Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Relatório

Nas Varas Mistas do Tribunal Judicial da Comarca do Funchal,

AA intentou a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário, contra,

BB

e esposa

CC

, peticionando que fosse reconhecido que:

- o contrato-promessa de compra e venda com dação em pagamento celebrado entre o A. e os RR. se encontra definitivamente não cumprido pelos promitentes compradores (RR.);

- lhe assiste o direito de rescindir imediatamente o referido contrato, nos termos em que o fez por carta de 17/12/2004, e

- lhe assiste o direito de fazer sua a importância de 8.000.000$00 (39.903.83 €) recebida a título de sinal.

Alegou resumidamente:

- o A. é proprietário de um prédio rústico, localizado no sítio da ......., freguesia da Camacha, concelho de Santa Cruz, inscrito na matriz sob o artigo 1412, da secção “AO” e descrito na Conservatória do Reg. Pred. Sob o n.º 000000000000;

- Mediante contrato que as partes denominaram de “contrato promessa de permuta”, celebrado em 24/5/2000, o A. prometeu vender aos RR., que prometeram comprar o mencionado prédio rústico, pelo preço de 73.000.000$00, sendo 60.000.000$00 a pagar em dinheiro e 13.000.000$00 através da dação em pagamento de um dos apartamentos a construir.

- Na data da celebração do contrato o A. recebeu dos RR. a título de sinal a quantia de 3.000.000$00 (14.163,94 €) e posteriormente, como reforço do mesmo, recebeu mais 5.000.000$00 (24.939,89 €), o que ocorreu em 18/2/2003;

- Segundo o convencionado, a escritura seria celebrada no prazo de 30 dias a contar do licenciamento da construção pretendida, a qual seria financiada por entidades públicas, no caso, pelo Instituto Nacional de Habitação e Instituto de Habitação da Madeira;

- Convencionaram ainda que incumbia aos RR. as diligências necessárias à obtenção do necessário licenciamento e a aprovação das candidaturas ao financiamento do projecto;

- Incumbia também aos RR. notificar o A., com a antecedência mínima de 5 dias, a data, hora e Cartório Notarial em que a escritura teria lugar.

- Os RR. iniciaram os processos de licenciamento e de financiamento, mas não lhes deram seguimento, sem qualquer justificação e sem nada comunicarem ao A..

- Desde, pelo menos, de 14/5/2003, os RR. nada promoveram junto das entidades competentes no sentido de obterem o licenciamento da construção pretendida pela Câmara, nem tão pouco a aprovação, quer pelo I.N.H., quer pelo IHM da candidatura para apoio à construção a custos controlados;

- Por isso no, dia 29/9/2004 o A. interpelou a Ré CC por si e na qualidade de representante do marido, no sentido de diligenciarem pela marcação da escritura, no prazo de 30 dias, acrescentando que “...A falta de marcação ... no prazo indicado será considerada como falta de cumprimento do respectivo contrato-promessa ... por causa imputável a V.Ex.ª e ao seu representado, conferindo ao signatário o direito de rescindir imediatamente o contrato e fazer sua a importância entregue a título de sinal ...” (cof. doc. de fls. 18/19);

- Porém, os RR. não marcaram a escritura;

- Por isso, por carta de 25/11/2004 (com A/R), que o A. endereçou à Ré, comunicou-lhe que a escritura se encontrava marcada para as 10h do dia 17/12/2004, no Primeiro Cartório Notarial do Funchal (cof. fls. 22);

- Tal carta foi devolvida com a indicação de “não reclamada”;

- Os RR. não compareceram no aludido Cartório na data referida, pelo que não foi possível celebrar a escritura;

- A Ré CC remeteu ao A., em 15/12/2004 uma carta (recebido em 16/12/2004), informando que não tinha ainda decorrido o prazo para celebrar a escritura, porquanto só havia aprovação camarária, faltando a aprovação pelos Institutos Regional e Nacional de Habitação.

