Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: Nº 54

I - No Tribunal Judicial da Comarca da Nazaré, A e mulher B, em acção com processo ordinário intentada contra C e mulher D, pediram que se declare que o prédio objecto da escritura de 05.01.1999 tem a área de 1536 m2 e que a parcela referida no artigo 20º da petição faz parte desse prédio, condenando-se os Réus a reconhecer tais factos, a demolir as construções que levantaram em tal parcela e a entregar esta, livre, aos Autores.

Para fundamentar a sua pretensão, alegam, em síntese, que, por escritura de 05.01.1999, o Autor adquiriu um prédio com a área de 1536 m2, inscrito na matriz sob o artigo 1808 urbano da freguesia de Valado dos Frades, e que os Réus estão a ocupar uma parcela deste prédio situada no lado sul-nascente, com a área de 741,13 m2, declarando que tal parcela lhes pertence e recusando entregá-la aos Autores, tendo aí construído diversas construções.

Os Réus contestaram, pugnando pela improcedência da acção, com o fundamento de que o terreno da parcela em causa lhes pertence.

Houve réplica.

Em plena audiência de julgamento, foi proferido despacho a indeferir a pretensão formulada pelos Autores no sentido de não poder ser produzida prova testemunhal sobre determinados pontos da base instrutória, decisão de que os Autores agravaram.

A final, foi proferida sentença, segundo a qual a acção foi julgada improcedente, por não provada, e, em consequência, foram os Réus absolvidos dos pedidos.

Tendo os Autores interposto recurso de apelação desta decisão, foi proferido acórdão no Tribunal da Relação de Coimbra, segundo o qual foi negado provimento ao agravo e foi julgada improcedente a apelação.

Ainda inconformados, vieram os Autores interpor o presente recurso de revista, o qual foi admitido.

Os recorrentes apresentaram as suas alegações, formulando as seguintes conclusões:

1ª - A parcela de terreno que os recorridos compraram por escritura de 24/09/69 tinha, originariamente, a área de 1536 m2.

2ª - Esta área mantinha-se quando essa parcela foi desanexada (leia-se "destacada") do prédio-mãe, em 1988.

3ª - Após essa desanexação, passou a constituir um prédio autónomo, com a área de 1536 m2.

4ª - Em 18/10/88, os recorridos venderam esse prédio autónomo, com esta área, à sociedade E.

5ª - Os recorrentes compraram-no, com essa mesma área, em 05/01/99.

6ª - Os recorridos não invocaram a existência de qualquer vício na formação da sua vontade, de onde o Tribunal pudesse concluir que as declarações por eles prestadas na escritura de compra da parcela de 1536 m2 em 24/09/69, na sua posterior operação de destaque, no acto de registo da parcela destacada e sua consequente autonomização e na escritura de venda à sociedade E, não tinham, no que diz respeito à área do prédio, correspondência com a realidade.

7ª - O mesmo se diga relativamente às declarações contidas (embora não por eles proferidos) na escritura de compra do prédio pelos recorrentes.

8ª - Os recorridos não puseram em causa, como afinal lhes competia, a veracidade e a validade de todas essas declarações.

9ª - Não podem, agora, vir, por outras vias, nomeadamente através do recurso à prova testemunhal, pôr em causa essas veracidade e validade.

10ª - O conteúdo das declarações contidas nas escrituras mencionadas nas antecedentes conclusões 6ª e 7ª deverá, assim, à luz dos preceitos legais atrás citados, ser considerado como verdadeiro.

11ª - Não admite prova testemunhal em contrário.

12ª - Ao decidirem do modo como decidiram, os Doutos Tribunais recorridos acabaram por, na prática, reconhecer à prova testemunhal força suficiente para pôr em causa o conteúdo das declarações proferidas em dois documentos autênticos: as escrituras de venda do prédio às E, e, posteriormente, a escritura de venda aos recorrentes.

