Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam em conferência no Supremo Tribunal de Justiça:

A e mulher B propuseram, no 6 Juízo Cível do Porto, acção ordinária contra C e mulher D pedindo a execução especifica de contrato promessa de compra e venda entre eles celebrado com o fim de obtenção de sentença judicial que produza efeitos de declaração negocial que aos Recorrentes competia.

Os Réus contestaram por impugnação, invocando ainda caducidade do aludido contrato-promessa.

Responderam os autores.

Prosseguiu o processo seus trâmites vindo a ser proferida decisão que julgou a acção improcedente.

Sem qualquer êxito, os Autores interpuseram recurso para o Tribunal da Relação.

Novo recurso para este Supremo Tribunal de Justiça em que os mesmos alegam:

a) quer a decisão do Senhor Juiz de Primeira Instância, quer o douto acórdão recorrido, que a confirmou, violavam, nomeadamente, os artigos 510; n. 1, c), 666 a 672 do Código de Processo Civil e os artigos 2, 5 e 6 da Constituição da República Portuguesa;

assim,

b) quando foi proferido o saneador os autos já continham todos os elementos para ser apreciada e decidida a suscitada questão da eficácia e a possibilidade do registo da acção relativamente a terceiros adquirentes da fracção autónoma identificada nos autos;

c) não podia, assim, o Senhor Juiz da Primeira Instância conhecer depois na sentença essa suscitada questão, porquanto devia tê-la apreciado e julgado no despacho saneador-cfr. alínea c), n. 1 artigo 510 do Código de Processo Civil;

d) tendo-se esgotado desse modo, o seu poder jurisdicional sob essa matéria artigo 666 do Código de Processo Civil;

e) por isso, ao definir no despacho saneador como factos pertinentes para a decisão da causa, os constantes do questionário, e ao considerar, nesse despacho, que não é possível conhecer-se já do pedido, tal despacho - que não foi objecto de recurso, constitui caso julgado formal - cfr. artigo 672 do Código de Processo Civil;

f) delimitando-se, nos precisos termos nele expressos, a matéria que servirá de base à decisão da causa;

por outro lado,

g) o registo da presente acção é oponível a terceiros, mesmo que tivessem adquirido a fracção autónoma prometida vender anteriormente a esse registo;

h) pois, com a procedência da presente acção pretende-se a transmissão para os recorrentes do direito de propriedade relativo à fracção autónoma prometida vender;

i) sendo certo que, o direito inscrito registralmente em primeiro lugar, prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens;

j) acresce que, esta acção é um facto sujeito a registo e este produz efeitos e é oponível relativamente a terceiros - artigo 2 e 5 da Constituição da República Portuguesa;

k) demais, o contrato prometido - compra e venda - é um negócio oneroso encontrando-se o direito a transmitir registralmente incerto - aquando o registo da acção - em nome dos recorridos;

l) sendo certo que, a compra e venda celebrada entre os recorridos e o terceiro, E, é ineficaz em relação a terceiros - nomeadamente aos recorrentes, pois não se achava registada ao tempo em que os recorrentes procederam ao registo da presente acção;

m) o acórdão recorrido ao confirmar a sentença da primeira instância está inquinado pelos mesmos vícios, violando o normativo jurídico acima referido.

Os recorridos, em contra-alegações, defendem a manutenção do julgado.

Tudo visto.

Vem dado como demonstrado, com relevância:

a) no dia 21 de Janeiro de 1988, os Autores como promitentes compradores e os réus como promitentes vendedores celebraram, entre si, o contrato promessa junto a folha 6, tendo por objecto uma habitação situada na Rua ..., no Porto;

b) em 23 de Maio de 1988, o réu enviou ao procurador do Autor a carta de folha 7, que foi recebida e à qual este procurador respondeu através da carta de 16 de Junho de 1988, junto a folha 8, que também foi recebida;

c) por escritura pública de 29 de Dezembro de 1988, junta a folhas 35 e seguintes, o réu vendeu a E a habitação que foi objecto do contrato promessa referido em a);

d) pela apresentação 27, de 30 de Janeiro de 1991, os Autores procederam ao registo definitivo da presente acção na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto;

e) o procurador dos Autores tentou diversas vezes obter dos Recorrentes os documentos necessários ao registo provisório da fracção, assinados e à concessão do empréstimo bancário;

f) por escritura pública de 29 de Dezembro de 1988, junta a folhas 35 a 38, os Recorrentes venderam a E a habitação que foi objecto do contrato-promessa referido em a).

