Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A", Lda., B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S e T, intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra U, V, X, Y, Z e AA, Lda. pedindo que se lhes reconheça o direito de preferência e haverem para si, por adjudicação, o prédio sito na Rua João Frederico Ludovice, n.°s ... e lojas direita e esquerda do mesmo prédio, a que correspondem os n.°s de polícia ..., nos termos e condições em que foi efectuada a transmissão à última Ré, bem como as rendas cobradas desde a alienação.

Alegaram para o efeito e em substância que são arrendatários do prédio em causa o qual foi vendido sem que lhes fosse possível exercer o direito de preferência. Procederam ao depósito do preço, no montante de Esc.25.291.410$00.

No decurso da acção ocorreram vários incidentes sem relevância para a apreciação da presente revista, foi invocada pela Ré a ilegitimidade dos Autores e por esta requerida a extinção da instância, pois fora atribuído o direito de preferência ao inquilino BB, em acção especial prevista no artigo 1465.°, do Código de Processo Civil. Este foi admitido nos autos como oponente.

A Autora B desistiu do pedido.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a acção, declarando o direito de preferência dos Autores que subsistem na acção e consequentemente a haverem para si o prédio acima identificado, pelo preço global de Esc.25.000.000$00. O pedido das rendas recebidas desde a alienação foi julgado improcedente.

Por acórdão de 12 de Maio de 2005 foi julgado improcedente o recurso de apelação interposto pela Ré AA, Lda. e improcedentes os agravos também por esta interpostos respeitantes à decisão que julgou os Autores partes legítimas e decidiu o prosseguimento dos autos não obstante não se encontrar registada a acção relativamente à totalidade das fracções do imóvel. E não conheceu do recurso que admitiu a intervenção de BB, com fundamento em ofensa de caso julgado.

Inconformada, recorreu AA, Lda. para este Tribunal, concluindo as alegações da sua revista nos seguintes termos:

1. O exercício de direito de preferência por parte de vários, que não a totalidade, dos inquilinos de um prédio, recai inteiramente na previsão do art.47°,2, do R.A.U., pelo que o exercício de tal direito está sujeito à condição prévia de realização de licitações entre os dois ou mais preferentes;

2. Os ora recorridos não licitaram nos autos a que se refere o art.1465° do Cód. Proc. Civil, pelo que nunca lhes pode ser devolvido o direito de preferir;

3. No caso sub iudice, foi requerida a realização de licitações, por um terceiro, titular de direito igual ao dos Recorridos, tendo-lhe sido adjudicado o direito ao exercício da preferência, por douta sentença transitada em julgado;

4. No caso em questão, o processo de licitações, de jurisdição voluntária, era obrigatório, face ao disposto no art.47.°, n.°2 do RAU, e na falta de inquilinos a querer exercer o direito, e ainda em face dos direitos do alienante;

5. O inquilino a quem foi adjudicado o direito exerceu-o plenamente, pois que instaurou a acção para exercício de direito de preferência e depositou o preço, tendo transaccionado com a ora Recorrente, adquirente inicial do prédio;

6. Essa transacção de direitos disponíveis e negociáveis foi homologada por douta sentença, há muito transitada em julgado, pelo que o reconhecimento de direito idêntico a outras pessoas, os ora recorridos, viola o caso julgado formado;

7. Ainda que o inquilino a quem foi adquirido o direito não transaccionasse o direito que lhe foi adjudicado, o prédio ficaria na titularidade dos Recorrentes, porque não houve outros licitantes;

8. Com a adjudicação do direito de preferência ao único licitante, deve considerar-se caducado o direito quanto aos demais inquilinos e, se assim se não entender, deve considerar-se esgotado o direito;

9. Os ora recorridos tiveram intervenção em ambos processos, não tendo efectuado qualquer licitação no primeiro deles, e tendo sido julgado improcedente o recurso que interpuseram da segunda sentença referida, pelo que tais doutas sentenças constituem caso julgado, que lhes é oponível;

10. Ao decidir de forma contrária, o douto Acórdão ora recorrido violou os normativos do art.47°,2 do R.A.U. e do art.1465° do Cód. Proc. Civil.

2. É a seguinte a matéria de facto dada como provada pela Relação, com relevância para a apreciação do presente recurso:

1. Em 23.11.1990, como consta da escritura de fls.38 a 42, a R. AA, Lda. adquiriu o prédio sito na Rua João Frederico Ludovice, n.°s......, em Lisboa, pelo preço global de esc.25.000.000$00.

2. Em 27.6.91, como consta da escritura de fls.93 a 97, o preço foi reavaliado em 45.500 contos.

3. Desde há mais de um ano antes da data referida em 1. que a Autora A, Lda. e os restantes Autores são arrendatários do prédio em causa.

4. O oponente - desistente - BB é arrendatário de um andar do mesmo prédio.

5. Na acção com processo especial para determinação do preferente, o proc. n.°8173, 3ª secção, do 8.° Juízo de Lisboa... foi proferido despacho ...confirmado por decisão superior...transitada em julgado ...que decidiu reconhecer e atribuir ao oponente o direito de preferência relativamente à alienação em causa.

6. Na acção destinada a exercer aquele direito -proc. n.°8.834, da 2ª secção do 3.° Juízo de Lisboa... o oponente transaccionou...tendo da respectiva sentença homologatória... sido interposto recurso decidido como consta de fls.167, com trânsito em julgado em 1.4.93 (não se tomou conhecimento do recurso).

7. Os Réus ,...nunca deram conhecimento aos Autores do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato.

8. Na escritura de fls.93 a 96 alude-se a obras impostas pela Câmara Municipal de Lisboa às então proprietárias.

9. Estas foram notificadas por aquela Câmara para procederem a obras...

10. A R. sociedade não fez obras exteriores nem obras interiores visíveis no prédio.

11. No processo referido em 5. o oponente desistente depositou a quantia de esc.35.000.000$00.

Cumpre decidir.

3. A questão objecto do presente recurso é a de saber se, tendo o direito de preferência sido adjudicado a um licitante no processo a que se refere o artigo 1465.° do Código de Processo Civil e a acção de preferência em seguida por este intentada terminado com uma transacção, conservam os não licitantes o direito de preferência podendo agora exercê-lo.

Impõe-se uma resposta negativa a esta questão.

Com efeito, reconhecer aos não licitantes nestas circunstâncias o direito de preferência teria como consequência que ele atingiria a fracção autónoma do licitante privando de efeitos a transacção judicialmente homologada . Da interpretação seguida pelo acórdão recorrido resultaria que as partes na acção de preferência, no seguimento de licitação, não teriam qualquer interesse em pôr-lhe termo por transacção, sendo obrigadas a prosseguir a acção para evitar a devolução do direito de preferência aos outros titulares. Tal consequência absurda não pode manifestamente ter sido querida pelo legislador.

Uma transacção na acção de preferência equivale, pois, ao exercício do direito de preferência.

Concede-se, assim, a revista e, em consequência, julga-se a acção improcedente.

Custas pelos Recorridos.

Lisboa, 19 de Janeiro de 2006

Moitinho de Almeida

Noronha Nascimento

Abílio de Vasconcelos