Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça,

I - Relatório

1. Coragem D'Autor - Imobiliária, S.A., intentou ação declarativa sob a forma de processo comum contra Garrafeira Clériporto, L.da., pedindo:

a) a declaração da validade e eficácia da comunicação de denúncia do contrato de arrendamento - celebrado a 8 de outubro de 1999, entre os sócios da ora Ré e os primitivos proprietários - enviada pela Autora, com data de 24 de fevereiro de 2017, e, consequentemente, a declaração da extinção do contrato de arrendamento a 1 de março de 2019;

b) a condenação da Ré na desocupação de pessoas e bens do locado - identificado no referido contrato de arrendamento -, e na respetiva restituição à sua proprietária, aqui Autora;

c) a condenação da Ré no pagamento à Autora de uma indemnização pelo atraso na restituição do locado, correspondente ao montante das rendas vencidas desde a data da cessação do contrato até à sua efetiva desocupação e entrega à Autora, nos termos previstos no artigo 1045.º do CC.

2. Alegou, para o efeito, que é atualmente a única e legítima proprietária do seguinte prédio urbano, cuja propriedade está registada a seu favor:

- Prédio em Prop. Total com Andares ou Div. Susc. de Utiliz. independente, composto de Casa de 5 pavimentos, composta de r/c, 1º, 2º, 3º, 4º andares e águas furtadas, de duas frentes, destinado a comércio e habitação, sito na Rua …. n.os … a … e Rua ….., n.os …. a …, na União das Freguesias de ……, concelho do …, descrito na Conservatória do Registo Predial do …. sob o número …..27, da freguesia de …., inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo …81, conforme documentos que se juntam sob os n.os 1 e 2, cujo teor se considera integralmente reproduzido.

- Esse prédio veio à propriedade e posse da Autora por o ter adquirido por contrato de compra e venda a AA e Outros, através de escritura pública lavrada no Cartório Notarial do …., do Notário Dr. BB, a 22 de novembro de 2016. Por sua vez, a dita AA e Outros adquiriram o referido prédio por sucessão.

- Mais alegou que por contrato de arrendamento, lavrado por escritura pública, de 8 de outubro de 1999, no …. Cartório Notarial do …, os primitivos proprietários do prédio deram de arrendamento aos atuais sócios da Ré, CC e esposa DD, o rés-do-chão e cave, com acesso pelo n.º …., do prédio sito na Rua ….., n.os …. a …, no …., do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo …81 (anteriormente ….55), mediante a renda mensal então fixada, de noventa e oito mil escudos (€488,82), pelo prazo de 1 (um) ano, renovável por iguais períodos de tempo, destinando-se o arrendamento à atividade comercial de garrafeira de vinhos e outras bebidas, podendo ser comercializadas, além de bebidas, artefactos regionais conexos com regiões ou zonas turísticas.

- Pelo referido contrato, ficaram, desde logo, os então arrendatários autorizados a ceder a sua posição no contrato a favor da sociedade por eles a constituir (a aqui Ré), a qual veio a ser constituída a 25 de novembro de 1999, posição que a Ré já tinha adquirido aquando da transmissão do prédio para a aqui Autora, a 22 de novembro de 2016, conforme resulta do recibo de renda então entregue à Autora, datado de 1 de novembro de 2016.

- Presentemente, e por força das atualizações legais, o valor mensal da renda é de €690,30 (seiscentos e noventa euros e trinta cêntimos), conforme recibo de renda referente ao mês de fevereiro de 2019.

- O contrato de arrendamento teve o seu início a dia 1 de outubro de 1999 e a Ré, por si e pelos primitivos arrendatários que a antecederam no contrato, vem ocupando o locado desde 1 de outubro de 1999, no desenvolvimento da sua atividade, no qual se mantém.

- No entendimento da Autora, perante o teor do contrato de arrendamento e o prazo nele estipulado, as partes primitivas não sujeitaram o contrato ao regime de duração limitada, pelo que o contrato de arrendamento em apreço foi celebrado no regime de duração indeterminada.

