Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Recurso de Revista nº 655/06.2TBCMN.G1.S1

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Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I – RELATÓRIO

AA, residente no lugar do ..., freguesia de ..., Caminha, intentou acção declarativa, sob a forma ordinária, contra BB e marido CC, residentes na Praceta ..., nº …, …, F..., DD e marido EE, residentes na Rua ..., nº …, ..., Amora, pedindo a condenação solidária dos demandados no pagamento da quantia de 145.818,89€, acrescida de juros de mora, por danos na mercadoria e lucro líquido perdido, e ainda na quantia mensal de 1.250,00€, desde Setembro de 2006, acrescida de juros, correspondente ao prejuízo mensal que a autora está a suportar com o estabelecimento encerrado.

Para tanto, alega, em síntese, que é titular de um estabelecimento comercial instalado em prédio dos réus, sito em Caminha, e de que faz parte o direito ao arrendamento sobre o local por que paga a renda mensal de 130,24€.

Sucede que surgiram infiltrações de água no tecto do imóvel que se foi deteriorando a ponto de parte dele cair, a autora requereu uma vistoria, os réus foram notificados pelos técnicos da Câmara Municipal para a realização das obras necessárias, mas não as executaram.

Devido ás sucessivas infiltrações de humidade ficou danificada mercadoria, por falta de obras a autora encerrou temporariamente o locado em 1998 deixando de ganhar no seu comércio, até à data da instauração da acção, a quantia líquida de 120.000,00€. Aos réus compete reparar tal prejuízo.

Regularmente citados, os réus contestaram invocando, considerando as duas contestações de forma conjugada, e em síntese, que em consequência de obras no prédio contíguo ao locado houve infiltrações neste de água das chuvas, nunca tendo o responsável por essas obras concluído a reparação das fendas causadas, obras que o Município não fiscalizou.

O prédio tem mais de 100 anos, pelo facto de as rendas serem baixas eram os inquilinos que procediam às pequenas reparações do telhado, janelas e outras, mas o prédio deixou de ter condições de segurança e habitabilidade impondo a necessidade não de obras mas de demolição e construção de um novo prédio.

Nessa reconstrução as rés teriam de gastar quantia não inferior a 250.000,00€, que em função do valor da renda paga pela autora só estaria recuperada ao fim de 159 anos, pelo que é inaceitável a obrigação de efectuar as obras para a autora continuar a usufruir o locado, constituindo um flagrante abuso de direito.

A autora abandonou o locado em Janeiro de 1998, deixou de pagar as rendas atempadamente e sem os aumentos legais, dedicou-se a outras actividades, e impugnam a existência de prejuízos.

Concluíram considerando dever ser a acção julgada improcedente e a autora condenada como litigante de má fé.

Deduziram reconvenção, peticionando os réus EE:

- a resolução do contrato de arrendamento com fundamento no encerramento do locado desde 1998, no não pagamento das rendas, pagamento de algumas fora de prazo e de outras sem actualização legal, e na não utilização prudente do locado causando nele deteriorações consideráveis.

Subsidiariamente, ainda pediram que se declarasse extinto o contrato por caducidade derivada da perda da coisa locada.

Por sua vez, os réus BB e marido CC pediram:

- a extinção do contrato por caducidade, e restituição imediata do locado;

- a condenação da autora a pagar-lhes uma indemnização não inferior a 25,00€ por dia, a título de ocupação do imóvel, até ao dia da sua efectiva restituição;

Mais requereram, os primeiros, a intervenção acessória provocada de FF e mulher, autores das obras no prédio contíguo, e do Município de Caminha, por falta de celeridade nas intervenções camarárias, responsáveis pelos prejuízos que a autora tenha sofrido, devendo, caso os réus sejam condenados, sê-lo também com eles solidariamente.

A autora replicou impugnando os factos suporte dos pedidos reconvencionais, cuja improcedência peticionou juntamente com a condenação dos réus em multa e indemnização não inferior a 10.000,00€ por litigância de má fé.

Foi elaborado despacho que não admitiu o chamamento requerido (fls. 354/357).

