Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

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As Partes, o Pedido e o Objecto do Processo

Aguirre Newman Portugal - Mediação Imobiliária, Lda., com a actual denominação social de Savills Portugal - Mediação Imobiliária, Ldª, intentou a presente acção com processo declarativo e forma comum contra Novo Banco, S.A., pedindo a condenação deste a pagar-lhe:

a) a quantia de € 1.483.380,00 a título de honorários acordados e devidos nos termos da prestação de serviços contratada, ou sem conceder, subsidiariamente a título de comissão devida nos termos do contrato de mediação imobiliária;

b) Ainda subsidiariamente, caso venha a ser declarada a nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de forma, deve o Réu ser condenado a pagar-lhe igual quantia a título de remuneração compensatória, correspondente ao valor de retribuição acordada;

c) em juros de mora calculados à taxa legal aplicável aos juros comerciais, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento.

Alegou ser uma sociedade comercial que se dedica à mediação imobiliária, e que em Junho de 2016 o Réu incumbiu-a de, em regime da exclusividade, proceder à prestação de serviços de consultadoria a assessoria para a alienação do imóvel sito na Praça do ………, em ….., ou para a venda das acções da sociedade Praça do Marquês - Serviços Auxiliares, S.A., detidas pelo Réu, sociedade essa a proprietária do imóvel.

A A. apresentou ao Réu e este aceitou uma proposta de comercialização de alienação do imóvel, tendo ficado acordado o pagamento de honorários que variavam entre uma comissão de 1,3% e 1,8% sobre o preço de venda do imóvel consoante o valor da transacção e a data de contacto dos investidores.

A A. desenvolveu intensa atividade entre Junho de 2016 e 01/02/2017, e deu conhecimento ao Réu dos investidores que manifestaram interesse inicial no negócio.

O Réu, em 01/02/2017, através de um e-mail, comunicou à A. a cessação da colaboração, perante o que a A. manifestou o seu inconformismo junto do Réu.

Mas, em Setembro de 2017, a A. tomou conhecimento de que a Merlin Properties acabara de concretizar a compra ao Réu, por 60,3 milhões de euros, do edifício da Praça ………., através da aquisição da sociedade Praça do Marquês - Serviços Auxiliares, S.A.

Sucede que a Merlin Properties teve conhecimento do imóvel e do negócio exclusivamente através da A. e inclusive o seu diretor visitou o imóvel acompanhado de consultores da A. O interesse da Merlin na conclusão do negócio foi crescendo com as diligências desenvolvidas pela A. e culminou com a aquisição do imóvel.

A A. interpelou o Réu para o pagamento dos honorários acordados mas o Réu não reconhece tal direito.

O acordo escrito deve ser reconduzido a um contrato de prestação de serviços de consultoria e que as partes acordaram que a A. teria direito à remuneração com a conclusão do negócio. Se se entender que o acordo é subsumível a uma mediação imobiliária, assiste à A. o direito a ser remunerada nos termos acordados, tendo o Réu incumprido o contrato ao cessar unilateralmente o contrato. Mais defende que a sua atuação foi determinante para a concretização da venda, pelo que deve receber uma comissão de 2% sobre o valor de € 60.300.000,00, conforme acordado, o que corresponde ao montante de € 1.206.000,00, acrescido de IVA à taxa legal, num total de € 1.483.380,00.

Contestando, o Réu sustentou que só em Junho de 2017 foi abordado pela Merlin, através da Hudson Advisors que a apresentou ao acionista principal do Réu, a Lone Star.

Os “relatórios de comercialização” que a A. foi apresentando ao Réu consubstanciavam a única informação que o Réu recebia ao longo do tempo e deles resulta, quanto à Merlin, que a apresentação do projeto lhe teria sido enviada, ainda se aguardando uma resposta, e que teria assinado um NDA (Non Disclosure Agreement) o que lhe conferia acesso a um VDR (Virtual Data Room). Nega existir qualquer relação direta ou causal entre a aquisição da sociedade pela Merlin ao Réu em Setembro de 2017 e as alegadas visitas e manifestações de interesse perante a A. cerca de um ano antes. As únicas propostas que a A. lhe comunicou foram apresentadas pelas entidades Aerium e CR Management/Oaktree, não tendo conhecimento de qualquer proposta da Merlin.

