Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I.

Relatório:

AA – Comércio e Reparação de Automóveis Lª intentou, no Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, acção ordinária contra BB – Comércio de Viaturas Lª, com vista a obter a sua condenação no pagamento de 35.000 €, correspondente ao dobro do sinal prestado relativamente ao contrato-promessa de trespasse que outorgaram, alegando, para tanto, o incumprimento por parte da R..

A R. contestou, pedindo a improcedência da acção, defendendo, para tanto, que o dito contrato-promessa não foi cumprido por culpa da própria A., que não compareceu, na data aprazada para a realização do contrato definitivo, nem justificou a sua atitude, razão pela qual lhe comunicou, logo de seguida, a sua perda de interesse na concretização do negócio.

Reconveio, ainda, pedindo a condenação da A. no pagamento de 10.000 €, a título de indemnização, por danos não patrimoniais, e respectivos juros, por ter feito publicar, num jornal da região, notícias a imputar-lhe o incumprimento do contrato e, ainda, a sua condenação como litigante de má fé.

Após a apresentação de réplica e tréplica, o processo seguiu a sua tramitação normal até julgamento, findo o qual foi proferida sentença a julgar improcedentes tanto a acção como a reconvenção e a impor à A. uma condenação, como litigante de má fé, em multa de 4 Ucs. e em 3.000 €, a título de indemnização a favor da R..

Apelou a A. para o Tribunal da Relação de Lisboa que, por acórdão de 21 de Janeiro do corrente ano, revogou o julgado em 1ª instância e, em consequência, julgou a acção procedente, revogando, ainda, o segmento decisório da condenação, como litigante de má fé, imposto àquela.

Irresignada, pede, ora, revista a R., tendo, para o efeito, apresentado a respectiva minuta que fechou com as seguintes conclusões:

– Vem o presente recurso interposto pela R. com fundamento nos vícios que entende enfermar o recorrido acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de nulidade, violação de lei, de errada interpretação e aplicação de lei, ou seja, dos artigos 668º, nº 1, alínea d), primeira parte, e 716° e 722, nº 1 do Código de Processo Civil e ainda dos artigos 217º, 236º, 238º, 239º, 442º, 483º e ss., 494º, 570º, 762º, 798º e 799º, do Código Civil.

– Quanto à nulidade prevista no artigo 668°, nº 1, alínea d), do Código de Processo Civil, entende a Recorrente que, sendo o recurso delimitado pelas questões suscitadas pela parte que o interpôs, das três questões autónomas que foram suscitadas pela A. no recurso de apelação, o Tribunal da Relação não se pronunciou sobre duas: a questão da litigância de má fé e a questão da verificação de uma das condições essenciais de realização do contrato prometido.

– Relativamente à questão da litigância de má fé, essa independência e autonomia são evidentes porquanto a litigância de má fé constitui um incidente da instância e com causa de pedir, sujeitos, fundamentos e consequências distintas da do pedido formulado na acção.

– Em face dos factos dados como provados na primeira instância e no cumprimento do dever de verificação da aplicação do direito às questões objecto de recurso, impunha-se que o Tribunal da Relação mantivesse, pelo menos nessa parte, a decisão que entendeu revogar, uma vez que, sendo aqueles os factos, nenhuma dúvida poderia restar quanto à aplicação do direito e, concretamente, dos artigo 456° e 457° do Código de Processo Civil à situação sub iudice. – Nada dizendo o acórdão quanto a esta matéria, nem sequer para refutar o entendimento do juiz de primeira instância quanto à questão da má fé, o mesmo enferma do aludido vício de nulidade.

– Quanto à questão da necessidade de obtenção de autorização expressa do senhorio é ela também uma questão autónoma e independente da questão do prazo na medida em que a tese da A., em sede de recurso de apelação, é a de que não estava verificada essa condição essencial para a realização do contrato definitivo e, consequentemente, que não estava cumprida a cláusula 4ª, nº 1 do contrato-promessa.

– Verifica-se, consequentemente, o alegado vício de nulidade do acórdão recorrido, por violação das citadas disposições do Código de Processo Civil.

– O acórdão recorrido faz uma errada interpretação da vontade das partes e qualificação jurídica dos factos, assim violando os artigos 217°, 236°, 237, 238° e 239°, do Código Civil, daí resultando uma errada aplicação da lei.

