Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

AA veio intentar acção, com processo ordinário, contra BB, pedindo a sua condenação a:

a) ver declarado o seu (dele) incumprimento do contrato de arrendamento celebrado com a autora;

b) proceder à restituição do montante de € 4 400, correspondente às rendas que a autora suportou;

c) pagar à autora o valor de € 57 787 correspondente às obras por ela suportadas e que se integram na fracção do réu, bem como, a título de indemnização pelos danos não patrimoniais, o montante de € 5 000;

d) pagar juros, à taxa legal supletiva para dívidas comerciais, sobre as quantias em dívida, desde a citação até integral liquidação.

Alegando, para tanto, e em suma:

Celebrou, em 25/2/2005, com o réu, um contrato de arrendamento para comércio, pela renda mensal de € 550, de uma loja, num prédio submetido ao regime da propriedade horizontal, destinada ao exercício da actividade de restauração.

Tendo em vista a instalação do seu estabelecimento de restauração, realizou obras no locado, à sua conta, com consentimento do réu, tendo despendido nelas valor não inferior a € 57 787.

Iniciada a exploração do seu estabelecimento, em 9 de Maio de 2005, logo surgiram diversos problemas junto dos demais condóminos do edifício, relacionados com os cheiros das gorduras e fumos da exaustão da cozinha, já que a dita loja não havia sido concebida para o ramo da restauração.

Alertado o réu, para solucionar o problema, nada fez.

Pelo que a autora, em Outubro de 2005, viu-se obrigada a encerrar o estabelecimento.

Do que deu conhecimento ao réu.

Tendo de se instalar em novo local, suportando renda mensal superior (€ 800).

A situação criada e que melhor descreve na sua p. i., gerada pela deficiência do sistema de exaustão, as queixas dos condóminos, a suspensão de refeições que, por vezes, era obrigada a efectuar e a mudança de instalações, deixou a autora bastante consternada, desgostosa e com crises de ansiedade.

Ao não ter assegurado à autora o gozo do locado, deve o réu restituir-lhe o montante das rendas pagas.

Citado o réu, veio contestar e reconvir, alegando, também em síntese:

À data do arrendamento, a fracção jamais havia sido utilizada para qualquer fim, tendo sido acordado com a autora que ela realizaria todas as obras necessárias à instalação do seu estabelecimento de restauração, só podendo alterar a estrutura do prédio, com o consentimento expresso do réu.

A autora realizou as obras como bem quis, sem solicitar qualquer licenciamento municipal.

O que originou que, contra ela, em 29/3/2005, fosse elaborado um auto de notícia.

Apresentou, então, a autora processo para execução de obras, continuando a realizar estas sem qualquer decisão a propósito.

Tendo aberto o estabelecimento, em 9/5/2005, sem licença municipal.

Alertado pela autora quanto aos problemas surgidos com os demais condóminos, contactou o réu com a empresa construtora/vendedora do imóvel, que o informou não existir qualquer deficiência na conduta de exaustão, não tendo a autora efectuado as obras necessárias à instalação do equipamento devido.

Tendo o réu disso dado conhecimento à autora, ficou convicto que o problema estaria resolvido.

A autora encerrou o estabelecimento porque se desinteressou do arrendado, sem que o réu tivesse, por qualquer modo, incumprido o contrato.

A autora não paga rendas desde 13/9/2005, tendo-lhe o réu movido o processo que corre termos sob o nº 816/06.4TBALB.

A autora mantém-se na posse do arrendado.

Pedindo, em reconvenção, a condenação da autora a pagar-lhe:

a) a quantia de € 9 900 referente às rendas vencidas de Novembro de 2005 a Outubro de 2006, no valor de € 6 600, acrescido de 50% pela mora. Reduzindo este pedido para € 6 600 caso o efectuado no processo nº 816/06.4TBALB seja procedente;

b) as rendas vincendas;

c) a quantia de € 22 500, a título de prejuízos causados pelas obras realizadas na fracção, para as quais a autora não tinha licenciamento nem consentimento do réu/reconvinte, que alteraram a estrutura do mesmo.

