Supremo Tribunal de Justiça — 1.ª Secção (Cível)

ACORDAM OS JUÍZES QUE CONSTITUEM O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

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“AA, SA”, propôs a presente acção declarativa, com processo comum, sob a forma ordinária, contra "BB, Lda.", CC e DD, todos, suficientemente, identificados, pedindo que, na sua procedência, “seja declarada a nulidade, por simulação e indeterminabilidade, do contrato de cessão de exploração de empreendimento turístico, celebrado pelos réus, em 23 de Dezembro de 2010 [a], seja declarado nulo, qualquer outro contrato relativo ao empreendimento, anterior, ou, posteriormente, celebrado entre os mesmos réus [b], seja ordenada a restituição do direito de exploração do empreendimento turístico à 1ª Ré [c], seja a 1ª ré condenada a abster-se de praticar qualquer acto sobre o empreendimento turístico supra melhor identificado, que represente qualquer ónus ou encargo e, que diminua a garantia do autor [d], e, subsidiariamente, que o contrato de cessão de exploração "sub judice" seja declarado ineficaz e inoponível ao autor, com as legais consequências”.

Com vista a atingir a finalidade pretendida com a acção, alega, para o efeito, em síntese, que, no exercício da sua actividade, o autor concedeu, com o aval do réu CC, diversos financiamentos, que se encontram em incumprimento e ascendem a um total, incluindo capital e juros, que ultrapassa os €9.750.000,00.

Os créditos destinavam-se a financiar a ré “BB, Ldª” na construção de um empreendimento turístico e imobiliário, do tipo Aparthotel, encontrando-se garantidos por hipotecas sobre o prédio em causa.

O empreendimento foi vistoriado, tendo-lhe sido concedida licença de exploração turística, com a classificação provisória de 3 estrelas.

Foram efectuados 58 contratos promessa de compra e venda dos 101 apartamentos em causa, que não chegaram a concretizar-se, pata além de duas escrituras, por culpa imputável aos réus.

O autor instaurou execuções contra os réus para se ressarcir dos créditos incumpridos, sendo certo que, no decurso da ação executiva, o autor veio a conhecer que os réus concertaram esforços e celebraram um contrato de cessão de exploração de empreendimento turístico sobre a totalidade das frações autónomas, com o intuito de se apropriarem do resultado do uso e exploração do empreendimento, retirando, com tal contrato, todo o valor económico ao empreendimento e às fracções prometidas vender, tendo os promitentes compradores perdido o interesse no negocio e rescindido os contratos promessa, retirando, igualmente, todo o valor das garantias reais do autor e impedindo-o de se ressarcir do seu crédito.

A sentença “julgou, parcialmente, procedente a presente acção, e, em consequência, absolveu os réus do pedido principal e condenou os réus no pedido subsidiário, ou seja, declarou que o contrato de cessão de exploração em causa nos autos - de fls. 192 e seguintes - entre as rés é ineficaz em relação ao autor, com as devidas consequências legais”.

Desta sentença, a ré DD interpôs recurso, tendo o Tribunal da Relação “revogado a sentença, na parte que julgou procedente o pedido subsidiário, absolvendo os réus do pedido subsidiário”.

Do acórdão da Relação de Évora, o autor “AA, SA”, interpôs agora recurso de revista, terminando as alegações com o pedido de que o mesmo “seja considerado nulo, por omissão de pronúncia, mantendo-se a douta sentença recorrida”, formulando as seguintes conclusões, que, integralmente, se transcrevem:

1ª – A Apelante outorgou um contrato de cessão de exploração do empreendimento com a 1ª Ré "BB, Lda.".

2ª - Em momento anterior à celebração do contrato de exploração, foi registada Hipoteca no referido imóvel a favor do ora Autor.

3ª - A referida hipoteca adveio de um contrato de abertura de crédito celebrado entre o Autor e a ré "BB, Lda.".

