Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I

AA Lda moveu a presente acção ordinária contra:

BB, CC, DD e marido EE ,FF e marido GG, HH e marido II,

JJ e KK e marido LL.

Pede:

- que seja decretada e/ou declarada válida a extinção dos contratos promessas de compre e venda celebrados entre as partes por impossibilidade de cumprimento, com culpa exclusiva dos réus;

- que, em consequência, seja a 1º ré – BB – condenada a pagar à autora o sinal prestado em dobro, ou seja, a quantia de € 19.951,92, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, sendo os já vencidos no montante de € 8.120,00;

e, todos os réus, condenados a pagar à autora o sinal prestado em dobro, ou seja, a quantia de € 29.927,87, acrescida dos juros vencidos e vincendos, sendo os já vencidos no montante de € 12.000,00.

Mais pede a condenação dos réus em multa e indemnização por litigância de má fé.

Os réus KK e LL apresentaram contestação e deduziram pedido reconvencional, onde pedem a resolução dos contratos promessa e a declaração do seu direito de fazerem sua a quantia entregue a título de sinal, na parte que lhes competir, em conjunto com os demais vendedores.

Os réus HH e II apresentaram contestação e deduziram pedido reconvencional, pedindo que fosse decretada a resolução dos contratos com a consequente condenação na perda de sinal a favor deles réus na parte proporcional que lhes couber.

Os restantes réus apresentaram contestação e deduziram pedido reconvencional, pedindo a resolução dos contratos, condenando-se a autora na perda de sinal a favor deles réus na parte proporcional que lhes couber.

Seguiram-se as réplicas da autora e a tréplica dos réus.

Foi proferida sentença que:

- condenou a ré BB a restituir à autora a quantia de € 9.975,96, acrescida dos juros de mora, legais, desta a data do trânsito em julgado do processo nº 263/2002 do 5º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca da Maia;

- condenou todos os réus a restituírem à autora a quantia de € 14.963,94, acrescida dos juros de mora legais, desde a referida data do trânsito em julgado no processo 263/2002.

- julgou a acção no mais improcedente;

- julgou improcedentes as reconvenções, absolvendo dos respectivos pedidos a autora.

Apelaram a autora e os réus, mas sem êxito.

Recorrem novamente a autora e os réus, os quais, nas suas alegações de recurso, apresentam, em síntese, as seguintes conclusões:

recurso da autora

1 A única causa do incumprimento dos contratos promessa em questão foi o facto dos réus terem alienado a terceiros os imóveis objecto desses contratos.

2 Este facto foi posterior ao desfecho do processo judicial que consta da matéria provada, no qual foi decidido que os contratos permaneciam válidos, ou seja, em condições de serem cumpridos.

recurso dos réus KK eLL

1 Se a autora tivesse peticionado a execução específica a anterior acção estaria sujeita ao registo obrigatório e não seria possível a alienação dos imóveis.

2 Os réus só procederam a esta alienação após a interposição de tal acção e já depois de citados, sendo que a mesma indicia a vontade da autora de não cumprir os contratos.

3 Ainda que assim se não entenda, a culpa dos réus é diminuta, devendo ser isentos da obrigação de indemnizar, nos termos do artº 570º do C. Civil.

4 Não houve interpelação para o pagamento do sinal em singelo, nem condenação nesse sentido na anterior acção, sendo, assim violados os artºs 804º e 805º do C. Civil.

recurso dos réus HH e II

1Há contradição entre o acórdão recorrido e o decidido na anterior acção e, logo violação do caso julgado, quando o primeiro refere que o contrato se extingue de forma automática e na segunda se julgou que o mesmo contrato manteve-se em vigor.

2 Ao propor a aludida acção a autora não requereu a execução específica, o que, devido ao registo obrigatório traria consequências em relação quanto à posterior concretização da venda dos prédios.

3 A autora, a quem incumbia a marcação da escritura, nada fez, sendo os réus que diligenciaram essa marcação, a que aquela não compareceu.

4 Logo, só a ela é de imputar o incumprimento dos contratos.

recurso dos restantes réus

1 Ao pedir a resolução dos contratos na anterior acção e não a execução específica, a autora tomou uma posição clara de não os cumprir definitivamente.

