Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA, SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA propôs acção ordinária contra BB Cª., SA., pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 34.395,12 a título de indemnização pela violação do regime de exclusividade do contrato de mediação, acrescida de juros de mora vincendos desde a citação até integral pagamento, bem como a quantia de € 6.535,07 resultante de IVA à taxa de 19%.

Alegou que celebrou com a ré um contrato de mediação através do qual foi incumbida por esta de promover e mediar em exclusivo a venda do empreendimento CC, mediante o pagamento do valor correspondente a 5 % do valor declarado nos contratos promessa de cada uma das fracções, acrescendo o IVA à taxa de 17% sobre o valor devido, tendo cessado a vigência do referido contrato em 2 de Junho de 2002, e que, não obstante o regime de exclusividade acordado e o investimento que fez para a promoção e angariação de clientes, a ré retirou fracções do objecto de mediação, quer em resultado de vendas directas que levou a cabo, quer através de reserva de fracções, sem que lhe tivesse pago qualquer indemnização/remuneração pela violação da última parte da cláusula 1ª do contrato.

A ré contestou alegando, no que agora importa, que todos os contratos de mediação celebrados entre as partes, designadamente o referido nos autos, sempre tiveram um objecto indeterminado e aberto, aceitando a A. que fossem incluídas na mediação fracções que inicialmente a mesma não comportava, bem como que do objecto de tais contratos fossem retiradas fracções que inicialmente estavam neles incluídas, nunca tendo pago à A. comissões relativas a vendas de fracções efectuadas directamente pela contestante, sendo que acordou com a A. no sentido desta ser a única e exclusiva empresa de mediação a quem era permitido comercializar as fracções do Edifício CC sem retirar porém a possibilidade de venda directa, acrescentado que, ainda que se entendesse a cláusula de exclusividade com o sentido pretendido pela A., não teria esta direito ao crédito que peticiona uma vez que à data da caducidade do contrato de mediação em causa a ré não tinha realizado nenhum preço relativamente às fracções identificadas na petição inicial.

A Autora replicou.

A acção foi julgada improcedente na 1ª instância.

A A. apelou para a Relação de Guimarães que negou provimento ao recurso.

Novamente inconformada, recorre agora a A. de revista, concluindo:

1º- A Relação rejeitou o recurso quanto à reapreciação da matéria de facto, invocando o incumprimento, nas conclusões das alegações, do ónus imposto no art. 690º-A, nºs 1 e 2 do CPC, o que implicou a rejeição imediata do recurso sem possibilidade de convite prévio ao aperfeiçoamento uma vez que neste artigo o legislador não previu a sua existência;

2º- Todavia, os pressupostos e a lógica dos ónus que são impostos em cada um dos artigos são diferentes: o artº 690º CPC impõe um ónus de alegar e outro de concluir, pelo que, quando se trate de matéria de direito, o recorrente tem de indicar, nas conclusões, especificadamente, quais as normas que em seu entender foram indevidamente aplicadas e quais as que deviam ter sido aplicadas, sob pena de, caso se mostre necessário (mesmo por total ausência), haver lugar ao convite ao seu aperfeiçoamento;

3º- Já o art. 690º-A, nºs 1 e 2 impõe um ónus de alegar, cabendo ao recorrente, aí, no recurso propriamente dito (no dizer de Amâncio Ferreira no "corpo" do recurso), apresentar, confrontar e apontar quais os meios de prova que foram incorrectamente atendidos e quais os que deviam ter sido, indicando, concretamente, os documentos juntos aos autos que impunham outra decisão e quais os depoimentos prestados em audiência de julgamento que igualmente interessam para decisão diversa, devendo para o efeito e, neste caso, indicar de acordo com as actas das sessões de julgamento qual ou quais as cassete(s) onde os depoimentos se encontram registados;

4º- A recorrente não violou qualquer norma processual, pois deu cumprimento ao disposto no artº 690º-A do CPC, tendo a Relação interpretado e aplicado indevidamente tal preceito;

5º- A recorrida esvaziou o conteúdo do contrato de mediação ao excluir 6 fracções que dele faziam parte, retirando à A. a possibilidade de concretizar sobre essas fracções o negócio visado, impedindo que esta obtivesse o seu legítimo ganho, e fê-lo sem qualquer aviso prévio;

6º- Os negócios levados a cabo pela recorrida não excluem o direito da recorrente receber a remuneração expressamente prevista no contrato, de acordo com a alínea a) do nº 2 do artigo 19º do DL 77/99 de 16 de Março;

7º- A Relação ao acolher a tese contrária ignorou a flagrante violação de lei expressa (o DL acima referido), como ainda o princípio da boa fé contratual – artº 227º CC – e o próprio contrato, já que não fez aplicação das regras elementares à interpretação e integração dos contratos, em conformidade com o disposto nos artºs 237º e 239º do CC;

