Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. - AA e BB demandaram CC e marido, DD, e EE, pedindo a condenação dos Réus a procederem à eliminação dos defeitos que identificam, decorrentes da reconstrução do prédio urbano que adquiriram ou, para o caso de os RR. não procederem a essa eliminação, a sua condenação solidária no pagamento de uma indemnização, a liquidar, correspondente ao custo da eliminação dos mesmos e, subsidiariamente, a anulação da venda, bem como, em qualquer caso, a condenação dos RR. no pagamento de 5.000€ a título de danos não patrimoniais.

Para tanto, alegaram, em síntese, que, em Julho de 2007, adquiriram aos primeiros Réus o prédio urbano, composto por casa de habitação e logradouro, tendo a casa sido alvo de uma reconstrução profunda, executada pelo segundo R. a pedido dos primeiros, casa em que começaram a surgir diversos defeitos, essencialmente de humidades no soalho e paredes c apodrecimento de madeiras bem como uma infestação por xilófagos, defeitos comunicados aos RR., que os constataram in loco e confirmaram, mas não repararam. Mais alegaram que a existência dos mesmos trouxe grande instabilidade à vida dos AA., pois adquiriram a casa para iniciarem uma vida em conjunto, tendo deixado de dormir tranquilamente.

Os primeiros RR. contestaram alegando, no essencial, que nada percebem de construção civil, desconhecendo os defeitos à data da venda. Recuperaram a casa para que a mesma fosse utilizada pelo seu filho, tendo solicitado a obra ao segundo R., que a executou, tendo seguido as instruções desse segundo R .

Mais referiram que os trabalhos de estuque e de madeira não foram feitos pelos Réu EE.

Pediram, em consequência, a intervenção de FF e de “GG, Lda.”, intervenção que foi admitida.

Os Chamados não contestaram.

Mediante alegação de que os defeitos inicialmente apontados se agravaram e que surgiram novos defeitos, foi ampliado o pedido com o requerimento de eliminação dos mesmos e de atribuição de uma indemnização por danos não patrimoniais, no valor de 15.000€.

Realizado o julgamento, a acção foi julgada improcedente contra o Réu EE, mas parcialmente procedente contra os primeiros Réus, que foram condenados a eliminar, na casa de habitação que venderam aos Autores, os seguintes defeitos:

a) Eliminação da humidade, mancha negra e podre do soalho.

b) Eliminação de fendas ou rachas nas paredes, mancha de humidade e bolor, rodapés descolados e com sinais de salguinho no hall de entrada e corredor da casa e rachas nas juntas d o piso em mosaicos do corredor até ao quarto,

c) Eliminação e substituição, da sala da casa, dos mosaicos do piso que apresentem rachas e ou que estejam partidos;

d) Eliminação da humidade que surge da parte interior do solo, que se apresentava como algodão, que emerge obre o piso, rachas nas paredes, manchas de humidade e bolor;

e) Reparação do tecto que esta a descolar-se;

f) Eliminação das rachas existentes junto aos barrotes de madeira;

g) Eliminação da humidade por baixo ele um dos mosaicos da sala e eliminação do cheiro a podre;

h) Eliminação, de todas a paredes do quarto, da humidade e de todas as manchas cinzentas, do salguinho em rodo o perímetro junto ao rodapé;

i) Reparação dos rodapés descolados;

j) Eliminação no tecto e paredes do quarto de rachas de humidade no piso nos mesmos moldes que e verifica na sala e na juntas dos mosaicos;

k) Eliminação, no sótão da casa, de rachas no tecto de madeira junto à janela;

l) Eliminação de humidade junto à mesma, de rachas nos recantos das paredes e reparação do rodapé referido em I) que está descolado e apodrecido com a humidade;

m) No exterior da casa, reparação de fendas ou rachas nas paredes das fachadas, eliminação de manchas amarelas nas paredes;

