Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A" e mulher B, C e D, instauraram acção de despejo contra o Estado Português, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e, em consequência, que o réu seja condenado a despejar o arrendado descrito nos arts. 1º e 2º da petição inicial, entregando-o aos autores, livre e desembaraçado de pessoas e coisas, e ainda a pagar aos autores, em partes iguais, 2.798.671$00 e as rendas vincendas até ao despejo.

Alegam para tanto que são senhorios do réu, arrendatário de um andar, sito no Porto, e que este não tem pago as rendas devidas e utiliza o locado para fim diferente do autorizado no contrato de arrendamento.

Contestou o réu, alegando que tem depositado as rendas por discordar da actualização das mesmas, tal como os autores a fizeram, e estes se terem recusado a recebê-las no montante que o réu considera resultar da aplicação dos coeficientes de actualização.

Por erro dos serviços do réu, existe uma diferença de 165.988$00 entre o montante depositado e o que efectivamente deveria ser pago.

Mas o réu, em 6/10/99, depositou definitivamente aquela quantia acrescida de 50% de indemnização.

Assim, caducou o direito à resolução do contrato com esse fundamento.

Acrescenta que sempre usou o arrendado para o fim previsto no arrendamento.

Conclui pela improcedência da acção.

Os autores replicaram.

Saneado e condensado, o processo seguiu seus termos normais, realizando-se a audiência de julgamento.

Foi proferida sentença onde, julgando-se a acção improcedente, se absolveu o réu do pedido.

Os autores apelaram, tendo a Relação do Porto, por acórdão de 21 de Janeiro de 2003, dando provimento ao recurso, revogado a sentença recorrida, decretado a resolução do contrato de arrendamento em causa e condenado o réu a pagar aos autores a quantia de 2.798.671$00 correspondente às rendas vencidas e não pagas e as rendas vincendas até efectivo despejo.

O réu interpôs recurso de revista para este Tribunal, concluindo assim, a sua alegação do recurso:

1ª Segundo a matéria de facto provada, o prédio foi adquirido pelos senhorios, já arrendado ao Estado; os senhorios e o arrendatário Estado entraram em divergência quanto ao montante da renda, em consequência da actualização anual da renda; o locatário pretendeu efectuar sempre o pagamento da renda que entendia ser legalmente devida, e, recusando o senhorio o seu recebimento, depositou o que, a seu ver, era o montante da renda, na CGD, em depósitos que obedecem ao estatuído nos arts. 22º e segs. do RAU; finalmente, o inquilino depositou na CGD e à ordem do tribunal, no prazo da contestação da acção de despejo, a diferença entre as quantias que anteriormente tinha pago a título de rendas e as que o senhorio reclamava serem-lhe devidas, acrescida da indemnização de 50% sobre a mesma diferença, com retenção na fonte do IRS.

2ª Os procedimentos legais aplicáveis em situações em que o senhorio e o arrendatário não chegam a acordo quanto ao montante da nova renda, resultante da actualização anual, acham-se previstos nos arts. 35º e 36º, do RAU.

3ª Como é sabido, o Acórdão do Tribunal Constitucional nº 114/98, in DR, I-A, de 13 de Março de 1998, declarou a inconstitucionalidade do nº 1 do art. 36º do RAU, na versão anterior à introduzida pelo DL 329-B/2000, de 22/12, com força obrigatória geral.

4ª A declaração de inconstitucionalidade com força obrigatória geral do art. 36º, nº 1, do RAU, na versão anterior à introduzida pelo DL 329-B/2000, de 22/12, produz efeitos desde a entrada em vigor da norma e determina a repristinação das normas que ela haja revogado - art. 282º, nº 1 da CRP.

5ª Assim, parece que até Dezembro de 2000, a declaração de inconstitucionalidade do art. 36º, nº 1, do RAU, veio repristinar o estatuído quanto a esta matéria na Lei nº 46/85, de 20/9, que, nos arts. 6º e 11º, prevê, respectivamente, a actualização anual da renda na vigência do contrato e a correcção extraordinária das rendas, não estabelecendo como proceder quando o locador e o inquilino não chegam a acordo sobre o montante da renda actualizada.