No despacho saneador foram admitidos os pedidos reconvencionais e procedeu-se à condensação dos autos, com reclamação, indeferida, dos réus DD e marido.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, após a prolação da decisão da matéria de facto (fls. 1180/1183), isenta de reclamação, foi proferida sentença (fls. 1186 a 1216) que julgou improcedente a acção e parcialmente procedentes as reconvenções, sendo declarado resolvido o contrato de arrendamento relativo ao estabelecimento comercial de venda de confecções e pronto-a-vestir, e a autora condenada a despejar o local.

Inconformada, da mesma apelou a autora.

A Relação de Guimarães, por unanimidade, no acórdão de 19/01/12 (fls. 1360 a 1364), decidiu a sua parcial procedência, assim decidindo:

“a) Julgam improcedentes os pedidos reconvencionais na parte que vem impugnada, deles absolvendo a Autora/Reconvinda, revogando correspectivamente a sentença recorrida;

b) Confirmam a sentença recorrida (dispositivo) na parte em que julgou improcedente a acção e absolveu os Réus do pedido. “.

Mostrando-se irresignados, os réus BB e marido CC, e só eles, pedem revista.

Das alegações que apresentam tiram as seguintes conclusões:

1ª- Não se pode falar num exercício manifestamente abusivo por parte dos RR. /Reconvintes, de requererem a resolução do contrato de arrendamento quando está sobejamente demonstrado nos autos que o prédio configura um caso de ruína económica e ruína física.

2ª- Concluindo também que se trata de um caso de ruína física, uma vez que o edifício apresenta um esgotamento generalizado dos seus elementos construtivos, exceptuando o alçado principal, que deverá ser mantido e preservado.

3ª- Daí que não podem restar dúvidas que estamos perante uma perda total da coisa locada, uma vez que uma reparação parcial não é tecnicamente viável.

4ª- E tal facto não é imputável aos RR./ Reconvintes, proprietários do edifício, mas sim ao facto de este ter há muito ultrapassado o seu prazo de validade, devido aos materiais utilizados e método de construção.

5ª- Efectivamente, a degradação do edifício não resultou de culpa da RR., mas sim da idade do prédio, e a própria resistência dos materiais (madeiras) que infelizmente não são eternos.

6ª- De resto, diga-se em abono da verdade, que quando a Autora tomou de trespasse o estabelecimento, em 1988, conforme consta da A) da matéria assente já o prédio possuía 96 anos de idade, e se encontrava praticamente nas mesmas condições em que se encontrava em 1994.

7ª - A Autora sabia perfeitamente, quando celebrou o trespasse do estabelecimento, que este não se localizava num prédio novo ou recente, mas sim num prédio com quase um século de existência, num estado de conservação precário.

8ª- Não poderia pois, a Autora esperar que os senhorios, com a parca renda que auferiam lhe fossem recriar o prédio.

9ª- Tanto mais que conforme consta da resposta ao quesito 38° da base instrutória, para a reparação do prédio será necessário despender uma quantia entre € 200.000,00 a 250.000,00.

10ª- Feitas as contas, com o valor pago pela A., a título de renda a obra só seria paga num período compreendido entre os 1535 meses e 1919 meses, ou seja, entre os 127 e os 159 anos.

11ª- É pois evidente que existe, como existia uma colossal desproporção entre a retribuição que os senhorios recebem pela cedência do espaço do locado, e o custo das obras que estas teriam que efectuar para lograr obter a recuperação do imóvel, e poder o A. continuar a usufruir do locado.

12ª- Uma vez que se trata de obras extraordinárias, e face ao seu elevado valor a RR. não está obrigadas a fazê-las.

13ª- A este propósito, o Acórdão da Relação de Lisboa de 11/05/95, (in Bmj 442° - 244), considerou existir abuso de direito num caso em que as obras exigidas pelo inquilino atingiam um valor correspondente a 30 anos de renda, o que torna ilegítima a reivindicação da realização dessas obras, por constituir excesso manifesto dos limites impostos pela boa-fé e pelo fim económico-social desse direito proibido pelo Art. 334° do Código Civil.

