Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. - "A" e mulher, B, intentaram acção declarativa, com processo ordinário, contra "C", pedindo o reconhecimento do direito de haverem para si os três apartamentos (fracções "S";"T" e "U" e inerentes lugares de estacionamento ou garagem (de entre as fracções "C", "D", "E" e "F") do prédio da Rua João Silva, em Moledo, e a condenação da R. a entregá-los aos AA. mediante escritura de compra e venda a celebrar, no prazo de 15 dias a contar do trânsito em julgado da sentença, (...) e, para a hipótese de incumprimento, que seja também proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da R. (...), mais se condenando a R. a pagar aos AA. a indemnização que se venha a liquidar em execução de sentença.

Como fundamentos das suas pretensões, os AA. alegaram, em síntese, que celebraram com a R. um contrato-promessa escrito de compra e venda relativo a três apartamentos, sendo que, apesar de não ter ficado dito no contrato, ficou perfeitamente entendido que a cada uma das fracções-apartamento correspondia um lugar de garagem; Porém, a R. excluiu as fracções habitacionais destinadas aos AA. a atribuição de tal lugar, e apenas essas, atitude em que persiste desde Março de 1991, motivo por que não foi realizada a venda e, com os inerentes prejuízos, continuam os AA. privados dos prédios.

Contestando, a Ré sustentou que a omissão de referência às garagens foi reciprocamente intencional e que a referida correspondência foi uma exigência camarária, mais alegando que desde 1993 que insiste na realização da escritura mas, a partir de fins de 1996, os AA. manifestaram a pretensão de inclusão das garagens, inclusão que a R. recusou mantendo a disponibilidade para formalizar a venda dos apartamentos, mas beneficiando do direito de retenção pelos créditos relativos a pagamentos de contribuições autárquicas e despesas de condomínio.

Após completa tramitação, na parcial procedência da acção, foi declarado celebrado entre os AA. e a R. "um contrato de compra e venda das fracções "S", "T" e "U" e dos correspondentes lugares de garagem, autonomizados como fracções "C", "D" e "E", do prédio urbano sito na Rua Raul Ferreira (também designada por R. João Silva ou 1.º de Maio), freguesia de Moledo, cujo preço já se mostra pago".

Apelaram ambas as Partes e a Relação, concedendo provimento ao recurso dos Autores condenou a Ré nos pedidos principais formulados tais como formulados na petição inicial.

Recorrem novamente ambas as Partes, agora de revista.

A Ré, para pedir a improcedência da acção, levou às conclusões:

A) 1. No contrato-promessa em causa as partes declararam tão só e de modo expresso, unívoco, prometer vender e comprar os apartamentos;

A) 2. Este contrato é posterior às memórias descritivas, elemento determinante para a decisão recorrida;

A) 3. Acabou por se tirar uma conclusão inadmitida nos pressupostos, dando-se por provado o que a resposta ao quesito 1.º afastou;

A) 4. Os elementos objectivos apurados contrariam a interpretação de que o teor do contrato foi objecto;

A) 5. Está-se perante um negócio formal em que a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento;

A) 6. Violaram-se os arts. 236.º a 238.º C. Civil.

B) 1. Ficou demonstrado que a R. pagou as despesas de condomínio relativas às fracções;

B) 2. Deverá ser declarado o seu direito de retenção relativamente às fracções enquanto não for reembolsada pelos AA. das referidas despesas, sob pena de violação dos arts. 754 C Civ. e 660.º-2 CPC.

C) 1. A Ré não se constituiu, nem se encontra, em mora relativamente às fracções correspondentes aos apartamentos;

C) 2. Apartamentos e garagens são fracções autónomas, independentes e separadas, podendo, desde o início, ser transaccionadas e usufruídas distinta e independentemente;

C) 3. Neste contexto, ainda que venha a decidir-se a obrigação de a R. entregar as garagens, a sua condenação em mora e nas respectivas consequências deverá restringir-se apenas a esta parte do negócio, devendo absolver-se de qualquer responsabilidade quanto à entrega das fracções correspondentes aos apartamentos.

