Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça, Secção Cível:

A intentou a presente acção contra "Sociedade B" pedindo: a) se declare nulo o contrato promessa de venda celebrado entre ele Autor, como promitente comprador, e a Ré como promitente vendedora, formalizado pelo documento de folhas 14 a 23; b) se condene a Ré a restituir-lhe 1630000 escudos, que dele recebeu em cumprimento do aludido contrato; c) se condene a Ré a pagar-lhe o que se liquidar em execução de sentença, correspondente aos juros que recebeu do "Banco Internacional de Crédito S.A.". d) se condene a Ré a pagar-lhe juros moratórios sobre o montante referido em b), à taxa de 14,5 por cento, ou aquela que se mostrar legalmente aplicável, desde a citação até efectivo reembolso; e) se profira decisão, para o caso de não proceder o pedido formulado em a), que anule o contrato promessa, com base no erro dolosamente criado pela ré, determinante da vontade de contratar por parte do

Autor. f) Se condene a Ré, para o caso de não proceder o pedido formulado em b), a pagar 1630000 escudos ao

Autor, a título de enriquecimento sem causa.

O processo correu seus termos com contestação da Ré, vindo após audiência de julgamento a ser proferida sentença a declarar nulo o dito contrato celebrado entre A. e Ré, condenando-se esta a restituir àquela

1630000 escudos, e bem assim no montante que se vier a liquidar em execução de sentença, correspondente aos juros que a Ré recebeu enquanto aquele quantitativo esteve depositado.

Dessa sentença apelou a Ré, sem êxito, pelo que recorre agora de revista, formulando nas suas alegações as seguintes conclusões:

1 - O presente contrato não pode ser declarado nulo por vício de forma, porquanto o n. 3 foi acrescentado ao artigo 410 do Código Civil, pelo Decreto-Lei 236/80 de

8 de Julho, e tal, alteração apenas pretendeu abranger o contrato promessa de compra e venda de casa para habitação própria.

2 - O âmbito desse diploma não foi substancialmente alterado com a redacção do Decreto-Lei 379/86 de 11 de

Novembro dado ao dito n. 3 do artigo 410 do Código

Civil, pelo que ao contrato "sub judice" não lhe são aplicáveis as exigências legais do mesmo, por o objecto ser uma loja destinada a boutique de senhora.

3 - Mas mesmo que o n. 3 do artigo 410 se aplique, a acção não podia ter sido decidida como o foi nas instâncias.

4 - Importa ainda identificar se houve falta de empenhamento ou cuidado do promitente comprador como causa adequada da omissão para a nulidade dela consequente ser então precedentemente arguida pelo promitente-vendedor.

5 - O promitente comprador que dê causa à falta de observância do n. 3 do artigo 410 do Código Civil, ou que tenha agido de forma a criar na outra parte a expectativa de que jamais invocaria qualquer nulidade, não poderá valer-se da nulidade daquela omissão, pois, de contrário haveria abuso de direito (artigo 334 do

Código Civil).

6 - O recorrido criou na recorrente confiança de que considerava o contrato legal e lícito e que nunca poria em causa a validade do mesmo.

7 - O contrato é válido até por ter por objecto uma fracção autónoma de um edifício a construir, ou melhor, de fracção de coisa futura - artigo 410 n. 1 do Código

Civil.

8 - Por outro lado, sempre se poderá, com respeito ao

"favor negotii", nos termos do artigo 293 do Código

Civil efectuar a conversão do contrato promessa de contrato misto de contrato promessa com contrato de depósito, por se verificarem os requisitos de que ela depende.

9 - A decisão recorrida violou os artigos 334, 293,

408, 410 ns. 1 e 3 e 880 do Código Civil, e 659 do

Código de Processo Civil, pelo que deve ser concedida a revista.

Houve contra alegação defendendo o acórdão recorrido.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

Vejamos antes do mais a matéria fáctica provada:

1 - O constante do documento de folhas 14 e seguintes que se dá aqui por reproduzido.

2 - Integram o contrato referido em tal documento, um mapa de acabamentos, um regulamento de condomínio e uma planta do piso 1, relativos ao edifício a construir denominado "Shopping Center Sol Leiria".

3 - As assinaturas apostas no contrato não foram reconhecidas notarialmente.

4 - No contrato não consta certificação notarial da existência de licença de construção relativa ao edifício de que fará parte a fracção a que respeita o mesmo.

