Supremo Tribunal de Justiça — 2.ª Secção (Cível)

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

2ª SECÇÃO CÍVEL

***

I. Relatório

A Grande Cervejaria Solmar, Lda, instaurou a presente ação declarativa de condenação com processo comum contra Querido Sol, Lda pedindo seja:

- declarada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a A. e a Ré;

- a Ré condenada a restituir à A. o locado, livre e devoluto de pessoas e bens;

- a Ré condenada a pagar à A. o valor de € 51.250,00, correspondente ao valor das rendas em falta, acrescidas de juros à taxa comercial, contados desde a data de vencimento dessas rendas e até integral pagamento.

Alegou, para tanto e em síntese, que, no âmbito das faculdades que por via do contrato de locação financeira que lhe foram conferidas, celebrou com a ré um contrato de arrendamento do imóvel objeto daquele primeiro contrato, pelo prazo e renda que indica, tendo ainda ficado acordado que a ré não o podia subarrendar, emprestá-lo ou, por qualquer forma ou meio, oneroso ou gratuito, cedê-lo ou transmiti-lo, seja a que título for, no todo ou em parte, designadamente através da cessão, a qualquer título das suas quotas, sem prévio consentimento por escrito da autora, nem possibilitar a terceiros a sua fruição temporária por cessão de exploração.

A ré declarou que conhecia o espaço e que o mesmo se adequava às suas pretensões, tendo-se obrigado a realizar, no locado, as obras de adaptação necessárias ao exercício do comércio de restauração e bebidas.

Todavia e porque a ré iniciou estas obras sem as necessárias licenças camarárias, tais obras foram embargadas e o locado está encerrado ao público desde o início do contrato, pelo que o não uso do locado constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento.

Invoca ainda como fundamento de resolução deste contrato, o não pagamento de rendas a partir de março de 2018 e a alteração da estrutura social da ré por via do aumento do capital social da ré e da entrada de um novo sócio, que passou a ser maioritário, e a alteração da gerência, não consentidas pelo contrato.

2. A ré contestou, sustentando, em síntese, que o não uso do locado deve-se à não realização das obras de carácter estrutural, que competia à autora realizar, o que a dispensa da obrigação de pagar a renda enquanto tal situação se mantiver e que a alteração da sua estrutura societária, nas circunstâncias dos autos, não constitui incumprimento que, pela sua gravidade e consequências, torne inexigível a manutenção do arrendamento.

Deduziu ainda reconvenção, pedindo seja:

- declarado que cabia à A. fazer as obras necessárias à eliminação dos defeitos estruturais do prédio verificados no auto de vistoria camarária de 29/01/2016 e indispensáveis ao gozo do local arrendado;

- a A. condenada a efetuar, dessas obras, as que extravasam o espaço da fracção arrendada e nas quais, por isso, a Ré não se lhe pode substituir, mas que são indispensáveis para o bom estado e uso da fracção arrendada;

- a A. condenada a reembolsar a Ré, com juros de mora, e mediante compensação com rendas vincendas, do que ela venha a despender com as obras que, embora a cargo da A., lhe é possível efetuar;

- condenada a A. a restituir à Ré a importância das rendas que esta lhe pagou e das que lhe venha a pagar durante o período em que, por falta de execução das obras a cargo da A., ela esteve e esteja ainda impedida de gozar a fracção arrendada;

- intimada a A. a apresentar, no prazo de 60 dias, à Câmara Municipal de ...., pedido de aprovação do projeto de obras referidas em b);

- intimada a A. a concluir essas obras no prazo de 12 meses;

- declarado que o prazo contratual do arrendamento, descontado de 12 meses, se iniciará com a conclusão, pela A. das obras referidas em a).

3. A autora respondeu, pugnando pela improcedência da reconvenção.

4. Proferido despacho saneador, foi identificado o objeto do litígio e enunciados os temas de prova.

5. Após audiência de discussão e julgamento, em 02.11.2020, foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente e, em consequência:

a) declarou a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a A. e a Ré a 28/09/2017 da fracção autónoma ”A”, com ocupação ao nível do R/C e da S/L ( dos corpos Central e Sul), com entrada pela Rua ......,..., ..., ..., ..., em ...;

b) condenou a Ré a restituir imediatamente a referida fracção autónoma livre de pessoas e bens;

c) condena-se a Ré a pagar à A. a quantia de € 51.250,00.

d) considerou prejudicado o conhecimento da reconvenção.

