Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1 – Relatório.

AA

e

BB

intentaram, em 5/7/12, contra

CC - Imobiliária, S.A.

e

DD

acção declarativa com processo ordinário, alegando, em síntese, que a 1a autora é casada com o réu no regime de comunhão de adquiridos e a 2a autora é filha de ambos, tendo o réu, que se encontrava endividado, pedido um empréstimo ao sócio gerente da ré, que conhecia a situação de endividamento do réu, no montante de 265 000,00 euros, a fim de financiar um projecto de turismo rural numa herdade doada à 1a autora pelos seus pais, ficando acordado que a ré emprestaria ao réu a referida quantia de 265 000,00 euros mediante o pagamento de juros de 110 000,00 euros pelo prazo de dez meses, findo o qual o réu pagaria o valor de 375 000,00 euros e comprometendo-se este a pagar à ré a quantia mensal de 3 750,00 euros durante esse prazo.

Alegaram ainda que a ré tem por objecto a actividade imobiliária e, por ser contrário ao seu objecto social emprestar dinheiro e por razões de ordem fiscal, os réus acordaram em encobrir o empréstimo simulando um negócio imobiliário, não informando a 1a autora da forma como iria ser formalizado o empréstimo, mas obtendo a sua procuração e, depois de desistirem de um projecto inicial de encobrirem o empréstimo como uma venda a retro, acordaram em ficcionar a compra e venda da referida herdade na qual se declararia como preço da venda o capital mutuado de 265 000,00 euros e se assinaria, na mesma data, um contrato promessa em que a ré prometeria vender a herdade ao réu, na data de vencimento do empréstimo, pelo preço de 375 000,00 euros, correspondente ao valor do capital mutuado e juros, assim se contornando o impedimento legal decorrente do objecto social da ré, bem como se dissimulando a entrada de dinheiro perante a Administração Tributária e, ao mesmo tempo, logrando-se que a herdade deixasse de ser um bem próprio da Ia autora e passasse a ser também do réu seu marido; na execução deste plano dos réus, no dia 4 de Agosto de 2008 o réu, por si e em representação da Ia autora, declarou vender a referida herdade à ré, que declarou comprar, pelo preço de 265 000,00 euros, o que fizeram sem quererem vender e comprar, respectivamente, tendo a ré entregue ao réu esta quantia mediante três cheques e, na mesma data, os réus subscreveram um documento em que a ré declarava prometer vender a mesma herdade ao réu pelo preço de 375 000,00 euros, devendo este marcar a escritura no prazo imperativo fixado até ao dia 31 de Maio de 2009.

Mais alegaram que, depois da escritura, a 1a autora e o réu mantiveram-se sempre na posse da herdade, que tem um valor superior a 500 000,00 euros, tendo o réu efectuado várias diligências para promover o projecto de turismo rural e pago à ré a quantia de 37 500,00 euros até Junho de 2009, mas, devido aos vários encargos que assumiu, em Maio de 2009 não tinha a quantia de 375 000,00 euros para pagar à ré, pelo que as partes renegociaram as condições do empréstimo, acordando em o réu pagar imediatamente 25 000,00 euros e mais 400,00 euros até 15 de Abril de 2011, sendo 265 000,00 euros referentes à quantia mutuada e 135 000,00 euros de juros, tendo o réu pago ainda mais 50 000,00 euros, todos estes pagamentos mais uma vez disfarçados com outro contrato promessa, de 23 de Dezembro de 2010.

Concluíram pedindo a declaração de nulidade, por simulação, do contrato de compra e venda da herdade celebrado entre os réus, ordenando-se o cancelamento da inscrição do registo da propriedade a favor da ré.

