Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam, em conferencia, neste Supremo:

A- Com o fundamento de que eles não respeitaram uma clausula de exclusividade exarada em contrato-promessa de compra e venda de fracção autonoma (loja) em Centro Comercial, com isso lhe causando prejuizos, A, casado, comerciante, residente em Leceia, Barcarena, Oeiras, demandou

1)- B, industrial, casado, residente na Amadora; e,

2)- C, residente no Cacem, pedindo que: seja declarada ilicita a autorização dada pelo 1 ao 2 para montar e operar comercialmente em laboratorio fotografico nas lojas ns. ... do Centro Comercial ..., na Amadora; seja condenado o 2 a acabar com esse laboratorio e a retirar do local todos os materiais e equipamentos com que funciona; e, finalmente, sejam ambos os reus solidariamente condenados a pagarem-lhe a quantia de 2500000 escudos.

B- Contestaram os reus separadamente, opondo-se aos direitos invocados pelo autor.

Logo no saneador o Senhor Juiz, apreciando o pedido, julgou a acção improcedente e dos pedidos absolveu os reus.

Recorreu o autor, mas a Relação confirmou a decisão da

1 Instancia. Por isso, recorre o mesmo autor para este Supremo pedindo que, na concessão da revista, se revogue o acordão da Relação, julgando-se inteiramente procedente a acção, porque nele se ofende o disposto nos artigos 406, n. 1, 483,

490, 497, n. 1, 364, 221 e 222, todos do Codigo Civil, pois: a clausula de exclusividade, abrangendo, segundo a vontade das partes, a actividade de laboratorio fotografico e que foi respeitada pelos respectivos contraentes durante 2 anos, enquanto acessoria de outro negocio incluindo compra e venda, não esta legalmente sujeita a forma especifica, sendo valida e eficaz entre as partes mesmo que seja so verbal ou firmada em documento diferente da escritura publica; mas, ainda que sujeita estivesse a forma especifica, incluindo escritura publica, nem por isso seria nula por falta de forma desde que fosse, como foi no caso presente, confessada pelas partes (n. 2 do artigo 364 do Codigo Civil). O artigo 221 do mesmo Codigo refere-se as estipulações verbais, não se aplicando por isso as estipulações acessorias escritas; violando conscientemente a clausula de exclusividade, ambos os reus se constituiram na obrigação de por termo a sua violação e de indemnizar o recorrente.

Contraria e a posição dos recorridos, defendendo mesmo o B a ilegalidade da clausula de exclusividade nos termos do artigo 13, n. 1 do Decreto-Lei n. 422/83, de 3 de Dezembro.

Colhidos os vistos, importa decidir.

A questão essencial posta neste recurso e a da validade ou invalidade de clausula ou estipulação de exclusividade apos a feitura da escritura de compra e venda da loja entre o recorrente e o recorrido B.

Se a validade for a solução aceite ou a adoptar, surgira, então, a questão da procedencia, ou não, dos pedidos formulados pelo autor.

Note-se, de imediato, que ninguem apos obstaculo a apreciação do fundo ou merito da causa nesta fase.

Todos entendem, pois, que estão assentes os factos necessarios e suficientes para a decisão definitiva.

Saliente-se mesmo, que numa 1 e anterior revista este

Supremo ordenou ja a baixa dos autos a 2 Instancia para melhor esclarecimento e ampliação da materia de facto.

O que foi feito, seguindo-se-lhe agora esta revista.

E como a decisão de facto e da competencia exclusiva das Instancias (artigo 729 do Codigo de Processo Civil) teremos agora de decidir sem alterar o que vem assente quanto a situação material.

E ela vem descriminada pela Relação da forma seguinte:

- entre o autor e o reu B foi, em 16-1-84, celebrado um contrato-promessa de compra e venda (documento de folhas 10-12), pelo qual este prometeu vender ao primeiro que, por sua vez, prometeu comprar, a loja n. 50, piso 01, do Centro Comercial "...", na Amadora; na clausula 3 desse contrato esta exarado que "nos pisos 0 e 01, destinados a comercio e a cinema, a exploração hoteleira ou similar, reserva-se a exclusividade das actividades comerciais do tipo artigos desportivos, ourivesaria, optica medica, fotografia e cabeleireiro para homem e/ou senhora"; e, na clausula 4, onde se inclui a promessa de compra e venda, diz-se que a loja e para a actividade comercial fotografica, não podendo nela praticar por si, ou por outrem, outras actividades iguais as identificadas com exclusivo na clausula anterior, salvo havendo previo e expresso acordo dos outros comproprietarios dos pisos 0 e 01; o autor e o reu B quiseram, ao celebrar o contrato-promessa, que a venda se fizesse nas condições de mais ninguem, alem do autor, poder exercer, no