5 - Em 15 de Maio de 1992 o Autor entregou à Ré 350000 escudos na ocasião em que assinou o documento de folha

120, intitulado "Proposta de Compra" e onde o Autor figura como promitente comprador e a Ré como promitente vendedora.

6 - Também em virtude do contrato o A. entregou à Ré em

25 de Julho de 1992 1000000 escudos, pelos cheques

912974322, 1929743230 e 4229743249, à ordem do B.I.C.; em 8 de Setembro de 1992, 140000 escudos depositados na conta da Ré n. 006270008 da agência de Alvalade do

B.E.S. e em 12 de Outubro de 1992, 140000 escudos de igual modo.

7 - Em 1992 após a Ré ter entregue cópia dos documentos relativos à aprovação pela D.G.Turismo, do projecto de um Hotel-Apartamento a edificar na R. Comissão de

Iniciativa, em Leiria, o B.I.C. entregou àquela as ditas quantias, referidas em 5 e 6, e juros compensatórios à taxa de 10,75 por cento.

8 - Até 24 de Junho de 1993 a Câmara Municipal de

Leiria não emitiu licença de construção para o "Empreendimento Sol Leiria".

9 - Em Maio de 1992 foi entregue ao A. nos escritórios da Ré em Leiria um dossier com uma planta do piso 1 do

"Shopping Center Sol Leiria", tabelas de preços e um exemplar de contrato a celebrar.

10 - Neste exemplar diz-se na cláusula 1. parte, final, que "para o empreendimento já existe parecer de 27 de

Setembro de 1991, de acordo com o processo 1243/91, da

Câmara Municipal de Leiria, cujo projecto definitivo se encontra em fase de aprovação".

11 - E na cláusula 4. que "as quantias cujo pagamento deva ser realizado até à data da emissão da licença definitiva de construção, o que se prevê venha a acontecer até 30 de Novembro de 1992, serão pagas mediante cheque emitido a favor do B.I.C..

12 - E na cláusula 6. que "1 - Se não for emitida licença de construção até 31 de Dezembro de 1992, o

Banco entregará ao segundo, se este assim o solicitar, as quantias pagas, acrescidas de juros compensatórios calculados à taxa de 10,75 por cento".

13 - Parte das fracções destinadas a restaurante na planta do piso 1, que faz parte do dito dossier, foram substituídas na planta do mesmo piso, que integra o contrato a que se refere este processo, por fracções mais pequenas.

14 - E a zona afecta a salas de cinema ou espectáculo deixou de existir na planta do piso 1, que faz parte integrante do contrato em referência.

15 - O A. assinou o contrato em causa em 25 de Julho de

1992.

16 - Altura em que tal documento não continha a assinatura dos gerentes da Ré e dos representantes do

B.I.C..

17 - Com a carta da Ré de 12 de Agosto de 1992 o A. recebeu, com excepção da 1. folha, a sua cópia do contrato, assinada por 2 gerentes da R. e por 2 representantes do B.I.C..

18 - Junto com a carta de 18 de Agosto de 1992 a R. enviou ao autor a 1. folha do contrato, em 2 vias, para que fossem rubricadas e devolvida uma delas.

19 - Em 13 de Novembro de 1992 a Ré enviou ao A. uma carta a exigir o pagamento das prestações em dívida, no montante de 200000 escudos.

20 - Em 24 de Novembro de 1992 a R. enviou ao A. uma carta a exigi-las de novo.

21 - Em 20 de Novembro de 1993 a R. enviou ao A. uma carta a exigir o pagamento das prestações vencidas no montante de 420000 escudos, e em 15 de Fevereiro de

1993 outra a exigir 560000 escudos, em 2 de Março de

1993 outra a exigir 700000 escudos, e em 25 de Maio de

1993 a exigir o pagamento das prestações em dívida de

980000 escudos.

22 - Em 8 de Junho de 1993 o Autor entregou na delegação da Ré, em Leiria, uma carta onde a dado passo diz: "... verifico que até à data presente não existe qualquer licença de construção do edifício onde se projecta a fracção de V. Exa. prometida vender. Ora, a validade dos contratos promessa de compra e venda, que têm por objecto fracção autónoma de edifício a construir, só são válidas se relativamente aos mesmos forem reconhecidos presencialmente em notário, com a certificação por este da existência da referida licença de construção. A omissão destas formalidades acarreta a nulidade do contrato promessa celebrado, nulidade que ora se invoca, solicitando a Vossas Exas. a fineza de me remeterem o montante de 1360000 escudos, e bem assim juros moratórios de 15 por cento sobre as datas da entrega das quantias, que perfazem o montante supra aludido".

