Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça

“S... – Sociedade Portuguesa de Construção e Obras Públicas, Limitada” intentou acção, com processo ordinário, contra AA pedindo se declarasse resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre ambos, e a condenação do Réu a ver perdido o sinal que prestou, no montante de 23.194,10 euros, já que este desistiu injustificadamente da outorga do contrato prometido.

O Réu impugnou os factos alegados e deduziu reconvenção na qual, e para além de pedidos que, logo no saneador, improcederam definitivamente , pediu a condenação da Autora no pagamento do dobro do sinal (46.388,20 euros) acrescido de juros desde 1 de Dezembro de 2004, por imputação do incumprimento à demandante o que lhe causou perda de interesse no negócio.

A acção foi, inicialmente, julgada procedente e improcedente a reconvenção.

Porém, a Relação anulou a decisão da matéria de facto ordenando o reenvio do processo para elaboração de novos quesitos.

Cumprido, que foi, o determinado, proferiu-se nova sentença que julgou válida a resolução do contrato promessa pela Autora e declarou o direito desta fazer seu o sinal, de 23194,10 €, prestado pelo Réu; absolveu a Autora do pedido reconvencional.

O Réu apelou para a Relação do Porto que deu provimento ao recurso, absolvendo-o do pedido; e julgou parcialmente procedente a reconvenção condenando a Autora a pagar-lhe a quantia de 46.388,20 euros, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a notificação do pedido cruzado.

A Autora pede revista, assim concluindo a sua alegação:

“O presente recurso versa sobre três questões nucleares detectadas acórdão recorrido;

A) Violação da lei substantiva em consequência de erro na interpretação art. 808° do C. Civil e incorrecta aplicação da norma.

B) Incorrecta interpretação legal da cláusula prevista no artigo terceiro contrato promessa de compra e venda celebrado entre A. e R.

C) Incorrecta interpretação e aplicação do Principio da Boa Fé.

A) O entendimento maioritário da jurisprudência do STJ concernente á interpretação do art. 808° do C. Civil não poderia ser mais cabal na defesa da posição da A.

2.1) Conforme resulta da matéria de facto provada o R tendo recepcionado a missiva da A. que o interpelava para a efectuar a marcação da escritura pública de compra e venda, veio posteriormente comunicar a A, através de carta recebida pela A. uma condição para cumprir o contrato que era a de impor à A. uma alteração do preço da compra, invocando prejuízos ou, caso a A, não aceitasse, o R accionaria a cláusula terceira, ou seja, operava a resolução do contrato.

2.2) Pelo que as regras foram estabelecidas pelo R. e, ou a A. aceitava a condição imposta ou este não cumpria o contrato.

2.3) A condição não foi aceite pela A. e a declaração de incumprimento tinha sido claramente manifestada pelo R.

2.4) Estes são factos que demonstram inequivocamente uma declaração expressa de incumprimento, não sendo exigível á A, que persista na continuação do desiderato de impor o cumprimento do R., pois a contrário do entendimento do douto acórdão, o circunstancialismo anterior que antecedeu a recusa do R em celebrar o contrato definitivo não justifica ou fundamenta a condição imposta de alteração do preço sob pena de invocar a referida cláusula terceira.

2.5) Isto porque ou o R. manifesta uma perda objectiva de interesse ou entendendo haver mora no cumprimento estabelece um prazo cominatório para que a A, cumpra.

2.6) Contudo esta não foi a atitude prestada pelo R., antes sim, entendeu o R declarar a A. que uma vez não cumprida a sua condição resolveria o contrato com fundamento na cláusula terceira.

2.7) O douto acórdão desvaloriza a atitude do R. que em Março de 2004 recebeu da A. as chaves da fracção que prometeu comprar e que apenas em Julho de 2005 desocupou a fracção com os seus pertences e só em nove de Agosto de 2005 o R enviou através de carta registada as chaves da fracção e do comando eléctrico da garagem á A.

2.8) O aqui reportado circunstancialismo é desvalorizado pelo douto acórdão e se atendermos à longevidade a que o período se reporta, reafirma que efectivamente o R. só após interpelado para a escritura entendeu impor uma condição para cumprir ou resolvia o contrato accionando a cláusula terceira ponto três do contrato.

2.9) Pelo que deveria ser mantida a sentença da primeira instância.

