Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1.

AA intentou, em 17.05.2005, no 3º Juízo Cível do Tribunal da comarca de Cascais, contra BB – Investimentos Imobiliários, L.da, acção com processo ordinário, pedindo se reconheça o incumprimento definitivo, pela ré, e por culpa exclusiva desta, do contrato-promessa de compra e venda de um lote de terreno para construção, sito na Quinta da Pedra, lugar da Torre, freguesia e concelho de Cascais, e de uma vivenda unifamiliar aí edificada, e se condene a demandada a pagar-lhe a quantia de € 530.000,00, correspondente ao dobro do sinal.

Alegou ter celebrado com a ré, em 19.11.2003, o aludido contrato, clausulado no escrito particular que juntou com a petição inicial, por via do qual aquela ré prometeu vender-lhe e ele autor prometeu comprar, o aludido lote de terreno e vivenda, pelo preço de € 775.000,00, tendo entregue, a título de sinal, € 20.000,00 e, como reforço do sinal, mais € 245.000,00, devendo o remanescente do preço ser pago na data da realização da escritura. Ficou a cargo da ré o dever de marcar a escritura, para ser realizada no prazo máximo de seis meses, mas, após a celebração do contrato-promessa, prometeu ela ao autor que a escritura seria efectuada logo em Janeiro seguinte. Tal não aconteceu, o que levou o autor, em 09.03.2004, a reclamar da ré, por carta que lhe enviou, o cumprimento do contrato e a realização da escritura. O autor, que pretendia adquirir o imóvel para revenda a um terceiro, tendo sido elemento essencial para a realização do contrato-promessa a condição de que a escritura fosse realizada, no máximo, até Maio de 2004, o que não se verificou, perdeu o interesse na celebração do negócio, porque já não poderá concretizar a projectada revenda.

Em contestação, a demandada alegou ter o autor desistido do negócio prometido, em reunião tida em 07.04.2004, com o seu representante (da ré), dizendo que já não queria ir viver para Cascais. Referiu ainda que não houve incumprimento do contrato-promessa, já que nunca existiu uma situação de mora e, menos ainda, interpelação admonitória para conversão da mora em incumprimento definitivo. Tão pouco foi paga qualquer quantia, a título de sinal ou de reforço de sinal, sendo falsos os escritos particulares que referem o recebimento das respectivas quantias, pela ré. O autor actua em abuso de direito, pois, não tendo capacidade para proceder ao pagamento do preço contratado, serve-se agora da alegação de incumprimento do contrato, que sabe ser falsa, para sair airosamente desta situação, sendo certo que ele próprio nunca quis cumprir o contrato.

A ré impugnou ainda a matéria de facto alegada pelo autor, e concluiu pela improcedência da acção.

Com a réplica do autor, a que se seguiu a prolação do despacho saneador e a selecção da matéria de facto relevante para a decisão, seguiu a acção a sua normal tramitação, vindo a efectuar-se a audiência de julgamento e a ser proferida sentença que, julgando a acção procedente, declarou resolvido o contrato-promessa documentado de fls. 7 a 12 dos autos, e condenou a ré a pagar ao autor, em dobro, a quantia recebida a título de sinal, no montante total de € 530.000,00.

Da sentença recorreu, com êxito, a ré, pois a Relação de Lisboa, em acórdão oportunamente proferido, deu provimento à apelação e absolveu a ré do pedido.

Reage agora o autor, interpondo, do acórdão da Relação, o pertinente recurso de revista para este Supremo Tribunal.