Mais requerendo a intervenção provocada acessória de CC, Lda e de DD.

Já que, a haver defeito na fracção, o mesmo é da responsabilidade dos intervenientes, tendo o réu direito de regresso quanto a eles caso fique vencido nesta acção.

Replicou a autora, mantendo, no fundo, a sua versão dos factos.

Há litispendência, cuja excepção arguiu, face à repetição desta causa em face do aludido processo nº 816/06.4TBALB.

Foi admitida a intervenção requerida.

Respondeu o réu, à excepção da litispendência pela autora arguida.

Os intervenientes apresentaram articulado autónomo, negando qualquer defeito da fracção projectada para comércio, que necessitava, para o exercício do ramo da restauração, de obras licenciadas e de instalação de equipamento apropriado.

Respondeu-lhes a autora.

O mesmo tendo feito o réu.

Foi determinada a apensação aos autos do aludido processo nº 816/06.4TBALB.

Foi proferido despacho saneador, que considerou, alem do mais, prejudicado o conhecimento da arguida excepção da litispendência, face à apensação ordenada.

Foram fixados os factos tidos por assentes e organizada a base instrutória.

Realizado o julgamento, decidiu-se a matéria de facto da base instrutória pela forma que do despacho junto de fls 677 a 693 consta.

Foi proferida a sentença, na qual se decidiu:

I – processo ordinário nº 734/06.6TBALB.

a) julgar a acção improcedente, por não provada, absolvendo-se o réu do pedido;

b) julgar a reconvenção parcialmente procedente, condenando-se a autora no pagamento ao réu das rendas mensais vencidas desde Março de 2006 a Outubro de 2006, à razão mensal de € 550, no montante de € 4 400, acrescido do montante de 50%, o que perfaz o valor total de € 6 000 e no pagamento das rendas vencidas desde Novembro de 2006, inclusive, e vincendas, à razão de € 550 por mês.

II – acção especial apensa nº 734/06.6TBALB-A

Julgar a acção procedente, por provada, condenando-se a aí ré AA a pagar ao autor as rendas mensais vencidas desde Novembro de 2005 a Fevereiro de 2006, à razão mensal de € 550, no valor global de € 2 200, acrescido da indemnização de 50%, no valor total de € 3 300.

Inconformada, veio a autora e ré na acção especial, cuja apensação foi oportunamente ordenada, interpor recurso per saltum para este Supremo Tribunal de Justiça, formulando, na sua alegação, as seguintes conclusões:

1ª - As condições essenciais do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e o Réu BB, são as constantes do documento de fls. dos Autos, datado de 25/02/2005, nomeadamente as que constam das suas cláusulas Primeira, Segunda, Terceira e Quinta, condições estas que, aliás, foram levadas aos factos provados (1) e (2) ... Ou seja, que "A loja objecto do arrendamento destinava-se a ser afecta ao comércio, sendo que a Autora apenas a poderia utilizar para o comércio de restauração, sendo este o fim do contrato",

2ª – Sobre o locador impendem duas obrigações principais: em primeiro lugar, a de entregar ao locatário a coisa; segundo, o locador tem por obrigação assegurar ao locatário o gozo da coisa locada, tendo em conta o fim a que ela se destina (art. 1031 ° do C. C. ) ... A obrigação de entrega da coisa locada está associada com o dever de assegurar o gozo da coisa (art. 1031.°, al. b) do CC). Destas obrigações que impendem sobre o locador advêm, em especial, três deveres principais... Primeiro, sobre o locador recai o dever de entregar o bem sem vícios de direito nem defeitos que obstem à realização cabal do fim a que a coisa se destina. À imagem do que ocorre em sede de compra e venda (arts 905° e ss., 913° e ss. do C.C.), há uma equiparação entre os regimes dos vícios de direito e dos defeitos da coisa ... Segundo, o locador deverá abster-se de actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa ... Terceiro, o locador está adstrito a realizar as reparações necessárias e pagar as despesas imprescindíveis à boa conservação da coisa.

