Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

I.- RELATÓRIO.

“AA – ..., S.A.” intentou acção declarativa de condenação com processo ordinário, contra “BB, Lda.”, pedindo a condenação desta a (ver):“I – decretada a resolução do contrato promessa, no tocante aos lotes 2 e 3, por incumprimento culposo da Ré e esta condenada a devolver à A. dobro do sinal recebido, ou seja, a quantia de 800.000,000 € [oitocentos mil euros); (ser) II - a Ré ser condenada a indemnizar a A. pelos custos financeiros inerentes ao preço pago pelo lote 1 (500.000,000), desde a data da escritura, até à data em que a A. puder levantar a licença de construção, sendo os mesmos calculados por aplicação da taxa de juro efectiva suportada pela A. (Euribor a 3 meses + 1,5% de spread), sendo os valores já vencidos em 30 de Abril 2008 de 87.627,20 €, e passando o cálculo a ser efectuado sobre o valor do preço reduzido a 300.000,00€, após procedência do pedido a seguir formulado; III - deve a Ré ser condenada a restituir à A. a quantia de 200.000,00€ (duzentos mil euros), em consequência da redução do preço contratual do lote 1, ao abrigo do art. 911.º do Código Civil, o qual deverá ser fixado em 300.000,00€.

Subsidiariamente para a hipótese de não ser atendido o pedido principal identificado em 1.º), deverá, subsidiariamente, por força da caducidade do contrato promessa, ser a Ré condenada a restituir à A., os sinais recebidos dos lotes 2 e 3, no montante de 400.000,00€ (quatrocentos mil euros) e os juros de mora vencidos, calculados nos termos dos precedentes artigos 100.º e 102.º, no montante de 85.795,85 € e os vincendos, calculados à taxa EURIBOR a 3 meses, acrescidas de 3% até efectivo pagamento, mantendo-se em qualquer caso a formulação dos pedidos 2.º e 3.º.”

Para os pedidos que requesta, alega a demandante, em sínteses apertada:

- Celebrou com a Ré um contrato promessa de compra e venda, datado de 25 de Junho de 2003, pelo qual prometeu comprar e, a Ré prometeu vender "livre de hipoteca ou cativa de usufruto ou quaisquer outros ónus ou encargos de responsabilidade, à data da escritura", os lotes de terreno para construção urbana, designados por lotes n.ºs 1, 2 e 3 e melhor identificados na cláusula 1.ª do contrato.

O preço acordado para a compra e venda dos 3 lotes foi de 1.430.000,00€ (um milhão quatrocentos e trinta mil euros), sendo os valores parcelares de cada lote os seguintes: - lote 1 - 500.000,00€ (quinhentos mil euros); - lote 2 - 480.000,00€ (quatrocentos e oitenta mil euros)

-lote 3 - 450.000,00€ (quatrocentos e cinquenta mil euros);

- A A. entregou à Ré por conta do preço a quantia de 900.000,00 € (novecentos mil euros)

Sendo que desse montante 500.000,00€ (quinhentos mil euros), correspondem ao pagamento do preço do lote 1, cuja escritura de compra e venda foi celebrada em 28/05/2004, no 1.º Cartório Notarial de Leiria.

- A A. celebrou o contrato promessa de compra e venda dos 3 lotes com o objectivo de promover a construção de edifícios para habitação e comércio, a constituição da propriedade horizontal, nos mesmos e a venda das respectivas fracções autónomas.

- Como condição essencial para a celebração do negócio pela A., foi acolhida a possibilidade de iniciar a construção dos edifícios após a celebração das escrituras de compra e venda dos dois (2) lotes, o que era do conhecimento da Ré e foi por esta aceite.

- A tramitação inerente à elaboração e apresentação dos projectos até à sua aprovação e à emissão da(s) licença(s) de construção era encargo assumido pela Ré, cabendo à A. proceder ao levantamento das licenças de construção e ao pagamento do respectivo custo.

