Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Relatório

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A Câmara Municipal de Pombal

intentou acção declarativa, com processo ordinário, contra

AA… – Fábrica Portuguesa de Redes Ld.

ª ,

alegando em resumo:

— A. e Ré outorgaram escritura de compra e venda, por via da qual a A. vendeu à Ré e esta comprou , 3 lotes de terreno, sitas no Parque Industrial concelhio, destinados à implantação de unidades industriais, pelo preço de 4.162.000$00.

— ficou ainda convencionado que os projectos deveriam estar implantados no terreno no prazo de 180 dias e as unidades a construir deviam estas em laboração ao cabo de 12 meses após a emissão da licença de construção.

— clausulou-se, também que o não cumprimento de qualquer dos referidos prazos implicava que a Câmara tomasse posse dos lotes no estado em que se encontrarem, sem qualquer direito à importância já entregue ou a qualquer indemnização por parte do adquirente, bem como das benfeitorias existentes à data daqueles tomados de posse.

— A Ré não cumpriu com os referidos prazos.

Pedia, então, a A., se declarasse resolvido o contrato, condenando-se a Ré a reconhecer a A. como dona dos mencionados lotes, com o cancelamento dos registos efectuados em função da compra e venda.

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Entretanto, tendo sido decretada a falência da Ré (1996) foi citado o liquidatário nomeado, tendo este contestado.

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Uma vez que os lotes em causa foram apreendidas para a massa falida, foi a acção apensada ao processo de falência e notificado a A. para fazer intervir os credores.

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Requerida e deferida tal intervenção, veio o credor

BB-Banco … Português S.A.

, fazer seu o articulado de contestação da massa falida, alegando, além disso, que a cláusula resolutiva não lhe era oponível pois tinha registo da hipoteca sobre os lotes em causa, anterior ao registo da acção.

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Proferida sentença final, declarou que “verificada a

condição resolutiva

aposta no contrato ... a A. tem direito a fazer seu o preço de venda”.

Condenou-se a Ré “a restituir os ... lotes de terreno, abstendo-se, no futuro de praticar quaisquer actos sobre os mesmos ... a reconhecer que, em consequência da resolução do contrato, não lhe assiste o direito de pedir qualquer indemnização à A.”.

Determinou-se ainda “o cancelamento dos registos originados no contrato de compra e venda em causa, designadamente o registo da aquisição a favor da falida,

de hipoteca voluntária a favor do BB-…

e de duas penhoras registadas sobre os lotes em causa”.

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Inconformados recorreram a massa falida e o credor BB-… .

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A Relação, apreciando as apelações e divergindo da qualificação jurídica assumindo pela 1ª instância (que teve o negócio como

condicional

) qualificou a cláusula em questão como cláusula resolutiva expressa (ou resolução contratual) validamente convencionada e sujeita ao regime dos Art.sº 432 e seg. do C.C..

Julgou improcedente a apelação de massa falida, mas teve por procedente a apelação do credor BB-…, revogando a sentença na parte em que ordenou o cancelamento do registo da hipoteca voluntária a favor do apelante e, consequentemente, declarou a ineficácia da resolução decretada relativamente a tal garantia.

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Inconformado, é agora o Município de Pombal (A.) quem recorre de revista para este S.T.J..

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Conclusão

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Apresentadas tempestivas alegações formulou a recorrente as seguintes conclusões:

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Conclusões de Revista

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«CONCLUSÕES:

A- Ao decidir o acórdão por aplicar no caso sub judicie os art. 434 e segs do CC e não os art. 270 e segs do mesmo diploma legal, praticou um erro na determinação da norma aplicável

B- A cláusula corresponde a uma verdadeira condição resolutiva, cuja verificação importa a cessação do contrato e os seus efeitos operam em relação a todos os actos dispositivos praticados na pendência da condição, nos termos do art. 270.° e n.° 1 do art. 274.° do CC.

