Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A", intentou a presente acção declarativa e constitutiva, contra B e mulher C, D e mulher E, F e G pedindo a) que lhe seja reconhecido o direito ao prédio vendido que identifica, pelo valor declarado, substituindo-se ao comprador na respectiva escritura, b) que seja condenado o terceiro Réu a restituir-lhe todas as rendas recebidas até à entrega definitiva do prédio, c) que seja ordenada a entrega à quarta Ré da importância de Esc. 16.000.000$00, respeitante ao valor do empréstimo concedido ao terceiro Réu para aquisição do imóvel objecto da presente acção, d) que seja ordenado o distrate da hipoteca, com o consequente cancelamento do regime e e) a condenação dos Réus em custas, procuradoria e o mais legal.

Alegou para o efeito, e em substância ser arrendatária não habitacional do primeiro e segundo andares do prédio em causa, nele exercendo, antes e depois da escritura de compra e venda, a sua actividade cultural e associativa.

Uma vez que o arrendamento do prédio em causa durava há mais de um ano antes da venda do imóvel ao Réu F, beneficia do direito de preferência que lhe é reconhecido pelo artigo 47º, nº1 do R.A.U. pelo preço de esc. 16.000.000$00, conforme se declarou na escritura. A este respeito observa ainda que não lhe foi comunicada a venda, da qual teve conhecimento há menos de seis meses.

O preço que será depositado nos termos do disposto no artigo 1410º, nº1 do Código Civil terá de reverter a favor da Ré Caixa Geral de Depósitos, o que justifica a sua intervenção no processo (artigo 28º, do Código de Processo Civil).

Contestou o Réu F, deduzindo reconvenção em que pede, caso seja reconhecido o direito de preferência, a condenação da Autora a pagar-lhe:

- Esc. 1.000.000$00, quantia paga com a assinatura do contrato promessa;

- Esc. 2.860.000$00, pagos através de transferência bancária;

- Esc. 140.000$00, que o senhorio e alientante tinha em seu poder (exaução da renda adiantada em dois meses);

- Quantia não inferior a Esc. 1.000.000400 (sisas, despesas com escrituras e registo).

A acção foi julgada improcedente, não tendo, por isso, sido tomado conhecimento da reconvenção.

Por acórdão de 10 de Dezembro de 2002, a Relação de Coimbra julgou procedente a apelação da Autora decidindo :

- revogar o saneador sentença recorrido,

- condenar os réus a reconhecer o direito da autora de haver para si o prédio vendido, pelo valor declarado na escritura pública, substituindo-se nesta ao Réu F, com efeito retroactivo.

- condenar ainda este a restituir à Autora todas as rendas recebidas, desde a data da celebração da escritura até à data da entrega definitiva do prédio,

- ordenar a entrega à G, da importância de esc. 16.000.000$00, respeitante ao valor do empréstimo por esta concedido ao Réu F, para aquisição do imóvel objecto da presente acção de preferência e, finalmente,

- ordenar o distrate da hipoteca e o consequente cancelamento do registo.

Inconformado recorreu F para este Tribunal, concluindo as alegações da sua revista nos seguintes termos :

1. No caso em apreço, o arrendamento tem um objecto e um fim perfeitamente definidos contratualmente, como tal ser-lhe-á aplicado não o regime do RAU, mas o da locação civil. Nos presentes autos não se provou que o presente arrendamento tenha sido realizado conjuntamente com o arrendamento do espaço comercial.

2. Sendo esta a finalidade do contrato, a finalidade secundária (instalar bar e salão de jogos permitidos por lei e ceder exploração) ficará sempre subordinada à primeira, regendo-se o arrendamento pelas normas aplacáveis à finalidade principal do contrato (cfr. 1028 nº3 do C. Civil). E não o contrário, ou seja a submissão da finalidade principal à finalidade subordinada.

3. A escritura em causa foi celebrada pelo preço de esc. 16.000.000$00, como, já se referiu por ser este o montante do empréstimo concebido.

