Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

I. – Relatório.

As sociedades comerciais “AA, S.A.”, e “BB – ..., Lda.”, intentaram a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra a sociedade “CC, Lda.”, DD e mulher EE, peticionando a sua condenação no pagamento de uma quantia correspondente a 4% do valor de venda da sociedade 1.ª Ré, acrescido de juros de mora, vencidos e vincendos.

Substanciam o petitório, em síntese apertada, na sequente factualidade:

- Em 22-12-2009 a 1ª 1ª A. e a 1ª Ré subscreveram um contrato de prestação de serviços de consultoria, através do qual a 1ª A. se comprometeu a dar apoio à Ré na colocação em mercado do dito Hotel.

- A 1ª A. subscreveu esse contrato em nome próprio e da 2ª A., sendo que esta sociedade se dedica à prestação de serviços de mediação imobiliária, sendo que numa primeira fase, a demandante, procederia, à preparação do dossier de oportunidade de investimento, e numa segunda, de apoio à colocação em mercado do Hotel;

- A 1ª A. terá praticado actos com vista à angariação de investidores, à colocação do Hotel em mercado e à sua venda, e estabeleceu o valor de referência para o negócio – de € 3.800.000,00;

- Do acordo contratual constava que que a venda do Hotel seria feita através da aquisição da sociedade detentora da unidade hoteleira e dos terrenos com o passivo existente.

- Como contraprestação dos serviços de mediação prestados os Réus obrigaram-se a proceder ao pagamento do preço de tal actividade, como comissão pela concretização do negócio, correspondente a 4% do valor da transacção a ser efectuada.

- O Hotel veio a ser vendido ao “Grupo II”, em Novembro de 2010, negócio este que foi efectuado por via da transmissão das quotas da sociedade 1ª Ré detidas pelos 2º e 3º Réus, tendo esta sociedade alterado a sua firma para “CC, Lda. “.

- Os 2.º e 3.º RR receberam o preço dessa compra e venda, desconhecendo a demandante o valor respectivo.

- Ao suposto cumprimento das suas obrigações contratuais e malgrado o mencionado Hotel ter sido vendido, os 2.º e 3.º Réus não procederam ao pagamento da remuneração acordada, já que pelo montante correspondente à comissão da A. respondem os 2º e 3º RR., pois foram estes que incumpriram o contrato.

Os 2º e 3º Réus contestaram a acção, defendendo-se por impugnação e por excepção.

Por excepção invocaram a sua ilegitimidade passiva, bem como a ilegitimidade activa da 2ª Autora.

Na impugnação da factualidade aduzida como fundamento da acção, sustentam que a alienação do Hotel JJ não resultou do resultado de contactos ou diligências efectuadas pela 1ª A..

Em 8/06/2010 foi comunicado à 1ª A. que, dada a não concretização do negócio pretendido, cessava a exclusividade desta sociedade na intermediação acordada, e que em 3/08/2010 foi comunicada a rescisão do contrato.

Terminaram pedindo que seja a acção julgada totalmente improcedente.

A 1ª Ré também contestou, defendendo-se por impugnação e pedindo que seja a acção julgada totalmente improcedente.

Proferida a sentença de mérito, nela foi decidido julgar-se a acção improcedente, por não provada, com a consequente absolvição dos RR. do pedido.

Interposto recurso, de apelação da decisão do tribunal de 1.ª instância, veio, a final, a ser julgada (a apelação) “(..) parcialmente procedente a acção, com a consequente condenação dos R.R. DD e EE a pagarem às A.A. uma comissão, correspondente a 4% do valor de venda das suas quotas na 1.ª sociedade Ré, já com IVA incluído, valor este a ser liquidado em incidente próprio e nos termos contratados.

Sobre o montante a ser apurado serão acrescidos juros de mora, à taxa dita legal, contados desde a data dessa liquidação (art. 805.º, n.º 3, 1.ª parte do C. Civil).

Absolve-se a Ré “CC, Lda.” do pedido.”

Do julgado, interpõem recurso, de revista, demandados, DD e mulher EE, tendo dessumido os fundamentos do recurso no epítome conclusivo que a seguir queda extractado.

I.A. – Quadro Conclusivo.

