Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. RELATÓRIO

1. A Santa Casa da Misericórdia de AA veio intentar acção com processo comum contra o Clube de Campismo e Caravanismo de BB, pedindo que a ré seja condenada a: a) ver declarado que o contrato de arrendamento teve o seu termo por oposição à renovação em 31 de Março de 2015; b) entregar à autora livre de pessoas e coisas o arrendado; c) indemnizar a autora com €1.000,00 por cada dia de atraso na entrega do arrendado ou o valor que vier a ser fixado, a contar de 1 de Abril de 2015 até efetiva entrega.

O réu apresentou contestação, com reconvenção, e a autora réplica.

2. O processo seguiu os seus trâmites e foi proferida sentença onde se decidiu julgar a acção parcialmente procedente e a reconvenção totalmente improcedente. Em consequência foi declarado que o contrato de arrendamento em causa teve o seu termo por oposição à renovação em 31 de Março de 2015, condenando-se a R. a entregar à A., livre de pessoas e coisas, o local arrendado, com absolvição da R. do pedido de indemnização formulado e absolvição da A. do pedido reconvencional.

3. Inconformado com a decisão proferida, veio o réu, Clube de Campismo e Caravanismo de BB, interpor recurso de apelação.

O tribunal da Relação de Guimarães proferiu acórdão em que negou provimento à apelação e, em consequência, confirmou a sentença recorrida.

4. Novamente inconformado com a decisão, dela interpõe recurso de revista normal o R. e, não sendo aquela admitida, excepcional.

Porque as decisões judiciais da 1ª e 2ª instância haviam sido no mesmo sentido e sem voto de vencido, constituindo obstáculo ao recurso de revista normal (dupla conforme), veio a R. a pedir que, se não fosse possível o recurso de revista normal, o mesmo fosse admitido como revista excepcional.

Por acórdão do STJ de 24.10.2017, a formação a que alude o art.º 672.º, n.º3, do CPC admitiu a revista excepcional.

5. A recorrente pediu que ao recurso interposto fosse atribuída eficácia suspensiva, mas a relatora do processo no STJ entendeu que apenas se poderia fixar o efeito devolutivo ao recurso, tendo despachado nesse sentido, por força do art.º 676.º, n.º1 do CPC.

6. Nas conclusões do recurso a R. afirma o seguinte (por transcrição, já expurgadas das referências à revista excepcional):

1- Não se conformando com este douto Acórdão, dele vem a Associação Ré interpor recurso de REVISTA para o Supremo Tribunal de Justiça (…)

2- (…)

3- (…)

4- (…)

5- (…)

6-Na verdade, serão estas as questões de facto e de direito a submeter à apreciação do Tribunal:

1) Caracterização e natureza do contrato de arrendamento;

2) Início e termo do contrato de arrendamento em vigor, designadamente no seu último aditamento, com interpretação do seu teor e da vontade das partes;

3) Regime legal aplicável e designadamente do NRAU e normas transitórias, bem como forma e prazo de denúncia;

4) Prazo de renovação do contrato que se impõe à Autora em fase de transição do regime legal aplicável;

5) Pedido reconvencional, caracterização das obras efectuadas pela Recorrente e da responsabilidade da Autora em reembolsar a Ré pelo valor determinado pelo Tribunal, bem como do exercício do direito de retenção por parte da Ré até que tal montante seja pago.

7-Acresce que é importante a interpretação e aplicação do disposto nos artigos 1028º (Fim do contrato), 1031º (obrigações do locador, 1055º (oposição à renovação), 1054º (renovação do contrato), 1066º (arrendamentos mistos) e 1108º e seguintes (disposições especiais para arrendamentos para fins não habitacionais), e regime do Dec. Lei 39/2008, matéria em apreciação nos autos.

8- (…)

9-Deste modo, estão verificados os pressupostos de facto e de direito para que seja atribuído o efeito suspensivo ao recurso de REVISTA NORMAL, quer à REVISTA EXCECIONAL, o que se requer (n.º 2 do artigo 676º do CPC).

10-Prontificando-se a recorrente, caso isso a recorrida requeira, prestar caução de valor não inferior ao valor da renda a pagar até 30.09.2017, em qualquer modalidade que lhe seja fixada.

