Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. Relatório

1. AA instaurou a presente ação contra Edificadora Lindo Lar, Lda., requerendo a execução específica do contrato-promessa, assim como a condenação da Ré a pagar-lhe os danos não patrimoniais no valor de 2.000,00 € e os patrimoniais que se vierem a apurar.

O Autor invoca na presente ação o direito emergente da cessão da posição contratual, a seu favor de contrato promessa celebrado em 18/08/2016 em que a Ré outorgou como promitente vendedora, cessão contratual de que teria sido dado conhecimento à Ré, a qual teria passado a partir daí a tratar o Autor como promitente-comprador no contrato supracitado e que a Ré não compareceu no dia e hora designado para a outorga do contrato-prometido.

2. Citada, a Ré veio contestar, defendendo-se por impugnação negando ter tido conhecimento da invocada cessão da posição contratual a favor do Autor, e imputando aos promitentes compradores a responsabilidade pela não realização da escritura referente ao contrato prometido alegando ainda ter já resolvido o contrato-promessa por perda de interesse contratual.

3. Realizada a audiência de julgamento foi proferida sentença, tendo o dispositivo o seguinte teor:

“Pelo exposto, não reconhecendo ao A. o direito à execução específica do contrato promessa dos autos por falta de licença de utilização do imóvel dele objeto. Julgo a ação improcedente, sem prejuízo do disposto no art. 621.º do CPC.

Condeno a R. como litigante de má-fé na multa de 2.500,00€ (dois mil e quinhentos euros).”

4. Inconformado com esta decisão, o Autor interpôs recurso de apelação para o Tribunal da Relação ... e a Ré interpôs recurso subordinado.

5. O Tribunal da Relação ... veio a “julgar improcedentes ambos os recursos, principal e subordinado, confirmando a sentença recorrida nos seus precisos termos.”

6. Inconformado, veio o Autor interpor o presente recurso de revista, formulando as seguintes (transcritas) conclusões:

I - O presente recurso versa sobre matéria de direito vertida no acórdão recorrido sendo de extrema importância para a aplicação do atual direito vigente, porquanto, desde logo, conhecer-se-á qual a posição do Supremo Tribunal de Justiça na situação discutida nos autos: saber se a circunstância de um imóvel não possuir licença de habitabilidade obsta à execução específica do contrato-promessa, quando contrabalançada com o plasmado no art. 62.º n.º 1 da Constituição da República Portuguesa que atribui ao Direito à Propriedade o mesmo regime dos Direitos, Liberdades e Garantias. Ademais, mostra-se a revista igualmente importante na medida em que o Supremo Tribunal de Justiça igualmente esclarecerá se o Tribunal da Relação, à luz do art. 662.º do Código de Processo Civil, se encontra dotado de poderes para, em substituição da parte que não invocou a falsidade de um documento com força probatória plena, poder afastar essa qualidade que assiste ao documento e se, ao assim atuar, não viola os princípios da igualdade de armas e da auto-responsabilidade das partes, princípios que alicerçam o nosso processo civil.

II - Ora, conforme se colhe do ponto XIV das conclusões da Apelação intentada pelo ora Recorrente, foi colocada à consideração do Tribunal a quo o seguinte: “[p]or sufragarmos que o direito fundamental à propriedade não decai em virtude do interesse coletivo que o art. 1.º do Decreto-Lei n.º 281/99 visa acautelar, deve ser declarada a inconstitucionalidade deste preceito quando interpretado no sentido de se afigurar inviável a execução específica de um contrato promessa por falta de licenciamento, por violação do disposto nos arts. 62.º n.º 1 e art. 18.º n.º 1 e 2 da Lei Maior”, o que, igualmente, se encontra vertido no corpo da respetivaApelação.

III - Certo é que a Relação ..., com o mais elevado respeito, não se pronunciou sobre a matéria in casu em nenhum momento do seu aresto decisório, o que conduziu a uma prolação viciada pela nulidade do art. 615.º n.º 1 al. d) do Código de Processo Civil, aplicável ex vi art. 666.º n.º1 do CPC (omissão de pronúncia).

IV - Além disso, a afirmação aposta no documento de liquidação da SISA de que o prédio é anterior a 1951 é um facto direto e objetivo de perceção dos signatários. O invés não aconteceria se a repartição de finanças estivesse a atestar, por exemplo, um facto atinente ao registo na Conservatória do Registo Predial. Sufragamos, por isso e atendendo à circunstância de que o que foi atestado no respetivo documento se verificou no quadro e no âmbito das competências dos documentadores, que a declaração de que o prédio se encontra inscrito na matriz em data anterior a 1951, deve gozar de força probatória plena.

