Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I.	Relatório

AA, propôs a presente acção declarativa de condenação sob a forma ordinária

contra

BB e esposa CC

pedindo

- a condenação destes a pagarem-lhe a quantia de € 139.747,56 (cento e trinta e nove mil setecentos e quarenta e sete euros e cinquenta e seis cêntimos) e juros de mora à taxa legal a contar da citação até integral pagamento; e subsidiariamente a declaração da nulidade do contrato promessa e em consequência a condenação dos RR. a devolverem a quantia de € 52.373,78 (cinquenta e dois mil trezentos e setenta e três euros e setenta e oito cêntimos) e € 35.000,00 (trinta e cinco mil euros) a título de benfeitorias acrescidas de juros de mora à taxa legal a contar da citação até integral pagamento.

Para o efeito, alegou, em síntese, ter celebrado com os RR. um contrato promessa de compra e venda de “dois terrenos com a área de 1316 m2”, contrato esse posteriormente reformulado, tendo entregue a quantia de Esc. 500.000$00 (quinhentos mil escudos) como sinal e princípio de pagamento e a quantia de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos) como reforço de sinal.

Com expressa autorização do R. marido, a A. procedera a obras e benfeitorias, no montante de € 35.000,00 (trinta e cinco mil euros).

A A. contraiu empréstimo junto de um banco, por cuja cobrança veio entretanto a ser accionada.

Os RR. jamais diligenciaram pela tramitação do processo de loteamento na Câmara Municipal de V... N... de G..., vindo a incumprir o contrato .

Alegou, por outro lado, que, por não estarem assinados pela ré CC (esposa do R.), nem as assinaturas dos outorgantes se acharem notarialmente reconhecidas, o contrato promessa seria nulo.

Citados os Réus, apresentaram contestação impugnando parte da matéria fáctica alegada na petição inicial, designadamente a existência de um qualquer incumprimento contratual da sua parte, não tendo, deste modo, que entregar à Autora qualquer das quantias peticionadas.

Invocaram ainda que a falta de assinatura da Ré mulher no contrato promessa não determina a sua invalidade, sendo certo que o reconhecimento das assinaturas não é aqui aplicável, uma vez que está em causa uma situação enquadrável no n.º 2, do art. 410°, do Cód. Civil e não no seu número 3..

Replicou a Autora.

A acção foi decidida no saneador, mas tendo havido recurso, veio a Relação a revogá-la, ordenando a ampliação da matéria de facto.(fls. 323 a 338).

Na sequência do normal ritualismo processual veio a ter lugar a audiência de discussão e julgamento, sendo dadas as respostas aos quesitos da base instrutória (fls. 427) e proferida Sentença.(fls. 429 a 440)

Nela foi entendido, à laia de questão prévia e por forma a impedir a existência de contradição do segundo pedido com o primeiro, que importava saber, antes de mais, se o contrato era válido ou nulo, pois que, se fosse nulo, considerar-se-ia prejudicada a apreciação do pedido na base do incumprimento.

A acção veio a ser julgada parcialmente procedente por provada, sendo condenados os RR. a pagarem à A. a quantia de € 53.623,78 (1) acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento, tendo na sua fundamentação a nulidade do contrato promessa por falta de reconhecimento notarial das assinaturas, invocada pela promitente compradora (restituição ao statu quo ante - € 52.373,78 de sinal e € 1.250,00 de benfeitorias (alteamento de muro), - com juros de mora desde a citação.

Apelaram ambas as partes.

A Relação veio a declarar nulo, por vício de forma, o contrato firmado, pelo que julgou improcedente o recurso dos RR. e parcialmente procedente o recurso apresentado pela A., ficando consequentemente condenados os RR. a pagarem à A. a quantia de 52.623,78 – valor do sinal pago relativamente ao contrato promessa, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento - e ainda no montante que vier a apurar-se na liquidação em execução de sentença relativa ao valor do reboco e alteamento do muro, confirmando no demais a decisão recorrida.