A) “A matéria de facto sedimentada é a que foi dada como provada na primeira instância, não tendo sido objecto de impugnação e, salvo o devido respeito pela posição contrária do Acórdão recorrido, a primeira instância fez um a adequada aplicação do direito a tal matéria de facto, impondo-se a absolvição do pedido dos RR/ recorrentes.

B) A primeira instância julgou com acerto, concluindo, tal como resulta evidente da matéria de facto provada, pela falta de nexo de causalidade adequada entre a actividade das AA / recorridas e a realização do negócio em causa e o Acórdão recorrido, perante a mesma realidade fáctica e perante a mesma fundamentação, incorre em erro de julgamento ao entender a verificação da existência de tal nexo causal.

C) O Acórdão recorrido revogou, parcialmente, a sentença da primeira instância:

»

Contra os factos

, na medida em que do julgamento de matéria de factos ficou demonstrado, ex abundanti, que o negócio realizado nada se deveu à intermediação da recorrente. Pelo contrário, ficou claro que o negócio foi efectuado devido às exclusivas diligências da parte contratante. Nenhum acto, nenhuma diligência se deveu à A/apelante. Nenhum nexo causal existiu entre a actuação da A/ Apelante e o negócio efectuado;

»

Contra a lei e contra o contrato de intermediação imobiliária

, porquanto a A/recorrida se comprometeu a angariar negócio, pelo menos, por

Euros. 3.800.000,00

(três milhões e oitocentos mil euros), o que não logrou alcançar

»

Contra a justiça

, pois a pretensão da A./recorrida traduzir-se-ia num enriquecimento sem causa e num verdadeiro abuso de direito (se tal direito formalmente lhe existisse! - o que, sem conceder, apenas, por mera hipótese cautelar se refere).

D) Conclui-se, assim, que, por um lado, não se provou a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da actividade de mediação imobiliária, razão pela qual, nos termos do citado artigo 18.º, n.º 1, não é devida qualquer remuneração pela actividade desenvolvida e, por outro lado, as AA./recorridas não lograram provar que o negócio efectuado com o Grupo FF foi consequência dos seus contactos, ou seja, do resultado da sua actividade, não demonstrando, por conseguinte, o nexo de causalidade adequado entre a sua actividade e a realização do negócio em causa, antes tendo os réus demonstrado que a concretização do negócio foi o corolário, a consequência, da actuação dos próprios.

E) O Acórdão recorrido viola as normas constantes do artigo 18.º do DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto, artigo 342.º do C. Civil, artigos 615.º, n.º 1, al. c) do C. P. Civil

por tal actividade, nos termos do artigo 18.º n.º 1 do Decreto Lei 211/2004 de 20 de Agosto

" (cfr. página 42 e 25 do Acórdão Recorrido).”

Nas contra-alegações que produziram, os recorridos, espraiam a sua adversão á pretensão recursiva com o quadro conclusivo que a seguir queda transcrito.

a) “Nas suas alegações, os Recorrentes vêm invocar que o Acórdão Recorrido viola as normas constantes do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20 de Agosto, artigo 342.º do Código Civil e artigo 615.º, n,º 1 al. c) do Código de Processo Civil.

b) Não assiste qualquer razão aos Recorrentes, pois não é lícito sustentar que o negócio em causa em nada se deveu à intermediação das Recorridas, e que, por conseguinte, não operou a aludida "conclusão" e "perfeição" do negócio (para os efeitos da legislação da mediação imobiliária) e muito menos que o negócio tinha em vista negócios iguais ou superiores a € 3.800.000,00.

c) Os Recorrentes fazem uma errada interpretação do contrato que celebraram com as Recorridas e dos factos que foram provados, pelo que as conclusões que retiram são necessariamente incorrectas e desfasadas da realidade.

d) Os Recorrentes e as Recorridas pretenderam configurar o contrato por si celebrado como um contrato misto, combinando duas formas de contrato, perfeitamente conciliáveis: por um lado, um contrato com características típicas de um contrato de prestação de serviços e, por outro lado, um contrato com características de um contrato de mediação imobiliária.

