Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I – AA– ..., Ldª intentou acção declarativa com processo comum, sob a forma ordinária, contra BB, Ldª pedindo a condenação da R. no pagamento de uma indemnização por danos emergentes e lucros cessantes, no total de € 479.329,73; de uma indemnização por danos de imagem, no valor de € 10.000,00, sempre com juros de mora e ainda a considerar ilegais, ou abusivos e ilegítimos, os aumentos das taxas de manutenção, declarando-os sem efeito.

Subsidiariamente pediu para ser considerada nula a cláusula 15º n.º 2 do contrato, devendo a R. restituir à autora o montante correspondente ao período em falta até ao termo do contrato, no valor de € 83.144,32, mais juros de mora a contar da data de comunicação da resolução.

Ainda subsidiariamente, e para o caso de ser válida a resolução do contrato, a autora entende que a ré lhe deverá devolver a parte do preço pago correspondente ao tempo que falta até ao termo do contrato.

Alegou em síntese que CC e a Ré BB, Ldª celebraram, no dia 28 de Julho de 1999, um contrato tipo de promessa de cessão do direito de utilização de um estabelecimento na ..., referente ao espaço “ L … do Edifício ... “, pelo prazo de 25 anos e preço de 22.560.000$00 (€ 112.528,81), mais IVA, que foi integralmente pago, adiantando que o referido CC se decidiu a celebrar esse contrato porque a Ré lhe garantiu que a M.... seria um empreendimento constituído por largas dezenas de estabelecimentos, com conceito integrado e global, acessos adequados, entre os quais um parque de estacionamento subterrâneo e um acesso pedonal com um nível elevado, arranjos paisagísticos, uma zona de marcas de alta costura, lavandaria automática e supermercado, bem como lojas âncora, tudo combinado com uma ampla promoção e tudo suportado pela maqueta exibida e material publicitário.

Segundo a A a R garantiu ainda que as taxas de manutenção seriam reduzidas (2.400$00/m2/ano) e que não seria autorizada a abertura de lojas que prosseguissem a mesma actividade da autora, no mesmo edifício.

Refere igualmente que no dia 23 de Maio de 2000, o referido CC transmitiu à sociedade autora, constituída por si e pela mulher, a totalidade dos direitos e deveres emergentes do contrato antes mencionado, que a autora celebrou porque teve como boas as garantias dadas pela ré e acima mencionadas – que também constituem obrigações legais decorrentes da Concessão -, mas que a mesma não veio a cumprir.

Com efeito a R. apenas construiu o parque de estacionamento no ano de 2008, pelo que, até essa data, o estacionamento foi feito em frente dos espaços comerciais, com prejuízo para a fruição do espaço, o que contribuiu para afastar o público da M...., e foi agravado quando a ré decidiu cobrar um valor exagerado pelo estacionamento, bem como pela falta do acesso pedonal; que o arranjo paisagístico apenas em 2009 estava a ser implementado, nunca foi instalada qualquer zona de moda, a lavandaria e o supermercado apenas existiram temporariamente, e apenas cerca de 35% dos estabelecimentos iniciaram actividade, valor que nunca ultrapassou os 45%, com a ré a deixar de fazer qualquer promoção da M.....

Acrescenta que a limpeza, a sinalética e a iluminação também eram deficientes, o mesmo acontecendo com a vigilância e a segurança, o que deu origem a cenas de vandalismo, tudo situações que afastaram público da M.... e que por outro lado, a loja da autora sofre de maus cheiros, que a R também passou a arrendar espaços comerciais por períodos curtos, tendo também permitido a abertura no Edifício ..., de dois outros estabelecimentos com a mesma actividade da autora, com prejuízo para as vendas.

Todas as situações descritas tiveram como consequência, segundo a A, diminuição do seu volume de negócios, impedindo-a de obter as receitas projectadas, para além de terem prejudicado a sua imagem perante os devedores.

Em relação às taxas de manutenção, alega a A, que, em Janeiro de 2000, a R procedeu inesperadamente ao seu aumento para 13.600$00/m2/ano, ou seja, da ordem dos 500%, não tendo apresentado nessa ocasião ou posteriormente qualquer explicação plausível para esse aumento, para além de ter dito que o valor inicialmente previsto se tinha devido a um lapso seu, a um erro na previsão dos custos.

