Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A. e sua mulher M., residentes em S. João da Madeira, intentaram acção, com processo ordinário contra a “Companhia de Seguros .........”, com sede em Lisboa, pedindo a declaração de nulidade da denúncia do contrato de arrendamento outorgado por ambas as partes e a condenação da Ré a pagar-lhes as rendas vencidas referentes aos meses de Março a Outubro de 2004 (no montante de 1185,20 euros cada) com indemnização do artigo 1041º do Código Civil e rendas vincendas até Dezembro de 2004, com indemnização, totalizando 17.778,00 euros.

O Circulo Judicial de Oliveira de Azeméis julgou a acção parcialmente procedente considerando válida a denúncia do contrato de arrendamento para o termo da renovação, que ocorreu em 31 de Dezembro de 2004, condenando a Ré a pagar aos Autores 16000,20 euros, absolvendo-a do mais pedido.

A Relação do Porto confirmou o julgado.

A Ré pede revista concluindo:

- O nº 1 do artigo 1041º do Código Civil deve ser interpretado no sentido de que a indemnização só é devida quando o arrendatário, estando em mora com rendas vencidas e não pagas, pretende manter o arrendamento;

- Não é devida quando o arrendatário tenha manifestado interesse em não manter o contrato;

- A recorrente manifestou esse interesse pelo que não há mora mas incumprimento definitivo;

- Os recorridos receberam o locado em situação que corresponde a um “distrate bilateral” nenhuma obrigação advindo para a recorrente;

- Os recorridos renunciaram a eventual direito a rendas para além de Julho de 2004, como resulta da sua carta de 12 de Fevereiro de 2004;

- Foram violados os artigos 1041º nº1, 217º nº2, 406º nº1 e 224º do Código Civil.

Não foram oferecidas contra alegações.

Vêm provados os seguintes factos:

- Por sentença de 7 de Junho de 2005, proferida na acção que os recorridos intentaram contra a recorrente foi considerado válida a denúncia do contrato de arrendamento, nos termos acima citados;

- Os Autores são donos de uma fracção autónoma, designada por letra A) correspondente ao rés-do-chão, direito, do prédio urbano, situado no nº ..... da......., em S. João da Madeira, descrito na CRP sob o nº....... e inscrito na matriz sob o artigo nº.......;

- Por escritura pública de 12 de Março de 1981, B., C., D. e E. deram de arrendamento aquela fracção, pelo prazo de um ano, a “......., Limitada”, com inicio em 1 de Janeiro de 1981, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo;

- Sendo a renda paga no primeiro dia útil do mês anterior a que dissesse respeito;

- Por escritura de divisão, outorgada em 29 de Junho de 1981 a fracção foi adjudicada a C. e B. e, por escritura de permuta de 14 de Agosto de 1981, cedida aos Autores;

- Em 15 de Maio de 1991 a sociedade “.......Limitada” adquiriu, por trespasse, titulado por escritura pública, o arrendamento da fracção;

- Que, por escritura pública de 15 de Maio de 1987 cedeu a posição de arrendatária à “Companhia de Seguros.......”, antecessora da Ré, com o consentimento dos Autores;

- A fracção destinar-se-ia ao exercício da actividade seguradora e bancária e a renda foi fixada em 200 000$00 mensais, a partir de 1 de Junho de 1997;

- Por carta de 16 de Janeiro de 2004, a Ré comunicou aos Autores a denúncia do contrato de arrendamento com efeitos a partir de 29 de Fevereiro de 2004;

- Por escrito datado de 12 de Fevereiro de 2004, o Autor comunicou à Ré a recepção da carta e acrescentou: “…o contrato de arrendamento dura há mais de seis anos, pelo que o prazo de pré-aviso devia ter sido de 6 meses.

Assim, caso V.exas pretendam permanecer no local arrendado até ao final daquele prazo podem fazê-lo, caso persistam na intenção de entregar o locado em 29 de Fevereiro de 2004, informo desde já V.Exª que não prescindindo do pagamento do prazo do pré-aviso em falta, ou seja de mais cinco meses.”;

- Em 29 de Fevereiro de 2004, a Ré entregou ao Autor a chave e o locado, devidamente desocupado, tendo-o ele recebido sem qualquer objecção ou reclamação;

- A renda foi sendo sucessivamente actualizada sendo, em Janeiro de 2004, de 1185,20 euros;

- Por escritura de divisão, outorgada em 29 de Junho de 1981 a fracção foi adjudicada a C. e B. e, por escritura de permuta de 14 de Agosto de 1981, cedida aos Autores;

