Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. a) Instalou AA revista do acórdão do TRL, de 07-03-06, com o teor que fls. 290 a 314 evidenciam, por mor da, na parcial procedência da apelação interposta pela exequente "Caixa Económica Montepio Geral", ditada improcedência dos embargos de terceiro que, registados sob o nº 12431-B/1985, pendem pela 3ª Secção da 11ª Vara Cível de Lisboa, deduzidos pelo ora recorrente, nos termos e com os fundamentos que ressumam de fls. 2 a 11.

Na alegação oferecida, em que pugna pelo acerto, como decorrência da concessão da revista, da prolação de acórdão "que substitua o acórdão recorrido e determine a manutenção do contrato de arrendamento dos autos, julgando assim procedentes os embargos de terceiro deduzidos", formulou AA as seguintes conclusões:

1º

O presente recurso circunscreve-se à parte do Acórdão recorrido que julgou procedente o recurso para a segunda instância quanto à caducidade do contrato de arrendamento dos autos e improcedentes os embargos de terceiro interpostos pelo recorrente.

2º

Não ocorreu a caducidade do direito de arrendamento do Recorrente por força da venda executiva do locado.

3º

Não procede a tese da aplicação do nº 2 do artigo 824º do Código Civil, através de integração de lacuna por interpretação analógica com os direitos reais referidos neste artigo e o arrendamento dos autos.

4º

O arrendamento é um direito de natureza obrigacional, tratamento que merece por parte da jurisprudência predominante concordância, neste sentido, Ac. STJ de 10.04.2003 www.dgsi.pt.

5º

Para que haja uma integração de lacunas é necessário que exista uma lacuna na lei.

6º

No caso em apreço não existe qualquer lacuna que deva ser integrada por aplicação analógica do preceituado no nº 2 do artigo 824º CC.

7º

O legislador não previu no artigo 824º nº 2 do Código Civil a caducidade do arrendamento porque no artigo 1057º do mesmo Código estabeleceu a regra da sua transmissão.

8º

A venda judicial leva a uma aquisição derivada.

9º

Conforme foi entendimento do Ac. RC de 29.11.2005, www.dgsi.pt. a extensão do conteúdo do facto aquisitivo depende da amplitude do direito do transmitente - o executado nos autos principais.

10º

A executada Empresa-A, Lda celebrou com o recorrente um contrato de arrendamento e essa é a extensão da aquisição derivada da ora Recorrida: o direito de propriedade limitado por um arrendamento.

11º

Neste sentido vai o Ac. STJ. de 19.01.2004, nos termos do qual:

"I - A transferência para o adquirente dos direitos do executado sobre a coisa vendida nos termos do art. 824º, nº 1, do C.Civil, é uma aquisição derivada, tal como sucede na venda voluntária, a que se aplica o disposto no art. 1057º do mesmo Código.

II - Deve considerar-se porém o disposto no art. 819º, também do C.Civil, aplicando-se a regra do art. 1057º à locação quando registada ou constituída antes da penhora.

III - O nº 2 do citado art. 824º não previu a caducidade do arrendamento porque o art. 1057º estabeleceu a regra da sua transmissão. Não há assim lacuna legal que permita a sua aplicação analógica ao arrendamento.

IV - Não é exacto que o art. 695º do C.Civil, compreende nos ónus dos bens hipotecados o arrendamento porque este caduca no caso de venda judicial, contra o disposto no art. 1057º, por estar incluído na previsão do art. 824º, nº 2", www.dgsi.pt.

12º

No mesmo sentido vão os Ac. STJ de 27.01.1993 e Ac. RL de 19.04.1988, BMJ 376º-646, ambos disponíveis em www.dgsi.pt; e Ac. RL de 15.05.1997, CJ, 1997, 3º, pp 87.

13º

A enumeração das causas de caducidade do contrato de locação contida no artigo 1051º do Código Civil é taxativa e nela se incluindo a venda por arrematação judicial.

