Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

O CONDOMÍNIO DO PRÉDIO URBANO sito na Av. .........., n.º 00 a 00, em Lisboa, veio intentar acção, com processo ordinário, contra AA, pedindo que a ré fosse condenada a

- demolir e remover a edificação que implantou no terraço tardoz, ao nível do 1.º andar do edifício, bem como todos os objectos, plantas e móveis que se encontrem nesse terraço, deixando-o completamente limpo e livre;

- reparar todos os danos que possam existir no piso do referido terraço, quer no pavimento de mosaicos/ladrilhos, quer no seu isolamento pluvial e térmico, ralos, tubagens de escoamento e, em geral, deixando-o em estado adequado ao seu fim (cobertura dos pisos inferiores);

- reconstruir a parede exterior entre a fracção “D” e o referido terraço no seu estado original, designadamente, tapando a abertura com cerca de 2,90 m, repondo a janela que foi transformada em porta e recolocando a caixilharia e a porta da cozinha;

- pagar, a título de sanção pecuniária compulsória, o montante que vier a ser fixado pelo Tribunal, mas não inferior a € 50,00, por cada dia de atraso no cumprimento das obrigações peticionadas e de € 250,00 por cada dia que decorrer após a sentença;

- pagar a quantia de € 5 000,00, a título de danos patrimoniais decorrentes das despesas judiciais que o Condomínio suportou e suportará para obter a regularização da situação criada pela Ré, sem prejuízo de valor superior que, ao mesmo título, vier a ser liquidado em “execução de sentença”;

- pagar a quantia de € 25 000,00, a título de danos não patrimoniais.

Alegando, para tanto, e em suma, que:

A ré é condómina do prédio, na fracção sita no .........t.º.

A ré procedeu à realização de obras na fachada, alterando a mesma, abrindo novos vãos de porta, retirando a caixilharia da porta da cozinha, para além de ter realizado uma construção num terraço, contíguo à fracção, terraço que é parte comum do prédio.

Tais obras não foram autorizadas pelos condóminos e a construção desfeiteou a estética da arquitectura do prédio.

Com a conduta da R. foram provocados danos patrimoniais, que decorrerão do pagamento de honorários ao mandato forense desta acção e a que acrescem os danos não patrimoniais que derivam dos incómodos provocados nos condóminos.

Citada a ré, veio contestar, alegando, também, e em síntese:

O terraço constitui parte da sua fracção.

A edificação efectuada no terraço tem características amovíveis.

O autor actua com abuso do direito.

Concluindo, assim, pela improcedência da acção.

Replicou a autora, respondendo à matéria de excepção e pedindo a condenação da ré, como litigante de má fé, no pagamento de uma indemnização não inferior a € 2 500,00.

Foi proferido despacho saneador - sentença, no qual a ré foi condenada a demolir e remover a edificação que implantou no terraço tardoz, ao nível do 1.º andar do edifício sito na Av. .........., n.º 00, em Lisboa, deixando-o, quer no pavimento de mosaicos/ladrilhos, quer no isolamento pluvial no estado anterior à colocação da estrutura, bem como a reconstruir a parede exterior entre a fracção “D” e o referido terraço no seu estado original, tapando a abertura, repondo a janela que foi transformada em porta e recolocando a caixilharia e a porta da cozinha.

Inconformada, veio a ré interpor, sem êxito, recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa.

De novo irresignada, veio a mesma ré interpor recurso de revista (excepcional) para o Supremo Tribunal de Justiça, formulando na sua alegação, as seguintes

conclusões

:

1.ª As questões de direito a decidir no presente recurso por terem sido decididas de forma contraditória no douto acórdão recorrido, e entre outros, no douto acórdão do STJ de 8 de Abril de 1997, são as de saber se os terraços intermédios, os que existem nos prédios em qualquer nível inferior ao da cobertura ou telhado, e as paredes exteriores dos prédios que não sejam paredes-mestras, por não terem qualquer função de suporte ou apoio, são imperativamente partes comuns dos prédios onde se situam, se apenas o são presuntivamente, presunção elidível nos termos da alínea e) do nº 2 do art. 1421.º do CC.

2.ª Em suma, trata-se de saber se tais terraços e paredes exteriores estão abrangidos pela previsão do art. 1421.º, n.º 1 alíneas a) e b) do Código Civil, ou devem ser considerados incluídos no n.º 2 do mesmo preceito legal nomeadamente pelas alíneas a) e e) da mesma disposição.

