Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam em Conferência no Supremo Tribunal de Justiça

Reclamação contra o despacho proferido ao abrigo do disposto no artº 692.º n.º 1 CPCiv, que não admitiu o recurso para uniformização de jurisprudência.

Grande Cervejaria Solmar, Ldª, instaurou a presente acção declarativa de condenação com processo comum contra Querido Sol, Ldª, pedindo fosse:

- declarada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a A. e a Ré;

- a Ré condenada a restituir à A. o locado, livre e devoluto de pessoas e bens;

- a Ré condenada a pagar á A. o valor de € 51.250,00, correspondente ao valor das rendas em falta, acrescidas de juros à taxa comercial, contados desde a data de vencimento dessas rendas e até integral pagamento.

Alegou que, no âmbito das faculdades que por via do contrato de locação financeira lhe foram conferidas, celebrou com a Ré um contrato de arrendamento do imóvel objecto daquele primeiro contrato, pelo prazo e renda que indica, tendo ainda ficado acordado que a Ré não o podia subarrendar, emprestá-lo ou, por qualquer forma ou meio, oneroso ou gratuito, cedê-lo ou transmiti-lo, fosse a que titulo fosse, no todo ou em parte, designadamente através da cessão, a qualquer título das suas quotas, sem prévio consentimento por escrito da Autora, nem possibilitar a terceiros a sua fruição temporária por cessão de exploração.

A Ré declarou que conhecia o espaço e que o mesmo se adequava às suas pretensões, tendo-se obrigado a realizar, no locado, as obras de adaptação necessárias ao exercício do comércio de restauração e bebidas.

Todavia, e porque a Ré iniciou estas obras sem as necessárias licenças camarárias, tais obras foram embargadas e o locado encontra-se encerrado ao público desde o início do contrato, pelo que o não uso do locado constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento.

Invocou ainda como fundamento de resolução do contrato, o não pagamento de rendas a partir de Março de 2018 e a alteração da estrutura social da Ré por via do aumento do capital social e da entrada de um novo sócio, que passou a ser maioritário, e da alteração da gerência, não consentidas pelo contrato.

Por seu turno, a Ré sustentou que o não uso do locado se deve à não realização de obras de carácter estrutural, que competiam à Autora, o que a dispensa a ela Ré da obrigação de pagar a renda enquanto tal situação se mantiver e que a alteração da sua estrutura societária, nas circunstâncias dos autos, não constitui incumprimento que, pela sua gravidade e consequências, torne inexigível a manutenção do arrendamento.

Deduziu ainda reconvenção, pedindo fosse:

- declarado que cabia à A. fazer as obras necessárias á eliminação dos defeitos estruturais do prédio verificados no auto de vistoria camarária de 29/01/2016 e indispensáveis ao gozo do local arrendado;

- a A. condenada a efetuar, dessas obras, as que extravasam o espaço da fracção arrendada e nas quais, por isso, a Ré não se lhe pode substituir, mas que são indispensáveis para o bom estado e uso da fracção arrendada;

- a A. condenada a reembolsar a Ré, com juros de mora, e mediante compensação com rendas vincendas, do que ela venha a despender com as obras que, embora a cargo da A., lhe é possível efetuar;

- condenada a A. a restituir à Ré a importância das rendas que esta lhe pagou e das que lhe venha a pagar durante o período em que, por falta de execução das obras a cargo da A., ela esteve e esteja ainda impedida de gozar a fracção arrendada;

- intimada a A. a apresentar, no prazo de 60 dias, à Câmara Municipal ..., pedido de aprovação do projeto de obras referidas em b);

- intimada a A. a concluir essas obras no prazo de 12 meses;

- declarado que o prazo contratual do arrendamento, descontado de 12 meses, se iniciará com a conclusão, pela A. das obras referidas em a).

As Decisões Judiciais

A sentença proferida em 1.ª instância julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência:

a) declarou a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a A. e a Ré, a 28/09/2017, da fracção autónoma ”A”, com ocupação ao nível do ..... (dos ... e ...), com entrada pela Rua ..., ..., em ...;

b) condenou a Ré a restituir imediatamente a referida fracção autónoma livre de pessoas e bens;

c) condenou a Ré a pagar à A. a quantia de € 51.250,00.

d) considerou prejudicado o conhecimento da reconvenção.

