Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. Relatório

1. A LÁZARO, LDA propôs a presente acção declarativa contra:

i) AA e mulher, BB;

ii) CC e mulher, DD;

iii) EE e mulher, FF;

iv) JAJG-CONSTRUÇÕES, LDA., e;

v) GG.

A autora pediu que os réus viessem a ser condenados a reconhecê-la como legítima inquilina da fracção onde se encontra instalado o estabelecimento comercial "M.......", por força da obrigação de preferência convencional, livremente assumida aquando da celebração do documento complementar constante do contrato de arrendamento que vincula o autor aos seus legítimos proprietários-réus, decretando-se sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, por a tal não se opor a natureza da obrigação (de dar preferência) assumida; que viesse a declarar-se a ineficácia do negócio jurídico "trespasse", celebrado entre GG e JAJG Construções, Lda., dado o mesmo ser juridicamente inexistente, quer por não estarem presentes todos os elementos ostensivos do estabelecimento comercial (falta de elementos do recheio do estabelecimento inicial), quer por se ter verificado uma mudança de fim comercial (artigo 1112.°, n." 1, alínea a) e n." 2, alíneas a) e b) do Código Civil e, por último, por não se ter verificado a comunicação legalmente exigida do negócio ao senhorio, por força do disposto nos artigos 424.°, 1049.° e 1112,°, n.ºs 1 e 2 Código Civil); reconhecer a existência de um negócio simulado, entre os vários Réus intervenientes, relativamente ao chamado «trespasse do estabelecimento comercial" "M.......", nos termos dos artigos 240.°, 241.°, 242.°, 243.° e 334.° do Código Civil, com o intuito de obstar ao exercício do direito convencional de preferência da Autora sobre a fracção do prédio onde se encontra instalado tal estabelecimento, assim contrariando o disposto nos artigos 227.°, 406.º n.º 1 e 762.°, n.º 2 do Código Civil.

Subsidiariamente, a autora pediu que os réus viessem a ser solidariamente condenados a pagar-lhe uma indemnização de parte do valor do contrato de arrendamento celebrado com o trespassário ([600 X 12 x 20]: 5 = € 28.800) por violação abrupta das negociações preparatórias em curso, quando já nada o fazia prever assim ficando violado o dever de boa-fé (artigos 227.°, 406.°, n.º 1 e 762.°, n.º 2 Código Civil), bem como a quantia de € 10.000, correspondente à perda de capacidade negocial que adviria da ampliação do seu negócio para o novo local arrendado a GG e transmitido por esta a JAJG - Construções, Lda.

2. Alegou para tanto ser arrendatária de parte do prédio identificado tendo sido acordado o direito de preferência quanto às restantes partes e que os senhorios e a arrendatária de outra parte do prédio a preferir se conluiou com terceiro, a JAJG, com vista a obstar ao exercício daquele direito.

3. Citados, os réus contestaram. Alguns arguiram a respectiva ilegitimidade, como BB, II (fls. 897 e 1153) e JJ e LL (fls. 1156), na qualidade de habilitados de AA, primitivo réu.

FF e GG arguiram que parte da matéria alegada pela autora está sujeita a segredo profissional (fls. 137/298; 153/313), sendo que a primeira vincou que o direito de preferência respeita ao arrendamento e não ao trespasse. A segunda pediu a condenação da autora como litigante de má fé por ter alterado a verdade dos factos. A ré JAJG alegou não existir outro contrato de arrendamento além do que vigora entre GG e os senhorios – fls. 175 /187). A autora replicou – fls. 199 (217)/362.

4. Foram habilitados os herdeiros do primitivo réu, EE, entretanto falecido, a saber, FF (já antes ré), MM, NN e OO – fls. 815/862.

Haviam sido habilitados os herdeiros do primitivo réu, AA, entretanto falecido, a saber, BB, LL casado com JJ, e II – fls. 633/575/864.