- Assim, não pretendendo manter o referido contrato de arrendamento, por escrito datado de 24 de fevereiro de 2017, enviado à Arrendatária sob registo com aviso de receção, com a devida antecedência legal de 2 (dois) anos, a Autora denunciou o contrato com efeitos a 1 de março de 2019. Mais comunicou a Autora que, por força da cessação do contrato, o locado deveria ser-lhe entregue na data da cessação, com todas as suas chaves.

- A Ré não procedeu à entrega do locado, nele se mantendo, recusando-se a restituir o local arrendado, violando uma das suas obrigações como arrendatária.

- Alegou, por fim, que lhe assiste o direito a reclamar a entrega do local arrendado, por efeito da cessação do contrato e, ainda, o pagamento das rendas pela ocupação do mesmo até efetiva entrega.

3. Citada, a Ré contestou, defendendo-se por exceção, e deduziu reconvenção.

4. Alegou, para o efeito, que o contrato de arrendamento em causa é um contrato de duração limitada e, por isso, não está subordinado ao regime jurídico do contrato de duração indeterminada como defende a Autora. Considera também que, atendendo ao regime em vigor ao tempo da celebração do contrato, os contratos de arrendamento comercial podiam ser concluídos com duração limitada e, por isso, apenas assistia à Autora a faculdade de se opor à renovação do contrato. Invocou, ainda, que mesmo que assim não se entenda, à denúncia do contrato seria aplicável o regime previsto na Lei n.º 13/2019 e, assim, no caso de ser de duração indeterminada, a denúncia o contrato de arrendamento teria de ser feita com cinco anos de antecedência: o contrato apenas se extinguiria a 1 de março de 2022, pelo que a denúncia feita pela Autora sempre seria ineficaz relativamente a 1 de março de 2019.

5. Preconiza, em reconvenção, que explora um estabelecimento comercial denominado Garrafeira Clériporto, sito na Rua …., n.º …., no …., isto é, junto à ….. Trata-se de uma “Loja com história”, pois que é um estabelecimento de comércio tradicional que, pela sua atividade e património, constitui uma referência viva na atividade económica e social do centro histórico do …. Procedeu à instalação do estabelecimento comercial, nele colocando os vitrais, os painéis de azulejo, os móveis e demais equipamento, bem como a respetiva mercadoria. Relativamente a boa parte do recheio, obras e benfeitorias, já não dispõe e/ou não conseguiu localizar as respetivas evidências documentais e solicitou às pessoas que intervieram na instalação do estabelecimento a sua avaliação, cujo valor global ascende a €161.064,99. Alegou igualmente que, em 2017, teve um volume de negócios de €298.215,44 e que, para assegurar essas vendas, tinha, em 2017, um stock de €244.425,92 (doc. n.º 22), sendo que, se o estabelecimento comercial encerrar em consequência da cessação do contrato de arrendamento, esta mercadoria é insuscetível de ser comercializada pela Ré/Reconvinte, porque não dispõe de qualquer outro estabelecimento. Sofrerá um prejuízo correspondente ao valor das existências em inventário, que, em 2017, era de €244.425,92. Assim, em reconvenção formulou o seguinte pedido:

- julgar não provada e totalmente improcedente a presente ação, absolvendo a Ré do pedido, com as legais consequências;

- julgar totalmente provado e procedente o pedido reconvencional deduzido pela e, por conseguinte, condenar a Autora/Reconvinda a pagar-lhe uma indemnização de montante não inferior a €405.490,91, correspondente aos prejuízos que resultam da cessação do contrato de arrendamento de 8 de outubro de 1999.

6. Requereu, ainda, a intervenção principal provocada de EE, FF e GG, funcionários da Ré, para, juntamente com ela, deduzirem o pedido de indemnização pelos prejuízos sofridos com a cessação do contrato de arrendamento, ao abrigo do art. 1110.º-A do CC, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro.

