.

Ora, na medida em que se verifica que os limites que são ocupados pelo R., como proprietário da fração K, correspondem sensivelmente aos limites que passaram a ser definidos pela alteração do alvará da licença de construção que deferiu a mencionada alteração do projeto que fora licenciado para a construção do edifício em causa, aquele fundamento acaba por ceder por via da documentação que apenas se tornou conhecida no presente recurso de revisão.

Com efeito, resulta da citada documentação oficial extraída do processo camarário e certificada pelo Município de ... que este havia aprovado, em 1997, as alterações correspondentes às áreas ocupadas pelas frações J e K em termos aproximadamente correspondentes àqueles que se encontram implantados fisicamente no local.

Deste modo, deixou de existir o impedimento que foi colocado no acórdão recorrido ao reconhecimento da usucapião a partir da falta desse licenciamento.

Neste contexto, se acaso tivesse sido apenas esse o único fundamento da decisão, o recurso de revisão teria de avançar para a fase rescisória, nos termos do art. 701, nº 1, al. a), do CPC, potenciando, em função do que viesse a ser apreciado, a anulação parcial do acórdão recorrido e a sua substituição por outro que, a partir dos novos elementos documentados, declarasse a improcedência parcial da ação, no que respeita à reivindicação de uma área de 41 m2 que os AA. alegaram pertencer à sua fração J e que estaria absorvida pela fração K em função da posse determinante da aquisição por usucapião.

Outro, porém, é o resultado revelado pela análise do caso concreto, na medida em que tais elementos documentais não colidem com outros fundamentos que no acórdão recorrido foram empregues para atingir o mesmo resultado.

3. Observemos com mais pormenor o que ficou expresso no acórdão recorrido, assinalando os aspetos mais relevantes para a apreciação deste recurso extraordinário de revisão:

“2.3. O relevo atribuído ao exercício de poderes de facto inerentes à titularidade do direito de propriedade pleno, integrando tanto o elemento objetivo da posse (corpus), como o seu elemento subjetivo (animus), não foi ao ponto de se sobrepor a todos os obstáculos ou impedimentos legais.

A usucapião não constitui um instituto jurídico isolado, fazendo parte de um vasto “arquipélago” que engloba outras normas que a condicionam ou impedem, umas integradas no Cód. Civil e outras que emergem de diplomas avulsos como os que regulam a matéria de direito do urbanismo ou do licenciamento da construção ou utilização de edifícios.

Não se aceita, com a amplitude pretendida por Durval Ferreira, a natureza “agnóstica” da posse em toda e qualquer situação, sob pena de a realidade se impor mesmo perante a violação de regras imperativas ou em detrimento ou com desprezo de interesses de ordem pública.

…

2.4. O mesmo efeito impeditivo pode decorrer da interpenetração de outros preceitos, conquanto se mostrem menos incisivos ou apresentem natureza mais difusa.

O direito do urbanismo, as regras sobre construções e edificações ou, como ocorre no caso sub judice, o regime jurídico-civilístico da propriedade horizontal constituem domínios em que, por via de disposições legais claras ou a partir da pré-compreensão de tais realidades, nos deparamos com impedimentos ao rec