Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

I. – Relatório.

AA e BB instauraram, em 26 de Setembro de 2005 – cfr. fls. 2, – a presente acção declarativa, com processo comum, na forma ordinária, contra CC, pedindo que se declare nulo o contrato-promessa celebrado entre ambas as partes e, em consequência, se condene o Réu a restituir-lhes a quantia de 14.567,40 euros, acrescida de juros de mora, à taxa legal, que se vierem a vencer desde a citação até integral e efectivo pagamento.

Alegaram, em síntese, que Autores e Réu assinaram o documento escrito de fls. 7 a 11, intitulado de “contrato promessa de compra e venda” relativo a um imóvel, sito no lugar de C..., freguesia e concelho de Valongo, datado de 20/01/1999, no qual o Réu intitulou-se “Presidente do Concelho de Administração” da sociedade por quotas “DD – Sociedade Imobiliária, Lda.”, contribuinte n.º ...;

Os Autores entregaram ao Réu, por intermédio da sociedade de mediação imobiliária EE, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 12.345,24 euros;

Os Autores vieram, entretanto, a saber que esta sociedade por quotas não existe;

O Réu não é, sequer era à data da celebração do contrato-promessa, o proprietário do imóvel objecto daquele contrato, pelo que é responsável pelo documento que subscreveu uma vez que criou a falsa aparência de que a referida sociedade por quotas existe e que era proprietária do imóvel;

Acresce que as assinaturas constantes daquele documento não foram notarialmente reconhecidas, sequer certificada pelo notário a existência da respectiva licença de utilização ou construção;

O Réu exerce profissionalmente actividade ligada ao ramo da construção civil e compra e venda de imóveis, pelo que tinha obrigação de conhecer as formalidades impostas por lei.

Na contestação que apresentou, o Réu:

- Alegou a excepção da sua ilegitimidade passiva para os termos da presente acção, sustentando não ser sujeito da relação material controvertida uma vez que assinou o invocado contrato-promessa na qualidade de presidente do conselho da administração da “DD – Sociedade Imobiliária, S.A.”, a qual, por erro de escrita, vem identificada naquele documento como sociedade por quotas quando se trata de uma sociedade anónima.

- Impugnou parte da matéria alegada pelos Autores, sustentando que tal como resulta do próprio teor do contrato-promessa e era do conhecimento dos Autores quando assinaram aquele contrato, estes sabiam que o prédio ainda não havia sido construído e que ainda não tinha licença de construção, sendo certo que o referido prédio foi construído devidamente licenciado e beneficia, entretanto, da licença de utilização n.º 34/2002, de 27/02/2002, pelo que a inexistência da licença de construção, à data de celebração do contrato-promessa, se encontra sanada;

- Invocou a excepção do abuso do direito, sustentando que os Autores agiram, ao longo do tempo, como se aquele contrato fosse válido, nunca tendo invocado a ausência da licença de construção como fundamento de invalidade do mesmo, designadamente nos autos de acção de fixação do prazo que contra eles foi intentada pela promitente-vendedora; ao invés, os Autores visitaram, com regularidade, a fracção objecto daquele contrato e chegaram mesmo a pedir à sociedade promitente-vendedora que esta lhes concedesse mais tempo para tentarem ceder a sua posição contratual, no que aquela foi anuindo enquanto pôde, conduta que naturalmente gerou na contraparte uma justificada confiança e investimento no pressuposto dessa validade;

Após a promitente-vendedora estar munida de toda a documentação necessária à celebração da escritura de compra e venda, tentou obter o acordo dos Autores, por cartas datadas de 15 e 27 de Março de 2002, que endereçou sob registo e com a/r, para a morada dos Autores indicada no contrato, e que vieram a ser devolvidas, sobre a data para marcação da escritura de compra e venda;

Como a promitente-compradora não teve qualquer resposta a essas cartas e porque o contrato não previa prazo para a escritura, a sociedade promitente-vendedora instaurou acção de fixação judicial de prazo a que os Réus responderam;