e) Neste sentido veja-se o Acórdão Recorrido: "do teor desse contrato resultam, manifestamente, cláusulas atinentes a uma mediação imobiliária, a ser efectuada/concretizada pelas ditas Autoras" (...) e também "cláusulas atinentes à intervenção (no contrato) da Autora AA. S.A., que aí se apelidam de prestação de serviços de consultoria ... ", traduzidos em "apoio aos proprietários o Hotel JJ na colocação em mercado" (cfr. parágrafo 2.º e 3.º, pág. 21 do Acórdão).

f) Ora, desta configuração parece resultar que as partes pretenderam celebrar um

contrato de mediação atípico

, que engloba regras típicas do contrato de prestação de serviços.

g) No caso em apreço, para além da conjugação de dois regimes jurídicos num só contrato, mister se torna analisar o convénio celebrado entre as partes, designadamente os termos em que as partes resolveram contratar, pois como já vimos, nos termos do artigo 405.º do Código Civil - que dispõe sobre a liberdade contratual - as partes têm liberdade de conformação da forma e do conteúdo do contrato.

h) Em concreto, os Recorrentes e as Recorridas

previram expressamente as situações em que seria devida esta comissão, através da previsão de um período de exclusividade

(em que seria sempre devida a comissão)

subsidiariamente, através da previsão de um prazo (no caso, um ano a partir da data da finalização do acordo) em que quaisquer transacções efectuadas com entidades contactadas pelas Recorridas, obrigando ao pagamento da comissão

. Vejamos: "Ainda assim «se no prazo de um ano a partir da data de finalização deste acordo, se realizar uma transacção com uma entidade que tenha sido contactada pela KK, esta terá direito à remuneração variável prevista a título de success fee»" (cfr. Facto provado n.º 12, página 13 do Acórdão e cláusula intitulada "Exclusividade", na penúltima página do contrato).

i) Encontramo-nos, claramente, no domínio dos contratos, onde reina a liberdade contratual, pelo que este Tribunal - à semelhança do que fez o Tribunal Recorrido - não poderá deixar de aplicar as cláusulas em que as partes acordaram expressamente em que situações seria devida comissão.

j) Neste sentido veja-se o Acórdão Recorrido: "Será que podemos fazer resultar do supra exposto e dos factos 3,12,13,18,19,23,24,32 e 33 supra os elementos que obrigarão a ser prestada remuneração às AA, uma vez que o negócio de transmissão de quotas da sociedade Ré ocorreu em 6/12/2010 (facto 3 supra), portanto antes de findar esse prazo de um ano - a contar de 22/12/2009?" Afigura-se-nos que sim, pois é claro o teor da parte final da cláusula de exclusividade acordada: (12.) «se no prazo de um ano a partir da data de finalização deste acordo, se realizar uma transacção com alguma entidade que tenha sido

contactada

pela KK, esta terá direito à remuneração variável prevista a título de "success fee"» - cfr. parágrafo 2 e 3 da página 24 do Acórdão Recorrido.

k) Nos termos do contrato, a comissão seria sempre devida, se: (i) as Recorrentes tivessem encetado os contactos com vista à apresentação do projecto à entidade que viesse a adquirir o Hotel; e (ii) a transacção se viesse a realizar com essa entidade, no prazo de um ano a partir da data de finalização deste acordo.

I) As Recorrentes cumpriram escrupulosamente as suas obrigações, preenchendo as condições expressamente previstas nesta cláusula para o seu direito à comissão.

m) Como ficou suficientemente provado, as Recorridas, para além de terem contacto o Grupo FF, prepararam o dossier de oportunidades, e insistiram com aquela entidade por diversas vezes a pedido dos Recorrentes (cfr. facto provado 18, página 14 e factos provados 23, 25, 31 e 32, página 15 do Acórdão Recorrido).

n) Tal como o Tribunal Recorrido, "Não podemos concordar, porém, é com as conclusões constantes da sentença recorrida a propósito da aí exposta/mencionada falta de nexo de causalidade adequada entre a actividade das A.A. e a realização do negócio em causa

, pois esse nexo está bem evidenciado nos pontos de facto supra referidos

. Como é bem evidente e muito claro".

o) Através dos excertos da Decisão Recorrida aqui transcritos, fica perfeitamente claro e evidente que as Recorridas lograram, com a sua actuação profissional, aproximar a entidade que adquiriu o Hotel e os ora Recorrentes, no que respeita ao negócio aqui em causa.

