Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

RELATÓRIO

AA– Sociedade Imobiliária, S.A. intentou a presente acção declarativa com processo ordinário contra BB, Advogada e CC, todos com os sinais dos autos, pedindo que se declare plenamente fundada e justificada a perda objectiva do interesse da Autora na prestação a realizar pela Ré e o incumprimento definitivo, por culpa exclusiva desta, verificado em 23 de Janeiro de 1997, do contrato-promessa de compra e venda, celebrado em 26 de Setembro de 1994, com a perda do sinal prestado, no montante de 5.700.000$00 e a condenação dos Réus a restituírem-lhe, imediatamente, as fracções autónomas objecto desse contrato-promessa, removendo delas todos os seus bens e pertences, e ainda a pagar-lhe a quantia a apurar, em execução de sentença, a título de indemnização por todas as despesas que venha justificadamente a efectuar na reparação das fracções e pelos danos que venha a sofrer pela impossibilidade de dispor, de imediato, dessas fracções, quando tais despesas e impossibilidade forem causadas pela necessidade de proceder a obras de reparação de deteriorações provocadas por uma utilização anormal e imprudente destas, pelos réus.

Para fundamentar a sua pretensão alegou, em síntese, que

:

- é proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras "R" e "BC" , correspondentes, respectivamente, ao Apartamento 000 - primeiro andar do Bloco 00 - e aos estacionamentos com os nºs 00 e 00, sitos na cave, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em Lisboa, no P........... - "A...........", ao Largo ............ de S. ......., Lisboa, composto de dois Blocos interligados ao nível da cave, cada um constituído por cave, rés-do-chão e três andares, terraço e logradouro, e descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha nº 00000000000 da freguesia do Lumiar, e inscritas, respectivamente, na matriz predial urbana da freguesia do Lumiar sob os artigos 2639-R e 2639-BC;

– por contrato-promessa, assinado em 26 de Setembro de 1994, celebrado entre Autora e Ré BB, aquela prometeu vender e esta prometeu comprar as aludidas fracções autónomas, pelo preço total de 57.000.000$00, a pagar pela forma seguinte:

– com a assinatura do contrato, em 26 de Setembro de 1994, a ré BB entregou à autora, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 5.700.000$00, que esta recebeu e da qual deu a competente quitação;

– Até ao dia 1 de Abril de 1995, a Ré devia entregar à Autora, a título de reforço de sinal e amortização do preço, a quantia de 12.825.000$00;

– Até ao dia 1 de Outubro de 1995, a Ré devia entregar à Autora, a título de reforço de sinal e amortização do preço, a quantia de 12.825.000$00;

– Até ao dia 1 de Abril de 1996, a Ré devia entregar à Autora, a título de reforço de sinal e amortização do preço, a quantia de 12.825.000$00;

– Até ao dia 1 de Outubro de 1996, a Ré devia entregar à Autora, a título de reforço de sinal e amortização do preço, a quantia de 12.825.000$00;

– Logo em 1 de Abril de 1995, a Ré não entregou à Autora a quantia de 12.825.000$00, referente ao primeiro reforço de sinal e amortização do preço, e interpelada por esta, através de carta datada de 22 de Junho de 1995, sobre o motivo do não pagamento daquela prestação do preço, a primeira solicitou-lhe, através de carta datada de 20 de Novembro de 1995, que aceitasse que o pagamento da 2ª prestação do preço fosse feito até 31 de Dezembro de 1995 e que a 3ª prestação fosse paga em Abril de 1996, operando-se, assim, uma dilação de 6 meses em relação ao vencimento das restantes prestações;

– por carta datada de 12 de Janeiro de 1996, a Autora confirmou à ré BB que aceitava a proposta de dilação do prazo de vencimento das prestações contida na carta de 20/11/95, não tendo esta pago, até 31 de Dezembro de 1995, a 2ª prestação do preço, bem como não lhe entregou, em 1 de Abril de 1996 e em 1 de Outubro de 1996, respectivamente, a terceira e a quarta prestações;

