Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Na comarca do Porto, A, Limitada propôs contra B - falecido no decurso da acção, passou a ser representado por C e marido D, E e mulher F, G e marido H, I e mulher J e L e mulher M - N, O, esta acção de processo ordinário, na qual pediu que estes réus fossem condenados a reconhecer a autora como arrendatária do armazém supra identificado, de que eles são proprietários, a proceder no mesmo armazém a determinadas obras que especificou no prazo máximo de 3 anos, a pagar à autora a quantia de 1569370 escudos pelos prejuízos que especificou e ainda a quantia que se vier a liquidar em execução de sentença por outros prejuízos que também especificou.

Os réus contestaram a pedir a improcedência da acção além de terem chamado à autoria P, Q Limitada, R Limitada mas os dois primeiros não aceitaram o chamamento e só R Limitada contestou a pedir a improcedência da acção contra si.

Houve réplica e tréplica.

Posteriormente, a autora alterou e ampliou o pedido, o que foi admitido.

Na sentença, foram julgados improcedentes alguns pedidos e procedentes outros e, quanto a estes, foram os réus condenados a reconhecerem a autora como arrendatária do armazém em causa do prédio sito na Rua ..., Matosinhos, a proceder às obras de arrumação dos escombros do edifício que ruíu sobre a parede do armazém, de modo a que possa construir toda a parede demolida, às obras de construção da parede demolida com a pedra existente e arranjo da que ficou abalada pela construção duma viga em betão que ía amarrar a viga existente, com as respectivas impermeabilizações e às obras de construção de asnas na cobertura, respectivo reforço e aplicação de telha nova, aproveitando-se a telha existente e às obras de colocação de caleiras e condutores de águas fluviais na zona afectada e às obras de reconstrução do chão, obras estas a fazer sem fixação de prazo.

Desta sentença apelaram a autora e os réus.

E a Relação do Porto julgou improcedente o recurso da autora e procedente o recurso dos réus.

Inconformada, a autora interpôs recurso de revista para este Supremo Tribunal e, nas suas alegações, concluíu.

Assim:

I - Da parte final do n. 1 do artigo 1037 do Código Civil ("mas não tem obrigação de assegurar em gozo contra actos de terceiro") não se pode inferir que à autora só caiba o direito de exigir dano da obra, digo, do prédio vizinho que ruíu a indemnização e reconstrução da parte do locado destruido, porque a expressão "actos de terceiros" tem a ver com actos voluntários e não com o caso de força maior dos autos, como se deduz da oferta da lei ao locatário no n. 2 do mesmo artigo, dos meios de defesa da posse conferidos ao proprietário no artigo 1276 do Código Civil;

II - A privação do gozo da coisa locada não decorre de terceiros mas dos réus que, após a derrocada, não procederam às reparações necessárias para permitir o gozo da parte do arrendado destruida ao arrendatário, será inaplicável o artigo 790 do Código Civil, já que a derrocada do prédio vizinho só originou a perda do uso de parte, e não do total, do arrendado, pelo que os réus têm obrigação de reconstruir essa parte destruida, nos termos do artigo 1037 referido e de acordo com a regra referente à qual os riscos inerentes à propriedade comum pelo proprietário e não pelo possuidor ou arrendatário;

III - Sendo o período de fixação do prazo para realizar as obras corolário lógico do pedido de obras, para a sentença ser exequível, devia ter sido fixada nesta mesma sentença e não suportado no domínio da vontade das partes;

IV - Há nexo de causalidade entre a omissão das obras, nomeadamente das que permitiram a infiltração de água das chuvas e o acesso de quaisquer pessoas, e os prejuízos sofridos pela autora;

V - Também há nexo de causalidade entre a omissão dos réus e os prejuízos da autora com a contratação da Securitas e o arrendamento de outro armazém para obviar os encharcamentos e perda das mercadorias e do seu furto;

VI - Se a autora tem direito a ser paga pelos apontados prejuízos, naturalmente que os réus devem pagar juros moratorios (artigo 805 n. 1 do Código Civil).

