Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

2ª SECÇÃO CÍVEL

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I. Relatório

1. The Red Boot & Ca (Exportação e Importação), Ld.ª, com sede na Rua …, n.º 80, …, …, intentou ação declarativa constitutiva sob a forma de processo comum contra Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo, com sede na Praça …, n.º …, …, e Nelson Quintas Imobiliária, S.A., com sede na Rua do …, n.º …, 9.º, …, pedindo:

a) o reconhecimento judicial à A. do direito a preferir à R. Nelson Quintas Imobiliária, S.A., na compra identificada na petição inicial;

b) o reconhecimento judicial do direito da A. a haver para si o prédio identificado na petição inicial;

c) o cancelamento da inscrição registada pela ap. …, de 05 de Fevereiro de 2015, relativa ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob o n.º …04-…;

d) o cancelamento de quaisquer inscrições prediais averbadas ao mesmo prédio, e relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade por parte da R. Nelson Quintas Imobiliária, S.A..

Alegou para tanto, e em síntese, que, por contrato celebrado a 21 de Setembro de 2012, tomou de arrendamento o … e sobreloja do prédio urbano sito na Praça …, n.ºs …, … e …, descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob parte do n.º …04, inscrito na matriz predial urbana da União das Freguesias de ..., ..., …, …, ….e … sob o artigo ….84º.

Por escritura pública outorgada a 05 de Fevereiro de 2016, a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo declarou vender à R. Nelson Quintas Imobiliária, S.A., 60/100 do prédio urbano sito na Praça …, n.ºs … a … e … a …, e …, n.º …, da União das Freguesias ..., ..., …, ..., ... e …, …, venda essa submetida à condição suspensiva do não exercício de direitos de preferência no prazo de 8 dias.

Mais afirmou que, notificada da escritura e para exercer o seu direito de preferência, exerceu-o a 19 de Fevereiro de 2016, estritamente sobre o imóvel identificado e caracterizado no contrato de arrendamento que havia celebrado, nos termos e para os efeitos previstos no n.º 1 do artigo 417.º CC, propondo pagar, pela parte que preferiu, o valor constante da escritura para o artigo matricial …84, mas que, por instrumento lavrado a 04 de Março de 2016, os representantes da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo autorizaram a extinção da cláusula suspensiva fixada na venda, com o fundamento de não ter sido exercido o direito de preferência.

Alegou ainda inexistir prejuízo apreciável na venda separada das diversas lojas e espaços arrendados e invocou a seu favor as normas previstas no n.º 1 do artigo 417.º, na alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º, e no artigo 1410.º, todos CC.

2. Contestou a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo, sustentando, no essencial, que a venda celebrada com a R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., incidiu sobre uma parte indivisa de uma unidade predial, e não sobre o “quid” que a A. pretendia e pretende adquirir e que a A. tomou de arrendamento uma parte de um prédio muito maior que o espaço dado em locação. Defendeu ainda a impossibilidade jurídica da pretensão da A., atento o disposto nos artigos 202.º e 280.º CC.

3. Contestou também a R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., argumentando, em síntese, ser inaplicável aos autos a norma consagrada no n.º 1 do artigo 417.º do Código Civil, na medida em que a venda incidiu sobre 60/100 de uma única coisa jurídica, e não sobre várias coisas com convenção global sobre o preço, e que a realidade sobre que a A. pretende preferir não coincide com o objeto da venda feita.

Invocou a caducidade do direito da A., por não ter procedido ao depósito do preço da venda e arguiu ainda a falta de cumprimento das obrigações fiscais inerentes à transmissão.

Concluiu pela procedência das invocadas exceções e, em qualquer caso, pela improcedência da ação, com a consequente absolvição da R. do pedido.

