Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

I. – Relatório.

AA, intentou acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra “BB, S.A.”, CC e DD, pedindo, nomeadamente, que seja reconhecido ao Autor o direito de preferência sobre o prédio que identifica nos artigos da petição inicial; se ordene a substituição do segundo e terceiro Réus pelo Autor na titularidade do direito de propriedade; se condene o primeiro Réu a pagar ao Autor, a título de indemnização, as despesas com o pagamento de benfeitorias a que a acção dê lugar e, finalmente, se condene os Réus a pagar ao Autor, a título de indemnização, as despesas extrajudiciais a que a acção dê lugar, a liquidar em execução de sentença.

Para o efeito alegou, em síntese, ser proprietário de uma parcela de terreno que confina com uma outra de que era proprietária a Ré BB, que ambas as parcelas estão classificadas como prédios rústicos, sendo que a sua parcela tem área inferior à definida por lei como área mínima de cultura na região em causa. Sucede que a primeira Ré procedeu à venda da parcela de terreno de que era proprietária aos segundo e terceira Réus, sem que ao Autor tenham sido comunicados os elementos essenciais do negócio de molde a ser-lhe possibilitado o exercício do direito de preferência, que através da presente acção reclama. Mais alega que os, segundo e terceira Réus, não são proprietários de qualquer outra parcela confinante com aquela que adquiriram, e que o facto de o prédio objecto da venda ter área superior à unidade de cultura não é impeditivo do direito de preferência de que se arroga.

Regularmente citados apresentaram os Réus a sua contestação, tendo excepcionado a ilegitimidade activa em virtude de a parcela de que o Autor se arroga proprietário resultar de um fraccionamento ilegal, padecendo esse acto do vício de nulidade que, sendo declarada, invalida aquela desanexação e concomitantemente implica a ilegitimidade do Autor. Excepcionaram ainda a inexistência do direito de preferência, defendendo que este só ocorre reciprocamente entre prédios confinantes de área inferior à definida como área mínima de cultura para a região em causa. No caso de um deles ter área superior, só a este é reconhecido o direito a preferir. Invocaram ainda a má-fé do Autor, alegando que este interveio nas negociações da venda da parcela numa fase anterior à dos Réus, surgindo a desanexação da parcela a favor do Autor como forma de contornar, através da criação do direito de preferência, a perda de oportunidade de negócio. Além disso, os Réus deduziram ainda reconvenção, invocando a simulação do preço constante na escritura de compra e venda e a realização de benfeitorias no imóvel. Terminam pugnando pela procedência das excepções e a consequente absolvição do pedido. Na hipótese da procedência da acção, pedem a condenação do Autor no depósito da diferença de preço e IMT, no valor total de € 52.500,00, e a pagar ao segundo e terceiro Réus a quantia de €626.650,95 a título de benfeitorias, acrescida de juros de mora. Mais pedem a condenação do Autor como litigante de má-fé em multa e indemnização.

Replicou o Autor pugnando pela improcedência das excepções e da reconvenção. Pede ainda a condenação dos Réus como litigantes de má-fé em multa e indemnização a favor do Autor a liquidar em execução de sentença.

Treplicaram os Réus pugnando pela improcedência das excepções deduzidas em relação à reconvenção.

O Autor comprovou o depósito da quantia de 350.000,00 € à ordem dos presentes autos (sendo esse o preço que, no seu entendimento, deveria depositar relativo à transacção do imóvel em causa), bem como o registo da acção.

Suscitaram os Réus a caducidade da acção em virtude do Autor não ter comprovado o depósito da diferença de preço e de IMT, conforme haviam alegado na contestação/reconvenção.

De seguida, foi proferido despacho saneador onde se fixou o valor da acção, foram julgadas improcedentes a excepção dilatória de ilegitimidade e a excepção peremptória de caducidade da acção, sendo seleccionada a matéria de facto assente e quesitada na base instrutória a matéria controvertida.

Desta selecção reclamaram os Réus em termos que vieram a ser parcialmente atendidos pelo M.mo Juiz “a quo”.

Inconformados com o despacho saneador, na parte em julgou improcedente a excepção peremptória de caducidade da acção, vieram os Réus apelar de tal decisão tendo apresentado para o efeito as suas alegações de recurso.

