Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

AA, LDA veio intentar a presente acção, com processo ordinário, contra BB e mulher CC e DD, pedindo:

a) que seja reconhecido à autora o direito de preferência na compra e venda outorgada em 12 de Abril de 2010, entre os primeiros réus como vendedores e o 2º réu, como comprador, tendo por objecto a fracção autónoma melhor identificada na p. i.;

b) que seja o direito de propriedade de tal fracção autónoma declarado pertencer à autora e que seja ordenado o cancelamento dos registos de aquisição na CRP de Lisboa, a favor do 2.º réu;

c) que seja o 2.º réu condenado a restituir à autora todas as rendas que venham a entregar-lhe, desde a vencida em 1/5/2010, até ao trânsito em julgado da sentença.

Alegando, para tanto, e em síntese:

É arrendatária da fracção urbana em causa nos autos, desde 10/2/67, que os primeiros réus venderam ao 2.º, que lha comprou, pelo preço de € 50 000,00.

Não foi comunicado à autora o projecto da venda realizada, com indicação do preço, prazo para a sua concretização, condições de pagamento e identificação do terceiro interessado em adquirir.

A autora, como arrendatária, pretende exercer o seu direito de preferência.

Citados os réus, vieram os primeiros contestar, pugnando pela sua absolvição do pedido.

Alegando, também em síntese:

Nunca tiveram intenção de vender o imóvel fracção a fracção, mas sim a sua totalidade.

Comunicaram à autora, enquanto arrendatária da loja, tal propósito, pelo valor total de € 810 000,00.

Sem que a mesma tivesse respondido.

Pelo que venderam o prédio.

Também o segundo réu veio contestar, alegando, ainda em suma:

Caducou o direito da autora à acção de preferência.

Se assim não for entendido, deve a acção improceder.

Deduziu, ainda, pedido reconvencional, pedindo a condenação da autora a pagar-lhe, a título de indemnização, a quantia de € 565 000,00, a título de danos patrimoniais e não patrimoniais, acrescida de juros de mora até integral pagamento.

Mais pediu a condenação da autora como litigante de má fé, pois a mesma bem sabe que ele adquiriu a totalidade do prédio, não tendo respondido à comunicação que lhe foi feita para o exercício do seu direito de preferência.

Replicou a autora, pedindo a improcedência da excepção da caducidade, a inadmissibilidade do pedido reconvencional e a improcedência do pedido de condenação por litigância de má fé.

Mais pedindo, agora ela, a condenação do 2.º réu como litigante de má fé.

Foi proferido o despacho saneador, que, alem do mais, julgou improcedente a arguição da excepção da caducidade e inadmissível o pedido reconvencional deduzido.

Foram fixados os factos tidos por assentes, tendo sido organizada a base instrutória.

Realizado o julgamento, foi decidida a matéria de facto da base instrutória pela forma que do despacho junto de fls 666 a 669 consta.

Foi proferida a sentença que, julgando a acção improcedente, absolveu os réus dos pedidos formulados. De igual modo, julgando improcedentes os pedidos de condenação por litigância de má fé.

Inconformada, veio a autora interpor recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa, onde, por acórdão de fls 872 a 898, na procedência do mesmo e na revogação da sentença recorrida, se declarou o direito da apelante a preferir na venda da fracção de que é arrendatária e ao recebimento das rendas, desde a vencida em 1/5/2010, nos termos peticionados. Condenando os apelados em conformidade.

Agora irresignado, veio o réu DD pedir revista para este Supremo Tribunal de Justiça, formulando, na sua alegação, as seguintes conclusões:

1ª - À impugnação da resposta ao ponto n.º 4 da Base Instrutória com fundamento em que a mesma violava o disposto no artigo 374.°, n.º 2 do Código Civil, no Recurso de Apelação, o Tribunal da Relação de Lisboa pronunciou-se favoravelmente, uma vez que atenta a impugnação do documento, incumbia aos Réus a prova da sua veracidade, não podendo o Tribunal a quo dar como provada a veracidade do contrato-promessa de compra e venda com o próprio documento.

