Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I – Na 17.ª Vara Cível de Lisboa, AA intentou acção declarativa de condenação, sob a forma comum, com processo ordinário, contra “BB Investimento Imobiliário S.A” e “Imobiliária CC, S.A”, pedindo que:

a) seja declarado definitivamente incumprido o contrato de promessa celebrado entre Autor e Rés, a 28 de Setembro de 2001, por incumprimento culposo destas;

b) sejam as Rés condenadas a pagar ao Autor a quantia de € 48.483,16, correspondente ao dobro dos sinais e reforços liquidados durante a vigência contratual.

Para tanto, alegou, em síntese, que:

A 28 de Setembro de 2001, foi celebrado entre o Autor como promitente--comprador e as Rés como promitentes-vendedoras um contrato-promessa de compra e venda da fracção autónoma que viesse a corresponder ao apartamento do tipo T1, provisoriamente indicado por 1.º A, correspondente ao primeiro piso do lote 1, de uma urbanização multi-familiar sita no Montijo, que constaria no processo de loteamento n.º I – 35/99.

De acordo com tal contrato o preço de venda da fracção era de 10.800.000$00, correspondendo, actualmente, a € 53.870,17.

O pagamento seria concretizado da seguinte forma:

– 540.000$00 (€ 2.693,51) seriam entregues na data da assinatura do contrato-promessa;

– 540.000$00 (€ 2.693,51) seriam pagos, a título de reforço de sinal, no prazo de 90 dias a contar da data da aludida assinatura;

– 3.780.000$00 (€ 18.854,56), seriam pagos a título de novo reforço de sinal, no prazo de 180 dias a contar da aludida assinatura;

– o remanescente seria pago na data da escritura.

O Autor efectuou o pagamento das quantias, a título de sinal e reforço de sinal.

De acordo com a cláusula 2.ª das Condições Gerais do contrato, a escritura pública de compra e venda seria celebrada em dia, hora e Cartório Notarial a designar pelo Primeiro Outorgante (as RR.), até ao termo do prazo de 30 meses após a data da respectiva assinatura, obrigando-se o Primeiro Outorgante a avisar o Segundo (o A.), por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 8 dias da data designada.

Caso tal não sucedesse, estipulava-se no referido acordo, designadamente na Cláusula 3.ª, o direito de resolução conferido ao Segundo Outorgante, se a escritura não fosse realizada no prazo de 180 (cento e oitenta) dias subsequentes à referida interpelação.

Quase dois anos depois da assinatura do contrato-promessa, o Autor apercebeu-se de que o local onde seria implantado o previsto lote 1 continuava como mero e singelo terreno.

Na sequência de requerimento do A, a Câmara Municipal do Montijo certificou, em 15 de Outubro de 2003, que não tinha sido aprovado qualquer projecto de arquitectura, nem fora atribuído qualquer alvará, nem concedidas quaisquer licenças de construção e que o terreno nem sequer se encontrava dividido em lotes. Visto terem sido ultrapassados os 30 meses após a assinatura do contrato-promessa e sendo impossível às Rés, no prazo de seis meses, celebrarem uma escritura pública de uma fracção que não existe, conclui o Autor que há incumprimento definitivo do contrato por parte das Rés.

Citadas regularmente, as Rés contestaram.

A Ré “BB Investimento Imobiliário S.A”, alegou, em resumo, que:

Interveio no contrato-promessa de compra e venda, como promitente--vendedora, em virtude de a co-Ré “CC” ter celebrado consigo, em 12 de Março de 2001, um contrato-promessa de permuta, no qual lhe foi assegurado que a “CC” era a única dona e legítima proprietária das urbanizações identificadas no art. 39 da contestação e no qual se prometia que, após a emissão de cada uma das licenças de construção, a “CC” transmitiria para a “BB” os lotes de terreno e esta ficaria com a obrigação de entregar parte das fracções autónomas por si construídas.

A “BB” ficou convencida de que a “CC” era dona da urbanização Corte do Leite, com loteamento aprovado através do processo I – 35/99. Contudo, depois de 28 de Setembro de 2001, veio a saber que, afinal, não era dona de tal urbanização, nem existia qualquer loteamento aprovado, pelo que, ao assinar o contrato-promessa de compra e venda com o Autor, estava em erro sobre o objecto do negócio, erro qualificado pelo dolo da co-R. “CC”, que agiu com intenção de induzir o A. e a R. contestante em erro.

