Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça :

Em 28-10-98, AA-Construções e Comércio Imobiliário, L.da, instaurou a presente acção ordinária contra BB e mulher CC, pedindo que os réus sejam condenados :

a)	- a reconhecer que são os únicos e exclusivos responsáveis pelo não cumprimento do contrato promessa de compra e venda a que estavam obrigados, não podendo, assim, ser celebrada a escritura pública de compra e venda no prazo contratualmente fixado ;

b)	- produzir-se sentença a favor da autora, que produza o efeito das declarações negociais dos réus, nos termos do art. 830 do C.C.

Em alternativa

c)	- Produzir-se sentença a favor da autora, reconhecendo-a como proprietária de apenas 3.011 m2 e, consequentemente, obrigar os réus a reduzirem o preço para 12.586.000$00 ;

d)	- serem os réus condenados a reconhecer a posse e tradição do questionado prédio a favor da autora.

Para tanto, alegou, em síntese :

Em 30-12-96, celebrou com os réus um contrato promessa de compra e venda, através do qual prometeu comprar e os réus prometeram vender a parte rústica de um determinado prédio misto, sito em Porches, no concelho de Lagoa, pelo preço de 14.000.000$00, tendo sido entregue aos réus, nessa altura, a quantia de 2.000.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento, e tido lugar a tradição do prédio a seu favor .

Procedeu-se à demarcação da parte rústica prometida vender, com a área de 3.350 m2, de acordo com as indicações do réu marido, e feito a entrega, conforme o acordado, em 1 de Setembro e 31 de Dezembro de 1997, das quantias de 2.000.000$00 e de 1.500.000$00 .

No entanto, em Maio de 1998, os réus propuseram um aditamento ao contrato promessa, no sentido de que a área da parcela de terreno prometida vender era apenas de 3.011 m2, o que a autora não aceitou sem a correspondente diminuição do preço, uma vez que iria comprar menos 339 m2.

Os réus não concordaram com a redução do preço, pelo que a autora não pagou a quantia de 1500.000$00, que devia ser paga na Páscoa de 1998, como reforço do sinal .

Os réus contestaram, no sentido da improcedência da acção, sustentando que o contrato promessa apenas tinha por objecto uma parcela da parte rústica (a parcela já demarcada ) e não a totalidade da parte rústica do prédio .

Acrescentam que a autora não pagou a importância devida em 12-4-98 (dia de Páscoa) , mesmo após os réus lhe terem enviado uma carta datada de 30-9-98, a conceder um último prazo, até 8-10-98, para que pagasse a quantia de 1.500.000$00, acrescida de juros, tudo no total de 1.610.000$00, sob pena do contrato ser considerado resolvido caso não o fizesse.

Em reconvenção, pedem :

a)	– se declare que a autora é a única culpada pelo não cumprimento do contrato promessa;

b)	– que a autora seja condenada a ver declarado que aos réus assiste o direito de fazerem suas as quantias que lhe foram entregues pela autora, a título de sinal, ao abrigo do contrato promessa, no montante de 5.500.000$00 ;

c)	– seja ordenada a restituição aos réus da parcela de terreno que faz parte integrante do prédio misto identificado no art. 1º da petição inicial e que vem sendo ocupada pela autora e por ela vedada, bem como a remoção de todos os bens nela depositados .

Houve réplica .

Na sequência de convite para aperfeiçoamento da petição, a autora alterou o pedido e ampliou a causa de pedir, mas apenas foi admitida a ampliação da causa de pedir .

No despacho saneador, vieram a ser julgadas improcedentes, quer a acção, quer a reconvenção, decisão que a Relação revogou, para prosseguimento do processo com elaboração da peça de factos assentes e organização da base instrutória .

Realizado o julgamento e apurados os factos, foi proferida sentença que voltou a julgar improcedentes, quer a acção, quer a reconvenção, por ser entendido ter havido mora de ambas as partes, mas não incumprimento definitivo .

