Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I – AA. mulher BB e CC intentaram acção declarativa, de condenação com processo comum, na forma ordinária, contra DD. EE e mulher FF, pedindo a declaração de resolução do contrato de arrendamento referido em 2.º da p.i., com a consequente entrega imediata do arrendado, e a condenação solidária dos RR. no pagamento das quantias de 7.350,00 euros, proveniente de rendas em dívida, bem como das rendas que se vencerem até entrega efectiva do locado, e de 6.300,00 euros, de indemnização por não realização de obras acordadas, quantias acrescidas de juros de mora vencidos e vincendos até ao pagamento.

Para tanto alegam, em síntese:

São proprietários da fracção autónoma que arrendaram à 1.ª R, tendo esta deixado de pagar as rendas, além de não ter efectuado obras que se obrigara a fazer, sob pena de incorrer no pagamento de uma indemnização, a título de cláusula penal.

O 2.º casal de RR. constituiu-se devedor e principal pagador das mesmas quantias, através de fiança prestada a favor daquela 1.ª R.

Devidamente citados, contestaram os RR. e deduziram pedido reconvencional, aduzindo as excepções da nulidade do contrato de arrendamento celebrado, por o locado não poder ser licitamente afectado ao uso constante do mesmo e do não cumprimento do contrato, por não terem pago as rendas vencidas, por não poderem usufruir do locado para o fim a que o destinavam, o que lhes causou prejuízos, designadamente com o custo das obras efectuadas e das rendas pagas, de montante cujo pagamento peticionam em sede de pedido reconvencional.

Os AA. replicaram, pugnando pela improcedência das excepções aduzidas na contestação, mantendo tudo o por si alegado, e contestando o pedido reconvencional. Concluem como na p.i.

Os RR. treplicaram, em síntese, mantendo o alegado na contestação/reconvenção.

Foi proferido o despacho saneador e foram seleccionadas a matéria de facto assente e a base instrutória, que mereceram as reclamações dos AA. e dos RR, ambas apenas parcialmente atendidas.

Procedeu-se ao julgamento, que decorreu, pela forma constante das actas, e com observância de todo o formalismo legal, tendo sido proferido o despacho que dirimiu a matéria de facto controvertida, que no âmbito do recurso admitido a fls. 519 e por Acórdão da Tribunal da Relação do Porto de fls. 651 a 659, foi anulada, sem prejuízo da matéria já provada, para ampliação da matéria de facto.

Em obediência àquele douto Acórdão, foi proferido o douto despacho de fls. 667 e procedeu-se ao julgamento, que decorreu, pela forma constante das actas de fls. 697 e 760, e com observância de todo o formalismo legal; oficiosamente, foram solicitadas informações à Câmara Municipal do Porto (fls. 700 e 736, que enviou a título devolutivo, o processo camarário apenso), à 2.ª Conservatória do Registo Predial e ao Arquivo Central do Porto; foi proferido o despacho de fls. 777 e 778.

A final, foi proferida sentença a julgar a acção procedente, por provada, e a reconvenção improcedente, por não provada, e consequentemente, a condenar os RR. DD, EE e FF a pagarem, solidariamente, aos AA. AA, BB e CC, as quantias de 10.350,00 euros (dez mil, trezentos e cinquenta euros) e 6.300,00 euros (seis mil e trezentos euros), quantias acrescidas de juros de mora, à taxa legal, a primeira, desde a data do vencimento de cada uma das rendas vencidas entre Março e Novembro de 2007, no montante mensal cada uma delas de 1.050,00 euros, e a segunda, desde a citação, e ambas até integral pagamento e a absolver os AA. do pedido reconvencional formulado.

Inconformados, apelaram os RR, com parcial êxito, uma vez que a Relação revogou a sentença proferida pelo tribunal da 1.ª instância, declarando nulo o contrato celebrado pelas partes, com a consequente condenação da ré/recorrente DD no pagamento aos AA/recorridos da quantia de € 16.650,00, com juros civis, à taxa legal, desde a data do acórdão, até integral pagamento e absolvem do pedido os RR. EE e FF.