3ª - A coisa entregue (locado) não pode ter vícios de direito (art. 1034° do CC), por exemplo, direitos de terceiro que impeçam o seu normal uso, nem defeitos (art. 1032° do CC) que obstem à realização do fim a que se destina... Nestes últimos se incluindo a falta de qualidades asseguradas (art. 1034° n°. 1 al. c) do CC).

4ª - A isenção de vícios de direito e defeitos da coisa deve verificar-se tanto à data da celebração do contrato, como no momento em que a coisa é entregue... Para além disto, esta regra prevista nos arts. 1032° e 1034° do CC vale ainda relativamente aos vícios de direito e defeitos da coisa supervenientes. Dito de outro modo, torna-se necessário que a coisa não padeça de vícios de direito nem de defeitos no momento em que é celebrado o contrato, bem como no momento em que a coisa é entregue... Por outro lado, se na vigência do contrato, supervenientemente, surgirem vícios de direito ou defeitos da coisa, tais situações podem também estar abrangidas no regime dos arts. 1032° e 1034° do CC.

5ª - Quando o direito do locador não possui os atributos que assegurou ao locatário, o art. 1034° do CC manda aplicar o art. 1032° ... Uma vez que a Autora fica privada do estabelecimento (nº 2 do art. 1034°), não ocorrendo, como não ocorreu na nossa hipótese, as excepções do art. 1033°, o contrato considera-se como não cumprido por parte do locador, o que acarreta, face ao disposto no art. 798° do CC, responsabilidade pelos prejuízos sofridos pelo locatário, a fixar em dinheiro, nos termos do art. 566°, todos do CC (cf. neste sentido Ac. RP de 21/01/1999: CJ 1999, l° - 195; Ac. STJ de 7/12/1989: BMJ, 392° - 453; Ac. STJ de 06/05/1982: BMJ, 317° - 239).

6ª - O regime previsto nos arts. 1032º e 1034º do C. C. enquadra-se na figura geral do cumprimento defeituoso das obrigações... Assim sendo, em tais casos vale a presunção de culpa, nos termos do art. 799° n°. 1 do C. C.; presume-se que o locador tem culpa sempre que a coisa locada apresente vícios de direito ou defeitos ... Se a coisa apresentar vício ou defeito, o locador é responsável pelo incumprimento do contrato, podendo-lhe ser exigido o pontual cumprimento, acrescido da respectiva indemnização e, em última análise, a resolução do vínculo (arts. 1035° e 1050° do CC)..., neste último caso, contudo, a resolução pode ser requerida «independentemente da responsabilidade do locador», ou seja, mesmo que não tenha culpa; trata-se portanto de uma hipótese de responsabilidade objectiva.

7ª - Os fundamentos da resolução do contrato têm por base o incumprimento da outra parte… Sendo que à resolução do contrato aplicam-se também as regras dos arts. 432.º e ss e 798º e ss do C.C.

8ª - No caso dos Autos está demonstrado que o locatário (a Autora) não tem culpa no encerramento do estabelecimento, uma vez que esta situação foi criada pelo locador BB... Quem incumpriu foi o locador, que não assegurou o gozo da coisa, o que é fundamento de resolução bastante por parte do locatário/ Autora (art. 801° do C. Civil).

9ª - Tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor (no caso o locador), é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação (art. 801°, n°. 1 do CC)... Tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização, pode resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro (art. 801.º, nº 2 do CC).

lOª- A resolução (n°. 2 do art. 801° do C. C.) opera-se por meio de declaração unilateral, receptícia do credor (art. 436° do C.C.), que se torna irrevogável logo que chega ao poder do devedor ou é dele conhecida (arts. 224°, nº1; 230° nºs. 1 e 2 do CC), e goza de eficácia retroactiva; Com a resolução do contrato é cumulável o direito à indemnização, circunscrita ao prejuízo que o credor não sofreria se o contrato não tivesse sido celebrado (interesse negativo ou da confiança) - cf. A. Vare1a, "Obrigações", 2ª Ed., 2° - 104 e ss. (cf. arts. 798° e 799° do CC; Ac. RE de 13/01/2000: CJ, 2000, l° - 261; Ac. STJ de 22/04/1997: CJ/ STJ, 1997, 2° - 70; Ac. STJ de 19/03/2002: JSTJ00042899/ITIJ.net).

