Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"AA" propôs acção contra BB e marido CC a fim de ser reconhecido como arrendatário do prédio descrito no art. 1º da petição inicial e dono do estabelecimento comercial aí instalado e de todos os objectos que constituem o seu equipamento, se condenar os réus na sua entrega e seus objectos de equipamento, abstendo-se de qualquer acção que perturbe ou ponha em causa o exercício desses direitos, e a lhe pagarem, a título de indemnização, pela apropriação dos artigos de comércio deste, quantia a liquidar em execução de sentença, 5.100.000$00 por uso e exploração ilegítimas do estabelecimento e ainda as quantias futuras calculadas a 100.000$00/mês durante todo o tempo dessa exploração até à peticionada entrega.

Contestando, os réus excepcionaram a sua qualidade de arrendatários, reconhecida pelo autor, ratificando a gestão de negócios na escritura de trespasse, e pela senhoria, e a prescrição do direito a indemnização, impugnaram e, reconvindo, caso se julgue nulo o contrato de trespasse, pediram a condenação do autor no pagamento de 1.987.500$00, de rendas com acréscimo da multa de 50% por ele devidas e não pagas, e de 4.500.000$00 de valorização do estabelecimento, e a execução específica do contrato-promessa de trespasse, concluindo ainda pela condenação daquele, em multa e indemnização, como litigante de má fé.

Após réplica, no saneador foi admitida a reconvenção e julgada improcedente a excepção de prescrição. Prosseguindo o processo, procedeu parcialmente a acção, declarando-se nulo o trespasse, no mais improcedendo a acção bem como a reconvenção, por sentença que, sob apelação de ambas as partes, a Relação revogou reconhecendo e declarando a ré como legítima arrendatária da fracção autónoma descrita no acórdão e proprietária do estabelecimento nela instalado.

Pretendendo ser reconhecido titular do direito ao arrendamento e ao estabelecimento, pediu revista o autor, concluindo, em suma e no essencial, em suas alegações -

- o contrato-promessa foi cumprido com a outorga da escritura feita pelos gestores;

- os efeitos do negócio feito pelos gestores, ineficaz porque não ratificado, desenvolvem-se apenas no âmbito da gestão e da sua não ratificação, pelo que o autor não era obrigado a celebrar qualquer contrato e a sua responsabilidade situa-se eventualmente na área indemnizatória, que aqui não está em causa;

- a eventual expectativa criada pelo autor na pessoa da ré, relativa à ratificação, não é meio de aquisição do direito de arrendamento por esta, a qual deveria ter recorrido a escritura pública;

- a carta de 90.11.26 destinou-se, cumprindo a lei, a comunicar à senhoria que os gestores outorgaram um trespasse entre autor e réu e que devia ser ratificado por escritura;

- a senhoria compreendeu que o autor, pela carta, pretendeu apenas comunicar o trespasse efectuado;

- nunca significava abrir mão dos seus direitos locatícios e do estabelecimento;

-o abuso de direito não pode implicar a supressão do direito;

- devem considerar-se alteradas as provas que conduziram à decisão a julgar a ré legítima arrendatária da fracção;

- violado o disposto nos art.s 722-2 CPC, 466, 1.038 g), 236 e 334 CC e 7-2 b) do Rau.

Sem contra-alegações.

Colhidos os vistos.

Matéria de facto que a Relação considerou provada -

a)- em 90.11.15 e no Cartório Notarial de Portimão, foi lavrada uma escritura pública de trespasse, na qual, Dr. DD, como gestor de negócios do autor e Dr. EE, como gestor de negócios da ré declararam:

- que o autor era proprietário do estabelecimento comercial de pronto a vestir, instalado na loja nº ... do Centro Comercial da Urbanização de ..., freguesia do ..., concelho de Lagoa, correspondente à fracção autónoma designada pela letra 'D' inscrita na respectiva matriz sob o art. 1460-D;

- que o autor trespassa à ré, abrangendo o trespasse a cedência da respectiva chave e os direitos e obrigações de arrendatário do local, bem como a cedência de todas as licenças e alvarás e ainda a venda de utensílios, mercadorias e demais coisas móveis pertencentes ao estabelecimento;

- que o preço do trespasse é de 1.500.000$00, que será pago no prazo de um mês a partir da data da escritura;