Continuando inconformados, interpuseram os RR. novo recurso.

A A. voltou a recorrer subordinadamente.

Os recursos foram qualificados como Revista e com efeito devolutivo , sendo o primeiro como independente e o segundo como subordinado.

Ambos os recursos foram aceites por este Supremo Tribunal, sem alteração de adjectivação.(fls. 551 e 556)

Os recorrentes RR. haviam concluído as suas alegações pela forma seguinte:

“ I - Estando em causa dois terrenos, que estão a ser objecto de licenciamento de loteamento e, em consequência de terrenos sem projecto aprovado, não é exigível o cumprimento da formalidade prescrita no Art.º 410.º n° 3 do Código Civil

II - No caso sub judice, o projecto ainda não está aprovado, pelo que é inexistente.

III - Aliás, deu o Tribunal da 1.ª Instância como provado que a A. aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda, dos referidos terrenos, tinha perfeito conhecimento da demora na aprovação do loteamento;

IV - A A. não exigiu o reconhecimento presencial das assinaturas, como ficou provado;

V - Não ficando estabelecido que, esta omissão fosse causada pelos Promitentes Vendedores, ou pela Promitente Compradora, o certo é que esta não fez essa exigência formal.

VI - Não podendo, nem devendo apelar ao desconhecimento da Lei-Art° 6° do Código Civil, a A. podia e devia solicitar o reconhecimento presencial das assinaturas. Ainda que a norma do Art.º 410.º n° 3 do C.Civil, exista essencialmente para defesa do promitente-comprador, não pode esta ser usada, a bel prazer daquele;

VII - Em 9 de Maio de 1999 os Promitentes vendedores e promitente Compradora assinam o 2° contrato promessa de compra e venda, que vem substituir o 1° Contrato promessa de compra assinado em 8 de Fevereiro de 1999 ( também este sem assinaturas reconhecidas)

VIII - Naquele contrato o Promitente vendedor autoriza a Promitente compradora a ocupar os referidos terrenos, para o ramo da sua actividade;

IX - O Promitente Vendedor autoriza a Promitente compradora a realizar obras nos terrenos objecto do contrato promessa de compra e venda;

X - Obras essa que a Promitente Compradora realiza, para sua comodidade e segurança.

XI - Ou seja, o comportamento da Promitente Compradora, aqui Recorrida, cria no Promitente Vendedor, aqui Recorrente, a convicção justificada de que nunca iria pôr em causa o contrato promessa de compra e venda pela simples falta de reconhecimento presencial das assinaturas, criando neste uma confiança, uma vontade de manter aquele contrato, e justificando razoavelmente, uma expectativa factual e sólida da manutenção do contrato promessa de compra e venda.

XII - Decorridos 4 ( Quatro ) anos e dois meses, vem a Promitente Compradora alegar a nulidade do contrato promessa de compra e venda com base na falta de reconhecimento de assinaturas;

XIII - A existir incumprimento de uma obrigação contratual formal, pela parte do Promitente vendedor, esta já prescreveu –Art.º 227° do C.Civil

XIV - Para além disso, nunca foi questionado pelas partes a celebração do contrato promessa de compra e venda, pelo que o reconhecimento presencial das assinaturas, surge como um mera formalidade "ad probationem".Não foram impugnadas as assinaturas inseridas naquele documento e daí a força probatório do mesmo- Art° 373°,374° e 376.º todos do C.Civil;

XV - Ao invocar a omissão daquela formalidade, para daí tirar beneficio, incorre em abuso de direito na modalidade de "venire contra factum proprium.

XVI - A A. desde a data da celebração do contrato promessa de compra e venda, a saber, 9 de Maio de 1999, até à presente data, ocupa os terrenos, utilizando-os em seu beneficio próprio e na sua actividade, colhendo daqueles os frutos da sua ocupação;

XVII - Pelo que, a manter-se a nulidade do contrato promessa de compra e venda, o que desde já não se concede, não haverá lugar à restituição dos juros desde a citação, sob pena de tal instituto jurídico, não produzir, eficazmente, todos os seus efeitos, em relação a ambas as partes.

