Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

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Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I.

AA e BB intentaram, no Tribunal Cível da Comarca do Porto, acção ordinária contra BB, com vista a obterem a sua condenação no pagamento de 25.573,83 €, correspondentes a rendas por eles indevidamente pagas.

Em suma, alegaram que, tendo celebrado com a R. um contrato de arrendamento comercial, com vista à exploração de uma casa de pasto, foi o mesmo julgado extinto por caducidade, por mor de incêndio do qual resultou a sua completa destruição, facto este reconhecido em acção de despejo que esta, oportunamente, lhes instaurou, certo que, apesar disso, continuou a perceber as respectivas rendas, desde a data em que o mesmo ocorreu até Fevereiro de 2007.

Contestou a R., defendendo a improcedência da acção, tendo, para tanto, impugnado parte da factualidade vertida na petição e, ainda, argumentado que os AA., apesar da caducidade do contrato, continuaram a reter as chaves do locado, o que, para si, significa não entrega do locado, facto este que agravou o seu estado de degradação. Nesta base, deduziu pedido reconvencional, a pedir a condenação dos AA. no pagamento de uma indemnização, cujo montante relegou para liquidação.

Seguiu-se a réplica, aproveitada pelos AA. para arguirem a excepção de prescrição do invocado direito indemnizatório, por parte da R., e a tréplica e, no saneador, a acção foi julgada totalmente procedente e a reconvenção improcedente.

Mediante apelação da R., o Tribunal da Relação do Porto confirmou in totum o julgado na 1ª instância.

Continuando inconformada, pede, ora revista. Para tanto, apresentou a sua minuta e concluiu do seguinte modo:

- Vem o presente recurso de revista interposto do acórdão proferido pelo Tribunal a quo, o qual julgou totalmente improcedentes as pretensões deduzidas pela aí apelante.

- O thema decidendum da presente revista é saber se, como acordou o Tribunal a quo, o disposto no artigo 1045º do Código Civil pressupõe a utilização da coisa locada por parte do locatário, após a cessação do contrato, não sendo de aplicar quando, tendo ocorrido extinção do contrato de arrendamento por caducidade, o locatário não mais usou ou fruiu o imóvel arrendado.

- E, ainda, se a argumentação gizada pela recorrente no seu recurso de apelação consubstancia uma “questão nova”, insusceptível de apreciação em sede de recurso.

ORA,

- A invocação em sede de recurso de uma regra de direito olvidada pelas instâncias e que tem completo cabimento na causa de pedir e na factualidade dada como provada, não constitui uma questão nova, antes deve ser apreciada e acolhida ao abrigo do poder discricionário (mas vinculado) que assiste à Magistratura Judicial na interpretação e integração do direito aos factos alegados (no caso provados), cfr., maxime, artigo 664º do Código de Processo Civil.

- A aplicação do direito aos factos é uma prerrogativa e um dever do juiz (artigo 664º do Código de Processo Civil), competindo-lhe aplicar o regime jurídico que julgue adequado, o que se consubstancia numa actividade própria (oficiosa) do juiz, pelo que não deveria o tribunal a quo ter julgado que a interpretação dos artigos e aplicação dos artigos 1081°,1051°, 1043° e 1045° do Código Civil se tratava de uma “questão nova”.

- O recorrente, ao fazer corresponder determinada consequência jurídica aos factos do processo suscitou no Tribunal a quo uma mera questão de interpretação jurídica e, assim, nem a questão é nova no processo, nem a interpretação que dela o A. defendeu nas alegações de recurso constituiria qualquer espécie de questão nova, na medida em que a interpretação jurídica nunca constitui para o Tribunal uma “questão nova”.

POIS BEM

- No caso dos autos, a causa de pedir deduzida na reconvenção consubstanciava-­se no facto (à saciedade provado) de que, findo o contrato, os AA., ora recorridos, não entregaram, como lhes competia por lei, o imóvel dos autos, i.é., a reconvenção ancorava no mesmo facto que subjaz à mens leges do artigo 1045° do Código Civil: a impossibilidade de exercício das diversas manifestações do direito de propriedade sobre o imóvel que a recorrida, apesar de findo o contrato, não devolveu ao recorrente.