n) Reparação da casa do gás de molde a este ter altura suficiente para permitir a entrada de uma bilha de gás;

o) Eliminação de humidade na banqueta existente sobre a porta de entrada;

p) Reparação das portas de acesso ao quarto e à casa de banho que arrojam, dificultando a sua abertura e fecho;

q) Reparação do esgoto, de molde a que a utilização do autoclismo na casa de banho não origine um mau cheiro no sótão;

r) Na cozinha da casa, divisão comum com a sala, reparação dos mosaicos do piso que apresentem rachas ou estejam partidos, eliminação da humidade que surja da parte interior do solo e que se apresentava como algodão, que emerge sobre o piso, eliminação de rachas nas paredes, manchas de humidade e bolor e reparação do tecto que se está a descolar e eliminação de rachas junto aos barrotes de madeira;

s) Eliminação, no tecto comum à cozinha e à sala e no sótão da habitação, composto por madeira, de buracos derivados de infestação por toda a estrutura de madeira que suporta o telhado da habitação e que ficou a dever--se ao facto de não existir espaço de manobra entre o tecto falso e a estrutura antiga de suporte de telhado e de não ter sido realizado tratamento da estrutura de madeira mais antiga, nem das ripas aplicadas no seu revestimento;

t) Eliminação do "algodão" nas juntas do piso em mosaico existente em razão da humidade;

u) Na banqueta do hall de entrada, reparação da madeira que se encontra apodrecida e com sinais de ataque de animais xilófagos.

Os Réus condenados interpuseram recurso de revista “per saltum”, visando a revogação da sentença e a respectiva absolvição do pedido, para o que argumentam nas conclusões da alegação que ofereceram:

A - Foram os RR., ora recorrentes, condenados pela Sentença de que se recorre a: eliminarem os defeitos enumerados na sentença " in fine", do prédio urbano melhor descrito nos autos;

B - Entendeu o Tribunal "a quo" que se justifica esta condenação porque se lhes aplica o regime do Art. 1225° do Cód. Civil, relativo à empreitada, nomeadamente o seu n° 4, enquanto vendedores de um imóvel que repararam,

seguindo o regime do art. 914° do Código Civil, relativo a venda de coisa defeituosa;

C - Essa aplicação é errada, já que o regime do art. 1225°, n° 1 e n° 4 do Código Civil é aplicável aos vendedores que hajam sido simultaneamente os (re)construtores do imóvel, ou que no âmbito da sua profissão acompanharam a sua (re)construção, não ao mero dono da obra, mero consumidor da prestação objecto da empreitada, que acaba por proceder à sua venda;

D - Tendo sido interposta a acção sub judice contra o Réu EE enquanto responsável pela Reconstrução do imóvel a mando dos ora recorrentes e sendo também quanto a ele peticionada a condenação na eliminação dos defeitos do mesmo, ele não contesta, confessando que foi o empreiteiro da obra e que os defeitos existem, "cabendo-lhe fazer a prova que tais vícios ou defeitos não provêm de culpa sua, assim ilidindo a presunção de culpa própria da responsabilidade contratual, nos termos consagrados no art. 799°-1 C. Civil." Ac. STJ proc.392/2002.P1.S1 a 29-05-2012;

E - Pelo n° 1 do art. 1225º do Código Civil, o empreiteiro responde perante o terceiro adquirente nos exactos termos em que responderia perante o dono da obra, podendo ser demandado directamente pelo terceiro adquirente, porque obrigado a uma garantia pelo prazo de 5 anos.

F - Como a sentença se apoiou erradamente no regime do art. 1225º, n° 4, para aplicar o disposto no art. 914º, ambos do C.Civil, temos que esta aplicação se encontra viciada, já que o mesmo não é aplicável a um mero dono da obra que posteriormente vende o imóvel.