Acrescentou ainda que a A. aceitou pacificamente a retirada do imóvel do mercado.

Defende que, não sendo para si um ponto de ordem a exclusão de qualificação do contrato como mediação imobiliária, independentemente da correta qualificação - mediação imobiliária ou outra prestação de serviços - a obrigação de pagamento de uma comissão, acrescida ou não de success fee, tinha como pressuposto a celebração de um contrato como resultado do serviço até aí desenvolvido pela A., e no caso inexiste o nexo de causalidade entre a atuação do mediador e a celebração do contrato pretendido, assim como a não celebração de contrato com a Merlin na sequência da mediação da A. não é imputável ao Réu, tanto que a Merlin não apresentou na altura qualquer proposta muito menos vinculativa.

Acrescenta que, após o período inicial de três meses que a A. propôs como duração do contrato, não houve acordo expresso quanto à sua prorrogação.

As Decisões Judiciais

Julgada a acção em 1ª instância, a acção foi julgada improcedente e a Ré absolvida do pedido.

Tendo a Autora recorrido de apelação, a Relação revogou a sentença e, na procedência da acção, o Réu foi condenado a pagar à A. a quantia de € 1.206.000,00, acrescidos de IVA à taxa em vigor (23%), no valor de € 277.380,00 (duzentos e setenta e sete mil, trezentos e oitenta euros), tudo no total de € 1.483.380,00 (um milhão, quatrocentos e oitenta e três mil, trezentos e oitenta euros), acrescida de juros de mora desde a citação e até integral pagamento.

Inconformado agora o Réu, vem o mesmo recorrer de revista, formulando as seguintes conclusões recursórias:

A. O Tribunal a quo começou por qualificar o contrato celebrado entre as partes como um contrato de prestação de serviços genérico, previsto no artigo 1154.º do Código Civil e sujeito, por força do artigo 1156.º, à disciplina aplicável ao contrato de mandato.

B. Cita depois um Acórdão deste Colendo Tribunal no qual é feita uma distinção entre os contratos de mediação imobiliária e as prestações de serviços genéricas (e.g. de consultoria), contudo, o Tribunal a quo falhou claramente na transposição dessa distinção para o caso dos autos.

C. A distinção que este Colendo Tribunal aí defendeu depende, fundamentalmente, de se aferir se a obrigação do prestador de serviços é uma obrigação de meios ou de resultado.

D. A chave da distinção é, afinal, a natureza da contrapartida contratualmente acordada para os serviços a prestar: no primeiro caso, uma contrapartida não condicionada; no segundo, uma comissão, indexada, quer quanto ao valor, quer quanto à sua exigibilidade, à celebração de um negócio final.

E. No caso, não só o valor a pagar seria variável de acordo com o valor do negócio final, como a mesma apenas seria devida pelo Recorrente “em caso de concretização do negócio”.

F. Que a contrapartida eventualmente devida à Recorrida era uma comissão dependente da celebração de um negócio final entre o Recorrente e um dos investidores não oferece dúvidas ao abrigo de nenhum dos critérios de interpretação de declarações negociais previstos no artigo 236.º do Código Civil, seja o da impressão do destinatário previsto no n.º 1, seja o da vontade real, previsto no n.º 2.

G. Qualificar o contrato nos termos em que o Tribunal a quo o fez é redutor e enganador, pois apenas considerou parte dos serviços que a Recorrida se comprometeu a prestar, desconsiderando a questão decisiva do resultado ao qual as partes condicionaram o pagamento da contrapartida.

H. O Tribunal a quo incorreu, assim, num primeiro erro de julgamento quando defendeu que o Recorrente estava obrigado a pagar uma contrapartida à Recorrida independentemente do resultado da sua actuação, como consequência da qualificação do contrato como uma prestação de serviços genérica, sem subordinação desses serviços à obtenção de um resultado, o que corresponde a um erro de interpretação e aplicação do disposto nos artigos 1154.º e 1156.º do Código Civil, bem como do disposto no artigo 236.º do mesmo Código,

I. Seja porque (i) ficamos sem compreender em que termos o Tribunal a quo aplicou ao caso dos autos a distinção a que este Colendo Tribunal aludiu no Acórdão citado, seja porque (ii) a vontade contratual das partes foi clara no sentido de a contrapartida pelos serviços da Recorrida ser uma comissão dependente da celebração de um negócio final.