No remate da sua alegação de recurso, o autor formula, com interesse, as seguintes conclusões:

1ª - O acórdão recorrido aplicou indevidamente a lei aos factos, violando, por erro de interpretação, o disposto nos arts. 801º, 442º, 762º/2, 802º/2 e 334º do Cód.Civil;

2ª - O dito acórdão ignorou que, no contrato-promessa celebrado, maxime na sua cláusula 3ª,

as partes fixaram

ab initio

um prazo fatal para a realização da escritura

, tendo convencionado de forma expressa que esta teria de ser realizada dentro do prazo de seis meses após a celebração do contrato;

3ª - Estando, assim, convencionado um prazo certo para a outorga do contrato definitivo,

não se tornava necessária a existência de qualquer interpelação adicional para se verificar incumprimento definitivo por parte do contraente faltoso

;

4ª - Nessa circunstância, a simples mora permitiria a resolução do contrato-promessa pela parte que não incorreu em incumprimento, face ao disposto nos n.os 2 e 3 do art. 442º do CC;

5ª - Mas, ainda que se entenda necessária a verificação de um incumprimento definitivo nos termos do disposto no art. 808º do CC, sempre o credor, em consequência da mora, se a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado, pode considerar para todos os efeitos não cumprida a obrigação;

6ª - No caso em análise o autor (credor) fez à ré (devedor) a comunicação no sentido de esta efectuar a prestação (marcar a escritura), o que consubstancia a sua interpelação para efectivo cumprimento do contrato, sendo que, face à clara e inequívoca vontade do credor, a ré nada fez, não marcando a escritura, nem apresentando qualquer justificação para o seu incumprimento nem sequer solicitando qualquer prazo adicional para efectuar a sua prestação;

7ª - Ainda assim, o autor solicitou a marcação da escritura até finais de Janeiro de 2004 e, posteriormente, interpelou várias vezes a ré para a marcação da escritura e conclusão do negócio, sem qualquer êxito, e ainda lhe enviou, em Março de 2004, a carta de fls. 13, conferindo-lhe uma última hipótese de cumprir o contrato, dando-lhe um prazo razoável para marcar a escritura e realizar o contrato prometido;

8ª - Mesmo assim, a ré nada disse e nada fez, pelo que, segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas, não pode deixar de se considerar verificado o incumprimento definitivo da sua prestação, com as legais consequências;

9ª - Deve, pois, concluir-se que o autor tudo fez para possibilitar à ré o cumprimento do contrato, estando, em qualquer caso, preenchidos os requisitos previstos no art. 801º do CC, devendo ser reconhecido como definitivo o incumprimento da ré e o direito do autor a obter a restituição em dobro das quantias entregues a título de sinal;

10ª - A ré demonstrou claramente a vontade de não outorgar o contrato prometido, equivalendo a sua conduta omissiva a um incumprimento definitivo;

11ª - O direito à resolução tem de ser aferido à luz da gravidade do incumprimento, segundo um critério objectivo, relevando a projecção do concreto incumprimento, quanto à sua natureza e extensão, no interesse do credor, tudo valorado com intervenção das regras da boa fé, da proporcionalidade e da adequação;

12ª - Na “apreciação valorativa do incumprimento” devem ser consideradas a regra da boa fé, que a lei impõe às partes no cumprimento das obrigações, e a da proporcionalidade e da adequação, que proíbe condutas contrárias ao razoável e proporcional ante as circunstâncias do caso, em consonância com o disposto nos arts. 762º/2 e 802º/2 do CC;

13ª - Também por esta via, tendo em conta os factos provados, se pode considerar fundado ou legitimado o comportamento de desvinculação assumido pelo recorrente;

14ª - A actuação da ré, a que o sistema jurídico não dá nem pode dar guarida, tem de ser afastada ou paralisada por via do regime jurídico que, harmónica e convergentemente, os arts. 762º/2, 802º/2 e 334º (abuso de direito) do CC acolhem;

15ª - A ré optou, de forma consciente e deliberada, por se manter em situação de claro e definitivo incumprimento, pelo que tinha o autor o direito de resolver o contrato, nos termos da lei (art. 442º do CC).

A ré apresentou contra-alegações.

E nelas, e nas respectivas conclusões, requereu a ampliação do âmbito do recurso, nos termos do art. 684º-A do CPC.

Sustentou, para tanto, ter pugnado, nas alegações de recurso de apelação, pela alteração da matéria de facto, alegando então que certos factos que foram dados como provados (n.os 1º e 2º da b.i.), respeitantes à entrega de quantias a título de sinal (que, na realidade, não houve), só o foram por ter ocorrido violação da lei substantiva, que fixa a força de determinado meio de prova; e, existindo erro na fixação dos factos materiais da causa, motivado por ofensa de disposição expressa de lei que fixa a força de determinado meio de prova, o Supremo pode conhecer de matéria de facto, nos termos do art. 722º do CPC. E deverá conhecer de facto, neste caso, porque se trata de um fundamento em que ela, ré, vencedora no recurso, decaiu.

