Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I.	Relatório

1) AA

2) BB intentaram acção declarativa de condenação, com processo ordinário,

contra

1) CC e marido DD,

2) EE e esposa FF

e

3) GG e esposa HH,

pedindo

- que sejam colocadas no lugar dos segundos RR. na aquisição do imóvel onde residem, adquirido aos primeiros réus.

Para o efeito, alegaram que são arrendatárias dos primeiros RR., os quais venderam aos segundos o prédio em questão, que foi hipotecado por estes ao terceiro R. e, embora lhes tenha sido comunicada a intenção de alienação do imóvel, não foram comunicadas as condições concretas em que a venda foi efectuada, sendo certo que as autoras nunca renunciaram à aquisição do mesmo.

Citados, contestaram os RR., adiantando todos eles, no essencial, que as AA. não quiseram exercer o direito de preferência, sendo-lhes comunicadas todas as condições essenciais do negócio, e que o direito invocado pelas AA. já caducou, tendo ainda GG e mulher, excepcionado a ilegitimidade desta, em virtude de serem casados sob o regime de separação de bens e suscitando ainda a existência de erro na forma do processo.

Após réplica das AA. e tréplica dos RR., foi proferido despacho saneador, no qual se

julgou procedente a excepção de ilegitimidade da Ré

HH que, em consequência, foi logo absolvida da instância, se relegou para final o conhecimento da restante matéria exceptiva e foi elaborada base instrutória.

Procedeu-se a julgamento, vindo a ser proferida sentença julgando a acção improcedente.

As AA. recorreram.

Por acórdão da Relação de Lisboa (cfr. fls. 887 a 896), foi no entanto anulada a sentença, determinando-se a ampliação da matéria de facto.

Ampliada esta, repetiu-se a audiência de julgamento, após o que se lavrou nova sentença, em que se julgou igualmente improcedente a acção.

De novo inconformadas, voltaram as AA. a interpor recurso para a Relação, mas o Acórdão da Relação voltou a julgar improcedente a apelação.

Pedem agora Revista desse Acórdão.

O recurso foi admitido, havendo as AA. apresentado as respectivas alegações.

Contra-alegou apenas o 3.º R., que pediu que se visasse também na análise do recurso a questão do abuso de direito.

Remetidos os autos a este Supremo Tribunal foi o recurso aceite com a adjectivação anteriormente atribuída

Correram os vistos.

………………………

II.	Âmbito do recurso

Tendo em conta o disposto nos arts. 684.º-3 e 690.º-1 do CPC, vamos começar por transcrever as conclusões apresentadas pelas AA.-Recorrentes nas suas alegações de recurso, já que é por elas que deve entender-se delimitado o respectivo âmbito.

Assim:

“ 1°. Por carta datada de 28 de Maio de 1985, recebida em 3 de Junho de 1985, CC e marido, proprietários do imóvel sito na Rua do Poço Novo, em Cascais, comunicaram aos herdeiros de F...R...J... e aos herdeiros de A...J...O..., (os primitivos inquilinos respectivamente do rés-do-chão e 1 ° andar do imóvel sito na Rua do Poço Novo, n°. ..., em Cascais), o projecto de venda deste a EE, pelo preço de 7.500.000$00, quantia a pagar a pronto e no dia 2 de Outubro de 1985, a fim de os mesmos exercerem o direito de preferência que lhes assiste;

2°. Dos autos resulta não só que esse projecto não foi comunicado a ambos os cônjuges inquilinos do rés-da-chão e l.º andar do imóvel,

3°. Como tal projecto não se concretizou, isto é, o imóvel não foi vendido naquela data, nem no condicionalismo ali comunicado.

4°. Os autos também informam que as rendas devidas pelo inquilinos do 1.º andar e do rés-do-chão continuaram a ser pagas aos senhorios e no mesmo local,

5°. Dos autos resulta também que, por carta datada de 2 de Dezembro de 1997, EE comunicou às AA., já viúvas, que adquirira o imóvel por escritura de 21 de Novembro de 1997 outorgada no 5.º Cartório Notarial de Lisboa e indicava o novo local de pagamento das rendas de futuro.