Os Autores, por sua vez, para reclamarem a condenação da R. no pedido de execução específica, arguindo ainda a nulidade do acórdão por não ter indicado os fundamentos da omissão, verteram nas conclusões:

A) 1. Os AA, podiam, tão só, ter pedido a prolação de sentença que produzisse os efeitos da declaração negocial do faltoso;

A) 2. Contudo, deram-lhe ainda a possibilidade de cumprir voluntariamente, cumulando este pedido com o de execução específica para a hipótese de a mesma não cumprir aquela condenação;

A) 3. Podiam formular tais pedidos ao abrigo do disposto nos arts. 468.º e 470.º-1 CPC.

B) 1. O acórdão recorrido é completamente omisso quanto aos fundamentos de direito que justificariam o seu entendimento de não proferir sentença que produza os efeitos da declaração negocial da Ré, que é a parte faltosa;

B) 2. Ou que justificariam a suposta cumulação indevida dos pedidos formulados;

B) 3. Nulidade que se invoca acessoriamente - arts. 712.º-2 e 668.º-1-b) CPC.

Apenas os AA. responderam ao recurso da Parte contrária.

2. - O conjunto fáctico que das instâncias vem definitivamente assente é do seguinte teor:

a. A 14 de Maio de 1987, Autores a Ré subscreveram um "contrato promessa de compra a venda", no qual os primeiros declararam prometer vender à segunda dois prédios urbanos sitos na freguesia de Moledo, nesta comarca, declarando a Ré, em troca, vir a entregar aos Autores, além do mais, seis apartamentos - dois T1, dois T2 e dois T3 (documento de fls. 6 a 8);

b. Os prédios referidos em a. foram aproveitados pela Ré em duas novas construções, uma na Avenida Eng.º Couto dos Santos a outra na Rua Raul Ferreira, também designada por Rua João Silva ou Rua 1.º de Maio;

c. Os apartamentos aludidos em a. eram três em cada um dos prédios referidos em b. (um T1, um T2 e um T3 em cada um dos prédios);

d. Na memória descritiva e justificativa dos dois prédios a construir pela Ré, consta que "o número total de fogos é de 34" e "o número total de lugares de estacionamento é de 34, correspondendo ao número de fogos existentes em cada edifício" (documento de fls. 9);

e. A 6 de Julho de 1988, foi celebrada escritura pública de constituição de propriedade horizontal do prédio da Avenida Eng.º Couto dos Santos, na qual se fazia corresponder a cada fracção habitacional um lugar de estacionamento na cave (documento de fls. 10 a 21);

f. Por escritura pública de 22 de Dezembro de 1988, a Ré declarou vender às filhas dos Autores, com reserva de usufruto a favor destes, as fracções "I", "J" a "N" do prédio aludido em e., todas com o correspondente lugar de garagem na cave (documento de fls. 22 a 26);

g. Na memória descritiva e justificativa do prédio a construir na Rua Raul Ferreira, refere-se que o número de lugares de estacionamento é de 22, sendo igual o número de fracções habitacionais (documento de fls. 27 a 28);

h. Na altura do início da construção deste último prédio, Autores e Ré entraram em litígio por causa da ocupação por esta de uma área de terreno, o que deu origem à acção ordinária n.º 40/89, que correu termos neste Tribunal, movida pelos ora Autores à ora Ré, e que terminou pela absolvição desta do pedido, por sentença de 15 de Janeiro de 1992, integralmente confirmada por Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 28 de Janeiro de 1993;

i. Por escritura pública de 4 de Março de 1991, foi constituída a propriedade horizontal do prédio aludido em g., sendo as fracções "C", "D", "E" e "F" garagens e tendo todas as fracções habitacionais a correspondente garagem, excepto as fracções "S", "T" e "U" (documento de fls. 29 a 43 e certidões de fls. 44 a 54);

j. Estas últimas três fracções eram as destinadas aos Autores, ao abrigo do contrato referido em a.;

k. Não foi ainda celebrada escritura pública definitiva relativamente a essas três fracções;

l. À data referida em a., a cada uma das fracções objecto de troca pertencia um lugar de estacionamento;

m. O facto de os Autores ainda não terem a posse efectiva dessas fracções acarreta-lhes prejuízos por não poderem arrendá-las ou vendê-las;

n. Situação que se prolongará até à sua efectiva entrega;

o. À data aludida em a., os projectos de ambos os prédios estavam prontos;

p. A 5 de Julho de 1993, o mandatário da Ré (à data) enviou ao dos Autores a documentação necessária à celebração da escritura pública;

