Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

1. No Tribunal Judicial da Comarca de Oliveira de

Azeméis, A e mulher B intentaram a presente acção, com a forma sumária, contra "C", pedindo que fosse decretada a resolução de um contrato de arrendamento que outorgaram, como senhorios, com a Ré, alegando, em resumo, que esta, no local arrendado, sem consentimento dos Autores, permitisse que outras duas sociedades, com objectos sociais diferentes dos da Ré, se instalassem no local, cedendo o uso deste a elas.

A Ré contestou, alegando que apenas ela ocupa o locado, sucedendo apenas que algumas empresas para as quais presta serviços de contabilidade declararam ter a sua sede no local arrendado, por questões de rentabilidade de serviços.

Efectuada a audiência de julgamento, foi proferida sentença no sentido de absolver a Ré do pedido.

2. Os Autores apelaram. A Relação do Porto, por acórdão de 30 de Maio de 1996, julgou procedente a apelação e, em consequência, decretou a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre Autores e Ré, e condenou a Ré a despejar imediatamente o arrendado e a entregá-lo aos Autores livre de pessoas e bens.

3. A Ré C pede revista - revogação do acórdão recorrido e manutenção do decidido na 1. instância - formulando conclusões no sentido de que não houve da sua parte violação das obrigações impostas na alínea f) do artigo 1038 do

Código Civil dado não ter cedido a outrem o local arrendado, de sorte que não assiste aos Autores direito de resolução do contrato nos termos da alínea f) n. 1 do artigo 64 do R.A.U..

4. Os Autores/recorridos apresentaram contra-alegações onde pugnam pela manutenção do acórdão recorrido.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

II

Questões a apreciar no presente recurso.

A apreciação e a decisão do presente recurso passa pela análise, conforme se sublinhou, da questão de saber se assiste aos Autores o direito à resolução do contrato de arrendamento em causa por a Ré ter cedido parte do locado arrendado a outrem.

Abordemos tal questão.

III

Se assiste aos Autores o direito à resolução do contrato de arrendamento em causa por a Ré ter cedido parte do locado arrendado a outrem.

1. Elementos a tomar em conta: a) Os autores são donos de um prédio urbano constituído por cave e rés-do-chão, destinado a comércio, sito na

Avenida ..., em Oliveira de Azeméis. b) Por acordo escrito datado de 28 de Setembro de 1984, os Autores deram de arrendamento à Ré a referida cave e rés-do-chão. c) Por escritura pública datada de 10 de Abril de 1987 foi alterado o pacto social da Ré, passando a denominação a ser "C". d) O local arrendado destinou-se a nele ser exercida a actividade de contabilidade informática, assistência técnica ao mesmo e venda de material de escritório, nele fazendo a Ré a contabilidade de várias empresas. e) Por escritura pública datada de 27 de Setembro de 1988, foi constituída uma sociedade comercial denominada "D", sendo o seu objecto a fabricação e comercialização de brindes publicitários, serigrafias e tampografias. f) Por escritura pública, datada de 28 de Janeiro de 1992, foi constituída uma sociedade comercial denominada "E", constituindo o seu objecto a fabricação e montagem de estruturas em alumínios para interiores e exteriores, resguardos para banheiras e portas de fole e basculantes. g) Segundo a mesma escritura pública de 27 de Setembro de 1988 a sociedade "D" tem a sua sede na Avenida ..., na cidade de Oliveira de Azeméis e foi constituída por F e G. h) Segundo a escritura de 28 de Janeiro de 1992, a sociedade "E" tem a sua sede no mesmo local e foi constituída por H e pela Ré C. i) no registo comercial consta, na descrição, que as referidas sociedades têm a sua sede no local arrendado.

Além desta matéria fáctica fixada pela Relação, veio o

Tribunal da Relação do Porto a inferir, com base no facto de as sociedades em causa terem a sua sede no local arrendado, que era no local arrendado que deveriam, em regra, ser citadas para qualquer acção judicial (artigo 234 n. 3 do Código de Processo Civil) ou notificada de qualquer acto, judicial ou extra judicial, que devem levar-se ao seu conhecimento, sendo aí que receberiam toda a correspondência que terceiros lhe dirigissem e que o Fisco efectuaria as inspecções que considerasse necessárias e convenientes.

