Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

1. AA - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda., instaurou a presente acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB e CC, pedindo a condenação solidária dos RR. a pagar-lhe a quantia de € 55.000,00 de capital, acrescidos de € 446,18 de juros de mora vencidos, até 12/10/2015, e vincendos, desde essa data e até pagamento integral.

Para o efeito invocou que, no exercício da sua actividade, celebrou com os RR., em 24/01/2014, um contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, pelo qual se obrigou a diligenciar encontrar interessados para a compra, pelo preço de € 1.750.000,00, de um imóvel sito no …, que identifica, obrigando-se os RR. a pagar-lhe a remuneração correspondente a 5% do valor da venda, acrescido de IVA. Alegou ainda que, em resultado da sua actividade, obteve interessados na compra do imóvel, no caso, DD e EE, levando-os a visitar o imóvel em 19/04/2015 e em 29/04/2015, a segunda vez acompanhados por um arquitecto. Entre 29/05/2015 e 01/06/2015 a A. e o R. trocaram correspondência electrónica com vista a fixar o valor de venda, sendo que, em 02/06/2015, o R. informou a A. de que teria uma proposta, através da imobiliária FF, ligeiramente acima de € 1.100.000,00; em 02/06/2015 os RR. acertaram a venda com DD e EE; a escritura de compra e venda foi outorgada em 31/08/2015, pelo preço de € 1.110.000,00, com os interessados por si angariados, nela se declarando, porém, que o negócio foi celebrado com a intermediação da “GG - Med. Imob., Lda.” (FF).

Citados, os RR. contestaram alegando, em síntese, que o contrato que celebraram com a A. não foi com exclusividade e que celebraram também contratos com outras mediadoras imobiliárias, entre as quais a FF (desde Abril de 2009); desconheciam a identidade dos potenciais interessados na compra; em 30/05/2015 a A. informou os RR. de que os interessados haviam subido a proposta para € 1.100.000,00, condicionada à aprovação de crédito bancário, respondendo o R. que pretendia uma proposta mais próxima de €1.200.000,00 e que aguardava por proposta da FF; em 01/06/2015 receberam os RR. proposta da FF de compra por € 1.110.000,00, com pagamento de reserva no montante de € 10.000,00 e com possibilidade de celebrar o contrato-promessa em quinze dias ou o contrato definitivo em noventa dias; de imediato o R. deu conhecimento dessa proposta à A., para que os interessados por esta angariados a melhorassem, o que não sucedeu.

Afirmaram ainda que não podem ser responsabilizados pelo comportamento dos interessados/compradores de apresentarem propostas diferentes através de mediadoras diferentes. Limitaram-se a aderir à proposta mais vantajosa, que estava apresentada por escrito, com valor de reserva, o que lhe conferia maior firmeza. Os compradores estavam registados como tal na FF desde 04/05/2015 e quando, em 28/05/2015, a FF lhes enviou mensagem sobre a realização de visita ao imóvel eles disseram que já conheciam a casa; foi a FF quem conseguiu que os compradores aumentassem o valor do preço de compra e apresentassem proposta por escrito e com sinal de reserva.

Requereram a intervenção acessória da GG - Mediação Imobiliária, Lda. (FF), a qual foi deferida por despacho de fls. 66.

Citada, a interveniente apresentou contestação em que alega que os RR. celebraram com ela um contrato de mediação imobiliária, sem exclusividade, em 13/04/2009. Os compradores contactaram a GG, em Maio de 2015, manifestando interesse na aquisição de lote de terreno e, mais tarde, de moradia em … e, posteriormente, a técnica comercial indicou-lhes o imóvel dos RR. e eles, compradores, disseram que já o conheciam; mais tarde, antes da celebração do contrato-promessa de compra e venda (em 27/06/2015), acabaram por o visitar, acompanhados por comercial da GG; foi a técnica comercial da GG que, ao saber que os compradores haviam apresentado proposta de compra através de outra agência imobiliária, os convenceu a aumentarem o valor e a apresentarem proposta por escrito para submeter aos RR., o que aqueles fizeram.