G - Encontrando-se o empreiteiro devidamente citado nos autos enquanto responsável pela reconstrução e provada a sua responsabilidade, através da confissão dessa mesma actividade e da existência de defeitos no imóvel em causa, é este, por aplicação das regras constantes no art. 1225° do Cód. Civil, que tem a obrigação de os eliminar. Contendo a sentença um erro, ao condenar os Recorrentes, tendo absolvido o empreiteiro.

H - Tendo os Recorrentes demonstrado que nada sabem de construção civil, que confiaram a reconstrução de imóvel a profissional, tendo-se limitado a comprar e pagar os materiais por este ordenado e tendo sido esses factos reconhecidos pelos próprios AA. compradores e pelo próprio profissional, tem de se considerar cumprido pelos vendedores, o ónus da prova do desconhecimento, sem culpa, dos defeitos do imóvel aquando da sua venda, nos termos do disposto no art. 914° do Cód. Civil.

I - O próprio regime da venda de imóvel defeituoso nunca seria aplicável aos ora Recorrentes já que este regime apenas lhes seria aplicável durante o prazo de seis meses após a entrega do imóvel. Este regime, do qual o prazo é apenas uma nuance, é de necessário conhecimento oficioso.

J - Defendem os ora recorrentes, que o regime da venda de coisa defeituosa constante dos arts. 913° e sgts. do C.C. é aplicável quanto ao vendedor não construtor, tendo este apenas como defesa para afastamento da sua responsabilidade/garantia, a ausência de culpa, sendo o prazo constante do art. 916° e garantia, accionáveis após o afastamento da garantia originária do construtor.

Sendo o imóvel transmitido, dentro da garantia "originária" do construtor dos cinco anos, será sempre este o responsável pelos defeitos que o mesmo venha a manifestar, quer demandado directamente, n° 1 do 1225º do C. C. , quer em conjunto, como neste caso, com o vendedor, aplicando-se-lhe o regime da empreitada.

Havendo sido o vendedor demandado com o empreiteiro, haverá que aferir se e defensável, face a cada caso, a sua também responsabilização ou não, ou seja: aferir da sua:

culpa - DOLO "in contrahendo";

actividade - construtor ou domínio das ténicas de construção;

prazo - seis meses após a entrega.

O Réu EE defende a manutenção da respectiva absolvição.

2. - Tal como vêm definidas pelos Recorrentes, as questões a apreciar identificam-se como sendo as de saber:

1ª (A) - se se aplica ao vendedor não construtor (…), o regime do art. 1225° do Código Civil, - sobre a empreitada - no sentido de:

a. - ser-lhes exigível a garantia de cinco anos a contar da entrega da obra, nos mesmos termos que o empreiteiro;

b. - ser responsável, nos mesmos termos que um empreiteiro - veja-se o n° 1 - pelo prejuízo causado ao terceiro adquirente.

2ª (B) - se, perante os factos dados como provados, é lícita a aplicação do regime da venda de coisa defeituosa, assim como a interpretação de não terem os ora recorrentes feito prova de desconhecerem, sem culpa, a existência dos defeitos do imóvel à data do negócio, cujo ónus lhes cabia pelo art. 914°. Do C. Civil.

3ª (C) - se, perante a factualidade provada e legislação aplicável, é lícita a absolvição do Réu EE.

3. - Encontra-se definitivamente assente o quadro factual que segue.

1. Por escritura pública de compra e venda, outorgada no dia 17 de Julho de 2007, os Autores adquiriram aos primeiros Réus, o prédio urbano, composto por casa de habitação e logradouro, sito na Rua …, n.º …, lugar de ..., freguesia de ..., concelho de Torres Vedras, descrito na Conservatória do Registo Predial de Torres Vedras sob o número …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... da freguesia de ...;

2. O Autores são “comproprietários” do prédio referido;

3. Os Autores adquiriram o prédio pelo preço de € 105.000,00 (cento e cinco mil euros) com recurso a crédito hipotecário;

