Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I- Relatório:

1-1- AA e mulher, BB instauraram na 1a Vara Mista da Comarca de Loures, contra CC e mulher, DD, a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, pedindo que se declare a nulidade do contrato-promessa de compra e venda de imóvel, descrito, sob o nº ..., na Conservatória do Registo Predial de Odivelas (freguesia de Famões), celebrado no dia 17 de Setembro de 2009, e que os RR. sejam também condenados na devolução de todas as quantias pagas no âmbito desse contrato e ainda no pagamento da quantia de € 4.000,00, a título de indemnização por danos não patrimoniais.

Fundamentam este pedido, em síntese, dizendo que celebraram entre si tal contrato-promessa tendo entregue, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 36 000,00, com o remanescente, no valor de € 38 400,00, a ser pago até 15 de Junho de 2011; entretanto, constaram que tinham sido ludibriados, pois o prédio, estando inserido numa área de génese ilegal, era impossível de ser transaccionado, sendo o contrato nulo, o qual, de resto, também não contém a certificação, pelo notário, da existência da licença de utilização; e com esta situação, que lhes frustrou o projecto de vida familiar, que passava pela aquisição de um lar para si e a filha, ficaram profundamente traumatizados, magoados e ofendidos.

Os RR., pessoal e regularmente citados, contestaram a acção, alegando, designadamente, que os AA. conheciam a situação do prédio, que foi determinante do preço fixado, não havendo motivo para a declaração de nulidade do contrato, que consubstanciaria uma situação de abuso do direito e concluíram pela sua absolvição do pedido.

O processo seguiu os seus regulares termos posteriores, tendo-se proferido o despacho saneador, após o que se fixaram os factos assentes e se organizou a base instrutória, se realizou a audiência de discussão e julgamento, se respondeu à base instrutória e se proferiu a sentença.

Nesta julgou-se a acção improcedente, absolvendo-se os RR. do pedido.

1-2- Inconformados com a sentença, recorreram os AA. de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa, tendo-se aí julgado parcialmente procedente o recurso, revogando-se a decisão recorrida, declarando-se a nulidade do contrato-promessa com condenação dos RR. a restituírem aos AA. a quantia de € 36.000,00.

1-3- Irresignados agora com este acórdão, dele recorreram o RR. para este Supremo Tribunal, recurso que foi admitido como revista e com efeito devolutivo.

Os recorrentes alegaram, tendo das suas alegações retirado as seguintes conclusões:

1ª- As questões primordiais a decidir serão as de saber se se verificou algum vício na formação da vontade dos AA., ora recorridos, em contratar, designadamente por os RR., aqui recorrentes, não terem actuado com os ditames da boa fé nos preliminares e na conclusão do negócio, e se o contrato celebrado entre AA. e RR. padece de alguma nulidade.

2ª- E a existir esse vício, se a sua invocação pelos AA. constituiu abuso de direito.

3ª- E, finalmente, saber se o negócio é susceptível de conversão, como defendem os RR.

4ª- No caso dos autos, está provado que nem os RR. promitentes vendedores foram enganados, nem os AA. promitentes compradores pretenderam enganar aqueles. Quer o contrato promessa quer os sucessivos aditamentos são bem demonstrativos da boa fé dos ora recorrentes.

5ª- O contrato promessa celebrado foi o contrato que as partes conscientemente quiseram celebrar como é reconhecido no acórdão recorrido que se transcreve: "Embora os promitentes-­compradores tivessem consciência da natureza do prédio prometido vender, sem alvará de loteamento e sem licença de utilização ou de construção, face às declarações constantes do contrato-promessa, e, por isso, não podiam ser enganados... "

6ª- A invalidade do contrato-promessa, por si só, não é motivo suficiente para concluir que existe obrigação dos ora recorrentes restituírem o que receberam pois,

7ª- A nulidade em questão é uma nulidade atípica, visto que não é invocável por terceiros, nem pode ser conhecida oficiosamente pelo Tribunal.

8ª- Essa nulidade pode ser arguida pelo promitente comprador, destinatário da norma protectora, embora excepcionalmente, a parte final do nº 3 do art. 410° do Código Civil confira ao promitente vendedor a faculdade de invocar a omissão dessas formalidades, quando a mesma tenha sido causada, culposamente, pela outra parte.

9ª- Admitida a nulidade do contrato por falta da certificação da licença de utilização, importa saber se os AA., ora recorridos, podem invocar essa nulidade sem incorrer em abuso de direito, na modalidade de "venire contra factum proprium" .

10ª- Nos termos do art. 334º do Código Civil "é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito."