Essa acção obteve procedência, fixando o prazo de trinta dias para a outorga da escritura de compra e venda e, em consequência, a promitente-vendedora escreveu e enviou aos Autores carta datada de 19/05/2005, sob registo, para a morada para onde aqueles foram citados, onde lhes solicitava que se dispusessem a celebrar a referida escritura de compra e venda, solicitando cópias dos elementos identificativos daqueles para se proceder à respectiva marcação, advertindo os promitentes-compradores de que se iria marcar a escritura e que se faltassem lhes seriam imputáveis as despesas de emolumentos;

Como os Autores não deram resposta, a promitente-vendedora voltou a enviar sob registo a carta datada de 24/05/2005, convocando-os para a escritura pública de compra e venda, informando-os que se encontrava marcada para o dia 13/06/2005, no Cartório Notarial de Vila do Conde, explicando-lhes que em virtude da privatização dos cartórios, não fora possível marcar noutro mais próximo;

Contudo, os Autores faltaram à referida escritura, o que inviabilizou a sua celebração;

A promitente-vendedora enviou, sob registo, nova carta datada de 16/06/2005, na qual confirmava a falta dos Autores à escritura de compra e venda que tinha sido marcada, fixando-lhes um prazo suplementar de 20 dias para a realização da mesma e advertindo-os de que se até 10 de Julho de 2005 não cumprissem com a obrigação de celebrar a escritura se consideraria definitivamente incumprido o contrato, com a consequente perda do sinal;

A esta carta respondeu a Autora, negando ter recebido a carta de comunicação da data da escritura e escudando-se no prazo fixado por decisão judicial, o qual em seu entender se encontrava ultrapassado, e sustentando que dado que a sociedade subscritora do contrato-promessa não tinha existência jurídica, nenhuma obrigação contratual a vinculava, assistindo-lhe antes o direito a obter a restituição do sinal prestado e que caso esse contrato seja válido, lhe assiste o direito a obter a resolução do mesmo por incumprimento do prazo estipulado, perda de interesse no negócio e impossibilidade de realização da prestação;

A promitente-compradora respondeu a essa carta no sentido de que era ainda possível a celebração do contrato prometido, declarando-se disponível para tanto, esclarecendo a alteração da denominação social daquela e refutando as alegadas invalidade e perda de interesse;

Como os Autores se mantiveram inertes, por carta datada de 13/07/2005, a promitente compradora comunicou àqueles que face ao incumprimento do contrato por banda daqueles, considerava o contrato resolvido por motivo que lhes era exclusivamente imputável, terminando pela reclamação dos pagamentos em falta;

Ao agirem da forma supra descrita, refugiando-se na falsa questão e que constitui um mero lapso de escrita e, por outro lado, em nulidade que não lhes assiste invocar, tanto mais que somente o fazem após ser verificável o seu incumprimento definitivo daquele contrato-promessa, os Autores litigam de má-fé.

Conclui, pedindo que por via da procedência da excepção da sua ilegitimidade passiva para os termos da presente acção, seja absolvido da instância, ou se assim se não entender, que se julgue a acção totalmente improcedente e se absolva o mesmo do pedido e se condene os Autores como litigantes de má-fé, em indemnização a favor do Réu no valor de 3.000,00 euros, bem como em multa.

Os Autores replicaram impugnando parte da matéria invocada pelo Réu e concluindo pela improcedência da excepção dilatória da ilegitimidade passiva por este deduzida e, bem assim da excepção peremptória do abuso de direito, concluindo como na petição inicial.

Deduziu incidente da intervenção principal provocada de FF, S.A. nos termos do disposto no art. 31º-B do Código de Processo Civil.

Admitido aquele incidente, citada a interveniente FF–Imobiliária, S.A., a mesma contestou nos mesmos moldes que já anteriormente havia feito o Réu.