- Assim, e provado que está que o contrato findou em Outubro de 1998 e que os recorridos não entregaram voluntariamente o locado – tanto assim que a recorrente teve de recorrer à via judicial para obter o despejo – houve violação dos artigos 1081° e 1043° do Código Civil, a significar a aplicação do artigo 1045° do Código Civil.

- O artigo 1045º, tanto pelo seu teor literal como pela sua inserção sistemática, aplica-se sempre que (“por qualquer causa”) a coisa locada não for restituída ao seu proprietário, ex-senhorio.

- A ratio legis da norma convocada prende-se com o incumprimento contratual e explica-se pela privação do exercício do direito de propriedade, de forma plena e integral do imóvel, por parte do seu proprietário, sendo que tal exercício pleno e integral foi obstaculizado pelo recorrido, ao não aceitar a extinção do contrato.

- Daí que, ao contrário da teleologia subjacente ao acórdão em recurso, não seja decisivo (antes despiciendo) saber se, e em que condições, terá o (ex) arrendatário gozado o prédio.

- Ora, é requisito da existência de enriquecimento sem causa, para além do enriquecimento de alguém e correlativo empobrecimento de outrem, a inexistência de qualquer facto que constitua causa justificativa da apropriação de valores, obtida à custa de quem pede a restituição, e a quem, segundo o ordenamento jurídico, deveriam pertencer.

- Está assim encontrada a causa justificativa para o recebimento das rendas e, consequentemente, demonstrado o erro de direito em que incorreu a condenação que decorre da sentença a quo, a determinar, desde logo, a absolvição da apelante.

ACRESCE QUE

- Por aplicação do nº 2 do artigo 1045° do Código Civil, deverá também a sentença ser revogada na parte em que absolveu os AA. reconvindos e serem estes condenados no pagamento da indemnização devida pela mora na entrega do locado.

- Para tanto, atenda-se que o artigo 1053° do Código Civil estabelece que, verificada a caducidade (nomeadamente pela perda da coisa locada), o inquilino tem uma moratória de 3 meses para a restituição do prédio, a contar da “verificação do facto que determina a caducidade”.

- Razão pela qual, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 1053° e 1045°, nº 2, ambos do Código Civil, os AA. reconvindos, ora apelados, deverão ser condenados no pagamento da diferença da renda paga e da renda devida (o dobro da contratualmente estipulada), desde o momento em que entraram em mora na entrega do locado, i. e., desde o mês de Janeiro de 1999 até à efectiva entrega do locado.

ASSIM

- E, ao contrário do decidido pelo acórdão em recurso, o artigo 1045º do Código Civil tem completo cabimento ao caso dos autos, sendo que, não fazendo o artigo qualquer distinção, deve entender-se que o artigo 1045º revela que seja a causa de cessação do contrato.

- Ademais, é notório que a esfera jurídico-patrimonial da recorrente ficou negativamente afectada em virtude de os recorridos, pela sua omissão ilícita e culposa lato sensu, a terem privado durante anos do uso da referida casa.

- Por último, e ao contrário do decidido pelo Tribunal a quo, a tradição do locado ao arrendatário urbano, verifica-se com a entrega da chave; essa entrega é, em si mesma (e não como resultado de presunção judicial) a tradição do imóvel arrendado.

- De todo o modo, sempre se terá, paralelamente, que considerar que, acompanhada dessa retenção das chaves, resulta dos factos dados como provados que os recorridos manifestaram por outros e diversos meios a intransigência na entrega do locado, como sejam, desde logo, a circunstância de terem continuado a pagar as rendas, e, outrossim, o facto de ter sido necessário propor uma acção judicial, que os AA. fizeram por protelar, até ao decretamento do despejo por efeito da caducidade do contrato nos termos da alínea e) do nº 1 do artigo 1051° do Código Civil.