Conclui pela anulabilidade do contrato e pela improcedência da acção contra si, defendendo que a acção deve apenas proceder contra a co-R.

A Ré “Imobiliária CC, S.A” alegou, em síntese, que:

Ficou acordado o prazo de trinta meses para a celebração da escritura, prazo que terminaria em 28.03.2004.

Não tendo sido celebrada a escritura, tinha o A. 180 dias para proceder à interpelação das Rés para esse fim, o que nunca aconteceu, pelo que inexiste incumprimento definitivo.

Por outro lado, à data da propositura da acção ainda não havia decorrido o prazo de trinta e seis meses, findo o qual, sem que a escritura se realizasse, por causa imputável às RR, se consideraria haver incumprimento.

Em 17 de Fevereiro de 2003, entre as Rés foi assinado um aditamento ao contrato-promessa de permuta, celebrado em 12 de Março de 2001, no qual ambas acordaram excluir a Urbanização denominada Corte do Leite do âmbito daquele contrato-promessa.

A Ré “BB” obrigou-se a fazer todas as diligências necessárias à resolução dos contratos-promessa de compra e venda relativos às fracções que deveriam ser construídas nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nessa data já celebrados, ou à alteração do seu objecto para as fracções autónomas dos prédios sitos na Urbanização Alto das Vinhas Grandes.

Replicou o A., pugnando pela improcedência das excepções, concluindo como na petição inicial e pedindo a condenação das RR. como litigantes de má fé.

Foi proferido despacho saneador, seleccionada a matéria assente e elaborada a base instrutória.

Teve lugar a audiência de discussão e julgamento e foi proferida sentença, na qual se concluiu o seguinte:

«a) Declara-se definitivamente incumprido o contrato-promessa celebrado entre Autor AA e Rés “BB Investimento Imobiliário S.A” e “Imobiliária CC, S.A“, em 28 de Setembro de 2001, por incumprimento culposo destas e

b) Condena-se as Rés “BB Investimento Imobiliário S.A” e “Imobiliária CC, S.A” a pagar ao Autor AA a quantia de € 48.483,16 (quarenta e oito mil quatrocentos e oitenta e três e dezasseis cêntimos), correspondente ao dobro do sinal e reforços prestados».

Inconformada com esta decisão, dela recorreu a Ré “BB Investimento Imobiliário, S.A.”, sem êxito, já que a Relação julgou improcedente a apelação, mantendo, embora com fundamentação não totalmente coincidente, o decidido na sentença.

De tal acórdão veio a R. BB interpor recurso de revista, recurso que foi admitido.

Apresentou as suas alegações, formulando, em síntese, as seguintes conclusões:

1. A decisão do Tribunal a quo encontra-se inquinada por um erro de julgamento, procedente de uma incorrecta interpretação das disposições do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes, assim se violando, desde logo, as normas atinentes à interpretação dos negócios jurídicos constantes dos artigos 236.º a 239.º do Código Civil.

2. Ao deferir as pretensões do A, o Tribunal a quo violou igualmente os artigos 790.º, 799.º, 801.º e 808.º do Código Civil.

3. Nos termos do artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil existirá incumprimento definitivo quando, existindo mora, o credor perca, em virtude da mora, o interesse que tinha na prestação da mesma, ou quando esta não seja realizada dentro do prazo que razoavelmente para tal for fixado pelo credor.

4. O próprio Tribunal recorrido reconhece que, por um lado, o A. não invocou quaisquer factos que pudessem consubstanciar uma perda de interesse objectivo no cumprimento e, por outro lado, que não existiu qualquer interpelação admonitória.

5. Entendeu, porém, o Tribunal a quo que, não obstante não se encontrarem reunidos os requisitos contidos no artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil, as RR. encontrar-se-iam em incumprimento definitivo, por terem alegadamente declarado que não iriam cumprir com a sua prestação.

6. Tal fundamento de incumprimento definitivo deve ser rejeitado, porquanto não tem qualquer apoio na letra ou no espírito do artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil.

