Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I - Relatório

1. AA impetrou ação declarativa de condenação, seguindo processo comum, contra Agenda Alerta, Unipessoal, Lda, pedindo na procedência da mesma, que o contrato-promessa de compra e venda, celebrado entre as partes em julho de 2014, seja considerado incumprido definitivamente, por culpa imputável à Ré e assim, proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da Ré, declarando-se transmitido para o Autor, o direito de propriedade sobre a fração autónoma prometida, declarando-se ainda que, o Autor beneficia de direito de retenção sobre a fração autónoma em causa, havendo por parte do Autor lugar ao pagamento do valor em falta, para satisfação do preço acordado, cujos reforços irão manter-se até ao trânsito em julgado dos presentes autos; - seja reconhecido como sinal e princípio de pagamento, pago pelo Autor à Ré, até à presente data, a quantia de € 22.360,00 (vinte e dois mil trezentos e sessenta euros), sem prejuízo dos reforços mensais de pagamento que irá efetuar nos termos aludidos, os quais serão depositados na CGD, à ordem do processo; e, declarado a favor do Autor o direito de retenção sobre a fração prometida transacionar, desde a sua posse efetiva e fruição, em função da tradição verificada.

Em alternativa, pediu que seja determinada a restituição ao Autor do sinal em dobro, nos termos do artigo 442.º do Código Civil, que à presente data se contabiliza no montante de € 44.720,00 (quarenta e quatro mil setecentos e vinte euros), sem prejuízo dos valores vincendos de reforço de sinal a liquidar mensalmente até ao trânsito em julgado da sentença a ser proferida no presente pleito; ser reconhecido ter havido tradição da coisa, objeto do contrato-promessa de compra e venda (imóvel para habitação) a favor do Autor, cuja traditio deve ser qualificada como posse em nome próprio (“animus possidendi”), considerando as condições negociais verificadas, beneficiando do direito de retenção sobre o imóvel, pelo valor do sinal em dobro e juros, resultante do incumprimento definitivo do contrato pela promitente-vendedora, ora Ré, nos termos do artigo 442.º do Código Civil, retenção que se deve manter enquanto não se extinguir o crédito do Autor.

Para sustentar a sua pretensão alegou em síntese, que em 17 de julho de 2014 celebrou com a Ré contrato-promessa de compra e venda do bem imóvel identificado; que quanto ao preço acordado, no ato da assinatura entregou à Ré cheque no valor de 860, 00 euros, ficando o restante (84 140, 00 euros) de ser pago mediante transferência mensal do valor de 430, 00 euros até ao dia 8 de cada mês, a título de acréscimo de sinal, a ser subtraído ao valor global da venda; mais ficou consignado, que a escritura de compra e venda devia ser marcada pela Ré, pelo menos, com 10 dias de antecedência; com o pagamento daquele sinal, o imóvel foi entregue ao Autor e sua esposa para habitação própria e permanente destes; e o Autor foi pagando, a título de reforço de sinal, 430, 00 euros, mensais, pelo que já entregou o total de 21 500, 00 euros; o Autor veio a ser notificado pela Ré, por carta registada com Aviso de Receção de que se encontrava marcada a escritura para o dia 12 de julho de 2018, pelas 15 h, em certo Cartório Notarial; o Autor compareceu, mas, não a Ré, revelando-se afinal que a Ré não tinha marcado a escritura, assim, não cumpriu nem queria cumprir aquele contrato-promessa; pretende o Autor, o cumprimento de tal contrato-promessa, através da sua execução específica; ou, em alternativa, a restituição do sinal em dobro; mais invoca o seu direito de retenção sobre o imóvel para garantia desse crédito.

A Ré contestou, pugnando pela improcedência da ação e absolvição dos pedidos.