- E assim sendo, como é, porque à luz do artigo 1045° do Código Civil, o recebimento das rendas por parte da apelante é legítima, errou o Tribunal da Relação do Porto ao não revogar a sentença a quo, o que equivale por dizer que as instâncias incorreram em erro na aplicação do direito, conquanto se equivocaram ao empregar o regime (subsidiário e residual) do enriquecimento sem causa como motivo da condenação em escrutínio.

- Pelo exposto, o acórdão a quo violou os artigos 664° do Código de Processo Civil, e 473°, 1045°, 1053° e 1080°, todos do Código Civil.

Os recorridos não contra-alegaram.

II.

As instâncias deram como provada a seguinte factualidade:

A – A aqui R. instaurou contra os aqui AA. acção declarativa sob a forma de processo comum ordinário que, com o nº 32075/03.5TJPRT correu seus termos pela 3.ª Secção da 5ª Vara Cível do Porto, onde foi proferida sentença transitada em julgado junta a fls. 12 a 26 dos autos, de onde se extrai que:

A aqui R. naqueles autos instaurados contra os aqui AA. pediu “a sua condenação a ver decretada a caducidade do contrato de arrendamento relativo ao prédio sito na Rua ..........,..., no Porto, e os RR. condenados no despejo.

Para tanto, alegou, em suma, que, em Outubro de 1998, ocorreu um incêndio no locado, onde os RR. exploravam uma casa de pasto, do qual resultou a sua completa destruição.

Citados, os RR. contestaram, excepcionando a caducidade do direito de resolução do contrato, o reconhecimento do senhorio à manutenção do contrato de arrendamento ao continuar a receber as rendas após o incêndio, o seu reconhecimento ao direito de reconstrução do locado, mais se defendendo por impugnação.

Deduzem pedido reconvencional contra a A., pedindo a sua condenação a reconhecer que apesar de ter recebido as rendas do local arrendado até Dezembro de 2003, não proporcionou aos RR. o gozo e fruição do locado; a reparar e a reconstruir o local arrendado no estado em que se encontrava em data anterior ao incêndio e designadamente efectuando as reparações descritas no artigo 82° da contestação/reconvenção, no prazo de 30 dias após a notificação da sentença.

Mais pedem que, recusando-se a autora a efectuar as obras no prazo referido, seja condenada a pagar aos réus o valor necessário a essa reparação, de € 154.738,00 acrescida de juros de mora legal desde a citação até integral pagamento e finalmente a pagar-lhes uma indemnização correspondente ao rendimento que o locado poderia proporcionar aos réus à razão de € 1.246,99 euros por mês, desde Maio de 1999 até à conclusão das obras de reparação atrás referidas, computando-se os prejuízos, neste momento em € 68.584,71, bem como nos juros de mora desde a citação até integral pagamento”. (…)

“Replicou a autora, respondendo às excepções alegadas pelos réus e

contestou o pedido reconvencional, concluindo pela sua total improcedência, dizendo em suma que tendo a perda do locado sido total, o contrato extinguiu-se, pelo que não tinha a autora qualquer obrigação de proceder a obras de reparação.

Invocam ainda a prescrição do direito de indemnização.”

Em sede de saneador o tribunal conheceu “as excepções da caducidade do direito de propor a acção e do reconhecimento do senhorio ao direito dos réus de exigirem a reconstrução do local arrendado que julgou improcedentes”

Realizado o julgamento foram dados como provados, entre outros, os seguintes factos:

“ (…)

5 - Em Outubro de 1998 ocorreu um incêndio fortuito;

6 - O local arrendado constitui uma parte autónoma relativamente a todo o edifício;

7- O locado, pelo menos sem obras de reparação, não pode ser fruído pelos RR.;

8 - A A. sempre recebeu as rendas do locado e emitiu os correspondentes recibos desde a ocorrência do incêndio até Dezembro de 2003;

(…)

11- À data do incêndio, que ocorreu no estabelecimento dos RR., estes auferiam mensalmente pela sua exploração 250.000$00;

12 - Os três pisos situados acima do rés-do-chão ficaram destruídos e inutilizados, tendo ficado inutilizável o rés-do-chão;

13 - As divisórias interiores encontram-se destruídas;

14 - Ficando inutilizado o espaço arrendado pelos RR.;

15 - Os RR. continuaram a ter as chaves do arrendado e a A. continuou a receber as rendas após o incêndio;

(…)

19 - Após o incêndio o estabelecimento ficou impedido de ser explorado	Na subsunção dos factos provados ao direito pode ler-se:

“Que o incêndio provocou a perda total do arrendado, uma vez que o incêndio ocorrido tornou impossível o uso do mesmo pelos locatários para o fim que fora convencionado” (…) A caducidade é a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito. Daí que o juiz nem declara a caducidade do acto, limitando-se a constatá-la.

