Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I- Relatório:

1-1- AA

[1]

e mulher, BB, propuseram a presente acção com processo ordinário contra CC e marido, DD, visando o despejo destes de um locado (do qual são eles, AA., os locadores), local em que funciona um estabelecimento comercial (restaurante).

Fundamentam o pedido, em síntese, em razão da realização no locado, pelos arrendatários RR., de obras não consentidas e que implicaram a alteração da estrutura externa e a disposição interna do espaço arrendado, adiantando que o conhecimento da existência dessas obras lhes adveio apenas em Abril de 2001.

Concluem afirmando a pretensão de ver resolvido o contrato de arrendamento em causa, com o consequente despejo dos RR., cumulando a esta pretensão, além de um pedido de demolição dessas obras, um pedido indemnizatório genérico, nunca inferior a 623.016$00 com remessa para posterior liquidação.

Os RR. contestaram excepcionando a caducidade do direito de resolução do contrato, situando as últimas obras que afirmam terem realizado em 1998, imputando o conhecimento das mesmas aos AA. No mais negam que essas obras tenham importado alteração irreversível da estrutura interna do locado, qualificando-as como benfeitorias necessárias e explicando-as como adaptação do local (situado num prédio antigo e degradado) ao regular exercício da actividade de restauração, nos termos em que as condições de exercício desta, num determinado espaço, são objecto de regulamentação legal.

Concluem pugnando pela improcedência da acção – ademais do atendimento da questão respeitante à caducidade –, formulando, subsidiariamente, para a hipótese de procedência do pedido de despejo, o seguinte pedido reconvencional:

“… Entendendo V. Exa. que existe … motivo para a resolução do contrato, então deve ser julgado procedente por provado o pedido reconvencional e os AA. reconvindos condenados a pagar aos RR. reconvintes, a título de indemnização pelas benfeitorias efectuadas, a quantia de 7.000.000$00 (€34.915,85) e juros contabilizados a partir da citação à taxa legal de 7%”.

O processo seguiu os seus regulares termos posteriores, tendo-se proferido o despacho saneador, onde se relegou para final o conhecimento da excepção de caducidade, após o que se fixaram os factos assentes e se organizou a base instrutória (com ampliação em sede de julgamento), se realizou-se a audiência de discussão e julgamento, se respondeu à base instrutória e se proferiu a sentença.

Nesta considerando-se verificada a excepção peremptória de caducidade do direito de pedir a resolução do contrato, julgou-se a acção improcedente por não provada, com absolvição dos RR. do pedido.

1-2- Não se conformando com esta decisão, dela recorreram os AA. de apelação para o Tribunal da Relação de Coimbra, tendo-se aí julgado improcedente o recurso, confirmando-se a sentença recorrida.

1-3- Irresignados com este acórdão, dele recorreram os AA. para este Supremo Tribunal que, através de acórdão de 13 de Abril de 2010, concedeu a revista, revogando o acórdão recorrido, julgando improcedente a excepção de caducidade e determinando a remessa dos autos à Relação para aí se proferir decisão sobre a questão da constituição do direito de resolução do contrato e da procedência, ou não, do pedido accional e, na hipótese, afirmativa, do pedido reconvencional.

1-4- Remetidos os autos à Relação aí foi proferido novo acórdão (de 14-9-2010) onde se decidiu:

“A) Julgar procedente a resolução, por iniciativa dos AA., como locadores, do contrato de arrendamento referente aos rés-do-chão e logradouro do prédio referido no artigo 1º da p.i., no qual ocupavam a posição de locatários os RR., condenando-se estes a proceder ao respectivo despejo e entrega aos AA.

B) Absolver os RR. do pedido indemnizatório formulado pelos AA., condenando-se, todavia a procederem à demolição das paredes adicionalmente introduzidas no locado pelas obras referidas nas alíneas l), o) e d) JJ) dos factos provados e ao levantamento do elemento em causa em N) e a) de JJ) desses mesmos factos.

C) Condenar os AA., por referência ao pedido reconvencional, a satisfazer os RR., a título de indemnização pelas benfeitorias não levantadas, a quantia de € 16.000,00, acrescida de juros à taxa legal contados do trânsito da presente decisão, até integral pagamento”.

1-5- Não se conformando com este acórdão, dele recorreram os RR., recurso que foi admitido como revista e com efeito devolutivo.

Os recorrentes alegaram, tendo das suas alegações retirado as seguintes conclusões:

1ª- As obras que significam alteração substancial da disposição interna das divisões do locado, argumento em que se louva o Acórdão Recorrido, mesmo em termos de "arrendamentos correntes", devem ser entendidas como "aquelas de que... resulta que a disposição interna das divisões seja profundamente transformada" Pais de Sousa, Extinção do arrendamento Urbano, pág. 209.

