Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A", por apenso à acção executiva, com processo ordinário, em que é exequente a "B" e executados C e mulher, D, deduziu embargos de terceiro pedindo que seja levantada a penhora do prédio urbano identificado no art. 1º da petição inicial e que o mesmo seja restituído à sua posse porquanto, por documento escrito, de 26.08.82, o prometeu comprar, tendo passado a viver, no aludido prédio, desde Agosto de 1983, e a possui-lo de uma forma pública, contínua e sem a oposição de quem quer que seja.

Exequente e executados contestaram separadamente.

Alegou, o primeiro, que o embargante ocupou o prédio por um acto de mera tolerância do promitente-vendedor sendo a sua posse condicional e precária.

Os segundos, para além de impugnarem os factos articulados pelo embargante, disseram, em síntese, que a casa foi, apenas, emprestada, por um ou dois dias, ao embargante que, abusivamente, nunca mais entregou a respectiva chave, sendo certo não ser ele possuidor da mesma, e não ter sido realizado o contrato prometido por falta de pagamento de parte do preço.

Na 1ª instância, foi proferida sentença que julgou os embargos procedentes; e tendo ela sido confirmada pelo acórdão de fls. 448 a 451, deste recorreram os embargados para o Supremo Tribunal de Justiça.

A exequente-embargada, nas suas alegações, formulou as seguintes essenciais conclusões:

1 - A pretensa posse do embargante, mesmo que existisse, era uma posse de má fé uma vez que não existe título bastante que a legitime.

2 - O contrato-promessa de compra e venda não é um "modo legitimo" de aquisição de um bem imóvel, nem gera a transmissão da propriedade do bem objecto do contrato, nem opera, por si só, no caso de ter havido lugar à entrega da coisa, a transmissão da sua posse para o promitente comprador.

3 - Com a entrega da coisa prometida comprar, antes da celebração do negócio translativo, o promitente comprador apenas adquire o "corpus", mas não assume o "animus possidendi", ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário.

4 - Não é possível em sede de embargos de terceiro conhecer-se da questão da propriedade e do direito de retenção, pelo que não podiam as instâncias pronunciar-se, nesta sede, sobre tais questões.

5 - A ocupação do embargante corresponde a uma mera detenção, a uma mera posse em nome alheio, porque conscientemente assente na propriedade outrem.

Termina pedindo a revogação do acórdão recorrido e a improcedência dos embargos de terceiro.

Por sua vez, os executados-embargados apresentaram, nas suas alegações, as seguintes fundamentais conclusões:

1 - O embargante não invocou, nem provou, que tenha efectuado o pagamento integral do preço acordado com o promitente vendedor e que ocupava o imóvel em causa de boa fé.

2 - O embargante não tem vindo a exercer a sua posse de forma pública, contínua e sem oposição de quem quer que seja.

3 - A casa objecto dos autos foi emprestada ao embargante por um ou dois dias.

4 - Falta ao embargante o "animus possidendi".

5 - O embargante é apenas detentor em nome de outrem e não verdadeiro possuidor.

Também terminam por pedir a revogação do acórdão recorrido e improcedência dos embargos.

O embargante respondeu.

Corridos os vistos legais, cabe decidir.

A matéria de facto dada como provada é a seguinte:

1 - Por sentença de 12.04.1999, já transitada em julgado, proferida no processo nº. 93/95, que correu termos no Tribunal Judicial do Cadaval, em que o é Autor A e R. E, foi este último condenado a restituir definitivamente ao Autor a posse do prédio urbano composto de dois pisos, com r/c, composto por garagem, arrecadação, cozinha e casa de banho e 1º andar, composto de 5 divisões assoalhadas, cozinha, duas casas de banho e corredor, com a área coberta de 130m2 e logradouro com a área de 1.070m2, sito no lugar de Rocha Forte, freguesia de Lamas, concelho do Cadaval, que confronta do norte com F, do sul com G e H, do nascente com H e do poente com Estrada Nacional, inscrito na matriz predial da freguesia de Lamas sob o artigo 2584º, bem como foi condenado a reconhecer e respeitar a posse do A. sobre o referido prédio e a abster-se de, por qualquer forma a perturbar.