7. Na réplica, a Autora sustentou a inadmissibilidade da reconvenção, por ininteligibilidade do pedido e da causa de pedir, pois o regime previsto no art. 1110.º-A do CC apenas se aplica aos contratos de duração indeterminada e, segundo a posição defendida pela Ré, estaríamos na presença de um contrato de duração limitada. Impugnou os factos alegados em sede de reconvenção e opôs-se à requerida intervenção. Alegou, ainda, que o contrato em causa deve ser qualificado como contrato de arrendamento de duração por tempo indeterminado, por não conter uma cláusula expressa na qual se atribuísse ao contrato a natureza de duração por tempo determinado, como se exigia no regime jurídico em vigor na data da sua celebração.

8. Realizou-se audiência prévia, na qual foi proferido despacho que admitiu liminarmente a reconvenção, despacho saneador e despacho que fixou o valor da causa e determinou a competência do tribunal para julgar a matéria em litígio, ordenando a remessa dos autos para os Juízos Centrais Cíveis do ….

9. A 30 de setembro de 2019 (ref. Citius …), foi proferido despacho que indeferiu o pedido de intervenção principal de terceiros, com os seguintes fundamentos:

“ Fls. 38 v. (requerimento de intervenção de terceiros):

Dispõe o art. 1110.º-A do Cód. Civil, introduzido pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro – com início de vigência no dia seguinte ao da sua publicação (art. 16.º) – que a denúncia do contrato de arrendamento não habitacional “obriga o senhorio a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato de arrendamento”.

A lei consagra um direito dos “trabalhadores do estabelecimento” (sic), pelo que apenas a estes cabe o seu exercício. De resto, trata-se de um direito que nasce de um facto (dano) que só poderá ser afirmado se a ocorrência do putativo prejuízo não for impedida pela compensação devida por outra entidade. Não se prevê, pois, um direito da entidade patronal de ser reembolsada do valor de uma indemnização por si paga ao trabalhador, pelo seu forçado despedimento.

Reza o art. 316.º do Cód. Civil (norma invocada pela ré) que o chamamento de terceiro pode ser deduzido por iniciativa do réu quando este:

“a) Mostre interesse atendível em chamar a intervir outros litisconsortes voluntários, sujeitos passivos da relação material controvertida;

b) Pretenda provocar a intervenção de possíveis contitulares do direito invocado pelo autor”.

Ora, os alegados trabalhadores da ré – ou do “estabelecimento”, no dizer da lei – não são partes na relação locatícia, pelo que não são “sujeitos passivos da relação material controvertida” em juízo. De igual modo, não são “contitulares do direito invocado pelo autor”. Mostra-se infundado o pedido de intervenção principal de terceiro.

Pelo exposto indefere-se a requerida intervenção processual de terceiro. Custas do incidente a cargo da ré requerente.

Notifique”.

10. A 16 de outubro de 2019, por carta registada, com certificação Citius em 15 de outubro de 2019, foram as partes notificadas do despacho.

11. Prosseguindo os autos com a realização de audiência prévia, veio a Autora ampliar o pedido formulado na petição.

12. A Ré opôs-se à alteração da causa de pedir e do pedido.

13. Por sentença, o Tribunal de 1.ª Instância decidiu o seguinte:

“Pelo exposto, julgo a ação procedente e, em conformidade:

− declaro válida e eficazmente operada a denúncia do contrato objeto da ação, com efeito extintivo do arrendamento no dia 1 de março de 2019;

− condeno a ré, Garrafeira Clériporto, L.da, a entregar o imóvel arrendado à autora, Coragem D'Autor - Imobiliária, S.A., desocupado e no estado próprio de uma prudente utilização até à data de trânsito em julgado da sentença;

− condeno a ré no pagamento à autora da quantia mensal correspondente ao dobro da renda mensal estipulada, que se venceu e vencer no dia do mês em que se venceriam as rendas, desde 1 de março de 2019 e até à entrega efetiva do locado. Julgo manifestamente improcedente o pedido reconvencional, dele absolvendo a autora.

Custas a cargo da ré e reconvinte”.