6ª Neste contexto, de indefinição legal quanto ao que o inquilino deve fazer se não concordar com a nova renda, resultante da actualização, é de ponderar que, se o inquilino nada fizer no sentido da solução do litígio que ele e o senhorio mantêm e o senhorio recusar receber a renda que o inquilino entende ser devida, não é tão incontroverso para reconhecidos estudiosos desta matéria, como o foi para o acórdão a quo, que o inquilino incorra em mora por não pagar a renda pretendida pelo senhorio.

7ª É nossa convicção que, em consequência da declaração de inconstitucionalidade com força obrigatória geral do art. 36º, nº 1 do RAU, o senhorio estava em condições idênticas ao inquilino, quanto à faculdade/possibilidade de pedir em tribunal que fosse dirimido o litígio quanto ao montante das novas rendas e à consequente existência de falta de pagamento de parte das rendas.

8ª Assim sendo, atentas as circunstâncias concretas do caso (o desacordo entre locador e locatário, quanto ao montante das rendas, após actualização das mesmas; o locatário nunca deixou de pagar as rendas que tinha como sendo devidas ao senhorio, passando a efectuar os depósitos das rendas, conforme sugerido pelo senhorio e nos termos do disposto nos arts. 22º e 23º, do RAU, quando este recusou aceitar a renda) e o estatuído nos arts. 487º, nº 2, 799º, nº 2, e 804º, nº 2, do Cód. Civil, não acompanhamos o acórdão a quo quando aí se decidiu que o arrendatário incorreu em mora no pagamento das rendas, o que é fundamento adequado para a resolução do contrato de arrendamento, nos termos dos arts. 1041º, nº 1 e 1047º do Cód. Civil.

9ª Acresce que, o credor não pode recusar o cumprimento parcial da obrigação se outro for o regime imposto pelos usos - art. 763º, nº 1 do Cód. Civil - entendendo-se que os casos em que o cumprimento parcial é imposto pelos usos coincidirão, em regra, com as hipóteses em que a recusa do cumprimento parcial, por parte do credor, violaria o princípio da boa fé.

10ª E, no caso vertente, porque resulta da carta de fls. 38, dada por reproduzida na al. I) da especificação, que foi o senhorio que sugeriu ao inquilino que fizesse o depósito parcial da renda, os depósitos das rendas na CGD, efectuados antes de instaurado o despejo, são considerados como pagamento parcial das rendas que a sentença da acção de despejo decidiu serem as devidas.

11ª Aliás, tal como consta, literalmente, da alínea Q) da especificação e do nº 17, dos factos que o acórdão a quo considerou como provados, cfr. fls. 224.

12ª Deste modo, mesmo a entender-se que o Estado incorreu em mora quanto ao pagamento das rendas do locado, cremos que se terá de entender que ocorreu a caducidade do direito à resolução do contrato, conforme previsto no art. 1048º do Cód. Civil.

13ª Na verdade, o arrendatário Estado depositou à ordem do Tribunal, e no prazo da contestação, a diferença existente entre o montante global das rendas anteriormente depositadas na CGD e as rendas que o senhorio alegava estarem em dívida, acrescida da indemnização moratória de 50 % da diferença,

14ª Sendo certo que, as expressões «o que for devido» e «soma devida», contidas nos arts. 1041º, nº 1 e 1048º do Cód. Civil, respectivamente, tem vindo a ser interpretada pela doutrina e pela jurisprudência deste Tribunal como referindo-se à quantia em dívida ao senhorio a título de rendas, ou seja, a diferença entre as rendas pagas ou depositadas e as que o tribunal considere serem as devidas,

15ª Interpretação esta que é a que melhor se adequa aos comandos do art. 9º do Cód. Civil, designadamente, à letra da lei (nº 1, art. 9º), à protecção legal conferida aos inquilinos em todos os textos legais sobre arrendamento e despejo (ibidem) e a que a indemnização moratória, de 50 % do que for devido, é, de certo modo excessiva, em relação à normalidade dos prejuízos a considerar (presunção de que o legislador pretendeu consagrar a solução mais acertada, nº 3, art. 9º).