Apenas a ré contestou, arguindo a ilegitimidade da 2a autora e a litispendência e impugnando a versão da petição inicial, alegando, em síntese, que acordou com o réu em comprar a herdade em causa pelo preço de 265 000,00 euros, que pagou, correspondendo as declarações negociais constantes na escritura de 4 de Agosto de 2008 às respectivas vontades reais e, tendo o réu sabido pela ré que esta pretendia revender o prédio por 375 000,00 euros, visando obter um lucro de 110 000,00 euros, mostrou-se interessado em comprar a herdade por esse preço na condição de pagar na escritura de compra e venda, a ser realizada até 31 de Maio de 2009, razão pela qual foi outorgado contrato promessa no dia da escritura, tendo, por mera tolerância da ré, sido permitido que o réu e a 1a autora mantivessem na sua posse as chaves da herdade e, perante o incumprimento do réu em marcar a escritura no prazo acordado, foi renegociado o preço da revenda do prédio para 400 000,00 euros em novo contrato promessa e propondo-se o réu a pagar uma quantia mensal para obstar a que a ré pusesse o prédio à venda, bem como o montante de 50 000,00 euros, mas tendo pago apenas os montantes de 22 500,00 euros e de 45 000,00 euros, acabando por incumprir também este contrato, impedindo a ré de vender o prédio no prazo de três anos e de beneficiar da isenção de IMT e recusando-se a entregar à ré quando interpelado para o efeito.

Concluiu pedindo a procedência das excepções e a improcedência da acção e a absolvição do pedido.

As autoras replicaram opondo-se às excepções.

Foi proferido despacho saneador, tendo-se julgado improcedentes as aludidas excepções.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, julgando a acção procedente e declarando a nulidade, por simulação absoluta, do contrato de compra e venda celebrado entre os réus, tendo, ainda, determinado o cancelamento da inscrição do registo de propriedade a favor da ré do prédio objecto do contrato.

Inconformada, a ré interpôs recurso de apelação daquela sentença para o Tribunal da Relação de Lisboa, onde foi proferido acórdão, julgando improcedente a apelação e confirmando a sentença apelada, na parte que declarou a nulidade do contrato de compra e venda de 4 de Agosto de 2008 e o consequente cancelamento do registo de aquisição, embora com fundamento diferente.

De novo inconformada, a ré interpôs recurso de revista daquele acórdão.

Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

2 – Fundamentos.

2.1. No acórdão recorrido consideraram-se provados os seguintes factos:

A. Por escritura pública outorgada no dia 26 de Fevereiro de 2008, os pais da Ia autora doaram-lhe, por conta da legítima, o prédio misto denominado "Herdade EE", sito na freguesia da …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 142 da referida freguesia, inscrito na matriz rústica sob o artigo 3 da Secção cadastral F, e na matriz urbana sob o artigo 166, de ora em adiante designada apenas por EE.

B. A 1a autora e o réu contraíram casamento católico, sem convenção antenupcial, em 19/10/1974.

C. A 2a autora é filha da 1a autora e do réu.

D. Em 2008, a 1a autora e o réu tinham dívidas bancárias que não conseguiam pagar, fruto de um envolvimento num projecto de construção de um hotel em ….

E. Constavam da lista de devedores do Banco de Portugal e não tinham qualquer fonte de rendimento.

F. Nessa ocasião, decidiram criar um projecto de turismo rural na referida Herdade EE.

G. Para esse efeito, as autoras e o réu constituíram, a sociedade denominada «FF, Lda.», cujo contrato de sociedade se encontra a fls. 22 a 26 e cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido.

H. Autoras e réu precisavam de financiamento para iniciar aquele projecto de turismo, sendo que não conseguiam aceder a financiamento bancário.

I. Para regularizar os empréstimos bancários e suportar as despesas iniciais com o projecto, o réu decidiu pedir Presidente do Conselho de Administração da ré, GG um empréstimo de € 265.000,00.

J. A ré é uma sociedade comercial que se dedica à actividade imobiliária.

K. A ré, representada por Presidente do Conselho de Administração, decidiu então emprestar ao réu a quantia de € 265.000,00, comprometendo-se o réu a restituir aquela quantia no prazo de dez meses, com o acréscimo de € 110.000,00.

N. Inicialmente, acordaram entre si celebrar uma venda a retro da mesma Herdade.

O. Para o efeito e respeitando as instruções do réu, no dia 25 de Julho de 2008, no Cartório Notarial de HH, em …, a 1a autora outorgou a favor de seu marido uma procuração, através da qual conferiu ao marido poderes para "Vender a Retro pelo preço e demais condições que entender o prédio misto, denominado Herdade EE, na freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número cento e quarenta e dois da freguesia de … e inscrita a parte urbana na respectiva matriz sob o artigo 166 e a parte rústica na respectiva matriz sob o artigo 3 da secção F".

