Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I.

AA, casada com BB, intentou contra CC e mulher, DD, EE, solteiro, FF e mulher, GG, todos identificados no processo, esta acção declarativa de condenação com processo comum, sob a forma ordinária, pedindo:

a declaração de nulidade e invalidade da escritura pública de justificação notarial, celebrada em 30-12-2008, exarada de fls. 38 a 39 v, do Livro n.° … do Cartório Notarial Privado do Dr. HH, e, consequentemente, nulo o respectivo registo predial efectuado, com o seu respectivo cancelamento;

a declaração de nulidade das compras e vendas tituladas em actos contínuos no mesmo Cartório, pelas escrituras exaradas de fls. 40 a 41 e 42 a 43 do Livro n.º ..., com todos os efeitos legais, e consequentemente nulo o respectivo registo, com o consequente cancelamento do registo predial do prédio misto, localizado ao sítio do ..., freguesia de ..., concelho do ..., com a área de 320 m2, dos quais 35 m2 são de superfície coberta, inscrito na matriz predial respectiva a parte rústica sob o artigo 7.°, da secção “AD” e a parte urbana sob o artigo 39.°, e actualmente descrito na Conservatória do Registo Predial do ... sob o n.º …, da freguesia de ..., e registado a favor dos réus FF e mulher GG, pela Apresentação 3329 de 10-02-2009, com todas as demais consequências legais;

a declaração de que a autora é dona e legítima possuidora do prédio misto, com a área de 320 m2, dos quais 45 m2 são de superfície coberta, localizado ao Caminho do ..., n.º … de polícia, no sítio do ..., freguesia de ..., concelho do ..., inscrito na matriz predial respectiva, a parte rústica sob o artigo 77.° da Secção “AD” e a parte urbana sob o artigo ….°, como tal não descrito na Conservatória do Registo Predial do ...;

a condenação dos réus a reconhecerem a favor da autora o direito de propriedade desta sobre o prédio acima referido, com todas as consequências legais.

Para tanto, alegou, em síntese: é proprietária do prédio identificado supra, por o ter adquirido por usucapião, após aquele lhe ter sido doado verbalmente pela anterior proprietária; os primeiros réus, faltando à verdade, outorgaram escritura de justificação notarial, onde se declararam proprietários do referido prédio; nessa mesma data, aqueles primeiros réus venderam o prédio ao réu EE, cunhado e irmão dos 1.° e 2.° réus, respectivamente; por sua vez, o réu EE vendeu o prédio ao réu FF; os réus FF e mulher conheciam os restantes réus, de quem são amigos, e sabiam que estes não eram proprietários do prédio.

Feitas as legais citações - sendo as dos réus CC e DD por éditos –, contestou apenas o réu FF, alegando que desconhecia os factos alegados pela autora quanto à sua propriedade; adquiriu o prédio com base nos documentos que lhe foram exibidos e por escritura de 23-07-2009, vendeu o prédio a II e JJ, requerendo a intervenção destes adquirentes como associados do réu.

Nessa sequência, foi requerida a intervenção processual destes últimos e a ampliação, quanto a estes, dos pedidos constantes da petição inicial, por forma a abranger a nulidade da compra e venda titulada pela referida escritura celebrada a 23-07-2009, exarada a fls. 28 a 31 do Livro …, do Cartório Notarial de KK.

Deferida essa intervenção e citados os intervenientes vieram os mesmos contestar, aduzindo, em síntese: a ineptidão da petição inicial, pelo facto de a autora não ter alegado factos referentes à partilha dos bens por morte da anterior proprietária do prédio; a nulidade da doação invocada pela autora, por ter sido feita verbalmente; o desconhecimento dos factos alegados pela autora quanto à posse do prédio; e a aquisição do prédio dos autos de boa-fé, com base na documentação que lhes foi exibida e com recurso a crédito bancário.

A autora replicou, respondendo às excepções invocadas por II e JJ, pugnando pela sua improcedência.

Após convite do tribunal, a autora requereu, ainda, a intervenção na lide do LL ..., S.A., por ser titular de hipoteca registada sobre o prédio dos autos, pedindo a ampliação quanto a este interveniente dos pedidos de nulidade de hipoteca voluntária, constituída a seu favor pela apresentação 2057, de 27-07-2009, sobre o prédio objecto da presente acção, descrito na Conservatória do Registo Predial do ... sob o n.° …, da freguesia de ....