16ª Por tudo isto, o acórdão a quo, ao decretar o despejo do ora recorrente, violou o disposto nos arts. 487º, nº 2, 763º, nº 1, 799º, nº 2, 804º, nº 2, 1041º, nº 1 e 1048º, todos do Cód. Civil, ao interpretá-los conforme supra referido e não de acordo com o que indicamos como legal.

Contra alegaram os recorridos, pronunciando-se pela improcedência do recurso.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

Estão provados os seguintes factos:

1- Em 27 de Setembro de 1968, E, celebrou com o Estado Português o contrato titulado pelo documento junto a fls. 10 e 11 dos autos e que aqui se dá por inteiramente reproduzido.

2- Esse contrato teve por objecto a cedência do gozo do 1º andar direito do prédio sito na Rua Sá da Bandeira, nº ...., Santo Ildefonso, no Porto, que hoje corresponde à fracção E do prédio descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 55.130 E a fls. 1 verso do Livro B- 156.

3- Na altura fixou-se a remuneração dessa cedência no valor anual de 108.000$00, pagável em duodécimos de 9.000$00, no 1º dia útil do mês anterior àquele a que respeitar no escritório do senhorio, no Porto.

4- Aquele local foi então destinado a ser ocupado pelos Serviços da Comissão de Construções Hospitalares que posteriormente passaram a ser desempenhados pela Direcção Geral das Instalações e Equipamentos de Saúde.

5- Por escritura pública de 29 de Novembro de 1979 o E declarou vender aos autores o aludido local.

6- Em 1995 a renda paga pelo réu, mercê das sucessivas actualizações, era de 95.937$00 mensais.

7- Não tendo procedido à actualização da renda respeitante ao ano de 1996, o autor Dr. D, na qualidade de administrador do aludido local, escreveu à Direcção Geral das Instalações e Equipamentos de Saúde a proceder à actualização da renda por aplicação dos coeficientes de 1.037 e 1.027 sobre a renda em vigor, reclamando que a partir de Fevereiro de 1997 fosse paga a renda de 102.173$00 (carta de fls. 19 aqui dada por reproduzida).

8- Respondeu-lhe a Direcção Geral das Instalações e Equipamentos de Saúde, nos termos da carta de fls. 20 que aqui se dá por reproduzida, recusando a aplicação de factores de actualização da renda acumulados e propondo que lhe seja enviada nova carta com o cálculo da actualização resultante do factor 1.027 a fim de poder liquidar a renda já actualizada.

9- Ao que o Autor respondeu, mantendo a posição da sua carta anterior (carta de fls. 22 aqui dada por reproduzida) e manifestando a sua disposição para não receber a renda pelo valor referido na carta de fls. 20 pela Direcção Geral das Instalações e Equipamentos de Saúde (carta de fls. 38 aqui dada por reproduzida).

10- Em 6 de Fevereiro de 1997 a Direcção Geral das Instalações e Equipamentos de Saúde enviou ao autor um cheque para pagamento da renda resultante da aplicação do coeficiente de actualização de 1.027 sobre a renda de 95.937$00 (carta de fls. 39 aqui dada por reproduzida).

11- O autor recusou receber esse montante de renda, tendo devolvido, inutilizado, o referido cheque (carta de fls. 41, aqui dada por reproduzida).

12- Desde Março de 1997 que a Direcção Geral de Instalações e Equipamentos de Saúde tem vindo a proceder ao depósito do valor líquido das rendas, após retenção do IRS, na Caixa Geral de Depósitos, em conta aberta para o efeito, em nome do autor Dr. D.

13- Dão-se aqui como reproduzidos, os talões de depósito cujas cópias estão juntas de fls. 43 a 74 dos autos.

14- Em 30 de Março de 1998 o autor escreveu à Direcção Geral das Instalações e Equipamentos de Saúde a proceder à actualização da renda por aplicação do coeficiente de 1.023 sobre a renda de 102.173$00, reclamando que a partir de Maio de 1998 fosse paga a renda de 104.523$00.

