Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça, Segunda Secção Cível.

I – RELATÓRIO

EE e FF intentaram contra AA, BB, CC e DD, acção declarativa com processo comum, formulando os seguintes pedidos:

a) A declaração de resolução por incumprimento definitivo e culposo dos réus do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre autores e réus e a condenação destes a restituir àqueles o sinal em dobro, na quantia de 64 200,00 € (sessenta e quatro mil e duzentos euros), acrescido de juros de mora calculados à taxa legal de 4% desde a citação, até efectivo pagamento;

Subsidiariamente,

b) A declaração de resolução do contrato promessa celebrado e a condenação solidária dos réus na restituição aos autores da quantia recebida a título de sinal no montante de 32 100,00 € (trinta e dois mil e cem euros), acrescido da quantia de 521,20 € (quinhentos e vinte e um euros e vinte cêntimos) pelas despesas com o processo de financiamento bancário, acrescido de juros de mora calculados à taxa legal de 4% desde a citação, até efectivo pagamento.

Alegam, para tanto, em síntese, o seguinte:

Os autores, enquanto herdeiros de GG e os réus celebraram entre si, a 7 de Janeiro de 2019, um contrato que designaram “Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel”, através do qual os primeiros prometeram comprar e os segundos prometeram vender o prédio urbano sito na Avenida ..., ..., união das freguesias ... e ..., Concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...84, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...57, ficando estipulado na Cláusula Quinta, segundo parágrafo que competia aos réus “(…) a criação de condições legais e documentação necessárias à realização do objeto do presente Contrato-Promessa, com segurança jurídica (…)”, tendo sido fixado o prazo de 90 dias, até 7 de Abril de 2019, para celebração da escritura;

Os réus tiveram conhecimento desde o início do processo de que os autores iriam recorrer a empréstimo bancário para aquisição do imóvel e para o efeito entregaram diversa documentação, incluindo declaração do Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana de que o imóvel carecia de licença de utilização;

O Banco efectuou avaliação ao imóvel, em 26 de Dezembro de 2018, pelo valor de 337 500,00 €, que seria revisto em função das áreas aprovadas no âmbito do projecto de arquitectura, ficando o financiamento condicionado à apresentação do projecto aprovado e da licença de utilização;

Detectou-se que o imóvel tinha sido objecto de obras de alteração/ampliação posteriores à sua construção sem licenciamento camarário;

Apesar das diligências empreendidas e da solicitação aos réus para fornecimento de documentação, o financiamento continuava condicionado à apresentação do projecto, da licença de utilização e da celebração do contrato até o dia 9-04-2019;

A 10 de Abril de 2019 os réus receberam da Câmara Municipal ... proposta de indeferimento ao pedido formulado em 30 de Janeiro, para passagem da certidão de isenção de licença de utilização, tendo aquela detectado a realização de alterações no imóvel sujeitas a licenciamento, nomeadamente obras de ampliação;

Apesar de tomarem conhecimento da necessidade de apresentação de licença de utilização, os réus mantiveram que o prédio estava isento de tal licença e, apesar de os autores, terem solicitado a sua apresentação até ao prazo limite da escritura e, mesmo depois, terem revelado abertura para que procedessem à legalização das áreas, os réus não responderam, pelo que foi comunicada a resolução do contrato-promessa, por incumprimento dos réus;

A não realização da escritura deveu-se à inercia dos réus, que nada fizeram para legalizar as áreas do imóvel, o que integra a obrigação de criação das condições legais e à realização do objecto do contrato-promessa, pelo que deverão ser condenados no pagamento do montante de 64 200,00 € (sessenta e quatro mil e duzentos euros), correspondente ao dobro do sinal prestado, assim não se entendendo, e existindo impossibilidade do contrato, sempre deverão ser condenados na restituição do valor do sinal e no pagamento de 521,20 €, relativamente às despesas suportadas pelos autores com o processo bancário.

