Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A, intentou acção de preferência contra B e marido C, D, E e mulher F, e G e mulher H, todos com os sinais dos autos, a fim de haver para si, substituindo-se aos 3. e 4. réus na aquisição, por compra, que estes fizeram aos dois primeiros, do prédio identificado no artigo 1 da pet. in., e do qual é arrendatária do 1. andar.

Contestaram apenas os 3. e 4. réus, excepcionando a renúncia do direito e a sua caducidade (por conhecimento há mais de 6 meses e por insuficiência do depósito), e impugnando.

Após resposta, improcedeu no saneador a excepção de caducidade relativa à insuficiência do depósito, do que agravaram os réus contestantes.

Prosseguindo seus regulares termos até final, procedeu a acção, por sentença de que os réus contestantes apelaram sem êxito.

Novamente inconformados, pedem revista, concluindo, em suma e no essencial, em suas alegações:

- porque arrendatária apenas do 1. andar numa moradia de rés-do-chão e 1. andar não goza a autora do direito de preferência relativamente à venda da totalidade do prédio;

- logo que o direito de preferência ultrapasse a unidade de habitação do preferente aquele é afastado pelo artigo 47 do RAU, que, a entender-se diferentemente, seria inconstitucional por ofensa do artigo 62 CRP;

- sem conceder, a autora só gozaria do direito de preferência se efectivamente habitasse no imóvel, facto constitutivo que não alegou e provou;

- a Relação não poderia ter admitido este facto fora do âmbito da matéria de facto fixada pela 1. instância;

- foi violado o disposto nos artigos 47 RAU, 1410 e segs. CC, e 62 CRP, e 712 CPC.

Contra-alegando, defendeu a autora a confirmação do julgado.

Colhidos os vistos.

Matéria de facto que as instâncias deram como provada:

a) em 13 de Abril de 1984, por sentença transitada em julgado, proferida no proc. 3495/82, no Trib. Judic. de Sintra, foi atribuído à autora o direito ao arrendamento para habitação do 1. andar do prédio urbano, composto de rés-do-chão e 1. andar, com garagem e logradouro, sito na rua ..., inscrito na matriz sob o artigo 1070 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob a ficha n. 02088, de que era titular I;

b) as duas 1. rés adquiriram por sucessão hereditária de J o identificado prédio;

c) por escritura pública celebrada em 13 de Abril de 1992, no Cartório Notarial de Sintra, os réus B e marido e D venderam aos outros réus, por 13000000 escudos, o referido prédio;

d) por carta de 2 de Outubro de 1987, os réus B e D informaram a autora da sua intenção de vender o prédio mencionado anteriormente pela quantia de 13000000 escudos;

e) a autora não respondeu a essa carta;

f) em 29 de Maio de 1989, no 2. Cartório Notarial de Sintra foi outorgada uma procuração irrevogável pelos 1. e 2. réus a favor dos 3. e 4. réus, conferindo-lhe poderes para, isoladamente ou em conjunto, venderem, prometerem vender, podendo ser os próprios compradores, pelos preços e sob as cláusulas que entenderem o supra mencionado prédio, podendo receber o preço e dar quitação, bem como outorgar a respectiva escritura;

g) só em princípios de Novembro de 1992 é que a autora teve conhecimento da venda - do montante do preço e da identidade dos compradores.

Matéria de facto que a Relação teve ainda como provada.

h) a autora mora no 1. andar arrendado.

Decidindo:

1- Ao dar como provado o facto enunciado na alínea h), a Relação afirmou (fls. 204) - «dos autos constam todos os elementos que permitem concluir que, efectivamente, a Autora mora nesse andar e isso mesmo ela o diz na petição inicial», conclui ainda (fls. 204-205) esse facto da própria atribuição do direito ao arrendamento à autora e seus pressupostos bem como do campo de aplicação das normas que permitem essa atribuição (CC - 1110 e RAU - 84) restrito à casa arrendada para habitação permanente do arrendatário e seu agregado familiar.

2- O STJ, que por sua natureza se caracteriza constitucionalmente como tribunal de revista, não conhece da matéria de facto (LOTJ - 29 e CPC - 721-2, 726, 729-1 e 2, e 755-2), o que vem sendo repetido, de modo uniforme e constante.

Apenas se houver ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova (CPC - 722-2)poderia o Supremo alterar essa decisão (CPC - 729-2).

Pode o Supremo censurar o não-uso pela Relação dos poderes cometidos pelo artigo 712 CPC (v.g., não alterando a resposta positiva a quesito se um facto que se lhe opõe estiver provado por meio dotado de força probatória plena que não possa ser destruída pela prova produzida).

