Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

AA intentou acção com processo ordinário contra “Empresa-A” pedindo a resolução de contratos promessa celebrados com a Ré, como promitente vendedora; a condenação da Ré a restituir 211.306.600$00 a título do dobro do sinal que recebeu, com juros moratórios, subsidiariamente a fixação de um preço para a ré celebrar as escrituras das fracções que prometeu vender.

A Ré contestou e pediu, em reconvenção se declarem resolvidos os contratos promessa com culpa do Autor; a perda dos sinais prestados, no montante de 105.653.300$00; e a condenação do Autor como litigante de má fé.

No Circulo Judicial da Maia a acção foi julgada parcialmente procedente e fixado o prazo de 90 dias para a outorga das escrituras. O pedido reconvencional improcedeu.

Apelaram o Autor e a Ré.

A Relação do Porto deu parcial provimento ao recurso da Ré e revogou a sentença na parte em que conheceu do pedido de fixação do prazo, sendo que negou provimento ao recurso do Autor.

Pedem ambos revista.

Conclui o Autor:

- Os quinze contratos promessa de compra e venda celebrados entre recorrente e recorrida dispunham na sua cláusula 2ª, nº2, que as fracções objecto dos mesmos deveriam ficar concluídas no 4º trimestre de 1999.

- Esse prazo, nos termos em que está clausulado, designadamente pelo seu elemento literal, tem que se haver como prazo efectivo para conclusão das fracções, e nunca como previsão para a mesma.

- Que era um prazo efectivo retira-se também da conjugação das respostas dadas aos quesitos 13º, 15º e 17º e do teor das cartas que em 13 de Março e 14 de Abril de 2000 o recorrente remeteu à recorrida, que as recebeu – cf. alíneas J) e L) dos factos assentes.

- Tal prazo, além de convencionado pelas partes, na prática sempre foi reconhecido pela recorrida.

- A conclusão de que se trata de um prazo efectivo, de forma alguma, pode ser prejudicada pela resposta dada ao quesito 21º, a qual, além de contraditória com a resposta dada ao quesito 1º e impossível, por a excluir, é também contrariada pela factualidade referida na conclusão 3ª.

- Mas, mesmo na hipótese, que não se concebe nem concede, desse prazo se considerar como previsão para a conclusão das fracções, ainda assim, face à inércia da recorrida, que nada fazia para as concluir nem nada dizia quanto à data da respectiva conclusão, sempre seria licito ao recorrente lançar mão da interpelação admonitória, com fixação de prazo peremptório para tal conclusão.

- Porquanto se trata duma obrigação acessória, cujo incumprimento se repercute no incumprimento da obrigação principal de efectuar as escrituras públicas de compra, após obtenção das necessárias licenças de utilização das fracções, obtenção que, por sua vez, só será possível após conclusão dessas fracções.

- O prazo para realização dos contratos prometidos está assim definido pelo prazo fixado para a obrigação acessória e totalmente dependente dele.

- A mora no cumprimento de tais contratos promessa deve, portanto, aferir-se pelo incumprimento do prazo estabelecido para a referida obrigação acessória.

- Por isso, essa obrigação acessória é fundamental para o cumprimento dos contratos promessa celebrados entre as partes, pelo que o incumprimento

do prazo nela fixado conferia ao recorrente o direito de lançar mão do mecanismo do artigo 808º nº1, 2ª parte, do CC.

- Nos termos de tal disposição legal, não tendo a recorrida cumprido a aludida obrigação acessória no prazo que lhe foi fixado pelo recorrente, tem a mesma, e por via dela os referidos contratos promessa, de se considerar para todos os efeitos como não cumpridos.

- Portanto, por aplicação do artigo 801º nº 2 do CC, tem o recorrente o direito de resolver aqueles contratos e o direito de exigir o dobro do que prestou, nos termos do artigo 442º nº2 do CC, assim como aos juros moratórios peticionados, calculados à taxa legal desde a citação até efectivo reembolso.

- Decidindo de forma diversa, a douta decisão recorrida violou as normas jurídicas vertidas nos artigos 432º nº1, 808º nº 1, 2ª parte, 801º nº2, 442º nº2, 804º, 805º nº1 e 806º nºs 1 e 2, todos do CC.

