Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

2ª SECÇÃO CÍVEL

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I. Relatório

1. AlgarveLaw, FC CG & Associados, SP RL e AA instauraram a presente ação contra o Condomínio do Clube ......... - Bloco …, relativo ao prédio urbano sito na Avenida ....., ..., pedindo a condenação do réu no pagamento da quantia de 109.022,33€ (€6.132,70 relativos a avenças mensais do ano de 2017 + €82.503,34 relativos a honorários atinentes à propositura e acompanhamento de ações judiciais + €20.386,29 de IVA), acrescida de juros contados desde o dia 7 de agosto de 2019 calculados à taxa legal aplicável às dívidas comerciais, devida a título de honorários de trabalho como mandatários judiciais.

Alegaram, para tanto em síntese, que celebraram com o réu um contrato escrito mediante o qual, para além de uma avença fixa pelos serviços de advocacia prestados, receberiam ainda um montante equivalente a 25% do valor de cada um dos processos de cobrança de dívidas ao condomínio que, por si intentados, entrassem em juízo entre 2013 e 2019, data em que o condomínio fez cessar a prestação de serviços.

2. O réu contestou, sustentando, no essencial, que o acordo relativo à contratação dos autores não vincula o condomínio, uma vez que não foi discutido nem aprovado ou ratificado em assembleia de condóminos; que a cláusula 3.ª do referido acordo, respeitante ao ajuste prévio de honorários, é desproporcionada e gravosa para o condomínio, tendo em conta a natureza dos serviços a prestar e as suas graves repercussões nos respetivos encargos e que o critério usado pelos autores, na fixação dos respetivos honorários, reflete um desequilíbrio nas prestações dos outorgantes, gerador de uma excessiva onerosidade para o condomínio que viola o estatuído no EOA e da praxis sobre esta matéria.

Alegou ainda encontrar-se pago tudo o que é devido e invocou a prescrição dos créditos dos autores, nos termos do art. 317.º, al. c) do CC, argumentando não serem devidos juros comerciais, já que o condomínio não é uma pessoa coletiva nem tem personalidade jurídica.

E, sustentando ter sido paga indevidamente aos autores a quantia de €65.219,82, deduziu reconvenção, pedindo que estes sejam condenados a restituir aquela quantia bem como a prestar contas sobre o destino dos montantes que lhe foram entregues no âmbito dos processos que fazem referência na petição inicial.

3. Ao autores respondeu à matéria das exceções e impugnaram a factualidade em que se alicerça o pedido reconvencional.

4. Realizada audiência de julgamento, em 10.02.2021 foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente, condenando o réu a pagar aos autores a quantia de € 26.309,16. Mais julgou a reconvenção improcedente, absolvendo os autores do pedido reconvencional.

5. Inconformados com esta decisão, dela apelaram os autores e o réu para o Tribunal da Relação .... que, por acórdão proferido em 21.06.2021, julgou totalmente procedente o recurso interposto pelos autores e parcialmente procedente do recurso interposto pelo réu e, em consequência, revogou, em parte, a decisão recorrida, alterando o n.º 198 do rol dos factos provados e condenando o réu a pagar aos autores a quantia de € 88.636,04, acrescida de IVA à taxa legal e de juros de mora, à taxa legal prevista para os juros civis, vencidos desde o dia 7 de agosto de 2019 até integral pagamento, e confirmou a decisão recorrida relativamente ao pedido formulado pelo réu contra os autores.

6. Inconformado, de novo, com esta decisão o réu dela interpôs recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões que se transcrevem:

«I – Pelo Venerando Tribunal da Relação .... foi julgado conceder total procedência ao recurso interposto pelos AA, revogando a decisão recorrida e condenando o R apagar aos AA aquantia de €88.636,04 (oitenta e oito mil seiscentos e trinta e seis euros e quatro cêntimos), acrescida de IVA à taxa legal e de juros de mora, à taxa legal prevista para os juros civis, vencidos desde o dia 7 de agosto de 2019 até integral pagamento. O R não se conforma com o douto acórdão na parte em que revoga a sentença de 1.ª instância e condenou no pagamento aos AA da quantia de € 88.636,04 e por isso vem dela apresentar recurso.