Tais inferências estariam correctas e seriam consideradas matéria de facto a tomar em conta caso se apresentassem como desenvolvimento lógico de factos provados (que é o caso, dado estar provado que as sociedades em causa tinham a sua sede no local arrendado) e correspondessem a factos alegados, o que não aconteceu, conforme ressalta de uma análise ao articulado na petição inicial.

2. Posição da Relação e da Ré-recorrente.

2a) A Relação do Porto decidiu assistir aos Autores o direito à resolução do contrato de arrendamento em causa por a Ré ter cedido parte do arrendamento, sem consentimento dos Autores, porquanto:

- por um lado, a própria Ré outorgou na escritura de constituição da sociedade E, consentindo, assim, que a sede da referida sociedade fosse no local arrendado, pelo que deve entender-se que existiu uma relação de comodato desde o momento da constituição pois esta, por intermédio dos seus gerentes, ficou imediatamente a deter e a poder usar o local arrendado.

- por outro lado, mesmo que não pudesse falar-se de um negócio de comodato realizado sem o consentimento do senhorio, o simples facto de a Ré arrendatária ter autorizado, através da declaração de vontade que fez na escritura de Constituição da Sociedade, que esta tivesse a sua sede no local arrendado constituiria, só por si, fundamento de despejo.

2b) A recorrente/Ré sustenta não haver fundamento para a resolução do contrato de arrendamento em causa, com a entrega do local arrendado, porquanto:

- a cedência precária do local arrendado não constitui motivo de despejo e competia ao Autor a prova das características da cedência que alega, sendo certo que não se provou que no arrendado se tivesse instalado qualquer outra firma, fosse a que título fosse;

- o artigo 64 do R.A.U. é taxativo ("O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário..." não sendo de admitir... aplicações analógicas e equiparáveis.

Que dizer?

3. Antes de mais, há que precisar que o objecto de toda e qualquer acção (ou seja, a pretensão do Autor) identifica-se através do pedido e da causa de pedir, elementos estes que se tornam estáveis com a citação do

Réu, salvas as modificações consignadas nos artigos 272 e 273, ambos do Código de Processo Civil (anterior) - artigo 268 do Código de Processo Civil.

Na presente acção a pretensão dos Autores identificou-se através do pedido de resolução de um

Contrato de arrendamento para comércio e consequente entrega da coisa locada, com base (causa de pedir) quer na Ré ter consentido que outrem usasse o prédio arrendado para ramo de negócio diverso daquele a que se destinava quer na Ré ter emprestado parcialmente o prédio arrendado a outrém, conforme ressalta do articulado da petição inicial, sendo certo que tais elementos mantiveram-se inalteráveis após a citação da

Ré.

4. O acórdão da Relação do Porto fundamentou a sua decisão tão somente na segunda causa de pedir invocada e, por tal, a apreciação da questão em análise circunscreve-se a este fundamento: ter a Ré emprestado parcialmente o prédio arrendado a outrém.

5. O fundamento analisado no acórdão recorrido tem o seu assento na alínea f), n. 1 do artigo 64 do R.A.U. que prescreve: "O Senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário ... subarrendar, ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao Senhorio, salvo o disposto no artigo 1049 do

Código Civil".

As situações descritas na norma transcrita estão em consonância com a violação das obrigações impostas ao arrendatário na alínea f) do artigo 1038 do Código Civil, o que equivale dizer que a taxatividade das situações enumeradas naquela alínea (a da alínea f), n. 1 do artigo 64 do R.A.U.) impõe que se considere também taxativas as obrigações impostas ao locatário na alínea f) do artigo 1038 do Código Civil e não exemplificativas como defende HENRIQUE MESQUITA,

Revista Legislação e Jurisprudência, ano 126, página

345.