B) No que concerne a Cláusula Terceira do Contrato Promessa de Compra e Venda

3.1) Quando A. e R. celebraram o contrato promessa de compra e venda o R. tinha conhecimento do estado do prédio e das suas condicionantes, interessando-lhe sobremaneira a possibilidade de uso e fruição da fracção, mas num prazo que nunca foi coincidente com nenhum dos prazos estipulados na cláusula prevista no artigo terceiro do contrato promessa de compra e venda.

3.2) E que justificou que o R. tomasse a posse da fracção em Março de 2004 concretizando o objectivo de fruir da fracção (habitação e garagem) quando estivesse instalado no Porto a trabalhar.

3.3) Pelo que a referida cláusula nunca foi valorada por nenhuma das partes, tratou-se de uma mero enxerto formal cuja relevância era inócua, e que a contrário do referido no dito acórdão não é reforçado pela cláusula quarta do contrato promessa de compra e venda, uma vez que essa cláusula estabelece que a iniciativa de despoletar a marcação da escritura pública ficaria a cargo da A.

3.4) Acresce que o conteúdo da referida cláusula terceira resulta apenas reportado á conclusão das obras de edificação, donde resulta que A e R. no concretizam o que se deve entender por conclusão das obras de edificação, ou seja, A e R não especificam ou sequer valoram o conteúdo desta cláusula para se afirmar com clareza da sua importância no âmbito do cumprimento do contrato.

3.5) E a referida cláusula quarta estipula outrossim a verificação de duas condições cumulativas para que a A. cumpra a obrigação de interpelar a R. para que esta marque a escritura dentro do prazo de quinze dias, sendo elas; a verificação do pedido de licença de utilização e a constituição da propriedade horizontal.

3.6) Pelo que de acordo com o suporte contratual ora explanado e sua aplicação aos factos ocorridos, não poderia ser outro o entendimento reiterado do tribunal da primeira instância vertido nos ensinamentos de João Calvão da Silva de que «nos termos constantes da economia do contrato promessa as partes não subordinaram o referido prazo à obtenção da licença de utilização da fracção habitacional (facto especifico a que fizeram condicionar a fixação da data da celebração do contrato prometido) motivo pelo qual deverá a expressão ‘conclusão das obras de edificação’ (facto de natureza genérica) ser entendido como uma cláusula de mero estilo, ‘(...) mero rappel do regime jurídico da chamada condição resolutiva tácita, já que não houve prévia vontade contratual (bilateral) que de facto valorasse especificamente a gravidade da inadimplência.

C) Nos termos do exposto e fundamentado nos pontos A) e B) deste recurso é patente que o comportamento do R. viola os princípios da Boa Fé e da Confiança.

Verifique-se, ainda, que:

- O R. teve na sua posse a fracção de Março de 2004 a Agosto de 2005;

- Após interpelação para a escritura impôs uma condição de alteração do preço, e apenas não se cumprindo essa condição invocaria a resolução do contrato nos termos da cláusula terceira.

- A referida cláusula não poderia utilizado como arma de arremesso sabendo o R, que nunca teve relevância para as partes, no âmbito da execução do contrato.

- A fracção do R. tinha condições de habitabilidade;

- As ausências construtivas reportavam-se às partes comuns e fracções comerciais.

Não foram oferecidas contra alegações.

Considerando as alterações a que a Relação procedeu, ficou assente a seguinte matéria de facto:

-Em 9 de Dezembro de 2003, Autora e Réu celebraram contrato promessa de compra e venda, mediante o qual a Autora se obrigou a vender e o Réu se obrigou a comprar uma fracção autónoma - à data designada pela letra A.3.5 e actualmente identificada pela letra “Z”, integrante do prédio urbano, sito na Rua ..., freguesia de ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n° 03238-Z e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo 7870-Z-CFT, logo que construída e constituída a propriedade horizontal (A).

- Foi acordado que, como contrapartida da aquisição, o Réu pagaria à Autora a quantia de 92.76,41 Euros, dos quais 23.194,10 Euros seriam pagos com a assinatura do contrato promessa, como foram, e valendo como sinal e princípio de pagamento e o remanescente seria pago no acto de formalização do contrato de compra e venda (B).

- A Autora obrigou-se a exercer as diligências necessárias para que as obras de edificação estivessem concluídas antes do final de Maio de 2004 (C).

