Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam, em conferência, no Supremo Tribunal de

Justiça:

A, Construções Limitada intentou contra o Banco Pinto & Sotto Mayor S.A. uma acção com processo ordinário alegando, em síntese, o seguinte:

Por escritura pública de 4 de Dezembro de 1991 e pelo prazo de um ano, com início em 1 de Julho de 1991 e fim em 30 de Junho de 1992, renovando-se se não for denunciado no seu termo, deu de arrendamento ao réu cinco andares do seu prédio urbano sito na Rua ..., da cidade de Coimbra.

A renda mensal era de 3000000 escudos para os primeiros doze meses e paga no primeiro dia anterior aquele a que disser respeito.

As vencidas a partir de Junho de 1993 eram do montante de 3612600 escudos.

Por carta datada de 26 de Maio de 1993, recebida pelo autor no dia seguinte, o réu pretendeu denunciar o contrato para o fim do prazo da sua vigência, não pretendendo a sua renovação a partir de 30 de Junho daquele ano.

A autora respondeu dizendo que não considerava eficaz a denúncia por esta não ter sido feita com a antecedência de 60 dias.

O réu abandonou, no entanto, o arrendado em 30 de Junho de 1993 e deixou de pagar as rendas a partir dessa data.

Provocou o réu uma inundação no prédio e ao proceder à remoção do recheio causou vários danos no edifício.

Além disso deve de água e electricidade, relativamente a 1992 e 1993, a quantia de 2930336 escudos.

Concluiu pedindo: a) que se considere de nenhum efeito a denúncia do arrendamento pretendido pelo réu produzindo-se a renovação do contrato por mais um ano e consequentemente se condene o arrendatário no pagamento

à autora das rendas vencidas (oito) e não pagas, acrescidas da respectiva indemnização do artigo 1041 do Código Civil e das rendas vincendas (4), até 30 de Junho de 1994, com a indemnização de lei, o que tudo totaliza 65026800 escudos; b) que se condene o réu a reparar por sua conta e risco os lanços de pedra da escada por si danificados, com substituição por pedra nova de igual natureza e cor; c) que se condene o réu a permitir o acesso a todas as fracções a si arrendadas situadas no lado do edifício

A para a autora reexaminar a causa da inundação havida e eventual reparação da canalização por quem de direito e bem assim para apuramento dos prejuízos causados com a omissão do Banco; d) que se condene o réu a liquidar à autora o montante de 2930336 escudos de despesas de água e electricidade (eventualmente deduzido das despesas de água, luz e elevadores de conta da autora e que o réu queira compensar); e) que se condene o réu nos juros de mora a contar da citação à taxa da portaria 807-U1/83 de 30 de Julho em conjugação com o decreto-lei 32/89 de 25 de Janeiro e o Aviso 7/93 do Banco de Portugal de 29 de Outubro de 1993, actualmente de 18 por cento ao ano.

O réu contestou e deduziu reconvenção.

Na contestação alegou, em síntese, que a denúncia foi atempada mas ainda que se entendesse que não o foi a autora aceitou-a na reunião havida em 23 de Junho de

1993.

O local está livre e desocupado desde 30 de Junho de

1993 e desde essa data o réu manteve as chaves à disposição da autora.

Está pronto a reparar os danos causados com a remoção do recheio e só não os reparou pelo facto de a autora se ter recusado a receber as chaves.

Quando deixou o arrendado requereu aos serviços municipalizados o levantamento do contador da água e não tem qualquer responsabilidade na inundação.

É responsável pelo pagamento de 2930336 escudos de electricidade e água.

Entre 1 de Janeiro e 1992 e 30 de Junho de 1993 pagou dívidas comuns à torre no montante de 9865486 escudos, sendo a autora responsável por 3699557 escudos e 20 centavos.

Na reconvenção pediu que a Autora fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 769221 escudos.

Na réplica a autora pediu que se julgasse procedente a acção e improcedente a reconvenção.

Efectuado o julgamento foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a acção e totalmente procedente a reconvenção.