Conclui pedindo que seja absolvida do pedido e pedindo a condenação dos Autores como litigantes de má-fé em multa e em indemnização a favor daquela, no montante de 5.000,00 euros, bem como no pagamento de honorários à sua ilustre mandatária, que estima em 1.500,00 euros.

Deduziu reconvenção pedindo que se: “a- declare judicialmente a validade e eficácia da resolução comunicada pela Ré reconvinte do contrato-promessa em causa, com consequente perda do sinal prestado a favor daquela; b- condene os Autores-reconvindos a pagar à interveniente-reconvinda a quantia de 10.824,72 euros, acrescida de juros de mora vincendos, sendo 8.230,17 euros, a título de reforço do sinal em falta e respectivos juros legais, vencidos desde 20/10/2000, até efectivo e integral pagamento, ascendendo estes na presente data a 2.434,55 euros, e 160,00 euros de emolumentos notariais resultantes da falta à escritura e emissão do certificado respectivo.”

Os Autores replicaram impugnando parte da matéria alegada pela interveniente.

Impugnaram a matéria alegada em sede de reconvenção negando que tivessem recebido as cartas de 19 de Maio e 24 de Maio de 2005 e que, muito embora a Autora AA tivesse recebido a carta datada de 16 de Junho de 2005, à qual respondeu por carta de 29 de Junho de 2005, o Réu BB nunca recebeu qualquer carta da interveniente, pelo que nunca foi por ela, sequer pelo Réu CC, interpelado para outorgar a escritura em causa, sequer da resolução do contrato-promessa.

Mais alegou que a escritura em causa nunca podia ser outorgada em 13 de Junho de 2005, uma vez que em 07 de Junho de 2005, a interveniente, mediante assinatura reconhecida do Réu, declarou pretender vender pelo preço de 77.500,00 euros a fracção em causa a GG e HH e em 08 de Junho de 2005, a interveniente requereu o registo de aquisição provisória da fracção a favor dos referidos GG e HH, aquisição essa que se veio a concretizar no dia 04 de Agosto de 2005 por escritura pública, pelo que no dia 13 de Junho de 2005, ao contrário do que atesta o certificado emitido pelo 2º Cartório Notarial de Vila do Conde, não se encontrava pronta toda a documentação necessária à feitura da escritura, sequer eles iriam correr o risco de celebrar uma escritura com registo de aquisição provisório prévio requerido a favor de terceiros.

Concluíram como na petição inicial e pela improcedência do pedido de litigância de má fé que contra eles foi deduzido.

Ampliaram o pedido, solicitando que se:”a) - declare nulo o contrato-promessa celebrado entre ambas as partes e, em consequência, condene o Ré ou a interveniente a restituir a quantia de 14.576,40 euros, acrescida dos juros de mora, à taxa legal, que se vierem a vencer desde a citação até integral e efectivo pagamento”; e subsidiariamente, que se: “b) - declare resolvido o contrato-promessa em causa por incumprimento definitivo e culposo imputável aos Réus e/ou impossibilidade da prestação, condenando-se o Réu ou a interveniente a restituir-lhes o sinal em dobro, no valor de 24.690,48 euros, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a notificação do presente articulado até integral e efectivo pagamento.”

Para tanto alegam que o Réu e a interveniente não são proprietários do imóvel em discussão nos autos desde 04 de Agosto de 2005, por a interveniente o ter vendido, nessa data, a terceiros pelo preço de 77.500,00 euros;

A interveniente não cumpriu com o prazo peremptório de trinta dias fixado pelo Tribunal para outorgar a escritura pública de compra e venda e não cabia aos Autores, nos termos do contrato, a marcação dessa escritura;

Os Réus ao registarem provisoriamente a aquisição do imóvel a favor de terceiros, tendo-lhes, posteriormente, vendido o mesmo, tornaram, em plena vigência do contrato, definitivamente impossível, por sua exclusiva culpa, a prestação a que se obrigaram.