- Acordaram as partes que se por razões culposas imputáveis à autora o período referido em C) fosse ultrapassado em seis meses, o Réu teria o direito de resolver o contrato e de ser indemnizado nos termos da lei (D).

- Acordaram as partes que o dia, hora e local de celebração do contrato de compra e venda seria escolhido pelo Réu dentro do período de 15 dias úteis que seria fixado pela Autora, mediante carta registada com aviso de recepção expedida na sequência do pedido da licença de habitabilidade e da constituição da propriedade horizontal; se o Réu não comunicar a sua escolha à Autora dentro daquele período, esta fixaria o dia, a hora e o local de celebração do contrato mediante carta registada com aviso de recepção expedida com a antecedência de cinco dias úteis (E).

- Em Março de 2004, a Autora entregou as chaves da fracção “Z”ao Réu, permitindo-lhe que a ocupasse (F).

- Em 12 de Novembro de 2004, a Autora apresentou o pedido de emissão de licença de habitabilidade, junto da Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, com a indicação de que as obras estavam concluídas desde o dia anterior (G).

- O pedido obteve a seguinte resposta da Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, em 21.01.05: “ (...) foi efectuada visita à obra em questão para verificação das condições em que se encontram executadas as obras no domínio público e se constatou que deverão ser efectuados os seguintes trabalhos uma vez que as mesmas apresentam deficiências a seguir descriminadas: pequenos abatimentos nos passeios; não está garantida a iluminação da praceta posterior do edifício; as tampas da caixa da EDP não estão bem colocadas. (...) Findo esse prazo — 20 dias — será proposto o indeferimento do pedido (...) por não se mostrarem preenchidas as condições de licenciamento.” (H).

- Em 18.04.05, a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia remeteu comunicação à Autora com o seguinte teor: “ (...) no seguimento da vistoria efectuada ao local, pela Direcção Municipal de Bombeiros e Protecção Civil, para averiguação das condições de segurança contra risco de incêndio, se verificou que estavam implementados os meios previstos em projecto no que respeita à parte habitacional e aparcamento automóvel, não estando concluída a área comercial nem implementados os meios de segurança contra incêndio (...) atendendo a que se detectou indícios de que a obra não se encontra concluída, no que respeita à área comercial, informa-se que o pedido de autorização de utilização se encaminha para o indeferimento (...).” (I)

- Em 29.04.05, a Autora apresentou novo pedido de emissão de licença de habitabilidade, referente às fracções de “A” a “CJ” e “CT” a “DD”, inclusive, junto da Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, com a indicação de que as obras estavam concluídas desde o dia 11.11.04, o qual foi emitido, em 28.06.2005 (J).

- Em 5 de Julho de 2005, a Autora notificou o Réu, por carta registada com aviso de recepção, com o seguinte teor: “ (...) interpelamos, por este meio, V. Exas., para a celebração da escritura pública de compra e venda que deverá ser realizada, impreterivelmente, até ao dia 20 de Julho de 2005.” (K).

- O Réu não procedeu à marcação da escritura pública de compra e venda (L).

- Em 19 de Julho de 2005, o Réu remeteu à Autora uma carta onde refere que os prazos acordados não foram cumpridos com exclusiva responsabilidade daquela, e que finaliza com o seguinte teor: “ (...) resta-me uma de duas soluções: Devolvem-me o sinal e o negócio fica sem efeito (...) ou não me querem devolver o sinal e eu vou recorrer ao tribunal, evocando o não cumprimento dos prazos do contrato por parte de V.ªs Exas. (...).” (M).

- Acto contínuo, retirou todos os pertences da casa e abandonou a mesma (N).

- Em 9 de Agosto de 2005, o Réu devolveu à Autora as chaves da fracção “Z” (O).

- Em 11 de Novembro de 2004, a Autora. encerrou o livro de obras e não se encontravam em funcionamento as campainhas e sistema de vídeo-porteiro do edifício, os elevadores não estavam certificados e as fracções destinadas a utilização comercial não tinham acabamentos (artigos l.º e 2.º).

- O Réu. decidiu adquirir casa na cidade do Porto tendo conhecimento do prédio identificado através de um anúncio que consultou no semanário Expresso. (5.º)

- Em visita ao andar modelo, em Novembro de 2003, o Réu informou o representante da A. e que então conheceu, Paulo de Albuquerque que, dado o atraso na construção do prédio, não poderia adquirir qualquer fracção já que tinha absoluta necessidade de se mudar rapidamente para casa própria.