p) De pouco valerá também a alegação dos Recorrentes de que o negócio não resultou da actividade das Recorridas, por não ter sido vendido pelo preço mínimo de € 3.800.000.

q) Caso as partes, de facto quisessem ter estipulado que qualquer negócio abaixo dos €3.800.000,00 ficaria excluído do contrato celebrado entre as partes, tê-lo-­iam, com certeza, previsto no contrato, o que não sucedeu.

r) Portanto, nos termos do artigo 236.º do Código Civil, um destinatário normal colocado na posição das Autoras nunca poderia retirar esse sentido do contrato.

s) A única referência a valores é efectuada no dossier de oportunidades, onde consta "valor de referência" e esta expressão significa isso mesmo: valor que serve de referência para alcançar o preço final, quer seja um preço acima do valor de referência, quer seja abaixo desse valor de referência.

t) Assim, andou bem o Tribunal Recorrido ao considerar que "a efectiva e concreta actividade das aqui AA foi a colocação em mercado do Hotel JJ da Guardar, elaboraram os suportes documentais contratualmente previstos para o efeito - ver pontos 18 19 2021 23 e 25 supra - e tudo fizeram junto da entidade que veio a adquirir o hotel para tal aquisição se concretizasse, como veio a acontecer, pelo que existe o referido nexo de causalidade, face ao que é devida remuneração por tal actividade, nos termos do artigo 18.º n.o1 do Decreto Lei 211/2004 de 20 de Agosto" (cfr. página 42 e 25 do Acórdão Recorrido).

u) Conclui-se, assim, que em nenhum momento o Acórdão Recorrido violou o artigo 18.º do DL 211/2004 de 20 de Agosto e o artigo 342.º do Código Civil, não assistindo, por conseguinte, razão aos Recorrentes quanto à arguida nulidade, ao abrigo do artigo 615.º, n,º 1 al. c) do Código de Processo Civil.

I. – Questões a merecer apreciação no recurso.

A questão que assume precípua cognoscibilidade reporta-se:

a) – Qualificação do acordo contratual celebrado entre as demandantes e as demandadas - contrato de Mediação (imobiliária) ou contrato atípico (misto de prestação de serviços – Consultoria e mediação (imobiliária)

II. – FUNDAMENTAÇÃO.

II.A. – DE FACTO.

“1. A autora “AA, S.A.” tem por objecto social a prestação de serviços de consultoria estratégica e negócios no sector do turismo e do lazer.

2. Consta da matrícula da sociedade “CC, Lda. “ que tal sociedade foi matriculada no dia 31/5/2000, sob a denominação de “DD Hotéis, Lda.”, tendo como objecto social a exploração de hotéis e similares, bares, cafés, restaurantes, snack-bar e similares e como únicos sócios e gerentes DD e EE.

3. Consta da mesma matrícula que os referidos sócios-gerentes, no dia 6 de Dezembro de 2010, renunciaram à gerência da sociedade, e que, de acordo com a deliberação de 30 de Novembro de 2010, transmitiram as suas quotas na sociedade para a sociedade Imobiliária LL, S.A., MM, NN, OO e PP, que alteraram a designação da sociedade para “CC, Lda. “, procederam à alteração do objecto social, que passou a ser a indústria hoteleira e actividades no âmbito turístico, catering, produção e comercialização de produtos agrícolas e pecuários e gestão de bens imóveis próprios, e designaram seus gerentes MM, NN, OO e PP.

4. Os actuais sócios desta sociedade integram a estrutura societária de outras sociedades do ramo hoteleiro, formando um grupo empresarial conhecido por « FF».

5. A sociedade “DD – Hotéis, Lda. “ era, em Dezembro de 2009, proprietária do Hotel JJ, sito na Guarda, estabelecimento este que, através dos seus gerentes, pretendia colocar à venda no mercado.

6. Tal Hotel, nessa altura, constituía uma unidade hoteleira recente, de 4 estrelas, com 63 quartos, restaurante, bar, sala de jogos, campo de futebol, campo de ténis, piscina interior e exterior e um health club com sauna e ginásio.