No apenso “A” foi apreciada a habilitação dos herdeiros de CC e mulher, DD e efectivamente habilitado o Ministério Público – fls. 62 do apenso “A”. Já no processo principal, após declaração de desistência da instância por parte da autora, foi extinta a instância quanto a CC e DD e respectivos herdeiros incertos, com tal fundamento – fls. 1065.

5. Após uma série de vicissitudes, foi designada audiência prévia (fls. 1169) que depois foi dada sem efeito – fls. 1208 v.

O Juiz do Tribunal em ….. fixou à acção o valor de € 144 000, julgou-se incompetente para instruir e julgar a causa por causa do valor fixado e remeteu os autos para este Juízo, onde vieram a ser autuados em 2 de Maio de 2018.

6. Já em ….., foi dispensada a realização da audiência prévia e apreciadas as questões suscitadas, como a ilegitimidade passiva de alguns dos réus, tendo BB, LL e mulher JJ e II sido absolvidos da instância com tal fundamento – cfr. ponto 2.3., fls. 1245 v.

7. Também foi fixada a quantia a depositar pela autora, tendo em conta o pedido por si formulado, € 40 200 e € 335/mês, sob pena de caducidade do direito – ponto 2. 4, fls. 1246. Desse despacho foi a autora notificada no dia 25 de junho de 2018 – fls. 1252 e art. 248.º do Código de Processo Civil. No dia 2 de julho, a autora veio pedir alguma flexibilidade no sentido de ser dispensada de tal depósito ou de o mesmo vir a ser reduzido, ser substituído por garantia bancária ou poder ser pago em prazo alargado.

8. No dia 6 de Setembro de 2018, foi proferido despacho indeferindo a pretensão da autora e adiantando, oportunamente, será apreciada a consequência da inacção da autora – fls. 1322.

De facto, a autora não procedeu ao depósito determinado no prazo de 15 dias, mas tão só em 10 de Setembro de 2018, no montante de € 41 215 – fls. 1339.

9. Nessa sequência foi proferido o despacho de fls. 1384, de 11 de Outubro de 2018: a audiência teve já início, pelo que a consequência da inacção da autora até ao depósito de fls. 1339 será apreciada na sentença.

Os temas da prova constam de fls. 1247 v., ponto 3.2. Procedeu-se a audiência – fls. 1355/1583.

Entretanto, na sequência do conhecimento de que JAJG havia sido extinta, a autora fez intervir os respectivos sócios, PP e QQ – fls. 1397 e despacho de 15 de Novembro de 2018, fls. 1414 v. Como o segundo não foi citado, a autora desistiu do pedido contra o mesmo, tendo vindo a ser, então, absolvido por decisão de 4 de Abril de 2019 – fls. 1536 v./1551 v./1556.

10. PP contestou, impugnando a factualidade e alegando que com a liquidação da sociedade não foram distribuídos activos a quaisquer dos sócios – fls. 1463 v. –, factualidade que não veio a ser impugnada.

11. A autora procedeu ao depósito da quantia de € 335/mês referente a renda – fls. 1401 (Outubro de 2018 em Outubro), 1411 (Novembro de 2018 em Novembro), 1452 (Dezembro de 2018 em Dezembro), 1468 (Janeiro de 2019 em Janeiro), 1511 (Fevereiro de 2019 em Fevereiro), 1532 (Março de 2019 em Março), 1554 (Abril de 2019 em Abril), 1580 (Maio de 2019 em Maio).

12. Na 1ª instância foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

“Pelo exposto, julgo a acção totalmente improcedente, e, em consequência, decido:

a) Absolver os réus FF, MM, NN e OO (a primeira também e os restantes só na qualidade de habilitados de EE) e GG dos pedidos formulados pela autora LÁZARO, LDA.;

b) Extinguir a instância quanto a PP, na qualidade de ex-sócio da JAJG, por inutilidade superveniente;

c) Absolver a autora LÁZARO, LDA., do pedido de condenação como litigante de má fé.

Custas a cargo da autora.”

13. Inconformada a A. recorreu para o Tribunal da Relação, que conheceu do recurso e decidiu:

“Acordam os Juízes desta Relação em negar provimento ao presente recurso de Apelação, confirmando integralmente a sentença recorrida.”

