Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. Relatório

1. AA e BB intentaram ação declarativa com processo comum contra Consulteam – Consultores de Gestão, Ld.ª, pedindo a sua condenação a pagar-lhes a quantia de €40 000,00 a título de redução do preço, decorrente do facto de o imóvel que lhe adquiriram possuir uma área total efetiva inferior à área total declarada, quantia essa acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.

2. Citada, a Ré veio contestar, defendendo-se por impugnação e por exceção (invocando a caducidade do direito dos Autores, por decurso do prazo a que alude o artigo 890.º do Código Civil).

3. Foi proferido despacho saneador, com fixação do valor da ação, do objeto do litígio e dos temas da prova.

4. Realizada a audiência de julgamento foi proferida decisão a julgar a ação procedente, condenando-se a Ré a pagar aos Autores a quantia de €40 000,00 (quarenta mil euros), acrescida de juros legais à taxa de 4% desde a data da citação e até efetivo e integral pagamento.

5. Inconformada com esta decisão, a Ré interpôs recurso de apelação para o Tribunal da Relação do Porto.

6. O Tribunal da Relação do Porto veio conceder provimento ao presente recurso, “julgando a apelação procedente, revoga-se a decisão recorrida, julgando improcedente o pedido formulado pelos apelados.”

7. Inconformados com tal decisão, vieram os Autores interpor o presente recurso de revista, formulando as seguintes (transcritas) conclusões:

1.ª O Acórdão ora recorrido, alterou, revogando, a decisão de 1ª instância que tinha condenado a Ré/Recorrida a pagar aos Recorrentes a quantia de 40.000,00€, acrescidas de juros, em virtude da discrepância entre a área real de 160 m2 do logradouro e a área do mesmo declarada de 325 m 2 e constante na escritura pública de compra e venda.

2.ª Insurgem-se os AA/recorrentes, contra tal decisão, por entenderem que no acórdão recorrido, os Srs. Juízes Desembargadores não aplicaram, nem interpretaram correctamente o disposto no artigo 888º e 236 e 238 º do Código Civil.

3.ª Os Recorrentes invocaram na petição inicial as diferenças de áreas declarada e real do prédio que adquiriram e, consequentemente, pugnaram pela aplicação do regime decorrente do artigo 888º do Código Civil – venda do corpus – isto é, pelo direito correspondente à redução do preço.

4.ª Apesar do acórdão recorrido qualificar a venda em questão, como venda ad corpus e de reconhecer que a diferença de áreas ser superior a um vigésimo, entendeu que na escritura pública não consta indicada a área declarada concluindo, por tal motivo, não haver lugar à redução do preço.

5.ª Provou-se que o intermediário da Ré/recorrida no início do mês de Novembro 2016 entregou aos AA./Recorrentes cópia da caderneta predial e certidão predial, onde constam as áreas declaradas e que com base em tais documentos foi realizada a escritura pública.

6.ª Aliás, os documentos entregues pela Recorrida aos AA./Recorrentes, além de documentos oficiais, constituem documentos imprescindíveis para a realização da escritura, como foram e, sem os quais se mostra inviável e impossível a sua celebração, tanto mais, que os referidos documentos integram a escritura face ao seu arquivamento, no acto.

7.ª Como se refere no Acórdão do Tribunal Relação do Porto de 20.04.2010, do Sr. Desembargador Eduardo Pires, vem expressamente referido que:

“

o contrato indica a área por referência aos documentos que instruíram a escritura

pública

”

.

8.ª Também no Acórdão da Relação do Porto de 01-12-2014 dos Srs. Desembargadores Manuel Domingos Fernandes, Caimoto Jacome e Macedo Domingos e, parcialmente transcrito nas presentes alegações se conclui que embora na escritura pública não se faça menção à área declarada, ela esteve presente, “face à entrega das cadernetas prediais e descrição predial e que por esses documentos, da matriz e da conservatória, ficou a Autora a saber que o prédio tinha a área de 9.400 m2”;

9.ª Aliás, da mesma forma, nos presentes autos, ficou apurado que a intermediária da Ré/Recorrida, no início de Novembro 2016 entregou aos AA./Recorrentes cópia da caderneta predial e certidão predial.

10.ª - No Acórdão da Relação do Porto acabado de referir, diz-se, após citações, quer de Mota Pinto quer de Manuel de Andrade que:

“Consagrou-se, assim, a denominada teoria da impressão do destinatário, teoria que sofre adaptação objectiva no caso dos negócios formais, em que a declaração não pode valer…..”

