Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I -

Empresa-A. intentou no tribunal judicial de Almada, acção ordinária contra Município de Almada, pedindo a declaração de resolução dos contratos outorgados em 4 de Maio de 1973 e 17 de Maio de 1974 e a consequente condenação do R. na entrega dos terrenos, livres e desimpedidos e no estado em que se encontravam à data da sua cedência ou, se a restituição não for possível, o valor em dinheiro, a liquidar em execução de sentença.

Em suma, alegou em defesa da sua tese que o R. acabou por dar um destino diferente aos terrenos transaccionados, em violação do que tinha ficado estipulado nas escrituras outorgadas.

O R. contestou por impugnação e por excepção, arguindo a caducidade por o direito de reversão não ter sido exercido nos dois anos posteriores ao D.-L. 438/91, e formulou pedido reconvencional, pedindo, no caso de procedência do pedido da A., a condenação desta no pagamento de 2.127.201.867$00 e o reconhecimento do direito de retenção até integral pagamento.

A A. replicou, contrariando a defesa excepcional do R. e impugnando a matéria da reconvenção e requereu, ainda, a intervenção de Empresa-B e Empresa-C..

Admitido o incidente, a Empresa-B veio contestar por excepção (incompetência material do tribunal, prescrição, caducidade, usucapião e acessão), o que também foi objecto de oposição por parte da A..

Em sede de saneador, o tribunal foi julgado competente e foi afirmada a regularidade da instância.

Foram fixados os factos acordados e elaborada a base instrutória.

Após julgamento, a acção foi julgada improcedente e, como consequência, prejudicada a apreciação do pedido reconvencional deduzida pelo R. e da demais excepções arguidas.

Com esta decisão, não se conformou a A. que apelou para o Tribunal da Relação de Lisboa, mas sem êxito já que o julgado pela 1ª Instância veio a ser confirmado.

Novamente inconformada, a A. recorreu para este Supremo Tribunal, pedindo revista, tendo, para o efeito, junto as respectivas alegações que concluiu do seguinte modo:

- Os terrenos em causa foram alienados pela A. ao R., Município de Almada (MA), para a construção dos edifícios dos Paços do Concelho e do Cine-Teatro, zonas verdes e zonas livres (v. n°s. 4, 5, 8, 30 e 32 dos factos provados) - cfr. texto n.ºs. 1 a 3;

- O MA não afectou os terrenos aos fins contratualmente consignados, tendo alienado o respectivo direito de superfície a terceiros, que neles construíram galerias comerciais, supermercado, armazéns e parque de estacionamento, explorados por entidades privadas (v. n°s. 24, 29 e 39 dos factos provados) - cfr. texto n°. 3;

- O R. Município incumpriu assim as obrigações a que estava contratualmente vinculado, pelo que a A. tem direito à resolução dos contratos titulados pelas escrituras de fls. 50 e 62 dos autos (v. arts. 432° e segs., 473° e 801°/2 do C. Civil) - cfr. texto nºs. 4 a 8;

- Mesmo considerando-se que a afectação do terreno em causa aos aludidos fins constituía um dever acessório ou lateral - o que se impugna -, é manifesto e inquestionável o incumprimento dos contratos sub iudice pelo MA (v. art. 762° do C. Civil; cfr. Ac. STJ de 2005.09.22, Proc. 1723/05-2, da 2° Secção; Pinto Monteiro, RU/134°, pág., 286) - cfr. texto n°s. 5 a 8;

- Dos documentos juntos aos autos resulta que, em 1997, "o R. Município ainda pretendia construir nos imóveis em causa o edifício destinado aos Paços do Concelho" (v. docs. de fls. 469, 528 e 625 dos autos e n°s. 16, 19 e 39 dos factos provados) - cfr. texto n.º 8;

- O incumprimento apenas ocorreu em finais de 1999 - data em que foi iniciada a construção das galerias comerciais licenciadas pelo alvará de licença de construção n°. 1505/99, emitido em 1999.07.20 (v. fls. 625 dos autos) - cfr. texto n.ºs. 8 e 9;