11-A Recorrente entende, salvo melhor opinião, que, atenta a prova documental, bem como os depoimentos gravados, a decisão deveria ser precisamente a contrária, ou seja deverá antes a douta sentença ser revogada e julgar-se totalmente improcedente a acção, absolvendo-se a Ré de todos os pedidos, e a reconvenção julgada procedente, com condenação da Autora / Apelada no pagamento da quantia de 131.092,64 €, acrescida de juros e com reconhecimento do direito de retenção por parte da Ré até que se mostre pago, sem prejuízo de se julgar improcedente o pedido de despejo, com declaração de que o contrato se mantém em vigor e se mostra renovado nos termos legais.

12-Deixou o Tribunal de apreciar e valorar devidamente matéria de facto essencial, omissão de pronúncia que influiu na boa decisão da causa, o que constitui nulidade prevista na alínea d) do n.º 1 do artigo 615º do CPC, com a consequente aplicação do disposto nos artigos 682º. 683º e 684º do CPC e reenvio do processo ao Tribunal a quo.

13-Pois que, nos termos do artigo 662º, n.º 1 e 682º, n.º 3 do NCPC entende a Ré que pode e deve ser também ampliada a matéria de facto dada por provada e que foi objecto de prova, designadamente:

a)-Que o local arrendado nunca o foi para outro fim que não fosse a de instalação e exploração de um parque de campismo;

b)-Que, nos termos do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março, com as alterações do Decreto-Lei n.º 228/2009, de 14 de Setembro, de conhecimento oficioso, um parque de campismo é um empreendimento turístico.

c)-Que a actividade ali desenvolvida pela Ré / Apelante é uma actividade que é classificada como integrada na chamada indústria turística, com a prática de actos comerciais discriminados no artigo 19º do referido DL 39/2008;

d)-Que os créditos resultantes da realização de obras decorrentes do disposto neste Decreto-Lei gozam, por parte da entidade exploradora, ou seja a Apelante, do privilégio creditório imobiliário previsto no n.º 4 do artigo 57º, logo sendo a Apelante credora do respectivo montante dado por provado (131.092,64 €);

e)-Que o regime aplicável é o da urbanização e da edificação nos termos do n.º 1 do artigo 23º do Dec. Lei n.º 39/2008.

14-Sem prejuízo do atrás concluído, atendendo aos critérios dos artigos 236.º a 239.º do Código Civil, bem como ao teor do texto do contrato original, designadamente quanto ao montante da renda e fim do contrato – “Primeira: O prédio arrendado destina-se à instalação de um parque de campismo e caravanismo”, não restam dúvidas quanto ao fim do contrato.

15-Como tal, e contrariamente à interpretação da douta sentença recorrida, faz todo o sentido a sua integração nas normas transitórias do NRAU – artigos 27.º e seguintes, uma vez que os contratos de prédios rústicos para fins comerciais ou industriais são sujeitos às regras do arrendamento urbano para aqueles fins.

16-Desta feita mantém-se o nosso entendimento quanto à aplicação do artigo 1097.º, nos termos da redacção conferida pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro.

17-Nunca a Autora comunicou à Ré que pretendia aplicar ao contrato o regime previsto na Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, muito menos a Ré alguma vez aceitou expressamente submeter ao regime desta lei o contrato de arrendamento e designadamente este seu último aditamento.

18-Mas, ainda que se considerasse que o contrato tivesse o seu termo em 31.03.2015 (versão da Autora) ou mesmo 31.12.2015 (versão da Ré), a “denúncia” ou declaração de intenção de não renovação naquela data não foi efectuada com a antecedência mínima legal, então exigível.

19- A Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que veio alterar o regime do arrendamento, introduziu nova redação aos artigos 1.110º do Código Civil, estipulando no seu n.º 2 que “na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 10 anos…

20-Também a mesma Lei n.º 6/2006 veio dar nova redacção ao artigo 1.097º do Código Civil, ao estipular que “o senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato”.

21-Acresce que da mesma Lei n.º 6/2006, das suas normas transitórias, designadamente nos seus artigos 26º e 27º, resulta ser este novo regime aplicável ao contrato objecto dos autos.