V - Perfilhamos, então, o entendimento que o facto de o prédio ser anterior a 1951 é um facto complementar e concretizador de todo o conteúdo factual alegado na Petição Inicial, tendo a Recorrida exercido o contraditório em relação ao mesmo (ref. ...67).

VI - A Recorrida não logrou ilidir a presunção e a força probatória a que os arts. 371.o n.o 1 e 372.o n.o 1 do CC fazem referência. Efetivamente, o que se colhe do requerimento apresentado pela Recorrida (ref. ...67) e que sucedeu à junção da certidão da escritura pública e do respetivo documento SISA, esta limitou-se a fazer uma impugnação genérica do mesmo. Ora, não tendo a Recorrida logrado ilidir a presunção de autenticidade ou força probatória do documento, nos termos do art. 446.º do CPC, isto é, de forma expressa, o mesmo assume força probatória plena no que concerne aos factos nele atestados (art. 371.º do CC).

VII - O a quo errou não só ao não atribuir força probatória plena ao documento in casu (escritura pública e do respetivo documento SISA fls…), como também ao substituir-se à recorrida e pondo em causa a presunção que não foi ilidida por esta, pois, com essa conduta, violou um dos princípios mais elementares do Processo Civil: o princípio da igualdade de armas previsto no art. 4 do CPC. Outra coisa seria se existisse nos autos um documento com força probatória plena que afastaria um determinado ponto da matéria de facto dada como provada pelo Tribunal da Primeira Instância.

VIII - Ao fazê-lo, não só violou o princípio da igualdade de armas, como também despoletou uma nulidade, na medida em que praticou um ato que a lei não admite, sendo certo que esse vício influi na decisão da causa. Nulidade que se invoca para todos os efeitos legais.

IX - Por sufragarmos que o direito fundamental à propriedade, neste caso em concreto, não decai em virtude do interesse coletivo que o art. 1.º do Decreto-Lei n.º 281/99 visa acautelar, deve ser declarada a inconstitucionalidade deste preceito quando interpretado no sentido de se afigurar inviável a execução específica de um contrato promessa por falta de licenciamento, por violação do disposto nos arts. 62.º n.º 1 e art. 18.º n.º 1 e 2 da Lei Maior.

X - Se, por um lado, e conforme já se dissera, em 1977, à recorrida foi transmitida a propriedade objeto do contrato promessa sem observância de qualquer licença de habitabilidade (por da mesma estar isenta), ao arguir a falsidade do documento - o que não o fez – estaria a invocar um obstáculo à concretização final do negócio que ela própria gerou; por outro lado, nunca poderia a recorrida beneficiar das consequências jurídicas provenientes da conduta desconforme com o direito que, naquela altura, não só anuíra como participara: sob pena de manifesto abuso de direito.

E conclui pela procedência do recurso.

7. A Ré contra-alegou, pugnando pelo infundado da revista, formulando as seguintes (transcritas) conclusões:

I. O acórdão recorrido confirmou a decisão de primeira instância, sem qualquer divergência quanto à sua fundamentação.

II. Verifica-se, portanto, quanto ao mesmo, a dupla conforme e, por conseguinte, não é admissível recurso de revista ordinário.

III. No seu recurso o Recorrente limita-se a elencar as questões que entende deverem ser apreciadas pelo Supremo Tribunal de Justiça, mas nem uma palavra refere quanto às razões que impõem a sua apreciação para uma melhor aplicação do direito

IV. As questões jurídicas aludidas pelo Recorrente não revestem qualquer controvérsia na jurisprudência nem na doutrina, não se descortinando qualquer razão para a admissão deste recurso com base na necessidade clara para melhorar a aplicação do direito.

V. É extemporânea a nulidade invocada no presente recurso.

VI. É indubitável que a propriedade do prédio em discussão nestes autos não pode ser transmitida uma vez que não existe autorização de utilização, conforme dispõe o artigo 1º do DL 281/99.

E conclui pela inadmissibilidade do recurso.

