Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Relatório

.

No Tribunal Judicial da Comarca de Sesimbra,

AA

intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra

BB, pedindo

- que o R. seja condenado a proceder á regularização da situação jurídica dos lotes prometidos vender ao A.,

ou

- não sendo tal possível, pagar ao A. a quantia decorrente das benfeitorias realizadas pelo A. nos referidos lotes, acrescida dos juros à taxa de 10% ao ano, desde a citação até integral pagamento.

Resumidamente, alegou em fundamento:

- Entre o A. e o R. foi celebrado, em

17/4/79

, um contrato promessa de compra e venda, mediante o qual o R. prometeu vender ao A. 4 dos 15 lotes de terreno que havia, por sua vez, prometido comprar a AL, mediante o preço global de 380.000$00, tendo o

A. entregue ao R

,

logo nessa data,

a

quantia de 300.000$00, a título de sinal

e princípio de pagamento.

-

O R. deu, desde logo, ao A., a posse dos referidos lotes,

para que este dispusesse deles como bem entendesse, nomeadamente, para neles construir, como era sua intenção

e veio a acontecer.

- Na verdade, o A. construiu num dos lotes a casa onde habita com sua esposa e destinou os outros à construção da casa das suas filhas, tendo despendido nessas construções uma quantia de cerca de 80.000.000$00 (valor actual), mas cujo exacto montante deverá ser calculado em execução de sentença.

- Apesar das várias insistências do A. para que o R regularizasse a situação, designadamente, efectuando a escritura com o titular dos lotes em causa (o referido António. Xavier de Lima), o R. nada fez, protelando a situação que, no entanto, não pode continuar.

- Daí que ou o R. regulariza a situação de modo a poder celebrar com o A. a escritura de venda dos aludidos 4 lotes, ou, caso isso não seja possível, deva indemnizar o A.. das benfeitorias que realizou nos ditos lotes, sob pena de manifesto enriquecimento do património do R. à custa do A.

Contestou o R.

, invocando as excepções da incompetência territorial, da ilegitimidade do R. e do próprio A., bem como a nulidade consistente na ineptidão da petição inicial.

Deduziu

,

ainda

Reconvenção

alegando que, caso o contrato seja resolvido, terá o A. que indemnizar o R. pela abusiva utilização que vem fazendo das parcelas de terreno, com isso privando o R. do respectivo uso.

Portanto, teria o A. que pagar ao R. uma indemnização, sob a forma de renda mensal, desde a data que ocupou as parcelas de terreno – 17/10/79 – até que efectivamente as desocupe, indemnização cujo montante relega para execução de sentença.

Deduziu o R., por último, o chamamento

de AL para intervir como auxiliar na sua defesa (intervenção acessória provocada), alegando que, caso venha a ser condenado, terá direito de regresso contra o chamado, que foi quem deu causa a toda esta situação.

Replicou o A.

concluindo pela improcedência das excepções deduzidas pelo R., bem como pela improcedência do pedido reconvencional.

Foi

proferido despacho

que,

julgando o Tribunal de Sesimbra incompetente em razão do território,

ordenou a remessa dos autos às Varas Cíveis de Lisboa,

onde foi distribuído à 13ª Vara Cível.

Admitida a intervenção acessória provocada de AL,

veio este

contestar,

a sua própria legitimidade e concluindo pela nulidade da promessa unilateral por si assinada.

Requereu o R. a intervenção principal provocada

de

MF,

esposa do chamado AL.

Admitiu-se a intervenção,

mas a chamada não contestou.

Entretanto,

tendo falecido o A.

, foram

julgadas habilitadas,

como suas sucessoras, a

esposa

e as

suas duas filhas.

Proferiu-se

despacho saneador,

no âmbito do qual se decidiu:

- julgar

improcedentes

as excepções de ineptidão da petição inicial e as excepções de ilegitimidade activa e passiva, deduzidos pelo R.

- julgar

procedentes

as excepções de ilegitimidade dos chamados ALe esposa, que, por isso, foram absolvidos da instância.

