Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. Relatório

1. O Condomínio ........ instaurou a presente acção declarativa, que correu termos no Juízo Central Cível de ..., contra AA, formulando os pedidos de condenação do réu a:

"A) Proceder à realização dos trabalhos necessários a eliminação e reparação dos vícios, defeitos e anomalias detectados nas partes comuns do prédio urbano, composto por uma parcela de terreno para construção, sito na Quinta da ........... - EN 15, freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de .... sob o número ......... - ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2411, no qual foram construídas trinta e três moradias, destinadas a habitação, constituídas cada uma, por cave, rés-do-chão e andar, aos quais se faz referência no artigo 30.º desta petição inicial, que aqui se dão por integralmente reproduzidos, evitando-se a sua extensa descrição;

B) Proceder a expensas suas, aos trabalhos de limpeza das partes comuns do prédio, imediatamente após a realização e concretização dos trabalhos mencionados;

C) Reparar tais defeitos, vícios e anomalias no prazo de trinta dias, após o trânsito em julgado da sentença final, com a obrigação de pagar a quantia diária de 100 € por cada dia de atraso no início da execução dos trabalhos necessários e igual quantia por cada dia em que ultrapasse, na fase de execução, os referidos 30 dias;

D) Ou, se não efectuar essas obras, indemnizar o Autor no montante a calcular em execução de sentença, com o mínimo de 55.000,00 €, relativo ao valor da reparação e eliminação dos defeitos, vícios e anomalias a que se faz referência no artigo 30.º, visando a reparação dos referidos defeitos, vícios e anomalias, segundo técnicas de boa construção, com recurso a materiais, mão-de-obra, máquinas e ferramentas.

E) Pagar ao Autora a quantia de dois mil euros, a título de danos não patrimoniais causados pelo não cumprimento do contrato, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação e até efectivo integral pagamento".

Alegou, em síntese, que o réu procedeu à venda de diversas fracções que integram o Condomínio ........, existindo nas partes comuns deste vários defeitos que devem ser corrigidos.

O réu contestou afirmando, em síntese, que desconhecia a existência dos alegados defeitos e que a responsabilidade pela reparação dos mesmos é da construtora do edifício, a quem comprou 33 fracções, das quais revendeu 27.

O autor requereu a intervenção principal provocada do BB, com fundamento no facto de este também ter vendido duas fracções aos condóminos, tendo essa intervenção sido admitida.

2. Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença em que se decidiu:

"Pelo exposto, julgo a acção parcialmente procedente, e, em consequência:

Condeno R. e Interveniente, respectivamente, na proporção da permilagem das 31 (trinta e uma) e 2 (duas) fracções autónomas que cada um deles vendeu, a, em 60 (sessenta) dias, procederem à realização dos trabalhos necessários à eliminação e reparação dos vícios, defeitos e anomalias, invocados pelo A. e dados como provados, detectados nas partes comuns do prédio urbano, composto por uma parcela de terreno para construção, sito na .............., Lugar da .............. ou Curva da .............. - EN 15, freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ......... - ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2411, no qual foram construídas trinta e três moradias, destinadas a habitação, constituídas cada uma, por cave, rés-do-chão e andar;

Condeno o R. e Interveniente a procederem, a expensas suas, aos trabalhos de limpeza das partes comuns do prédio, que sujem, imediatamente após a realização e concretização dos trabalhos;

Julgo a acção improcedente quanto ao demais, absolvendo R. e Interveniente dos pedidos."

Inconformados com esta decisão, o réu AA e o interveniente, BB, dela interpuseram recurso de apelação.

3. O Tribunal da Relação de Guimarães decidiu julgar improcedente o recurso, pelo que manteve a decisão recorrida.

Não se conformando com o acórdão, não obstante existir dupla conforme, dele apresentaram recurso de revista (por via excepcional) o Réu AA e o interveniente BB, que foi admitido pela formação.