XVIII - Tanto mais que, o próprio Acórdão, ora posto em crise, reconhece a responsabilidade de ambos os contratantes, na preterição da alegada formalidade legal que, motivou toda a instância;

XIX - Pelo que é mister considerar a validade com todos os seus legais efeitos;

XX - Foram assim violados, o disposto nos Art.ºs 334°, 227°, 498° e 289° todos do Código Civil”

Por sua vez, a A. concluiu as suas alegações ( recurso subordinado) destoutra forma:

“1. A A., ora recorrente, intentou a presente acção e pediu a condenação dos RR. no pagamento da quantia de 139.747,56€ correspondente ao montante do sinal em dobro (104.747,56) e às benfeitorias (35.000€), ou em alternativa, no pagamento da quantia correspondente ao sinal, acrescida do valor das benfeitorias.

2. A recorrente entende que os RR. deverão ser condenados na restituição do sinal em dobro tal como peticionou;

3. Com interesse para esta decisão ficaram provadas as circunstâncias e o teor dos contratos de 08/02/1999 e 09/05/1999, o teor da notificação judicial avulsa e os factos constantes dos números 2°, 3°, 4°, 5°, 7° e 9° da B.I., que aqui se dão como inteiramente reproduzidos;

4. O comportamento dos RR. foi de total irresponsabilidade, não promovendo o andamento do processo de loteamento, nem sequer requerendo aditamento ao mesmo na sequência da afectação dos lotes pela passagem da via rápida - Scut;

5. Os RR. nada fizeram para isso, nem mesmo com a colaboração do pai da A. que, nada podia fazer por não ser titular do loteamento, nomeadamente por falta de colaboração daqueles;

6. Os RR., ora recorridos, são os únicos responsáveis pelo incumprimento do contrato promessa;

7. Pese embora a cláusula constante do contrato de que a quantia em falta "será liquidada no acto da escritura pública de compra e venda após a obtenção do alvará de loteamento" o certo é que era aos RR. e não à A. ou ao pai desta que incumbiam as diligências, o empenho e os actos necessários à dita celebração;

8. Com a notificação judicial avulsa, os RR. nem sequer demonstraram ter feito qualquer diligência ou declararam sequer que as iriam fazer, nada fazendo ou promovendo, aqueles recorridos sabiam conscientemente que a escritura nunca se realizaria;

9. Agiram com culpa "in contraendo", com negligência, não merecendo o "prémio" de enriquecer à custa da A., por isso deve ser condenados a devolver à A. a quantia correspondente ao dobro do sinal;

SEM PRESCINDIR

10. A douta decisão recorrida declarou a nulidade do contrato promessa em causa nestes autos e condenou os RR. ora recorridos, a pagar à A. ora recorrente a quantia de 53.623,78€ e juros de mora calculados à taxa legal desde a citação até efectivo e integral pagamento;

11. A restituição do sinal resulta da aplicação directa do preceituado no art° 289° n° 1 do Código Civil e a obrigação de restituir que incumbe aos RR., ora recorridos, atento o decurso do tempo, deve corresponder ao valor dessa quantia que deve ser actualizada;

12. Para além da declaração de nulidade e da condenação dos RR. na restituição à A. da quantia entregue por esta e juros desde a citação, a recorrente tem direito à actualização da mesma, pela inclusão no montante a restituir dos juros à taxa legal desde a entrega do sinal àqueles em 1999 (Acórdão da Relação de Coimbra de 10/2/1987, C.J., tomo I, pág. 57);

13. A decisão de 1.ª instância, bem como o douto acórdão recorrido, decidiram, quanto ao pedido de indemnização das benfeitorias realizadas pela A. no terreno objecto do contrato promessa que a pavimentação do solo é benfeitoria voluptuária e não indemnizável; que o gradeamento e portão, sendo benfeitoria útil, pode ser retirada e não é indemnizável; e que os muros são em parte;

Posto Isto:

14. A pavimentação do solo incluía a que foi executada no terreno dos lotes (6.380 €) e a que foi realizada nos passeios fronteiros àqueles (795 €), cfr. respostas positivas aos quesitos n.º s 3° e 7° da B.I. e ponto 4 - resposta dos senhores peritos ao pedido de esclarecimento apresentado pela A. ora recorrente.

