Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I – AA intentou, na Vara de Competência Mista do Tribunal Judicial de Braga, acção declarativa de condenação, com processo comum, sob a forma ordinária, contra BB e mulher CC, DD, EE e mulher FF, Banco GG, S.A, HH e mulher II, JJ, Caixa KK, LL, MM e mulher NN, OO e mulher PP, QQ e mulher RR, Banco SS, S.A e TT e mulher UU, pedindo:

a) que seja declarada a nulidade parcial da escritura de constituição da propriedade horizontal do prédio de cujas fracções Autores e Réus são proprietários, quanto à descrição da fracção “…” na parte em que integra na mesma “uma garagem privativa na cave para recolha de veículo automóvel”, substituindo-a por “lugar na garagem comum da cave”;

b) a condenação dos 13.ºs Réus a demolir a edificação que envolve a garagem privativa, a fechar a abertura do portão que lhe dá acesso com materiais idênticos aos da parede comum onde foi aberto, bem como a reconstruir as caixas destinadas aos elevadores, restituindo a cave do prédio à configuração constante da planta objecto de licenciamento; e

c) que seja ordenado o cancelamento do registo no que respeita à descrição da fracção “…” na parte em que refere “uma garagem privativa na cave para recolha de veículo automóvel”, substituindo-a por “lugar na garagem comum da cave”.

A fundamentar este pedido alegou, em suma:

É proprietária da fracção “…” do prédio urbano, composto de cave, rés-do-chão e quatro andares, sito actualmente na ..., para onde tem os números …, … e … de polícia e ..., para onde tem os números … e … de polícia, da freguesia de Braga, o qual foi constituído em propriedade horizontal por escritura pública outorgada em 05-‑01-1988 pelos 5.ºs Réus (HH e FF), que eram então seus proprietários.

Nessa escritura foi declarado, nomeadamente, que a fracção “…” (actualmente pertencente aos 13.ºs Réus EE e UU) era composta de uma garagem privativa na cave para recolha de um veículo automóvel, a qual foi aí edificada e envolvida em paredes de cimento e tijolo, ocupando um espaço de 18 m2, com uma abertura para acesso directo ao exterior onde foi colocado um portão em metal, com vista a garantir a exclusividade da utilização pelo seu proprietário.

Esta escritura de constituição de propriedade horizontal foi, porém, elaborada em desconformidade com o licenciamento administrativo da mesma que previa que a cave destinada a garagem fosse comum e não autorizava a construção daquele espaço privativo fechado, que se encontra a ocupar zonas de manobra e aparcamento, bem como destinadas às caixas de elevador que, por tal razão, não chega à cave do prédio, como fora previsto no licenciamento.

Esta desconformidade e a circunstância da garagem privativa não reunir as condições de individualização e autonomia previstas no art.º 1415.º do Cód. Civil determina a nulidade parcial do título constitutivo.

Os 13.ºs Réus TT e UU contestaram, nos termos de fls. 267 a 271, alegando que adquiriram a fracção “…” aos 5ºs Réus HH e FF, por escritura pública outorgada no dia 21-03-1989, da qual fazia parte integrante a referida garagem privativa que, na data da aquisição, já existia na cave e que foi construída por estes últimos.

Declinaram, assim, qualquer responsabilidade na eventual desconformidade entre a escritura de constituição da propriedade horizontal e as plantas, imputando-a aos 5ºs Réus, vendedores e construtores do imóvel, pugnando, com este fundamento, pela sua ilegitimidade.

Excepcionaram, ainda, a prescrição do direito, por se encontrarem na posse titulada e de boa-fé da referida garagem há mais de quinze anos, tendo ainda invocado a respectiva aquisição por usucapião.

Por fim, impugnaram a factualidade alegada pela Autora respeitante ao uso por si dado à garagem e alegaram que a mesma não impede a circulação de pessoas e veículos, nem a realização de manobras.