Além do mais, disponibilizava-se para reforçar o sinal (cof. fls. 27 e 28);

- o A., em resposta, por carta registada com A/R, datado de 21/12/2004 (recebida em 30/12/2004), comunicou aos RR. que, segundo informação do Instituto de Habitação da Madeira, desde 26/3/2012 que o respectivo processo não tem qualquer evolução, devido ao facto de não terem sido apresentados pelos RR., os documentos em falta;

- Em consequência, não tendo os RR. comparecido para a celebração da escritura na data marcada pelo A. e considerando largamente excedidos os prazos contratualmente estabelecidos, considera não cumprido definitivamente o contrato pelos promitentes compradores, rescindindo imediatamente o contrato em causa ao abrigo das cláusulas 11ª e 12ª do contrato, fazendo seu o valor do sinal entregue pelos RR..

Contestaram os RR..

No essencial alegam:

- que apesar de terem feito as diligências necessárias, os projectos de licenciamento e de financiamento ainda não foram aprovados;

- Quando foi celebrado o contrato - promessa o A. sabia que a aprovação dos projectos demoraria vários anos e que essa aprovação era fundamental para os RR.;

- não estando ainda aprovados os projectos, não chegou ainda a data da celebração da escritura.

- Para além disso, o A. ainda não legalizou a situação registral do prédio que entretanto, foi atravessado por uma estrada, pelo que a área do prédio indicada no contrato-promessa é superior em 1.100 m2 à realidade.

O A. replicou.

Proferiu-se despacho saneador, fixaram-se os factos assentes e organizou-se a base instrutória.

No início da audiência os RR. juntaram aos autos articulado superveniente, e nele formularam pedido reconvencional, traduzido na condenação do A. a devolver aos RR. a quantia de 8.000.000$00 (39.903,80) que recebeu a título de sinal. (Cof. acta de fls. 140 e requerimento de fls. 137/139).

O A. contestou.

Por despacho documentado a fls. 159, foi liminarmente indeferido o pedido reconvencional.

Quanto ao articulado superveniente relegou-se para a audiência o conhecimento da sua admissibilidade.

Posteriormente veio a ser admitido

.

Nesse articulado superveniente, alegam os RR, no essencial:

- O novo PDM em vigor no concelho de Santa cruz, torna impossível a aprovação dos projectos de habitação colectiva que estavam subjacentes à celebração do contrato-promessa.

- Nessas circunstâncias, nunca a Câmara Municipal aprovaria os projectos em questão.

- A situação está prevista na cláusula 9ª do contrato-promessa na qual se prevê na 1ª parte:

“na eventualidade da Câmara Municipal de Santa Cruz não aprovar os projectos ........ ambas as partes acordam, desde já, em considerar resolvido o presente contrato, sendo devolvido ..... em singelo ..... o sinal recebido e não havendo lugar a qualquer outra indemnização ou compensação, seja a que título for”.

A matéria de facto pertinente foi acrescentada à base instrutória (cof. fls. 262).

Procedeu-se a julgamento e, lida a decisão de facto, foi proferida sentença final que julgou a acção totalmente procedente.

Em consequência declarou que:

- o contrato-promessa em causa encontra-se não cumprido definitivamente pelos promitentes compradores;

- assiste ao A. o direito de rescindir imediatamente o referido contrato e

- assiste ao A. o direito de fazer sua a importância de 8.000.000$00, recebida a título de sinal.

Para assim decidir, entendeu o julgador que estando provado a impossibilidade de licenciamento dos projectos em questão, porque o novo PDM o não permite, a prestação tornou-se impossível.

Todavia, essa impossibilidade é imputável aos RR., porquanto, apesar de terem iniciado os licenciamentos e financiamentos das construções a levar a efeito no prédio objecto do contrato, não os terminaram enquanto era possível o licenciamento camarário.

Assim, nos termos do Art.º 801º n.º 1 do CC., os RR. são responsáveis como se tivessem faltado culposamente ao cumprimento da obrigação, porquanto “... não tendo os RR., por si ou através da referida sociedade, dado andamento aos processos de licenciamento e de financiamento do projecto de habitação colectiva, apesar de o poderem ter feito, impossibilitaram o cumprimento da sua prestação, ao permitirem que, com o decorrer do tempo e perante a sua inércia, o licenciamento da obra pretendida e idealizada pelas partes deixasse de ser possível, com a entrada do novo P.D.M.”