II – Na sequência do recurso dos AA, o Tribunal da Relação .... decidiu revogar, em parte, a decisão recorrida, alterando-se o n.º 198 do rol dos factos provados, condenando-se o R a pagar aos AA a quantia de € 88.636,04 (oitenta e oito mil seiscentos e trinta e seis euros e quatro cêntimos) acrescida de IVA à taxa legal e de juros de mora, à taxa legal prevista para os juros civis, vencidos desde o dia 7 de agosto de 2019 até integral pagamento.

III - Os factos a que se referem os pontos 170 e 198 nada têm a ver com o acordo assinado pela “G..., Lda.”, que simultaneamente administrou e explorou turisticamente o prédio em 2013, através do qual os AA foram incumbidos por esta sociedade “de cobrar judicialmente os créditos que possuem sobre os condóminos dos prédios acima referidos” mediante o pagamento de “ 25% do valor das ações judiciais necessárias à cobrança dos débitos dos condóminos relativos aos consumos de água, da energia elétrica, das quotas de condomínio, e das multas devidas pelo atraso nos pagamentos.”

IV – Aqueles factos têm a ver tão somente com a avença mensal que os AA auferiam por prestar serviços jurídicos ao condomínio R, tendo inclusive o Tribunal da Relação ...., entendido quanto ao ponto 170 dos factos provados que o valor em dívida a que se refere ao que consta do art. 166.º da p.i., não impondo nenhum reparo ao teor de tal segmento da sentença, sendo a este respeito a dívida de € 6.132,70 e não de € 8.867,30.

V - Por essa razão não se alcança como pode o Tribunal da Relação ...., por referência àqueles pontos dos factos provados, chegar à conclusão constante no segmento decisório de condenar o R a pagar aos AA a quantia de € 88.636,04, e, por não ter correspondência com factos vertidos nos pontos 170 e 198, deve ser revogada a decisão proferida pelo Tribunal da Relação .... que condenou o R a pagar aos AA a quantia de € 88.636,04, por referência ao alterado ponto 198 do rol dos factos provados.

VI - Já no que diz respeito ao acordo que terá sido firmado pela sociedade “G..., Lda.”, por si e em representação do condomínio R, no qual se estabeleceu o pagamento de “25% do valor das ações judiciais necessárias à cobrança dos débitos dos condóminos relativos aos consumos de água, da energia elétrica, das quotas de condomínio, e das multas devidas pelo atraso nos pagamentos.”, cumpre desde logo esclarecer que no ponto 180 dos factos provados ficou demonstrado que “este documento nunca foi discutido, aprovado ou do mesmo dado conhecimento nas assembleias de condóminos, nem ratificado em assembleia de condóminos, nem na altura em que a “G....., Lda.” explorava e administrava o empreendimento, nem na altura em que foi administrado pela “V....., Lda.”, nem na altura em que foi administrado pela sociedade “Q....., Lda.”, nem tão-pouco do referido documento ou das obrigações dele constantes foi dado conhecimento aos condóminos.”. Do mesmo modo, consta no ponto 181 “também nenhuma das administrações que se seguiram à “G….., Lda.” submeteram o referido acordo à discussão, aprovação ou ratificação da assembleia de condóminos.”

VII - O tribunal de 1.ª instância entendeu que no caso concreto dos presentes autos, o referido acordo representa em assunto de especial importância para a vida do condomínio, que o administrador devia submeter à aprovação da assembleia a perspetiva de tomada de decisões, mormente quando estas são suscetíveis de gerar encargos (e encargos avultados) para o condomínio, posto que, a concretizar-se o pagamento aos autores de 25% dos montantes dos processos entrados em juízo, o condomínio assumiria um encargo elevado, o qual ultrapassa os €100.000,00, com um impacto razoável em termos do equilíbrio entre despesas e receitas do condomínio.

VIII - Concluindo que tal acordo celebrado pela administração do condomínio, não tendo ocorrido essa sujeição a deliberação, a vontade do condomínio não foi perfeitamente expressa e como tal não tem a virtualidade de vincular o condomínio, pois o sujeito sobre quem recai a obrigação [de contratar] é o condomínio, através da assembleia de condóminos, carecendo a decisão de proceder à celebração desse acordo e correspondente gasto de aprovação do coletivo dos condóminos, o que não ocorreu.