13ª - Decidiram, exclusivamente com base em prova testemunhal, que o prédio objecto dessas duas escrituras não tem, na realidade, os 1536 m2 que nelas são declarados, mas apenas os 793,87 m2 de que os recorrentes estão efectivamente de posse.

14ª - Os recorridos estão a ocupar uma parcela de terreno com a área de 741,13 m2, que corresponde à zona assinalada pela letra "D" da planta anexa à petição inicial como documento nº 8.

15ª - Essa parcela pertence ao prédio adquirido pelos recorrentes e faz parte integrante deste.

16ª - Se, após a escritura de venda do prédio às E, os recorridos continuaram a ocupar a já mencionada parcela de 741,13 m2, fizeram-no apenas por mera tolerância desta sociedade.

17ª - Esta era, então, a verdadeira proprietária dessa parcela, por a ter adquirido por escritura pública de 18/10/88.

18ª - Os recorridos agiram, tão só, na qualidade de meros detentores ou possuidores precários dessa parcela.

19ª - Tinham perfeita consciência de que não eram seus proprietários, por a terem vendido por escritura pública cuja validade sempre aceitaram.

20ª - Para terem adquirido, por usucapião, a propriedade dessa dita parcela de 741,13 m2, de modo a autonomizá-la da área restante do prédio.

21ª - Tal não aconteceu.

22ª - Os recorrentes não estão de posse da totalidade do prédio que compraram, mas apenas de uma parte, com a área de 793,87 m2.

23ª - O restante, uma parcela com 741,13 m2, correspondente à zona assinalada pela letra "D" na planta anexa à petição inicial como doc. nº 8, está na posse dos recorridos.

24ª - Estes devem entregá-la aos recorrentes, seus reais proprietários.

25ª - Os doutos Sentença e Acórdão recorridos violam o disposto nos arts. 7º e 8º do Código de Registo Predial e nos arts. 371º, nº 1, 372º, nº 1, 393º, nº 2, 394º, nº 1, 408º, nº 1, 1253º, al. b), 1265º e 1311º, todos do Código Civil.

27ª - Devem ser substituídos por Douto Acórdão que julgue a acção procedente e que condene os apelados na totalidade do pedido.

Contra-alegaram os recorridos, defendendo a manutenção da decisão impugnada.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II - Ao abrigo do disposto no nº 6 do artigo 713º, aqui aplicável por força do artigo 726º, ambos do Código de Processo Civil, remete-se para a fundamentação de facto constante do acórdão recorrido, a qual se dá aqui por reproduzida.

III - 1. Desde já, diremos que não assiste a mínima razão aos recorrentes.

Aliás, e quanto à questão da força probatória dos documentos autênticos e à invocada inadmissibilidade de prova testemunhal - matéria que foi objecto do recurso de agravo interposto para a Relação -, é manifesto que a mesma não pode ser apreciada nesta revista, pois a decisão do Tribunal da Relação, no tocante à mesma, é definitiva, não podendo ser sindicada por este Supremo Tribunal, face ao disposto nos nºs 2 e 3 do artigo 754º do CPC.

De qualquer forma, diremos que os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que neles são atestados com base nas percepções da entidade documentadora - cfr. artigo 371º, nº 1, do Código Civil.

Como diz Vaz Serra - RLJ, 111º-302 -, "os documentos em que o documentador (v.g., o notário) atesta determinados factos só provam plenamente o que neles é atestado com base naquilo de que o documentador se certificou com os seus sentidos. Assim, o documento não prova plenamente a sinceridade dos factos atestados pelo documentador ou a sua validade e eficácia jurídica, dado que disso não podia o documentador aperceber-se. Daí que o documento, provando plenamente terem sido feitas ao notário as declarações neles atestadas, não prova plenamente que essas declarações sejam válidas e eficazes" (neste sentido, cfr., entre outros, os acórdãos deste STJ de 11.10.2001 - Revista nº 2492/01-7ª Secção - e de 19.12.2001 - Revista nº 2896/01-1ª Secção -, in Sumários de Acórdãos Cíveis do STJ, Edição Anual-2001, respectivamente, a fls. 307 e 370, e de 10.01.2002 - Revista nº 3704/01-2ª Secção - e 24.10.2002 - Revista nº 2887/02-7ª Secção -, in Colectânea citada, Edição Anual-2002, respectivamente, a fls. 32 e 322).

