Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

No Tribunal da comarca de Braga foi proposta por "A, Limitada", em 31 de Maio de 1990, acção de processo ordinário contra B e mulher C pedindo a condenação destes no pagamento de uma indemnização computada em 66845821 escudos e 50 centavos, acrescida de juros de mora desde a citação, com fundamento no incumprimento definitivo, pelos réus, de um contrato-promessa de permuta celebrado entre as partes em 18 de Abril de 1984.

A acção foi contestada.

O despacho saneador julgou as partes legítimas e rejeitou excepções de nulidade opostas pelos réus ao contrato.

Dele agravaram os réus.

Por sentença do círculo judicial de Braga foi a ré mulher absolvida do pedido e foi o réu marido condenado a pagar à autora a quantia de 4336396 escudos e 50 centavos e juros de mora desde 20 de Junho de 1990.

Apelaram tanto os réus como a autora.

A Relação do Porto, por acórdão de folhas 209 e seguintes, negou provimento ao agravo e, julgando improcedentes as apelações, confirmou a sentença da 1. instância.

O réu pediu então revista, pedindo que seja declarada a nulidade do contrato promessa, ou, se assim não se entender, que a sua prestação se tornou impossível por causa que lhe não é imputável, preconizando a sua absolvição do pedido.

A respectiva alegação remata com as seguintes conclusões:

I. A falta de assinatura:

1. Os contratos-promessa de 1984, apesar de visarem a alienação de bens comuns do casal, não foram assinados pela ré mulher;

2. Nos termos do artigo 1682-A do Código Civil carece de consentimento de ambos os cônjuges a alienação ou oneração de imóveis próprios ou comuns;

3. Por força do artigo 410 n. 1 do Código Civil aquele preceito aplica-se aos correspondentes contratos-promessa, como ponto essencial do respectivo regime;

4. Se assim não se entendesse, seria possível, sem a intervenção das pessoas necessárias para celebrar um determinado contrato, conseguir o contrato definitivo que a ambas vincularia, através do recurso à execução específica prevista no artigo 830 do Código Civil;

5. Não assim ao tempo da redacção inicial do Código

Civil, em que o marido era configurado como chefe de família, com amplos poderes de administração;

6. Hoje, a necessidade de intervenção de ambos os cônjuges é muito mais ampla, verificando-se já nos domínios do arrendamento e renúncia ao direito de preferência;

7. A jurisprudência mais recente tem concluído que o contrato-promessa de alienação de imóveis a que falta a assinatura de um dos cônjuges não admite a execução específica;

8. Em tal caso, o contrato só poderá ser válido como negócio sobre bens alheios;

9. Só a interpretação do contrato no sentido de ser essa a vontade das partes poderia permitir uma tal conversão, sendo que, no caso dos autos, essa questão nem sequer foi suscitada;

10. Donde se conclui pela anulabilidade do respectivo contrato, invocada pela ré mulher, nos termos do artigo 1687 do Código Civil.

II. A inobservância do artigo 410 n. 3:

11. O artigo 410-3 do Código Civil, na versão introduzida pelo Decreto-Lei n. 236/80, visa proteger os promitentes adquirentes de prédios construídos ou a construir, e também, em termos gerais, a tutela da ordem jurídica e da colectividade;

12. A tutela do interesse público e de valores sociais que exigem clareza, certeza e legalidade do tráfico imobiliário constitui a denominada "dimensão social" do artigo 410-3;

13. A inobservância destes requisitos determina, pelas regras gerais, a nulidade do contrato, nos termos do artigo 220 do Código Civil;

14. O artigo 410-3 do Código Civil (na redacção dada pelo Decreto-Lei n. 379/86) é interpretativo, salvo o seu final, aplicando-se aos contratos celebrados após 17 de Julho de 1980, como o dos autos;

15. O final do artigo 410-3, ao penalizar a mera negligência do promitente adquirente é inovatório, só se aplicando aos contratos celebrados após 16 de Novembro de 1986;

