Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

ACORDAM OS JUÍZES QUE CONSTITUEM O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA :

A Administração do Prédio, sito na Rua …, nº …, Linda-a-Velha, AA, BB e CC, residentes na Rua ..., nº …, Linda-a-Velha, propuseram a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra a sociedade “... – Empreendimentos Imobiliários, Lda”, pedindo que, na sua procedência, a ré seja condenada a eliminar as anomalias referidas no petitório inicial, sob pena de, não o fazendo, ser, desde já, condenada no ressarcimento de todos os prejuízos materiais que venha, por omissão, a provocar aos co-autores, decorrentes de eventuais reparações que estes, coagidos nesse sentido, tenham que fazer, em substituição da ré.

Para o fim pretendido, os autores alegam, em síntese, que o prédio em questão foi edificado pela ré e nele foram detectadas anomalias relacionadas com a construção do edifício, que identificam na petição inicial, e que foram objecto de uma notificação judicial avulsa, que chegou ao destinatário, em 20 de Junho de 2001, sendo certo que algumas foram suprimidas, situando-se a sua ultima intervenção, em Março/Abril de 2003, e outras ainda subsistem, incluindo os defeitos nas fracções dos co-autores, tendo o prédio sido entregue aos condóminos, em 1996, e ocorrendo a primeira Assembleia de Condóminos, em 14 de Julho do mesmo mês, enquanto que a aquisição das fracções autónomas, correspondentes aos 3º direito e 4º esquerdo, coincidiu com a celebração das escrituras de compra e venda, outorgadas em 4 de Abril de 1996 e 29 de Janeiro de 1997, respectivamente.

Na contestação, na parte que ainda interessa ao objecto da revista, a ré excepciona a legitimidade dos autores para peticionarem a eliminação de alguns defeitos relativos a partes do prédio que não são comuns, nem propriedade do segundo e terceiro réus, devendo a ré, neste particular, ser absolvida instância, alegando que já eliminou todas as anomalias referidas no artigo 9º e no artigo 10º, este, por referência ao 3º andar direito, da petição inicial, não tendo obrigação de se ocupar com as demais, por corresponderem a defeitos de construção.

Em relação às anomalias existentes no 4º andar esquerdo, invoca a excepção de mora do credor, em virtude de os respectivos proprietários nunca terem disponibilizado o acesso à fracção para eliminação dos defeitos.

Finalmente, argui a caducidade do direito à eliminação das anomalias, porquanto, à data da propositura da acção, já haviam decorrido todos os prazos de caducidade, previstos no artigo 1225º, do Código Civil.

No mais, impugna a factualidade alegada, defendendo que nem todas as anomalias invocadas consubstanciam defeitos de construção.

Na réplica, os autores entendem que devem ser julgadas improcedentes as excepções peremptórias deduzidas na contestação.

No despacho saneador, julgou-se procedente a excepção de ilegitimidade, quanto aos pedidos de reparação dos mármores, ao nível do chão da varanda, de reparação das lareiras das fracções que não sejam as correspondentes ao 3º andar direito e 4º andar esquerdo, e de reparação da garagem do 3º andar esquerdo, com a consequente absolvição da ré da instância, em relação a tais pedidos, relegando-se para final o conhecimento das excepções de caducidade e do cumprimento, por não existir matéria de facto que permitisse o seu conhecimento com segurança.

A sentença julgou a acção, parcialmente, procedente por provada, e, em consequência, condenou a ré “... – Empreendimentos Imobiliários, Lda.”, a eliminar as anomalias descritas, nos pontos H), I), J), K), L), M), N), O), P), Q), R), S), T), U), V), X), Y), Z), A1) e D1) da matéria de facto provada, atrás descrita, absolvendo a ré da restante parte do pedido.

Desta sentença, a ré “... – Empreendimentos Imobiliários, Lda.” interpôs recurso, tendo o Tribunal da Relação revogado a sentença impugnada e absolvido a ré dos pedidos contra ela formulados.

Do acórdão da Relação de Lisboa, interpuseram agora os autores recurso de revista, terminando as alegações com o pedido da sua revogação, formulando as seguintes conclusões, que se transcrevem:

1ª – Vem o presente recurso na sequência do acórdão proferido pelo M. D. Tribunal da Relação de Lisboa, que julgou revogar a M. D. sentença de 13/03/2008 (fls. 460-474) e absolver a ré, ... - Empreendimentos Imobiliários, Lda, dos pedidos contra ela formulados.