4ª - Na acção declarativa foi exposto, expressamente, no Articulado 58º, que o contrato de abertura de crédito continha uma cláusula (7.ª) onde se exige ser dado conhecimento ao Autor de quaisquer acções que coloquem em causa o imóvel dado como garantia.

5ª - Em momento algum, quer na Contestação quer na Tréplica, veio a ora Apelante arguir a nulidade dessa cláusula 7ª, mais sabendo, como se disse, que a mesma cláusula é parte do contrato aceite e outorgado pela Ré "BB, Lda.".

6ª - Tendo o presente recurso como causa de pedir a nulidade dessa cláusula como matéria nova, leia-se para o efeito o Ac. 10773/2008-1 do TRL onde se explana que "a arguição da nulidade de uma cláusula do contrato que serve de causa de pedir deve ser feita na contestação, onde deve ser concentrada toda a defesa, e não apenas nas alegações de recurso." (Sublinhados nossos).

7ª - Além de que por força do Art. 573º CPC, toda a defesa deve ser deduzida na Contestação e, uma vez que, como se referiu, a cláusula 7ª foi mencionada na Petição Inicial pelo Autor, teve a Ré recorrente conhecimento desta alegada nulidade.

8ª - Entende-se claramente que, não obstante a regra geral para arguição de nulidade seja "a todo o tempo", situações há em que tal não se verifica, havendo jurisprudência que considera existirem aproveitamentos tardios de certas alegadas nulidades de conhecimento muito prévio. Clarifique-se com o Ac. TRL supra descrito onde se pode ler que "na contestação do réu, ora recorrente, não existe qualquer arguição de nulidade da cláusula em referência. Só aqora, nas conclusões de recurso é que o recorrente aproveitou para, tardiamente, deixar consignada tal arguição." (Sublinhado nosso).

9ª - Prosseguindo com o douto Acórdão, "o réu, ora recorrente, não arguiu este meio de defesa em sede própria, pelo que não pode este Tribunal suprir um grau de jurisdição para se ocupar de tal questão."

10ª - Além do mais, os recursos destinam-se à reapreciação, ou reexame das questões decididas, que não ao conhecimento de matéria nova (...) Não sendo de conhecimento oficioso as nulidades invocadas pelo recorrente apenas em sede de recurso, não pode o Tribunal da Relação delas conhecer, cfr. Ac. 1451/12.3YIPRT.E1 Tribunal da Relação de Évora (sublinhado nosso).

11ª - Também o referido Acórdão TRE, em concordância com o Acórdão TRL, diz-nos que, "não tendo sido alegada nos articulados e por conseguinte, não tendo sido objecto de apreciação na lª Instância, trata-se de matéria nova, que não sendo de conhecimento oficioso, está afastada do conhecimento deste Tribunal." (Sublinhado nosso).

12ª - O referido conhecimento oficioso prende-se com a existência da nulidade arguida nas alegações da Apelante e não do conhecimento oficioso da existência da Cláusula 7ª do Contrato.

13ª - Assim, a matéria nova descrita em ambos Acórdãos é a alegação da nulidade e não a cláusula alvo de nulidade.

14ª - Em face do supra exposto, conclui-se que está em causa um Direito de Preclusão onde há uma verdadeira perda do direito de agir nos autos, como consequência da perda de oportunidade.

15ª - Assim, a Ré DD perdendo a oportunidade de invocar a nulidade da cláusula 7ª em sede própria (Contestação ou Tréplica), deixou de ter interesse em recorrer para a Relação - Interesse enquanto fonte de acesso à tutela desse acto processual, cfr. explica o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra nº 215/09.6TTTMR.C1 "O pressuposto processual chamado de "interesse em agir", não explicitamente referido na lei processual, consiste em o direito do demandante estar carecido de tutela judicial (interesse em recorrer ao processo judicial)".

16ª - Interesse esse que lhe conferiria uma verdadeira legitimidade de agir mas que, por extemporaneidade, o perdeu.

17ª - No entanto esse facto arguido pelo Autor foi irrelevante para a fundamentação do Acórdão da Relação de Évora pois que, assumindo a nulidade como provindo de "conhecimento oficioso" tornou legítima a posição da Recorrente.