Os Réus vieram ainda requerer a redução do pedido reconvencional quanto a benfeitorias, que fixaram em 541.112,88 €, o qual foi admitido pelo M.mo Juiz “a quo”.

Posteriormente foi realizada a audiência de discussão e julgamento, com observância das formalidades legais, tendo sido proferida sentença que julgou totalmente improcedente, por não provada, a acção movida pelo Autor contra os Réus, bem como julgou prejudicada a apreciação do pedido reconvencional deduzido pelos Réus. Declarou ainda que nenhuma das partes tinha litigado de má-fé e, por isso, julgou improcedentes os recíprocos pedidos de condenação como tal.

Do recurso de apelação que haviam interposto, viria a ser declarada a caducidade do direito, que após a admissão do recurso para este Supremo Tribunal de Justiça, viria a ser revogado e a causa julgada de mérito, de que resultou ter o tribunal de apelação julgado a apelação improcedente e mantido a decisão de primeira instância.

Mantém o recorrente a dissidência quanto ao julgado, para o que pede revista.

Nas alegações que produziu para o feito pretendido, o recorrente dessumiu o epítome conclusivo que a seguir queda extractado.

i.a) – Quadro Conclusivo.

A) “O presente recurso é interposto nos termos do 721º, nº1 do Código de Processo Civil na redacção anterior ao Decreto-Lei n.º 303/2007, de 24 de Agosto de acordo com as disposições conjugadas dos arts. 7º, nº1 da Lei 41/2013 de 26 de Junho e 11º, nº 1 e 12º, nº 1 do Decreto Lei nº 303/2007 de 24 de Agosto

B) De facto ao excepcionar no art. 7º, nº 1 da Lei 41/2013 de 26 de Junho a aplicação, em sede de recursos "do disposto no nº 3 do artigo 671º do Código de Processo Civil, aprovado em anexo à presente lei" e prescrevendo o art.11º, nº 1 do Decreto-lei nº 303/2007 de 24 de Agosto que o regime instituído por aquele diploma legal não se aplicava às acções pendentes à data da respectiva entrada em vigor que de acordo com o art.12º, nº1 do mesmo diploma foi fixada em 1 de Janeiro de 2008; é de concluir que em matéria de recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, para processos instaurados antes de 1 de Janeiro de 2008 não é aplicável o regime da "dupla conforme" introduzido pela alteração á redacção do art.721º, nº 3 e aditamento do art. 721º - A produzida pelo referido Decreto-Lei nº 303/2007 e reproduzido no art. 671º, nº 3 do C.P.C. Actual, mantendo-se em vigor o regime anterior que permitia o recurso de revista da Relação para o Supremo Tribunal de Justiça de todas as decisões dos Tribunais da Relação que se pronunciassem sobre o mérito da causa.

C) Em qualquer caso e à cautela, subsidiariamente, por dever de patrocínio indica-se um acórdão fundamento que se encontra em contradição com aquele de que se recorre e que justificaria sempre um recurso de revista excepcional ao abrigo dos arts. 721º, nº 3 e 721º-A, nº 1 al. c) do C.P.C. com a alteração do Decreto-Lei nº 303/2007 e art. 671º, nº 3, in fine, e 672.º nº1 al. c) do Novo Código de Processo Civil aprovado Lei 41/2013 de 26 de Junho.

D) De facto o Tribunal "a quo" decidiu pela improcedência do recurso com dois fundamentos essenciais:

1 - A vendedora não estava obrigada a comunicar o projecto de venda para exercício do direito de preferência por parte do autor porque no momento da celebração do contrato promessa o A. aqui recorrente ainda não era preferente por não ser proprietário de prédio confinante, qualidade que adquiriu posteriormente (mas em momento anterior à venda [afirmação e sublinhado nossos], sendo que é no momento em que se estabiliza o projecto de venda que tem de ser feita a comunicação e esse momento é o correspondente á celebração do contrato promessa e não qualquer outro posterior.

Argumento em que acrescentou que os elementos essenciais do negócio se estabilizaram com o contrato promessa desconsiderando o facto de pelo menos o prazo de pagamento ter sido alterado já que no acto da escritura foram apenas pagos, por confissão de uma ré, 350.000 euros, tendo o restante sido pago mais tarde.

