Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Relatório

No Círculo Judicial de Viana do Castelo, o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ...., MSRL, JMSL e mulher MCMNL, PCFO, AÁMM e mulher MMRGMM, MRGMM, RMCANB e mulher CMFP,

NCCGCS e mulher MFPPMCS, JPGFM, AJGPC, JMCP e mulher MFPM, JMSSC e mulher MMRSC, JHOK e mulher SK, IMCB,

JLAF e mulher RMMFG, MPCG, CAPBCN, MASP e mulher MBFTP, LMFS, ANG e mulher ZGDNG, MMADF, MSSL e mulher LSG, CCPAU, MJBMP e mulher MRCSBMP, EJM e mulher MRGM, TMSB, PAJR e mulher FRC, CPPSR e mulher AMFDM, LMLF, e PJSC e mulher MFMN,

Intentaram a presente acção declarativa de condenação, com a forma ordinária, contra:

1º- EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ...., LDA,

2º- ... - CONSTRUÇÕES E IMÓVEIS LDA,

3º- LMBGB,

Pedindo seja declarado:

a) Como pertencendo às partes comuns do "Edifício ...", descrito na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob o número 00710-SEIXAS os equipamentos de lazer que constituem o denominado "Clube de Lazer” - constituído pelo edifício de apoio e casa do guarda, piscinas (crianças e adultos) e balneários de apoio, court de ténis e áreas de jardim e de lazer adjacentes - edificados nos prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob os números 00118-SEIXAS; 00969-SEIXAS e 00213-SE1XAS, rectificando-se o registo predial nesta parte em conformidade, uma vez que as partes comuns do prédio também abrangem estas três descrições prediais;

b) Que o esbulho daquele "Clube de Lazer” praticado pelos Réus ofende o direito de propriedade dos 2º a 30° Autores e demais condóminos do "Edifício ...".

E os Réus condenados:

c) A Reconhecer que os 2º a 30° Autores e os demais condóminos do Edifício .... são donos e legítimos proprietários daquele clube de lazer, correspondente aos prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob os números 00118-SEIXAS; 00969-SEIXAS e 00213-SEIXAS e, em consequência, ordenado o cancelamento do registo predial destes prédios a favor da 1ª Ré;

d) A absterem-se de praticar qualquer acto que ofenda aquele direito de propriedade;

e) A executar as obras descritas no antecedente artigo 116° da petição inicial, que se dá por reproduzido, e no prazo que o Tribunal venha a fixar, reputando os Autores como suficiente doze dias úteis ou, em alternativa, no pagamento do seu custo a apurar em liquidação de sentença;

f) No pagamento ao condomínio, que a 1ª Autora representa, da quantia que se venha a apurar em liquidação da sentença e relativa a todas as despesas decorrentes da execução da douta sentença proferida no Procedimento Cautelar apenso, Processo n° 407/2002 deste Tribunal, referidas no artigo 118° da p.i.;

g) No pagamento a cada um dos 20 a 30° Autores inclusive, da quantia de duzentos euros, a título de indemnização pelos danos patrimoniais sofridos e, da quantia de quinhentos euros, também para cada um destes Autores, a título de danos não patrimoniais;

Deverá, ainda, ser declarado parcialmente nulo, por violação do projecto e da lei, o negócio jurídico de constituição da propriedade horizontal, na parte em que este não incluiu como partes comuns do prédio o identificado "Clube de Lazer”, identificado na antecedente alínea a), e que o mesmo prédio abrange as quatro descrições prediais - 00710-SEIXAS; 00118-SEIXAS; 00969-SEIXAS e 00213-SEIXAS -;

Declarado nulo, por simulado e por desconformidade com o objecto, o negócio jurídico de compra e venda celebrado entre a Primeira Ré e a Segunda Ré e que tem por objecto os três prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob os números 00118-SEIXAS; 00969-SEIXAS e 00213-SEIXAS e nula a transmissão daqueles mesmo prédios operada entre as Rés e, em consequência:

Seja ordenado o cancelamento dos registos prediais destes prédios a favor da Segunda Ré, ou do seu titular inscrito e a quem a Segunda Ré ou os sucessivos transmitentes venham a transmitir o direito de propriedade dos mesmos prédios.

