Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I – Relatório

1. AA e cônjuge, BB, residentes na Rua ..., n° ..., R/Ch, ..., ..., propuseram contra a ação declarativa, sob a forma ordinária contra:

1.1. CC, residente na Rua ..., ..., ..., ...;

1.2. DD e cônjuge, EE, residentes na Rua ..., n° ..., ..., ....

Pedindo

que, na procedência da ação, sejam os Réus condenados a reconhecer o direito de preferência dos Autores na venda que o 1o Réu (e sua mãe) fez aos 2.ºs Réus, por escritura pública que identificam, e de haver para si o prédio vendido.

A fundamentar a sua pretensão

alegam

, em síntese, que:

A Autora é arrendatária habitacional do imóvel sito no Rés-do-chão, com entrada pelo n° ... da Rua ..., composto por cozinha, sala, três quartos, duas casas de banho, hall e corredor e garagem exterior, pátio, arrumos, jardim e quintal, qual faz parte do prédio urbano sito na Rua ..., com entrada pelos n.°s ..., …, … e …, … e …, inscrito parcialmente na respectiva matriz urbana de ... no artigo …, e parcialmente descrito na Conservatória de Registo Predial da ... sob o n° ….

- Por escritura pública outorgada a 8 de Agosto de 2001, no 1o Cartório Notarial de ..., os 1.º Réu e a sua mãe venderam e os 2°s Réus compraram o aludido prédio, pelo preço de Esc. 10.000.000$00, equivalente a € 49.879,79.

- Os Autores só em 29 de Novembro de 2007 tomaram conhecimento dos elementos daquele negócio de compra e venda, concretamente o preço, as condições reservadas pelos vendedores, a data da venda, e o Cartório Notarial onde a mesma foi efectuada.

- Nos termos do art. 47.º do RAU, em vigor em 2001, e do art. 1091.º do Código Civil, com a redação actual, têm os Autores direito de preferência naquele negócio de compra e venda, o qual deverá ser exercido nos termos do art. 1410.º do Código Civil.

- Assim, uma vez que não está constituída qualquer propriedade horizontal sobre o citado prédio e tendo efetuado o depósito do preço da venda, assiste-lhes o direito de haver para si o prédio alienado.

2. Regular e pessoalmente citados, apresentaram-se os Réus a contestar.

2.1. O 1.º Réu, negando que a habitação arrendada à Autora mulher se situe no prédio urbano sito na Rua ..., com entrada pelos n°s …, … e …, … e LLL, e alegando que apenas lhe foi dado de arrendamento o r/c do prédio sito no n° ..., correspondendo cada um dos aludidos números de polícia tantas outras unidades prediais distintas e autónomas entre si. O prédio onde residem os Autores foi construído há mais de 35 anos, pelo pai do Réu, entretanto falecido, que nunca obteve o respectivo licenciamento camarário, o que o impediu de realizar, quer a inscrição matricial, quer a sua descrição predial, encontrando-se o prédio cujo r/c é ocupado pelos Autores omisso nos serviços de Finanças e na Conservatória do Registo Predial. O prédio adquirido pelos 2°s. Réus é diverso daquele outro onde habitam os Autores, correspondendo a cada um deles áreas, configurações e confrontações distintas. Através da escritura junta pelos Autores à petição inicial, visaram, tão só, o 1o Réu e a sua falecida mãe, transmitir aos 2°s Réus a propriedade do prédio urbano composto de casa de dois pavimentos para habitação e quintal, sito na Rua ... n° …, descrito na Conservatória do Registo Predial da ... sob o n° … e descrito na respectiva matriz urbana inicialmente sob o n° … e actualmente sob o n° …, sendo que, nos anos que precederam a outorga da aludida escritura, haviam contraído junto dos 2°s Réus vários empréstimos, de montante que não sabe precisar, mas que reconhece ter ascendido a várias dezenas de milhares de euros, e, para garantir o reembolso aos 2°s Réus das quantias por estes mutuadas, o 1o Réu e a sua mãe deram de hipoteca e prometeram transmitir e transmitiram a propriedade de vários prédios que lhes pertenciam. O 1o Réu, no início de Agosto de 2006, entregou de facto aos 2°s Réus a totalidade do prédio em que se integra a habitação dos Autores, autorizando-os a dele fruírem, a dá-lo de arrendamento, a receber rendas e a usá-lo nas condições que entendessem e deu disso pronto conhecimento verbal aos Autores, informação que reiterou através de carta datada de 14/08/2006. Desde então não mais o 1o Réu recebeu quaisquer rendas dos Autores, situação que perdura até à atualidade. Conclui pela improcedência da acção.