Tendo a Ré apelado para o Tribunal da Relação ..., este, por via de acórdão proferido, julgou «a apelação parcialmente procedente nos seguintes termos:

— a acção improcede quanto ao pedido de resolução do contrato de arrendamento.

— condenou-se a Autora a realizar as obras para eliminação dos defeitos estruturais do prédio verificados no auto de vistoria camarária de 29-1-2016 e indispensáveis ao gozo da coisa, assim procedendo o pedido reconvencional.

— Improcedendo os demais pedidos reconvencionais».

Inconformadas com esta decisão, que a Autora, quer a Ré, dela interpôs recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, o qual, por acórdão de 9/12/2021, negou ambas as revistas, registando-se um voto de vencido, no qual se exarou, em síntese:

“O aumento de capital da sociedade Ré (de 100.000 € para 600.000 €), efectuado através da entrada de um terceiro sócio, que assim assumiu por completo o controlo da sociedade, não pode deixar de se considerar, à luz do estipulado na cláusula 5ª do contrato de arrendamento, só por si e sem necessidade de mais circunstancialismo, uma forma indirecta de transmissão do gozo do locado que integra um incumprimento grave que torna inexigível a manutenção do arrendamento”, nessa parte sendo de conceder a impetrada resolução do arrendamento.

A Requerida Uniformização Jurisprudencial

A Recorrente Grande Cervejaria Solmar, Ldª, não se conformando com o acórdão neste Supremo Tribunal de Justiça, interpõe recurso para uniformização de jurisprudência, nos termos dos art.ºs 688.º ss. CPCiv.

Invoca como fundamento a contradição entre esse Acórdão e o Acórdão do STJ de 24.10.2006 (Proc. n.º 06A2756, na base de dados www.dgsi.pt), no sentido de saber se operação societária efectuada pela Ré, contrariando, como contraria, a cláusula 5.ª do contrato de arrendamento comercial, permite a resolução do contrato pela Autora, de acordo com o art.º 1083.º CCiv, pois que, para além das situações tipificadas na lei, as partes podem acordar em outras situações que as partes entendam como violadoras da relação contratual, permitindo, assim, a resolução convencional.

Acrescerá que “as situações previstas nas alíneas a) a e) do art.º 1083.º do Código Civil são autênticos fundamentos de resolução do contrato que funcionam por si só, correspondendo a situações que o legislador definiu como situações de incumprimento do arrendatário que tornam inexigível a manutenção do arrendamento pelo senhorio e não meras presunções iuris tantum da inexigibilidade ao senhorio da manutenção do contrato. Pelo que, verificadas qualquer uma daquelas situações «nenhum juízo de valor se tem de lhe acrescentar para se constituir ou afastar o direito à resolução por parte do senhorio», ou seja, não é necessário provar-se «que, não obstante a sua ocorrência, não será inexigível ao senhorio a manutenção do contrato, afastando-se deste modo a resolução”.

Para tanto, formula as seguintes conclusões de recurso:

i)A questão fundamental que está em causa no presente recurso é aquela que foi tratada no ponto 3.2.3. do douto Acórdão de que se recorre sob epígrafe “Da resolução do contrato de arrendamento, nos termos do Art.º 1083º, n.º 2, alínea e) do Código Civil”;

ii) A este respeito foi decidido no douto Acórdão de que se recorre que, para a interpretação do Art.º 1083º do Código Civil, que as situações tipificadas nas referidas alíneas só poderão constituir fundamento de resolução do contrato “se preencherem a cláusula geral prevista no citado n.º 2, ou seja, se a sua gravidade ou consequências tornarem inexigível a manutenção do contrato pelo senhorio”;

iii) O douto Acórdão de que se recorre teve um voto de vencido, em que pese embora se tenha aderido à posição pugnada se entendeu haveria que ter em conta o domínio da liberdade contratual – autonomia das partes – e que tendo, contratualmente, sido estabelecida a impossibilidade do gozo do locado, a violação dessa impossibilidade bastaria para que o contrato pudesse ser resolvido;