- Foi também condição essencial para a celebração do contrato promessa por parte da A., com o assentimento da Ré, que os 3 lotes objecto do contrato promessa de compra e venda teriam completa autonomia e independência, em termo jurídicos, físicos e construtivos em relação aos lotes adjacentes, com os n.ºs 4 e 5.

- A Ré sabia que à A., não interessava, em circunstância alguma, a aquisição dos lotes em questão (1,2 e 3), se não pudesse levantar as licenças de construção, logo que as mesmas fossem aprovadas, para efectuar nesses lotes a construção dos edifícios e a subsequente venda das fracções autónomas que viessem a ser constituídas.

- Os serviços administrativos assinalaram erros dos projectos, como sendo o excesso de área de construção, e nada tendo sido referido relativamente ao acesso às garagens, como impeditivo do deferimento do levantamento da licença de construção, tendo resultado que o pedido de emissão do alvará de licença de construção apresentado pela A. em 7/4/2005 acabasse por nunca vir a ser deferido, dado que o acesso ás garagens dos lotes 1 a 5 deveria ser feito através duma rampa do lote 5;

- A A., veio mais tarde, já em Abril de 2007, a tomar conhecimento que a CMC, deferira a emissão das licenças de construção dos lotes 1, 2 e 3, com várias condicionantes, designadamente:

- "para as áreas de estacionamento privado em cave correspondentes ao grupo de lotes n.ºs 1, 2, 3, 4 e 5, devem ser estabelecidos no regime de propriedade horizontal, direitos de serventia particular e acesso viário às garagens, a favor de cada um dos lotes, respectivamente";

- Em face dos condicionamentos administrativos supra referidos, a A. está impedida de levantar as licenças de construção dos lotes 1, 2 e 3 e de iniciar a construção dos edifícios.

- E na data marcada para a escritura compareceu no Cartório Notarial, tendo exarado no instrumento lavrado pelo Senhor Notário as razões, pelas quais não podia outorgar a escritura, ou seja "que a sociedade sua representada não outorga a escritura de compra e venda, em virtude do preço remanescente de novecentos mil euros exigido pela vendedora não ser devido, mas apenas a quantia de quinhentos e trinta mil euros. Acresce também que tendo a vendedora o compromisso contratual de transmitir a propriedade dos lotes dois e três, livres de ónus ou encargos, sucede que ambos os lotes têm encargos e ónus, não removidos pela vendedora. Finalmente sendo condição do negócio a possibilidade do levantamento das licenças de construção dos ditos lotes, à data da escritura, a sua representada tentou proceder ao levantamento das licenças na Câmara Municipal de Coimbra o que lhe recusado".

Na contestação que apresentou, a demandada, contraminou a posição da demandante com a factualidade que, em síntese apertada, a seguir queda extractada.

- A promitente compradora não foi a "AA - ..., S.A.", mas sim as empresas ''CC - ..., Lda." e "DD, S.A.", devidamente representadas por EE e FF respectivamente.

- Aquando da celebração desse CPCV, a 25 de Junho de 2003, cada uma das promitentes compradoras entregou à A., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 250.000€,

O CPCV junto como documento 1 da P.I., apesar de ter aposta a mesma data de 25 de Junho de 2003, apenas foi firmado em Março de 2004,

- O CPCV, apesar de prever a escrituração do Lote 1 antes dos Lotes 2 e 3, não fazia qualquer tipo de cisão ou independência entre os negócios prometidos, pelo que os 600.000€ entregues até Março de 2004 integram o regime do sinal relativamente à totalidade dos negócios prometidos e consideram-se entregues por conta do valor global do negócio.

- Ora, tendo em conta que o total das quantias entregues à R. foi de 900.000€, e que dessa quantia 500.000€ foram afectos ao pagamento efectivo do lote 1, temos que permanece a título de sinal a quantia de 400.000€ (quatrocentos mil euros) relativa aos lotes 2 e 3 que falta escriturar.

