Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I.

Relatório:

AA, BB, CC e DD,

intentaram, no Tribunal Judicial da Comarca de Loulé, a presente acção ordinária contra

EE, FF e mulher, GG, e HH,

com vista a obterem o reconhecimento da qualidade de proprietários da fracção “DS”, do prédio constituído em propriedade horizontal, designado por “Edifício Portugal”, na freguesia de Quarteira, Loulé, e bem assim dos móveis que a integram, com a consequente condenação na obrigação de restituição e anulação dos negócios jurídicos constantes do registo, por configurarem vendas de coisa alheia, e, ainda, a anulação dos registos prediais efectuados desde 1983.

Em síntese, invocaram a sua qualidade de herdeiros de II e de JJ, sendo que aquela primeira prometeu comprar a EE a referida fracção, em 3 de Agosto de 1982, tendo, inclusive, pago a totalidade do preço, passando a ocupá-la, desde tal data, como verdadeira dona, tendo, assim, já decorrido o prazo de usucapião.

Sucedeu, porém, que a 1ª R., promitente-vendedora, não tendo cumprido o prometido, acabou por vender a dita fracção aos 2º e 3º RR. que, posteriormente, a venderam ao 4º R..

Este último R. contestou, defendendo, a impropriedade do meio (a acção proposta, segundo ele, era de restituição de posse), razão pela qual, não tendo conhecimento do esbulho, defendeu a sua própria ilegitimidade e, ainda, impugnado parte da factualidade vertida na petição, acabando por pedir a improcedência da acção.

Os 2º e 3º RR. contestaram, de igual modo, a acção, defendendo que não se mostravam preenchidos todos os pressupostos da usucapião, salientando que a posse exercida pelos AA. foi interrompida aquando da venda feita pela R. EE. Mais salientaram que registaram, desde logo, a sua aquisição, pelo que beneficiam da presunção do registo. Impugnaram, outrossim, parte da factualidade alegada pelos AA., terminando, também, por pedir a improcedência da acção.

Por sua vez, a R. EE, apesar de pessoal e regularmente citada, não contestou nem constituiu mandatário judicial.

Os AA. replicaram, a contrariar a defesa excepcional apresentada pelos RR. contestantes.

Após o saneamento e a condensação, o processo seguiu a sua tramitação normal até julgamento, após o que foi proferida sentença a julgar a acção improcedente.

Irresignados, apelaram os AA. para o Tribunal da Relação de Évora que, revogando o julgado, deu inteira razão aos AA., declarando-os proprietários da fracção reivindicada e condenando os RR. na respectiva restituição, e, por fim, declarando nulos os negócios jurídicos aquisitivos da 1ª R. a favor dos 2º e 3º RR. e destes a favor do 4º R. “por consubstanciarem venda de bens alheios, com o cancelamento dos respectivos registos”.

Foi, então, a vez de os 2º, 3º e 4º RR. mostrarem o seu inconformismo, pedindo revista do acórdão prolatado, tendo, para o efeito, apresentado as respectivas minutas que fecharam com as seguintes conclusões:

1º

Dos RR./Recorrentes FF e GG

:

– O acórdão ora recorrido é nulo por contradição entre os fundamentos e a decisão.

– O acórdão recorrido julgou improcedente, na fundamentação, o recurso acerca da matéria de facto; o pedido de rectificação de erros materiais da sentença de primeira instância e a arguição da nulidade da sentença.

– A decisão é omissa quanto às improcedências vertidas na fundamentação e simplesmente julga procedente a apelação e, por isso, encontra-se ferida de nulidade.

– A fixação das custas deve ser feita em função do decaimento de cada uma das partes, atenta a matéria vertida na fundamentação do acórdão.

– Decorre também que, na decisão quanto às custas, o acórdão de fls. é nulo.

– Devem ser fixadas custas na proporção de % para os AA. apelantes e de % para os RR apelados.

– A decisão quanto ao recurso de direito não colhe.

– Ao considerar que a usucapião do direito de propriedade ultrapassa qualquer tipo de aquisição por terceiro de boa fé, está a violar quer a tutela das legítimas expectativas do terceiro de boa fé e a colocar em causa toda a segurança do negócio jurídico.

