Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. Relatório

1. Eifictylis, SA, autora, veio demandar Patris Investimentos, SGPS, SA, pedindo que seja a Ré condenada (a A. formulava outros pedidos que, entretanto, foram declarados extintos por diversas razões):

- a despejar o locado em 30 de novembro de 2018, entregando-o à Autora devoluto de pessoas e bens (alínea a) do petitório);

- a pagar indemnização pelo atraso na restituição da coisa, no montante de duas vezes o montante da renda que vigorava por cada mês em que a Ré venha a ocupar a fracção a partir de 30 de Novembro de 2018 (alínea c) V do petitório).

Alega para tanto que a Silcoge foi, até Agosto de 2017, proprietária do prédio urbano sito......, n.ºs ...., tornejando para....., n.ºs .., ... e ...; a 17 de Outubro de 2013 foi celebrado um contrato de arrendamento entre a referida Silcoge e a Ré tendo por objecto os espaços do referido prédio que identifica; o referido contrato foi objecto de quatro aditamentos; o contrato foi celebrado pelo prazo de 5 ano, renovável, com inicio a 01 de Dezembro de 2013 e termo a 30 de Novembro de 2018; a A. adquiriu o prédio à referida Silcoge em Agosto de 2017; a 30 de Novembro de 2017 a A. dirigiu à Ré uma carta onde comunicava a sua intenção de

não renovar o contrato

, esta carta foi entregue em mão por estafeta, tendo sido recebida, no próprio dia 30 nas instalações da Ré, ou seja, no edifício locado, edifício que é totalmente dedicado a escritórios, o qual é dotado de uma portaria, onde é entregue o correio, quer o que chega por via postal, quer o que é entregue em mão, portaria que encaminha a correspondência para os diversos destinatários, no mesmo dia enviou cópia digitalizada da carta, por correio electrónico, aos representantes da Ré; a Ré rejeitou a oposição á renovação, alegando que só recebeu a comunicação no dia 04 de Dezembro de 2017; a A. respondeu, o contrato de arrendamento caducou, a Ré não entregou o locado, é devida indemnização nos termos do art.º 1045º n.º 2 do CC.

2. A Ré, citada, veio contestar, dizendo que a comunicação de cessação tem de ser efectuada imperativamente nos termos previstos no art.º 9º da Lei n.º 6/2006, de 27/02, sendo a comunicação efectuada por qualquer outro meio é ineficaz, mesmo que assim não fosse a comunicação enviada é extemporânea, não tendo a mesma sido entregue em mão nas instalações da Ré, tendo sido entregue na portaria, não tendo sido recebida por funcionário da Ré, mas pelo vigilante de uma empresa de segurança privada que se encontra naquela, o envio da carta por e-mail é ineficaz, a carta só foi recepcionada pela Ré no dia 04/12/2017, o contrato não caducou e a Ré não está obrigada a entregar o locado.

3. Realizou-se audiência prévia e foi proferido saneador-sentença que julgou improcedentes os pedidos em referência (cfr. fls. 156-160).

4. Da referida decisão foi interposto recurso, tendo o TR.. (apenso B) anulado o saneador-sentença proferido e ordenado o prosseguimento dos autos.

5. Foi proferido despacho saneador que consignou o objecto do litígio, os factos não carecidos de prova e os temas da prova, que não foram objecto de reclamações.

Realizou-se o julgamento.

6. Foi proferida sentença que decidiu julgar improcedentes, por não provados, os pedidos de condenação da Ré a despejar o locado em 30 de novembro de 2018.

7. Da sentença foi interposto recurso de revista, per saltum, para o STJ, contendo as seguintes conclusões (transcrição):

1 - Deve ser admitido o recurso per saltum para o STJ, por estarem reunidos os pressupostos de valor e o recurso versar apenas uma questão de Direito.

2 - A comunicação entregue em mão, com nota de recepção assinada pelo funcionário da portaria do prédio onde se situa o locado, e onde tem sede o destinatário, é válida e eficaz para os efeitos do art. 9.º do NRAU.

3 – O funcionário da portaria é representante do senhorio, pelo que a entrega na portaria equivale à entrega ao destinatário (arrendatário).