De imediato,

6°. As AA. acederam à escritura de compra e venda, fIs. 336 e seguintes, e constataram "que no dia 21 de Novembro de 1997, M...J...V...M..., como procurador de CC e marido, venderam a EE e por sete milhões e quinhentos mil escudos, livre de ónus e encargos o imóvel".

E mais que,

7. O dito EE se confessa devedor a GG da quantia de 35.000.000$00- Trinta e Cinco Milhões de Escudos-.

8°. Conhecedoras da transacção do imóvel de que são inquilinas e nos exactos moldes que ali se contém, as AA., no prazo que a Lei lhes consente, e no exercício do direito de preferência que lhes assiste como arrendatárias, distribuíram acção para o exercício do direito de preferência na aquisição subjacente à venda efectivamente concretizada e no mesmo condicionalismo.

9°. Na escritura não se contém quaisquer "das vicissitudes" que o Julgador menciona quererem as AA. "aproveitar", vicissitudes a que comprovadamente são alheias.

10°. Resulta provado nos autos -Alínea S) que em 11 de Julho de 1985, EE, CC e marido, celebraram um contrato promessa recíproco da compra e venda, relativo ao prédio dos autos, sendo o preço acordado de esc.: 7.500.000$00 a liquidar no acto da outorga da escritura, a realizar no dia 30 de Janeiro de 1986, tendo sido entregue pelo EE a quantia de 2.500.000$00 a título de sinal. E também que, depois, é substituído o acordo atrás mencionado,

11°. Em 30 de Maio de 1986, EE e CC e marido celebraram novo contrato promessa recíproco de compra e venda relativo ao prédio dos Autos que substituía o primeiro, mantendo-se o preço acordado de Esc.: 7.500.000$00, sendo a escritura a realizar até 31 de Julho de 1986, tendo sido entregue pelo EE mais Esc.: 1.000.000$00, a titulo de sinal e comprometendo-se a pagar mais 1.500.000$00 até 30 de Junho e o restante no acto da escritura;

12°. Também está assente que, "desinteligências recíprocas", conforme o alegado pelo EE no art° 40.º da sua Contestação, motivaram este a requerer a execução específica do Contrato Promessa atrás descrito, Alínea T) da Matéria Assente;

13°. Essas "vicissitudes", afinal as "desinteligências recíprocas" a que as Recorrentes são alheias, ao invés do (que) se lê na Sentença da 1.ª Instância, se nunca as procuraram aproveitar, também as mesmas não as podem prejudicar ou justificar ser-lhes negado o direito que lhes assiste de preferir, em igualdade de condições, às consentidas ao EE, na venda do imóvel de que são, há muitas dezenas de anos, inquilinas.

14°. "As tais vicissitudes" é que teriam determinado a "delonga" na outorga da escritura que, prevista para 31 de Julho de 1986, teve lugar mais de 12 anos depois, ou seja, 21 de Novembro de 1997;

15°. E implicaram o pagamento de uma indemnização pela mora de esc.: 7.500.000$00, pagamento efectuado pelo Recorrido GG que, entretanto financiou o comprador, com a quantia de esc. 35.000.000$00, garantida por hipoteca sobre o imóvel em causa.

E porque,

16°. A comunicação de 28.05.85 é ineficaz em relação às AA., porque não foi cumprido o art. 1.463° do C.P.C.,

17°. Nem tal cumprimento se presume, como se sugere no Acórdão recorrido, onde se sustenta que não é conforme a normalidade duma vida em comum ... que o cônjuge que recepcionou a comunicação não tenha do teor desta dado conhecimento ao outro cônjuge, e assim a presunção de que o marido da A. BB lhe referiu a carta que recebeu e a A. AA referiu ao marido o projecto que lhe fora comunicado, não pode consentir que se decida que aquela comunicação era eficaz e cumpria o art.º 416° n.º 1 e n° 2, o art 1.463°, o art. 47° n°. 1 do RAU.