– No raciocínio do acórdão, a tutela do terceiro de boa fé e a segurança do negócio jurídico ficam assim suspensas nos primeiros 3 anos de aquisição.

– Caso assim fosse, o registo de qualquer aquisição deveria ficar provisório por dúvidas durante três anos e não passar a definitivo.

– É manifesto que a Lei não quer a indeterminação das aquisições por três anos.

– Aliás, o registo provisório por dúvidas torna-se definitivo ao fim de uns meros seis meses.

– Não procede a tese do acórdão de fls.

– O artigo 291° do Código Civil cede a sua aplicação e eficácia ante a verificação das condicionantes do artigo 17° do Código do Registo Predial.

– A decisão recorrida violou assim o disposto no artigo 668°, nº 1, al. c) do Código de Processo Civil, e 17º, nº 2, do Código do Registo Predial.

2º Do R./Recorrente HH:

– Dos factos que resultaram como provados, na presente acção, II (e os Recorridos por sucessão) na qualidade de promitente-compradora, passou a ocupar a fracção autónoma em causa, por força de um contrato-promessa de compra e venda, em que, adicionalmente, foi convencionado um contrato de traditio.

– O contrato de traditio conferiu a II (e os Recorridos por sucessão) uma posse precária sobre a fracção autónoma, nos termos do disposto no artigo 1263º do Código Civil.

– Ou seja, trata-se de uma posse em nome de outrem, em que o detentor tem o corpus, mas falta-lhe o animus.

– Para que um possuidor precário adquira uma posse com corpus e animus (cfr. artigo 1251º do Código Civil) tem que, nos termos da alínea d) do artigo 1263º do Código Civil, inverter o título da posse.

– Ou seja, o possuidor precário (cfr. artigo 1265º do Código Civil) tem que praticar um acto de oposição directa contra aquele em cujo nome possuía.

– Não foi alegado pelos Recorridos (logo não poderia resultar provado) qualquer facto que consubstanciasse esse acto de oposição directa da promitente- compradora face à promitente-vendedora.

– Os factos que resultaram como provados preenchem os requisitos do corpus, mas são praticados perante terceiros e são actos que qualquer possuidor precário pode realizar, e que, normalmente, são praticados por estes.

– Ao ter sido dado como provado que os Recorridos, em 2003, notificaram a primeira R. para a celebração da escritura pública de aquisição do imóvel (contrato prometido), dissiparam-se quaisquer dúvidas sobre o tipo de posse que os Recorridos consideravam ter.

– Ou seja, com esta notificação, os Recorridos reconhecem que nunca inverteram o título da posse, e que se mantém como possuidores precários.

– Até porque, na tese dos Recorridos, em 2003, já teria decorrido o período de tempo necessário para que adquirissem o direito de propriedade por usucapião, logo, a primeira R. já não era detentora do direito de propriedade, pelo que não tinha legitimidade para celebrar a escritura pública.

– É pacífico, quer na Doutrina quer na Jurisprudência, que o possuidor precário para adquirir uma posse (com animus e corpus) tem que inverter o título da posse, ou seja, ao possuidor precário estão vedadas as possibilidades de aquisição da posse previstas nas alíneas a) a c) do artigo 1263º do Código Civil.

– Daí que, enquanto se mantiver a posse precária, este só pode adquirir a posse através da inversão do título da posse.

– Exige a lei que aquele que possui em nome de outrem, para que possa possuir em nome próprio tenha que confrontar, directamente, aquele em nome de quem possuía, da alteração da situação, a fim de que este possa reagir a essa alteração da situação jurídica.

– Daí que, nos termos do disposto no artigo 1290º do Código Civil, o tempo necessário para a usucapião só começa a correr desde a inversão do título.

– É este mesmo preceito legal que esclarece que os detentores ou possuidores precários não podem adquirir, para si, por usucapião, o direito possuído, excepto achando-se invertido o título da posse.

– Conforme já explicado, em nenhum momento foi alegado, sequer, qualquer facto que suportasse a inversão do título da posse, pelo que, sem que essa inversão do título da posse tenha ocorrido, nunca os Recorridos tiveram a posse, pelo que nunca começou a correr prazo para a usucapião.