11ª- Da factualidade levada aos factos tidos por provados na Sentença sob os itens (1), (2), (5), (10), (11), (12), (13), (14), (15), (16), (17), (19), (20), (21), (22), (26), (27), (29), (38), (41), (43), (44), (45), (49), (50), (51) e (52), e do relatório dos Senhores Peritos, resulta que o imóvel objecto de arrendamento não reunia as condições necessárias à instalação de um Estabelecimento de Restauração, em virtude de não dispor de um sistema de exaustão adequado, o que a Autora desconhecia inteiramente, e não tinha como conhecer, pois só com o início de actividade lhe seria possível, como foi, detectar tal facto.

12ª- Resulta que o Réu BB sabia da imprescindibilidade de um sistema de exaustão próprio para o exercício da actividade de restauração (Facto Provado nº 2), sendo que, apesar disso, e de o imóvel não dispor de tal sistema de exaustão, deu-o de arrendamento à Autora para aquele fim, bem sabendo que, no âmbito das obrigações assumidas pela Autora no contrato, não era de sua responsabilidade executar obras, nomeadamente de exaustão, nas partes comuns do edifício (ao que aliás os condóminos se opõem), além de que a Autora desconhecia essa falta de sistema de exaustão.

13ª- Resulta que apesar das queixas da Autora, e dos condóminos, que esta lhe manifestava (Factos Provados 11, 12 e 13), o Réu BB não resolveu a situação (Factos Provados nºs 14, 15, 17, 21, 22), nem nas datas das primeiras queixas em Maio de 2005 (Factos Provados nºs 10, 11, 12, 13 e 29), nem após a carta da Autora de 01/08/2005 (Facto Provado nº 22), nem até Setembro/ Outubro de 2005, data em que a Autora encerrou o estabelecimento (Facto Provado nº 27) ... Sendo que, a falta do sistema de exaustão, que o Réu omitiu à Autora, e a que, malgrado as queixas, não deu resolução, inviabilizou a utilização do locado para o fim a que se destinava (restauração) e a Autora nunca teria efectuado as obras de instalação do estabelecimento se soubesse ou pudesse prever tal situação, pois o sistema de exaustão era absolutamente essencial e exigível (Factos Provados nºs 17, 19, 20, 26 e 38)

14ª- Resulta que apesar de todos os actos de omissão e incumprimento do Réu BB, a Ré sempre cumpriu com as suas obrigações emergentes do contrato, nomeadamente no que diz respeito ao pagamento das rendas vencidas até 13/09/2005, data em que, por falta em definitivo de condições, e por força dos prejuízos que vinha sofrendo, por culpa e incumprimento do Réu, cessou a actividade naquele estabelecimento e tomou outro de arrendamento (Factos Provados nºs 5, 10 e 27).

15ª- O Réu CC não cumpriu com as obrigações para ele emergentes do contrato de arrendamento da loja destinada ao comércio, exclusivamente para a actividade de restauração, pois não assegurou à Autora o gozo do locado para os fins a que o mesmo se destinava, sendo que os vícios da coisa (locado) datavam do momento da entrega do mesmo à Autora, não permitindo realizar cabalmente o fim para que fora tomado de locação, carecendo de qualidades necessárias ... e o Réu (locador) não provou que desconhecia tal vício sem culpa... E, de qualquer modo, o Réu CC não tomou, posteriormente, e até que a Autora encerrasse o estabelecimento, as medidas adequadas a afectar e proporcionar ao locado as condições e atributos necessários ao cumprimento das condições contratuais ... De onde que o incumprimento é não só inicial ("in limine "), mas é continuado, reiterado e definitivo.

16ª- Não tendo o Réu CC cumprido com as suas obrigações contratuais nos termos do art. 1031º do C.C., o contrato tem forçosamente de se considerar como não cumprido nos termos dos arts 1032° e 1034° do C. C .... Pois a coisa locada não possuía os atributos e condições necessários ao fim a que se destinava, logo à data da celebração do contrato e entrega do locado.