Apelaram a autora e réus, mas sem êxito, pois a Relação de Évora confirmou a sentença recorrida .

Continuando inconformados, os réus e a autora recorreram de revista, onde, resumidamente, concluem :

Conclusões dos réus :

1- A mora da autora em cumprir a obrigação principal de compra e venda da parte do terreno que ficou vedada e foi ocupada por ela, pelo preço acordado, teve reflexo decisivo no desinteresse dos réus de contratar.

2 - Foi a autora quem, objectivamente e sem razão, se colocou numa posição de incumprimento definitivo .

3 - Carece de fundamento a afirmação de que os réus também entraram em mora, por não terem procedido á desanexação do prédio até Junho de 1998.

4 - Nunca foi invocada, pela recorrida, a existência de mora por parte dos recorrentes, por eventual não desanexação do prédio .

5 - O que foi invocado foi tão somente incumprimento por, em seu entender, os recorrentes se recusarem a reduzir o preço .

6 - O Acordão não podia ocupar-se da falta de desanexação do prédio, por tal questão não ter sido suscitada .

7 - Consideram violados os arts 808, nºs 1 e 2 , 442, nº2 e 804, nº2, todos do C.C. e 660, nº2, do C.P.C., pedindo a procedência da reconvenção .

Conclusões da autora :

1- Houve uma alteração substancial dos factos, motivo pelo qual a ora recorrente não pagou o reforço do sinal a que estaria obrigada, por incumprimento do contrato por parte dos recorridos, uma vez que estes não reduziram o preço e também não procederam à desanexação a que estavam contratualmente obrigados .

2 – O incumprimento definitivo é imputável apenas aos réus .

3 – Considera violados os arts 801, nºs 1 e 2 e 830 do C.C.

A Relação considerou provados os factos seguintes :

1 – Os réus são donos de um prédio sito em Porches, do concelho de lagoa, inscrito na matriz cadastral sob o art. 73, da secção “F” e descrito como misto na Conservatória do registo Predial de Lagoa sob o nº 181, que se mostra inscrito a seu favor pela inscrição G-1.

2 – Em 30-12-96, o autor a e os réus celebraram o contrato promessa de compra e venda constante do documento de fls 10 e 11, cujo teor aqui se dá por reproduzido .

3 – Do mencionado contrato, entre o mais estipulado, consta das cláusulas 1ª e 2ª que os réus prometem vender à segunda ou a quem ela indicar o prédio rústico sito em Porches, inscrito na matriz predial rústica sob o art. 73, da secção F, da freguesia de Porches, do concelho de Lagoa.

4 – E que autorizam a segunda outorgante, ora autora, a ocupação, utilização e vedação do referido prédio .

5	- Que o preço acordado é de 14.000.000$00, a pagar na forma seguinte:

a)	- neste acto, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de 2.000.000$00;

b)	- no mês de Agosto do ano seguinte ( 1997) será entregue o reforço do sinal, no valor de 2.000.000$00 ;

c)	- no fim do ano de 1997, mais 1.500.000$00;

d)	- na Páscoa seguinte ( 1998) , mais 1.500.000$00 ;

e)	- o remanescente do preço, no valor de 7.000.000$00, no acto da escritura a efectuar-se no cartório de Lagoa, no mês de Junho de 1998.

6 – Consta ainda da cláusula 4º que a citada escritura de compra e venda será feita quando o prédio estiver devidamente registado em nome dos promitentes vendedores .

7 – Os réus comprometeram-se a proceder às diligências necessárias com vista à desanexação da parte do prédio prometida vender, ficando o mesmo inscrito na Repartição de Finanças de Lagoa e descrito na Conservatória do Registo Predial

8 – O referido prédio era a desanexar .

9 – Na data da assinatura do contrato, a autora tomou posse da parte do prédio prometido vender .

10 – E instalou no prédio um estaleiro.

11 – Algum tempo depois, a autora, por indicação do réu, demarcou a parte do prédio prometida vender .

12 – Posteriormente, veio a verificar-se, por levantamento topográfico, que essa parcela tinha precisamente a área de 3.011 m2.

