Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

ACORDAM, em nome do POVO PORTUGUÊS, os Juízes Conselheiros do Supremo Tribunal de Justiça

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RELATÓRIO

I - Introdução

1.

ECOTÁTIL, Lda

sociedade com sede na Avenida ..., ..., na freguesia ... – ..., demandou

AA

, residente na Rua ... – ..., formulando o seguinte pedido:

“a) Declarar-se que ocorreu a resolução, com justa causa, do Contrato Promessa de Compra e Venda, n.º ......20, celebrado entre A. e R. em 23 de junho de 2020, operada pela Autora e decorrente do incumprimento definitivo, por atos culposos por parte do Réu, por desrespeitar as Cláusulas Terceira, Sétima e Oitava daquele contrato e por se recusar a celebrar a escritura pública de compra e venda definitiva.

b) Declarar-se nulo o Contrato de Empreitada ... "...", celebrado em 24 de junho de 2020, entre o Réu e Confitec - Engenharia e Construção., Ld.ª e que faz parte integrante do Contrato - Promessa de Compra e Venda n.º ......20, celebrado entre Autora e Réu em 23 de junho de 2020,

c) Ser o Réu Condenado a reconhecer os pedidos formulados em a) e b);

d) Ser declarado que a Autora tem direito a fazer sua a quantia entregue a título de sinal pelo Réu no valor de 15.000,00 €.

e) Ser o Réu condenado a reconhecer o pedido formulado em d);

f) Ser o Réu condenado a pagar a Autora a quantia de 15 000,00 €, a título de indemnização pelo não cumprimento do contrato promessa pelo Réu, conforme estipulado na Cláusula Décima Primeira do contrato promessa, acrescido de juros de mora à taxa legal desde a citação até integral e efetivo pagamento.”

Alegou, para tanto, e em síntese, o seguinte:

No dia 23 de junho de 2020 celebrou com o réu um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, que identifica, pelo preço de 70.000,00 euros, a pagar mediante a entrega de 15.000,00 euros a título de sinal e princípio de pagamento na data da celebração do contrato promessa e o restante na data da celebração da escritura pública de compra e venda, a qual deveria ter lugar até 15 de setembro de 2020.

Na mesma ocasião, e integrando o mesmo contrato, o réu celebrou com a sociedade Confitec – Engenharia e Construção, Ld.ª um contrato de empreitada, cuja validade foi condicionada à celebração do contrato de compra e venda, sendo certo que o projecto de licenciamento do objecto da empreitada foi aprovado em 1 de julho de 2020.

O réu não diligenciou, como lhe competia, pelo agendamento da escritura pública de compra e venda, recusando-se, sem qualquer fundamento, a celebrar o contrato prometido.

Perante a atitude omissiva do réu a autora comunicou-lhe a sua desvinculação da obrigação assumida no contrato promessa, sem embargo do direito a fazer sua a quantia entregue a título de sinal e da indemnização de igual montante.

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2. O réu, tendo sido regularmente citado, não deduziu qualquer contestação ou oposição ao pedido.

Foram oportunamente considerados confessados os factos articulados pela autora.

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3. Foi oportunamente proferida

sentença

que, depois de considerar tabelarmente serem legítimas as partes, julgou a acção procedente e condenou o réu nos seguintes termos:

“a) Declaro que ocorreu a resolução com justa causa, do contrato promessa de compra e venda n.º ......20, celebrado entre A. e R. em 23 de junho de 2020, operada pela A. e decorrente do incumprimento definitivo, por atos culposos por parte do Réu, por desrespeitar as Cláusulas Terceira, Sétima e Oitava daquele contrato e por se recusar a celebrar a escritura pública de compra e venda definitiva.

b) Declaro ineficaz o Contrato de Empreitada ...20 "...", celebrado em 24 de junho de 2020, entre o R. e Confitec - Engenharia e Construção, Ld.ª. e que faz parte integrante do Contrato Promessa de Compra e Venda nº ….20, celebrado entre A. e R. em 23 de junho de 2020.

c) Condeno o Réu a reconhecer os pedidos formulados em a) e b).

d) Declaro que a Autora tem direito a fazer sua a quantia entregue a título de sinal pelo Réu, no valor de 15 000,00 € (quinze mil euros).

e) Condeno o Réu a reconhecer o pedido formulado em d).

f) Condeno o Réu a pagar à Autora a quantia de 15 000,00 € (quinze mil euros), a título de indemnização pelo não cumprimento do contrato promessa pelo Réu, conforme estipulado na Cláusula Décima Primeira do contrato promessa, acrescido de juros de mora à taxa legal desde a citação até integral e efetivo pagamento”.

