Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A e mulher B, intentaram a presente acção, com processo ordinário, contra C, pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento referente à fracção N, correspondente ao 6.º andar, direito, do prédio sito na Av. Júlio Dinis, n.º ...., Lisboa, com os fundamentos de o Réu não ter aí a sua residência permanente e de não ter pago as rendas com actualização até ao limite da renda condicionada, desde Dezembro de 1996, seguindo-se a sua condenação a despejar o locado, livre de pessoas, e a pagar-lhe as rendas vencidas, no montante de 2645860$00, e as vincendas.

O Réu, citado, contestou, impugnando os factos que lhe são imputados, e conclui com o pedido de improcedência da acção.

Na 1.ª instância foi proferida sentença, onde se julgou a acção improcedente.

Na sequência de recurso interposto pelos Autores, o Tribunal da Relação de Lisboa, pelo acórdão de fls. 650 a 659 confirmou aquela sentença fixando o valor da nova renda mensal em 75596$00 desde a sentença.

Inconformados, recorreram Autores e Réu.

Os primeiros, nas suas alegações formulam as seguintes essenciais conclusões:

1 - A actualização da renda mensal (75596$00) deve reportar-se ao termo da renovação do contrato, e não ao momento da sentença.

2 - Assim, não tendo o arrendatário pago a renda de acordo com a actualização, deveria ter sido julgada procedente a acção de resolução do contrato com fundamento no não pagamento de rendas e, em conformidade, ter declarado o despejo do recorrente.

3 - Se a renda actualizada apenas fosse exigível a partir do momento em que o tribunal se pronunciasse sobre a mesma, estaria feito o convite para que nenhum arrendatário aceitasse a actualização da renda nos termos do artigo 81-A do R.A.U..

4 - Nas actualizações de renda previstas nos artigos 33º e segs. do R.A.U., as figuras mais próximas da situação em apreço, fica o arrendatário obrigado ao pagamento das rendas vencidas de acordo com a actualização, conforme decorre o artigo 37º daquele diploma.

5 - É injustificada a não aplicação da renda actualizada aos meses que medeiam entre a notificação do senhorio e a prolacção da sentença, consubstanciando tal entendimento um locupletamento injustificado do arrendatário à custa do senhorio.

Terminam pedindo a substituição da decisão recorrida por outra que considere devida a renda actualizada desde o termo da renovação do contrato, tal como referido na notificação do senhorio e, em conformidade, declarar-se a resolução do contrato de arrendamento.

Por sua vez, o réu, alega, em súmula, nas conclusões das suas alegações, o seguinte:

1 - Para efeitos do disposto no artigo 81-A, n. 1, do R.A.U., o Réu provou que não tem outras residências na área metropolitana de Lisboa que possam satisfazer as suas necessidades habitacionais imediatas.

2 - Por conseguinte, não está vinculado a pagar rendas em conformidade com a actualização até ao limite da renda condicionada.

3 - Até porque o imóvel sito na cave E, n.º ..... da Av. D. Luis I, em Alfragide, do qual é efectivamente proprietário, está desde 27 de Setembro de 1989 arrendado, à Sr. D, verbalmente.

4 - Arrendamento esse que se encontra provado, quer pelas três declarações de arrendamento juntas com a contestação, quer pela prova testemunhal apresentada, nomeadamente o depoimento da arrendatária.

5 - Nos termos do artigo 1 ns. 3 e 4 do DL 13/86, de 23 de Janeiro, aplicáveis ex-vi do artigo 6 do DL n. 321-B/90, de 15 de Outubro, pode-se provar a celebração do contrato da fracção de Alfragide por qualquer meio de prova admitido em direito.

6 - Assim, não deveria ser alterada pela Relação a resposta dada ao quesito 10º que, ao abrigo do disposto no n.º 2 do artigo 722º do C.P. Civil, deve ser considerada como "provado".

7 - Se a lei permite expressamente que a falta de contrato escrito seja suprida pela apresentação do recibo de renda (que tem inequivocamente uma simples função de prova do contrato de arrendamento) parece resultar claramente da lei que a forma escrita do contrato, relativamente aos arrendamentos de que se trata e em que a lei admite tal suprimento, apenas é exigida para prova da declaração negocial, nos termos do artigo 364, n. 2 do Código Civil.

8 - Podendo por isso ser substituída por qualquer outro documento em que se contenha confissão expressa pelo senhorio do contrato de arrendamento.

9 - Os Autores não suscitaram nos seus articulados a questão da nulidade do contrato de arrendamento referente à fracção de Alfragide.

10 - Se, por hipótese, se considerasse que os Autores podiam invocar a nulidade do contrato subjudice, essa nulidade teria que ser expressamente invocada na petição inicial, o que não aconteceu.

