Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

1.1. Os A e marido, B, coligados com 2.os C e esposa, D, todos residentes em Faro, instauraram no Tribunal Judicial dessa comarca, em 19 de Outubro de 1998, contra a sociedade E, com sede na mesma cidade, acção ordinária tendente a obter a redução dos preços, de 16000 000 contos e 15 000 contos, respectivamente, por que, mediante escrituras, de 28 de Março de 1995 os 1.os autores, e de 15 de Dezembro de 1994 os 2.os, compraram à ré duas moradias defeituosas por esta edificadas nos Lotes contíguos ... e ... da Urbanização do Monte da Ria, freguesia de S. Pedro, concelho de Faro, bem como a indemnização dos prejuízos sofridos.

Os defeitos das moradias consistem na falta de acesso às garagens nelas compreendidas conforme as compras e vendas, o que torna funcionalmente imprestáveis os respectivos espaços para a recolha e guarda dos veículos, com a consequente depreciação dos imóveis em 10% dos valores das transacções.

Efectivamente, o acesso às garagens dos Lotes ... e ... só pode efectuar-se atravessando o Lote .., por sua vez contíguo ao Lote ..., onde a ré erigiu uma terceira moradia idêntica, através de uma estrada empedrada em torno dos três Lotes, que os autores sempre utilizaram diariamente com os seus veículos automóveis, desde as datas das escrituras.

Até que em meados de Janeiro de 1998, o adquirente do Lote ..., F, alegando que o acesso fazia parte do seu Lote, colocou um portão à entrada, impedindo definitivamente a passagem dos autores.

Os demandantes interpelaram acto contínuo a ré, vindo então a verificar que esta, em contrário do convencionado com os autores nas compras e vendas quanto à inclusão das garagens, nem sequer havia indicado a sua existência no projecto de edificação presente à autarquia.

Apesar de a ré ter prometido repetidas vezes resolver o problema do acesso às garagens, jamais providenciou solução.

Se os autores tivessem tido conhecimento da anomalia na altura das compras, teriam adquirido os lotes, mas por preço inferior.

Ademais, o defeito origina prejuízos, que os autores vêm sofrendo e vão continuar a sofrer devido à impossibilidade de utilizarem as garagens, calculados em quantitativo não inferior a 1 000 contos por cada casal.

Pedem, por conseguinte, a condenação da ré: a) a reconhecer a redução dos preços das moradias em 1 600 contos e 1 500 contos, correspondentes à desvalorização e a solverem estas quantias aos respectivos autores (artigos 913.º, n.º 1, e 911.º, n.º 1, do Código Civil); b) a indemnizar cada um dos casais demandantes pela quantia de 1 000 contos; c) a pagar-lhes ainda os juros moratórios legais sobre as aludidas importâncias.

2. Contestou a ré negando o defeito que lhe é imputado, posto ter concebido e preparado o acesso às garagens das moradias através do já aludido corredor empedrado, disso, aliás, elucidando o casal de adquirentes do Lote .. logo a partir do início das negociações visando a aquisição, em Outubro de 1997.

Tanto assim que estes contactaram os autores e vieram a celebrar em conjunto um acordo escrito, conforme documentos em anexo à contestação (cfr. em especial fls. 72/73), quanto à forma de utilização do aludido caminho empedrado para acederem às garagens dos três Lotes.

O impedimento levantado pelos proprietários do Lote ..., F e esposa em meados de Janeiro de 1998 - a escritura de compra e venda deste Lote foi outorgada a 8 de Janeiro - à passagem dos autores pelo acesso em apreço, que estes utilizavam sem problemas havia quatro anos, é unicamente da responsabilidade daqueles.

Daí que a ré tenha provocado a intervenção dos donos do Lote .., admitida conforme os artigos 325.º, n.os 1 e 2, e 326.º, n.º 2, do Código de Processo Civil (fls.78).

Os intervenientes contestaram, alegando desde logo inexistirem garagens nas moradias dos autores, mas meras arrecadações não justificativas de específico acesso.

