Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

ACORDAM OS JUÍZES QUE CONSTITUEM O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

AA, BB, CC, DD, EE, FF, GG, HH, II, JJ, LL, MM, NN, OO, PP, QQ, RR, SS, TT, UU, VV, XX, ZZ, AAA, BBB, CCC, DDD, EEE, FFF, GGG, HHH, III, JJJ, LLL, MMM, NNN, OOO, PPP, QQQ, RRR, SSS, TTT, UUU, VVV, XXX, ZZZ, AAAA, BBBB, JJJ, CCCC, DDDD e EEEE, na qualidade de condóminos dos Condomínios das Nações nºs … e …, prédios urbanos sitos na Zona de Intervenção da Expo 98, freguesia de Santa Maria dos Olivais, em Lisboa, todos, suficientemente, melhor identificados nos autos, propuseram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum ordinário, contra “FFFF”, com sede na Rua E… M… J…, número …, D, Piso Zero, Espaço número 1, Lisboa, pedindo que, na sua procedência, seja declarada a nulidade do artigo 45° dos Regulamentos dos Condomínios dos lotes 4.46 e 4.47, ou, caso assim se não entenda, sejam os mesmos artigos considerados como abusivos e, em consequência, terem-se por não escritos, alegando, para o efeito, e, em síntese, o seguinte:

1) A ré é promotora e proprietária da maioria das fracções que compõem os prédios constituídos, em propriedade horizontal, designados por lotes 4.46 e 4.47, sitos na zona de intervenção da EXPO 98, descritos na 8.a Conservatória de Registo Predial de Lisboa, sob os nºs 3687 e 3686, da freguesia de Santa Maria dos Olivais, inscritos na matriz, sob os artigos P4480 e P4481, respectivamente;

2) Foi, igualmente, a ré quem outorgou, como única proprietária desses prédios, as respectivas escrituras públicas de constituição da propriedade horizontal, em 29 de Setembro de 2005, sendo os títulos constitutivos compostos, em ambos os casos, por um documento em que se discriminam as fracções autónomas que compõem os prédios, com as respectivas permilagens, e um Regulamento do Condomínio.

3) Ambos os Regulamentos de Condomínio prevêem, no seu artigo 45°, n°1, que, desde que a ré não utilize, por qualquer forma, as fracções autónomas de que é titular, fica isenta do pagamento de quaisquer das quotizações condominiais e da satisfação de quaisquer despesas dessa natureza, com excepção das necessárias à reparação das danificações ocorridas nos equipamentos e partes comuns dos edifícios e à satisfação da retribuição e das despesas de expediente da administração do condomínio.

4) O n°2 desse mesmo artigo 45° do Regulamento, estatui que a alteração ou eliminação da regra estabelecida no número anterior só pode ser feita com o consentimento expresso da ré.

5) Posteriormente, a ré, enquanto única proprietária dos prédios, fez uma primeira reunião de condomínio, tendo aprovado o orçamento de Dezembro de 2005 até 31 de Dezembro de 2006 e elegido a administração para esse período temporal, só depois iniciando a venda das fracções de que era proprietária.

6) Neste momento, relativamente ao lote 4.46, os autores são titulares de fracções correspondentes a 19% do prédio, e, relativamente ao lote 4.47, são titulares de 20% das fracções.

7) Pelo que, sendo a ré proprietária das restantes fracções, é a condómina, largamente, maioritária nos dois prédios em causa.

8) Entretanto, em Janeiro de 2006, os autores foram confrontados com o teor do artigo 45° dos Regulamentos de Condomínios e logo manifestaram a sua indisponibilidade para pagarem quantias superiores às que resultassem da aplicação da regra da permilagem.

9) Tal artigo do Regulamento é nulo, por violar o artigo 1424°, do Código Civil, pois tal disposição só pode ser alterada, por escritura pública, e com a unanimidade de todos os condóminos dos prédios, não podendo um condómino desresponsabilizar-se da contribuição para as despesas comuns com fundamento no facto de não utilizar as partes que estão, objectivamente, à sua disposição, sendo que, de facto, a ré utiliza todas as partes comuns, nomeadamente, em visitas aos prédios, para promover a venda das fracções de que é titular.