4. Nas conclusões do recurso indicaram (transcrição):

A - A questão fundamental em causa nos autos é saber se será ou não aplicável aos fundos de investimento imobiliário, não obstante a sua natureza de patrimónios autónomos, o regime do Decreto-Lei 67/2003 de 8 de Abril (Lei da Defesa do Consumidor).

B - A lei não especifica o critério para o preenchimento do conceito vago e indeterminado que introduz como condição sine qua non de admissibilidade do recurso de revista excepcional com este fundamento, pelo que se imporá um especial juízo, uma particular e cuidada exegese da relevância jurídica da questão objecto do recurso.

C - Prevê o Decreto-Lei 67/2003 de 8 de Abril, no seu artigo 1 .°-B, alínea c) que se entende por "«Vendedor», qualquer

pessoa singular ou colectiva

que, ao abrigo de um contrato, vende bens de consumo no âmbito da sua actividade profissional".

D - Não sendo os Recorrentes pessoas (singulares ou colectivas), mas antes patrimónios autónomos, como resulta do artigo 1.°, n.° 2 da Portaria 881/97 de 27/10 onde se lê que: "O Fundo é um património autónomo".

E - Não cremos ser o conceito de "vendedor" previsto no artigo 1.°-B do Decreto-Lei 67/2003 de 8 de Abril aplicável aos fundos de investimento imobiliário, porquanto tal admissão concretiza uma interpretação extensiva do normativo em crise, extravasando a intenção do legislador, que claramente regulou a aplicabilidade deste conceito a "pessoas singulares e colectivas", resultando destarte a inaplicabilidade do regime legal previsto no Decreto-Lei 67/2003 às relações jurídicas estabelecidas entre os Fundos Recorrentes e o Recorrido.

F - Por outro lado, e considerando que os Recorrentes não são "profissionais do imobiliário" sobre os quais impenda um especial dever de conhecer defeitos...que não se manifestariam na data de conclusão dos contratos de compra e venda (objecto material da relação jurídica controvertida), seria antes de aplicar in casu o regime preceituado no disposto no artigo 914.° do Código Civil.

G - Pelo que, no caso em apreço, é

juridicamente relevante

estabelecer, para

uma melhor aplicação do direito

se o conceito de "vendedor" previsto na alínea c) do artigo 1.°-B do Decreto-Lei 67/2003 de 8 de Abril é aplicável aos fundos imobiliários, não obstante a sua natureza de patrimónios autónomos.

H - Esta questão, não foi, até agora, discutida na doutrina, não existindo de igual modo jurisprudência consolidada que responda a este litígio, e ajude à interpretação da norma.

I - Deverá o presente recurso de revista excepcional ser admitido por este Colendo Tribunal, por se verificarem os pressupostos de que a lei faz depender a respectiva admissão.

J - O disposto no n.° 2 do artigo 9.° do Código Civil dispõe que "Não pode, porém, ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expressou

M - O legislador no disposto no artigo l.°-B pretendeu expressamente que a qualidade de "vendedor''' no âmbito da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas seja abrangente a pessoas singulares e pessoas colectivas, não sendo de admitir que o alcance deste conceito seja aplicável a patrimónios autónomos.

N - Admitir a aplicabilidade deste regime aos Fundos recorrentes seria extravasar clamorosamente a pretensão do legislador, incorrendo numa interpretação abusiva do enquadramento dos Fundos de Investimento Imobiliário no conceito preceituado no normativo citado.

O - Não sendo os Fundos recorrentes, susceptíveis de enquadrarem o conceito de "vendedor" para efeitos da aplicabilidade do regime previsto no Decreto-Lei 67/2003, de 08 de Abril, sempre seria aplicável, in casu, o regime previsto na Secção VI do Código Civil, relativo a "venda de coisas defeituosas".

P - Por conseguinte, e não tendo os Recorrentes o "especial" profissionalismo na área imobiliária que lhes pretende atribuir a decisão recorrida, sendo geridos por entidades terceiras, que não foram demandadas, e recorrendo sempre a terceiros para quaisquer actos, não se pode considerar que não actuaram estes com a diligência devida, pois reconhecem, repete-se, as anomalias construtivas descritas no ponto 14 dos factos provados, pois só essas foram detectadas quando, por terceiros, pode constatar a existência das mesmas.