4. Durante as negociações, os Autores foram informados pelos primeiros Réus, que a casa referida em 1. tinha sido objecto de uma reconstrução civil de natureza profunda, que se destinava para habitação do filho dos primeiros Réus e, que na reconstrução tinham sido aplicados materiais da melhor qualidade;

5.Os primeiros Réus garantiram aos Autores que a casa assegurava com qualidade o fim de habitação a que e destinava e que estavam a fazer um bom negócio;

6. A reconstrução da casa referida em A) foi encomendada e ordenada pelos primeiros Réus e executada pelo segundo Réu;

7. Durante os meses de Setembro ou Outubro de 2007, os Autores verificaram que o soalho do sótão, composto por tábuas de madeira corrida, estava a empolar;

8. Os Autores reclamaram verbalmente junto dos primeiro Réus e descreveram-lhes o referido em 7.;

9. Devido ao facto referido em 8., os primeiros Réus mandaram o Senhor HH a casa dos Autores, o qual aplicou uma massa junto ao rodapé e retirou parte desse rodapé para dar espaço às tábuas do piso de madeira;

10. Na direcção da zona referida em 7., no exterior ela casa, o Senhor HH aplicou uma massa impermeabilizante por entender que a causa do problema estava na infiltração que vinha do exterior;

11. No Inverno de 2009, voltou a verificar se o referido em 7., estando o soalho com humidade e manchas negras e, em alguma partes, a apodrecer;

12. No Inverno de 1009, os Autores verificaram que no hall de entrada e corredor da casa existiam fendas ou rachas nas paredes, manchas de humidade e bolor, rodapés descolado e com sinais de salguinho e o piso em mosaicos do corredor até ao quarto com rachas nas juntas;

13. No Inverno ele 2009, os Autores verificaram que na sala da casa referida em 1. os mosaicos do piso apresentavam rachas, alguns estavam partidos e em todo o piso ouvia-se som oco, existia humidade que surgia da parte interior do solo, que se apresentava como algodão, que emerge sobre o piso, rachas nas paredes, manchas de humidade e bolor, o tecto estava a descolar-se e junto ao barrotes de madeira existiam rachas;

14. Por baixo de um dos mosaicos da sala, o chão estava húmido e com cheiro apodrecido;

15. No Inverno de 1009, os Autores verificaram que no quarto da casa referida em 1. todas a paredes tinham humidade, apresentavam manchas cinzentas, com salguinho em todo o perímetro junto ao rodapé, os rodapés estavam descolados, o tecto e as paredes do quarto tinham rachas e no piso existia humidade nos mesmos moldes que se verificava na sala e nas juntas dos mosaicos existiam rachas;

16. No inverno de 2009, os Autores verificaram que no sótão da casa referida em A) o tecto de madeira junto à janela estava rachado, com humidade, apresentava por vezes, bolhas de água, tinha rachas nos recantos das paredes e o rodapé referido em 9. estava descolado e apodrecido com a humidade;

17. No inverno de 2009, os Autores verificaram que no exterior da casa referida em 1. existiam fendas ou rachas nas paredes das fachadas, manchas amarelas nas paredes e a casa do gás não tinha altura suficiente para permitir a entrada de uma bilha de gás;

18. No exterior da casa referida em 1. inexiste guarda-fogo em todo o perímetro exterior da cobertura da casa, junto às paredes ou empenas;

19. Quando os Autores adquiriram a casa referida em 1., esta não tinha guarda-fogo;

20. No dia 29 de Março de 2010, os Autores enviaram uma carta aos primeiros Réus a comunicar os factos referidos em 11. a 18., concedendo-lhes um prazo de 120 (cento e vinte) dias para que procedessem à realização das obras necessárias e adequadas a eliminá-los;

