Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Relatório

No Tribunal Judicial da Comarca de Braga,

AA

Intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra,

BB

e

CC

, alegando em resumo:

- Em 11 de Abril de 2001 o A. celebrou com os RR. um contrato-promessa de compra e venda, por via do qual prometeu vender aos RR e estes prometeram comprar-lhe, a

fracção autónoma designada pela letra P

, correspondente ao 2º andar direito – habitação tipo T4 – com entrada pelo n.º … do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na calçada de … – …, com garagem individual no rés-do-chão,

e

a fracção …

do mesmo prédio, correspondente aos rés-do-chão — constituída por um estabelecimento comercial ou similar de hotelaria —;

- o preço convencionado foi

globalmente o de 16.000.000$00

(não se descriminando, nem vindo alegado, o preço relativo a cada uma das fracções),

- os RR, promitentes compradores, entregaram ao A., como sinal, a quantia de 1.000.000$00, sendo certo que entretanto fizeram outras entregas, de modo que, do valor fixado para o negócio, os RR. entregaram ao A. a quantia

de 5.500.000$00

;

- A escritura pública referente à

fracção …

(estabelecimento comercial) foi já outorgada (como resulta dos autos foi outorgada

em 29/6/2001

entre o A. como vendedor e um terceiro como comprador, ao qual, por sua vez, os RR. haviam prometido vendê-la);

- Porém a escritura definitiva relativamente à

fracção …

, não foi outorgada;

- O A., por intermédio do seu mandatário, remeteu aos RR, em 10/9/2002, uma carta que eles receberam, solicitando-lhes a marcação da escritura em falta (relativamente à fracção …, portanto,) sob pena de o A. poder pedir-lhes uma indemnização a que se achar com direito (cof. carta documentada a fls. 33);

- Como os RR. não tivessem reagido, o A. propôs contra eles acção de jurisdição voluntária para a marcação de prazo, que terminou por decisão que fixou em 30 dias o prazo para a celebração da escritura pública de compra e venda relativamente à fracção ….;

- Os RR. foram notificados da sentença em

7/12/2003

, mas, até hoje, não manifestaram o mínimo interesse em outorgarem a escritura (cof. fls. 39/45);

- Apesar disso, o A. teve ainda o cuidado de dar aos RR novo prazo e, para o efeito, promoveu a notificação judicial avulsa dos RR. (cof. fls. 46/48 e 55/58), convocando-os para a realização da escritura no dia 27/2/2006, pelas 10 h, no Cartório Notarial da Sr.ª Drª …, sito ...

- Os RR. foram

notificados em 27/1/2006

(fls. 54), e

em 1/2/2006

(fls. 63), mas não compareceram no referido cartório como se dá conta na certidão de fls. 64 e 64 v.

- Por isso o A. perdeu todo o interesse no cumprimento do contrato promessa, pois a decisão de contratar sofreu uma completa alteração por culpa dos RR..

- Causando ao A. um duplo prejuízo, já que, por um lado, não recebeu a parte do preço em dívida, em tempo razoável e por outro lado, perdeu o rendimento que a fracção … lhe podia proporcionar caso fosse arrendada e que nunca seria inferior a 300€ mensais, sendo certo que não faltava quem quisesse tomar a fracção em causa de arrendamento;

- As fracções prometidas vender, valorizaram-se, entre a data do contrato-promessa e a propositura da acção em mais de 100%, valendo a

fracção …

, no mínimo,

74.819,68€ e a P 89.783,72€

.

- Tem, pois, o A. direito, além do mais que subsidiariamente peticiona, à rescisão do contrato.

Conclui, pedindo:

- serem os RR condenados a reconhecer que o contrato de compra e venda relativo à fracção … não se concretizou em virtude de incumprimento dos RR.;

- que o tempo decorrido entre a celebração do contrato promessa e a propositura da acção, conduziu à alteração das circunstâncias do negócio;

- que os RR.

não pagaram o valor da fracção …

, já escriturada, apesar de nessa escritura estar declarado o preço, o seu pagamento e a quitação.