Citado, o LL, S.A. contestou alegando que desconhece os factos alegados pela autora; financiou a aquisição do prédio pelos réus II e JJ, que, para tanto, constituíram hipoteca sobre o prédio adquirido, registada a 27-07-2009 e a presente acção apenas foi registada no dia 10-05-2012, pelo que, estando de boa-fé, não lhe é oponível a eventual nulidade de contratos anteriores, nos termos do art. 291.º do Código Civil.

Efectuada audiência preliminar, foi proferido despacho saneador, julgando improcedente a excepção de ineptidão da petição inicial, tendo-se seleccionado a matéria de facto assente e controvertida; prosseguiu o processo para julgamento, no qual foi ampliada aquela mesma matéria de facto e no seu têrmo, após ter sido respondida a matéria de facto controvertida, seguiu-se a prolação de sentença, com a seguinte decisão:

Pelo exposto, decido julgar a acção parcialmente procedente e, em conformidade:

declaro nula e ineficaz a escritura pública de justificação notarial, celebrada a 30 de Dezembro de 2008, pelos Réus CC e mulher, DD, exarada de fls. 38 a 39 v, do Livro n.º ... do Cartório Notarial Privado do Dr. HH, referida na al. A) dos factos provados.

declaro nula a compra e venda, titulada pela escritura pública de compra e venda celebrada a 30 de Dezembro de 2008, entre os Réus CC e mulher, DD, como vendedores, e o Réu EE, como comprador, exarada de fls. 40 e 41 v, do Livro de notas n.° ... do Cartório Notarial Privado do Dr. HH, referida na al. E) dos factos provados.

declaro nula a compra e venda, titulada pela escritura pública de compra e venda celebrada a 30 de Dezembro de 2008, entre o Réu EE, como vendedor, e o Réu FF, como comprador, exarada de fls. 41 e 42, do Livro de notas n.° ... do Cartório Notarial Privado do Dr. HH, referida na al. F) dos factos provados.

ordeno o cancelamento do registo de propriedade inscrito a favor do Réu FF e mulher, GG, efectuado na Conservatória do Registo ... relativamente ao prédio aí descrito sob o n.° … da freguesia de ....

declaro nula a compra e venda e a hipoteca, tituladas pela escritura pública de compra e venda e de mútuo com hipoteca e fiança, celebrada a 23 de Julho de 2009, entre os Réus FF e mulher, GG, como vendedores, e os Réus II e JJ, como compradores, e entre estes como mutuários, e o LL, Banco LL ..., S.A. como mutuante, e MM e NN, como fiadores, exarada de fls. 28 a …, do Livro de notas para escrituras diversas n.° … do Cartório Notarial Privado da Dra. KK, referida na al. I) dos factos provados.

ordeno o cancelamento do registo de propriedade inscrito a favor dos Réus II e JJ efectuado na Conservatória do Registo ... relativamente ao prédio aí descrito sob o n.° … da freguesia de ....

ordeno o cancelamento do registo da hipoteca inscrito a favor do Réu LL, Banco LL..., S.A. efectuado na Conservatória do Registo ... relativamente ao prédio aí descrito sob o n.º … da freguesia de ....

absolvo os Réus dos demais pedidos contra si formulados pela Autora.

Custas a cargo da Autora e dos Réus, na proporção do respectivo decaimento, que se fixa em 2/8 para a primeira e 6/8 para os segundos, sem prejuízo do benefício de apoio judiciário concedido à Autora.

Inconformados, os intervenientes II e JJ apelaram e a Relação de Lisboa, por Acórdão do pretérito dia 08-05-2014 decidiu “…julgar procedente a apelação revogando a decisão recorrida e em julgar inteiramente improcedente a acção, absolvendo os réus dos pedidos formulados.”

