Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça,

I - Relatório

1. AA intentou procedimento especial de despejo, junto do BNA, contra Restaurante Estrela Tercena, Lda., com sede em Barcarena, pedindo o despejo da Requerida, com base na cessação do arrendamento, por oposição à renovação do contrato de arrendamento, pelo senhorio. Pediu também o pagamento das rendas vencidas, e não pagas, em dobro, no montante de €3.900,00, correspondendo ao produto de €650,00 x 2 x 3.

2. Alega, para o efeito, que:

“O requerente é proprietário ….. do prédio sito em Av. ..., ..., tendo adquirido o mesmo por compra em 28/09/1987, conforme certidão do Registo Predial, que se junta como Doc. 1.

Essa mesma fracção autónoma havia sido objecto de um contrato de arrendamento comercial datado de 01/08/1972, cuja cópia se junta como Doc. 2.

A requerida, por sua vez, é arrendatária desse mesmo andar, desde 29/06/1989, altura em que adquiriu essa posição jurídica por trespasse de substabelecimento, conforme contrato promessa e comunicação posterior de trespasse ao senhorio, cujas cópias se juntam como Docs. 3 e 4.

Em 30/04/2013 o senhorio, aqui requerente, efectuou a comunicação prevista sob o art.º 50º do NRAU, na versão vigente à data - Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto - no sentido de fazer transitar o contrato de arrendamento para o regime do NRAU, actualizando a renda para 650,00€ mensais e estipulando um termo de vigência contratual de 5 anos, conforme cópia de missiva e comprovativos de envio e de recepção, que se juntam como Doc. 5-7.

Em 29/05/2013 veio a requerida responder à citada comunicação, através de mandatário, tendo mostrado discordância do valor proposto para a nova renda devida e invocando a condição de microentidade mas tendo-o feito sem juntar qualquer documento comprovativo dessa mesma condição, conforme exigido pelo disposto no art.º 51º, nº 6 do RNAU, na versão então em vigor, conforme Doc. 8 que também se junta.

A requerida não propôs, naquela comunicação, qualquer valor alternativo ao da renda proposta para o locado e, bem assim, não se opôs à passagem do contrato de arrendamento para o regime do NRAU, tendo o mesmo, por essa razão, transitado para esse mesmo regime legal, previsto sob a Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto.

Isso mesmo foi dito, à requerida, em comunicação expedida pelo aqui requerente em 5 de Junho de 2013, conforme cópia de carta e comprovativos de envio e recepção que se juntam como Docs. 9 a 11.

Assim, a requerida passou a pagar a renda actualizada, de 650,00 € mensais (o que fez até Junho de 2018).

Em 14/07/2017, respeitando a antecedência legal exigida, o requerente manifestou a sua intenção de não proceder à renovação do contrato de arrendamento, fazendo-o cessar no fim do termo do prazo de vigência fixado na 1ª comunicação (Doc. 5), o que viria a suceder na data de 30 de Junho de 2018, conforme carta e comprovativos de envio e de recepção que se juntam como Docs. 12 a 14. Em alternativa, propôs o requerente, a celebração de novo contrato de arrendamento, a prazo certo, com uma renda mensal de 850,00 €.

A esta comunicação não ofereceu a requerida qualquer resposta.

Em 11/06/2018 foi enviada nova comunicação à requerida - conforme Docs. 15 a 17, que se juntam -, solicitando que fosse por esta indicado se aceitava o novo contrato de arrendamento nos moldes propostos ou, caso contrário, se entregava o imóvel livre de pessoas e bens no dia 30 de Junho.

Posteriormente foram encetadas algumas negociações, entre mandatários do requerente da requerida, mas que não culminaram em qualquer acordo.

A requerida não assinou novo contrato de arrendamento e também não entregou as chaves do imóvel, livre de pessoas e bens, na data de 30/06/2018, mantendo-se, à data da entrada do presente requerimento, em mora (desde dia 01/07/2018) e a ocupar o mesmo sem ter título ou legitimidade para tal, dado o contrato de arrendamento ter caducado em 30/06/2018.