– A própria A. reconheceu sempre ser o prazo aí referido um prazo absolutamente fixo e de caducidade, resultando da simples leitura/letra do nº 1 da cláusula 4ª resulta a essencialidade do prazo e/ou o seu carácter absolutamente fixo.

– Estipulando o contrato-promessa que “O contrato prometido será celebrado até ao dia 30 de Setembro de 2007”, um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, interpreta necessariamente aquele prazo como um prazo essencial ou absoluto, dentro do qual tem imperativamente que ser realizado o contrato definitivo.

– Num trespasse de um estabelecimento comercial em local arrendado e em que serão também os contratos de trabalho há toda uma série de procedimentos (de comunicação aos trabalhadores, à Segurança Social e às Finanças; de descontos para a Segurança Social; de inventário; de pagamento de salários, que passa a ser feito pelo adquirente; de comunicação ao senhorio para exercício da preferência; etc.) que terão que ser seguidos e que não se compadecem com um termo que não seja absolutamente fixo.

– O nº 2 da cláusula 4ª do contrato-promessa não estabelece nenhuma norma geral; é, antes, a excepção: se as partes previram que só haveria a prorrogação do prazo no caso de estarem reunidas as duas condições previstas pelas partes (designadamente, a existência de acordo para tal), tal significa que, em todas as outras situações, vale a regra consagrada no nº 1, ou seja, de que o contrato definitivo se teria que realizar até 30 de Setembro, sob pena de caducar (e se considerar incumprido o contrato).

– Não faz qualquer sentido, para um declaratário normal, sustentar, como faz o acórdão recorrido que, quando o incumprimento do prazo resultasse de terceiros, o contrato caducaria, salvo se houvesse acordo das partes, mas que se o não cumprimento do prazo se dever a actuação voluntária ou negligente de uma das partes, o contrato se manteria em vigor e ainda se podia realizar, pelo que o acórdão recorrido viola o artigo 236º do Código Civil.

– A solução prevista no nº 2 da cláusula 4a é justa, de boa fé e comutativa, pela repartição entre as partes, de forma equitativa, do risco proveniente da actuação de terceiros e da perda do interesse pelas partes na realização do negócio para além daquele prazo, pelo que sempre se deveria concluir que o maior equilíbrio das prestações seria o defendido pela Recorrente (de que, no caso de o prazo não ser cumprido por culpa de uma das partes, a consequência seria o de ter-se por incumprido o contrato-promessa), aplicando o disposto no artigo 237º do Código Civil, o que o Tribunal da Relação não faz.

– Bem andou a sentença do tribunal de primeira instância quando considerou que – por maioria de razão – se o incumprimento daquele prazo se deveu a uma das partes, a consequência só poderia ser a de, após a data de 30 de Setembro de 2007, se ter por incumprido o contrato-promessa, com a consequente perda do sinal entregue pelo promitente-comprador faltoso.

– É do senso comum que, se a A. estivesse interessada no cumprimento do contrato prometido, a mesma, estando impossibilitada de comparecer na data e hora marcadas, avisaria de imediato a contra-parte ou procuraria o mais rapidamente possível marcar nova data para a realização do contrato prometido.

– Como ficou provado na acção, o não cumprimento do contrato deveu-se exclusivamente à actuação da A., que, sabendo estarem reunidas as condições de que dependia a celebração do contrato prometido, não compareceu na data marcada, não respondeu quando interpelada através do fax, nem, posteriormente, até ao termo do prazo contratualmente fixado, nem durante os três meses que se seguiram.

– Ao não considerar o silêncio da A. como significativo e equivalendo a uma declaração tácita de recusa na celebração do contrato, violou o acórdão recorrido o artigo 217º do Código Civil.

– Mais: o Tribunal da Relação ao considerar que o comportamento da A. possa ser considerado como simples mora e sem consequências, e ao condenar a R., que sempre agiu de boa fé e que tudo fez para cumprir o contrato-promessa assinado, ao pagamento do sinal em dobro, viola o disposto no artigo 570° do Código Civil.

– O Tribunal da Relação deveria ter concluído pela existência de culpa da A. no incumprimento e consequente isenção do dever de indemnizar (artigo 570°, nº 2) ou, no máximo, repartição de culpas, e devolução em singelo do sinal, afastando a aplicação do regime do artigo 442° do Código Civil.

