Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. - «AA – …, SA» intentou a presente acção declarativa com processo ordinário contra «BB – …, SA» pedindo que fosse considerada ilegítima e ineficaz a resolução operada pela Ré e se considerasse resolvido o contrato-promessa celebrado entre a A. e a Ré por incumprimento definitivo da Ré e esta condenada ao pagamento do dobro do sinal entregue, no valor de 15 000 000,00€.

Para tanto alegou que, em 14 de Maio de 2008, a R. celebrou com a A. um contrato-promessa de compra e venda, em que aquela prometeu vender e esta prometeu comprar um prédio da A., denominado “T...”, contrato esse que sofreu duas revisões, a última delas datada de 6 de Abril de 2009 e onde se convencionou que a escritura de compra e venda seria realizada até 22-4-2009.

Em 15-4-2009, a R. notificou a A. para a celebração da escritura para o dia 30-4-2009, tendo a A. solicitado a desmarcação, o que a R. não aceitou. A escritura não se realizou na data aprazada e a R. procedeu à resolução do contrato, por carta registada datada de 12-5-2009.

A resolução, por parte da Ré, baseada simplesmente em cláusula ínsita no contrato-promessa, não poderá operar, configurando abuso de direito; a publicitação da resolução implicou a perda de interesse por parte da R. porquanto impediu que a A. obtivesse financiamento para a concretização da operação bem como levou à desistência do Grupo CC, impedindo a realização de parceria com o mesmo o que permitiria angariar os meios financeiros complementares necessários à concretização da compra e venda.

O comportamento da Ré consubstancia incumprimento definitivo do contrato, com a subsequente devolução do dobro do sinal entregue.

A R. contestou, sustentando ter havido incumprimento do contrato pela A., não entregando à R. a documentação necessária para a realização da escritura e não comparecendo no cartório notarial na data que havia sido aprazada, como clausulado.

No despacho saneador, julgou-se a acção improcedente.

Da sentença apelou a A., que viu a Relação proferir decisão confirmatória.

Interpôs, então, a mesma Autora, recurso de revista excepcional, que lhe foi admitido, ao abrigo do pressuposto previsto na al. c) do n.º 1 do art. 721º-A do CPC - contradição de julgados -, oposição essa tida como verificada com o acórdão deste Supremo, datado de 21/11/06, e assim definida e delimitada: - no acórdão fundamento considera-se que “uma cláusula que atribui o direito de resolução do contrato com base numa previsão genérica e indeterminada, por exemplo, em caso de inadimplemento de qualquer obrigação nele consagrada, no fundo acaba por se limitar a remeter para a regulamentação legal da resolução por incumprimento, não integrando a figura da cláusula resolutiva expressa, que tem de se referir a prestações e modalidades de inadimplemento determinadas com precisão”, entendimento de que se terá desviado o acórdão recorrido ao acolher como fundamento do direito de resolução uma cláusula de natureza “genérica”.

Alegando, a Recorrente, conclui pedindo que, revogando o acórdão impugnado, se “considere que a resolução comunicada pela recorrida não foi validamente efectuada, devendo ser considerada ilegítima e ineficaz, e, ao invés, deverá ser considerado que foi valida e eficaz a resolução do contrato-promessa deduzida pela recorrente, por incumprimento definitivo imputável à recorrida, e, consequentemente deverá esta ser condenada ao pagamento da quantia de quinze milhões de euros, correspondente à devolução em dobro do sinal prestado, acrescido de juros” ou, caso assim se não entenda “ordenar-se a baixa dos autos à 1ª Instância, aditando-se os factos acima referidos à base instrutória”.

Para tanto, nas conclusões da alegação que ofereceu, argumenta como se transcreve:

“ (…)

4. O Ilustre Tribunal da Relação de Lisboa entendeu que não assistia razão à recorrente, porquanto entende que a recorrida teria feito uso de um direito resolutivo convencional expresso, tendo aquele primeiro, partido desta premissa para sustentar a parte dispositiva do cordão em revisão e, consequentemente, considerou juridicamente inócuas quaisquer outras considerações, em particular, aquelas que a recorrente aduziu em sede de conclusões do recurso interposto.

5. A questão fundamental do presente recurso prende-se com a interpretação da cláusula que supostamente possibilitou a resolução despoletada pela recorrida e contestada pela recorrente, nomeadamente a fim de aferir se mesma é apta a sustentar a decisão recorrida.