11ª- O conceito da boa fé, constante do art. 334º do Código Civil está em conexão com as exigências fundamentais da ética jurídica, "que se exprimem na virtude de manter a palavra e a confiança, de cada uma das partes proceder honesta e lealmente, segundo uma consciência razoável, para com a outra parte, interessando as valorações do círculo social considerado, que determinam expectativas dos sujeitos jurídicos" como ensina Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações. Portanto, um direito ainda que legítimo, não pode ser exercido de forma arbitrária, mas antes de um modo equilibrado, moderado, lógico e racional.

12ª- Os AA, ora recorridos celebraram um contrato promessa relativo ao imóvel dos autos, onde habitavam há alguns anos e sabedores de todas as vicissitudes do mesmo, e tentaram fazer crer aos RR., ora recorrentes, que estavam de boa fé no negócio, pedindo e sendo-lhes concedidas várias prorrogações e aditamentos.

13ª- Sabendo de tudo e vindo agora pretender o exercício do direito de invocar a nulidade do contrato, fere de tal modo o sentido ético-jurídico que deve nortear os comportamentos das partes contratantes e, necessariamente, impõem a conclusão de que se verifica um abuso de direito, na modalidade de "venire contra factum proprium".

14ª- É, assim inaceitável, à luz dos princípios ético-jurídicos aplicáveis e da tutela da confiança que os AA. venham agora desistir do negócio sem qualquer razão compreensível para tanto, prevalecendo-se de uma invalidade formal, cuja existência durante anos não os impediu de assumir comportamentos que levavam a concluir que não pretendiam prevalecer­-se dessa mesma invalidade.

15ª- Há pois que concluir que não se verificou qualquer erro na formação da vontade dos AA. ao contratar, nem os RR. actuaram ao arrepio das boas e leais práticas nos preliminares e na celebração do contrato. Pois estando os AA. na posse de todos os elementos, tendo contratado de livre e espontânea vontade, insistindo nessa expressa vontade nos sucessivos aditamentos, seria de esperar que agissem em conformidade.

16ª- Dada a confiança incutida nos RR., jamais estes poderiam pensar que os AA viessem alegar a nulidade do contrato.

17ª- Ao fazerem-no neste momento agem com abuso do direito, conforme o tipifica o art. 334º do CC pois excedem manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico desse direito.

18ª- O douto acórdão recorrido terá "esquecido" que as partes queriam o negócio exactamente como foi celebrado. E que os AA, aqui recorridos, eram perfeitos conhecedores de toda a situação do imóvel, onde já residiam há alguns anos (facto provado), tanto que fizeram constar do contrato cláusulas que os permitiria assumir a posição de donos do imóvel.

19ª- O que resulta dos factos provados é que os AA quiseram o negócio, aceitaram-no nas condições em que o mesmo foi celebrado, reforçaram com os diversos aditamentos essa convicção. Pelo que invocar a invalidade do mesmo, por motivos formais que, repete-se, conheciam e aceitaram, é permitir o uso abusivo do direito pela "ausência de coerência" de toda a sua actuação. O que terá que ser concluído com as legais consequências

20ª- O contrato definitivo, previsto no contrato promessa declarado nulo, ou seja, a escritura de compra e venda seria e é possível logo que toda a documentação estiver em ordem, nomeadamente no que concerne à legalização do bairro em que o imóvel está inserido. Sendo o negócio realizável no futuro pode haver conversão do contrato nos termos do art.293º do CC.

21ª- O douto acórdão recorrido viola o art. 410° "à contrario", o art. 334º e o art. 293º todos do Código Civil.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:

II- Fundamentação:

2-1- Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é balizado pelas conclusões apresentadas pelo recorrente, apreciaremos apenas as questões que ali foram enunciadas.

Nesta conformidade, serão as seguintes as questões a apreciar e decidir:

- Se o contrato-promessa celebrado entre AA. e RR. padece de nulidade.

- A existir esse vício, se a sua invocação pelos AA. constituiu abuso de direito.

- Se o negócio será susceptível de conversão, nos termos do art. 293º do C.Civil.

2-2- Vem fixada das instâncias a seguinte matéria de facto:

1- No dia 17 de Setembro de 2009, AA. e RR. subscreveram o escrito particular de fls. 13 a 16, sob a epígrafe "contrato-promessa de compra e venda e recibo de sinal” com o seguinte clausulado:

“1º- Os primeiros outorgantes (RR.) são donos e legítimos proprietários, do prédio urbano descrito sob o nº ..., do Livro n° … da Conservatória do Registo Predial de Odivelas, lote de terreno para construção, situado em ... (...).

2°- No referido lote os primeiros outorgantes construíram, na parte que lhes pertence de 82,50 m2, o prédio urbano (...), com a área coberta de 50 m2 e logradouro de 32,50 m2, (...).

3° Pelo presente contrato os primeiros outorgantes prometem vender e os segundos outorgantes (AA.) prometem comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, com excepção dos arrendamentos existentes e que são do perfeito conhecimento dos segundos outorgantes, o referido prédio ( ... ).