Em consequência condenaram-se o réu a pagar à autora a quantia de 65026800 escudos, acrescida dos juros de mora vencidos desde 10 de Abril de 1994 à taxa legal mensalmente publicada pela Direcção Geral da Junta de

Crédito Público, nos termos do decreto-lei 1/94 de 4 de

Janeiro e juros vincendos efectivo pagamento às taxas que vierem a vigorar e a autora a pagar ao réu a quantia de 76922 escudos.

Inconformado, o réu interpôs recurso dessa decisão mas a Relação manteve-a excepto na parte em que o havia condenado a pagar juros de mora sobre a importância das rendas e indemnizações.

Deste acórdão recorreu o réu e, subordinadamente, a autora.

Na sua alegação o réu apresentou as seguintes conclusões:

1. Pela interpretação a fazer da cláusula quinta da escritura de arrendamento, há que concluir que as partes convencionaram o prazo para a denúncia do contrato de arrendamento;

2. A qual poderia ser exercida no termo do prazo inicial de vigência do arrendamento ou de cada uma das suas renovações;

3. Não sendo o que dela consta uma mera repetição tanto lógica do regime legal, mas antes uma alteração deste querida pelas partes;

4. Tanto mais que a formula utilizada na escritura, não

é constante dos "impressos" nem a habitual nas escrituras de arrendamento, nem as preconizadas nos formulários notariais;

5. Sendo certo que a interpretação da cláusula referida na primeira conclusão é a que melhor assegura os interesses em jogo;

6. Além de que é a que tem melhor correspondência com o texto da declaração;

7. Sendo certo que, se assim não fosse, então o Notário que elaborou a escritura teria utilizado expressões equivocas e inúteis, em violação do disposto no artigo

58 do Código do Notariado;

8. Consequentemente, tendo a denúncia sido efectuada em

26 de Maio de 1993 para produzir efeitos em 30 de Junho de 1993 - data do termo da renovação em curso - é ela tempestiva, válida e eficaz;

9. Quando assim se não entenda, a correcta interpretação das alíneas b) e c) do n. 1 do artigo 1055 do C. Civil conduz a considerar aplicável ao caso dos autos o disposto na alínea c) - o prazo para a denúncia é de 30 dias;

10. Pois que um ano corresponde a um período de 365 dias seguidos;

11. Sendo certo que a interpretação seguida nas instâncias levaria a considerar como sendo de um ano um período de dias seguidos inferior a 365;

12. Além de que a interpretação defendida é a que melhor se adequa à história do preceito e aos seus trabalhos preparatórios;

13. A não se entender assim, haverá sobreposição temporal entre as alíneas b) e c) que se tornam contraditórios entre si;

14. Gerando uma colisão de normas que, mutuamente, se excluem;

15. Dando, assim, lugar a uma lacuna de normas por colisão;

16. Que há que integrar;

17. Devendo tal integração ser feita pela criação pelo intérprete de uma "norma" geral e abstracta, dentro do espírito do sistema;

18. Os interesses em jogo, quer dos senhorios e inquilinos em geral, quer o interesse público, levam a que tal norma a criar facilite a denúncia;

19. E, assim, dentro das normas em conflito, a norma a criar é a que estabeleça um regime semelhante ao da sempre citada alínea c);

20. O que, aliás, também resulta, dentro do espírito do sistema, de um tratamento mais favorável ao inquilino;

21. Pelo que e também por esta ordem de razões, a denúncia do contrato de arrendamento é válida e eficaz, por tempestiva;

22. Não tendo assim decidido, o acórdão violou, entre outros, os artigos 1054, 236, 237, 238, 1055 n. 1 alíneas b) e c) e n. 2, 279, 296, 9 n. 3 e 10 n. 3, do Código Civil e 58 e 59 do Código do Notariado.

