Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

Revista n.º

Recorrente: AA-“A... & A..., Lda.”

Recorridas: BB e CC.

I. - Relatório.

Desavinda com a decisão proferida na apelação prolatada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, que na respectiva procedência, revogou a decisão proferida na 1.ª instância [

[1]

], tendo decidido: “1. - Declarar parcialmente nula a douta sentença impugnada, por violação do disposto nas alíneas d) e e) do nº 1 do artigo 668º do Código de Processo Civil, revogando-a na parte em que declarou resolvido o contrato (de arrendamento) celebrado entre a autora e a ré BB com base na violação do disposto no artigo 1050º alínea c) do Código Civil;

2. Ao abrigo do disposto no artigo 715º do Código de Processo Civil julgar improcedentes o pedido de declaração de “resolução do contrato de cessão de exploração” alegadamente celebrado entre a autora e a ré CC.

3. Revogar a douta sentença impugnada na parte em que condena a ré CC no pagamento da quantia de € 43.500,00 (quarenta e três mil e quinhentos euros), a título de rendas vencidas, acrescida dos juros legais, absolvendo essa ré de tais pedidos;

4. Confirmar a douta sentença impugnada na parte em que decreta a absolvição da ré CC do pedido de condenação na imediata entrega do estabelecimento comercial à autora e na parte em que a absolve do pedido de condenação no pagamento da indemnização por ocupação abusiva do estabelecimento comercial;

5. Confirmar a douta sentença impugnada na parte em que decreta a absolvição de ambas as rés do pedido de condenação no pagamento de indemnização por perda de clientela e desvalorização do estabelecimento por encerramento”, recorre a autora, AA-"A...& A..., Lda.”, havendo que considerar os seguintes,

I.1. - Antecedentes Processuais.

A firma AA-"A...& A..., Lda.”, com sede na Rua S... P... nº ... em S..., intentou contra BB, residente na Rua R... dos S... nº ... – ...º ... em Lisboa e CC, residente na Rua Amélia R... C... nº ..., ...º ... em P... de S... – Loures, a presente acção com processo ordinário, visando, na sua procedência:

“a. A declaração judicial da resolução do contrato de cessão de exploração celebrado entre a autora e a primeira ré;

b. A condenação das rés na imediata entrega do estabelecimento comercial à autora;

c. A condenação da segunda ré no pagamento do montante correspondente às rendas vencidas e não pagas;

d. A condenação da segunda ré no pagamento dos juros de mora relativos às rendas vencidas e não pagas;

e. A condenação no pagamento de indemnização de € 750.000 (setecentos e cinquenta euros mensais) por ocupação abusiva do estabelecimento comercial, até à sua entrega efectiva, a liquidar em execução de sentença;

f. A condenação das rés no pagamento de indemnização, por perda de clientela e desvalorização pelo encerramento (do estabelecimento comercial), no valor de € 10.000 (dez mil euros).”

Para o pedido que formula, alegou a demandante a factualidade que, em síntese, se extracta, a seguir.

Por escritura pública celebrada em 9 de Maio de 1996, a A. tomou de trespasse o estabelecimento comercial denominado DD-“Papelaria C...” instalado na Rua S... P... nº ... em Sesimbra, o qual abrangia o direito ao arrendamento do local.

Por contrato escrito celebrado em 30 de Abril de 2007 cedeu à segunda ré a exploração temporária do estabelecimento, pelo prazo de cinco anos, obrigando-se ela a pagar à autora prestações mensais no valor de € 750,00 (setecentos e cinquenta euros) acrescidos de IVA à taxa em vigor, até ao dia 8 de cada mês.

A segunda ré apenas pagou a primeira das aludidas prestações e a respectiva caução, apesar de instada para pagar as prestações vencidas e manteve o estabelecimento fechado ao público.

Face ao incumprimento do contrato a autora procedeu à sua resolução em 12 de Julho de 2007, ficando a segunda ré obrigada a restituir de imediato o estabelecimento, o que nunca chegou a acontecer, já que o manteve em seu poder até à entrega do local à senhoria, a primeira ré.