2ª- E aquelas que "alterem substancialmente a sua estrutura externa" serão as que "modificam fundamentalmente as linhas exteriores do prédio de tal modo que ele passe a ter outra configuração... em suma, que externamente pareça outra" Pais de Sousa, mesma obra mesmo parágrafo.

3ª- Ora, mesmo nestes casos de arrendamento não serão quaisquer obras que fundamentarão a resolução mas apenas aquelas que, sendo exteriores, desfiguram o locado; sendo interiores, conduzam a uma transformação profunda da morfologia interior.

4ª- No caso presente as obras nem foram efectuadas no imóvel urbano, parte exterior, de modo a desfigurá-lo; nem no seu interior, mas num pátio coberto, sito a tardós do rés-do-chão da construção urbana.

5ª- E o que a lei pretendeu, com a al. d) do art° 64° da RAU evitar, foi a desfiguração do exterior da construção urbana (e não de qualquer eventual logradouro ou espaço coberto existente) ou a transformação profunda da morfologia da mesma construção (tanto mais que a lei fala expressamente em "disposição interna das suas divisões" o que só poderá querer significar CONSTRUÇÃO OU EDIFÍCIO.

6ª- Todavia ao caso presente nem sequer é aplicável a lei geral mas as leis especiais relativas aos arrendamentos com fins turísticos em estabelecimentos destinados à indústria Hoteleira ou similares.

7ª- Os RR/Inquilinos não se limitaram a fazer obras, tout court, mas sim benfeitorias; e não as fizeram a seu bel talante mas aquelas que, por força, por força da legislação existente e impostas pelos serviços camarários e outros, tiveram de realizar.

8ª- O próprio conceito de benfeitorias tomou-se mais abrangente nestes trabalhos, de conformidade com o disposto no art° 34°, n° 1 e 2 do D.L 328/86 de 30/09, em vigor na ocasião e ainda hoje.

9ª- Legislação interna e outra proveniente da EU vão impondo a recusa de estabelecimento de "comes e bebes"; e mesmo naqueles que passavam a denominar-se ou mantiveram a denominação de "tabernas", aquela legislação e aqueles serviços vêm impondo obras de transformação profunda (aos próprios inquilinos que não aos senhorios) que mantendo embora a tipicidade garantam a segurança, o conforto, a estética, a higiene necessárias.

10ª- Ainda dentro dos mesmos parâmetros, não é justo denominar-se de "paredes" aquilo a que se deve chamar de "painéis" nem alcunhar de "salas" o que são meros "espaços" de protecção de outras e (ou) passagens - a propriedade vocabular é importante não só para respeitar a matéria provada como para evitar se distorçam perspectivas - sem finalidade específica, preservando da vista dos utentes do restaurante zonas como as casa de banho, vestiários ou copa suja.

11ª- É inaplicável ao caso presente o disposto na al. d) do art° 64° do RAU e deve se aplicado o disposto, entre outros, no art. 34° do D.L 328/86, D.L 167/97 e 168/97, ambos de 04/07 e Decreto regulamentar nº 38/97 de 25/09, maxime seus artigos 10° a 14° e 20°.

12ª- Além de que o referido Acr. de 26/10/2010 enferma de nulidade resultante do desrespeito pelo disposto no nº 3 do art° 715° C.P.C - isto é, sem ter assegurado o princípio do contraditório - Acr. STJ de 12/09/99, Pr. Nº 99ª39 in www.stj.pt- o que conduzira, segurando este mesmo Acr. à nulidade de conhecimento oficioso (art° 729, nº 3 e 730°, nº 2 do mesmo diploma. Porém,

13ª- A possibilidade de repetição do julgamento pelo Tribunal da Relação está prejudicada pelo facto de o disposto no nº 2 do art° 715° C.P.C ser de aplicação excepcional e restrita, constrangido pelos princípios do "Juiz Natural" e da "Imediação" (preâmbulo do D.L 329-N95 de 12/12).

14ª- Sujeitam-se à regra da substituição da Relação ao Tribunal Recorrido "certas questões"... mas não "A questão" por excelência; a redacção cautelosa emprestada ao artigo pelo D.L referido conduz-nos a indagar razões pelas quais, no caso análogo do art. 753° C.P.C se deixou inalteradas as referências ao "pedido" e ao "mérito da causa" constituindo âmbito e alcance diverso o da regra da substituição do art° 715° (apelação) do art° 753° (agravo da decisão final).

