Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

2ª SECÇÃO CÍVEL

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I. Relatório

1. BANCO COMERCIAL PORTUGUÊS, S.A, instaurou contra NEW LINEO CINEMAS DE PORTUGAL, LDA. ação declarativa, de condenação, com processo comum, pedindo que seja:

a) Declarada a resolução do contrato;

b) Condenada a ré a desocupar o imóvel, entregando-o livre de pessoas e bens e no estado em que se encontra;

c) Condenada a ré a pagar as rendas que à data da entrada da ação em Tribunal correspondem às rendas de outubro, novembro e dezembro de 2015, bem como janeiro de 2016 a novembro de 2016 no valor de €140.000,00 mais IVA à taxa legal, e as rendas que se vençam no decurso do processo, uma vez que subsiste a ocupação do imóvel;

d) Condenada a Ré na sanção pecuniária mensal prevista no n.º 2 da cláusula 22 do contrato de utilização de espaço em centro comercial;

e) Condenar-se a Ré nos termos do art. 829.º-A do Código Civil ao pagamento de quantia pecuniária a fixar pelo douto tribunal por cada dia de atraso no cumprimento.

Alegou, para tanto e em síntese, que, em 2014 sucedeu à empresa SIMO na posição de locador de contrato de utilização de espaço de centro comercial que esta havia celebrado em 2006 com a ré e que a ré não pagou as rendas no ano de 2015, pelo que declarou resolvido o contrato.

Mais alegou que os defeitos imputados pela ré já existiam quando assumiu a posição de locador e eram conhecidos daquela.

2. A ré contestou, impugnando os factos alegados pelo banco autor e, invocando a compensação decorrente de prejuízos que teve com os defeitos da coisa, deduziu reconvenção, pedindo:

- a condenação do banco autor no reconhecimento de que deve à demandada a quantia de €47.955,40, a título de danos emergentes e lucros cessantes, assim como a reconhecer a compensação aí formulada e peticionada com um saldo positivo a favor do demandante no valor de €99.644,60;

- seja julgado parcialmente procedente, por provado, o remanescente do pedido formulado pelo banco autor na alínea c) da respetiva petição por reporte às prestações respeitantes aos meses de Dezembro de 2015 a Novembro de 2016, em singelo, no valor de € 147.600,00 e às prestações vincendas, condenando-se a Ré no pagamento ao A. do diferencial de € 99.644,60, que resulta da compensação formulada no pedido reconvencional, mas apenas contra emissão e entrega simultânea pelo demandante das correspondentes faturas.

3. Prosseguiu o processo os seus termos tendo, em 24.01.2019, sido proferida sentença que decidiu:

1. Julgar a presente ação parcialmente procedente e, em consequência,

2. Condenou a Ré NEW LINEO CINEMAS DE PORTUGAL, LDA., a pagar ao Autor BANCO COMERCIAL PORTUGUÊS, S.A., SOCIEDADE ABERTA, a quantia de €120.000,00 (cento e vinte mil euros), acrescida do IVA, correspondente às rendas de dezembro de 2015 a novembro de 2016, acrescida ainda da quantia correspondente às rendas que se vencerem no decurso do processo, contra emissão e entrega simultânea das correspondentes faturas, acrescida de IVA.

3. Absolveu a Ré dos restantes pedidos formulados pelo Autor.

4. Julgou a presente reconvenção parcialmente procedente e, em consequência,

5. Condenou o Autor BANCO COMERCIAL PORTUGUÊS, S.A., SOCIEDADE ABERTA, a reconhecer que deve à Ré NEW LINEO CINEMAS DE PORTUGAL, LDA., a quantia de €15.505,47 (quinze mil, quinhentos e cinco euros e quarenta e sete cêntimos), e a reconhecer o direito da Ré ver compensada tal quantia sobre o crédito do Autor acima reconhecido.