Afirma que tanto o CC como ela pagaram sempre essas taxas pelo valor inicialmente acordado, actualizado, e pediram insistentemente esclarecimentos sobre as razões que teriam conduzido ao seu aumento o qual considera ilegal e abusivo, por não ser proporcional nem adequado ao custo dos serviços prestados, por contrariar as regras da boa-fé e da proibição do abuso de direito, bem como a confiança suscitada pela ré, e por não ter sido fundamentado, até porque não existiu alteração em relação aos serviços abrangidos.

Afirmando que se soubessem que viriam a ocorrer as situações antes descritas, nem ela nem o CC teriam celebrado o contrato e nunca o teriam feito nas condições em que tal aconteceu indica que através de carta de 13 de Outubro de 2009, a R veio comunicar-lhe a resolução do contrato, com fundamento na falta de pagamento das taxas fixadas, o que a autora não aceitou.

Conclui que o alegado incumprimento de uma obrigação secundária nunca seria suficiente para levar à resolução do contrato e que o artigo 15 do contrato, pelo seu conteúdo genérico, nada acrescenta à regulamentação legal, para além de ter havido abuso de direito na resolução do contrato.

Na contestação, a R. invocou a excepção de incompetência material deste tribunal no que diz respeito ao pedido formulado pela autora sobre a ilegalidade da fixação das taxas de manutenção.

Para além disso afirma que as obrigações assumidas perante a autora são apenas aquelas que constam do contrato celebrado no dia 28 de Julho de 1999, nas quais não se incluem a generalidade das situações invocadas pela autora, que também não resultam do contrato de concessão e que algumas das situações invocadas pela autora traduzem obrigações da ré mas apenas perante o Estado, emergentes da concessão.

Afirma que a M.... tem em funcionamento largas dezenas de lojas, sujeitas a regras impostas pela ré, em número superior ao indicado pela autora e suficiente para garantir a continuidade da sua exploração comercial, sendo que a ré tudo tem feito para a abertura das restantes e que o actual acesso pelo Passeio M.... pertence à CMC, que o construiu, e está fora da área concessionada acrescentando que esse acesso pedonal existia na ocasião abertura da M.....

Em relação ao parque de estacionamento subterrâneo, apenas em 2007 é que a CMC lhe entregou o terreno necessário para a sua construção e por outro lado, existia estacionamento suficiente no interior da M...., em moldes que já estavam previstos no projecto da M.....

Acrescenta que a M.... sempre teve palmeiras e zonas verdes, que foram aumentando ao longo dos anos, em particular em 2008, sendo a ré livre de dispor dos espaços da M.... lavandaria e o supermercado também existiram, tratando-se de equipamentos destinados ao uso dos utentes das embarcações e não dos lojistas e que tem feito promoção da M...., promovendo as acções que descreve na contestação com pormenor, ao contrário da autora em relação ao seu estabelecimento.

Por outro dado a iluminação e a sinalética sempre foram adequadas e o horário comercial até às 2 horas, sendo certo que a violação desse horário foi uma das causas dos distúrbios ocorridos na M.... a seguir à sua abertura e a que a ré pôs cobro, nomeadamente com reforço da presença policial; do mesmo modo, a segurança e limpeza foram as adequadas, existindo um sistema de câmaras de vigilância, remodelado em 2008.

No que diz respeito às taxas de manutenção, a ré defende que actuou no âmbito dos poderes atribuídos pela Concessão e com observância dos requisitos legais, tendo procurado que os seus valores sejam equivalentes ao custo dos serviços prestados, acrescentando que as taxas se destinam a cobrir as despesas que tem com a exploração da M...., em especial com as partes comuns.

A previsão feita pela ré para o ano de 1999 veio a verificar-se errada e a ré fez uma nova previsão para o ano seguinte, corrigindo-a, tendo cobrado nos anos seguintes valores próximos.