Esta, por sua vez, conluiada com a segunda ré, notificou a autora de que considerava resolvido o contrato de arrendamento por subarrendamento total do locado.

Na contestação com que visaram contraminar a pretensão da Autora, as rés CC e BB Silva, pugnam, cada uma cm proficiente argumentação jurídica, pela improcedência da acção:

a) - a demandada CC,

- porque em 3 de Julho de 2007, a senhoria lhe comunicou a resolução do contrato de arrendamento que havia celebrado com a Autora, tendo, por isso, deixado de entregar a renda á Autora;

- em 12 de Julho de 2007 recebeu uma carta da Autora a declarar resolvido o contrato com o fundamento no não pagamento das rendas;

- em face do dissídio decidiu entregar as chaves á senhoria;

- induz argumentação de direito - cfr. fls. 43 a 45;

b) - a demandada BB,

- A demandante, em 03-06-2007, informou a demandada Ré, que havia celebrado um contrato de cessão de exploração com a 2.ª Ré “destinado a comercialização de artigos de bazar e decoração”;

- A demandada prefigurou a comunicação como tendo a Autora efectuado um contrato de sublocação, dada a alteração do ramo de comércio que ali era exercido,

- neste entendimento, em 26-06-2007, a demandada procedeu à notificação judicial avulsa da Autora, no sentido de considerar resolvido o contrato celebrado entre ambos;

- a partir desta data a A. terá, na versão da demandada impedida de praticar qualquer acto no locado, tendo a demandada passado a receber as rendas directamente da 2.ª ré;

- Em 18-07-2007, ambas as Rés deram por revogado o contrato de arrendamento, tendo a 1.ª Ré ficado na posse do locado.

- Instou de direito de fls. 51 a 57.

Elaborado o despacho saneador e organizada a base instrutória com a selecção dos factos considerados assentes e dos factos controvertidos, foi efectuada audiência de discussão e julgamento e proferida decisão relativa à matéria de facto.

Os intervenientes processuais produziram alegações escritas, após o que foi proferida sentença, de que resultou o veredicto sequente:

“Nos termos e com os fundamentos que ficaram expostos, julga-se parcialmente procedente a presente acção e, em consequência:

1- Declaro resolvido o contrato celebrado entre a autora AA-A... & A..., Ldª e a 1ª ré BBa, com base na violação do disposto no artigo 1050º alínea a) do Código Civil – privação do gozo do locado;

2- Condeno a 2ª ré CC a pagar à autora AA-"A...& A..., Lda.” a quantia de € 43.500,00 (quarenta e três mil e quinhentos euros) a título de rendas vencidas, acrescida de juros legais, à taxa de 4%, a contar do vencimento de cada prestação;

3- No mais, absolvem-se as rés do pedido”.

Inconformada com a sentença na parte que declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre ela e a primeira ré e que absolveu as rés de tudo o mais peticionado, dela interpôs recurso

a autora

(requerimento de fls. 225), o qual foi admitido como de apelação com efeito devolutivo (cfr fls. 308).

Igualmente irresignada interpôs recurso a segunda ré – CC – (fls. 232 e seguintes) admitido como de apelação e com efeito devolutivo.

E porque também não se conformou com a sentença proferida veio a interpor recurso de apelação a demandada – BB – (fls. 254 e seguintes) o qual foi admitido como de apelação e com efeito devolutivo.

Nas apelações interpostas, o Tribunal da Relação estimou deveram merecer apreciação, para os diversos recursos apresentados, as sequentes questões (sic):

“1. Na

apelação da autora

, a questão essencial colocada é a da nulidade da sentença por, alegadamente, ter omitido a decisão de questão que devia conhecer e de ter conhecido de questão que não podia apreciar.

Recorde-se que um dos pedidos formulado pela autora foi o de declaração judicial de resolução do contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial celebrado entre ela e a segunda ré (e de imediata entrega do “estabelecimento comercial”), alegando a autora que sobre ele não foi emitida pronúncia.

Ao invés a decisão impugnada declarou resolvido o contrato (de arrendamento comercial) celebrado entre a autora e a primeira ré, com base na violação do disposto no artigo 1050.º alínea a) do Código Civil (privação do uso do locado), decisão que nenhuma das partes requereu ao tribunal.