6. Absolveu o Autor do restante pedido reconvencional.

4. Em 27.09.2019, o autor Banco Comercial Português, S.A e ré, New Lineo – Cinemas de Portugal, Ldª celebraram transação quanto ao pagamento das rendas em que a ré foi condenada, nos seguintes termos:

« a) O réu pagará ao autor as rendas vencidas desde Dezembro de 2015 a Fevereiro de 2019, no montante unitário de 10.000,00€, acrescidas de IVA à taxa legal de 23%, totalizando o montante de 479.700,00€, até ao dia 8 de Março de 2019, mediante a prévia emissão e envio pelo demandante da correspondente factura original;

b) Na pendência da acção e de acordo com o doutamente decidido no ponto 2 da douta sentença, a autora emitirá mensalmente as facturas correspondentes às rendas que se forem vencendo, sendo obrigação da Ré o pagamento pontual das mesmas ».

5. Por sentença proferida em 04.03.2019, o Tribunal de 1ª Instância homologou esta transação, condenando e absolvendo as partes nos seus precisos termos e determinando, em consequência, a extinção da instância, para os efeitos do disposto nos artigos 277.º, al. d), 283.º, n.º 2, 284.º e 290.º, n.º 4, do Código de Processo Civil.

6. Inconformado com a sentença proferida em 24.01.2019, na parte em que julgou improcedente o pedido de declaração da resolução do contrato e, consequentemente, a desocupação do imóvel por parte da ré e considerou legítima a invocação da exceção de não cumprimento por parte da ré, dela apelou o banco autor para o Tribunal da Relação de Coimbra, tendo a ré interposto recurso subordinado quanto ao pedido reconvencional.

7. Por acórdão proferido em 03.11.2019, Tribunal da Relação, com um voto de vencido em relação à reconvenção, negou provimento aos recursos interpostos, confirmando a sentença recorrida.

8. Inconformado com o acórdão proferido pelo Tribunal da Relação, o banco autor dele interpôs recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem:

« I. O douto Acórdão proferido nos presentes autos encontra-se em manifesta contradição, tendo resultado em decisões absolutamente opostas, com o Acórdão desse Tribunal, de 09-12-2008, proferido nos autos de processo 2618/05.6 TBOVR, tendo resultado em decisões absolutamente opostas, sendo que no referido processo se analisa, em concreto, a excepção de não cumprimento no âmbito do contrato de arrendamento comercial.

II. Trata-se, sucintamente, de saber se é lícita a invocação da excepção de não cumprimento se não existir a privação do gozo da coisa, antes sim constrangimentos na sua utilização mas que em nada impediram o exercício da actividade, e consequentemente, se podia a Recorrente resolver o contrato, como o douto Acórdão fundamento advoga.

III. Importa, para a resolução da questão, atender por um lado, a diligência do Recorrente, enquanto proprietário do imóvel e, por outro, que o incumprimento da Ré antecede a invocação da excepção de não cumprimento.

IV. Dos factos provados resulta que, quando a Recorrente assumiu a posição contratual da SIMO, já o imóvel padecia dos vícios e defeitos descritos nos factos provados, sendo certo que o imóvel havia sido dado de locação financeira à sociedade SIMO, que estava obrigada a proceder à manutenção e conservação do imóvel nos termos do n.º 2 da cl. 5.ª do Contrato de Locação Financeira, cujo regime jurídico é imperativo pois decorre da lei, como se sabe – DL n.º 149/95 de 24 de Junho. E a locatária nada fez, não conservou minimamente o imóvel, deixando a estrutura degradar-se, acabando pelo problema ser “empurrado” para o Banco.

V. Resulta também provado que a Recorrente fez, desde logo, manutenções correctivas e lançou concurso para reparação da cobertura, sendo que as obras se iniciaram logo que foi possível.

VI. Pelo que, a partir da tomada de posse, a Recorrente manifestou sempre interesse em resolver as várias situações, deslocando-se ao local e mantendo contactos com a Ré e a empresa de manutenção, o que revela zelo e diligência no sentido de assumir as suas responsabilidades, pelo que a Recorrente sempre agiu (e age) como proprietária diligente.

VII. Por outro lado, importa realçar que, ainda que com algumas limitações, os cinemas funcionaram sempre,) sendo certo que o incumprimento é anterior à invocação da excepção de não cumprimento e até à indicação dos vícios do local.

VIII. Não menos importante, salienta-se à data de propositura da acção estavam em dívida €147.600,00 de rendas vencidas e não pagas.

