Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A" - falecido na pendência da acção e a quem sucederam, devidamente habilitadas, B, C e D - pede que se declare nulo o contrato de arrendamento, que celebrara com E, sobre a loja ... do seu prédio sito na rua Filipe da Mata, em Lisboa, para o exercício da indústria hoteleira e que a ré seja condenada a restituir-lhe «o gozo da loja arrendada, através da entrega imediata da mesma livre e devoluta e do valor correspondente àquele gozo no período desde 01.06.96 até à efectiva entrega, à razão de 130.000$00 mensais, deduzindo-se as quantias entregues pela R. ao Autor a título de renda.».

A ré contesta, alegando, além do mais, que o contrato é de promessa e não definitivo, pelo que, deduzindo reconvenção, pede:

- a execução específica do contrato, ou, que o tribunal fixe prazo ao autor para cumprir a promessa;

- no caso, porém, de se entender que se trata de um contrato de arrendamento nulo por falta de forma, deverá ser indemnizada pelo autor das benfeitorias necessárias efectuadas na fracção e que montam a 2.520.000$00, bem como nos danos, por perdas e lucros cessantes, relacionados nomeadamente com o valor do direito ao arrendamento e trespasse do estabelecimento e com as perdas decorrentes da interrupção da laboração.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença que, julgando procedente a acção e parcialmente procedente a reconvenção, condenou:

- a ré a entregar de imediato ao autor o estabelecimento comercial instalado na loja nº. ... da rua Filipe da Mata e ainda a pagar-lhe a quantia correspondente a 130.000$00 mensais, desde Janeiro de 1998 até à entrega;

- o autor a pagar à ré a quantia que, na altura dessa entrega, corresponder ao direito ao trespasse e arrendamento daquele estabelecimento, valor esse a liquidar-se em execução de sentença.

Inconformado com esta parte que o condenou, o autor apelou da sentença.

A Relação de Lisboa, porém, negou provimento à apelação, o que levou o autor (ora, as suas sucessoras) a pedir revista do acórdão, formulando as seguintes conclusões:

1. A recorrida deixou de pagar as rendas acordadas em contrato de arrendamento comercial declarado nulo, o que deu causa à presente acção, na qual,

2. Exactamente porque o citado contrato era nulo, não foi pedida a resolução do contrato e o despejo imediato mas, sim e em consequência da nulidade, a restituição do que o autor havia prestado, tudo nos termos do artigo 289º, nº. 1 do CC.

3. Por via da declaração de nulidade do contrato de arrendamento não pode a recorrida obter mais do que obteria caso o contrato fosse válido e por ela não fosse cumprido, como foi o caso dos autos, o que

4. Sempre excederia os limites impostos pela boa fé (artigo 334º, CC).

5. Nos termos do artigo 289º, nº. 1 do CC, o autor reconvindo apenas tem de restituir o que haja recebido, não podendo, de modo algum, entender-se que aquele tenha recebido um direito ao trepasse e arrendamento, pois

6. O trespasse implica a transmissão de um estabelecimento (artigo 115º, RAU) que continua pertencendo à recorrida e que esta poderá transferir para outro local.

7. E nem a recorrida detinha qualquer direito ao trespasse e arrendamento antes de celebrado o contrato dos autos, não podendo, pois, ser restituída de algo que não existia na sua esfera patrimonial.

8. À recorrida assiste pois e apenas, nos termos do artigo 289º, nº. 1 do CC, o direito a ser restituída do valor das obras que haja efectuado no prédio dos autos e nunca ao valor de um direito ao trespasse e arrendamento.

9. Ao confirmar a douta sentença que condenou o reconvindo a pagar à recorrida a quantia correspondente ao direito ao trespasse e arrendamento do estabelecimento a liquidar em execução, o douto acórdão recorrido violou o disposto nos artigo 115º do RAU e 289º do CC, pelo que

10. Deve ser dado provimento ao recurso, revogando-se a decisão recorrida e absolvendo-se as recorrentes do pedido reconvencional.

A recorrida não contra-alegou.

Corridos os vistos cumpre decidir.