15ª- Se o legislador fez nos dois casos tão similares, distinção do alcance da regra da substituição, já por si excepcional, não é permitido ao Juiz abolir ou negligenciar essa distinção: a questão de fundo não é uma entre várias - é a "questão" e pluribus unum! (Acr. Rel. Ev. de 16/12, Pr. 1781/81-2, in Portal da Justiça, ,,-www.mj.gov.pt- Acr. Trib. Rel. Ev.)

16ª- Não cabia à Relação decidir da questão de mérito sem que a 1ª instância o tivesse conhecido, violando-se o princípio do Juiz Natural e consequentemente, de forma flagrante, o da imediação.

17ª- O Acr. supra da Relação de Évora defende esse entendimento quando refere" a natural vocação do Tribunal" de recurso ... etc, para reapreciar matéria já ponderada pelo Tribunal Recorrido e não para apreciar ex-novo questão sobre que este se não pronunciou - revelando até uma avaliação, embora implícita na matéria de facto, diferente da do ACR.

18ª- O princípio da imediação visa proteger o mesmo princípio pois persegue, num contacto próximo, o apuramento da realidade e a boa administração da justiça.

19ª- As obras realizadas pelos RR devem impor-se ao Senhorio ora AA por força do princípio da boa-fé, tendo em conta o fim do contrato (que os AA conheciam e aceitaram) e podendo elas ser levados a cabo sem autorização e mesmo contra a vontade do senhorio não só porque se não vislumbra qualquer ofensa à lei geral do art° 64°, nº 1, al. d) do RAU, como ainda porque são impostas por lei, como já atrás se alegou e imprescindíveis para manutenção dos objectivos do arrendamento.

Termos em que e com o douto suprimento desse alto Tribunal se pede se revogue o acórdão de que se recorre, mostrando-se violado, entre outros, a legislação apontada

O recorrido contra-alegou, pronunciando-se pela confirmação do acórdão recorrido.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:

II- Fundamentação:

2-1- Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é balizado pelas conclusões apresentadas pelo recorrente, apreciaremos apenas as questões que ali foram enunciadas (arts. 690º nº 1 e 684º nº 3 do C.P.Civil).

Nesta conformidade, serão as seguintes as questões a apreciar e decidir:

- Se foi violado o princípio do contraditório, a que alude o art. 715º nº 3 do C.P.Civil.

- Se foi violado o princípio do juiz natural ao não ser remetido o processo à 1ª instância para julgamento.

- Se as obras realizadas pelos RR. alteram, ou não, substancialmente a disposição interna das divisões do locado.

2-2- Vem fixada das instâncias a seguinte matéria de facto:

A) Os AA. são donos e legítimos possuidores do prédio urbano, composto de rés-do-chão, primeiro andar e águas furtadas, a confrontar do Norte com «….», sul com Rua …., do Nascente com … e do poente com Herdeiros d…, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo nº … da 1ª Repartição de Finanças de Leiria e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o número ….

B) No ano de 1970, por contrato verbal, os AA. deram de arrendamento a EE e mulher, FF, o rés-do-chão e logradouro do prédio urbano identificado em A).

C) O Rés-do-chão arrendado destinou-se à actividade comercial de restauração e bebidas, aí passando a ser explorada pelos arrendatários uma casa de pasto denominada «…».

D) Na escritura pública realizada em 25 de Outubro de 1983, no 1º Cartório Notarial de Leiria, exarada a fls. 31 e 32 do Livro de notas para Escrituras Diversas nº …, os identificados arrendatários, EE e mulher, FF, declararam trespassar à Ré mulher, e esta declarou aceitar, o estabelecimento comercial de casa de pasto denominado «...» referido em C) e instalado no rés do chão e logradouro do prédio identificado em A).

E) Da realização do negócio referido na alínea D) foram os AA informados através de comunicação escrita datada de 22 de Outubro de 1983.

F) Desde então que os RR. vêm usufruindo do rés-do-chão e logradouro identificado, nele exercendo a actividade de restauração, em estabelecimento que gira sob a denominação de «...».

G) Em contrapartida desse uso e fruição do arrendado, os RR. vêm pagando uma renda mensal aos AA. que, actualmente, é de 51.918$00.

H) Entretanto, os RR. realizaram obras no rés-do-chão e respectivo logradouro arrendados sem que para tal tivessem sido autorizados, por escrito, pelos AA., as quais não foram licenciadas pela Câmara Municipal de Leiria.

I) De entre essas obras, os RR. ergueram duas paredes interiores, precisamente as que estão assinaladas a vermelho, a separar as áreas números 2 e 3 entre si e estas conjuntamente da área número 4, conforme planta de fls. 25.