2. A matriz e o registo não dão nem tiram direitos: a primeira traduz um cadastro dos prédios para fins de incidência fiscal e o segundo é meramente declarativo e destina-se a publicitar a situação dos prédios nele descritos, o que é feito através de inscrições autónomas e averbamentos a estas.

Como diz o artigo 1º do Código do Registo Predial (CRP), "o registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário".

O registo predial tem, assim, entre nós essencialmente a função de, através da publicitação da situação jurídica do facto registado, permitir a terceiros actuar em conformidade com a confiança que o conteúdo do registo, na medida em que se presume a sua fidelidade à realidade substantiva, transmite. Nisso consiste a fé pública registal (cfr. J. LORENZO GONZÁLEZ, "Noções de Direito Registal", pág. 66).

O artigo 7º do mesmo diploma estabelece que "o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define".

Para interpretar devidamente este normativo legal, há que cotejá-lo não só com o preceituado no referido artigo 1º, como também com o disposto no artigo 2º, nº 1, a), segundo o qual estão sujeitos a registo os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão.

Vê-se, assim, que o registo predial não tem, entre nós, função constitutiva, mas antes essencialmente declarativa.

Como dizia Manuel Andrade ("Teoria Geral da Relação Jurídica", Vol. II, pág. 20), "... os prédios são inscritos no registo a favor de determinadas pessoas apenas sobre a base de documentos de actos de transmissão a favor das mesmas pessoas, e não depois de uma averiguação em forma, com audiência de todos os possíveis interessados. O registo não pode portanto assegurar a existência efectiva do direito da pessoa a favor de quem esteja registado um prédio, mas só que, a ter ele existido, ainda se conserva - ainda não foi transmitido a outra pessoa".

Segundo o nº 1 do artigo 76º do CRP, "O registo compõe-se da descrição predial, da inscrição dos factos e respectivos averbamentos, bem como de anotações de certas circunstâncias, nos casos previstos na lei".

A descrição predial é, pois, a primeira operação do registo e tem por fim, de acordo com o nº1 do artigo 79º, a identificação física, económica e fiscal dos prédios.

Consequentemente, o registo predial não tem por fim garantir os elementos de identificação dos prédios descritos. Quando muito, assegura que, relativamente a determinado prédio, se verificou certo facto jurídico (cfr. acórdão deste STJ de 11.05.1993, in CJ, Ano I, Tomo II-1993, pág. 95).

Sem a descrição não haverá lugar à inscrição, mas também a primeira não pode ser realizada independentemente da segunda, o que significa que a realização da descrição depende de, aquando do seu assentamento, se efectuar também a inscrição que lhe corresponde (cfr. artigos 80º, nº 1, e 91º do CRP).

"As inscrições visam definir a situação jurídica dos prédios, mediante extracto dos factos a eles referentes" - nº 1 do artigo 91º citado -, e são lavradas, como se disse, por referência às descrições.

Portanto, das inscrições constam os factos jurídicos sujeitos a registo, conforme o elencado no artigo 2º, ou seja, delas constam os factos da vida real que, por força da lei, produzem determinados efeitos jurídicos, no caso, efeitos constitutivos, aquisitivos, modificativos ou extintivos do direito de propriedade.

É desses factos jurídicos que se infere a situação jurídica dos prédios descritos e são essas situações jurídicas que constituem o objecto da publicidade do registo (citado artigo 1º).

