Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Por A e sua mulher B foi proposta, pelo Tribunal de Círculo da Figueira da Foz, uma acção declarativa com processo ordinário contra C e também contra o ESTADO PORTUGUÊS em que pediram o reconhecimento do seu direito de preferência na venda de um prédio rústico de que são arrendatários, realizada por negociação particular sem que dela lhes houvesse sido dado conhecimento, e a sua substituição à ré C, sua compradora, mediante o pagamento do preço e demais encargos, bem como a condenação da compradora a abrir mão desse imóvel a seu favor, com as consequências legais.

Após contestação, saneamento, condensação e audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, o que a Relação de Coimbra, em apelação dos autores, confirmou.

Neste recurso de revista os autores pedem a revogação do acórdão recorrido e que se julgue procedente a acção, oferecendo, nesse sentido, as seguintes conclusões:

I - A sentença e o acórdão violaram o estatuído no nº 1 do art. 28º do DL nº 385/88, de 25/10, e o art. 416º do CC, porquanto não consideraram estarem preenchidos os requisitos essenciais para o exercício, pelos AA., do direito de preferência na aquisição do prédio objecto dos autos;

II - Violou a sentença, por erro de interpretação, o estatuído no nº 3 desse art. 28º por entender que o aí consagrado é um requisito prévio essencial para que os AA. pudessem exercer o seu direito de preferência;

III - O acórdão violou, por erro de interpretação da matéria de facto provada, o disposto no nº 3 do art. 892º (redacção antiga) do CPC ao considerar que as circunstâncias fazem presumir que a notificação chegou ao conhecimento dos AA.;

IV - Mesmo que, por hipótese, se considerasse que a notificação tivesse chegado ao conhecimento dos AA., nunca estes tiveram qualquer conhecimento das cláusulas do contrato, pelo que o acórdão violou o estatuído no nº 1 do art. 416º do CC;

V - Estão verificados nos autos todos os requisitos para o exercício do direito de preferência pelos AA., pelo que se encontra, no acórdão, violado o estatuído no art. 28º e no art. 416º citados.

Tanto a C como o Ministério Público contra-alegaram a defender o decidido.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

Vêm dados como provados os seguintes factos:

1 - Amora & Ribeiro, Lda. foi proprietária, até 18/1/94, de um prédio rústico composto de terra de cultivo, com um poço, vinha e macieiras, com a área de 19.160 m2, sito nas Fontes, freguesia de Lavos, concelho de Figueira da Foz;

2 - Por escritura pública de 18/1/94 tal prédio foi vendido, pela Fazenda Nacional e por negociação particular, à ré C, por 2010000 escudos, livre de quaisquer ónus ou encargos, na sequência de execução fiscal em que era executada a sua proprietária;

3 - Este prédio foi arrendado ao autor marido, com início em 1/1/83, por contrato escrito celebrado entre este e o então proprietário, em 28/9/82, mediante o pagamento da renda anual de 15000 escudos, a pagar durante o mês de Dezembro do ano a que dissesse respeito;

4 - A quando da feitura do contrato o prédio achava-se em pousio ou paul e a sua principal actividade era servir de pastoreio de cavalos e éguas, actividade que os autores, sua filha e genro exercem noutros terrenos, com recurso a assalariados;

5 - Os autores, que são agricultores e residem no lugar de Pontes, freguesia de Cadime, concelho de Cantanhede, a mais de 35 Km do local do terreno, não foram notificados pessoalmente do projecto de venda, do dia e hora da arrematação e da hora da entrega dos bens;

6 - A venda do prédio foi ordenada, por meio de propostas em carta fechada, em 19/1/92, pelo valor base de 938840 escudos, e foi publicitada por edital de 26/11/91, afixado em 1/12/91, na porta da Repartição de Finanças da Figueira da Foz, na sede da Junta de Freguesia de Lavos e na última residência conhecida do executado (no caso, a sede da executada e anunciada no jornal "A Voz da Figueira";

7 - Frustrada a venda por propostas em carta fechada, foi ordenada a venda por negociação particular e a notificação edital dos titulares do direito de preferência por edital de 9/12/93, afixado nas Juntas de Freguesia de S. Julião e de Lavos, no "placard" da Repartição de Finanças e no portão de acesso ao terreno.

