Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

1. AA, Sociedade Vendedora de Acessórios, Lda, instaurou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra BB, Componentes e Máquinas Industriais, S.A., CC, DD, e BB Imobiliária, Investimentos e Gestão de Imóveis, S.A., pedindo a condenação dos RR. solidariamente a pagarem à A. as seguintes quantias:

“a) montante de € 90.000,00 (noventa mil euros), correspondente ao valor contratualmente estipulado na Cláusula Quinta, n.º 4 do referido Contrato Promessa;

b) montante de € 60.000,00 (sessenta mil euros), correspondente ao acréscimo mensal de € 2.500,00 que a Autora pagou à 1.ª Ré durante 24 meses (de Julho de 2012 a Junho de 2014);

c) montante de € 23.326,06 (vinte e três mil, trezentos e vinte e seis euros e seis cêntimos), referente aos juros de mora vencidos até à presente data (10.10.2014);

d) juros de mora vincendos, à taxa legal em vigor entre as empresas comerciais, desde a presente data (10.10.2014) até efectivo e integral pagamento”.

Como fundamento alegou, em síntese, ter a 1ª R. celebrado, em 10 de Julho de 2009, com a sociedade FF - Máquinas, Máquinas e Equipamentos Unipessoal, Lda, contrato denominado de “Promessa de Arrendamento não habitacional com opção de compra”, por cujos termos a BB, Componentes e Máquinas Industriais, S.A. prometeu arrendar à segunda contraente FF-Máquinas os prédios urbanos ali identificados.

Por contrato de cessão da posição contratual, celebrado em 31 de Agosto de 2010, a referida FF-Máquinas transmitiu à A. a sua posição no contrato celebrado com a BB, Componentes para Máquinas Industriais, S.A., a qual veio posteriormente a vender os prédios prometidos arrendar à 4.ª R. sem que, todavia, tivesse dado prévio conhecimento à demandante da celebração deste negócio.

Mais alegou que o aludido contrato promessa de arrendamento celebrado entre a FF-Máquinas como promitente arrendatária e a BB, Componentes para Máquinas Industriais, S.A. como promitente senhoria, se enquadrava num contrato mais amplo celebrado entre as mesmas partes, denominado “Contrato promessa de compra e venda com vista à aquisição de Negócio de peças OEM” e de “Negócio de assistência técnica”, consubstanciado na celebração do “Contrato Promessa de cessão de quotas, trespasse de estabelecimento e compra e venda de imóveis” junto com a p.i. como doc. nº 3. Nos termos aqui estabelecidos as partes outorgantes acordaram entre si a celebração de uma série de contratos visando a aquisição pela FF-Máquinas, Lda. dos negócios de comercialização de peças OEM e de assistência técnica, à data desenvolvidos pela BB. Assim, e para além do aludido contrato promessa de arrendamento, as partes previram e estabeleceram a outorga de contratos de cessão de quotas referentes a várias sociedades, e de um contrato de trespasse, sendo que, na pática, com a celebração de tais contratos, a FF-Máquinas adquiria à 1.ª R. as sociedades através das quais esta última explorava as actividades de comércio de peças OEM e de assistência técnica a equipamentos industriais e arrendava os imóveis nos quais tais empresas se encontravam já instaladas e a laborar.

Foram celebrados entre as partes todos os contratos definitivos previstos - tanto os relativos às cessões de quotas como o contrato de trespasse - com a excepção do contrato de arrendamento prometido tendo por objecto os três imóveis nele identificados. Este último contrato não foi celebrado face à inexistência da respectiva licença de utilização.

Todavia, considerando o interesse da promitente arrendatária na utilização dos três imóveis em causa ou, até, eventualmente, na aquisição dos mesmos, uma vez que albergavam as instalações das sociedades adquiridas, acedeu aquela na celebração do contrato-promessa, informando, no entanto, a 1.ª R., que só aceitaria a outorga de tal promessa na condição desta última (e o seu administrador, o R. CC) diligenciar(em) no sentido da adaptação dos imóveis ao exercício das actividades que a promitente arrendatária aí pretendia desenvolver, a saber, a “exploração da actividade de prestação de assistência técnica a máquinas para construção civil e obras públicas, comercialização de peças e equipamentos e serralharia”, obtendo para tanto a pertinente licença.