Concluíram, pedindo a improcedência total da acção e a procedência das excepções por si invocadas.

A A. replicou, pugnando pela legitimidade dos Réus contestantes e pela improcedência da excepção de prescrição, já que o prazo de prescrição ordinário é de 20 anos e a nulidade pode ser invocada a todo o tempo.

Acrescentou, ainda, que estes Réus não podem opor-lhe a posse e aquisição do direito de propriedade sobre a garagem, uma vez que até ao registo da presente acção não haviam registado esta aquisição, tendo ainda impugnado a factualidade invocada na contestação respeitante à posse.

Por fim, requereu a intervenção principal de ZZ e mulher AAA e de BBB e mulher CCC, por se tratarem dos actuais proprietários das fracções “…” e “…”, respectivamente.

A intervenção principal provocada dos identificados proprietários foi admitida, não tendo pelos mesmos sido apresentado articulado.

Os 13.ºs Réus treplicaram, invocando que a Autora actua com abuso de direito.

Constatado o falecimento do 10.º Réu, OO, procedeu-se à habilitação dos respectivos sucessores (a sua viúva e aqui também 10.ª Ré PP e o filho de ambos DDD), por sentença proferida a fls. 19 e 20 do apenso A.

O despacho saneador foi elaborado e no mesmo foram julgadas improcedentes as excepções de ilegitimidade e de prescrição.

De seguida, foi seleccionada a matéria assente e a base instrutória, a qual mereceu a resposta constante dos autos.

Realizada a audiência de julgamento, no final foi proferida sentença, a julgar totalmente improcedente a acção e, em consequência, a absolver os RR. dos pedidos.

A A. interpôs recurso de apelação, sem êxito, já que a Relação julgou improcedente o recurso, confirmando a sentença.

De tal acórdão veio a A. interpor recurso de revista, recurso que foi admitido.

A recorrente apresentou as suas alegações, formulando, em síntese, as seguintes conclusões:

1ª) Está comprovado que a autorização municipal para a constituição da propriedade horizontal impunha que a cave se destinasse a espaço amplo comum para garagem

2ª) Como espaço amplo comum para garagem, previa-se que cada condómino titular de fracções com direito de aparcamento de viatura, poderia circular sem limitação na garagem comum, e aparcar o seu veículo, indistintamente em qualquer dos locais disponíveis que mais lhe conviesse, sem que se reservasse qualquer privilégio ou vantagem de designação fixa de um espaço para um determinado condómino;

3ª) Está comprovada a profunda desconformidade emergente da edificação da “garagem privativa da fracção “…”, na zona licenciada para espaço amplo comum para garagem, pois, quanto à titularidade dessa utilização a mesma sofre uma profunda alteração – deixa o referido espaço de estar afecto ao uso comum para estar afecto ao uso e propriedade de um só condómino

4ª) Daqui resulta, uma evidente e gravosa desconformidade entre a configuração da cave no licenciamento municipal e a que lhe veio a ser dada pela escritura de propriedade horizontal na subtracção à garagem de uso comum, para edificação de uma garagem privativa e fechada

5ª) Como se provou, com a desconformidade, licença/título, ficou impossibilitada a circulação e manobra de veículos na zona onde foi implantada e que foi licenciada para ser um espaço comum

6ª) Quando no art.º 1418.º n.º 2 alínea a) alude ao “fim” a que se destina cada fracção ou parte comum, pretende-se precisamente que seja fixado em relação a cada espaço do prédio, não só o tipo de uso que se vai fazer do espaço (habitação, arrumos, estacionamento de veículo) mas ainda se esse uso é reservado apenas a um dos condóminos ou a todos indistintamente