22-Assim, é de concluir que a Autora não observa nem a forma prevista no artigo 1.097º do C. Civil, na redacção do DL 321-B/90, de 15 de Outubro, nem os prazos e meio processual estipulados, muito menos o prazo de um ano previsto no mesmo artigo na redacção da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que lhe é aplicável.

23-Na verdade, atento o disposto na Lei 31/2012, de 14 de Agosto, que aprova o NRAU, que só entrou em vigor no prazo estipulado no seu artigo 65º, tendo em atenção a data da sua entrada em vigor e o disposto nos seus artigos 59º, n.º 1 e n.º 4, ou seja que “ as normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável”, é óbvio e definitivo que, mesmo que fosse considerada a alegação e confissão da Autora de que o contrato teve o seu termo em 31.03.2015, a Autora não efectuou a denúncia do contrato na forma e com a antecedência legal exigidas, o que conduz a total improcedência da acção.

24-Deste modo, o contrato em curso tinha o seu termo não em 31.03.2015, mas sim em 31.12.2015 e, porque a Autora não fez qualquer denúncia do mesmo no prazo e forma legal, para ter efeitos nesta data de 31.12.2015 ou em qualquer outra, o contrato encontra-se virtual, automaticamente, legal e formalmente renovado, os termos da lei aplicável supra citada.

25-Finalmente, não estamos perante o arrendamento simplista de um terreno rústico, mas antes de um complexo de construções, com artigos urbanos, e de um terreno com inscrição matricial rústica, mas que se destinam no seu todo ao exercício da actividade da industria de turismo, com prática de actos comerciais, designadamente da prestação de serviços turísticos pela Ré, tendo como compensação o pagamento de taxas e valores diários por ocupação de espaço e instalações, uso e consumo de infra-estruturas de água e energia eléctrica, de saneamento e de higiene pessoal e pública, serviços de segurança e guarda de pessoas e bens, venda de produtos e serviços turísticos, como definidos no Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março.

26-Ora, sujeitos que estão tais empreendimentos turísticos a licenciamento, nos termos dos artigos 26º e seguintes daquele Decreto-Lei, foi estabelecido no seu artigo 75º um prazo de dois anos para a sua legalização e licenciamento nos termos decretados, sem excepção, sob pena de encerramento.

27-Dai que, sendo a lei de conhecimento oficioso, o Tribunal a quo deixou de conhecer desta matéria essencial, aliás, alegada pela Ré e classificou erradamente o contrato de arrendamento em causa, que obviamente não pode ser considerado como “um arrendamento rústico”, aliás, até em contrário da causa de pedir da própria Autora.

28-Ora, nos termos do artigo 1031º do Código Civil, a Autora, enquanto locadora, estava e está obrigada a assegurar à locatária, a Associação demandada, o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina.

29-As obras e instalações técnicas, inclusive de segurança e protecção, foram efectuadas a partir de 2009 a até 2011, no valor total de 131.092,64 € (n.º 11 dos factos provados).

30-Todas estas obras e intervenções técnicas foram imprescindíveis para a legalização e licenciamento do parque, sem as quais o mesmo já estaria encerrado há muito, por não cumprimento da legislação em vigor e exigências das entidades oficiais que a fiscalizam.

31- Obrigatoriedade de obras essas que, aquando da celebração do contrato original e seus posteriores aditamentos, não era previsível, pelo que não foi nesse sentido a manifestação de vontade das partes na celebração do contrato.

32- Assim, não pode ser admitido como válido o entendimento de que as obras decorrentes da entrada em vigor do Decreto-lei n.º 39/2008, de 7 de Março, eram obrigação da Apelante.

33-A Associação Ré sempre terá direito a ser reembolsada de todos aqueles custos com a legalização do parque, atrás referidos e esse direito a reembolso resulta do disposto no artigo 1031º do C. Civil, bem como artigo 29º da lei n.º 6/2006, esta quer na sua redacção original, quer na alteração que foi introduzida pela Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro e 473º a 481º do CC.