Só a violação das obrigações impostas na alínea f) do artigo 1038 do Código Civil é que confere ao senhorio o direito de resolução do contrato de arrendamento, de sorte que a inserção de quaisquer outras obrigações por parte do arrendatário, em homenagem ao princípio basilar dos contratos - o da liberdade contratual, artigo 405 do Código Civil - apenas conferirá ao senhorio um direito a indemnização e nunca o direito a resolução, no caso da sua violação.

6. O fundamento invocado na acção e analisado no acórdão recorrido, com base no estatuído na alínea f) n. 1 do artigo 64 do R.A.U. foi o empréstimo, empregue com o alcance de comodato que o artigo 1129 do Código

Civil define como contrato gratuito pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa, móvel ou imóvel, para que se sirva dela, com a obrigação de a restituir.

Trata-se de um contrato real, isto é, que só fica perfeito depois da entrega da coisa pelo comodante ao comodatário, conforme defende a doutrina (MOTA PINTO, Direitos Reais, 1971, página 71; ALMEIDA COSTA, Noções Direito Civil, 1980, página 267; ANTUNES VARELA, Rev.

Leg. e Jurisp., ano 119, página 186) e resulta da própria lei: que diz intencionalmente que o comodato é o contrato pelo qual uma das partes entrega... certa coisa, e não pela qual se obriga a entregar (P. LIMA E

A. VARELA, Código Civil anotado, volume V, 3. edição, página 659).

7. O disposto no artigo 64 do R.A.U. conhece um limite negativo, nos termos do artigo 802 n. 2, do Código

Civil (que diz: "O credor não pode, todavia, resolver o negócio, se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse, tiver escassa importância"), na medida em que encerra um princípio geral de resolução que o artigo 1093 do Código Civil (a que corresponde o artigo

64 do R.A.U.) não deve ter querido afastar, conforme sublinha LOBO XAVIER, Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 116, páginas 180 e notas 30, 31 e

32.

Daqui a necessidade de apreciar o âmbito de aplicação do artigo 802 n. 2 do Código Civil.

8. A "escassa importância", a que se refere o segmento final do n. 2 do artigo 802", traduz-se no carácter propriamente insignificante do não cumprimento (cf.

ANTUNES VARELA, Das obrigações em geral, volume II, 2. edição página 107 e VAZ SERRA, Impossibilidade Superveniente e Cumprimento imperfeito imputáveis ao devedor, no Boletim do Ministério da Justiça n. 47, páginas 58 e seguintes).

Quando poderá dizer-se ser "insignificante o não cumprimento do negócio, de sorte a que o Juiz não aceite o pedido de resolução do mesmo? Por outras palavras, quando deve considerar-se resolutivamente relevante o incumprimento por parte do devedor?

A resposta será encontrada através da adopção do critério (subjectivo ou objectivo) adoptado pelo legislador para a valoração da importância do incumprimento para o exercício do direito de resolução.

Que critério foi adoptado pelo legislador BRANDÃO

PROENÇA aponta que a leitura das normas dos artigos 792 n. 2, 793 n. 2, 801 n. 2, 802 n. 2 e 808 n. 2, mostra claramente que o nosso legislador importou (da doutrina e Jurisprudência italianas) o critério objectivo": a gravidade do incumprimento resultará, grosso modo, da projecção do concreto inadimplemento (da sua natureza e da sua extensão) no interesse actual do credor, ou seja, será "aferido" pelas utilidades concretas que a prestação lhe proporciona ou proporcionaria".

E acrescenta:

"A projecção referida apresenta um manifesto "conteúdo

ético", pois que tudo se traduz numa apreciação da importância do incumprimento segundo um princípio de boa fé, concretizado pelo Juiz na acção resolutiva ou na acção de apreciação de declarada resolução" - A

Resolução do Contrato no Direito Civil, 1982, página

142.

Neste sentido a Jurisprudência recente deste Supremo Tribunal - Acórdão de 23 de Março de 1995 - na Revista n. 86699, 2. Secção.