– Logo, a pretensão dos Recorridos carece de qualquer fundamento.

– Se assim não se entender, o que por mero dever de patrocínio se concede, sem aceitar, passemos à outra questão.

– A decisão recorrida revogou a decisão da primeira instância, considerando que não era aplicável ao caso em apreço, o disposto no artigo 17º, nº 2, conjugado com o artigo 5º, nº 4, todos do Código do Registo Predial.

– O Recorrente não se conforma com este entendimento, considerando, que a razão sobre esta questão está com a decisão proferida em primeira instância, com os argumentos naquela alegados.

– Ou seja, no caso vertente aplica-se o disposto no artigo 17º, nº 2, do Código do Registo Predial, porquanto o Recorrente, terceiro de boa fé, registou a aquisição do respectivo direito de propriedade antes da propositura da presente acção, logo beneficia da presunção do registo, não lhe podendo ser oposta a, suposta, aquisição tabular.

Responderam os Recorridos, pugnando pela confirmação do acórdão impugnado.

II.

As instâncias deram como provada a seguinte factualidade:

1 – Encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé, sob o número 5.839/270194, a fracção autónoma designada pelas letras “DS”, porta 1109, composta por habitação, com vestíbulo, sala com kitchenette, casa de banho e terraço, com 46,70 m2, e arrecadação na cave, porta nº 103, com a área de 1,91 m2, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, designado por “Edifício Portugal”, na freguesia de Quarteira e concelho de Loulé, inscrita na matriz predial, sob o artigo 3.456º.

2 – Constam na acima referida descrição predial, as seguintes inscrições:

– Pela apresentação nº 13/191182, aquisição a favor de EE , casada com C...A...E...G...E..., em separação de bens, por compra à Lusotur.

– Pela apresentação nº 39/16102003, aquisição a favor de FF, casado com GG, em comunhão de adquiridos, por compra a EE.

– Pela apresentação nº 07/16122003, aquisição a favor de HH, solteiro, por compra.

– Pela apresentação nº 41/14102004, a inscrição no registo da presente acção.

3 – No dia 3 do Agosto de 1982, a 1ª R. e II, acordaram entre si, que a primeira prometia vender à segunda e esta prometia comprar, a fracção autónoma supra referida, e o mobiliário e equipamento que nela se encontrava.

4 – E estipularam o preço de 3.000.000$00, sendo 2.400.000$00 respeitantes à fracção e 600.000$00 respeitantes aos bens móveis.

5 – E que esse preço seria pago em duas prestações, sendo a primeira no valor de 1.500.000$00, paga com a assinatura do contrato-promessa.

6 – E a segunda, em igual valor de 1.500.000$00, paga na data da celebração da escritura.

7 – E acordaram que a escritura pública seria outorgada até três meses após a data da celebração do contrato-promessa.

8 – Tudo o acima referido ficou a constar no escrito denominado contrato-promessa de compra e venda, com data de 3 de Agosto de 1982, e assinado por ambas as outorgantes, com reconhecimento notarial das assinaturas.

9 – II entregou à 1ª R., nesse dia 3 de Agosto de 1982, e na sequência do acordado, a importância de 1.500.000$00.

10 – Em 17 de Janeiro de 1983, em aditamento ao anteriormente acordado, a 1ª R. e II, estipularam que a escritura pública seria efectuada em qualquer data a marcar pela promitente-compradora, com a antecedência mínima de dez dias, comunicando aquela a referida data à promitente-vendedora, por carta registada com aviso de recepção, a endereçar para a morada daquela, constante do contrato promessa.

11 – Mais acordaram que a 1ª R. receberia de imediato, por banda da II, o remanescente do preço, ou seja, 1.500.000$00.

12 – Tendo então a 1ª R. dado quitação do preço global da venda.

13 – E que II se obrigava a celebrar, nos precisos termos acordados, o contrato de compra e venda definitivo com a promitente-compradora ou com quem esta viesse a indicar.

14 – Tudo o acima referido ficou a constar no escrito denominado aditamento ao contrato-promessa de compra e venda celebrado em 3/08/1982, com data de 17 de Janeiro de 1983, e assinado por ambas as outorgantes.