- a ré aceitava o trespasse nos termos expostos;

b)- em 88.04.21, foi celebrado um contrato-promessa de trespasse, no qual o ora autor, na qualidade de dono e possuidor do estabelecimento de boutique instalado numa loja, de que é arrendatário, pertencente a Empresa-A, situada no Centro Comercial na freguesia do Carvoeiro-Lagoa, prometeu trespassar, livre e desonerado a favor da ré o estabelecimento comercial;

- a ré, por seu turno, promete tomar o referido estabelecimento, juntamente com os seus direitos e locatário;

- no contrato-promessa foram estipuladas as seguintes cláusulas que ambos os outorgantes aceitaram:

1 - o preço do trespasse era de 1.500.000$00, a pagar com a assinatura do contrato;

2 - o estabelecimento é transferido com todo o activo, incluindo o seu recheio, e todo o passivo;

3 - a escritura seria efectuada no prazo de um mês a contar da data do contrato-promessa, no Cartório Notarial de Lagoa;

4 - ficava por conta do autor o pagamento das rendas em atraso e respectivas indemnizações por mora, bem como as despesas do eventual processo judicial respeitante a este depósito;

5 - o autor passa recibo da quantia de 1.500.000$00 a favor da ré;

c)- o autor não procedeu à ratificação da escritura de trespasse mencionada na al. a);

d)- os réus são casados em comunhão geral de bens e ambos comerciantes, havendo toda a actividade da ré sido desenvolvida no âmbito da sua profissão e revertido o produto da mesma para o património comum do casal e seu enriquecimento;

e)- a ré, desde a data da realização da escritura mencionada na al. a), tem explorado o estabelecimento em seu proveito;

f)- no âmbito do processo nº 140/96 (acção ordinária) do Tribunal Judicial da Comarca de Portimão, foi efectuada uma transacção entre o ora e a Empresa-A onde a ali autora Empresa-A desistiu do pedido formulado contra o réu (o ora autor) e reconhecem ambas as partes reciprocamente ter celebrado um contrato de arrendamento (em 86.06.18) relativo à loja de que a ali autora era proprietária (Empresa-A), identificada pela letra 'D' e designadamente pelo número 8, sito no Bloco Central Comercial da Urbanização Empresa-A...., Carvoeiro, inscrito na matriz urbana da Repartição de Finanças de Lagoa, sob o artigo 1450-D, freguesia de Carvoeiro;

g)- o autor passou a usar o local no atendimento ao público;

h)- o estabelecimento em causa está instalado numa zona turística;

i)- a ré entregou ao autor um cheque sacado da conta da ré, na CCAM de Lagoa, no montante de 2.000.000$00, a que se reporta o documento de folhas 29, quantia que o autor recebeu e fez coisa sua;

j)- na data do contrato-promessa de trespasse havia um atraso no pagamento de rendas;

K)- a ré entregou ao autor dois cheques, um deles com data de 88.04.23, no montante de 2.000.000$00 e outro referido na contestação, com data de 88.05.24, no montante de 1.800.000$00;

l)- o cheque de 1.800.000$00 não foi pago até hoje;

m)- para além do que consta na al. e), a ré já explorava tal estabelecimento, pelo menos, desde o mês de Junho de 1988;

n)- a dita loja encontrava-se fechada pelo menos há um mês;

o)- não eram pagas as rendas e a Empresa-A procedeu à mudança das fechaduras;

p)- o autor forçou a porta da loja nº 8 e voltou a mudar a fechadura;

q)- para além do que consta da al. n) a ré adquiriu mercadorias para o estabelecimento;

r)- o autor escreveu a carta de folhas 187, dirigida à Administração da Empresa-A onde comunicava que pela escritura 90.11.15, aludida na al. a), havia trespasse o estabelecimento instalado na loja nº ... à ora ré e que oportunamente remeteria a escritura de ratificação;

s)- com a carta referida na al. r), o autor pretendia fazer cessar os efeitos do contrato em relação a si;

t)- após o recebimento esta carta, a Empresa-A imediatamente comunicou à ré que se encontrava em dívida montante de rendas (carta de 91.02.04 em que aquela reconheceu a ré como inquilina desde que esta aceitasse pagara as rendas em atraso, as quais provinham de Outubro de 1986, no montante de 1.325.000$00);

u)- a ré aceitou a condição referida na al. t) e pagou à Empresa-A, em 91.03.05, a quantia de 1.987.500$00;

v)- este montante, correspondia às rendas em atraso, que deviam ter sido pagas pelo autor, acrescidas de 50%;

x)- em 91.03.07, a Empresa-A comunicou à ré que a renda deixava de ser de 25.000$00 para passar a ser de 40.000$00, tendo a ré passado a liquidar este montante e os recibos passados em seu nome;

y)- desde Março de 91 a senhoria emite recibos em nome da ré e procede aos respectivos aumentos de renda;

w)- a presente acção foi instaurada em 95.02.23.