34-Deste modo, a Associação Ré é credora da Autora daquela quantia de 131.092,64€, pelo que, atento o alegado, a pretensão da Autora e as disposições legais referidas e ainda o disposto no artigo 754º e seguintes do CC, goza esta do direito de retenção sobre o local arrendado, objecto do contrato, até que se mostre pago aquele valor, quer o contrato finde por denúncia ou outra razão atendível, quer se mantenha em vigor.

35-Era ónus da Autora, como resulta dos artigos 342º e seguintes do C. Civil, alegar e provar os factos que constituem a sua causa de pedir, no sentido de se concluir se serão ou seriam subsumíveis ao caso as conclusões de direito que pretendem e que suportam os seus pedidos.

36-Por isso, na procedência das conclusões, deve a acção ser antes julgada improcedente e as custas da acção devem assim ser imputadas à Autora, na totalidade, pois que deu causa à acção.

37-Na douta decisão ora recorrida fez-se uma menos correcta avaliação e ponderação da prova, em violação dos critérios do ónus de prova (artigos 342º e ss. C. Civil).

38-Deste modo foram violadas as disposições legais citadas devendo a revista ser julgada procedente e no sentido das conclusões, com a total improcedência da acção e com a procedência da reconvenção, revogando-se nesse sentido a douta sentença recorrida.

NESTES TERMOS

E com o douto suprimento de Vs. Exs.ª deverá ser dado provimento ao recurso e no sentido das conclusões, assim se fazendo J U S T I Ç A.”

8. A A. apresentou contra-alegações.

II. FUNDAMENTAÇÃO

9. Na 1ª instância foram apurados os seguintes factos dados como provados:

1. Por escritura pública, lavrada no dia 12 de Maio de 1979, no Cartório Notarial de ..., a autora deu de arrendamento à ré o prédio misto, que consta de casa térrea com coberto, terreno e logradouro e terreno de lavradio e mato, sito no ... (…) inscrito nas matrizes respectivas sob os artigos 580, urbano, e 2/8 do artigo 540, rústico, acordando ambas nas seguintes cláusulas:

Primeira

O prédio arrendado destina-se à instalação de um parque de campismo e caravanismo.

Segunda

O prazo do arrendamento é de vinte anos, com início em um de Abril de mil novecentos e setenta e oito e termo em trinta e um de Março de mil novecentos e noventa e oito;

Terceira

A renda total é de um milhão novecentos e vinte mil escudos, a qual será satisfeita nos seguintes termos (…)

Quarta

A renda anual será paga no dia um de Abril do ano imediatamente anterior ao que respeitar ficando isento o ano de mil novecentos e setenta e oito na Secretaria da representada da primeira outorgante.

Quinta

A Associação representada pelo segundo outorgante poderá introduzir no prédio arrendado as obras ou benfeitorias que entender necessárias ao fim e objectivos do arrendamento, obras e benfeitorias essas que, findo o contrato, ficam incorporadas no prédio, sem direito a qualquer indemnização ou direito de retenção pela arrendatária. (fls. 92 a 95)

2. No final do referido contrato consta ainda o seguinte: “Considerando que a parte rústica do prédio dado de arrendamento tem valor muito superior à parte urbana, este arrendamento é considerado de prédio rústico, sendo o respectivo selo liquidado como tal”.

3. Em 01.09.1994, autora e ré declararam acordar num aditamento ao referido contrato, com as seguintes cláusulas:

“Alínea A) - No dia 12 de Maio de 1979 foi lavrada a escritura de arrendamento (…)

Alínea B) - O prédio destina-se à instalação de um parque de campismo e caravanismo.

Alínea C) - O termo do prazo deste contrato ocorre em 31.03.1998.

Alínea D) - Os pactuantes reconhecem a validade plena do invocado contrato, em especial a renda em vigor, o fim do contrato e o seu termo, cláusulas aceites por ambas as partes, sem o que jamais celebrariam o invocado contrato.

Alínea E) - Ora, tendo presente o mesmo espírito acima referido, sem o qual ambas as partes aceitam a invalidade do contrato celebrado, e deste modo contrato-promessa, os pactuantes prometem alterá-lo com as seguintes cláusulas:

Alínea F) - O termo do prazo do contrato de arrendamento em vigor passa para 31 de Março de 2005.