2ª - Com efeito, deu-se por operante o prazo de caducidade para a denúncia dos defeitos na obra, assim se englobando defeitos nas partes comuns do prédio e defeitos nas fracções autónomas dos proprietários que vieram a juízo pedir a sua reparação.

3ª - Haverá que atender, antes de mais, à data da entrega do imóvel no que diz respeito às partes comuns que, salvo melhor opinião, não poderá coincidir com a entrega da fracção a um condómino.

4ª - Tem legitimidade para agir em juízo a Administração do Condomínio (art. 1437.5 do Código Civil - CC), desacompanhada de qualquer proprietário das fracções autónomas, porquanto é a esta e à assembleia de condóminos que cabem a administração das partes comuns do edifício (art. 1430º, nº 1, do CC).

5ª - Resulta do M. D. acórdão desse Supremo Tribunal de Justiça de 06/06/2002, (in Proc. 02B1285/ITIJ/Net) que «Respeitando os defeitos da obra às partes comuns do prédio sujeito a propriedade horizontal, o dies a quo para contagem do prazo da sua denúncia é o do momento da constituição da administração do condomínio e não o da data da primeira escritura de compra de uma fracção. (STJ, 6-6-2002:)».

6ª - Tal posição veio a ser acompanhada também recentemente pelo Acórdão de 01/10/2009 do Tribunal da Relação do Porto (in www.dgsi.pt), que decidiu: «(...) o início do decurso daquele prazo de garantia não pode ter como referência o momento da escrituração das diferentes fracções, antes aquele em que é eleita uma administração pelo conjunto dos condóminos.»

7ª - Ora, a entrega do imóvel in casu verificou-se, como mui bem se julgou em sede de primeira instância, na data da primeira assembleia de condóminos, ocorrida em 14/07/1996.

8ª - Após a notificação judicial avulsa, a ré construtora procedeu à eliminação de diversos defeitos, tanto em fracções autónomas como nas partes comuns, tendo a última intervenção tido lugar nos meses de Março e de Abril de 2003.

9ª - Ora, tendo chegado a eliminar diversos defeitos, dúvidas não podem subsistir do reconhecimento, por parte da ora recorrida, da existência dos mesmos, aceitando, desse modo, o direito dos ora recorrentes, assim dando aplicação ao disposto no art. 1220.5, nº 2, e art. 331.2, nº 2, ambos do Código Civil.

10ª - Ao ter intervindo nos defeitos denunciados e por nunca se ter recusado a vir corrigir os outros defeitos nos quais não veio até hoje a ter intervenção, a ré construtora alimentou a expectativa dos ora recorrentes, legitimando a confiança destes no reconhecimento dos defeitos e sua eliminação, não podendo, pois, por isso vir invocar em sua defesa a caducidade.

11ª - Conforme esse M. D. e Superior Tribunal julgou, em Acórdão de 25/11/1998 (in www.dgsi.pt), o impedimento da caducidade tem por efeito o seu afastamento definitivo.

12ª - Pelo exposto, deve ser julgado procedente o presente recurso de revista, sendo, aliás, a douta sentença recorrida, aqui impugnada, revogada, devendo manter-se integralmente a decisão proferida em sede de primeira instância, que julgou a acção parcialmente procedente e provada, condenando-se a ré construtora à eliminação dos defeitos na mesma descritos.

Nas suas contra-alegações, a ré defende que o recurso deve improceder e, em consequência, ser confirmado o acórdão, conduzindo à sua absolvição.

O Tribunal da Relação entendeu que se devem considerar demonstrados os seguintes factos, que este Supremo Tribunal de Justiça aceita, nos termos das disposições combinadas dos artigos 722º, nº 2 e 729º, nº 2, do Código de Processo Civil (CPC), mas reproduz, acrescentando-lhe, porém, um facto suplementar, sob a designação de L1, com base em documento, atento o disposto pelos artigos 369º, nº 1 e 371º, nº 1, do Código Civil, 659º, nº 3, 713º, nº 2 e 726º, do CPC:

A) - O prédio urbano, sito na Rua ..., nº22, em Linda-a-Velha, encontra-se descrito, na Segunda Conservatória do Registo Predial de Oeiras, com o número 4461, e inscrito, na matriz predial urbana, sob o número 1996, da freguesia de Linda-a-Velha, concelho de Oeiras.

