Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A" intentou a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra "B", Lda. pedindo o reconhecimento da resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado com a Ré , relativo a imóvel que identifica, e a condenação desta a restituir-lhe, em dobro, o sinal

(€26.935,08).

Alegou para o efeito e em substância que celebrou com a Ré o mencionado contrato promessa de compra e venda pelo preço de € 80.306,46. Tal contrato foi concluído e negociado no pressuposto de que as obras em falta seriam concluídas no início do Verão de 2001 e que, a partir de então, a escritura de compra e venda podia ser realizada. Tal não se verificou, porém, e não se encontra registada a propriedade horizontal do prédio onde se encontra a fracção objecto do contrato.

O Autor foi insistindo na conclusão das obras e realização da escritura sem qualquer sucesso. Por isso, enviou à Ré uma carta onde fixou o prazo de um mês para a conclusão das obras e entrega dos documentos necessários para a marcação da escritura.

Nada fez, porém, a Ré, perdendo o Autor qualquer interesse no contrato. Comunicou, assim, à Ré a extinção do contrato interpretando o comportamento daquela como recusa definitiva de cumprimento.

A acção foi julgada totalmente improcedente.

Por acórdão de 24 de Maio de 2004 a Relação do Porto julgou improcedente o recurso de apelação interposto pelo Autor.

Inconformado, recorreu A para este Tribunal concluindo as alegações da sua revista nos seguintes termos:

1. Além dos factos considerados como provados na decisão recorrida, há outros factos que são igualmente relevantes e deverão ser tidos em conta, devendo ser considerados assentes por confessados ou não impugnados pela R. designadamente os factos acima discriminados, em III sob as alíneas a) a i).

2. Tais factos são importantes em si mesmos para a questão a decidir e para melhor compreensão dos factos já considerados assentes na sentença.

3. Se algum dos aludidos factos não for de considerar como demonstrado deverá, nessa hipótese, ser levado à base instrutória, seguindo-se a respectiva produção de prova.

4. Por isso, deverá ordenar-se ao Tribunal a quo que modifique a sua decisão quanto à matéria de facto de acordo com as conclusões antecedentes.

5. Face às regras da boa-fé (art.227 e 762-2 do CC) e os princípios legais de interpretação das cláusulas do contrato dos autos (idem art.236 e 238), conclui-se que as partes não quiseram de modo algum relegar para momento futuro o acordo quanto à data da realização do contrato prometido (escritura de compra e venda), pois estipularam expressamente e de modo inequívoco que pertencia ao A. (ao comprador) a marcação da escritura.

6. Só por isso ficará arredada a hipótese de se estar perante uma "obrigação pura", ou seja, não se depreende de modo nenhum que a vontade manifestada pelas partes pressupusesse ser necessário estabelecer futuramente o prazo da celebração da escritura, nem tal deriva de modo algum da própria natureza da prestação, das circunstâncias que a determinam e muito menos da força dos usos

(art. 777-2 do CC).

7. E a mesma vontade das partes (a de não relegarem para momento futuro o estabelecimento do prazo do contrato definitivo) decorre também com clareza da cláusula em que se fixou o prazo de 24 meses para a conclusão do empreendimento, prazo que as partes estipularam como termo a partir do qual o A. marcaria a escritura.

8. Ao qualificar tal circunstância temporal de prazo "previsível" as partes não quiseram de modo nenhum expressar que pura e simplesmente não existia prazo ou que se vinculavam a um prazo incerto ou indeterminado, pois apenas quiseram salvaguardar eventuais ocorrências anómalas ou não previsíveis naquela data ou, quando muito, admitir alguma tolerância razoável do prazo.

9. Porém, a R. não alegou nem demonstrou (antes ou depois da entrada da acção em juízo) qualquer facto que possa constituir ou justificar qualquer atraso na construção e conclusão do empreendimento e, por outro lado, verifica-se que o atraso da conclusão do empreendimento estendeu-se para lá do dobro daquele prazo estipulado, uma vez que, mesmo que se considere apenas a carta de 30.04.03 em que a A. comunicou à R. que considerava extinto o contrato por culpa desta, já nessa altura estavam decorridos mais de 20 meses para além dos 24 estipulados!

10. Quando o A. fixou um prazo adicional admonitório, já antes tinha feito repetidas solicitações à R. para que fosse realizada a escritura, deslocando-se várias vezes ao local da construção para reclamar a construção das obras e a entrega da habitação e, por outro lado, a R. foi anunciando sucessivas datas para a conclusão da obra e legalização do prédio o que nunca cumpriu, verificando-se, pois, já nessa data a mora da Ré.

