Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"Empresa-A- Comércio e Industria de Construção Civil., Lda." Intentou a presente acção, com processo ordinário, contra:

- AA e mulher, BB, e

- CC e mulher, DD,

Alegando, fundamentalmente, que, em 18/02/1989 celebrou com os R.R. maridos um contrato promessa de compra e venda através do qual estes prometeram vender e aquela comprar dois prédios urbanos pelo preço global de 200.000.000$00, encontrando-se incluído no preço um projecto de edificação aprovado para o local ocupado pelos referidos prédios.

Naquela data, os R.R. receberam da A., como sinal e princípio de pagamento, a quantia de 25.000.000$00, e quando a A. aguardava que a notificassem para proceder à segunda das prestações acordadas, no montante de 50.000.000$00, prevista para ser feita no prazo de 180 dias a contar da data em que fosse posta a pagamento pela C.M.L. a licença de construção relativa ao edifício a implantar no local, os R.R. dirigiram missiva à A., com data de 25/06/1990, alegando que o projecto de edificação tivera de ser alterado, comunicando-lhe estarem na intenção de não cumprirem o acordado.

A autora respondeu dizendo que o negócio em nada estava prejudicado porquanto o que era essencial para si eram os prédios e não o projecto que para eles havia sido elaborado.

Porém, os R.R. recusaram a outorga do contrato prometido realizar.

Em consequência, pede a A. que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração de venda dos mencionados prédios urbanos, depositando a A., à ordem dos R.R., o montante de 50 mil contos, correspondente à acordada segunda prestação e obrigando-se a pagar as restantes prestações do preço nos prazos de tempo acordado ou noutros que virem, eventualmente, a ser definidos em sentença, ou, caso assim se não entenda ou se venha a revelar impossível,

se decrete o incumprimento contratual imputável exclusivamente aos R.R., condenando-se-os, solidariamente, a pagarem à A. a quantia de 50.000.000$00, correspondente ao dobro da quantia recebida a título de sinal, acrescida de juros de mora desde a citação.

Os R.R., citados, contestaram alegando, em síntese, que nunca se recusaram cumprir o contrato promessa, tendo sido a Câmara quem inviabilizou o projecto aprovado e impôs uma alteração do projecto, aumentando a viabilidade do negócio, não tendo os R.R. querido qualquer alteração substancial do preço.

O projecto de construção para o local onde estavam implantados os dois prédios, inabitáveis, era elemento essencial para o negócio em causa e não, propriamente, os dois prédios urbanos existentes.

Mais alegam que o negócio só não foi realizado ( mantendo o preço inicial, forma e prazo de pagamentos) porque um dos prédios foi ocupado por estranhos que, depois em 1994, o abandonaram, e que a A., apesar de informada da sua desocupação não se dispôs a celebrar a escritura, tendo-se recusado a outorgar a escritura notarial que os R.R. haviam marcado e da qual havia sinal dado conhecimentos à autora.

Em reconvenção, com fundamento no incumprimento definitivo do contrato promessa por parte da A., pedem que esse contrato seja declarado resolvido por incumprimento definitivo da A. e que seja facultado que os R.R. façam seu o sinal recebido.

Replicou a A., pedindo a improcedência reconvenção e, alterando o pedido, restringindo-o, pede, apenas, que se decrete a resolução do contrato promessa por incumprimento exclusivo dos R.R. e que, em consequência, sejam estes condenados a pagar-lhe o dobro do sinal ( 50.000.000$00), acrescido de juros desde 25/06/1990, data da carta em que comunicaram que não vão cumprir o contrato.

Na 1.ª instância, foi proferida sentença que julgou a acção procedente, e imprudente a reconvenção, declarando resolvido o contrato promessa e condenando os R.R. a pagar à A. a quantia de 50.000.000$00, acrescida de juros de mora desde 25.06.1990.

Na sequência de recurso interposto pelos R.R., o Tribunal da Relação de Lisboa, pelo acórdão de fls. 303 e seg.s, revogou aquela sentença e absolveu os R.R. do pedido.