4. Expressamente notificada, ao abrigo disposto no n.º 3 do artigo 3.º CPC, para se pronunciar quanto às exceções suscitadas pelas RR. nas suas contestações, a A. apresentou novo articulado, afirmando, em síntese, que o depósito da quantia de € 150 000,00 que fez à ordem dos presentes autos constitui o resultado da avaliação efetuada por técnico, representando a contrapartida a pagar pela A. à R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo a título de preço da compra do imóvel tal como identificado no contrato de arrendamento, sendo este o depósito a que está vinculada para eficazmente exercer a preferência a que se arroga.

Concluiu pela improcedência da exceção de caducidade e pela procedência do pedido formulado na petição inicial.

5. Dispensada a audiência prévia, foi proferida sentença, julgando a ação improcedente.

6. Interposto recurso pela autora, foi anulado o saneador sentença e determinado o prosseguimento dos autos para produção de prova sobre a matéria de facto indevidamente levada aos pontos 6 a 15 dos factos dados como provados na decisão recorrida.

7. A autora recorreu para o STJ, que não conheceu do objeto do recurso.

8. Regressados os autos, foi, inicialmente, dispensada a realização da audiência prévia, tendo sido proferido despacho saneador, seguido da identificação do objeto do litígio e da enunciação dos temas da prova.

Posteriormente, foi designada data para a realização de audiência prévia, no âmbito da qual aquelas foram apreciadas as reclamações apresentadas pelas partes quanto ao objeto do litígio e temas de prova.

9. Procedeu-se à audiência de julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou a ação improcedente.

10. Inconformada com esta decisão, a autora dela apelou para o Tribunal da Relação do Porto que, por acórdão proferido em 8 de setembro de 2020, julgou improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.

12. Inconformada com este acórdão, a autora dele interpôs recurso de revista, a título excecional, para o Supremo Tribunal de Justiça, terminando as suas alegações de recurso com as seguintes conclusões, que se transcrevem:

«1. Não corresponde à verdade que o registo predial não possui conceito próprio de prédio, tomando, como não poderia deixar de ser, o da lei civil geral -artigos 79.º ss do Código do Registo Predial.

2. Para além de o conceito de prédio não encontrar uniformidade de entendimentos na doutrina, o próprio legislador o considera de diversos ângulos, de acordo com o respetivo enquadramento legal: profusão de entendimentos que se materializam em vários preceitos legais.

3. Assim, embora o artigo 204.º do Código Civil não avance com nenhuma definição de "prédio", ajuda, no entanto, na pretendida fixação do conceito, ao traçar o âmbito do conceito das "coisas imóveis", através da distinção entre os prédios, as águas, as plantações e as próprias partes integrantes dos prédios.

4. Posição diferente, designadamente quanto à abrangência do conceito, assume o legislador no CIMI, cujo n.º do artigo 2.º define "prédio" como:

"...Toda a fracção de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes com carácter de permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva e, em circunstâncias normais, tenha valor económico, bem como as águas, plantações, edifícios ou construções, nas circunstâncias anteriores, dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontram implantados, embora situados numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou tenha natureza patrimonial."

5. Sem qualquer menção às fracções autónomas, a alínea s) do artigo 6.º do Decreto Lei n.º 224/2007, de 31 de Maio (que visa a criação do SINERGIC -Sistema Nacional de Exploração e Gestão de Informação cadastral), também de fine "prédio", como "a parte delimitada do solo juridicamente autónoma, abrangendo as águas, plantações e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes com carácter de permanência."

6. E porque o comércio jurídico imobiliário compreende todas as coisas imóveis (os prédios rústicos e urbanos, as águas, as plantações, os direitos inerentes a todos os imóveis e as partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos), não faz sentido restringir o conceito de prédio, para fins registrais, ao que se retira da alínea a) do n.º 1 do artigo 204.º do Código Civil.

7. Por sua vez, o artigo 79.º do CRP determina que a descrição do prédio tem por fim a sua identificação física, económica e fiscal. Ora, não é possível tratar adequadamente a identificação física de um prédio sem nele incluir a menção de águas, plantações, direitos inerentes e partes integrantes, que assumam importância física e económica relevante.