Em defesa por impugnação e exceção, alegou em suma que, a vontade real das partes no acordo celebrado, não foi de promessa de compra e venda, mas, de arrendamento; dado que, à data desse acordo, e pretendendo o Autor ocupar o imóvel, este ainda não era propriedade da Ré; que era mera promitente compradora desse mesmo imóvel, não lhe sendo, por isso, viável celebrar contrato de arrendamento com o Autor; tendo sido escolhida aquela forma por assim permitir ao Autor habitar o imóvel, e à Ré rentabilizar essa utilização de imóvel; de forma que se trata de uma simulação de contrato de arrendamento, o que leva à nulidade do contrato (artigo 241º do Código Civil). Mais alegou que, antes da celebração deste acordo, Autor e Ré já haviam celebrado contrato idêntico ao imóvel, em que o Autor aceitou tratar-se, na verdade, de um arrendamento, nada tendo reclamado nem pedido a transferência de tais valores para o novo apelidado “contrato-promessa”; mais defendendo a Ré, que a indicação da possibilidade de outorga de escritura e a indicação de preço, no contrato dos autos, serviu, apenas, para preencher requisito de contrato-promessa; e, o valor do cheque entregue corresponde exatamente a dois meses de renda e, não, a sinal; a agendada data de celebração da escritura corresponder à data do próprio contrato agora invocado pelo Autor; o que é revelador de que, na verdade, estava em causa outra obrigação diferente de contrato-promessa, bem sabendo aquele, que a Ré não iria marcar escritura de compra e venda em cumprimento de contrato-promessa de compra e venda, tendo a notificação expedida ao Autor se tratado de mero lapso; além do que, o Autor continua a pagar a quantia mensal acordada, o que é revelador de que sabe que se trata de uma renda, incompatível com o alegado incumprimento do “contrato-promessa”.

Na sua resposta o Autor pugnou pela improcedência da exceção da simulação e manteve o peticionado.

O tribunal de 1.ª instância decidiu pela improcedência da ação.

2. Inconformado, o Autor interpôs recurso de apelação da sentença que decidiu pela improcedência da ação, tendo o Tribunal da Relação julgado parcialmente procedente o recurso, nos termos do dispositivo que aqui se transcreve:

«Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação na procedência parcial da apelação e revogação da sentença, e em consequência, julgam a acção parcialmente procedente, declarando a resolução do contrato promessa ajuizado por incumprimento da Ré, e em consequência:

a) Condenar a Ré a pagar ao Autor a quantia de Euros de € 45.720,00, acrescida dos juros de mora vincendos à taxa legal;

b) Reconhecendo-se o direito de retenção do Autor sobre a fracção como garantia de satisfação integral daquele crédito.

As custas do recurso são a cargo da Ré e do Autor na respectiva proporção de decaimento».

3. Inconformado, o Réu interpôs recurso de revista, em cuja alegação formula as seguintes conclusões:

«A. Existe falta de fundamento legal do peticionado;

B. Na verdade, o Autor sabe à partida que o pedido principal de Execução específica se encontra cerceado pelo facto de o contrato outorgado não constituir um contrato promessa de compra e venda, mas apenas um contrato de cessão de posição contratual;

C. Ou seja, o Tribunal não pode substituir a declaração em falta, por esta não ser apta a constituir o efeito peticionado (transmissão da propriedade);

D. Pelo que, restará apenas apreciar o pedido alternativo formulado pelo Autor, que consiste no pedido de restituição do sinal em dobro, sendo que o valor de 430€ continuaria a ser pago até ao trânsito em julgado da sentença

E. Atendendo ao alegado pelas partes, entendeu o Tribunal e bem, interpretar a vontade expressa nas cláusulas contratuais;

F. Da leitura das referidas Cláusulas e dos factos dados como provados, a Ré/Recorrente retira outras conclusões;

G. A Recorrente entende que dos factos dados como provados não resulta a condenação da Ré no pedido, mas sim na Absolvição;

H. Isto porque, a Devolução de sinal em dobro peticionada pelo Autor e declarada em sede de Acórdão, depende do facto o contrato ter sido considerado válido;

I. Nos termos do artº 442º do CC, para existir a obrigação de restituir o sinal em dobro, é necessário alegar e provar que:

a. Foi realizado um contrato válido;

b. No âmbito desse contrato foram entregues quantias a título de sinal;

c. Existir um não cumprimento da obrigação prevista no contrato;

J. Nenhum dos factos dados como provados na presente acção é apto a ser considerado constitutivo do Direito de restituição do sinal em dobro alegado pelo Autor;