2.2. Contestaram igualmente os 2.ºs Réus, também aduzindo que a habitação que os Autores ocupam integra uma unidade predial distinta e autónoma daquela que foi objeto da escritura de compra e venda, correspondendo a habitação dos Autores à entrada pelo número de polícia ... de prédio composto por rés-do-chão, andar e logradouro. Tal prédio não se encontra sequer em regime de propriedade horizontal e está fisicamente separado do confinante, esse sim adquirido pelos Réus, através da escritura de compra e venda junta à peça inical. Os 2.ºs Réus viram, assim, transferida para si, pelo 1o Réu e a sua falecida mãe, tão só a propriedade do prédio urbano composto de casa de dois pavimentos para habitação e quintal, sito na Rua ... n° …, descrito na Conservatória do Registo Predial da ... sob o n° … e descrito na respectiva matriz urbana inicialmente sob o n° … e atualmente sob o n° …, sendo certo que os Réus registaram tal aquisição a seu favor na competente conservatória, averbaram a propriedade em seu nome na respectiva matriz predial e pagam o imposto municipal que incide sobre o aludido prédio. Não assistindo aos Autores, pois, relativamente ao objecto da aludida escritura de compra e venda, legitimidade para intentar acção de preferência. Os 2°s. Réus mutuaram ao 1o Réu e à sua falecida mãe, em sucessivas ocasiões vários milhares de contos, tendo sido constituídas a favor deles hipotecas, bem como existiu promessa de transmissão de propriedade e mesmo a transmissão de propriedade de diversos prédios pertença do 1o Réu e de sua falecida mãe. Quanto ao prédio ocupado pelos Autores, jamais o 1o Réu e seus falecidos pais reuniriam os elementos necessários para obter o respectivo licenciamento municipal e registar a propriedade a seu favor perante os competentes serviços de finanças e conservatória predial, pelo que o 1o Réu, em Agosto de 2006, entregou de facto aos 2°s Réus, a totalidade do prédio em que se integra a habitação dos Autores, autorizando-os a dele fruírem, a dá-lo de arrendamento, a receber rendas e a usá-lo nas condições que entendessem. Essa situação perdura até à atualidade, sendo desde então, conhecida dos Autores, mormente porque viram os 2.ºs Réus executar obras no prédio e deles exigiram a ligação à rede pública de água. Finalmente, que sendo os 2°s. Réus pessoas de avançada idade e dotadas de índice cultural modesto, não mais procuraram o 1o Réu no sentido de dele obterem a concretização de negócio jurídico visando a transferência da propriedade do prédio em causa.

Concluem pela ilegitimidade activa dos Autores e consequente absolvição dos Réus da instância, ou, caso assim se não entenda, pela improcedência da acção.

3. Os Autores replicaram, à exceções invocadas pelos Réus, e pugnando pela sua condenação como litigantes de má-fé.

4. No saneador foi julgada improcedente a exceção de ilegitimidade, prosseguindo com a seleção dos factos assentes e organização da base instrutória.

5. Realizou-se a audiência de julgamento, que incluiu uma inspeção judicial ao local.

6. Decidida a matéria de facto, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente e, consequentemente, absolveu os Réus do pedido.

7. Inconformados com a sentença, vieram os Autores dela interpor recurso de apelação, tendo o Tribunal da Relação do Porto proferido acórdão com o seguinte dispositivo:

«Em face do exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar procedente a apelação e revogar a sentença recorrida, em função do que julgam procedente a acção, condenando os RR. a reconhecer o direito de preferência dos Autores na venda feita pelo 1.º Réu aos 2.º Réus pela escritura pública supra identificada, e de os AA. haverem para si o prédio vendido.