6. Inconformada com esta sentença, dela apelou a ré para o Tribunal da Relação ....... que, por acórdão proferido em 17.06.2021, julgou «a apelação parcialmente procedente nos seguintes termos:

— a acção improcede quanto ao pedido de resolução do contrato de arrendamento.

— condenamos a Autora a realizar as obras para eliminação dos defeitos estruturais do prédio verificados no auto de vistoria camarária de 29-1-2016 e indispensáveis ao gozo da coisa, assim procedendo o pedido reconvencional

— Improcedem os demais pedidos reconvencionais».

7. Inconformada com esta decisão, a autora dela interpôs recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem:

«i) Entendeu o douto Acórdão, de forma totalmente contrária à 1.ª Instância, que a “Autora não invoca factualidade que permita” demonstrar que tais infiltrações seriam facilmente reconhecíveis” pela Recorrida.

ii) Não pode concordar-se com tal entendimento patente no douto Acórdão, e, desde logo, porque a descrição feita das infiltrações constante dos pontos 3.3.2, 3.3.3, 3.3.4 demonstra exactamente o contrário: que tais infiltrações são e eram em 2017 facilmente reconhecíveis por quem quer que visitasse o locado:

iii) Aliás, a prova em questão foi essencialmente baseada na inspecção judicial feita ao locado e num relatório de 16.11.2018 (junto aos autos na audiência de 27.01.2020), não tendo sido realizada qualquer prova pericial e se com base em tais elementos se demonstrou que as infiltrações existiam já em 2017 é por demais evidente que estas não poderiam deixar em 2017 de ser já facilmente reconhecíveis;

iv) É inequívoco que a Ré aquando da celebração do contrato de arrendamento, como se entendeu na douta sentença da 1.ª Instância, já conhecia a situação do imóvel e as anomalias de que este padecia e que eram anteriores a 2017 (e que constam do ponto 3.3.5 dos factos provados).

v) E que, apesar de as conhecer, ainda assim aceitou celebrar o contrato de arrendamento, pois, nele declarou “que conhece o espaço e que o mesmo se adequa às suas pretensões” (cláusula 6.2. do contrato de arrendamento dado como reproduzido no ponto 3.1.5 do relatório de facto).

vi) Tal declaração tem verdadeiro valor negocial enquanto declaração de ciência e reconhecimento da verdadeira situação do imóvel.

vii) A Ré nunca pôs em causa nestes autos, invocando, por exemplo, a nulidade parcial do contrato de arrendamento.

viii) As infiltrações em questão eram facilmente reconhecíveis em 2017, o que resulta dos factos provados e Ré aquando da celebração do contrato declarou conhecer a situação do locado.

ix) Resulta da matéria provada (pontos 3.2.1 e 3.1.5 e 3.1.4) que o contrato de arrendamento apenas foi celebrado entre as partes após um período de negociações que durou, pelo menos, dois meses, pelo que a Ré teve o tempo suficiente para se aperceber da verdadeira situação do locado e das infiltrações (facilmente reconhecíveis que se referiram);

x) Resulta ainda dos factos provados com relevância para a questão que se discute (pontos 3.16 a 3.1.9, 3.1.10 a 3.1.14, 3.1.15, 3.1.16 e 3.1.17 que a Ré logo após a celebração do contrato de arrendamento iniciou obras no imóvel locado sem que tivesse obtido a necessária licença, razão pela qual essas obras foram embargadas;

xi) E face a esse embargo apresentou um processo de licenciamento em 23.02.2018, ao qual não deu sequência, tendo apenas, cerca de um ano depois, em 8.12.2018 dado entrada de novo processo (do qual veio a desistir) e apresentado, logo após, novo processo em 28.01.2019;

xii) Resulta, por fim, dos factos provados (3.1.19 a 3.1.21 e 3.3.9) que apenas um ano depois do embargo camarário e da entrada de dois processos de licenciamento para obras no imóvel, a Ré vem suscitar junto da Autora as questões que fundamentam a sua defesa pelo que, é evidente que, se apenas se tivesse apercebido da situação do imóvel após a celebração do contrato de arrendamento a Ré não teria deixado de interpelar a Autora mais cedo;

xii) E não esperaria por cerca de dez meses para o fazer, que é o período que medeia entre a apresentação do primeiro pedido de licenciamento e a interpelação da Ré ou, pelo menos, teria feito essa interpelação aquando da apresentação do primeiro pedido de licenciamento em 18.02.2018 (no qual foi assistida por técnicos como dos documentos juntos aos autos relativos a esse processo decorre), o que não fez:

xiv) Nem deixaria de o ter feito logo que foi interpelada para pagamento das rendas em dívida, em Junho de 2018, o que não fez.