J) E também implantaram um grelhador no antigo pátio, para serviço do restaurante, e no seu telhado duas chaminés para escoamento de fumos.

K) Também procederam os RR. no arrendado, ainda, pelo menos, ao assentamento de ladrilho, azulejo, à colocação de tectos falsos e à separação das zonas de serviço das de refeições.

L) A área que actualmente os RR. destinam a sala de refeições e arrumos, foi por eles coberta por um telhado novo.

M) As obras realizadas pelos RR. ao arrendado foram vistoriadas pela Câmara Municipal de Leiria, que produziu o auto de fls. 32 e 33.

N) Os RR. rebaixaram a altura de uma janela cerca de 40 cm, a fim de aí integrarem equipamento (arca frigorífica), fazendo da dita janela um vão.

O) Os RR., a par de uma sala com 9,06 m2, já existente, construíram quatro outros espaços: um com 7,84 m2 (sala 2); outro com 4,46 m2 (sala 5); outro com 6,39 m2 (sala 3) e um com 22 m2 (sala 4).

P) As paredes da sala de refeições do restaurante foram revestidas com azulejo e o chão com mosaicos.

Q) As paredes exteriores do edifício encontravam-se em mau estado de conservação devido ao facto de o locado ter mais de 70 anos.

R) E por isso largavam frequentemente caliça que sujava o chão e as mesas destinadas aos clientes.

S) Tendo os RR. necessidade de as rebocar, pintar e nelas colocar azulejo.

T) Os tectos foram forrados com placas de vinil e lã de vidro, constituindo tectos falsos.

U) As obras e materiais utilizados e referidos em T), foram aí colocados por necessidade de dar higiene e conforto ao locado.

V) O telhado, cuja cobertura foi substituída pelos RR., cobria praticamente todas as áreas da parte traseira do edifício, apenas se encontrando a descoberto uma área de cerca de 1,5 metro, junto às casas de banho e por onde caía chuva.

X) A cobertura feita pelos RR., e referida como telhado em «L», é feita em lusalite e assente em estrutura de barrotes de madeira.

Z) Limitando-se os RR. a substituir uma cobertura antiga em chapas de zinco.

AA) As obras realizadas pelos RR. no arrendado são definitivas ou permanentes.

BB) As obras realizadas pelos RR. no locado serviram não só para dotar o mesmo de maior conforto e higiene, como era exigido pelos serviços de saúde e pela CM Leiria, sendo indispensáveis ao seu funcionamento como restaurante de alguma qualidade, como também para maior rentabilização do estabelecimento, criando salas de refeições com as condições mínimas para receber clientes.

CC) Os AA. recusaram-se a fazer as obras.

DD) As traves de madeira do tecto eram velhas.

EE) As obras realizadas permitiram que o local se apresentasse agradável, proporcionando-lhe salas de confecção e consumo de refeições com as condições mínimas de higiene e salubridade que antes delas não possuía.

FF) As obras que os RR. realizaram eram urgentes e necessárias para o fim a que o local se destinava.

GG) Durante estes anos, sobretudo em 1992, os RR. fizeram gastos, investindo algum do lucro que retiraram da sua actividade comercial nas obras realizadas.

HH) As obras referidas em I), J), K) e L) importaram em quantia não concretamente apurada.

II) Tais obras, actualmente, importariam em quantia não concretamente apurada.

JJ) As obras efectivamente realizadas pelos RR. no locado:

a) supressão de uma janela e colocação na abertura de um frigorífico industrial;

b) melhoramento e embelezamento das casas de banho;

c) assentamento de azulejo, mosaico, pintura de paredes e substituição das loiças da casa de banho;

d) construção de duas paredes com o objectivo de separar divisões, uma parede separando a sala de jantar de uma divisão para arrumação e de um espaço vazio que permite o acesso às casa de banho e outra parede separando o espaço para arrumos do espaço vazio;

e) reboco e pintura e colocação de azulejos nas paredes do locado;

f) colocação de novo chão;

g) revestimento dos tectos com lã de vidro;

h) construção de um grelhador para serviço do restaurante;

i) colocação de mais duas chaminés para canalização dos fumos para o exterior;

j) substituição da cobertura existente em chapas de zinco por chapas de fibrocimento; foram efectuadas até ao ano de 1998.

KK) Os AA. tiveram conhecimento de que os RR. se encontravam a realizar obras de algum vulto no locado, não só pelo volume e pela quantidade de material que para aí foi transportado, como pelo barulho inerente a tais obras, sendo as montras do estabelecimento e a porta de saída e de entrada dos AA