16. A inobservância deste preceito dá lugar a uma situação de invalidade, próxima da nulidade, que pode ser invocada por terceiros interessados;

17. A ré mulher é terceiro com interesse na nulidade do contrato promessa, e invocou-a;

18. Paralelamente, e na medida em que está em causa nos autos um contrato misto - com elementos de permuta - em que o réu marido é, também, adquirente, também ele podia, com fez, invocar essa nulidade;

19. A formulação do artigo 410-3 do Código Civil, introduzida pelo Decreto-Lei n. 379/86, ao expressar a abrangência de todos os "contratos onerosos", fez a interpretação do preceito na redacção de 1980, que referia, apenas, a "promessa de compra e venda".

20. Até pela injunção do artigo 939 do Código Civil;

III. O erro sobre os motivos:

21. Nos dois documentos escritos que, conforme está assente, titularam um contrato unitário, as partes reconheceram expressamente "aceitar as cláusulas do presente contrato no pressuposto de que haverá um aproveitamento total dos prédios aqui permutados, nomeadamente a totalidade da profundidade, aproveitamento esse que se manterá desde a cave aos pisos previstos" - cláusulas 5. e 7.;

22. De acordo com o disposto n artigo 722 do Código de

Processo Civil não pode ser objecto de recurso de revista o "erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais";

23. Todavia, embora ao S.T.J. não seja lícito anular as respostas do colectivo nem apreciar matéria de facto, incumbe-lhe fazer respeitar as respostas do colectivo, e fixar-lhes, sendo caso disso, o respectivo sentido, na medida em que o nosso mais alto tribunal vem indicando (sic) o direito de interpretar cláusulas de contrato;

24. Tal como reconhece o acórdão recorrido, é um caso de interpretação - e aplicação - do direito o que aqui se levanta;

25. Na solução a dar ao problema, não poderá deixar de atender-se à matéria dada como assente nas alíneas E') e M') da especificação;

26. O colectivo entendeu que, em 1988, "...era necessário que as partes contraentes aceitassem a alteração das cláusulas 5. e 7." (citada alínea E');

27. E, na alínea M', deu como assente, também, ser essencial obter-se" ...total entendimento entre A. e RR. com inerentes alterações das cláusulas 5. e 7.";

28. A provar que não houve acordo está a recusa do réu marido em renegociar as cláusulas 5. e 7.;

29. Face ao princípio geral da liberdade contratual, essa falta de "entendimento" entre A. e R. marido não pode deixar de significar a não verificação do "pressuposto" a que as partes sujeitaram a concretização do negócio;

30. Mesmo a entender-se que o erro recaiu sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio, sempre estaríamos perante um caso de anulação e não de revogação do contrato;

31. E, portanto, inaplicável ao caso, o regime do artigo 437 do Código Civil;

IV. A impossibilidade da prestação

32. A prova, no seu conjunto, evidência que o projecto previsto pelas partes se tornou, de todo, impossível, por causas não imputáveis a nenhuma delas;

33. Esta impossibilidade objectiva é liberatória para ambas as partes nos termos do artigo 790 do Código Civil, inviabilizando quaisquer pretensões da autora assentes no contrato;

34. O acórdão em apreço violou, assim, e em resumo, as disposições dos artigos 252, 410-1 e 3, 790, 1682 e 1687 do Código Civil.

Com a sua alegação apresentou o recorrente um parecer da autoria do Professor Menezes Cordeiro.

A autora contra-alegou por sua vez, em defesa do decidido.

