Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I

AA moveu a presente acção ordinária contra BB, CC – Mediação Imobiliária Unipessoal Lda e Companhia de Seguros DD SA.

Em resumo, alega que, no dia 15.09.2004, com intervenção da ré CC como mediadora imobiliária, celebrou com o primeiro réu, BB, um contrato promessa através do qual este lhe prometeu vender dois imóveis, descritos na Conservatória do registo predial de Cascais sob os n°s 3522 e 3526, pelo preço de 239.423,00€, dos quais a autora entregou de sinal a quantia de 35.423,00€, cuja escritura seria celebrada no prazo de 90 dias.

A autora foi depois surpreendida com a existência de hipotecas e penhora sobre os

referidos imóveis, o que antes nunca lhe foi comunicado.

Depois de algumas promessas de que a situação seria resolvida pelo promitente comprador, por forma a permitir a celebração da escritura, tal nunca aconteceu e as fracções acabaram por ser vendidas em tribunal.

Assim, pede:

que se declare a resolução do contrato promessa, por incumprimento definitivo do primeiro réu, com a condenação do mesmo na devolução em dobro do sinal;

uma vez que a mediadora não cumpriu com os seus deveres e deu causa a prejuízos para a autora, pede que a mesma seja condenada no pagamento do valor do sinal entregue;

igual condenação deve ser proferida em relação à ré seguradora, para a qual a mediadora havia transferido a sua responsabilidade. Todas essas quantias devem ser acrescidas de juros de mora.

Na contestação, a Companhia de Seguros DD afasta a sua responsabilidade alegando que entre a mediadora e o dono do imóvel não foi celebrado qualquer contrato de mediação imobiliária, pelo menos por escrito, como exige a lei.

A ré CC, na contestação, começa por invocar a sua ilegitimidade, dado que não foi parte no contrato promessa e não teve qualquer responsabilidade no incumprimento do mesmo por parte do promitente vendedor. Por impugnação alega que a autora teve conhecimento da existência dos referidos ónus antes de celebrar o contrato promessa e na sequência das negociações que o antecederam, tendo havido o compromisso do vendedor em resolver essas situações antes da escritura.

Na réplica, a autora negou fundamento para as excepções deduzidas pelas rés e pediu a condenação da mediadora como litigante de má fé.

O processo seguiu os seus trâmites e, feito o julgamento, foi proferida sentença:

que condenou o réu BB no pagamento à autora da quantia de 70.846,00€ e as rés CC Mediação Imobiliária, Unipessoal, Ld" e Companhia de Seguros DD, SA, no pagamento à autora da quantia de 35.423,00€.

As quantias referidas são acrescidas de juros de mora, à taxa legal desde a citação até pagamento.

Apelaram as rés, tendo o Tribunal da Relação proferido a seguinte decisão:

Assim e pelo exposto julgam-se os recursos parcialmente procedentes e decide-se:

- Condenar o Réu BB a pagar à Autora a quantia de € 70.846,00, dos quais € 35.423,00 em solidariedade com as Rés CC - Mediação Imobiliária Unipessoal Lda e Companhia de Seguros DD SA, que assim vão condenadas no pagamento desse montante.

Acrescem juros de mora à taxa legal desde data de citação e até integral pagamento.

Custas na proporção de 2/3 pelas recorrentes e 1/3 pela Autora.

Recorrem novamente as mesmas rés, as quais, nas suas alegações de recurso, apresentam, em síntese, as seguintes conclusões:

recurso da ré seguradora

1 A ré mediadora não violou qualquer dever de informação, porque não dispunha dos elementos fácticos necessários à prestação de tal informação, sendo que esse dever só existe até à data da celebração do contrato de mediação, o qual não foi celebrado nem formal nem tacitamente e que o contrato promessa foi celebrado directamente entre a autora e o réu promitente vendedor.

2 Os danos pelo incumprimento do contrato promessa ficarão indemnizados pela condenação do promitente vendedor na restituição do sinal em dobro, não estando provados outros danos provenientes resultantes directamente da eventual violação pela mediadora do dever de informação, donde resulte a responsabilidade civil desta.

3 A manter-se a condenação da Relação há um enriquecimento sem causa do réu promitente vendedor, o qual não terá de suportar sozinho a imposição legal de devolver o sinal em dobro.