Por sentença de fls. 123 foi proferida decisão julgando a acção procedente e condenando os RR. no pedido.

Inconformados, tanto os RR. como a interveniente interpuseram recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa, pedindo a alteração da decisão relativa à matéria de facto e a reapreciação da decisão de direito.

Por acórdão de fls. 220 foi proferida a seguinte decisão:

“Face ao exposto, procedendo-se à alteração parcial da matéria de facto nos termos que acima se deixam consignados, julga-se procedente a Apelação e revoga-se a sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância, absolvendo-se os RR. do pedido.”

2. Vem a A. interpor recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, formulando as seguintes conclusões:

“a) Existe lapso manifesto na redacção do ponto 9 dos Factos Provados, ou, se assim se não entender, contradição entre o facto do ponto 9 e os dos pontos 5 e 7, ou ambiguidade e obscuridade, geradora de nulidade;

b) No caso em apreço, verifica-se um nexo causal (causa adequada) entre a actuação da ora Rec.te, no âmbito do contrato de mediação que firmou com os ora Rec.dos, e a formação do interesse destes na compra do imóvel em causa e a concretização do negócio final;

c) A actuação da interveniente foi absolutamente irrelevante para a determinação dos interessados angariados pela ora Rec.te a comprarem o imóvel dos ora Rec.dos;

d) À Rec.te assiste o direito à remuneração contratualmente estipulada;

e) O douto acórdão recorrido, decidindo como decidiu, não fez correcta interpretação e aplicação da lei, tendo infringido, entre outros, os preceitos do contrato celebrado entre a ora Rec.te e os ora Rec.dos, e o dos art°s 19° n° 1 da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, e 406° n° 1 do Cód. Civil;

Termos em que, deve conceder-se provimento ao recurso, revogando-se o douto acórdão recorrido e mantendo-se a douta sentença do Tribunal de 1ª instância

Mais se requer a rectificação do lapso na redacção dada ao ponto 9 dos Factos Provados, devendo ler-se “...1.100.000,00...” onde se lê “...1.000.000,00...”.

Os RR. contra-alegaram, concluindo nos seguintes termos:

“1. O Tribunal a quo não violou, no douto acórdão recorrido, o contrato de mediação imobiliária celebrado entre a Recorrente e os Recorridos e os artigos 19.°, n.º 1. da Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro, e 406.°, n.º 1 do Código Civil;

2. Não assiste qualquer razão à Recorrente porquanto não ficou demonstrado que esta tenha praticado atos de mediação que tivessem levedo à conclusão do negócio, não lhe assistindo, por isso, qualquer direito a ser remunerada;

3. Para haver direito à remuneração tem de existir um nexo causal entre o atividade de mediação e a conclusão e perfeição do contrato final celebrado, o que não se verifica no que tange à atuação da Recorrente;

4. Resulta dos factos provados que, apesar ter acompanhado os Recorridos numa visita ao imóvel e de estes terem desde logo manifestado interesse na aquisição, a Recorrente nada fez no sentido de aproximar as pretensões das partes, viabilizando, por essa forma, o negócio;

5. Somente através dos atos de mediação imobiliária levados a cabo pela GG que se estabeleceu o nexo causal entre a atividade do mediador e a perfeição do negócio celebrado, condição necessária para que se constitua na esfera jurídica desta Mediadora Imobiliária o direito à comissão, nos termos do artigo 19.°. n.º 1 da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.

6. É a GG que tem direito à remuneração por ter sido esta agência imobiliária que verdadeiramente promoveu e intermediou o contrato de compra e venda, levando os compradores a nova visita ao imóvel e fazendo-lhe[s] sugestões quanto à proposto o apresentar, tendo essas sugestões sido acolhidas pelos compradores e a proposta por estes apresentada, nessa sequência, sido aceite pelos Recorridos.”