IX - Não se vislumbra qualquer razão para divergir da orientação preconizada pelo tribunal de 1.ª instância, a qual se encontra perfeitamente sustentada nas normas legais que regem a propriedade horizontal, e sustentada na melhor doutrina sobre esta matéria, para a qual, com a devida vénia, não podemos deixar de remeter, nomeadamente para Moitinho de Almeida (“A Propriedade Horizontal”, 1996, p. 79) quando escreve, citando Giuseppe Branca, que a assembleia é o órgão supremo do condomínio. É a própria voz deste último e forma a sua vontade com reflexos para o exterior, bem como Pires de Lima e Antunes Varela (“Código Civil Anotado, vol. III, segunda edição, 1987, p. 453), referem que o administrador é o órgão executivo do grupo de condóminos constituído em torno da propriedade horizontal.

X - Com efeito, sem embargo de o administrador ter algumas competências que lhe permitem agir sem estar autorizado pela assembleia, de um modo geral cabe-lhe executar aquilo que a assembleia de condóminos tiver decidido. Como se refere na douta sentença, dentro da sua esfera de poderes o administrador está subordinado às deliberações que a Assembleia tome sobre a gestão dos bens comuns - deliberações que, de resto, lhe compre executar. No mesmo sentido, Carvalho Martins (“Lições de Direitos Reais”, terceira edição, 2001, p. 371), refere que a assembleia é o órgão deliberativo e máximo o condomínio, cabendo ao administrador executar as suas deliberações.

XI - Não se pode aceitar, como parece preconizar o TR....., que a administração de condomínio ao abrigo do artigo 1436.º fique com carta branca para celebrar os acordos que entender, quando a administração de condomínio está a gerir fundos alheios que pertencem ao condomínio, e não dinheiros próprios.

XII - A tese defendida pelo Tribunal da Relação .... que o poder administrativo do administrador de condomínio não é uma mera e plana execução das deliberações aprovadas pela assembleia ou do regulamento condominial, mas atividade que concretiza e traduz o desenvolvimento de um certo poder discricionário não encontra apoio jurisprudencial e doutrinal, nem se coaduna com o regime jurídico da propriedade horizontal que claramente aponta para a assembleia como primeiro e órgão supremo na administração do condomínio em particular para os assuntos de especial relevância para o condomínio, como é o caso do acordo em causa que gera avultados encargos para o condomínio, desde logo como um corolário do princípio da boa-fé entre as partes, permitindo aos condóminos conhecer o teor daquele acordo e assumir a obrigação do seu cumprimento, pois não é sobre o administrador que recaí os encargos gerados por aquele acordo, mas sobre os condóminos.

XIII - Um acordo desta natureza e com este impacto nas contas do condomínio não podia ter sido celebrado à revelia da assembleia e dos condóminos e de uma forma completamente oculta (só com a petição inicial deste processo se tomou conhecimento da sua existência). A combinação e o segredo mantido pelos AA e a sociedade para a qual prestava também serviços jurídicos relativamente a este acordo constituí um verdadeiro atentado dos mais elementares princípios de direito, implicando que os condóminos que formam o condomínio fiquem vinculados a um acordo, que se traduz ter de suportar o valor pedido pelos AA, no qual não tiveram qualquer participação ou ratificaram, nem sequer tiveram conhecimento. E não de diga que os AA eram uns meros terceiros. Os AA, através do Dr. AA, sempre estiveram presentes nas assembleias de condóminos e inclusive assinou as respetivas atas.

XIV - Por outro lado, argumenta-se também no acórdão recorrido e aqui em crise que no caso em apreço, embora o acordo não tenha submetido à discussão e aprovação da assembleia, a deliberação de aprovar a cobrança das dívidas, nomeadamente através da propositura de ações judiciais para o efeito, constando dos orçamentos aprovados verbas destinadas a garantir o pagamento de despesas com taxas de justiça e honorários de advogados, como que supre a ausência da aprovação desse acordo pela assembleia de condóminos.

XV - Também nesta parte não se pode concordar com os argumentos aduzidos, na medida em que não têm qualquer correspondência com a realidade apurada, bem pelo contrário.