q. Em fins do mesmo mês, a Ré voltou a insistir junto dos Autores na marcação de datas para a escritura, prontificando-se a fornecer nova documentação;

r. Após ser interpelada para a realização da escritura pública, a 5.11.96, a Ré aceitou a venda das fracções, mas recusou a das garagens;

s. Por carta datada de 21 de Novembro de 1996, a Ré reclamou o reembolso das despesas de condomínio;

t. O 2° prédio só foi ocupado em Agosto de 1991;

u. Até Abril de 1993, e por causa da acção referida em h., a Ré não executou os acabamentos nas fracções que iriam ser entregues aos Autores;

v. Mantendo-as sempre livres e desocupadas;

w. A Ré pagou despesas de condomínio relativas às fracções "S", "T" e "U";

x. Em 1997 o prédio foi pintado;

y. Em 27 de Julho de 2000, a Ré reclamou junto dos Autores o pagamento prévio ou simultâneo das despesas de contribuição autárquica e de condomínio como condição da entrega das fracções.

3.1. - Como resulta do conteúdo das respectivas conclusões e corresponde à identificação que a Parte delas faz, as questões propostas para apreciação neste recurso pela Ré são as seguintes:

1 - Determinação do sentido da interpretação da cláusula do contrato-promessa quanto à inclusão, ou não, dos lugares de garagem;

2 - Se à Ré deve ser reconhecido o direito de retenção sobre as fracções habitacionais até ao reembolso das despesas que fez com a respectiva manutenção;

3 - Se, e em que medida, há mora da Ré.

No recurso dos Autores, por seu turno, vêm suscitadas as estas questões:

1 - Se é lícita a cumulação do pedido de condenação na prestação voluntária do facto prometido, consistente na celebração da escritura de compra e venda, com o de execução específica do mesmo contrato-promessa, prevenindo a hipótese de incumprimento daquela condenação;

2 - Se, por omissão de fundamentação de direito, sobre a recusa dessa dupla condenação o acórdão impugnado enferma de nulidade.

3.2. - Quer por razões de prioridade temporal na interposição, quer porque, pelo seu objecto, na medida em que põe em causa a pretensão dos Autores quanto ao objecto mediato do contrato-promessa e seus efeitos, a sua procedência acaba por prejudicar o conhecimento do objecto do recurso dos Autores, que pressupõe a inclusão dos lugares de garagem no âmbito da alienação prometida, apreciar-se-á em primeiro lugar a revista pedida pela Ré (arts. 726.º, 710.º-1, 713.º-º2, 660.º-2 e 137.º, todos do CPC).

4. - Recurso da Ré.

Primeira questão - interpretação da declaração negocial.

4.1. - A primordial questão colocada pela Ré é a de saber se, como sustenta, houve erro na interpretação da declaração negocial contida no negócio formal, por extrapolação indevida e contraditória da resposta ao quesito primeiro.

A situação factual, no que quanto a este ponto releva, poderá sintetizar-se assim:

As Partes celebraram o que denominaram de "contrato de promessa de compra e venda", mediante o qual prometeram reciprocamente vender e comprar prédios urbanos, destinando-se os dos AA. a neles serem efectuadas novas construções a efectuar pela Ré, que, "em troca" daqueles se obrigou a entregar aos AA. seis apartamentos, "que já se encontram devidamente identificados na planta respectiva", e que, quanto ao prédio que aqui interessa, correspondiam a um T2, um T1 e um T3, todos no 2.ª andar esquerdo, que vieram a ser designados pelas fracções autónomas "S", "T" e "U".

Os contratos de compra e venda não foram formalizados, nem as fracções entregues porque a Ré, apesar de sempre ter pretendido transaccionar as fracções habitacionais, quando interpelada para incluir as garagens recusou a pretexto de não fazerem parte do objecto da prometida venda.

Perante o impasse, os AA. vieram pedir que lhes fosse reconhecido o direito de haverem para si os três apartamentos e inerentes lugares de estacionamento, ou seja, três das quatro fracções identificadas pelas letras "C", "D", "E" e "F", correspondentes a lugares de garagem, que não foram atribuídos a qualquer habitação, pretensão que fundamentaram em que "não obstante não ter ficado expressamente dito no contrato que a cada uma das fracções pertencia um lugar de estacionamento (...), ficou perfeitamente entendido entre autores e ré, porque implícito, que, de facto, tal era assim".

