Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

AA e BB, vieram intentar acção, com processo ordinário, contra CC, DD e mulher EE, FF, GG e HH, pedindo que fosse declarado resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 25 de Março de 2006, melhor referenciado na p. i. e que os réus fossem condenados no pagamento de quantia correspondente ao dobro do sinal, bem como da quantia de 6.000,00 €, ambas acrescidas de juros de mora, a contar à taxa legal, desde a citação até integral pagamento

Alegaram, para tanto e em suma:

O autor celebrou um contrato-promessa com os réus relativo à fracção referida na petição inicial, tendo pago, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 70.000,00 Euros;

Foi acordado que tal fracção seria vendida livre de ónus e encargos; tendo o autor cedido a sua posição contratual à segunda autora, em termos que foram comunicados aos réus;

Ficou acordado que esta pagaria ao primeiro autor, no dia da outorga da escritura pública de compra e venda, o montante que este despendeu a título de sinal;

Surgiram penhoras sobre o referido bem e foi comunicado aos réus, pela mandatária dos autores, a perda do interesse na outorga da apontada escritura, sendo que o autor já dispõe de habitação própria, tendo mandado executar um projecto de arquitectura.

Citados os réus, vieram contestar.

Dizendo as rés CC e FF, também em suma:

A primeira delas diligenciou junto da Repartição de Finanças com vista a viabilizar a compra e venda, sendo certo que, à data da celebração do contrato-promessa, todos os promitentes-vendedores podiam alienar a fracção livre de ónus e encargos;

Não há incumprimento culposo, tendo a ré FF sempre confirmado a sua disponibilidade para a assinatura da escritura pública; Não foram alegados factos que apontem para a invocada perda de interesse.

Devem, pois, ser absolvidas do pedido.

Sustentando, ainda, em síntese a ré GG, concluindo de forma idêntica às anteriores:

Desconhece e impugna os factos alegados;

Mantém interesse na celebração da escritura e reunia, desde a data do contrato ajuizado, condições para concretizar o negócio;

O imóvel ainda pode ser vendido livre ónus e encargos e é alheia às penhoras, não tendo recebido a parte que lhe competia no sinal, que ficou na posse dos restantes réus.

Alegando, por seu turno, e em resumo, os réus DD e EE, tendo concluído nos mesmos termos:

Impugnam os factos, como os anteriores réus, dizendo que, não obstante a efectivação das penhoras, mantiveram o interesse na celebração do contrato definitivo, tendo realizado esforços nesse sentido;

Tais esforços foram permitidos pelos Autores, que mantiveram o interesse no referido negócio;

Não há uma situação de incumprimento definitivo, mas sim de simples mora;

Não lhes foi fixado prazo admonitório para a celebração do contrato definitivo;

Nenhum facto fundamenta a perda de interesse alegada e nunca foi impossível, por parte dos réus, a realização «das escrituras».

Dizendo, de forma idêntica, a HH:

Não interveio nas negociações entre as partes e é alheia às penhoras;

Quando a segunda autora assumiu a posição contratual já pendiam sobre o imóvel as duas penhoras;

Não houve interpelação admonitória e não foi justificada a perda de interesse, sendo certo que a celebração das escrituras ainda é possível.

Os Autores apresentaram articulado superveniente, dando conta da existência de outras penhoras, sendo sujeitos passivos CC, DD e FF.

Os réus HH, DD e EE opuseram-se a este articulado concluindo como nas suas contestações.

Foi proferido o despacho saneador, tendo sido fixados os factos tidos por assentes e organizada a base instrutória.

A fls. 630 a 632, apresentaram os autores novo articulado superveniente pelo qual deram conta que o R. DD deixou de ser proprietário da fracção, o que agravou o carácter definitivo da impossibilidade de celebração do contrato-prometido.

Foram adicionados à base instrutória factos extraídos deste articulado, nos termos constantes de fl. 664.

Realizado o julgamento, foi decidida a matéria de facto da base instrutória.

Foi proferida a sentença, que declarou resolvido o contrato-promessa de compra e venda em apreço nos autos e condenou os réus DD, CC, FF E EE a pagar ao Autor o valor de 140.000,00 € e os Réus GG e a HH a concorrer no pagamento deste valor até ao montante de metade, tudo acrescido de juros de mora a contar à taxa legal desde a citação até integral pagamento e absolveu os réus do mais contra si peticionado.

Inconformados, vieram os réus, sem êxito, interpor recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa.