Centro Comercial, a actividade comercial de fotografia; e nesta se incluia a actividade de laboratorio fotografico; em cumprimento do contrato-promessa foi, em 5-2-85, celebrada a escritura de compra e venda da loja atras referida e de outra fracção (folhas 14-16); nesta escritura não se remete para os termos e clausulas do contrato-promessa, nem a este se faz qualquer referencia e, por outro lado, a venda e feita sem quaisquer condições ou clausulas, nomeadamente a de exclusividade da actividade comercial de fotografia; nem sequer, pela escritura, se fica a saber da existencia do contrato-promessa; o autor não tem laboratorio fotografico e por isso, quanto a revelação, recebe o material a revelar e envia-o a um laboratorio especializado; entre os reus foi celebrado o contrato-promessa de arrendamento, onde se ve, na clausula 4, que as lojas a arrendar ao reu C se destinam a especialidade de laboratorio fotografico, prestação de serviços, equipamento de ofset e redução e ampliação de fotocopias, constando da clausula 5 que nas mesmas lojas não pode o reu C praticar a comercialização de materiais fotograficos ou de video, computadores, bem como alterar as especialidades autorizadas na clausula

4; o aspecto da exclusividade pretendido pelo autor e constante do contrato-promessa era essencial para ele.

No entanto, e não constando ela do contrato definitivo, não se mostra que as partes a quisessem manter e a tivessem acordado, ainda que verbalmente, aquando da celebração da escritura, ou posteriormente.

Fundando-se a Relação, para interpretar a declaração negocial relativa a promessa da venda da loja com o beneficio de exclusividade de uma certa actividade, na vontade real das partes, que tem por detectada, e manifesto que se coloca no plano de facto a atribuição do sentido normativo daquela declaração (artigo 236, n. 2 do Codigo Civil), estando-nos, por isso, vedado censurar, por qualquer forma, a decisão da Relação, ja que a questão dos criterios legais (artigos 236 e 238 do mesmo Codigo) se não põe sequer em tal hipotese.

Ainda que dela se discorde teremos, pois, de aceitar a decisão da Relação neste ponto.

Esta, pois, assente que, alem de ser essencial para o promitente comprador a exclusividade, era ainda intenção dos outorgantes (promitentes) que no mesmo

Centro não fosse permitida a actividade de fotografia em mais loja alguma; e, ainda, que na loja em causa não se exercesse outra actividade comercial que não aquela expressa na promessa.

Isto e, a estipulação de exclusividade não respeitava so pessoalmente ao reu promitente vendedor, a compromisso seu e pessoal de não exercer ele a actividade visada; mas, mais que isso, ele procuraria não consentir que outrem exercesse ali tal actividade.

Havia como que uma diminuição ou limitação da liberdade de fruição de todas as lojas do Centro, incluindo a da prometida vender. O que punha o promitente vendedor a responsabilizar-se mesmo por prestações negativas de terceiros.

Assim, isto caracterizava a venda prometida da loja, não se ficando pelo mero beneficio ao comprador. Este, alias, tambem assumia o compromisso de não exercer na loja comprada outra actividade que não a da exclusividade.

Em suma, a estipulação da exclusividade passava, na intenção e vontade dos estipulantes, de um mero acessorio da promessa; era bem mais que isso, tendo-se por um elemento essencial no negocio prometido. Tão essencial como qualquer dos elementos integrantes do mesmo.

Não estaremos propriamente perante aquilo a que na doutrina se costuma chamar de servidões pessoais (res servit personnae), e certo; mas estamos, todavia, face a algo que, embora com natureza puramente obrigacional, se vai um pouco alem disso para recair sobre a liberdade normal na fruição dos espaços comerciais proprios do comerciante. Não se trata de mero arrendamento ou constituição de oneração provisoria ou temporaria.

Significa isto, sem duvida, que a razão de ser determinante da forma exigida para a compra e venda de imoveis (escritura publica) não pode deixar de ser aplicada a este tipo de estipulação de exclusividade - ela envolve interesses que merecem ponderação como a alienação.