4. Ainda que a declaração de tal preço tivesse como fim, pagar um menor imposto de sisa,

5. A possível simulação teria, apenas, um visado, o Estado Português. Perante isto, ainda, que se entendesse, que a preferente fosse o terceiro de boa fé protegido por ali, em consequência da simulação, então só poderíamos concluir que a A. não poderia ser prejudicada com a arguição da nulidade, mas nunca que pudesse vir a ser injustificadamente bonificada.

6. O facto de a ora recorrida não dever ser prejudicada pela invocação da simulação, ou do referido lapso, não faz com que a mesma deva ser presenteada com um preço inteiramente justificado.

7. Ao presente arrendamento é aplicável o regime geral da locação civil, logo não se lhe pode aplicar o disposto no artigo 47º do Regime de Arrendamento Urbano, ou seja, a estes arrendamentos a lei não confere ao arrendatário qualquer direito de preferência na compra.

8. Acresce que o acórdão recorrido, não perfilhando a este propósito, o entendimento da sentença proferida em primeira instância e considerando existir in casu, direito de preferência, não podia decidir a questão, sem ordenar a realização de audiência de discussão e julgamento.

9. Na verdade, entendendo como se entendeu e bem, na primeira instância, inexistir, in casu, direito de preferência podia e devia o tribunal decidir logo a questão no saneador, como fez.

10. Admitindo, como fez o Tribunal da Relação, a existência, nos arrendamentos em questão, do direito de preferência, só tinha um caminho a seguir, remeter para julgamento a análise, discussão e decisão das questões controvertidas na acção.

11. Deveria a Autora ter procedido ao depósito do respectivo preço, bem como do valor de sisa e da respectiva escritura, o que até agora, nunca fez, violando o disposto no artigo 1410º do C. Civil.

12. Entendendo-se verificar-se a existência do direito de preferência teria também de ter lugar o julgamento da reconvenção, para a qual foram alegados factos suficientes, ao contrário do que entendeu o acórdão recorrido.

13. Sem prescindir, e considerando a falta de alegação de factos suficientes, sempre poderia e deveria ser dada a possibilidade ao réu reconvinte, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 508º do C. Processo Civil, de aperfeiçoar a sua petição/reconvenção.

14. O douto acórdão violou as disposições legais artigo 6º do RAU, artigos 473º, 1028 nº3, 1410º do C. Civil, artigos 158º, 508º, 653º, 668º, 712º do C. P. Civil; 205º da Constituição da República Portuguesa.

2. É a seguinte a matéria de facto dada como provada a Relação:

A. Mediante escritura pública de compra e venda, outorgada no dia 22 de Julho de 1998, no Cartório Notarial da Guarda, os primeiros outorgantes, B e esposa, C, e D e esposa, E, o primeiro por si e como procurador dos demais declararam que vendiam ao primeiro outorgante, F, pelo preço de 16.000.000$00, que este declarou aceitar, o prédio urbano de rés-do-chão, 1º e 2º andares, sito na Rua General Póvoas, nº..., da Freguesia de S. Vicente, concelho da Guarda, inscrito na matriz, sob o artigo 9º, e descrito na Conservatória do Registo Predial da Guarda, sob o nº2 565.

B. Na mesma escritura, o segundo outorgante contraiu, perante a terceira outorgante, a G, um empréstimo, no montante de 16.000.000$00, do qual se declarou devedor, destinado à compra do imóvel, tendo constituído hipoteca do mesmo prédio, a favor da G, como garantia do pagamento do capital emprestado, dos respectivos juros e das despesas emergentes do contrato.

C. O prédio referido em A. encontra-se, actualmente, inscrito na Conservatória do registo Predial da Guarda, sob a apresentação nº 34 de 24/06/1998, G19980624034, em nome do Réu F, e, mostrava-se, anteriormente, inscrito, em nome dos vendedores, primeiros e segundos Réus.