Agora insatisfeita, a autora AA veio interpor recurso de revista daquele acórdão, para o STJ, concluindo, assim, a minuta de recurso:

“1) Os presentes autos tratam de uma ação de impugnação de escritura de justificação notarial;

2) Este tipo de ação declarativa é uma ação de simples apreciação negativa - art. 10°, n.º 2 e n.º 3, alínea a) do novo CPC (antes art. 4.°, n.º 2, alínea a) do CPC);

3) Nas ações de simples apreciação negativa, compete aos réus justificantes a prova dos factos constitutivos do direito que se arrogam – art. 343.°, n.º 1 do C.C.;

4) No caso sub judice, está em questão apenas o pedido da autora relativo à impugnação da escritura de justificação, único sobre o qual o douto Acórdão da Relação de Lisboa se pronunciou e do qual foi interposto o presente recurso, sobre o qual se deve exclusivamente atentar;

5) Os Réus CC e mulher DD, por escritura de justificação notarial celebrada a 30 de dezembro de 2008, exarada de fls. 38 a 39 v. do L. ... do Cartório Notarial Provado do Dr. HH, declararam serem os donos e legítimos possuidores do prédio misto em questão nos presentes autos, o qual veio à sua posse por compra verbal feita no ano de mil novecentos e setenta e sete, a OO e mulher PP, e a QQ;

6) Mais declararam os mesmos réus que “entraram na posse e fruição do aludido imóvel, posse que mantiveram sem interrupção até hoje, habitando a casa, usufruindo de todas as suas utilidades, cultivando e colhendo os frutos da parte rústica e suportando os respectivos impostos e encargos...”;

7) Cabia aos Réus CC e DD, e só a estes, virem aos autos provarem aquelas suas declarações, nos termos do imposto pelo artigo 343.°, n.° 1 do C.C., onde está claramente estabelecida a inversão do ónus da prova;

8) Os Réus justificantes CC e DD foram citados;

9) Os Réus justificantes CC e DD, não apresentaram qualquer tipo de Contestação nos presentes autos;

10) Só aos Réus justificantes, no caso concreto, os RR. CC e DD, competia fazer prova daquelas suas declarações proferidas na escritura pública de justificação notarial;

11) Simplesmente pelo facto dos RR. justificantes CC e DD não terem apresentado Contestação importa, automaticamente, a procedência do pedido de impugnação da escritura de justificação notarial, declarando-se impugnado o facto justificativo e ineficaz tal escritura, declarando-se que não produz quaisquer efeitos, com todas as demais consequências legais;

12) Sem prejuízo do acima alegado e sem prescindir, também os outros réus não conseguiram fazer qualquer prova sobre a veracidade das declarações dos RR. CC e DD proferidas na escritura de justificação notarial;

13) Antes pelo contrário. Resulta dos autos prova suficiente da falsidade daquelas declarações.

Vejamos: Da alínea P) dos factos provados, consta que sobre a parte rústica do prédio justificado existe um prédio urbano inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo ….°, com a composição aí descrita, que é totalmente diverso do declarado na escritura de justificação que é um outro inscrito sob o artigo 39.° e com uma composição diversa;

Da alínea Q) dos factos assentes resulta que a autora, antes e depois da morte da RR, ocorrida em 23-04-1992, cultivou parte do prédio justificado pelos RR. CC e DD, recolhendo os seus frutos à frente e com conhecimento de toda a gente.

Aditada oficiosamente as declarações dos RR. CC e DD à Base Instrutória, foram julgadas não provadas.

Resulta ainda do documento autêntico junto à p.i. sob o n.º 12 que a casa era habitada pela RR à data da sua morte em 23 de abril de 1992;

14) Os factos constantes do número anterior estão em perfeita e completa contradição com as declarações dos RR. CC e DD proferidas na escritura de justificação notarial;

15) Andou mal o Acórdão recorrido ao dizer “… não se vê que tenha sido julgada provada a falsidade dos fundamentos da justificação notarial.”:

16) Conforme já acima alegado, não era à autora que competia provar a falsidade das declarações ou fundamentos da justificação notarial;

17) É precisamente o contrário. Era aos RR. CC e DD, os justificantes, e a estes e só a estes, que competia fazer a prova nos presentes autos da veracidade das suas declarações proferidas na escritura de justificação notarial;

18) É absoluta a falta de prova nos presentes autos dos RR. CC e DD sobre a veracidade das suas declarações na escritura de justificação, pelo que não podem adquirir por usucapião;

19) Está assente na nossa jurisprudência judicial, que os réus não podem beneficiar da presunção do registo decorrente do artigo 7.° do CRP – por todos o Ac. de Uniformização de Jurisprudência do STJ de 04-12-2007, Proc. 07A2464, in www.dgsi.pt – pois o registo que usufruíam a seu favor foi com base na escritura de justificação ora impugnada;