Inteirados, por outro lado, da não obrigatoriedade de dar passagem aos demandantes, subscreveram, por mera tolerância, um acordo de proprietários autorizando a passagem das respectivas viaturas pelo seu prédio, cujas prescrições foram por eles violadas de modo a justificar a denúncia do convénio, conforme acordado, o que os intervenientes não fizeram sem ter comunicado o facto aos autores por carta de 12 de Janeiro de 1998.

Aduziram por fim a ilegitimidade da ré no tocante aos termos do pedido de intervenção, conducente à sua absolvição da instância.

Prosseguindo o processo os trâmites legais, todos os litigantes foram julgados partes legítimas no saneador tabelar (fls. 131), de que não foi interposto recurso, e veio a ser proferida sentença final em 19 de Março de 2003, que julgou a acção improcedente, absolvendo do pedido a ré e os intervenientes.

3. Apelaram os autores, sem sucesso, tendo a Relação de Évora negado provimento à apelação, confirmando com outros fundamentos a absolvição decretada na 1.ª instância.

Do acórdão neste sentido proferido, em 25 de Março de 2004, trazem os vencidos a presente revista, cujo objecto, considerando a respectiva alegação e suas conclusões, à luz da fundamentação da decisão em recurso, compreende as seguintes questões: a) de saber se houve cumprimento defeituoso das compras e vendas das moradias litigiosas, por defeito de acesso às respectivas garagens; b) em caso afirmativo, se a ré, e/ou os intervenientes respondem pela reduções dos preços e indemnizações pedidas.

II

1. A Relação considerou assente a matéria de facto dada como provada na 1.ª instância, a qual, não impugnada e devendo aqui manter-se inalterada, sem embargo se transcreve elucidativamente, pese a extensão:

1.1. «Por escritura pública datada de 28 de Marco de 1995, celebrada no 2. ° Cartório Notarial de Faro a ré declarou vender aos autores A e B o prédio urbano destinado a habitação, sito na Urbanização do Monte da Ria, Marchil, Lote ..., freguesia de S. Pedro, Concelho de Faro, inscrito na matriz sob o artigo 8992 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob n.° 317 [alínea A) da especificação];

1.2. «Na celebração da escritura exibiu a ré certidão do teor da descrição e inscrições em vigor [alínea B)];

1.3. «De acordo com descrição predial, o prédio referido em A) tem a seguinte descrição: ‘moradia em banda, composta por três pisos e logradouro, sendo a cave destinada a atelier, com vestíbulo, arrecadação e garagem, o rés-do-chão destinado a habitação, com uma divisão assoalhada, cozinha, casa de banho, vestíbulo, despensa e dois terraços’ [C)];

1.4. «Na celebração da escritura foi exibida certidão emitida pela Repartição de Finanças de Faro, com descrição do teor do prédio [E); (1)

1.5. «De acordo com a certidão referida em E) o prédio é composto por cave, rés--do-chão e 1.° andar, com pátio anterior e posterior, com atelier na cave, vestíbulo, despensa, garagem e logradouro, no rés-do-chão uma divisão assoalhada, uma cozinha, uma casa de banho, um vestíbulo, uma despensa, dois terraços e logradouro e no 1.º andar três divisões assoalhadas, duas casas de banho, um vestíbulo e dois terraços [F)];

1.6. «Antes da celebração da escritura, os primeiros autores efectuaram o pagamento do imposto de sisa onde, com base em elementos fornecidos pela ré, identificaram o prédio como ‘prédio urbano composto de moradia em banda, com cave, rés-do-chão e 1.º andar com um pátio anterior e um pátio posterior, tendo na cave um atelier, uma despensa, garagem e logradouro [G)];

1.7. «Por escritura pública celebrada a 15 de Dezembro de 1994, na Secretaria Notarial de Faro, a ré declarou vender ao 2.° autor marido um prédio urbano composto de uma moradia em banda, composto por três pisos e logradouro, sendo a cave destinada a atelier, com vestíbulo, arrecadação e garagem; rés-do-chão destinado a habitação, composto de uma divisão assoalhada, cozinha, casa de banho, vestíbulo a duas varandas, sito em Pontes de Marchil, Urbanização do Monte da Ria, Freguesia de S. Pedro, Concelho de Faro, lote ... [H)];