4.2. - O problema é, tal como qualificado, de interpretação e integração da declaração negocial e a questão a decidir é a de saber se o resultado interpretativo a que chegaram as instâncias, no sentido de terem as fracções das garagens incluídas no objecto da venda, é conforme às regras previstas para o efeito nos arts. 236.º a 238.º do Código Civil.

A apreciação da questão há-de incidir, então, sobre a aplicação de um critério legal normativo ao quadro fáctico fixado, ou seja, sobre a formulação de um juízo de valor normativamente vinculado sobre o âmbito do objecto mediato do contrato-promessa, interpretando-o com recurso aos elementos que integram os factos provados.

Acresce que, como é jurisprudência corrente, o apuramento da vontade real dos declarantes, em matéria de interpretação do negócio jurídico, constitui matéria de facto que, como tal está subtraída ao conhecimento do STJ como Tribunal de revista, ou seja, a interpretação das cláusulas dos contratos é matéria de facto quando se dirija à averiguação e reconstituição da vontade real das partes, mas já será matéria de direito se e quando, desconhecida essa vontade, se devem seguir os critérios previstos nos arts. 236.º-1 e 238.º referidos (cfr. por todos, CJ/STJ, VIII-II-26).

No quesito 1.º perguntou-se se "à data (da celebração do referido contrato-promessa) ficou entendido entre AA. e R. que a cada uma das fracções objecto da troca pertencia um lugar de estacionamento em cada um dos prédios", a que se respondeu apenas que "à data referida, a cada uma das fracções objecto de troca pertencia um lugar de estacionamento".

A real vontade das Partes ficou, pois, por esclarecer.

Compete, assim, a este Tribunal, no quadro legal enunciado, determinar o sentido com que deve ser fixado o objecto contratual.

4.3. - O n.º 1 do art. 236.º acolhe a denominada "teoria da impressão do destinatário", de cariz objectivista, segundo a qual a declaração vale com o sentido que um declaratário normal, medianamente instruído, sagaz e diligente, colocado na posição do concreto declaratário, a entenderia.

Entre as circunstâncias atendíveis, a doutrina aponta os termos do negócio, os interesses em jogo, a finalidade prosseguida pelo declarante, as negociações prévias, os usos e os hábitos do declarante, a conduta das partes após a conclusão do negócio, etc. (MOTA PINTO, "Teoria Geral do Direito Civil", 3.ª ed., 450/1).

Porém, quando estejam em causa negócios formais, o objectivismo exigido ao intérprete é bem maior.

Com efeito, estatui-se no art. 238.º-1, o sentido correspondente à impressão do destinatário não pode valer se não tiver um mínimo de correspondência, embora imperfeita, no texto do respectivo documento.

Acontece, então, que se o sentido que se retirar por aplicação do critério consagrado no n.º 1 do art. 236.º não estiver documentado, então, por carecido de forma, enferma de vício que a lei comina com a nulidade (art. 220.º C. Civil).

Só assim não será, como especialmente previsto no n.º 2 do mesmo art. 238.º, quando, não se encontrando, embora, na declaração uma expressão minimamente adequada, esse sentido não traduzido corresponda à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não oponham «à validade de um sentido que, no ponto considerado, exorbite da declaração. Se, por exemplo, se pretende vender todo um prédio, mas se declara, na escritura de alienação, que o negócio abrange apenas uma parte do imóvel, não pode dizer-se que estão satisfeitas as razões de forma legal relativamente à parte do prédio não abrangida na declaração documentada» (P. DE LIMA e A. VARELA, "C. Civil, Anotado", I, 1987, 225).

O negócio sub judicio é um contrato-promessa de troca e de compra e venda de imóveis.

Está, por imposição da lei, sujeito à forma escrita, sendo o respectivo documento, como unanimemente entendido, uma formalidade ad substantiam e não meramente ad probationem - art. 410.º C. Civil.

4.4. - Aqui chegados, e à luz das considerações expendidas, a resposta à questão proposta surge clara.

Estamos perante um negócio formal em que o documento que o corporiza não contém qualquer referência à promessa de venda ou de troca pela Ré (nem de compra ou troca pelos AA.) de garagens, lugares de estacionamento e/ou, muito menos, de fracções autónomas correspondentes a garagens.