- Já havia visitado outros prédios, sendo que em alguns já havia casas prontas a escriturar e habitar. (7.º)

- O Réu. informou o representante da Autora. que não obstante ter a sua residência em Sintra e por força da sua actividade profissional passava, desde Maio de 2002, 3/4 dias por semana no Porto (8°).

- Tendo inicialmente ficado alojado em unidades hoteleiras, o Réu., por causa do prolongamento do trabalho e o desgaste inerente ao mesmo, decidiu, depois, arrendar uma casa e, agora, pretendia comprar uma habitação própria e necessariamente mais personalizada e confortável que os mencionados hotéis ou casa arrendadas (9°).

- Local onde poderia receber familiares e amigos, cozinhar, ensaiar e escrever, juntamente com o seu parceiro de cena, os textos para as peças que ambos representavam, situações que não se poderiam verificar nos hotéis onde já se alojara. (10.º).

- Também por motivos económicos se justificava tal opção pois assim, o encargo normal suportado com o alojamento (cerca de € 650,00 mensais) passava a ser direccionado para um bem que ficaria sua propriedade (11.º).

- A Autora. garantiu ao Réu que a fracção estava pronta a habitar em Janeiro de 2004 (12.º).

- Garantiu também que haveria água, luz, elevadores a funcionar e segurança permanente no estaleiro da obra (13°).

- Veio o Réu. a constatar que:

- a lareira da sala funcionaria deficientemente, não sendo o fumo absorvido pela respectiva chaminé;

- o seu lugar de parqueamento estava ocupado com material diverso da obra, impossibilitando-o de usar o mesmo;

- a porta principal do prédio não tinha fechadura nem campainhas vídeo-porteiro;

- a água e electricidade existente no prédio provinha da obra e, algumas vezes, os trabalhadores, no final do seu dia de trabalho, desligavam as mesmas, obrigando o R. a activar tais sistemas quando chegava;

- os elevadores não funcionavam, sendo a fracção do R no 5° andar (14°).

- O Réu. confrontou a A. com tais factos, tendo esta respondido que resolveria tais situações (15°).

- O Réu. pesa cerca de 120 kg e, diariamente, carrega malas, computador e sacos com compras de supermercado ou outras até ao 5° andar (16°).

- O Réu. chegou a ter de recorrer à ajuda de um colaborador vindo de Lisboa para o ajudar a levar toda a bagagem para o 5° andar.

- Por a Autora. não ter corrigido as situações referidas na resposta ao quesito 14.º voltou, em Junho de 2004, a alojar-se em unidade hoteleira de Vila Nova de Gaia

(18°).

- Após a sua saída o Réu. e/ou um seu colaborador telefonaram todas as semanas para a Autora. perguntando se tais problemas, designadamente dos elevadores, já estariam solucionados (19°).

- Em Janeiro de 2005 a Autora. referiu ao Réu. que estava tudo solucionado, incluindo os elevadores.

- Um dos elevadores, apesar de não inspeccionado, passou a funcionar e o Réu. passou a habitar na fracção. (24 °)

- Em reunião havida depois do regresso do Réu à fracção este apresentou à Autora. duas soluções:

- a resolução do contrato, devolvendo a Autora. o sinal em singelo;

- redução no preço da fracção em € 5.200,00, valor correspondente às rendas pagas pelo período de oito meses em que permaneceu numa unidade hoteleira, e realização imediata da escritura (26°).

- O funcionário da A. declarou que iria expor a situação à gerência, reconhecendo que o R. tinha razão.

- Ao longo do 1° semestre de 2005 o Réu. telefonou diversas vezes para o funcionário da Autora. que declarava ainda não ter obtido resposta da gerência (28°)

- Entretanto, o Réu. requisitou água e gás para a fracção que ocupava, não podendo requisitar a electricidade por o prédio não ter as condições necessárias para o efeito. (30°).

- No primeiro semestre de 2005 o funcionário da Autora. não atendeu nenhum dos vários telefonemas e mensagens de texto enviadas pelo Réu. (31°).

- Após recepção da comunicação aludida na alínea K o Réu. reagiu de imediato, telefonando para o telemóvel do representante da A., que não atendeu (32°).