C- Segundo o douto entendimento do ilustre Prof. Manuel de Andrade, podemos definir condição (\...)como a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que só se verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos	, ou então, nessa eventualidade deixará de os produzir (condição resolutiva). A. condição exprime uma vontade hipotética, (.....) subordinada a um dado evento que se prevê como possível, mas não certo (...)

D- A condição, é considerada, como um elemento voluntário dos negócios jurídicos, pela qual a produção ou extinção dos respectivos efeitos fica dependente de um acontecimento futuro e incerto e "faz corpo com o negócio a que é aposta".

E- Verificada a condição, os efeitos do negócio jurídico deixam de existir a condição opera ipso iure mesmo em confronto com terceiros, e tal como foi decido pelo tribunal de 1ª instância, que o terem as partes – Recorrente e Recorrida/Massa Falida, estipulado no contrato de compra e venda, a cláusula já descrita, que corresponde a uma condição resolutiva cuja verificação importa a cessação do contrato e que o regime aplicável é o do n.° 1 do art. 274.° do CC que estabelece " ...os actos dispositivos praticados na pendência da condição ficam sujeitos à eficácia ou ineficácia do próprio negócio"

F- A resolução do contrato deve-se unicamente à existência do evento condicionante, que consiste nos termos apostos na cláusula; cláusula essa devidamente registada na Conservatória de Registo Predial competente antes do registo das hipotecas, porquanto as partes, sem qualquer dúvida, quiseram que contrato produzisse, desde logo, os seus efeitos - transmissão da propriedade - sujeitando, porém, o comprador a cumprir com os prazos clausulados, sob pena de resolução por parte da vendedora.

G- Na esteira deste correcto entendimento, resolução do contrato e a consequente a operância dos seus efeitos jurídicos, nos termos do n.° 1 do art. 274.° do CC. atinge a hipoteca constituída a favor do Recorrido /BB. E por isso mesmo ser a mesma cancelada.

Nestes termos e melhores de direito e com o mui douto suprimento de V. Exas, deve ser concedido total provimento ao presente recurso e, em consequência, revogar-se o douto Acórdão proferido e só assim se fará JUSTIÇA!»

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Nas suas contra-alegações, defende o credor BB-… – S.A. a confirmação do julgado.

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OS FACTOS

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As instâncias tiveram por provada a seguinte factualidade.

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São os seguintes os factos dados como provados em 1ª instância:

«1) Por escritura pública celebrada em 10/05/1991, pelo preço de Esc. 4 162 000$00, a Autora declarou vender, e a falida declarou comprar, os seguintes imóveis: lote de terreno, destinado a construção urbana, com a área de 5776m2, designado por lote número … e … do Parque Industrial M… da M…, sito na Q… da G…, freguesia e concelho de Pombal, inscrito na matriz respectiva sob o art. …, descrito na CRPredial de Pombal sob o n° 0…; Lote de terreno, destinado a construção, com a área de 5292m2, designado por lote número … e … do Parque Industrial M… da M…, sito na Q… da G…, freguesia e concelho de Pombal, inscrito na matriz respectiva sob o art. 7 816, descrito na CRPredial sob o n° 0…; lote de terreno, destinado a construção, com a área de 5580m2, designado por lote número … e … do Parque Industrial M… da M…, sito na Q… da G…, freguesia e concelho de Pombal, inscrito na matriz respectiva sob o art. …, descrito na CRPredial sob o n° 0… .

2) Na sua reunião ordinária do dia 21 de Dezembro de 1990, a Câmara Municipal de Pombal deliberou proceder à venda dos lotes de terreno ditos em A).

3) Na escritura dita em A) a Autora e a falida declararam ainda que: "Os lotes destinam-se à implantação de indústria que obedeça a todos os requisitos exigidos pelos vários Departamentos Estatais envolvidos e que tenha ausência total de poluição do meio ambiente".

4) Mais declararam que "No prazo máximo de cento e oitenta dias a contar da data da assinatura da. presente escritura, deverá o segundo outorgante (a Ré) dar início à implantação dos projectos no terreno".