- Finalmente, a manter-se a decisão aqui recorrida, o que não se concebe, a recorrida também já não terá como cumprir os contratos aqui em causa, dado que, com o conluio doutra empresa, a Empresa-B, as fracções objecto dos mesmos entretanto foram alienadas a terceiros.

Alegou a Ré para concluir no essencial:

- Estamos perante quinze contratos de promessa de compra e venda respeitantes a outras tantas fracções autónomas pelo que inserimos a questão jurídica aqui em causa no âmbito da legislação relativa aos contratos de promessa de compra e venda.

- Como refere a douta sentença e acórdão o pedido principal do autor é que se declarem resolvidos todos os aludidos contratos de promessa e em consequência, se condene a ré a restituir-lhe a quantia global de 211 306 600$00, correspondente ao sinal em dobro que dele recebeu em cumprimento dos aludidos contratos.

- Não houve incumprimento da ré, pois a marcação das escrituras incumbia à ré, a qual deveria avisar o autor com 15 dias de antecedência da data, hora e local em que seriam efectuadas, após a obtenção das licenças de utilização.

- E, para efectivação das escrituras não só seria necessário concluir as fracções como obter a respectiva licença de utilização e só após a emissão de tal licença é que sobre a ré impenderia a obrigação e o direito de proceder à marcação das escrituras de compra e venda, com a consequente entrega das fracções ao autor contra o recebimento deste da parte restante do preço acordado.

- Sendo que o autor fundamentou a resolução dos contratos na cláusula contratual que referia que as fracções deveriam ficar concluídas no 4º trimestre de 1999, alegando que tal prazo foi determinante para o negócio que celebrou com a ré.

- Ora, é obvio que pela natureza legal dos contratos de promessa e pela matéria dada como provada nos autos jamais poderia ser considerado que a ré incumpriu definitivamente e a si imputável os aludidos contratos, conforme, aliás, consta e muito bem exposto, nesta parte, na douta sentença, o que não dará direito ao autor de receber a quantia peticionada de 211 306 600$00.

- Tendo em conta a posição assumida pelo autor – interpelação e resolução – consideram-se para todos os devidos e legais efeitos tais contratos extintos.

- É que, apesar da nossa lei, ao contrário de algum direito comparado, como é o caso do Código Civil Espanhol e Italiano, não legislar o efeito de tal declaração, a verdade é que a nossa doutrina e jurisprudência é unânime em considerar que tal declaração de resolução uma vez efectuada, jamais poderá ser modificada, aliás a este propósito atente-se, a titulo de exemplo, nas palavras esclarecedoras do Ilustre Professor Baptista Machado que refere: “que esta declaração é uma declaração unilateral recepticia, irrevogável a partir do momento em que chega ao poder do devedor ou dele é conhecida, pelo que a partir desse momento o credor apenas poderá esperar pelo decurso do prazo, sem sequer poder exigir o cumprimento. Só depois dele decorrido é que poderá reagir, via resolução ou via indemnização por incumprimento.”

- Assim, nenhuma dúvida deverá subsistir que efectivamente, por força da declaração do autor os referidos contratos de promessa encontram-se extintos.

- Dos contratos de promessa consta que a marcação de escritura pública de compra e venda caberia à ré e após a obtenção da licença de utilização e que à data da interpelação a ré não tinha licenças de utilização conforme matéria provada.

- Está clara a questão da interpelação e da extinção dos contratos celebrados, ou seja o autor, naquelas circunstancias, não poderia resolver e extinguir os contratos promessa, logo extingui-os mal, fazendo com a nítida intenção de prejudicar a ré, pelo que o autor é o único culpado no incumprimento definitivo dos contratos e a quem deverá ser imputado o seu incumprimento definitivo e a extinção dos mesmos.

- Pois é impensável a qualquer pessoa impor que se mantenha um negócio ao fim de seis anos após a outra ter dito expressamente que tal negócio estaria terminado e que não mais o queria, tanto mais que a ré fez valer tal pretensão em sede de reconvenção, formulando tal pedido e demonstrando uma inequívoca perda de interesse.