8. Ressalta, ainda, do preceituado no artigo 28.º do CRP, a exigência da harmonia entre a descrição predial constante do registo e a correspondente inscrição matricial dos serviços fiscais. Harmonização que impõe a uniformidade de entendimento no conceito de "prédio".

9. A mesma preocupação de harmonia, é espelhada em outros diplomas, entre os quais se destaca o já referido Regulamento do cadastro Predial (artigo 27.º do Regulamento) e, bem assim, o Decreto Lei 224/2007, de 31 de Maio - alínea m) do artigo 6.º, n.º 1 do artigo 22.º e n.º 2 do artigo 3.º deste diploma).

10. Na sequência da referida harmonização, pode ler-se no Preâmbulo da resolução do Conselho de Ministros n.º 45/2006, de 2 de Março:

"A informação predial única (...) consiste na reconciliação e condensação sistemática da realidade factual da propriedade imobiliária com o registo predial, as inscrições matriciais e as informações cadastrais."

11. Daqui se conclui (ao contrário do que se diz na douta sentença recorrida) que, para efeitos de registo predial, o conceito de prédio se afasta do conceito da lei civil para se aproximar da legislação fiscal e da regulamentação cadastral. O mesmo é dizer que, na área registral, prédio e coisas imóveis são conceitos idênticos.

12. Tendo (apesar de tudo o supra alegado) esta classificação, assim como a classificação provinda da inscrição matricial, como indiferente para efeitos da qualificação civil, que tem critérios próprios, é muito importante nelas atentar, porque "quer da descrição predial, quer da inscrição matricial, podem resultar elementos de facto úteis, para o julgador, no que toca ao conhecimento das realidades prediais que lhe cumpre qualificar." - Menezes Cordeiro in Tratado de Direito Civil Português, Vol. I, Tomo II, 2.ª edição, página 123.

13. O arrendado é uma parte indivisa (legal), mas materialmente autonomizada, sendo totalmente autónomo e independente do resto do prédio em que se insere, distinto e, deste totalmente isolado, com saída própria quer para parte comum, quer para a via pública.

14. O que aliás ocorre (como é visível e de conhecimento público, há mais de pelo menos 100 anos) com a esmagadora maioria das locais arrendados" pela R. Ordem do Carmo e referentes ao piso térreo da quota parte do prédio alvo do negócio entre as RR.

15. Ou seja, este destino que pela primeira R. foi sendo dado às várias partes materialmente autonomizadas do predito piso térreo do prédio denominado como da Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo da Cidade do Porto, instituída em 29 de Agosto de 1756, foi um destino sempre desejado, mormente para rentabilização económica dos espaços e, com isso, da própria Venerável Ordem Terceira de Nosso Senhora do Monte do Carmo da Cidade do Porto.

16. A venda da propriedade da coisa, ou seja, a alienação do direito de propriedade da coisa mediante um preço, tanto abrange o direito de propriedade na sua totalidade (a totalidade única e exclusiva sobre a coisa), como qualquer das fracções ideais em que o direito de domínio se pode decompor.

17. Por um lado, é a própria lei civil que, sistemática e dogmaticamente, considera a compropriedade como uma variante do direito de propriedade, e, por outro lado, a preferência legal baseada na venda de determinada coisa tanto aproveita, pela sua especial razão de ser, à venda do direito de propriedade na sua totalidade, como à venda de uma quota ideal dele ou à venda de uma fracção determinada da coisa (Vg. Acórdão do STJ de Uniformização de Jurisprudência de 02-02-1993/Proc. 075346).

18. A justificação que preside à atribuição do direito de preferência a favor do arrendatário é a de facilitar a aquisição do prédio urbano, proporcionando o acesso à propriedade a quem beneficia já de um direito de gozo mais ou menos prolongado sobre o imóvel.