2 Pelo que deixou de ser exigível nova interpelação admonitória e desnecessária a fixação de prazo suplementar para o cumprimento, sendo certo que os réus só alienaram os imóveis após terem sido citados para essa acção.

3 Não se justifica que por motivos meramente formais, a falta de interpelação admonitória, haja que considerar também a culpa dos réus no não cumprimento dos contratos.

4 Os réus não estão em mora desde a data da primeira decisão, porque nunca foram interpelados para a restituição do sinal em singelo.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

II

Com interesse para a apreciação da causa, vêm provados os seguintes factos:

1 Mediante documento escrito, datado de 20.10.99, a autora e a ré BB celebraram um acordo, denominado contrato promessa de compra e venda, mediante o qual esta última prometeu vender à autora e esta prometeu-lhe comprar um prédio rústico denominado Q.....B.. , com 3.500 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº 0000000000 da freguesia de Folgosa.

2 Nos termos da cláusula terceira do referido acordo, relativamente ao pagamento do preço, a autora e a ré convencionaram que “A título de sinal e princípio de pagamento a promitente compradora entrega nesta data, à promitente vendedora a quantia de Esc. 2.000.000$00, que a primeira contraente, promitente vendedora, dá a respectiva quitação. O remanescente do preço em dívida, ou seja, Esc. 18.000.000$00, será pago na data da outorga da escritura pública de compra e venda”.

3 Na data da celebração do respectivo acordo, a autora entregou à ré BB, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 2.000.000$00.

4 Nos termos da cláusula quarta do acordo mencionado a autora e a ré BB acordaram também que a escritura de compra e venda seria celebrada até o dia 15.02.00 no Cartório Notarial, dia e hora a serem definidos pela autora, a qual se obrigava a dar conhecimento à ré, por carta registada com aviso de recepção, enviada com oito dias de antecedência, do dia hora e local da realização da escritura pública.

5 E que, na circunstância da escritura pública não se celebrar até à data indicada de 15.02.00, poderia ainda ser celebrada nos 90 dias seguintes àquela data de 15.02.00, no Cartório notarial, dia e hora a serem definidos pela autora, que se obrigava a dar conhecimento à ré, por carta registada com aviso de recepção, enviada com oito dias de antecedência, do dia hora e local da realização da escritura pública.

6 E que as despesas e encargos com a escritura ficariam a cargo da autora, sendo que no prazo máximo de até cinco dias antes da realização da escritura pública de compra e venda a ré obrigava-se a entregar à autora todos os documentos necessários à realização da escritura pública, nomeadamente os relativos às suas pessoas e prédios.

7 E na vigência do acordo a ré obrigava-se, quando solicitada para o efeito, a comparecer na Conservatória do Registo Predial respectiva, Câmara Municipal, Repartições de Finanças e demais locais.

8 Nos termos da cláusula sétima, a autora e a ré BB acordaram que a venda seria feita livre de quaisquer ónus ou encargos relativos ao prédio que a ré prometeu vender à autora.

9 E que a escritura de compra e venda seria celebrada em simultâneo com a escritura de compra e venda de um outro prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº 000000000 da freguesia de Folgosa e objecto de um outro contrato promessa celebrado naquela data, entre a autora e os réus, uma vez que a autora só teria interesse na aquisição total dos dois prédios para fazer um projecto comum e disso todas as partes teriam conhecimento como elemento essencial do negócio.

10 Nos termos da cláusula nona do acordo, a autora e a ré BB convencionaram ainda a possibilidade de execução específica do aludido contrato promessa de compra e venda, nos termos do artº 830º do C. Civil, sendo que o sinal entregue não constituía qualquer afastamento desta possibilidade.

11 Mediante documento escrito, datado de 20.10.99, a autora e os réus celebraram um acordo denominado contrato promessa de compra e venda, no qual estes últimos prometeram vender à autora e esta prometeu-lhes comprar um prédio rústico denominado B....... Q......., sito no lugar de Quintã, terreno a mato e pinheiros, na freguesia de Folgosa, concelho da Maia, inscrito na matriz predial respectiva sob o nº 413 e 414 e descrito na Conservatória do registo Predial da Maia sob o nº 0000000000 da freguesia de Folgosa.

