Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. - AA e mulher, BB, intentaram acção declarativa contra CC pedindo que fosse decretada a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os Autores e a Ré referente à fracção autónoma correspondente ao ...º Esquerdo do prédio urbano sito na Rua P... S... L..., nº ..., em Lisboa, e a R. condenada a restituir-lhes a quantia de € 20.000,00, paga a título de sinal e princípio de pagamento, acrescida ainda de igual quantia, bem como as despesas que fizeram no âmbito do contrato e ainda os juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento.

Alegaram que, pretendendo adquirir uma casa de habitação, contactaram com a mediadora DD-“J...de B... – Mediação Imobiliária, Lda”, tendo um funcionário desta empresa mostrado aos Autores o andar supra referido, que visitaram em 31.3.2006.

Em 11.4.2006, celebraram com a R. o contrato-promessa, tendo nesse acto pago a quantia de € 17.500,00, para, com a já entregue à imobiliária, perfazer o valor de sinal fixado no contrato-promessa.

Tendo, em 2.6.2006, entregue na competente Conservatória do Registo Predial os registos provisórios, foram-lhes, em 12.6.2006, entregues pela dita Imobiliária cópias dessas requisições e da certidão em vigor da fracção, com esses documentos se dirigindo de seguida à Agência bancária, onde os entregaram para aí serem minutados a escritura de compra e venda e o documento complementar.

Nessa ocasião foram alertados para o facto de a fracção apenas poder ser adquirida em regime de direito de superfície, tendo sido construída por uma cooperativa, o que estranharam, pois da caderneta predial nada constava a tal respeito.

Procuraram de seguida obter junto da mediadora imobiliária informações e declararam prontamente não pretenderem adquirir um direito de superfície, mas um direito pleno.

Dado terem o casamento marcado e em face da urgência, comunicaram à R., através de advogado, que consideravam o negócio nulo e que pretendiam a devolução do sinal e o pagamento da despesas bancárias e de registo.

A afirmação da R. constante do contrato-promessa, de ser proprietária do andar, não é verdadeira e foi conscientemente que por ela foi omitida a natureza do direito real de que era titular, induzindo os Autores em erro, e que, não sendo à R. possível cumprir o contrato nos termos da declaração que nele verteu, se verifica da sua parte não cumprimento desse contrato.

Citada, contestou a R. dizendo que entregou a mediação da venda do andar à mediadora imobiliária acima referida, pelo que nenhuns contactos teve com os Autores, até ao momento da assinatura do contrato-promessa.

O funcionário da mediadora esclareceu os Autores de todas as características do imóvel, designadamente de que a fracção havia sido adquirida a uma cooperativa em direito de superfície e que por isso o preço da fracção era muito inferior ao de outras fracções que a mesma mediadora lhes havia antes apresentado.

Logo lhes foram facultados, tendo em vista a obtenção de crédito bancário, a caderneta predial, certidão do registo predial e as plantas da fracção, para que os pudessem consultar, sendo-lhes entregues em simultâneo cópias dos mesmos.

Os Autores examinaram esses documentos, bem como a escritura de compra da fracção pela R..

Na data da celebração do contrato-promessa foram-lhes entregues a caderneta predial, a certidão de registo predial e a certidão da escritura de compra, que os Autores de novo examinaram, e nessa ocasião pelo gerente da Mediadora Imobiliária foi-lhes perguntado se tinham qualquer dúvida ou precisavam de qualquer esclarecimento quer quanto à documentação, quer quanto ao conteúdo do contrato-promessa, tendo eles respondido que estava tudo bem.

A declaração constante no contrato-promessa, de ser dona e legítima proprietária da fracção é correcta, “porquanto o superficiário é proprietário da construção edificada no exercício do direito de superfície” e que as limitações deste direito eram do conhecimento dos Autores.

Conclui, assim, que os Autores não têm direito nem à devolução do sinal, nem ao pagamento de qualquer outra quantia seja a que título for, assistindo, pelo contrário, à R. o direito de fazer seu o sinal do contrato-promessa que os Autores incumpriram.

A final, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a R. do pedido.

A Relação, porém, revogou o sentenciado, declarou nulo o contrato-promessa e condenou a Ré a restituir aos Autores a quantia de 20.000,00€ (vinte mil euros), acrescida de juros de mora à taxa legal desde a data da citação.

Agora é a Ré a pedir revista, visando a reposição da decisão da 1ª Instância.

