Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

I - Relatório

AA, S.A. intentou acção sob a forma ordinária contra BB, S.A., pedindo que se declare que a ré relativamente ao direito de preferência da autora na venda do referido lote ... incumpriu o acordo (doc. n° 3), bem como violou, quer nos preliminares da sua celebração, quer na sua formalização e na sua execução, o dever geral de boa-fé, nomeadamente os deveres de protecção, informação e lealdade e que a ré seja condenada, por não ter respeitado o direito de preferência da autora na venda do lote ..., a indemnizar a autora pelo incumprimento do acordo (doc. n.° 3), bem como por ter violado, quer nos preliminares da celebração, quer na formalização e na execução do acordo o dever geral de boa-fé, nomeadamente os deveres de protecção, informação e lealdade e que tal indemnização seja para liquidar em execução de sentença por ora não ser possível à autora quantificar os danos causados pelo comportamento ilegal e violador dos deveres da ré.

Em abono da sua pretensão alega que celebrou com a ré um contrato promessa de compra e venda de um terreno sito na zona da área urbanística da E…. Todavia, por força da revisão do planeamento da referida zona, a ré ficou impossibilitada de cumprir o contrato promessa, pelo que as partes procederam a um acordo de revogação, tendo como contrapartida a venda de um lote à ré e a preferência da autora na venda do lote 3.01.01, com a obrigação quanto a este de a ré não tomar qualquer iniciativa ou parecer favorável de alteração do plano de pormenor em vigor (PP3). Mais refere que em 30/11/2000, a ré por carta informa a autora da venda do lote 3.01.01, bem como da possibilidade de exercer a sua preferência, tendo ainda a ré proposto a possibilidade de a autora transferir o seu direito de preferência para outras parcelas, ao que a autora respondeu, dizendo que não pretendia exercer o seu direito de preferência, mas que acordava em transferir o mesmo para os lotes 1.06.1.3, 1.07.1.2, 2.07.02 e ..., mantendo-se os demais termos contratuais estabelecidos no acordo de revogação, nomeadamente de não alteração do plano urbanístico. A autora só deu o seu consentimento à modificação do objecto da preferência, devido à localização do Lote ..., a qual foi determinante para a aceitação da transferência do direito de preferência, correspondendo o seu objecto - restauração e comércio - a uma desejada diversificação dos investimentos da autora. Refere, porém, que a ré procedeu à venda do lote 1.07.1.2 sem lhe comunicar a mesma, pelo que a autora, por carta de 21/3/2003, comunicou à ré que deveria informar quando é que se previa a colocação para venda dos demais lotes, ainda que prescindisse da preferência do lote em causa, ao que a ré respondeu dizendo que em relação ao lote ..., face aos condicionalismos contratuais, prevemos a sua venda no ano de 2004, e nessa carta confirmou a preferência da autora na compra desse mesmo lote. A autora diz que apesar do acordo, a ré alterou o lote ..., dividindo-o em duas parcelas e não informou a autora da realização de contratos de arrendamento nas fracções que constituiu numa das parcelas, pois as construções aí existentes eram estruturas temporárias e amovíveis. A ré comunicou à autora, para efeitos de preferência, as vendas das fracções da parcela ....01, não tendo a autora aceite por não ser o quadro contratual acordado.

Conclui a autora pela violação dos ditames da boa fé, pois a ré não a informou da existência dos ónus da parcela aquando da transferência do direito de preferência, nem do reparcelamento feito, o que impossibilitou a autora de exercer o direito de preferência que tinha sobre o lote ..., entendendo a autora que só depois de se aferir da capacidade construtiva de tal lote é que é possível aferir dos danos que lhe foram causados.