8º- A fazer vencimento a decisão recorrida e caso todas as fracções fossem retiradas da mediação (sem qualquer ressalva prévia), a recorrente nunca seria remunerada pelo seu trabalho, que nessas condições não teria aceite;

9º- A decisão recorrida põe ainda em causa o princípio da segurança jurídica, que a recorrida violou grosseiramente, que significa que as partes quando celebram um contrato aceitam correr alguns riscos, mas estes deverão ser imprevisíveis e não imputáveis a qualquer uma delas, tendo sido coarctada a liberdade contratual da recorrente, que não podia saber – porque não foi informada – que do contrato ficaria excluído um determinado número de fracções para uso e destino próprio da recorrida;

10º- Nunca a recorrente aceitou que a recorrida vendesse directamente a terceiros fracções que faziam parte da mediação sem que por esse facto houvesse lugar ao pagamento da respectiva remuneração;

11º- Não sendo relevante para a questão fundamental de direito saber se a R. recebeu ou não quaisquer quantias das fracções em causa;

12º- O caso sub judice prende-se com a mesma causa de pedir e pedido e com a mesma questão fundamental de direito discutida anteriormente na Revista nº 987/05-6, em ambos os processos se discutindo o pagamento ou não, a título de indemnização, do montante igual à remuneração/comissão quando – perante dois contratos de mediação idênticos, relativos em cada um dos casos a empreendimentos compostos por dezenas de fracções (66 e 50) - está previsto o regime da exclusividade;

13º- A recorrida, retirou 6 fracções sem que tal estivesse previsto e contra a vontade da recorrente, diminuindo o objecto da mediação contratada e impedindo fosse atingido o negócio visado, sendo que as ditas vendas mais não são que a causa directa e imputável à recorrida, para a não concretização da mediação, previamente desenvolvida no seu todo pela recorrente;

14º- Pelo que, o acórdão recorrido, ao decidir pela improcedência da apelação, fundamentou essa decisão, interpretando o campo de aplicação da norma prevista na alínea a) do nº 2 artº 19º do DL nº 77/99, de 16 de Março, de modo bem diferente da interpretação anteriormente dada, ao caso então sub judice, pelo Supremo Tribunal de Justiça, pelo que importa definir o âmbito de aplicação daquela norma excepcional, em conformidade com o disposto no artº 732º-A do CPC;

15º- Estando o regime de exclusividade expressamente previsto no contrato (bem como a penalização pela sua violação) e significando a retirada de fracções do objecto de mediação uma diminuição nas expectativas legítimas de ganho por parte da recorrente, cuja mediação comporta investimentos avultados no desenvolvimento de toda a actividade levada a cabo, ainda mais tratando-se de empreendimentos desta envergadura, deverá a recorrida ser condenada a pagar por cada uma das 6 fracções ilegitimamente retiradas da mediação o montante correspondente a 5% sobre o valor identificado nas tabelas de preços em vigor à data do envio de cada um dos faxes enviados pela recorrida à recorrente, acrescido da taxa legal do IVA em vigor,

Devendo:

a) o acórdão recorrido ser revogado no sentido de a Relação tomar conhecimento do recurso da matéria de facto, reapreciando-a no sentido proposto;

b) dar-se provimento ao recurso no que concerne à aplicação da lei;

c) Ser uniformizada jurisprudência nos termos do disposto no artº 732º-A do CPC.

Contra-alegou a recorrida, pugnando pela manutenção do decidido.

Concordando com os pareceres do Ministério Público e do relator da revista, decidiu o Ex.mo Presidente do Supremo Tribunal de Justiça que o julgamento não terá lugar com intervenção do plenário das secções cíveis do STJ.

O processo correu os vistos, cabendo agora apreciar e decidir.

As instâncias deram como provada a seguinte factualidade:

1. A Autora é uma sociedade que se dedica à actividade de mediação imobiliária (A));

2. A Ré desenvolve a actividade de construção civil e obras públicas, compra e venda de propriedades, serviços de engenharia, exploração de inertes, materiais de construção, ferramentas e similares (B));

3. Por documento escrito, BB declarou atribuir a AA-Sociedade de Mediação Imobiliária a incumbência de conseguir interessados para a venda do empreendimento "Apartamentos CC", situado na Rua... , Esposende, que se encontrava em construção, ficando acordado o regime de exclusividade (C));

4. Nesse documento, as partes declararam que todas as despesas realizadas por AA para o cumprimento objectivo do contrato, nomeadamente publicidade, angariações, deslocações, etc., seria da responsabilidade daquele outorgante (D));