Sucede, porém, que, desde a entrega do imóvel à promitente arrendatária, em Julho de 2009, até à data do termo do contrato, a 1.ª R. não realizou quaisquer trabalhos ou obras de alteração ou beneficiação nos três imóveis arrendados, mantendo-se os mesmos nos exactos termos em que foram entregues à primeira.

Por carta datada de 14/04/2012, o 2.º R. comunicou à A. a obtenção da licença de utilização dos imóveis identificados no contrato promessa de arrendamento. Todavia, não só da mesma constava ter sido emitida apenas para a actividade de “Oficinas de Componentes Industriais”, como respeitava somente a um dos imóveis, tendo a A. ficado com sérias dúvidas quanto à regularidade da licença emitida, uma vez que não haviam sido realizadas pela 1ª R. quaisquer obras de adaptação dos imóveis tendo em vista a obtenção do respectivo licenciamento para os fins pretendidos.

Face às dúvidas suscitadas, solicitou a A. vários esclarecimentos à 1ª R., bem como o envio de cópias das plantas e demais elementos relativos aos edifícios, solicitação nunca atendida. Tendo então a A. procedido a diligências várias, descobriu que a promitente senhoria, 1ª R., procedera à anexação dos três prédios prometidos arrendar, criando uma descrição única, tendo de seguida procedido à alienação do imóvel assim obtido à sociedade BB Imobiliária – Investimentos e Gestão de Imóveis, S.A. (4ª R.), nada tendo comunicado à A., a despeito de esta ser titular do direito de opção na compra dos identificados imóveis.

Tendo ainda procedido à consulta do processo de licenciamento na Câmara Municipal de …, verificou a demandante que, para além da licença emitida não permitir o exercício da actividade de comercialização de peças, equipamentos ou serralharia, os projectos e relatórios apresentados pela promitente senhoria para efeitos de obtenção do alvará de utilização apresentavam diversas imprecisões relativamente à realidade dos edifícios existentes, com destaque para a relevante omissão da existência de fibrocimento e amianto na cobertura da oficina.

Por tal motivo a A. comunicou à 1ª R., por carta datada de 06/07/2012, que não aceitava a licença de utilização que lhe fora enviada, tendo então solicitado o montante compensatório de € 90.000,00 previsto no número quatro da Cláusula Quinta do Contrato Promessa de Arrendamento, que disse pretender manter em vigor até ao final do prazo inicial contratualmente estabelecido, mas com a redução do valor da renda mensal para € 7.500,00, de acordo com o ali igualmente estipulado.

Em resposta, a 1ª R. enviou à A. a comunicação junta como doc. nº 6, acompanhada de nova licença de utilização, recusando o pagamento do montante de € 90.000,00 reclamado e, igualmente, a redução da renda mensal, ameaçando com o despejo, o que levou a A. a continuar a pagar os € 10.000,00 mensais, sem embargo de ter comunicado à 1ª R. que se reservava o direito de posteriormente reclamar desta a devolução das diferenças pagas.

Com efeito, conforme veio a ser posteriormente verificado pela Câmara Municipal de … em vistoria que teve lugar em 2014, o imóvel não possuía as características mínimas necessárias à emissão do alvará de utilização, sendo que a única justificação para a emissão de tal licença reside no facto da mesma ter sido emitida exclusivamente com base nas informações e documentos entregues pela 1ª R. na Câmara Municipal, sem que esta tenha exercido qualquer actividade fiscalizadora, fazendo fé nas declarações do técnico responsável pela direcção técnica da obra, subscritor dos projectos.

O incumprimento contratual por parte da 1ª R. concede à demandante o direito de accionar a cláusula 5.ª, tendo portanto direito ao montante de € 90.000,00 ali previsto e à restituição dos montantes pagos em excesso a título de rendas, que ascendem a € 60.000,00, até à data da cessação do contrato (em 10/07/2014), uma vez que, por carta datada de 03/05/2013, a 1ª R. comunicou à A. a denúncia do mesmo para o termo do período inicial.