Q - Aliás, dúvidas não existem, de que os defeitos de que os Recorrentes se aperceberam existirem foram efectivamente por estes reconhecidos, sendo os elencados no ponto 14 dos factos provados.

R - Como resulta do artigo 914.° do Código Civil, na sua parte final, o vendedor só estará obrigado a reparar a coisa, neste caso, as partes comuns do imóvel do recorrido, se conhecesse o vício à data do contrato de compra e venda, ou o por sua culpa o desconhecesse.

S - Pelo que é manifesto que por efeito por aplicação do artigo 914.°, 2.a parte do Código Civil, sendo desconhecidos, à data da venda, pelo vendedor, os defeitos da coisa vendida (cuja manifestação é posterior à da data da venda), sem culpa do vendedor pelo seu não conhecimento, como ficou demonstrado pela conjugação da natureza dos vendedores, não podem os Recorrentes ser condenados a reparar mais do que se encontra vertido no ponto 14 dos factos provados.

T - Não pode a aqui Recorrente conformar-se com a decisão recorrida, considerando que para efeitos da melhor aplicação do direito, e por ser clara a sua necessidade, a relevância jurídica será de considerar suficientemente fundamentadora da prolação de decisão quanto à problemática sobre a qual se expendeu.

U - Até porque, como se demonstra, há um claro vazio jurisprudencial.

V - Sendo que, aqui se pede o aconselhamento e respectiva apreciação pelo Supremo, com vista à obtenção de uma decisão susceptível de contribuir para a formação de uma orientação jurisprudencial que melhor guie não só para o caso concreto, como para o futuro, em favor da estabilidade da interpretação admitida pelo legislador do regime previsto pelo Decreto-Lei 67/2003 a fundos de investimento imobiliário.

X - E decidindo no sentido supra defendido pelos Recorrentes, deverá o Colendo Supremo Tribunal de Justiça, proferir decisão que, em suma considere:

a) que o regime previsto no Decreto-Lei n. ° 67/2003, de 08 de Abril, não é aplicável a Fundos de investimento imobiliário, porquanto os últimos se tratam de patrimónios autónomos e como tais não enquadram o conceito de "vendedor" nos termos do artigo l.°-B alínea c) do supra citado diploma.

b) que os Fundos recorrentes, em virtude do preceituado no artigo 914. ° do Código Civil, relativo à venda de bens defeituosos e por ser o regime aplicável in casu, sejam absolvidos de reparações que não integrem o elenco previsto pelo artigo 14 dos factos provados, na medida em que desconheciam quaisquer outras vicissitudes nas partes comuns à data da alienação dos imóveis em dissídio.

Z - Nestes termos e proferida a decisão no sentido da inaplicabilidade deverão os autos descer à la instância, em conformidade com o disposto no artigo 683.°, n.° 1 do Código de Processo Civil para que seja novamente julgada a causa em harmonia com a decisão de direito proferida.

Assim fazendo inteira e sã JUSTIÇA!

O autor contra-alegou sustentando a improcedência do recurso.

Colhidos os vistos, cumpre analisar e decidir.

II. Fundamentação

4. Estão provados os seguintes factos:

1. Por escritura pública, datada de 19 de Outubro de 2007, lavrada no Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, exarada de folhas 132 a folhas 133, do livro de escrituras diversas n.º 18-A, foi constituída a propriedade horizontal sobre o prédio urbano, composto por uma parcela de terreno para construção, sito na .............., Lugar da .............. ou Curva da .............. - EN 15, freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ......... - ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2411, no qual foram construídas trinta e três moradias, destinadas a habitação, constituídas cada uma, por cave, rés-do-chão e andar.