3.ª Trata-se de questões de enorme relevância jurídica, por serem questões essenciais no Instituto jurídico da propriedade horizontal e terem reflexo nas relações jurídicas entre os muitos milhares de proprietários de fracções autónomas integradas em prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal.

4.ª O grande numero de imóveis constituídos em regime de propriedade horizontal com a existência de muitas centenas de milhares de fracções autónomas com outros tantos proprietários, comprova a enorme relevância social destas questões e a necessidade da existência de um entendimento e solução uniformes para os problemas que dela decorrem, os quais, na jurisprudência, têm sido objecto de decisões divergentes.

5.ª As respostas a dar a estas questões terão de ter em conta a letra da lei e a sistematização do próprio art. 1421.º do Código Civil, nomeadamente a solução ali encontrada para resolução de outros casos idênticos, por serem objectos e situações similares às que aqui se colocam.

6.ª Em particular terá de ser tido em consideração qual o regime legal previsto para os “pátios”, “jardins”, “logradouros”, realidades idênticas ao “terraço intermédio”, e que, unanimemente, se consideram como abrangidos peia previsão do n.º 2 do citado art. 1421.°, presumindo-se como sendo comuns, excepto se estiverem afectos a uma fracção, e de uso exclusivo de um condómino.

7.ª Princípio elementar da igualdade impõe que realidades iguais como pátio, logradouro e terraço intermédio, desde que apenas possam ser utilizados por um condómino estejam sujeitos ao mesmo regime jurídico, no caso o do art. 1421.º, n.º 2, do Cód. Civil, isto é, serão ou não comuns, conforme estejam afectos à generalidade dos condóminos, ou apenas a um deles.

8.ª A previsão constante da alínea b) do n.º 1 do art. 1421.º do Código Civil, apenas se aplica aos telhados e terraços de cobertura situados acima do último andar de cada prédio.

9.ª O entendimento de que todos os terraços existentes em qualquer andar de um prédio mesmo que apenas possam ser utilizados por um dos condóminos são “terraços de cobertura” e como tal partes comuns do mesmo prédio, representa um injustificado alargamento da previsão legal constante do art. 1421.º, n.º 1, al. d), do Código Civil.

10.ª É este, também o entendimento do Prof. Oliveira Ascensão, in Direitos Reais 5.ª ed. Pág. 462 e Sc. Jur. 21.° pág. 371, Pires de Lima e Antunes Varela. in CC anotado III vol. pág. 422 e Henrique de Mesquita, in T. Propriedade Horizontal no C Civil in Rev. Dir. Estudos Sociais (ano XXIII, n.º 1 a 4, pág. 109, nota 76).

11.ª Assim, o espaço em causa ainda que qualificado como terraço (i) nunca poderá ser qualificado como um terraço de cobertura o que afasta a aplicação da al. b) no 1 do art. l412.º, que considera imperativamente comuns os “terraços de cobertura”; (ii) por ser um terraço afecto ao uso exclusivo de um dos condóminos, nem será presuntivamente comum e será definitivamente uma parte não comum da pertença de um dos condóminos.

12.ª Deste modo, haverá uma correcta aplicação do direito, pelo que os “terraços intermédios” deixaram de ser qualificados – como são actualmente por alguma jurisprudência – como “terraços de cobertura pois esses são os localizados na cobertura do edifício e não lhes será aplicável a alínea b) do n.º 1 do art. 1421.º do CC, que tem como ratio a protecção das coberturas dos prédios, sejam elas constituídas por telhado ou por um terraço.

13.ª As paredes exteriores de um prédio sem qualquer função de suporte ou de estrutura, também não são imperativamente partes comuns do mesmo prédio, pelo que qualquer inovação que nela seja realizada, apenas está sujeita às limitações de não prejudicar a segurança do edifício, a sua linha arquitectónica e a estética, constantes do art. 1422.º do CC.

14.ª Em relação aos terraços intermédios, pátios e logradouros aos quais só um condómino tem acesso e às paredes exteriores que apenas servem uma fracção deve ainda colocar-se a questão de saber que utilidade teriam os demais condóminos em que aqueles sejam partes comuns, quando deles não se podem servir.