IX. O acordo celebrado entre as partes configura um contrato atípico ou inominado de cedência temporária do direito à utilização de loja em centro comercial, sendo aplicável o regime resultante das respectivas cláusulas, bem como ao regime legal geral dos contratos e, se necessário (subsidiariamente), à disciplina de figuras contratuais próximas, como o são, em certas vertentes, o contrato de arrendamento urbano e o de prestação de serviço.

X. Ora, no Acórdão agora em crise entendeu-se que não existia fundamento legal ou convencional para o contrato na medida em que os vícios existentes no Centro Comercial, não tendo levado ao seu encerramento, condicionaram negativamente a sua actividade e causaram prejuízos, considerando-se, inexplicavelmente, que perante o incumprimento da Recorrente a Ré legitimamente deixou de pagar a renda, atitude que é “proporcionada, equilibrada, ou ao menos, está ínsita em limites admissíveis”. E acrescenta, “nunca estariam provadas, a patente injustiça, iniquidade e ofensa dos referidos limites axiológicos.”

XI. Em sentido contrário, no Acórdão fundamento, e bem, considerou-se que não tendo os vícios não determinado que a actividade tivesse deixado de aí ser exercida ou tivesse sofrido uma significativa diminuição, pelo que “o arrendatário apenas poderia invocar a “exceptio” pela privação parcial do gozo do prédio, imputável ao senhorio, na forma de suspensão parcial do pagamento da renda (…)”, concluindo que “o réu deixou de satisfazer na totalidade a renda devida quando o máximo a que eventualmente teria direito seria, em função de tudo o que antecede, suspender o respectivo pagamento em medida proporcionada à privação parcial do gozo, a conclusão a extrair não pode ser outra senão a de que incorreu em mora, com as inerentes consequências, correctamente decretadas pelas instâncias (resolução do contrato, entrega do arrendado, devoluto, à autora, e condenação no pagamento das rendas vencidas e vincendas).”

XII. Situação que em tudo se assemelha ao caso sub judice já que os cinemas estiveram sempre em funcionamento não podendo a Ré, legitimamente, recusar o pagamento das rendas, na sua totalidade, como fez; Tendo-o feito, estava a Recorrente legitimada a resolver o contrato.

XIII. Quanto muito, e acaso se julgue provado o incumprimento parcial da Recorrente, o que não se concede, poderia o valor das rendas ser reduzido não podendo a Ré incumprir a sua prestação.

XIV. Conforme resulta dos factos provados, a Ré apenas pagou as rendas vencidas de Dezembro de 2014 a Junho de 2015, em duas prestações em Julho e Agosto de 2015 (ponto 9 dos factos provados).

XV. Por outro lado, a Ré não procedeu ao pagamento das rendas de Julho, Agosto e Setembro de 2015 no prazo para o efeito, sendo que apenas veio a liquidar tais rendas, em singelo, em Janeiro de 2016, facto 48 dado como provado.

XVI. Deste modo, a Recorrente tem o direito de resolver o contrato, nos termos dos arts.432.º e ss. do C. Civ., e pelo contrato, conforme dispõem as cláusulas vigésima, n.º 4, al. a) e g) do contrato de utilização de espaço em centro comercial, ao contrário do decidido pelo Tribunal a quo.

XVII. Apesar de o contrato celebrado de utilização de espaço em centro comercial ser um contrato atípico, muitas vezes torna-se necessário o intérprete e o aplicador do direito socorrer-se, além do regime legal geral dos contratos, da disciplina de figuras contratuais próximas, como o são, o contrato de arrendamento urbano.

XVIII. Ora, dispõe o n.º 3 do art. 1084.º C. Civ. que se a resolução pelo senhorio se fundar em falta de pagamento da renda (…), o arrendatário pode pôr fim à mora no prazo de um mês, sendo que esta faculdade pode ocorrer uma única vez por cada contrato, limite que o legislador impôs, no n.º 4 do citado preceito.

XIX. Pese embora o disposto no contrato de utilização de espaço em centro comercial, mais concretamente nos considerandos, no ponto I, al. f), a vontade das partes se concentrou em questões estranhas à que agora se discute, levando a crer que o contrato, na parte da resolução contratual por falta de pagamento das rendas, se pode socorrer de outras figuras contratuais próximas.