Conclui que tinha fundamento para resolver o contrato e que os pedidos formulados pela autora carecem totalmente de fundamento, até porque a mesma, quando celebrou o contrato de cessão com o primitivo contraente, conhecia a situação concreta em que se encontrava a M.....

Em reconvenção pede a condenação da autora no pagamento dos valores de taxas em dívida, no total de € 11.386,89, acrescido de juros de mora comerciais; no pagamento de uma indemnização mensal de € 1.204,67, pela ocupação da loja após a extinção do contrato, além dos juros de mora, bem como das indemnizações vincendas até à entrega da loja, que também deve ser decretada.

Na réplica, a autora alega que a cláusula 18º do contrato é contrária à boa-fé e proibida e defende a competência dos tribunais comuns para conhecer do pedido formulado e que, por outro lado, se a resolução do contrato fosse considerada válida, a não devolução das prestações correspondentes ao período em que o contrato não vigorou traduziria o exercício do direito de uma forma que excede manifestamente a boa-fé.

A autora contestou o pedido reconvencional, e invocando a prescrição das taxas anteriores a 23 de Janeiro de 2005.

Defendeu a improcedência desse pedido, pelos motivos já alegados na petição inicial, acrescentando que a ré vem defender que as taxas cobradas afinal não se destinam a suportar os custos com os serviços prestados, mas os custos com as partes comuns e com a exploração da M...., como são muitos daqueles que a ré enumera no artigo 491, onde inclui a renda paga ao Estado, custos com pessoal, amortizações, fornecimentos ou seguros.

Na tréplica, a ré nega fundamento para a excepção de prescrição bem como para o pedido de condenação como litigância de má-fé formulado pela autora.

Procedeu-se ao saneamento dos autos julgando-se improcedente a excepção de incompetência absoluta do tribunal, suscitada pela Ré na sua contestação - reconvenção.

Foi proferida sentença que julgou procedente a acção e, em consequência, condenou a ré a pagar à autora uma quantia, a liquidar em momento ulterior, pelos prejuízos sofridos pela autora, nos termos acima mencionados sob a alínea e) n.º 10, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até pagamento; a ver declarado que a fixação e cobrança das taxas, no ano de 2000 e em todos os anos seguintes até à data em que a ré declarou a resolução do contrato, foi ilegal e que a autora não está obrigada ao seu pagamento; bem como a reconhecer que a resolução do contrato foi inválida e não produziu efeitos; julgou integralmente improcedente o pedido reconvencional, com absolvição da reconvinda.

A R apresentou recurso de apelação na sequencia do qual viria a ser proferido acórdão no qual se decidiu julgar parcialmente procedente a apelação, revogando-se a decisão recorrida e, em consequência, absolver a Ré BB ... de todos os pedidos contra ela formulados pela A. AA, ..., S.A; julgar parcialmente procedente a apelação no que respeita ao pedido reconvencional oportunamente formulado, declarando-se validamente resolvido, por falta de pagamento integral das taxas previstas no contrato de utilização de estabelecimento comercial na ..., com a condenação da autora/reconvinda na imediata entrega à Ré/reconvinte da loja, livre e desocupada, e no pagamento dos valores de taxas em dívida (em conformidade com o valor fixado pela concessionária), referentes aos anos de 2002 em diante, acrescido de juros de mora comerciais até efectivo e integral pagamento; declarar ainda a licitude da cláusula 15ª, nº 2 do contrato em questão; confirmar-se a decisão recorrida quanto à improcedência da parte sobrante do pedido reconvencional (incluindo a procedência da excepção de prescrição no pagamento das taxas relativas aos anos de 2000 e de 2001).

II. Deste acórdão foi pela A interposto o presente recurso de revista.

Alegou a A/recorrente (AA) da forma constante da alegação de fls. 4384 a 4471 dos autos, cujo teor se dá por reproduzidos para todos os efeitos legais.

Contra-alegou a recorrida (BB) pela forma constante de 4503 a 4516, igualmente se dando por reproduzido todo o teor do documento apresentado.

Em face do teor das conclusões da alegação resultam colocadas as questões seguintes (cujo desenvolvimento e análise será efectuado em local próprio):

III – FACTOS PROVADOS.