14. Novamente inconformada a A., LÁZARO, LDA., apresentou recurso de revista, admitido pelo tribunal a quo, e no qual formula as seguintes conclusões (transcrição):

I – Os Tribunais – órgãos de soberania que administram a Justiça em Nome do Povo -, compostos de magistrados judiciais, têm por função administrar a justiça de acordo com as fontes a que, segundo a lei, deva recorrer [artigo 3.º, n.º 1, do EMJ], de tal modo que lhes é pedido que julguem segundo a Constituição da República portuguesa e a lei.

II – O Tribunal da Relação ….., ao não fazer uso da prerrogativa da modificabilidade da decisão da matéria de facto, desvirtuou qualquer possibilidade de obtenção da verdade material e, consequentemente, da realização da Justiça, visto que deu como não provados factos que são confessados pelas partes e sobre os quais existe prova documental junto aos autos, quer pela Autora, ora Recorrente que pelos Réus, ora Recorridos.

III - Exigia-se que o TR…. tivesse feito uso da prerrogativa ínsita no artigo 662.º, n.º 1, do Código de Processo, alterando a matéria de facto fixada pela 1.ª Instância, já que não estamos perante um meio probatório submetido à livre apreciação do julgador, mas sim perante um meio probatório que tem força probatória plena, conforme decorre do disposto no artigo 358.º, n.º 1, do Código Civil.

IV - Nas palavras de Alberto dos Reis, com o gosto pelo toque bom das coisas concretas, que lhe era sobejamente conhecido, dava este exemplo: «A confissão nos articulados consiste em o réu reconhecer, na contestação, como verdadeiros, factos afirmados pelo autor na petição inicial, ou em o autor reconhecer, na réplica, como verdadeiros, factos afirmados pelo Réu, na contestação, ou em o réu reconhecer, na tréplica, factos afirmados pelo autor na réplica» (Código de Processo Civil, anotado, IV, pg. 86).

V - A confissão é o reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária e o que é essencial é que o sujeito processual tenha consciência de que o facto desfavorável que alega é real e, mesmo assim, alega-o, nisto se traduzindo o reconhecimento, que é uma «contra se pronunciatio», cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo n.º 1902/06.6TBVRL.P1.S1, de 11/11/2010, que conclui da seguinte forma «se, pelo contrário, o Autor alegar um facto que seja desfavorável ao Réu e este o admitir expressa ou tacitamente, então, sim, haverá confissão do Réu sobre tal facto, por isso que o reconheceu como verdadeiro.».

VI - Se se ler o modo como foram afastados os meios probatórios indicados pela Autora, ora Recorrente nas Alegações e Conclusões de Recurso, logo se intui que o Tribunal da Relação …. nem sequer se dignou a analisar esta matéria, remetendo, na íntegra, para a decisão da 1.ª Instância, como facilmente se constata pela leitura do Acórdão já que transcreveu a fundamentação da decisão sobre a matéria de facto.

VII - O Tribunal da Relação ….., à semelhança da 1.ª Instância, não lograram demonstrar, de forma cabal, porque motivo não tomaram em consideração a confissão da Ré FF explanada na sua Contestação, mais concretamente nos artigos 25.º e 26.º da Contestação, nomeadamente de que enviara à Autora, ora Recorrente, através de carta registada com aviso de recepção, as minutas do Contrato de Promessa de Trespasse e de Contrato de Arrendamento acordadas entre as partes para, querendo, exercer o seu Direito de Preferência.

VIII - O Tribunal da Relação ….. não se pronunciou sobre todas as CONCLUSÕES que são o OBJECTO DO RECURSO, com isso havendo OMISSÃO DE PRONÚNCIA e denegação de justiça, contra o disposto nos artigos 20.º, n.os 1, 4 e 4, 202.º, n.os 1 e 2, da CRP 1976.

