Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

I – Nas Varas Cíveis da Comarca do Porto, AA, em acção com processo ordinário, intentada contra: 1ºs - BB, CC, DD e EE, e 2ºs - FF e mulher FF, pediu que, com a procedência da acção, seja declarada a preferência do Autor no contrato de compra e venda referido no artigo 1º da petição, relativamente às fracções autónomas mencionadas no mesmo artigo, sendo os Réus condenados a ver transferidas as fracções autónomas “B” e “C” vendidas e em causa nesta acção para a esfera jurídica do Autor, ou seja, substituídos os 2ºs Réus pelo Autor na referida compra mediante o pagamento dos preços respectivos.

Pede ainda o cancelamento dos registos efectuados sobre as fracções em causa posteriormente à escritura referida no artigo 1º, ou seja, efectuados na data ou posteriormente à data de tal escritura.

Contestaram os 1ºs Réus, invocando, além do mais, a excepção da caducidade e pedindo a condenação do Autor em indemnização segundo o prudente arbítrio do tribunal como litigante de má fé.

da caducidade e pugnando pela improcedência da acção, tendo, em sede de reconvenção, e para a hipótese de a acção proceder, pedido a condenação do Autor a:

a)	reconhecer o preço de, pelo menos, 175.000,00 euros, como Os 2ºs Réus também contestaram, arguindo a excepção peremptória valor global das duas fracções, sendo o valor de 68.750,00 euros, relativamente à fracção “B”, e à fracção “C” a quantia de 106.625,00 euros, e, em consequência, a pagar aos RR. reconvintes a diferença entre a quantia depositada e estes valores;

b)	pagar as despesas suportadas pelos ora RR. no montante de 6.573,25 euros, aludidas no artigo 57º;

c)	pagar aos RR. reconvintes as demais despesas que irão ser realizadas nas partes comuns do prédio, na proporção da respectiva percentagem no todo, que ainda não estão determinadas e cuja determinação se relega para execução da sentença, nos termos do exposto nos artigos 59º a 67º.

Houve réplica.

A final, foi proferida sentença, segundo a qual se decidiu:

“Julgo procedente a excepção da caducidade e extinto o direito que o Autor, AA, pretendia fazer valer contra os Réus, BB, CC, DD, EE, FF e mulher FF.

Julgo extinta a instância reconvencional por inutilidade superveniente da lide”.

Após recurso do Autor, foi, no Tribunal da Relação do Porto, proferido acórdão, a julgar improcedente a apelação e a confirmar a sentença recorrida.

Ainda inconformado, veio o Autor interpor o presente recurso de revista, o qual foi admitido.

O recorrente apresentou alegações, formulando as seguintes conclusões:

1ª - Tratando-se, como se trata, de um prédio em propriedade horizontal, a comunicação para a preferência deveria aludir às fracções arrendadas pelo Autor.

2ª - Aos RR. só seria lícito exigir que a preferência abrangesse todas as restantes se estas não fossem separáveis sem prejuízo apreciável.

3ª - Dos factos dados como provados, e, nomeadamente, em face da resposta ao quesito ou ponto 3º, da base instrutória, não pode concluir-se pela existência de prejuízo apreciável.

4ª - Optando os RR., enquanto obrigados à preferência, por notificação extrajudicial, não poderá exigir-se ao A. que fizesse uso do disposto no art. 1459º do Cód. Proc. Civil, integrado no processo de jurisdição voluntária de notificação para preferência, cuja existência pressupõe.

5ª - Os requisitos da preferência estão justificados.

6ª - O A. é inquilino há mais de um ano.

7ª - Tomou conhecimento dos elementos do negócio, relativamente às fracções por si arrendadas, em Agosto de 2004.

8ª - Na presente acção de preferência, os RR. não demonstraram que a separação das fracções importava prejuízo apreciável.

9ª - O depósito a que o A. procedeu mostra-se correctamente efectuado, em face da matéria de facto dada como provada.

