Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

I - AA e BB, casados entre si, instauraram ação declarativa, sob a forma do processo comum, contra:

1ª - CCe

2ª - DD, Ldª,

pedindo o reconhecimento do seu direito legal de preferência na aquisição por parte da 2ª R. à 1ª R. do prédio urbano sito na R. ........, freguesia e concelho de Olhão, substituindo-se à 2ª R. compradora, sendo esta condenada a proceder à respetiva entrega.

Alegaram que, na constância do casamento dos AA., celebrado em 3-9-77, sem convenção antenupcial, o A. marido outorgou contrato de trespasse do estabelecimento comercial de papelaria instalado no r/c do identificado prédio que era propriedade da 1ª R., negócio por via do qual lhe foi transmitida a posição de arrendatário dessa parte do imóvel.

Os AA. tomaram conhecimento, em 17-11-14, na sequência de receção de uma carta que lhes foi enviada pela 2ª R., que esta havia adquirido o prédio onde o locado se integra, sendo certo que nenhuma das RR. deu a conhecer aos AA., por qualquer forma, a venda projetada - preço, data, hora e local da outorga da escritura ou outro título de formalização, identificação do comprador, termos e condições do pagamento -, elementos de que apenas vieram a ter conhecimento aquando da obtenção da certidão da escritura pública de compra e venda, em 13-4-15.

Mais alegaram ter recebido da 2ª R., em 30-3-15, uma carta a comunicar a denúncia do contrato de arrendamento e a solicitar a entrega da parte arrendada até ao dia 5-10-15.

A 1ª R. invocou a exceção da caducidade do direito dos AA., alegando ter-lhes dado a conhecer a intenção de venda e os elementos da mesma, em Abril de 2014, tendo-lhes ainda comunicado, já após a realização da hasta pública que foi amplamente publicitada, que o prédio havia sido vendido à 2ª R., com revelação de todos os elementos, nomeadamente do preço final da adjudicação.

Tal comunicação teve lugar no dia 29-7-14 e os AA. nada disseram, sendo certo que a escritura pública de formalização do negócio só veio a ser celebrada em 10-11-14, nas condições há muito conhecidas dos demandantes.

Por isso considera que caducou o direito de preferência que pretendem exercer, quer por nada terem dito no prazo de resposta, quer por terem instaurado a ação para lá do prazo de 6 meses após terem tido conhecimento dos elementos essenciais da venda.

Também a R. DD, Ldª, invocou a exceção da caducidade do direito dos AA., considerando a modalidade de venda, sujeita ao regime constante do DL nº 280/07, de 7-8, tendo ainda invocado a exceção de renúncia ao exercício de direito de preferência e o abuso de direito, para além da falta de depósito do preço dentro do prazo legal.

Deduziu esta 2ª R. contra os AA. pedido reconvencional de condenação no pagamento da quantia de € 85.734,25 ou, sendo a ação julgada improcedente, no montante de € 220.754,75, a título de reparação dos lucros cessantes.

Os AA. responderam à matéria das exceções, alegando que a pretensa comunicação da arrematação não significou a convocação para exercer o direito de preferência legal, nem deu a conhecer todas as cláusulas do negócio, conforme exigido por lei, para habilitar ao exercício do direito.

Ademais alegaram que nas atribuições da 1ª R. CCnão se inclui a possibilidade de promover vendas em hasta pública, termo impropriamente utilizado, não tendo aplicação o DL nº 280/07, de 7-8, citado pela 2ª R. De todo o modo, a entender-se diversamente, a venda seria nula por inobservância das formalidades ali prescritas.

Acrescentaram que o prazo de caducidade previsto no art. 1410º do CC se conta a partir da alienação, coincidindo com a data da celebração da escritura pública que formalizou o negócio, de modo que a ação foi tempestivamente instaurada. Concluíram ainda pela improcedência da reconvenção.

No despacho saneador foi julgada improcedente a exceção perentória de falta de depósito do preço. As demais exceções foram relegadas para a decisão final.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença, na qual, depois de se reconhecer que os AA. eram titulares do direito de preferência, foi julgada procedente a exceção da caducidade desse direito, absolvendo as RR. dos pedidos, e declarou prejudicado o conhecimento do primeiro pedido reconvencional e improcedente o segundo. Condenou os AA. como litigantes de má-fé no pagamento de uma multa no valor de 5 UCs e indemnização a favor da 2ª R., a fixar após audição das partes.