J. O segundo erro do Tribunal a quo decorre da ideia de que, por se tratar de um contrato oneroso, a contrapartida seria sempre devida, desde que a Recorrida prestasse todos os serviços com que se comprometeu perante o Recorrente, independentemente de ser ou não obtido o resultado acordado.

K. Uma vez que os termos da comissão acordada e a sua natureza condicional são tão claros (vide factos provados sob os pontos 14 e 15), impunha-se ao Tribunal a quo que tivesse atentado no que dispõe o n.º 2 desse artigo 1158.º, o qual é inequívoco ao estabelecer que apenas se atende a critérios legais de fixação da contrapartida “não havendo ajuste entre as partes”.

L. Havendo, como havia, um consenso contratual quanto aos termos e condições da retribuição potencialmente devida pelo Recorrente, era a esses que o Tribunal a quo devia ter atendido e, se o tivesse feito, facilmente alcançaria que a cláusula relativa à comissão é cristalina no sentido de a mesma estar – como está, por natureza, qualquer comissão – dependente da efectiva “concretização do negócio”.

M. A retribuição acordada apenas seria devida à Recorrida se esta, por força dos serviços por si prestados, obtivesse um determinado resultado, ou conduzisse a que ele fosse obtido, correspondente à celebração de um negócio, o que não sucedeu.

N. O que vem de dizer-se não é invalidado, ao contrário do que parece sustentar o Tribunal a quo, pelo disposto no artigo 1167.º, alínea b), do Código Civil, já que essa disposição estabelece claramente que a retribuição que o mandante está obrigado a pagar ao mandatário é aquela “que ao caso competir”, ou seja, in casu, a contrapartida condicional corporizada na comissão consensualizada entre as partes e dependente de um determinado resultado.

O. O Tribunal a quo entendeu que o Recorrente devia uma contrapartida à Recorrida pela simples prestação dos serviços e independentemente de ter, ou não, sido obtido o resultado acordado, e, ao ter assim entendido, o Tribunal a quo desrespeitou, errando na sua interpretação, o disposto nos artigos 1158.º, n.º 2, e 1167.º, alínea b), ambos do Código Civil,

P. Tendo feito tábua rasa da estipulação contratual feita pelas partes e provada nos autos, nos termos da qual é para lá de evidente que a contrapartida prevista era uma comissão e que só seria devida à Recorrida com a obtenção daquele resultado, o que não sucedeu.

Q. Com base nessa cláusula, o Tribunal a quo acaba o seu raciocínio a defender que foi sonegado à Recorrida o direito a terminar ou continuar negociações com a Merlin Properties, e que foi o Recorrente que o sonegou.

R. Entendeu o Tribunal a quo que, depois de a Merlin Properties ter participado no primeiro processo de venda, mediado pela Recorrida, o Recorrente estava impedido de negociar com esse investidor.

S. Por um lado, o Tribunal a quo parece concluir, sem mais, que a actuação da Recorrida no primeiro processo de venda foi decisiva para o negócio que o Recorrente veio a celebrar, embora depois acabe por não o desenvolver.

T. Por outro lado, ensaia aquele que nos parece ter sido o argumento decisivo, relacionado com a alegada violação, pelo Recorrente, da cláusula com eficácia post pactum finitum.

U. Como a primeira instância bem tinha clarificado, a comissão contratualmente prevista só seria devida à Recorrida se:

(a) na vigência do contrato entre as partes, o Recorrente tivesse contratado uma outra mediadora e tivesse vindo a celebrar o contrato final com um adquirente que lhe fosse apresentado por esta, o que não sucedeu; ou

(b) a Recorrida tivesse apresentado ao Recorrente a Merlin Properties em condições de celebrar o contrato visado, e este não tivesse sido celebrado, única e exclusivamente, por causa que lhe fosse imputável, o que não sucedeu; ou

(c) o contrato celebrado com a Merlin Properties o tivesse sido graças à actividade desenvolvida pela Recorrida durante o prazo contratual.