A propósito deste último facto interessa salientar, porque consta da certidão junta a fls. 49 e segs., que dessa notificação edital assinada pelo chefe da repartição consta o seguinte: "... notificando os titulares do direito de preferência para requererem querendo, tal direito até à data da entrega do bem, que ocorrerá em 18/01/1994 pelas 10,30 horas, resultante da venda por negociação particular do prédio a seguir descrito ...", seguindo-se a descrição do prédio acima mencionado em 1..

As conclusões formuladas pelo recorrente ao alegar encerram, ressalvadas as questões que sejam de conhecimento oficioso, a delimitação objectiva do recurso, pelo que, em princípio, de todas elas e só delas há que tratar para o seu julgamento.

Porém, e porque os recursos se não destinam a produzir decisões novas, mas apenas a reapreciar o teor da decisão recorrida, tem que se entender que não são de conhecer, em recurso, questões não versadas na decisão recorrida.

Serve isto para afirmar que não haveria que tomar conhecimento, aqui, do que se diz na conclusão II.

De facto, na sentença da 1ª instância fez-se improceder a acção porquanto, sendo embora os autores arrendatários rurais e, nessa medida, titulares de direito de preferência na venda do prédio arrendado ao abrigo do nº 1 do art. 28º do DL nº 385/88, de 25/10, não teriam feito a prova, havida na sentença como a seu cargo, do requisito que estaria contido no nº 3 do mesmo artigo - cultivar o prédio directamente, como seu proprietário, durante, pelo menos, cinco anos, salvo caso de força maior, devidamente comprovado.

A Relação considerou que os autores, então e ora recorrentes, eram arrendatários rurais - e por isso titulares de direito de preferência na venda -, mas que tiveram, por via edital, conhecimento da venda e dos seus termos essenciais; esta afirmação foi feita com fundamento em que a execução de uma sociedade, especialmente quando os bens vão à praça e em zonas rurais, é coisa do conhecimento público, não sendo de admitir que os autores dela não houvessem tomado conhecimento. E, não tendo exercido o seu direito no momento devido, não poderiam ser admitidos a fazê-lo agora.

Não apreciou, pois, a razão de improcedência invocada na 1ª instância.

E por isso mesmo não haveria que, neste recurso, cuidar dessa questão, que, aliás, na conclusão II se diz reportar-se ao decidido na sentença, que não está aqui em causa.

No entanto, não queremos deixar de sobre o assunto dizer duas curtas palavras, apenas para desmontar o grave equívoco em que a sentença se fundou.

É, na verdade, manifesto que o nº 3 do citado art. 28º não constitui um elemento constitutivo do direito de preferência.

Desde logo, porque seria notória a desconformidade entre este nº 3 e o nº 1 do mesmo artigo - este quando confere o direito de preferência ao arrendatário rural que o seja há, pelo menos, três anos, aquele quando entendido como exigindo para tanto o seu cultivo durante cinco anos.

Depois, porque as consequências da inobservância deste prazo de cinco anos estão definidas, no nº 4 do mesmo artigo, com óbvia e única aplicação posterior à consumação do exercício do direito de preferência e apenas podendo, aliás não necessariamente, conduzir a que o prédio fique pertencendo a quem foi preterido por esse exercício, mas não impedindo, portanto, esse exercício.

Não sendo, no tocante a tal exercício, facto constitutivo nem, também, impeditivo, modificativo ou extintivo, do respectivo direito, é totalmente inócuo para a decisão deste recurso.

Arredada assim esta conclusão II, segue-se ainda a conveniência de afirmar, também já, a improcedência da conclusão III.

De facto, os recorrentes discutem, através dela, uma conclusão de facto que o acórdão recorrido tirou a partir dos factos que a 1ª instância deu como assentes; usou a Relação, para isso, o mecanismo das presunções judiciais.

Estamos dentro de campo em que este STJ não pode imiscuir-se - art. 722º, nº 2, do CPC, diploma ao qual pertencerão as disposições que de seguida citarmos sem outra identificação.

Assim, e porque o acórdão recorrido não vem impugnado na parte em que teve os autores como titulares de um direito de preferência na venda do prédio arrendado, apenas há que curar de saber se este direito foi em devido tempo exercido.

Veja-se o quadro legal aplicável.

O citado art. 28º, nº 1 confere, como se disse já, em caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado, o direito de preferência nessa transmissão aos respectivos arrendatários com, pelo menos, três anos de vigência do contrato.

O exercício deste direito pode ser feito, ou não, por via judicial, como se vê do seu nº 5.