2ª -Todavia, o Recorrente apresentou prova da veracidade do contrato-promessa de compra e venda, em conformidade com o disposto no artigo 374.°, n.º 2 do Código Civil, isto é, apresentou cinco depoimentos de testemunhas que, em sede de Audiência de Discussão e Julgamento, confirmaram a existência do contrato-promessa de compra e venda, respectivo conteúdo e veracidade das suas assinaturas, prova essa que foi ignorada.

3ª - Em face desses depoimentos, atrás transcritos, e uma vez que o ónus da prova da veracidade do contrato recai sobre os apresentantes do documento, retirando ao Juiz o poder de dar como provado tal facto, o Tribunal da Relação de Lisboa não podia ignorar esta prova produzida pelo Recorrente, sabendo-se que tal meio de prova, testemunhal, é admissível. Neste sentido, citem-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26.10.1989, (AJ, 2.°/89, pág. 13) e o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 09.07.1996, (BMJ, 459.°- 618), a título meramente ilustrativo, dado que a questão da admissibilidade da prova testemunhal, para situações compreendidas no âmbito do artigo 374.°, n.º 2 do Código Civil, até é pacífica na Jurisprudência e na Doutrina.

4ª - Mais, o Tribunal da Relação de Lisboa, reconhece a existência dessa prova, citando no seu Acórdão: "Apesar de tais depoimentos e atento o seu conteúdo, o tribunal a quo deu como provado o ponto 4 com base no próprio documento impugnado nos seguintes termos (. . .) ou seja, o tribunal a quo deu como provada a veracidade do documento com o próprio documento, o que lhe estava vedado pelo disposto no artigo 374.º, nº 2 do Código Civil, o qual, ao lançar sobre os apresentantes desse documento o ónus da prova da sua veracidade, retirou ao juiz o poder de dar como provado tal facto, com fundamento no princípio da livre apreciação da prova", todavia, ignorou a prova apresentada pelo 2.° Réu na sua decisão, quando o Tribunal da Relação de Lisboa deveria ter corrigido o lapso operado pelo Tribunal a quo, substituindo a fundamentação da prova no próprio documento pela prova testemunhal apresentada, pois nos poderes do Tribunal da Relação, quanto à matéria de facto, está incluído também o poder de a alterar, na parte impugnada, ampliando-a, quando não contrarie as respostas dadas aos quesitos.

5ª - Ao omitir a prova produzida, o Tribunal da Relação contraria as numerosas respostas objectivas dadas aos quesitos 1.°, 4.° e 10.° pelas diferentes testemunhas ouvidas na Audiência de Discussão e Julgamento e demais provas ao longo do processo.

6ª - É óbvio que a razão de ser das respostas negativas é a ausência de prova, o que não se verifica nesta situação. O Tribunal da Relação de Lisboa tem que atender a toda a prova produzida, nomeadamente a testemunhal, neste sentido veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 15.02.2007, (processo n.º 1858/06.3.dgsi.net), entre outros.

7ª - Termos em que deverá ser considerada a resposta ao ponto controvertido n.º 4 como "provado", com base nos depoimentos das testemunhas P...P..., C...E..., P...L..., Dra. A...C... e S...M....

8ª - A omissão da apreciação da prova testemunhal pelo Tribunal da Relação de Lisboa implica a nulidade da decisão, com fundamento no disposto no artigo 668.°, número 1, alínea d) do Código de Processo Civil.

9ª - Por outro lado, o Tribunal da Relação de Lisboa não poderia aceitar a impugnação do contrato-promessa de compra e venda outorgado entre os Réus, por parte da Apelante, com fundamento no incumprimento de uma formalidade no dito contrato-promessa, no caso em apreço a ausência de reconhecimento das assinaturas, uma vez que a Apelante é terceira nessa relação contratual.