Os réus contestaram suscitando a verificação de abuso de direito referindo terem investido a sua confiança na celebração da compra e venda e assumido compromissos financeiros, sendo que os autores sabiam que a eficácia do contrato-promessa de compra e venda não dependia da aprovação do financiamento e, apesar disso, os réus estiveram predispostos a devolver o sinal em singelo, até 31 de Outubro de 2019, sustentando que quem não cumpriu o contrato-promessa foram os autores, pelo que actuam em manifesto abuso de direito; mais impugnaram o alegado na petição inicial, referindo, no essencial, que:

- A escritura relativa ao contrato definitivo não foi outorgada porque os autores a tanto se recusaram invocando que a instituição bancária a que recorreram não lhes concedeu financiamento para a aquisição do imóvel, sendo que tal celebração não estava condicionada à obtenção de financiamento bancário por parte dos autores;

- O imóvel foi construído e alterado ao abrigo do Decreto-Lei nº 23052, de 23 de Setembro de 1933, pelo que está isento de licença de habitação, sendo que apenas com a entrada em vigor do Decreto-lei nº 566/75, de 3 de Outubro, passaram a ficar sujeitos à legislação aplicável no concelho;

- A alegada desconformidade entre as áreas constantes na certidão do registo predial e na caderneta predial urbana não são impeditivas da outorga da escritura, até porque venderam o prédio no dia 23 de Setembro de 2019;

- A responsabilidade pela obtenção do financiamento era dos autores e o incumprimento do contrato-promessa a estes se deve, até porque estiveram predispostos a oferecer o imóvel em comodato até que os autores obtivessem financiamento.

Os réus deduziram reconvenção pedindo que seja declarado que o incumprimento definitivo se deve aos autores e que lhes seja reconhecido o direito de retenção do sinal já entregue, no valor de € 32 100,00 (trinta e dois mil e cem euros), nos termos da parte inicial do artigo 442.º, n.º 1 do Código Civil.

Pugnam pela procedência da excepção e, assim não sucedendo, pela improcedência da acção e sua absolvição do pedido, devendo ser julgado procedente o pedido reconvencional.

Os autores deduziram réplica pugnando pela improcedência da excepção e da reconvenção deduzidas, referindo que os réus para poderem vender o imóvel tiveram de rectificar áreas junto das Finanças, o que revela que foram eles que incumpriram a obrigação de legalizar o prédio e pediram a condenação destes como litigantes de má fé, por terem ocultado que o imóvel teria menos área do que a que afirmavam ter.

Em 29 de Janeiro de 2020 foi proferida decisão que julgou o Tribunal Judicial da Comarca ... incompetente, em razão do território, para a apreciação da causa, julgando competente para o efeito o Tribunal Judicial da Comarca ... (Juízo Central Cível ...), para onde foram remetidos os autos após trânsito em julgado de tal decisão.

Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, em 29 de Janeiro de 2021, que julgou a acção procedente, constando do seu dispositivo o seguinte:

“a) Declaro resolvido por incumprimento definitivo e culposo dos RR. o contrato promessa de compra e venda celebrado entre AA. e os RR. e, em consequência, condeno os RR. a restituir aos AA. o sinal em dobro, na quantia de 64.200,00 € (sessenta e quatro mil e duzentos euros), acrescido de juros de mora calculados à taxa legal de 4% desde a citação, até efetivo pagamento.

b) Declaro improcedente o pedido reconvencional deduzido pelos RR, no sentido do reconhecimento ao direito de retenção do sinal no valor de € 32.100,00 (trinta e dois mil e cem euros).

c) Absolvo os RR do pedido de condenação como litigantes de má fé. Custas pelos réus (artº 527, nº 1 do CPC).”

Inconformados com esta sentença, dela interpuseram os réus recurso de apelação, tendo a Relação ..., em acórdão, após decisão da impugnação, ali havida, da matéria de facto, decidido “julgar improcedente a apelação, mantendo, em consequência, a decisão recorrida”.

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De novo inconformados, vieram os AA/apelantes AA, BB, CC E DD, interpor recurso de revista, apresentando alegações que rematam com as seguintes

CONCLUSÕES:

1. Estamos perante uma nova decisão com fundamentos essencialmente diferentes, não só no plano factual, mas também no plano jurídico.