Significa isto que, independentemente da vontade das partes, o contrato extinguiu-se em Outubro de 1998, data em que ocorreu o incêndio de causa fortuita”.

Analisando “a questão suscitada pelos RR. de saber se o recebimento das rendas após o incêndio pela A. importa ou não uma renúncia ao direito de despejo, entendemos que esta resposta tem de ser negativa, porque, como vimos, a caducidade do contrato pela perda da coisa, opera por força de lei, independentemente da vontade das partes.

O despejo consequente à caducidade, como vimos, não está na disponibilidade das partes e, como tal, não é um direito renunciável”.

As rendas recebidas pela A. desde a data do incêndio até Dezembro de 2003, foram indevidas, devendo consequentemente ser devolvidas aos RR.”.

Quanto ao pedido reconvencional foi dito “Quanto ao primeiro pedido formulado em via reconvencional, a A. deverá reconhecer (como reconheceu nos articulados) que recebeu as rendas até Dezembro de 2003, não tendo proporcionado aos RR. o gozo e fruição do locado.

No entanto, como vimos, isto ocorreu por causa que não lhe é imputável, já que o incêndio teve causa fortuita e a mesma não se encontra obrigada a proceder a obras de reconstrução do prédio.

Improcedem, pois, os pedidos reconvencionais, com excepção do formulado sob o nº 1 no sentido ora referido.

Fica, consequentemente, prejudicada a apreciação da excepção da prescrição do direito de indemnização invocada pela A. na réplica”.

Em consequência e a final se decidindo “ declaro a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre a A. e RR. relativo ao prédio sito na Rua António Pedro nº 28, no Porto, e, consequentemente, condeno os réus no despejo do mesmo.

Julgo procedente a reconvenção apenas na parte que os RR./reconvintes pedem a condenação da A. a reconhecer o facto de ter recebido as rendas desde o incêndio até Dezembro de 2003, não tendo nesse período proporcionado aos RR. o gozo e fruição do arrendado, mas por facto que não lhe imputável.

Julgo improcedentes os demais pedidos formulados em via reconvencional, deles absolvendo a A./reconvinda”.

B – A R. é dona do prédio urbano composto de casa com quatro pavimentos sito na Rua ............ (antiga Travessa do ..............) nº ..., Porto, inscrito na matriz predial sob os artigos 5275 e 5276, da freguesia de Santo Ildefonso, e descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o número 910, a fls. 100 do Livro B-11.

C – Por contrato celebrado em 1980, a R. deu de arrendamento o imóvel referido em B) aos AA., que o tomaram de arrendamento, tendo como fim servir de casa de pasto.

D – Mediante uma renda mensal que, em Outubro de 1998, correspondia a € 222,43 (44.593$00).

E – O contrato de arrendamento foi celebrado pelo período de um ano, renovável por iguais e sucessivos períodos, nunca tendo sido o mesmo denunciado por qualquer das partes.

F – Em Outubro de 1998, ocorreu um incêndio.

G – Desde a data do incêndio, não mais os AA. usaram ou fruíram o imóvel arrendado, mantendo a chave do mesmo.

H – A renda referida em D) foi paga até ao mês de Fevereiro de 2007, inclusive, data em que transitou em julgado a sentença referida em A), que decretou o despejo dos aqui AA. do mesmo imóvel.

I – Desde a data referida em D) e até à data referida em H), os AA. pagaram à R., tendo em conta as actualizações das rendas entretanto ocorridas a quantia total de € 25.573,83, que a R. recebeu.