A 1ª R. recusa serem devidas as quantias reclamadas, defendendo a validade da licença de utilização, o que justifica a presente demanda.

Contestaram os RR. e, defendendo-se por excepção, invocaram a incompetência material do Tribunal da Comarca de …, antes defendendo ser o foro administrativo o competente, por estar em causa a validade da emissão de alvará pela Câmara Municipal de …, tendo ainda a R. BB Imobiliária – Investimentos e Gestão de Imóveis, S.A., arguido a sua ilegitimidade, por não ter sido parte no contrato nem ter assumido qualquer responsabilidade pelo cumprimento do mesmo. Em sede de impugnação defendeu a validade do alvará, para além do facto de a A. ter sempre utilizado os três edifícios, sem qualquer entrave ou perturbação de ordem administrativa municipal ou qualquer outra, tendo até encetado negociações com o legal representante da BB para fazer cessar o contrato em execução e celebrar um outro de arrendamento para vigorar até 2019. Acrescentou que a única razão de ser da obtenção do alvará foi a da previsibilidade da aquisição dos imóveis, e não propriamente o arrendamento, contrato para o qual não era necessária a sua exibição, concluindo inexistir qualquer fundamento para a condenação da contestante no pagamento das quantias reclamadas.

A A. respondeu à matéria da excepção da incompetência em razão da matéria, pugnando pela sua improcedência.

Foram solicitados esclarecimentos à A., que apresentou articulado em obediência ao determinado, vindo a R., no exercício do contraditório, insurgir-se quanto ao facto daquela ter excedido, em seu entender, os limites definidos pelo despacho proferido, mais pedindo a sua condenação como litigante de má-fé, com atribuição de indemnização a seu favor, que pretende de valor não inferior a € 30.000,00 por ter deduzido em juízo pretensão cuja falta de fundamento não desconhecia.

Respondeu a A., refutando a imputação.

Foi proferido despacho saneador, no qual foram julgadas improcedentes as excepções arguidas.

A fls. 365 foi proferida sentença julgando a acção parcialmente procedente e condenando os RR. “a pagar noventa mil euros de compensação, acrescida de juros de mora à taxa legal vencidos e vincendos desde 10.07.2012”, absolvendo-os “do pedido de condenação no pagamento de sessenta mil euros, e peticionado acréscimo”.

Inconformados, apelaram a A. e os RR., pedindo a modificação da decisão relativa à matéria de facto e a reapreciação da decisão de direito.

Por acórdão de fls. 427 foi alterada a matéria de facto e, a final, proferida a seguinte decisão:

“Acordam os juízes da 3.ª secção cível deste Tribunal da Relação de … em julgar improcedente o recurso interposto pelos RR, mas julgar parcialmente procedente o recurso interposto pela autora, condenando a Ré BB, componentes e máquinas industriais, SA a restituir à autora a quantia de €60 000,00 (sessenta mil euros), acrescida dos juros de mora à taxa supletiva legal contados da citação e até integral pagamento.”

2. Vêm os RR. interpor recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, formulando as seguintes conclusões:

1 - Da Revista Normal

A Relação ao reapreciar a decisão proferida quanto à matéria de facto que foi impugnada, apesar de existir uma decisão sobre a matéria de facto; (da 1ª Instância), e outra que reaprecia o julgamento de facto, (proferida pelo Tribunal da Relação), não se pode afirmar que ambas as Instâncias se pronunciam e decidem sobre a mesma questão, não existindo por isso, duas decisões conformes.

2 - Da Revista Excepcional

A Ré, subsidiariamente e para a hipótese de não ser admitido o Recurso normal, interpõe o Recurso de Revista Excepcional.

Trata-se aqui de um arrendamento comercial que do seu regime legal ao longo do tempo pode paralisar a invocação de direitos de crédito respeitantes a eventuais compensações e reduções de renda por força da figura do abuso de direito.

Existe ainda assim, insegurança jurídica atenta a complexidade destas questões que como é citado pelo Acórdão está muito presente no pulsar da vida económica.