B) - Este prédio foi construído pela ré.

C) - Em 04 de Abril de 1996, foi celebrada a escritura de compra e venda da fracção autónoma, correspondente ao 3º andar direito, em que figura como comprador o 2º autor, AA, conforme consta do documento que se deu por reproduzido e que dos autos é fls. 66 a 73.

D) - A primeira assembleia realizada pelos condóminos ocorreu, a 14 de Julho de 1996, conforme consta do documento que se deu por reproduzido e que dos autos é fls. 42.

E) - Em 29 de Janeiro de 1997, foi celebrada a escritura de compra e venda da fracção autónoma correspondente ao 4º andar esquerdo, em que figura como comprador o 3º autor, BB, conforme consta do documento que se deu por reproduzido e que dos autos é fls. 44 a 52.

F) - Em 20 de Junho de 2001, a ré foi, judicialmente, notificada para proceder ao suprimento dos defeitos, melhor identificados a fls.26 a 31 destes autos, conforme consta do documento que se deu por reproduzido e que dos autos é fls.24 a 39.

G) - A última intervenção da ré no prédio, para eliminar anomalias do mesmo, ocorreu nos meses de Março e Abril de 2003, na fracção autónoma correspondente ao 2º andar esquerdo.

H) - No prédio, referido em A), existem zonas com manchas negras, nas fachadas frente e traseira do edifício, devido a escorrências, situação mais significativa nas zonas de ligação às pedras “mármore” e nas pérgulas, devendo-se tal patologia a uma deficiente execução dos trabalhos, inclusive o não cumprimento das especificações do fabricante. (Resposta ao quesito 1º).

I) - Por defeito de construção, o material aplicado no prédio, referido em A), oferece pouca resistência ao atrito, sendo que o mesmo se desagrega, localmente, com uma simples passagem de mão, devendo-se tal patologia a uma deficiente execução dos trabalhos, inclusive o não cumprimento das especificações do fabricante.

J) - O prédio, referido em A), por deficiências de construção, apresenta fendas, em várias partes do exterior do edifício (Resposta ao facto 4º).

K) - Devendo-se tal patologia a uma deficiente execução dos trabalhos, inclusive o não cumprimento das especificações do fabricante (Resposta ao facto 4º).

L) - Existe ferrugem, em zonas pontuais das grades das varandas, ao nível do 3º andar direito e do 4º andar esquerdo, por nas mesmas se não terem observado os tratamentos adequados para a sua protecção/pintura.

M) - Estas grades encontram-se na fachada externa do prédio.

N) - É deficiente a ligação das pedras de mármore na fachada, em capeamentos de sacadas, ao nível do 3º andar direito e do 4º andar esquerdo, bem como nos terraços correspondentes à fachada principal e tardoz, devendo-se a patologia originária ao diferencial térmico dos materiais envolvidos (pedra e argamassa de assentamento).

O) - Existem duas portas corta-fogo, com deficiências, respectivamente, no 4º andar, com oxidação, e no 3º andar, um ponto com ferrugem, por nas mesmas se não terem observado os tratamentos adequados para a sua protecção/pintura.

P) – O prédio, referido em A), por deficiências de construção, apresenta falta de vidro, na boca-de-incêndio, localizada junto às garagens.

Q) - O prédio, referido em A), por deficiências de construção, apresenta fendas, na sala de condomínio.

R) - O prédio, referido em A), por deficiências de construção, apresenta fissura transversal de toda a parte posterior do prédio, localizando-se acima das zonas das portas de vidro do salão e estendendo-se sobre a janela da cozinha, sendo que, no vão da janela da cozinha, na caixa de estore, o pano de fora da mesma apresenta fendilhação generalizada, devendo-se tal patologia a uma deficiente execução dos trabalhos, inclusive o não cumprimento das especificações do fabricante.

S) - O prédio, referido em A), por deficiências de construção, apresenta o terraço, junto ao algeroz, com partes da tela de revestimento levantada, permitindo infiltrações de água, deficiência que se fica a dever ao facto de as telas terem sido mal aplicadas e sem a adequada sobreposição.

T) - A extracção da conduta da instalação sanitária é deficitária.

U) - A pintura das grades metálicas, na sua face superior, desapareceu, por nas mesmas se não terem observado os tratamentos adequados para a sua protecção/pintura.