- A alienação dos terrenos em causa pela A. ao MA foi determinada pela sua afectação a equipamentos públicos - construção do edifício destinado aos Paços do Concelho, do edifício destinado ao Cine-Teatro e zonas livres e verdes (v. n°s. 30 e 32 dos factos provados) - cfr. texto nºs. 10 a 14;

- A afectação dos terrenos a estes fins era essencial e determinante da vontade da A., conforme resulta das escrituras de fls. 50 e 62 e dos n°s. 30 e 32 dos factos provados - cfr. texto nos. 13 e 14;

- Os motivos determinantes das alienações não foram respeitados pelo Município de Almada, pois nos terrenos não foi construído o Cine-Teatro e o edifício dos Paços do Concelho e zonas verdes, tendo sido construídas galerias comerciais, supermercado, armazéns e um parque de estacionamento, explorados por entidades privadas (v. n°s. 24, 25, 35 e 36 dos factos provados) - cfr. texto n°s. 13 e 14;

- Os contratos sub judice sempre seriam anuláveis, com fundamento em erro na base do negócio (v. art. 252° do Cód. Civil; cfr., no mesmo sentido, Ac. STJ de 2004.12.16, Proc. 2773/04-1, da 1°Secção) - cfr. texto nos. 14 a 16;

- A A. sempre teria direito à resolução dos contratos, com fundamento em alteração anormal das circunstâncias, uma vez que os terrenos não foram afectos aos fins acordados e expressamente estabelecidos nas escrituras e a manutenção dos contratos afecta gravemente o princípio da boa fé (v. n°s. 30 e 32 dos factos provados; cfr. arts. 437° e segs. do Cód. Civil) - cfr. texto nº s . 17 a 21;

- A A. sempre teria direito à restituição do valor correspondente ao enriquecimento sem causa do MA (v. arts. 473° e segs. do C. Civil; cfr. Ac. STJ de 2005.09.22, Proc. 1723/05-2) - cfr. texto n°s. 22 a 24;

- O acórdão recorrido enferma assim de manifestos erros de julgamento, tendo violado frontalmente, além do mais, o disposto nos arts. 227°, 252°, 270° e segs., 432° e segs., 437° e segs., 473° e segs. e 762° e 801 ° do C. Civil.

Contra-alegou o R., defendendo a confirmação do acórdão impugnado.

II -

As instâncias deram como provados os seguintes factos:

- A A. é uma sociedade anónima que tem por objecto a indústria de construção civil e obras públicas, o comércio de compra e venda de propriedades e revenda dos adquiridos para esse fim e ainda a indústria de fabrico de caixilharia de alumínio e betão pronto;

- A A. era proprietária dos seguintes imóveis:

BI) Prédio rústico denominado "Quinta de São Luís de Matacães", sito na Quinta dos Caranguejais, Mutela, município de Almada, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Almada, sob o n° 3579, a fls. 5 do Livro B-10 e inscrito na matriz predial rústica da freguesia da Cova da Piedade, sob parte do art.13°;

B2) Prédio rústico e urbano denominado "Quinta do Armeiro-Mor", sito em Mutela, freguesia da Cova da Piedade, município de Almada, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada, sob o n° 1887, a fls. 149 v., do Livro B-5, da freguesia da Cova da Piedade, e inscrito na matriz predial rústica da freguesia da Cova da Piedade sob parte dos arts. 2° e 3° e na matriz predial urbana da mesma freguesia sob os arts.39° e 1267°;

- Em 73.05.04, no Notariado Privativo da Câmara Municipal de Almada (CMA), foi outorgada entre a A. e o R. Município a escritura pública n° 28, exarada de fls. 88 v. a fls.91 v. do Livro de Notas para Escrituras Diversas n°60;