Deu a Relação como provados os seguintes factos:

- A autora exerce a actividade industrial de construção civil e obras públicas, para a qual se encontra devidamente habilitada;

- No exercício dessa actividade a autora, em 18 de

Abril de 1984, contratou com o réu marido uma promessa de permuta, conforme documentos de folhas 12 a 15 que se deram por reproduzidos;

- Estes contratos foram antecedidos de uma fase negocial pré-contratual, através da qual a autora teve conhecimento dos termos do negócio que os réus ofereciam;

- No início de Fevereiro de 1984 a autora teve conhecimento através do Engenheiro D (projectista contratado pelos réus) que os réus tinham projectado construir um edifício destinado a comércio e actividade económica no solo dos prédios identificados nos aludidos documentos;

- A responsabilidade pela execução dos respectivos projectos pertencia àquele engenheiro;

- Era intenção dos réus permutar com um empreiteiro ou construtor os imóveis em causa, recebendo em troca toda a área comercial a nível do rés-do-chão e cave do edifício a construir;

- A nova construção devia abranger toda a área do edifício existente e a nível do rés-do-chão seria ainda um corredor interno de passagem de peões que ligava a Rua ..., de forma a criar uma "Galeria Comercial" em todo aquele espaço envolvendo os quatro prédios das traseiras contíguas e configuração em "L";

- Após este conhecimento a autora revelou ao Engenheiro D que estava interessada em negociar com os réus, solicitando-lhe a promoção de uma reunião com os réus a fim de apurar da economia do contrato e discussão das condições contratuais;

- O referido Engenheiro D promoveu uma reunião entre a autora e os réus, no escritório daquele, na qual o réu marido deu a conhecer as condições em que eles -réus- se propunham permutar os prédios, bem como os limites que recaíam sobre os prédios da Praça Conde de Agrolongo, e relativas aos contratos de arrendamento comercial e habitacional então existentes;

- Mais deu a conhecer à autora que os réus haviam prometido adquirir ao Seminário Conciliar de Braga aqueles prédios, estando o preço acordado integralmente pago e o contrato de compra garantido através de uma procuração com poderes irrevogáveis através da qual o dito Seminário confere poderes ao réu marido para outorgar a respectiva escritura de compra e venda com dispensa de prestação de contas;

- Após várias negociações e troca de propostas contratuais a autora e o réu marido celebraram os contratos promessa de permuta já referidos;

- Em cumprimento desses contratos promessa em meados de

Junho de 1984 o réu marido entregou à autora os imóveis da Rua ... devolutos;

- E a autora, em conformidade com o acordado com o réu marido, aquando da assinatura dos contratos, assumiu perante o Engenheiro D o encargo pela liquidação da restante parte do preço do projecto que lhe tinha sido encomendado;

- A autora em Junho de 1984, através de técnicos encarregados da feitura do projecto de construção, apresentou na Câmara Municipal de Braga um estudo prévio elaborado com base nas informações prestadas pelo réu marido e por este anteriormente recolhidas em serviços técnicos da Câmara, o qual contemplava um aproveitamento total do solo dos prédios em questão;

- Em 22 de Janeiro de 1985 a autora por intermédio daquele técnico apresentou na referida Câmara o projecto definitivo e elaborado em conformidade com o estudo prévio;

- Em 15 de Fevereiro de 1985 a Câmara Municipal de

Braga deferiu a construção projectada, condicionando a sua aprovação definitiva aos pareceres do IPPC, de consulta obrigatória e vinculativa;

- A autora, no sentido de obter a rápida aprovação do projecto, em 8 de Maio de 1985 requereu à C.M. de Braga a emissão do alvará de licença de construção, por ter considerado que o projecto obtivera aprovação por deferimento tácito;

- Contudo a C.M. de Braga não aceitou a versão do deferimento tácito, decidindo que o processo deveria aguardar os pareceres ainda em falta, nomeadamente o do IPPC;

- Em 1 de Outubro de 1985 a C.M. de Braga deu conhecimento à autora que o IPPC indeferira o projecto apresentado;

- De forma a acelerar o licenciamento da construção a autora requereu à C.M. de Braga o licenciamento das obras de demolição das fachadas dos prédios da Rua ..., as quais foram aprovadas em 18 de Março de 1986;

- De imediato a autora procedeu ao desmonte da fachada principal, procedendo à prévia catalogação das pedras que a compunham e à demolição de parte do interior dos prédios daquela rua;