- O valor efectivamente acordado entre as partes para a venda dos Lotes 1, 2 e 3 foi de 1.800.000€ (um milhão e oitocentos mil euros), e não 1.430.000€, como erradamente se tinha estipulado no CPCV de 25 de Junho de 2003.

- Em nenhum momento foi referido expressa ou tacitamente que seria elemento essencial para a contratação o facto de ser possível iniciar a construção logo após a outorga das escrituras de compra e venda.

- O que foi condição essencial para a celebração das escrituras foi o facto de terem que "estar a pagamento as licenças de construção dos lotes", à excepção do lote 1, onde essa condição foi dispensada.

- O alvará de autorização de construção relativo aos lotes 1, 2 e 3 encontra-se actualmente disponível para levantamento junto da edilidade, estando sujeito às condicionantes previstas no parecer técnico que acompanha o ofício camarário.

- Seria impossível, à data da celebração do CPCV, prever se a CMC iria impor ou não algum tipo de condicionante ao levantamento do projecto.

- Aliás, essa situação era do conhecimento do Eng. EE, e tanto assim é que foi ele a sugerir a única forma de obviar essa condicionante, como está bem patente no ponto 1.3 do doc. 13 da P.I.

- Em nenhum momento foi referido expressa ou tacitamente que seria elemento essencial para a contratação o facto de ser possível o acesso às garagens através dos Lotes 2 e 3.

- Foi a A. que acompanhou e orientou a elaboração dos projectos apresentados em Dezembro de 2005.

- As condicionantes que a CMC entendeu serem necessárias para o levantamento do alvará de construção não são ónus jurídicos, mas sim condições administrativas que supostamente visam salvaguardar interesses de cariz urbanístico.

- A verdade é que os lotes estão actualmente disponíveis para ser escriturados sem que conste da escritura qualquer tipo de ónus ou encargos jurídicos,

- Ora, considerando que a R. se prontificou a cumprir o CPCV nos exactos termos acordados, e que a A. se recusou a cumprir o elemento essencial desse mesmo contrato - que é o pagamento do preço estipulado - a R. não teve outra alternativa senão notificar a promitente compradora de que considera que esta se encontra em incumprimento definitivo e culposo do CPCV, reservando-se ao direito de fazer seus os 400.000€ (quatrocentos mil euros) até então prestados a título de sinal, tudo nos termos do n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil.

Conclui peticionando que seja julgada a acção improcedente, por não provada, absolvendo-se a R. do pedido principal e subsidiário formulado pela A.; e que seja condenada a A. como litigante de má-fé, em multa e em indemnização à R. que contemple o reembolso das despesas que a mesma teve com a presente contestação, e no pagamento dos honorários do seu ilustre mandatário, nos termos do 457.º n.º 1 alínea a) e n.º 2 do CPC;

- e bem como seja julgada a reconvenção procedente, por provada, declarando que é lícito à R. fazer sua a quantia de 400.000€ prestada a título de sinal pela A. enquanto promitente-compradora, por advento do seu incumprimento definitivo e culposo do CPCV.

Após a audiência de discussão e julgamento, o tribunal de primeira (1.ª) instância, proferiu decisão, em que declarou “1. - (…) resolvido o contrato, por incumprimento da Ré, BB, Lda.”, o contrato promessa firmado entre a R. e a A. “AA – ..., S.A.”, (…) e, em consequência, condena-se a R. no pagamento à A. da quantia de 800.000,00; “[determinou] a redução do preço pago pela A. à R. (500.000,00 euros) relativo ao contrato de compra e venda do lote 1. em valor a fixar em incidente de liquidação de sentença; 3. – [condenou] a R. a indemnizar a A. no pagamento dos encargos financeiros taxa de juro igual à Euribor a 3 meses + 1,5% de spread) suportados por esta, relativamente á quantia que se vier a apurar após liquidação de sentença respeitante à diferença do preço devido após a redução do preço efectivamente pago; 4. [Absolveu] a A. do pedido reconvencional deduzido pela R.”