4 Além de que ultrapassa o âmbito do contrato de seguro em causa e ultrapassa o que vem peticionado.

recurso da ré CC

1 Tratando-se de obrigações de diferente natureza, não é possível condenar a recorrente no pagamento solidário com o réu da quantia indemnizatória de € 35.423,00, visto estarem em causa duas fontes distintas das obrigações de que resultam duas relações jurídicas distintas, uma respeitante à celebração dos contratos, outra respeitante à responsabilidade civil.

2 Só o réu é que deu origem ao incumprimento do contrato promessa de que a recorrente não é parte, não podendo, por isso, ter dado causa aos danos decorrentes desse incumprimento, sendo que não existe nexo causal entre a conduta desta e os danos.

3 Acresce que o seguro de responsabilidade civil do art.º 24º do DL 77/99 de 13.03 não foi criado para garantir o pagamento dos danos resultantes do incumprimento definitivo do contrato promessa.

4 A condenação em apreço levaria a uma situação de enriquecimento sem causa por parte do réu.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

II

Vêm dados por provados, em 1ª instância, os seguintes factos:

a) No dia 15.09.2004, a autora e o réu BB celebraram o contrato

promessa escrito que consta de fls. 29 a 31, através do qual o segundo prometeu

vender à primeira, que prometeu comprar, livres de ónus ou encargos, os seguintes imóveis:

1o - a fracção autónoma designada pela letra "A", que corresponde ao primeiro andar A e uma arrecadação anexa, do prédio urbano sito na Avenida ..., Cascais, descrito na primeira conservatória do registo predial de Cascais sob o n° 3522.

2º - a fracção autónoma designada pelas letras "DB" , correspondente ao a um lugar de garagem do prédio urbano sito na Rua ..., Cascais, descrito na referida conservatória sob o n° 3526.

b) Pelo preço de 239.423,006, dos quais a autora entregou de sinal a quantia de 35.423,006, cuja escritura seria celebrada no prazo de 90 dias.

c) No dia 14.10.2004, a autora requereu o registo provisório da aquisição a seu favor, bem como uma certidão da respectiva descrição

d) Nessa data, as referidas fracções autónomas estavam oneradas por várias hipotecas e por uma penhora, com data de 19.10.2004, pelo valor de 154.925,89€, sendo que a fracção "A" se encontrava ainda onerada com um arresto, com data de 14.04.2003, pelo valor de 156.750,00.

e) As referidas fracções foram objecto de venda judicial e um terceiro, com registo de aquisição no dia 12.05.2005.

f)A ré Companhia de Seguros DD celebrou com a ré CC -Mediação Imobiliária, Unipessoal, Ld", um contrato de seguro de "responsabilidade civil profissional" titulado pela apólice n° 8.249.047, cuja cópia consta de fls. 93 e segs.

g) A ré CC - Mediação Imobiliária, Unipessoal, Ld", dedica-se exclusivamente à actividade de mediação imobiliária, com licença emitida pelo Instituto da Construção e do Imobiliário.

h) Entre a ré CC e o réu BB não foi celebrado contrato escrito de mediação imobiliária relativo às fracções acima referidas.

i) No início de Agosto de 2004, a primeira ré, através de CC, mostrou à autora vários andares disponíveis para venda no lote 203 da Rua ..., em Cascais, após o que aquela lhe mostrou interesse em adquirir as fracções autónomas acima identificadas.

j) E também com a primeira ré que a autora negociou e acordou as condições para a aquisição das mesmas fracções, bem como o conteúdo do contrato promessa.

k) Foi CC quem lhe apresentou o Io réu.

1) A ré CC foi quem tratou da obtenção dos documentos solicitados pela CGD para a concretização do empréstimo, como a caderneta predial e a certidão do registo predial, procedendo à sua entrega nessa instituição de crédito.

m) A autora celebrou o contrato promessa e entregou sinal por desconhecer que os imóveis estavam na situação referida nas alíneas j) e 1), de que não havia sido informada.

n) O contrato promessa foi celebrado na presença de CC.

o) Depois de a CGD receber da ré CC a certidão do registo predial com a situação referida nas alíneas j) e 1), deu conhecimento da mesma à autora.

p) Seguiram-se depois vários contactos com os réus BB e CC, nos quais aquele dizia que a situação seria resolvida em breve de modo a permitir celebrar a escritura.

q) No início de Dezembro de 2004, a CGD informou que a escritura estava marcada para o dia 23 do mesmo mês.

r) Por volta do dia 20 desse mês, a autora encontrou CC que lhe disse para não pagar a sisa e aguardar mais alguns dias para que a situação ficasse resolvida.