15 – Na sequência desse acordo, II, ocupou, de imediato, a fracção supra referida.

16 – Bem como o recheio da mesma, composto por mobiliário, louças, roupas e equipamentos diversos, melhor descriminados a fls. 204 e 205 do apenso A.

17 – II faleceu, no dia 21 de Janeiro de 1989.

18 – Por escritura pública de habilitação de herdeiros, outorgada a 20 de Fevereiro de 1989, no 9º Cartório Notarial de Lisboa, consta que a II deixou testamento instituindo vários legados e que lhe sucederam como herdeiros legitimários os filhos, JJ, AA e BB.

19 – No dia 29 de Março de 1996, faleceu JJ.

20 – Por escritura pública de habilitação de herdeiros, outorgada em 7 de Maio de 1996, no 4º Cartório Notarial de Lisboa, consta que JJ, faleceu sem deixar testamento ou outra disposição de última vontade, e que lhe sucederam o cônjuge sobrevivo, CC e a filha de ambos, DD.

21 – O 1º A., AA é o cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de II.

22 – Através de carta datada de 9 de Outubro de 2003, o A. AA, comunicou à 1ª R. o dia, hora e local de realização da escritura pública de compra e venda.

23 – A carta acima referida foi enviada para a morada da 1 ª R. que constava do contrato-promessa, e foi devolvida com a indicação de “endereço desconhecido”.

24 – Tendo sido enviada nova carta para Avenida Santos Matos, ..., 4º esquerdo, 2700 Amadora, tendo o respectivo aviso de recepção sido devolvido com a indicação de correspondência “não reclamada”.

25 – Mas sabendo já a 1.ª R. da intenção dos AA. procederem à sua interpelação para celebrarem a escritura pública.

26 – Em 25 de Maio de 2003, a 1ª R. enviou uma carta ao A. AA, exigindo ser ressarcida como condição para a celebração da escritura pública.

27 – Após, o que o A. AA enviou nova carta à 1ª R., comunicando-lhe para comparecer no dia 21 de Outubro de 2003, bem como a hora e respectivo local, para a celebração da escritura.

28 – Todavia, sabendo da data, hora e local, a 1ª R. não compareceu.

29 – Por escritura pública de compra e venda, outorgada em 14 de Outubro de 2003 no 17º Cartório Notarial de Lisboa, a 1ª R. declarou vender ao 2º R., que declarou comprar, pelo preço de 55.000 euros, já recebido, a fracção autónoma supra referida, tendo ainda declarado que não celebraram qualquer contrato-promessa referente ao imóvel ora transaccionado.

30 – Na sequência da celebração da escritura pública referida em 29, os 2º e 3º RR. passaram a ocupar a fracção autónoma supra referida.

31 – Por volta de finais de Outubro, início de Novembro de 2003, quando o 2.º A. se preparava, junto com a sua família, para passar uns dias na fracção supra referida, veio a tomar conhecimento, que a 1ª R. vendera a fracção a FF.

32 – Facto que logo transmitiu aos restantes AA..

33 – Sabendo depois os AA. que a respectiva escritura de compra e venda, celebrada entre a 1ª R. e o 2º e 3ª RR., tinha sido outorgada, a 14 de Outubro de 2003, no 17º Cartório Notarial de Lisboa.

34 – E que o preço da aquisição fora de € 55.000,00.

35 – E não fora celebrado contrato-promessa desse contrato definitivo.

36 – Tendo a 1ª R. outorgado essa escritura sabendo da intenção dos AA. em formalizarem o negócio.

37 – Após a celebração da escritura pública referida em 29, os 2º e 3º RR. deslocaram-se ao prédio onde se localiza a fracção supra referida.

38 – O 2º R. retirou a fechadura que se encontrava na porta da fracção e colocou uma nova.

39 – Quando o 2º A., se deslocou ao Algarve, por volta de finais de Outubro, início de Novembro de 2003, para passar uma temporada na fracção referida, foi confrontado com o facto de naquela não poder entrar, pois a chave que sempre fora utilizada para aquele efeito “não servia” na fechadura.