Pediu também a condenação do autor como litigante de má fé.

Corridos os vistos legais, cumpre agora conhecer do mérito do recurso.

2.

Das instâncias vêm provados os seguintes factos:

1) Por acordo escrito datado de 19.11.2003 e denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, a ré, na qualidade de primeira outorgante, prometeu vender ao autor (segundo outorgante), que prometeu comprar, pelo preço de € 775.000,00, o lote de terreno para construção designado por lote 9, com a área de 567 m2, sito na Quinta da ......, lugar da Torre, freguesia e concelho de Cascais, descrito na CRP de Cascais, 1ª Secção, sob o n.º 7870 e inscrito na matriz da referida freguesia na 1ª Repartição de Finanças de Cascais sob o n.º 11.833, incluindo uma vivenda unifamiliar aí edificada, a que corresponde o processo de construção n.º 372/02 (doc. de fls. 7);

2) Acordaram ainda as partes que o preço de € 775.000,00 “será pago da seguinte forma:

a) A título de sinal e princípio de pagamento o montante de € 20.000,00 (vinte mil euros), que a primeira outorgante declara já ter recebido e dá aqui a respectiva quitação;

b) O saldo em dívida no montante de € 755.000,00 (setecentos e cinquenta e cinco mil euros), que corresponde ao remanescente do preço, o qual será realizado até à data da outorga da escritura de compra e venda, que será marcada pela primeira outorgante por carta registada com aviso de recepção, com o mínimo de oito dias de antecedência para a morada da segunda outorgante;

3) Na cláusula 3ª do referido acordo consta que “como a moradia se encontra em construção sob o referido lote n.º 9, e esta está na fase de conclusão, por uma prorrogação da sua licença de construção, a escritura será realizada dentro do prazo de seis meses”;

4) Com a mesma data de 19.11.2003, a ré emitiu o documento de fls. 12, denominado “recibo de quitação”, no qual declara que recebeu a importância de € 245.000,00, em dois cheques da CGD com os números ................. e..............., para reforço de sinal do contrato-promessa de compra e venda dos autos;

5) O autor manifestou à ré que pretendia celebrar a escritura até ao fim de Janeiro de 2004;

6) Decorreu todo o mês de Janeiro de 2004 sem que a ré tenha procedido à marcação da escritura, o que motivou que o autor tivesse interpelado por diversas vezes a ré para proceder à marcação da escritura e concluir o negócio, sem qualquer resultado;

7) Como a ré não procedeu à marcação da escritura, o autor prontificou-se a efectuar a tal marcação, tendo solicitado à ré que lhe fornecesse os documentos necessários para o efeito;

8) A ré não facultou ao autor qualquer documento referente ao prédio dos autos, inviabilizando assim a marcação e realização da competente escritura pública;

9) Em 9 de Março de 2004, o autor enviou à ré a carta constante de fls. 13, reclamando o cumprimento do contrato e a realização da competente escritura;

10) A obra foi objecto de embargo judicial.

3.

A questão que, a título principal, se perfila para apreciação deste Supremo Tribunal é a de saber se se verificou, no caso em apreço, o incumprimento definitivo, por parte da recorrida, do negócio jurídico que celebrou com o recorrente, e se se operou, por via disso, a resolução desse negócio jurídico, com os efeitos reclamados pelo mesmo recorrente.

Se esta questão for decidida a contento do recorrente, será, então, caso de analisar a questão suscitada, a título subsidiário, pelo recorrido – ou seja, a de saber se, na fixação, pelas instâncias, dos factos materiais da causa, foi violada, quanto aos pontos de facto indicados pelo recorrido, uma disposição expressa de lei que fixa a força de determinado meio de prova (documental).