Para tanto, verte nas conclusões da sua alegação:

1ª. Constituiu fundamento do acórdão recorrido a impossibilidade do objecto contratual.

2ª. Essa questão não foi alegada pelas partes.

3ª. Para acolher tal fundamento o acórdão recorrido pretende que os autores ao referirem no art. 24º do seu articulado inicial o art. 401º do Código Civil estavam a alegar a existência dessa nulidade.

4ª. E, na sequência desse entendimento, o acórdão recorrido julgou verificada essa nulidade.

5ª. Os autores não alegaram em momento algum do processo a referida nulidade. A referência ao art. 401º nº 1 do Código Civil foi feita no contexto da nulidade do negócio por erro sobre os pressupostos como resulta de modo cabal, claro, dos arts. 24º e 25º da petição inicial e do documento 8 junto com esse articulado.

6ª. O acórdão recorrido ao pretender que a simples referência ao art. 401º do Código Civil lhe permitia concluir que a nulidade prevista nessa disposição tinha sido alegada pelas partes, sem que isso esteja escrito em lugar algum, fez interpretação extensiva que não tem qualquer suporte legal.

7ª. Ao conhecer de uma questão que as partes não alegaram, cometeu a nulidade prevista na al. d) do nº 1 do art. 668º do Código do Processo Civil.

8ª. Em qualquer caso não se verifica impossibilidade do objecto contratual.

9ª. Como resulta quer da sentença de 1ª Instância quer da fundamentação do acórdão recorrido, o que está subjacente nesta acção é um diferente sentido dado por cada uma das partes ao termo propriedade.

10ª. Como concluiu o acórdão em recurso, o facto de se dar como provado que os autores tinham em vista a propriedade plena não permitia concluir que esse sentido era o atribuído pela ré àquela mesma expressão.

11ª. Como muito bem disse a Senhora Juíza de 1ª Instância "o direito de superfície sobre coisa implantada é uma verdadeira propriedade, não um simples direito real de gozo de coisa alheia (arts. 1534 e 1541 do Código Civil) ".

12ª. Se o sentido do direito de propriedade fosse unívoco não era necessária a expressão propriedade plena.

13ª. A argumentação sustentada pelo acórdão recorrido para efeitos de desestimar a pretensão dos autores de que se verificava a nulidade de erro sobre os pressupostos não permite a conclusão de se estar perante uma impossibilidade do objecto contratual.

14ª. Isto porque, de acordo com essa argumentação, o objecto contratual era diferente para autores e ré.

2. - As conclusões da alegação da Recorrente remetem para duas questões, quais são as de saber -

- se o acórdão impugnado ao declarar a nulidade do contrato-promessa incorreu em excesso de pronúncia com o inerente vício de nulidade e

- se se verifica a declarada impossibilidade do objecto contratual.

3. - Encontra-se definitivamente assente a seguinte factualidade:

1. Entre a Ré, na qualidade de primeiro outorgante e os Autores, na qualidade de segundo outorgante, foi celebrado acordo escrito, com data de 11 de Abril de 2006, intitulado “Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel”;

2. No referido acordo, é declarado na cláusula 1ª que a Ré é dona e legítima proprietária da fracção autónoma, designada pela letra "...", a que corresponde o quinto andar esquerdo, do prédio sito na Rua P... . S... L..., n.º ..., ...-... Lisboa, descrito na ...ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, com o n. ° 00... de inscrição, sob a matriz n.º ... do ...° Bairro Fiscal de Lisboa, e com a Licença de Utilização n. ° .../..., emitida pela Câmara Municipal de Lisboa;

3. Na cláusula 2ª, o primeiro outorgante promete vender ao segundo outorgante, e estes prometem comprar, livres de quaisquer ónus, encargos e livres de responsabilidades, pelo preço de 162.500,00€ (cento e sessenta e dois mil e quinhentos euros), a ser pago do seguinte modo:

- Como sinal e princípio de pagamento, nesta data, a quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros) de que se dá plena quitação pelo presente documento;

- No acto da escritura de compra e venda, a remanescente quantia de € 142.500,00 (cento e quarenta e dois mil e quinhentos euros);

4. A quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros), foi efectivamente entregue à Ré;

5. O prédio onde se encontra a fracção em causa, encontra-se inscrito na ...ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º 00.../0... e pela apresentação .../0..., mostra-se inscrita a constituição do direito a constituição do direito de superfície a favor da Cooperativa de Habitação Económica – Benficasa;