10ª- Ainda que fosse possível duvidar da autenticidade das assinaturas do contrato-promessa de compra e venda, por uma questão de princípio, nos moldes apresentados pela Apelante nas suas Alegações, o artigo 410.°, n.º 3 do Código Civil, na actual redacção, não consagra, na inobservância do reconhecimento presencial de assinatura, um regime de nulidade ou de anulabilidade típicas, mas sim de invalidade mista, não invocável por terceiros, nem oficiosamente cognoscível ou sanável pelo tempo.

11ª- Decidindo neste sentido, citem-se a título ilustrativo e meramente exemplificativo os seguintes Acórdãos: Acórdão da Relação de Lisboa, de 30.04.1998, (BMJ, 476. °- 475); Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10.11.93, (BMJ, 431.°- 453); Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.01.93, (CJ/ST J, 1993, 1.°-30); Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.01.93, (BMJ, 423.°- 464); Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24.03.92, (BMJ, 415.°-623.°); Acórdão da Relação do Porto de 30.06.92, (BMJ, 418.°- 856).

12ª- Consequentemente, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa na sua decisão violou uma norma de direito substantivo, em concreto o disposto no artigo 410.°, n.º 3 do Código Civil, ao reconhecer a possibilidade de impugnação, por parte da Apelante, das assinaturas do contrato-promessa de compra e venda, outorgado entre os Réus, por terceiro não interveniente na relação contratual.

13ª- À impugnação das respostas aos pontos n.ºs 1 e 10 da Base Instrutória com fundamento em que as mesmas violavam o disposto no artigo 653.°, n.º 2 do Código de Processo Civil, no Recurso de Apelação, o Tribunal da Relação de Lisboa pronunciou-se favoravelmente, uma vez que no seu entender pressupõem a prova da celebração entre os Réus do contrato-promessa de compra e venda.

14ª- Cumpria ao Tribunal da Relação de Lisboa considerar a prova testemunhal apresentada pelos Réus para prova dos pontos controvertidos números 1 e 10 da Base Instrutória, à qual também se omitiu de apreciar.

15ª- Neste sentido, veja-se a argumentação apresentada nas conclusões números 2 a 8 das presentes Alegações de Recurso, a qual se aplica também à análise das respostas aos pontos controvertidos nºs 1 e 10 da Base Instrutória. O Tribunal da Relação de Lisboa, nesta sede, não apreciou a prova apresentada, limitando-se a mencionar que as respostas aos pontos controvertidos n.ºs 1 e 10 são negativas, sem atender à vasta prova testemunhal produzida.

16ª- Ao não apreciar a prova testemunhal produzida pelos Réus, o Tribunal da Relação de Lisboa decidiu em sentido contrário aos depoimentos prestados e em desarticulação com as demais provas obtidas.

17ª- Termos em que deverão ser consideradas as respostas aos pontos controvertidos nºs 1 e 10 como "provados", com base nos depoimentos das testemunhas P...P..., C...E... e P...L... - ponto n.º 1; depoimentos das testemunhas P...P..., C...E..., D...J...G..., Dra. M...A...M..., Procuradora C...V..., P...L... e S...M... - ponto n.º 10.

18ª- A omissão da apreciação da prova testemunhal pelo Tribunal da Relação implica a nulidade da decisão, com fundamento no disposto no artigo 668.°, número 1, alínea d) do Código de Processo Civil.

19ª- O Tribunal da Relação de Lisboa fez uma incorrecta interpretação e aplicação do artigo 417.°, n.º 1 do Código Civil.

20ª- Em primeiro lugar, cumpre referir que os 1ºs Réus eram donos e legítimos proprietários de um prédio urbano, o que significa que dispunham dos direitos/deveres inerentes a tal qualidade jurídica, sendo o direito de preferência uma restrição ao princípio da livre disposição pelo proprietário das coisas que lhe pertencem.

21ª- Tal restrição, porém, não é absoluta, conforme dispõe o artigo 417.°, n.º 1 do Código Civil, pois o obrigado pode opor-se à separação das coisas, se a mesma envolver um prejuízo apreciável para os seus interesses, como aconteceu na presente situação.

