Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

AA e BB intentaram, na 9ª Vara Cível da Comarca de Lisboa, acção, com processo ordinário, contra CC e DD, pedindo a sua condenação a reconhecerem-lhes a propriedade de uma divisão assoalhada, confinante com as fracções ..... e .... e com porta para o átrio do ..... andar do prédio nºs ...., ...., ..., ...., ...., ...., .... da Travessa ......, tornejando para a Rua ......, nºs ..., ..., .... e ...., em Lisboa, bem como a pagarem-lhes uma indemnização pela privação do uso desse compartimento, à razão de 150,00 euros mensais, estando vencidos 7650,00 euros, com juros desde a citação.

Os Réus deduziram reconvenção pedindo a condenação dos Autores a reconhecerem a sua propriedade da parcela, com a consequente alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.

A primeira instancia julgou improcedente os pedidos principal e cruzado.

A Relação de Lisboa confirmou o julgado.

Pedem revista os Autores concluindo no essencial:

- O Acórdão recorrido concluiu pela existência de erro obstáculo ou erro na declaração, que não erro vicio sendo que a matéria de facto não permite tal conclusão;

- Está provado que na outorga da escritura pública de constituição da propriedade horizontal houve lapso na atribuição do quarto independente à parcela ... quando a intenção dos outorgantes era atribui-lo à parcela.....;

- Um dos outorgantes da escritura deu conhecimento do lapso à administração do prédio;

- Ficou ainda provado que o quarto independente está ligado interiormente à parcela ... e subsiste uma porta de ligação à fracção... a quem fora cedida durante um período pelo inquilino de ...;

- Ao outorgarem a escritura estavam erradamente convencidos que o quarto devia integrar a fracção do lado esquerdo com base em errada informação dos serviços;

- O erro não foi de declaração mas situa-se na formação da vontade;

- É um erro sobre os motivos que se rege pelo nº1 do artigo 252º do Código Civil;

- E não se trata de erro essencial;

- Os recorridos carecem de legitimidade para invocar a anulabilidade quer por via de acção, quer por via de excepção;

- A anulabilidade foi, aliás, invocada fora do prazo que deve ser contado a partir do momento em que os recorridos tiveram conhecimento do vício;

- Há caducidade do direito de invocar a anulabilidade;

- A qual podia ser apreciada oficiosamente e invocada na fase de recurso;

- A reconvencão não podia ser admitida por os recorridos terem preterido o litisconsórcio necessário com intervenção dos outros condóminos;

- Foram violados os artigos 247º, 287º nº1, 251º, 252º nº1 e 1419º do Código Civil e 28º, 493º, 494º e), 496º e 660º nº2 do Código de Processo Civil.

Contra alegaram os recorridos em defesa do Acórdão em crise.

As instâncias deram por assente a seguinte matéria factica:

- AA e mulher BB registaram em seu nome a aquisição, por compra a EE e mulher FF, da fracção autónoma, .... andar lado esquerdo, do prédio, em regime de propriedade horizontal, situado na Travessa ....., nºs ...., ..., ....., ....., ...., ...., ...., tornejando para a Rua...... nº...., ...., .... e ...., na freguesia do Coração de Jesus em Lisboa, descrito na 5ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 063 e inscrito na matriz predial urbano sob o artigo nº 750-A;

- CC e mulher DD registaram em seu nome a aquisição, por compra a GG e mulher HH, da fracção autónoma,.... andar lado direito do mesmo prédio;

- O imóvel foi constituído em propriedade horizontal por escritura pública lavrada em 22 de Maio de 1987, no 2º Cartório Notarial de Lisboa onde foram outorgantes GG e mulher HH;

- A fracção ...., dos Autores, tem, naquele título, o valor de 576 000$00, representa uma percentagem de 12 e tem a seguinte composição: oito divisões assoalhadas, cozinha, casa de banho e despensa;