A Ré contestou alegando, em suma, que não existe qualquer incumprimento do contrato-promessa de compra e venda e, a existir a falta de cumprimento, esta ficou a dever-se a uma impossibilidade objectiva da prestação. Impugna, também, a existência de um outro direito de preferência distinto do previsto no acordo de revogação, e a ter existido foi constituído ex novo e sem os condicionalismos previstos no acordo de revogação. Alega, ainda, que o reparcelamento do lote ... não representou qualquer violação do acordado, nem o direito de preferência invocado se poderia sobrepor ao direito de propriedade da ré, que nessa medida poderia reparcelar o lote, como fez. Diz ainda que antes do reparcelamento do lote ... já uma das parcelas do mesmo se encontrava ocupada por serviços de restauração e lazer, facto que era do conhecimento de toda a gente, dado que a zona é conhecida como "os bares da E...", existindo contratos onerosos com as pessoas que exploram tais serviços, e com a entrada em vigor do NRAU passaram a vigorar contratos de arrendamento com preferência legal na venda que se sobrepõe. A ré refere ainda que o interesse público prevalece perante o interesse meramente económico da autora, dado inclusive o escopo da ré. Refere ainda que a ter comunicado à autora a venda das fracções, bem como do lote ....02, este disponível para construção, não tendo a autora preferido na compra dos mesmos, pelo que a ré não incumpriu o direito da autora, pois comunicou a venda, obrigação que advinha do direito de preferência. Alega, ainda, a ré que a autora não concretiza quaisquer prejuízos, danos ou lucros cessantes, pelo que não se pode relegar o seu cálculo para execução de sentença, por ausência de factos consubstanciadores dos danos. Em relação à violação dos ditames de boa fé e do dever de informação, afirma que os factos em causa eram do domínio público, concluindo pela improcedência da acção e pela sua absolvição.

O autor respondeu, mantendo o alegado em sede de petição inicial.

Procedeu-se à elaboração do saneador e julgamento nos presentes autos.

Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente por não provada e, consequentemente, absolveu a ré dos pedidos formulados pela autora.

A autora, inconformada, recorre para o Tribunal da Relação de Lisboa, pedindo a revogação da sentença.

O Tribunal da Relação de Lisboa, através de acórdão datado de 20 de Dezembro de 2012, decide julgar improcedente a apelação e confirmar, nos seus precisos termos, a sentença recorrida.

Novamente inconformada, interpõe a autora revista excepcional para este Supremo Tribunal, invocando como pressuposto de admissibilidade o previsto na alínea a) do art. 721.º-A do Código de Processo Civil, recurso que foi admitido por acórdão de 2 de Junho de 2013.

Na sua alegação de recurso, apresentou a autora as seguintes conclusões:

«1. A primeira questão de Direito que, salvo melhor opinião, tem relevância jurídica, é a de saber se a declaração da A., ora Recorrente, consubstanciada na carta de 28 de Dezembro de 2000, juntamente com a carta da R., ora Recorrida, de 26 de Março de 2003, e posteriores cartas da R., ora Recorrida, no mesmo sentido, a que acresce a confissão judicial e reconhecimento expresso da existência de tal pacto de preferência, é bastante para se considerar existir um pacto de preferência relativo ao lote ..., ou seja, que tal pacto de preferência assumiu a forma escrita legalmente exigida pelo art. 410.º, n.º 2, ex vi o art.º 415º, ambos do Código Civil.

2. Esta questão, numa altura em que na celebração de contratos as comunicações assumem grande relevo em detrimento do contacto pessoal e da outorga pessoal dos contratos, assume, salvo melhor opinião, clara importância e a sua decisão levará a uma melhor aplicação do Direito.

3. A segunda questão de Direito que, salvo melhor opinião, tem relevância jurídica, é a de saber se a alteração substancial e unilateral, pela parte que atribui a preferência, das características do objecto do pacto de preferência contratado - no caso presente, traduzida no reparcelamento do imóvel em dois sub-lotes, na constituição de propriedade horizontal num deles, e na substancial redução da respectiva capacidade construtiva, com a consequente redução do respectivo valor económico - conduz, ou não, à inutilidade da notificação para exercer a preferência sobre o respectivo “objecto”, resultando de tais alterações que essa notificação não corresponda ao cumprimento da obrigação de dar a preferência na transmissão do acordado objecto da preferência, agora com características totalmente diferentes e díspares das anteriormente patentes, à data da constituição da obrigação da preferência, alterações resultantes das acções do concedente da preferência, a R., ora Recorrida, ao abrigo do conteúdo do seu, aparente, direito de propriedade.

4. O esclarecimento desta questão parece à A., ora Recorrente, importante em termos de Direito, e levará a uma melhor aplicação do Direito.