19. O arrendado em causa nos presentes autos é um bem jurídico autónomo.

20. A ratio da norma do art. 1091.º n.º 1, alínea a), do Código Civil (que as instâncias de forma surpreendente declaram ser manifestamente inaplicável ao caso em apreço), com respaldo nos fins que ao Estado incumbe prosseguir fixados pela Constituição da República Portuguesa, não se coaduna com um tratamento desigual dos inquilinos consoante o local por si arrendado seja uma fracção autónoma de prédio constituído em propriedade horizontal ou uma quota parte de prédio indiviso.

21. Perante partes de prédio urbano que constituem unidades independentes e individualizadas, não será razoável negar a atribuição do direito de preferência ao inquilino apenas e só por não serem qualificadas juridicamente como fracções autónomas, ainda que o sejam materialmente (como in casu sucede).

22. A constituição da propriedade horizontal sobre o prédio não é fundamento material bastante para o tratamento diferenciado dos arrendatários urbanos decorrente da interpretação do artigo 1091.º, não sendo objectivamente justificada por qualquer valor ou interesse constitucionalmente relevantes,

23. Não existem razões materiais que justifiquem a diferença de tratamento entre arrendatários de fracções autónomas e de partes de prédios não constituídos em propriedade horizontal pelo que, nessa interpretação (que parece ser a que se extrai da sentença recorrida), a alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil viola o princípio da igualdade consagrado no artigo 13.º da Constituição.

24. Desde logo, porque essas razões materiais haveriam de se encontrar numa diferente situação de facto e de direito dos arrendatários de andares em prédios não constituídos em propriedade horizontal, e não na diferente situação jurídica do local arrendado, que é estranha à relação locatícia e cuja configuração não depende da sua vontade, na medida em que a propriedade horizontal pode ser livremente constituída e desconstituída pelo (s) proprietário (s) no decurso daquela relação, sem com ela interferir.

25. Não é lógico e fere o sentido de justiça do cidadão comum, que se aceite a celebração de um contrato de arrendamento de uma parte legalmente indivisa, mas materialmente autonomizada, depois se lhe tolham os efeitos jurídicos, designadamente a atribuição de preferência na compra e venda do imóvel locado.

26. O objecto e o regime do contrato de arrendamento não se define pelo objecto e o regime do direito de propriedade do senhorio. O arrendamento é um direito pessoal de gozo que tem por objecto a coisa ou parte dela, e não aquele direito de propriedade.

27. Por maioria de razão, o direito de preferência dos arrendatários tem de se definir pelo objecto do seu direito (de arrendamento) e não pelo objecto do direito (de propriedade) do senhorio.

28. Sendo o direito de preferência um direito real de aquisição normativamente atribuído, nada obsta a que ele permita a aquisição apenas da parte do prédio que corresponde ao direito do arrendatário, como aliás a doutrina e a jurisprudência tem entendido ser juridicamente possível.

29. «Se o legislador admite como possível que possam existir no mesmo prédio vários arrendatários com direito de preferir na alienação do prédio, é porque este direito se constitui mesmo nos casos em que o "local arrendado" é apenas uma parte desse prédio, não autonomizada juridicamente.» - Agostinho Cardoso Guedes in O exercício do Direito de Preferência UCP 2006, p. 186.

30. E ainda no mesmo sentido a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, «O direito de preferência, tratando-se de prédio urbano indiviso, só pode ser exercido sobre todo o prédio ou sobre uma parte alíquota do mesmo» - Supremo Tribunal De Justiça, 8-10-1992 (BMJ n.º 420, p. 502).

31. Na venda que a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo fez à Ré Nelson Quintas Imobiliária SA, projecto de que para o efeito foi a autora judicialmente notificada, está incorporado o local arrendado pela autora, podendo esta (como fez), por força do estatuído no artigo 1091.º n.ºs 1 e 4, exercer o seu direito de preferência nos termos do 417.º n.º 1, todos do Código Civil.