7ª) Se se entende que “o ponto fulcral reside na falta de conformidade entre o fim ou utilização que, relativamente a determinado espaço, consta do projecto aprovado, e o fim ou utilização que é conferido a esse espaço pelo título constitutivo da propriedade horizontal” (Ac. STJ de 23/11/2004, in www.dgsi.pt, doc. SJ200411230035386), a falta de conformidade é evidente quando se desvia para a utilização exclusiva de um condómino uma parte do edifício destinada a zona comum de usufruto de todos indistintamente;

8ª) Resultando provado que edificação da dita garagem privativa se estende para uma zona onde fora licenciada a colocação das caixas de elevadores, ocupando e vedando esse espaço, a alteração do fim a que se destina o espaço não é aqui só quanto à titularidade comum ou privada do uso do mesmo, mas do próprio tipo de utilização

9ª) Passar a garagem privada de recolha uma zona destinada às caixas dos elevadores é uma gritante desconformidade entre o fim constante da autorização administrativa para a constituição da propriedade horizontal e a escritura notarial respectiva para os efeitos da nulidade cominada no n.º 3 do art.º 1418.º do CCiv;

10ª) A nulidade prevista no n.º 3 do art.º 1418.º do CCiv decorre ope legis da verificação de divergência entre o fim estabelecido para uma fracção ou zona comum na escritura da propriedade horizontal e no projecto aprovado pela entidade pública competente sem que o legislador estabeleça qualquer restrição ou condicionamento complementar para a declaração de nulidade;

11ª) A edificação da garagem privativa em questão, sobre o local destinado às caixas dos elevadores no licenciamento municipal inviabilizando a montagem e funcionamento de tais equipamentos, independentemente de ser ou não obrigatória a existência de elevadores no prédio em questão, configura sempre desconformidade intolerável entre os requisitos do licenciamento municipal e a escritura de constituição da propriedade horizontal, determinando a nulidade parcial desta;

12ª) Resultando provado que “a iluminação da garagem depende de uma ligação ao sistema de iluminação das zonas comuns” não tendo sequer sido prevista ligação de alimentação eléctrica particular para a dita garagem privativa, resulta que a mesma não reúne sequer as condições de isolamento e autonomia que o art.º 1415.º do CCiv exige para as fracções autónomas, determinando também por isso a nulidade parcial do título constitutivo no que respeita à “privatização” descrita, por via do disposto no art.º 1416.º n.º 1 do CCiv;

13ª) O pedido de condenação dos actuais titulares da fracção em causa, na demolição da vedação da garagem privativa e reposição do estado amplo da garagem comum como licenciado, é consequência do dever emergente da declaração de nulidade, de reposição do status quo anterior à realização do negócio declarado nulo nos termos do disposto no art.º 289.º do CCiv;

14ª) Não decorre de qualquer responsabilidade civil extracontratual emergente de acto ilícito de ante-possuidor da fracção;

15ª) Provada a desconformidade licença/escritura quanto ao uso e destino do espaço em causa, há nulidade parcial do título que importa a sua redução pela eliminação da “garagem privativa” da descrição da fracção “…”, mantendo-se o espaço amplo para garagem na cave nas zonas comuns do edifício;

16ª) Violou a decisão recorrida o disposto nos art.ºs nos art.ºs 1415.º, 1416.º n.ºs 1 e 2, 1418.º e 1421.º n.º 1 c) e n.º 2 d) todos do CCiv.

Pede, em consequência, a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que julgando a acção provada e procedente, declare a nulidade parcial do título constitutivo, no que respeita à inclusão da “garagem privativa” na fracção “…”, com a sua passagem à zona comum de cave ampla para garagem, e condene os RR. nos pedidos formulados na petição inicial.

Houve resposta dos recorridos TT e mulher.

Colhidos os vistos cumpre apreciar e decidir.