- Em 15 de Maio de 1991 a sociedade “........Limitada” adquiriu, por trespasse, titulado por escritura pública, o arrendamento da fracção;

- Que, por escritura pública de 15 de Maio de 1987 cedeu a posição de arrendatária à “Companhia de Seguros......”, antecessora da Ré, com o consentimento dos Autores;

- A fracção destinar-se-ia ao exercício da actividade seguradora e bancária e a renda foi fixada em 200 000$00 mensais, a partir de 1 de Junho de 1997;

- Por carta de 16 de Janeiro de 2004, a Ré comunicou aos Autores a denúncia do contrato de arrendamento com efeitos a partir de 29 de Fevereiro de 2004;

- Por escrito datado de 12 de Fevereiro de 2004, o Autor comunicou à Ré a recepção da carta e acrescentou: “…o contrato de arrendamento dura há mais de seis anos, pelo que o prazo de pré-aviso devia ter sido de 6 meses.

Assim, caso V.exas pretendam permanecer no local arrendado até ao final daquele prazo podem fazê-lo, caso persistam na intenção de entregar o locado em 29 de Fevereiro de 2004, informo desde já V.Exª que não prescindindo do pagamento do prazo do pré-aviso em falta, ou seja de mais cinco meses.”;

- Em 29 de Fevereiro de 2004, a Ré entregou ao Autor a chave e o locado, devidamente desocupado, tendo-o ele recebido sem qualquer objecção ou reclamação;

- A renda foi sendo sucessivamente actualizada sendo, em Janeiro de 2004, de 1185,20 euros;

- A Ré para evitar o litígio pagou, em 2 de Fevereiro de 2004, a renda relativa a Março de 2004.

Foram colhidos os vistos.

Conhecendo,

1-	Revogação bilateral.

2-	Indemnização (nº1 artigo 1041º CC).

3-	Conclusões.

1-	Revogação bilateral.

A recorrente suscita, apenas, duas questões: a exigibilidade da indemnização a que se refere o nº1 do artigo 1041º do Código Civil e se ocorreu, ou não, o “distrate bilateral” do contrato de arrendamento.

Sobre este ponto, a matéria de facto provada não permite tal conclusão.

O distrate bilateral – mútuo dissenso, revogação bilateral – previsto nos artigos 50º e 62º nº1 do RAU (de 1990) representa a cessação do arrendamento por acordo das partes.

Trata-se de um negócio consensual pelo qual os outorgantes revogam, com ou sem eficácia retroactiva, um contrato anterior.

Se não contém quaisquer cláusulas e é cumprido de imediato – revogação real – com entrega, ou abandono imediato do local pelo locatário, não há exigência de forma, ainda que o arrendamento seja formal. (cf. Cons. Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano”, 7ª ed, 403 e Acórdão do STJ de 9 de Maio de 2006 – 06 A1001).

Como a revogação real assenta num acordo, entre senhorio e arrendatário, seguido de execução imediata, incumbe à Ré, que alegou tal forma de extinção, a prova dos factos concludentes.

Ora, “in casu”, apenas se provou que a Ré comunicou aos Autores o propósito de denunciar o arrendamento e que estes, chamando-lhe a atenção para a intempestividade da denúncia, exigiram o pagamento das rendas pelo período em falta, ressalvando poder a Ré, querendo, continuar a ocupar o locado durante esse período.

Não tendo optado por essa extensão, a Ré entregou a fracção desocupada e as respectivas chaves.

Só que essa entrega não pode, sem mais (e considerando a anterior comunicação dos Autores) ser conclusiva da existência de consenso gerador de revogação real.

Como se escreveu no Acórdão citado (de 9 de Maio de 2006) do mesmo Relator “o facto tal como resulta provado – simples entrega das chaves – só poderia, eventualmente, conduzir a uma conclusão da existência de consenso pela via da presunção judicial. O «id quod plerumque accidit» resultante da experiência comum (…). Acontece, porém, que este Supremo Tribunal não pode extrair aquele tipo de ilações por se tratar de pura matéria de facto e, em consequência, da exclusiva competência das instâncias (vide, neste sentido, os Acórdãos do STJ de 7 de Dezembro de 2005 – 05B3853; de 6 de Janeiro de 2006 – 05 A3517; de 26 de Janeiro de 2006 – 05B4252, entre muitos outros; artigos 26º da LOFTJ – Lei 3/99, de 13 de Janeiro e 729º nº2 e 722º nº2 do Código de Processo Civil)”.