Termina pedindo se revogue o acordão recorrido e se decida consoante as suas conclusões e pedido inicial.

Os recorridos contra-alegaram, a rebater a argumentação da autora e, terminaram por pedir a confirmação do acórdão recorrido.

Colhidos os vistos, cumpre agora decidir

Vêm provados os factos seguintes:

1 - Por escritura pública de 27 de Maio de 1976, lavrada no 3 Cartório Notarial do Porto, fotocópia de folhas 107 a 111, os réus deram de arrendamento à autora um armazém no rés do chão, amplo, com entrada pelos ns. 384 e 386 da Rua ..., do prédio sito na Rua ..., da freguesia e concelho de Matosinhos, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 4148, para armazém de retém, pela renda anual de 300000 escudos, actualmente 50000 escudos mensais, pelo prazo de um ano, renovável, com início em 1 de Junho de 1976;

2 - Em 1 de Setembro de 1984, desabou o prédio em construção na Rua ..., em Matosinhos, contíguo ao supra referido, questão esta que originou a destruição de parte da parede norte do dito armazém e danos em pavimento e na instalação eléctrica, e, consequentemente , de parte do telhado apoiado nessa parede, permitindo a infiltração de águas fluviais e o acesso ao armazém de quaisquer pessoas, aumentando assim os riscos de furto;

3 - Os prejuízos no prédio em questão foram resultantes da queda dos elementos componentes do prédio em questão sobre a cobertura do armazém e da pressão exercida pelos escombros em zonas de paredes que, cedendo a pressão prolongada, ruiram, por sua vez, arrastando na queda parte da cobertura;

4 - Logo após a ocorrência, a autora comunicou aos réus a situação que se verificava e, dada a inactividade destes, procedeu à sua notificação judicial avulsa, através da qual foram informados, o primeiro em 14 de Fevereiro de 1985 e os restantes em 1 de Março de 1985, da queda do prédio contíguo ao armazém arrendado à autora, dos danos por tal causados no arrendado e da necessidade e urgência de proceder a obras no mesmo, tendo, então, o 1 réu feito a declaração, constante de folhas 18 e 18 verso, de que o contrato de arrendamento em causa se encontrava caduco;

5 - A autora vem pagando a renda mensal correspondente a todo o espaço que se lhe encontra arrendado e os réus continuaram a receber esta renda pela totalidade do arrendado, apesar de afirmarem que o contrato de arrendamento caducou por falta da coisa locada;

6 - Cerca de 200 metros quadrados, corresponde a cerca de 1/5 do armazém arrendado, necessita de ser recuperado e a autora não tem podido dispor dessa área, certo valor que a autora tem tido numa habitual utilização, aproveitado na íntegra, os 800 metros quadrados de área livre restante, já que o armazém tem 1000 metros quadrados de área.

7 - Os réus fizeram então a parte destruida do armazém de maneira que a autora pudesse utilizar a parte livre e levarem a efeito obras nesse armazém, que consistiram na construção de um muro de separação entre a parte danificada e a parte restante utilizada pela autora;

8 - Para restituição do arrendado às condições existentes antes de 1 de Setembro de 1984, são precisas as seguintes obras: a) arrumação de escombros do edifício que ruíu sobre a parede do armazém, de modo a que se possa construir toda a parede demolida, b) construção da parede demolida com a pedra existente e arranjo da que ficou abalada pela construção duma viga em betão que ía amarrar à viga existente, com as respectivas impermeabilizações, c) construção de asnas na cobertura, respectivo reforço e aplicação de telha nova aproveitando-se a telha existente, d) colocação de caleiras e condutores de águas fluviais na zona afectada, e) reconstrução do chão;

9 - A autora é uma empresa transitária que, nessa qualidade, armazena mercadorias que lhe não pertencem, e, desde que se verifica a situação descrita, existe perigo de deterioração das mercadorias que lhe são confiadas, se armazenadas na área atingida;

10 - A autora dispendeu 1499370 escudos com vigilância da Securitas, e, além disto, pagou à Securitas - Vigilância e Alarmes, SARL, pelo serviço prestado em 19 de Fevereiro de 1985, a quantia de 2870 escudos, e, pelo serviço prestado entre 1 de Abril e 30 de Junho de