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4. Inconformado o réu interpôs recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Guimarães, rematando as suas alegações com as seguintes

Conclusões

:

“A. Nos presentes autos e perante a revelia do réu, por falta de contestação, sempre o tribunal deve conhecer de todas as matérias que sejam de conhecimento oficioso, como a exceção dilatória de ilegitimidade, nos termos dos arts. 577.º e 578.º do CPC, devendo ainda “julgar a causa conforme for de direito”, nos termos do art. 567.º n.º 2, do CPC.

B. Na relação material controvertida, tal como é configurada pela autora, a sociedade Confitec - Engenharia e Construção, Ld.ª., outorgou nos contratos promessa e de empreitada que a autora colocou em crise através da presente ação.

C. Pelo que, para que a decisão a obter produza o seu efeito útil normal, nos termos do art. 33.º, do CPC, deveria ter intervindo nestes autos a outorgante nos contratos Confitec - Engenharia e Construção, Ld.ª.

D. Nesta sequência, a preterição de litisconsórcio necessário, é causa de ilegitimidade, nos termos do já referido art. 33.º do CPC.

E. A ilegitimidade é uma exceção dilatória, de conhecimento oficioso, nos termos dos arts. 577.º al. e) e 578.º do CPC.

F. Exceção dilatória de que a sentença recorrida não conheceu.

G. Nos termos do art. 615.º n.º 1 al. d), do CPC, a sentença é nula, quando “O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar”.

H. Ocorrendo, então, nulidade da sentença recorrida, por não se ter pronunciado sobre a preterição de litisconsórcio necessário passivo, causadora da exceção dilatória de ilegitimidade, de conhecimento oficioso.

I. Ao deixar de se pronunciar sobre a preterição de litisconsórcio necessário, a sentença recorrida violou os arts. 33.º, 577.º al. e), 578.º e 615.º n.º 1 al. d), do CPC.

J. Não tendo o réu contestado a ação, consideram-se confessados os factos articulados pelo autor, nos termos do art. 567.º n.º 1, do CPC, em cujo artigo se prevê o chamado efeito cominatório semipleno, o qual, in casu, se circunscreve aos factos efetivamente alegados pela autora, não considerando a matéria de direito e conclusiva alegada por esta.

K. O facto provado n.º 16, mistura matéria de facto e um conceito conclusivo, pelo que a sua segunda parte deve ser excluída do acervo factual relevante, uma vez que exorbita o âmbito do n.º 1, do art. 567.º, do CPC, devendo do facto provado n.º 16 constar apenas o seguinte: “Aquela cláusula Décima Primeira contém erro de escrita quando refere que "terá de pagar ainda à Segunda Outorgante”.

L. Acresce que, quanto ao sentido pretendido no excerto em questão da cláusula 11.ª do contrato promessa, não incluído no efeito cominatório semipleno, a entender-se que tal circunstância poderia incluir a seleção da matéria de facto, teria tal matéria de ser objeto de especificação sobre os fundamentos de facto na sentença recorrida, o que não sucedeu, sempre ocorrendo, neste caso, nulidade da sentença, nos termos do art. 615.º n.º 1 al. b), do CPC.

M. Sem prescindir, desde já se alega que, atendendo ao critério previsto no art. 236.º n.º 1, do CC, certo é que, existindo no contrato promessa uma terceira outorgante, subsiste uma dúvida sobre qual o sentido pretendido pelas partes na cláusula em questão, o que não sucederia se apenas houvesse dois outorgantes no referido contrato.

N. Em conformidade, ao decidir pela formulação da 2.ª parte do facto provado n.º 16, a sentença recorrida violou os arts. 567.º n.º 1, e 615.º n.º 1 al. b), do CPC.

