Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 05.05.12, na 7ª Vara Cível do Porto, AA, intentou acção declarativa de condenação, com processo comum„ sob a forma ordinária, contra BB, Construções CC, S.A. e DD, Instituição Financeira de Crédito, S.A.,

pedindo

que se declarasse a simulação de preço relativa à compra e venda das fracções "..." e "..." do negócio objecto do processo, com a consequente declaração de nulidade do preço de venda atribuído, fixando-se para cada uma delas o valor de € 29.762,00, reconhecendo-se o direito de preferência do autor na venda de tais fracções, com a dedução de € 2.907,00, referente a rendas já vencidas e pagas e com a dedução das que se vierem a vencer até ao fim do processo

alegando

em resumo, que

- é arrendatário das fracções em causa;

- o primeiro réu, que era o proprietário das mesmas, vendeu-as ao terceiro réu, sem lhe comunicar o projecto de venda, da qual só teve conhecimento quando o segundo réu o contactou;

- sendo certo que os preços combinados para tal venda, a que se seguiu a celebração de uma contrato de locação financeira entre esta ré e a segunda ré, que teve por base as mesmas fracções, é um preço combinado e exorbitante, diluído numa compra global de todas as fracções do mesmo prédio;

- exagero esse que teve como fito impedir que o autor pudesse exercer o direito de preferência que a lei lhe concede;

- as partes combinaram um preço global do imóvel equilibrado e depois atribuíram às fracções em relação aos quais sabiam que os locatários pretendiam exercer a preferência um valor inaceitavelmente alto, tendo baixado o valor daquelas em relação às quais bem sabiam que tal situação não ocorria, acabando por respeitar, assim, o preço global fixado;

Contestando

e também em resumo,

- a ré “Construções CC SA”, deduziu as excepções peremptórias de caducidade do exercício do direito de preferência do autor e falta de depósito integral do preço devido e negou a existência de qualquer acordo simulatório, indicando os critérios que presidiram à negociação e à fixação do preço;

- a ré “DD” negou também qualquer acordo simulatório, descrevendo a forma como, por indicação do segundo réu, adquiriu e lhe entregou, ao abrigo de contrato de locação financeira, o prédio referido nos autos, defendendo que se trata de um normal negócio imobiliário e que o autor não depositou a quantia devida para poder preferir.

Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.

Em 08.06.23, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, como seguinte teor:

A) julgar improcedentes as excepções de caducidade do direito de exercer a preferência e de falta de depósito de preço devido;

B) julgar procedente a arguição de simulação relativa, declarando nulo o negócio simulado quanto ao preço de venda declarado na escritura de 22/10/04 junta a estes autos, no tocante às fracções autónomas "..." e "..." do prédio sito à R. .........a, nº ....., ......, Porto;

C) fixar como preço proporcionalmente declarado para tais fracções o montante de € 59.524,00;

D) reconhecer ao autor o direito de preferência na venda daquelas fracções autónomas pelo preço global mencionado em B);

E) julgar improcedentes os pedidos formulados em d) e e) e, em consequência, deles absolver os réus;

F) condenar o autor e os réus nas custas do processo, fixando as respectivas proporções em 1/10 e 9/10, respectivamente.

Os réus “Construções CC, SA” e “DD” apelaram, sem êxito, pois a Relação do Porto, por acórdão de 10.09.21, confirmou a decisão recorrida.

Novamente inconformados, os referidos réus deduziram a presente revista, apresentando as respectivas alegações e conclusões.

Não houve contra alegações.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

As questões

Tendo em conta que

- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;

- nos recursos se apreciam questões e não razões;

- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido

são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:

A) – Ilegitimidade da ré Construções CC, SA”

B) – Valor do depósito

Os factos

São os seguintes os factos que foram dados como provados na Relação:

a)- Na escritura pública de 22/10/2004, o 1° Réu declarou vender à 3ª Ré as fracções "..." e "...", pelo preço de € 45.000,00 cada uma.

b)- Tendo 2ª Ré, em simultâneo, celebrado com a 3ª Ré, um contrato de locação financeira imobiliária, no qual "Foi declarado e aceite ser a [3ª Ré] que receberia as rendas (...) e assumia todas as responsabilidades da senhoria".

c)- O preço global da compra e venda foi de € 500.000,00, sendo que existiu distribuição do preço de venda por cada uma das fracções transaccionadas.