Subsidiariamente, para ser apreciado no caso de não procederem os pedidos formulados nas alíneas a) b) e c):

Declarar-se constituído a favor dos 2° a 30° Autores e demais condóminos do "Edifício ...." o direito pessoal de gozo sobre o "Clube de Lazer” identificado na alínea a), traduzido no direito de usar e fruir todos os equipamentos que constituem aquele "Clube de Lazer”, proporcionando-lhes, de forma exclusiva e conforme a satisfação do seu interesse, o seu gozo directo e autónomo, sem limite de tempo, e, ainda, transmissível a quantos venham a ser proprietários - condóminos - de fracções autónomas do "Edifício ...".

Condenados o s Réus no pagamento das custas judiciais e na procuradoria e, ainda, no pagamento de todas as despesas desta acção e do Procedimento Cautelar n.º 407/2002 que os Autores venham a efectuar, incluindo as despesas do mandatário forense, a apurar em liquidação de sentença.

Alega, sinteticamente, para o efeito, que o Edifício ... corresponde a um complexo habitacional e de lazer, em regime de propriedade horizontal, constituído por cinquenta e cinco fracções autónomas, designadas pelas letras "A" a "BG", descrito na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob o número 00710-SEIXAS. —

As respectivas fracções autónomas pertencem a vários proprietários, entre os quais os 2°s a 30°s Autores, os quais constituíram o condomínio e em assembleia de condóminos deliberaram eleger como administrador do Condomínio a identificada "....-ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS LDA" – 1ª Autora - e a quem conferiram poderes para agir judicialmente, conforme o deliberado pelos condóminos nas assembleias de condóminos celebradas em 08.Setembro.2000 e 13.Julho.2002 - docs. n.ºs 2 e 3 -.

O Empreendimento ... é um condomínio fechado, composto por dois blocos habitacionais - 55 fracções autónomas - e partes comuns, nestas se incluindo o denominado "Clube de Lazer", constituído por edifício de apoio e casa do guarda, piscinas - piscina de adultos e piscina de criança - e balneários de apoio, court de ténis e zona de lazer.

Foi construído e vendido pela Ré "Empreendimentos Imobiliários .... Lda", conforme o projecto de edificação aprovado e licenciado pela Câmara Municipal de Caminha.

Aquele denominado "Clube de Lazer" faz parte integrante das partes comuns do condomínio fechado "Edifício ....", sendo o edifício de apoio e casa do guarda correspondente ao anterior prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 931°, e à construção daqueles equipamentos de utilização comum do condomínio foi determinada pela Câmara Municipal de Caminha, a qual condicionou a aprovação do empreendimento - complexo habitacional - à edificação daqueles equipamentos de utilização comum e sua integração no empreendimento.

Nas acções de promoção e vendas dos apartamentos a Ré ... Lda. sempre referiu aos potenciais compradores e aos adquirentes que aqueles equipamentos de lazer faziam parte integrante das partes comuns do condomínio fechado, destinados a uso comum dos condóminos e famílias, justificando, assim, o elevado preço pretendido pela venda das fracções, correspondendo a um preço superior em 20% ao preço de iguais fracções existentes o mercado imobiliário local.

A 1ª Ré nas fases negociatória e na contratual garantiram aos adquirentes das fracções que o "Clube de Lazer” fazia parte do empreendimento Edifício ...., integrando as partes comuns, facto que os adquirentes e Condóminos nunca questionaram, uma vez que a declaração da 1ª Ré se mostrava credível e a publicidade do empreendimento assim o "plasmava".

As acessibilidades aos equipamentos de lazer é feito por arruamentos comuns a todo o empreendimento Edifício ..., estabelecendo a ligação entre os blocos habitacionais e o referido "Clube de Lazer"; com as estruturas e infra-estruturas construtivas comuns a todo o empreendimento, sendo que, as redes de electricidade, abastecimento de águas, esgotos e águas pluviais que servem os diversos equipamentos provêm das redes gerais do Edifício ..., cujos custos dos consumíveis e conservação estão a cargo do condomínio.

Após a conclusão do empreendimento, a Requerida "Empreendimentos Imobiliários ... Lda." procedeu à sua entrega aos respectivos proprietários das fracções autónomas e condomínio, incluindo as partes comuns e "Clube de Lazer", para quem transferiram a sua posse e detenção, os quais passaram a usar, sem qualquer interrupção, e até 7 de Maio do corrente ano, todos os equipamentos e partes comuns, sem qualquer restrição ou embaraço de outrem, suportando todas as despesas e encargos com a sua fruição, limpeza e conservação.

