Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

Acordam em pleno das secções cíveis do Supremo Tribunal de Justiça:

AA e marido, BB, deduziram contra o Banco Nacional Ultramarino, S. A., embargos de terceiro.

Alegaram, em síntese:

São donos da fracção autónoma designada pela letra K, correspondente ao rés-do-chão, B, do prédio sito na Rua de Cesário Verde, 12, Costa da Caparica, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.º 0042/070185 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2691;

Adquiriram a fracção por escritura pública de 22 de Junho de 1987;

Só vieram a registar a aquisição em 10 de Setembro de 1996;

A dita fracção foi penhorada em 9 de Março de 1995 e a penhora foi registada provisoriamente, por dúvidas, em 8 de Novembro de 1995, sendo o registo convertido em definitivo em 15 de Julho de 1996.

Pediram, consequentemente, que os embargos fossem recebidos e julgados provados e procedentes, dando-se sem efeito a penhora ofensiva do seu direito.

Os embargos foram recebidos e contestados, prosseguindo os autos até ao despacho saneador sentença. Deram-se como assentes os factos alegados pelos embargantes e acima resumidos, uma vez que se consideraram provados no processo pelos competentes documentos autênticos, cuja autenticidade o embargado não pôs em causa. Naquele despacho foram os embargos julgados totalmente improcedentes, mantendo-se a validade da penhora, com base nos seguintes fundamentos:

«De acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 5.º do Código do Registo Predial, os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo.

A aquisição do direito de propriedade sobre imóveis está sujeita a registo, nos termos do disposto no artigo 2.º, n.º 1, alínea a), do CRP.

'Terceiros', para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito arredado por facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente (v. Acórdão, com força obrigatória geral, do STJ n.º 15/97, de 20 de Maio, in Diário da República, 1.ª série, de 4 de Julho de 1997).

Este conceito amplo de 'terceiro' era já o defendido por vasta doutrina e jurisprudência (v., por todos, o referido acórdão) e o mais consentâneo com a finalidade do registo (v. artigo 1.º do CRP).

Do exposto concluo que o embargado é terceiro (para efeitos do disposto no artigo 5.º do CRP), pelo que o direito não registado dos embargantes não lhe é oponível.»

Recorreram os embargantes e, nas suas alegações de recurso, solicitaram a subida directa do recurso a este Supremo, nos termos do artigo 725.º do Código de Processo Civil (CPC), facto que não mereceu oposição por parte do recorrido.

Concluíram, deste modo, as alegações recursivas:

«1 - Diz a súmula do acórdão uniformizador da jurisprudência invocado: 'Terceiros, para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito arredado por um facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.'

2 - O acórdão supõe que há um direito registado que, por isso, não deve ser arredado por facto jurídico, ainda que anterior, mas não registado ou registado posteriormente, sendo este o seu entendimento correcto, pela sua súmula perante o caso concreto que o provocou.

3 - No caso dos presentes embargos a situação é diferente, pois aqui há um contrato de compra de fracção, feita pelos embargantes, não registada oportunamente, isto é, antes da sua penhora, embora o registo da penhora seja anterior ao registo daquela compra.

4 - A penhora, diligência judicial no âmbito da execução, não confere qualquer direito, não constitui direito a favor do exequente, constituindo um ónus, mas não o direito que o acórdão supõe.

5 - Por outro lado, a compra da fracção transfere a propriedade dela para os embargantes por efeito do contrato [artigo 879.º, alínea a), do CC], não sendo o registo predial constitutivo.

6 - Não havendo qualquer direito resultante da penhora, não sendo esta um direito, não se verifica o pressuposto: direito registado de que fala o acórdão, susceptível de ser arredado pela compra anterior, não registada oportunamente, feita pelos embargantes.

7 - A decisão recorrida faz errada aplicação do acórdão uniformizador, ao supor que há um direito registado oponível à compra da fracção pelos embargantes e consequente aquisição da propriedade.

8 - Por outro lado, a sentença violou os citados dispositivos do CC: artigo 408.º, n.º 1, e artigo 879.º, alínea a), pois não contemplou o facto da transferência da propriedade a favor dos embargantes por força do contrato da compra e venda, independentemente do registo.