V) - A fracção do 4º andar esquerdo apresenta mau estado do soalho, em varias divisões, com intervalos entre eles, manchas, tacos soltos e sulcos, deficiências que se verificam em divisões correspondentes à sala e em três quartos, sendo que a patologia do estado como se apresenta o soalho, com intervalos entre alguns elementos e outros soltos, se fica a dever a uma deficiente aplicação do material, sendo os sulcos devidos ao seu uso.

X) - A fracção correspondente ao 4º andar esquerdo apresenta o desaparecimento de verniz aplicado, localmente, em três divisões, superfícies que não se encontram de acordo com as restantes divisões.

Y) - A fracção correspondente ao 4º andar esquerdo, por deficiências de construção, apresenta humidade na parede, junto às portas de vidro da suite, por provável infiltração de água com origem no terraço e fissura existente na parede exterior, patologia que se deve a deficiências no remate das ombreiras do vão, na existência da fissura na parede exterior e no remate da pedra, soleira, no terraço, por deficiente ligação da cantaria à parede (Resposta ao facto 21).

Z) - Na fracção correspondente ao 4º andar esquerdo, existem manchas na parede da sala, ao nível da caixa de estore.

A1) – Na fracção correspondente ao 4º andar, existem fissuras, no tecto do hall, parede e num quarto, patologia devido à falta de qualidade do material (estuque) utilizado.

B1) – Na fracção correspondente ao 4º andar esquerdo, em redor da sanita, o pavimento está manchado.

C1) – Na fracção correspondente ao 4º andar esquerdo, há uma deficiência na torneira misturadora da cozinha, que verte água, e na cromagem da torneira do lavatório da casa de banho, não sendo a mesma passível de recuperação.

D1) – Na fracção correspondente ao 4º andar, o intercomunicador não estabiliza a imagem, por deficiência na continuidade dos elementos condutores.

E1) – A fracção correspondente ao 4º andar apresenta oxidação dos gradeamentos das varandas.

F1) – Aquando da entrega do imóvel, os vidros da clarabóia não estavam partidos.

G1) – Os estuques podem apresentar micro fissuras, não sendo uma característica do material.

H1) – As torneiras e intercomunicadores já têm cerca de cinco anos de uso.

I1) – A ré contactou os 3ºs autores, BB e CC, para permitirem o acesso à sua fracção, para eliminação dos defeitos, porventura, existentes, mas estes nunca mostraram disponibilidade para tal.

J1) – Em data posterior à recepção da notificação judicial avulsa, a ré, de forma espaçada no tempo, tomou medidas com vista à eliminação das anomalias, nomeadamente, em uma ou outra fracção autónoma e nas partes comuns do prédio, ao nível das janelas das escadas, que deixavam entrar água das chuvas, e pintura das portas corta fogo.

L1) – A presente acção deu entrada em juízo, no dia 15 de Dezembro de 2003 – Documento de folhas 2.

Tudo visto e analisado, ponderadas as provas existentes, atento o Direito aplicável, cumpre, finalmente, decidir

A única questão a decidir, na presente revista, em função da qual se fixa o objecto do recurso, considerando que o «thema decidendum» do mesmo é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, com base no preceituado pelas disposições conjugadas dos artigos 660º, nº 2, 661º, 664º, 684º, nº 3, 690º e 726º, todos do CPC, consiste em definir o momento, a partir do qual se conta o inicio do prazo de caducidade da denúncia dos defeitos da obra, ocorridos nas partes comuns do prédio sujeito a propriedade horizontal, quando o empreiteiro/vendedor procede a uma insuficiente eliminação de alguns.

DO PRAZO DE CADUCIDADE DA DENÚNCIA DOS DEFEITOS DA OBRA, EM PARTES COMUNS DO CONDOMÍNIO, NA SEQUÊNCIA DA SUA INSUFICIENTE CORRECÇÃO PELO EMPREITEIRO/VENDEDOR

A este propósito, a sentença proferida em 1ª instância entendeu que o claro reconhecimento, por parte da ré, da existência de defeitos, na sequência do exercício do direito de denúncia pelos autores, com a notificação judicial avulsa, impediu a caducidade.

Por seu turno, o acórdão recorrido, entendendo que a entrega das partes comuns a um condómino coincide com a entrega da respectiva fracção e não com a realização da primeira assembleia de condóminos, como defendeu a sentença, considerou verificada a excepção da caducidade.