10) Por outro lado, a regra da irrevogabilidade do artigo 45° dos Regulamentos é, igualmente, nula, por violar, directamente, o disposto no artigo 1432°, n°3 do Código Civil.

11) A actuação da ré no sentido de afastar a sua responsabilidade pelas despesas com as partes comuns constitui um manifesto abuso de direito, por existir um exercício anormal de um direito, em manifesta desconsideração dos direitos dos autores, ao estabelecer-se uma regra discriminatória, por decisão unilateral da ré, que está a pôr em causa o normal funcionamento dos prédios, impondo sacrifícios desproporcionados aos condóminos minoritários.

Na contestação, a ré defende a validade substancial e formal do artigo 45° dos Regulamentos em causa, porquanto não viola nenhuma norma imperativa, pois o artigo 1424°, do Código Civil, estabelece, precisamente, a possibilidade legal de ser afastada a regra da contribuição proporcional à permilagem, sendo que, no caso, justifica-se o afastamento dessa regra, porquanto a ré não faz utilização das fracções de que é titular nos prédios, as quais se destinam, exclusivamente, à venda a terceiros.

Por outro lado, impugna, igualmente, as situações de alegado abuso de direito, chamando a atenção para o facto de ter assumido uma postura de colaboração no sentido de assumir despesas comuns com o propósito de manter a funcionalidade dos equipamento dos prédios, como sejam, as despesas de água, electricidade, elevadores e serviços de limpeza, sendo que a ré dotou a administração de fundo de maneio suficiente para o pagamento das necessidades básicas.

Em conformidade, a ré conclui pela justiça da regra estabelecida no artigo 45° dos Regulamentos, em face do efectivo uso diminuto que faz das partes comuns dos prédios, sustentando a improcedência da acção.

Na réplica, os autores impugnam que o alegado fundo de maneio fosse suficiente, que a ré pague as despesas com água, electricidade e elevadores, sendo que esta pode, a qualquer momento, decidir deixar de pagar esses valores, com base no artigo 45°, dos Regulamentos em causa, chamando a atenção para a insuficiência dos orçamentos aprovados, unilateralmente, pela ré, e conclui como na petição inicial.

A sentença absolveu a ré dos pedidos de declaração de nulidade do artigo 45° dos Regulamentos de Condomínio dos lotes 4.46 e 4.47, mas declarou a ineficácia, relativamente aos autores, do disposto nesse mesmo artigo dos Regulamentos.

Desta sentença, a ré interpôs recurso, tendo o Tribunal da Relação, considerando o disposto pelo artigo 713º, do Código de Processo Civil, julgado procedente o recurso de apelação, mas, apesar da revogação da sentença final proferida pelo Tribunal de 1ª instância, declarou, ainda assim, e, em termos oficiosos, a nulidade dos artigos 45º dos Regulamentos de Condomínio dos autos.

Do acórdão da Relação de Lisboa, a ré interpôs recurso de revista, terminando as alegações com o pedido da sua procedência, formulando as seguintes conclusões, que se transcrevem:

1ª - A questão material controvertida nos presentes autos consiste em averiguar a alegada invalidade da elucubração pela apelante do teor do artigo 45° dos Regulamentos de Condomínio dos lotes 4.46 e 4.47, em apreço, nos autos.

2ª - Ora, a apelante discorda que tal dispositivo regulamentar padeça de alguma invalidade.

3ª - Com efeito, da análise do artigo 1424° do Código Civil, conclui-se que a distribuição das despesas referentes às partes comuns diversa da regra da proporcionalidade, se efectuada por unanimidade e em escritura pública, refira-se a despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns ou ao pagamento de serviços de interesse comum, é realizada livremente, ou seja, a lei não dispõe que se conforme a determinado critério.

4ª - Ora, no caso em apreço, a apelante regulamentou a distribuição das despesas referentes às partes comuns dos prédios dos autos na qualidade de condómina única e através do título constitutivo da propriedade horizontal (portanto, em escritura pública), não estando assim, nos termos do disposto no artigo 1424° n°1 do Código Civil, adstrita a qualquer critério especifico mas, ao invés, é livre de escolher aquele que considera mais adequado.

