Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça,

I - Relatório

1. Magnetocare, Comércio de Produtos Ortopédicos, Lda., intentou contra a Lsref3 Reo Mixed Portfolio, S.A., e Portfuel – Petróleos e Gás de Portugal, Lda., S.Q., ação de preferência, peticionando:

- o reconhecimento do seu direito de preferência na venda do Edifício ..... e, em consequência, o direito de para si o haver pelo preço de € 1.000.000,00, substituindo-se à segunda Ré na escritura de compra e venda;

- a condenação da 2.ª Ré a entregar-lhe o referido edifício;

- o cancelamento de todos e quaisquer registos que a 2.ª Ré tenha promovido a seu favor em consequência da aquisição do mesmo prédio;

- a condenação da 2.ª Ré a entregar-lhe todas as rendas que haja recebido, em virtude dos contratos de arrendamento em curso, desde a aquisição do imóvel em causa até à sua entrega.

2. Alegou, em síntese, que:

- por contrato de arrendamento urbano não habitacional, celebrado a 19 de abril de 2012, tornou-se arrendatária de parte da fração autónoma designada pela letra “R”, referente ao oitavo piso, letra A, na parte destinada a escritórios do prédio urbano designado por Edifício ......., sito em .....;

- esse contrato foi objecto de aditamento para revisão da renda a 3 de abril de 2013;

- a 1 de fevereiro de 2016, interveio na celebração de contrato de cedência temporária de espaço relativamente a áreas para arrecadação no mesmo edifício;

- a 17 de fevereiro de 2016, com efeitos reportados a 1 de dezembro de 2015, tornou-se, além de arrendatária de parte da fração autónoma designada pela letra “R” (que já era desde 2012), também arrendatária de parte das frações autónomas designadas pelas letras “S”, “T”, “N”, “O” e “Q”;

- a 15 de fevereiro de 2017, foi celebrada, entre a 1ª e a 2ª Rés, escritura pública de compra e venda do Edifício ..... por € 1.000.000,00, em violação da disciplina jurídica do instituto do direito de preferência.

3. A 1.ª Ré - Lsref3 Reo Mixed Portfolio, S.A. - apresentou contestação, excecionando o mérito da pretensão da Autora. Alegou, em síntese, que é parte ilegítima, que a Autora não tem interesse em agir, que o invocado direito de preferência, se existisse, teria caducado por falta de depósito da totalidade do preço (€ 3.050.000,00 e respetivas despesas), que a Autora renunciou expressamente ao exercício do direito de preferência e que o seu comportamento é claramente abusivo.

4. A 2.ª Ré - Portfuel – Petróleos e Gás de Portugal, Lda., S.Q. - apresentou contestação, excecionando o mérito da pretensão da Autora. Alegou, em síntese, que a posição jurídica da Autora como arrendatária, reportada ao contrato de arrendamento celebrado a 17 de fevereiro de 2016, tendo como objecto frações autónomas do Edifício ..... designadas pelas letras “R”, “S”, “T”, “N”, “O” e “Q”, não lhe permitia exercer o direito de preferência, pois que ainda não havia decorrido o prazo de três anos estabelecido no art. 1091.º, n.º 1, al. a), do CC. Referiu que este contrato revogou aquele celebrado a 19 de abril de 2012. Mencionou ainda que a Autora perdeu o direito legal de preferência, pois que não compareceu, a 13 de fevereiro de 2017, às 11 horas, na ....., n.º .., em …, no ato de outorga da escritura de compra e venda pelo preço de € 3.050.000,00, preço oferecido pela Autora em licitação efetuada a 8 de fevereiro de 2017, com a Rasgo – Publicidade, Lda.; que a Autora venceu a referida licitação, mas não chegou a celebrar qualquer negócio de compra e venda. Invoca, por último, que o exercício do alegado direito de preferência constitui abuso do direito.

5. Por seu turno, a Autora respondeu, pugnando pela improcedência das invocadas exceções, nos moldes referidos a fls. 230 a 233, que se dão por reproduzidos.