2 - Como segunda razão para improceder o direito do A. a preferir no negócio objecto dos autos, sustenta o acórdão recorrido importando aliás "ipsis verbis" a sentença de primeira instância que, se fosse reconhecido o direito de preferência ao A. o mesmo deixava de ser minifundiário para se tornar latifundiário o que, constituía uma violação à norma constitucional vertida no artigo 94º da CRP.

E). Quanto ao primeiro argumento, não existir obrigação de comunicação do projecto de venda ao autor aqui recorrente por se terem estabilizados os elementos do projecto de venda no momento da celebração do contrato promessa, sem atender à alteração na forma e da própria doutrina constante do acórdão a jurisprudência uniforme postula que sobre o vendedor impende a obrigação de "comunicação para a preferência" em

momento anterior à venda

nunca se referindo a qualquer outro momento relevante para aferir da existência de tal obrigação e que só depois de conhecidos e comunicados todos os factos essenciais do negócio nestes se incluindo a forma e o prazo de pagamento do preço.

F) E é essa doutrina que decorre do acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Coimbra no âmbito do processo nº 6628/10.3TBLRA.C1 e datado de 14-01-2014, relatado pelo Venerando Juiz Desembargador Henrique Antunes publicado em

www.dgsi.pt..

que se indica, por mera cautela de patrocínio como acórdão fundamento por conter decisões que estão em contradição com a decisão constante do acórdão recorrido.

G) Com efeito decorre daquele acórdão, com clareza a necessidade do vendedor proceder à comunicação do projecto de venda a todos os preferentes em momento anterior à venda e já depois de estabilizados todos os elementos essenciais do negócio e no caso de proprietários confinantes mesmo a identidade do comprador e não em momento anterior ou simultâneo com essa estabilização como é a doutrina constante do acórdão recorrido.

H) Ou também a necessidade de comunicação de todos os elementos essenciais do negócio designadamente a forma e o prazo de pagamento do preço e não apenas o respectivo montante.

I) Afirma-se no referido acórdão fundamento: O obrigado à preferência tem o dever jurídico - e não o simples ónus - de comunicar o projecto de venda, com todos os seus essentialia negotii, ao preferente (art.416º, nº 1, ex-vi art. 1380º, nº 4 do Código Civil)..... Mas é aquele que cabe a prova de fez a comunicação, não competindo, por isso, ao preferente a prova da falta dessa comunicação (art. 342º, nº 2 do Código Civil).... A violação da preferência pode, assim, resultar tanto da pura e simples ausência de comunicação, imputável ao obrigado,.... do prazo e da forma de pagamento, uma das cláusulas contratuais que o obrigado à preferência deve levar ao conhecimento do preferente quando o notifica para, querendo, exercer o seu direito .... No tocante, porém, à preferência dos proprietários confinantes, deve exigir-se a comunicação da identidade do projectado comprador..., apenas perante uma concreta situação de preferência, já formada e perante todos os elementos essenciais da comunicação é possível ao preferente renunciar, pelo que a renúncia só é eficaz quando referida a uma transacção concreta, quando ao preferente tiver sido dado conhecimento do projecto de venda e das cláusulas do contrato” (art. 809º, nº 1 do Código Civil)

J). Quanto á segunda questão suscitada - ser ou não o A. titular do direito de preferência sendo proprietário de um prédio com área inferior à unidade de cultura por poder dar lugar à constituição de um latifúndio a questão é linear afirmando o acórdão fundamento "O proprietário confinante tem o direito de preferir, mesmo que a área do seu prédio iguale ou exceda a da unidade de cultura, desde que o prédio alienado tenha uma dimensão inferior a essa unidade, o mesmo direito assistindo ao proprietário do prédio confinante com área inferior à unidade de cultura, ainda que o prédio objecto de alienação tenha uma área igualou superior a essa mesma unidade [sumário]"

K) Parece-nos assim que o Acórdão da Relação recorrido está em contradição com outro(s) transitado em julgado, proferido por Tribunal da Relação e até Supremo Tribunal de Justiça, no domínio da mesma legislação e sobre as mesmas questões fundamentais de direito tal como exige o art. 672º nº 1 al. c) do Novo C.P.C. para a revista excepcional caso se entenda', o que não se concede, aplicável este regime de recursos e por isso se invoca apenas a título subsidiário.