IX - Por força do artigo 4.º, do EMJ, e 4.º, da LOSJ, cabe aos juízes, sob pena de responsabilidade civil extracontratual do Estado, por mor da função jurisdicional, bem como responsabilidade disciplinar, acatar o pensamento do legislador, não atraiçoar a letra da lei, respeitar o critério da prova processual civil («a versão dos factos mais provável do que menos provável» (MAIOR PROBABILIDADE), usar de uma linguagem, lógico-racionalmente coerente e juridicamente acertada.

X - Haverá que notar que o Acórdão do Tribunal da Relação …, como se exigia, apesar de existirem ALEGAÇÕES e CONCLUSÕES, devidamente elaboradas, reportadas quer à matéria de FACTO, quer à matéria de DIREITO, com indicação dos segmentos factuais e elementos probatórios justificadores de uma outra decisão factual, bem como a indicação de várias normas violadas, o certo é que o Tribunal decidiu NÃO SE PRONUNCIAR sobre elas, usando fórmulas gerais e abstractas, alegadamente aglutinadora e falsamente justificadoras ou fundamentadoras, já que não permitem, ao destinatário/recorrente, ou a qualquer outro homem medianamente diligente e sagaz, colocado na sua posição, perceber as razões que justificam a opção, sempre muito conveniente, fácil e curiosa, de reiterar, sem alterações (para gerar o dito efeito-obstáculo ou de bloqueio do recurso), a decisão da 1.ª Instância.

XI - O Tribunal da Relação …… parece ter percebido, do conteúdo das ALEGAÇÕES e CONCLUSÕES (sendo estas últimas que delimitam o objecto recursório), que o recorrente apenas convocava dois vícios: de um lado, a não especificação dos fundamentos de facto e de direito (conclusão XXXV); e, de outro lado, estarem os fundamentos em oposição com a decisão (conclusão XXXVI).

XII - Logo por aqui fica clara a existência da OMISSÃO DE PRONÚNCIA, com profunda denegação de justiça e tutela jurisdicional efectiva, ao arrepio do previsto nos artigos 20.º, nºs 1, 4 e 5, e 202.º, nºs 1 e 2, da CRP 1976, bem como o teor do artigo 608.º, n.º 2, do NPC 2013, que exige que «O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras»; e, complementarmente, o teor do artigo 615.º, n.º 1, alínea e), [veja-se, ainda, o teor o artigo 607.º, n.º 2, do NCPC 2013] do Código de Processo Civil.

XII - O TR…., relativamente ao dever geral de fundamentação das decisões, impostos constitucionalmente pelo artigo 205.º, n.º 1, da CRP 1976, a todas as decisões judiciais que não sejam de mero expediente, veio indicar que, para efeitos do artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, os Tribunais, à luz de um velho ensinamento de ALBERTO DOS REIS, germinado em contexto constitucional e processual civil muito longínquo do nosso, que tal vício somente ocorreria com a «falta absoluta de especificação dos fundamentos de facto ou dos fundamentos de direito». E, na verdade, a página 45, refere, sem grande convicção de adesão ou de aceitação da nova prática, o seguinte: «(...) parece que também a fundamentação de facto ou de direito insuficiente, em termos que não permitam ao destinatário da decisão judicial a perceção das razões de facto e de direito da decisão judicial, deve ser equiparada à falta absoluta de especificação dos fundamentos de facto e de direito e, consequentemente, determinar a nulidade do acto decisório». E, depois, conclui, sem demonstração, numa retórica do tipo «se eu digo é porque está assim», o seguinte:

«No caso em apreço, a decisão recorrida, segundo a melhor técnica, discrimina de forma separada a matéria de facto provada indicando a sua motivação, sendo enunciados os factos pressupostos na decisão de direito que veio a ser tomada».

XIII - Dizer isto, na forma como ficou dito, na página 45, não é motivar, explicando, à luz das regras da lógica e racionalidade jurídicas, o porquê daqueles factos terem sido seleccionados e a razão pela qual a aplicação do Direito levou àquela qualificação jurídica.