18°. Acresce até que, para dissipar dúvidas, como a que o Acórdão em recurso coloca, no NRAU até se contém o seguinte dispositivo:

(Art°. 1068°. (Comunicabilidade)

"o direito do arrendatário comunica-se ao seu cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente"

19°. Mesmo que a comunicação de 28 de Maio de 1985 tivesse sido cumprida nos termos da Lei e não foi, a verdade é que, é ao obrigado à preferência que incumbe provar que cumprira eficazmente tal obrigação.

20°. Tal transacção que na previsão do Acórdão teria sido reciprocamente comunicada, não se concretizou, mas sim a prevista no Contrato Promessa de 30 de Maio de 1986 -Alínea T), não comunicada aos inquilinos. !

21.º Parafraseando a Sentença da 1.ª Instância,

" ... da nova matéria de facto discutida em Audiência de Julgamento ... » na sequência da anulação da 1.ª Sentença para se averiguar se às AA. havia sido dado conhecimento do contrato promessa da Alínea T), nada de novo se apurou,

22°. Temos como inequívoco que aos arrendatários, primitivos ou sucessores, não foi comunicado o citado projecto expresso no contrato promessa de 30 de Maio de 1986,

23°. Nem tampouco, - diga-se - o Acordo homologado por Sentença Judicial de 22 de Maio de 1996, no qual se estipula que a escritura seria celebrada até 22 de Novembro de 1997, devendo o R. EE pagar mais a quantia de 7.500.000$00 a título de indemnização pelos danos resultantes do atraso na marcação da escritura, conforme documento de fIs. 116 e 117, Alínea R) fis. 997.

24°. Acordo esse que só chegou ao conhecimento das AA. na pendência dos autos e justificou o articulado superveniente, Acordo que, em boa verdade e em cumprimento da Lei, deveria ter sido comunicado aos arrendatários !

E assim,

25°. Não concretizado o projecto de 28 de Maio de 1985, aliás imperfeitamente comunicado aos titulares do direito de preferência,

26°. Impunha-se notificar os arrendatários do projecto da venda do imóvel titulado pelo contrato promessa de 31 de Maio de 1986, Alínea T) que substituiu o contrato promessa de 11 de Julho de 1985, Alínea S).

Ou,

27°. Mesmo o Acordo homologado por Sentença referido na Alínea R) onde os obrigados à preferência, (os proprietários do imóvel) e o R. EE, estipulam que a escritura seria celebrada até 21 de Novembro de 1997, e que aquele se obriga a ressarcir os proprietários pela mora, com a indemnização de 7.500.000$00, quantia que, comprovadamente, até não constituía preço do imóvel, nem foi pelo mesmo liquidada.

Pelo exposto:

Assiste às Recorrentes o direito de preferir na transacção do imóvel, de que há muitas dezenas de anos são inquilinas, sito na Rua do Poço Novo, na. ..., em Cascais.

Termos em que,

Se requer (…) seja reconhecido às AA. o direito de preferir na venda do imóvel sito no n°. ... na Rua do Poço Novo, em Cascais e identificado nos Autos e livre de ónus e encargos, venda em que intervieram CC e DD, como proprietários, e EE e mulher FF, e titulado por escritura de 21 de Novembro de 1997, outorgada no 5.º Cartório Notarial de Lisboa, e condenados os mesmos EE e mulher a abrir mão do referido imóvel a favor das AA. que assim os substituirão na posição de adquirentes nos termos da Lei, e assim e como se requereu na P.I., ser ordenado o averbamento desta aquisição à inscrição predial e o cancelamento de todos os registos de transmissão e oneração posteriores à transmissão a favor dos l.ºs Recorridos, sempre com custas e encargos a cargo dos RR..

E assim se fará Justiça !”