7. A autora “AA, S.A.”, designada no mercado sob a denominação “KK”, representada pelo administrador QQ, através de escrito particular, datado do dia 9 de Dezembro de 2009, propôs à sociedade “DD Hotéis, Lda. “, representada pelo sócio gerente DD, a prestação de serviços de consultadoria relacionados com o «Apoio à Colocação em Mercado do Hotel JJ na cidade da Guarda».

8. Nos termos dessa proposta (cfr. doc. de fls. 34 a 39), a autora “AA” propôs colocar os proprietários do Hotel JJ em mercado em duas fases distintas:

- numa primeira fase, denominada de «preparação de dossier de oportunidade de investimento», propôs-se preparar um dossier de oportunidade de investimento, objecto de consensualização com o proprietário da unidade, com o objectivo de apresentar a potenciais investidores a operação, fase com duração estimada de cerca de duas semanas;

- numa segunda fase, denominada de «apoio à colocação em mercado», propôs-se prestar assessoria no processo de alienação:

- (a) elaborando uma lista de potenciais investidores e definindo a estratégia de aproximação considerada mais conveniente;

- (b) coordenando o processo de prestação de informações aos potenciais investidores e assessorando os vendedores em todo o processo de negociação;

- (c) coordenando o processo de “due diligence” com os potenciais investidores;

- (d) colaborando com os assessores jurídicos na negociação do contrato de investimento/arrendamento e apoiando na interpretação dos aspectos económicos e financeiros do mesmo.

9. Consta dessa proposta que os honorários consistiriam numa remuneração variável, a título de “success fee”, relacionada com a operação de venda, que corresponde a 4% do valor da transacção (IVA incluído) – tendo definido como «valor da transacção:

- (a) a totalidade do investimento efectuado pelos investidores (capital próprio, dívida convertível, dívida subordinada, dívida sénior, etc.) como forma de pagamento aos accionistas, ou empresas associadas, alvo de aquisição ou mediante operação de aumento de capital, conforme previsto no contrato final de compra e venda e/ou de entradas de fundos, adicionado do montante dos passivos remunerados da empresa - EV ou enterprise value;

- (b) o valor de referência de uma eventual troca de participações entre os investidores e a sociedade proprietária do Hotel, ou empresas associadas, alvo de aquisição, ou ainda, a libertação ou assunção por parte dos investidores de compromissos assumidos pelos accionistas da(s) empresa(s) alvo de aquisição;

- (c) ou, ainda, o valor de qualquer acordo entre os investidores com terceiras entidades que possa ser entendido como maior preço do objecto de uma transacção».

10. Consta, ainda, que «os honorários e despesas serão facturados no momento da assinatura do contrato de promessa de compra e venda» e «o pagamento das facturas acima mencionadas será efectuado num prazo de 10 dias a partir da data da emissão».

11. Consta, ainda, dessa proposta que a actuação da autora AA «terá um carácter de exclusividade por um período de três meses a contar da data de 1 de Janeiro de 2009 para todas as entidades que vierem a ser contactadas pela KK», com exclusão do “RR” e de “SS”», e que «se no final deste prazo de exclusividade estiver a decorrer um processo de negociação com um ou mais investidores, esse prazo será automaticamente prolongado pelo tempo necessário a conclusão dessas negociações».

12. Consta, ainda, de tal proposta que «se no prazo de um ano a partir da data de finalização deste acordo, se realizar uma transacção com alguma entidade que tenha sido contactada pela KK, esta terá direito à remuneração variável prevista a título de “success fee”».

13. Tal proposta foi aceite pelas duas partes no dia 22 de Dezembro de 2009, que a assinaram: a autora AA através do seu administrador QQ e a sociedade DD Hotéis, Lda. através do seu sócio-gerente DD.

14. A “KK – Consultadoria em Turismo”, representada pela Ilustre Advogada Dr.ª TT, em carta datada de 20 de Dezembro de 2010, dirigida aos réus DD e EE, com conhecimento a “UU – Soc. Med. Imobiliária, Lda. ”, considerando que a alienação do Hotel ocorreu em resultado directo do contactos da dita representada, notificou-os para, no prazo de 15 dias e sob pena de incumprimento contratual, procederem ao pagamento da comissão acordada, correspondente a 4% do valor da transacção.

