Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I – Relatório

AA e mulher, BB, intentaram, no Tribunal Judicial da Póvoa de Varzim, acção ordinária contra GG – Investimentos Imobiliários, Lda.,

pedindo a condenação desta a pagar-lhe a importância de 343.698,83 € bem como a correspondente a 12,5% das fracções construídas no 3º bloco, a liquidar em execução de sentença, acrescidas de juros de mora, desde a citação e até integral pagamento.

Em suma, alegaram que,

- Em 20 de Março de 1994, ele e sua mulher, através da sua procuradora CC, bem como DD e EE e mulher, FF, celebraram com a R. um contrato-promessa de compra e venda com permuta, através do qual prometeram vender-lhe dois prédios rústicos denominados “Leira Pequena de Barreiros” e “ Leira Grande de Barreiros”, respectivamente com as áreas de 950 metros quadrados e 1360 metros quadrados, sitos na freguesia e concelho da Póvoa de Varzim.

- Nos termos do clausulado no artigo 4º do contrato, a R. no âmbito do exercício da sua actividade de construção civil e investimento imobiliário, propôs -se edificar naqueles prédios rústicos um edifício em altura, de acordo com projecto a aprovar pela respectiva Câmara Municipal.

- No artigo 5º do contrato a R. obrigou-se a entregar-lhes, como contrapartida da entrega dos referidos prédios rústicos e a título do preço integral e global dos mesmos, dois apartamentos tipo T-3 com garagens, desde que a respectiva Câmara Municipal viesse a permitir que no edifício a construir fossem implantados, no mínimo trinta e seis.

- No caso de ser autorizada a construção de mais apartamentos, além de trinta e seis, e as suas respectivas garagens, a entregar como contrapartida aos primeiros outorgantes na proporção vinte e cinco por cento, em construção ou dinheiro, do que for a mais construído.

- A R., no dia 1 de Junho de 1998, outorgou escritura de constituição de propriedade horizontal referente ao prédio construído nos terrenos em causa, donde resulta que foram construídas 52 fracções autónomas, sendo três delas, lojas destinadas a comércio ou escritório, e as restantes 49, todas apartamentos com lugar de garagem, ou seja, mais 16 fracções autónomas além das referenciadas.

A R. contestou, arguindo, por um lado, a caducidade do direito dos AA. e, por outro, impugnando parte da factualidade vertida na petição, acabando por pedir a sua absolvição do pedido.

Na réplica, os AA. contrariaram a defesa excepcional apresentada pela R..

A acção seguiu a sua tramitação normal, tendo sido relegado para final o conhecimento da excepção de caducidade e, após audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, pelo Juiz de Círculo de Vila do Conde, a condenar a R. no pagamento do que se vier a liquidar em sede de liquidação no que concerne a 12,5% do valor de dezasseis fracções autónomas, com juros desde a citação.

Apelaram AA. e R. para o Tribunal da Relação do Porto, mas só aqueles obtiveram parcial êxito na medida em que foi então decidido que esta teria de lhes pagar 79.804,40 € referente à contrapartida financeira correspondente a 12,5% das 16 fracções autónomas construídas nos dois primeiros blocos edificados e, ainda, 124.699,47 € a título de cláusula penal pelo incumprimento pontual do contrato-promessa de compra com permuta celebrado em 20.03.2004, com juros desde a citação.

Continuando inconformada, a R. pede, ora, revista do aresto proferido.

Do que indevidamente apelidou “conclusões” (olvidando por completo o ónus imposto pelo artigo 690º, nº 1 do Código de Processo Civil, segundo o qual “o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual concluirá, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou a anulação da decisão”) retira-se, sem grande esforço interpretativo, que a sua discordância assenta nos seguintes pontos:

1º - Caducidade do direito dos AA., tal-qualmente sempre defendeu.

2º - Inadmissibilidade da pretensão indemnizatória dos AA. por via da outorga do contrato definitivo.

3º - Consubstanciação da conduta do A. como sendo abusiva do direito.

4º - Condenação de 124.699,47 € a título de cláusula penal, defendendo a sua redução para valor não superior a 5.000 €.

