Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. Relatório

1. AA e BB intentaram acção declarativa sob a forma de processo comum contra CC, pedindo que o Tribunal:

a) Declare nulo o contrato-promessa celebrado entre os Autores e a Ré, nos termos do disposto nos artigos 280° e 401° do Código Civil ou, caso assim não se entenda, se declare anulado o referido contrato-promessa por erro em que os Autores foram induzidos pela Ré nos termos do disposto nos artigos 247° e 251° do Código Civil;

b) Condene a Ré no pagamento aos Autores do montante de € 62.5000,00 correspondente ao reembolso do sinal em singelo;

c) Condene a Ré no pagamento aos Autores dos juros que se vencerem até integral e efectivo pagamento, calculados à taxa de 4%, sobre o montante de € 62.500,00, desde 31-12-2018.

Para fundamentarem a sua pretensão alegam, em síntese, que celebraram na qualidade de promitentes compradores, um contrato-promessa de compra e venda com a ré de 2 prédios e pretendem que seja declarada a sua nulidade por impossibilidade do objeto, por desde o início do negócio existir impossibilidade legal de contratar a transação dos imóveis ou, caso assim não se entenda, a sua anulabilidade por vício da vontade, peticionando ainda a devolução do sinal já pago.

2. A Ré, pessoal e regularmente citada, deduziu contestação e reconvenção. Sustentou fundamentalmente e, em síntese, que os autores conheciam o procedimento de legalização junto da Câmara e que o aceitaram conforme resulta do contrato-promessa que assinaram. Ademais, ambos os imóveis existem e encontram-se registados na Conservatória do Registo Predial e na Autoridade Tributária, sendo a promessa de compra e venda legalmente admissível- arts 11° a 16° da contestação.

Apresentaram pedido reconvencional.

3. Houve réplica.

4. Realizada a audiência final, o Tribunal decidiu:

“Julgar totalmente improcedente a acção e, em consequência, absolve-se a Ré CC dos pedidos deduzidos pelos Autores AA e BB.

Da reconvenção

Julgar totalmente improcedente, por não provada, a reconvenção e, em consequência, absolver os Autores AA e BB do pedido reconvencional deduzido pela Ré CC.

5. Inconformados vieram os autores interpor recurso de apelação, conhecido pelo TR ……, que alterou a matéria de facto e decidiu:

“… julgar procedente o recurso de apelação, revogando assim parcialmente a decisão recorrida e, em consequência, declaram a nulidade do contrato promessa ajuizado, em consequência do que condenam a ré a devolver aos autores recorrentes a quantia recebida por motivo do contrato promessa celebrado, no montante de € 62.500,00 (sessenta e dois mil e quinhentos euros), acrescida dos juros de mora vencidos desde 31-12-2018 e vincendos até integral e efetivo pagamento, calculados à taxa de 4%.”

6. Inconformada a Ré interpôs recurso de revista, no qual formula as seguintes conclusões (transcrição):

“1. Os presentes autos tiveram início com a apresentação, por parte dos Autores, de uma ação declarativa sob a forma de processo comum pedindo que o Tribunal:

a. Declarasse nulo o contrato promessa celebrado entre os AA. e a Ré, nos termos do disposto nos artigos 280º e 401º e Código Civil, ou, caso assim não se entenda, se declare anulado o referido CPCV por erro em que os AA. foram induzidos pela R., nos termos do disposto nos artigos 247º e 251º do Código Civil;

b. Condenasse a R. no pagamento aos AA. do montante de € 62.500,00 (sessenta e dois mil e quinhentos euros), desde 31-12-2018.

2. Fundamentaram a sua pretensão com base em dois argumentos:

a. Nulidade por impossibilidade do objeto desde o início do negócio existir impossibilidade legal de contratar a transação dos imóveis; ou

b. Anulabilidade por vício da vontade

3. O douto Tribunal “a quo” alterou, ainda, a matéria de facto, que para além da considerada como provada na douta Sentença proferida em 1ª instância, passou a incluir os seguintes factos:

7 - Foi ainda garantido aos Autores que, exceção feita à situação do aludido andar da moradia, os imóveis não padeciam de qualquer outra irregularidade ou ilegalidade.

8 – Após a celebração do contrato promessa de compra e venda, os Autores deslocaram-se à Câmara Municipal ………, e, ao consultar o processo de legalização ali pendente, os Autores foram confrontados com uma realidade completamente contrária à que lhe fora transmitida pela Autora.