5ª - Uma vez que a apelante era, à data, titular de todas as fracções dos prédios dos autos, a regulamentação da distribuição das despesas referentes às partes comuns dos prédios dos autos diversa da regra da proporcionalidade consta da escritura pública de constituição de propriedade horizontal e foi efectuada, necessariamente, por unanimidade, mostrando-se, assim, preenchidos os pressupostos formais exigidos para o efeito no artigo 1419° n.°1 do Código Civil.

6ª - A ora apelante não pretendeu, assim, com a redacção do artigo 45° n°1 dos Regulamentos dos Condomínios dos edifícios dos autos, renunciar às partes comuns dos mesmos por forma a se eximir das correlativas despesas e em frontal desrespeito com o previsto no 1420° n°2 do Código Civil ou beneficiar da exclusão de encargos prevista nos nºs 3 e 4 do artigo 1424° do mesmo diploma legal, pois tais situações não são possíveis, seja porque, no primeiro caso, a própria lei não o permite, seja, no segundo caso, por não se aplicarem os citados normativos legais.

7ª - Com efeito, o disposto no n°2 do artigo 1420° do Código Civil prescreve o princípio da incindibilidade, nos termos do qual cada fracção autónoma é, em princípio, inseparável das partes comuns do edifício que lhe correspondem.

8ª - Ao lado do princípio da incindibilidade, o citado normativo legal reflecte ainda o nexo de acessoriedade ou instrumentalidade funcional que liga o direito de contitularidade sobre as partes comuns do edifício ao direito de propriedade exclusiva sobre a fracção autónoma correspondente.

9ª - Cada condómino é, deste modo, titular de um direito real composto, resultante da fusão do direito de propriedade singular sobre a fracção que lhe pertence com um paralelo direito de compropriedade sobre as partes comuns. As partes comuns são, assim, complementares, pois integram as fracções autónomas, impedindo que estas se possam desligar delas. Tratam-se de direitos indivisíveis e irrenunciáveis, não sendo possível excluir as partes comuns da comunhão por qualquer espécie de acordo.

10ª - Por essa razão, isto é, pelo facto do próprio regime da compropriedade das partes comuns do edifício resultante da constituição de propriedade horizontal não o permitir, a apelante nunca poderia ter procedido a nenhum acto de renúncia das mesmas e, como o tal, não é aplicável o disposto no artigo 1420° n° 2 do Código Civil.

11ª - Por outro lado, no que concerne ao disposto nos n°s 3 e 4 do artigo 1424° do Código Civil, a apelante acompanha, obviamente, a posição sustentada a esse respeito pelo Tribunal a quo de que os citados normativos legais não se aplicam às despesas dos prédios dos autos por os mesmos se reportarem a situações específicas de, respectivamente, lances de escadas e ascensores cuja utilização está adstrita efectiva e exclusivamente a certo (s) condóminos (s), situação que não corresponde à factualidade trazida à colação nos presentes autos, sendo deste modo, improfícuo maior elucubração sobre essa matéria.

12ª - Assim sendo, não se mostra possível declarar a nulidade do n° 1 do artigo 45° dos Regulamentos em causa, por não haver violação de lei imperativa.

13ª - O n° 2 do artigo 45° dos Regulamentos dos Condomínios, não está, igualmente, em contradição com nenhum regime legal imperativo que disponha em sentido contrário pois afigura-se à apelante que o regulamento do condomínio aprovado por unanimidade (como acontece no caso em apreço) só pode ser resolvido ou alterado com o acordo de todos em cumprimento do disposto no artigo 1419° n° 1 do Código Civil.

14ª - Doutra senda, só se houver manifesto abuso, ou seja, se o direito for exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, como é referido por Manuel de Andrade e na senda dos ensinamentos da generalidade da doutrina, é que os Tribunais podem fiscalizar a moralidade ou boa-fé dos actos praticados no exercício de direitos, ou a sua conformidade com as razões sociais e económicas que os legitimam.

15ª - E, sendo estes os requisitos do abuso de direito, logo se alcança que a utilidade do respectivo instituto não deve constituir panaceia fácil para toda e qualquer situação de exercício excessivo de um direito, em que o respectivo excesso não seja manifesto ou que só aparentemente se apresente manifestamente excessivo.