- Após notificação judicial avulsa do Seminário

Conciliar de Braga requerida pela locatária do prédio contíguo, de que a autora teve conhecimento através do réu marido, esta procedeu à consolidação e impermeabilização das paredes dos prédios contíguos, conforme as exigências da requerente e demais confinantes;

- Na tentativa de pressionar a decisão da C.M. de Braga a autora obteve dela nova licença para proceder à demolição total dos prédios da Rua ..., que lhe foi concedida em 17 de Setembro de 1986;

- Na posse desta licença a autora deu início aos trabalhos de demolição total dos prédios daquela rua, tendo para o efeito instalado diversos equipamentos, nomeadamente grua e guindaste, ocupando parcialmente a via pública, de forma a obrigar a Câmara a acelerar a recolha de novos pareceres das entidades envolvidas no licenciamento, nomeadamente do IPPC, em ordem à obtenção da aprovação e licenciamento definitivo da nova construção;

- Muito embora a autora tivesse ocupado a via pública, parcialmente, por um período superior a seis meses, a

Câmara não condescendeu e protelou a aprovação do projecto reformulado e anteriormente submetido à sua aprovação;

- Em meados de Junho de 1987 a autora foi notificada para proceder à remoção dos equipamentos da rua e, ainda, que a Câmara Municipal aguardava que o IPPC se pronunciasse sobre o respectivo projecto;

- Em Junho de 1988 realizou-se uma reunião entre a autora, o réu marido e o Engenheiro Cordeiro (este em representação da equipa técnica encarregada da elaboração do projecto), na qual foi dado a conhecer pelo referido técnico que a C.M. de Braga obrigava a uma redução da área de construção dos pisos superiores;

- Era necessário que as partes contratantes aceitassem a alteração do conteúdo da cláusula 5. do contrato de folhas 12 e 13 e da cláusula 7. do contrato de folhas 14 e 15 para posteriormente a equipa técnica proceder

às várias alterações do projecto;

- Em 23 de Dezembro de 1988 a equipa técnica submeteu à aprovação da C.M. de Braga e demais organismos oficiais o projecto com as várias alterações reformulado à luz das alegadas condições;

- Em 27 de Janeiro de 1989 a C.M. de Braga notificou a autora que o projecto fora indeferido por despacho de 25 de Janeiro de 1989;

- Por ofício datada de 24 de Fevereiro de 1989 a C.M. de Braga deu a conhecer à autora o parecer do Gabinete de Salvaguarda e Revitalização do Centro Histórico de Braga através do qual o projecto mereceu a respectiva aprovação deste organismo e C.M. de Braga, condicionando o respectivo licenciamento a um parecer definitivo a emitir pelo IPPC;

- Somente em 2 de Agosto de 1989 a autora teve conhecimento do teor do parecer do IPPC e que o mesmo era desfavorável por entender que a redução da área de construção não era suficiente, obrigando a nova redução da área de construção na zona do prédio da Praça Conde

Agrolongo;

- Esta nova posição assumida pelo IPPC implicava uma reunião a efectuar entre a autora e réus e equipa técnica, de modo a obter-se um total entendimento entre a autora e os réus, com inerente alteração das citadas cláusulas 5. e 7. do contrato promessa;

- Em 10 de Novembro de 1989 a autora marcou uma reunião com o réu marido, convocando-o através da carta de folha 46, e à qual ele não compareceu;

- Em 19 de Dezembro de 1989 a autora convocou novamente o réu marido para a aludida reunião, a realizar em 27 desse mês;

- À semelhança do acontecido na anterior, o réu marido voltou a faltar, telefonando à autora informando que lhe era impossível comparecer;

- O réu marido, na qualidade de procurador do Seminário

Conciliar de Braga, vendeu ao B.C.I. os prédios da Rua ... pelo preço de 90000000 escudos, sendo