13 – Em 30-12-96, 1-9-97 e 31-12-97, a autora pagou aos réus as quantias de 2.000.000$00, 2.000.000$00 e de 1.500.000$00, a título de sinal, princípio de pagamento e reforço de sinal .

14 – Em mais de um ano de vigência do contrato e de utilização pela autora do local delimitado pela vedação, nunca ela levantou o mínimo problema que fosse quanto à respectiva área .

15 – Foi a autora quem apresentou aos réus o texto do contrato, que foi assinado tal qual foi apresentado .

16 – Os réus assinaram o contrato promessa no pressuposto de que o que iriam vender seria uma parcela da parte rústica do seu prédio, com a configuração que veio a ser delimitada pela vedação que a autora colocou .

17 – Datado de 30-1-98, em aditamento ao contrato, a autora propôs uma alteração à cláusula 3ª do mesmo contrato, que previa que se ela não pudesse dispor do valor mencionado na sua alínea d), o mesmo iria juntar-se ao valor da alínea e) .

18 – No mesmo aditamento propunha-se que a escritura não se efectuaria em Junho, mas em Dezembro, sem identificar, em qualquer dos casos, de que ano se tratava .

19 – Em Maio de 1998, os réus também propuseram à autora um aditamento ao contrato promessa, nos termos do qual a parte rústica do prédio era de 3011 m2, e que, por lapso, fora indicada que seria a totalidade do prédio .

20 – No mesmo aditamento os réus propunham à autora a outorga da escritura até Dezembro de 1998.

21 – A autora não assinou o aditamento, propondo aos réus uma redução do preço, uma vez que iria comprar menos 339 m2 do que a totalidade da parte prometida vender .

22 – Ao solicitar os serviços de uma solicitadora, para que procedesse às diligências burocráticas, necessárias legalmente à efectivação da desanexação, esta alertou os réus para o facto da redacção do contrato promessa ser susceptível de deixar concluir que a venda tinha como objecto a totalidade do prédio .

23 – Daí ter a solicitadora elaborado o documento, a que chamou aditamento ao contrato promessa de compra e venda apresentado pelos réus .

24 – A proposta de aditamento dos réus foi elaborada após o levantamento topográfico .

25 – Os réus insistem pelo preço acordado de 14.000.000$00 .

26 – Em 30-9-98, os réus dirigiram à autora a carta de fls 35, que foi recebida em 1-10-98 .

27 – Dessa carta consta, além do mais, que concedem à autora o prazo até 8 de Outubro de 1998, para o pagamento da quantia de 1.500.000$00 que deveria ter lugar na Páscoa desse ano, acrescida de juros que computam em 110.000$00 .

28 – E que, “terminado aquele prazo, sem que se mostre efectuado o pagamento da quantia de 1.610.000$00, deverão V. Ex.as considerar o referido contrato rescindido, sem necessidade de qualquer outra comunicação “.

29 – A autora respondeu a essa carta, através da carta de fls 44, donde consta o seguinte :

“ Em resposta à vossa carta, cumpre-nos dizer que sempre foi nossa intenção cumprir com o pagamento da quantia de 1.500.000$00, devida a título de sinal .

Não poderemos aceitar qualquer pagamento de juros moratórios , pois além de não constar do contrato promessa, tal quantia não foi ainda liquidada em virtude da divergência de áreas entre o constante no contrato promessa celebrado em 30 de Dezembro de 1996 e a área existente realmente e demarcada no prédio rústico por indicação de V. Ex.as.

Aliás, foi o Sr. BB quem indicou no prédio prometido vender qual a área que iria desanexar e que havia prometido vender.

A nossa empresa pretende liquidar a quantia de 1.500.000$00, sem qualquer pagamento de juros, a título de reforço de sinal.

Contudo, não aceita que o preço do prédio seja o mesmo, quando na realidade o referido prédio tem menos 339 m2 do que o constante na caderneta e prometido vender .