-O Réu (por lapso consta A) enviou um SMS para o representante da Autora. dizendo-lhe, resumidamente, que ou o mesmo lhe respondia ou tinha de ir à sua procura, alegando ter recebido uma carta que era uma completa mentira e admitindo duas coisas — a devolução do sinal em singelo e ficava tudo sem efeito ou acabava a conversa e iria para o sinal em dobro (33°).

- Ao receber tal mensagem o funcionário da Autora. telefonou ao Réu. e declarou que a gerência iria responder em breve (34°).

- Questionou o Réu. qual o sentido da resposta, tendo o representante da Autora. afirmado que esta se iria retractar do envio da carta e que tudo faria para evitar um conflito com o Réu. (35°).

- À data da saída do Réu. da fracção, em final de Julho de 2005:

- continuavam a não existir campainhas;

- os elevadores continuavam sem inspecção e apenas um estava em funcionamento.

- continuava a não ser possível requisitar electricidade (36°).

- Entretanto, regressado de férias, o Réu voltou a ligar ao representante da Autora, não tendo este atendido, e voltou a enviar-lhe nova mensagem escrita, solicitando contacto, não tendo, também, obtido resposta. (37.º).

Foram colhidos os vistos.

Conhecendo,

1.	Incumprimento do contrato promessa.

2.	Conversão da mora.

3.	“In casu”.

4.	Conclusões.

1- Incumprimento do contrato-promessa.

Delimitado, que foi, o objecto do recurso, pelo acervo conclusivo da alegação da recorrente há que, e antes de proceder à subsunção dos factos provados, proceder à exegese da resolução do contrato-promessa de compra e venda, pondo, a final, a tónica (tal como fez a impetrante) na dogmática do artigo 808.º do Código Civil.

Quando àquele contrato não se segue o contrato prometido ocorreram, por certo, duas situações: mora ou incumprimento; sendo que a primeira também é apodada de incumprimento transitório, ou retardamento da prestação, enquanto no segundo ocorre um não cumprimento definitivo.

O n.º 2 do artigo 442.º do diploma substantivo – cuja aplicação é, afinal, o que aqui releva – tem a ver com a reparação do dano, sendo, contudo, que a sua aplicação só tem lugar no caso de incumprimento que não nas situações de mora.

Vejamos, então.

1.1	O incumprimento (definitivo) a originar a resolução do contrato, nos termos do artigo 432.º do Código Civil, supõe que, a montante, se verifique uma situação de não cumprimento transitório que venha a converter-se naquele, através da ocorrência de uma situação de facto unívoca.

O elenco dessas situações é restrito, nuclearmente, a quatro: declaração antecipada de não cumprir; termo essencial; cláusula resolutiva expressa e perda do interesse na prestação.

1.1.1 A primeira, que a doutrina italiana apoda de “riffuto di adimpiere”, é o incumprimento mais notório, traduzindo-se numa declaração inequívoca e definitiva a manifestar um absoluto propósito de repudiar o contrato (cfr. e v.g., os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 9 de Março de 1991 – BMJ 405-456, de 28 de Março de 2006; P.º 327/06. 1.ª, de 18 de Abril de 2006 – P.º 844/06 e, desta Conferência, de 5 de Dezembro de 2006 – 06 A3914 ; ainda o Doutor Brandão Proença, “Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral”, 1987, 91).

O renitente terá, então, de emitir uma declaração, séria e categórica (em termos de não deixar que subsistam quaisquer dúvidas) de ser seu propósito não outorgar o contrato prometido.

Certo, porém, que este Supremo Tribunal vem equiparando a tal declaração, a conduta do promitente que torne patente e certa a intenção de não cumprir a promessa (cfr., os Acórdãos de 15 de Março de 1983 – BMJ 325-561 e, de 9 de Março de 2010 – 5647/06. 6TVLSB.S1, relatado pelo, ora, 1.º Adjunto, a aceitar a declaração “de forma expressa ou tácita de que não cumprirá ou não quer cumprir.”).

Enfim, e como se escreveu no Acórdão desta Conferência de 5 de Dezembro de 2006, acima citado,o que importa é que da declaração do promitente faltoso, não possam ficar “quaisquer dúvidas”.

1.1.2 A segunda situação é o “termo essencial”, ou prazo fatal, consistente no clausular (excepto se tal resultar da natureza ou da modalidade da prestação) de modo claro, explícito e inequívoco um prazo essencial para a realização do contrato.