12 Nos termos da cláusula terceira do referido acordo, relativamente ao pagamento do preço, a autora e os réus convencionaram que “A título de sinal e princípio de pagamento a promitente compradora entrega nesta data aos promitentes vendedores a quantia de Esc. 3.000.000$00, de que os primeiros contraentes, promitentes vendedores dão a respectiva quitação. O remanescente do preço em dívida, ou seja, Esc. 27.000.000$00, será pago na data da outorga da escritura pública”.

13 Na data da celebração do acordo a autora entregou aos réus a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 3.000.000$00.

14 Nos termos da cláusula quarta do acordo, a autora e os réus acordaram que a escritura de compra e venda seria celebrada até ao dia 15.02.00, no Cartório notarial, dia e hora a serem definidos pela autora, a qual se obrigava a dar conhecimento aos réus, por carta registada com aviso de recepção, enviada com oito dias de antecedência, do dia, hora e local da realização da escritura pública.

15 E que, na circunstância da escritura pública não se celebrar até à data indicada de 15.02.00, poderia ainda ser celebrada nos 90 dias seguintes àquela data de 15.02.00, no Cartório Notarial dia e hora a serem definidos pela autora, que se obrigava a dar conhecimento aos réus, por carta registada com aviso de recepção, enviada com oito dias de antecedência, do dia, hora e local da realização da escritura pública.

16 E que as despesas e encargos com a escritura ficariam a cargo da autora, sendo que no prazo máximo de cinco dias antes da realização da escritura pública de compra e venda os réus obrigavam-se a entregar à autora todos os documentos necessários á realização da escritura pública, nomeadamente os relativos às suas pessoas e ao prédio.

17 E na vigência do acordo os réus obrigavam-se, quando solicitados para o efeito, a comparecer na Conservatória do Registo Predial respectiva, Câmara Municipal, Repartições de Finanças e demais locais.

18 Nos termos da cláusula sétima do acordo a autora e os réus acordaram que a venda seria feita livre de quaisquer ónus e encargos relativo ao prédio que os réus prometeram vender à autora.

19 E que a escritura de compra e venda seria celebrada em simultâneo com a escritura de compra e venda de um outro prédio rústico, descrito na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº 00000000 da freguesia de Folgosa e objecto de um outro contrato promessa celebrado naquela data, entre a autora e a ré BB, uma vez que a autora só teria interesse na aquisição total dos dois prédios para fazer um projecto comum e disso todas as partes tinham conhecimento como elemento essencial do negócio.

20 Nos termos da cláusula nona do acordo, autora e réus convencionaram ainda a possibilidade de execução específica do aludido contrato promessa de compra e venda, nos termos do artº 830º do C. Civil, sendo que o sinal entregue não constituía qualquer afastamento dessa possibilidade.

21 Os réus, por carta datada de 10.02.01, notificaram a autora da marcação das escrituras públicas de compra e venda relativas aos acordos mencionados, escrituras essas que marcaram para o dia 07.03.01, pelas 15h30, no Cartório Notarial da Maia.

22 Tendo solicitado à autora que a mesma, até ao dia 03.03.01, fornecesse certidão comercial relativa à autora, sisa e que, ainda, no acto da escritura, a autora procedesse ao pagamento em notas ou cheque visado.

23 Os réus forneceram ao Cartório Notarial da Maia todos os documentos exigidos para a celebração das escrituras públicas de compra e venda referentes aos acordos.

24 No dia 07.03.01, a autora não compareceu no Cartório Notarial da Maia para a realização das escrituras públicas de compra e venda dos prédios rústicos denominados “B........Q.......”, em Folgosa, Maia, descritos na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº 937, inscrito na matriz predial sob o artº 1421 e sob o nº 1414, inscrito na matriz predial sob o artº 1422.

25 Os réus, por cara datada de 14.03.01, comunicaram à autora que esta faltou à marcação das escrituras públicas de compra e venda relativas aos acordos mencionados, no dia 07.03.01, pelas 15 horas e 30 minutos, no Cartório Notarial da Maia, que de tal foi lavrada acta notarial e que consideravam não cumpridos os contratos promessa de compra e venda celebrados, o que implicaria a perda do sinal entregue pela autora e que iriam proceder à venda dos prédios em questão.