11.ª Concluindo-se que a tarefa interpretativa no que respeita ao artigo 238º, embora na escritura não se faça menção à área, ela esteve presente, pela entrega dos documentos referidos – caderneta predial e certidão da Conservatória Predial.

12.ª Afigura-se-nos, pois, que o Acórdão recorrido violou e não interpretou corretamente o disposto nos artigos 888º, 236º e 238º do Código Civil, o que fez com que não tenha sido realizada a Justiça e o Direito.

E concluem “deve o Acórdão recorrido ser revogado e substituído por douto Acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça que, acolhendo as presentes conclusões, dê provimento ao presente recurso de Revista”.

8. A Ré contra-alegou, pugnando pelo infundado da revista, e requereu a ampliação do âmbito do recurso, formulando as seguintes (transcritas) conclusões:

1.ª Recorrem os AA. do douto acórdão do Tribunal da Relação do Porto que, julgando procedente a apelação da aqui Recorrida, revogou a decisão proferida pela 1.ª Instância que condenou a Ré, ora Recorrida a pagar aos AA., aqui Recorrentes, a quantia de € 40.000,00 acrescida de juros legais à taxa de 4% desde a data de citação até efectivo e integral pagamento, assim, improcedente o pedido formulado pelos Recorrentes AA e BB, por entenderem que o Acórdão recorrido violou e não interpretou correctamente o disposto nos artigos 888.º, 236.º e 238.º, todos do Código Civil.

2.ª Com o respeito que é devido, e ao contrário do referido pelos Recorrentes/AA., bem andou o douto tribunal a quo, em face dos pedidos formulados pelos RR, e da reapreciação da prova produzida nos autos, ao decidir como decidiu revogando a decisão da 1.ª Instância, não padecendo o douto Acórdão recorrido de quaisquer dos vícios que lhe apontam os Recorrentes.

3.ª Demandaram os AA. a aqui Recorrida peticionando que, ao abrigo do disposto no artigo 888.º do Código Civil (doravante C.C.), lhes seja reconhecido o direito à redução do preço pago pela aquisição do imóvel à Ré, ora Recorrida, peticionando, consequentemente, a condenação desta à restituição proporcional do preço, no montante de € 40.000,00 acrescidos de juros de mora à taxa legal desde a citação até efectivo e integral pagamento porquanto desta adquiriram, por escritura pública outorgada em 22/11/2016, a propriedade do prédio urbano, - composto por casa de rés-do-chão e andar, dependência e logradouro,- sito na Rua ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial do ... sob o n.º … da freguesia de ..., e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo …..53, pelo preço global de € 110.000,00, negócio que contou com intermediação imobiliária da “ERN – Mediação Imobiliária, Lda.” e, alegadamente após formalização do negócio, mais precisamente, em Novembro de 2017, em resultado de levantamento topográfico realizado, constataram que

o logradouro

dispõe apenas de 160 m2 ao invés dos 325 m2 de área descoberta que são mencionados nas certidões predial e matricial do imóvel que a mediadora lhes havia entregue em inícios do mês de Novembro de 2016.

4.ª O Acórdão recorrido alterando, e bem, o enquadramento jurídico empreendido pela 1.ª Instância, qualificou a causa de pedir no âmbito do regime da venda ad corpus por entender que a mera divergência de área do imóvel vendido relativamente ao que consta da matriz predial e da Conservatória do Registo Predial, sem mais, não ser passível de recondução ao regime da compra e venda de coisas defeituosas avocado pela 1.ª Instância, sendo certo que, mesmo a entender-se como admissível a aplicabilidade do regime previsto nos artigos 913.º e ss. do Código Civil, sempre o desfecho da lide teria de ser diferente por não verificados os pressupostos de tal regime o qual desde logo pressupõe a existência de erro essencial por parte do comprador, - que não um erro meramente incidental - e que tal essencialidade fosse do conhecimento da aqui Recorrida ou que esta não a devesse ignorar nos termos do artigo 247.º do Código Civil in fine.

5.ª Subsumida a factualidade dos autos, o Acórdão Recorrido conclui, com o que se conformamosRecorrentes,pelaaplicabilidadeaocasosubjudicedoregimeconstante dos artigos 887.º e ss. do Código Civil, em concreto da venda ad corpus previsto no artigo 888.º do Código Civil, não se conformando, porém, os Recorrentes que, face a talenquadramento,nãolhessejareconhecidoodireitoàreduçãodopreçonostermos do nº 2 do artigo 888.º do Código Civil por não constar da escritura pública de compra e venda outorgada a área doimóvele sendoeste opomo da discórdia dos Recorrentes face ao douto Acórdão Recorrido.