8. Resulta do preceituado no n. 2 do artigo 802 do

Código Civil "conjugado como está com o disposto nos artigos 762 n. 2 e 334, que o direito de resolução conhece como limite o incumprimento parcial, atendendo ao interesse do credor, apreciado através de "critério objectivo", ser de escassa importância de tal sorte que aquela gravosa consequência, a da resolução do contrato, face aos ditames da boa fé, deixa de encontrar justificação.

10. O artigo 64 do R.A.U. ao tipificar os fundamentos de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, revela ser a resolução a última sanção, como razão extrema, excluída para infracções mínimas, as de escassa importância, as que de modo algum frustram o plano contratual ou afectam a base de confiança própria de um contrato "intuitus personae" como é o arrendamento (LOBO XAVIER, Rev. Leg. e Jurisp., ano 116, páginas 180 e 181 e notas 30, 31 e 32; BRANDÃO

PROENÇA, A Resolução do Contrato no Direito Civil, 1982, páginas 114 e seguintes.

Perante as considerações expostas, em conjugação com a matéria fáctica fixada, temos que, no caso "sub judice", a Ré consentiu que, sem autorização dos autores, a Sociedade "E", localizasse a sua sede no local arrendado, com esse consentimento, manifestado na escritura de constituição da sociedade "E", a Ré violou o preceituado na alínea f) do artigo 1038 do Código Civil, por ter constituído a favor da sociedade e sem o consentimento dos Autores/senhorios, uma relação de comodato. A Relação de comodato passou a existir desde o momento da constituição da sociedade, pois esta, por intermédio dos seus gerentes, ficou imediatamente a deter e a poder usar o local arrendado (neste sentido, HENRIQUE MESQUITA, na Rev. Leg. e Jurisp., ano 126, páginas 345 e seguintes).

Ora a factualidade provada - que resume-se à indicação do locado como sede de uma terceira sociedade - traduz um incumprimento da Ré de "escassa importância" atendendo ao interesse dos senhorios, de tal sorte que,

à luz da boa fé, isto é, da lisura e da correcção, não se justifica, ou melhor, resulta injustificada, clamorosa e manifestamente desproporcionada, a aplicação da sanção da resolução do contrato.

Conclui-se, assim, não assistir aos Autores o direito à resolução do contrato de arrendamento em causa, mercê do preceituado no artigo 802 n. 2, do Código Civil.

V

Conclusão:

Do exposto, poderá extrair-se que:

1) O Comodato reveste a natureza de um contrato real e pressupõe, portanto, a entrega da coisa ao comodatário.

2) O direito do senhorio resolver o contrato de arrendamento nas hipóteses previstas no artigo 64 do

R.A.U. conhece o limite negativo estabelecido no artigo 802 n. 2 do Código Civil.

3) Resulta do n. 2 do artigo 802, conjugado com os artigos 762 n. 2 e 334, todos do Código Civil, que o direito de resolução conhece como limite o incumprimento parcial ser de escassa importância, atendendo ao interesse do credor, apreciado através de critério objectivo.

Face a tais conclusões, em conjugação com os elementos reunidos nos autos, poderá precisar-se que:

1) A Ré ao consentir que, sem autorização dos autores, a sociedade "E" localizasse a sua sede no local arrendado, constituiu a favor desta uma relação de contrato.

2) O consentimento da Ré traduziu-se na violação da alínea f) do artigo 1038 do Código Civil, violação esta que é de "escassa importância", de sorte a não justificar a aplicação da sanção da resolução do comodato.

3) O acórdão recorrido não pode ser mantido dado ter inobservado o afirmado em 2).

Termos em que se concede a revista e, assim, revoga-se o acórdão recorrido e mantêm-se a sentença da 1. instância.

Custas pelos recorridos, fixando-se a taxa de Justiça nos termos do artigo 18 n. 2 do Código das Custas

Judiciais.

Lisboa, 3 de Julho de 1997.

Miranda Gusmão,

Sá Couto,

Sousa Inês.