Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I - No 5 juízo cível da comarca de Lisboa, A propôs a presente acção com processo ordinário contra B, Arte e Decoração, Lda, pedindo que, por incumprimento definitivo da Ré, o contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma designado pela letra D, correspondente ao 4 andar esquerdo do prédio urbano, sito em Setúbal, na Rua ..., seja a mesma condenada a pagar-lhe, a título de indemnização, a quantia de

6000000 escudos, correspondente ao valor da fracção aquando do dito incumprimento acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até integral pagamento, e lhe seja reconhecido o direito de retenção sobre a fracção para garantia desse crédito.

A Ré foi citada editalmente e não contestou e, em sua representação, foi citado o Ministério Público que também não contestou.

O Autor requereu o chamamento como parte principal da

Caixa Económica de Lisboa, anexo ao Montepio Geral, e do Banco Espírito Santo e Comercial de Lisboa que foram citados, mas não apresentaram articulados.

Procedeu-se a julgamento, tendo sido proferida sentença no sentido de a Ré ser absolvida do pedido.

2. O Autor apelou, e a Relação de Lisboa, por acórdão de 9 de Julho de 1991, revogou a sentença recorrida, condenando a Ré a pagar ao Autor a quantia de 2250000 escudos, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação, e reconhecendo ao Autor o direito de retenção sobre a fracção para garantia desse crédito.

3. Autor e interveniente Caixa Económica Montepio

Geral, anteriormente designada por Caixa Económica de

Lisboa, anexa ao Montepio Geral, pedem revista.

4. A interveniente Caixa Económica Montepio Geral pede provimento do seu recurso nos termos das conclusões que formula, e que são:

1) o contrato-promessa de compra e venda e o de cessão de posição contratual que servem de base à presente acção porque não reunem os requisitos legalmente exigidos, são nulos.

2) A ora recorrente, dada a sua qualidade de terceiro interessado (embora hipotecária) tem legitimidade para arguir tais nulidades.

3) o douto acórdão recorrido ao revogar a douta sentença da 1 instância violou, nomeadamente, as disposições contidas nos artigos 220, 286 e 410 n. 3, do Código Civil.

5. O Autor pede provimento do seu recurso nos termos das conclusões que formula, e que são:

1) Prescreve o artigo 442 do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pelo Decreto-lei n. 236/80, que tendo havido passagem de sinal e tradição da coisa prometida vender a terceiro e ocorrendo incumprimento de contrato-promessa de compra e venda, poderia aquele que constituiu o sinal exigir do inadimplente uma indemnização igual ao valor que a coisa tiver ao tempo do incumprimento;

2) A expressão "valor que a coisa tiver ao tempo do incumprimento" não pode ser interpretada como igual à quantia que resultar da subtracção do valor da coisa no momento do preço convencionado no contrato-promessa e adicionamento da quantia prestada a título de sinal, pois tal sentido não tem na letra da lei um mínimo de correspondência verbal ainda que imperfeitamente expresso salienta Antunes Varela "Sobre o Contrato-Promessa", 2 edição, páginas 91 e seguintes;

3) Condenando a recorrida B a pagar a quantia de

2250000 escudos, correspondente à diferença entre o valor da coisa ao tempo do incumprimento (4500000 escudos) e o preço convencionado no contrato-promessa (2250000 escudos) violou o douto acórdão recorrido o disposto no artigo 442 n. 2 do Código Civil na redacção de 1980, bem como o n. 2 do artigo 9 do mesmo Código, pelo que deve ser revogado e substituído por outro em que se condene a recorrida B a pagar ao recorrente uma indemnização igual ao valor que a coisa prometida vender tinha ao tempo do incumprimento do contrato-promessa, ou seja, de 4500000 escudos, mantendo-se a condenação nos juros contados à taxa legal desde a citação da Ré para a acção e o reconhecimento de que o recorrente tem direito de retenção sobre a fracção autónoma objecto da compra e venda prometida, para garantia dos referidos créditos.

4) Quando assim se não entenda, sempre o recorrente teria direito a que acrescessem aos 2250000 escudos da indemnização que lhe foi atribuída pelo douto acórdão recorrido os 450000 escudos do montante do sinal prestado no âmbito do falado contrato-promessa que lhe teriam de ser restituídos por imposição do disposto no artigo 289 n. 1, aplicável ex vi do artigo 433, ambos do Código Civil.

