Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça:

I - A e mulher intentaram a presente acção especial de despejo contra B pedindo a condenação da ré no despejo de prédio urbano até 2-3-94, com fundamento em caducidade do contrato de arrendamento, e no pagamento de rendas vencidas e vincendas desde Abril de 1994.

A ré contestou e, em reconvenção, pediu a condenação dos autores a pagarem-lhe a quantia de 5000000 escudos, "emergente de benfeitorias necessárias praticadas no local arrendado".

Houve resposta e procedeu-se a julgamento.

Pela sentença de fls 119 e seguintes julgou-se procedente a acção e improcedente a reconvenção, o que veio a ser confirmado, em recurso de apelação, pelo acórdão de fls 157 e seguintes

Neste recurso de revista, a ré formula as seguintes conclusões:

- a declaração de caducidade do arrendamento só se pode obter pela via judicial e a denúncia apenas opera os seus efeitos com a sentença;

- o prazo de 2 anos previsto no artº 114º nº 2 do RAU conta-se do trânsito em julgado desse sentença;

- as obras realizadas no prédio aumentaram o seu valor e não podem ser levantadas sem detrimento;

- elas deverão ser indemnizadas pelo valor apurado;

- foi violado o disposto no cit. artº 114 e nos artos 216º, 1051º e 1273º nºs 1 e 2 do Cód. Civil.

Não houve contra-alegações.

II - Factos dados como provados:

Os AA são proprietários do r/ch e respectivo quintal do prédio urbano sito na Av. Lourenço Peixinho n. 213/215 - Aveiro.

Eles adquiriram a nua propriedade desse imóvel nas partilhas efectuadas por óbito de C, falecido a 13/2/48.

Nessas partilhas, D adquiriu o usufruto desse r/ch e respectivo quintal.

A D faleceu a 2/3/94.

Em 17/10/75, a dita D, como usufrutuária daquele r/ch e respectivo quintal, por escritura pública, deu este imóvel de arrendamento à Ré, para comércio de bicicletas e motorizadas, pelo prazo de um ano com início em 1/10/75, com a renda mensal de 2500 escudos.

Em Março de 1994, a renda mensal era de 14836 escudos.

A Ré efectuou os depósitos que constam de fls. 43 a 50.

A Ré enviou ao A. e este àquela as cartas, respectivamente, de fls. 60 e 58 e 59.

Após a morte de D, a Ré manifestou ao A. a vontade de se manter o referido contrato de arrendamento.

O A. recusou-se a receber as rendas referentes ao arrendado.

A Ré construiu, no quintal, um pavilhão para armazenagem de bicicletas e motorizadas, tendo gasto nessa obra não mais do que 150000 escudos.

A D teve conhecimento da realização desta obra.

III - Quanto ao mérito do recurso:

Está assente que o contrato de arrendamento para comércio, celebrado entre a usufrutuária do prédio e a ré, caducou por morte da senhoria, ocorrida em 2-3-94, nos termos do disposto nos artos 66º nº 1 do RAU e 1051º nº 1 c) do Cód. Civil.

As duas questões suscitadas no recurso respeitam ao início do prazo da desocupação do prédio, previsto no artº 114º do RAU, e que é aqui de dois anos em face do período de duração do arrendamento, e ao direito de indemnização por benfeitorias realizadas pela ré.

Desde já se nota que é de confirmar o acórdão recorrido, não se justificando sequer longas considerações.

Pelo cit. artº 114º do RAU, o prazo de desocupação do prédio é de dois anos "após o termo do contrato ou da sua renovação".

Segundo o acórdão recorrido, esse prazo iniciou-se em 30-09-94, data em que terminou a prorrogação do contrato que estava em vigor quando faleceu a senhoria, e sustenta a recorrente que tal prazo só se inicia após o trânsito em julgado da decisão que decretar a caducidade.

Essa pretensão da recorrente está em flagrante oposição com a letra da lei, a qual impõe a primeira solução, pois não se pode confundir "o termo do contrato ou da sua renovação" com o trânsito em julgado da decisão final da acção de despejo.