L) Discute-se neste processo, de forma sucinta, se o AA, ora Recorrente, tem ou não direito de preferência sobre o prédio designado por "...", sito na freguesia de …, concelho de ..., com a área total de 252,5250 há., inscrito na matriz sob o artigo …, a desanexar do prédio misto com a mesma denominação "...", com a área total de 260,6500 ha., sito na freguesia de …, concelho de ..., descrito na Conservatória de Registo Predial desse concelho sob a ficha nº … de 14 de Julho de 2000, inscrito na matriz rústica sob o artigo 1 da secção B e na matriz urbana sob o artigo … [prédio melhor descrito nos pontos A) e B) da matéria assente]

M) Prédio que, no dia 30 de Setembro de 2005 foi vendido, por escritura pública de compra e venda aos Réus CC e DD, pela Ré "BB - … SA", pelo preço escriturado de €350.000,00 - trezentos e cinquenta mil euros. [Facto que se encontra assente sob o facto F].

N) Sem que ao AA. tivesse sido comunicado o projecto de venda, do prédio assim referido, não lhe tendo comunicado a identidade do pretenso comprador, o preço, o tempo da outorga da escritura e as respectivas condições de pagamento [Facto que foi levado à sentença como assente pela inscrição G), mas que devia outrossim ter sido considerado provado pela resposta negativa que os quesitos 10 a 10-E mereceram na decisão sobre a matéria de facto].

O) Sendo que o M. é proprietário de um prédio (acima descrito) confinante com o alienado aos Segundo e terceira Ré pela Primeira de área inferior à Unidade de Cultura para aquela zona - Facto assente em O) e E) - e

P) Já o era no momento da outorga da escritura pública.

Q) Os referidos segundo e terceira Ré, adquirentes do prédio, não são proprietários de qualquer outro prédio confinante com aquele que está em causa na presente acção - citando mui douta sentença por ocasião da subsunção jurídica dos factos considerados provados.

R) E esta é a questão suscitada: Com estes factos provados deve ou não acção e o recurso serem procedentes porque parafraseando a sentença de 1ª instância, uma vez que temos, dois prédios rústicos confinantes, um deles tem a área inferior à unidade de cultura definida para a região, não foi dado ao AA a possibilidade de preferir na venda; os Réus adquirentes não são proprietários de qualquer outro prédio que também seja confinante.

S) O A. na qualidade de proprietário de prédio confinante com área inferior à unidade de cultura beneficia de direito de preferência na venda do prédio vendido e adquirido pelos réus e deve, por isso, substituir os réus compradores na escritura de compra e venda é o que se pede e é estamos convictos o que se decidirá fazendo-se justiça.

T) Mas no acórdão recorrido estamos desde logo perante uma verdadeira contradição entre a fundamentação e a decisão (art. 615º, nº 1 al. c) do actual C.P.C.).

U) Afirma-se no acórdão recorrido "Com efeito, uma proposta de venda difere - possuindo um âmbito mais lato ou vago - de uma comunicação de um projecto de venda, sendo que o nº 1 do citado art. 416º o que exige é que o obrigado à preferência comunique ao preferente que prometeu vender (mas antes de consumada a venda) [sublinhado nosso] devendo constar de tal comunicação todas as clausulas essenciais do contrato projectado (nomeadamente o preço da venda, o prazo de pagamento do preço e a identidade do comprador) "

V) Desta afirmação decorre inequivocamente que o momento para aferir da existência ou não do direito de preferência é o momento da consumação da venda e que a "comunicação para a preferência" deverá ser sempre posterior à "estabilização dos elementos essenciais do negócio" e nunca simultânea com ela.

W) E esta interpretação é a única que a lei comporta já que nela não se estabelece nenhum prazo para a comunicação da preferência, nem nenhum momento a partir do qual essa comunicação deixa de ser exigível e «Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus».

X) A conclusão decisória é contraditória com esta doutrina considerando, por apelo à sentença de 1ª instância que a obrigação de comunicação de preferência se esgota e caduca ou prescreve no momento em que ficam estabilizados os elementos essenciais do negócio máxime através da celebração de um contrato promessa e não no único momento relevante que é o da venda

Y)Isto, para além de no recurso terem sido expressamente invocadas as questões da alteração do preço ou, no mínimo da respectiva forma de pagamento; e de tais questões terem sido absolutamente desconsideradas; num comportamento processual que não pode deixar de ser reconduzido a uma omissão de pronúncia (art.615º, nº1 al. d)).

