Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

1. A, substituído pelos sucessores habilitados B e C, intentou contra D, S.A., E e F, acção sob a forma ordinária, visando exercer o direito de preferência que se arroga na venda que foi feita no dia 21 de Novembro de 1994, da fracção autónoma designada pela letra "G", correspondente ao 11º piso - 8º andar esquerdo do prédio urbano sito em Algés, pela 1ª Ré à Ré F pelo preço de 5000000 escudos.

- Pediu ainda que fosse ordenado o cancelamento do registo a favor da adquirente preferida e a condenação dos Réus E e F na restituição ao Autor das rendas que até efectiva investidura na propriedade do arrendado houverem recebido.

- Alegou, em síntese, que:

- é, há mais de um ano, arrendatário da fracção em causa, cujo direito de arrendamento adquiriu por usucapião

- tem, por isso, direito de preferência na compra da mesma, nos termos do artigo 47º nº 1 do R.A.U.

- nem a vendedora, nem a compradora comunicaram ao Autor o projecto da venda e respectivas cláusulas, como determina o artigo 416º do Código Civil.

2. A apelação inicial foi liminarmente indeferida no tocante ao demandado E que por ilegitimidade foi retirado da lide.

3. Os Réus contestaram, negando o direito à preferência invocada e concluindo pela improcedência da acção.

- A Ré F salientou que o E, sendo promitente-comprador da dita fracção, propôs ceder a sua posição ao Autor, mas este desinteressou-se da aquisição, renunciando a essa cessão da posição contratual.

E para a hipótese de a acção vir a proceder, pediu, em reconvenção, a condenação do Autor no pagamento de despesas de distrate de penhora (4114850 escudos) de advogados e registos (79328 escudos) e de condomínio à razão de 7500 escudos mensais desde Dezembro de 1994, para além do preço da aquisição do imóvel e do custo da escritura.

4. O Autor replicou.

5. Procedeu-se a audiência de julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou a acção improcedente com absolvição dos Réus do pedido e, em consequência, prejudicado ficou o conhecimento da reconvenção.

6. O Autor apelou. A Relação de Lisboa, por acórdão de 13 de Janeiro, negou provimento ao recurso.

7. O Autor pede revista, formulando extensas conclusões (66 a ocupar 30 folhas - 446/476) onde se coloca a questão de saber se é titular (ou não) de direito de preferência na venda da fracção que habitava na sua qualidade de arrendatário de há mais de um ano.

8. A Ré F apresentou contra-alegações.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

II

Questões a apreciar no presente recurso.

A apreciação e a decisão do presente recurso, delimitado pelas conclusões das alegações, passa, conforme referenciado, pela análise da questão de saber se o Autor é titular (ou não) de direito de preferência na venda da fracção que habitava na qualidade de arrendatário de há mais de um ano.

Abordemos tal questão.

III

Se o Autor é titular (ou não) de direito de preferência na venda da fracção que habitava na qualidade de arrendatário de há mais de um ano.

1. Elementos a tomar em conta:

1. No dia 23 de Novembro de 1994, no 2º Cartório Notarial de Sintra, foi outorgada a escritura a que se reporta o documento de folhas 19/22, com o título "Compra e Venda", em que foram intervenientes G, na qualidade de procurador da sociedade anónima D, S.A. (1º outorgante) e F (2º outorgante) da qual consta, designadamente que:

"Declarou o primeiro outorgante que, em nome da sua representada, vende ao segundo outorgante, pelo preço de cinco milhões de escudos, que já recebeu, a fracção autónoma designada pela letra "G", correspondente ao décimo primeiro piso, oitavo andar esquerdo, do prédio urbano sito na Rua ..., descrito na 2ª Conservatória ..., nela registada a fracção a favor da vendedora .... Declarou o segundo outorgante: Que aceita o presente contrato".

2. Entre a Ré D (1ª signatária) e E (2º signatário) foi celebrado o contrato consubstanciado no escrito junto a folhas 94-97, subordinado ao título "Contrato-Promessa de Compra e Venda", constando, designadamente, do mesmo:

"A 1ª signatária ... está construindo um prédio urbano designado por lote 107 (...) prédio que se destina à venda em propriedade horizontal e da qual promete vender ao 2º signatário, ou a quem ele indicar, que promete comprar as fracções B do 7º e 8º andares (4 assoalhadas, cada) pelo preço de 1240000 escudos.

3. Tendo sido de 69780 escudos o custo da dita escritura.

4. E e a Ré F vivem em comunhão de habitação, um com o outro, residindo, há pelo menos 21 anos, no andar superior ao referido em 1;

5. O Autor tem vindo a habitar, juntamente com a sua mulher B, desde Março de 1974 até hoje, sem qualquer solução de continuidade, à vista de toda a gente, com o conhecimento dos Réus, sem oposição de quem quer que seja, a fracção referida em 1.

6. E permitiu que o Autor A passasse - desde Março de 1974 - a utilizar a fracção referida em 1, pagando o montante mensal de 4500 escudos.