Custas pelos recorridos, em ambas as instâncias».

8. Inconformados, os Réus interpõem recurso de revista, formulando, na sua alegação de recurso, as seguintes conclusões:

«1.ª – O douto acórdão recorrido violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto no art. 47.º do Regime do Arrendamento Urbano, os arts. 334.º, 341.º, 342.º, 362.º, 1022.º, 1091.º, n.º 1, al. a), do Código Civil, e 5.º, n.º 1, 552.º, n.º 1, al. d), 607.º, n.ºs 4 e 5, do Código de Processo Civil.

2.ª – Salvo melhor opinião, competia aos Autores a alegação e prova de factos de que resultasse de que a Autora é efectivamente arrendatária do prédio que foi vendido aos recorrentes através da escritura de 8 de Agosto de 2001, ou, se se preferir, que o prédio de que é arrendatária pertence ao prédio ali descrito.

3.ª – Mas não o fizeram, bastando atentar no teor dos articulados que apresentaram na acção, e nem nos documentos que juntaram, nomeadamente, os de fls 11 e 13, resulta tal ilação, bem pelo contrário;

4.ª – Dos factos considerados provados, na sentença proferida pelo Tribunal Judicial da ..., consta apenas que a Autora mulher é arrendatária habitacional de parte do prédio referido em 1 (ou seja, o prédio sito na Rua ..., n.º ..., freguesia de ..., ...), mais concretamente do seu rés-do-chão, composto por cozinha, sala, três quartos, duas casas de banho, hall e corredor e garagem exterior, pátio, arrumos, jardim e quintal (cfr. ponto 18) e não que tal prédio é parte do referido em 2, que foi o que foi vendido aos recorrentes através da escritura pública junta aos autos, outorgada em Agosto de 2001.

5.ª – Certamente apercebendo-se disso, os Autores alegaram, no recurso de apelação, uma série de factos novos para sustentar a tese da coincidência de prédios, o que, em boa verdade, nem corresponde à realidade nem resulta dos documentos ali invocados.

6.ª – Sem embargo da extemporaneidade e falta de fundamento destas alegações, o certo é que o Tribunal da Relação não ampliou a matéria assente, que, assim, se reduz aos factos, que foram considerados provados pelo tribunal de 1.ª instância, e nos quais não se inclui o facto essencial que fundamenta a acção, a saber, que a Autora usa e frui, mediante retribuição, e é, portanto, arrendatária (da totalidade ou de parte) do prédio que foi vendido aos recorrentes através da Escritura.

7.ª – Como acima se expôs, a referência feita no ponto 4. dos “Factos Provados”, ao ponto 2 dos mesmos factos, resulta de um lapso que teve origem no despacho de condensação.

8.ª – Ainda que assim se não entenda, o certo é que se trata de um mero facto instrumental não suprindo a insuficiência factual acima aludida resultante da ausência do facto – a Autora é arrendatária do prédio referido em 2/14 -, que, salvo melhor opinião, era essencial para a procedência da acção.

9.ª – Caso não seja de considerar que o teor do aludido ponto se deveu a um mero erro de escrita ou de interpretação, sempre ocorreria contradição na decisão sobre a matéria de facto, a sindicar por este Venerando Tribunal.

10.ª – Com efeito, o tribunal de 1.ª instância que fixou a matéria de facto, que não veio a ser de modo algum alterada, não apenas considerou provado o facto constante do ponto 18, em que se refere que o prédio arrendado é o referido em 1, como, no ponto 22, não se limitou a reproduzir o que vinha perguntado no art. 5.º da base instrutória, acrescentando ao texto deste, “A habitação onde os Autores residem corresponde à entrada pelo n.º de polícia ... do prédio composto por rés do chão, andar” – a expressão “e demais elementos referidos em 18”, que é o ponto onde vem mencionado o “prédio referido em 1” e não o prédio referido em 2.