6. Foram juntos pelas partes diversos pareceres jurídicos.

7. Foi realizada audiência prévia, não tendo sido possível conciliar as partes.

8. A 22 de outubro de 2018, o Tribunal de 1.ª Instância, no saneador-sentença, decidiu o seguinte:

“Nestes termos e em função do exposto, julgando a presente improcedente, o Tribunal decide:

a) Julgar improcedentes todas as excepções invocadas pelas rés.

b) Julgar procedente o peticionado pela autora e, em consequência:

1 - Reconhecer o seu direito de preferência na venda do Edifício ..... e, em consequência, o direito de para si o haver, pelo preço de um milhão de euros, substituindo-se à segunda ré, na escritura de compra e venda;

2 - Condenar a segunda ré a entregar-lhe o mesmo;

3 - Ordenar o cancelamento de todos e quaisquer registos que a segunda ré tenha promovido a seu favor em consequência da aquisição do referido prédio;

4 - Condenar a segunda ré a entregar-lhe todas as rendas, que haja recebido, desde a aquisição do referido imóvel, até à entrega do imóvel em virtude dos contratos de arrendamento em curso.

c) Julgar improcedente o pedido reconvencional deduzido pela ré Portfolio e, em consequência, absolver a mesma do pagamento da quantia de € 3 050 000.

d) Julgar procedente pedido reconvencional deduzido pela ré Portfuel e, em consequência, condenar a mesma a pagar àquela a quantia de € 1 525 599, 70, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a notificação da reconvenção até efectivo pagamento.

Custas do pedido principal pelas rés (1/2 para cada) - cfr. artigo 527.º, ns. 1 e 2, do Código de Processo Civil.

Custas do pedido reconvencional deduzido pela ré Portfolio, a cargo desta. Custas do pedido reconvencional deduzido pela ré Portfuel a cargo da autora.

Registe e Notifique.”

9. Não conformadas com a decisão, as Rés Lsref3 Reo Mixed Portfolio, S.A., e Portfuel – Petróleos e Gás de Portugal, Lda., S.Q., interpuseram recurso de apelação.

10. A Autora contra-alegou.

11. Por acórdão de 11 de dezembro, com voto de vencido, o Tribunal da Relação de ….. decidiu o seguinte:

“Assim, de harmonia com as disposições legais citadas, decide-se negar provimento às apelações das RR. e não tomar conhecimento no que concerne a custas da apelação da R., Portfólio da, confirmando-se, pois, pelas razões que ficam expostas, a decisão recorrida.

Custas do recurso, a cargo das recorrentes.”

12. Irresignada com a decisão, a 1.ª Ré - Lsref3 Reo Mixed Portfolio, S.A. - interpôs recurso de revista, apresentando as seguinte Conclusões:

“7.1. DA ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

1. O presente recurso de revista é admissível, pois não só versa sobre o mérito da causa, como não constitui um caso de dupla conforme, uma vez que apesar de o Acórdão Recorrido ter confirmado a decisão do Tribunal de Primeira Instância, contou com um voto de vencido da Exam. Juíza Desembargadora Dina Maria Monteiro que discorda em absoluto da decisão que veio a ser tomada pelo Tribunal da Relação (cfr. artigo 671.º, n.º 3, do CPC).

2. Além disso, o presente recurso é manifestamente tempestivo e cumpre com os critérios do valor da acção e da sucumbência, uma vez que o valor do pedido principal (da RECORRIDA) é de € 1.000.000,00, sendo o valor do pedido reconvencional formulado pela RECORRENTE de € 3.050.000,00 (cfr. artigos 638.º, 138.º e 629.º, n.º 1, do CPC).

7.2. DA ALTERAÇÃO À MATÉRIA DE FACTO

3. Em primeiro lugar, no que respeita à decisão da matéria de facto, as instâncias recorridas andaram mal ao não terem dado como provado que “[a]pós ter comunicado que não iria comparecer para outorgar a escritura de compra e venda do IMÓVEL pelo preço de € 3.050.000,00, a A. negociou com a R. Portfolio para adquirir o IMÓVEL por um preço situado entre os € 1.100.000,00 e €1.500.000,00”, fazendo errada interpretação e aplicação do preceito vertido no artigo 358.º do Código Civil.

4. Desde logo, porque este facto emerge de confissão judicial sem reservas da RECORRIDA (cfr., inter alia, artigo 17.º da petição inicial), bem como de documento junto aos autos com a petição inicial (cfr. DOC. 10 junto com a petição inicial) não impugnado.

5. Por conseguinte, ao abrigo do disposto no artigo 674.º, n.º 3 do Código de Processo Civil, o Supremo Tribunal da Justiça pode conhecer do pedido de alteração da matéria de facto aqui

formulado, porquanto resulta de confissão, ou seja, de facto que emerge de meio de prova com força probatória plena.