D. No dia 3 de Julho de 1997, mediante escritura pública de arrendamento, outorgada no Cartório Notarial da Guarda, B, por si, e na qualidade de procurador de D e com consentimento da sua esposa, declarou que dava de arrendamento à A que declarou tomar de arrendamento, o 2º andar do prédio urbano referido em A., pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início no dia 1 de Maio de 1997; mediante o pagamento da renda mensal de 35.000$00, destinado

à actividade cultural e associativa do clube, podendo, para o efeito, a arrendatária instalar bar e salão de jogos, permitidos por lei, e ceder a exploração do bar;

E. No dia 20 de Outubro de 1997, mediante escritura pública de arrendamento, outorgada no Cartório Notarial da Guarda, B, por si e na qualidade de procurador de e esposa e com consentimento da sua esposa, declarou que dava de arrendamento à A, na Guarda, que declarou tomar de arrendamento, o 1º andar do prédio urbano referido em A., pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início no dia 1 de Novembro de 1997, mediante o pagamento da renda mensal de 35.000$00, destinado à actividade cultural e associativa do clube, podendo para o efeito, a arrendatária instalar bar e salão de jogos, permitidos por lei, e ceder a exploração do bar.

F. O Réu B, por carta, cuja cópia consta de fls. 34, comunicou à Autora que "por escritura pública feita no dia 22/7/98, no Cartório Notarial da Guarda, o novo proprietário do prédio, sito na Rua General Póvoas nº... da Guarda é o Sr. F residente em Açores, Celorico da Beira.

G. A Autora, através do documento constante de fls. 82, datado de 18 de Dezembro de 1997, declarou que, "para os efeitos tidos por convenientes, (...) não pretende exercer a preferência na venda do prédio urbano, sito na Rua General Póvoas, nº..., freguesia de S. Vicente, nesta cidade, do qual é arrendatária do 1º e 2º andares, pelo preço de 20.000.000$00.

H. Através de documento particular, datado de 11 de Março de 1998, B, por si e em representação de D, cuja assinatura se encontra reconhecida presencialmente, prometeu, além do mais, vender a F o prédio referido em A.

I. F, no dia 28 de Março de 2000, requereu, na repartição de Finanças da guarda, a rectificação do conhecimento de sisa, referente à venda, referida em A., mencionando como valor da venda o de 20.000.000$00.

J. A contestação apresentada pelo Réu F deu entrada em juízo, no dia 29 de Março de 2000.

L. Na parte final das escrituras, referidas em D. e E., consta a menção do Notário que a elas presidiu, segundo a qual, devido "à alegada urgência do contacto, foi exibido em substituição da licença de utilização, o duplicado do requerimento do qual consta o recibo do original passado em 8 de Maio findo, pela Câmara Municipal da Guarda, pelo qual verifiquei que foi requerida a respectiva licença de utilização para o fim de comércio.

M. A Autora cedeu os espaços, aludidos em D. e E., a um terceiro, que aí exerceu a actividade de restauração e bar, durante algum tempo.

N. O empréstimo, referido em B. Destinou-se à aquisição do imóvel hipotecado, para habitação própria e permanente do Réu F e foi regulado pelo Decreto-Lei nº328-B/86, de 30 de Setembro e pelas demais disposições aplicáveis.

O. A Autora é uma associação cultural, desportiva e recreativa, com sede na cidade da Guarda, que tem como objectivos promover as relações de convívio social, nomeadamente as de cariz cultural, desportivo e recreativo entre os seus associados.

P. A presente acção foi proposta, no dia 20 de Janeiro de 1999.

Q. Em 1 de Fevereiro de 1999, a Autora procedeu ao "depósito obrigatório" na G, à ordem do Juiz de Direito do 2º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca da Guarda, da importância de esc. 16.544.915$00), sendo Esc. 16.000.000$00, relativos ao preço do prédio, Esc. 312.500$00, à sisa, Esc. 180.340$00, à escritura, e Esc. 52.075$00 ao registo na Conservatória.

R. Em 4 de Fevereiro de 1999, a Autora procedeu ao "depósito obrigatório" na G, à ordem do Juiz de Direito do 2º Juízo do tribunal Judicial da Comarca da Guarda, da importância de vinte mil escudos, relativos ao custo da escritura.