Não havendo qualquer regulamentação específica sobre os mecanismos a seguir, há que tomar em conta, por analogia, o regime geral vigente em matéria de direitos de preferência, designadamente o constante dos arts. 416º e segs. e 1410º do CC - tal como, aliás, prescrevia expressamente o anterior art. 29º, nº 2, da Lei nº 76/77, de 29/9, e prescreve actualmente, quanto ao arrendamento para habitação, o paralelo art. 97º, nº 3, do RAU.

A este propósito há que fazer uma destrinça fundamental: a remissão para os arts. 416º e segs. interessa, em especial, aos casos em que o exercício do direito de preferência antecede a venda ou dação, ao passo que a consideração do art. 1410º é de reservar para os casos em que, por desrespeito daqueles, esse exercício é posterior à transmissão tida como irregular e segue a via judicial.

E, como a venda teve lugar em processo de execução correndo termos nas instâncias tributárias competentes, tem ainda que se ter em conta o disposto no CPTributário então vigente - o aprovado pelo DL nº 154/91, de 23/4.

Nada se dizendo neste diploma quanto ao exercício do direito de preferência eventualmente existente sobre os bens penhorados e a vender, e vista a subsidiariedade afirmada na al. f) do seu art. 2º, somos remetidos para o disposto no Código de Processo Civil, obviamente na versão anterior à recente reforma de 1995/96.

Teremos, então, que levar em conta a distinção entre venda judicial - por propostas em carta fechada ou por arrematação em hasta pública, de acordo com o art. 883º, nº 1 - e venda extrajudicial - designadamente, por negociação particular, nos termos da al. d) do nº 2 do mesmo artigo.

No tocante à venda judicial o direito de eventuais preferentes é objecto de regulamentação, quanto ao respectivo exercício, no art. 892º.

Começa por ser aí previsto o seu exercício prévio, já que o nº 1 deste artigo manda notificar aos preferentes o dia e hora da arrematação ou o dia e hora da entrega dos bens ao proponente - consoante se tratar de venda por arrematação ou por propostas em carta fechada -, a fim de que nos subsequentes actos da praça ou da adjudicação possam exercer o seu direito - cfr., ainda, o art. 897º, nº 4.

E, como hipótese residual, surge prevista no nº 3 do art. 892º a possibilidade de esse exercício ser feito, "a posteriori", por via judicial quando o preferente houver sido notificado por éditos e as circunstâncias façam presumir que não haja tomado a tempo conhecimento da notificação.

Mas já a regulamentação da venda extrajudicial é omissa no tocante a normas sobre o papel dos preferentes na mesma.

No entanto, é óbvio que a necessidade de serem notificados para o efeito deriva, desde logo, de uma visão abrangente e coordenada do direito objectivo; o contrário significaria o desconhecimento ou o desrespeito do direito substantivo aplicável, que acima se mencionou.

Acresce que tal trâmite está também previsto para os casos em que seja pedida a adjudicação dos bens penhorados pelo exequente ou por credor reclamante - cfr. arts. 876º, nº 2 e 877º, nº 1 -, o que deixa intuir que o legislador não quis que a venda executiva se processasse à margem do instituto do direito de preferência.

Assim, a omissão de regulamentação deste ponto a propósito da venda por negociação particular deve-se, muito simplesmente, ao facto de esta venda dever ser feita de acordo com as regras que regem a venda particular - cfr., neste indiscutível sentido, José Alberto dos Reis, Processo de Execução, Vol. II, pgs. 328-329, que, em especial, aí escreveu: "... o mandatário, antes de efectuar a venda e quando já tiver oferta de preço que entenda dever aceitar, deve colocar os preferentes, se os houver, em condições de poderem exercer o seu direito, isto é, deve avisá-los, por meio de notificação ou de comunicação extrajudicial, de que está disposto a vender por determinado preço, a fim de que eles, se quiserem, usem da preferência."

O mesmo se extrai dos ensinamentos de Lopes Cardoso no seu Manual da Acção Executiva, 3ª edição. Aí refere-se, ao tratar da adjudicação de bens, a aplicação, nesse campo, do art. 892º - pgs. 546 e 547; mas já isso se não repete a propósito da venda por negociação particular,	onde se opina, diversamente, o seguinte: "Se houver pessoas com direito a preferência na compra, o mandatário tem, todavia, que as avisar, em termos legais, do preço por que vai ser feita para essas pessoas poderem fazer valer o seu direito."