14º

F. Amâncio Ferreira e Pedro Romano Martinez defendem a não caducidade do arrendamento, não se aplicando o disposto no art. 824º nº 2 CC, pelo que o bem vendido em execução é transmitido sem afectar o direito do locatário.

15º

O arrendamento dos autos não está sujeito a registo.

16º

Apenas está sujeito a registo o contrato de arrendamento celebrado por mais de 6 anos - art. 2º, nº 1 m), do C.R.Predial.

17º

Assim, deve entender-se que a regra emptio non tollit locatum estabelecida no art. 1057º do Código Civil à locação quanto registada ou constituída antes do registo da penhora, que é a situação dos autos.

18º

Não pode haver aplicação analógica do dispositivo do nº 2 do artigo 824º do Código Civil ao arrendamento por não haver qualquer lacuna a integrar e por não ser permitida tal analógica na óptica de uma interpretação sistemática do próprio Código Civil.

19º

O preço de licitação do bem penhorado com um arrendamento anterior tem em consideração o valor da propriedade limitada pelo contrato de arrendamento dos autos.

20º

O preço pelo qual o bem é arrematado já está na livre disponibilidade do arrematante oferecer, desde que por um preço superior ao preço de licitação base fixado.

21º

"I - A penhora do prédio arrendado não ofende o eu gozo pelo arrendatário.

II - Tanto a penhora, como a venda, em processo executivo do prédio arrendado são feitas na situação de arrendado, mantendo-se o arrendamento.

III - O contrato de arrendamento do imóvel penhorado, celebrado em data anterior à penhora, e de que é arrendatário um terceiro, não frustra a expectativa dos credores e não cessa com a sua venda em execução.", Ac. RL de 02.11.2000, CJ, 2000, V, pp. 78.

22º

O adquirente do bem que sucede nos direitos e obrigações do locador, artigo 1057º, passa a ter direito a receber a renda a qual constitui o preço pago pela limitação do direito de propriedade adquirido.

23º

O contrato de arrendamento dos autos não está sujeito a registo, como aliás foi bem considerado na sentença de primeira instância de fls.

24º

A plena aplicação do dispositivo do 1057º do Código Civil à situação em apreço não é afastada pela ressalva prevista no seu final.

25º

Jurisprudência recente deste Supremo Tribunal de Justiça considera que ante uma venda judicial, ocorre a caducidade do arrendamento não registado, quando celebrado após a constituição de registo de hipoteca, isto numa perspectiva de tutela da confiança: "O imóvel adquirido em sede de venda judicial, em processo executivo de fracção hipotecada, faz caducar o arrendamento, não registado, quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca.", neste sentido, Ac. STJ de 29.09.2005, www.dgsi.pt.

26º

A Recorrida, na qualidade de credora hipotecária, não é terceiro para efeitos de registo predial, e por essa via não pode existir aquisição tabular pelo credor hipotecário.

27º

Terceiro é todo aquele que adquire de um transmitente comum direitos incompatíveis, sendo que na venda judicial o Estado substitui-se ao titular inscrito, que não intervém nessa venda.

28º

Os direitos em litígio - arrendamento e propriedade - não foram adquiridos pelas partes de um transmitente comum.

29º

Neste sentido, foi o recente Acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça, de 26.04.2007, nos termos do qual,

"I - Terceiros para efeitos do disposto no nº 4, do artigo 5º do Código do Registo Predial, são aqueles que tenham adquirido por via negocial e a título oneroso e também de boa fé, direitos incompatíveis advindos do mesmo transmitente.

II - De acordo com o referido preceito e Acórdão Uniformizador nº 3/99, não são considerados terceiros os credores exequentes, sujeitos activos dos actos que consintam em mera diligência judicial, como por exemplo, penhora, arresto ou hipoteca judicial.", www.dgsi.pt.

30º

Ainda que assim não se entenda e se considere a Recorrida terceiro para efeitos de registo é de considerar que a Recorrida agiu de má fé por já ter conhecimento da existência do arrendamento identificado.