K. O que resulta dos autos é que o contrato está longe de ser válido, pois confere uma mera detenção e não posse, não tem as assinaturas reconhecidas, tem prazos/sinalagmas de cumprimento fisicamente impossível;

L. O que permite concluir que o contrato é nulo nos termos do artº 280º/ 1 do CC;

M. Nulidade essa que se argui para os devidos efeitos legais e que determina a improcedência do pedido formulado pelo Autor;

N. Nos termos do artº 289º/1 do CC, regime ignorado pela decisão ora recorrida, mas que entendemos ser aqui aplicável ao caso concreto, sendo o contrato nulo, diferente é a solução;

O. Não se aplicando o regime indemnizatório referente ao contrato promessa validamente celebrado, mas sim o regime do contrato ferido de nulidade mas cujos efeitos se produziram por um dado lapso de tempo.

P. Dos factos elencados como provados (Ponto 13.) resulta que o “sinal” mensal é a contrapartida acordada pelas partes, do facto de o Autor habitar o imóvel até hoje;

Q. Derrogando assim a presunção legal de que todos os valores dados pagos em sede de contrato promessa de compra e venda devem ser considerados sinal e princípio de pagamento;

R. Resultando provado também que, não sendo um sinal, mas sim a contrapartida pelo uso e habitação, não é passível de devolução em dobro nos termos do artº 442º/2 do CC, nos termos peticionados;

S. Conclui-se também que da leitura do contrato concluímos que o sinalagma, ou seja a obrigação assumida pelas partes não era a transmissão da propriedade do imóvel, mas sim a cessão da posição contratual no contrato celebrado com terceiro;

T. O pedido alternativo, além de contraditório constitui em si um abuso de direito, porquanto da condenação neste pedido resulta uma vantagem ilegítima para o Autor que ficou a usufruir do imóvel durante 6 anos pagando um montante que ora lhe será restituído em dobro;

U. Nesse sentido a condenação da Ré nos termos expostos na decisão ora recorrida constitui um verdadeiro abuso de direito que não pode ser legitimado por sentença;

V. Relativamente ao pedido de reconhecimento de direito de retenção, o mesmo não tem acolhimento legal;

W. Tendo ficado provado nos autos que o Autor habita o imóvel desde 2014 até à presente data, a troco da quantia mensal de 430€, não existe sinal a restituir mas sim uma renda a pagar pela utilização do imóvel

X. Nesse sentido, não poderá ser reconhecido o direito de retenção peticionado pelo Autor, o qual constitui uma garantia de cumprimento de uma obrigação inexistente, no âmbito de um contrato nulo;

Y. Sendo o contrato declarado nulo, nos termos do artº 289º/1 do CC, tal nulidade tem efeitos retroactivos, pelo que, terá de ser devolvido tudo quanto prestado, e não sendo possível restituir o uso do locado à Ré, terá o Autor de suportar o valor correspondente ao benefício que assim obteve

Z. Pela mesma razão, o direito de retenção é um direito de garantia e não um direito parcelar de propriedade (Dtº de Gozo);

AA. Razão pela qual é nosso entender que, o facto de o Autor habitar o imóvel até hoje, sabendo que, na sua versão, o contato foi incumprido em Julho de 2018, mesmo pagando o correspondente valor, tornando a fricção ilícita, não lhe deverá conceder o direito de retenção, mas sim o dever de restituir o que indevidamente recebeu, nos termos do artº 759º/1 e 2 e 473º/1 todos do CC

BB. Da leitura da parte decisória do Acórdão, ora recorrido, ressalta ainda que foi a Ré condenada em Juros vincendos, os quais não foram peticionados pelo Autor, ultrapassando assim os limites do poder de decisão do Tribunal, violando o disposto no artº 615º/1 e) do CPC, determinando a nulidade da sentença, a qual desde já se argui, para os devidos efeitos legais;

CC. Tal condenação não é legalmente possível pois, aplicando o regime do contrato promessa, conforme expresso no douto acórdão, no âmbito da indemnização prevista no artº 442º/2 do CC em que a Ré foi sentenciada, já está incluído os juros vincendos até integral pagamento (artº 564º/1 e 442º/4 do CC).