– Acresce que, em face dos factos dados como provados, deveria o Tribunal da Relação considerar ter havido perda do interesse na celebração do negócio, o que determinaria também a caducidade do contrato-promessa.

– A perda do interesse na celebração do negócio é a perda do interesse na celebração do negócio com aquele contraente e não uma perda ad aeternum como decorreria da interpretação feita pelo Tribunal da Relação.

– A falta de interpelação admonitória por parte da R., nas circunstâncias do caso sub iudice e, designadamente, após o envio do fax de 28 de Setembro interpelando a A. para cumprir o contrato-promessa, reforça a ideia de as partes terem encarado o prazo previsto no contrato-promessa como absolutamente fixo.

– Ao fazer uma interpretação oposta o Tribunal da Relação afasta-se totalmente das regras de interpretação e integração do negócio previstas nos artigos 236° e ss. do Código Civil e daquilo que um declaratário normal, na posição do real declaratário, entenderia face ao elemento literal da cláusula 4a, nº 1, do contrato-promessa.

– A integração do negócio de acordo com a boa fé (artigo 239° do Código Civil), o texto do contrato, do contexto e tipo de negócio e do comportamento das partes exige também uma solução diversa da do Tribunal da Relação e, ao invés, impõe a confirmação da decisão da primeira instância, pelo que o acórdão recorrido viola também os artigo 334° e 762° do Código Civil.

– O acórdão recorrido viola, ainda, os artigos 798º, 799º e 483º e ss., do Código Civil, ao presumir que o incumprimento da R. foi um incumprimento culposo.

– Devendo a culpa ser apreciada, na falta de outro critério, pela diligência de um bom pai de família e em face das circunstâncias do caso, e não tendo a A. feito qualquer prova de que a sua falta de comparência na data e hora marcadas e/ou o seu silêncio (concomitante e posterior) não procedeu de culpa sua, impõe-se concluir que esta deu causa ao incumprimento, não elidindo a presunção de culpa do artigo 487°, aplicável por força do artigo 799°, nº 1, aos casos de falta de cumprimento ou cumprimento defeituoso.

– Nos termos das normas referidas e face à matéria provada nos autos, qualquer bom pai de família necessariamente conclui que, em face destas circunstâncias, ao alienar o estabelecimento a terceiros a R. estava convencida de que havia incumprimento culposo do contrato-promessa pela A. e, consequentemente, que estava livre para celebrar com terceiros o negócio que só por culpa daquela não se concretizara, tendo, consequente a R. ilidido a presunção de culpa.

– Ilidida a presunção de culpa da R, não é possível aplicar o artigo 442° do Código Civil, como fez o acórdão recorrido: deveria aplicar-se o artigo 570°, nº 2 e ser excluído o dever de indemnizar.

– Mesmo que assim não se entendesse, sempre deveria ser aplicado o critério da equidade previsto no artigo 494° e 762°, nº 2, e ser estabelecida indemnização equitativa que nunca poderá ir para além da restituição em singelo do sinal prestado, não se aplicando, como o fez o Tribunal da Relação, o regime previsto no artigo 442°, nº 2, do Código Civil.

Em alegações complementares (fls. 361 e ss.) pugnou pela revogação do acórdão da Relação que, conhecendo da arguida nulidade referente à omissão de pronúncia sobre a condenação como litigante de má fé imposta à A., a sanou (fls. 361).

Aproveitou a ocasião para defender que a Relação, no acórdão complementar, ao conhecer da natureza do prazo, foi para além do objecto da acção, ficando viciado por erro de interpretação, erro na apreciação dos factos dados como provados, violação dos artigos 3º e 264º do Código de Processo Civil e omissão de pronúncia.

E não se ficou por aqui: apontou ao acórdão recorrido as nulidades previstas no artigo 668º, nº 1, alíneas b) e d), 1ª parte, daquele Código Adjectivo.

Em defesa da manutenção do acórdão recorrido, contra-alegou a Recorrida.

Mais tarde (fls. 373 e ss.), esta respondeu, também, às últimas pretensões da Recorrente, defendendo a sua total falta de razão.

II.