Relativos ao contrato de concessão e regulamento de exploração

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1º - Depois da aprovação, através do DL n.º 335/1991, de 7 de Setembro, das bases gerais da construção e exploração da ..., por uma entidade privada, mas em regime de serviço público, e da realização de concurso, no dia 21 de Setembro de 1995, o Estado Português (representado pela Enatur), celebrou com a ré BB, o respectivo Contrato de Concessão, cuja cópia consta de fls. 301 e seguintes dos autos, e no qual foram reproduzidas, no essencial, as referidas bases gerais da concessão - documentos juntos.

2º - Do conteúdo do DL n.º 335/91 (diploma ao qual se referem todas as “Bases” a seguir mencionadas) e do contrato de concessão (ao qual se referem todas as “Cláusulas” a seguir indicadas), retiram-se os seguintes aspectos:

a) - Sobre “as normas reguladoras da concessão”, constou da Cláusula 3ª: “A Concessão e as relações entre a entidade concedente e a empresa concessionária serão reguladas pelas cláusulas contratuais, pelo Regulamento de Exploração e Utilização da ..., pelo Decreto-Lei n.º 335/91 … e na falta de disposição contratual ou legal específica, pelos princípios gerais vigentes em matéria de Concessão de exploração de bens, de serviços públicos e de obras públicas...”

- E no n.º 3 da Cláusula 5ª, constou:

“Em caso de divergência entre o disposto no presente Contrato e qualquer dos documentos ou diplomas referidos na Cláusula 3ª … aplicar-se-á, sem prejuízo de normas legais de natureza imperativa, o disposto no presente Contrato. Em caso de omissões do presente Contrato aplicar-se-á sucessivamente o disposto nos documentos e diplomas referidos na Cláusula 3ª e nas alíneas a) e b) do número anterior.” (alíneas referentes ao concurso internacional).

b) – Nos termos da Base I e da Cláusula 4ª, a "concessão" teve como objecto "a construção e exploração, em regime de serviço público regular e contínuo, de uma M.... para apoio à navegação e abrigo portuário de embarcações de recreio, bem como as instalações e serviços de natureza comercial e industrial operacionais, complementares e acessórios que possam contribuir para a melhor prossecução desse objectivo, denominando-se o complexo "....".

c) – Na Base I e na Cláusula 7ª, constou que entre as "obrigações da concessionária relativas à construção" compreenderam-se as de "elaborar os projectos de execução, realizar todas as obras e fornecer todos os serviços, equipamentos, utensílios e, bem assim, quaisquer bens que sejam necessários à realização do objecto da concessão, em conformidade com os projectos, estudos e o caderno de encargos elaborados pela entidade concedente"; e de "realizar as obras necessárias aos acessos à M.... e à sua integração na zona envolvente."

d) – Mais constou da Base XII e da Clausula 16º, n. 1, que "A ... será explorada em regime de serviço público, de forma regular e contínua, nos termos fixados no contrato de concessão e em conformidade com o disposto no respectivo regulamento de exploração e utilização."

e) - E que "A exploração da M.... em regime de serviço público obriga a concessionária a: a) Fazer funcionar regular e continuamente o estabelecimento da concessão; b) Prestar aos utentes os serviços que integram o objecto da concessão, sujeito ao pontual pagamento das tarifas previstas...” (esclareça-se que esta última parte apenas consta do contrato); “c) Assegurar que os serviços sejam prestados com a maior segurança, eficiência e economia, segundo métodos racionais e técnicas actualizadas, por forma a garantir prestações de qualidade" (do diploma consta ainda: “…e de preços compatíveis e concorrentes com estabelecimentos similares”) - Base XIII e Cláusula 17ª.

f) – De acordo com a Base XV e a Cláusula 19ª, entre as "obrigações da concessionária relativas à exploração", compreendem-se, entre outras, as seguintes: "Praticar todos os actos respeitantes à administração da M.... e à conservação dos seus espaços, edifícios e equipamentos... Velar pela guarda e conservação de pessoas e bens..."