Do Abuso de Direito

Da conduta das partes desde as negociações preliminares até termo do contrato

1- Das Negociações Preliminares

Numa visão funcionalmente adequada da realidade da exploração empresarial, não pode, descontextualizar-se o arrendamento comercial integrado nos três edifícios em causa do modo como a Ré e seus antecessores vinham efectivamente seguindo há mais de 30 anos. A A. conformou-se com a exploração do locado, com os inevitáveis corolários no que toca à fisionomia e funcionalidade essencial do contrato celebrado, tudo conforme confessa em 9. Da sua douta PI.

2 - Do Contrato de Arrendamento Comercial com opção de compra datado de 10/07/2009

A distribuição do valor global da renda foi feita atribuindo a cada prédio os valores respectivamente de € 1.800,00, € 4.200,00, € 4.000,00, conforme decorre do contrato.

As licenças destinavam-se respectivamente:

Edifício 1 destinado a arrumos, comércio e escritório.

Edifício 2 destinado a oficinas.

Edifício 3 destinado a armazém e oficinas.

À data da celebração do contrato o que presidiu no espírito da Ré foi a mera obtenção da licença com a finalidade de instruir a escritura pública de arrendamento e/ou compra e venda. A diferença de valores entendeu-a por outro lado como uma forma de a constranger a obter a licença. Tal título traria também mais-valia ao estabelecimento.

3 - Da conduta da A. e de R. no período compreendido entre 1 de Julho de 2009 e 30 de Junho de 2012

A A. era conhecedora do escoamento das águas que constituíam as discrepâncias verificadas no auto de vistoria.

Quer no decurso do primeiro ano; Quer no decurso do segundo ano; Quer no decurso do terceiro ano, a A. nunca fez saber que era vontade a realização de tais obras.

Ainda que não existisse a obrigação da A. para o fazer deveria à luz da boa-fé tê-lo feito.

Aliás, se a A. em tempo tivesse manifestado algo, a R. naturalmente, que realizaria as obras necessárias.

A A. criou, assim, de algum modo a confiança na R. de que no futuro não se defrontaria com tais obstáculos.

O silêncio da A. deve ser interpretado como opção de vontade no sentido de então pretender conviver com uma situação em seu entender "clandestina" por lhe ser mais económica e porque a existência da licença era indiferente à continuação normal da sua actividade comercial e industrial que vinha ocorrendo no tempo sem qualquer constrangimento.

4 - Da conduta da A. a partir de 1 de Julho 2012 até termo do contrato

A A. não tendo optado pela resolução do contrato firmada na cláusula de que no seu final poderia obter a compensação de € 90.000,00 e nos dois últimos anos a redução da renda no valor de € 60.000,00 ao abrigo da liberdade contratual, adoptou três comportamentos em três momentos temporais distintos.

Primeiro momento: Irresignou-se sobre as licenças.

Segundo momento:

A A. manifestou a sua vontade em revogar o contrato em causa nos autos e a celebração de um novo, com efeitos a partir de 30 de Junho de 2013.

A R. obrigava-se a dar sem efeito a denuncia daquele contrato. Era vontade da A. celebrar um novo arrendamento com início a 1 de Julho de 2013 e seu termo em 30 de Junho de 2019, com a renda mensal de € 10.000,00 até 1 de Julho de 2014 data do termo do contrato inicial.

A A. não aceitou a garantia exigida pela R..

A vontade manifestada pela R. foi a aceitação das licenças como foram emitidas pela CM….

Terceiro momento: Face à exigência da R., não aceite pela A., esta pediu a declaração de nulidade do acto administrativo de autorização de utilização do alvará n° 161/12, na sequência do qual teve lugar a vistoria a que se reportam os factos provados em 9.

5 - Analisemos agora a vontade e o sentido da mesma pela A.

A A., quis inequivocamente, conforme atestam os docs. 5 e 6 juntos com a Contestação, aceitar as licenças tal como foram emitidas pela CM… e considerar irrelevantes as obras cuja discrepância foram apontadas no auto de vistoria.

E tal interpretação é respaldada quando a sua vontade era a extensão do contrato até 2019.