P. Conferiu ainda, pelo mesmo instrumento notarial, autorização para "outorgar e assinar a respectiva escritura, receber o preço e dar dele quitação" e ainda "expressa autorização ao ora mandatário para exercer o respectivo direito de resolução".

Q. No dia seguinte, a R. CC informou o R. marido de que não poderiam, afinal, outorgar uma escritura de venda a retro, porquanto a mesma não podia contemplar o valor dos juros que o R. teria de lhe pagar.

R. Os RR. combinaram, então, entre si, em celebrar a compra e venda da herdade, na qual se declararia como preço da venda o capital mutuado de € 265.000,00 e se assinaria, nessa mesma data, um contrato promessa pelo qual a R. CC prometia vender ao R. DD, na data de vencimento do empréstimo, a mesma herdade pelo preço de € 375.000.000,00 correspondente ao valor do capital mutuado e juros.

V. No dia 28 de Julho de 2008, no Cartório Notarial de HH, em …, a referida autora outorgou nova procuração a favor de seu marido, através da qual o constituiu seu procurador, a quem, com a faculdade de substabelecer, conferiu poderes para "Vender pelo preço de duzentos e sessenta e cinco mil euros o prédio misto, denominado Herdade EE, na freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número cento e quarenta e dois da freguesia de … e inscrita a parte urbana na respectiva matriz sob o artigo 166 e a parte rústica na respectiva matriz sob o artigo 3 da secção F".

W. Conferiu ainda, pelo mesmo instrumento notarial, autorização para "outorgar e assinar a respectiva escritura, receber o preço e dar dele quitação".

X. Em cumprimento do plano acordado, no dia 4 de Agosto de 2008, por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de II, o Réu, por si e em representação de sua mulher, declarou vender à Ré, que declarou comprar, pelo preço de € 265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil euros), o prédio misto denominado "Herdade EE".

Y. A R. CC entregou ao R. DD três cheques sacados sobre a conta n° 002…6 titulada pela CC, S.A. na agência do … do JJ, dois no montante de € 100.000,00 e um no montante de € 65.000,00, todos emitidos em 04-08-2008.

AA. Nessa mesma data, e conforme combinado previamente, os RR. assinaram um documento denominado por "Contrato Promessa", pelo qual a R. CC prometia vender ao R. DD, pelo preço de € 375.000,00 (trezentos e setenta e cinco mil euros), a mesma herdade.

BB. De acordo com o disposto no parágrafo Io da cláusula 3a do "Contrato Promessa", o prazo para a outorga da escritura do contrato prometido foi fixado imperativamente até ao dia 31 de Maio de 2009.

CC. De acordo com o parágrafo 2o da cláusula 3a, ficou convencionado que "A não realização da escritura até ao prazo referido no corpo desta cláusula implicará a revogação automática do presente contrato e a renúncia dos outorgantes a reclamarem um do outro de quaisquer direitos ou indemnizações, tudo se passando como se o presente contrato não tivesse existido".

DD. As partes não convencionaram sinal.

EE. Após a outorga da escritura em causa, o R. DD efetuou várias diligências no sentido de promover o projeto de turismo rural na EE, tendo obtido o parecer de viabilidade da Câmara Municipal de ….

FF. E contratou os serviços de um arquiteto para elaborar o respetivo projeto.

GG. A A. AA e o R. DD mantiveram-se sempre na posse da herdade.

JJ. Em Maio de 2009 o R. DD não tinha o restante que faltava para pagar os € 375.000,00 que acordara pagar à R.

KK. A R. CC começou a pressionar o R. para pagar, através de visitas e telefonemas feitos pelo Eng° KK.

LL. Em Dezembro de 2010, mediante o pagamento de mais contrapartidas, a R. CC aceitou renegociar as condições do empréstimo.

MM. Nesse contexto, o R. DD comprometeu-se a pagar € 400.000,00 (quatrocentos mil euros) até ao dia 15 de Abril de 2011, sendo € 265.000 referentes à quantia emprestada e € 135.000,00 de juros.

00. Nesse propósito, no dia 23 de Dezembro de 2011, assinaram um novo contrato -promessa, pelo qual a R. CC prometia vender à sociedade "FF, Lda.", representada pelo R. DD, pelo preço de € 400.000,00 (quatrocentos mil euros), a Herdade EE.