32. Concluiu-se, portanto - em frontal discordância com o plasmado no douto Acórdão recorrido - que o direito de preferência da recorrente tem protecção e fundamento legais e que "o local arrendado" apesar de parte integrante de prédio indiviso, está abrangido pelo artigo 1091.º n.º 1 al. a) do Código Civil, e por via disso cabe, indiscutivelmente na previsão do artigo 417.º n.º 1 do mesmo diploma legal.

33. Aqui chegados, permitimo-nos recordar que "quer da descrição predial, quer da inscrição matricial, podem resultar elementos de facto úteis, para o julgador, no que toca ao conhecimento das realidades prediais que lhe cumpre qualificar." - Menezes Cordeiro in Tratado de Direito Civil Português, Vol. I, Tomo II, 2.ª edição, página 123.

34. E fazemo-lo porque a realidade predial que cumpre apreciar não é aquela que as RR quiseram fazer crer nas suas contestações.

35. É antes uma edificação composta de um andar e sobreloja, erigida verticalmente, com entrada única, própria, que apesar de edificação conjunta, está do restante completamente isolada ou, de qualquer parte desta, por forma a possibilitar a sua utilização sem dependência da parte restante da mesma edificação.

36. Podendo, portanto a sua inscrição matricial ser objecto de uma única descrição predial.

37. Ora esta realidade predial com cabimento e protecção legais que pode e, é, objeto de direitos privados e de ralações jurídicas, cabe na hermenêutica da definição de coiso do artigo 202.º do Código Civil. Não faria sentido de outra forma!

38. E, se assim é, como por elementar dever de justiça é, então, a aplicação in casu do artigo 417.º n.º 1, é ajustável, fundada, legítima, imparcial, recta, adequada e INDUBITÁVEL.

39. O art. 47.º, n.º 1, do RAU consagra o princípio da coincidência do objecto do direito de preferência com o do direito preexistente que o justifica; e, por isso, justificado que está o direito de preferência exercido pala autora apenas em relação ao local arrendado, nada fundamenta a improcedência da presente acção!

40. Quando no artigo 417.º se diz "vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global", tal venda refere-se - in casu - à venda do "local arrendado" (como está ínsito na previsão da alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil) juntamente com outra ou outras partes ou alíquotas que fazem parte do designado prédio indiviso.

41. E a "coisa", o local arrendado, como supra se alegou, tem a autonomia judicial que confere ao seu arrendatário o direito de preferência que se reclama.

42. Ora, dúvidas não restam que, contratual e legalmente, a Recorrida Ordem do Carmo está obrigada à preferência e que, o enquadramento factual declaradamente inadequado (naturalmente com todo o devido respeito) que foi feito no douto Acórdão recorrido, leva a outro entendimento quanto à interpretação do direito, mas que não se coaduna, nem com a realidade dos factos, nem muito menos com a certeza e segurança jurídica que emanam do contrato de locação estabelecido e do concomitante direito legal de preferência que do mesmo decorre.

43. O Acórdão recorrido viola os artigos 417.º n.º 1 e 1091.º n.º 1 ambos do Código Civil.

44. A sentença recorrida viola o princípio da segurança jurídica, ínsito no princípio do Estado de Direito Democrático consagrado no artigo 2.º da CRP, na sua vertente subjectiva de princípio de protecção da confiança.

45. A sentença recorrida viola o princípio da igualdade consagrado no artigo 13.º da CRP.

46. Como bem refere o Professor Doutor Antunes Varela "não querendo, por um lado, prejudicar a essência ou pureza do direito de preferência, forçando o preferente, para salvar o seu direito, a adquirir coisas que não lhe interessam ( e a desembolsar para o efeito um preço superior ao previsto, a lei (...) permite ao preferente reduzir, se quiser, a alienação global projectada pelo dono da coisa e exercer o seu direito apenas em relação à coisa objecto da preferência." (Venda judicial de fracções sujeitas ao direito de preferência do arrendatário (parecer), in G (STJ), Ano V (1997), Tomo I, págs. 5 e ss.) »

Temos em que requer seja revogado o acórdão recorrido.