1.8. «Para celebrar a escritura referida em H) a ré exibiu certidão da Conservatória do Registo Predial de Faro na qual consta como descrição do prédio a referida em C) [I)];

1.9. «Mais exibiu cópia de inscrição do prédio na matriz, modelo 129, apresentado na Repartição de Finanças, pelo qual identificava o prédio como moradia em banda composto de cave, rés-do-chão e 1.º andar e (...) garagem na cave [J];

1.10. «A ré havia adquirido os lotes de terreno onde construiu os prédios urbanos que declarou vender aos primeiros e segundos autores [K)];

1.11. «Apresentou os projectos na Câmara Municipal de Faro e, depois de aprovados, realizou as construções [L)];

1.12. «Findas as construções fez inscrever os prédios na Repartição de Finanças do Concelho de Faro [M)];

1.13. «Declarando, relativamente a cada um dos prédios, designadamente, a existência de garagem [N)];

1.14. «As moradias actualmente pertencentes aos primeiros e segundos autores são contíguas, sendo que a moradia implantada sobre o lote .. confina pelo lado nascente com o lote 14 e pelo lado poente com o lote 16 [O)];

1.15. «No referido lote 16 foi construído, pela sociedade ré, um prédio urbano, moradia em banda, com composição igual às identificadas moradias dos autores [P)];

1.16. «Assim, as três moradias encontram-se alinhadas, de nascente para poente, respectivamente, lotes .., .. e .. [Q)];

1.17. «Por escritura pública datada de 9 de Janeiro de 1998, F declarou adquirir o prédio edificado sobre o lote 16 [R)];

1.18. «G e F são casados, sem convenção antenupcial [S)];

1.19. «No projecto aprovado pela Câmara Municipal de Faro referente às moradias dos lotes .. e ... não consta qualquer acesso às duas caves pelo lote 16, nem a existência de garagens nas moradias dos lotes ... e ... [T)];

1.20. «A licença de habitabilidade concedida pela Câmara Municipal de Faro não prevê que qualquer das caves possa ser utilizada como garagem ou que tenha acesso por outros lotes [U)];

1.21. «A entrada principal das moradias referidas em Q) faz-se pelo lado norte (resposta ao quesito 1.°);

1.22. «Por forma a que entrada para a garagem das moradias nos lotes .. a ... se fazia pela moradia implantada no lote ... (quesito 2.º);

1.23. «(...) não existindo qualquer outro acesso às garagens das moradias implantadas nos lotes 14 e 15 (3.°);

1.24. «(...) desde que todos os autores tomaram posse das moradias que adquiriram, utilizaram o acesso sobre o lote ... para as garagens das suas moradias (5.°);

1.25. «(...) pelo mesmo passando, diariamente, com os seus veículos (6.º);

1.26. «Até que, em meados de Janeiro de 1998, o dono da moradia designada por lote .., F, intimou os autores a não passarem com os seus veículos automóveis pelo aludido acesso (7.°);

1.27. «(...) declarando que o mesmo, junto à sua moradia, fazia parte integrante do seu lote (8.°);

1.28. «Que a passagem que os autores vinham fazendo se devia a mera tolerância deste (9.°);

1.29. «Passados dias, colocou o referido indivíduo um portão de entrada no acesso que até então tinha sido utilizado pelos autores (10.°);

1.30. «(...) impedindo, assim, qualquer passagem dos autores, a pé ou com veículo automóvel (11.°);

1.31. «(...) portão que se mantém até hoje fechado (12.º);

1.32. «Os autores sempre acreditaram que o acesso às garagens se fazia pela parte sul de todas as moradias (18.°);

1.33. «(...) sendo que o preço pago pelos autores levou em conta a existência de garagens (23.°);

1.34. «Por não utilizarem a garagem, os veículos automóveis dos autores, por estarem ao sol e à chuva, estragam-se mais rapidamente (24.°);

