Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A intentou, no tribunal judicial da comarca de Cascais, acção declarativa de condenação com processo comum sob a forma ordinária contra B, Lda pedindo:

a) seja declarada a nulidade dos contratos-promessa, celebrados entre as partes, de compra e venda de direitos reais perpétuos de habitação periódica, sendo a autora promitente compradora, nos termos do art. 32 do DL 130/89;

b) seja a ré condenada no pagamento do dobro de todas as quantias entregues pela autora por efeito desses contratos, acrescidos dos juros de mora legais;

Subsidiariamente.

c) seja declarada a resolução dos dois contratos-promessa em questão, por culpa imputável à ré;

d) seja a ré condenada no pagamento imediato à autora da quantia de 3180000 escudos, acrescida de juros legais a contar da citação.

Alegou, para tanto, e em resumo, que os contratos em causa não contêm os elementos essenciais exigidos pelo art. 30 do DL 130/89, de 18-04 e que a ré, decorrido mais de 4 anos, não cumpriu tais contratos.

Na sua contestação, a ré alega que a autora não tem direito a ver declarada a nulidade dos referidos contratos-promessa nem à sua resolução.

Na réplica, a autora defende a sua posição inicial.

Lavrado saneador e organizados especificação e questionário, teve lugar a audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida sentença que, julgando procedentes os pedidos subsidiários, declarou a resolução dos referidos contratos-promessa e condenou a ré no pagamento à autora da quantia de 3180000 escudos, acrescida de juros de mora às taxas legais desde 12-03-1993 (data da citação) até pagamento.

Inconformada, apelou a ré.

O Tribunal da Relação de Lisboa, pelo acórdão de fls. 159 e seguintes, datado de 2 de Dezembro de 1997, negando provimento ao recurso, confirmou a sentença.

Ainda não conformada, a ré recorreu de revista, em cuja alegação formula as conclusões seguintes:

1 - Não há incumprimento definitivo porque o prazo fixado pela autora para o cumprimento não pode ser considerado um "prazo razoável";

2 - Não houve igualmente perda de interesse por parte da autora, pelo que, e também por isso, não há incumprimento definitivo;

3 - Não havendo incumprimento definitivo não pode haver lugar à restituição do sinal em dobro, nos termos do art. 442 do Código Civil;

4 - A decisão recorrida violou, assim, as disposições dos arts. 808 e 442 do Código Civil.

Não houve contra-alegação da recorrida.

Cumpre decidir.

Os factos considerados provados pela Relação são os seguintes:

1 - A ré é dona do empreendimento turístico denominado "B, Lda", sito no prédio localizado no Monte Estoril, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais, ficha 649 - Estoril;

2 - O referido empreendimento encontra-se parcialmente constituído em regime de direitos reais de habitação periódica;

3 - A 9 de Fevereiro de 1988, autora e ré celebraram dois contratos-promessa de compra e venda de direitos reais perpétuos de habitação periódica, sendo um deles referente à semana 28 sobre o apartamento n. 309 - tipo T1 e o outro referente à semana 35 sobre o apartamento 202, tipo T0;

4 - Pelos mencionados contratos, a ré prometeu vender e a autora comprar as ditas semanas, pelo valor de 840000 escudos e 750000 escudos, respectivamente, preços que foram integralmente pagos;

5 - Entre a Caixa Económica de Lisboa, anexa ao Montepio Geral, Associação de Socorros Mútuos, e a ré foi acordado o constante do documento junto a fls. 30 a 35, considerando que entre a primeira e a demandada, a 05-02-87, foi outorgada uma escritura pública que titula um financiamento que a "C. E. L." fez e está a fazer ao "B, Lda", destinado à construção de um edifício a construir em regime de Direitos Reais de Habitação Periódica, designado por "Club Mimosa", bem como que nessa escritura se previu uma garantia hipotecária destinada não só a cobrir as responsabilidades dela emergentes, como ainda outras que viessem a surgir entre as duas partes e que a "Mimosa" solicitou à "CEL" um apoio bancário para a emissão de garantias na venda e cessão de exploração dos Direitos Reais de Habitação Periódica;

6 - A autora não tinha conhecimento da existência do ónus referido sob o n. anterior;

7 - Na cláusula 3 dos mencionados contratos-promessa ficou exarado que o promitente comprador assinará o certificado predial, título definitivo do direito adquirido, nos termos legais, logo que o mesmo para este efeito lhe seja apresentado pela promitente vendedora, que, por sua vez, apresentou à Conservatória do Registo Predial competente toda a documentação necessária para que a emissão desses títulos possa iniciar-se;

8 - Decorridos mais de 4 anos, apesar de repetidas insistências por parte da autora para que desse cumprimento à cláusula antes referida, a ré nada fez no sentido de a pôr em prática;

9 - Através de carta registada com A. R., recebida pela ré em 02-10-92, a autora, com referência aos mencionados contratos, comunicou-lhe o seguinte:

"Verifica-se que até ao presente V. Exas. ainda não procederam à entrega dos respectivos certificados prediais ..., apesar de terem sido frequentemente instados a fazê-lo e de terem sempre prometido que o fariam em breve.

