Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A, casado no regime de comunhão geral de bens com B, e

"Cascais conta-gabinete de Contabilidade, Lda, intentaram, no Tribunal da comarca de Sintra, a presente acção de processo ordinario contra C e mulher, D, pedindo que fosse declarado resolvido, por incumprimento dos promitentes-vendedores, o contrato-promessa de compra e venda constante do documento junto a folhas 7 a 9 dos autos e que os reus fossem condenados a pagar aos autores a quantia de

7289164 escudos e 50 centavos, correspondendo a importancia de 6000000 escudos a restituição do sinal em dobro, a de 989164 escudos e 50 centavos a obras e benfeitorias que os autores, entretanto, fizeram no predio e a de 300000 escudos a restituição de 3 prestações que os autores chegaram a efectuar, em conformidade com o estipulado na clausula 4 do contrato-promessa, a titulo de compensação pela não cobrança de juro de capital.

Os reus defenderam-se na forma da contestação de folhas

44 e seguintes, em que deduziram reconvenção, pedindo, por seu lado, que os autores fossem condenados a pagar-lhes 3331922 escudos, com juros legais ate integral reembolso, correspondendo 3100000 escudos a prestações a que os autores estão contratualmente obrigados, relativamente ao tempo decorrido de Setembro de 1985 a Maio de 1986, e 231922 escudos aos juros, ja vencidos, relativos as prestações vencidas e não pagas e contados desde as datas dos respectivos vencimentos.

Houve, ainda, resposta dos autores.

Com os seus articulados juntaram as partes multiplos documentos.

A folhas 76 e seguintes, foram proferido o saneador e organizados a especificação e o questionario, seguindo depois o processo ate julgamento, findo o qual, tendo o tribunal colectivo respondido aos quesitos a folhas 101, veio a ser proferida a douta sentença de folhas

104-114, a qual declarou resolvido, por incumprimento dos reus, promitentes-vendedores, o contrato-promessa em causa, condenou os reus a pagarem aos autores a soma de 6689164 escudos e 50 centavos, absolvendo-os da parte restante do pedido formulado na acção e julgou improcedente a reconvenção, absolvendo os autores do pedido reconvencional.

Dessa sentença recorreram os reus, de apelação, mas a

Relação de Lisboa, pelo douto acordão de folhas 138-146, confirmou-a.

E desse aresto que os reus, inconformados, pedem a presente revista, que fundam na violação do disposto no n. 2 do artigo 442 do Codigo Civil, na respectiva alegação concluindo no sentido de se dever revogar o acordão recorrido, julgando-se a acção improcedente e absolvendo-se os reus do pedido e julgando-se procedente a reconvenção, condenando-se os autores no pedido reconvencional, ou, a não se entender assim, deverem os reus ser condenados, tão so, a restituir o sinal em singelo, "procedendo-se a compensação com as quantias mensais que se venceram ate ao indeferimento do alvara".

Os recorridos sustentam que se deve negar a revista, mantendo-se na integra o acordão recorrido.

Tudo visto:

E a seguinte a materia de facto fixada pela Relação:

Da-se por reproduzido o teor das onze primeiras clausulas do contrato-promessa de folhas 7-9;

Em 28-10-85, os autores notificaram os reus, por carta registada com aviso de recepção, para, no prazo de 15 dias, efectuarem a prova documental da sua titularidade sobre a propriedade negociada e para obterem a favor dos autores o alvara a que se haviam comprometido;

Os reus não obtiveram o alvara dentro desse prazo de 15 dias;

Os autores comunicaram aos reus a sua decisão de resolver o contrato-promessa de compra e venda, conforme carta registada com aviso de recepção, exigindo-lhes a restituição do sinal em dobro, na quantia de 6000000 escudos, alem do pagamento de uma indemnização no valor de 3000000 escudos, correspondente a obras de conservação e de benfeitorias realizadas ao abrigo do contrato-promessa, nas instalações que ja tinham sido entregues aos autores, que delas tomaram posse, e ainda a restituição da quantia de 300000 escudos, correspondente a soma das tres prestações que os autores pagaram aos reus, a titulo de compensação, a que se refere a clausula 4 do contrato-promessa;

Nos termos do contrato-promessa em apreço, os autores estavam obrigados a entregar aos reus, em 30-1-86, a quantia de 2500000 escudos, por conta do preço total de 19000000 escudos, a qual nunca pagaram;

