Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A" intentou a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra "B-Fábrica de Escapes, Lda.".

Alegou para o efeito e em substância que é proprietária do imóvel que identifica, tendo dado de arrendamento à Ré o 1° andar, frente, arrendamento feito pelo prazo de seis meses e renovável por iguais períodos de tempo com o fim de servir de escritório da sociedade inquilina, não podendo ser ao imóvel dado outro uso.

Consta ainda do contrato que a inquilina deve manter o local arrendado sempre em bom estado de conservação e entregá-lo nesse mesmo bom estado no termo do contrato "com todas as chaves, vidros, canalizações e em perfeito estado de funcionamento", sendo que "Nenhumas obras poderão ser feitas...sem autorização escrita da senhoria e as que forem autorizadas e feitas ficarão, desde logo, a pertencer ao prédio sem que a inquilina possa alegar direito de retenção ou exigir indemnização por benfeitorias".

Ora, sem prévio conhecimento da Autora, a Ré deu, em 21 de Junho de 1996, o andar em causa de trepasse a S.F.- Sociedade C, Lda. cujo objecto social é "a actividade de mediação na compra e venda de bens imobiliários, constituição de direitos reais sobre os mesmos e administração e serviços conexos".

Ora o mencionado "trespasse", não pode ser considerado como tal uma vez que não houve transferência, em conjunto das instalações, utensílios, mercadoria ou outros elementos que integram o estabelecimento. A Ré mudou o escritório para outro local, passando o andar em causa a ser utilizado não apenas como escritório me como local de exercício exclusivo de uma actividade que nada tem a ver com a que a Ré aí exercia.

Termina pedindo:

a) Que seja reconhecida a propriedade e posse plena da A., sobre o andar identificado nos artigos 1° e 2° da petição;

b) que seja decretada a resolução imediata do contrato de arrendamento;

c) que a Ré seja condenada a entregar imediatamente à autora o andar em causa, com todas as chaves e em bom estado de conservação e de perfeito funcionamento;

d) que a Ré seja condenada a indemnizar a Autora "pela quantia mensal correspondente ao dobro da renda devida e a pagar a partir de Setembro inclusive até efectiva entrega do imóvel (artigo 1045° n°2 do C.C.) e neste momento atinge já o valor de Esc.239.344$00".

S.F.- Sociedade C, Lda. deduziu o incidente de intervenção, que foi admitida, e, em reconvenção pediu a condenação da Autora a pagar-lhe as quantias de Esc.11.898.665$00, correspondente ao valor do trespasse e benfeitorias, e de Esc.3.000.000$00, a título de indemnização por danos morais. E pediu também que se declare que tem direito de retenção do andar enquanto a Autora não proceder ao pagamento devido, bem como a condenação desta como litigante de má fé.

A acção foi julgada parcialmente procedente e, em consequência, foram condenadas a Ré e a Interveniente a reconhecerem a propriedade da Autora quanto ao andar em casa e decretada a resolução do contrato de arrendamento, sendo ambas condenadas a entregar o andar à Autora.

A reconvenção foi julgada improcedente como improcedente foi o pedido de condenação da Autora como litigante de má fé.

Por acórdão de 1 de Abril de 2004, foram julgadas improcedentes as apelações da Ré e da Interveniente. Inconformadas, recorreram para este Tribunal concluindo as alegações das suas revistas nos seguintes termos:

Revista da Ré B

1. verifica-se do contrato de arrendamento de fls. 14 e segs., que o objecto de tal contrato era o de servir de escritório comercial da inquilina Apelante;

2. Tal como resultou da prova dos autos, a Recorrente ali tinha instalado o seu centro administrativo, como organização distinta da unidade fabril situada na Pontinha em Odivelas, como se verifica da certidão de fls.30;

3. Como se verifica de fls.50, a Ré recorrente trespassou à Interveniente "SF" aquele escritório comercial, onde funcionava a sua parte administrativa, autónoma, com os elementos que integravam tal estabelecimento comercial do qual apenas retirou alguns elementos pessoais da recorrente como foi o caso da contabilidade visto que ali não possuía a recorrente quaisquer artigos que comercializa a sua unidade fabril;