2. Em tal escritura consignou-se que: o referido prédio tem a área total de 17 526 m2 e compõe-se por 33 fracções autónomas, destinadas a ser transmitidas em fracções independentes e isoladas entre si, com saída própria para a via pública ou para uma parte comum do prédio e desta para a via pública, identificadas, com a sua composição e permilagem, destino, valor e partes comuns, no documento complementar que faz parte integrante da referida escritura.

3. O prédio, em regime de propriedade horizontal, é composto, por partes comuns a todas as fracções, como sejam as fundações, paredes exteriores às mesmas, estruturas resistentes, a cobertura, redes gerais de abastecimento de água, electricidade, saneamento e gás, o espaço de circulação livre destinado a manobras e de acesso às garagens individuais existente na cave com a área de 1 622,50 m2 é comum a todas as fracções, a denominada área de piscina que inclui piscina colectiva, espaços para arrumos gerais, sanitários masculinos e femininos, balneários masculinos e femininos, zona de acolhimento e áreas técnicas, da mesma, bem como o salão de condomínio que inclui copa; despensas e arrumos do condomínio e o apartamento com área de estacionamento exterior destinado ao uso exclusivo do vigilante, com a área total de 752,50 m2, são comuns a todas as fracções, o logradouro do prédio com a área de 11 886 m2 na qual estão integrados 6 250 m2, que fazem parte integrante da reserva ecológica nacional é comum a todas as fracções.

4. Por escritura de compra e venda outorgada no dia 30-12-2008, no Cartório Notarial de ..., em Lisboa, a .............. Sociedade de Construções, Lda., declarou vender ao Fundo de Gestão de Património Imobiliário BB BES, que declarou aceitar a venda, das fracções autónomas designadas pelas letras A, AA, AB, AE, AF, AG, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, X, Y, Z, que fazem parte do prédio urbano situado em ... (...), Rua......... n.º ..., freguesia de ... (...), concelho de ..., descrito na CRP de ... sob o n.º 000, da referida freguesia.

5. Por escritura de compra e venda outorgada no dia 06-08-2009, no Cartório Notarial de ..., em Lisboa, a .............. Sociedade de Construções, Lda., declarou vender ao Fundo de Gestão de Património Imobiliário BB BES, que declarou aceitar a venda, das fracções autónomas designadas pelas letras AD, AC, que fazem parte do prédio urbano situado em ... (...), Rua......... .........0, freguesia de ... (...), concelho de ..., descrito na CRP de ... sob o n.º 000, da referida freguesia.

6. Através de escrituras de compra e venda, durante os anos de 2011 a 2015, o R. declarou proceder à venda de 31 das fracções autónomas em causa, e o Interveniente, no ano de 2011, declarou proceder à venda das demais 2 fracções com as letras "AD" e "AC", declarando os compradores aceitar tais vendas, e, a generalidade/quase totalidade deles, destinarem as fracções à sua habitação, o que aconteceu, na sua generalidade.

7. Em 01-07-2009, reuniu em primeira convocatória a assembleia geral dos condóminos do edifício em regime de propriedade horizontal, sito na Rua......... ........., em Vila Real, em que esteve presente o único condómino aqui R., onde foi deliberado proceder à constituição do condomínio do referido prédio.

8. Em 11-05-2012, os condóminos adquirentes das fracções autónomas reuniram em assembleia geral extraordinária de condóminos do edifício em regime de propriedade horizontal, sito na Rua......... ........., em ..., onde foi deliberado proceder à exoneração da administração existente e à designação de nova administração.

9. O prédio em causa apresenta as seguintes anomalias nas partes comuns:

1. FISSURAÇÃO NA ENVOLVENTE EXTERIOR (PF)

A envolvente vertical exterior exibe uma fissuração significativa, em particular nas paredes ortogonais ao plano das fachadas (em consola).

1.1.1. Fissuração em paredes perpendiculares à fachada (PF1)

Observa-se a presença de fissuração nas paredes ortogonais ao plano das fachadas.

1.1.2. Fissuração horizontal nas padieiras dos vãos exteriores (PF2).

Regista-se a presença de fissuração de pontos singulares, ao nível das padieiras dos vãos exteriores.