iv) Ora, no Acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça de 24.10.2006 diz-se, no sumário, que “a recorrida, e em regra, não necessitava da autorização dos recorrentes para cederem a exploração do locado”, mas, e na parte que agora releva, “como o contrato de arrendamento foi objecto de transacção efectivada pelas partes, onde se verifica que foi clausulado por estas que a cessão fica dependente do consentimento por escrito por parte dos senhorios, face ao princípio da liberdade contratual previsto no Art.º 405º do Código Civil as partes estão obrigadas a cumprir o clausulado”;

v) Esse douto Acórdão foi proferido por legislação de arrendamento agora revogada, mas, a aplicação que faz e aquela que releva para a questão em discussão, é a do Art.º 405º do Código Civil, sendo, pois, a esse respeito sobre a mesma legislação e, admitindo a resolução convencional (baseada em fundamentos aos quais as partes atribuem nos termos Art.º 405º do Código Civil eficácia resolutiva) está em conformidade com o voto de vencido proferido no douto Acórdão de que se recorre;

vi) E, contraria no domínio da mesma legislação, o douto Acórdão de que se recorre que entendeu a questão como devendo ser analisada apenas ao abrigo dos fundamentos legalmente tipificados que permitem a resolução, em contrário a interpretação feita no Acórdão de 24.10.2006 do âmbito e alcance do Art.º 405º do Código Civil;

vii) Aliás, nem se sequer se exige que as decisões sejam frontalmente opostas, bastando que sejam diversas (Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil, pág. 385, nota 486) e que a aplicação do Art.º 405º do Código Civil teve, nas duas decisões, interpretação diversa, a respeito da mesma situação;

viii) A doutrina do Acórdão fundamento, de resto, vem na sequência de outros Acórdãos deste mesmo Supremo Tribunal, nos quais se entendeu que é admitida a resolução convencional, a qual, “permite que através de uma cláusula resolutiva expressa as partes valorem conscientemente qual ou quais as cláusulas que têm para elas a força vital para lhes conferir o direito de resolução” (Acórdão de 19.04.1995, in CJ/STJ 95, tomo II, pág. 39) (podendo ver-se no mesmo sentido o Acórdão de 6.04.2000, in CJ/STJ, tomo II, pág. 24);

ix) O douto Acórdão de que se recorre, na medida em que contraria o Acórdão fundamento, contraria ainda outro, o Acórdão de 5.12.2019, no qual se diz, com relevância para a matéria dos autos: “O incumprimento dessa obrigação constituirá fundamento de resolução do contrato, por parte do arrendatário, nos termos gerais ou, porventura, nas condições especialmente estipuladas pelas partes. Do contrato de arrendamento em causa consta a cláusula 10.ª, na qual, para além dos motivos genericamente previstos no artigo 1083.º do CC, se enunciam várias hipóteses, imputáveis ao arrendatário, determinativas da resolução do contrato por banda do senhorio, mas que não relevam para o presente caso. Ora, como é sabido, a resolução do contrato traduz-se num negócio jurídico unilateral dirigido à cessação imediata da relação contratual com base vinculada em fundamento legal ou em estipulação negocial, de que derive, para qualquer das partes, o direito potestativo de pôr termo ao contrato por essa via, em face de um comportamento da contraparte concretizador desse fundamento. Assim, a resolução do contrato tanto pode decorrer de disposição geral ou especial da própria lei (resolução legal) como pode ser ancorada em convenção das partes (resolução convencional), através de cláusula resolutiva, nos termos previstos e regulados, genericamente, nos artigos 432.º e seguintes do CC. No caso vertente, não existindo no contrato de arrendamento ajuizado qualquer estipulação de cláusula resolutiva a favor da arrendatária, resta-nos saber se a resolução em causa operada pela A. obedeceu aos parâmetros da resolução legal por incumprimento do senhorio à luz do quadro normativo acima convocado”;

