Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

ACORDAM OS JUÍZES QUE CONSTITUEM O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

AA, inspector de circulação ferroviária, e esposa, BB, empregada doméstica, residentes na Estação dos Caminhos-de-Ferro de …, …, propuseram a presente acção, sob a forma ordinária, contra CC, Lda”, com sede na …, Bloco …, Entrada …, Casa …, …, Porto, e a Caixa Económica Montepio Geral, SA, com sede na Rua Áurea, 219 a 241, Lisboa, actualmente, representada pela, entretanto, habilitada “DD, SA”, pedindo que, na sua procedência, seja declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a ré “CC, Lda”, que esta seja condenada a pagar-lhes o dobro do sinal passado, no montante de 40.000€, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento, que seja declarado que os autores têm o direito de retenção sobre a fracção autónoma que foi objecto desse contrato promessa, até ao integral e efectivo recebimento do seu crédito, e que ambas as rés sejam condenadas a reconhecer o direito de retenção dos autores sobre a fracção autónoma que foi objecto do contrato promessa de compra e venda, até ao integral e efectivo recebimento do seu crédito, alegando, para o efeito, e, em síntese, que, em 11 de Agosto de 2003, na qualidade de promitentes compradores, celebraram com a ré “CC, Lda” um contrato promessa de compra e venda de uma fracção habitacional, pelo preço de 65.000,00 €, tendo pago, por duas vezes, como sinal e princípio de pagamento, o montante de 20.000,00€, entrando na "posse" da mesma, em 3 de Abril de 2004, por entrega da ré promitente vendedora.

Entretanto, não obstante o tempo transcorrido, esta não procedeu à marcação da escritura, alegando não possuir licença de habitabilidade, o que, segundo os autores, acontece, em virtude de a não conseguir obter enquanto não efectuar as obras de urbanização previstas na licença de construção, obras essas que, dada a sua situação financeira, não poderá concluir e que, inclusivamente, abandonou.

Por tudo isto, concluem os autores com a alegação de que perderam o interesse na celebração do contrato definitivo, por já terem passado, cerca de três anos, desde a data constante do contrato-promessa, pedindo a resolução deste, o pagamento do sinal em dobro e o reconhecimento do direito de retenção.

Na contestação, que apenas a ré Caixa Económica Montepio Geral, SA, apresentou, esta sustenta que os factos invocados pelos autores configuram uma situação de mora e não de incumprimento definitivo, impugnando a materialidade respeitante à entrega da fracção prometida, por forma a concluir pela improcedência da acção.

Na réplica, os autores reconhecem que não procederam à interpelação admonitória da ré “CC, Lda”, concluindo como na petição inicial.

A sentença julgou a acção, totalmente, procedente e, em consequência, declarou resolvido o contrato promessa constante dos factos n°s 1 e 2, por incumprimento definitivo da ré “CC, Lda”, condenando-a a pagar aos autores a quantia de 40.000,00€, a título de dobro do sinal, acrescida de juros de mora, à taxa civil, desde a citação até integral pagamento, declarou que os autores têm direito de retenção sobre a fracção autónoma, referida no facto n° 1, até integral e efectivo recebimento do seu crédito, referido em a), e condenou ambas as rés a reconhecerem a existência desse direito de retenção, nos termos referidos em a) e b).

Desta sentença, a ré Caixa Económica Montepio Geral, SA, interpôs recurso, tendo o Tribunal da Relação julgado improcedente a respectiva apelação, confirmando a decisão impugnada.

Do acórdão da Relação do Porto, a mesma ré interpôs recurso de revista, terminando as alegações com o pedido da sua revogação e substituição por outro que julgue improcedente a acção com a absolvição das duas rés do pedido, formulando as seguintes conclusões, que se transcrevem:

1ª – O cumprimento do contrato é possível. Verifica-se uma situação de mera mora, nos termos do artigo 804º nº 2 do C. Civil.

2ª - A 1ª ré quer cumprir o contrato. É a sua vontade. E dá condições sérias de cumprimento aos autores, apesar do retardamento.

3ª - Não se verifica a impossibilidade definitiva de cumprimento, por força do estabelecido nos artigos 442º nº 2 (segunda parte), 801º, nºs 1 e 2 e 808º, todos do CC.

