Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

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As instâncias condenaram o R. A a pagar à A. "Sociedade Construtora de Obras Gerais Lda."

(SCAGL) 469827 escudos e quarenta centavos (421369 escudos e juros já vencidos), e juros vincendos sobre esses 421 contos e que ,aliás, constavam de um cheque da R. à A., mas não pago.

Tratava-se de dois contratos promessa de compra e venda de andares entre a "Imotur, Sociedade de Investimentos Turisticos" e o R. cujos contratos prometidos viriam a ser escriturados para la do prazo estabelecido nas promessas e por culpa da R.. Convencionara-se para essa culpa uma indemnização (cl. 5 do cont. prome.), e isso correspondendo as quantias base pedidas. E, entretando, a "Imotur" cedera a sua posição à "SCAGL" que, por isso, surge como A.

Além de impugnar êsse débito, o R. reconveio sobre defeitos dos andares recebidos enquanto comprador, pedindo à A. 564200 escudos, e juros desde 20.12.85.

Mas isso improcedeu, por celeridade no accionamento.

A revista do R. vencido desdobra-se tambem nos dois aspectos sumariados: Acção e reconvenção. a) - Sobre a primeira:

1 - Prematura marcação pela A. da escritura de compra e venda para 16.11.83, quando tambem ela A. não estava em condições de vender; pois nem se constituira a propriedade horizontal e vigorava uma hipoteca, quando os andares eram vendidos livres de onus ou encargos.

Haveria assim culpa da A. e o contrario da banda da R., sendo que a presunção de culpa do art. 791 do Codigo Civil funciona para os dois lados (assim como tese da A., O R. arranjaria documentos e não o fizera a tempo, o mesmo deverá suceder do lado da A.).

2 - Prematuridade, igualmente, quanto ao contrato de 14.9.83 por violação do prazo de 90 dias minimos para aviso. b) - Sobre a reconvenção (caducidade):

1 - Desaplicação do artigo 917 do Código Civil usado pelas instâncias, já que só válido para o simples erro, e aplicação dos outros prazos dos seus artigos 309 e 498; e, ainda, por esse artigo 917 violar o artigo 201 da Constituição ao restringir ao curto prazo de 6 meses o acesso ao direito e aos tribunais.

2 - Desaplicação, ainda, por a cessionária A. tomar exacta posição da Construtora Imotur (cessão de direitos desta àquela).E tratando-se de"imóvel de longa duração", o prazo serem 5 anos (Cód. Civil, art. 1225).

3 - O alegado pela A. seria uma forma de "Venire contra factum proprium" por saber dos defeitos e alegar a caducidade.

Segundo o R., violar-se-iam os artigos 804.2, 1305 1414, 1417, 1418, 799, 309, 498, 914, 917, 227, 483 e ss, 562 e ss, 762.2 e 798 do Codigo Civil., 76 do C. Notariado, 2 do Registo Predial e 201 da Constituição da República.

Houve contra alegação.

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Pela variedade das questões e sua interligação, importa assentar, antes de mais, nos factos com que podera resalvar-se o diferendum. E desde já, no tocante à reconvenção, assumem valor particular os relativos à posição concreta da A. "SCAGL", ou seja, a convenção de "cessão da posição contratual" (fls. 103). Vejamo-los: a) - Em 16.8.83 e 14.9.83 a "Imotur" por si, e no segundo caso pela SCAGL a representa-la, celebrou com o R. contrato promessa de compra e venda, livre de ónus ou encargos, relativa e respectivamente aos 3 andares F - corpo A, e I corpo B do prédio em construção "Village Martinho", logo sinalizado e com o preço restante de 2133 contos em ambos os casos. E a ser pago

"no acto da celebração da escritura que devera outorgar-se logo que a promitente vendedora esteja de posse da documentação necessária e nunca antes de 90 dias a contar dessa data" (fls. 35 e 38). b) - Entre a "Imotur", a A. (e a sociedade Quinta do Lambert SARL) celebrou-se um contrato a que chamaram "cessão de posição contratual".

Além do mais, disseram aí:

1 - Por escritura de hoje (data ignorada; mas posterior a Setembro de 83 e antes de Março de 84 - escritura definitiva), a "Imotur" vende à "SCAGL" o citado prédio urbano, esclarecendo-se que a primeira prometera vender fracções autonomas do predio a diversas pessoas, aí se incluindo as dos referidos contratos promessa.

2- Estes só podiam ser cumpridos, do lado da vendedora, pela proprietária, impondo-se que a SCAGL, adquirindo essa qualidade (de proprietaria) "assuma as obrigações que para a "Imotur" decorriam desses contratos promessa ficando investida nos direitos correspectivos", cedendo a segunda à primeira" as suas posições em todos os contratos promessa... com os inerentes direitos e obrigações, salvo quanto às fracções onde os compradores não aceitem a mudança do vendedor.