6. É sabido que para além da resolução fundada na lei, admite o nosso ordenamento jurídico, através do art. 432° nº 1 do C. Civil, a resolução fundada em convenção; isto é, admite que as partes, por convenção, de acordo com o princípio da autonomia privada, concedam a si próprias a faculdade de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto (v. g., o não cumprimento duma concreta obrigação), designando-se tal convenção contratual de cláusula resolutiva expressa.

7. A cláusula sobre a qual o Tribunal a quo assentou a sua interpretação de direito, que, por sua vez, sustentou a parte dispositiva da decisão recorrida, é a 12ª nº 1 do contrato-promessa de compra e venda, que se manteve inalterada nas sucessivas revisões a que o instrumento contratual assistiu.

8. Sucede que a cláusula em apreço não é uma cláusula resolutiva expressa ou convencional, pois, basta atentar na sua redacção para verificarmos que a mesma é genérica e aponta como fundamento de resolução todas as obrigações a cargo da ora recorrente no âmbito do contrato-promessa.

9. Para uma cláusula valer como cláusula resolutiva expressa, têm as partes de fazer uma referência explícita e precisa, através de uma identificação concreta das obrigações cujo não cumprimento dá direito à resolução; não valendo como tal a referência ao incumprimento de todas as obrigações a cargo do contratante como fundamento de resolução, ou uma mera referência exemplificativa. Esta interpretação é defendida, pelo menos de forma maioritária, pela jurisprudência e doutrina.

10.A gravidade da consequência que o accionar de semelhante cláusula acarreta impõe especiais cuidados de modo a que as partes valorem, no momento em que estipulam a mesma, as obrigações e modalidades de incumprimento a que conferem o direito de resolução; e, consequentemente, têm de descrever expressamente aquelas que consideram específica e singularmente como merecedoras da gravidade da inadimplência - isto é, o fundamento e pressuposto indispensáveis à resolução. Na realidade, consta expressamente na cláusula em apreço o carácter meramente exemplificativo dos comportamentos aí retratados, mormente pelas expressões "inclusive" e "nomeadamente" apostas na própria cláusula.

11. Mais reforço encontramos no nº 4 da clausula em análise, uma vez que neste, as partes fizeram constar expressamente as obrigações que impendiam sobre a ora recorrente e que eram essenciais para a celebração do contrato promessa e que, por acordo, conferiam à recorrida o direito de resolver o contrato promessa e mesmo o contrato prometido, sucedendo, que nenhuma das mesmas se reporta à obrigação de comparência da recorrente na escritura pública de compra e venda ou à entrega atempada de todos os documentos necessários à realização daquele instrumento público.

12.Face ao exposto, ao contrário da sustentação da decisão, a recorrida jamais poderia "lançar mão" de uma faculdade ou direito resolutivo, pois, na realidade, nenhuma cláusula contratual lhe confere tal prerrogativa. A decisão recorrida fez uma má interpretação do art. 432.° nº l do C. Civil.

13. Outros argumentos acrescem no que concerne à não qualificação da cláusula décima segunda nº l do contrato-promessa como cláusula resolutiva expressa no contrato.

14. A recusa de cumprimento tem de traduzir-se numa declaração absoluta, inequívoca e peremptória de não cumprir o contrato. Ora, no caso sub judice tal não aconteceu, assim como não existe qualquer facto que permita concluir que foi o prazo fixado no contrato promessa para a celebração da escritura era essencial

15. No contrato inicial estabeleceu-se e definiram-se as condições fundamentais e essenciais da compra e venda e na cláusula 3ª, n.º 1. Na revisão elaborada a 11.11.2008 definiram-se em moldes diferentes as condições essenciais a compra e venda tendo sido alteradas as alíneas a), c) e t) da cláusula 3ª, nº l. Na última versão do C.P.C.V., celebrado em 6.4.2009 tomaram-se a elencar as condições essenciais do C.P.C.V., sendo que nenhuma das mesmas se refere ao prazo ou data para a celebração da escritura, a comparência da recorrente na mesma ou a entrega dos documentos para a instrução deste ultimo documento.