Normas Violadas:

- Artº 280º/1, artº 289º/1, artº441º/1, artº442º/1, 2 e 4, artº 334º/1, artº 473º/1, artº 564º/1, artº 759º/1 e 2 todos do CC

-Artº 615º/1 do CPC;

Termos em que deverá a decisão proferida pela Relação ..., ora recorrida, ser revogada e proferida decisão de declaração de nulidade do contrato e consequentemente serem as partes condenadas a restituir todo o recebido no âmbito do contrato declarado nulo, nomeadamente ser o Autor condenado a devolver o imóvel, e a Ré a devolver as quantias que recebeu. Não sendo possível ao Autor devolver o uso e fruição do imóvel nos últimos 6 anos, deverá liquidar os valores correspondentes ao benefício que obteve, no montante de 430 € por cada mês que habite o imóvel, com início desde 17 de julho de 2014, com o que se fará

Verdadeira Justiça!».

4. Sabido que é pelas conclusões que se delimita o objeto do recurso, as questões a decidir são as seguintes:

a) Nulidade do acórdão recorrido por condenação em quantidade superior ao pedido (artigo 615.º, n.º 1, al. e), do CPC), por ter sido a ré condenada no pagamento de juros vincendos que alegadamente não foram peticionados pelo autor;

b) Nulidade do contrato-promessa celebrado entre as partes por vício de forma e por impossibilidade do objeto, apreciando-se, caso se verifique esse vício, os respetivos efeitos;

c) Interpretação do negócio jurídico celebrado entre as partes e qualificação jurídica do mesmo;

d) Apreciação do incumprimento do referido contrato pela ré;

e) Qualificação da prestação pecuniária paga pelo autor à ré como “sinal”;

f) Alegado abuso de direito do autor ao exigir na presente ação a restituição do sinal em dobro.

Cumpre apreciar e decidir.

II – Fundamentação

A – Os factos

1. As instâncias deram por provados os seguintes factos:

1. A Ré “AGENDA ALERTA, UNIPESSOAL, LDA.” tem como principal atividade a compra e venda de bens imobiliários.

2. Com data de 17 de julho de 2014, os ora Autor e Ré assinaram o escrito que se mostra junto aos autos a fls. 13 e 14, denominado “Contrato-Promessa de Compra e Venda”.

3. Neste escrito, sob a sua “cláusula 1ª”, consta que a aqui Ré, “AGENDA ALERTA, UNIPESSOAL, LDA.” celebrou com BB e CC um “Contrato-Promessa de Compra e Venda” onde a “AGENDA ALERTA, UNIPESSOAL, LDA.” está referenciada como promitente compradora do imóvel objeto deste contrato e autorizada a indicar um terceiro para a outorga da escritura da fração autónoma destinada à habitação, designada pela letra A, correspondente à ... esquerda do prédio urbano sito na Av...., ..., freguesia da ..., concelho da ..., inscrita na matriz predial sob o art. ...54º e descrito na Conservatória do Registo Predial da ... sob o nº ...70 da mesma freguesia.

4. Deste mesmo escrito, sob a “cláusula 2ª” consta que, por este contrato ora em apreço, a “Agenda Alerta, Unipessoal, Lda.” promete indicar aos srs. BB e CC, AA, para a outorga da escritura da fração autónoma acima indicada, livre de ónus e encargos; e este último, promete aceitar essa indicação pelo preço de 85 000, 00 euros.

5. Da cláusula 3ª deste mesmo escrito consta que, no ato da assinatura AA entrega à Agenda Alerta UP, Ld.ª, um cheque no valor de 860, 00 euros a título de sinal e princípio de pagamento; e que a restante parte do preço em dívida, ou seja, 84 140, 00 euros será entregue da seguinte forma: o ora Autor irá transferir para a ora Ré, mensalmente, até ao dia 8 de cada mês, a quantia de 430, 00 euros, a título de acréscimo de sinal que será subtraído ao valor global da respetiva venda.

6. Da “cláusula 6ª” do mesmo contrato consta que “a escritura definitiva de compra e venda” deverá ser celebrada no máximo até ao dia 17 de julho de 2014, e será marcada pela ora Ré que avisará o aqui Autor, através de carta registada com aviso de receção com, pelo menos, 10 (dez) dias de antecedência.