Caberá, ainda, analisar a pretensão do recorrido, de condenação da contraparte como litigante de má fé.

3.1. Da matéria de facto assente decorre, sem margem para dúvidas, que entre o autor, ora recorrente, e a ré, aqui recorrida, foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda, nos termos do art. 410º do Cód. Civil (CC (1).) cuja validade não vem questionada nem se afigura questionável.

O autor, como suporte da sua pretensão, alegou que a ré incumpriu as obrigações assumidas no contrato – designadamente, a de marcação da escritura do contrato definitivo, de modo a que esta fosse realizada no prazo certo acordado – devendo, por isso, ser judicialmente reconhecido o incumprimento definitivo, pela demandada, do contrato-promessa, e ser esta condenada a entregar-lhe quantia correspondente ao dobro do sinal por ele prestado.

A Relação, no acórdão recorrido, considerou que o direito à resolução do contrato é potestativo e tem na base o incumprimento, concretizando-se, em regra, através de declaração do contraente cumpridor ao contraente faltoso, nos termos dos arts. 224º/1 e 436º/1. Tem na origem uma situação de incumprimento transitório (mora), que se traduz na não realização da prestação no prazo acordado, a que o devedor se vinculou, e que só se volve em incumprimento definitivo se ocorrer uma de três situações: se o devedor fizer uma declaração clara, inequívoca, peremptória, de que não cumprirá o contrato, ou se, existindo mora, o devedor não cumprir no prazo razoável que o credor, mediante interpelação, lhe fixar, ou, finalmente se, em consequência da mora, o credor perder o interesse na prestação.

Desenvolvendo o seu pensamento, o acórdão referiu, a propósito da segunda das enunciadas situações – a chamada interpelação admonitória – que ela envolve uma intimação de cumprimento, a fixação de um termo peremptório e a declaração de que a obrigação padecerá de incumprimento definitivo se não for cumprida dentro do novo prazo fixado. E acrescentou que, para poder validar-se esta interpelação, impõe-se que o prazo fixado ab initio não tenha sido clausulado, expressa e inequivocamente, como prazo fatal, e que tenha havido um retardamento da prestação, sendo ainda de exigir que o novo prazo seja um prazo razoável, estabelecido em coerência com os princípios da boa fé, da cooperação dos contraentes e do não exercício abusivo do direito.

O retardamento da prestação (mora) implica que, perante um negócio fixo não absoluto, o devedor se atrase culposamente (e aqui, a culpa presume-se, nos termos do n.º 1 do art. 799º) mas a prestação ainda é possível: o devedor em mora continua obrigado à prestação.

Mas, não sendo aceitável que a mora se mantenha indefinidamente, o art. 808º, n.º 1 confere ao credor a faculdade de estabelecer um prazo suplementar, agora sim, peremptório. Só no caso de decorrer esse novo prazo sem que o devedor cumpra é que o credor pode resolver o contrato.

Partindo destas considerações, e entendendo que não foi, no caso presente, fixado ab initio um prazo fatal, nem se podendo ter como provado que o autor tenha feito a interpelação admonitória, com a fixação de um prazo suplementar peremptório para a outorga do contrato e a cominação expressa da resolução no caso de desrespeito deste segundo prazo, concluiu a Relação não se verificar a resolução do contrato.

Considerou igualmente que também não pode optar-se pela resolução com base na perda do interesse do credor, sequente à mora do devedor, pois o autor não logrou demonstrar a alegada perda de interesse na prestação, como se colhe da resposta de não provado ao quesito 10º da base instrutória.

E, finalizando, concluiu “que os recorrentes não resolveram validamente o contrato-promessa (...) e que os recorridos não se colocaram em situação de incumprimento”, mantendo-se o contrato-promessa “erecto e em condições de ser cumprido”(2), pelo que deu provimento à apelação e absolveu a ré do pedido.

Este entendimento não mereceu, já se vê, o aplauso do autor.

No dizer do agora recorrente, da cláusula 3ª do contrato-promessa em causa intui-se que as partes convencionaram ab initio um prazo certo, um prazo fatal, para a outorga do contrato definitivo: a escritura de compra e venda teria de ser realizada dentro do prazo de seis meses após a sua celebração.