10ª - Devendo, consequentemente, ser reconhecido ao A. o seu legal direito de preferência.

11ª - Consideram-se violadas as disposições dos artºs 47º, nº 1, do R.A.U., 416º, nº 1, 417º, nº 1, 1410º do Cód. Civil.

Pede, assim, que, com o provimento do recurso, seja revogado o acórdão recorrido, julgando-se a acção procedente, ou, caso tal não seja entendido, se determine a remessa dos autos às instâncias para decisão de mérito.

Contra-alegaram os recorridos, defendendo a confirmação do acórdão impugnado.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II – No acórdão recorrido foram dados como provados os seguintes factos:

1. Por escritura pública celebrada em 26.05.2004, no 2º Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, lavrada a fls. 90 do Livro de Notas nº ...... do referido Cartório, os 1ºs Réus venderam aos 2ºs Réus, entre outras, as seguintes fracções autónomas do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua d............., .., e Travessa dos ..........., ....... a ..., sito na freguesia de Santo Ildefonso, Porto, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº ......, e com a propriedade horizontal registada pela inscrição F, apresentação .., de 31.07.2003:

- Fracção B: correspondente a um espaço destinado a estabelecimento comercial, serviços, consultório médico ou escritório, com acesso pelo nº ...., da Travessa dos ........, 1º andar, Porto, com 55 m2 de área útil, inscrita na matriz predial da freguesia de Santo ......... sob o artigo ..........; e

- Fracção C: correspondente a um espaço destinado a estabelecimento comercial, serviços, consultório médico ou escritório, com acesso pelo nº..., da Travessa dos ........, 1º andar, Porto, com 85,30 m2 de área útil, inscrita na matriz predial da freguesia de Santo ............ sob o artigo 8..........

2. As referidas fracções autónomas foram vendidas na escritura pelos preços de € 32.300,00 e € 50.100,00, respectivamente.

3. Tendo o preço global das 11 fracções autónomas vendidas em conjunto pela mesma escritura (incluindo as ditas fracções B e C) sido de € 500.000,00.

4. Em Junho de 2004, o Autor recebeu a carta junta a fls. 16/17, aqui tida por inteiramente reproduzida, comunicando-lhe que tinha sido efectuada a venda do prédio «(...) composto pelas várias fracções, sito na Rua ..........., nº ..., e Travessa dos ..........., nºs ../...9, onde se insere a fracção arrendada a V.Exª».

5. O Autor era, à data da venda, arrendatário comercial das referidas fracções B e C há mais de um ano.

6. Pelas quais pagava, então, à data da venda, a renda mensal de € 622,19 e paga actualmente € 645,21.

7. Tomou o Autor de arrendamento os locais arrendados para o exercício da actividade de restaurante ao anterior e então proprietário do prédio, HH ou JCM, por contrato de arrendamento celebrado por escritura de 06.03.1978, lavrada a fls. 7-vº e 9-vº do Livro de Notas ......, do 1º Cartório Notarial do Porto, pelo prazo de 1 ano, tendo como início 01.01.1975, pela renda mensal de 12.500$00, com vencimento no 1º dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, e nas demais condições constantes do documento junto a fls. 25 a 30, também aqui tido por inteiramente reproduzido.

8. Foi enviada ao Autor a carta registada com A/R, cuja cópia está junta a fls. 64 a 67 e aqui se tem por inteiramente reproduzida, de onde consta, entre o mais, que os senhorios daquele Autor iriam «(...) vender o prédio sito na Rua ......... nº .. e Travessa ............, nºs ....../..., Porto, (...)pelo preço global de 500.000,00 euros (quinhentos mil euros), a pagar de imediato a quantia de 261.000,00 euros (duzentos e sessenta e um mil euros) e a restante parte do preço, no montante de 239.000,00 euros no acto da escritura, a celebrar no prazo de um mês a contar de hoje, sendo o interessado o Drº FF, com domicílio profissional na Rua ............., ..., sala ....., Centro, Rio de Janeiro, Brasil».