22ª- Aliás, neste sentido a Jurisprudência se tem pronunciado. Cite-se, a título ilustrativo:

- Supremo Tribunal de Justiça, Acórdão de 16.03.2011

[1]

, BMJ, 413.°-542

[2]

: "II - ­Decorre do artigo 417.°, n.° 1, do Código Civil, que é lícito ao obrigado à preferência vender a coisa objecto da preferência juntamente com outra (ou outras) por um preço global (haja ou não prejuízo). III - (. . .) não tinham que discriminar os preços de cada um dos prédios que pretendiam alienar, exactamente porque queriam vendê-los por um preço global (como a lei lhes faculta)".

- Supremo Tribunal de Justiça, Acórdão de 02.06.1999, BMJ, 488.°-319: "11- Tal exercício é viável tanto no caso de venda autónoma do local arrendado como no caso de ser integrado na venda de todo o prédio ou prédios com estipulação de um preço global. III- Neste caso, pode exercer-se a preferência apenas em relação ao local arrendado se daí não resultar prejuízo sensível para o alienante".

- Relação de Lisboa, Acórdão de 24.04.96, CJ, 1996, 2.°-128: "11_ Quando procede à venda de coisa sujeita a direito de preferência juntamente com outra ou outras por um preço global, tal direito pode ser exercido sobre o conjunto total, se as coisas não forem separáveis sem prejuízo apreciável".

23ª- Assim como a Doutrina:

- "O obrigado pode opor-se à separação das coisas, se ela envolver um prejuízo apreciável para os seus interesses; nesse caso, o titular da preferência terá de exercer o seu direito, se o não quiser perder, relativamente ao conjunto das coisas alienadas, pelo preço global que houver sido fixado" (A. Varela, Obrigações, 28. ed., 1.°, 273-274).

Artigo 417.° do Código Civil: este artigo refere-se ao caso de o vinculado a preferência vender ou querer vender a coisa sujeita a preferência conjuntamente com outra ou outras, por preço global (Vaz Serra, RLJ, 111.°, 256).

24ª- Portanto, os 1ºs Réus, em observância desta faculdade e dado o prejuízo apreciável para os seus interesses decorrente da separação da fracção autónoma correspondente ao locado das demais fracções autónomas, optaram por colocar o prédio à venda na sua totalidade.

25ª- Como argumentos justificativos do prejuízo apreciável para os interesses dos 1.ºs Réus, requisito legal a que o artigo 417.° do Código Civil faz referência, refira-se o péssimo estado de conservação em que o imóvel se encontrava, nomeadamente ao nível da cobertura e das suas duas fracções mais elevadas, no 4° e 5° pisos, as quais se encontravam num estado de ruína tal, que os 1.ºs Réus nunca conseguiriam receber o mesmo valor individualmente pelas fracções autónomas, nem sequer outro valor aproximado àquele que lhe por uma questão meramente fiscal e de concessão dos empréstimos bancários ao 2.° Réu, lhes foi, aritmeticamente, proporcionalmente atribuído.

26ª- lsto porque, economicamente, o valor de mercado de uma fracção em elevado estado de degradação, principalmente quando é das mais prejudicadas pelas derrocadas de partes da cobertura do edifício, será certamente muito mais baixo em relação ao valor de mercado das demais fracções autónomas do mesmo prédio, que por se situarem nos pisos inferiores, ainda não estavam tão estragadas por causa dos efeitos das intempéries.

27ª- Assim sendo, muito mais do que um motivo de gosto pessoal, a razão de os 1ºs Réus não quererem e não terem interesse na venda do prédio fraccionadamente era apenas e tão-somente por razões de natureza meramente económica e financeira, visto não desejarem serem lesados por apenas conseguirem vender as fracções dos pisos mais baixos, pelo menos por um preço aceitável, ficando por isso com as outras dos pisos superiores por vender (caso não aceitassem baixar o seu preço para um valor bem próximo do irrisório).