Da apelação que impulsaram da decisão proferida em primeira (1.ª) instância, veio o tribunal da Relação de Coimbra, a decidir (

sic

): “a) Revoga-se a sentença apelada e absolve-se a recorrente, BB Lda., do pedido; b) Julga-se improcedente o pedido de condenação da apelada, “AA – ... SA”, por litigância de má fé; c) Mantém-se, no mais, a sentença impugnada.”

Do julgado, recorrem, de revista, a demandante – cfr. fls. 1554 a 1596 – e a demandada – cfr. 1689 a 1704 -, tendo produzido alegações que dessumiram na sinopse que queda extractada infra.

I.A. – Quadro Conclusivo

Da demandada.

“1. O pedido reconvencional deduzido na presente acção foi julgado improcedente quer na primeira, quer na segunda instância.

2. No entanto, o fundamento dessa improcedência foi bem distinto em cada uma dessas instâncias.

3. Termos em que se encontra preenchido o disposto no número 3 do artigo 671.º do CPC, no sentido de que é admissível o presente recurso de revista, ainda que circunscrito ao objecto do pedido reconvencional, por ter como objecto matéria decidida pela Relação de Coimbra com base em fundamentação essencialmente diferente daquela que foi invocada pelo tribunal de La instância, devendo o presente recurso ser admitido e posteriormente conhecido pelo Tribunal ad quem.

4. O Tribunal recorrido entendeu que o incumprimento do contrato promessa de compra e venda era imputável à Recorrida.

5. Nesses termos, revogou a sentença de primeira instância e absolveu a Recorrente do pedido.

6. O Tribunal recorrido entendeu ainda que esse incumprimento voluntário e culposo da Recorrida não era ainda definitivo, uma vez que a ora Recorrente não teria convertido adequadamente a mora em incumprimento definitivo através da exigível interpelação admonitória.

7. Razão pela qual julgou improcedente o pedido reconvencional formulado.

8. No entanto, a ora Recorrente entende que o Tribunal a quo não se debruçou adequadamente sobre a questão da perda objectiva de interesse do credor.

Vejamos,

9. Não tendo sido questionada a validade dos documentos n.ºs 22 e 24 junto com a P.I. e n.º 20 junto com a contestação, não poderia o Tribunal a quo deixar de interpretar que a ora Recorrente não tinha interesse objectivo na prestação que a Recorrida se propunha cumprir.

10.A ora Recorrente não interpelou admonitoriamente a Recorrida concedendo novo prazo para cumprir, uma vez que na data prevista para o cumprimento, a Recorrida elaborou um instrumento notarial onde expressou claramente os termos em que se propunha celebrar o negócio prometido.

11.Termos esses que não eram os que haviam sido contratados e para os quais havia sido expressa e oportunamente interpelada para cumprir.

12.À Recorrente apenas interessava o cumprimento escrupuloso do valor do negócio, ou seja, a percepção do valor remanescente de 900.000,OO€ (novecentos mil euros).

Esse interesse da Recorrente foi expressamente consignado no instrumento notarial realizado, onde se esclareceu que o negócio não se realizava porque a prestação oferecida pela promitente faltosa não era aquela para a qual havia sido oportunamente notificada.

14.Nestes termos, verificando-se que a ora Recorrente não tinha qualquer interesse em celebrar o negócio por valor inferior ao estipulado, ou seja, sem a recepção do remanescente do preço acordado 900.000,00€, parece-nos que se encontra demonstrado que a promitente-credora não tinha, nem tem, interesse objectivo na percepção de uma contraprestação de montante inferior àquele que lhe é contratualmente devido.

Razão pela qual melhor teria andado o Tribunal a quo se, em face da factualidade apurada, tivesse considerado que o incumprimento voluntário e culposo da Recorrida era igualmente definitivo, em face de uma interpretação objectiva dos interesses da ora Recorrente.