XIV - A simples não qualificação jurídica do contrato ocorrido entre os Réus e a sua não indexação a uma violação de pacto de preferência, a permitir a intervenção do Recorrente, configura o vício que o TR…. defende não ter existido, embora o faça, como se pode ver, ao longo de todo o acórdão, mediante o uso de uma retórica argumentativa que é de tal modo formal que serve de «acórdão modelo» para qualquer caso, já que nunca se liga, na análise dos apontados vícios, ao que, verdadeiramente, consta e foi a realidade, processual e histórica, verificada e possível de ser identificada nos autos, por meio probatório válido.

XV - A Recorrente, em sede de Alegações e Conclusões de Recurso dirigidas ao Tribunal da Relação …. suscitou inúmeras questões que, no seu entender, justificariam a procedência do Recurso interposto, com a consequente alteração da matéria de facto e procedência dos pedidos formulados pela Autora na Petição Inicial. E, em bom rigor, o Tribunal da Relação …. não se pronunciou adequadamente sobre nenhuma das questões suscitadas, conforme supra se referiu.

XVI – Com relevância para a boa decisão da causa, foram citados os seguintes Acórdãos:

i) Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, no contexto da Processo n.º 8247/2003-7, de 23/03/2004, no qual é referido no Relatório que: «O trespasse do estabelecimento comercial não está sujeito a autorização do senhorio; mas o arrendatário, nos termos da al. g) do art. 1038º do CC, tem a obrigação de lhe comunicar, dentro de 15 dias, a sua realização, sob pena de aquele poder resolver o contrato nos termos do art. 64º, 1, f), do RAU- excepto se tiver reconhecido o trespassário como tal ou se a dita comunicação lhe for feita por este. / Tal comunicação deve ser feita mesmo que tenha comunicado ao senhorio o projecto do trespasse para efeitos do exercício do direito de preferência. / Embora comunicação a que se refere a al. g) do art. 1038º não esteja sujeito a qualquer requisito especial de forma, é irrelevante que o senhorio venha a tomar conhecimento do trespasse para além daquele prazo. / Sendo o prédio arrendado bem comum do casal e nada se demonstrado no sentido de que o marido não ocupa a posição de senhorio, a comunicação referida também lhe deve ser feita. / A notificação deve ser feita ao senhorio, ou aos senhorios, não sendo excepção a circunstância de os donos do prédio serem casados no regime de comunhão geral de bens e viverem na mesma casa ou só um deles receber as rendas e passar os recibos. / A própria comunicação para a preferência deve ser feita a qualquer dos titulares do direito de preferência que possa exercê-la, pois, como estabelece o art. 116º do RAU, são aplicáveis os artigos 416º a 418º e 1410º.»;

ii) Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, no contexto do Processo n.º 3761/2004-6, de 16/11/2004, no qual é referido no Relatório que: «O direito de preferência concedido ao senhorio no art. 116º do RAU constitui um verdadeiro direito de opção, que tem por objecto a alienação (o trespasse), a título oneroso, da titularidade definitiva do estabelecimento comercial ou industrial, consistindo essa preferência no direito de, em condições de igualdade de preço, o preferente chamar a si a titularidade do estabelecimento, antes de qualquer outra pessoa. / Quanto ao conteúdo do ónus de informação necessário ao exercício do direito de preferência, colhe generalizada aceitação, na doutrina e na jurisprudência, a consideração de que elementos essenciais são todos os factores do negócio capazes de influir decisivamente na formação da vontade de preferir ou não. / No entanto, uma coisa é saber se o negócio é ou não vantajoso, o que os titulares do direito de preferência têm que indagar pelos seus próprios meios, através de diligências que façam nesse sentido, e outra, os elementos essenciais do negócio em si mesmo, sendo que, só em relação a estes a lei impõe o dever de comunicação.»;

iii) Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo n.º 081669, de 26/05/1992: «Só haverá lugar ao exercício do direito de preferência quando o seu titular é confrontado com um terceiro pretendente à aquisição onerosa do locado e com o qual o dono - senhorio tenha já acordado as cláusulas do contrato de alienação, só então havendo lugar a esse exercício, tendo o titular do direito que aceitar as condições e cláusulas que foram aceites pelo terceiro, sendo nesta substituição tal - qual que se traduz a prática daquele exercício».