2. O acórdão recorrido alterou a redacção dos pontos 9,16, 28, 59, 65, 68 e excluiu da matéria de facto provada os pontos 27, 32, 33,50, 52, 66, 69. Foi com base nestes factos (ora alterados/excluídos) que o Tribunal de Primeira Instância proferiu a sua decisão.

3. Sendo que, a fundamentação jurídica da decisão de 1ª Instância discorre sobre a existência de um erro sobre o objecto do negócio.

4. Ora, o Tribunal da Relação expressamente declara que “a questão a apreciar deve ser colocada sob a égide do incumprimento por banda dos réus e não sob a vertente do erro”.

5. Conforme declarou o Tribunal recorrido “após a procedência parcial da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, a apreciação da causa sob a égide da essencialidade do erro em que os autores teriam contratado sempre não encontraria respaldo na factualidade apurada, pois que, para além de ter sido eliminado o anterior ponto 66. dos factos provados (que mencionava a convicção dos autores sobre o imóvel ter as áreas enunciadasna caderneta predial apresentada) ealterada a redacção do ponto 65., com eliminação da menção de que os réus, durante as negociações, teriam sempre afirmado que o imóvel tinha uma área bruta privativa de 193,80 m2, também nada se apurou no sentido de que os réus tivessem conhecimento, ou não devessem ignorar, que subjacente à decisão de contratar dos autores esteve a essencialidade da verificação do elemento sobre que incidiu o erro, ou seja, que, afinal, o prédio não teria uma área legalizada de 193,80 m2.

É que o prédio físico existente é aquele que os autores visitaram e era aquele prédio que pretendiam adquirir.”.

6. Conclui-se, assim, pela inexistência de uma situação de “dupla conforme” porquanto estamos perante duas decisões com fundamentações essencialmente distintas.

7. Por conseguinte, o recurso de revista normal é plenamente admissível, em toda a sua extensão, nos termos e para os efeitos dos arts. 671.º, n.º 1 e 674.º, n.º 1, al. a) do CPC.

8. O presente recurso de revista tem por fundamento:

a) Nulidade do acórdão nos termos da alínea d) do art. 615º do CPC (por remissão do art. 674º nº 1 c) do CPCP);

b) Violação de lei processual, in casu arts. 627°-1, 635°-3 e 4, 639, 640º, e 690°-1 e 662° do CPC, nos termos do art. 674º nº 1 b) do CPCP;

c) Violação de lei substantiva, in casu, arts. 221.º e 238.º, 405 e 442º do CC, artigo 13.º), 27.º, n.º 1, 62.º, n.º 1 da CRP, Decreto-Lei nº 23052, de 23 de setembro de 1933, art. 10º do Decreto-lei nº 566/75, de 3 de outubro, art. 1º e 8º do RGEU, art. 1º do DL n.º 281/99, de 26 de Julho, nos termos do art. 674º nº 1 a) do CPC

9. O Tribunal da Relação proferiu decisões sobre a matéria de facto, totalmente distintas do Tribunal de Primeira Instância, e em sentido totalmente distinto daquele que havia sido suscitado pelos Recorrentes (que haviam impugnado a decisão da matéria de facto), ), pelo que incorreu em excesso de pronúncia (art. 660°, n°2, do Código de Processo Civil), o quedetermina a nulidade do acórdão, nos termos conjugados dos arts. 716° e 668° do Código de Processo Civil.

10. Os Recorrentes impugnaram os pontos 28, 32, 33 e 52 da matéria de facto provada pelo Tribunal de Primeira Instância, requerendo a sua exclusão da matéria de facto provada, por entenderem que continham matéria de direito e/ou conclusiva, o que o Tribunal julgou procedente, no entanto aditou um ponto (na renumeração final – ponto 59), não invocado pelos Recorrentes, acrescentando um facto provado claramente desfavorável aos Recorrentes, e não suscitado pelos Recorridos aquando das suas contra-alegações.