9 - Os embargantes, ora recorrentes, têm a posição de terceiros, ex vi do artigo 351.º, n.º 1, do CPC, não são parte na causa.

10 - À execução estão sujeitos apenas os bens do devedor - artigo 821.º do CPC, sendo a venda judicial uma venda forçada efectuada pelo Estado que, assim, se substitui ao dono da coisa objecto de penhora, e, nos termos do artigo 892.º, é nula a venda de bens alheios sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar e, uma vez que o imóvel penhorado não pertence ao património do executado (pertence aos embargantes), o Estado carece de legitimidade para efectuar a venda e, então, a venda é nula, nulidade que é de conhecimento oficioso.

11 - Não deve o tribunal colocar-se na posição incómoda de praticar acto da venda nula e, mantendo-se a penhora, propondo-se vender a fracção, o tribunal a quo viola os citados dispositivos do n.º 1 do artigo 351.º e do artigo 851.º do CPC e do artigo 892.º do CC.

12 - Caso a penhora se mantenha, os embargantes - cujo direito de propriedade sobre a fracção está provado documentalmente - terão de percorrer o complicado ou, pelo menos, mais demorado caminho do protesto, anulação da venda, reivindicação, etc., para obterem o resultado substancial que nos embargos se pretende e que no processo de embargos pode ser obtido com segurança, mandando o princípio da economia processual, subjacente ao artigo 351.º, n.º 1, citado, que os embargos sejam julgados procedentes e levantada a penhora e também por aqui este artigo se mostra violado pela sentença recorrida.

13 - Tanto bastará para que a sentença recorrida seja revogada, julgando-se procedentes os embargos e levantada a penhora.

14 - Acresce que ao Estado compete garantir a efectivação dos direitos fundamentais dos cidadãos (artigo 2.º da Constituição da República) e o direito à propriedade privada é garantido pela Constituição (artigo 62.º) e tem dignidade constitucional, nesta medida tendo natureza análoga aos direitos fundamentais (artigo 17.º).

15 - Quando o Estado penhora, mantém a penhora, e depois, substituindo-se ao devedor, vende o bem penhorado que sabe ser de terceiro (os ora embargantes), apesar de o artigo 851.º do CPC dizer que só os bens do devedor respondem pelas dívidas, viola os citados dispositivos da Constituição (artigos 2.º, 62.º e 17.º) porque então estamos perante uma nova forma de privação forçada da propriedade, privação que não se esgota nas figuras da requisição e de expropriação referidas no n.º 2 do artigo 62.º da Constituição e a sentença recorrida não contemplou estes textos da Constituição, violando-os.

16 - Caso se considere que o acórdão uniformizador em referência é aplicável ao caso, então também, na súmula, ele não contempla os artigos 2.º, 62.º e 17.º da Constituição, nos mesmos termos referidos com relação à sentença recorrida, violando-os.

17 - Conclusões anteriores levam a que, caso se entenda aplicável aqui o acórdão uniformizador em referência, se considere que é viável a sua revisão e substituição por outro acórdão que, na uniformização da jurisprudência, fixe o conceito tradicional de terceiros, único capaz de assegurar a protecção do direito de propriedade privada garantida na Constituição e então a alteração do acórdão uniformizador deverá ser no sentido de que a expressão 'terceiros' para efeitos do registo predial tem o alcance restrito tradicional, de adquirentes, do mesmo autor, de direitos incompatíveis sobre certa coisa.

18 - A possibilidade de revisão do acórdão uniformizador, a pedido dos interessados, está prevista no n.º 2 do artigo 732.º do CPC e sublinhada no preâmbulo do Decreto-Lei n.º 329-A/95, de 18 de Agosto.

19 - Finalmente, a título acessório, invoca-se a nulidade derivada do facto de a sentença recorrida ser omissa quanto à posse dos embargantes e seus factos alegados - omissão de questão que o Tribunal devia conhecer - artigo 668.º, n.º 1, do CPC e que aqui pode ser invocada - artigo 722.º, n.º 3, do mesmo Código, nulidade que deve ser declarada, com as consequências legais.

20 - No presente recurso só há questões de direito a decidir e, considerando isto, requerem, ao abrigo do artigo 725.º, n.º 1, do CPC, que o presente recurso seja enviado directamente ao Supremo Tribunal de Justiça.