Inconformados, recorreram os RR, mas sem êxito, porquanto a Relação, apesar de ter alterado, dois pontos da matéria de facto, julgou improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.

Novamente inconformados, voltam a recorrer os RR, agora de revista e para este STJ.

Conclusões

Oferecidas tempestivas alegações, formularam os recorrentes as seguintes conclusões:

Conclusões da Revista dos RR.

(....)

Foram oferecidas contra-alegações, pugnando pela confirmação do acórdão recorrido.

Os Factos

A Relação fixou a seguinte factualidade:

(...)

Fundamentação

No que se nos afigura essencial está provado que:

- Em 24/5/2000, A. e RR celebraram um contrato-promessa de compra e venda, prometendo o A. vender aos RR determinado prédio rústico de que era proprietário, prometendo os RR comprá-lo para nele construírem um empreendimento imobiliário, constituído por fracções autónomas destinadas a habitação;

- Tal empreendimento seria sujeito à construção a custos controlados através de candidatura para o efeito a apresentar no Instituto Nacional de Habitação (I.N.H.) e no Instituto da Habitação da Madeira (I.H.M.).

- Incumbia aos RR desenvolver as diligências necessárias para o licenciamento da obra junto da Câmara Municipal competente e para a aprovação das referidas candidaturas;

- Ficou convencionado o preço de 73.000.000$00, sendo que 13.000.000$00 seriam liquidados através da dação em pagamento de um apartamento;

- Na data do contrato-promessa os RR entregaram ao A., a título de sinal, a quantia de 3.000.000$00, sinal que foi reforçado com a entrega de mais 5.000$00 em 18/2/2003, que o A. aceitou;

-Acordaram as partes que caso a Câmara Municipal não aprovasse os projectos de construção apresentados ou a apresentar, ou no caso de não ser aprovada a candidatura ao regime de apoio à construção a preços controlados, o contrato seria resolvido, devendo o A. entregar aos RR, em singelo, as quantias recebidas a título de sinal, não sendo devida qualquer outra indemnização ou compensação, (cof. Cláusula 9ª);

- Segundo a cláusula 6ª do contrato, a escritura de compra e venda seria celebrada no prazo de 30 dias, a contar da data do licenciamento da construção pela Câmara Municipal e da aprovação pelos Institutos referidos das respectivas candidaturas, contando-se o prazo a partir da aprovação que ocorresse em último lugar;

- Sem esta cláusula os RR não teriam assinado o contrato-promessa, como era do conhecimento do A.

-Acontece que os RR, embora tenham iniciado o processo de licenciamento do empreendimento, não promoveram, por si ou por intermédio de outrem, designadamente através da sociedade Pestana e Aragão (de que eram sócios os filhos dos RR) a sua evolução, assim como também não promoveram, até final, a aprovação da candidatura junto dos Institutos acima referidos, apesar de que, quer os projectos, quer as candidaturas, terem obtido preliminar aprovação das entidades competentes como tudo resulta dos pontos de facto RR/, SS/, TT/, HH/, VV) e AAA)

- No dia

29/9/2004

o A., através do seu procurador, interpelou os RR, no sentido de diligenciarem pela marcação da prometida escritura, no prazo de 30 dias a contar da recepção da carta (que ocorreu em 30/9/2004);

- Na referida carta dizia o A. que se encontrava expirado o prazo previsto na cláusula 6ª do contrato-promessa, e que a falta de marcação da escritura no prazo indicado será considerada como falta de cumprimento do respectivo contrato-promessa por causa imputável aos RR, conferindo ao A. o direito de rescindir o contrato e fazer sua a importância entregue a título de sinal conforme cláusula 11ª (cof. carta de fls. 18/19, que aqui se dá por reproduzido);

- Os RR não providenciaram pela marcação da escritura no prazo concedido;

- Na sequência, em

25/11/2004,

o procurador do A. endereçou nova carta com A/R à Ré esposa, comunicando que a escritura de compra e venda do prédio estava marcada para as 10h do dia 17/12/2004 no 1º Cartório Notarial do Funchal.