16. Não o tendo feito, entende a Recorrente que não foi adequadamente aplicado o direito, maxime o artigo 808.º números 1 e 2 do Código Civil, devendo este Supremo Tribunal alterar o Acórdão recorrido, julgando procedente o pedido reconvencional formulado, e declarando lícita a apropriação do montante do sinal, nos termos do n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil.

Nestes termos, e nos que Vossas Excelências mui doutamente suprirão, dando provimento ao presente Recurso, não deixarão de alterar o Acórdão recorrido, julgando procedente o pedido.”

Da demandante.

“1. O Acórdão recorrido viola disposições legais substantivas, designadamente, disposto nos artigos 217.º, 236.º, 342.º, 344.º, 373.º, 374.º, 376.º, 398.º, 405.º, 406.º, 410.º, 799.º do Código Civil

2. Os contratos-promessa celebrados entre as partes são documentos particulares, cuja autoria foi reconhecida, não tendo sido arguida a sua falsidade. Vide artigos 373.º a 376.º do Código Civil.

3. Por conseguinte, os contratos-promessa em causa fazem prova plena quanto às declarações atribuídas aos seus autores, nomeadamente no que respeita ao preço e ao objecto do contrato: venda dos lotes 1 a 3, livres de ónus e encargos;

4. Tendo em conta que foi impugnada a veracidade da assinatura da declaração alegadamente subscrita pela Recorrente declaração posterior ao "primeiro" contrato, respeitante ao preço do mesmo - incumbe à Recorrida a prova da sua veracidade, atento o disposto no artigo 374.º, n.º 2, do Código Civil;

5. Tendo a perícia realizada, cujo objecto era a análise das assinaturas apostas na dita declaração, sido "inconclusiva", conclui-se que tal circunstância não afectaria a Recorrente, mas antes a Recorrida, que não logrou provar, como lhe cabia, a veracidade do documento;

6. Mesmo que se considerasse válida a dita declaração - o que só por mera hipótese de raciocínio se admite -, e se aceitasse o preço do negócio vertido na mesma, certo é que o contrato-promessa celebrado em data posterior, no qual foi introduzido um preço distinto, revogou tacitamente aquela declaração, bem como o "primeiro" contrato-promessa, atento o disposto no artigo 217.º do Código Civil.

7. De acordo com a doutrina da impressão do destinatário, acolhida no artigo 236.º do Código Civil, qualquer declaratário normal colocado na posição da Recorrente concluiria que o preço que as contraentes acordaram para o negócio seria o que consta no "segundo" e último contrato, posterior à declaração acima referida.

8. Os factos provados demonstram que a Recorrida incumpriu, de forma definitiva e culposa, o contrato-promessa celebrado com a Recorrente.

9. O aditamento ao alivará de loteamento e a licença de construção criaram, de forma definitiva e irreversível, vários ónus e encargos que incidem sobre os lotes objecto do contrato-promessa e, como tal, comprometem o seu cumprimento de forma irremediável.

4. Efectivamente, O alvará de loteamento e a licença de construção criaram os seguintes ónus e/ou encargos: obrigatoriedade de constituição de servidões; obrigatoriedade dos alvarás de autorização de construção para os lotes 1 a 5 terem de ser emitidos simultaneamente; e a obrigatoriedade dos edifícios, que se inserem nos lotes 1 a 5, possuírem as garagens em cave, destinados a estacionamento e do acesso a estas caves ter de ser feito através da rampa de acesso localizada no lote 5.

5. Tratam-se de verdadeiros ónus e encargos que, para além de não estarem previstos no contrato-promessa, pelo contrário, até porque implicam que os proprietários dos Lotes 1 a 3 estejam na inteira dependência de um terceiro, alheio ao contrato, proprietário dos demais lotes.

