Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. A e mulher, B, intentaram acção declarativa de simples apreciação, com processo ordinário, em 28 de Junho de 1996, no 11.º Juízo Cível de Lisboa, contra C e D, pedindo, designadamente, que se declarasse:

- que o contrato de arrendamento habitacional que, como arrendatários, celebraram em 1 de Outubro de 1969, relativo ao rés-do-chão identificado, não caducou com a morte do último usufrutuário;

- que - a entender-se que tal contrato caducou - têm direito a novo arrendamento, mas sem aumento ou actualização de renda;

- que, nos termos do artigo 334º do Código Civil, é ilegítimo o exercício do direito à caducidade invocado pelas demandadas.

2. As Rés contestaram, pugnando pela improcedência da acção.

Após réplica, foi elaborado o despacho saneador e organizada a peça condensadora.

Efectuado o julgamento, foi proferida sentença, em 23 de Abril de 1999, a decretar a procedência da acção, declarando "que o contrato de arrendamento mencionado na petição inicial não caducou, continuando, consequentemente, a vigorar para o futuro, sem quaisquer limitações e sem sujeição a aumento extraordinário de renda".

3. Inconformadas, as Rés apelaram.

Com êxito parcial, diga-se, pois a Relação de Lisboa, por Acórdão de 6 de Abril de 2000, depois de considerar que o contrato caducou, declarou que os Autores tinham direito a novo arrendamento, sendo, porém, devido aumento de renda, nos termos do artigo 79º do RAU.

4. Irresignados com o assim decidido, tanto os Autores como as Rés recorreram de revista, advogando a revogação desse Acórdão.

A) Os Autores culminaram a sua alegação com estas conclusões:

I - "As demandadas sempre figuraram, no bem imóvel, como proprietárias plenas de metade do prédio urbano, desde 1961".

II - "Não é um facto irrelevante, sem qualquer consequência jurídica como mal decidiu o acórdão recorrido, através de uma interpretação de que não importa que seja um usufruto total ou parcial".

III - "Através de declaração negocial tácita, as Recorrentes deram o seu assentimento, quanto a arrendar, ficando vinculadas no contrato de arrendamento como senhorias, na parte em que eram proprietárias plenas".

IV - "Se há que falar-se de caducidade, por extinção do usufruto, por óbito do usufrutuário, então essa caducidade só pode ter-se verificado na parte onerada, scilicat metade; nesta óptica, é irrelevante o conhecimento ou a ignorância da posição real do senhorio, por parte do arrendatário".

V - "A invocação da caducidade constitui abuso do direito".

VI - "Não se trata só de aplicar o regime da renda condicionada e duração limitada, introduzida pelo RAU (artigo 66º). Trata-se, isso sim, de considerar-se ilegítima essa invocação, por excesso manifesto dos limites impostos pela boa fé (venire contra factum proprium)".

B) As Rés, por seu turno, sustentando não terem os Autores direito à celebração de um novo contrato de arrendamento, concluíram:

I - "A carta junta como documento nº 4 da petição inicial manifesta a recusa inequívoca dos Recorridos em celebrar o novo contrato de arrendamento".

II - "Em face dessa recusa, os Recorridos perderam o direito à celebração do novo contrato de arrendamento".

Foram colhidos os vistos.

5. Eis, antes de mais, os factos reputados assentes pelas instâncias:

a) O Autor A, na qualidade de arrendatário, fez um contrato de arrendamento para habitação com E, assinado por ambos em 22 de Setembro de 1969 e com início em 1 de Outubro de 1969 (documento de folhas 28/29).

b) O locado fora objecto de escritura pública de 14 de Dezembro de 1961, em que F e outros declaram vender a E e mulher, G, até à morte do último destes compradores que declaram comprar, em comum e partes iguais, o usufruto de metade indivisa do prédio urbano situado na Amadora. Mais declaram vender a H, casado, em regime de absoluta separação de bens, com D, e a C, casada com I, que deste recebeu autorização para o acto e estes (H e C) declaram comprar, em comum e partes iguais, a nua propriedade de metade do prédio aludido, cativo daquele usufruto vendido e comprado por aqueles, como acima se explicita, abrangendo ainda tal compra e venda a plena propriedade de outra metade do prédio acima identificado.

c) Tal prédio urbano não estava constituído em regime de propriedade horizontal.

d) Em 10 de Novembro de 1995, o Autor A recebeu das Rés a comunicação que lhe dava conta da morte da viúva de E, em 3 de Agosto de 1995 - G, com 98 anos de idade -, tendo, agora, por substitutas as Rés, C e D 30/31).

e) Através dessa mesma comunicação e devido aos óbitos ali referidos, as Rés propuseram aos Autores um novo arrendamento por cinco anos, ou seja, de 1 de Janeiro de 1996 a 31 de Dezembro de 2000, mediante a actualização da renda de 7242 escudos para 22810 escudos (folhas 30/36).

f) Os Autores não aceitaram as condições referidas em e) - folhas 37/40.

g) C e D sempre figuraram como proprietárias do prédio identificado em b).

h) O Autor, até 10 de Novembro de 1995, desconhecia a posição das Rés, mencionada em g).