J) - A acção de despejo da 5ª Vara, 3ª Secção, foi instaurada em Setembro de 2003.

III.

Quid iuris?

Da leitura das conclusões apresentadas pela recorrente retira-se a ideia de que a mesma quis colocar à nossa consideração, para decisão, as seguintes questões:

1ª – O regime do artigo 1045º do Código Civil aplica-se ao caso de caducidade do contrato de arrendamento por perda da coisa locada?

2ª – Esta questão, da aplicabilidade do regime previsto no artigo supra citado, colocada, pela 1ª vez, na apelação, configura uma questão nova?

É isto mesmo que, com toda a clareza, resulta da leitura das 2º e 3ª conclusões. Tudo o mais, vazado nas restantes, nada mais representa do que o desenvolvimento das ideias que ela defende: a primeira no sentido da aplicabilidade do regime do artigo 1045º do Código Civil ao caso sub iudice (caducidade por perda da coisa locada), a segunda preconizando que nenhuma questão nova colocou à apreciação do Tribunal da Relação do Porto quando invocou, em seu favor, o regime constante de tal normativo legal.

Estas duas questões estão ligadas uma à outra, como passaremos a explicar.

Em reconvenção, a ora recorrente pediu a condenação dos AA., aqui recorridos, no pagamento de uma indemnização a liquidar, com base nos pressupostos que informam a responsabilidade aquiliana (cfr. artigos 90º e 91º da contestação).

Perante esta argumentação, o juiz da 1ª instância, pensando bem os termos equacionados, considerou e decidiu:

“…

E porque o contrato caducou, não podia a aqui R. ser obrigada a efectuar obras no imóvel – questão que também foi expressamente tratada na sentença referida em A) dos factos assentes. Embora fosse a ela e só a ela que incumbia tal obrigação, como dona do imóvel. Caduco o contrato não podiam os aqui AA. proceder a quaisquer obras de reparação no imóvel, nem para tal tinham qualquer obrigação – já que o incêndio se ficou a dever a causa fortuita conforme foi apurado e apreciado na sentença referida em A).

A ser assim e para que se pudesse falar em responsabilidade civil extracontratual por parte dos AA. pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, seria necessário, em primeiro lugar, demonstrar que esses danos decorrentes do atraso na realização das obras lhes é imputável – alegando-se e provando-se, para tanto, que a R. quis realizar as obras e que de tal foi impedida pelos aqui AA., seus inquilinos. Só nesta perspectiva se nos afigurando, então, como possível ser imputável aos AA. eventual responsabilidade pelo agravamento dos danos, decorrente no atraso das obras.

E não se diga que a mera manutenção das chaves, aliado à postura dos AA. de não-aceitação da extinção do contrato por caducidade, significa ou implica tal responsabilidade. Já que a obrigação de realização das obras era, conforme já dito, da responsabilidade da R..

E a intenção e vontade de realização de tais obras não só não foi alegado, como, inclusive, do alegado pela R. o que resulta é que esta não terá comunicado sequer qualquer intenção nesse sentido – veja-se a título de exemplo o alegado em 21º, 22º e 57º da contestação.

Da factualidade alegada, não se nos afigura assim que qualquer responsabilidade possa vir a ser assacada aos AA. pela eventual degradação acelerada do imóvel, a implicar a manifesta improcedência do pedido reconvencional”.

Perante tão acertada argumentação, veio a R., na apelação que dirigiu ao Tribunal da Relação do Porto, alegar que “por aplicação do nº 2 do artigo 1045º do Código Civil, deverá também a sentença ser revogada na parte em que absolveu os AA. reconvindos e serem estes condenados no pagamento da indemnização devida pela mora na entrega do locado” e que “para tanto, atenda-se que o artigo 1053º do Código Civil estabelece que, verificada a caducidade (nomeadamente a perda da coisa locada), tem o inquilino uma moratória de três meses para a restituição do prédio a contar da verificação do facto que determina a caducidade” (conclusões 09ª e 10ª).

Esta argumentação não foi aceite pela Relação do Porto, a pretexto de que a mesma se manifestava como sendo “questão nova” e, portanto, avessa ao conhecimento em sede recursiva.