16ª - Ora, os factos provados nos presentes autos não permitem concluir pela existência de abuso de direito.

17ª - Com efeito, a apelante tem como único intento a comercialização das fracções autónomas por si detidas nos prédios dos autos, pelo que as mesmas, enquanto não forem alienadas a terceiros, permanecem devolutas e sem qualquer utilização.

18ª - O uso que a apelante faz, assim, das referidas fracções é esporádico - apenas dentro do horário do seu expediente para visitas de potenciais clientes - e, consequentemente, o correspondente consumo, designadamente, de energia eléctrica, água, uso dos elevadores ou necessidade de portaria, entre outros, é diminuto.

19ª - Deste modo, (i) permitindo o artigo 1424°, n° 1 do Código Civil a adopção de uma qualquer outra regra de repartição das despesas das partes comuns sem obrigatoriedade de comungar algum aspecto da estrutura da regra da permilagem, (ii) estando, inclusive, no espírito do Legislador a premissa do uso das coisas comuns em condições de igualdade ou desigualdade pelos condóminos e (iii) sendo indiscutível o facto da apelante destinar a totalidade das fracções autónomas por si detidas nos prédios dos autos unicamente a venda, mostra-se evidente que a apelante procedeu ao exercício moderado, equilibrado, lógico, racional do direito que a lei confere previsto no citado normativo legal.

Os autores não apresentaram contra-alegações.

O Tribunal da Relação entendeu que se devem considerar demonstrados os seguintes factos, que este Supremo Tribunal de Justiça aceita, nos termos das disposições combinadas dos artigos 722º, nº 2 e 729º, nº 2, do Código de Processo Civil (CPC), mas reproduz:

1. A “FFFF, Ldª” procedeu, no âmbito da sua actividade, à promoção e é proprietária da maioria das fracções dos seguintes prédios urbanos:

a)	Prédio designado por parcela quatro ponto quarenta e seis, composto de quatro blocos e sito na Zona de Intervenção da EXPO 98, freguesia de Santa Maria dos Olivais, em Lisboa, e descrito na Oitava Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o número 3687, e inscrito nas Finanças, sob o artigo P4480 (Lote 4.46); e

b)	Prédio designado por parcela quatro ponto quarenta e sete, composto de quatro blocos e sito na Zona de Intervenção da EXPO 98, freguesia de Santa Maria dos Olivais, em Lisboa, e descrito na Oitava Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o número 3686, e inscrito nas Finanças, sob o artigo P4481 (Lote 4.47) - A) dos factos assentes;

2. No respeitante ao primeiro prédio referido, a ré outorgou a escritura constitutiva da propriedade horizontal, a 29 de Setembro de 2005, da qual fazem parte dois documentos: o documento que discrimina as 230 (duzentas e trinta) fracções autónomas que compõem o prédio, bem como as suas permilagens; e o regulamento de condomínio (cfr. Doc. n.° 1 de fls. 85 a 309 junto aos autos de providência cautelar apensos) - B) dos factos assentes;

3. No respeitante ao segundo prédio referido, a ré outorgou a escritura constitutiva da propriedade horizontal, também, a 29 de Setembro de 2005, da qual fazem também parte dois documentos: o documento que discrimina as 207 (duzentas e sete) fracções autónomas que compõem o prédio, bem como as suas permilagens; e o regulamento de condomínio (cfr. Doc. n.° 2 de fls. 201 a 313 junto aos autos de providência cautelar apensos) - C) dos factos assentes;

4. Os Regulamentos de Condomínio foram, unilateralmente, aprovados pelo então único proprietário dos prédios, a ora ré, no âmbito dos respectivos títulos constitutivos - D) dos factos assentes;

5. Ambos os Regulamentos prevêem, no seu artigo quadragésimo quinto, número 1, que desde que não utilize, por qualquer forma, as fracções autónomas de que seja titular, a proprietária originária do prédio “FFFF, Ldª”, ora ré, fica isenta do pagamento de quaisquer das respectivas quotizações condominiais e da satisfação de quaisquer despesas dessa natureza, com excepção das necessárias à reparação das danificações ocorridas nos equipamentos e partes comuns dos edifícios e à satisfação da retribuição e das despesas de expediente da Administração do Condomínio - E) dos factos assentes;