1985, a quantia de 686070 escudos, tendo assim somado a quantia de 2138130 escudos;

11 - A autora havia denunciado o contrato com a dita Securitas para o dia 30 de Abril de 1986, pelo que esta aceitou a favor da autora a quantia de 457380 escudos, importância que havia liquidado a mais para o período de 1 de Maio a 30 de Junho de 1986, assim sendo o valor das despesas da autora com a segurança do armazém de 1680930 escudos;

12 - A autora arrendou um armazém pelo qual pagou a renda de 120000 escudos desde 1 de Março de 1985 ate 31 de Dezembro de 1985, assim se cifrando em 1200000 escudos o montante pela mesma dispendido;

13 - Em 24 de Setembro de 1984, o 1 réu exigiu, por carta registada, aos donos da obra, S, a reconstrução do armazém arrendado à autora.

É obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que ela se destina (artigo 1031 alínea b) do Código Civil).

Significa isto que o "locador é obrigado a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis, para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte do simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro"(Antunes Varela,

Revista de Legislação e Jurisprudência 100 , 381; ver ainda a mesma revista, 119, 276).

Só que é necessário que essas reparações ou despesas sejam pedidas pelo locatário, o qual, por sua vez, está obrigado a avisar o locador dos vícios da coisa, que o mesmo é dizer da necessidade das reparações ou despesas, se este último ignorar o facto (artigo 1038 alínea h) do Código Civil).

E, se o locador não fizer as ditas reparações ou outras despesas essenciais ou indispensaveis, falta culposamente ao cumprimento da obrigação e é responsável pelo prejuízo que causar ao credor (artigo

798 do Código Civil), nos termos dos artigos 562 e seguintes do mesmo Código Civil, ficando constituido em mora, atento o mero retardamento da prestação (artigo 804 n. 2 do Código Civil).

Se assim é, porque o locador, avisado da ocorrência (do desabar do prédio em construção e suas consequências sobre o armazém locado bem como da necessidade e urgência em que ele procedesse às necessárias obras) logo após se ter verificado e por notificação judicial avulsa em 14 de Fevereiro de 1985, nada fêz em tempo razoável e antes optou pela caducidade do arrendamento em causa, e de concluir que ainda está obrigado às reparações consideradas essenciais ou indispensáveis e também obrigado a indemnizar o locatário dos danos por este sofridos dado que se possa dizer que este provavelmente os não teria sofrido se não fosse a lesão (artigo 561 do Código Civil), ou seja, no caso, a falta de cumprimento da obrigação, por parte do locador, de fazer as ditas obras.

Acontece, porém, que a linearidade deste raciocínio e correspondente solução do litígio são opostas objecções.

A primeira baseia-se na parte final do n. 1 do artigo 1037 do Código Civil, onde se diz que o locatário não tem obrigação de assegurar o gozo da coisa contra actos de terceiro.

Mas esta disposição não é aplicavel no "caso sub-judice".

Em primeiro lugar, ignora-se, porque nada vem provado a este respeito, se a questão do prédio vizinho que danificou o armazém proveio de facto de terceiro (o dono da obra, o empreiteiro) ou de caso fortuito ou de força maior, conceitos estes hoje fundidos num só com o alcance de factos não imputáveis ao obrigado, nos termos do artigo 790 n.1 do Código Civil, mas com as características de imprevisibilidade, inevitabilidade ou irresistibilidade; isto seria razão bastante para se poder concluir que não vem provado que os actos hajam sido praticados por terceiro e assim afastar a aplicação do artigo 1037 n. 1, "in fine".