1.1.3. Deformações estruturais (PF3)

Regista-se a ocorrência de fissuras.

O deslocamento relativo do apoio.

Fissura na base de um pilar em betão armado (de acordo com a planta), com espaçamento uniforme.

Presença de fissuração típica em paredes confinantes com estruturas reticuladas.

E existência de fissuração na eventual interface entre a viga e a alvenaria, em paramentos interiores, e entre laje e a alvenaria, em paramentos exteriores.

Existe fissuração nas escadas exteriores, segundo um desenvolvimento que pronuncia a interface entre o elemento estrutural e a alvenaria.

1.1.4. Fissuração entre tubos de drenagem de caixa-de-ar em paredes duplas (PF4)

Regista-se a manifestação de fenómenos de fissuração horizontal em fachadas exteriores no alinhamento dos tubos de drenagem da caixa-de ar das paredes duplas.

1.1.5. Fissuração devido a uma deficiente execução de juntas de dilatação (PF5)

Existe uma zona (na mudança de alinhamento da junta) em que existe um contacto entre as estruturas das duas moradias, não permitindo a existência de movimentos relativos entre estruturas, de uma forma livre, em virtude das variações térmicas uniformes e/ou diferenciais, das cargas verticais ou horizontais permanentes e de eventuais movimentos ou assentamentos do solo.

1.2. HUMIDADES (PH)

A humidade observada manifesta-se de formas distintas, nomeadamente: humidade por ascensão capilar, de infiltração, de condensação.

1.2.1. Humidade por ascensão capilar (PH1)

Existem várias patologias de humidades no interior das garagens, principalmente nos paramentos verticais confinantes com o terreno.

Detectou-se também nas áreas comuns, a presença de humidade por ascensão capilar.

Presença de sais cristalizados, que aumenta o nível de preenchimento dos poros da parede, diminuindo a sua permeabilidade ao vapor da água e humidade.

Aparecimento de eflorescências nas zonas afectadas.

Presença de elevados níveis de sais nas paredes, com destaque de materiais.

1.2.2. Humidades por infiltração (PH2)

Presença de humidades por infiltração quer nas áreas comuns, quer no interior da habitação ..........

Ao nível das áreas comuns ocorrência de infiltrações ao nível das coberturas planas acessíveis e nos muros de suporte de terras, que delimitam o desenvolvimento da garagem.

Na copa e despensa, anexa à sala do condomínio, verifica-se a presença de humidades por infiltração.

1.2.2.1. Degradação das juntas de dilatação verticais (PH2.1)

Verifica-se que as várias juntas de dilatação verticais existentes entre as moradias encontram-se degradadas, sendo visível o destacamento do material de preenchimento.

As juntas não apresentam protecção mecânica encontrando-se preenchidas apenas com mástique.

Degradação da junta de dilatação vertical do edifício.

1.2.2.2. Mástique danificado na junta entre pavimento e parede – varandas (PH2.2)

Esta anomalia potencializa eventuais infiltrações que poderão manifestar-se no interior da habitação e sob o tecto do piso inferior.

Deterioração do revestimento dos tectos sob as varandas.

1.2.2.3. Fissuração nas paredes exteriores (PH2.3)

Fissuração nas paredes exteriores.

Não existem nas paredes exteriores, os elementos de drenagem de eventuais águas do interior das paredes duplas, o que potencializa o encaminhamento das águas para o interior da habitação.

1.2.2.5. Existência de pontos frágeis ao nível da cobertura das habitações (PH2.5)

Os rufos apresentam algumas irregularidades que potencializam a ocorrência de infiltrações.

Existem ligações entre rufos quase topo a topo, com silicone nas juntas, bem como o recurso a peças de chapa ligeiramente mais curtas do que o respectivo vão.

Indevido aumento de juntas, que leva a que se aproximarem das zonas de acumulação de água devido ao fenómeno de empolamento da chapa do rufo.

Empenamento/embalamento do rufo, o que origina áreas de acumulação de água, através do depósito de finos.