11. Resulta dos factos assentes, dos dados da experiência comum e de imperativos legais constantes do Código de Notariado, Código do Registo Predial e outras disposições legais a observar na escritura de compra e venda, que não há possibilidade de marcar uma escritura de compra e venda duma fracção autónoma sem que as obras estejam concluídas, o prédio se encontre constituído em propriedade horizontal, esta se encontre registada a favor do vendedor e se tenha obtido a respectiva licença de habitabilidade.

12. É insustentável a tese da decisão recorrida, pois que a R. se encontrava indiscutivelmente em mora à data em que recebeu a carta com a interpelação admonitória (02.12.02), já que muito antes tinha sido interpelada para cumprir, e não era possível ao A. marcar a escritura, exactamente por causa da mora imputável à R.

13. Por existir mora imputável à R. e ter havido a referida interpelação admonitória, dando à R. um novo prazo para cumprir ou esclarecer quando cumpriria, não se revela necessário para a procedência do pedido que fosse alegada e demonstrada a perda do interesse no negócio, embora esta perda resulte patente de factos alegados e dos dados da experiência comum;

14. Os fundamentos e a decisão sob recurso constituiriam um claro benefício do infractor e um prémio da má fé contratual que a ética, a consciência social que rodeia tais negócios e as normas legais de modo nenhum sustentam nem toleram.

15. A resolução do contrato é um dos casos admitidos na lei para a modificação ou extinção do contrato (art.432 e 437 do CC), verificando-se, entre outros casos, quando se esteja em face do não cumprimento (cfr.art.801, n.2, 802, 808 e 437 do CC), sendo certo que, nos termos do citado art. 808, a recusa do cumprimento deriva, no caso de mora, do obrigado não realizar a prestação dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, como sucedeu no caso em apreço.

16. Resolvido o contrato por incumprimento da R., ficou esta constituída na obrigação de indemnizar o A. (art.798 e 808, n.1, do CC), sendo por isso obrigada a restituir a este, em dobro, o sinal recebido (art.442,n.2 e 4 do CC) , por isso não ter devolvido o sinal em dobro quando foi notificada para o efeito, constituiu-se ainda na obrigação de indemnizar os prejuízos decorrentes da mora (art.804 do CC), desde a recepção da última carta acima referida, em 02.12.02 (art.805.,n.1 do CC), indemnização que corresponde aos juros legais desde então (art.806, n.1, CC), juros que deverão ser calculados à taxa legal.

2. É a seguinte a matéria de facto dada como provada pelo acórdão recorrido:

1. Em 27 de Maio de 1999, por escrito, a Ré prometeu vender ao Autor, que ,por sua vez ,prometeu comprar uma fracção no Bloco 1, correspondente a um T2, no 1° esquerdo frente, entrada C ,incluindo um lugar de garagem e arrumo na cave, em Valongo, na Avenida dos Lagueirões, pelo preço de € 80.306, 46 (doc. de fls.25/26);

2. Aquela fracção era parte integrante dum prédio de 146 habitações que a Ré se propunha construir num terreno de que era dona na referida avenida e que se encontrava descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo, freguesia de Valongo, pela ficha n°00825/27/1087 e inscrito na matriz desta freguesia sob o artigo 1460.

3. A título de sinal e princípio de pagamento, o Autor, na data do contrato, entregou a quantia de €13.467,54 à Ré, que deu quitação;

4. Ficou ainda ajustado que "o prazo previsível para a conclusão do Empreendimento descrito no presente contrato, será de 24 meses a partir do início da construção, prevista para Junho/99";

5. O Autor obrigou-se a marcar a escritura de compra e venda e a avisar a Ré, com antecedência de 10 dias, da hora, dia e local onde a mesma se realizaria;

6. Em 29/11/2002, o Autor enviou à Ré uma carta reiterando as suas exigências e reclamações e fixando-lhe um prazo máximo de um mês, a contar dessa data, para que concluísse as obras e lhe facultasse todos os documentos para a marcação da escritura, sob pena de rescisão do contrato-promessa- doc.fls.22;

7. Por carta datada de 03/04/2003 enviada à Ré, o Autor comunicou-lhe que considerava extinto o contrato promessa por culpa daquela - doc.fls.23;

8. As obras de construção do referido empreendimento ainda não se encontram concluídas.

Cumpre decidir.

