Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I.

A CAIXA E... M... G... intentou contra AA e mulher BB a presente acção declarativa, sob a forma ordinária, pedindo se declare que é legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra "B" do prédio sito em Santiago do Cacém; se condenem os réus a entregarem-lhe o referido imóvel livre e devoluto de pessoas e bens e a pagarem-lhe uma indemnização de € 49.512,37 correspondente à ocupação abusiva desde 1993/06/01 até 2004/07/30, acrescida de € 438,31, por cada mês que decorra até à sua efectiva desocupação, pelos prejuízos que tal ocupação lhe está a causar.

Alega, em síntese, que adquiriu o imóvel por arrematação em hasta pública, no dia 27/05/1993, nos autos de execução ordinária que correram termos pelo 6º Juízo Cível da Comarca de Lisboa, livre de ónus e encargos, tendo registado a aquisição a seu favor em 11/04/2001. Os réus ocupam o referido imóvel, impedindo a autora de retirar dele vantagens, o que lhe acarreta prejuízos.

Os réus contestaram, alegando que, desde 1/10/1991, exploram o estabelecimento de café situado no imóvel, em virtude de a arrendatária do mesmo, a sociedade S..., Ldª, haver cedido a respectiva exploração à ré mulher naquela data, contrato que não foi denunciado até ao momento, mantendo-se em vigor.

Concluem pela sua absolvição dos pedidos.

A autora respondeu e requereu a intervenção provocada da sociedade S..., Ldª, intervenção que foi admitida conforme despacho de fls. 122/123.

Citada, contestou, concluindo pela improcedência da acção e a sua absolvição dos pedidos.

Foi proferido despacho saneador e seleccionados os factos assentes e controvertidos, com organização da base instrutória.

Procedeu-se a julgamento com observância das formalidades legais, após o que foi proferida sentença que declarou a autora proprietária da fracção autónoma e condenou os réus AA e BB e a interveniente S..., Ldª, a entregarem à autora o referido imóvel, livre e devoluto de pessoas e bens, como os condenou, ainda, solidariamente, no pagamento à autora de uma indemnização no valor de € 33.600,00, correspondente à ocupação desde Maio de 1999 até 31/05/2007, acrescida de € 350,00 por cada mês que decorra até à sua efectiva desocupação, pelos prejuízos que tal ocupação lhe está a causar.

Inconformados, apelaram os réus e a chamada para o Tribunal da Relação de Évora, que, por acórdão de 19.6.2008, julgou parcialmente procedente a apelação e, na mesma medida, revogou a sentença na parte em que condenou os réus, solidariamente, no pagamento de uma indemnização à autora de € 33.600,00, condenando-os, agora, bem como a interveniente, solidariamente, no pagamento à autora, pela detenção ilícita da parte da fracção identificada como "café", desde Maio de 1999 e até 31/05/2007, a título de indemnização, a quantia de € 16,800, acrescida de € 175,00 por cada mês que decorreu desde esta última data e até à sua efectiva desocupação. Mais condenou a interveniente S..., Ldª, no pagamento à autora, pela detenção ilícita da parte restante da fracção, desde Maio de 1999 e até 31/05/2007, a título de indemnização, na quantia de € 16,800, acrescida de € 175,00 por cada mês que decorreu desde esta última data e até à sua efectiva desocupação.

Ainda irresignados, pedem revista, tendo concluído a alegação do recurso pela seguinte forma:

A recorrida não é titular do direito de pedir, como pediu, a caducidade do arrendamento em causa nestes autos, reportada à venda em execução, a favor da P...., nem pode substituir-se a esse verdadeiro titular;

O acórdão recorrido não declara, por forma expressa, tal caduci­dade, mas aceita-a e pressupõe-a, indirectamente, ao referir que "adianta-se já que subscrevemos, inteiramente, a posição doutrinária e jurisprudencial defendida na sentença, recorrida";

Entendem os recorrentes não ter havido caducidade, pois vem provado nos autos que jamais a inquilina ou os sucessivos senhorios puseram termo ao arrendamento, o mesmo acontecendo entre a terceira e segunda recorrentes, quanto à cessão de exploração do café, instalado numa parte da fracção em causa;

Assim, ainda que caducidade tivesse havido, como a situação locatícia perdurou por vários anos sem qualquer oposição dos locadores, nos termos do art. 1056º do Código Civil, operou-se a renovação do arrendamento, que constitui título legal justificativo da ocupação da fracção e, em consequência, da cessão do estabelecimento aos primeiras apelantes;