II – Fundamentação

A) De Facto

Foi dada como assente a seguinte matéria de facto:

1. Por escritura pública outorgada em 5 de Janeiro de 1988, no 1.º Cartório Notarial de Braga, foi constituída a propriedade horizontal do prédio urbano composto de cave, rés-do-‑chão e quatro andares, sito no lugar do ... ou ..., actualmente ..., para onde tem os números …, … e … de polícia e ..., para onde tem os números … e … de polícia, da freguesia de Braga (São …), na data omisso na matriz predial [A) dos factos assentes];

2. A escritura foi outorgada pelos Réus HH e esposa II, na qualidade de donos e legítimos possuidores do mencionado prédio [B) dos factos assentes];

3. Foi então declarado que o prédio reunia os requisitos necessários para que fosse instituído o regime da propriedade horizontal, sendo constituídas 12 fracções autónomas que são distintas e isoladas entre si [C) dos factos assentes];

4. Foram descritas as 12 fracções autónomas, designadas pelas letras A a M, sendo as designadas pelas letras E a M com um lugar de garagem comum da cave, para recolha de veículo automóvel, com ressalva da fracção …, relativamente à qual ficou a constar que se compunha de: “terceiro andar direito, lado poente, para habitação, com uma garagem privativa na cave para recolha de um veículo automóvel, a que atribuem o valor relativo de cem mil avos e o valor venal de trezentos contos.” [D) dos factos assentes];

5. A propriedade horizontal constituída pela escritura pública foi inscrita no registo predial sob o n.º … [E) dos factos assentes];

6. Por escritura pública de compra e venda outorgada em 25 de Julho de 1988, no 2.º Cartório Notarial de Braga, o chamado BBB declarou comprar e os Réus HH e esposa II declararam vender a fracção autónoma designada pela letra … do indicado prédio […) dos factos assentes];

7. Por escritura pública de compra e venda outorgada em 28 de Setembro de 1988, no 2.º Cartório Notarial de Braga, a Autora declarou comprar e os Réus HH e esposa II declararam vender a fracção autónoma designada pela letra … do indicado prédio [G) dos factos assentes];

8. Por escritura pública de compra e venda outorgada em 21 de Março de 1989, no 2.º Cartório Notarial de Braga, o Réu TT declarou comprar e os Réus HH e esposa II declararam vender a fracção autónoma designada pela letra … do indicado prédio […) dos factos assentes];

9. Por escritura pública de compra e venda outorgada em 31 de Outubro de 2007, no Cartório Notarial de Vila Verde, do notário EEE, ZZ declarou comprar e LL, com o consentimento da esposa FFF, declarou vender a fracção autónoma designada pela letra … do indicado prédio […) dos factos assentes];

Em 14/11/2007 foi efectuado o registo da presente acção na Conservatória do Registo Predial, em averbamento à inscrição da fracção autónoma designada pela letra …, do indicado prédio […) dos factos assentes];

10. Em 19/12/2007 foi efectuado o registo da aquisição da mesma fracção …, a favor do Réu TT [K) dos factos assentes];

11. No processo de verificação das condições para a constituição da propriedade horizontal do prédio identificado em 1) encontra-se certificado pela Câmara Municipal de Braga que o mesmo é constituído por doze fracções autónomas, sendo quatro destinadas a estabelecimentos comerciais e oito a habitação, sendo a cave comum para garagens (resposta ao facto 1.º da base instrutória);

12. No espaço comum da cave foi edificada uma garagem com cerca de 18 m2 de espaço bruto construída em paredes de cimento e tijolo (resposta aos factos 2.º e 3.º da base instrutória);

13. Foi aberto um acesso directo dessa garagem ao exterior em local onde, no projecto licenciado, se previa uma parede de alvenaria de tijolo através da parede de suporte do edifício (resposta ao facto 4º da base instrutória);

14. Esse acesso é constituído por uma abertura com 2,60 m de largura por 2,10 m de altura, na qual foi colocado um portão em metal basculante, permitindo o acesso exclusivo à garagem privativa assim edificada (resposta aos factos 5.º, 6.º e 7.º da base instrutória);