9. Nesta carta consta ainda que «(...) deverão Vas. Exas comunicar-me se pretendem preferir na mencionada venda do prédio, dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade».

10. Esta carta foi recepcionada pelo Autor em 02.03.2004.

11. No ano de 2004, foram os 1ºs Réus notificados pelas Finanças de que lhes tinham sido instauradas as respectivas execuções fiscais, nos termos dos documentos de fls. 78 a 82, aqui considerados integralmente reproduzidos.

12. Do preço a que se alude em 8., a quantia de € 261.000,00 já tinha sido paga pelos 2ºs Réus aos 1ºs Réus, em Fevereiro de 2004, sendo a quantia de € 135.000,00 por depósito bancário na conta dos 1ºs Réus, no Banco Predial Português, para pagamento de uma dívida às Finanças, e a quantia de € 126.000,00 paga no Brasil.

13. A quantia de € 239.000,00 foi paga no fim de Março de 2004, no Brasil.

14. O preço praticado na zona de € 1.250 por m2 não é atingido por todas as fracções do prédio.

15. Os Réus, como precisavam de dinheiro com urgência, dadas as dívidas contraídas no Brasil e uma já vencida à Fazenda Nacional, no valor de € 134.665,11, decidiram vender todo o prédio e exigiram que a preferência abrangesse todas as fracções.

16. Sendo a única forma de conseguir a venda em conjunto das várias fracções, dado que os escritórios se encontravam desvalorizados.

17. Daí que tenham decidido colocar à venda o prédio em questão, durante o ano de 2003, numa imobiliária.

18. A qual não conseguiu arranjar nenhum interessado para o imóvel, apenas um pretendente para as lojas.

19. A venda das lojas não chegava para resolver os problemas financeiros dos 1ºs Réus e desvalorizava de forma significativa o resto do imóvel.

20. Implicando ainda a necessidade de realizar avultadas obras que os 1ºs Réus não conseguiram suportar.

21. Face à previsão da execução fiscal, com a subsequente penhora do imóvel em causa, os 1ºs Réus dirigiram-se aos 2ºs Réus, seus familiares, também residentes no Brasil, com o objectivo de lhes vender o prédio, no mais curto espaço de tempo.

22. Para o efeito, baixaram o preço do imóvel, de forma a tornar atractiva a venda e facilitar a venda de todo o imóvel.

23. O preço global de € 500.000,00 não foi determinado pelos valores encontrados para cada uma das fracções, antes pelo seu todo, em que as fracções mais valorizadas foram as lojas, que se situam ao nível da rua, uma para a Rua ............. e as outras duas, arrendadas ao Autor, para a Travessa dos ............

24. Em termos de propriedade horizontal, as lojas arrendadas ao Autor situam-se no 1º andar, dada a cota diferente das duas ruas.

25. A Travessa dos ..........., sendo uma rua muito estreita e sem saída, permite que os toxicodependentes se introduzam pela entrada comum para os escritórios, para aí deambularem, drogarem-se e vandalizarem essas zonas comuns.

26. Levando mesmo a que alguns desses toxicodependentes e “vadios” aí pernoitem.

27. Existindo toxicodependentes a drogarem-se nas escadas de acesso aos vários andares, a deitarem seringas ao chão e papéis utilizados.

28. Defecam e urinam no elevador, patamares dos andares, arrancam lâmpadas dos corredores, vandalizam o elevador.

29. Para impedir estes episódios, foi colocado, há alguns anos, um portão com intercomunicadores para a porta da entrada poder ser aberta nos escritórios, a quem os arrendatários entendessem.