-

julgar inadmissível o pedido reconvencional.

No âmbito do mesmo despacho, fixaram-se factos assentes e organizando-se a base instrutória.

Inconformado, o

R. intentou recurso

de agravo

do despacho saneador

, na parte em que não admitiu o pedido reconvencional e em que julgou improcedente a arguida ineptidão da petição petição inicial e procedente a excepção de ilegitimidade dos chamados.

Na fase da instrução, foi proferido despacho indeferindo o requerimento dos AA. em que pediam se procedesse a uma perícia.

Inconformados recorreram de tal despacho.

Quer o recurso da R. quer o das AA. foram admitidos como de agravo a subir diferidamente.

Realizado o julgamento e lida a decisão sobre a matéria de facto,

proferiu-se

sentença final

que, julgando a

acção parcialmente procedente

, decidiu:

- absolver o R. do pedido principal e

-

condená-lo

a

pagar ao A.,

representado pelas suas sucessoras habilitadas,

quantia a liquidar em execução de sentença,

referente ao valor actual dos lotes nº 2136,2137,2124 e 2125,

sitos na Quinta do Conde 2, Sesimbra,

incluindo as construções nele implantados

,

deduzido o valor de 1.496.39€ - 300.000$00

– (sinal passado).

Inconformado

,

recorreu o R.

, recurso que foi admitido como de apelação.

Conhecendo da apelação e do agravo do R. que com ela subiu, a

Relação negou provimento ao agravo,

mantendo o despacho agravado,

mas deu parcial provimento à apelação

, decidiu:

- declarar nula a sentença apelada;

-

julgar procedente a acção

; e consequentemente,

considerar

resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre o A., AA e o R.

devendo os sucessores do A. restituir ao R. os quatro lotes a que se refere o aludido contrato, e

devendo o R. indemnizar as AA. do custo da construção neles implantada, a liquidar posteriormente,

e restituir-lhes o montante do sinal (300.000$00),

um

e

outro valor actualizado em função da depreciação monetária que entretanto tenha ocorrido.

É deste acórdão, que, novamente inconformado, volta a recorrer o R., agora de revista e para este S.T.J.

Apresentadas tempestivas alegações, formulou o recorrente as seguintes conclusões:

Conclusões da Revista dos Réus

A)	O Douto Acórdão recorrido é nulo na parte em que condenou o Réu a entregar o valor do sinal actualizado em função da depreciação que o valor da moeda entretanto tenha sofrido;

B)	Com efeito, o Autor, em alternativa à regularização, peticionou "a quantia decorrente das benfeitorias realizadas por este nos referidos lotes (...)'}

C)	O Acórdão sob recurso condenou, pois, o Réu em quantidade superior e em objecto diverso do pedido;

D)	Ao condenar o Réu no cumprimento dessa obrigação, o Acórdão é nulo por violação dos art.°s 661/1 e 668/1 al. e) do CPC (ex vi do art.° 721.º/2);

E)	Em segundo lugar, o Venerando Tribunal "a quo" fez uma errada interpretação da lei processual ao confirmar a decisão de julgar inadmissível o pedido reconvencional,

deduzido pelo ora Recorrente, a reclamar do Autor o pagamento de uma indemnização, sob a forma de renda mensal, desde este ocupou as parcelas de terreno — 17 de Abril de 1979 — até à efectiva desocupação, com liquidação relegada para a execução da sentença;

F)	O pedido do Réu não é mais do que uma consequência dos factos que serviram de base à própria acção do Autor;

G)	Aliás, seguindo a tese do Douto Acórdão recorrido, o Réu seria obrigado a intentar uma outra acção para reclamar um direito com base nos factos discutidos e assentes na presente acção;

H) Ao julgar inadmissível o pedido reconvencional, o Acórdão recorrido violou o art.° 274.º n.º 2 alínea a) do CPC;

I) Da matéria dada como provada, resulta efectivamente que o Autor utilizou as parcelas de terreno que prometeu comprar, aí fixando a sua residência e retirando delas um benefício análogo à de um proprietário;