De tal acórdão, vieram, novamente, a R. DD e os AA. interpor recurso, ora de revista, recursos que foram admitidos como tal.

A R. sintetizou o seu recurso nas seguintes conclusões:

1. O Tribunal a quo concluiu pela nulidade do contrato de arrendamento (art. 401.º, n.º 1 do CC), com fundamento na impossibilidade originária da prestação.

2. Condenando a aqui Recorrente no pagamento das rendas vencidas e na devolução das quantias despendidas a título de benfeitorias;

3. A Recorrente não concorda com esta posição.

4. Tendo considerado o contrato nulo, por impossibilidade originária da prestação, há que ser restituído tudo o que tiver sido prestado (art. 289º do CC).

5. Devendo o arrendatário o locado e o senhorio as rendas auferidas.

6. Deve neste aspecto ser revogada a decisão proferida, e, em consequência ser substituída por outra que condene os Recorridos nos exactos termos ora expostos.

7. SEM PRESCINDIR,

8. Nos termos da doutrina de Castro Mendes, anulado o contrato de arrendamento, cada parte deve restituir o que recebeu; consagrando, ainda, que estes deveres se compensam.

9. Assim, o senhorio, para além da obrigação da devolução dos montantes das rendas auferidas, deverá ainda proceder à devolução de todos os montantes despendidos pelo inquilino no locado, bem como todos aqueles montantes que o inquilino haja comprovadamente gasto em consequência desse arrendamento.

10. Ora, a desproporção da decisão compensatória, traduzida no Acórdão da Relação do Porto, ocorre em claro benefício do Senhorio/recorridos. Vejamos.

11. Só após ter já efectuado todo o investimento no locado, é que a Recorrente foi informada pela Câmara Municipal do Porto que o locado só tinha licença administrativa para ser utilizado como garagem.

12. Logo, não se aceita, que se considere que ambas as partes terão tido culpa na nulidade do contrato e portanto, reflexamente, na futura compensação a operar ex vi nulidade.

13. Em vez de compensação decorrente de uma nulidade, temos uma compensação ajustada de acordo com uma “culpa das partes/onde só parece relevar a culpa da inquilina, aqui recorrente − o que se não aceita.

14. Mais, quanto à utilização efectiva do locado, resulta comprovado que nunca a recorrente/inquilina usou efectivamente o locado.

15. Se entendeu o Tribunal que o locado não estava devidamente licenciado para o fim do objecto do contrato, não pode o Tribunal a quo concluir como sendo ajustado o valor da renda acordado (€ 1.050,00),

16. Acordo efectuado na premissa de viabilidade da prestação do locador − assegurar o uso do locado para o fim referido.

17. Pelo que, deveria ter o Tribunal a quo recorrido às regras da equidade, para fixar um valor que considerasse justo pela referida fruição do espaço por parte da Recorrente (nº 3 do art.566.º do CC).

18. Por último, a utilização efectiva do locado pela Recorrente cessou logo que descoberto que o referido imóvel não se encontrava devidamente licenciado.

19. Só não tendo os senhorios tomado posse do mesma porquanto sempre se recusaram a receber o mesmo da arrendatária,

20. Pelo que, nunca a Recorrente deverá, por uso e fruição do locado, ser condenada no Pagamento das rendas a partir de Abril de 2007.

21. AINDA SEM PRESCINDIR DO SUPRA EXPOSTO,

22. No acórdão recorrido condena-se a aqui Recorrente ao pagamento de (€ 10.350,00, a título de rendas vencidas, entre Maio a Novembro de 2007,

23. o qual, a considerar-se devido, na verdade, corresponderá ao montante de € 7.350,00 (7 x € 1.050,00),

24. Assim, o acórdão recorrido violou toda a legislação referida nestas alegações e suas conclusões...

Conclui, pedindo a procedência da revista, de forma a ser revogado o acórdão recorrido e substituído por outro a decidir nos termos propugnados.