Ainda irresignados, vieram os réus DD e EE, GG, CC e FF, pedir revista para este Supremo Tribunal de Justiça.

Só o recurso destas últimas duas rés prossegue, já que os restantes foram julgados desertos, por despachos do sr. Desembargador-relator, não impugnados.

Tendo as recorrentes CC e FF, na sua alegação, formulado as seguintes conclusões, que a seguir se reproduzem:

1ª - O Acórdão proferido pelo douto Tribunal "a quo" considerou procedente a alegação das recorrentes, quanto a considerar que a condenação não poderia ter ocorrido em relação ao primeiro Demandante, dado que face aos factos apurados já não era parte no contrato, conclusão com a qual as ora recorrentes naturalmente concordam. Todavia,

2ª - A decidir deste modo, considera-se que todas as restantes apreciações quer de mérito quer processuais se encontram em manifesta contradição e pecam por omissão de fundamentação lógica tendo em conta a premissa inicial supra indicada;

3ª - Considera-se que o douto Tribunal "a quo" violou, nomeadamente o disposto no art. 712 nº 1 b) do CPC;

4ª - Dado que a prova documental constituída por certidões da conservatória do registo predial, documentos autênticos, cuja força probatória prevalece sobre outras modalidades de prova (arts 362º, 363º nºs 1 e 2, 371 e 383º todos do Cód. Civil) em conjugação com a restante prova documental e testemunhal, ou seja, a matéria de facto dada como assente permite sem margem para dúvidas concluir que á data da cessão da posição contratual do filho para a mãe, esta não poderia desconhecer,

nessa data

a existência de penhoras entretanto registadas;

5ª - A análise cronológica do trato sucessivo do registo, o princípio da publicidade do registo, a prova das conversações inúmeras com as Ilustres Mandatárias dos Recorridos, a data da cessão, permite sem duvida concluir nesse sentido, análise que o douto Tribunal "a quo" praticamente e Iiminarmente considerou desnecessário analisar;

6ª - Consideram as recorrentes que sabendo a D. BB das penhoras e mesmo assim tendo celebrado a cessão assumiu o risco e não considerou essencial para o negócio a sua existência;

7ª - A ser assim e porque o fundamento para a alegada perda de interesse ser apenas esse e não qualquer outro, considera-se não estar devidamente preenchido o requisito da prova quer subjectiva quer objectiva dessa questão essencial;

8ª - Directamente relacionada com a conclusão de que se registou o incumprimento definitivo por parte das ora recorrentes.

9ª - Também quanto a esta matéria e porque directamente relacionada com as restantes, não tendo a Recorrida BB perdido o interesse, não teria o direito de resolução do contrato com alegado fundamento no incumprimento definitivo do mesmo;

10ª- Não resultando do contrato a essencialidade do prazo e tendo havido sucessivas prorrogações por se tratar de um prazo relativo e não absoluto, a prestação não se tornou impossível, á data em que os Recorridos o consideraram;

11ª- Considera-se assim que o douto Acórdão violou o disposto nos arts 801º, 804º e 808º, 442º nºs 2 e 2 (sic) todos do Cód. Civil.

12ª- Com base em toda a prova existente nos autos considera-se ilegal e injusta a decisão que manteve a condenação das ora recorrentes como incumpridoras culposas, dado que dos factos assentes resulta pelo contrario que tudo foi feito da sua parte para ultrapassar as penhoras das finanças. Ou seja,

13ª- No que concerne á avaliação da culpa haverá que distinguir o incumprimento stricto sensu, ou seja, quem não cumpre porque não quer, da impossibilidade de cumprimento que tem a ver com quem não cumpre, porque não pode;

14ª- Incumprimento temporário por parte das ora recorrentes derivou de acto de terceiro - as finanças - que por manifesta falta de colaboração não facilitou a realização da escritura de imediato;

15ª- Como decorre dos ofícios do 7º bairro fiscal junto aos autos, bastaria segundo requerido pelas ora recorrentes, a fazenda publica substituir-se aos requerentes na escritura, com manifesto e evidente beneficio para todos os intervenientes, o que não sucedeu desde logo, apesar de nunca ter havido até hoje uma resposta negativa quanto ao requerido, junto do 7º bairro fiscal.

16ª- Á data da celebração do contrato promessa as penhoras não existiam e segundo se defende não terá culpa quem pretende vender um bem para pagar dívidas!! Pior não as tentar pagar.