Por esse facto e dado que até ao presente momento não recebi quaisquer notícias da vossa parte, venho comunicar a V. Exas. que deverão apresentar-me os respectivos certificados prediais no prazo de 15 dias a contar da recepção da presente carta, sendo esse o último prazo que lhes concedo para esse efeito.

Efectivamente, tendo em conta o já longo tempo decorrido e o convencionado na cláusula 3 dos mencionados contratos-promessa, esclareço que no caso de a entrega dos certificados prediais não ser feita no prazo acima referido, perco o interesse na aquisição do direito real de habitação periódica em causa, considerando para todos os efeitos não cumprida a vossa obrigação;

10 - A ré não deu qualquer resposta à comunicação referida no número anterior e não deu cumprimento ao solicitado, ou seja, a ré nada requereu a favor da autora, quanto às referidas fracções e, até ao momento, não existiam actos requeridos na Conservatória do Registo Predial de Cascais referentes às semanas prometidas vender;

11 - Consta dos contratos-promessa que a ré prometeu vender os referidos direitos de habitação periódica livres de quaisquer ónus ou encargos;

12 - Dada a grave situação económica em que se encontra o Club - Mimosa e com vista à salvaguarda dos interesses dos titulares e promitentes-compradores do direito real de habitação periódica no B, por escritura pública celebrada a 6 de Agosto de 1992, foi constituída a Associação dos Investidores do B.

13 - Por contratos celebrados, igualmente, a 09-02-88, a autora mandatou a ré para explorar. hoteleira e turisticamente, as semanas prometidas vender, no ano de 1988, com prorrogação nos anos seguintes, nos termos dos contratos juntos a fls. 42 e 45;

14 - A autora não tem conhecimento nem vocação para o exercício da actividade da exploração turística das semanas, pelo que aceitou celebrar esse contrato com a ré, como é prática corrente nesse sector;

15 - A ré enviou à autora a carta junta a fls. 50 e 51, com data de 7 de Abril de 1989, da qual consta:

"O contrato denominado "Mandato de Administração" que V. Exa. realizou em 1988 com o B, Lda, mostra-se de difícil aplicação prática, devido a informação menos clara, aquando da venda e no que diz respeito à filosofia do referido contrato que nunca poderia alcançar as taxas desejadas, uma vez que o empreendimento turístico se encontrava no primeiro ano de funcionamento, com pouca ocupação hoteleira, obrigando-nos a negociar preços mais baixos que os da venda ao público e agentes de viagens e operadores turísticos nacionais e estrangeiros; em suma, trazendo o descontentamento a proprietários e grandes prejuízos financeiros à exploração hoteleira no seu início de actividade.

... depois de um estudo devidamente elaborado e ponderando as várias hipóteses de receitas e custos de exploração hoteleira, decidiu vir propor a V. Exa. que, para o ano de 1989, o contrato "Mandato de Administração" tenha um montante fixo, não dependendo dos preços e taxa de ocupação, e que passamos a indicar:

Rendimentos para 1989 - 11% do montante pago da aquisição do Direito Real de Habitação Periódica;

a taxa de manutenção será liquidada atempadamente pelo proprietário;

a liquidação do montante referente ao rendimento de 11% será feita 60 dias após o uso da semana.

Caso V. Exa. esteja de acordo com esta proposta, agradecemos se digne confirmar, por escrito, a anuência ao exposto a fim de se redigir novo contrato;

16 - A ré proporcionou à autora rendimentos calculados a taxas inferiores a 14,7% ao ano;

17 - No decurso do ano de 1991, a ré não proporcionou quaisquer rendimentos à autora, nem prestou contas da sua exploração;

18 - Através da carta junta a fls. 53 e 54, recebida pela ré no dia 3 de Outubro de 1988, a autora, depois de referir a falta de cumprimento do acordado, comunica que a ré deve proceder à venda imediato das duas posições em causa, pelo valor actual de venda, pedindo também o pagamento de 106400 escudos, referentes à ocupação de uma semana no T0, bem como a devolução de 18275 escudos de condomínio;

19 - Através da carta junta a fl. 55, recebida pela ré em 03-05-1990, a autora renovou o pedido de venda das fracções;

20 - A ré remeteu à autora a carta junta a fl. 57, com data de 11-07-90, na qual afirma ter tomado nota do pedido de revenda, acrescentando:

"Não se mostra viável comercialmente que a mesma seja promovida em condições diferentes daquelas que praticamos.