6. A Ré adquiriu o direito de superfície da referida fracção, tendo sido sobre tal direito, constituída hipoteca voluntária, conforme consta do documento de fls. 32 e seguintes dos autos;

7. Entre a Ré e a Imobiliária J... de B... - Mediação Imobiliária Lda., foi celebrado acordo, nos termos do qual, esta Sociedade permitiria a alienação da fracção em causa;

8. Com data de 20/06/2006, os Autores enviaram à Ré carta, cuja cópia se mostra junta aos autos de fls. 40 a 43, nos termos da qual, para além do mais, invocam "o vício da nulidade do contrato-promessa celebrado";

9. Em resposta, a Ré enviou fax aos Autores, datado de 4 de Julho de 2006, nos termos do qual se refere, para além do mais, que os autores quando prometeram comprar o imóvel, sabiam que a aquisição envolvia o direito de superfície e que aquando da assinatura do contrato-promessa, lhes foi entregue cópia da certidão da Conservatória do Registo Predial;

10. Em 2 de Junho de 2006, ao Autores apresentaram na Conservatória do Registo Predial, os registos provisórios por natureza, de aquisição e de hipoteca, conforme os documentos juntos aos autos a fls. 23 e 24;

11. Nos registos provisórios, despenderam os Autores as quantias de € 285,00;

12. Todos os contactos mantidos pelos Autores, prévios à celebração do contra referido em 1), foram mantidos com funcionários da agência imobiliária;

13. No dia 31 de Março de 2006, os Autores visitaram a referida fracção;

14. Tendo chegado a acordo quanto ao preço, procederam à assinatura, no dia de Abril de 2006, do documento cuja cópia se mostra junta aos autos a fls. 21, intitulado "Proposta de Compra - Trespasse", tendo simultaneamente pago, a quantia 2.500,00€ (dois mil e quinhentos euros) a fim de reservar o andar;

15. Posteriormente à data referida em 14, os Autores obtiveram cópias das plantas do andar, para entregarem no banco onde pretendiam contratar o crédito para aquisição da fracção;

16. A agência imobiliária entregou aos Autores, as cópias das requisições de registos e da certidão em vigor da fracção, do Registo Predial relativo à mesma fracção;

17. Os AA. dirigiram-se ao banco, a fim de serem efectuadas as minutas escritura e documento complementar;

18. O funcionário do banco, disse-lhes que estavam a adquirir o "direito de superfície";

19. Os AA. deram conhecimento à agência imobiliária de que não pretendiam adquirir a fracção nas condições referidas em 18;

20. Os autores ao celebrarem o contrato-promessa, pretendiam adquirir a propriedade plena do imóvel;

21. Os autores aquando da negociação com vista à aquisição da fracção, informaram a agência imobiliária de que iam recorrer ao crédito, pelo que, necessitavam da planta da fracção;

22. No dia da assinatura do contrato-promessa de compra e venda e antes dessa assinatura foram entregues aos Autores cópias da caderneta predial, da certidão do registo predial e da planta da fracção, bem como da escritura de compra da fracção pela R.[alterado pela Relação];

23. No dia da assinatura do contrato-promessa de compra e venda e antes dessa assinatura foram exibidos aos Autores os originais dos documentos referidos no número anterior [alterado pela Relação];

24. No dia da assinatura do contrato-promessa de compra e venda e antes de o assinarem, os Autores examinaram os referidos documentos [alterado pela Relação];

25. Antes da assinatura do referido contrato, foi perguntado aos Autores pelo gerente da mediadora imobiliária, se estes necessitavam de qualquer esclarecimento no que se refere à documentação, ou conteúdo do contrato;

26. Tendo pelos Autores sido dito que estava tudo bem.

4. - Mérito do recurso.

4. 1. Nulidade do acórdão.

A Recorrente argúi a nulidade do acórdão por excesso de pronúncia – art. 668º-1-d) CPC -, por ter apreciado e declarado a nulidade do contrato, ao abrigo do art. 401º-1 C. Civil, sem que o vício, que não é de conhecimento oficioso, tenha sido invocado pelos Autores.

Como é sabido, a nulidade cominada na 2ª parte da al. d) do n.º1 do art. 668º constitui a sanção para a violação, pelo julgador, da também 2ª parte do n.º 2 do art. 660º do mesmo CPC.