8. Pelo Relator foi admitido o recurso de revista normal apenas quanto à parte do Acórdão recorrido relativa à imputada violação de regras de direito probatório material e que, quanto ao restante objeto do recurso, no caso de a respetiva apreciação não ficar prejudicada pela procedência da argumentação do Recorrente quanto à decisão da matéria de facto, deverão os autos se remetidos à Formação de Juízes a que alude o n.º3 do artigo 672.º do Código de Processo Civil em ordem a verificar da existência dos pressupostos da admissibilidade da revista excecional invocados pelo Recorrente.

9. Cumpre apreciar e decidir.

II. Delimitação do objeto do recurso

Como é jurisprudência sedimentada, e em conformidade com o disposto nos artigos 635º, nº 4, e 639º, nºs 1 e 2, ambos do Código de Processo Civil, o objeto do recurso é delimitado em função das conclusões formuladas pelo recorrente, pelo que, dentro dos preditos parâmetros, da leitura das conclusões recursórias formuladas pelo A. / ora Recorrente decorre que o objeto do presente recurso está circunscrito à questão de saber se o Tribunal da Relação ... violou regras de direito probatório material ao não considerar a força probatória plena de um documento junto aos autos e a factualidade dele decorrente.

- O mais invocado a propósito da nulidade da decisão por omissão de pronúncia em virtude de o Tribunal da Relação ... não se ter pronunciado sobre a invocada inconstitucionalidade do artigo 1.º do Decreto - Lei n.º 281/99 quando interpretado no sentido em que o foi pelo Tribunal de 1.ª instância, porque atinente à matéria de direito (e não é pressuposto prévio à análise da invocada violação do direito probatório material), não será objeto de conhecimento (o conhecimento de tal nulidade deverá integrar, se for caso disso, o objeto do recurso de revista excecional) -.

III. Fundamentação

1. As instâncias deram como provados os seguintes factos:

1.1. Por contrato promessa de compra e venda datado de 18/08/2016, a Ré prometeu vender a BB e CC, que, por sua vez, prometeram comprar, o prédio urbano sito na Rua ..., da União de freguesias ..., ... e ..., inscrito na matriz sob o nº. ...66 e descrito na respetiva Conservatória do Registo Predial sob o nº. ...12, de que é proprietária.

1.2. Outorgando contrato promessa que autorizava e aceitava a cedência da posição contratual dos promitentes compradores (cláusula sétima do contrato promessa de compra e venda).

1.3. De acordo com o último parágrafo da cláusula segunda, independentemente do prazo estipulado para a realização da escritura foi facultado aos promitentes compradores uma cópia das chaves na celebração do contrato promessa a fim de serem realizadas as obras que ficaram desde logo autorizadas pelo promitente vendedor.

1.4. Dando cumprimento ao clausulado no contrato, a Ré entregou aos promitentes-compradores originários as chaves do imóvel.

1.5. Tendo os promitentes-compradores originários pago imediatamente a quantia de 15.000,006 (quinze mil euros), como princípio de pagamento.

1.6. Tendo ficado estipulado que o remanescente, no valor de 100.000,006 (cem mil euros), do preço, seria pago aquando da outorga da competente Escritura Pública de Compra e Venda.

1.7. De acordo com a cláusula segunda do referido contrato promessa a transmissão definitiva da propriedade teria lugar até ao dia 31 de Agosto de 2017, salvo se por motivos alheios à parte promitente compradora não fosse possível, e nesse caso o prazo de escritura seria prorrogado por um período de 180 dias, mediante um reforço de sinal de 10.000,00 6.

1.8. De acordo com a cláusula terceira do referido contrato promessa ficou por conta e responsabilidade da promitente vendedora a conversão do referido imóvel em comercial no R/C e habitação no 1.º andar e obtenção junto das entidades competentes das respetivas licenças de utilização, bem como oferta do projeto para renovação do referido imóvel.

1.9. Perante as interpelações dos promitentes compradores sobre a realização do contrato prometido, a R., como o prédio não estava licenciado, solicitou-lhes a prorrogação dos prazos previstos no contrato promessa para o efeito, sendo a última dessas prorrogações até Agosto de 2018.

1.10. Em 07 de Março de 2018, os então promitentes-compradores, BB e CC, mediante aceitação prévia da promitente vendedora, cederam, a sua posição contratual no aludido contrato-promessa a AA, ora A., o que fizeram por documento escrito que assinaram.

1.11. Os então promitentes-compradores comunicaram imediatamente de forma verbal à Ré, na pessoa do Sr. DD, sócio-gerente da Ré, a cedência da sua posição contratual ao A., que a partir dessa data foi tratado pela R. como promitente-comprador no contrato supra citado, em reuniões e conversas ao telefone, nessa qualidade, realizaram, continuando o primeiro a solicitar ao segundo de forma reiterada a não marcação da escritura por ainda não ter a licença de utilização do imóvel.