s) No dia 13.01.2005, teve lugar uma reunião entre a autora e o réu BB, com a presença de CC, na qual o réu prometeu que as dificuldades seriam ultrapassadas nos próximos dias.

t) A autora soube depois que os imóveis tinham sido vendidos em tribunal.

u) No dia 09.05.2005, a autora enviou uma carta à ré CC, cuja cópia foi junta com a PI sob o n° 4, interpelando-a para, até ao dia 30.09.2005, lhe pagar a quantia de 35.423,006 do sinal entregue, sob pena de recorrer às instâncias judiciais.

v) No dia 15.12.2005, a autora recebeu cópia da resposta da ré seguradora à participação, cuja cópia foi junta como doe. n° 5, onde a mesma comunica que a apólice não garantia os danos reclamados em virtude de não existir contrato de mediação imobiliária escrito.

w) No dia 19.05.2006, a autora, através de advogado, remeteu carta regista com a/r à ré CC, junta como doe. n° 6, exigindo o pagamento das quantias de 35.423,00€ e de

733,46€, a título de indemnização pelos danos sofridos.

x) No dia 18.05.2006, a autora enviou carta registada com o/r à ré seguradora, conforme does. n°s 8 e 9 juntos, exigindo o pagamento da quantia de 35.423,00€ no prazo de 30 dias.

y) O réu BB contactou a ré CC para que diligenciasse para encontrar compradores para as fracções, por preço que indicou.

z) No seguimento desse contacto, a ré promoveu a venda das fracções.

aa) A autora sabia que a CGD não celebraria a escritura com os ónus existentes.

bb) Após ter recebido a carta de aprovação do empréstimo bancário, a autora mostrou-se

disponível para assinar o contrato promessa.

O Tribunal da Relação alterou a seguinte ponto (resposta ao quesito 1º):

"Em Julho de 2004, a Ré através de CC mostrou à Autora vários andares disponíveis para venda no Lote 203, da Rua ..., em Cascais, após o que aquela lhe mostrou interesse em adquirir as fracções autónomas acima identificadas."

III

Apreciando

1 Veio a autora, na sua qualidade de promitente compradora, pedir, alegando o incumprimento do promitente vendedor, a devolução em dobro do sinal prestado. Mais alega que houve actuação ilícita da mediadora, pelo que pede que pelo valor do sinal em singelo respondam solidariamente aquele promitente vendedor e a dita mediadora, bem como a seguradora que garante a respectiva responsabilidade civil.

Em 1ª instância, foi o réu condenado na devolução do sinal em dobro. Mais foram as rés condenadas no pagamento de uma outra quantia no montante do sinal questionado.

Em 2ª instância entendeu-se que essa condenação excedia o pedido. Assim, as rés foram condenadas a pagar solidariamente com o réu o montante do sinal, para além deste ter ainda de pagar outra quantia no mesmo valor.

Em ambos os recursos, suscitam-se as questões:

da responsabilidade civil da ré mediadora e do respectivo nexo de causalidade;

a da solidariedade entre a sua obrigação e parte daquela em que o réu vem condenado;

a dessa responsabilidade não estar abrangida pelo seguro;

a da existência de nexo de causalidade.

2 A questão da responsabilidade da ré mediadora foi versada do seguinte modo pela Relação:

“Da análise dos factos provados resulta que o Réu BB contratou com a Mediadora no sentido de obter comprador para um imóvel. Contudo o imóvel encontrava-se onerado com uma penhora e arresto, o que viria a determinar, já após a celebração do contrato promessa com a Autora e o recebimento do sinal pelo BB, a venda judicial do mesmo imóvel.

Nos termos do art. 18° n° 1 b) do DL 77/99 (diploma que era o aplicável à data dos factos) as empresas mediadoras são obrigadas a certificar-se antes da celebração do contrato de mediação, "por todos os meios ao seu alcance, se as características do imóvel objecto do contrato de mediação correspondem às fornecidas pelos interessados contratantes e se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos". Do mesmo modo, o art. 18° n° 1 e) impõe às empresas de mediação imobiliária a obrigação de “comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado".

Não restam dúvidas de que a Ré Mediadora não teve o cuidado exigível em apurar a situação do imóvel no registo predial, permitindo que a Autora celebrasse o contrato promessa com o BB e lhe entregasse a quantia de € 35.423,00 a título de sinal, só posteriormente enviando a documentação para a Caixa Geral de Depósitos junto da qual a Autora solicitara um empréstimo.