6. De harmonia com o estatuído na alínea c) do artigo 1051º do Código Civil, o contrato de locação caduca "quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado".

Assim, o arrendamento feito pelo usufrutuário caducará - ao menos em princípio - com a morte desta (artigos 1443º e 1476º nº 1, alínea a), do mesmo Código).

Sabido que o regime de caducidade do arrendamento é o vigente à data do facto que a determinou (doutrina e jurisprudência pacíficas), importa realçar que, quando o arrendamento para habitação caduque por força da alínea c) do citado artigo 1051º, o arrendatário tem direito a um novo arrendamento, de duração limitada e com renda condicionada, direito que, contudo, deve ser exercido mediante declaração escrita enviada ao novo senhorio nos 30 dias subsequentes ao conhecimento da caducidade do contrato anterior (artigos 66º nº 2, 90º, 92º, 94º e 98 do RAU).

7. O âmbito dos dois recursos interpostos reconduz-se, no fim de contas, prioritariamente, à questão se saber se o contrato de arrendamento habitacional celebrado por usufrutuário caducou com a morte deste e se, de todo o modo constituirá abuso do direito a invocação dessa caducidade por parte das Rés.

Antes de mais, convém relembrar não só a especificidade como também a complexidade da situação ajuizada.

Assim, cabe reter esta factualidade:

- quando o r/c, em 22 de Setembro de 1969, foi dado de arrendamento para habitação do Autor, o locador E era mero usufrutuário de metade indivisa do respectivo prédio;

- as Rés eram, já desde 14 de Dezembro de 1961, radiciárias de todo o prédio e, ainda, usufrutuário de metade;

- esse prédio não estava constituído em regime de propriedade horizontal;

- o Autor nunca foi informado da qualidade de usufrutuário do locador e só teve conhecimento da "posição das Rés, quando estas, em 10 de Novembro de 1995, lhe deram conta da morte do usufrutuário de metade do prédio - G, viúva de E -, ocorrida em 3 de Agosto de 1995, e lhe propuseram a celebração de novo arrendamento, com duração limitada e com actualização da renda.

8. O contrato - qualquer contrato - é essencialmente um acordo vinculativo de vontades opostas, mas harmonizáveis entre si. Ora, sendo o arrendamento um contrato, para que ele exista, é indispensável o mútuo consenso, que há-de revelar-se através da declaração negocial de cada uma das partes - senhorio e arrendatário.

As declarações negociais que, contudo, podem ser expressas ou tácitas (artigo 217º nº 1 do Código Civil), são, pois, um verdadeiro elemento do contrato, "uma realidade componente ou constitutiva da sua estrutura" (cfr. Mota Pinto, "Teoria Geral do Direito Civil", 3ª edição, páginas 387 e 415, e Antunes Varela, "Das Obrigações em Geral", volume I, 9ª edição, página 223).

A declaração negocial é tácita, segundo o nº 1 do citado artigo 217º, "quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam" - os chamados facta concludentia.

Desta formulação legal resulta claramente - escreve Mota Pinto, op. cit., página 425 - que "a inequivocidade dos factos concludentes não exige que a dedução, no sentido do auto-regulamento tacitamente expresso, seja forçosa ou necessária, bastando que, conforme os usos do ambiente social, ela possa ter lugar com toda a probabilidade".

A inequivocidade dos facta concludentia é aferida, pois, por um critério prático, empírico e não por um critério estritamente lógico. Ela existirá "sempre que, conforme os usos da vida", haja toda a probabilidade - "aquele grau de probabilidade que basta na prática para as pessoas sensatas tomarem as suas decisões" - de os factos terem sido praticados com determinada significação negocial, "ainda que porventura não esteja abstractamente precludida a possibilidade de outra significação" (cfr. Rui Alarcão, "A confirmação dos negócios anuláveis", volume I, página 192, e Manuel de Andrade, "Teoria Geral da Relação Jurídica", volume II, 1998, página 132).

9. No caso em apreço, as Rés, é certo, não intervieram no contrato celebrado em 22 de Setembro de 1969.

Todavia, apesar de terem sido desde sempre - mais concretamente desde 14 de Dezembro de 1961 - proprietárias plenas de metade indivisa do prédio e radiciárias da outra metade (o mesmo é dizer radiciário de todo o prédio e usufrutuárias de metade), aceitaram a validade do contrato de arrendamento celebrado em 22 de Setembro de 1969, em que interveio como locador quem era mero usufrutuário de metade do prédio, como resulta, até, do facto de as Rés considerarem que o Autor tinha direito a novo arrendamento, com a morte da usufrutuária G.