17ª- Esse incumprimento faz incorrer o locador (Réu CC) no dever de indemnizar a locatária (Autora): quer pela privação e impossibilidade do uso da coisa, apesar de sempre ter pago a renda e enquanto pagou até cessar a actividade; quer pelas obras que fez no locado (previstas no contrato de arrendamento), com as quais o beneficiou e valorizou (em termos de preço de venda no mercado e em termos de valor locativo) sem que pudesse fruir desse investimento avultado com o qual, por força da resolução do contrato por motivo imputável ao Réu CC, este enriqueceu o seu património.

18ª- A Autora, na legítima expectativa do cumprimento do contrato por parte do Réu CC (Locador), e dentro dos poderes e obrigações que lhe advinham do contrato, encetou diversas diligências para obter o licenciamento do estabelecimento (Facto Provado nº 6) e executou no locado diversas obras, aliás exigíveis para o ramo de actividade de restauração (Factos Provados nºs 7, 8 e 9), tendo gasto nas obras € 30.000,00 (Facto Provado nº 8), sendo que tais obras foram realizadas com o consentimento e autorização expressa do Réu (Facto Provado nº 23), o que aliás estava previsto no contrato, e não são passíveis de ser retiradas (Facto Provado n°. 24), tendo valorizado a fracção no montante global de € 12.500,00 (doze mil e quinhentos euros) independentemente da futura utilização que vier a ser dada à Fracção (Facto Provado n°. 25).

19ª- Nos termos conjugados do disposto nos arts. 216° n° 3; 562°; 566°; 798°; 801° e 1036° do C. Civil, o Réu responde pela indemnização devida à Autora em consequência daqueles prejuízos que lhe advieram do incumprimento do contrato por parte deste (Réu), neles se incluindo a restituição das rendas pagas pelo locado até 13/09/2005 (sem que o Réu lhe tivesse proporcionado o gozo da coisa para o fim a que a mesma se destinava).

20ª- Não colhe o argumento de que a Autora (Locatária) teria de proporcionar ao Réu CC (Locador) um prazo razoável para aquele proporcionar-lhe o gozo da coisa para os fins a que esta se destinava; Quer porque não se trata "in casu" de um contrato de empreitada, ou de adjudicação de determinados trabalhos ou serviços (onde não se tendo fixado um prazo de conclusão, ditam as regras legais que se deve fixar um prazo razoável ao devedor para cumprir); Quer porque, desde o início da actividade do estabelecimento em Maio de 2005 (Facto Provado nº 10), a Autora deu conta ao Réu de que o locado não estava nas condições de proporcionar o seu gozo para o fim a que se destinava (Factos Provados nºs 11, 12, 13, 21, 22 e 29); Quer porque, quando a Autora cessou a actividade, em Setembro/ Outubro de 2005, este não estava ainda nas condições exigíveis de proporcionar o seu gozo para o fim a que se destinava e estava previsto no contrato, nem se previa que isso pudesse vir a acontecer (Factos Provados nºs 14, 15, 16, 17, 19, 21, 27, 29, 38 e 44); Quer ainda porque, por força do contrato, o Réu teria de proporcionar à Autora, desde a data na sua celebração, o gozo da fracção para os fins a que a mesma se destinava, sendo que o incumprimento do Réu (locador) ocorreu logo à data da assinatura do contrato e, apesar da complacência e insistência da Autora, manteve-se até que esta encerrou o estabelecimento, ou seja, prolongou-se reiteradamente durante pelo menos 7 meses (de Fevereiro de 2005 a Setembro/ Outubro de 2005).

