Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I – AA, BB e CC propuseram a presente acção com processo ordinário contra DD e mulher EE e contra “Caixa de FF, C.R.L.”, alegando em síntese que por si e em representação de outros aí identificados negociaram com os RR nos termos e condições que constam de duas escrituras públicas de compra e venda juntas aos autos.

Referem que pela primeira escritura, de 3 de Abril de 2000, os AA e seus representados declararam vender por Esc. 18.000.000$00 aos RR DD e mulher e também a GG e mulher, que compraram, um prédio urbano objecto de destaque de um prédio misto ali devidamente identificado; por sua vez o negócio retratado na segunda escritura celebrada em 2 de Agosto de 2000 e com o preço de Esc. 20.000.000$00 teve por objecto a restante área do prédio original em causa, tendo nela intervindo apenas e só os Réus DD e mulher como compradores.

Acrescentam que no período de tempo que mediou a primeira e a segunda escrituras acabadas de aludir os RR DD e mulher adquiriram a totalidade da propriedade da parcela destacada ocorrendo, porém, que nunca receberam dos RR DD e mulher (ou de quem quer que fosse) qualquer valor ou preço em tais escrituras referidos.

Alegam também que aquisição dos mencionados prédios por parte dos RR DD e mulher junto dos demandantes e seus representados tinha como objectivo a construção de um prédio em regime de propriedade horizontal composto de fracções autónomas destinadas a habitação e garagens, conforme projecto aprovado pela Câmara Municipal da Figueira da Foz, obrigando-se os demandados DD e mulher a entregar depois aos AA três fracções habitacionais e três fracções destinadas a garagens.

Ainda segundo referem a “Caixa de FF, C.R.L.” assumiu o financiamento da construção do prédio contratando com RR DD e mulher um financiamento no valor de Esc. 200.000.000$00 e oferecendo o dito prédio como garantia real imóvel através da constituição de hipoteca voluntária; ao mesmo tempo obrigou-se perante os demandantes a garantir o cumprimento da entrega das mencionadas fracções, mal se encontrassem reunidas as condições de natureza legal que permitissem essa transmissão de propriedade a favor dos AA.

Na mesma data da realização da primeira escritura pública de compra e venda – 3 de Abril de 2000 –, já os RR DD e mulher, na qualidade de promitentes-vendedores, haviam celebrado com o A, na qualidade de promitente-comprador, um contrato-promessa de compra e venda através do qual aqueles Réus prometeram vender e o demandante, por si e em representação das restantes AA., prometeu comprar três fracções autónomas com três garagens do mencionado projecto de construção, sendo atribuído o preço de venda na quantia global de Esc. 42.000.000$00, que os Réus DD e mulher disseram terem recebido nessa data.

Acresce, segundo os AA, que quando da segunda escritura pública de compra e venda acabada de aludir os RR DD e mulher emitiram uma procuração a favor do A, conferindo-lhe poderes especiais para poder negociar consigo mesmo ou junto de terceiros as três fracções prediais em questão.

Segundo mencionam como condição essencial à realização de todo o negócio descrito, entre os ora demandantes e os representantes da Ré “Caixa de FF, C.R.L.” foi acordado que as fracções em questão ficariam de fora de qualquer intervenção hipotecária dada como garantia a esse financiamento.

Para o efeito, dizem, a R “Caixa de FF, C.R.L.”, através dos seus legais representantes (devidamente identificados na petição), como forma de garantir e formalizar o dito acordo, na mesma data da celebração da segunda escritura pública (2 de Agosto de 2000), emitiu documento de distrate autorizando o cancelamento das hipotecas relativas às fracções prometidas-vender – através do contrato-promessa de 3 de Abril de 2000 – do prédio objecto da primeira das escrituras públicas celebradas.

Em suma, ao emitir o documento de distrate acabado de aludir, a R “Caixa de FF, C.R.L.” assumiu de forma expressa e inequívoca que renunciava a qualquer direito sobre as mencionadas fracções, em caso de incumprimento por parte dos Réus DD e mulher perante aquela Ré “Caixa de FF, C.R.L.” no tocante ao contrato de financiamento entre eles estabelecido, ou mesmo perante os AA., reconhecendo, pois, a propriedade das mesmas fracções a favor dos demandantes.