l6. No caso sub judice pelas razões já acima vertidas se concluiu que não se verifica a existência de uma cláusula resolutiva expressa, que permitisse, sem mais à Recorrida resolver o contrato, porém, outros fundamentos encontramos para reforçar tal conclusão, aliás, na esteira da jurisprudência que tem entendido que a cláusula resolutiva expressa traduz-se no seguimento acordado cujo conteúdo seja de tal forma essencial para a perfeição do contrato prometido que o leva a adquirir uma força vinculativa que imponha a sua irretractibilidade, sob pena de, sem ele, o contrato ficar privado de um elemento essencial e, só por isso, poder ser resolvido.2

l7. Na tese da recorridas o contrato-promessa conferir-lhe-ia uma faculdade de optar ou não pela resolução contratual, o que, em rigor, nos parece incompatível com a convenção resolutiva expressa. A colocação do direito de resolução que a decisão recorrida entende assistir à recorrida é, na verdade incompatível com a natureza de tal cláusula, colidindo, inclusive, com a natureza de essencialidade que o facto gerador do incumprimento de uma clausula resolutiva expressa deve ter.

l8. Ademais, embora esteja clausulado no C.P.C.V. uma entre várias possibilidades de resolução, não resulta, inequivocamente, que o não cumprimento do prazo previstos na cláusula sétima implicaria sem mais a perda do interesse por parte da Ré e a possibilidade de resolução sem mais.

19. Embora seja ilícito as partes convencionarem factos que para além dos enumerados pelo Legislador operem a resolução, já não é lícito ligar o direito de resolução a um simples ou inócuo incumprimento de uma obrigação de que não resulte uma situação de ruptura de relação contratual, pois a tal se opõe o princípio de boa fé e o critério geral do abuso de direito.

20. No caso sub judice o termo não sendo essencial e sendo a cláusula de resolução (a existir o que, já vimos, não acontece) opcional, não se poderá concluir pelo incumprimento definitivo da prestação, até porque conferiria um faculdade ao seu titular e colocaria o obrigado numa situação de extrema vulnerabilidade, pois aquele ficaria na posição privilegiada de optar ou não pela resolução, desequilibrando-se assim a balança das prestações contratuais.

21. Por outro lado, temos de interpretar as declarações negociais de acordo com a teoria da impressão do destinatário sendo que um declaratário normal do teor de declaração ínsita na cláusula 12ª do C.P.C.V. não se apercebe do poder potestativo de resolução a operar automaticamente.

22. Ainda que assim se não entenda, atendendo à onerosidade do contrato sinalagmático em questão, e ao montante avultado entregue a título de sinal e reforço, 7.500.000,00 € (sete milhões e quinhentos mil euros), teria de prevalecer a interpretação que melhor conduziria ao equilíbrio das prestações. E esse equilíbrio não é de modo algum o estabelecimento de uma faculdade de resolução do contrato por incumprimento definitivo, ao sabor, portanto, do arbítrio da recorrida.

23. Tal possibilidade afectaria de forma grave e irreparável os ditames de boa fé que deverão presidir a qualquer negociação considerando-se um verdadeiro abuso de direito, sendo que, de todo o modo, em caso de dúvida sobre o sentido da declaração prevalece, nos negócios onerosos o que conduzir ao maior equilíbrio de prestação.

24. A mora do credor só é geradora do incumprimento de obrigação, quando o credor perder o interesse que tinha na prestação ou o devedor não tiver cumprido no prazo razoável que o credor lhe fixou. Sendo que, nenhuma das situações se verifica no caso em apreço.

25. Não existindo resolução validamente efectuada, a mesma deverá ser considerada ilegítima e ineficaz, e, consequentemente, analisando os factos que o Tribunal entendeu provados, mormente aqueles constantes no n° 15 a 19 da fundamentação de facto do douto acórdão ora impugnado, a recorrente estaria numa situação de mera mora e já não de incumprimento definitivo, contudo, atento os factos constantes no nº 23 da mesma fundamentação, a recorrida, ao efectuar uma resolução ilegal do contrato, na realidade, incumpriu definitivamente o contrato, por facto a si imputável.

26. Em reforço do incumprimento definitivo da recorrida invocamos os factos previstos nos nºs 25, 26 e 27 na fundamentação de facto do douto acórdão da Relação de Lisboa.