5. A terceira questão de Direito, que, salvo melhor opinião, tem relevância jurídica, consequente, e directamente relacionada com a anterior, consiste em saber se a R., ora Recorrida, ao alterar o objecto do direito de preferência, violou os princípios de confiança, protecção, informação e lealdade, consubstanciados na obrigação de boa fé na execução do contratado, a que a R., ora Recorrida, estava obrigada (Código Civil, art.º 762º, n.º 2).

6. Também aqui entende a A., ora Recorrente, salvo melhor opinião, que uma decisão sobre tal matéria, dadas as possíveis e gravosas consequências da defesa do entendimento expresso na decisão ora recorrida, e dos riscos associados para o Direito, do entendimento em causa, além de necessária e importante, levará indubitavelmente a uma melhor aplicação do Direito.

7. Por isso, deve o presente recurso de Revista extraordinário e excepcional ser admitido, ao abrigo do previsto na al. a) do nº 1 do art.º 721º-A do Código de Processo Civil.

8. A A., ora Recorrente, nos termos do Acordo de Revogação a que se refere a al. D) da Matéria Assente e Título II – Fundamentação de Facto – pontos 4. a 7. do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, ficou titular de um direito de preferência sobre o lote 3.01.01;

9. Tal acordo continha, entre outras, uma obrigação para a R., ora Recorrida, de não alterar a localização, dimensões e configurações de tal lote – obrigação de non facere (cláusula 6ª do Acordo de Revogação e Título II – Fundamentação de Facto – pontos 4. a 7. do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa);

10. Quando da notificação à A., ora Recorrente, para o exercício do direito de preferência relativamente ao referido lote 3.01.01, foi, e ficou acordado, entre a A., ora Recorrente, e a R., ora Recorrida, que tal direito era transferido, nos exactos mesmos termos e condições, para os lotes 1.06.1.3, 1.07.1.2, 2.07.02 e ... (carta da A., ora Recorrente, de 28 de Dezembro de 2000 e Título II – Fundamentação de Facto – ponto 17. do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa);

11. Esta transferência foi formalizada, e efectivamente, concretizada, na sequência da proposta da R., ora Recorrida, pela carta da A., ora Recorrente, de 28 de Dezembro de 2000, de fls. 175 e 176 dos autos (ut respostas cits. e Título II – Fundamentação de Facto – ponto 17. do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, e pela carta da R., ora Recorrida, de 26 de Março de 2003 (ut al. J) da Matéria Assente e Título II – Fundamentação de Facto – ponto 10. do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa), e pela R., ora Recorrida, confirmado pelas cartas de 21 de Novembro de 2005 (ut al. L) da Matéria Assente e Título II – Fundamentação de Facto – ponto 11. do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa), de 29 de Novembro de 2006 (ut al. P) da Matéria Assente e Título II – Fundamentação de Facto – ponto 15. do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa) e cartas docs. 5, 6 e 7 juntos com a Réplica e ainda pela confissão expressa constante do art.º 22º da contestação;

12. Por isso, e nos termos previstos no art.º 406º, nº 1 do Código Civil, com tal transferência, o direito de preferência contratualmente fixado para o referido lote 3.01.01, passou a ter por objecto os lotes 1.06.1.3, 1.07.1.2, 2.07.02 e ... Título II – Fundamentação de Facto – pontos 4. a 7. do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, (carta da A., ora Recorrente, de 28 de Dezembro de 2000 e Título II – Fundamentação de Facto – ponto 17. do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa);

13. Esta alteração do objecto assumiu, indiscutivelmente e sem margem para qualquer dúvida, a forma escrita legalmente exigida (ut ponto 4. supra) (Cód. Civil, art.º 410º, nº 2, ex vi art.º 415º), e abrangeu não só a obrigação principal – dar preferência – mas também as obrigações acessórias, maxime a constante da referida cláusula 6ª (ut ponto 2. Supra e Título II – Fundamentação de Facto – pontos 4. a 7. do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa);

14. Ao assim não entender, violou o douto Acórdão recorrido os artºs. 406º, 410º, nº 2, ex vi o art.º 415º, 363º e 364º, nº 2, todos do Código Civil;

15. A R., ora Recorrida, procedeu, por sua iniciativa, à divisão do lote ..., lote de terreno para construção, ocupado, a título precário, com construções de natureza desmontável e amovível, em dois sub-lotes – ....01 e ....02 – e aquele em 26 fracções autónomas;

16. E destas 26 fracções autónomas, a R., ora Recorrida, apenas chamou a A., ora Recorrente, ao exercício do direito de preferência sobre 22 fracções autónomas;