V. A conclusão de que o contrato que veio a ser celebrado com a Merlin Properties não se deveu à actividade da Recorrida resulta, tanto da matéria de facto provada, como da fundamentação dessa decisão pelo Tribunal de primeira instância – ambas inquestionáveis neste momento dos autos por não ter havido impugnação dessa decisão sobre a matéria de facto.

W. A Merlin Properties abandonou o primeiro processo de venda na segunda metade de Setembro de 2016, sem ter formulado qualquer proposta, nem sequer não vinculativa, e esse processo decorreu, pelo menos, até Dezembro de 2016 – altura em que já tinham sido apresentadas as propostas vinculativas por dois dos investidores (vide pontos 37 a 39, 45, 49 e 50 da matéria de facto provada).

X. Não há, nos autos, entre a matéria de facto provada, qualquer notícia de que a Merlin Properties tenha voltado a ter qualquer participação nesse processo, nem qualquer outra interacção com a Recorrida a propósito do imóvel relevante.

Y. Quando o Recorrente informou a Recorrida, em Fevereiro de 2017, da sua intenção de retirar o imóvel do mercado, como efectivamente fez, há mais de quatro meses que a Merlin Properties não tomava qualquer iniciativa no sentido de vir a adquirir o imóvel, directa ou indirectamente (vide pontos 53 e 54 da matéria de facto provada).

Z. Desde essa data, o Recorrente promoveu, efectivamente, diversas alterações no imóvel (vide ponto 1 da matéria de facto não provada e respectiva fundamentação).

AA. Quando, em Junho de 2017, decidiu promover a venda do imóvel, desta feita por sua iniciativa e englobado num vasto portfolio imobiliário, como bem afirmou o Tribunal de primeira instância, não pode entender-se “que a aquisição ocorrida em 2017 tenha representado o culminar do interesse manifestado à Autora em Julho de 2016, uma vez que as circunstâncias do prédio (ou se quisermos o próprio modelo de negócio) e sobretudo do mercado não eram exactamente iguais” (realce nosso).

BB. Como ficou claro da prova produzida nos autos e consta da fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, mesmo da perspectiva da Merlin Properties não estava em causa qualquer continuidade de um processo anterior.

CC. A documentação e informação que antes tinham sido prestadas e fornecidas pela Recorrida não foram consultadas, uma vez que, por se encontrarem manifestamente desactualizadas, não foram consideradas relevantes nessa fase, e o colaborador da Merlin Properties encarregado de gerir o processo não era, sequer, o mesmo.

DD. Não houve, sequer, uma negociação directa e exclusiva entre o Recorrente e a Merlin Properties, já que, como consta da fundamentação dos pontos 57 e 58 da matéria de facto provada em primeira instância, a propósito do depoimento de AA, a Merlin Properties entrou “num processo de aquisição com ofertas em cartas fechadas”.

EE. A participação da Merlin Properties no processo de venda que decorreu a partir de Junho de 2017 teve um contexto completamente diferente da sua participação no primeiro processo (em que participou a Recorrida), não havendo qualquer relação relevante entre uma e outra, nem quanto à tomada de conhecimento da existência do imóvel aqui em causa, nem quanto à informação e documentação relativa ao mesmo, que então já se encontrava completamente desactualizada.

FF. Não há, nem entre a matéria de facto provada, nem entre a prova produzia em julgamento que lhe serviu de fundamento, qualquer justificação minimamente palpável para se poder considerar que a actividade da Recorrida no primeiro processo de venda (em 2016) foi a causa, ou que foi, sequer, determinante, para o negócio que o Recorrente veio a realizar.

GG. É que a cláusula, como consta do contrato, não parece apresentar um limite temporal, pelo que o seu âmbito de aplicação tem, necessariamente, que ser aferido pela via interpretativa.

HH. O Tribunal a quo não podia ter entendido que, depois de a Recorrida ter conduzido o primeiro processo de venda, o Recorrente nunca mais, em momento algum, poderia promover a alienação daquele imóvel junto de qualquer investidor que tivesse participado na primeira fase, senão através da Recorrida, pois tal seria um entendimento completamente desproporcional.