20) Claramente andou mal o Acórdão ora recorrido ao julgar que “.... segundo se julga, não ficou provado qualquer facto incompatível com qualquer dos fundamentos alegados na escritura de justificação e que, por isso, permitisse afirmar essa falsidade.”;

21) Apesar de desnecessário para a procedência da impugnação, os factos acima alegados no ponto 13 e provados nos presentes autos, estão em clara contradição com as declarações dos RR. CC e DD na escritura de justificação;

22) O Acórdão recorrido foge para a razão da A. quando afirma que “Parecendo ... que a posse do prédio tinha sido transmitida, no ano de 1977 ou antes, para a referida RR ... “, pois foi isso que a A. alegou e que está em clara contradição ou é incompatível com as declarações dos RR. CC e DD na escritura de justificação, em que declararam que tinham comprado verbalmente o imóvel no ano de 1977 a OO e mulher PP, e a QQ;

23) O Acórdão recorrido continua no mesmo erro ou equívoco ao julgar que ”.... julga-se que a matéria de facto assente não permite conduzir que as declarações que integram a escritura de justificação sejam falsas, não estando, assim verificado o fundamento pelo qual foi declarada a nulidade dessa justificação .... a decisão está limitada pela matéria de facto fixada, e esta não permite afirmar que a justificação notarial assentou em declarações falsas.”, acabando por julgar com estes fundamentos errados a apelação procedente, revogando a decisão da 1ª Instância e julgando inteiramente improcedente a ação, absolvendo os réus dos pedidos formulados;

24) Toda a fundamentação do Acórdão ora recorrido encontra-se invertida, errada, partindo do princípio errado de que era à Autora que competia fazer a prova da falsidade das declarações dos réus CC e DD proferidas na escritura de justificação, constitutiva do direito destes;

25) Esta interpretação está errada e viola o estabelecido nos artigos 10.°, n.º 2 e n.º 3, alínea a) do CPC (antes art. 4.°, n.º 2, alínea a)), 343.°, n.º 1 do Código Cível e o Acórdão de Uniformização de Jurisprudência do STJ de 04-12-2007, Proc. 07A2464, in www.dgsi.pt. que estabelece o seguinte:

“ - Na acção de impugnação de escritura de justificação notarial prevista nos arts. 116.º, n.° 1 do Código do Registo Predial e 89.° e 101.° do Código do Notariado, tendo sido os réus que nela afirmaram a aquisição, por usucapião, do direito de propriedade sobre um imóvel, inscrito definitivamente no registo, a seu favor, com base nessa escritura, incumbe-lhes a prova dos factos constitutivos do seu direito, sem poderem beneficiar da presunção do registo decorrente do artigo 7.º do Código do Registo Predial.”;

26) O Acórdão ora recorrido, por falência absoluta de prova quanto aos corpus da posse e ao animus dos réus CC e DD sobre o imóvel justificado - competia a estes réus o ónus da prova de todos os caracteres da posse, designadamente se foi de boa ou má-fé, pacífica ou violenta, pública ou oculta, titulada ou não e invocação e prova do respectivo prazo prescritivo - violou, nomeadamente, o artigo 10.°, n.º 2 e n.º 3, alínea a) do CPC (antes art. 4°, n.º 2, alínea a)) e artigos 343.°, n.º 1, 1258.°, 1259.°, 1260.°, 1261.°, 1262.°, 1287.° e 1296.° do C.C., não podendo aqueles réus terem adquirido, por usucapião, o imóvel em apreço, identificado na escritura de justificação;

27) Tudo bastante e mais que suficiente para conduzir à procedência do pedido da A. ora em questão, constante da alínea a) da sua p.i., devendo ser declarada a escritura de justificação ineficaz, não produzindo quaisquer efeitos, por os RR. CC e DD não terem adquirido o imóvel por usucapião;

28) Em face do exposto e mais dos autos, deve ser concedida a revista e revogar-se o Acórdão recorrido, mantendo-se a sentença da primeira instância”.

Foram apresentadas contra-alegações pelos intervenientes II e JJ, e pelo LL, S.A., pugnando pela improcedência da revista.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II.