Por outro lado, os actos de terceiro visados por este texto legal são apenas aqueles que oferecem exclusivamente o direito do locatário consistente no gozo temporário da coisa locada (artigo 1022 do Código

Civil), ou seja, a posse, se bem que precária, dele, portanto quaisquer actos de perturbação ou esbulho dessa posse, como resulta tanto da letra como da "netis legis" dos dois números do artigo 1037, onde apenas se fala em actos que afectava o gozo da coisa, sendo apenas contra actos desta natureza que a lei concedeu meios de reacção do locatário. Não estão, pois, na mira legal os actos de terceiro atentórios do conteúdo do direito de propriedade do locador, muito embora também ofensivos do direito de gozo da coisa de que é titular o locatário; contra estes tem de reagir o locador - proprietário e, se o não fizer, havendo impedimento ou diminuição do direito do locatário como possuidor precário, tem este a faculdade de obrigar aquele a cumprir a obrigação estipulada no citado artigo 1031 alínea b). Fácil é vêr o contrasenso que seria se, face

à danificação, por exemplo do imóvel locador, por terceiros, tivesse de ser o locatário a exigir-lhes as obras de recuperação ou restauro, enquanto o locador-proprietário se mantinha quieto, sem mexer um dedo, não obstante a violação do seu direito de propriedade, seria o mesmo que impôr a alguém a defesa de um direito de que não é titular, seria transferir para o locatário o risco inerente ao direito de propriedade, o que não está certo (Pires de Lima e Antunes Varela, Codigo Civil Anotado, Notas ao artigo

1043).

Finalmente, não pode esquecer-se que, nesta acção, a causa de pedir não é constituida pela derrocada do prédio vizinho sobre o armazém locado mas sim a falta do locador consistente na obrigação de assegurar o gozo do armazém do locatário, pelo que se torna absolutamente indiferente que essa derrocada seja devida a caso fortuito ou a acto de terceiro (Antunes

Varela, Revista de Legislação e Jurisprudencia, 100, 381).

Não se aceita a argumentação em contrário do acórdão recorrido baseado em despesas ordinárias e extraordinárias e na consequente ampliação das obrigações do usufrutuário quanto a umas e outras, nos termos dos artigos 1472 e 1473 do Código Civil, na hipótese de o locador ser um usufrutuário.

Antes de mais, não é este o caso dos autos, depois, nunca resultaria uma ampliação das obrigações do usufrutuário-locador, porquanto o proprio n. 2 do artigo 1472, quanto às reparações ordinárias, e o artigo 1473, quanto às extraordinarias, apontam remédios (renuncia ao usufruto, recurso às obrigações do proprietário da raiz) que solucionam a questão sem ampliação das obrigações do usufrutuário.

Também não colhem os argumentos extraidos da eventual aplicação dos artigos 606 n. 1 e 1036 n. 1 do Código Civil, porque estes conferem ao credor, aqui o locatário, não uma obrigação mas uma mera faculdade, como também não vale a ajuda que se foi buscar aos artigos 1 e 13 do novo Regime do Arrendamento Urbano, que entrou em vigor 30 dias após o início da publicação, porquanto estes textos legais são inaplicáveis ao caso presente, visto a obrigação do locador fazer as obras ter surgido antes do início da vigência de tais artigos.

E o mesmo se diga no que toca ao focado desiquilíbrio das prestações, não só porque este se não pode considerar apurado como sobretudo porque o referido artigo 1031 alínea b) obriga o locador a reparações sem distinguir as pequenas das grandes, por mais dispendiosas que estas sejam.

De resto, neste caso, o locador tem sempre a possibilidade de se ressarcir, exigindo de terceiro ( o dono da obra, o empreiteiro) a indemnização pelos prejuízos causados pela derrocada do prédio.

Levantou-se também a hipótese de o contrato de locação ter caducado por perda da coisa locada (artigo 1051 n. 1 alínea e) do Código Civil) ou de a obrigação se extinguir por a prestação se ter tornado impossível por causa não imputável ao devedor.

Mas sem êxito.