Os RR DD e mulher vieram a construir nos referidos terrenos cedidos pelos AA um prédio constituído em propriedade horizontal com base no projecto aprovado em termos camarários, encontrando-se tal prédio actualmente concluído e os AA foram sempre acompanhando e intervindo em relação às três fracções habitacionais prometidas, no decurso das suas mais variadas fases construtivas, maxime verificando os trabalhos e dando indicações acerca dos materiais a aplicar.

Contudo, acrescentam, quando a obra em questão se encontrava concluída mas ainda sem os requisitos de natureza legal que permitissem aos demandantes fazer uso dos dois instrumentos (procuração com poderes especiais e documento de cancelamento de hipoteca) acima referidos (e ambos em seu poder), para colocar no respectivo nome ou em nome de outrem as referidas fracções, vieram eles a tomar conhecimento de que, por causas e circunstâncias de si absolutamente desconhecidas, o prédio construído e constituído em propriedade horizontal – e, logo, também as fracções prometidas-vender aos AA. – foi(ram) transferido(as), na sua propriedade, a favor da Ré “Caixa de FF, C.R.L.”, e isto apesar de o empréstimo bancário retratado na escritura pública de 2 de Agosto de 2000 se encontrar liquidado e pago.

Depois de ter tomado conhecimento da circunstância acabada de referir (transmissão da propriedade a favor da mesma demandada) o A AA requereu junto da R “Caixa de FF, C.R.L.”, através de carta datada de 16 de Março de 2010, o cumprimento e formalização efectiva de todo o negócio em causa, ou seja, que esta Ré, na qualidade de proprietária das fracções, operasse a respectiva transferência a favor dos demandantes, “respondendo” a demandada através da sua venda à empresa “HH – …, Lda.”, com a celebração de mais um novo contrato de financiamento com esta última entidade.

No quadro factual descrito entendem os AA que entre os mesmos e os três RR, e apesar de tal não se encontrar reduzido a escrito, foi negociado um contrato de permuta através do qual os demandantes, pela entrega dos prédios destinados a construção acima aludidos, receberiam dos Réus DD e mulher, em troca, três fracções habitacionais e três fracções destinadas a garagens, ficando garantido e assegurado documentalmente junto dos AA que a propriedade das fracções em causa seria transmitida a favor dos demandantes mal se encontrassem reunidas as circunstâncias de cariz legal para o efeito.

No entanto, e apesar de se terem encontrado em situação e condição de poderem cumprir com o acordado junto dos demandantes, os RR – todos eles – acabaram por se furtar à obrigação assumida, causando sérios danos na esfera jurídico-patrimonial dos AA., danos esses consumados em Fevereiro de 2011, altura em que, por via do negócio celebrado entre a Ré “Caixa de FF, C.R.L.” e a atrás identificada “HH – …, Lda.”, ficaram os Réus definitivamente impossibilitados de procederem à entrega das fracções.

Concretizando, caso o negócio tivesse sido cumprido entre todos os intervenientes conforme o acordado, hoje os AA seriam os proprietários de três fracções habitacionais com garagem, em um prédio bem localizado na cidade da …, gerando o incumprimento dos demandados a necessidade de colocação dos AA na situação em que se achariam se o contrato tivesse sido cumprido.

Por todo o exposto, e tomando em conta o actual valor médio de mercado dos apartamentos de características similares aos destinados aos demandantes, formulam pedido de condenação solidária dos RR no pagamento de uma indemnização no valor de € 515.0000.

Citada, contestou a “Caixa de FF, C.R.L.”, por excepção e impugnação, invocando desde logo a ilegitimidade das demandantes BB e CC e da própria contestante para os termos da causa, pois que só o A AA e os Réus DD e mulher intervieram na relação negocial aqui em causa.

Por impugnação, disse, em síntese, a “Caixa de FF, C.R.L.” ter efectivamente financiado a construção a empreender pelos RR DD e mulher não se obrigando, todavia, em nada perante os AA com quem não negociou ou contratou, sendo rotundamente falso haver aceitado que as identificadas fracções “ficassem de fora” de qualquer intervenção hipotecária, o que, aliás, melhor se compreende, do ponto de vista jurídico e formal, atento o princípio da indivisibilidade da hipoteca.

Acrescenta que o documento de distrate invocado pelos AA – e que não sabe como foi parar às mãos daqueles – não poderá conceder quaisquer obrigações suplementares para além daquelas a que o próprio distrate dá cumprimento, ou seja, das que se ligam a uma autorização de cancelamento de um ónus, e nada mais do que isso, só se considerando um documento daquele jaez válido e eficaz quando entregue ao “onerado” e por ele usado.