São os seguintes os factos provados:

1º- O autor é dono do prédio urbano sito em Lisboa, na rua Filipe da Mata, ..., ... e ...;

2º- Ambas as partes subscreveram o documento de fls. 10 a 12, intitulando-o «contrato promessa de arrendamento»;

3º- Nesse escrito, o autor, intitulando-se senhorio, promete dar de arrendamento à ré e esta o tomar, a loja nº. ... do prédio descrito em 1º, escrito esse datado de 3/7/96;

4º- Na cláusula 2ª do contrato em causa estabelece-se: «A partir de 1/6/96, o arrendatário procederá à ocupação e utilização do espaço prometido arrendar, com a contrapartida prevista na cláusula 4ª.2, reportando-se o início do arrendamento a 1/6/96.»;

5º- Na cláusula 4ª do mesmo contrato estabelece-se: «Como contrapartida da ocupação e utilização do local prometido arrendar, o arrendatário pagará, a partir de 1/6/96 a quantia mensal de 130.000$00, no 1º dia útil do mês anterior àquele a que respeita, através de transferência para a conta nº. 0001/08/111807.4 do BPSM da Rua do Ouro, do senhorio ou em qualquer outro local que venha por este, a ser indicado. As actualizações da renda serão as que resultarem da lei e dos coeficientes anualmente fixados pela Portaria Governamental.»;

6º- A primeira actualização da renda ocorrerá um ano após a data do pagamento da 1ª renda;

7º- A data da escritura pública do arrendamento será fixada pelo senhorio, o qual indicará a hora e o cartório notarial respectivo, com 15 dias de antecedência, sendo o prazo respectivo estabelecido em benefício do senhorio;

8º- A ré não pagou a quantia mensal de 130.000$00 prevista como contrapartida, nos termos referidos em 5º, respeitante ao mês de Novembro de 1997 e cujo vencimento ocorreu em 1/10/97;

9º- Em 13/11/97 depositou, na conta bancária do autor, o valor de 130.000$00;

10º- A ré vem ocupando e utilizando a loja mencionada em 3º, desde 1/6/96;

11º- Autor e ré querendo vincular-se por escrito relativamente ao arrendamento da loja em causa, para evitar à ré, nesse momento, a despesa da escritura pública, optaram por denominar o contrato a que se reporta o doc. referido em 2º por contrato-promessa de arrendamento, por terem acordado protelar a realização da escritura para data a indicar pelo autor;

12º- A ré deixou de fazer a entrega da contrapartida pecuniária;

13º- Desde 1/6/96 o autor e a ré comportaram-se sempre como, respectivamente, senhorio e inquilina;

14º- A ré para poder manter na loja o restaurante que pretendia explorar teve que efectuar obras;

15º- As quais se traduziram em canalizações para esgotos em PVC para casas de banho, cozinha e balcão; canalizações para água em INO para casa de banho, cozinha e balcão; azulejos de parede até 1m, 5; tecto falso; estucagem, pintura do tecto; pavimentação, renovando a anterior; alteração do W.C. e colocação de paredes e portas da casa de banho; construção de parede até ao tecto falso, a todo o comprimento do corrimão da escada; uma bancada em pedra mármore e estuque; um espelho; louça de casa de banho (bidé, sanitas, autoclismos, lavatório) torneiras e acessórios de ligação para casas de banho, com o valor orçamentado de 1.727.720$00;

16º- Este orçamento sofreu alterações posteriores com adição de alguns trabalhos materiais e variações de preço que constam do escrito de fls. 47, colocando o valor da empreitada em 1.836.377$00, sem IVA;

17º- Foi necessário proceder à adaptação, melhoramento e aumento da instalação do quadro de electricidade, no que a ré despendeu quantia de valor não apurado;

18º- Foi também necessário proceder à instalação de gás, o que importou quantia de valor não apurado;

19º- A ré tem vindo a explorar o restaurante, encontrando-se o mesmo a laborar, tendo a responsabilidade para com fornecedores e credores;

20º- O direito ao arrendamento e trespasse do estabelecimento tem, como valor, 10.000.000$00.

Temos para resolver a seguinte questão: declarado nulo, por falta de forma, um contrato de arrendamento comercial, a arrendatária condenada a restituir o locado, onde instalou e pôs a funcionar um restaurante, tem direito a que o senhorio lhe pague o valor (que tiver aquando da entrega e a liquidar em execução) do direito ao arrendamento e trespasse do referido estabelecimento comercial, conforme decidiram as instâncias, ou apenas ao valor das obras que teve de realizar no locado para exercer essa actividade, como defendem as recorrentes?