15. Em meados de 2009 o Dr. UU contactou os responsáveis da 1ª autora, enquanto agente imobiliário, com o objectivo desta colocar o Hotel referido em 5. no mercado, arranjando um comprador.

16. Quando estão em causa actividades que envolvem a intermediação imobiliária, a 2ª autora actua no mercado de forma conjunta com a 1ª autora, tendo esta subscrito o acordo referido em 13. em nome próprio, mas também em nome e por conta da 2.ª autora.

17. Esta parceria esteve, desde logo, expressamente presente no dossier de oportunidades de investimento apresentado pelas autoras e aprovados pelos réus.

18. As autoras, no âmbito do acordo referido em 13., praticaram actos com vista à angariação de investidores, à colocação do Hotel em mercado e à sua venda:

- elaboraram um dossier de oportunidades de investimento, com vista a angariar investidores interessados, aí descrevendo a “localização privilegiada” do Hotel, o imóvel e as valências que o valorizam, prestando informações sobre a actividade e operação da unidade hoteleira;

- elaboraram uma “proposta de negócio” em que descrevem os pontos fortes do negócio de exploração do Hotel tendo estabelecido um “valor de referência” para o negócio de € 3.800.000,00 através da “aquisição da sociedade detentora da unidade hoteleira e dos terrenos, com o passivo existente”.

19. Todas as informações constantes do dossier de oportunidades de investimento foram aprovadas pela 1ª ré.

20. Uma vez elaborada a proposta as autoras identificaram e elaboraram uma lista de potenciais investidores e, posteriormente, apresentaram a proposta de negócio aos investidores identificados.

21. Contactaram o Hotel D...., o Hotel R…, o Hotel R…, o Hotel P…, o Hotel A…, o Hotel P…, VV, o Grupo XX, ZZ Hotéis, o Hotel B..., V... Hotéis, o Grupo AAA, a BBB, A... Hóteis e F... Hotels.

22. Entidades que não demonstraram qualquer interesse no negócio.

23. Contactaram Hotéis M…, Natura FF, Hotéis A…, Hotel T….

24. Entidades que manifestaram interesse na análise mais aprofundada do negócio.

25. Nos contactos estabelecidos com as entidades referidas em 21. e 23. as autoras enviaram e apresentaram o dossier de oportunidade de investimento, com o esclarecimento que, com excepção do contacto com os Hotéis A…, os demais contactos foram efectuados por e-mail.

26. Todos os contactos realizados pela Autora eram imediatamente comunicados à 1.ª R, que desta forma tomava conhecimento, quer dos esforços empreendidos pelas Autoras no cumprimento do contrato, quer dos potenciais interessados no negócio.

27. A 1.ª ré era informada através do Dr. UU.

28. As entidades contactadas pelas autoras tardaram na análise do projecto e demoraram a dar resposta, tendo as autoras insistido junto destas entidades para que manifestassem a sua intenção relativamente ao negócio por si intermediado.

29. Num primeiro momento, a única oferta que a A. obteve foi dos Hotéis A….

30. Oferta esta que foi de imediato comunicada à 1.ª R., através do Dr. UU.

31. Os réus, por intermédio do Dr. UU, comunicaram às autoras que não estavam interessados na oferta da A… e que deviam continuar a insistir junto do potencial comprador FF, mas tendo em vista negócios iguais ou superiores a € 3.800.000,00.

32. Cumprindo essas instruções dos réus, as autoras continuaram a insistir com o grupo FF no sentido de perceber qual o interesse do Grupo na aquisição do Hotel.

33. Em 18 de Junho 2010 o Grupo FF continuava a dizer a um responsável da A. que estava a analisar a oportunidade de investimento, não afastando a ideia de um potencial negócio.

34. Em data não apurada, mas anterior a 20 de Dezembro de 2010, e posterior à transmissão do hotel, foi comunicada à autora a rescisão do contrato.

35. Os réus há muito que conheciam e mantinham contactos negociais com os legais representantes da sociedade compradora.

36. O que foi do conhecimento dos representantes da autora e do mencionado UU.

37. Os réus já tinham realizado outros negócios com os adquirentes da sociedade ré e do estabelecimento hoteleiro por ela detido.”