Por outro lado, das diversas citações da decisão em 1ª instância, ora se­guida no acórdão recorrido, mesmo os que defendem a caducidade do arrendamento, verifica-se unanimidade na doutrina e jurisprudência no sentido de que o contrato de arrendamento é de natureza obrigacional ou creditícia e não de natureza real;

Ora, nos termos do art. 824º, n°2, do citado Código, apenas caducam os direitos de garantia e os demais direitos reais, onde se não inclui o arrenda­mento;

Porém, considerando que o arrendamento pode desvalorizar os bens, mas não havendo lei expressa que imponha a sua caducidade, começou a en­tender-se que o arrendamento representava uma oneração, passando a ser aplicado, por analogia, o regime previsto no art. 824°, n°2, apenas para os direitos reais;

Trata-se de uma tese porventura dominante, mas não pacífica na juris­prudência e na doutrina portuguesas, considerando os recorrentes que a versão contrária, que defende a não aplicação ao arrendamento do disposto no citado nº 2 do art. 824º, era mais consentânea com a lei então vigente, como o demonstra a própria alteração legal do art. 819º do Código Civil;

Na verdade, em defesa dessa tese e com argumentos mais convincentes, encontram-se, entre outros, os acórdãos supra referidos do Supremo Tribu­nal de Justiça, de 19/Janeiro/2004 e 20/Setembro/20005, com citação de alguns dos seus fundamentos na doutrina, como acima se faz extensa refe­rência e citação, sendo o referido em 2° lugar o último que se conhece sobre esta matéria, decidindo ambos pela não caducidade do arrendamento;

Além disso, a referida alteração do art. 819° do Cód.Civil, ao vir acres­centar, a par dos actos de disposição e oneração, também o arrendamento, vem demonstrar plenamente que, após a sua entrada em vigor, a 15/9/2003, o arrendamento é inoficioso em relação à execução, o que não acontecia antes, uma vez que a lei veio distinguir entre oneração e arrendamento;

Ora, as vendas executivas da fracção em causa situam-se precisamen­te numa altura em que o arrendamento, além de não ser um direito real, não era declarado por lei como ineficaz ou inoficioso, em relação ao exequente ou à execução;

Nestes termos, o arrendamento em causa não caducou, mantendo, por isso, a sua plena validade e vigência actuais, com a consequente legalidade do contrato de cessão de exploração comercial do café, que constituem títu­los legais para a ocupação da fracção pelos recorrentes, improcedendo o pe­dido formulado pela recorrida, para lhe ser entregue a fracção, vaga e devo­luta, de pessoas e bens;

Por outro lado, a improcedência do pedido de entrega da fracção à re­corrida, tem como consequência directa e inevitável que os recorrentes também não têm de pagar-lhe qualquer indemnização;

De resto, se alguma verba houvesse, ou houver, a pagar à recorrida, o respectivo valor deve ser bastante reduzido - a cerca de metade do fixado e mantido no acórdão recorrido;

Com efeito, o valor fixado representa o dobro do valor atribuído por mês à cessão de exploração do café, a favor dos primeiros apelantes, ou seja 35.000$00/ € 175,00;

Porém, tal montante representa não a renda da parte da fracção ocupa­da pelo café, mas sim a contraprestação global pela cessão da exploração comercial do estabelecimento, que inclui não só o espaço, mas também to­do o seu recheio, em móveis, utensílios e electrodomésticos, cuja existência é fundamental para o exercício da respectiva actividade;

Assim, o valor da renda do café não deve ultrapassar metade da refe­rida contraprestação mensal da cessão de exploração do café, na ordem de 17.500$00/ € 87,50, ficando a outra metade para o aluguer do respectivo recheio do estabelecimento;

Por isso, a pedida indemnização, a proceder, não pode ultrapassar, pelo critério seguido na decisão recorrida, a quantia de 16.800,00 (€ 175,00 x 8 anos x 12 meses), e não deve ser suportada também pelos primeiros recorrentes, porque estes têm vindo a pagar à ultima o respectivo "preço" da cessão de exploração comercial;

Por último, nada justifica a condenação solidária de todos os recorri­dos, porque as respectivas obrigações são diferentes, sem nada em comum, e de espécies diversas, como o acórdão recorrido decidiu parcialmente, mas manteve ainda a solidariedade de todos os recorrentes no tocante à indemni­zação pelo espaço ocupado pelo café, que os primeiros recorrentes já paga­ram mensalmente à última;

Nos termos expostos, o acórdão recorrido violou a lei substantiva, consistente em erro de interpretação ou de aplicação como em erro de determinação das normas aplicáveis, como aos citados artigos 10°, 819º, 824º, 1051°, 1056°, 1057º e 1682-A do Código Civil e 888° do Cód. Proc. Civil.

