Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

"A", veio propor a presente acção contra o Estado Português, B, C e D, a 30.3.2000, peticionando a declaração de nulidade da compra e venda celebrada entre a ré C e o réu D, relativa a duas fracções autónomas de determinado prédio urbano sito em Faro, e ainda que se ordene o cancelamento do registo de aquisição a favor do réu D, pedindo ainda que os réus sejam condenados a pagar-lhe todos os encargos e despesas em que foi e vier a ser obrigada a incorrer para arguir a mencionada nulidade em montante a liquidar em execução de sentença, tendo, para tanto, alegado, em síntese:

que já intentou acção de condenação contra a ré sociedade (C), pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 901.973.062$00 acrescida de juros de mora;

que esta ré havia adquirido por permuta, com o ónus de reserva de propriedade, determinado prédio urbano para construção, nos termos da qual contra a cedência pelos respectivos proprietários (família ...) do terreno, aquela entregaria certo número de fracções, uma loja e lugares de aparcamento, permuta essa que ainda não teve lugar, não tendo sido ainda atribuída qualquer fracção ao titular da reserva de propriedade;

que, por escritura de 12.09.1996, celebrada no 2º Cartório Notarial de Loulé, a sociedade ré vendeu ao réu D as fracções "BG" e "F" do prédio que ali construiu.

Mais alegou:

que tal venda, face à reserva de propriedade, devidamente registada, com eficácia erga omnes, constitui uma verdadeira venda a non domino, sendo que o registo de aquisição a favor do réu D veio afectar a sua própria garantia patrimonial.

que a ré B, que exercia no referido Cartório as funções de Notária, ao actuar sem a diligência que lhe era devida, permitindo a realização dessa venda nula responde, e bem assim o réu Estado Português, pelos prejuízos daí resultantes.

Devidamente citados, apresentaram contestação:

- o Estado Português, que invocou a excepção de incompetência material do tribunal comum (Tribunal Judicial da Comarca de Loulé, onde a acção foi intentada) para conhecer do pedido de indemnização, uma vez que, estando em causa actos de gestão pública, são competentes para o efeito os tribunais administrativos, tendo ainda pugnado pela inexistência da invocada nulidade e, consequentemente, da inexistência de fundamento legal para a recusa da realização da escritura por parte da Srª Notária.

- a ré B, veio igualmente pugnar pela improcedência da acção, alegando que a venda em causa é válida e que na escritura ficou declarado pela vendedora que a venda foi realizada com todos os ónus ou encargos inscritos, obrigando-se a sociedade vendedora a diligenciar pelo seu cancelamento, tendo ainda ela ré contestante advertido as partes de que o acto era ineficaz em relação aos exequentes, sem prejuízo das regras do registo.

- o réu D veio alegar ter agido de boa fé, por desconhecer o litígio existente entre a autora e a ré vendedora, dizendo ainda que a reserva de propriedade apenas se referia ao solo e não também às fracções do prédio ali construído.

A ré C não contestou.

A autora respondeu às contestações, pugnando pela improcedência das excepções deduzidas.

Foi proferido despacho saneador, no qual:

a) Se julgou procedente a invocada excepção de incompetência absoluta, considerando-se materialmente competente para conhecer do pedido formulado contra os réus Estado Português e B o foro administrativo, razão por que foram estes réus absolvidos da instância.

b) E, quanto ao formulado pedido, se julgou improcedente a acção, por se considerar inexistir a invocada nulidade, sendo os demais réus (C e D) absolvidos do mesmo.

Inconformada, veio a autora interpor recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Évora, que viria a proferir acórdão, que confirmou integralmente, o julgado pela 1ª instância, fazendo, para tanto uso do preceituado no nº 5 do artigo 713º do Código Processo Civil.

Continuando inconformada, veio a Autora interpor recurso de revista para este Supremo Tribunal de Justiça, tendo, atempadamente, apresentado as respectivas alegações, que concluiu pela forma seguinte:

1ª) A decisão de que se recorre fundamentou a incompetência do Tribunal comum na suposta existência de um pedido autónomo destacado do pedido uno efectuado pela recorrente, contra o Estado e a Sra. Notária, e baseado num acto de gestão pública, caracterizando na relação material controvertida um litisconsórcio necessário, em dissenso com o pedido efectuado pela autora/recorrente

2ª) Mas, a recorrente não alega qualquer relação material controvertida destacada contra o Estado e a Sra. Notária,

- o seu pedido não é emergente de uma relação jurídica administrativa,

- nem a recorrente tem intenção de dirimir um conflito de interesses públicos ou privados no âmbito de uma relação administrativa.