A autora, por sua vez, apresentou também na sua alegação as seguintes conclusões:

1. Se o locatário não pagar a renda devida no prazo contratualmente estipulado o locador tem o direito de exigir, além das rendas (...) em atraso, uma indemnização igual a 50 por cento do que for devido;

2. E pode solicitar-lhe ainda juros de mora sobre a citada indemnização a partir do momento em que o locatário se constituiu em mora relativamente à satisfação do referido montante ao locador;

3. Se assim não fosse o locatário via-se beneficiado em liquidar a renda e a indemnização o mais tarde possível, pois sabia que mais nenhuma quantia lhe podia ser exigia a título de juros de mora sobre a segunda delas, ainda que interpelado para o efeito;

4. Foram violados, por erro de interpretação e aplicação, os artigos 804 n. 1, 805 n. 1, 806 n. 1 e 1041 n. 2, todos do Código Civil.

Houve contra-alegação de ambas as partes.

Tudo visto, cumpre decidir.

I - No acórdão recorrido considerou-se provado o seguinte: a) A autora é dona do prédio urbano sito na Rua .., denominado "Edifício A". b) Por escritura pública de 4 de Dezembro de 1991, a autora celebrou com o réu um contrato de arrendamento de cinco andares do prédio referido na alínea a); c) Do contrato constam as seguintes cláusulas:

1. O arrendamento destina-se à instalação e funcionamento do serviço do réu;

2. A renda mensal é de 3000000 escudos para os 12 primeiros meses e será paga no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que disser respeito...;

3. O presente contrato terá o seu início no dia 1 de

Julho de 1991, é celebrado pelo prazo de um ano, terminando em 30 de Junho de 1992, e renovar-se-á por iguais períodos se não for denunciado no seu termo; d) Em 26 de Maio de 1993 o réu enviou à autora uma carta a denunciar o contrato para o fim do prazo da sua vigência não pretendendo a sua renovação a partir de 30 de Junho de 1993; A carta foi recebida no dia 27; e) Face à posição assumida pelo réu a autora deu a conhecer aos representantes daquele, quer verbalmente, quer por escrito, que não considerava a denúncia por este pretendida como eficaz, operando-se, por isso, a renovação automática do contrato por mais um ano; f) Por carta de 28 de Junho de 1993 o réu reafirmou a sua posição de deixar o local arrendado em 30 de Junho de 1993; g) Nessa data o réu abandonou o local; h) A autora recusou-se a receber as chaves; i) As rendas que se venceram no mês de Junho de 1993 e desde essa data e até à propositura da acção não foram pagas; j) A autora notificou judicialmente o réu em 27 de

Julho de 1993 para liquidar as rendas vencidas até essa data e não pagas e respectiva indemnização, para além de dever proceder ao pagamento atempado das vincendas; l) Aquando da saída do réu, em 30 de Junho de 1993, os seus funcionários encarregados de proceder à remoção do recheio do arrendado provocaram alguns danos na pedra da escadaria que liga o hall de entrada da torre onde está o vigilante, ao patamar de acesso aos elevadores da torre; m) Quebrando-a em vários pontos, no vértice do primeiro degrau a contar de cima até ao quinto e no oitavo e

último; n) A conta-corrente da autora apresenta um saldo credor em relação ao réu de 3456592 escudos relativo aos consumos de electricidade e ar condicionado fornecido à torre de escritórios e relativos ao período de 1 de

Março de 1990 a 30 de Junho de 1993; o) Em Junho de 1993 ficou acordado entre os representantes do réu e da autora que ao débito referido na alínea n) eram deduzidos 15 por cento para efeitos de compensação do Banco por fornecimento de

água e electricidade também à zona comercial do prédio que não era da sua responsabilidade, correspondendo os restantes 85 por cento à verba a liquidar pelo réu em exclusivo, ou a dividir por este e o outro inquilino da torre, na proporção de 5/8 e 3/8, respectivamente, consoante o período em que se processaram. p) Desde 1 de Março de 1990 a 31 de Dezembro de 1991 que o réu foi o único utilizador da torre (o custo dos consumos referido foi de 2447652 escudos); q) Desde 1 de Janeiro de 1992 a 30 de Junho de 1993 que o Banco co-habitou a torre com outro inquilino, a B, que ocupava três pisos (o custo dos consumos referidos foi de 1566742 escudos e 50 centavos). r) O réu manteve à disposição da autora as chaves do local desde 30 de Junho de 1993. s) Desde essa data que o local se mantém livre e desocupado. t) Após pagamentos feitos pelo réu, o saldo final das despesas inerentes à água, electricidade, elevadores e manutenção de espaços comuns é favorável ao réu no montante de 769221 escudos e 20 centavos.