Mas, para além do mais, acrescenta que nunca os RR DD e mulher estiveram em condições de transmitir as fracções aos demandantes, desde logo porque nunca conseguiram concluir a construção de modo a poder constituir a propriedade horizontal, conclusão que só ocorreu em 28 de Fevereiro de 2011 pela mão da contestante.

Acrescenta que as fracções não foram “transferidas” para a R “Caixa de FF, C.R.L.”, apenas sucedendo que no âmbito da execução n.º 2876/08.4TBFIG, do 2º Juízo do Tribunal Judicial da Figueira da Foz, o imóvel (sem a propriedade horizontal constituída) foi adjudicado a tal R enquanto credora exequente, na sequência do incumprimento das obrigações mutuais dos Réus DD e mulher relativamente à contestante.

Concluindo, pugnou pela procedência das suas excepções, com as legais consequências, e, quando assim não se entenda, pela total improcedência da acção.

Os RR DD e mulher apresentaram também contestação, deduzindo ainda reconvenção.

Excepcionando, disseram tratar-se as RR BB e CC de partes ilegítimas para a acção, já que nenhuma obrigação assumiram em relação a elas no negócio aqui em questão.

Ainda por excepção, referiram os que no contrato celebrado em 3 de Abril de 2000 não foi convencionado qualquer dia certo para o cumprimento da obrigação, dependente, por sua vez, de um evento futuro e incerto, a saber, a emissão de licença de utilização.

Segundo argumentam não tendo os AA dito se as fracções em questão já colheram ou não tal licença, para que o contrato pudesse ser considerado definitivamente incumprido deveriam os demandantes lançar mão de uma acção para fixação judicial de prazo e, esgotado o prazo assim fixado, conceder aos Réus uma derradeira oportunidade de cumprimento contratual, procedendo a uma interpelação suplementar admonitória pela qual anunciassem depois definitiva perda de interesse negocial, com a cominação da conversão da mora em incumprimento definitivo.

Foi ainda acrescentado não resultar dos autos uma impossibilidade de virem os contestantes a readquirir as fracções em causa, vendendo-as depois ao promitente-comprador (ora A.), ou de outro modo fazendo com que a actual proprietária as venda a quem aqueles haviam prometido vender.

Foi ainda invocada a excepção peremptória reconduzível à existência de uma cláusula penal para o inadimplemento contratual stricto sensu, pois que do contrato-promessa que os AA juntaram ao processo consta, de modo expresso, e em caso de incumprimento do contrato, a obrigação de pagamento de uma indemnização à parte contrária no montante de Esc. 85.000.000$00.

Assim, foi definida a liquidação da indemnização eventualmente devida (que não o é) aos AA nunca podendo ser atendido, pois, o quantum total de € 515.000 invocado pelos demandantes.

Já por impugnação, disseram os RR DD e mulher não terem nunca negociado com o A. AA ou demais demandantes qualquer contrato-promessa de permuta, antes, e apenas, com o primeiro, o contrato-promessa de compra e venda de 3 de Abril de 2000, sendo que os AA nunca fizeram entrega aos contestantes da quantia de Esc. 42.000.000$00 referida nesse contrato-promessa.

A menção do percebimento do aludido montante apenas se ficou a dever à indução dos demandados em erro, astuciosamente provocada pelo A. AA.

Já quanto à afirmação, constante da douta petição, de nada terem recebido os AA. pelos negócios formalizados nas escrituras públicas de 3 de Abril de 2000 e 2 de Agosto do mesmo ano, é a mesma falsa, pois os demandantes efectivamente embolsaram os valores pecuniários ali mencionados.

Em relação ao contrato-promessa celebrado na referida data de 3 de Abril de 2000 pretendeu o mesmo, e tão-somente, cristalizar a real vontade das partes, ou seja, a promessa de venda de fracções futuras aos AA., pelo preço global de Esc. 42.000.000$00.