………………….

Da leitura destas conclusões vemos que as questões que se nos mostram suscitadas pelas AA. são as seguintes:

a)	inobservância por parte dos RR.- vendedores das condições legalmente exigíveis para o exercício da preferência por parte das AA.;

b)	diferenças entre o negócio que foi comunicado e o efectivamente realizado, e suas consequências.

Em contrapartida, o 3.º R. pretende que se analise também, ao abrigo do art. 684.º-A do CPC., o abuso de direito

……………………..

III-	Fundamentação

III-A) Os factos

Foram considerados assentes e/ou provados nas instâncias os factos seguintes:

“A) A autora AA é inquilina do rés-do-chão do imóvel sito na Rua do Poço Novo, n° ..., em Cascais, por lhe haver sido transmitido a si e a seu marido, J...H...B...A..., o direito ao arrendamento outorgado por seu falecido pai, F...R...J..., conforme resulta dos documentos de fls. 20 a 27, 41 a 47, 52 a 56, 103, 306 a 308, 313 e 314.

B) Em 15 de Agosto de 1995 faleceu J...H...B...A..., marido da autora AA, conforme certidão de fls. 314.

C) A autora BB é, por lhe haver sido transmitido por falecimento do titular,A...J...de O..., inquilina do 1° andar da Rua do Poço Novo, n° ..., em Cascais, conforme resulta dos documentos de fls. 26 a 28, 48 a 51, 57, 102 e 306 a 312.

D) Em 10 de Agosto de 1988 faleceu o marido desta, F...J...M...de O..., conforme certidão de fls. 28.

E) Os réus CC e DD foram donos do prédio urbano sito na Rua do Poço Novo, n° ..., em Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n° 769, registada a seu favor pela inscrição G-1, inscrito na respectiva matriz sob o art. 530°, conforme certidões de fls. 28 a 35.

F). Por escritura de 21 de Novembro de 1997, lavrada no 5 ° Cartório Notarial de Lisboa, a fls. 27 e seguintes do Livro 229-L, os réus CC e DD declararam vender aos réus EE e FF, que declararam comprar, o referido imóvel livre de ónus e encargos e pelo preço de Esc. 7.500.000$00, conforme certidão de fls. 36 a 40.

G) O prédio não estava constituído no regime de propriedade horizontal.

H) Em 28 de Maio de 1985, foi dirigida aos herdeiros de F...R...J..., para o rés-do- chão do imóvel em causa, a carta de fls. 41, na qual os réus CC e DD comunicam que vão proceder à venda do prédio dos autos, notificando aqueles para exercerem a preferência, com o "Projecto e cláusulas essenciais do respectivo contrato" seguintes:

"Preço ajustado - 7.500.000$00;

"Pagamento - por inteiro, no acto da escritura, em moeda corrente no país;

"Despesas de sisa e registos a cargo do comprador, assim como as demais relativas à escritura, em Cartório Notarial a designar no prazo de sessenta dias;

"Pessoa do comprador - Senhor EE".

J) A autoraAA enviou à ré CC a carta de fls. 43, datada de 4 de Junho de 1985, na qual declara que não pretendia renunciar ao direito de preferência que lhe é consentido e em referência ao rés-do-chão de que é inqui1ina.

L) O s réus CC e DD enviaram à autora AA a carta de fls. 44, na qual referem que, na sequência da carta dirigida pelos mesmos a esta em 28 de Maio, avisam-na que a venda do prédio se realizará no dia 2 de Outubro de 1985.

M) Até à alienação do prédio, as rendas continuaram a ser pagas no mesmo local e aos réus CC e DD.

N) Em 1 de Fevereiro de 1986, os réus CC e DD e a autoraAA procederam a aditamento ao arrendamento, com vista à aplicação do regime de renda condicionada.

