Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Por apenso à execução que o "Empresa-A" moveu contra a "Empresa-B", veio o Município de Ovar deduzir embargos de terceiro pedindo em consequência, o levantamento de penhora sobre imóveis que identifica e o cancelamento dos respectivos registos.

Na Comarca de Ovar, os embargos foram julgados procedentes.

"Empresa-C", cessionário do crédito exequendo, recorreu para a Relação do Porto que confirmou o julgado.

Pede, agora, revista assim concluindo as suas alegações:

- O negócio jurídico celebrado entre o recorrido Município de Ovar e a Empresa-B (executada) configura uma permuta de um lote de terreno por fracções autónomas de prédios urbanos constituídos em propriedade horizontal.

- Recorrido e executada acordaram que a transmissão das fracções se realizaria com a celebração das respectivas escrituras.

- Recorrido e executada não realizaram qualquer escritura.

- O artigo 880º do CC impõe que na venda de bens futuros o vendedor exerça as diligências necessárias para que o comprador adquira os bens.

- O artigo 408º nº 2 do CC estabelece que, se a transferência respeitar a coisa futura, o direito transfere-se quando a coisa for adquirida pelo alienante.

- O recorrido confessa que ainda não adquiriu as fracções penhoradas, e só as adquirirá através da celebração da escritura.

- A compra e venda de imóveis tem de constar de escritura pública, e só é válida se for cumprida aquela formalidade - artigo 875º do CC.

- A executada nada vendeu ao recorrido, que não tem a propriedade das fracções.

- O recorrido, não tendo adquirido os imóveis, não podia proceder ao respectivo registo, como não procedeu.

- O recorrido não é terceiro, pois não é o proprietário dos bens, sendo um simples detentor.

- Não sendo terceiro, não tem o recorrido legitimidade para deduzir os embargos.

- O Tribunal de 1ª Instância devia ter decidido pela ilegitimidade do recorrido, situação que o Tribunal da Relação deveria confirmar.

- A recorrente é titular de um crédito sobre a executada, garantido por hipotecas constituídas sobre as fracções em questão nos autos, em Março de 1997 e Abril de 1998.

- Tais hipotecas foram devidamente registadas, sem qualquer oposição do recorrido.

- A partir daquelas supra citadas datas, impendem ónus reais sobre as fracções que se vieram a individualizar com a constituição da propriedade horizontal, designadamente sobre as fracções I, P, L, O, R e N.

- O recorrido não tem a posse do terreno há mais de 20, 30 anos, já que pelo menos em 28 de Junho de 1995 a perdeu a favor da executada, que aí edificou um prédio.

- O recorrido não pode invocar, a seu favor, a usucapião.

- As hipotecas registadas prevalecem sobre os registos posteriores e sobre todas e quaisquer situações que não configuram registos anteriores, designadamente as condições obrigacionais/contratuais decorrentes do contrato celebrado entre recorrido e executada.

- Aquelas condições apenas vigoram inter partes e não afectam terceiros, designadamente o credor hipotecário.

- O acórdão errou, quando concluiu que aquelas condições representam um ónus sobre o prédio, ónus esse conhecido pela recorrente.

- Nem representam uma diminuição da garantia do credor hipotecário, já que a garantia real é alheia ás vicissitudes contratuais.

- O acórdão violou, por erro de interpretação, os artigos 875 e 818 do CC, 56º nº2 e 821º do CPC, 408º nº2, 817 e 819 do CC, não os conjugando com os artigos 686º, 687º, 688º, 721º e 727º do CC.

- Mesmo que o recorrido tivesse adquirido validamente os imóveis (o que não se concede), a execução teria de incidir sobre eles, já que os mesmos estavam onerados com as hipotecas.

- Mesmo que o recorrido tivesse adquirido validamente os imóveis (o que não se concede), teria de registar a sua aquisição, sob pena de a exequente/recorrente não saber quem demandar - artigo 2º, nº1, alínea a) do CRP.