17ª- Pelo que no caso em apreço defendem não ser aplicável o art. 442 nº 2 mas dado não ser imputável a nenhum dos contraentes a impossibilidade, se deverá aplicar o disposto no art. 790º do Cód. Civil que considera a extinção da obrigação e ;

18ª- Consequentemente o disposto no art. 795 nº 1 também do Cód. Civil.

19ª- Não tendo a Recorrida BB dispendido qualquer montante seja a que titulo fosse, a condenação quer á devolução do sinal á mesma e por maioria de razão o pagamento do sinal em dobro constituirá manifesto enriquecimento sem causa nos termos do disposto no art. 473 do Cód. Civil;

20ª- As recorrentes não deverão de modo algum ser consideradas culpadas na impossibilidade temporária do contrato, mas a haver devolução, é devida ao originário contraente, também pelo regime do enriquecimento sem causa;

21ª- Manter -se a condenação das ora recorrentes nos precisos termos do decidido no Acórdão proferido pelo Tribunal “a quo" constitui uma decisão profundamente ilegal e injusta.

Os recorridos AA e BB vieram contra-alegar, pugnando pela manutenção do decidido.

Corridos os vistos legais, cumpre, agora, apreciar e decidir.

Podendo dar-se como

assentes

os seguintes factos:

A) Pela apresentação nº 16, de 9 de Abril de 1997, encontra-se registada a aquisição, por compra, da fracção autónoma sita na Rua ................, nº ...a ......, designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão direito, em Lisboa, descrita na 9ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 0000, e inscrita na matriz predial urbana nº000, a favor dos sujeitos activos e nas proporções seguintes:

- Na proporção de 9/20, CC;

- Na proporção de 8/20, DD, casado com EE, no regime da comunhão de adquiridos;

- Na proporção de 1/20, II;

- Na proporção de 1/20, FF;

- Na proporção de 1/20, GG, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 15 a 23 (alínea A) dos Factos Assentes).

B) Por contrato-promessa celebrado em 25 de Março de 2006, CC, DD e mulher, EE, FF, JJ, na qualidade de procurador de GG, e II, declararam prometer vender eAA declarou prometer comprar a fracção autónoma referida na alínea A), conforme documento de fls. 26 a 29 (alínea B) dos Factos Assentes).

C) Constam do referido acordo, entre outras, as cláusulas seguintes:

“2.2 Os promitentes vendedores prometem vender ao segundo outorgante, que promete comprar, a fracção autónoma, acima identificada, devoluta, livre de quaisquer ónus ou encargos, e no estado de conservação em que se presentemente encontra pelo preço global de € 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil euros).

“2.3 O preço será pago em duas prestações, conforme se segue:

“2.3.1 Na data da assinatura deste contrato será paga, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 70.000,00 (setenta mil euros), de que todos os promitentes vendedores dão já quitação.

“2.3.2 Na data da escritura de compra e venda será pago o remanescente no valor de € 205.000,00 (duzentos e cinco mil euros).

“2.4 A escritura pública de compra e venda será outorgada até 31 de Julho de 2006.

“2.4.1 A marcação da escritura será da responsabilidade do segundo outorgante que deverá avisar os primeiros outorgantes, por escrito, da data e local da sua realização com uma antecedência de, pelo menos, 8 dias.

“(…) 2.5 Todas e quaisquer comunicações entre as partes ao abrigo do presente Contrato poderão realizar-se por carta ou por fax como indicados no preâmbulo do presente Contrato.

“2.5.1 Ambos os outorgantes ficam obrigados a comunicar, reciprocamente e por escrito, qualquer alteração aos números de faxes ou às moradas constantes deste contrato.

“2.5.2 – Tendo em consideração o número alargado de pessoas que intervêm do lado do vendedor, os primeiros outorgantes declaram aceitar indicar como seu interlocutor único o promitente vendedor Dr. DD, que o fará sempre também em representação de todos os restantes promitentes vendedores.

“2.6 Ao segundo outorgante é facultado o acesso à fracção prometida vender, mediante a entrega de cópia das chaves, para execução de limpezas e preparação de obras de remodelação que repute necessárias para a utilização futura da fracção prometida vender.

“2.6.1 O segundo outorgante reconhece, expressamente, que a autorização de acesso à fracção prometida vender não lhe confere a posse da mesma antes da data da escritura, obrigando-se a restituir as respectivas chaves se, e logo que, solicitado para o efeito.

“2.6.2 – As obras de remodelação referidas em 2.6 poderão iniciar-se, após ter sido concluída a respectiva preparação, se o promitente-comprador o achar conveniente.

