Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça :

1. A, propôs na Comarca de Vila Nova de Gaia acção ordinária contra "B - SOCIEDADE DE PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA LDA ", na qual solicitou fosse declarado resolvido um contrato-promessa celebrado com a Ré com a consequente condenação a Ré a pagar-lhe a quantia de 7000000 escudos correspondente ao valor do sinal em dobro ou, em alternativa, ser o contrato celebrado declarado nulo por vício de forma e, consequentemente, ser a mesma Ré condenada a pagar-lhe a quantia de 3.500.000 escudos correspondente ao valor do sinal entregue, tudo com referência a um contrato-promessa de compra e venda das fracções "BN" e "GK" do prédio em propriedade horizontal sito no Gaveto da Rua .... com a estrada nacional nº 109, Arcozelo - Vila Nova de Gaia, contrato esse celebrado em 23-4-97 .

2. Por sentença de 2-5-01, o Mmo Juiz da 2ª Vara Mista daquela Comarca julgou a acção procedente, condenando, em consequência, a Ré a ver declarado resolvido o aludido contrato promessa, com a sua consequente condenação a pagar à A . a quantia de 7000000 escudos a título de sinal em dobro .

3. Inconformada com tal sentença, dela veio a Ré apelar, mas o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão de 21-1-02, negou provimento ao recurso .

4. De novo irresignada, desta feita com tal aresto, dele veio a mesma Ré recorrer de revista para esta Supremo Tribunal, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões ( passa a transcrever-se ) :

1ª- O Mmo Juiz " a quo " condenou a R., a aqui apelante a entregar à A., apelada a quantia de 7000000 escudos e declarou resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre ambas ;

2ª- A A., aqui apelada, não alegou - pelo que não provou - que tenha interpelado a R., aqui apelante, para a marcação da data da escritura ;

3ª- Para haver mora por parte da aqui apelante seria necessário que a A., aqui apelada, a interpelasse para a fixação da data e do local para a outorga da escritura pública de compra e venda (nesse sentido, vide Ac. STJ de 30-6-98, in CJSTJ, Tomo I, pág 151) ;

4ª- Não tendo sido dado como provado que a desmarcação da escritura a que alude o facto n° 7, tenha sido da iniciativa da Ré aqui apelante, antes resultando que a mesma ocorreu na sequência de uma " conversa telefónica " entre o mandatário da aqui apelada e gerente da apelante ;

5ª- " Se o titular do direito de marcação da data para a outorga da escritura mantiver um comportamento omissivo durante um lapso de tempo considerado intolerável, pode a contraparte, nos termos do nº 3 do artº 777º do C. Civil, requerer ao tribunal a fixação desse prazo ; e, só depois dessa fixação judicial, do prazo é que eventualmente poderá vir a ocorrer a mora por banda daquele promitente quanto à obrigação de contestar ( Ac supra-referido ) ;

6ª- O douto acórdão recorrido violou os artºs 805º do C. Civil e 668º do CPC ) .

5. A Autora não contra-alegou .

6. Colhidos os vistos legais, e nada obstando, cumpre apreciar e decidir .

7. Em matéria de facto relevante, deu a Relação como assentes os seguintes pontos :

I- A A . e a Ré celebraram, com data de 23-4-97, um contrato a que chamaram de "contrato-promessa de compra e venda ", " subordinado às cláusulas seguintes :

1ª

A primeira contraente é dona e legítima possuidora das fracções autónomas designadas pelas letras " BN ", correspondente a um T2, no 4º andar esquerdo posterior, do corpo C, com entrada pelo nº 30C e " GK", correspondente a uma lugar de garagem, na cave, com entrada pelo nº 32 da Rua ...., do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito no Gaveto da Rua .... com a EN nº 109, na freguesia de Arcozelo, concelho de Vila Nova de Gaia sob o nº 01537/201294, omisso na matriz mas feita a sua participação em 26-8-96, na 2ª Rep de Finaças de Vila Nova de Gaia e alvará de licença de obras nº 165, passado pela Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia em 1-2-95, válido até 17-1-98 ;

2ª

A 1ª contraente promete vender livres de quaisquer ónus, encargos e/ou hipotecas e a 2ª contraente promete comprar as supra-referidas fracções autónomas (...) ;

4ª

O pagamento do preço será efectuado nos seguintes termos :

a) - 3500000 escudos no acto de outorga do presente contrato ;

b) - a parte remanescente do preço será paga no acto da escritura pública de compra e venda, a ser celebrada com a promitente/compradora quando a fracção se encontrar concluída, o que se prevê para um prazo não superior a 120 dias a contar da data do presente contrato, devendo, para o efeito, a 1ª contraente notificar a 2ª por carta registada com aviso de recepção e com a antecedência mínima de oito dias ... ;

c) - a falta de pagamento das importâncias fixadas na cláusula 4ª, bem como a falta de comparência para a celebração da escritura, será tida como incumprimento do presente contrato, suficiente para constituir justa causa de rescisão do mesmo, com as inerentes consequências jurídicas ;	10ª

os contraentes prescindem, para todos os efeitos, do reconhecimento das assinaturas ;