Assim, estamos dispostos a fazer um aditamento ao contrato promessa, onde conste a área correcta e existente efectivamente “ .

30 – A autora não pagou aqueles 1.500.000$00 .

31 – A Páscoa do ano de 1998 foi em 12 de Abril .

32 – Os réus estipularam um prazo, até ao dia 20-10-98, para que a autora removesse todos os bens existentes no prédio .

33 – Da cláusula 5ª do contrato consta que “todos os intervenientes atribuem ao mesmo contrato o direito de execução específica “ .

A questão a decidir em cada um dos recursos, é essencialmente a mesma, embora perspectivada de forma diferente, consistente em saber se ocorre uma situação de incumprimento definitivo com gravidade suficiente para justificar a resolução do contrato, e, em caso afirmativo, a quem deve ser imputado tal incumprimento .

Vejamos :

As instância decidiram não haver incumprimento definitivo, susceptível de determinar a resolução do contrato, mas simples mora de ambas as partes .

1.

Recurso dos réus :

A autora sustenta, na petição inicial, que o objecto do contrato promessa de compra e venda respeita à totalidade de um prédio com 3.350 m2 de área, enquanto os réus apenas querem cumprir o contrato quanto a uma parcela desse prédio, com a superfície de 3.011 m2.

Face aos factos provados, a Relação tirou a ilação de que o terreno prometido vender, a desanexar do prédio misto pertencente aos réus, corresponde à parcela de 3011 m2 que a autora passou a utilizar depois da assinatura do contrato promessa e que foi demarcada, mais tarde, de comum acordo.

Quando chegou a Páscoa de 1998 ( dia 12 de Abril de 1998), a autora não pagou o reforço do sinal de 1.500.000$00, estipulado na alínea d) da cláusula 3ª do contrato promessa.

Por isso, em 30-9-98, os réus dirigiram à autora a carta de fls 35, por esta recebida em 1-10-98, onde lhe concediam o prazo até 8 de Outubro de 1998, para o pagamento do referido montante de 1.500.000$00, que deveria ter tido lugar na Páscoa desse ano, acrescida de juros de mora, computados em 110.000$00 ..

Na mesma carta, os réus advertiam a autora que, terminado tal prazo, sem que se mostre efectuado o pagamento daquela quantia de 1.610.000$00, deverá esta considerar o contrato resolvido, sem necessidade de qualquer outra comunicação .

A autora encontrava-se em mora relativamente ao pagamento daquele reforço de sinal de 1.500.000$00, desde 12 de Abril de 1998.

É que o devedor considera-se em mora quando, por causa que lhe seja imputável, não cumpre a prestação, ainda possível, no tempo devido – art. 804, nº2 do C.C.

Ora, a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor, depois de ter sido interpelado para cumprir, sendo que a indemnização, nas obrigações pecuniárias, consiste nos juros legais desde a data da constituição em mora – arts 804, nº, 805, nº1 e 806 do C.C.

Por isso, a autora não podia recusar o pagamento daquele montante de 1.610.000$00, correspondente ao reforço do sinal de 1.500.000$00, acrescido de juros moratórios, desde 12 de Abril de 1998.

A questão que agora se suscita, no recurso dos réus, é a de saber se deve ser decretada a resolução do contrato, por a mora se ter convertido em incumprimento definitivo, em virtude de ter havido uma interpelação admonitória dos réus para a autora cumprir no prazo suplementar de 7 dias, e a prestação do referido reforço do sinal não ter sido satisfeita - art. 808, nº1 e 801, nº2, do C.C.

Como é sabido, o direito de resolução é um direito potestativo extintivo, dependente de um fundamento, que é facto do incumprimento ou da inadimplência .

Porém, observa Baptista Machado ( Obra Dispersa, Vol. I, pág. 131) “como não basta qualquer inadimplemento para fundamentar um direito de resolução, importa depois averiguar se o inadimplemento tem suficiente gravidade ( importância) para desencadear tal efeito .

