Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal da Justiça:

1. - AA e mulher, BB, intentaram acção declarativa contra CC, DD, “EE, Lda.”, “GG(Braga) – Sistemas de Segurança, Lda.” e “Banco FF, S.A.”, pedindo que:

- se declarasse que os Autores são os legítimos donos e possuidores do prédio denominado Quinta de ......, sito em......, Arcos de Valdevez, com a área de 35 520 m2, inscrito nos artigos 286º e 287º da matriz rústica e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...;

- se declarasse a nulidade do contrato-promessa de permuta celebrado entre os Autores e a 3ª Ré;

- se declarasse a nulidade do contrato de mandato a que se reporta a procuração passada pelos Autores a 18 de Julho de 2001 a favor do 1º Réu;

- se declarasse a nulidade do contrato de compra e venda constante da escritura pública outorgada no dia 20 de Fevereiro de 2002 no 2º Cartório Notarial de Braga, em relação ao prédio supra referido ou a ineficácia deste negócio em relação aos AA., por o seu representante em tal negócio, o 1º R., ter abusado dos seus poderes;

- se declarasse a nulidade do registo de aquisição pela 3ª Ré de tal imóvel;

- se declarasse a nulidade da constituição da hipoteca sobre o mesmo prédio, para garantia da quantia mutuada pelo 5º Réu à 4ª Ré;

- se declarasse a nulidade do registo de tal hipoteca;

- se declarasse a nulidade do registo de assunção, pela 4ª Ré, da aludida quantia hipotecária;

- se condenassem os 1º a 4º Réus a reconhecer o que acima se pede que seja declarado;

- se condenassem solidariamente os 1º a 4º Réus a pagarem aos Autores a indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais que lhes advieram pela actuação dos mesmos Réus, a liquidar em execução de sentença;

- se condenasse a 5ª Ré a reconhecer o que acima se pede que seja declarado, à excepção do pedido relativo ao contrato-promessa de permuta;

- se ordenasse o cancelamento, na Conservatória do Registo Predial de Arcos de Valdevez, dos registos que incidem sobre o prédio, relativos à aquisição pela 3ª Ré, à hipoteca e à assunção da quantia hipotecária pela 4ª Ré;

- se ordenasse que, nas inscrições matriciais relativas ao prédio, deixe de figurar como proprietário o 1º Réu, para passar a constar como tal o Autor.

Contestada a acção, prosseguiu termos até final vindo a ser proferida sentença em que, na parcial procedência, foi decidido como segue:

- “anula-se, por dolo, o contrato-promessa de permuta celebrado entre os Autores AA e mulher BB e a 3ª Ré “EE LDª”, representada pelo 1º Réu CC;

- anula-se, por dolo, o contrato de mandato a que se reporta a procuração passada pelos Autores a favor do 1º Réu a 18 de Julho de 2001;

- declara-se ineficaz, em relação aos Autores, por abuso de representação do 1º Réu, o contrato de compra e venda, celebrado por escritura pública de 20 de Fevereiro de 2002, no 2º Cartório Notarial de Braga, a favor da 3ª Ré, do prédio rústico denominado Quinta de ....., sito no lugar de ....., em ........, Arcos de Valdevez, com a área de 35.520m2, e inscrito nos artºs 286º e 287º rústicos da matriz predial e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ....;

- determina-se o cancelamento do registo que incide sobre tal prédio a favor da 3ª Ré, pela ap.../.........;

- declara-se que os Autores são os legítimos donos e possuidores do prédio supra referido;

- condenam-se os Réus CC e “EE LDª”, a reconhecer o que vai declarado supra;

- condenam-se os Réus DD, “GG(BRAGA) – SISTEMAS DE SEGURANÇA LDª e BANCO FF, S.A.”, a reconhecer o direito de propriedade sobre o prédio em causa;

- Condenam-se os Réus CC E “EE; Lda”, a pagar aos Autores a quantia necessária à expurgação da hipoteca favor do Réu	“BANCO FF, S.A.”, que incide sobre o prédio rústico supra referido, quantia essa cuja liquidação de relega para execução de sentença;

- Absolvem-se os Réus dos demais pedidos formulados pelos Autores”

Mediante apelação dos Autores, a Relação julgou a acção totalmente procedente e, em consequência, acrescentou às declarações de procedência dos pedidos formuladas na 1ª Instância:

“- Declara-se ineficaz em relação aos autores o contrato de hipoteca celebrado entre as rés EE Ldª, GG– Sistemas de Segurança Ldª, e o réu Banco FF, S.A., através da escritura pública datada de 20 de Fevereiro de 2002, e ordena-se o cancelamento dos respectivos registos de hipoteca, que incidem sobre o prédio, pelas ap. 00/000000000 e00/00000000000”.