Pelo que, a requerida deve, ao requerente, o montante correspondente ao dobro do valor mensal da renda estipulada no contrato de arrendamento, pelo período em que decorreu (e decorre) a ocupação indevida do imóvel, nos termos do disposto no art.º 1045º, nº 2 do Código Civil, ou seja, à presente data, 3 meses.

Assim, sendo o valor mensal da renda devida, durante a vigência do contrato de arrendamento, 650,00 €, a requerida deve, na presente data, ao requerente, o montante total de 3.900,00 €, sem prejuízo das restantes prestações que entretanto se venham a vencer até entrega efectiva das chaves do imóvel, livre de pessoas e bens, nos termos do citado preceito do Código Civil.”

3. Notificada, a Requerida, deduziu oposição em sede do PED, invocando:

- a exceção da ineficácia da comunicação respeitante à transição para o novo regime do arrendamento urbano – NRAU -, por ausência de junção de cópia da caderneta predial, como o impõe o art. 50.º, al. c), do NRAU;

- a impugnação dos factos, alegando que respondeu à carta do senhorio, a 29 de maio de 2013, opondo-se ao valor da renda, tipo e duração do contrato e mencionando tratar-se de uma microempresa, nos termos do art. 51.º, n.º 4, al. a), do NRAU (na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto;

– que a 5 de junho de 2013, o Requerente veio responder conforme Doc. 9 a 11 do requerimento inicial, expondo que pelo facto de a Requerida não ter juntado prova da sua qualidade de microempresa, o valor da renda se considerava aceite, bem como o tipo e a duração do contrato;

- que, a 20 de junho de 2013, a Requerida interpelou o Requerente no sentido de manifestar novamente a sua discordância do valor da renda proposto e da duração do contrato, invocando, mais uma vez, a sua qualidade de microempresa, nos termos do art. 51.º, n.º 4, al. a), do NRAU. Juntou e enviou, nesse momento, prova do alegado. Fez também uma contraproposta de renda no montante de €350;

– que o Requerente não lhe respondeu dentro do prazo de 30 dias que a lei lhe concede, nos termos do art. 33.º, n.º 1, ex vi do art. 52.º do NRAU, tendo antes solicitado, a 10 de outubro de 2013 o pagamento do valor de €650 por ele inicialmente proposto – cf. Doc. 3 que juntou;

– que a Requerida, embora nunca o haja aceitado, pagou mensalmente, de forma pontual, o montante unilateralmente fixado contra a sua vontade;

– que, a 17 de julho de 2017, o Requerente enviou uma missiva no sentido da oposição à renovação do contrato de arrendamento ou , alternativamente, a celebração de um novo contrato de arrendamento, cujo valor mensal da renda seria de €850;

- que, a 11 de junho de 2018, o Requerente enviou nova missiva à Requerida procurando saber a sua posição sobre a proposta – cf. Docs. 15 a 17 do requerimento inicial. No caso de a Requerida não aceitar a proposta, teria de deixar o locado até ao 30 de junho de 2018;

– que, a 9 de julho de 2018, a Requerida, através da sua Mandatária, respondeu ao Requerente, chamando a atenção não só para a ineficácia da primeira comunicação do Requerente, mas também para a aceitação tácita pelo Requerente do montante mensal de €350 proposto pela Requerida. Pois que, como o Requerente não respondeu à missiva da Requerida de 20 de junho de 2012 dentro do prazo legalmente estabelecido (30 dias), aceitou a invocação da qualidade de microempresa da Requerida assim como o valor da renda por si proposto;

– que só respondeu a 10 de outubro de 2013, a peticionar os montantes em atraso; de acordo com o art. 27.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, os contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do DL n.º 257/95, de 30 de setembro, estão sujeitos ao regime transitório legalmente previsto, onde se enquadra o presente contrato;

- que a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, concede, no art. 51.º, n.º 1, o direito de resposta, dentro de 30 dias subsequentes à receção da comunicação pelo senhorio ao arrendatário;

- que a Requerida observou o prazo legalmente estabelecido para o envio de missiva, em resposta, a 29 de maio de 2013; apesar de a oposição da Requerida não ser acompanhada da contraproposta de novo valor da renda, tal não significa a sua aceitação; a oposição do arrendatário ao valor proposto pelo senhorio não acompanhada de contraproposta de novo valor de renda vale como contraproposta de manutenção do valor da renda - €350 - em vigor à data da comunicação do senhorio, nos termos dos art. 51.º, n.º 3, al. b), 33.º, n.º 2 ex vi do art. 52.º do NRAU.