4° O preço ajustado é de € 74.400,00 (...), os quais serão pagos da seguinte forma: a) € 30.000,00 (...) são pagos neste acto (...) b) € 44.400,00 (...) serão pagos até ao dia 1 de Março de 2010.

5° Após o pagamento da totalidade do preço os primeiros outorgantes passarão uma procuração irrevogável a favor dos segundos outorgantes para que estes possam praticar todos os actos necessários sobre o referido imóvel, incluindo a venda a eles próprios.

§ único: Fica bem claro para todos os outorgantes que, dado que o ora prometido vender se encontrar inserido num bairro de génese ilegal, não é possível efectuar de imediato a escritura de compra e venda e que a procuração supra referida se destina a permitir aos segundos outorgantes praticar todos os actos necessários sobre o imóvel.

6° Após o pagamento da totalidade do preço são da responsabilidade dos segundos outorgantes todas as despesas, taxas, impostos, derramas, colmas, pagamentos a comissão de moradores e todas as despesas com escrituras, registos e tudo o necessário e que diga respeito ao supra referido prédio e ao presente contrato.

7º A partir do pagamento da totalidade do prédio, os segundos outorgantes poderão receber as rendas dos andares arrendados, e que eles são perfeitos conhecedores, e fazer suas as respectivas rendas, pagando os competentes impostos sobre os mesmos.

§ único: Enquanto não for possível fazer a transmissão pública do prédio, os impostos, taxas, coimas ou derramas que vierem em nome dos primeiros outorgantes são da exclusiva responsabilidade dos segundos outorgantes, os quais entregarão aos primeiros outorgantes as quantias necessárias para o pagamento dos mesmos logo que solicitadas.

8° (...) Este contrato corresponde à real vontade de todos os outorgantes, é aceite por eles livremente em todas as cláusulas, condições e obrigações de que têm inteiro e perfeito conhecimento”.

2- No dia 15 de Março de 2010, os AA. e os RR. outorgaram um aditamento ao escrito referido, designadamente, com o seguinte conteúdo:

“1ª- Os Outorgantes acordam que a cláusula 4ª do contrato promessa celebrado passará a ter a seguinte redacção: «4ª O preço ajustado é de € 74.400,00 (...), os quais serão pagos da seguinte forma: a) € 30.000,00 (...), como sinal, foram pagos neste acto (...). b) € 1.000,00 (...), como reforço do sinal foram pagos em 15 de Março de 2010. c) O restante do preço, ou seja € 43.400,00 (…) será pago até ao dia 30 de Setembro de 2010.» 2ª- Os outorgantes reconhecem e disso estão cientes que, dado que o prédio ora prometido vender se encontra inserido num bairro de génese ilegal, não é possível efectuar de imediato a escritura de compra e venda e que a procuração referida no contrato promessa se destina a permitir aos segundos outorgantes praticar todos os actos necessários sobre o imóvel, desejando os outorgantes, mesmo apesar desse facto e dessa limitação, que o negócio se mantenha e nada mais exigindo uns aos outros seja a que título for.

§ Para que os primeiros outorgantes possam passar a procuração irrevogável, os segundos outorgantes comprometem-se a pagar o (...) IMT antes do dia 30 de Setembro de 2010 e disso fazerem prova perante os primeiros outorgantes.

3ª ( ... ).

4ª- Os segundos outorgantes expressamente reconhecem que poderão reforçar o sinal entregue aos primeiros outorgantes se não pagarem a totalidade do preço até ao dia 30 de Setembro de 2010, data limite do contrato (...)".

3- No dia 7 de Dezembro de 2010, os AA. e os RR. subscreveram novo aditamento ao contrato-promessa celebrado nos termos seguintes:

"1ª- Os outorgantes acordam que a cláusula 4ª do contrato promessa celebrado passará a ter a seguinte redacção:

«4° O preço ajustado é de € 74.400,00 (…), os quais serão pagos da seguinte forma: a) e 30.000,00 (…), como sinal, foram pagos neste acto (…). b) € 1.000,00 (…), como reforço do sinal foram pagos em 15 de Março de 2010. c) € 5000,00 (…) são pagos em 7 de Dezembro de 2010. d) O restante do preço, ou seja € 38.400,00 (…) será pago até ao dia 15 de Junho de 2011»

2ª- Os outorgantes reconhecem e disso estão cientes que, dado que o prédio ora prometido vender se encontrar inserido num bairro de génese ilegal, não é possível efectuar de imediato a escritura de compra e venda e que o procuração referida no contrato promessa se destina a permitir aos segundos outorgantes praticar todos os actos necessários sobre o imóvel, desejando os outorgantes, mesmo apesar desse facto e dessa limitação, que o negócio se mantenha e nada mais exigindo uns aos outros seja a que título for.

