Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I - RELATÓRIO

1. DIOGO E RITA, LDA. intentou a presente acção declarativa de condenação, contra a GENESTATE 3, LDA., pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia de 37 100,00 €, correspondente ao dobro do sinal que pagou, no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda celebrado com a Ré em 21.4.2018 e por esta incumprido.

2. A Ré contestou, pronunciando-se pela improcedência da acção e pedindo, em reconvenção, que seja declarado que o contrato-promessa em causa foi definitivamente incumprido pela Autora e que assiste à Ré o direito de fazer seu o sinal que lhe foi entregue e que se condene de Autora a pagar-lhe os prejuízos de 34 000,00 € a título de indemnização pelos prejuízos que a Autora lhe causou com o referido incumprimento.

3. A Autora replicou, propugnando pela improcedência da reconvenção e pedindo a condenação da Ré como litigante de má-fé no pagamento de uma indemnização, por alterar a verdade dos factos.

4. Com dispensa da audiência prévia, foi proferido despacho saneador, admitida a reconvenção, identificado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova.

5. Procedeu-se à realização da audiência final, com observância do formalismo legal, após o que foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:

«Em face de todo o exposto, decido:

a) julgar a acção totalmente improcedente, por não provada, e, em consequência, absolvo a R. do pedido contra si formulado;

b) julgar a reconvenção parcialmente procedente, por parcialmente provada, e, em consequência, declaro o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre A. e R. em 21.04.2018 definitivamente incumprido por culpa da A., reconhecendo à R. o direito de fazer sua a quantia de 18 500,00 € (dezoito mil e quinhentos euros) que a A. lhe entregou a a título de sinal e princípio de pagamento, e absolvendo a A. do mais contra si peticionado pela R.;

c) julgar não verificada a litigância de má fé por parte da R., absolvendo-a do pedido de condenação no pagamento de uma indemnização.

Custas pela A. e R. na proporção do respectivo decaimento. Registe e notifique.»

6. Não se conformando com o assim decidido, a Autora interpôs recurso de apelação, conhecido pelo TRL.

7. No acórdão recorrido, que julgou improcedente in totum a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, decidiu-se:

“Nestes termos, decide-se julgar o recurso de apelação parcialmente procedente e, em consequência

a) Revoga-se a sentença recorrida;

b) Substitui-se por outra que julga a ação parcialmente procedente, condena a Ré a devolver à Autora o sinal no valor de 18 500,00 € (dezoito mil e quinhentos euros), absolve a Ré do demais peticionado e absolve a Autora do pedido reconvencional;

c) Condena-se a Recorrente e a Recorrida no pagamento das custas da ação e do recurso, na proporção do respetivo decaimento, e a Recorrida no pagamento das custas da reconvenção.”

8. Não se conformando com o assim decidido, a GENESTATE 3, LDA interpôs recurso de revista, admitido pelo TRL, no qual formula as seguintes conclusões (transcrição):

1. O douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa violou o disposto nos arts.405º, 236º e 238º todos do Código Civil.

2. O Tribunal da Relação de Lisboa decidiu fazer uma interpretação literal do contrato promessa de compra e venda celebrado entre A. e R. fazendo tábua rasa aquilo que foi efectivamente a vontade das partes ao celebrar o negócio jurídico e que consta da matéria de facto dada como provada, a qual prevalece sobre o elemento literal expresso no contrato.

3. Assim, decidiu o Tribunal “a quo” considerar atento o elemento literal do contrato promessa de compra e venda celebrado - cláusula quinta – estarmos perante uma condição resolutiva que operou automaticamente face à não verificação do facto futuro e incerto (concessão de financiamento bancário no prazo de 30 dias após a celebração do mesmo), e consequentemente determina a resolução do contrato promessa com a consequência de devolução por parte da R. dos montantes recebidos a titulo de sinal e principio de pagamento.

4. Ao contrário, face à matéria de facto dada como provada, entendemos estar perante, não uma condição resolutiva, mas sim, uma cláusula resolutiva.

