Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 2012.09.27, na 4ª Vara Cível de Lisboa, AA, intentou a presente ação declarativa contra BB.

Alegou, em resumo, que celebrou com a R. um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, vindo a mostrar-se impossível a celebração do mesmo, por causa exclusivamente imputável à ré.

Pediu que se declarasse resolvido o referido contrato e se condenasse a R. a pagar-lhes a quantia de 59.855,75 €, correspondente ao dobro do sinal prestado, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a contar desde a citação até efetivo pagamento.

A ré contestou, invocando o integral e escrupuloso cumprimento do contrato e impugnando parte da factualidade vertida na petição inicial.

Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.

Em 2014.03.13, foi proferida sentença que julgou a ação improcedente.

O autor apelou, sem êxito, pois a Relação de Lisboa, por acórdão de 2014.10.28, confirmou a decisão recorrida.

Novamente inconformado, o autor deduziu revista excecional, que foi admitida pela formação a que alude o nº3 do artigo 672º do Código de Processo Civil.

Apresentou as respetivas alegações e conclusões.

A recorrida contra alegou, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.

Cumpre decidir.

As questões

Tendo em conta que

- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;

- nos recursos se apreciam questões e não razões;

- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido

a única questão proposta para resolução consiste em saber quais as consequências da impossibilidade da prestação da ré.

Os factos

São os seguintes os factos que foram dados como provados nas instâncias:

A. Por CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA II celebrado entre a Ré, como PRIMEIRA OUTORGANTE, e o Autor, como SEGUNDO OUTORGANTE, em 26 de Julho de 2000, a Ré, arrogando-se a qualidade de 11 dona e legitima possuidora de um terço de uma parte indivisa de dois terços (2/3) de uma terra de monte, sita em …, Vila Nova, freguesia de Folhadela, concelho e comarca de Vila Real, terra que é conhecida por 11 Mata de ... e que confronta de Norte com caminho público, de Sul com CC, do Nascente com DD e do Poente com EE, inscrita na respetiva matriz predial rústica da freguesia da Folhadela sob o artigo …, e omissa na competente Conservatória do Registo Predial", prometeu vender tal "direito indiviso de que é dona e legítima possuidora no identificado prédio 11 ao Autor, que o prometeu comprar, pelo preço de 6.000.000$00 (seis milhões de escudos), hoje € 29.927.87, a pagar da seguinte forma: - 1.000.000$00 (um milhão de escudos) na data da assinatura do dito contrato como sinal e início de pagamento; - e a restante parte, no montante de 5.000.000$00 (cinco milhões de escudos) até ao final do ano de 2000, nos termos constantes do documento de fls. 13 a 17, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

B. Mais convencionaram Ré e Autor que eram da conta deste" todos os atos necessários à celebração da prometida escritura ou, se assim for entendido por ambos os outorgantes, a PRIMEIRA OUTORGANTE [a Ré ] habilitará o SEGUNDO OUTORGANTE com uma procuração irrevogável, após receber o preço em dívida ".

C. E que seria o Autor a marcar a escritura de compra e venda ou, sendo caso disso, a solicitar a referida procuração irrevogável.

D. Em cumprimento do contrato, o Autor pagou à Ré, na data da respetiva assinatura, em 26 de Julho de 2000, como sinal e princípio de pagamento do preço convencionado, a quantia de 1.000.000$00.

E. Em 25 de Janeiro de 2001, através do cheque n …, sacado sobre o BES, Agência de …, a restante parte de tal preço, no montante de 5.000.000$00.

F. Por seu turno a Ré, após receber do Autor a totalidade do preço convencionado, entregou-lhe uma procuração irrevogável, outorgada em 16 de Janeiro de 2001, no 6°Cartório Notarial de Lisboa, concedendo-lhe, entre outros" ... os necessários poderes para prometer vender e vender, a quem melhor entender, incluindo ao próprio mandatário, e pelo preço, cláusulas e condições que entender convenientes, o prédio rústico de que é dona e legítima possuidora de um terço de uma parte indivisa de dois terços ... " identificado na cláusula la do contrato celebrado.