4ª - Face à possibilidade de cumprimento não podem os autores beneficiar do reconhecimento do direito de retenção.

5ª – Os autores escolheram a via mais vantajosa à custa dos direitos de outrem, designadamente, do credor hipotecário.

6ª - Os autores ao escolherem a via da resolução do contrato e da restituição do sinal em dobro e reconhecimento do direito de retenção, quando o cumprimento é possível actuaram em manifesto abuso de direito, nos termos do artigo 334º do C. Civil.

7ª - O abuso de direito é de conhecimento oficioso.

8ª - No acórdão recorrido foram violadas, entre outras, as disposições legais contidas nos artigos 442º nº 2, 755º nº 1, f) e 804º nº 2.

9ª - Tais disposições legais deviam ter sido interpretadas e aplicadas no sentido de que se está perante uma situação de mera mora, que não há incumprimento definitivo imputável à 1ª ré e que os autores não gozam do direito de retenção.

Nas suas contra-alegações, os autores defendem que deve ser confirmada a decisão recorrida.

O Tribunal da Relação entendeu que se devem considerar demonstrados os seguintes factos, que este Supremo Tribunal de Justiça aceita, nos termos das disposições combinadas dos artigos 722º, nº 2 e 729º, nº 2, do Código de Processo Civil (CPC), mas reproduz, acrescentando-lhe, porém, um novo, sob a alínea G), com base no teor do documento de folhas 23 e 24 e bem assim como no preceituado pelos artigos 373º, nº 1 e 376º, nº 1, do Código Civil (CC), 659º, nº 3, 713º, nº 2 e 726º, do CPC:

1. Os autores, na aí declarada qualidade de promitentes-

compradores, e a ré “CC, Lda.”, celebraram pelo preço de 65.000,00€, o contrato de promessa de compra e venda, respeitante à fracção autónoma com a letra …(correspondente a uma habitação tipo T1 no R/C esquerdo frente, com lugar de garagem na cave e logradouro), escrito e assinado pelas partes, datado de 11 de Agosto de 2003, que se encontra junto a fls. 23 e 24 - A).

2. Em tal data, os autores entregaram à primeira ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 15.000 € (cláusula terceira) – 1º.

3. Nos termos de tal contrato promessa de compra e venda, a fracção autónoma em causa seria transmitida aos autores, livre de quaisquer ónus, encargos ou hipoteca (cláusula quinta) - B).

4. (Sendo certo que) a primeira ré era, efectivamente, dona e legítima possuidora do mencionado "…", que se encontrava em construção, conforme certidão do registo predial, em que o prédio em questão está registado, a favor da primeira ré, através da inscrição G2, correspondente à apresentação n°94, de 22/01/2002 - C).

5. Em 30 de Dezembro de 2003, os autores e a primeira ré assinaram uma adenda ao contrato promessa de compra e venda, inicialmente, celebrado, em que, como reforço de sinal, os autores entregaram à 1a ré a quantia de 5.000,00€ - 2º.

6. A fracção autónoma que foi objecto do contrato promessa de compra e venda, encontra-se onerada com uma hipoteca voluntária, que incide sobre todo o prédio urbano, denominado "…", e que se encontra registada, a favor da ré Caixa Económica Montepio Geral, através da inscrição G2, correspondente à apresentação n°95, de 22/01/2002 – F).

7. Em altura indeterminada de 2004, o Sr. Manuel, na qualidade de sócio-gerente da primeira ré, entregou aos autores as chaves da fracção autónoma, referida no facto 1. – 3º.

8. A partir da entrega da chave da fracção autónoma, os autores

colocaram na mesma uma mesa e uma cama, usando-a para dormirem, nalguns fins-de-semana – 4º.

9. Chegaram mesmo a convidar os amigos do casal a visitar o seu novo imóvel, organizando nele um pequeno lanche de inauguração – 5º.

10. Os autores ocuparam aquele apartamento, utilizando-o, por algumas horas, nalguns fins-de-semana em que se deslocavam ao Porto – 6º.