Do mesmo modo, os autores estavam obrigados a entregar mensalmente aos reus a quantia de 100000 escudos, desde Setembro de 1985 a Julho de 1988, nos termos da clausula 4 do contrato, tendo pago apenas 3 das 9 prestações ja vencidas, ou seja, as dos meses de Setembro a Novembro de 1985;

Da-se por reproduzido o teor dos documentos de folhas

10 a 17, 27 a 35 e 60 a 73 (alinea g) da especificação);

Em 15 de Julho de 1985, conforme contrato formalizado em 23-8-85, os autores e E prometeram comprar aos reus, em comum e partes iguais, a exploração agro-pecuaria denominada Quinta ..., situada na Avenida ....., no lugar de Vila Verde - Terrugem, concelho de Sintra, composta pelas instalações pecuarias existentes e pelos seguintes dois predios rusticos: a)- predio rustico, com a area de 8040 m2, denominado

Terra do Rio, inscrito na matriz cadastral da freguesia de Terrugem, sob o artigo 224 - Secção S, e descrito na Conservatoria do Registo Predial de Sintra, 2 Secção, sob o n. 44061, a folhas 62 do livro B-112; b)- predio rustico, com a area de 1840 m2 denominado Barro, inscrito na matriz cadastral da freguesia de Terrugem sob o artigo 225 - Secção S, descrito na Conservatoria do Registo Predial de Sintra, 2 Secção, sob o n. 567, a folhas 105 do livro B-2;

A compra, pelos autores, da aludida exploração agro-pecuaria, com todas as instalações, equipamento, maquinas e utensilios existentes, foi negociada com o fim de nela efectuarem a criação de suinos, em regime de produção industrial;

Para o efeito, comprometeram-se os reus, como elemento essencial do contrato, em obter a favor dos autores ou de sociedade que viessem a constituir, o alvara de licenciamento sanitario indispensavel a exploração da actividade de suinicultura;

A obtenção do alvara, por parte dos reus, foi pelos autores considerada como condição essencial;

Tendo em vista a exploração da referida actividade de suinicultura, os autores contrataram, a partir de 1 de Setembro de 1985, F para encarregado-caseiro- da exploração;

Os autores procederam a realização de obras nas instalações existentes, para criar as infraestruturas necessarias a exploração, tendo ainda, para o efeito, pago salarios ao caseiro F, no que dispenderam a soma global de 389164 escudos e 50 centavos;

Os autores insistiram, varias vezes, junto dos reus para que obtivessem a seu favor o alvara de licenciamento sanitario;

Os reus não obtiveram a favor dos autores esse alvara e so em Outubro de 1985 procuraram obte-lo, apos varias insistencias dos autores;

As instalações foram visitadas, em 7 de Novembro de

1985, por um fiscal da Camara Municipal de Sintra, que informou os autores de que não poderiam iniciar a exploração pecuaria sem estarem devidamente licenciados atraves de alvara sanitario.

Posto isto, passemos de seguida, a apreciação das questões que nos são postas pelos recorrentes na alegação do recurso.

Sustentam estes que a clausula 12 do contrato-promessa deve ser interpretada, não com o mero sentido literal de haverem assumido a obrigação de obterem, a favor dos autores, o alvara de licenciamento necessario a exploração agro-pecuaria, mas com o sentido e alcance de se terem comprometido a diligenciar pela obtenção do alvara, realizando as providencias que se mostrassem necessarias e desenvolvendo todos os esforços para esse efeito - tal obrigação seria apenas de meios e não de resultado. Alegam, ainda, que existem no processo elementos, mormente, certos documentos compreendidos no ambito da alinea G) da especificação, que reforçam essa interpretação da referida clausula contratual e, alias, mostram que não houve incumprimento, por parte dos reus, e que estes, como promitentes-vendedores, fizeram tudo aquilo a que pelo contrato-promessa estavam obrigados e que deles era exigivel e lhes foi possivel.

Dizem, tambem, que dos mesmos elementos probatorios resulta que não foi por culpa dos reus, ou por facto que a estes possa ser imputado, que o alvara não foi concedido, mas, antes, porque a entidade oficial competente - a Camara Municipal de Sintra - entendeu não dever concede-lo. Alias, adiantam os recorrentes, não podiam os autores fixar-lhes, em Outubro de 1985, o exiguo e manifestamente insuficiente prazo de 15 dias para a obtenção do alvara, dependente das conhecidas demoras duma lenta burocracia. E os proprios autores, no entender dos recorrentes, ainda em carta de 12 de Maio de 1986 revelaram interesse na execução do contrato-promessa, declarando-se na disposição de manter a validade desse contrato, desde que lhes fosse garantido que o alvara seria obtido, contrariando, assim, o proprio facto de, em Outubro de 1985, terem dado aos reus o prazo de 15 dias para obterem o alvara e esvaziando de sentido a denuncia do contrato.