XX. Conforme sempre defendeu, esta é a interpretação que melhor resolve os interesses antagónicos em confronto, que melhor exprime a ordenação social e que apresenta maior equidade.

XXI. Caso contrário, chegaríamos ao absurdo de que a Ré poderia incumprir a sua obrigação todos os meses, e a Recorrente teria que interpelar a Ré todos os meses, concedendo sempre um prazo de 30 dias para que aquela, querendo, viesse regularizar o incumprimento, o que nos parece atentatório da boa fé, do saudável equilíbrio que deve existir entre as partes, do princípio da confiança e do correcto comércio jurídico.

XXII. Ainda que assim não se entenda sempre se diga que a resolução contratual sempre operaria pois na carta enviada a 10.11.2015 a resolver o contrato, a Recorrente concedeu um prazo de 30 dias à Ré para pagar as rendas em atraso, o que à data da propositura da acção não tinha sucedido.

XXIII. Consequentemente, o Banco perdeu a confiança na Ré, essencial no comércio jurídico, e considera o contrato definitivamente não cumprido, nos termos do n.º 1 do art. 808.º do C. Civ., uma vez que a Ré não pagou as rendas em dívida no prazo de 30 dias concedido na carta expedida em 10/11/2015.

XXIV. A mesma lógica pode ser usada com base no contrato, uma vez que o contrato de utilização de espaço em centro comercial refere que a contratante não faltosa deve, por carta registada, notificar a contratante inadimplente para que a mesma, no prazo máximo de 30 dias a contar da receção proceda à regularização do inadimplemento – cfr. cláusula 18.ª, n.º 2, o que também não sucedeu.

XXV. Assim, e tal como se conclui no Acórdão fundamento, deverá entender-se que a Ré incorreu em mora, com as inerentes consequências, mormente, a possibilidade da Recorrente de, licitamente, resolver o contrato.

XXVI. No que respeita à excepção de não cumprimento, a posição assumida pelo Tribunal a quo contraria a jurisprudência firmada no Acórdão fundamento (ainda que, no âmbito do contrato de arrendamento).

XXVII. É que não há qualquer incumprimento das obrigações por parte da Recorrente, quer na manutenção corrente do edifício, quer na realização de obras de reparação da cobertura.

XXVIII. Reforça-se que a Ré sempre manteve o cinema a operar, verificando-se pela prova pericial que as oscilações de clientela, com a excepção do ano de 2014 (momento em que a Autora não era parte no contrato de utilização) correspondem grosso modo às flutuações do mercado nacional, havendo mesmo um incremento de clientela.

XXIX. Porém, e apesar dos factos provados, o Tribunal a quo entendeu que a Recorrente não actuou de forma atempada incumprindo ainda que parcialmente a sua prestação razão pela qual decidiu ser lícito à Ré invocar a excepção de não cumprimento do contrato.

XXX. Posição de que se veemente discorda já que a excepção de não cumprimento do contrato é invocável sempre que, existindo um nexo de causalidade ou de correspectividade entre as prestações, ocorra um desequilíbrio, injustificado e contrário à boa-fé, entre as prestações a cargo das partes contraentes, configurando-se a exceptio como um meio de repôr o dito equilíbrio (sinalagma) contratual.

XXXI. O que manifestamente não ocorre in casu na tendo em conta que não houve privação do gozo da coisa, antes sim (e sem eufemismos) constrangimentos na sua utilização, mas que em nada impediram o exercício da actividade.

XXXII. Por tudo o quanto se alegou no presente recurso, e atendendo à jurisprudência firmada, nomeadamente, no Acórdão fundamento, não se mostra justificada a suspensão da obrigação de pagamento integral da renda.

XXXIII. Consequentemente só se poderá concluir que, havendo mora, tinha a Recorrente todo o direito de resolver o contrato, uma vez que a única parte que estava a incumprir, grave e reiteradamente era a Ré.

XXXIV. Por fim, no que respeita à compensação dos putativos prejuízos sofridos pela Ré, insurge-se a Recorrente contra a condenação vertida na sentença por tudo o quanto já ficou exposto.

XXXV. Na verdade, e atentos os factos provados, e o teor da perícia realizada, conteúdo que o Tribunal a quo preferiu ignorar, a receita que a Ré perdeu decorre da oscilação de clientela e está em perfeita consonância com oscilação do mercado nacional.