5000000 escudos para o prédio inscrito sob o artigo 270 e os restantes 85000000 escudos para o prédio inscrito sob o artigo 271, em 6 de Novembro de 1989;

- Embora a promessa de permuta se encontrasse exarada em dois documentos, tratava-se de um só contrato em que era impossível a execução de um independentemente do outro;

- Em Junho de 1984 a autora encetou contactos com os arrendatários dos prédios da Praça Conde Agrolongo, no sentido de obter destes a respectiva desocupação, mediante uma indemnização, sendo certo que o arrendatário E (testemunha da autora) logo disse que, em caso de venda do prédio, optaria;

- Após a notificação feita à autora em meados de Junho de 1987, atrás referida, a autora promoveu várias reuniões com o réu marido e equipa técnica de forma a encontrar soluções definitivas a contemplar no projecto de construção e susceptíveis de levar ao licenciamento imediato da construção;

- Na reunião efectuada em Junho de 1988, atrás referida, foi acordado que o réu marido e a autora que, embora esta viesse a sofrer um prejuízo pela redução da

área construtiva dos pisos superiores, concordava com aquela redução, possibilitando, assim, a elaboração do projecto em observância dos condicionalismos impostos pela C.M de Braga e pelo IPPC;

- Face à aludida notificação de 27 de Janeiro de 1989 a autora solicitou à equipa técnica que procedesse aos contactos necessários de forma a obter das entidades envolvidas no licenciamento o necessário parecer favorável;

- Por força da redução de área imposta pelo IPPC e de que a autora tomou conhecimento em 2 de Agosto de 1989, promoveu esta diversos contactos telefónicos com os réus e equipa técnica, aprazando uma reunião para princípios de Setembro, em conformidade com a disponibilidade demonstrada pelo réu marido;

- Chegada a hora dessa reunião o réu marido avisou a autora pelo telefone que lhe era impossível comparecer e comprometeu-se a proceder a nova marcação;

- Em 10 de Novembro de 1989 o réu marido ainda não tinha marcado a reunião;

- A autora despendeu a quantia de 2000000 escudos a título de honorários à equipa técnica designada pelo réu marido;

- Com a demolição da fachada dos prédios da Rua ..., catalogação das pedras que compunham a fachada principal, apeamento e remoção para estaleiro, demolição de todo o interior, reparação das paredes dos prédios vizinhos, com impermeabilização e reconstrução, despendeu a autora a quantia de 2377083 escudos e 50 centavos;

- Em 27 de Fevereiro de 1987 a autora já havia despendido 4336396 escudos e 50 centavos da totalidade das importâncias referidas nas duas anteriores respostas;

- Com a aprovação do projecto e conclusão do edifício no prazo de dois anos a autora despenderia na construção a quantia de 73529713 escudos e 50 centavos, pressupondo que seria possível a execução do projecto rejeitado pelo IPPC (segundo o parecer de que o autor teve conhecimento em 2 de Agosto de 1989) sem a nova redução por este imposta;

- E obteria a receita de 134117760 escudos como produto das vendas ao preço de 120000 escudos por metro quadrado, dentro do mesmo pressuposto;

- A zona onde os imóveis se situam é objecto de uma procura constante de escritórios e espaços de serviços;

- A autora tinha diversos clientes interessados em investir naquela zona e não teria qualquer dificuldade em transaccionar de imediato e em projecto os andares a edificar e que lhe viessem a pertencer;

- Os réus tinham um estabelecimento comercial de pronto a vestir na Rua dos Capelistas que era gerido por ambos;

- Em Junho de 1984 a ré mulher efectuou a liquidação desse estabelecimento em conjunto com o réu marido e entregou, posteriormente, os prédios à autora;

- Nunca a ré mulher questionou a actuação do réu marido ou os actos praticados pela autora nos prédios.

- No elenco da matéria de facto com interesse para a decisão a Relação mencionou ainda o seguinte: "Dão-se por reproduzidos o teor (sic) dos documentos de folha

36 e folhas 38 e 39 (alíneas H' e I' da especificação)".