7. A partir da sobredita data, o Autor e sua esposa passaram a habitar na identificada fração.

8. O Autor foi pagando, mensalmente, a quantia acima referida, de 430, 00 euros.

9. O Autor recebeu da Ré, carta registada com AR, através da qual o informa, que se encontra marcada a escritura de compra e venda da fração, para o dia 12 de julho de 2018, pelas 15 Horas, no Cartório Notarial de DD; e com menção de que se tal contrato definitivo não se realizar por culpa do ora Autor, se considera definitivamente incumprido o contrato-promessa da fração em referência.

10. O Autor, acompanhado da sua esposa compareceu no dia, hora e local designado para a realização da escritura de compra e venda, mas, chegada a hora a que se alude na sobredita missiva, a Ré não compareceu, nem na hora por si designada, nem em hora posterior.

11. A Ré não havia marcado tal escritura de compra e venda; e não veio a marcá-la posteriormente.

12. Da cláusula 6ª/2 do suprarreferido contrato, consta que o não pagamento pelo Autor do valor de 84 140, 00 euros consubstancia incumprimento definitivo do contrato imputável ao Autor e constitui causa justificativa para a não celebração da escritura pela ora Ré, fazendo suas todas as importâncias recebidas e entregues a título de sinal.

13. Autor e Ré acordaram que o Autor receberia da Ré, para sua habitação, a fração autónoma acima identificada, com a contrapartida do pagamento da quantia de 860, 00 euros na data desse acordo, em julho de 2014; e do pagamento subsequente da quantia mensal de 430, 00 euros.

2. O Tribunal da Relação eliminou o ponto 1. dos factos não provados, entendendo que “(…) o ponto 1. NP da sentença não enuncia um “facto”, no sentido conceptualizado no artigo 607º, nº 4, do Código de Processo Civil. Trata-se, outrossim de asserção do julgador com carácter manifestamente conclusivo e a retirar a jusante na apreciação jurídica dos factos recolhidos. (…) “(…) deverá então ser suprimida a matéria constante do elenco dos factos (provados e não provados) susceptível de ser qualificada como questão de direito, conceito que, como vem sendo também pacificamente aceite, integra por analogia juízos de valor ou conclusivos”.

B – O Direito

1. Nulidade do acórdão recorrido por condenação em quantidade superior ao pedido (artigo 615.º, n.º 1, al. e), do CPC)

1.1. Nas suas alegações, a recorrente/ré invoca a nulidade do acórdão recorrido por condenação em quantidade superior ao pedido, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea e), do Código de Processo Civil (CPC). Alega para o efeito que foi condenada no pagamento de juros vincendos, os quais não foram peticionados pelo autor, pelo que a Relação ultrapassou, assim, os limites do seu poder de decisão. Mais sustenta a ré que tal condenação não é legalmente possível pois, aplicando-se o regime do contrato promessa, na indemnização prevista no artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil já estão incluídos os juros vincendos até integral pagamento (artigo 442.º, n.º 4, do Código Civil).

No acórdão recorrido, a ré foi condenada a pagar ao Autor a quantia de € 45 720,00, “acrescida dos juros de mora vincendos à taxa legal”.

Compulsado o teor do pedido alternativo formulado pelo autor na petição inicial, verificamos que o mesmo peticionou o seguinte:

“a) Que seja determinada a restituição ao Autor do sinal em dobro, nos termos do art.º 442.º do Código Civil, que à presente data se contabiliza no montante de € 44.720,00 (quarenta e quatro mil setecentos e vinte euros), sem prejuízo dos valores vincendos de reforço de sinal a liquidar mensalmente até ao trânsito em julgado da sentença a ser proferida no presente pleito;

b) Concomitantemente, ser reconhecido ter havido tradição da coisa, objecto do contrato-promessa de compra e venda (imóvel para habitação) a favor do Autor, cuja traditio deve ser qualificada como posse em nome próprio (“animus possidendi”), considerando as condições negociais verificadas, beneficiando do direito de retenção sobre o imóvel, pelo valor do sinal em dobro e juros, resultante do incumprimento definitivo do contrato pela promitente-vendedora, ora Ré, nos termos do art.º 442.º do C.C., retenção que se deve manter enquanto não se extinguir o crédito do Autor”.