5. E, se verdade é que, pelo Supremo Tribunal de Justiça que os seus poderes de cognição no domínio da interpretação dos negócios jurídicos está circunscrito à determinação do sentido normativo da declaração negocial, com recurso aos critérios fixados nos artigos 236º nº2 e 238 nº1 do Código Civil, por tal envolver conhecimento de matéria de direito, estando-lhe vedado o apuramento da vontade psicologicamente determinável das partes por esta constituir matéria de facto da exclusiva competência das instâncias.

6. Também é verdade que essa vontade psicologicamente determinável foi concretamente determinada pela primeira instância, e dela decorre claramente estarmos perante uma clausula resolutiva e não uma condição resolutiva, como considerado pelo Tribunal da Relação.

7. E, uma vez que estamos perante um negócio formal, uma vez que foi adoptada a forma escrita (art.221º do Código Civil), deve observar-se na sua interpretação a regra especial inserta no art.238º nº1 do Código Civil, Segundo a qual “a declaração não podevalercomumsentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso, excepto quando esse sentido corresponder à vontade real das partes e as razões determinante da forma do negócio não se opuserem a essa validade (art.238º nº2 do mesmo diploma),

8. Ora, no âmbito da matéria de facto dada como provada (a qual não foi objecto de alteração por parte do Tribunal da Relação) temos como alicerce para a interpretação do negócio jurídico celebrado, dois pontos essenciais:

a) Não obstante o expresso na cláusula quinta do contrato promessa de compra e venda celebrado: «1. A Escritura Pública de Compra e Venda (ou documento particular autenticado) objecto do presente contrato está condicionada a financiamento bancário para a aquisição do imóvel referido na cláusula primeira, cuja resposta deverá ocorrer no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data de assinatura do presente contrato. 2. Caso o financiamento bancário venha a ser aprovado, a Escritura Pública (ou documento particular autenticado) será outorgada, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, devendo a Promitente Compradora notificar a Promitente Vendedora, via e-mail, através da Mediadora Imobiliária, expedido com a antecedência mínima de 10 (dez) dias, da hora e local, para a realização da Escritura Pública (ou documento particular autenticado). 3. Caso o financiamento não seja concedido, tal implicará a resolução do presente contrato-promessa, devendo a Promitente Compradora comunicar tal circunstância à Promitente Vendedora, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data da assinatura do presente contrato. 4. Nesse caso, deverá a Promitente Vendedora devolver as quantias entregues à Promitente Compradora, sem direito a qualquer tipo de indemnização por parte da mesma», a A. e Promitente Compradora não pretendeu findos os 30 dias ali previstos, sem que lhe tenha sido aprovado financiamento para aquisição do imóvel que fosse considerado o contrato promessa celebrado automaticamente resolvido (entendimento literal do contrato do Tribunal da Relação), com clara contradição dos factos dados como provados pontos 8, 11, 15 e 17, antes pretendendo e defendendo a validade e manutenção do contrato promessa até que lhe fosse concedido o mencionado financiamento, o que veio a ocorrer apenas em Agosto do ano de 2018

b) Por outro lado, a Ré, Promitente Vendedora necessitava de realizar o negócio jurídico no prazo de 60 dias – factos dados como provados pontos 20, 33, 44, 46, 48, 49, 50 e 52 em conjugação com o elemento literal do contrato – cláusula 5ª nº 2

9. Pelo que, dúvidas não podem restar de que: - por um lado não pretendeu a A. e Promitente Compradora que findos os 30 dias previstos no contrato (os quais terminaram no dia 21 de Maio de 2018) sem que tivesse aprovação do financiamento bancário operasse de imediato a resolução do contrato promessa celebrado, já que, após o decurso daquele prazo, conforme comprovado tentou em Agosto do mesmo ano (altura em que lhe foi aprovado o financiamento bancário) que fosse celebrada a escritura pública de compra e venda.

10. – por outro lado a Ré promitente vendedora não pretendia que a conclusão do negócio prometido ultrapassasse os 60 dias contados da data da assinatura do contrato (prazo que terminava a 21 de Junho de 2018), mas também não o considerou resolvido desde logo que foram decorridos os primeiros 30 dias da celebração do mesmo, conforme determinou o Tribunal “a quo”;

11. Tendo antes aceite que a contraprestação a que a A. estava obrigada podia ocorrer até ao limite dos 60 dias previsto no contrato,

12. findos os quais considerou estar a A. em mora, a qual se converteu em incumprimento definitivo, depois das interpelações da Ré para o cumprimento do contrato, o qual não se veio a verificar.