6 - Da admissão dos factos

Os referidos documentos particulares, ao não terem sido impugnados pela A. tornam pacífica a respectiva aquisição processual.

Aportado este entendimento quanto à valoração da prova produzida deveria ser dada por provada a facticidade ali constante.

O Supremo pode introduzir as modificações na decisão da matéria de facto que se revelarem ajustadas quando tenha sido descurado o valor probatório pleno de determinados documentos ou tenham sido desatendidos os efeitos legais de uma declaração confessória ou do acordo das partes.

Com o devido respeito, que é muitíssimo pelo Tribunal da Relação, tal segmento do decidido é censurável quando "desvitaliza" o conteúdo de tais documentos.

7 - Da interpretação da Relação quanto ao valor da renda que A. e R. pretendiam fixar no contrato a celebrar.

Acreditamos que só por lapso se tenha notado que com o "doc. 5" “era precisamente € 7.500,00, não se vendo depois que a A. tenha feito mais do que prevalecer-se da cláusula contratual à qual as partes livremente se vinculam".

Da apreciação crítica de tais provas era a renda € 7.500,00 deveria vigorar a partir do termo do primitivo contrato, (30 de Junho 2014) e pelas fundadas razões de crise económica.

8 - Do gozo e fruição do contrato até final.

Quer a inexistência ab initio da licença, quer a existência posterior da mesma com as discrepâncias evidenciada no auto [não] impediram a A. de explorar o estabelecimento, dele retirando lucros e proveitos, sem qualquer embraço administrativo.

Não existe uma co-relação directa entre a falta de licença de utilização da renda.

A liberdade contratual sofre restrições quando a estipulação do acordo das partes e contrário à ordem pública.

9 - Da condenação das RR. no valor de € 150.000,00 acrescido de juros legais em consequência da violação da cláusula quinta do contrato.

E inequívoco que a vontade da A. era a obtenção da licença. Porém o seu total silêncio no decurso do triénio não ajudou em nada a interpretar a sua vontade real, ou seja, o da realização das obras para o escoamento das águas.

Se alguma censuralidade poderá ser assacada à R. a conduta da A. não é menos censurável. A A. manifestou firme propósito de com isso se querer manter num locado que acusou clandestino para assim "poupar" € 150.000,00.

O acautelamento de um prazo de 3 anos não foi pela necessidade de tal período de tempo para obtenção da licença, pois tal documento não se compadecia com tal de longa. Esse período de 3 anos era um período extremamente necessário para uma justa ponderação sobre a opção de compra.

Noutro segmento do acórdão, entendeu-se, que a ausência do licenciamento importava uma desvalorização dos imóveis de € 2.500,00, daí a indemnização pela compensação de € 90.000,00 e porque nunca a A. renunciou aos € 60.000,00, referente à diferença no período dos últimos 24 meses impõe-se tal condenação.

Assim, seria se estivéssemos perante uma pura inexistência do alvará/licenciamento.

10 - Da interpretação da cláusula quinta ao abrigo ao princípio da liberdade contratual.

Entendeu a Relação que a aplicação da cláusula quinta foi a que decorreu da estipulação da liberdade das partes.

Não optando a A. pela resolução do contrato e mantendo-se no locado por mais dois anos era-lhe irrelevante a defesa da saúde, da segurança e da estética dos edifícios em prol da sua actividade lucrativa no suposto prejuízo de a final obteria a compensação de € 90.000,00 e a redução de € 60.000,00.

A estipulação de tal cláusula por ser contrária à ordem pública é nula, e tal nulidade é de conhecimento oficioso. (Artigo 280° do CC)

Dos Justos Limites da Compensação/Redução dos Valores

11 - Dos limites da compensação.

Para a hipótese de se concluir pela existência do direito da A. estaremos perante uma inexecução parcial e o que está em causa é o restabelecimento do equilíbrio das prestações, artigo 237° do CC, os bastantes para a repristinação do equilíbrio sinalagmático.

12 - Do enriquecimento sem causa.

Ao mesmo resultado chegará pela aplicação do preceituado no artigo 473°do CC, e artigo 479° do mesmo diploma que impõe ao beneficiado a obrigação de restituir aquilo que efectivamente se acha enriquecido.