1.2. Sobre esta matéria, foi proferido o AUJ n.º 9/2015 de 14-05-2015 (processo n.º 1520/04.3TBPBL.C1.S1-A), que fixou jurisprudência no seguinte sentido: “Se o autor não formula na petição inicial, nem em ulterior ampliação, pedido de juros de mora, o tribunal não pode condenar o réu no pagamento desses juros.”

Conforme se lê na fundamentação desse AUJ, “não tendo sido formulado pedido de condenação em juros de mora (arts. 3º, nº 1, e 552º, nº 1, e), do CPC), o tribunal não poderia, oficiosamente, condenar nesses juros, pois tal traduz uma condenação para além do pedido, isto é, em quantidade superior ao que foi pedido (art. 609º, nº 1, do CPC). Fazendo-o, violou o princípio do pedido, como acima se expôs, ferindo de nulidade a sentença (art. 615º, nº 1, e), do CPC)”.

1.3. Porém, analisando o teor da petição inicial, na parte relativa ao pedido, verifica-se que, apesar do autor não ter indicado os juros de mora no momento em que pediu a indemnização correspondente ao sinal em dobro, peticionando, em acréscimo a esse montante, os “valores vincendos de reforço de sinal a liquidar mensalmente até ao trânsito em julgado da sentença a ser proferida no presente pleito”, quando peticionou o reconhecimento do direito de retenção, pediu quer a referida indemnização, quer o montante de juros sobre o respetivo montante, utilizando expressamente a expressão “juros”. Assim, interpretando o teor do referido articulado, podemos concluir que a vontade do autor foi a de peticionar os juros sobre a indemnização devida, pois caso quisesse prescindir desses juros, não faria sentido que os tivesse referido expressamente como estando abrangidos pelo direito real de garantia de cuja titularidade se arroga.

Assim, tendo o pedido de condenação no pagamento de juros sido formulado pelo autor, não se verifica qualquer nulidade por condenação para além do pedido.

Sobre a questão suscitada pelo recorrente de que na indemnização prevista no artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil já estão incluídos os juros vincendos até integral pagamento (artigo 442.º, n.º 4, do Código Civil), importa referir que os juros de mora não constituem indemnização pelo incumprimento do contrato-promessa, pelo que, dessa forma, não se encontram abrangidos pela limitação prevista no n.º 4 do art. 442.º do Código Civil. Os juros de mora destinam-se a compensar o lesado pela demora no pagamento da indemnização prevista no n.º 2 do artigo 442.º (cfr. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 03-07-2008, Revista n.º 1746/08, não publicado na DGSI). Em igual sentido, reconhecendo o pagamento de juros de mora sobre a indemnização correspondente ao sinal em dobro, afirmou este Supremo, no Acórdão de 26-01-2021 (Revista n.º 562/13.2TBVLN-A.G3.S1) que «Estando provado que foi celebrado entre exequente e executada um contrato-promessa de compra e venda, que posteriormente foi celebrado entre eles o contrato de compra e venda, que a ré incumpriu culposa e definitivamente esses dois contratos, que por virtude desse incumprimento foram declarados resolvidos os dois referidos contratos, e que daí emergiu o crédito exequendo, correspondente ao dobro do sinal prestado, e a que acrescem os juros de mora, a contar desde a citação, até efectivo e integral pagamento, está assente a existência do alegado direito de retenção». No mesmo sentido se pronunciou o Acórdão de 01-07-2003 (Revista n.º 1121/03), em que se afirmou que «Se o obrigado à restituição do sinal em dobro não o fizer tempestivamente, são devidos juros, contados desde a constituição em mora, a qual só tem início quando é exercida a faculdade de resolver o contrato», e ainda os acórdãos de 13-11-2003 Revista n.º 3066/03) e de 20-11-2003 (Revista n.º 3455/03), em que se concluiu que «São devidos juros de mora em relação à obrigação de pagamento do dobro do sinal, a tal não se opondo o art.º 442, n.° 4 do mesmo Código».