(cof. carta de fls. 22, que aqui se reproduz);

- Os RR não levantaram tal carta que foi devolvida com a indicação de “Não Reclamada”;

- Os RR não compareceram no Cartório Notarial na data referida pelo que não foi possível realizar-se a escritura, como tudo ficou certificado notarialmente (cof. fls. 26);

- No dia

15/12/2004,

a Ré endereçou ao procurador do A. a carta documentada a fls. 27, datada de 13/12/2004, e recebido pelo destinatário em 16/12/2004, na qual salientava que de acordo com a cláusula 6ª do contrato, a escritura apenas poderá ser marcada após a aprovação da construção a custos controlados pela entidade camarária e pelos Institutos Regional e Nacional da Habitação, sendo que apenas se encontra aprovado o projecto pela Câmara, pelo que, da parte dos RR. está a ser cumprido o contrato.

Realça que se mantêm interessados em cumprir o contrato, disponibilizando-se para reforçar o sinal; (cf. pontos de facto FF/, GG/, HH/, II/ e JJ);

- Em resposta o procurador do A. remeteu à Ré carta de

21/12/2004

, recebida em 30/12/2004, onde, além do mais, refere que, não tendo os RR comparecido no Cartório Notarial na data indicada por carta anterior, e considerando que se encontravam largamente excedidos os prazos contratualmente estabelecidos, considerava o contrato definitivamente não cumprido pelos RR. e por isso, rescindiu imediatamente o contrato ao abrigo das cláusulas 11ª e 12ª, declarando que fazia sua a importância entregue a título de sinal.

(Cof. carta de fls. 29/30 e pontos de facto LL/, MM/, NN/, OO/ e PP/);

- Em

4/6/2004

foi publicado no D.R. – II Série, um novo Plano Director Municipal (P.D.M.) para o Concelho onde se situa o prédio em causa;

- Em consequência, a Câmara Municipal informou os RR que, de acordo com o novo P.D.M., para os prédios em causa, apenas era possível construir com um índice de baixa densidade e que só com um novo P.D.M. seria eventualmente possível aprovar um projecto de habitação colectiva para os prédios em questão (cof. pontos de facto AAA/ e BBB/);

- Tanto o A. como os RR sabiam que estes iriam destinar os prédios em causa a habitação colectiva, sendo que, face ao novo PDM, os pretendidos projectos não podem ser aprovados (cof. pontos de facto CCC/ e DDD/.);

- Pelo menos até à entrada em vigor do P.D.M. de Santa Cruz, que ocorreu em 2004, as partes estavam convencidas de que era possível aprovar para os terrenos em questão um projecto de habitação colectiva…

(cof. ponto de facto EEE/.);

Perante tal quadro factual, entendeu a Relação, em duas penadas mais ou menos lineares, aliás em consonância com a sentença da 1ª instância, que “…uma vez celebrado o contrato-promessa, incumbia aos RR, por si ou através de outrem, diligenciar no sentido de obterem a aprovação dos projectos e dos financiamentos previstos no contrato o que só muito limitadamente fizeram, não dando seguimento às respostas que foram tendo das entidades competentes, todas de sinal positivo, até à aprovação do 2º projecto de arquitectura, já no ano de 2004”.

Por isso “... foi por facto imputável aos RR, que os projectos de construção e de financiamento previstos no contrato-promessa não obtiveram aprovação, e que, consequentemente, deixou de ser possível o cumprimento do contrato-prometido” quer dizer, a impossibilidade de aprovação dos projectos pensados para o prédio ou prédios em causa, em consequência do novo P.D.M., é imputável aos RR a título de culpa.

Daí a procedência da acção.

Salvo melhor opinião, não se decidiu bem.

Vejamos

Antes de mais deixa-se desde já referido que, na aplicação do direito não está o tribunal submetido às alegações das partes, razão porque há que apreciar, com alguma profundidade, se o A. tem ou não razão, tendo em conta a causa de pedir invocada (o incumprimento definitivo culposo por parte dos RR) sem esquecer, naturalmente, a factualidade superveniente trazida aos outros pelos RR.

Deste modo, não tem sentido o que alega o A. nas suas contra-alegações, quando pretende não poder ser aqui apreciado o valor jurídico da sua interpelação, porquanto os RR. não terão alegado nos seus articulados tal questão, designadamente a falta de interpelação admonitória.