g) – Em relação ao “Regulamento de exploração e utilização da M....”, a Base XVI, n.º 2, estabelecia que “Do regulamento... deverão constar as normas as normas respeitantes à execução de todas as operações a efectuar na M.... e às condições de prestação dos respectivos serviços, designadamente as expressamente indicadas no contrato de concessão”.

h) – E sobre o mesmo Regulamento, o n.º 2 da Cláusula 20ª do contrato de concessão, estabelecia que “O Regulamento deverá estar aprovado até um ano antes da data prevista para a entrada em funcionamento da M.......”

i) - Sobre “a cobrança de tarifas pela concessionária”, constou da Base XVII e da Cláusula 21, o seguinte:

"1. A concessionária terá direito de cobrar taxas pelos serviços que prestar no âmbito da concessão e pela utilização das instalações e equipamentos da M.....

"2. O valor das referidas taxas, bem como as respectivas regras gerais de aplicação, será fixado na tabela de tarifas.

"3. A tabela de tarifas referida no número anterior, bem como as suas revisões, será livremente fixado pela concessionária, que delas dará conhecimento ao concedente antes da sua entrada em vigor.

“4. A concessionária não poderá cobrar quaisquer taxas que não constem da tabela de tarifas nem aplica-las por forma diferente daquela que dela constar ou onerar, por qualquer outra forma, o preço dos serviços ou da utilização das instalações.”

j) – Sobre a “conservação dos bens afectos à concessão”, constou da Base XX e da Cláusula 24ª o seguinte:

“1. A concessionária obriga-se a manter em permanente estado de bom funcionamento, conservação e segurança os bens que constituem o estabelecimento e a substituir, de sua conta e responsabilidade, todos os que se destruírem ou mostrarem inadequados para os fins a que se destinam por desgaste físico, avaria, deterioração ou por se tornarem obsoletos (...)

“4. Para ocorrer aos encargos emergentes das obrigações de reparação, conservação e reapetrechamento, deverá a concessionária afectar parte dos lucros anuais à constituição de um fundo de conservação e renovação (...)”

3º - O Regulamento de Exploração e Utilização da M.... veio a ser aprovado por Despacho Conjunto n.º 734/2001, publicado no DR II série, de 9 de Agosto de 2001, portanto, cerca de dois anos depois da abertura da M.....

4º - Deste Regulamento consta, nomeadamente:

a) – “O presente Regulamento está sujeito às normas constantes do contrato de concessão... bem como às disposições do Decreto-Lei n.º 335/91, de 7 de Setembro... e, na falta de disposição contratual ou legal específica, pelos princípios gerais vigentes em matéria de concessão de exploração de bens, de serviços públicos e de obras públicas...” - artigo 1º, n.º 2.

b) – “A ..., na qual se incluem os estabelecimentos comerciais, é um conceito integrado e global que necessita de uma acção permanente de todos os seus agentes, em benefício mútuo, baseada em princípios, designadamente, de harmonização de imagem, política promocional e de animação, continuidade de exploração e fomento da ocupação plena, o que constitui condição essencial para o êxito e bom desenvolvimento da .... A manutenção da AC (área comercial) deve ser objecto de especial atenção, designadamente quanto à harmonização das suas características técnicas, qualidade dos materiais empregues e demais elementos que a constituem.” – artigo 4º, n.º 2.

c) – O artigo 26º, em relação a “Taxas”, reproduz o que consta das Bases Gerais da Concessão e do Contrato de concessão, e acima mencionado, com excepção do n.º 3, que contém a seguinte alteração:

“3. A tabela de tarifas referida no número anterior, as suas revisões, bem como o elenco dos serviços prestados, serão livremente fixadas pela concessionária, que delas dará conhecimento à ENATUR...”

d) – O artigo 28º (sobre "pagamentos") dispôs:

"O pagamento de todas e quaisquer taxas devidas, designadamente as taxas de conservação, manutenção, reparação, limpeza, promoção geral, vigilância, publicidade, animação, fornecimento de energia eléctrica, cargas e descargas, lixo, água, telefone e de quaisquer outros serviços prestados será efectuado mediante a apresentação de facturas nos prazos e condições previstos na mesma."