Quanto aos danos causados no armazém, vem provado que houve destruição de parte da parede norte do dito armazém e danos em pavimentos e na instalação eléctrica, e, consequentemente, de parte do telhado apoiado nessa parede, permitindo a infiltração de águas fluviais e o acesso ao armazém de quaisquer pessoas, aumentando assim os riscos de furto, do que tudo resultou que cerca de 200 metros quadrados, correspondente a cerca de 1/5 do armazém arrendado, necessita de ser recuperado, não tendo a autora podido dispor dessa área, embora venha fazendo uma habitual utilização, aproveitando na íntegra, os 800 metros quadrados de área livre restantes, já que o armazém tem 1000 metros quadrados de área, certo sendo ainda que os réus já fizeram vedar a parte destruida do armazém de maneira que a autora pudesse utilizar a parte livre e levaram a efeito obras nesse armazém, que consistiram na construção de um muro de separação entre a parte danificada e a parte restante utilizada pela autora.

Perante estes factos, não há dúvida que houve uma perda parcial do armazém, mais precisamente uma perda equivalente a 1/5 da sua utilidade, continuando os restantes 4/5 a desempenhar a sua função.

Por outro lado, é manifesto que a autora e os réus são pela manutenção do contrato de locação, a primeira porque continuou a pagar a renda e principalmente porque propôs esta acção cuja estrutura assenta na vontade de manutenção do contrato, e os últimos porque, ao construirem o muro de separação entre a parte danificada e a não danificada do armazém, davam seguramente a entender que pretendiam a continuação do contrato, o mesmo resultando do facto de terem continuado a receber a totalidade da renda, se bem que ainda tivessem chegado a afirmar que o contrato caducou por falta de coisa locada.

Pois bem, a propósito da destruição parcial da coisa locada e suas consequências sobre a caducidade do contrato, tem vindo a entender-se, para efeitos da citada alínea e) do n. 1 do artigo 1051, que o critério correcto é o seguinte: o que importa ter em conta é o grau de destruição da coisa locada e a situação subsequente e, depois, partir desta para avaliar se o imóvel ainda permite ou não ser gozado ou utilizado para os fins da concreta locação (ver jurisprudência in Boletim do Ministério da Justiça

247, 112; C.J. 1979, 4, 1289 e 1983, 2, 250; J.R. 16, 42).

Ora, neste caso, a destruição de apenas 1/5 do armazém, a normal utilização dos restantes 4/5 e a vontade implicita de os outorgantes do contrato o manterem, mau grado os incómodos decorrentes da inutilização parcial, se bem que temporária, provam à sociedade que a perda parcial da coisa locada não afectou, no essencial, os fins do contrato, pelo que é de concluir que não houve perda da coisa locada, do que decorre não se verificar a caducidade do contrato de locação.

Analisemos, agora, a questão do nexo de causalidade.

Com interesse, vem provado que a situação em que o armazém ficou permitiu a infiltração de águas fluviais e o acesso ao armazém de quaisquer pessoas, aumentando assim os riscos de furto e que a autora não tem podido dispôr de 1/5 do armazém, embora tenha podido aproveitar na íntegra os restantes 4/5, além de que os réus acabaram por construir um muro de separação entre a parte danificada - o referido 1/5 - e a parte livre utilizada pela autora - os restantes 4/5; provou-se ainda que a autora armazena mercadorias que lhe não pertencem, e, desde que se verificou a derrocada, existe perigo de deterioração das mercadorias que lhe são confiadas, se armazenadas na tal área correspondente a 1/5 que foi atingida; vem também provado que a autora pagou diversas quantias à Securitas para vigilância do armazém e que arrendou outro armazém por determinada renda.

Mas, a este propósito, há ainda que ter presente a resposta negativa ao quesito 6 (Tal obrigou a autora a recorrer aos serviços da Securitas para a vigilância do armazém e de todos os pertences que ali se encontravam?) e a resposta restritiva ao quesito 20 de

"Provado apenas que a autora arrendou um armzém" (Por não poder dispor de todo o espaço arrendado a autora teve de arrendar um armazém para colocação das mercadorias que lhe foram confiadas?).