A interveniente treplicou, concluindo pela inadmissibilidade da ampliação do pedido.

Impugnou a matéria alegada pelos Autores em sede de ampliação do pedido, mantendo o que a esse propósito já tinha alegado quanto ao invocado não recebimento das interpelações feitas por cartas enviadas aos Autores, concluindo que se estes não receberem aquelas cartas, que esse facto lhes é imputável;

Mais alegou que a escritura com os terceiros compradores só foi outorgada após manifesta recusa dos Autores em cumprirem com o contrato-promessa e após insistências suas para que o fizessem, celebrando a escritura pública de compra e venda, mesma apesar de já estar ultrapassado o prazo suplementar que lhes fixou para tanto, bem como a comunicação de resolução do contrato;

Que o registo provisório encontra-se sujeito a caducidade, o que ocorreria caso os Autores se dispusessem a celebrar a escritura pública e valeria apenas e em prejuízo dos Autores se fosse convertido em definitivo.

Conclui pedindo que se julgue nula a ampliação do pedido por não ser legalmente admissível, quer formal, quer substancialmente em virtude do abuso de direito e que se julgue improcedentes as excepções invocadas.

Os Autores responderam à invocada nulidade da ampliação do pedido nos termos constantes de fls. 328 a 329, concluindo pela improcedência dessa invocada nulidade.

Por despacho proferido a fls. 349, transitado em julgado, admitiu-se a ampliação do pedido formulado pelos Autores.

Após realização do julgamento, veio a ser proferida decisão, em que (sic): “Nesta conformidade, julgo a presente acção integralmente improcedente por não provada e, em consequência absolvo o Réu CC e a interveniente FF–Imobiliária, S.A. de todos os pedidos que contra eles foram formulados pelos Autores.

Condeno os Autores AA e BB como litigantes de má-fé no pagamento de sete UCs de multa e de uma indemnização a favor do Réu CC em consequência das despesas, incluindo com o pagamento de honorários que teve de pagar à sua ilustre mandatária, tudo por via da litigância de má-fé com que litigaram os Autores.

Julgo a reconvenção de fls. 157 a 170 parcialmente procedente por provada e, em consequência: a- declaro judicialmente válida e eficaz a resolução comunicada pela interveniente-reconvinte,“FF–Imobiliária,S.A.”, do contrato-promessa em causa nos autos, com consequente perda do sinal prestado pelos Autores-reconvindos, AA e BB, a favor daquela; b- absolvo os Autores-reconvindos do demais pedido pela interveniente reconvinte; c- absolvo os Autores-reconvindos do pedido de condenação como litigantes de má-fé formulado pela interveniente-reconvinte “FF – Imobiliária, S.A.”.

Da decisão apelaram os demandantes, tendo o tribunal de apelação, vindo a confirmar a decisão recorrentes, com alteração do montante da multa, a título de condenação como litigantes de má-fé.

Mantendo a sua dissidência com o julgado, na apelação, impulsam os demandantes recurso de revista, tendo da extensa fundamentação dessumido o quadro conclusivo que, a seguir, queda extractado.

I.A. – Quadro Conclusivo.

“Um promitente-vendedor pode celebrar diversos contratos promessa e diversas escrituras com diferentes compradores, tendo nesse caso, de acordo com o disposto no artigo 6.°, n.º 1 e 3 do Código do Registo Predial, direito ao imóvel aquele que o registar em primeiro lugar, seja a inscrição provisória ou definitiva, já que o registo provisório convertido em definitivo conserva a sua prioridade.

6. Tais regras destinam-se a proteger terceiros de boa-fé pelo que são aplicáveis independentemente dos efeitos reais ou obrigacionais dos contratos que servem de base aos registos.