x) O douto Acórdão de que se recorre contrariando o Acórdão fundamento, contraria ainda o entendimento deste Supremo Tribunal de Justiça patente no Acórdão de 24.05.2011, o qual refere, na parte relevante, “tutelando a lei o direito à resolução contratual por parte do senhorio e sendo o contrato de arrendamento um contrato “intuitu personae”, não vemos que haja razão para distinguir os casos ali previstos dos demais que envolvam a transmissão do gozo do locado desde que não seja “por curto período” (designação de Pires de Lima e Antunes Varela, em anotação ao mencionado artigo)”;

xi) O contrato de arrendamento é, por natureza um contrato “intuitu personae”, pelo que às partes e, sobretudo, ao senhorio não é indiferente a pessoa que ocupa a posição de arrendatário e no contrato em causa nestes autos, a sua cláusula 5.ª é absolutamente impressiva nesse sentido, reiterando de forma ainda mais evidente essa natureza “intuitu personae”, já de si inerente ao contrato de arrendamento;

xii) E que a Ré violou a cláusula 5.ª do contrato, a qual dava a este uma natureza “intuitu personae” é evidente até para o douto Acórdão, tendo em conta a matéria de facto provada nos pontos 3.1.27 a 3.1.29 dos factos provados;

xiii) A alteração da estrutura societária da Ré, feita sem autorização da Autora, é proibida nos termos da cláusula 5.ª do contrato de arrendamento, possibilitando que outras pessoas que não aquelas com quem esse contrato foi feito, possam fruir o locado, pessoas essas que, agora, controlam totalmente a sociedade e a sua gestão;

xiv) A operação societária efectuada pela Ré contraria frontalmente a cláusula 5.ª desse contrato e permite a resolução pela Autora, pois, de acordo com o Art.º 1083º do Código Civil “qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte”, pelo que, os fundamentos que permitem a resolução não são taxativos;

xv) Para além das situações de resolução legal, assentes em situações que estando tipificadas na lei a permitem, as partes poderão acordar desde logo outras situações que entendam como violadoras e que permitam, sem mais, a denominada resolução convencional;

xvi) Como ensina Pedro Romano Martinez “por via de regra, a cláusula de resolução resulta que uma das partes pode resolver o contrato sem se discutir a gravidade do incumprimento, nem a culpa do faltoso” (“Da Cessação do Contrato”, pág. 166);

xvii) Ora, a cláusula 5.ª antes referida, contemplando uma proibição de transmissão do locado absolutamente taxativa, quando conjugada com a possibilidade de resolução do contrato, corresponde a situação convencionalmente prevista, como sendo só por si, fundamento de resolução;

xviii) Não haverá que aferir, face ao incumprimento de tal cláusula, se o comportamento foi grave ou se teve consequências no quadro negocial, bastando, face à vontade das partes contratantes expressa ao abrigo do Art.º 405º do Código Civil, que tal violação tenha ocorrido para que seja possível a resolução;

xix) O Acórdão recorrido contrariou todo este entendimento, ao determinar, que perante uma obrigação erigida em sede contratual com sendo essencial, a possibilidade de resolução teria, ainda assim, que ser escrutinada face a outros pressupostos;

xx) A cláusula 5.ª do contrato é absolutamente clara: o contrato, tendo em conta a história e natureza do edifício – um antigo estabelecimento comercial bem conhecido em ... e situado em edifício que é património histórico – foi celebrado tendo em conta a estrutura social à data da celebração da arrendatária;

xxi) E, por essa razão, a cláusula 5.ª vai mais longe do que o regime legal, estabelecendo regras mais restritivas para essas alterações na pessoa do arrendatário, tendo sido estabelecida ao abrigo da autonomia que a estas é dada para estabelecerem o regime dos contratos que celebram:

xxii) Por isso, mesmo se estabeleceu a proibição em questão, que assenta na autonomia das partes, tem subjacentes os valores que antes se referiram e que determinam a grave consequência (de desvinculação) para o seu incumprimento;

xxiii) Ao ser estabelecida a proibição constante da cláusula 5.ª do contrato, a importância atribuída pelas partes à situação prevista, determina que uma eventual violação dessa proibição ser, por si só, suficiente para permitir a resolução;

