Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A" propôs a presente acção contra B e mulher C, pedindo, a título principal, que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta nos termos prescritos no art. 830º do Cód. Civil, substituindo-se os réus pelo autor na titularidade da metade indivisa da "Bouça do Talho", declarando-se transferida a favor do autor metade indivisa do prédio id. no art. 49º da petição inicial, propondo-se ele, autor, satisfazer a importância do preço ainda em dívida, ou seja, a quantia de 26.000.000$00.

Subsidiariamente, pede a condenação dos réus a pagarem-lhe a quantia de 80.000.000$00, como indemnização pelo incumprimento do contrato promessa.

Alega para tanto que celebrou, como promitente-comprador um contrato promessa com os réus, tendo-o estes incumprido nos termos que concretiza.

Contestaram os réus, alegando que não incumpriram o contrato.

Após tramitação complexa, com vários recursos já decididos, foi proferida sentença onde se:

a)	absolveram os réus do pedido principal;

b)	condenaram os réus no pedido subsidiário;

c)	condenaram ainda os réus por litigância de má fé, na multa de 10 UCCs.

Os réus apelaram, tendo a Relação do Porto, por acórdão de 8 de Julho de 2004, confirmado a sentença recorrida, excepto quanto à condenação por litigância de má fé que revogou.

Os réus interpuseram recurso de revista para este Tribunal, concluindo, assim, a sua alegação do recurso:

1- A condenação dos recorrentes estriba-se, no entendimento vertido na sentença da 1ª Instância, no incumprimento definitivo por impossibilidade superveniente, do contrato promessa em causa aos mesmos imputável - " condenando os Réus a pagarem ao Autor a quantia de €399.038,31 (...) a título de cláusula penal devida pelo incumprimento do contrato promessa"

2- Atento o estabelecido nas cláusulas d) e e) desse contrato promessa - al. C), 4ª e 5ª dos factos assentes e ponto VI do acórdão recorrido - era incumbência do recorrido proceder à marcação da escritura pública prometida até ao final de Fevereiro de 1994 e interpelar os recorrentes para comparecerem na mesma, o que aquele jamais fez, podendo fazê-lo - pois que apenas em 19/6/1995, quase 16 meses depois de Fevereiro de 1994 (al. M) dos factos assentes) um prédio foi arrematado em arrematação em hasta pública - encontrando-se, por isso, o mesmo em mora (cfr. art. 813º, 2ª parte, do Cód. Civil e o acórdão da Relação do Porto de 1/4/03, in http:/www.dgsi.pt/jrp.nsf/ proc. nº 0320650).

3- Estando o recorrido em mora que jamais fez cessar, pelo referido facto, jamais estiveram, evidentemente, os recorrentes em mora pelo que, necessariamente, jamais se encontraram em incumprimento definitivo, pelo que não podiam estes ser condenados "pelo incumprimento do contrato promessa junto aos autos" e, assim, deveria a sentença recorrida e o acórdão recorrido, cuja revogação se pede, tê-los absolvido.

4- Não se adere, pois, ao entendimento vertido no acórdão recorrido - ponto VI - , importando considerar que, se os recorrentes eram devedores da sua prestação, isto é, da emissão da declaração de que vendiam a "... metade indivisa do prédio..." e o recorrido era credor da emissão pelos recorrentes de tais declarações de vontade, o certo é, também, que o recorrido era devedor da obrigação contratual de "avisar a contraparte, com oito dias de antecedência, para comparecer no dia e hora designados para a sua realização" da escritura prometida que, como é pacífico, se teria de realizar durante o mês de Fevereiro de 1994.

5- O recorrido tinha de cumprir tal obrigação de "avisar a contraparte" até oito dias antes do final do mês de Fevereiro de 1994, existindo, por isso, prazo certo para o mesmo recorrido cumprir aquela prestação contratualmente fixada, sendo que "Há, porém, mora do devedor, independentemente de interpelação: se a obrigação tiver prazo certo." - art. 805º, nº 2, al. b) do Cód. Civil.