7. O Tribunal a quo fez "tábua rasa" da letra e do espírito do artigo 6.°, n.º 1 e 3 do Código de Registo Predial, que violou, interpretando-o com um sentido que ele não comporta, já que o mesmo é aplicável independentemente da natureza dos efeitos (reais ou obrigacionais) do contrato ou facto sujeito a registo.

8. Na data agendada para a escritura, desconheciam os A.A. se o imóvel já estaria vendido a terceiros por contrato de compra e venda com efeitos reais pelo que se verificava obstáculo temporário que mais tarde se converteu em definitivo.

9. Esqueceu o Tribunal a quo que o cancelamento do registo provisório na data da escritura não dependia da vontade da promitente vendedora, mas dos terceiros a favor de quem tinha sido lavrado o registo e a Ré não fez prova, como lhe competia, de que na data agendada conseguiria obter o cancelamento do registo provisório.

10. Contrariamente ao decidido, deveria o Tribunal a quo ter concluído, com fundamento nas regras da prioridade estabelecidas no artigo 6.°, n.º 1 e 3 do Código de Registo Predial, que na data da escritura verificava-se verdadeiro obstáculo à sua realização, que naquela altura poderia ser temporário é certo, mas que se converteu em definitivo.

11. A falta dos A.A. à escritura afigura-se, por conseguinte, bem interpretado o artigo 6.°, n.º 1 e 3 do Código de Registo Predial, e atendendo ao teor da cláusula oitava do contrato, perfeitamente legítima não sendo exigível que os mesmos tivessem estado presentes apenas para constatar o obstáculo que então se verificava à sua realização (vd. Acórdãos do ST J e Relação do Porto que se anexam em sentido contrário).

12. Tendo a Ré, FF se apressado a vender o imóvel, mostra-se impossível, por sua culpa, o cumprimento da obrigação, tendo os A.A. direito à restituição do sinal em dobro por força do disposto nos artigos 442.°, n.º 2, 799.°, n.º 1 e 801.°, n.º 1 e 2 do Código Civil que o Tribunal a quo deveria ter aplicado e não aplicou.

13. Atendendo aos efeitos gravíssimos e sancionatórios que a «interpelação admonitória», enquanto «acto jurídico não negocial» pode causar em contratos promessa compra e venda de bens imóveis, afigura-se não ser possível aplicar por analogia o regime jurídico do artigo 224.° do Código Civil previsto para as «declarações negociais» (artigo 295.° do Código Civil, que, aliás, não foi aplicado pelo Tribunal a quo).

14. A "teoria da recepção" aplicável aos negócios jurídicos, invocada pelo Tribunal a quo, não tem sentido ou lógica para as «interpelações admonitórias», pela sua diferente natureza (ex lege vs ex voluntate), já que estas acontecem muitas das vezes anos depois do contrato celebrado, sendo injusto e contrário ao princípio da boa-fé, aplicar sanções contratuais graves à revelia de uma das partes apenas por um simples esquecimento de comunicação de alteração de morada, que para mais não estava convencionada como domicílio para efeito de notificações e resolução contratual.

15. Não podia o Tribunal a quo presumir sem mais que o A. BB foi devida e legalmente interpelado (para mais, em morada diversa do contrato) com fundamento no artigo 224." do Código Civil, não tendo sido, como não foi, feita prova alguma de que este recebeu a interpelação ou a comunicação da resolução do contrato, pois o ónus da prova era da Ré FF (artigo 342.° do Código Civil).

16. Resulta dos autos que o contrato foi celebrado em Janeiro de 1999 e que a alegada "interpelação admonitória" foi efectuada em 16 de Junho de 2005, mais de seis anos após a assinatura do contrato, cuja escritura era suposto ter sido feita em 24 meses, pelo que era perfeitamente normal, ao contrário do decidido, que o A. BB não tivesse o cuidado, passado todo aquele tempo, de actualizar a sua morada, não constando aliás do contrato que fosse, como não é, casado ou familiar da Ré AA.

