Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A" propôs, com data de 11-10-99, contra B, entretanto falecido, tendo sido habilitados como seus sucessores C, D, E, F e G, pedindo a condenação do Réu (Réus) a pagar à A. a quantia de 14.000.000$00, a título de indemnização por danos patrimoniais e 3.000.000$00 por danos não patrimoniais.

Alegou, para tanto, e em síntese, que, por contrato celebrado em 22-2-98, o então R. prometeu dar de arrendamento à A., e esta aceitou, a fracção autónoma "A" do prédio sito na Rua de Monte Alegre, 268-272, Porto, destinando-se esse local a que ali se instalasse uma loja de produtos alimentares, tendo sido estipulado que a escritura do contrato prometido seria celebrada no prazo de 180 dias, cabendo a data da sua marcação ao senhorio; porém, o R. não diligenciou pela celebração da escritura naquele prazo, nem posteriormente.

E mais que: na fracção em causa haviam sido levadas a cabo obras ilegais, não tendo o R. providenciado pela sua legalização ou demolição; por isso, foi também indeferido o pedido de licenciamento do estabelecimento comercial que a A. ali instalara, pelo que o R. incumpriu definitivamente, por sua culpa, o contrato, tendo a A. entregue as chaves do local em 20-9-99.

A A. teria tido uma proposta de trespasse do estabelecimento, que não pôde concretizar, no valor de 14.000.000$00, e sofrido um grande desgaste com o receio de que uma ordem camarária a obrigasse a "fechar portas".

2. Contestando, o então Réu invocou o conhecimento pela A. das obras ilegalmente efectuadas no prédio em questão, bem como de uma vistoria camarária anteriormente requerida, da combinação entre uma filha do R. e a A., após 30-7-99, para iniciar a demolição das obras ilegais a 8-9-99, com a declaração desta de não precisar da área ilegal e de fechar, se necessário, do facto de a demolição não ter avançado naquela data por graves razões de saúde de outro arrendatário e da viabilidade da legalização do estabelecimento da A. e da celebração do contrato de arrendamento definitivo.

3. Houve réplica, seguida da prolação do despacho-saneador, após o que, por sentença de 23-3-04, o Mmo Juiz da 4ª Vara Cível da Comarca do Porto julgou a acção improcedente, com a consequente absolvição dos RR. do pedido.

5. Inconformada, apelou a A., mas o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão de 15-7-04, negou provimento ao recurso.

6. De novo irresignado, desta feita com tal aresto, dele veio o A. recorrer de revista para este Supremo Tribunal, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões:

Iª- Entre recorrente e recorrido foi celebrado um contrato-promessa de arrendamento comercial;

IIª- O contrato de prometido tinha prazo certo para ser cumprido e marcação da outorga da escritura incumbia ao recorrido;

IIIª- O recorrido não cumprindo o prazo coloca-se em mora, e atento o prazo certo para o cumprimento da sua obrigação, incumpre a prestação a que se obrigou;

IVª- Decorrido o prazo a recorrente interpelou o recorrido para o cumprimento e acordou na resolução do problema que passaria pela demolição das obras ilegais;

Vª- Dentro do prazo acordado e tido como razoável pelo recorrido este suspendeu a realização das obras, sem concordância da recorrente, voltando a incumprir na sua prestação;

VIª- A recorrente perdeu interesse no contrato, o que era legitimo face à posição do recorrido;

VIIª- Nas relações havidas entre recorrente e recorrido este não se pautou pelas regras de conduta de boa fé, devendo prever que a omissão de informações relativas ao estado do locado, eram bastantes para que aquela não outorgasse o contrato;

VIIIª- O recorrente sabia que atenta a natureza do contrato, a legalização do locado era condição para a celebração do negócio, não podendo desconhecer que as obras ilegais inviabilizariam a obtenção do alvará;

IXª- O recorrido sabia que a não outorga da escritura causaria como causou prejuízos à recorrente, devendo pelos mesmos ser responsabilizado;

IX- O acórdão mantendo a sentença proferida na 1ª instância, violou o disposto nos art°s 762°, 801°, 805 e 808° todos do C. Civil.