18ª - Parecer com o qual não podemos concordar pois que, ainda que se considere de "conhecimento oficioso", o Tribunal da Relação não tem competência material para o decidir pois, neste caso, a matéria alegada pela Ré apenas pode ser verificada se se concluir, a priori, que não existe nada que obste à apreciação do mérito da causa.

19ª - Ou seja, não é por o Tribunal da Relação entender que a arguição de qualquer nulidade pode ser de conhecimento oficioso que lhe pode ser conferida competência ab initio para sequer verificar essa questão material.

20ª - Pois se a defesa da Ré DD apenas se funda na arguição dessa nulidade e se a contra-alegação da ora autora se funda, em parte, na ilegitimidade para arguir essa mesma nulidade, com foco na Falta de Interesse em Agir, o Tribunal da Relação terá que aferir, em primeira mão, a eventual falta de quaisquer pressupostos processuais alegados e que obstem a conhecer do mérito da causa e, só admitindo estarem sanados, verificar os argumentos deduzidos pela Ré.

21ª - A questão prévia do Acórdão da Relação teria que ser a posição processual de quem recorre, cfr. arguida pela Autora nas suas contra-alegações.

22ª - Mesmo considerando que a Ré DD tem um verdadeiro interesse em agir, não pode o Tribunal da Relação dar provimento ao Recurso fazendo seu, o único argumento da Ré DD.

23ª - Pois que o âmbito do recurso não é o Tribunal que determina, antes sim é determinado pela Alegação da Ré e de acordo com o que foi defendido em sede de 1ª Instância.

24ª - Ora sendo a legitimidade um pressuposto processual positivo, a falta do mesmo é uma verdadeira excepção dilatória por força da al. e) do Art. 577º CPC.

25ª - O Autor, ora recorrente, contra-alegou a petição da Ré DD em sede de Apelação no dia 09-07-2014.

26ª - Como se pode verificar, o Acórdão do Tribunal da Relação começa por descrever a acção declarativa; a sentença da 1ª Instância; as Alegações da Ré DD; Decisão com elenco da matéria provada em 1ª Instância; Questão Prévia (Nulidade) e Decisão de facto.

27ª - Isto é, não faz nenhuma menção ou alusão às Contra-Alegações do

Autor, que se pode consubstanciar numa omissão de pronúncia, cfr. se verá adiante.

28ª - Ora como muito bem elenca o Acórdão na Pág. 7, "(...) o objecto do Recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do nº 2 do Art. 608º do mesmo Código [CPC]".

29ª - Esse mesmo disposto pretende demonstrar que o Juiz deve ocupar-se das questões suscitadas pelas partes salvo se a Lei permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.

30ª - Ora a falta de um pressuposto processual (excepção dilatória in casu) devidamente alegado deve ser analisado e, se caso disso, sanado, pois a Lei assim o impõe nos termos do Art. 578.º CPC.

31ª - Pois caso o Tribunal entenda que existe uma excepção dilatória, a arguição de Nulidade é totalmente irrelevante até à sanação dessa excepção (se for possível sanar-se).

32ª - Sucede que o Acórdão decidiu-se por desconsiderar essa e outra matéria, certamente por lapso, pois focou o cerne primeiro na questão da "Nulidade" quando, salvo melhor opinião, este deve ser um aspecto a decidir a posteriori.

33ª - Neste seguimento leia-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 110/2000.LI.SI "A nulidade da decisão por omissão de pronuncio só ocorre quando a decisão não conhece de todas as questões submetidas à apreciação do tribunal, o que não sucede, em sede de apelação, relativamente às questões que não são de conhecimento oficioso e não constituíam o objecto do recurso, tal como delimitado pelo recorrente” (Sublinhado nosso).

34ª - Ora no caso em apreço, como referido, essas questões materiais foram devidamente suscitadas pela Autora.