Assim, propomo-nos inscrever o seu pedido no n( programa de revendas, desde que aceite realizá-lo pelo preço e condições que vigoraram na nossa tabela de preços à data da respectiva transacção, fixando-se a respectiva comissão da Oura hotel em 20% do valor a receber. Por isso aguardamos até 30-07-1990 a v( aceitação por escrito sobre o assunto, após o que, e na sua falta, consideraremos sem efeito o v( pedido";

21 - A autora respondeu através da carta junta a fl. 56, com data de 20-07-1990, na qual afirma aceitar as condições propostas;

22 - Para a celebração dos contratos-promessa acima referidos, por parte da autora, foi determinante o facto de, quer a ré, quer a sua intermediária na promoção das vendas - a Imédia - propagandearem e assegurarem um rendimento anual na ordem dos 14,7% para o primeiro ano de exploração turística do empreendimento, que subiria nos anos seguintes;

23 - Através de jornais e prospectos distribuídos ao domicílio, a ré, antes de 07-04-1989, promoveu larga publicidade das boas perspectivas económicas do empreendimento;

24 - Ocorreram negociações com o Montepio Geral com vista a libertar de ónus as semanas prometidas vender, negociações essas que se goraram.

Postos os factos, entremos na apreciação do recurso.

Primeiramente, há que fixar o objecto do recurso.

Na parte final da sua alegação, diz o recorrente que "quanto aos outros aspectos relativos à razoabilidade do prazo e à questão relativa à simples mora "versus" incumprimento definitivo, remete-se para as alegações apresentadas no recurso de apelação".

Ora, o recurso de apelação visava atacar a sentença da 1ª instância. Tal recurso foi já apreciado pela Relação, sendo do acórdão desta que vem interposto o presente recurso. Assim, o que está em apreciação é a decisão da Relação e não a sentença da 1ª instância. No recurso de revista, o recorrente terá de atacar apenas o decidido pela Relação e não pela 1ª instância. O que afasta do recurso de revista a alegação apresentada na apelação.

Por outro lado, as conclusões insertas na respectiva alegação, para serem legítimas, devem resultar logicamente do texto das alegações. Como ensina Alberto dos Reis, anotado, V, pág.359, "elas (as conclusões) são proposições sintéticas que emanam naturalmente do que se expôs e considerou ao longo do contexto da alegação".

Vistas, assim, a alegação e respectivas conclusões do recorrente, que, como se sabe, delimitam o objecto do recurso, a única questão a decidir consiste em saber se o prazo fixado pela autora para o cumprimento dos contratos-promessa é ou não razoável.

Esta questão foi resolvida, e está devidamente fundamentada, pelo acórdão recorrido.

Assim, para a decisão da Relação ser confirmada bastava remeter para os seus fundamentos, como o permite o art. 713, n. 5, aplicável por força do disposto no art. 726, ambos do Código de Processo Civil vigente, uma vez que o acórdão recorrido já foi proferido no domínio da aplicação do DL 329-A/95, de 12-12 (cfr. art. 25 deste diploma, aditado pelo art. 6 do DL 180/96, de 25-09).

Não deixaremos, contudo, de tecer algumas considerações sobre o objecto do recurso.

Nos termos do n. 1 do art. 808 do Código Civil, se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.

Em causa está apenas o prazo fixado pela autora para o cumprimento da obrigação por parte da ré, pois as instâncias afastaram a perda do interesse da autora na prestação da ré.

O prazo de 15 dias fixado pela autora, no contexto dos contratos-promessa em causa, é perfeitamente razoável.

Na verdade, tais contratos foram celebrados em 9 de Fevereiro de 1988, deles constando que a ré apresentou à Conservatória do Registo Predial competente toda a documentação necessária para a emissão dos certificados prediais.

Os contratos devem ser celebrados segundo as regras da boa fé - art. 227, n. 1, do Código Civil.

Dos contratos em questão era, pois, licito concluir à autora que, dentro de meses, teria em seu poder os referidos certificados prediais.

Decorreram mais de quatro anos e a ré não cumpriu a sua obrigação.

Em 2 de Outubro de 1992, a autora fixou à ré um último prazo de 15 dias.

Considerando os ditames da boa fé e o referido período de tempo superior a quatro anos, o prazo de 15 dias é perfeitamente razoável, pois a ré já há muito devia estar preparada para a obtenção de tais certificados prediais.

Não satisfazendo a sua prestação no último prazo fixado pela autora, a ré incumpriu definitivamente os contratos.

Nenhuma censura merece, pois, o acórdão recorrido.

Termos em que se nega a revista.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 5 de Novembro de 1998.

Tomé de Carvalho,

Silva Paixão,

Silva Graça.