7. Em matéria de facto relevante, deu a Relação como assentes os seguintes pontos:

1º- Por contrato-promessa (doc. junto a fs. 13-14 dos autos, aqui dado por reproduzido quanto ao demais clausulado), celebrado em 22-2-98, o R. prometeu dar de arrendamento à A., e esta aceitou, a fracção designada pela letra " A " do prédio constituído em regime de propriedade sito na Rua de Monte Alegre, n° 268 a 272, nesta cidade;

2º- Desde o dia 1-4-98 que a A. passou a ocupar o referido local onde teve, até ao dia 20-9-99, um estabelecimento comercial de mini-mercado, actividade comercial de onde retirava os proveitos para a sua sobrevivência e da sua família;

3º- Desde a celebração do dito contrato-promessa que a A. pagava mensalmente ao R. a quantia de 200.000$00, por ser esse o valor clausulado;

4º- Resultava do aludido contrato que a escritura do contrato-promessa prometido deveria ser outorgada no prazo de 180 dias, sendo responsável pela marcação o R.;

5º- E que o local prometido arrendar se destinava "... a qualquer actividade de produtos alimentares, designadamente mercearia, talho ou supermercado;

6º- Decorreu o prazo fixado para a escritura sem que a mesma fosse celebrada nem sequer marcada;

7º- Em 16-3-98, a A. solicitou à Câmara Municipal do Porto o licenciamento sanitário do referido estabelecimento;

8º- Em Agosto de 1998 foi a A. notificada pela Câmara Municipal do Porto do indeferimento do pedido de alvará;

9º- O R., em 26-1-98, solicitou à C.M. do Porto, em carta, uma vistoria ao local;

10º- Em 30-10-98 a A. solicitou à Câmara Municipal do Porto que o R. fosse notificado para dar cumprimento ao ofício n° 722/98 de 24/08/98, o qual determinava a demolição das obras ilegais;

11º- Anteriormente, em 19-10-98, a A. dirigiu ao R. a carta de fs. 21-22, na qual instava o R. a realizar a escritura do contrato prometido e a "pôr" a fracção arrendada "de acordo com a licença de construção n° 336/82";

12º- O licenciamento do estabelecimento comercial instalado na fracção prometida arrendar estava dependente da realização das obras existentes;

13º- Em 7-7-99, e mediante a carta de fs. 23, a A. comunicou ao R. que iria suspender o pagamento da renda;

14º- Em 23-7-99, foi a A. notificada pela C.M. do Porto, conforme o doc. de fs. 24, da intenção desta em proceder à demolição das obras ilegais existentes na fracção;

15º- Dessa notificação deu a A. conhecimento ao R. por carta registada enviada em 30-7-99, conforme doc. de fs. 26;

16º- Em 20-9-99 a A. entregou ao R. as chaves do local;

17º- Por escritura pública de 4-11-93, o R. comprou a H e I o "o usufruto vitalício" da fracção autónoma referida na alínea a), conforme doc. de fs. 46 a 48;

18º- Desde Novembro de 1996 que o R. passou a saber que as obras de ampliação do futuro locado tinham sido efectuadas sem a devida licença camarária;

19º- Perante tal situação, em Julho de 1997 o R. diligenciou pela realização imediata de tais obras;

20º- A C.M. do Porto entendeu por bem indeferir a pretensão do A. sob a alegação de excesso de volumetria;

21º- Em 26-1-98 o R. voltou a requerer uma vistoria, insistindo posteriormente com a apresentação de um aditamento, dizendo que as obras, além de não efectuadas por si, tinham sido realizadas antes da entrada em vigor do P.D.M. e que o preço porque comprara a fracção já as incluía;

22º- Tal requerimento-projecto, entregue em 2-6-99, foi indeferido pela C.M. do Porto;