1.12. Subsequentemente, a R. trocou a fechadura do imóvel, impedindo assim o A de aceder ao prédio.

1.13. Por carta datada do dia 16 de Agosto de 2018 e expedida no dia seguinte, o A. comunicou à R. que a escritura de compra e venda do prédio objeto do contrato promessa seria outorgada no dia 06 de Setembro de 2018 às 15:00h, no Cartório Notarial ....

1.14. No dia e hora designados, a escritura não foi realizada, porquanto a R. não compareceu no Cartório Notarial.

1.15. A não realização da referida escritura e a falta de licença de utilização do prédio deixaram o A. em elevado estado de tensão e nervosismo.

1.16. Vivendo o A. numa intranquilidade constante.

1.17. Os promitentes compradores não procederam ao pagamento de €10.000,00 (dez mil euros), a título de sinal, porque esse pagamento não lhes foi pedido pela R.

1.18. E não procederam os promitentes compradores à marcação da escritura pública, fosse até 31 de Agosto de 2017, fosse até 28 de Fevereiro de 2018 (180 dias após a primeira data), em virtude de a R. lhes haver pedido a prorrogação do prazo nos termos sobreditos em 9).

1.19. A ora Ré, em 09/07/2018, remeteu carta aos promitentes compradores originários a comunicar que considerava o contrato definitivamente incumprido por culpa dos promitentes compradores.

1.20. E ainda que havia perdido o interesse na realização do contrato prometido.

1.21. Tendo sempre recusado celebrar a escritura definitiva, apesar das insistências do aqui A.

1.22. À carta suprarreferida em 13) a R. respondeu ao A. através de carta de 4/09/2018 com o seguinte teor:

“Desconhecemos a que título nos remete a dita missiva, porquanto o contrato promessa que refere foi outorgado entre esta sociedade e outras pessoas. Esse contrato promessa foi incumprido definitivamente pelos aí promitentes compradores, conforme é conhecimento destes, uma vez que foi lhes foi remetida carta em data bem anterior à vossa missiva. Refere-se na sua missiva a um contrato de cessão de posição contratual, cuja cópia juntou. Oferece-nos dizer sobre esse assunto que desconhecemos em absoluto tal contrato, sendo ainda certo que a cópia que nos é remetida não nos confirma a existência de tal contrato. Como tal, e por estes motivos, não pode esta sociedade outorgar a escritura que refere ter agendado.”

1.23. A R. transmitiu ao Notário onde a escritura foi agendada as razões suprarreferidas em 22) para a sua não comparência nesse Cartório.

1.24. O imóvel em causa não dispõe de alvará de autorização de utilização, encontrando-se o processo para a legalização de obras de alteração e ampliação do edifício para habitação unifamiliar, originariamente licenciado para funções terciárias, ainda em fase de licenciamento.

2. Da violação de direito probatório material:

- Da força probatória do documento com a epígrafe “SISA”

Alega o Recorrente que foi carreada para os autos uma certidão da anterior escritura pública de compra e venda do imóvel objeto do contrato promessa em causa nos autos, que é acompanhada do documento com a epígrafe “SISA”, onde consta declarado que “os aludidos prédios foram inscritos na matriz anteriormente ao ano de 1951”.

Revestindo o documento em causa a natureza de documento autêntico, defende o Recorrente que o mesmo beneficia de força probatória plena quanto aos factos nele referidos. Consequentemente, pretende o Recorrente que, no segmento da matéria de facto provada, seja aditado um novo facto do qual conste que “o prédio em apreço está inscrito na matriz em data anterior a 1951”, o que, conforme invoca o Recorrente, assume relevância determinante para a solução jurídica do pleito.

A este propósito, o Recorrente mais alega que tal facto se constitui como um facto complementar e concretizador de todo o conteúdo factual alegado na petição inicial, razão pela qual poderá ser oficiosamente atendido pelo Tribunal.