- No mesmo título, a fracção ..., dos Réus, tem o valor de 480 000$00, representa 10% e tem seis divisões assoalhadas, casa de banho, despensa e cozinha;

- As fracções ... e .... constituem, respectivamente, os lados direito e esquerdo do segundo andar do prédio e confinam através de uma divisão assoalhada;

- Essa divisão tem um acesso directo ao exterior através de uma porta para o átrio do ..... andar;

- E vem sendo ocupada pelos Réus desde data anterior à constituição da propriedade horizontal;

- Em Assembleia de Condóminos realizada em 14 de Fevereiro de 1989 “foi posta em dúvida as percentagens atribuídas, já que, segundo parece ser a opinião dos condóminos, o lado direito é maior do que o lado esquerdo e não o contrário. O representante do Sr. GG pôs em dúvida que tivesse havido engano mas comprometeu-se a rectificar as medições e, se houvesse engano, na próxima Assembleia, o assunto seria exposto e poderia alterar-se de comum acordo as ditas percentagens”;

- Nessa assembleia o Autor foi eleito para a administração do condomínio durante o ano de 1989;

- GG enviou aos “administradores” do prédio uma carta datada de 15 de Fevereiro de 1989 da qual consta: “Em relação às áreas, verifica-se efectivamente um lapso, porquanto me foi indicado na altura pelos nossos serviços que o quarto independente pertencia ao lado esquerdo, quando na realidade pertence ao lado direito. Assim, e em área bruta apurei 170m2 para o lado direito e 163m2 para o lado esquerdo. Sugeria portanto que em próxima assembleia fosse alterada a percentagem para os ...., .... e ... andares, esquerdo e direito.”;

- Na Assembleia de Condóminos de 9 de Março de 1989 foi agendado como ponto 2 o “debate sobre a correcção dos valores das percentagens” tendo sido deliberado que os “condóminos em virtude de não concordarem com as percentagens atribuídas às fracções no titulo constitutivo de propriedade horizontal, deliberaram por unanimidade que as mesmas deveriam ser corrigidas, atendendo unicamente ao critério da percentagem ser na razão directa da área de cada fracção em função da área total do condomínio”;

- Em 30 de Maio de 1989 os condóminos, em assembleia, “manifestaram o seu desejo e vontade de virem a corrigir os valores percentuais atribuídos na escritura de propriedade horizontal.”;

- Na Assembleia de Condóminos de 6 de Julho de 1989 “foi deliberado por unanimidade proceder à correcção dos valores percentuais atribuídos no titulo de constituição da propriedade horizontal” e “a assembleia mandatou os Administradores para efectuarem o levantamento das áreas do prédio e procederem ao cálculo dos novos valores percentuais das fracções que deverão comunicar a todos os condóminos por circular logo que realizados”. Todos os condóminos declararam “ter perfeito conhecimento das implicações legais resultantes das alterações do valor percentual das fracções e aceitar para o futuro as novas percentagens, agora fixadas, assim como transmitir aos seus herdeiros ou eventuais compradores este acordo particular.”;

- A administração emitiu, em 21 de Julho de 1989 um documento onde consta: “Na sequência das deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos de 6 de Julho de 1989, os administradores procederam à determinação das percentagens das fracções segundo o critério das áreas, tendo concluído que as novas percentagens a vigorar a partir de agora e por acordo, são as seguintes: (…) Fracção ...., 12,5% (10) / Fracção ...., 11% (12). Entre parêntesis indicam-se as percentagens anteriores. Na determinação das novas percentagens conclui-se que os andares direitos têm uma superfície bastante maior do que os esquerdos. As medições foram efectuadas pelo administrador Sr. AA…”;

- Na Assembleia de Condóminos de 19 de Abril de 1990 os condóminos não chegaram a acordo sobre “alteração do título de constituição da propriedade horizontal por escritura pública”;

- O Autor esteve presente em todas as assembleias referidas como proprietário da fracção ...., que constitui a loja com os nºs ..., .... e .... da Travessa do .....;