Nas contra-alegações, a autora pronuncia-se pela manutenção da decisão recorrida.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II.

Estão provados os seguintes factos:

1. À autora pertence a fracção autónoma designada pela letra "B", do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal, composto por cave com um compartimento, rés-do-chão com um compartimento para comércio, primeiro andar com um compartimento, escritório e casa de banho, sótão com um compartimento e um pátio, descrito na C.R.P. de Santiago do Cacém, sob o nº 00178/15051985, da freguesia de Santiago do Cacém, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. 2.627, sito na Rua ..., n° ... R/C, em Santiago do Cacém.

2. O imóvel supra descrito foi adjudicado à autora por arrematação em hasta pública, ocorrida em 27/05/1993, nos autos de execução ordinária nº 5658/90, que correram termos pela 3ª secção do 6° Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa.

3. A autora adquiriu o imóvel em causa para pagamento do crédito que tinha sobre a anterior proprietária do imóvel e executada nos autos de execução identificado em 2) "C... E... - S... de E..., Ldª.

4. A autora registou a aquisição a seu favor pela inscrição G-4, Ap. 11/11042001.

5. Antes, porém, pela Ap. 04/09.05.73, foi registada sobre a referida fracção a hipoteca constituída pelos anteriores proprietários CC e mulher DD a favor de "C..., C... R... E..., Ldª, e P... P..., S.A.R.L.", para caução de fornecimentos aos devedores e à sociedade C... E..., Ldª.

6. Também pela inscrição F-l, Ap. 08/22.05.81, foi registada a penhora efectuada em 18.07.1980, por ordem do Tribunal Judicial de Beja, em execução por dívidas, em que foram executados os anteriores proprietários CC e mulher DD e exequente L.A C...., Ldª.

7. Pela inscrição F-2, Ap. 06/15.05.85, foi igualmente registada a penhora efectuada em 13/11/84, a favor dos credores hipotecários "C..., C... R... El, Ldª, e P... P..., S.A.R.L.", em execução por dívidas, em que foram executados os anteriores proprietários CC e mulher DD.

8. Pela inscrição F-3, Ap. 04/130586, foi registada a penhora, efectuada em 05/05/1986, ordenada em processo executivo, em que foi exequente a Fazenda Nacional.

9. Na sequência da hipoteca e penhoras supra mencionadas, a P... P... S.A.R.L., credora hipotecária dos anteriores proprietários, em sede de acção executiva, veio a adquirir a fracção autónoma objecto dos autos por arrematação em venda judicial, tendo registado a sua aquisição pela inscrição G­2, Ap. 08/11.05.87.

10. Pelas Ap.(s) 07, 08, 09 e 10, todas de 21/06/88, foram cancelados os registos dos factos mencionados em 5) a 8).

11. Por escritura pública datada de 05/08/1988, a P... P..., SA, vendeu a fracção dos autos à sociedade "C... E... - Sociedade de E..., Ldª, livre de quaisquer ónus ou encargos, e mutuou à sociedade adquirente a quantia de 4.000.000$00, tendo como garantia do pagamento desse montante sido constituída hipoteca.

12. Pela Ap. 13/110788, foi registada a favor de "C... E... - S... de E..." a aquisição da fracção mencionada em 11).

13. Pela Ap. 14/110788, foi registada a favor da Caixa E... C... e I... anexa ao M... C... e I... a hipoteca voluntária mencionada em 11).

14. Pela Ap. 09/120790, foi registada a penhora da fracção identificada em 1) efectuada em 20/03/1990 em execução movida pela Caixa E... C... e I....

15. Por escritura pública celebrada em 16/12/1985, CC e mulher DD, casados sob o regime de comunhão geral de bens, cederam o gozo da fracção id. em 1) a S... - S... C... e I... de I... e E..., Lda, com destino a estabelecimento de café, e pelo prazo de seis meses, renováveis por iguais períodos de tempo e com início no dia 1 desse mês de Dezembro.