xv) A conclusão da análise dos factos provados, na síntese que se fez é absolutamente clara e linear: que a Ré aquando da celebração do contrato de arrendamento, como se entendeu na douta sentença, já conhecia a situação do imóvel e as anomalias de que este padecia e que eram anteriores a 2017 (e que constam do ponto 3.3.5 dos factos provados), as quais eram, de resto, perfeitamente reconhecíveis;

xvi) Ao contrário, pois, do que se entendeu no douto Acórdão, aquando da celebração do contrato de arrendamento, os defeitos eram facilmente reconhecíveis e conhecidos pela Ré, como decorre dos factos provados e, por isso, existe fundamento para resolução do contrato, nos termos da alínea b) do n.º 2 do Art.º 1083º do Código Civil.

xvii) De qualquer modo e ainda que assim não se entendesse, “a necessidade de obras só, porventura em hipóteses muito especiais, poderá pois (..) ser tida como força maior dilatória da resolução (…) por não uso” (Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, vol. II, pag. 1075);

xviii) E na situação dos autos, não o é seguramente e desde logo, porque, as restantes anomalias, que a Ré conhecia quando celebrou o contrato e se obrigou a reparar, nunca foram por ela reparadas, por nunca ter obtido a respectiva licença camarária.

xix) Não foram as infiltrações a que se vem fazendo referência que impediram a Ré de explorar o locado, mas, bem inversamente, o embargo que sofreu por ter iniciado obras de adaptação do espaço sem a necessária licença;

xx) Aliás, a matéria constante do ponto 3.3.8 dos factos provados deve ser entendida à data da sentença da 1.ª Instância e, não à data da celebração do contrato, em que a utilização do locado, pese embora, existissem anomalias reconhecíveis e conhecidas pela Ré, esta entendeu ser possível, com uma simples adaptação, a sua exploração;

xxi) A não exploração do locado, por mais de um ano, resulta assim do comportamento da Ré que:

Iniciou obras sem o devido licenciamento e, por isso, sofreu um embargo;

Adoptou, após esse embargo, um comportamento negligente em relação aos projectos que apresentou;

xxii) De qualquer modo o comportamento da Ré encontra-se viciado por abuso de direito nos termos do Art.º 334º do Código Civil, vício de conhecimento oficioso e que resulta dos factos demonstrados no processo.

xxiii) Com efeito, segundo a Ré:

 Em 28.01.2016 foi feita pela Câmara Municipal de .... uma vistoria ao imóvel e que detectou diversas anomalias (artigo 4º da contestação) e que impedia a utilização do locado (artigo 10º da contestação);

 A Ré só teve conhecimento dessa situação quando foi notificada do embargo em 13.11.2017 (artigo 12º da contestação);

 A Ré apenas se responsabilizou no contrato de arrendamento por obras de adaptação do espaço e não por obras estruturais (artigos 18º a 20º da contestação).

xxiv) Por outro lado, resulta da matéria de facto dada como provada que:

 No contrato de arrendamento celebrado em 28.09.2017 ficou a constar que “a inquilina declara que conhece o espaço e que o mesmo se adequa às suas pretensões” (cláusula 6 – pontos 3.1.4 e 3.1.5 do relatório de facto);

 A maior parte das anomalias do locado são anteriores a pelo menos 2017 (ponto 3.3.5 do relatório de facto).