XVI - O n.º 1 do artigo 1430.º do Cód. Civil estabelece que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador e, nos termos do n.º 1 do artigo 1431. º do Cód. Civil, a assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano. A assembleia de condóminos é quem dispõe de poderes para aprovar e decidir os atos de administração, competindo ao administrador executar as deliberações da assembleia.

XVII - Isto significa que não é pelo facto de a assembleia deliberar a cobrança de dívidas aos condóminos que o administrador poderá desrespeitar a deliberação que aprova o orçamento onde está a dotação orçamental para esse efeito. Ou seja, o valor e os meios que o administrador pode dispor para executar essa deliberação, onde encontra a sua cobertura orçamental para a despesa relacionada com essa deliberação, estão expressamente fixados nos orçamentos aprovados pela assembleia.

XVIII - Tendo em conta que o valor destinado a contencioso que foi aprovado por cada ano é de € 25.000,00 e o valor da avença dos autores é € 1.537,50 por mês, com IVA incluído, atingindo desde logo o valor anual de € 18.450,00, os restantes € 6.550,00 destinando-se às restantes despesas jurídicas, como as taxas de justiça, honorários e despesas com Agente de Execução, e outras despesas e encargos relacionados com os processos (por exemplos, deslocações, estadias, etc.) constata-se afinal que as deliberações da assembleia que aprovaram os respetivos orçamentos anuais circunscreveram quais os valores que o administrador podia dispor para esse efeito, não lhe sendo consequente permitido celebrar qualquer acordo nos termos em que o fez. No fundo, o que vem defendido pelo Tribunal da Relação .... é claramente contraditado e desmentido pelos factos provados e pela simples aritmética.

XIX - Posto isto, não pode deixar de se entender que o acordo referido celebrado à revelia dos condóminos é desproporcional, vai muito para além do valor que foi deliberado para o efeito, e representa um pesado encargo para o condomínio, como se pode constatar pelo valor que agora está a ser exigido por comparação ao seu orçamento anual. Ainda para mais tratando-se de processos executivos, que reveste uma tramitação processual relativamente simples, nos quais na sua maioria não terá sido deduzida oposição ou embargos de execução (aliás a sua grande maioria, limitando-se os autores a dar entrada do requerimento executivo idêntico para todos os processos), e alguns deles ainda se encontram pendentes - cf. ponto 196.º dos factos provados – não podem os autores beneficiar de uma remuneração por trabalho que não fizeram.

XX - Ainda sobre esta matéria ficou a constar no acórdão recorrido que “Ainda que se considerasse que a administração do condomínio, ao acordar com os AA o pagamento de honorários à razão de 25% pelo valor de cada ação, excedeu os poderes que legalmente lhe cabiam e lhe tinham sido reforçados pela assembleia, que a intimou à propositura de ações para cobrança das contribuições em dívida pelos condóminos, certo é que ainda assim o R resultaria vinculado ao contrato perante os AA.

Ora vejamos.

A administração do condomínio estava a cargo de sociedade, terceiro em face do condomínio, a quem a assembleia tinha incumbido tal tarefa, conforme prevê o art. 1435.º/4 do CC. A relação da administradora com o condomínio rege-se pelas normas que regulam o mandato, com as necessárias adaptações, por força do disposto no art. 1156.º do CC. Por via do estatuído no art. 1178.º do CC, tem aplicação o regime inserto no art. 258.º e ss do CC.

Ora, o art. 258.º do CC determina que o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os efeitos na esfera jurídica do último.

Ocorre abuso de representação se o representante atua, formalmente, no âmbito dos poderes em que se encontra investido, mas extravasa o âmbito que a sua função realmente comporta. Defrontam-se, então, duas ordens de interesses: os do representado, que se vê ligado a um negócio jurídico que não quis e para o qual não conferiu poderes ao seu representante; os do terceiro que contratou com o representante. Relativamente ao representado, ou seja, no campo das relações internas, o negócio celebrado é ineficaz a não ser que aquele o ratifique (art. 268.º do CC). Quanto ao terceiro, isto é, no domínio das relações externas, a ineficácia do negócio só opera, em regra, se o terceiro conhecer ou dever conhecer o abuso de representação (art. 269.º do CC).