Mas mesmo que se duvidasse da bondade deste entendimento, certo é que o termo do arrendamento nunca foi perspectivado nos autos, pela Ré, como tratando-se de revogação bilateral, mútuo dissenso, acordo revogatório ou distrate.

A Ré não invocou na primeira Instância – que, por isso, não abordou a existência desse negócio consensual – nem a Relação (que, até, usou a faculdade do nº5 do artigo 713º do CPC) de tal conheceu.

E os recursos não se destinam a criar novas decisões, mas, tão somente, à reapreciação do antes julgado.

Só demos um aceno à questão por – e por mera cautela – poder relevar como qualificação jurídica do termo do arrendamento, já que vinha posta em causa “ab initio” a validade do acto extintivo.

2- Indemnização (nº1 artigo 1041º CC).

Julgado foi, que a denúncia do contrato de arrendamento pela Ré locatária, não foi comunicado aos locadores com a antecedência mínima de sessenta dias, de acordo com a alínea b) do artigo 1055º do Código Civil.

Assente também ficou serem, por isso, devidas as rendas até ao fim do período da renovação do contrato – 31 de Dezembro de 2004 – num total de 10 666,80 euros.

Porém as instâncias condenaram, ainda, a Ré no pagamento da indemnização a que se refere o nº1 do artigo 1041º do Código Civil.

Vejamos, se bem.

O “quantum” indemnizatório foi pedido pelos Autores.

Segundo o preceito em apreço, “constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.”

O contrato extinguiu-se por denúncia do arrendatário, sendo que o mesmo se constituiu em mora quanto às rendas devidas até ao fim do período de renovação, por não ter realizado a denúncia com a antecedência legal.

Segundo os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, “o estabelecimento de uma antecedência mínima para a realização da denúncia justifica-se pela necessidade de proteger tanto os interesses do locatário, eventualmente necessitado de locar outra coisa para satisfação das suas necessidades, como o locador, para que possa tirar da coisa, sem grande perda de tempo, os rendimentos ou o uso que ela é capaz de lhe proporcionar.” (in “Código Civil Anotado”, II, 321).

Da leitura do nº1 do artigo 1041º acima transcrito não resulta que o pagamento da indemnização só seja obrigatório quando o locatário mantém o arrendamento.

O que acontece é que o senhorio pode – se quiser exercitar imediatamente o seu direito de resolver o contrato por falta de pagamento das rendas – ver o arrendatário fazer-lhe caducar esse direito depositando aquela indemnização (artigo 1048º do Código Civil).

O direito à indemnização pela mora está sim sujeito à condição (resolutiva) de o senhorio não obter a resolução efectiva do contrato por falta de pagamento de renda.

Não ocorrendo a resolução com esse fundamento, o locatário fica onerado por essa indemnização de 50% seja para fazer caducar o direito à resolução (com aquele fundamento) – mantendo-se no locado – seja por ressarcir o senhorio pela sua mora.

Assim vem decidindo este Supremo Tribunal em vários arestos (v.g. os Acórdãos de 22 de Junho de 1999 – BMJ 488-345 – “O direito à indemnização do artigo 1041º nº1 do Código Civil, existe sempre que haja situação de mora no pagamento de rendas, salvo quando o senhorio opte pela resolução do contrato com base nessa causa e o contrato for resolvido com base em tal fundamento.”; de 3 de Julho de 1997 – 96B933 – “A falta de pagamento das rendas, se não servir para resolver o contrato é sancionada com o nº1 do artigo 1041º (do Código Civil) ou seja, com o dever de indemnização de 50% à qual não acrescerão juros de mora.”; de 11 de Outubro de 2005 – 04B4383 – “não deriva, de resto, da lei que o pagamento da indemnização apenas seja obrigatório quando o locatário mantém ou pretende manter o arrendamento, pelo que o referido direito do locador se não extingue se o locatário, voluntariamente, ainda que na pendência da acção de despejo, abandonar ou entregar o locado.”).

Não vemos razão para deixar de sufragar esta jurisprudência.

3- Conclusões.

De concluir que:

a)	A revogação bilateral (acordo revogatório, distrate ou mútuo dissenso) assenta num acordo entre o senhorio e o arrendatário cuja prova tem de resultar de factos alegados por quem invoca essa forma de extinção.

b)	A indemnização do nº1 do artigo 1041º do Código Civil é consequência da mora no pagamento das rendas e só não é devida se o contrato for resolvido com esse fundamento, mantendo-se, porém, quando a resolução do contrato resulta de denúncia por iniciativa do locatário.

Nos termos expostos, acordam negar a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 19 Setembro de 2006.

Sebastião Póvoas

Moreira Alves

Alves Velho