Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. - AA intentou contra BB, associação desportiva, acção declarativa de condenação pedindo que a Ré fosse condenada: - a) a reconhecer que o contrato de arrendamento entre ambos existente sobre o prédio rústico denominado “...” foi validamente denunciado para o termo da sua renovação – 30/06/2006; - b) a restituir de imediato o prédio locado ao A., livre de pessoas e coisas; e, - c) a pagar ao A. a indemnização anual de 240,00€, desde a citação até efectiva entrega do prédio.

A fundamentar o peticionado, alegou, em síntese, que por contrato verbal, celebrado há cerca de 50 anos, um anterior dono do prédio deu-o de arrendamento à Ré, destinado a campo de futebol, pelo prazo de 1 ano, com início em 1 de Outubro, sendo de 120,00€ a renda anual no ano de 2006. Por carta registada com a/r, em 28.04.2006, o A. denunciou o referido contrato para o dia 30.09.2006.

A Ré contestou, por impugnação, propugnando pela improcedência da acção, e deduziu reconvenção, para o caso de se entender ser válida a denúncia, pedindo a condenação do A./reconvindo a pagar-lhe, a título de benfeitorias, a quantia de 146.400,00€, bem como a ser reconhecido o seu direito de retenção sobre o imóvel.

A fundamentar o pedido reconvencional, alegou, em síntese, que:

- Com expressa autorização dos anteriores proprietários, a R. transformou o prédio rústico em urbano, adaptando-o à prática do futebol, para o que o desmatou, nivelou o terreno, vedou-o, interior e exteriormente, colocou torres de iluminação, procedeu à construção de instalações fixas, construiu novos balneários e implantou bancadas, no que despendeu um total de € 110.000,00.

- Com tal transformação, valorizou o prédio em 30.600,00€.

O A. replicou negando a autorização das obras, que desvalorizaram o prédio e apenas serviram para recreio do Réu.

Admitida a reconvenção e tramitada a acção, veio a ser proferida sentença em que se decidiu:

“1) Julgar a acção totalmente procedente e, em consequência, condenar o réu BB:

- a) A reconhecer que o contrato de arrendamento referido na alínea A) da Fundamentação de Facto sobre o prédio identificado na mesma alínea foi validamente denunciado para o termo da sua renovação (30.09.2006); - b) A restituir de imediato ao autor AA o mesmo prédio e as suas benfeitorias, livre de pessoas e coisas;

- c) A pagar ao autor a indemnização anual de 240,00 Euros, por cada ano de atraso no cumprimento da obrigação de restituição até efectiva entrega do prédio ao autor.

2) Julgar procedente o pedido reconvencional e, em consequência, condenar o autor-reconvindo AA a pagar ao réu-reconvinte BB o quantitativo que se vier a liquidar relativo ao direito à indemnização pelas benfeitorias necessárias e úteis referidas nas alíneas I) a R) da Fundamentação de Facto e efectuadas no prédio identificado na alínea A) da mesma Fundamentação de Facto, reconhecendo, igualmente ao réu, o direito de retenção sobre o prédio arrendado, até que se verifique o pagamento da indemnização devida pelas mesmas benfeitorias nele efectuadas”.

Apelaram ambas as Partes, fazendo-o subordinadamente a Ré.

A Relação julgou improcedente o recurso interposto pela R., mas procedente o do A., em consequência do que revogou a sentença na parte em que julgou procedente a reconvenção, que declarou totalmente improcedente.

A Ré pede ainda revista visando a reposição do decidido na 1ª Instância quanto à indemnização por benfeitorias e reconhecimento do direito de retenção a seu favor.

Para tanto, argumenta na síntese conclusiva das alegações que ofereceu:

1- De acordo com a sua destinação económica, as construções, edificações e obras feitas pelo Réu no prédio locado, e que é, actualmente, propriedade do Autor, deverão ser tidas como benfeitorias necessárias, e não meramente úteis. Desde logo, porque, sem a sua realização, a finalidade com base na qual o Réu aceitou celebrar o contrato de arrendamento seria impossível ou, no mínimo, seriamente prejudicada.