Mas os recorrentes não tem razão.

Como e sabido, ao Supremo Tribunal de Justiça, enquanto tribunal de revista, e vedado interferir na apreciação da materia de facto feita pelas instancias e alterar a que foi apurada pelos tribunais de instancia. Cabe, na verdade, a Relação, como tribunal de 2 instancia, fixar, em definitivo, os factos materiais da causa, mesmo quando tal fixação envolva problemas de direito, não tendo, no nosso sistema juridico, o Supremo competencia para exercer censura quanto aos factos materiais que a Relação fixou. (Cfr. Ac. deste Tribunal, de 23-2-78: BMJ 274 - 196).

Resulta dai ter o Supremo Tribunal, no julgamento do recurso de revista, que acatar a decisão da Relação sobre a materia de facto, apenas lhe cabendo aplicar definitivamente aos factos materiais fixados pela

Relação o regime juridico que julgue adequado (Art. 729, n. 1, do Codigo de Processo Civil. Veja-se, ainda, o n. 2 do artigo 722). Vale isto dizer que, em regra, a decisão da 2 instancia quanto a materia de facto não pode ser alterada pelo Supremo (salvo no caso excepcional previsto no n. 2 do artigo 722, como se diz no n. 2 do citado artigo 729).

Feita esta preliminar observação (que se nos afigurou conveniente, em face das considerações desenvolvidas pelos recorrentes ao longo da alegação do recurso), devera, desde logo, adiantar-se não se poder deixar de concluir, perante a materia de facto atras indicada, que a obrigação assumida pelos reus, ora recorrentes, pela estipulação constante da clausula 12 do contrato-promessa foi, mesmo, a de obterem o alvara de licenciamento necessario a exploração agro-pecuaria, a favor dos autores ou de sociedade que eles viessem a constituir, e não a de simplesmente requererem o alavara, ou diligenciar pela sua obetenção, realizando o que fosse necessario e fazendo todos os esforços para o efeito.

A referida clausula 12 do contrato-promessa e do seguinte teor: "O 1 Outorgante (o reu C, promitente-vendedor) compromete-se ainda a obter a favor dos segundos Outorgantes ou de sociedade que venham a constituir o alvara de licenciamento necessario a exploração agro-pecuaria, instalada na Quinta ...." E nada, efectivamente, ha nos autos que permita inferir dessa estipulação que o promitente-vendedor apenas se comprometeu a deligenciar pela obtenção do alvara e não a obte-lo.

E, portanto, irrelevante o facto de o reu, em 10-10-85, ter requerido o alvara a Camara Municipal de Sintra, sendo infundada e inexacta a afirmação de que, com a apresentação desse requerimento, os reus cumpriram aquilo a que se haviam obrigado pela clausula 12 do contrato-promessa.

O pedido do alvara foi indeferido, como os proprios recorrentes confessam. E os recorrentes, assim, não obtiveram o alvara.

Significa isso que os ora recorrentes não cumpriram o contrato.

Mas sera que a falta de cumprimento não e de imputar aos recorrentes, dado que a Camara Municipal de Sintra, como dizem, e que indeferiu o pedido do alvara?

No caso concreto em apreço, tem forçosamente de imputar-se aos recorrentes o incumprimento, ate porque tem de entender-se que, se se obrigaram a obter o alvara, e porque se consideravam capazes disso e estarem em condições de o obter.

Note-se que estamos no campo da responsabilidade contratual, em que, segundo a norma do artigo 799 do Codigo Civil, existe a presunção de culpa do devedor.

Ao credor cabe o onus da alegação e prova do tipo de negocio realizado entre os contraentes e das obrigações dele emergentes, designadamente, das que não tiverem sido cumpridas pelo devedor, o que os autores, ora recorridos, fizeram, neste caso. O onus da prova da ausencia de culpa recai sobre o devedor, embora a presunção do n. 1 do citado artigo 799 seja ilidivel e possa realmente ser afastada pelas mais variadas circunstancias; mas, ainda que não seja de exigir uma prova absoluta de falta de culpa, o devedor e que, para a ilidir, tem de alegar e provar as circunstancias susceptiveis de a afastar, o que, no caso "sub judice", os reus não fizeram.