15. Do projecto camarário licenciado consta que a cave, com uma área de implantação de 15 x 15 metros, é composta por um núcleo central com uma área de 3,15 x 6 metros, onde se localizam a caixa de escadas e elevadores, sendo o demais espaço amplo destinado a garagem (resposta ao facto 9.º da base instrutória);

16. Foram previstas duas aberturas nas extremidades para acesso directo à zona comum de acesso automóvel a este e aos restantes prédios (resposta ao facto 10.º da base instrutória);

17. A única construção licenciada na cave é um rectângulo formado por quatro paredes no centro da cave, destinado a caixa de escadas e caixa de dois elevadores (resposta ao facto 11.º da base instrutória);

18. A garagem privativa foi construída entre os dois portões, prologando-se as suas paredes laterais desde a parede comum da entrada, entre dos dois portões, até ao local das caixas de escadas, ocupando parcialmente a zona destinada às caixas de elevadores (resposta aos factos 12.º, 13.º e 14.º da base instrutória);

19. Quem desce as escadas de acesso do r/c à cave encontra a porta de acesso à garagem privativa em lugar das caixas de elevadores (resposta ao facto 15.º da base instrutória);

20. A edificação da garagem privativa determinou a impossibilidade de circulação e manobra de veículos na zona onde foi implantada (resposta ao facto 16.º da base instrutória);

21. A iluminação da garagem depende de uma ligação ao sistema de iluminação das zonas comuns (resposta ao facto 17.º da base instrutória);

22. Os Réus TT e esposa, por si e seus arrendatários, encontram-se no uso e fruição da garagem privativa desde 21/3/1989, ininterruptamente, com o conhecimento de todos, sem oposição de ninguém, para além da aqui Autora e na convicção de serem donos (resposta aos factos 18.º, 19.º, 20.º, 21.º e 22.º da base instrutória);

23. A aludida garagem tem 18 m2 de espaço bruto e as seguintes dimensões interiores: 4,30m x 3,20m + 1,40m x 1,30m (zona ocupada da caixa de elevador), totalizando uma área útil interior aproximada de 15,58 m2 e foi construída pelo Réu HH (resposta aos factos 23.º e 24.º da base instrutória);

24. O portão do lado esquerdo da aludida garagem dá acesso a três lugares de estacionamento, incluindo o correspondente à fracção … e o portão do lado direito dá acesso a três lugares de estacionamento (resposta aos factos 25.º e 26.º da base instrutória).

B) De Direito

1. A recorrente suscita as seguintes questões:

a) Nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal;

b) Dever de demolição e de reposição da garagem como espaço comum.

2. As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal, sendo certo que só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (arts. 1414.º e 1415.º do Código Civil, doravante, apenas CC).

A nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal está consagrada no artigo 1416.º do mesmo código, para o caso de o mesmo ter sido exarado sem os requisitos exigidos.

A par destes requisitos do art.º 1415.º do CC (as diversas fracções que o integrem formem unidades independentes, que sejam distintas e isoladas entre si, que disponham de saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública e que pertençam ou venham a pertencer a proprietários diversos), foi-se consolidando o entendimento de que a falta de outros requisitos, de natureza administrativa, designadamente a prévia existência de um projecto aprovado pela câmara municipal, no qual se encontre definido o destino a dar a cada fracção ou às partes comuns poderiam determinar a mesma nulidade (PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, Vol. III, 2.ª edição revista e actualizada, Coimbra Editora, Coimbra, p. 401, defenderam que a alteração da finalidade constante do projecto não implica nulidade, citando no mesmo sentido o Ac. do S.T.J., de 21-12-1982, in BMJ n.º 322.º, pp. 333 e ss).

Finalmente, dispõe o art.º 1418.º do CC:

“1 – No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.

2 – Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:

a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;

b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;

c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.

3 – A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.”