15.ª No caso concreto a que se referem os presentes autos, a pertença do terraço à fracção de que a Recorrente é proprietária decorre da licença de utilização emitida pela Câmara Municipal de Lisboa, sempre foi reconhecida pelos demais condóminos proprietários das outras fracções do mesmo imóvel, e, ainda foi reconhecida como tal pela própria recorrida que, como administradora do condomínio, nunca incluiu este terraço na previsão de despesas de limpeza manutenção das partes comuns, ao contrário do que sucedeu com o verdadeiro “terraço de cobertura” situado acima do último piso, cujas limpezas são previstas no orçamento do condomínio;

16.ª A implantação de uma estrutura ou construção no pátio, ou terraço de uso exclusivo de uma fracção, que não constitui parte comum do prédio, e a alteração de uma parede exterior que apenas serve uma fracção, estão sujeitas, apenas, às limitações constantes do art. 1422.º do CC.

17.ª Não existe nos autos qualquer prova, ou indício, de que a construção realizada e a alteração da parede exterior que confronta com o terraço tardoz, prejudique a segurança, estética ou a linha arquitectónica do prédio sendo certo que ela não é visível do exterior do prédio, a não ser pelo lado de cima.

Contra alegou a ré, concluindo pela inadmissibilidade e improcedência do recurso, com a manutenção do decidido.

Por acórdão de fls. 381 a 391 foi admitido o recurso nos termos do art. 721.º-A do CPC (revista excepcional).

Corridos os vistos legais, cumpre, agora, apreciar e decidir.

Vêm dados como

provados

os seguintes

factos

:

1. O prédio sito na Av. .......... n.º 00 a 00, freguesia de Alcântara, concelho de Lisboa, está descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 000000 e inscrito na matriz da referida freguesia sob o art. 1369.

2. Encontra-se submetido ao regime de propriedade horizontal, nos termos do título constitutivo corporizado na escritura de 12 de Julho de 2001, lavrada no 24.º Cartório Notarial de Lisboa e de cuja parte final consta: “...nos termos da lei, as partes não individualizadas ficam sendo partes comuns do prédio”.

3. Compõe-se de três caves, rés-do-chão e oito andares e encontra-se dividido em 22 fracções autónomas, identificadas sob as letras “A” a “X”, sendo as duas primeiras destinadas a comércio, quinze a habitação, todas com estacionamento nas caves, e cinco destinadas a estacionamento.

4. O Condomínio é representado pela sua Administradora, a BB, Lda., adiante designada por BB, que foi reeleita na assembleia de condóminos realizada em 10 de Fevereiro de 2010.

5. A assembleia de condóminos, em reunião realizada em 30 de Janeiro de 2006, aprovou o “Regulamento de Condomínio”, que consta de fls.60 a 84.