Tratar-se-ia, assim, de questão nova.

Como será óbvio, tal interpelação foi alegada inequivocamente pelo A., nela fundando, até, a sua pretensão, o que só por si impõe que analisemos tal questão que nada tem de novo.

De resto, a ineficácia da interpelação do A. está, ao menos implícita, na contestação quando os RR alegam que não estava decorrido o prazo contratual, que, aliás, nem foi convencionado, razão porque o A. não podia resolver ou denunciar o contrato nos termos em que o fez.

Posto isto, analisemos as questões suscitadas.

Não haverá dúvidas que só o incumprimento definitivo justifica a resolução do contrato-promessa e a exigência do sinal em dobro ou a perda do sinal passado.

A simples mora não pode ter tal consequência, como é jurisprudência e doutrina largamente maioritária (sobre o assunto cof. Ac. deste S.T.J. e desta mesma conferência, proferido no Proc. nº 3607/2006-1º).

Porém, a situação de mora ou retardamento da prestação ainda possível e com interesse para o credor, pode evoluir para uma situação de incumprimento definitivo.

Tal acontece essencialmente, e no que aqui interessa considerar, em duas situações distintas.

Verifica-se a primeira quando, em consequência da mora, o

credor perder o interesse na prestação,

sendo certo que essa perda de interesse tem de ser apreciado objectivamente (Art.º 808 nº1 do C.C-1ª parte).

Quer isto dizer que tal perda de interesse na prestação terá de resultar de todo um circunstancialismo fáctico, muito concreto e bem definido, que revele justificadamente tal perda de interesse segundo um critério de razoabilidade próprio do comum das pessoas.

Como ensina A. Varela “ a lei não se contenta com a simples perda (subjectiva) do interesse do credor na prestação em mora para decretar a resolubilidade do contrato; o n.º 2 do artigo exige que a perda de interesse seja apreciada objectivamente.

A perda de interesse na prestação não pode filiar-se numa simples mudança de vontade do credor desacompanhada de qualquer circunstância além da mora, como seja o facto de, por causa da mora, o negócio, já não ser do seu agrado; também não basta, para fundamentar a resolução qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato aos olhos do credor” (Cof. R.L.J. 118-54 -).

A segunda situação consiste em o devedor em mora não realizar a prestação dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor para o efeito (Art. 808º n.º 1, 2ª parte).

Trata-se da

interpelação admonitória

, a qual, para produzir os efeitos que lhe são próprios, deve conter uma intimação clara para cumprir, fixar um prazo peremptório razoável, consoante as circunstâncias do caso, para o efeito, e informar inequivocamente que o não cumprimento dentro do prazo terá a consequência de ter-se por não cumprida definitivamente a prestação.

Portanto, em ambos os casos referidos, a mora converte-se em incumprimento definitivo com todas as suas consequências (quanto ao contrato-promessa, veja-se o Art.º 442º do CC.), sendo evidente que, no primeiro caso, dada a perda de interesse do credor, não há lugar a qualquer interpelação admonitória, que só se justifica na segunda situação descrita, em que o interesse do credor na prestação se mantém durante o prazo fixado para o cumprimento.

O que acaba de se expor refere-se directamente ao incumprimento da obrigação principal ou típica do contrato.

Por ex., no caso de contrato-promessa com sinal passado, a obrigação principal traduz-se na celebração da escritura definitiva (obrigação de facere) e o regime sancionatório para o incumprimento é o previsto no Art.º 442º n.º 2 do CC..

Acontece, porém, que frequentemente dos contratos, designadamente dos contratos-promessa de compra e venda, como é o caso,

paralelamente à prestação principal, derivam deveres secundários de prestação

(dos quais se distinguem os simples deveres acessórios de conduta).

No caso, interessa-nos apenas, entre os deveres secundários de prestação, caracterizar os denominados

deveres acessórios da prestação principal, que

, como observa A. Varela,

se destinam a preparar o cumprimento ou assegurar a perfeita execução da prestação principal

.

São, por conseguinte

instrumentais do cumprimento da obrigação principal

, encontrando-se a ela ligados funcionalmente.