21ª A boa fé é um princípio normativo em cuja aplicação devem ponderar-se os valores fundamentais do direito em face da situação concreta e em que, como directrizes, se deverá atender em especial não só à confiança das partes no sentido global das cláusulas, processo de formação do contrato, seu teor e outros elementos atendíveis, como também ao objectivo que as partes visam atingir negocialmente à luz do tipo de contrato realizado, o que tudo se traduz pela tutela da confiança e pela primazia da materialidade, subjacente à questão em luta contra um estrito formalismo (Ac. STJ. de 28/10/1997: BMJ., 470° - 597)

22ª- A Autora actuou com inteira boa fé, pautando-se pelo primado da confiança e da razoabilidade, tanto assim que tendo outorgado no contrato em 25/02/2005 (data em que na parte que aqui importa considerar, o locado deveria estar apto a proporcionar o gozo da coisa ao fim a que se destinava), executou as obras a que se obrigou no contrato sempre de boa fé e confiante no cumprimento do contrato por parte do Réu (locador), investindo ali avultadas importâncias; pagou sempre as rendas (mesmo após ter constatado a partir de Maio de 2005 que o locado não reunia as condições para o exercício da actividade de restauração), o que fez até Setembro/ Outubro de 2005, na expectativa de que o Réu, ainda assim, cumprisse as suas obrigações contratuais,

23ª- O Réu, nem com a celebração do contrato, nem posteriormente, apesar de constatar o cumprimento da Autora, e o investimento que esta vinha fazendo no locado, deu cumprimento às obrigações que para ele emergiam do contrato, embora tendo perfeito conhecimento de que a Autora estava a sofrer prejuízos graves a cada dia que passava, e que aquele não era para ela (Autora) um investimento de "tostões", mas a aplicação de capitais avultados e todo um projecto de vida... Isto é, o Réu (Locador) sabia da essencialidade de proporcionar à Autora o gozo da coisa, e não o fez, incumprindo com o contrato... Pelo que opera validamente a resolução deste.

24ª - Ao decidir nos termos da douta Sentença de fls. o Tribunal "A Quo" violou o disposto nos arts. 1031°; 1032°; 1033°; 1034°; 1035°; 1036°; 1037°,216°, nº 3; 562°; 566°; 1247°; 487°; 798°; 247°; 799°; 1050°; 432°; 801°; 436°; 224°; 230°; 334°; 762°, todos do C. Civil, dos quais fez uma errada interpretação e aplicação.

O recorrido contra-alegou, pugnando pela manutenção do decidido.

Correram os vistos legais.

Perspectivando-se a possibilidade de ser decidida a questão fundamental em apreço sob a vertente da nulidade do negócio celebrado, e atento o princípio da proibição das decisões-surpresa, contido no nº 3 do art. 3.º do CPC, foram as partes, por despacho do relator, mandadas notificar para, querendo, se pronunciarem.

Respondeu a autora, ora recorrente, concordando que o negócio com o réu efectuado é nulo, por impossibilidade objectiva e originária da prestação a que este se obrigou. Devendo, assim, ser restituído tudo quanto foi prestado ou, sendo a restituição impossível, o valor correspondente.

Continuando o réu/recorrido a defender a manutenção da sentença recorrida e, se assim não for entendido, concluindo-se pela nulidade do negócio, deverá a recorrente ser condenada no pagamento correspondente às rendas vencidas, desde Novembro de 2005, e às vincendas, acrescidas da respectiva indemnização, até à entrega da fracção.

Sustentando os intervenientes, por seu turno, ser o negócio celebrado nulo, havendo que, por isso, de ser liquidadas as relações entre a autora e o réu. Assim o impondo o art. 289.º, nº 1 do CC

[1]

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Cumpre, agora, apreciar e decidir.

Vem dado como

provado

da 1ª instância:

1 - Por documento escrito epigrafado de Contrato de Arrendamento Comercial, datado de 25.02.2005, o Réu BB, na qualidade de primeiro outorgante, declarou dar de arrendamento à Autora, segunda outorgante, uma loja destinada a comércio, correspondente ao rés-do-chão esquerdo composto de uma divisão ampla e um sanitário duplo, com a área de 69 m2, designada pela letra C e arrumo na cave com a área de 53 m2, designado pela mesma letra, submetido ao regime de propriedade horizontal, inscrita na matriz predial urbana sob o art. 4399°, descrita na Conservatória do Registo Predial de Albergaria-a-Velha, titulada com o alvará de licença de utilização nº 00000000, emitida pela Câmara Municipal de Albergaria-a-Velha, em 23/12/2002, mediant