Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

"A" intentou contra:

1)	B e

2)	C acção com processo ordinário, pedindo, na base de invocado negócio nulo de mediação, a declarar, a condenação solidária dos RR a pagarem-lhe a quantia de 6.000.000 escudos, a título de indemnização pelo injusto locupletamento dos RR à custa do Autor, acrescida de juros à taxa de 12% desde a citação (Portaria 262/99, de 12 de Abril).

Os RR contestaram, pedindo a sua absolvição do pedido; e reconvieram, pedindo a condenação do A a indemnizar a Ré C, por ofensas à sua honra profissional, pela quantia de 100 UC, com juros desde a citação, por se tratar de facto ilícito nos termos do art. 805, nº3 do CPC; bem como, e finalmente, pediram a condenação do Autor como litigante de má-fé.

Houve réplica e tréplica.

No saneador não foi admitido o pedido reconvencional, por não emergir nem do fundamento da acção nem do fundamento da defesa, tendo antes a ver com responsabilidade extracontratual por factos ilícitos; e, decidindo de mérito, foi a acção julgada totalmente improcedente e os RR absolvidos do pedido.

Recorreu o Autor de apelação para o Tribunal da Relação do Porto, que confirmou o decidido em primeira instância, ainda que por fundamentos não totalmente coincidentes.

Recorre de novo o Autor, agora de revista, para este STJ.

Alegando, concluiu:

a)	O aqui decidido encontra-se em oposição com o decidido no acórdão deste STJ de 07/07/99, proferido na revista 552/99, que se encontra por fotocópia a fls. 143-148.

b)	Ignoraram as instâncias o pedido subsidiário constante dos nºs 10, 11, 13 a 20 e 25 a 28 da petição: indevido locupletamento dos RR.

c)	A própria Relação reconheceu que a análise dos factos na primeira instância não incidiu sobre toda a problemática factual colocada pelo A.

d)	A primeira instância voltou as costas à real situação invocada pelo Autor, a Relação não lhe dispensou o tratamento devido.

e)	Perante os factos alegados, devia o Tribunal ter ordenado o prosseguimento dos autos, para instrução, discussão e julgamento.

f)	Não há que falar em comissão, mas sim em indemnização.

g)	Não tinha o Autor, face à nulidade do invocado contrato de mediação, outro título de que pudesse socorrer-se que não fosse precisamente a acção ao abrigo dos art. 473 e seguintes do CC.

h)	Foi o que o Autor fez, tendo-se socorrido desde logo do pedido subsidiário alicerçado no enriquecimento sem causa dos RR à sua custa.

i)	Os serviços - no caso, a angariação de comprador - também se incluem no conceito de enriquecimento sem causa (cf. STJ, 31/05/01, CJ/STJ, ano IX, tomo II, pág. 109).

j)	Devem pois os autos regressar ao Tribunal a quo, já que, quanto ao pedido subsidiário, pode e deve ser ampliada a decisão de facto, em ordem a constituir base suficiente para decisão de direito: art. 729, nº3 e 730, nº1 do CPC.

k)	Violou o acórdão recorrido os art. 473 e 474 do CC e o art. 721 do CPC.

Os recorridos contra-alegaram em apoio do decidido.

Cabe apreciar.

A única questão é a de saber se podia conhecer-se desde logo do mérito, ou se deve mandar ampliar-se a decisão sobre a matéria de facto, nos termos do art. 729, nº3 do CPC.

Na primeira instância deram-se como provados os factos seguintes:

-	O Autor é mediador imobiliário, legalmente habilitado, titular da licença nº 1167-AMI (documento de fls. 11).

-	Por escritura pública de 19/11/96, lavrada no Cartório Notarial de Vila do Conde, os RR declararam vender a D, que declarou comprar, pelos preços de 37.500 contos, 11.500 contos e 9.000 contos, os prédios aí identificados - documento de fls. 14 a 17, que se dá por reproduzido.

-	Foram os RR quem directamente negociou com o comprador D o negócio de compra e venda acima referido.