Cumpre decidir.

3. Para reconhecer o direito de preferência da autora, o acórdão recorrido observou, em primeiro lugar, que os contratos de arrendamento em questão não podem ser considerados de arrendamento comercial.

Com efeito, os arrendamentos tinham como finalidade o exercício por parte da Autora da sua actividade cultural e associativa e se é certo que prevêm a instalação de um bar e salão de jogos, podendo a exploração daquele bar ser cedida a terceiros, estas actividades não visam prosseguir a obtenção de quaisquer lucros ou vantagens para os respectivos associados, justificando-se pelas necessidades de financiamento dos objectivos prosseguidos pela Autora.

A actividade de restauração e bar constitui, assim, uma actividade subordinada à actividade cultural e associativa. Ora, "para que os contratos de arrendamento em discussão possam ser considerados como comerciais, não é suficiente que, no locado, sejam praticados actos, objectivamente comercias, sendo, também, necessário que o arrendamento tenha sido celebrado para o exercício do comércio, ou seja, tomado para fins, directamente relacionados, com uma actividade comercial, atento o preceituado pelo artigo 110º, do RAU."

Entendeu, porém, que, atento o disposto no artigo 5º, nº2 alínea e) do mesmo regime, os arrendamentos em causa se encontram sujeitos à disciplina aí prevista e não ao regime geral da locação do Código Civil.

Estabelece aquela disposição que ficam excluídos do RAU. "Os arrendamentos de espaços não habitáveis, para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, especificados no contrato, salvo quando realizados em conjunto com arrendamento de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio".

Esta disposição é susceptível de duas interpretações. Literalmente e atendendo aos exemplos que refere, o que está em causa são espaços não habitáveis, quer dizer, locais em que não é possível estabelecer habitação, como uma varanda, um armazém, uma garagem, um lugar para estacionamento de viaturas. Os andares em causa, destinados ao exercício do comércio, são locais em abstracto "habitáveis" e não integram, por isso, esta interpretação.

Outra interpretação possível é a de considerar como "espaços não habitáveis" aqueles que as partes não destinam à habitação.

Mas esta última interpretação, na realidade extensiva (o preceito abrangeria não só os espaços fisicamente inabitáveis mas também aqueles que não sejam partes destinados à habitação), carece de fundamento.

Do Regime do Arrendamento Urbano, amplamente penetrado por razões de interesse geral, de natureza económica e social, o legislador excluí apenas aqueles casos em que nada justifica a protecção do arrendatário (arrendamento para habitação em praias, termas ou outros locais de vilegiatura - al. a) do nº2 do artigo 5º), ou em que os interesses do Estado e do senhorio, residente do local, predominam sobre a protecção devida ao arrendatário - als. a) c) e d).

No que respeita aos casos mencionados na alínea e), também não existem quaisquer razões de interesse geral que justifiquem a inclusão dos espaços aí mencionados no R.A.U. na interpretação literal acima exposta. Mas podem verificar-se se a interpretada extensivamente (entre outros, os arrendamentos de locais habitáveis para associações culturais ou recreativas e para o exercício de actividades político-partidárias seriam excluídos do regime vinculístico) e nada permite concluir que o legislador os pretendeu subordinar ao interesse do senhorio.

Existe, pois, direito de preferência no caso em apreço (artigo 47º, nº1 do RAU).

4. Reconhecido o direito de preferência, o acórdão recorrido entendeu que deve para o efeito ser tida em consideração a quantia de Esc. 16.000.000$00, declarada na escritura e não a de Esc. 20.000.000$00 que o Recorrente afirma ter sido o preço na realidade pago.

Observa a este respeito que o direito de preferência não pode ser prejudicado por qualquer modificação contratual. Ao respectivo titular é somente oponível um erro de escrita ou de cálculo, antes da instauração da acção de preferência quando daí resulte prejuízo para o titular do respectivo direito.

Ora, o Réu F limitou-se a requerer ao Chefe da Repartição de Finanças da Guarda, na véspera da apresentação da contestação, a rectificação do conhecimento da sisa em virtude de, por lapso, ter declarado adquirir por Esc. 16.000.000$00 o imóvel em causa, quando o preço pago foi de Esc. 20.000.000$00.