3. Por decisão de fls. 324 reconheceu-se existir o alegado lapso manifesto na redacção do ponto 9 dos factos provados, o qual foi rectificado.

Cumpre apreciar e decidir.

4. Vem provado o seguinte (mantêm-se a identificação e a redacção das instâncias):

1. A autora tem por objeto, entre outros, o exercício de atividade de mediação imobiliária, sendo titular da licença n° 6…5-AMI emitida pelo Instituto de Construção e do Imobiliário.

2. No exercício da sua atividade, a autora celebrou com os réus, em 24/01/2014, um contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, nos termos do qual a autora se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de 1 750 000€, do prédio sito na Rua …, sito em …, …, desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis.

3. Acordaram ainda as partes que qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato e por escrito à mediadora; e que os réus se obrigaram a pagar à autora, a título de remuneração, a quantia correspondente a 5% do preço pelo qual o negócio fosse concluído, acrescido de IVA à taxa legal; estipularam ainda que o pagamento da remuneração seria efetuado aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado; foi estipulado um prazo de seis meses renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado.

4. Foi na sequência de a autora ter referenciado e mostrado duas vezes o imóvel a DD e a EE que estes ficaram interessados na compra do imóvel.

5. Na segunda visita efetuada ao imóvel os referidos DD e EE fizeram-se acompanhar por um arquiteto e ofereceram 1 100 000 como preço de aquisição do imóvel.

6. Nos dias 29 e 30 de Maio e 01 de Junho de 2015 entre os colaboradores da autora e o 1° réu foram trocadas mensagens de correio eletrónico a respeito do valor de aquisição do imóvel proposto por DD e EE. [alterado pela Relação]

7. Em 02/06/2015 o 1° réu dirigiu à colaboradora da autora mensagem de correio eletrónico na qual escreveu “Recebemos, entretanto, a proposta que aguardávamos através da FF a qual é em valor ligeiramente acima dos 1.100.000€ e não condicionada a financiamento bancário. Veja se os seus clientes têm interesse em melhorar a respetiva proposta, para podermos tomar uma decisão”.

8. Entre os dias 1 e 2 de Junho de 2015, nenhuns outros interessados apresentaram proposta de compra aos réus.

9. No dia 02 de Junho de 2015, os RR. aceitaram a proposta feita por DD e EE, por € 1.110.000,00, apresentada através da FF, tendo os RR., nessa data, tomado conhecimento que eram os mesmos interessados que haviam apresentado a proposta de € 1.100.000,00 dois dias antes através da A. [alterado pela Relação; rectificado a fls. 324]

10. Por escritura de 31/08/2015 foi celebrada a escritura de compra e venda do imóvel, entre os réus e DD e EE, pelo preço declarado de 1 110 000€, com recurso pelos compradores a crédito bancário concedido pela HH e, nessa escritura os réus declararam que houve intermediação de mediador imobiliário GG – Mediação Imobiliária Lda., com a licença AMI 7…8.

11. Por contrato escrito datado de 13 de Abril de 2009 os réus celebraram com a “GG – Mediação Imobiliária, Lda.” (FF) contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade, relativo ao imóvel sito na Rua …, sito em …, …, referido em 2º supra, pelo qual a “GG” (FF) se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel, desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos, mediante o pagamento de remuneração correspondente a 5% sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado.

12. No dia 01/06/2015, os réus receberam uma proposta, por intermédio da FF (GG) ainda sem identificação dos clientes, no montante de 1.110.000€, por escrito, e com sinalização de reserva de 10 000€ e com possibilidade de celebração do contrato-promessa em 15 dias ou escritura de compra e venda em 90 dias.

13. Logo no dia 02/06/2017, os réus deram conhecimento dessa proposta à autora e colocaram à consideração desta a possibilidade de os clientes melhorarem a proposta de 1.100.000€.