– persistindo a situação de incumprimento, apesar das várias interpelações, em 19 de Dezembro de 1996, realizou-se uma reunião entre a Autora e Ré, tendo em vista ultrapassar a situação decorrente da não entrega, por esta, das 2ª, 3ª e 4ª prestações do preço nas datas acordadas, tendo sido equacionadas quatro alternativas com vista à superação da situação existente e que foram formalizadas na carta enviada pela primeira, à segunda, datada de 27 de Dezembro de 1996 , na qual se disponibilizou a aceitar uma de quatro alternativas seguintes :

–

1ª Alternativa

: Conversão do contrato-promessa de compra e venda num contrato de arrendamento de duração limitada - 5 anos -, com início em 1/10/94, data do início da utilização das fracções, mediante o pagamento duma renda mensal inicial de 325.000$00, actualizável após decorrido um ano sobre aquela data, por aplicação do coeficiente fixado de acordo com o previsto no art. 32º do R.A.U., correspondendo a quantia de 5.700.000$00, entregue pela ré, a título de sinal e princípio de pagamento do preço ajustado para a compra e venda, a 60.74 % do valor total das rendas devidas até ao mês de Dezembro de 1997, tendo ainda que pagar, à autora, a quantia de 3.684.264$00, a título de rendas vencidas e devidas;

-

2ª Alternativa

: Conversão do contrato-promessa de compra e venda num contrato de arrendamento com opção de compra, o que conduziria a que, por cada 10.000.000$00 de capital, a renda mensal inicial a pagar ascenderia a 83.333$00, no caso dum contrato com a duração de 10 anos, correspondendo a quantia de 5.700.000$00, entregue pela Ré, a título de sinal e princípio de pagamento do preço ajustado para a compra e venda, a 41,56 % do valor total das rendas devidas até ao mês de Dezembro de 1997, pelo que teria de pagar , à autora, a quantia de 8.015.460$00, a título de rendas vencidas e devidas;

3ª Alternativa

: Manutenção do contrato-promessa de compra e venda, com compensação, por parte da Autora, à Ré, pelas obras que esta, eventualmente, viesse a realizar para reposição das fracções nas condições por si desejadas; disponibilizando-se a primeira a aceitar uma redução de 2.000.000$00 no preço estipulado no contrato-promessa de compra e venda, por ser este o valor estimado para a realização de tais obras, continuando a segunda obrigada ao pagamento das prestações do preço em dívida;

4ª Alternativa

: resolução do contrato-promessa de compra e venda, com a consequente perda do sinal entretanto entregue pela Ré;

– nessa carta, a autora informou a Ré que deveria, até 15 de Janeiro de 1997, indicar por qual das alternativas optava, sendo que, em caso de falta de resposta, se entenderia que optava pela resolução do contrato e, consequentemente, deveria entregar as fracções prometidas comprar/vender até ao dia 31 de Janeiro de 1997;

– por carta datada de 15 de Janeiro de 1997, a Ré solicitou à autora que a informasse quais as obras incluídas na verba de 2.000.000$00, apesar de bem saber pois, eram as obras que tinham sido discutidas e acordadas na reunião de 19 de Dezembro de 1996, tendo esta respondido, por carta igualmente datada de 15 de Janeiro de 1997, que as obras em questão eram todas aquelas que haviam sido referidas na reunião realizada em 19 de Dezembro de 1996;

– por carta datada de 23 de Janeiro de 1997, a Ré declarou à autora não considerar que tivesse incumprido o contrato-promessa de compra e venda, invocando, pela primeira vez, um rol de vícios das fracções, apesar de aí habitar, de forma permanente, desde 1 de Outubro de 1994, e informando que enquanto não se concretizassem as obras que tinham de ser feitas no seu apartamento, não pagaria fosse o que fosse, inventariando, em seguida, como problemas existentes :

pavimento todo solto; colocar adequadamente os mármores das casas de banho, substituindo as placas rachadas e curtas e as respectivas canalizações; retirar as inúmeras rachas que as paredes apresentam, particularmente as que estão por cima das portas, que são escandalosas; retirar toda a imensa humidade de uma das paredes da sala; resolver o problema da água quente; não podem ser utilizadas ao mesmo tempo as duas casas de banho; resolver o problema do exaustor que não funciona, e os aquecimentos cujos termostatos nunca funcionam adequadamente; corrigir o funcionamento da lareira que não pode ser acesa porque entra fumo nos apartamentos superiores;

