Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I –

Relatório

AA e marido, BB, intentaram, no Tribunal Cível de Lisboa, acção ordinária contra CC marido, DD, pedindo que o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre a fracção A correspondente ao rés-do-chão identificado nos arts. 1º e 2º da petição, seja reconhecida a ilicitude da detenção daquele andar por parte dos RR., estes condenados a restituir-lhes a mesma fracção, para além se serem condenados no pagamento de uma indemnização pelos prejuízos causados por via da dita ocupação ilícita.

Os RR. contestaram, pedindo a improcedência da acção e, previamente, a suspensão da instância até decisão de uma outra acção que intentaram contra os aqui AA. e na qual pediram a condenação destes na restituição de tudo o que, a título de sinal, lhes entregaram, sendo que o contrato-promessa que foi celebrado é nulo por falta de forma, dizendo que não se recusam a entregar a fracção, mas que só o pretendem fazer após o pagamento por parte dos aqui AA. das importâncias referidas.

Os AA. opuseram-se à pretensão dos RR. respeitante à suspensão da instância.

Em sede de saneador, o Mº Juiz da 16ª Vara de Lisboa, depois de considerar que não há prejudicialidade entre as duas acções, decidiu, desde logo, procedente a acção na parte respeitante ao reconhecimento dos AA. como donos da fracção em causa, condenando os RR. na sua entrega por falta de título legítimo de ocupação, e relegou para final a decisão sobre o quantum indemnizatório.

Apelaram, em vão, os AA. para o Tribunal da Relação de Lisboa.

Irresignados com o teor do aresto proferido, pedem a sua revista, tendo, para o efeito, produzido as respectivas alegações que fecharam com as seguintes conclusões:

1. A presente acção de reivindicação foi intentada após 28 de Janeiro de 2004, ou seja, após os ora recorrentes haverem intentado a acção em que pedem a declaração da nulidade do contrato-promessa de compra e venda celebrado relativamente à fracção dos autos e a condenação dos aqui recorridos a restituírem em singelo as quantias por aqueles entregues a título de sinal e princípio de pagamento e respectivos reforços do sinal.

2. Sendo certo que, aquando das negociações tendentes à celebração do contrato-promessa de compra e venda, e simultaneamente à entrega do sinal houve a tradição da coisa, tendo posteriormente os ora recorrentes efectuado vários reforços do referido sinal.

3. Dado os ora recorridos, apesar de todas as diligências e actos tendentes à celebração, por escrito, do contrato-promessa – de parte a parte –, não haverem respeitado tal forma escrita, estipulada imperativamente pela lei para este tipo de negócio jurídico, decidiram os ora Recorrentes pedir ao Tribunal que declarasse a nulidade do referido contrato-promessa de compra e venda da fracção dos autos e condenasse os recorridos (então RR.) a restituírem as quantias já recebidas a título de sinal e princípio de pagamento e reforços do mesmo, acrescidas dos juros de mora.

4. Deste modo, não tinham os ora recorrentes de pedir ao Tribunal que declarasse o respectivo direito a permanecerem na fracção até lhes serem restituídas as quantias) pagas por causa do contrato-promessa, incumprido por culpa exclusiva do promitente-­vendedor (e não nulo, enquanto tal nulidade não for declarada pelo Tribunal). Não. O direito de retenção como direito real de garantia que é advém do facto de existir a favor dos ora Recorrentes um crédito, crédito esse formado porque houve tradição da coisa e por causa dela (é a chamada inerência e direito de sequela).

5. Ou seja, porque posterior e prejudicial, a presente acção de reivindicação, à acção de nulidade, a mesma deveria ter sido suspensa até esta declarar ou não a nulidade do contrato-promessa de compra e venda e condenar ou não os ora recorridos a restituírem aos ora recorrentes as quantias pagas a título de sinal e respectivos reforços.

6. E isto porque, com a procedência da acção de declaração de nulidade do contrato-­promessa e pagamento do crédito pelos ora recorridos aos ora recorrentes e consequente restituição da fracção ao promitente-vendedor, ficaria sem sentido a acção de reivindicação por este interposta contra o promitente-comprador e a correspondente discussão sobre a existência de fundamento ou não para a recusa da entrega da fracção prometida vender e propriedade dos ora recorridos.

7. É nisto que reside a relação de dependência ou prejudicialidade da presente causa relativamente à que corre seus termos pela 1ª Secção da 13ª Vara Cível de Lisboa – ­Proc. nº 693/04.0TVLSB - pois, os ora recorrentes, nunca se recusaram a restituir a fracção prometida vender; o que eles pretendem é ser pagos – não em dobro do sinal mas em singelo, dado estarmos perante uma nulidade e não uma resolução do contrato-promessa de compra e venda – do crédito que detêm por causa dela e que os ora recorridos se recusam a restituir.

8. Não temos pois, de discutir, primeiramente e na presente acção, se os ora recorrentes têm ou não fundamento para a recusa da restituição da fracção prometida vender, uma vez que os recorrentes têm o direito de reter a fracção até serem pagos do respectivo crédito que lhes adveio por causa dela. E tal declaração e condenação – repete-se – não é por via desta acção que será pronunciada pelo Tribunal mas sim pela outra acção, interposta em primeiro lugar. Daí a dependência e prejudicialidade da presente causa relativamente à anteriormente intentada e a correr seus termos pela 13ª Vara Cível de Lisboa.

9. Por tudo isto fez o Venerando Tribunal da Relação de Lisboa incorrecta interpretação e aplicação do disposto nos arts.1311º, 754°, 755°, nº 1, al. f), 442°, 410°, 342° e 289°, todos do C. Civil e art. 279°, nº 1, do C. P. Civil, violando a lei substantiva ao decidir manter na íntegra a decisão recorrida.