14. A GG (FF) enviou um link da casa ao EE e DD e eles disseram que já conheciam a casa e não precisavam de a visitar.

14-A. Os RR. não tinham conhecimento da identidade dos potenciais compradores que apresentavam as ofertas de compra do imóvel seja através da A., seja através da outra agências de mediação imobiliária. [aditado pela Relação]

14-B. O comprador EE estava inscrito como cliente da GG desde 04 de Maio de 2015. [aditado pela Relação]

14-C. Após a GG ter mostrado ao EE a casa aqui em causa nos autos, este informou-a que já conhecida aquela casa através de uma outra imobiliária e que da mesma tinha desistido uma vez que os vendedores não baixavam o preço de € 1.200.000,00. [aditado pela Relação]

14-D. A partir desta informação a GG desenvolveu as diligências mencionadas no Ponto 15-A, com vista à respetiva aquisição. [aditado pela Relação]

15. Entre os dias 28 e 30 de Maio de 2015 o EE informou a GG (FF) que havia apresentado uma proposta de 1 100 000€ pela casa, através da autora (II) e que não havia sido aceita pelos réus.

15-A. A proposta apresentada pela “GG - Mediação Imobiliária, Lda.” encontrava-se reduzida a escrito e assinada pelo potencial comprador, vindo acompanhada de uma reserva e início de pagamento de € 10.000,00 (dez mil euros), prevendo ainda um prazo de realização da escritura de 90 dias. [aditado pela Relação]

Não foram elencados factos não provados.

5. Tendo em conta o disposto no nº 4 do art. 635º do Código de Processo Civil, o objecto do recurso delimita-se pelas respectivas conclusões. Contudo, no caso dos autos verifica-se que, no que respeita ao alegado “lapso manifesto na redacção do ponto 9 dos Factos Provados, ou, se assim se não entender, [à] contradição entre o facto do ponto 9 e os dos pontos 5 e 7, ou ambiguidade e obscuridade, geradora de nulidade”, como se referiu supra (nº 3), por decisão de fls. 324 foi tal lapso reconhecido e rectificado, ficando assim prejudicada a apreciação desta questão recursória.

Deste modo, o presente recurso tem como objecto unicamente a seguinte questão:

- Reconhecimento do direito da A. ao pagamento da remuneração acordada com os RR. pelo contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes.

6. Importa realizar o enquadramento do objecto da presente lide em função da factualidade dada como provada pela Relação, devendo ainda ter-se em conta os termos em que as instâncias decidiram.

6.1. A A., empresa que exerce a actividade de mediação imobiliária, celebrou com os RR. um contrato de mediação em regime de não exclusividade, pelo qual aquela se obrigou “a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de 1.750.000€, (…) desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis” (facto 2). Pelo mesmo contrato os RR. obrigaram-se “a pagar à autora, a título de remuneração, a quantia correspondente a 5% do preço pelo qual o negócio fosse concluído, acrescido de IVA à taxa legal; estipularam ainda que o pagamento da remuneração seria efetuado aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado” (facto 3).

No exercício da sua actividade a A. referenciou o imóvel a DD e EE, tendo com eles realizado duas visitas ao mesmo imóvel, a segunda das quais com a presença do arquitecto dos interessados. Estes fizeram uma proposta de aquisição pelo preço de € 1.100.000,00, que a A. comunicou aos RR., sem porém identificar os interessados, proposta que os RR. não aceitaram por a considerarem baixa. Seguiu-se, entre 29 de Maio e 1 de Junho de 2015, troca de mensagens entre a A. e os RR., por correio electrónico, a respeito da proposta dos referidos interessados, continuando a A. sem informar os RR. sobre a identidade dos mesmos (cfr. facto 14-A).