Dispõe o nº. 1 do artigo 289º do Código Civil - diploma a que pertencerão todos os artigos doravante citados, sem outra menção - que, tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.

Prescrevendo o seu nº. 3 que é aplicável em qualquer dos casos previstos nos números anteriores, directamente ou por analogia, o disposto nos artigos 1269º e seguintes.

A regra, portanto, é a de que a declaração de nulidade tem eficácia retroactiva, tudo se passando como se o contrato nunca tivesse sido celebrado, sem esquecer, porém, que, apesar do vício que afectou a validade do negócio, este, de facto, não deixou de produzir efeitos que têm de ser considerados na ulterior composição das relações entre as partes contratantes.

É por isso que tem vindo a ser entendimento pacífico neste Supremo Tribunal - cfr., só para citar os mais recentes, os acórdãos de 13/2/2003, 22/5/2003 e de 6/10/2003, Sumários, nºs. 68º-34, 71º-59 e 74º-58, respectivamente - que, no caso de contrato de arrendamento nulo e atento o princípio da correspectividade ou da correlatividade prestacional, as rendas solvidas não devem ser restituídas e as subsequentes devem continuar a ser pagas até à entrega do locado, pois que elas traduzem o correspectivo/correlativo da utilidade do gozo do prédio, utilidade que não é passível de restituição.

(Na conformidade deste entendimento assim foi decidido nesta acção, com a procedência total do pedido).

Relativamente à coisa restituenda e por remissão expressa do nº. 3 do artigo 289º (acima transcrito), deve observar-se o disposto:

- no artigo 1269º, quanto à perda ou deterioração;

- nos artigos 1270º e 1271º, quanto aos frutos;

- no artigo 1272º, quanto aos encargos;

- no artigo 1273º, quanto às benfeitorias.

No que concerne especificamente às benfeitorias estatui este artigo 1273º que:

- tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela (nº. 1);

- quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa (nº. 2).

Por sua vez, o nº. 1 do artigo 216º define benfeitorias como sendo todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa e os nºs. 2 e 3 do mesmo artigo classificam as benfeitorias de:

- necessárias (as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa);

- úteis (as que, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, lhe aumentam, todavia, o valor);

- voluptuárias, (as que, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante).

Ora, está provado que, para manter na loja o restaurante que pretendia explorar, a ré teve que:

- efectuar as obras discriminadas supra sob o nº. 15º, que lhe custaram 1.836.377$00, sem IVA;

- proceder à adaptação, melhoramento e aumento da instalação eléctrica, bem como à instalação de gás, no que despendeu quantias não apuradas.

Estamos, assim, perante benfeitorias, que, apesar de indispensáveis ao funcionamento do restaurante, não podem ser qualificadas de necessárias, uma vez que, de acordo com a já analisada classificação legal, não se destinaram a evitar a perda, destruição, ou deterioração do arrendado.

No entanto, é indiscutível - porque notório (artigo 514º, nº. 1 do Código de Processo Civil) - que aumentaram o valor da loja arrendada e que, pela sua natureza, não são susceptíveis de levantamento sem detrimento desse espaço onde foram aplicadas.

São, por isso, benfeitorias úteis, de cujo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa, assiste à recorrida o direito a ser ressarcida pelas habilitadas sucessoras do recorrente, conforme prevê o nº. 2 do artigo 1273º.

Este direito de a recorrida ser indemnizada pelas referidas benfeitorias foi reconhecida pelas instâncias.

Entenderam, no entanto, que se, com essas obras, a recorrida valorizou a loja ao ponto de nela instalar um estabelecimento comercial de restaurante, que se encontra a laborar, e não podendo ser restituída agora a loja no estado em que a recebeu, deverão as recorrentes pagar-lhe o valor que corresponder, à data da entrega do estabelecimento, ao respectivo direito ao arrendamento e trespasse, considerando-se englobada nesse valor a indemnização pelas referidas obras.

Salvo o devido respeito, entenderam mal.