21 - Requerem também que, se for entendido que o acórdão uniformizador em referência é aqui aplicável e que é viável a sua substituição por outro, o julgamento se faça com intervenção do plenário das secções cíveis - cf. artigo 732.º-A do CPC.»

Em contra-alegações, o recorrido pronuncia-se pela manutenção do decidido.

Por despacho de fls. 68 e 69, o Exmo. Juiz reconheceu haver omissão de pronúncia e supriu a nulidade, pronunciando-se sobre a matéria em questão, mas mantendo, na íntegra, a parte decisória da sentença.

O recurso foi admitido para ser processado como revista, nos termos do artigo 725.º, n.º 5, do CPC. Remetidos os autos ao Exmo. Conselheiro Presidente, a fim de ajuizar da conveniência de julgamento ampliado, para eventual alteração do acórdão unificador vigente, obteve-se decisão no sentido de se viabilizar a eventual revisão da jurisprudência.

Nos termos do artigo 732.º-B, n.º 1, do CPC, os autos foram ao Ministério Público para emissão de parecer. O Exmo.

Procurador-Geral-Adjunto concluiu do seguinte modo:

«Face ao exposto, somos de parecer que, como resultado do julgamento ampliado do presente recurso de revista, se deverá decidir, além do mais, pela manutenção e confirmação da jurisprudência uniformizada através do Acórdão deste Supremo Tribunal datado de 20 de Maio de 1997, publicado no Diário da República, 1.ª série-A, de 4 de Julho de 1997, bem como no Boletim do Ministério da Justiça, n.º 467, pp. 88 e segs.»

Corridos os vistos, cumpre decidir.

Objecto do recurso:

a) Inaplicabilidade do acórdão unificador vigente ao caso presente;

b) Responsabilidade apenas dos bens do devedor;

c) Nulidade da venda de bens alheios;

d) Acção de reivindicação;

e) Inconstitucionalidade da forma de privação da propriedade;

f) Inconstitucionalidade do próprio acórdão unificador;

g) Revisibilidade do referido acórdão unificador;

h) Omissão de pronúncia.

Emerge dos autos a situação fáctica já acima arrolada e que se resume no seguinte:

Os recorrentes compraram uma fracção autónoma e não a registaram;

O recorrido, credor do vendedor da fracção, obteve a penhora desta e registou-a;

A referida compra só depois foi registada.

Consequências. - Para a análise da questão fundamental, objecto do recurso, que se situa no âmbito do conceito de terceiro para efeitos de registo, vamos mencionar, em primeiro lugar, duas posições básicas contrastantes sobre a matéria em causa e, em seguida, procuraremos tomar a posição reputada mais consentânea com a ortodoxia jurídica actual. Alinha em tese próxima da tradicional Orlando de Carvalho e, com reservas, no encalço da tese dissidente adoptada no Acórdão unificador de jurisprudência de 20 de Maio de 1997 (ver nota 1), Carvalho Fernandes.

(nota 1) In Diário da República, 1.ª série-A, de 4 de Julho de 1997.

I - Posição de Orlando de Carvalho (ver nota 2). - (alfa)) Pressupostos:

O direito português é, nos termos do artigo 408.º do Código Civil, um sistema rigorosamente de título, na medida em que não só não incorpora um modo no título, mas também não acolhe a regra «posse vale título». É, assim, um sistema rigorosamente causal e, em princípio, consensual. Pelo que é indispensável uma publicidade suficiente para afastar os enormes riscos para o público, donde a importância do princípio da publicidade como compensador da causalidade e consensualidade, salvaguardado por um ónus de registo, a cargo dos conservadores do registo predial.

O registo predial português é um registo:

De aquisições ou de mutações (ver nota 3);

Declarativo (ver nota 4);

Facultativo (ver nota 5).

(beta)) Bases do sistema:

Emerge o carácter declarativo: a verdade material não substitui a registal ou tabular, mantendo-se as duas verdades, cada uma com o seu regime e esfera específicos.

Citando-se Coviello: «a transcrição é uma forma externa que não exerce nenhuma influência sobre a substância do negócio: se este é nulo ou anulável, fica tal como era mesmo depois de transcrito. Aquela não sana os vícios do título, não cria direitos, apenas os conserva. Havendo colisão entre o direito fundado num título válido mas não transcrito, e um título transcrito mas nulo ou anulável por razões de forma ou de substância, é sempre o primeiro que terá a prevalência».