Os contestantes vieram a levantar nos prédios por si adquiridos um empreendimento composto de 35 fracções com vocação habitacional, divididas por dois blocos a formarem uma unidade conjunta, com partilha de infra-estruturas e espaços comuns. E o projecto de construção fora feito aprovar pelo demandante AA, por si e em representação dos demais herdeiros de II. Ora, ao tempo da celebração das compras e vendas, arrogando-se conhecimento cabal do que haviam feito aprovar na Câmara Municipal da …, os demandantes asseguraram aos Réus DD e mulher que nenhum obstáculo, físico ou legal, existia para a concretização do fito construtivo dos últimos, o que não correspondeu à verdade. Com efeito, após a outorga das referidas escrituras públicas de compra e venda, e chegados ao futuro local de estaleiro da obra a empreender, os contestantes depararam-se com a presença de uma linha eléctrica de média e alta tensão sensivelmente atravessando a meio o prédio onde devia ser implantado um dos blocos habitacionais, situação que apesar de ser do perfeito conhecimento dos ora demandantes nunca fora por eles dada a saber aos compradores. Assim, viram-se os contestantes confrontados com a impossibilidade – legal, desde logo – de efectuarem a construção que os próprios AA haviam feito aprovar nos projectos submetidos a deferimento camarário, até que finalmente conseguiram os Réus a alteração do curso da apontada linha de tensão, com os custos – económicos e outros – advindos da paragem da obra durante, pelo menos, seis meses.

Já em Novembro de 2004, em uma fase adiantada dos trabalhos, ocorreu o embargo da obra por uma comproprietária confinante a norte, JJ, embargo esse fundado em uma alegada invasão construtiva por parte dos contestantes do prédio da embargante, apesar de os mesmos nada mais terem feito do que respeitar estritamente os limites prediais que os ora demandantes haviam feito constar dos projectos aprovados na Câmara Municipal da …. Apresentando oposição ao embargo, os agora Réus DD e mulher arrolaram o ora A. AA como testemunha, dando-lhe a conhecer, por ele e na qualidade de representante dos demais herdeiros de II, o montante de financiamento bancário já investido no empreendimento e estádio da obra, esperando do ora demandante a confirmação dos limites prediais tais como por si assinalados nos projectos que fizera aprovar junto da Câmara Municipal …. Só que, inquirido nos autos de procedimento cautelar de ratificação de embargo de obra nova pertinente, não só o ora demandante AA não corroborou os limites prediais tal como os havia apresentado nos projectos que submeteu a aprovação camarária como chegou mesmo a afirmar não saber, ao certo, os pontos concretos por onde se desenhavam esses limites prediais. Perante a postura do ora A., a providência cautelar foi julgada procedente e o embargo efectuado por JJ ratificado.

Com o acabado de aludir, a obra esteve parada entre fins de 2004 e fins de 2005, altura em que voltaria a estar em condições de ser retomada, não sem que para tal os contestantes lograssem um acordo com a embargante JJ na definição das linhas de confinância predial e a indemnizassem pelo pagamento da quantia de € 15.000.

Em suma, ao tempo da paragem pela alteração da linha de média e alta tensão, entre Abril de 2000 e finais de Setembro do mesmo ano, mantinham os Réus DD e mulher, adstrita ao financiamento da construção do empreendimento, uma dívida junto da Ré “Caixa de FF, C.R.L.” no valor de capital de € 1.000.000; aquando da paragem pelo embargo de obra nova, compreendida entre os meses de Novembro de 2004 e Dezembro de 2005, mantinham já os contestantes, adstrita ao financiamento da construção do empreendimento, uma dívida junto da Ré “Caixa de FF, C.R.L.” no valor, só de capital, de € 3.850.192,07.

Concluindo, por causa dos comportamentos dos AA., violadores da normal boa fé contratual, sofreram os contestantes diversos prejuízos, quer a título de danos emergentes quer de lucros cessantes, que, nos termos devidamente descritos no seu douto articulado (ora dados por reproduzidos no respectivo teor), computaram, respectivamente, em € 401.832,85 (danos emergentes) e € 265.500 (lucros cessantes), e cujo pagamento, em reconvenção, pretendem ver os AA condenados a pagar.

Por todo o exposto, concluíram os Réus DD e mulher no sentido da procedência das excepções por eles deduzidas e, sempre e em todo o caso, pelo naufrágio da acção, com a sua correspondente absolvição do pedido dirigido pelos demandantes; reconvencionalmente, pugnaram pela declaração de anulação da confissão de recebimento do preço por parte dos reconvintes plasmada no contrato-promessa celebrado em 3 de Abril de 2000, reduzindo-se, por equidade, a cláusula penal constante do corpo de tal contrato-promessa a metade do seu valor, ou seja, a € 209.495,11, mais se condenando os reconvindos a pagar aos reconvintes a quantia de € 664.332,85, acrescida de juros moratórios civis a contar da notificação do douto articulado em causa até efectivo e integral pagamento.