- O que significa, uma vez mais, que o autor extinguiu mal os contratos promessa de compra e venda e que por essa razão, o autor é o único culpado no incumprimento definitivo dos contratos e a quem deverá ser imputado o incumprimento definitivo dos mesmos e sua consequente extinção.

- Aliás, jamais qualquer outro caminho é permitido aos ilustres juristas e decisores.

- Pois, pelo tempo decorrido, seria impensável que após uma das partes considerar cessado o vinculo e vir exigir o dobro do sinal, a outra parte no contrato continuasse à espera da celebração do negócio definitivo, quando uma das partes disse expressamente que o não queria em circunstancia alguma.

- Seguindo outra interpretação diferente da que aqui preconizamos, seria beneficiar o infractor e retirar quaisquer consequências às atitudes impróprias e ilegais de quem as toma.

- Crê-se de todo o anteriormente exposto que a solução jurídica adequada e correcta seria efectivamente a de os contratos serem considerados definitivamente extintos e resolvidos pelo autor, resolução a si imputável, pelo que a consequência seria a perda do sinal prestado.

- No entanto, nos presentes, e em sede de contestação a ré não se ficou apenas pelo pedido de improcedência da acção, mas deduziu pedido reconvencional, onde formulou o seguinte pedido: “Ser julgado procedente o pedido reconvencional e por via dele serem declarados resolvidos os contratos de promessa de compra e venda celebrados entre autor e ré, com culpa exclusiva do autor, assim como o autor ser condenado na perda dos sinais prestados, ou seja a quantia de 105 653 300$00, a titulo de indemnização…”

- A atitude do autor é inequívoca do corte definitivo no negócio celebrado (contratos de promessa de compra e venda).

- Pois, o autor de forma categórica e perante aquela situação recusa o cumprimento e deixou claro e inequivocamente declarado que não ia celebrar os negócios definitivos, cortando a relação contratual e extinguindo o vínculo.

Pois refere expressamente: “venho comunicar-lhes que considero resolvidos todos os contratos promessa de compra e venda entre nós celebrados, relativos às fracções … Em consequência … mais comunico que, se até ao fim do corrente ano, não me for devolvido aquele sinal, em dobro, como determina a lei, solicitarei judicialmente a declaração de resolução dos contratos em causa, com a devolução do sinal nos termos referidos e juros moratórios sobre o mesmo contados a partir de 31/12/2002.”

- É, assim inequívoca e categórica s declaração de não celebração do negócio definitivo por parte do autor – sendo que qualquer outra interpretação prejudicaria gravemente a parte que recebe a declaração e tornaria a relação jurídica incerta e insegura, contrária aos princípios elementares do direito.

- Pelo que se conclui que a douta sentença e acórdão deverão ser revogados na parte que mantém os contratos de promessa válidos por outra que os declare resolvidos e extintos, com incumprimento imputável ao autor, julgando procedente o pedido reconvencional e em consequência a perda do sinal a favor da ré.

- Ao ser decidido desta forma, ficará prejudicado o pedido subsidiário devendo ser revogada a douta decisão na parte em que aprecia o pedido subsidiário e julga a acção parcialmente procedente e fixa em 90 dias o prazo para a celebração das escrituras de compra e venda prevista nos contratos de promessa em causa.

- Sem prescindir, e para o caso de não ser considerado prejudicado o pedido subsidiário do autor de fixação judicial, sempre se dirá que, nesta parte, se concorda com o douto acórdão do tribunal da Relação do Porto.

Contra alegou o Autor em defesa da sua tese.

As instâncias fixaram a seguinte matéria de facto:

1-	Em 17 de Janeiro de 1998, entre o autor AA, na qualidade de promitente comprador e a ré “Empresa-A”, na qualidade de promitente vendedora, foram celebrados quinze contratos promessa de compra e venda de outras tantas fracções autónomas de um complexo habitacional, comercial e de escritórios, denominado “Edifício Central ……”, que a ré está a construir, situado no gaveto da Rua Engenheiro ……. com a Rua ………, na Maia.