Z) De facto, no recurso interposto da sentença de 1ª instância, e que no essencial se reproduzirá por o acórdão recorrido se ter louvado expressamente na fundamentação da sentença afirmava-se nas respectivas conclusões que são o que releva nesta sede.

XXXVI. Ora no caso dos autos, a celebração do contrato promessa de compra e venda, que não pode como se disse, apresentar-se como venda para efeito do exercício legal de preferência, é ainda mais frágil se atentarmos que o próprio contrato promessa não se manteve constante até à venda que, só ocorreu cerca de 6 meses depois.

De facto, é a seguinte a factualidade provada com relevância para a situação em apreço:

·“Em finais de Janeiro e inicio de Fevereiro de 2005, a Ré BB SA divulgou na região de ... que pretendia vender o "..." pelo preço de quinhentos mil euros negociável' - Facto provado em U).

·no dia 23 de Março de 2005 - a Re BB SA, na qualidade de promitente vendedora, e o co-réu CC, na qualidade de promitente comprador, declararam por escrito, e cujas assinaturas foram reconhecidas presencialmente perante notário, que a primeira prometia vender ao segundo e este prometia comprar-lhe, livre de ónus ou encargos a parte do prédio "...': sito na freguesia de Santa..., concelho de ..., a que corresponde a fracção com a área de 252,5250ha., inscrito na matriz predial urbano sob o artigo … e na matriz predial rustica sob o artigo 1 - secção B e descrito na Conservatória de Registo Predial de ... sob o nº …, pelo preço de quatrocentos mil euros" - Facto provado em B).

· por Escritura Pública celebrada no dia 16 de Maio de 2005, no Cartório Notarial em Vilamoura, EE e mulher, (...) declararam doar ao seu filho AA (M. no presente processo e recorrente da sentença proferida), por conta das suas quotas disponíveis e sem qualquer reserva o encargo, o prédio Rústico denominado "...", sito na freguesia de Santa..., concelho de ... composto de cultura arvense com a área de sessenta e cinco mil e quinhentos metros quadrados (...)" - facto provado em O) e E).

·Ficou também assente que o direito ao exercício legal de preferência sobre o imóvel vendido pelo primeiro Reu aos segundos, que o AA. pretende ver reconhecido decorre precisamente da propriedade do imóvel supra identificado.

· por escritura pública outorgada no dia 30 de Setembro de 2005 no Primeiro Cartório da Secretaria Notarial de …, FF, na qualidade de Procurador da sociedade Anonima BB (. . .) declarou vender aos co-réus CC e DD estes declararam aceitar comprar, pelo preço de trezentos e cinquenta mil euros, o prédio isto denominado "..." (…)" (Facto F)

· por escritura pública celebrada no dia 18 de maio de 2006 no Cartório da Secretaria Notarial de …, intitulada de rectificação, FF, na qualidade de procurador da Sociedade Anónima BB (. . .), CC e DD (todos réus no processo e ora Recorridos) rectificaram a escritura de comora e venda do prédio "..." a que se alude em F) no sentido de ficar a constar que o prédio foi vendido pelo preço acordado e pago de quatrocentos mil euros - facto provado em I)

XXXVII. Ora ressalta desde logo que o contrato promessa outorgado em 23 de Março de 2005 não teve a intervenção da Ré adquirente DD, o que obsta a que se considere que os elementos essenciais do negócio tenham sido fixados naquele contrato, já que, sendo a identidade dos compradores, um elemento essencial, forçoso é concluir que os mesmos se alteraram.

XXXVIII. Depois o próprio preço prometido não foi o preço que posteriormente foi declarado na venda celebrada em 30 de Março, data em que para todos os efeitos se consideram preenchidos os pressupostos para a instauração da acção de preferência correspondente.

XXXIX. Depois, quanto à modalidade do pagamento do preço pago, e ainda que nesta parte, e sem conceder, se acompanhe a sentença proferida, é evidente que o preço não foi pago no ato da escritura, nem tão pouco foi objecto de pagamento faseado que constava do contrato promessa de compra e venda.