Os AA. apelaram e a 2ª R. apelou subordinadamente na parte em que foi julgado improcedente o pedido reconvencional

A Relação proferiu acórdão em que julgou:

a) Procedente o recurso principal interposto pelos AA., reconhecendo-lhes a persistência do direito a preferirem na venda que a R. CC fez à R. DD, Ldª, tendo por objeto o prédio urbano sito na Rua ...., nº ...... em Olhão, inscrito na matriz sob o art. 2864 e descrito na CRP de Olhão com o nº 0000, substituindo-se à compradora que foi condenada a proceder à respetiva entrega, e absolveu os AA. da condenação como litigantes de má-fé;

b) Improcedente o recurso subordinado interposto pela R DD, Ldª, julgando improcedente o pedido reconvencional formulado em 1º lugar.

Ambas as RR. interpuseram recurso de revista.

No recurso de revista interposto pela 2ª R. DD, Ldª, são suscitadas as seguintes questões:

a) Apreciação da legalidade da modificação da decisão da matéria de facto quanto aos pontos 26. e 27. (da sentença), por não ter sido atendido o depoimento de uma testemunha, devendo manter-se a redação do ponto 26. que foi fixada pela 1ª instância;

b) Inexistência do direito de preferência pelo facto de o arrendamento comercial incidir sobre parte não autónoma de prédio urbano, o que foi clarificado pela recente Lei nº 64/18, de 29-10, que alterou o art. 1091º do CC;

c) Tal questão constitui matéria de direito, de modo que o facto de estar provada a qualidade de arrendatários não conduz a que lhes seja reconhecido o direito de preferência, questão que deveria ter sido apreciada pela Relação e que está ao alcance do Supremo;

d) A falta de comunicação aos AA. para exercerem o direito de preferência mostra-se irrelevante, já que os AA. nem sequer invocaram esse facto na petição, nem foi pela falta de comunicação que deixaram de comparecer na hasta pública que foi realizada, de modo que não poderiam os AA. suscitar essa questão depois do julgamento, impossibilitando uma tomada de posição da recorrente nos articulados e inviabilizando a produção de prova designadamente para efeitos de integração do abuso de direito;

e) De todo o modo a comunicação do projeto de venda e condições foi feita aos AA. pela 1ª R., mediante a entrega de cópia do edital e das condições de venda separadamente a cada um dos AA.;

f) As omissões apontadas a este respeito pela Relação são totalmente irrelevantes, já que os próprios AA. alegaram que estavam convencidos de que nada sucederia ao seu contrato de arrendamento, apesar da anunciada venda;

g) Os AA. souberam da intenção de venda em Abril de 2014 e das condições de venda que, atenta a modalidade, impossibilitavam a prévia indicação do comprador e do preço final, e apenas vieram reagir em Maio de 2015 com a instauração da presente ação;

h) Mesmo depois de saberem o preço da compra e venda e a identidade do comprador que lhes foi comunicada pelas RR., os AA. não manifestaram nenhuma reação e continuaram a pagar as rendas, o que revela que nem o preço nem a identidade do comprador era relevante para si e que os AA. não queriam comprar o prédio ou preferir na compra;

i) Não faz sentido separar o que era do conhecimento de cada um dos AA. que são casados entre e si e vivem na mesma casa;

j) Os AA. não estavam interessados em adquirir o prédio pelo preço mínimo, pelo que também se pode afirmar que não estavam interessado na aquisição por preço superior que veio a se obtido na venda efetuada;

k) A identificação da adquirente foi indiferente para os AA., tanto mais que a A. felicitou a 2ª R. e passou a pagar-lhe a renda, sendo que a identificação do terceiro só terá de ser feita se tal contribuir para a formação da vontade do preferente;

l) A 1ª R. comunicou a cada um dos AA. quer o projeto de venda quer as cláusulas do contrato, entregando-lhes o processo de venda do prédio em causa para que o disponibilizassem a eventuais interessados na compra, como sucedeu com a 2ª R.;

m) O edital a anunciar o ato de venda foi afixado pelo menos 10 dias antes da sua realização, o que permitia aos AA. exercer a preferência em prazo superior aos 8 dias previstos no art. 416º do CC;

n) Os AA. nunca comunicaram que tinham a intenção de preferir na venda, o que deveriam ter feito até ao encerramento da hasta pública, pelo que caducou o direito de preferência;