XVII - Tanto o Tribunal de 1.ª Instância como o Tribunal da Relação … não lograram justificar o “porquê” de ter sido afastada prontamente a Confissão da Ré FF vertida na Contestação, já que tal confissão, conjugada com a Jurisprudência supra citada, impunham que se considerasse como provados os factos dados como não provados pelo Tribunal de 1.ª Instância.

XVIII - Da alteração da matéria de facto e a subsunção dos mesmos às normas aplicáveis implicaria a procedência da ação, o que significa que o Tribunal de 1.ª Instância e o Tribunal da Relação …. não se preocuparam em compreender quais os preceitos do Código Civil aplicáveis, não podendo os mesmos ser analisados isoladamente, pois, na verdade, devem ser integrados numa visão contextualizada do exercício do direito de preferência, tanto mais que a comunicação dirigida ao preferente para o exercício do direito de preferência apenas terá lugar quando o vendedor e o terceiro já tenham as condições e as cláusulas do contrato a celebrar acordadas.

XIX - Se a Ré GG enviou à Ré FF o Contrato de Promessa de Trespasse que previa na sua cláusula 7.ª a outorga de um novo contrato de arrendamento comercial, caso a Senhoria pretendesse exercer o seu direito de preferência no trespasse teria de o fazer nos seus precisos termos. Não poderiamos aqui discutir se o Contrato de Promessa de Trespasse se tratava, ou não, do Contrato de Promessa de Trespasse definitivo, porque aquando da comunicação para o exercício da preferência as condições e as cláusulas teriam de estar definidas entre a trespassante e a trespassária. Tudo indicava que assim seria, contudo, após a Autora demonstrar interesse na aquisição do Trespasse e na celebração de um novo contrato de arrendamento comercial – com o qual a renda é aumentada de sobremaneira -, a trespassante e a trespassária alteraram o Contrato de Promessa de Trespasse retirando a cláusula 7.ª que previa a obrigatoriedade da celebração de um novo contrato de arrendamento comercial pelo prazo de 20 anos, com uma renda mensal de € 600,00 (seiscentos euros).

XX - Após a Autora informar a Ré FF do seu interesse na aquisição do trespasse e celebração de um novo contrato de arrendamento comercial, a Senhoria informou a Trespassante de que o negócio que pretendia celebrar poderia ser inviabilizado, uma vez que a Autora detinha um direito convencional de preferência sobre a celebração de novos contratos de arrendamento das restantes frações autónomas do prédio no qual estava instalado o restaurante “M.......”. Nesse sentido, não obstante a real vontade das partes fosse a celebração do Contrato de Promessa de Trespasse no qual previa a cláusula 7.ª respeitante à celebração de um novo contrato de arrendamento, as partes alteraram o Contrato de Promessa de Trespasse com o intuito de prejudicar a Autora, nomeadamente denegando-lhe o exercício do seu direito convencional de preferência.

XXI - O artigo 240.º, n.º 1, do Código Civil dispõe «Se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado» e por sua vez o n.º 2, dispõe «o negócio simulado é nulo». O que significa que deveria o Tribunal ter considerado que existiu uma divergência entre a declaração negocial e a vontade real da Ré GG e a Ré JAJG – Construções, Ld.ª, porquanto os documentos juntos aos autos pela Autora demonstram uma realidade diferente daquela que as Rés relataram em sede de Audiência de Julgamento.

XXII - Fruto dos supra citados preceitos e do que se referiu, verifica-se, em primeiro lugar, que as Rés fizeram um uso reprovável das disposições aplicáveis à comunicação do direito de preferência ao Senhorio, omitindo elementos essenciais, ou procedendo à alteração posterior das condições e cláusulas acordadas; em segundo lugar, demonstrada a divergência entre a declaração negocial e a vontade real das Rés, deveria a julgador ter considerado que se verificou a simulação do negócio, preterindo as partes da inclusão da Cláusula 7.ª que previa a obrigatoriedade de celebração e um novo contrato de arrendamento comercial em detrimento da Autora, que assim se viu impossibilitada de exercer o seu direito convencional de preferência.