21.Na comunicação referida em 20., os Autores exigiram aos primeiros Réus que previamente à data determinada para o início das obras de reparação, aqueles lhes facultassem para seu conhecimento e pronúncia, o cronograma da intervenção que se viesse a realizar e entidade executante das reparações a realizar, informação detalhada da execução das obras a efectuar, horário a praticar, máquinas a empregar, materiais a utilizar e identificação do número e das especialidades dos homens em obra a cada momento e a definição do prazo, improrrogável, para o início da realização e termo das obras em causa;

22.A carta referida em 20. foi recebida pela primeira Ré no dia 01 de Abril de 2010;

23. No dia 19 de Maio de 2010, os Autores receberam uma carta enviada pelos primeiros Réus, datada de 11 de Maio de 2010, em resposta à referida em 20., na qual estes declinaram qualquer responsabilidade pelos factos referidos em 11. a 18., alegando que quando venderam a casa não ocultaram qualquer tipo de defeito que fosse do seu conhecimento e também porque não exercem a profissão de compra, restauração e venda de imóveis, a casa não tem os 5 anos de garantia;

24. No dia 2 de Junho de 2010, pelas 14 horas e 30 minutos, a primeira Ré mulher e o segundo Réu deslocaram-se à casa referida em 1., onde estavam presentes os Autores;

25. Na data referida em 24., o segundo Réu verificou e reconheceu os factos referidos em 11. a 18.);

26. Após a visita referida em 24., os primeiros e segundo Réus de comum acordo propuseram aos Autores colar os azulejos que estivessem soltos, substituir rodapés soltos e arranjar as paredes onde esses rodapés estão colados, betumar a parede poente/norte (no 1 ° andar e no exterior), a parede norte e colocar isolamento nas rachas visíveis;

27.0s Autores não aceitaram a proposta apresentada pelos Réus por estes apenas se proporem a consertar o referido em 25.;

28.0s Réus não repararam ou eliminaram os factos referidos em 11. a 18.;

29. O telhado da casa contígua à casa referida em 1. ruiu em data situada entre o Inverno de 2009 e a Primavera de 2010;

30. Na data referida em 24., a primeira Ré mulher verificou e reconheceu os factos referidos em 11. a 18.;

31. Na data referida em 24., a primeira Ré mulher reconheceu que os factos referidos em 11. a 18. contrariavam o referido em 4. e 5.;

32. Os Autores são namorados e adquiriram a casa referida em 1. para aí viverem após o casamento;

33. Os Autores perspectivavam casar durante o ano de 2011;

34. Os Autores estão preocupados, ansiosos e nervosos com os factos referidos em 11. a 18., 28. e com o silêncio dos Réus;

35. Durante a execução da obra referida em 6., os primeiros Réus compraram e pagaram os materiais que o segundo Réu lhes disse para comprar;

36.0s primeiros Réus não têm conhecimentos de construção civil;

37. O segundo Réu efectuou os trabalhos de levantamento de paredes, colocação de mosaicos, tectos e chão;

38. Os trabalhos de estuque e colocação de pladur nas paredes relativos à reconstrução referida em 6. foram efectuados por GG,LD.;

39.Os trabalhos de carpintaria relativos à reconstrução referida em 6. foram efectuados por FF;

40. Na banqueta existente sobre a porta de entrada. São visíveis sinais de humidade;

41. As portas de acesso ao quarto e à casa de banho arrojam, dificultando a sua abertura e fecho;

42. A utilização do autoclismo na casa de banho origina um mau cheiro no sótão resultante da má execução dos esgotos;

43. Na cozinha da casa, divisão comum com a sala, verificam-se os factos referidos em 13.;

44. No tecto comum à cozinha e à sala e no sótão da habitação, compostos por madeira, surgiram buracos;

45. Os buracos referidos em 44., resultaram de uma infestação por toda a estrutura de madeira que suporta o telhado da habitação;

46 .... Que ficou a dever-se ao facto de não existir espaço de manobra entre o tecto falso e a estrutura antiga de suporte de telhado;

47. E de não ter sido realizado tratamento da estrutura de madeira mais antiga, nem das ripas aplicadas no seu revestimento;