3. Postos estes princípios, e face à natureza essencialmente declarativa do registo predial, resulta de forma clara que a presunção legal do artigo 7º (aliás, ilidível mediante prova em contrário - cfr. artigo 350º, nº 2, do Código Civil), cuja razão de ser se prende exactamente com a fé pública que deve acompanhar a publicidade decorrente do registo, abrange apenas os factos jurídicos inscritos, de onde se deduzem as situações jurídicas publicitadas e não também a identificação física, económica e fiscal dos prédios, única finalidade da descrição, tanto mais que tal identificação pode assentar em meras declarações dos interessados, sem qualquer controlo do conservador (cfr. artigo 46º, nº 1, b), do CRP).

Aliás, refere Isabel Mendes, in "Estudos sobre o Registo Predial", pág. 98, que "a presunção registral não pode abranger a totalidade dos elementos de identificação dos prédios, que continuam sujeitos a uma eventual rectificação ou actualização, impondo-se, a qualquer pretenso adquirente de direitos sobre os prédios rústicos ou urbanos, o ónus de verificar pessoalmente ou mandar verificar por outrem, para que não lhe surja mais tarde a desagradável surpresa de uma configuração, área, composição ou confrontações diferentes dos que constam da matriz e da descrição predial".

Concluímos, desta forma, que a dita presunção não abrange a descrição predial, visto que não se destina a garantir a exactidão dos limites prediais.

Como se diz no acórdão da Relação de Coimbra de 09.03.1999 - CJ, Ano XXIV-1999, Tomo II, pág. 15 -, esta presunção actua apenas relativamente ao facto inscrito, ao objecto e aos sujeitos da relação jurídica emergente do registo, não abrangendo os elementos da descrição do prédio,

que tem por finalidade única a sua identificação física, económica e fiscal (neste mesmo sentido, cfr. acórdãos deste STJ de 27.01.1993 - CJ/STJ-1993, I, pág. 100 -, 11.05.1995 - CJ/STJ-1995, II, pág. 75 -, 25.06.1998 - CJ/STJ-1998, II, pág. 134 - e 11.03.1999 - CJ/STJ-1999, I, pág. 180).

Daqui decorre que nada impedia a produção de prova testemunhal sobre os factos que foram vertidos na base instrutória.

4. Nos presentes autos, estamos perante uma típica acção de reivindicação (cfr. artigo 1311º do Código Civil).

Competia aos Autores fazer prova do seu alegado direito de propriedade sobre a parcela ocupada pelos Réus - artigo 342º, nº 1, do mesmo diploma -, ou seja, provar que a parcela em causa se integrava no seu prédio, o que não sucedeu.

Na verdade, não resultando da factualidade provada a propriedade dos Autores sobre a faixa de terreno em causa (aliás, antes dela decorre que tal terreno pertence aos Réus), nem podendo extrair-se tal direito de propriedade da presunção registral, é manifesto que improcedem as conclusões dos recorrentes, tendentes ao provimento do recurso.

IV - Do exposto podem extrair-se as seguintes conclusões:

1ª - Os documentos autênticos provam plenamente o que se passou perante a autoridade ou oficial respectivo, não abrangendo a força autêntica do documento tudo o que nele se diz ou ele contém, mas que o notário ou oficial público não comprova como por si constatado ou percepcionado.

2ª - A matriz e o registo não dão nem tiram direitos: a primeira traduz um cadastro dos prédios para fins de incidência fiscal e o segundo é meramente declarativo e destina-se a publicitar a situação dos prédios nele descritos, o que é feito através de inscrições autónomas e averbamentos a estas.

3ª - A presunção prevista no artigo 7º do Código do Registo Predial não abrange a descrição predial, actuando apenas relativamente ao facto inscrito, ao seu objecto e aos sujeitos da relação jurídica emergente do registo, mas já não no que toca aos elementos da descrição do prédio, que tem por finalidade apenas a identificação física, económica e fiscal deste.

IV - Nos termos expostos, acorda-se em negar a revista e, em consequência, em confirmar a decisão recorrida.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 14 de Outubro de 2003

Moreira Camilo

Lopes Pinto

Pinto Monteiro