5) E que: "Doze meses após da data do alvará-licença de construção, deverão as unidades estar em completa laboração dentro dos moldes apresentados pelos projectos aprovados e licenciados".

6) Declararam, igualmente, que: "O não cumprimento de qualquer destes prazos implica que a Câmara Municipal de Pombal tome posse dos lotes no estado em que os mesmos se encontrem, sem qualquer direito à importância já entregue ou a qualquer indemnização por parte do adquirente, bem como das benfeitorias existentes às datas daquelas tomadas de posse".

7) Mais declararam que: "Em tudo o que não estiver expresso na presente escritura, serão aplicadas as cláusulas do Regulamento do Parque Industrial M… da M…, aprovado pela Câmara Municipal de Pombal nas suas reuniões de 11 de Agosto de 1988 e 29 de Setembro do mesmo ano e pela Assembleia Municipal na sessão de 27 de Setembro de 1988 e pelo Regulamento do respectivo loteamento".

8) A Ré entregou à Autora, a título de pagamento do preço dos lotes ditos em 1), a quantia de 4 162 000$00.

9) Os lotes ditos em A) encontram-se inscritos na CRPredial de Pombal a favor da Ré, pela inscrição G…, apresentação …/…, constando de tal inscrição no registo que: "O não cumprimento dos prazos estipulados no regulamento do loteamento implica que a Câmara Municipal de Pombal tome posse dos lotes no estado em que os mesmos se encontrem, sem qualquer direito à importância já entregue ou a qualquer indemnização por parte do adquirente, bem como das benfeitorias existentes às datas daquelas tomadas de posse".

10) Os prazos estipulados no Regulamento do Parque Industrial M… da M…, aprovado pela Câmara Municipal de Pombal e pela Assembleia Municipal de Pombal, são os mesmos que aqueles ditos em 4) e 5).

11) A Ré foi declarada falida por sentença proferida em 22/04/1996, já transitada em julgado.

12) Através de apresentação …/0… foram registadas a favor do então CC-… (hoje BB) hipotecas voluntárias até ao montante de 36 000 000$00, para segurança e garantia do bom pagamento e liquidação de todas e quaisquer responsabilidades ou obrigações assumidas ou a assumir pela falida.

13) O BB incorporou, por fusão, os já extintos CC-…, Banco P… e S… M… e U…de B… P… .

14) A falida procedeu à execução, em data não apurada, nos lotes ditos em A), de 38 sapatas de betão armado, tendo cada uma as dimensões de l,10mxl,10mxl,10, que correspondem à implantação de uma edificação com a área de 4 375,00m2.

15) A Ré, aquando da celebração da escritura pública dita em A), sabia que a Autora visava fomentar a instalação de projectos industriais no concelho de Pombal, sendo por esse motivo que a autora procedia à venda dos lotes do Parque Industrial M… da M… ao preço de 250$00 o m2.

16) Aquando da celebração da escritura dita em A), a Autora encontrava-se a dotar o Parque Industrial M… da M… de infra-estruturas.

17) A falida não continuou a obra dita em 1), devido às dificuldades económicas que sentia.

18) Na data da celebração da escritura dita em A) o valor do m2 no Parque M... da M... era de 250$00.

19) Para proceder à implantação das sapatas nos lotes de terreno ditos em A), em 1991 seria necessário despender o valor de €4 237,00.

20) O preço do m2 dos lotes ditos em A), em 30 de Agosto de 1998, era de 1.500$00.

21) Aquando da constituição das hipotecas ditas em A) o CC-… tinha conhecimento de que a falida laborava com normalidade e que dispunha de crédito.

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Adita-se a este acervo o seguinte:

22) A presente acção foi registada em 24 de Fevereiro de 1997.»