6. Tais ónus e/ ou encargos de responsabilidade que recaem sobre os lotes em causa impedem a construção nos mesmos, da forma pretendida no contrato-promessa, isto é, de forma independente e autónoma, sem dependência de terceiros.

7. Por forca dos ónus e/ou encargos criados na sequência do aditamento ao alvará de loteamento por parte da CMC é manifesto que as descrições dos lotes, as suas áreas e a sua configuração, são totalmente distintas das acordadas e que ficaram expressamente plasmadas no contrato-promessa. Vide alvará de loteamento (documento 9 junto com a Petição Inicial) e contrato-promessa, incluindo a planta anexa ao mesmo.

8. Tais ónus e/ou encargos são demasiado gravosos, já que alteram, de forma substancial, o objecto do contrato-promessa, em função do qual foi fixado o preço.

9. O cumprimento cabal da prestação a que a Recorrida se obrigou perante a Recorrente tomou-se impossível por culpa sua, não tendo a aquela logrado ilidir a presunção de culpa que sobre si impende, por força do disposto nos artigos 344.º e 799.º, ambos do Código Civil;

10. É de considerar impossível o cumprimento de promessa de venda de três lotes de terreno completamente livres de ónus à data da escritura, quando a câmara municipal impõe a constituição de servidão sobre os lotes prometidos alienar a favor de dois lotes alheios ao objecto da promessa, obrigando ainda a que o levantamento das respectivas licenças de construção e a construção propriamente dita se faça simultaneamente;

11. A obrigação principal da Recorrida - de vender os lotes de terreno sem quaisquer ónus à data da escritura - era essencial para a Recorrente e configura uma obrigação de resultado. Pelo que, tomando-se a mesma impossível ainda que por decisão de terceiro, terá de concluir-se pelo definitivo e culposo incumprimento da promessa por parte da Recorrida e assim, dar acolhimento à pretensão de resolução do contrato formulada pela Recorrente.

12. Ainda que assim se não considere, o que só por mera cautela de patrocínio se concede, o carácter essencial da cláusula que impunha à Recorrida a venda dos lotes sem quaisquer ónus determina objectivamente a perda de interesse por parte da Recorrente na compra dos lotes onerados com uma servidão de passagem para acesso aos estacionamentos, o que é ainda agravado pelo facto de o direito a construir por parte desta última se encontrar limitado pela vontade de um loteador alheio ao negócio, na medida em que as licenças dos lotes 1 a 3 só podem ser levantadas e a construção efectuada em simultâneo com a que seja levada a efeito nos lotes 4 e 5·

13. Finalmente, e caso nenhuma das anteriores razões proceda no sentido da existência de incumprimento definitivo e culposo por parte da recorrida/recorrida, o que só por hipótese de raciocínio se concede, sempre se há-de considerar que assiste razão à autora/recorrente para resolver o contrato com esse fundamento porquanto a recusa por parte daquela em aceitar propostas de resolução alternativa da situação - e a Recorrente apresentou-lhe três - consubstancia manifestamente uma manifestação (ainda que tácita) de não querer cumprir a promessa, o que legitima a resolução;

14. Ademais, a manutenção da obrigação de cumprir a promessa viola claramente os ditames da boa fé, não sendo exigível à autora/recorrente que permaneça vinculada a um contrato-promessa que lhe impõe a dependência de terceiros na sua concretização - no caso, a construção - sobretudo quando já passaram dez anos e a promitente-vendedora nada fez para solucionar o impasse resultante da imposição de ónus pela entidade licenciadora do projecto.”

I.B. – Questões a merecer pronúncia na revista.

Em face da sinopse conclusiva que quedou extractada, têm-se por pertinentes as sequentes questões:

- Admissibilidade do recurso da Demandada; Dupla conforme;

- Resolução do contrato-promessa; erro (essencial) sobre a base do negócio; Incumprimento; Perda de interesse em contratar.

II. – FUNDAMENTAÇÃO.

II.A. – DE FACTO.