E, sendo assim, decorrido o mencionado prazo sem que esta escritura tivesse sido celebrada, não se tornava necessária a existência de qualquer interpelação adicional para se verificar incumprimento definitivo do contrato, obviamente imputável ao contraente faltoso.

Existe mesmo uma corrente doutrinal e jurisprudencial – continua o recorrente – que admite que a simples mora permite a resolução do contrato-promessa pela parte que não tenha incorrido em incumprimento, face ao disposto no art. 442º, n.os 2 e 3; mas mesmo que se entenda exigível a verificação do incumprimento definitivo, nos termos do art. 808º, sempre deverá ter-se como assente que o autor fez à ré a comunicação no sentido de esta efectuar a prestação (marcação da escritura), o que envolve a sua interpelação para efectivo cumprimento do contrato.

Será de aceitar esta leitura que, do contrato em apreço e do regime legal aplicável, faz o recorrente?

Estando em causa um contrato-promessa, alegadamente – embora não comprovadamente (cfr. pedido de ampliação do âmbito do recurso) – com entrega de sinal, e regulável, assim, pelas regras do art. 442º, n.os 2 e 3, suscita-se a questão de saber se o regime regra da conversão da mora em incumprimento definitivo, tal como vem retratado no art. 808º, tem aqui aplicação.

Não é nova a discussão sobre se, no contrato-promessa de compra e venda de imóvel, o regime do sinal, previsto no n.º 2 do art. 442º do CC, é aplicável à mora.

E a decisão da questão está longe de concitar unanimidade, quer na doutrina quer na jurisprudência.

Assim, enquanto autores como CALVÃO DA SILVA (3) e I. GALVÃO TELLES (4) defendem a solução da inaplicabilidade, sustentando, assim, que a perda do sinal (pelo tradens) ou a sua restituição em dobro (pelo accipiens) pressupõem que haja incumprimento definitivo e não simples mora, ALMEIDA COSTA (5) entende que “no contrato-promessa, havendo sinal passado, a transformação da mora em não cumprimento definitivo afasta-se do regime-regra do art. 808º”, equivalendo a estipulação de sinal à fixação de um termo essencial ou de uma cláusula resolutiva, pelo que “a parte não faltosa, uma vez verificada a mora, pode prevalecer-se das consequências desta ou exercer o direito potestativo de transformá-la, de imediato, em não cumprimento definitivo, sem observância de qualquer dos pressupostos indicados no n.º 1 do art. 808º”; e ANTUNES VARELA, que, por vezes aparece citado como defensor da posição exposta em primeiro lugar, e que, efectivamente, a sufragava, no quadro legal anterior às alterações introduzidas no regime do contrato-promessa pelo Dec-lei 379/86, de 11 de Novembro (6), veio a defender que, com essas alterações, as sanções predispostas no art. 442º contra o accipiens do sinal, que não cumpre a promessa, passaram a ser aplicáveis não só à falta definitiva de cumprimento, mas também à simples mora no cumprimento – solução que, aliás, lhe mereceu fortes críticas, por entender que ela subverte, por completo, o regime clássico, típico, da constituição do sinal (7).

Quanto à jurisprudência deste Supremo Tribunal, predomina, de forma vincada, a tese de que a resolução do contrato-promessa só é permitida quando haja incumprimento definitivo, podendo indicar-se, a título meramente exemplificativo (8), os acórdãos de 10.12.97,

de 26.05.98 e de 08.02.2000 (9), e mais recentemente, os de 05.07.2007, de 07.02.2008, de 15.05.2008 e de 10.07.2008 (10) .

Não vemos razão para dissentir deste entendimento.

A questão prende-se com saber se logra aqui aplicação o disposto no art. 808º, ou se, esgotado o prazo para a realização da escritura do contrato prometido, a resolução do contrato-promessa é automaticamente desencadeada.

A resolução do contrato é admitida com fundamento na lei ou em convenção (art. 432º/1).

O direito de resolução é um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento. É preciso que se verifique um facto ou uma situação que crie esse direito – é dizer, um facto ou uma situação a que a lei faz corresponder o surgimento desse direito potestativo.