14ª- Assim e ao contrário do defendido pelo Tribunal "a quo", não existe nenhum exercício ilegítimo do direito dos RR. Ao pretenderem ver o decretado a resolução do contrato de arrendamento, pelo encerramento do estabelecimento e do arrendado desde o mês de Setembro de 1998, conforme alínea T) da matéria assente, no qual consta que "O estabelecimento da Autora encontra-se encerrado desde Setembro de 1998."

15ª- O não uso do locado por mais de um ano, confere aos RR/Reconvintes o direito de resolver o contrato de arrendamento existente, ao abrigo do disposto na al. h) do n° 1 do art. 64° do R.A.U.

16ª- Provado que ficou que a Autora está a fazer um não uso do locado, há mais de oito anos, consecutivos, o que é de per si causa de resolução do contrato de arrendamento nos termos do previsto nas alínea h) do número 1 do Artigo 64° do RAU e actualmente na alínea d) do número 2 do Artigo 1083° do NRAU.

17ª- Pelo que salvo o devido respeito, o Tribunal "a quo" ao julgar que o direito dos reconvintes à pretendida resolução do contrato não pode actuar por se revelar num exercício manifestamente abusivo, teve uma visão meramente parcial dos factos e aplicou mal o direito.

18ª- Pois, a existir abuso do direito, e diga-se em abono da verdade, este foi e é exercido por parte da Autora, que sempre agiu com o único intuito de adquirir o prédio por um baixo preço, querendo vergar os senhorios pela força do seu poder monetário.

SEM PRESCINDIR,

19ª- Atentos os factos provados, veja-se em particular as respostas aos quesitos 31°, 36°, 37° e 38° da base instrutória, ficou plenamente demonstrado que é necessário proceder à demolição do edifício para posterior reconstrução.

20ª- Deve assim, ter-se por verificada a caducidade do contrato de arrendamento, por perda total da coisa.

21ª- E não é exigível aos RR., que façam as obras de que o prédio carece, só para a autora aí se manter, pois sempre se entraria no campo do abuso do direito.

22ª- Deve entender-se, pois, que o contrato de arrendamento caducou, uma vez que a caducidade opera "ipso iure"

23ª- O critério de qualificação da perda total ou parcial para efeitos da caducidade do arrendamento, nos termos da alínea e) do n° 1 do Art. 1051° do C.C., não é físico ou naturalístico, antes dependendo do fim a que a coisa se destina, devendo assim considerar-se a perda total quando o arrendado não fica em condições de satisfazer o fim convencionado.

24ª- Pelo que sem margem para dúvidas, deve ser considerado/declarado que o contrato de arrendamento caducou por perda da coisa locada, de harmonia com o disposto, no artigo 1051° alínea e) do Código Civil.

25ª- Deve assim, ser declarado, atento o disposto na al. h) do n° 1 do art. 64° do R.A.U., e actual alínea d) do n° 2 do Artigo 1083° do NRAU, declarado o despejo do arrendado e Autora, condenada a despejar, imediatamente, o local arrendado.

26ª- Pelo que face a matéria apurada, deve ser declarada a cessação do contrato de arrendamento por caducidade, e em consequência ordenar-se a restituição imediata do rés-do-chão, do prédio urbano em questão aos RR/Reconvintes.

27ª- O Tribunal atentos os factos apurados, não fez uma correcta interpretação e aplicação do disposto nas alínea h) do número 1 do Artigo 64° do RAU e actualmente na alínea d) do número 2 do Artigo 1083° do NRAU, alínea e) do n° 1 do Art. 1051° do C.C., e artigo 334° do Código Civil.

A autora contra-alegou defendendo a manutenção do decidido.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

ª

As conclusões dos recorrentes – balizas delimitadoras do objecto do recurso (arts. 684º nº 3 e 690º, nº 1 do Código de Processo Civil

[2]

- CPC daqui por diante) – consubstanciam as seguintes questões:

a) Se os réus ao pretenderem a resolução do contrato de arrendamento estão num exercício manifestamente abusivo do seu direito;

b) Caducidade do contrato.