Os recorridos, em contra-alegações, pugnaram pela manutenção do aresto censurado.

II – Estão assentes os seguintes factos:

- Em 20 de Março de 1994, o A. e sua mulher, através da procuradora CC, bem como DD e EE e mulher, FF, celebraram com a R. uma convenção escrita que denominaram “contrato-promessa de compra e venda com permuta”.

- Nessa convenção, o A. e sua mulher, bem como os demais identificados, declararam vender à R. dois prédios rústicos denominados “Leira Pequena de Barreiros” e “ Leira Grande de Barreiros”, respectivamente com as áreas de 950 metros quadrados e 1360 metros quadrados, sitos na freguesia e concelho da Póvoa de Varzim, de que o A., conjuntamente com a sua mulher, era dono de ½ (um meio) indiviso.

- O A. bem como os demais outorgantes celebraram escritura pública, outorgada em 18 de Outubro de 1995, na Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, relativamente aos mencionados prédios.

- Nessa mesma data, embora a R. nele tenha aposta a data do dia anterior (17 de Outubro de 1995), o A. e sua mulher, por um lado, e a R., por outro lado, celebraram convenção escrita que denominaram de “contrato-promessa de compra e venda”, através do qual a R. se obrigava a vender ao A. ou a quem este indicasse,” dois apartamentos tipo T 3 já escolhidos”.

- A Câmara Municipal autorizou a construção de 52 fracções que licenciou através de alvará de licença de habitabilidade nº 322, emitido em 09.09.1999.

- Teor dos documentos nºs 1 a 7 juntos com a contestação.

- Teor dos documentos de fls. 109 e seguintes.

- Os apartamentos da convenção escrita que as partes denominaram “ contrato promessa”, referida em D), deveriam ser construídos nos prédios rústicos de que o A. era co-proprietário.

- O que consta do documento nº 3, no qual as partes denominaram “contrato promessa de compra e venda”, datado de 17 de Outubro de 1995, e ainda do que consta do documento nº1 que as partes denominaram de “contrato de promessa de compra e venda “, de 20 de Março de 1994.

- No dia 1 de Junho de 1998, a R. outorgou a escritura de propriedade horizontal referente ao prédio construído nos terrenos em causa, nela mencionando cinquenta e duas fracções autónomas, sendo três delas lojas destinadas a comércio ou escritório e as restantes 49, todas apartamentos com lugar de garagem.

- A R. foi autorizada a edificar e construiu mais 16 (dezasseis) fracções autónomas além das referenciadas na segunda parte do artigo 5º do contrato promessa outorgado em 20 de Março de 1994.

- A R. não pagou ao A. (em construção ou dinheiro) o correspondente a 12,5% das referidas 16 (dezasseis) fracções autónomas.

- A R. vem recusando pagar ao A. (em construção ou dinheiro) do correspondente a 12,5% das referidas 16 (dezasseis) fracções autónomas.

- No dia 10 de Maio de 2001, foi outorgada na Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, a transmissão para o A. dos dois apartamentos tipo T 3, sob protesto.

- Os referidos apartamentos destinavam-se ao mercado do arrendamento.

- O constante da cláusula 11ª do “contrato-promessa de compra e venda” de fls. 18 a 21, segundo a qual “aqueles apartamentos, futuras fracções autónomas, deverão ser edificadas, construídas e entregues ao segundo outorgante no prazo máximo de (48) quarenta e oito meses, a contar desta data”, 17 de Outubro de 1995.

- As chaves daqueles dois apartamentos apenas foram entregues pela R. ao A. na escritura pública celebrada a 10 de Maio de 2001.

- Os valores do mercado de arrendamento para aquela época eram de cerca de 70.000$00 mensais para cada um dos imóveis.

- A R. exigiu ao A., como condição prévia à celebração da escritura de aquisição daqueles dois apartamentos, o pagamento de despesas de condomínio, no valor de 1.124,20 € (245.430$00).

- Em face daquela exigência da R. o procurador do A. acedeu a tal pagamento, mas fê-lo sob protesto.

- O edifício composto por dois corpos ou blocos foi construído apenas em parte nos já mencionados prédios rústicos pertencentes ao A..