o) É desajustado entender que a venda dos autos devesse obedecer às disposições legais sobre a venda judicial;

p) De todo o modo a 1ª R. entregou aos AA. a documentação relativa à venda do prédio, o que satisfaz a exigência do art. 819º do CPC sobre a notificação dos preferentes; além disso, os AA. não invocaram na petição nulidade por falta de notificação para a preferência;

q) Os AA. apenas não preferiram porque não quiseram, e não por ter existido qualquer falta ligada à comunicação do projeto de venda ou de outros elementos do negócio, devendo considerar-se caducado o direito de preferência por não ter sido exercido no ato de venda que foi realizado;

r) A interposição da presente ação no contexto que rodeou a venda do imóvel e a atuação dos AA. constitui manifestação de abuso de direito;

s) Condenação dos AA. como litigantes de má fé.

Pelos AA. foram apresentadas contra-alegações onde referiram que não pode ser suscitada a questão da inexistência do direito de preferência, o qual foi reconhecido na sentença da 1ª instância, sem que tenha sido objeto de impugnação, nem sequer através da ampliação do objeto do recurso de apelação

No recurso de revista interposto pela 1ª R. Santa Casa de ...... são suscitadas as seguintes questões:

A) O A. manifestou no seu depoimento que teve conhecimento da intenção da venda do imóvel e das respetivas condições e que não tinha interesse em adquirir o prédio;

B) Ambos os AA. estavam cientes da venda, do respetivo procedimento e das condições desde a data em que o processo lhes foi entregue pela 1ª R.;

C) Para a comunicação da venda não se exige qualquer formalidade especial, sendo relevante que o preferente tenha conhecimento dos elementos essenciais para decidir se exerce o direito de preferência, o que ocorreu no caso concreto;

D) Competia aos AA. comparecer no ato de venda para exercerem o direito de preferência;

E) Além disso, a A. teve conhecimento em 29-7-14 do preço de licitação do imóvel e da identidade da licitante os AA., podendo exercer a preferência no prazo de 8 dias, nos termos do art. 416º do CC;

F) A escritura pública de compra e venda realizada em Novembro de 2014 foi apenas a formalização do negócio que já se tinha concretizado com a arrematação e cujas condições estavam no edital que publicitara o ato de venda, de modo que quando foi proposta a ação, em 7-5-15, já caducara o direito de preferência;

G) Os AA. não são afinal titulares do direito de preferência por serem arrendatários de uma parte não autónoma do prédio.

Pelos AA. foram apresentadas contra-alegações em que foi invocada, além do mais, a ilegitimidade da 1ª R., uma vez que a procedência da ação lhe é objetivamente indiferente. Alegam ainda que não pode ser suscitada a questão nova da inexistência do direito de preferência

II – Quanto à legitimidade da 1ª R.:

Suscitaram os AA. nas contra-alegações a ilegitimidade da 1ª R. para a interposição do seu recurso de revista, considerando que a declaração de procedência da ação de preferência decretada no acórdão recorrido determina apenas a substituição da adquirente pelos ora AA. preferentes. Deste modo, ainda que a 1ª R. seja parte principal na ação, não pode considerar-se vencida, uma vez que o acórdão recorrido não se projeta negativamente na sua esfera jurídica.

Vejamos:

No plano meramente substantivo, a argumentação dos AA. parece encontrar alguma sustentação. Embora a ação de preferência prevista no art. 1410º do CC tenha sido interposta contra a alienante e a adquirente do prédio, o efeito jurídico-patrimonial mais relevante, em caso de procedência, é o de substituição da adquirente pelos preferentes, sem que tal implique a retoma, por parte da transmitente, do direito de propriedade sobre o bem alienado.

Porém, a legitimidade ativa para efeitos de interposição de recurso não se afere apenas através de aspetos de ordem material. Como pressuposto processual, não deixam de ser relevantes também para a sua aferição aspetos de ordem adjetiva, sobressaindo no caso o facto de a 1ª R., alienante, ser parte principal na qualidade de demandada, tendo sido também destinatária do acórdão que favoreceu os AA.

Neste contexto, a legitimidade da ora 1ª R. para a interposição do recurso de revista decorre diretamente da norma do art. 631º, nº 1, do CPC, sem qualquer espécie de dúvida.