6- Era sob o recorrido que impendia o ónus de provar que cumpriu aquela sua obrigação, não colhendo, pois, as considerações vertidas no referido ponto do acórdão recorrido.

Sem prescindir,

7- Ainda que os recorridos estivessem em mora, é entendimento da doutrina e jurisprudência que "A mora na prestação do devedor não dá direito à resolução do contrato sem que seja convertida em não cumprimento definitivo" (cfr. acórdão da Relação de Coimbra de 20/1/1987, C.J., 1987, 1º, pág. 33) nos termos do disposto no nº 1 do art. 808º (e 801º e 805º do Cód. Civil).

8- Mediante interpelação admonitória - que jamais se verificou - de fixação de prazo razoável para o cumprimento ou se o credor perder o interesse na prestação (cfr. acórdãos do S.T.J. de 19/3/96 e de 18.11.99, in http://www.dgsi.pt.jstj., respectivamente proc. nº 08730 e nº 99B752; ac. Rel. Porto de 1/4/03, in http: //www.dgsi.pt.jtrp.nsf/ processo nº 0320650; Castro Mendes, Teoria Geral, 1979, 3ª ed., pág. 495; A. Varela, in "Sobre o Contrato-Promessa", Coimbra Editora, Lda, págs. 154 e segs.).

9- Nada resulta dos autos quanto à eventual perda de interesse por parte do credor/recorrido - que tanto não se verificou que o pedido principal nos autos era o de execução específica do contrato - nem quanto ao recorrente ter fixado aos recorrentes qualquer prazo para o cumprimento da prestação, o que jamais ocorreu.

10- Não tendo a - aliás inexistente - mora dos recorrentes sido convertida em incumprimento definitivo, não podiam os mesmos ter sido condenados "pelo incumprimento do contrato promessa" e, assim, deveria a sentença recorrida ter sido revogada pelo acórdão recorrido e, em consequência, absolvidos os recorridos, o que ora se pede.

11- No ponto VIII no acórdão recorrido é suscitada a dúvida, não esclarecida no mesmo, se a cláusula penal seria devida, ou não, apenas com o incumprimento definitivo do contrato.

12- A cláusula J) do contrato promessa em causa tem de ser interpretada de acordo com o disposto nos arts. 236º - que consagra a teoria da impressão do destinatário - cfr. Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, pág. 309, Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 1976, pág. 419, acórdão do S.T.J. de 13/4/94, in C.J./S.T.J., ano II, tomo II, pág. 32, e 238º do Cód. Civil.

13- A expressão "se tal exercício se mostrar inócuo" da alínea J) do contrato não comporta interpretação que não seja a de que só haverá lugar à aplicação da cláusula penal se o exercício de execução específica fosse inútil ou, quando muito, inconsequente para o efeito pretendido pelas partes com a celebração do contrato promessa, isto é, a transmissão do direito de propriedade sobre a metade indivisa do prédio em causa mediante um determinado preço.

14- Apenas é configurável tal eventualidade - julgada verificada em 1ª e 2ª Instância - nos termos supra alegados, perante o incumprimento definitivo - ou admite-se em abstracto, perante situações que legalmente lhe sejam equiparáveis, o que, para o efeito do presente raciocínio, vai dar no mesmo - do contrato e não com a simples mora, pelo que não parece haver lugar às dúvidas enunciadas no acórdão recorrido.

Sem prescindir,

15- A propósito do que no acórdão recorrido é referido sob o ponto VIII importa referir, em primeiro lugar, que in casu os recorrentes outorgaram o contrato como comproprietários de um prédio, prometendo vender o direito à metade indivisa de um prédio, e, portanto, tal prédio não era coisa própria em exclusivo dos mesmos; e, em segundo lugar, nem sempre que se "outorga como proprietário num contrato promessa de compra e venda de coisa própria, e a propriedade se vem, antes do contrato definitivo a transmitir a outrem, a situação deve ser encarada como de incumprimento definitivo" pois que se poderá estar perante impossibilidade de cumprimento não equiparável àquele.