O Tribunal de que provém o recurso julgou provados, depois de alterada/modificada a decisão de facto provinda da 1.ª instância, a sequente factualidade:

Adquiridos dos Factos Assentes:

A) - A A., “AA – ..., S.A.”, dedica-se à actividade imobiliária, designadamente à compra de terrenos para a construção de imóveis e posterior venda.

B) - Tendo girado anteriormente à actual denominação social, sob a firma “IMOBILIÁRIA GG, S.A.”, de que foram administradores para o quadriénio 2000/2003, HH, FF e II e para o quadriénio 2004/2007, EE, JJ e FF, com a matrícula …, da C. R. …, mudança essa, operada pela Ap. …, dessa Conservatória.

C) - As sociedades “CC – ..., Lda.” e a “DD, S.A.”, são accionistas da A.

D) - Por contrato-promessa de compra e venda de 2003.06.25, celebrado entre a Ré, “CC, S.A.” (representada pelo sócio-gerente EE) e “DD, S.A.” (representada pelo administrador FF), aquela prometeu vender e estas prometeram comprar, “livres de hipoteca, ou cativa de usufruto ou quaisquer outros ónus ou encargos de responsabilidade, à data da escritura", os lotes de terreno para construção urbana, designados por lotes nºs 1, 2 e 3 da Quinta ...– ... – Coimbra, do prédio com as inscrições matriciais sob os arts. …º e …º, da freguesia de ..., com as descrições sob o nºs … e … da C. R. Predial de Coimbra, pelo preço total de € 1.430.000,00 (um milhão quatrocentos e trinta mil euros), sendo € 500.000,00 (quinhentos mil euros) do lote nº 1, € 480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil euros) do lote nº 2 e € 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil euros) do lote nº 3, devendo ser pagos € 500.000,00, nesse acto, € 200.000,00 no assentamento dos lancis, € 200.000,00, na colocação do asfalto e os restantes € 530.000,00, no acto da escritura do último lote a ser escriturado - cláusulas 1ª e 2ª do contrato.

E) - Nos termos da cláusula 3.ª, a escritura devia ser outorgada no prazo de 1 ano, a contar da assinatura do contrato, nunca antes de estarem a pagamento as licenças de construção, devendo a escritura de um dos lotes ser outorgada até 2003.12.31, mesmo sem a licença de construção estar a pagamento – nº1 – e, se decorrido um ano, as licenças dos 3 lotes ainda não estiverem a pagamento, o contrato mantém-se válido, sendo prorrogado por 6 meses o prazo de realização das escrituras, findo o qual o contrato caducará, salvo se as promitentes-compradoras comunicarem por escrito, à promitente vendedora, a sua intenção de manter o contrato em vigor, por mais 6 meses – nº3 – devendo, no caso de caducidade, a promitente vendedora devolver às promitentes compradoras as quantias recebidas, com juros desde os recebimentos, à taxa Euribor, a 3 meses, acrescida de 3%, até efectiva devolução – nº4 – devendo a promitente vendedora notificar as promitentes compradoras, com 15 dias de antecedência mínima do dia, hora e local de celebração das escrituras – nº 5.

F) - Nos termos da cláusula 4.ª, a promitente vendedora iria diligenciar pela concessão dos projectos de arquitectura, a partir dessa data, dando conhecimento directo às promitentes compradoras da evolução da situação.

G) - Eram da conta da promitente vendedora todos os encargos, taxas e comparticipações, relativos ao loteamento e infra-estruturas, os custos dos projectos de arquitectura e especialidades, bem como da aprovação junto das entidades licenciadoras, sendo encargo das promitentes compradoras o pagamento das licenças de construção, da sisa, escritura, registos e escrituras – cláusulas 5.ª a 7.ª.