Pelo que, desde meados de 1994, os condóminos do "Empreendimento ...." estão na posse das partes comuns do empreendimento, designadamente daqueles equipamentos de utilização comum, convictos que a utilização do "Clube de lazer" correspondia ao exercício de um direito de próprio, o que lhes advinha da qualidade de condómino e comproprietários das partes comuns do empreendimento, fazendo parte integrante aquele "Clube de Lazer". E nessa convicção e animus se mantiveram até dele serem esbulhados.

Acontece que, em sete de Maio de 2002, quando os funcionários da empresa "FM, Lda.", por conta e sob as ordens do condomínio, procediam a trabalhos de reparação das piscinas e balneários de apoio, o 2° Réu, LB, que é gerente da Requerida "Empreendimentos Imobiliários ..., Lda", acompanhado de mais três pessoas, impediu os funcionários daquela empresa empreiteira de efectuar os trabalhos de reparação, impediu a retirada dos materiais e dos equipamentos utilizados na obra, designadamente de uma bomba de elevação de água pertença daquele empreiteiro, proibindo aqueles operários e o funcionário do condomínio, Sr. ASGM, de se deslocar ao "Clube de Lazer".

Transmitindo igual proibição aos condóminos e respectivas famílias, declarando-se dono daquele espaço, bem como a 1ª Ré ..., Lda., de quem se dizia representante, tendo procedido à imediata substituição das fechaduras das portas de acesso e as que vedavam os diversos espaços e equipamentos; e procedeu à soldadura das duas portas em ferro que fazem a ligação entre os arruamentos dos blocos habitacionais e o recinto dos equipamentos, impedindo o acesso dos condóminos ao "Clube de Lazer". Acto que voltou a repetir em 9 de Maio de 2002, após a administração do condomínio ter procedido à reabertura daquelas portas.

Com emprego de meios mecânicos mandou proceder à destruição da rede de esgotos das piscinas e balneários de apoio, quebrando e removendo as tubagens que permitiam o escoamento das águas, impedindo, assim, o seu escoamento e renovação, ou seja, a utilização das piscinas e balneários.

Por outro lado a Ré ....,LDA., em negócio simulado, "vendeu" à Ré - ..., LDA. -, os primitivos prédios em cujo solo foi edificado o referido "Clube de Lazer", conforme "contrato de compra e venda" formalizado por escritura pública celebrada, em 26 de Março de 2002, no Sexto Cartório Notarial do Porto.

Ora, malogrado aquele expediente, os Réus, incluindo o 3º Réu, não ignoravam que estavam a proceder à "venda" de coisa alheia, e que os imóveis declarados vender e comprar já não existiam. Sendo certo que a 3a Ré também actuou de má fé, uma vez que os seus sócios e gerentes têm conhecimento directo dos negócios da 1ª Ré - ...., Lda., são familiares do sócio e gerente - Armindo Ramos Bartolomeu, filha e genro respectivamente.

Só a Ré "...., LDA" contestou.

Começa por excepcionar a ilegitimidade activa dos Autores para pugnarem nos autos desacompanhados dos demais condóminos.

Impugnando, alega em resumo:

A ...., Lda." nunca referiu aos compradores das diversas fracções que o denominado Clube de Lazer fazia parte integrante, como parte comum, do imóvel em que se integram os Blocos Habitacionais. O que sempre foi dito e anunciado foi que a ...., LDA iria construir um Clube privado de Lazer e Desporto, onde eles, em condições de utilização a fixar, iriam ter acesso, em igualdade de circunstâncias com quaisquer outros sócios que aquele Clube viesse a admitir, independentemente de serem ou não proprietários de fracções autónomas.

E tanto assim é que a ...., LDA pretendia construir outros dois blocos habitacionais (as chamadas Fase II e III), a cujos futuros proprietários iria ser proporcionada a mesma possibilidade.

Por motivos que têm a ver com a morte do seu sócio fundador AB (principal impulsionador, financiador e garante de financiamento junto da banca), resolveu-se alienar a terceiros tudo quanto tinha a ver com a execução das fases II e III. A denominada fase II tem já projecto camarário aprovado pela Câmara Municipal de Caminha e está em execução por parte da ".... - Empreendimentos Imobiliários, Lda.".