O. Não ocorreu incumprimento definitivo do contrato promessa por parte do promitente comprador, ora réu.

P. Não existe, in casu, uma situação de recusa expressa do réu em cumprir o contrato promessa que celebrou com a autora, o que é reconhecido na motivação de direito da sentença recorrida.

Q. Não se encontra também alegado pela autora, nem dado como provado na sentença, que a autora tenha objetivamente perdido o interesse na prestação, nenhum facto constando destes autos nesse sentido.

R. A autora não procedeu à interpelação admonitória do réu.

S. Concretamente, a carta registada remetida pela autora ao réu, e por este recebida no dia 08/10/2020, a que se referem os factos provados n.ºs 50 a 60, na sentença recorrida, e junta com a petição inicial como doc. n.º 9, jamais poderá valer como interpelação admonitória, para efeitos do art. 808.º n.º 1, do CC, não contendo a fixação de um prazo cominatório para a realização da escritura de compra e venda.

T. Pelo contrário, na carta remetida pela autora ao réu, esta procede, desde logo, à resolução do contrato promessa, não concedendo ao réu qualquer prazo suplementar para que este cumpra a sua obrigação, nem a declaração de que, findo esse prazo sem que seja cumprida essa obrigação, o contrato se considera definitivamente não cumprido.

U. Não preenchendo a carta enviada pela autora ao réu, e por este recebida em 08/10/2020, os requisitos da interpelação admonitória prevista no art.º 808.º, n.º 1, do CC, não houve incumprimento definitivo por parte do réu.

V. Inexistindo, por conseguinte, fundamento para a resolução do contrato promessa pela autora, devendo improceder todos os pedidos formulados pela autora na sua petição inicial, incluindo os pedidos de que a autora tenha direito a fazer sua a quantia entregue a título de sinal pelo réu, no valor de 15.000,00€, e que o réu pague à autora a quantia de 15.000,00€, a título de indemnização pelo não cumprimento do contrato promessa pelo réu.

W. Ao decidir-se pela condenação do réu, a sentença recorrida violou os arts. 808.º n.º 1, do CC, e 567.º n.º 2, do CPC.

X. Na cláusula 11.ª do contrato promessa, encontra-se prevista uma cláusula penal compensatória, devida em caso de incumprimento definitivo do réu, que não tem aplicação no caso vertente, por inexistência de incumprimento definitivo por este.

Y. Mas ainda que o pudesse ser – o que, não se concedendo, apenas por cautela de patrocínio se admite – sempre seria a mesma ilegítima, com recurso ao instituto do abuso de direito.

Z. O quantitativo da sanção pecuniária a suportar pelo segundo outorgante, ora réu, em caso de incumprimento, é o dobro daquele a suportar pela primeira outorgante, ora autora, apenas em relação àquele tendo sido inserta no contrato uma cláusula penal compensatória, a acrescer à perda do sinal, o que traduz um abuso da posição dominante da autora, promitente vendedora.

AA. A cláusula penal em causa, representa um abuso da autonomia privada, traduzindo um exercício de um direito com desrespeito pelos limites da lei (art. 405.º, n.º 1, do CC), pelo que o exercício desse direito deve ser tido como ilegítimo, nos termos do art. 334.º do CC, o que possibilita e determina o conhecimento oficioso dessa questão.

BB. Ao decidir como o fez, a sentença recorrida violou, outrossim, os arts. 334.º e 405.º, do CC.”

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5. A autora apresentou contra-alegações nas quais, em síntese, pugna pela improcedência da apelação.

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6. Por acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Guimarães, em 10 de fevereiro de 2022, foi

revogada a sentença

recorrida e

o réu absolvido da instância

com base na preterição de litisconsórcio necessário passivo e na ausência da lide da Confitec - Engenharia e Construção, Ld.ª, parte outorgante no contrato de empreitada cuja nulidade foi pedida pela autora na petição inicial.

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II – A revista

1. A autora interpôs então o presente recurso de revista para este Supremo Tribunal de Justiça, o qual foi oportunamente admitido com efeito devolutivo.