27. Aliás, o deferimento parcial do recurso interposto para a Relação de Lisboa, no que toca à inclusão da matéria que se fez constar no ponto 16 dos factos considerados provados, traz beneficio relevante para a posição que defendemos, pois, não só atesta as razões que conduziram à não celebração da escritura pública de compra e venda na data de 30 de Setembro de 2009, como comprova a manutenção do interesse da recorrente na manutenção do contrato-promessa.

28. Dos factos considerados provados pela decisão recorrida, impõe-se a revogação desta e a prolação de outra que considere que a resolução comunicada pela recorrida não foi validamente efectuada, devendo ser considerada ilegítima e ineficaz, e, ao invés, deverá ser considerado que foi valida e eficaz a resolução do contrato promessa deduzida pela recorrente, por incumprimento definitivo imputável à recorrida, e, consequentemente deverá esta ser condenada ao pagamento da quantia de quinze milhões de euros, correspondente à devolução em dobro do sinal prestado.

29. No limite, sempre deverão ser considerados pertinentes para a análise da matéria de facto que foram alegados pelas partes e que, na realidade, reforçam a posição da a recorrente que temos vindo a defender, e, como tal, deveriam ter sido quesitados.

30. Tais factos são relevantes para a decisão do presente pleito, pois na realidade, a serem os mesmos provados, resulta claramente que não existia, por um lado incumprimento definitivo do C.P.C.V. mas simples mora por parte da recorrente, e que por outro lado, a resolução operada ilegal e abusivamente pela recorrida implicou o incumprimento definitivo do C.P.C.V. por parte desta.

31. Caso não se entenda que os factos considerados provados são suficientes para a o deferimento da pretensão da recorrente, sempre deverão ser aditados à base instrutória os factos constantes dos artigos 19° a 32°, 34° a 37°, 39°, 40° e 41° da petição inicial.

32. Subsidiariamente à argumentação acima expendida e que, no entender da recorrente, por si só, sustentariam o deferimento da pretensão que deduziu em juízo, a pertinência dos factos acima referidos, sempre imporiam a revogação da decisão recorrida e a prolação de outra que ordene o seu aditamento ao elenco de matéria relevante e o prosseguimento dos autos”.

2. - A questão decidenda, tal como delimitada pelo acórdão que admitiu e fixou o objecto do recurso consiste apenas em saber se a cláusula 12ª -1 do contrato-promessa, por ter conteúdo genérico, não satisfaz os requisitos de qualificação como cláusula resolutiva expressa eficaz, invocável como fundamento do direito de resolução convencional, não prevendo um evento suficientemente determinado ou concretizado como fundamento de resolução.

3. - No acórdão impugnado ficou fixada a factualidade que segue:

1- A Ré é dona e legítima proprietária de um prédio denominado T..., destinado a terreno para construção, com uma área de 176.415 m2, sito em T..., freguesia do C..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º …, e inscrito na matriz predial rústica da mesma freguesia sob o artigo 1, secção A, A1 e A2 (parte), actualmente inscrito sob o artigo provisório 2692-P na matriz predial urbana.

2 - Em 14 de Maio de 2008 a Ré celebrou com a A. e com a «DD – …, S.A.», um contrato promessa de compra e venda, em que aquela prometeu vender, e a A. prometeu comprar, o referido imóvel.

3 - Nos termos da cláusula Quinta do referido contrato, o preço da sobredita compra e venda, seria de 25.000.000,00 € que seriam pagos nas condições seguintes: 2.500.000,00€ a título de sinal e princípio de pagamento com a celebração do contrato promessa; 10.000.000,00€ no prazo de 6 meses a contar da data de celebração do contrato promessa; 5.000.000,00€ a título de reforço de sinal no prazo de 12 meses a contar da celebração do contrato promessa; 7.500.000,00€ na data da celebração da escritura pública.

4 - Nos termos da cláusula sétima do referido contrato a escritura pública seria realizada um ano após a data de emissão do Alvará de Licença de construção ou se anterior, 18 meses após a data de celebração do contrato promessa.

5 - O ónus para a marcação da escritura cabia à Ré, de acordo com a cláusula 7ª.