17. A R., ora Recorrida, reduziu a capacidade construtiva a executar, objecto do direito de preferência da A., ora Recorrente, de 28.247 m2 e 648 lugares de estacionamento, para 4.370 m2 e 99 lugares de estacionamento;

18. Com estes actos violou a R., ora Recorrida, o pacto de preferência que havia celebrado com a A., ora Recorrente, pois, alterou o respectivo objecto, e, expressamente, a cláusula 6ª do Acordo de Revogação (ut ponto 9. Supra);

19. A R., ora Recorrida, comunicou à A., ora Recorrente, a sua intenção de venda de objecto completamente diverso do que havia sido acordado no pacto de preferência;

20. Perante tal incumprimento, impendia sobre a R., ora Recorrida, a presunção de culpa, presunção essa que a R., ora Recorrida, não ilidiu (Cód. Civil, art.º 799º, nº 1);

21. Este incumprimento coloca a R., ora Recorrida, na obrigação de indemnizar a A., ora Recorrente, (C. Civil, art.º 798º);

22. Ao assim não entender, violou o douto Acórdão recorrido os artºs. 414º, 416º, 799º e 798º, todos do Código Civil;

23. Além disso, a R., ora Recorrida, durante a vigência do pacto de preferência que celebrou com a A., ora Recorrente, violou o princípio da boa fé previsto no art.º 762º, nº 2 do Código Civil;

24. A violação, por parte da R., ora Recorrida, do princípio da boa fé tomou a forma de violação dos princípios de informação, confiança, protecção e lealdade;

25. Tais violações concretizaram-se na omissão de informação quanto à divisão do lote ..., quer em dois sub-lotes, quer em 26 fracções autónomas, e na redução da área de construção a executar, de 28.247 m2 e 648 lugares de estacionamento para 4.370 m2 e 99 lugares de estacionamento;

26. E, ainda, por a R., ora Recorrida, não ter feito cessar, como podia, os contratos que tinham por objecto as estruturas, de natureza desmontável e amovível, que se encontravam instaladas no que vieram a ser as referidas 26 fracções autónomas e, antes pelo contrário, ter a R., ora Recorrida, prorrogado a duração de tais contratos, de forma a que as contrapartes adquirissem as mesmas em detrimento do direito de preferência de que a A., ora Recorrente, era titular;

27. Isto é, a postura da R., ora Recorrida, foi de claro incumprimento de todas as suas obrigações contratuais, quer principais, quer secundárias, quer acessórias;

28. Sendo que, mesmo que à R., ora Recorrida, lhe assistisse o direito de incumprir, como incumpriu, o pacto de preferência que celebrou com a A., ora Recorrente, tê-lo-ia feito em claro abuso do direito e, como tal, de forma ilegítima (C. Civil, art.º 334º);

29. Ao assim não entender, violou o douto Acórdão recorrido os artºs. 227º, 762º, nº 2 e 334º, todos do Código Civil;

30. Com os seus supra descritos comportamentos, impediu a R., ora Recorrida, a A., ora Recorrente, de, exercendo o direito de preferência sobre o lote ..., o poder adquirir, como pretendia, para nele promover construção destinada a comércio e serviços e assim obter lucro com a sua construção e venda, pelo que a R., ora Recorrida, causou dano à A., ora Recorrente;

31. Ao assim não entender, violou o douto Acórdão ora recorrido os artºs. 798º, 562º e 563º, todos do Código Civil».

Termina a recorrente as suas conclusões, solicitando a este Supremo Tribunal que seja «revogado o douto acórdão recorrido e substituído por outro que clarifique as questões de direito suscitadas, no tocante à forma escrita na constituição do pacto de preferência, no tocante à alteração do objecto da preferência, e à violação da boa fé contratual, com o que, uma vez mais, se fará a costumada Justiça».

A ré apresentou contra-alegações, pugnando pela manutenção da decisão recorrida, nos seus exactos termos.