ª

II-FUNDAMENTAÇÃO

DE FACTO

No acórdão recorrido foi considerada assente, em definitivo, a seguinte matéria fáctica:

A) No dia 15 de Dezembro de 1988, no Segundo Cartório Notarial de Viana do Castelo, a Autora tomou de trespasse o estabelecimento comercial de venda de confecções e pronto-a-vestir, instalado no rés-do-chão do prédio urbano, sito na Rua Conselheiro Miguel Dantas, freguesia e concelho de Caminha, inscrito na matriz sob o artigo urbano 24°, nos termos constantes da cópia da escritura pública de trespasse que se encontra junta aos autos de fls. 10 a 16 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;

B) GG subscreveu os recibos de aluguer que se encontram juntos aos autos a fls. 284, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;

C) Para crédito na conta nº ... da Caixa Geral de Depósitos, pertencente a GG, foram recebidos por aquela entidade bancária os montantes pecuniários que melhor surgem descritos nos documentos constantes de fls. 285 e cujos teores se dão aqui por integralmente reproduzidos;

D) Para crédito na conta nº ... da Caixa Geral de Depósitos, pertencente a DD, foram recebidos por aquela entidade bancária os montantes pecuniários que melhor surgem descritos nos documentos constantes de fls. 286 a 290, 292 a 297, 300 a 311, 314 a 319 e 321 a 326, cujos teores se dão aqui por integralmente reproduzidos;

E) Para crédito na conta nº ... da Caixa Geral de Depósitos, à ordem dos presentes autos, foram recebidos por aquela entidade bancária, o montante pecuniário que melhor surge descrito no documento constante de fls. 327 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, nele figurando, como arrendatária, AA, e como senhorios, BB e marido, CC, e DD e marido, EE;

F) Por requerimento datado de 13.09.94, mas entregue na Câmara Municipal de Caminha no dia 21.09.94, a Autora requereu ao Presidente da Câmara Municipal de Caminha, ao abrigo do disposto no artigo 10° do RGEU, uma vistoria ao prédio referido na alínea A), nos termos da cópia do documento que se encontra junto aos autos a fls. 18 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;

G) Na sequência daquele requerimento, a Câmara Municipal ordenou uma vistoria ao prédio, que se realizou no dia 29.11.94, tendo constatado que: a) no tecto da parte posterior do estabelecimento ocupado pela reclamante, existe um estado avançado de deterioração, verificando-se mesmo a caída parcial desse tecto; b) esta situação é originada pela infiltração de águas da parte superior, colocando em risco a actividade económica exercida pela reclamante com as consequências daí inerentes; tudo conforme o conteúdo da cópia do auto de vistoria constante do presente processo de fls. 22 a 23 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;

H) De acordo com tal auto de vistoria, propôs-se a realização, de imediato e com urgência, das seguintes obras: (i) verificação e remodelação, onde necessário, do sistema de esgotos e abastecimento de água no piso superior; (ii) verificação da cobertura do prédio, incluindo os respectivos rufos e caleiros, com a substituição dos elementos partidos ou deteriorados; (iii) arranjo do tecto e outras partes danificadas pelas infiltrações de água no estabelecimento da reclamante; tudo conforme o conteúdo da cópia do auto de vistoria constante do presente processo de fls. 22 a 23 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;

I) Tal proposta constante do auto de vistoria mereceu despacho de concordância do Sr. Vereador do pelouro, que ordenou a notificação dos Réus e lhes fixou o prazo de 60 dias para a realização das obras em causa, conforme o conteúdo da cópia do auto de vistoria constante do presente processo de fls. 22 a 23 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;

J) Por requerimento datado de 02.04.2002, dirigido à Câmara Municipal de Caminha, a Autora requereu que se notificassem novamente os Réus para a realização das obras em questão, conforme cópia do documento constante de fls. 24 dos presentes autos e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;

K) O qual mereceu da Câmara Municipal de Caminha o seguinte despacho, datado de 30.04.2002: na sequência da notificação feita à CM Seixal, uma vez que a queixosa insiste na queixa, dado que decorreram desde então 5 anos, considero que: (…) 1 – Deve promover-se uma vistoria assinalando as deficiências encontradas e a evolução da situação demonstrada a 29NOV1994”; conforme cópia do documento constante de fls. 24 dos presentes autos e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;