7. Porém, mesmo admitindo que tal fundamento poderia ser válido, no que não se concede e só por dever de patrocínio se equaciona, no caso sub iudice, não existe qualquer declaração das RR. que assuma essa natureza.

8. Da factualidade dada como provada (maxime dos factos elencados sob o n.º 23 da matéria de facto dada como assente) não se pode retirar que a recorrente declarou – muito menos categoricamente – perante o A. que as RR. não iriam cumprir a sua prestação.

9. Do que resulta inexistir qualquer fundamento pelo qual se possa considerar que as RR. se encontravam em situação de incumprimento definitivo da sua obrigação.

10. No âmbito do contrato promessa só existe devolução do sinal em dobro quando exista uma situação de incumprimento definitivo culposo do promitente vendedor.

11. Pelo que, só sendo possível considerar que as RR., quanto muito, encontravam-se em mora, e não em incumprimento definitivo, não assistia, ou assiste, qualquer direito ao A. de que lhe ser devolvido, em dobro, o montante que havia prestado, a título de sinal.

12. Acresce que, a existir impossibilidade da prestação das RR, esta não poderá ser considerada culposa, devendo assim a mesma seguir o regime do artigo 790.º do Código Civil, e não o do artigo 801.º desse mesmo diploma legal.

13. Na verdade dos factos dados como provados não resulta que essa eventual impossibilidade possa ser assacada às RR.

14. Sendo que, neste caso, não haverá lugar à aplicação da presunção de culpa prevista no artigo 799.º, n.º 1, do Código Civil.

15. As partes estabeleceram, na cláusula 4.ª, n.º 5, do contrato-promessa de compra e venda, que apenas seria considerado incumprimento definitivo a não realização da escritura pública de compra e venda por causa exclusivamente imputável ao Primeiro Outorgante.

16. Com tal disposição as partes visaram, e alcançaram, afastar o disposto no aludido artigo 799.º, n.º 1, do Código Civil.

17. Uma vez que teria que ser demonstrado – pelo A. – que a não celebração da escritura pública se ficara a dever a motivos exclusivamente imputáveis às RR.

18. Não tendo tal sido demonstrado, uma hipotética impossibilidade da prestação das RR, não poderia ser considerada culposa.

19. Só podendo pois implicar, nos termos do artigo 795.º do Código Civil, a devolução em singelo do sinal prestado.

20. O que, por não ter sido peticionado, não poderá ser concedido ao A.

21. De considerar, ainda, que as partes afastaram a aplicabilidade, ao caso concreto, do previsto no artigo 442.º, n.º 4, do Código Civil.

22. O disposto no artigo 442.º, n.º 4, do Código Civil não tem natureza imperativa, o que quer dizer que as partes podem afastar a aplicação de tal regime ao contrato que celebrem.

23. Ora, as partes, no contrato-promessa de compra e venda, previram consequências distintas para uma resolução do mesmo pelo A, consoante a mesma ocorresse – e desde que se encontrassem reunidos os demais requisitos aí previstos – depois do prazo de 30 meses ou do prazo de 36 meses, ambos contados desde a assinatura do contrato-promessa.

24. Assim, nos termos das cláusulas 2.ª e 3.ª do contrato-promessa de compra e venda a resolução efectuada pelo A. após o prazo de 30 meses, e antes do prazo de 36 meses, teria como efeito a devolução do sinal ao A. acrescido de juros calculados à Taxa Euribor a 6 meses, mais 2 pontos percentuais, pelo período compreendido entre a data da assinatura do contrato e a data da efectiva restituição das importâncias entregues.

25. Sucede, contudo, que a presente acção, que encerra uma intenção resolutiva por parte do A., foi, como consta da alínea Q) dos factos dados como assentes, intentada antes de se mostrar ultrapassado o aludido prazo de 36 meses.

26. Pelo que o A. nunca poderia ter direito a receber o sinal que prestara em dobro.

Termina, peticionando a revogação do acórdão e a sua absolvição do pedido.