Agora é a Ré Banco a pedir revista, visando a revogação da declaração de ineficácia do contrato de constituição de hipoteca em relação aos Autores, com a reposição do sentenciado na 1ª Instância.

Para tanto, verteu nas conclusões:

1. O presente recurso circunscreve-se à apreciação da validade e eficácia da hipoteca constituída sobre o prédio identificado nos autos, a favor do Banco recorrente, e para garantia de um empréstimo efectuado à R. “GG (Braga) – Sistemas de Segurança, L.da”.

2. De acordo com o disposto no art.º 262.º do Cód. Civil, procuração é o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos, em regra sob a forma exigida para o negócio jurídico que o procurador pretender realizar.

3. Nos termos prescritos pelo art.º 258.º do Cód. Civil, se o procurador celebrar o negócio jurídico para o qual lhe foram conferidos poderes, este produz os seus efeitos em relação ao representado.

4. O art. 268.º n.º 1 do Cód. Civil estabelece que o negócio jurídico celebrado em nome de outrem, por alguém sem poderes de representação (ou seja, em situações de inexistência de procuração válida) é ineficaz em relação a este, salvo se for ratificado.

5. O art.º 269.º do Cód. Civil prescreve que quando alguém, munido de procuração válida, e actuando nos limites formais dos poderes que lhe foram conferidos, conscientemente os utilize em sentido diverso do respectivo fim, ou das indicações do representado:

- os negócios celebrados em abuso de representação só serão ineficazes em relação ao representado desde que se verifique a má fé da contraparte contraente.

- caso contrário, são válidos, e vinculam o representado, independentemente de o procurador poder incorrer no dever o de indemnizar, no quadro da responsabilidade civil.

6. Ora, nos presentes autos, o contrato de mandato celebrado entre os AA. e o R. CC foi declarado anulável, por

erro

.

7. Este vício determinou, necessariamente, que o negócio celebrado ulteriormente celebrado entre o R. CC e a R. “EE, L.da”, se encontrasse viciado por

abuso de representação

.

8. E, atento o conhecimento e culpa do vício, por parte de ambos o intervenientes, a compra e venda teria, necessária e inexoravelmente, de se revelar ineficaz em relação aos AA., cuja esfera jurídica permanece, assim, incólume e impermeável à compra e venda, como se a mesma jamais tivesse ocorrido.

9. Posteriormente à celebração da escritura de compra e venda, a adquirente “EE, L.da”, constituiu hipoteca sobre o imóvel a favor do Banco recorrente.

10. O qual, todavia, se encontrava em posição diversa da R. “EE, L.da” no negócio da compra e venda, na medida em que desconhecia, sem culpa, todos os sobreditos vícios, e que inquinavam:

- a procuração emanada pelos AA. (anulável por erro);

- a compra e venda a favor da R. “EE, L.da” (ineficaz em relação aos AA., por abuso de representação).

11. Ora, uma vez que o erro na emissão da procuração, e o abuso de representação na sua utilização não eram, nem deveriam ser, do conhecimento do Banco recorrido, a hipoteca terá que se considerar validamente constituída.

12. Decorre do exposto que a ineficácia resultante da celebração do contrato de compra e venda em abuso de representação, não poderá ser estendida à hipoteca constituída a favor do Banco recorrente, por falta de preenchimento dos requisitos de que dependeria a aplicação do disposto nos arts. 268.º e 269.º do Cód. Civil..

13. Ou, caso assim não seja entendido, sempre deveria considerar--se que os vícios atinentes à sobredita procuração jamais poderiam ser oponíveis ao Banco recorrente.

14. Com efeito, o art. 266º, n.º 1 do Cód. Civil, seguindo uma concepção de protecção de terceiros de boa fé, determina que todas as modificações que a procuração sofra, bem como a respectiva revogação, devem ser levadas ao conhecimento de terceiros, sob pena de lhes não serem oponíveis, senão quando se mostre que delas tinham conhecimento no momento da conclusão do negócio.