4. Conforme demonstrado vem nos autos, a recorrente transferiu para a Interveniente "SF" todos os elementos, móveis, equipamentos, cofre, computador, telefones, contratos de água e luz, que faziam parte do estabelecimento em causa e que constituíam uma unidade económica autónoma da unidade fabril apta a funcionar para o fim a que se destinava - "escritório da sociedade inquilina";

5. A entender-se ter sido ilícito o trespasse, o que apenas se admite por mera hipótese académica, deveria declarar-se nulo tal negócio jurídico, com a devolução do arrendado à Recorrente, nos termos aliás da jurisprudência acima mencionada, por ser essa aliás a consequência legal imposta pelo artigo 289°, do Código Civil;

6. A decisão proferida afigura-se para a Recorrente, injusta e ilegal e que viola o disposto no art°115° do RAU e 289° do CC, art°156/1 e 659° do CPC, porquanto analisando e interpretando a lei aos factos, a decisão a proferir deveria concluir pela improcedência da acção com as legais consequências.

Recurso da Interveniente S.F.- Sociedade C Lda.

1. Tendo em vista os factos expostos, entende-se que de acordo com o art°660°, n°1 e 2 do CPC, a decisão no tribunal "a quo" deveria conhecer de todos os factos jurídicos supervenientes a que se refere o artigo 663° do CPC, para que a decisão cumpra a sua função a que se refere a parte final do n°2 desta norma, e, em consequência:

a) Deveria a decisão considerar serem a Ré e a Interveniente partes ilegítimas à luz do disposto no art°28° do CPC, com as legais consequências;

ou:

b) Que a decisão a proferir impedisse o efeito visado pela autora, em face do disposto no art.°665° do CPC, tendo em vista a factualidade que consta dos autos a fls.148, 149, 151, 166, 167, 168;

2. Por força do negócio jurídico celebrado e documentado a fls.50, operou-se a transferência do estabelecimento comercial que o locado em causa constituía, "escritório comercial" com os seus elementos corpóreos e incorpóreos, que o integravam como uma unidade económica e independente da unidade fabril que a Ré B possuía em outro concelho conforme consta de fls.30;

3. tal negócio jurídico celebrado, entre a recorrente e a Ré B, englobou os elementos essenciais que existiam no escritório comercial como organização autónoma de que não faz parte como requisito legal de validade a clientela ou a contabilidade da trespassante dado que tal estabelecimento estava apto a nele continuar a mesma actividade comercial para o qual foi arrendado pela recorrida B;

4. O objecto do contrato de arrendamento era destinado a "escritório da sociedade inquilina B", e tal facto não é confundível com a actividade social por ela desenvolvida conforme, data vénia, erradamente se entendeu na decisão recorrida;

5. Sendo o locado destinado a escritório da sociedade inquilina, nenhuma alteração substantiva se operou pelo trespasse de fls.50, para além da modificação subjectiva da arrendatária que passou da Ré B para passar a ser "SF", sendo perfeitamente válido o trespasse em causa, como aliás neste sentido se decidiu neste Tribunal nos arestos citados;

6. Consequentemente não houve qualquer alteração no objecto contratual que configurasse violação por parte da arrendatária das suas obrigações contratuais que desse ensejo à decisão recorrida;

7. Consequentemente da prova dos autos não se verificam os requisitos negativos a que se refere o n°2 do art.°115° do RAU, para que se pudesse entender não ter havido trespasse desconsiderando-se o documento com fé pública que se encontra nos autos a fls.50;

8. Conforme se tentou demonstrar com factos, e, de acordo com a jurisprudência referida, estamos no caso dos autos perante um trespasse de estabelecimento comercial (escritório), não havendo qualquer fundamento jurídico para levar à decisão "sub judice".

9. Nesta perspectiva de análise citando-se inclusivamente jurisprudência deste "STJ", tendo-se considerado nulo o negócio jurídico titulado de trespasse constante de fls.50, a consequência jurídica a extrair de tal declaração era, nos termos do art.°289°, do CC, ter sido ordenada a restituição do locado à Ré B "...tudo se passando como se não tivesse havido acordo".