1.35. «Têm sofrido os autores incómodos por estarem sujeitos às intempéries ao chegarem a casa (25.°);

1.36. «A desvalorização sofrida pela moradia dos primeiros autores é equivalente a 10% do preço da venda (tendo esta sido consumada por 16 000 000$00) (33.°);

1.37. «A desvalorização sofrida pela moradia dos segundos autores é equivalente a 10% do preço da venda (tendo esta sido consumada por 15 000 000$00);

2. A partir dos factos descritos, considerando o direito aplicável, a 1.ª instância julgou como se disse a acção totalmente improcedente.

2.1. Quanto à ré E, em resumo com os fundamentos seguintes.

A demandada vendeu aos autores «duas moradias com garagem - escreve-se na sentença -, mas estas não podem ser como tal utilizadas pelos compradores uma vez que os mesmos não podem lá fazer chegar quaisquer veículos automóveis dado que entre aquelas e a via pública se interpõe propriedade alheia (mais concretamente o lote dos terceiros intervenientes)».

«Assim sendo - prossegue o Tribunal de Faro -, não ficam quaisquer dúvidas de que a coisa vendida carece, de forma permanente, de uma qualidade necessária para a realização de um dos fins a que é destinada (itálicos nossos) - ou seja, permitir a cada um dos compradores o parqueamento de veículos nas suas garagens» -, padecendo por isso de vício que se reconduz a uma das quatro categorias tipificadas no artigo 913.º como casos de venda de coisas defeituosas, assim qualificados também segundo autorizada doutrina (2).

E, nestas condições, «a ré cumpriu defeituosamente a prestação a que contratualmente se obrigara para com o autor».

A sentença observou, é certo, no tocante à segunda venda, celebrada em 28 de Março de 1995 com os 1.os autores, que a correspondente escritura omitira particular menção à garagem da moradia respectiva, a qual, conquanto existente no edifício, não fora, por conseguinte, «contratualizada» pelas partes, tratando-se de «característica» que «não ingressou no contrato».

Apesar de não ser esta, salvo o devido respeito, a interpretação mais acertada, como adiante se verá, devemos, no entanto, abstrair momentaneamente dessa especialidade a bem da disciplina de abordagem da problemática sujeita à nossa apreciação, uma vez que o aspecto em causa devém irrelevante na tónica da solução - idêntica, exactamente, com respeito às duas vendas - adoptada na sentença.

Na verdade, tendo os autores optado pelo pedido de redução do preço, entre diversas outras alternativas face ao defeito de falta de acesso às garagens - v.g., a anulação dos negócios, a indemnização do interesse contratual negativo, quiçá a reparação ou substituição das coisas -, considerou a sentença que a redução do preço está subordinada aos requisitos definidos no n.º 1 do artigo 911.º do Código Civil - por remissão, evidentemente, do n.º 1 do artigo 913.º - que no caso não se verificam.

Por outro lado, acrescenta a sentença, assistia aos autores o direito de serem indemnizados pelos «danos contratuais negativos, isto é, que não sofreriam caso não tivessem comprado os prédios à ré (artigo 911.º, in fine)». E provando-se neste sentido que os automóveis dos autores se estragam mais rapidamente por estarem ao sol e à chuva, e que aqueles têm sofrido incómodos por estarem sujeitos às intempéries quando chegam a casa, não se provou, todavia, «se no caso de não terem contratado os seus veículos não sofreriam tais danos».

Ora, trata-se de factos constitutivos do direito dos autores, cujo ónus probatório a estes competia, nos termos do n.º 1 do artigo 342.º do Código Civil, sem que o lograssem cumprir.

Em relação aos aludidos incómodos, na perspectiva de danos morais, sempre os mesmos careceriam de gravidade suficiente para merecerem a tutela do direito (artigo 496.º, n.º 1).

Daí que a ré tenha sido absolvida de toda a responsabilidade.