16. Os referidos CC e mulher DD eram, à data da celebração da escritura a que se alude no número anterior, os únicos sócios gerentes da S... - S... C... e I... de I... e E..., Ldª.

17. Jamais a inquilina ou os sucessivos senhorios, puseram termo, verbalmente ou por escrito, ao acordo em que se alude em 15).

18. No dia 1/10/1991, a "S... Lda" celebrou com a ré mulher um acordo, mediante o qual cedia a exploração do estabelecimento de café, pelo prazo de três anos, com início em 01/02/1991, renováveis por períodos de um ano, mediante a contraprestação mensal de 35.000$00.

19. Na sequência do facto mencionado em 18) e desde então até hoje, os réus passaram aí a explorar um café, aberto ao público.

20.Os réus ocupam 70 m2 do R/C da fracção id. em 1).

21. A restante área, com cerca de 90 m2, constituída pela cave, 1 ° andar, sótão e pátio, é ocupada pela S..., Ldª.

22. A autora apresentou os documentos de fls. 83, 84, 85, 86, 87 e 88 no proc. nº 5658, que correu termos na 3ª secção do 6° Juízo do Tribunal Cível de Lisboa.

23. A autora pretende alienar o imóvel identificado em 1), mas o facto do mesmo se encontrar ocupado pelos réus tem vindo a dificultar essa pretensão.

24. A autora solicitou aos ocupantes para procederem à entrega da aludida fracção.

25. Em data imprecisa, a S..., Ldª, instalou no R/C da fracção dos autos um estabelecimento comercial de café, que explorou em nome próprio durante vários anos, e até Janeiro de 1991.

26. A S..., Ldª, e a ré mulher jamais puseram termo ao acordo mencionado em 18).

27. Durante o mês de Maio de 1999, um funcionário da autora deslocou-se à fracção autónoma identificada em 1), tendo, nesse acto, informado os réus de que a Caixa E... M... G... era a actual proprietária do imóvel e que deveriam os mesmos proceder à sua entrega livre de pessoas e bens.

28. Nessa altura, os réus recusaram-se a proceder à entrega do espaço ocupado e comunicaram que possuíam um "contrato de arrendamento" que lhes permitia a respectiva ocupação.

29. Os réus informaram ainda o funcionário da autora de que iriam remeter para os serviços da Direcção Imobiliária afectos à autora cópia do mencionado contrato, o que jamais fizeram.

III. O Direito.

Conhecendo do objecto do recurso da autora, no acórdão da Relação, fazendo-se apelo à regra segundo a qual o objecto dos recursos tem como limite as conclusões, formularam-se e foram apreciadas e decididas as seguintes questões, cujo conteúdo se transcreve:

- saber se verifica ou não a caducidade do arrendamento e da posterior cessão de exploração;

- o quantum indemnizatório e respectiva responsabilidade.

Do exame das alegações apresentadas no recurso de apelação e, agora, no de revista, pelos recorrentes, constata-se que quer a motivação de ambas as peças quer a respectiva síntese conclusiva têm, em ambos os casos, igual conteúdo, reproduzindo a da revista quase integralmente a da apelação.

Se nas primeiras os recorrentes manifestaram a sua discordância em relação da 1ª instância, que, então, impugnavam, agora, perante uma outra decisão e uma outra instância, limitam-se a repetir a argumentação.

Como se vê do acórdão recorrido, a Relação apreciou cada uma das questões que lhe foram suscitadas, invocando os respectivos fundamentos de facto e de direito, de forma a demonstrar a improcedência das razões e das conclusões em que os recorrentes apoiaram a sua pretensão.

Apesar disso, os recorrentes, não só não contrariam a posição assumida, como não apresentam qualquer razão de discordância com incidência sobre a fundamentação invocada no acórdão, tudo ignorando e fazendo passar como se não tivessem sido aduzidos quaisquer argumentos de natureza jurídica para a decisão tomada.

Tal actuação apenas poderá merecer aceitação – e tem-se entendido que merece – quando a Relação use da faculdade de remissão para os fundamentos da decisão recorrida, limitando-se a negar provimento ao recurso, ao abrigo do n.º 5 do art. 713º CPC, mas já não quando o acórdão carreia fundamentos que contrariam e destroem aqueles por que os recorrentes achavam que a decisão devia ser alterada.