6 - Nos termos da cláusula décima-segunda do contrato promessa referido, estabeleceu-se que: “1. O incumprimento imputável à segunda contraente de obrigação de celebrar o contrato prometido nos termos acordados, incluindo, nomeadamente, a não comparência na escritura pública de compra e venda na data, hora e local que lhe sejam marcadas e a não entrega atempada de todos os documentos necessários, confere à BB, o direito de, querendo, resolver o presente contrato, com perda a seu favor do sinal e reforço(s) de sinal prestado pela segunda contraente.”

7 - Aquando da celebração do C.P.C.V. a A. pagou a título de sinal o valor de 2.500.000,00€.

8 - Em 11 de Novembro de 2008, foi celebrada uma revisão ao contrato inicialmente celebrado, tendo sido alteradas as cláusulas 3ª, 4ª, 5ª, 6ª, 7ª, 9ª e 12ª.

9 - Assim, e relativamente ao preço, foi o mesmo aumentado para 25.300.000,00€.

10 - O reforço do sinal, no valor de 5.000.000,00€, convencionou-se que seria pago até 15.12.2008, tendo sido entregue pela A. à R. em 31.12.2008.

11 - O remanescente do valor de 17.800.000,00€ seria pago na data da escritura de compra e venda.

12 - A A. pagou na data do C.P.C.V. o valor de 2.500.000,00€ e, posteriormente, entregou à R. o reforço contratualmente previsto na revisão de 5.000.000,00 €.

13 - Na referida revisão estipulou-se que a escritura seria realizada entre os dias 20 e 30 de Setembro de 2009.

14 - Em 6 de Abril de 2009 foi feita nova revisão do contrato promessa de compra e venda onde se convencionou que a escritura de compra e venda seria antecipada e realizada até 22.04.2009.

15 - Por carta registada, com aviso de recepção, datada de 15-4-2009, a R. notificou a A. para a celebração da escritura pública para o dia 30 de Abril de 2009.

16 - Em 29-4-2009 a A., na pessoa do Eng.º EE, solicitou à R. a desmarcação da escritura de compra e venda invocando “não nos ter sido possível reunir as condições necessárias para a outorga da escritura de compra e venda da parcela de terreno localizada em T... – Parcela …, conforme estabelecido na revisão contratual de 31.03.2009”, acrescentando:

Face às várias alterações introduzidas acreditamos estarem reunidas as condições que nos permitem financiar a operação, nomeadamente, o apoio parcial à aquisição do terreno.

Temos efectuado todas as diligências necessárias a tal, mas infelizmente ainda não nos foi possível concretizar. A banca revela-se bastante lenta nas decisões, estando nós a efectuar todas as diligências necessárias no sentido de minorar tal facto.

Atentos que está prevista uma reunião nos próximos dias entre o Exmo. Senhor Eng.º FF e o Sr. Eng. GG, na busca de uma solução que nos permita cumprir a prometida compra, vimos pois apelar a V. Exas. para a desmarcação da escritura pública prevista para o dia de amanhã.”

17 - Ainda no mesmo dia (29-4-2009) do pedido da A. de desmarcação da escritura, a R. comunicou àquela, em conversa telefónica havida entre as partes, a sua recusa e em 30-4-2009, a R. confirmou, por e-mail enviado às 8h e 57m, a recusa do pedido de desmarcação da escritura referindo que “No seguimento da nossa conversa telefónica de ontem e pelos motivos que então lhe transmiti, não nos é possível desmarcar a data da escritura.”

18 - No dia 30-4-2009, pelas 10h e 45 m, a A. não compareceu no cartório indicado pela R. para a outorga da escritura de compra e venda do imóvel dos autos, conforme foi comprovado pela própria notária em documento autêntico e, por sua vez, o representante da R., encontrava-se no local, dia e hora designados para a referida escritura.

19 - Por causa da não comparência da A. e da não entrega por esta dos documentos necessários, a escritura em causa não foi outorgada.

20 - A R., na carta registada com aviso de recepção, datada de 15-4-2009, junta a fls. 73, manifestou-se igualmente disponível para realizar a escritura na data contratualmente prevista (após a segunda revisão) de 22-4-2009, pelas 14 horas, data e hora que reservou também no mesmo cartório.

21 - A A. também não tinha comparecido no dia 22-04-009, pelas 14 h, no cartório indicado pela R., Cartório Notarial de Oeiras da Licenciada HH, sito na …, n.º …, Piso …, em Oeiras, para a outorga da escritura do contrato prometido.