Para liquidar o seu passivo, a 1ª Ré propôs aos AA. a venda integral do "Clube de Lazer”, por um montante de 35.000 contos (€ 174.579.26), mas estes só manifestaram interesse pela piscina e pelo campo de ténis, que se propunham integrar, como parte comum, no imóvel de que são condóminos, para o efeito se dispondo a alterar a escritura de propriedade horizontal.

Na sequência daquelas negociações, e atento a proposta referida, a 1ª Ré iniciou um processo de auscultação da Câmara Municipal, tendo em vista a possibilidade de um destacamento daquelas instalações a integrar no dito condomínio. O aludido destacamento foi desde logo inviabilizado pela autarquia, além de outros motivos, porque só 28 dos 55 condóminos dos blocos habitacionais manifestaram interesse na aquisição.

Efectuou-se então uma reunião com uma intitulada "Comissão de Condóminos", representada pelos Senhores Eng. JM, Sr. EC e Dr.ª CM (na qual estiveram presentes o actual mandatário dos AA. e o Senhor Doutor NC), na qual se discutiu a possibilidade de constituição de uma passagem que, utilizando um portão que liga o "Clube de Lazer” ao Edifício ..., permitisse a utilização da piscina e campo de ténis, abdicando a 1ª Ré de uma parcela de terreno adjacente à casa, onde, até 1998, residiu o sócio-gerente e co-réu LB.

Essa mesma (1ª) Ré veio a ser surpreendida com a informação, veiculada por um condómino, de que, depois de ter reunido com vários condóminos, a dita "Comissão" acabou por lhes devolver o dinheiro, porquanto, "pensando melhor, não estavam interessados na aquisição daquelas instalações. Por impossibilidade de integração das mesmas no condomínio" e "porque também queriam evitar conflitos entre condóminos, com a utilização de partes comuns para acesso a uma propriedade privada".

Na senda dessas negociações e a pedido dos AA., a 1ª Ré autorizou a utilização, a título precário, da piscina e de campo de ténis.

Nunca os AA. estiveram na posse daquelas infra-estruturas, cujos custos de construção, licenciamento e manutenção sempre foram suportados pela "...., Lda.". Só nos anos de 2000 e 2001 é que entre as partes foi acordado que cada interessado contribuiria com esc. 10.000$00 para as despesas de manutenção da piscina.

A casa de habitação onde se situa a piscina e o campo de ténis foi utilizada até 1998, como residência secundária, pelo co-réu LB.

Havia um exemplar das chaves da casa em poder de um tal SM, que foi empregado da 1ª Ré, e as manteve quando passou a empregado do condomínio.

Em certa altura, as portas da casa apareceram abertas e veio a saber-se que a dita "Comissão de Condóminos" tinha utilizado a casa, à revelia dos seus proprietários, para realização de uma Assembleia de Condóminos. Em abono da verdade, cumpre dizer que as assembleias de condóminos tanto se realizavam na aludida casa (com autorização da 1ª Ré), como em outros locais.

Nunca os AA. estiveram na posse do denominado "Clube de Lazer”, só no Verão utilizavam a piscina ali existente, por liberalidade da co-ré ...., Lda. e com autorização do co-réu LB.

É fantasiosa a referência a um negócio simulado. A Ré contestante comprou o imóvel em questão e por ele pagou as dezenas de milhares de contos que acabaram por ir parar direitinhas ao Banco Comercial ...., para solver as dívidas da vendedora.

A Ré contestante comunicou aos AA. a compra do complexo desportivo e deu-lhes conta da sua disposição em vendê-las ou arrendá-las.

Na ausência de notícias, prometeu depois vender a terceiros o citado imóvel. Sendo certo que só cerca de 30 dias após ali residir o promitente-comprador, e ali terem sido realizadas durante 15 dias obras de restauro e requalificação das instalações, é que os AA., de má-fé, intentaram a providência cautelar de restituição provisória de posse.

Conclui pela total improcedência dos pedidos formulados e, consequentemente, da acção.

Os Autores replicaram, impugnando a excepção invocada e concluindo como na petição inicial.

Foi proferido despacho saneador, tendo sido julgada improcedente a excepção dilatória da ilegitimidade activa invocada pela Ré contestante.

Procedeu-se à elaboração da matéria de facto assente e da base instrutória, em relação às quais não houve reclamações.

Procedeu-se ao julgamento, com observância do formalismo legal.