São do seguinte teor as

Conclusões

das alegações de revista apresentadas:

“1 – A recorrente não se conforma com tal decisão que concluiu existir uma situação de litisconsórcio necessário passivo, e que a ausência da Confitec - Engenharia e Construção, Ld.ª na ação é motivo de ilegitimidade nos termos do n.º 1 do artigo 33º do CPC tendo, assim, revogado a decisão recorrida e absolvido o réu da instância.

2 – A legitimidade processual constitui um pressuposto processual, sendo este, como a expressão indica, um elemento de cuja verificação depende o dever de o juiz proferir decisão sobre o pedido formulado, concedendo ou indeferindo a providência solicitada., aferindo-se pela titularidade da relação material controvertida tal como é configurada pelo Autor, na petição inicial, e é nestes termos que tem que ser apreciada.

3 – A legitimidade, enquanto pressuposto processual, vê o seu conteúdo definido no artigo 30º, do Código de Processo Civil, sendo deste diploma todos os preceitos citados sem outra referência, o qual estabelece, no seu nº 1, que o autor é parte legítima quando tem interesse direto em demandar; o réu é parte legítima quando tem interesse direto em contradizer, sendo que o interesse direto de que deriva a legitimidade, segundo o nº 2, daquele preceito, consiste em as partes serem os sujeitos da relação jurídica material submetida à apreciação do tribunal, estabelecendo este preceito que o interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da ação; o interesse em contradizer, pelo prejuízo que dessa procedência advenha, e o n.º 3 como regra supletiva, que na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para efeitos da legitimidade os sujeitos da relação material controvertida, tal como configurada pelo autor.

4 – A legitimidade refere-se à relação jurídica objeto do pleito e determina-se pela averiguação dos fundamentos da ação. A determinação da legitimidade afere-se pelo pedido formulado e pela causa de pedir (objeto do litígio).

5 – Decorre do artigo 33º do CPC que o litisconsórcio necessário pode ter origem na lei, no negócio jurídico ou decorrer da própria natureza da relação jurídica controvertida, este também designado por litisconsórcio necessário natural, apenas existindo litisconsórcio necessário quando a lei ou a lógica exijam a presença na lide de todos os interessados para que a decisão produza os efeitos erga omnes por ela exigidos; quando o ordenamento jurídico aceita que a decisão possa produzir efeitos contra algumas pessoas, de modo a que a relação jurídica subsista, ainda que ineficaz face às não partes, não há lugar a litisconsórcio.

6 – Os presentes autos tiveram como questão principal a resolução com justa causa do contrato promessa de compra e venda n.º ...20 ... o qual foi celebrado, exclusivamente, entre a primeira outorgante – a Autora Ecotáctil, Ld.ª – e o Réu – AA, tendo aquele contrato promessa sido celebrado exclusivamente entre a autora e o réu, com exclusão da Confitec, Ld.ª.

7 – ... – Sétima do Contrato que: O contrato de empreitada ... ..., celebrado entre o Segundo e a Terceira Outorgantes, só tem validade caso se proceda à escritura Pública de Compra e Venda que diz respeito ao contrato promessa – Cláusula Décima Sétima.

8 – O contrato de empreitada ... ..., celebrado entre o Réu e a Confitec, Ld.ª, apenas passaria a ter validade, e consequentemente produzia efeitos na esfera jurídica das partes, caso se procedesse à escritura Pública de Compra e Venda que diz respeito ao contrato promessa.

9 – Não foi realizada escritura pública de compra e venda, pelo que, o contrato de empreitada ... ... não chegou a “nascer”, efetivar ou a produzir os seus efeitos na esfera jurídica do Réu e da Confitec, Ld.ª, significando isto que o contrato de empreitada não se tornou eficaz perante as partes que o celebraram, por não se ter verificado a condição da sua validade.

10 – Não tendo aquele contrato se tornado eficaz perante o R. e a Confitec, Ld.ª, inexistia fundamento, razão ou questão de direito que exigisse a intervenção aos autos da Confitec, Ld.ª, pois esta nunca foi parte no contrato promessa celebrado, antes, apenas foi parte no contrato de empreitada o qual apenas “nasceria” na esfera jurídica das partes (do R. e da Confitec, Ld.ª) caso o R. tivesse celebrado a escritura definitiva a que se tinha obrigado, o que não ocorreu.