A

apelação da segunda ré

, para além de recolocar a questão da nulidade da sentença nos termos expressos na apelação da autora embora com enfoque diverso, encerra duas outras questões: a concernente ao facto de se ter classificado a cedência do locado pela autora à segunda ré como locação de estabelecimento comercial quando no âmbito da providência cautelar prévia a esta acção e com a mesma matéria de facto apurada, o Tribunal da Relação de Lisboa tinha já decidido que se tratava de um subarrendamento, pese embora as partes o tenham classificado de cessão de exploração comercial; a sua condenação no pagamento das rendas vencidas que, em seu entender, parte de uma errada interpretação do artigo 781.º do Código Civil.

Por sua vez a

apelação da primeira ré

, pretende a alteração da matéria de facto dada como provada no ponto 5, supra (resposta conjugada dos artigos 3º e 11º da base instrutória), insurgindo-se ainda contra o facto de se ter considerado que houve, no caso dos autos, cessão de exploração do estabelecimento comercial e não sublocação do local que legitimou a resolução do contrato de arrendamento que ela celebrou com a autora. Posteriormente a primeira ré veio também defender a nulidade da sentença por excesso de pronúncia.”

A final veio a ser decidido: “Pelo exposto acordam em julgar parcialmente procedentes os recursos de apelação interpostos pela autora e pela ré BB e procedente o recurso de apelação interposto pela ré CC e, em conformidade:

1. Declarar parcialmente nula a douta sentença impugnada, por violação do disposto nas alíneas d) e e) do nº 1 do artigo 668º do Código de Processo Civil, revogando-a na parte em que declarou resolvido o contrato (de arrendamento) celebrado entre a autora e a ré BB com base na violação do disposto no artigo 1050º alínea c) do Código Civil;

2. Ao abrigo do disposto no artigo 715.º do Código de Processo Civil julgar improcedentes o pedido de declaração de “resolução do contrato de cessão de exploração” alegadamente celebrado entre a autora e a ré CC;

3. Revogar a douta sentença impugnada na parte em que condena a ré CC no pagamento da quantia de € 43.500,00 (quarenta e três mil e quinhentos euros), a título de rendas vencidas, acrescida dos juros legais, absolvendo essa ré de tais pedidos;

4. Confirmar a douta sentença impugnada na parte em que decreta a absolvição da ré CC do pedido de condenação na imediata entrega do estabelecimento comercial à autora e na parte em que a absolve do pedido de condenação no pagamento da indemnização por ocupação abusiva do estabelecimento comercial;

5. Confirmar a douta sentença impugnada na parte em que decreta a absolvição de ambas as rés do pedido de condenação no pagamento de indemnização por perda de clientela e desvalorização do estabelecimento por encerramento.”

Para a revista que impetra, a demandante alinha o sequente:

I.2. – Quadro Conclusivo.

“a) - O presente recurso de revista vem do, aliás, douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, que julgou nula a sentença;

b) – Quando é certo que os pedidos formulados pela A. são bem mais vastos, tendo em conta que o "simulacro" conluiado entre as Rés, resultou na entrega do estabelecimento à 1.ª. R., o que acarreta graves prejuízos à Autora.

c) - Ora, salvo o devido respeito, o que releva entre as questões basilares a resolver na presente acção são:

1) - Se o contrato celebrado com a 2.ª Ré era de Cessão da Exploração ou se um contrato de subarrendamento, só porque, a 2.ª Ré colocou na vitrine "Abre brevemente – artigos para o lar"?;

2) - Ou seja, a simples colocação de um letreiro na vitrina com os dizeres "abre brevemente – artigos para o lar" não configura só por si qualquer alteração ilícita de ramo do negócio como fundamento de resolução do arrendamento inicial.

3) - Mas ainda que não estivesse, o simples anúncio não constitui só por si qualquer violação contratual se a cessionária não chegou efectivamente a levar a cabo no locado qualquer espécie de actividade.