U) Não existe, pois, fundamento legal para condenar o Réu a pagar indemnização alguma pela construção em causa;

V) Mas mesmo que assim não se entendesse, tal compensação teria que ser determinada pelo valor de mercado da edificação à data de hoje, tendo precisamente como limite máximo o custo incorrido na sua construção (actualizado em função da depreciação do valor da moeda), sendo certo que este custo, mesmo em caso de improcedência do pedido reconvencional, deveria ser ainda amortizado pelo valor da utilização que o Autor fez dessa construção;

W) Com efeito, estando em causa o art.° 479.° do CC (e não o art.° 442.°), o critério é o enriquecimento, sendo que o valor deste tem que ser aferido à data em que se efectiva (ou seja, tomando em linha de conta a deterioração entretanto sofrida);

X) O respectivo custo deveria funcionar sim como um limite suplementar a essa compensação, por força do art.° 479.°/l do CC;

Y) Por outro lado, mesmo que se considerasse improcedente o pedido reconvencional formulado pelo Réu, sempre teria que ser considerado o valor dessa utilização na determinação da compensação devida ao Autor, já que só assim poderia ser apurada a medida do seu empobrecimento;

Z) Ao condenar o Réu, por um lado, ao pagamento de uma benfeitoria e, por outro lado, ao fazê-la corresponder ao custo da construção actualizado em função da depreciação do valor da moeda, o Douto Acórdão violou ainda os art.°s 479,° e 1273.° do CC.

Nestes termos e nos demais de direito, que V. Ex.ªs doutamente suprirão, deve ser dado provimento ao presente recurso interposto, revogando-se o acórdão recorrido e substituindo-se por outro que absolva o recorrido, com o que farão V, Ex.ªs a costumada

JUSTIÇA.

Os Factos

1. Com data de 17/04/1979, o Autor AA e o Réu BB subscreveram o acordo constante do instrumento de fls. 7-8 denominado "contrato promessa de compra e venda", cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte:

"Entre BB (...), como promitente-vendedor, e adiante designado por 1º outorgante e AA (...), como promitente-comprador e adiante designado por 2º outorgante, é celebrado o presente contrato-promessa de compra e venda que se regerá pelas cláusulas seguintes:

1º

O 1º outorgante celebrou cerca de Abril de 1972 um contrato-promessa de compra e venda com o Sr. AL relativo a 15 lotes de terreno sitos na Quinta do Conde 2, Concelho de Sesimbra, pelo qual ele, 1º outorgante, prometeu comprar os referidos 15 lotes.

2º

Por não ter consigo tal contrato-promessa, não o pode o 1º outorgante exibir neste momento, comprometendo-se, porém, a remeter uma fotocópia do mesmo ao 2o outorgante dentro do prazo de dez dias após o seu regresso a França que se verificará na próxima segunda-feira, dia 23 do corrente mês de Abril.

3º

Pelo presente contrato o 1º outorgante promete vender ao 2º outorgante quatro daqueles quinze lotes, identificados pelos nos. 2136, 2137, 2124 e 2125 e ele 2o outorgante, concomitantemente promete comprar os mesmos lotes.

4º

Esta venda é feita pelo preço global de Esc. 380.000S00 (...), preço este, portanto, referente aos quatro lotes.

5º

Importância por que lhe prometi vender 15 (...) parcelas de terreno não aprovadas, sitas na Quinta do Conde Sesimbra n° 3 lotes pequenos, com as áreas de 315 m2 (...), 315 m2 (...), 315 m2 (...), 325,50 m2 (...), 325,50 m2 (...), 325,50 m2 (...), 325,50 m2 (...), 325,50 m2 (...), 325,50 m2 (...), 325,50 m2 (...), 315 m2 (...), 315 m2 (...), 315 m2 (...) e 315 m2 (...) totalizando 4.798,50 m2 (...) e designados pelos números 2122 (...), 2123 (...), 2124 (...), 2125 (...), 2126 (...), 2127 (...), 2128 (...), 2128 (...), 2129 (...), 2133 (...), 2134 (...), 2135 (...), 2136 (...), 2137 (...), 2138 (...) e 2139 (...) duma planta particular levantada a esta propriedade, esta venda é livre de ónus ou encargos para o comprador, sendo de sua conta, as despesas de sisa que lhe forem devidas, registo, avaliação e escritura. Fica estabelecido que o comprador aceita 12 (...) letras de 22.500$00 (...) cada, a pagar mensalmente, com início em 22 de Junho de 1972, fazendo a escritura quando completa liquidação do seu débito" (alínea C) dos Factos Assentes).