Caso julgado formal

Resumidamente, dir-se-á que o caso julgado formal incide apenas e só sobre questões de carácter processual. Daí que a sua força obrigatória se limita ao próprio processo, já que apenas obsta a que o julgador possa, na mesma acção, alterar a decisão proferida. Mas já não impedindo que, noutra acção, a mesma questão processual concreta seja decidida em termos diferentes, pelo mesmo ou por outro tribunal.

É sabido que, findos os articulados, se o julgador se convencer de que dispõe de todos os elementos constitutídos do direito tutelado pode marcar uma audiência preparatória de discussão - artigo 508 n. 1 do Código de Processo Civil. Mas, também não pode ser ignorado que "o despacho que marque a audiência há-de declarar o seu fim, mas não constitui caso julgado sobre a possibilidade de conhecimento imediato do pedido" - n. 4 daquele artigo.

O que trás como consequência que, apesar da declaração de que está apto a conhecer do pedido, o julgador poderá dar o dito por não dito, se reconhecer que, afinal não está em condições de proferir decisão - cfr. artigo 510, 1, alínea c). Pretende-se evitar que o prognóstico precipitado do juiz sobre a possibilidade de julgamento precoce da acção o vincule a mera decisão precipitada.

É certo que o artigo 510, 1,alínea a) e n. 3 referem que as excepções peremptórias devem ser decididas sempre que o processo forneça os elementos indispensáveis, nos termos declarados na alínea c).

O que conduz a que o caso julgado formado pelo despacho saneador só se forma quando expressamente se conhece de alguma excepção peremptória.

Como se refere no Acórdão deste Supremo Tribunal, de 18 de Maio de 1973, - Boletim do Ministério da Justiça n. 277, página 38 - "este entendimento de que nele não se conheça expressamente tem a vantagem de permitir a apreciação de muitas excepções de que a parte não se apercebeu ao contestar..., sem contudo tirar ao despacho a vantagem de sanear o processo de questões de forma".

Nestes autos, o Senhor Juiz de Primeira Instância, ao proferir o despacho saneador declarou que "não foram alegadas excepções dilatórias, não as havendo de conhecimento oficioso" e "não é possível conhecer-se do pedido por haver factos pertinentes controvertidos". A propósito desta última declaração, os Recorrentes afirmam que a mesma não poderia ter sido proferida por se haver esgotado o poder jurisdicional. O que quer dizer que se teria esgotado a função ou o poder da justa composição da lide.

Não havia, porém, decisão nenhuma sobre se os elementos constantes dos autos eram suficientes para conhecer do mérito. E que houvesse, é a própria lei a afirmar que sobre o assim decidido não se verifica caso julgado formal. Basta pensar que, se o julgador tivesse declarado que os autos reuniam elementos suficientes para conhecer do mérito, e a parte contrária houvesse agravado de tal, sempre o julgador poderia reparar o agravo e dizer exactamente o contrário. Onde, pois, o caso julgado formal?

Oposição a terceiros de registo da acção

O contrato promessa de compra e venda foi celebrado em 21 de Janeiro de 1988; os promitentes vendedores procederam à venda do objecto prometido vender em 29 de Dezembro de 1988 e a acção foi registada em 30 de Janeiro de 1991.

Pedro Pitta, em comentário ao Código do Registo Predial de 1929 - página 357 escreveu que "actos sujeitos a registo, que produzam todos os seus efeitos independentemente do registo, não conheço nenhum; para mim, é assente que todos os actos sujeitos a registo produzem alguns efeitos independentemente do registo; mas, também é assente que nenhum acto sujeito a registo produz todos os seus efeitos independentemente dela".

No substrato destas ideias encontram-se as diversas orientações não coincidentes que têm vindo a ser defendidas quer a nível doutrinal, quer jurisprudencial.

Ora, o contrato de compra e venda celebrado pelos recorridos não foi registado pelo adquirente da fracção. Embora anterior ao registo da acção, no registo predial, a fracção encontrava-se em nome dos Réus e não em nome do posterior adquirente dela.