– por ordem a ultrapassar o impasse, a Autora aceitou efectuar todas as obras referidas na cláusula 2ª do contrato-promessa , quer as obras referentes a vícios de construção e acabamentos comprovadamente verificados nas fracções e que importaram a quantia de 1.195.194$00;

– para além de não pagar as prestações do preço ajustado para a compra e venda, a Ré não tinha procedido, até finais de Janeiro de 1997, à transferência, para seu nome, do contrato de fornecimento de electricidade, tendo a Autora que reclamar, em 29 de Janeiro de 1997, o pagamento da quanta de 49.090$00, referente a consumos de electricidade efectuados entre 30/8/1996 e 31/12/1996, por aquela;

desde 26 de Setembro de 1994, data em que entregou a quantia de 5.700.000$00, e apesar das reparações efectuadas, a ré não pagou à autora qualquer das quatro prestações.

Concluiu, assim, que lhe assiste o direito à quantia de 51.300.000$00, correspondente às quatro prestações do preço que não foram pagas e que, atenta a dilação de seis meses, venceram-se em 31 de Dezembro de 1995, 1 de Abril de 1996, 1 de Outubro de 1996 e 1 de Abril de 1997.

Em consequência da mora da Ré cuja conduta revela que não tem intenção de pagar esta quantia, nem de entregar as fracções, perdeu interesse no contrato-promessa o qual deverá ser declarado resolvido, por culpa exclusiva da Ré, e as fracções restituídas.

As fracções prometidas vender/comprar são habitadas pelo Réus, de forma permanente, desde 1 de Outubro de 1994, motivo pelo qual presume que tenham sofrido deteriorações inerentes a uma normal e prudente utilização, relegando para execução de sentença as despesas que venha a efectuar na reparação de deteriorações anormais por desconhecer se os Réus provocaram tais deteriorações nas fracções.

Relegou, igualmente, para execução de sentença, a indemnização pelos danos que venha a sofrer pela impossibilidade de dispor, de imediato, das fracções, aquando da entrega das mesmas, pelos Réus, caso essa impossibilidade seja causada pela necessidade de realizar obras para reparação de deteriorações provocadas por uma utilização anormal e imprudente das mesmas.

Os Réus são casados segundo o regime da comunhão geral de bens, assinaram ambos o contrato-promessa e a dívida foi contraída, pela Ré, com o consentimento expresso do Réu, para ocorrer aos encargos normais da vida familiar e em proveito comum do casal, pois as fracções autónomas destinaram-se à casa de morada de família de ambos, pelo que é da responsabilidade de ambos, sendo o Réu igualmente, responsável pela eventual indemnização pelos danos provocados, nos termos dos artigos 1691º, nº1, alíneas a), b) e c), 1695º , nº1, e 1733º, todos do C. Civil.

Citados, os Réus apresentaram contestação, defendendo-se por excepção e por impugnação.

Invocaram a excepção peremptória de não cumprimento do contrato, por parte da autora, traduzida, por um lado, no atraso na substituição dos materiais no interior duma das fracções prometidas vender – situação prevista no contrato-promessa - e, por outro, na não eliminação dos defeitos apresentados pelo imóvel prometido vender e já muitas vezes denunciados, designadamente numa reunião havida entre as partes em 19/12/96, defeitos esses cuja eliminação implica o dispêndio de cerca de 25.000.000$00.

Argumentam que as fracções autónomas que a ré prometeu comprar à autora destinavam-se à casa de morada de família dos Réus, eram em estado de "novo"; integradas num edifício de dois blocos ainda em fase de construção, constituídas em propriedade horizontal, formando, no seu conjunto, um “condomínio fechado”, com a denominação “J............”, dotado de piscina, casa de guarda, sala de festas para o condomínio e bar.