- que também na mesma comunicação invocou a circunstância prevista no n.º 4, al. a), do art. 51.º, que no locado existe um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa; fez acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, nos termos do n.º 5 do art. 51.º do NRAU.

- que a Requerida é uma microempresa; que se encontram reunidos, conforme se encontravam à época, os requisitos previstos no art. 51.º, nº 5, do NRAU – pelo que o contrato apenas se deverá considerar sujeito ao NRAU findos os 10 anos estabelecidos por lei, a contar da iniciativa do Requerente;

- que o facto de a Requerida, aquando da sua resposta de 29 de maio de 2013, e apesar da invocação da circunstância supramencionada, não ter juntado à comunicação os documentos que comprovavam a sua situação de microempresa, não significa, que o contrato de arrendamento não habitacional fique, sem mais, imediatamente sujeito ao NRAU; tanto mais que, aquando da comunicação subsequente de 20 de junho de 2013, a Requerida juntou os respetivos documentos – cf. Doc. 2 e 7;

- que sobre esta matéria foi proferido recentemente pelo Tribunal Constitucional um acórdão que decidiu “julgar inconstitucional da norma extraída dos artigos 30º, 31º e 32º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, na redacção dada pela Lei nº 31/12, de 14 de agosto, segundo a qual os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de excepção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da não junção, por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de Direito democrático, consagrado no artigo 2º da Constituição.” (Proc. nº. 2764/16.0, Relator Cristina Coelho, datado de 23-05-2017, disponível em www.dgsi.pt.)

- que, se assim foi decidido para o arrendamento habitacional, por maioria de razão, o mesmo raciocínio deverá ser utilizado também para o arrendamento não habitacional;

– que a cominação para a falta da remessa tempestiva dos documentos comprovativos de tal circunstância implica a aceitação, quer da renda, quer, sobretudo, do tipo e duração do contrato proposto (n.os 6 e 7 do art. 31.º ex vi do n.º 7 do art. 51.º do NRAU), é manifestamente gravosa, excessiva, desproporcional e prejudicial a Requerida, padecendo de inconstitucionalidade, por violação dos princípios da proporcionalidade, da segurança jurídica e da proteção da confiança dos cidadãos, concretizadores do Estado de Direito democrático;

- que as normas da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, plasmadas nos arts. 54.º, n.os 1 e 5, 31.º, n.os 6 e 7, ex vi do art. 51.º, n.º 7, do NRAU, violam frontalmente direitos e princípios constitucionalmente protegidos, nomeadamente o princípio da igualdade perante a Lei, estatuído no n.º 1 do art. 13.º da Constituição da República Portuguesa;

- que é intoleravelmente desequilibrada a solução legal de valorizar o silêncio do arrendatário, atribuindo-lhe o valor de aceitação, por corresponder a solução manifestamente prejudicial;

- que violam, ainda, os princípios da confiança legítima e da proporcionalidade, próprios do Estado de Direito, acolhidos nos arts. 2.º e 18.º, n.º 2, da CRP;

- que, por conseguinte, deverá ser declarada a inconstitucionalidade das normas contidas nos arts. 54.º, n.osº 1 e 5, art. 31.º, n.os 6 e7, ex vi do art. 51.º, n.º 7, do NRAU, quando interpretadas no sentido acolhido de que a falta de resposta do arrendatário, no prazo legal, à iniciativa de transição para o NRAU, faz precludir o direito de esta se fazer valer da circunstância de ser uma microempresa, quanto tal circunstância venha a ser, efetivamente, por este demonstrada;

- que na sua missiva de 20 de junho de 2013, a Requerida contrapropôs o montante de €350 como valor para a nova renda. – cf. Doc. 4.