11. Da conjugação das disposições dos arts. 627°-1, 635°-3 e 4, 639, 640º, e 690°-1 e 662° do CPC, resulta que o Tribunal da Relação apenas se poderá pronunciar sobre os concretos pontos que o recorrente considerou incorrectamente julgados e à decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

12. A decisão da matéria de facto deve assegurar um verdadeiro segundo grau de jurisdição, ora, o Tribunal recorrido extravasa o objecto do recurso, e a decisão do Tribunal de 1ª Instância, não permitindo que os Recorrentes se pronunciem sobre um ponto da matéria de facto que não constava da matéria de facto provada pelo Tribunal de 1ª Instância e não podem sindicar junto do Supremo Tribunal de Justiça.

13. O Tribunal recorrido ao aditar um ponto à matéria de facto provada, não invocado pelos Recorrentes, incorreu em excesso de pronúncia, sendo o acórdão nulo nos termos da alínea d) do nº 1 do art. 615º do CPC, devendo ser revogado e substituído por outro nos termos da c) do nº 1 do art. 674º do CPC. Sem conceder sempre se dirá que,

14. Quanto a esta decisão de aditamento do ponto 59 dos factos provados, não estamos perante duas decisões sucessivas conformes e sobreponíveis, antes uma primeira decisão, tomada a título próprio pela Relação, susceptível de ser impugnada através do recurso de revista.

15. O aditamento deste ponto da matéria de facto provada é a pedra basilar de toda a fundamentação do acórdão recorrido.

16. O aditamento do ponto 59 aos factos provados constituiu uma violação dos deveres previstos no art. 662º, 1, do CPC, na reapreciação da matéria de facto, e, como tal, é sindicável nos termos do art. 674º, 1, b), do CPC.

17. O Tribunal da Relação violou o disposto no supra citado art. 662º do CPC, porquanto deve cingir-se ao pedido de alteração suscitado pelos Recorrentes.

18. Apenas nas situações previstas no nº 2 pode, oficiosamente, extravasar o que foi suscitado pelos Recorrentes.

19. Também nos termos do art. 640º do CPC resulta que o Tribunal deverá cingir-se aos concretos pontos que os recorrentes consideraram incorrectamente julgados e à “decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”

20. Não o fazendo, violou o Tribunal recorrido as normas processuais previstas nos arts. 662º e 640º do CPC.

21. Sendo certo que, o ponto 59 aditado pelo Tribunal da Relação nunca poderia ter sido dado como provado atenta a prova produzida nos autos.

22. O Tribunal da Relação desconsiderou por completo a escritura pública junta como doc. 3 com a contestação, nos termos do qual resulta expresso que o imóvel encontra-se isento de licença de utilização, logo apenas poderia o Tribunal da Relação considerar que, a terem existido obras, tais obras estavam isentas de licenciamento (ou pela data em que foram realizadas - ou pela sua natureza – conforme se passará a expor mais adiante).

23. A escritura pública, enquanto documento autêntico, nos termos dos arts. 363.º, n.º 2, e 369.º, n.º 1, do CC, é dotado de força probatória plena relativamente aos factos tidos por praticados e/ou percepcionados pela respectiva entidade documentadora, nos termos do art. 371.º, n.º 1, do CC.

24. Pelo que, desconsiderando o Tribunal recorrido aquela escritura e os factos aí referidos (isenção da licença), violou o disposto nos arts. 363.º, n.º 2, e 369.º, n.º 1, do CC.

25. Desconsiderou também o Tribunal recorrido a declaração do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (doc. 5 junto com a petição inicial) nos termos da qual resulta que o imóvel em referência não carece de licença de utilização.

26. O Tribunal recorrido desconsiderou uma escritura pública e um documento de uma autoridade pública para dar prevalência a um relatório feito por um Banco, a um requerimento feito por um terceiro e a declarações de uma testemunha que reconhece não ter conhecimento dos factos, violando o disposto no art. 662º do CPC.

27. A terem existido obras, tais obras estavam isentas de licenciamento (ou pela data em que foram realizadas ou pela sua natureza).

28. Face ao exposto, deverá o ponto 59 ser retirado da matéria de facto provada, sendo que obras foram realizadas, pelo que apenas deverá ser dado como provado que “em data não apurada foram realizadas alterações no edifício nomeadamente a ampliação da garagem em aproximadamente 40,00 m2, e a ampliação da moradia a tardoz em aproximadamente 60,00 m2, distribuídos por dois pisos ( ... e o ...)”.