XXXVI. Além do mais, resulta que nos anos económicos de 2015 e 2016 a clientela subiu, como demonstram os quadros do relatório.

XXXVII. Assim sendo, além de injusta, é falsa, a conclusão a que chega o Tribunal a quo de que a Ré sofreu danos pelo “incumprimento” das responsabilidades da Recorrente, devendo por isso, ser absolvida do pedido.

XXXVIII. Acresce que, entende a Recorrente que a Ré age em abuso de direito porquanto o gerente da Ré o Sr. AA, era, também administrador da sociedade SIMO – conforme documentos 10 e 11 juntos com a Réplica.

XXXIX. Tendo em conta que a Ré invoca vícios e defeitos do imóvel que, conforme resulta provado, foram causados e deixados pela locatária, ou seja, pela mesma pessoa singular, não pode deixar de se considerar censurável o comportamento da Ré que consubstancia, abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium.

XL. Para Manuel de Andrade, in Teoria Geral das Obrigações, Almedina, 3ª edição, págs. 63-64, “há abuso do direito quando o direito, legitimo (razoável) em princípio, é exercido, em determinado caso, de maneira a constituir clamorosa ofensa do sentimento jurídico dominante; e a consequência é a de o titular do direito ser tratado como se não tivesse tal direito ou a de contra ele se admitir um direito de indemnização baseado em facto ilícito extracontratual”.

XLI. Na verdade, foi a atitude e incumprimento de obrigações a que a SIMO, administrada pelo também gerente da Ré que originou a situação de completo desleixo quanto à manutenção do imóvel, situação contra a qual se insurge perante a Recorrente.

XLII. Por outro lado, muito bem sabia a Ré, e resultou provado nos Autos, que a Recorrente tudo fez para obviar aos defeitos do imóvel, defeitos esses que já existiam ao tempo da cessão da posição contratual.

XLIII. Em consequência, é ilegítimo o exercício do correspondente direito, uma vez que tal exercício excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, não merecendo, por isso, a tutela do Direito.

XLIV. Assim, a entender-se que a Recorrente incumpriu as obrigações do contrato, perante a abusiva conduta da Ré, deve considerar-se ilícita a invocação da excepção de não cumprimento.

XLV. E bem assim, a condenação da Recorrente no pedido reconvencional, ainda que tenha procedido apenas parcialmente, premeia o comportamento da Ré que, aos olhos do sentimento jurídico dominante na sociedade, é clamorosamente ofensivo da justiça.

XLVI. O Acórdão recorrido porque não aplicou correctamente o direito aos factos dados como provados, violou o disposto nos arts. 405.º, 436.º, 1084.º, 808.º, 428.º, 334.º todos do C.Civ. e, de igual forma, violou o n.º 2 do art. 9.º do mesmo diploma, já que as exigências interpretativas plasmadas na fundamentação não têm o mínimo de correspondência nas normas putativamente violadas.

XLVII. Atento o supra exposto, deve este tribunal concluir - tal como concluiu o Acórdão fundamento – que não é possível invocar a excepção de não cumprimento quando o local se mantém em funcionamento no caso em que o proprietário toma as diligências necessárias à eliminação dos constrangimentos de utilização, procedendo à sua reparação, estando legitimado, perante a mora, a resolver o contrato».

Termos em que requer seja revogado o acórdão recorrido.

9. A ré respondeu, pugnando pela improcedência do recurso, com a consequente manutenção do acórdão recorrido.

10. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

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II. Delimitação do objeto do recurso

Como é sabido, o objeto do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente, nos termos dos artigos 635.º, n.º 3 a 5, 639.º, n.º 1, do C. P. Civil, só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, a não ser que ocorra questão de apreciação oficiosa

[1]

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Assim, a esta luz, as questões a decidir consistem em saber se:

1ª- à ré é lícito invocar a exceção de não cumprimento do contrato;

2ª- a conduta da ré integra abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium;

3ª- existe fundamento para condenação da autora no pagamento dos prejuízos sofridos pela ré.