4. Com data de 04/01/2001, o Réu remeteu a AL a comunicação constante do instrumento de fls. 42-43, cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte:

"Por diversas vezes, mais recentemente através de cartas de 07/12/99 e 14/01/2000, tentei sensibilizar V. Exa. para a necessidade de marcar as escrituras públicas de compra e venda referentes aos quinze lotes de terreno que foram objecto de uma "declaração de promessa de venda" assinada por V. Exª, em Maio de 1972.

Sendo certo que o preço dos referidos lotes de terreno foi por mim integralmente liquidado, importa que, na ausência de estipulação contratual relativamente à data certa para a celebração da escritura, seja designado dia, hora e local para a sua realização.

Nesta medida, solicito que me informe quando pretende realizar a' competente escritura pública de compra e venda, aguardando que a mesma seja marcada no prazo de 30 dias a contar da recepção da presente carta, sob pena de, não o fazendo, instaurar a competente acção judicial" (alínea D) dos Factos Assentes).

5.Com data de 02/02/2001, AL remeteu ao Réu a comunicação constante do instrumento de fls. 44, cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte:

Fundamentação

.

Como está absolutamente assente na jurisprudência deste Tribunal, é pelas conclusões do recurso que se determina e fixa o seu objecto, não podendo o tribunal “ad quem” conhecer de quaisquer outras questões (a menos que sejam do conhecimento oficioso) para além dos limites definidos pelo recorrente.

No caso concreto, o Tribunal da Relação,

decidiu

pela resolução do contrato

–

promessa de compra e venda celebrado entre o primitivo A. e o aqui R.

Ora, como se vê das conclusões da revista, em parte alguma se põe em causa tal decisão.

Portanto,

não há aqui e agora que apreciar se foi bem ou mal decidida tal resolução,

a qual,

por transitada em julgado,

há que acatar.

Está, pois, definitivamente resolvido o contrato em causa nestes autos.

Feita esta prévia observação, verifica-se que as questões efectivamente suscitadas pelo R. recorrente são três:

1 – Nulidade do acórdão, porquanto condenou a R. a entregar às A.A. o sinal actualizado em função da depreciação que o valor da moeda entretanto tenha sofrido.

Ora, o A. apenas pedira, a título subsidiário (e só este pedido foi atendido) “ a quantia decorrente das benfeitorias realizadas por este nos referidos lotes”.

Logo, o acórdão condenou o R. em quantidade superior e em objecto diverso do pedido, violando, assim, os Art.ºs 661 nº1 e 668 nº1 do CPC.

2 – Por outro lado o acórdão recorrido confirmou a decisão da 1ª instância que não admitiu o pedido reconvencional deduzido pelo R. (decisão que foi objecto de agravo), por via do qual o R. reclamou do A. o pagamento de uma indemnização, a liquidar em execução de sentença, sob a forma de renda mensal, desde a ocupação dos lotes prometidos vender até efectiva desocupação.

Tal pedido do R. mais não é do que uma consequência dos factos que serviram de base à própria acção do A.

Estão, pois, presentes os requisitos processuais que lhe permitiam deduzir aquele pedido reconvencional.

Consequentemente ao negar provimento ao agravo, nesta parte, o acórdão recorrido violou o disposto no Art.º 274º nº2 a) do C.P.C.

3 – Finalmente, o acórdão recorrido condenou o R. a indemnizar os A.A. ( sucessores do primitivo A.) pelo custo da construção implantada no lote ou lotes prometidos vender, a liquidar posteriormente, devendo esse valor ser actualizado em função da depreciação que o valor da moeda entretanto tenha sofrido.