Dele discordando, recorreu a A. para este Supremo Tribunal formulando, em simula, nas suas alegações, as seguintes conclusões:

1 – Tendo os recorridos assumido a obrigação de transmitirem um determinado prédio com um projecto de edificabilidade aprovado para o mesmo, a alteração desta circunstância responsabiliza-os perante a contraparte, salvaguardadas as hipóteses previstas no art. 437º do Cód. Civil, que no caso concreto não foram, sequer, trazidas à colação;

2 – nos termos da matéria de facto dada como provada, resulta que os recorridos não estiveram nunca “ impossibilitados” de cumprirem com as suas obrigações, face a uma eventual alteração das características do objecto;

3 – contrariamente ao dito na sentença “sob censura” a afirmação que se acrescenta ao quesito 13º não é uma consequência lógica da primeira, antes uma manifesta e infundada extrapolação de diversas questões, que muito embora relacionadas, são distintas;

4 – face à matéria factual assente, afigura-se indiscutível a conclusão de terem sido os recorridos quem, após a celebração do contrato promessa e com invocação de uma suposta alteração ao projecto anteriormente aprovado quanto aos imóveis seu objecto, ao comunicarem à recorrente a sua decisão de o resolver, restituindo-lhe o sinal prestado, manifestaram, em primeiro lugar, a sua vontade de não cumprir com tal contrato.

Sendo que, e face à inexistência ( expressamente reconhecida pelos recorridos) de deliberação camarária, validamente tomada, no sentido de obrigar à invocada alteração do projecto, essa manifestação de recusa de cumprimento aí exclusivamente fundada, se não poderá, em qualquer caso, ter como justificada, no sentido de que a prestação devida se tornou impossível por causa a eles não imputável;

5 – ainda que existisse tal deliberação, isso não implicaria, necessariamente, no caso dos autos, uma impossibilidade absoluta susceptível de liberar os R.R. da sua obrigação.

A comunicação que os recorridos fazem à recorrente, por carta de 25/06/1990, no sentido de considerarem o contrato resolvido a partir daquela data, tendo o alcance de aquelas declararem que não cumpriam o contrato, legitima a resolução deste, como vem pedido na réplica;

6 – afirmar que houve duas renúncias a um direito de resolução contratual e até também que ambas são válidas e eficazes porque respeitam as matérias disponíveis, é contraditório na exacta medida em que só a uma das partes poderia assistir a possibilidade de renunciar: aquela que fosse titular do direito de resolução.

Porque houve vontade firme dos recorridos em não cumprirem com o prometido, o direito de resolução só a recorrente assiste;

7 – a recorrente não renunciou a direito nenhum.

Após a comunicação onde se continha a manifestação de incumprimento por parte dos recorridos, a recorrente exigiu-lhes explicações e informação séria e completa sobre os motivos por eles alegados, afirmando que o seu interesse se mantinha, apesar da alegada modificação operada no projecto, naturalmente condicionada à análise do concreto conteúdo dessa modificação, que nunca lhe foi facultado;

8 – uma das partes alterando unilateralmente o objecto e assumindo não respeitar o preço contratualmente fixado, não é o clausulado que é alterado, é o contrato que é incumprido;

9 – a recorrente, no uso legítimo de uma prerrogativa processual, levou ao conhecimento dos recorridos que pretendia o pagamento do dobro do sinal, face aos anos já passados sem que o processo tivesse andamento, afirmando, com a alteração do pedido, da forma eficaz e objectiva, a perda de interesse na manutenção de um negócio que havia aprazado cinco anos antes;

10 – os recorridos não mantiveram o interesse na celebração do negócio prometido, tendo já há muito – tempo vendido a terceiros os prédios urbanos em questão;

11 – face à definitiva declaração de incumprimento formulada pelos recorridos, carece de qualquer sentido falar-se em mora ou em necessidade de fixação de prazo para o cumprimento;

12 – a decisão recorrida violou a disposto nos art.s 442º, 798º, 799º e 801º do Cód. Civil.