Este preceito veda ao juiz o conhecimento de quaisquer questões que não tenham sido suscitadas pelas partes (princípio do dispositivo), mas logo ressalva aquelas em que a lei lhe permita ou imponha o conhecimento oficioso, pois que assim o impõem as razões de ordem pública subjacentes aos vícios de nulidade.

Ora, a nulidade prevista no art. 401º-1 para o negócio jurídico cuja prestação seja originariamente impossível traduz mera confirmação do regime estabelecido no art. 280º do mesmo Diploma, a taxar de nulo o negócio cujo objecto seja física ou legalmente impossível, do mesmo passo que o art. 286º declara a nulidade passível de conhecimento a todo o tempo e declaração oficiosa pelo tribunal.

Conclusão incontornável, pois, a de que ao conhecer oficiosamente da nulidade do negócio, em conformidade com o disposto no art. 286º C. Civil e conforme a previsão do n.º 2 do art. 666º, o acórdão não enferma da nulidade que lhe vem imputada.

4. 2. - Impossibilidade legal da prestação contratual.

A Relação, qualificou o quadro factual como de impossibilidade juridicamente impossível da prestação, com enquadramento legal no art. 401º-1 C. Civil, fundamentando a decisão nos seguintes termos:

«Considerando que é impossível alguém transmitir para outrem um direito que não tem, afigura-se-nos que, no caso dos autos – em que a R. promitente vendedora é dona, em regime de direito superfície, de uma fracção autónoma –, é impossível a prestação constante do contrato-promessa em que, arrogando-se ser “dona e legítima proprietária” declara prometer vender (sem delimitar a natureza do direito, essa fracção).

Refira-se, a respeito, que o contrato-promessa em causa está sujeito à forma escrita (artigo 410º, nºs 2 e 3) e que, não tendo a mínima correspondência no texto do contrato, não pode a referida declaração valer como sendo uma promessa de venda do direito real de superfície (artigo 238º, nº 1), tanto mais que esta promessa não encontra correspondência na vontade real dos promitentes adquirentes (facto provado na resposta ao artigo 9º da Base Instrutória), o que afasta ainda o regime do nº 2 do mesmo artigo 238º.

Propendemos, por estas razões, para concluir que o objecto imediato do contrato-promessa é legalmente impossível, de modo originário, tanto mais que, estando o direito de superfície constituído por oitenta anos, dos quais ainda só haviam decorrido trinta à data do negócio, e reunindo-se as duas propriedades (do subsolo e da construção), na pessoa do dono do terreno (a Câmara Municipal de Lisboa) e não na da promitente vendedora, se está na realidade perante um impossibilidade definitiva e absoluta».

A solução encontrada, que determinou a declaração oficiosa da nulidade do contrato-promessa não merece a nossa discordância.

A Recorrente argumenta que o direito de superfície é uma verdadeira propriedade, não um simples direito real de gozo sobre coisa alheia, que quando prometeu transferir para os Autores o seu direito de propriedade estava a prometer transmitir-lhes o seu direito de propriedade em direito de superfície, não havendo, por isso, impossibilidade do objecto contratual.

No caso, o direito de superfície consiste num direito de propriedade sobre prédio já construído, separado da propriedade do solo.

Mais concretamente, o direito da Recorrente, o direito de que, sendo titular, poderia dispor, consiste no direito de propriedade sobre a fracção autónoma, em “propriedade superficiária”, a que são aplicáveis as regras da propriedade horizontal, em construção (edifício) feita em regime de direito de superfície, mas que não abrange o solo (arts. 1524º e 1526º C. Civil).

No tocante à duração e extinção, o direito de superfície foi constituído por oitenta anos, reunindo-se a propriedade do solo, findo o prazo, na titularidade do proprietário do solo, a Câmara Municipal de Lisboa.

Quer isto dizer, de harmonia com o que se dispõe nos arts. 1536º-1-f), 1538º e 1539º, todos do C. Civil, que, quando expire o prazo por que foi constituído – ao tempo do contrato cerca de 50 anos -, a Câmara de Lisboa adquire a propriedade do edifício e, como consequência, extingue-se o direito de propriedade sobre a fracção relativamente a quem dele for titular.

Poder-se-á dizer, então, que o direito de propriedade sobre a fracção prometida vender se apresenta, por via da sua dependência da manutenção do direito de superfície em que se encontra integrado, como um direito de propriedade temporário ou a termo (art. 1307º-2 C. Civil), à margem da natureza perpétua do direito de propriedade, manifestação da do direito absoluto (art. 1305º).