A. Das Instâncias vem considerada provada a seguinte matéria de facto:

1. Por escritura de justificação notarial celebrada em 30-12-2008, exarada de fls. 38 a 39 v. do livro ... do Cartório Notarial Privado do Dr. HH, os réus CC e mulher DD, na qualidade de justificantes, declararam que “são donos e legítimos possuidores, com exclusão de outrem, de um prédio misto (rústico, terreno agrícola e urbano habitacional), com a área global de trezentos e vinte metros quadrados, tendo a parte urbana trinta e cinco metros quadrados de superfície coberta, sito ao Caminho Novo do ..., 33, ..., freguesia de ..., concelho do ..., inscrito na matriz predial, em nome do justificante, a parte rústica sob o artigo cadastral 77.º da Secção “AD” (antes, artigo 361), com o valor patrimonial e atribuído de oito euros e sessenta cêntimos (€ 8,60) e a parte urbana sob o artigo 39, com o valor patrimonial e atribuído de quatrocentos e dois euros e cinquenta e dois cêntimos (€ 402,52), não descrito na Conservatória do Registo Predial do ... – al. A) dos factos assentes.

2. Mais declararam os réus justificantes que “nos termos do n.º 4 do artigo 112.º do Código do Registo Predial, que não obstante o prédio identificado e objecto desta escritura, oferecer semelhanças com o descrito naquela mesma Conservatória, sob o número cento e vinte e nove, a folhas duzentos e sessenta e um verso do Livro B Primeiro da Extinta Conservatória do Concelho do ..., não existe qualquer relação entre os mesmos” – al. B) dos factos assentes.

3. Declararam ainda os mesmos réus “que o identificado prédio, veio à posse dos justificantes, no estado de casados, por compra verbal feita no ano de mil novecentos e sessenta e sete, a OO e mulher PP, residentes que foram ao sítio dos ..., ..., ..., e a QQ, viúva, residente que foi à Rua ..., ..., ..., todos já falecidos.

Assim, naquele ano, os justificantes entraram na posse e fruição do aludido imóvel, posse que mantiveram sem interrupção até hoje, habitando a casa, usufruindo de todas as suas utilidades, cultivando e colhendo os frutos da parte rústica e suportando os respectivos impostos e encargos, tendo adquirido e mantido a sua posse sem oposição de quem quer que fosse e com conhecimento de toda a gente, agindo sempre por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade, sendo por isso uma posse pública, pacífica, contínua e de boa-fé, que dura há mais de vinte anos, pelo que o adquiriram por usucapião, não tendo, dado o modo de aquisição, documento que titule o seu direito de propriedade” – al. C) dos factos assentes.

4. Com origem na identificada escritura de justificação, abriu-se uma nova descrição na Conservatória do Registo Predial do ... sob o n.º … da freguesia de ... – al. D) dos factos assentes.

5. Ainda, no mesmo dia, no mesmo Cartório Notarial e em acto contínuo, por escritura pública exarada de fls. 40 a 41 do mesmo Livro ..., os justificantes CC e mulher DD, venderam a seu cunhado e irmão, o réu EE, o prédio justificado – al. E) dos factos assentes.

6. Ainda, em outro acto contínuo, no mesmo dia e no mesmo Cartório Notarial, por escritura pública exarada de fls. 42 a 43 do mesmo Livro ..., o identificado réu EE vendeu ao réu FF, o prédio em apreço – al. F) dos factos assentes.

7. A aquisição da propriedade do prédio referido em A) a favor dos réus FF e mulher foi registada a 10-02-2009 – cf. certidão do registo predial a fls. 473 a 477 dos autos.

8. A RR faleceu no dia 23-04-1992 – cf. certidão de óbito a fls. 51 dos autos – al. G) dos factos assentes.

9. Por escritura pública de compra e venda, outorgada no dia 23-07-2009, no Cartório Notarial da Dra. A. KK, exarada a fls. 28 a fls. 31 do livro de notas para escrituras diversas, número …, os réus II e JJ adquiriram a FF e mulher GG, o prédio misto, sito ao Caminho do ... n.º …, inscrito a parte rústica na matriz cadastral sob o art. 77 da secção AD e a parte urbana sob o art. 39 e descrito na conservatória do Registo Predial do ... sob o nº … – al. H) dos factos assentes.

10. Para poderem adquirir o supra aludido imóvel, os réus II e JJ contraíram um empréstimo bancário junto da instituição bancária LL, Banco LL ..., S.A., no montante de € 75 000 (setenta e cinco mil euros), valor que foi utilizado para proceder ao pagamento acordado pela compra e venda – al. I) dos factos assentes.