- Na referida escritura o administrador da A declarou o seguinte:

"Que a firma, sua representada, é dona e legítima possuidora de um prédio denominado Quinta de São Luís de Matacães, em Almada, descrito na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o número três mil quinhentos e setenta e nove, a folhas cinco do livro B-dez, inscrito na matriz sob parte do artigo treze rústico da freguesia de Cova da Piedade e de outro prédio denominado Quinta do Armeiro Mor, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número mil oitocentos e oitenta e sete, a folhas cento e quarenta e nove verso do livro B-cinco, inscrito na matriz sob parte dos artigos três e dois rústicos e trinta e nove e mil duzentos e sessenta e sete urbanos da referida freguesia de Cova da Piedade, ambos inscritos em nome da firma, sua representada sob o número trinta e oito mil oitocentos e quarenta e um, a folhas cento e cinquenta e dois do livro G-cinquenta e seis.

Que, pela presente escritura e por motivo de alvará de loteamento urbano das referidas propriedades, número vinte e oito de vinte e cinco do mês de Abril findo, a firma sua representada cede à Câmara Municipal de Almada, representada do segundo outorgante, livre de quaisquer ónus ou encargos, diversas parcelas de terreno a saber:

a) A destacar da descrição número três mil quinhentos e setenta e nove:

Primeira - com três mil quatrocentos e quarenta e quatro metros quadrados e cinquenta decímetros para a construção do Cine-teatro;

Segunda - com dois mil cento e nove metros quadrados e oitenta decímetros para construção de edifícios de habitação colectiva e comércio;

Terceira - com cinco mil seiscentos e sessenta e cinco metros quadrados para construção do edifício dos Paços do Concelho da Câmara Municipal;

b) A destacar da descrição número mil oitocentos e oitenta e sete:

-cento e quarenta e oito metros quadrados de terreno para implantação de postos de transformação.

Estas parcelas acima indicadas são as constantes da planta de cedências anexa a esta escritura e que fica arquivada a folhas quatrocentos e sessenta e três do maço de documentos respeitante a este livro e notas para escrituras diversas";

- O Presidente da CMA, em representação do R. Município, aceitou a referida cedência;

- A escritura de 73.05.04 foi rectificada pela escritura n°22 de 76.07.16, lavrada de fls.93 a fls.94 do Livro de Notas para Escrituras Diversas n°63 do Notariado Privativo da CMA e pela escritura n°37 de 76.11.16, lavrada de fls.16 a fls.17 do Livro de Notas para Escrituras Diversas n°64 do Notariado Privativo da CMA;

- Em 74.04.17, no Notariado Privativo da CMA, foi outorgada entre a A. e o R. Município a escritura pública n°13 exarada de fls.31 a fls.34v. do Livro de Notas para Escrituras Diversas n°62;

- Na referida escritura o administrador da A. declarou, além de mais, o seguinte:

"Que a firma, sua representada, em consequência dos alvarás de loteamento número vinte e oito de vinte e cinco de Abril de mil novecentos setenta e três e número cinquenta e dois de dezassete do corrente mês, cede à Câmara Municipal de Almada, representada do segundo outorgante pela importância total de dois milhões cento e dezoito mil duzentos e dezoito escudos, as parcelas de terreno e prédio urbano a seguir discriminados:

l) A destacar da propriedade da Quinta de São Luís de Matacães, descrita na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o número três mil quinhentos setenta e nove, folhas cinco do livro B-dez e inscrita sob parte do artigo treze rústico da freguesia da Cova da Piedade, diversas parcelas de terreno com a área de quarenta e um mil e trinta e cinco metros quadrados e oitenta decímetros, destinadas a armamentos, passeios, estacionamentos e zonas livres, no valor de duzentos e cinco mil cento setenta e nove escudos.

