Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. AA e sua mulher BB, intentaram acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra CC; DD, e sua mulher EE; “Herança aberta por óbito de FF”, representada pela cabeça de casal GG e “Herança aberta por óbito de II”, representada pelo único herdeiro e pela cabeça de casal JJ e sua mulher LL pedindo que se reconheça o direito de preferência dos AA na venda do prédio sito na Rua P... C..., B... G..., nºs ... a ..., em Alhos Vedros, que foi propriedade de II e do qual são inquilinos, por serem titulares de contrato de arrendamento para habitação, do r/c, do referido imóvel.

Alegaram para tanto e em síntese, que são arrendatários do r/c do referido imóvel desde 30 de Novembro de 1982 e que em finais de Dezembro de 1991 ou princípios de Janeiro de 1992, os sobrinhos de II, ora Réus, informaram os AA que o seu tio lhes havia doado o prédio, sendo eles agora os proprietários e que seria conveniente fazerem um novo contrato de arrendamento, onde ficasse registada a sua identificação nessa qualidade, pedido a que acederam, tendo o próprio II outorgado na qualidade de fiador.

Sucede que só após o falecimento do II vieram a saber que este não tinha doado o prédio aos sobrinhos mas, antes, tinha celebrado com eles um contrato de compra e venda, pelo valor de 2.000.000$00, sem que eles, únicos arrendatários do imóvel tivessem tido conhecimento dos elementos essenciais do negócio, de modo a exercerem o seu direito de preferência, direito esse que pretendem efectivar.

Regularmente citados, os Réus CC, DD e sua mulher EE, contestaram impugnando os factos alegados pelos Autores e deduzindo excepção de ilegitimidade e da caducidade.

Os Réus JJ e mulher LL, o primeiro na qualidade de único herdeiro e cabeça de casal da “Herança aberta por óbito de II, apresentaram contestação, na qual requereram a suspensão da instância com fundamento na existência de causa prejudicial por correr termos uma acção visando a declaração de nulidade do contrato de compra e venda em causa nos autos.

No mais, pugnam pela improcedência do pedido

GG, enquanto cabeça de casal da “Herança aberta por óbito de FF, apresentou contestação no mesmo sentido dos restantes RR.

Os Autores responderam às excepções deduzidas.

No despacho saneador foi julgada improcedente a excepção de ilegitimidade e relegado para final o conhecimento da excepção de caducidade.

Tendo falecido a Ré EE, foram habilitados como seus sucessores o marido DD e a filha MM (certidão de fls. 281 a 283).

Feito o julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção procedente por provada.

Inconformados, apelaram os RR.

II. Entendendo ter caducado “o direito de preferência por falta de depósito (no prazo legal) do preço devido” decidiu o Tribunal da Relação de Lisboa julgar procedente a apelação revogando a sentença recorrida e absolvendo os RR do pedido.

III. Deste acórdão foi interposto o presente recurso de revista.

A única questão colocada pelos recorrentes

[1]

e a decidir consiste em saber se “para efeitos do disposto no artigo 1410º nº 1 CC, a apresentação de uma garantia bancária através da qual uma instituição bancária se constitui fiadora das obrigações assumidas pelos AA na acção de preferência, satisfaz o requisito legal de depósito do preço devido”.

IV. Fundamentação de facto.

1. II, no estado de viúvo e natural da Freguesia e Concelho da Moita, era dono e legítimo possuidor de um prédio urbano, composto por edifício de rés-do-chão, primeiro andar e quintal, com as superfícies coberta de 63 m2 e descoberta de 139 m2, sito na Rua P... C..., B... G..., nºs ... e ..., na Freguesia de Alhos Vedros, Concelho da Moita, prédio descrito na competente Conservatória da Moita sob o n.º .../..., da referida Freguesia de Alhos Vedros, e inscrito na Matriz Predial Urbana respectiva sob o artigo ....º (Alínea A) da Matéria de Facto Assente).

2.(...) A aquisição a favor de II e competente registo pela inscrição G-UM requisitado pela apresentação n.º .../... resultaram “por sucessão hereditária de NN. II... comunhão geral...” (Alínea B).

3.O prédio descrito em A) apresentava, em 29 de Julho de 1998, o valor patrimonial de Esc. 1.561.950$00. (Alínea C).

4.(...) e em 1990 o valor patrimonial de Esc. 1.489.860$00 (Alínea D).

5. Por acordo escrito datado de 30 de Novembro de 1982, participado nas Finanças em 2-12-1982, o identificado II deu de arrendamento ao Autor, para habitação, o rés-do-chão do prédio identificado em A) com entrada pelo número de polícia 33 da Rua P... C... do B...G..., em Alhos Vedros (Alínea E).

6.(...) Tendo sido acordado como inicio do arrendamento o dia 1 de Dezembro de 1982, sendo a renda de Esc. 7.000$00 por mês, a pagar na casa de II no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, e um prazo de seis meses, prorrogável por iguais períodos (Alínea F) da Matéria de Facto Assente).