Pode conhecer do bom ou mau uso que a Relação tenha feito desses poderes.

Pode ainda ordenar a ampliação da decisão de facto em ordem a constituir base suficiente para a decisão de direito (CPC - 729-3). Tal normativo não se circunscreve, não regula só para a hipótese em que a matéria de facto alegada pelas partes com vista à tutela dos seus direitos não foi objecto de pronúncia pelas instâncias; abrange também a de deficiência do julgamento do facto (por ter sido omitida diligência que se mostrasse necessária ou útil para o apuramento da verdade material).

Portanto, mesmo quando a lei adjectiva lhe comete a possibilidade de se pronunciar em sede de matéria de facto, os seus poderes de cognição são muito limitados, sendo-lhe vedado fixar esta.

A eventualidade de divergência sobre a matéria de facto fixada apenas se poderá manifestar em sede de verificação sobre o correcto uso ou sobre o não-uso dos poderes cometidos à Relação nos termos do artigo 712 CPC e sobre a ampliação da matéria de facto em ordem a constituir base suficiente para a decisão de direito, mas ainda aqui dentro dos limites traçados pelo artigo 664 CPC.

3- A qualidade de inquilino habitacional é pressuposto necessário mas não suficiente de per si para ser exercido relevantemente o direito de preferência.

Condição do seu exercício é a efectiva habitação no arrendado, o que implica actualidade.

A Relação considerou que «dos autos constam todos os elementos» (fls. 204) mas não teve o cuidado de os enunciar.

Acresce que a outra fundamentação (a constante de fls. 204-205, antes citada) não procede.

Sendo de 1984 a atribuição ao arrendamento à autora, o raciocínio desenvolvido a partir do campo de aplicação da norma aplicável e da morada indicada na proposta de 1987 perde o sue valor por ter de se reportar àqueles momentos e não a 1992, altura em que o prédio objecto do direito de preferência foi alienado por negócio onde se pretende substituir subjectivamente.

Sem se negar que as instâncias possam e devam, na apreciação da prova, socorrer-se de presunções judiciais e que ainda lhes é lícito retirar da prova ilações de facto e, como tal, insindicáveis pelo STJ, já a censura pode ser exercida se se desconhecer quais os factos de que se parte para o «salto no escuro» ou ainda para afirmar outro como consequência (censura ainda a dever ser exercida se isso tiver importado a modificação de resposta dada pelo Tribunal Colectivo, mas esse não é o presente caso).

Se lhe falha razão pela invocação que faz e que corresponde à previsão da alínea a) do n. 1 do artigo 712 CPC, todavia outra há que justifica plenamente o ter sido dado como assente aquele facto.

A Relação, interpretando a petição inicial, considerou que a autora articulou que morava no andar arrendado.

A articulação não tem de necessariamente - muito embora o deva ser - de ser produzida no local que tradicionalmente abre após o cabeçalho (se fora dele, não pode o tribunal ignorar o facto havendo que aproveitar a alegação respectiva, muito embora produzida de forma pouco "ortodoxa").

A interpretação da declaração de vontade (a petição inicial, como ensinava Vaz Serra in RLJ - 109/313, é-a e não uma declaração de ciência) constitui in casu matéria de facto e, como tal, escapa à sindicabilidade pelo STJ.

Os réus, na sua contestação, não contrariam esse facto que constava em outro local da petição inicial - do cabeçalho (exactamente, da residência que indicou ter, do local onde indicou morar).

Era na contestação, sob pena de preclusão, que os réus têm de deduzir toda a defesa (CPC - 489-1). Não o fazendo quanto ao facto alegado, não o impugnando, ele está admitido por acordo (CPC - 490-1), não lhe sendo lícito questioná-lo mais tarde (como aqui o fizeram nas alegações escritas, em 1. instância para, a discussão jurídica da causa - fls. 111-112).

Foi o que efectivamente sucedeu.

Como tal, o facto está admitido por acordo e devia o julgador incluí-lo na sentença (CPC - 659-3), o mesmo valendo para a Relação (CPC - 713-2), que julga de facto e de direito.

Correcto, pois, ter incluído o facto da alínea h) entre os provados, muito embora para atingir tal resultado a Relação se tenha socorrido de uma fundamentação inidónea.

4- Resta assim interpretar o artigo 47 do RAU e, a manter-se o entendimento das instâncias, conhecer da sua conformidade à Lei Fundamental.