35ª - Também ainda que o Tribunal da Relação entendesse que, ao aferir a Nulidade da Cláusula como uma Questão Prévia estaria automaticamente a sanar o que o arguido pelo Autor nas Contra-Alegações, a realidade é que o raciocínio é Inverso: Primeiro conhece das excepções, fundamentando, e só posteriormente se debruça na restante matéria controvertida.

36ª - Entende então o Autor que pode o Tribunal conhecer oficiosamente do que entender mas, e primeira mão, deverá ter em juízo as partes totalmente "habilitadas".

37ª - Leia-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.s 05S2137 "A nulidade do acórdão por omissão de pronúncia só acontece quando o acórdão deixa de decidir alguma das questões suscitadas pelas partes, salvo se a decisão dessa questão tiver ficado prejudicada pela solução dada a outra”.

38ª - Também ainda sobre esta matéria, o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra com processo nº 480/09.9JALRA.C1, "A nulidade de sentença por omissão de pronúncia refere-se a questões e não a razões ou argumentos invocados pela parte ou pelo sujeito processual em defesa do seu ponto de vista. O que importa é que o tribunal decida a questão colocada e não que tenha que apreciar todos os fundamentos ou razões que foram invocados para suporte dessa pretensão."

39ª - É a Autora do parecer que a arguição de uma excepção não se trata de um mero argumento invocado para defender um ponto de vista, antes sim de uma verdadeira questão para a qual não se obteve resposta.

40ª - A essentialia negotti é indispensável e nunca deve ser afastada pois, sem esse elemento, não existe Negócio jurídico válido.

41ª - Um desses elementos, e o mais importante, é a Vontade.

42ª - Aceitar-se que o Autor impediria a Ré DD de onerar ou dispor do seu bem, é aceitar que o Autor vai contra os princípios de Direito, abraçando para os seus contratos, além da problemática das cláusulas gerais, o desrespeito da noção de Direito de Propriedade.

43ª - Não desconhece o Autor, nem nunca desconheceu, que a Hipoteca, enquanto Garantia Real, não pode privar o seu proprietário de usar, fruir e dispor livremente do seu bem.

44ª - Aliás, sempre se dirá que o Direito de Sequela, é um mecanismo lícito que se encontra na disposição do Autor.

45ª - De encontro ao caso concreto, a cláusula 7ª não proíbe nem nunca proibiu que a Ré dispusesse do seu bem onerado com hipoteca.

46ª - A única interpretação que se poderá fazer da parte final ("...sem autorização expressa do AA.") deve ser obviamente extensiva prendendo-se apenas com o factor da Vontade negocial do Autor, enquanto elemento essencial do negócio jurídico. Se não vejamos:

47ª - A constituição de garantias ou colaterais sobre um bem não é sinónimo da sua futura adjudicação. Aliás, como tão bem o nome indica, a garantia irá ser "accionada" caso o devedor principal não cumpra a sua obrigação. i.e., o Autor não celebra negócios jurídicos com a expectativa de vir a adquirir todos os imóveis que foram dados como colaterais, até porque nem é o seu fim comercial.

48ª - Concludentemente, uma hipoteca, enquanto garantia real, será apenas "accionada" em última instância e, além do mais, apenas foi exigida ao devedor, no momento da celebração do contrato, para cobrir um eventual risco de default.

49ª - É precisamente pela justiça do Direito e pelo equilíbrio negocial supra referidos que o Art. 695º C.Civ. in fine permite convencionar que um crédito hipotecário se vença logo que o bem dado como garantia seja alienado ou onerado.

50ª - Isto porque sem a garantia que o novo adquirente do bem venha expurgar a dívida nos termos do Art. 721º C.Civ., não pode o Autor, enquanto entidade financeira, correr o risco de o adquirente ter uma capacidade de fazer face à dívida muito inferior ao do contraente primitivo.

51ª – Razão pela qual o autor, na cláusula 7ª, requere ter conhecimento de qualquer movimento que se faça nessa propriedade, não com o intuito de proibir qualquer negócio que seja, mas com o intuito de assegurar as suas expectativas primordiais que foram asseguradas no momento da celebração do contrato pela ré e, assim não perder o seu essentiallia negotti.