L) Após vistoria realizada ao prédio, em auto de vistoria de 09.07.2002, os Srs. Peritos decidiram, por unanimidade, que “não só se mantém a situação descrita no auto de vistoria datado de 29 de Novembro de 1994, como, o tempo decorrido, agravou naturalmente a situação existente, dado neste período, não ter havido qualquer intervenção”, conforme cópia do documento constante de fls. 36 dos presentes autos e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;

M) Por ofício datado de 24.01.2003, a Câmara Municipal de Caminha notificou a Autora, informando-a que iria realizar nova vistoria, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 89° e seguintes do Decreto-Lei nº 555/99, a ter lugar no dia 06.02.2003, pelas 14.30 horas, conforme cópia do documento constante dos autos a fls. 38 e cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido

N) No auto de vistoria elaborado após a realização desta, lê-se que “viriam a observar-se as condições já antes descritas em auto de vistoria anterior, não tendo igualmente ocorrido, segundo os arrendatários, qualquer novo desenvolvimento. (…). Pelo exposto, os técnicos entendem manter a informação prestada no auto de vistoria datado de 09.07.02 e a descrição pormenorizada constante do auto de 29.11.94”, conforme cópia do documento constante dos autos a fls. 42 e cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido;

O) Em parecer datado de 01.06.2004, a jurista da Câmara Municipal de Caminha, propôs a repetição de todo o processo por preterição de formalidades legais, nos termos da cópia do documento constante dos autos de fls. 46 a 48 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, o qual mereceu a concordância do Sr. Vereador do pelouro que ordenou que a comissão de avaliação procedesse em conformidade com a mesma;

P) Em 06.09.2004, o técnico, Eng. HH, emitiu a informação que consta da cópia do documento constante dos autos de fls. 71 a 72 e cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido;

Q) Em sequência, foi marcada nova vistoria para o dia 06.06.2005;

R) Realizada a vistoria, foi constatado pelos Srs. Peritos o constante da cópia do auto de vistoria que consta dos autos de fls. 79 a 81 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;

S) Com data de 19 de Maio de 2006, os Réus requereram à Presidente da Câmara Municipal de Caminha que se dignasse ordenar as diligências necessárias para que: (i) o edifício fosse declarado sem condições de habitabilidade; (ii) os inquilinos fossem notificados e impedidos de entrar no edifício; e (iii) que os ora requerentes fossem desobrigados de fazer obras de recuperação; tudo nos termos da cópia do requerimento que se encontra junto aos autos de fls. 85 a 86 e cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido;

T) O estabelecimento da Autora encontra-se encerrado desde Setembro de 1998.

U) O prédio em causa foi construído em 1893.

Factos emergentes das respostas aos artigos da base instrutória:

1) Provado apenas o que consta da al. G) da matéria assente.

1-A) Pelo menos em Setembro de 2001 os Réus tiveram conhecimento do auto de vistoria e do despacho que sobre ele recaiu, referidos nas alíneas G), H) e I) dos Factos Assentes.

2) Os réus não executaram as obras em questão.

3) A Ré BB foi convocada para a vistoria referida na alínea M) dos Factos Assentes.

4) Os réus não estiveram presentes nessa vistoria.

5) As Rés e a Autora foram notificadas do dia da realização da vistoria pressuposta no despacho do Sr. Vereador do pelouro referido na alínea O) dos Factos Assentes e para, querendo, indicarem os seus peritos.

6) Os Réus não executaram qualquer obra no imóvel em causa após a vistoria referida na alínea R) dos Factos Assentes.

7) O imóvel em causa está de tal modo degradado que para a sua reparação é necessário destruir o seu miolo e o telhado.

8) Na declaração fiscal de 2007, o valor de mercadoria em stock no estabelecimento da autora era de € 7.263,03.

9) Na sequência dos factos constantes das respostas aos quesitos lº e 2°, e da consequente degradação que os mesmos provocaram no locado, a autora encerrou o estabelecimento comercial que aí explorava.