Também os AA, rematam as suas alegações com as seguintes conclusões:

A) O tribunal de que se recorre procede a uma errada aplicação da Lei nos termos do art. 1416º nº 2 do Código Civil, porquanto apenas os condóminos ou o Ministério Publico têm legitimidade para requerer a declaração de nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e não um terceiro como sucede no caso em apreço;

B) Ademais ao decidir a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal da fracção “A” em apreço, extravasa as suas competências, porquanto tal lhe está vedado pelas regras de competência material impostas pela Lei de Organização e Funcionamento dos Tribunais Judiciais, art. 18 n.º 1 e alínea a) do 4º do Estatuto dos Tribunais Administrativos e Fiscais.

C) Repetindo a mesma violação de Lei ao declarar nulo o negócio jurídico em crise por impossibilidade originária do objecto, porquanto a determinação dessa impossibilidade, isto é saber se pode ou não ser alterado o destino originário da fracção em causa, só poderá ser determinado perante os tribunais administrativos, sob pena de violação do já referido ETAF.

D) Assim como determinar a eventual nulidade do acto de deferimento do requerimento nº 17815/8l, junto como doc. 3 da réplica, lhe está vedado nos mesmos termos.

E) Devendo, pelo exposto, ter-se declarado incompetente em razão da matéria, o que ora se pede.

F) O Tribunal de que se recorre incorre ainda em violação do disposto no art. 515º do Código de Processo Civil, porquanto não considera a globalidade das provas carreadas no processo, pois,

G) Determinando o artigo 8º do Regulamento Geral de Edificações Urbanas que qualquer licença só pode ser emitida após vistoria, os documentos constantes de folhas 41;76;78;80;81; 112 e doc. 3 da réplica e que comprovam que os recorrentes e seu antecessor, sempre confiaram que o destino permitido para a fracção “A” em apreço é o de estabelecimento, teriam necessariamente que merecer a ponderação e análise do douto tribunal, o que não aconteceu em violação do referido art. 515º CPC.

H) Porquanto em todos esses documentos a Câmara Municipal do Porto referencia aquela fracção e cobra as respectivas taxas pela utilização para comércio.

I) Referenciando, ainda, que se trata da licença 385/68 e respectivos aditamentos, não um mais vários, desde logo o 33/69, contrariamente ao afirmado pelo tribunal de que se recorre.

J) Acresce que, de acordo com a regra imposta pelo nº 2 do art. 655º do C.P.C., a força probatória da certidão de destino emitida pela CMP constante de folhas 186, sendo documento autêntico só pode ser ilidida por falsidade nos termos do disposto no art. 370º nº 1 do C.C.

K) Tratando-se de um documento autêntico cujo conteúdo foi verificado pelo próprio emitente e não por declaração do interessado, a analogia deveria ter sido efectuada de acordo com a doutrina dominante aplicada às declarações dos factos verificados pelo notário e assim fazendo prova pleníssima, apenas poderia ser requerida a sua falsidade, o que nunca aconteceu.

L) Nem mesmo a requerida, nem as testemunhas, alguma vez puseram em causa a validade da referida certidão, limitando-se a referir o que achavam que era usual fazer-se na década de 70.

M) Como o comprovam as declarações dos técnicos da CMP, constantes da certidão de destino a folhas 186 dos presentes autos em formato digital e Cassete 2, Lado A, voltas 0 a 2100.

N) Aplica ainda erradamente o artigo 286º do Código Civil, quando deveria ter aplicado o art. 294º do C.C. que refere expressamente: “Os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos salvo nos casos em que outra solução resulte da lei.”, resultando da lei, aplicável ao caso em apreço, a possibilidade de considerar os direitos consolidados ao longo dos quinze anos em que sempre de boa-fé os recorrentes utilizaram a fracção em causa.

O) Estipula o nº 3 do art. 134º do CPA essa mesma possibilidade de validade de situações de facto, constituídas de boa-fé, durante um largo período de tempo, atenta a necessidade de estabilidade das relações jurídico-sociais.

P) O Tribunal de que se recorre omite ainda a pronúncia sobre os princípios basilares de direito designadamente de abuso de direito e da boa-fé na celebração dos contratos, desta feita violando o disposto no art. 334º do Código Civil.