A transcrição constitui, porém, um alerta para os interessados, já que o registo proporciona três espécies de efeitos:

Efeito imediato ou automático, inerente ao registo definitivo: presunção iuris tantum da titularidade do direito, conforme o registo o define (ver nota 6);

Efeitos laterais: todos os que se produzem independentemente dos outros dois (ver nota 7);

Efeito essencial ou central: inoponibilidade a terceiros dos factos sujeitos a registo enquanto este se não fizer, acompanhada da substituição, em matéria de prevalência, da regra da prioridade da aquisição pela da prioridade da inscrição (ver nota 8).

O registo dirige-se, pois, mais à publicidade do que à plenitude da garantia, o que se reporta ao seu carácter declarativo, buscando-se a publicidade da aquisição, competindo aos interessados tomar as respectivas precauções. O instrumento da precaução assenta em ser o registo condição de oponibilidade do direito, conforme o registo o demarcou, perante terceiros com pretensões colidentes ou contraditórias. Portanto, age acauteladamente quem regista, sob pena de consequências que sibi imputant.

Ora, sendo este o sistema português, o que devem ser terceiros para este fim? Adapta-se, em princípio, a tal situação o conceito tradicional, segundo o qual, nos termos de Manuel Andrade, terceiros são «os que do mesmo autor ou transmitente recebem sobre o mesmo objecto direitos total ou parcialmente incompatíveis».

Isto pressupõe que o transmitente ou causante é o mesmo, pois, não o sendo, só um dos adquirentes é a domino (ver nota 9).

Assim, conclui-se que o conceito de terceiro é o delineado por Manuel Andrade, substituindo-se, porém, o adjectivo «incompatíveis» por «conflituantes». Isto para não excluir os casos de concurso de direitos reconhecidos por lei (direitos reais de garantia, direitos reais de aquisição) (ver nota 10).

E conclui este ilustre professor: «A lógica do mecanismo fica perfeitamente clara. Se A vende validamente a B, B não regista, e A vende, em seguida, a C e C regista, a venda a B, sendo embora venda a domino, perante C é como se não existisse. Por isso, a venda a C, sendo uma venda a non domino, funciona como uma venda a domino e, porque C regista, prevalece sobre a de B, fazendo o direito deste decair. O registo, mediante o efeito central, cobre a ilegitimidade do tradens que resulta da alienação feita a B: ou seja, que resulta de uma anterior disposição válida, ao invés da tutela da boa fé, que só permite cobrir a ilegitimidade do tradens (o vício suprível é sempre este), mas que resulta de uma anterior disposição inválida.»

(nota 2) Expressa in Boletim da Faculdade de Direito de Coimbra, n.º 70 (1994), pp. 97 e segs.

(nota 3) O que se regista são as vicissitudes do domínio, as mudanças da sua titularidade.

(nota 4) Mera condição de eficácia da aquisição, não condição da validade. Só nas hipotecas pode ser constitutivo.

(nota 5) Na medida em que a sua falta, embora possa ter consequência, não infringe nenhum dever.

(nota 6) Artigo 7.º do CRP.

(nota 7) Artigos 291.º, 435.º, 1294.º e 1295.º do CC.

(nota 8) Artigos 5.º e 6.º do CRP.

(nota 9) Esta doutrina começou a ser questionada a partir de 1960 pela posição de Gama Vieira e pela de Oliveira Ascensão e Meneses Cordeiro, com base no artigo 17.º, n.º 2, do CRP, para além da que na alínea (beta)) abordaremos.

(nota 10) V. g., hipoteca e consignação de rendimentos.

II - Posição do acórdão referido e de Carvalho Fernandes (ver nota 11). - Foram os seguintes a deliberação jurisprudencial unificadora e o teor do respectivo aresto, actualmente em vigor: «Terceiros, para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.»

Sua fundamentação:

«Transferindo-se a propriedade da fracção predial em causa para o embargante, por mero efeito do contrato de compra e venda, nos termos dos artigos 408.º, n.º 1, e 879.º, alínea a), do Código Civil, dir-se-ia que a posterior penhora de tal fracção em execução instaurada contra o vendedor é ineficaz em relação ao comprador, de todo estranho ao processo executivo.