28ª- Consequentemente, era impossível encontrar algum comprador que pagasse um preço semelhante àquele que o 2.° Réu pagou por elas, quando aquele as comprou inseridas num "pacote", juntamente com as restantes, visto que pretendia apenas e exclusivamente comprar a totalidade do prédio.

29ª- Em suma, os 1ºs Réus acautelaram o prejuízo apreciável para os seus interesses que lhes adviria do mercado apenas lhes comprar a "carne" do prédio, ou seja as duas fracções habitacionais devolutas dos pisos mais baixos e as lojas, ficando, por causa disso, com os "ossos" por vender.

30ª- Assim sendo, pelos motivos económicos invocados, devido ao péssimo estado de conservação do prédio, o valor que poderia ser na altura obtido pela venda da totalidade das fracções, seria sempre superior àquele expectável pela venda individualizada das mesmas e, por conseguinte, logo também por esse motivo, os 1ºs Réus nunca desejaram, nem seria pela teoria económica, racionalmente aceitável e plausível, que doutra maneira o desejassem, incorrer num prejuízo económico apreciável, vender o prédio de outra maneira, que não fosse daquela, ou seja pela sua totalidade.

31ª- Por outro lado, caso os 1ºs Réus não tivessem vendido o prédio pela totalidade naquela altura, a possibilidade de voltarem a ter outra oportunidade de o alienar a alguém, também na sua totalidade por um valor assim tão elevado, seria ainda mais escassa, se tivermos em conta a situação de agravamento da crise (sem precedentes) que o mercado imobiliário residencial atravessava e atravessa até à presente data, facto público e notório.

32ª- Consequentemente, e conforme é referido na Douta Sentença proferida pelo Tribunal de 1ª Instância, a ser efectuada a venda da fracção locada separada das demais fracções do prédio na sua totalidade acarretaria um prejuízo apreciável aos 1ºs Réus, o qual justifica a não separação, como lhes era permitido por lei, em conformidade com o prescrito no artigo 417.° do Código Civil, dado o prejuízo considerável para os seus interesses.

33ª- Saliente-se também que outro prejuízo apreciável que adviria para os 1ºs Réus vendedores da separação da venda por fracções, (possibilidade do arrendatário optar pela fracção autónoma que lhe concede o direito preferencial), seria o facto de que o 2.° Réu não compraria o prédio, pela simples razão de pretender unicamente adquirir um prédio pela sua totalidade, como se verificou, resultou provado e muito bem o refere o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa.

34ª- Mais, resulta que os 1ºs Réus, na qualidade de promitentes vendedores, e o 2.° Réu, na qualidade de promitente-comprador subscreveram o instrumento particular denominado "Contrato-Promessa de Compra e Venda", datado de 31.10.2009, cuja cópia consta a fls. 105 a 113 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, (...) Cláusula 8ª (Venda Total ou Não realização do negócio): Dado o negócio ser para transmitir a totalidade das 7 (sete) fracções que compõem o prédio e não existir qualquer outro interesse que não seja aquele (estando por isso excluída, por ambas as partes, a hipótese ou a possibilidade do negócio se concretizar se não for daquele modo), se por qualquer motivo ocorrer algum impedimento (de qualquer natureza), na transmissão de pelo menos uma fracção (seja ela qual for), o promitente comprador obriga-se a devolver a(s) fracção(ões), eventualmente, já entretanto adquirida(s), através de escritura pública (ou através de título de compra e venda) e a custear todas as despesas inerentes àquela(s) transmissão(ões)"- caso o Mui Douto STJ considere provado o contrato-promessa de compra e venda.

35ª- Não subsistem pois dúvidas da existência de um prejuízo considerável para os 1ºs Réus da venda das fracções em separado, e inclusive da separação da fracção locada, como ficou alegado e provado e como é óbvio (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2.6.99, segundo o qual basta a contextualização do negócio para aferir da existência do prejuízo).