48. A estrutura de madeira mais antiga apenas sofreu acabamento de verniz no interior da habitação;

49. Em razão da humidade, nas juntas do piso em mosaico existe um "algodão";

50 .... E no mobiliário apareceram manchas, bolor, cheiros e deformação das suas estruturas;

51 .... E os equipamentos electrónicos, como a aparelhagem de som e a televisão emitem um ruído quando são ligados;

52. A roupa apresenta humidade e mau cheiro;

53. Os acessórios de utilização pessoal apresentam bolor, ficando inutilizados;

54. Na banqueta do hall de entrada, a madeira encontra-se apodrecida e com sinais de ataque de animais xilófagos;

55. Na banqueta referida em 54., encontravam-se livros dos AA. que ficaram danificados.

4. - Mérito do recurso.

4. 1. - Ponto prévio.

Se bem pensamos, a resposta às questões colocadas pelos Recorrentes passa pela prévia apreciação e definição da relação jurídica existente entre os Recorrentes e o Recorrido EE, em função da matéria de facto disponível.

Na verdade, os Recorrentes desenvolvem toda a sua argumentação no pressuposto – que deixam bem explícito no enunciado que fazem da primeira questão – de que não podem eles ser considerados os construtores do imóvel que venderam, tendo a qualidade de “vendedor não construtor”, por isso que a obra de reconstrução da casa vendida teria sido realizada pelo Réu EE em execução de um contrato de empreitada.

O Réu EE vem absolvido do pedido.

Lida a sentença, em vão se procura referência expressa às relações entre os Réus, seja para efeitos da sua qualificação jurídica – contrato de empreitada, de trabalho, de uma atípica prestação de serviço, mais ou menos inserida numa gestão directa da execução da obra, etc. –, seja como fundamentação da decisão absolutória, isto é, a absolvição surge sem se encontrar precedida de qualquer discussão ou fundamentação de direito.

Não vem, apesar disso, arguida a nulidade da sentença, sendo que o vício não é de conhecimento oficiosa – art. 615º-n.ºs1-b) e 4 do CPC.

Ora, consultado o quadro factual assente, constata-se que, para o efeito, apenas interessarão os factos 6. [a reconstrução da casa foi encomendada e ordenada pelos primeiros Réus e executada pelo segundo Réu], 25. [o segundo Réu (deslocou-se à casa) onde verificou e reconheceu os defeitos], 26.[os primeiros e segundo Réu, de comum acordo, propuseram aos Autores colar os azulejos que estivessem soltos …], 35. [durante a execução da obra, os primeiros Réus compraram e pagaram os materiais que o segundo Réu lhes disse para comprar], 36. [os primeiros Réus não têm conhecimentos de construção civil] e 37[o segundo Réu efectuou os trabalhos de levantamento de paredes, colocação de mosaicos, tectos e chão].

Estar-se-á perante um contrato de empreitada quando, como resulta do conceito legal, “uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço”, devendo “os materiais e utensílios necessários à execução da obra ser fornecidos pelo empreiteiro, salvo convenção ou uso em contrário” – arts. 1207º e 1210º C. Civil.

Avultam, aqui, notas típicas como (i) o resultado da obra a realizar e (ii) a autonomia do empreiteiro na respectiva execução, despido de deveres de obediência perante o dono da obra, sobrando apenas para este a possibilidade de fiscalizar a empreitada, sem perturbação do seu andamento ordinário (art. 1209º).

Diferentemente, na mera prestação de serviço, em que “se promete uma actividade através da utilização do trabalho”, ou do contrato de trabalho, em que ocorre uma relação de subordinação, correndo o risco por conta do beneficiário da actividade, na empreitada, como contrato típico, com as indicadas características, o risco corre por conta do empreiteiro (cfr. PEDRO R. MARTINEZ, “Contrato de Empreitada”, 1994, p. 26).