6. O Regulamento de Condomínio prevê, entre outras disposições, as seguintes: art. 8.º: 1. (…). 2. É igualmente proibido aos Condóminos, seus familiares, inquilinos ou aos utilizadores, a qualquer título, das fracções autónomas: (…) d) Utilizar os terraços, varandas e janelas para qualquer outro fim que não seja o que lhe é próprio por natureza; e) Colocar nos terraços, varandas e janelas quaisquer objectos, salvo cadeiras ou toldos -neste caso previamente aprovados pelo Administrador e bem assim vasos de flores ou objectos de adorno que não estejam devidamente resguardados contra queda e com dispositivos que impeçam o gotejamento. As antenas exteriores de rádio ou televisão requerem autorização expressa, e por escrito, do Administrador. (…) l) Obstruir, ainda que temporariamente, com móveis, construções precárias ou não, caixotes, cestos, vasos ou floreiras, ou quaisquer outros objectos, as entradas, escadas, terraços, patamares, corredores de acesso e demais partes comuns do Edifício, as quais devem manter-se completamente desimpedidas e desafogadas em toda a sua extensão; m) Destinar, no todo ou em parte, qualquer fracção autónoma a actividade susceptível de perturbar a tranquilidade do Condomínio, ou dar-lhe uso diverso do fim a que é destinado; n) Em geral, prejudicar, sujar ou deteriorar qualquer zona ou parte comum do Edifício; o) Modificar, por qualquer forma, a estrutura ou aparência dos terraços, varandas e janelas; (…) r) Em geral, modificar ou alterar por qualquer forma o aspecto exterior do Edifício, designadamente pelo envidraçamento ou fecho de terraços ou varandas. (…) art. 9.º: 1. Cada Condómino poderá efectuar quaisquer obras no interior da sua fracção autónoma, desde que não contendam com a finalidade a que a fracção se destina, sejam executadas com observância das regras técnicas e das disposições legais e regulamentares aplicáveis e não afectem nem prejudiquem ou alterem por qualquer modo as outras fracções autónomas, bens ou partes comuns, elementos que façam parte da estrutura do imóvel, a estabilidade do Edifício e a sua linha arquitectónica, arranjo estético e uniformidade exterior, incluindo as respectivas fachadas. (…) art. 10.º: 1.São comuns as partes integrantes do Edifício objecto desta Regulamento, a seguir indicadas: a) O solo, o subsolo, o espaço aéreo, os alicerces, os pilares, as vigas, as paredes-mestras, as coberturas, telhados e respectivos vãos e todas as restantes partes que constituem a estrutura do Edifício; (…) i) Os pátios e jardins anexos ao Edifício. (…) art. 11.º: (…). 3. Os condóminos são obrigados a utilizar as partes comuns estritamente de acordo com a finalidade a que se destinam, a fazê-lo de modo a evitar que sofram deteriorações e danos que não correspondam a consequências naturais do seu uso normal, a contribuir por todas as formas do seu alcance para a respectiva preservação e valorização, e a respeitar rigorosamente os direitos equivalentes ou especiais dos restantes Condóminos. (…) art. 13.º: 1. As obras nas partes comuns são executadas sob a direcção e fiscalização do Administrador ou da pessoa que este ou a Assembleia Geral de Condóminos designar para o efeito. (…) 4. As obras que constituem inovações seguem o regime fixado no art. 1426.º do Código Civil e têm que ser aprovadas pela Assembleia Geral de Condóminos. 5. As obras referidas no número anterior não poderão prejudicar qualquer dos Condóminos na utilização de coisas próprias ou comuns. (…) art. 28.º: São obrigações do Administrador: (…) e) Executar as deliberações da Assembleia de Condóminos; (…) l) Regular o uso das coisas comuns e a prestação de serviços de interesse comum, zelando pela boa conservação do Condomínio e seus pertences e evitando que os Condóminos excedam os seus direitos, de forma a assegurar a todos a utilização pacífica dos bens comuns; m) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, em ordem à sua completa fruição; (…) t) Representar os Condóminos activa e passivamente em Juízo.

7. A R. é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao 1.º andar direito do prédio descrito.

8. Essa fracção “D” destina-se a habitação e compõe-se de quatro divisões assoalhadas, cozinha, duas casas de banho, vestíbulo, corredor, uma despensa, varanda e estacionamento n.º... cave –....

9. A tardoz do edifício existe um terraço de cobertura, a nível do 1.º andar, que cobre, ao nível do rés-do-chão, as fracções “A” e “B” e, a nível inferior, as 3 caves destinadas a parqueamentos.

10. O terraço em causa é uma laje de betão armado, delimitada pela empena traseira do prédio e por muros/paredões de contenção com os prédios confinantes.

11. Encontra-se, de acordo com as boas técnicas da construção de terraços de cobertura, dotado de um isolamento superior de tela asfáltica e é revestido com ladrilhos/mosaicos hidráulicos.

12. Está dividido em duas metades, separadas por um murete em alvenaria, implantado entre o prédio e o muro de sustentação a poente.

13. A fracção autónoma da R. confina com a metade direita (para quem está virado para o prédio do lado tardoz) desse terraço e dispunha, originalmente, de uma única porta de acesso ao mesmo.

14. Na ordem de trabalhos da assembleia referida em 5., foi incluído o seguinte ponto: "5 - Deliberar sobre construção efectuada no terraço do 1.º Dt.º do Edifício".

15. Consta da acta junta a fls.47 a 59 dos autos, o seguinte: "Assim colocada à votação a aprovação da construção efectuada no terraço do 1.º Dt.º, nos termos do REGEU das disposições municipais, afins à ocupação de espaços similares, mereceu a mesma a seguinte votação: - Votou a favor –... Dt.º e estacionamento... no piso -3, no total de 55,20 % (por mil); - Abstenção - Loja ...........t.º e ....º andar, no total de 275 % (por mil); - Votou Contra - Todos os restantes no total de 491,80 % (por mil). Assim, foi a construção rejeitada por maioria."