Q) Como se demonstrou e resulta da prova carreada no processo, só um ano depois de celebrado o contrato de arrendamento (1 de Maio de 2006) e só depois de ameaçar os recorrentes, a recorrida apresentou uma participação à CMP para vistoria das obras no locado; até das obras que ela própria realizou e bem sabendo que não havia requerido qualquer informação ou autorização prévia.

R) Só em 17 de Agosto de 2007 a recorrida e por vingança, solicitou aquela vistoria, bem sabendo do resultado, porquanto ela própria não havia solicitado qualquer autorização.

S) Representa assim esta participação, um manifesto abuso de direito e a requerida nulidade por essa via um verdadeiro venire contra factum próprium, como já referido, facto que a lei e doutrina dominante condena e previne com a aplicação do referido instituto de abuso de direito.

T) O Tribunal de que se recorre procede também a uma errada aplicação do art. 401º, nº 1 do CC porquanto só a entidade competente (CMP) e apenas junto dos Tribunais Administrativos pode decretar se a alteração de destino da fracção “A” do prédio sito à Rua … nº …, é uma verdadeira impossibilidade originária ou mera dificuldade e apenas o pode fazer em processo administrativo, desde logo para aquilatar da aplicabilidade do já referido disposto no nº 3 do art. 134º do CPA.

U) E apenas esta fracção “A” com entrada pelo nº … da Rua ... está em causa na presente acção e não qualquer outra, porquanto os prédios na data da celebração do contrato de arrendamento em apreço encontravam-se há muito individualizados e a certidão de destino em causa apenas a um número de porta refere.

V) E em obediência aos princípios de confiança e boa-fé vertidos no artigo 334º do CC e atento o previsto no nº 3 do art. 134 do CPA, o douto tribunal de que se recorre devia ter decidido pela paralisação dos efeitos dessa eventual anulabilidade pelo menos até 22 de Novembro 2007, data em que a recorrida obteve o resultado da vistoria camarária que ela própria solicitou e das obras que ela própria já tinha efectuado.

Concluem, pedindo a procedência da revista, de forma a ser revogado o acórdão recorrido.

Não houve contralegações.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II – Fundamentação

II.A. De Facto

É a seguinte de facto fixada pelas instâncias, assinalando a itálico as alterações introduzidas pela Relação (n.º 25, resultante da ampliação ordenada por anterior acórdão da Relação e os demais por decorrerem de prova documental, constante dos autos):

1. Os AA. são donos e legítimos proprietários em comum e sem determinação de parte ou direito, da fracção autónoma designada pela letra A” correspondente a um estabelecimento no prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ... com entrada pelos n.º …, da freguesia da Foz do Douro, concelho do Porto, inscrito respectiva matriz sob o artigo 2344A e com a Licença de Habitabilidade nº 140/70 emitida pela Câmara Municipal do Porto em 21 de Abril de 1970 (doc. junto a fls. 23, que aqui se dá por integralmente reproduzido).

2. Por contrato escrito celebrado a 1 de Maio de 2006, os AA. deram de arrendamento à primeira R., para arrendamento não habitacional (comercialização de artigos e serviços de decoração ou à restauração), a fracção supra descrita, pela renda mensal de € 1050,00 (mil e cinquenta euros), por um período de cinco anos, tendo de imediato começado a execução do mesmo (doc. junto a fls. 25 a 27, que aqui se dá por reproduzido).

3. Nesse mesmo contrato os segundos RR. assumiram a posição de fiadores e principais pagadores, com renúncia expressa ao benefício de excussão prévia, e pelo seu exacto cumprimento.

4. A 1.ª R. deixou de pagar as rendas desde o pretérito mês de Março, correspondente a Abril do corrente ano de 2007.

5. A 1.ª R. não realizou todas as obras acordadas nos termos e prazo constantes da alínea p) da cláusula segunda do referido contrato.

6. Com efeito AA. e primeira R. acordaram na realização de diversas obras de melhoramento, nomeadamente as descritas na alínea j) do supra citado contrato, comprometendo-se aquela à sua execução no prazo máximo de 3 meses a contar da data da celebração do referido contrato.

7. Os AA. comparticiparam no preço das obras acordadas com 6.300 €, correspondentes aos 6 (seis) primeiros meses de renda devidos e não pagos (vide alínea o) clausula segunda).