As coisas não podem, porém, ser vistas com esta simplicidade. Há que considerar, no caso, as regras do registo predial.

A transmissão da titularidade do direito de propriedade é apenas um efeito essencial do contrato de compra e venda. Simplesmente, a eficácia não pode ser vista somente num plano interno (entre vendedor e comprador, ou seus herdeiros), mas também num plano exterior (em relação a terceiros). E neste plano há que tomar em conta os princípios do registo predial.

A aquisição do direito de propriedade sobre imóveis está sujeita a registo - artigo 2.º, n.º 1, alínea a), do Código do Registo Predial.

Como o está igualmente a penhora - alínea m) do n.º 1 do mesmo artigo 2.º

Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo - artigo 5.º, n.º 1, do citado Código do Registo Predial.

Assim, pretendendo-se que a eficácia do contrato de compra e venda de bens imóveis não fique confinada ao plano interno (artigo 4.º, n.º 1, do Código do Registo Predial), há que o levar ao registo, pois este é pressuposto da sua eficácia relativamente a terceiros.

Enquanto o acto não figurar no registo, o alienante aparece, em relação a terceiros, como titular do direito que transferiu por mero efeito do contrato de alienação.

O que deve, porém, entender-se por terceiros para efeitos do registo predial?

Num conceito mais restrito, terceiros são apenas as pessoas que, relativamente a determinado acto de alienação, adquirem do mesmo autor ou transmitente direitos total ou parcialmente incompatíveis. Trata-se da definição de Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, p. 19, considerando-se apenas a hipótese da dupla alienação do mesmo direito real.

Não é, porém, exacto que só possa falar-se de terceiros quando o transmitente ou alienante seja comum.

Como é referido por Oliveira Ascensão, Efeitos Substantivos do Registo Predial na Ordem Jurídica Portuguesa, pp. 29 e 30, citado no Acórdão deste Supremo de 18 de Maio de 1994, in Colectânea de Jurisprudência, ano II, t. 2.º, p. 113, 'parece-nos seguro que semelhante concepção [a concepção restrita] é incompatível com dados actuais da lei sobre registo. Porque existem hoje textos categóricos a estabelecer a aquisição por meio de registo, em termos que não têm já nada a ver com as hipóteses de dupla disposição de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa.

Essas hipóteses são a da aquisição de um direito em consequência da disposição realizada pelo titular aparente, por força de registo formalmente inválido [hoje o n.º 2 do artigo 17.º] e a da aquisição de um direito de invalidade substancial, que vem prevista no Código Civil [é feita aqui referência ao artigo 291.º desse Código].

Assim sendo, o conceito de terceiros tem de ser amplo, de modo a abranger outras situações que não somente a dupla transmissão do mesmo direito'.

Terceiros, como referem Antunes Varela e Henrique Mesquita, Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 127.º, p. 20, 'são não só aqueles que adquiram do mesmo alienante direitos incompatíveis mas também aqueles cujos direitos, adquiridos ao abrigo da lei, tenham esse alienante como sujeito passivo, ainda que ele não haja intervindo nos actos jurídicos (penhora, arresto, hipoteca judicial, etc.) de que tais direitos resultam'. Este entendimento é também o defendido por Vaz Serra, Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 103.º, p. 165, quando escreve: 'Pode dizer-se que, se um prédio for comprado a determinado vendedor e for penhorado em execução contra este vendedor, o comprador e o penhorante são terceiros: o penhorante é terceiro em relação à aquisição feita pelo comprador, e este é terceiro em relação à penhora, pois os direitos do comprador e do penhorante são

incompatíveis entre si e derivam do mesmo autor.'

E, de seguida, acrescenta o mesmo professor: 'A noção de terceiro em registo predial é a que resulta da função do registo, do fim tido em vista pela lei ao sujeitar o acto a registo, e, pretendendo a lei assegurar a terceiros que o mesmo autor não dispôs da coisa ou não a onerou senão nos termos que constarem do registo, esta intenção legal é aplicável também ao caso da penhora, já que o credor que fez penhorar a coisa carece de saber se esta se encontra, ou não, livre e na propriedade do executado.'