6. O número 2 daquele artigo prevê ainda que, não obstante o disposto no subsequente artigo quadragésimo sexto, o artigo quadragésimo quinto só é alterável ou eliminável com o expresso consentimento da “FFFF, Ldª”, sua beneficiária e ora ré - F) dos factos assentes;

7. Por sua vez, o artigo vigésimo dos dois Regulamentos de Condomínio prevê a participação de cada condómino nas despesas de manutenção e conservação das partes comuns dos edifícios, de acordo com a respectiva permilagem - G) dos factos assentes;

8. A 23 de Novembro de 2005, a ré efectuou, na qualidade de única proprietária, a primeira reunião da Assembleia-Geral de condóminos para ambos os prédios, ainda antes da alienação de qualquer das fracções autónomas - H) dos factos assentes;

9. Na mesma, a ora ré procedeu, igualmente, à eleição da administração para o exercício de 1 de Dezembro de 2005 a 31 de Dezembro de 2006, tendo, igualmente, aprovado o orçamento para o mesmo período (cfr. Docs. nºs 3 e 4, juntos a fls. 314 e 315 dos autos de providência cautelar apensos) - I) dos factos assentes;

10. A ré, enquanto proprietária única dos lotes nessa data, deliberou e aprovou: eleição de administração e orçamento para 2006 - J) dos factos assentes;

11. O orçamento, então, aprovado previa, para o Lote 4.46, um conjunto de despesas, entre as quais as despesas de água, electricidade, serviços de limpeza e jardinagem, que totalizavam um montante de €88.365,18 (oitenta e oito mil trezentos e sessenta e cinco euros e dezoito cêntimos) a vigorar para 13 meses (cfr. Doc. n.° 5 a fls. 316 dos autos de providência cautelar apensos) - L) dos factos assentes;

12. Para o Lote 4.47, o orçamento ascendia a €84.687,00 (oitenta e quatro mil seiscentos e oitenta e sete euros) para 13 meses (cfr. Doc. n.° 6, a fls. 317 dos autos de providência apensos) - M) dos factos assentes;

13. Só, posteriormente, à elaboração dos títulos constitutivos e consequentes Regulamentos de Condomínio, bem como das primeiras actas de condomínio, a ré procedeu à celebração das escrituras de compra e venda das seguintes fracções, conforme certidão de teor junta a fls. 312 a 881, como Doc. n.° 7 à providência cautelar apensa e Doc. n.° 1 junto a fls. 39 a 45, correspondente ao contrato de compra e venda da condómina HH, que não constava da certidão de teor:

No respeitante ao Lote 4.46:

Bloco A

Fracção

Permilagem

AA cc. A… V… A… e S…

A

6,405

M… A… M… M… cc. A… C… M… B… M…

F

6,375

CC

H

6,319

P… J… B… S… cc. M… C… L… F…

AA

6,375

S… L… S… de C…

AC

6,365

FF

AT	6,454

V… P… T… cc. E… V… T…

BO

6,377

GG

BQ

6,329

HH

Cl

6,381

II

CL	6,329

Bloco B

Fracção

Permilagem

JJ

L

5,228

LL

O

7,694

M… F… M… P…

AF

5,209

MM cc. C… M… L… M…

BA

5,233

XXX

BB

7,655

M… I… M… P…

BT

5,238

Bloco C

Fracção	Permilagem

S… F… N… N… de A…

Q

5,228

Castelo Branco

A… C… do N… C… cc. M… I… J… C…

R	7,671

J… T… cc. N… A…

S	8,137

OO cc. P… J… T… de B… M…

AL	5,228

PP

BF	5,307

B… C… P… S.A.