10) A contabilidade da empresa espelha uma quebra de facturação a partir do ano de 1993, sendo essa redução mais drástica a partir do ano de 1995.

11) FF fez obras no prédio contíguo ao locado.

12) Quando da realização dessas obras foram feitas escavações no quintal, o que provocou derrocada do muro do logradouro do prédio em que está implantado o edifício que integra o locado.

13) Ao nível do l º andar, na parede do alçado encostado o edifício onde foram realizadas as obras referidas na resposta ao quesito 20°, surgiram algumas fissuras.

14) Provado apenas o que consta da resposta ao quesito 20°, e que o II procedeu à reconstrução e arranjo desse muro.

15) Provado apenas o que consta da resposta ao quesito 21º.

16) O II mandou reparar as fissuras referidas na resposta ao quesito 21°, mas continuam a verificar-se algumas.

17) O estado actual do prédio põe em perigo a segurança física e a saúde das pessoas.

18) A autora não tem consumido água e electricidade no locado.

19) Com o encerramento, o locado deixou de ter arejamento e ventilação.

20) O rés-do-chão padece de uma evidente falta de ventilação transversal, na medida em que se encontra parcialmente enterrado, sendo apenas desafogado na fachada voltada à Av. …. Para além disso, o contacto do chão do estabelecimento, e da parede do fundo (da parte do armazém), com a terra ocasiona infiltrações de humidade. A falta de arejamento e ventilação acaba por agravar essas patologias e ocasionar um aumento desses teores de humidade, a criação de fungos e outras eflorescências e o surgimento de cheiros desagradáveis.

21) O prédio não é recuperável, nem reparável, sem que seja totalmente destruído e, posteriormente, totalmente reconstruído, com excepção das paredes que constituem a estrutura do edifício, constituídas em alvenaria de pedra nos alçados principal, posterior e laterais.

22) O seu interior corre o risco de ruir.

23) Para a reparação do prédio será necessário despender uma quantia entre € 200.000,00 a € 250.000,00.

24) Provado apenas o que consta das alíneas F) a O) da matéria assente e nas respostas aos quesitos 3° a 7° da base instrutória.

DE DIREITO

Questão Prévia

À acção, intentada em 22/08/06, a autora atribuiu o valor de 135.818,89€ e no despacho saneador o Exmo Juiz, depois de admitir os pedidos reconvencionais, fixou à causa o valor de 137.381,77€ (135.818,89€ + 1.562, 88€) (cfr. fls. 362).

Valor este que passou a ser inalterável porquanto não impugnado por qualquer das partes.

Este facto, pela sua objectividade, suscitou o juízo inicial de que tendo sido a acção julgada improcedente na 1ª instância e na Relação, e por transitada em julgado excluído o seu escrutínio nesta revista, apenas estaria em causa a apreciação daqueles pedidos reconvencionais no valor de 1.562, 88€, formulados pelos réus EE.

Contudo, como bem advertem os réus BB e marido CC, a presente revista foi por eles interposta, não pelos outros réus, e o valor que atribuíram à sua reconvenção foi o de 15.000,00€.

Assim é de facto. Revela-se que a decisão que no despacho saneador fixou o valor da acção padece de manifesto erro porque não considerou no seu cálculo o valor da reconvenção deduzida por estes recorrentes, apesar de a haver admitido, subsequentemente apreciada e julgada improcedente.

Temos, então, que o valor da acção permanece imutável, por transitado em julgado. Mas o valor da sucumbência é o de 15.000,00€ correspondente ao do pedido reconvencional dos recorrentes, também ele não impugnado.

O que leva a concluir, ao invés de antecedente juízo, face ao disposto no art. 678º, nº 1 do CPC, pela admissibilidade da revista.

A)

Se os réus ao pretenderem a resolução do contrato de arrendamento estão num exercício manifestamente abusivo do seu direito

Está provado que o estabelecimento da autora se encontra encerrado desde Setembro de 1998, e o encerramento do local arrendado por mais de um ano, nos termos da alínea h) do nº 1 do art. 64º do RAU, confere ao senhorio o direito de resolver o contrato de arrendamento.