É certo que a lei impõe o registo tanto em actos de aquisição de direito de propriedade sobre imóveis, como de acções pendentes que tenham por objecto tal direito. Aqueles actos - uns e outros - só produzem efeitos em relação a Terceiros depois de efectuado o registo - artigo 2, 1, a) e n) e 5 n. 1 do Código do Registo Predial

Nem, se entendendo que Terceiros são aqueles que hajam adquirido de autor comum direitos incompatíveis.

Em princípio, os contratos promessa de compra e venda não tem eficácia real. O que poderá configurar que não possam ser opostos a Terceiros. Para que eles tenham mais de que simples eficácia obrigacional, reduzida aos intervenientes no acto, torna-se necessário que estes manifestem a sua vontade nesse sentido, por meio de escritura pública e registo na Conservatória do Registo Predial - cfr. artigo 413 do Código Civil.

Porém, o Professor Galvão Telles - Colectânea de Jurisprudência IX, Tomo 4 - afirma que o direito à execução especifica adquire eficácia real, desde que se verifique o registo da acção em que o pedido seja deduzido, já que feito aquele, o promitente comprador adquire a certeza de que quanto à sua pretensão não poderá prevalecer outra com ela incompatível, a que não corresponda registo anterior, acrescenta que, a não ser assim, o registo da acção não teria qualquer utilidade.

O mesmo Professor - Direito das Obrigações - 4 edição, página 91 expõe hipótese idêntica à dos autos e opta pela prevalência da decisão que decreta a execução especifica, desde que seja requerido o respectivo registo dentro de dois meses a contar do trânsito em julgado, já que os efeitos da sentença retroagem à data do registo da acção.

O Professor Vaz Serra - Revisão de Legislação e Jurisprudência - ano 109; página 15, em anotação ao Acórdão deste Alto Tribunal, de 3 de Dezembro de 1974, que deu prevalência ao contrato de compra e venda, discordando do assim decidido, dá razão à regra que deriva do Código do Registo Predial de que, em relação a Terceiros, a validade do registo só surge com a realização deste.

O mesmo acontece com o Professor Antunes Varela, na mesma Revista, ano 118, páginas 285 de que transcrevemos a seguinte passagem - "Nos contratos de alienação ou de oneração de coisa determinada, a constituição ou a transferência do direito real opera-se por meio de contrato, salvo (além de outros casos previstos na lei) quando se trate de coisas imóveis ou de móveis sujeitos a registo. Neste caso, a constituição ou a transferência do direito real apenas se verifica a partir da data do registo (artigo 5 n. 1 do Código do Registo Predial). No caso de duas ou mais pessoas terem adquirido do mesmo transmitente direitos incompatíveis, prevalecerá o direito que primeiro for levado ao registo (critério da prioridade do registo) e não o correspondente ao contrato de alienação ou de oneração".

Mas, o registo da acção não terá apenas por finalidade dar publicidade à pretensão do demandante?

Afigura-se-nos que, não tendo, embora, o registo predial carácter constitutivo, o registo da acção tem como finalidade demonstrar que a partir da sua feitura nenhum interessado poderá prevalecer-se, contra o registante, dos direitos que sobre o mesmo imóvel adquira posteriormente ou adquiridos antes tenha negligenciado o seu registo - ver artigo 53 e 59, n. 1.

Conforme refere Seabra de Magalhães - Estudos de Registo Predial, páginas 24 e seguintes "o registo da acção mais não é que a antecipação do registo da própria sentença transitada - com a condição, clara, de que esta acolha o pedido do autor e dentro dos limites em que o acolher".

Atento o exposto, no presente caso, estamos perante hipótese de prioridade de registo que os tribunais não podem deixar de atender - artigo 6 n. 1 e 3 do Código do Registo Predial.

Termos em que se concede a revista, já que por incumprimento do contrato promessa de compra e venda por parte dos Réus, se determinar que este Acórdão passe a produzir os efeitos da declaração negocial prestada por estes, adquirindo os Autores A e mulher B os direitos de aquisição por compra sobre a fracção autónoma designada pela letra y, correspondente ao 6 andar esquerdo, traseiras, habitação 61, sita na rua ... ns. 202/252, da freguesia de Lordelo do Ouro, Porto, desde que prestem a quantia de 12650000 escudos, no prazo de 60 dias, a contar do trânsito desta decisão.

Custas pelos Recorridos neste Supremo de Tribunal Justiça e nas Instâncias.

Lisboa, 28 de Junho de 1994.

Cura Mariano;

Martins a Fonseca;

Ramiro Vidigal.