A lei, no seguimento e desenvolvimento de uma política de favorecimento de acesso a casa própria, conferiu ao arrendatário habitacional um direito de preferência na alienação, por venda, da habitação onde vive como inquilino.

Se justificadamente ou não, ou se alargando demasiadamente ou não, isso apenas interessa aos doutrinadores e num plano de iure condendo. Aos tribunais incumbe administrar justiça de acordo com as leis que existem, julgar de iure condito.

A existência deste direito onera (não se interprete tal como afirmação que a preferência é um ónus quando na realidade é um direito - vd., A. Varela in RLJ 120/112), limita a liberdade de disposição do proprietário (na escolha do comprador), o que não contraria a definição do conteúdo do direito de propriedade (CC - 1305) já que resulta directa e expressamente de uma lei (não há aqui que curar se pode resultar da vontade das partes, v.g., de um pacto de preferência - artigo 414 CC).

Em Portugal ainda não é reconhecida nem está regulamentada a propriedade por volumes, contrariamente ao que já sucede em certos países europeus, como a França.

Assim, a norma que confere o direito de preferência parte da realidade jurídica que existe e, por outro lado, não podia estabelecer nem estabeleceu, sob pena de inconstitucionalidade (CRP - 13) uma solução de desigualdade em situações de identidade.

A norma aplicável (RAU - 47-1), tal como a anterior (Lei 63/77, de 25 de Agosto - artigo 1), refere-se a imóvel urbano, o que hoje explicitou em «prédio urbano ou de sua fracção autónoma».

Este clarificar teve a vantagem de afastar uma solução que se podia ser tentado a ver como consagrada (autorizada) legalmente por se entender haver desarmonia legislativa e originando uma situação de desigualdade entre arrendatários habitacionais (pese embora os tribunais já constantemente a afastassem).

Na medida em que cada fracção autónoma é juridicamente uma coisa autónoma, uma coisa imóvel (cfr., neste sentido, A. Varela - P. Lima in CCAnot - I/196 e H. Mesquita in RDES - XXIII/113-114) e do conhecimento, pelo legislador, da nossa concreta realidade jurídica (e não sendo demais salientar o princípio da tipicidade dos direitos reais), este não quis ser repetitivo (por natureza a lei não o deve ser o que também em termos de boa técnica legislativa seria errado) e ao clarificar as situações em que o arrendatário habitacional goza do direito de preferência quis, pondo preto no branco, indicar que o critério para materialização da ratio referida supra era o da alienação da coisa (em que a habitação se integra) e não o da unidade estrutural.

Um prédio pode ter vários andares e, dentro destes, mais que um lado, mas isso não implica que esteja ou tenha de ser submetido ao regime de propriedade horizontal. Se o não estiver, coisa é o prédio no seu todo físico - só este é que goza de autonomia jurídica e matricial, sem prejuízo de poderem ser retiradas utilidades económicas distintas das suas partes (a lei reconhece esta realidade e permite que sobre cada uma se possa estabelecer um arrendamento, no que está a reconhecer-lhe a característica da separabilidade física e no que lhe confere uma autonomia limitada apenas àquele efeito).

E porque se trata de uma só coisa não é correcto tentar subsumir a questão da preferência na alienação de um prédio não em regime de propriedade horizontal e de que é inquilino habitacional apenas de uma parte (andar ou lado de andar) ao disposto no artigo 417 CC onde a previsão se reporta a várias coisas (vendidas conjuntamente) - «venda da coisa juntamente com outras».

Com propriedade, H. Mesquita escreveu (in parecer citado pelo ac. RL in CJ 96/II/133) - «a redacção dada ao n. 1 do artigo 47 (direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do local arrendado) explica-se pelo facto de o legislador ter referido conjuntamente naquele preceito (o que não fizera na Lei 63/77: artigo 1 n. 1 e 2) para efeitos de exercício de prelação, a venda ou dação em cumprimento de todo o prédio ou de uma fracção autónoma o que implicou uma redacção que fosse compatível com as duas hipóteses».

Este entendimento é ainda o que permite compreender que se deixar de haver uma coisa e passar a haver várias (por o prédio ter passado ao regime de propriedade horizontal), o direito do arrendatário habitacional passe a incidir não sobre a totalidade do prédio (deixou de ser uma só coisa) nem sobre qualquer fracção autónoma (coisa em si e diferente da locada e habitada pelo preferente que exerce o direito), mas se reconduz apenas à respectiva fracção autónoma a si arrendada.