Sobre esta concreta problemática, o Acórdão recorrido pronunciou-se nos seguintes termos:

“O documento em causa é uma cópia certificada de “conhecimento de SISA” datado de 27/7/1977, do qual consta o que pela apresentante foi declarado para efeitos de pagamento de sisa. E na parte final do referido documento consta ainda a referência de que “Os aludidos prédios foram inscritos na matriz em data anterior a 1951”. Este “conhecimento “emitido pela Repartição de Finanças tem o respetivo carimbo e está assinado pelo Tesoureiro de fazenda pública. Trata-se, pois, de um documento autêntico na medida em que emanado por oficial público com competência para o efeito - artº 369ºdo CC. Coloca-se, no entanto, a questão - de resto suscitada pelo recorrente nas suas alegações de recurso - de saber se a referência que dele consta à data da inscrição na matriz, é uma certificação feita pelo funcionário das finanças que emitiu com base em elementos da sua perceção. Com efeito os documentos autênticos apenas fazem prova plena dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respetivo ou dos factos que nele são atestados com base na perceção da entidade documentadora - cfr nº 1 do artº 371º do CPC. Ora nada nos autos permite concluir que isso se verificou em relação à referência constante do aludido documento a que os prédios nele referidos foram inscritos na matriz em data anterior a 1951. Bem ao contrário, por informação colhida junto da Repartição de Finanças ..., resulta que aquando da inscrição do artigo 5025, o sujeito passivo forneceu a indicação de que a edificação foi “construída de novo em dezembro de 1966, tendo sido ocupada em janeiro de 1967”. Assim que, não só o documento em causa não reveste de força probatória plena no que concerne aquela referência, como ao invés a prova produzida aponta em sentido diverso. O recorrente refere ainda a cópia autenticada da escritura de compra e venda dos referidos prédios, outorgada em 29/7/1977, em que é feita referência o referido “conhecimento” emitido pela Repartição de finanças como dele constando, além do mais, que os prédios ali referidos foram inscritos na matriz em data anterior a 1951. Evidentemente que a relevância probatória da referida escritura de compra e venda no que concerne à data da construção do referido imóvel sempre estaria dependente da relevância probatória do “conhecimento “de sisa para que remete, sendo que, no seguimento do que anteriormente se deixou dito, o teor do referido “conhecimento “de sisa é insuficiente para fundamentar a alteração pretendida. Assim que improceda a pretendida alteração da matéria de facto no que a este aspeto concerne.”.

Impõe-se, pois, solucionar a seguinte questão: qual a força probatória da declaração constante do “termo da declaração” relativa à SISA?

Conforme referido no Acórdão recorrido, o documento em análise foi emitido pela Repartição de Finanças, tem o respetivo carimbo e está assinado pelo Tesoureiro da Fazenda Pública.

Trata-se, pois, de um documento autêntico, porquanto exarado, com as formalidades legais, por uma autoridade pública com competência para o efeito – cf. artigo 363.º, n.º 2, do Código Civil, que dispõe: “2. Autênticos são os documentos exarados, com as formalidades legais, pelas autoridades públicas nos limites da sua competência ou, dentro do círculo de atividades que lhe é atribuído, pelo notário ou outro oficial público provido de fé pública; todos os outros documentos são particulares”.

Compulsado o respetivo teor, constata-se ainda que o documento se limita a reproduzir declarações da pessoa obrigada ao pagamento da SISA (antigo imposto sobre a transmissão da propriedade), declarações essas proferidas na presença do oficial público. É, pois, nessa parte, um documento meramente narrativo (cf. Luís Pires de Sousa, Direito Probatório Material, 2.ª edição, 2021, pág. 118).

Dispõe o artigo 371.º, n.º 1 do Código Civil que “Os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que neles são atestados com base nas percepções da entidade documentadora; os meros juízos pessoais do documentador só valem como elementos sujeitos à livre apreciação do julgador.”.

Do citado preceito legal resulta que “o valor probatório pleno do documento autêntico não respeita a tudo o que se diz ou contém no documento, mas somente aos factos que se referem como praticados pela autoridade ou oficial público respetivo (…) e quanto aos factos que são referidos no documento com base nas percepções da entidade documentadora.” (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, 4.ª edição, Coimbra Editora, pág. 327) Daqui decorre que o documento autêntico apenas faz prova plena dos factos praticados pelo documentador, mas já não faz prova plena dos factos declarados, da sua veracidade. Como referem Pires de Lima e Antunes Varela “se, no documento, o notário afirma que, perante ele, o outorgante disse isto ou aquilo, fica plenamente provado que o outorgante o disse, mas não fica provado que seja verdadeira a afirmação do outorgante (…)” (in ob. cit, pág. 328).

Revertendo as considerações teóricas acabadas de tecer à situação concreta sob escrutínio, temos que, assum