15. A douta decisão recorrida considerou tais benfeitorias voluptuárias, por não se destinarem a conservação ou manutenção do prédio, e por não lhe aumentar o valor, podendo ser levantadas sem detrimento do prédio;

16. A recorrente discorda de tal classificação, entendendo que não as executou para recreio (cfr. 216, n° 3 do CC.) e que as mesmas são úteis porque aumentam o valor do terreno (que não é agrícola mas destinado a construção) e que as mesmas não podem ser retiradas sem detrimento do prédio (que ficaria desprovido de pavimento e de passeios) ou, admitindo que possam ser levantadas sempre daí derivaria detrimento para o prédio uma vez que implica levantamento da caixa de cascalho e inertes e a falta de terras já retiradas, cuja falta prejudicaria e diminuiria o volume das terras e o valor do mesmo.

17. A douta decisão recorrida, considerando os portões e a vedação em chapas de alumínio como benfeitorias úteis, não as considerou indemnizáveis por entender, também, que as mesmas podiam ser retiradas pela A. sem detrimento do prédio;

18. Retirar sem detrimento é retirar sem prejuízo, sem quebra de valor para o prédio que deve entender-se não só como o conjunto das terras e pertences mas também todas as suas funcionalidades.

19. Retirar o portão e o gradeamento não diminui o volume do terreno, nem a área do mesmo, não altera a estrutura e composição do solo, mas retira-lhe valor, provoca-lhe prejuízo na sua funcionalidade, na defesa de propriedade (deixa-o sem vedação e sem resguardo) ou seja trata-se de benfeitoria que não pode ser retirada sem detrimento do prédio e que deve ser indemnizável em 1.980 € (vedação em chapas de alumínio) e 1.320 € (portão em alumínio) por serem os resultantes da peritagem conjunta, não ter esta sido impugnada, e não existir nos autos prova que a contradiga.

20. Os muros com as dimensões descritas nos autos se não podem retirar sem detrimento do prédio, porquanto este, considerado como as terras e também os pertences, utilidades e funcionalidades, com a retirada dos muros construídos de raiz (v.g. muro a Nascente) deixa de estar vedado e fica sujeito a derrocadas de terras e por isso, diminuído do seu valor, e por outro lado reduzida a sua altura, por idêntica razão, fica diminuído o valor, ou seja, há mesmo detrimento do prédio, se os muros forem retirados, uma vez que implica, pelo menos, a derrocada das terras que foram encostadas aos ditos muros de suporte, quando o terreno foi limpo, terraplanado e, em parte, pavimentado;

21. Devendo estes ser indemnizados, como benfeitorias, no montante global de 6.758 € (5.400 € + 1.358 €), que estão documentados e peritados, acrescido de montante a liquidar em execução de Sentença relativamente a despesas efectuadas e confirmadas no relatório.

22. A A. recorrente, em se mantendo a declaração de nulidade, - que por cautela se alega, pretende, pelo menos, ser indemnizada pelo valor do sinal com juros desde a data da entrega das quantias aos RR. e pelo valor das benfeitorias, em conformidade com as conclusões anteriores.”

Foram apresentadas contra-alegações em ambos os recursos.

Correram entretanto os vistos.

………………………..