15- Respondeu-lhe a Direcção Geral das Instalações e Equipamentos de Saúde, nos termos da carta de fls. 23 que aqui se dá por reproduzida, recusando a aplicação da actualização sobre o valor da renda indicado pelo autor e solicitando o envio de nova carta com o cálculo da actualização, tendo por base o valor da renda de 98.527$00.

16- Em 23 de Abril de 1999 o autor escreveu à Direcção Geral das Instalações e Equipamentos de Saúde a proceder à actualização da renda por aplicação do coeficiente de 1.023 sobre a renda de 104.523$00, reclamando que a partir de Junho de 1999 fosse paga a renda de 106.927$00 (carta de fls. 24, aqui dada por reproduzida).

17- Em 6 de Outubro de 1999 a Direcção Geral das Instalações e Equipamentos de Saúde depositou na Caixa Geral de Depósitos a quantia de 211.635$00, correspondente à diferença entre o valor das rendas que vinha pagando desde a renda do mês de Março de 1997 até à renda do mês de Outubro de 1999, e o valor das mesmas rendas por aplicação dos factores de actualização reclamados pelo autor, deduzida a retenção na fonte de 15% de IRS.

18- Por referência à renda do mês de Novembro de 1999 a Direcção Geral das Instalações e Equipamentos de Saúde efectuou os depósitos a que se referem as cópias dos talões de depósitos juntos a fls. 93 e 95 dos autos, nos valores de, respectivamente, 85.675$00 e 7.821$00.

19- Por referência à renda do mês de Dezembro de 1999 a Direcção Geral das Instalações e Equipamentos de Saúde efectuou o depósito a que se refere a cópia do talão de depósito junto a fls. 96 dos autos, no valor de 90.888$00.

É pelas conclusões da alegação do recurso que se delimita o seu âmbito - cfr. arts. 684, nº 3 e 690º, nº 1 do C.P.C.

A questão suscitada no recurso respeita a saber se o facto do recorrente ter depositado, no prazo da contestação, a diferença entre as quantias que anteriormente tinha pago e as que o senhorio reclamava serem-lhe devidas, acrescida da indemnização de 50% sobre tal diferença, com retenção na fonte de 15% para IRS, faz caducar o direito dos recorridos à resolução do contrato.

Vejamos:

O autor D, não tendo procedido à actualização da renda no ano de 1996, actualizou-a no ano de 1997, aplicando cumulativamente os factores de actualização de 1.037 e de 1.027 à renda anteriormente em vigor que era de 95.937$00, do que resultou uma renda actualizada de 102.137$00.

Mas a Direcção Geral das Instalações e Equipamentos de Saúde (que se passa a designar por DGIES), erradamente (cfr. art. 34º, nº 2 do RAU) não aceitou tal actualização por entender que não havia lugar à acumulação de factores de actualização, propondo-se pagar a renda que fosse actualizada apenas com o coeficiente de 1.027 sobre a renda anterior.

O autor respondeu-lhe reiterando a sua posição e manifestando-lhe a sua disposição de não receber a renda pelo valor indicado pela DGIES.

A posição do autor era correcta e legítimo o seu direito de recusar a renda por valor inferior ao efectivamente devido.

Assim, quando a DGIES, em 6/2/97, enviou ao autor, um cheque para pagamento da renda no valor que aquela entendia ser o devido (resultante da aplicação do coeficiente de 1.027 sobre a renda de 95.937$00), este recusou-o, devolvendo-o inutilizado àquela.

A partir de Março de 1997, a DGIES tem depositado o valor das rendas que entende serem devidas, após retenção do IRS, na Caixa Geral de Depósitos em nome do autor.

Os autores actualizaram a renda, a partir de Maio de 1998, para o montante de 104.523$00, e a partir de Junho da 1999, para o montante de 106.927$00, comunicando tais actualizações à DGIES, não tendo esta aceite a 1ª destas actualizações, conforme carta que escreveu ao autor.