A Mediadora mostrou à Autora a fracção em causa, negociou as condições para aquisição do imóvel e os termos do contrato promessa, sem nunca a alertar de que recaíam sobre o imóvel hipotecas e que o mesmo fora alvo de penhora e arresto, situação que teria evitado caso, oportunamente, tivesse consultado a situação do imóvel de acordo com o registo predial.

A falta de diligência legalmente exigível, causou à Autora um dano computado no exacto montante do sinal entregue.”

Concordamos com este entendimento. Houve, pois, negligência por parte da ré mediadora que foi a causa da autora ter entregue ao réu o sinal. É esta ré, por isso e em princípio, responsável por essa entrega, que constitui o dano da autora, que tem de reparar, entregando-lhe quantia de igual montante. Logo existe nexo de causalidade entre a conduta desta ré e a entrega da aludida quantia do sinal. Dir-se-á que a entrega do sinal resultou do contrato promessa e não da conduta da mediadora. A verdade é que foi essa conduta que levou à celebração do mesmo contrato. Deste modo, não cumpriu nos termos do contrato de mediação, a que estava obrigada, nomeadamente nos do art.. 18º do DL 77/99 de 16.03.

3 Temos assim que a autora sofreu um dano patrimonial – a entrega do sinal – que foi causado pelas condutas concorrenciais do promitente vendedor e da mediadora.

A questão que se coloca é a de saber se a obrigação de restituir de um, por força do art.º 442º do C. Civil, e de outro, por força da responsabilidade civil contratual em que incorreu, são obrigações solidárias.

Podia ser entendido que, por terem causas diferentes – num caso o incumprimento do contrato promessa, noutro o incumprimento do contrato promessa, as obrigações não poderiam ser solidárias, embora visassem a reparação do mesmo dano.

O facto de duas obrigações terem causas diferentes, não obsta a que possa existir solidariedade entre elas – cf. Antunes Varela Obrigações 2ª ed. I 618 - . Necessário é que tenham o mesmo fim, a satisfação do mesmo interesse do credor – id. 621 -.

Por outro lado como refere o mesmo Mestre – id. 646 -:

“A discussão perdeu entretanto grande parte do seu interesse…porque vários sistemas legislativos, entre os quais o nosso,

solucionaram directamente

, à margem de todos os preconceitos de simetria formal, os vários problemas que cabem no regime de solidariedade.(sublinhado nosso)”

Ora, o art.º 513º do C. Civil determina que a solidariedade de devedores ou credores só existe quando resulte da lei ou da vontade das partes. E os nºs 2 e 3 do art.º 23º do DL 77/99 de 16.03 determinam a solidariedade passiva da mediadora nos casos em que houver responsabilidade civil da sua parte.

Donde resulta que, tendo o réu promitente vendedor e a ré mediadora ambos a obrigação de reparar o mesmo dano, ou seja, estando obrigados a prestações com a mesma finalidade, tratando-se de responsabilidade civil por parte da ré mediadora, tem de haver solidariedade entre os titulares dessas obrigações.

4 Nem se diga, como fazem os recorrentes, que, a ser desta maneira, haverá um enriquecimento sem causa por parte do promitente faltoso, por ver a sua obrigação de devolver o sinal em dobro parcialmente atenuada, por não a ter de suportar sozinho.

É verdade que o promitente vendedor sairá de alguma forma beneficiado. Mas o seu benefício tem causa, ou seja, a imposição legal da solidariedade. Esse benefício não funciona, pois, como causa de exclusão da solidariedade, antes é uma consequência da referida imposição legal.

5 Alegam também as recorrentes que o seguro que garante a responsabilidade civil da ré mediadora não visa garantir o pagamento dos danos resultantes do incumprimento do contrato promessa. Efectivamente não visa tal. Mas aqui o que a ré seguradora paga é, directamente, a responsabilidade civil profissional da ré mediadora, tal como se obrigou - cf. ponto f) dos factos assentes - . O facto de existir solidariedade das obrigações, não implica que se confundam as respectivas causas que se mantêm diversas, como se referiu em 3.

Termos em que improcedem os recursos.

Pelo exposto, acordam em negar as revistas e confirmam o acórdão recorrido.

Custas pelas recorrentes.

Lisboa, 8 de Maio de 2013.

Bettencourt de Faria (Relator)

Pereira da Silva

João Bernardo