Este n.º 3, introduzido pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, acolheu a doutrina do Assento do Supremo Tribunal de Justiça de 10 de Maio de 1989 – agora com o valor dos Acórdãos uniformizadores de jurisprudência, nos termos dos art.ºs 732.º-A e 732.º-B, do Código de Processo Civil, ex vi do art.º 17.º, n.º 2, do Dec.-Lei n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro – segundo o qual “Nos termos do artigo 294.º do Código Civil, o título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal é parcialmente nulo ao atribuir a parte comum ou a fracção autónoma do edifício, destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela câmara municipal.”.

E assim acontece porque, tanto a fixação inicial do fim a que se destinam as fracções, como a ulterior alteração do seu uso contendem, em primeira linha, com interesses de natureza e ordem pública, e, em segunda linha, com interesses privados.

De facto, é evidente que os interesses subjacentes a toda esta disciplina são os interesses públicos prosseguidos pelas câmaras municipais.

Nos termos do artigo 266.º, n.º 1, da Constituição da Republica Portuguesa (CRP), a Administração Pública visa a prossecução do interesse público e, como ensina JOSÉ MANUEL SÉRVULO CORREIA (Legalidade e Autonomia Contratual nos Contratos Administrativos, colecção TESES, Almedina, Coimbra, p. 297), “a única garantia de que assim seja efectivamente em cada acto concreto praticado pela Administração é a de que não seja deixada casuisticamente ao seu autor a definição e a escolha do interesse a prosseguir. Tal opção, continua o referido professor, deve anteceder lógica e cronologicamente a definição das situações jurídico-‑administrativas concretas”.

De acordo com as citadas normas legais, as câmaras municipais não escolhem discricionariamente o interesse público a prosseguir, pois este está predeterminado em função de critérios gerais, como sejam os da urbanização, estética, segurança e equilíbrio económico das construções que licenciam.

Mas sendo essa a razão de ser de tal exigência, a especificação feita num projecto de construção, no sentido de que a cave do edifício a construir se destinar a estacionamento não pode condicionar a futura organização da propriedade horizontal, impondo designadamente a inclusão dessa cave no elenco das respectivas partes comuns.

Para a lei, o ponto fulcral reside na falta de conformidade entre o fim ou utilização que, relativamente a determinado espaço consta do projecto aprovado pela Câmara Municipal, e o fim ou utilização que a esse espaço é conferido pelo título constitutivo da propriedade horizontal.

Por tudo isto é que o artigo 294.º do CC considera como nulos os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo, aqui equiparada a norma de interesse e ordem pública, tal como ensinam PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA (obra citada, volume I, 4.ª edição revista e actualizada, p. 269).

Como referido nas instâncias compreende-se que assim seja, já que “A destinação de um piso a determinado fim está intimamente conexionada com as condições de segurança exigidas na construção dos edifícios e que variam em função do tipo de utilização previsto (vid. o Regulamento de Segurança e Acções para Estruturas de Edifícios e Pontes, aprovado pelo DL n.º 235/83, de 31-5, cujo art. 35.º, ao definir as sobrecargas em pavimentos, distingue entre utilizações em que a concentração de pessoas é o elemento preponderante e as utilizações em que o elemento preponderante não é a concentração de pessoas). (...) Assim o exige o interesse público consubstanciado na indispensável salvaguarda da segurança e solidez das edificações.” (cfr. ABÍLIO NETO, Manual da Propriedade Horizontal, 3.ª Edição, 2006, pp. 81 e 82).

Do mesmo modo, “se a fracção se destina a estabelecimento comercial terá de preencher os requisitos fixados no Regulamento Geral de Higiene e Segurança no Trabalho nos Estabelecimentos Comerciais (Decreto-Lei n.º 243/86, de 20-8)”, etc. etc.

Ou seja, o que o n.º 3 do art.º 1418.º veda, sob pena de nulidade, é que se estabeleça, no título constitutivo da propriedade horizontal, como fim a que se destina cada fracção ou parte comum, algo de diferente do que foi fixado no projecto aprovado pela entidade competente.”