As fracções eram dotadas de aquecimento central – rede de irradiadores de aquecimento de ambiente e aquecimento de águas sanitárias – e lareira , sendo os materiais empregues nos acabamentos os que constam da lista fornecida , pela autora, aos réus, aquando da celebração do contrato-promessa.

Tais características, no seu conjunto, justificavam o preço de 57.000.000$00, tendo a expectativa dos Réus, quanto à qualidade das fracções, se dissipado quando, em meados de Novembro de 1994, passaram a habitar no prédio, data em que a Autora fez a entrega efectiva das fracções, apesar de se ter comprometido a fazer a entrega em 1 de Outubro de 1994.

Nessa data, constataram a existência de defeitos no interior da fracção, quer de âmbito geral, reclamados pelos demais condóminos, e que a autora minimizava, prometendo rápida e eficaz eliminação.

As alterações previstas na cláusula 2ª do contrato, tardaram a ser executas pela Autora, apenas o tendo sido em Fevereiro de 1998 , tendo os Réus se abstido do pagamento das prestações do preço com fundamento na conduta negligente da autora na substituição dos materiais no interior da fracção “R”, previstas no contrato, e na eliminação dos defeitos que inúmeras vezes foram discutidas entre as partes, designadamente na reunião de 19 de Dezembro de 1996, e que foram reconhecidos, pela autora, na carta de 27 de Dezembro de 1996.

Tais defeitos estão identificados na carta, enviada pela Ré, de 23/1/1997 , e descritos pormenorizadamente no Relatório de Vistoria e de Avaliação, consistem em :

1) em relação ao sistema de aquecimento de águas sanitárias e aquecimento do ambiente, por deficiência da caldeira instalada, o fornecimento de temperatura é interrompido durante o período de uma utilização normal e o caudal de água quente mostra-se insuficiente para o abastecimento das duas casas de banho em simultâneo;

2) o pavimento, em materiais pétreos, apresenta, em vários sítios, uma coloração diferente do restante - o que não era suposto suceder - e as juntas desse pavimento não são uniformes, o que denota uma má preparação da obra e inobservância das boas regras da arte de executar ;

3) o restante pavimento em madeira foi mal aplicado, não tendo sido dada a folga necessária para a dilatação em toda a periferia, do que resultou o seu levantamento, provocando ruídos incomodativos ao ser calcado; tal deve-se também, fundamentalmente, à aplicação de madeiras com um nível de humidade elevado, o que, após a sua secagem, provocou a sua retracção e o consequente levantamento;

4) os sifões dos lavatórios estão deficientemente aplicados, porquanto apresentam mau funcionamento, provocando inundações;

5) todas as paredes da fracção "R" apresentam fissuras, com distribuição aleatória ao longo das mesmas, algumas com desenvolvimento na ligação do tecto e, designadamente, nas padeeiras das portas, decorrente dum assentamento sem observância das boas regras da arte;

6) as manchas de humidade e concentração de fungos que se verificam, designadamente numa das paredes da sala, devem-se à ausência de impermeabilização interior dos varandins;

7) a extracção de fumos e gases da cozinha não é suficiente, em função do número de renovações que apresenta, sendo imperfeito o acabamento da conduta respectiva, o mesmo acontece, mas com maior gravidade, em relação à conduta de extracção de gases de combustão da caldeira, que apresenta curvas com 90º ;

8 ) quando se tenta utilizar a lareira, o fumo penetra nos apartamentos superiores, através da chaminé desses mesmos apartamentos, o que provoca danos sanitários;

- a correcção destes defeitos envolve a realização de obras cujo custo é de cerca de 25.000.000$00 ;

- a Autora conhece bem o Relatório junto a fls. 83-88 porque foi entregue, pelos Réus, ao advogado da Autora, tendo esta considerado tais obras exorbitantes, injustificadas e desnecessárias e declarou que não as efectuará.

Concluíram, assim, que não se encontram em situação de incumprimento, nem de mora, sendo legítimo o retardamento no pagamento das prestações do preço enquanto a autora não cumprisse a sua obrigação de entrega do prédio nas condições contratadas, eliminando os defeitos denunciados.

