Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A" e marido B propuseram acção de preferência contra C e mulher D, e E e mulher F pedindo que lhe seja reconhecido o direito de preferir na venda do prédio identificado no art. 8 da pet. in. que os 1º réus, por escritura pública lavrada em 96.06.27, fizeram ao réu E, o haverem para si.

Contestaram os réus E e mulher, excepcionando destinarem o prédio a construção e a renúncia pelos autores ao direito de preferir e impugnando, e, reconvindo, pediram a condenação dos autores no pagamento de 3.500.000$00, a título de benfeitorias, reconhecendo-se-lhe direito de retenção enquanto a dívida não for paga.

Após resposta, prosseguiu até final onde, em sentença confirmada pela Relação, procedeu a acção e improcedeu a reconvenção.

Novamente inconformados, pediram revista concluindo, em suma e no essencial, em suas alegações:

- o prédio alienado e o dos autores não confinam existindo um rego (foreiro) entre ambos e um desnível não inferior a 1,5m de altura, vencido por um muro de pedra;

- alegaram e provaram que os autores lhes haviam declarado que não pretendiam adquirir o prédio alienado, nas condições em que este veio a ser adquirido pelo réu comprador, sendo certo que os compradores declararam aos autores que haviam ‘comprado’ o prédio em causa pelo referido preço e iam fazer a respectiva escritura;

- ao declararem que ‘em tais condições’ não estavam interessados em adquirir o prédio em causa, conheciam todas as condições essenciais do negócio;

- tal desinteresse absoluto significa uma expressa renúncia ao direito de opção caso este assistisse aos autores;

- apesar de a lei obrigar o vendedor a comunicar, previamente, aos preferentes para que possam exercer o seu direito de opção, nada impede que essa interpelação lhes seja feita pelo comprador, em substituição do vendedor ou adiantando-se-lhe,

- pois o decisivo é que tenham tido oportunidade de se definir;

- violado o disposto nos arts. 1.380 e 416-1 CC e 493-3 CPC.

Contraalegando, defenderam os autores o julgado.

Colhidos os vistos.

Matéria de facto que as instâncias deram como provada -

a)- a autora é proprietária do prédio rústico denominado Quintal ou Campo dos Cabos Pequenos, sito no lugar de Mosqueiros, freguesia de Marecos, concelho de Penafiel, inscrito na respectiva matriz predial sob o art. 39° e descrito na Conservatória do Registo Predial, sob parte do nº 17776, a fls. 67 do livro B-54;

b)- ambos os autores são proprietários do prédio rústico denominado Leira do Cabo, sito no lugar de mosqueiros, freguesia de Marecos, concelho de Penafiel, inscrito sob o art. 38° na matriz predial respectiva e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 00057 da freguesia de Marecos;

c)- por escritura pública de compra e venda outorgada no Cartório Notarial de Penafiel em 96.06.27, os réus C e mulher D venderam ao réu E pelo preço de 4.000.000$00, o prédio rústico com a área de 2.000 m², denominado campo dos cabos, sito no lugar de Mosqueiros, freguesia de Marecos, concelho de Penafiel, inscrito na respectiva matriz predial sob o art. 37° e descrito na Conservatória do Registo Predial de Penafiel sob o nº 00232 da respectiva freguesia;

d)- os prédios referidos em a) e b) têm as áreas de, respectivamente, 1096 m² e 665 m²;

e)- os prédios referidos são contíguos, respectivamente, pelo lado norte do Quintal dos Cabos Pequenos e pelo sul da Leira do Cabo;

f)- os réus E e F não são proprietários de qualquer terreno confinante com o prédio vendido;

g)- os prédios dos autores estão ligados entre si;

h)- os prédios dos autores são explorados agricolamente, no seu todo, como se de um prédio só se tratasse;

i)- neles produz-se vinha, milho, feijão e produtos hortícolas;

j)- no prédio alienado cultivam-se os produtos referidos na al. i);

k)- os prédios dos autores também servem de suporte às necessidades dos habitantes do prédio urbano adjacente e também se destinam à colheita de frutos e produtos necessários à economia daqueles;