5. Nos termos do referido documento, a referida AA receberia o valor percentual correspondente a 5% sobre o valor declarado no contrato de promessa de compra e venda, a ser pago:

- proporcionalmente aos pagamentos dos compradores;

- sempre que houvesse 50% pago pelos clientes, seria paga a totalidade da referida comissão (E));

6. Nesse documento, ficou acordado que se BB desrespeitasse o vínculo de exclusividade do contrato, seria responsável pelo pagamento de todas as quantias e comissões referidas em E) sobre o preço de venda que entretanto haja realizado até à data da caducidade do contrato (F));

7. Esse contrato cessou a sua vigência a partir do dia 05.06.2002 (G));

8. A mediação a desenvolver pela A. comportava vendas de montante global de 1.100.000.000$00 (H));

9. A A. colocou junto do empreendimento um stand de vendas que aí permaneceu desde Julho de 2000 até finais de Novembro de 2001, onde tinha destacado um vendedor (I));

10. Criou, encomendou e distribuiu cerca de 10.000 exemplares de brochuras e encomendou e colocou painéis publicitários na sua sede (J));

11. No dia 25.05.2000 a Ré enviou um fax à A. a indicar como vendida a fracção O do empreendimento (L));

12. No dia 19.09.2000 a Ré voltou a enviar um fax à A. a indicar como vendidas as fracções V, AA, AB e AD, bem como as respectivas garagens (M));

13. No dia 17.10.2000 a Ré enviou novo fax informando que a fracção V se encontrava livre e que a fracção F estava, a partir daquela data, vendida (N));

14. No dia 02.08 a Ré enviou um outro fax a dar como reservada a fracção Q (O));

15. Nas datas dos faxes a tabela de preços de venda dos imóveis em vigor era a de fls. 22, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (P));

16. Relativamente à fracção dada como reservada, a A. em plena vigência do contrato de mediação requereu à Ré, por meio de fax, que informasse se a reserva da referida fracção – e outras – se mantinha ou não, nada tendo a Ré respondido (Q));

17. BB em Abril de 2001 constituiu uma sociedade de mediação imobiliária - Espomed - na qual exerce funções de sócio gerente (R));

18. O facto referido no ponto 14. verificou-se em 2001 (2º);

19. As fracções referidas nos pontos 11. a 14. foram comercializadas pela Ré (7º);

20. Quando as partes estabeleceram a cláusula referida no ponto 3. pretendiam atribuir à A. a competência exclusiva para negociação da venda das fracções do empreendimento, enquanto única empresa de mediação a quem era permitido comercializá-la, excluindo outras empresas de mediação imobiliária e não a possibilidade de a própria Ré vender fracções do empreendimento ali referido (8º e 18º);

21. No que diz respeito ao contrato dos autos, as partes acordaram que a Ré ia comunicando à A. as fracções cuja venda deveria ser por ela mediada (15º);

22. Sendo esta a situação habitual dos negócios de mediação celebrados entre as partes (16º);

23. A Ré não procedia ao pagamento das comissões relativas a vendas directamente por si negociadas e retiradas da mediação (17º)

24. Até 05.06.2002 a Ré não tinha recebido qualquer quantia relativa ao preço de venda das fracções O, AA, AB, AD, F e Q (19º);

25. Na expressão "preço de venda" referida no ponto 6. as partes pretenderam considerar como vendida a fracção em relação à qual se verificasse, e na data em que o fosse, a assinatura da promessa de compra e venda (20º).

A requerimento de ambas as partes, procedeu-se à gravação da prova produzida na audiência de discussão e julgamento.

Não tendo logrado obter vencimento na 1ª instância, recorreu a A. para a Relação de Guimarães, suscitando nas alegações e nas conclusões as questões da alteração da decisão de vários pontos da matéria de facto, da violação do contrato de mediação pela ré, e do valor da indemnização de acordo com a cláusula penal estipulada nesse contrato.

Quanto à primeira questão (alteração das respostas a vários quesitos), a apelante, nas conclusões, limitou-se a sustentar (conclusão 21ª), que «A vasta prova documental junta aos autos, a prova produzida em audiência de julgamento e, ainda, as respostas dadas pela parte (ouvido em sede de depoimento de parte), igualmente deveriam ter contribuído para uma decisão diferente, quer no que diz respeito aos artigos 1º, 3º a 5º, 6º, 8º, 9º a 14º da B.I., quer quanto aos artigos 15º a 19º da B.I.».

Em face disso, a Relação, sem efectuar um prévio convite à A./recorrente para aperfeiçoamento dessa conclusão, rejeitou o recurso relativamente à decisão da matéria de facto, louvando-se na inobservância do disposto artº 690º-A, nºs 1, b) e 2 do CPC.