xxiv) A importância dada no quadro contratual, por expressa vontade e determinação das partes, a tal proibição, dispensará, quando essa proibição seja violada, a aferição de outras circunstâncias, sendo desde logo possível a resolução;

xxv) Aliás, até para o douto Acórdão de que se recorre, face à prova produzida (pontos 3.1.27 a 3.1.29 dos factos provados) relativa ao contrato, a qual dava a este uma natureza "intuitu personae" é evidente que a alteração da estrutura societária da Ré, feita sem autorização da Autora, possibilitando que outras pessoas que não aquelas com quem esse contrato foi feito, possam fruir o locado, pessoas essas que, agora, controlam totalmente a sociedade e a sua gestão;

xxvi) A aclaração deste tema que é fundamento do presente acórdão de fixação de jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça é manifestamente necessária para uma melhor aplicação do direito e certeza jurídica dos intervenientes entre o instituto jurídico que é o arrendamento e a sua resolução pelo senhorio;

xxvii) A Recorrente perfilha a tese e entendimento exposto no Acórdão fundamento que se indicou (e naqueles outros que se identificaram como estando em conformidade com ele) e que está em contradição com aquele de que se recorre;

xxviii) A douta decisão constante do douto Acórdão recorrido é violadora do direito à liberdade contratual entre as partes estabelecido no Art.º 405.º, n.º 1, do Código Civil de acordo com o qual «dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver;

xxix) E igualmente viola o direito de propriedade do senhorio, constitucionalmente consagrado, limitando-o sem base legal, inconstitucionalidade que desde já se argui para todos os efeitos legais;

xxx) Ainda que para quem defenda a posição de que o direito de resolução está indissociavelmente ligado à cláusula geral do nº 2 do 1083º do Código Civil, a apreciação da verificação desses requisitos gerais não pode violar o principio da liberdade contratual segundo qual cabe em primeiro lugar às partes estabelecer de antemão as situações que configuram como incumprimento grave que torna inexigível a continuidade do arrendamento ou como agora se afirma diz, «estabelecer as suas linhas vermelhas» (ver a douta posição do voto de vencido elaborado constante do douto Acórdão de que se recorre com o qual se concorda plenamente);

xxxi) Deste modo, o Acórdão Fundamento, faz uma correcta interpretação jurídica da aplicação do das alíneas a) a e) do Art.º 1083º, nº 1, do Código Civil aos contratos de arrendamento, orientação que, de há vários anos a esta parte, se vem sedimentando de forma praticamente unânime no sistema jurisprudencial português e a qual se perfilha;

xxxii) Inequivocamente, deverá o Acórdão Fundamento, figurar como pedra basilar para uniformizar jurisprudência no sentido de que: “Estando o direito de resolução está indissociavelmente ligado à cláusula geral do nº 2 do Art.º 1083º do Código Civil, a apreciação da verificação desses requisitos gerais não pode violar o princípio da liberdade contratual segundo qual cabe em primeiro lugar às partes estabelecer de antemão as situações que configuram como incumprimento grave que torna inexigível a continuidade do arrendamento.”

xxxiii) E ainda que: “As situações previstas nas alíneas a) a e) do art, 1083º do Código Civil são autênticos fundamentos de resolução do contrato que funcionam por si só, correspondendo a situações que o legislador definiu como situações de incumprimento do arrendatário que tornam inexigível a manutenção do arrendamento pelo senhorio e não meras presunções iuris tantum da inexigibilidade ao senhorio da manutenção do contrato. Pelo que, verificadas qualquer uma daquelas situações «nenhum juízo de valor se tem de lhe acrescentar para se constituir ou afastar o direito à resolução por parte do senhorio», ou seja, não é necessário provar-se «que, não obstante a sua ocorrência, não será inexigível ao senhorio a manutenção do contrato, afastando-se deste modo a resolução”.

O Recorrido apresentou contra-alegações, pugnando pela rejeição do recurso.