G. A propriedade do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real sob o nº … da freguesia de Folhadela encontra-se inscrita a favor de FF, que, mediante ap. 24 de 1998/12/16 procedeu ao registo da aquisição de 1/3 por sucessão deferida em partilha judicial por óbito de seu pai GG e, mediante ap. 8 de 2001/09/18, procedeu ao registo da aquisição de 2/3 por usucapião decorrente da posse exclusiva, pública, continua e pacifica por si exercida, desde o ano de 1976, sobre o dito prédio, na sequência de escritura de justificação outorgada no Cartório Notarial de Vila real, em 18/6/2001, nos termos constantes dos documentos de fIs. 39 a 40 e 41 a 44, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

H. O prédio objeto do contrato promessa referido em A. é o prédio referido em G)

I. Em Janeiro de 2001, foi o autor que optou pela outorga da procuração por parte da ré, referida em F., em detrimento da outorga da escritura prometida.

J. A ré apenas tomou conhecimento de que FF se arrogava proprietário do prédio referido em G. em data posterior à celebração da escritura de justificação, outorgada em 18 de Junho de 2001.

Os factos, o direito e o recurso

Na sentença proferida na 1ª instância julgou-se improcedente a ação porque se entendeu não ter ficado demonstrado qualquer incumprimento contratual por parte da ré, na medida em que não se tinha provado que até à data do cumprimento integral do contrato promessa a ré soubesse da existência de uma reivindicação de posição jurídica adversa, que impedisse a outorga do contrato prometido e que a eventual impossibilidade jurídica do contrato prometido apenas ao autor poderia ser imputada.

No acórdão recorrido, depois de se rejeitar a impugnação da matéria de facto deduzida pelo autor, sufragou-se este entendimento.

O autor recorrente discorda, na medida em que entende que a impossibilidade jurídica da realização do contrato a nenhum dos contratantes podia ser imputável, pelo que, extinto o mesmo por esse motivo, desoneradas ficaram as partes da realização das respetivas prestações, pelo que a ré deveria restituir ao autor a prestação já efetuada, ou seja, a quantia de 29.927,87 €, correspondente montante do preço

Com todo o respeito pelo decidido nas instâncias, cremos que tem razão.

Sintetizemos os factos.

Em 2000.07.26, foi celebrado o contrato um denominado de “contrato promessa de compra e venda”, pelo qual a ré prometeu vender ao autor e esta prometeu comprar o direito de 1/3 a uma parte indivisa de 2/3 a um prédio rústico a que aquela se arrogava “dona e legítima possuidora”.

Nos termos desse contrato, o preço devia ser pago até ao final do ano de 2000, tendo o autor procedido ao seu pagamento em duas prestações, sendo a última em 2001.01.25.

Foi também convencionado nesse contrato que competia ao autor realizar “todos os atos necessários à celebração da prometida escritura ou, se assim for entendido por ambos os outorgantes, a primeira outorgante” – a ré – “habilitará o segundo outorgante “ – o autor – “com uma procuração irrevogável após receber o preço em dívida”.

O autor optou pela outorga da procuração, em detrimento da outorga da escritura, procuração essa que foi outorgada em 2001.01.16 e pela qual a ré concedia ao autor “os necessários poderes para prometer vender e vender” o terço da parte indevida em causa.

Foi ainda convencionado, na cláusula 6ª do referido contrato, que o autor devia marcar a escritura de compra e venda até ao final do ano de 2000, ou, “sendo caso disso, devia solicitará a procuração acima referida”.

Em 2001.09.18, FF procedeu ao registo no Registo Predial da aquisição dos 2/3 do prédio acima referidos, por usucapião decorrente da posse exclusiva, pública, contínua e pacífica por si exercida, desde ao ano de 1976, na sequência de escritura de justificação notarial outorgada em 2001.06.18.

Postos estes factos, vejamos o Direito.

As partes estão de acordo – e isso resulta dos factos dados como provados acima enunciados – que as prestações que para elas resultavam do contrato promessa que celebraram se tornaram impossíveis, em virtude de o direito que se pretendia transmitir através do contrato prometido ter entrado na esfera jurídica de terceiro.