O retardamento no pagamento do primeiro reforço e dilação de prazos, foi aceite pela Autora, e relativamente às prestações que se venceriam em 31/12/95, 1/4/96 e 1/10/96, esta aceitou as razões invocadas, pela Ré, quanto à existência de defeitos reclamados mas, somente em Dezembro de 1996, na reunião ocorrida entre as partes, é que apresentou propostas para a resolução do assunto, reconhecendo a existência de vícios e propondo o pagamento duma compensação pelo valor dos mesmos, através da redução , do preço de venda estipulado no contrato-promessa, no montante de 2.000.000$00, considerando ser este o valor das obras que a ré teria que realizar para repor as fracções nas condições por si desejadas e estipuladas na cláusula 2ª do contrato-promessa.

Porém, o valor da compensação então proposta pela autora, para as obras que a ré teria de realizar para eliminar tais vícios - 2.000.000$00 - incluía também o valor (654.708$00) dos trabalhos de substituição já incluído no preço de venda estipulado no contrato-promessa e que aquela se comprometeu a fazer .

Até ao presente, a autora não justificou o valor da compensação proposta em Dezembro, o qual não corresponde aos “vícios de construção e acabamentos”, e os restantes trabalhos realizados pela Autora, em Fevereiro de 1997, na fracção prometida vender não eliminaram os defeitos de construção verificados, correspondendo esses trabalhos, em grande parte, às substituições acordadas no contrato-promessa.

Argumentam que mantêm interesse na celebração do contrato prometido e em pagar o remanescente do preço, desde que a autora cumpra a sua parte.

Em Reconvenção, pedem o cumprimento do contrato-promessa, celebrado em 26 de Setembro de 1994, ou seja, a eliminação dos vícios detectados pelos réus, a celebração do contrato definitivo e entrega das fracções concluídas e equipadas em conformidade com a “Lista de Acabamentos”, uma vez que não constitui fundamento de resolução do contrato a perda do interesse subjectivo.

Após a legal tramitação, foi efectuado o julgamento da causa com observância das legais formalidades.

Alegando, para tanto, que a Autora tomou posse das fracções, contra a sua vontade e que as vendeu a terceiros, concretamente a uma sociedade da qual a própria autora é detentora de 50% do capital social e que tem como gerente um dos membros do seu Conselho de Administração, colocando-se dolosamente numa situação de impossibilidade de cumprimento da decisão a proferir nestes autos, factos que omitiu a este tribunal, na própria audiência de julgamento os Réus apresentaram articulado superveniente, requerendo a ampliação da reconvenção, pedindo, agora, que a Autora seja condenada não apenas na celebração do contrato prometido mas, ainda, a entregar as fracções livres de pessoas e de bens, suspendendo-se a instância até ser proferida decisão final na acção de anulação que manifestaram intenção de propor.

Ou caso assim não se entendesse, peticionaram a condenação da autora a pagar-lhes a quantia de € 28.431,48, a título de restituição de sinal, e indemnização nos montantes de € 189.543,20, correspondente à valoração do imóvel; € 40.800,21 por frutos civis e/ou pelo esbulho liquidados até à data; € 25.529,43 referente a obras realizadas com vista à eliminação dos defeitos da habitação; € 9.675, correspondente ao acréscimo de despesas originadas com o esbulho e liquidadas até á presente data; € 10.000, referente a despesas com a aquisição de vestuário e acessórios; € 9.586,00, referente a despesas com transporte e guarda dos bens dos réus , liquidadas até à presente data; € 164,32, referente a despesas com a mudança da fechadura; e € 50.000,a título de indemnização pelos danos morais.

Tais pretensões foram indeferidas, tendo sido interposto o pertinente Agravo.

Finalmente, após o julgamento foi proferida sentença que julgou a presente acção e reconvenção totalmente improcedentes por não provadas e, em consequência, decidiu :

a) absolver os Réus do pedido;

b) absolver a Autora do pedido reconvencional;

c) condenar a Autora como litigante de má fé, nos termos do artigo 456º, nº2, do C.P.C., em multa que se fixa em 25 UC e a pagar a quantia de € 750,00 (setecentos e cinquenta euros) a título de indemnização pelas despesas com honorários e a entregar directamente ao Sr. Advogado.