2.2. O mesmo decidiu a sentença quanto aos intervenientes, ponderando haverem exercitado o seu direito de propriedade.

E não tendo na causa um interesse paralelo ao da ré, mesmo a ser esta condenada, sempre a sua absolvição se imporia.

3. A Relação, por seu turno, relutou de algum modo em reconhecer aos intervenientes o exercício do direito de propriedade, no impedimento levantado ao acesso dos autores às suas garagens.

A ré informara os demandantes de que as moradias «possuíam garagem, cujo acesso se fazia através do lote .... E foi isto mesmo que efectivamente vendeu, sem que o aludido acesso fosse retirado no acto da venda».

«Se os autores se viram privados da mencionada passagem, em nada a ré para isso contribuiu pois quem o impediu foi o posterior adquirente do lote 16. Eis, pois, que não poderá a ré ser responsabilizada por qualquer conduta ilícita, designadamente uma redução do preço.»

Segundo a Relação de Évora, a questão suscitada pela demandada «prender-se-á com a constituição de uma servidão de passagem por destinação do pai de família (a ré)», eventualmente subsistente sobre o lote 16, cuja utilização pelos autores é impedida pelos proprietários deste lote, questão esta, todavia, estranha ao objecto do recurso e até ao objecto da acção, estando, por conseguinte, excluída dos poderes de cognição do tribunal.

De qualquer modo, os intervenientes também não podem ser responsabilizados na presente acção, pois nada têm a ver com reduções de preços, nem com as indemnizações pedidas por danos das viaturas e exposição dos autores às intempéries. Pelo menos «enquanto não forem convencidos quanto ao terem o seu lote onerado com uma servidão de passagem».

3. Contra a decisão reagem inconformados os autores mediante a presente revista, sintetizando a alegação nas conclusões seguintes:

3.1.«A Sociedade recorrida submeteu à aprovação da autoridade administrativa um projecto de construção de duas moradias, no qual não estava prevista a existência, em cada um dos prédios de garagem nem de acesso à garagem;

3.2.«Licenciou as obras de construção, obteve a respectiva licença de habitabilidade sem que alguma vez previsse ou apresentasse como fazendo parte dos prédios, qualquer garagem;

3.3. «Contudo construiu as garagens com o prédio, após o que e para fazer inscrever na Repartição de Finanças e na competente Conservatória do Registo Predial os prédios que havia construído, incluiu neles e em cada um deles, a existência de uma garagem;

3.4. «Da mesma forma negociou e contratou com os recorrentes, autores, dois prédios urbanos incluindo em cada um deles uma garagem, fazendo crer a estes últimos que estavam servidos de um acesso às garagens;

3.5. «Sendo certo que, pelo facto do Cartório Notarial numa das duas escrituras públicas de compra e venda dos dois prédios não incluir, na sua composição, a garagem, nem por isso se pode entender que tal omissão retire conteúdo negocial à existência de garagem;

3.6. «É que a identificação, aleatória, do prédio, feita pelo Cartório Notarial, que pode ou não incluir todas as suas partes componentes, não caracteriza o conteúdo negocial, sendo relevante a descrição predial e fiscal como declarações do vendedor, que neste caso, foram feitas por ele;

3.7. «Até porque os dois prédios em causa, mostram os autos, são exactamente iguais e o Cartório Notarial identificou um com o elemento garagem e outro não, além de que provado ficou que ‘o preço pago pelos autores levou em conta a existência de garagem’;

3.8. «Os autores cumpriram os contratos pagando o respectivo preço e a ré não cumpriu, ou melhor, cumpriu defeituosamente na medida em que vendeu dois prédios, com garagem, vindo a verificar-se que, não obstante existirem garagens, não proporcionou a ré os meios adequados para que os autores tenham acesso a essas garagens;

3.9. «Sendo que um dos efeitos do incumprimento defeituoso é a atribuição ao credor (autores) do direito a ver reduzido o preço;

3.10. «Incumbe ao devedor - recorrida - provar que a falta de cumprimento ou cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua - conforme o artigo 799.° do Código Civil, o que manifestamente não fez;