 Outras dessas anomalias são posteriores à celebração do contrato de arrendamento (pontos 3.3.6 e 3.3.7 do relatório de facto);

xxv) E demonstrou-se ainda na acção que:

 Em 2.11.2017 a Ré estava a realizar obras no locado as quais por falta de licença foram embargadas (pontos 3.1.6 a 3.1.9 do relatório de facto);

 Em 23.02.2018 a Ré apresentou um processo de licenciamento, o qual, esteve parado por falta impulso, tendo sido extinto após 8.12.2018, depois de a Ré ter apresentado novo processo do qual veio a desistir (pontos 3.1.10 a 3.1.16 do relatório de facto);

 A Ré apresentou novo processo em 28.01.2019 (ponto 3.1.17 do relatório de facto);

 Só em 6.12.2018, a Ré enviou uma comunicação à Autora fazendo referência à alegada necessidade de obras estruturais no locado (ponto 3.3.9 do relatório de facto);

xxvi) A situação é verdadeiramente anómala, pois, é a própria Ré que confessa que, pelo menos, desde 13.11.2017 ficou ciente dos problemas do imóvel em toda a sua extensão (alegação é falsa, como se demonstrou, mas que tem, desde já, relevância), mas não obstante, pese embora essa situação grave de que se apercebeu, não levou a Ré a instar a Autora a esse respeito - o que só ocorreu mais de um ano depois;

xxvii) Mais; não só, não instou a Autora, como após esse confessado conhecimento apresentou, não um, mas três processos de licenciamento destinados a permitir a realização de obras no locado, sem que deles desse, sequer, conhecimento àquela Autora;

xxviii) Curiosamente – ou não – a interpelação feita à Autora a respeito das obras, ocorre após a alteração da estrutura societária da Ré (ponto 3.1.28 do relatório de facto), a qual, por sua vez, é praticamente simultânea do pagamento do elevado valor de rendas em mora (ponto 3.2.21 do relatório de facto);

xxix) Ainda que fosse verdadeiro aquilo que invoca a Ré na contestação, ou seja, que apenas após o embargo das obras a que procedia se apercebeu da situação real do locado – e que não é, como se demonstrou na contra alegação e como se demonstrará mais adiante – esta conformou-se com tal situação, assumindo como obrigação sua a realização das obras (fossem elas estruturais ou de conservação), pois, só assim se justifica que não apenas não tenha instado a Autora, como que tenha apresentado três processos de licenciamento.

xxx) A exigência de obras à Ré, que apenas surge após os momentos referidos antes, mais de, pelo menos, um ano, desde o conhecimento da situação do prédio e em sede de reconvenção em contestação à acção de despejo, consubstancia, pois, um verdadeiro abuso de direito, situação que é de conhecimento oficioso;

xxxi) Essa interpelação para a exigência de obras, face ao momento em que ocorre e ao comportamento adoptado pela Ré – antes da alteração da sua estrutura societária – contraria frontalmente a finalidade do direito exercido e a boa fé que deve presidir ao seu exercício e a confiança depositada pela Autora no estado de coisas que se descreveu e objectivamente comprovada pelo comportamento da Ré merece obviamente tutela jurídica, actuando, esta, em manifesto abuso de direito, ainda que pudesse – o que não admite – reconhecer-se-lhe o direito a exigir a realização de obras;

xxxii) Não estabelecendo a lei qual a sanção adequada para o acto viciado por abuso de direito, haverá, que perante o caso concreto, aferir qual será essa sanção, pelo que, “uma vezes haverá lugar à reparação natural, nomeadamente, através da através da remoção do que se fez com abuso de direito” (Fernando Cunha e Sá, “Abuso de Direito, Almedina, 1997, pag. 647) e essa reparação natural que deverá ser, face a tudo quanto se invocou, adequada a sancionar o comportamento da Ré, impedindo esta de invocar a excepção prevista pelo Art.º 1032º do Código Civil;

xxxiii) A Ré, em Fevereiro de 2018, não pagou a renda relativa ao subsequente mês de Março de 2018 (ponto 3.1.19 do factos provados) apenas em 9 de Novembro desse ano depositou a quantia de € 110.000,00 na conta da Autora (ponto 3.1.21 dos factos provados);

xxxiv) É evidente que a aplicação, nessa situação, a penalização de 50% (ponto 3.1.22 dos factos provados) feita pela Autora foi perfeitamente legitima, e que, por isso, ficou ainda em dívida o valor de capital das rendas então em mora e feita essa imputação, como muito bem se faz, na douta sentença da 1.ª Instância ficaram, pois, em dívida parte da renda de Janeiro de 2019 e as rendas de Fevereiro e Março desse ano.