3ª) A recorrente deduz pedido contra todos os réus, pedindo a sua condenação solidária, surgindo o Estado como sujeito processual passivo pelo facto de este ter de assumir quota parte da responsabilidade dos seus órgãos ou representantes - neste caso a senhora Notária - quer estes actuem em actos de gestão privada ou d gestão pública.

In casu

4ª) A intervenção notarial pode analisar-se em dois momentos distintos

- "a imperativa intervenção notarial - "ope legis" - inerente à formalização essencial ao negócio (acto de gestão privada) e

- a Fé Pública garantida por aquela intervenção (acto de gestão pública)

5ª) Ora, a relação jurídica da qual emerge o pedido é um acto de gestão privada.

6ª) Face à configuração apresentada pela recorrente na petição, hoje e de acordo com o disposto no artº 26º nº 3 do C.P.C., aquela que releva para efeitos de legitimidade, é materialmente ilegítima a interpretação do Julgador ao destacar uma qualquer relação material controvertida cujo sujeito passivo fosse exclusivamente o Estado e a Sra. Notária.

7ª) Até porque, ao colocar-se a simples hipótese, que se não aceita, de a mesma causa de pedir e o mesmo pedido, serem sujeitos a duas decisões de mérito em competências materiais distintas, tal pode levar a decisões praticamente inconciliáveis.

8ª) Assim, não só a lei mas também a lógica, ancoradas na configuração desenhada pela recorrente na presente acção, exigem que o Estado e a Sra. Notária integrem o quadro da legitimidade passiva necessária à luz do disposto no artigo 28 nº 2 do C.P.C..

9ª) A decisão recorrida ficcionou uma cisão na realidade física objecto da reserva de propriedade, concluindo que a reserva de propriedade não produzia qualquer efeito sobre a realidade física urbana construída, concluindo a final que o comprador tenha plena liberdade de disposição para alienar ou onerar o imóvel construído.

10ª) A reserva de propriedade confere ao vendedor uma garantia que se traduz no seguinte:

ao manter a titularidade da propriedade garante uma eventual inexecução do contrato, bem como a oponibilidade da cláusula a todos os credores e sendo que, ao manter na esfera do vendedor a titularidade da propriedade garante e defende esta por parte do exercício por terceiros de institutos jurídicos tais como a acessão.

11ª) Na reserva de propriedade o adquirente não se torna proprietário (ainda que com o ónus ou o encargo), mas um detentor de coisa alheia, sendo só nessa qualidade e não na de proprietário que podia ter intervenção num qualquer negócio.

12ª) O comprador carece do direito de alienar as fracções sem a prévia concretização da permuta.

13ª) O negócio realizado é por isso nulo por configurar uma venda de bens alheios (artº 892º do CC).

14ª) Tal negócio não pode configurar-se como venda de bens alheios futuros (artº 893º do CC.), por as partes não o terem sujeitado a tal regime.

15ª) O objecto da reserva é o prédio no seu todo, que é uno visando a reserva acautelar o direito do vendedor. Se se entendesse que a clausula de reserva de propriedade não incidia sobre a totalidade do prédio, teríamos que questionar a existência da garantia do vendedor e a utilidade da clausula de reserva de propriedade.

16ª) A não concretização da permuta não levou ao incumprimento do contrato. Ao celebrar um contrato de compra e venda com reserva de propriedade, os vendedores têm como finalidade garantir a concretização do negócio e impedir que terceiros venham a afectar a sua propriedade com recurso à acessão.

17ª) Se assim é, não se vislumbra como pode tornar-se improcedente a pretensão da ora recorrente com o recurso à acessão.

18ª) Mal andou o Julgador, quando considerou a acessão como consequência lógica e neste caso necessária do suposto incumprimento - não verificado - do contrato.

19ª) A aceitar-se e a defender-se a tese recorrida, a compra e venda com reserva de propriedade ficaria esvaziada de sentido útil perdendo a individualidade jurídica actuante, passando a ser apenas o prólogo de qualquer acessão, o que não se aceita por não ser esse o fim previsto quer na letra, quer no espírito da Lei.

20ª) A sentença recorrida violou o disposto nos artºs 26º e 28º do CPC, 409º, 892º, 893, 1325º,1340º e 1342º do CC e ainda o artº 1º do C. Notariado.

O Estado, representado pelo Ministério Público contra-alegou.

Os autos correram os vistos legais. Cumpre decidir.

Decidindo:

Como é sabido são as conclusões das alegações do recorrente que delimitam o objecto do recurso, pelo que o Tribunal ad quem, exceptuadas as que lhe cabem ex-officio, só pode conhecer as questões contidas nessas mesmas conclusões - artigos 684º nº 3 e 690º nº 1 do Código de Processo Civil e jurisprudência corrente (por todos, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 23.1.91, 31.1.91 e 21.10.93 in Boletins do Ministério da Justiça números 403º, páginas 192 e 382 e Colectânea de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, Ano I, Tomo III, página 84, respectivamente).