Dispõe o artigo 1225º, do Código Civil (CC), nos seus nºs 1 e 4, que “sem prejuízo do disposto nos artigos 1219º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou…, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação,…apresentar defeitos, o empreiteiro [e o vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado] é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente”, devendo a denúncia, nos termos do respectivo nº 2, ser feita “…dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia”, acrescentando o correspondente nº 3 que “os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221º”.

Aliás, encontra-se, jurisprudencialmente, uniformizado o entendimento, se tal se mostrasse necessário para a solução do caso decidendo, segundo o qual «a acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, no regime anterior ao Decreto-Lei 267/94, de 25 de Outubro, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no artigo 917º, do Código Civil» (1).

O período legal da garantia dos imóveis vendidos, independentemente da entidade que os construiu, encontra-se previsto, no artigo 1225º, para o contrato de empreitada, e, no artigo 916º, ambos do CC, para o contrato de compra e venda de bens defeituosos, respectivamente.

E o não cumprimento da denúncia tempestiva dos defeitos, porque a acção deve ser proposta dentro de certo prazo, a contar da data em que os autores tiveram conhecimento de determinado facto, recai sobre a ré vendedora, em conformidade com o disposto no artigo 343º, nº 2, importando a caducidade dos direitos conferidos ao comprador pelo artigo 1224º, fazendo a lei corresponder à denúncia deste o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência do defeito, atento o preceituado pelo artigo 1220º, nº 2, todos do CC.

Assim, quando a coisa vendida seja um imóvel, edificado pelo empreiteiro ou por outrem que o tenha vendido, a denúncia será feita pelo dono da obra ou por aquele que o comprou, dentro do prazo de um ano, após o conhecimento dos defeitos, e a acção instaurada, igualmente, dentro de um ano, a contar dessa denúncia, e tudo isto, dentro do prazo de cinco anos, a partir da entrega do imóvel, sob pena de caducidade.

Revertendo à factualidade que ficou consagrada, importa reter que o prédio urbano em causa foi construído pela ré e, uma vez sujeito ao regime da propriedade horizontal, foi por esta vendida, em 4 de Abril de 1996, a fracção autónoma correspondente ao 3º andar direito, ao autor AA e, em 29 de Janeiro de 1997, a fracção autónoma que respeita ao 4º andar esquerdo foi pela mesma vendida ao autor BB, tendo lugar, a 14 de Julho de 1996, a primeira assembleia de condóminos do prédio.

Entretanto, os autores, em 20 de Junho de 2001, promoveram a notificação judicial da ré para proceder ao suprimento dos defeitos detectados, nas partes comuns do edifício e nas fracções autónomas correspondentes ao 3º andar direito e ao 4º andar esquerdo, sendo certo que esta, de forma espaçada no tempo, tomou medidas com vista à eliminação das anomalias, nomeadamente, em uma ou outra fracção autónoma e nas partes comuns do prédio, tendo ocorrido a última intervenção no sentido de erradicar as apontados vícios, nos meses de Março e Abril de 2003, na fracção autónoma correspondente ao 2º andar esquerdo, não obstante os autores BB e CC, contactados pela ré, nunca mostrarem disponibilidade para permitir o acesso à sua fracção no sentido da eliminação dos defeitos, porventura, existentes.

Na verdade, a ré reconheceu a existência de defeitos denunciados pelos autores, detectados nas partes comuns do edifício e, pelo menos, no que ao objecto da revista interessa, na fracção autónoma correspondente ao 3º andar direito, tendo adoptado procedimentos, avulsos e casuísticos, no sentido de os eliminar.

Acontece, porém, que se mantém um largo conjunto de deficiências que não foram solucionadas, quer nas partes comuns do edifício, quer no 3º andar direito e no 4º andar esquerdo.

A caducidade é um instituto especial que actua quando determinado direito, devendo ser exercido dentro de certo prazo, o não seja (2) .

Prescreve o artigo 329º, do CC, que “o prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, começa a correr no momento em que o direito puder legalmente ser exercido”.

Estipula ainda o artigo 328º, do CC, que “o prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine”, mas pode ser impedido, porquanto o artigo 331º, nº 1, do mesmo diploma legal, estatui que “só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo”, a menos que se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, hipótese em que o respectivo nº 2, deste último normativo legal, consagra que “…impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido”.