13. Pelo que, a resolução do contrato-promessa pela Ré apresenta-se, por conseguinte, legítima à luz do disposto nos artigos 808º e 432º nº 1 do Código Civil porque alicerçada em incumprimento definitivo imputável ao autor.

14. Donde, por aplicação do disposto no artigo 442º nº 2 do Código Civil, assiste à R. o direito a fazer seu o sinal que recebeu da A., como peticionou em sede reconvencional.

15. Certo é que a A. poderia ainda ter lançado mão da faculdade que lhe assistia de, findos os 30 contratualizados, e uma vez que não lhe tinha ainda sido conferido o financiamento bancário que pretendia, lançar mão da possibilidade de resolução do contrato (cláusula resolutiva), contudo não o fez, defendendo antes que o prazo ainda se encontrava a decorrer e que pretendia celebrar o negócio jurídico, em clara oposição com aquela que foi comprovada ser a vontade das partes quando contrataram.

16. Mais, poderia ainda a A. quando interpelada para cumprimento do contrato por parte da Ré, e mediante o prazo adicional que por esta lhe foi dado, ter lançado mão da possibilidade de resolução do contrato com base na não verificação da condição (falta da concessão do financiamento bancário), mas não o fez,

17. Pelo contrário quis manter a Ré “algemada” a tal contrato mencionando que o prazo para agendamento da escritura ainda não se tinha iniciado pois ainda aguardava a concessão do financiamento bancário,

18. Pelo que, claramente se verifica que a intenção da A. nunca foi a de uma condição resolutiva, mas sim de uma cláusula resolutiva que lhe permitisse por fim ao contrato caso não obtivesse o financiamento bancário.

19. Ora, ao não ter resolvido o contrato, como poderia ter feito com base na falta de financiamento bancário, e dentro dos prazos contratualizados, tendo antes querido fazer perpetuar os efeitos do contrato promessa celebrado por tempo que na altura era totalmente indeterminado, e abusivo face aos prazos essenciais que a Ré tinha conferido para a conclusão do negócio (vide factos provados) perdeu a A. tal faculdade e, consequentemente, entrou primeiro em mora, e depois numa situação de incumprimento definitivo do contrato, conforme se defendeu e foi bem decidido pelo Tribunal de 1ª Instância.

20. Entende-se assim, que o douto Acórdão ora recorrido veio violar claramente o elemento psicológico das partes e a vontade subjacente ao negócio jurídico levado a cabo, pelo que não poderá deixar de ser revogado por violar o disposto nos artigos 236º e 238º do Código Civil.

Nestes termos, e nos mais de direito de que V.Exas. doutamente suprirão deve ser concedido provimento ao presente recurso, e a Acórdão do Tribunal da Relação ser revogado, mantendo-se o teor da sentença da primeira instância, com o que se fará a COSTUMADA JUSTIÇA!!

9. Foram apresentadas contra-alegações, nas quais se conclui (transcrição):

“1. No douto acórdão recorrido, entendeu-se que a cláusula quinta do contrato promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e a Ré, que prevê que a “escritura pública de compra e venda objecto do contrato está condicionada a financiamento bancário”, continha no seu número 3 uma condição resolutiva, concluindo que tal condição se verificou e, por conseguinte, o contrato já se mostrava extinto quando a Ré o resolveu.

2. A Ré entende, e é nisso que baseia o seu recurso, que se trata de uma cláusula resolutiva, que só beneficiava a Autora e que, não tendo a mesma resolvido o contrato com base nessa cláusula, acabou por incumprir definitivamente o mesmo.