O) Por carta datada de 2 de Dezembro de 1997, o réu EE comunicou às autoras que adquirira a propriedade do imóvel que habitam por escritura outorgada em 21 de Novembro de 1997, no 5.º Cartório Notarial de Lisboa, e que as rendas deveriam ser depositadas na Conta n° 013/...- 64 do B.N.C. da Parede, conforme documento de fls. 55 a 57.

P) As rendas vencidas em 1 de Dezembro de1997 eram respectivamente nos montantes de Esc. 21.330$00, devida pela autoraAA, e Esc. 5.561$00 pela autora BB.

Q) Os réus EE e mulher oneraram o imóvel em causa constituindo-se devedores ao réu GG da quantia de Esc. 35.000.000$00, e garantindo essa dívida por hipoteca sobre o referido imóvel, conforme certidões de fls. 36 a 40 e 225 a 229.

R) O réu EE intentou contra os réus CC e DD acção de execução específica do contrato-promessa de compra e venda do prédio dos autos, tendo a acção culminado com o acordo homologado por sentença judicial, de 22 de Maio de 1996, no qual se estipulou que a escritura seria celebrada até ao dia 22 de Novembro de 1997, devendo o réu EE pagar mais a quantia de Esc. 7.500.000$00, a título de indemnização pelos danos resultantes do atraso na marcação da escritura, conforme documento de fls. 116 e 117 .

S) Em 11 de Julho de 1985, o réu EE e os réus CC e DD celebraram um contrato-promessa recíproco de compra e venda, relativo ao prédio dos autos, sendo o preço acordado de Esc. 7.500.000$00, a liquidar no acto de outorga da escritura, a realizar no dia 30 de Janeiro de 1986, tendo sido entregue pelo réu EE Esc. 2.500.000$00, a título de sinal, conforme documento de fls. 156 e 157.

T) Em 30 de Maio de 1986, o réu EE e os réus CC e DD celebraram novo contrato- promessa recíproco de compra e venda, relativo ao prédio dos autos, que substituiu o primeiro, mantendo-se o preço acordado de Esc. 7.500.000$00, sendo a escritura a realizar até 31 de Julho de mesmo ano, tendo sido entregue pelo réu EE mais Esc. 1.000.000$00, a título de sinal, e comprometendo-se a pagar mais Esc. 1.500.000$00 até 30 de Junho, e os restantes Esc. 2.500.000$00, no acto da escritura, conforme documento de fls. 158 e 159.

U) As autoras procederam ao depósito da quantia de Esc. 7.597.250$00, conforme documentado a fls.65.

V) A carta de fls. 41 só foi recebida em 3 de Junho de 1985.

X) Só pelas cartas de fls. 55 e 57 as autoras tomaram conhecimento da alienação do prédio.

Z) E tomaram igualmente conhecimento que os réus EE e mulher oneraram o imóvel.

AA) Através de carta datada de 28 de Maio de 1985, os réus CC e DD deram igualmente conhecimento ao marido da autora BB do projecto de venda do prédio.

BB) Carta essa enviada para os herdeiros de A...J...de O..., nos mesmos termos da carta de fls. 41, tendo aquele respondido não estar na altura interessado, nos termos da carta de fls. 139.

CC) Os réus CC e DD enviaram ao marido da Autora BB, uma carta datada de 30 de Maio de 1985, na qual lhe comunicaram que a escritura tinha sido adiada para o dia 30 de Janeiro de 1986, pelo que, caso este estivesse interessado em exercer o seu direito de preferência, deveria comunicar tal facto no prazo de oito dias, conforme carta junta a fls. 140.

DD) As autoras e os seus respectivos maridos sempre tiveram conhecimento da intenção de compra do imóvel por parte do réu EE.

EE) A Ré CC e DD enviou à autora AA a carta datada de 24 de Junho de 1985, junta a fls. 103, comunicando que teria que preferir em relação a todo o prédio.

FF) A autora respondeu por carta datada de 1 de Julho de 1985, junta a fls. 104, na qual refere ignorar se o prédio está ou não em propriedade horizontal e reafirmando a intenção de preferir relativamente ao rés-do-chão.