As instâncias deram como provada a seguinte factualidade:

1 – Em 9 de Agosto de 2007, a A. e R. celebraram um contrato-promessa de trespasse, no qual ficou clausulado, entre o mais, o seguinte:

Cl. 1ª - Pelo presente contrato, o BB promete trespassar à AA, e esta promete tomar de trespasse, o estabelecimento comercial identificado no Considerando A).

Considerando A): Que a BB é dono e legítimo possuidor do estabelecimento comercial (adiante o “estabelecimento comercial”) de stand de automóveis, peças, acessórios e oficina de reparação da marca Nissan, instalado no prédio sito no Bairro........, Estrada Nacional .........., Freguesia de São Pedro e São Tiago, Concelho de Torres Vedras, inscrito na matriz predial urbana, sob o artigo 3.356º, da referida freguesia.

CI. 2ª - 1. No trespasse serão incluídos:

a) A posição de arrendatário no contrato de arrendamento que constitui o Anexo 1;

b) A posição de empregador nos contratos de trabalho com os trabalhadores relacionados no Anexo III;

c) Os equipamentos e mobiliário relacionados no anexo IV ao presente contrato;

2. O trespasse será feito com exclusão de passivo.

Cl. 3ª - O preço do trespasse é de € 70.000 (setenta mil euros), e será pago da seguinte forma:

a) Nesta data € 17.500,00 (dezassete mil e quinhentos euros), a título de sinal e princípio de pagamento;

b) O remanescente, no valor de € 52.500,000 (cinquenta e dois mil e quinhentos euros), em três parcelas iguais de igual montante, vencendo-se a primeira na data de celebração do contrato prometido, e as restantes nos trinta e sessenta dias subsequentes, montante a ser garantido por livrança.

Cl. 4ª - 1. O contrato prometido será celebrado até ao dia 30 de Setembro de 2007 e desde que verificadas as seguintes condições:

(i) Obtenção de carta referida no Considerando F);

Considerando F): Que é condição essencial para a realização do contrato prometido que seja obtida autorização para que a AA seja aceite como candidata a Reparador Autorizado Nissan.

(ii) Obtenção de carta do senhorio renunciando ao exercício do direito de preferência ou decurso do prazo legal para o exercício de tal direito;

2. Se o contrato definitivo não se puder realizar até à data referida no número 1 por falta de verificação das condições constantes do mesmo número, e se as partes não acordarem na sua prorrogação, o presente contrato-promessa caducará automaticamente, ficando o BB obrigado à restituição, em singelo, à AA da quantia recebida por conta do preço.

Cl. 5ª - 1. A AA assume, desde já, a obrigação de, pelo prazo de um ano a contar da data do contrato prometido, não instalar nas instalações trespassadas qualquer actividade de venda de marcas concorrentes.

2. As partes acordam em que a obrigação referida no número anterior fique apenas a constar do presente contrato, ficando expressamente estabelecido que a celebração do contrato prometido não extinguirá a obrigação em causa.

2 – A A., a título de sinal pelo trespasse prometido, pagou à R. a quantia de 17.500,00 €.

3 – O estabelecimento prometido trespassar tem por objecto a comercialização de “automóveis, peças, acessórios e oficina de reparação da marca Nissan”.

4 – O gozo do local onde se encontra instalado o estabelecimento foi cedido à R., por contrato de celebrado em 22 de Dezembro de 1999, no segundo Cartório Notarial de Torres Vedras, fls. 95 do livro 52 E.

5 – Do aludido contrato ficou a constar que a R. se compromete “a só trespassar o seu estabelecimento comercial a uma das sociedades identificadas no corpo da cláusula quinta anterior”, a qual tem o seguinte conteúdo:

“Os PRIMEIROS OUTORGANTES autorizam desde já a SEGUNDA OUTORGANTE a sublocar total ou parcialmente o local arrendado a quaisquer sociedades por quem, directa ou indirectamente, seja participada, em que detenha, directa ou indirectamente, participações sociais significativas ou com as quais esteja em relação por via de uma terceira sociedade que sobre qualquer delas, directa ou indirectamente, detenha participações sociais significativas, e seja pertencente ao Grupo Entreposto, em qualquer dos casos enquanto tais vínculos subsistirem.