22 - Na data prevista no Contrato, 22-4-2009, no Cartório indicado pela R. à A., não foi celebrada a escritura em causa, devido à não comparência da A. e à não entrega por esta dos documentos necessários para a escritura.

23 - A R. em 12-5-2009, por carta junta a fls. 75, comunicou à A. e à DD, …, S.A. o seguinte: “O contrato promessa de compra e venda do terreno correspondente à Parcela 2 da …, de T..., celebrado entre a BB, a AA e a DD, na sua versão resultante da revisão efectuada em 6 de Abril de 2009, estabelece na sua cláusula 12 n.º 1 que o incumprimento imputável à AA da obrigação de celebrar o contrato prometido nos termos acordados, incluindo nomeadamente, a não comparência na escritura pública de compra e venda na data, hora e local que lhe sejam marcados ou a não entrega atempada de todos os documentos necessários, confere à BB o direito de, querendo, resolver aquele contrato, com perda a seu favor do sinal e reforço de sinal prestados pela pelas 10h45, no Cartório Notarial de Oeiras da Licenciada HH, sito na ..., n.º …, Piso …, …, devendo a AA entregar à BB com uma antecedência mínima de 5 dias relativamente à data da escritura, ou seja, até ao dia 23 de Abril de 2009, todos os documentos que da sua parte fossem necessários à formalização da escritura de compra e venda. A AA não cumpriu as suas obrigações contratuais de entrega atempada da documentação e de comparência na escritura pública de compra e venda na data, hora e local que foram marcados.

A BB vem assim, por este meio, nos termos da cláusula 12ª n.º 1 do contrato, exercer o seu direito de resolver o referido contrato promessa de compra e venda, com perda a seu favor do sinal e do reforço de sinal prestados pela AA”.

24 - Em 22.5.2009 realizou-se uma reunião entre os Presidentes do Grupo II, S.A. – Eng.º FF e o Eng.º GG Presidente do Grupo DD, o qual também era Administrador da A..

25 - Em 22-5-2009 foi publicado no site da CMVM a comunicação de informação privilegiada que consta do documento de fls. 250, nos seguintes termos:

“A II Capital, DD (II Capital) informa que a sua filial BB – …, SA (BB), integralmente detida pela II Turismo, DD, SA a resolução do contrato promessa de compra e venda, assinado em 14 de Maio de 2008, da parcela de terreno onde será construído o Hotel..., com as consequências daí decorrentes.

A II Capital reitera a sua intenção de proceder à promoção da construção do Hotel Resort, procurando soluções alternativas.”

26 - A R., em resposta à carta desta de 26-6-2009 junta a fls. 76, comunicou à A. por carta datada de 30.06.2009, e junta a fls. 77 que “Vimos por este meio, na sequência da vossa carta datada de 26 de Junho de 2009, confirmar que o contrato-promessa de compra e venda do terreno correspondente à Parcela 2 da …, de T..., celebrado entre a BB, a AA e a DD, foi resolvido pela BB, através da carta registada com aviso de recepção datada de 12 de Maio de 2009 e recebida por V. Exas. em 14 de Maio de 2009, de que se anexa cópia.

Nesta conformidade, o referido contrato não se encontra em vigor.”

27 – A A. por carta datada de 21.07.2009, dirigida à Ré refere que “Em virtude da resolução ilegal do contrato promessa de compra e venda (…), operada por V. Exas, e confirmada pela V/ carta datada de 30 de Junho de 2009, e bem assim das informações que divulgaram nos meios económico-financeiros, V. Exas., inviabilizaram a celebração da escritura pública de compra e venda (…), motivando e empurrando a AA S.A., por causa imputável a V. Exas., para a perda do interesse no cumprimento, que por esta mesma via e para os devidos efeitos vos transmitimos.”

28 – A R. respondeu à carta da A. de 21-7-2009, nos termos que constam da carta de 23-7-2009, junta a fls.251 e na qual refere “dado que esse contrato foi resolvido pela BB através de comunicação recebida pela V/ empresa em 14 de Maio de 2009, a aludida carta é completamente desprovida de sentido, não se justificando qualquer outro comentário ou tomada de posição.”