GG) Em 30 de Maio de 1986, para reforço do sinal, foi entregue a quantia de Esc. 1.000.000$00, dado não ter sido possível celebrar a escritura na data inicialmente prevista, e entregou o réu EE, em 30 de Junho de 1986, também como novo reforço, a importância de Esc. 1.500.000$00, e a quantia remanescente de Esc. 2.500.000$00 antes de celebrar qualquer escritura.

HH. O prédio tem um valor não inferior a Esc. 80.000.000$00.

II. Além do valor que consta da escritura, os réus GG e mulher entregaram aos réus CC e marido mais Esc. 7.500.000$00.

………………………..

III-B) Análise do recurso

Dos factos considerados como provados pelas instâncias, importa reter, como absolutamente determinantes para o êxito da acção, nesta primeira fase de apreciação, os seguintes:

As AA. foram consideradas pelas instâncias como sendo as actuais arrendatárias do rés-do-chão e 1.º andar do prédio não constituído em propriedade horizontal, sito na Rua do Poço Novo, n.º ..., em Cascais,

A 1.ª A. é filha de F...R...J..., primitivo arrendatário do rés-do-chão, e viúva de J...R...B...A..., falecido em 15 de Agosto de 1995, dizendo as instâncias que o direito de arrendamento do rés-do-chão lhe foi atribuído a si e ao marido por morte do primitivo titular.

A 2.ª A., é filha de A...J...O..., primitivo arrendatário, e viúva de F...J...M...de O..., falecido em 1988.08.10, dizendo as instâncias que lhe foi transmitido por sucessão o direito ao arrendamento do 1.º andar por falecimento do respectivo titular.

Em 28 de Maio de 1985 fora enviada pelos 1.ºs RR. aos herdeiros de F...R...J... (primitivo arrendatário do rés-do-chão), uma carta anunciando que iriam proceder à venda do prédio dos autos e notificando-os para exercerem a preferência, dando conta do projecto e das seguintes cláusulas:

Preço ajustado: 7.500.000$00

Pagamento – por inteiro no acto da escritura em moeda corrente do País;

Despesas de sisa e registos a cargo do comprador, assim como as demais despesas relativas à escritura, em Cartório Notarial a designar no prazo de 60 dias.

Pessoa do comprador: Senhor EE.”

Na mesma data da primeira carta dirigida aos herdeiros de F...R...J... (1985.05.28) enviaram também os 1.ºs RR. uma outra carta, dirigida agora aos herdeiros de A...J...O..., primitivo arrendatário do 1.º andar, indicando as mesmas condições para preferirem.

A 1.ª A. respondeu em 1985.06.04 à carta que lhe foi enviada, declarando que não pretendia renunciar ao direito de preferência relativamente ao rés-do-chão de que é inquilina. No entanto, quando advertida pelos promitentes vendedores de que o exercício do direito teria de fazer-se relativamente a todo o prédio, declarou não lhe competir saber se o mesmo estava ou não em regime de propriedade horizontal e nada veio a indicar no sentido de pretender exercer o direito sobre a totalidade dele.

O marido da 2.ª A., F...J...M...de O..., veio dizer, por sua vez, que na altura lhe não interessava preferir.

Pois bem:

É hoje pacífico o entendimento da doutrina e da Jurisprudência que não estando o prédio submetido ao regime de propriedade horizontal, como era o caso, só é reconhecido o direito de preferência ao inquilino que pretenda adquirir a totalidade do prédio. (1)

Ao reafirmar que pretendia exercer a preferência sobre a parte que lhe está arrendada, mas nada dizendo quanto à intenção de preferir relativamente à sua totalidade no prazo previsto - depois de para tal ter sido prevenida pelos promitentes vendedores - , a 1.ª A. manifestou tacitamente , embora de forma clara e inequívoca que, renunciava ao respectivo exercício do direito, uma vez que não proferiu declaração em que afirmasse desejar preferir pela totalidade. No entanto, tal silêncio só pode valer como eficaz relativamente ao concreto negócio de venda pela totalidade, naquelas circunstâncias concretas de tempo e preço, que lhe foram anunciadas. (2)