31º

E por isso, tendo a apelante conhecimento de facto de que a fracção "M" do prédio dos autos se encontra arrendada, não abona a seu favor a omissão registal do referido arrendamento, pois o conhecimento para a segurança do comércio jurídico imobiliário foi conseguido, artigo 1º do Código do Registo Predial.

32º

A boa fé exigida à actuação da Recorrida é objectiva e não subjectiva.

33º

Considerou a sentença de fls. sendo facto pessoal da Recorrida, esta não deve nem pode ignorar o arrendamento dos autos.

34º

Não existe expectativa da confiança a tutelar, uma vez que a Recorrida conhece ou não pode desconhecer a existência do arrendamento em referência.

35º

Termos em que o contrato de arrendamento dos autos mantém a sua plena vigência, não tendo operado a sua caducidade em face da venda executiva.

36º

O Acórdão recorrido violou assim o disposto nos artigos 1051º, 1057º, e 10º, todos do Código Civil e nº 4 do artigo 5º do Código do Registo Predial.

b) Não foi contra-alegada a revista.

c) Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II . Não se está ante caso excepcional previsto no art. 722º nº2, nem há lugar a fazer jogar o plasmado no art. 729º nº 3, ambos do CPC, diploma legal este a que pertencem os normativos que se vierem a citar sem indicação de proveniência outra.

Por assim, com amparo no art. 713º nº 6, "ex vi" do prescrito no art. 726º, remete-se, no atinente à matéria de facto, para a dada como assente pelas instâncias.

III . Sopesado o que delimita o âmbito do recurso (art.s 684º nº 3 e 690º nº 1), temos que a questão nuclear a dissecar, nestes termos se deve equacionar:

A venda judicial, em processo executivo, de imóvel hipotecado, faz, ou não, caducar o arrendamento de tal bem, não registado, celebrado após a constituição e registo daquela hipoteca?

Tal-qualmente acontecido no bem elaborado acórdão noticiado, com pródiga recensão da jurisprudência e doutrina sobre o tema, para cujos fundamentos remetemos, com justo arrimo no art. 713º nº 5, considerado, ainda, o vertido no art. 726º, o uso da faculdade remissiva se justificando, "in casu", por, de todo, desinteressante se antolhar proceder ao mero reelencar de toda a panóplia de conhecidos argumentos esgrimidos em prol de cada uma das teses em confronto, respondemos afirmativamente à predita questão fulcral, por também nós sufragarmos o entendimento de que na expressão "direitos reais" a que se reporta o art. 824º nº 2 do CC haver que incluir, por analogia, o aludido arrendamento.

Estamos ante questão indubitavelmente não líquida, de tal nos dando, outrossim, conta o bem recente Ac. deste Tribunal, de 07-03-07, in CJ/Acs. STJ - Ano XV - tomo I, págs. 146 a 151, perfilhando entendimento díspar do nosso, este, por seu turno, sendo o igualmente acolhido, para além dos Autores nomeados no acórdão recorrido, por Miguel Teixeira de Sousa, in "A Acção Executiva Singular", págs. 390 e segs., e Nuno Lemos Jorge, in "Arrendamento de Imóveis Hipotecados: Caducidade do Arrendamento com a Venda Executiva."

O conhecimento, pela exequente, do contrato de arrendamento, sempre se aditará, não deve conduzir ao valimento da pretensão recursória, não evidenciando qualquer actuação de má fé, por banda daquela, ao arrepio do consignado na conclusão 31ª da alegação da revista.

Destarte, sem necessidade de considerandos outros, não constituindo o acórdão sob recurso paradigma de violação dos preceitos legais enumerados na conclusão última da alegação de AA, nega-se a revista, a decisão impugnada, consequentemente, se confirmando.

Custas pelo recorrente (art. 446º nºs 1 e 2).

Lisboa, 15 de Novembro de 2007

Pereira da Silva

Rodrigues dos Santos

João Bernardo.