3 - A Imotur obriga-se a entregar à SCAGL as quantias (sinais) recebidos, e cede-lhe os créditos sobre os promitentes compradores, obrigando-se o segundo a cumprir pontualmente os citados contratos promessa.

4 - A Imotur comunicara aos promitentes compradores a "cessão de posição". Se eles a não aceitarem, aquela obrigar-se-á a readquirir os apartamentos à SCAGL que do mesmo modo, se obriga a revender-lhos nas condições primitivas e todas as despesas a cargo da primeira. c) - Com a escritura de compra e venda de 23.3.84, a R. emitiu um cheque a favor da SCAGL de 421369 escudos em pagamento dos juros (indemnização) assumida na citada clausula 5 e onde se estabelecia: Se, por facto imputavel ao promitente comprador, a escritura não se realizar na data convencionada com a promitente vendedora e ela autorizar a prorrogação... o promitente comprador obriga-se... a reembolsar a promitente vendedora de todas as despesas e encargos inerentes à quantia em divida, nomeadamente suportando os juros bancarios cobrados à promitente vendedora, calculados desde 1 mês após a comunicação da promitente vendedora para celebração da escritura até à sua efectivação, sendo despesas e encargos pagos no acto da escritura (o cheque não foi pago por descoincidência de assinatura). d) - Em cartas de 7.10.83. A A. avisou o R. da marcação das duas escrituras para 16.11.83, solicitando a entrega antecipada pelo segundo dos documentos necessarios às escrituras e que a ele respeitassem directamente. e) - O R. entregou esses documentos em 19.3.84. f) - Comprou ele as fracções ao abrigo da "poupança - credito" do DL. 540/76 e com hipoteca bancaria do emprestimo concedido. g) - Conforme a cl. 5, a A, debitou ao R. as mencionadas despesas e juros desde 16.11.83 (contrato promessa de 16.8.83) e desde 14.12 seguinte (contrato promessa de 14.9.83), tudo até à outorga em 23.3.84; emitindo as correspondentes notas de debito (fls. 39 e 43) de 239918 escudos e 181451 escudos e dez centavos, sendo que em ambas a divida originaria eram 2133 contos e que o A. avisou o R. entre 19.3 e 23.3 dos pagamentos a efectuar. h) - O cheque indicado em c) foi em pagamento dessas quantias; declarando a A. no dia da celebração das escrituras recusar-se a entrega-las se as quantias não fossem pagas. i) - A A. não foi a construtora das fracções vendidas; e entregou ao R. as chaves respectivas, pelo menos no acto da escritura. j) - A A. alienou as fracções apresentando as mesmas manifestos defeitos ou vicios de construção. l) - O R. denunciou-o em cartas de 2.5.84 após deslocar-se a Montechoro, repetindo-o em 26.6.85. m) - A A. acusou a recepção e enviou fotocopias das mesmas à "Imotur", construtora de empreendimentos" a fim de tomarem as diligencias que considerem necessarias à sua resolução, o que nunca sucedeu. n) - O R. dispendeu na reparação dos defeitos 564200 escudos. o) Em 16.3.84, a Caixa Geral de Depositos renunciou às hipotecas sobre as fracções, e relativas à garantia dos mútuos à "Imotur".

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A conduta ilicita do R., base da pedida indemnização da cláusula 5 das promessas - e começa-se a análise por aí - assenta, recapitulando, o facto de ele se atrazar (mora) na entrega da documentação necessaria, reembolsando a vendedora das despesas inerentes ao debito de 2133 contos (nos 2 casos), nomeadamente os juros bancarios.

E concretiza-se ela nos pontos d), e) e g) anteriores, segundo os quais em 7.10.83, a A. convocou o R. à realização das escrituras em 16.1 e para a entrega dos documentos, o que o segundo só cumpriu muito depois em

19.3.84. Dai os debitos de 239918 escudos e 70 centavos e 181451 escudos e 10 centavos previamente exigidos, e sendo satisfeita com o cheque aludido e não pago.

Assim, do lado da A. tudo se justifica, mas com uma ressalva.

É que, se no aviso para 16.11.83 foi observada a antecedencia (prazo) convencional relativamente à promessa de 16.8 - minimo de "90 dias desta data" e aviso com antecedencia minima de 10 dias (cit. pontos d), e) e g) - já relativamente à segunda promessa, a de 14.9.83, isso não sucedeu.

Na verdade, 90 dias desde então findam em meados de Dezembro, e a convocação para 16.11 é prematura. A obrigação de entregar documentos tinha prazo certo (ccv. art. 805 - 2 a), e o prazo ainda não findara, excluindo o onus do R. "minimo de 90 dias", repete-se, era o prazo convencionado.