Porém, não existe fundamento legal para tal condenação pelas razões alinhadas nas alíneas O/ e seguintes das conclusões que aqui se têm por reproduzidas.

Cumpre decidir.

Por uma questão de ordem lógica, que se prende com a solução encontrada para o litígio (como no final se verá) não vai seguir-se a ordem das questões tal como acima foram enumeradas, mas antes a ordem inversa.

Vamos começar, então, pela última das questões suscitadas.

Vejamos:

1º

Como se vê da sucinta e pouco clara petição inicial, alega o A. que, entrando na posse dos lotes que o R. lhe prometeu vender, com a autorização deste, neles construiu uma casa de habitação onde reside com a sua esposa, com o que terá despendido cerca de 80.000.000$00 (valor aferido à data da p.i. – 20/12/2000).

Tal construção constitui uma benfeitoria implantada nos referidos lotes, pelo que tem direito ao respectivo valor sob pena de enriquecimento do R.

Assim, sem mais considerandos relevantes acaba a peticionar:

- a condenação do R. a proceder à regularização da situação jurídica dos lotes prometidos vender, na sua titularidade (pedido manifestamente inviável como se refere na sentença final),

Ou

- a condenação do R. a pagar-lhe a quantia decorrente das benfeitorias realizadas pelo A. nos referidos lotes, quantia essa que seria apurada por perícia judicial…

Só este último pedido está aqui em questão, sendo certo que, ao que resulta da alegação, a benfeitoria em causa é a casa de habitação que o primitivo A. construiu no lote ou lotes prometidos vender.

Resulta da prova que o R. logo na data da celebração do contrato promessa entregou os lotes em lide ao primitivo A.

Verificou-se, portanto, a imediata tradição da coisa prometida vender para o promitente comprador, que também logo pagou 300.000$00 dos 380.000$00 convencionados com o preço do negócio.

Daí que o acórdão recorrido, considerando que o A., em função da tradição antecipada, adquiriu, pelo menos,

a posse precária,

sendo-lhe por isso, aplicável o regime previsto no Art.º 1273, por força do disposto no art.º 289º nº3, ambos do C.C., lhe reconheceu o direito a haver do R. o custo das benfeitorias que realizou nos lotes em questão.

Quer dizer, uma vez que se

decidiu pela resolução do contrato-promessa,

equiparando-se os efeitos da resolução aos efeitos de nulidade ou anulabilidade (Art.º 433 do C.C.), tendo o A. de restituir os lotes prometidos vender, teria direito, sem mais, a ser indemnizado das benfeitorias necessárias que haja feito na coisa detida, bem como direito a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possa fazer sem detrimento dela, ou, não sendo possível tal levantamento (por causar detrimento à coisa), o direito a haver do titular do direito ao valor delas calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.

É certo que perante o quadro factual disponível não pode ver-se o A. como um verdadeiro possuidor ( posse em nome próprio), apesar da traditio dos lotes.

Na verdade, o contrato-promessa não tem eficácia translativa da propriedade, visto tratar-se de um contrato de natureza meramente obrigacional (por regra) cujo objecto não é o contrato prometido mas a obrigação de o celebrar (obrigação de facere).

Não é, pois, título de posse, que é, como se sabe, um direito real.

É verdade que a tradição da coisa em função e na sequência de um contrato-promessa

pode

conferir a posse real e efectiva – posse em nome próprio – e não a mera detenção (como normalmente ocorrerá).

Assim será, por exemplo, quando foi pago a totalidade do preço convencionado e, por qualquer motivo atendível, a coisa é entregue ao promitente comprador, como se fosse já sua, e para ele, nesse estado de espírito, agir sobre ela como se fosse sua propriedade, ou quando as circunstâncias que motivaram a tradição sejam incompatíveis com acto de mera tolerância.

Porém , nada disso se passa no caso concreto.