No dia 2 de Junho de 2015, os RR. enviaram à A. mensagem de correio electrónico na qual davam conta de terem recebido “a proposta que aguardávamos através da FF a qual é em valor ligeiramente acima dos 1.100.000€ e não condicionada a financiamento bancário”, pedindo que a A. visse se os seus clientes “têm interesse em melhorar a respetiva proposta, para podermos tomar uma decisão” (facto 7). Ficou provado que a nova proposta fora apresentada aos RR. no dia anterior (1 de Junho de 2015) “por intermédio da FF (GG) ainda sem identificação dos clientes, no montante de 1.110.000€, por escrito, e com sinalização de reserva de 10.000€ e com possibilidade de celebração do contrato-promessa em 15 dias ou escritura de compra e venda em 90 dias” (facto 12).

Ficou também provado que, não obstante os RR. terem, no referido dia 2 de Junho de 2015, dado à A. a possibilidade de conseguir uma melhoria da proposta, nesse mesmo dia “aceitaram a proposta feita por DD e EE, por € 1.110.000,00, apresentada através da FF,

tendo os RR., nessa data, tomado conhecimento que eram os mesmos interessados

que haviam apresentado a proposta de € 1.100.000,00 dois dias antes através da A.” (facto 9, alterado pela Relação).

Entretanto, “Por escritura de 31/08/2015 foi celebrada a escritura de compra e venda do imóvel, entre os réus e DD e EE, pelo preço declarado de 1.110.000€, com recurso pelos compradores a crédito bancário (…)” (facto 10), tendo os RR. declarado que a intermediação imobiliária fora feita pela empresa GG (FF).

Considera a A. que, ao terem celebrado contrato de compra e venda do imóvel com os interessados por si angariados sem lhe pagarem a percentagem prevista no contrato de mediação imobiliária, incorreram os RR. em responsabilidade contratual. Na presente acção peticiona a A. que sejam condenados a pagar-lhe a percentagem do valor do preço, contratualmente acordada, acrescida de juros moratórios.

6.2. As instâncias decidiram em sentido divergente, a 1ª instância pela procedência da acção e a Relação, tendo alterado a matéria de facto, pela sua improcedência.

Vejamos mais detalhadamente.

A sentença deu como provados os seguintes factos relevantes:

4. Foi na sequência de a autora ter referenciado e mostrado duas vezes o imóvel a DD e a EE que estes ficaram interessados na compra do imóvel.

5. Na segunda visita efetuada ao imóvel os referidos DD e EE fizeram-se acompanhar por um arquiteto e ofereceram 1.100.000 como preço de aquisição do imóvel.

6. Nos dias 29 e 30 de Maio e 1 de Junho de 2015 entre os colaboradores da autora e o 1° réu foram trocadas mensagens de correio eletrónico em vista da fixação do preço final para a compra e venda do imóvel.

7. Em 02/06/2015 o 1° réu dirigiu à colaboradora da autora mensagem de correio eletrónico na qual escreveu “Recebemos, entretanto, a proposta que aguardávamos através da FF a qual é em valor ligeiramente acima dos 1.100.000€ e não condicionada a financiamento bancário. Veja se os seus clientes têm interesse em melhorar a respetiva proposta, para podermos tomar uma decisão”.

8. Entre os dias 1 e 2 de Junho de 2015, nenhuns outros interessados apresentaram proposta de compra aos réus.

9. No dia 2 de Junho de 2015, os réus aceitaram a proposta feita por DD e EE, por 1.110.000€, apresentada através da FF, sabendo os réus que eram os mesmos interessados que haviam apresentado a proposta de 1.100.000€ dois dias antes através da autora.

12. No dia 01/06/2015, os réus receberam uma proposta, por intermédio da FF (GG) ainda sem identificação dos clientes, no montante de 1.110.000€, por escrito, e com sinalização de reserva de 10 000€ e com possibilidade de celebração do contrato-promessa em 15 dias ou escritura de compra e venda em 90 dias.

13. Logo no dia 02/06/2017, os réus deram conhecimento dessa proposta à autora e colocaram à consideração desta a possibilidade de os clientes melhorarem a proposta de 1.100.000€.