II - o prédio onde se inserem as fracções em causa nestes autos está onerado com hipoteca constituída a favor do Montepio Geral, constituída para pagamento de um empréstimo de 197900000 escudos e dos juros anuais de 9,5% ;

III - o imóvel onde se inserem as duas fracções que aqui estão em causa ainda não se encontra totalmente acabado ;

IV - as partes comuns do mesmo estão totalmente inacabadas ; V - demonstrando sinais de abandono por parte da Ré ;

VI - a A . foi interpelada para a celebração da escritura pública de compra e venda para o dia 17-10-97 no 2º Cartório Notarial do Porto ;

VII - a Ré comunicou à A . que a celebração da escritura pública de compra e venda referida em VI ficou sem efeito .

Passemos agora ao direito aplicável .

8. Objecto da revista .

Objecto do recurso de revista é o acórdão revidendo, ou seja o acórdão da Relação, atacado este por eventual violação da lei substantiva em sede de julgamento do mérito da causa ( artº 721º do CPC) .

Ora, uma advertência há que liminarmente fazer : as conclusões da alegação da recorrente, representam uma reprodução " ipsis verbis " das conclusões da alegação do recurso de apelação, não se tendo a Ré, ora recorrente, sequer dado ao trabalho de substituir os epítetos de " apelante e "apelado", próprios da qualificação das partes no seio do recurso de apelação .

Quer isto significar que a recorrente " ignorou " por completo as asserções técnico-jurídicas expendidas pelo Tribunal da Relação no acórdão ora revidendo, limitando-se a debruçar-se de novo sobre as premissas e o sentido decisório da decisão de 1ª instância, circunstância que alguns arestos deste Supremo Tribunal têm já equiparado a uma situação de " falta de objecto ", como tal sendo susceptível de justificar uma abstenção do conhecimento do recurso .

Seja como for, e porque é sempre teoricamente admissível que o Supremo possa sindicar a bondade da solução " de meritis " adregada pelas instâncias, não nos furtaremos a uma tal análise .

9. Solução jurídica do pleito .

No que tange à solução de fundo ou " de meritis ", nenhuma censura relevante há a fazer às decisões das instâncias plasmadas no acórdão «sub-judice»; como assim, poder-se-ía o Supremo limitar a produzir um simples veredictum " per remissionem ", tal como é permitido pelo artº 713º nº 5, aplicável " ex-vi " do artº 726º, ambos do CPC 95 . Sempre se poderá contudo proceder a alguma " afinação " do silogismo judiciário já expendido .

Quanto à natureza do prazo previsto em contrato-promessa para a celebração do contrato prometido pode revestir a natureza de " prazo-limite " ou "absoluto ", cujo decurso determinará a sua inexorável e imediata resolução, ou antes a de um " prazo relativo " determinante da simples incursão em mora, com conferência ao credor do simples direito a solicitar o seu cumprimento, a sua resolução ou a indemnização legal moratória - conf., neste sentido, Vaz Serra, in RLJ, ano 110º, pág 327 e Antunes Varela, in "Das Obrigações em Geral ", vol II, pág 45 .

Tal como se obtemperou no Acs do STJ de 21-3-00, in Proc 114/2000 - 1ª Sec e de 11-4-00, in CJSTJ, Tomo II, pág 32, " a opção por uma ou outra dessas soluções depende da natureza do negócio, ou da interpretação da vontade das partes, devendo, em caso de dúvida, ter-se como verificada a primeira hipótese (prazo - limite ou prazo absoluto) por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato .

Nos termos da cláusula 4ª - já atrás transcrita - " a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada com a promitente compradora quando a fracção se encontrasse concluída, o que se previa para «um prazo não superior a 120 dias a contar da data do contrato-promessa», devendo, para o efeito, a 1ª contraente notificar a 2ª por carta registada com aviso de recepção e com a antecedência mínima de 8 dias .

Ao incluírem uma tal cláusula, não pode deixar de entender-se terem os contraentes querido sujeitar o negócio a um " termo essencial ", ou seja a um termo peremptório .

Com efeito, por força dessa cláusula, decorrido que fosse tal prazo-limite sem que o prédio estivesse concluído e sem que a escritura do contrato definitivo houvesse sido celebrada, seria o mesmo contrato de considerar, para qualquer destinatário médio, como definitivamente incumprido, sem necessidade de qualquer interpelação admonitória ou de invocação da perda de interesse no respectivo cumprimento .