São duas as questões a apreciar e decidir:

1ª) Se, relativamente aos pedidos formulados contra o Estado Português e a notária B, são competentes em razão da matéria os tribunais administrativos ou os tribunais comuns (conclusões 1ª a 8ª);

2ª) Se o objecto da reserva de propriedade era apenas o prédio rústico destinado a construção urbana ou, também, o prédio urbano aí construído pela Ré C (conclusões 9ª a 19ª).

Com a presente acção pretende fundamentalmente a A., ora recorrente, a declaração de nulidade do contrato de compra e venda de duas fracções autónomas celebrado entre a Ré C., e o R. D, bem como a condenação solidária de todos os RR. no pagamento de todos os encargos e despesas com a arguição da referida nulidade.

Esta sociedade havia previamente adquirido a terceiros o terreno, apto para construção em propriedade horizontal, em troca da entrega de determinado número de fracções. O terreno foi cedido com reserva de propriedade, registada, e a permuta seria concretizada na própria escritura de constituição da propriedade horizontal, concretização essa que todavia não ocorreu.

Considera a recorrente que a referida venda, que a subsistir a privaria da possibilidade de satisfação dum seu crédito contra a sociedade C., seria nula porque o prédio urbano construído também pertenceria aos proprietários do referido terreno, a família ..., e ao vender as duas fracções autónomas ao D a sociedade estaria a vender bens alheios.

Tal nulidade fundamenta a demanda do Estado Português e de B que, na qualidade de notária e o exercício duma função pública, devia ter recusado a prática do acto nos termos do nº 1 do artigo 173º do Código do Notariado.

As instâncias julgaram procedente a excepção de incompetência material, considerando que a intervenção notarial é um acto de gestão pública, determinante da competência dos tribunais administrativos nos termos do artigo 51º do anterior Estatuto dos Tribunais Administrativos e Fiscais (Decreto-Lei nº 129/84, de 27-04).

Parece indiscutível que assim é, à semelhança do que se verifica em geral com a actividade do registo predial (acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 03-02-2000 (1), processo nº 984/99 da 7ª secção) ou com a prolacção duma sentença por um juiz (acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08-07-1997 (2), processo nº 774/96 da 1ª secção).

Com efeito, "acto de gestão pública é o que se compreende no exercício de um poder público, integrando, a sua prática, a realização de uma função pública da pessoa colectiva, independentemente do uso de meios de coerção ou de regras de ordem técnica a observar" (acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 04-03-1997, processo nº 551/96 da 1ª secção).

Perante esta definição, isenta de qualquer reparo, a distinção que faz a recorrente na conclusão 4ª entre "a imperativa intervenção notarial - "ope legis" - inerente à formalização essencial ao negócio", como acto de gestão privada e "a Fé Pública garantida por aquela intervenção", como acto de gestão pública, mais não é mais do que um jogo de palavras, pois não é possível uma tal cisão na intervenção do notário.

Também o argumento da inconveniência de, duas decisões de mérito em competências materiais distintas carece de sentido, na medida em que a recorrente formulou pedidos de indemnização contra diferentes pessoas, públicas e privadas, e os critérios legais para as respectivas responsabilizações diferem substancialmente, o que justifica a sua análise por diferentes espécies de tribunais, nomeadamente porque "a culpa da Administração tem a balizá-la referências objectivas relacionadas com a função dos seus órgãos, pelo que não vale inteiramente o critério abstracto e típico de actuação do bom pai de família a que se refere a 1ª parte do nº 2, do artigo 487º do Código Civil" (acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 01-10-1996, processo nº 87049 da 2ª secção).

Não há, pois, fundamento para a imposição de litisconsórcio necessário passivo, contrariamente ao que sustenta a recorrente na conclusão 8ª, o que se constata é a intenção do legislador em ver a responsabilidade por actos de gestão pública e de gestão privada avaliada em diferentes espécies de tribunais à luz de diferentes critérios; e o facto de a A. pedir a condenação solidária não gera, só por si, uma situação de litisconsórcio necessário.

A segunda questão prende-se com a delimitação do objecto da reserva de propriedade, se restrita ao terreno rústico destinado à construção, se alargada ao prédio urbano aí construído pela Ré C, argumentando a recorrente que, se assim não for, ficciona-se uma cisão na realidade física objecto da reserva de propriedade (cfr. conclusão 9ª).