Não procedem os argumentos de que "a denúncia só opera os seus efeitos com a sentença..." e "só pela via judicial se poderá obter a declaração de caducidade...": não se trata de denúncia e apenas para esta pode ser relevante o decurso de prazo contado "sobre a decisão definitiva" (artº 70º do RAU); a caducidade opera, em princípio, de forma automática, como consequência do facto respectivo, no caso a morte do senhorio - usufrutuário; a necessidade de recurso à via judicial só resulta da circunstância de o arrendatário não reconhecer o direito do senhorio à restituição do prédio; a sentença proferida nesta acção de despejo não tem efeito constitutivo mas simplesmente declarativo desse direito do senhorio.

A solução imposta pela letra da lei é ainda a mais razoável uma vez que impede o arrendatário de, através de expedientes dilatórios usados na acção judicial, provocar o diferimento do início do prazo para desocupação do prédio.

Com referência ao direito de indemnização por benfeitorias, provou-se que a ré construiu, no quintal do prédio, um pavilhão para armazenagem de bicicletas e motorizadas, tendo gasto na obra não mais de 150000 escudos, e que a senhoria "teve conhecimento da realização desta obra".

Mesmo admitindo-se, como se decidiu nas instâncias e é aceite pela recorrente, que se trata de benfeitorias úteis, sujeitas ao disposto no artº 1273º do Cód. Civil, não procede a pretensão da sua indemnização.

Por esse artº 1273º, o possuidor tem direito "a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possa fazer sem detrimento dela" (nº 1); e "quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas ..." (nº 2).

O acórdão recorrido negou o direito a indemnização porque a ré não alegou que o levantamento das benfeitorias "iria provocar detrimento na coisa" e, pelo tipo de construção, "não é possível chegar-se a saber se esse tal detrimento existiria ou não no caso de serem levantadas", cabendo à ré o ónus da prova desses factos.

A recorrente alega, no essencial, que "resulta da vistoria judicial ... que tal pavilhão foi construído em argamassa" e que as benfeitorias "não podem, até por definição, ser levantadas sem detrimento", mas essa divergência respeita a simples matéria de facto (a possibilidade de detrimento da coisa), cuja reapreciação não cabe a este tribunal (artº 722º nº 2 do Cód. P. Civil).

Ainda por outra via se deve concluir como no acórdão recorrido: resulta do disposto no cit. artº 1273º que o direito do possuidor é, em princípio, o de levantar as benfeitorias, apresentando-se o direito a indemnização como efeito ou consequência da existência de detrimento da coisa, provocado pelo levantamento; a possibilidade desse detrimento configura-se assim como circunstância impeditiva daquele primeiro direito do possuidor; por isso, e porque o detrimento deve incidir sobre a coisa, sendo indiferente o relativo às benfeitorias, é ao dono da coisa que cabe invocar o dano, quando for pedido o levantamento, como meio de oposição a este, com o consequente reconhecimento do direito a indemnização; se o possuidor pedir a indemnização, a oposição do dono da coisa implica o reconhecimento do direito ao levantamento, não se colocando então qualquer problema de ónus da prova.

Esta solução é idêntica à que resultava da lei anterior, onde se dispunha que "a possibilidade de detrimento será apreciada pelo vencedor" (artº 499º §º 3º do Cód. Civil de 1876), mas não deve atribuir-se relevância ao facto de a lei actual não reproduzir essa disposição, uma vez que aquela solução está de harmonia com a letra da lei e se apresenta como a mais razoável na medida em que o dono da coisa deve poder optar entre sofrer o detrimento (permitindo o levantamento das benfeitorias) ou evitá-lo (pagando a indemnização).

No caso presente, os autores opuseram-se ao pedido de indemnização e isso seria suficiente, como se notou, para a sua improcedência.

Em conclusão:

O prazo para desocupação do prédio, previsto no artº 114º do RAU, inicia-se nos termos desse preceito, sendo irrelevante a data do trânsito em julgado da decisão definitiva da acção de despejo.

O direito de indemnização por benfeitorias úteis depende de o dono da coisa se opôr ao levantamento das benfeitorias com fundamento em detrimento da coisa benfeitorizada (artº 1273º do Cód. Civil)

Pelo exposto:

Nega-se a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 27 de Abril de 1999.

Martins da Costa,

Pais de Sousa,

Torres Paulo.