l)- os produtos produzidos naqueles prédios, também se destinam à venda;

m)- entre o prédio dos autores e o prédio alienado existe, de permeio, um rego;

n)- o rego está implantado no prédio alienado,

o)- utilizado há mais de 150 anos, para condução de água para rega de prédios diversos de diferentes proprietários;

p)- a cota ou nível médio do prédio dos autores é superior cerca de 1,5 metro em relação ao prédio alienado;

q)- existe, na extrema do lado nascente do prédio alienado, um muro em pedra que serve de suporte ao prédio dos réus;

r)- os réus compradores disseram aos autores que tinham comprado o prédio alienado e iam fazer a escritura;

s)- os autores declararam não pretender adquirir o prédio alienado nas condições em que este foi adquirido pelo réu comprador;

t)- os réus compradores já iniciaram no prédio dos autos a construção de estufas;

u)- os réus estão a aguardar a revisão do PDM;

v)- os réus compradores fizeram, após a compra, uma regularização do terreno do prédio dos autos para nele construírem as estufas;

x)- os réus compradores aplicaram no prédio estruturas de ferro,

y)- com o que gastaram em material e mão de obra 3.500.000$00;

w)- as referidas estruturas não visaram evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio dos autos;

z)- não aumentam o valor do mesmo,

a-1)- e podem ser levantadas sem detrimento do prédio.

Decidindo: -

1.- Apenas 2 as questões a conhecer - confinância entre os prédios e renúncia ao direito de preferência (tudo o mais foi abandonado pelos réus).

2.- Dispõe a lei que «os proprietários de terrenos confinantes, ..., gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, ..., a quem não seja proprietário confinante» (CC- 1.380,1).

Este direito aparece nesta norma intimamente ligado à unidade de cultura e não se pode deixar de ter presente, na apreciação da razão de ser do requisito da confinância, o objectivo prosseguido pela lei ao estabelecer o direito de preferência dos proprietários de terrenos confinantes (emparcelamento para uma melhor e maior rentabilidade agrícola e, actualmente, também com a vertente de preocupação ambiental - cfr. acs. STJ de 94.01.18 e 94.07.07 in, respectivamente, CJSTJ II/1/46 e II/3/52).

A lei, na preocupação de combater a pulverização da propriedade rústica e de favorecer o emparcelamento, permite a unificação de prédios vizinhos de modo a formar prédios com área apropriada a uma maior e melhor produtividade. É a preocupação de ser conseguida a superfície fundiária que, para cada região, ofereça as condições adequadas à sua melhor produtividade e rentabilização.

O rego que está de permeio entre os prédios está implantado no prédio alienado, ou seja, o seu leito a este pertence. Daqui, com razão se deve concluir que o prédio alienado confina com o dos autores pelo lado em que é bordejado pelo rego cujo leito àquele pertence (lado poente para o dos autores e lado nascente para o alienado).

Por outro, a sua existência não constitui obstáculo à unificação dos prédios vizinhos nem impede que da superfície fundiária assim conseguida, mais próxima da unidade de cultura, se possa obter o desiderato conducente a uma melhor produtividade e a uma melhor rentabilização (neste sentido, vd. ac. Relação de Coimbra in CJ XIII/1/74).

A existência de um rego não impede uma melhor exploração agrícola nem o acesso de um terreno ao outro tal como a sua localização num outro ponto do terreno não impediria a exploração e o acesso entre as parcelas que, num mesmo terreno por força do atravessamento por aquele, se formassem.

Entre os dois prédios existe um desnível de cerca de 1,5m, sendo superior o dos autores, e nessa linha poente/nascente existe (no prédio dos autores) um muro de pedra que serve de suporte ao dos réus.