4) - Quer dizer, anunciar apenas que vai abrir brevemente com artigos para o lar não equivale a que abra como realmente nunca chegou a abrir com artigos para o lar, por isso que não abriu com coisíssima nenhuma.

5) - Daí que a 1.ª e 2.ª R.R. não tinham qualquer legitimidade para revogar o contrato de arrendamento do estabelecimento celebrado entre o A. e a 1.ª. R .

d) - No ponto IV –

FUNDAMENTACÃO JURÍDICA

o Mmo. Juiz de 1.ª Instância alicerçou a sua convicção relativamente às questões atrás enunciadas com base na qualificação jurídica exposta no ponto IV – FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA, relevando o seguinte:

1) - a obrigação da 2.ª Ré em pagar a renda mensal, que não cumpriu, e pela qual terá de responder – corresponde ao ponto 2. da decisão (sem qualquer reparo).

2) - quanto à 2.ª R., ficou provada a violação da sua principal obrigação, que consistia no pagamento da contrapartida económica pela cessão (art. 1038.º., alínea a), do C. Civil e cláusula 3.ª do contrato que celebrou com a Autora) ­corresponde ao ponto 2. da decisão.

3) - uma actuação da 1.ª R. absolutamente prematura e destituída de fundamento legal, ao resolver o contrato de arrendamento.

4) - Tratando-se de uma locação de estabelecimento comercial (e não de subarrendamento, tal como pretendia fazer crer), a 1.ª Ré não tinha qualquer fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento relativo à autora, nem para usar da faculdade prevista no arfo. 1090.º do Código Civil ­substituição do arrendatário pelo senhorio mediante notificação judicial.

5) - não havia, assim, fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, nos moldes em que o fez, nem, obviamente, para a substituição da arrendatária, ora A, pela senhoria.

6) - Em adição e de forma suplementar, o facto de deter na sua posse a chave do locado acarreta uma consequência grave. É que, ao receber a chave do locado da 2.ª R. (numa atitude completamente inusitada, diga-se mesmo em abono da verdade, não decorrendo dos autos qualquer justificação plausível para tanto) e ao não restituí-la à Autora, tem como consequência impedi-la de aceder ao locado e de fruir, enquanto arrendatária, do mesmo, ou seja, deixou de proporcionar à Autora o gozo do locado.

e) - Ora, o douto Acórdão andou por caminhos completamente distorcidos da realidade ao considerar que o que estava em causa era um contrato de subarrendamento e não uma cessão de exploração.

f) - Sendo certo que, o contrato de arrendamento foi revogado entre a 1.ª R. e a 2.ª. R (factualidade provada no ponto n.º 14 da sentença), que se reproduz na sua essencialidade " No dia 18/07/2007, as Rés, por acordo escrito,

no seu interesse recíproco

,

deram por revogado o contrato de arrendamento, tendo a 2a. R. entregue à 1.ª. Ré as chaves do locado (conclusão M)" .

g) - Sobre esta revogação o Mmo. juiz de 1.ª Instância teceu a motivação e fundamentação jurídica referidas nas alíneas c) a f) da conclusão D).

h) - Na verdade, o Mmo. Juiz "a quo" até tinha considerado a atitude da 1.ª R. inusitada, como seja, a notificação judicial avulsa deduzida contra a Autora e o acordo de revogação do contrato de arrendamento entre a 1.ª e a 2.a R. , nos seguintes termos: "

não havia. Assim, fundamento para a resolução do contrato de arrendamento. nos moldes em que o fez, nem, obviamente, para a substituição da arrendatária, ora A. pela senhoria". “numa atitude completamente inusitada, diga-se mesmo em abono da verdade, não decorrendo dos autos qualquer justificação plausível para tanto ... ".

i) – Quanto à questão do contrato celebrado em Abril de 2007 ser de cessão de exploração e não de subarrendamento, a douta decisão de 1.ª Instância encontra-se revertida da melhor doutrina e actualizada jurisprudência, pelo que, qualquer argumentação das Rés não abala nem remete à censura a douta decisão proferida, quanto a essa matéria.

j) - Aliás, complementada por outra tanta doutrina e jurisprudência revertida nas presentes alegações pela Autora, ora apelante.