Só que, como tem sido repetidamente sublinhado pela jurisprudência dos tribunais superiores, os documentos não são factos, mas antes meios de prova de factos.

E o certo é que na especificação, tal como no questionário, apenas podem ser vazados factos.

Sendo os documentos meros meios de prova dos factos que interessam à decisão da causa (artigos 341 e 362 do

Código Civil e 513 e 523 n. 1 do Código de Processo

Civil), eles não têm cabimento nas aludidas peças processuais, visto que não podem ser tidos como factos.

Daí a não inserção da referida menção na transcrição que se fez do acervo factual.

Firmando-se nestes factos, e fazendo incidir sobre eles o direito que considerou aplicável, a Relação, além do mais que ora não interessa focar, orientou a sua decisão em conformidade com as seguintes asserções:

- não houve um contrato promessa de compra e venda entre as partes, mas antes um contrato promessa atípico

(de permuta);

- tal contrato, embora válido, não está sujeito ao preceituado no n. 3 do artigo 410 do Código Civil, por não configurar uma promessa de compra e venda;

- quando assim se não entendesse, também não poderia a falta dos requisitos aí exigidos ser invocada pela ré mulher, e só o poderia ser pelo réu marido se este alegasse e provasse que a omissão foi directa ou culposamente causada pela outra parte;

- não gera anulabilidade do contrato promessa subscrito pelo réu marido a falta do consentimento da ré mulher;

- inexiste o invocado erro sobre os motivos;

- não ocorre impossibilidade da prestação por causa não imputável ao réu marido, antes se configurando da parte deste um incumprimento contratual culposo.

Posto isto, e sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões da respectiva alegação, as questões que cumpre dilucidar são aquelas que figuram nas epígrafes das transcritas conclusões, e alusivas à falta de assinatura da ré mulher no contrato promessa,

às consequências da inobservância do preceituado no n. 3 do artigo 410 do Código Civil, à existência de erro sobre os motivos quanto ao pressuposto de um aproveitamento total do espaço nas construções a edificar, e finalmente à pretensa impossibilidade da prestação por causa não imputável a qualquer das partes.

São essas as questões que se irão abordar de seguida.

Tal como foi fixado em sede de matéria de facto, estamos perante um contrato-promessa -único- que foi reduzido a escrito em dois documentos distintos, em ambos figurando como primeiros outorgantes os ora réus e como segundos outorgantes a aqui autora representada por dois sócios gerentes.

Todavia os referidos documentos, no que toca aos primeiros outorgantes, só foram assinados pelo B.

O recorrente estriba-se no disposto no artigo 1682-A do

Código Civil, que exige o consentimento de ambos os cônjuges (salvo se vigorar entre eles o regime de separação de bens) para a alienação ou oneração de imóveis, para defender a anulabilidade do contrato por falta do consentimento da ré.

Assim não o entendeu, porém, a Relação, sublinhando que não há que atender, em sede de contrato-promessa, a todas as normas disciplinadoras do contrato prometido.

Certo é que em princípio, e consoante dispõe o artigo

410 n. 1 do Código Civil, aplicam-se ao contrato-promessa as normas que regulam o contrato prometido; mas logo se ressalvam os preceitos respeitantes à forma e os que, dada a sua razão de ser, não se devam considerar extensivos ao contrato-promessa.

Ora uma dessas normas inaplicáveis ao contrato-promessa

é a do artigo 1682-A do Código Civil: embora falte ao marido legitimidade para a alienação de bens imóveis sem consentimento da mulher, é-lhe todavia lícito realizar o respectivo contrato-promessa, no qual ele apenas se vincula a uma alienação objectivamente possível.

Deve por isso considerar-se válida a promessa, feita por um só dos cônjuges, de acto que requer a outorga dos dois, caso em que o promitente responde se não cumprir, ainda que o não cumprimento fique unicamente a dever-se à recusa do consentimento do outro cônjuge.