II. O único argumento que a Recorrida poderia utilizar seria o de que, na data em que o contrato cessou – fosse pela iniciativa do Recorrente, fosse de acordo com as renovações tácitas do contrato –, a mesma tinha em curso negociações com a Merlin Properties que pudesse pretender continuar ou concluir.

JJ. É isso que decorre claramente da teleologia da cláusula e da única interpretação possível da mesma à luz, uma vez mais, dos critérios previstos no artigo 236.º do Código Civil, tanto da perspectiva da impressão do destinatário (n.º 1), como da perspectiva da vontade real das partes (n.º 2).

KK. Aquilo que a cláusula aqui em discussão tipicamente pretende evitar é a situação em que, encontrando-se em curso negociações entre a mediadora e um potencial interessado, o vendedor faça cessar propositadamente o contrato, ou tire partido do seu termo pelo decurso do prazo, para se substituir à mediadora nessas negociações, evitando pagar-lhe a comissão acordada.

LL. Mas a cláusula já não pretende conferir uma ideia de exclusividade ad aeternum de uma mediadora relativamente a um determinado investidor, impedindo o vendedor de negociar directamente com esse investidor após a cessação do contrato (no caso, quase um ano depois da participação da Merlin Properties no primeiro processo de venda), mesmo quando esse investidor havia anteriormente desistido de um processo de venda e já não mantinha, há muito tempo, qualquer contacto ou negociação com a mediadora relativamente ao imóvel em causa.

MM. O recebimento da comissão pela mediadora estará sempre salvaguardado – de acordo com a doutrina e jurisprudência dominantes –, mesmo que não haja negociações em curso quando da cessação do contrato de mediação e, portanto, a cláusula em causa não tenha (como não tem aqui) aplicação, conquanto se possa, ainda assim, considerar que a actuação da mediadora foi decisiva para o negócio que o vendedor venha a celebrar com o investidor.

NN. Se (i) o contrato cessar, ou for feito cessar pelo vendedor, quando a mediadora tem em curso negociações com um investidor que podem levar à apresentação de uma proposta e à celebração do negócio pretendido entre o vendedor e esse investidor, tem aplicação a cláusula com eficácia pós-contratual.

OO. Se (ii) o contrato cessar, ou for feito cessar pelo vendedor, sem que a mediadora tenha em curso negociações com um investidor, esta encontra-se, ainda assim, protegida quanto ao recebimento da comissão, sob o argumento de que a sua actuação foi decisiva para a celebração de um negócio futuro entre o vendedor e um dos investidores a quem tiver apresentado o negócio.

PP. Contudo, se, (iii) como foi o caso aqui, o contrato for feito cessar num momento em que não havia quaisquer negociações em curso entre a mediadora (a Recorrida) e um dos investidores a quem o negócio tenha sido apresentado por esta, e o vendedor vier mais tarde a contratar directamente com esse investidor, sem que se possa considerar que foi a actuação da mediadora que deu causa a esse negócio, é justo, equilibrado e proporcional que a mediadora não tenha direito à comissão.

QQ. No caso concreto, é pacífico que (a) não havia quaisquer negociações em curso entre a Recorrida e a Merlin Properties quando o contrato com o Recorrente cessou, bem como é mais do que evidente que (b) o negócio que veio a ser celebrado entre o Recorrente e a Merlin Properties teve um contexto completamente diferente do primeiro processo de venda e não foi decorrência, nem consequência, da participação que a Recorrida teve nesse primeiro processo.

RR. O Tribunal a quo incorreu, assim, em erro de interpretação das normas previstas no artigo 236.º do Código Civil, o que releva como fundamento deste recurso nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 674.º, n.º 1, alínea a), do CPC.

Por contra-alegações, a Autora sustenta a denegação da revista.

Factos Provados

1. A A. é uma sociedade comercial que se dedica à mediação imobiliária e administração de imóveis por conta de outrem, sendo detentora da licença A.M.I. n.° 5446, emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos do Mobiliário e da Construção (IMPIC) (art. 1° da p.i.).

2. O Réu é uma sociedade anónima que tem por objecto social o exercício da actividade bancária, incluindo todas as operações compatíveis com essa actividade e permitidas por lei, e a aquisição de participações no capital de outras sociedades, bem como a integração em agrupamentos complementares de empresas, desde que sujeitos a responsabilidade limitada, ainda que com objecto social diferente do seu ou regulados por lei especial (art. 2° da p.i.).