9 – Assim, descobriram os Autores, por meio da consulta de tal ofício, que não existe sequer registo de qualquer processo de obras para as construções atualmente existentes na parcela de terreno alvo do pedido de licenciamento junto da Câmara Municipal ……… que “Algumas das construções supra mencionadas não são passíveis de ser licenciadas uma vez que derrogaram o disposto na alínea h) do artigo 88º-A do Regulamento do Plano Diretor ……… (Aviso nº ……./2008), bem como o disposto na alínea d) do ponto 3 do artº 88B, uma vez que a área de construção proposta ultrapassa o máximo admissível (300m2).”

4. Conforme resulta do Documento nº 2 junto com a Contestação apresentada, em 14 de Julho de 2018, via e-mail, a testemunha DD (marido da R.) endereçou um e-mail ao mediador imobiliário, EE, ao qual apresentou duas propostas de para concretização do negócio de compra e venda dos imóveis:

OPÇÃO 1

§ Preço: € 635.000,00 (seiscentos e trinta e cinco mil euros);

§ Pagamento da quantia de € 61.500,00 (sessenta e um mil e quinhentos euros) com a assinatura do CPCV e € 553.500,00 (quinhentos e cinquenta e três mil e quinhentos euros) na data da escritura que deveria ocorrer até Agosto de 2018;

§ € 20.000,00 (vinte mil euros) numa “escrow account”, ou seja uma conta conjunta entre AA. e R., a ser gerida da seguinte forma:

i. Ser celebrado um acordo escrito entre AA. e R. que determinasse as regras da “escrow account”;

ii. O processo de registo e legalização deveria ser reativado e gerido pelos AA.

junto

das várias entidades competentes

;

iii. Todos os custos relacionados com o processo são da responsabilidade dos AA.;

iv. Quando o processo de legalização for oficialmente concluído, o valor de € 20.000,00 (vinte mil euros) seria entregue à R.

v. Em caso da Câmara Municipal não aceitar a legalização, o CPCV seria revogado e o montante de sinal seria devolvido aos AA.

OPÇÃO 2

§ Preço: € 625.000,00 (seiscentos e vinte e cinco mil euros);

§ Pagamento da quantia de € 61.500,00 (sessenta e um mil e quinhentos euros) com a assinatura do CPCV e de € 562.500,00 (quinhentos e sessenta e dois mil e quinhentos euros) na data da escritura que deveria ocorrer até Agosto de 2018;

5. O referido e-mail foi recebido pelos AA., tendo estes optado pela Opção 2.

6. Tal como referido no referido e-mail, a R., através do seu marido, sempre se referiu ao procedimento de licenciamento da Câmara Municipal ………. como o processo de legalização do 1º andar, isto é, foi a forma de expressão utilizada entre os AA. e os R. para identificarem aquele procedimento.

7. É por isso de todo impossível que o R. tenha mencionado aos AA. que os imóveis objeto do CPCV não padeciam de qualquer outra irregularidade ou ilegalidade para além do 1ª andar.

8. Os AA., quando assinaram o CPCV declararam, expressamente, na Cláusula 4ª, número 6, do CPCV, que conheciam o procedimento de legalização que corria junto da Câmara Municipal ……. e que o aceitavam, não tendo nada a reclamar sobre essa situação.

9. Ao virem posteriormente alegar que, apenas após a assinatura do CPCV, é que tomaram conhecimento do processo de legalização, é, manifestamente, abuso de direito.

10. Na verdade, o facto ora aditado como provado pelo douto Tribunal “a quo” como ponto 8. revela em si uma contradição com aquilo que os AA. declararam no momento em que assinaram o CPCV.

11. O facto 9 aditado à matéria de facto considerada como provada não corresponde à prova produzida.

12. Encontra-se junto aos presentes autos o procedimento de legalização do imóvel, o qual corria sob o número …/11 junto da Câmara Municipal ………, não existindo qualquer outro procedimento relativamente a estes imóveis.

13. Em 25 de Maio de 2020, já depois de proferida a Sentença pelo douto Tribunal de 1ª Instância, foi a R. notificada do parecer da Entidade Regional da Reserva Agrícola ………. a qual foi clara e expressa ao indicar que nada tem a opor às alterações/construções que foram efetuadas em data anterior ao regime jurídico da RAN – Cfr. Documento nº 1 que se junta e dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

14. Posto isto, dúvidas não restam, que as alterações alvo do procedimento de legalização número 36…/…. são passíveis de serem regularizadas e que foram aprovadas pela RAN.

15. Assim, mais uma vez, o facto considerado como provado no ponto 9. pelo douto Tribunal “a quo” não corresponde à realidade dos factos, nem da prova produzida nos presentes autos.