4- Ainda que assim não se entenda, no caso de domicílio convencionado, é considerada eficaz a entrega da comunicação, no local convencionado, a terceiro, com aposição de nota de recepção por este terceiro, por aplicação analógica do regime previsto no art. 10.º do NRAU para a comunicação mediante carta registada com aviso de recepção.

5 – Assim, a comunicação efectuada no dia 30 de Novembro de 2017 como consequência a cessação do contrato de arrendamento um ano depois.

Nestes termos, deverá a decisão recorrida ser revogada, sendo substituída por decisão que julgue procedentes os pedidos formulados pela Recorrente, sendo ordenado o despejo e condenada a Patris no pagamento da indemnização peticionada.

8. Foram apresentadas contra-alegações, com as seguintes conclusões (transcrição):

A. Deve ser negado provimento ao recurso porquanto a comunicação efectuada pela Recorrente não cumpriu os requisitos de eficácia que constam do n.º 6 do art. 9.º do NRAU.

B. A Recorrente não entregou a carta no locado, sede da Recorrida, mas sim na portaria do prédio onde o mesmo se encontra.

C. A Recorrente não entregou a carta à Recorrida, o que apenas ocorreria caso tivesse entregue a um seu funcionário que se encontrasse na sede e não à vigilante da empresa de segurança contratada pela própria Recorrente e que se encontrava na portaria.

D. Não é analogicamente aplicável ao regime previsto para comunicação por entrega em mão ao destinatário (art. 9.º, n.º 6 do NRAU) o regime previsto para a comunicação por carta registada com aviso de recepção (art. 9.º, n.º 1 do NRAU).

E. Não é analogicamente aplicável à oposição à renovação a excepção prevista na al. b) do n.º 2 do art. 10.º do NRAU, a qual só se aplica às situações de comunicação de resolução do contrato por incumprimento contratual quando exista domicílio convencionado (art. 9.º, n.º 7, al. c) do NRAU).

F. A comunicação datada de 30 de Novembro de 2017 não teve como consequência a válida oposição à renovação do Contrato de Arrendamento prevista para o dia 30 de Novembro de 2018.

Nestes termos e nos melhores de Direito, a Sentença recorrida não padece dos erros apontados pela Recorrente, pelo que, deve o recurso interposto pel mesma ser julgado totalmente improcedente e, desta forma, farão V. Exas., Venerandos Desembargadores do Tribunal da Relação ….., Justiça!

9. O recurso de revista per saltum foi admitido pelo Exma Senhora Juiz do tribunal a quo.

Cumpre analisar e decidir.

II. Fundamentação

10. De facto

10.1. No despacho saneador foram considerados provados por documento ou por acordo os seguintes factos (identificados na sentença por 3.1.):

1. A 17 de outubro de 2017 a Silcoge - Sociedade Construtora de Obras Gerais, na qualidade de senhoria e Patris Investimentos, SA, na qualidade de inquilina, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 19v.-26, denominado “Contrato de arrendamento para fins não habitacionais “, cujo integral teor se dá aqui por reproduzido, ali tendo ficado consignado, nomeadamente, o seguinte:

“ (…) Considerando que:

(A) A senhoria é legitima proprietária e possuidora do prédio urbano destinado a comércio e serviços sito na........., n.ºs .., e .., tornejando para a ......, n.ºs .., ... e ..., na freguesia ......... (…), concelho ….., descrito na Conservatória do Registo Predial de ..... sob o n.º …/….0413 e inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o artigo …. (…);

É reciprocamente aceite de boa fé e reduzido a escrito o presente Contrato de arrendamento para fins não habitacionais com prazo certo, celebrado nos termos dos artigos 1108º e seguintes do Código Civil, o qual se regerá pelos termos e condições constantes dos Considerandos supra e das cláusulas seguintes:

(…)

1.2. Para o edifício foi emitido pela Câmara Municipal ..... o Alvará de Autorização de Utilização n.º ../UT/…. (…)

(…)

2 Objecto / Local arrendado

2.1. Pelo presente contrato, a senhoria dá de arrendamento ao arrendatário, que aceita, os espaços do Edifício a seguir identificados e representados nas plantas que integram o Anexo 2 ao presente contrato (o “ local arrendado”)

2.1.1. (…)

2.1.2. Espaço para comércio e serviços no Piso -1 do Edifício, com área bruta locável de 211,50 m2;

2.1.3. (…) (…)

4. Duração

4.1. O arrendamento objecto do presente contrato é celebrado com prazo certo, pelo período inicial de cinco anos, com início em 1 de Dezembro de 2013 e termo em 30 de Novembro de 2018.