Inconformados, interpuseram os Réus recurso de Apelação da sentença para o Tribunal da Relação de Lisboa, com ele tendo subido o Agravo a que atrás se fez referência.

A Relação julgou procedente o Agravo na parte em que se insurge contra o pedido indemnizatório, revogando o despacho que indeferiu a sua dedução e ordenado que o processo seguisse os seus termos legais com vista à eventual apreciação do mesmo.

No mais, confirmou a sentença recorrida.

Voltando o processo à 1ª Instância, na sequência da decisão do Tribunal da Relação foi ampliada a base instrutória, realizada nova audiência de julgamento e proferida nova decisão que condenou a Autora:

1- a restituir aos Réus a quantia de € 28.431,48 respeitante ao sinal entregue,

2- a pagar € 164,32 de despesas com a mudança da fechadura;

3- a pagar as despesas tidas com a aquisição da roupa e acessórios para substituição das retiradas das fracções a liquidar em execução de sentença;

4- a restituir os objectos que se encontravam nas fracções autónomas designadas pelas letras “R” e “BC” correspondentes ao primeiro andar do bloco 2, apartamento 000 e aos estacionamentos com os n.°s 00 e 00 sitos na cave do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em Lisboa, Paço de Lumiar;

5- A pagar 3.000,00 € a título de danos morais.

Ainda inconformados, dela apelaram ambas as partes, tendo o Tribunal da Relação julgado parcialmente procedente a apelação dos Réus, julgando parcialmente procedente o pedido indemnizatório dos Réus no que toca à actualização do valor do imóvel em consequência do implícito pedido resolutório da promessa que também procede, condenando-se a Autora a pagar aos Réus a quantia de 72 685,20 EUR (setenta e dois mil seiscentos e oitenta e cinco euros e vinte cêntimos), e bem assim como a quantia de 8 000, 00 EUR (oito mil euros) relativa à compensação pelos danos morais;

b) julgar improcedente a apelação da Autora.

c) Confirmar no mais a sentença recorrida.

Ainda inconformadas, as partes vieram interpor recurso de Revista para este Supremo Tribunal de Justiça, rematando as suas alegações, com as seguintes:

CONCLUSÕES

Da Recorrente Autora

A - Da remessa para execução de sentença da liquidação do valor das despesas tidas pelos Réus com a aquisição de roupas e acessórios

I- Face à prova produzida, entendeu o Tribunal dar como provada a existência de despesas respeitantes à aquisição de roupas e acessórios (dos quais os Réus se viram desapossados mercê da atitude da Autora), as quais, porém, atenta a total ausência de prova, não foi possível quantificar;

II- Não se apurando o valor da despesa incorrida pelos Réus, decidiu o Tribunal de Primeira Instância (e confirmou o Tribunal da Relação de Lisboa) remeter o quantum indemnizatório para liquidação em execução de sentença;

III- Tal entendimento viola o n.° 2 do artigo 661.° do Código de Processo Civil;

IV- O valor das despesas em que incorreram os Réus com a aquisição de roupa e acessórios já é líquido, porquanto se trata de despesas efectuadas durante um determinado período de tempo situado no passado, não havendo qualquer elemento que confira incerteza quanto ao valor das ditas despesas e que justifique a necessidade da sua ulterior liquidação;

V- A não quantificação das despesas na Primeira Instância resultou da falta de apresentação de elementos de prova por parte dos Réus e não da impossibilidade de liquidação do montante por se tratar de montante incerto ou ainda em evolução;

VI- A norma contida no n.° 2 do artigo 661.° do Código de Processo Civil não serve para colmatar deficiências nas alegações ou na prova apresentadas pelas partes, a quem cabe avaliar os seus prejuízos, quantificá-los, reunir os elementos de prova que os demonstrem e apresentá-los em Tribunal. Se o não conseguem fazer, o Tribunal não pode condenar;