11 - Os Autores não provaram nenhum dos factos que alegaram na petição inicial.

12 - Pelo exposto, não existe fundamento que justifique o aumento da renda até ao limite da renda condicionada, nos termos do artigo 81-A, n. 1 do R.A.U..

Termina pedindo que a renda referente à fracção sita na Av. Júlio Dinis, n.º ...., 6.º andar, em Lisboa, seja considerada a de 27740$00 mensais.

Responderam Autores e Réus pugnando pela improcedência dos recursos contrários.

Corridos os vistos legais, cabe decidir.

A Relação, na sequência da alteração que fez às respostas dadas, na 1.ª instância, aos quesitos 10 e 14 (por manifesto lapso, a fls. 657, escreveu-se 10 em vez de 14), deu como assente a seguinte factualidade:

1 - Os Autores são proprietários da fracção N, correspondente ao 6.º andar direito do prédio sito na Av. Júlio Dinis, n.º ..., Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1411º N, da freguesia de Nossa Senhora de Fátima (alínea A)).

2 - Os anteriores proprietários deram de arrendamento ao ora Réu a fracção supra identificada, devidamente mobilada, por documento particular de 04/01/1978 (alínea B)).

3 - O arrendamento foi celebrado por seis meses renováveis, com início a 01/01/1978 (alínea C)).

4 - O locado destina-se exclusivamente à habitação do inquilino (alínea D)).

5 - Os Autores enviaram ao Réu uma carta datada de 11/04/1996, conforme doc. de fls. 20 a 23 (alínea F)).

6 - Pretendiam os Autores, com o procedimento tido em F) alterar a renda mensal 75596$00, exigível a partir de 01/12/1996 (alínea G)).

7 - A carta referida em F) veio a ser devolvida, tendo os aqui Autores, em 29/04/1996 enviado um fax ao Réu, para a Rua Carvalhão Duarte, Torre ...., ...., Lisboa, onde constava a aplicação do regime de renda condicionada (alínea H)).

8 - Em 14/05/1996, os Autores comunicaram, igualmente por fax, mas, agora, dirigido para a Av. Luis I, ..., ..., em Alfragide, a aplicação do regime de renda condicionada (alínea I)).

9 - A 24/05/1996, também por fax, o ora Réu afirma que tão só recebeu a comunicação expedida a 14 de Maio e que não aceitava a aplicação do regime de renda condicionada (alínea J)).

10 - O Réu passou a depositar a renda na C.G.D., tendo depositado, em 05/12/1996, 27011$00 referente à renda de Janeiro de 1997 e no mês seguinte a renda do mês de Fevereiro de 1997, já no valor de 27740$00, conforme doc. de fls. 83 a 85 (alínea L)).

11 - O Réu comunicou aos Autores por carta de 28/04/1997 a necessidade de se retirar alguns móveis velhos do locado, conforme doc. de fls. 87 (alínea M)).

12 - O Réu pagou a última renda em Novembro de 1996, referente a Dezembro de 1996 (resposta quesito 3º).

13 - O andar sito na Rua Carvalhão Duarte, Torre ...., ...., em Lisboa, é propriedade da companheira do Réu, D e a Cave E, n.º ... da Av. D. Luis I, em Alfragide, não lhe está arrendada (resposta quesito 10º).

14 - O Réu pernoita, come, recebe visitas e/ou correspondência no locado (resposta quesito 11º).

15 - O Réu recebeu da SIGAA a comunicação do aumento de renda para 1997 por carta enviada em 18/11/1996 e, em 27/11/1996, o Réu enviou o cheque para pagamento da renda de Janeiro/97 que se vencia a 01/12/1996 (resposta quesito 12º).

16 - O cheque em questão foi devolvido pela SIGAA acompanhado de carta de 27/11/96 falando da renda condicionada (resposta quesito 13º).

17 - Desde Fevereiro de 1997 até à data da propositura da acção o Réu tem depositado as rendas no valor mensal de 27740$00, e, também, desde aí até à presente data o Réu não teve, a respeito das rendas, qualquer comunicação dos Autores (resposta quesito 15º).

18 - Na cave esquerda sita na Av. Luis I, n.º ..., em Alfragide, o Réu apenas esporadicamente vai e fá-lo na qualidade de visita dado que aí vivem a sua companheira e filhas (resposta quesito 16º).

19 - Os Autores visitaram o locado em 31/05/1997, tendo até sugerido que parte dos móveis poderiam ser deitados fora e parte ser-lhes entregue, mas nunca se referindo à "renda condicionada" e à falta de "residência permanente" do réu (resposta quesito 17º).