Existência de pontos de fixação executados de forma irregular, e muito expostos.

Os ralos de pinha presentes nas coberturas, apresentaram uma instalação irregular, o que condiciona o escoamento célere e eficiente das águas pluviais.

Desconformidades ao nível do isolamento térmico, sendo que as placas de isolamento não confinavam correctamente com a platibanda.

1.2.3. Humidade por infiltração ao nível da cobertura plana acessível (patamar sobre a área social) e ao nível das escadas de transição.

Verifica-se a presença de várias manifestações de humidade (manchas, empolamentos e descasque do revestimento, entre outras) sob as escadas exteriores, existentes no átrio central,

Falhas no sistema de impermeabilização entre a junta do pavimento e o muro que confina com referidas escadas.

1.2.4. Humidades por condensação (PH4)

Nas áreas comuns mais próximas da piscina, incluindo a própria piscina, verifica-se uma deterioração significativa dos acabamentos de paredes, tectos e de equipamentos.

Ao nível dos tectos verifica-se a presença de manchas causadas pelo excesso de humidade.

Verifica-se também a corrosão dos elementos metálicos constituintes do tecto falso.

Aplicação de perfis com uma resistência à corrosão insuficiente para a atmosfera a que iria estar exposta ou com revestimento de protecção anticorrosiva insuficiente.

Presença de reacções químicas ao nível dos pontos de colagem dos espelhos.

Verificam-se a presença de bolores, que se manifestam como pequenos pontos negros irradiando para manchas salpicadas.

Presença de manchas escuras de coloração preta, cinzenta e castanha.

1.2.5. Desenvolvimento de "bolhas" do revestimento exterior (PH5)

No revestimento das fachadas observa-se uma deformação convexa numa película, causada pelo descolamento de uma ou mais camadas de uma película, dando origem a relevos arredondados, em forma de bolha.

Presença de excesso de humidade devido a defeitos de construção, e eventualmente devido a sistemas de pintura inadequados, a tempo insuficiente entre demãos, condições de aplicação desfavoráveis (temperaturas elevadas e métodos de aplicação incompatíveis com o produto a aplicar).

1.2.6. Destacamento do revestimento (PH6)

Verifica-se em determinadas áreas a presença de destacamento do revestimento, sendo esta uma patologia caracterizada pela separação de placas de película do seu substrato devido a uma perda de aderência do revestimento, ou de uma separação espontânea da película de pintura da sua base de aplicação por falta de aderência.

No interior das áreas comuns verificam-se fenómenos de destacamento devido a fenómenos de fissuração e humidade.

1.3. EFLORESCÊNCIAS LOCALIZADAS E GENERALIZADAS (PEF)

Verificam-se manifestações patológicas de eflorescências nas fachadas, com acabamento em tijolo à vista.

As referidas manifestações patológicas apresentam-se, ao longo da fachada em tijolo maciço, em depósitos cristalinos de cor esbranquiçada à superfície.

1.4. ESCORRÊNCIAS LATERAIS (PEL)

Observa-se que a configuração dos peitoris, nomeadamente a existência de uma projecção e inclinação reduzida, condicionada de sobremaneira a projecção eficaz da água em relação ao plano da parede.

Verifica-se uma degradação acelerada do revestimento com manchas de sujidades associadas a escorrências nas zonas da fachada sob os peitoris dos vãos exteriores.

Verificam-se escorrências/manchas de sujidade na fachada sob os peitoris.

Geometria inadequada do peitoril, a própria textura do revestimento agravou a acumulação de sujidades e o aparecimento de manchas.

1.5. ACABAMENTO IRREGULAR DAS FACHADAS (PAIF)

Fachadas com acabamento com uma textura algo irregular, agravado com a realização de intervenções correctivas.

1.6. FISSURAÇÃO EM PARAMENTOS INTERIORES (PFPI)

Observa-se a formação de fissuração vertical no interior das áreas comuns.