3.11.«Invertendo-se o ónus da prova não é aos credores (autores) que têm de provar que adquiririam os prédios por preço inferior mas sim ao devedor (recorrida) que tem de demonstrar que os autores não teriam adquirido por preço inferior, se conhecessem a impossibilidade de utilizar a garagem;

3.12. «O que manifestamente não fez;

3.13. «Além de que a recorrida não actuou de boa fé, como entende o douto acórdão recorrido, pois, bem sabendo aquela que submeteu à aprovação da autoridade administrativa um projecto que não continha garagens nos prédios, que não obteve licença de habitabilidade de prédios com garagens, ainda assim fez declarar, quer na Repartição de Finanças, quer na competente Conservatória do Registo Predial, a existência de garagens nos prédios;

3.14. «Vindo depois a ‘remediar’ a situação que ela recorrida criou, fazendo uma passagem ‘inquinada’ geradora de conflitos entre autores e interveniente;

3.15. «Sendo certo que inexistem os requisitos da constituição de servidão por destinação do pai de família como previsto no artigo 1549.° do Código Civil, desde logo porque o recorrido foi dono de três prédios urbanos, individualizados, o que se não compagina com a figura prevista naquela disposição legal;

3.16. «Além de que, nada justifica tratamento diferente, a aplicação, a esta servidão do regime estabelecido no artigo 1550.° do Código Civil, segue-se que a servidão só recai sobre prédios rústicos e não urbanos como no caso dos autos;

3.17. «Em suma, demonstrando-se pela prova assente nos autos que a recorrida cumpriu defeituosamente os contratos que celebrou com os autores, o efeito desse incumprimento pretendido pelos mesmos - redução do preço -, na justa medida em que demonstra a matéria de facto assente, é legítimo;

3.18. «Pelo que, o douto acórdão recorrido, ao não dar provimento ao recurso deduzido pelos recorrentes, violou o disposto nos artigos 911.°, n.° 1, 799.°, 1549.° e 1550.° do Código Civil.»

4. A ré contra-alega, pronunciando-se pela confirmação do acórdão sub iudicio.

III

1. Coligidos em conformidade com o exposto os necessários elementos de apreciação, cumpre decidir.

Como introdutoriamente se adiantou, a presente revista tem por objecto as seguintes questões: a) de saber se houve cumprimento defeituoso das compras e vendas das moradias litigiosas, por defeito de acesso às respectivas garagens; b) em caso afirmativo, se a ré, e/ou os intervenientes respondem pela reduções dos preços e indemnizações pedidas.

A sua dilucidação compreende naturalmente o trilho de um certo percurso por temas intermediários, que se abordará nos termos seguintes.

2. Desde logo, está provado que a ré vendeu aos autores as duas moradias descritas nos autos, compreendendo qualquer delas uma garagem.

Objecções foram apenas suscitadas, como vimos na sentença, quanto à garagem da moradia dos 1.os autores, pelo facto de a escritura respectiva não lhe fazer menção.

Pensa-se, todavia, não serem legítimas dúvidas de que a garagem existente nessa moradia, objecto da segunda venda, em 28 de Março de 1995, foi na realidade também objecto da alienação. Designadamente pelas razões que seguem.

Primeiro porque, conforme os documentos matriciais e registrais, a moradia vendida compreendia realmente uma garagem (supra, II, pontos de facto 1.1., 1.2. e 1.3.; 1.4. e 1.5.; 1.6.; 1.12. e 1.13.).

Segundo porque, realizada a compra e venda, é um facto que os 1.os autores utilizaram a garagem durante anos (idem, pontos 1.22., 1.24. e 1.25 e segs.).

O preço da moradia, em terceiro lugar, compreendeu a garagem (idem, ponto 1.33.).

Acresce que a moradia dos 1.os autores sofreu uma desvalorização equivalente a 10% do preço (idem, ponto 1.36.), devida obviamente à falta de acesso à respectiva garagem.