40 – Por escritura pública de compra e venda, outorgada em 12 de Dezembro de 2003, no 17º Cartório Notarial de Lisboa, os 2º e 3º RR. declararam vender ao 4º R., que declarou comprar, pelo preço de € 55.865, já recebido, a fracção autónoma referida, tendo ainda declarado que não celebraram qualquer contrato-promessa referente ao imóvel ora transaccionado.

41 – Na sequência da celebração da escritura pública referida em 40, o 4º R. passou a ocupar a fracção autónoma referida.

42 – Posteriormente, os AA. tomaram conhecimento da venda referida em 40.

43 – Não foi celebrado contrato-promessa do contrato definitivo referido em 4.

44 – Tendo sido comunicado ao 4º R. que a fracção pertencia à família P....

45 – Para além do recheio existente na fracção à data da sua ocupação pela II, os AA. adquiriram outros bens que passaram a equipar também a fracção referida.

46 – Com a ocupação que os 2º e 3º RR., primeiro, e o 4º R., depois, fizeram da fracção autónoma, os AA. ficaram privados do recheio da mesma, incluindo os objectos acima referidos.

47 – Desde há mais de vinte anos que a II, esta até à sua morte, e os AA. vêm ocupando a fracção referida.

48 – Utilizando-a, quer em período de férias, quer aos fins-de-semana, e ainda em muitos outros dias, sempre que tal se proporcionava.

49 – O que faziam sem a oposição de quem quer que fosse.

50 – À vista de todas as pessoas.

51 – Incluindo os porteiros e responsáveis pela manutenção do prédio.

52 – E de forma continuada.

53 – Considerando-se os AA., e antes a II, proprietárias da fracção.

54 – E assim sendo considerados.

55 – Sendo a II e depois o A. AA, como cabeça-de-casal, quem pagava as quotas do condomínio relativas à fracção referida.

56 – E o fornecimento de gás.

57 – E de electricidade.

58 – E o imposto da contribuição autárquica, e antes o antigo imposto extraordinário sobre rendimentos prediais.

59 – Os RR. privaram os AA., contra a vontade destes, de usar e fruir da fracção referida.

60 – O 4º R. não conhecia os AA. ou a 1ª R..

61 – Tendo os 2º e 3º RR. verificado que o direito de propriedade relativo à fracção referida se encontrava inscrito a favor da 1ª R..

62 – Os 2º e 3º RR. adquiriram a fracção referida conjuntamente com o mobiliário que aí se encontrava.

63 – Sendo habitual as casa de veraneio serem vendidas já mobiladas.

III.

Quid iuris?

Das conclusões com que os Recorrentes remataram as respectivas minutas de recurso resulta que à nossa consideração são colocadas questões de natureza puramente formal e questões directamente relacionadas com o fundo do litígio.

Forçosamente, teremos de começar a nossa apreciação crítica pelas primeiras, colocadas apenas pelos Recorrentes João Francisco e GG.

Dentro deste capítulo, defendem estes Recorrentes a nulidade do acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Évora e com um duplo fundamento: por um lado, arguindo a nulidade prevista na alínea c) do nº 1 do artigo 668º do Código de Processo Civil – contradição entre os fundamentos e a decisão – e, por outro, invocando uma inominada nulidade derivada (inominada na medida em que é aqui aplicável o artigo 668º daquele diploma legal, antes da alteração introduzida pelo Decreto-Lei nº 34/2008, de 2 de Fevereiro, acrescentando-lhe uma alínea f) e respeitante à omissão quanto à fixação da responsabilidade por custas, alteração que, como sabido, apenas entrou em vigor em 20 de Abril de 2009 e apenas para os processos iniciados a partir desta mesma data, atento os termos do nº 1 do seu artigo 27º).

Verifica-se a nulidade prevista na alínea c) supra referida quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão. Ou seja, quando a construção da decisão seja viciosa, na medida em que os fundamentos invocados pelo julgador conduziriam logicamente, não ao resultado expresso, mas a resultado oposto. No fundo, como assinala Artur Anselmo de Castro, a verificar-se uma situação destas, estamos perante uma decisão que carece de fundamento (Direito Processual Civil Declaratório, Vol. III, página 142).