30. A porta continua aberta, dada a impossibilidade de impedir a entrada de pessoas estranhas.

31. Daí que vários inquilinos dos escritórios tenham denunciado os respectivos contratos de arrendamento.

32. Desses escritórios continuam devolutos cinco.

33. O prédio necessita de obras que os 1ºs Réus não poderiam suportar, devido à sua situação económica.

34. Os 2ºs Réus tiveram despesas com a escritura de € 5.673,25 e despesas com o registo no valor de 900,00.

35. O 2º Réu, após tomar conta do imóvel, iniciou os procedimentos necessários para a execução de obras, de forma a evitar a progressiva deterioração e desvalorização do prédio, contratando um gabinete de arquitectos para elaborar o necessário projecto, sua aprovação e registos.

36. Essas obras consistirão na criação de uma nova entrada para o prédio através da Rua .........., que levará à diminuição da área da fracção A (loja que dá directamente acesso à Rua ..................).

37. Fazer descer a esse nível da entrada o elevador, de forma a permitir aceder-se aos escritórios pela Rua .............

38. Os 2ºs Réus já negociaram com a “Schmit-Sohn”, empresa de elevadores, um contrato através do qual irá ser renovado o elevador e instalada uma nova cabina no elevador do prédio, permitindo-se que este desça à Rua .................

39. O que irá custar € 11.900,00.

40. As obras a realizar, quer no poço do elevador, quer na fracção A, quer nas zonas comuns, consistirão na abertura de portas, alterações de paredes e pinturas, de molde a permitir também ter uma entrada para todo o prédio pela Rua ...........

41. Depois de ter sido enviada ao Autor a carta referida em 4. é que este se dirigiu ao Cartório Notarial nela referido e obteve a escritura, sendo por esta que tomou conhecimento dos termos em que o negócio entre os Réus foi realizado.

42. O que ocorreu em Agosto de 2004.

III – 1. Segundo o nº 1 do artigo 47º do RAU (então em vigor), “O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano”.

“Sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante” – nº 2 do mesmo artigo.

“Ao direito de preferência do arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º do Código Civil” – artigo 49º do referido diploma.

Assim, e de acordo com o nº 1 do indicado artigo 416º (preceito incluído na subsecção respeitante aos “Pactos de preferência”), “Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”, e, segundo o nº 2, “Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo”.

Estabelece, por sua vez, o nº 1 do artigo 417º que “Se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável”.

O artigo 1410º reporta-se à acção de preferência.

2. A questão essencial a dilucidar no presente recurso consiste em determinar-se se os alienantes (obrigados à preferência) poderiam ou não exigir que a preferência abrangesse o prédio no seu conjunto, o que tem como pressuposto saber-se se a separação das fracções para efeitos de venda lhes causaria ou não um apreciável prejuízo.

Com interesse para a solução a dar a esta questão, retiramos do elenco dos factos dados como provados e acima transcritos a seguinte factualidade:

11. No ano de 2004, foram os 1ºs Réus notificados pelas Finanças de que lhes tinham sido instauradas as respectivas execuções fiscais, nos termos dos documentos de fls. 78 a 82, aqui considerados integralmente reproduzidos.

15. Os Réus, como precisavam de dinheiro com urgência, dadas as dívidas contraídas no Brasil e uma já vencida à Fazenda Nacional, no valor de € 134.665,11, decidiram vender todo o prédio e exigiram que a preferência abrangesse todas as fracções.

16. Sendo a única forma de conseguir a venda em conjunto das várias fracções, dado que os escritórios se encontravam desvalorizados.

17. Daí que tenham decidido colocar à venda o prédio em questão, durante o ano de 2003, numa imobiliária.

18. A qual não conseguiu arranjar nenhum interessado para o imóvel, apenas um pretendente para as lojas.

19. A venda das lojas não chegava para resolver os problemas financeiros dos 1ºs Réus e desvalorizava de forma significativa o resto do imóvel.

20. Implicando ainda a necessidade de realizar avultadas obras que os 1ºs Réus não poderiam suportar.

21. Face à previsão da execução fiscal, com a subsequente penhora do imóvel em causa, os 1ºs Réus dirigiram-se aos 2ºs Réus, seus familiares, também residentes no Brasil, com o objectivo de lhes vender o prédio, no mais curto espaço de tempo.