Ou seja, a ré deixou de poder vender o direito a que se arrogava titular, por se tornar inviável essa venda e, consequentemente, o autor deixou de poder comprar esse direito.

Trata-se de uma impossibilidade superveniente, uma vez não se afigurava na altura em que o contrato foi celebrado que a prestação era impossível.

Nos termos do nº1 do artigo 790º do Código Civil “a obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor”, ou seja, o devedor não deve responder se não tiver culpa no não cumprimento.

Ora, face aos factos dados como provados, não se pode concluir que, quer o autor, quer a ré, tivessem tido culpa na ocorrência da superveniente impossibilidade.

Na verdade e quanto ao autor, se é certo que de acordo com o clausulado no contrato promessa, a ele incumbia marcar a escritura até ao final de 2000, data em que ainda não estava realizada a justificação notarial e o registo subsequente da aquisição pelo FF, também é certo que que a ré entregou ao autor uma procuração irrevogável para prometer vender ou vender o terço da parte indivisa em causa.

Esta foi prevista no contrato como alternativa à realização da escritura, como decorre das cláusulas 4º e 6º do contrato.

Logo, uma vez concedida esta procuração pela ré, o prazo para a realização da escritura previsto naquela cláusula 6ª deixou de ter eficácia, ou seja, o autor ficou liberto da obrigação de marcar a escritura até ao final do ano de 2000.

E face à irrevogabilidade da procuração, temos que concluir que não foi estabelecido um prazo para o autor a utilizar

Assim, uma vez concedida esta pela ré, o prazo para a realização da escritura previsto naquela cláusula 6ª deixou de ter eficácia, ou seja, o autor ficou liberto da obrigação de marcar a escritura até ao final do ano de 2000.

O que quer dizer que não tendo sido fixado prazo para o autor utilizar a procuração e com base nela, celebrar a escritura, esta podia ser realizada na data em que o autor tivesse por mais conveniente.

Disto decorre que não se pode imputar ao autor a impossibilidade da prestação da ré causada pela aquisição por parte de terceiro, por via de justificação notarial, do direito de propriedade sobre o prédio de cuja parte indivisa a ré prometeu vender ao autor.

Na verdade, não estando o autor obrigado a utilizar a procuração antes desta aquisição, não se lhe podia exigir que ela fosse impedida através de anterior celebração de contrato com base naquela procuração.

Quanto à ré, também não podemos concluir que a impossibilidade da sua prestação lhe possa ser imputável.

Na verdade, está provado que apenas tomou conhecimento de que o FF se arrogava proprietário do prédio em data posterior à celebração da escritura de justificação – cfr. alínea j) do elenco dos factos dados como provados.

Assim, na altura em que celebrou o contrato promessa com o autor, desconhecia a causa que originou a impossibilidade da sua prestação.

Concluímos, pois, que face ao nº1 do artigo 790º do Código Civil acima transcrito, a prestação da ré se extinguiu.

Ora, nos termos do disposto no nº1 do artigo 795º do Código Civil, “quando no contrato bilateral uma das prestações se torne impossível, fica o credor desobrigado da contraprestação e tem direito, se já a tiver realizado, de exigir a sua restituição nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa.”

Assim, ficou o autor, promitente-comprador, desobrigado da sua prestação, isto é, o pagamento do preço e, uma vez que já o realizou, com o direito de exigir a sua restituição, nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa.

Nos termos do disposto no artigo 479º do Código Civil, essa restituição “compreende tudo quanto se tenha obtido à custa do empobrecido”.

No caso, o preço no montante de 29.927,87 €.

Temos, pois, que concluir que a ré deve restituir ao autor esta quantia, acrescida de juros de mora desde a citação.

A decisão

Nesta conformidade, acorda-se em conceder a revista e, revogando-se o acórdão recorrido, condenar a ré a pagar ao autor a quantia de 29.927,87 € (vinte e nove mil novecentos e vinte e sete euros e oitenta e sete cêntimos), acrescida de juros de mora desde a citação.

Custas pela recorrida.

Lisboa, 20 de Maio de 2015

Oliveira Vasconcelos (Relator)

Fernando Bento

João Trindade