7. II tinha a sua residência permanente no 1.º andar do prédio identificado em A) com entrada pelo n.º de polícia ... da Rua P... C..., em Alhos Vedros, aí tomando as refeições, dormindo e recebendo amigos e visitas (Alínea G).

8. II era uma pessoa bem conhecida no B... G..., local onde tinha muita gente amiga e era respeitado (Alínea H).

9. Tendo enviuvado, II vivia sozinho no andar descrito em G).

10. Foi realizado entre os Autores e os Réus DD e CC e FF novo acordo escrito referente ao arrendamento enunciado em E), a começar em 1 de Janeiro de 1992, no qual outorgou, como fiador dos Autores, II (Alínea J).

11.(...) Acordo participado fiscalmente em 8 de Janeiro de 1992 (Alínea K).

12. (...) O qual conheceria em 1 de Janeiro de 1993 uma alteração da cláusula primeira, passando-se o prazo, renovável, para um ano, alteração também por escrito participada fiscalmente (Alínea L).

13. II continuou a fazer do primeiro andar do prédio da Rua P... C... o lugar da sua residência permanente, aí tomando as refeições, dormindo e recebendo amigos e visitas (Alínea M).

14. A partir da data enunciada em J) os Autores deixaram de pagar as rendas a II e passaram a efectivar os pagamentos às pessoas aí identificadas (Réus DD e CC e FF) (Alínea N).

15. O funeral de II foi celebrado no dia 2 de Fevereiro de 1998, no cemitério da Moita, ficando a urna em jazigo de que este era proprietário (Alínea O).

16. (...) Além dos Autores, estiveram presentes no cortejo fúnebre muitas pessoas amigas do B... G... (Alínea P).

17. (...) Incluindo os sobrinhos do falecido, os Réus DD e CC e FF, e, também, a sua neta, filha do seu filho JJ. (Alínea Q).

18. O imóvel descrito em A) foi vendido por II aos Réus DD, CC e a FF por Esc. 2.000.000$00, verba recebida por aquele e paga por estes (Alínea R).

19. (...) Tendo à data da celebração da escritura pública de compra e venda, 13 de Março de 1990, o valor patrimonial declarado em D) (Alínea S).

20. II vendeu o prédio mencionado em A) (ponto 1) aos Réus DD e CC e a FF “em comum e partes iguais”, testes declarado aceitar o contrato de compra e venda como exarado notarialmente e, ainda destinar-se o prédio objecto de aquisição “exclusivamente a habitação” (cfr. doc. fls. 18 a 22) (Alínea T).

21.(...) Não tendo sido paga qualquer sisa por a compra e venda ter sido declarada isenta do seu pagamento (Alínea U).

22. Desde o falecimento de II que o 1.º andar do prédio identificado em A) tem estado fechado, não tendo sido objecto até ao presente de qualquer utilização por quem quer que seja (Alínea V).

23. (...) Apenas nele continuando guardados os móveis que eram propriedade de II, por ele utilizados enquanto vivo (Alínea W).

24. (...) Os quais foram doados aos seus sobrinhos, Réus DD e CC e FF, por II (Alínea X).

25. (...) O que igualmente sucedeu relativamente ao jazigo (Alínea Y).

26. No local e dia referidos em 15) os Réus DD e CC e FF, declararam publicamente não aceitar a doação do jazigo aí descrito (Alínea Z).

27. O prédio descrito em A) não estava constituído em regime de propriedade horizontal (alínea AA).

28. Os AA eram e permanecem como únicos arrendatários no prédio referido em A) objecto de transmissão pelo acordo mencionado de R) a T) (Alínea BB).

29. Os AA desde a data enunciada em F) até ao presente, sempre e continuamente fazem do prédio mencionado em E) o centro da sua vida familiar, aí tomam as suas refeições, dormem e recebem visitas e amigos (resposta aos quesitos 1.º a 3.º).

30. (...) Aí vivendo com os seus dois filhos menores (resposta ao quesitos 4.º)

31. Após a celebração do acordo descrito em E) entre os AA e o II desenvolveram-se relações de franco e cordial relacionamento (resposta ao quesitos 5.º)

32. Era do conhecimento dos Autores e de outros residentes do Bairro que II tinha um único filho (resposta ao quesitos 6.º)

33. Nunca os Autores e os vários residentes do Bairro Gouveia viram o filho, nora e neta de II no prédio descrito em A) (resposta ao quesitos 9.º)

34. Os sobrinhos de II visitavam-no com certa frequência (resposta ao quesito 12.º)

35. II faleceu em 1 de Fevereiro de 1998 (cfr. certidão de assento de óbito junta fls. 280).

36. II convivia bastante com os Autores, o que era do conhecimento dos vizinhos e moradores do Bairro Gouveia (resposta aos quesitos 32º e 33º).

V. Do mérito do presente recurso.

Tal como se apresenta como indiscutível os AA invocam na presente acção a qualidade de arrendatários habitacionais de um prédio urbano, nessa qualidade pretendendo o reconhecimento do direito de preferência na venda do prédio de que são locatários e de o haverem para si.