Finda a discussão e lida a decisão sobre a matéria de facto foi, proferida sentença final que julgou a acção parcialmente procedente, tendo, em consequência declarado:

a) Como parte integrante das partes comuns do "Edifício ....", descrito na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob o número 00710-SEIXAS os equipamentos de lazer que constituem o denominado "Clube de Lazer” -constituído pelo edifício de apoio e casa do guarda, piscinas para crianças e adultos e balneários de apoio, court de ténis e áreas de jardim e de lazer adjacentes – edificados nos prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob os números 00118-SEIXAS; 00969-SEIXAS e 00213-SE1XAS, ordenando se proceda à rectificação o registo predial nesta parte em conformidade, uma vez que as partes comuns do prédio também abrangem estas três descrições prediais;

b) Que o esbulho daquele "Clube de Lazer” praticado pela Ré "Empreendimentos ...., Lda." através do seu sócio-gerente LMBGB, ofende o direito de propriedade, na qualidade de comproprietários, dos 2° a 30° Autores e demais condóminos do "Edifício ...".

c) Nulo o contrato de compra e venda celebrado entre a Ré "Empreendimentos ...., Lda." e a Ré "... Construções e Imóveis, Lda.", e que tem por objecto os três prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob os números 00118-SEIXAS; 00969-SEIXAS e 00213-SEIXAS, e a consequente transmissão daqueles mesmos prédios operada entre as Rés e, em consequência:

Ordeno o cancelamento dos registos prediais destes prédios a favor da Rés, ou do seu titular inscrito.

Condenando,

d) A Ré "Empreendimentos ...., Lda." no pagamento à Autora "Condomínio do Edifício ....", representada pela ".... - Administração de Condomínios, Lda.", da quantia que se venha a liquidar em execução de sentença e relativa a todas as despesas que suportou com a execução da decisão judicial proferida no Procedimento Cautelar n° 407/2002, deste douto Tribunal, designadamente os honorários do serralheiro contratado para o arrombamento e abertura de portas, pagamento aos trabalhadores auxiliares o fornecimento de fechaduras para as portas que vedavam os equipamentos/edifícios, a limpeza dos espaços e demais trabalhos executados no âmbito daquela douta decisão, onde se incluem as despesas com o restabelecimento e reconstrução da rede de esgotos e escoamento da água das piscinas e edifícios de apoio e com a recolocação da parte da instalação eléctrica exterior que iluminava o "Clube de Lazer” e que foi removida.

e) A Ré "Empreendimentos ...., Lda." no pagamento a cada um dos 2º a 30° Autores inclusive, a título de indemnização pelos danos patrimoniais sofridos, da quantia de quinhentos euros (€ 500,00), por pessoa singular ou casal;

Inconformada recorreu a 2ª Ré “... – Construções de Imóveis, Ld.ª” recurso que foi admitido como de apelação (a 1ª Ré também recorreu, mas deixou deserto o recurso).

Apreciando a apelação a Relação julgou-a procedente e em consequência, revogou a sentença recorrida e absolveu as RR. de todos os pedidos formulados pelos AA..

É deste acórdão que recorrem agora os AA..

O recurso foi admitido como de revista.

Conclusões da Revista.

Apresentadas alegações formularam os recorrentes as seguintes conclusões:

1°- Obtida a aprovação e licenciamento de uma construção urbana nova e correspondendo o solo do prédio edificado ao conjunto dos prédios onde foi implantado e suas descrições prediais, após a incorporação da construção aqueles prédios primitivos e transformados perderam a sua natureza e autonomia jurídica, o bem jurídico existente passou a ser aquela nova edificação, abrangendo a totalidade daquelas descrições prediais;

2º- a nova edificação, após a sua conclusão e antes de instituído o regime de propriedade horizontal, está sujeita, no seu todo, a um direito real de propriedade única, por união de todas as partes que a compõe, incorporadas por indústria do homem em cumprimento de um licenciamento camarário que reflecte as "regras de interesse e ordem pública atinentes á organização da propriedade";

3º- Aceitando a 1ª Ré, proprietária dos primitivos prédios, proceder a uma nova edificação nas condições definidas pela entidade de direito público com competência exclusiva para a sua aprovação, aquela nova edificação - Edifício ... - deu origem a uma propriedade singular (art.° 204° do Código Civil), que abrange o solo formado pelo conjunto dos primitivos prédios e suas descrições prediais;

4º- A aprovação pela entidade pública (Câmaras Municipais) e as imposições administrativas decorrem de razões de interesse e ordem pública imperativa - questões de ordem de diversa índole, designadamente económica, sócio-cultural, estética, directamente conexionados com a qualidade de vida das pessoas;