Mas já não a definição do estatuto jurídico das diversas partes do edifício – correspondentes às diversas fracções, ou comuns – em divergência do constante do projecto aprovado.

Tal definição, e para além do que resulta directamente da lei – cfr. art.º 1421.º, do Código Civil – é da estrita esfera do título constitutivo da propriedade horizontal, o qual, nas palavras de HENRIQUE MESQUITA “A propriedade horizontal no Código Civil Português”, Revista de Direito e Estudos Sociais, ano XXIII, pp. 94-95, nota 41, é “um acto modelador do estatuto da propriedade horizontal e as suas determinações têm natureza real.“

Trata-se de um dos poucos casos em que aos particulares se permite, através de negócios de conteúdo normativo, fixar o regime dos direitos reais (cfr. art.º 1306.º, n.º 1, do CC) o qual deixa, assim, de ser um regime integralmente taxativo – neste sentido PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, obra citada, vol. III, p. 411.

Sendo que a circunstância de lugares de estacionamento numa cave, que, no projecto aprovado, se não mostravam individualmente afectos a específicas fracções autónomas, ter ficado, num caso, a integrar, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal, uma fracção autónoma, com especificações e características de “garagem privativa” em nada contende com a definição do fim ou utilização de tais lugares, como estacionamento, no mesmo projecto.

No acórdão deste Tribunal de 12.09.13, proferido no processo n.º 3271/03.7TBOER.L1.S1 afirmou-se que o Assento de 10.05.89 «versou sobre um caso em que houve violação do destino de fracção autónoma, em infracção a projecto aprovado por uma Câmara Municipal.

Como afirma Rui Vieira Miller – obra citada – págs. 87 e 88 – em anotação ao art. 1416.º do Código Civil, em alusão ao direito anterior:

“Não existia nele preceito correspondente.

O não se enunciarem, na lei anterior, as consequências da falta dos requisitos legalmente exigidos para a constituição da propriedade horizontal, resultava talvez do facto de, conforme os §§ 1.º e 2.º do art. 4.º do Decreto-Lei n.º 40 333, a existência desses requisitos ter que ser previamente afirmada pela câmara municipal – mediante vistoria ou através de aprovação do projecto da obra – ou por vistoria judicial.

O sistema era, porém, imperfeito porque apenas tinha consequências negativas – a proibição de constituir a propriedade horizontal – sem abrir qualquer solução para a situação decorrente de cada caso. …[…].

Com efeito – escreveu sobre esse problema Armando Guerra (…) – a única solução possível é a de “se ter de considerar o acto nulo quanto à disposição visando a instituir a propriedade horizontal, ficando os respectivos interessados em mero regime de compropriedade no imóvel, na proporção instituída, se tal tiver sido declarado, ou, em caso de omissão, a que se averigue que corresponda à intenção do testador, ficando em comum e partes iguais, desde que esse apuramento não seja possível fazer-se”.

O referido autor, comentando o Assento antes citado, e o regime de nulidade parcial que prevê, escreve na pág. 91:

“Acresce que a verificação da nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal não tem ainda a consequência assinada, como regra, no art. 289.º – a restituição ao estado anterior – mas antes implica uma conversão legal do negócio jurídico viciado (neste sentido, Henrique Mesquita, ob., cit., pág. 276, e R.D.E.S., cit. pág. 88, nota 27; Ribeiro Mendes, loc. cit., pág. 52.) – situação que, por exemplo, também se verifica nos casos dos arts. 946.º, nº 2, e 2251.º, n.º 2 – independentemente das condições expressas no art. 293.º, uma vez que o prédio em relação ao qual se pretendeu instituir o regime da propriedade horizontal ficará necessariamente sujeito ao da compropriedade, correspondendo a cada condómino a quota equivalente à percentagem ou permilagem que o título invalidado lhe tivesse atribuído ou, na sua falta, ao va