16- Acresce que, ao contrário do que parece inferir-se do acórdão recorrido a "... situação a que o Prof. Antunes Varela recorre para ilustrar o incumprimento definitivo (Direito das Obrigações, II, 7ª ed., 63) (...)." nada tem que ver com a dos autos pois que os recorrentes não venderam a ninguém a metade indivisa de um imóvel que prometeram vender ao recorrido.

17- Ao contrário do entendimento vertido na sentença e no acórdão recorridos, mesmo que o prédio cuja metade indivisa tinha sido prometida vender tivesse sido adquirido por terceiro, não decorre daí a impossibilidade de cumprimento do contrato promessa nem este se encontra incumprido pelos recorridos pois "... que só na altura da celebração do contrato definitivo se poderá verificar o incumprimento" (acórdão do S.T.J. de 27/1/1967, in http: www.dgsi.pt./jstj, proc. nº 061641 e acórdãos, também do S.T.J., de 27/10/1970 e de 22/1/1997, loc. cit., proc. nº 063207 e nº 96B113), sendo que, nos citados termos do contrato, era ao recorrido que competia marcar a escritura, o que este não fez.

18- Conforme os citados entendimentos jurisprudenciais, mesmo na eventualidade de o prédio cuja metade indivisa tinha sido prometido vender tivesse sido adquirido por terceiro no âmbito de um processo judicial, tal não determina a impossibilidade de cumprimento do contrato, uma vez que os recorrentes podiam, e podem, colocar-se em condições de cumprir o contrato no "momento devido", sendo que este era, "aquele em que a mora fosse convertida em incumprimento definitivo consequente à prévia interpelação admonitória" - uma vez que não se verifica impossibilidade de cumprimento nem a perda do interesse do credor, o que nem foi alegada nem resulta da factualidade julgada provada - que jamais foi efectuada.

19- Aliás, do confronto entre os factos constantes daquelas alíneas A), por um lado, e L) e M), por outro lado, dos factos assentes, resulta a inexistência de qualquer identidade visível entre os prédios identificados naquelas alíneas A) e L), os quais se localizam em distintas freguesias (Lugar do Viso/Lugar da Igreja), têm diferentes descrições prediais (20792/00834), têm distintas inscrições matriciais (521/292), têm diferentes confrontações, etc.

20- Pelo que a conclusão contida na Sentença e confirmada no acórdão recorrido da identidade entre os dois prédios e do que foi arrematado em hasta pública - e objecto do contrato promessa não encontra factualidade julgada provada em que se possa estribar, pelo que não podia ter sido julgado impossível o cumprimento do mesmo contrato.

21- Mesmo que fosse - e não era - incumbência dos recorrentes marcar a escritura pública, o certo é que o recorrido não efectuou a interpelação admonitória a que estava obrigado, ainda que não pudesse executar-se especificamente o contrato por o prédio ter sido efectivamente vendido (pressuposto que se considera por dever de ofício).

22- Assim, mesmo que os recorridos estivessem em mora e pressupondo a cláusula penal o incumprimento definitivo da promessa, não podiam estes ter sido condenados "... a pagarem ao autor a quantia de € 399.038,31 (...) a título de cláusula penal devida pelo incumprimento do contrato ..." e deveriam, em vez disso, ter sido absolvidos integralmente do pedido subsidiário (assim como do pedido principal, conforme supra vertido), o que ora se pede nesta sede de recurso, revogando-se a sentença e o acórdão recorridos.

Sem prescindir ainda,

23- Mesmo que os recorrentes estivessem em incumprimento definitivo, não podiam os recorrentes ter sido condenados nos termos citados, uma vez que o contrato promessa junto aos autos e em causa jamais foi resolvido, sendo que absolutamente nada nos autos foi alegado - e, portanto, julgado provado - quanto ao exercício pelo recorrido, mediante comunicação aos recorrentes do eventual direito à resolução do contrato que, aliás, tão pouco foi alegada ou invocada.