Da Base instrutória:

1) Por contrato de arrendamento de Janeiro de 1998, o 1° Réu deu de arrendamento, ao Autor, para habitação, as fracções "..." e "..." (apartamentos nos, 51 e 52), correspondentes a uma habitação no quarto andar do prédio constituído em propriedade horizontal, sito à Rua .........a, nº. ..... - .........., no Porto, das quais era proprietário.

2) Tendo sido estipulada a renda mensal de 65.000$00, actualmente € 323,00, pagável até ao oitavo dia útil do mês anterior àquele a que respeita.

3) Por carta, de 15/07/2004, o 1° Réu deu conhecimento, ao Autor, do seu interesse "em promover a venda da referida fracção".

4) Nada mais adiantando, todavia, então ou posteriormente, sobre o projecto da venda e demais elementos essenciais da alienação.

5) Veio a 2ª Ré - por carta de 25/10/2004 - informar o Autor que havia adquirido as fracções de que é arrendatário.

6) Mais solicitando que, na qualidade de nova proprietária, lhe começasse a ser paga a correspondente renda.

7) Por não se encontrar convicto de quem fosse, efectivamente, o verdadeiro senhorio, o Autor requereu, em 08/12/2004, contra o 1° Réu e a 2ª Ré, uma acção especial de consignação em depósito, que corre actualmente os seus ternos na 3ª Secção do 4° Juízo Cível do Porto, sob o nº 22756/04.1 TJPRT.

8) Na sequência da propositura da referida acção de consignação em depósito, o Autor recebeu, da 2ª Ré, carta datada de 12/11/2004 (mas com carimbo dos CTT de 18/11/2004), juntamente com a qual, aquela remeteu "dados [partes] da escritura pública" e de uma proposta de contrato de locação financeira imobiliária, através dos quais pretendia demonstrar a sua propriedade sobre as fracções que o Autor habita.

9) Em ambos os contratos figurava uma terceira entidade até então totalmente desconhecida do Autor, a 3ª Ré.

10) A página donde consta a referência às fracções "..." e "..." apenas se encontra dactilografada na sua parte inferior, inexistindo qualquer referência ao Livro e ao Cartório Notarial onde a escritura da qual pretensamente faz parte haja sido lavrada.

11) Em 28/02/2005 (data da notificação), ao oferecer a contestação da referida acção de consignação em depósito, a 2ª Ré fez juntar uma cópia integral da escritura pública de compra e venda e do contrato de locação financeira imobiliária.

a)- Na escritura pública de 22/10/2004, o 1° Réu declarou vender à 3ª Ré as fracções "..." e "...", pelo preço de € 45.000,00 cada uma.

b)- Tendo 2ª Ré, em simultâneo, celebrado com a 3ª Ré, um contrato de locação financeira imobiliária, no qual "Foi declarado e aceite ser a [3ª Ré] que receberia as rendas (...) e assumia todas as responsabilidades da senhoria".

c)- O preço global da compra e venda foi de €: 500.000,00, sendo que existiu distribuição do preço de venda por cada uma das fracções transaccionadas.

12. O preço declarado foi estabelecido para evitar que o Autor pudesse ter interesse em exercer direito de preferência sobre as fracções de que é arrendatário.”

13) As fracções transaccionadas foram:

17) Então, tendo chegado a acordo quanto ao preço global de compra da totalidade das 26 fracções, todos os Réus combinaram entre si, a distribuição dos preços parcelares de cada uma delas.

18) Atribuindo um preço de venda muito acima do respectivo valor de mercado, a cada uma das fracções arrendadas a inquilinos que não se tivessem pronunciado sobre o seu direito de preferência.

19) E igualmente àquelas que estavam arrendadas a inquilinos que efectivamente tivessem manifestado a vontade de exercerem tal direito, como foi o caso do Autor.

20) A vontade manifestada pelos Réus, em vender e locar as 8 fracções mencionadas a cor no quesito 13°, pelos valores constantes da escritura de 22/10 (€: 500.000,00) e do contrato de locação financeira imobiliária, não corresponde às suas vontades verdadeiras.

21) O vendedor nunca teve o intuito/vontade, real e verdadeiro, em receber, do comprador, o preço assinalado, designadamente, para as fracções "...” e "...".

22) E este, por seu turno, jamais teve, a intenção de o pagar pelas citadas fracções.