3. Como bem notou o acórdão recorrido “o nó górdio do presente litígio é a interpretação da cláusula quinta do contrato promessa, na qual se pode ler o seguinte”: 1. A Escritura Pública de Compra e Venda (ou documento particular autenticado) objecto do presente contrato está condicionada a financiamento bancário para a aquisição do imóvel referido na cláusula primeira, cuja resposta deverá ocorrer no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data de assinatura do presente contrato.2. Caso o financiamento bancário venha a ser aprovado, a Escritura Pública (ou documento particular autenticado) será outorgada, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, devendo a Promitente Compradora notificar a Promitente Vendedora, via e-mail, através da Mediadora Imobiliária, expedido com a antecedência mínima de 10 (dez) dias, da hora e local, para a realização da Escritura Pública (ou documento particular autenticado).3. Caso o financiamento não seja concedido, tal implicará a resolução do presente contrato promessa, devendo a Promitente Compradora comunicar tal circunstância à Promitente Vendedora, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data da assinatura do presente contrato. 4. Nesse caso, deverá a Promitente Vendedora devolver as quantias entregues à Promitente Compradora, sem direito a qualquer tipo de indemnização por parte da mesma.

4. Começa a Ré por invocar, por forma a sustentar que se trata de uma cláusula resolutiva, que ambas as partes tentaram manter o contrato válido mesmo após terem sido ultrapassados os prazos, não o considerando imediatamente resolvido.

5. Da parte da Autora, a mesma manteve interesse no negócio e, portanto, a verificar-se igual interesse da parte da Ré, o negócio poder-se-ia concretizar independentemente da verificação da condição resolutiva, mas essa manutenção do interesse da Autora no negócio, nada nos diz quanto à natureza da cláusula em análise.

6. A própria redacção da cláusula – “caso o financiamento não seja concedido tal implicará a resolução do presente contrato” – confirma que estamos perante uma condição resolutiva, na medida em que, ao dizer-se que “implicará” a resolução do contrato transmite a ideia de que a resolução ocorre sem intervenção das partes, com a mera ocorrência do facto que a determina. Diferente seria se se dissesse que a não concessão do financiamento “conferia” à promitente compradora o direito de resolver o contrato.

7. Invoca ainda a Recorrente que a cláusula em apreço aproveitava apenas à Autora, o que não é verdade na medida em que beneficiava ambas as partes: beneficiava a Autora na medida em que para a mesma o negócio só era realizável com o financiamento bancário e, em caso de não obtenção do mesmo o sinal seria devolvido (cf. n.º4 da cláusula quinta); mas também beneficiava a Ré, promitente vendedora, na medida em que, não se verificando a condição no prazo estipulado a mesma ficava liberta do vínculo contratual estabelecido com a Autora.

8. Resulta evidente tanto da redacção dada ao contrato, como do contexto fáctico que rodeou a celebração do mesmo que, se por um lado, a promitente vendedora não queria “estender” o contrato para além dos 60 dias, por outro lado, a promitente compradora não queria perder o sinal entregue caso não conseguisse o financiamento bancário no prazo contratado.

9. É, no fundo, isto que resume o espírito do contrato e que se traduz no maior equilíbrio contratual.

10. Na análise dos presentes autos merece especial atenção a jurisprudência do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14.4.2015, in

www.dgsi.pt,

por analisar situação semelhante, concluindo pela existência de uma condição resolutiva, que opera automaticamente, sem intervenção das partes.

11. Ora, com o devido respeito, o que faltou à Ré foi sempre a lisura e boa fé exigível às pessoas de bem pois sabendo a Ré que a Autora só poderia fazer a escritura com financiamento bancário e não pretendendo aguardar para além do prazo estipulado, poderia, e deveria, ter colocado o sinal à disposição da Autora logo que o prazo terminou.

12. Pela condição, as partes aceitaram que a produção efectiva de efeitos dependia de um facto futuro e incerto, isto é, de ele acontecer ou não acontecer, sendo todo o regime condicional caracterizado pela incerteza, pela dúvida e se ambas as partes sujeitaram, com pleno conhecimento, a celebração do contrato à obtenção de financiamento bancário, aceitaram, por inerência, o grau de incerteza que isso acarreta até que haja uma decisão do banco, num sentido ou noutro.