2) A destacar da Quinta do Armeiro Mor descrita na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o número mil oitocentos oitenta e sete a folhas cento e quarenta e nove verso do livro B-cinco e inscrita na matriz predial rústica da freguesia da Cova da Piedade, sob parte do artigo dois e três e na matriz predial urbana também da referida freguesia sob o artigo mil duzentos sessenta e sete:

a) Diversas parcelas de terreno com a área de vinte e três mil e oitenta e cinco metros quadrados e treze decímetros destinadas a armamentos, passeios, estacionamentos e zonas verdes, no valor de novecentos quarenta e quatro mil novecentos e trinta e nove escudos;

b) Uma parcela de terreno com a área de dois mil duzentos e quatro metros quadrados destinada a escola primária que fica a confrontar do Norte com AA, do Sul com Doutor BB, do Nascente com Rua de Angola e do Poente com CC, no valor de duzentos sessenta e quatro mil quatrocentos e oitenta escudos;

c) Uma parcela de terreno com a área de três mil quatrocentos e vinte e dois metros quadrados destinada à construção de um ginásio para o Ginásio Clube do Sul, a confrontar do Norte com Empresa-A e AA, do Sul com Empresa-A e Rua Fernando Pessoa, do nascente com Impasse à Rua Fernando Pessoa e do poente com Rua de Angola, no valor de quatrocentos e dez mil seiscentos e quarenta escudos;

d) Uma parcela de terreno com a área de dois mil duzentos e quarenta e um metros quadrados e cinquenta decímetros, actualmente arrendada para as suas instalações à firma Mecânica Piedense, Limitada, a confrontar do Norte com Empresa-A e Rua Projectada de acesso a garagens, do Sul com Empresa-A , Rua de Angola e Rua Engenheiro José Gomes de Alvarez, do Nascente com Rua Manuel Febrero e do Poente com Empresa-A, pela quantia de duzentos e sessenta e oito mil novecentos e oitenta escudos;

e) Um barracão destinado a oficina de serração de madeiras sito à Rua Manuel Febrero, inscrita na matriz urbana da freguesia da Cova da Piedade sob o artigo mil duzentos e sessenta e sete, no valor de vinte e quatro mil escudos";

- O Presidente da CMA, declarou que "de harmonia com as deliberações de dezasseis do corrente mês e três de Abril de mil novecentos e setenta e três, esta com alteração introduzida em reunião de um de Maio do mesmo ano, aceita a presente cedência nos termos exarados";

- Pela escritura de 73.05.04 a parcela terceira nela identificada foi desanexada do prédio descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n° 3579, a fls.5 do Livro B 10;

- A parcela de terreno supra identificada passou então a estar descrita na 1ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n°. 24120, a fls.46v. do Livro B-70, da freguesia de Almada, correspondendo a um "prédio rústico composto de terreno para construção com a área de 5.665 m2, sito na Quinta de S. Luís de Matacães, freguesia de Almada. Confina: do Norte com Rua D. Francisco Xavier de Noronha, Sul, Nascente e Poente com terrenos do domínio público";

- Pela Apresentação 62, de 77.01.12, inscrição n° 47333, foi registada a aquisição a favor da Câmara Municipal de Almada, do prédio supra referido;

- Pelo Av. l - Ap. 51/970701, o prédio n° 24120 foi "anexado ao n° 01095/970701-Almada para formarem o n° 01096/970701- Almada", tendo sido inutilizada a referida descrição predial n°. 24120;

- O prédio urbano descrito sob a ficha n°01095/970701, da freguesia de Almada, é constituído por "terreno destinado a complemento de lote" com a área de 3175m2, sito na Rua Garcia de Orta;

- O referido prédio n° 01095 foi destacado das parcelas de terreno identificadas nos n° l e 2 a) da escritura outorgada em 74.04.17;

- Pela inscrição G-1, Ap. 50/970701, foi registada "a aquisição a favor do Município de Almada - desafectação do domínio público", do prédio n°01095;

