Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"AA" e sua mulher BB, intentaram, na 2ª Vara Mista de Vila Nova de Gaia, acção, com processo ordinário, contra CC e mulher DD, pedindo a prolação de sentença que declare que o prédio que identificam foi comprado pelos Autores e vendido pelos Réus, pelo preço, já pago, de 13 000 000$00, ordenando o cancelamento de qualquer registo.

Os Réus não contestaram.

Foi ordenada a junção, pelos Autores do contrato-promessa, certidão registral, escritura de compra e venda em nome dos promitentes vendedores e documento comprovativo do pagamento da sisa.

De seguida os Autores foram notificados para juntarem documento comprovativo do prédio estar registado em nome dos Réus, sugerindo-lhes o disposto no artigo 36º do Código do Registo Predial e concedendo-lhes o prazo de 60 dias.

Nada tendo sido dito, a 1ª Instância julgou a acção improcedente, decisão que a Relação do Porto confirmou.

Os Autores pedem revista concluindo:

- Do regime legal da execução específica não resulta a exigência de registo dos prédios em nome do transmitente;

- A propriedade não se adquire pelo registo e a presunção dele resultante pode ser afastada;

- A propriedade do imóvel pelos Réus foi demonstrada pela apresentação da escritura de compra e venda, que é documento autêntico e cuja força probatória só pode ser afastada pela falsidade;

- Com esse documento os Autores já afastaram a presunção que decorre do registo;

- O artigo 9º do C R Predial permite excepções, nomeadamente a transmissão pela pessoa que acabou de adquirir, no mesmo dia, sem registo a seu favor;

- Excepcionando penhoras, expropriações, etc., e "outras providências que afectem a livre disposição dos imóveis", como é a execução específica que é alheia à vontade do promitente vendedor;

- O princípio do artigo 7º do C R Predial deve ser entendido no sentido de quem tem um registo predial pode invocar a seu favor a presunção de propriedade e não de que só se é proprietário se tiver registo a seu favor;

- A lei prevê excepção ao registo prévio para o primeiro acto de transmissão posterior a 1 de Outubro de 1984, com exibição de documento comprovativo do direito da pessoa de quem se adquiriu;

- Foram violados os artigos 1316º e 371º do Código Civil, 7º e 8º do C R Predial e 62º da Constituição da República.

Relevam os seguintes factos:

- Os Autores pedem a execução especifica de um contrato promessa de compra e venda, firmado em 20 de Fevereiro de 1989, do prédio urbano situado na Endereço-A, na freguesia de Santa Marinha do Município de Vila Nova de Gaia, sob o nº 53885 (fls 21/V, livro B.139);

- Foram promitentes vendedores os Réus;

- O prédio não está inscrito no registo predial em nome dos Réus;

- Os Réus adquiriram o prédio por compra titulada por escritura pública outorgada em 5 de Agosto de 1977, sendo vendedores EE e sua mulher FF;

- O prédio está inscrito a favor de EE e FF;

- Foi acordado no contrato promessa que a celebração do contrato definitivo seria realizada nos 15 dias seguintes ao registo em nome dos promitentes vendedores, que a tal procederiam, assim como à marcação da escritura;

- Os Réus não efectuaram o registo nem se dispuseram a celebrar escritura pública;

Foram colhidos os vistos.

Conhecendo,

1-	Execução específica e artigo 9º do C R Predial.

2-	"In casu".

3-	Conclusões.

1-	Execução específica e artigo 9º do C R Predial.

De acordo com o nº1 do artigo 830º do Código Civil, a execução específica do contrato promessa traduz-se na obtenção de uma "sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso."

A decisão do tribunal irá produzir os efeitos do contrato prometido, valendo como seu título constitutivo.

Como nota o Prof. Almeida Costa, " a respectiva sentença possui a eficácia que teria a escritura pública por aquela suprida, inclusive para efeitos de registo" (apud "Contrato Promessa, uma síntese do regime actual", 1994, 56), já que substitui não só a manifestação de vontade do faltoso, como a do contraente que sempre a emitiria. (cf., ainda, Dr. Januário da Costa, in "Em tema de contrato promessa", 48 ss e Acórdão do STJ de 26 de Março de 1974 - BMJ 235-275).

A única diferença entre a sentença e a escritura pública de compra e venda é a forma de expressão da vontade dos contraentes, ali afirmada perante o notário e, na execução específica, determinada na sentença substitutiva das declarações negociais dos outorgantes, agora coincidentes com o afirmado no contrato promessa.

Note-se que mesmo o que, eventualmente, foi omisso na promessa pode ser suprido na sentença, ou por apelo aos critérios gerais e especiais, respeitantes à interpretação e integração da vontade dos contraentes, nos termos dos artigos 236º a 239º e 539º, 542º nº 2 e 883º do Código Civil. (in Prof. A. Costa, ob. cit. 57).

Releva, em consequência, o nº1 do artigo 9º do C R Predial.

Aí se dispõe que "os factos de que resulte a transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra qual se constitui o encargo."

O que implica não poder ser titulada a transmissão de um direito sem que a pessoa de quem se adquire disponha de um titulo de aquisição e que a mesma esteja registada a favor do transmitente.

É, nuclearmente, a afirmação do princípio do trato sucessivo que impõe que cada titularidade se apoie na precedente, ou melhor, o ingresso do direito do transmissário no registo depende de prévia inscrição do direito a favor do transmitente.