Importa, porém, que esse reconhecimento “seja tal que tenha o mesmo efeito que teria a prática do acto sujeito a caducidade”, devendo o reconhecimento impeditivo da caducidade ter o mesmo efeito de tornar certa a situação, “fazendo as vezes da sentença pela qual o direito foi reconhecido” (3) .

É que o simples reconhecimento do direito, antes do termo da caducidade, por aquele contra quem deve ser exercido, não tem relevância se, através desse reconhecimento, se não produzir o mesmo resultado que se alcançaria com a prática tempestiva do acto a que a lei ou uma convenção atribuam efeito impeditivo, porquanto só nos casos em que o reconhecimento assuma o mesmo valor do acto, normalmente, impeditivo é que deixará de verificar-se a caducidade (4) .

Resulta, assim, do acabado de expor, que o reconhecimento impeditivo da caducidade tem de ser anterior ao termo da caducidade (5) .

A caducidade pode, pois, ser impedida, mas não interrompida ou suspensa.

E o impedimento da caducidade não tem como efeito o início de novo prazo, mas o seu afastamento definitivo,(6) , esgotando-se ou exaurindo-se com o exercício o direito caducável, não gerando novo prazo, ficando o direito definido sujeito às disposições que regem a prescrição (7), a menos que a lei sujeite o exercício do direito a um novo prazo de caducidade, situação que ocorre, precisamente, no caso do artigo 1225º, do CC, que contende com o âmbito dos direitos disponíveis.

Como assim, o inequívoco reconhecimento, por parte da ré, da existência de defeitos, impediu a caducidade que, de outro modo, viria a verificar-se, aquando da propositura da acção.

Os defeitos denunciados pelos autores e reconhecidos pela ré contendem com as partes comuns do prédio e com a fracção autónoma respeitante ao 3º andar direito, pertencente ao autor AA, sendo certo, como já se referiu, que não se provou que aquela tenha chegado a reconhecer a existência dos defeitos denunciados pelos autores, detectados na fracção autónoma correspondente ao 4º andar esquerdo, titularidade dos autores BB e CC.

Ora, é diverso o momento da entrega das partes comuns e das fracções autónomas do prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal, para o efeito de determinar o início da contagem do prazo de denúncia dos defeitos, ou seja, o «dies a quo», uma vez que, quando estes respeitam às respectivas partes comuns, tal acontece, no momento da constituição da administração do condomínio, isto é, logo que o empreiteiro vendedor procede à entrega da gestão dos interesses relativos às partes comuns aos compradores e a quem os represente, ao contrário do que sucede com as fracções autónomas que constituem a propriedade horizontal, cuja entrega ocorre, no acto da celebração da escritura pública de compra e venda, por força do preceituado pelo artigos 874º e 879º, b), do CC.

Na verdade, resulta do disposto pelo artigo 1420º, nº 1, do CC, que “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”.

E, sendo a assembleia de condóminos o órgão supremo do condomínio, compete-lhe a administração das respectivas partes comuns, juntamente com o administrador, nos termos do prescrito pelo artigo 1430º, nº 1, do CC.

Com efeito, no que concerne às partes comuns do edifício, quer nas questões de propriedade ou de posse, quer no que respeita aos actos de conservação e fruição, está, em princípio, vedada a actuação individual de cada condómino singular, pertencendo a legitimidade deliberativa e representativa, em primeira linha, à assembleia de condóminos.

Ora, a denúncia dos defeitos verificados nas partes comuns do condomínio é, seguramente, um acto conservatório que visa defender a propriedade horizontal, garantindo aos condóminos a sua utilização, sem vícios que lhe permitam atingir os fins a que se destina (8).

De facto, não seria aceitável que o «dies a quo», relativamente às partes comuns da propriedade horizontal, começasse a correr, a partir da data da celebração da primeira escritura de compra e venda de uma qualquer fracção.

É que, porque se trata de defeitos nas partes comuns, para além de o primeiro comprador não estar em posição de, imediatamente, os conhecer, não seria justo penalizar os futuros condóminos pela eventual incúria de quem não tem legitimidade para os representar (10).