23. Foi acordado entre todos os Réus que a instituição financeira (3ª Ré) compra as fracções pelo preço combinado, celebrando, ao mesmo tempo, com a 2° Ré, um contrato de locação financeira imobiliária, por via do qual a locatária assume a responsabilidade por todas as obrigações legais e contratuais que do referido de arrendamento advenham para a Locadora na qualidade de senhoria”

24) Todavia, para que o negócio não viesse a "abortar" pelo exercício do direito de preferência na aquisição, por parte de alguns arrendatários das fracções, os Réus adoptaram o comportamento descrito nos quesitos 17° a 23°.

25) Para a área conjunta das fracções do Autor, de 50% de permilagem, corresponde um preço de € 59.524,00.

26) Ou inferior ao seu valor patrimonial tributário, porquanto as mesmas carecem urgentemente de obras de conservação, designadamente a renovação de toda a canalização e a reparação (ao nível do reboco e pintura) do tecto de parte da sala.

27) E porque nenhuma das fracções habitadas pelo Autor possui autonomia própria.

28) A fracção "..." dispõe de sala, hall e casa de banho e a fracção "..." dispõe de dispensa, cozinha e corredor.

29) Até à presente data, o Autor já despendeu a quantia de € 2.907,00 para pagamento das rendas vencidas referentes aos meses de Outubro de 2004 a Junho de 2005 (a renda é de € 323,00 e é pago um mês adiantado).

30) À razão unitária de €: 1.500,00/m2, o valor avaliado para as fracções "...'' e "..." foi no total €: 106.875,00, e de €: 53.437,50 para cada.

31) Existem diferenças entre os valores avaliados e os praticados na concretização negocial.

33) O preço acordado pela totalidade das fracções foi de € 500.000,00.

37) A fracção "..." tem a área de 33,90 m2 e a fracção "..." tem a área de 29,10 m2, não tendo qualquer outra área suplementar dependente ou integrante.

.....) A fracção ..... tem uma área de 44,15 m2 e dispõe de varanda com 4,40 m2

Os factos, o direito e o recurso

A) –

Ilegitimidade da ré “Construções CC, SA”

No acórdão recorrido entendeu-se que a recorrente ré Construções CC SA era parte legítima porque tinha interesse em contradizer, dado que sobre ela se repercutiriam os efeitos da decisão final sobre a simulação do preço.

A referida ré entende que não é titular da relação material controvertida, uma vez que o direito de propriedade não lhe foi transmitido, dado que apenas era locatária num contrato de locação financeira.

Conforme se dispões n nº1 do artigo 26º do Código de Processo Civil “(…) o réu é parte legítima quando tem interesse directo em contradizer”, sendo que, de acordo no o nº1, esse interesse se exprime “pelo prejuízo que dessa procedência advenha”

Como é sabido, na locação financeira o locador adquire o bem e, consequentemente, a sua propriedade, sendo que posteriormente concede (tão só) o seu gozo ao locatário durante certo período de tempo, permitindo a este, no termo do contrato, a sua compra.

Portando, durante o período de vigência do contrato, o locador permanece proprietário do bem.

O locatário financeiro dispõe de um direito de gozo do bem – portanto, um direito de natureza obrigacional – embora onerado com os riscos que normalmente impendem sobre o típico proprietário.

Também como é sabido, a procedência de uma acção de preferência tem como resultado a substituição, com eficácia “ex tunc”, do adquirente pelo preferente.

Voltemos ao caso concreto em apreço.

A ré “DD”, foi quem, efectivamente, comprou as fracções em causa e, portando, foi a adquirente no contrato de compra e venda em que foi vendedor o réu BB.

Mas o gozo dessas fracções foi atribuído à ré “Construções CC SA”, em virtude do contrato de locação financeira em que a “DD” tinha a posição de locadora.

Ora sendo assim, parece ser evidente que perante a procedência da acção de preferência e a consequente substituição desta ré pelo autor como adquirente das fracções, a ré Construções CC SA” deixava de ter o gozo delas.

Nomeadamente, deixava de receber as rendas a que estava autorizada a receber, face ao clausulado no contrato de locação financeira – cfr. alínea b) dos factos assentes.

Manifestamente, pois, ficava prejudicada com essa procedência.

Eis porque tinha todo o interesse em contradizer, como aliás veio a fazer, nos termos da sua contestação, não levantando qualquer questão relacionada com a sua legitimidade, só o vindo a fazer na sua apelação para a Relação e só a questão tendo sido apreciada nesta por ser de conhecimento oficioso.

Concluímos, pois, que a ré “Construções CC SA” é parte legítima.