13 - Juízo da proporcionalidade e adequação.

A cláusula quinta por se entender que tem de ser analisada à luz da problemática do abuso de direito e em última análise de um fundamental princípio de proporcionalidade entre a intensidade concreta e o grau de censurabilidade da violação contratual cometida e a gravidade objectiva do efeito que o corresponde, artigo 334° do CC.

Não existe uma relação causal entre as discrepâncias detectadas no auto vistoria e o valor de € 150.000,00. A matéria de facto apurada não permite afirmar a existência de uma dano e menos ainda a sua quantificação, não podendo a condenação ser um "disparo automático" da cláusula quinta que deve ser interpretada à luz do abuso de direito.

Tendo a A. mantido a posse do estabelecimento até à data do termo do contrato o pedido de condenação terá por limite o correspondente ao valor das obras do escoamento as águas que constavam do projecto e não foram realizadas, (artigo 609° n °3 do CPC).

A indemnização deve pautar-se pelo critério da diferença entre a situação existente e aquela que existiria se não houvesse responsabilidade, artigo 566° n° 2 do CC.

Foram violadas as seguintes normas do CPC, artigos 674° n° 3, 682° n° 3, 663 n° 2, 607 n° 4 2ª parte, 679°. Do CC Artigos 463°, 762°, 1108° e ss, 280°, 236° 237°, 334°, 609°, 566°.

Termos em que,

Deve merecer provimento o presente Recurso de Revista e ser revogado o douto Acórdão, julgando-se totalmente improcedente a acção.

Subsidiariamente para a hipótese de assim não se entender deverão os autos baixar à 1ª Instancia para com vista a uma peritagem serem verificados e liquidados os valores a que correspondem as obras não realizadas concretamente sinalizadas nos 6 pontos do auto vistoria de harmonia com as conclusões de 11 a 13.

A A. Recorrida contra-alegou, invocando a não admissibilidade do recurso e, em qualquer caso, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.

Cumpre decidir.

3. Invoca a Recorrida não ser o recurso admissível a título de revista normal por se verificar dupla conformidade entre as decisões das instâncias quanto aos seus fundamentos ou, pelo menos, por se verificar dupla conformidade parcial.

Não tem razão. A dupla conforme prevista no art. 671º, nº 3, do Código de Processo Civil como obstáculo à admissibilidade do recurso de revista, afere-se pelo teor das decisões finais. Tendo a sentença condenado os RR. ao pagamento da quantia de € 90.000, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal, desde 10/07/2012, e tendo o acórdão recorrido ampliado a condenação em mais € 60.000, montante acrescido dos juros de mora à taxa supletiva legal contados da citação e até integral pagamento, não ocorre dupla conforme.

Conclui-se, assim, pela admissibilidade do recurso.

4. Vem provado o seguinte (mantêm-se a identificação e a redacção da Relação):

1. Por acordo reduzido a escrito e datado de 12.07.2009, denominado de “contrato promessa de arrendamento não habitacional com opção de compra”, celebrado entre os RR. CC e esposa e BB Componentes e Máquinas Industriais S.A., por um lado, e por outro FF - Máquinas Máquina e Equipamentos Unipessoal Lda., a qual a 31.08.2010 transmitiu à A. a sua posição contratual com a anuência de A. e RR., a contraente BB, SA declarou que como “promitente senhoria dá de arrendamento à promitente arrendatária e esta aceita os três prédios urbanos”, descritos na 2ª Conservatória do Registo Predial de Leiria, da freguesia de Pousos, sob as fichas n.º 1…1, 2…2, 2…3, naquela data sem licença de utilização.

2. Nos termos do acordo celebrado o arrendamento prometido durararia por um período inicial de 5 anos, desde 1.07.2009, renovando-se por sucessivos períodos de 1 ano.

3. Acordou-se na renda anual de 120 000 euros, a ser paga em duodécimos, “rendas estas que, uma vez celebrado o contrato prometido, serão imputadas à renda vencida no respectivo mês de pagamento”, e que os “imóveis prometidos arrendar destinam-se exclusivamente à exploração da actividade de prestação de assistência técnica a máquinas para a construção civil e obras públicas, comercialização de peças e equipamentos e serralharia”.