8. Datadas de 9/05/2007, a mandatária dos AA. enviou aos RR., que as receberam, as cartas juntas por cópia a fls. 175 e 178, cujos teores aqui se dão por integralmente reproduzidos.

9. Datada de 22/06/2007, o 3.º A. enviou à 1.ª R., que a recebeu a carta junta a fls. 179, que aqui se dá por integralmente reproduzida.

10. Em 27/07/2007, a 1.ª R. enviou à mandatária dos AA. o fax junto a fls. 122, que aqui se dá por integralmente reproduzido.

11. A 1.ª R. pagou, pelo menos, 5 rendas do arrendado supra referido.

12. O locado tem um logradouro situado nas traseiras e que fazia parte integrante dele. O logradouro, com uma área aproximada de 49 m2, tinha originalmente uma cobertura em chapa ondulada simples que servia como prolongamento.

13. Todo o locado, que se situa numa zona nobre desta cidade, se encontrava em elevado estado de degradação.

14. A 1.ª ré requereu uma vistoria oficial pelo Departamento de Gestão Urbanística e Fiscalização da C. Municipal do Porto, isto para comprovação do estado do locado e da sua viabilidade (vistoria que só aconteceu em Setembro de 2007, tendo recebido o respectivo parecer da CMP em Novembro de 2007 (doc. de fls. 123 a 129, que aqui se dão por integralmente reproduzidos).

15. O teor dos documentos juntos de fls. 182 a 186, cujos teores aqui se dão por integralmente reproduzidos.

16. Em 22/11/2007, os mandatários dos RR. enviaram à mandatária dos AA., a carta junta a fls. 243, que aqui se dá por integralmente reproduzida, e as chaves do locado.

17. A mandatária dos AA. devolveu aquelas chaves e remeteu a carta junta a fls. 245, que aqui se dá por integralmente reproduzida.

18. A 1.ª Ré recebeu factura das obras e que se encontram devidamente descriminadas na factura n.º …, junta a fls. 121 e 122.

19. A obra de ampliação do logradouro não tinha sido previamente autorizada, nem fora comunicada à Câmara Municipal do Porto.

20. A 1.ª R. iniciou as seguintes obras no locado:

Limpeza geral da obra, incluindo transporte e colocação dos resíduos existentes e entulho para vazadouro; execução e duplicado de vão de acesso e ligação entre loja e Armazém; execução de vão de raiz 0.70m x 2.00m, junto à instalação sanitária na parede de ligação ao Armazém; reestruturação da instalação sanitária que passou a ser ampla sem divisória central; realização de quatro negativos para a suspensão de quatro expositores nas vigas mestras; rasgos em paredes e todos os rasgos no pavimento para a passagem de tubos de electricidade e outras especialidades; fornecimento e execução de rede de abastecimento de água a partir da caixa de corte geral da rua até ao contador e deste à instalação sanitária; fornecimento e execução de parede em gesso cartonado hidrofugado, tipo pladur”, com estrutura oculta e perfilados devidamente acabado e liso em zona húmida; no “armazém” foram demolidos três maciços em betão armado existente no pavimento; desmontagem de cobertura velha existente, transporte e colocação das chapas velhas em vazadouro; reciclagem e limpeza da estrutura metálica de apoio à cobertura e 1.ª demão de pintura; e fornecimento e colocação de cobertura em painel de poliuretano, tipo Sandwich, de 30 mm de espessura, com chapa de luz termopainel alveolar transparente.

21. Algumas dessas obras no locado não foram concluídas ou foram mal executadas e importaram no valor de 4.800,00 euros.

22. A 1.ª Ré também requereu à C.M.P. rampa comercial/industrial, tendo pago a quantia de 106.39 Euros.

23. A 1.ª R. não pediu qualquer autorização, ou comunicou previamente à C.M.P. a realização das obras supra referidas.

24. A 1.ª R. não concluiu as obras em causa.

25. Não foi emitida a licença de utilização (habitabilidade) posteriormente ao requerimento apresentado em 3/09/1981 por GG, de proposta de divisão do edifício em regime de propriedade horizontal, prevendo que o rés-do-chão se destinava a estabelecimento.