- A R. quando começou a construção e iniciou a promoção das vendas fez constar de uma “maquete” e de desenhos publicitários a representação do edifício a construir, sendo a área sobrante dos terrenos representada como a área verde ajardinada.

- Na fase final da construção dos já referidos blocos a R. deu início à construção de mais um prédio designado de 3º Bloco.

- A construção do 3º Bloco ainda se situa em parte no terreno que outrora era dos AA..

- O valor médio de cada uma das 16 fracções, em termos médios, é de cerca de 39.903,83 €.

- Os prédios rústicos vendidos no ano de 1995 à sociedade R. não eram contíguos.

- Os referidos prédios estavam separados por um outro de maior dimensão.

- A sociedade R. para construir os blocos atrás referidos adquiriu mais dois prédios rústicos contíguos.

- A R. teve de elaborar um projecto de loteamento integrando os quatro prédios e de ceder para o domínio público e à Câmara Municipal uma parte desse mesmo terreno.

- A R. teve de suportar os custos relacionados com as obras de infra-estruturas em todos os prédios, com os arruamentos, alargar a rede de saneamento, rede eléctrica e telefónica e a rede de águas.

- No terreno correspondente a uma das leiras vendidas foi necessário cedê-lo quase todo ao domínio público e ao domínio privado da Câmara Municipal, quer para alargamento da Rua, quer para zona de estacionamento.

- Na outra “leira” vendida parte do imóvel foi implantado naquela leira.

- As leiras adquiridas ao A. foram juntas a outros prédios rústicos de maior dimensão e depois de autonomizados e separados foi então possível concretizar o projecto de construção.

- Antes de Outubro de 1999, a R. comunicou ao A. que os apartamentos que lhe havia prometido vender estavam prontos.

- A R., ainda antes de Outubro de 1999, comunicou ao A. que pretendia a celebração da escritura de compra e venda relativamente a esses apartamentos e o A. declarou não querer celebrar a mesma, alegando pequenas falhas na pintura das fracções e o incumprimento por parte da R. do acordado no contrato-promessa que haviam celebrado.

III – Quid iuris?

Cumpre-nos, agora, analisar o mérito de cada uma das questões que a recorrente colocou à nossa consideração para decisão.

Assim:

1º - Verificação da oportunamente arguida excepção de caducidade.

Na sua contestação, a ora recorrente invocou a excepção da caducidade prevista no artigo 890º, nº 1, do Código Civil, pretendendo, assim, evitar a condenação no pagamento do peticionado pelos AA..

Prescreve o referido preceito legal:

“O direito ao recebimento da diferença do preço caduca dentro de seis meses ou de um ano após a entrega da coisa, consoante esta for móvel ou imóvel; mas se a diferença só se tornar exigível em momento posterior à entrega, o prazo contar-se-á a partir desse momento”.

No caso presente estamos perante um contrato-promessa de escambo: ficou clausulado que os AA. tinham direito a perceber, por mor da entrega de terrenos, duas fracções e, ainda, verificada que fosse a possibilidade alcançada pela R., junto da Administração, de construção de mais fracções nos terrenos cedidos, teriam aqueles direito a perceber 12,5%, em construção ou dinheiro, do que fosse construído.

Não restam dúvidas que a recorrente cumpriu a obrigação assumida de entregar aos AA. as duas fracções como contrapartida da entrega dos terrenos.

A questão que se levanta tem a ver com o que a recorrente acabou por conseguir e que tinha ficado em suspenso.

Queremo-nos referir, como é evidente, à outra obrigação assumida pela R. para o caso de conseguir obter licenciamento para construção de mais fracções. Aos tais 12,5% aqui reclamados.

Está assente que os AA. nada receberam por força de tal cláusula.

O problema que foi colocado nas instâncias, por efeito da peça contestatória da R., é o de saber se tal direito caducou.

A questão prende-se com esta outra: será que, com a outorga do contrato prometido, o contrato-promessa deixou de ter qualquer virtualidade no mundo do direito?

Ora bem.