Nas suas contra-alegações, a ré DD conclui, tal como introduz a sua exposição, afirmando que o acórdão “fez correctíssima aplicação da lei aos factos não merecendo qualquer tipo de censura, nem padecendo de nulidade por omissão de pronuncia, enquanto único fundamento do presente recurso”, “mas mesmo que se entendesse, por mera cautela e sem de todo conceder, que o douto acórdão recorrido padeceria de nulidade por omissão de pronúncia acerca da pretensa ilegitimidade da recorrente DD…para recorrer da sentença proferida na 1ª instância – que, insiste-se, é o único fundamento do presente recurso – poderia o Mº Tribunal «a quo»,…, suprir a referida nulidade”.

Entretanto, apreciando, expressamente, as exceções da falta de interesse em agir e da falta de legitimidade processual da apelante DD, o Tribunal da Relação, em conferência, supriu a arguida nulidade da omissão de pronúncia quanto à referida matéria, concluindo que aquela tem interesse em agir e legitimidade processual para interpor recurso da sentença proferida em 1ª instância.

O Tribunal da Relação entendeu que se devem considerar demonstrados os seguintes factos, que este Supremo Tribunal de Justiça aceita, nos termos das disposições combinadas dos artigos 674º, nº 3 e 682º, nº 2, do Novo Código de Processo Civil (CPC), mas reproduz:

1. Por acordo escrito, denominado "CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO PARA FOMENTO À CONSTRUÇÃO", datado de 21 de Setembro de 2007, a aqui autora, "AA, S.A." concedeu à aqui ré, "BB - CONSTRUÇÃO LDA", a pedido desta, um crédito, no valor de €6.000.000,00, destinado, obrigatoriamente, a financiar a construção de 100 apartamentos, no prédio urbano, sito em … - talhão de terreno para construção urbana, Lote …, na freguesia e concelho de Albufeira, conforme PROJECTO DE CONSTRUÇÃO, aprovado nos termos da legislação vigente, pela Câmara Municipal de Albufeira, e licenciado sob o nº ... (cfr. doc. de fls, 58 a 74 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por, integralmente, reproduzido) - A).

2. Por acordo escrito, denominado "1ª ALTERAÇÃO AO CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO, CELEBRADO EM 21/09/2007", datado de 3 de Junho de 2008, foi feita a alteração ao acordo escrito, referido em A), nos moldes aí previstos (cfr. doc. de fls. 88 a 98 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por, integralmente, reproduzido) - B).

3. Por acordo escrito, denominado "2a ALTERAÇÃO AO CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO CELEBRADO EM 21/09/2007", datado de 19 de Setembro de 2008, foi feita a alteração ao acordo escrito, referido em A), nos moldes aí previstos (cfr, doc. de fls. 99 a 101 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por, integralmente, reproduzido) - C).

4. Por acordo escrito, denominado "3a ALTERAÇÃO AO CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO CELEBRADO EM 21/0912007", datado de 6 de Janeiro de 2009, foi feita a alteração ao acordo escrito, referido em A), nos moldes aí previstos (cfr. doc. de fls. 102 a 114 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por, integralmente, reproduzido) - D).

5. Por acordo escrito, denominado "4a ALTERAÇÃO AO CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO CELEBRADO EM 21/09/2007", datado de 6 de Julho de 2009, foi feita a alteração ao acordo escrito, referido em A), nos moldes aí previstos (cfr. doc. de fls, 115 a 148 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por, integralmente, reproduzido) - E).

6. No dia 24 de Março de 2010, foi feita a 5a alteração ao acordo escrito, referido em A), tendo sido outorgada escritura publica, denominada "ESCRITURA PÚBLICA DE CAUÇÃO HIPOTECÁRIA" (cfr. doc. de fls, 149 a 172 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por, integralmente, reproduzido) - F).

7. Em 21-12-2010, data para a qual fora prorrogado o vencimento do crédito em causa concedido pela autora, nos termos do acordo escrito, referido em A), e suas sucessivas alterações, o mesmo não foi liquidado pela 1ª ré à autora - G).