16. Considerou o Tribunal “a quo” que o objeto do CPCV era um prédio composto por uma construção ilegal e não passível de legalização.

17. Fundamentou a sua decisão com o disposto no art.º 1º/1 do DL 281/99, designadamente que os prédios não tinham a necessária autorização de utilização.

18. Salvo o devido respeito, o douto Tribunal “a quo” violou e olvidou que o prédio em causa se encontra isento de autorização de utilização, uma vez que é anterior a 1951.

19. O prédio em causa encontra-se inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ……42 da freguesia ………., concelho ………, e este artigo teve proveniência no artigo urbano número …..96, da mesma freguesia, que por sua vez teve origem no artigo urbano número ….74, da mesma freguesia, que foi inscrito na matriz predial no ano de 1937. Significa isto que, o prédio urbano em causa no CPCV foi inscrito antes de 1951, pelo que se encontra isento de autorização de utilização para a sua transmissão.

20. Posto isto, dúvidas não restam, que o imóvel era passível de ser alvo de um negócio jurídico de compra e venda e, como tal, o objeto do CPCV não é impossível ao abrigo do disposto no art.º 280º do Código Civil.

21. O Tribunal “a quo” ao considerar como provado que os AA. após assinarem o CPCV se deslocaram à Câmara Municipal …….. para consultar o procedimento de legalização ali pendente, e que nessa deslocação, os Autores foram confrontados com uma realidade completamente contrária à que lhe fora transmitida pela Autora., confirmou que os AA. não agiram com os limites impostos pela boa fé na assinatura do CPCV.

22. Com efeito, no CPCV celebrado entre os AA. e a R., na Cláusula 4ª, número 6, do CPCV, os AA. declararam, expressamente, que conheciam o procedimento de legalização que corria junto da Câmara Municipal ……. e que o aceitavam, não tendo nada a reclamar sobre essa situação.

23. Os AA. com o seu comportamento excederam manifestamente os limites impostos pela boa fé e dos costumes na assinatura do CPCV.

24. Durante este período de negociação, a R., através do Sr. DD, sempre informou do procedimento que corria na Câmara Municipal ……….., assim como se disponibilizou para que fosse consultado e acedido pelos AA.

25. Contudo, estes nunca se mostraram interessados em tomar conhecimento do mesmo.

26. Conforme vem sendo acolhido (e bem!) pela nossa doutrina e jurisprudência, os sujeitos de determinada relação jurídica devem atuar como pessoas de bem, com correção e probidade, de modo a contribuir, de acordo com o critério normativo do comportamento, para a realização dos interesses legítimos que se pretendam atingir com a mesma relação jurídica. Os limites impostos pela boa fé são excedidos, designadamente, quando alguém pretenda fazer valer um direito em contradição com a sua conduta anterior, quando tal conduta objetivamente interpretada, de harmonia com a lei, justificava a convicção de que se não faria valer o mesmo direito. O mesmo se diga dos limites impostos pelos bons costumes, ou seja, pelo conjunto de regras éticas de que costumam usar as pessoas sérias, honestas e de boa conduta na sociedade onde se inserem.

27. Ao assinar um CPCV no qual declaram, expressamente, que conheciam o procedimento de legalização que corria junto da Câmara Municipal ……… e que o aceitavam, não tendo nada a reclamar sobre essa situação, os AA. conferiram à R. uma confiança e segurança jurídica e moral que tinham total conhecimento do procedimento de legalização do imóvel.

28. Ora, ao invocarem que ficaram surpreendidos com a realidade que encontraram no processo, demonstra que os AA. não tinham conhecimento do procedimento de legalização e que excederam manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelos costumes. E excederam-nos por vontade própria, e não por terem sido induzidos a fazê-lo.

29. Em face do supra exposto, ao invocarem a nulidade do CPCV com fundamento no facto do procedimento de legalização não ser aquilo que, alegadamente, a R. lhes transmitiu, quando apenas consultaram o referido procedimento após assinarem um CPCV onde declararam que o conheciam e aceitavam tal como estava e nada tinham a reclamar, consubstancia um abuso de direito, previsto pelo art.º 334º do Código Civil e, como tal, é ilegítimo.

Termos em que, deve o douto Acórdão proferido ser revogado e assim se fazendo justiça!

7. No seu requerimento procede à junção de documento, que solicita seja admitido. Trata-se de parecer da Entidade Regional da Reserva Agrícola ………., cuja junção neste fase do processo importa conhecer.