3. Até Setembro de 2017, o Réu era o beneficiário da totalidade das ações da sociedade PRAÇA DO MARQUÊS - SERVIÇOS AUXILIARES, SA., matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o número único de registo e de pessoa colectiva 501...39, com sede na Avenida ..., n.° ..., piso intermédio, ... Lisboa (art. 3° da p.i).

4. A sociedade PRAÇA DO MARQUÊS - SERVIÇOS AUXILIARES, SA. é uma sociedade anónima que tem por objecto social a aquisição de prédios urbanos com vista ao arrendamento e desenvolvimento da actividade de venda e gestão de imóveis próprios, sendo detentora do capital social de €15.893.150,00 titulado por ações (art. 4° da p.i.).

5. Esta sociedade esteve integrada, desde a sua constituição, no grupo económico do BANCO ESPÍRITO SANTO e, posteriormente, com a resolução deste, no NOVO BANCO, SA., que detinha a totalidade do capital social desta sua empresa subsidiária (art. 5° da p.i.).

6. Encontra-se registada a favor da sociedade PRAÇA DO MARQUÊS - SERVIÇOS AUXILIARES, S.A. a aquisição do prédio urbano sito na Praça …….., n.°s .., .. e .. e Rua …… n.°s .., .., .. e .., freguesia ……., concelho ….., descrito na Conservatória do Registo Predial de ….. sob o número .../....0603 da extinta freguesia …….. (actual freguesia …….), e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 1253, com a área total de 12.460 m2, da qual 9.425 m2 destinam-se a escritórios e os restantes 3.025 m2 ao comércio, distribuída por 10 andares (art. 6° da p.i.).

7. Em Junho de 2016, o Réu, através do seu Departamento de Gestão Imobiliária, incumbiu a A., em regime de exclusividade, da prestação de serviços de consultoria e assessoria para a alienação do identificado imóvel ou, preferencialmente, para a venda das ações da PRAÇA DO MARQUÊS - SERVIÇOS AUXILIARES, SA., detidas pelo Réu nesta sua empresa subsidiária e proprietária do identificado imóvel (art. 7° da p.i).

8. A A. ficou investida da promoção, assessoria, consultoria e mediação do negócio que consistiria na venda do imóvel (“Asset Deal”) ou, preferencialmente, na venda da totalidade da participação social detida pelo Banco Réu na sociedade proprietária do imóvel (“Share Deal”) (art. 8° da p.i).

9. Anteriormente, o Réu já investira a A. em operações comerciais análogas, nomeadamente nas seguintes: Edifício “The Tower”, Edifício “Batista Russo”, Portfólio “Gago Coutinho”, Terreno “Olivais Norte”, operações essas que foram concluídas e que habilitaram a A. ao recebimento da comissão acordada que o Réu lhe pagou (arts. 9° e 10° da p.i.).

10. Em 23-06-2016, a A., na qualidade de consultora em regime de exclusividade, apresentou ao Réu que, por sua vez, aceitou, uma proposta de comercialização de alienação do imóvel, preferencialmente através da aquisição da sociedade proprietária do imóvel por investidores, nos termos do E-mail e proposta de comercialização juntos, à p.i., respectivamente, como Docs. 6 e 7, e que se dão por inteiramente reproduzidos (art. 11° da p.i).

11. Nos termos de tal proposta ficou definida a estratégia de comercialização da A. nos seguintes termos:

“4. Estratégia de Comercialização

“Estrategicamente, como referido na Introdução, propomos que a venda do ativo seja realizada num processo de venda estruturado da seguinte forma:

 A Aguirre Newman estruturará, em harmonia com o Novo Banco, todo o processo de venda através da sua Virtual Data Room (VDR), https://www.aguirrenewman.es/dataroom/ garantindo assim toda a transparência e organização que deve caracterizar um processo desta natureza.