- que o Requerente nunca respondeu à referida missiva, muito menos dentro do prazo de 30 dias que a Lei lhe confere;

- que a falta de resposta do Requerente, no prazo de 30 dias contados da receção da contraproposta do valor da renda apresentada pela Requerida, vale como aceitação desse valor, bem como da duração do contrato;

- que, assim, o Requerente aceitou a circunstância alegada, e provada, pela Requerida. Ou seja, de acordo com o coeficiente publicado em Aviso no Diário da República até 30 de outubro de cada ano. Pelo que o contrato de arrendamento não habitacional ficou, desse modo, sujeito ao regime transitório previsto nos arts. 50.º e ss. do NRAU, nos termos do art. 6.º;

- nestes moldes, o prazo continua a contar, pelo que, o período de transição do contrato não habitacional decorrerá a 28 de maio de 2023;

- que, mesmo que se tenha como marco a segunda missiva enviada à Requerida, o período de transição decorrerá a 19 de junho de 2023;

- que, ao invés do prazo previsto de 25 de junho de 2018, foi agora o prazo alargado para 25 de junho de 2023. Apesar da entrada em vigor do NRAU, o contrato continuou a estar sujeito ao regime dos contratos de duração indeterminada, tal como resulta do art. 26.º, n.º 4, ex vi do art. 28.º, n.º 2, do mesmo corpo de normas, assim como do Regime do Arrendamento Urbano, previsto no DL n.º 321/90, de 10 de outubro. Consequentemente, o contrato em apreço está sujeito ao principio da renovação obrigatória, conforme os arts. 5.º, n.º 1, e 68.º, do RAU;

- que o Regime do Arrendamento Urbano, nos arts. 68.º, n.º 2, e 69.º, manteve o tipo vinculístico previsto para os arrendamentos urbanos anteriores ao seu início de vigência e que perduravam aquando da sua entrada em vigor;

- que, deste modo, os contratos anteriores a 15 de outubro de 1990 passaram a ser submetidos ao regime dos contratos de duração indeterminada, pelo que o respetivo modo de cessação, por parte dos senhorios, é a denúncia fundamentada e não a oposição à renovação;

- que a denúncia terá sempre que ser motivada, de acordo com o art. 1101.º, als. a) e b), do CC, já que se impede, nos contratos anteriores a outubro de 1995 e cuja transição ainda não operou, o recurso à al. c) do mesmo preceito, conforme o art. 28.º, n.º 2, do NRAU;

- que, nestes termos, admitir que o senhorio possa opor-se à renovação é absolutamente destituído de fundamento legal;

- que, na sua missiva de 20 de junho de 2013, a Reconvinte contrapropôs o montante de €350 como valor para a nova renda, nos termos do art. 51.º, n.º 3, al. b), do NRAU – cf. Doc. 4;

- que o Reconvindo nunca respondeu à referida missiva no prazo legalmente previsto de 30 dias, conforme o art. 33.º, n.º 1, ex vi do art. 52.º do NRAU;

- que a falta de resposta do Reconvindo, no prazo de 30 dias contados da receção da contraproposta do valor da renda apresentada pela Reconvinte, vale como aceitação desse valor, bem como da duração do contrato, nos termos do art. 33.º, n.º 3, ex vi do art. 52º do NRAU.

- assim, o Reconvindo aceitou o valor proposto pela Reconvinda, no montante de €350;

-que, posteriormente, e findo aquele prazo, a 10 de outubro de 2013, veio solicitar o pagamento do valor por ele inicialmente proposto, ou seja, €650. – cf. Doc. 2;

- que a Reconvinte nunca aceitou mas pagou, mensalmente, de forma pontual, o montante unilateralmente fixado contra a sua vontade, única e exclusivamente movida pelo receio de que, a qualquer momento, o Reconvindo viesse, como no presente caso, mover-lhe uma ação de despejo, pelo não pagamento de rendas;

– que, a Reconvinte pagou, desde 8 de setembro de 2013 até ao presente, o montante de €487,70/mês, a título de rendas, conforme documentos anexados;

- que ao Reconvindo foi pago, e por este recebido, a título indevido, e sem fundamento, o montante de €137,50 mensalmente liquidado, acrescido ao montante que, efetivamente, ficou acordado entre as partes, ou seja, os €350/mês;

- que a Reconvinte pagou, até à presente data, durante 67 meses, o montante mensal indevido de €137,50, o que perfaz o valor global de €9.212,50, até à presente data, que o Reconvindo aceitou indevidamente e sem qualquer fundamento.