Defendendo-se este conceito amplo de terceiros, para efeitos de registo predial, pronunciaram-se Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 3.ª ed., n.º 4 do artigo 819.º, e Anselmo de Castro, A Acção Executiva Singular, Comum e Especial, 3.ª ed., p. 161.

Só este conceito amplo de terceiros tem em devida conta os fins do registo e a eficácia dos actos que devam ser registados.

Na verdade, se o registo predial se destina essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário (cf. artigo 11.º do Código do Registo Predial), tão digno de tutela é aquele que adquire um direito com a intervenção do titular inscrito (compra e venda, troca, doação, etc.) como aquele a quem a lei permite obter um registo sobre o mesmo prédio sem essa intervenção (credor que regista uma penhora, hipoteca judicial, etc.).

No caso que nos ocupa, o credor embargado e o embargante são terceiros.

Por assim ser, e porque a compra efectuada pelo embargante não foi levada ao registo antes de a penhora ter sido registada, é aquela ineficaz em relação a esta, devendo a execução prosseguir os seus termos.

Não importa apurar se o credor exequente agiu de boa ou má fé ao nomear à penhora a fracção predial em causa. É que a eficácia do registo é independente da boa ou má fé de quem regista.

Como ensinaram Antunes Varela e Henrique Mesquita, Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 127.º, p. 23: 'o registo destina-se a facilitar e a conferir segurança ao tráfico imobiliário, garantindo aos interessados que, sobre os bens a que aquele instituto se aplica, não existem outros direitos senão os que o registo documenta e publicita. Os direitos não inscritos no registo devem ser tratados como direitos "clandestinos", que não produzem quaisquer efeitos contra terceiros.

Se os efeitos do registo fossem impugnáveis pelo facto de o titular inscrito ter sabido ou ter podido saber, antes de requerer a inscrição, que havia direitos incompatíveis não registados, o instituto do registo deixaria de proporcionar a segurança e a comodidade que constituem as suas finalidades principais'.»

Considerações, em síntese, de Carvalho Fernandes:

A questão não se coloca exclusivamente na escolha entre duas concepções, uma ampla e outra restrita, de terceiros para efeitos de registo, mas antes na configuração de dois regimes diferentes de tutela de terceiros.

(alfa)) Caracterização do sistema do registo predial português:

Conjugação do disposto no artigo 408.º do Código Civil e no n.º 1 do artigo 5.º do Código do Registo Predial.

Para tal desiderato importa invocar o disposto nos artigos 7.º e 6.º do CRP.

A presunção emergente do disposto no artigo 7.º cria uma situação registal desconforme com a substantiva, mas insusceptível de ser ignorada por respeito à função consignada no artigo 1.º do CRP (ver nota 12).

Por outro lado, o princípio da prioridade contido no artigo 6.º dá prevalência ao direito primeiramente inscrito, não obstante a eventual mais-valia no aspecto substantivo.

Corolários no plano da eficácia normal consolidativa:

Efeito aquisitivo (constitutivo). Embora o disposto no citado artigo 5.º, n.º 1, não possa ser entendido em termos absolutos, pois nem sempre a eficácia externa dos actos registáveis depende do registo, é certo que, em relação a determinados terceiros, a sua eficácia não opera enquanto não forem registados. Neste sentido o registo consolida as situações jurídicas emergentes desses actos, ao assegurar-lhes eficácia interna e externa.

Este efeito opera não só quando ocorre uma dupla alienação sucessiva por alguém que é titular inscrito do direito alienado, quando o segundo adquirente inscreva antes do primeiro, mas também quando, inexistindo qualquer registo, um terceiro adquira e registe um direito de outra natureza incompatível (ver nota 13) com o negócio não inscrito. De qualquer modo, o efeito do registo é sempre aquisitivo.

Este efeito (aquisitivo), porém, não ocorre em casos de má fé (ver nota 14).

Assim, e nos termos referidos, perfilha-se o conceito amplo de terceiros.

(beta)) Noutro plano situa-se a tutela dos direitos de terceiros resultantes do disposto no artigo 291.º do Código Civil e dos artigos 17.º, n.º 2, e 124.º do CRP.