xxxv) Deste modo, permanecem ainda nesta data valores de rendas em dívida parte da Ré, que se encontra em mora há já mais de três meses.

xxxvi) A não realização de obras a cargo do senhorio no locado não constituiu fundamento para o não pagamento da renda, pois, não é possível nessas situações aplicar o Art.º 428º do Código Civil, por faltar desde logo, “a interdependência recíproca ou dialela das duas obrigações” (vd. a respeito de tal posição Pinto Furtado, obra citada vol. II, pag. 1030);

xxxvii) E face à legislação vigente, nomeadamente, ao n.º 5 do Art.º 1083º do Código Civil, é absolutamente claro que a situação alegada pela Ré – ainda que fosse verdadeira – apenas poderia permitir a esta operar a resolução do contrato e nunca cessar o pagamento das rendas, pois, encontram-se previstos no regime do arrendamento urbano os meios de que o arrendatário dispõe para fazer face a situações em que sejam necessárias obras no locado e o senhorio não as realize;

xxxviii) Entre esses mecanismos encontra-se aquele que é previsto pelo Art.º 1036º do Código Civil, que permite que o arrendatário se substitua ao inquilino na realização de reparações urgentes;

xxxix) E se a Ré, na qualidade de inquilino, chegasse à conclusão que afinal o locado necessitava de obras que eram da obrigação do senhorio porque extravasavam aquelas que o próprio inquilino se obrigou a realizar teria de ter avisado o senhorio de tal facto, e caso este se recusasse a fazê-las dispunha o arrendatário dos meios de acionar o senhorio - artigo 1036° do Código Civil - sendo que entre esses meios previsto naquele preceito legal, não se encontra o de não pagar a renda e teria também a referida faculdade de resolver o contrato quando não sejam realizadas essas obras;

xl) Nada disto, porém, a Ré fez, pelo que, face a este comportamento e também por existir regime especial, não pode aplicar-se à situação dos autos a excepção de não cumprimento do contrato face às rendas devidas;

xli) Sendo, a mora superior a três meses, o fundamento de despejo em causa não poderá nunca deixar de proceder, devendo o despejo ser decretado com esse fundamento;

xlii) que a Ré violou a cláusula 5.ª do contrato, a qual dava a este uma natureza “intuitu personae” é evidente até para o douto Acórdão, face à prova produzida (pontos 3.1.27 a 3.1.29 dos factos provados),

xliii) A alteração da estrutura societária da Ré, feita sem autorização da Autora, é proibida nos termos da cláusula 5.ª do contrato de arrendamento, possibilitando que outras pessoas que não aquelas com quem esse contrato foi feito, possam fruir o locado, pessoas essas que, agora, controlam totalmente a sociedade e a sua gestão;

xliv) Aliás, o método engenhoso utilizado para aceder ao capital da sociedade sempre corresponde a uma tentativa de ocultar uma cessão de quotas dos anteriores sócios, sendo, pois essa, cessão de quotas, o acto não simulado que deve ter-se por relevante;

xlv) O contrato de arrendamento em questão nestes autos é, como resulta da sua cláusula 5.ª um contrato “intuitu personae” no quadro do qual não é indiferente a pessoa do arrendatário ea operação societária efectuada pela Ré contraria frontalmente a cláusula 5.ª desse contrato e permite a resolução pela Autora, pois, de acordo com o Art.º 1083º do Código Civil “qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte”, pelo que, os fundamentos que permitem a resolução não são taxativos;

xlvi) Aumentando o capital social da Ré com a entrada do novo sócio que passou a ser maioritário e alteração da gerência, quando a alteração societária está expressamente proibida na cláusula 5.ª do contrato de arrendamento e permite a resolução do mesmo;

xlvii) Entendeu-se, porém, no douto Acórdão que tal incumprimento por parte da Ré não tem a gravidade ou consequências suficientes para fundar a resolução, o que não está correcto, mas, a cláusula 5.ª do contrato é absolutamente clara: o contrato, tendo em conta a história e natureza do edifício – um antigo estabelecimento comercial bem conhecido em ... e situado em edifício que é património histórico – foi celebrado tendo em conta a estrutura social à data da celebração da arrendatária;

