Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A" demanda B e C, pedindo a condenação dos réus a pagarem-lhe a quantia de 4.050.500$00, acrescida de juros vincendos desde a data da propositura da acção até integral pagamento.

Alega para tanto que, como promitente-comprador, celebrou um contrato promessa com os réus, como promitentes-vendedores, tendo por objecto a promessa de compra e venda duma fracção autónoma.

Os réus não cumpriram o contrato promessa, tendo o autor o direito de receber o sinal prestado (800.000$00) em dobro e os juros vencidos até à instauração da acção e os vincendos.

Contestaram os réus, alegando que foi o autor quem incumpriu o contrato.

Concluem pela improcedência da acção.

Saneado e condensado, o processo seguiu seus termos, realizando-se a audiência de julgamento.

Foi proferida sentença onde, julgando-se a acção parcialmente procedente, se declarou a nulidade do contrato promessa celebrado entre as partes, condenando-se os réus a restituírem o sinal prestado: 3.990,38 euros (800.000$00).

O autor apelou, tendo a Relação de Lisboa, por acórdão de 23 de Janeiro de 2003, revogado a sentença recorrida, declarando que houve incumprimento por parte do promitente vendedor do contrato promessa, condenando o réu a prestar em dobro o sinal recebido e juros desde a citação.

Os réus interpuseram recurso de revista para este Tribunal, concluindo, assim, a sua alegação de recurso:

1- Ao contrato promessa celebrado entre recorrente e recorrido foi feito, em 24/8/94, um aditamento, nos termos do qual se estabeleceu uma cláusula resolutiva cuja não verificação dava ao recorrente a faculdade de resolver o contrato através de uma declaração receptícia.

2- Tal cláusula consubstanciava-se na obtenção, por parte do recorrido, até à data da realização da escritura, em 30/9/95, da concordância dos usufrutuários na celebração do contrato promessa e do contrato definitivo correspondente, com a cominação de, não sendo possível obter tal concordância, ser impossível a realização da escritura pública e ser o recorrido responsável pelo incumprimento definitivo do contrato promessa.

3- Ora, a responsabilidade pelo incumprimento definitivo do contrato promessa, aliado à faculdade de o promitente vendedor poder resolver o contrato, tem por efeito jurídico legalmente consagrado o direito de aquele fazer seu o sinal, nos termos do disposto no nº 2 do art. 442º do Cód. Civil.

4- Pelo que, a decisão a proferir no caso em apreço deveria ser a da absolvição dos réus, ora recorrentes, do pedido formulado pelo autor, ora recorrido.

5- No entanto, caso assim, não se entenda, e a título subsidiário, deveria o acórdão recorrido ter aceite a tese veiculada na sentença proferida em 1ª instância, que acolheu a nulidade do contrato-promessa com as inerentes consequências, de acordo com o que a seguir se expõe.

6- A não observância da forma prescrita no nº 3 do art. 410º do Cód. Civil, quanto ao contrato promessa em análise é do conhecimento oficioso, sendo legítimo ao tribunal de 1ª instância conhecer de tal invalidade, por estarem em causa interesses de ordem pública, sendo que a atipicidade de tal nulidade se consubstancia unicamente na possibilidade de a mesma poder ser sanada através da exibição ulterior da licença de construção ou habitação.

7- No sentido do conhecimento oficioso de tal nulidade se pronunciaram A. Costa, in Direito das Obrigações, 5ª ed., págs. 323 e 324; e os acórdãos do Tribunal da Relação - RL, 14-5-92, BMJ 417º- 806; RL, 17/12/92, BMJ 442º- 413; RL, 14/1/93, BMJ 423º-579.

8- Assim, e novamente se refira que a título subsidiário, dever-se-ia ter consagrado a tese da nulidade do contrato promessa, com a consequência de condenar os recorrentes na devolução ao recorrido do sinal em singelo, não sendo de imputar àqueles o incumprimento de um contrato nulo, tanto mais que nunca o recorrido tomou qualquer atitude positiva no sentido do cumprimento do contrato, quer na altura da celebração do contrato promessa, quer após o aditamento ao contrato, quando deveria ter acordado com os usufrutuários e marcar a escritura, não tendo desenvolvido qualquer esforço nesse sentido.

9- Consequentemente, decai também a pretensão do recorrido relativamente aos juros, pelo que nunca deverá haver lugar ao pagamento dos mesmos sobre o incumprimento do contrato promessa pelo recorrido ou, subsidiariamente, sobre o sinal a devolver em singelo desde a data da citação até efectivo pagamento, mas tão somente desde a data da declaração da nulidade transitada em julgado da sentença que condenou na restituição do sinal até integral pagamento.