4. Mais acordaram as partes outorgantes na cláusula 5.ª, do seguinte teor:

1. O Primeiro Outorgante marido, na qualidade de Administrador da sociedade PROMITENTE SENHORIA, compromete-se a diligenciar no sentido da obtenção, por sua conta e risco, das licenças de utilização respeitantes aos imóveis descritos na cláusula primeira, no prazo de 3 (três anos) a contar da data da assinatura do presente contrato promessa, devendo as licenças em causa ser aptas para o fim a que se destina o estabelecimento a instalar nos referidos imóveis (relativo ao NEGÓCIO DE PEÇAS OEM e ao NEGÓCIO DE ASSISTÊNCIA TÉCNICA), bem como obter o consequente licenciamento do referido estabelecimento.

2. A PROMITENTE ARRENDATÁRIA fica desde já autorizada a entrar na posse dos imóveis prometidos arrendar ficando, contudo, obrigada a liquidar as rendas que se vencerem a partir do mês que entrar na posse dos imóveis e que serão imputadas, a título de reforço de sinal, nas respectivas mensalidades do contrato “definitivo”.

3. Se, após o decurso do prazo de 3 (três) anos referido no número 1 desta cláusula, o Primeiro Outorgante marido, na qualidade de Administrador da sociedade PROMITENTE SENHORIA lograr obter a emissão das licenças de utilização referentes aos imóveis objecto do contrato promessa de arrendamento, poderá a PROMITENTE ARRENDATÁRIA optar por uma das seguintes situações:

A) Adquirir, livres de ónus ou encargos, os imóveis melhor identificados na cláusula primeira deste contrato, pelo preço global de € 1.750.000,00 (Um milhão, setecentos e cinquenta mil euros), valor ao qual será deduzido o montante entretanto pago a título de rendas no âmbito do presente contrato promessa de arrendamento ou do subsequente contrato de arrendamento;

B) Celebrar o contrato de arrendamento prometido com respeito aos mencionados imóveis;

4. Caso não seja possível ao Primeiro Outorgante marido, na qualidade de Administrador da sociedade PROMITENTE SENHORIA obter as referidas licenças de utilização no prazo previsto no número 1 desta cláusula, aquela PROMITENTE SENHORIA e os PRIMEIROS OUTORGANTES, na qualidade de fiadores, são solidariamente responsáveis entre si pelo pagamento à PROMITENTE ARRENDATÁRIA de uma compensação no montante de €90.000,00 (Noventa mil euros), podendo, ainda, a PROMITENTE ARRENDATÁRIA manter o contrato promessa de arrendamento, procedendo à alteração do montante da respectiva renda mensal, que passará a ser de € 7.500,00 (Sete mil e quinhentos euros), diminuição esta de renda a distribuir proporcionalmente pelos referidos imóveis.

5. Por carta datada de 14.04.2012, o 2º R. comunicou à A. a obtenção da licença de utilização n.º 161/12, aprovada em 30/3/2012, emitida em nome da BB, SA, da qual constava que a mesma era emitida para a actividade “oficinas de componentes industriais”, dela constando a menção “Dado e passado para que sirva de título ao requerente e para todos os efeitos prescritos no DL 555/99, de 16/12”.

6. Desde a entrega do imóvel à promitente arrendatária até Julho de 2014, termo do contrato, a 1ª R. não realizou obras de alteração ou beneficiação.

7. A A. enviou à 1ª R. carta datada de 6.07.2012, cuja cópia consta de fls. 97 a 101 dos autos na qual, para além do mais que ali consta e aqui se dá por reproduzido, informa que não aceita a licença de utilização que lhe foi enviada e termina dando conta que “irá accionar o direito ao pagamento por parte da BB - Máquinas e Componentes Industriais, SA à nossa empresa da compensação no montante de € 90.000,00 (noventa mil euros), prevista no número quatro da Cláusula Quinta do Contrato Promessa de Arrendamento; irá manter o Contrato Promessa de Arrendamento em vigor, até ao final do prazo inicial contratualmen