17. Tendo as cartas e a citação na anterior acção sido devolvidas, a boa-fé contratual reclamava da Ré que apurasse, decorridos mais de 6 anos após a assinatura do contrato, a actual morada do A. BB a fim de o interpelar por carta registada com aviso de recepção assinado pelo destinatário ou notificação judicial avulsa, como é habitual neste tipo de contratos, tendo em conta os efeitos que se pretendem produzir.

18. O Tribunal a quo, salvo o devido respeito, fez assim errada interpretação do artigo 224.°, n.º 1 e 2 do Código Civil, o qual não é aplicável por analogia às interpelações admonitórias enquanto «actos jurídicos não negociais» (artigo 295.° do Código Civil).

19. Deveria, em consequência do entendimento supra referido, o Acórdão recorrido, à semelhança dos Acórdãos em sentido contrário que se anexam, ter decidido que a resolução do contrato por parte da Ré FF foi ilícita por falta de interpelação admonitória e comunicação da resolução, pelo menos ao A. BB, mostrando-se impossível, por culpa da Ré FF, o cumprimento do contrato, atribuindo aos A.A. o direito à restituição do dobro do sinal, nos termos dos artigos 442.°, n.º 2 e 801.° do Código Civil que foram violados e que deviam ter sido aplicados.

20. Finalmente, resulta dos autos, que o número fiscal que lhes foi facultado pela Ré FF em data anterior à instauração da presente acção, não correspondia ao número fiscal constante do contrato.

21. Os A.A. foram induzidos em erro pela Certidão do Registo Nacional de Pessoas Colectiva, pelo que jamais se podia concluir, como concluiu a decisão recorrida, que os A.A. actuaram com dolo ou negligência grave ao instaurarem a presente acção.

22. O comportamento processual dos A.A. não integra, assim, a previsão normativa do artigo 456.°, n.º 1 e 2, al. a) do anterior CPC que o Acórdão recorrido violou e não deveria, salvo o devido respeito, ter aplicado.”

Nas extensas contra-alegações (cfr. fls. 898 a 949) – desertas de síntese conclusiva – a recorrida, “FF – Imobiliária, S.A.” pede a manutenção do julgado.

I.B. – Questões a merecer apreciação.

Em vista dos fundamentos expandidos pelo recorrente, perfilam-se como pertinentes para a cabal cognoscência do recurso, as seguintes questões:

a) – Não conhecimento do recurso na parte atinente à condenação como litigante de má-fé;

b) – Impossibilidade de cumprimento do negócio jurídico, por impossibilidade da prestação imputável ao promitente-vendedor – artigo 801.º do Código Civil. Efeito do registo provisório nas relações entre promitente-vendedor e promitente-comprador – artigo 6.º, n.º 1 e 3 do Código Registo Predial.

c) – Interpelação admonitória. Teoria da recepção (artigo 224.º, n.º 1 e 2, ex vi do artigo 295.º, ambos do Código Civil)

II. – FUNDAMENTAÇÃO.

II.A. – DE FACTO.

“A - Autores e Réu assinaram o documento denominado “Contrato promessa de compra e venda”, constando como primeiro outorgante “DD – …, LDA., com sede na Zona Industrial do …, …, Contribuinte n.º ..., representada por CC, como Presidente do Conselho de Administração, residente na …, …, portador do Bilhete de Identidade n.º ... emitido em 29.11.1995 pelo Arquivo de Identificação do Porto, Contribuinte n.º ..., na qualidade de PROMITENTE VENDEDORA” e como segundos outorgantes os aqui réus, “na qualidade de Promitentes-compradores”.

B - No acordo referido em A) consta, além do mais o seguinte:

“ (…)

Celebram entre si o presente CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, subordinado às cláusulas seguintes:

CLÁUSULA PRIMEIRA

A PRIMEIRA OUTORGANTE tem por objecto a construção de imóveis e a sua venda em fracções autónomas.