São os seguintes os Factos Provados no Processo:

1.1. A 11.05.2006. a B... SA, na qualidade de locador e a Grande Cervejaria Solmar, Lda, na qualidade de locatário, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 15-20, denominado "Contrato de Locação Financeira Imobiliária n....45" cujo integral teor se dá aqui por reproduzido. (A)

1.2. No referido instrumento e na parte relativa a "Condições Gerais Contrato Locação Financeira Imobiliária "ficou a constar:

"(…)

Artigo l9 (Objecto do contrato)

1.O presente contrato tem por objecto a locação financeira do bem imóvel identificado no número 1.1. das Condições particulares. (...)

Artigo 49 (Cessão de posição contratual do locatário e sublocação)

(...)

6. Em caso de sublocação, ou cedência a qualquer título do gozo do imóvel, ou de parte deste, o locatário mantém-se, em quaisquer circunstâncias o único obrigado perante o locador, pelo cumprimento de todas as obrigações decorrentes do presente contrato, não podendo nunca a sublocação ser oponível ao locador, restringindo-se os seus efeitos exclusivamente ao âmbito das relações entre o locatário e o sublocatário, que deverá tomar conhecimento destas disposições.

(...)

Artigo 159 (Utilização do imóvel, obras, reparações e benfeitorias)

(...)

2. Sem prejuízo do disposto no número anterior, o locatário deve efectuar todas as obras necessárias à conservação e á manutenção da integridade e estrutura, mantendo-o em bom estado de conservação.

(...)

7. Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, em face da realização de quaisquer obras de alteração, reparação ou beneficiação do imóvel, é da única, total e exclusiva responsabilidade do locatário:

a) a observância de todos os procedimentos regulamentares, legais e administrativos necessários à sua execução, incluindo obtenção de autorizações, aprovações e licenças.

(-)" (B)

3.1.3. No referido instrumento e na parte relativa a "Condições particulares " ficou a constar:

" 1. Objecto

1.1. Identificação do imóvel: Fracção autónoma designada pela letra "A" , com entrada pelos números ...06, ...06..., ...08 e ...08... da Rua ..., ocupação ao nível do ... e da ... ( dos ... e ... do edifício),destinada a terciário, restaurante, do prédio urbano sito em ..., Rua ..., ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.º ...41, freguesia ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...24, freguesia ..., concelho ....(...)" (C)

1.4. A 28 de Setembro de 2017 a Grande Cervejaria Solmar, Lda, na qualidade de senhoria e primeira contraente e a Querido Sol, Lda, na qualidade de arrendatária e segunda contraente, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 12-14v., denominado "Contrato de Arrendamento Comercial ", cujo integral teor se dá integralmente por reproduzido. (D)

3.1.5. No referido instrumento ficou consignado:

"É celebrado de boa fé o presente Contrato de Arrendamento Comercial para o exercício da actividade de comércio de restauração e bebidas, que se regerá pelo constante das cláusulas seguintes e que ambas as partes aceitam e reciprocamente se obrigam a cumprir.

Cláusula Primeira

A primeira contraente dá de arrendamento à segunda contraente, e esta toma de arrendamento, a loja correspondente à fracção autónoma "A", com ocupação ao nível do ... e da S... ( dos ... e ...), com entrada pela Rua ..., ..., em ..., com salas e compartimentos para refeições, casas de banho, (...), cozinhas e arrumos, com a permilagem de 300 e área bruta privativa distribuída por 2 pisos e (...) m2, inscrita na matriz predial urbana sob o n....09, da freguesia ..., concelho e distrito ..., localizada na Rua ..., ... e Calçada ..., (...) ..., fracção descrita na Conservatória do registo Predial ... sob a ficha nº....41, da referida freguesia ..., com a licença de utilização emitida em 30 de Junho de 1958 pela Câmara Municipal ... sob o n.... e com certificado energético n.º (...), válido até 14/09/2026.

Considera-se fazer parte do presente contrato quaisquer direitos ligados á exploração de esplanadas e a utilização dos móveis afectos á fracção, classificados ou não, exceto no que respeita às partes comuns da fracção autónoma do imóvel ora arrendado.

(...)