24- Discorda-se, assim, do afirmado sob XI no acórdão recorrido, quanto à desnecessidade da resolução daquele contrato promessa pois que "... enquanto a mora conduz à execução específica o incumprimento definitivo e a impossibilidade de cumprimento apenas legitimam o recurso ao remédio resolutivo (...)" (J. Brandão Proença (in Do Inc, do Cont.- Promessa Bilateral, A Dualidade Execução Específica-Resolução, Coimbra, 1987, págs. 13 e segs.), sendo que "O promitente lesado poderá, ainda, em certos casos, formular um pedido subsidiário de resolução (cumulado com um direito de indemnização) para a hipótese de ser rejeitada ou improceder a acção de execução específica." (ob. cit., págs. 19 e segs.)

25- Isto é "... o direito à indemnização se apresenta como fruto incindível de uma necessária resolução (...) o pedido indemnizatório assenta necessariamente num incumprimento definitivo com exoneração recíproca da obrigação de conclusão do contrato. Como quer que seja impõe-se aqui (até para tutela da outra parte) a adopção de uma atitude clarificadora por parte do promitente lesado e essa clarificação passa pelo pedido de resolução do contrato bilateral (...)" (Ob. cit., págs. 119 e segs.).

26- Isto é, "Uma vez que a cláusula penal se destina a substituir a indemnização que seria aplicável em caso de incumprimento, só é exigível desde que se verifiquem os pressupostos que tornariam possível essa mesma indemnização" (Abel Delgado, in Do Contrato Promessa, Livraria Petrony, 3ª ed., pág. 184), mais acrescentando (Ob. cit., pág. 319) que "No caso de não cumprimento da promessa, além da execução específica é possível a resolução do contrato."

27- Aliás, afirmar-se a desnecessidade da resolução do contrato promessa em causa - conforme é sustentado no acórdão recorrido - não esgotaria a questão, conforme resulta do entendimento do Prof. Almeida Costa no local citado no acórdão recorrido, já que este Professor ensina que "exigir a indemnização dos prejuízos derivados do não cumprimento da obrigação em alternativa à resolução obriga o credor a pagar-lhe - ao devedor - o preço estipulado, se ainda não o satisfez" (Almeida Costa, Direito das Obrigações, 6ª ed., págs. 916 e 917).

28- Assim, a entender-se nos termos vertidos no acórdão recorrido e de acordo com o entendimento doutrinal a que no mesmo aderiu, sempre teria o recorrido de ter pago aos recorrentes - ou a isso ser necessariamente condenado - a parte do preço que ainda estava em dívida para que tivesse direito à indemnização consubstanciada no montante fixado a título de cláusula penal.

29- Ainda que se adira ao referido no ponto XII do acórdão recorrido, tal não esgota a questão pois que o estabelecido no contrato é, apenas e tão só uma pré-determinação do montante indemnizatório que não afasta o disposto nos preceitos legais pertinentes em causa, designadamente o art. 801º do Cód. Civil.

30- Por um lado, tendo o contrato promessa em causa por objecto a promessa de venda "... metade indivisa do prédio ..." - cfr. al. A) dos factos assentes - atento o disposto no art. 1409º do Cód. Civil, sempre poderia a celebração do contrato prometido ser impossível se o comproprietário do prédio em causa viesse exercer o seu direito legal de preferência, salvo, designadamente, se os recorrentes fossem proprietários da totalidade do prédio prometido vender aquando do momento da celebração da prometida escritura pública.