k) - Daí que não haja qualquer reparo a fazer à douta decisão de 1.ª Instância no que concerne a considerar o contrato celebrado em Abril de 2007, um contrato de cessão de exploração e não de subarrendamento.

l) - Em suma, ao considerar-se que se tratou de um contrato de subarrendamento e não de Cessão de Exploração, violou-se o art. 1109.º do C.C. e, consequentemente, o art. 781.º do mesmo diploma legal, assim como por manifesta contradição da matéria controvertida do douto Acórdão da Relação, por manifesta violação do artigo art. 668.º, n.º 1, alínea b), com referência ao art. 715.º, ambos do C.P.C., por os fundamentos jurídicos e a factualidade provada estarem em oposição com parte do douto Acórdão, tanto mais que afecta o restante pedido da Autora.

NESTES TERMOS, deverá considerar-se procedente o presente recurso, reformulando-se o douto Acórdão nos seguintes moldes:

- Considerar-se que o contrato celebrado entre a Autora e a 2.a R. é um contrato de Cessão de Exploração e não de subarrendamento e, em consequência, declarar nulo e de nenhum efeito o Acordo de Revogação do Contrato de Arrendamento do estabelecimento celebrado entre ala. e a 2a. R.:.

B – Decretar-se a resolução do contrato de cessão de exploração celebrado entre a A. e a 2.a, R. por incumprimento contratual desta e, em consequência, considerar-se subsumíveis à previsão do art. 781.º do Código Civil, condenando-se a 2.ª R. ao pagamento do montante € 43.500.00 (Quarenta e três mil e quinhentos euros), correspondente às prestações vencidas e não pagas, acrescida dos respectivos juros:

- Condenar-se a 1.ª R. à entrega imediata do estabelecimento comercial à Autora, acompanhado de todo o equipamento e mobiliário e, em consequência, pagar à Autora uma indemnização correspondente ao valor da renda que está fixada e por si a usufruir, no montante de 750.00 euros mensais, até à entrega efectiva do estabelecimento comercial, a liquidar em execução de sentença, (….)”

I.3. - Questões que, face ao acervo alegatório, deverão merecer apreciação no recurso:

- Caracterização/definição dos contratos de cessão de exploração e/ou de locação de estabelecimento; Contrato de subarrendamento para fins não habitacionais.

II. - FUNDAMENTAÇÃO.

II.A. – DE FACTO.

Para a decisão a proferir ficou adquirido, após reapreciação da decisão de facto, pelo Tribunal da Relação, [

[2]

], a matéria de facto que a seguir queda extractada.

“1. No dia 9 de Janeiro de 1973, EE e FF outorgaram entre si escritura pública intitulada de “arrendamento comercial”, pela qual o primeiro declarou dar de arrendamento à segunda o rés-do-chão, com entrada pelo número ..., do prédio urbano situado na Rua S... P..., freguesia de S... do concelho de Sesimbra, destinado ao comércio de papelaria, embora a inquilina pode passar a exercer qualquer outro ramo de comércio ou indústria (Alínea A da matéria de facto assente).

2. No dia 9 de Maio de 1996, FF e seu marido GG, e a Autora outorgaram escritura pública intitulada de "Trespasse", pela qual os primeiros declararam trespassar à segunda, pelo preço de cinco milhões de escudos, o estabelecimento comercial de papelaria "C...", instalado no prédio identificado em 1), sendo hoje a renda de € 102,00 (Alínea B da matéria de facto assente).

3. Em data posterior a 1996, a titularidade da propriedade do prédio identificado em 1) adveio à 1ª Ré BB por via sucessória (Alínea C da matéria de facto assente).

4. No dia 30 de Abril de 2007, a Autora e a 2.ª Ré CC assinaram um documento intitulado "Contrato de Cessão de Exploração", nele constando identificado, nos considerandos, o estabelecimento comercial de papelaria e declarado a primeira ceder à segunda a exploração desse estabelecimento, com os móveis, utensílios e equipamentos descritos em inventário anexo (não junto ao documento exibido), com início no dia 1 de Maio de 2007 e termo no dia 2 de Maio de 2012, sob as contrapartidas, para a segunda, de pagamento mensal de € 750,00 acrescido do IVA, até ao dia 8 do mês a que respeitasse, na Rua S... P..., n.º ..., em Sesimbra, e de liquidação dos recibos de água, electricidade, durante a vigência do acordo, mais se convencionando poder a primeira resolver o acordo em caso de “incumprimento grave e reiterado do presente contrato, devendo libertar de imediato as instalações” (Alínea D da matéria de facto assente).