Adoptando, neste recurso, uma óptica menos rígida, avança-se, desde já, que, apreciado o tratamento dado às questões enunciadas, bem se poderia, sem mais, face aos fundamentos utilizados no acórdão da Relação, porque com eles se concorda, tal como com as soluções encontradas, para ele remeter nos termos e ao abrigo do disposto no art. 713º-5 CPC.

Sobretudo no intuito de oferecer mais um contributo no sentido da afirmação da posição jurisprudencial que se adopta, relativamente a cada uma das questões postas no processo (mesmo em relação à segunda), em reforço de posições que já se crêem maioritárias, dir-se-á o que segue sobre o objecto do recurso.

As instâncias concluíram pela caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre CC e DD e a sociedade interveniente S..., Ldª, porque posterior à hipoteca registada a favor da P..., S...., em 9.5.1973, e da penhora registada em 15.5.1985 na execução movida por esta àqueles, que terminou com a aquisição da referida fracção pela P..., por arrematação judicial.

Caducado este contrato, todos os outros que foram celebrados na sua sequência deixaram de ter subsistência.

Antes de entrarmos propriamente na apreciação desta questão, importa ter presente a seguinte matéria de facto:

Em 9-5-1973, foi registada sobre o imóvel uma hipoteca constituída pelos anteriores proprietários CC e DD a favor da P... S....

Em 15-5-1985, foi registada uma penhora, por ordem judicial, na sequência de execução movida a CC e DD por P... S... .

CC e DD celebraram com a S... S..., Ldª, um contrato de arrendamento, tendo como objecto o mesmo imóvel, em 16-12-1985,ou seja, após o registo quer da hipoteca quer da penhora judicial a favor da P... S... .

P... S... registou a aquisição do imóvel em causa por arrematação judicial, em 11-5-1987.

Em 21-6-1988, foram cancelados, por determinação judicial, os registos dos correspondentes ónus e encargos pendentes sobre o imóvel em causa.

Em 11-7-1988, P... S... regista a venda à C... E..., Ldª, do referido imóvel.

Em 11-7-1988, foi registada a favor da autora hipoteca voluntária para garantia do pagamento de quantia que P... S... mutuou a C... E..., Ldª.

No dia 1-10-1991, S..., Ldª, cede a exploração do café existente no imóvel em questão à ré mulher.

Em 11.4.2001, a autora regista a aquisição do mesmo prédio, na sequência de arrematação judicial ocorrida em 27.5.1993.

A cessão de exploração de estabelecimento comercial e o contrato de arrendamento comercial mencionados nos autos nunca forma objecto de registo.

Dos factos provados decorre que o contrato de arrendamento em apreço foi celebrado depois da constituição e registo não só da hipoteca como também da penhora.

Deste modo, a resposta à questão de saber se o contrato de arrendamento invocado pelos réus e que recaiu sobre o bem hipotecado caducou ou não pela venda deste em hasta pública, por força do disposto no art. 824º, nº 2, do C.Civil, não poderá deixar de ser afirmativa.

Efectivamente, independentemente de se tratar da hipoteca e da repercussão do registo da mesma em relação ao contrato de arrendamento, uma coisa é certa: no caso presente, houve a efectivação de uma penhora que foi devidamente registada antes da celebração do contrato de arrendamento que serviu de base a outros negócios e que, por isso mesmo, levou a que, consumada a venda executiva, o prédio fosse entregue ao comprador (no caso a P..., S...) livre do ónus do arrendamento. Ou seja, com a concretização da venda, automaticamente caducou o contrato de arrendamento.

Caducado o referido contrato de arrendamento, também o contrato celebrado entre a interveniente e os réus se extinguiu.

É que a hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor da coisa pertencente ao devedor ou a terceiro com preferência sobre os demais credores, como resulta do n°1 do art. 686° do CC.

Assim, não tendo a credora feito valer por via da negociação os seus direitos garantidos pela hipoteca, outro remédio não tinha que não fosse o recurso à via judicial, concretamente à acção executiva.

Proposta a competente acção, seguiu-se a penhora do imóvel hipotecado, em observância do disposto no art. 835° do CPC.

A execução prosseguiu até à fase da venda e, com a adjudicação do imóvel hipotecado e penhorado, foi ele libertado de todos os ónus, a fim de ser entregue ao arrematante.