10- Desta feita, o acórdão recorrido violou o disposto nos arts. 270º a 279º, 372º, 374º, 376º, 410º, nº 3, 442º, todos do Cód. Civil.

Contra alegou o recorrido, pronunciando-se pela improcedência do recurso.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

Estão provados os seguintes factos:

1- No dia 16/8/84 o autor celebrou com os réus um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, conforme doc. 1 junto aos autos cujo teor se dá por reproduzido.

2- O referido contrato tem por objecto uma fracção autónoma que corresponde ao 4º andar direito do prédio urbano sito na R. Abade Faria, nº .... e ...., em Lisboa.

3- Para além dos réus figuram como promitentes vendedores D e mulher E, na qualidade de usufrutuários da mencionada fracção, não tendo estes assinado o contrato em apreço.

4- Na data da assinatura do dito contrato, o autor entregou aos réus, a título de sinal e de início de pagamento, a quantia de 800.000$00, conforme cláusula 3 a) do contrato.

5- Na 4ª cláusula ficou estipulado pelas partes que a escritura pública de compra e venda seria outorgada no prazo de 90 dias, tendo este o seu início em 30/6/85 (ou seja, 30/9/85).

6- Por meio de aditamento ao contrato promessa, aditamento de 24/8/84, junto a fls. 46 e que aqui se dá por reproduzido, foi acordado entre o autor e o ora réu B que a realização da escritura da fracção dos autos, prometida vender, só poderia ser realizada após o autor negociar e acordar pessoal e directamente com os usufrutuários, o preço de venda do usufruto, como se alcança das cláusulas 2ª e 3ª do aditamento:

«- O preço do usufruto deverá ser directamente negociado e acordado entre o outorgante A (o ora autor) e os usufrutuários B e mulher E, o mais tardar até à data limite de 30/9/85, marcada para a escritura na cláusula 4ª do contrato;

- A não realização do acordo relativo ao preço do usufruto, no prazo referido, torna impossível a realização da escritura de venda, responsabilizando o promitente comprador, A (o ora autor), pelo incumprimento definitivo do contrato promessa.»

7- Respeitando o preço convencionado na cláusula 3ª do contrato promessa, apenas à venda da nua propriedade, conforme cláusula 1ª do aditamento.

8- Após 30/6/85 o autor contactou várias vezes o réu com o intuito de vir a ser marcado dia para a outorga da escritura de compra e venda.

9- Na sequência do referido em 8, eram combinados encontros aos quais o réu não comparecia.

10- O 1º réu disse ao autor que o usufrutuário de momento não concordava com a venda da fracção autónoma mas que iria fazer todos os esforços possíveis para o convencer a assinar a escritura.

11- O usufrutuário recusou-se a vender o imóvel.

12- O autor residia e continua a residir em França, deslocando-se periodicamente a Portugal para tratar de negócios.

13- O 1º réu deixou de residir na Rua Prof. Mira Fernandes, lote ..., .... Esq., a partir de 1988.

14- Em Janeiro de 1994 conseguiu o autor saber a morada para onde podia contactar o réu.

15- Após a data referida em 14, o réu disse ao autor que, após aqueles anos todos, o negócio ficava sem efeito.

16- Não existe qualquer tipo de correspondência entre o autor e os réus para se marcar uma data para a realização da referida escritura pública.

É pelas conclusões da alegação do recurso que se delimita o seu âmbito - cfr. arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do C.P.C.

As questões suscitadas neste recurso respeitam a: a) saber se o autor incumpriu o contrato promessa; b) se o tribunal pode conhecer oficiosamente da invalidade do contrato promessa de compra e venda por inobservância dos requisitos exigidos pelo art. 410º, nº 3 do Cód. Civil.

Analisemos tais questões:

a) Os factos provados revelam que existe um aditamento feito ao contrato promessa celebrado entre o autor e os réus, no qual as partes acordaram em que a realização da escritura da fracção prometida vender só poderia ser realizada após o autor negociar e acordar pessoal e directamente com os usufrutuários, o preço do usufruto, o mais tardar até à data limite de 30/9/85, sendo estipulado que a não realização do acordo relativo ao preço do usufruto, no prazo referido, torna impossível a realização da escritura de venda, responsabilizando-se o promitente comprador, A, pelo incumprimento definitivo do contrato promessa.