Em consequência devem os RR. ser condenados:

- a reconhecerem a rescisão do contrato promessa por parte do A., a favor de quem reverte o sinal entregue;

- a entregarem ao A.

a fracção …

fala-se na fracção …, mas é evidente tratar-se de lapso), que têm na sua posse, livre de pessoas e bens;

- a pagarem ao A. o valor de 15.600 € referente ao valor do rendimento da

Fracção …

(por lapso manifesto fala-se na fracção …), contado desde Setembro de 2002 até Fevereiro de 2007.

- a pagarem ao A., a título de sanção pecuniária compulsória, o valor de 300 € mensais desde Março de 2007, inclusive, até devolução da fracção, e

- a pagarem ao A. o quantitativo de 79.807,66 € referente ao valor da fracção …. que o A. lhes vendeu por escritura pública de 16 de Maio de 2000.

ou

subsidiariamente

:

- seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial dos RR., dando execução específica ao contrato promessa respeitante à fracção …. (de novo se refere a fracção …, o que se traduz em lapso manifesto) e à concretização do negócio prometido.

- se condenem os RR. a reconhecerem que o valor da

fracção …

é actualmente de, pelo menos, 89.783,62 €

- se condenem os RR. a depositarem previamente à prolação da sentença o valor de 62.349,74 €, correspondente à diferença do valor da fracção, deduzido o sinal;

- se condenem os RR. a pagarem ao A. 15.600 €, relativos ao valor do rendimento da fracção …. (a referência à fracção … é manifesto lapso), contado de Setembro de 2002 até Fevereiro de 2007, e a quantia de 300 € mensais, desde Fevereiro de 2007 até à data daquele pagamento;

- se condenem os RR. a pagarem ao A. o valor de 79.807,66 €, referente à fracção …, escriturada em nome dos RR., desde 16/5/2000, actualizada em função dos valores de mercado.

- Caso o depósito não seja efectuado no prazo concedido, deve declarar-se a rescisão contratual.

Contestaram os RR, alegando, em síntese, que o negócio celebrado com o A. se concretizou quanto à fracção …. No que se refere à fracção …., encontra-se na posse de terceiro, em virtude de os RR., com o conhecimento do A., terem outorgado contrato promessa com esse terceiro.

E até foi o A. quem entregou a garagem da fracção a essa terceira pessoa.

Replicou o A..

Proferiu-se despacho saneador, fixaram-se os factos assentes e organizou-se a base instrutória.

Instruídos os autos procedeu-se a julgamento, após o que foi proferida sentença final que julgou a acção improcedente, absolvendo os RR. dos pedidos.

Condenou-se, porém o A., como litigante de má-fé, na multa de 1.500€.

Também os RR. foram condenados como litigantes de má-fé, na multa de 500€ e em igual quantia de indemnização ao A.

Inconformado recorreu o A., de facto e de direito, mas sem êxito, visto que a Relação, não alterou a matéria de facto impugnada e confirmou a sentença recorrida.

É deste acórdão que, novamente e inconformado volta a recorrer o A., agora de revista e para este S.T.J..

Conclusão

Oferecidas tempestivas alegações, formulou o recorrente as seguintes conclusões:

Conclusões da Revista

CONCLUSÕES:

1- O processo contem elementos de facto e de direito que ditam a procedência da acção;

2- Dos factos assentes no, douto. Despacho Saneador já resulta a procedência da acção;

3- Eles determinam o negócio e, inclusive, a tradição das fracções para a esfera patrimonial dos RR.:

4- Transitaram em julgado e a eles não se opuseram os RR.;

5- Os quesitos da B.I. deveriam ter sido dados como não provados;

6- O A. nunca deu o seu assentimento aos RR. para a celebração dos negócios de compra e venda das fracções com terceiros, nem tinha que dar;

7- Muito menos deu o seu consentimento, nem tinha que dar;

8- "Vendeu" as fracções prediais em causa aos RR. e não lhe competia intervir ou condicionar a revenda, embora conhecesse que os RR. as destinavam a tal;

9- Os RR. quiseram comprar e o A. quis vender, até porque necessitava do dinheiro para uma obra que estava a fazer;