3. Suscita o Recorrente duas questões. Uma, relacionada com a matéria de facto, pretendendo que devem ser tidos em conta certos factos por ele alegados e não impugnados e, caso se entenda que tais factos se não encontram provados, importa que sejam levados à base instrutória, seguindo-se a respectiva produção de prova. Outra, em que sustenta a validade da resolução do contrato por ele efectuada.

3.1 Matéria de facto

Considera o Recorrente que devem ser dados como provados certos factos ou, caso assim se não entenda, levá-los à base instrutória o que implica a realização de novo julgamento.

A este respeito importa observar que matéria de facto em causa abrange factos desprovidos de relevância para a solução do litígio (assim, as solicitações feitas à Ré para que fosse realizada a escritura que não podem ser consideradas como interpelação, e mesmo esta, como adiante veremos, não constituiria meio adequado para a constituição em mora) e meramente instrumentais relativamente à existência de prazo certo quanto à prestação do promitente vendedor. Ora, a apreciação da inclusão destes últimos na especificação ou no questionário escapa à competência deste Tribunal que não conhece de matéria de facto mas apenas da legalidade do processo de que as instâncias se socorreram para fixar tal matéria. Daí que a fiscalização do uso ou não uso, a fazer pelo STJ, dos poderes conferidos pelo artigo 712° do Código de Processo Civil, não pode deixar de ser meramente formal, de maneira a não implicar com a apreciação concreta dos meios de prova produzidos (entre outros, os acórdãos deste Tribunal de 16 de Abril de 2002, Sumários 2002 123, e de 26 de Fevereiro de 2004, revista n°3604/03).

3.2 Resolução do contrato

Entendeu o acórdão recorrido que a questão a decidir é a de saber se face aos factos provados nos autos ocorreu ou não mora da Ré, e se, verificando-se o incumprimento definitivo por parte desta, assistia ao Autor o direito de resolver o contrato-promessa que com a mesma celebrou.

Ora, resulta da matéria de facto não terem as partes fixado qualquer prazo limite e impreterível para a conclusão do andar prometido vender nem fixado qualquer data limite para a celebração da escritura.

Não existiu, assim, incumprimento do contrato por parte da Ré e também se não verificam os pressupostos da mora.

Mas, admitindo que tivesse existido mora, esta por si só não justifica a resolução do contrato. Com efeito, importava que a mora se tivesse convertido em incumprimento definitivo, por se tornar impossível a prestação ou se verificarem os casos de perda de interesse do credor ou recusa do cumprimento a que alude o artigo 808°, n°1 do Código Civil.

Ora, na carta de 29 de Novembro de 2002 (n°6 dos factos assentes) não foi fixado qualquer prazo para a realização da escritura e desconhece-se se o prazo de um mês era razoável. E o Autor não alegou factos bastantes para que se possa concluir ter perdido o interesse na realização do contrato.

Considera o Recorrente que a realização da escritura estava sujeita a prazo certo. Isso resultaria do facto de ser ele a marcá-la bem como da cláusula mencionada no n°4 dos factos assentes.

Mas não tem razão.

Com efeito, a referida cláusula limita-se a referir que o prazo previsível para a conclusão do empreendimento era o de 24 meses, a contar do início da construção, prevista para Junho de 1999. Face a esta dupla previsibilidade, não completada com qualquer expressão que tornasse precisa a obrigação do promitente vendedor, um declaratário normal (artigo 236° n°1 do Código Civil) nunca poderia concluir no sentido de se tratar de prazo certo. Este Tribunal, em acórdão de 19 de Setembro de 2002 (revista n°2158/02) concluiu pela existência de tal prazo mas a cláusula interpretada mencionava ser previsível o termo da construção em prazo "não superior a 120 dias". O facto de ser o Recorrente a marcar a escritura em nada releva.

Dada a natureza da prestação (construção de um empreendimento em que se integrava a fracção prometida) e a necessidade de estabelecimento de um prazo, tinha o Autor de pedir a sua fixação judicial (artigo 777° n°2 do Código Civil), o que não fez, limitando-se a proceder a uma interpelação nos termos do n°1 do artigo 808° do mesmo Código sem a Recorrida se encontrasse em mora.

Nega-se, pois, a revista.

Custas pelo Recorrente.

Lisboa, 13 de Janeiro de 2005

Moitinho de Almeida

Ferreira de Almeida

Abílio Vasconcelos