Os AA replicaram, essencialmente mantendo todo o por si alegado na petição inicial, mais afirmando não poderem as defesas dos Réus DD e mulher (e reconvenção por estes deduzida) e da Ré “Caixa de FF, C.R.L.” alcançar qualquer espécie de procedência.

Após os articulados, elaborou-se despacho saneador, com a consequente declaração de validade e regularidade da instância e consignou-se a factualidade assente e a que passou a compor a base instrutória.

Teve lugar a audiência de julgamento na sequencia da qual foi proferida sentença, finda com que julgou a acção parcialmente provada e procedente e, em consequência condenou os RR DD e mulher, EE, a pagarem aos AA. KK, BB e CC o montante de € 423.978,21 (quatrocentos e vinte e três mil, novecentos e setenta e oito euros e vinte e um cêntimos), acrescido de juros de mora, à taxa legal, contados da notificação da presente decisão, no mais indo absolvidos tais Réus do contra si peticionado nos presentes autos; condenou a R “Caixa de FF, C.R.L.” a pagar aos AA KK, BB e CC a quantia de € 450.000 (quatrocentos e cinquenta mil euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados da notificação da presente decisão, no mais indo absolvida tal Ré do contra si peticionado nos presentes autos; declarou expressamente que as indemnizações referidas (e sob pena de um locupletamento injusto dos demandantes) não são cumulativas, no sentido de que o obtido pelos AA junto de algum dos obrigados não poderá ser recebido pelos mesmos demandantes do(a) outro(a) obrigado(a), se a soma dos montantes indemnizatórios pagos por qualquer um deles ultrapassar o valor de € 450.000 (e sendo certo que os Réus DD e mulher não estão vinculados a pagar mais do que € 423.978,21) e finalmente julgou a reconvenção não provada e improcedente.

Pelos RR foi interposto recurso de apelação na sequência do qual foi proferido acórdão no qual se julgou improcedente a apelação dos 1.ºs RR., confirmando, nessa parte, a sentença recorrida julgou procedente a apelação da 2.ª R absolvendo a mesma do pedido.

II. Inconformados com o acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra interpuseram os AA o presente recurso de revista.

Alegam em síntese os recorrentes que: a) foi condição essencial à celebração do negócio em causa um acordo pelo qual as 3 fracções habitacionais e 3 espaços de garagem que lhes seriam entregues ficariam em qualquer caso fora de qualquer garantia hipotecária relativa ao financiamento da construção sendo para esse efeito que a FF emitiu o documento para distrate, acrescentando que essa sua posição foi expressa nos articulados e sujeita a contraditório; b) que apesar de não ter reconhecido qualquer relação contratual entre os AA e a R FF esta incorreu em responsabilidade civil extracontratual ao, violando os ditames da boa-fé, criar condições que impediram a efectivação do distrate; c) que ao decidir como decidiu o Juiz de 1ª Instancia se limitou a agir da forma estabelecida no nº 3 do artigo 5º CPC, aplicando o direito à matéria factual apurada; d) ainda assim e mesmo que se entendesse, como entendeu a Relação, estarmos perante uma violação do contraditório e consequente decisão surpresa a consequência seria a da nulidade dessa mesma decisão e remessa dos autos á 1ª Instancia para cumprimento do contraditório e não a absolvição do pedido.

Contra alegou a R FF pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.

III. Os factos

1 – No dia 3 de Abril de 2000, no Primeiro Cartório Notarial da Figueira da Foz, a cargo da notária LL, o A. AA, em nome do seu representado menor MM, declarou vender a NN e mulher, OO, que declararam aceitar a compra, pelo preço de Esc. 6.666.667$00, que declarou ter recebido, a sexta parte indivisa pertencente ao menor MM do prédio urbano descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial … com a área de 2.738 m2, com o n.º 3561, actualmente inscrito na matriz sob o artigo …º da freguesia de …, concelho da …, objecto de destaque de um prédio misto sito em …, freguesia de …, concelho da …, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo …º e na matriz rústica sob o artigo …º, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial desse concelho sob a ficha n.º … (documento de fls. 26 a 31 dos presentes autos, cujo teor ora se dá por inteiramente reproduzido);