23 - Também em 8 de Junho de 1993 o Autor enviou um exemplar da mesma carta, por via postal, sob registo e aviso de recepção, para a sede da Ré na Avenida Brasil, em Lisboa, onde foi recebida.

24 - Em 14 de Agosto de 1992 a D.G.T. aprovou o projecto da unidade hoteleira, que fará parte do

"complexo imobiliário Sol Leiria".

25 - Na reunião da Câmara Municipal de Leiria de 10 de

Setembro de 1993 foi concedida licença à Ré para fundações do mesmo empreendimento.

26 - Em Maio de 1992 os representantes da Ré, e

Cristina Navas da Fonseca, que se encontravam nos escritórios daquela em Leiria, explicaram ao Autor que no piso 1 do "Shopping Center Sol Leiria", as fracções teriam a disposição constante na planta do mesmo piso referida em 9, e constante de folha 35.

27 - Que as fracções R. 66 a R. 69 seriam afectas a restaurantes (maiores) e as L. 125 e L. 126 a salas de cinema ou espectáculo.

28 - Foram as condições explicadas nos termos referidos em 26 e 27 e as constantes no dossier entregues ao A., referidas em 11 e 12, que determinaram a vontade do A. em adquirir à Ré a fracção 92 do piso 1.

29 - A Ré sabia que o A. ao contratar teve em conta as condições referidas em 28.

30 - O A. informou a Ré, nos escritórios desta em

Leiria, que assinaria o contrato que lhe havia sido fornecido no dossier referido em 9.

31 - O contrato assinado pelo A. em 25 de Julho de 1992 era idêntico, na sua apresentação gráfica, ao que antes lhe havia sido entregue.

32 - Passados 6 meses após o A. ter entregue à Ré a 1. prestação relativa ao contrato a fábrica do M.A.P. continuava a laborar.

33 - E a Ré foi questionada pelo A. várias vezes por tal motivo.

34 - Em data não determinada, mas posterior à assinatura do contrato, é que o A. deu conta das diferenças referidas em 11, 12, 13 e 14.

35 - A Ré enviou ao A. um contrato diferente do que lhe deu para análise, visando levar o A. a assinar o contrato em referência, sem atentar nas modificações.

Enumerados, assim, os factos provados, e delimitado como está, o objecto do recurso pelas conclusões das alegações da recorrente, começaremos por dizer que são três as questões a decidir:

1 - O n. 3 do artigo 410 do Código Civil aplicar-se-á tão só, restritivamente, aos contratos promessa de compra e venda de casa para habitação, como pretendeu a recorrente?

2 - Houve abuso de direito por parte do recorrido, como alegou a mesma recorrente?

3 - A declarar-se nulo o contrato promessa, sempre poderia haver conversão do mesmo, nos termos do artigo

293 do Código Civil, como pretende também a recorrente?

1. Questão

No que concerne a este ponto o entendimento correcto não é o defendido pela recorrente.

Com efeito, a própria letra da lei, afasta qualquer interpretação restritiva, já que fala em edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, sem qualquer outra distinção (v. artigo 9 do Código Civil).

Por outro lado, a posição assumida pelos Professores

Vaz Serra e Meneses Cordeiro, a que a recorrente faz apelo, teve lugar na vigência da redacção do

Decreto-Lei 236/80 de 18 de Julho (já alterada pelo

Decreto-Lei 379/86 de 11 de Novembro), e, assim, diremos como Ana Prata, in O Contrato Promessa e o seu

Regime Civil, página 527, que ela perdeu, entretanto, oportunidade, e nunca dispôs de suporte plausível a merecer interesse (v. também Calvão da Silva, Sinal e

Contrato Promessa, página 115 e seguintes, com um maior desenvolvimento).

Por último, como se destaca no bem elaborado acórdão recorrido a posição contrária à da recorrente é a mais consentânea com a intenção do legislador, que, além do mais, postula se transaccionarem prédios clandestinos e, porventura, sofrendo de deficiências de construção, normalmente, arredadas nos casos sujeitos a licenciamento, finalidade que deve dominar não só para as casas destinadas a habitação, mas também as destinadas a outros fins, como seja o comércio, indústria, profissões liberais, etc..