Termina pedindo a revogação daquela decisão e a confirmação da sentença proferida na 1.ª instância.

Responderam os recorridos pugnando pela improcedência do recurso.

Corridos os vistos legais, cabe decidir.

A Relação considerou provados os seguintes factos:

1 – Em 18/02/1989, a A. celebrou com os R.R. maridos o contrato promessa, através do documento particular junto a fls. 8 e 9, através do qual aqueles prometeram vender e a A. comprar-lhes os prédios urbanos sitos na R. João de Lemos, nº ... -... e ..., inscritos na matriz predial da freguesia de Alcântara sob os art.ºs 629º a 631º descritos na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, o primeiro sob o nº 00187/190189, e o segundo sob o nº 2955 do Lº. B-9;

2 – nos termos deste contrato ficou, ainda, estabelecido, como preço pelos dois identificados prédios, o total de 200.000.000$00, a pagar nas seguintes condições convencionadas entre as partes:

a) na data da assinatura do contrato promessa, os R.R. receberam da A., como sinal e princípio de pagamento, a quantia de 25.000.000$00, da qual deram quesitação;

b) no prazo de 180 dias a contar da data em que fosse posta a pagamento, pela C.M.L., a licença de construção relativa ao edifício a implantar no local ocupado pelos prédios prometidos vender, a A. entregaria aos R.R. o montante de 50.000.000$00;

c) passados que fossem 180 dias sobre o pagamento da licença, a A. entregaria aos R.R., mais 50.000.000$00;

d) o preço seria integralmente pago com a entrega dos restantes 75.000.000$00, no prazo de 180 dias após o pagamento referido;

3 – fez-se consignar no contrato que, para o local ocupado pelos prédios prometidos vender, estava aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa, e incluído no preço ajustado, um projecto de edificação;

4 – ficou igualmente estabelecido que os promitentes vendedores se obrigavam a comunicar à promitente compradora o facto da licença de construção se encontrar a pagamento nos 15 dias seguintes àqueles em que, para esse efeito, fossem notificados pela C.M.L., e cujo custo era a pagar pela promitente compradora;

5 – nos termos da cláusula 4.ª do contrato promessa, competia à A. a marcação da escritura, devendo avisar os R.R., por escrito, com 15 dias de antecedência, pelo menos;

6 – com data de 25/06/1990, os R.R. dirigiram à A.a carta, que consta cópia a fls. 22 e 23, através do qual, alegando substituição do referido projecto por outro substancialmente diferente por decisão camarária de finais de 1989, lhe comunicam que, dada a essencialidade do projecto inicial aprovado para a realização do negócio prometido, fica o mesmo prejudicado pela sua impossibilidade e tornar-se impossível a concretização do negócio prometido nos termos acordados no contrato promessa, considerando o mesmo resolvido a partir dessa data e colocando à disposição da A. a quantia de 25.000.000$00, entregue a título de sinal;

7 – a essa carta respondeu a A., através daquela cuja cópia está junta a fls. 24 e 25, datada de 02/08/1990, na qual afirma que, no seu entender, o negócio em nada estava prejudicado e que, mesmo a ser verificada a alegada alteração do projecto, continuava interessada na manutenção do acordo;

8 – os R.R. remeteram à A. a carta de fls. 26 e 27, de 09/10/90, reiterando que o negócio prometido é impossível ser cumprido porque a C.M.L. inviabilizou o projecto aprovado e, por isso, tiveram que apresentar outro diferente do anterior e que está já quase aprovado, mas que não põem de parte a possibilidade de realizar o negócio com a A., não podendo, porém, ser o mesmo uma vez que a realidade que lhe está subjacente não é a mesma;

9 – por carta de 25/10/90, junto a fls. 28 e 29, a A. comunicou aos R.R. que continua a manter o interesse que justificou a celebração do contrato, apesar das alterações ao projecto, e condicionando-o até ser informado sobre o conteúdo concreto dessas alterações;