8. Foram apresentadas contra-alegações nas quais se questiona a admissibilidade do recurso de revista e, na hipótese de não proceder esta razão, se apresentam motivações para a negação da revista.

Dispensados os vistos, cumpre analisar e decidir.

II. Fundamentação

9. De Facto

9.1. Das instâncias vieram provados os seguintes factos, alterados pelo TR…. (a negrito):

1) A Ré CC é proprietária do prédio misto, sito em ………, descrito na Conservatória do Registo Predial ………. sob o n.º ………, e inscrito na respetiva matriz sob o artigo urbano n° ……42 e sob o artigo rústico n° …99 e do prédio rústico, sito em ……, descrito na Conservatória do Registo Predial de …… sob o n.º ………. e inscrito na respetiva matriz sob o artigo rústico n° …00 correspondendo a uma moradia unifamiliar, com piscina, casa de máquinas e respetivos anexos, denominada "Casa …….", sita em ……., Sítio ……., …….. (artigos 1° e 20 da petição inicial).

2) Em 9 de agosto de 2018, os Autores AA e BB e a Ré CC celebraram um acordo escrito denominado de "Contrato Promessa de Compra e Venda", em que se titula como "Promitente Vendedora" a ora Ré como "Promitentes Compradores" os ora Autores, nos termos do qual a Ré prometeu vender aos Autores e estes prometeram comprar-lhe, livres de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades os imóveis referidos em 1) pelo preço global de € 625.000,00, tendo os Autores, a título de sinal e antecipação do pagamento do preço entregue à Ré, por meio de transferências bancárias, a quantia de € 62.500,00, sendo o remanescente do preço - no valor de € 562.5000,00 pago no ato da Escritura Pública de Compra e Venda através de cheque visado ou cheque bancário emitido a favor da Ré, tendo ainda sido estipulado que o imóvel seria vendido "(... ) no estado e condições em que atualmente se encontra, que é do perfeito conhecimento dos PROMITENTES COMPRADORES e pelos mesmos aceite, não podendo, por este fato, vir a invocar vícios ou a falta de qualidade do Imóvel e exigir a reparação ou substituição do mesmo, nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 913° e seguintes do Código Civil (...)", bem como os Autores declararam, expressamente, que "( ... ) têm conhecimento do procedimento de legalização junto da Câmara Municipal ……. do Io andar do prédio urbano identificado na alínea a) da cláusula 1 a e que aceitam, expressamente, essa situação e nada têm a reclamar sobre a mesma.", sendo que "A não satisfação ou a omissão de qualquer das condições e garantias de venda acima acordadas, por parte da Promitente Vendedora, constitui incumprimento contratual" que "Em caso de qualquer incorreção, inexatidão de qualquer das supra referidas garantias e condições, a Promitente Vendedora compromete-se a indemnizar e evitar qualquer prejuízo aos Promitentes Compradores no que respeita a quaisquer custos, despesas, juros ou multas incorridos por estes últimos mesmo que apenas comunicados após a venda" e o "(... ) incumprimento de qualquer das obrigações assumidas no presente contrato por parte da Promitente Vendedora designadamente a não comparência na Escritura conforme o acordado no presente contrato confere aos Promitentes Compradores o direito de resolver o presente contrato e de exigir aos Promitentes Vendedores o sinal pago em singelo a ser devolvido no prazo de 30 dias após resolução", tal como resulta de As. 11-v° a 16, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigos 3o a 8o, 12°, 13° e 28° a 30° da petição inicial).

3) No âmbito das negociações entabuladas entre os Autores e a Ré tendentes à aquisição dos imóveis referidos em 1), foi transmitido aos Autores que o 1o andar da moradia construída no prédio misto descrito com o N° ………. não se encontrava legalizado e que o processo tendente à legalização do aludido andar encontrava-se pendente junto da Câmara Municipal ……… (artigos 9o e 10° da petição inicial).