6. Adicionalmente, a inclusão do referido facto no elenco da factualidade assente assume enorme relevância na medida em que permite trazer à luz, por um lado, que a RECORRIDA renunciou ao direito de preferência e, por outro lado, que a RECORRIDA actuou em abuso de direito ao dar início aos presentes autos com o fim de exercer o seu putativo direito de preferência.

7. Note-se que se o aludido facto tivesse sido levado em devida conta pelas instâncias recorridas, isso determinaria uma decisão em sentido diametralmente oposto, ou seja, no sentido da improcedência da presente acção de preferência.

7.3. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA

8. Em segundo lugar, no que respeita à excepção de ilegitimidade passiva da RECORRENTE, as instâncias recorridas andaram mal ao não absolverem a RECORRENTE da instância, por terem a considerado parte legítima nos autos, fazendo uma errada interpretação e aplicação ao caso dos autos do preceito vertido nos artigos 30.º, 577.º e 278.º, n.º 1, alínea d) do CPC.

9. A correcta interpretação e aplicação do disposto no artigo 30.º do CPC, determina que a RECORRENTE seja absolvida da instância, bastando olhar aos pedidos formulados nos autos pela RECORRIDA e às decisões das instâncias recorridas para se compreender (i) que nenhum pedido foi, a qualquer título, deduzido pela RECORRIDA contra a RECORRENTE e (ii) que da procedência da acção de preferência não resulta nenhum prejuízo (ou sequer impacto) para a RECORRENTE.

10. Na verdade, a RECORRENTE não tem qualquer interesse, directo ou indirecto, em contradizer os pedidos da RECORRIDA. Veja-se que até o ressarcimento dos putativos danos sofridos pela RECORRIDA em decorrência da pretensa violação do direito de preferência (consubstanciados no não recebimento de rendas) é reclamado apenas e directamente pedido à PORTFUEL.

11. E, também não se diga, que o mero facto de a RECORRIDA ter atribuído à RECORRENTE o papel de sujeito processual determina que a RECORRENTE seja parte legítima, pois a análise e apreciação da legitimidade passiva da RECORRENTE, no caso concreto, leva-nos a constatar que, de facto, a RECORRENTE não tem qualquer interesse directo em contradizer, sendo-lhe o resultado da presente acção totalmente indiferente.

12. Acresce que, no caso concreto, também não estamos perante uma situação de litisconsórcio passivo necessário, ficando o efeito útil da decisão suficientemente acautelado pela presença da PORTFUEL nos autos, designadamente por nenhuma consequência jurídica poder advir para a RECORRENTE (caso esteja ausente da acção)

13. Por outro lado, evitar uma contradição de julgados também não pode servir de justificação para a legitimidade processual da Recorrente, uma vez que no caso dos autos não se vislumbram quaisquer putativos danos (além do não recebimento de rendas) que a RECORRIDA pudesse legitimamente invocar contra a RECORRENTE com fundamento na pretensa violação do direito de preferência.

14. De todo o exposto resulta que, no caso concreto, a RECORRENTE carece de legitimidade passiva, o que consubstancia, nos termos da alínea e) do artigo 577.º do CPC, uma excepção dilatória nominada, excepção esta de conhecimento oficioso (cfr. artigo 578.º do CPC), e que determina a imediata absolvição da RECORRENTE da instância, nos termos e para os efeitos do artigo 278.º, n.º 1, alínea d) do CPC.

7.4. DA FALTA DE INTERESSE EM AGIR

15. Já no que diz respeito à excepção de falta de interesse em agir da RECORRENTE, as instâncias recorridas andaram mal ao absolveram a RECORRENTE da instância, por terem considerado que a RECORRENTE tinha interesse em agir, fazendo uma errada interpretação e aplicação ao caso dos autos do preceito vertido nos artigos 577.º e 278.º, n.º 1, alínea e) do CPC.

16. No ACÓRDÃO RECORRIDO, o Tribunal da Relação de ….. justificou a sua decisão referindo que: “(…) é o obrigado à preferência que tem o ónus de comunicar a perspectiva da alienação e de viabilizar a integridade do direito de preferência. Desta forma, pensamos ter ficado demonstrado o interesse em agir por parte da R. Portfolio.” (cfr. página 39 do ACÓRDÃO RECORRIDO).