2 - Por escrito particular intitulado de "Promessa de Compra e Venda" e datado de 26.08.1982, I e A declararam que o primeiro "promete vender ao segundo, A, e reciprocamente, este promete comprar o prédio urbano composto de 2 pisos. O r/c é composto por garagem, arrecadação, cozinha e casa de banho. O 1º andar é composto por 5 divisões assoalhadas, cozinha, duas casas de banho e corredor, com a área coberta de 130m2, logradouro com a área de 1070m2, sita no lugar de Rocha Forte, freguesia de Lamas, concelho de Cadaval (...) inscrito na respectiva matriz predial da freguesia de Lamas sob o art. 2584º.

O preço ajustado é de 3.500.000$00 por conta do qual como sinal e antecipação parcial do pagamento, o vendedor declara ter recebido do comprador promitente a importância de 3.000.000$00, de que dá quitação.

A escritura definitiva de compra e venda será celebrada em data a determinar entre ambas as partes, sendo o restante pagamento efectuado no acto da assinatura definitiva de compra e venda.

A restante importância de 500.000$00 fica sujeita a juros de 15% ao ano, que o vendedor receberá de 3 em 3 meses, com efeitos desde a presente data até à data da escritura se nesse período de tempo o juro aumentar, ficará o comprador sujeito ao pagamento que do aumento do juro se verificar nos termos da lei, além dos 15%.

O vendedor responsabiliza-se pela entrega da chave, com a casa livre de qualquer encargo e tal como se encontra.

Se qualquer das partes se negar ficam obrigados a dobrar o sinal.

O vendedor compromete-se a entregar a casa até ao mês de Agosto de 1983.

3 - O escrito referido em 2) contém o reconhecimento presencial das assinaturas dos declarantes pelo notário, bem como está certificada a exibição de licença de habitabilidade nº. 465 de 06.08.1892 passada pela Câmara Municipal do Cadaval.

4 - Pela ap. nº. 03/19-06-92 foi registada a aquisição a favor de J, casada com E no regime de comunhão geral de bens, do prédio urbano denominado Sítio do Casal de Baixo ou Casal do Bico, composto de dois pisos, com r/c, composto por garagem, arrecadação, cozinha e casa de banho e 1º andar composto de 5 divisões assoalhadas, cozinha, duas casas de banho e corredor, com a área coberta de 130m2 e logradouro com a área de 1070m2, sito no lugar de Rocha Forte, freguesia de Lamas, concelho do Cadaval, que confronta do norte com F, do sul com G e H, do nascente com H e do poente com Estrada Nacional, inscrito na matriz predial da freguesia de Lamas sob o nº. 2584 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº. 01503/19-06-92.

5 - Pela ap. nº. 01/16-09-92 foi registada a aquisição a favor de L do prédio referido em 4).

6 - Pela ap. nº. 02/30-05-95 foi registada a aquisição a favor de C casado com D no regime de comunhão geral de bens, do prédio referido em 4).

7 - Pela ap. nº. 03/30-05-95 foi registada a favor da "B" hipoteca voluntária sobre o prédio referido em 4) para garantia de empréstimo no valor de 15.256.000$00.

8 - Pela ap. nº. 16/99-01-22 foi registada a penhora efectuada a 21.12.1998 sobre o prédio referido em 4) a favor da exequente "B", pela quantia de 13.545.084$00.

9 - Foram sempre os anteriores proprietários que pagaram os impostos que recaem sobre o imóvel referido em 4).

10 - Em Agosto de 1983, o embargante celebrou com a Câmara Municipal do Cadaval um contrato de fornecimento de água relativo ao imóvel dos autos.

11 - Celebrou, ainda, com a Companhia de Seguros Fidelidade um contrato de seguro Multi-Riscos Habitação e outro de Incêndio/Elementos Naturais sobre o mesmo imóvel.

12 - Celebrou com a EDP, em data anterior a Julho de 1985, contrato de fornecimento de electricidade relativo ao imóvel.

13 - Desde Agosto de 1983 que o embargante vive e permanece no prédio com os seus familiares sempre que vem a Portugal, porquanto é imigrante.

14 - À vista de todas as pessoas de Rocha Forte entra e sai do imóvel.

15 - Até ao ano de 1992, o referido em 13) e 14) ocorreu sem oposição de qualquer pessoa.

16 - L celebrou com a EDP, em 24.03.1995, um contrato de fornecimento de electricidade da referida casa.