11. Os autores interpelaram a 1.a ré (para a celebração da escritura), pelo menos, uma vez, em data indeterminada, algum tempo depois de terem acesso às chaves daquela fracção – 8º.

12. A 1ª ré justificou o seu não cumprimento daquela obrigação (celebração da escritura), pelo facto de não ter ainda conseguido obter a licença de habitabilidade da Câmara Municipal de …, com o esclarecimento que sempre disse aos autores não ter dinheiro para pagar os custos dessa licença, mas que esta podia ser, imediatamente, emitida, sugerindo que fossem os promitentes compradores a pagar esses e outros custos, avaliados cm 2.500€, prescindindo aquela ré do recebimento de qualquer quantia, apesar de faltarem realizar as seguintes obras: portões das garagens, vídeo-porteiro e caixas do correio, e colocar o chão num apartamento do rés-do-chão, que foi retirado por pessoa desconhecida – 9º.

13. A licença de utilização não foi emitida, apesar da obra estar concluída, com excepção dos factos referidos no ponto anterior e da não colocação do armário da casa de banho, que incluiu o espelho, porque a autora ficou de o escolher – 10º.

14. A ré admitiu, perante o autor, que não tinha possibilidades económicas de efectuar a escritura porque não podia pagar as taxas relativas à emissão das respectivas licenças, apesar de que, caso fossem vendidas as fracções a um preço, ainda que inferior ao contratado, teria liquidez para pagar esses custos e ainda a todos os seus credores – 11º.

15. A escritura pública, aludida na resposta ao ponto nº 8, realizar-se-ia trinta dias após a emissão da respectiva licença de habitabilidade, ficando a sua marcação, a cargo da ré “CC, Lda.”, que, para o efeito, deveria avisar os autores que, por seu turno, se obrigaram a entregar aquela todos os elementos necessários à sua marcação (Cláusula 4ª do documento de folhas 23 e 24) – G).

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Tudo visto e analisado, ponderadas as provas existentes, atento o Direito aplicável, cumpre, finalmente, decidir.

As questões a decidir, na presente revista, em função das quais se fixa o objecto do recurso, considerando que o «thema decidendum» do mesmo é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, com base no preceituado pelas disposições conjugadas dos artigos 660º, nº 2, 661º, 664º, 684º, nº 3, 690º e 726º, todos do CPC, são as seguintes:

I – A questão do incumprimento definitivo do contrato-promessa.

II – A questão do abuso de direito.

DO INCUMPRIMENTO DEFINITIVO

Defende a ré Caixa Económica Montepio Geral, SA, que se não verifica a impossibilidade definitiva de cumprimento do contrato promessa, mas antes uma situação de mera mora, pois que é vontade da ré “CC, Lda” cumprir o contrato, oferecendo aos autores condições sérias desse cumprimento, apesar do retardamento.

Efectuando uma síntese do essencial da factualidade que ficou demonstrada, importa reter que, com data de 11 de Agosto de

2003, a ré “CC, Lda.” prometeu vender aos autores que, por seu turno, prometeram comprar à mesma, a fracção autónoma identificada, que se encontrava em construção, onerada com uma hipoteca voluntária, registada a favor da recorrente, pelo preço de 65.000,00€, tendo os autores, então, entregue aquela ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 15.000,00€, que, em 30 de Dezembro de 2003, reforçaram, entregando à mesma a quantia de 5.000,00€, enquanto que a ré “CC, Lda.” entregou aos autores, em altura indeterminada de 2004, as chaves da fracção autónoma, data a partir da qual estes passaram a ocupá-la.

A marcação da escritura pública alusiva à promessa ficou a cargo da ré construtora, devendo, para o efeito, ter-se realizado trinta dias após a emissão da respectiva licença de habitabilidade.

A obra não se encontrava ainda concluída, porque lhe faltavam colocar os portões das garagens, o vídeo-porteiro, as caixas do correio, o chão num apartamento, que foi retirado por pessoa desconhecida, e o armário da casa de banho, que incluiu o espelho, porque os autores ficaram de o escolher.