- O “auto de vistoria” emitido pela Câmara Municipal de Lisboa em 19 de Julho de 1985 refere que não “não se observaram obras clandestinas”;

- As fracções ... Esq. e .... Dto. também confinam através das cozinhas;

- Interiormente, a divisão assoalhada está ligada à fracção ... mediante ampla abertura na parede e subsiste uma parte de ligação à fracção .... camuflada e entaipada;

- Em período não determinado entre 1887 e 1955 a assoalhada em questão esteve afecta à fracção ...;

- Nesse período os inquilinos da fracção ... cederam-na aos inquilinos da fracção ...;

- Mantendo-se essa cedência ao longo do tempo;

- Os Réus mantiveram a ocupação mesmo após a constituição da propriedade horizontal e a compra da fracção;

- O valor locativo da assoalhada é de 150,00 euros mensais;

- No 1º andar o quarto independente faz parte do lado direito e no .... andar faz parte do lado esquerdo;

- Os Réus habitavam a fracção há quase 40 anos à data da aquisição ocupando a mesma área de hoje;

- Na altura da compra pagaram o preço correspondente à área ocupada;

- Na outorga da escritura de constituição da propriedade horizontal, e por lapso, foi atribuído o quarto independente à fracção....quando a intenção dos outorgantes era atribui-lo à fracção ...., pois usaram o critério de constituírem as fracções de acordo com o aspecto físico do local.

Foram colhidos os vistos.

Conhecendo,

1-	Reconvenção.

2-	Legitimidade para anulação.

3-	Reivindicação.

4-	Anulabilidade.

5-	Conclusões.

1-	Reconvenção.

Os recorrentes defendem a inadmissibilidade da reconvenção por falta de legitimidade dos Réus que não fizeram intervir os restantes condóminos.

Independentemente de abordar o tema na perspectiva do nº4 do artigo 274º do Código de Processo Civil, o certo é que o pedido reconvencional foi julgado improcedente e, dele, absolvidos os Autores.

Desse decaimento os Réus não interpuseram recurso.

Daí que a questão tenha ficado definitivamente arrumada, a coberto de caso julgado, “ex vi” do disposto no nº 4 do artigo 684º do Código citado.

Não podia a Relação voltar a pronunciar-se sobre a reconvenção, razão porque não ocorre, nesta parte, qualquer omissão de conhecimento, bem se decidindo ao julgar prejudicado o conhecimento de eventual preterição de litisconsórcio necessário na formulação do pedido cruzado.

2-	Legitimidade.

Questionam os recorrentes a legitimidade dos recorridos para arguírem a anulabilidade do título constitutivo da propriedade horizontal.

Sem razão, porém.

Movemo-nos no âmbito da “legitimatio ad causam”.

A arguição do vicio foi feita na reconvenção, quiçá fundando-se os recorrentes na regra geral do artigo 287º do Código Civil.

Diga-se, antes do mais, que o círculo de pessoas que pode arguir a nulidade é muito mais alargado – e diverso – dos que podem requerer a anulação.

A nulidade é um vício de ordem pública, de conhecimento oficioso, podendo ser invocada por qualquer interessado (artigo 286º); já a anulabilidade só pode ser arguida pelas “pessoas em cujo interesse a lei estabelece” (nº 1 do artigo 287º).

Tratando-se de nulidade do titulo constitutivo da propriedade horizontal, vale a norma especial do nº2 do artigo 1416º que confere legitimidade aos condóminos e também ao Ministério Público, este “sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.”

Ora, não se vê razão por que a regra deste preceito – na parte em que confere legitimidade aos condóminos – não possa ser estendida aos casos de anulabilidade.

É que, por um lado, o regime das nulidades do título constitutivo da propriedade horizontal afasta-se do regime geral “que só deve ser aplicado residualmente. Caracteriza-se como sendo uma invalidade mista.” (cf. Aragão Seia, in “Propriedade Horizontal”, 21) não sendo de conhecimento oficioso.