23º- Dentro do prazo fixado pela A. na sua carta de 30-7-99, a filha do R. combinou com aquela o inicio da demolição do aumento ilegal, devendo as obras iniciar-se em 8-9-99;

24º-Tendo a A. aceite esta actuação, o filho do arrendatário do 1° andar solicitou à filha do R. a suspensão da demolição, dado estar em perigo a saúde daquele arrendatário;

25º- Veio a filha do R. a obter a informação de que a C.M.P. não executaria o despejo e a demolição, aguardando-se nova legislação;

26º- Até à data da apresentação da contestação a Câmara Municipal do Porto não procedeu a qualquer despejo ou demolição coerciva;

27º- A A. teve nas mãos uma última proposta para efectuar o trepasse do estabelecimento em causa pela quantia de esc. 14.000.000$00.

Direito aplicável.

8. Como causa de pedir da pretensão indemnizatória, invocou a ora recorrente um contrato-promessa de arrendamento comercial culposamente incumprido por banda do promitente locador.

Só que as instâncias vieram a entender não ter chegado a consumar-se um incumprimento definitivo, tendo ocorrido simples mora ou retardamento temporário, a converter em incumprimento após a necessária interpelação admonitória.

E, na verdade, na hipótese em apreço, ficou acordado que o contrato prometido (escritura de arrendamento) seria realizada no prazo máximo de 180 dias a contar da data da celebração do contrato-promessa. Prazo esse, todavia, ao qual as partes não atribuíram "natureza essencial e absoluta", tal como as instâncias também concluíram em sede factual.

E daí que o decurso desse prazo apenas teria feito o R. incorrer em mora, mora esta todavia não culposa, já que terá sido a existência de obras ilegais anteriormente levadas a cabo na fracção prometida dar de arrendamento que terá constituído obstáculo dirimente à celebração da escritura, não obstante as diligências empreendidas.

A simples mora constituiria, in abstracto, o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (art. 804° do CC), mas o certo é que, no caso vertente, a A. não impetra a indemnização pelos simples danos moratórios sofridos, mas sim por prejuízos decorrentes da não celebração do contrato definitivo, ou seja, pelo incumprimento definitivo do contrato.

Mas ão se detecta - como bem concluíram as instâncias - um qualquer incumprimento definitivo por banda do Réu nos termos e para os efeitos dos artºs 801º, 804º e 805º do C. Civil, pois que não demonstrada a impossibilidade da celebração do contrato ou a recusa, por parte do anterior ou actuais RR., do seu cumprimento, sendo que não foi pela A. endereçada ao Réu uma qualquer interpelação admonitória com a cominação de que a obrigação se teria como definitivamente não cumprida se, dentro daquele prazo complementar razoável para o efeito estabelecido, se não verificasse o cumprimento (art. 808°, n° 1 do CC).

É certo que a A. veio invocar "ex-novo", em sede de apelação, insistindo agora em sede de recurso de revista, uma aventada "perda no interesse na prestação", mas conforme jurisprudência corrente, os recursos destinam-se a sindicar as decisões dos tribunais de hierarquia inferior, que não a obter decisões sobre matéria nova. Isto sem que a relação se coibisse de, a talho de foice, obtemperar que se não demonstrava factualmente uma qualquer perda de interesse na realização da prestação, perda essa aferida pelo critério objectivo plasmado no nº 2 do artº 808º do C. Civil.

Do mesmo modo que vem alegar, de modo inovatório, que "nas relações havidas entre recorrente e recorrido este não se pautou pelas regras da boa fé, devendo prever que a omissão de informações relativas ao estado do locado, eram bastantes para que aquela não outorgasse o contrato" (sic), o que, à míngua de factos substanciadores alegados e apurados em sede própria, tornam esta querela inviável em sede recursal.

9. Decisão:

Em face do exposto, decidem:

- negar a revista;

- confirmar, em consequência, o acórdão recorrido.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 27 de Abril de 2005

Ferreira de Almeida

Abílio Vasconcelos

Duarte Soares