2- Mesmo que, por hipótese académica, essas benfeitorias fossem tidas como úteis, manter-se-­ia o direito de o Réu ser indemnizado com base na norma constante do artigo 1273º do Código Civil.

3- De facto, deve entender-se que, atentas as circunstâncias do caso dos autos, o seu levantamento acarreta a deterioração do prédio benfeitorizado, o que, de acordo com o estatuído no artigo 1273.º, nº 2,do Código Civil, implica também o ressarcimento do Réu pelas benfeitorias realizadas.

4-A remissão para o instituto do enriquecimento sem causa feita no artigo 1273º, n.º 2, do Código Civil deve ser interpretada de forma restrita: visa, tão-só, fornecer os elementos de cálculo de um pagamento a que, previamente, já se considerou haver lugar. Pelo que não se requer a aplicação integral do regime do enriquecimento sem causa, mas apenas se solicitam os seus instrumentos de cálculo, de forma a encontrar o concreto quantum da restituição.

5- Para efectuar tal exercício, e visto que nem o "enriquecimento", nem o "empobrecimento"são conceitos dotados de uma natureza homogénea, unitariamente determinada para todas as categorias de enriquecimento sem causa, é necessário integrar as diferentes obras, construções e edificações realizadas pelo Réu no prédio locado de acordo com as também distintas naturezas que o enriquecimento (sem causa) pode assumir.

6-A terraplanagem do terreno em que foi construído o campo de futebol, seu nivelamento e aplicação de piso próprio em "toutvent" e saibro com prévia drenagem e a vedação do rectângulo de jogo, benfeitorias descritas nas alíneas I) J) e M) da douta decisão do Tribunal da Relação do Porto, devem ser configuradas como integradoras do conceito de enriquecimento resultante de despesas por outrem.

7- Modalidade de enriquecimento sem causa que se determina e encontra a sua razão de ser, tão só, na prestação realizada e nos prejuízos que ela acarreta para quem a efectua.

8-As despesas realizadas pelo Réu com a vedação exterior do complexo desportivo, colocação de torres de iluminação, construção de instalações fixas do rés-do-chão, destinadas à sede social (com bar, sala de convívio, de jogo, biblioteca e respectivos sanitários), e de edificação de novos balneários, descritas nas alíneas I) J) e M) da douta decisão do Tribunal da Relação do Porto, devem, igualmente, ser consideradas como originadoras de enriquecimento resultante de despesas por outrem.

9- Tais despesas devem, ainda, ser tidas em conta como despesas efectuadas pelo Réu, mesmo considerando a ajuda de terceiros na construção, edificação e obras que as originaram. Atendendo a que, nesta hipótese, estamos perante um enriquecimento por "intervenções patrimoniais indirectas", modalidade em que se dispensa o requisito da imediação directa entre os patrimónios do empobrecido e do enriquecido.

10- Em consequência, quer as despesas directamente provenientes do património do Réu, quer as que foram realizadas com ajuda de terceiros deverão ser consideradas para efeitos de contabilização do empobrecimento do Réu.

11- Para fins da prova da existência de prejuízos a cargo do Réu, a resposta pericial aos quesitos deve ser tida como positiva. Devendo aplicar-se à eventual indeterminação do exacto montante ressarcitório o disposto no artigo 661º, nº 2, do Código de Processo Civil, permitindo-se, assim, a liquidação da sentença em sede de execução.

12- O enriquecimento do Autor deve ser calculado tendo em conta um critério patrimonial e objectivo, e não individual e subjectivo.