Tem alguns pontos comuns com a anulabilidade.

Por outro lado, muito embora, no caso de erro, a anulação seja estabelecida no interesse do errante, o certo é que os condóminos não podem ser considerados alheios à protecção que a lei pretendeu dar a um negócio jurídico que os afecta, não sendo, por conseguinte, terceiros juridicamente indiferentes.

Não se trataria de sofrerem um prejuízo meramente económico mas também um dano jurídico perante a subsistência de um título inválido, ainda que meramente anulável.

Insiste-se que a figura da nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal, como vem sendo tratada no artigo 1416º tem contornos híbridos – nulidade e anulabilidade – não muito inéditos (como, vg., o artigo 1939º do Código Civil).

3-	Reivindicação.

Os Autores adquiriram, por compra, uma fracção autónoma nos precisos termos definidos pelo título de constituição da propriedade horizontal.

E fizeram ingressar essa aquisição no registo predial.

Nos termos do artigo 7º nº 1 do Registo Predial o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito nos precisos termos em que o registo o define.

Os Réus não lograram ilidir essa presunção.

“Excepcionaram” a anulabilidade do título constitutivo da propriedade horizontal e deduziram reconvenção pedindo o reconhecimento da sua propriedade e a consequente alteração do título de constituição da propriedade horizontal.

Só que a reconvenção improcedeu e, como acima se disse, os Réus conformaram-se com tal decaimento.

Outrossim, não provaram que o título constitutivo da propriedade horizontal estivesse inquinado de qualquer vício gerador da sua anulabilidade, como adiante se explanará.

E cumpria-lhes esse “onus probandi” como causa de pedir da acção cruzada.

A lide reivindicatória não pode deixar de proceder sob pena de não atentar na existência do título de propriedade horizontal que só pode ser modificada por acordo de todos os condóminos, vertido em escritura pública, que é formalidade “ad substantiam” requisito da sua validade.

Como julgou este Supremo Tribunal (Acórdão de 23 de Setembro de 2003 – 03 A1835) “está vedado ao tribunal intrometer-se no assunto e afastada a possibilidade de que isso possa suceder, ainda que seja no quadro de uma acção de suprimento judicial de consentimento, dado o carácter excepcional de que este sempre se reveste. O artigo 1419º, nº1, atrás citado, é terminante e imperativo: só o acordo unânime, devidamente formalizado de todos os condóminos poderá validar a modificação.” (cf., no mesmo sentido, os Acórdãos do STJ de 11 de Junho de 1986 – BMJ 358-529 e de 17 de Janeiro de 1989 – BMJ 383-548; cf, ainda o Cons. Aragão Seia, in “Propriedade Horizontal”, 56).

Por isso é que, mesmo no caso de nulidade – vicio maior (“quod nullum est, nullum producit effectum”) em regra cognoscível “ex officio”, invocável a todo o tempo e insanável – a lei estabelece um regime excepcional, menos restritivo do que o regime geral, com conversão legal “ope legis” – artigo 1416º do Código Civil (cf. Acórdão do STJ de 31 de Maio de 1984 – BMJ 337-366) – e sanável em certos casos (Acórdão do STJ de 23 de Outubro de 1984 – BMJ 340-404 e Cons. Rui Vieira Miller, in “A propriedade Horizontal no Código Civil”, 91).

Assim sendo, um vicio gerador de mera anulabilidade, de acordo com os princípios gerais, terá de ser encarado em termos muito mais rigorosos, quer em sede de demonstração dos respectivos pressupostos, quer como causador de invalidade, ainda, que parcial do titulo.

Poderá, no limite, ser invocado em sede reconvencional, com toda a alegação e prova a onerarem o reconvinte.

Tendo improcedido a reconvençao mantém-se erecta a propriedade horizontal nos precisos termos em que foi constituída.