31- Não sendo os recorrentes os únicos titulares do prédio em causa era-lhes lícito - sem prescindir do supra alegado - exercerem o direito de promoverem acção de divisão de coisa comum, tanto mais que, em concreto, tal não só poderia permitir a aquisição do prédio objecto daquela acção por um terceiro como também podia permitir a aquisição do prédio pelo recorrido ou pelo comproprietário a quem o recorrido tentou adquirir ou adquiriu - a resposta aos referidos pontos 3, 6 e 7 da base instrutória é contraditória - o mesmo.

32- Aliás, não só o recorrido poderia ter, na praça realizada em que o prédio foi arrematado, emitido as declarações que entendesse ou exercido o direito de protesto, o que não fez, como poderia ter adquirido aí o prédio, "o que tentou - legitimamente - fazer", conforme confessa no art. 22º da réplica ("...no decorrer da própria praça o A. tivesse licitado aqueles 3.500 m2 em 195.000 contos...", sendo que "... em 15 de Janeiro de 1996 foi entregue ao Autor que tinha poderes para o efeito, o precatório-cheque da quantia de 98.000.000$00" (!) - cfr. a sentença recorrida a fls. 780 - , ou seja, recebeu metade do valor da arrematação.

33- Acresce que o exercício do direito de interpor a acção de divisão de coisa comum não foi julgado abusivo - cfr. art. 334º do Cód. Civil -, nem nos autos de divisão de coisa comum, nem nestes autos, e se tal exercício fosse merecedor da qualificação que lhe foi dada na sentença recorrida, não podia deixar de ter sido julgado - rectius - tinha de ser julgado - abusivo e não o foi.

34- Por outro lado, era ao recorrido que cabia a realização das diligências necessárias à celebração da escritura pública prometida e ao mesmo que cabia providência pela respectiva marcação e disso notificar os recorrentes, o que jamais sucedeu.

35- Assim, a conduta dos recorrentes não é susceptível de ser qualificada como um exercício de má fé ou dolosa no cumprimento do contrato, sendo que o recorrido com o seu comportamento - omissivo e activo - pelo menos concorreu para a não celebração do contrato prometido, maxime, sem prejuízo do demais exposto, ao não marcar a escritura conforme era seu dever contratual.

36- Atento o disposto no nº 1 do art. 814º e no nº 1 do art. 815º, ambos do Cód. Civil, mesmo que se tivesse verificado incumprimento definitivo do contrato, não deviam os recorrentes ser condenados no pagamento estabelecido na cláusula penal e - quando muito - deveria a sentença recorrida tê-los condenado tão somente na restituição do que havia sido prestado.

37- Aliás, a não se entender assim, julgando-se verificada "... a impossibilidade de cumprimento estipulado, sem que possa atribuir-se culpa a qualquer das partes, fica tal contrato resolvido nos termos dos artigos 432º a 436º do Código Civil e em consequência dessa resolução, deve o promitente-vendedor restituir o sinal recebido (...)" (Ac. do S.T.J. de 14/6/74, in http: //www.dgsi.pt,jstj, proc. nº 065075), o que deveria ter sido decidido in casu.

38- A cláusula penal em causa tinha carácter indemnizatório, pressupondo a existência de culpa do devedor e que só seria devida se provada a existência de qualquer dano para o credor, como resulta dos seus termos, da forma como vem formulado o pedido pelo recorrido ("...a título de indemnização...") e do alegado nos arts. 36º a 52º da réplica, nos quais o recorrido expressamente se refere ao "montante indemnizatório" e aos alegados prejuízos.

39- Importa ter presente que o valor da cláusula penal é o dobro do preço contratado: corresponde a cerca de quatro vezes o valor da sanção prevista para o incumprimento de contrato promessa (cfr. art. 442º do Cód. Civil); "... em 15 de Janeiro de 1996 foi entregue ao autor, que tinha poderes para o efeito, o precatório-cheque da quantia de 98.000.000$00" - cfr. a sentença recorrida a fls. 780 - correspondente a mais do dobro do preço contratado pela metade do prédio, sem ter despendido o recorrido qualquer quantia; que à data da outorga os recorrentes eram agricultores, sendo o recorrido industrial da construção civil (cfr. respostas aos pontos 18º e 20º da base instrutória).