II. – De Direito.

II.A. – Qualificação do acordo contratual celebrado entre as demandantes e as demandadas - contrato de Mediação (típico) ou contrato atípico (misto de prestação de serviços – consultoria e mediação imobiliária).

A dissintonia patenteada nas decisões das instâncias, radica da divertida qualificação jurídica conferida ao acordo de vontades plasmado no documento de fls. 34 a 39. Enquanto que a decisão de primeira (1.ª) instância sublinha a qualificação do acordo como projectando um típico contrato de mediação (imobiliária), a ser colimado à previsão normativa do Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, o aresto recorrido envereda por uma qualificação atípica co-envolvendo ou congregando no pretendido e manifestado conchavo e convergência de vontades, um contrato misto de prestação de serviços e mediação (imobiliária).

Porque confrontados com uma dúplice qualificação das instâncias, importará proceder à qualificação de cada dos contratos – típico de mediação imobiliária e misto de prestação de serviços e mediação imobiliária.

Mediante o contrato de mediação “uma das partes (o mediador) obriga-se, em troca de uma remuneração, a promover ou facilitar a celebração de um determinado contrato entre outra parte e um terceiro que terá de buscar o efeito. A finalidade do contrato de mediação é, portanto, a de por em relação entre si as partes que hão-de celebrar um futuro contrato qualquer que esta seja (compra e veda, mútuo, seguro, etc.).” [

[1]

]

O contrato de corretagem ou mediação pode definir-se como sendo aquele “pelo qual uma parte se obriga perante outra, sem relação de dependência nem de representação, a satisfazer-lhe uma remuneração para o caso de que chegue a concluir-se um determinado contrato com uma pessoa aportada graças á intermediação do corrector, obrigando-se este a desenvolver a actividade necessária a buscar interessados e acercar as partes.”

Para os autores que aportam a definição exarada, do conceito de mediação ou corretagem acabado de recortar desprendem-se as seguintes notas características; “1) o corretor somente se compromete a desenvolver a actividade naturalmente necessária para promover a conclusão do contrato, mas não se obriga a obter o resultado desejado, o qual escapa às suas possibilidades; 2) o corretor actua com independência, sem qualquer subordinação a quem formula o encargo; 3) o corretor limita-se a buscar e a aproximar as partes, mas não contrata em nome e por conta dos seus clientes, cujo nome soe ocultar-se nas gestões preliminares; 4) a actividade do corretor deve retribuir-se única e exclusivamente quando se obtém o resultado previsto (la conclusão do contrato desejado).” [

[2]

] (tradução nossa)

Entre as obrigações do mediador/corrector conta-se o desenvolvimento de uma actividade e as diligências necessárias, segundo a natureza do encargo aceite, para que o fim que a gestão encomendada chegue a bom fim. Ainda que não esteja obrigado a obter um resultado, que depende da vontade de terceiro e do próprio beneficiário/”mandante”, não pode a sua actividade revestir um carácter ou uma álea tão dispersa que deixe ao alvedrio das vontades dos envolvidos a concreção ou bom resultado dessa actividade. “Quando o mediador aceita o encargo cria uma aparência ou esperança de gestão, que devem ser correspondidas com a obrigação de desenvolver uma diligente actividade. Se a sua gestão chega ou não a bom fim e, a final, receberá ou não a sua retribuição, é questão distinta que forma parte do risco inerente á actividade da sua empresa.” [

[3]

]

Na doutrina portuguesa “[Vale], portanto, a definição de Vaz Serra [

[4]

]: contrato de mediação é o “contrato pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte; tal contrato pode ser feito de a mediador agir com autonomia […], e pode ainda ser celebrado de modo a o mediador agir no interesse de uma das partes do eventual futuro contrato, devendo promove-lo e, em geral, defender aquele interesse.” [

[5]

] “O mediador faz parte da extensa categoria dos cooperadores materiais na feitura ou conclusão dos negócios, ou seja, dos que não participam juridicamente, com a sua própria vontade, na celebração dos contratos; colaborando para o seu bom resultado ficam, no entanto, estranhos aos mesmos.” [

[6]