- A recorrente intentou execução contra a Cooperativa de Habitação uma vez que esta era a única titular inscrita no registo.

- O registo predial destina-se a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário - artigo 1º do CRP.

- Estão sujeitos a registo os factos jurídicos que determinam a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de propriedade - artigo 2º, nº1, alínea a) do CRP.

- Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo - artigo 5º nº1 do CRP.

- As penhoras mandadas levantar tem de se manter, face a todo o exposto.

- Os registos mandados cancelar tem de se manter, face a todo o exposto.

Contra alegou o recorrido em defesa do julgado.

As instâncias deram por assente a seguinte matéria de facto:

- Nos autos de execução a que os presentes embargos estão apensos, intentada em 28.04.2005, em que é exequente "Empresa-A" e executada "Empresa-B", em 18.10.2005 foram penhorados, a requerimento da ali exequente, ora embargada, os bens identificados no auto de penhora de fls. 276 a 280, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

- Do auto da penhora consta:

1- Fracção autónoma designada pela letra I, no 1º andar, com arrumo na cave e lugar de aparcamento, sito na Rua D. Baptista Ramos, nº ..., em Ovar, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Ovar sob o artigo 11784-I e descrito na Conservatória do Registo Predial de Ovar, sob o nº 04967/160996-I;

2- Fracção autónoma, designada pela letra P, no 1º andar esquerdo, com arrumo na cave e lugar de aparcamento, sito na rua D. Baptista Ramos, nº ..., em Ovar, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Ovar sob o artigo 11784-P e descrito na Conservatória do Registo Predial de Ovar, sob o nº 04967/160996-P;

3- Fracção autónoma designada pela letra L, no 1º andar esquerdo, com arrumo na cave e lugar de aparcamento, sito na rua D. Baptista Ramos, nº..., em Ovar, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Ovar sob o artigo 11784-L e descrito na Conservatória do Registo Predial de Ovar, sob o nº 04967/160996-L;

4- Fracção autónoma designada pela letra O, no 1º andar direito, com arrumo na cave e lugar de aparcamento, sito na rua D. Baptista Ramos, nº ..., em Ovar, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Ovar sob o artigo 11784-O e descrito na Conservatória do Registo Predial de Ovar, sob o nº 04967/160996-O;

5- Fracção autónoma designada pela letra R, no 2º andar esquerdo, com arrumo na cave e lugar de aparcamento, sito na rua D. Baptista Ramos, nº ..., em Ovar, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Ovar sob o artigo 11784-R e descrito na Conservatória do Registo Predial de Ovar, sob o nº 04967/160996-R;

6- Fracção autónoma designada pela letra N, no 1º andar esquerdo, com arrumo na cave e lugar de aparcamento, sito na rua D. Baptista Ramos, nº..., em Ovar, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Ovar sob o artigo 11784-N e descrito na Conservatória do Registo Predial de Ovar, sob o nº 04967/160996-N;

- As fracções aludidas fazem parte de um prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua D. Baptista Ramos, Rua Fialho de Almeida e Rua Manuel José Possante, em Ovar.

- Por escritura outorgada perante o Notário Privativo da Câmara Municipal de Ovar, em 28 de Junho de 1995, o embargante, através do seu representante, declarou vender pelo preço de Esc. 102.165.000$00 à executada uma parcela de terreno destinada à construção com a área de 15.177 m2 sita no lugar do Outeiro, freguesia e concelho de Ovar, a destacar do prédio rústico nº 9418 e descrito na CRP de Ovar sob o nº 3115 de Ovar, junta a fls. 6 e 10 cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.

- A venda do terreno destinou-se à construção por parte da executada de 93 fracções para habitação, dois espaços comerciais e equipamentos sociais.

- O preço da mencionada compra e venda seria pago com a entrega pela executada ao embargante de 10 fracções destinadas a habitação, sendo 7 do tipo T3 e 3 do tipo T2.