Estes são os factos sobre que há acordo (além de em parte se provarem por documento). Outros há, alegados, sobre que não há acordo.

A questão que se nos põe é saber se, com estes factos desde já provados e mais com os ainda apenas alegados, pode haver mais que uma solução de direito.

Na primeira instância entendeu-se que, no âmbito da invocada mediação imobiliária, só seria devida comissão se o prédio tivesse sido vendido ao interessado que o mediador encontrasse e indicasse ao vendedor (essencialidade da relação causal entre a actividade do mediador e a realização do negócio obtido). Ora, e conforme alegado pelo próprio Autor, não só o prédio não foi vendido a quem o mediador encontrou, como na venda efectivamente realizada nenhuma intervenção teve o mediador.

Por outro lado, a nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de forma é uma nulidade atípica, na medida em que não poder ser arguida pelo mediador (art. 10, nº6 do DL 285/92, de 19 de Dezembro, diploma aqui aplicável por não estar ao tempo dos factos em vigor o DL 77/99, de 16 de Março, que o revogou e substituiu). Assim, não sendo arguível pelo mediador, aqui Autor, e não tendo sido arguida pelos RR nem sendo do conhecimento oficioso, não pode falar-se em nulidade do contrato.

Por isso, alegado o que está, entendeu-se nada mais haver a averiguar, pois a acção improcederia sempre.

E, se não há nada que pagar ao abrigo do contrato de imediação imobiliária, porque não foi o mediador que encontrou o interessado comprador e o pôs em contacto com o cliente, também o não haverá ao abrigo do enriquecimento sem causa (na ponderação de que o contrato de mediação é nulo por falta de forma), por não ocorrer aqui qualquer enriquecimento dos RR: se é certo que os RR nada pagaram ao Autor, certo é também que nada tinham que lhe pagar.

Na Relação, entendeu-se que [e transcrevemos]: "...forçoso é reconhecer que efectivamente a análise dos factos por parte do M.º Juiz não incidiu sobre toda a problemática factual colocada pelo A.

Na verdade, o R. nega a existência do contrato de mediação, maxime o seu regime de exclusividade ou a conclusão de qualquer negócio com pessoa que este lhe trouxesse. Impugna ainda despesas feitas pelo A.. E nega também toda a matéria atinente ao alegado artifício utilizado por forma a evitar o pagamento da comissão alegada pelo A.

No entanto, face à situação em crise, entendemos que não se justificava a prossecução dos autos em ordem à selecção da base instrutória, pois que os elementos disponíveis eram suficientes para desde logo se concluir pela improcedência da acção.

Na verdade, o contrato de mediação deve ser reduzido a escrito, não podendo no entanto o mediador arguir a sua nulidade por falta de forma, consoante decorria do art. 10.º-6 do DL n.º 285/92, de 19/12, então vigente.

O Tribunal também não pode declarar oficiosamente a nulidade do contrato, porque se está perante uma situação de nulidade atípica, sujeita ao regime de invocação específica, ou seja, apenas susceptível de ser invocada pela parte não inibida de pedir tal declaração.

Assim, mesmo dando de barato que tais factos seriam todos eles provados - o que apenas se hipotiza para efeitos de raciocínio - , o Tribunal teria de apreciar se seria devida ao A. a almejada comissão, já que o R. impugna a existência de contrato, e portanto não se coloca sequer a arguição por parte deste, da respectiva nulidade.

No entanto, a provar-se eventualmente a existência do contrato de mediação imobiliária, o direito à comissão só existiria se o contrato de mediação tivesse conduzido a um resultado, ou seja, à conclusão do negócio, que se consumaria com a escritura de venda da "Quinta dos Bonitos" ao interessado comprador, conseguido pelo A., e se não bastaria com um acordo verbal.

Esta interpretação tem expresso acolhimento no art. 19.º-1 do DL n.º 77/99, de 16/03, diploma que regula actualmente a actividade de mediação imobiliária.