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Fundamentação

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Como facilmente se vê das conclusões da revista a questão colocada traduz-se em saber se estamos perante um negócio condicional, traduzindo-se, pois, a cláusula em questão, numa verdadeira e própria condição resolutiva a que se aplica o regime dos Arts. 270 e seg. do C.C.,

ou

, como decidiu o acórdão recorrido, se estamos perante um vulgar contrato de compra e venda, traduzindo-se a cláusula referida numa simples cláusula resolutiva expressa (ou resolução convencionada), aplicando-se, em consequência o regime dos Art.ºs 432º e segs. do C. C.

Da qualificação porque se optar, dependerá à oponibilidade ou inoponibilidade da resolução decretada ao banco credor (quanto à hipoteca voluntária de que dispõe), questão essencial, que justifica a revista.

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Vejamos então.

Dispõe o Art. 270 do C.C. que “As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo resolutiva”.

Ora, como é entendimento unânime na doutrina e jurisprudência, a

condição

é uma cláusula acessória típica, um elemento acidental do negócio jurídico (não é pois, seguramente, um elemento típico do tipo negocial).

Definindo a condição, ensina Manuel de Andrade (Teoria-Geral – II – 356), é “uma cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneiro que, ou só verificado tal acontecimento futuro e incerto é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então, só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva).

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Salienta ainda o referido mestre que a

condição

exprime “uma vontade hipotética”, mas “actual e efectiva, embora subordinada a um dado evento que se prevê como possível, mas não como certo” e que “não se desdobra em duas declarações de vontade, sendo a segunda limitativa da primeira. Constitui uma declaração de vontade única e incidível ... A condição faz corpo com o negócio em que é aposta”.

Deste modo, o negócio condicional “constitui um todo único, um bloco, um monólito”.

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Note-se que esta última ideia de incindibilidade da declaração de vontade e, portanto, da unidade do negócio condicional, só pode aceitar-se (e, salvo melhor opinião será esse o sentido da afirmação do autor citado) no sentido de que o declarante apenas quis celebrar o negócio como negócio condicional. Só quer a produção dos efeitos do negócio propriamente dito se verificada a condição, ou só quer que esses efeitos se tornem definitivos e se consolidem, verificada a condição.

Fora do alcance deste sentido, parece que terá de convir-se que o acontecimento futuro previsto, não faz parte do contrato, antes é algo que simplesmente lhe acresce, com a única função de condicionar os seus efeitos.

Aceitamos, assim, a doutrina perfilhada pelo Prof. Galvão Teles (Manual dos Contratos em Geral) quando ensina com grande clareza que “O eventual acontecimento futuro previsto na condição não se encorpora no contrato, não se integra ou deixa absorver nele, nem mesmo na

condição suspensiva

, em que simplesmente

acresce

ao negócio, fechado o ciclo de um

facto complexo de produção sucessiva

, de que são peças ou elementos o

contrato condicionado

e o

facto condicionante

. Entre estes dois factos há um desnível de importância; não têm a mesma função; o elemento primordial é o contrato, verdadeira fonte dos efeitos jurídicos que a cláusula suspende e cuja livre expansão, até aí reprimida, se torna realidade com a verificação do evento previsto, que não tem outro papel senão esse. Tratando-se de condição resolutiva, menos ainda se pode afirmar que ela constitui com o negócio um todo único, um bloco, dado a sua finalidade ser precisamente a de, uma vez verificada,

destruir

os efeitos negociais entretanto em curso”.

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Seja como for, vê-se claramente que a razão de ser da estipulação condicional radica na incerteza do declarante de alcançar os fins a que se propõe com o negócio, porquanto, embora seja provável que venham a ser alcançados, não está afastada a dúvida sobre a sua futura verificação, uma vez que, na sua perspectiva, a finalidade a que se dirige o negócio depende de circunstâncias futuras que ele não domina e se lhe afiguram de verificação incerta.

Como brilhantemente sintetiza o mestre citado “A dúvida é a raiz psicológica dessa cláusula. É, pode dizer-se, a mãe da condição”.