Não houve contralegações.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II – Fundamentação

A) De Facto

Com relevo para a decisão da causa, resultaram provados os seguintes factos na 1.ª instância, que sofreu uma correcção introduzida pela Relação:

1. Por escrito particular datado de 28/09/01, as RR, na qualidade de primeiro outorgante, declararam prometer vender, e o Autor, na qualidade de segundo outorgante, declarou prometer comprar, a fracção autónoma que viesse a corresponder ao apartamento do tipo Ti, provisoriamente indicado por 1.º A, sito no primeiro piso do lote 1 de uma urbanização multi-familiar sita no Montijo, que constaria no processo de loteamento n.º I – 35/99 (Alínea A).

2. Nos termos do acordo referido no ponto 1. foi estipulado que o preço de venda da prevista fracção era de Esc.10.800.000$00/€ 53.870,17 (Alínea B).

3. O pagamento do preço seria concretizado da seguinte forma:

a) Esc. 540.000$00/€ 2.693,51 – na data da assinatura do contrato promessa;

b) Esc. 540.000$00/€ 2.693,51 – a título de reforço de sinal no prazo de 90 dias a contar da aludida assinatura;

c) Esc. 3.780.000$00/€ 18.854,56 – a título de novo reforço de sinal no prazo de 180 dias a contar da aludida assinatura;

d) o remanescente do preço Esc. 5.940.000$00/€ 29.628,60 – no acto da escritura pública (Alínea C).

4. O A pagou as quantias indicadas nas alíneas a) a c) do ponto 3., tendo sido passado o correspondente recibo (Alíneas D), E), F) e G).

5. Nos termos do acordo referido no ponto 1. as RR outorgaram como donas do conjunto de lotes de terrenos e correspondentes projectos onde se integraria a fracção a transmitir designando-se como “Primeiro Outorgante” (Alínea H).

6. Nos termos da Clausula 2.ª das Condições Gerais do acordo referido no ponto 1. a escritura pública de compra e venda seria celebrada em dia, hora e Cartório Notarial a designar pelo Primeiro Outorgante até ao termo do prazo de 30 meses após a data da respectiva assinatura – 28/03/04 – obrigando-se o Primeiro Outorgante a avisar o Segundo por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 8 dias da data designada (Alíneas I) e N).

7. Caso tal não sucedesse, estipulava-se no referido acordo, designadamente na Cláusula 3.ª, que “Caso a escritura pública de compra e venda objecto do presente contrato não seja outorgada no prazo previsto na cláusula anterior, terá o segundo outorgante, a partir daquela data, a faculdade de interpelar o primeiro outorgante, para proceder à respectiva escritura e, caso esta não seja efectuada no prazo de 180 (cento e oitenta) dias da referida interpelação, poderá o segundo outorgante então resolver o presente contrato” (Alíneas J) e O).

8. Na Cláusula 4.ª, n.º 5, das condições gerais do acordo referido no ponto 1. refere-se que: “Considera-se como incumprimento para o efeito do número anterior, a não realização da escritura pública de compra e venda, por causa imputável exclusivamente ao primeiro outorgante, no prazo de 36 (trinta e seis) meses a contar da data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda” (Alínea P).

9. No caso de resolução seria o Segundo Outorgante e ora Autor reembolsado das quantias entregues como sinal e princípio de pagamento acrescida de juros à taxa EURIBOR a 6 meses mais dois pontos percentuais, contados entre a data da assinatura do contrato e o momento da efectiva restituição (Alínea L).

10. Nos termos da Cláusula 4.ª, n.º 4 do acordo referido no ponto 1., em caso de incumprimento definitivo traduzido na não tradição da coisa, o segundo outorgante teria direito à restituição em dobro de todas as importâncias entregues a título de sinal e reforços (Alínea M).

11. Na data da propositura da presente acção, em 14/07/04, ainda não haviam decorrido os 36 meses referidos na cláusula 4ª nº 5 (Alínea Q).

12. A R “BB” interveio no contrato-promessa de compra e venda, como promitente vendedora, em virtude de a sua ora co-ré “Imobiliária RugueCC, S.A.” ter celebrado consigo, em 12/03/01, o “Contrato-Promessa de Permuta” (Quesito 7.º).