Por outro lado, contrariamente ao alegado pelos AA. recorridos, o referido efeito substitutivo não é o único que está em causa quando é declarada a procedência da ação de preferência.

Pressupondo esta a violação, por parte do transmitente, do dever de comunicação do projeto de venda e das condições essenciais do negócio, nos termos do art. 1410º do CC, não está afastada a possibilidade de a decisão que declara a sua procedência poder ser invocada pelo adquirente para eventual responsabilização por danos causalmente ligados àquela atuação.

Nesta medida, de modo complementar, a legitimidade ativa da transmitente relativamente à interposição do recurso de revista também é refletida pelo prejuízo que a procedência da ação lhe poderá acarretar, tendo em conta a sujeição ao dever de comunicação, nos termos do art. 416º, nº 1, do CC.

Por conseguinte, improcede a exceção de ilegitimidade invocada pelos AA., reconhecendo-se à 1ª R. legitimidade para a interposição do recurso de revista.

III - Quanto à matéria de facto:

1. Qualquer das recorrentes questionou a alteração da matéria de facto que foi operada pela Relação, pretendendo que este Supremo Tribunal de Justiça reponha a decisão proferida pela 1ª instância.

1.1. No que concerne à 2ª R., olvida esta que qualquer interferência na decisão da matéria de facto está reservada para os casos previstos no art. 674º, nº 3, do CPC, ou seja, para situações em que tenha havido violação de lei expressa sobre o valor probatório de certos elementos, o que não ocorre no caso concreto.

Na verdade, a pretensão da 2ª R. baseia-se na invocação de que não terá sido ponderado um determinado depoimento testemunhal, matéria em que, como decorre do nº 4 do art. 662º do CPC, a Relação é soberana, já que está unicamente em causa a apreciação de meios de prova sem força probatória plena e sujeitos à livre apreciação, sem qualquer possibilidade de interferência deste Supremo Tribunal de Justiça.

1.2. Diversa é a solução relativamente ao que é pretendido pela 1ª R.

Segundo esta recorrente (conclusão E)) “resultou do depoimento de parte prestado pelo A. marido em sessão realizada no dia 2-2-16 e que ficou registado em suporte digital … e assentada na ata dessa sessão que o A. tomou conhecimento da intenção de venda do imóvel, por parte da 1º R., bem como das respetivas condições na data da sua afixação, também no seu estabelecimento, e que tal documentação foi entregue pessoalmente à A. que a recebeu e se disponibilizou a entregar as chaves a quem fosse visitar o prédio”.

Concluiu ainda que o A. marido, “nessa altura, tomou conhecimento de todas as condições do negócio a realizar pela consulta do processo e que resultou ser em Abril de 2014” e que “manifestou por mais de uma vez no seu depoimento que não tinha manifestado interesse em adquirir o prédio e que não era sequer a sua intenção manifestar quando soube do negócio …” (conclusões F) e H)).

Trata-se de factos que respeitam apenas ao A. marido mas que correspondem ao que, por outra via, foi considerado provado pelas instâncias relativamente à A. mulher.

Ora, as declarações do A. marido, em sede de depoimento de parte, além de terem ficado gravadas, foram registadas, por escrito, na ata da sessão da audiência de julgamento, dela constando, além do mais, que:

- Declarou que “desde que teve conhecimento de que se iria realizar a hasta pública até intentar a presente ação não manifestou junto da 1ª R. a intenção de adquirir o imóvel”;

- Respondeu também que “consultou o processo que lhe foi entregue pela 1ª R.”, precisamente o processo que, segundo o mesmo, a “1ª R. lhes entregou … para facultar tais elementos a quem lá se deslocasse para procurar informações/manifestar interesse”.

A inserção destes factos na matéria facto a considerar provada é possível por via do disposto no art. 674º, nº 3, do CPC, na medida em que a decisão da matéria de facto fixada pelas instâncias não tenha respeitado a força probatória plena da declaração confessória.

Ora, tais declarações mostram-se prejudiciais ao interesse do A. marido, tendo um valor confessório, pelo que o não atendimento das mesmas na decisão da matéria de facto implicou a violação de norma expressa de direito probatório material que a este Supremo Tribunal de Justiça é lícito sindicar, nos termos do nº 3 do art. 674º do CPC.

Por conseguinte, serão introduzidas modificações devidamente assinaladas no enunciado de factos considerados provados.