5. “Provado apenas que, em data não apurada de 2007, quando as instalações onde funcionava o estabelecimento de papelaria objecto do contrato referido na alínea D) (dos Factos Assentes) foram entregues à ré CC, encontravam-se ali um sistema de videovigilância, um aparelho de ar condicionado, um balcão, prateleiras e expositores vazios (

Resposta aos quesitos 3º e 11º da base instrutória, depois de alterada pela reapreciação operada pelo Tribunal da Relação

).

6. A 2ª Ré entregou à Autora, na data da assinatura desse acordo € 1.500, sendo € 750 a título de primeira prestação e € 750 a título de caução e nenhuma outra quantia entregou desde então à Autora (Alínea E da matéria de facto assente).

7. Após 30 de Abril de 2007, em data incerta, a 2.ª Ré colocou nas vitrinas do estabelecimento os dizeres "Abre Brevemente – Artigos para o Lar” (Alínea F da matéria de facto assente).

8. A Autora insistiu com a 2ª Ré para que esta tirasse o cartaz e iniciasse a actividade de papelaria (Resposta ao artigo 4º da base instrutória).

9. A 2ª Ré não chegou a abrir ao público o estabelecimento (Alínea G da matéria de facto assente).

10. No dia 25 de Maio de 2007, a 1ª Ré enviou uma carta à 2ª Ré, solicitando-lhe que lhe remetesse "o título que a habilita a estar na posse do imóvel, uma vez que se encontra arrendado à sociedade AA-A... e A..., L da." (Alínea H da matéria de facto assente).

11. No dia 3 de Junho de 2007, a Autora enviou carta à 1ª Ré informando-a ter celebrado o acordo referido em 4) e que "o estabelecimento é destinado à comercialização de produtos de bazar e decoração” (Alínea I da matéria de facto assente).

12. No dia 19 de Junho de 2007, a 1ª Ré requereu, e foi efectivada, a notificação judicial avulsa da Autora, pela qual lhe comunicou considerar resolvido o contrato de arrendamento nos termos do artigo 1090.º, n.º 1 do Código Civil, por ter subarrendado o locado e para aí exercer o ramo de "artigos para o lar” (Alínea J da matéria de facto assente).

13. No dia 12 de Julho de 2007, a Autora enviou à 2ª Ré carta registada com aviso de recepção, por esta recebida, na qual declarou resolver o contrato, nos termos da cláusula décima primeira com fundamento na mesma não ter pago as prestações de Junho e Julho e de não retirar o cartaz aposto na montra do estabelecimento com os dizeres "Abre Brevemente/Artigos para o Lar” e não iniciar a actividade prevista no contrato, mantendo-se encerrado o estabelecimento (Alínea L da matéria de facto assente).

14. No dia 18 de Julho de 2007, as Rés, por acordo escrito, no seu interesse recíproco, deram por revogado o contrato de arrendamento, tendo a 1ª Ré entregado à 2ª Ré as chaves do locado (

[3]

) (Alínea M da matéria de facto assente).

15. No dia 19 de Julho de 2007, a segunda ré remeteu à Autora carta registada com aviso de recepção, por esta recebida, na qual declarou a sua total indignação pelas "mentiras e falsidades” daquela outra carta, afirmando nunca ter a Autora lhe solicitado que retirasse aquele cartaz, antes várias vezes lhe tendo dito que poderia ali exercer qualquer ramo, e nunca ter a Autora lhe solicitado que abrisse o estabelecimento em determinada data, mais acrescentando ter pago a renda de Julho à senhoria (a 1ª Ré) com quem já rescindiu o contrato e a quem entregou as chaves da loja (Alínea N da matéria de facto assente).