Porém, os autores interpelaram a ré construtora com vista à celebração da escritura, pelo menos, uma vez, algum tempo depois de terem acesso às chaves da fracção, por volta de 2004 ou princípios de 2005, justificando-se a mesma com a sua não realização pelo facto de não ter ainda conseguido obter a licença de habitabilidade, não obstante sempre ter dito aos autores que não dispunha de dinheiro para efectuar a escritura porque não podia pagar as taxas relativas à emissão das respectivas licenças.

Vem qualificado pelas instâncias, com a concordância das partes, o negócio jurídico celebrado pelas mesmas como um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma, com sinal passado, e tradição da coisa, contemplado pelo artigo 410º, do CC, de que resulta, como prestação devida, a emissão de uma declaração negocial destinada a celebrar o contrato prometido (1) que se consubstancia na outorga de uma escritura pública, que é uma formalidade «ad substantiam», como tal essencial à respectiva validade, atento o preceituado pelos artigos 875º, do CC, e 89º, a), do Código do Notariado.

Sustenta a ré Caixa Económica Montepio Geral, SA, que a correcta valoração dos factos provados, integrantes do comportamento das partes, deveria conduzir ao respectivo enquadramento jurídico na figura do incumprimento transitório ou da mora e não do incumprimento definitivo do contrato.

O lesado com a não celebração do contrato prometido dispõe de duas vias no sentido de ver ultrapassada a situação de impasse verificada, consistindo uma na execução específica do contrato-promessa, que pressupõe a simples mora, e a outra na resolução deste mesmo contrato, que pressupõe o seu não cumprimento definitivo.

O não cumprimento da obrigação vem a ser a situação objectiva que consiste na falta de realização da prestação debitória, com a consequente insatisfação do interesse do credor, independentemente da causa de onde a omissão procede (2)

Por seu turno, no âmbito da responsabilidade contratual, em que se move a causa de pedir da acção, o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado, tornando-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor, desde que falte, culposamente, ao seu cumprimento, nos termos das disposições combinadas dos artigos 762º, nº 1 e 798º, do CC.

A isto acresce que existem três modalidades de não cumprimento das obrigações, quanto ao efeito ou resultado produzido, ou seja, a falta de cumprimento ou incumprimento definitivo, a mora e o cumprimento defeituoso ou imperfeito.

Afastada que está, de todo, face à prova produzida, a hipótese do cumprimento defeituoso, porquanto a prestação debitória, a cargo da ré, promitente vendedora, continua em falta, resta considerar os termos da alternativa subsistente, isto é, a falta de cumprimento ou a mora, sendo certo que, uma vez definida a modalidade do não cumprimento das obrigações aplicável ao caso, importa ainda averiguar se o devedor, ou seja, a ré vendedora, actuou com culpa, o que significa fixar a causa da falta da respectiva prestação.

A mora do devedor não permite, por via de regra, com ressalva da existência de convenção em contrário, a imediata resolução do contrato, a menos que se transforme em incumprimento definitivo, que tem lugar, tão-só, em três situações tipificadas, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 801º, 802º e 808º, nº 1, todos do CC, o que pode acontecer se lhe sobrevier a impossibilidade da prestação, se o credor perder o interesse na mesma, ou, finalmente, em consequência da inobservância do prazo suplementar e peremptório que o credor fixe, razoavelmente, ao devedor relapso.

A primeira situação é, liminarmente, de rejeitar, porquanto a celebração da escritura pública de compra e venda da fracção traduz-se, como é óbvio, numa prestação, material e objectivamente, possível.

A última hipótese de conversão da mora em incumprimento definitivo ocorreria, entendendo os autores que à ré construtora ainda era lícito o cumprimento do contrato, intimando-a, para o efeito, socorrendo-se do regime da interpelação admonitória, nos termos do estipulado pelo artigo 808, nºs 1 e 2, do CC, o que não sucedeu.

Efectivamente, apenas se provou, neste particular, que os autores interpelaram a ré construtora para a celebração da escritura, pelo menos, uma vez, algum tempo depois de terem acesso às chaves da fracção, por volta de 2004 ou princípios de 2005.

Contudo, esta comunicação não tem a virtualidade de traduzir a fixação de um prazo suplementar relevante capaz de gerar o incumprimento definitivo, não tem o significado de uma interpelação admonitória, por não ser reveladora de uma intenção dos autores de, caso não fosse, sequencialmente, celebrada a escritura pública, considerarem, definitivamente, não cumprida a obrigação.