Assim, e concluindo, o n. 3 do artigo 410 do Código

Civil é de aplicação genérica, e não de aplicação limitada à promessa de compra e venda de prédios destinados a habitação própria, pelo se aplica à fracção predial objecto do contrato promessa em apreço, destinada a comércio.

2. Questão.

Analisando agora a alegação do abuso de direito diremos que este tem lugar quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico de um direito, no exercício do mesmo, como se declara no artigo 334 do Código Civil.

Ele é um limite normativo imanente ou interno dos direitos subjectivos - pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativo-jurídicos do direito particular invocado que são ultrapassados (v.

Professor Baptista Machado, C.J. 1984, 2. - 17, citando

Castanheira Neves, Questão de Facto e Questão de

Direito).

Ora a verdade é que a recorrente não logrou provar, como lhe competia (v. artigo 342 do Código Civil) a matéria fáctica que alegou para sustentar a existência e prática do mesmo pelo A. (v. artigos 52 a 88 da contestação e respostas negativas aos quesitos 13 a 15,

17 e 18...).

E cabe aqui, como nota final nesta sede, no que concerne à conduta da recorrente (essa sim...) que se não deve olvidar o princípio da boa fé, que tem como sentido próprio "que cada um fica vinculado em fé da palavra dada, que a confiança que constitui a base imprescindível de todas as relações humanas não deve ser frustrada nem abusada e que cada um se deve comportar como é de esperar de uma pessoa honrada"

(Larenz, Richtiges Recht, páginas 80 e seguintes?).

3. Questão

Nesta parte impõe-se fazer a análise da afirmação feita pela apelante de que a declarar-se nulo o contrato promessa, por violação da forma legal a que estaria sujeito, sempre poderia efectuar-se, nos termos do artigo 293 do Código Civil, a conversão do contrato em contrato promessa de contrato misto de contrato promessa com contrato de depósito, por se verificarem os seus pressupostos.

Ora preceitua-se naquele artigo 293 que "o negócio nulo ou anulado pode converter-se num negócio de tipo ou conteúdo diferente, do qual contenha os requisitos essenciais de substância e de forma, quando o fim prosseguido pelas partes permita supor que elas o teriam querido, se tivessem previsto a invalidade".

E assim, a conversão supõe a invalidade integral do negócio e a sua substituição por outro do qual contenha os requisitos essenciais, não só de substância como de forma.

Como resulta do próprio texto e do espírito da lei, não basta que o negócio nulo ou anulado tenha a mesma substância do negócio em que se pretende converter. É necessário ainda que este negócio não contrarie, em termos decisivos, a vontade exteriorizada pelo declarante, em relação à forma do negócio.

E para que se possa verificar a conversão, não basta que o negócio nulo ou anulado contenha os requisitos essenciais de substância e de forma do negócio que vai substituí-lo. É ainda necessário que a conversão se harmonize com a vontade hipotética ou conjectural das partes, como dizem os Professores Pires de Lima e

Antunes Varela, Código Civil Anotado, I, 268/9 - verso também Heinrich Horster, Teoria Geral, página 599.

Ora, como é bem sabido, (e o caso "sub judice" bem o demonstra) a conversão legal só raro se mostra indiscutível, porquanto pode atingir "a justiça negocial", pelo que se deve sancionar com parcimónia...

(cfr. Professor Mário Júlio Almeida Costa, Contrato

Promessa, página 31).

Aqui ela de modo algum se justifica, já que a vontade hipotética do recorrido nunca, por nunca, corresponderia ao contrato figurado, por último, pela recorrente, e que ele assinou induzido em erro pela recorrente, como ficou manifestamente provado.

O negócio realmente querido pelo recorrido não é aquele que a apelante quer fazer surgir através da por si apontada conversão, baseado no disposto no artigo 293 do Código Civil, e isto mostra a sem razão da recorrente que também refere um contrato promessa de contrato promessa.

Por tudo o exposto, e sem necessidade de mais amplas considerações, se julgam totalmente improcedentes as conclusões das alegações da recorrente.

Decisão

1 - Nega-se a revista.

2 - Condena-se a recorrente nas custas.

Lisboa, 20 de Maio de 1997.

Fernandes de Magalhães,

Tomé de Carvalho,

Silva Paixão.