11.ª – Como resulta da leitura do acórdão recorrido, a sua linha de pensamento baseou-se fundamentalmente no ponto 4 dos “Factos Provados”, que, reafirma-se, contém um lapso, por conter um facto relativamente ao qual nem as partes estão de acordo (como se vê das posições expressas nos articulados) nem foi feita prova em audiência de julgamento (por tal facto não ter integrado nenhum quesito).

12.ª – Na verdade, o Tribunal da Relação entendeu que, se os vendedores habitavam o 1.º andar do prédio cujo rés-do-chão é ocupado pelos Autores, e se esse prédio é o referido em 2 (por causa do dito ponto errado), então os Autores ocupam o prédio descrito sob o n.º …, e, por conseguinte, são arrendatários do prédio vendido aos ora recorrentes.

13.ª – Os Autores, nas alegações do recurso de apelação, não apenas se aproveitaram do aludido lapso, como pretenderam fazer valer que o prédio ou o edifício que ocupam e que foi habitado também pelos vendedores é a “casa de dois pavimentos” referida na descrição predial e inscrita na matriz no artigo 53, assim o “transformando” numa casa do rés-do-chão e andar, e que, em vez de ter entrada pelo n.º …, passou a ter entrada, pelo n.º ..., com o que conseguiram enganar o Tribunal a quo.

14.ª – Note-se que, como resulta da certidão matricial de fls. 11, casa aí descrita, não obstante ter dois pavimentos, não tem andares “susceptíveis de utilização independente”, o que significa que não tem um rés-do-chão onde pudessem habitar os Autores e um 1.ª andar que tivesse sido outrora habitado pelos vendedores.

15.ª – Por outro lado, o teor das declarações do recorrente constantes dos documentos juntos aos autos, a que o acórdão também deu relevo, não são de molde a modificar as unidades prediais em causa ou a produzir alterações nos registos e inscrições.

16.ª – Por último, para rebater a consideração feita pelo Meretíssimo Juiz quanto à separação física entre a habitação ocupada pelos Autores e o prédio objecto da escritura aludida em 14., o douto acórdão recorrido baseou-se novamente no teor incorrecto do ponto 4. e na alegação dos Autores, que, na primeira conclusão do recurso, fizeram por esquecer que o prédio vendido aos Autores não contêm

andares

nem divisões susceptíveis de utilização independente.

17.ª - O douto acórdão desprezou relevantes elementos de prova constantes dos autos, como a inspecção judicial e a informação da Câmara Municipal, de que resulta clara a separação física ou material dos prédios, sem que no entanto tivesse sido eliminado da matéria de facto o ponto 23., o que sempre impediria (ainda que se considerasse que o prédio a que pertence a habitação ocupada pelos Autores pertence ou está englobado num prédio maior que foi objecto da escritura invocada nos autos), o exercício por parte dos Autores do direito de preferência em relação a todo o imóvel.

18.ª – Finalmente, ainda que fossem verdadeiros os factos alegados pelos Autores quanto à existência de um só prédio, o que apenas se admite para hipótese de raciocínio, e que não fosse considerada a separação física deste, que se encontra assente, sempre o exercício por parte dos Autores do direito de preferência constituiria abuso do direito, quer por estar desajustado aos interesses que a lei visou ao conceder aos arrendatários o direito de preferência na venda do arrendado, quer por ser manifestamente desproporcional a vantagem por aqueles obtida e o sacrifício imposto aos recorrentes, ou, na formulação do acórdão do STJ de 04.03.1997, “por exceder manifestamente o limite imposto pelos bons costumes e traduzir-se num injusto enriquecimento para a preferente”.

Termos em que deve ser revogado o acórdão o douto recorrido, mantendo-se in totum a sentença proferida pelo Tribunal Judicial da ...»

Sabido que é pelas conclusões da alegação dos recorrentes que se define o objeto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, as questões a conhecer são as seguintes:

1. Requisitos do art. 47.º, n.º 1 da RAU

2. Se a Autora é arrendatária do prédio que foi vendido aos 2.ºs Réus através de escritura pública outorgada em Agosto de 2001;

3. Abuso do direito

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II – Fundamentação de facto

As instâncias consideraram provados os seguintes factos:

«1. O Réu CC é único filho e único herdeiro de FF, falecida em 21/12/2004, e residente na Rua ..., n° ..., 1.º andar, freguesia de ..., ....