Como se acabou de analisar e decorre claramente do artigo 289º, as partes contratantes de um negócio que venha a ser anulado ou declarado nulo têm apenas direito:

- a serem restituídas de tudo que tenham prestado;

- a serem indemnizadas pela perda ou deterioração da coisa, ou pelos frutos, encargos e benfeitorias, nos termos dos artigo 1269º e seguintes.

Ora, como bem salientam as recorrentes, a recorrida não detinha qualquer direito ao trespasse e arrendamento antes de celebrado o contrato dos autos, pelo que não pode ser restituída ao valor de algo que não existia na sua esfera patrimonial.

E, por força da declaração de nulidade do contrato de arrendamento, é claro que, também hoje, não se pode considerar detentora de qualquer direito ao arrendamento.

Quanto ao direito ao trespasse, inerente ao estabelecimento comercial de restaurante que a recorrida instalou e pôs a funcionar na loja das recorrentes, é evidente que esse direito lhe pertence, como indiscutivelmente lhe pertence o estabelecimento comercial, na sua complexa composição jurídico-económica de coisas corpóreas e incorpóreas.

Como tal, pode dispor dele livremente, vendendo-o a quem nele estiver interessado, ou prosseguindo pessoalmente a sua exploração.

Sempre, porém e em qualquer dos casos, fora da loja das recorrentes, em cuja desocupação foi já condenada.

Efectivamente, não pode a recorrida exigir que as recorrentes passem a ser as suas trespassárias forçadas, designadamente sob o pretexto, aceite pelas instâncias, de que a loja ficou valorizada com a instalação e o funcionamento do estabelecimento.

Entender assim equivaleria a considerar o estabelecimento, qua tale, uma benfeitoria útil e insusceptível de levantamento, nos termos e para os fins do artigo 1273º.

Ora, embora as obras realizadas no local onde se encontra instalado um estabelecimento comercial, indispensáveis ao seu funcionamento, possam ser consideradas, na definição do artigo 216º e para os efeitos do artigo 1273º, benfeitorias - como é o caso das dos autos, atrás referidas -, é evidente que ele próprio, a universalidade jurídica que o caracteriza não pode ser qualificado como tal.

De qualquer modo, ainda que aceitemos - para efeitos argumentativos e no circunstancialismo concreto - qualificá-lo como benfeitoria, não poderíamos deixar de enquadrá-la na categoria das benfeitorias úteis, absolutamente susceptível de ser levantada sem qualquer detrimento para a loja das recorrentes, onde se encontra instalado e a funcionar.

Efectivamente, e como já dissemos, nada impede que o estabelecimento comercial de restauração da recorrida, sob a sua titularidade ou de outrem, prossiga a sua actividade noutro local.

Assiste, assim, toda a razão às recorrentes, quando defendem que a recorrida tem direito apenas a ser ressarcida pelas obras que realizou na loja e nunca pelo valor do direito ao trespasse e arrendamento do (seu) estabelecimento comercial aí instalado e a funcionar.

Na verdade, e para finalizar, face ao já analisado artigo 289º, o direito indemnizatório da recorrida circunscreve-se ao valor das referidas benfeitorias, não abarcando, consequentemente, os danos pelas perdas e lucros cessantes relacionados quer com o dito direito ao trespasse e arrendamento, quer com a interrupção da laboração, por ela reconvencionalmente alegados.

DECISÃO

Pelo exposto concede-se a revista e revoga-se o acórdão recorrido, em consequência do que as autoras vão condenadas a pagar à ré - não o valor, à data da entrega da loja e a liquidar em execução de sentença, do direito ao trespasse e arrendamento do estabelecimento comercial -, mas antes o montante global, a liquidar em execução de sentença, resultante da soma das quantias que ela despendeu com as obras discriminadas supra sob o nº. 15º (com o valor de empreitada orçamentado em 1.836.377$00, sem IVA), com as de adaptação, melhoramento e aumento da instalação do quadro de electricidade e com as de instalação de gás.

Por sua vez e consonantemente, a ré vai condenada a entregar de imediato às autoras, não o estabelecimento comercial, mas sim - de acordo, aliás, com o pedido - a loja identificada nos autos, livre e devoluta, mantendo-se tudo o mais decidido.

Custas, em todas as instâncias, pelas autoras e pela ré, na proporção do respectivo decaimento.

Lisboa, 17 de Junho de 2004

Ferreira Girão

Luis Fonseca

Lucas Coelho