22. Para o efeito, baixaram o preço do imóvel, de forma a tornar atractiva a venda e facilitar a venda de todo o imóvel.

23. O valor global de € 500.000,00 não foi determinado pelos valores encontrados para cada uma das fracções, antes pelo seu todo, em que as fracções mais valorizadas foram as lojas, que se situam ao nível da rua, uma para a Rua ........... e as outras duas, arrendadas ao Autor, para a Travessa dos ............

24. Em termos de propriedade horizontal, as lojas arrendadas ao Autor situam-se no 1º andar, dada a cota diferente das duas ruas.

25. A Travessa dos ..........., sendo uma rua muito estreita e sem saída, permite que os toxicodependentes se introduzam pela entrada comum para os escritórios, para aí deambularem, drogarem-se e vandalizarem essas zonas comuns.

26. Levando mesmo a que alguns desses toxicodependentes e “vadios” aí pernoitem.

27. Existindo toxicodependentes a drogarem-se nas escadas de acesso aos vários andares, a deitarem seringas ao chão e papéis utilizados.

28. Defecam e urinam no elevador, patamares dos andares, arrancam lâmpadas dos corredores, vandalizam o elevador.

29. Para impedir estes episódios, foi colocado, há alguns anos, um portão com intercomunicadores para a porta da entrada poder ser aberta nos escritórios, a quem os arrendatários entendessem.

30. A porta continua aberta, dada a impossibilidade de impedir a entrada de pessoas estranhas.

31. Daí que vários inquilinos dos escritórios tenham denunciado os respectivos contratos de arrendamento.

32. Desses escritórios continuam devolutos cinco.

33. O prédio necessita de obras que os 1ºs Réus não poderiam suportar, devido à sua situação económica.

Este conjunto de factos permite perfeitamente concluir – como o fizeram as instâncias – que os escritórios desacompanhados dos estabelecimentos não tinham valor económico para que se pudessem alienar, só o conjunto alcançando um valor passível de levar à venda do prédio na sua totalidade.

A resposta dada pelo Tribunal da Relação ao quesito 3º da base instrutória (em substituição da anteriormente dada na 1ª instância) – o preço praticado na zona de € 1.250 por m2 não é atingido por todas as fracções do prédio – não afasta aquela ilação, ao contrário do que defende o recorrente.

Sendo assim, e tendo o aqui Autor optado pelo silêncio, perante a comunicação que lhe foi feita para exercer, querendo, o direito de preferência, relativamente à pretendida alienação, por contrato de compra e venda, de todo o prédio, não procurando sequer suscitar a possibilidade de preferir em relação às fracções de que era (e é) arrendatário, e demonstrando-se – como sucedeu nos presentes autos – que a venda unitária de cada uma das fracções causaria um apreciável prejuízo aos 1ªs Réus, seus proprietários, pois não conseguiriam encontrar compradores para algumas dessas fracções (as referentes aos escritórios) ou só o conseguiriam por preços muito reduzidos, o que não lhes permitiria obter o montante de € 500.000,00 (antes, poderiam obter um valor muito inferior a este), é manifesto que não poderia proceder a sua pretensão de preferir na compra e venda das fracções arrendadas, como, aliás, decorre de toda a fundamentação constante do acórdão recorrido – que sufraga o raciocínio expendido na sentença proferida na 1ª instância –, para o qual remetemos, ao abrigo do disposto no artigo 713º, nº 5, aqui aplicável por força do artigo 726º, ambos do Código de Processo Civil.

3. Resulta, assim, do exposto que não colhem as conclusões do recorrente, tendentes ao provimento do recurso.

IV – Nos termos expostos, acorda-se em negar a revista, confirmando-se, em consequência, a decisão recorrida.

Custas pelo recorrente.

Lisboa, 29 de Janeiro de 2008

Moreira Camilo (Relator)

Urbano Dias

Paulo Sá