17. Não procede a argumentação do ACÓRDÃO RECORRIDO, porque apesar de o obrigado à preferência (a RECORRENTE) ter “o ónus de comunicar a perspectiva da alienação e de viabilizar a integridade do direito de preferência”, da factualidade provada (cfr. factos provados n.º 8, 10, 13 e 14) resulta que esse ónus foi integralmente cumprido nos precisos termos da lei pela RECORRENTE, não havendo qualquer incumprimento que lhe possa ser imputado para efeitos da presente acção.

18. Mas ainda que assim não fosse (sem conceder), o argumento invocado não revela para a análise aqui em causa, pois que não é o “ónus de comunicar” da RECORRENTE que determina se esta possui ou não interesse em agir na presente acção.

19. O que determina o interesse em agir (ou a sua falta) são os efeitos práticos que desta acção possam decorrer para a RECORRENTE e, bem assim, a efectiva utilidade da tutela jurisdicional que a RECORRIDA poderá retirar desta acção em relação à RECORRENTE

20. E, olhando-se ao caso dos autos, resulta cristalino que basta a intervenção da PORTFUEL para assegurar a procedência dos pedidos da RECORRIDA e o efeito útil da decisão a final proferida, não havendo necessidade objectiva e justificada de demandar a RECORRENTE na presente acção, o que redunda na sua falta de interesse em agir.

21. De todo o exposto resulta que, no caso concreto, a RECORRENTE carece de interesse em agir, o que consubstancia uma excepção dilatória inominada, que determina a imediata absolvição da RECORRENTE da instância, nos termos e para os efeitos do artigo 278.º, n.º 1, alínea e) do CPC.

A entender-se de modo diverso, sem conceder,

7.5. DA INADMISSIBILIDADE DA ACÇÃO DE PREFERÊNCIA

22. É inquestionável que o ACÓRDÃO RECORRIDO enferma de erro de julgamento ao declarar procedente a acção de preferência.

23. Com efeito, as instâncias recorridas entenderam – com o devido respeito, erradamente – que o direito de preferência da RECORRIDA se mantinha, mesmo quando esta optou por não o exercer nos termos da licitação.

24. Assim, a questão de fundo é precisamente saber qual é a consequência de a RECORRIDA não ter exercido o direito de preferência (porque não quis) nos termos da licitação: o direito de preferência mantém-se ou extingue-se?

25. No entender da RECORRENTE, e conforme decorre do artigo 1032.º do CPC, o direito de preferência da RECORRIDA extinguiu-se em consequência da comunicação de que não iria comparecer, bem comodo facto de não ter efectivamente comparecido para outorgar o contrato de aquisição do IMÓVEL, motivo pelo qual a presenta acção se afigura inadmissível.

26. Cumpre aqui esclarecer que a perda do direito de preferência pela RECORRIDA implica que a RECORRIDA não tenha apenas perdido o direito de preferir pelo valor de € 3.050.000,00, tendo perdido o direito de preferência por qualquer valor, sendo por inadmissível a presente acção de preferência.

27. Dito isto, em primeiro lugar, em face da factualidade provada nos autos, dúvidas não subsistem de que a RECORRIDA efectivamente renunciou ao direito de preferência, não mais podendo exercê-lo, sequer por meio da acção de preferência.

28. Estamos perante um caso de direitos de preferência alternativos, sendo o procedimento previsto a licitação entre preferentes (cfr. o disposto no artigo 419.º, n.º 2 do Código Civil e no artigo 1032.º do CPC), resultando do regime legal que da licitação resulta um preferente vencedor e, no caso de não exercício do direito de preferência, o mesmo é devolvido ao preferente vencido que tenha oferecido o lance imediatamente inferior, e assim sucessivamente.

29. A solução apontada pelo regime legal é precisamente a perda sucessiva dos preferentes licitantes à medida que não vão exercendo o direito de preferência em conformidade com a licitação.

30. Acresce que, sobre o procedimento a adoptar na licitação (as regras) a lei é silente, podendo as partes, de acordo com o princípio da autonomia privada fixar o que lhes aprouver(conquanto não viole lei imperativa).

31. Ora, tal como se provou, tanto as regras da licitação como o procedimento a observar subsequentemente foram expressamente definidos e aceites, de um lado, pela RECORRENTE e, de outro lado, pela RECORRIDA e pela RASGO, o que se afigura admissível em face do disposto no artigo 405.º do Código Civil.