2. Na Conservatória do Registo Predial da ... encontra-se descrito sob o n° … da freguesia de ..., o seguinte prédio: "urbano - casa de 2 pavimentos e quintal - Rua ... n° … - áreas: cobertas, 132 m2 e quintal 100 m2 - matriz: artigo …."

3. O prédio referido em 2 tem aquisição inscrita pela Ap. 19/29082001 a favor de DD... c.c. EE, por compra.

4. O Réu CC e sua mãe FF residiram no prédio referido em 2, concretamente na habitação localizada no 1.º andar, com entrada pelo n° ... da Rua ....

5. No dia 14 de Agosto de 2006 o 1.º Réu entregou à Autora mulher um envelope com um documento escrito com o seguinte teor:

"Serve a presente para informar, V ex. que a partir da presente data, é considerado o Sr. DD, como senhorio do prédio aonde habita, (rua ..., ..., R/C).

Mais informo que todo e qualquer assunto respeitante a casa (rendas, jardins, etc.) é a partir desta data com o Sr. DD.

14 de Agosto de 2006

CC."

6. O documento referido em 5 encontra-se assinado pelo 1.º Réu CC.

7. No dia 18 de Agosto de 2006, a Autora mulher recebeu carta registada, datada de 16 de Agosto de 2006 e nesta data remetida.

8. Tal carta está assinada pelo segundo Réu marido DD... e tem o seguinte conteúdo:

"Exma Senhora

Venho pela presente comunicar a V. Exa que a partir desta data deve mandar pagar a renda do locado que ocupa na morada acima indicada, na minha residência sita na Rua ..., n° ...-..., onde se encontrarão os respectivos recibos."

9. A Autora mulher remeteu ao 2.º Réu marido carta registada datada de 22 de Agosto de 2006, que o mesmo recebeu no dia 25 de Agosto de 2006 e onde refere que:

"Aguardo portanto que me indique, também por escrito, como aqui faço, em que qualidade se apoia para a comunicação que me fez.".

10. A esta carta respondeu o 2.º Réu marido por carta registada de 28 de Agosto de 2006 e por si assinada, onde escreveu, além do mais, o seguinte:

" Recebi a 25 de Agosto a sua carta, datada de 22 do corrente mês.

Refere nessa carta desconhecer em que qualidade me alicerço para lhe indicar onde deve pagar a renda...

...fiquei surpreso dado que foi informada verbalmente há cerca de três anos que era proprietário do prédio onde habita.

Quando pretendeu colocar água da companhia na sua habitação foi-lhe dito pelo anterior proprietário, Sr. CC, que tinha que tratar o assunto comigo, tendo posteriormente, Vossa Exa se dirigido a mim para que eu iniciasse o processo necessário para a obtenção dos seus objectivos.

Para além disso recebeu uma carta, do anterior proprietário, Sr. CC, datada de 14 de Agosto de 2006, na qual é informada da situação (segue em anexo cópia da respectiva carta).

Durante este últimos cinco anos os anteriores proprietários receberam as rendas dos inquilinos apesar de já não serem proprietários das respectivas habitações pois fazia parte do acordo previamente estabelecido entre ambas as partes.

Como proprietário do prédio onde habita, informo que no acto de pagamento da próxima renda deverá apresentar o contrato de arrendamento bem como o primeiro e o último recibo para assim poder proceder à sua legalização conforme a lei obriga."

11. Por carta datada de 05/09/2006 a Autora mulher informou o Réu marido que iria proceder ao depósito das respectivas rendas, escrevendo, além do mais, que:

"...continua o senhor por demonstrar qual o hipotético negócio que estará na base deste imbróglio."

12. Os Autores passaram a depositar na Caixa Geral de Depósitos e em nome do 1.º Réu o valor das respectivas rendas.

13. Em Outubro de 2007 a Autora mulher foi notificada pela Câmara Municipal da ... de uma vistoria de salubridade efectuada no prédio onde reside, onde consta que o 2.º Réu marido DD é o seu proprietário e de que este seria notificado pata realizar obras de ligação à rede pública de saneamento e da água potável no prazo de 45 dias.