As instâncias responderam com acerto à questão de saber se, com a feitura do contrato prometido, tinha definitivamente ficado cumprido o contrato-promessa. Disseram, então, que a cláusula referente aos ditos 12,5% era condicional e, como assim, autónoma em relação ao demais lá previsto e exigível uma vez verificada a condição.

É que, como bem adverte Ana Prata, “a autonomia dos dois negócios impõe que se considerem subsistentes, mesmo após a conclusão do contrato definitivo, as obrigações constituídas pela promessa que não tenha encontrado extinção solutória na celebração daquele contrato” (“O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, pág. 651).

Perante a certeza de construção de um determinado número de fracções, as partes convencionam que os AA. teriam direito apenas a duas delas.

Mas, se fosse autorizada a construção de mais, então teriam direito aos já referidos 12,5%.

Se a conditio não se tivesse verificado, ou seja, se a R. não tivesse obtido a licença de construção para mais do que inicialmente fora previsto, o cumprimento do contrato-promessa ficava satisfeito com a entrega das duas fracções referidas.

Ora, o “se” (a condição) verificou-se.

É perante esta realidade que sobreveio à feitura do contrato que os AA. vieram reclamar o que ficou, desde logo, clausulado.

Esta cláusula, repete-se, tem perfeita autonomia em relação a tudo o mais que as partes fizeram constar do contrato-promessa.

O que a R. veio a alcançar com a possibilidade de construir a mais do que o inicialmente tido como certo há-de ter, na balança de equilíbrio do contrato, uma contrapartida em benefício dos AA., sob pena de se ter que considerar a dita condição como letra morta, em total desrespeito pelo programa contratual, tal como na globalidade foi gizado.

Com isto queremos dizer que com a entrega das duas fracções, o contrato-promessa extinguiu-se no que diz respeito ao que as partes tinham ab initio como certo.

Mas já não podemos dizer o mesmo em relação ao que ficou dependente de um evento futuro e incerto (artigo 270º do Código Civil).

O respeito pelo clausulado obriga a R. a entregar aos AA. o quantum a que se obrigou livremente em consequência daquilo que ela própria alcançou a mais do que inicialmente as partes tinha como certo e previram como possibilidade com todas as suas consequências.

A R. conseguiu, pois, construir, tal como ficara previsto no contrato, um maior número de fracções nos prédios que eram dos AA..

A verdade, porém, é que não lhes “pagou” o que tinha sido previsto, os tais 12,5%, em construção ou em dinheiro.

Sendo assim, como efectivamente é, então teremos de dizer, contrariando o que foi objecto de especulação jurídica das instâncias, que nunca por nunca se poderá falar aqui de caducidade, tal como está prevista no preceito supra transcrito.

Entramos, assim, em rota de colisão com o que as instâncias proclamaram para negarem razão à R.-recorrente.

Para a 1ª instância, face à inexistência de uma declaração de vontade da R. consistente no oferecimento ao A. do valor correspondente a 12,5% das fracções construídas, a pretensão daquela de ver extinto o direito dos AA. afigurava-se-lhe como sendo abusiva e, por força desta sua natureza, julgou improcedente a excepção de caducidade.

Já a Relação, vincando bem a natureza autónoma da condição, acabou por defender que a dita excepção não se verificava por resultar dos autos que o A. só teve conhecimento da situação com a junção aos autos do documento de fls. 260.

Não podemos, como já o afirmamos, dar guarida a estas considerações.

Não há que falar aqui de caducidade: a obrigação de pagar os 12,5% era autónoma, como bem salientaram as instâncias; logo, o “preço” nada tinha a ver com o que já tinha sido entregue pela R. aos AA. e correspondente ao que ambas as partes tinham como certo aquando da feitura do contrato-promessa.

Se em relação a estas últimas obrigações satisfeitas pela R. (entrega de duas fracções), o contrato-promessa se exauriu, outro tanto não aconteceu em relação ao que ficou estabelecido à condição.

Isto vale por dizer que a discussão relativa a esta arguida excepção de caducidade se arrastou, indevidamente, no tempo, pois devia ter sido julgada improcedente em sede de saneador.