16. Após 30 de Abril de 2007, foi a Autora que suportou os consumos de electricidade e água no imóvel identificado em 1), no valor de € 184,18 (Resposta ao artigo 7 º da base instrutória).

17. O estabelecimento tinha clientela habitual e numerosa (Resposta ao artigo 1 º da base instrutória).

18. Em data não concretamente apurada, mas sempre nos inícios de 2007, o estabelecimento esteve encerrado e nele a Autora afixou cartaz com os dizeres "Aluga-se – ..." (Resposta ao artigo 8 º da base instrutória).”

II.B. – DE DIREITO.

II.B.1. – Caracterização/definição dos contratos de cessão de exploração e/ou de locação comercial; Contrato de subarrendamento para fins não habitacionais.

Preceitua n.º 1 do artigo 1109.º do Código Civil que “a transferência temporária e onerosa de um prédio ou parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção (…)”.

Constituem-se, assim, elementos definidores ou caracterizantes do contrato de locação de estabelecimento: a) - que entre o detentor de um estabelecimento comercial e um outro sujeito seja acordado uma transferência do gozo de um prédio ou parte dele; b) que a transferência operada seja feita em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial; c) que o estabelecimento exista ou esteja instalado no prédio ou na parte transferida ou cedida; d) que essa transferência tenha ou possua um carácter ou uma duração temporalmente delimitada ou fixada; e) que a transferência seja feita a título oneroso ou seja mediante o pagamento de uma contraprestação. [

[4]

]

O contrato de locação de estabelecimento distingue-se, do arrendamento comercial ou, na terminologia adoptada pelo NRAU, arrendamento para fins não habitacionais [

[5]

], porquanto neste tipo de relação locatícia o locador transfere para o locatário o gozo de um prédio urbano ou rústico, ao qual está afectado um fim determinado e especifico, qual seja o de nele vir a ser explorada ou desenvolvida uma actividade de índole comercial. [

[6]

]

Malgrado os pontos de contacto e de comunhão, a saber a existência de uma transferência com carácter onerosa e de feição temporária, ocorre uma distinção essencial e definidora que radica no facto de enquanto que no arrendamento comercial o locador transfere para o locatário o direito de gozo de um prédio, na locação do estabelecimento o detentor do estabelecimento transfere para cessionário o gozo e fruição de uma unidade comercial, com todos as marcas e feições distintivas que acompanham esta figura de direito comercial.

A doutrina define estabelecimento comercial como uma universalidade “constituída pela organização económica ou empresa que abarca o conjunto de todas as relações jurídico-comerciais que se ligam à actividade do comerciante.” (Prof. Pinto Coelho, in “Lições de Direito Comercial” I, 3ª edição, 82; Profs Vaz Serra – RLJ 102-103 e A. Varela – RLJ 102-75 e Orlando de Carvalho, RLJ 110-102).” [

[7]

/

[8]

]

A questão que vem debatida das instâncias reconduz-se à distinção ou caracterização do contrato celebrado entre o detentor do estabelecimento comercial, a Autora, e a 2.ª ré. Enquanto que na primeira instância se crismou o contrato como sendo de cessão de estabelecimento comercial ou locação de estabelecimento na decisão revidenda considerou-se que o contrato celebrado entre a autora e a 2.ºa ré configurava um contrato de subarrendamento para fins não habitacionais.

Para a autora, de acordo com o que pugna ao longo das suas alegações, o espaço cedido à 2.ª ré – cfr. resposta ao quesito 3.º e 11.º - continha os requisitos mínimos para que aí pudesse vir a funcionar um estabelecimento com a mesma actividade ou giro comercial do que aí funcionava até ao momento da cessão, a saber uma papelaria, para as rés, ao invés, os utensílios - quase todos inamovíveis ou de difícil mobilidade (sistema de videovigilância, um aparelho de ar condicionado, um balcão, prateleiras) - não se perfilam como elementos mínimos caracterizadores de um estabelecimento comercial, pelo que o que foi cedido nunca poderia qualificar-se como “estabelecimento comercial”, no sentido jurídico-material ou sequer na acepção comum e corrente designativa desta realidade económic