Na acção de reivindicação, demonstrando os demandantes a propriedade da coisa que reivindicaram e que esta se encontra na posse e detenção de outrem, a entrega só poderá ser obstada pelos Réus com base em relação obrigacional ou real que lhe confira ou legitime a recusa de restituição nos termos do nº2 do artigo 1311º do Código Civil que assim funciona como excepção peremptória (nº3 do artigo 493º do CPC).

A acção terá de proceder, excepto no tocante ao pedido cumulado de indemnização, cujo decaimento não foi expressamente impugnado pelos Autores nas suas alegações recursórias.

4-	Anulabilidade.

Se, o que não se aceita, assim não fosse entendido e se admitisse, como fizeram as instâncias, que a anulabilidade da constituição da propriedade horizontal, pudesse der invocada, como defesa por excepção, na lide reivindicatória, haveria que abordar o regime do erro como causa de anulabilidade do negócio jurídico e a sua relevância “in casu”

É o que se passará a fazer, por mera cautela e “ex abundantia”.

4.1- “Pulcra quaestio” das alegações é o determinar se ocorre uma situação de erro obstáculo ou erro vicio.

Enquanto o primeiro traduz uma desconformidade entre a declaração e a vontade real, no segundo há coincidência entre o querido e o declarado sendo, contudo, que a declaração surge como consequência de uma errónea representação da realidade.

O erro obstáculo (ou erro obstativo), previsto essencialmente no artigo 247º do Código Civil, é um erro na declaração que provoca uma divergência não intencional entre a vontade real e a vontade declarada.

“O declarante, depois de haver formado livre e esclarecidamente a sua vontade negocial e de ter tomado uma decisão negocial saudável e sem vícios, ao exteriorizar essa vontade e decisão negocial, declara algo diferente do que queria.” (Prof. Pedro Pais de Vasconcelos, in “Teoria Geral do Direito Civil”, II, 32).

O erro obstáculo traduz-se numa interposição de diverso discurso no percurso da vontade para a declaração, isto é, o declarante formula o que pretende por forma inadvertida de tal modo que o resultado final traduz uma divergência entre o que quis exprimir e o que, de facto, declarou.

Já no erro vicio há uma “ignorância (falta de representação exacta) ou uma falsa ideia (representação inexacta) por parte do declarante, acerca de qualquer circunstancia de facto ou de direito que foi decisiva na formação da sua vontade, por tal maneira que se ele conhecesse o verdadeiro estado de coisas não teria querido o negócio, ou, pelo menos, não o teria querido nos precisos termos em que o concluiu.” (Prof. Manuel de Andrade, in “Teoria Geral da Relação Jurídica”, II, Reimpressão, 1992-233).

O regime legal do erro obstáculo e do erro motivo é distinto.

Naquele – e na modalidade erro não conhecido, ou não ostensivo – (pois que tratando-se de erro conhecido do declaratário ou de erro facilmente apreensível face aos termos e circunstancias da declaração, situações em que vale a regra do nº 2 do artigo 236º da lei civil, ou mesmo do artigo 249º) é aplicável o já citado artigo 247º.

Isto é, a declaração é anulável “desde que o declaratário reconhecesse, ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro”.

No erro vicio valem os artigos 251º e 252º do Código Civil, para cuja interpretação se aderem aos ensinamentos do Prof. Castro Mendes (apud “Teoria Geral do Direito Civil”, II, 81) que faz o “distinguo” erro essencial absoluto (a vontade negocial quer o negócio e a vontade conjectural não queria nada) gerador de anulabilidade plena; erro essencial relativo (a vontade negocial quer o negócio e a vontade conjectural queria outro, que não o celebrado) também gerador de anulabilidade; erro incidental (a vontade negocial quer o negócio e a vontade conjectural também, mas com alterações de partes acessórias) o que gera anulabilidade parcial quanto à parte viciada, só assim não sendo se não for possível operar a redução, ao abrigo do artigo 292º, por se concluir que o negócio não seria concluído sem a parte viciada; erro essencial parcial (a vontade negocial quer o negócio e a vontade conjectural também mas com alteração de aspectos essenciais) gerador de idêntica anulabilidade parcial; erro acidental ou indiferente (a vontade negocial e conjectural coincidem) que é irrelevante.