Coloca-se, pois, em 1º lugar, a questão de saber se argumentação apresentada na Relação do Porto, a suportar o pedido indemnizatório, comporta ou não uma “questão nova”.

O artigo 660º do Código de Processo Civil obriga o juiz a resolver todas as questões que as partes tenha submetido à sua apreciação.

Para Alberto Rocco, citado por Alberto dos Reis, apud Código de Processo Civil anotado, Volume V, página 53, “a sentença deve incidir sobre tudo o que for pedido e só isso” (La sentenza civile, página 123).

E o Processualista coimbrão, acaba por chegar à conclusão de que “o juiz tem de atender às conclusões ou pedidos que as partes formularam nos articulados e às razões ou causas de pedir que invocaram” (obra citada, página 55).

Debruçando-se sobre este ponto concreto da delimitação do objecto do conhecimento por parte do juiz, Anselmo de Castro faz notar que “a palavra questões deve ser tomada aqui em sentido amplo: envolverá tudo quanto diga respeito à concludência ou inconcludência das excepções e da causa de pedir (melhor, à fundabilidade ou infundabilidade dumas e doutras) e às controvérsias que as partes sobre elas suscitam” (Direito Processual Civil Declaratório, Vol. III, página 143).

Miguel Teixeira de Sousa faz notar que o âmbito do julgamento, como consequência da disponibilidade das partes sobre o objecto da causa, comporta dois limites: um limite mínimo que decorre do dever de fundamentação de todas as questões suscitadas pelas partes, excepção feita às de conhecimento oficioso (cuja infracção acarreta a nulidade prevista no artigo 668º, nº 1, alínea d), 1ª parte, do Código de Processo Civil), e um limite máximo que implica com a proibição de apreciação de questões não suscitadas pelas partes, salvo se forem de conhecimento oficioso, e pela impossibilidade de condenação em quantidade superior ou em objecto diverso (cujas violações suportam nulidades previstas na supra citada alínea, 2ª parte, ou na alínea e) do mesmo preceito legal) (Estudos Sobre O Novo Processo Civil, páginas 361 e 362).

O que a ora recorrente colocou à consideração do juiz da 1ª instância foi apenas e só saber se ela teria direito a ser indemnizada por virtude da aplicação das regras atinentes à responsabilidade delitual.

Perante a resposta (negativa) que obteve do tribunal de 1ª instância, a R., desprezou totalmente a causa de pedir (e o próprio pedido) inicialmente invocada, apresentando, na apelação, não só uma nova causa como até um novo pedido.

Ao desviar a discussão do pedido de uma indemnização a liquidar, fundada nos pressupostos enumerados no artigo 483º do Código Civil, para um outro pedido, consubstanciado no pagamento de uma indemnização com base no que está prescrito no artigo 1045º do Código Civil, invocando, para tanto, atraso na entrega do locado, a R. apresentou, sem dúvida alguma, uma “questão nova” ao Tribunal da Relação do Porto.

É certo que bem o poderia fazer, tivesse ela, por um lado, recebido a anuência dos AA. e, por outro, convencido os julgadores de que as alterações pretendidas não trariam perturbação à instrução (artigo 272º do Código de Processo Civil), mas, nada disso aconteceu, como, facilmente, se alcança da leitura dos autos.

Desta forma, vigorando, entre nós, por regra, o sistema de reapreciação da decisão proferida (e não o de reexaminação), mui embora isso “não resulte de qualquer proibição legal, mas antes da ausência de qualquer permissão expressa” (Miguel Teixeira de Sousa, obra citada, página 395), bem andou o Tribunal da Relação do Porto, indeferindo o pedido de apreciação do (novo) pedido de indemnização suportado no já referido artigo 1045º do Código Civil.

E não se tente aqui argumentar (cfr. conclusões 04º, 05ª e 06ª), em desfavor do que fica dito, com a convocação do princípio “jura novit curia”: sendo verdade que o juiz, na indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas, não está sujeito às alegações das partes, não menos certo é que ele não só não pode, não deve, a todo o custo, suprir as deficiências das partes, sob pena de total postergação do princípio dispositivo e suas implicações ao nível do desenvolvimento da lide.