5) Tal não constituiria condenação em mais do que o pedido ou em coisa diferente deste, porquanto a condenação no pagamento de 2700000 escudos sempre se conteria nos 45000000 escudos pedidos;

6) Pelo exposto, deveria o douto acórdão recorrido ter condenado, no mínimo, a recorrida B a pagar ao recorrente a quantia de 2700000 escudos, acrescida de juros contados à taxa legal desde a citação para a acção e declarado que o direito de retenção que reconheceu ao recorrente abrangia todos estes créditos e, não o tendo feito, terá violado os citados artigos 289 n. 1 e 433, do Código Civil.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

II - Elementos a tomar em conta nos recursos.

1) A Ré é proprietária da fracção autónoma designada pela letra "D" correspondente ao 4 andar esquerdo do prédio urbano, sito em Setúbal, na Rua ..., descrito na 1 Conservatória do Registo Predial de

Setúbal sob o n. 00173/091085 e inscrito matricialmente sob o artigo 1717;

2) Em 20 de Janeiro de 1984, por documento particular cuja fotocópia certificada constitui fls. 5 a 8, a Ré prometeu vender a C e esta prometeu comprar-lhe pelo preço de 2250000 escudos a referida fracção autónoma;

3) Então, a Ré recebeu da C, como sinal, a quantia de 450000 escudos e entregou-lhe as chaves da fracção autónoma, autorizando-a a habitá-la;

4) Por isso, a C passou, em 20 de Janeiro de 1984, a residir na fracção autónoma com os familiares;

5) No contrato-promessa ficou convencionado que a escritura de compra e venda da fracção autónoma seria realizada até 31 de Maio de 1984 ou, se tal não fosse possível, impreterivelmente até 31 de Outubro de 1984;

6) Caso a escritura se não realizasse até 31 de Maio de

1984, a C ficava obrigada a compensar a Ré com juros bancários pagos mensalmente em letras de câmbio;

7) A referida escritura pública não foi realizada;

8) Por carta de 19 de Fevereiro de 1986, a Ré propôs à C a celebração da escritura de compra e venda da fracção autónoma mediante o aumento do preço estipulado de 180648 escudos;

9) A C não aceitou tal proposta e manifestou à Ré a sua disposição de celebrar a escritura pública pelo preço acordado no contrato-promessa, não tendo, porém, recebido resposta da Ré;

10) Em 10 de Outubro de 1986, por documento particular, a C cedeu ao Autor a sua posição contratual, condicionando a eficácia de tal cessão ao consentimento da Ré;

11) Esta, em 13 de Outubro de 1986, deu, por documento particular, o seu consentimento à referida cessão;

12) Nessa data, a C entregou ao Autor as chaves da fracção autónoma e o segundo instalou nesta familiares seus que nela passaram a residir;

13) Em 24 de Outubro de 1986, o Autor remeteu à Ré uma carta registada, com o seguinte conteúdo: a) venho interpelar essa empresa para a celebração da escritura de compra e venda do 4 andar esquerdo correspondente à fracção autónoma letra "D", a qual marquei para o 1 Cartório Notarial de Setúbal para o próximo dia 10 (dez) de Novembro do corrente, pelas 14.00 horas. b) no caso de falta de comparência à escritura ou embora comparecendo, não seja prova suficiente de que a fracção está livre de ónus e encargos, considerarei haver recusa de cumprimento do contrato-promessa pela vossa parte, considerando em consequência, o mesmo não cumprido, pois o contrato em questão perderá para mim qualquer interesse.

14) No dia 10 de Novembro de 1986, pelas 14 horas, o Autor compareceu e a Ré não compareceu no 1 Cartório Notarial de Setúbal.

15) Em 10 de Novembro de 1986, a fracção autónoma valia a quantia de 4500000 escudos.

III - Questões a apreciar nos presentes recursos.

1. A interveniente Caixa Económica Montepio Geral circunscreve o seu recurso, nas conclusões das suas alegações, à análise de tais questões: a primeira, ser nulo o contrato-promessa de compra e venda que serve de base à presente acção, porque não reúne os requisitos legalmente exigidos; a segunda, ser nula a cessão da posição contratual que serve de base à presente execução porque não reúne os requisitos legalmente exigidos; a terceira, se tem legitimidade para arguir tais nulidades.

Por seu turno, o Autor A circunscreve o seu recurso à análise de duas questões: a primeira, se a recorrida B deve ser condenada a pagar ao recorrente uma indemnização igual ao valor que a coisa prometida vender tinha ao tempo do incumprimento do contrato-promessa; a segunda (colocada em termos subsidiários), se tem direito que acresça aos 2250000 escudos da indemnização que lhe foi atribuída, ou 450000 escudos no âmbito do falado contrato-promessa que lhe seriam restituídos por imposição do disposto no artigo 289 n. 1 do Código Civil, aplicável ex-vi do artigo 433 do Código Civil.