1.º Os PRIMEIROS OUTORGANTES, expressamente, renunciam ao direito conferido nos termos do artigo quarenta e seis do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n9 321-B/92, de 15 de Outubro, de se substituir à SEGUNDA OUTORGANTE, no caso de sublocação total e autorizam que a arrendatária cobre, pelas sublocações autorizadas, nos termos desta cláusula, a renda que entender e com exclusão da limitação constante do artigo mil e sessenta e dois do Código Civil.

2.º A cessão do direito ao arrendamento às entidades referidas no corpo desta cláusula é, igualmente, autorizada e opera-se de acordo com o disposto nos artigos quatrocentos e vinte e quatro e seguintes do Código Civil, sem dependência de trespasse.

3.º Além da comunicação, no prazo legal, das referidas sublocações e/ou cessões, a arrendatária obriga-se a comprovar perante a locadora tanto a existência como a subsistência dos vínculos acima aludidos”.

6 – A R. enviou, em 13 de Setembro de 2007, aos senhorios as cartas para exercício do direito de preferência.

7 – Os senhorios não exerceram esse direito.

8 – Os senhorios não se opuseram à celebração do contrato de trespasse.

9 – A A. teve conhecimento desse facto em data anterior ao dia 24 de Setembro.

10 – A A. solicitou e obteve autorização para ser candidata a Reparador Autorizado da marca Nissan.

11 – Em 14 de Setembro de 2007, a R. informou os seus trabalhadores que, a partir de 1 de Outubro, os mesmos passariam a trabalhadores da A., pela aquisição, por esta, do estabelecimento comercial, assumindo esta também as inerentes obrigações e mantendo os trabalhadores todos os seus direitos, designadamente os de antiguidade e remuneração.

12 – A. e R. acordaram que o contrato prometido seria assinado no dia 28 de Setembro de 2007, pelas 12.00 horas, nas instalações da R., em Lisboa.

13 – A A. não compareceu na data, hora e local acordados e não justificou a sua ausência.

14 – Por esse motivo, a R. enviou à A., via fax, carta na qual transmitia que continuaria, durante esse dia, à espera da A. para celebração do contrato prometido.

15 – A A. nada disse mesmo após a recepção do fax referido e, designadamente, até 30 de Setembro de 2007.

16 – O trespasse prometido não se realizou.

17 – Em 13 de Dezembro de 2007, a R. informou os seus trabalhadores que ia transmitir a titularidade do estabelecimento comercial à sociedade Car – Atlântica, Sociedade de Comércio e Serviços de Automóveis S.A., em 31 de Dezembro de 2007.

18 – A R. cedeu o negócio Nissan à sociedade Car – Atlântica, Sociedade de Comércio e Serviços de Automóveis Lda., tendo esta aberto as portas ao público, como concessionário do “negócio Nissan”, em Janeiro de 2008.

19 – Em 20/12/2007, no jornal “Frente Oeste”, é publicada uma notícia com declarações de CC, gerente da A., nas quais imputa à R. a violação do contrato-promessa e a acusa de vigarice.

20 – Ao acusar a R. de vigarice, procedeu com intenção de prejudicar a sua imagem e bom-nome.

21 – Tal notícia teve repercussão no jornal de notícias on-line da RTP que, em 27 de Fevereiro de 2008, publicou idêntica notícia.

22 – A R. é uma sociedade de reconhecida importância no mercado nacional, sendo uma das maiores do seu sector de actividade e gozando de bom-nome e reputação.

23 – A A., através do seu sócio-gerente, fez ameaças à vida e integridade física do Eng.º DD, administrador da R., e da sua família, através de um telefonema realizado para o próprio no dia 31 de Dezembro de 2007.

24 – A A. conhecia bem as instalações, tendo-se deslocado às mesmas por diversas vezes, antes mesmo da assinatura do contrato-promessa.

25 – As ditas instalações estavam em pleno funcionamento, com trabalhadores a laborar, equipamentos e mobiliário.

III.

Quid iuris?

Lógica e metodologicamente, impõe-se que a apreciação crítica ao acórdão da Relação de Lisboa comece pelas razões de natureza formal, apresentadas pela Recorrente.