e) O artigo 38º, n.º 2 estabelece o seguinte:

“A manutenção, fiscalização, conservação e reparação das áreas de circulação, dependências, máquinas, equipamentos e outras instalações de uso comum serão feitas pela concessionária, segundo o seu exclusivo critério...”

f) – O artigo 40º, sobre “Serviços”, refere:

“1. A concessionária poderá, sempre que entender necessário, conveniente ou adequado ao bom e regular funcionamento da M...., estabelecer serviços obrigatórios cujos custos serão suportados pelos titulares de um direito de uso exclusivo de posto de acostagem, de um direito de utilização de estabelecimento comercial ou de quaisquer outros direitos acordados contratualmente com a concessionária, segundo critérios e normas estabelecidos pela mesma.

“2. Aos custos referidos no número anterior aplica-se o previsto nos artigos 26º, 27º e 28º.”

5º - O Estado Português transferiu entretanto para a CMC, através da Fortaleza …, E.M., os poderes de entidade concedente, em sua representação – alíneas e) e f) dos fatos assentes.

6º - A BB construiu (através de empreiteiras) e explora a ... – alínea g).

7º - A ... é composta por um porto de recreio, com uma área terrestre na qual existem instalações para autoridades (SEF, GNR, Capitania do Porto de …), uma estação salva vidas do ISN, heliporto, posto de abastecimento de combustíveis para automóveis e embarcações, zona de alajem de embarcações, zona de reparação e manutenção de embarcações, lojas, escritórios, zonas técnicas, espaços verdes e áreas de circulação e estacionamento, entre outras – alínea h).

8º - E foi inaugurada em 9 de Agosto de 1999 – alínea i).

9º - A Loja … da ... fica situada no Edifício ... (edifício mais a Sul no molhe central da ...), tem 29,5 m2, com saída e montra para a via de circulação entre o Edifício ... e o Edifício Molhe Central e uma segunda saída para a área técnica (estaleiro) da ... – alíneas l) e m) dos fatos assentes.

Relativos à negociação e celebração do contrato de cessão de direito de utilização

:

10º - Por documento escrito, cuja cópia consta a fls. 84 e segs. dos autos, denominado “Contrato Promessa de Cessão de Direito de Utilização de Estabelecimento Comercial na ...”, datado de 28 de Julho de 1999, a R. declarou prometer ceder a CC, que declarou prometer aceitar, o direito de utilização do estabelecimento comercial identificado com o n.º L … do Edifício ... sito na ..., pelo prazo de 25 (vinte e cinco) anos a contar da data da entrega e pelo preço de Esc.: 22.560.000$00 (correspondente a € 112.528,81), acrescido de IVA à taxa então em vigor (17%) - preço fixado na "cláusula quinta" do contrato - que foi totalmente pago pelo referido CC – alínea o).

11º - Entre os "Considerandos" desse contrato consta:

"4. Ambas as partes reconhecem que o conceito da ..., na qual se incluem os espaços comerciais, é um conceito integrado e global, que necessita de uma acção permanente e conjunta de todos os seus agentes em benefício mútuo, baseada em princípios de designadamente, harmonização da imagem, política promocional e de animação, continuidade da exploração e fomento da ocupação plena.

"5. As partes reconhecem e declaram que a materialização dos referidos princípios mediante a sua inclusão neste contrato e nos contratos análogos ao presente subscritos por outros cessionários da M...., e a sua observância durante a vigência dos mesmos, constitui uma condição essencial para o êxito e bom desenvolvimento do conceito da ... e uma base de apoio mútuo para o desenvolvimento de cada um dos projectos individuais."

12º - Aquele espaço destinava-se a ser usado na actividade de "apetrechos náuticos e assistência náutica", nos termos da cláusula 3ª do contrato.

13º - Na cláusula 8ª do contrato, constou: "O promitente cessionário deverá manter o estabelecimento comercial incluindo todas as instalações e equipamentos em bom estado de uso e conservação… sendo da (sua) responsabilidade os custos e despesas necessários à sua reparação."