Dado que a importância ou grau de gravidade do inadimplemento capaz de fundamentar um direito de resolução varia conforme tal inadimplemento seja ou não culposo, importa proceder à necessária averiguação e formular em consequência um juízo de responsabilidade .

Pelo que respeita à gravidade do inadimplemento em si mesmo, devemos antes de mais ter presente que ele tanto pode ser total como parcial, em qualquer das modalidades, tanto pode revestir a forma de um incumprimento definitivo, como a de um incumprimento temporário “

E, mais à frente, escreve o mesmo autor ( Obra citada, pág. 134):

“Quer o art. 793, nº2, quer o art. 802, nº2, quer ainda o art. 808, inculcam –nos a ideia de que é o interesse do credor que deve servir como ponto de referência para o efeito de apreciação da gravidade ou importância do inadimplemento capaz de fundamentar o direito de resolução “.

Ora, neste domínio, lê-se no Acordão recorrido ( pág. 366):

“ No caso, o desvio ao clausulado, consubstanciado na falta de pagamento do reforço do sinal, não pode ter relevância bastante para justificar o desinteresse dos réus na realização do contrato definitivo .

Acresce que a interpelação admonitória efectuada pelos réus e consubstanciada na carta de fls 35, não pode operar a resolução do contrato, dado que a mora da autora não respeita ao desinteresse na realização do contrato prometido ( incumprimento da obrigação principal), mas apenas à falta de pagamento de uma prestação intercalar (obrigação acessória ou secundária), sem reflexo decisivo na vontade de contratar, a final, como decorre, de resto, da carta junta a fls 44 ”.

Tal argumentação é inteiramente de acolher, sendo bastante para afastar a resolução do contrato promessa, por o comportamento da autora não revestir a gravidade necessária para tal .

A autora sempre quis pagar o indicado reforço do sinal de 1.500.000$00, só não o tendo feito por ter surgido divergência quanto à área do terreno prometido vender, divergência que apenas ficou esclarecida e sanada com o julgamento da presente acção .

O pagamento atempado do montante dessa prestação não tem especial relevo na economia do valor global e nas condições do contrato promessa, sendo certo que o atraso verificado implica o pagamento de juros moratórios .

Por outro lado, não se evidencia perda objectiva do interesse dos réus, na outorga da escritura, por via da mora da autora, no pagamento daquela prestação do reforço do sinal .

Assim, não se mostram violados os preceitos invocados, improcedendo as conclusões do recurso dos réus.

2.

Recurso da autora :

O objecto do contrato promessa era uma parcela de terreno, a desanexar, com a área de 3.011 m2.

Os réus comprometeram-se a proceder às diligências necessárias com vista à desanexação da parte do prédio prometida vender, por forma a que a mesma fosse inscrita na Repartição de Finanças e descrita na Conservatória do Registo Predial .

A outorga da escritura ficou inicialmente prevista no contrato promessa para Junho de 1998.

Todavia, ambas as partes deixaram passar aquele mês sem marcarem a data da escritura, pelo que esta ficou sem prazo e a aguardar que qualquer delas procedesse à sua marcação .

É certo que não se comprova que os réus já tenham procedido à desanexação da parte prometida vender, mas podem fazê-lo até à escritura, pelo que nem mora existe da sua parte .

De resto, nunca podia ser decretada a execução específica do contrato, por falta de prova do requisito legal da desanexação da parte prometida vender, matéria de que é possível conhecer ao abrigo do art. 664 do C.P.C.

Essa falta de desanexação sempre tornaria legalmente impossível a celebração do contrato definitivo ( art. 280, nº1 e 294 do C.C.) e, como tal, a pretendida execução específica do contrato promessa.

Por isso, não foram violados os preceitos dos invocados arts 801, nºs 1e 2 e 830 do C.C.

Termos em que negam ambas as revistas, a dos réus e a da autora.

Custas de cada um dos recursos pelos respectivos recorrentes .

Lisboa, 6-3-07

Azevedo Ramos ( relator)

Silva Salazar

Afonso Correia