II.	Âmbito dos recursos e fundamentação

II-A) As questões

Tendo em conta o que consta das conclusões alegacionais apresentadas em cada um dos recursos, e dado o disposto nos arts. 684.º-3 e 690.º-1 do CPC, pode dizer-se que o âmbito dos recursos consiste em dar resposta às questões que nelas nos foram apresentadas para reapreciação, e que são as seguintes:

- No recurso independente (dos RR.):

- inaplicabilidade do regime previsto no art. 410.º-3 à situação presente (nulidade do contrato por falta de reconhecimento de assinaturas);

- inexistência de incumprimento;

- a haver incumprimento, prescrição de obrigação contratual;

- benfeitorias

- abuso de direito

- juros.

-

No recurso subordinado da A.:

- incumprimento do contrato

- condenação dos RR. no montante em dobro do sinal;

- benfeitorias

- juros.

II-B) Os factos

Estão fixados como assentes ou provados os factos seguintes:

“1° - Por escrito datado de 08 de Fevereiro de 1999 sob a epigrafe "Contrato Promessa de Compra e Venda", BB, como primeiro outorgante e na qualidade de promitente vendedor e AA, como segunda outorgante e na qualidade de promitente compradora, declararam outorgar entre si um contrato promessa de compra e venda, c1ausulando, designadamente, que.

a) o primeiro outorgante é dono e legítimo possuidor de dois terrenos com a área de mil e trezentos e dezasseis metros quadrados, sito no Lugar do C...., Vilar do Paraíso, que corresponde aos lotes dezoito e dezanove.

b) O primeiro outorgante promete vender ao segundo outorgante os terrenos identificados neste contrato, livre de quaisquer ónus, encargos ou hipotecas.

c) Como sinal e princípio de pagamento do preço ajustado, o segundo outorgante entrega ao primeiro outorgante, nesta data, um cheque no valor de Esc. 500.000$00 (quinhentos mil escudos), da qual o primeiro outorgante lhe dá a correspondente quitação.

d) O restante capital em dívida no valor de Esc. 20.500.000$00 (vinte milhões e quinhentos mil escudos) que será liquidada no acto da escritura pública de compra e venda a outorgar em nome do segundo outorgante ou de terceiros que este venha a indicar para o efeito e que será celebrada até 09 de Maio de 1999.

e) O presente contrato promessa de compra e venda fica subordinado aos artigos 410° e 830° do Código Civil.

2°- Por escrito datado de 09 de Maio de 1999 sob a epígrafe "Contrato Promessa de Compra e Venda e Reforço de Sinal", BB, como primeiro outorgante e na qualidade de promitente vendedor e AA, como segunda outorgante e na qualidade de promitente compradora, declararam outorgar entre si um contrato promessa de compra e venda, c1ausulando-se, designadamente, que.

a) O primeiro outorgante é dono e legitimo possuidor de dois terrenos, com a área total de mil trezentos e dezasseis metros quadrados, sitos na Rua ..., Cadavão, Vilar do Paraíso, descritos na Conservatória de Registo Predial sob parte do n02799 a fls. 60v do Livro 8-21, que correspondem aos lotes dezanove e vinte, mencionados no Projecto de Loteamento a decorrer a sua aprovação na Câmara Municipal.

b) O primeiro outorgante promete vender ao segundo outorgante, ou pessoas por este a nomear, livre de ónus e encargos e este promete reciprocamente comprar, os referidos terrenos pela quantia de Esc. 21.000.000$00 (vinte e um milhão de escudos).

c) Como reforço de sinal e segunda prestação a segunda outorgante pagou nesta data a quantia de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos) da qual o primeiro outorgante dá a correspondente quitação perfazendo a quantia de Esc. 10.500.000$00 (dez milhões e quinhentos mil escudos).

d) A restante quantia e última prestação no montante de Esc. 10.500.000$00 (dez milhões e quinhentos mil escudos) será liquidada no acto da escritura pública de compra e venda após a obtenção do alvará de loteamento.

e) Após a assinatura deste contrato, o primeiro outorgante autoriza à segunda outorgante a ocupação livre dos referidos terrenos para o ramo da sua actividade.

f) Todas as despesas com escritura e sisa serão da responsabilidade da segunda outorgante.