16. Em 2005, a CML tomou conhecimento da situação (Processo n.º 344/EXT/2005) de cujas fls.14 consta a informação n.º00000000, de 4 de Agosto de 2005, subscrita pela Arquitecta CC e que se transcreve: “Trata-se de uma alteração do alçado tardoz, com demolição de parte da parede exterior (cerca de 2,90m, quarto 14), passagem de uma janela a porta (quarto adjacente, 13), remoção da caixilharia da janela e porta da cozinha. A acção foi completada por uma construção em logradouro para prolongamento dos espaços de habitação. Essa intervenção incumpre o nº 3 do art. 1422º, 1º, n.º 2 do art. 1406º do Código Civil e o nº 1 do art. 53º do RPDM. A alteração da fachada tem de ter autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do edifício”.

17. Concluindo-se, nessa informação, que “tais obras não são legalizáveis”.

18. Em ofício datado de 11 de Agosto de 2005, o chefe de divisão DD, sob a epígrafe “Intimação para demolição – Notificação para audiência de interessados”, notificou a R. nos seguintes termos: “Para efeitos do disposto no n.º 1 do art. 106.º do D.L. 555/99 de 16 de Dezembro, com a redacção dada pelo D.L. 177/01, de 04 de Junho e no seguimento do despacho da Sra. Directora de Departamento datado de 9 de Agosto de 2005 (...) serve a presente notificação para levar ao conhecimento de V. Exa. que deve proceder à demolição da obra e reposição de terreno nas condições em que se encontrava antes da realização da mesma, com as condições: - Prazo de início de trabalhos, 30 dias - prazo de conclusão do trabalho, 90 dias - Condições Gerais, 1.ª à 3.ª”. Concede-se a V. Exa. um prazo de 10 (dez dias) a contar da data de recepção da presente notificação, para, querendo, pronunciar-se sobre o conteúdo da mesma”.

19. A R. nada fez e a CML, alegando falta de meios, não diligenciou pela demolição das construções erigidas pela R. nas partes comuns do Edifício.

20. Na ordem de trabalhos da assembleia realizada no dia 10 de Fevereiro de 2010, foi incluído o seguinte ponto: "8 – Construção clandestina no terraço de cobertura do 1.º andar direito. Acções a empreender".

21. Constando de fls.5 da acta cuja cópia consta de fls.37 a 39, o seguinte: “Os Administradores informaram os presentes que desde o ano anterior não existiu qualquer evolução da situação. A Administração sabe que a C.M.L. notificou a D. EE, no sentido de proceder à demolição da referida construção clandestina e que um grupo significativo de condóminos (superior a 500 por mil enviou uma exposição ao Sr. Vereador FF. A Administração do Condomínio vem nesta medida, propor que a Assembleia mandate a Administração a agir judicialmente contra a C.M.L. e a Condómina do .... D de forma a que a situação original seja resposta. Colocada a presente proposta à votação foi a mesma aprovada por maioria com voto contra do...D.”

22. Em 2005, a R. procedeu a obras na parede tardoz da sua fracção, demolindo parte da parede que confina com o terraço, abrindo um espaço na parede de um dos quartos.

23. Simultaneamente, alterou uma janela pré-existente num outro quarto virado para o terraço, transformando-a numa porta de acesso directo ao terraço

24. Procedeu, ainda, à remoção da caixilharia e da porta da cozinha.

25. De seguida, a R. edificou, na metade do terraço referido em 13., uma construção ficando apoiada na parede exterior do prédio e assentando no terraço.

26. Essa construção tem mais de meia centena de metros quadrados e ocupa parte dessa metade do terraço, com excepção de uma faixa com vários metros quadrados na parte mais afastada do prédio e a toda a largura do terraço.

27. A cobertura dessa construção é constituída por uma estrutura metálica, revestida junto ao prédio e em dois terços da área restante, com painéis fixados por réguas.

28. Esses painéis formam duas faixas longitudinais, que estão separadas por uma área tapada por esteiras de vime.

29. Nesse espaço intercalar entre a zona confinante com o prédio e as duas faixas longitudinais cobertas, a R. colocou vários vasos.

30. A construção dispõe de algerozes e calhas de recolha de água, que se encontram instaladas na parede exterior do prédio e no perímetro do espaço referido em 26.

São as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o objecto do recurso – arts 684.º, n.º 3 e 690.º, nºs 1 e 4, do Código de Processo Civil, bem como jurisprudência firme deste Supremo Tribunal.

Sendo, pois, as questões atrás enunciadas e que pela recorrente nos são colocadas que cumpre apreciar e decidir.