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Assim, através da estipulação condicional o declarante pode prevenir eventualidades futuras (de verificação incerta), mas pode igualmente influenciar o comportamento da outra parte, no sentido por ele pretendido, atribuindo-lhe uma determinada vantagem ou impondo-lhe uma desvantagem.

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Analisemos agora os efeitos da condição.

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Antes de mais deve ter-se presente que, nos negócios reais, que envolvem a transmissão do direito de propriedade, assume a posição de

credor condicional

o adquirente e de

devedor

o transmitente que se obrigou, sob condição, a dispor da coisa a favor do primeiro.

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Ora, sendo a

condição suspensiva

, durante a pendência da condição, o credor condicional detém uma simples expectativa de vir a adquirir o direito, verificada a condição, não pode ainda exercitar o seu direito, visto que não pode exigir do devedor condicional o cumprimento da prestação prometida.

Mas, face à expectativa de que já dispõe, a lei permite-lhe, como permite ao devedor condicional, praticar diversos actos jurídicos legalmente tutelados.

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Assim, ambos podem praticar actos dispositivos sobre os bens ou direitos objecto do negócio condicional.

Podem, portanto, alienar aqueles bens ou direitos assim como onerá-los (por ex. com hipotecas voluntárias), embora tais actos fiquem dependentes da verificação ou não da condição.

Verificada esta, ficam sem efeito as disposições assumidas pelo devedor condicional, surgindo com plena validade os provenientes do credor condicional, ocorrendo a situação inversa se a condição não se verificar.

É que, no primeiro caso (verificação da condição) todos os efeitos do negócio que se encontravam suspensos, produzem-se imediatamente,

ipso jure

ou

ipsa vi legis

com efeito retroactivo ao momento da celebração do negócio, enquanto na segunda, (não verificação da condição), o negócio desaparece, assim como todos os efeitos provisórios ou preparatórios que ocorreram na pendência da condição.

Tudo se passa como se o negócio não tivesse sido celebrado.

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Sendo

resolutiva a condição

, na pendência deste o negócio produz todos os efeitos que lhe são próprios, os quais, porém, desaparecerão, serão destruídos retroactivamente, se a condição se verificar.

A respeito da condição resolutiva, costumam os autores chamar a atenção para que, na pendência da condição (resolutiva), o devedor condicional se encontra numa situação idêntica à de um credor sob condição suspensiva já que, como observa Mota Pinto (Teoria Geral do Direito Civil – 3ª ed.) “... a condição resolutiva é suspensiva da dissolução do negócio condicionado”.

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Também aqui (no domínio da condição resolutiva) ambas as partes podem praticar actos dispositivos ou de oneração.

Porém, verificada a condição, os efeitos do negócio que até aí se estavam produzindo, cessam, deixam de existir no mundo jurídico.

O negócio fica destruído retroactivamente.

Tal efeito, tal como na condição suspensiva opera ipso jure, portanto, sem necessidade de qualquer acto das partes (por exemplo notificação à parte contrária) ou intervenção judicial.

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E o referido efeito retroactivo produz-se mesmo em confronto com direitos de terceiros (Cof. Art.º 276 e 274 do C.C.).

É o que a doutrina denomina de “eficácia real”.

Consequentemente, verificada o condição resolutiva, os actos de disposição ou de oneração provenientes do devedor condicional, durante a pendência da condição, serão plenamente válidas e eficazes, enquanto os provenientes do credor condicional perdeu a sua eficácia.

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Mas, a respeito do efeito retroactivo da

condição

é necessário notar-se que sendo esse o princípio geral, não é imposto por lei (é supletivo visto poder ser afastado por vontade das partes). Como a respeito observam A. Varela e P. Lima (C.C. anotado) em anotação ao Art.º 276 do C.C. “Formula-se o princípio geral da retroactividade, mas mostra-se, pela excepção admitida, que a retroactividade dos efeitos não é da natureza própria da condição.

Pode estipular-se a não retroactividade, ou uma retroactividade limitada, e pode a não retroactividade resultar da natureza do próprio acto ...”.