4. O Autor respondeu à exceção e ao pedido reconvencional, nos seguintes termos:

- o Autor respondeu nos termos da carta que constitui Doc. 9 junto à p.i. Nesta carta, fez notar a circunstância de a Ré não ter feito prova da sua qualidade de microentidade, o que, nos termos das normas legais aplicáveis e ali indicadas, implica não poder beneficiar de tal regime;

- a esta comunicação veio a Ré a responder, por carta de 20 de Junho de 2013, novamente através de mandatário, cuja cópia foi junta à oposição como Doc. 2, a qual, por não ter a menor relevância jurídica, não foi considerada pelo Autor;

- persistindo a Ré em não pagar o valor atualizado da renda, vencida entre agosto de 2013 e outubro de 2013, o Autor remeteu-lhe a carta junta à oposição como Doc. 3;

- desde essa data até uunho de 2018, a Ré sempre pagou o valor da renda atualizado nos termos da carta que constitui Doc. 5 junto à p.i.;

- sob o art. 51.º da sua oposição, a Ré refere-se a uma carta datada de 29 de maio de 2013 e remete para o Doc. 1 por si junto. O Doc. 1 junto à oposição é uma certidão comercial e, da análise dos documentos juntos à oposição, não se vislumbra a junção de qualquer carta datada de 29 de maio de 2013;

- deduz-se que Ré pretende referir-se à carta junta à p.i. como Doc. 8, atenta a data do documento indicada no referido art. 51.º;

- o Autor anexou à carta cuja cópia constitui Doc. 5 junto à p.i. a caderneta predial urbana do imóvel;

- sendo verdade que o Autor não juntou à sua p.i. a cópia da referida caderneta predial, como a Ré refere sob os arts. 8.º e 10.º da sua oposição, daí não resulta que o Autor não a tenha juntado à carta enviada à Ré, nem tão pouco que a mesma “não exista”, outrossim, foi entendido pelo Autor que tal junção não se justificava;

- face ao ora alegado pela Ré, junta-se ao presente articulado, como Doc. 1, cópia da caderneta enviada à Ré, da leitura da qual resulta que a mesma foi emitida a dia 29 de abril de 2013;

- a comunicação efetuada pelo Autor à Ré, da oposição à renovação do contrato de arrendamento, ocorreu mais de um ano antes. Concretamente, foi efetuada por carta datada de 17 de julho de 2017, expedida a 14 de Julho de 2017, tendo sido rececionada pela Ré, conforme aviso de receção junto à p.i. como Doc. 14;

- em 20 de junho de 2013, data da carta invocada pela Ré, o valor da renda mensal já se encontrava fixado em 650,00 €, por força da comunicação efetuada pelo Autor à Ré, com data de 30 de abril de 2013, à qual a Ré não deduziu oposição válida;

- a Ré pagou durante 5 anos o valor da renda atualizado e, apenas em junho de 2018, quando confrontada com a entrega do locado, por se ter verificado a caducidade do contrato de arrendamento, é que se “lembra” que, afinal, o valor da renda devido não é o que pagou.

5. Foi admitido o pedido reconvencional, fixado o valor da ação e designada data para a inquirição das testemunhas arroladas pelas partes, em sede de audiência de julgamento, a qual se realizou, com observância do legal formalismo, conforme da respetiva ata consta, com gravação em suporte digital dos depoimentos, de parte e testemunhas, prestados em sede de julgamento.