Na formulação de Mota Pinto, tais deveres secundários ou acessórios distinguem-se entre os

deveres secundários com prestação autónoma e deveres secundários acessórios da prestação principal

.

Ora, enquanto a violação de um dever secundário com prestação autónoma não fará, por regra, o violador entrar em mora quanto à obrigação principal emergente do contrato, nem justificará, por maioria de razão, a resolução do negócio (embora possa gerar obrigação de indemnizar pelos prejuízos emergentes), uma vez que o seu incumprimento, sendo independente da obrigação principal, não arrasta o incumprimento desta, já a

violação de um dever acessório da prestação principal pode gerar qualquer uma das referidas situações (mora ou incumprimento definitivo) se o seu incumprimento determinar o retardamento ou o incumprimento definitivo da obrigação principal que visa preparar ou cujo cumprimento visa assegurar

.

Postas estas prévias considerações e regressando ao caso concreto, constata-se da prova disponível, que as partes convencionaram que a prometida escritura

apenas se celebraria no prazo de 30 dias, a contar do licenciamento camarário das construções pretendidas

(ou seja, tratava-se de um empreendimento sujeito ao regime de apoio à construção a custos controlados) e

da aprovação pelos INH e IHM das candidaturas a apresentar perante tais entidades, contando-se o referido prazo de 30 dias a partir da aprovação que ocorresse em último lugar

.

Como ficou a cargo dos RR. diligenciar pela obtenção dos ditos licenciamentos das construções e pela aprovação das aludidas candidaturas, parece não restarem dúvidas

que do contrato-promessa derivava para os RR. um dever secundário, acessório da prestação principal, dado o vínculo funcional que ligava a obrigação secundária à principal, segundo o plano contratual convencionado

.

Consequentemente, a violação de tal obrigação secundária/instrumental, tanto podia gerar uma situação de mora da própria obrigação principal, como o seu incumprimento definitivo, como acima se referiu.

E, no caso concreto, como definir juridicamente a situação criada?

Desde logo há que salientar que nenhum prazo foi estipulado para o cumprimento pelos RR. da aludida obrigação secundária

.

E resulta manifestamente dos autos que essa omissão (de fixação de prazo) foi pensada e querida pelas partes, tanto que, como se provou, se não fosse essa a redacção dada à respectiva cláusula (cláusula 6ª) os RR. não teriam assinado o contrato.

Como se conclui no acórdão recorrido, a respeito da cláusula 6ª, é evidente que o seu teor deixa claro que as partes não fixaram um prazo para a obtenção do licenciamento da construção ou para a aprovação do financiamento, apesar de a concretização do contrato prometido depender desses actos, por entenderem não ser possível prever quanto tempo poderia demorar a apreciação e aprovação desses projectos.

É, aliás, a interpretação que se impõe a qualquer declaratário normalmente diligente.

Assim sendo, estamos perante uma obrigação instrumental pura (sem prazo) que condiciona, ela própria, o momento do vencimento da obrigação principal.

Ora, como é sabido, não há mora sem interpelação judicial ou extrajudicial (Art.º 805º n.º 1 CC), razão pela qual, fosse qual fosse a razão do atraso dos RR. (mesmo que negligente) em obterem os referidos licenciamentos e aprovação das candidaturas ao financiamento, não estavam constituídos em mora, exactamente porque não fora convencionado qualquer prazo para o cumprimento da referida obrigação secundária.

Tal não significa, evidentemente, que ficou na disponibilidade dos RR., cumprirem a dita obrigação instrumental quando quisessem ou quando pudessem. Na verdade, a interpretação do contrato não aponta minimamente em tal sentido.

O que parece resultar da interpretação do contrato é que as partes estabeleceram um termo inicial incerto, no sentido de que o momento do vencimento ocorreria 30 dias após os RR terem obtido os licenciamentos camarários necessárias e aprovação das candidaturas ao financiamento, o que aponta, não para uma discricionariedade dos RR. quanto ao momento do vencimento, mas antes para a obrigação secundária ou instrumental de promoverem aqueles actos

dentro de um lapso de tempo que se mostre necessário e razoável

.