Finalmente, a situação da perda do interesse para o credor na prestação em mora pelo devedor, invocada pelos autores como causa de pedir da acção, que está suportada nos factos que alegam, segundo os quais a ré construtora não conseguiu obter licença de habitabilidade, devido à sua recusa em fazer as obras de urbanização a que estava obrigada, nos termos da licença de construção que lhe foi atribuída e do disposto pelo regime jurídico de urbanização e edificação, e ainda por ter abandonado a obra, sendo que a sua situação de quebra financeira lhe não permite retomá-la, não ficou demonstrada nos termos que aqueles se propunham efectuar.

Efectivamente, esta factualidade, constante dos artigos 13º, 14º e 15º da petição inicial, com expressão nos pontos 9º, 10º e 11º da base instrutória, conheceu uma resposta restritiva, que consistiu em ter ficado provado que, apesar da obra ainda não se encontrar concluída, porque lhe faltava colocar os portões das garagens, o video-porteiro, as caixas do correio, o chão num apartamento, que foi retirado por pessoa desconhecida, e o armário da casa de banho, que incluiu o espelho, porque os autores ficaram de o escolher, a ré “CC, Lda.” justificou a não realização da escritura com o facto de não ter ainda conseguido obter a licença de habitabilidade, não obstante sempre ter dito aos autores que não dispunha de dinheiro para efectuar a escritura porque não podia pagar as taxas relativas à emissão das respectivas licenças.

Assim sendo, não ficou provado que a falta de emissão do alvará de licença de utilização da fracção se prenda com a recusa daquela ré em realizar as obras de urbanização a que está obrigada, nos termos da licença de construção que lhe foi atribuída e do disposto no regime jurídico de urbanização e edificação, ou seja, em virtude de qualquer limitação oriunda do ordenamento jurídico, ou com o facto de ter abandonado a obra, mas antes e, tão-só, devido a falta de liquidez bastante para a sua obtenção camarária.

Contudo, a perda do interesse para o credor na realização da prestação em mora pelo devedor é apreciada, objectivamente, em conformidade com o disposto pelo artigo 808º, nº 2, do CC, porquanto se afere em função da utilidade que a prestação para ele teria, embora atendendo a elementos susceptíveis de valoração pela generalidade da comunidade, justificada por um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas. (3)

Efectivamente, constituem realidades distintas a perda absoluta, completa, do interesse na prestação, e a mera diminuição ou redução de tal interesse, traduzida, por via de regra, no desaparecimento da necessidade que a prestação visa satisfazer.

A este nível, está provado que os autores ocupam a fracção autónoma prometida vender, utilizando-a, por algumas horas, nalguns fins-de-semana em que se deslocam ao Porto, a partir da data da entrega da respectivas chaves, o que aconteceu, em altura indeterminada de 2004 ou princípios de 2005.

Por outro lado, os autores não invocam outras circunstâncias justificativas da perda do interesse na ultimação do contrato prometido, designadamente, a necessidade de angariar fundos com a sua venda, com vista à aquisição de outro imóvel ou à realização de qualquer negócio.

A perda do interesse pelo credor significa que, para este, o fim da obrigação já se não traduz em obter a prestação do devedor moroso, entregando, em troca, a sua contraprestação, ou o complemento da mesma, como sucede, na hipótese em apreço, em que teria lugar, na data da celebração da escritura pública, o pagamento do remanescente do preço ainda por satisfazer, não bastando uma perda subjectiva de interesse na prestação, mas antes o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visa satisfazer (4).

Portanto, o mero desinteresse subjectivo dos promitentes-compradores em não intervirem já no contrato definitivo, devido à inobservância do prazo acordado, não integra um caso de perda de interesse, para os efeitos do disciplinado pelo artigo 808º, do CC, citado, não podendo, sem mais, dar lugar à resolução do contrato.