11. Para garantia do empréstimo, foram seus fiadores MM e NN – al. J) dos factos assentes.

12. A aquisição da propriedade do prédio referido em A) a favor dos réus II e JJ foi registada a 27-07-2009 – cf. certidão do registo predial a fls. 473 a 477 dos autos.

13. A hipoteca para garantia do empréstimo referido em I) foi registada a 27-07-2009 – cf. certidão do registo predial a fls. 473 a 477 dos autos.

14. Após a realização da escritura de compra e venda, os intervenientes procederam ao registo da sua aquisição – al. L) dos factos assentes.

15. Sobre a referida parcela de terreno rústica do prédio referido em A) existe um prédio urbano, coberto parte por telha e parte por folhas plásticas, de um só pavimento, composto por 4 divisões, 2 casas de banho, hall e 1 arrecadação, com a superfície coberta de 45 m2 e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo ….º – resposta ao artigo 1.º da base instrutória.

16. A autora, antes e depois da morte da RR, cultivou parte do referido prédio, recolhendo os seus frutos à frente e com conhecimento de toda a gente – resposta aos artigos 7.º a 9.º da base instrutória.

17. A SS foi procuradora dos réus CC e DD na compra e venda referida em E) – resposta ao artigo 10.º da base instrutória.

18. Em 2009, II e JJ decidiram adquirir um imóvel – resposta ao artigo 15.º da base instrutória.

19. Para tanto, deslocaram-se a várias agências imobiliárias e, sondaram no “terreno” alguns imóveis que estivessem para venda – resposta ao artigo 16.º da base instrutória.

20. Já depois de terem visto vários imóveis e em meados de 2009, o réu II estava num café no ... e, em conversa com algumas pessoas naquele café, foi-lhe dito que o imóvel sito ao do ..., n.º 33 estava à venda e que o proprietário era o Sr. FF – resposta ao artigo 17.º da base instrutória.

21. Uma das pessoas que estava no café conhecia pessoalmente o Sr. FF e forneceu o seu contacto ao II – resposta ao artigo 18.º da base instrutória.

22. Na posse do contacto do Sr. FF, o II contactou-o com o intuito de adquirir o imóvel – resposta ao artigo 19.º da base instrutória.

23. Os réus II e JJ deslocaram-se ao imóvel com o Sr. FF, negociaram o preço e decidiram adquirir o imóvel – resposta ao artigo 20.º da base instrutória.

24. Os réus II e JJ adquiriram o supra aludido imóvel com o intuito de ali construírem a sua casa de morada de família – resposta ao artigo 21.º da base instrutória.

25. Aquisição essa que foi feita já com um projecto aprovado na Câmara Municipal do ... para a sua reconstrução – resposta ao artigo 22.º da base instrutória.

26. Após adquirirem o imóvel, os réus II e JJ alteraram o titular do projecto de licenciamento junto do Município do ... e pediram uma prorrogação de prazo, para a conclusão das obras – resposta ao artigo 23.º da base instrutória.

27. Os réus II e JJ adquiriram o imóvel em ruínas e sem estar cultivado – resposta ao artigo 24.º da base instrutória.

28. O imóvel adquirido não possuía qualquer ligação de água potável – resposta ao artigo 25.º da base instrutória.

29. Nem tinha fornecimento de electricidade – resposta ao artigo 26.º da base instrutória.

30. Os réus II e JJ nunca suspeitaram que existisse algum problema com o registo da casa, ou até mesmo que existisse outro proprietário, tanto que antes de adquirirem o imóvel deslocaram-se várias vezes ao imóvel e quem tinha a chave que permitia aceder ao local era o Sr. FF – resposta ao artigo 27.º da base instrutória.

31. Já depois de adquirirem o imóvel, os réus II e JJ realizaram algumas obras no local e nunca foram importunados por ninguém a assumir-se como proprietário daquele imóvel – resposta ao artigo 28.º da base instrutória.

32. A presente acção foi registada a 10-05-2012 – cf. certidão do registo predial a fls. 473 a 477 dos autos.

B. As conclusões da recorrente, delimitando o objecto do recurso – cf. art. 635.º, n.º 4, do Novo Código de Processo Civil, suscitam o exame e decisão das seguintes questões:

i. Análise da escritura de justificação notarial, sua impugnação judicial e respectivo ónus da prova.

ii. Erro de julgamento do Acórdão recorrido e suas consequências.