Sustenta porém a recorrente que o legislador nesse normativo – ao invés do que sucede no artº 690º do CPC, onde, relativamente à matéria de direito, se impõe um ónus de alegar e um ónus de concluir – só estabelece um ónus de alegar – e não também um ónus de concluir – em conformidade com comando que estabelece.

Afigura-se que a recorrente tem razão.

Diz o artº 690º-A, nºs 1, b) e 2 do CPC:

«1- Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) …

b) Quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.

2- No caso previsto na alínea b)… quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ainda ao recorrente, sob pena de rejeição do recurso, indicar os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta, nos termos do disposto no nº 2 do artigo 522º-C ».

Este nº 2 tem a redacção emprestada pelo DL 183/2000, de 10/8, aqui aplicável atendendo a que a acção foi proposta em 15.3.2004.

Na redacção anterior, dispunha esse nº 2 que «No caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ainda ao recorrente, sob pena de rejeição do recurso, proceder à transcrição, mediante escrito dactilografado, das passagens da gravação em que se funda».

Ora, esse artº 690º-A, nºs 1, b) e 2, redigido sob a epígrafe “Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão de facto”, não alude às conclusões das alegações, ao invés do que se passa no artº 690º, ibidem, subordinado à epígrafe “Ónus de alegar e formular conclusões”, onde se pode ler:

«1- O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual concluirá, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.

2- Versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar:

………..

4- Quando as conclusões faltem, sejam deficientes, obscuras, complexas ou nelas se não tenha procedido às especificações a que alude o nº 2, o relator deve convidar o recorrente a apresentá-las, completá-las, esclarecê-las ou sintetizá-las, sob pena de não se conhecer do recurso, na parte afectada…».

Tentando dar cumprimento ao disposto no artº 690º, nº 1 da lei adjectiva, a recorrente densificou (porventura em demasia) na 21ª conclusão da apelação, a fundamentação da pretendida alteração da decisão da matéria de facto quanto a vários quesitos.

Mas antes disso, nas alegações da apelação, a recorrente não só deu cumprimento ao estatuído pela actual redacção do artº 690º-A, como, seguindo também a determinação que comportava a anterior redacção do seu nº 2, transcreveu várias passagens dos depoimentos gravados (além de indicar vários documentos de suporte à sua pretensão).

Cumpriu, destarte, o ónus imposto pelo artº 690º-A do CPC, que, como diz Lopes do Rego (Comentários ao Código de Processo Civil, págs. 465), é um particular ónus de

alegação

e fundamentação a cargo do recorrente que impugne a decisão da matéria de facto, a cumprir

na minuta de recurso

(não portanto um ónus de concluir, previsto apenas no artº 690º).

Concordando com esta perspectiva, expende Amâncio Ferreira (Manual dos Recursos em Processo Civil, pág. 117, em nota de roda-pé) que os ónus impostos ao recorrente no artº 690º-A do CPC visam o corpo da alegação.

Não é pois no conclusório da apelação que os mencionados ónus a cargo do recorrente devem ser cumpridos.

Compreende-se aliás que assim seja, que tenha sido essa a intenção do legislador do DL 39/95, que aditou o artº 690º-A.

Com efeito, mal se compreenderia que, para cumprimento do primitivo nº 2 desse preceito, se tivesse de proceder à transcrição das passagens da gravação, reproduzindo os meios de prova pelo recorrente julgados pertinentes, primeiro nas alegações (ou, separadamente, «mediante escrito dactilografado»), e depois nas conclusões recursórias, o que redundaria em que estas deixariam de ser meras proposições sintéticas, como exigem os nºs 1 e 4 do artº 690º, para passarem a ser uma reedição do corpo das alegações e/ou do escrito dactilografado.

A recorrente deu portanto cumprimento aos ónus impostos pelo artº 690º-A do CPC no próprio corpo das alegações, local próprio para o efeito.

E a entender-se que a 21ª conclusão da apelação não cumpre fielmente o comando do nº 1 do artº 690º, por pecar por deficiência, sempre deveria/deverá ter lugar ao prévio despacho-convite a que se reporta o nº 4 do artº 690º, em ordem a que a recorrente a complete convenientemente.

Termos em que, na procedência das quatro primeiras conclusões do recurso – com o que fica prejudicado o conhecimento das demais – acordam em conceder a revista, revogando o acórdão recorrido e ordenando a baixa dos autos à 2ª instância, para, se possível pelos mesmos Ex.mos Senhores Desembargadores, de novo ser julgada a apelação, começando-se pelo conhecimento da questão relacionada com a decisão da matéria de facto.

Custas pela recorrida.

Lisboa, 05 -07-2007

Faria Antunes ( relator)

Sebastião Póvoas

Moreira Alves