12. Decorridos 30 dias sobre a celebração do contrato promessa, sem que houvesse decisão do banco sobre o pedido de financiamento, a Autora numa prova de boa fé e da manutenção do seu interesse na realização do negócio, propôs à Ré fazerem um aditamento ao contrato promessa, nos termos do qual a Autora realizaria um reforço de sinal (demonstrando assim acreditar no desfecho positivo do processo de financiamento, como, aliás, se veio a verificar após o término do prazo), fixando-se também nesse aditamento uma data certa para a realização da escritura (ao invés dos 30 dias a contar da aprovação constantes da cláusula quinta, n.º 2). – facto provado n.º 8 , com base no documento 10 junto à petição inicial, que constitui um e-mail datado de 28.05.2020 enviado pelo gerente da Autora, aqui Recorrente, ao mediador da agência imobiliária.

13. Aquela proposta foi recusada pela promitente vendedora (facto provado n.º9) comunicando depois a mesma (em 30.05.2018), através do seu mediador, que assinaria um aditamento que consagrasse uma alteração de preço para mais 5.000€ com outorga da escritura até 30.06.2018 (facto provado n.º 10).

14. Esta proposta e contra-proposta de aditamento ao contrato promessa, que não se vieram a concretizar, são bem reveladoras, por um lado, da postura de boa fé e do interesse da Autora em concretizar o negócio prometido e, por outro lado, reveladoras do oportunismo da Ré que viu na situação uma oportunidade para auferir mais 5.000€ para além do preço inicialmente estabelecido.

15. Na realidade, numa época em que o mercado imobiliário estava “em alta”, nomeadamente na região de Lisboa, a Ré tinha nessa altura já outros interessados que lhe pagavam a pronto, em menos de 30 dias, mais de 185.000€, pelo que o negócio prometido com a Autora deixou de lhe interessar, tendo-se a mesma arrependido do negócio celebrado- cf documento 14 junto à p.i.

16. Ainda assim, nada se poderia apontar à Ré caso a mesma tivesse devolvido o sinal à Autora mas, o que a Ré fez, foi considerar de imediato o contrato resolvido por incumprimento definitivo da Autora, fazendo sua a quantia entregue a título sinal, sendo certo que pouco tempo depois vendeu o imóvel a terceiros, sem qualquer prejuízo no preço, lucrando assim pelas duas vias.

17. Como bem decidiu o douto acórdão recorrido a resolução da Ré não pode operar se o contrato já se encontrava extinto por verificação da condição resolutiva, pelo que não merece o acórdão recorrido qualquer reparo.

Nestes termos e nos melhores de direito deve ser negado provimento ao recurso interposto pela Ré, mantendo-se o douto acórdão recorrido, proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, assim se fazendo a costumada JUSTIÇA!” (fim de transcrição)

Colhidos os vistos electrónicos, cumpre analisar e decidir.

II. Fundamentação

10. De facto

10.1. Vieram provados os seguintes factos, das instâncias

1. A Autora tem sede na rua …, n.º …, rés-do-chão esquerdo, em …, dedica-se, entre outras atividades, à compra e venda de imóveis, sendo seus únicos sócios e gerentes AA e BB, conforme certidão permanente de fls. 8 v e 9, que se dá por reproduzida.

2. No dia 21.4.2018, a Autora e a Ré subscreveram, com reconhecimento presencial das respetivas assinaturas, o acordo escrito cuja cópia consta de fls. 14v a 18, intitulado «Contrato-Promessa de Compra e Venda», cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

3. Pelo referido acordo, a ora Ré declarou prometer vender à ora Autora, que declarou prometer comprar-lhe a fração autónoma designada pela letra «I», correspondente ao ... andar …, do prédio urbano sito na Rua …., n.º … e …., ..., inscrito na matriz sob o artigo …, da freguesia ..., e descrito na CRP …, sob o n.º…., pelo preço de 185 000,00 €.

3-A. Consta da cláusula quarta do contrato, com a epígrafe «Condições de Pagamento», o seguinte:

«1. O pagamento do preço, referido na cláusula anterior, no interesse e de acordo com a vontade de todos os contratantes, será pago e imputado da seguinte forma:

a) Na data da assinatura do presente contrato, a quantia de €18.550,00 (dezoito mil, quinhentos e cinquenta euros), a título de sinal e princípio de pagamento, paga através de cheque, qual a Promitente Vendedora confere a devida e integral quitação, após boa cobrança;

b) O remanescente do preço no valor de € 166.450,00 (cento e sessenta e seis mil, quatrocento