1.7. FISSURAÇÃO EM TECTOS FALSOS (PTF)

Regista-se fissuração em tectos falsos.

1.8. DESCOLORAÇÃO DO ELEMENTOS EM MADEIRA (PDEM)

Verifica-se na área comum que a madeira apresenta um aspecto bastante deteriorado, essencialmente por acções naturais (agentes atmosféricos, agentes químicos e agentes biológicos).

Ausência de uma protecção na base, tendo em conta o mais que previsível risco de contacto com águas nas fases de utilização e limpeza;

1.9. CORROSÃO DE ELEMENTOS EM METÁLICOS (PCEM)

Regista-se a presença de corrosão de elementos metálicos nas instalações sanitárias e balneários, na proximidade da piscina interior.

1.10. ENRRUGAMENTO DA PINTURA EXTERIOR (PEP)

Verifica-se nas fachadas, a formação de pequenas rugas ou ondulações numa película de material de pintura.

1.11. FENÓMENOS DE FERRUGEM (PF)

Verifica-se a presença de "ferrugem".

10. Por notificação judicial avulsa, requerida pelo Autor, em 3 de Julho de 2014, o réu foi notificado pessoalmente em 14-07-2014, de que o autor procedia à denúncia das anomalias/defeitos existentes nas partes comuns do prédio para que procedesse à reparação/eliminação dessas anomalias/defeitos de acordo com relatório junto com a notificação.

11. Decorrido o prazo concedido de 30 dias, o Réu não deu início aos trabalhos de reparação das anomalias em causa.

12. É suficiente um prazo de cerca de 60 dias para reparação das anomalias.

13. O custo da reparação das anomalias é de cerca de € 41 365,00.

14. Aquando da venda das fracções, o R. e Interveniente sabiam que as partes comuns do edifício apresentavam as seguintes anomalias:

a) Cerâmico da parede do lado do bar partido, bem como por baixo do espelho;

b) Na zona da sala junto à piscina tem uma fissura no tecto e humidade, bem como num pilar junto à porta, próximo do bar;

c) A porta de acesso à garagem da zona da piscina está danificada junto ao chão;

d) Os fechos das portas de correr junto à piscina estão avariados;

e) É deficiente a colocação das borrachas da caixilharia;

f) As torneiras do quarto de banho dos balneários apresentam corrosão;

g) Há uma imperfeição da junta de dilatação do balneário dos homens;

h) Humidade no arrumo de apoio a bar, onde está instalado o ar condicionado;

i) Humidades nas paredes da cave (junta de dilatação), garagem;

j) Humidade na parede exterior junto à rampa de acesso à garagem;

k) Falta instalar o desumidificador e a bomba de calor na piscina.

15. A maioria das anomalias supra identificadas manifestaram-se posteriormente à realização da maioria das vendas por parte do R. e Interveniente, mas têm origem em erros de construção ou de concepção do edifício.

6. Como se sabe o recurso delimita-se pelas conclusões das alegações dos recorrentes, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso pelo Tribunal - art.os 608.º, n.º 2, ex vi do art.º 663.º, n.º 2; 635.º, n.º 4; 639.º, n.os 1 a 3; 641.º, n.º 2, alínea b) do CPC.

Nas conclusões do recurso vem suscitada uma única questão relevante (para além da admissão da revista por via excepcional, que se encontra já resolvida): saber se o conceito de "vendedor" previsto no artigo 1.°-B do Decreto-Lei 67/2003, de 8 de Abril, é aplicável aos fundos de investimento imobiliário.

7. Antes de entrar na análise da questão suscitada e indicada impõe-se fazer algumas considerações sobre o R. e o interveniente.

No que respeita ao R., AA:

O AA - Fundo de Gestão de Património Imobiliário vem, nos autos, representado pela sociedade CC S.A

[1]

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O fundo foi constituído e obteve a autorização Ministerial necessária através da Portaria n.º881/97 (2ª s, DR) de 27 de Outubro de 1997, depois de obtido parecer favorável do BdP e da CMVM. Era um fundo de inv