xlviii) E, por essa razão, a cláusula 5.ª vai mais longe do que o regime legal, estabelecendo regras mais restritivas para essas alterações na pessoa do arrendatário;

xlix) Face à economia do contrato e dentro do quadro negocial traçado pelas partes, o incumprimento em questão é grave tem sérias consequências: a Autora passará a ter um contrato com pessoa(s) diversa(s) daquelas com quem contratou;

l) Aliás, por ser reconhecida a importância desses valores no âmbito do contrato de arrendamento é que se estabelece, como causa especifica de resolução do contrato de arrendamento, aquilo que está previsto na alínea e) do n.º 2 do Art.º 1083º do Código Civil - ou seja, essas situações como é aquela dos autos, são entendidas como suficientemente graves para permitirem a resolução;

li) De qualquer modo, os factos demonstrados e, sobretudo, a sua sequência demonstram que o escopo da Ré após a alteração da sua estrutura societária, não é, obviamente, a exploração comercial do locado, pois aquando dessa aquisição da quase totalidade do capital social da Ré e da assunção do efectivo controlo desta pelos novos sócios, era manifestamente evidente qual a situação do locado (muito próxima daquela que tinha aquando a inspecção judicial que foi realizada) e qual a situação dos projectos de licenciamento que haviam sido apresentados;

lii) Essa situação não impediu os novos sócios de adquirirem a sociedade e de pagarem um elevado valor por conta das rendas em dívida, bem sabendo, de resto, a ser verdade o que é pela Ré invocado, que seria impossível explorar comercialmente o locado;

liii) A finalidade dessa aquisição de quotas, do simultâneo pagamento de rendas, da posterior interpelação da Autora para obras e da dedução do pedido reconvencional, tem um único objectivo que, ao contrário do que se possa pensar não se prende com a manutenção do arrendamento, mas, bem inversamente, com o valor que o imóvel tem no mercado imobiliário;

liv) Por essa razão, não pode deixar de relevar o fundamento de resolução ora em causa, devendo também com base nele ser decretado o despejo e ainda que os outros fundamentos alegados não procedam

lv) Como decorre do que antes se apontou, as anomalias existentes no prédio e que se verificavam à data da celebração do contrato de arrendamento, eram, de acordo com os factos provados, facilmente reconhecíveis pela Ré;

lvi) Aliás, não apenas esta não as poderia desconhecer, como também as conhecia efectivamente, como se demonstrou resultar da matéria dada como provada e como se disse – e muito bem – na douta sentença da 1.ª Instância, tendo em conta essa situação, não correspondem a incumprimento por parte da Autora e deve o contrato ter-se por cumprido;

lvii) Deste modo, o pedido reconvencional deverá ser julgado improcedente, mas, de qualquer modo, sempre esse pedido, face à procedência dos fundamentos de despejo, se revelará inútil».

Termos em que requer seja revogado o acórdão recorrido, julgando-se a ação procedente e a reconvenção improcedente.

8. A ré respondeu, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões que se transcrevem:

«A. A Recorrente vem interpor recurso da decisão do Tribunal a quo que:

(i) Julgou a ação improcedente quanto ao pedido de resolução do contrato de arrendamento, celebrado entre a R., ora Recorrida, e a A., ora Recorrente;

(ii) Julgou procedente o pedido reconvencional da condenação da A., ora Recorrente, a realizar as obras para eliminação dos defeitos estruturais do prédio verificados no auto de vistoria camarária de 29.01.2016 e indispensáveis ao gozo da coisa pela R. ora Recorrente.

B. Ao contrário do que a Recorrente quer fazer parecer, o tribunal de 1.ª instância deu como provado que as anomalias registadas, e que são anteriores a, pelo menos 2017, impedem a utilização da fracção autónoma designada pela letra “A” para a actividade de comércio de restauração e bebidas.

C. Pelo que, a matéria constante do ponto 3.3.8. dos factos provados, ou seja, o impedimento de exploração decorrente das anomalias no imóvel, deve ser entendida à data da celebração do contrato, e não à data da sentença da 1.ª Instância, como refere o Recorrente.