- Pelo Av.l - Ap. 51/970701, o prédio n°. 01095 foi "anexado ao n°24120, fls. 46 v., do livro B- 70, para formarem o n°01096/970701 - Almada", tendo sido inutilizada a referida descrição predial n°01095/970701;

- Em 97.07.01, os prédios "n°s24120, 46v, B-70 e 01095/970701- Almada" foram anexados, passando a constituir um terreno para construção, com a área total de 8840m2, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob a ficha n° 1096/970701 da freguesia de Almada;

- Pela inscrição G2, Ap.51/970701, foi registada a "aquisição a favor do Município de Almada - desafectação do domínio público" do prédio descrito sob a ficha 1096/970701;

- Por escritura outorgada em 98.12.17, o R. Município constituiu a favor de Empresa-B, pelo preço de 253.500.000$00, o "direito de superfície no solo e no subsolo" do prédio n° 1096/970701, da freguesia de Almada, consistindo o objecto deste direito na construção de um parque de estacionamento público subterrâneo e respectivas áreas de apoio técnico, arrumos e armazém e na construção de galerias comerciais em solo e subsolo";

- Pela inscrição G-3, Ap.42/110399, foi registada a favor de Empresa-B a aquisição por compra, pelo prazo de 50 anos, do direito de superfície no solo e no subsolo do prédio n° 1096;

- Pela inscrição G-4, Ap.43/110399, foi registada a favor de Empresa-D. a aquisição por compra, pelo prazo de 50 anos, do direito de superfície do solo e no subsolo do prédio n° 1096;

- Pela inscrição F- l, Ap. 44/110399, foi registada a locação financeira, pelo prazo de 10 anos, a favor de Empresa-B do prédio n°1096;

- Pelo Av. l - Ap. 51/970701, o prédio n°. 01095 foi "anexado ao n°24120, fls. 46 v., do livro B- 70, para formarem o n°01096/970701 - Almada", tendo sido inutilizada a referida descrição predial n°01095/970701;

- Em 97.07.01, os prédios "n°s 24120, 46v, B-70 e 01095/970701- Almada" foram anexados, passando a constituir um terreno para construção, com a área total de 8840 m2, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob a ficha n° 1096/970701 da freguesia de Almada;

- Pela inscrição G2, Ap.51/970701, foi registada a "aquisição a favor do Município de Almada - desafectação do domínio público" do prédio descrito sob a ficha 1096/970701;

- Por escritura outorgada em 98.12.17, o R. Município constituiu a favor de Empresa-B, pelo preço de 253.500.000$00, o "direito de superfície no solo e no subsolo" do prédio n° 1096/970701, da freguesia de Almada, consistindo o objecto deste direito na construção de um parque de estacionamento público subterrâneo e respectivas áreas de apoio técnico, arrumos e armazém e na construção de galerias comerciais em solo e subsolo";

- Pela inscrição G-3, Ap.42/110399, foi registada a favor de Empresa-B a aquisição por compra, pelo prazo de 50 anos, do direito de superfície no solo e no subsolo do prédio n° 1096;

- Pela inscrição G-4, Ap.43/110399, foi registada a favor de Empresa-D. a aquisição por compra, pelo prazo de 50 anos, do direito de superfície do solo e no subsolo do prédio n° 1096;

- Pela inscrição F- l, Ap. 44/110399, foi registada a locação financeira, pelo prazo de 10 anos, a favor de Empresa-B do prédio n°1096;

- No prédio n°1096 foi construído um parque de estacionamento e galerias comerciais;

- Nas parcelas de terreno constantes das escrituras ids. em C) e G) não foram construídos o Cine-teatro nem o edifício dos Paços do Concelho da Câmara Municipal;

- Considera-se aqui reproduzido o teor da certidão de fls. 179 a 185 relativa à escritura pública celebrada em 17/12/98 por meio da qual a R. Empresa-B vendeu à R. Empresa-D o direito de superfície respeitante ao prédio descrito sob o n°1096;