11 – A Confitec, Ld.ª não teve intervenção em ambos os contratos, e não é, assim, sujeito na relação jurídica emergente do “Contrato de Empreitada ...”.

12 - Não sendo a Confitec, Ld.ª parte no contrato promessa, e não tendo o contrato de empreitada produzido qualquer efeito ou sequer se tornado válido, a Confitec, Ld.ª não tinha qualquer interesse em demandar nos presentes autos nos termos do n.º 1 do artigo 30º do CPC, equivalendo isto por dizer que não tem interesse direto em contradizer na questão da resolução do contrato – promessa.

13 – Não tendo o contrato de empreitada produzido qualquer efeito ou sequer se tornado válido, a Confitec, Ld.ª também, consequentemente, que não tem o direito ao contraditório pois a mesma não é parte na demanda nem tem qualquer interesse na mesma, resultando ainda que pela natureza da relação jurídica em causa nestes autos não era necessária a intervenção da Confitec, Ld.ª pois a mesma não era necessária para que a decisão obtenha e produza o seu efeito útil normal.

14 – Para que a decisão a obter produza o seu efeito útil normal, nos termos do artigo 33º do CPC, inexistia qualquer motivo ou relação material controvertida que levasse a que a Confitec, Ld.ª deveria ter intervindo nestes autos, por a mesma não ser parte no contrato promessa e o contrato de empreitada nunca se ter efetivado.

15 - Inexiste qualquer preterição de litisconsórcio necessário e consequentemente qualquer causa de ilegitimidade nos termos do artigo 33º do CPC, e consequentemente qualquer causa de nulidade da sentença.

16 - Subsidiariamente, deveria o Tribunal da Relação ter devia, ao abrigo do disposto nos artigos 6.º n.º 2 e 652º n.º 1 al. d) do CPC ter advertido a autora de que ocorria este obstáculo processual e tê-la convidado a requerer a intervenção principal da Confitec

17 – A fase processual em que os autos se encontram não pode obstar a que exerçam os mesmos direitos que teriam exercido se a intervenção tivesse sido requerida e admitida numa fase anterior, pois caso contrário estará sempre a Autora. em posição processual desvantajosa.

18 - Ao abrigo do princípio da economia processual deveria o Tribunal da Relação ter convidado a Autora a requerer a intervenção principal da Confitec, Ld.ª, sendo absolutamente contrário aos interesses da administração da justiça o manifesto desperdício de atividade jurisdicional em que se traduz na extinção da instância, no estado em que se encontra o processo, e dos custos envolvidos para as partes decorrentes da repetição de uma ação.

19 - Deverá ser concedida revista e revogado o acórdão recorrido, e subsidiariamente ser o acórdão revogado devendo o Tribunal convidar a autora a requerer a intervenção principal da Confitec

20 – O Tribunal recorrido violou, por erro de interpretação e aplicação, o disposto nos artigos 30º, 33º, artigo 278º, n.º 1 al. d), artigo 6º, n.º 2 e artigo 652 n.º 1 al. d) todos do CPC.”

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2. O réu, ora recorrido, apresentou resposta às alegações da autora, as quais remata com as seguintes Conclusões:

“A) O douto Acórdão recorrido interpretou e aplicou corretamente o direito.

B) A sociedade Confitec, Ld.ª. é sujeito na relação jurídica emergente do "Contrato de Empreitada ...", que esta outorgou, alegado no art. 10.º da petição inicial e junto como documento n.º 4 com esta, constando do facto provado n.º 9 da sentença proferida em 1.ª instância.

C) Tal contrato de empreitada faz parte integrante do contrato promessa identificado no art. 5.º da petição inicial, e junto como documento n.º 4 com esta, a que se refere o facto provado n.º 4 na sentença proferida em 1.ª instância.

D) Contratos que a recorrente, no art. 101.º da petição inicial, enquadra como "uma união de contratos interna com conexão funcional ou genérica, heterogénea, paritária e horizontal".