O art. 819° do C.Civil, na sua redacção originária e aplicável ao caso, tendo em conta a temporalidade dos factos em causa, dispunha que “sem prejuízo das regras de registo, são ineficazes em relação ao exequente os actos de disposição ou oneração dos bens penhorados”.

À luz deste preceito discutia-se se o arrendamento era, para este efeito, um verdadeiro ónus, não faltando jurisprudência a aceitar semelhante tese, sendo, a nosso ver, este o caminho certo (cfr. Acs. do STJ de 3.12.98 (BMJ, 428-219); 6.7.2000 (CJ, II-150); 14.1.2003; 9.10.2003; 20.11.2003 (

www.dgsi

.pt), entre outros).

É neste sentido a posição de José Alberto Vieira:

“... O art. 824°, n° 2, do Código Civil, tem aplicação ao arrendamento de prédio dado de hipoteca. Não obstante não mencionado expressamente, o direito do arrendatário implica materialmente um gravame sobre a coisa muito semelhante, se não até maior, àquele que é posto pelos direitos reais ... Nenhum argumento se opõe a esta solução. Não o art. 1051° ... , pois não existe uma tipicidade taxativa de casos de caducidade. E também decerto a posição do arrendatário. Não se esqueça que o direito deste é constituído após o registo da hipoteca. “O arrendatário de imóvel dado de hipoteca sabe ou pode saber que o direito com base no qual o arrendamento foi celebrado se encontra onerado e que a hipoteca pode vir a ser executada", concluindo, assim, que “o direito do arrendatário de prédio dado em garantia se extingue com a venda judicial, nos termos do art. 824º, n° 2, do Código Civil” (in Arrendamento de Imóvel dado em Garantia, Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Telles, Volume IV, pág. 448 e ss.).

Temos, pois, como certo que a regra “emptio non tollit locatio”, consagrada no art. 1057º do C.Civil não se aplica, nos casos como o dos autos, à venda em processo executivo, devendo o arrendamento, registado ou não, incluir-se, por analogia, na expressão “direitos reais”, constante do art. 824º, nº2, do C.Civil.

É o que se refere no citado aresto deste STJ, de 14.1.2003, “Apesar de um manifesto intuito de proteger o bem da estabilidade da habitação, não pode entender-se que o legislador houvesse querido deixar sem protecção os direitos dos credores titulares de garantias reais registadas com anterioridade relativamente à celebração da invocada relação locatícia, pelo que os bens arrematados em hasta pública por credor com garantia real anterior se transmitirão para o adquirente novo proprietário livres e desembaraçados do ónus locatário, nos termos e para os efeitos do nº 2 do art. 824° do Cód. Civil vigente.

Só por esta via interpretativa se obviará a que a oneração do prédio urbano através de celebração posterior de contrato de arrendamento impossibilite ou pelo menos dificulte o ressarcimento completo do credor com garantia real.

Sabe-se da negativa repercussão em termos de valor-preço que a celebração de um tal pode provocar ... E há que atentar também em que o disposto no art. 696° C.Civ. (indivisibilidade da hipoteca) se completa com o preceituado no nº2 do art. 824° do mesmo Código, para assim, se obstar ao desvanecimento da garantia hipotecária.

Tudo isto a significar também que a subsunção da relação locatícia na fórmula legal "demais direitos reais" do n° 2 do art. 824°, do C.Civ., é de fazer por recurso à analogia, por se presumir que, relativamente a tal hipótese, procedem as razões justificativas da regulamentação expressa adoptada para os direitos reais de gozo em geral contemplada no mesmo preceito de lei - cfr. art. 10° C.Civ.

Sabe-se que a aplicabilidade da lei por analogia se funda em ser de presumir que, se a lei prevê determinado caso e o regula de certa maneira, da mesma maneira teria regulado os outros casos relativamente aos quais procedam as razões justificativas daquela regulamentação e em que devessem evitar-se dissonâncias no sistema jurídico (RLJ 103/360)”.

Assim, um contrato de arrendamento celebrado antes do registo é oponível a estes actos, o mesmo não acontecendo, porém, com o arrendamento celebrado após o registo de hipoteca, arresto ou penhora.

E o mesmo se passa relativamente a um arrendamento não sujeito a registo celebrado após serem levados a registos hipotecas, arrestos ou penhoras.