Se se negasse ao arrendatário habitacional de parte de um prédio não submetido ao regime da propriedade horizontal, haveria porém que lho reconhecer a partir do momento em que este fosse constituído o que não só poria em evidência situações de tratamento desigual injustificado como permitiria aos particulares criar artificialmente essas situações frustrando a ratio da norma.

O entendimento de que o arrendatário habitacional goza neste caso de direito de preferência e de que este se estende a todo o prédio onde se integra o fogo que habita é reforçado ainda pelo n. 2 desse artigo 47 RAU.

Com efeito, o que nele se prevê não se reporta à existência de mais que um preferente a título diferente nem se limita a contemplar a hipótese de co-arrendatários do mesmo fogo, constituído este ou não em fracção autónoma, mas a todas as situações de direitos concorrentes ou competitivos e por isso mesmo mandando abrir entre eles licitação (sobre a matéria, vd. A. Varela in RLJ 115/282 e segs. e 120/94 e segs.) - há aqui uma pluralidade de preferentes cada um com seu direito de preferência, ainda que da mesma natureza, e, por lei, colocados no mesmo plano.

Significa isto que a previsão deste número não se confunde nem coincide com a do anterior número, pois se fosse a relativa ao arrendatário habitacional de todo o prédio urbano ou da fracção autónoma, seria de todo desnecessário o n. 2, já havia aquele n. 1.

Ainda uma outra razão subsiste.

O STJ definiu relativamente à preferência em caso de arrendamento rural uma doutrina que é informada por princípios totalmente válidos e pertinentes para a preferência do arrendatário habitacional.

Referimo-nos ao «assento» de 9 de Fevereiro de 1993 (in BMJ - 424/61) que fixou a interpretação segundo a qual o arrendatário pode preferir na venda a terceiros da quota ideal ou indivisa do prédio arrendado.

Seria incongruente negar-se ao arrendatário direito de preferência pela totalidade do prédio neste caso e reconhecer-se-lho se tivesse sido vendida apenas uma quota ideal.

Com efeito, esta não é integrada, não materializa na parte locada ainda que, porventura, a expressão numérica da fracção pudesse coincidir com a da parte locada em relação à totalidade do prédio. A quota é ideal, reporta-se à totalidade do prédio e não a esta ou aquela parte em concreto.

Por outro, o direito de preferência subsiste ainda que a quota ideal conheça uma expressão superior à correspondente à parte locada.

Reconhecendo o direito de preferência na venda de quota ideal não se o está a referir a essa concreta parte locada pelo que seria contraditório negar-se quando a venda seja da totalidade do prédio com o argumento que o arrendatário não é o de todo ele, de que está a preferir em parte para a qual não dispõe de título de arrendamento.

Finalmente, o relatório do RAU, ao reconhecer que se codificou a legislação dispersa sobre arrendamento urbano, mantendo, na medida do possível, os textos anteriores quando sobre eles já houvesse uma concretização jurisprudencial anterior a conservar, revela que não quis inovar neste campo onde a própria jurisprudência já constantemente afirmava esse direito do arrendatário habitacional na extensão referida acima e onde a lei manteve uma linha de continuidade.

5- A todos é garantido o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte (CRP - 62-1).

A constitucionalidade de uma norma é apreciada objectivamente e, sob pena de tratamento desigual de situações diferentes, não é diferente consoante a direcção subjectiva que se pretende tenha o caso a ela submetido.

Concretamente. Inconstitucional a norma ao estabelecer que in casu o arrendatário prefere na venda da totalidade do prédio, mas não ofendendo a Lei Fundamental que comprador terceiro adquira essa mesma totalidade!!! Determinando in casu o exercício do direito de preferência uma substituição subjectiva, da pessoa do adquirente pelo preferente, não poderá ser conferido um tratamento desigual a uma situação idêntica.

Perspectivando quanto ao proprietário, um tal reconhecimento do direito de preferência ao arrendatário habitacional não lhe exclui nem cerceia o direito de o alienar, apenas lhe impõe que venda àquele (e esta limitação da liberdade de escolha do comprador não é inconstitucional pois que se justifica pela situação em que o exercício do direito ao arrendamento coloca o arrendatário, situação de ocupante munido de título a que a lei reconhece valor não só jurídica mas socialmente relevante e básico) exactamente o mesmo objecto e nas mesmas condições, ou seja, naquilo que é abrangido pela expressão tanto por tanto.

Por outras palavras, quer o direito de propriedade quer o direito de o transmitir continuam garantidos ao proprietário.

Termos em que se nega a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 10 de Dezembro de 1992

Lopes Pinto,

José Saraiva,

Torres Paulo.