3° - Em 22 de Janeiro de 2003 a A. requereu a notificação judicial avulsa do R. BB para, no prazo de dez dias, proceder ao pagamento da quantia global de € 87.373,78 (oitenta e sete mil trezentos e setenta e três Euros e setenta e oito cêntimos), ou, no mesmo prazo, documentar todas as diligências efectuadas no processo de loteamento e a data em que o mesmo foi aprovado.

4° - O réu BB foi notificado do teor da notificação judicial avulsa aludida em 3°) no dia 31 de Janeiro de 2003.

5° - O contrato referido em 2°) foi celebrado em substituição do referido em 1°).

(do l.° julgamento efectuado).

6° - O Réu BB autorizou a Autora a realizar obras nos terrenos referidos com a área de 1316 m2, sitos na Rua ...., Cadavão, Vilar do Paraíso, descritos na Conservatória do Registo Predial sob parte do n..º 2799, que correspondem aos lotes 19 e 20, mencionados no Projecto de Loteamento a decorrer a sua aprovação na Câmara Municipal.

7° - A Autora procedeu à limpeza e arranjo dos terrenos que estavam incultos, com mato e arbustos de crescimento espontâneo.

8° - A Autora pavimentou parte do solo.

9° - A Autora rebocou e alteou o muro que confina com o arruamento público em cerca de 1,20m (que tem 21m x 0,15m), e construiu de raiz o muro de meação com o terreno vizinho voltado a norte bem como o muro da parte da frente.

10°- Colocou sobre os muros uma vedação de grade de ferro e, na entrada, um portão de chapa de alumínio.

11°- Na limpeza e arranjo dos terrenos referidos em 2., a Autora despendeu a quantia de € 150,00; na pavimentação do solo a quantia de € 6.380,00; na grade de ferro e no portão de chapa de alumínio gastou € 1.350,00; na edificação e alteamento dos muros, pelo menos, € 6.000,00.

12° - A A. contraiu empréstimo pessoal junto do BCP para pagar o reforço de sinal ao R. Marido.

13°- A A. tinha absoluta necessidade de celebrar rapidamente a escritura de compra e venda a fim de poder solicitar empréstimo com taxa de juro bonificada, por ser jovem empresária

14°- Tal não se tornou possível em virtude de inexistir aprovação do loteamento, tendo o banco credor accionado judicialmente a cobrança do débito referido em 13°.

15°- Os lotes referidos em 1°) e 2°) ficaram afectados pela construção da via rápida denominada "Concessão da Costa de Prata", a qual é contígua aos mesmos.

16°- As futuras construções serão prejudicadas pela emissão de fumos, gases e ruídos provenientes dos veículos e pela circunstância de a Rua ..., para a qual os lotes têm frente, ficar sem saída.

17°- Após saber da construção da via referida em 15°), o R.-marido nada fez com vista à aprovação do loteamento.

18°- Em meados de 2001, o pai da A., no interesse e a pedido desta, obteve toda a documentação relativa ao processo de loteamento.

19°- O pai da A., na posse de tal documentação, nada fez para obtenção da licença de loteamento e devolveu a mesma documentação aos RR. após o facto referido em 4°).

20°- No momento da celebração dos contratos referidos em A) e B) ambas as partes desconheciam a existência da Via referida em 15°).

21°- Aquando da celebração do contrato referido em 2°) a A. sabia que a obtenção do licenciamento do loteamento iria ser demorada.

22° - A A. não exigiu o reconhecimento presencial das assinaturas nos contratos referidos em 1°) e 2°).”

II-C) O Direito

Começam os RR. por sustentar que o contrato celebrado não é nulo nem se mostra incumprido e que, para o caso de assim não ser entendido, constitui abuso de direito a invocação da sua nulidade ou incumprimento, com o pedido de indemnização por benfeitorias.