14. Por escritura pública celebrada no dia 8 de Agosto de 2001, no 1.º Cartório Notarial de ..., FF e CC, na qualidade de primeiros outorgantes declararam vender a DD que, na qualidade de segundo outorgante, declarou comprar, o prédio urbano composto de casa de dois pavimentos, para habitação e quintal, sito na Rua ..., n° …, da freguesia de ..., com a área coberta de cento e trinta e dois metros quadrados e quintal com cem metros quadrados, omisso na matriz e descrito na Conservatória do Registo Predial da ... sob o n° … da freguesia de ....

15. Tal escritura foi junta pelos 2.°s Réus nos Serviços Municipalizados da Câmara Municipal da ... para instruir o processo de requisição de águas e ligação de saneamento ordenadas pela Câmara Municipal da ... para o 1.º andar do prédio onde os Autores residem.

16. Os 2.°s Réus cederam o gozo e fruição da habitação situada no 1.º andar do prédio onde residem os Autores.

17. Na escritura pública aludida em 14 os Réus declararam que o preço de venda foi de € 49 879,79.

18. Por acordo verbal, celebrado em data não concretamente apurada, mas anterior a Dezembro de 1995, a Autora passou a usar e fruir para sua habitação parte do prédio referido em 1, correspondente à habitação situada no rés-do-chão com entrada pelo n° ... da Rua ..., composta por cozinha, sala, três quartos, duas casas de banho, hall e corredor e garagem exterior, páteo, arrumos, jardim e quintal.

19. Obrigando-se a Autora a pagar por tal uso e fruição a quantia mensal que em Dezembro de 1995 ascendia a Esc. 25.000$00.

20. Os Autores tomaram conhecimento da celebração da escritura aludida em 14 em 29/11/2007.

21. Data em que também tomaram conhecimento dos elementos do negócio objecto da escritura.

22. A habitação onde os Autores residem corresponde à entrada pelo n° de polícia ... do prédio composto por rés-do-chão, andar e demais elementos referidos em 18.

23. E está fisicamente separado do prédio objecto da escritura aludida em 14.

24. Sendo que o rés-do-chão ocupado pelos Autores foi construído pelos progenitores do 1.º Réu, há mais de 35 anos».

Considerou ainda a 1.ª instância que para a decisão da causa não se provaram quaisquer outros factos relevantes contrários àqueles, e designadamente:

«1. O acordo referido em III-A-1 foi celebrado em 1 de Fevereiro de 1972.

2. O rés-do-chão ocupado pelos Autores nunca foi objecto de licenciamento municipal.»

III – Fundamentação de direito

I) Requisitos do art. 47.º, n.º 1 do RAU

1. As preferências legais resultam da lei e fundam-se em interesses de ordem pública. Têm efeitos «erga omnes» e surgem conexas com o conteúdo de outro direito (real ou não). No caso sub judice a preferência surge ligada ao conteúdo de um direito de arrendamento, que a doutrina maioritária classifica como um direito pessoal de gozo.

No caso do direito de arrendamento para habitação, a lei quis facilitar a aquisição do prédio, proporcionando o acesso à propriedade a quem beneficia já de direito pessoal de gozo sobre esse bem. Paralelamente, a lei pretende eliminar potenciais conflitos entre locador e locatário, contribuindo assim para a paz social.

A lei aplicável ao caso concreto, a vigente na data de celebração do negócio que alegadamente teria violado a preferência – 2001 – é o regime do arrendamento urbano datado de 1990 (DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro).

O art. 47.º, n.º 1 do RAU afirmava o seguinte:

«O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrandado há mais de um ano».

São pressupostos deste concreto direito de preferência, previsto no art. 47.º, n.º 1 do RAU: 1) a qualidade do preferente como arrendatário habitacional do imóvel; 2) Duração do arrendamento por período superior a um ano; 3) Venda ou dação em cumprimento do locado.