Estando em causa um contrato de compra e venda celebrado em 13 de Março de 1990 o direito de preferência de que os AA se pretendem ver prevalecer deve ser aferido pela legislação então em vigor – a Lei nº 63/77 de 25 de Agosto – e não pelo RAU, diploma que apenas entrou em vigor no dia 18/11/1990 (cf. art. 2º do decreto preambular do DL 321-B/90).

O artigo 1º, nº1 da citada Lei 63/77 estabelecia que “o locatário habitacional de imóvel urbano tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do mesmo”, pelo que os AA, enquanto arrendatários, tinham preferência na venda do imóvel aplicando-se por força do artigo 3º, e com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º do C. Civil sendo precisamente nº1 deste artigo 1410º, na redacção do DL 68/96 de 31-05, que estatui que o preço devido deve ser depositado nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

Como a propósito se sublinha no acórdão recorrido (citando-se Pires de Lima e Antunes Varela, Cód. Civil Anotado III, 2ª edição)“o depósito obrigatório do preço, imposto ao preferente logo no começo da acção, visa manifestamente (…) pelo momento em que é exigido, garantir o alienante contra o risco de ver destruído o contrato com o preferente, por carência de meios por parte deste”, acrescentando-se que “face aos termos do nº1 do art. 1410º, o depósito do preço é uma condição ou pressuposto do exercício da acção de preferência e a sua não efectivação em prazo determina a caducidade do direito (cf. Almeida Costa, RLJ, ano 129º, pag. 194 e sgs. e Acórdãos do STJ de 17-06-99 e de 30-01-2001, CJ/STJ, ano VII, 2º, II, pag. 150, e ano IX, 1º, pag. 84)”.

No 15º dia posterior ao da propositura da acção e em alegado cumprimento do disposto no artigo 1410º nº 1 CC os AA requereram a junção aos autos de um documento com uma garantia bancária, nos termos da qual o Banco Português do Atlântico se constituiu fiador dos Autores “até à importância de 2.042.000$00, referente às responsabilidades que ao afiançado lhe competir nas obrigações assumidas nos termos e para os efeitos do nº1 do art. 1410º do Cód. Civil, no âmbito da acção declarativa de condenação, em processo comum e na forma ordinária, interposta em 14 de Julho de 1998, no Tribunal do Círculo Judicial do Barreiro…”.

Toda a questão que se nos apresenta – tendo em conta o âmbito do recurso tal como se apresenta fixado nas conclusões da alegação -radica em saber se apresentação de uma garantia bancária satisfaz a exigência legal de depósito do preço devido.

Vem a jurisprudência, quer das Relações quer deste Supremo Tribunal, entendendo que a obrigação de deposito prévio do preço devido imposta ao preferente não pode ser equiparada ou ter a natureza de caução sem designação de espécie razão pela qual não pode ser substituída pela prestação de garantias bancárias (neste sentido os Acórdãos do STJ de 17-06-99 (CJ/STJ, 1999, 2º-150, de 17/7/99 BMJ 498-315 e de 30/4/2002 e os Acórdãos da Relação de Guimarães de 05-05-2004, CJ, III, pag. 274 e da Relação de Évora, de 8 /10/92, BMJ, 420-666).

Alguma doutrina (por todos Almeida Costa “O depósito do preço em acção de preferência” – RLJ, ano 129, pagina 194) apesar de considerar que a obrigação de depósito do preço pode constituir um obstáculo grave ao exercício do direito do preferente entende, no entanto, que a substituição daquela obrigação por prestação de caução idónea não mais pode constituir que uma solução mais razoável de jure constituendo.

Vem, por outro lado, sendo entendido que a obrigação de depósito prévio do preço devido não pode constituir de forma nenhuma uma das modalidades de caução previstas no artigo 623º CC, substituível, entre outras, por fiança bancária

[2]

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Outra interpretação do disposto no artigo 1410 nº 1 CC que não seja a de que a norma exige exclusivamente o depósito do preço devido não poderá ser sustentada na medida em que destituída de qualquer suporte literal, o que é reforçado pela circunstancia de a procedência da acção de preferência ter como resultado a substituição com eficácia ex tunc do adquirente pelo preferente (Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pag. 339) situação que implica que o preço tem de estar inequivocamente garantido, sem necessidade de ulteriores diligências para a efectivação de uma qualquer garantia.

Conclui-se assim que o depósito do preço não pode ser substituído pela prestação de uma garantia bancária.

VI. Decisão – por todo o exposto acorda-se em negar a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 6 de Março de 2012.

Mário Mendes (Relator)

Sebastião Póvoas

Moreira Alves

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[1]

Os recorrentes não vieram arguir eventual nulidade resultante de o Tribunal da Relação ter conhecido de questão não suscitada nos articulados nem na sentença recorrida.

[2]

O nº 1 do artigo 623 CC permite a quem a lei obrigue ou autorize a prestar caução sem designação de espécie optar, entre outras opções, entre o depósito em dinheiro ou a fiança bancária.