DC	11,989

Bloco D

Fracção	Permilagem

QQ cc. A… P… A… P… M…

D	6,456

ZZZ

X	6,342

A… M… F… G… cc. J… M… F…. B…

AP	6,398

RR

BJ	6,467

SS cc. C… M… H… P…

BM	6,420

TT

CG	6,352

UU

CT	6,408

No respeitante ao Lote 4.47:

Bloco A

Fracção

Permilagem

M… M… L… T…

B	5,727

DDDD

F

5,555

CCCC

G

5,756

VV cc. E… M… dos s… B… F…	I	5,562

G… M… de M… S…

J

5,266

ZZ

M

6,051

EEEE

AB	5,801

AAA

AC

5,627

BBB

AD	5,572

AAAA

AF

5,329

A… R… de V… V… e CCC

AU	f~\

6,471

FFF e EEE

AX	6,236

J… A… B… C… cc. A… M… M… P… Carvalho

BA	5,356

N… J… M… F… C… cc. M… C… A… M…	BP	5,760

BBBB

CJ	6,632

GGG

CM	6,170

HHH

CO	5,329

Bloco C

Fracção	Permilagem

III cc. C… C… B… N… R…

CT	13,125

Bloco D

Fracção	Permilagem

JJJ

C	5,826

E… S… de O… S…

D	5,727

LLL

E	5,657

MMM cc. M… R… T… F… S… F…

T	5,761

NNN

U	5,560

T…C…E…I…F…C…S.A. (locatário: A…L…S…cc. M… M… de O… A…)

V

5,567

OOO

X

5,310

J… M… G… M…

Z	5,337

PPP

AA	6,051

A… C… A… M…

AR	5,302

QQQ cc. A… O… L…

AS	5,346

V… L… C… L… C… cc. M… L… E… S… Bento Lopes Camilo

BJ	6,293

SSS cc. A…

BM	5,307

P… R… R… V…

TTT

CG

5,266

UUU

DA	6,223

VVV

DC

5,307

- N) dos factos assentes;

14. A totalidade das fracções alienadas, à data da emissão das certidões do registo predial referidas representa:

a) No respeitante ao Lote 4.46, 188,369 da permilagem do prédio, sendo que, portanto, a ré se mantém titular de 811,631 do mesmo;

b) No respeitante ao Lote 4.47, 201,165 da permilagem do prédio, sendo que, portanto, a ré se mantém titular de 798,835 do mesmo - O) dos factos assentes;

15. Em termos percentuais, a ré é titular, quanto ao Lote 4.46, de 81% do prédio, enquanto os restantes condóminos são titulares de apenas 19% - P) dos factos assentes;

16. Quanto ao Lote 4.47, a ré é titular de cerca de 80% do prédio e os restantes condóminos de 20% do mesmo - Q) dos factos assentes;

17. A empresa administradora dos prédios, em 17 de Fevereiro de 2006, apresentou a demissão das funções que lhe foram atribuídas, tendo invocado "que não se encontram reunidas as condições necessárias para o bom desempenho das nossas funções no condomínio de V. Exas." (cfr. Doc. n°s 8 e 9, a fls. 812 a 814 dos autos de providência cautelar apensos) - R) dos factos assentes;

18. Os autores enviaram, através da sua mandatária, um "fax" e carta registada, com aviso de recepção, à ré, com a exposição do entendimento por estes partilhado, no que respeita à nulidade do mencionado artigo quadragésimo quinto dos Regulamentos, tendo solicitado o agendamento de uma reunião, de forma a obter-se a eliminação deste artigo (cfr. Doc. n.° 10, a fls. 815 a 819 dos autos de providência cautelar apensos) - S) dos factos assentes;

19. Em resposta ao fax e carta referidos, a ré afirmou entender não haver qualquer nulidade, tendo-se disponibilizado para revisão dos orçamentos, após eleição da nova administração (cfr. Doc. n.° 11, a fls. 820 a 822 dos autos de providência cautelar apensos) - T) dos factos assentes;

20. A ré, como condómina maioritária, convocou assembleias-gerais extraordinárias, para os dias 27 e 28 de Março de 2006, respectivamente, para os lotes 4.46 e 4.47 - U) dos factos assentes;

21. A 27 e 28 de Março de 2006, foram realizadas assembleias extraordinárias, para os Lotes 4.46 e 4.47, respectivamente, cuja ordem de trabalhos consistia na eleição de nova administração de condomínio, tendo sido eleita a empresa P... (c