- Desde a abertura ao público do parque de estacionamento subterrâneo que a R. Empresa-B o vem explorando comercialmente, daí retirando proventos e receitas;

- Com o termo das obras referentes à galeria comercial edificada no local, a R. Empresa-B tem vindo a locar os espaços comerciais criados, daí retirando igualmente réditos, mediante o recebimento das respectivas rendas comerciais;

- Em relação ao previsto na escritura pública de 4 de Maio de 1973, mencionada em C, dos factos assentes, o réu Município não executou nos terrenos em causa o Cine-teatro, nem o edifício dos Paços do Concelho da Câmara Municipal;

- A cedência das parcelas de terreno referidas nas escrituras mencionadas em C) e G) ao R. Município de Almada foi motivada pela satisfação das condições previstas nos alvarás de loteamento n°s 28, de 25-04-73 e n°52, de 17-04-74 e pelo facto do réu Município pretender dar a esses terrenos o destino previsto nessas escrituras;

- As licenças de construção para os terrenos loteados só seriam emitidas depois das escrituras de cedências previstas nos respectivos alvarás;

- A A. não teria alienado ao R. Município de Almada os terrenos em causa se soubesse que neles não seriam instalados equipamentos públicos;

- Nas escrituras referidas em C, e G, dos factos assentes, foi consignado que o Município de Almada pagaria o preço acordado através do sistema de descontos nos valores que a A. tivesse de pagar a título de mais valias;

- Nos referidos terrenos foram implantados equipamentos públicos, nomeadamente o Fórum Municipal Romeu Correia, utilizado para fins culturais e recreativos, onde está instalada uma biblioteca e um auditório, espaços de utilização colectiva;

- O parque de estacionamento construído nos referidos terrenos contribui para a resolução parcial da falta de estacionamento público em Almada;

- A autarquia de Almada optou por adjudicar a construção e a exploração do referido parque a uma empresa privada;

- Nos terrenos cedidos pela A. foram executados arruamentos, passeios e espaços verdes;

- A planta anexa ao alvará n°28, de 25 Abr.73, foi posteriormente reformulada por iniciativa do Município de Almada, que decidiu não construir no local os equipamentos então previstos;

- O R. Município de Almada optou por não construir no local o Cine-teatro e o edifício dos Paços do Concelho;

- O Cine-teatro está a ser construído noutro local;

- Hoje é frequente a existência de parques de estacionamento subterrâneos;

- O Fórum Municipal é um edifício constituído por três pisos com estrutura de betão armado, paredes em laje e betão armado, com impermeabilização e isolamento acústico, com a área coberta de 2.340m2 e descoberta de 1.058,8 m2, cujo valor ascende a €3.197.418,06 (três milhões, cento e noventa e sete mil, quatrocentos e dezoito euros e seis cêntimos);

- As galerias comerciais acima do solo (L, E, F, G, H, I, J, M, N, 0, P, Q, R e S) têm a área bruta de 1.847,77m2, as lojas em subsolo (B.C, e D), 2.664 m2, o armazém em subsolo 67,94m2 e o estacionamento 6.087m2, sendo o valor da respectiva construção de € 6.384.613;

- O R. Município recebeu da interveniente Empresa-B a quantia mencionada em T;

- As construções efectuadas nos referidos terrenos aumentaram o valor destes;

- No ano de 1995, foi exposta ao público, em Almada, uma maquete da construção nos terrenos em causa de uma obra com parque de estacionamento subterrâneo, jardim e galeria comercial;

- O concurso público com vista à adjudicação da obra em questão foi, em finais do ano de 1995, publicado em Diário da República, no Jornal Oficial das Comunidades Europeias e em jornais de circulação nacional lidos na comarca de Almada;

- Em publicações de finais de 1995 e do ano de 1996, do Jornal de Almada, foram feitas referências e comentários à construção no local da Biblioteca e do Auditório Municipal, assim como à atribuição a esse complexo do nome de "Fórum Municipal Romeu Correia";