Incumbindo aos RR aquela obrigação a eles pertencia interpelar o A. para o cumprimento do contrato-promessa, uma vez cumprida a dita obrigação instrumental.

Este, ao que nos parece, o sentido da cláusula 6ª.

Porém decorrido um prazo razoável, de acordo com as circunstâncias de cada caso e, por isso, tendo em conta a complexidade e presumível demora dos actos preparatórios da escritura, sem que o promitente onerado com o encargo da interpelação a concretize, parece que os princípios da boa-fé imporão que se defira (ou pelo menos se permita) à outra parte a faculdade de interpelação, fixando ela, por sua vez, um prazo razoável para o cumprimento da obrigação instrumental de que depende a obrigação principal, ou recorrendo ao tribunal para afixação desse prazo, se a natureza da prestação ou as circunstâncias que a determinarem tornarem necessário o recurso ao processo especial previsto nos Art.ºs 1456 e 1457 do C.P.C., que adjectivam o disposto no Art.º 777º do C.C..

Fixado o prazo nos termos referidos, se o interpelado não cumprir a obrigação secundária em causa, constituir-se-á em mora quanto a ela, o que arrastará a mora em relação à obrigação principal dado o vínculo funcional que as liga.

Tal mora poderá, posteriormente ser convertida em incumprimento definitivo, quer pela perda de interesse do credor, quer através da competente interpelação admonitória.

Portanto, como se disse, no caso concreto,

os RR. não se encontravam em situação de mora.

Quando muito, terão incorrido em tal situação a partir da carta de 29/9/2004 a interpelá-los para o cumprimento

.

E dizemos “quanto muito”, porquanto se nos afigura, em casos como o dos autos, em que está em causa a realização de uma conduta complexa que pelo menos em parte depende de terceiros (na circunstância da Câmara e dos Institutos Regional e Nacional de Habitação), não serão as partes, cujos interesses (legítimos) estão em questão, que terão a capacidade de isenção ou distanciamento suficientes para fixarem um prazo razoável para a prestação. Em tais situações, não se mostra adequada a mera interpelação judicial ou extrajudicial, para cumprir, própria das obrigações sem prazo, antes se imporá, pela própria natureza da prestação, que a fixação do prazo seja deferida ao tribunal nos termos do Art.º 777º n.º 2 do C.C. e Art.ºs 1456 e 1457 do C.P.C..

Estaremos, então, no domínio das obrigações de prazo natural, circunstancial ou usual

.

Neste sentido cof. J.C. Brandão Proença – Do incumprimento do contrato-promessa bilateral e Ana Pratas – O Contrato-promessa e o seu regime civil – 2ª Reimpressão – 642 – nota 1513 –

Cof. igualmente Ac. do S.T.J. de 11/4/2000 – BMJ 496 – 227 e seg. –

E, é claro, a seguir-se esta última orientação, a

carta de 29/9/2004

não foi o meio adequado para a fixação do prazo para cumprir, razão porque não teria constituído os RR. em mora.

Seja como for,

mesmo a aceitar-se que a dita carta do A. era adequada para fixar o prazo do cumprimento, só a partir dela os RR. se teriam constituído em mora, situação que não foi alterada, antes se manteve, como a nova carta de 25/11/2004 a marcar a escritura

.

O que nunca poderá aceitar-se é a tese do A. segundo o qual a carta de 29/9/2004, consubstancia uma interpelação admonitória, que transformou a mora pré-existente dos RR em incumprimento definitivo.

Na verdade, o teor de tal carta está completamente divorciado da realidade contratual existente.

É que

não se encontrava expirado o prazo previsto na cláusula 6ª

, como já se viu,

uma vez que nenhum prazo certo aí foi estipulado

.

O prazo de trinta dias aí referido, não tem autonomia para, por si só, fixar a data do cumprimento da obrigação principal, visto que estava dependente de um termo inicial incerto, como se referiu.

Portanto, a admitir-se a primeira orientação acima aludida,

o único efeito relevante da carta de interpelação de 29/9/2004 terá sido a constituição dos RR em mora, decorrido o prazo nela concedido, o que significa desde logo, que, se antes não existia mora dos RR, não podia ser convertida em incumprimento definitivo uma situação de mora inexistente, como é