Este é o entendimento largamente dominante entre os autores: vejam-se, nomeadamente, Galvão Telles (in "Direito das Obrigações", 4. edição, página 78), Pires de Lima e Antunes Varela (in "Código Civil Anotado", vol. IV, 2. edição, página 303) e Almeida Costa (in R.L.J., 116, página 384, e "Contrato-Promessa", 2. edição, página 37).

Mas ainda que porventura se devesse entender, como o sustenta o recorrente (apoiando-se para tanto no parecer que fez juntar aos autos), que o contrato era anulável por falta do consentimento da ré mulher, a verdade é que só esta podia suscitar a anulação como se prescreve no artigo 1687 n. 1 do Código Civil.

Ora, tendo sido a ré absolvida do pedido por decisão transitada (o acórdão da Relação), e estando somente em, apreciação neste momento a revista do réu marido, não é já possível conhecer aqui da questão da anulabilidade, visto que já não está presente na lide a titular (exclusiva) do direito de anulação, cujo interesse era protegido pela referida norma legal.

É de rejeitar, pois, a tese da anulabilidade do contrato-promessa.

O artigo 410 do Código Civil, na redacção introduzida pelo Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho, dispunha no seu n. 3 o seguinte:

No caso de promessa relativa à celebração de contrato de compra e venda de prédio urbano, ou de sua fracção autónoma, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de construção. A omissão destes requisitos não é, porém, invocável pelo promitente vendedor, salvo no caso de ter sido o promitente comprador que directamente lhe deu causa.

Essa redacção veio a ser todavia alterada pelo

Decreto-Lei n. 379/86, de 11 de Novembro, passando então a ser como se segue:

No caso de promessa relativa à celebrarão de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.

Ora visto que o contrato celebrado entre autora e réu remonta a 1984, põe-se o problema de saber se a nova redacção do preceito tem natureza interpretativa, em termos de poder considerar-se aplicável ao dito contrato.

E a questão assume aqui particular relevo pela circunstância de não se tratar de uma promessa de compra e venda (única hipótese literalmente prevista no texto de 1980), mas antes de uma promessa de permuta, figura esta seguramente já contemplada pelo texto de 1986.

Parece de entender que o preceito de 1980 abarcava já no seu espírito os outros contratos onerosos para além da compra e venda, explicando-se a referência a esta por se tratar do tipo negocial de longe mais frequente no comércio imobiliário, sem que houvesse qualquer propósito limitativo; e daí que, por via de interpretação extensiva, as regras aplicáveis à promessa de compra e venda o fossem também à promessa de outros contratos onerosos como a troca (Antunes Varela, "Sobre o contrato-promessa", 2. edição, páginas 43 e seguintes: no mesmo sentido Menezes Cordeiro, "O novo regime do contrato-promessa", in B.M.J. n. 306, página 32).

E o certo é que o legislador, tendo em vista, além do mais, "eliminar certas dúvidas", nomeadamente de forma a tornar-se "manifesto que se abrangem quaisquer contratos definitivos, típicos ou atípicos, dirigidos à transmissão ou constituição onerosa de direitos reais", como se lê no preâmbulo do Decreto-Lei n. 379/86, veio clarificar, através de uma nova redacção, o texto da primeira parte, aqui em análise, do n. 3 do artigo 410.

Daí que, neste ponto específico cuja apreciação ora releva, se concorde com Menezes Cordeiro quando escreve ("O novíssimo regime do contrato-promessa", in Col. Jur., XII, tomo 2, páginas 5 e seguintes):

Tudo isto é apresentado não como uma inovação legislativa de fundo mas como a resolução de dúvidas antes existentes. Ou seja: o Decreto-Lei

379/86... terá vindo responder a interrogações provocadas seja pela..., seja pelo regime introduzido em 1980.