10- Outorgaram contrato promessa de compra e venda válido e real;

11- O sentido de tal contrato correspondente à real vontade das partes;

12- É o R. BB que o confessa;

13- Este R. confessa que em 25 anos de actividade nunca mediou, sempre comprou para revenda;

14- Inclusive, lotes de 50 apartamentos;

15- Jamais recebeu comissões;

16- Não dava satisfações aos vendedores, promitentes, porque não tinha de dar. Os apartamentos eram seus;

17- Os RR. agiam sempre, como neste caso, com a convicção de que eram os verdadeiros proprietários dos imóveis;

18- No caso em apreço, souberam da existência dos imóveis por terceira pessoa;

19- Foram ver os imóveis, dos quais gostaram e compraram;

20- Fizeram o preço;

21- Pagaram na data da celebração do contrato promessa de compra e venda o valor do sinal;

22- E tomaram posse das fracções prometidas;

23- O autor só soube da agência imobiliária dos RR., quando, depois de acertar o negócio, estes o levaram à mesma;

24- Nunca os RR. lhe falaram das pessoas a quem revenderam as fracções;

25- Não tem qualquer fundamento celebrar os RR. com o A. contrato promessa de compra e venda para promoverem a venda das fracções, como, doutamente, concluí o, douto, Tribunal de Ia Instância e .agora, o douto Tribunal da Relação;

26- O contrato de mediação imobiliária seria o próprio e habilitá-los-ia a tal;

27- Os RR. somente outorgaram contrato promessa de compra e venda porque, como sempre fizeram, queriam revender os imóveis, na qualidade de proprietários, pelo preço que entendessem e ganharem o mais possível;

28- A isso se oporia a mediação;

29- Este procedimento, longe da mediação, é vulgar e quotidiano, quer na indústria da construção civil, quer na actividade imobiliária;

30- Na primeira o investidor "prende" vários imóveis por baixos sinais e depois revende, acima do preço de custo, ganhando a diferença de preço e os juros dos valores residuais, que não pagam directamente;

31-0 que pagam já é com o dinheiro da revenda ou pela mão do novo comprador;

32- Na segunda, o cliente chega a pretender vender bom e barato e a mediadora compra para revenda, ganhando a diferença que sabe conseguir no negócio, revelando, até, falta de ética;

33- Quer num caso, quer n'outro, as escrituras são sempre feitas entre o construtor ou o proprietário em título e o comprador final;

34- Como a Meritíssima Senhora Juiz "a quo" refere na sua pergunta e o R. CC confessa na resposta, este procedimento visa anular despesas, quer com duas escrituras e dois pagamentos de I.M.T., quer com o pagamento dos impostos ao fisco, nomeadamente I.R.S. e I.R.C.;

35- É ilegal, mas é procedimento comum;

36- Isto, ao contrário, não significa a existência de um contrato de mediação, mas um verdadeiro contrato promessa de compra e venda para pessoa a nomear;

37- Quem quer vender sujeita-se a isso,

38- A, douta decisão, neste aspecto, beneficia, claramente, o infractor;

39- O contrato de mediação, se existisse, mas não existe, não tem no caso dos autos, a mínima correspondência no texto dos contratos promessa de compra e venda celebrados entre o A. e os RR.

40- O sentido da declaração é nitidamente o da compra e venda;

41- Foi este negócio que as partes quiseram celebrar;

42- Aliás, o invocado contrato de mediação defendido pela Meritíssima Senhora Juiz "a quo" e, agora, pelo douto Tribunal recorrido, nem forma legal tem;

43- Na compra e venda fala-se de preço, existe sinal e intervenção directa dos interessados, como no caso dos autos;

44- Na mediação fala-se de valores para a venda a promover, fala-se de comissões e faz-se intervir o verdadeiro proprietário;

45- Na mediação o mediador não paga sinais aos clientes na celebração do contrato;

46- Nunca paga, só recebe e existem comissões;

47- Por isso, não há na prova produzida um só elemento que aponte para a celebração do contrato de mediação entre as partes;

48- Muito menos existe qualquer contrato inominado;

49- O A. agiu sempre de boa-fé e fez um uso necessário e normal do processo;