XL. De facto, acerca do preço pago a decisão recorrida não relevou como devia o depoimento de parte prestado pela Ré adquirente DD produzido na primeira sessão de julgamento ocorrida no dia 15 de Maio de 2012, e que se encontra gravado em suporte magnético de gravação com início às 11h53m01 ss, e fim às 12h01m55ss, referiu o seguinte:

" A matéria do quesito 20.º, declarou que, com o co-réu, pagou o preço de € 400.000. (...) Confrontada com a escritura pública de fls. 25, mantém que o preço foi de € 400.000,00, € 350.000,00 pagos no acto da escritura e € 50.000,00 pagos em data posterior, em dinheiro. Isto aconteceu porque a depoente e o co-réu não tinham a quantia necessária para pagar a totalidade do preço na data da escritura.

XLI. O que equivale a dizer que foi a própria Ré quem reconheceu que no momento da outorga da escritura só estavam pagos €350.000,00 e que, o pagamento do preço acordado estava dependente de capacidade económica dos Réus, condições que não constavam manifestamente do contrato promessa celebrado em Março de 2005.

AA) E sobre esta questão expressamente suscitada (preço e respectiva forma de pagamento) o acórdão recorrido limitou-se a afirmar: "sendo que o preço prometido em tal transacção, no valor de 400.000 Euros, foi o preço que veio efectivamente a ser pago (fls.72) Omitindo qualquer pronúncia sobre as questões suscitadas quer quanto ao preço, quer quanto á confissão sobre a respectiva forma de pagamento que constitui indubitável elemento essencial do negócio e que não constava do contrato promessa.

BB) O acórdão recorrido parafraseando a sentença de 1ª instância e fazendo seus, por citação os respectivos argumentos, declara improcedente o recurso no essencial porque "os elementos essenciais do negócio, o chamado projecto de venda, estabilizaram-se com a outorga do contrato promessa de compra e venda a que se alude em B), ou seja a 23 de Março de 2005, (...) só que (...) nessa data, o Autor não era proprietário de qualquer prédio confinante, vindo o prédio de que agora se arroga proprietário a "nascer" (...) apenas em Maio de 2005, concluindo depois que "por não ser proprietário do prédio confinante no momento em que à Ré BB seria exigível a comunicação do negócio para efeitos de exercício de direito de preferência, não assiste ao AA. o direito de ver reconhecida a preferência legal.

CC) Ora o art. 1410º C. Civil, preceito que rege, em geral, a matéria, estabelece que o beneficiário da preferência a quem não se dê conhecimento da venda tem o direito de haver para si a coisa alienada, desde que o requeira dentro de seis meses, contados do conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço.

DD) A exercitabilidade do direito de prelação através da acção de preferência pressupõe, como do preceito resulta, a violação da obrigação de preferência, com a consumação da alienação sem satisfação do dever de comunicação do projecto da venda e cláusulas do contrato ou mediante irregular cumprimento desse dever (art. 416º, n.º ­1 C. Civil).

EE) Ora, do regime legal acima explicitado decorre que, o momento, a circunstância o acontecimento relevante para o exercício legal do direito de preferência é a venda, é a alienação, e não como pretende o acórdão recorrido a celebração de um qualquer contrato promessa de compra e venda, que podia não chegar a ser concretizado, cujos termos e condições podiam não ser as contratualizadas e que por ser mera promessa de aquisição, não opera qualquer alteração ao direito de propriedade que continua a ser do Promitente vendedor.

FF) Mas mais não faz sentido defender que o direito de preferência nasceu e morreu no momento em que os Réus celebraram entre si o contrato promessa, já que isso levaria à conclusão de que, qualquer preferente a quem não tivesse sido comunicada a intenção da venda nesse momento, com copia do contrato promessa, tivesse de lançar mão de acção de preferência antes da concretização do negocio prometido; e numa situação absurda podia ter de preferir não sobre uma venda mas sobre uma promessa de venda.

GG) Ora, cremos que, contrariamente ao entendimento sufragado pelo Acórdão recorrido o momento relevante será o da venda e não o da outorga do contrato promessa de compra e venda que não é atentatório ou violador do direito de preferência dos proprietários confinantes, com o prédio objecto de contrato, em nada bulindo com o direito real de preferência que, até à venda, continua a ser susceptível de ser exercido.