2-	Nos termos dos acordos mencionados em 1, na data de assinatura dos mesmos, o autor entregou à ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia global de €154.998,95 (Esc. 31.074.500$00), correspondente a 10% do preço de todas as fracções prometidas comprar.

3-	Em Abril de 1998, nos termos dos acordos mencionados em 1, o Autor entregou à ré, a título de reforço de sinal, a quantia de €46.499,69 (Esc. 9.322.350$00), correspondente a 3% do preço de todas as fracções prometidas comprar.

4-	E em Julho de 1998,nos termos dos acordos mencionados em 1, o autor entregou à ré, a título de reforço de sinal, a quantia de €46.499,69 (Esc. 9.322.350$00), correspondente a 3% do preço de todas as fracções prometidas comprar.

5-	E em Outubro de 1998, nos termos dos acordos mencionados em 1, o autor entregou à ré, a título de reforço de sinal, a quantia de €46.499,69, correspondente a 3% do preço de todas as fracções prometidas comprar.

6-	E em Janeiro de 1999, nos termos dos acordos mencionados em 1, o autor entregou à ré, a título de reforço de sinal, a quantia de €232.498,43 (Esc. 46.611.750$00), correspondente a 15% do preço de todas as fracções prometidas comprar.

7-	Nos termos dos acordos mencionados em 1, a parte restante do preço de cada fracção deveria ser paga no acto de outorga das respectivas escrituras públicas de compra e venda, cuja marcação incumbia à ré, a qual deveria avisar o autor com 15 dias de antecedência da data, hora e local em que seriam efectuadas, após a obtenção das licenças de utilização.

8-	Em 24 de Fevereiro de 1999, o autor remeteu à ré, que a recebeu, a carta junta a fls.78 dos autos.

9-	Na sequência da remessa da carta aludida em 8, o autor e os sócios gerentes da ré realizaram uma reunião no 2º trimestre do ano de 1999.

10-	Em 13 de Março de 2000, o Autor remeteu à Ré, que a recebeu, a carta junta a fls. 80 dos autos.

11-	Em 14 de Abril de 2000, o autor remeteu à ré, que recebeu em 10/5/2000, a carta junta de fls. 86 dos autos.

12-	Em 12 de Dezembro de 2000, o autor remeteu à ré, que a recebeu em 14/12/2000, a carta junta a fls. 88 dos autos.

13-	Em 7 de Julho de 2000, o autor remeteu à ré, que a recebeu, a carta junta a fls. 134 dos autos.

14-	Em 17 de Fevereiro de 1999, o autor remeteu à ré, que a recebeu, a carta junta a fls. 140 dos autos.

15-	As fracções aludidas nos acordos mencionados em 1 deveriam ficar concluídas no 4º trimestre de 1999.

16-	Em Março de 2000, a sociedade “Empresa-C” tinha licenciada pela CM de Gondomar a construção de dois edifícios mas não tinha levantado as licenças de construção.

17-	Os potenciais compradores constatavam in loco o atraso dos trabalhos.

18-	Na Maia existia oferta de habitações prontas ou em vias disso.

19-	Na reunião mencionada em 9, o Autor manifestou à ré a sua preocupação pelo atraso da obra em geral e pelo atraso ainda maior dos trabalhos nas fracções referidas nos acordos aludidos em 1.

20-	Autor e Ré agendaram nova reunião.

21-	Em Setembro de 1999, o Autor voltou a manifestar a sua preocupação, agravada pela circunstância de não ser visível qualquer avanço nos trabalhos das fracções mencionadas nos acordos aludidos em 1.

22-	A ré garantiu ao autor que iriam ser deslocadas equipas de trabalhadores para as fracções mencionadas em 1.

23-	A ré não concluiu as fracções referidas em 1 até 31 de Agosto de 2000.

24-	Ao referir o 4º trimestre de 1999 como data para conclusão das fracções referidas em 1, o autor e a ré pretenderam apenas fixar uma previsão para a conclusão das obras.

25-	Existiram diversos interessados em adquirir a posição do autor em diversos dos acordos referidos em 1.

26-	O prédio referido em 1 é constituído por 424 fracções autónomas, com parte de galeria comercial, parte de escritórios, aparcamentos e habitações, tendo uma área de construção superior a 50.000m2.