6. A 15 de outubro de 2015, o Tribunal de 1.ª Instância decidiu o seguinte:

“Pelo supra exposto, decide-se, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada:

a) Declarar a caducidade, operada a 30.6.2018, do contrato de arrendamento, celebrado entre as partes, transitado para o regime do NRAU, com início a 1.7.2013;

b) Condenar a Ré a despejar o locado livre de pessoas e bens, ao Autor, c) Condenar a Ré ao pagamento da indemnização devida pela ocupação do locado, na quantia de €1.950,00, quanto aos meses de Julho, Agosto e Setembro de 2018, e no valor mensal de €1.300,00, desde Outubro de 2018 e até à data da efectiva entrega do locado ao Autor, livre de pessoas e bens, no demais improcedendo o peticionado,

d) Julgar improcedente, por não provado, o pedido reconvencional;

e) Julgar improcedente, por não provado, o pedido de condenação da Ré, como litigante de má-fé.

Custas pela Ré e Autor, na proporção do decaimento, verificando-se quanto ao Autor decaimento na quantia de €1.950,00.

Registe e notifique”.

7. Não conformada, a Ré interpôs recurso de apelação.

8. Por acórdão de 9 de julho de 2020, o Tribunal da Relação ….... decidiu o seguinte:

“a) – conceder provimento ao recurso de apelação, revogando a sentença recorrida e julgar improcedente a acção;

b) – condenar o recorrido nas custas em ambas as instâncias.”

9. O Autor AA, não se conformando com a decisão, interpôs recurso de revista do acórdão do Tribunal da Relação ……, apresentando as seguintes Conclusões:

“I - Em 30/04/2013 o recorrente, efectuou a comunicação à recorrida, pela mesma recebida a 02/05/2013, prevista sob o artº 50º do NRAU, no sentido de fazer transitar o contrato de arrendamento para o regime do NRAU, actualizando a renda para o valor de 650,00 € mensais e estipulando um termo de vigência contratual de 5 anos.

II - Em 29/05/2013 a recorrida respondeu à citada comunicação, através de mandatário, tendo mostrado discordância do valor proposto para a nova renda devida e invocado a condição de microentidade, mas tendo-o feito sem juntar qualquer documento

comprovativo dessa mesma condição.

III - Em comunicação expedida pelo recorrente à recorrida em 5 de Junho de 2013, e com base na ausência de comprovação da qualidade de micro empresa, o recorrente declarou que o contrato transitou para o regime legal previsto sob a Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, sendo o arrendamento pelo prazo de cinco anos e mediante o pagamento da renda de 650,00 €, a iniciar o pagamento em01/07/2013.

IV - “1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no artigo anterior.”

Ora,

V - Ficou provado nos autos que a recorrida não apresentou a sua resposta acompanhada de documento que comprovasse a sua alegada condição de micro entidade.

Pelo que,

VI - A consequência é clara e resulta expressamente da Lei:

“6 - O arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no n.º 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância.”

VII – Nos presentes autos estão em causa factos ocorridos em Abril e Maio de 2013, pelo que nos mesmos não pode ser invocada jurisprudência fixada pelo Tribunal Constitucional, de 14 de Junho de 2016, sob pena de ser posta em causa a segurança jurídica.

VIII - Analogicamente invoca-se aqui o disposto sob o artº 12º, nº 1 do Código Civil, “ A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina regular.”

Acresce que,

IX - A recorrida aceitou o valor da renda proposto pelo recorrente através da carta de 30 de Abril de 2013, de 650,00 € mensais, tendo pago tal valor de renda a partir de Julho de 2013, tendo efectuado tal pagamento até 5 de Fevereiro 2019.

Donde,

X – Por força do disposto sob o nº 6, do artº 31º do NRAU, na redacção em vigor à data dos factos, tendo a recorrida aceite o valor da renda proposto - facto que decorre claramente da circunstância de o ter pago! - o contrato sempre ficaria submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção da resposta.

Acresce ainda que,

XI - Quando a recorrida recebeu a comunicação do recorrente de oposição à renovação do contrato de arrendamento, de 17/07/2017, não ofereceu à mesma qualquer resposta, de onde decorre, com manifesta certeza, que a recorrente tinha plena consciência de que o contrato havia transitado para o regime do NRAU e, por isso, iria efectivamente caducar com aquela oposição à renovação.

Donde,

XII - O contrato de arrendamento em causa nos autos, que transitou para o regime do NRAU em 1 de Julho de 2013, caducou em 30 de Junho de 2018.