50- Só recorreu a Tribunal em última instância;

51- Não merece, assim, ser condenado como litigante de má-fé;

52- A indemnização que lhe foi doutamente arbitrada contraria tal condenação;

53- As, doutas Instâncias recorridas fizeram, com a devida vénia, uma deficiente interpretação e aplicação da lei no presente caso;

54- Com o seu douto acórdão, violou, entre outras, o, douto Tribunal da Relação recorrido, as normas dos art.s 238°, n°s 1 e 2; 410°, do C.Civil e art.s 653° n°2, 659°, 2 e 3, 660°, n°2 e 665° do C.P.Civil;

55- Tais normas deveriam ser interpretadas e aplicadas no sentido da procedência da acção, da valoração da prova documental e testemunhal produzida em audiência de julgamento e na consideração da existência de uma verdadeira venda, na vulgaridade do procedimento que constituem as atitudes quer do A. quer dos RR.;

56- O, douto acórdão recorrido erra, quando faz aproveitamento do erro praticado pelos recorrentes no seu pedido. Quando os autores referem que pretendem a entrega da fracção "…", pretendem dizer fracção"…";

58- Com o devido respeito, erra, quando interpreta o teor do art.11º da P.I. da forma como descreve;

59- Erra, quando aproveita a letra do art. 236°, n° 1 do C. Civil, para qualificar o contrato celebrado, entre, os AA. E os RR. como de mediação e não de promessa de compra e venda;

60- E erra, quando, com o devido respeito, subverte a letra e o espírito das declarações, quer das partes, quer das testemunhas, para concluir pela improcedência da acção e pela condenação dos AA. Como litigantes de má-fé.

61- Há, assim, claro erro na interpretação dos factos e na interpretação e aplicação da lei.

Termos em que, pelo exposto e nos melhores do direito aplicáveis, deverão V.Exas, Meritíssimos Senhores Juízes Conselheiros, revogar o douto, acórdão recorrido, com as legais consequências.

Não foram oferecidos contra-alegações

OS FACTOS

Em 1ª instância foi dada como provada a seguinte matéria de facto:

1 - Em 16 de Maio de 2000 foi outorgada escritura pública nos termos da qual DD e mulher EE declararam vender ao A, que declarou comprar, a fracção autónoma designada pela letra …, correspondente ao segundo" andar para habitação, com entrada pelo n° …, com garagem individual no rés-do-chão, designada pelo n° um do prédio sito na … , ….

2 - A referida aquisição encontra-se registada a favor do A.

3 - A referida fracção possui o alvará de utilização n° 575, emitido pela Câmara Municipal de Braga em 2 de Julho de 1998.

4 - Em 11 de Abril de 2001 foi outorgado acordo escrito denominado Contrato Promessa de Compra e Venda, nos termos do qual o A declarou prometer vender aos RR, que declararam prometer comprar, a referida fracção e a fracção "…" sita no mesmo prédio, pelo preço global de „ 16.0000.000$00, tendo os segundos entregue 1.000.000$00 a título de sinal, declarando que o restante será entregue na data da escritura, e que as despesas de escritura e registo e demais impostos serão pagos pelos, segundo e clausularam ainda a faculdade da execução específica.

5 - Na data do contrato promessa o A entregou aos RR a referida fracção.

6 - No âmbito do mesmo contrato os RR entregaram ao A 27.433,88 €

7- Em 10 de Setembro de 2002 o A, através do seu mandatário, enviou ao R, que recebeu, uma carta alegando que a escritura pública referente à fracção … ainda não foi outorgada, devendo a mesma ser marcada pelo R, avisando este que se não for realizada a escritura e pago o restante preço em 15 dias, o A tomar posição judicial e pedir-lhes-á indemnização.

8 - O A intentou contra os RR acção de jurisdição voluntária para fixação de prazo, à qual os RR não deduziram oposição.

9 - Nessa acção foi proferida sentença fixando aos RR o prazo de 30 dias para realização da escritura pública.

10- Os RR foram notificados dessa sentença em 17 de Dezembro de 2003.