Não existem razões para dar mais protecção aos arrendamentos não sujeitos a registo celebrados após aqueles actos do que aos arrendamentos sujeitos a registo ou aos registáveis e não registados.

Esta é, aliás, a lição que se colhe de Miguel Teixeira de Sousa:

“ ... , em concreto: - se a locação dever ser registada - ... -, extingue­-se aquela que tenha registo posterior ao do aresto, penhora ou garantia; - se a locação não dever ser registada, releva a data da sua constituição e extingue-se a que for constituída após o arresto, penhora ou garantia e que, por isso, é inoponível à execução” (in Acção Executiva Singular, 1998, pág. 390).

Remédios Marques e Miguel Mesquita defendem, de igual modo, a caducidade, após venda judicial, dos contratos de arrendamento não sujeitos a registo celebrados antes de penhora, arresto ou garantia invocada na execução, bem como daqueles outros que embora sujeitos a registo tenham sido levados a registo posteriormente à inscrição daqueles actos (cfr. Curso de Processo Executivo Comum à face do Código Revisto, pág. 408 e ss. e in Apreensão de Bens em Processo Executivo e Oposição de Terceiro, pág. 179 e ss., respectivamente).

Esta é também a posição de Henrique Mesquita, para quem o art. 1057º é também inaplicável à venda da coisa locada em processo executivo, sendo que “esta hipótese deve considerar-se incluída na regra do n° 2 do art. 824º” e, portanto, “inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas posteriormente ao arresto, penhora ou garantia” (in Obrigações Reais e Ónus Reais, pág. 140).

Igual é a posição defendida por Oliveira Ascensão: por um lado, o nº 2 do art. 854° do CC refere-se aos direitos inerentes e, entre estes, conta-se o arrendamento e, por outro, este está incluído nos direitos reais que produzem efeitos em relação a terceiros independentemente de registo, e tudo isto para além de se curar da natureza (real ou obrigacional) do contrato de arrendamento (in ROA, Ano 45, Setembro, pág. 365 e 366).

Aqui chegados, podemos concluir que qualquer situação locatícia - registada ou não - constituída após o registo de hipoteca, arresto ou penhora, é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após a concretização desta caduca automaticamente.

É, pois, seguro que o arrendamento se afigura como um verdadeiro ónus e como tal deve ser considerado no âmbito do n° 2 do art. 824° do CC.

Este foi o sentido que o legislador acabou por consagrar, não permitindo mais dúvidas, ao dar nova redacção ao art. 819° do C. Civil, através do DL. nº 38/2003, de 8 de Março:

"Sem prejuízo das regras de registo, são inoponíveis à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados".

O contrato de arrendamento em apreço foi celebrado depois da constituição e registo não só da hipoteca como também da penhora.

Concretizada a venda em sede executiva, caducou automaticamente o aludido contrato, sendo, portanto, inoponível à autora.

Com ele, caducaram também todos os demais contratos celebrados e que tinham na génese daquele a sua razão de ser.

Isto significa que os réus, aqui recorrentes, após a concretização da venda judicial, deixaram de ter título justificativo para a ocupação do prédio reivindicado.

Defendem, contudo, os recorrentes que, mesmo verificada a caducidade do contrato de arrendamento, como a situação locatícia perdurou vários anos, sem qualquer oposição dos locadores, operou-se a renovação do arrendamento.

A tal situação seria aplicável o regime previsto no art. 1056° do CC.

A Relação de Évora rebateu a argumentação apresentada, fazendo notar que a situação locatícia não perdurou vários anos, pois locadores foram tão só os primitivos proprietários da fracção, CC e DD, pelo que, tendo o prédio sido vendido em execução contra eles movida, o arrendamento caducou nos termos expostos, não sendo, assim, transmitida ao adquirente a posição de locador daqueles executados.

É correcta esta asserção, nada mais havendo a acrescentar.

Entrando, agora, na 2ª questão, pede a autora se condenem os réus a pagarem-lhe uma indemnização de € 49.512,37 correspondente à ocupação abusiva desde 1993/06/01 até 2004/07/30, acrescida de € 438,31, por cada mês que decorra até à sua efectiva desocupação, pelos prejuízos que tal ocupação lhe está a causar.

Na 1ª instância foram os réus e a interveniente condenados, solidariamente, no pagamento à autora de uma indemnização no valor de € 33.600,00, correspondente à ocupação desde Maio de 1999 até 31/05/2007, acrescida d