Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A, instaurou contra B acção ordinária pedindo a sua condenação a pagar ao condomínio que representa, a quantia de 20748 contos e as que vierem a liquidar-se em execução de sentença necessárias para a reparação das obras das condutas de extracção de fumos das lareiras.

Alega, em síntese, que é administradora do prédio em propriedade horizontal sito na Praceta .... na Parede denominado Torres .... . Que em 11/10/97 denunciou à R, que construiu o edifício e vendeu as respectivas fracções, defeitos de construção que provocam infiltrações de águas das chuvas através das lajes de cobertura do edifício e da garagem, e funcionamento inadequado das saídas de fumo das lareiras. A R não deu qualquer resposta nem procedeu à eliminação dos defeitos. O custo de reparação desses vícios, com excepção das lareiras é de 20748 contos.

Contestou a R excepcionando a ineptidão da petição, a ilegitimidade da A, a caducidade do seu direito concluindo pela improcedência da acção. Foi, a final, proferida sentença julgando a acção procedente.

Conhecendo da apelação interposta pela R, a Relação de Lisboa julgou-a improcedente confirmando a sentença.

Pede agora revista e, alegando, conclui assim:

1 - Vendedora e compradores bem sabiam, ao tempo em que celebraram os contratos, que o prazo de garantia começava no momento da entrega da coisa - efeito inequívoco e essencial do negócio (art. 874º e segs. do CC) - e terminava em data certa.

2 - Por isso, a acção destinada a exigir a reparação dos defeitos de imóvel vendido, no regime anterior ao DL 267/94 de 25/10, estava sujeita a caducidade nos termos dos 916º e 917º do CC.

3 - O limite máximo da garantia retira-se da conjugação de dois prazos: o da denúncia que tem de ser feita num espaço de seis meses a contar da entrega (art.916º nº 2) e o da acção que terá de ser interposta seis meses após a denúncia (art. 917º) do que decorre que o legislador estabeleceu o prazo de garantia de um ano a contar da entrega.

4 - Conclui-se, assim, que há muito caducou o prazo para intentar esta acção, não tendo a excepção procedido por se ter interpretado erradamente o art. 12º do CC.

5 - A acção teria igualmente caducado se aplicado o regime do DL 267/94 pois, a partir do momento em que é vendida a primeira fracção passam as partes comuns do prédio ao regime de compropriedade e desde a entrega do prédio aos condóminos até à denúncia do vício ou falta de qualidade decorreram sete anos, o que faz caducar o direito, quer nos termos do n. 3 do art. 916º quer nos do n. 1 do art. 1225º do CC; e a denúncia foi efectuada 6 anos e 17 dias depois da referida assembleia de condóminos, isto é, mais de meio mês depois de ter caducado o prazo para o fazer.

6 - Mesmo que se admita que a denúncia foi feita em 3/8/97, tendo a acção entrado em 5/8/98, fácil se torna verificar a caducidade do prazo de um ano para interpor a acção. Um dos dois actos foi intempestivo e a recorrente conclui pelo segundo.

7 - Ainda que não exista administrador, a assembleia não se constitua ou, constituindo-se, não haja quorum constitutivo, aplicam-se, estando em causa a gestão de bens comuns, as regras da compropriedade designadamente a do art. 1405º nº2 do CC.

8 - Podendo um condómino reivindicar qualquer parte comum da propriedade horizontal, ficaria sem se entender a razão porque lhe estaria vedado defender a integridade dela e reclamar defeitos ou obter sentença que obrigue à respectiva reparação.

9 - O dies a quo do prazo de garantia não pode ser contado a partir da data em que se constituiu a primeira assembleia de condóminos sob pena de, em tese, condóminos que nunca se constituíssem em assembleia ou que nunca elegessem a administração, verem a sua garantia prolongada por tempo indeterminado.

10 - Assim, o prazo de 5 anos previsto no n. 1 do art. 1225 deverá ser contado a partir da data da primeira escritura de compra e venda de uma fracção autónoma, e nunca da data da primeira reunião documentada, e que apenas se sabe ser por meados de 1991 ou mesmo da eleição da administração em 1993.

11 - A carta da autora, enviada à vendedora denunciando os defeitos e que tem a data de 11/7/97, é uma segunda carta e existe apenas para prolongar artificialmente os prazos, já que em 3/1/97 foi pela mesma enviada carta idêntica à R como aliás consta dos autos a fls. 199 e, para efeitos de denúncia, é essa que deve ser considerada uma vez que não é aceitável o envio de cartas sucessivas renovando, assim, o prazo de interposição da acção.

12 - Tendo a referida denúncia sido feita em 3/1/97, e acção entrado em 5/8/98, fácil é verificar a caducidade do referido prazo de uma ano nos termos do art. 1225º do CC que foi aplicado à sentença.

13 - Tal comportamento traduz-se em litigância de má fé da A com o exclusivo propósito de branquear um prazo que sabia ser-lhe desfavorável para, de forma desleal, prejudicar a R, requerendo, por isso, a sua condenação em multa bem como em indemnização a fixar nos termos do art. 457º do CPC.

14 - Com a prática de tal artifício subsumiu a R o que classicamente se configura como abuso de direito o que, de todo, impede o decretamento da pretensão.

Contra alegou a recorrida concluindo pela confirmação do julgado.

Foram colhidos os vistos. Cumpre decidir.