Conclusão logo reforçada pelo disposto na cláusula 6ª ( al. c) da mesma minuta, de harmonia com a qual " a falta de pagamento das importâncias fixadas na cláusula 4ª, bem como a falta de comparência para a celebração da escritura, será tida como incumprimento do presente contrato, suficiente para constituir justa causa de rescisão do mesmo, com as inerentes consequências jurídicas ... " (sic) .

E, na verdade, a Ré, ora recorrente, apesar de haver notificado a autora, ora recorrida, para comparecer no cartório notarial, a fim de ser celebrada a escritura de compra e venda (contrato prometido) das fracções em apreço - em data que, diga-se de passagem, se situava já para além do prazo máximo inicialmente previsto de 120 dias - acabou por ela própria faltar a essa escritura, sem que para tal falta de comparência houvesse aduzido qualquer justificação .

A autora contava receber as fracções em causa, já devidamente concluídas, num prazo máximo de 120 dias a contar de 23-4-97; mas o certo é, todavia, que, à data do encerramento da discussão da matéria de facto, o imóvel em que se integarm as ditas fracções ainda se não encontrava devidamente concluído e acabado, demonstrando mesmo sinais de abandono, sendo ainda que as partes comuns do edifício se encontravam totalmente inacabadas .

Face a esse quadro circunstancial, ficou a Ré desde logo à mercê da exercitação, por parte da A . ora recorrida, da faculdade (contratual e legal) da ver resolvido o contrato, com as inerentes sanções legais .

E se bem que a falada notificação para a escritura, ao ultrapassar já o pré-fixado prazo de 120 dias, pudesse sugerir uma simples situação de mora, o certo é que se torna óbvia a perda do interesse do credor, neste caso da A . no cumprimento da prestação por banda da Ré .

Sob qualquer prisma pelo qual se analise o problema, surge como evidente a vontade das partes no sentido da essencialidade subjectiva do sobredito prazo, já que dos próprios termos do contrato-promessa flui com segurança (teoria da impressão do destinatário) o sentido de ver no termo fixado um prazo-limite, como tal improrrogável ( termo subjectivo absoluto) para o adimplemento, findo o qual terá que deduzir-se uma situação de incumprimento definitivo, fundamento imediato da resolução - conf., neste sentido, Calvão da Silva, in " Sinal e Contrato-Promessa ", 8ª ed, pág 130 .

Quer isto significar que, numa tal situação, o contraente fiel, neste caso a A ., ora recorrida, poderia prevalecer-se das consequências da simples mora (exigir o cumprimento retardado e a possível indemnização moratória) ou antes exercitar « o seu direito potestativo de transformá-la de imediato em não cumprimento definitivo sem observância de qualquer dos pressupostos do nº 1 do artº 808º do C. Civil » - conf. Almeida Costa, in " Direito das Obrigações ", 7ª ed, pág 376 .

A fixação contratual prévia de um tal prazo-limite, aliada, por um lado, à previsão - também contratual - da susceptibilidade de imediata exercitação do direito de resolução em caso de não realização da escritura dentro desse prazo, e atenta a prova produzida no sentido da não conclusão, e até da situação de «abandono», da obra até ao encerramento da discussão por outro lado, perfilam-se como circunstâncias objectivamente denunciadoras da perda de interesse da A . ora recorrida no cumprimento do contrato, situação esta sempre susceptível aliás de converter uma situação de mora em incumprimento definitivo ( conf. art. 808 n.s 1 e 2 do C. Civil ) .

Ora, uma vez considerada como definitivamente não cumprida a obrigação - como bem julgou a Relação no uso dos seus poderes soberanos em matéria de facto -, assistiria ao credor, para além do direito à resolução do contrato, o direito à indemnização, sendo que, se já tivesse realizado a sua prestação, sempre poderia exigir a restituição da mesma por inteiro (artº 801º nºs 1 e 2 do C. Civil ) .

Na hipótese vertente, a A . ora recorrida, na sua qualidade de contraente fiel, para além do direito à resolução do contrato, optou pela restituição em dobro do sinal de 3500000 escudos já prestado, nos termos do nº 2, 1ª parte do artº 442º do C. Civil,montante esse de 7000000 escudos que funciona assim como sanção indemnizatória predeterminada para o incumprimento definitivo da obrigação por parte da promitente vendedora - a Ré ora recorrente.

10. Assim havendo decidido neste pendor, não merece o acórdão recorrido qualquer censura .

11. Decisão :

Em face do exposto decidem :

- negar a revista ;

- confirmar em consequência o acórdão revidendo.

Custas pela recorrente .

Lisboa, 19 de Setembro de 2002

Ferreira de Almeida,

Abílio Vasconcelos,

Duarte Soares.