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III. Fundamentação

As instâncias deram como provados os seguintes factos:

1. O Autor é dono e legítimo proprietário do prédio urbano sito no …, composto por edifício de seis pisos com espaços para estacionamento e circulação, 35 lojas para comércio e um espaço destinado a cinemas e zonas de apoio, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º …e inscrito na respetiva matriz sob o art. …-P [1.º P.I.].

2. Por documento particular outorgado em 21 de dezembro de 2006, foi celebrado entre o Autor e a Sociedade Comercial SIMO – Sociedade Imobiliária de Cinemas, S.A. – doravante apenas SIMO – (com sede na Rua …, n.º …, …º piso, Edifício …, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de …, com o n.º único de matrícula e de identificação fiscal 50…), respetivamente Locador/Proprietário e Locatário, um contrato de locação financeira imobiliária a que foi dado o n.º … [2.º P.I.].

3. Por documento particular outorgado em 2 de novembro de 2006, e aditado em 1 de junho de 2012, foi celebrado entre a SIMO, então proprietária, e a Ré New Lineo Cinemas de Portugal, Ld.ª – doravante apenas New Lineo – um contrato de utilização de espaço em centro comercial, onde ficaram reguladas as condições que permitiam à Ré a utilização e consequente exploração do espaço destinado a cinema inserido no prédio melhor descrito no art. 1.º, entre outras, com as seguintes cláusulas [3.º e 4.º P.I.]:

«CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA (Obrigações das Partes)

1- São obrigações da “SIMO”:

a) - Assegurar a gestão e funcionamento do CENTRO nos termos das disposições legais e regulamentares aplicáveis de molde a evitar o respectivo encerramento por determinação administrativa ou judicial, bem como do Regulamento que junta como Anexo II ao presente contrato e dele ficará fazendo parte integrante.

b) - Garantir a manutenção do CENTRO, bem como a sua segurança, limpeza e ventilação, podendo contratar terceiros para a prestação dos serviços acima descritos, não sendo responsável pelo seu modo de execução ou por eventuais interrupções dos serviços prestados, mantendo em bom estado de conservação e procedendo às reparações com a maior brevidade possível a contar do evento que lhes der origem, as inerentes infraestruturas, tais como sanitários, corredores, elevadores, escadas, mecânicas e não mecânicas e demais equipamentos especiais e, outrossim, a reparar imediatamente e manter em bom estado de conservação e funcionamento o sistema de ar condicionado do CENTRO.

c) - Manter a segurança de pessoas e bens do CENTRO, assim como assegurar o funcionamento e manutenção dos sistemas de climatização, abastecimento de energia eléctrica e de água do CENTRO, podendo contratar terceiros para a prestação dos serviços acima descritos, não sendo responsável pelo seu modo de execução ou por eventuais interrupções dos serviços prestados até ao encerramento diário do CENTRO.

(…).

CLÁUSULA DÉCIMA NONA (Suspensão do Contrato)

1 - Na ocorrência de qualquer sinistro que impeça o exercício da actividade pela “LOJISTA”, em qualquer dos espaços objecto do presente Contrato, fica expressamente acordado o seguinte:

a) A “SIMO” obriga-se a repor as obras de base e infraestruturas nos termos do Projecto inicialmente apresentado pela “Lojista” e provado pela “SIMO” (…).

b) (…).

2 - Enquanto a “LOJISTA”, pelo indicado motivo, se encontrar impedida de, total ou parcialmente, exercer a respectiva actividade, considera-se suspensa total ou parcialmente a vigência do presente contrato até que se concluam as obras de restauro e recuperação integral do espaço afectado, sem prejuízo do disposto nos pontos anteriores.

3 - (…).

CLÁUSULA VIGÉSIMA (Resolução e Indemnizações) 4- (…)

5 - Em caso de incumprimento grave e reiterado das obrigações emergentes do presente contrato, a contratante não faltosa deverá, por carta registada com aviso de recepção, notificar o contratante inadimplente para que a mesma, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da respectiva recepção, proceda à regularização do seu inadimplemento.