§ Para que os primeiros outorgantes possam passar a procuração irrevogável, os segundos outorgantes comprometem-se a pagar o (…) IMT antes do dia 15 de Junho de 2011 e disso fazerem prova perante os primeiros outorgantes.

3ª- (…)

4ª- Os segundos outorgantes expressamente reconhecem que poderão reforçar o sinal entregue aos primeiros outorgantes se não pagarem a totalidade do preço até ao dia 15 de Junho de 2011, data limite do contrato promessa.

5ª- Fica sem efeito o anterior aditamento de 15 de Março de 2010".

4- No dia 4 de Maio de 2011, os RR., por intermédio do seu mandatário, notificaram os AA. para procederem ao pagamento do IMT, comunicando-lhes que deveriam pagar o remanescente do preço até ao dia 15 de Junho de 2011 e dizendo-lhes que tal prazo "é para respeitar" e que não haveria "novos aditamentos nem novos prazos com as legais consequências".

5- Os AA. habitam no R/C do prédio dos autos há alguns anos.

6- Os AA. são emigrantes paquistaneses. ------------------------

2-3- O douto acórdão recorrido sobre a questão essencial em debate (nulidade do contrato) afirmou que o contrato-promessa “omitiu a certificação notarial da existência da licença de utilização ou de construção”, sendo certo que “situando-se o imóvel prometido vender numa área de génese ilegal, obviamente, que o contrato-promessa não podia certificar a existência da licença de utilização ou de construção, situação de que ambos os contraentes estavam cientes”. Acresce que “enquanto não estivesse concluída a reconversão urbanística, nomeadamente nos termos do regime excecional estabelecido na Lei nº 91/95, de 2 de Setembro, com as alterações introduzidas pela Lei nº 165/99, de 14 de Setembro, Lei nº 64/2004, de 23 de Agosto, Lei nº 10/2008, de 20 de Fevereiro, e Lei nº 79/2013, de 26 de Novembro, existia uma impossibilidade legal em celebrar o contrato prometido de compra e venda”. Concluiu afirmando que “tanto uma situação como a outra são geradoras de nulidade do contrato-promessa celebrado, como se reconhece na sentença recorrida”.

Entendeu, assim, o aresto recorrido, pelas aludidas razões, padecer o contrato-promessa celebrado de nulidade. Nesta parte confirmou o que sobre o assunto se decidiu na sentença de 1ª instância. Questionou depois se poderiam os promitentes-compradores (os AA.) invocar a nulidade do contrato sem incorrerem em abuso de direito, ao que respondeu afirmativamente, divergindo da posição assumida na decisão recorrida. Neste contexto afirmou expressamente que “o pedido de declaração da nulidade do contrato-promessa, por omissão da formalidade legal prevista no nº 3 do art. 410° do CC, não consubstancia uma situação de abuso do direito”.

É sobre aspecto, em especial, que os recorrentes mostram o seu inconformismo, pois defendem que o exercício do direito de invocar a nulidade do contrato por banda dos AA., fere de tal modo o sentido ético-jurídico que deve nortear os comportamentos das partes contratantes, se impõe a conclusão de que se verifica um abuso de direito, na modalidade de "venire contra factum proprium". É inaceitável, à luz dos princípios ético-jurídicos aplicáveis e da tutela da confiança, que os AA. venham agora desistir do negócio sem qualquer razão compreensível para tanto, prevalecendo-se de uma invalidade formal, cuja existência durante anos não os impediu de assumir comportamentos que levavam a concluir que não pretendiam prevalecer­-se dessa mesma invalidade. Estando os AA. na posse de todos os elementos, tendo contratado de livre e espontânea vontade, insistindo nessa expressa vontade nos sucessivos aditamentos, seria de esperar que agissem em conformidade. Dada a confiança incutida nos RR., jamais estes poderiam pensar que os AA viessem alegar a nulidade do contrato. Ao fazerem-no neste momento agem com abuso do direito, conforme o tipifica o art. 334º do C.Civil pois excedem manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico desse direito.

Vejamos:

Não existe qualquer dúvida que as partes celebraram entre si um contrato-promessa de compra e venda que teve como objecto o imóvel identificado acima. Mediante este contrato os AA. (promitentes-compradores) acordaram com os RR. (promitentes-vendedores) a compra do bem (art. 410º nº 1 do C.Civil, diploma de que serão as disposições a referir sem menção de origem). Perante este contrato, as partes vincularam-se à celebração do contrato prometido, isto é, à celebração do contrato de compra e venda em relação a tal bem.

Abstemo-nos de desenvolver o tema, dado que sobre o assunto nenhuma duvida se levanta.

&nb