Alínea G) - A renda anual é de 2.400.000$00 a pagar até finais de Setembro de cada ano.

Alínea H) - A renda sofrerá um aumento anual equivalente ao indicie de inflação do ano anterior.

Alínea I) - Em tudo o mais se respeitarão as cláusulas do contrato.

Alínea J) - Este acordo faz parte integrante do contrato de arrendamento acima referenciado e os pactuantes renunciam a invocar a sua nulidade em juízo, por falta de observância da forma exigida para a alteração.”

4. Em 31 de Março de 2006, autora e ré celebraram novo aditamento ao referido contrato e sua alteração, com as seguintes cláusulas:

Alínea A) - Que vão prolongar o contrato de arrendamento celebrado em 12 de Maio de 1979 (…) nos termos e condições seguintes:

1. Este acordo tem o seu início em 01.04.2006 e termina em 2015;

2. A renda anual, e a pagar até ao final do mês de Setembro de cada ano, é a seguinte: em 2006 a quantia de (…) €, em 2007 a quantia de (…), em 2008 a quantia de …, em 2009 a quantia de …, em 2010 a quantia de …, em 2011 a quantia de…, em 2012 a quantia de …, em 2013 a quantia de…, em 2014 a quantia de … e em 2015 a quantia de … €.

Alínea B) - Que quanto ao mais são respeitadas todas as cláusulas anteriormente expressamente acordadas, em particular, quanto às obras em efeito, que ficarão a pertencer ao prédio, sem direito a indemnização ou retenção, sejam elas de que natureza forem, e bem assim quanto ao prazo agora acordado. (fls. 14-verso e 15)

5. Por ofício (nº 227) de 02.12.2013, recepcionado pela autora, a ré comunicou àquela que:

“Tendo em atenção a assinatura do contrato de arrendamento efectuado em 31 de Março de 2006 e encontrando-se a decorrer a sua renovação até final de 2015. (…)

Estando este Clube interessado em continuar com o Parque de Campismo, em ...(…) Considerando o grande investimento realizado nos últimos dois anos para legalização do Parque, junto da C.M. de ... e Turismo de Portugal, só amortizável em não menos de 4 ou 5 anos.

Vimos por este meio solicitar a sua renovação por um período nunca inferior a dez anos, em virtude deste Clube estar a amortizar o investimento efectuado.” (fls. 109)

6. Em resposta ao referido ofício da ré, por carta registada, com aviso de recepção, de 30.12.2013, recepcionada pela ré em 03.01.2014, a autora comunicou a esta última que não pretendia a renovação do contrato de arrendamento do Parque de Campismo, mas que poderia ser considerada a prorrogação do contrato, por escrito, por mais um ou dois anos. (fls. 97 a 99)

7. Por carta registada, com aviso de recepção, de 10.04.2014, recepcionada pela ré em 14.04.2014, a autora comunicou à ré que não pretendia a renovação do contrato em 01.04.2015. (fls. 16 a 17)

8. Por carta registada, com aviso de recepção, de 11.06.2014, a autora comunicou à ré, “para que não haja qualquer dúvida sobre o termo do contrato”, que o termo do contrato ocorria em Março de 2015 e que, na referida data, deveria a ré fazer a entrega do prédio arrendado livre de pessoas e coisas. (fls. 18 a 19)

9. Por carta registada, com aviso de recepção, de 03.03.2015, a autora comunicou à ré que não tendo esta comunicado a entrega voluntária e livre do campismo instalado na propriedade da mesma até ao dia 31 de Março em curso, informava que iria reclamar uma indemnização diária, pelo atraso, não inferior a 1.000 €. (fls. 22 a 23)

10. Por carta registada, com aviso de recepção, de 28.04.2015, recepcionada pela Autora em 04.05.2015, a ré comunicou à autora, designadamente, que considerava que o contrato teria o seu termo em 31.12.2015, não tendo sido recepcionada com a antecedência e forma legal qualquer denúncia para essa data, mas que estavam abertos a iniciar negociações. (fls. 42-verso a 43-verso)

11. Para adequar as instalações às exigências técnicas resultantes de nova legislação, a ré teve de efectuar, a partir de 2009 e até 2011, obras de electricidade, água, saneamento, instalações eléctricas na casa arrendada, anexos, arruamentos e terrenos do parque destinados ao campismo, bem como de segurança e protecção, no valor total de 131.092,64 €.