29. Sem prejuízo do que se acaba de expor quanto à matéria de facto, o erro de julgamento de direito é flagrante.

30. O Tribunal a quo não considerou o que foi acordado entre as partes.

31. Conforme consta do ponto 2 dos factos provados, o objecto do contrato é claro “Nesse acordo, os AA prometeram comprar aos RR., e estes prometeram vender o prédio urbano sito na Avenida ..., ..., união das freguesias ... e ..., Concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...84, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ....57”

32. Não ficou acordado que o contrato definitivo ficaria condicionado à concessão de um empréstimo, pelo que, não tinham de assegurar pela entrega da documentação que o Banco exigisse aos Recorrentes.

33. Apenas à entrega da documentação necessária para realização da escritura estavam os Recorrentes obrigados.

34. A licença de utilização não era necessária para realização da escritura, tanto assim é que os Recorrentes venderam o imóvel a terceiros constando da escritura que o mesmo estava isento de licença, (cf. documento n.º 3 junto com a contestação e ponto 64.) “

35. A exigência de apresentação da licença de utilização foi da entidade bancária a quem os autores solicitaram financiamento.

36. Em momento algum as partes acordaram que os Recorrentes tinham de entregar toda a documentação que lhes fosse exigida pela instituição bancária nem que a celebração do contrato prometido estava condicionado à obtenção de um determinado financiamento.

37. O acórdão recorrido é um verdadeiro atentado ao princípio da liberdade contratual/autonomia da vontade (art. 405º do CC), violador dos princípios da segurança jurídica e da protecção de confiança (art. 1º da CRP), bem como da igualdade (artigo 13.ºda CRP), da liberdade (artigo 27.º, n.º 1 da CRP), da propriedade (artigo 62.º, n.º 1 da CRP), inconstitucionalidades que desde já se argui.

38. Face ao exposto, considerando o objecto de negócio, nos termos definidos no contrato promessa, resulta evidente que o CPCV era plenamente válido, estavam reunidas as condições jurídicas de alienação do imóvel tal como definido no contrato promessa, pelo que é aos Recorridos que deve ser imputado o incumprimento definitivo do contrato promessa celebrado entre as partes, devendo a sentença recorrida ser substituída por outra que absolva os Recorrentes do pedido. Sem conceder sempre se dirá que, 9. Ao abrigo do Decreto-Lei nº 23052, de 23 de setembro de 1933, o imóvel está isento de licença de utilização.

40. Não resulta provado qualquer facto que permita o Tribunal recorrido concluir que o imóvel necessitava de ser legalizado nos termos e para os efeitos deste diploma.

41. Da matéria de facto não consta a data exacta em que foram realizadas as obras; desconhecendo-se quando é que as obras foram realizadas não se pode concluir que careciam de licença uma vez que resulta provado que “O prédio identificado em 3. está integrado no Bairro ..., em ..., tendo sido construído por iniciativa do Estado, ao abrigo do programa previsto no DL 23052, de 23 de Setembro de 1933.” (ponto 10 dos factos provados)

42. Também não consta da matéria de facto quais as obras em concreto que foram realizadas, nem que das mesmas resultaram modificações importantes nas suas características.

43. Só a partir de 18 de fevereiro de 1992 é que as licenças de construção e as licenças de utilização se tornaram exigíveis para todas as edificações em todo o território nacional; ora, o Tribunal recorrido é omisso quanto a este ponto, não decorre nenhuma alusão no acórdão recorrido quanto ao facto de o imóvel em causa estar inserido, ou não, no território mencionado no art. 1º do RGEU.

44. Não constam dos autos factos provados suficientes para que se possa concluir que o imóvel carecia de licença de utilização, tendo o Tribunal recorrido violado o Decreto-Lei nº 23052, de 23 de setembro de 1933, e o Artigo 10º Decreto-lei nº 566/75, de 3 de outubro, e o disposto no art. 1º e 8º do RGEU.