Desta forma, imperioso é principiar por saber se o aresto censurado é nulo, como defende a Recorrente, por ter omitido pronúncia em relação à condenação de má fé e, ainda, à verificação de uma das condições essenciais da realização do contrato prometido, mais concretamente à necessidade de obtenção expressa da autorização do senhorio, como condição essencial para a realização do contrato definitivo.

Coloca-se-nos, assim, previamente, a questão de saber se o tribunal recorrido omitiu pronúncia sobre aqueles dois pontos referidos. O mesmo é saber se, na realidade, deveria ter tomado posição sobre tais questões e se, não o fazendo, viciou a decisão que proferiu, atento o preceituado no artigo 668º, nº 1, alínea d), do Código de Processo Civil, não resolvendo todas as questões colocadas pela Parte Recorrente, como o exige o nº 2 do artigo 660º deste último diploma legal citado.

A verdade é que o Tribunal da Relação, colocado perante esta crítica, apressou-se a, nos termos previstos no artigo 670º, nº 1, do Código de Processo Civil (redacção dada pelo Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto), emitir pronúncia sobre aqueles dois apontados pontos, reconhecendo, por um lado, que, efectivamente, omitiu pronúncia sobre a questão da má fé, acabando por concluir pela não condenação da A./Apelante, esclarecendo, por outro lado, que, tendo concluído pela não caducidade do contrato-promessa, implicitamente, entendeu que “ficaram reunidas as condições para ser celebrado o contrato prometido, não sendo necessária a questionada autorização expressa do senhorio”.

E que dizer de tudo isto?

Em sede recursiva, a omissão de pronúncia verifica-se quando o tribunal ad quem não se pronuncia sobre todas as questões, vertidas nas respectivas conclusões, que a parte recorrente lhe coloca, no intuito de ver revogada a decisão do tribunal a quo.

Pois bem.

Se é certo que a A., enquanto Apelante, considerou violado o artigo 456º do Código de Processo Civil (conclusão 12º da apelação), já o mesmo não se poderá dizer em relação à outra questão trazida à discussão pela R./Recorrente.

Nesta conformidade, competia ao Tribunal da Relação de Lisboa pronunciar-se sobre a questão concreta da má fé, mas já não sobre a questionada autorização do senhorio para trespassar.

Ao reconhecer a omissão, a Relação de Lisboa agiu bem, nada mais havendo a assinalar do ponto de vista formal ao acórdão prolatado.

Mas não só: acabou por retirar uma condenação à A./Apelante de todo injustificável.

Posto isto, é altura de nos debruçarmos sobre o mérito da decisão.

O tribunal de 1ª instância, considerando que o prazo fixado na cláusula 4ª, nº 2, do contrato-promessa ajuizado, reveste natureza de absolutamente fixo, acabou por julgar a acção improcedente com a justificação de que o mesmo tinha sido ultrapassado.

Outra, diametralmente oposta, foi a tese acolhida pela Relação de Lisboa: este tribunal, partindo do princípio de que a caducidade aludida na cláusula 4ª, nº 2, foi estabelecida apenas para o caso de não se verificarem as duas condições previstas no nº 1 da mesma cláusula (obtenção da carta referida no considerando F – autorização para que a A. fosse aceite como candidata a reparador autorizado Nissan – e de carta do senhorio renunciando ao exercício do direito de preferência ou decurso do prazo legal para o exercício de tal direito), acabou por concluir que “o prazo do contrato-promessa dos autos, fixado na respectiva cláusula sexta, não

não pode ser considerado essencial, não sendo o seu decurso causa de caducidade daquele contrato”.

E, no seguimento lógico de tal raciocínio, concluiu que foi a R. quem, afinal, incumpriu o contrato, inviabilizando, definitivamente, a feitura do contrato prometido ao ter trespassado o estabelecimento a terceiros.

Foi esta a razão que o levou a reconhecer o direito da A./Apelante a perceber o sinal prestado em dobro, tal-qualmente o tinha pedido.

Sumariadas as posições das instâncias, é altura de dizermos da nossa justiça, não só à luz da interpretação dos factos dados como provados, mas também tendo em linha de conta os normativos legais aplicáveis ao caso.

A. e R. celebraram um contrato-promessa de trespasse, sujeitando a conclusão do contrato prometido até ao dia 30 de Setembro de 2007, desde que se verificassem as seguintes condições: obtenção da carta referida no considerando F e obtenção para a A. obter ser aceite como reparador autorizado Nissan e renuncia ao não exercício de preferência, por parte do senhorio, como já assinalado.