40- Prescindindo, para efeitos do presente raciocínio, do quanto supra se referiu, designadamente, a respeito da culpa, do incumprimento e da impossibilidade de cumprimento, do exposto resulta que a cláusula penal estabelecida e cujo montante os recorrentes foram condenados a pagar, é manifestamente exagerada, com evidente e flagrante desproporção, impondo-se a sua redução segundo juízo de equidade, nos termos do disposto no art. 812º do Cód. Civil, pelo que o seu valor não poderá ser fixado em quantia superior à que resulta da regra estabelecida no art. 442º do Cód. Civil para os casos de incumprimento culposo do contrato promessa.

Contra-alegou o recorrido, pronunciando-se pela improcedência do recurso.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

Estão provados os seguintes factos:

1- No dia 12 de Julho de 1993 o autor e os réus assinaram um documento particular, com o reconhecimento presencial das assinaturas, através do qual os réus prometeram vender ao autor metade indivisa do prédio rústico denominado "Bouça do Talho", sito no Lugar do Viso, a Barreiras, da Freguesia o Concelho da Maia, a confrontar do Norte com os Herdeiros de D, do Sul com Estrada Municipal, do Nascente com vendedores e do Poente com E e outro, fazendo parte do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº 20.792 do Livro B- 54 e inscrito na respectiva matriz sob o art. 521º, à data de 1963 - A.

2- Nesse documento os réus declararam que prometem vender ao autor, ou a quem indicar, livre de quaisquer ónus ou encargos, a metade indivisa do prédio referido em 1 - B.

3- Entre outras, constam do acordo referido em 1, as seguintes cláusulas:

1ª- O preço da prometida venda é de 40.000.000$00.

2ª- Com a assinatura do presente contrato o 2º outorgante entrega aos primeiros a quantia de 14.000.000$00.

3ª Até ao fim de Agosto de 1993 mais entregará o 2º outorgante aos primeiros a quantia de 14.000.000$00.

4ª Os restantes 12.000.000$00 serão entregues à data da outorga da escritura de compra e venda que se realizará por todo o mês de Fevereiro de 1994.

5ª Os primeiros outorgantes obrigam-se a facultar ao 2º todos os elementos e informações necessários à realização da escritura pública e assinar tudo o que for necessário para a dita realização e a comparecer no dia e hora designado para a sua realização, desde que avisados pelo 2º com antecedência de 8 dias.

6ª No caso de incumprimento ou cumprimento defeituoso por parte de um dos contraentes, confere ao outro ou outros o exercício do direito de execução específica.

7ª Apesar da cláusula de execução específica, se tal exercício se mostrar inócuo, o contraente faltoso indemnizará o outro, a título de cláusula penal, com a quantia de 80.000.000$00.

8ª O 2º outorgante fica desde já investido na posse do prédio prometido vender - C.

4- O autor recebeu uma carta dos réus, datada de 21/12/93, através da qual estes declaram o seguinte: « Conforme bem conhece V Ex.a, o prédio rústico denominado Bouça do Talho, encontra-se arrendado a "F". Por tal motivo,..., comunicámos à arrendatária a venda projectada da metade indivisa daquele prédio a que se refere o contrato promessa outorgado por V. Ex.a de Julho de 1993. A arrendatária veio informar que exerce o direito de preferência na compra.

Assim, não nos resta outra alternativa que não a de proceder à venda da metade indivisa do referido prédio à arrendatária, com as inerentes consequências no contrato promessa celebrado com V. Ex.ª

Nesta conformidade resta-nos proceder à devolução do recebido de V. Ex.a por força do mesmo contrato promessa e a título de pagamento ...» - D.