26. Foi emitido, pela Câmara Municipal do Porto − Direcção dos Serviços de Habitação − 1.ª Repartição ‑ Edificações Urbanas, em 17 de Agosto de 1968, em nome do então proprietário, GG o alvará de licença n.º … de 1968 para construção de dois prédios na Rua ..., n.ºs …., …, … e …, no Porto, tendo ficado consignado nesse alvará que o rés-do-chão deverá ser destinado a garagens de recolha dos veículos dos inquilinos.

27. Em 21 de Abril de 1970 foi emitido pela Câmara Municipal do Porto − Direcção dos Serviços de Habitação ‑ Edificações Urbanas o alvará de licença n.º … de 1970 para habitação e ocupação de edifícios, em nome do então proprietário GG, respeitante à construção de dois prédios, cuja licença tem o n.º … de 1968 e aditamentos, em que foram construídos quatro fogos a habitar e construídos dois pavimentos (um para cada prédio) a ocupar.

28. As condições a observar constantes nesse alvará de licença n.º … de 1970 são as seguintes:

− As licenças de habitação ou ocupação, quando se trate de construções novas, dizem respeito a todo o edifício, e quando se trate de ampliações ou modificações, dizem apenas respeito às partes dos edifícios onde forem executadas obras.

− As construções não podem ser utilizadas, no todo ou em parte, para fins diferentes dos indicados no respectivo projecto.

− (...).

29. Por escritura pública de 20 de Abril de 1982, GG veio a constituir propriedade horizontal no prédio urbano composto de três pavimentos e logradouro, sito na Rua ..., n.ºs …, no Porto com três fracções autónomas, sendo: a fracção A − um estabelecimento no rés-do-chão, com entrada pelo n.º .., daquela Rua, constituído por estabelecimento, sanitários com chuveiro e logradouro posterior; fracção B − uma habitação do tipo T2, no 1.º andar, com entrada pelo n.º … da dita Rua; e, fracção C − uma habitação do tipo T2 no 2.º andar, com entrada pelo n.º … da mesma Rua, conforme melhor consta do documento junto a estes autos a fls. 773 a 776.

II.B. De Direito

II.B.1. Como se sabe, o âmbito do objecto do recurso é definido pelas conclusões dos recorrentes (art.º 684.º, n.º 3, e 690.º, n.os 1 e 3, do Código de Processo Civil, doravante CPC), importando ainda decidir as questões nela colocadas e bem assim, as que forem de conhecimento oficioso, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – art.º 660.º, n.º 2, também do CPC.

São suscitadas nos presente recursos as questões da:

– Consequências da nulidade do contrato;

‑ Restituição da totalidade do prestado;

− Compensação do locatário pelas despesas que suportou com as obras efectuadas e outras decorrentes do arrendamento;

– Compensação do locador pela ocupação do espaço (montante, mensal e n.º de meses a contabilizar;

– Incompetência do Tribunal para conhecer da nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal da fracção “A” em apreço assim como para determinar a eventual nulidade do acto de deferimento do requerimento nº 17815/81;

– Violação do disposto no art. 515.º e 655.º, n.º 2 do Código de Processo Civil, 286.º do CC e 134.º do CPA.

– Abuso de direito e princípio da boa-fé contratual.

II.B.2. Sobre a questão da nulidade do contrato vejamos se, como sustentam os AA, a Relação se fundou na nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal, para decretar a nulidade do contrato.

De facto, está dado como provado que o locado, no título de propriedade horizontal de 1982, consta como “estabelecimento”.

Dois breves apontamentos sobre o título de propriedade horizontal.

“O título constitutivo da propriedade horizontal, a par da função geradora da autonomização da jurídica das fracções do edifício que preencham os requisitos fixados no artigo 1415º do C.C., desempenha de igual modo uma função modeladora do respectivo estatuto, sempre que complete o regime legal ou consagre alguma das opções nele previstas, em detrimento das restantes, tanto mais que, atenta a sua natureza real e consequente eficácia erga omnes após ser levado ao registo predial, torna-se cogente em relação aos futuros adquirentes das fracções independentemente do seu assentimento” – ABÍLIO NETO, Manual da Propriedade Horizontal, 3ª edição, pp. 75/76.