Quando o direito de resolução é acordado em convenção constante do respectivo contrato, a cláusula contratual que o prevê denomina-se cláusula resolutiva “expressa”. Podem, ainda, as partes, por força do princípio da liberdade contratual, estipular uma condição resolutiva ou um termo essencial.

Como refere BAPTISTA MACHADO, autor que, nesta parte, seguimos de perto, se as partes fixam uma cláusula resolutiva, a verificação do evento futuro e incerto nela previsto constitui apenas um pressuposto da constituição do direito potestativo de operar a resolução do contrato mediante declaração unilateral receptícia; se estabelecem uma condição resolutiva, a verificação do evento condicionante opera automaticamente a resolução do contrato.

Quanto ao termo: o prazo da prestação não é, em regra, um elemento essencial na economia do contrato, o que justifica que a simples mora, o atraso no cumprimento, não seja, só por si, fundamento de resolução. Casos há, porém, em que, pela própria natureza da prestação, o cumprimento desta fora do prazo implica o imediato desaparecimento da sua utilidade para o credor: assim sucede, v.g., no caso do contrato que tenha por objecto o fornecimento de um copo-de-água para uma festa. Estamos, nestes casos, perante um termo essencial objectivo, que se acha objectivamente integrado ou consolidado na própria prestação, de tal modo que, transcorrido o termo, a prestação se torna impossível.

Mas a essencialidade do termo pode resultar de convenção, expressa ou tácita, dos contraentes: no momento da celebração do contrato estes determinam como essencial o termo fixado. Estamos, nesse caso, perante um termo essencial subjectivo. É caso em que a convenção das partes “confere importância essencial à pontualidade de uma prestação que, por sua natureza, poderia não a ter, por isso que, objectivamente considerada, poderia satisfazer o interesse do credor ainda quando executada depois do vencimento do termo.”

O termo essencial subjectivo pode ser expresso ou tácito. É expresso, quando a essencialidade é expressamente clausulada; é tácito, quando a essencialidade “deriva de especiais circunstâncias do contrato, conhecidas de ambas as partes, especialmente do escopo a que o credor destina a prestação, do facto de ele se propor utilizá-la em determinado momento futuro, etc..”

Por outro lado, a essencialidade do termo subjectivo pode ser absoluta ou relativa. No primeiro caso, o termo fixado constitui o prazo-limite, improrrogável, para o adimplemento, e a sua não observância implica o incumprimento definitivo da obrigação, fundamento imediato da resolução – é, v.g., o caso de, no contrato, se clausular que o promitente comprador pode desde logo declarar-se desvinculado se o promitente vendedor não outorgar a escritura de venda até ao fim do ano; no segundo, o desrespeito do termo constitui apenas fundamento do direito de resolução para o credor, que, neste caso, poderá recusar a prestação ou optar por exigir o cumprimento retardado.

A hipótese-regra, a valer em caso de dúvida, é esta segunda. Na dúvida, “se de um concurso inequívoco de circunstâncias se não conclui com segurança que o termo é absoluto, ele deve ser interpretado como relativo. (11)”

Revertendo ao caso em apreço, e percorrendo o apurado acervo fáctico, detendo-nos, em especial, sobre o contrato-promessa celebrado, observa-se que apenas foi clausulado, com incidência sobre o prazo para a celebração da escritura de compra e venda, o que segue, constante da cláusula terceira:

b) - o remanescente do preço (o preço acordado, deduzido do sinal) “será realizado até à data da outorga da escritura de compra e venda, que será marcada pela primeira outorgante [a aqui ré] por carta registada com aviso de recepção, com o mínimo de oito dias de antecedência, para a morada da segunda outorgante aqui mencionada” [o autor].

1º - “Como a moradia se encontra em construção sob o referido lote n.º 9, e esta está na fase de conclusão, por uma prorrogação da sua licença de construção, a escritura será realizada dentro do prazo de seis meses”;

2º - “Dado se tratar de construção em curso a conclusão da referida moradia será levada a cabo pela segunda outorgante que aqui transfere para a pessoa da primeira outorgante a conclusão da mesma, que esta a levará a cabo e providenciará sob sua responsabilidade na obtenção da licença de utilização para que assim se dê efectivação ao em b) e b) 1º referido.”