E) Na petição inicial, a autora pede que se declare que ocorreu a resolução, com justa causa, do “Contrato Promessa de Compra e Venda nº .....20”, e que seja declarado nulo o “Contrato de Empreitada ... "..."”.

F) É, assim, manifesto que, para além do réu, a CONFITEC tem interesse direto em contradizer.

G) Sucede que não foi suscitada a intervenção nos autos de CONFITEC, terceira outorgante no contrato promessa cuja resolução se invocou e segunda outorgante no contrato de empreitada cuja nulidade se arguiu.

H) Em face da relação material controvertida, tal como é configurada pela autora, não subsistem dúvidas de que, para que a decisão a obter produza o seu efeito útil normal, nos termos do art. 33.º, do CPC, deveria ter intervindo nestes autos a outorgante nos contratos, CONFITEC, Ld.ª.

I) A preterição de litisconsórcio necessário, é causa de ilegitimidade, nos termos do já referido art. 33.º, correspondendo a uma exceção dilatória, de conhecimento oficioso, nos termos dos arts. 577.º al. e) e 578.º, determinando a absolvição da instância, como resulta do artigo 278.º n.º 1 d), todos do CPC.

J) A nulidade processual, decorrente da omissão de despacho pré-saneador, previsto no art. 590.º, n.º 2 al. a), que tenha providenciado pelo suprimento de tal exceção dilatória, nos termos do n.º 2 do artigo 6.º, ambos do CPC, não tendo sido arguida, não pode ser conhecida pelo Tribunal ad quem.

K) O douto acórdão recorrido não merece qualquer censura. Na verdade, limitou-se e bem, a fazer justiça.”

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3. Admitido o recurso de revista e colhidos que foram os Vistos dos Senhores Juízes Conselheiros que intervêm no julgamento, cumpre apreciar e decidir, ao que nada obsta.

Atendendo às conclusões das alegações do recurso de revista apresentadas pela recorrente, a questão central a resolver é a da legitimidade passiva, derivada da preterição do litisconsórcio passivo, por não ter sido chamada à acção a terceira outorgante no contrato de empreitada celebrado com o réu conjuntamente com o contrato promessa de compra e venda e dele dependente (Conclusões 1 a 15);

Num segundo momento, mantendo-se a decisão do acórdão recorrido que julgou procedente a excepção de ilegitimidade passiva, importará que se decida se o Tribunal recorrido deveria ter advertido a recorrente acerca da procedência da excepção da ilegitimidade e convidado a autora a suprir a falta desse pressuposto (Conclusões 16 a 20).

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FUNDAMENTAÇÃO

I – Os factos

1. Os factos apurados pelas instâncias são os seguintes, tal como fixados no acórdão recorrido:

“1. A Autora dedica-se à construção e engenharia civil, bem como construção de edifícios para venda e promoção imobiliária, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, comércio, importação e exportação de materiais, produtos e equipamentos de construção civil, incluindo matérias e equipamentos de climatização, representação e agente de comércio por grosso de materiais, produtos e equipamentos de construção civil, incluindo materiais e equipamentos de climatização, exploração de empreendimentos turísticos, avaliações de imóveis, higiene e segurança no trabalho e topografia, limpeza de terrenos florestais, caminhos e arruamento, instalações de canalizações e climatização, e ainda, gestão e fiscalização de projetos e obras.

2. A Autora é dona e legítima possuidora do seguinte bem imóvel:

Prédio rústico situado na ... ou ..., Rua ..., ..., da União das Freguesias ... e ..., concelho e distrito ..., com a área total de 535 m2, a confrontar do Norte com BB, a sul com ..., Nascente com E..., Lda. e a Poente com CC, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...05.º e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número 2256/20..., com inscrição de aquisição a seu favor pela AP ...28 de 2020/01/28.

3. Tal bem imóvel adveio ao domínio da Autora por compra que fez em 28-1-2020 a DD e EE.

4. A 23 de junho de 2020, a Autora, como primeira outorgante, celebrou com o Réu, como segundo outorgante, por escrito, um contrato promessa de compra e venda n.º ...20 ..., que ficou a reger-se pelas cláusulas a seguir enunciadas.