2. Perante a colocação de tais questões surge o problema de saber se as mesmas poderão ser objecto dos presente recursos, uma vez que os mesmos destinam-se, a no Tribunal que os julga, a este fazer censura sobre questões versadas na instância (instâncias), a não ser que se trate de questões do conhecimento oficioso do Tribunal.

E isto é assim, porque se assim não procedesse, equivaleria a suprimir um ou mais graus de jurisdição, prejudicando a parte que ficava vencida, impedindo-a (quando fosse este Supremo Tribunal de Justiça a conhecer da questão nova), de recorrer.

Pois bem.

A primeira e segunda questões colocadas pela Caixa Económica Montepio Geral terão de ser qualificadas de questões novas na medida em que não foram submetidas pelo autor (única parte que apresentou articulado), à apreciação do Tribunal.

Não pode este Supremo conhecer de tais questões, a não ser que considere-se ser do conhecimento oficioso (artigo 660 n. 2 do Código de Processo Civil).

Serão tais questões do conhecimento oficioso do Tribunal?

As questões postas, em primeiro e segundo lugar, pelo interveniente recorrente não são do conhecimento oficioso do Tribunal pois entende-se que a omissão dos requisitos a que se refere o n. 3 do artigo 410 do

Código Civil, na redacção dada pelo Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho, não pode ser invocada nem pelo promitente vendedor, nem por terceiros, nem conhecida oficiosamente, pois a "ratio legis" da citada norma radica na preocupação de proteger os interesses dos promitentes-compradores e não os interesses da sociedade e do comércio jurídico (Calvão da Silva,

Sinal e Contrato-Promessa, página 46; Galvão Teles, Direito das Obrigações, 6 edição, página 107; e acórdão deste Supremo, de 29 de Novembro de 1989, no Boletim do Ministério da Justiça n. 391, página 611).

Daqui que, por um lado, não se conhece de nenhuma das questões objecto do recurso da Caixa Económica do Montepio Geral, e, por outro lado, só se conhecerá das duas questões objecto do recurso do Autor, sendo certo que a segunda será prejudicada na sua apreciação se se vier a dar resposta à primeira questão de sorte a considerar que a mesma já contém a solução daquela.

Abordemos, pois, a primeira questão objecto do recurso do Autor.

IV - A recorrida B deve ser considerada a pagar ao recorrente-autor uma indemnização igual ao valor que a coisa prometida tinha ao tempo do incumprimento do contrato.

A Relação de Lisboa, sustentou, no seu acórdão de 9 de

Julho de 1991 - que revogou a sentença da 1 instância - que, nos termos do artigo 442 do Código Civil, na redacção dada pelo Decreto-lei n. 236/80, de 18 de Julho, no caso de incumprimento do contrato por parte do promitente-vendedor que recebeu sinal e desde que tenha havido tradição da coisa, como aconteceu no caso, tem o outro contraente - o Autor - direito à diferença do valor da coisa na data do incumprimento (4500000 escudos), e o valor da coisa na data do contrato (2250000 escudos), ou seja, 2250000 escudos, acrescido da restituição do sinal entregue que, no caso, o Autor não pediu, e dos juros respectivos.

Por sua vez, o Autor-recorrente discorda da decisão por a nova redacção, dada ao n. 2 do artigo 442 do Código Civil pelo Decreto-Lei n. 379/86, só visar factos novos em obediência à disposição do artigo 12 n. 2 do Código

Civil, sendo certo que tal decisão como que acolhe as interpretações dadas por Lobo Xavier e Almeida Costa ao n. 2 do artigo 442, ainda na vigência da redacção dada pelo Decreto-Lei n. 236/80, interpretações estas que não podem ser aceites por não encontrarem no novo texto da disposição legal a menor correspondência (Antunes Varela, Sobre o Contrato-Promessa, 2 edição, página 93).

Que dizer?

2. O Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho, com vista a reajustar o regime legal do contrato-promessa, estabelecendo verdadeiro equilíbrio entre os outorgantes (o que passa pela mais eficiente tutela do promitente-comprador), e desmotivando a sua resolução com intuitos meramente especulativos - conforme se surpreende no seu respectivo preâmbulo - alterou a redacção do n. 2 do artigo 442 de sorte a estabelecer que, no caso do incumprimento ser devido ao promitente-vendedor e de ter havido tradição da coisa para o promitente-comprador, tem este direito ou ao valor que esta tiver ao tempo do incumprimento ou o de requerer a execução específica do contrato nos termos do artigo 830.

Interpretada à letra, a formulação legislativa foi logo considerada abusiva,conduzindo a um resultado violento, desrazoável e injusto, de enriquecimento sem causa justificativa do promitente-comprador para além "de que se tornaria então quase sempre académica a opção facultada pelo legislador: porque haveria aquele contraente de querer a execução específica do contrato (que envolveria naturalmente, do seu lado, a necessidade de cumprir a obrigação de pagar o preço se poderia obter o exacto valor da coisa sem pagar o dito preço?) - Lobo Xavier, Contrato-Promessa, ano XXVII, página 34.