PP. A sociedade promitente compradora, denominada "FF" (de que as AA e o réu DD são sócios) obrigou-se a proceder à marcação da escritura "imperativamente até 15 de Abril de 2011" - o que não fez.

L., HH. E QQ. Em datas não apuradas, o réu fez entregas de numerário ao representante da ré, por conta do empréstimo, no valor global de 67.500,00 euros.

RR. O R. DD teve de aceitar as novas condições do empréstimo sob pena de ficar sem a herdade.

SS. A Herdade EE tem um valor de mercado avaliado em € 408.406,20.

TT. Com as suas declarações na escritura de compra e venda de 4 de Agosto de 2008, nem o R. DD, por si e em representação da A. AA, nem a R. CC quiseram vender e comprar definitivamente a herdade.

UU. Tratou-se de uma forma acordada entre os RR. para garantir o pagamento do empréstimo dos € 265.000,00 e o recebimento dos juros.

VV. A R. CC nunca quis comprar a EE para a revender no âmbito do seu objeto social.

WW. Entre 2005 e 2009, na zona do Alentejo, a "CC" comprou, para revenda, os seguintes imóveis - Herdade LL - Prédio rústico com parte urbana denominado "MM" - Herdade NN - Herdade OO - Herdade PP - Prédio rústico denominado "QQ"

XX. Tais aquisições ascenderam ao valor global de 5.573.181,25 € (cinco milhões setecentos e sessenta e três mil cento e oitenta e um euros e vinte e cinco cêntimos).

YY. Comprou os prédios (rústicos e urbano) que constituem a "Herdade RR" por € 393.992,25 e revendeu-os por € 500.000,00 (€ 106.007,75).

ZZ. A "CC" não revendeu, em tempo (3 anos), a Herdade EE e perdeu a isenção de IMT - que pagou a 22-09- 2011/€ 11.213,57.

AAA. A 16 de Setembro de 2011 o réu DD e a A. AA foram interpelados pela II. Solicitadora Dra. SS para procederem à entrega do imóvel.

Não provados

.

1. A A. AA e o R. DD sempre viveram da exploração agrícola de prédios propriedade das suas famílias.

2. Pelo menos a partir do ano de 2006, o R. DD começou a praticar actos e a realizar negócios ruinosos, que levaram à perda de algum desse património.

3. O R. DD tornou-se conhecido no meio de … por ser uma pessoa que facilmente se deixava envolver em negócios desvantajosos e de elevado risco.

4. O sócio e gerente da R. conhecia o R. DD desde a data do projeto de construção do hotel de …, sabendo da situação financeira deficitária em que o mesmo se encontrava e da sua urgência em obter um empréstimo que lhe permitisse regularizar as dívidas bancárias.

5. O gerente da R. sabia que o R. DD aceitaria, face à situação em que se encontrava, quaisquer condições para obtenção do referido empréstimo.

6. Assim, em Julho de 2008, o R. DD informou a mulher que conseguira um empréstimo para regularizar as dívidas e iniciar o projeto da EE e que ela teria de lhe assinar uma procuração para ele tratar do mesmo.

7. O R. DD não informou a A. AA das condições do empréstimo nem da forma como o mesmo iria ser formalizado, nunca tendo a mesma estado com nenhum representante da CC.

8. A A. AA toda a vida foi doméstica, vivendo totalmente dependente e submissa ao marido.

9. Foi o R. DD quem sempre tomou todas as decisões relativas à vida do casal e à gestão do seu património, alheando totalmente a A. AA dos seus negócios.

10. Face à posição de dependência e de submissão, a A. AA assinava todos os documentos que o marido lhe apresentava sem o questionar e sem tomar conhecimento do respetivo conteúdo.

11. O R. DD disse à mulher que teria de assinar uma nova procuração por causa dos valores do empréstimo.

12. As AA. nunca participaram em nenhuma negociação ou reunião com a R. CC, desconhecendo os termos do negócio, designadamente a forma acordada para escamotear o empréstimo do dinheiro.

13. As AA. desconheciam também o acordo dos RR. para que a EE deixasse de ser um bem próprio da A. AA e passasse a ser um bem comum do casal.