Aqui o A. sempre teve plena consciência que os lotes prometidos vender, não só não lhe pertenciam, como nem sequer eram propriedade do promitente vendedor, mas sim de terceiro, do qual ficou dependente a regularização de toda a complicada (e ilegal) situação criada pelo contrato promessa em lide (como tudo se vê do próprio texto do contrato).

Não podia, pois o A. ter recebido do R. a posse real e efectiva, já que não consta dos autos que o R. “transmitente” a tivesse ele próprio…

Acresce que o A. não podia deixar de saber que os lotes que lhe foram prometidos vender não tinham, sequer, existência jurídica, por se tratar de um loteamento particular e por isso ilegal, a gerar nulidade do negócio.

Portanto, é fora de qualquer dúvida que, não obstante a tradição dos lotes o A. nunca passou de mero

detentor precário,

como, aliás, foi considerado pelo acórdão recorrido.

Pareceria assim, à 1ª vista, que não se lhe poderá aplicar o regime previsto para as benfeitorias, no Art.º 1273 do C.C. já que tal regime apenas se refere à posse propriamente dita e não à mera detenção ou posse precária (ressalvados os casos em que a lei manda aplicá-lo a algumas destas últimas situações, como acontece com o credor pignoratício, com o locatário, com o comodatário ou o usufrutuário).

Mas não é assim.

Na verdade,

a qualidade de mero possuidor precário

,

não impede, só por si, a aplicação do regime do Art.º 1273 do C.C.

, já que, em caso de nulidade, anulabilidade ou resolução do contrato, o nº3 do Art.º 289 do C.C., manda aplicar o disposto nos Art.ºs 1269 e seg. (portanto também o Art.º 1273) directamente ou

por analogia.

Quer isto dizer que o preceito tem aplicação mesmo nas situações em que não se verifica

posse

, ou seja, mesmo que o direito transmitido ou constituído invalidamente tenha outra natureza que não a real, caso, em que o regime das benfeitorias previsto em relação ao possuidor, tem aplicação analógica (cof. A. Varela e P. Lima – C.C. anotado).

Haverá, então, que averiguar se o A., mesmo na qualidade de mero detentor está em condições de beneficiar de tal regime em relação às benfeitorias que implantou nos lotes que tem de restituir em virtude da decretada resolução do contrato-promessa.

E aqui, a resposta terá de ser negativa por falta de alegação e prova de factualidade suficiente para o efeito pretendido.

Como se sabe, as benfeitorias classificam-se em

NECESSÁRIAS

(as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa)

ÚTEIS

(as que, não sendo indispensáveis para a conservação, lhes aumentam, todavia, o valor) e

VOLUPTUÁRIAS

(as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhes aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante).

No caso, o A. não só não classificou a benfeitoria que efectuou nos prédios prometidos vender, como nem sequer alegou factualidade que permita classificá-las.

Certo que se afigura notório que a construção de uma casa de habitação em determinado lote de terreno, não é uma benfeitoria necessária, visto que nada tem a ver com a perda, destruição ou deterioração do solo em que foi implantada.

Por isso, em condições normais, tratar-se-ia de uma benfeitoria útil, na medida em que tal incorporação aumentaria o valor do prédio.

Só que, tal aumento de valor, teria o A. de alegá-lo e demonstrá-lo, o que não fez.

É que, no caso concreto, tal aumento de valor não pode ser tido como um facto notório.

Basta pensar que

estamos perante um loteamento ilegal,

porque não aprovado pela autoridade administrativa competente, logo, perante um loteamento inexistente juridicamente.

Ora, sabendo-se que a Câmara Municipal de Sesimbra tem procurado implementar a legalização desse loteamento clandestino (cof. resposta ao quesito 6º), ignora-se, no caso concreto dos lotes em causa, se tal foi conseguido (cfr. resposta negativa ao quesito 7º).

Assim sendo, não está provado que a casa construída ilegalmente pelo primitivo A. possa ser legalizada, nada nos dizendo que não tenha, pura e simplesmente, de ser demolida por clandestina ou por não respeitar as regras de construção que vierem a ser aprovadas para o dito loteamento, ou simplesmente por não ser admissível construir naquele local ...