Acrescenta-se que da carta datada de 11/04/1996, junta por fotocópia a fls. 20, e referida no ponto 5) do elenco dos factos provados consta o seguinte: "... Tem esta carta a finalidade de aplicar a renda condicionada no andar da Av. Júlio Dinis, n.º ..., em Lisboa, a partir de 1 de Janeiro de 1997 em virtude de possuir várias casas na área metropolitana de Lisboa entre as quais a da Av. D. Luis I, n.º ....., Alfragide 2700 Amadora e na Rua Carvalhão Duarte, Torre ..., - 1660 Lisboa ... Portanto 75596$00 (...) será a nova renda mensal a partir de 1 de Dezembro de 1996 referente a 1 de Janeiro de 1997 ...".

Discute-se em ambos os recursos a renda mensal de 75596$00 que a Relação fixou para o arrendado, a partir da sentença.

Sustentam os Autores que aquela renda é devida desde o termo da renovação do contrato, tal como referido na notificação do senhorio.

Já o Réu defende não haver fundamento para a fixação daquele montante porque, para além do mais, não podia a Relação ter alterado a resposta dada na 1.ª instância ao quesito 10º, pela qual foi dado como provado que "Das casas indicadas pelos autores na sua carta referida em F), uma não pertence ao réu e a outra estava e continua arrendada", que era o que no quesito se perguntava, é que a Relação modificou para "Provado apenas que o andar sito na Rua Carvalhão Duarte, Torre ......, em Lisboa, é propriedade da companheira do Réu, D e a cave E, n.º ... da Av. D. Luis I, em Alfragide não lhe está arrendada".

Que julgar?

Estabelece o n. 1 do artigo 81-A do R.A.U. que "O senhorio pode suscitar, para o termo do prazo do contrato ou da sua renovação, uma actualização obrigatória da renda, até ao que seria o seu valor em regime de renda condicionada, quando o arrendatário resida na área metropolitana de Lisboa ou do Porto e tenha outra residência ou for proprietário de imóvel nas respectivas áreas metropolitanas, ... e desde que os mesmos possam satisfazer as respectivas necessidades habitacionais imediatas".

Portanto, há, para já, que averiguar se foi ou não lícita a alteração da resposta ao quesito 10º feita pela Relação.

Prescreve o artigo 712, n. 1, alíneas a), b) e c) que a decisão do tribunal da 1.ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa, se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas, ou se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.

A Relação alterou a mencionada resposta, excluindo a existência do arrendamento com o fundamento de que o artigo 7 n. 1 do R.A.U exige que seja celebrado por escrito, cuja inobservância só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda (n. 2 daquele artigo 7) e, in, casu, não existir nem recibo de renda nem documento escrito.

Porém, a invocação do regime prescrito no aludido artigo 7 é inconsistente porque nada há nos autos que permita asseverar ser esse o regime aplicável ao arrendamento referido no aludido quesito 10º, já que a lei reguladora da forma do contrato de arrendamento é a vigente à data da sua celebração e se ignora a data do mesmo.

Consequentemente, desconhecido é o regime de prova a considerar.

Logo, a alteração da resposta feita pela Relação é ilícita, por se não enquadrar em qualquer dos casos previstos no referido artigo 712 n. 1, pelo que fica a subsistir a resposta dada ao quesito 10º na 1.ª instância.

Aqui chegados, é altura de apurar se a actualização da renda feita pela Relação tem cobertura legal.

Desde já se adianta que não a tem.

Como atrás se escreveu, o artigo 81-A, n.º 1, só permite a actualização da renda, nos termos aí previstos, quando o arrendatário que resida na área metropolitana de Lisboa, como é o caso do Réu, tenha outra residência ou seja proprietário de imóvel, desde que uma ou outra possam satisfazer as respectivas necessidades habitacionais imediatas.

A prova destes requisitos, pressupostos da actualização da renda, era ao Autor, senhorio, que incumbia fazer - artigo 342 n. 1, do Cód. Civil.

E, essa prova, claramente que não foi feita.

Aliás, no quesito 1º perguntava-se se o réu tinha, na área metropolitana de Lisboa, outras residências susceptíveis de satisfazer as suas necessidades habitacionais, e a resposta que recebeu foi a de não provado.

Portanto, procede o recurso do Réu impondo-se a revogação da parte do acórdão recorrido que fixou o valor da renda mensal em 75596$00.

Em face desta revogação, improcede o recurso dos autores quer quanto à pretendida actualização desde o termo da renovação do contrato, quer quanto à pretendida declaração de resolução do contrato de arrendamento porquanto este pedido assentou na consideração de que a renda devida era a de 75596$$00.

Termos em que se julga improcedente o recurso dos Autores e procedente os do Réu, revogando-se o acórdão recorrido apenas na parte em que fixou a renda mensal em 75596$00.

Custas dos recursos a cargo dos Autores.

Lisboa, 4 de Março de 2004

Abílio Vasconcelos,

Duarte Soares,

Ferreira Girão.