Não tendo nunca deduzido, pois, qualquer oposição à ocupação do R/C pelo Autor, durante mais de 25 anos, à sombra de tal contrato, as Rés deram-lhe o seu tácito assentimento, tendo-se assistido, por conseguinte, à confirmação tácita desse arrendamento (cfr. artigos 217 nº 1, 288 nº 3 e 1024 nº 2 do Código Civil).

Com efeito, referindo-se no nº 3 do artigo 288º à confirmação tácita sem fazer qualquer restrição, está implicitamente a remeter para o critério geral definidor da declaração tácita contido no nº 1 do artigo 217º (cfr. Rui Alarcão, op. cit., páginas 212/213 e 217/218; ver, também, Antunes Varela, RLJ 107º, página 362), cujo alcance ficou explanado em 8.

O descrito comportamento omissivo das Rés, ao longo de tão dilatado período - mais de 25 anos - é incompreensível se não for considerado como tácita anuência ao arrendamento celebrado pelo usufrutuário de apenas metade indivisa do prédio.

Tal comportamento, apreciado objectivamente, na perspectiva de um declaratário sensato, revela inequivocamente, de modo implícito, com toda a probabilidade, a vontade de as Rés assumirem, também, a posição de senhorias.

Na vida social, os actos das pessoas não valem só pelo seu próprio conteúdo; valem, também, por aquilo que deles se pode extrair, com segurança e razoabilidade (cfr. Carvalho Fernandes, "Teoria Geral do Direito Civil", volume II, página 343).

Ora, tendo as Rés assumido, de igual modo, a qualidade de senhorias no contrato de arrendamento outorgado pelo usufrutuário de metade do prédio, a morte desse usufrutuário nunca poderia conduzir à caducidade do arrendamento (cfr. Acórdãos deste Supremo Tribunal de 19 de Março de 1976, Boletim 255, página 119, de 20 de Novembro de 1973, Boletim 231, página 146, e Acórdão de Relação do Porto de 11 de Junho de 1981, Col. de Jurisp., ano VI, 3º, página 158).

10. As coisas ainda poderiam ser apreciadas por uma outra perspectiva.

A invocação da caducidade do arrendamento por parte das Rés não será susceptível de se reconduzir à figura do abuso do direito, tal como se encontra conceptualizada no artigo 334º do Código Civil?

Vejamos.

De acordo com este normativo, "é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito".

O exercício de um direito poderá ser ilegítimo, pois, quando houver manifesto abuso, ou seja, quando o direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, traduzindo uma clamorosa ofensa ao sentimento jurídico socialmente dominante (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, "Código Civil Anotado", volume I, página 299).

Um dos comportamentos que tem sido apontado como variante inquestionável do abuso do direito, por violação manifestamente excessiva dos limites impostos pelo princípio basilar da boa fé é o denominado venire contra factum proprium.

A relevância da chamada conduta contraditória exige, contudo, segundo o melhor entendimento, a "conjugação dos vários pressupostos reclamados pela tutela da confiança".

A proibição de comportamentos contraditórios é de aceitar quando o venire atinja proporções juridicamente intoleráveis, traduzido em aberrante e chocante contradição com o comportamento anteriormente adoptado pelo titular do direito (cfr. Menezes Cordeiro, "Da Boa Fé no Direito Civil", 2º volume, páginas 724 e seguintes; Pires de Lima e Antunes Varela, op. e loc. cits.; Antunes Varela, "Das Obrigações em Geral", volume I, 9ª edição páginas 563/567; e Almeida Costa, RLJ, ano 129º, páginas 31/36).

11. Na hipótese vertente, é indubitável que as Rés, há mais de 25 anos, tinham conhecimento da cedência do gozo do R/C ao Autor por parte de quem era usufrutuário de apenas metade do prédio repete-se.

E nunca gizaram a menor reacção contra tal cedência, nem nunca informaram o Autor quer da qualidade do locador que tinha intervindo no contrato de arrendamento, quer da sua própria qualidade de radiciárias de todo o prédio e de usufrutuárias de metade.

Ora, tais circunstâncias tornam manifestamente contrário aos limites da boa fé o exercício do direito de caducidade do primitivo arrendamento.

Após mais de 25 anos de contemporização, constitui manifesto abuso do direito, à luz do pensamento normativo que domina o disposto no artigo 334º do Código Civil (cfr. Antunes Varela, RLJ, ano 127º, páginas 234/237), pugnar pela caducidade do arrendamento celebrado em 22 de Setembro de 1969 pelo usufrutuário de apenas metade do prédio.

12. Assim sendo, concedendo-se a revista dos Autores e negando-se a das Rés, revoga-se o Acórdão recorrido, para ficar a subsistir a decisão da 1ª instância.

Custas pelas Rés, incluindo as da Relação.

Lisboa, 14 de Novembro de 2000.

Silva Paixão,

Silva Graça,

Armando Leandro.

11º Juízo Cível de Lisboa - Processo nº 1431/96 - 1ª Secção.

Tribunal da Relação de Lisboa - Processo nº 953/00 - 8ª Secção.