CLÁUSULA SEGUNDA

A PRIMEIRA OUTORGANTE é dona e legitima proprietária de um terreno que foi submetido a um processo de loteamento que corre sob o n° 14-L/14, da Câmara Municipal de Valongo, tendo o mesmo sido aprovado em 17.11.1997, sito no Lugar de C..., da Freguesia e Concelho de Valongo.

A DD vai construir nos Lotes LCl, LC2, LC3, LC4, LC5 e LC7 do referido loteamento um empreendimento denominado “Q…”, constituído por 191 fracções destinadas à venda e respectivos lugares de garagem.

CLÁUSULA TERCEIRA

A PRIMEIRA OUTORGANTE promete vender aos SEGUNDOS, ou a quem estes indicarem, e estes prometem comprar a fracção autónoma tipo T3 do referido empreendimento, designada provisoriamente por “B 3.0”, com lugar de garagem, na cave do mesmo bloco, conforme plantas em anexo.

CLÁUSULA QUARTA

O valor da prometida venda é de Esc: 16.500.000$00 (Dezasseis milhões e quinhentos mil escudos).

CLÁUSULA QUINTA

Como sinal e princípio de pagamento os SEGUNDOS OUTORGANTES entregam nesta data à PRIMEIRA OUTORGANTE a quantia de Esc: 2.475.000$00 (Dois milhões quatrocentos e setenta e cinco mil escudos) correspondente a 15% do preço, cuja importância a PRIMEIRA OUTORGANTE declara ter recebido e de que lhe dá a correspondente quitação.

CLÁUSULA SEXTA

A restante quantia, no montante de Esc: 14.025.000$00 (Catorze milhões e vinte e cinco mil escudos), será pago pelos SEGUNDOS OUTORGANTES à PRIMEIRA da seguinte forma:

A) A titulo de reforço de sinal a quantia de Esc.:1.650.000$00 (Um milhão seiscentos e cinquenta mil escudos), ou seja 10% no prazo de 22 meses a contar da data de início, mencionada na cláusula sétima, infra.

b) A quantia de Esc.:12.375.000$00 (Doze milhões trezentos e setenta e cinco mil escudos) como pagamento total do preço no acto da outorga da escritura definitiva de compra e venda, em local, dia e hora a designar pela PRIMEIRA OUTORGANTE, por carta registada a enviar com antecedência mínima de 15 (quinze) dias, após a obtenção da necessária documentação para o efeito.

CLÁUSULA SÉTIMA

O prazo máximo para a conclusão do edifício será 24 (vinte e quatro) meses após o inicio da construção, que terá lugar durante o mês de Agosto de 1998, sendo certo que a PRIMEIRA OUTORGANTE poderá marcar a escritura para a data anterior ao termo deste prazo, logo que disponha do registo da constituição de propriedade horizontal e o prédio se ache concluído, ainda que sem licença de utilização.

Parágrafo Primeiro: A DD –SOCIEDADE IMOBILIÁRIA, LDA., compromete-se a tratar de toda a documentação necessária à obtenção da licença de utilização, por forma a esta ser emitida pelas entidades competentes no prazo máximo de 1 (um) ano após a conclusão da obra.

Parágrafo Segundo: Nos prazos estabelecidos supra não se considera paragens na execução dos trabalhos por factos alheios à promitente vendedora.

CLÁUSULA OITAVA

A prometida venda é feita livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades. (…)

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA

Em caso de simples mora ou de incumprimento definitivo do presente contrato por parte dos SEGUNDOS OUTORGANTES, a PRIMEIRA poderá resolver imediatamente e sem mais o presente contrato fazendo suas todas as quantias que até então lhe hajam sido entregues pelos SEGUNDOS OUTORGANTES ou, em alternativa e conforme bem lhe aprouver, promover a execução especifica deste contrato, nos termos da lei civil.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA

Em caso de simples mora ou de incumprimento definitivo do presente contrato por parte da PRIMEIRA OUTORGANTE, os SEGUNDOS poderão promover a execução específica deste contrato, nos termos da lei civil. (…)

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA

Feito no Porto aos 20 dias do mês de Janeiro de 1999, em dois exemplares, ambos valendo como originais, destinando-se um a cada um dos OUTORGANTES, que prescindiram, reciprocamente do reconhecimento notarial das suas assinaturas, renunciando, por consequência ao direito de invocar qualquer invalidade que de tal falta pudesse recorrer.”.