15. E, no seu n.º 2, acrescenta que as restantes causas extintivas da procuração não podem ser opostas a terceiro que, sem culpa, as ignorassem.

16. Ora, nos presentes autos, a declaração de anulabilidade, por erro, do contrato de mandato que lhe servia de base à procuração consubstancia uma causa extintiva desta.

17. A qual, atenta a respectiva retroactividade, já existia, à data da celebração da compra e venda do imóvel, e subsequente constituição da hipoteca a favor do Banco recorrente.

18. Contudo, e como ficou provado nos autos, ela não era, nem podia ser, do conhecimento do Banco recorrente.

19. Assim, como consequência directa e necessária do regime previsto no art. 266º do Cód. Civil, a cessação da relação de mandato que originou a outorga da procuração, bem como todos os vícios que dai provenham, não podem ser oponíveis ao Banco recorrente porquanto este, aquando da constituição da hipoteca, era-lhes completamente alheio.

Os Autores responderam em defesa do julgado

2. - Como enunciada pela Recorrente a questão proposta circunscreve-se á apreciação da validade e eficácia da hipoteca constituída a seu favor sobre o prédio dos Autores, para garantia de empréstimo concedido à Ré “GG, Lda.”.

3. - Com relevância para a apreciação do objecto do recurso, vem assente, em sede de matéria de facto:

A) - Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº... o prédio denominado Quinta de ........., em ........, Arcos de Valdevez, inscrito nos arts. 286º e 287º rústicos da matriz predial.

C) - No dia 18 de Julho de 2001, no Cartório Notarial de Arcos de Valdevez, os Autores outorgaram a favor do Réu CC a procuração de fls. 42.

D) - Nesta procuração, os Autores conferiram ao Réu CC poderes para prometer vender ou vender à sua pessoa ou a outra pessoa por si designada, nos termos e condições que entendesse, o prédio denominado Quinta de ....... e declararam que já haviam recebido o preço relativo a este prédio.

E) - Desta procuração consta que o seu conteúdo foi lido e explicado aos outorgantes, ou seja, aos Autores e ao Réu CC.

F) - Por escritura pública de compra e venda, mútuo e hipoteca outorgada no dia 20 de Fevereiro de 2002 no 2º Cartório Notarial de Braga, o Réu CC, servindo-se dos poderes que lhe haviam sido conferidos pela procuração outorgada pelos Autores no dia 18 de Julho de 2001, declarou que vendia à Ré “EE, Lda.” o prédio denominado Quinta de ........, pelo preço de € 6.140,20.

G) - Nesta escritura pública, os Réus CC DD, em representação da Ré “GG (Braga) – Sistemas de Segurança, Lda.”, declararam ainda que confessavam que a Ré era devedora ao Réu “Banco FF, S.A.”, da quantia de € 184.600,00, que lhe havia sido entregue a título de empréstimo.

H) - Ainda nesta escritura pública, o Réu CC e o Réu DD, em representação da Ré “EE, Lda.”, declararam que, para garantia da quantia que o Réu “Banco FF, S.A.” havia entregue a título de empréstimo à Ré “GG (Braga) – Sistemas de Segurança, Lda. “ e dos juros respectivos, constituíam uma hipoteca sobre o prédio denominado Quinta de ..... até ao valor de € 269.516,00.

I) - Nesta escritura pública não ficou a constar qualquer cláusula de reversão da propriedade do prédio denominado Quinta de ...... a favor dos Autores.

J) - Na altura em que foi outorgada a escritura pública do dia 20 de Fevereiro de 2002, os Réus CC e DD eram os únicos sócios e os únicos gerentes da Ré “EE, Lda.”.

N) - A hipoteca a favor do Réu “Banco FF, S.A.” foi registada na Conservatória do Registo Predial de Arcos de Valdevez pelas ap. 00/0000000 e 00/0000000.

1º - No dia 16 de Julho de 2001, os Autores e a 3ª Ré, representada pelo Réu CC, subscreveram um documento sob a epígrafe “contrato--promessa de permuta”.