Delimitado o objecto do recurso pelas conclusões da recorrente, nos termos do disposto nos artigos 684.º, n.º 3, e 685.º-A, n.º 1, do Código de Processo Civil, não sendo lícito ao tribunal ad quem conhecer de matérias nelas não incluídas, salvo as de conhecimento oficioso, as questões a decidir são as seguintes:

- A validade ou invalidade formal da modificação do pacto de preferência e a existência, ou não, de um direito de preferência da autora em relação ao Lote ...;

- A violação, ou não, pela ré da cláusula 6.º do acordo de revogação do contrato promessa, ou em alternativa, a violação dos ditames da boa fé no reparcelamento do lote ...;

- A preexistência de contratos de arrendamento sobre as fracções e a responsabilidade pré-contratual da Ré por violação do dever de informação.

- O direito de indemnização da Autora.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II – Fundamentação de facto

As instâncias consideraram provados os seguintes factos:

1. Em … de … de 19…, foi subscrito pela A., então denominada CC, Lda., e a R. um documento particular denominado "contrato de promessa de compra e venda n.° ...", que tinha por objecto a aquisição dos lotes ou parcelas … e … da zona de reconversão urbanística correspondente à realização da E...'…, destinados à construção de edifícios de habitação (nos termos constantes do doc. de fls. 43 a 61).

2. Nos termos do contrato de promessa de compra e venda referido a R. prometeu vender e a A. prometeu comprar os lotes 2.16 e 2.17, sitos em Lisboa na zona de reconversão urbanística correspondente à da realização da E...'…, livre de ónus, encargos, pessoas e bens, ou quaisquer outras responsabilidades, pelo valor total de Esc. 456.750.000$00 (cfr. Cláusula Segunda do contrato);

3. Durante a vigência do referido contrato promessa de compra e venda, a R. procedeu à revisão do planeamento da referida zona de reconversão urbanística da E...'…, tendo sido considerada inconveniente a afectação do uso inicialmente previsto - habitação - para os referidos lotes, objecto do citado contrato promessa de compra e venda (com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.° 98/99, de 25 de Março, resulta o impedimento de construção na área de incidência (localização) dos lotes 2.16 e 2.17;

4. Com data de 26 de Julho de 2000, foi celebrado entre a A. e a R. o acordo de revogação do citado contrato promessa de compra e venda, junto a fls. 87 a 93;

5. Nos termos do acordo, acordaram A. e R. imputar o valor de Esc. 137.025.000$00, correspondente ao valor de sinal e reforço de sinal que haviam sido pagos pela A. à R. com referência ao contrato promessa de compra e venda aludido, ao preço pago pela A. à R. pela compra do lote 3.01.04, cuja escritura pública de compra e venda foi outorgada na mesma data (cfr. cláusulas 2.ª e 3.ª do acordo);

6. E nos termos da cláusula 4.ª do referido acordo, a R. atribuiu à A. o direito de preferência na venda do lote 3.01.01, com a área total de construção de 29.324 m2 e que incluía no seu âmbito os seguintes blocos: a) 3.01.01 -Bloco 1, com a área total de construção de 9.928 m2 destinados a estacionamento privado e público; b) 3.01.01 - Bloco 2, com a área de construção de 9.782 m2 destinados a habitação (7.928 m2), comércio e restauração (375m2) e estacionamento privado e público (1.479 m2); c) 3.01.01 - Bloco 3, com a área de construção de 9.614 m2 destinados a habitação (7.928 m2), comércio e restauração (375 m2) e estacionamento privado e público (1.311 m2);

7. Estabeleceram ainda as partes na cláusula 6.ª do acordo, a R., na qualidade de proprietária dos terrenos sitos na zona de reconversão urbanística correspondente à realização da E...'… e de entidade promotora do respectivo processo de reconversão urbanística da mesma zona, obrigou-se ainda perante a A. a: a) "Não tomar qualquer iniciativa ou emitir parecer favorável, no sentido da alteração do PP3, por si elaborado e aprovado pela Portaria n.° 1130-B/9, de 31/12/99, designadamente no tocante às localizações, dimensões e configurações referentes aos Lotes 3.01.01 (incluindo os Blocos 3.01.01.01, 3.01.01.02 e 3.01.01.03) e 3.01.04, que constam do Anexo 2 e fichas de caracterização de parcelas (Anexos 4 e 5, respectivamente) e ainda de modo a que não seja prevista a edificação de qualquer tipo de construção no espaço sito entre os Lotes 3.01.01 (incluindo os Blocos 3.01.01.01, 3.01.01.02 e 3.01.01.03) e 3.01.04 e a Frente Ribeirinha, além das construções já existentes nesse local e constantes do Anexo 3, bem como, no futuro, e nessa zona do PP3, não introduzir nem dar parecer favorável a projectos em que possam ser introduzidas alterações relativamente ao atrás exposto"; b) "Desenvolver os seus melhores esforços no sentido de as entidades para o efeito competentes colocarem guardas sonoras no troço da Av. … contíguo à parcela …";