Decorre daqui, naturalmente, que não está minimamente provado que a casa em questão tenha aumentado o valor da parcela de terreno onde foi construída, já que, a ter de ser demolida, não só não lhe aumentou o valor, como o diminui, atentos os gastos inerentes à sua destruição.

Ora, era ao A. que competia provar o aumento do valor da parcela em causa em função da construção da habitação que ali implantou, para poder beneficiar do direito à pretendida indemnização.

E, é claro que este argumento inutiliza igualmente a pretensão do A., mesmo que ela assentasse pura e simplesmente nas regras do instituto do enriquecimento sem causa (Art.º 473 e seg. do C.C.), em vez de assentar no direito à indemnização por benfeitorias. A ser assim, faltaria sempre a prova do enriquecimento, também a cargo do A.

Por outro lado, voltando às benfeitorias, não deve ainda esquecer-se que o detrimento a que se refere o Art.º 1273 n.º 1 do C.C. diz respeito à coisa benfeitorizada e não às benfeitorias em si mesmas consideradas.

Como ensinam A. Varela e P. Lima (C.C. anotado) “o detrimento refere-se às coisas e não às benfeitorias. Quanto a estas a possibilidade de detrimento não tem relevância jurídica”.

Portanto, no caso concreto, é indiferente que os AA. não possam levantar as benfeitorias (como naturalmente não podem, sem as destruir no essencial) sem detrimento delas.

O que era necessário saber era se esse levantamento, no caso concreto, causaria prejuízo à parcela em que a casa foi construída, o que o A. nem sequer alegou e por isso mesmo não está provado, sendo certo que, como facto constitutivo do direito a que se arroga, era a ele que competia o ónus da prova.

Diga-se de passagem que, em condições de normalidade, a demolição de uma casa não causa detrimento à parcela (ao solo) em que foi construída, como se nos afigura evidente.

Poderão, porém, ocorrer circunstâncias excepcionais que determinem detrimento para o solo, o que, porém, se ignora absolutamente por falta de alegação e prova.

Assim, não provando o A. detrimento do lote ou lotes e sendo irrelevante o detrimento da benfeitoria em si mesmo, é óbvio que, também por esta via não teria o A. direito à peticionada indemnização.

Tem, pois, razão o R. quando alega que a atribuição da indemnização correspondente ao custo da benfeitoria não tem fundamento legal.

2ª

Vejamos agora o que dizer quanto ao pedido reconvencional.

Vê-se da contestação que o R. formulou, em sede de reconvenção, pedido de condenação do A., sob a forma de renda mensal, desde que ocupou as parcelas prometidas vender até que efectivamente as desocupe. O valor da indemnização estaria dependente do valor dos bens em causa, a determinar em execução de sentença.

Embora não esteja expressamente explicitado no pedido reconvencional propriamente dito, é muito claro que tal pedido só encontrou a sua razão de ser no caso de resolução do contrato-promessa e na consequente condenação do R. a pagar às AA. o custo da construção edificada na ou nas parcelas prometidas vender.

Por outras palavras,

o pedido reconvencional foi formulado para o caso de proceder o pedido subsidiário formulado pela A.

Só assim se compreende o que se diz no artigo 13 da contestação-reconvenção “o que o A. não pode querer é «Sol na eira e chuva no nabal», ou seja, resolver o contrato, recebendo o valor que terá despendido nas edificações, ficando o R. adstrito a, para além do pagamento de uma indemnização, recepcionar aquilo que, pelos vistos, o A. já não pretende”.

De modo mais claro ainda se expressa o R. nas alegações do agravo do despacho que não admitiu o pedido reconvencional.

Aí se pode ler, além do mais “... quer o A. que lhe sejam pagas as edificações, como se as mesmas pertencessem ao Réu. A assim ser, e caso o réu se veja compelido a pagar as construções que o A. por sua iniciativa e por sua conta e risco decidiu mandar edificar, entã