- Com a celebração das escrituras identificadas em C, e G, a CMA passou a fruir os referidos prédios, deles retirando todos os proveitos e utilidades;

- Dia após dia, sem qualquer interrupção ou hiato;

- À vista de toda a gente, com público e geral conhecimento;

- Sem oposição ou o estorvo de ninguém;

- A interveniente Empresa-B celebrou com o Empresa-C o acordo constante do documento de fls. 186 a 201 e 496 a 511;

- A interveniente Empresa-B é locatária das construções em causa, na sequência da celebração do contrato de locação financeira de fls. 186 a 201 e 496 a 511., em que é locadora a interveniente Empresa-C., esta titular do direito de superfície por cinquenta anos;

- As construções efectuadas valorizaram o prédio em € 9.582.031;

- Desde a outorga das escrituras de 4 de Maio de 1973 e de 17 de Abril de 1974, os terrenos em causa passaram a ser livremente utilizados pela população de Almada.

III -

Quid iuris?

A questão que nos é trazido à consideração traduz-se em saber se, tendo sido firmado expressamente entre comprador e vendedor o destino concreto a dar ao objecto da transacção, pode este último acabar por desviar o mesmo para outros fins.

In casu, a A. vendeu ao R. Município de Almada terrenos que eram de sua propriedade, tendo ficado clausulado, nas respectivas escrituras de compra e venda, que, além do mais, um deles se destinava à construção dos Paços do Concelho e outro ao Cine-teatro.

A verdade, porém, é que o R. Município não deu aos mesmos aquele destino, acabando até por ceder a terceiro os terrenos destinados aos Paços de Concelho que nele construiu um parque de estacionamento e galerias comerciais, e ter construído um Fórum no terreno destinado ao Cine-teatro.

Caso a resposta a este tema venha a ser negativa, ou seja, caso se chegue à conclusão que, in casu, tal acção não era permitida ao R. Município, uma outra questão se coloca, qual seja a de determinar as consequências de tais violações do clausulado.

A solução do 1º problema passa pela análise de um dos elementos constitutivos da obrigação, concretamente, o chamado vínculo que é o nexo que liga os poderes do credor aos deveres do obrigado.

Interessa-nos, desde logo, focar a atenção para os dois elementos que integram o vínculo - o direito à prestação e o correlativo dever de prestar (o outro é, como se sabe, a garantia).

O 1º dos dois corresponde ao direito do credor à prestação, e o 2º corresponde à necessidade imposta ao devedor de realizar a prestação, sob a cominação das sanções aplicáveis à inadimplência.

Ao lado das obrigações principais, que definem o tipo ou módulo da relação (assim, na compra e venda há por parte do comprador a obrigação de pagar o preço e por parte do vendedor a obrigação de entrega da coisa, ut art. 879º, als. c e b do C. Civil), surgem ou podem surgir outros, chamados secundários ou secundários (ex: os destinados a preparar o cumprimento ou a assegurar a perfeita execução da prestação) e, ainda, os chamados deveres acessórios de conduta (por ex. no contrato referido, a obrigação do vendedor de conservar devidamente a coisa até à entrega). (1) .

É que, como ensina Almeida Costa, "numa compreensão globalizante da situação jurídica creditícia, apontam-se, ao lado dos deveres de prestação - tanto deveres principais de prestação, como deveres secundários -, os deveres laterais (...), além de direitos potestativos, sujeições, ónus jurídicos, expectativas, etc. Todos os referidos elementos se coligam em atenção a uma identidade de fim e constituem o conteúdo de uma relação de carácter unitário e funcional: a relação complexa em sentido amplo ou, nos contratos, relação contratual." (2)

Na mesma ordem de ideias, podemos, ainda, citar Mota Pinto que refere que "além dos deveres principais de prestação e dos direitos correspectivos, que definem o tipo da relação contratual, existem ou podem existir, também, deveres secundários de prestação", ou deveres secundários com prestação autónoma ou deveres secundários acessórios da prestação principal, para além dos deveres laterais.(3)