2 – Na mesma ocasião de tempo e lugar, o A. AA, por si e na qualidade de procurador e em nome e representação do menor MM, PP e marido, QQ, e ainda das ora demandantes BB e CC, e RR, este último na qualidade de procurador e em nome e representação de SS e NN e mulher, OO, declararam vender ao Réu DD, que declarou aceitar a compra, pelo preço de Esc. 18.000.000$00, que declararam ter recebido, o prédio identificado no ponto 1 (destes factos assentes) (documento de fls. 26 a 31 dos presentes autos, cujo teor ora se dá por inteiramente reproduzido);

3 – No dia 2 de Agosto de 2000, no Cartório Notarial ..., a cargo da notária TT, o ora demandante AA, por si e na qualidade de procurador e em nome e representação de PP e marido, QQ, e ainda das ora demandantes BB e CC, e RR, este último na qualidade de procurador e em nome e representação de SS e NN e mulher, OO, declararam vender aos ora Réus DD e mulher, EE, que declararam aceitar a compra, pelo preço de Esc. 20.000.000$00, que declararam ter recebido, o prédio com a área de 2.302 m2, inscrito na freguesia de …, concelho da …, sob o artigo …º e descrito na competente Conservatória do Registo Predial com o n.º …, correspondente à área restante do prédio identificado no ponto 1 (da presente factualidade provada) (documento de fls. 32 a 35 dos presentes autos, cujo teor ora se dá por inteiramente reproduzido);

4 – A aquisição dos referidos prédios por parte dos Réus DD e mulher tinha como objectivo a construção de um prédio em regime de propriedade horizontal composto por fracções autónomas destinadas a habitação e garagens;

5 – Na mesma ocasião de tempo e lugar, e pela escritura pública mencionada no ponto 3 (desta matéria fáctica assente), entre os Réus DD e mulher e a Ré “Caixa de FF, C.R.L.” foi celebrado um acordo denominado de “Abertura de Crédito”, nos termos do qual esta concedeu àqueles um crédito até ao limite de Esc. 200.000.000$00, oferecendo os Réus DD e mulher de garantia uma hipoteca voluntária sobre o bem imóvel identificado no ponto 1 (desta factualidade provada) (documento de fls. 32 a 35 dos presentes autos, cujo teor ora se dá por inteiramente reproduzido);

6 – Em documento anexo à escritura referida nos pontos 3 e 5 (destes factos assentes) e que dela faz parte integrante, constam, entre as demais, as seguintes cláusulas:

«(…) Terceira: 1 – Os créditos utilizados vencerão juros à taxa que vigorar na “Caixa, C.R.L.” para operações de natureza e prazo semelhantes nesta data, de dez por cento ao ano, conforme for estipulado ou, na falta ou insuficiência dessa estipulação, à taxa máxima legalmente autorizada pelas operações daquela natureza e daquele prazo, na data do início de cada período de contagem de juro. (…)

Quarta: No caso de mora do mutuário na amortização ou liquidação do empréstimo, incidirá sobre o respectivo montante, a contar do vencimento e até ao pagamento, a taxa de juro nominal referida na cláusula anterior, acrescida a título de cláusula penal, da sobretaxa de quatro por cento, ou da legalmente estabelecida para mora.

Quinta: Este contrato durará enquanto convier a ambas as partes, podendo ser utilizado parcialmente ou na sua totalidade, por uma ou mais vezes, através de um ou vários empréstimos, e aquele que o quiser dar por findo denunciá-lo-á com trinta dias de antecedência, por carta registada ou notificação judicial, sem prejuízo da subsistência e validade das obrigações que entretanto tiverem sido assumidas e das garantias constantes deste contrato. (…)

Sétima: 1 – Serão da conta do segundo outorgante todas as despesas com a celebração e registo deste contrato, obrigando-se ele ainda a reembolsar a “Caixa, C.R.L.” do que esta despender com a cobrança judicial e extrajudicial do crédito, incluindo despesas e honorários com advogados ou outros mandatários, custas judiciais em quaisquer acções, declarativas ou executivas, ou providências cautelares imputadas unicamente para efeitos de registo em Esc. 20.000.000$00, renunciando o segundo outorgante a contestar a liquidação das mesmas nessa quantia» (documento de fls. 246 a 255 dos presentes autos, cujo teor ora se dá por inteiramente reproduzido);