14º - Em relação a “taxas de manutenção”, constou do n.º 1 da Cláusula 9ª do contrato:

“… o cessionário satisfará, na proporção que lhe corresponda, as taxas de manutenção e demais serviços prestados no âmbito da exploração da ..., tais como vigilância, limpeza ou promoção geral, de acordo com o disposto no Regulamento de Exploração … nos tarifários aplicáveis e outras normas regulamentares que venham a ser aprovadas … que são, na presente data, os que constam no Anexo 4 ao presente…”

15º - Na cláusula 10ª, referente a "Seguros", consta que o cessionário será responsável pelos danos causados "aos espaços e estabelecimentos comerciais ou outras instalações confinantes com o seu estabelecimento comercial" e que deverá celebrar e manter um "seguro de responsabilidade civil … no montante mínimo de 50.000.000$00, no qual a BB será identificada como beneficiária."

16º - A Cláusula 11ª do mesmo contrato refere-se à preservação da "imagem exterior" da M...., como "bem valioso e essencial ao bom desenvolvimento das actividades nela prosseguidas."

17º - E a Cláusula 12ª estabelece a obrigação de a cessionária (tal como aconteceu com os restantes) iniciar a actividade, no prazo máximo de 6 meses após a entrega, e a mantê-la de forma permanente, segundo os horários fixados no Regulamento, sob cominação de resolução do contrato e de uma penalidade diária de Esc.5.000$00 (cinco mil escudos), na moeda então em vigor.

18º - Na cláusula 13ª (obrigações relativas à concessão) constou que "o promitente cessionário declara aceitar e obriga-se a cumprir … as disposições do Contrato de Concessão que lhe sejam aplicáveis..."

19º - A cláusula 15ª (resolução-cessação-execução específica) refere:

"1. O incumprimento de qualquer das disposições do presente contrato e, em particular, a falta de pagamento de qualquer dos montantes referidos na cláusula 5 supra, que não tenha sido sanada no prazo de 30 dias … conferirá à parte adimplente o direito de resolver o presente contrato …sem prejuízo do direito de indemnização ou compensação por danos...

"2. No caso de resolução do presente contrato por causa imputável ao promitente cessionário, e sem prejuízo do direito de indemnização … a BB terá direito a cobrar, desde logo, a totalidade dos montantes devidos até à data inicialmente prevista do termo de duração do contrato, e não terá qualquer obrigação de devolução de quaisquer montantes que tenha recebido por parte do promitente cessionário por referência à referida data do termo do contrato (...)"

20º - E a cláusula 18ª: "o presente contrato constitui o acordo total entre as partes, apenas podendo ser alterado, modificado ou aditado por acordo escrito, constituindo as referidas alterações ou modificações, aditamentos ao presente contrato."

21º - Desse contrato constou um anexo, a fls. 103 dos autos, com o título de "Previsão das Taxas de Manutenção para 1999", onde constavam “Tarifas de conservação e condomínio para espaços em cessão de uso”, que eram de "2.400$00/m2/ano", para os espaços comerciais, e de "500$00/m2/ano", para os terraços, mais constando que se excluíam os consumos de ar condicionado, água e electricidade.

22º - O anexo antes referido foi elaborado e entregue pela ré e correspondia à informação prestada na ocasião – resposta ao nº 14 da BI.

23º - As taxas de manutenção eram um aspecto que CC considerava importante - mesma resposta.

24º - Com excepção do preço, as cláusulas daquele contrato foram elaboradas exclusivamente pela ora R., sem prévia negociação individual, que esta não admitiu, sendo que o referido CC se limitou a assinar o contrato – resposta ao n.º 1 da BI.

25º - O referido contrato promessa tipo foi celebrado na sequência da proposta de negócio/pré-reserva de espaço comercial, pré-elaborada pela ora R., também sem negociação prévia individual, e assinada por esta e por CC em 28 de Junho de 1999, conforme doc. n.º 4 junto com a petição – resposta ao n.º 2 da BI.

26º - Na altura da negociação e da celebração do contrato, a R. dizia aos interessados, como fez em relação a CC, que a ... seria constituída por largas dezenas de lojas, integradas em term