32. Isto é, de um lado, na comunicação enviada em 03-02-2017 a RECORRENTE fez constar a sua proposta relativamente às regras da licitação e ao procedimento a observar, assim como às consequências emergentes para as preferentes da não outorga por si da escritura pública de compra e venda nos termos da licitação.

33. De outro lado, a RECORRIDA, em 08-02-2017, perante notário, declarou (conjuntamente com a outra preferente) conhecer e aceitar as regras da licitação vertidas na carta de 03-02-2017, tal como consta expressamente das páginas 8, 9 e 12 a 15 do documento n.º 9 junto com a petição inicial (um certificado notarial).

34. Dúvidas não subsistem de que, no caso dos autos, o acordo celebrado pelas partes é meramente confirmativo e dilucidativo do regime legal, tendo as partes, ademais, expressamente definido e acordado quais as consequências do não exercício do direito de preferência nos termos da licitação.

35. Inquestionável é, também, que o conteúdo do acordo é o da carta-proposta, devidamente interpretada, como é sempre que o acordo se forme por simples aceitação da proposta. Esse conteúdo compreende dois pontos: 1.º - o modo de licitação (…) [e] 2.º- a cominação da perda do direito para a não comparência de qualquer dos preferentes nas escrituras públicas de compra e venda da totalidade do prédio.

36. Não menos importante é referir aqui que a RECORRIDA, aliás, como refere o ACÓRDÃO RECORRIDO nunca questionou a validade e eficácia do aludido acordo.

37. A esta luz, dúvidas não subsistem que as partes acordaram que, caso o direito de preferência não fosse exercido nos termos da licitação, tal implicaria a perda do direito de preferência. Isto quer o não exercício do direito fosse por parte da preferente vencedora (in casu, a RASGO), quer fosse por parte da preferente vencida (in casu, a RECORRIDA).

38. E, assim, é evidente que, tendo-lhe sido devolvido o direito, ao ter declarado que não iria comparecer na escritura de compra e venda do IMÓVEL pelo valor resultante da licitação (€ 3.050.000,00) a RECORRIDA renunciou ao direito de preferência (não mais podendo exercê-lo, em paridade com o que sucede com a outra preferente, a RASGO).

39. Além de não ter qualquer suporte legal/contratual, a procedência de acção de preferência pelo valor de € 1.000.000,00, nas circunstâncias do caso concreto, atenta contra os mais elementares princípios do ordenamento jurídico português, criando benefícios injustificados entre preferentes na mesma situação e com o mesmo comportamento.

40. Ademais, a solução apontada pelo ACÓRDÃO RECORRIDO redunda num total desrespeito pela autonomia das partes e a grosseira violação do princípio pacta sunt servanda, mais potenciando abusos e fraudes no regime da preferência em que tivesse havido licitações entre vários pretensos detentores desse direito.

41. Acresce que, o entendimento que subjaz ao ACÓRDÃO RECORRIDO levaria a uma situação de total incerteza e insegurança (i) para terceiros preferentes, (ii) para o proprietário do bem que assim nunca saberia em que momento e como o direito de preferência poderia ser exercido e por quem e (iii) para o pretendente comprador não preferente.

42. E obviamente que desrespeitar a licitação efectuada, implica que o direito de preferência nunca se extingue, havendo uma constante necessidade de se retomar o início do processo, acabando por se traduzir numa restrição intolerável ao direito de propriedade, vendo-se o proprietário impedido ad eternum do poder de disposição sem que qualquer fundamento legal ou contratual – como bem se entendeu no voto de vencido ao ACÓRDÃO RECORRIDO.

43. Pelo que, chegados a este ponto, é forçoso que se conclua que a declaração de não comparência e a não comparência efectiva têm, segundo a compreensão normal, e neste contexto em concreto, o sentido de renúncia ao exercício dos respectivos direitos de preferência, tal como resultaram da licitação.

44. Sem embargo, e ainda que dúvidas pudessem existir sobre se a RECORRIDA teria ou não renunciado ao direito de preferência, tal resultaria inequívoco do facto de a RECORRIDA – depois de ter comunicado que não ia exercer o seu direito de preferência nos termos da licitação – ter encetado negociações com a RECORRENTE para comprar o IMÓVEL por um preço entre os € 1.100.000,00 e € 1.500.000,00.