As instâncias julgaram de modo diferente.

A sentença da 1ª instância concluiu que deveria ser declarada a resolução do contrato de arrendamento e ordenado o despejo da autora, não obstante o imóvel se encontrar degradado ao ponto do seu interior ameaçar ruir, pondo em perigo a segurança e a saúde das pessoas, só sendo viável a sua reconstrução com a destruição do seu miolo e telhado.

Isso, porque a falta de interpelação dos réus/senhorios para a realização de obras, a faculdade que a autora tinha de executar ela própria obras urgentes com direito ao reembolso, e a falta do aviso a que alude a alínea h) do art. 1038º do Código Civil (doravante CC), foram circunstâncias que conduziram o decisor a ajuizar não se poder atribuir aos réus alguma responsabilidade pelo encerramento do locado, uma vez que não lhes foi dada a oportunidade de proceder à correcção e eliminação dos entraves ao funcionamento do estabelecimento comercial. E quando advertidos e notificados para esse efeito já a autora havia encerrado o estabelecimento.

Não partilhou a Relação desta leitura. Não obstante reconhecer aos réus o direito à resolução do contrato, porém, sustentou que os factos provados mostram que como donos do imóvel pelo menos desde 2001 adquiriram conhecimento da existência, reportada a 1994, de deficiências no edifício e no locado, que sem dúvida teriam justificado a tomada de algum tipo de medidas de conservação, ordenadas no auto de vistoria, que não executaram, e desde a vistoria de 2005 sabem que o edifício se foi degradando paulatinamente, ao ponto de haver risco de todo o seu interior colapsar.

Por isso, se entendeu ser o pedido de resolução do contrato de arrendamento um exercício manifestamente abusivo, assim se argumentando: “Nesta medida, vistas portanto as circunstâncias idiossincráticas do caso, afigura-se-nos que o direito dos Reconvintes à pretendida resolução do contrato não pode ser actuado, por se revelar num exercício manifestamente abusivo. De facto, repugna ao vector da boa fé que quem deixa chegar praticamente à ruína o edifício onde se insere o locado (ademais sabendo que se trata de edifício deveras antigo, a demandar maior vigilância), que quem conhece que o estado do locado contende com a sua regular utilização para os fins da actividade económica exercida pela arrendatária (isto está claro, repetimos, no auto de vistoria a que se reporta o ponto G), e que chegou ao conhecimento dos Réus pelo menos em 2001), e que quem sabe perfeitamente desde pelo menos 2001 (v. a missiva de fls. 328, documento 79 junto com a réplica) que o estabelecimento está encerrado por razões inerentes ao estado do imóvel, possa ainda assim vir argumentar com o encerramento do locado com vista a resolver o contrato de arrendamento. Não nos parece aceitável que os Reconvintes possam capitalizar sobre uma omissão sua - qual seja, a não manutenção oportuna do edifício, com reflexos no locado - de forma a tirar partido precisamente de um circunstancialismo que somente eles podiam, razoavelmente, ter invertido. É certo que estamos perante um prédio antigo, é certo que há que levar em conta a inevitável fadiga e deterioração natural dos seus elementos, é certo que apenas é exigível ao Réus que, para efeitos do arrendamento, mantenham (conservem) o edifício e não que o recriem. Mas tudo isto deve ser visto e valorizado apenas como parte da questão. Se ao longo do tempo as acções de manutenção fossem cumpridas não estaríamos agora a falar de um imóvel manifestamente degradado. E, de resto, a vetustez incontornável de um imóvel não poderá nunca servir de factor facilitador (e muito menos indutor) da resolução do contrato de arrendamento, mas sim como causa da caducidade do contrato.“.

Vejamos onde se encontra a razão.

Importa. primeiro que tudo, precisar que ao caso é aplicável o Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Dec. Lei nº 321-B/90 de 15/10, e, no que não esteja em oposição com este, pelo regime geral da locação civil (art. 5.º, n.º 1 do RAU), apesar de revogado pela Lei nº 6/2006 de 27/02, Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), por estar em causa a apreciação e valorização de factos que ocorreram no período da su