Efectivamente, há casos em que, não sendo a prestação debitória efectuada, dentro de certo prazo, seja qual for a razão do não cumprimento, a obrigação se considera, definitivamente, não cumprida, o que acontece, em geral, quando a demora no cumprimento faz desaparecer o interesse do credor na prestação, designadamente, nas situações em que, expressa ou tacitamente, neste caso, através da finalidade atribuída à prestação, as partes fixaram um termo essencial para o cumprimento, findo o qual o credor não se considera vinculado a aceitar a prestação, com o fundamento em que esta já lhe não interessa (5).

Retornando ao caso em apreço, está provado, neste particular, que a marcação da escritura pública alusiva à promessa, que se deveria realizar, no prazo de trinta dias, após a emissão da respectiva licença de habitabilidade, ficou a cargo da ré construtora, que do facto se comprometeu a avisar os autores que, por sua vez, se obrigaram a entregar-lhe todos os elementos necessários para esse fim.

Por outro lado, tendo o contrato-promessa sido celebrado, em 11 de Agosto de 2003, e sendo, juridicamente, viável a emissão da licença de utilização, ficando a marcação da escritura, a cargo da ré construtora, que se deveria realizar, no prazo de trinta dias, após a passagem da respectiva licença de habitabilidade, importa considerar, razoavelmente, o momento jurídico da faculdade da sua emissão como a data a partir da qual a mesma poderia, efectivamente, ser requerida, perante a competente entidade municipal.

E, assim, a partir desse momento, a demora na obtenção da licença de habitabilidade recai, inteiramente, sobre a ré, promitente-vendedora.

Não obstante as partes terem fixado um termo para o cumprimento, o mesmo não pode ser considerado essencial ou peremptório, quer, expressamente, uma vez que nada estipularam, nesse sentido, no respectivo contrato-promessa, nem sequer os autores alegaram esse facto, no articulado inicial, quer, tacitamente, porquanto tal não se infere, manifestamente, da finalidade que as partes atribuíram à contra-prestação convencionada.

Trata-se, com efeito, não de um negócio de prazo, absolutamente, fixo, ou de um negócio fixo, impróprio ou absoluto, em que a obrigação deve ser, necessariamente, cumprida, no prazo fixado, e não mais tarde, e em que a impossibilidade temporária do cumprimento, na data estabelecida, vale como impossibilidade definitiva, determinante da extinção da obrigação, mas antes de um negócio de prazo, geralmente, fixo, em que a determinação do prazo, apenas tem o alcance de se convencionar a sua perfeita observância, de modo a que a prestação posterior ainda seja possível, e no qual a falta da prestação debitória não equivale ao não cumprimento definitivo, nem a respectiva impossibilidade transitória, no tempo fixado, extingue a obrigação, se não for cumprida nesse prazo (6).

Não se tratando de um caso de impossibilidade superveniente absoluta da celebração da escritura pública, não pode a inércia da ré vendedora ser interpretada como uma conduta concludente, reveladora de uma deliberada e definitiva intenção de não cumprir a obrigação contratual de celebrar a escritura, de uma recusa peremptória nesse sentido, e não tendo, por outro lado, os autores demonstrado que perderam o interesse na prestação, objectivamente, apreciado, nem procedido à interpelação admonitória da promitente-vendedora, não é subsumível o caso em exame à situação do não cumprimento definitivo, a que aludem os artigos 801º e 808º, do CC (7).

Por isso, não se está, no caso «sub judice», perante uma situação de impossibilidade da prestação ou de incumprimento definitivo, em qualquer uma das três modalidades possíveis, acabadas de considerar, mas antes de uma hipótese de retardamento da prestação ou de «mora debitoris», com base no estipulado pelos artigos 801º e 804º, sendo certo que as rés não demonstraram, como lhes competia, atento o disposto pelos artigos 342º, nº 2 e 799º, todos do CC, a ausência de culpa.

Verificam-se, pois, todos os requisitos consagrados pelo artigo 804º, do CC, para a existência da mora, ou seja, o retardamento ou atraso da prestação, por causa imputável ao devedor, que a não cumpriu, no tempo devido, sendo ainda possível, por continuar, no essencial, a corresponder ao interesse do credor, subsistindo a possibilidade futura da mesma.

Estipula o artigo 442º, nº 2, do CC, que “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago”.