8. Em 30 de Novembro de 2000, a R. enviou à A. a carta junta a fls. 174 cujo teor se reproduz, e na qual se refere além do mais que: «Na sequência do Acordo de revogação de Contrato Promessa de Compra e venda n° ... (...), vimos por este meio informar V.Exas que, em conformidade com o disposto na cláusula Quarta, nos foi apresentada uma proposta de aquisição do lote 3.01.01. Esta proposta apresenta um preço unitário para área de habitação e comércio de 200.000$00/m2 e a empresa que nos apresentou a manifestação de interesse para o lote em questão também se propõe assumir, em exclusivo, a exploração e os resultados de toda a área de estacionamento público. Desta forma agradecemos que nos comunique a sua decisão sobre o direito de preferência estipulado no referido Acordo de Revogação (...)»;

9. A A. remeteu à R., em 21 de Março de 2003, a carta junta a fls. 184 e 185 cujo teor se reproduz e na qual além do mais, se refere que apesar da transferência do direito de preferência relativo ao lote ….1 para os lotes 1…., 1…., 2…. e ..., a R. havia procedido à venda do lote 1…., sem que lhe tivesse dado a possibilidade de esta exercer o seu direito de preferência relativamente ao mesmo, informando ainda que prescindia do exercício do respectivo direito de opção relativamente aquela parcela, mais dizendo que «Contudo, vimos solicitar a V. Exas. se dignem informar-nos para quando se prevêem que as restantes parcelas sejam colocadas à venda no mercado, afim de, nos termos previstos, podermos exercer o direito de opção que nos foi concedido no atrás referido Acordo de Revogação, celebrado entre as partes»;

10. A R., em carta de 26 de Março de 2003, junta a fls.186, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, cujo assunto é "direito de preferência", responde à solicitação da A., além do mais, com referência ao lote ..., nos termos seguintes: "Com base nos condicionamentos contratuais resultantes da sua actual utilização, prevemos a sua colocação no mercado no ano de 2004";

11. Em 21 de Novembro de 2005, a ré enviou à A., uma carta, cuja cópia consta de fls. 187 e 188 e com o teor que se dá por integralmente reproduzido, refere-se, além do mais, que: «Na reunião realizada com V. Exas., no passado dia 18/07/2005, não foi sugerido pelo Parque E... que a AA prescindisse do direito de preferência que se convencionou para a parcela .... Na referida reunião a BB informou que, na sequência de um reparcelamento da parcela ... em dois lotes, pretende alienar o Edifício implantado no lote ....01, designado por estrutura modular - Bloco C (...), bem como o lote ....02 destinado a construção para serviços e comércio. A BB informou ainda que, tendo em conta que o edifício acima referido se encontra arrendado, situação que já era do vosso conhecimento, existe um direito legal de preferência a favor dos mesmos arrendatários, que se sobrepõe ao direito de preferência convencionado com a AA (... )», concluindo-se que o direito de preferência da A. só prevalecia no caso de não exercício do referido direito de preferência pelos referidos arrendatários.

12. Em resposta, a A. remeteu à R. a carta de 24 de Janeiro de 2006, junta a fls. 192 e 193 cujo teor se reproduz, na qual esclarece a A.: - que só na reunião de 18 de Julho de 2005 havia tido conhecimento da existência de uma relação contratual de arrendamento relativamente à construção existente no lote ...; - que, efectivamente, a A. tinha conhecimento que as construções existentes no lote ... haviam sido feitas como edifícios necessários à realização da Exposição Mundial (E...'…), destinados a comércio e restauração e que, a exemplo da generalidade dos edifícios construídos para aquela Exposição, as construções aí implantadas iriam ser objecto de demolição e transformados os respectivos locais de implantação em lotes de terreno para construção;