6.ª Entendendo a aqui Recorrida que não lhes assiste razão.

7.ª Os AA./Recorrentes peticionam a redução do preço ao abrigo do disposto no artigo 888.º do Código Civil com fundamento na existência de divergência entre a área real do imóvel e a área declarada nos registos oficiais, Conservatória do Registo Predial e Matriz Predial Urbana, sendo que, de acordo, com tal preceito:

8.ª “1. Se, na venda de coisas determinadas o preço não for estabelecido à razão de tanto por unidade, o comprador deve o preço declarado, mesmo que no contrato se indique o número, peso, ou medida das coisas vendidas e a indicação não corresponda à realidade.

2.Se, porém, a quantidade efectiva diferir da declarada em maisde umvigésimodesta, o preço sofrerá redução ou aumento proporcional.

9.ª Lê-se na escritura pública de compra e venda outorgada pela Recorrente e Recorridos, que se mostra junta com a Petição Inicial, que “(…) pelo preço de CENTO E DEZ MIL EUROS, já recebido, VENDE, em nome da sua representada (a aqui R.), livre de ónus ou encargos, o seguinte bem imóvel: Prédio urbano composto de casa de rés-do-chão e andar, compreendendo dependência e logradouro, sito na Rua..., n.ºs ..., freguesia..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial desse concelho sob o n.º …….53 – ..., actualmente inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo … – ..., com o valor patrimonial tributário de € 73.540,00.”

10.ªDondeseretiraqueopreçonãofoiajustadopelaspartesàrazãodetantoporunidade, ou seja, não foi determinado em função da área concreta do imóvel com referência a um certo preço por unidade (metro quadrado), mas antes fixado globalmente e por referência às utilidades do bem que concluíram os Recorridos satisfazer os seus intentos de nele instalar uma clínica dentária e uma habitação.

11.ª E tanto assim é que declararam expressamente os compradores, ora Recorridos, na escritura outorgada que: “reconhecem, na sua plenitude, as condições em que compraram o Imóvel, sendo que além de o aceitar no estado em que está, reconhecem ainda que o preço da presente compra e venda foi negociado tendo em conta esse mesmo estado actual do Imóvel que é do seu conhecimento, reconhecendo pois que a Vendedora não tem qualquer responsabilidade pelo mesmo” que não a respectiva área que não é sequer mencionada na escritura. (sublinhado nosso)

12.ª Para que houvesse lugar à aplicação do transcrito artigo 888.º do C.C., mister era que a área do imóvel, a ser essencial ao negócio, (que não foi), tivesse sido indicada na escritura de compra e venda tal qual referido no douto Acórdão recorrido.

13.ª Pois que, a venda de coisa determinada sujeita a medição, regulada no art 888.º do C.C., em que o preço não é fixado por unidade tem como características específicas e requisitos cumulativos os seguintes:

-

que as partes tenham em vista a medida da coisa vendida

E

o indiquem no contrato

E

- que as partes determinem o preço a pagar pela coisa em si, independentemente da medida indicada, neste sentido veja-se, por exemplo, o Acórdão da Relação de Lisboa de 29.03.2011, CJ, 2011, 2.º-108 e, ainda, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26.04.2007, Proc. 07B698. (sublinhado nosso)

14.ª E, no presente caso, o primeiro dos requisitos impostos é ausente na sua totalidade.

15.ª Comefeito,nãosónãolograramosAA/Recorrentesprovarque,nonegóciodecompra e venda realizado, as partes, mormente os AA. tinham em vista a medida da coisa vendida, como também não a fizeram constar do documento de transmissão de propriedade – a escritura – o que por si só, e sem contar com a factualidade assente, demonstra que a ausência da essencialidade do elemento área no negócio celebrado.

16.ª Não é só porque não fizeram os AA/Recorrentes constar da escritura a área do imóvel que não têm direito à redução do preço, mas também porquanto determinados os contornos do acordo negocial subjacente à transação não lograram os mesmo demonstrar que, efectivamente, a questão da área do prédio estava subjacente à declaração de vontade plasmada na escritura de compra e venda.

17.ª E não poderá colher nunca, para tal demonstração, a argumentação ora expendida pelos Recorrentes que pese embora o elemento área não tenha sido vertido na escritura, resultava das certidões predial e matricial que lhes foram entregues e que integram o título.