Ou seja, definitivamente, não está caduco o direito dos AA. a perceberam os tais 12,5% reclamados e atribuídos pelo Tribunal da Relação, ou seja, 79.806,40 €.

2º - Inadmissibilidade da pretensão indemnizatória do A. face à outorga do contrato prometido.

O que acabou de defender, ou seja, que, no concreto, o simples facto de ter sido celebrada a escritura de venda das duas fracções não chega para “rasgar” o contrato-promessa, pois há que fazer valer as consequências da condição que lhe foi livremente aposta, permite, sem mais argumentos, concluir pela falta de razão da recorrente no que a este ponto diz respeito.

O simples facto de ter sido celebrado o contrato prometido não permite dizer que, no caso concreto, tudo o que ficou escrito no contrato-promessa é já letra morta. Não é assim, como já o evidenciamos.

3º - Do abuso de direito.

De acordo com o estatuído no artigo 334º do C. Civil, “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.

Tal cláusula é, na linguagem profunda de Castanheira Neves, “um limite normativamente imanente ou interno dos direitos subjectivos, pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativos-jurídicos do direito particular que são ultrapassados” (Questão-de-facto-questão-de-direito, página 526, nota 46).

Ao reclamar agora o que efectivamente têm direito não traduz uma conduta censurável.

No diálogo entre as partes aqui em conflito há algo que não está bem. Teremos de dizer, sem hesitações, que esse quid está do lado da R. que não entregou atempadamente aquilo a que se comprometera.

Falar aqui em abuso de direito por parte dos AA. está perfeitamente deslocado, pois era à R. que cumpria honrar, ponto por ponto, todos os termos do livremente assumido.

É que se o Direito acolhesse a sua posição, então, dava guarida a um argumento formal (o contrato prometido foi já outorgado) e, pior do que isso, negar-se-ia a si próprio, permitindo que uma parte, injusta e injustificadamente, tivesse ficado favorecida em detrimento de outra, desvirtuando por completo a regra do suum cuique.

Fiéis à ideia de Direito, não daremos coberto a tais pretensões, antes, pelo contrário, as censuramos e rejeitamos.

4º - A redução da cláusula penal.

A Relação, por efeito da apelação dos AA., condenou a R. a pagar-lhes a indemnização fixada a título de cláusula penal, ou seja, 124.699,47 €.

A recorrente, ciente da sua transgressão ao prometido (afinal reconhece que não honrou a sua palavra), pede agora que a respectiva sanção indemnizatória seja reduzida a valor não superior a 5.000 €.

Ora bem.

O artigo 812º do Código Civil permite que o juiz reduza a cláusula penal, segundo a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente.

Com vista a obter a satisfação desta pretensão, competia à R., além de outras cousas (por exemplo, a alegação de factos que permitissem concluir pelo manifesto excesso), ter pedido, oportunamente, a sua redução segundo os critérios que a lei acolhe.

Não o tendo feito, em tempo, a questão surge, aqui, como nova e, como tal avessa ao conhecimento em sede recursiva (artigo 676º, nº 1, do Código de Processo Civil), certo que a tal tarefa não pode ser oficiosamente realizada (vide, por exemplo, António Pinto Monteiro, Cláusula Penal e Indemnização, página 734, João Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, página 273, nota 497, e Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II – 3ª edição –, página 81).

Aqui chegados é altura de concluir, dizendo que a decisão recorrida, em si, não merece nenhuma das críticas que a R.-recorrente lhe dirigiu.

Uma palavra mais, contudo: é que a recorrente se insurge, no corpo da sua alegação, contra o julgado na alínea c) do nº 2 do acórdão censurado, isto é, contra o que ficou decidido a respeito de juros.

Não tendo, porém, feito a menor referência a tal questão nas conclusões, seria transgredir as balizas do nosso poder cognitivo, impostas pelos artigos 684º, nº 3 e 691º, nº 1, do Código de Processo Civil, debruçamo-nos sobre tal ponto.

Não cometeremos tal erro.

IV – Decisão

Nega-se a revista e condena-se a recorrente no pagamento das respectivas custas.

Lisboa, aos 21 de Outubro de 2008

Urbano Dias (relator)

Paulo Sá

Mário Cruz