4) Em 29 de Setembro de 2011, a Ré apresentou na Câmara Municipal …….. um requerimento, que deu origem ao processo de licenciamento N° ……/11, processo esse em que se visava a obtenção de licença administrativa para as obras realizadas pela Ré nos aludidos imóveis destinadas a melhorar as condições de habitabilidade dos mesmos, processo de legalização esse que não versava apenas sobre o 1o andar da citada moradia mas sim sobre a "(...) ampliação ao nível do rés de chão, com um hall de entrada, corredor, dois quartos, terraço coberto e escada de acesso ao primeiro andar. A ampliação ao nível do 1o Andar consistiu na criação de um hall de distribuição a uma casa de banho e dois quartos, ambos com acesso a um terraço descoberto não tendo sido alterada a finalidade da ocupação correspondendo a uma área total de construção de 345,80m2." e, por ofício datado de 13 de novembro de 2012, com o n° ………, a Ré foi informada pela Câmara Municipal ……. de que "(...) Feita a análise dos elementos que constituem o processo, considera-se que a pretensão não se afigura viável nos termos propostos (… )" Pois que da "( ... ) leitura do Planta Topográfica ( ... ) e Levantamento Aéreo Fotográfico disponibilizado pelos nossos serviços, verificou-se a existência de construções na parcela que não se encontram licenciadas, nem se encontra requerido o seu licenciamento (... )", Ao que acresce que da "(...) leitura do Planta Cartográfica (... ) do IGC de 1980, verificou-se que as construções anexas à edificação principal e existentes na parcela não se encontravam edificadas nessa data, pelo que, tendo em conta o disposto no artigo Io do Decreto-Lei n. 166/70 de 15 de Abril, no que se refere à obrigatoriedade do licenciamento nos espaços rurais, as edificações não se encontram isentas de licença" e a Câmara Municipal …….. concluiu que a parcela de terreno ocupada pelos imóveis dos autos "( ... ) encontra-se inserida em "Área de Reserva Agrícola Nacional", pelo que carece de Parecer Favorável da CRRA…. (... )" e que "A parcela é atravessada por uma linha EDP carecendo do parecer favorável desse entidade, caso as construções que se localizam sob essa áreas e venham a afigurar viáveis nos termos do disposto no RPDM.", tal como resulta de fls. 141 a 199, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigos 18° a 23° da petição inicial).

5) Por carta registada datada de 17 de dezembro de 2018, os Autores interpelaram a Ré ao reembolso, em singelo, do sinal que aqueles lhe haviam entregue, pondo assim termo ao contrato promessa de compra e venda celebrado, tal como resulta de fls. 48 a 51, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 31 ° da petição inicial).

6) Em 18 de janeiro 2019 e em 26 de fevereiro de 2019, a Ré enviou duas cartas registas para os Autores que não foram recebidas (artigos 56° a 58° da contestação).

7) Foi ainda garantido aos Autores que, exceção feita à situação do aludido andar da moradia, os imóveis não padeciam de qualquer outra irregularidade e ou ilegalidade (alterado pelo TR…, proveniente de facto não provado).

8) Após a celebração do contrato promessa de compra e venda, os Autores deslocaram-se à Câmara Municipal …… e, ao consultar o processo de legalização ali pendente, os Autores foram confrontados com uma realidade completamente contrária à que lhe fora transmitida pela Autora (alterado pelo TR…., proveniente de facto não provado).

9) Assim, descobriram os Autores, por meio da consulta de tal oficio, que não existe sequer registo de qualquer processo de obras para as construções atualmente existentes na parcela de terreno alvo do pedido de licenciamento junto da Câmara Municipal …….. que "Algumas das construções supra mencionadas não são passíveis de ser licenciadas uma vez que derrogam o disposto na alínea h) do artigo 88°-A do Regulamento do Plano Diretor …….. (Aviso n° ……../2008), bem como o disposto na alínea d) do ponto 3 do art° 88° B, uma vez que a área de construção proposta ultrapassa o máximo admissível (300m2)" (alterado pelo TR…., proveniente de facto não provado).

9.2. Não vieram provados os seguintes factos (com alterações introduzidas pelo TR…., a negrito):

b) (passou a provado 7)

c) (passou a provado 8)

d) (passou a provado 9)

e) Mais sabia a Ré que era essencial para os Autores que os imóveis não padecessem de qualquer outra irregularidade ou ilegalidade para além da que lhes fora reportada pela Ré e que se circunscrevia apenas ao 1° piso da citada moradia (artigo 36° da petição inicial).

j) Se os Autores soubessem que os imóveis padeciam das irregulares e das ilegalidades apontadas pela Câmara Municipal …….. jamais teriam celebrado com a Ré o aludido contrato promessa de compra e venda (artigo 38° da petição inicial).

g) Desde 9 de agosto de 2019 e até à presente data, a Ré retirou o imóvel do mercado e de todas as agências imobiliárias onde estava anunciado (artigo 67° da contestação).

h)0 imóvel era habitado por caseiros que tratavam da manutenção, jardinagem e piscina e, com a assinatura com CPCV, a Ré foi obrigada a dispensar os caseiros, foi obrigada a encontrar alojamento para estes, tendo fi