Tem razão a recorrente apenas no que respeita ao despropósito da referência ao instituto da acessão industrial - a que o julgador, aliás, se refere já no final da sentença e apenas como mais um argumento -, a que as partes contratantes poderiam ter que recorrer na hipótese de definitivo incumprimento do contrato de troca, mera hipótese que não se coloca nos presentes autos.

Fora isso, a sua construção jurídica pressupõe erradamente que o dono dum terreno adquire "ipso factu" a propriedade de prédio urbano aí construído por terceiro com a sua autorização.

O contrato em causa, qualificado pelas partes de "permuta e doações" (verifica-se não existir o espírito de liberalidade que define as doações, mas a correcta qualificação não releva para a decisão), constitui o documento nº 4 junto com a petição inicial e encontra-se a fls. 222 e seguintes.

Nele se pode ler que são objecto de permuta "um prédio rústico, prédio destinado a construção urbana, com a área...", ... "que pela presente escritura dão à quarta outorgante C, Limitada .... e recebem em troca: os primeiros outorgantes, quatro apartamentos T-um no terceiro piso, segundo andar ...".

Mais se acrescenta, após a concretização das fracções a atribuir a cada um dos doadores, "que os apartamentos a entregar aos primeiros, segundo e seu representado e terceira outorgantes resulta da construção, em propriedade horizontal, a levar a efeito pela representada do quarto outorgante e no lote número dois objecto da permuta atrás referida, conforme projecto aprovado, ficando sobre o referido prédio e a favor dos primeiros, segundo, terceiro e representado do segundo, a reserva de propriedade até à entrega dos apartamentos" (cfr. final de fls. 226 e início de fls. 227).

Na sentença de 1ª instância (a Relação decidiu por remissão nos termos do nº 5 do art.-713º do Código Processo Civil) ficou desde logo suficientemente demonstrado que a cláusula de reserva de propriedade só podia incidir sobre o terreno, porque só este era originariamente pertença dos alienantes, não sendo possível o estabelecimento de reserva de propriedade sobre bens de que não se é proprietário; e, por outro lado, as fracções em causa nesta acção nem sequer são objecto do contrato de denominado de "permuta e doações".

Contrariamente ao que afirma a recorrente nas conclusões 15ª e 19ª, são claros o objecto da garantia e a utilidade da cláusula, que visava acautelar os alienantes contra a possibilidade de não lhes virem a ser entregues as fracções autónomas que constituíam a contrapartida da cedência do terreno onde o prédio urbano seria construído.

Ou seja, os alienantes mantinham a propriedade do terreno através da cláusula, só o cedendo definitivamente contra a prestação da Ré C, que consistia na entrega de algumas fracções autónomas do prédio urbano a construir no terreno, devidamente identificadas quanto à sua localização no futuro edifício. Essa entrega não ocorreu no momento contratualmente previsto, mas tal facto não é relevante para a decisão.

É na tese da recorrente, curiosamente, que não se encontra justificação para a cláusula de reserva de propriedade e, inclusivamente, para todo o negócio jurídico.

Este só faz sentido se, em contrapartida do terreno, os alienantes viessem a receber, em troca, fracções autónomas que não pertenciam a si próprios.

Por outras palavras, se por absurdo tanto o terreno como o prédio construído - incluindo as suas fracções autónomas depois de constituída a propriedade horizontal - pertencessem às mesmas pessoas, os alienantes do terreno, necessariamente ficava sem objecto o contrato de troca, pois não sendo a sociedade construtora proprietária do prédio nem das fracções, logicamente nada teria para oferecer de seu em troca do terreno; e os proprietários deste, por serem também proprietários das fracções, nada teriam a receber na permuta (e, por absurdo, na qualidade de proprietários da totalidade do edifício ainda poderiam alienar as restantes fracções construídas pela sociedade Ré ... ).

Nada disto faz qualquer sentido, apenas se podendo concluir pelo acerto da decisão proferida em 1ª instância e confirmada pela Relação.

Termos em que ACORDAM os Juízes deste Supremo Tribunal de Justiça em julgar improcedente a revista e, consequentemente, decidem confirmar o acórdão recorrido.

Custas pela Recorrente.

Lisboa, 13 de Maio de 2003

Ponce de Leão

Ribeiro de Almeida

Afonso Correia

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(1) Refere este acórdão: I- A actividade do registo predial é, tipicamente, uma actividade administrativa, integrando-se na denominada gestão pública do Estado, na qual este se acha investido do jus auctoritatis. II- Consequentemente, pertence ao foro administrativo a competência para apreciar e decidir acerca de alegados danos decorrentes da duplicação do registo dum prédio.

(2) Refere este acórdão: II- Integra a actividade de gestão pública a prolacção de uma sentença por um juiz.