Das várias questões suscitadas na acção apenas subsiste, como objecto desta revista, a da caducidade do direito invocado pela A.

Os factos que lhe respeitam, tal como resultaram da alteração feita na Relação ao abrigo do disposto no art. 712º do CPC, são, de modo simplificado, os seguintes:

A Autora é administradora das partes comuns do prédio tendo para tal sido eleita em assembleia de condóminos de 30/3/93 mas já havia sido escolhida pela R, desde meados de 1991 para previamente exercer as funções executivas que competem à administração de forma a assegurar os serviços mínimos de assistência ao prédio.

O edifício foi construído e vendido por andares pela R.

Em data não apurada mas durante o Inverno de 1996 apareceram manchas de água no tecto da garagem causadas por infiltrações na laje de cobertura da garagem e através das empenas do edifício.

Ocorreram igualmente infiltrações no terraço do edifício e no tecto da garagem apareceram fissuras e escorrências devidas à percolação da água por gravidade, através do revestimento e isolamento.

A Autora teve disso conhecimento há mais de um ano decorrido da propositura da acção que o foi em 5/01/98.

Em 30/03/93, as fracções, com excepção de duas, já haviam sido entregues aos compradores.

Em 11/07/97 a A enviou à R, que a recebeu em 17/07/97 uma carta na qual denunciava aqueles defeitos e referia que eles deveriam ser eliminados em 30 dias. Se o não fossem dentro desse prazo, anunciava a propositura duma acção para exigir o pagamento dos custos com as reparações e o ressarcimento dos danos sofridos.

A Ré não deu qualquer resposta a essa carta nem procedeu à eliminação de qualquer dos aspectos apontados.

Na 1ª instância faz-se uma muita douta análise sobre os vários aspectos do direito de exigir o cumprimento das obrigações nomeadamente o modo de conjugar as várias modalidades estabelecidas nos arts. 1221º e 1222º do CC no que concerne ao contrato de empreitada.

A solução encontrada que foi a de logo ser admissível a exigência de indemnização, após o decurso do prazo admonitório fixado pelo dono da obra para a eliminação dos defeitos, para pagamento a terceiro contratado para proceder a essa eliminação, sem necessidade de previa obtenção de sentença condenatória, é a que melhor corresponde ás necessidades do comércio jurídico e tem consagração legal pois é a que se ajusta aos casos de incumprimento definitivo, como é o que decorre do decurso dum prazo admonitório.

Quanto ao mais, acompanhamos também as instâncias enquanto consideram aplicável à situação a norma do art. 1225º do CPC não só por que ela cabe na previsão da parte final da norma do nº2 do art. 12º do CC pois a alteração introduzida pelo DL 267/94 veio dispor directamente sobre o conteúdo de uma determinada relação jurídica - a que se estabeleceu entre o empreiteiro vendedor de imóvel e os compradores -, mas ainda porque, traduzindo-se como se traduziu numa opção do legislador por determinada corrente jurisprudencial e doutrinária que vinham entendendo ser essa a norma aplicável na caso de defeitos em bens de longa duração, reveste característica de lei interpretativa e, como tal, nos termos nº 1 do art. 13º do CC, directamente aplicável às situações novas. Neste sentido os Acórdãos do STJ de 18/10/95 e 27/6/96 in, respectivamente, CJ(S), ano III, 2 - 63, e BMJ n.º 458-315.

Provou-se que os apontado defeitos foram conhecidos no Inverno de 1996 e foram denunciados à R em Julho de 1997.

Logo em Janeiro seguinte foi instaurada esta acção verificando-se assim o rigoroso cumprimento dos prazos estabelecidos no nº 2 do referido art. 1225º.

E o dies a quo para contagem do prazo de denúncia dos defeitos, uma vez que estes respeitam às partes comuns do prédio, só pode ser o do momento da constituição da administração do condomínio, ou seja, logo que o empreiteiro vendedor proceda á entrega da gestão dos interesses relativos às partes comuns aos compradores e a quem os represente.

Na verdade, não seria aceitável que ele começasse a correr a partir da data da primeira escritura de compra de uma qualquer fracção.

É que, porque se trata de defeitos nas partes comuns, para além de o primeiro comprador não estar em posição de imediatamente os conhecer, não seria justo penalizar os futuros condóminos pela eventual incúria de quem não tem legitimidade para os representar.

Pretende ainda a R, com base na resposta ao quesito 22º e no documento de fls. 190 que decorreu mais de uma ano entre a denúncia dos defeitos e a exigência da eliminação dos defeitos.

Porém, sem razão.

No que diz respeito ao documento de fls. 199 ele apenas prova que a A teve conhecimento dos defeitos, pelo menos, na data que dele consta que é a de 3/1/97. Mas já não que a sua denúncia perante a R tenha ocorrido nessa data.

Com efeito em nenhum ponto da matéria de facto consta a remessa de tal carta e a sua recepção pela R.

Por isso não tem suporte, nesta acção, o invocado decurso do prazo para exigência da reparação dos defeitos e, muito menos, a qualificação da conduta da A como litigância de má fé.

De tudo se conclui pela improcedência das conclusões do recurso.

Nestes termos, negam a revista com custas pela recorrente.

Lisboa, 6 de Junho de 2002.

Duarte Soares,

Abel Freire,

Ferreira Girão.