45. O imóvel estava em perfeitas condições jurídicas para ser alienado.

46. Tanto é, que conforme resulta do ponto 64º dos factos provados “Os réus celebraram escritura pública de compra e venda do imóvel no dia 23 de Setembro de 2019 (sendo que os compradores – HH e II - beneficiaram de financiamento bancário).”

47. Não resultando provado que os Recorrentes procederam a qualquer “legalização”.

48. Não sendo a licença de utilização um documento necessário com vista a realização da escritura.

49. O que resulta provado é que o Banco entendeu haver áreas por legalizar (que inexistem) e que se não fossem legalizadas não concedia o financiamento, conforme resulta dos pontos 46º e 47º dos factos provados.

50. Estavam reunidas as condições legais e foi entregue a documentação necessária com vista a realização do contrato definitivo que tinha por objecto o imóvel identificado no ponto 2 da matéria de facto provada.

51. A conclusão a que chega o Tribunal recorrido não assenta em factos provados: i) não se sabe (em concreto) qual a data de realização das obras (o que seria necessário para se concluir que estavam abrangidas pelo regime do RGEU), ii) se das obras resultaram modificações importantes nas características do imóvel (facto essencial para se concluir pela aplicação do RGEU); iii) se o imóvel estava dentro do território identificado pelo RGEU.

52. Pelo que, não constando estes factos da matéria de facto provada, não pode o Tribunal recorrido concluir, como o faz, pela aplicação das normas previstas no RGEU, nomeadamente a necessidade de obtenção de licença.

53. A licença de utilização não era necessária com vista a realização da escritura porque, repita-se, o imóvel foi construído e alterado ao abrigo do Decreto-Lei nº 23052, de 23 de setembro de 1933, estando isento de licença de utilização.

54. Não sendo necessária com vista a realização da escritura, não incumpriram os Recorrentes com a obrigação secundária mencionada pelo Tribunal recorrido.

55. Nos termos do nº 2 do art. 1º do DL n.º 281/99, de 26 de Julho estando um prédio isento de licença (como é o caso), não é necessário apresentar perante o notário a respectiva licença, devendo ser feita menção à sua isenção (como foi feito aquando da transmissão do imóvel dos autos), tendo o Tribunal recorrido violado esta disposição legal ao declarar que este exige a “apresentação perante o notário de licença de construção ou de utilização na celebração de actos de transmissão da propriedade de prédios urbanos”.

56. Ainda que se considere as “obras de ampliação” referidas pelo Tribunal recorrido, e que estas careciam de licença de utilização, a não apresentação de licença relativamente a estas obras não impedia a realização da escritura pública do imóvel.

57. Sendo perfeitamente possível a outorga de escrituras de compra e venda de imóveis, isentos ou não isentos de licença, que tenham sofrido obras ou alterações posteriores.

58. Repita-se – o imóvel estava isento de licença! O que eventualmente (que se admite por mera cautela e dever de patrocínio) carecia de licença (seguindo o raciocínio doTribunal recorrido) eram as “obras de ampliação”.

59. O entendimento do tribunal leva a que qualquer escritura de compra e venda de um imóvel que tenha sido objeto de um encerramento de uma varanda, acrescento de uma marquise, derrube de parede interior, alteração de configuração interior, possa ser colocada em causa ou ser objeto de impugnação, ainda que todos os intervenientes tenham conhecimento da situação, como era o caso da presente situação.

60. Uma interpretação diferente do acordado entre as partes no contrato promessa de compra e venda e do entendimento dos ora Recorrentes, poderá colocar em crise milhares de escrituras de compra e venda realizadas em Portugal, violando também o princípio da segurança jurídica e obrigando a uma uniformização de jurisprudência.

61. O acórdão recorrido viola o princípio da segurança jurídica previsto no art. 2º da CRP, inconstitucionalidade que desde já se argui.

62. A segurança jurídica supõe um mínimo de certeza, previsibilidade e estabilidade das normas jurídicas de forma a que as pessoas possam ver garantida a continuidade das relações jurídicas onde intervêm e calcular as consequências dos atos por elas praticados, confiando que as decisões que incidem sobre esses atos e relações tenham os efeitos estipulados nas normas que os regem.

63. Segurança jurídica esta que f