Antes de mais, cabe referir que, por virtude do disposto nos artigos 722 n. 2 e 729 ns. 1 e 2, e pacifica a jurisprudência no sentido de que é matéria de facto a fixação do nexo de causalidade, mas já escapa à zona dos factos materiais o saber se um dado facto é consequência necessária, adequada de certo evento, na medida em que tal implica com a disciplina de normas legais, designadamente o artigo 563 do Código Civil, aspecto este já fiscalizável pelo Supremo Tribunal de Justiça (V., por todos, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15 de Junho de 1982, Boletim do Ministério da Justiça 318, 430; Antunes Varela, Revista de Legislação e Jurisprudência 114, 73, Nota 1).

Posto isto, sabe-se que o artigo 563 do Código Civil consagrou, em matéria de nexo de causalidade, a teoria da causalidade adequada, na sua formulação negativa devida a Enneccerus - LEHMANN, segundo o qual "o facto que actuou como condição do dano só deverá de ser considerado como causa adequada se, dada a sua natureza geral, se mostrar de todo em todo indiferente ... para a verificação do dano, tendo-o provado só por virtude de circunstâncias excepcionais, anormais, extraordinárias ou anómalas, que intercederam no caso concreto" (Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 7 edição, 889 e seguintes).

A esta luz, fácil é vêr que, atentos os factos provados e acima transcritos e ainda às respostas aos quesitos 6 e 20, não há nexo de causalidade entre a omissão das obras pelos réus e as provadas supra feitas pela autora com a vigilância da Securitas e com o arrendamento de outro armazém, uma vez que aquela omissão das obras, embora condição dos danos, não é causa adequada deles.

No entanto, terá de reconhecer-se que, segundo a mesma teoria da causalidade adequada, a omissão das obras por parte dos réus causou danos à autora, danos estes consistentes "na infiltração de águas fluviais, no acesso ao armazém de quaisquer pessoas, aumentando assim os riscos de furto" (isto quanto a todo o armazém pelo menos até à data da construção do referido muro de separação entre a parte danificada e a parte livre utilizada pela autora) e ainda consistentes no facto de a autora não ter podido "dispôr de 1/5 do armazém", onde "onde que se verificou a derrocada, existe perigo de deterioração das mercadorias que lhe são confiadas, se armazenadas em tal área".

Só que tais danos não estão quantificados e por isso, ao abrigo do disposto no n. 2 do artigo 661 do Código de Processo Civil, impõe-se a condenação do que se liquidar em execução de sentença, certo como é que, além do mencionado nexo de causalidade, se verificam os demais pressupostos da responsabilidade contratual: a ilicitude e a culpa (artigo 798 do Código Civil).

Pelo que toca aos juros moratórios, existe a obrigação de os pagar (artigo 804 do Código Civil) e são devidos sobre a quantia que vier a liquidar-se em execução de sentença, mas só desde que tal quantia se torne líquida

(1 parte do n. 3 do artigo 805 do Código Civil).

Resta a questão da fixação do prazo.

A fixação judicial de prazo é um processo especial regulado nos artigos 1456 e 1457 do Código de Processo Civil, para accionar o preceituado no artigo 777 ns. 2 e 3 do Código Civil, processo este cuja tramitação prevê, além do mais, a realização das "diligências probatórias acessórias", para habilitar o juíz a decidir; por outro lado, nos termos do n. 2 do citado artigo 777, só há necessidade deste processo especial quando as partes não hajam acordado sobre a sua determinação, mas, neste caso, só após o trânsito em julgado da decisão que condenar os réus a fazer obras é que se poderá saber se as partes acordam ou não na determinação do prazo para as fazer.

Decorre do exposto que a autora não pode cumular, neste processo comum, o pedido de fixação de prazo com os demais pedidos, por ser próprio de processo especial (artigo 470 n. 1 do Código de Processo Civil).

Nesta conformidade, concede-se a revista, revoga-se o acordão recorrido e mantém-se a sentença da 1. instância, à qual, contudo, se acrescenta a condenação dos réus na indemnização que vier a liquidar-se em execução de sentença pelos danos supra mencionados, sobre a qual recairão juros moratórios desde a data da liquidação.

Custas pelos recorridos.

Lisboa, 11 de Fevereiro de 1992.

Fernando Fabião,

César Marques,

Rui de Brito.