11- Aquando da realização do contrato promessa o A esperava receber a totalidade do preço no prazo de 6 meses.

12 - Em caso de arrendamento da fracção o A receberia mensalmente 300€.

13 - O A procedeu à marcação de escritura pública para realização do contrato de compra e venda da referida fracção, para o dia 27 de Fevereiro de 2007.

14 - Os RR foram notificados do dia e hora dessa escritura através de notificações judiciais avulsas.

15 - Os RR não compareceram para outorgar a escritura pública no dia e hora designados.

16 - As fracções referidas, decorridos 5 anos do contrato promessa, valorizaram-se em 100%, valendo a fracção "…" 74.819,68€ e a fracção "…" 89.783,72€.

17 - Se o A tivesse recebido o preço das referidas fracções tê-lo-ia investido.

18- Ao outorgar os denominados contratos promessa, a intenção do A era vender os prédios, fosse aos RR fosse, através destes, a quem os RR entendessem ou indicassem, desde que o A obtivesse pagamento;

19 - Munidos dos referidos contratos os RR poderiam vender a quem quisessem;

20 - Desde o momento em que outorgou os contratos o A sabia que o primeiro R, com a colaboração do segundo, explorava uma empresa/agência imobiliária;

21 - O A outorgaria os contratos definitivos com qualquer pessoa indicada pelos RR.

22 - Em 28 de Novembro de 2001 foi outorgado contrato escrito, denominado contrato promessa de compra e venda, nos termos do qual os RR, na qualidade de donos e legítimos proprietários, declararam - prometer vender a FF a fracção … - correspondente ao terceiro andar direito tipo T4, com entrada pelo n° … do prédio sito na …, com garagem individual, pelo valor de 15.500.000$00, tendo a segunda outorgante entregue 4.000.000$00 como sinal.

23 - Em 18 de Abril de 2001 foi celebrado contrato denominado promessa de compra e venda nos termos do qual os RR na qualidade de donos e legítimos proprietários declararam prometer vender a GG casado com HH a fracção …, correspondente ao rés do chão – estabelecimento comercial ou similar de hotelaria, com entrada pelo n° …, descrita na Conservatória sob o n° …/F/ Braga (S. Vítor), inscrita na matriz predial urbana sob o art. 4475-F.

24 - Em 29 de Junho de 2001 foi outorgada escritura pública nos termos da qual AA II e mulher JJ declararam vender a HH referida fracção autónoma designada pela letra ….

25 - A escritura pública relativa à fracção F foi realizada com pessoa indicada pelo primeiro R, pelo preço acordado com este R.

26 - Os RR celebraram com FF contrato denominado promessa de compra e venda relativo à fracção …, com o consentimento do A, e mediante contrapartida a efectuar por este aos RR, visando a outorga de escritura pública entre o A e a referida FF.

27 - Visando a outorga de escritura pública de compra e venda entre o A e a FF relativa à fracção …, o primeiro R entregou à segunda essa fracção … e respectiva garagem, facto de que o A teve conhecimento antes de 21 de Fevereiro de 2002, recebendo do segundo R, em virtude dessa entrega e visando a outorga da referida escritura, a quantia de 5.000€, através de cheque datado de 3.3.2002.

28 - R apenas comunicou ao A outorga do contrato promessa com FF após essa outorga;

Fundamentação

Como se sabe são as conclusões do recurso que delimitam o seu objecto.

No caso, dessas conclusões verifica-se que, para além de algumas questões de facto, a questão essencial tem a ver com a qualificação jurídica que as instâncias fizeram do contrato aqui em lide.

Questão de facto

Alega a A. recorrente que os quesitos levados à base instrutória deveriam ter sido dados como não provados, como resultaria dos depoimentos do A. e dos RR..

Já na apelação a Relação apreciou a prova, mas entendeu manter inalterável toda a factualidade dada por provada na 1ª instância.

Ora, o S.T.J. não conhece de matéria de facto a não ser nos casos excepcionais previstos no n.º 2 do Art. 722º do C.P.C., situações que não ocorrem no caso.