14. Não conformada, a Ré interpôs recurso de apelação, pugnando pela procedência do recurso e, por isso, pela revogação da sentença recorrida, assim como pela procedência da reconvenção e admissão da intervenção provocada dos trabalhadores da sociedade Ré/Recorrente.

15. A Autora apresentou contra-alegações, sustentando a improcedência do recurso.

16. O Tribunal da Relação … proferiu despacho a convidar a Recorrente a pronunciar-se sobre a proposta de não admissão do recurso por intempestividade no segmento em que se insurge contra o despacho proferido a 30 de setembro de 2019 (ref. Citius ….).

17. A Recorrente pronunciou-se no sentido da admissibilidade do recurso e a Recorrida, por sua vez, pela respetiva inadmissibilidade.

18. A 10 de setembro de 2020, o Tribunal da Relação … proferiu decisão sumária que não admitiu o recurso.

19. A Recorrente reclamou desse despacho para a conferência, ao abrigo do art. 652.º, n.º 3, do CPC.

20. A 9 de novembro de 2020, o Tribunal da Relação …, por acórdão, decidiu o seguinte:

“Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e nessa conformidade:

- não admitir o recurso do despacho que indeferiu o incidente de intervenção de terceiros (despacho proferido em 30 de setembro de 2019 (ref. Citius ….) );

- confirmar a sentença.

Custas a cargo da apelante.”

21. Irresignada, a Ré, ao abrigo do art. 672.º, n.º 1, do CPC, interpôs recurso de revista excecional, apresentando as seguintes Conclusões:

“A. Em 13 de fevereiro de 2019 entrou em vigor a Lei nº 13/2019, que estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.

B. Nessas alterações avultam:

i. O artigo 1101 al c) do Código Civil que alterou o prazo de denúncia do contrato de arrendamento urbano não habitacional de dois para cinco anos;

ii. E a introdução do artigo 1110-A no Código Civil que veio estabelecer disposições especiais relativas à denúncia e à oposição à renovação do contrato pelo senhorio, designadamente no que respeita à indemnização a pagar ao arrendatário e aos trabalhadores do seu estabelecimento.

C. A Lei nº 13/2019 veio alterar o paradigma do arrendamento urbano, dispondo diretamente sobre a relação locatícia como o evidenciam:

a. O prazo de duração do contrato;

b. O regime da sua denúncia e da oposição à renovação;

c. A imposição do pagamento de uma indemnização ao arrendatário e aos trabalhadores do seu estabelecimento;

d. À ineficácia das anteriores comunicações de oposição à renovação do arrendamento.

D. Por seu turno, estabelece o artigo 12 nº 2 do Código Civil, que quando a lei nova dispuser diretamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhe deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações jurídicas já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor.

E. Daqui decorre que a Lei nº 13/2019 abstrai dos factos constitutivos de uma situação jurídica contratual, em virtude de ser dirigida à tutela de uma generalidade de pessoas – os arrendatários, ligados entre si por certo vínculo contratual – o contrato de arrendamento urbano, mitigando assim o desequilíbrio entre senhorios e arrendatários e protegendo a situação de especial fragilidade destes.

F. Quer isto dizer que a Lei nº 13/2019 se aplica de modo direto e imediato aos contratos de arrendamento urbano não habitacional vigentes em 13 de fevereiro de 2019, alterando o prazo da sua denúncia que passou a ser de cinco anos e não de dois.

G. Com esta lei continua a permitir-se a denúncia do contrato de arrendamento urbano não habitacional, mas confere-se mais tempo – agora cinco anos, para que o arrendatário possa preservar o seu estabelecimento comercial e salvaguardar os respetivos postos de trabalho.

H. No caso sub judice o contrato de arrendamento denunciado teve o seu início em 1 de outubro de 1999, denuncia operada por carta de 24 de fevereiro de 2017 e que determinava a sua cessação em 1 de março de 2019.

I. Ora, atento o disposto no artigo 1101 al c) do Código Civil, na redação da Lei nº 13/2019, a denúncia só produzirá efeitos em 1 de março de 2022, isto é, decorridos cinco anos após a data da comunicação.