1.4. Assim, conclui-se que não se verifica qualquer nulidade do acórdão recorrido.

2. Nulidade do contrato-promessa celebrado entre as partes

2.1. Nas suas alegações, a recorrente invoca a nulidade do contrato celebrado entre as partes, alegando que o mesmo “confere uma mera detenção e não posse, não tem as assinaturas reconhecidas, tem prazos/sinalagmas de cumprimento fisicamente impossível”, concluindo que o contrato é nulo nos termos do artigo 280.º, n.º 1, do Código Civil.

Quanto ao facto de o contrato conferir uma mera detenção e não a posse do imóvel, não se vislumbra como tal poderá acarretar a nulidade do contrato, não tendo a recorrente fundamentado essa alegação.

Quanto ao suposto vício de forma, este não se verifica, pois, alegando a recorrente que o objeto do contrato consistiu apenas numa promessa de cessão da posição contratual, e não na promessa de venda de um bem imóvel, seria apenas exigível a forma escrita (artigo 410.º, n º 2, do Código Civil), que foi respeitada.

Argumenta ainda a recorrente que o acórdão recorrido errou ao não declarar a nulidade do contrato dos autos, por falta de forma, pois, mesmo que se entendesse que o contrato dos autos configurava um contrato-promessa de compra e venda, como entendeu o acórdão recorrido, sempre seria nulo, segundo a recorrente, por inobservância das formalidades previstas no artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil.

Todavia, também neste ponto não tem razão.

A nulidade, por falta de forma, do contrato promessa de compra e venda de imóvel para habitação foi construída pelo legislador como uma nulidade atípica, destinada a proteger o promitente-comprador, restringindo, para o efeito, o círculo das pessoas legitimadas para a arguir, conforme tem sido entendimento da jurisprudência (por todos, vide, o acórdão deste Supremo Tribunal, de 07-10-2004, proc. n.º 04B2910, onde se sumariou que: «Tal vício, não é, todavia, de rotular de nulidade absoluta" tout curt", mas como uma nulidade mista, «sui generis» ou atípica - não invocável por terceiros nem conhecida oficiosamente pelo tribunal, ainda que possa ser arguida a todo o tempo. Isto porque não está em causa o interesse jurídico-público geral da invalidade do negócio, mas apenas o da tutela do específico interesse da protecção ao promitente comprador».

Com efeito, o regime consagrado no n.º 3 do artigo 410.º do Código Civil, prevê na sua parte final que o contraente que promete transmitir ou constituir o direito, ou seja, a aqui ré, ora recorrente, só pode invocar a omissão dos requisitos previstos nessa disposição legal, nomeadamente o reconhecimento presencial de assinaturas, quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte. Ora, não resultaram provados quaisquer factos que nos permitam concluir ser imputável ao autor recorrido a falta de observância dos requisitos legalmente previstos, pelo que não pode a ré invocar esse vício formal, improcedendo nessa parte a sua argumentação.

2.2. Invoca ainda a ré a nulidade do contrato, por impossibilidade do objeto do contrato, alegando o seguinte: “o conteúdo do contrato não é possível de ser cumprido, no que respeita à data de efeito, uma vez que, na sua cláusula sexta prevê que a escritura de compra e venda será celebrada até 17 de Julho de 2014, justamente a data em que foi assinado; Tornando assim impossível o cumprimento de qualquer dos prazos nele estabelecidos, ou seja, o contrato tem um cumprimento impossível, em termos de prazos; Conforme resulta do contrato outorgado, no dia em que foi outorgado (17 de Julho de 2014 – Ponto 2. Dos factos provados), o contrato encontrava-se já em incumprimento; Pois que, segundo o contrato de que o Autor se pretende fazer valer, a Ré, para cumprir o acordado teria de: 10 dias antes de outorgar o contrato, enviar uma carta registada com aviso de recepção a agendar a compra e venda onde o Autor apareceria como cessionário da posição contratual na aquisição do imóvel, sendo que essa data teria de ser a data da outorga do próprio contrato onde a Ré promete vender a sua posição contratual, ou seja 17 de Julho de 2014 (Cláusula sexta do contrato a fls. 13 dos autos);”.

Conforme refere Elsa Vaz de Sequeira (“Anotação ao artigo 401.º do Código Civil”, Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações, Lisboa, Universidade Católica Editor