7. ... do qual o mesmo Autor passou pontualmente a fazer entrega a E na residência deste.

8. O Autor passou a fazer o pagamento do montante mencionado em 6., através do cheque "Passado" sobre a Caixa Geral de Depósitos.

9. E, em princípios de Janeiro de 1995, procurou o Autor, na residência deste, para lhe dizer que o andar referido em 1. havia sido comprado pela Ré F.

10. Porque ao Autor interessava conhecer os termos da respectiva escritura, perguntou desde logo a E se esta tinha sido feita e onde

11. Tendo o mesmo E limitado a confirmar a sua feitura, limitando-se a dizer, quanto ao local da sua celebração, que as escrituras podem ser feitas em qualquer parte.

12. A partir de tal informação, obteve o Autor a respectiva localização no 2º Cartório Notarial de Sintra e requisitou, pelo correio, fotocópia da respectiva escritura em 30 de Janeiro de 1995.

13. A Ré D construiu o imóvel onde se situa a fracção mencionada em 1. para venda e nunca para arrendamento directo.

14. A Ré D atravessou um período muito conturbado e as respectivas escrituras de venda dos andares demoraram a ser feitas longos anos.

15. Sendo a situação do conhecimento de todos os habitantes do imóvel, desde sempre, não só por ser motivo de conversa entre eles, mas porque a administração do condomínio afixava no átrio informações sobre o andamento do processo de regularização das compras através da efectivação da escritura pública.

16. E escreveu, em 13 de Janeiro de 1989, uma carta ao Autor, que recebeu, a propor a cessão da sua posição no contrato-promessa de compra e venda da fracção que o Autor habitava, mediante a indicação à empresa D da pessoa em nome da qual deveria ser realizada a aquisição, mediante o pagamento de 5000000 escudos.

17. O Autor respondeu em 16 de Fevereiro de 1989, informando que discordava dos termos da proposta, tendo E informado que não percebera os termos da discordância.

18. O Autor não respondeu à última carta do E.

19. Em Maio de 1995, o Autor pagou o montante referido em 6., através de cheque emitido a favor de E.

20. O Autor sabe há mais de 21 anos que a Ré F ... vive maritalmente com E, de quem tem um filho.

2. Posição da Relação e dos recorrentes.

2a) A Relação de Lisboa decidiu que o Autor não goza do direito de preferência previsto no artigo 47º, nº 1, do R.A.U. - que corresponde ao artigo 1º. nº 1º, da Lei nº 63/77, porquanto:

- o Tribunal "a quo" orientou-se segundo as regras da boa hermenêutica jurídica ao considerar que o locatário habitacional só goza do direito de preferência previsto no nº 1 do artigo 47º, do R.A.U. quando coincidem na mesma pessoa as qualidades de proprietário e de senhorio

- posição tomada pelo acórdão desta Relação de 25 de Fevereiro de 1993 que firmou a doutrina que: "se o promitente-comprador de um prédio urbano, ou de determinada fracção autónoma dele, ou de arrendamento o objecto do contrato-prometido, o arrendatário não tem direito de preferência na venda através da qual o promitente-vendedor cumpre o contrato-promessa

- a doutrina do acórdão referido mereceu anotação concordante de HENRIQUES MESQUITA (Revista Legislação e Jurisprudência, ano 125, páginas 352/382).

2b) Os Autores/recorrentes sustentam dever-lhes ser reconhecido o direito legal de preferência na ocorrida venda do respectivo andar como seu arrendatário habitacional por se verificarem os respectivos pressupostos, que são:

a) Legitimidade do promitente-comprador E para ser dado de arrendamento o andar em causa ao Autor A - emergente da sua investidura nos respectivos poderes possessórios, acompanhada da "traditio", mediante acordo negocial, devidamente titulado pelo auto de folhas 234/234 verso, celebrado entre a proprietária promitente vendedora D e o mesmo promitente-comprador locador.

b) incumprimento do contrato-promessa por parte da mesma proprietária ao não ter feito a venda em causa ao dito promitente-comprador, locador E, mas à Ré F - pessoa esta completamente estranha a toda e qualquer relação jurídica pré-existente, a tal fracção respeitante; e

c) falta de cumprimento do artigo 416º nº 1, do Código Civil por parte da alienante proprietária promitente-vendedora D para com o arrendatário Autor, A.

Que dizer?

3. A preferência do locatário habitacional foi introduzida, no nosso ordenamento, pela Lei nº 63/77, de 25 de Agosto, visando, então, facultar o acesso dos arrendatários habitacionais a casa própria.

- A preferência do arrendatário habitacional foi, depois, reconduzida no artigo 47º do R.A.U..

Este direito nasce (ou renasce) sempre que se verificam os pressupostos que o condicionam: o arrendatário habitacional tem o direito de preferir na venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado. O facto de ele não preferir em certa venda (porque renunciou ao respectivo direito ou o deixou caducar) não o impede de vir a fazê-lo mais tarde, se o prédio for novamente vendido - cfr. MANUEL HENRIQUE MESQUITA, Obrigações Reais e ónus Reais, página 196.