45. Perante a factualidade dos autos, estamos evidentemente perante uma renúncia tácita, ou seja, numa situação em que a RECORRIDA adoptou um comportamento do qual se infere com toda a probabilidade e segurança a sua vontade negocial (cfr. o disposto no artigo 217.º do Código Civil).

46. De facto, um declaratário normal na posição da RECORRENTE, tendo em consideração a postura negocial da RECORRIDA após esta (i) ter aceite as regras da licitação e procedimento subsequente e (ii) ter comunicado que não ia celebrar a escritura de compra e venda do IMÓVEL pelo último lanço oferecido, apenas poderia entender que a mesma havia renunciado ao direito de preferência na alienação do IMÓVEL.

47. E esta renúncia é válida e eficaz, porquanto a RECORRIDA esteve desde sempre na posse de todos os elementos essenciais para formar a vontade de exercer a preferência e, no concreto caso, das consequências do não exercício do direito de preferência pelo preço resultante da licitação, isto é, de € 3.050.000,00.

48. À luz do exposto, conclui-se que a RECORRIDA renunciou ao direito de preferência na compra do IMÓVEL e, por isso, não lhe era admissível o recurso à presente acção, a qual outro fim não merece que não a total improcedência.

I. Em segundo lugar, sem conceder, sempre se diria que a RECORRIDA, em face do concreto circunstancialismo dos autos, teria visto o seu direito de preferência extinto por caducidade.

49. Para o que ao caso importa, a RECORRIDA aceitou expressamente as regras da licitação, o procedimento subsequente e a consequência do não exercício do direito de preferência pelos preferentes em conformidade com a licitação (cfr. factos provados n.os 8, 13 e 14).

50. Tal procedimento foi ao encontro daquilo que constava do acordo celebrado, para o caso de a RASGO não exercer o direito de preferência em conformidade com a licitação (ou seja, pelo lanço vencedor, de € 3.100.000,00).

51. Pelo que, sendo admissível que as partes estipulem casos especiais de caducidade (cfr. o disposto no n.º 1 do artigo 330.º do Código Civil), a omissão de comparência na escritura agendada de acordo com o anteriormente estipulado e após devidamente notificada para o efeito, sempre teria o efeito de caducidade do direito, à semelhança do efeito cominado por lei para a omissão de declaração de preferência (cfr. o disposto no artigo 416.º, n.º 2 do Código Civil).

52. Termos em que o direito de preferência da RECORRIDA sempre teria caducado em 13-02-2017, em virtude da não comparência da RECORRIDA para exercer o direito de preferência.

53. E, ainda que ficcionando – como as instâncias recorridas parecem fazer – que a RECORRIDA manteria, ainda assim, o direito a preferir pelo valor de € 1.000.000,00 (no que não se concede e apenas por excessiva cautela do patrocínio se equaciona), a verdade é que o direito da RECORRIDA teria caducado em 15-02-2017.

54. Dúvidas não subsistem que, desde o primeiro momento (25-01-2017), a RECORRIDA conhecia os termos em que a transacção iria ser efectivada com a PORTFUEL, assim como a data em que tal ocorreria (cfr. pontos 8 e 9 dos factos provados).

55. Sabia, também, a RECORRIDA, pelo menos desde o dia 08-02-2017, que caso o direito de preferência não fosse exercido nos termos da licitação por qualquer dos preferentes, a RECORRENTE iria outorgar a escritura de compra e venda do IMÓVEL, pelo preço de € 1.000.000,00, com a PORTFUEL o dia 15-02-2017 – tal como veio a suceder.

56. Na posse destes elementos – e de todos os elementos que lhe permitiam formar a vontade de exercer o seu putativo direito de preferência –, a RECORRIDA limitou-se, primeiro, a comunicar que não iria preferir na aquisição do IMÓVEL nos termos da licitação e, seguidamente, negociou a aquisição do IMÓVEL, sempre, por preço superior a € 1.000.000,00.

57. Porém, não resulta provado – nem tal aconteceu – que a RECORRIDA tenha comunicado à RECORRENTE que iria comparecer no dia 15-02-2017 para exercer o seu pretenso direito de preferência pelo valor de € 1.000.000,00 ou que tenha comparecido naquele momento para procurar acautelar o direito (que apenas agora) vem defender que lhe assistia.