Da mesma forma, o marido da 2.ª A. tornou claro que não pretendia exercer a preferência se o negócio fosse concretizado até ao fim desse ano (3) , o que equivalia a dizer que, se porventura o contrato não viesse a ser realizado dentro da data anunciada, tal como de resto veio a acontecer, operando-se a venda 12 anos mais tarde(!), teria de se admitir que tal declaração era absolutamente ineficaz em termos de caducidade do direito à preferência, porque haviam sido entretanto alteradas as circunstâncias anunciadas e efectivadas. (4).

A 1.ª A. alegou, no entanto, que os RR. não deram conhecimento da projectada venda e respectivas cláusulas ao marido dela, J...H...B...A..., o que tornaria ineficaz a notificação para a preferência.

E a 2.ª A. alegou que não lhe foi dado conhecimento a ela, mas só ao marido, entendendo que o conhecimento dos elementos essenciais do negócio teria de ser comunicado a ambos.

Entendemos que, face à lei vigente da época, essa argumentação não pode proceder:

Em primeiro lugar importa recordar que estávamos em Maio de 1985, quando a qualidade de arrendatário se não comunicava ao cônjuge, a não ser por morte, ainda que pudesse vir a transmitir-se posteriormente aos parentes ou afins em linha recta (…) - arts. 1110.º e 1111.º do CC., na redacção dada a este último preceito pelo DL n.º 273/77, de 20 de Julho.

Assim, a qualidade de arrendatários, pertencia apenas, naquele momento, à 1.ª A. e ao marido da 2.ª, que eram os filhos dos primitivos arrendatários, pelo que bastaria a notificação deles. (5)

Só nos casos em que ambos os cônjuges tivessem a qualidade de arrendatários (e não apenas um deles) poderia ser interpretada como exigível a dupla notificação.

Em segundo lugar, importa referir que o Supremo Tribunal de Justiça não pode sentir-se vinculado à qualificação jurídica dos factos feita pelas instâncias, pelo que não se sente amordaçado à circunstância de nelas se ter dito que o direito ao arrendamento do rés-do-chão se havia transmitido, por via sucessória, para a A. AA

e seu marido

J...H...B...A....

O arrendamento só se transmitia ao sucessor, e esse sucessor era, no caso da 1.ª A. (AA), ela própria.

Mas ainda que assim não fosse, o que só por mera hipótese de raciocínio se coloca, teria de aceitar-se a perspicaz observação do Tribunal da Relação no Acórdão recorrido de que só numa visão muito redutora poderia aceitar-se que, não tivesse o cônjuge da A. AA (1.ª A.) ou a própria 2.ª A.(BB) tomado conhecimento das comunicações que os 1.ºs RR. enviaram para as respectivas residências, dando conta das cláusulas essenciais do negócio, tratando-se – como se tratava – de assunto tão importante na vida de um casal, e depois de estar provado que as autoras e respectivos cônjuges sempre tiveram conhecimento da intenção da compra do imóvel por parte do R. EE.

Com efeito, foge completamente à normalidade dos fenómenos que perante uma decisão tão relevante, como aquela aqui versada, em que as cartas chegaram ao conhecimento dos titulares dos arrendamentos e tivesse sido enviadas com a indicação de destinatários plurais, não tivesse sido dado conhecimento aos consortes das comunicações que os 1.ºs RR. enviaram no tocante à projectada venda, tanto mais que as cartas não foram dirigidas singularmente aos que responderam (a 1.ª A. e o marido da 2.ª).