XIII - A recorrida tem que entregar o locado livre de pessoas e bens, ao recorrente.

XIV - A recorrida tem que pagar à recorrente indemnização no valor de 1 950,00 €, referente aos meses de Julho a Setembro de 2018, e a partir de Outubro de 2018 e até entrega do locado ao recorrente, a quantia mensal de 1 300,00 €.

Donde,

XV – O douto acórdão recorrendo viola o disposto, nomeadamente, nos artºs 50º, 51º e 54º todos do NRAU e artºs 12º, nº 1 e 297º, nº 2, ambos do Código Civil.

Termos em que, o presente recurso deve ser julgado procedente e provado, sendo, consequentemente, o douto acórdão recorrendo revogado in totum, confirmando-se, outrossim, a douta sentença proferida em 1ª Instância, nos seus exactos termos, por assim ser de Justiça!”

10. A Ré/Recorrida não apresentou contra-alegações.

II – Questões a decidir

Atendendo às conclusões do recurso que, segundo os arts. 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, do CPC, delimitam o seu objeto, e não podendo o Supremo Tribunal de Justiça conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser em situações excecionais de conhecimento oficioso, está em causa a questão da caducidade do contrato de arrendamento dos autos.

III – Fundamentação

A) De Facto

Foram dados como provados os seguintes factos:

“1. O requerente é proprietário ...... do prédio sito em Av. ..., ..., tendo adquirido o mesmo por compra em 28/09/1987, conforme certidão do Registo Predial junta aos autos.

2. Essa mesma fracção autónoma havia sido objecto de um contrato de arrendamento comercial datado de 01/08/1972.

3. A requerida, por sua vez, é arrendatária desse mesmo andar, desde 29/06/1989, altura em que adquiriu essa posição jurídica por trespasse de (sub)estabelecimento.

4. A requerida, no ano de 2013, e até Junho de 2013, pagava a renda de €154,02.

5. Em 30/04/2013 o senhorio, aqui requerente, efectuou a comunicação à Ré, pela mesma recebida a 2.5.2013, prevista sob o art.º 50º do NRAU, no sentido de fazer transitar o contrato de arrendamento para o regime do NRAU, actualizando a renda para 650,00€ mensais e estipulando um termo de vigência contratual de 5 anos.

6. Em 29/05/2013 veio a requerida responder à citada comunicação, através de mandatário, tendo mostrado discordância do valor proposto para a nova renda devida e invocando a condição de microentidade, mas tendo-o feito sem juntar qualquer documento comprovativo dessa mesma condição.

7. Em comunicação expedida pelo aqui requerente à requerida em 5 de Junho de 2013, e com base na ausência de comprovação da qualidade de micro empresa, o Autor declara que o contrato transitou para o regime legal, previsto sob a Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, sendo ora o arrendamento por cinco anos e mediante o pagamento da renda de €650,00 (cópia de carta e comprovativos de envio e recepção juntos como Docs. 9 a 11), a iniciar o pagamento em1.7.2013.

8. A Ré passou a pagar a renda de 650,00 € mensais, a partir de julho de 2013.

9. Em 14/07/2017, o requerente manifestou a sua intenção de não proceder à renovação do contrato de arrendamento, fazendo-o cessar no fim do termo do prazo de vigência fixado na 1ª comunicação, ou seja, 30 de Junho de 2018 – carta e comprovativos de envio e de recepção que se juntam como Docs. 12 a 14.

10. Em alternativa, propôs o requerente, a celebração de novo contrato de arrendamento, a prazo certo, com uma renda mensal de 850,00 €.

11. A esta comunicação não ofereceu a requerida qualquer resposta.

12. Em 11/06/2018 foi enviada nova comunicação à requerida - Docs. 15 a 17 - solicitando que fosse por esta indicado se aceitava o novo contrato de arrendamento nos moldes propostos ou, caso contrário, se entregava o imóvel livre de pessoas e bens no dia 30 de Junho.

13. Posteriormente foram encetadas algumas negociações, entre mandatários do requerente da requerida, mas que não culminaram em qualquer acordo.

14. A requerida não assinou novo contrato de arrendamento e também não entregou as chaves do i