14. Na sequência da apresentação, pelo réu DD, de duas outras propostas de venda de propriedades no … (nas quais não teve interesse), a "CC" veio a ajustar a compra da Herdade EE pelo preço de € 265.000,00 (terceira hipótese).

15. Os € 265.000,00 entregues pela "CC" ao marido da A. AA a 4 de Agosto de 2008, por ocasião da outorga da escritura de compra e venda, consubstanciaram o pagamento do indicado preço.

16. A declaração de compra emitida pelo Presidente do Conselho de Administração da "CC" na escritura traduziu a sua inequívoca vontade de adquirir a propriedade para a sua representada, pelo preço de € 265.000,00.

17. Até à dedução das oposições que correm termos no Tribunal Judicial de …, nada indiciou que a venda e o recebimento do preço não correspondessem à vontade real da A. AA e do seu procurador, o réu DD.

18. Acontece que nos dias anteriores à outorga da escritura de compra e venda, o marido da A. AA indagou junto da "CC" acerca do destino previsto para o imóvel que lhe ia comprar, tendo-lhe sido referido que seria para revenda, prelo preço de € 375.000,00.

19. Face àquela informação mostrou-se interessado na possibilidade de comprar a Herdade EE, pelo indicado preço, sob condição de pagar na data da escritura de compra e venda e da mesma se poder realizar até 31 de Maio de 2009.

20. A "CC" aceitou a proposta e, para salvaguarda das posições negociais de ambas as partes, assinaram, no dia da escritura, a promessa de compra e venda junta com a p. sob doc. 12.

21. Após a assinatura do contrato o réu DD pediu para continuar a guardar na propriedade algumas alfaias agrícolas e umas mobílias que ali se encontravam - ao que a "CC" acedeu.

22. Assim, para o indicado fim e por mera tolerância da "CC", a A. AA e o marido DD mantiveram na sua posse as chaves da Herdade EE.

23. A mais-valia de € 110.000,00 que a "CC" previa receber com a revenda do imóvel correspondia à margem (bruta) do negócio e não ao "pagamento de juros" daquele montante.

24. Concretizando-se a revenda e tendo em conta a tributação a que está sujeita, a "CC" obteria um resultado líquido na ordem dos € 80.050,00 (26,5% de IRC+1,5% de derrama).

25. A partir de Junho de 2009 a "CC" passou a instar o réu DD para retirar da Herdade EE os móveis e os utensílios agrícolas que ali tinha guardado, entregando-lhe o prédio livre e desocupado.

26. O Eng. KK é consultor da ré "CC" e, nessa qualidade, acompanhou as negociações e os contactos com o réu DD.

27. O réu DD dizia, porém, continuar interessado na aquisição da propriedade e foram reiniciadas negociações.

28. Ainda em Junho de 2009 o réu DD e a "CC" acordaram reajustar o preço da futura transacção que fixaram em € 400.000,00.

29. Mas, devendo, afinal, a compra ser feita em nome de uma sociedade familiar que integrava vários sócios, disse precisar de algum tempo para definir, com eles, as condições de pagamento e a data da escritura.

30. A "CC" não se opôs à mudança de adquirente, mas, face ao incumprimento da anterior promessa de compra e à falta de fixação dos termos de pagamento no novo preço, entendeu não deixar arrastar a situação e informou o marido da A. AA de que a propriedade iria ser posta à venda.

31. Foi neste contexto que, para garantir a possibilidade de outorgar nova promessa de compra, o réu DD propôs à "CC" ir fazendo entregas mensais por conta do preço (€ 3.750,00), acertando as contas na altura da escritura.

32. Ao longo de 2010 e à semelhança do que já acontecera em Junho de 2009, a "CC" foi interpelando o réu DD no sentido de retirar as suas alfaias da propriedade de modo a permitir a colocação da Herdade EE no mercado.

33. Apesar de relutante em relação à outorga de outro acordo, perante a insistência do réu DD em garantir que em Abril de 2011 a sua sociedade familiar já disporia dos meios necessários à aquisição da EE, a "CC" acabou por aceitar celebrar uma nova promessa de compra e venda, pelo preço de € 400.000,00 - cfr. contrato junto com a PI sob doe. 15, que aqui se dá por reproduzido.