A ratio do art. 47.º, n.º 1 do RAU foi a de criar as condições de acesso e estabilização do direito a habitação própria, de modo a que o inquilino habitacional pudesse converter-se em proprietário da casa arrendada

Provados os pressupostos da norma – qualidade de arrendatário do imóvel alienado; duração do arrendamento superior a um ano; venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado – o preferente legal goza de um direito potestativo que lhe permitirá fazer seu o negócio realizado em violação da preferência (art. 1410.º do CC).

Do teor literal da lei, traduzido nas expressões «arrendatário de

prédio urbano

ou de sua

fracção autónoma

», e da sua ratio – facilitar ao arrendatário a aquisição do imóvel arrendado – resulta, conforme jurisprudência dominante, que a lei não exige, para que o arrendatário possa exercer o seu direito de preferência, que o prédio urbano esteja dividido em frações autónomas, e, uma vez exercido o direito através de ação de preferência, esta vai incidir sobre a totalidade do prédio e não apenas sobre a parte efetivamente habitada pelo arrendatário.

Veja-se neste sentido, o acórdão deste Supremo Tribunal, de 25-03-2010, Revista n.º 5541/03.5TBVFR.P1.S1 - 1.ª Secção, relatado pelo Conselheiro Helder Roque:

«Ainda que um prédio com vários andares não tenha sido submetido ao regime da propriedade horizontal, é o prédio, no seu todo físico, porque só este goza de autonomia jurídica e matricial, que importa considerar, para o efeito de subsunção da questão da preferência na alienação do prédio no seu todo».

No mesmo sentido, o acórdão deste Supremo Tribunal, de 12-01-2012, Revista n.º 72/2001.L1.S1 - 7.ª Secção, relatado pelo Conselheiro Orlando Afonso):

«V - Nem do preâmbulo do DL n.º 321-A/90, de 15-10, nem dos trabalhos preparatórios do mesmo se pode retirar ter sido intenção do legislador afastar o direito de preferência do locatário habitacional na compra e venda de todo o imóvel não constituído em regime de propriedade horizontal; pode impressionar o facto de o legislador ter utilizado a expressão «local arrendado», só que tal expressão não é sinónimo de andar arrendado, mas de todo o imóvel onde o arrendamento se situa.

VI - Se o legislador tinha intenção de restringir a preferência aos casos de compra e venda de prédio constituído em propriedade horizontal devia tê-lo dito no art. 47.º do RAU; não o tendo feito não pode a interpretação restringir com base em expressões de alcance dúbio (favorabilia amplianda, odiosa restringenda).

VII -Assim, o direito de preferência existe para a fracção autónoma arrendada, no caso de o prédio estar constituído em propriedade horizontal; no caso de o imóvel não estar legalmente parcelado, a preferência incide sobre todo ele, e não apenas sobre a parte arrendada, não sendo de interpretar restritivamente o art. 47.º, n.º 1, do RAU».

E, ainda, o acórdão de 31-05-2007, relatado pelo Conselheiro Oliveira Vasconcelos (processo n.º 07B1554):

«I - Não estando constituída a propriedade horizontal, o arrendatário de parte de um prédio pode exercer o direito de preferência em relação a todo o imóvel.

II - Tudo depende de o local arredando ter ou não autonomia material ou jurídica em relação à restante parte do prédio.

Se tiver esta autonomia, a preferência incidirá apenas sobre a parte arrendada.

Se não tiver, a preferência poderá incidir sobre a totalidade do prédio».

A mesma solução tem sido adotada por este Supremo Tribunal, no caso do arrendamento agrícola ou florestal (cf. acórdão de 16-09-2014, relatado pelo Conselheiro Martins de Sousa, em que foi 2.ª Adjunta a agora relatora - Revista n.º 939/11.8T2STC):

«O direito de preferência do rendeiro, como não pode deixar de ser, é regulado pela lei em vigor na data da escritura de compra e venda que despoletou o seu exercício, pelo que na hipótese dos autos haveria que atender ao normativo do último dos diplomas atrás citados [no DL nº 394/88 d