Flui, por conseguinte, de semelhantes factos, se não se erra, que o contrato de compra e venda da mesma moradia deve ser normativamente interpretado, à luz do n.º 1 do artigo 236.º do Código Civil, no sentido de abranger a garagem nela existente apesar de esta não ter sido especificada na escritura.

Aliás, a Relação extraiu, se bem se interpreta, dos factos provados a presunção de que, segundo acordo da vendedora e dos compradores, a garagem em apreço fora objecto do negócio, sendo, portanto, nesse sentido que valem as declarações negociais plasmadas na escritura (artigo 236.º, n.º 2).

3. Posto isto, todos os autores utilizaram as garagens das duas moradias desde a sua aquisição, em 15 de Dezembro de 1994 e 28 de Março de 1995, fazendo-o com os seus automóveis, diariamente, pelo único acesso de que dispunham, algures, através do lote 16, até que uma outra moradia idêntica edificada pela ré neste seu lote foi alienada aos intervenientes em 9 de Janeiro de 1998, e estes, em meados do mês, invocando o seu direito de propriedade do lote, vieram a colocar um portão na passagem, barrando definitivamente o acesso dos autores às garagens das moradias.

Observe-se, perspectivando no conspecto descrito a responsabilidade contratual da ré, nomeadamente, accionada mediante a presente acção, que um problema fundamental reside em saber se o impedimento levantado pelos intervenientes quanto ao acesso dos autores às suas garagens emana ou não do legítimo exercício do seu direito de propriedade sobre o lote ..., questão que a despeito da sua relevância a prova produzida não permite dilucidar.

Com efeito, só na primeira hipótese poderia a ré responder por cumprimento defeituoso dos contratos de compra e venda das moradias dos lotes ... e ..., que incluíam as garagens e, pela natureza das coisas, o acesso a estas, o qual haveria resultado eliminado em sequência da transmissão da propriedade do mesmo pela ré integrada na alienação do lote ....

Na segunda hipótese, caso os intervenientes não tenham agido ao abrigo dos seus poderes de proprietários, mas abusivamente, então a impossibilidade do acesso seria da responsabilidade deles e nem sequer se poderia pensar em precedente incumprimento ou cumprimento defeituoso por parte da ré.

4. Pois bem. Numa das suas conclusões chave (supra, II, 3.10.) aduzem os recorrentes competir à ré recorrida, conforme o artigo 799.º, n.º 1, do Código Civil (cfr. também o artigo 344.º, n.º 1), provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua, prova que a ré manifestamente não conseguiu alcançar.

Observar-se-á, no entanto, em contraponto impender basicamente sobre o credor a prova do facto ilícito do incumprimento como elemento constitutivo do seu direito (artigo 342.º, n.º 1) (3), um ónus probatório que o autores não lograram cumprir, obstando por si só à procedência, quer contra a ré, quer contra os intervenientes, dos pedidos de redução do preço e de indemnização deduzidos pelos autores.

É certo que a sentença concluiu, como se constatou oportunamente, pela existência do defeito da falta de acesso às garagens, traduzindo cumprimento defeituoso.

Não se trata, porém, de construção jurídica que possamos subscrever, pois acabámos de notar que na segunda hipótese há momentos equacionada - de impedimento ao acesso, ilegitimamente levantado por parte dos intervenientes - nem sequer se poderia falar de semelhante forma de inadimplemento da ré.

5. Nos termos expostos, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista, confirmando, com as diferenças de fundamentação apontadas, o acórdão recorrido.

Custas pelos autores recorrentes (artigo 446.º do Código de Processo Civil).

Lisboa, 16 de Dezembro de 2004

Lucas Coelho

Bettencourt de Faria

Moitinho de Almeida

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(1) Na organização da especificação saltou-se por cima da alínea D).

(29 Citam-se neste sentido Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 4.ª edição, página 205.

(3) Neste sentido, Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 7.ª edição (Reimpressão da 7.ª edição - 1997), Almedina, Coimbra, Julho de 2001, pág. 101; acórdão deste Supremo Tribunal, de 19 de Fevereiro de 2004, na revista n.º 4170/03, 2.ª Secção.