O A. marido ainda declarou no mesmo depoimento de parte, relativamente à matéria do art. 8º da contestação da 2ª R., que “esteve afixado no estabelecimento o edital”, enquanto as instâncias consideraram provado apenas que o edital esteve afixado na porta principal do prédio.

Quanto a este aspeto factual, decorrendo apenas do depoimento de parte de um dos litisconsortes, mas repercutindo-se negativamente na esfera de ambos os AA., marido e mulher, não é eficaz relativamente à A. mulher, atento o disposto no art. 353º, nº 2, do CC.

Por este motivo, não será aditado ao leque de factos provados, ainda que venha a servir para, no momento oportuno, caracterizar a conduta do A. marido.

2. Factos provados:

1. Os AA. AA e BB casaram em -.....3, sem convenção antenupcial.

2. Por escritura pública datada de -----82, o A. adquiriu por trespasse um estabelecimento comercial instalado em parte do ........, com entrada pelos nºs de polícia ....., do prédio urbano sito na R. ....., nºs ....., em Olhão, inscrito na matriz sob o art. 2864º, atualmente sob o art. 7479º.

3. Nessa data a R. CC tinha inscrito a seu favor, pela ap. 8----- de 1978/08/23, o direito de propriedade do prédio identificado em 2., descrito na CRP de Olhão sob o nº 0000.

4. Os AA. passaram a pagar-lhe a quantia mensal devida pela utilização da parte do imóvel onde estava instalado o estabelecimento comercial e a R. CC passou a dar-lhes o recibo de quitação e passaram a explorar no estabelecimento comercial a atividade de comércio de papelaria e livraria a retalho.

5. Por deliberação tomada em Assembleia Geral da 1ª R., realizada em 28-3-14, foi autorizada a venda em hasta pública do referido prédio.

6. Para o efeito, foi elaborado o edital nº 01/2014, com o seguinte teor:

“CC

Edital nº 01/2014

HASTA PÚBLICA PARA VENDA DE IMÓVEL SITO DA RUA ......, Nº ........ OLHÃO

EE, Provedor da CC:

FAZ SABER que, por deliberação unânime tomada na reunião da Assembleia Geral, realizada no dia 28 de Março do ano em curso, a CC aprovou a VENDA DO IMÓVEL sito na Rua ......, nº ........, em Olhão, inscrito na matriz sob o art. 2864, e descrito na CRP de Olhão com o nº 0000, bem como a autorização para todos os procedimentos necessários à realização da Hasta Pública.

Assim, torna público que:

A Hasta Pública realizar-se-á no dia 25 de Julho de 2014, pelas 15.00 horas, no Salão do Lar Dr. ......, sito na Av. .......... nº...., em Vila .......... perante a Comissão para esse fim designada.

A Hasta Pública tem por objeto a VENDA DO IMÓVEL SITO NA RUA ........, nº ........, em OLHÃO - prédio inscrito na matriz sob o art. 2864 e descrito na CRP de Olhão com o nº 0000.

Ónus e encargos: dois armazéns sitos no ........ do edifício encontram-se onerados com contratos de arrendamento sem prazo.

O valor da base de licitação do prédio é de € 140.000,00.

O processo estará patente na CC, onde também poderão ser dados quaisquer esclarecimentos.

Só poderão participar no ato da Hasta Pública e licitar pessoas singulares ou coletivas que não estejam em dívida para com o Estado.

Caso alguém pretenda licitar em nome de outrem, deverá fazer-se acompanhar de procuração que lhe confira poderes para tal.

No ato de arrematação da Hasta Pública não serão admitidos lanços de valor inferior a € 2.000,00.

O adjudicatário provisório deverá, de imediato, proceder ao pagamento de 25% do valor da adjudicação.

As imposições fiscais ou quaisquer outros encargos serão da conta do adjudicatário.

A adjudicação será formalizada através da realização de escritura pública a realizar em Cartório Notarial e em data a marcar pela Mesa Administrativa da CC, nos 90 dias seguintes ao dia da arrematação.

Em tudo o omisso no presente Edital, rege o disposto na legislação em vigor.

Para constar e devidos efeitos se lavrou o presente Edital que vai ser afixado em vários locais e é objeto de publicação nos jornais regionais editados na área do Município de Vila Real de Santo António e de Olhão, bem como num jornal de âmbito nacional”.