C - O Réu não é, nem era à data da celebração do acordo aludido em A), o proprietário do imóvel identificado em B).

D - Aquando da celebração do acordo aludido em A) as assinaturas constantes do acordo não foram notarialmente reconhecidas.

E - Aquando da celebração do acordo aludido em A) não foi certificado pelo notário a existência da respectiva licença de utilização ou construção.

F - Os Autores entregaram, por intermédio da sociedade de mediação imobiliária EE, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €12.345,24, através do cheque n.º …, sacado sobre a conta existente na Caixa ... com o n.º ….

DD–Sociedade Imobiliária, S.A. encontra-se matriculada na conservatória do registo comercial de ... com o n.º …, NUIPC …, constando réu CC como Presidente do Conselho de Administração.

H - Em 11.01.2000 foi averbada no respectivo registo, pela Ap. 04, a alteração da denominação social de DD–Sociedade Imobiliária, S.A. para FF–Imobiliária, S.A., mantendo-se o mesmo número de contribuinte fiscal.

I - FF–Imobiliária, S.A. enviou, para a morada constante do acordo referido A) como sendo a morada dos AA., as missivas, datadas de 15.03.2002 e 27.03.2002, constando das mesmas, além do mais, o seguinte: “(…) Reitera-se que a empresa promitente vendedora se encontra em condições de celebrar contrato definitivo, sendo possuidora de todos os documentos necessários à outorga da escritura. Com vista à marcação desta, solicita-se a V.Ex.ª que se disponibilize para isso informando-nos da data em que estará disponível para a outorgar, enviando-nos cópia do Bilhete de Identidade e do Cartão de Contribuinte Fiscal. Apesar de se encontrar previsto no contrato um reforço de sinal há muito vencido, V.Ex.ª não cumpriu.

Resta-me alertar V.Ex.ª para os efeitos de incumprimento estipulados na cláusula 11.ª do Contrato Promessa de Compra e Venda em apreço. Na ausência de acordo na marcação da escritura, seremos obrigados a recorrer à acção judicial de fixação de prazo. (…)”.

J- Em 10 de Julho de 2002 FF–Imobiliária, S.A. instaurou uma acção especial de fixação judicial de prazo contra os aqui autores, que correu termos com o n.º 9340/03.6TJPRT, no 2.º Juízo Cível do Porto, 1.ª Secção, tendente à fixação de prazo para a celebração do contrato definitivo do acordo aludido em A) e B), que a aqui autora contestou em 19.05.2003, tendo a mesma sido julgada procedente, por sentença proferida em 28.04.2005, com o seguinte dispositivo (…) julgo a acção procedente por provada e em consequência, fixo aos requeridos o prazo de 30 (trinta) dias para a celebração da prometida escritura definitiva de compra e venda da fracção autónoma acima referida–descrita no art.º 1º. da petição inicial” .

K - FF–Imobiliária, S.A. escreveu e enviou aos AA. a carta datada de 19/05/2005 sob registo, desta feita para a morada onde foi citada aos aqui Autora na acção aludida em J), cujo teor se dá como reproduzido, solicitando além do mais os aqui autores informassem, por escrito, se mantêm o propósito de não escriturar ou se se dispõem a fazê-lo.

L - FF–Imobiliária, S.A. enviou sob registo uma carta datada de 24/05/2005, para a morada constante do processo aludido em J) e K) como sendo a daqui Autora, convocando os aqui autores para