6 - Sem prejuízo do disposto na cláusula 4.ª e decorrido que seja o prazo indicado no n.º 1 que antecede sem que o incumprimento tenha sido devidamente sanado pelo contratante inadimplente, a contratante não faltosa terá o direito de resolver, com justa causa e com produção imediata dos respectivos efeitos extintivos, o presente Contrato, por via de carta registada com aviso de recepção a expedir com essa finalidade, bem como a exigir da contratante faltosa o pagamento de indemnização por todos os lucros cessantes e danos emergentes que efectivamente vier a sofrer por via desse incumprimento.

7 - Sem prejuízo da aplicação de outras sanções ou soluções resolutivas previstas no presente contrato, a “SIMO” poderá resolver o presente contrato, caso a “LOJISTA” após a recepção por carta registada com aviso de recepção, não proceda à regularização, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, a contar da respectiva recepção, de alguma das seguintes situações:

a) O não cumprimento de qualquer obrigação pecuniária prevista no presente contrato, nos prazos nele estabelecido.

b) (…) c) (…) d) (…) e) (…) f) (…)

g) Em termos genéricos, o incumprimento ou cumprimento defeituoso de qualquer obrigação que para o “LOJISTA” resulte do presente contrato.

8 - (…)».

4. Em 28 de novembro de 2014, por documento particular, o Autor e a SIMO acordaram na revogação do contrato de locação financeira descrito no art. 2.º da presente peça processual, com a consequente entrega ao Banco do imóvel que constituía o seu objecto [5.º P.I.].

5. Ainda em 28 novembro de 2014, por acordo de cessão da posição de locador no contrato de utilização de espaço em centro comercial celebrado em 02/11/2006 e alterado em 01/06/2012, a SIMO cedeu gratuitamente a sua posição contratual de Locador a favor do Banco Autor, destacando-se, entre outras, as seguintes alterações na cláusula 8.ª, n.º 1, alíneas a), b), c), d), f), g) e i): “… O BCP apenas se encontra obrigado a cumprir os procedimentos, acções e diligências que actualmente a SIMO assegura, para garantir os serviços mínimos” [6.º P.I.].

6. Tal acordo mereceu a aceitação e não oposição da Ré [7.º P.I.].

7. O Banco Autor assumiu os direitos e obrigações decorrentes do referido contrato de utilização de espaço em centro comercial [8.º P.I.].

8. Entre os deveres da Ré encontra-se o de «Pagar as prestações pecuniárias de cada mês nos prazos constantes das cláusulas décima e décima primeira e de preencher diligentemente os relatórios padronizados para efeitos de apuramento da facturação mensal do espaço ora cedido» - conforme resulta da cláusula décima oitava, n.º 3, al. c) do contrato de utilização de espaço em centro comercial [9.º P.I.].

9. Por falta de pagamento, o Autor enviou carta registada com aviso de receção em 9 de junho de 2015 a interpelar a Ré para o pagamento das rendas em dívida referentes ao período entre dezembro de 2014 e junho de 2015, totalizando €86.100,00 (oitenta e seis mil e cem euros) [10.º P.I.].

10. Neste seguimento, vieram as partes a acordar o pagamento das rendas supra referidas em duas prestações [11.º P.I.].

11. Tendo vindo a ser efetivamente liquidadas [12.º P.I.].

12. Nesta sequência, a Ré, através de carta datada de 29/07/2015, comunicou aos advogados do Autor essencialmente que o incumprimento em causa ficou sanado no prazo de 30 dias e por isso teria ficado precludido o direito à resolução do contrato [8.º e 9.º Cont.].

13. A Ré não procedeu ao pagamento das rendas de julho, agosto e setembro de 2015 no prazo para o efeito [13.º P.I.].

14. Entre 22 de Agosto e 31 de Outubro de 2015, a Ré comunicou ao Autor as seguintes situações em que se encontrava o imóvel em causa:

a) Por comunicação de 22/08/2015:

i) escadas rolantes de acesso das garagens ao piso zero fora de serviço;

ii) escadas rolantes descendente do piso 0 para os cinemas fora de serviço;

iii) cobertura do edifício com isolamento deficiente;

iv) elevador de acesso das garagens ao piso 0 desactivado;

v) pedra de cobertura da fachada solta na rampa para acesso de pessoas com mobilidade reduzida.

b) Por comunicação de 09/09/2015:

i) falta de iluminação existente no piso 0 do edifício ;

ii) abundante infiltração de águas pluviais pela cobertura do edifí