26 Por carta datada de 28.03.01, a autora, através do seu mandatário, comunicou aos réus considerar inválida, mas eficaz, a resolução dos contratos por aqueles operada e como tal pretender a devolução do sinal em dobro, no prazo de 10 dias, sob pena de findo o mesmo interpor acção judicial.

27 Correu termos pelo 5º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca da Maia o processo nº 263/2002 no qual a autora requereu que fosse decretada e/ou declarada válida a resolução dos contratos promessa de compra e venda com culpa exclusiva dos réus; a 1ª ré fosse condenada a pagar-lhe o sinal prestado em dobro, ou seja, a quantia de 4.000.000$00, equivalente a €19.951,92, a título de indemnização por incumprimento culposo do contrato; que os réus fossem condenados a pagar-lhe o sinal prestado em dobro, ou seja, a quantia de 6.000.000$00, equivalente a € 29.927,87, a título de indemnização pelo incumprimento culposo do contrato.

28 Em 03.04.02, KK e LL, em 11.04.02, HH e II e, em 05.04.02, os restantes réus nestes autos, apresentaram as respectivas contestações no processo referido em 27, deduzindo pedindo reconvencionais em que pediram que fosse decretada a resolução dos contratos promessa em causa, por incumprimento definitivo da autora, sendo, em consequência, a mesma condenada à perda do sinal a favor dos réus, mais pedindo a sua condenação como litigante de má fé em multa e indemnização.

29 Por sentença datada de 13.09.04, confirmada por acórdão da Relação do Porto de 17.10.05 e por acórdão do STJ de 16.04.06 foi a acção, bem como os pedidos reconvencionais deduzidos julgados improcedentes.

30 Por escrituras públicas epigrafadas “Compra e Venda com Fiança”, outorgadas no Cartório Notarial de Paredes, em 18.04.02, os réus declararam vender os respectivos prédios em causa nos autos a S............ – L........R........& S.......... Lda.

31 O direito de propriedade sobre tais prédios encontra-se inscrito a favor da Sociedade de Construções – L......... R..... & S..... através das inscrições G-1 (Ap. 000000000) e G-2 (AP. 0000000000).

III

Apreciando

recurso da autora

Autora e réus celebraram dois contratos promessa de compra e venda de dois imóveis. A autora, a quem competia marcar as escrituras públicas de compra e venda de tais prédios, não só não o fez, como, para além disso, não compareceu para a sua outorga, quando para tal foi convocada pelos réus promitentes vendedores.

Perante esses factos, os réus comunicaram à autora a sua vontade de resolver os contratos e a sua intenção de vender os prédios em questão. O que vieram a fazer, alienando os imóveis a terceiro

Defende a autora que, como se decidiu em anterior sentença, na primeira acção intentada por si e em que pediu a devolução dos sinais em dobro, os contratos mantiveram-se válidos e, por consequência, em condições de serem cumpridos até às vendas efectuadas pelos réus. Logo são estes os únicos que incumpriram os ditos contratos.

Vejamos.

Na anterior acção a autora pediu a resolução os contratos com base no comportamento dos réus que não teriam tido as condutas a que se haviam obrigado no sentido de possibilitar a ela autora a marcação das escrituras. Em reconvenção pediram os réus que se declarasse a resolução dos contratos, mas com base na falta da autora em marcar a escritura e em comparecer quando marcada pelos próprios réus.

Por acórdão de 18.04.06, decidiu este STJ, confirmando o decidido pelas instâncias que o simples facto da autora não ter marcado a escritura, nem ter comparecido na data para tal fixada pelos réus, apenas a fez incorrer em mora e não em incumprimento definitivo, sendo certo que esta marcação dos réus não podia ser equiparada à fixação de um prazo admonitório. Por outro lado, a carta dos réus à autora anunciando a sua intenção de proceder à venda a terceiro dos prédios não integra uma declaração antecipada de não cumprir, por não ser clara nem manifesta, como também não consubstancia uma declaração de perda de interesse. Consequentemente, consideraram-se os contratos em vigor e improcedentes o pedido e os pedidos reconvencionais.

Por outras palavras, o ponto da situação da relação jurídica contratual entre as partes, após a conclusão do primeiro processo era o seguinte: existia mora da autora e os contratos mantinham-se válidos. Este julgamento transitou em julgado.