“2.7 No caso de incumprimento do presente contrato, por parte dos primeiros outorgantes, e atendendo também ao disposto na cláusula 2.6 e sempre sem prejuízo da possibilidade de recurso ao regime jurídico da execução específica, prevista no art. 830 do Código Civil, deverão estes compensar o segundo outorgante com uma quantia igual ao valor gasto nos trabalhos de limpeza e de obras, devidamente comprovado por documentos, além da devolução em dobro da quantia efectivamente recebida como sinal.

“2.7.1 Em caso de incumprimento, imputável ao segundo outorgante, e sempre sem prejuízo da possibilidade de recurso ao regime jurídico da execução específica, prevista no art. 830 do Código Civil, perderá este a quantia entregue a título de sinal, bem como perderá todo e qualquer direito, seja de que natureza for, inclusive o de retenção, sobre a fracção prometida vender, bem como sobre as obras, benfeitorias e limpezas que nela tenha efectuado, não podendo levantá-las, demoli-las ou exigir qualquer indemnização.

“(…) 2.10.1 Os primeiros outorgantes declaram expressamente aceitar que o segundo outorgante possa ceder a posição contratual por si assumida no presente Contrato a qualquer terceiro, seja pessoa colectiva seja pessoa singular, não dependendo tal cessão, em caso algum, do prévio consentimento dos primeiros outorgantes.

“2.11 Caso o segundo outorgante venha a ceder a sua posição contratual, este deverá, no prazo máximo de 3 dias a contar da data da sua verificação, notificar os segundos outorgantes de tal facto mencionando a identificação completa do terceiro em causa e seus meios de contacto, mantendo-se o segundo outorgante como interlocutor perante os primeiros outorgantes relativamente a tudo o que se relacione com o presente Contrato (…)”, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 15 a 23 (alínea C) dos Factos Assentes).

D) O Autor entregou aos Réus o montante de 70.000 €, a título de sinal e início de pagamento (alínea D) dos Factos Assentes).

E) Pela apresentação nº 5, de 16 de Junho de 2006, encontra-se registada a penhora da proporção de 8/20 do imóvel descrito na alínea A), efectuada no dia 14 daquele mês, no âmbito de um processo em que é exequente a Fazenda Nacional e executado o ora Réu DD, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 15 a 23 (alínea E) dos Factos Assentes).

F) Pela apresentação nº 17, de 22 de Novembro de 2006, encontrava-se registada a penhora da parte de CC no imóvel descrito na alínea A), efectuada no dia 15 daquele mês, no âmbito de um processo em que é exequente a Fazenda Nacional e executada a mencionada Ré, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 15 a 23 (alínea F) dos Factos Assentes).

G) Pela apresentação nº 18, de 22 de Novembro de 2006, encontrava-se registada a penhora da parte de CC no imóvel descrito na alínea A), efectuada no dia 15 daquele mês, no âmbito de um processo em que é exequente a Fazenda Nacional e executada a mencionada Ré, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 15 a 23 (alínea G) dos Factos Assentes).

H) Pela apresentação nº 47, de 28 de Junho de 2007, encontra-se registada a penhora de 9/20 do imóvel descrito na alínea A), efectuada a 31.01.2007, no âmbito de um processo em que é exequente a Fazenda Nacional e é executada CC, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 329 a 339 (alínea H) dos Factos Assentes).

I) Pela apresentação nº 22, de 4 de Dezembro de 2007, encontra-se registada a penhora de parte do imóvel descrito na alínea A), efectuada naquele dia, no âmbito de um processo em que é exequente KK e são executados CC (proporção de 9/20), DD (proporção de 8/20) e FF(proporção de 1/20), conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 329 a 339 (alínea I) dos Factos Assentes).

J) Pela apresentação nº 47, de 28 de Dezembro de 2007, encontra-se registada a penhora de 8/20 do imóvel descrito na alínea A), efectuada naquele dia, no âmbito de um processo em que é exequente KK e é executada EE, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 329 a 339 (alínea J) dos Factos Assentes).

L) O Autor, na pessoa da sua mandatária, enviou ao Réu DD, e este recebeu, um fax de 23 de Novembro de 2006, com o seguinte teor:

“Fui contactada pelo Exmº Senhor EngºAA, promitente-comprador da fracção autónoma supra identificada, em consequência do atraso na celebração da respectiva escritura.