Trata-se dos casos de terceiros que adquirem de quem não tinha legitimidade para alienar, por motivo de vício substantivo ou de registo, que inquina a situação jurídica do alienante. Também, por força das referidas disposições, se pode verificar uma aquisição tabular, situação não englobada da doutrina do mencionado acórdão.

Esta é, pois, na sua essência, a posição do referido anotador.

(nota 11) Expressa na Revista da Ordem dos Advogados, ano 57, Dezembro de 1997, pp. 1303 e segs.

(nota 12) Publicidade para segurança do comércio jurídico imobiliário.

(nota 13) Incompatibilidade absoluta no primeiro exemplo e relativa, no segundo.

(nota 14) Para outros, só se verifica havendo aquisição a título oneroso e de boa fé; outros só a título oneroso; outros ainda quando a incompatibilidade resulta de actos jurídicos sucessivos do mesmo alienante.

III - Vejamos. - 1 - Os factos sujeitos a registo, ainda que não registados, podem ser invocados entre as próprias partes ou seus herdeiros, com a situação específica da hipoteca (ver nota 15). Aqueles factos, porém, e salvo algumas excepções, só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo (ver nota 16). Isto na perspectiva do escopo registal essencial: dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário (ver nota 17). Por isso se entende que tal publicidade constitui condição de eficácia dos actos registáveis, relativamente a terceiros.

Só que, a partir desta base teleológica, sem dúvida, de grande relevo para a tranquilidade do comércio jurídico, depara-se com inarredáveis escolhos geradores de efeitos perversos, eles próprios génese de intranquilidade e que levam à compreensão da fractura da jurisprudência e da doutrina quanto a esses efeitos. Perante a doutrina do referido aresto unificador, Isabel Pereira Mendes (ver nota 18) afirma que: «[...] está de parabéns o registo predial, porque foi substancialmente fortalecida a sua importância e dignidade no mundo do direito. Fez-se a justiça que se impunha. Dedicou-se a atenção a este assunto e evidenciou-se o valor da segurança jurídica que constitui o grande trunfo desta instituição».

Mas a que preço?

2 - Numa perspectiva conceptual assente, como se viu, fundamentalmente, na autoridade do saudoso mestre, Manuel Andrade (ver nota 19)», seguida tradicionalmente pela jurisprudência, terceiro, como se constatou, é o que adquiriu (ver nota 20), de um autor comum, direitos incompatíveis.

Para o Acórdão do STJ de 17 de Fevereiro de 1994 (ver nota 21), «terceiro é aquele que tenha a seu favor a inscrição registal dum direito e, por isso mesmo, não possa ser afectado pela produção dos efeitos de um acto que esteja fora do registo e com ele seja incompatível».

Tal conceito ultrapassa, assim, a restritividade do posicionamento tradicional. A este respeito, Antunes Varela (ver nota 22) entende que, se é certo o conceito de terceiro, para efeitos de registo predial, não abranger quem, sobre determinada coisa, adquiriu direitos incompatíveis de sujeitos diferentes, «já não é exacto que só deva falar-se de terceiros quando exista um transmitente ou alienante comum». Assim, ainda no entender deste ilustre professor, no conceito de terceiro devem incluir-se aqueles que sobre uma coisa alienada pelo seu titular «adquiram contra este, mas sem o concurso da sua vontade, direitos de natureza real através de actos permitidos por lei, em regra actos judiciais ou que assentem numa decisão judicial (ver nota 23)».

Tal posição envolve, obviamente, uma ampliação do conceito tradicional, vindo ao encontro de certezas registais, meta efectivamente desejável e indispensável para a tranquilidade dos cidadãos envolvidos no comércio imobiliário, que são milhões, já que, praticamente, quase toda a gente, durante o percurso vivencial, mais cedo ou mais tarde, se envolve em actos desta natureza.

Também Vaz Serra (ver nota 24) entendia que o penhorante é terceiro para efeitos de registo predial, tal como qualquer titular de um direito real de garantia. Assim, se entre um credor com hipoteca judicial (sujeita a registo, como é evidente) e o comprador do mesmo imóvel prevalece o direito primeiramente registado, «pela mesma razão, as alienações ou onerações sujeitas a registo e registadas depois do registo da penhora não devem prevalecer sobre o direito do penhorante que poderá ser pago pelo produto da coisa penhora