13. Nesse Contrato-Promessa de Permuta, assegurava a “RugueCC” que era a única dona e legitima proprietária das seguintes urbanizações:

A) Urbanização denominada Alto das Vinhas Grandes, para a qual existiria um loteamento aprovado, Processo I – 7/99, em que se integrariam lotes de terreno para construção urbana, com 378 fogos destinados a habitação e comércio, sitos em Afonsoeiro, concelho do Montijo;

B) Corte do Leite, para a qual existiria um loteamento aprovado, Processo I –35/99, em que se integrariam lotes de terreno para construção urbana, com 312 fogos destinados a habitação e comércio, sitos em Afonsoeiro, Concelho do Montijo;

C) Urbanização denominada Nossa Senhora da Atalaia, para a qual existiria um loteamento aprovado, Processo I – 29/99, em que se integrariam lotes de terreno para Construção urbana, com 236 fogos destinados a habitação e comércio, sitos no Concelho do Montijo” (Quesito 8.º).

14. No acordo mencionado no ponto 12. prometia-se que, após a emissão de cada uma das licenças de construção, a “RugueCC” transmitiria para a “BB”, livres de ónus ou encargos, os lotes de terreno (Quesito 9.º).

15. A qual, por sua vez, ficaria com a obrigação de entregar parte das fracções autónomas, tudo nos termos e condições que, em pormenor, consta do mencionado contrato (Quesito 10.º).

16. Cfr. Cl. 4ª, n.º 1, do acordo referido no ponto 12., foi, desde logo “autorizada a proceder à comercialização das fracções autónomas que serão por si construídas em cada um dos identificados lotes de terreno em conformidade com os respectivos projectos, através da celebração do respectivo contrato promessa de compra e venda outorgado por ambas as partes (...)“ (Quesito 11.º)

17. O A. nunca interpelou as RR. para a celebração da escritura pública no prazo de 180 dias, conforme decorre da Cl. 2.ª das condições gerais do contrato-promessa (Quesito 20.º). [Após a correcção introduzida a fls. 410].

18. Em 17/02/03 foi assinado entre as RR um aditamento ao contrato-promessa de permuta celebrado em 12/03/01, nos termos do qual ambas acordaram excluir a Urbanização denominada Corte do Leite do âmbito do contrato-promessa de permuta (Alínea R).

19. No aditamento referido no ponto 18. ficou também acordado no considerando c) que “ambas as partes estão de acordo em que os contratos-promessa de compra e venda, relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, sejam resolvidos ou alterado o seu objecto para as fracções do prédio sito na Urbanização Alto das Vinhas Grandes” (Alínea S).

20. Nos termos da Cláusula 2.ª, n.º 3, do acordo referido no ponto 18. consta que a “BB obriga-se a fazer todas as diligências necessárias à resolução dos contratos-promessa: de compra e venda relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, ou à alteração do seu objecto para as fracções autónomas dos prédios sitos na Urbanização Alto das Vinhas Grandes” (Alínea T).

21. Nos termos da Cláusula 2.ª, n.º 4 do aditamento referido no ponto 18. consagrou-se que “caso até à data prevista no número 3. supra não seja possível proceder à resolução dos contratos-promessa de compra e venda relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, ou à alteração do seu objecto para as fracções autónomas dos prédios sitos na Urbanização Alto das Vinhas Grandes, por facto imputável à BB, esta assumirá todas as eventuais responsabilidades que venham a ser exigidas as promitentes compradores das fracções autónomas dos prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia” (Alínea U).

22. A Cláusula 2.ª, n.º 5 do aditamento prevê que “para efeitos do disposto no número 4, incumbe à BB fazer prova da realização de todas as diligências que estavam ao seu alcance para a referida resolução dos contratos-promessa de compra e venda relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, ou à alteração do seu objecto para as fracções autónomas dos prédios sitos na urbanização Alto das Vinhas Grandes” (Alínea V).

23. A Ré “BB” diligenciou junto do Autor, com vista a alterar a Urbanização Corte do Leite para a urbanização Alto das Vinhas Grandes, mas este não acordou nessa alteração [Alterado, conforme consta do ponto III.2 do acórdão da Relação].

24. No início de Junho de 2003 o local onde seria implantado o previsto lote n.º 1 referido no ponto 1., continuava como mero terreno (Alínea X).

25. Em 15/10/03, a Câmara certificou que o identificado processo de loteamento não tinha aprovado qualquer projecto de arquitectura, nem qualquer projecto de especialidade, nem fora atribuído qualquer alvará (Alínea AA).