58. Também não se provou – nem tal sucedeu – que a RECORRIDA tenha lançado mão de qualquer expediente, incluindo em sede cautelar, para procurar acautelar o direito de preferência que (apenas agora) parece entender assistir-lhe, procurando impedir a venda do IMÓVEL à PORTFUEL.

59. Pelo que, sempre seria inequívoco que – não tendo a RECORRIDA a ele renunciado – o putativo direito de preferência da RECORRIDA havia caducado em 15-02-2017, não podendo a mesma prevalecer-se da presente acção de preferência com o fim de o exercer, a qual outro fim não merece que não a total improcedência.

60. E, em qualquer caso, cumpre esclarecer que a perda do direito de preferência pela RECORRIDA implica que a RECORRIDA não tenha apenas perdido o direito de preferir pelo valor de € 3.050.000,00, tendo perdido o direito de preferência por qualquer valor, sendo inadmissível a presente acção de preferência, a qual deve (também por isso) improceder.

Subsidiariamente, sem conceder,

7.6. DO COMPORTAMENTO ABUSIVO DA RECORRIDA

61. Perante a factualidade concreta dos autos, ainda que se entendesse que a RECORRIDA mantinha o direito a preferir na aquisição do IMÓVEL pelo preço de € 1.000.000,00, sempre o comportamento da RECORRIDA nos presentes autos se configuraria como abusivo.

62. Em primeiro lugar, sempre se diga que a conduta da RECORRIDA ao intentar a presente acção consubstancia um exercício abusivo do direito, na modalidade de venire contra factum proprium.

63. Com efeito, por um lado, a RECORRIDA (i) ao saber da existência de outro preferente na alienação do IMÓVEL, aceitou com ele participar na licitação; (ii) aceitou expressamente as regras da licitação e procedimento subsequente vertido nas comunicações de 03-02-2017; (iii) em concreto, aceitou que, caso nenhuma das preferentes exercesse o direito de preferência nos termos da licitação, que a RECORRENTE celebraria o contrato de compra e venda do IMÓVEL com a PORTFUEL, em 15-02-2017, pelo preço de € 1.000.000,00 e (iv) comunicou previamente à RECORRENTE que não iria celebrar o negócio de alienação do IMÓVEL nos termos da licitação.

64. Por outro lado, a RECORRIDA, depois de comunicar que não iria celebrar o negócio de alienação do IMÓVEL nos termos da licitação, procurou negociar com a RECORRENTE a aquisição do IMÓVEL por um preço entre € 1.100.000,00 e € 1.500.000,00, em qualquer dos casos sempre superior aos € 1.000.000,00 e nada mais comunicou à RECORRENTE para, por qualquer meio, salvaguardar o seu putativo direito de preferência que (apenas agora) vem defender que lhe assiste e foi violado.

65. A conduta supra descrita da RECORRIDA levou a que a RECORRENTE – justificada e razoavelmente – entendesse que a RECORRIDA não iria exercer o seu direito de preferência, pelo que a RECORRENTE poderia honrar o compromisso contratual que tinha com a PORTFUEL, ou seja, outorgara escritura de compra e venda do IMÓVEL com a PORTFUEL.

66. Note-se que, uma coisa era a RECORRIDA sabendo que – na ausência do exercício do direito de preferência por qualquer dos preferentes nos termos da liquidação – a RECORRENTE iria celebrar a escritura de compra e venda do IMÓVEL com a PORTFUEL, nos termos e condições que lhe foram reiteradamente transmitidos, ter imediatamente comunicado à RECORRENTE que mantinha o propósito de exercer a preferência e substituir-se à PORTFUEL na escritura de compra e venda aprazada.

67. Outra coisa distinta é a RECORRENTE conformar-se (ao menos aparentemente) com a perda do direito de preferência e procurar negociar a aquisição do IMÓVEL por preço superior ao que agora – e quase à bica do prazo de caducidade previsto no artigo 1410.º do Código Civil - vem, por meio desta acção tentar exercer o direito de preferência.

68. É assim evidente o abuso de direito da RECORRIDA, na modalidade de venire contra factum proprium, devendo a acção improceder, sob pena da violação do disposto no artigo 334.º do Código Civil.

69. Em segundo lugar, a conduta da RECORRIDA ao intentar a presente acção consubstancia um exercício abusivo do direito, na modalidade