27-	Durante o tempo em que decorreu a sua construção verificou-se falta de mão-de-obra durante período não concretamente apurado.

28-	Durante a construção do prédio referido em 1, a CM da Maia impôs a mudança total da fachada.

29-	Aquando da construção do prédio referido em 1, a CM da Maia procedeu à remodelação total da Praça do……. e do centro da Maia, embaraçando a construção daquele prédio.

Foram colhidos os vistos.

Conhecendo,

1-	Resolução do contrato promessa.

2-	“In casu”.

3-	Conclusões.

1-	Resolução do contrato promessa.

A resolução do contrato promessa, quer fundada no acordo em si, quer na lei, implica o seu erradicar “ex tunc”, embora baseado em facto que terá de surgir após a sua celebração.

O direito à resolução é potestativo, pressupondo o incumprimento.

Em principio – e como regra – a resolução não tem de ser objecto de declaração judicial, antes se efectivando por declaração recepticia do contraente fiel ao contraente faltoso, tudo nos termos dos artigos 224º nº1 e 436º nº1 do Código Civil.

O incumprimento definitivo do contrato promessa tem, na sua origem, um incumprimento transitório – ou mora – traduzido na não realização da prestação, que ainda será possível, no prazo a que o contraente se vinculou.

A obrigação só se considera não cumprida se o credor perder o interesse na prestação como consequência da mora; se, existindo mora, o devedor não cumprir no prazo, razoável, que o credor lhe fixar, mediante interpelação; se o devedor fizer uma declaração, clara, inequívoca e peremptória que não cumprirá o contrato.

1.1- Comecemos por esta ultima situação.

Trata-se da recusa de cumprimento – “repudiation of a contract” ou “riffuto di adimpieri” – gerador do incumprimento típico.

Como se julgou no Acórdão deste STJ de 5 de Dezembro de 2006 – 06 A3914 – do mesmo Relator, essa causa “tem de ser expressa por uma declaração absoluta e inequívoca de repudiar o contrato. (cf. Dr. Brandão Proença, in “Do incumprimento do Contrato Promessa”, 91 e “inter alia” os Acórdãos do STJ de 7/3/91 – BMJ 405-456, de 28/3/2006 – Pº 327/06, 1ª e de 18/4/2006 – Pº 844/06).

Impõe-se que o renitente emita uma declaração séria, categórica e que não deixe que subsistam quaisquer dúvidas sobre a sua vontade (e propósito) de não outorgar o contrato prometido.”

E mais adiante: “Mas o que o direito da “common law” chama de “anticipatory breach of contract”, ou “repudiation of a contract” terá de ser expresso e – nunca é demais repeti-lo – por forma a entender-se ser “a clear and absolute refusal to perform” e que “the party is unwilling”.

Os mais cautelosos (cf. Doutor Pessoa Jorge, in “Direito das Obrigações”, 296-298) entendem ainda, e mau grado aquela declaração antecipada, inequívoca e peremptória, ser necessária a interpelação admonitória.

Este não é porem o entendimento da maioria da doutrina (cf. Prof. Galvão Telles – “Direito das Obrigações”, 5ª ed, 224-225 – e Prof. Almeida e Costa – “Direito das Obrigações”, 6ª ed, 921) e da melhor jurisprudência (v.g Acórdãos do STJ de 15 de Março de 1983 – BMJ 325-561, de 15 de Fevereiro de 1990 – “Actualidade Jurídica” 2º-6-10- de 7 de Janeiro de 1993 – CJ/STJ, I, 1, 15 – e de 29 de Junho de 2006 – 06B1991) a que se deve aderir.

1.2- A interpelação admonitória traduz-se na fixação de um prazo razoável, podendo até, marcar a escritura para a nova data, e no acto dessa fixação, determinar a cominação da resolução (automática) do contrato (interpelação cominatória).

Coenvolve uma intimação de cumprimento, a fixação de um termo peremptório e uma declaração de que a obrigação padecerá de incumprimento definitivo, se não cumprido dentro do novo prazo então fixado.