26. Certificou ainda que não tinham sido concedidas quaisquer licenças de construção e que o prédio (terreno) nem sequer se encontrava dividido em lotes.

27. O A. aguardou a passagem do prazo de 30 meses após a assinatura do contrato promessa para que pudesse ser interpelado ou para uma eventual escritura ou no mínimo para lhe serem dadas explicações pelas RR (Quesito 5.º).

28. Passados 30 meses e até à presente data mantém-se integralmente a situação anterior de não haver qualquer projecto de loteamento ou aprovação camarária, nem tão pouco qualquer alteração física no terreno (Quesito 6.º).

B) De Direito

III – São as conclusões que delimitam o objecto do recurso – art.º 684.º, n.º 3, e 690.º, n.º 4, do CPC.

A presente revista visa discutir o seguinte ponto:

a) erro sobre o objecto do negócio

b) incumprimento definitivo do contrato e suas consequências.

c) aplicabilidade do disposto no artigo 442.º, n.º 4, do CC.

III.1. Ninguém põe em dúvida a qualificação feita na sentença recorrida relativamente ao contrato em causa: trata-se de um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel (art. 410.º do C. Civil, diploma que, doravante, se estará a citar, se nada se disser em contrário), no qual o A. figura como promitente­comprador e as RR. como promitentes-vendedoras.

O contrato teve por objecto «a fracção autónoma que viesse a corresponder ao apartamento do tipo T1, provisoriamente indicado por 1.º A, sito no primeiro piso do lote 1 de uma urbanização multi-familiar sita no Montijo, que constaria no processo de loteamento n.º I – 35/99».

O A. entregou os quantitativos referidos no ponto 3, alíneas a) a c) da matéria de facto, que têm a natureza de sinal (art. 441.º), tal como se considerou na sentença e no acórdão.

A recorrente defende, sem fundamentar, que o tribunal interpretou erradamente os termos do contrato-promessa, com violação dos comandos dos artigos 236.º a 239.º

Se alguma lógica tal questão possui relaciona-se com os demais pontos suscitados no recurso, razão pela qual se passa de imediato a apreciá-los.

III.2. Considera a recorrente, por outro lado, que a resolução do contrato-promessa de compra e venda, efectuada pelo A., é contratual e legalmente ilícita, já que, na cláusula 4.ª, n.os 4 e 5, do referido contrato-promessa de compra e venda, as partes consideraram que haveria incumprimento definitivo, caso não se outorgasse a escritura pública de compra e venda, por causa imputável exclusivamente à promitente vendedora, no prazo de 36 meses a contar da data da assinatura do presente contrato. Acrescenta que, no caso em apreço, dos factos dados como provados e dos factos que deveriam ter sido dados como provados, ter-se-ia de concluir que a não realização da escritura pública de compra e venda não se deveu a causa exclusivamente imputável à promitente-vendedora, a recorrente.

Diz ainda que, nos termos da lei, a mora se transforma em incumprimento definitivo se o credor perder interesse na prestação ou se o devedor não realizar a prestação no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor e o A. não demonstrou perda de interesse na prestação, nem tal perda de interesse resulta dos factos dados como provados pelo tribunal recorrido, e, por outro lado, o A. não efectuou qualquer interpelação admonitória às RR, não tendo fixado um prazo razoável para que fosse cumprida a obrigação pela R.

Conclui que, no caso em apreço, ocorreu uma situação de impossibilidade objectiva de cumprimento, nos termos e para os efeitos do artigo 790.º, n.º 1, que não lhe é imputável, pois, quando o contrato-promessa de compra e venda foi celebrado entre o A. e as RR, estava convicta de que se verificavam todos os pressupostos para a realização da construção do prédio e posterior celebração da escritura pública de compra e venda, sabendo, depois, que a Câmara Municipal do Montijo não aprovou o projecto de loteamento para o terreno em causa.