Analisando o acórdão proferido, vemos nele uma linha lógica de pensamento a combinar em perfeito com o decidido. Com efeito, a Relação de Évora, depois de ter reconhecido, como, aliás, o fez a 1ª instância, a verificação, a favor dos AA./Apelantes, do instituto da usucapião, acabou por lhe dar todo o ênfase, esvaziando, por completo, a argumentação do Juiz da 1ª instância no que tange à aplicação, ao caso sub iudice, do preceituado no artigo 17º, nº 2, do Código de Registo Predial.

E, dentro de tal encadeamento lógico, não podia deixar de dar provimento ao recurso interposto pelos AA., o que vale por dizer que não se entrevê a apontada, mas não justificada, nulidade.

Lê-se, na parte final do acórdão: “custas pelos RR., apelados”.

Face ao ora referido, torna-se perfeitamente inexplicável a crítica dirigida ao aresto em apreciação. Em boa verdade, se foi decidido que as custas seriam suportadas (apenas) pelos apelados é porque foram estes que decaíram e na totalidade.

Se algum erro houvesse, e não há, deveriam, então, os ora Recorrentes lançar mão do incidente de reforma, previsto na alínea b) do nº 1 do artigo 669º do Código de Processo Civil.

Nulidade é que, seguramente, não existe no aresto censurado, por via da condenação em custas, tal como foi decretado pela Relação de Évora.

Para além destas duas nulidades (?), os Recorrentes entenderam por bem, nas conclusões 2º e 3ª, invocar uma série de omissões (“improcedências vertidas na fundamentação e simplesmente julga procedente a apelação e por isso encontra-se ferida de nulidade” – consta da última conclusão apontada), mas daí não retiram (se é que o poderiam fazer) qualquer tipo de consequências. Daí que nada mais haja a dizer do que assinalar tal facto, não haja, mais tarde, a tentação de arguição de omissão de pronúncia!

Passemos, pois, à apreciação do fundo.

E a primeira nota que salta à vista é, excepção feita à posição do Recorrente HH, a de concordância com as posições das instâncias, no que tange à verificação dos requisitos para a aquisição da fracção, por parte dos Recorridos, por via da usucapião.

A posição do Recorrente HH, de oposição ao julgado, consubstancia-se no seguinte: para que se possa falar, com propriedade, em usucapião, necessário se torna a alegação e subsequente prova da inversão do título de posse, juntando, a partir de então, à mera detenção o animus possidendi, facto que, in casu, não ocorreu, sendo disso prova máxima o teor da carta enviada pelo A. AA à R. EE a notificá-la para a realização do contrato definitivo.

A posição deste Recorrente assenta, no fim de contas, no seguinte: se o A. AA enviou tal carta à R. EE, promitente-vendedora da fracção, é porque não se considerava um verdadeiro possuidor, mas apenas um mero detentor precário.

Colocadas na mesa da discussão as posições das Partes Recorrentes, eis-nos, desde logo, confrontados com a questão de saber se, em boa verdade, estão provados os requisitos conducentes à aquisição da propriedade da fracção aqui em causa, por parte dos Recorridos.

Só depois da resposta que vier a ser dada a esta vexata quaestio, é que estaremos em condições de aquilatar da bondade da demais argumentação apresentada pelos Recorrentes.

A primeira questão a considerar é, pois, esta: face à factualidade dada como provada, é possível concluir pela aquisição, por parte dos Recorridos, da fracção, via usucapião?

Na solução que encontramos não pode ser olvidada a relevância que o Recorrente HH pretende tirar da aludida carta enviada pelo A. AA à R. EE, no sentido de ser marcada a escritura definitiva.

É bem sabido que a simples utilização da coisa prometida vender, por parte do promitente-comprador, nunca poderá originar uma situação possessória, na justa medida em que ele é um simples detentor em nome alheio e não um possuidor causal ou real, ou, dito de outra forma, os poderes que passa a exercer sobre a coisa estão directamente relacionados com o seu direito de crédito (visão esta que encontra pleno conforto com a Reforma de 1980).

Mas esta conclusão não pode ser automática.

Quantas e quantas vezes, nos dias de hoje, o promitente-comprador assume, logo após a outorga do contrato-promessa, a posição de verdadeiro proprietário, passando a comportar-se como se a coisa prometida vender, fosse, desde logo, sua propriedade.