Este acordo é válido pois, dentro dos limites da lei, as partes podem fixar livremente o conteúdo dos contratos e neles incluir as cláusulas que lhes aprouver - cfr. art. 405º, nº 1 do Cód. Civil.

Portanto a realização da escritura do contrato definitivo estava dependente da verificação de um acordo entre o autor e os usufrutuários, sobre o preço do usufruto, sendo estipulado a data limite de 30/9/85 para a efectivação desse acordo, sob pena de já não ser possível a realização da escritura, responsabilizando-se o autor por tal incumprimento definitivo.

Ora, o usufrutuário recusou-se a vender o imóvel.

Portanto, não se verificou o acordo de que dependia a outorga da escritura, estando há muito ultrapassada a data limite de 30/9/85 para esse acordo.

Assim, nos termos convencionados, já não é possível realizar a escritura, sendo imputável ao autor o incumprimento definitivo.

O facto de, através da certidão do Registo Predial requisitada pelo Sr. Juiz, se verificar que não há registo do usufruto, é irrelevante pois a questão da inexistência de usufruto não foi suscitada pelo autor no seu articulado (petição inicial) e este pode ter sido constituído, embora não tivesse sido registado.

Em obediência ao princípio dispositivo que enforma o nosso processo civil, são as partes que limitam o thema decidendum, não competindo ao juiz decidir se à pretensão do autor era mais adequada (para garantir o seu sucesso) outra causa de pedir - ne eat judex ultra vel extra petita partium - cfr. Prof. Manuel de Andrade, "Noções Elementares de Processo Civil", ed. de 1976, pág. 372.

Dispõe o art. 442º, nº 2 do Cód. Civil que, se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue.

Como já se demonstrou o incumprimento do contrato promessa é imputável ao autor.

Tendo este entregue a título de sinal a importância de 800.000$00, os réus, dado que o autor não cumpriu a obrigação, podem fazer seu o sinal.

Logo, assistia direito ao réu de resolver o contrato, o que este, aliás, fez, ao dizer (comunicar) ao autor, após Janeiro de 1994, que, após aqueles anos todos, o negócio ficava sem efeito.

b) Entende-se que a inobservância dos requisitos do art. 410º, nº 3 do Cód. Civil: falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos contraentes e não certificação pelo notário da existência de licença de utilização, constitui uma nulidade atípica que não pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal.

É que este formalismo foi estabelecido apenas no interesse do promitente-comprador que estava a ser vítima de abusos proporcionados pelo ritmo da inflação e pelo aumentar da construção clandestina, como se pode verificar do preâmbulo do Dec-Lei nº 268/80.

Portanto, como se refere no acórdão do S.T.J. de 12/1/93, C.J./S.T.J., ano de 1993, tomo 1, pág. 33, «daí que a lógica aponte, na hipótese de inobservância do formalismo do nº 3 do art. 410º, para o regime das anulabilidades com a consequente impossibilidade de invocação do vício por qualquer terceiro interessado e do seu conhecimento oficioso pelo tribunal (art. 287º do Cód. Civil).»

É este o entendimento do Prof. Calvão da Silva, "Sinal e Contrato-Promessa", pág. 57, quando refere, «Conhecidas a natureza e a finalidade dos requisitos formais prescritos no nº 3 do artigo 410º... - norma de protecção do promitente-comprador - as características da invalidade correspondente à sua omissão devem ser as que melhor realizem o escopo do preceito em apreço.

Assim, não deve ser invocável por terceiros nem oficiosamente conhecida pelo tribunal, pois não estão em causa interesses gerais da sociedade e do comércio jurídico, mas tão só interesses do promitente-comprador, merecedor, na óptica legislativa, de protecção - protecção que, embora sub specie de «classe social» ou categoria contratual, não deixa de ser particular e individual.»

Tal orientação tem sido seguida pela jurisprudência em variados acórdãos, entre eles o já citado, indicando-se também, o acórdão de 29/11/89 do S.T.J., B.M.J. nº 391, págs. 610 e segs.

É esta também a lição do Prof. Galvão Teles, "Direito das Obrigações", 6ª ed., pág. 107.

Conclui-se, pois, que o contrato promessa é válido, não obstante a inobservância da forma legal.

Pelo exposto, concedendo-se a revista, revoga-se o acórdão recorrido, julgando-se a acção improcedente e absolvendo-se os réus do pedido.

Custas pelo recorrido.

Lisboa, 16 de Outubro de 2003

Luís Fonseca

Lucas Coelho

Santos Bernardino