18.ª E não pode colher, desde logo porquanto não se encontra assente que foi com base em tais elementosque osAA.firmaram asuavontade de contratar,apenas resultando assente que em inícios do mês de Novembro de 2016 aos mesmos foi entregue, pela imobiliária intermediária do negócio, a caderneta e certidão prediais.

19.ª Pelo contrário, os Recorrentes pretenderam adquirir aquele prédio que lhes foi apresentado, com a delimitação física que tinha à data da celebração do contrato, e sem qualquer alusão a medidas, tendo o preço sido fixado de forma unitária, e não por referência a unidades de medida.

20.ª Os Recorrentes contrataram com base no espaço físico que viram e reputaram por conveniente aos seus intentos para o imóvel que, aliás, ao contrário do alegado na petição inicial, e em conformidade com a prova produzida, se destinaria à instalação de clínica dentária no rés-do-chão e habitação no 1.º andar, pelo que a questão da área não estava subjacente à declaração de vontade plasmada na escritura de compra e venda.

21.ª A área do imóvel nunca foi elemento “tido nem achado” no âmbito do negócio celebrado nem nas respectivas negociações preliminares, pelo que não faz parte integrante da declaração negocial.

22.ª As “partes não tinham em vista a medida da coisa” e tanto assim é que não a indicaram no contrato.

23.ª Não é pelo facto de terem sido entregues os AA/Recorrente a certidão predial e caderneta predial que conclusão diferente pode ser retirada.

24.ª Pois que, desde logo tais documentos, ao contrário do que referem os Recorrentes servindo para instruir a formalização da compra e venda, não fazem parte integrante da escritura propriamente dita, conforme resulta do teor da escritura de compra e venda junta aos autos pelos AA, aqui Recorrentes.

25.ª Lê-se na mesma a este respeito:

“CONSULTEI ONLINE:

Certidão Predial Permanente do Registo Predial com o código de acesso n.º …, visualizada nesta data on-line, pelas quais verifiquei os elementos e descrição e inscrições atrás referidos (…)” sendo que nenhum desses elementos foi a área do imóvel, continuando:

“ARQUIVA-SE:

(…)

C) Caderneta Predial Urbana do Serviço de Finanças ..… -…, obtida via internet em 18/11/2016, pela qual verifiquei os indicados elementos matriciais (e mais uma vez, que não a área do imóvel), e da qual consta que o mencionado artigo … da freguesia de ..., foi inscrito na matriz no ano de … e, por conseguinte, anteriormenteao ano de…, encontrando-se assimdispensadaa exibiçãode licença de utilização.”

26.ª Não se desconhece que a certidão predial da Conservatória do Registo Predial e a certidão da matriz (caderneta predial urbana) são documentos oficiais indispensáveis à realização de uma escritura pública de compra e venda, na medida em que impõe o Código do Notariado:

Artigo 54.º

Menções relativas ao registo predial

1 - Nenhum instrumento respeitante a factos sujeitos a registo pode ser lavrado sem que no texto se mencionem os números das descrições dos respectivos prédios na conservatória a que pertençam ou hajam pertencido, ou sem a declaração de que não estão descritos.

2 - Os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios, ou se contraiam encargos sobre eles, não podem ser lavrados sem que também se faça referência à inscrição desses direitos em nome do autor da herança, ou de quem os aliena, ou à inscrição de propriedade do prédio em nome de quem o onera.

(….)

4 - A prova dos números das descrições e das referências relativas às inscrições no serviço de registo é feita pela exibição de certidão de teor, passada com antecedência nãosuperioraumano,ouquantoaprédiossituadosemconcelhoondetenhavigorado o registo obrigatório,

pela exibição

da respectiva caderneta predial, desde que este documento se encontre actualizado.

(…)

Artigo 57.º

Menções relativas à matriz

1 - Nos instrumentos em que se descrevam prédios rústicos, urbanos ou mistos deve indicar-se o número da respectiva inscrição na matriz ou, no caso de nela estarem omissos, consignar-se a declaração de haver sido apresentada na repartição de finanças a participação para a inscrição, quando devida.

2 - Aprovados artigos matriciais é feita pela exibição de caderneta predial actualizada ou da certidão de teor da inscrição matricial, passada com antecedência nãosuperior a um ano.

(….)”

27.ª Não têm porém, tais documentos, o valor de declaração negocial.

28.ª São elementos que permitem a nece