13. A ré Nelson Quintas Imobiliária, S. A., respondeu, terminando as suas alegações de recurso com as seguintes conclusões, que se transcrevem:

« - O recurso de revista excecional apresentado pela Autora Recorrente não deverá, sequer, ser admitido, por não verificação dos respetivos pressupostos;

- Sem conceder, se o recurso sub judice vier a ser admitido, o que não se concede, deverá ser-lhe negado provimento, julgando-o totalmente improcedente e confirmando-se o Douto Acórdão recorrido, nos termos supra expostos;

- Sem conceder, e a título subsidiário, na hipótese meramente académica de o Douto Recurso a que ora se responde ser julgado procedente, o que não se concede, requer-se que este Venerando Tribunal de Recurso aprecie a questão da caducidade do direito de preferência exercido pela Autora Recorrente, invocada ab initio pela Ré Recorrida, a título de exceção, na sua contestação, e que integrou o ponto a) do pedido aí formulado» .

14. Remetido o processo à Formação de Juízes, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 672º, nº3 do CPC, por esta Formação foi proferido acórdão a admitir a revista interposta a título excecional.

15. Após os vistos, cumpre apreciar e decidir.

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II. Delimitação do objeto do recurso

Como é sabido, o objeto do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente, nos termos dos artigos 635.º, n.º 3 a 5, 639.º, n.º 1, do C. P. Civil, só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, a não ser que ocorra questão de apreciação oficiosa

[1]

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Assim, a esta luz, as questões a decidir traduzem-se em saber se:

1ª- a autora, na qualidade de arrendatária de rés-do-chão e cave de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, tem o direito de preferir na parte do prédio objeto da venda e/ou na parte correspondente ao objeto locado;

2ª- a interpretação dada ao art. 1091º, nº 1, al. a), do C. Civil, está ferida de inconstitucionalidade material, por violação dos princípios da igualdade e da tutela da confiança jurídica consagrados nos arts. 13º e 2º, da CRP.

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III. Fundamentação

3.1. Fundamentação de facto

A 1.ª instância considerou provados os seguintes factos:

1 - Por documento escrito, outorgado a 21 de Setembro de 2012, a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo declarou dar de arrendamento à A. , que declarou tomar, para instalação de um estabelecimento de gelataria e afins, pela renda mensal de € 1 908,00, com início a 01 de Outubro de 2012 e pelo período de 10 anos, o …. e … do prédio urbano sito na Praça …, n.ºs …, … e …, descrito na competente Conservatória do Registo Predial do ... sob parte do n.º …04, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo …05 [artigos 1.º a 3.º da petição inicial; matéria aceite pela R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo no artigo 16.º da sua contestação; matéria aceite pela R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., nos artigos 33.º e 71.º da sua contestação; documento que consta de fls. 15 a 20].

2 - Por escritura pública celebrada a 05 de Fevereiro de 2016, em Cartório Notarial, a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo declarou vender à R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., que declarou comprar, pelo preço global de € 9 200 000,00, a quota-parte indivisa de 60/100 do prédio urbano sito na Praça …, …, n.ºs … a … e … a …, e ..., n.º …, da União das freguesias de ..., ..., ..., ..., ... e ..., no …, composto por diversos edifícios, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ..18/..., inscrito na matriz predial sob os artigos …, …, …, …, …, …, …, …, …., …, …, …, …, …, … e … [artigo 5.º da petição inicial; matéria aceite pela R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo nos artigos 2.º a 4.º da sua contestação; matéria aceite pela R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., nos artigos 2.º e 71.º da sua contestação; documento que consta de fls. 23 a 36].