H) - As sociedades aludidas na al. C) supra, entregaram à Ré, em 2003.06.25, € 250.000,00, cada uma; em 2004.03.24, € 50.000,00, cada uma; em 2004.12.06 e 2005.04.29, € 100.000,00 e € 50.000,00, respectivamente, enquanto a A. entregou à Ré, em 2006.01.16 e 2006.02.23, € 100.000,00 e € 50.000,00, respectivamente, sendo dessas quantias, € 500.000,00 respeitantes ao preço do lote nº 1, cuja escritura teve lugar em 2004.05.28.

I) - Em 2004.03.24, a Ré e a “IMOBILIÁRIA GG, S.A.” (esta representada por HH e II), assinaram o contrato promessa de compra-e-venda de 2003.06.25, referido na al. D).

J) - A Ré entregou, na Câmara Municipal de Coimbra (C.M.C.) os projectos de arquitectura e especialidades.

L) - Por ofício de 2005.12.30, a C.M.C. comunicou à A. o deferimento da autorização de construção do lote nº 1, devendo ela requerer a emissão do alvará de licença, no prazo de 1 ano.

M) - A C.M.C. emitiu o alvará de loteamento nº …, da Quinta ..., em 2003.10.06.

N) - A mesma C.M.C. emitiu, em 2005.12.19, um aditamento ao alvará de loteamento nº … antes referido, em que “para as áreas de estacionamento privado em cave, correspondentes aos grupos de lotes (1,2 e 3), (4 e 5), (6 a 11), (12 a 14), (15 a 19) e (21 a 25) devem ser estabelecidos, no regime de propriedade horizontal, direitos de serventia particular e acesso viário às garagens, a favor de cada um dos lotes, respectivamente, ónus esses a inscrever, na respectiva descrição predial”.

O) - Em 2007.04.17, a C.M.C. deferiu a emissão das licenças de construção dos lotes 1, 2 e 3, com as condicionantes: “para as áreas de estacionamento privado em cave, correspondentes ao grupo de lotes 1 a 5, devem ser estabelecidos no regime de propriedade horizontal, direitos de serventia particular e acesso viário às garagens, a favor de cada um dos lotes, respectivamente”; “os alvarás de autorização de construção para os lotes 1 a 5, devem ser emitidos simultaneamente”; “os edifícios que se inserem nos lotes 1 a 5 possuem as garagens em cave, destinados a estacionamento. O acesso a estas caves é feito através da rampa de acesso localizada no lote 5”.

P) - A C.M.C. informou a A., em 2008.02.27, que os lotes 4 e 5 são os únicos que ainda não pediram a emissão do alvará de licença de construção.

Q) - A licença de construção para os lotes 1, 2 e 3, estava deferida pela C.M.C., em Dezembro/2005.

R) - Por carta de 2007.09.27, a Ré notificou a A. para celebrar a escritura dos lotes 2 e 3, em 2007.10.16, em Coimbra, interpelando-a para pagar, no acto da escritura, € 900.000,00, ainda em dívida e afirmando não incidirem quaisquer ónus sobre os lotes 1 a 3, encontrando-se as licenças de construção disponíveis, para levantamento.

S) - A A. respondeu a essa carta, por uma de 2007.10.12, dizendo só serem devidos € 530.000,00, existirem ónus e não poderem ser levantadas as licenças de construção.

T) - A. e Ré compareceram, em 2007.10.16, no Cartório Notarial de Coimbra, onde foi lavrado “Instrumento notarial avulso” de não celebração da escritura, pelas razões invocadas pela A. constantes da alínea anterior.

U) - Nos lotes 1, 2 e 3 referidos, foram previstos 10, 14 e 15 fogos (8 de habitação + 2 de comércio, 12 de habitação + 2 de comércio e 15 de habitação, respectivamente).

V) - No aditamento aludido na al. N), passaram os lotes 1, 2 e 3 a ter 10 (8 de habitação + 2 de comércio, nos 1 e 2) e 10 (de habitação) o 3.

X) - O preço fixado, no contrato-promessa aludido nas als. D) e I) supra, foi na base de € 50.000,00 por fogo.

Z) - Em 2005.0