Há, portanto, aqui, um regime semelhante ao que se estipulou para a resolução do contrato, onde também a rectoactividade delineada como regra geral pode ser afastada pela vontade das partes (Art. 434 do C.C.).

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Falamos, até aqui, do regime geral da condição verdadeira e própria, tal como ele resulta do disposto nos Art.ºs 270 a 277 do C.C..

Porém, a par desta figura típica, surgem inúmeras situações que embora mantendo com ela pontos de contacto, não preenchem todos os seus requisitos.

Interessa-nos aqui considerar apenas duas dessas situações:

Condições legais.

Condição resolutiva tácita

.

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A condição legal ou condicio juris

é o elemento do conteúdo do negócio, por via do qual

a lei

sujeita os efeitos desse negócio a um facto futuro e incerto.

Difere, desde logo da verdadeira condição, que se traduz num elemento acidental ou secundário do negócio jurídico,

nele introduzido pela vontade das partes no uso pleno do princípio da liberdade negocial

(Art. 450º do C.C.).

Dentro deste conceito genérico de condição legal cabe a chamada

condição resolutiva tácita

.

Define-a Castro Mendes da seguinte forma:

“Chama-se condição resolutiva tácita ao elemento inserto por lei nos contratos sinalagmáticos, segundo o qual se uma das partes não cumprir, a outra pode resolvê-lo, dá-lo por ineficaz”.

(Cof. Teoria Geral – II).

Consiste, portanto, no direito conferido por lei a um dos contraentes de ter o contrato por resolvido em virtude da outra parte, por sua vez, não ter cumprido a sua obrigação.

É o sinalagma genético que liga as duas prestações que explica o regime legal. (cof. Art. 432º n.º 1 – primeiro segmento – e 801 n.º 2 do C.C.).

Tal direito está, assim, limitado a uma situação de inadimplência e traduz-se num direito potestativo que o beneficiário pode exercer ou não.

Quer dizer, ocorrendo o não cumprimento por uma das partes, surge para a outra um duplo direito, já que tanto pode exigir a realização da prestação em falta (e portanto, o cumprimento do contrato) como pôr fim ao negócio, resolvendo-o.

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Vê-se assim que a condição resolutiva tácita não constitui uma verdadeira condição no sentido do Art. 270º do C.C..

Trata-se da figura que a doutrina costuma denominar de

condição imprópria

.

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Por um lado funda-se directamente na lei e não na vontade das partes, pelo que não necessita de ser convencionada (embora possa sê-lo, o que, porém, não altera a sua natureza).

Não opera “ipso jure”, isto é, automaticamente, conferindo tão só o direito à parte inocente de invocar a resolução, o que pode fazer judicialmente ou extrajudicialmente, mediante declaração à outra parte (Art. 801 n.º 1 e 436º do C.C.) e, por outro lado, não produz efeitos em relação a terceiros a não ser, nos casos excepcionais referidos no n.º 2 do Art. 435 (o registo da acção de resolução referente a direitos sobre bens imóveis ou móveis sujeitos a registo, torna o direito de resolução oponível a terceiros que não tenham registo dos seus direitos anteriores ao registo da acção).

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Finalmente, há-de ter-se presente que a chamada condição resolutiva tácita não se confunde com a convenção de resolução que a lei também admite (parte final do n.º 1 do Art. 432º do C.C.).

Trata-se, também aqui, de destruir a relação contratual com base num facto posterior à celebração, só que agora tal facto não tem de estar ligado necessariamente ao incumprimento, podendo consistir numa simples razão de conveniência.

A revogação pode ser convencionada entre as partes para o caso de se verificar determinada situação previamente prevista na cláusula e, se normalmente se trata de um poder vinculado, devendo, por isso, a parte que pretende operar a resolução, provar a verificação do fundamento previsto na convenção, nada impede que seja confiado um poder discricionário a um dos contraentes.