Assim, embora a menção do fim a que se destina cada fracção não faça parte do conteúdo essencial do título constitutivo da propriedade horizontal e se reconduza a uma especificação meramente facultativa (artigo 1418º, n.º 2, alínea do C.C.), está vedado ao instituidor, se proceder a essa fixação, declarar um uso ou destinação que não coincida com o fim que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente, sob pena de nulidade (parcial) do título constitutivo (artigo 1418º, n.º 3 C.C.). ‑ Obra citada, p. 76.

Ora, como se diz no acórdão, “para que um edifício possa ser submetido ao regime da propriedade horizontal é indispensável que as diversas fracções que o compõem sejam susceptíveis de constituir unidades ou fogos autónomos e independentes; distintos e isolados uns dos outros e que cada um deles tenha saída própria para a via pública ou para uma parte comum do edifício e desta para a via pública (cfr. art.ºs 1414.º, 1415.º, do CC), e que existam também, os denominados requisitos administrativos, nomeadamente os impostos pelo RGEU, aprovado pelo DL n.º 38.832, de 7 de Agosto de 1951, que estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação, salvaguardando exigências de segurança, salubridade, de natureza arquitectónica, estética, urbanística e ambiental que têm de ser respeitadas, por condicionarem a construção de edifícios e a sua utilização.”

Tal entendimento funda-o a Relação, quer na lição de ANTUNES VARELA (in RLJ, ano 108.º, p. 58), relativamente às implicações da entrada em vigor do RGEU, quer no entendimento resultante do Assento de 10 de Maio de 1989, publicado in DR, II, n.º 141, de 22.06.1989, hoje consagrado na lei (n.º 3 do art.º 1418.º (na redacção do DL n.º 267/94, de 25.10).

Este assento fixou a seguinte doutrina:

«Nos termos do art.º 294.º do CC, o título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal é parcialmente nulo ao atribuir a parte comum ou a fracção autónoma do edifício destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela câmara municipal».

No entanto, na fundamentação do acórdão, afirma-se:

“O art.º 1416.º do CC comina com a nulidade do título a falta dos requisitos legalmente exigidos nos art.ºs 1414.º e 1415.º e dos requisitos administrativos exigidos pelo RGEU (antes da introdução do n.º 3 do art.º 1418.º). Nulidade essa que apresenta regime e efeitos diferentes do geral dos art.ºs 286.º e segs., do CC, porquanto não é de conhecimento oficioso (cfr. citado art.º 1416.º, n.º 2).”

Resulta claro desta transcrição que a nulidade do título constitutivo não é, em si, fundamento para ser decretada a nulidade do contrato, por não poder o tribunal conhecer do referido vício, não suscitado por quem tinha legitimidade para tal.

Por isso, se desenvolveu no acórdão outra fundamentação, traduzida no facto de não existir, como está provado, licenciamento do locado para uma utilização comercial ou industrial, pressupostas no arrendamento.

E de tal falta, não ultrapassada, pela declaração formal do requerente da constituição da propriedade horizontal de os requisitos administrativos estavam verificados, nem susceptível de ser considerada sanada, pois são diversas as exigências do licenciamento de um estabelecimento comercial ou industrial, designadamente se os mesmos se situam num prédio destinado maioritariamente a habitação.

Para assim rematar que se verifica uma impossibilidade originária da prestação, conducente à nulidade do negócio, ex vi do artigo 401.º, n.º 1, do CC.

Passamos, de novo, a citar:

“Com efeito, podendo as partes, dentro dos limites da lei, livremente fixar o conteúdo dos contratos (art. 405.º, do CC), implicando estes, desde logo, o seu acordo sobre determinado objecto, a verdade é também que as mesmas, dentro dos limites da lei podem livremente fixar o conteúdo da prestação (art. 398.º, nº 1, do CC). E, deve a prestação, que é o objecto da obrigação (art. 397.º, do CC), além do mais, ser possível, isto é, realizável, pois ninguém pode considerar-se obrigado ao que não é susceptível de cumprimento. Em princí