Ora, o próprio A. reconhece que a escritura de venda, celebrada pelo R. da "Quinta dos Bonitos" com outra pessoa, não teve a sua interferência, pelo que estaria excluída a relação de causalidade entre a actuação do A. como mediador imobiliário e o resultado obtido (falta de nexo causal).

Assim, inexistiria o direito à comissão.

E não havendo direito à comissão(na base dum hipotético negócio válido), nem podendo o A. alegar a nulidade do contrato(por lhe estar vedada essa arguição por falta de forma escrita), não se vê por que forma pudesse o A. reclamar do seu alegado empobrecimento em montante igual ao da comissão.

Quando muito, e salvo o devido respeito, poderia alegar uma indemnização decorrente pelos prejuízos da quebra injustificada das negociações nesse contrato.

Mas a este respeito, nada foi alegado.

Assim, a acção estava efectivamente condenada à improcedência".

Apreciemos.

Aplicável ao nosso caso é o DL 285/92, de 19 de Dezembro, e não o DL 77/99, de 16 de Março, vistas as datas em que ocorreram os factos relevantes: 1997 e 1998.

Nos termos do seu art. 10, n.ºs 1 e 6, o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita, sob pena de nulidade; no entanto, a nulidade não pode ser invocada pela entidade mediadora.

Aqui nos parece residir o grande equívoco que está na base da tese do Autor.

De facto, se a nulidade por falta de forma não pode ser invocada por qualquer interessado (designadamente pelo mediador), mas só pelo cliente do mediador, isso significa que não se trata de verdadeira nulidade, que por definição é invocável por qualquer interessado e cognoscível oficiosamente (art. 286 e 287 do CC).

Trata-se sim de uma nulidade relativa, atípica, ou mera anulabilidade, conforme as construções doutrinárias que da figura se façam (Manual Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, 1960, 419 e seguintes, Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 1976, 471 e seguintes, Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, 2ª edição, volume II, 377 e seguintes).

Uma coisa é, no entanto, certa: não se tratando de verdadeira nulidade, ela não é de conhecimento oficioso do Tribunal.

O contrato de mediação será nulo, por falta de forma, mas o Tribunal não pode declarar a nulidade porque não está arguida por quem com legitimidade para tanto, e não é por isso cognoscível oficiosamente.

Por isso, o Autor não pode partir do princípio de que o contrato (de mediação imobiliária) é nulo: uma vez que não pode arguir a sua nulidade, o contrato, para ele, é válido, enquanto não for arguido de nulo por quem tem legitimidade para isso: o cliente.

Ora, como o cliente não arguiu a nulidade do contrato por falta de forma -segundo ele, o contrato nunca existiu, maxime sob a forma de exclusivo -, temos de partir de um contrato válido, embora ainda a provar.

E sendo para ele válido o contrato, era nos termos do contrato que devia situar a acção: responsabilidade dos RR pelo incumprimento, ou pela frustração, do contrato.

Na realidade, os 6.000 contos de indemnização são, afinal, a "comissão" convencionada (5% do valor real da venda: 120.000 contos), apenas com outro nome e enquadramento jurídico: o Autor peticiona uma indemnização por enriquecimento dos RR, sem causa, à sua custa, ou seja, frustrando-lhe a comissão de 5% a que teria direito pela realização do negócio.

No entanto, o instituto do enriquecimento sem causa é convocável apenas a título subsidiário e neste caso há um outro instituto directamente convocável, a violação do contrato de mediação; donde, o Autor não pode vir pedir uma indemnização a título de enriquecimento (dos RR) sem causa (e à custa de correspondente empobrecimento do Autor), no quadro do art. 473 do CC, porque tal instituto tem natureza declaradamente subsidiária: "não há lugar à restituição por enriquecimento quando a lei facultar ao empobrecido outro meio de ser indemnizado ou restituído, negar o direito à restituição ou atribuir outros efeitos ao enriquecimento": art. 474 do CC.

Ora, no caso, esse outro meio de ser indemnizado é o incumprimento ou a quebra do contrato de mediação imobiliária, visto que, como se disse, tal contrato, para o Autor, é válido.