Para o efeito, assentam os seus argumentos nas circunstâncias de se estar perante a promessa de compra e venda de terrenos sem projecto aprovado, cuja situação ambas as partes outorgantes bem conheciam,

situação diferente daquela que prevê a promessa de transmissão onerosa de direito real sobre

“edifício ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir”

, única situação para a qual o art. 410.º-3 refere que “deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção (…)” e ainda no facto de todas as benfeitorias haverem sido realizadas pela A., ainda que com autorização dos RR.

Pois bem:

Sendo o contrato promessa celebrado em 1999, estava já em vigor a redacção emergente do DL n.º 379/86, de 11/11, que veio a substituir a redacção que ao art. 410.º-3 do CC fora dada pelo DL n.º 236/80, de 18/07, fazendo desaparecer, designadamente, a expressão “ compra e venda de prédio urbano ou fracção autónoma” por “ contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fracção autónoma dele.”

Vamos por isso começar por publicar uma e outra redacção, para mais fácil controle das diferenças ocorridas:

Assim:

Na redacção do DL n.º 236/80:

“Art. 410.º (Regime aplicável)

1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato promessa.

2. Porém, a promessa relativa à celebração do contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico quer particular, só vale se constar de documento assinado pelos promitentes.

3. No caso de promessa relativa à celebração de

contrato de compra e venda

de

prédio urbano, ou de sua fracção autónoma

,

já construído, em construção ou a construir

, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção. A omissão destes requisitos não é, porém, invocável pelo promitente-vendedor, salvo no caso de ter sido o promitente comprador que directamente lhe deu causa.(sublinhado nosso)

Com a redacção do DL n.º 379/86, de 11/11, passou o art. 410.º a dizer o seguinte:

“1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato promessa. (redacção inalterada face à anterior)

2. Porém, a promessa respeitante à celebração do contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato promessa seja unilateral ou bilateral

3. No caso de promessa relativa à celebração de

contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real

sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir

, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.”

Quanto às razões para tais alterações, estão elas amplamente explicadas pela Prof. Ana Prata (2) in “O contrato Promessa e o seu Regime Civil”, com grandes citações dos Profs. Antunes Varela, Almeida Costa, Calvão da Silva, Vítor Calvete, Menezes Cordeiro e Brandão Proença.

Não cabe no âmbito de um Acórdão fazer grandes transcrições dos ensinamentos desses Ilustres e Sábios Mestres, pelo que, por uma razão de economia a que não é alheia o enorme prestígio dos Professores citados, limitamo-nos a transcrever parte das considerações do Prof. J. Calvão da Silva na 12.ª edição da sua obra sobre a temática, a respeito da substituição da expressão “prédio urbano” por “edifício” no n.º 3 do art. 410.º do CC., apresentando depois, as indicadas pelo Prof. M. J. Almeida Costa, sob o mesmo ponto, por ser das primeiras que, de forma sintética e contundente, foi apresentada, criticando a alteração da redacção pela forma tecnicamente incorrecta que veio a apresentar.

Escreve o Prof. J. Calvão da Silva (3) :

“(…) São várias as modificações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 379/86 na redacção originária do aditamento em apreciação. Uma delas é a substituição de «prédio urbano» por «edifício», na esteira da crítica formulada por MENEZES CORDEIRO (anotação 44. O novo regime do contrato promessa, no BMJ, n.º 306, pp.31 e 32).

Deve-se à circunstância de «prédio urbano» ter um sentido técnico-jurídico rigoroso, definido no artigo 204.°, n.º 2, como «qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro». Logo, dir-se-ia que na definição técnica literal de prédio urbano não caberia seguramente o edifício a construir e dubitativamente o edifício em construção. Nada melhor, portanto, do que a troca de “prédio urbano” por “edifício”, já que este pode estar construído, em construção ou apenas projectado.

Era, todavia, bem claro que a referência legal a prédio urbano ou sua fracção autónoma, já construído, em construção ou a construir exprimia o sentido normal e corrente nos usos do tráfico,