Face à iniquidade da interpretação literal, Lobo Xavier defendeu uma verdadeira interpretação correctiva da disposição legal: o contraente (não faltoso), poderia exigir apenas o valor actual a coisa deduzido do preço convencionado no contrato-promessa, acrescida do montante do sinal entregue (obra citada, páginas 37 e seguintes).

Tal interpretação correctiva (aceite por Almeida Costa, Direito das Obrigações, 4 edição, página 283), não foi aceite por Antunes Varela, com o fundamento de não encontrar o mínimo de correspondência verbal necessária no novo texto legislativo (obra citada, página 93).

Certo, porém, que o entendimento dado por Lobo Xavier encontrou eco em Calvão da Silva que interpretou a norma em causa no sentido de o direito do promitente-comprador ao valor que a coisa tiver ao tempo do incumprimento equivaler ao direito ao aumento do valor da coisa verificado entre a celebração e o incumprimento do contrato, sem prejuízo de ter direito a reaver o sinal que... deixou de ter causa e razão de ser (O Sinal e Contrato-Promessa, página 159).

As críticas e esforços da doutrina para corrigir a iniquidade da lei determinou que a nova redacção dada ao n. 2 do artigo 442 (Decreto-Lei n. 379/86, de 11 de Novembro), viesse esclarecer, em termos interpretativos, a matéria: havendo exigência do valor da coisa, deve seguir-se: "... dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago".

Norma interpretativa assim qualifica Calvão da Silva na motivação à sua proposta de alteração (obra citada, página 192) e assim se refere Meneses Cordeiro na sua apreciação à norma com a sua nova redacção (O Novíssimo Regime do Contrato-Promessa, Colectânea, ano XII, tomo

2, página 18).

Como norma interpretativa que é deve considerar-se integrada na lei interpretada (artigo 13 do Código Civil), de sorte que se aplica aos contratos-promessa violados depois de 18 de Julho de 1980 (artigo 3 do Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho).

3. No caso concreto, o Autor formulou o pedido de indemnização da quantia de 6000000 escudos (seis milhões de escudos), correspondente ao valor da fracção aquando do incumprimento do contrato-promessa por parte da Ré B, valor este que, em consonância com a nova redacção dada ao n. 2 do artigo 442 do Código Civil, vem a traduzir-se na diferença entre o preço convencionado no contrato-promessa e o valor da coisa ao tempo do incumprimento, acrescido do valor do sinal.

O pedido de indemnização formulado pelo autor corresponde, assim, à quantia de 2700000 escudos (dois milhões e setecentos mil escudos).

V - Conclusão.

Do exposto, poderá extrair-se que:

1) o artigo 442 n. 2 do Código Civil, na redacção dada pelo Decreto-Lei n. 379/86, de 11 de Novembro, é norma interpretativa do n. 2 da mesma disposição legal, dada pela redacção dada pelo Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho

2) como norma interpretativa deve considerar-se integrada na lei interpretada, de sorte que se aplica aos contratos-promessa violados depois de 18 de Julho de 1980.

Face a tais conclusões, em conjugação com os elementos reunidos nos autos, poderá precisar-se que:

1) o pedido de indemnização do valor da coisa ao tempo do incumprimento do contrato-promessa com tradição da coisa traduz-se no pedido da diferença entre o preço convencionado no contrato-promessa e o valor da coisa ao tempo do incumprimento, acrescido do valor do sinal.

2) o acórdão recorrido não pode manter-se na parte em que não observou o afirmado em 1).

Termos em que: a) nega-se a revista à interveniente Caixa Económica

Montepio Geral b) concede-se parcialmente a revista ao Autor, substituindo-se o acórdão recorrido na parte em que condenou a Ré a pagar àquele a quantia de 2250000 escudos pela seguinte decisão: condena-se a Ré a pagar ao Autor a quantia de 2700000 escudos.

Custas nas instâncias por Autor e Ré na proporção do vencimento.

Custas neste Supremo pelo Autor e Ré, quanto à revista principal, em parte iguais.

Custas neste Supremo pela interveniente Caixa Económica

Montepio Geral quanto à revista subordinada.

Lisboa, 12 de Novembro de 1992

Miranda Gusmão,

Sampaio da Silva,

Roger Lopes.

Decisões impugnadas:

I. Sentença de 90.08.02 do 5 Juízo Cível de Lisboa, 2

Secção;

II. Acórdão de 91.07.09 da Relação de Lisboa.