(cf., ainda, o Prof. Carvalho Fernandes que defende haver essencialidade não só quando a vontade conjectural não celebraria o negócio, mas também quando o celebrasse, ainda que acessoriamente diferente, apud “Teoria Geral do Direito Civil”, II, 2001, 153; Prof. Oliveira Ascenção, in “Direito Civil – Teoria Geral”, 2003, 149 e Dr. Diogo Costa Gonçalves, in “Erro Obstáculo e Erro Vicio”, 2004, 71, “Não há qualquer utilidade em considerar a essencialidade um requisito comum do erro vicio. Será um requisito geral da relevância jurídica mas não um critério para definir e diferenciar uma figura.”).

4.2- Aqui chegados e perante o acervo de factos provados, com especial relevo para o que consta das actas das várias assembleias de condóminos realizadas e para as diversas composições das fracções do 1º e 3º andares não é apodíctico estar a vontade dos outorgantes da escritura de constituição da propriedade horizontal viciada por erro.

Na verdade, se atentarmos nas respostas aos quesitos 3º, 4º, 5º, 6º, 11º e no auto de vistoria da Câmara Municipal de Lisboa – documento junto a flª. 114 a 177 – não resulta ter ocorrido qualquer divergência entre a vontade real e a vontade declarada, geradora de erro obstáculo.

Se, e por mera hipótese, se configurasse a existência de erro sempre seria erro vicio, mas na modalidade de erro acidental ou indiferente, pois para o proprietário que constitui a propriedade horizontal não é essencial, nem incidental, que um compartimento integre esta ou aquela fracção autónoma, sendo que, no mesmo prédio, em outros pisos, a divisão homóloga, surge integrada de modo diverso.

Mas todas estas considerações se afiguram desnecessárias na economia do pleito, por estarmos perante uma acção de reivindicação.

5-	Conclusões.

É tempo de concluir para afirmar:

a)	Se a reconvenção é julgada improcedente e os recorrentes se conformam com a absolvição dos Autores do pedido cruzado, a Relação não tem que conhecer da ilegitimidade, por preterição do litisconsórcio, dos reconvintes, por a questão estar prejudicada.

b)	O regime de nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal – artigo 1416º do Código Civil – consagra uma invalidade mista, com elementos da nulidade e da anulabilidade. Muito embora, e como regra, a anulação por erro esteja estabelecida no interesse do errante, os condóminos têm legitimidade para arguir quando essa invalidade se situa naquele titulo constitutivo, por não poderem ser considerados alheios à protecção que a lei pretendeu dar a um negócio jurídico que os afecta.

c)	O erro obstáculo, ou obstativo, traduz uma divergência não intencional entre a vontade e a sua expressão. O erro vicio, ou erro motivo, tem na base uma representação inexacta decisiva na formação da vontade, sem a qual o declarante não teria querido o negócio ou, pelo menos, não o firmaria “quo tale”.

d)	Se a propriedade foi registada nos precisos termos, e com o âmbito, do título constitutivo da propriedade horizontal, vale a presunção do nº1 do artigo 7º do Código do Registo Predial, cumprindo aos Réus ilidi-la.

e)	O título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser modificado por acordo de todos os condóminos, vertido em escritura pública, estando vedado ao tribunal proceder a essa modificação.

Nos termos expostos, acordam conceder parcialmente a revista e condenar os Réus no pedido, absolvendo-os, contudo, do pedido de indemnização formulado.

Custas pelos recorridos – 4/5 – e recorrentes – 1/5.

Lisboa, 3 de Outubro de 2006

Sebastião Póvoas

Moreira Alves

Alves Velho