10. Não se provaram os factos seguintes:

1. A autora tivesse, em 01.04.2015, contactos e interessados no arrendamento que lhe iriam proporcionar uma renda nunca inferior a 5.000 € mensais;

2. Para adequar as instalações às exigências técnicas resultantes da nova legislação, a ré tenha tido de efectuar, em 2013 a 2015, pequenas correcções às obras realizadas em 2009 a 2011.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

11. Considerando que o objecto dos recursos judiciais é delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente, não podendo o tribunal conhecer de questões que não tenham sido suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras, vejamos quais as questões a apreciar no presente recurso de revista.

12. As principais questões a decidir são:

1ª Da invocada nulidade do acórdão da Relação fundada em omissão de pronúncia:

a) por o Tribunal a quo deixou de conhecer de matéria essencial, alegada pela Ré, classificando erradamente o contrato de arrendamento em causa como “um arrendamento rústico”;

b) “pois que, nos termos do artigo 662.º, n.º 1 e 682.º, n.º 3 do NCPC entende a Ré que pode e deve ser também ampliada a matéria de facto dada por provada e que foi objecto de prova”;

2.ª Da caracterização e natureza do contrato de arrendamento e do regime jurídico que lhe é aplicável;

3ª – Da pertinência do pedido reconvencional e caracterização das obras efectuadas pela Recorrente, bem como do regime de responsabilidade da Autora pelo reembolso à Ré e do direito de retenção por parte da Ré até que tal montante seja pago.

13. Iniciando a apreciação das questões colocadas pelo recorrente relativas às supostas nulidades do acórdão:

Em primeiro lugar, importa dizer que não há omissão de pronúncia da Relação sobre a qualificação do contrato dos autos. Efectivamente há uma pronúncia sobre como deve ser qualificado o contrato, pronúncia com a qual a recorrente não concorda. Nesse sentido, a R. invoca a errada classificação (ou melhor seria, qualificação). Porém, a errada classificação, como refere a recorrente, é coisa diferente da falta de pronúncia. Por esse motivo, não tem razão quanto à omissão de pronúncia, não existindo fundamento de nulidade do acórdão nos termos alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do NCPC.

Em segundo lugar, também não é procedente o argumento da recorrente no sentido de existir omissão de pronúncia pelo facto de a Relação não ter ampliado a matéria de facto, no âmbito do pedido de reapreciação da prova. Desde logo importa recordar que no recurso de apelação a recorrente pediu a reapreciação da matéria de facto, mas não a sua ampliação; nem a ampliação da matéria de facto se justificava uma vez que o processo contém todos os elementos necessários à boa decisão da causa. Não há qualquer fundamento de nulidade.

Caem, assim, por base as invocadas nulidades do acórdão.

14. Avançando para a questão da qualificação do contrato de arrendamento dos autos e determinação do regime jurídico a que o mesmo se sujeita, importará atender às considerações que se fazem de seguida.

Tal como consta dos factos provados, o contrato de arrendamento dos autos foi celebrado em 12/5/1979.

Nessa data o regime jurídico aplicável ao arrendamento era, salvo algumas excepções, o constante do Código Civil, nos artigos 1022.º e ss, na versão alterada pelo DL n.º 496/77, de 25 de Novembro. Para se conseguir determinar o respectivo regime jurídico é necessário compulsar tais normas – que se consideram aqui reproduzidas – e compreender a sistemática legal – também aqui dada por reproduzida.

O teor do contrato outorgado é o que consta dos autos, tendo sido celebrado por escritura pública em 12 de Maio de 1979 (a produzir efeitos desde 1/4/1978). Do seu conteúdo destacam-se as cláusulas que se indicam de seguida, e das quais resultam as conclusões que se seguem.

Na Cláusula 1ª, sobre o prédio arrendado, diz-se que é prédio misto com casa térrea e terreno, mas considerado como prédio rustico por a parte rústica ser superior à urbana, e que o mesmo se destinava à instalação de um parque de campismo e caravanismo.