II - A - Recurso principal:

1- Na cláusula quinta do contrato de arrendamento dispõe-se o seguinte:

"O presente contrato teve o seu início no dia 1 de

Julho do corrente ano (1991) é celebrado pelo prazo de um ano, terminando em 30 de Junho do próximo ano e renova-se por iguais períodos se não for denunciado no seu termo".

À primeira vista parece que esta cláusula não exige que a denúncia seja feita com qualquer antecedência relativamente ao fim do prazo uma vez que nela se diz que o contrato pode ser denunciado "no seu termo".

Deve, porém, o entendimento ser outro.

Segundo o n. 1 do artigo 236 do Código Civil "a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele".

Um declaratário normal colocado na posição do Banco, ora recorrente, não interpretaria a cláusula quinta do contrato com o sentido de possibilitar ao arrendatário pôr fim ao contrato até ao último dia do prazo ou da sua renovação.

Um arrendatário normal sabe que o senhorio pretende tirar do imóvel de que é dono, sem grande perda de tempo os rendimentos ou o uso que ele é capaz de lhe proporcionar.

E sabe também que para evitar os perigos decorrentes para o senhorio de uma denúncia intempestiva, isto é, com eficácia imediata ou de tal modo próxima, que lhe possa causar dificuldades ou danos inaceitáveis deve considerar-se necessário um pre-aviso.

Aliás a denúncia do contrato de arrendamento tem, segundo o n. 1 do artigo 1055 do Código Civil de ser comunicada ao outro contraente com uma antecedência mínima nele indicada.

Trata-se de uma norma imperativa destinada a proteger tanto o senhorio como o inquilino.

Conforme dizem Pires de Lima e Antunes Varela, "o estabelecimento de uma antecedência mínima para a realização da denúncia justifica-se pela necessidade de proteger tanto os interesses do locatário, eventualmente necessitado de locar outra coisa para satisfação das suas necessidades, como o locador, para que possa tirar da coisa, sem grande perda de tempo, os rendimentos ou o uso que ela é capaz de lhe proporcionar (vid. Código Civil Anotado, volume 2, edição de 1996, página 321).

Assim, a denúncia do contrato celebrado entre a autora e o réu era no seu termo mas teria de ser comunicada e a comunicação tinha de ser feita nos prazos que o artigo 1055 do Código Civil estabelece no seu número 1.

Dizer-se na cláusula quinta do contrato "se não for denunciado no seu termo, ou seja, no fim do prazo (ou da sua renovação) não significa que possa ser denunciado no seu limite.

Para isso era necessário que do texto constasse que podia ser denunciado até ao seu limite.

E não se pode esquecer que as expressões a utilizar nos contratos não estão, de uma maneira geral, sujeitas a um determinado formalismo.

Pode dizer-se a mesma coisa por formas diferentes.

2- Os actos notariais devem ser redigidos com a necessária correcção, em termos tanto quanto possível claros e precisos - artigo 58 n. 1 do Código do

Notariado - mas, infelizmente, isso nem sempre acontece. Basta pensar no grande número de processos que correm nos nossos tribunais precisamente porque os actos notariais nem sempre são claros e precisos.

3- De todo o exposto resulta que o réu, para fazer cessar o contrato de arrendamento no dia 30 de Junho de 1993, tinha de comunicar à autora a denúncia com a antecedência prevista na lei.

4- E qual era essa antecedência?

Da cláusula quinta do contrato consta que este teve o seu início no dia 1 de Junho de 1991, foi celebrado pelo prazo de um ano, terminava no dia 30 de Junho do ano seguinte e renovava-se por iguais períodos, se não fosse denunciado no seu termo.

O prazo do contrato e, também, da sua renovação era, portanto, de um ano.

Pode parecer que o prazo de um ano se encontra referido não só na alínea b) mas também na alínea c) do n. 1 do artigo 1055 do Código Civil.