A razoabilidade do prazo conecta-se com os princípios da boa fé, da cooperação de ambas as partes e do exercício não abusivo do direito.

Resulta do exposto que o novo prazo independe do que fora fixado “ab initio”, salvo se este tiver sido clausulado, expressa e inequivocamente, como prazo fatal.

Na qualificação do prazo contratualmente fixado, importa atentar na lição do Prof. Vaz Serra: “A estipulação de um prazo para a execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado.

Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito de resolve-lo.

Na primeira hipótese estamos perante um negócio fixo absoluto. No segundo estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples.” (RLJ 110, 326-327).

Assim, e na ausência de convenção diversa, e no caso de retardamento da prestação, a translação deste em incumprimento impõe a fixação de um prazo suplementar cominatório que é “uma ponte obrigatória de passagem para o não cumprimento (definitivo) da obrigação.” (cf. Prof. A. Varela, RLJ 128-138).

E este segundo prazo não se confunde (nem pode ser somado) com o prazo inicial, nem com o período de mora. É um novo prazo de natureza peremptória. (cf. os Acórdãos do STJ de 18 de Abril de 2006 – 06 A844 – e de 27 de Junho de 2006 – 06 A1758 – e Prof. A. Varela, “Das obrigações em Geral”, II, 120).

1.3- Finalmente, há que aquilatar da perda de interesse do credor, em consequência da mora, gerador do direito potestativo à resolução do contrato (artigo 808º CC).

Essa perda de interesse pode resultar da superveniente inutilidade da prestação ou até do prejuízo que esta traria para o credor.

Perda de interesse que tem de ser real e efectiva não se bastando com uma mera diminuição de interesse em contratar.

Na expressão do Acórdão do STJ de 15 de Outubro de 2002 (CJ/STJ, 111, 92) exige-se “uma perda subjectiva do interesse com verificação objectiva”.

A demonstração tem de ser concreta – objectiva – não sendo suficiente a mera alegação do credor nesse sentido.

É que o direito de resolução terá de ser aferido em termos de razoável normalidade negocial, com apego aos princípios de honestidade no trato contratual não dependendo de meros caprichos ou impulsos de ocasião.

A perda do interesse não é um mero “não quero” mas tem de se fundar numa causa objectiva que o cidadão comum possa apreender e compreender.

Como se diz no Acórdão deste Supremo Tribunal de 18 de Dezembro de 2003, “não basta o juízo valorativo arbitrário do próprio credor antes aquela (falta de interesse) há de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz).” – 03B3697.

E tenha-se presente que a perda do interesse tem de resultar da mora, isto é de relevante retardamento da prestação. (cf. para maior desenvolvimento, o Prof. Baptista Machado – “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in “Obras Dispersas” I, 1991, 137/146; Prof. Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, 5ª ed, 898; Prof. A. Varela – RLJ 118-55 – referindo o “Kein interesse”).

2-	“In casu”.

2.1- Analisados os pressupostos da válida resolução vejamos se ocorreram “in casu”.

A resposta não pode deixar de ser negativa.

Antes do mais não se provou ter ocorrido mora, na modalidade de significativo atraso da prestação.

Da matéria de facto resultou que foi acordado que as fracções seriam concluídas no 4º trimestre de 1999 mas que “Autor e Ré pretenderam apenas fixar uma previsão para a conclusão das obras” (quesito 21º).

Não existiu assim uma fixação rígida de prazo (e note-se que nem sequer nos movemos no âmbito do prazo fatal, como resulta claramente da resposta negativa ao quesito 2º) mas apenas uma estimativa.

Daí que a carta que o Autor enviou à Ré em 14 de Abril de 2000 (alínea L) mais não seja do que uma fixação de prazo para a conclusão das obras (“…sou forçado a fixar a V.Exas um prazo para essa conclusão.”).

Só, então, se iniciaria o prazo de marcação da escritura para outorga dos contratos prometidos.

A ré não estava, pois, em mora aquando do envio daquela comunicação, que, mesmo na óptica da autora, se reporta a “obrigação acessória”.