J. Impõe-se, por isso, que o Supremo Tribunal de Justiça aprecie e decida a seguinte questão:

“A Lei N 13/2019 aplica-se aos contratos de arrendamento urbano não habitacional vigentes à data da sua entrada em vigor, designadamente no que respeita à sua denúncia que passa a ter de ser feito com a antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que o senhorio pretender a sua cessação?”

K. Esta questão afigura-se de especial relevância jurídica para uma melhor aplicação do direito dado o carater inovador da Lei nº 13/2019, o elevado número de contratos abrangidos e a sua especial repercussão, seja nas relações entre senhorios e arrendatários, seja no impacto económico e social daí decorrente.

Termos em que se requer a V Exa se dignem admitir o presente recurso de revista excecional, apreciando e decidindo que a Lei nº 13/2019 se aplica aos contratos de arrendamento urbano não habitacional vigentes à data da sua entrada em vigor, designadamente no que respeita à sua denúncia, que passa a ter de ser feita com a antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que o senhorio pretender a sua cessação, e, em consequência, revogar o douto acórdão recorrido.”

22. Por seu turno, a Autora apresentou contra-alegações, expondo as seguintes Conclusões:

“1) A Recorrida intentou uma acção declarativa requerendo, além de outros pedidos, a condenação da Ré, a declarar-se válida e eficaz a comunicação da denúncia do contrato de arrendamento, celebrado em 8 de Outubro de 1999 entre os sócios da ora Ré e os primitivos proprietários, enviada pela A. em 24.02.2017, e em consequência, declarar-se extinto o contrato de arrendamento na data de 1 de Março de 2019.

2) A Ré, ora Recorrente, contestou defendendo-se por excepção e deduziu reconvenção pedindo a condenação da A./Reconvinda, ora Recorrida e a pagar à Ré/Reconvinte, ora Recorrente, numa indemnização de € 405.490,91, correspondentes aos prejuízos que resultam da cessação do contrato de arrendamento de 8 de Outubro de 1999.

3) Tal acção declarativa veio a ser totalmente procedente, nomeadamente, a douta sentença recorrida declarou válida e eficazmente operada a denúncia do contrato objecto da acção, com efeito extintivo no dia 1 de Março de 2019, considerando improcedente a reconvenção formulada pela Ré, ora Recorrente.

4) A ora Recorrente veio a interpor recurso de Apelação e o Tribunal da Relação proferiu em 10.09.2020, douta decisão singular, na qual não admitiu o recurso do incidente de intervenção de terceiros, seguindo-se a reclamação da Recorrente para a conferência.

5) O douto acórdão recorrido, decide, por unanimidade, quer a não admissão referido incidente, quer as restantes questões afloradas nesse recurso de Apelação, confirmando, a douta sentença proferida em 1ª instância.

6) Face ao recurso de Revista apresentado pela Recorrente, nos termos do Art.672º nº1 alínea a) CPC, cumpre averiguar se está ou não preenchido o mencionado pressuposto legal, já que a situação da “dupla conforme”, mencionada no Art. 671º nº3 CPC foi aceite pela Recorrente e a ora Recorrida entende também que se verifica “in casu”.

7) A Recorrente limitou-se a expor na sua alegação as suas discordâncias em relação ao decidido, reproduzindo expressões legais e fazendo a sua interpretação relativamente à Lei 13/2019 de 13 de Fevereiro, defendendo que tal diploma se aplica ao contrato de arrendamento aqui em crise.

8) Quanto a essa questão da aplicação da Lei 13/2019, o douto acórdão recorrido apreciou a eficácia da denúncia, concluindo que a presente acção foi intentada posteriormente à comunicação da denúncia e antes da entrada em vigor desse diploma legal, pelo que a denúncia exercida rege-se pelo regime em vigor à data da comunicação.

9) Salientou-se ainda no douto acórdão recorrido que o referido diploma entrou em vigor ao dia seguinte à data da sua publicação-13-02.2019, e que não foi estabelecido, quanto a esse aspecto, qualquer regime transitório, regendo-se tal matéria pela aplicação da lei no tempo previsto no Art. 12º nº1 CC.