HH) Dizendo de outro modo, o contrato-promessa de compra e venda não tem a virtual idade de transferir a propriedade, já que se trata de contrato de prestação de facto, que pode não ser sequer consumado, como acima se disse.

11)Por outro lado, até por recurso ao lapso de tempo decorrido desde a outorga do contrato promessa até a celebração da escritura pública de compra e venda, temos como evidente que não pode fixar-se naquele único momento (celebração do contrato promessa) a obrigação que pendia sobre o Reu BB de comunicar aos proprietários confinantes o projecto de venda.

JJ) Recorrendo ainda à redacção literal da norma jurídica vertida no artigo 1380º nº 1 do CC, constatamos que os direitos legais de preferência incidem sempre sobre uma alienação, tendo por objecto a compra e venda ou a dação em cumprimento, um negocio que precisamente altere a titularidade do direito de propriedade da coisa vendida, o que não é manifestamente compatível com a celebração de um contrato promessa de compra e venda como o outorgado por um dos adquirentes.

KK) Circunstância que é também condição para a interposição da acção legal de preferência a que alude o art. 1410º do CC, que estabelece que só quando o alienante tenha o dever de oferecer a preferência a alguém, na altura da venda ou dação em pagamento do imóvel, e haja faltado ao cumprimento desse dever, é que o lesado pode recorrer à acção de preferência.

LL) Seguindo aqui o entendimento de H. MESQUITA, in “Obrigações Reais e Ónus Reais”, 211, nota 132, RLJ, 126º-62 e 132.º-191 e ss, se, ou enquanto, o obrigado não efectuar a notificação para preferir e enquanto o negócio de venda ou dação projectado, haja ou não contrato-promessa, se não efectivar, o preferente legal não pode invocar ou exercitar qualquer direito. Até que ocorra um desses factos ou situações, através dos quais adquire o respectivo direito subjectivo, o preferente legal mantém-se tão só como detentor da expectativa que a norma legal que lhe reconhece o direito lhe atribui - a de virem a verificar-se essas condições, que fazem surgir o direito a favor do preferente (no caso de alienação, o direito potestativo de substituição através da acção de preferência).

MM) Não prevendo a lei qualquer prazo para a comunicação da preferência o único momento que releva para aferir da existência do direito é o da venda; ou, no limite e recorrendo ao elemento sistemático da interpretação o prazo de 8 dias anterior à venda por ser esse o prazo que o preferente dispõe para declarar se pretende ou não preferir.

NN) Mas no caso concreto o entendimento sufragado no acórdão recorrido é tanto mais inconsistente se tivermos em conta que, como acima se disse, o contrato promessa foi celebrado apenas por um dos Réus, e por um preço diferente do preço que viria a ser pago pelo Réus adquirentes, na data da outorga da escritura publica de compra e venda.

00) Ora, mobilizando uma vez mais os ensinamentos do professor H. Mesquita, na obra acima citada, págs. 225 e ss, pode afirmar-se que, no exercício legal de preferência, estamos perante uma relação jurídica complexa, integrada por direitos de crédito e direitos potestativos, que visam proporcionar e assegurar ao preferente uma posição de prioridade na aquisição, por via negocial, do direito (...)», que se inicia com o momento em que o obrigado à preferência decide realizar o negócio de alienação e se desenvolve até à respectiva efectivação, fase em que, sucessivamente, o preferente goza do direito (creditório) à notificação do negócio projectado, do direito (potestativo) de declarar preferir e do direito (creditório) de exigir que consigo seja realizado o contrato projectado.

PP) Só com a escritura pública de compra e venda outorgada no dia 30 de Setembro de 2005 se fixaram os elementos essenciais à concretização do projecto, da intenção de venda do imóvel aos adquirentes, desde logo foi ali que se estabeleceram os concretos adquirentes, ao passo que no contrato promessa apenas havia intenção de vender a um dos Réus, foi ali que se fixou o preço de 350.000,00, mais baixo do que o preço prometido vender e foi também ali que ficaram definidas a modalidade e o tempo do pagamento.

00) Intimamente ligada ao