5. A Autora, primeira outorgante, declarou ser dona e legítima possuidora do seguinte prédio: Prédio Rústico, composto por prédio rústico, a confrontar a Norte com BB, a sul com ..., nascente com Ecotátil, Lda. e Poente CC, situado na Rua ..., ..., freguesia ... e ..., concelho ..., inscrito na Conservatória do Registo Predial com a matriz n.º ...05, com área total de 535 m2- Cláusula Primeira.

6. Pelo referido contrato promessa de compra e venda, a Autora, primeira outorgante, prometeu vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, hipotecas, penhoras e qualquer usufruto a terceiros, ao Réu, segundo outorgante, que por sua vez prometeu comprar o prédio melhor descrito e identificado na cláusula primeira, pelo preço de 70.000,00 € (setenta mil euros) - Cláusula Segunda.

7. O preço ficou de ser pago nas seguintes modalidades:

a) Como sinal e princípio de pagamento, o Réu, segundo outorgante, entregou nessa data, à Autora, primeira outorgante, a quantia de 15.000,00 € (quinze mil euros), de cuja importância lhe deu a correspondente quitação;

b) O restante valor em dívida de 55.000,00 € (cinquenta e cinco mil euros), ficou de ser pago pelo Réu, segundo outorgante, à Autora, primeira outorgante, no ato da escritura definitiva de compra e venda, a qual ficou de ser outorgada até ao dia 15 de setembro de 2020. - Cláusula Terceira.

8. Para os efeitos do contrato promessa de compra e venda, a Autora, primeira outorgante, garantiu que:

a) Tanto quanto fosse do seu conhecimento, não havia qualquer notificação, reclamação, ação judicial de reivindicação, arbitragem ou outro processo pendente ou ameaça dele, que pudesse afetar os seus direitos sobre o imóvel em causa, junto do tribunal, ou de qualquer outra entidade judicial ou não judicial, que de algum modo afetasse ou viesse a afetar o cumprimento dos deveres ali consignados.

b) Com exceção das cláusulas do contrato, não existia qualquer outro contrato ou promessa de contrato de compra e venda relacionado com o imóvel em causa, ou parte dele, que pudesse materialmente restringir ou limitar a utilização ou disposição do mesmo por parte da Autora, primeira outorgante. - Cláusula Quarta.

9. O Réu, segundo Outorgante, e CONFITEC, Ld.ª., terceira outorgante, celebraram em simultâneo com aquele contrato, um contrato de Empreitada com a designação: Contrato de Empreitada ... - ..., que faz parte integrante daquele contrato promessa - Cláusula Quinta.

10. Os outorgantes acordaram em que o Réu entrasse na posse do prédio urbano prometido, findado o Contrato de Empreitada ... ..., anexo ao contrato promessa de compra e venda, celebrado com a Terceira Outorgante, exercendo sobre ele os respetivos atos de uso, gozo e fruição, passando a ser da sua responsabilidade todas as despesas decorrentes - Cláusula Sexta.

11. A escritura pública de compra e venda ficou de realizar-se até ao dia 15 de setembro de 2020 - Cláusula Sétima.

12. A responsabilidade da marcação da escritura definitiva de compra e venda ficou a cardo do Réu, segundo outorgante, da qual devia notificar, por carta registada com aviso de receção, a Autora, primeira outorgante, com a antecedência mínima de 10 dias em relação à data da escritura - Cláusula Oitava.

13. A responsabilidade pelas despesas tributárias e fiscais, se a elas houvesse lugar, escritura e registos e todas as ocasionadas com a venda prometida, ficaram a cargo do Réu, segundo outorgante - Cláusula Nona.

14. No caso de incumprimento do contrato por parte da Autora, primeira outorgante, designadamente na outorga do contrato prometido, ficou o Réu, segundo outorgante, com a faculdade de exigir o dobro das quantias suportadas e melhor discriminadas na cláusula terceira do contrato promessa de compra e venda - Cláusula Décima.

15. No caso de incumprimento do contrato por parte do Réu, segundo outorgante, designadamente a não celebração da escritura pública de compra e venda no prazo convencionado, este perderia automaticamente as quantias entretanto entregues à Autora