14. A GG (FF) enviou um link da casa ao EE e DD e eles disseram que já conheciam a casa e não precisavam de a visitar.

15. Entre os dias 28 e 30 de Maio de 2015 o EE informou a GG (FF) que havia apresentado uma proposta de 1.100.000€ pela casa, através da autora (II) e que não havia sido aceita pelos réus.

A 1ª instância, fazendo uma resenha dos sucessivos regimes legais do contrato de mediação imobiliária (aprovados pelo Decreto-Lei nº 285/92, de 19 de Dezembro, pelo Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março, pelo Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto e pela Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, actualmente em vigor), e recorrendo à doutrina especializada, considerou que, na vigência do regime legal aplicável ao caso dos autos (cfr. nº 1 do art. 19º da Lei nº 15/2013), seria de concluir o seguinte:

(i) No contrato de mediação imobiliária sem exclusividade o mediador desenvolve a actividade no interesse de ambos, cliente e mediador, sabendo que “só será remunerado se for bem sucedido na procura e se, na sequência disso, o cliente vier a celebrar o contrato desejado” (Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, Almedina, Coimbra, 2015, pág. 36);

(ii) O direito à remuneração implica a existência de um nexo causal entre a actividade de mediação e o negócio final celebrado, o que “tem por função afastar a retribuição quando o nexo causal não se estabelece, mas também mantê-la quando, após o seu estabelecimento, actos alheios ao comportamento do mediador conduzem à sua aparente quebra” (Higina Orvalho Castelo, O Contrato de Mediação, Almedina, Coimbra, 2014, pág.410).

Tendo sido provado que “Foi na sequência de a autora ter referenciado e mostrado duas vezes o imóvel a DD e a EE que estes ficaram interessados na compra do imóvel” (facto 4), a 1ª instância entendeu verificar-se o necessário nexo causal entre a actividade de mediação imobiliária da A. e a celebração do contrato de compra e venda, reconhecendo o direito da A. à remuneração contratual. Assinalando, a final, que a interferência da mediadora GG (FF), aqui interveniente acessória, foi irrelevante, não tendo produzido o efeito de quebra do nexo causal entre a actuação da A. e a celebração do negócio final.

Em sede de apelação, os RR. impugnaram a matéria de facto, tendo a Relação vindo a introduzir as seguintes modificações:

Factos cuja redacção foi alterada

6. Nos dias 29 e 30 de Maio e 01 de Junho de 2015 entre os colaboradores da autora e o 1° réu foram trocadas mensagens de correio eletrónico a respeito do valor de aquisição do imóvel proposto por DD e EE. [alterado pela Relação]

9. No dia 02 de Junho de 2015, os RR. aceitaram a proposta feita por DD e EE, por € 1.110.000,00, apresentada através da FF, tendo os RR., nessa data, tomado conhecimento que eram os mesmos interessados que haviam apresentado a proposta de € 1.100.000,00 dois dias antes através da A. [alterado pela Relação; rectificado a fls. 324]

Factos aditados

14-A. Os RR. não tinham conhecimento da identidade dos potenciais compradores que apresentavam as ofertas de compra do imóvel seja através da A., seja através da outra agências de mediação imobiliária. [aditado pela Relação]

14-B. O comprador EE estava inscrito como cliente da GG desde 04 de Maio de 2015. [aditado pela Relação]

14-C. Após a GG ter mostrado ao EE a casa aqui em causa nos autos, este informou-a que já conhecida aquela casa através de uma outra imobiliária e que da mesma tinha desistido uma vez que os vendedores não baixavam o preço de € 1.200.000,00. [aditado pela Relação]

14-D. A partir desta informação a GG desenvolveu as diligências mencionadas no Ponto 15-A, com vista à respetiva aquisição. [aditado pela Relação]

15-A. A proposta apresentada pela “GG - Mediação Imobiliária, Lda.” encontrava-se reduzida a escrito e assinada pelo potencial comprador, vindo acompanhada de uma reserva e início de pagamento de € 10.000,00 (dez mil euros), prevendo ainda um prazo de realização da escritura de 90 dias. [aditado pela Relação]

Aderindo ao enquadramento teórico apresentado na sentença, a Relação entendeu que, da factualidade provada (com as alterações introduzidas), resulta que a actividade desenvolvida pela A. não foi essencial para a celebração do contrato de compra e venda final. Porque, se é certo que essa actividade fez com que os futuros compradores ficassem seriamente interessados na compra do imóvel, também é certo que a proposta de aquisição pelo valor de € 1.100.00,00, por eles apresentada por meio da A., se “frustrou”, uma vez que os vendedores não admitiram vender por valor inferior a € 1.200.000,00, exigência que os interessados não aceitaram.