10. Tal como se referiu no relatório, não se verificou assim, qualquer cessão ilícita do arrendamento, tendo o negócio jurídico de trespasse, obedecido e respeitado os legais requisitos e pressupostos de validade e de eficácia a que se refere o n°1 do art.°115° do RAU e bem assim o art.°1038° do CC;

11. Conforme acima se expôs, a recorrida celebrou com a Ré B um arrendamento comercial, reportado ao ano de 1975.

Nunca adaptou tal locado à finalidade contratual;

-Ao longo de mais de 20 anos nunca fez obras ordinárias no locado de sua responsabilidade conforme dispõe o art.°1031°/b do CC e art.°11° do RAU.

- Trata-se assim de responsabilidade contratual que a Apelada não respeitou em clara violação das suas obrigações contratuais.

12. Quanto às benfeitorias realizadas temos que:

-A recorrente tinha justo título de posse do locado conforme se verifica de fls.50;

- Notificou a recorrida sobre a questão das obras que a mesma nada fez;

- alegou no artigo 124 de fls.72 que tais benfeitorias não poderiam ser retiradas sem deteriorar o locado;

- Da prova pericial de fls.231 a 235 resultou provada tal evidência de se tratar de obras que melhoram o locado e que se tratava de obras necessárias e úteis as quais não podem ser retiradas do imóvel sem a sua deterioração, valorizando-o conforme decorre da prova.

Surpreendentemente o acórdão recorrido sufragou a tese defendida pela Mª Juíza na decisão proferida que refere exactamente o oposto, ou seja que:

a) Nem a recorrente alegou;

b) Nem a recorrente provou a impossibilidade do levantamento sem deterioração do locado (cfr.fls.348-2° parágrafo), ignorando-se assim não a alegação como a prova pericial produzida e documentada nos autos, a qual aliás se deve considerar assente nos termos do art.°659° do CPC.

13. Tem assim a recorrente o direito a receber os montantes despendidos a título de benfeitorias que levou a efeito no andar de propriedade da recorrida as quais eram necessárias e úteis e que valorizaram o locado, não podendo tais benfeitorias ser retiradas do mesmo sem a sua deterioração.

14. Também à luz do disposto no art.°473° do CC, sempre a recorrida teria de ressarcir a recorrente dos valores por esta dispendidos com o recurso ao instituto do enriquecimento ilegítimo e sem causa;

Veja-se aliás o relatório pericial de fls.231 a 235 de que resulta que tais obras não têm carácter sumptuário; que são adequadas e ajustadas para um andar destinado a escritório comercial; que beneficiam o locado e que não podem remover-se sem prejuízo do arrendado, prova essa que as partes processuais não impugnaram sequer o que também à luz do disposto no art.°659 do C.P.C. se tem como assente.

Nos termos do disposto no art.° 479° do CC, os valores do enriquecimento da recorrida, sem causa, à custa do património da Apelada, são aqueles que constam do articulado reconvencional, embora se admita a relegação para liquidação em execução de sentença do montante a que se refere o art.°41° da base instrutória;

15. Quanto à alegada renúncia às benfeitorias contempladas na decisão, não tendo a recorrente sido considerada como arrendatária do locado, naturalmente que tal cláusula lhe não é oponível pelo que, tal como acima se alegou quer à luz das benfeitorias quer do enriquecimento sem causa sempre a Ré estaria vinculada ao seu pagamento.

Aliás, em face da factualidade provada nos autos, sempre a invocação de tal cláusula 7ª do contrato de arrendamento seria de considerar como abuso de direito porquanto:

-O arrendamento era comercial;

- a apelada ao longo de mais de 20 anos nunca fez obras de conservação ordinária;

- nunca adaptou o arrendado (habitacional), ao fim contratual;

Contudo, permitiu-lhe a decisão recorrida a invocação de tal cláusula em manifesto e claro abuso do direito.

16. Tendo em vista o exposto, tem também a recorrente direito de retenção a que se refere o art.°754° do CC, pelo crédito que em sede reconvencional reclama da recorrida.