Só assim não será – um direito de propriedade a termo – quando se considere o direito denominado de “propriedade superficiária”, não como “um direito de propriedade, mas como um direito real menor” (cfr. P. DE LIMA e A. VARELA, “C. Civil, Anotado”, III, 2ª ed. 105).

Como consta da cláusula 1ª do contrato-promessa, a Ré declarou dona e legítima proprietária da fracção autónoma, designada pela letra "...", a que corresponde o quinto andar esquerdo, do prédio sito na Rua P... . S... L..., n.º ..., Lisboa, descrito na ...ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, com o n. ° 00... de inscrição, sob a matriz n.º ... do ...° Bairro Fiscal de Lisboa, que prometeu vender aos Autores, tendo estes prometido comprar-lha.

Porém, a mesma Ré adquirira antes o direito de superfície da referida fracção e apenas dele era dona e, como também vem provado, os autores ao celebrarem o contrato-promessa, pretendiam adquirir a propriedade plena do imóvel.

Ora, como resulta do que se deixou dito acerca da natureza do direito sobre a fracção, a Ré era apenas titular da propriedade sobre a fracção, integrada no edifício construído, enquanto se mantiver o direito de superfície.

A referência a esses elementos identificadores do direito, sua natureza e conteúdo, que a Ré prometeu transmitir aos Autores foi completamente omitida na declaração negocial que a Ré, como promitente-vendedora fez constar do documento que titula o contrato-promessa, sendo certo que não se mostra que os AA. deles tivessem conhecimento.

Assim, é de subscrever o entendimento da Relação ao ponderar que está em causa a interpretação de um contrato reduzido a escrito em que a declaração da Ré, por si reclamada com o sentido de dever valer como promessa de venda da fracção em regime de direito de superfície, não encontra correspondência no texto da cláusula (art. 238º C. Civil).

Com efeito, acrescenta-se, dificilmente passaria pela cabeça de um declaratário normal - medianamente instruído, sagaz e diligente, sem especiais conhecimentos técnicos em matéria jurídica e registral –, entender a declaração de alguém que se afirma dono e legitimo proprietário de uma fracção autónoma como dono de um direito real limitado em razão do direito de superfície em que está integrado.

Assim não seria se, como especialmente previsto no n.º 2 do mesmo art. 238.º, não se encontrando, embora, na declaração uma expressão minimamente adequada, esse sentido não traduzido correspondesse à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opusessem à validade de um sentido que, no ponto considerado, exorbitasse da declaração.

Porém, como dito, a vontade real dos promitentes-adquirentes não abrangia esse sentido da declaração.

Valendo a promessa com o sentido interpretativo referido, tem ela por objecto a celebração de uma escritura de compra e venda relativa à propriedade plena da fracção.

Sobre a mesma recaem a mencionadas limitações de direito, inerentes à natureza e ao conteúdo específico do direito de superfície, maxime as atinentes ao prazo, com reunião na pessoa do proprietário do solo, que é um Ente público.

Nesta conformidade, não se vê como deixar de entender estar perante um obstáculo insuperável ao cumprimento da prestação, já que a respectiva ultrapassagem passaria pela reunião do direito do fundeiro na pessoa do superficiário.

Donde que o contrato-promessa celebrado, tendo por objecto a realização de um contrato de compra e venda cujo objecto mediato (a fracção) não pode, por força da natureza que a lei lhe atribui e em razão da regra da tipicidade dos direito reais, ser transmitido, por indisponível pela promitente vendedora nos termos convencionados, não pode também, e por isso, ser validamente concluído (vd. M. ANDRADE, “Teoria Geral da Relação Jurídica”, 4ª reimp., 329; MOTA PINTO “Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª ed., 550; CASTRO MENDES, “Teoria Geral do Direito Civil”, II, ed. AAFDL, 269).

Consequentemente, será de considerar nulo o negócio, nos termos do n.º 1 do art. 401º do Código Civil, por impossibilidade originária da prestação, havendo lugar à restituição do sinal, como vem decidido.

5. - Decisão.

De harmonia com o expendido, acorda-se em:

- Negar a revista;

- Confirmar a decisão impugnada; e,

- Condenar a Recorrente nas custas.

Supremo Tribunal de Justiça,

Lisboa, 2 de Novembro de 2010.

Alves Velho (Relator)

Moreira Camilo

Urbano Dias