A ele competia-lhe alegar e provar que a rectificação tinha propósito honesto e sem intuito de lesar o titular do direito de preferência (artigos 342º do Código Civil e 516º, do Código do Processo Civil), ónus que não respeitou.

A este respeito importa observar que, em conformidade com a jurisprudência deste Tribunal, sendo a venda realizada por preço superior ao declarado, o direito de preferência só é admitido mediante pagamento do valor efectivamente acordado (entre outros, os acórdãos de 18 de Junho de 1996, processo nº 88.199, de 22 de Abril de 1997, processo nº 8.037/94, de 17 de Junho de 1998, processo nº 501/98 e de 26 de Abril de 2001, processo nº 695/99).

É certo que, nos termos do disposto no artigo 1410º, nº2 do Código Civil "O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial."

Mas a finalidade deste preceito é a de evitar o uso de qualquer expediente destinado a impedir o exercício do direito de preferência não a de autorizar tal exercício por valor abaixo do valor real, cuja prova as partes fizeram.

Importa, assim, que os autos baixem às instâncias a fim de se apurar se, como o Recorrente pretende, o preço da transacção em causa foi de Esc. 20.000.000$00.

Se for este o caso, o direito de preferência foi objecto de renúncia (alínea G. dos factos provados).

5. No que respeita à reconvenção, observou o acórdão recorrido, em primeiro lugar, que o pedido relativo às quantias de Esc. 1.000.000$00, paga com a assinatura do contrato-promessa, de Esc. 3.000.000$00, paga com a realização da escritura e 140.000$00, paga o título de caução de renda adiantada em dois meses, bem como todas as prestações pagas à G de depósitos carece de total fundamento. Ao preferente cabe apenas depositar o preço devido, nos quinze dias seguintes à propositura da acção (artigo 1410º, nº1, do Código Civil), o que se encontra feito.

Quanto às despesas com a sisa, a escritura e os registos, o Recorrente limitou-se a pedir a quantia de Esc. 1.000.000$00, sem qualquer especificação. Foi a própria autora que realizou a prova dessas despesas, no montante de esc. 564.915$00 (docs. fls. 49 a 51).

Enfim, tratando-se da quantia de Esc. 3.000.000$00, que teria sido gasta em obras de conservação do imóvel, nomeadamente ao nível do tecto e condições de segurança do edifício, poderiam constituir benfeitorias necessárias. Competia, porém, ao Réu-reconvinte pormenorizar "a obra que realizou, especificando a sua utilidade e finalidade imediata, de modo a permitir a qualificação da respectiva benfeitorização, face aos conceitos definidos pelos normativos legais..., alegando, não apenas que as efectuou, mas também, que as invocadas benfeitorias necessárias tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio".

Ora, o recorrente limitou-se a articular que "realizou obras de conservação do imóvel, nomeadamente, a nível do tecto e condições de segurança do edifício, que se traduzem em benfeitorias necessárias que não podem ser retiradas do edifício.".

Contrariamente ao assim decidido, entendemos que, embora no limite do admissível, esta alegação é suficiente para a qualificação das benfeitorias em causa como necessárias. Com efeito, obras no tecto e relativas a condições de segurança do edifício são obras que têm por fim evitar "a perda, destruição ou deterioração da coisa" (artigo 216º, nº3 do Código Civil).

Assim, também quanto a este ponto os autos devem baixar às instâncias para a necessária ampliação da matéria de facto.

No que respeita aos outros pontos da reconvenção, concorda-se com o acórdão recorrido para cuja fundamentação se remete (artigos 713º, nº5 e 726º do Código de Processo Civil).

Concede-se, pois, a revista, devendo os autos baixar às instâncias para a ampliação da matéria de facto nos termos acima expostos;

Custas a final.

Lisboa, 3 de Julho de 2003

Moitinho de Almeida

Ferreira de Almeida

Abílio Vasconcelos