A assim não ser, o incumprimento do prazo constante do contrato não traduz “uma falta definitiva (hoc sensu) de realização da prestação debitória, mas um simples retardamento, demora ou dilação, no cumprimento da obrigação.” (cfr., Prof. A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, I, 10.ª ed., 345).

Tudo porque, e em princípio, o devedor só fica constituído em mora depois de uma interpelação (judicial ou extrajudicial) para cumprir, “ex vi” do n.º 1 do artigo 805.º do Código Civil excepto, e de entre outras excepções, se a obrigação tiver prazo certo (artigo 805.º, n.º 2, alínea a)).

E as obrigações de prazo certo são as que têm um termo de vencimento estabelecido pelas partes, no próprio negócio constitutivo ou em ulterior clausulado, que resulte da lei ou seja fixado judicialmente. Daí que se vençam sem necessidade de interpelação (“dies interpellat pro homine”).

Mas o prazo certo é, como se disse, o tal prazo fatal, ou seja aquele que foi acordado em termos finais e, em princípio, improrrogáveis.

A assim não ser, e insiste-se, o seu decurso gera uma simples mora que terá de ser convertida em incumprimento (definitivo).

1.1.3 Chegamos à cláusula resolutiva expressa.

O artigo 432.º do Código Civil admite a resolução do contrato com o fundamento na lei ou em convenção.

Tratando-se de contrato bilateral a impossibilidade da prestação por causa imputável ao devedor é um dos fundamentos legais (artigo 801.º, n.º 2 do Código Civil) equiparado ao incumprimento por conversão da mora, se o credor perder o interesse na prestação ou o devedor a não realizar dentro do prazo razoável que lhe for fixado.

Para que uma cláusula se considere resolutiva impõe-se que as promitentes acordem, dentro do princípio da liberdade contratual, que o seu conteúdo é de tal modo essencial para a perfeição do contrato prometido que a leva a adquirir uma força vinculativa tal, impositiva de irretractibilidade (ou irrevogabilidade) sob pena de desaparecendo o contrato perder um elemento fundamental e poder, só por isso, ser resolvido.

1.1.4 Finalmente, e para completar este ponto (causas de resolução) alinham-se algumas considerações sobre a perda de interesse do credor.

Como acima se insinuou, e melhor se disse no Acórdão desta Conferência de 6 de Fevereiro de 2007 – 06 A4749 – a mora pode originar a que o credor perca interesse no negocio, como resulta do artigo 808.º do Código Civil.

Perda de interesse que pode resultar da superveniente inutilidade da prestação ou até ao prejuízo que a sua realização fora de tempo lhe traria.

Mas, e por imposição do n.º 2 daquele artigo 808.º, a perda de interesse tem de ser “apreciada objectivamente” (cfr., também, o Prof. Vaz Serra, in “Mora do Devedor”, apud BMJ 48-242 ss e, “inter alia”, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 15 de Outubro de 2002 – CJ/S.T.J, 111, 92 – de 25 de Junho de 2009 – 08B3694 e, desta Conferência, de 5 de Dezembro de 2006 – 06 A3914, de 8 de Maio de 2007 – 07 A932, e de 20 de Outubro de 2009 – 146/2001.S1).

A demonstração da perda de interesse tem, por isso, de ser concreta – objectiva – não bastando que o credor se limite a alegá-lo.

Mantêm-se o que se afirmou no nosso Acórdão de 6 de Fevereiro de 2007 – 06 A4749: “É que o direito de resolução terá de ser aferido em termos de razoável normalidade negocial, com apego aos princípios de honestidade no trato contratual não dependendo de meros caprichos ou impulsos de ocasião. A perda de interesse não é um mero ‘não quero’ mas tem de se fundar numa causa objectiva que o cidadão comum possa apreender e compreender. (…) E tenha-se presente que a perda do interesse tem de resultar da mora, isto é, de relevante retardamento da prestação. (cfr., para maior desenvolvimento, o Prof. Baptista Machado, “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in “Obras Dispersas”, I, 1991, 137/146; Prof. Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, 6.ª ed., 924 e Prof. A. Varela, RLJ 118-55, referindo o ‘kein interesse’.

No mesmo sentido,os mais recentes Acórdãos de 14 de Abril de 2011 – 4074/05.0TBVFR.P1.S1 e desta Conferência, de 20 de Outubro de 2009 – 146/2001.S1).

2-Conversão da mora.