Sendo assim, a exigencia de 181451 escudos e 10 centavos e juros vincendos não tem apoio legal ou convencional. Correspondentemente, procede a revista neste ponto.

Mas não assim relativamente à conclusão primaria.

Tambem aqui, segundo o R., haveria prematuridade e ausencia de mora mas por outras razões: não estar ainda a A. em 16.11, disponivel à escritura, por inconstituição da propriedade horizontal e subsistencia das hipotecas nos andares.

Só um dos factores desde logo é verdadeiro. E, sempre, alcance não é o pretendido.

A propriedade horizontal constituiu-se em 19.10.83, antes pois da época da escritura não realizada (fls. 159 e ss.). E, sempre ainda, o dado não foi articulado (art.664, 2 parte).

Quanto aos onus nos andares - hipotese da A. - já assim não é. So nas vesperas da escritura o credor hipotecario renuncia (ponto o), antes sumariado).

Mas isso é inconclusivo.

Trata-se agora de mora da A.; nada porem, se convencionou sobre tal nas promessas reciprocamente feitas. Mas nem por isso, a mora deixa de ser possivel.

Só que o termo final do prazo para a A. se habilitar findava com a propria escritura. E nessa data ela reuniu as condições necessarias pois a escritura fêz-se.

Saber se em 16.11.83 anterior a hipóteca fôra cancelada

é problema de facto (e direito) para que os autos não fornecem os dados necessarios. A esse proposito, até, a negativa ao quesito 17 não o favorece.

Mas, sempre, e nenhuma luz, podemos concluir que a renuncia cancelamento poucos dias antes da escritura signifique que o não pudesse ser tambem antes de 16.11.83. E isso era problema da A., responsabilizando-o, mas se assim tivesse sucedido.

Dito de outro modo, o cancelamento posterior a 16.11

(para mais sabido que essa data não ia ser cumprida) não demonstra a impossibilidade de fazer-se mais cedo.

Há uma simples conjectura sobre o ilicito da A.

Dai não se demonstrar a sua inculpabilidade, improcedendo a conclusão revidente a) - 1.

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A materia da reconvenção assenta nos defeitos dos andares e no pagamento redibitoria do R. comprador. E a sua improcedencia na caducidade: Os vicios foram comunicados pelo R. à vendedora A. em 2.5.84 (e mais tarde), e esta acusou a recepção e comunicou-o a

"Imotur" a construtora do empreendimento (pontos j) e m).

Para lá do entendimento da autonomia dos institutos sobre vicios do artigo 914 e ss. do Codigo Civil, de um lado, e seus arts 1218 e ss., do outro, há uma questão previa a deslindar e é a de saber o posicionamento da

A. vendedora. E isso dado o contrato da "cessão de posição contratual" (ponto h) anterior) do andar podera concluir-se ou não isto que é fundamental:se a A. agiu como simples compradora-vendedora - como qualquer interveniente em segunda transmissão dos andares - ou antes, se colocou na exacta posição da Imotur construtora, assumindo direitos e obrigações como tal.

Regressamos então ao alcance do sumariado em b).

Ai, na essência, a "Imotur" vendia à "SCAGL" o predio urbano de apartamentos, assumindo o segundo (cessionario) as obrigações que para a primeira decorriam do contrato promessa, salvo as fracções onde os promitentes compradores recusassem a mudança do vendedor, caso onde tudo voltaria à primeira forma, recomprando uma e revendendo a outra. Para isso, a "Imotur" obrigou-se a entregar à "SCAGL" os sinais recebidos cedendo-lhe os creditos sobre os promitentes compradores, e o segundo a cumprir os contratos-promessa (cfr. ponto b) - 1 a 4, e sublinhado nosso). Não se discute que os outorgantes se revissem no instituto de "cessão da posição contratual" dos artigos 424 e ss. do Codigo Civil. E fica claro que, tal como ai (seu art. 427), quiseram restringir o direito da "outra parte" (o contraente cedido) aos "meios de defesa" oriundos no contrato promessa e não as que "provenham de outras relações com o cedente"

(id. 427).

Sendo deste modo, ficou de fora tudo que não diz respeito aos contratos promessa em si, designadamente a economia diversa do posicionamento da "Imotur" enquanto construtora empreiteira (id. art. 1207 e ss.) e que, repete-se, podia ter sido assumida, mas não o foi, pela cessionária "SCAGL"

Tudo significando cingirmo-nos, no caso, aos mecanismos do contrato promessa enquanto tal, de um lado. E, na reconvenção, ao instituto generico dos arts. 913 e ss. sobre a "venda de coisas defeituosas", onde cabe a posição da vendedora A.