“A fim de cabal esclarecimento desta situação, agradeço que me informe sobre a possibilidade da realização da escritura até ao dia 31 de Janeiro de 2007”, conforme documentos de fls. 48 e 49 (alínea L) dos Factos Assentes).

M) O Réu DD enviou ao Autor, na pessoa da mandatária deste, e esta recebeu, um fax de 26 de Dezembro de 2006, com o seguinte teor:

“ (…) 1 – Antes de mais é nossa intenção celebrar quanto antes a escritura de compra e venda. O seu cliente sabe bem que actuamos de boa fé, e tudo faremos para honrar a nossa posição contratual, porque também é do nosso interesse a realização dessa escritura.

2 – Acontece que, já depois de celebrar o contrato promessa fomos surpreendidos por uma penhora de natureza fiscal. Se tivéssemos sabido prever o futuro teríamos feito logo a escritura, mas nunca suponhamos que isso acontecesse.

3 – Estamos junto das Finanças e junto da Caixa Geral de Depósitos a envidar esforços no sentido de resolver o problema.

4 – A escritura deveria ser realizada até 31 de Julho e a penhora foi feita no dia 20 de Julho. Lamentamos o sucedido, mas esperamos compreensão para esta situação inesperada. Espero mesmo resolver o problema antes da data indicada pela Colega”, conforme documento de fls. 50 (alínea M) dos Factos Assentes).

N) O Autor, na pessoa da sua mandatária, enviou ao Réu DD, e este recebeu, um fax de 21 de Dezembro de 2006, com o seguinte teor:

“Na sequência de correspondência anterior, reitero como data limite para outorga da respectiva escritura, o dia 31 de Janeiro de 2007.

Mais informo que o meu Constituinte pretende liquidar, a totalidade do preço em falta, no acto da escritura, sem recurso a crédito bancário.

Assim sendo, agradeço que me informe da vossa disponibilidade para tal data, a fim de proceder à marcação da mesma (…)”, conforme documento de fls. 51 e 52 (alínea N) dos Factos Assentes).

O) O Autor, na pessoa da sua mandatária, enviou cartas registadas com aviso de recepção, datadas de 27 de Fevereiro de 2007, e dirigidas a JJ, como procurador de GG, a DD, a CC, a II, a FF e a EE, as quais foram recebidas na morada “Rua ........, ... Dtº, ........ Lisboa, com o seguinte teor:

“ (…) Serve o presente para o notificar da data da escritura de compra e venda, relativa à fracção supra melhor identificada e em conformidade com a cláusula 2.4.1 do Contrato Promessa de Compra e Venda.

Com efeito, encontra-se a mesma marcada para o próximo dia 9 de Março de 2007, pelas 14 horas, no Cartório Notarial de LL, sito na Av. ..............., nº........, 1000-112 Lisboa.

Neste sentido, solicito que me remeta, com a maior brevidade possível, e antes da data da escritura, fotocópias do Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte, actualizados, uma vez que a que o meu Constituinte possui não está legível.

Mais informo que o Exmo. Senhor EngenheiroAA cedeu a sua posição contratual tal como possível e previsto na cláusula 1.10.1 do Contrato Promessa de Compra e Venda. Tal cedência ocorreu no dia 26 de Fevereiro de 2007, sendo a cessionária Exma. Senhora D. BB (…), a qual se apresentará no dia supra referido para a outorga da escritura de compra e venda aqui em causa”, conforme documento de fls. 30 a 47 (alínea O) dos Factos Assentes).

P) Os Réus CC e DD enviaram à Ilustre mandatária do Autor, que a recebeu, carta registada com aviso de recepção, datada de 7 de Março de 2007, com o seguinte teor:

“Vimos por este meio acusar a recepção da carta da Exmª Colega datada de 27 de Fevereiro e recebida a 28 p.p. à qual prestamos a nossa melhor atenção, cumprindo informar o seguinte:

Como é do conhecimento da Exmª Colega, apesar da penhora anteriormente efectuada na quota parte do co-proprietário DD, estava, em princípio, assegurada a possibilidade de celebração da escritura na qual estariam todos os intervenientes (10º Bairro Fiscal e Caixa Geral de Depósitos) de modo a concretizar a alienação, tal como prometido, livre de ónus e de encargos. No entanto,

E obviamente contra a vontade dos signatários, no passado dia 07 de Fevereiro de 2007 foi a co-proprietária CC igualmente notificada da penhora, agora da sua quota-parte no imóvel em referência. Ambas as penhoras são supervenientes à data da celebração do