O momento decisivo do início do «dies a quo», no que respeita às partes comuns do condomínio, é a data em que o vendedor/construtor procedeu à transmissão dos poderes de administração das partes comuns, o que só pode suceder quando os condóminos constituírem a sua estrutura organizativa e, não se verificando um acto expresso dessa transmissão, deverá a mesma, então, considerar-se reportada ao momento em que a assembleia de condóminos eleger o administrador do condomínio (10) .

Assim, o início do decurso da contagem do prazo de garantia da denúncia dos defeitos não pode ter como referência, nas partes comuns, em oposição ao que sucede com as fracções autónomas, o momento da realização das escrituras públicas de compra e venda das diferentes fracções, mas antes aquele em que é eleita a administração pelo conjunto dos condóminos.

Os autores denunciaram a existência dos defeitos que o edifício apresentava, nas partes comuns e nas fracções autónomas alusivas ao 3º andar direito e ao 4º andar esquerdo, em 20 de Junho de 2001, e a ré propôs-se repará-los, sendo certo que, de forma espaçada no tempo, tomou medidas com vista à eliminação das anomalias, nomeadamente, em uma ou outra fracção autónoma e nas partes comuns do prédio, reportando-se a última intervenção no sentido de erradicar as apontadas deficiências, aos meses de Março e Abril de 2003, com referência à fracção autónoma correspondente ao 2º andar esquerdo.

Mas, porque alguns desses defeitos não tivessem sido, eficientemente, reparados, os autores instauraram a presente acção, no dia 15 de Dezembro de 2003.

Com efeito, se a acção judicial destinada à eliminação dos defeitos, realização de nova obra, redução do preço, resolução do contrato e pagamento indemnização for interposta, no caso de imóveis destinados a longa duração, a que alude o artigo 1225º, do CC, no prazo de um ano, após a descoberta do defeito, nem sequer se torna necessário proceder à denúncia prévia ao empreiteiro, funcionando a citação deste como denúncia do defeito.

Por seu turno, a primeira assembleia de condóminos do prédio teve lugar, a 14 de Julho de 1996, em 4 de Abril de 1996, a fracção autónoma correspondente ao 3º andar direito foi vendida ao autor AA, e, em 29 de Janeiro de 1997, a fracção autónoma que respeita ao 4º andar esquerdo foi vendida ao autor BB.

Assim sendo, o reconhecimento impeditivo da caducidade, por parte da ré, ocorreu entre 20 de Junho de 2001 e Março e Abril de 2003, portanto, antes do termo do prazo de caducidade de cinco anos de que gozavam a autora “A Administração do Prédio” e os autores BB e CC, mas não o autor AA, porquanto aquando daquele reconhecimento, já havia sido ultrapassado o prazo de cinco anos, a contar da data da entrega da respectiva fracção autónoma do 3º andar direito.

Deste modo, reconhecendo o construtor/vendedor do imóvel a existência de defeitos, que reparou, deficientemente, o exercício do direito conferido ao dono da obra com vista à sua eliminação, isto é, no caso em apreço, à autora “A Administração do Prédio” e aos autores BB e CC, fica sujeito a um novo prazo de caducidade.

Daí que tenham sido respeitados os prazos de denúncia dos defeitos e de instauração da respectiva acção, sendo, por isso, tempestivo o exercício dos direitos conferidos aos autores “A Administração do Prédio”, BB e CC (11), verificando-se, porém, o prazo de caducidade da acção quanto ao autor AA.

Contudo, o reconhecimento da existência dos defeitos, por parte da ré, não foi extensível aos autores BB e CC, os quais, não obstante, nunca mostraram disponibilidade para permitir o acesso à sua fracção, com vista à eliminação dos defeitos porventura existentes.

Ora, entre os direitos que o comitente pode exercer para, corrigindo a existência de defeitos repor o equilíbrio contratual, baseado nos princípios da justiça comutativa, contam-se a eliminação dos defeitos, a realização de nova obra, a redução do preço, a resolução do contrato e o pagamento de indemnização, consagrados pelos artigos 1220º, nº 1, 1221º, nº 1, 1224º e 1225º, do CC, sendo certo que o primeiro de todos eles consiste em exigir a sua eliminação pelo construtor, e que se traduz numa forma de execução específica característica do contrato de empreitada.

Mas, se é o próprio dono da obra ou o comprador quem indisponibiliza o acesso à sua fracção ao empreiteiro ou ao vendedor, inviabilizando a eliminação dos defeitos, não pode ob