2º - Nesse documento, ficou acordado que os Autores prometiam ceder e entregar à 3ª Ré o prédio aludido em A), e que a 3ª Ré prometia ceder-lhes em troca 20% da construção de habitação, comércio e escritórios que ali viesse a ser executada.

3º - Ficou acordado que a cedência dos 20% da construção seria realizada mediante a outorga da escritura pública de compra e venda do prédio, com quitação, e a assinatura, em simultâneo, de um contrato-promessa de compra e venda daquela percentagem, igualmente com quitação.

4º - Ficou acordado que na escritura pública de compra e venda do prédio ficaria a constar uma cláusula de reversão da propriedade a favor dos Autores se, no prazo de dois anos, não fosse aprovada uma área de construção mínima de 40% do prédio.

5º - Ficou acordado que os Réus outorgavam, naquele dia, uma procuração a favor do Réu CC conferindo-lhe poderes para outorgar a escritura pública de compra e venda a favor da Ré “EE, Lda.”.

6º - Os Autores não conhecem o R. CC e o R. DD.

7º - Os contactos que estes Réus estabeleceram com os Autores foram todos realizados através de outra pessoa que o R. CC escolheu.

8º - Os Autores conheciam esta outra pessoa e a sua família.

9º - Os Autores outorgaram a procuração do dia 18 de Julho de 2001 convencidos que o seu teor correspondia ao da cláusula referida na resposta ao quesito 5º.

10º - Os Autores outorgaram esta procuração convencidos de que o Réu CC apenas se serviria dos poderes que lhe conferiam para o que havia sido acordado no dia 16 de Julho de 2001.

12º - O Réu CC, através de intermediário, convenceu os AA. a celebrarem o acordo referido em 1º a 4º e a procuração aludida em C) com a intenção de poder dispor do prédio referido em A).

18º - O Réu “Banco” não curou de saber que negócio estava subjacente ao teor da procuração aludida em C).

19º - Os Autores só tiveram conhecimento da escritura pública aludida em F) no mês de Março de 2003.

20º - Os Autores não receberam qualquer contrapartida pelo prédio denominado Quinta de ......

4. - Mérito do recurso.

4. 1. - No acórdão impugnado considerou-se ser ineficaz a em relação aos Autores a constituição da hipoteca pela Ré “EE, Lda.” a favor do Banco Recorrente, por falta de legitimidade substantiva daquela para celebrar o respectivo contrato, como consequência da anulação da procuração com base na qual o R. CC declarou vender o prédio à R. Sociedade e da declaração de ineficácia dessa venda em relação aos mesmos Autores, donos do prédio.

A Recorrente argumenta que a hipoteca se mostra isenta de qualquer vício, quer formal, quer substancial porquanto o Banco ignorava, sem culpa, os vícios que inquinavam a procuração emanada pelos AA. e a compra e venda a favor da R. “EE, Lda.”, não sendo a declaração de ineficácia desta extensiva aos negócios subsequentes por ser aplicável à ineficácia da compra venda o regime do abuso de representação, regime que depende de o contraente conhecer o abuso de representação, não podendo, assim, estender-se a ineficácia à hipoteca constituída a favor do Banco (arts. 268º e 269º C. Civil).

Mais aduz que as causas de cessação da relação do mandato que originou a outorga da procuração não são oponíveis à Recorrente por lhes ser completamente alheio aquando da constituição da procuração (art. 266º C. Civil)

4. 2. - O regime jurídico relativo à legitimidade substantiva para outorga no contrato de hipoteca na posição de garante encontra-se consagrado no art. 715º do C. Civil, onde se estatui que só tem legitimidade para hipotecar quem puder alienar os respectivos bens (artigo 715º do Código Civil).

Fica, pois, bem claro que só pode constituir hipoteca o sujeito de direito que goze de poderes de disposição sobre o bem o direito que, pelo contrato, se onera.

A lei não declara directamente qual a consequência jurídica da outorga em contrato de hipoteca, na posição de garante, de quem não tenha legitimidade substantiva para a respectiva alienação, mas decorre dos princípios e normas jurídicas que, em relação à pessoa efectivamente detentora dessa legitimidade se há-de ter como ineficaz o contrato de hipoteca.

Com efeito, prescreve ela que as normas concernentes aos contratos de compra e venda se aplicam aos contratos onerosos pelos quais se alienem bens ou estabeleçam encargos sobre eles, na medida em que sejam conformes com a sua natureza e não estejam em contradição com as respectivas disposições legais - artigo 939º do Código Civil.