NESTES TERMOS, SEM PREJUÍZO DO DOUTO SUPRIMENTO POR VOSSAS EXCELÊNCIAS, DEVE:

I – ADMITIR O PRESENTE RECURSO DE REVISTA, CONSIDERANDO-O PROCEDENTE, NOS TERMOS PETICIONADOS; E

II – RECONHECER-SE O DIREITO DE PREFERÊNCIA DA AUTORA, QUER AO TRESPASSE DO EC, QUER AO ARRENDAMENTO DO LOCAL DADO EM ARRENDAMENTO E NO QUAL O DITO ESTABELECIMENTO COMERCIAL SE ENCONTRA INSTALADO;

III – DECRETAR-SE TER EXISTIDO NEGÓCIO, ABSOLUTAMENTE SIMULADO DE TRESPASSE, COM VISTA A PREJUDICAR DIREITOS DE TERCEIROS;

IV – DECRETAR-SE O INCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PREFERÊNCIA PELOS RÉUS-SENHORIOS E, CONSEQUENTEMENTE, DADOS OS CONTORNOS DE PARTICIPAÇÃO DE TODOS OS RÉUS, NO ESQUEMA DEFRAUDATÓRIO, A RESPONSABILIZAÇÃO SOLIDÁRIA DOS MESMOS PELO VALOR INDEMNIZATÓRI0 PETICIONADO;

V – DECLARAR-SE A INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO DE TRESPASSE CELEBRADO ENTRE A RÉ GG E A RÉ JAJG – CONSTRUÇÕES, LD.ª, POR SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO.

VI - DECRETAR-SE A INEXISTÊNCIA DO TRESPASSE OU, OPTANDO-SE PELA SUA VALIDADE, A INEFICÁCIA DA NOTIFICAÇÃO E, CONSEQUENTEMENTE, A CESSAÇÃO DA RELAÇÃO DE ARRENDAMENTO, POR A RENDA NÃO MAIS ESTAR A SER LIQUIDADA PELA RÉ GG, AINDA E ORIGINÁRIA INQUILINA;

VII - ARBITRAR-SE A COMPETENTE INDEMNIZAÇÃO, QUER EM FUNÇÃO DOS PREJUÍZOS CAUSADOS PELA PRESENTE LIDE, QUER POR FORÇA DA PARALISAÇÃO INDEVIDA DE CAPITAL POR CONTA DO DEPÓSITO DO PREÇO, EM MONTANTE INDEVIDO, ATENDENDO À PERDA LIGADA À REMUNERAÇÃO DE TAL CAPITAL (JUROS À TAXA LEGAL), SEM PREJUÍZO DO ATENDIMENTO, POR JUÍZOS DE EQUIDADE, AO MONTANTE DERIVADA DOS DANOS CONTRATUAIS POSITIVOS E NEGATIVOS, BEM COMO DOS “DANOS FUTUROS” OU “PERDA DE CHANCE NEGOCIAL”, POR IMPROCEDÊNCIA DA ACÇÃO, QUANDO DEVERIA TER SIDO CONSIDERADA PROCEDENTE, DESDE O MOMENTO DA SUA INSTAURAÇÃO ATÉ AO EFECTIVO E INTEGRAL PAGAMENTO (JUROS MORATÓRIOS).

NESSE SENTIDO, VOSSAS EXCELÊNCIAS FARÃO JUSTIÇA!

Foram apresentadas contra-alegações pela Ré GG e FF.

Porque esta segunda não procedeu ao pagamento das custas pela apresentação da contra-alegação, tendo sido convidado a fazê-lo, acrescida da multa, e tendo respondido que não se entendia obrigada a fazê-lo, foi proferido despacho a mandar desentranhar a contra-alegação.