7 – Por escritura pública de 22 de Outubro de 2001, lavrada no Cartório Notarial ..., a cargo da notária TT, a Ré “Caixa de FF, C.R.L.” e os Réus DD e mulher, na qualidade de primeira e segundos outorgantes, respectivamente, declararam que ampliavam o montante de crédito estabelecido no acordo mencionado no ponto 5 (destes factos assentes) de Esc. 200.000.000$00 para Esc. 360.000.000$00, e as despesas extrajudiciais, unicamente para efeitos de registo, de Esc. 20.000.000$00 para Esc. 36.000.000$00, mantendo-se a taxa de juro 10% e tudo o mais declarado (documento de fls. 256 a 260 dos presentes autos, cujo teor ora se dá por inteiramente reproduzido);

8 – Por escrito datado de 3 de Abril de 2000, intitulado “Contrato-promessa de compra e venda a pessoa a nomear”, os ora Réus DD e mulher, na qualidade de primeiros outorgantes, e o ora demandante AA, na qualidade de segundo outorgante, declararam que aqueles prometiam vender a este, ou a quem o mesmo (ora demandante AA) viesse a nomear, três futuras fracções autónomas correspondentes ao apartamento tipo “T-3”, letra “C”, ao nível do rés-do-chão (nível 2 do projecto de construção), ao apartamento tipo “T-3”, letra “C”, ao nível do primeiro andar (nível 3 do aludido projecto), e ainda ao apartamento tipo “T-2”, letra “B”, ao nível do primeiro andar (nível 3 do projecto), com três garagens designadas pelos números 1, 4 e 11, respectivamente, do projecto de construção do bloco habitacional de 32 fracções a construir pelos primeiros outorgantes e ora Réus DD e mulher no prédio misto sito em … , freguesia … , concelho de … , inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo … º e na matriz rústica sob o artigo 656º, descrito na Conservatória do Registo Predial da … sob a ficha n.º …, pelo preço global de Esc. 42.000.000$00, valor que os primeiros outorgantes declararam ter recebido integralmente do segundo outorgante e dado a respectiva quitação (documento de fls. 36 e 37 dos presentes autos, cujo teor ora se tem por inteiramente reproduzido);

9 – Na cláusula 4ª do escrito aludido no ponto 8 (destes factos provados) consta que «acordam ambas as partes em sujeitar o presente contrato à execução específica prevista no art. 830º do Código Civil» (C.C.); por seu turno, na cláusula 5ª do mesmo escrito refere-se que «independentemente do consignado na cláusula anterior, o incumprimento culposo do estipulado no presente contrato implicará, para a parte faltosa, o pagamento de uma indemnização à parte contrária no montante de Esc. 85.000.000$00» (documento de fls. 36 e 37 dos presentes autos, cujo teor ora se dá por inteiramente reproduzido);

10 – No dia 2 de Agosto de 2000, no Cartório Notarial de …., por documento intitulado “Procuração”, os Réus DD e mulher declararam constituir seu procurador o ora demandante AA, a quem conferiram poderes especiais para vender a si mesmo ou a terceiro as fracções “B”, “E”, “L”, “X” “AC” e “AD” do prédio descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial da … sob a ficha n.º … da freguesia de …, nos termos e condições que entendesse convenientes; mais declararam que a procuração era irrevogável e não sujeita à caducidade, mesmo em caso de morte, interdição ou inabilitação dos mandantes, nos termos do disposto nos arts. 261º, 265º/n.º 3, 1170º/n.º 2 e 1175º, todos C.C. (documento de fls. 38 dos presentes autos, cujo teor ora se dá por inteiramente reproduzido);

11 – Por escrito datado de 2 de Agosto de 2000, a ora Ré “Caixa de FF, C.R.L.” declarou autorizar à Primeira Conservatória do Registo Predial da … o cancelamento da inscrição hipotecária “C-1. Ap.08/06042000”, mas tão-somente quanto às fracções “B”, “E”, “L”, “X”, “AC” e “AD” do prédio descrito na respectiva Conservatória sob o n.º …, fracções “B”, “E”, “L”, “X”, “AC”, “AD” da freguesia de ….; no mesmo escrito, UU e VV, respectivamente presidente e secretário da direcção da Ré “Caixa de FF, C.R.L.”, com poderes para o acto, declararam que o mesmo exprime a vontade da sua representada e foi por eles assinado (documento original de fls. 472 e cópia de fls. 39 dos presentes autos, cujo teor ora se dá por inteiramente reproduzido);

12 – Nos terrenos descritos nos pontos