B) –

Valor do depósito

No acórdão recorrido entendeu-se que o depósito do preço devido pelo autor preferente tinha sido correctamente efectuado na medida em que o seu montante, embora não correspondesse ao montante declarado pelos outorgantes na escritura do negócio objecto da preferência, correspondia ao montante decorrente de um cálculo efectuado pelo autor em face dos elementos que estavam na altura à sua disposição e correspondente ao valor real das fracções.

A ré recorrente “DD” entende que esse montante devia corresponder ao valor declarado na citada escritura, sendo esse o preço válido até prova em contrário, com o respectivo trânsito em julgado.

Cremos que não tem razão e se decidiu bem.

Nos termos disposto no nº 1 do artigo 1410º do Código Civil “o comproprietário a quem não se dê conhecimento da venda ou dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o regueira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção”.

Conforme dizem Pires de Lima e Antunes Varela "in" Código Civil Anotado, em anotação ao citado artigo “a exigência do prévio depósito do preço constitui uma garantia para o alienante, pondo-se a coberto do risco de perder o contrato com o adquirente e não vir a celebrá-lo com o preferente, por este se desinteressar entretanto da sua realização ou não dispor dos meios necessários para esse efeito”.

Em princípio, o preço a depositar deve ser o preço constante da escritura.

No entanto, se o preferente alegar que o preço foi simulado e inflacionado pelos contratantes para evitar que ele exercesse o seu direito de preferência, será que esse preferente tem que depositar imediatamente o preço que diz ser aparente e não o preço que diz ser real?

Cremos que apesar dos riscos acima assinalados, o preferente deve depositar apenas o preço que, em face dos elementos objectivos que apresente, se revela como sendo o preço real do negócio.

Em primeiro lugar, porque no caso de o preferente ser obrigado a depositar o preço aparente, seria como aceitar a constituição de um regime de “solve et repetere”, colocando o preferente na contingência de pagar ou depositar um preço simulado exorbitante e incomportável, legitimando-se assim, caso se viesse a provar a simulação do preço, uma conduta do obrigado à preferência que visava um fim que a lei não podia proteger, ou seja, fazer com que, através de um preço simulado, o preferente não tivesse possibilidade de exercer o seu legítimo direito de preferência.

Depois, porque não se vê porque razão, sendo questionado o preço real do negócio, não se há-se autorizar o preferente a depositar apenas o preço que os elementos por si alegados apontam, ficando como que suspensa a determinação do montante do preço do negócio e corrigindo-se eventualmente o mesmo com o decurso do processo.

É claro que se corre o risco acima referido pelos Professores Pires de Lima e Antunes Varela.

Mas parece-nos que também não pode de se deixar tomar em conta o risco de se consagrar uma solução que legitime uma conduta do obrigado à preferência que na realidade pode ser considerada ilícita na medida em que se venha a provar a simulação do preço com o objectivo de impedir o preferente de exercer o seu direito de preferência.

Como poderá ser o caso deste não ter disponibilidades para depositar o montante do preço simulado, mas já o ter em relação ao preço real.

Neste caso, o preferente fica impedido, de um forma ilícita, de exercer um direito que legitimamente lhe é concedido.

Não pode ser.

“O preferente que suspeite de uma eventual simulação do preço – preço real inferior ao peço simulado – terá de ponderar se está interessado mesmo pelo preço alegadamente simulado, ou se, pelo contrário, só lhe interessa preferir por aquele que pensa ser o preço verdadeiro. Nesta última hipótese, o preferente procederá ao depósito do preço que ele entende ser o real, arriscando-se a perder o seu direito pela insuficiência de depósito efectuado na eventualidade de não conseguir fazer prova da aludida simulação; querendo precaver-se contra esta possibilidade, e estando interessado em preferir mesmo pelo preço simulado, o preferente não terá outro remédio senão depositar o preço declarado pelos contraentes, com a certeza de feita a prova da simulação a sua obrigação de pagamento de restringirá ao preço real” – Agostinho Cardoso Guedes “in” O Exercício do Direito de Preferência, 2006, página 664.

No caso concreto em apreço, o autor preferente arriscou ,mas conseguiu demonstrar que o montante que depositou abarcava o preço real.

Logo, tem que se considerar que depositou o preço devido.

Concluímos, pois, não merecer censura o acórdão recorrido.

A decisão

Nesta conformidade, acorda-se em negar a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.

Custas pelo recorrente.

Lisboa, 7 de Abril de 2011

Oliveira Vasconcelos (Relator)

Serra Baptista

Álvaro Rodrigues