34. Antes de outorgar esta ultima promessa de compra, em nome e representação da "FF", o réu DD assegurou à "CC" que pagaria, ainda em Dezembro de 2010 um sinal de € 50.000,00, mas acabou por lhe entregar apenas, por duas vezes (€ 25.000,00 + € 20.000,00), a importância de € 45.000,00.

35. Perante este novo incumprimento a "CC" informou o réu DD que deveria marcar, de imediato, a escritura de compra e venda ou retirar da Herdade os seus móveis e utensílios entregando-a livre e desocupada.

2.2. A recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:

a. Vem o presente recurso interposto do aliás douto acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de fls ... e sgts proferido nos autos acima identificados, que julgou improcedente a apelação e, consequentemente, confirmou a sentença recorrida na parte que declarou a nulidade do contrato de compra e venda de 4 de Agosto de 2008 e o consequente cancelamento de registo de aquisição, embora com fundamento diferente.

b. Nestes termos, perante a decisão do douto TRL foi por este operado um enquadramento jurídico diferente dos factos, em que a decisão proferida assenta em fundamentação essencialmente diferente daquela plasmada na sentença proferida pela 1 .ª Instância, pelo que não há dupla conforme e é admissível o presente recurso de Revista nos termos do previsto no artigo 671.º, n.º 3 do CPC a contario.

c. Pretendeu a Recorrente que fossem considerados não provados os factos elencados na sentença sob os pontos I, K a O (1.ª parte), Q a Z, AA, HH, II, JJ, KK a 00 (1 .ª parte), QQ, RR, TT a VV e que sejam julgados provados os factos incluídos na factualidade não provada sob os n.ºs 14 a 35.

d. Dos factos impugnados, foram considerados provados, pelo douto Acórdão TRL, os constantes do ponto 4 da motivação.

e. Na sequência da factualidade agora dada como provada pelo TRL entendeu este douto Tribunal que, ao contrário do decidido pelo Tribunal de 1 .ª Instância, no caso sub judice não existia simulação.

f. Concluiu e bem o TRL quando determinou que "( ... ) desde logo não ficou demonstrado o intuito de enganar terceiros. ( ... ) E, no que diz respeito à divergência entre a vontade real e a vontade declarada, não se verifica rigorosamente uma divergência entre a vontade declarada e a vontade real das partes, pois estas pretendiam, respectivamente, vender e comprar ( ... )".

g. Ora, com base na factualidade provada e, ao concluir como faz, que não existe simulação no caso dos presentes autos, deveria o TRL ter decidido de forma diferente e ter julgado totalmente procedente a apelação e, em consequência, revogado a sentença recorrida e decretando, em sua substituição, a improcedência do pedido de simulação do negócio de compra e venda de imóvel, deduzido pelas Autoras, absolvendo, em consequência a Ré do pedido de declaração de nulidade formulado - Violação dos art.ºs 3.º, 609.º e 674.0 n.0 1 al. a) .

h. Não foi, no entanto, esse o entendimento do TRL e, na sequência da aplicação do artigo 5.º, n.º 3 do CPC enquadrou a factualidade em causa na figura atípica da venda fiduciária em garantia.

i. Da matéria carreada e provada nos autos sempre resulta a existência de negócio jurídico celebrado entre A. e RR.

j. As relações negociais entre as partes foram realizadas pela forma legalmente exigível - escritura pública.

k. Fazendo fé no douto acórdão e havendo vontade real de contratar entre as partes em comprar e vender, ainda que, eventualmente, com garantia adicional, não afasta a compra e venda.

l. Nestes termos, ao concluir que os factos integram a figura da venda fiduciária em garantia o TRL parte desde logo do princípio da existência de um contrato de mútuo "encapotado".

m. E nessa senda avalia da natureza usurária do mútuo.

n. No caso dos autos não foi alegada nem provada a usura pelo que o negócio em causa é válido e deverá ser reduzido à sua essência de compra e venda, o que se requer.

o. Na avaliação do negócio em causa concluiu o TRL que no caso sub judice não se verificam os requisitos previstos no artigo 282.° CC.

p. Ainda assim, decide que, não obstante, não se verificarem os requisitos do artigo 282.ºCC, existe um mútuo manifestamente usurário face ao disposto no artigo 1146.º, n.º 1 do CC.