B1. Em traços muito largos, revela-se nos autos a seguinte situação: uma escritura de justificação notarial sobre determinado bem imóvel, outorgada num cartório privado no ..., Madeira, no dia 30-12-2008, a que se sucederam, nesse mesmo dia, duas alienações consecutivas e onerosas do imóvel justificado, a favor de pessoas diversas; os últimos adquirentes, por seu turno, procederam à sua venda a terceiros, no dia 27-07-2009 que o hipotecaram à instituição bancária mutuante; a presente acção deu entrada em juízo em 23-09-2009 e foi registada em 10-05-2012.

A acção move-se, ostensivamente, no campo dos direitos reais, tendo a autora gizado o pleito sob duas perspectivas: pretende, em primeiro lugar, impugnar a escritura de justificação notarial, e, por arrasto, as sucessivas alienações efectuadas, incluindo a hipoteca; em segundo lugar, procura ver reconhecido o seu direito de propriedade sobre o imóvel objecto do litígio, com a respectiva condenação dos réus a acatarem esse direito.

As acções reais, por norma, não se poderão fundar, exclusivamente, na invocação de um título de aquisição derivada que só por si não gera o direito de propriedade, sendo apenas translativo dele, operando simplesmente a sua modificação subjectiva.

[1]

In casu, mais do que obter a mera declaração da inexistência do direito justificado, a autora visa obter o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre o prédio identificado, não assumindo o pedido de declaração de nulidade da escritura de justificação relevo autónomo, antes integrando a causa de pedir complexa em que se integra o pedido de reconhecimento do direito de propriedade sobre o prédio a seu favor, e a condenação dos réus a reconhecerem aquele direito, com todas as legais consequências.

Não é ousado afirmar, nesta óptica, que estão reunidos – a par dos pressupostos da acção de impugnação judicial de escritura notarial – os requisitos da acção de reivindicação do art. 1311.º do CC, enquanto manifestação típica do direito de sequela, em que se pretende firmar o direito de propriedade do autor e pôr fim à situação ou actos que o violem, tendo como primeiro desiderato a declaração de existência do direito e, como escopo ulterior, a sua realização, nela concorrendo dois pedidos: o de reconhecimento do direito e o de restituição da coisa, objecto desse direito.

As instâncias, como se narrou anteriormente, decidiram em sentidos diametralmente opostos, tendo a 1.ª instância enveredado pela solução de declaração de nulidade das várias escrituras outorgadas, sem contudo dar guarida ao pedido da autora, ao passo que a Relação acabou por julgar improcedente a acção.

A situação bule, manifestamente, com as regras civilísticas, em matéria de direitos reais, tal como com as normas registais previstas no Código do Registo Predial, sendo de recordar que nem sempre as estatuições do registo predial estão em sintonia directa com as do Código Civil, devendo proceder-se à sua concatenação, atenta a necessidade de procurar a unidade do sistema jurídico.

[2]

Na verdade, enquanto que do art. 408.º do CC deflui que “a constituição ou transferência de direitos reais sobre coisa determinada dá-se por mero efeito de contrato”, com ressalva das “excepções previstas na lei”, o art. 5.º do CRP dispõe que “os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo”.

Acresce que, ao passo que a lei civil substantiva considera que os direitos adquiridos por terceiro, a título oneroso e de boa-fé, não são prejudicados pela declaração de nulidade e anulação registada depois do registo da aquisição – por esse terceiro –, embora não reconheça esses direitos enquanto não transcorrerem 3 anos sobre a conclusão do negócio viciado – cf. art. 291.º do CC –, já o CRP dispensa aquele prazo na declaração de nulidade registal, em relação aos direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa-fé, bastando que o registo da aquisição seja anterior ao registo da acção de nulidade – cf. art. 17.º, n.º 2.

Na inter-relação dos arts. 408.º do CC e 5.º do CRP, pode dizer-se que o regime consagrado no CRP se enquadra na área das excepções previstas no art. 408.º: ou seja, “a constituição ou transferência do direito real opera-se por mero efeito de contrato, salvo quando se trate de coisas imóveis ou de móveis sujeitos a registo”, porquanto, nessa eventualidade, essa “constituição ou transferência dá-se por mero efeito de contrato entre as partes ou seus herdeiros”, mas “em face de terceiro