Decidindo:-

1. - Enquanto a 1ª instância centrou a discussão no problema da ratificação do trespasse e aderiu à tese de a sua falta gerar a nulidade do negócio e não a ineficácia, diversa foi a posição da Relação.

Com efeito, conclui que, em 86.06.18, foi celebrado um contrato verbal de arrendamento comercial entre o autor e a Empresa-A, válido à sombra do art. 1.029-3 CC e art. 6 dec-lei 312-B/90, de 15.10, o qual foi, aliás, foi por esta reconhecido na acção referida na al. f); mais concluiu que, por comunicação, em 90.11.26, do autor à Empresa-A e reconhecimento, em 91.02.04, por esta da ré como arrendatária, aceitando e cumprindo a ré a condição a que aquela subordinara o reconhecimento, passou a ré a ser detentora do contrato de arrendamento da loja e proprietária do estabelecimento comercial; subsidiariamente, e através da figura do abuso de direito, idêntica seria a conclusão a extrair dos factos.

Pontos comuns a ambas decisões e sobre os quais as partes estão de acordo - entre o autor e Empresa-A foi concluído, em 86.06.18, um contrato verbal de arrendamento comercial (tal como os factos se apresentam seria mais correcto e rigoroso falar-se em direito de utilização de espaço em centro comercial e respectivo contrato) e, em 90.11.15, foi trespassado à ré o estabelecimento comercial sediado nessa loja.

Por isso, é a partir destas realidades, tomadas como boas, que o recurso será conhecido.

2. - Concluindo o autor que o contrato-promessa foi cumprido com a outorga da escritura de trespasse feita pelos gestores, está a reconhecer que o objecto daquele (celebração do contrato prometido) foi realizado, que se deu execução ao contrato-promessa. Ou tem como válido e eficaz o trespasse (o contrato prometido), independentemente de nele terem intervindo gestores, e cumprido o contrato-promessa, ou, ao pretender com esta acção se o declare, em relação a si, ineficaz (nulo na tese adoptada na sentença) recusa que tenha sido executado o contrato-promessa.

O reconhecimento é anterior a esta recusa e, como tal, não pode ser por ela infirmado.

Esse reconhecimento foi posteriormente confirmado (facto constante da al. s)) e, como tal, aceite quer pela locadora (a sociedade Empresa-A) e pela ré (factos constantes das als. t) a y), inclusive).

3. - Intervieram no trespasse gestores quer do autor quer da ré.

Comunicando-o à senhoria, independentemente de querer ou não cumprir o estabelecido na lei (ponto por si defendido), o autor pretendia fazer cessar os efeitos do contrato em relação a si (aceitou que pelo trespasse deixava de ser titular do contrato de arrendamento, o qual era transferido para a ré; aliás, quando na carta afirma que comunica por força do disposto no art. 1038 g) CC, está a reconhecer que cedeu o gozo da loja nº ... à ré por trespasse).

Traduz isto que, enquanto dono do negócio, reconhece que se apropriou retroactivamente dos efeitos do negócio representativo praticado pelo gestor, seu representante, que posteriormente à sua realização deles de apropriou.

A ré recebeu a comunicação da Empresa-A (facto constante da al.t), aceitou a condição desta, passou a comportar-se e a ser por aquela tratada como arrendatária (factos constantes das als. u) a y)).

Este comportamento tem idêntico significado que o atribuído ao do autor.

Ponto comum e encontro quer para o autor (a comunicar que deixava de ser arrendatário e a transmitiria à ré) quer para a ré (a assumir a posição contratual antes detida pelo autor) - a Empresa-A, como locadora.

Autor e ré respondem pelo sentido que ré e autor puderam atribuir à sua declaração pois esse foi o conteúdo que cada um deles deviam considerar (e consideraram) acessível à compreensão do outro.

Cada um conhecia as concretas circunstâncias em que o negócio se formou e concluiu e o modo como o outro podia a partir delas depreender o sentido da declaração à senhoria e, tacitamente, à sua contraparte (CC - 236, 1).

Por outras palavras, adoptando este proceder nenhuma das partes quis que o trespasse fosse ineficaz em relação ao próprio.

Qualquer das partes tinha conhecimento do negócio concluído em seu nome e sabia que o contrato não seria para ele eficaz se não o ratificasse.