Valem para aqui as considerações anteriores, sendo de concluir, como este Supremo num caso em que o desnível era o dobro do aqui verificado afirmou - «não se vê que um desnível possa servir de obstáculo à formação de unidade de cultura, como obstáculo não constituirão, por exemplo, a existência de um muro de vedação ou de socalcos sustentados por botaréus. Em qualquer dos casos o que se impõe, se necessário for para facilitar os amanhos e colheitas, será o estabelecimento de passagem, de uma para outra das parcelas, das pessoas, das máquinas agrícolas, dos carros de tracção animal e dos gados» (ac. de 86.04.17 in B. 356/368; no mesmo sentido, o citado ac. da Rel. de Coimbra - «a existência daquele rego, passagem e muro, por si só e sem mais, são insuficientes para excluir a existência de confinância, para os objectivos prosseguidos pelo art. 1.380 do C. Civil»).

O requisito da confinância está, portanto, presente no caso sub Júdice.

Um aspecto ainda e apenas para salientar o comportamento contraditório da parte do réu adquirente, reafirmado nas suas alegações da revista.

Com efeito, ao dar a conhecer aos autores a compra que vai efectuar e pretender saber se querem ou não preferir está este réu a reconhecer que estes gozam do direito de preferência na medida em que são titulares de prédio rústico que confinam com o outro rústico que vai adquirir por compra.

Nesse momento não teve dúvidas sobre serem ou não confinantes, tinha a confinância como certa a tanto não obstando quer a existência do rego quer o desnível entre os prédios quer o muro de suporte.

Lendo-se quer o articulado de defesa quer as alegações na apelação e na revista, verifica-se que nem sequer invocou estar então a laborar em erro ou, pelo menos, tê-lo feito à cautela por estar em dúvida sobre a presença in casu desse requisito.

3.- Provou-se que -

- os réus compradores disseram aos autores que tinham comprado o prédio alienado e iam fazer a escritura;

- os autores declararam não pretender adquirir o prédio alienado nas condições em que este foi adquirido pelo réu comprador.

Daqui, extraem os recorrentes a renúncia ao direito de preferência pelos autores, como antes tinham excepcionado.

Foi o adquirente, que não os alienantes, quem deu a conhecer aos autores que o prédio ia ser comprado.

Conclui o adquirente que a vontade manifestada referida a ‘condições’ (al. s)) revela que aos autores foi dado conhecimento das condições essenciais do negócio, faz pressupor isso.

Sucede, porém, que não foi essa a conclusão da 1ª instância (já a Relação, ao ter como irrelevante a comunicação, ainda que porventura completa, total, que não proviesse dos alienantes, não se pronunciou sobre essa conclusão), que dos únicos elementos essenciais que alegou (compradores, preço e data da escritura - art. 15 da cont.) - o que já de si não era completo - nem todos provou (al. r)), além de que o STJ não é uma terceira instância (a ilação que pretende seja extraída é facto, pelo que não compete ao Supremo fazê-lo).

O que se provou foi apenas uma conversa entre os futuros adquirentes e os autores, a qual não foi para estes vinculante na medida em que não conteve os dados concretos sobre o contrato que viria a realizar-se (sobre caso idêntico, cfr. ac. STJ de 93.10.13 in CJSTJ I/3/64).

Como refere A. Varela, «nada repugna aceitar que, perante determinada alienação que o obrigado à preferência pretende realizar, sem ter ainda contrato ajustado com terceiro, o preferente declare vinculativamente não pretender usar do seu direito, sejam quais forem as condições da alienação» (RLJ 122/306 nota 1), mas esse não foi o caso.

Para de renúncia ao direito se poder falar seria preciso que a transacção fosse precisa, certa e concreta. O retratado nos autos mais não é que uma manifestação ocasional de desinteresse por uma vaga proposta (?), projecto (?), de venda (cfr. ac. STJ de 85.12.03 in B. 352/345 e, na doutrina, por todos, H. Mesquita in RLJ 126/62 e 82-83).

Bastava isto para afastar a invocada causa extintiva do direito dos autores (a renúncia). Outras considerações são desnecessárias, como se a abdicação do direito de opção só poderá suceder caso a comunicação seja feita pelo obrigado à preferência ou se, manifestada a vontade perante o projectado adquirente e criada nele a convicção da renúncia, o posterior exercício do direito pelo preferente constitui abuso de direito.

Termos em que se nega a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 14 de Maio de 2002

Lopes Pinto,

Ribeiro Coelho,

Garcia Marques.