(Cf. A. Varela – Das Obrig. em Geral – II).

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De notar, finalmente, que, diferentemente da condição verdadeira é própria, a revogação convencional não prejudica os direitos entretanto adquiridos por terceiros (Art.º 435º do C.C.).

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Expostos assim, ainda que resumidamente, os princípios que caracterizam a figura jurídica da

condição

e a distinguem de outras figuras próximas, mas diversas, é tempo de nos reportarmos à situação concreta dos autos.

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Sabemos que, por escritura pública de 10/5/91 e pelo preço de 4.162.000$00 a Câmara Municipal de Pombal, vendeu à AA-… (actualmente no estado de falência) que lhe comprou, 3 lotes de terreno situados no Parque Industrial M… da M…, com destino à implantação de indústria que obedeça a todos os requisitos exigidos pelos vários departamentos estatais envolvidos e que tenham ausência total de poluição do meio ambiente, sujeitando-se a todas as cláusulas do Regulamento do respectivo loteamento.

Com o negócio, visava a Câmara Municipal fomentar s instalação de projectos industriais na área do respectivo concelho, sendo em atenção a essa política de fomento que foi deliberado pela Câmara a venda de lotes no referido Parque pelo preço de 250$00/m2.

Por isso mesmo, para garantir o fim visado, introduziu-se no contrato uma cláusula explicitando o fim a que se destinavam os lotes, clausulando-se ainda (aliás de acordo com o Reg. do Parque Industrial) que:

“No prazo máximo de cento e oitenta dias a contar da data da assinatura, da presente escritura, deverá o segundo outorgante (Ré) dar início à implantação dos projectos no terreno”

e que

“Doze meses após a data do alvará-licença de construção, deverão as unidades estar em completa laboração dentro dos moldes apresentados pelos projectos aprovados pelos projectos aprovados e licenciados”,

E ainda que

“O não cumprimento de qualquer destes prazos implica que a Câmara Municipal de Pombal tome posse dos lotes no estado em que os mesmos se encontrem, sem qualquer direito à importância já entregue ou a qualquer indemnização por parte do adquirente, bem como das benfeitorias existentes às datas daquelas tomadas de posse”

A Ré pagou o preço convencionado e registou as aquisições na Conservatória Registo Predial de Pombal a seu favor.

Porém,

embora tenha iniciado a construção, não continuou a obra, devido a dificuldades económicas

.

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Está também provado que

sobre os lotes se encontra registada hipoteca voluntária a favor do então CC-…, hoje BB-…, para, até ao montante de 36.000.000$00, garantir o bom pagamento e liquidação de todos e quaisquer responsabilidades ou obrigações assumidas ou a assumir pela Ré, ora falida.

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Como se deixou referido no relatório inicial, a Relação qualificou a cláusula de reversão da propriedade para A. como

uma cláusula resolutiva expressa

ou

convenção resolutiva, sujeita ao regime dos Art.ºs 432 e seg. do C.C.

e consequentemente, embora mantendo a condenação proferida em 1ª instância, quanto à restituição dos lotes à A. cancelamento do registo de aquisição a favor da Ré e perda do preço pago pela ré compradora, revogou-a na parte em que ordenou o cancelamento do registo da hipoteca voluntária a favor do BB-…, por entender que a resolução convencionada do contrato por incumprimento não afecta os direitos entretanto adquiridos por terceiros, com a única excepção do n.º 2 do Art. 435º, que não se verifica no caso concreto.

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Portanto interessa agora apreciar e qualificar tal cláusula e daí retirar as devidas ilações.

Interessa, no fundo, saber se, no caso, a resolução do contrato é ou não oponível ao BB-… .

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Vejamos

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Saber se estamos perante uma cláusula acessória que íntegra uma condição resolutiva verdadeira e própria, ou perante uma cláusula resolutiva expressa ou resolução convencional, passa pela interpretação normativa do contrato, visto que não está provada qual tenha sido a vontade real das partes.

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