Na triangulação traçada, em que ambas as partes convergiram para um ponto - a senhoria, a declaração de cada uma é produzida para ser tomada em consideração e ser eficaz em relação àquela como implicitamente à contraparte em relação à qual se quer eficaz e vinculativo o negócio celebrado.

Ratificado o negócio (CC- 471 e 268). Perspectivando pela triangulação, a carta do autor, documento escrito, respeita a forma legalmente exigida (CC- 268-2 e 262-2) - carta de autoria do trespassante sendo que no negócio interviera como seu gestor o ora seu mandatário judicial (a ratificação não tem de ser expressa e directamente dirigida à contraparte - vd., por ex., ac. STJ de 79.06.19 in B. 288/382, caso em que por ela se concluiu através da formulação e formalização, por escrito, do pedido de pagamento da sisa).

Parafraseando Larenz, apud Vaz Serra, se a parte contrária (a ré) tinha de tirar da conduta do representado (o autor) a conclusão de que este tinha entretanto ratificado (com a carta referida na al. r)) o negócio celebrado sem procuração suficiente (o contrato de trespasse, a al, a)), merece ser protegida nesta confiança. O representado (o autor) tem de deixar valer contra si a aparência, por ele criada, de ter ratificado (RLJ - 112/374).

4. - A se concluir que, na apropriação dos efeitos do negócio celebrado pelo gestor, o autor não ratificou validamente, por vício de forma (não redução a escritura pública, tese em que assentou a defesa e insiste), estar-se-ia seguramente face à figura da aprovação do negócio, aprovação que, conjugada com a provada intenção de apropriação manifestada à Empresa-A, permite concluir pela extinção, por acordo entre senhoria e autor, do contrato de arrendamento de 86 (usando, embora incorrectamente, a qualificação operada pela Relação) e autoriza que, face ao comportamento posterior da locadora e da ré concluir que entre estas um contrato de arrendamento, embora não reduzido a escritura pública, se formou e estabeleceu. Representa isto que, in casu, os efeitos da aprovação ultrapassariam os meramente direccionados ao gestor.

Extinto aquele, não lhe poderia ser reconhecida uma posição contratual que deixara de ter e falecer-lhe-ia a título e legitimidade para pedir a restituição da loja nº ....

E quanto ao estabelecimento comercial teria de demonstrar ser seu proprietário, o que não logrou fazer.

Pretende o autor, com base no facto constante da al. f), extrair a conclusão de não ter sido mais tarde celebrado contrato entre a Empresa-A e a ré. Todavia, o que aquela reconheceu foi que em 1986 celebrara com o autor um contrato de arrendamento relativo à loja nº ..., apenas isso, e nem uma palavra sobre a vida do mesmo. Além disso, porque a ré foi uma extranea, não foi parte nessa acção, não lhe seria oponível um eventual reconhecimento de que estava vigente tendo como arrendatário o autor.

Ao comunicar que se desvinculava do contrato e que arrendatária passava a ser a ré, ainda não se pode falar em extinção daquele - o autor, que agora recusa ter sido celebrado trespasse a vinculá-lo, não podia impor valida e unilateralmente à senhoria a extinção do contrato.

Comunicava que enviaria a escritura de ratificação, o que não sucedeu.

Esta, conhecendo a vontade do autor que afirmava ter ficado desvinculado do contrato, o qual vinha já desde antes por si incumprido quanto à obrigação de pagar as rendas, veio, mais tarde, a aceitar aquela vontade manifestada - convergindo, formou-se um acordo sobre a extinção do contrato.

A cessação do contrato por acordo era, já à data, um meio válido de o destruir, consiste na sua revogação - o Rau, ao consagrar este meio de cessação da relação contratual (art. 50º) , não inovou.

Este acordo imediatamente executado não tinha, tal como hoje (art. 62-2), de ser reduzido a escrito (pense-se, por ex., na chamada 'entrega real' do bem locado ao senhorio e sua aceitação).

Na sequência da extinção, a Empresa-A veio a concluir com a ré um novo contrato relativo à loja antes arrendada ao autor. Nada se opunha a tal.

Concluiu o acórdão recorrido que arrendatária comercial e proprietária do estabelecimento comercial sediado na loja nº ... é a ré. Nada a censurar.

Termos em que se nega a revista.

Custas pelo autor.

Lisboa, 29 de Abril de 2003

Lopes Pinto

Pinto Monteiro

Reis Figueira