Porém, não está impedido de sindicar a legalidade da obtenção das provas nem de censurar a utilização de ilações de facto quando estas, não se limitando a desenvolver a matéria de facto provada (base da presunção) antes a contraria ou altera, o que tudo pode e deve ser conhecido oficiosamente.

Ora, no caso dos autos, verifica-se, desde logo, que a 1ª instância utilizou factos essenciais (na sua perspectiva) para a decisão que não foram alegadas por qualquer das partes, invocando para o efeito o disposto no Art. 264 n.º 3 do C.P.C..

É o que se passa com a matéria constante dos pontos 18, 19, 20, 21, 25 E 28 (Cof. acta da audiência de 8/7/2008 – fls. 235/236).

Nos termos do Art. 664 do C.P.C., o juiz só pode servir-se para fundar a decisão, dos factos alegados pelas partes, admitindo, porém, o n.º 3 do Art. 264, que utilize também factos essenciais à procedência das pretensões formuladas ou das excepções deduzidos, desde que sejam complemento ou concretização de outros factos que as partes hajam alegado oportunamente e resultem da instrução da causa ...

Portanto, os factos essenciais a que se refere o Art. 264 n.º 3, têm necessariamente de ser complementares ou concretizantes de outros factos essenciais oportunamente alegados em fundamento do pedido ou da excepção.

Essa complementaridade ou concretização tem de ser aferida pela factualidade alegada na petição inicial, isto é, pela causa de pedir invocada pelo A. ou pela factualidade que fundamenta a excepção invocada na contestação.

Como observa Lebre de Freitas (C.PC. anotado, vol. 1º - 467/467v.) “... trata-se sempre de casos em que a causa de pedir ou excepção, está individualizada, mediante alegação fáctica suficiente para o efeito ..., mas não completa mediante a alegação de todos os factos necessários à integração da previsão normativa.

O que o n.º 3 permite é que, ainda na fase da instrução ou na da discussão de facto da causa, a parte a que o facto em falta aproveita alegue, a convite do juiz ou não, os factos complementares que a prova produzida tenha patenteado, com consequente aditamento da base provatória e possibilidade de resposta e contraprova da parte contrária”.

Ora, no caso concreto o A. alegou ter celebrado com os RR. um contrato-promessa de compra e venda, por via do qual prometeu vender-lhes e estes prometeram comprar-lhe fracções autónomas (…. e ….) da sua propriedade.

No que concerne à fracção …. o contrato foi cumprido, mas em relação à fracção …. os RR., apesar de convocados pelo A. para a realização da escritura por 3 vezes, nunca se dispuseram a outorgá-la, razão pela qual o A. perdeu o interesse na prestação.

Invoca, pois, o incumprimento definitivo do contrato-promessa no que se refere à fracção …., pedindo, em via principal, a rescisão do contrato com as legais consequências (na sua perspectiva) e em via subsidiária, a execução específica do contrato, contra o pagamento do preço actualizado.

Os RR., na contestação e no essencial aceitam ter celebrado com o A. o aludido contrato-promessa, mas alegam, ainda, que celebraram, eles próprios, com 3ª pessoa, como conhecimento do A., um outro contrato-promessa de compra e venda, pelo qual se obrigaram a vender-lhe, e essa 3ª pessoa, a comprar-lhes, a mesma fracção …., que já se encontra na posse da promitente compradora, sendo que ela não se dispõe a cumprir o contrato.

Conhecendo o A. toda esta situação, não pode pedir aos RR. a entrega da fracção que se encontra na esfera jurídica da referida 3ª pessoa, devendo a acção improceder.

Assim, perante o descrito, e que melhor se vê dos autos, é evidente que a factualidade que a M.ma julgadora resolveu trazer à colação ao abrigo do n.º 3 do Art. 264 do C.P.C.,

nada tem a ver com a causa de pedir invocada na acção nem com qualquer excepção deduzida na contestação

.

Trata-se de

factos novos

,

não alegados

,

que nunca poderiam ser tidos como complemento ou concretização daqueles que foram alegados nos articulados da acção

.

A Relação manteve integralmente esta factualidade, sendo certo que foi essencialmente com base nela que a senhora juiz julgou a acção improcedente, alterando completamente a causa de pedir, decisão que o Tribunal recorrido inteiramente confirmou.