- No registo efectuado na Conservatória do Registo Predial da compra efectuada pela executada à embargante do terreno, em 16/09/96 consta que o pagamento do preço da venda será efectuado em espécie (...) concretamente sete fogos do tipo T3 e 3 do tipo T2.

- A executada construiu as fracções destinadas a habitação referidas.

- Por escritura outorgada, em 15.05.2002, perante o Notário Privativo da Câmara Municipal de Ovar, a executada declarou entregar ao embargante, entre outras, as fracções I, P, L, O, R, N acima aludidas, com vista ao pagamento do preço da compra e venda aludido, nos termos constantes do documento de fls. 11 a 14, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.

- O embargante ainda não registou a propriedade das fracções a seu favor na Conservatória do Registo Predial de Ovar.

- A penhora sobre as mencionadas fracções efectuada nos autos de execução a que os presentes se encontram apensos, foi registada em 18 de Outubro de 2005.

- O exequente tem registado a seu favor duas hipotecas, com as inscrições C1 e C2, sobre os bens referidos, em 21.01.97 e 16.04.97.

- As fracções referidas estavam, em 30 de Novembro de 2005, inscritas na matriz em nome da embargante.

Foram colhidos os vistos.

Conhecendo,

1-	Embargos de Terceiro

2-	Hipoteca Voluntária.

3-	Conclusões.

1-	Embargos de terceiro

A questão "sub judicio" não suscita grandes dificuldades sendo que a solução não é, seguramente, coincidente com a do Acórdão remissivo ora impugnado.

Movemo-nos no âmbito dos embargos de terceiro.

Resulta do disposto no artigo 351º do Código de Processo Civil que se um acto judicialmente ordenado (seja de apreensão ou de entrega de bens) ofender a posse ou qualquer outro direito não compatível com a realização ou âmbito da diligência, e a titularidade daquele direito for de quem não é parte na causa, esse lesado pode fazê-lo prevalecer lançando mão daquela medida.

Outrossim, o artigo 1285º do Código Civil consagra, em sede substantiva, o direito de embargos de terceiro referindo a ofensa da posse por diligência judicial, deste modo autonomizando esta no cotejo com qualquer outro direito real.

Assim é, mau grado hoje - e ao contrário do regime adjectivo anterior, constante do nº 1 do artigo 1037º do CPC - os embargos de terceiro não se destinarem, apenas, à defesa da posse.

Mas aqui, como poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao direito de propriedade ou de outro direito real (artigo 1251º da lei civil), pressupõe-se a coexistência do "corpus" (poder de facto, estável, exercido sobre a coisa detida) e do "animus" (ou propósito do exercício do poder em consonância com o correspondente direito real).

Já ao mero detentor - ou possuidor precário - embora, por vezes, com o "corpus integral" falta o "animus possidendi".

Relevam estas breves considerações para verificar se assiste razão ao embargante.

Este alegou a posse fundada no direito de propriedade das fracções penhoradas, não obstante não ter efectuado, ainda, o registo da sua aquisição e que o embargado não pode ser considerado terceiro, em relação a si, nos termos do artigo 5º nº 1 do Código do Registo Predial.

E este entendimento foi acolhido pelas instâncias.

2-	Hipoteca voluntária.

2.1- Só que, trata-se de execução hipotecária, estando as fracções penhoradas oneradas com hipotecas voluntárias constituídas a favor da exequente.

Ora, a hipoteca - direito real de garantia - confere ao credor o direito de ser pago pelo valor dos imóveis pertencente quer ao devedor, quer a terceiro, precedendo, ou preferindo, "os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo", nos termos do nº 1 do artigo 686º CC.

Na sua modalidade de voluntária, pode ser constituída por devedor ou por terceiro, dependendo, embora, da legitimidade para alienar os bens onerados, ou seja, da existência de poderes de disposição sobre a coisa, que podem ser, ou não, coincidentes com a propriedade ou com a titularidade efectiva do direito.