10 – na reunião havida, em 31/01/1991, entre a 1.º R. e o gerente da A. aquele referiu que, em face do novo projecto, iria repercutir o respectivo custo no preço do negócio;

11 – pela carta de 20/02/1991, junta a fls.31, a A., na sequência da reunião entre esta e o R. AA em 31/01/1991, referida em 10), comunicou aos R.R. que, apesar das alterações ao projecto de construção, reiteram em manter interesse no contrato acordado e solicitam que lhes indiquem qual a data em que a licença de construção foi posta a pagamento, nos termos do n.º 2 da cláusula 2.ª do contrato promessa;

12 – pela carta de fls. 36 e 37, de 26/03/91, os R.R. comunicaram à A. que estão à disposição da A. para com ela reapreciarem o negócio à luz do projecto alterado pela C.M.L.;

13 – a A. não foi consultada pelos R.R. no sentido de prestar o seu parecer e consentimento à alteração do projecto, tendo, porém, o R. tentado o contacto do gerente da A. através dos escritos juntos aos autos de fls. 220 a 226, datados de 05/11/1990, 09/11/1990, 17/11/1989, 20/11/1989 e 20/11/1989;

14 – o projecto de construção não foi aprovado pela C.M.L. e, por isso, a respectiva licença de construção não podia ser posta a pagamento;

15 – em 15/01/1992, a A. intentou a presente acção;

16 – em Julho de 1992 as partes reuniram-se tendo em vista poderem ainda reatar o negócio;

17 – o negócio valia, fundamentalmente, pelo projecto de construção que fosse aprovado;

18 – os R.R. enviaram à A. a carta de fls. 66, de 07/04/1994, notificando-a para a celebração da escritura a realizar em 21/04/1994;

19 – no dia 21/04/1994, no 16.º Cartório Notarial de Lisboa, compareceram os R.R. e o representante da A. , mas não foi outorgada a escritura notarial do contrato prometido por recusa desta porque, fundamentalmente, “nunca ter a promitente compradora sido notificada ( de que a licença estava a pagamento) para efeitos do início da contagem dos prazos acordados para pagamento… Por outro lado, os promitentes vendedores manifestaram perante a promitente compradora a sua definitiva e assumida intenção em não cumprirem o acordado através de cartas por si subscritas e que endereçaram à contraparte, sob registo.

Perante tal atitude, a promitente compradora intentou contra eles acção declarativa ( a presente) na qual se pede a apreciação pelo tribunal do culposo incumprimento dos Réus… Face à pendência desta acção, carece assim de qualquer sentido legal a presente e inesperada - tentativa para a outorga da pretendida escritura.

Aqui chegados, há que chamar a atenção para a circunstância de a matéria de facto não poder ser objecto de discussão por, face ao estatuído nos art.s 722º nº 2 e 729º nºs 1 e 2 do C.P.Civil, e não ocorrer qualquer das excepções previstas naquele preceito legal, ser insindicável por este Supremo Tribunal.

Relativamente à questão do contrato promessa em causa, julgou a Relação não ter havido incumprimento definitivo do contrato por parte dos R.R. quer porque a A. renunciou à faculdade de exercer os seus direitos decorrentes da recusa dos R.R. em outorgarem o mencionado contrato, expressa na carta de 25/06/1990 ( item 6) do elenco dos factos provados), quer porque, não obstante a existência de mora por parte dos mesmos R.R., não lhes foi fixado prazo admonitório para a realização do contrato prometido, nem se mostra provada a perda de interesse da A. na realização do contrato.

Sustenta a A., fundamentalmente, que os R.R. nunca estiveram impossibilitados de cumprirem as suas obrigações e que, para além de nunca ter renunciado a nenhum direito, se verifica, da sua parte, perda de interesse na manutenção do negócio.

Que dizer?

Há incumprimento definitivo quando a prestação se tornou impossível, quando já não pode ser cumprida por culpa do devedor.