Foram, pois, violadas as regras legais que disciplinam a aquisição processual das provas ou que determinam quais os factos de que o tribunal pode servir-se para a decisão (no caso foram violados os Arts. 264 e 664 do C.P.C.), o que, como se disse, é matéria do conhecimento oficioso e pode ser censurada pelo S.T.J. por se tratar da matéria de direito.

Consequentemente, tal

factualidade não pode ser considerada no julgamento da causa

.

Por outro lado, a parte final da resposta ao quesito 1º, excede manifestamente o âmbito do quesito.

Trata-se de resposta excessiva ou exorbitante, já que se pronunciou sobre matéria de facto que não foi alegada e por isso, também não foi quesitada.

Assim, por analogia com o disposto no Art. 646 n.º 4 do C.P.C. deve ter-se por não escrita a resposta ao quesito nessa parte, isto é, a partir de “...

com o consentimento do A. e mediante contrapartida a efectuar por este aos RR. visando a outorga da escritura pública entre o A. e a referida FF

”.

O que acaba de dizer-se seria, só por si suficiente para, perante a factualidade que resta, se rejeitar completamente a interpretação normativa do contrato em lide efectuada pelas instâncias, com evidente repercussão na decisão final.

Porém, mesmo a entender-se que a matéria de facto constante dos pontos 18, 19, 20, 21, 25 e 28, chamada aos autos ao abrigo do disposto no Art. 264 n.º 3 do C.^P.C., podia ser considerada (o que apenas se admite como mera hipótese de raciocínio), mesmo então, nunca poderia aceitar-se a interpretação das instâncias quanto ao sentido da declaração negocial constante do contrato promessa em lide, como tentaremos demonstrar.

Interpretação do contrato

Para este efeito há que convocar especialmente a matéria de facto constante dos pontos 4, 18,19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 e 28.

Sabemos, assim, que o A. celebrou com os RR. em contrato que denominaram de contrato-promessa de compra e venda pelo qual o A., na qualidade de proprietário, prometeu vender aos RR. e estes prometeram comprar-lhe, as fracções …. e …., identificados nos autos. Sabemos igualmente que o A., ao outorgar o referido contrato, pretendia vender aos RR. ou a quem estes indicassem, as ditas fracções, desde que obtivesse o pagamento do preço convencionado, de modo que os RR, munidos do aludido contrato, poderiam vender a quem quisessem, visto que o A. outorgaria os contratos definitivos com qualquer pessoa indicada pelas RR.

Nessa sequência, os RR. celebraram com terceiros contratos-promessa, por via dos quais, arrogando-se a propriedade das fracções que o A. lhes prometera vender, prometeram, eles próprios, vender a esses terceiros e estes comprar-lhes, as mesmas fracções autónomas, sendo certo que, em relação à fracção …., em 29/6/2001, o A. outorgou com terceiro a escritura de compra e venda, sendo esse terceiro indicado pelos RR., assim como o preço.

Finalmente, teve-se como provado que o A. à data em que celebrou com os RR. o dito contrato-promessa, sabia que o 1º R., com a colaboração do 2º, explorava uma empresa/agência imobiliária.

Ora, essencialmente com base nesta factualidade e procurando interpretar o contrato celebrado entre o A. e os RR de acordo com as regras do Art. 236 e seg. do C.C., entendeu a 1ª instância que “Resulta evidente ... que a vontade negocial do A. era lograr a venda das fracções e que, para tal, utilizou os serviços dos RR., sabendo que o primeiro explorava uma imobiliária”.

Quer dizer, a vontade do A. era “proceder, através da mediação dos RR. à venda da fracção” pelo que “o contrato promessa inicialmente realizado entre A. e RR. constitui apenas um meio para que os RR. estivessem munidos de documento que lhes permitisse angariar compradores”.

Assim, o contrato-promessa em causa não se destinaria a ser cumprido enquanto tal, porquanto “... através deste contrato pretendia o A. vender as fracções de que era proprietário. E logrou a concretização do negócio relativamente à