Pode até afirmar-se não ser racionalmente compreensível face à legislação da época, onde já imperava o art. 1463.º do CPC., que fosse intenção do legislador a exigência feita aos 1.ºs RR. de enviarem comunicações individualizadas, com idêntico teor, para cada um dos cônjuges, vivendo ambos na mesma casa, quando efectivamente se constata face à matéria de facto provada que a A. AA era a filha do primitivo arrendatário do rés-do-chão e que o marido da BB era o filho do primitivo arrendatário do 1.º andar) - o que explica que tivessem sido eles a responder às cartas enviadas – e não tivesse sido sequer alegado por qualquer delas que os respectivos cônjuges não coabitassem com elas, estivessem ausentes, ou impedidos, por qualquer forma, de às comunicações terem acedido. (6)

Na verdade, o art. 1463.º do CPC só prescrevia que a notificação se devesse fazer a ambos quando o direito de preferência não pertencesse em comum aos cônjuges, podendo nesse caso qualquer deles exercê-lo.(7)

Concluímos, portanto, que, se o contrato definitivo se tivesse efectivamente celebrado na data que foi anunciada às aqui AA., e nas condições que foram anunciadas pelos 1.ºs RR., não teriam elas o direito a preferir.

Questão diferente é a de saber se perante o anúncio da projectada venda e das respostas que acabaram por ser dadas pela 1.ª A e pelo marido da 2.ª A., em Junho de1985, renunciando à preferência do negócio que lhes era proposto para ser realizado, através de escritura, a designar no prazo de 60 dias, (e que depois foi fixado tendo como data de escritura o dia 2 de Outubro de 1985, posteriormente adiado para 30 de Janeiro de 1986), teria aquele negócio sido o mesmo que veio a ser celebrado por escritura em 21 de Novembro de 1997, ou seja, mais de doze anos depois da primeira comunicação.

Ora aqui permitimo-nos discordar da decisão recorrida.

Historiando os acontecimentos, vemos que embora os promitentes compradores e promitentes vendedores tenham sido os mesmos e o negócio respeite ao mesmo objecto, ocorreram alterações importantes, e que consideramos essenciais, entre o que constava do anunciado projecto com o que efectivamente veio a ocorrer.

Na verdade, em Maio de 1986 foi celebrado um novo contrato promessa de compra e venda, que substituiu o primeiro.

Neste novo contrato, embora fosse mantido o preço inicial de 7.500.000$00, dizia-se nele que a escritura seria realizada até 31 de Julho do mesmo ano, ficando nele programadas entregas parciais de determinadas quantias antes da escritura.

Pode dizer-se desde logo que houve uma importante benesse dada aos promitentes compradores quanto ao novo prazo que veio a ser estipulado no tocante ao pagamento, radicalmente diferente do que fora comunicado antes, e do qual as AA. não vieram a beneficiar porque no tocante a este novo contrato e nova data para a escritura, nada lhes foi comunicado, enquanto que os promitentes compradores ficaram colocados em assinalável vantagem, designadamente, no menor custo (após correcção monetária) e na maior facilidade de recurso ao crédito.

De trazer à colação, mais uma vez, que a declaração do marido da A. BB apenas incluía a renúncia à preferência se a escritura viesse a efectuar-se até final de 1985, o que é bastante revelador da tão grande importância que o prazo da escritura tinha na declaração para a consumação do negócio da preferência!

De notar também, ainda, que o novo contrato promessa de 1986 (ainda que em grande parte sobreponível ao primeiro) não foi cumprido, havendo os 2.ºs RR. instaurado acção para execução específica, que veio a terminar com transacção, homologada por sentença em 1996.05.22, e na qual ficou acordado que a escritura seria celebrada até ao dia 22 de Novembro de1997, devendo os 2.ºs RR. pagar aos primeiros mais 7.500.000$00 por danos resultantes do atraso na celebração da mesma.

O acordo decorrente de uma transacção judicial devidamente homologado passou assim a ser substancialmente diferente quer do primitivo contrato promessa anunciado às AA. e celebrado em 11 de Julho de 1985, quer daquele que foi celebrado em 30 de Maio de 1986, quer ainda, e