Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

A e B intentaram no 5 Juízo Cível da comarca de Lisboa, a presente acção ordinária contra a sociedade José Nunes Henriques & Filhos, Lda, pedindo que esta fosse condenada a reparar deficiências e deteriorações existentes na fracção autónoma "AG" do prédio constituído em propriedade horizontal, que identificam na petição inicial e que eles AA. compraram à Ré, que o construiu, bem como a limpar e pintar as paredes e armário atingidos por infiltrações de águas, substituir os rodapés danificados e pavimento deteriorado e a proceder ao revestimento exterior das paredes sul e poente do prédio, com tela mortar de alumínio, pelo menos ao nível do andar dos AA., ou, em alternativa, a pagar os custos das mesmas reparações.

Basearam os AA. o seu pedido em defeitos de construção, denunciados à Ré em Fevereiro de 1987 e que esta se recusa a reparar.

A Ré depois de citada contestou por excepção, invocando a prescrição e a caducidade assim como a ilegitimidade dos AA. na parte em que o pedido extravasa a sua fracção, dado que a administração das partes comuns pertence à assembleia de condóminos e também se defende por impugnação.

Os AA. responderam às excepções.

No despacho saneador foram julgadas as excepções deduzidas, sendo elaboradas a especificação e o questionário, que foram objecto de reclamações.

Depois de desatendidas as reclamações, a Ré agravou do despacho saneador.

O processo seguiu seus termos e, na sentença final, a acção foi julgada procedente.

A Ré, inconformada, apelou e com a respectiva apelação subiu o agravo acima referido. E, depois de apreciada a primeira questão nele inserida, julgou a Relação que se verificava a caducidade invocada pela R, concluindo pela improcedência da acção, sem necessidade de apreciar as restantes excepções deduzidas (prescrição e ilegitimidade).

Foi a vez de ficarem inconformados os AA, que interpuseram o presente recurso de revista. E na respectiva alegação, concluem, em recurso, da seguinte forma:

- Com a presente acção os recorrentes não pretendem a anulação da compra e venda celebrada com a recorrida mas tão somente a condenação desta a reparar os defeitos que se verificam na sua residência, proceder ao revestimento exterior do prédio ou, em alternativa, a pagar o custo de tais reparações e revestimento.

- Os prazos previstos nos artigos 916 e 917 do Código Civil, apenas contemplam as acções de anulação por simples erro e não por qualquer outro fundamento.

- Assim, a presente acção não está sujeita ao prazo de caducidade previsto naqueles artigos.

- O despacho saneador proferido na 1 instância fez boa aplicação do Direito, não merecendo qualquer reparo ou censura.

- O acórdão recorrido violou os artigos 916 e 917 do Código Civil, pelo que deve ser revogado.

A Ré na sua contra-alegação de recurso pugnou pela manutenção do decidido pela Relação.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

O acórdão recorrido baseou-se na seguinte factualidade:

1 - Os AA. são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pelas letras "AG" e correspondente ao 10 andar, frente, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Quinta do Açude, lote 68, Arroja, Odivelas, que adquiriram à Ré, para sua residência, por escritura pública de compra e venda celebrada em 22-7-82.

2 - Foi a Ré quem construiu o prédio, a quem pertence a fracção.

3 - Em 17-7-87 deu entrada em juízo a presente acção.

4 - Os AA. alegam que no início de 1987 começou a verificar-se grande e grave deterioração na sua fracção, conforme explicitam em pormenor e que entendem ser devida a defeitos de construção, tendo denunciado essas deficiências à Ré, quer pessoalmente, quer por intermédio do seu advogado, tendo junto 2 cartas deste, datadas de 18-2-87 e 15-4-87.

5 - A Ré alega que o direito dos AA. é condicionado por denúncia a efectuar até 30 dias depois de conhecido o defeito e dentro de 6 meses após a entrega de coisa, pelo que tendo em conta a data da escritura, o direito dos AA. já prescreveu.

6 - Mais alega que, mesmo que tal direito não tivesse prescrito, verificou-se a caducidade, porquanto se aplica o prazo estabelecido no artigo 917 do Código Civil, por se tratar de compra e venda e não de empreitada.

7 - Na resposta, os AA. alegaram que as cartas enviadas à Ré foram no prazo de 30 dias, a contar do conhecimento dos defeitos.

São estes os factos em que se baseou a decisão recorrida e que não abrangem aqueles que os recorrentes consideram provados, contra a opinião da Ré. Assim, não há que tomar posição nesse diferendo por não estar incluso no objecto do recurso "sub judice".

Tal como já ficou definida na 2 instância, a questão que ora se debate é a de determinar qual o prazo de caducidade do direito de accionar no caso "sub judice". Segundo o acórdão recorrido ele é o previsto nos artigos 916 e 917 do Código Civil, mas na opinião dos recorrentes, baseando-se na decisão de 1 instância, será o assinalado no n. 1 do artigo 1225, do mesmo Código.