A estes casos se referem os artigos 801º a 803º do Cód. Civil.

Como tal, é também tratada a recusa categórica e antecipada pelo devedor ( cfr.A. Varela, in “ Das Obrigações em geral”, II, 4.ª ed., pg. 88 e Acs. do S.T.J.de 15/03/1983, no B.M.J.325-561, e de 07/01/1993 na C.J.- Acs. S.T.J.- Ano I, 1, pg.15).

Neste segmento, conforme consta do mencionado item 6), os R.R., pela carta de 25/06/1990, ao considerarem o contrato promessa resolvido, manifestaram à A., de forma bem explícita, não o quererem realizar.

Porém, a Relação, tendo em conta que:

-A autora sempre se mostrou disponível para celebrar o contrato prometido, mesmo com alteração do projecto ( item 11) dos factos provados);

- a A alegou, nos art.s 14º e 15º da p.i., que o que era essencial eram os prédios prometidos e não o projecto de construção que para eles havia sido elaborado, sobretudo porque a A., empresa de construção, tem ao seu serviço os técnicos necessários para executar ou formular qualquer projecto;

- no art. 33º da p.i. também alegou que “ não foi consultada pelos Réus no sentido de prestar o seu parecer e consentimento à alteração do projecto por aqueles levada a cabo, mas que isso não altera em nada o seu interesse negocial que, como sempre foi comunicado aos Réus, se mantém”, conclui que a A. continuou a manter o interesse na celebração do negócio prometido, assim renunciando à faculdade de exercer os seus direitos decorrentes da expressa recusa de cumprimento.

Este juízo factual de renúncia, feito pela Relação, é inatacável, encontrando-se bem fundado no quadro factual supra descrita.

Aliás, já na carta, datada de 02/08/1990, de resposta da A. à dos R.R., de 25/06/1990, aquela afirmava que, no seu entender, o negócio em nada estava prejudicado e que, mesmo a ser verificada a alegada alteração do projecto, continuava interessada na manutenção do acordo ( cfr. item 8) do elenco dos factos provados).

Sendo a renúncia um acto abdicativo unilateral do direito, e não estando a mesma, in casu, vedada, excluída fica a apontada causa de não cumprimento definitivo.

Vejamos, agora, se há não cumprimento definitivo em consequência de mora.

Efectivamente, casos há em que é equiparada ao não cumprimento.

São eles os previstos no art. 808º nº 1 do Cod. Civil:

- se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou,

- esta, não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.

Esta segunda situação é de, liminarmente, afastar porque não foi fixado prazo, algum, admonitório para a realização da prestação.

Quanto à perda de interesse na prestação tem ela, por força do disposto no nº 2 do mesmo art. 808º, que ser apreciada objectivamente.

Pretende-se, deste modo, evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada do interesse na prestação ( v. Cod. Civil Anot. de Pires de Lima e Antunes Varela, vol. II, 2.ª ed., pg.61).

Acontece que não obedecendo a determinação da perda do interesse a qualquer normativo legal, não tendo ela que ser feita com base numa norma de direito aplicável, mas, sim, com apelo à valoração que é feita pelo homem comum, pelo comum das pessoas, constitui aquela determinação matéria de facto que, nos termos do disposto nos art.s 722º e 729º do Cod. Civil, é do conhecimento exclusivo da Relação.

Tendo esta concluído pela inexistência daquela perda de interesse, tem esse juízo factual que ser aceite por este Supremo Tribunal.

Logo, nesta vertente, não houve conversão da mora em incumprimento contratual definitivo.

Deste modo, não existindo uma situação de incumprimento definitivo, do contrato promessa, imputável aos R.R., não assiste à A, a faculdade de exigir, nos termos do nº 2 do art.442º do Cód. Civil, dos mesmos R.R., o dobro do sinal que prestou.

Termos em que se julga o recurso improcedente e se confirma o acórdão recorrido.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 23 de Janeiro de 2003

Abílio Vasconcelos (Relator)

Duarte Soares

Simões Freire