13. A R. enviou à A. a carta de 10 de Fevereiro de 2006, junta a fls. 194 cujo teor se reproduz, na qual se refere além do mais que: "(…) a utilização comercial da parcela ... é por demais pública e notória desde 1999, tendo inclusivamente a BB feito alusão a essa situação e aos «condicionamentos contratuais» que lhe são inerentes";

14. A A. respondeu através da carta datada de 31 de Julho de 2006, junta a fls. 195 e 196 cujo teor se reproduz, na qual reafirma a A. o seu total desconhecimento, até à reunião de 18 de Julho de 2005, da existência de qualquer contrato de arrendamento, referente às várias estruturas provisórias existentes no lote ... e de qualquer direito legal de preferência relativamente ao mesmo;

15. Através de carta remetida pela R. à A., em 29 de Novembro de 2006, junta a fls. 197 a 201 e que se dá por integralmente reproduzida, a R. procedeu à notificação da A. para o exercício do direito de preferência relativa à venda de várias fracções do prédio sito no lote ....01, maxime as fracções designadas pelas letras A, B, C, D, E, F, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, T, U, V, W, Y e Z, as quais se encontravam oneradas por contratos de arrendamento;

16. A tal carta respondeu a A. pela carta de 7 de Dezembro de 2006, junta a fls. 202 a 205 cujo teor se reproduz, dizendo além do mais que o direito de preferência é sobre uma parcela de terreno - ... - e além disso que a informação prestada não é completa elencados os vários pontos dessa incompletude (1. a 21.), concluindo que ficará a análise mais detalhada da carta para momento oportuno e solicitando cópia de cada um dos contratos de arrendamento de cada uma das fracções em questão, bem como o respectivo título de propriedade horizontal;

17. Em Dezembro de 2000, o administrador da ré, DD propôs verbalmente à A. transferir o direito de preferência do lote 3.01.01 para os lotes 1.06.1.3, 1.07.1.2 e ..., tendo a A. respondido ao mesmo nos termos da carta junta a fls. 175 e 176;

18. O lote ... estava localizado na primeira linha da frente rio, ou seja sobre o Rio …e o destino do mesmo - serviços e comércio/restauração;

19. A A. tomou conhecimento que a R. procedeu à venda do lote 1.07.1.2, sem a notificar para exercer qualquer direito de preferência;

20. A A. só tomou conhecimento do reparcelamento do lote ... em dois lotes -....01 e lote ....02 - bem como da alteração de tal lote quanto à configuração e dimensão do mesmo, na reunião havida entre as partes em 18 de Julho de 2005 e complementada pela carta referida em L);

21. As construções implantadas no lote ... eram estruturas desmontáveis e amovíveis;

22. A A. desconhecia, aquando do acordo referido em 4., a existência de contratos de arrendamento das fracções aludidas.

23. Depois do reparcelamento da parcela ... nas parcelas ....01 e ....02, a principal estrutura da Exposição Internacional de Lisboa (E... ..) constituída por diversos serviços de restauração e lazer ficou radicada no Lote ....01;

24. O Lote ....02 constituía um espaço livre, disponível para construção urbana;

25. E toda a estrutura constituída por diversos serviços de restauração e lazer implantada no Lote ....01, mereceu, no decorrer da Exposição, a afluência e o convívio de milhares de pessoas;

26. E essa situação, após terminada a Exposição, manteve-se e mantém até à presente data, constituindo aquele espaço um verdadeiro espaço de atracção, ócio e diversão da população;

27. E este retrato social era, ademais, conhecido não só na grande Lisboa e nas localidades adjacentes como em demais pontos de todo o País, tendo o espaço ficado conhecido como «os bares da E...»;

28. Considerando o escopo da ré, conhecido também pela A., esta sabia que a cedência do gozo temporário dos espaços comerciais de restauração e lazer era feito através de contratos onerosos;

29. Perante a comunicação da ré à A. relativamente à venda do lote ....02 esta respondeu nos termos da carta datada de 29/06/2007 junta a fls. 212 a 215.

III – Fundamentação de direito

1. Na acção de condenação, a Autora, AA, invocou a titularidade de um direito de preferência sobre o lote ..., propriedade da Ré, BB, e o esvaziamento do conteúdo deste direito por alterações unilaterais do seu objecto levadas a cabo pela Ré, em incumprimento do acordado, bem como por força da preexistência de direitos de arrendamento sobre os imóveis, correspondentes a contratos acerca dos quais a r