A indemnização por enriquecimento sem causa não constitui um pedido subsidiário, mas um pedido (principal) que é decorrência do pedido (também principal) de declaração de nulidade.

Ora, entendeu-se nas instâncias que, com base no contrato de mediação, dos factos alegados pelo Autor não resulta a procedência, na medida em que as partes estão de acordo em que não foi o Autor quem encontrou e apresentou o interessado comprador ao cliente (aqui Réu). De facto, na vigência do DL 285/92, em que nos movemos, algumas dúvidas se suscitavam no sentido de saber o momento em que nasce a obrigação de o cliente remunerar o mediador. Entendia a jurisprudência que era necessário uma relação causa-efeito entre a actividade do mediador e o negócio realizado: era necessário que o negócio se concluísse como consequência adequada da actividade do mediador: assim, RL, 24/06/93 e RE, 24/03/94, na CJ, ano XVIII, tomo III, 139 e ano XIX, tomo II, 260. Ainda nessa linha, STJ, 31/05/01, na CJ/STJ, ano IX, tomo II, 109.

Sendo esta a orientação da jurisprudência, certo é que não tinha ela suporte literal no texto do DL 285/92.

Por isso o DL 77/99, entre cujas motivações esteve a de "clarificar o momento e estabelecer as condições em que é devida a remuneração pela actividade de imediação imobiliária" (palavras do Preâmbulo), veio estabelecer no seu art. 19, nº1 que "a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação".

Parece continuar a ser válida a orientação jurisprudencial que exigia o nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio; de facto, nenhuma razão há para remunerar o mediador se não foi ele a encontrar o terceiro interessado e a colocá-lo em contacto com o seu cliente.

Regressando ao caso concreto: o contrato de mediação, a provar-se será nulo, mas este Tribunal não pode declarar a nulidade porque não foi arguida por quem o pode fazer, donde resulta que também não o pode fazer oficiosamente.

Ora, mesmo admitindo que viesse a provar-se a celebração de um contrato de mediação imobiliária, e mesmo que em regime de exclusivo (o que tudo os RR negam), está admitido por acordo que nenhuma intervenção teve o Autor no negócio que o Réu realizou com o terceiro D.

Daí que a nenhuma "comissão" tenha o Autor direito, de acordo com a posição jurisprudencial de não reconhecer direito a remuneração se não houver nexo causal entre a actividade do mediador e o negócio realizado.

E, se é certo que não é a remuneração consistente em 5% do valor do negócio que o Autor pede, também não pode pedir indemnização por enriquecimento sem causa de montante igual a essa remuneração porque:

a)	o instituto do enriquecimento sem causa é subsidiário e aqui é convocável outro meio específico: o do incumprimento de um contrato de mediação imobiliária;

b)	não houve qualquer empobrecimento do Autor à custa dos RR, ou qualquer enriquecimento dos RR à custa do Autor, sem causa, com a realização do negócio, porque não era devida qualquer comissão pela realização do negócio concretamente realizado (como se disse acima).

Não estamos aqui a conhecer de questão não posta (inexistência de direito a comissão), estamos a explicar por que não procede o pedido de indemnização por enriquecimento sem causa (questão posta).

Como já se anotou nas instâncias, o que eventualmente o Autor poderá reclamar é o reembolso das despesas feitas e/ou uma indemnização pela quebra injustificada das negociações-coisas que não estão pedidas.

Concorda-se, portanto, com o decidido na Relação.

É totalmente irrelevante para o mérito da decisão haver ou não contradição com o decidido noutro processo, uma vez que não estamos perante recurso de agravo (art. 754, nº2 do CPC), nem foi requerida uniformização de jurisprudência (art. 732-A e 732-B do CPC). De qualquer modo, nem vemos que houvesse contradição de julgados com o acórdão de 07/07/99, junto aos autos, que o recorrente nem concretiza, e onde a situação fáctica é totalmente diferente.

Decisão.

Pelo exposto, acordam em negar a revista, condenando o recorrente nas custas.

Lisboa, 29 de Abril de 2003

Reis Figueira

Barros Caldeira

Faria Antunes