Para que o abuso de representação seja oponível ao terceiro e suscetível de gerar a ineficácia do negócio terá o representado de alegar e provar que aquele terceiro conhecia ou devia conhecer que o representante estava a exceder os poderes que lhe havia conferido ao celebrar o negócio jurídico.

No caso em apreço não está assente que os AA conhecessem ou devessem conhecer a eventual falta de poderes da administradora do condomínio para celebrar o contrato prevendo a remuneração de 25% do valor de cada ação intentada. Por conseguinte, ainda que se entendesse que a administradora excedeu os poderes inerentes à sua função ao outorgar o contrato com os AA, ainda assim, o abuso de representação não se repercutiria na eficácia desse contrato.”

XXI - Mais uma vez os factos dados como provados revelam de forma clara que aquilo que vem vertido na parte final deste segmento do acórdão não tem correspondência com a realidade. Há um claro desfasamento entre aquilo que consta nesta parte do acórdão com os factos que foram dados como provados, os quais não foram postos em crise no recurso dos AA.

XXII - De facto, como resulta dos factos provado nos pontos os AA estiveram presentes em todas as assembleias. No ponto 177 foi dado como provado que “o autor Dr. AA esteve presente nas assembleias de condóminos, integrando a mesada assembleia.” e no ponto 182 dos factos provados ficou provado que “já na assembleia de condóminos que se realizou em 09-03-2009, quando o empreendimento era administrado pela sociedade “I....., S.A.”, o Dr. AA integrou a mesa da assembleia na qualidade de advogado”, tendo também ficado consignado, no ponto 183, que “pelo menos desde então e de forma continua o Dr. AA prestou serviços às entidades que exploravam o empreendimento.”

XXIII - Posto isto, os AA estiveram sempre presentes nas assembleias de condóminos e por isso têm perfeito conhecimento que o acordo que agora pretendem fazer valer em juízo nunca foi discutido e aprovado em nenhuma assembleia de condóminos.

XXIV - Por si só a constatação destes factos e seguindo de perto a orientação preconizada no próprio acórdão quanto à ineficácia do acordo, resulta desde logo manifesto que houve abuso de representação que é suscetível de gerar ineficácia do referido acordo por ser do perfeito conhecimento dos AA.

XXV - Com efeito, vários fatores que estão evidenciados nos autos que corroboram e militam no sentido de se afirmar que os AA tinham conhecimento da falta de poderes de representação do administrador de condomínio para celebrar aquele acordo, bem como houve mesmo um conluio entre ambas as partes para que o mesmo não fosse submetido e apreciado pela assembleia de condóminos e mesmo permanecesse completamente oculto de todos os condóminos.

XXVI - Note-se que nos termos do acordo o valor a pagar não se reporta a uma success fee, mas independente do resultado do processo, quer o condomínio ganhe ou perca, para além das despesas, o condomínio ainda tem de suportar um valor correspondente a 25% do valor do processo, permitindo a instauração de processos executivos sem qualquer sentido ou sem fundamento, como aconteceu em alguns casos, visando unicamente aumentar o valor a reivindicar no âmbito do referido acordo. Repare-se que da forma como este processo foi instaurado, não deixa até de ser estranho que só agora os autores se tenham lembrado que o condomínio lhes devia dinheiro e que no longínquo ano de 2013 teria assinado o acordo que juntaram agora aos autos.

XXVII - Outro sinal revelador do conluio entre os autores e a empresa que explorava e administrava o prédio é o facto de apesar desse acordo ter sido também outorgado pela então empresa exploradora do prédio, ela nunca foi demandada ou chamada pelos AA e agora apenas vêm exigir a totalidade dos 25% ao condomínio R. Não se pode deixar de se ter em conta as circunstâncias em que os AA exerceram as suas funções neste condomínio e que constam nos pontos 182 e seguintes dos factos provados, sobretudo que as verbas a recuperar se destinavam à empresa (entidade externa ao condomínio) que terá firmado o acordo com os autores completamente à revelia da assembleia de condóminos.

XXVIII - Para além disso, no caso concreto a deliberação que determina a cobrança das dívidas dos condóminos é acompanhada da deliberação que fixa o orçamento do condomínio no qual consta um valor específico e expresso para as despesas relacionadas com essa matéria que não contemplavam o pagamento de 25% do valor dos processos aos AA.