Sendo assim, porque na escritura de compra e venda da loja, em cumprimento do contrato-promessa, nada consta sobre essa estipulação e não ha sequer qualquer alusão aos termos da promessa, temos que essa estipulação

(feita na promessa) - mesmo que a tivessem querido manter (o que se ignora) - sempre (para valer definitivamente) estara ferida de nulidade, tal como aconteceria com a propria venda na falta de escritura

(cfr. artigos 220, 221 e 875, do Codigo Civil), não podendo a falta de documento (exigido «ad substantiam: e não apenas «ad probationem:) ser substituida por qualquer outro meio de prova, designadamente a confissão (artigo 364, n. 1, do Codigo Civil).

Face a esta nulidade - e ate inexistencia se se considerar não provada a sua manutenção no contrato definitivo - não pode o autor dela servir-se para nessa estipulação apoiar qualquer direito contra os reus. O que so por si justifica a improcedencia da acção e nos leva a concluir que o acordão em apreço não ofende as disposições legais apontadas, improcedendo, pois, os fundamentos da revisão.

Mas ha ainda outras razões legais que necessariamente levam tambem a improcedencia da causa quanto a ambos os reus.

A)- Quanto ao reu C:

E certo que as partes podem, nos limites legais, fixar livremente o conteudo dos contratos, bem como o conteudo positivo ou negativo das prestações a que se obrigam - cfr. artigos 405, n. 1 e 398, do Codigo Civil.

Mas tambem e certo que ninguem, sem poderes de representação, pode obrigar outrem. E se se responsabilizar por actos de terceiro, não pode obrigar este a cumprir nem a responder pelo incumprimento; so o proprio autor do compromisso pode responder por qualquer indemnização.

Pois bem.

A estipulação de exclusividade convencionada entre o autor e o reu B e para o co-reu C «res inter alios:, não se lhe impõe nem tem quanto a ele qualquer eficacia; so o autor, como outorgante, pode responder por ele, e com base nela, perante o reu B e este perante o mesmo autor.

O reu C e terceiro quanto a ele e não representa, nem e sucessor, do B; e tal estipulação, para mais não constando de documento autentico nem de registo, e ineficaz quanto a terceiros.

E indiferente que o C soubesse, ou não, dessa estipulação. Como estranho a ela não tinha nada que respeita-la. Tem, sim, e que cumprir o convencionado com o B e não se alega sequer que haja causado quaisquer prejuizos a alguem por incumprimento do arrendamento que tomou e nos nos termos em que este lhe foi dado.

Por isso, não pode o autor servir-se do que teria convencionado com o B para exigir deste reu C que ponha termo a actividade do seu laboratorio fotografico e que o desmonte, como pretende, e para dele exigir qualquer indemnização. Esta, com o fundamento invocado, so do B poderia ser exigida, se fosse devida.

B)- Quanto ao reu B:

E manifesto que, não se estendendo ao co-reu C a eficacia de «exclusividade: nem podendo este ser sancionado por causa dele e com base nela, não pode ao B aplicar-se a declaração da ilicitude da autorização dada para a montagem do laboratorio fotografico com a finalidade de cerrar as actividades dele e desmonta-lo; ou seja, não pode quanto a ele proceder pedido que atinja ilegalmente o co-reu C.

Isso apenas poderia ser reconhecido para o efeito de responsabilizar o B por indemnização dos danos causados por inobservancia de estipulação. Para nada mais.

So que não basta o incumprimento, em si, a violação do contrato ou de lei, so por si, para gerar o direito a indemnização. Esta pressupõe a existencia de prejuizo causado pelo incumprimento e pela violação - artigos

798 e 483 (que o recorrente aponta), do Codigo Civil.

E quanto a isso nada vem provado ou esta mesmo articulado por forma a poder provar-se. Não e so questão de quantificação (o que daria lugar, se faltasse, a condenação iliquida) e, antes disso, de verificação da existencia dos danos. Esta não pode ser articulada por mera alusão abstracta, tem que ser articulada especificamente.

Alias, considerando que o autor não tem laboratorio fotografico onde faça revelações (que manda fazer fora) e que o reu C apenas, em fotografia, tem laboratorio, não concorrendo, pois, com o autor em nada, não se ve de onde possa ter havido descredito comercial e aproveitamento do prestigio grangeado.

O que imporia, portanto e tambem, a improcedencia da acção quanto a este reu.

Termos em que se nega a revista, tambem por outras razões alem das do acordão recorrido, com custas pelo recorrente.

Lisboa, 30 de Junho de 1992

Joaquim de Carvalho,

Beça Pereira,

Martins da Fonseca.

Decisões impugnadas:

I- Sentença de 86-07-03 do 1 Juizo Civel de Lisboa;

II- Acordão de 88-11-03 da Relação de Lisboa.