Bem se podendo, assim, as mesmas resumir

:

1ª - À da natureza jurídica do terraço existente a tardoz do edifício, ao nível do 1º andar da ré e das paredes exteriores da fracção da mesma.

2ª - À da obrigação de reposição dos mesmos ao estado em que se encontravam antes das obras, nomeadamente da colocação da estrutura por banda da ré.

Vejamos:

O autor, na sua demanda, invoca, como causa de pedir, e alem do mais, a existência de um terraço, a tardoz do edifício construído em propriedade horizontal, ao nível do 1.º andar direito - fracção esta pertença da ré - e que é parte comum do dito prédio, no qual a mesma erigiu, de forma indevida, uma construção, tendo, ainda, procedido a inovações, de igual modo não autorizadas, na parede que com tal terraço confina.

E, colocada a questão de saber se tal terraço é, com efeito, parte comum do prédio, dado o seu uso exclusivo pela ré, proprietária da aludida fracção, entendeu também a Relação, no seu acórdão recorrido, a tal respeito, que o mesmo, ainda que de uso exclusivo da dita fracção da ré, é um terraço de cobertura, parte comum, nos termos da al. b), do nº 1 do art. 1421.º do CC

[1]

.

E que as paredes exteriores da fracção em apreço, designadamente as existentes a tardoz, também constituem partes comuns do prédio.

Acrescentando que, tanto as obras introduzidas pela mesma ré, quer no terraço, quer na dita parede, porque inovações e porque rejeitadas pela maioria de condóminos, são ilícitas, tendo, por isso, a ré de preceder à reconstituição natural da situação, tal como decidido na sentença então recorrida.

A recorrente, como atrás vimos, discorda do assim decidido.

Sustentando que o espaço em causa, mesmo que qualificado de terraço, não o é de cobertura, nem será presuntivamente comum por estar afecto ao uso exclusivo de um dos condóminos, ou seja, do seu.

E que as paredes exteriores do prédio, sem qualquer função de suporte ou de estrutura, não são imperativamente partes comuns, pelo que qualquer inovação nelas realizada apenas está sujeita às limitações de não prejudicar a segurança do edifício, a sua linha arquitectónica e a estética (art. 1422.º).

Ora bem:

A propriedade horizontal é o resultado da evolução histórica e da necessidade de responder a crescentes necessidades de habitação, com melhor aproveitamento dos solos, mormente através da construção em altura.

Pressupondo a mesma a divisão de um edifício através de planos ou secções horizontais, por forma a que, entre dois planos, se compreendam uma ou várias unidades independentes, ou ainda através de um ou mais planos verticais, que dividam igualmente o prédio em unidades autónomas

[2]

.

Entre nós, o instituto foi aflorado nas Ordenações Filipinas, regulando-se, no art. 2 335.º do CC de 1867, que teve por fonte o art. 664.º do CC francês, o modo de reparação e conserto dos diversos andares de um edifício que pertencessem a diversos proprietários, quando tal não se encontrasse regulado nos respectivos títulos

[3]

.

Tendo a sua positivação no nosso ordenamento jurídico ocorrido com a publicação do DL 40.333, de 14-10-1965, diploma que no seu preâmbulo definia como caracteres fundamentais do seu regime jurídico “a verificação cumulativa das seguintes circunstâncias: (i) a existência de propriedades singulares sobre diversas fracções em que o prédio se subdivide, (ii) a articulação de todas as fracções num todo ou unidade que é o edifício e (iii) a existência de bens comuns aos proprietários.

Tal instituto foi introduzido no Código Civil de 1966, vindo a ser tratado nos seus arts 1414.º e ss., que regulam um feixe de direitos estabelecidos para a propriedade horizontal - “… (nela) se congregam dois direitos distintos: um de propriedade singular, no que respeita às fracções autónomas, e outro de compropriedade, cujo objecto é constituído pelas partes comuns referidas no art. 1421.º. O próprio legislador faz um enquadramento conceitual das soluções que perfilha, explicitando no art. 1420.º, nº 1 que “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.”

[4]

Podendo a constituição da propriedade horizontal ocorrer por negócio jurídico (contrato ou negocio jurídico unilateral), usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário (1417.º, n.º 1), sendo esse título constitutivo que específica as partes do edifício correspondentes às várias fracções, em termos de estas ficarem devidamente individualizadas (art. 1418.º).<