XXIX - Os AA tinham perfeito conhecimento que tal acordo nunca foi submetido à assembleia por terem estado sempre presentes nas assembleias de condóminos, terem presidido às mesmas e terem colaborado ativamente na sua realização, assinando inclusive as respetivas atas, e por os AA desempenharem as funções de juristas com conhecimentos técnicos e específicos sobre matérias jurídicas, não se tratando propriamente de leigo, e que como tal tinha a possibilidade, podia e devia ter assegurado que estava reunidas todas as condições legais para o efeito, nomeadamente a aprovação em assembleia.

XXX - Ainda sobre este aspeto, ficou provado no ponto 178 dos factos provados que “O autor representou, como mandatário judicial, a sociedade “G…., Lda.”, a sociedade “V...., Lda.”,a sociedade “Q…., Lda.” E a sociedade “Y......S.A.”. Ora, os AA não só tratavam dos assuntos jurídicos do condomínio, como prestavam serviços jurídicos à sociedade “G...., Lda.”, que celebrou com os AA o referido acordo, e a todas as sociedades que administraram o prédio.

XXXI - Por essa razão não se compreende, nem se pode aceitar a conclusão extraída pelo TR..... que “no caso em apreço não está assente que os AA conhecessem ou devessem conhecer a eventual falta de poderes da administradora do condomínio para celebrar o contrato prevendo a remuneração de 25% do valor de cada ação intentada.”, sendo que resulta à abundância que os AA conheciam a falta de poderes da administração para celebrar aquele acordo, pois estiveram em todas as assembleias e eram os próprios AA que prestavam o aconselhamento jurídico à sociedade subscritora do acordo e ao próprio condomínio.

XXXII - Em última análise, o comportamento dos AA traduz-se num venire contra factum proprium, constituindo a situação em apreço nos presentes autos um caso paradigmático e evidente de aplicação do disposto no n.º 1 do artigo 268.º e 269.º, ambos do Cód. Civil, que determina que o acordo celebrado entre os AA e a sociedade “G...., Lda.”, seja ineficaz em relação ao R por os AA conheciam o abuso de representação, e, por conseguinte, deve o R ser absolvido do pedido.

XXXIII - Por último, e sem prejuízo do supra alegado, caso se entenda de modo distinto, o que apenas se concebe por mero dever patrocínio, outra questão que se levanta é, independentemente de o acordo ser ou não eficaz, ele apenas se reporta, como resulta do seu próprio teor literal quando refere expressamente “os créditos que possuem”, a dívidas anteriores a 9 de setembro de 2013, data que foi assinado o acordo.

XXXIV - No domínio da interpretação do acordo em causa há que recorrer aos seus termos e à sua letra, às circunstâncias que o precederam e são contemporâneas deste, bem como a finalidade prática visada pelas partes e os interesse que estão em jogo. Relativamente a esta matéria, importa chamar à colação os seguintes factos dados como provados nos pontos 184 a 192 de onde decorre que o referido acordo não se destinou a prosseguir interesses do condomínio, porquanto aquela sociedade “G…, Lda.”, enquanto exploradora turística do imóvel, considerava aqueles créditos como seus, como decorre do facto de ter interposto várias injunções em seu nome a reclamar esses créditos (cf. ponto 189 dos factos provados).

XXXV - Dos factos dados provados, resulta também claro que os créditos a que se reportavam o dito acordo já existiam na data em que foi firmado o acordo e daí o tempo verbal nele usado “possuem”.

XXXVI - Assim, no caso de se entender que o referido é eficaz quanto ao condomínio R, não restam dúvidas que o referido acordo se reporta apenas aos créditos que os outorgantes possuíam na data em que o mesmo foi celebrado (setembro de 2013), ou seja, devem ser desde logo excluídos os valores referentes aos processos de 2017 a 2019 e só os processos a que se reporta o artigo 7.º a 70.º da PI, correspondente aos pontos 4 a 72 dos factos dados como provados, é podem ser enquadrados nesse acordo, cujo valor total é de € 19.825,22.