7. Foram ainda estabelecidas as condições gerais da venda, conf. doc. fls. 227/228.

8. O Edital foi afixado em vários locais, designadamente na Câmara Municipal de Olhão, na Junta de Freguesia de Olhão e na porta principal do prédio, e foi publicitado nos jornais “O Olhanense”, edições de 1 a 15-7-14, “Jornal do Algarve”, edições de 19 a 26-6-14 e “Correio da Manhã”, edição de 10-7-14.

9. Em 2-4-14 as chaves do prédio foram entregues pela 1ª R. à A. no estabelecimento comercial, tendo esta mostrado disponibilidade para abrir a porta do edifício principal a eventuais interessados na aquisição.

10. Nessa data foi, também, entregue pela 1ª R. à A., no estabelecimento comercial, a documentação relativa à venda do prédio, nomeadamente o edital, condições gerais, caderneta predial e planta do prédio.

Acresce ainda que, por declaração confessória do A. marido:

“Desde que o A. marido teve conhecimento de que se iria realizar a hasta pública até intentar a presente ação não manifestou junto da 1ª R. a intenção de adquirir o imóvel”;

- O A. marido “consultou o processo que lhe foi entregue pela 1ª R.”, ou seja, o processo que a “1ª R. lhes entregou … para facultar tais elementos a quem lá se deslocasse para procurar informações/manifestar interesse".

11. Desde esta data, os AA. têm conhecimento da intenção de venda do prédio, preço-base, modalidade de licitação, data de realização da hasta pública, condições de participação e data previsível para realização da escritura pública.

12. Em data anterior a 25-7-14 a gerente da 2ª R. dirigiu-se ao estabelecimento comercial, onde foi atendida pela A., manifestando interesse em visitar o prédio e saber das condições da venda e a A. disponibilizou-lhe os documentos mencionados em 10. e as chaves do prédio.

13. Após tiradas as cópias dos documentos e visitado o prédio, os documentos e as chaves foram devolvidas pela gerente da 2ª R. à A.

14. Passados uns dias, a gerente da 2ª R. voltou a visitar o prédio, acompanhada pelo arquiteto FF, solicitando novamente as chaves à A. e as chaves foram outra vez disponibilizadas e, depois de visitado o prédio, devolvidas à A.

15. No dia 25-7-14 realizou-se a hasta pública no local e hora indicados no edital na qual os AA. não compareceram.

16. A 2ª R. compareceu e apresentou uma proposta de aquisição do prédio pelo valor de € 142.000,00, a qual foi aceite.

17. Em 29-7-14 a 1ª R. recolheu as chaves do prédio junto da A., transmitindo-lhe que havia sido aceite a proposta de aquisição apresentada pela 2ª R. na hasta pública, no valor de € 142.000,00.

18. Nos primeiros dias de Agosto de 2014, a 2ª R. solicitou à 1ª R. as chaves do prédio para iniciar os trabalhos de levantamento e avaliação das necessidades de intervenção no prédio.

19. As chaves foram entregues à gerente da 2ª R. que, numa das idas ao prédio, pouco dias depois, encontrou a A. e nesse encontro GG referiu-lhe ter sido aceite a proposta de aquisição do prédio que apresentou na hasta pública, no valor de € 142.000,00.

20. Entre Agosto de 2014 e Novembro de 2014 a gerente da 2ª R. encontrou por diversas vezes a A., a qual mostrou agrado por existirem novos proprietários do prédio.

21. Em Outubro de 2014, o arquiteto FF, com autorização da A., foi tirar fotografias ao prédio, incluindo o estabelecimento comercial dos AA., apresentando-se como o “técnico ao serviço do novo proprietário” indicando que pretendia efetuar um levantamento integral do imóvel para a realização de projetos das obras.

22. Por escritura pública datada de 10-11-14 a 1ª R. declarou vender o prédio à 2ª R. que declarou aceitar, pelo preço de € 142.000,00.

23. Após 10-11-14 a gerente da 2ª R. fez deslocações frequentes ao prédio, com vista à preparação e elaboração dos projetos de alteração mas em nenhuma dessas ocasiões os AA. demonstraram interesse na aquisição do prédio.

24. O A. recebeu em 17-11-14 uma carta, datada de 14-11-14, enviada pela 2ª R., na qual lhe comunicava que havia adquirido o prédio em que se inclui o arrendado por escritura outorgada em 10-11-14 e informava-o de que a partir de 1-12-14 a renda de € 158,86 deveria ser paga por meio de depósito ou transferência bancária a efetuar para a conta indicada.