10. Consideram, deste modo, os ora recorrentes que o acórdão recorrido errou ao aplicar o direito aos factos, merecendo, assim, censura.

Os recorridos defenderam, em contra-alegações a manutenção do acórdão impugnado.

II –

As instâncias fixaram o seguinte quadro factual:

1 – Os AA. são proprietários da fracção autónoma designada pela letra A, do prédio urbano sito na Av. ..., n° 00 a 00-B, em Lisboa, o qual se encontra inscrito na matriz predial urbana da freguesia de S. Domingos de Benfica sob o art 1330º e descrita na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o art. 1599º a favor dos AA..

2 - Tal propriedade adveio-lhes por compra em processo de execução fiscal, cujo registo se mostra efectuado a 19.03.2004, tendo a referida fracção sido adquirida pelo valor de € 69.831,71.

3 - Em 1 de Março de 1997 EE e mulher FFs, como primeiros outorgantes e AA , casada com BB, como segundo outorgante foi exarado que:

“Os primeiros outorgantes... são os actuais e únicos sócios da sociedade denominada São Marques -Actividades Hoteleiras, Lda.... Esta sociedade tem como actual e única actividade a exploração de um estabelecimento de Cafetaria e Restaurante na loja onde tem a sua sede e que corresponde a fracção A do prédio urbano em regime de propriedade horizontal... de que a referida sociedade é promitente adquirente... os primeiros outorgantes prometem ceder à segunda outorgante, ou a quem e na proporção que a mesma vier a indicar, até à data da escritura, as suas mencionadas quotas... pelo preço de... a segunda outorgante toma desde já posse do estabelecimento de Cafetaria e Restaurante, se bem que a título precário até à data da escritura de cessão de quotas, podendo pois dar de imediato continuidade à exploração, assumindo desde já total e inteira responsabilidade por todos os encargos e despesas com a mesma, de qualquer natureza, a partir desta data...”.

4 - Os RR. intentaram uma acção que corre termos pela 13ª Vara Cível, 1ª secção, deste Tribunal, com o n° 693/2004, a qual fundamentam da seguinte forma:

- Em Novembro de 2000, mediante acordo verbal terem os RR. prometido comprar aos AA., e estes reciprocamente terem prometido vender-lhes, pelo preço de € 423.978,21, a fracção destinada ao comércio sita na Av. ...., n° 00-B, em Lisboa, seu recheio, bem como as quotas na sociedade São Marques Actividades Hoteleiras, Lda.

- No âmbito daquele acordo, a título de sinal e princípio de pagamento entregaram aos AA. a quantia de € 3.990,38, ficando acordado que entregariam, como reforço de sinal, todos os meses uma quantia igual à referida, até à realização da escritura pública, devendo ser entregue o remanescente no dia da outorga da escritura.

- Aquela referida quantia veio a ser reduzida para € 1.995,19 mensais porquanto os AA., pese embora as interpelações, não reduziram a escrito o aludido acordo.

- Pedem naquela acção a declaração de nulidade do contrato promessa refendo e a restituição das quantias pagas, acrescida de juros de mora.

III –

Quid iuris?

Da leitura das conclusões apresentadas pelos recorrentes resulta, a nosso ver, que duas são as questões que trazem à nossa consideração.

A primeira diz respeito à prejudicialidade desta acção perante a outra que intentaram contra os aqui AA..

A segunda tem a ver com o proclamado direito de retenção sobre a fracção dos AA. enquanto as importâncias peticionadas na tal acção não forem pagas.

Ora bem.

Em relação à 1ª apenas temos a dizer o seguinte: surge-nos a mesma como encapotada em agravo continuado cujo conhecimento está vedado a este Supremo por força do nº 2 do art. 754º do CPC.

Isto significa que a questão da prejudicialidade está definitivamente resolvida pela decisão da Relação que confirmou a da 1ª instância.

Passemos à 2ª.

A sua solução afigura-se-nos assaz simples.

São os RR., aqui recorrentes, credores dos AA.?

A resposta só pode ser esta: neste momento, não.

Eles dizem ser credores dado que, por via da nulidade do apregoado contrato-promessa, hão direito a perceber tudo o que entregaram a título de sinal.

O certo é que o que eles dizem não está (ainda) reconhecido.

Razão suficiente para, à luz do que prescreve o art. 754º do CC, lhes negar qualquer direito de retenção sobre a dita fracção e para não atender a sua pretensão.

Sempre se dirá, no entanto, reiterando a argumentação da Relação de Lisboa, que o direito de retenção configurado na al. f) do nº 1 do art. 755º do CC pressupõe a existência de um contrato-promessa válido, mas incumprido. Nunca de um contrato nulo.

Disso mesmo nos dá conta Calvão da Silva: “o direito de retenção existe para garantia do crédito resultante do não cumprimento imputável à parte que promete transmitir ou constituir um direito real. Vale por dizer, por outras palavras, que está em causa o crédito (dobro do sinal, valor da coisa, indemnização convencionada nos termos do nº 4 do art. 442) derivado do incumprimento definitivo, de que o direito de retenção constitui garantia acessória” (in Sinal e Contrato Promessa 11ª edição – Revista e Aumentada -, pág. 176).

Tendo os recorrentes na dita acção invocado a nulidade do contrato-promessa firmado com os recorridos nunca poderiam beneficiar da previsão do citado art. 755º, nº 1, al. f) do CC.

Improcede, assim, na totalidade a tese sufragada pelos recorrentes.

IV –

Decisão

Nega-se a revista e condenam-se os recorrentes no pagamento das respectivas custas.

Lisboa, aos 24 de Maio de 2007

Urbano Dias (relator)

Paulo Sá

Faria Antunes