- Para que o direito de preferência nasça (surja) necessário será assistir-se à verificação simultânea de dois pressupostos: um é ser arrendatário habitacional de prédio urbano ou fracção autónoma há mais de um ano; outro, é que esteja projectado, tendo as partes chegado já a completo acordo, um daqueles negócios que originam a preferência e o obrigado à prolação se proponha, como seja o de um contrato-promessa formalmente válido.

- Verificados estes pressupostos recai sobre o dono o ónus de informação a que se refere o artigo 416º nº 1 do Código Civil, sendo certo que cumprido este ónus terá o arrendatário habitacional de exercer o seu direito de preferência.

4. No caso "sub judice" verificar-se-ão estes dois pressupostos de sorte a poder precisar-se que o Autor (substituído pelos seus herdeiros) tem um direito de preferência no contrato de compra e venda, celebrado entre a Ré D e a Ré F, que teve por objecto a fracção autónoma locada ao Autor em Março de 1974?

- A resposta tem de ser necessariamente negativa.

Por um lado, o Autor só adquiriu a qualidade de arrendatário habitacional da fracção autónoma objecto do contrato de compra e venda em causa quando celebrou contrato de arrendamento dessa fracção, o que equivale a dizer não se encontrava na situação de preferir aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda dessa fracção celebrada.

- Por outro lado, o contrato de compra e venda da fracção em causa traduziu-se no cumprimento do contrato de promessa de compra e venda dessa fracção celebrado, em 21 de Janeiro de 1970, entre a Ré D e E.

- E considera-se o contrato de compra e venda referido como cumprimento do contrato-promessa, uma vez que deste mesmo contrato consta "a promessa de a Ré D vender ao E, ou quem ele indicar, a fracção em causa, sendo certo que esse contrato-promessa não pode ser havido como "contrato para pessoa a nomear", conforme Jurisprudência deste Supremo Tribunal (Acórdãos de 23 de Janeiro de 1986 - B.M.J. nº 353, página 429 - e de 16 de Outubro de 19990 - B.M.J. nº 400, página 612).

Neste mesmo sentido está ANTUNES VARELA quando diz:

"São também figuras distintas o contrato-promessa e o contrato para pessoa a nomear, no qual não existe uma simples promessa de contratar, mas um contrato definitivo em relação ao estipulante, ao mesmo tempo que a pessoa nomeada (se vier a sê-lo) nenhuma promessa faz no contrato, porque não é sequer pactuante" - cfr. DAS OBRIGAÇÕES em GERAL, volume I, 9ª edição, página 443.

5. Tudo a significar que o Autor (substituído pelos seus herdeiros) não tem qualquer direito de preferência no contrato de compra e venda em causa já que no momento da celebração do contrato-promessa não era, ainda, arrendatário da fracção em causa.

Dito de outro modo, o promitente-vendedor da fracção em causa não tinha o ónus de informação a que se refere o artigo 416º nº 1, do Código Civil já que pretendia cumprir, como cumpriu, o contrato-promessa celebrado numa altura em que o Autor ainda não tinha adquirido a qualidade de arrendatário habitacional.

- Daqui que irrelevante se torna discutir no presente recurso quer a validade ou nulidade do arrendamento de coisa alheira (conexionado com a natureza jurídica do direito do locatário: um direito real ou um direito de crédito) quer se excluído está o direito de preferência do arrendatário quando o arrendamento tenha por objecto uma coisa alheia e o respectivo proprietário a venda ou dê em cumprimento (questões estas analisadas no acórdão da Relação de Lisboa de 25 de Fevereiro de 1993, com a anotação de HENRIQUE MESQUITA, na Revista Legislação e Jurisprudência, ano 125, páginas 348 e seguintes).

- Conclui-se, assim, que o Autor (substituído pelos seus herdeiros) não é titular de direito de preferência na venda da fracção que habitava na qualidade de arrendatário há mais de um ano.

IV

Conclusão:

Do exposto, poderá extrair-se que:

1) Não consubstancia contrato para pessoa a nomear, o contrato-promessa de compra e venda no qual o promitente-vendedor promete vender ao promitente-comprador, ou a quem ele indicar.

2) O arrendatário habitacional só tem direito de preferência na venda do locado quando esta venda é o cumprimento de um contrato-promessa celebrado após um ano da aquisição daquela qualidade.

Face a tais conclusões, em conjugação com a matéria fáctica fixada, poderá precisar-se que:

1) O Autor (substituído pelos seus herdeiros) não é titular de direito de preferência na venda da fracção que habitava na qualidade de arrendatário há mais de um ano.

2) O acórdão recorrido não merece censura dado ter observado o afirmado em 1.

Termos em que se nega a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 19 de Outubro de 2000.

Miranda Gusmão,

Sousa Inês,

Nascimento Costa.