36ª- Saliente-se ainda que, segundo o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16.03.2011

[3]

, BMJ, 413-542 e seguintes, o prejuízo para os vendedores resulta directamente da factualidade descrita e do contexto da prova global.

37ª- Cumpre também mencionar que relativamente ao preço, a alienação foi realizada pelo preço de € 810.000 (oitocentos e dez mil euros) , preço que reflecte a compra e venda do prédio na sua totalidade, conforme ficou provado da resposta ao facto controvertido número 5, tendo o negócio sido concluído com a compra e venda de todas as fracções autónomas que compõem o já identificado prédio urbano, sete, conforme também resultou provado da resposta ao facto controvertido número 6.

38ª- 0s Réus vendedores e o Réu comprador venderam e compraram entre eles a totalidade das fracções que constituem o prédio urbano, através de distintos contratos de compra e venda, conforme resulta dos factos assentes H, I, J, L, M e resposta ao facto controvertido número 8, com uma proximidade temporal, que permitiu ao Tribunal da Relação de Lisboa concluir que se trata da "venda da coisa juntamente com outras", a que se reporta o artigo 417.°, n.º 1 do Código Civil.

39ª- A Autora, por sua vez, tinha conhecimento que o prédio estava a ser vendido há vários anos pela sua totalidade e que o mesmo tinha sido afectado ao regime da propriedade horizontal, conforme resultou provado da prova apresentada pelo 2.° Réu na Audiência de Discussão e Julgamento, através dos depoimentos das testemunhas S...M..., P...L... e Dra. A...C....

40ª- Portanto, quando a Autora, ora Recorrida, recebeu a comunicação dos 1ºs Réus para exercício do direito de preferência tinha conhecimento que o prédio já se encontrava há algum tempo afecto ao regime da propriedade horizontal.

41ª- Não obstante, não só optou por deixar caducar o prazo para exercício desse direito, como decidiu não pedir qualquer esclarecimento aos 1ºs Réus pelo facto da carta mencionar a venda do prédio pela sua totalidade e não fracção a fracção.

42ª- Logo, como muito bem refere o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, a Autora podia, desde logo, ter declarado que pretendia exercer o seu direito de preferência, mas apenas em relação à fracção, e não o fez.

43ª- Nessa data, sim, a Requerida deveria ter solicitado aos 1ºs Réus a determinação do preço que deveria ser proporcionalmente atribuída ao locado, mostrando interesse em preferir, ou ter requerido a determinação judicial do preço, nos termos e ao abrigo do disposto nos artigos 1429.° e 1459.°, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil.

44ª- Mas, efectivamente, a Autora não tinha interesse em exercer o direito de preferência na aquisição do prédio na sua totalidade ou na fracção correspondente ao locado que ocupa, mas, só posteriormente, quando tomou conhecimento do valor fiscal atribuído ao locado, constante na escritura de compra e venda, adquiriu repentinamente esse mesmo interesse em preferir.

45ª- Refira-se estarmos perante um caso de alienação decidida pelos vinculados à preferência por um preço global, isto é, um preço que não resulta da mera soma de vários preços individuais mas, pelo contrário, traduz uma contra partida única por aquele conjunto de bens, o qual foi de € 810.000 (oitocentos e dez mil euros), como ficou provado da resposta ao facto controvertido número 6.

46ª- 0 valor fiscalmente atribuído à fracção autónoma designada pela letra "B", correspondente ao locado e objecto do alegado direito de preferência foi de € 50.000 (cinquenta mil euros), o que não corresponde ao suposto preço de venda do arrendado que seria de € 250.000 (duzentos e cinquenta mil euros).

47ª- A Recorrida ao tomar conhecimento do valor que figurou na escritura, em cumprimento dos preceitos constantes do Código do Notariado, nesse momento sim decidiu recorrer ao mecanismo legal da acção de preferência, com vista a obter para si o bem alienado, pelo valor atribuído à fracção autónoma na escritura pública de venda, estando com tal conduta a obter um enriquecimento sem causa.