17. A R. decisão recorrida viola o disposto no art.°20°, 204° da CRP, art.°115°, do Rau, art. 334°, 388°, do CC, art.°28°, 156/1, 265°,n°2 e 3, 514°, 653°, n°2, 660°, 663°, 664°, 665° e 659° do CPC, porquanto, analisando e interpretando a lei aos factos que dos autos resultam, a sentença a proferir, tendo em vista as regras de análise da prova e da interpretação do direito passaria pela improcedência da acção por ser afinal a decisão justa e adequada em face da prova produzida (sic).

2. Deram as instâncias como provados os seguintes factos:

1. A A., por escritura de 9.1.1976, cfr.fls.15 a 19, deu de arrendamento à Ré o 1° andar frente do prédio n°... a ... C da R. Marquês da Fronteira e .. da R. D. Carlos de Mascarenhas, em Lisboa, descrito sob a ficha n°1698/930917, da freguesia de S. Sebastião da Pedreira, na 8ª C. Registo Predial de Lisboa e na matriz predial urbana da freguesia de Campolide sob o art.1655°.

2. A renda mensal estabelecida era de esc.4.000$00.

3. Com as actualizações legais verificadas é actualmente de esc.29.918$00.

4. Ficou estabelecido que o andar se destinava a servir de escritório da sociedade inquilina, não podendo ser-lhe dado outro uso, nem ser sublocado.

5. Ficou estabelecido que nenhumas obras poderão ser feitas no andar sem autorização escrita da senhoria e que as que forem autorizadas e feitas ficarão desde logo a pertencer ao prédio, sem que a inquilina possa alegar o direito de retenção ou exigir indemnização por benfeitorias.

6. Por escritura de 21.6.1996, cfr.fls.21 a 24, foi celebrado contrato constitutivo da "S.F., Sociedade C, Lda.".

7. Ficando a sede instalada nesse andar.

8. A "S.F., Lda" tem por objecto a actividade de mediação na compra e venda de bens imobiliários, constituição de direitos reais sobre os mesmos, administração e serviços conexos.

9. A R." B Lda" não exerce nem nunca exerceu ou para tal esteve licenciada a actividade C.

10. Tendo por objecto, primeiro, o comércio de acessórios de borracha para automóveis e indústria de plásticos e, depois, o fabrico e comercialização de escapes para veículos automóveis.

11. Por escritura de 22.7.1996, cfr. fls. 49 a 53, a R. "B Lda", por intermédio de representante, declarou trespassar à Interveniente "S.F., Lda", que por intermédio de representante declarou aceitar, o estabelecimento comercial instalado nesse andar com todos os seus elementos, licenças e demais direitos, designadamente o direito ao arrendamento do local.

12. A "S.F. Lda" tem sede e instalações únicas nesse andar.

13. A A. só teve conhecimento do que consta em 11. pela carta que a "S.F. Lda" lhe remeteu em 30.7.1996.

14. A A. respondeu à "S.F. Lda" com a carta de 19.8.1996, em que não a reconheceu como arrendatária e em que reclama a entrega imediata do andar.

15. Em 22.7.96 a R. "B Lda." Enviou à A. carta a dar-lhe conta de que naquela data havia celebrado com "S.F. Lda" a escritura de trespasse.

16. E dando-lhe conta de que o próximo recibo de renda já deveria ser emitido a favor da "S.F.Lda".

17. Através da carta enviada pela A. à R., datada de 19.8.96, aquela acusava a recepção da carta da B, ainda que só dela tenha tomado conhecimento posteriormente à carta enviada pela "S.F. Lda", mesmo que esta tenha data anterior.

18. Na carta de 30.7.96, remetida pela "S.F.Lda", esta enviava cópia da escritura de trespasse.

19. E convidava a A. a deslocar-se ao andar para verificar o seu estado de conservação.

20. E solicitava que o recibo de renda a liquidar no mês de Agosto fosse já emitido em seu nome.

21. A A. não respondeu nem compareceu no andar.

22. No início do mês de Agosto, D procurou liquidar a renda à porteira.

23. D, advogado da R. B e sócio da Interveniente "S.F.Lda" entregou o montante da renda à porteira.

24. A partir de Agosto de 1996, em face da recusa da A. em receber as rendas, a "S.F. Lda" passou a depositá-las na Caixa Geral de Depósitos.