4. A segunda contraente tem conhecimento de que o imóvel ora arrendado se encontra a garantir o contrato de locação financeira (leasing imobiliário) n.º ... celebrado com o Banif -Banco Internacional do Funchal, S.A., e actualmente em vigor com o Banco Santander Totta, SA, SA (...).

Cláusula segunda

O presente contrato é efectuado pelo prazo de 7 (sete) anos, com efeitos a partir 1 de Outubro de 2017.

No fim do prazo mencionado no número anterior, o contrato de arrendamento renovar-se-á automaticamente pelo período de 2 (dois) anos caso não seja denunciado pelas partes (...)

Cláusula terceira

A renda mensal é de € 20.000,00 (..)

As primeiras doze rendas do presente contrato de arrendamento são reduzidas a 50% (..) do valor estabelecido no número anterior.

Com a celebração do presente contrato considera-se definitiva a entrega de € 40.000,00 (..) efectuada pela inquilina à senhoria, como reserva, que fica a fazer parte da caução do presente contrato, bem como se vencem a primeira e segunda rendas, no valor de € 20.000,00 (..), entregues nesta mesma data.

As rendas subsequentes vencem-se no dia oito de cada mês.

A renda estipulada fica sujeita á actualização anual em função dos coeficientes aprovados nos termos da lei a partir da 25ª renda, inclusive.

(…)

Cláusula quinta

A segunda contraente não pode subarrendar o locado, emprestá-lo ou, por qualquer forma ou meio, oneroso ou gratuito, cedê-lo, transmiti-lo, seja a que titulo for, no todo ou em parte, designadamente através da cessão, a qualquer título, das suas quotas, sem prévio consentimento por escrito da senhoria, nem sequer possibilitar a terceiros a sua fruição temporária por cessão de exploração.

Cláusula Sexta

O locado encontra-se livre e devoluto de pessoas e bens e destina-se à actividade comercial no ramo da restauração, serviços de café e bar.

A inquilina declara que conhece o espaço e que o mesmo se adequa às suas pretensões.

A inquilina fica desde já autorizada pela senhoria a realizar as obras necessárias à adaptação dos espaços à sua actividade e instalação dos seus serviços, respeitando a estrutura e segurança do prédio, bem como o património histórico inserido na fracção, classificado ou não, e cumprindo todas as formalidades previstas na lei.

Cabe á Inquilina a integral responsabilidade das obras por si realizadas ou ordenadas obrigando-se ainda a obter as autorizações administrativas necessárias, a cumprir as leis e regulamentos aplicáveis e a suportar todos os custos inerentes ou decorrentes de tais obras, cumprindo à inquilina a concessão dos instrumentos de autorização que sejam solicitados pelas autoridades administrativas para efeitos de licenciamento do estabelecimento.

A segunda contraente declara ter conhecimento de que o espaço aqui arrendado foi objecto de " Abertura do procedimento de classificação" pela Direcção-Geral do Património Cultural (..), bem como das exigências que esta situação implica a nível das autorizações administrativas necessárias para a realização de obras.

Cláusula Sétima

1.Todas e quaisquer obras a realizar no locado pela segunda contraente durante o período de execução contratual serão sujeitas a autorização prévia, por escrito, da primeira contraente, sendo o pedido de realização de obras instruído com os respectivos elementos identificativos das obras a realizar e em cumprimento do disposto nos n.9s 3 e 4 da Cláusula anterior.

(...)

Cláusula Nona

1.A segunda contraente obriga-se, sob pena de resolução do presente contrato de arrendamento e sem prejuízo do pagamento da indemnização correspondente:

(...)

b) manter todo o património histórico contido no locado, classificado ou não em bom estado não podendo proceder á sua alteração ou retirada;

c) proceder ao pagamento antecipado da renda;

(…) (E)

1.6.A 02/11/2017 a Polícia Municipal ... procedeu à fiscalização de uma "operação urbanística na Rua ..., ... (Cervejaria Solmar), cujo promotor era a Querido Sol, Ld.ª:

l) operação essa definida como "obras de conservação ";

ll) tendo sido verificado que: " Aquando da fiscalização, foi verificado que decorrem obras de conservação, em imóvel C