Foi, por isso, a intervenção da mediadora GG que se veio a revelar determinante no “renascer” do interesse dos compradores, de tal forma que, de acordo com a fundamentação do acórdão recorrido, “embora mantendo o preço que estes se dispunham a pagar [€ 1.100.000,00], procede [a dita imobiliária] a um pequeno aumento daquele valor, com a introdução de uma sinalização de € 10.000,00 por forma a demonstrar perante os compradores [rectius: vendedores] uma vontade séria de contratar; reduz esta proposta a escrito, por forma a desencadear uma sua análise por parte dos vendedores, ali indicando a ‘possibilidade de celebração de contrato-promessa em 15 dias ou escritura de compra e venda em 90 dias’ – (Ponto 12 dos Factos Provados).”

Consequentemente entende a Relação que foram as diligências desenvolvidas pela GG que conduziram à celebração do contrato de compra e venda, existindo nexo causal entre a actividade desta mediadora e o referido contrato pelo que a comissão lhe foi devidamente paga pelos RR.

Afirma-se no acórdão recorrido que as comunicações dirigidas aos RR. pela A., via correio electrónico, no dia 2 de Junho de 2015, tiveram como objectivo impedir a realização do negócio com a intermediação da GG. Estando provado que os RR. desconheciam a identidade dos potenciais compradores, quer nas relações com a A. quer nas relações com a GG, “apenas o tendo vindo a saber pela própria A., no dia 02 de Junho de 2015 (pontos 9 e 12 dos Factos Provados)”, não é de censurar a conduta dos mesmos RR. que “deram conhecimento por escrito, da proposta aqui em causa nos autos à A.” e, entre duas propostas, optaram legitimamente pela que melhor servia os seus interesses.

Insurge-se a Recorrente contra a decisão do acórdão recorrido, concluindo o seguinte: “b) No caso em apreço, verifica-se um nexo causal (causa adequada) entre a actuação da ora Rec.te, no âmbito do contrato de mediação que firmou com os ora Rec.dos, e a formação do interesse destes na compra do imóvel em causa e a concretização do negócio final; c) A actuação da interveniente foi absolutamente irrelevante para a determinação dos interessados angariados pela ora Rec.te a comprarem o imóvel dos ora Rec.dos; d) À Rec.te assiste o direito à remuneração contratualmente estipulada; e) O douto acórdão recorrido, decidindo como decidiu, não fez correcta interpretação e aplicação da lei, tendo infringido, entre outros, os preceitos do contrato celebrado entre a ora Rec.te e os ora Rec.dos, e o dos art°s 19° n° 1 da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, e 406° n° 1 do Cód. Civil”.

No presente recurso cumpre apreciar a pretensão da Recorrente, o que implica caracterizar, ainda que em termos necessariamente breves, a relação jurídica existente entre as partes.

7.1. O problema da natureza jurídica da actividade de mediação imobiliária tem suscitado alguma controvérsia, acentuada pela sucessão de alterações legislativas a que o regime de exercício da actividade tem sido sujeito (ver supra, ponto nº 6.2 do presente acórdão), discutindo-se, designadamente, se a actividade de procura de destinatários para a celebração de negócios de constituição ou de transmissão de direitos reais sobre imóveis constitui uma verdadeira obrigação da empresa imobiliária ou antes um simples ónus material da mesma (ver, por todos, Higina Orvalho Castelo