25. Após a receção da carta os AA. e a gerente da 2ª R. mantiveram relacionamento cordial, passando os AA. a pagar a renda pela forma indicada por esta.

26. Os AA. nunca comunicaram à 1ª R. a intenção de adquirir o prédio.

Acresce ainda que, por declaração confessória do A. marido, este, “desde que teve conhecimento de que se iria realizar a hasta pública até intentar a presente ação, não manifestou junto da 1ª R. a intenção de adquirir o imóvel”.

27. Os AA. aperceberam-se da intenção da 2ª R. realizar obras no prédio e que havia iniciado trabalhos de arquitetura e engenharia.

28. A 2ª R. enviou ao A. marido a carta datada de 30-3-15, subordinada ao assunto “denúncia do contrato de arrendamento urbano de duração indeterminada nos termos e para os efeitos do disposto na al. b) do art. 1101º e do n.º 1 do art. 1103º, ambos do Código Civil” comunicando, na qualidade de senhoria, a denúncia do contrato de arrendamento e solicitando a entrega da parte arrendada até ao dia 5-10-15, invocando a intenção de submeter o locado a obras de demolição e remodelação profunda para construção de uma unidade turística, conf. cópia que consta de fls. 63/64.

29. Os AA. obtiveram uma certidão da escritura pública de compra e venda em 13-4-15.

30. Os AA. não possuíam, em 25-7-14 e 10-11-14, impostos em dívidas.

31. A 2ª R. adquiriu o prédio para revenda.

32. A 2ª R. tem inscrito a seu favor pela ap. 2019 de 10-11-2014, o direito de propriedade do prédio.

33. Com as deslocações ao prédio, preparação e análise do projeto de alteração e licenciamentos do prédio, a gerente da 2ª R. despendeu tempo não apurado; suportou custos com as deslocações entre Olhão e Lisboa em valor não apurado; despendeu € 10.147,50 com o projeto de arquitetura e especialidades para Unidade de Alojamento Turístico a executar no prédio, adjudicado à empresa “HH Ldª”; despendeu € 108,25 com um parecer sobre o projeto de segurança contra incêndios da autoridade nacional de proteção civil para o prédio (recibo de fls. 184, emitido em 7-1-15); despendeu € 12.300,00 com consultoria a investimentos imobiliários, adjudicado à empresa “II, Ldª” (mediante trf. bancária efetuada em 5-2-15 – docs. de fls. 186 a 188); despendeu € 15,00 com certidão de registo predial permanente para anexar ao projeto de arquitetura a entregar na C. M. Olhão, em 25-2-15 (docs. de fls. 189/190); e despendeu € 10,00 com a taxa de entrega do projeto de arquitetura na C. M. Olhão, pagos em 19-3-15 (doc. de fls. 192).

34. A 2ª R. celebrou com a sociedade JJ, S.A., um acordo, constante de fls. 207/215.

35. A 2ª R. submeteu o projeto de arquitetura a apreciação camarária em 19-3-15, vindo a ser notificada da decisão de deferimento em 29-4-15.

IV – Quanto à matéria de direito:

1. Importa decidir, em primeiro lugar, da oportunidade da questão que foi suscitada por ambas as RR. nas alegações de recurso no sentido de se declarar que os AA. nem sequer são titulares do direito de preferência, atenta a sua qualidade de arrendatários comerciais de parte não autónoma de prédio urbano, em face do que se dispunha o art. 1091º do CC na redação vigente em 2014.

1.1. Nos termos do referido normativo, o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda do local arrendado há mais de 3 anos, regulando-se deste modo o direito de preempção de forma algo diversa da que resultava do anterior RAU.

Ainda assim, as dúvidas interpretativas acerca desse regime jurídico não cessaram, continuando a debater-se em torno daquele preceito duas correntes jurisprudenciais e doutrinais, uma no sentido de que o direito real de aquisição era extensivo ao arrendatário de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal e outra, de sentido oposto, negando o direito nesses casos e reservando-o para aqueles em que o arrendamento incidisse sobre todo o prédio ou sobre parte autónoma de prédio urbano.

O confronto encontra-se enunciado no Ac. do STJ de 18-10-18, 3131/16, em www.dgsi.pt, deste mesmo coletivo, no qual foi apos