Tratados os requisitos do incumprimento, ficou patente que, considerando perfilar-se a montante – e salvo na situação de prazo fatal – uma situação de mora, há que, para obter a resolução, converter esse incumprimento transitório em definitivo.

Tal só é possível pela via da interpelação admonitória consistente na notificação do devedor para cumprir, num prazo razoável que, nesse acto, lhe é fixado.

Coenvolve uma intimação de cumprimento, a fixação do prazo para cumprir com a cominação/advertência que o contrato padecerá de incumprimento definitivo resolutório se não outorgado nesse novo prazo (que, aliás, não se confunde, nem pode somar-se ao prazo inicial nem ao período de mora – cfr., v.g., os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 18 de Abril de 2006 – 06 A844, de 27 de Junho de 2006 – 06 A1758, de 6 de Fevereiro de 2007 – 06 A4749, de 27 de Janeiro de 2011 – 5462/04. 4YXLSB.L1.S1 e Prof. A. Varela, ob. cit., II, 120).

A interpelação admonitória é tão importante que certa doutrina nem sequer a dispensa ainda que o renitente tenha emitido uma declaração, expressa, peremptória e inequívoca de não ser seu propósito a outorga do contrato prometido.

Assim, e nesta última posição situa-se o Prof. Pessoa Jorge, “Direito das Obrigações”, mau grado,por a considerarmos maximalista, acompanhemos os Profs. Galvão Telles – “Direito das Obrigações”, 5.ª ed., 224 e Almeida Costa – “Direito das Obrigações”, 6.ª ed., 921, e os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 15 de Março de 1983 – BMJ 325-361, de 7 de Janeiro de 1993 – CJ/S.T.J, I, 1, 15, e os nossos, acima citados, de 5 de Dezembro de 2006, e de 6 de Fevereiro de 2007 que a dispensam naqueles casos.

É que, perante o já afirmado “anticipatory breach of contract” (“repudiation of contract” ou “absolute refusal to perform”) não há que tentar convencer o renitente de que tem de cumprir o contrato em relação ao qual é patentemente “unwilling”.

Só assim não seria se surgissem dúvidas sobre a univocidade da declaração de recusa, ou sobre o seu valor (nos termos do n.º 1, “in fine”, do artigo 217.º do Código Civil, razão suficiente para afastar os requisitos de certeza do conteúdo.

Outrossim, será de dispensar a interpelação admonitória se o prazo acordado tem a natureza de termo essencial.

Não faria sentido que tendo sido expressamente clausulado no contrato (ou tal resulte da natureza ou da modalidade da prestação) de forma clara e inequívoca um termo essencial vir fixar outro, também peremptório, mas pela via cominatória.

Tal equivaleria a transformar um negócio inicialmente fixo absoluto em usual, relativo ou simples para depois voltar a revertê-lo à primeira categoria (vejam-se estes conceitos no Prof. Vaz Serra, RLJ, 110, 326-327; cfr. o Prof. A. Varela a defender que no caso de retardamento da prestação, a translação deste em incumprimento impõe a fixação de um prazo suplementar cominatório que é “uma ponte de passagem para o não cumprimento (definitivo) da obrigação” – RLJ 128-138).

3 “In casu”

Chegados, agora, ao cerne do recurso.

A recorrente inconforma-se com o julgado pelas razões acima seriadas, por ter sido condenada a restituir o sinal em dobro por incumprimento do contrato-promessa.

Considera ter havido errada interpretação do artigo 808.º do Código Civil; incorrecta leitura da cláusula do artigo 3.º do contrato-promessa; e, finalmente, má aplicação dos princípios da boa fé e da confiança.

Vejamos “pari passu”.

3.1 Procedemos acima a algum exercício de exegese sobre o artigo 808.º do Código Civil.

O preceito prevê duas situações:

- perda de interesse na prestação por mora do credor.

- não realização da prestação no prazo suplementar fixado.

Concluímos, e reiteramos, que a primeira parte tem a ver com a perda de interesse objectivo e a segunda com prazo fixado na sequência de interpelação admonitória (aqui não havendo, como não há, prazo fatal).

Em ambos os casos terá de perfilar-se um incumprimento transitório (mora).

Perante o elenco dos factos provados, verifica-se que a Autora prometeu vender e o Réu comprar – em 9 de Dezembro de 2003 – uma fracção autónoma em Vila Nova de Gaia; que, como o prédio estava ainda em construção, a Autora compr