25. A A. foi disso notificada pela "S.F.Lda".

26. No negócio referido em 11. a R. B não transferiu para a "S.F.Lda" quaisquer equipamentos, mercadorias, clientes, fornecedores, licenças, alvarás e registos, mas apenas o espaço, os móveis e uma funcionária.

27. No andar a R. B tinha secretárias, cadeiras, computador, prateleiras, cofre, telefones e contadores.

28. A "S.F. Lda" solicitou à R. que lhe guardasse no armazém todo o recheio mobiliário do andar.

29. Visto que para a realização das obras era necessário que o andar ficasse sem qualquer mobiliário.

30. Ficou acordado que por força do negócio referido em 11. uma das empregadas da R. passaria, logo que concluídas as obras, a empregada da "S.F.Lda".

31. A R. guardou no seu armazém tal mobiliário.

32. Nesse andar a R. tinha a sua sede social e todo o seu centro de actividade administrativa de receber e expedir correspondência, de receber clientes e de efectuar pagamentos.

33. A R. tinha ali ao sue serviço empregados administrativos.

34. Nesse andar a "S.F.Lda" instalou o seu escritório onde circulam documentos, se pagam recibos de salários, facturas, telefonemas, faxes, contactos com clientes.

35. No escritório da R., nesse andar, também circulavam documentos, faziam-se recibos de salários, facturas, telefonemas, faxes, contactos com clientes.

36. Esse andar encontrava-se com os estores partidos e podres;

37. Com o chão com tacos podres e descolados.

38. Com as paredes sujas e cheias de manchas e de buracos.

39. Com um rasgo no soalho e no tecto da sala.

41. Motivado pela retirada de uma parede divisória em 1975, autorizada pela A.

42.Com a canalização da casa de banho velha.

43. Com água a escorrer pelas paredes da casa de banho.

44. Com a banheira da casa de banho toda enferrujada;

45. A água das chuvas entrava pelas marquises existentes.

46. Por isso a "S.F.Lda" fez obras.

47. Para que as obras obedecessem a requisitos técnicos adequados a "S.F.Lda" contratou um gabinete de engenharia.

48. A"S.F. Lda" despendeu esc.520.372$00 em materiais de construção.

49. E esc.26.500$00 em ferragens.

50. Na colocação do chão despendeu esc.486.113$00.

51. Em lâmpadas esc.2.426$00.

52. Em material eléctrico esc.52.193$00.

53. Com a Metalquadro (casa de banho) gastou esc.59.500$00;

54. Em materiais de construção e mão-de-obra esc.526.500$00.

55. Com a Hipertécnica esc.4.600$00.

56.Com tintas esc.23.359$00;

57.Com pintura esc.158.389$00.

58. Com materiais, tijoleira, esc.30.772$00.

59.Com marquise de alumínio esc.122.850$00;

60. com tintas esc.66.210$00;

61. Com contentor de lixo esc.16.380$00.

62. com tubo de lixo esc.12.904$00.

63. Com materiais de construção e mão-se-obra esc.622.295$00.

64. Com serviços de electricidade e canalização esc.760.500$00.

Cumpre decidir.

3. Nos recursos foram suscitadas as seguintes questões: ilegitimidade das Recorrente (1), validade do trespasse (2), direito da Interveniente a ser indemnizada pelas benfeitorias que realizou (3), violação dos artigos 20° e 204° da Constituição (4).

3.1 Ilegitimidade das Recorrentes

Considera a Recorrente "S.F.Lda" que tanto ela como a Recorrente "B" são partes ilegítimas e que, contrariamente ao decidido, tal questão fora por ela suscitada em primeira instância.

Quanto a esta questão, que se prende com o facto de o andar em causa se encontrar hoje na posse de outra pessoa em consequência de outro trespasse, agora feito pela "S.F.Lda," importa observar que a questão foi suscitada em primeira instância pela Recorrida para se opor à intervenção principal daquela, o que foi apreciado no despacho saneador que considerou as partes legítimas. Como observa o acórdão recorrido, sobre esta questão existe, pois, caso julgado formal.