29 - O Contrato foi celebrado entre as partes com base em determinados considerandos, que foram vertidos no Contrato, de A) a G), e nos quais se refere:

“A) A sociedade JJ – …, DD, S.A. (JJ), que domina indirectamente a BB, e outras sociedades pertencentes ao denominado Grupo II, celebraram com o Estado Português e outras entidades públicas, em 16 de Maio de 2000, um contrato de investimento, cuja celebração e teor foram aprovados pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 22/2000, de 8 de Maio;

B) O contrato de investimento foi objecto de uma revisão em 27 de Junho de 2005, cuja minuta foi aprovada por Despacho Conjunto do Ministro da Economia e da Inovação e do Ministro das Obras Públicas, Transportes e Comunicações, de 24 de Junho de 2005;

C) Nos termos do contrato de investimento, a JJ obrigou-se a, directamente ou por meio de sociedades por si dominadas nos termos dos nºs 1 e 2 do artigo 486 do Código das Sociedades Comerciais, como é o caso da BB, realizar, nomeadamente, a construção do Hotel-Resort, na área para tal definida no Plano de Urbanização da Península de ..., ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 23/2000, de 9 de Maio, que integra a designada Unidade Operativa de Planeamento e Gestão (UNOP) 3;

D) O Plano de Pormenor da UNOP 3 foi aprovado pela Assembleia Municipal de ... em 26 de Junho de 2007, tendo sido publicado no Diário da República, 2ª Série – Nº 7 – de 10 de Janeiro de 2008;

E) O Plano de Pormenor da UNOP 3 define, com detalhe, as regras de uso, ocupação e transformação do solo no âmbito territorial que abrange, designadamente, a zona destinada ao Hotel-Resort, identificada como parcela 2, com uma área total de 202.690 m² (duzentos e dois mil seiscentos e noventa metros quadrados), sendo as respectivas disposições vinculativas directa e imediatamente para as entidades públicas, privadas e cooperativas;

F) O referido contrato de investimento prevê a possibilidade de o imóvel destinado à edificação do Hotel-Resort ser alienado, desde que seja conhecido o respectivo comprador e a alienação seja autorizada pelo Ministro responsável pela área do Turismo;

G) O Hotel-Resort constitui uma peça fundamental do projecto de investimento turístico para a Península de ..., projecto esse em que as diversas partes que o compõem e integram terão de constituir um conjunto harmonioso e coerente cujo desenvolvimento seja efectuado de forma concertada, pelo que constitui condição essencial à celebração do presente contrato-promessa e do contrato prometido que o Hotel-Resort seja construído, concluído e abra ao público nos termos e prazos estabelecidos no presente contrato e que a sua exploração seja efectuada por cadeia de hotelaria de luxo de renome internacional que mereça a aprovação da BB;”

30- Nos termos da cláusula 3ª, do contrato prevê-se o seguinte:

“1. Constituem condições essenciais para a celebração do presente contrato-promessa e do contrato prometido:

a) Que a apresentação dos projectos do Hotel-Resort nas entidades competentes para a respectiva aprovação/autorização esteja completa no prazo de 6 (seis) meses a contar da presente data;

b) Que o alvará de licença de construção do Hotel-Resort seja emitido no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses após estar completa a apresentação dos respectivos projectos nas entidades competentes, salvo se, por causa de força maior ou facto não imputável, directa ou indirectamente, a título de dolo ou mera negligência, às Segunda ou Terceiras Contraentes ou às entidades por si contratadas, for decretada alguma medida, nomeadamente cautelar, que objectivamente impeça a emissão do alvará de licença de construção no prazo fixado;

c) Que o Hotel-Resort seja construído de acordo com o Estudo Prévio de Arquitectura que constitui o Anexo II ao presente contrato, salvaguardada a necessidade de cumprimento das leis e regulamentos aplicáveis, sendo que qualquer alteração ao referido Estudo Prévio que implique alteração de imagem, terá de merecer a aprovação da BB.

d) Que a construção do Hotel-Resort esteja concluída no prazo de 30 (trinta) meses a contar da data da emissão do Alvará de Licença de Construção pela Câmara Municipal de ...;

e) Que o Hotel-Resort abra ao público no prazo máximo de 36 (trinta e seis) meses a contar da data da emissão do Alvará de Licença de Construção pela Câmara Municipal de ...;

f) Que o Hotel-Resort sej