Verifica-se, pois, que as partes não convencionaram qualquer cláusula resolutiva, nem tão pouco uma condição resolutiva, em que a verificação do evento condicionante conduzisse automaticamente à resolução do contrato.

E, ao contrário do que agora sustenta o recorrente – no que é contrariado pela ré recorrida – não pode deixar de entender-se, em plena sintonia com a Relação, que não foi fixado no contrato qualquer prazo fatal, não resultando do clausulado, acima transcrito, que os contraentes tenham determinado como essencial, de modo expresso ou tácito, o termo fixado.

Tratando-se embora de juízo sobre matéria de facto, o operado pela Relação, e ainda que se tenha presente a limitação legal imposta a este Supremo Tribunal quanto à sindicância da matéria de facto (arts. 722º/2 e 729º/2 do CPC), o certo é que não está vedado ao Supremo, neste caso, exercer censura sobre o resultado interpretativo, uma vez que está em causa a determinação do sentido juridicamente relevante de declarações negociais, que deve ser feito de acordo com os critérios dos arts. 236º, n.º 1 e 238º, e, portanto, não se trata apenas de fixar factos, mas de aplicar um critério normativo, devendo o Supremo apreciar se o critério foi correctamente aplicado pela Relação.

E, como decorre do já referido, a resposta é afirmativa.

Em relação à interpretação das declarações, o nosso Código consagra expressamente a teoria da impressão do destinatário: a declaração negocial vale, em regra, com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante. Só assim não será se não for razoável imputar ao declarante aquele sentido declarativo («se este não puder razoavelmente contar com ele»), ou se o declaratário conhecer a vontade real do declarante, caso em que «será de acordo com ela que vale a declaração emitida».

Nos negócios formais, como no caso em apreço, não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso, podendo, porém, valer esse sentido se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio não se opuserem a essa validade (art. 238º).

Vale ainda acrescentar que em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios onerosos (como o aqui em apreço) o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações (art. 237º).

Tendo em conta estes princípios, e fazendo-os incidir sobre o contrato-promessa dos autos, podemos aceitar que o tal declaratário padronizado, a que fizemos alusão, interpretaria as cláusulas contratuais acima transcritas com o sentido de que nelas não se estabeleceu um prazo-limite absoluto, cujo decurso implicaria a perda do interesse no negócio e determinaria a resolução automática do contrato, mas antes um limite a partir do qual a resolução seria possível.

Repare-se na redacção da cláusula de fixação do prazo:

“Como a moradia se encontra em construção sob o referido lote n.º 9, e esta está na fase de conclusão, (...), a escritura será realizada dentro do prazo de seis meses.”

Este texto aponta no sentido de que aquilo que as partes quiseram foi estipular, para a celebração do contrato definitivo, um prazo que se afeiçoasse ao tempo necessário para a construção da moradia; e como esta estava em fase de conclusão, entenderam que seis meses seria o período de tempo suficiente para ultimar a construção, e ter a moradia em condições de satisfazer a sua função (de espaço para habitação).

É óbvio que isso significou o estabelecimento de um limite temporal, fixado, sobretudo, para o 1º outorgante (a ora recorrida), que era aquele que devia marcar a escritura e comunicar a data da sua realização ao 2º outorgante (o aqui recorrente), com o mínimo de oito dias de antecedência. Mas é relevante a importância que, na sua fixação, ganha a construção da moradia, visível na ligação que as partes estabeleceram entre a determinação do prazo e o acabamento da construção, o que conduz, a nosso ver, a que deva considerar-se que, do mero decurso do prazo, não adviria necessariamente, como sua consequência inelutável, a perda do interesse contratual e a destruição (resolução) automática do contrato, em termos de se dever ter este por definitivamente incumprido.

Tal como, em situação análoga, entendeu este Supremo Tribunal, em acórdão de 12.07.2001, tamb