É certo, como referem os recorrentes que não se trata aqui de uma anulação de compra de um imóvel, fundada em simples erro, mas na reparação dos defeitos desse imóvel. E também não deixa de ser certo que o citado artigo 917 alude expressamente à anulação do negócio, por simples erro.

Todavia, o normativo do referido 1225 respeita ao contrato de empreitada, encontrando-se assente que entre AA. e R. não fora celebrado um contrato desse tipo.

A questão não pode ser, portanto, resolvida nos termos equacionados pelos AA, uma vez que se julga ser evidente que, para os casos em apreço, existe uma lacuna legal. Com efeito, não vem referido expressamente na lei qual o prazo de caducidade para o exercício do direito de reparação de coisa defeituosa, previsto no artigo 914 do Código Civil. De harmonia com este preceito, o comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa. A grande maioria da jurisprudência e boa parte da doutrina têm entendido que a lacuna deve ser suprida com a aplicação extensiva do disposto no artigo 917, ainda do Código Civil. Temos assim que, conforme o artigo 916 do aludido Código, o comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa. Esta denúncia deverá ser feita até 30 dias depois de conhecido o defeito e, dentro de 6 meses após a entrega da coisa. Esclarece, porém, o dito artigo 917 que a acção de anulação por simples erro caduca findo qualquer dos prazos fixados naquele artigo 916 sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta, 6 meses.

Por razões de natureza histórica, sistemática e teleológica, julga-se que a jurisprudência dominante é a correcta.

Constava do articulado respeitante ao contrato de empreitada, feito por Vaz Serra para o ante-projecto do actual Código Civil, que o artigo correspondente ao falado 1225 tinha um n. 4. Este número mandava aplicar o regime da responsabilidade da empreitada, ao vendedor do imóvel que o tinha construído. O que seria o caso dos autos. Todavia tal regra foi eliminada, não ficando, pois, a constar desse artigo 1225, nem de qualquer outro preceito legal. Para o sucedido também existe uma explicação histórica.

Batista Machado, no seu estudo "Acordo Negocial e Erro na Venda de Coisas Defeituosas", publicado no Boletim do Ministério da Justiça n. 215, página 5 e seguintes, refere logo no início que, na exposição de motivos do Projecto de Galvão Telles, se entendia que os vícios da coisa se integravam nos institutos jurídicos do erro e do dolo. Portanto, deve ter estado subjacente no espírito do autor do dito Projecto, a aplicabilidade do citado artigo 917; à caducidade da acção para reparação da coisa. Doutro modo, não havia explicação para a lacuna, depois de se ter amputado o normativo que constituiria o n. 4 do artigo 1225 (v. ac. do S.T.J. de 21-11-88, in BMJ n. 381, página 690).

Assim, afastada a aplicação directa ao caso "sub judice" de qualquer norma do contrato de empreitada, essa aplicabilidade só poderia ocorrer por analogia. Mas é evidente que o estatuído no referido artigo 1225, reveste carácter excepcional, daí que não possa ser aplicado por analogia, face ao determinado no artigo 11 do Código Civil.

A finalizar parece inquestionável, como resulta dos ensinamentos de Vaz Serra (in "Prescrição Extintiva e Caducidade, pagina 566 da Separata dos ns. 105 e 107 do Boletim do Ministério da Justiça) que os prazos de caducidade procuram que certas situações jurídicas se definam rapidamente. Estão neste caso, as reparações necessárias na coisa vendida. É lógico, portanto, que a lei exija uma actuação rápida do comprador, não só para seu benefício, mas também do vendedor, porque a demora da reparação pode torná-la muito mais onerosa. Desta maneira, há-de ser dentro do regime legal do instituto da venda de coisa defeituosa, a que o caso "sub judice" está confinado, que se deve encontrar a solução para a omissão da lei. Assim, justifica-se plenamente a interpretação extensiva do citado artigo 917. Referindo ele o prazo da acção de anulação da compra e venda de coisa defeituosa, igual prazo deve ser observado quando se pretende manter os efeitos do mesmo contrato com a reparação da coisa.

E, ainda, como dizem Pires de Lima e Antunes Varela (in Código Civil Anotado, volume 2, 3 edição, página 218) tal solução também se deve impor, por esse prazo ser o mesmo quando há garantia do bom funcionamento da coisa, conforme resulta do disposto no artigo 921 do Código Civil. Ora não se vê justificação para ser diferente esse prazo, quando não houver sido prestada essa garantia.

Nestes termos, decide-se negar a revista e confirmar a decisão recorrida, com custas pelos recorrentes.

Lisboa, 12 de Janeiro de 1994.

António Pais de Sousa.

Santos Monteiro.

Pereira Cardigos.