Porém, a simples mora não é suficiente para desencadear o mecanismo indemnizatório do sinal, ou seja, permitir ao promitente comprador exigir o dobro do sinal prestado, que pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa, porquanto a perda do sinal é uma sanção que sempre visa a falta de cumprimento da obrigação daquele que o constituiu (8)., e à mora só pode corresponder a obrigação de indemnizar o dano moratório, em conformidade com o disposto pelo artigo 804º, nº 1, do CC(9).

Assim sendo, não permitindo a situação da mora verificada, por via de regra, fora das três hipóteses típicas consideradas, a imediata resolução do contrato, a menos que se transforme em incumprimento definitivo, que ainda não ocorreu, carece de fundamento legal o pedido de declaração de resolução do contrato-promessa., ou seja, da sua extinção, com efeitos retroactivos, e bem assim como do pagamento do sinal em dobro.

Finalmente, estipula o artigo 755º, nº 1, f), do CC, que”gozam ainda do direito de retenção: o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º”.

Assim sendo, goza do direito de retenção o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, para garantia do crédito, como seja, o dobro do sinal resultante do não cumprimento definitivo imputável à parte que promete transmitir ou constituir um direito real, de que o direito de retenção constitui garantia acessória (10) .

Como assim, existindo o direito de retenção para garantia do crédito do promitente comprador resultante do não cumprimento imputável ao promitente vendedor, mas não se mostrando que este incorreu em inadimplemento, mas, tão-só, em mora, não goza aquele do direito real de garantia, em que se traduz o direito de retenção, que nesta situação não tem sentido, uma vez que não está obrigado a entregar a coisa, cuja «traditio» obteve, antecipadamente, em consequência de um contrato-promessa válido.

Improcede, portanto, o pedido de reconhecimento de que os autores têm o direito de retenção sobre a fracção autónoma que foi objecto do aludido contrato promessa e da consequente condenação das rés em conformidade.

O retardamento da prestação, quanto à celebração do contrato definitivo, por parte da ré, promitente vendedora, não é equiparado, no caso em apreço, ao não cumprimento culposo definitivo, em virtude de os autores não terem perdido o interesse na prestação.

Perdurará, portanto, o contrato-promessa celebrado entre os autores e a ré “CC, Lda”, que o cumprirá, ultrapassando a mora em que caiu, a menos que aqueles empreendam as iniciativas procedimentais tendentes à transformação da situação actual em incumprimento definitivo.

Encontra-se, assim, prejudicada a questão da apreciação do abuso de direito, suscitado pela ré Caixa Económica Montepio Geral, SA, nas suas alegações de revista.

Colhem, portanto, as conclusões constantes das alegações da ré Caixa Económica Montepio Geral, SA, e, em consequência, julga-se a acção, inteiramente, improcedente, por não provada, absolvendo-se ambas as rés dos pedidos contra si formulados.

CONCLUSÕES:

I - Provando-se que o promitente comprador apenas interpelou o promitente vendedor para a celebração da escritura, pelo menos, uma vez, algum tempo depois de ter acesso às chaves da fracção objecto da promessa, não tem essa comunicação a virtualidade de traduzir a fixação de um prazo suplementar relevante capaz de gerar o incumprimento definitivo, por não ser reveladora da intenção de, caso não fosse, sequencialmente, celebrada a escritura pública, ser considerada, definitivamente, não cumprida a obrigação.

II – Ocupando o promitente comprador a fracção autónoma, nalguns fins-de-semana, a partir da data da tradição, a demora na marcação da escritura, por parte do promitente vendedor, devido a falta de liquidez para obter a licença de habitabilidade, não faz desaparecer o interesse daquele na ultimação do contrato, por não significar o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visa satisfazer, por forma a poder considerar-se a obrigação como, definitivamente, não cumprida.

III - Não podendo a inércia do promitente vendedor ser interpretada como uma conduta reveladora de uma deliberada e definitiva intenção de não cumprir a obrigação contratual de celebrar a escritura, não tendo o promitente comprador demonstrado que perdeu o interesse na mesma, objectivamente, apreciado, nem procedido à interpelação admonitória do promitente vendedor, não se tr