3 - O negócio referido em 2- foi sujeito à condição suspensiva do não exercício de direitos de preferência no prazo legal de 8 dias [artigo 6.º da petição inicial; matéria aceite pela R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo nos artigos 2.º a 4.º da sua contestação; matéria aceite pela R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., nos artigos 2.º e 71.º da sua contestação; documento que consta de fls 23 a 36].

4 - Notificada da escritura e para exercer o seu direito de preferência, a A. apresentou-se a 23 de Fevereiro de 2016 no mesmo Cartório onde havia sido celebrado o negócio referido em 2-, declarando pretender preferir na aquisição do imóvel descrito na alínea n) do contrato de compra e venda (artigo urbano …), pelo preço proporcionalmente atribuído de € 256 000,00 [artigo 7.º da petição inicial; matéria aceite pela R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo nos artigos 8.º e 9.º da sua contestação; matéria não impugnada pela R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., na sua contestação; documento que consta de fls. 72 a 75].

5 - Por instrumento lavrado no dia 04 de Março de 2016, os representantes da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo declararam autorizar a extinção da cláusula suspensiva constante da inscrição registada pela Ap. …, de 05 de Fevereiro de 2016 [artigo 8.º da petição inicial; matéria aceite pela R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo no artigo 53.º da sua contestação; matéria aceite pela R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., no artigo 71.º da sua contestação; documento que consta de fls. 76 a 81].

6 - A A., após 04 de Março de 2016, pelo menos durante certo período continuou a pagar à R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo o valor da renda mensal prevista no contrato referido em 1- [artigo 12.º da petição inicial; matéria não impugnada pela R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo; matéria expressamente impugnada no artigo 72.º da contestação da R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A.].

7 - O prédio urbano identificado em 2- era e é constituído pela Igreja, pelo edifício que lhe é contíguo, que faceia a Praça ..., com logradouro, e pelas construções anexas implantadas nesse logradouro [artigo 18.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

8 - O espaço dado de arrendamento à A. , através do negócio referido em 1-, integra o edifício referido em 7- [artigos 18.º a 29.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

9 - O edifício referido em 7-, construído ao longo de diversos anos durante o .... XIX, tem unidade estrutural, constituindo as suas paredes-mestras, pilares e vigas de sustentação, bem como os seus telhados, uma só unidade [artigo 19.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

10 - O revestimento exterior do edifício referido em 7-, ao nível da fachada principal que confina com a Praça ..., é composto de azulejos iguais, janelas e varandas repetidas, com elementos decorativos de ferro e madeira idênticos, designadamente ao nível dos 1.º e 2.º andares [artigo 20.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

11 - O edifício referido em 7- ao longo dos anos teve utilizações económicas diversas [artigo 21.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo] ...

12 - … Designadamente, enquanto algumas das suas partes ao nível do rés-do-chão foram objecto de arrendamentos separados a comerciantes diversos, os seus restantes pisos sempre estiveram ligados entre si pelo interior, e afectos a estabelecimento hospitalar e lar residencial [artigo 22.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

13 - As canalizações de águas e saneamento, bem como as instalações eléctricas dos pisos superiores, e, também, das partes do rés-do-chão que não foram cedidas a terceiro, constituem uma unidade [artigos 23.º e 24.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

14 - Os pisos situados acima do espaço arrendado à A. não possuem acesso à via pública pelo espaço que abaixo deles se situa, mas sim por outras entradas que distam várias dezenas de metros desse espaço [artigo 25.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

15 - Não existe acesso interior entre o espaço arrendado à A. e os pisos situados acima [artigo 29.º da contestação da R . Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

16 - O referido em 7- a 15- ocorria já na data da celebração do arrendamento referido em 1- [artigo 30.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

17 - No início do ano de 2016 a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo necessitava com urgência de meios finance