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Separando noções, fizemo-la quanto à venda com defeitos, e a da construtora que, na mesma, o pode fazer. Mas aqui sujeito directamente às citadas normas do artigo 1207 e ss.

Analisemos então a repercussão da caducidade no sistema do art. 913 e ss.

Trata-se, como é sabido, de vicio da coisa e não de direito (do segundo, tratam os arts. 905 e ss.). Embora aos primeiros se apliquem os do segundo, na omissão do art. 914 e ss. (cit. art. 913. 1).

É importante, contudo salientar que nos vicios do direito se prevê, como que por natureza, a anulação por erro ou dolo, e com tratamento necessariamente diverso (art. 908 e 909).

No vicio da coisa a economica é outra. O comprador pode exigir a reparação, como na hipótese, ou a substituição, com a referencia ao seu art. 909 (v. 915) para o caso da inculpabilidade do vendedor.

Mas, sempre, e quanto à reparação e substituição, tudo se condiciona ao "mero erro". Ai, e será o mais normal,

é que se põe a questão da denuncia e o seu corolario judicial do art. 917 acerca da caducidade. Pois, havendo dolo " o comprador pode intentar acção de anulação (em remissão do art. 913.1 para o art. 908) no prazo de 1 ano sobre o conhecimento do vicio ou da falta de qualidade como preve genericamente o art. 287.1; ou segundo o seu n. 2, "a todo o tempo" antes de o contrato ser cumprido (cf. A. Varela, Anot. sobre o art. 916).

"In casu", ja houve um cumprimento do negocio e não se põe a questão do dolo. Logo, a vocação é do art. 916 e 917, e sem recurso à excepção do art. 287.

O mesmo e dizer que o comprador denunciou em tempo (30 dias após o conhecimento e nos 6 meses sobre a entrega - 916.2).

Mas accionou (reconvencionalmente) mais de 6 meses após a denúncia (supra, pontos i) e l) em 10.04.86 (fls.29).

Dai a caducidade eficaz.

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As disposições sobre defeitos da obra dos art. 1218 e ss., designadamente as dos arts. 1224 e 1225, não cabem aqui pelas já vistas razões diversas de institutos juridicos e de posicionamentos: vendedor só e vendedor construtor.

Enfim, resta considerar as conclusões sobre os prazos dos arts. 309 e 498, a violação do art. 20.1 da Constituição do acesso aos tribunais e o "venire contra factum" da A..

Sucintamente. Os arts. 309 - prazo geral da prescrição e 498 - nas acções de responsabilidade civil - cedem perante o prazo especial do art. 917. E, no mesmo, v.g. os dos citados arts. 287, 921 e 1225.

Do seu lado, a suposta violação do acesso aos tribunais

(Const. art. 20.1) teria ainda a ver, e também, com as garantias de estado de direito (id. art 2).

Só que o "acesso" não foi arredado. Sim, e apenas condicionado em limites temporais - os da presunção na caducidade - como sucede em inumeráveis casos, por razões evidentes de segurança do comercio juridico e da paz social.

E o problema do seu custo o prazo de 6 meses insere-se aí nesse contexto. Como se inserem todos os prazos gerais e especiais envolvendo um juizo sobre a medida justa do legislador mas que não teem a ver com a constitucionalidade em si.

Essa foi assegurada, sem desproporção na desrrogabilidade. Só assim não aconteceria na hipotese contraria de a medida justa não ser proporcionada ou razoavel, repete-se, então passando a norma, de condicionante e efectivamente restritiva.

Finalmente, o "venire contra factum" fundava-se em a A. alegar contraditoriamente uma sisa, justamente a caducidade, quando a mesma A. o teria aceite, ao vicio ou defeito em si.

Mas a aceitação não aconteceu. A A. limitou-se a receber a denuncia, endossando-a à construtora "Imotur" para este diligenciar como fosse necessario (retro ponto m). Ora isso não constitui aceitação.

Também aqui funciona a "responsabilidade" (art. 236).

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Assim, procede a revista, mas so na parte em que ao R. foram debitados 181451 escudos e 10 centavos - mal - relativamente à sua culpa no atrazo da celebração da escritura definitiva em satisfação do contrato promessa de 14.9.83, igualmente não sendo ai devidos juros.

Quanto ao mais nega-se a revista.

Custas por A. e R. na proporção de 1/3 e 2/3, respectivamente.

Lisboa, 3 de Dezembro de 1991.

Brochado Brandão,

Cura Mariano,

Joaquim de Carvalho.

Decisões impugnadas:

I - Sentença de 90.04.06 do 4 Juizo Civel de Lisboa;

II - Acordão de 91.02.28 da Relação de Lisboa.