D. A própria Recorrente reconhece que as anomalias de que padecia o imóvel e que eram anteriores a 2017 (e que são as mesmas que impedem a exploração do imóvel, conforme deu por provado a sentença), se reportam à data da celebração do contrato, caso contrário não poderia alegar que a Recorrida tinha conhecimento da situação do imóvel aquando da celebração do contrato.

E. Adiante, conforme bem fez constar a douta Sentença, em relação à declaração de conformidade do espaço com as pretensões da Recorrida, plasmada na cláusula 6.2. do contrato de arrendamento, “esta declaração em nada releva, na medida em que a mesma não expressa que a Ré tinha conhecimento das infiltrações. Destarte, não se verifica esta cláusula de exclusão da responsabilidade do Locador”.

F. Este entendimento que não foi colocado em causa pela Recorrente, em momento oportuno, nem pelo Acórdão, pelo que, não pode agora a Recorrente pretender sindicar esta matéria.

G. Quanto à questão de saber se, aquando da celebração do contrato de arrendamento, os defeitos eram facilmente reconhecíveis e conhecidos pela Recorrida, existindo fundamento para resolução do contrato, nos termos da alínea b) do n.º 2 do Art.º 1083º do Código Civil, diga-se que, em 2016, já existiam problemas/deficiências estruturais na fracção em causa, nomeadamente e, para o que para o caso releva, problemas seríssimos de infiltrações (entenda-se das chuvas).

H. A Recorrente omitiu culposamente factos muito relevantes à Recorrida, nomeadamente:

(i) que tinha ocorrido em 28 de Janeiro de 2016 uma vistoria da CM..... que detetou problemas estruturais de infiltrações;

(ii) que o respectivo auto de vitoria foi lavrado com data de 8 de Março de 2016 no qual ficou descrito um assinalável grau de degradação do imóvel;

i) que por despacho da Câmara Municipal de .... de 31.05.2017 foi notificada para a realização das respetivas obras, sendo que é concedido 60 dias para o início e 9 meses para a conclusão;

j) que por força do deste despacho de 31.05.2017 as obras teriam de se iniciar impreterivelmente a partir de dia 21.11.2017, sendo o prazo de conclusão a 21.08.2018. k) que em 20.09.2017, (oito dias antes de celebrar o contrato de arrendamento com a Recorrida) informou a Câmara Municipal de .... que tinha executado as obras de cuja notificação tinha sido objecto - “TODAS as situações (…) se encontram resolvidas”..

I. Ora, com base nesta falta grave (omissão) perante a Recorrida, a Recorrente das duas uma: (i) ou não fez qualquer obra (conclusão a que o Tribunal de 1.ª instância há de ter chegado para considerar como não provado o ponto 3.4.2.), ou (ii) foram feitas as denominadas “obras de fachada” (tese que a Recorrida defende categoricamente) como efetivamente tudo indica ter sucedido.

J. Assim sendo, como bem refere o douto Acórdão, incumbia à Recorrente alegar e provar que desconhecia sem culpa, as infiltrações estruturais que se verificaram desde o início do contrato de arrendamento, o que não fez.

K. E que, colocando-se a questão de os defeitos serem facilmente reconhecíveis, gerando a irresponsabilidade do locador, a Recorrente não invoca factualidade que nos permita chegar a essa conclusão.

L. Pelo contrário, a Recorrente alega que já haviam sido realizadas todas as obras necessárias para colmatar as deficiências verificadas no locado, o que, como vimos, não se provou, nem se verificou – pois mais não foram que “obras de fachada”.

M. Assim, como bem entendeu o douto Acórdão “é inequívoco que o fundamento de resolução invocado previsto na alínea d) do n.º 2 do art.º 1083.º do Código Civil não é sustentável: o não uso do locado por mais de um ano é consequência do A não ter cumprido o contrato, por clara violação do artº 1031 al b) e 1032, ambos do CC”.

N. Alega, ainda, a Recorrente que o comportamento da Recorrida se encontra viciado por abuso de direito nos termos do art. 334º do Código Civil, vício de conhecimento oficioso e que resulta dos factos demonstrados no processo (ponto xxii) das conclusões de recurso).

O. Ora, as obras que a Recorrida se comprometeu a realizar eram apenas as necessárias à adaptação do espaço arrendado, já por si um restaurante, para a instalação à sua medida da actividade comercial da Recorrida,