Considerando que a recorrente questiona a qualificação do contrato efectuada pelo tribunal, indicando que o mesmo deve ser qualificado como arrendamento para comércio e indústria, importa explorar o tema.

Deve considerar-se que o contrato de arrendamento dos autos é um contrato de arrendamento para comércio ou um contrato de arrendamento de prédio rústico?

Antes de responder à pergunta importa dizer que a qualificação é uma tarefa que deve ser levada a cabo sempre que da mesma resultem efeitos em termos de direito aplicável, porque a qualificação por meras razões académicas não releva para a tomada de decisões pelo tribunal.

Nesta medida, considerando a lei vigente à data da celebração do contrato e as possíveis qualificações dos contratos de arrendamento nela efectuadas, encontrava-se aí a distinção entre os arrendamento rurais – art.º 1064.º CC –, que se contrapunham aos arrendamentos de prédio urbano ou rústico não abrangidos pelo arrendamento rural – art.º1084.º. Por seu turno, na Secção relativa ao arrendamento de prédio urbano ou rústico não abrangido pelo arrendamento rural, a lei tinha um conjunto de Disposições Gerais, aplicáveis a todos os referidos arrendamentos, e um conjunto de Disposições Especiais aplicáveis apenas aos subtipos indicados no art.º 1086.º, em face dos quais a lei criou disposições especiais para o arrendamento para habitação, arrendamento para comércio e indústria – art.º 1112.º – e arrendamento para exercício de profissão liberal – art.º 1115.º.

Apurada a situação em termos de direito aplicável ao arrendamento, voltemos ao contrato dos autos.

Da cláusula primeira resulta a descrição do prédio e a finalidade pretendida pelas partes – campismo ou caravanismo – em termos de não restarem dúvidas que o contrato dos autos não visava a habitação do arrendatário. Também parece fácil concluir que não é para exercício de uma profissão liberal (art.º 1115.º), pelo que restará a sua subsunção na classificação de contrato para exercício de comércio e indústria (com a aplicação das normas especiais do art.º1112.º e 1113.º) ou como arrendamento para outro fim lícito (sem que para este o CC tenha criado de normas especiais).

Uma resposta favorável à qualificação do contrato como sendo um arrendamento realizado para comércio ou indústria poder-se-ia dar considerando que tal qualificação resulta do art.º 1112.º do CC, onde se diz “considera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial. Nesta linha de raciocínio a actividade de campismo caravanismo seria uma actividade comercial, tal como a mesma aparece descrita e regulada no regime jurídico dos empreendimentos turísticos.

Porém, a ser esta a qualificação correcta, ela não é oposta à qualificação do contrato como de arrendamento de prédio urbano ou rústico não abrangido pelo arrendamento rural, porquanto o arrendamento para comércio ou indústria, no CC, era considerado uma modalidade de arrendamento não rural.

Por isso, a qualificação do contrato dos autos como arrendamento de prédio urbano ou rústico não abrangido pelo arrendamento rural não merece dúvidas.

E a qualificação do mesmo como arrendamento realizado para comércio ou indústria não surte efeitos diversos em termos de regime jurídico aplicável, o que nos permite dizer que esta qualificação é irrelevante.

O que importa é a conclusão já afirmada: este contrato está excluído do regime dos arrendamentos rurais. E está-o, desde logo, porque não se trata de um arrendamento de prédio rústico para fins agrícolas, pecuários ou florestais, nas condições de uma exploração regular; adicionalmente pode ainda dizer-se que, existindo uma cláusula relativa ao fim do arrendamento (instalação de um parque de campismo e caravanismo), fica afastada a presunção legal de se tratar de um arrendamento rural pelo simples facto de recair sobre um prédio rústico (art.º 350.º CC sobre afastamento das presunções legais).

O contrato dos autos é, então, um contrato de arrendamento de prédio urbano ou rústico não abrangido pelo arrendamento rural.

Mas para que fim?

A recorrente diz que é para comércio.

Vejamos um pouco o problema levantado pela recorrente, sem prejuízo do acima exposto quanto à irrelevância da pretendida qualificação.

Abstractamente considerada a actividade de campi