5º- Obtida pela 1ª Ré a aprovação e o licenciamento do Edifício ..., nas condições determinadas pela Câmara Municipal de Caminha, o projecto e a construção aprovada e licenciada condicionam e determinam a natureza e os limites da propriedade da nova edificação (realidade jurídica);

6º- A 1ª Ré ao conceber e ao construir o prédio urbano licenciado, com aquelas partes comuns e clube de lazer, ao não ter solicitado e obtido alteração do projecto e do licenciamento do prédio a construir ficou impedida de dar destino diferente às várias componentes - fracções autónomas ou às partes comuns - do prédio, bem como subtraiu do comércio jurídico os primitivos prédios onde foi edificado o Edifício ...;

7º- Tendo aquele projecto licenciado e o prédio construído e a edificação em causa abrangido, por incorporado, o solo dos primitivos prédios correspondentes às descrições prediais n°s 00118/SEIXAS; 00203/SEIXAS, 00710/SEIXAS e 00969/SEIXAS, será este conjunto de prédios transformados (o primitivo urbano e os rústicos) que deu origem ao prédio único edificado pela 1ª Ré;

8º- A constituição de propriedade horizontal terá de observar as normas jurídicas da "Propriedade Horizontal"; as disposições imperativas de interesse e ordem pública contidas no processo de licenciamento do prédio construído e dos requisitos do título constitutivo;

9º- A desconformidade entre o projecto de construção aprovado e licenciado pela Câmara Municipal de Caminha e o teor da escritura de constituição de propriedade horizontal, outorgada unilateralmente pela 1ª Ré como construtor/vendedor, será, de per si, gerador da nulidade da escritura, por se tratar de acto nulo por violação de preceito legal imperativo (norma de interesse ordem pública) – art.°s 294° do Código Civil -;

10°- A falta de coincidência entre o projecto licenciado e o título constitutivo de propriedade horizontal, independentemente que qualquer invocação nesse sentido, acarretaria «ipso facto» ou «ipse legis» a nulidade desse título, nos termos daquele art° 294°;

11°- A 1ª Ré ao constituir a propriedade horizontal dividiu em fracções autónomas aquele bem já existente, encontrando-se na obrigação de adequar o formal à realidade material e jurídica existente;

12° - O Edifício ... objecto da propriedade horizontal é exactamente o mesmo prédio que foi aprovado e licenciado pela Câmara Municipal de Caminha e cuja composição as instâncias deram como provado, sendo certo que não consta que a 1ª Ré, na sua qualidade de construtor/vendedor, tenha obtido aprovação ao projecto licenciado no sentido de "remover ou excluir" parte das partes comuns, nem o poderia fazer no acto unilateral da constituição do condomínio, por postergador de normas imperativas de interesse e ordem pública;

13° - Se entendido que as partes comuns do Edifício ... tem de constar do título do condomínio, a escritura de constituição de propriedade horizontal ao não observar a titularidade e ao não assegurar a qualificação substancial do prédio conforme o projecto aprovado está a subverter a constituição do condomínio;

14° - As partes comuns, nos termos do n° 1 do art° 1418° do Código Civil, não tem que ser especificadas no título constitutivo de propriedade horizontal, sendo delimitadas por exclusão de partes, valendo como regra: "do prédio licenciado, tudo o que não estiver descrito no título constitutivo como parte própria (fracção autónoma) é propriedade comum dos condóminos".

15° - A 1ª Ré ao alienar a totalidade das fracções autónomas, alienou a totalidade do bem que já existia na sua titularidade, uma vez que cada condómino, ao adquirir a sua fracção, ia adquirindo a sua quota de comproprietário das partes comuns do edifício ...., uma vez que o conjunto dos dois direitos é incidível - n°2 do art°1.420° do Código Civil -;

16°- O meio formal de transmissão da quota parte das partes comuns e «clube de lazer» são as escrituras públicas que formalizaram a alienação das fracções autónomas e celebradas entre a 1ª Ré e cada um dos condóminos;

17°- O «clube de lazer», como parte comum do Edifício ..., não é objecto possível de alienação independentemente, mormente fora do seu fim legalmente assumido - art° 280º, n° 1 do Código Civil -;