q. Entende o douto TRL estar provado que a quantia mutuada tinha o montante de 265.000,00€ e que estava previsto o prazo de dez meses para o pagamento da quantia mutuada, acrescida de 110.000,00€ de juros, tudo num total de 375.000,00€, juros estes muito superiores aos limites previstos no artigo 1146.º, n.º 1 CPC (4% + 3%,tendo em atenção os juros legais previstos no artigo 559.º do CC e na Portaria 291/2003, de 8/4).

r. Conclui que a consequência desta, suposta usura, não é a anulabilidade do contrato como se prevê no artigo 282.º CC, mas sim a que vem prevista no n.0 3 do artigo 1146.º CC, ou seja, a redução da taxa de juros aos limites fixados no n .° 1 .

s. No entanto, é entendimento plasmado no douto acórdão que, no caso sub judice, face ao incumprimento do mútuo por parte do réu, a manutenção do prédio na esfera jurídica da ré vem permitir, na prática, a aplicação de juros superiores aos limites fixados no artigo 1146.º CC.

t. Isto porque, entende o TRL, o valor do prédio vendido, avaliado em 408.000,00€, é consideravelmente superior ao valor do mútuo e dos juros com o limite legal e com referência às datas do incumprimento do mútuo, pelo que de nada adianta dizer que os juros de devem cingir aos limites legais nos termos do n.º 3 do artigo 1146.º CC quando se vai permitir que o credor mantenha no seu património o prédio do devedor que tem um valor muito superior ao crédito.

u. Decide então o TRL que o contrato de compra e venda impugnado é contrário à lei e, como tal, nulo nos termos do artigo 280.° CC.

v. Sendo certo que se admitiu no recurso apenas por razões de mero raciocínio, por não corresponder aos factos provados, que a foi celebrada uma venda fiduciária em garantia, mas uma compra e venda pura, sempre se dirá o seguinte,

w. Estamos perante um erro na determinação da norma aplicável – artigo 67 4.º, n.º 1 , al. A) CPC - uma vez que não estamos perante uma venda fiduciária em garantia de um contrato de mutuo usurário, pelo que não tem aplicação o artigo 280.º nem o 1146.º ambos do CC - Violação dos art.ºs 280.°+ e 1146.º do CC.

x. A interpretação do douto TRL é errada, pelo que deverá ser revogada e substituída por nova decisão que importe a improcedência da acção e a consequente declaração da validade do negócio celebrado entre as partes.

y. Ainda assim e sem conceder, no que respeita à interpretação feita pelo TRL e aplicação dos mencionados normativos legais, é de concluir que a avaliação do imóvel no valor de 408.000,00€, valor este que seria valor de mercado, não correspondendo ao valor patrimonial, e o valor total do, suposto mútuo, 375.0000,00€ não andará muito longe do valor apurado, com uma diferença de 33.000,00€ - Contas não feitas pelo TRL.

z. E mesmo que se entendesse que seria de reduzir a taxa de juro aos limites fixados no n.0 1 do artigo 1146.º CC e assim a diferença passasse a ser substancialmente diferente, sempre se dirá que a declaração de nulidade, nos termos do artigo 280.º CC por prever conteúdo ilícito, viola o princípio da liberdade negocial entre as partes - Violação do art. 405.º do CC.

aa. Para poder aplicar o regime jurídico como fez o TRL, seria indispensável que tivesse sido alegados e provados factos que preencham a «fattispecie» ali prevista, não podendo limitar-se a invocar a natureza fiduciária da venda e a sustentar a aplicabilidade de um regime perto do da proibição do pacto comissário, fora do âmbito dos direitos reais de garantia.

bb. O que o TRL conclui é, na verdade, pela aplicação de um regime extra de protecção ao vendedor/devedor que vai muito além do previsto na lei.

cc. A protecção do vendedor já se efectiva com o afastamento do pacto comissário previsto no mencionado artigo 694.º CC, não sendo necessário, no âmbito da venda fiduciária em garantia, criar novas formas de protecção adicional que invade a liberdade negocial das partes - Violação do art.º 694.º CC.

dd. Caso tivesse razão a vertente interpretaria defendida pelo TRL de existência de um mútuo manifestamente usurário face ao disposto no artigo 1146.°, n.º 1 do CC, restaria fazer como o mesmo conclui, a aplicação do n.º 3 da mesma norma, o