Antunes Varela e Pires de Lima indicam-nos casos em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche os requisitos de verdadeira posse: assim, os casos em que já houve pagamento de sisa e da totalidade do preço ou nos casos em que as partes não têm o propósito de realizar o contrato definitivo e a coisa é entregue ao promitente-comprador como se já fosse sua.

De acordo com os doutrinadores citados, o promitente-comprador actua nos casos referidos uti dominus, “não havendo, por conseguinte, razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela possessória” (Código Civil Anotado, Volume III, 2ª edição, página 6 e seguintes).

Nestes casos citados, o promitente-comprador passa a comportar-se em relação à coisa objecto do contrato-promessa como se fosse sua.

A posição de Antunes Varela pode parecer hesitante quando, comentando o acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça, de 18 de Novembro de 1982, relativamente a uma situação de detenção da coisa por virtude da celebração de um contrato-promessa, não tomou posição concreta sobre a sua qualificação, acabando por dizer que “seja qual for a exacta qualificação (como detenção ou verdadeira posse) da situação em que o promitente-comprador se encontrava em relação ao andar por ele ocupado, certo é que essa situação só se mantém com legitimidade enquanto o contrato-promessa não for resolvido por causa que lhe seja imputável” (Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 119º, página 220).

Mas a sua posição é por demais clara quando, em anotação ao aresto deste Supremo, de 25 de Fevereiro de 1986, escreveu na Revista Decana o seguinte: “…a tradição da coisa, móvel ou imóvel, realizada a favor do promitente-comprador, no caso da promessa de compra e venda sinalizada, não investe o accipiens na qualidade de possuidor da coisa. E se a entrega não confere a posse dela ao promitente-comprador, nenhum sentido fará crismar a situação com o nome de posse legítima em oposição à chamada posse precária. … E os poderes que o promitente-comprador exerce de facto sobre a coisa, sabendo que ela ainda não foi comprada, não são os correspondentes ao direito do proprietário adquirente, mas os correspondentes ao direito de crédito do promitente-adquirente perante o promitente-alienante ou transmitente” (Ano 124º, páginas 345 e 346).

No fundo, a posição defendida por A. Varela acaba por aceitar a chamada teoria da causa, de que fala Manuel Rodrigues, que se traduz no facto de na aquisição bilateral da posse o animus resultar da natureza do acto jurídico por que se transmitiu o direito susceptível de posse.

Assim, se a tradição se realizou em consequência de um acto de alienação da propriedade, a intenção que tem o adquirente é a de exercer o direito de propriedade, sendo que “contra a vontade que da causa deriva não é permitido alegar uma vontade concreta do detentor, salvo se este houver invertido o título” (A Posse, Estudo do Direito Civil Português, 3ª edição, página 222).

A este propósito, também Vaz Serra se pronunciou, dizendo que “o promitente-comprador, que toma conta do prédio e nele pratica actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, sem que o faça por mera tolerância do promitente-vendedor, não procede com intenção de agir em nome promitente-vendedor, mas com a de agir em seu próprio nome, … passando a conduzir-se como se a coisa fosse sua, …julga-se já proprietário da coisa, embora não a tenha comprado, pois considera segura a futura conclusão do contrato de compra e venda prometido, donde resulta que, ao praticar na coisa, actos possessórios, o faz com animus de exercer em seu nome o direito de propriedade”. (Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 109º, páginas 347 e 348).

João Calvão da Silva, com a sua clareza habitual, defende, de igual modo, que, a priori, não é possível qualificar “de posse ou de mera detenção o poder de facto exercido pelo promitente-comprador sobre a coisa objecto do contrato prometido entregue antecipadamente. Tudo dependerá do animus que acompanhe esse corpus. Se o promitente-comprador tiver animus possidendi – o que não é de excluir a priori – será possuidor, o que pode acontecer derivadamente, nos termos da alínea b) do art. 1263º (…), ou originariamente, nos termos da alínea a) do art. 1263º, conjugado com o art. 1267º, nº 1, alínea d) e o art. 1265º” (Sinal E Contrato Promessa, 11ª edição, Revista e Aumentada, página 23