No mesmo sentido, Carneiro da Frada, alerta-nos para o facto de o contrato convocar "uma ordem normativa", que o envolve, sujeitando os contraentes aos ditames da regra da boa fé por todo o seu período de vida e daí que, "ao lado dos deveres de prestar - sejam eles principais de prestação ou acessórios da prestação principal -, floresce na relação obrigacional complexa, um leque mais ou menos amplo de deveres que disciplinam o desenrolar da relação contratual, que podem designar-se deveres laterais ou simples deveres de conduta". (4)

Aqui chegados, é já altura de nos perguntarmos sobre se no caso de compra e venda, o simples facto de ter sido estipulado um determinado fim para o objecto constitui direito do vendedor ao cumprimento do mesmo, e, por outro lado, uma obrigação para o comprador de respeitar esse mesmo fim estipulado.

Ou seja, se, fixado de forma expressa o fim do objecto transaccionado, nascem daí direitos e deveres recíprocos.

Interessa-nos, sobretudo, perspectivar o problema do ponto de vista do lado do devedor, sendo certo que a resposta que se venha a obter acaba por dizer respeito, de forma correlativa, ao credor.

E a solutio do nosso problema passa pela consideração dos chamados deveres laterais já que é nestes que, a nosso ver, se integra a obrigação de respeitar o destino declarado da coisa - a sua inclusão nos chamados deveres principais ou secundários está, pelo que facilmente de intui do que ficou dito, claramente afastada.

Estes deveres laterais (5) (para usar a terminologia de Esser), não estão orientados para o interesse no cumprimento do dever principal da prestação, antes se caracterizam "por uma função auxiliar da realização positiva do fim do contratual e de protecção à pessoa e aos bens da outra parte contra os riscos de danos concomitantes".(6)

De acordo com Carneiro da Frada, estes deveres laterais "não estão virados, pura e simplesmente, para o cumprimento do dever de prestar, antes visam a salvaguarda de outros interesses que devam, razoavelmente, ser tidos em conta pelas partes no decurso da sua relação" e "exprimem, na formulação de Larenz, a necessidade de tomar em consideração os interesses justificados da contraparte e de adoptar o comportamento que se espera de um parceiro negocial honesto e leal, e costumam fundamentar-se no princípio da boa fé". (7)

Não é, pois, uma simples vontade, um simples capricho, embora consagrado no clausulado, ou até uma razoável expectativa (8) que se pode transformar num direito à prestação do credor e sua correlativa obrigação de prestar por parte do devedor.

Não: as ditas "obrigações laterais" surgem-nos como o resultado do comprometimento das partes e ligadas ao cumprimento das obrigações principais, com estas coenvolvidas, e, portanto, merecedoras da tutela do Direito.

Elas podem surgir, assim, como tendo estado na base de todo o desenvolvimento negocial, quiçá determinando-o. (9) .

Admitida a possibilidade de o respeito pelo fim do objecto do contrato poder constituir um direito do vendedor e correlativamente um dever do comprador, eis que somos confrontados com a problemática relativa ao seu incumprimento.

Antes, porém, é bom lembrar, que, no domínio dos contratos em particular, a regra é a da liberdade: "a liberdade contratual consiste na faculdade que as partes têm, dentro dos limites da lei, de fixar, de acordo com a sua vontade, o conteúdo dos contratos que realizarem, celebrar contratos diferentes dos prescritos no Código ou incluir neles as cláusulas que lhes aprouver."

Com efeito, "a liberdade reconhecida às partes aponta para a criação do contrato", sendo este "um instrumento jurídico vinculativo, um acto com força obrigatória". (10)

Queremos com isto dizer que, tendo as partes estipulado sobre o fim do objecto do contrato, a ele devem, em princípio, obediência, devendo, por isso mesmo, cumpri-lo pontualm