E mais adiante:

A primeira alteração (o autor alude aqui por um lado à substituição da expressão "prédio urbano" por "edifício" e por outro à menção que agora se faz a contrato oneroso em vez de compra e venda), em termos técnicos e de fundo, vem ao encontro da doutrina; ela já era defendida quando da vigência do Decreto-Lei n. 236/80, pelo que a natureza interpretativa do diploma de 1986 não oferece dúvidas.

Sendo pois interpretativo o artigo 410 n. 3, quanto ao seu segmento agora em estudo, ele sempre seria aplicável ao contrato referenciado nos autos, nos termos estabelecidos no artigo 13 n. 1 do Código Civil.

Temos assim que o contrato-promessa em apreço estava sujeito aos requisitos de forma prescritos no n. 3 do artigo 410, cuja inobservância gera a nulidade do contrato, nulidade essa (mista ou atípica) que era ininvocável pelo promitente transmitente, salvo no caso de ter sido o promitente adquirente que "directamente" deu causa à omissão (segundo o texto de 1980, que vigorava à data da celebração do contrato).

Sustenta o recorrente que, face a esta norma, tal nulidade é susceptível de ser invocada por terceiros interessados, e, a essa luz, pela ré mulher.

Mas cabe aqui sublinhar de novo que, visto que a ré foi absolvida do pedido, é inteiramente deslocado e inoportuno debruçar-nos agora sobre as posições que ela tomou na sua defesa e que lhe respeitavam.

Acresce que, em face de divergências jurisprudenciais que se suscitaram, o Assento deste Supremo Tribunal n. 15/94, de 28 de Junho de 1994, firmou o entendimento de que a omissão das formalidades previstas no n. 3 do artigo 410 não pode ser invocada por terceiros.

Havendo que ter hoje em conta o disposto no artigo 17 do Decreto-Lei n. 329-A/95, de 12 de Dezembro, quanto ao valor dos assentos, dir-se-á que por essa via se buscou "assegurar a uniformidade da jurisprudência" no sentido da não impugnabilidade da falta dos aludidos requisitos por terceiros.

Certo que tal assento respeita directamente à redacção atribuída pelo Decreto-Lei n. 236/80, como nele expressamente se consignou; mas crê-se incontroverso que a sua disciplina se aplica igualmente ao texto de

1986, dado que existe identidade da solução normativa

(cfr. Almeida Costa, in R.L.J., 127, página 339).

Está pois afastada a invocabilidade da nulidade pela ré mulher, por não ser signatária do contrato-promessa.

Defende contudo ainda o recorrente que pode ele próprio invocar a dita nulidade, por estar em causa um contrato misto, com elementos de permuta.

Face ao texto legal, não lhe assiste razão.

É que a omissão dos requisitos formais em apreço não pode, em princípio, ser invocada pelo promitente alienante, quer à face do Decreto-Lei n. 236/80, quer à luz do Decreto-Lei n. 379/86.

Ora o incumprimento contratual que fundamenta a acção proposta, e que está pois em discussão, respeita precisamente ao réu, enquanto promitente alienante, sendo irrelevante para o efeito a circunstância de a prometida alienação se enquadrar numa venda ou numa troca. A lei penaliza a parte que prometeu alienar quando seja ela a parte faltosa, como sucede com o réu, independentemente da qualificação jurídica do contrato prometido, sendo por outro lado indiferente que o contraente faltoso assuma também, na economia do contrato prometido, a veste de adquirente.

Não pode deste modo o recorrente tirar proveito da omissão dos requisitos formais a que alude o n. 3 do artigo 410 do Código Civil.

Clausulou-se no contrato-promessa que os "outorgantes declaram aceitar as cláusulas do presente contrato no pressuposto de que haverá um aproveitamento total do terreno dos prédios aqui permutados, nomeadamente a totalidade da profundidade, aproveitamento esse que se manterá desde a cave aos pisos previstos".

Perante uma redução da área de construção dos pisos superiores imposta, em 1988, pela Câmara Municipal de Braga, era necessário - segundo se deu como provado - que os contraentes aceitassem a alteração da transcrita c