5- Num documento particular, datado de 1/2/93, estão apostas as assinaturas de B e C, na qualidade de primeiros outorgantes e duas assinaturas ilegíveis, na qualidade de segundos outorgantes e de gerentes da sociedade "F, Lda." - E

6-Através desse documento, os primeiros outorgantes, na qualidade de donos de metade indivisa de um prédio rústico denominado "Bouça do Talho", sito no Lugar do Viso, a Barreiros, da Freguesia e Concelho da Maia, a confrontar do lado Norte com os Herdeiros de D, pelo lado Sul com Estrada Municipal, a Nascente com a representada dos segundos outorgantes e do lado Poente com E e outro, declaram dar de arrendamento à sociedade representada pelos segundos outorgantes ... o prédio atrás descrito. - F.

7- Mais se declara naquele documento que o fim do arrendamento é a exploração agrícola pela sociedade arrendatária, por si ou por outrém a seu mando, podendo esta, também, afectar o prédio arrendado a estaleiro de construção civil - G.

8- Tal contrato, refere o documento, terá início no dia 1/2/93 e terá a duração de um ano e a renda anual é de 360.000$00, a pagar em duodécimos de 30.000$00 - H.

9- O autor enviou aos réus um cheque no valor de 14.000.000$00 para satisfação do clausulado no contrato promessa.

10- Tal cheque foi devolvido pelos réus através de um carta de 30/12/93 - J.

11- No dia 6/6/94 os réus intentaram uma acção especial de divisão de coisa comum contra G e mulher I, residentes na Rua 5 de Outubro, Santa Maria da Feira, relativamente ao prédio rústico, terreno de cultura com ramada, com a área de 3.800 m2, sito no Lugar da Igreja, na Maia, inscrito na matriz predial respectiva no art. 292º e descrito na Conservatória do Registo Predial da Maia como parte do nº 000834/210294, a confrontar do Norte com ponte aguda, do Sul com B e outros, do Nascente com armamento e do Poente com E - L.

12- Tal acção correu termos no 4º Juízo Cível da Comarca do Porto sob o nº 11080/94, no âmbito da qual, no dia 19/6/95, foi arrematado em arrematação em hasta pública, o prédio acima identificado, pela arrematante "F, Lda.", pela quantia de 196.000.000$00, tendo sido pago o preço e a sisa devida - M.

13- Correu termos no 3º Juízo Cível da Comarca do Porto, 2ª Secção, os autos de acção declarativa com forma ordinária, intentada por G e mulher I contra "F, Lda.", os quais deram entrada naquele Tribunal em 14/7/94, nos quais os autores pediam, além de tudo o mais, o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre metade indivisa do prédio a que se reportam estes autos e a declaração de nulidade do contrato de arrendamento para exploração agrícola celebrado entre a ré e os outros consortes B e mulher, titulares da outra metade indivisa - N.

14- Na referida acção foi proferido despacho que julgou extinta a instância por inutilidade superveniente da lide, transitado em julgado, sendo fundamento de tal decisão a aquisição em venda judicial pela ré "F, Lda.", do prédio objecto dos autos - O.

15- A firma "F, Lda." levava a efeito a construção de um empreendimento imobiliário junto ao terreno referido em 1 - P.

16- A firma "F, Lda." deu de empreitada a construção do empreendimento referido em 15 à firma J - Q.

17- Os operários da "J" transportaram tábuas de zimbro do empreendimento referido em 15 para o terreno referido em 1, onde as depositaram - R.

18- As partes eliminaram a cláusula referida no ponto 8º C dos factos assentes - resposta ao quesito 1º.

19- À data da celebração do contrato referido de 1 a 3, os réus tinham milho semeado na "Bouça do Talho" e o autor e os réus acordaram que estes o poderiam colher por volta de Setembro/Outubro de 1993 - resposta ao quesito 2º.

20- O autor encetou negociações com o G, dono da outra metade indivisa e irmão do aqui réu Fernando - resposta ao quesito 3º.

21- O sócio-gerente da firma "F, Lda", K, deslocou-se em Setembro de 1993 a Santa Maria da Feira com vista a negociar a metade indivisa da "Bouça do Talho" com o G - resposta ao quesito 5º.