Acresce que os lugares de estacionamento que os AA. pretendem abrangidos pelo objecto do contrato são - pelo menos desde o título constitutivo, datado de 1991 - fracções autónomas, constituindo imóveis individualizados e independentes relativamente às mencionadas fracções habitacionais - arts. 1414.º e 1418.º C.Civil.

Os AA. não provaram, como lhes competia, por ser facto constitutivo do direito que invocaram (art. 342.º-1 C.C.), que, apesar da omissão no escrito que titula o contrato, a vontade real dos contraentes era a de na transacção serem integrados os lugares de estacionamento, fossem ou não fracções autónomas.

Porém, mesmo que o tivessem feito, a segunda condição exigida no n.º 2 do art. 238.º, opor-se-ia ao sucesso da pretensão, pois que a falta absoluta da formalidade ad substantiam a que estava sujeita a declaração negocial - referência no texto do documento escrito à inclusão na venda ou troca da coisa imóvel que os lugares de estacionamento ou garagens constituem - ergue-se como obstáculo intransponível.

A declaração, porque não vertida no escrito imperativo, sempre seria, como se deixou referido, nula (art. 220.º cit.).

Não interessa, deste modo, como não interessava antes, lançar mão do critério objectivista de interpretação previsto no n.º 1 do art. 236.º, convocando outros elementos instrumentais, por isso que, insiste-se, os desvios e maior exigência que o critério do art. 238.º previamente impõe o excluem.

Como se escreveu no acórdão deste STJ de 15/5/2001 (CJ/STJ, IX-II--85), "nos negócios formais, se o sentido da declaração não tiver reflexo ou expressão no texto do documento, ele não pode ser deduzido pelo declaratário e não deve, por isso, ser-lhe imposto".

E, se bem interpretamos, o supra transcrito exemplo retirado do Código Anotado ajusta-se perfeitamente à situação aqui em discussão.

Conclui-se, pois, que a declaração negocial da Ré constante do contrato-promessa não pode ser interpretada no sentido de abranger os lugares de estacionamento ou garagem.

5. - Recursos de Autores e Ré.

Segunda e terceira questões da Ré e questões dos Autores, acima enunciadas.

Como se conclui de toda a economia do processo e a matéria de facto provado confirma, a invocada mora da Ré assenta nas divergências surgidas entre as Partes quanto ao objecto do contrato - se abrange, ou não, os lugares de garagem.

Nessa conformidade, face à posição que se tomou sobre a questão caem por terra os pressupostos dos demais pedidos, por absolutamente condicionados ou dependentes da procedência dessa pretensão e da situação de mora da Demandada, que não pode ter-se por verificada, desde logo porque não se invoca interpelação dos AA. para cumprimento do contrato tendo por objecto a realização da escritura de alienação das fracções habitacionais - art. 805.º-1 e 2 C.Civ. -, antes parecendo configurar-se uma situação de mora do credor (art. 813.º).

Também não há que cuidar do direito de retenção invocado pela Ré, antes de mais pela óbvia razão que não se determina aqui qualquer entrega, pressuposto primeiro do reconhecimento do direito previsto no art. 754.º C. Civil.

Ainda supervenientemente desinteressantes se tornaram as questões suscitadas no recurso dos Autores, pressupondo, como pressupunham as peticionadas condenações, o reconhecimento da integração das garagens no objecto do negócio e a mora da Ré abrangente de todo o objecto mediato do contrato.

Assim, porque prejudicadas pela solução dada à primeira das questões suscitadas no recurso da Ré, não há que apreciar as demais questões por esta colocadas, nem as propostas pelos Autores - arts. 726.º, 713.º-2 e 660.º-2, todos do CPC.

6. - Decisão.

Em conformidade com o exposto, decide-se:

- Julgar procedente, na parte não prejudicada por essa procedência, a revista pedida pela Ré;

- Julgar prejudicado o conhecimento do recurso dos Autores;

- Julgar a acção improcedente e absolver a Ré dos pedidos contra ela formulados na acção; e,

- Condenar os Autores nas custas.

Lisboa, 11 Dezembro 2003

Alves Velho

Moreira Camilo

Lopes Pinto