 Na VDR serão disponibilizadas:

 Apresentação do Imóvel

 Plantas

 Fotos

 Legal: Caderneta Predial, Certidão do Registo Predial, Licença de Utilização e Certificado Energético; Contratos de Arrendamento

 Regulamento e condições de Venda

 NDA [sigla de Non-Disclosure Agreement (Acordo de Confidencialidade)]

 O acesso à VDR será realizado por convite aos investidores, que numa 1a fase, terão acesso a uma sintética informação comercial (teaser) e NDA, após a assinatura do qual, lhes ser facultado o acesso às restantes pastas de forma a dispor de toda a informação necessária para a elaboração de uma proposta de aquisição” (art. 12° da p.i.).

12. Consta ainda da mesma proposta de comercialização a seguinte estratégia de marketing:

“4. Estratégia de Marketing

• O Regulamento e Condições de Venda, deverá ser devidamente adaptado ao edifício e aos objetivos do Novo Banco, sendo o mais claro e especifico sobre os seguintes pontos:

CONDIÇÕES DE VENDA

• Objeto

• Regras para visitas e esclarecimento de dúvidas

• Constituição, apresentação e prazo para a entrega da proposta

• Conteúdo de cada proposta

• Documentação que deverá acompanhar a proposta (a definir):

• Cheque bancário ou Visado

• Declaração de não dívida a Finanças e Seg. Social

• Prazo e validade das propostas

• Análise das propostas

• Escolha do promitente comprador

• Adjudicação e Contratação:

• Celebração de CPCV e/ou

• Escritura Publica” (art. 13° da p.i.).

13. Mais consta da proposta de comercialização:

“Duração: Sugerimos um contrato de exclusividade por um período de 3 meses como Sell Side Advisors no processo de venda do Imóvel. Este contrato pode ser prorrogado por períodos sucessivos de 3 meses. No final do contrato, a Aguirre Newman, deve ter o direito de terminar ou continuar possíveis negociações com investidores, aos quais foi apresentado o ativo durante o período do contrato inicial.” (art. 14° da p.i.).

14. Em matéria de honorários, foi proposta pela A. uma comissão variável de 1,5% sobre o valor de venda do imóvel, acrescido de um success fee de 0,5% sobre o mesmo valor, em caso de concretização do negócio por valor superior a €50.000.000,00, valores estes acrescidos do IVA à taxa legal (art. 15° da p.i).

15. O Réu aceitou sem reservas as condições propostas, com excepção do valor dos honorários (art. 16° da p.i).

16. Em matéria de honorários, o Réu contrapôs, a coberto do email de 06-07-2016, junto à p.i como doc. n° 6, a fls. 36, subscrito por BB do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu, nos seguintes termos:

"CC,

Em relação à proposta para o Marquês precisamos de esclarecer a seguinte situação.

Como sabes existem já uma série de contactos efetuados, mais precisamente 10 investidores (com NDA assinado), e inclusive uma proposta concreta.

Admitindo que o banco aceitaria a estrutura de fees proposta (1,5% e 2% caso transação acima de 50M Euros), à semelhança do que aconteceu na proposta dos fundos, esta estrutura de fees teria de se aplicar apenas a novos contactos.

Em relação aos contactos já efetuados, o valor do fee teria de ser ajustado, sendo a nossa proposta baixar o fee nesses casos para 1,3% e 1,8% (se valor realizado acima dos 50M Euros).

Ficamos a aguardar o teu feedback relativamente a este tema.

Abr.

FS" (art. 17° da p.i.).

17. A A. anuiu à contraproposta do Réu, conforme decorre do email de 06-07-2016 junto a fls. 35 verso, onde se pode ler:

“Caro BB,

Estamos de acordo com a V. proposta, em linha com o acordado para a venda do portfolio dos FII.

Abraço,

CC” (art. 21° da p.i.).

18. Em resposta ao email supra, o Réu, mediante email de 07-07-2016, subscrito por BB, do Departamento de Gestão Imobiliária do NOVO BANCO, S.A., refere:

“Caro CC,

Podemos avançar com este processo nas condições acordadas.

O banco tem urgência em concluir este assunto, até porque temos já uma série de contactos efetuados, com análises a decorrer, e uma proposta entregue.

Assim sendo, gostaríamos de rapidamente pôr este processo dos contactos a investidores em marcha, até para tentar segurar esta proposta que já temos.

Na nossa conversa de amanhã gostaria de ver convosco, entre outros que surjam, os seguinte