XXXVII - Em conclusão, o acordo celebrado entre os AA e o R por intermédio da sociedade “G...., Lda.” não vincula o condomínio por não ter sido aprovado pela assembleia de condóminos e ser ineficaz em relação ao condomínio por ter sido celebrado em manifesto abuso de representação, operando em relação aos AA por ser do seu perfeito conhecimento, nos termos do disposto no artigo 269.º do Cód. Civil, devendo ser revogado o acórdão do Tribunal da Relação .... que condena o R a pagar aos AA a quantia de € 88.636,04.»

9. Os autores responderam, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.

10. Após os vistos, cumpre apreciar e decidir.

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II. Delimitação do objeto do recurso

Como é sabido, o objeto do recurso determina-se pelas conclusões da alegação dos recorrentes, nos termos dos artigos 635.º, n.º 3 a 5, 639.º, n.º 1, do C. P. Civil, só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, a não ser que ocorra questão de apreciação oficiosa

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Assim, a esta luz, as questões suscitadas consistem em decidir:

1ª- da ineficácia do contrato celebrado entre a “G...., Ldª”, em representação do condomínio, e os autores, por falta de ratificação da assembleia de condóminos e/ou por excesso/abuso de representação por parte da “G…., Ldª”;

2ª- se a atuação dos autores integra abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium.

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III. Fundamentação

3.1. Fundamentação de facto

Factos provados

1 - A autora AlgarveLaw, FC CG & Associados SP RL, é uma sociedade profissional de advogados, e o autor AA é advogado e sócio desta sociedade civil (resposta ao artº 1º da p.i.).

2 - No âmbito do desempenho do objeto social da sociedade autora e do desempenho da profissão do autor seu sócio, foram prestados serviços de advocacia ao condomínio réu, que é composto por 316 frações autónomas destinadas ao comércio, indústria hoteleira (restaurantes e bares) e habitação, os quais consistiram, nomeadamente:

a) No aconselhamento jurídico permanente à administração do condomínio, que para este efeito contactava o advogado autor ou outros advogados da sociedade, diretamente ou através dos seus funcionários;

b) E na propositura de ações judiciais para cobrança das dívidas dos condóminos relativas a quotas de condomínio, a consumos de água e de eletricidade e a gastos com obras de melhoramento do imóvel e das respetivas redes de eletricidade e de água (resposta aos artºs 2º e 3º da p.i.).

3 - A colaboração com o condomínio réu começou no ano de 2013 e no dia 9 de setembro desse ano foi decidido fixar o valor da retribuição dos serviços jurídicos que os autores prestavam, por uma avença mensal, que nessa mesma data já se encontrava fixada em 1.250,00€, acrescida de uma quantia equivalente a 25% do valor das ações judiciais necessárias à cobranças das dívidas dos condóminos, tendo sido elaborado o acordo junto como documento n.º 1 da p.i., sendo que, nomeadamente, na cláusula 2ª do acordo se refere expressamente: “cobrar judicialmente os créditos que possuem sobre os condóminos” (resposta aos artºs 4º a 6º da p.i. e 36º a 40º da contestação).

4 - Por instruções expressas que recebeu da administração do condomínio réu e com fundamento nos elementos que recebeu dessa mesma administração, o advogado autor propôs no final do ano de 2013 e no ano de 2014 as ações executivas a seguir referidas (resposta ao art° 7 da p.i.).

5 - Para cobrança da dívida do proprietário do apartamento ... foi proposta ação 135.14....., com o valor de 2 266,38€, cujos honorários foram fixados em 566,60€ (resposta ao art° 8º da p.i.).

6 - Para cobrança da dívida do proprietário do apartamento ... foi proposta ação 321.14......, com o valor de 2 034,02€, cujos honorários foram fixados em 508,51€ (resposta ao art° 9º da p.i.).

7 - Para cobrança da dívida do proprietário do apartamento ... foi proposta ação 322.14....., com o valor de 1 814,06€, cujos honorários foram fixados em 453,52€ (resposta ao art° 10° da p.i.).

8 - Para cobrança da dívida do proprietário do apartamento ... foi proposta ação 323.14......, com o valor de 3 287,28€, cujos honorários foram fixados em 821,82€ (resposta ao art° 11º da p.i.).

9 - Para cobrança da dívida do pr