O artigo 34º do C R Predial consagra o princípio nas modalidades de inscrição prévia (nº1) e de cadeia tabular (nº2).

Como corolário, o principio da legitimação do nº1 do artigo 9º do Código de Registo Predial destina-se a exercer um duplo controle (o primeiro é o controlo notarial) sobre as transacções tendo como primeiro escopo o prevenir alienações "a non domino".

O objectivo é, nas palavras do Dr. Órfão Gonçalves (in "Aquisição tabular", 2004, ed. AAFDL, 40) "evitar que determinados sujeitos, aproveitando-se da ignorância jurídica de outros, criassem nestes a aparência de que são proprietários dos bens, por exemplo através de uma posse passageira sobre eles (...). Para iludir terceiros, é pelo menos necessário ter um registo a seu favor, o que não é propriamente fácil de conseguir, não havendo um verdadeiro e válido negócio na origem."

Mas não se pode esquecer que o registo predial tem por escopo primeiro dar publicidade à situação jurídica dos prédios, sendo a sua função meramente declarativa, que não constitutiva, não podendo suprir a falta do direito nem sanar os vícios das transmissões.

A aquisição do direito de propriedade está sujeita a registo, prevalecendo o direito anteriormente inscrito sendo de presumir "tantum iuris" a sua existência, tal como registada, e a sua pertença, ao titular inscrito (artigos 2º nº1 a), 6º e 7º do C R Predial).

Não obstante, e como refere o Prof. Menezes Cordeiro, embora não constitutivo, o registo "torna-se indirectamente necessário: o transmitente não pode, validamente, celebrar o contrato, se não tiver registo a seu favor." (ROA, 45º, Abril 1985, 108).

Aqui chegados, poderemos concluir que, a regra do nº1 do artigo 9º do C R Predial, apenas excepcionada nas situações dos nºs 2 e 3 do mesmo preceito e (aqui, na opinião da Dr.ª Isabel Pereira Mendes - in "Código do Registo Predial - Anotado e Comentado", 15ª ed. 2006, 139) quanto aos actos de partilha de herança referidos na alínea a) do artigo 55º do Código do Notariado, impõe a inscrição prévia do direito a favor do transmitente.

O que, por certo, é válido nos casos de execução especifica do contrato promessa, tanto mais que, aqui, o juiz não dispõe de quaisquer elementos para controlar a propriedade do promitente vendedor, certo ser admissível a promessa de venda de coisa alheia.

2-	"In casu".

A inexistência da inscrição prévia não conduz à improcedência da lide como, menos bem, concluíram as instâncias.

Seria caso, sim, de suspensão da instância, à semelhança do que dispõe o nº2 do artigo 3º do Código do Registo quanto ao registo das acções, já que, existindo clara similitude entre as duas situações, há que permitir à parte requerer um registo.

E se não lograr obter a inscrição, por razões que não lhe forem imputáveis, cessará a suspensão, também à semelhança do nº3 do preceito.

Isto porque não tendo o registo natureza constitutiva, a sua falta não poderia inviabilizar a procedência da lide.

Irreleva, contudo, aprofundar esse ponto - referido apenas "ex abundantia" pois que, "in casu", não é pertinente.

É que, vale aqui a excepção do nº3 do artigo 9º do Código do Registo Predial.

O prédio prometido vender situa-se na freguesia de Santa Marinha do Município de Vila Nova de Gaia.

Em Vila Nova de Gaia nunca vigorou o registo obrigatório.

A compra e venda a determinar pela sentença que, eventualmente, venha a declarar procedente o pedido de execução específica do contrato promessa é o primeiro acto de transmissão posterior a 1 de Outubro de 1984.

Está demonstrada nos autos a aquisição do prédio pelos promitentes vendedores por escritura pública outorgada em 1977, em que foram vendedores os inscritos como proprietários.

Presentes, pois, os pressupostos que condicionam a aplicação do nº3 do artigo 9º citado.

Nada obsta à prolação da sentença na acção "sub judicio".

3-	Conclusões.

Pode concluir-se que:

a)	A sentença que, nos termos do nº 1 do artigo 830º do Código de Processo Civil produz os efeitos do contrato prometido substituindo não só a manifestação de vontade do faltoso como a do contraente que sempre a emitiria.

b)	A única diferença entre a sentença e a escritura pública de compra e venda é a forma de expressão da vontade dos contraentes aqui afirmada perante notário e ali em decisão judicial substitutiva das declarações negociais dos outorgantes, agora a coincidir com o afirmado no contrato promessa.

c)	O princípio da legitimação - corolário do trato sucessivo - constante do nº1 do artigo 9º do Código do Registo Predial é aplicável à decisão que julga procedente a execução específica do contrato promessa de compra e venda.

d)	Se aquando da prolação da sentença não se mostrar inscrito o direito a favor do transmitente, a instância deve ser suspensa até que tal direito se mostre registado.

e)	Se à data da sentença se tratar do primeiro acto de transmissão posterior a 1 de Outubro de 1984, o prédio se situar em município onde não vigorava o registo obrigatório, e estiver documentado o direito do transmitente, vale a excepção do nº3 do artigo 9º do Código do Registo Predial.

Destarte, acordam conceder a revista, devendo a lide prosseguir para conhecimento do pedido de execução específica.

Custas pelos recorridos.

Lisboa, 18 de Julho de 2006

Sebastião Póvoas

Moreira Alves

Alves Velho