10) Nesse conspecto, argumentaram os Senhores Juízes Desembargadores que a alteração da lei apenas tem aplicação a factos novos, ou seja, ás comunicações que se venham a realizar após a entrada em vigor da nova lei, ainda que, a contratos celebrados no pretérito.

11) A questão que a Recorrente traz para apreciação é simples, pois reduz-se à aplicação da lei no tempo, que no caso em apreço, não se reveste de elevado grau complexidade jurídica, embora a mencionada alteração legislativa, revista o carácter inovatório.

12) Além disso, tal questão não oferece particular dificuldade de interpretação, situa-se no âmbito de uma mera controvérsia jurídica, não ultrapassando a normal relevância jurídica das questões submetidas a Tribunal.

13) Pelo que, não há necessidade de rever a decisão que foi proferida nas instâncias anteriores.

14) Aliás, a Recorrente limita-se a apontar divergências, o que é normal, mas não justifica que seja claramente necessário a protecção desse interesse geral na boa aplicação do direito.

15) Em conclusão, não se verifica, no caso sub judicie, o apontado pressuposto que a lei faz depender a admissibilidade do presente recurso de revista, pelo que nos termos do Art. 672º nº 1 alínea a) CPC, não deve ser admitido.

Termos em que não deve ser admitido o recurso excepcional de revista.

E assim se fará JUSTIÇA!”

23. Uma vez que acórdão do Tribunal da Relação … confirmou, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância, tratando-se de um recurso de revista excecional, interposto à luz do art. 672.º, n.º 1, al. a), do CPC, a Relatora remeteu os autos à Formação do Supremo Tribunal de Justiça, nos termos do n.º 3, em ordem ao apuramento dos pressupostos referidos no n.º 1 do mesmo preceito.

24. A 17 de fevereiro de 2021, a Formação do Supremo Tribunal de Justiça admitiu o recurso de revista excecional interposto pela Ré à luz do art. 672.º, n.º 1, al. a), do CPC.

II – Questões a decidir

Atendendo ao Acórdão da Formação do Supremo Tribunal de Justiça, assim como às conclusões do recurso, que, segundo os arts. 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, do CPC, delimitam o seu objeto, e não podendo o Supremo Tribunal de Justiça conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser em situações excecionais de conhecimento oficioso, está em causa apenas a seguinte questão:

- saber se o art. 1101.º, al. c), do CC, na redação que lhe foi conferida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, se aplica à denúncia do contrato de arrendamento para fins não habitacionais comunicada ao arrendatário antes do seu início de vigência e, por conseguinte, se deve ou não prorrogar-se a entrega do local arrendado para 1 de março de 2022.

III - Fundamentação

A) De Facto

Conforme o acórdão do Tribunal da Relação ….., foram considerados relevantes para a apreciação das conclusões de recurso os seguintes factos provados no Tribunal de 1.ª Instância:

“1 – A autora tem inscrita a seu favor a propriedade do prédio urbano sito na rua …., n.os .. a …, e rua …, n.os ….. a …., …., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número …..27

2 – Em 8 de outubro de 1999, os anteproprietários do prédio identificado, na qualidade de primeiros outorgantes, e dois dos atuais gerentes da ré subscreveram o documento junto a fls. 2, intitulado ARRENDAMENTO, declarando os primeiros dar de arrendamento aos segundos, autorizados a ceder a sua posição à ora ré, o rés-do-chão e cave, com entrada pelo n.º … da rua …., do prédio acima referido.

3 – No documento intitulado ARRENDAMENTO consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:

«Que este arrendamento é feito nos termos e sob as cláusulas seguintes:

1. O prazo do arrendamento é de um ano, a partir de um de outubro corrente, renovável por iguais períodos, nos termos da lei.