Resulta, porém, dos factos provados que:

– A escritura pública de compra e venda seria celebrada em dia, hora e Cartório Notarial a designar pelo Primeiro Outorgante [as RR.] até ao termo do prazo de 30 meses após a data da respectiva assinatura – 28/03/04 – obrigando-se o Primeiro Outorgante a avisar o Segundo [o A.] por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 8 dias da data designada;

– Caso a escritura pública de compra e venda objecto do contrato não fosse outorgada no prazo previsto na cláusula anterior, teria o A, a partir daquela data, a faculdade de interpelar as RR. para procederem à respectiva escritura e, caso esta não fosse efectuada no prazo de 180 (cento e oitenta) dias da referida interpelação, poderia o A. resolver o presente contrato;

– Considerava-se como incumprimento para o efeito do número anterior, a não realização da escritura pública de compra e venda, por causa imputável exclusivamente ao primeiro outorgante, no prazo de 36 (trinta e seis) meses, a contar da data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda”;

– As RR. haviam celebrado entre si, antes do contrato-promessa com o A, um contrato de permuta (cf. pontos 12, 13, 14, 15 e 16);

– Em 17/02/03 foi assinado entre as RR. um aditamento ao contrato-promessa de permuta celebrado em 12/03/01, nos termos do qual ambas acordaram excluir a Urbanização denominada Corte do Leite do âmbito do contrato-promessa de permuta;

– No aditamento referido ficou também acordado no considerando c) que “ambas as partes estão de acordo em que os contratos-promessa de compra e venda, relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, sejam resolvidos ou alterado o seu objecto para as fracções do prédio, sito na Urbanização Alto das Vinhas Grandes”;

– A “BB” obrigou-se a fazer todas as diligências necessárias à resolução dos contratos-promessa de compra e venda relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, ou à alteração do seu objecto para as fracções autónomas dos prédios, sitos na Urbanização Alto das Vinhas Grandes”;

– A R. “BB” diligenciou junto do A. com vista a alterar a Urbanização Corte do Leite para a urbanização Alto das Vinhas Grandes, mas este não acordou nessa alteração;

– No início de Junho de 2003, o local onde seria implantado o lote n.º 1 continuava como mero terreno;

– Em 15/10/03, a Câmara certificou que o processo de loteamento não tinha aprovado qualquer projecto de arquitectura, nem qualquer projecto de especialidade, nem fora atribuído qualquer alvará, e certificou ainda que não tinham sido concedidas quaisquer licenças de construção e que o terreno nem sequer se encontrava dividido em lotes;

– O A. aguardou a passagem do prazo de 30 meses após a assinatura do contrato promessa para que pudesse ser interpelado ou para uma eventual escritura ou, no mínimo, para lhe serem dadas explicações pelas RR;

– Passados 30 meses e até à presente data mantém-se integralmente a situação anterior, de não haver qualquer projecto de loteamento ou aprovação camarária, nem tão pouco qualquer alteração física no terreno.

Vamos seguir de perto o que dissemos em outro acórdão, de que fomos relator, em que as Rés são as mesmas e a situação é em tudo semelhante à dos presentes autos (Ac. de 13.12.2007, proc 3700/07-1).

“’A resolução do contrato pode ter fundamento legal ou convencional (artigo 432.º, n.º 1…).

O legislador configurou diversas situações em que consagrou expressamente o direito à resolução (a título de exemplo, artigos 270.º, 437.º, 891.º, 966.º, 1140.º, 1150.º e 2248.º). Entre elas se contam as de impossibilidade definitiva da prestação imputável ao devedor, no âmbito de contratos bilaterais. É o que resulta dos artigos 798.º e 801.º, n.º 2: o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação toma-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor, sendo certo que (tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral) o credor, face à impossibilidade do cumprimento pode, independentemente do direito à indemnização, resolver o contrato.

Situação diversa do não cumprimento definitivo é a mora do devedor que ocorre quando a prestação, ainda possível, não foi cumprida no tempo devido, por causa imputável àquele (art.º 804.º, n.º 2).

A mora, nos termos do n.º 1 do mesmo normativo, apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor e não lhe confere o direito à resolução do contrato.

O regime geral das obrigações que brevemente se referiu é inteiramente aplicável ao contrato-promessa de compra e venda, tendo este, no entanto, um regime específico ao nível das sanções aplicáveis ao não cumprimento, quando tenha havido lugar à constituição de sinal.

Efectivamente, neste caso, quando se verifique uma sit