13- A obrigação de restituir o que foi indevidamente obtido deve abranger, nos termos previstos no artigo 479º, nº1, do Código Civil, " tudo o que se tenha obtido à custa do empobrecido" ou seu valor correspondente, em caso de impossibilidade de restituição em espécie, de acordo com o seu valor de mercado.

14- Devendo atender-se, para cálculo do montante indemnizatório, ao enriquecimento actual, que se apura à data dos factos previstos no artigo 479.º, nº 2, do Código Civil, não sendo possível relevar factos posteriores e factos futuros.

A Recorrida respondeu, sustentando a manutenção do julgado

2. - Como se pode extrair das conclusões do recurso, vem proposta resposta às seguintes questões:

- Qualificação das benfeitorias, como necessárias ou úteis;

- Se a Ré goza do direito a indemnização pelas benfeitorias realizadas; e,

- Em caso afirmativo, em que termos e em que medida.

3. - Vem assente a factualidade que segue.

A. Há cerca de 50 anos, AA, anteproprietário do prédio denominado "...", sito no lugar da ..., com a área de 5.100 m2, a confrontar do norte com Herdeiros de CC, o sul e nascente com DD e do poente com caminho público, inscrito nos arts. rústicos 437 e 338 daquela freguesia e agora no art. 196 - U e descrito na Conservatória de Registo Predial de Vila do Conde sob o nº ..., declarou verbalmente que o dava de arrendamento à R., e esta declarou que o tomava de arrendamento, e com vista à sua utilização como campo de futebol (al. A) da matéria assente);

B. O prédio referido foi legado ao A. por testamento de sua mãe, falecida em 23 de Abril de 1996, legado este considerado na escritura junta a fls.17 e ss.(al. B));

C. O pagamento da renda devida pelo gozo do prédio, segundo acordo da pessoa identificada em A) e a R seria feito até ao 30º dia de Setembro de cada ano, na casa do senhorio (al. C));

D. A renda anual devida até Setembro de 2006 está paga (al. D));

E. A renda anual, em Setembro de 2006, ascendia a 120,00 Euros (al. E)).

F. Por carta de 28 de Abril de 2006, recebida pela R., o A. declarou: "(...) venho pela presente e nos termos do disposto no art. 5º do RAU e 1055/1 b) do CC, denunciar esse contrato de locação para o termo da renovação em curso, ou seja, para o dia 30 de Setembro de 2006, data em que deverão entregar o referido prédio livre de pessoas e bens" (al. F));

G. Em resposta a R. propôs-se adquirir o prédio pela quantia de 50.000,00 Euros, ao que o A. apresentou a contraproposta de 150.000,00€, por carta de 11 de Setembro de 2006 (al. G));

H. Até à data o prédio identificado em A) não foi entregue ao A. (al. H));

I. No prédio supra referido e com vista à construção de um campo de futebol a R. terraplanou o terreno do prédio supra referido (quesito 2º);

J. (. .. ) nivelou-o e aplicou piso próprio em toutvenant e saibro com prévia drenagem (quesito 3º);

L. Nas obras referidas em I) e J) (artigos 2º e 3º da BI) foram gastos cerca de 2.500,00 Euros (quesito 4º);

M. A ré procedeu à vedação do rectângulo de jogo (quesito 5º);

N. Na obra referida em M) (artigo 5º da BI) foram gastos cerca de 2.500,00 Euros (quesito 6º);

O. A R procedeu à vedação exterior do complexo desportivo construído no prédio (quesito 7º);

P. A ré, com a ajuda de terceiros, colocou no referido prédio torres de iluminação (quesito 9º);

Q. Na década de oitenta, a ré, com a ajuda de terceiros, procedeu à construção de instalações fixas de rés-do-chão, destinadas à sua sede social, com bar, sala de convívio, de direcção, de jogo, biblioteca e respectivos sanitários (quesito 11º);

R. A ré, com a ajuda de terceiros, construiu no prédio supra identificado, novos balneários (quesito 13º);

S. Todas as obras referidas foram feitas mediante autorização do senhorio (quesito 16º);

T. Com as obras supra referidas, o prédio identificado em A) passou a ter um valor acrescido (quesito 17º);

U. O espaço ocupado com o campo de futebol e demais instalações ocupa uma área superior à arrendada e referida em A).

4. - Mérito do recurso.