(…)

3.ª O local arrendado destina-se à atividade de garrafeira de vinhos e outras bebidas, podendo ser comercializadas, além de bebidas, artigos e artefactos regionais conexos com regiões ou zonas turísticas, não lhe podendo ser dada outro destino, designadamente como bar, café, snack-bar, restaurante, boîte ou qualquer outra atividade hoteleira similar, bem como mercearia ou minimercado.

4. Os arrendatários poderão efetuar obras de adaptação do locado à sua atividade, por sua conta e sem direito a qualquer indemnização por benfeitorias, as quais ficam a pertencer ao locado, nomeadamente substituição do soalho (que conservará em madeira ou substituirá por granito ou tijoleira rústica), reparação do teto, casa de banho, portas e janelas que dão para a Rua …, mas desde já ficam mandatados os arrendatários para obter licenciamentos junto de quaisquer entidades administrativas, nomeadamente Governo Civil, Câmara Municipal do … e outras, e sempre com integral respeito pela traça do prédio, cujo exterior não poderá ser alterado. Nomeadamente não poderão ser retirados nem danificados os azulejos existentes, ficando, no entanto, autorizada a colocação de painel pendurado, mesmo que esconda tais azulejos (sem os danificar), para publicidade do estabelecimento da arrendatária. No interior do locado terão de manter as paredes em granito, como se encontram, sendo autorizada a retirada das escadas de acesso ao nível superior, que são propriedade deles senhorios.

5.ª Os inquilinos ficam desde já autorizados a ceder a favor de sociedade por eles a constituir o direito ao arrendamento, renunciando os senhorios desde já ao direito de preferência.»

4 – Em data anterior a 22 de novembro de 2016, os referidos gerentes da ré declararam transmitir-lhe a posição de arrendatária, declarando a arrendatária tomar a posição de arrendatária.

2. A crise da relação locatícia

5 – Em 22 de fevereiro de 2017, a ré recebeu a carta remetida pela autora cuja cópia se encontra junta a fls. 26, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:

“Assunto: Comunicação de denúncia do contrato de arrendamento celebrado em 08-10-1999 (alínea c) do art. 1101.º do Código Civil).

(…)

Na qualidade de Senhoria, vimos pela presente, nos termos do artigo 9.º da Lei 6/2006 de 27/02, com as alterações introduzidas pela Lei 31/2012 de 14/08 e Lei n.º 79/2014/ de 19 de dezembro, e ao abrigo do disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil, por aplicação do regime transitório previsto no artigo 26.º, da citada Lei 6/2006, com as alterações posteriormente introduzidas, denunciar o contrato de arrendamento comercial que teve o seu início no dia 1 de Outubro de 1999, celebrado por escritura pública de 08 de outubro de 1999, no .. Cartório Notarial do …. (depois do DL 257/95/ de 30 de setembro) (…).

A presente denúncia é feita com um aviso-prévio de 2 (dois) anos, conforme estabelece a alínea c) do referido artigo 1101.º do CC, pelo que a mesma, produzirá os seus efeitos no dia 1 de março de 2019, data em que se extingue o referido contrato de arrendamento aqui denunciado.

Assim, na referida datal deverão V. Exas proceder á desocupação do locado de pessoas e bens e a sua entrega à Senhoria, com todas as respetivas chaves”.

6 – Em 1 de março de 2019, não entregou o locado à autora, mantendo atualmente a sua ocupação.

- FACTOS NÃO PROVADOS -

Não há, na economia da presente decisão sobre os pedidos formulados na ação, factos relevantes não provados a considerar”

.

B) De Direito

Contrato de arrendamento comercial de duração indeterminada

1. O Tribunal de 1.ª Instância e o Tribunal da Relação … convergiram na qualificação jurídica do negócio jurídico celebrado entre as partes como contrato de arrendamento comercial de duração indeterminada, e não como de duração limitada, qualificação esta relevante para a determinação do regime da denúncia do contrato pelo senhorio.

2. No presente recurso de revista, a Recorrente conforma-se com a qualificação do contrato adotada pelas Instâncias, não a pondo em causa, defendendo apenas a aplicação do novo regime previsto na Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, no que respeita