Em vão se procuram, pois, entre o acervo factual provado, os elementos ou requisitos necessários ao preenchimento do conceito do contrato de empreitada, previsto na lei.

Verdade também, deve dizer-se, que as Partes não verteram nos articulados tais elementos caracterizadores, tal como se não fornecem elementos para qualquer outra identificação da espécie contratual que ligou a actividade do Réu EE aos Réus-recorrentes, donde a inutilidade de, por exemplo, lançar mão da faculdade prevista no n.º 3 do art. 682º CPC.

Ignora-se, portanto, a natureza da relação jurídica estabelecida entre os Réus com vista ao restauro da casa, de que resultou o edifício vendido aos Autores, sendo certo que, por não tal se não mostrar demonstrado, não pode falar-se na existência de um contrato de empreitada.

Bem diferentemente, os factos 6. e 35., ou seja, terem os Réus vendedores “encomendado e ordenado” a execução da obra ao segundo Réu, comprando e pagando os materiais que este lhes pedia para comprar, revelam comportamentos que indiciam mais compatibilidade com uma qualquer forma de gestão directa que a obrigação de produção de um resultado com a autonomia que o contrato de empreitada reclama.

Em conclusão, não se tem por adquirido o pressuposto, de que parece sempre partirem os Recorrentes, de terem, eles, sido donos da obra e o segundo Réu o empreiteiro.

O mesmo ponto de vista, embora como se disse, não declarado expressamente, terá sido também o do Julgador da 1ª Instância, perspectiva que o levou a absolver, no termos em que o fez, o segundo Réu.

4. 2. - Primeira questão. – Aplicação ao vendedor não construtor do regime previsto no art. 1225º do código Civil.

Sustentam os Recorrentes que o regime do art. 1225º do C. Civil é somente aplicável ao empreiteiro, apenas como construtor e/ou ao empreiteiro vendedor que tenha sido em simultâneo o construtor e, porque os Recorrentes são meros donos da obra (consumidores do objecto da empreitada) e vendedores não construtores não lhes é aplicável o n.º 4 do mesmo preceito.

Como se deixou dito, as Partes não trouxeram ao processo elementos que permitam identificar a relação que existiu entre os Co-Réus de que resultou a defeituosa construção.

Tão pouco se conhece o período temporal de mediou entre a conclusão do restauro e a data da venda do imóvel reconstruído.

Assim sendo, restam as relações entre um comprador e um vendedor que, encomendando e ordenando a terceiros a execução material da obra de reconstrução do imóvel alienado, manteve a gestão ou domínio da construção.

A sentença, depois de transcrever o teor do art. 1225º C. Civil, relativo à empreitada, acrescentou que “conforme resulta do n.º 4 do preceito transcrito, o regime constante do art. 1225º é aplicável a quem, como os primeiros RR. haja vendido o imóvel que haja reparado”.

Apesar disso, anteriormente, e a propósito da “excepção peremptória do desconhecimento da existência de defeito da coisa vendida”, o mesmo Julgador ponderara a responsabilidade dos Recorrentes, à luz do art. 914º C. Civil, para concluir pela responsabilidade dos Réus pelo sanação dos defeitos, já que não lograram provar os pressupostos da excepção constantes do segundo segmento do mesmo artigo.

A responsabilidade dos Recorrentes emerge, assim (na sentença), a um tempo, fundada na previsão do art. 914º e na do art. 1225º.

Liminarmente, deve deixar-se notado que não está em causa a caducidade do direito exercitado pelos Autores, excepção que, não foi invocada e, estando como estamos, confrontados com direitos de natureza disponível, não é de conhecimento oficioso (art. 333º-1 C. C.).

Os Recorrentes, se bem entendemos, pretendem ver afastada a sua responsabilidade com o fundamento de que, foram apenas os vendedores, na qualidade de "donos da obra" construída pelo segundo Réu empreiteiro, não lhes c