Por de contrato oneroso se tratar, ao contrato de hipoteca serão então aplicáveis, por via deste art. 939º, as normas reguladoras dos efeitos do contrato de compra e venda de coisa alheia como própria que se não revelem incompatíveis com a sua natureza (art. 904º).

A constituição de hipoteca surge, assim, equiparada à alienação da coisa, aplicando-se-lhe, consequentemente, as mesmas regras.

Ora, o art. 892º C. Civil fulmina de nulidade o contrato de compra e venda de bens alheios sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar, acrescentando que o vendedor não pode opor a nulidade ao comprador de boa fé, assim como o comprador doloso a não pode opor ao vendedor de boa fé.

Temos então, como decorrência, que o contrato de hipoteca celebrado entre a R. “EE, Lda.” e a R. “BPE”, titulado pela escritura pública de 20/02/2002 é nulo, por, como dito, aquela Sociedade comercial não ter poderes de disposição sobre o prédio que declarou onerar, designadamente por não ser a sua proprietária, qualidade em que interveio na escritura – oneração de imóvel alheio como próprio -, representada pelos sócios e gerentes CC e DD.

Aplicáveis seriam, ou serão, normas como as dos arts. 895º e 897º C. Civil, quanto à obrigação de sanação do vício e convalidação do contrato pelo autor da oneração – adquirindo o prédio ou o direito à manutenção da garantia -, matéria que, por não pertinente, aqui não interessa desenvolver.

Relativamente aos Autores, reconhecidos donos do prédio, que não intervieram no contrato e viram já declarado inválido o contrato de compra e venda em que a autora da oneração fundou, por via de alegada aquisição do direito de propriedade, a sua legitimidade substantiva, a constituição da hipoteca é res inter alios acta e, assim,

ineficaz

em relação a eles.

4. 3. - Invoca a Recorrente, como aludido, as normas dos arts. 268º, 269º e 266º, todas do Código Civil para defender que, estando de boa fé, não lhe pode ser estendida ou oposta a ineficácia resultante da celebração da compra e venda.

Não lhe assiste, a nosso ver, razão alguma.

As normas dos artigos 266º, 268º e 269º citadas regulam as relações entre o representado, o representante e os sujeitos que com este celebrem negócios jurídicos, estabelecendo um regime de protecção destes últimos – terceiros em relação à constituição da relação de representação – no âmbito dos negócios concluídos no desconhecimento da falta ou abuso de poderes.

Na verdade, a «outra parte» a que se refere o n.º 4 do art. 268º e o «terceiro» a que alude o art. 266º são a parte ou sujeito com quem a pessoa, sem poderes de representação, designadamente porque extintos por nulidade da procuração ou com excesso dos nela concedidos, outorgou o negócio, e não terceiros relativamente ao negócio em que outorgou o falsus procurator, não estando em causa “relações entre o representante e terceiros” (cfr. P. DE LIMA e A. VARELA, “C. Civil, Anotado”, I, 4ª ed., 249).

Assim, o regime de protecção invocado e acolhido nas ditas normas poderia valer no contrato de compra e venda em que foi utilizada, sem legitimação representativa, a procuração para efectuar a declaração de alienação em nome dos Autores.

Ora, a Recorrente interveio apenas noutro contrato, o de constituição da hipoteca, a jusante, que pressupunha a validade e eficácia daquela venda, contrato esse em que não teve qualquer intervenção o procurador abusador, ao menos enquanto representante dos Autores, mas apenas a Sociedade que declarara comprar o prédio, agora intitulando-se sua dona, e o Banco recorrente.

Trata-se de um outro contrato, insiste-se, sem qualquer actuação de representante no uso de procuração, em termos de poderem configurar-se situações enquadráveis na previsão dos arts. 266º, 269º e 268º C. Civil.

É, efectivamente, caso de invalidade e de ineficácia sequencial.

5. - Decisão.

Como consequência do exposto, acorda-se em:

- Negar a revista;

- Confirmar o decidido no acórdão impugnado; e,

- Condenar a Recorrente nas custas do recurso.

Lisboa, 6 de Maio de 2008

Alves Velho (relator)

Moreira Camilo

Urbano Dias