E continua: "Acresce que o facto de o locado se encontrar presentemente na posse de quem não é parte no processo não interfere com a legitimidade das partes, nem com o efeito útil da acção para a hipótese da sua procedência, pois que, por princípio, o despejo é executado seja quem for o detentor do prédio, salvaguardada, todavia, a exibição de título atendível por parte deste (artigo 60°/1 e 2 do RAU)".

Com esta fundamentação se concorda e para ela se remete (artigos 713°, n°5 e 726°, do Código de Processo Civil).

3.2 Validade do trespasse

Também aqui as Recorrentes ignoram a fundamentação do acórdão recorrido, citando jurisprudência que em nada apoia a sua interpretação do artigo 115° do RAU.

Como se observa na sentença recorrida, o regime do trespasse tem como objectivo "a manutenção e incremento da vida económica, permitidos pela livre circulabilidade dos bens e direitos. Tendo em atenção que se pretende prosseguir com a mesma actividade e a fim de não inviabilizar a prossecução da mesma - o que seria provável acaso o arrendamento cessasse ou visse as respectivas condições alteradas -, o legislador permitiu que em caso de trespasse se transmita a posição do arrendatário sem autorização do senhorio".

Ora, no caso dos autos, o escritório da Recorrente B continuou a existir, agora noutro local, servindo de apoio à fábrica. No andar objecto do trespasse passou a ser exercida uma actividade distinta da que constitui objecto social da arrendatária. Apenas foram transmitidos alguns móveis e uma empregada daquela passou a trabalhar para a Recorrente "S.F. Lda".

É certo que a transmissão de um escritório pode constituir objecto de trespasse desde que disponha de autonomia em relação à empresa, continuando a actividade por ele exercida. Não é o caso dos autos pelas razões acima expostas, como em hipótese semelhante decidiu o acórdão deste Tribunal de 31 de Outubro de 1989, citado na sentença da 1ª instância.

Igualmente aqui se remete para a fundamentação do acórdão recorrido.

3.3 Benfeitorias

Considera a Recorrente "S.F.Lda" que tem direito a ser indemnizada pelas benfeitorias efectuadas no andar em causa. Trata-se de benfeitorias que não podem ser retiradas do local sendo-lhe inaplicável a cláusula do arrendamento mediante a qual as obras realizadas no imóvel, com ou sem autorização da senhoria, ficam a pertencer ao prédio a entender-se que o arrendamento não podia ser objecto de trespasse. Por outro lado, a invocação desta cláusula pela senhoria, que durante muito tempo não procedeu às obras necessária para a conservação do imóvel, constituiria, em qualquer caso, abuso de direito.

Considerou o acórdão recorrido que a mencionada cláusula é válida. Ora, se o inquilino legítimo não podia exigir o valor das benfeitorias, "muito menos quem sem título bastante para o efeito ocupa o local o poderia licitamente fazer".

" E sendo a aludida cláusula legal e válida a sua invocação por parte da Apelada não pode integrar qualquer abuso de direito, por não se verificar no exercício do direito excesso manifesto quanto aos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, a que alude o art. 334° do C.C.".

Acresce que a Recorrente "S.F." não logrou provar que o imóvel se encontra valorizado em consequência das obras efectuadas, representando estas um benefício concreto para a senhoria no momento em que lhe seja entregue o imóvel.

Com esta fundamentação se concorda e, no que se prende com o abuso de direito, importa observar que mesmo a existir por se tratar de obras que a Recorrida devia ter efectuado, não alegou nem provou a Recorrente em que medida as despesas por ela realizadas se destinaram a tais obras.

3.4 Violação dos artigos 20° e 204° da Constituição

Sustenta a Recorrente "S.F.Lda." que ao interpretar as disposições legais aplicáveis como o fez, o acórdão recorrido teria violado os artigos 20° e 204° da Constituição.

Se bem a entendemos, essa interpretação seria inadmissível e daí que o Tribunal tivesse, na realidade, usurpado as funções do legislador. Mas a Recorrente não explica porquê e não vemos como tal pode ser considerada a interpretação feita dos artigos 115° do RAU, 1273° e 1275°, e 334° do Código Civil.

Termos em que se nega a revista.

Lisboa, 19 de Outubro de 2004

Moitinho de Almeida

Ferreira de Almeida

Abílio Vasconcelos