E a mesma não pode por isso (e não só) ser tida como interpelação admonitória, mau grado o seu teor (“Assim, nos termos do nº1, segunda parte, do artigo 808º do Código Civil, venho comunicar a V.exas que se aquelas fracções não estiverem concluídas até 31 de Agosto deste ano, considero para todos os efeitos como não cumprida a obrigação de V.exas, com as inerentes e legais consequências.”).

A interpelação cominatória deve fixar um prazo para a celebração do contrato que não limitar-se a fixá-lo para conclusão de trabalhos. Deve referir expressamente um termo para a outorga do contrato prometido e tal manifestamente não ocorreu.

Assim como a carta de 12 de Dezembro de 2000 (alínea M) – “Reportando-me à minha carta de 14 de Abril de 2000 e ao incumprimento definitivo de V.exas, venho comunicar-lhes que considero resolvidos todos os contratos promessa de compra e venda entre nós celebrados (…) Em consequência, (…) mais comunico que se até ao fim do corrente ano não me for devolvido aquele sinal em dobro, como determina a lei, solicitarei judicialmente a declaração de resolução dos contratos em causa…” – não pode ser tida como declaração resolutória nos termos pretendidos, tanto mais que aí diz expressamente ir pedir a resolução por via da acção judicial o que implica não o considerar resolvido por mero efeito daquela declaração.

E tanto assim é que na acção formulou o pedido de resolução dos contratos.

Por outro lado, não existem elementos que permitam uma conclusão objectiva de que o Autor tenha perdido o interesse na celebração dos contratos, tanto mais que até – embora subsidiariamente – formulou um pedido de fixação de prazo para cumprimento, conduta inequivocamente demonstradora da não ausência de interesse.

Improcedem, assim, as conclusões do recorrente Autor, sendo que a 14ª (eventual alienação das fracções a outrem) é matéria nova aqui não cognoscível.

2.2- De igual modo improcedem as conclusões da recorrente Ré.

Não se demonstrou a válida resolução dos contratos pelo Autor, como atrás se deixou dito, nem se perfila nos autos qualquer situação de inadimplemento definitivo.

Os contratos promessa mantêm-se, pois, erectos.

3-	Conclusões.

Pode concluir-se que:

a)	A resolução do contrato opera por meio de declaração unilateral recepticia do credor, de acordo com os artigos 436º nº1 e 224º nº1 do Código Civil.

b)	Na ausência de convenção diversa, e no caso de mora, a sua translação em incumprimento impõe uma interpelação admonitória, com fixação de um prazo suplementar cominatório.

c)	Se um dos promitentes estiver em mora relativamente à celebração do contrato definitivo, o outro deve notificá-lo, concedendo-lhe um prazo razoável para o cumprimento, sob pena de considerar definitivamente não cumprido o contrato.

d)	No caso de o credor perder o interesse na prestação ou de esta não ser realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, é que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação, com o consequente direito potestativo de resolução.

e)	A interpelação/notificação admonitória só produz o efeito previsto no artigo 808º nº1 do CC (conversão da mora em incumprimento definitivo) se se traduzir numa intimação para o cumprimento, dentro de um prazo razoável em vista dessa finalidade, e em termos de directamente deixar transparecer a intenção do credor de ter a obrigação como definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo.

f)	O prazo cominatório destina-se (e é fixado para) à celebração do contrato prometido, que não para o cumprimento de quaisquer outras obrigações acessórias ou complementares que integrem o “iter” negocial.

g)	A recusa de cumprimento – “repudiation of a contract” – tem de se traduzir numa declaração absoluta, inequívoca e clara que anuncie o propósito de não cumprir.

h)	Verificando-se essa inequívoca e peremptória recusa, há equivalência à interpelação antecipada, sendo dispensada a interpelação admonitória.

i)	Para que se tenha por demonstrada a falta de interesse do credor na prestação (artigo 808º do CC) não basta o juízo valorativo arbitrário do próprio credor, antes aquela há de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados, sendo revelador da não perda do interesse a formulação de um pedido subsidiário consistente na fixação de novo prazo para cumprimento da obrigação.

Nos termos expostos, acordam negar as revistas.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 6 de Fevereiro 2007

Sebastião Póvoas

Moreira Alves

Alves Velho