18°- Conhecendo as Rés a composição do edifício .... e os actos materiais praticados pela 1ª Ré, conforme matéria de facto assente, o comportamento que adoptaram e descrito nos autos é contrário ao princípio da boa fé, enquanto implicando probidade e correcta conduta no meio negocial, e que subjaz a toda a civilística portuguesa - artigos 227°, n° 1 e 762°, n.º 2 do Código Civil -;

19° - Quem vende as fracções autónomas aliena a alíquota nas partes comuns do prédio do qual faz parte;

20° - A 1° Ré ao vender todas as fracções autónomas do Edifício ... também alienou as partes comuns que o compõe, designadamente o referido «clube de lazer» - definitivamente assente pelas instâncias que faz parte do Edifício .... -;

21°- A 1ª Ré ao vender à 2ª Ré, em acto posterior, os imóveis em foi edificado o «clube de lazer» e incorporado no Edifício ....estava a vender bens alheios;

22°- O contrato de venda bens alheios é um contrato nulo.

23°- O acto nulo é um acto inválido, com eficácia erga omnes; não produz efeitos ab initio -art° 286° do Código Civil -, operando tal invalidade e ineficácia também ipso jure;

24° - para os Autores e demais condóminos do Edifício ... o negócio entre as Rés é "res inter alios acta", sendo a nulidade gerada - nulidade absoluta - invocável pelos Autores;

25° - A venda entre as Rés é, ainda, uma venda nula, por impossibilidade física e legal do objecto -n° 1 do art° 280° do Código Civil -;

26°- Os imóveis descritos na escritura celebrada entre as Rés correspondem a uma realidade jurídica e física distinta daquela que consta do acto formalmente celebrado;

27°- O Tribunal da Relação de Guimarães ao ter dado provimento ao recurso de Apelação apresentado pela 2ª Ré, deveria, ainda, ter apreciado o pedido subsidiário constantes da petição inicial, uma vez que não se verifica uma dependência directa daquele pedido com a parte provida;

28°- A declaração e reconhecimento do direito pessoal de gozo tem requisitos distintos do direito de propriedade, sendo aquele dependente deste e situados em esferas jurídicas distintas;

29°- O direito pessoal de gozo tem de específico a circunstância de possibilitar ao seu titular, com vista à satisfação do seu interesse, o gozo directo e autónomo de determinada coisa cuja propriedade não lhe pertence;

30°- Não reconhecida a propriedade dos Autores e demais condóminos do Edifício ......, ainda o Tribunal da Relação de Guimarães deveria ter apreciado o pedido subsidiário formulado pelos Autores, uma vez que a declaração e o reconhecimento judicial daquele direito pessoal de gozo somente se coloca em face na negação aos Requerentes do direito de propriedade do «clube de lazer»;

31° - Perante a procedência da Apelação e considerando a matéria de facto assente pelas instâncias, o Tribunal da Relação de Guimarães deveria ter reconhecido e declarado a constituição do direito pessoal de gozo dos Autores e demais condóminos, actuais e futuros, sobre o clube de lazer, que nos termos da fundamentação do acórdão são aqueles prédios primitivos e transmitidos pela 1ª Ré à 2ª Ré, correspondentes às descrições prediais 00118/SEIXAS; 00203/SEIXAS e 00969/SEIXAS.

32° - Entendem os Recorrentes que o douto acórdão violou, entre outras, as seguintes disposições legais;

Código Civil - artigos: 204°; 227°, n° 1; 237°; 280°, n° 1; 286°; 294°; 401°, n° 1 e n°3; 408°, n° 1; 762°, n° 2 ; 874°; 879°; 1418°, n° 1; 1420°, n°2 e 1421°, n° 2, al. a) e);

Código de Processo Civil: art° 668°, n° 1, al. d)

Dec-Lei n° 38.382; Dec-Lei n°445/91 e Dec-Lei n°281/99.

TERMOS EM QUE, deverá ser revogado o acórdão recorrido, para prevalecer a sentença proferida pelo Tribunal de primeira instância, com todas as consequências legais.

OS FACTOS

Constantes da matéria de facto assente:

A) O Edifício ... corresponde a um complexo habitacional e de lazer, em regime de propriedade horizontal, constituído por cinquenta e cinco fracções autónomas designadas pelas letras "A" a "BG" descrito na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob o número 00710 - Seixas e cujas fracções autónomas pertencem a vários proprietários, entre os quais os 2°s a 30°s Autores, os quais constituíram o condomínio e, em assembleia de condóminos, deliberaram eleger como administrador do Condomínio a "... -