22- O G comunicou àquele sócio-gerente que já tinha vendido esse terreno - resposta aos quesitos 6º e 7º.

23- O autor telefonou ao G a contar-lhe o referido em 17 - resposta ao quesito 8º.

24- O G e mulher interpelaram o K (sócio-gerente da F) para retirar aquelas tábuas ou eles próprios o faziam - resposta ao quesito 9º.

25- Face à recusa do K, o G e mulher retiraram essa madeira - resposta ao quesito 10º.

26- Não obstante o documento referido em 5 e 6, a firma "F" nunca explorou, de qualquer modo (a nível agrícola ou como estaleiro de construção civil) a "Bouça do Talho" - resposta ao quesito 11º.

27- Os réus celebraram com a firma "F, Lda" o contrato referido em 5 e 6 com o propósito, em conluio com esta, de impedir o cumprimento do contrato promessa celebrado com o autor - resposta ao quesito 12º.

28- Os réus intervieram no contrato referido em 5 e 6 desacompanhados do outro comproprietário - resposta ao quesito 15º.

29- Á data da outorga do contrato referido de 1 a 3, os réus eram agricultores - resposta ao quesito 18º.

30- O autor é um industrial de construção civil - resposta ao quesito 20º.

31- Os réus, ao requererem a acção de divisão de coisa comum referida em 11 e 12, fizeram-no com o propósito de se furtarem ao cumprimento da cláusula referida em 7ª C e de modo a permitir à firma "F, Lda." a licitar na praça que viesse a ter lugar e assim o prédio lhe ser adjudicado - respostas aos quesitos 23º e 24º.

32- O réu marido sofreu um acidente com o motocultivador - resposta ao quesito 25º.

33- A "Bouça do Talho" que foi prometida vender é hoje parcela prevista na al. c) do documento junto a fls. 136 a 139 - resposta ao quesito 29º.

34- A "Bouça do Talho" situa-se numa zona habitacional urbana da cidade da Maia, no centro da cidade, integrada no PDM da Maia, tem bons acessos e hoje o metro2 vale, pelo menos, a quantia de € 210 - resposta ao quesito 30º.

35- Do outro lado da rua da "Bouça do Talho", a firma "F, Lda." executou um empreendimento - resposta ao quesito 31º.

36- O autor é sócio-gerente de uma sociedade constituída em 2/12/93 cujo objecto é a construção de imóveis para venda e a compra e venda de imóveis - resposta ao quesito 32º.

37- O prédio identificado em 1 tem viabilidade de construção - resposta ao quesito 34º.

É pelas conclusões da alegação do recurso que se delimita o seu âmbito - cfr. arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do C.P.C.

As questões suscitadas consistem em saber se:

a) há incumprimento definitivo do contrato promessa da parte dos recorrentes;

b) é devida a cláusula penal;

c) tal cláusula deve ser reduzida;

d) o prédio objecto do contrato promessa é o mesmo que foi objecto da arrematação em hasta pública na acção de divisão de coisa comum.

Analisemos tais questões:

a) Está provado que:

- Os recorrentes celebraram o contrato referido em E) e F) (pontos 5 e 6 da matéria de facto provada, acima descrita) com a firma "F, Lda", com o propósito, em conluio com esta, de impedir o cumprimento do contrato promessa com o autor.

- Os recorrentes, ao requererem a acção de divisão de coisa comum referida em L) e M) ( pontos 11 e 12 da matéria de facto provada, acima descrita) fizeram-no com o propósito de se furtarem ao cumprimento da cláusula referida em 7ª C (pagamento da cláusula penal) e de modo a permitir à firma "F, Lda" a licitar na praça que viesse a ter lugar e assim o prédio lhe ser adjudicado.

- Nesta acção de divisão de coisa comum, o respectivo prédio foi arrematado pela firma "F, Lda", pela quantia de 196.000.000$00.