Com efeito, como ja se disse, os reus não se desobrigaram com a apresentação do requerimento na

Camara de Sintra a pedir a concessão do alvara. E o indeferimento desse requerimento - acto administrativo compreendido na esfera das atribuições da Camara - não constitui "facto de terceiro" que possa funcionar como circunstancia capaz de afastar a presunção da culpa estabelecida pelo n. 1 do citado artigo 799 do Codigo Civil.

Alias, nem mesmo se sabe por que verdadeiro motivo os reus não obtiveram o alvara, tal se não vendo do conjunto dos factos dados como provados.

Dos factos constantes das respostas aos quesitos resulta, seguramente, que os autores, ao celebrarem o referido contrato-promessa, fundaram a decisão de contratar na circunstancia - para eles essencial - de o reu, marido, como promitente-vendedor, se comprometer a obter o alvara de licenciamento necessario a exploração agro-pecuaria.

Esse alvara teria de ser obtido antes da celebração da escritura de compra e venda, e dentro dum curto prazo.

Por isso os autores, depois de varias insistencias junto dos reus, acabaram por, em 28-10-85, enviar a estes a carta junto a folhas 15-17, pela qual, designadamente, interpelaram os reus para lhes apresentarem a documentação comprovativa de que a exploração agro-pecuaria se encontrava devidamente licenciada e, nomeadamente, o alavara que se comprometeram a obter pela clausula 12 do contrato, para o efeito fixando o prazo de quinze dias, e declarando reservarem-se o direito de, findo esse prazo, resolverem o contrato.

Não obstante, por isso que não existia o licenciamento da exploração pecuaria e os reus não obtiveram o necessario alavara sanitario, a documentação comprovativa de a exploração se encontrar devidamente licenciada não foi pelos reus apresentada.

Faltaram, pois, os reus, culposamente, ao cumprimento de uma obrigação essencial, resultante do contrato-promessa - artigo 799 do Codigo Civil.

Com a sua conduta culposa, os reus tornaram impossivel a efectivação do contrato-promessa e, com a mora deles, os autores perderam o interesse que tinham na prestação daqueles.

Nem se diga que, tratando-se duma obrigação sem prazo, caberia ao tribunal a fixação dele (n. 2 do artigo 777 do Codigo Civil).

Não era necessario recorrer ao tribunal para se fixar prazo para obtenção do alvara, nos termos do citado artigo 777, n. 2 do Codigo Civil, e do artigo

1456 do Codigo de Processo Civil. Bastava a interpelação extrajudicial, como a que foi efectuada pelos autores, conforme estabelece o n. 1 do artigo 805 do Codigo Civil. (Cfr. Ac. deste Tribunal de 15-10-80:

BMJ 300-364). Seria, alias, inutil recorrer ao tribunal para tal efeito, uma vez que o pedido de alvara sanitario foi indeferido.

Os reus, na verdade, não cumpriram a sua obrigação em prazo razoavel, tendo em consideração, não apenas o prazo que na carta de 28-10-85 ainda lhes foi dado, como tambem as anteriores insistencias dos autores.

Verifica-se, pois, o condicionalismo objectivo referido no artigo 808 do Codigo Civil.

Deste modo, dado que os reus não cumpriram, os autores podiam legitimamente resolver, como resolveram, o contrato-promessa - artigos 432, 436 e 801 do mesmo Codigo. (V. carta de folhas 20-21, datada de 19-11-85).

E uma vez que os autores puseram termo ao contrato-promessa, por via de resolução feita mediante declaração a outra parte (em 19-11-85), não se poderia atribuir a carta de folhas 66, datada de 12-5-86 (dirigida ao reu, em resposta a outra por este enviada a "Cascaisconta" em 6 do mesmo mes, ja, alias, na pendencia desta acção, que foi proposta em 14-3-86), qualquer proposito, que o contexto da mesma carta não revela, de afectar a declaração de resolução do contrato-promessa, ou o significado de que os autores continuavam interessados na execução desse contrato, desde que os reus lhes garantissem a obtenção do alvara .

Ora, segundo a norma do n. 2 do artigo 442 do Codigo

Civil, sendo o incumprimento imputado aos reus, promitentes-vendedores, tem os autores, promitentes-compradores, o direito de exigir o dobro do sinal que prestaram.

O acordão em apreço, portanto, não interpretou e aplicou erradamente esse preceito legal, que, contrariamente ao que sustentam os recorrentes, não se mostra violado.

Improcedem, deste modo, as conclusões da alegação do recurso.

Por tudo o exposto, nega-se a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 26 de Setembro de 1991.

Albuquerque de Sousa,

Mario Noronha,

Pereira da Silva.