Mas em 6/10/99 depositou (depósito definitivo) na C.G.D. a quantia de 211.635$00 equivalente à diferença entre o valor das rendas que vinha depositando desde Março de 1997 até Outubro de 1999, e o seu valor resultante da aplicação dos factores de actualização, tal como o autor pretendia, deduzida a retenção na fonte de 15% de IRS.

O autor, como já se referiu, podia recusar a renda que lhe foi enviada pelo réu visto que o seu montante era inferior ao efectivamente devido.

Com efeito, dispõe o art. 763º, nº 1 do Cód. Civil que a prestação deve ser realizada integralmente e não por partes, excepto se outro for o regime convencionado ou imposto por lei ou pelos usos.

E a recusa do autor em receber a renda oferecida pelo réu não contraria o princípio da boa fé já que aquele comunicara a este o efectivo montante da dívida, calculado pela aplicação cumulativa dos coeficientes 1.027 e 1.037, como o art. 34º, nº 2 do RAU permite.

Portanto, o réu ficou em mora.

E os depósitos da renda efectuados são irrelevantes para fazer cessar a mora já que a renda depositada era inferior à devida.

Não se verificando os pressupostos para a consignação em depósito - cfr. art. 841º do Cód. Civil, nem estando o senhorio em mora.

Aliás, nos termos contratuais, a renda devia ser paga no escritório do senhorio, no Porto.

Nem o facto do senhorio ter escrito a carta junta a fls. 38 dos autos, no qual refere que "No caso de persistirem em me pagar a renda relativa ao 1º. Ditº. da Rua de Sá da Bandeira, ....., no Porto, em conformidade com o v/ofício de 20 de Janeiro passado (v/ refª. 250) desde já informo a disposição de a não receber, pelo que não envio, preenchido, o boletim de identificação de fornecedor, que tiveram a amabilidade de me enviar, podendo V. Exª.s depositá-la, se o desejarem", significa que aceitavam o pagamento da renda através de depósito.

Aliás, tal entendimento é confirmado pela carta que o senhorio enviou ao réu, junta a fls. 78, onde expressamente diz: "Referentemente ao depósito efectuado abusivamente na minha conta da C.G.D., cuja identificação ignoro como a obtiveram, informo que a respectiva importância está à disposição desses serviços, pois não a considero para efeito do pagamento da renda de Junho ou de qualquer outra."

Portanto, o autor recusou tal depósito, não o reconhecendo como pagamento da renda.

Assim, tais depósitos são irrelevantes, não podendo ser considerados pagamentos parciais das rendas, pelas razões acima expostas.

Portanto, é correcta a fundamentação e o decidido no acórdão recorrido, nestes termos: « ... para que os depósitos efectuados pela D.G.I.E.S. pudessem ser considerados liberatórios face ao disposto nos artigos 1.041 e 1042 do Código Civil, devia a D.G.I.E.S. depositar o quantitativo total das rendas vencidas até à contestação e ainda uma quantia igual a cinquenta por cento do montante total das rendas vencidas até à contestação; pois que era esta a indemnização de 50 % "do que era devido" (artigo 1041, nº 1 do Código Civil).

Ora, face aos factos dados como provados verificamos que no respeitante à mencionada indemnização legal de cinquenta por cento a que alude o artigo 1041, nº 1 do Código Civil a D.G.I.E.S. depositou apenas uma quantia igual a cinquenta por cento da diferença entre as quantias que vinha depositando a partir de Março de 1997 e o valor das mesmas rendas por aplicação dos factores de actualização devidos nos termos da lei e que eram aqueles que estavam a ser reclamados pelo autor.

Pelo que as quantias depositadas pela D.G.I.E.S., porque não chegam a atingir os montantes que eram devidos nos termos do artigo 1041, nº 1 do Código Civil (em conjugação com o artigo 22 do Regime de Arrendamento Urbano) não tornam os depósitos liberatórios.

...

Pelo que não caducou nos termos do disposto no artigo 1048 do Código Civil o direito dos autores à resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas.»

Pelo exposto, nega-se a revista.

Sem custas.

Lisboa, 18 de Setembro de 2003

Luís Fonseca

Lucas Coelho

Santos Bernardino