4.2. O arrendamento renovar-se-á automaticamente por sucessivos períodos de cinco anos, salvo se alguma das partes comunicar à outra a sua oposição à renovação, por escrito, com antecedência não inferior a um ano do termo do período inicial do contrato ou de qualquer das suas renovações.

4.3. Nenhuma das partes poderá denunciar o presente Contrato antes do termo do período de duração inicial ou do temo de qualquer das suas renovações, consoante aplicável, sem prejuízo do direito de oposição à renovação a que se refere o número anterior.

5. Renda (…)

14. Restituição do local arrendado

14.1. No termo do presente contrato, o local arrendado deverá ser restituído à senhoria devoluto, limpo e em estado de conservação equivalente ao que tinha na data em que foi entregue ao arrendatário, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma normal e prudente utilização, em conformidade com os fins previstos neste Contrato

(…)

22 Comunicações

22.1 Quaisquer notificações ou outras comunicações que tenham de ser efectuadas entre as Partes no cumprimento do presente contrato deverão ser efetuadas para os endereços e ao cuidado das pessoas a seguir indicadas, ou para qualquer outro endereço ou pessoa que para este efeito venha a ser entretanto comunicado por escrito por qualquer das Partes contratantes à outra:

(…)

Para o arrendatário

Patris Investimentos, SGPS

Rua ........, .. - ..º andar ....-... .....

A/C Dr. AA / Dr. BB Email

.......@patris.pt

/

..........@patris.pt

22.2 As notificações ou comunicações feitas nos termos do número anterior consideram-se efectuadas em 3 dias após o seu envio por carta registada ou, sendo notificação ou comunicação efetuada por fax ou carta com protocolo ou com aviso de recepção, na data da respectiva recepção.

(…)”

2. A 01 de Março de 2014, a Silcoge - Sociedade Construtora de Obras Gerais, na qualidade de senhoria e Patris Investimentos, SA, na qualidade de inquilina, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 34-35, denominado “1º Aditamento a Contrato de arrendamento para fins não habitacionais “, cujo integral teor se dá aqui por reproduzido.

3. A 03 de Novembro de 2014, a Silcoge - Sociedade Construtora de Obras Gerais, na qualidade de senhoria e Patris Investimentos, SA, na qualidade de inquilina, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 37-39v., denominado “2º Aditamento a Contrato de arrendamento para fins não habitacionais “, cujo integral teor se dá aqui por reproduzido, ali tendo ficado consignado, nomeadamente, o seguinte:

“1. Alterações ao contrato de arrendamento

É alterada a redação da Cláusula 2 (…), do Contrato de arrendamento, cláusulas estas que passam a ter a seguinte redacção:

(…)

2.1.1. Espaço para comércio e serviços no ..º Piso do Edifício, com a área bruta locável de 507,16m2;

(…)”

4. A 27 de Maio de 2015, a Silcoge - Sociedade Construtora de Obras Gerais, na qualidade de senhoria e Patris Investimentos, SA, na qualidade de inquilina, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 41-43., denominado “3º Aditamento a Contrato de arrendamento para fins não habitacionais “, cujo integral teor se dá aqui por reproduzido.

5. A 12 de Fevereiro de 2015, a Silcoge - Sociedade Construtora de Obras Gerais, na qualidade de senhoria e Patris Investimentos, SA, na qualidade de inquilina, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 44v-46v, denominado “4º Aditamento a Contrato de arrendamento para fins não habitacionais “, cujo integral teor se dá aqui por reproduzido, ali tendo ficado consignado, nomeadamente, o seguinte:

“1. Alterações ao contrato de arrendamento

São alteradas a Cláusula 2 (…), a Cláusula 5 (…) do Contrato de