Daí que, tratando-se de venda por negociação particular, o exercício do direito de preferência obedece às regras que o CC prescreve, podendo, designadamente, ter lugar por via extrajudicial, se, como é devido, tiver lugar "ex ante", ou, caso contrário, por via judicial.

Terá, pois, o encarregado da venda de oferecer a preferência ao titular do respectivo direito, quando a tal houver lugar.

No plano do seu exercício prévio é impensável transpor para este campo a regra do art. 892º, nº 1, pela sua evidente falta de cabimento dada a sua inserção sistemática, e também por não ser de reconhecer qualquer analogia relevante; de facto, na venda judicial o preferente é convocado para um acto onde terá, antes de exercer o seu direito, possibilidade de conhecer as condições da venda em que é chamado a preferir, possibilidade que não existe na venda por negociação particular, onde nenhum acto comparável existe.

Uma outra consequência se impõe tirar: a de que, no que toca ao seu exercício "a posteriori", não é aplicável o nº 3 do art. 892º, pois que este assenta na falta do preferente a um acto judicial onde poderia ter comparecido para o efeito em vista. Assim, a chamada acção de preferência rege-se, apenas, de acordo com as condicionantes que lhe impõe o art. 1410º do CC.

É a altura de passar a analisar, face a estas noções, o que se passou no caso dos autos.

Começou por ser ordenada uma venda por propostas em carta fechada. Tinha cabimento, adentro desta modalidade, a notificação a que se refere o art. 892º, nº 1; mas não chegou a ser efectuada porque não houve propostas que determinassem o processado regulado nos arts. 893º e 894º.

Como se vê da respectiva certidão junta a fls. 54 e 55, a publicitação acima referida em 6. não se dirigiu aos titulares de direitos de preferência, sendo antes aquela que, prevista no art. 890º, se destina a suscitar o aparecimento de proponentes candidatos à compra. Por ela foi também feita a citação de credores desconhecidos e sucessores de credores preferentes, nos termos do art. 321º, nº 2, do CPTributário; mas, a este propósito, cabe esclarecer aqui, para prevenir dúvidas, que a expressão "credores preferentes" usada neste artigo apenas equivale a credores com garantia real, nada tendo a ver com titulares de direito de preferência, os quais, aliás, nessa qualidade não são titulares de qualquer direito de crédito - cfr., neste sentido, Alfredo José de Sousa e José da Silva Paixão, Código de Processo Tributário Comentado e Anotado, 3ª edição, pg. 692.

Aos preferentes respeitou, isso sim, a notificação edital referida em 7..

Mas, relembrando o que acima se disse sobre a forma como esta notificação deve ter lugar, há que concluir que a notificação edital foi manifestamente inidónea para o efeito.

Efectivamente, tal notificação não deve revestir a forma de acto processual.

Por outro lado, e por isso mesmo, não tem cabimento a sua realização por éditos.

Finalmente, e mais importante que tudo o resto, a oferta da preferência não deu conhecimento do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato, como impõe o art. 416º, nº 1, do CC. Só com esse conhecimento poderiam os preferentes perder, pelo não exercício atempado, o seu direito.

Não tendo havido oferta do negócio nos termos legalmente impostos, passa o exercício da preferência a dever ser configurado como uma acção a propor nos termos do citado art. 1410º; e não foi contra ela levantada a excepção da sua caducidade por ultrapassagem do prazo de seis meses a que este artigo alude - excepção que, aliás, seria inoperante visto a acção ter sido proposta em 5/7/94.

Procedendo assim as conclusões I, IV e V das alegações dos recorrentes, concede-se a revista, revoga-se o acórdão recorrido e a por ele confirmada sentença da 1ª instância e, em consequência, reconhece-se aos autores o direito de preferirem na venda que à ré C foi feita tendo por objecto o prédio referido em 1. e ao qual respeita a certidão registral de fls. 84-86, substituindo-se nesse negócio, mediante o pagamento do preço - nos termos do art. 28º, nº 5, do DL nº 385/88 - e demais encargos, os autores à compradora, que do dito prédio deverá abrir mão a favor daqueles.

Será cancelada na conservatória competente a inscrição de aquisição feita a favor da ré C.

Custas pela ré C, aqui e nas instâncias.

Lisboa, 9 de Julho de 1998.

Ribeiro Coelho,

Garcia Marques,

Ferreira Ramos.