VII - Apenas quando tais prejuízos ou custos não sejam liquidáveis nesse momento, por não se terem ainda verificado todas as condições das quais depende a sua liquidação, pode o Tribunal socorrer-se do expediente previsto na mencionada norma (661.° / 2 Código de Processo Civil) e remeter para ulterior momento a referida quantificação;

VIII - É evidente que in casu nada há a liquidar que dependa de elementos desconhecidos ou inverificados. O valor despendido pelos Réus já é líquido porque a despesa já ocorreu. A prova do seu montante tinha de ter sido feita na acção declarativa, não havendo qualquer fundamento para a sua remessa para execução de sentença;

IX - Ao condenar em valor a liquidar em execução de sentença, mal andaram os doutos Tribunais de Primeira Instância e da Relação de Lisboa, tendo aplicado erradamente o n.° 2 do artigo 661.° do Código de Processo Civil;

B - Da condenação da Autora em indemnização por incumprimento do contrato-promessa de compra e venda aferida pela valorização do imóvel

X-0 direito conferido no n.° 2 do artigo 442.° do Código Civil está reservado ao contraente não faltoso, o que não é o caso dos Réus;

XI - Ante a verificação de culpas concorrentes no incumprimento do contrato-promessa objecto dos autos (ainda que o incumprimento definitivo tenha resultado de acção da Autora, ao alienar a terceiros as fracções autónomas prometidas vender), não assiste aos Réus o direito a qualquer indemnização. Resolvido o contrato-promessa, deve proceder-se à devolução do sinal em singelo. Sem mais:

XII - Está assente que ambos os contraentes se constituíram em mora - os Réus ao não pagarem as prestações devidas nas datas contratadas, nem nas datas que posteriormente indicaram para o efeito; e a Autora ao não realizar as obras que se propôs efectuar - vd., entre outros, pontos 3, 6, 7, 8, 9 dos factos dados como assentes na primeira decisão (20/09/2005), transcritos na sentença da Primeira Instância;

XIII - Sendo, nessa fase pré-incumprimento definitivo, o incumprimento por banda dos RR mais gravoso que o incumprimento imputável a Autora de não realização das obras acordadas e não eliminação dos defeitos existentes na fracção (os quais não eram de molde a impedir o seu uso nem a desvalorizá-la);

XIV - Tem pleno cabimento, in casu, o doutamente propalado no Acórdão proferido por este douto Supremo Tribunal em 25/11/2010, o qual é citado na douta sentença da Primeira Instância; Com efeito:

XV- Também nesta sede se verifica que "o direito de resolução nasce aqui no incumprimento (inadimplemento) do contrato-promessa, para o qual contribuíram relevantemente ambas as partes, face ao contexto factual apurado", sendo, pois, correcta a condenação da Autora na restituição, em singelo, do sinal recebido, tal como decidido igualmente no aresto em apreço;

XVI - Esta restituição (do sinal em singelo) não é feita a título indemnizatório, porquanto não há in casu direito a qualquer indemnização (ante as verificadas culpas concorrentes), sendo antes (como se refere no Acórdão deste Supremo Tribunal supra citado) mera consequência da resolução do contrato-promessa, equiparada, quanto aos efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio, a qual tem eficácia retroactiva, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado;

XVII- É evidente que os Réus não têm direito a receber qualquer montante a título de valorização do imóvel (sejam os reclamados €189.543,20 [cento e oitenta e nova mil quinhentos e quarenta e três euros e vinte cêntimos], sejam os €72.685,20 [setenta e dois mil seiscentos e oitenta e cinco euros e vinte cêntimos] em que o douto Acórdão recorrido condenou a Autora, com base na avaliação pericial quanto ao valor das fracções autónomas);

XVIII- Andou mal o douto Tribunal da Relação de Lisboa ao considerar parcialmente procedente a Apelação dos Réus, alterando a sentença recorrida e condenando a Autora no pagamento do montante de €72.685,20 (setenta e dois mil seiscentos e oitenta e cinco euros e vinte cêntimos) a título de indemnização pela valorização do imóvel, e, ao decidir como decidiu, o