Resta-nos, ora, apreciar o mérito da outra questão suscitada, esta de natureza puramente substantiva.

E, neste âmbito, cabe perguntar se o disposto no artigo 1045º do Código Civil tem aplicação ao caso presente. É que ele surge, já em fase de alegação de recurso de apelação (embora, antes, o seu espírito esteja subjacente à argumentação levada à contestação), como causa justificativa do enriquecimento da R./recorrente (cfr. conclusão 18ª).

Reza, assim, o aludido preceito legal:

“1. Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa vendida.

2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro”.

Como já dito, o contrato de arrendamento, que as partes aqui em disputa celebraram, caducou, por perda da coisa locada (artigo 1051º, alínea e), do Código Civil).

Este caso de “caducidade” não configura, no rigor dos termos, um caso de caducidade em sentido estrito, mas antes um caso de extinção da obrigação assumida pelo locador de proporcionar ao locatário o gozo da coisa, por impossibilidade superveniente quanto ao objecto do contrato (Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, páginas 317 e 318, Direito das Obrigações – Parte Especial – Contratos – 2ª edição, páginas 226 a 229, Jorge Henrique da Cruz Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, página 604, Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Volume III, páginas 352 e 353).

Esta pequena nota é deveras importante para nos ajudar a compreender o que a recorrente olvidou e que foi decisivo na sua (má) argumentação.

É que se o contrato finda e a coisa locada continua a existir, compreende-se bem o regime sancionatório do artigo 1045º. Não assim se o contrato finda pela singela razão de que a coisa, objecto do contrato, se perdeu.

Ali, extinta a relação contratual, justifica-se a aplicação de tal regime em homenagem ao equilíbrio prestacional que a norteou; aqui, o contrato findou, é certo, mas não há nada a liquidar, já que a coisa se perdeu e, portanto, deixou de haver qualquer possibilidade de gozo: injustificável, portanto, a pretensão da recorrente.

Daí que o artigo 1053º do Código Civil se deva interpretar de modo hábil, excluindo da sua previsão, o caso de o arrendamento ter caducado por perda da coisa, pois não faria qualquer sentido a imposição de entrega da coisa que … deixou de existir.

A R., pelo que se depreende de toda a sua argumentação ao longo da lide, pôs o acento tónico das suas justificações no que tange às rendas recebidas, no facto de os AA. ainda não terem entregue as chaves, como sendo acto tradutor de recusa da entrega do locado.

Sem razão, porém. É que, como é sublinhado no aresto impugnado, “o que se mostra decisivo para solucionar a questão em análise nestes autos – saber se há ou não lugar à restituição das rendas recebidas pela senhoria – não é a posse das chaves, mas sim a impossibilidade de gozo do imóvel locado resultante da sua perda total”.

Resta dizer, para concluir, que os AA. têm toda a razão no pedido que formularam com base no instituto do enriquecimento sem causa, a qual, vistas bem as cousas, foi reconhecida pelo juiz que proferiu a sentença no processo instaurado pela aqui recorrente contra os aqui recorridos e que decretou o despejo,

ao considerar que “as rendas recebidas pela A. desde a data do incêndio até Dezembro de 2003, foram indevidas, devendo consequentemente ser devolvidas aos RR.”, e ao sentenciar a procedência parcial do pedido reconvencional “na parte que os RR./reconvintes pedem a condenação da A. a reconhecer o facto de ter recebido as rendas desde o incêndio até Dezembro de 2003, não tendo nesse período proporcionado aos RR. o gozo e fruição do arrendado, mas por facto que não lhe é imputável”.

Nenhuma censura merece, pois, o acórdão confirmatório proferido pelo Tribunal da Relação do Porto, aqui submetido à nossa apreciação.

IV.

Termos em que se nega revista e se condena a recorrente no pagamento das custas devidas.

Lisboa, aos 07 de Julho de 2009

Urbano Dias (Relator)

Paulo Sá

Mário Cruz