Mas os bens hipotecados podem ser transmitidos embora esse ónus acompanhe a transmissão.

Note-se que é nula a cláusula proibitiva de alienação, ou oneração, dos bens hipotecados, mau grado a licitude da convenção de vencimento da hipoteca, verificada a alienação ou oneração (artigo 695º).

Finalmente, o devedor-dono pode opor-se a que outros dos seus bens sejam penhorados antes de demonstrada a insuficiência dos garantidos e o dono não devedor pode apor ao credor os meios de defesa deste contra o crédito, tudo nos termos dos artigos 697º e 698º CC (cf. a propósito, e v.g, Prof. Vaz Serra - "Hipoteca" BMJ 62-5 ss - Doutor Armindo Ribeiro Mendes - "Um novo instrumento financeiro: as obrigações hipotecárias" in "Revista da Banca", 15, 59 ss - e Profs. Oliveira Ascensão e Menezes Cordeiro - "Expurgação da hipoteca - Parecer Jurídico - CJ XI, 5, 35).

2.2- Na situação vertente ocorreu esta sequência temporal:

1º- Escritura pública, em 28 de Junho de 1995, no qual o embargante vendeu e a executada comprou uma parcela de terreno destinada à construção de 93 fracções para habitação, dois espaços comerciais e equipamentos sociais;

1º A- O preço seria pago com a entrega pela executada ao embargante de 10 fracções destinadas à habitação (7-T3 e 3-T2);

2º- O exequente registou a seu favor, em 21 de Janeiro de 1997 e 16 de Abril de 1998, hipotecas voluntárias sobre as fracções autónomas penhoradas (I, P, L, O, R, N).

3º- Escritura pública de 15 de Maio de 2002 na qual a executada declarou entregar ao embargante para pagamento do preço da compra e venda de 28 de Junho de 1995, as fracções, entre outras, I, P, L, O, R e N.

Verifica-se, assim, que aquando da constituição e registo das hipotecas, não se sabia - nem face ao registo o credor hipotecário podia detectá-lo - quais as fracções destinadas ao pagamento do preço, por não surgirem identificadas na primeira escritura.

Por outro lado, o embargante não alegou ou provou que o exequente conhecesse exactamente quais.

A respectiva especificação - ou identificação - só surgiu após as hipotecas (registadas) e com a segunda escritura.

Não resulta assim que o embargante tivesse a propriedade e a posse das fracções hipotecadas antes da constituição do direito real de garantia, já que o pagamento do preço, em espécie, tanto poderia ser feito com aquelas ou com outras fracções.

E também não resultou provado (por nem sequer alegado) que as fracções transmitidas fossem as únicas com a tipologia referida na escritura de compra e venda.

Mantêm-se, pois, erectas as hipotecas, com as consequências que resultam da sequela.

Procedem assim as mais relevantes conclusões da recorrente.

3-	Conclusões.

Pode concluir-se que:

a)	Conjugando os artigos 351º do Código de Processo Civil e 1285º do Código Civil conclui-se que a defesa da posse ainda é o fundamento nuclear dos embargos de terceiro, apesar de esse meio poder hoje também defender qualquer outro direito incompatível com a diligência judicial.

b)	Enquanto não estiverem identificadas as fracções de prédio urbano destinadas ao pagamento do preço de compra e venda do terreno onde foi implantado o edifício, não se transferiu a posse - nem a propriedade - dos mesmos, por indeterminação do objecto.

c)	A hipoteca - direito real de garantia - registada antes da transmissão da propriedade das fracções - ou da respectiva posse - é impeditiva da procedência de embargos de terceiro requeridos contra penhora operada em execução hipotecária.

Nos termos expostos, acordam conceder a revista, julgando improcedentes os embargos.

Custas pelo embargante em todas as instâncias.

Lisboa, 19 de Junho de 2007

Sebastião Póvoas

Moreira Alves

Alves Velho