4. 1. - Qualificação das benfeitorias.

4. 1. 1. - A pretensão indemnizatória por benfeitorias foi arredada pela Relação com fundamento em que se está perante benfeitorias úteis, que não necessárias, relativamente às quais a Ré não provou a impossibilidade de levantamento sem detrimento da coisa, demonstração que se impunha em relação a algumas das obras (vedação e torres de iluminação), do mesmo passo que, relativamente às demais, não sufragou conclusão que o respectivo levantamento implica a deterioração do prédio, face à sua natureza rústica.

Numa palavra, no acórdão recorrido teve-se por afastado o concurso da deterioração do prédio arrendado pelo levantamento das benfeitorias, ora por necessária a prova efectiva relativamente a algumas delas, ora por não ser caso de o presumir com base nos demais factos provados relativamente às demais.

4. 1. 2. - Antes de prosseguir, importa, portanto, deixar firmado que a existência ou não de prejuízo para o prédio (detrimento da coisa) repousa num juízo de facto, conclusão ou ilação a retirar de factos que o demonstrem, pois que se trata de averiguar se, em determinado caso concreto, a coisa fica prejudicada na sua substância ou desvalorizada por dela serem separados melhoramentos que lhe foram ligados ou associados.

Situamo-nos, então, em pleno campo da matéria de facto, cujo conhecimento, apuramento e fixação são da exclusiva competência das Instâncias, não estando em causa, qualquer das situações excepcionalmente previstas nos arts. 722º-2 e 729º-2 e 3 do CPC.

Não pode, pois, como parece pretender a Recorrente, o STJ, usar, aqui e agora, ele próprio, de presunções judiciais, retirando, de outros factos, ilações ou conclusões, por se tratar, insiste-se, de matéria que, por ser reserva exclusiva das Instâncias, lhe está vedada, como vedado lhe está exercer censura sobre a declarada posição da Relação no sentido de, no uso dos seus poderes, não ter usado a presunção, pois que nenhum erro lógico se detecta no necessário confronto com a globalidade da matéria de facto efectivamente provada (factos-base), da qual as ilações ou conclusões são inferências ou desenvolvimentos lógicos, que a não podem alterar ou contrariar (arts. 349º e 351º).

Depois, prosseguindo neste ponto prévio, dir-se-á que não se está perante facto notório (art. 514º-1 CPC), tanto mais que a coisa sobre a qual haveria de se verificar o “detrimento” é um terreno de lavradio e mato, cuja reposição, esta sim, dada a natureza da coisa, será, em regra, notoriamente possível e facilmente realizável.

Finalmente, constata-se que a Ré nem sequer alegou qualquer facto relativo ao levantamento das benfeitorias, a oposição pelo A. ou a deteriorações ou prejuízos para o arrendado. Limitou-se a descrever obras e valores despendidos.

4. 1. 3. - Sustenta a Ré que as obras realizadas são, de acordo com a sua destinação económica, consideradas necessárias e não meramente úteis, porque, sem a sua realização, a finalidade com que aceitou celebrar o contrato de arrendamento seria impossível ou seriamente prejudicada.

As obras realizadas foram, como provado, efectuadas ao longo de anos, e destinaram-se a dotar o terreno, tomado de arrendamento para campo de futebol, de condições adequadas à prática de futebol, com a construção dos equipamentos próprios de apoio a essa prática desportiva, bem diferentes nos tempos actuais dos que dispunham os campos de futebol há 50 anos.

O critério de qualificação das benfeitorias vem estabelecido no art. 216º-3 C. Civil, que define as necessárias como as despesas feitas com o fim de evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, enquanto úteis serão as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor.