Com uma nova causa de pedir – a efectiva venda dos prédios a terceiro – veio a autora pedir a resolução dos ditos contratos promessa por incumprimento definitivo dos réus.

Entenderam as instâncias que quer a autora quer os réus manifestaram inequivocamente a sua vontade de não cumprir, pelo que ambas as partes incorreram em incumprimento.

Este entendimento esquece, salvo o devido respeito, os limites do caso julgado.

É que a conduta da autora vem qualificada dessa anterior acção de simples mora e é, portanto, assim, que tem de ser considerada. Nem está aqui em apreço qualquer conduta posterior da mesma autora. Ou seja, a posição jurídica da autora é res judicata.

Mas a mora, não confere o direito à resolução do contrato, sem a fixação admonitória de prazo, ou a perda objectiva de interesse, nos termos do artº 808º do C. Civil, não podendo, por isso, fora desses casos ser considerada ou convertida em incumprimento definitivo. E assim sendo, é ilegítimo pretender interpretar fora deste condicionalismo legal, a conduta das partes. Se a conduta da parte está judicialmente qualificada como não sendo de incumprimento, não poder ser, contraditoriamente, interpretada como tal.

Nem se diga que o pedido judicial de resolução integra uma declaração inequívoca de não cumprir - hipótese em que é pacífico o entendimento de que pode ser interpretado como incumprimento definitivo, dispensando a fixação admonitória de prazo - .

Mas qual dos pedidos de resolução? O da primeira acção não foi assim entendido e não pode agora ser reinterpretado. O desta acção funda-se na real e demonstrada impossibilidade de cumprir dos réus, por sua culpa, o que de modo nenhum justifica que se entenda o referido pedido de resolução da autora como uma culposa intenção de não cumprir. O autor até poderia querer cumprir, mas perante a comprovada impossibilidade de incumprimento, só lhe restava a via de pedir a resolução do contrato e a devolução do sinal em dobro.

Donde ter de ser concluir que só existe incumprimento definitivo e exclusivo por parte dos réus, derivado do facto de terem alienado a terceiro os prédios que haviam prometido vender à autora, tornando, assim, voluntariamente, impossível a sua prestação.

Tem, assim, direito a recorrente autora, como peticionou, a que se declare a resolução do contrato e à devolução do sinal prestado acrescido de indemnização de igual montante.

Termos em que procede o recurso da autora.

recursos dos réus

1 Suscitam os réus nas suas alegações a questão de quem é o responsável pelo incumprimento.

A este respeito remetemos para as considerações feitas a propósito do recurso da autora.

Referem também, nesta matéria, que a culpa de terem vendido os prédios é da autora que, na primeira acção não pediu a execução específica, o que os teria impedido de alienar aqueles. Remetemos também aqui para a apreciação do recurso da autora, nomeadamente, sobre os limites do caso julgado nessa decisão e da impossibilidade de considerar que a conduta da autora ultrapassou a simples mora.

2 A questão da eventual contradição entre o entendido na primeira acção sobre a manutenção da validade dos contratos e o consignado no acórdão recorrido de que eles se extinguiram automaticamente, a existir consistia num erro de julgamento que se torna irrelevante, atenta a solução que será dada aos presentes autos.

De qualquer modo, aquilo que se quis dizer foi que, atento o mútuo incumprimento, nenhuma das partes tinha o direito a resolver os contratos e, portanto, era como se estes estivessem extintos.

3 Falam ainda os réus de que não foram notificados para o pagamento do sinal em singelo, mas apenas para o pagamento do sinal em dobro.

Esta questão está ultrapassada, uma vez que a decisão de acordo com o que se vem consignando, tem de ser a de que, como únicos incumpridores dos contratos em causa, terão de devolver o sinal prestado pela autora e indemnizá-la em igual montante, o que vulgarmente se chama devolver o sinal em dobro.

Termos em que improcedem os recursos dos réus.

Pelo exposto, acordam em conceder a revista da autora e negar as dos réus e, em consequência:

- revogam o acórdão recorrido;

- absolvem a autora dos pedidos reconvencionais;

- condenam os réus no pedido, excepto no que respeita à sua condenação como litigantes de má fé.

Custas pelos réus.

Lisboa, 28 de Outubro de 2010

Bettencourt de Faria (Relator)

Pereira da Silva

Rodrigues dos Santos