Afigura-se-nos, no entanto, que não é assim. O prazo de um ano está previsto apenas na alínea b).

Como muito bem diz Pinto Furtado, "uma vez que a enumeração está escalonada, supomos que o intérprete deverá resolver a dificuldade dando prevalência às alíneas precedentes sobre as sucessivas - pois é de admitir que o legislador quando começa a enumerar o primeiro prazo a que faz corresponder a antecedência de denúncia respectiva, ipso facto exclui que, dentro dos limites invocados, se aplique uma antecedência diferente.

O prazo correspondente à antecedência seguinte não poderá, pois, ultrapassar, no seu limite máximo, o limite mínimo antecedente.

Servindo-nos deste critério teremos então as seguintes antecedências: a) seis meses - para contratos de duração de seis anos ou mais; b) sessenta dias - para contratos com a duração de um ano ou mais, mas inferior a seis anos; c) trinta dias - para os contratos de duração igual ou superior a três meses, mas inferior a um ano; d) Um terço do prazo - se este for inferior a três meses" (vid. Manual do Arrendamento Urbano, página

734).

Também Pires de Lima e Antunes Varela dizem, a tal respeito, que "o confronto do texto do artigo com o parágrafo 2 do artigo 56 do anterior projecto de Galvão

Teles e a consideração do disposto nas alíneas c) e d) relativamente ao prazo de três meses, mostram que é aplicável quanto ao prazo de um ano, a regra da alínea b)" (vid. Código Civil Anotado, volume II, 2. edição, página 423).

No parágrafo 2 do artigo 56 do projecto de Galvão Teles prescrevia-se que "a denúncia tem de ser comunicada ao outro contraente com uma antecedência mínima, em relação ao fim do prazo do contrato, de 60 dias, 30 dias, ou um terço do referido prazo, conforme este seja de 1 ano ou tempo superior, de 3 meses ou mais, até 1 ano, ou de menos de 3 meses".

Constando da cláusula quinta do contrato que este era celebrado pelo prazo de um ano, terminando em 30 de Junho, a denúncia tinha de ser comunicada pelo arrendatário, ou seja, pelo réu ao senhorio com a antecedência mínima de sessenta dias, relativamente a 30 de Junho.

Tendo a denúncia sido comunicada pelo réu à autora por carta de 26 de Maio de 1993, recebida no dia 27, foi feita sem a antecedência mínima de seis meses relativamente ao fim da renovação do contrato (30 de

Junho). Daí que a denúncia seja absolutamente ineficaz.

III - B - Recurso subordinado.

Uma das obrigações do locatário é pagar a renda ou aluguer, devendo o pagamento ser efectuado no último dia da vigência do contrato ou do período a que respeita... salvo se as partes ou os usos estabelecerem outro regime.

Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50 por cento do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento (artigo 1041 n. 1 do Código Civil).

Estabelece, portanto, a própria lei para a mora indemnização que deve ser suportada pelo locatário que não cumpre ou que cumpre tardiamente.

A fixação legal da indemnização impede que o locador exija uma indemnização superior.

O artigo 806 do Código Civil tem natureza supletiva. Só intervém quando não haja outra indemnização moratória.

Dando o atraso do cumprimento da obrigação do locatário lugar a uma indemnização fixada por lei, o atraso no pagamento desta não dá, só por si, lugar a uma nova indemnização, ou seja, a juros de mora.

A indemnização fixada no n. 1 do artigo 1041 do Código

Civil dá total satisfação ao prejuízo sofrido levado em consequência de mora do locatário.

Deve, por isso, manter-se igual desde o momento em que nasce até ser satisfeito.

Daí que não haja lugar a juros pelo atraso no pagamento da indemnização devida pela mora no pagamento da renda.

IV - De todo o exposto resulta que não se mostra violada no acórdão recorrido qualquer das disposições legais invocadas pelos recorrentes.

Assim negam-se as revistas.

Custas do recurso independente pelo réu e do subordinado pela autora.

Lisboa, 3 de Julho de 1997

Mário Cancela,

Sampaio da Nóvoa,

Costa Marques.