Inter alia, estipularam que esse mesmo contrato caducaria automaticamente, ficando a R., promitente-trespasante, com a obrigação de restituir, em singelo, a quantia recebida por conta do preço (sinal).

Ora bem.

Ficou provado que a R. enviou aos senhorios uma carta, informando-os de que poderiam exercer o direito de preferência e que estes não só o não fizeram como não se opuseram à celebração do contrato de trespasse.

Outrossim se provou que a A. solicitou e obteve autorização para ser candidata a reparador autorizado da marca Nissan.

Verificadas as duas circunstâncias que condicionavam a outorga do contrato prometido, a ponto de a sua não verificação importar a caducidade do contrato-promessa, salvo acordo de prorrogação, temos como certo que o contrato-promessa passou a servir, definitivamente, de suporte à realização do contrato prometido.

E, vistas bem as cousas, é esse o sentido que teremos de colher do facto de as Partes terem acordado a data de 28 de Setembro de 2007 para a realização do contrato prometido, precisamente antes da data para a caducidade do contrato, caso se não tivessem verificado as condições referidas.

É, ainda, neste contexto que se terá de compreender a informação da R. aos seus trabalhadores, no sentido de que, a partir de 1 de Outubro desse ano, os mesmos passariam a trabalhadores da A., pela aquisição, por esta, do estabelecimento comercial.

Dito isto por outras palavras: ultrapassada a dificuldade traduzida na obtenção daqueles factos condicionantes, o contrato-promessa de trespasse celebrado pelas Partes adquiriu a sua natural pujança, traduzida na potencialidade de ser efectivamente cumprido. Ou seja, ultrapassada aquela fase condicionante, competia a cada uma das Partes honrar o prometido: definitivamente, o contrato-promessa deixou de estar condicionado, antes passou a estar em perfeitas condições de ser cumprido.

E foi isso que aconteceu?

A A. começou por não honrar o compromisso assumido, ao não comparecer para a outorga do contrato definitivo, tal como tinha acordado com a R.. Ou seja, colocou-se numa situação de mora.

Esta situação, de per se, não permite concluir pelo incumprimento definitivo.

Como sabido, este só ocorre se, em consequência da mora, houver perda de interesse por parte do credor na realização da prestação ou se, tendo interpelado admonitoriamente o devedor para, num prazo razoável, cumprir, este não o fizer: é o que resulta do artigo 808º, nº 1, do Código Civil (João Baptista Machado, Obra Dispersa, Vol. I, páginas 163 a 167).

Perante isto, a questão que se nos coloca é a de saber se estas duas circunstâncias (perda de interesse por parte do promitente-trespassante e interpelação admonitória deste ao promitente-trespassário para, em prazo razoável, cumprir) se verificaram in casu.

Vejamos.

Defende a Recorrente que o incumprimento se ficou a dever à Recorrida na medida em que, não tendo comparecido para a outorga da escritura definitiva, não respondeu quando interpelada por fax, nem posteriormente ao termo do prazo contratualmente fixado, nem durante os três meses que se seguiram.

Está, de forma implícita, aqui o reconhecimento de que a A./Recorrida não incumpriu definitivamente.

Desde logo, porque estando ela num estado de retardamento ou mora – facto indesmentível – não foi interpelada para, num prazo razoável, cumprir, com a cominação de, não o fazendo, se considerar a obrigação como definitivamente incumprida.

É verdade que, logo após ter constatado a falta de comparência da A./Recorrida, a R./Recorrente lhe enviou um fax, transmitindo-lhe a ideia de que, nesse dia continuaria à sua espera para a celebração do contrato prometido (ponto 14 da matéria de facto), mas nem isso representa a concessão de um prazo razoável para a outorga, nem tão-pouco traduz qualquer efeito cominatório para o caso de incumprimento.

É que “o prazo razoável será aquele que o for para o aprestamento da prestação” (A. e obra citados, página 166).

Caberá, pois, atender à natureza da prestação e à urgência do credor em que a prestação seja realizada. Tais elementos, no dizer de Mário Júlio de Almeida Costa, apre