Nenhuma das partes reagiu contra esta decisão.

A Ré GG defende, nas suas contra-alegações, a inadmissibilidade do recurso também com base na verificação do obstáculo à sua recorribilidade “dupla conforme”.

Colhidos os vistos, cumpre analisar e decidir.

II. Fundamentação

15. De facto

15.1. Vieram apurados os seguintes factos provados:

1. A sociedade por quotas Lázaro, Lda., representada pelo seu gerente RR, em 14 de Junho de 1991, celebrou, mediante escritura pública, no Cartório Notarial …, com AA, BB, CC, DD, EE, FF, o contrato de arrendamento de fls. 79/82 e ss. (art. 1.º da petição inicial)

2. De tal contrato constava a declaração pelos anteriormente identificados de que os mesmos eram donos e legítimos possuidores de um prédio urbano composto de rés-do-chão e primeiro andar, sito na Rua …., com os números …., e na Travessa ….. com os números ….., freguesia de ….., concelho de …., inscrito na matriz sob o artigo número …. – fls. 21 (art. 2.º da petição inicial)

3. Os mesmos declararam que pela presente escritura dão de arrendamento à sociedade “Lázaro, Lda.”, o rés-do-chão, com entrada pelo número … da Travessa …., e o primeiro andar com entrada pelo número … da Rua ….., do prédio acima identificado. De tal escritura pública constava ainda o compromisso de que o arrendamento se regia por um clausulado constante do documento complementar elaborado nos termos do número dois do artigo setenta e oito do Código do Notariado, que fica fazendo parte integrante da escritura de arrendamento comercial lavrada de folhas cinquenta e uma a folhas cinquenta e duas – fls. 24 (art. 3.º da petição inicial). O documento complementar de fls. 24 tinha o seguinte teor: Cláusula 1.ª: O contrato é feito pelo período de seis meses, renovável por iguais períodos automaticamente, e teve o seu início no dia um de abril de mil novecentos e noventa e um. Cláusula 2.ª: A renda mensal é de duzentos mil escudos e será atualizada a partir do dia um de abril de 1992, de acordo com o facto de atualização a publicar em Portaria. Cláusula 3.ª: A renda será paga até ao dia oito do mês a que disser respeito por depósito em conta bancária a designar pelo senhorio. Cláusula 4.ª: O local arrendado destina-se a nele ser exercido qualquer ramo de indústria hoteleira ou similar de hotelaria, ou qualquer outro ramo de comércio ou indústria, com exceção de discoteca, armazém de produtos tóxicos e ou armazém de materiais explosivos. Cláusula 5.ª: A arrendatária fica, desde já, autorizada a efetuar todas as obras que julgar necessárias ou convenientes para o exercício das atividades a que o locado se destina, incluindo as obras que importem a alteração das estruturas, devendo, no entanto, conformar-se com as disposições regulamentares e Camarárias relativas à segurança do prédio e manutenção das fachadas. Cláusula 6.ª: A arrendatária fica, desde já, autorizada a abrir comunicações interiores, que liguem o locado ao rés-do-chão com entrada pelo número ….. da Rua ….., que faz parte do mesmo prédio, e que já se encontra arrendado à mesma arrendatária. Cláusula 7.ª: Todas as obras serão efetuadas a expensas exclusivas da segunda outorgante e ficarão a fazer parte integrante do prédio, não havendo direito a qualquer indemnização. Cláusula 8.ª: As obras de reconstrução e restauro a efetuar pela segunda outorgante, não poderão constituir fundamento, em qualquer momento ou a qualquer título, de pedido de aumento de renda. Cláusula 9.ª: A arrendatária fica, desde já, autorizada a ceder, no todo ou em parte, a exploração do ou dos estabelecimentos que vier a instalar no local arrendado, bem como a sublocar, total ou parcialmente, o rés-do-chão ou o primeiro andar objeto deste contrato. Cláusula 10.ª: À arrendatária é conferido o direito de preferência no arrendamento de qualquer das outras partes do prédio suscetíveis de arrendamento separado – fls.