Estamos claramente no campo dos actos materiais de obras na coisa beneficiada que, apesar de muito importantes ou mesmo necessárias em razão da utilização que a Ré se propôs dar-lhe desde o início de vigência do contrato e em razão do próprio fim do arrendamento, e lhe deu, não se destinaram a evitar a sua perda ou deterioração.

Fora, pois, da função conservatória que as normas dos n.ºs 1 e 3 do citado art. 216º reservam para as benfeitorias necessárias.

Não o alegou a Ré, nem se configura como defensável que a implantação de edificações, vedações ou mesmo a realização de terraplanagens traduzam comportamentos necessários à conservação de um terreno de mato e cultivo.

Os melhoramentos foram determinados por razões de conveniência da Ré, para um melhor aproveitamento das potencialidades do prédio para o fim que esta pretendeu continuar a dar-lhe, acompanhando a evolução das condições de prática do futebol, interesse que a lei não tutela para efeito de qualificação das benfeitorias e indemnização do possuidor seu autor.

Não se exclui que a situação pudesse, eventualmente, ser diferentemente perspectivada, se, em vez de se dar e tomar de arrendamento um prédio rústico, de lavradio e mato, o objecto da locação fosse já um “campo de futebol”, vale dizer, um terreno predestinado ou utilizado como campo de futebol, para nele ser continuada essa destinação económica, ou se se perfilasse em termos de, perante a cessação da vigência do contrato de arrendamento, o Autor se propor manter-lhe o mesmo destino, mantendo o terreno a ele definitivamente afectado.

Então, porque se estaria já perante um terreno não apto ou não destinado a fins agrícolas ou florestais, poderia ser de ponderar a existência de despesas de conservação indispensáveis à preservação da função e destinação económica da coisa arrendada susceptíveis de integração no conceito de benfeitorias necessárias.

Assim sendo - e não estando agora em causa a apreciação de outra classificação (benfeitorias voluptuárias) -, só perante benfeitorias úteis se poderá estar.

4. 2. - Direito da Ré a indemnização por benfeitorias.

As benfeitorias úteis podem e devem ser levantadas pelo possuidor da coisa, salvo se esse levantamento não puder ser efectuado sem detrimento da coisa – art. 1273º C. Civil.

Por expressa determinação legal, o locatário é equiparado, quanto a benfeitorias, ao possuidor de má fé (art. 1046º-1 C. Civil).

Consequentemente, face ao regime do art. 1273º, o direito ao valor das benfeitorias, a calcular segundo as regras do enriquecimento sem causa, estará sempre dependente da prova de que o seu levantamento não poderia fazer-se sem prejuízo para a edificação em que foram realizadas as obras.

Concordantemente com o que vem decidido, tem de concluir-se que, não tendo sido demonstrado, nem, como dito, sequer alegado, que a Ré não pudesse proceder ao levantamento das benfeitorias, que este não pudesse ter lugar sem detrimento do terreno, seu destino e aptidão, ou que o Autor tivesse deduzido oposição ao levantamento, invocando esse detrimento, não concorrem os pressupostos legalmente fixados para a atribuição da indemnização reclamada (ac. STJ, de 06/7/2004 – Proc. 2064/04-7).

4. 3. - Da impossibilidade de reconhecimento do reclamado direito a indemnização decorre a desnecessidade de apreciação do critério que a ela deveria presidir, questão que resulta prejudicada (art. 660º-2 CPC).

Bem julgado foi, assim, como tinha de ser, improcedente, o pedido tal reconvencional.

5. - Decisão:

Em conformidade com o exposto, acorda-se em:

-Negar a revista;

- Manter a decisão impugnada; e,

- Condenar a recorrente nas custas.

Lisboa, 12 Julho 2011

Alves Velho (relator)

Moreira Camilo

Paulo Sá