17 - Foram enviadas diversas cartas ao embargante por J e marido E, nas quais estes davam conta àquele de que consideravam resolvido o contrato promessa e lhe concediam prazo para a entrega do imóvel.

18 - Em 1995, E limpou, pintou e melhorou o referido imóvel.

O que está aqui em causa é apurar se o embargante tem a posse do prédio supra identificado, violada com a penhora registada a favor da exequente-embargada.

E a posse que deve ser considerada é a definida no artigo 1251º do Cód. Civil: poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real.

Na análise deste conceito deparam-se-nos dois elementos: o "corpus", consistente no exercício de poderes de facto sobre a coisa, e o "animus" que se traduz na intenção de se comportar como titular do direito real correspondente aos poderes exercidos (cfr. Henrique Mesquita in R.L.J., Ano 125, pg. 282, Mota Pinto em Direitos Reais, 1970/71, pg. 180, e Pires de Lima e Antunes Varela, em anotação àquele preceito no Cód. Civil Anotado).

In casu, é irrelevante averiguar se ela se encontra revestida dos caracteres idóneos à requisição do direito de propriedade por usucapião, porque não é o direito de propriedade que está aqui em discussão, mas, sim, a posse nos termos atrás configurados.

Dispõe o artigo 351º, nº. 1 do Cód. Proc. Civil que "se qualquer acto, judicialmente ordenado, de apreensão ou entrega de bens ofender a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular quem não é parte na causa, pode o lesado fazê-lo valer, deduzindo embargos de terceiro".

Encontra-se, também, a defesa da posse, por embargo de terceiro, consignada no artº. 1251º do Cód. Civil.

Mas, terá, no caso subjuditio, o embargante acesso à tutela possessória?

É inquestionável que ao embargante, na sequência de um contrato promessa de compra e venda, que teve por objecto o prédio supra identificado, e em que interveio como promitente-comprador, foi antecipadamente entregue o mencionado prédio.

Ora, na esteira de Pires de Lima e Antunes Varela, "O contrato promessa, com efeito, não é susceptível de, só por si, transmitir a posse ao promitente - comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o "corpus" possessório, mas não assume o "animus possidendi", ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário" (Cód. Civil Anotado, Vol. III, 2ª ed., pg. 6, e A. Varela na R.L.J., Ano 124, pg. 348).

Porém, como defende Antunes Varela, na citada revista, mesmo Ano e fls., casos há em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche os requisitos de uma verdadeira posse.

Como exemplo, é indicada a situação em que com a entrega da coisa, o preço é pago na totalidade.

Mas, outros casos há em que a tradição da coisa é seguida da prática de actos, pelo promitente - comprador, próprios de quem age em seu nome, e não em nome do promitente-vendedor.

É o que se passa na conjuntura submetida à nossa apreciação.

Com efeito, aquando da outorga do contrato-promessa, do preço total de 3.500.000$00, foram logo entregues 3.000.000$00.

Desde Agosto de 1983 que o embargante (promitente-comprador) vive e permanece no prédio com os seus familiares sempre que vem a Portugal, porquanto é emigrante.

Celebrou, ele, com a Companhia de Seguros Fidelidade, um contrato de seguro Multi-Riscos Habitação e outro de Incêndio/Elementos Naturais sobre o mesmo imóvel.

Em Agosto de 1983, celebrou o embargante com a Câmara Municipal do Cadaval um contrato de fornecimento de água relativo ao imóvel.

Em data anterior a Julho de 1985, celebrou com a EDP um contrato de fornecimento de electricidade referente ao mesmo imóvel.

Perante este quadro factual é inequívoco que o embargante tem agido, não como um detentor, um possuidor precário, mas, sim, como um verdadeiro possuidor, usando o prédio como coisa sua propriedade.

Assim, beneficia ele da tutela dos embargos de terceiro (cfr. acs. do S.T.J. de 25/11/96, na C.J. - Acs. do S.T.J. - Ano IV, III, 109, e de 14/03/2000 no B.M.J. nº. 495, pgs. 310).

Termos em que se julgam os recursos improcedentes e se confirma o acórdão recorrido.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 31 de Março de 2004

Abílio Vasconcelos,

Duarte Soares,

Ferreira Girão.