8. A autora autorizou nova prorrogação do vencimento para 21-03-2011 - H).

9. Nessa data (21-03-2011), a 1ª ré não liquidou à autora a quantia em causa e respetivos juros - I).

10. Por confiar no ressarcimento da quantia mutuada e respetivos juros, e na perspectiva de realização de receitas na época de Verão, a autora autorizou nova prorrogação para o vencimento do empréstimo em causa, desta vez, até 21-09-2011, e até autorizou um novo reforço de mais €791.105,00 de "Crédito Fomento à Construção" (taxa euribor 6M + 6%), mediante carta compromisso da 1ª ré, garantindo que as verbas de exploração turística do empreendimento em apreço e de futuros CPCV,s fossem canalizados para si (cfr. doc. de fls. 173 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por, integralmente, reproduzido) - J).

11. Essa prorrogação não chegou a ser formalizada, na medida em que a 1ª ré não aceitou as condições dessa prorrogação - K).

12. A autora notificou a 1ª ré e o 20 réu, CC(este na qualidade avalista da 1ª ré), por carta registada com aviso de recepção, datada de 27 de Maio de 2011, da resolução dos contratos celebrados e demais responsabilidades, considerando, imediatamente, vencida toda a dívida (cfr. doc. de fls, 175 a 178 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por, integralmente, reproduzido) - L).

13. No dia 3 de Junho de 2011, a 1ª ré não liquidou o montante em causa e respectivos juros - M).

14. O crédito concedido pela aqui autora visou a construção do empreendimento turístico, composto por 101 unidades, sendo 90 unidades de alojamento, de tipo TO, 10 unidades de alojamento, de tipo TI, e um estabelecimento de bar de apoio à piscina - N).

15. O empreendimento encontra-se, devidamente, licenciado, estando aberto ao público, desde, pelo menos, o início do Verão de 2010, com a designação de "..." e tem a classificação 3 estrelas, atribuída pelo Turismo de Portugal - O).

16. A filha do 2º réu, EE, foi a única gerente e a legal representante da 1ª ré, desde 12-05-2007 até 15-07- 2010, data a partir da qual essa gerência foi assumida pelo 2° réu (cfr. doc. de fls, 179 a 189 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por, integralmente, reproduzido) - P).

17. A sociedade " FF, Lda" tem como sócio gerente o aqui 2° réu, CC(cfr. doc. de fls, 20I a 207 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por, integralmente, reproduzido) - Q).

18. Entre a aqui 1ª ré - representada no acto pelo 2° réu, CC, enquanto seu gerente - e a 3ª ré, DD, foi celebrado o acordo escrito, denominado "CONTRATO DE CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE EMPREENDIMENTO TURÍSTICO", datado de 23 de Dezembro de 2010, cuja cópia consta de fls. 192 a 196 dos autos, em que, para além do mais, a 1ª ré declarou dar à exploração à aqui 3ª ré a administração e a exploração das fracções autónomas aí assinaladas (cfr. doc. de fls. 192 a 196 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por, integralmente, reproduzido) - R).

19. Do assento de nascimento nº 2502, do ano de 2008, da Conservatória do Registo Civil de Albufeira, consta, para além do mais, que GG, nasceu no dia 2 de Abril de 2005, na freguesia e concelho de …, sendo filho de CC e de HH (cfr. doc. de fls, 197 e 198 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por, integralmente, reproduzido) - S).

20. As rés mobilaram as fracções autónomas que fazem parte do empreendimento turístico em causa nos autos – 1º.

21. No âmbito da acção executiva intentada pela aqui autora contra a aqui 1ª ré, aquela tomou conhecimento que o empreendimento estava a ser explorado pela 3a ré e não pela 1ª ré – 6º.

22. É a 3ª ré que explora todo o empreendimento - 7º.

23. Até à junção do contrato, referido em R), à acção executiva em apreço, a autora desconhecia a existência desse contrato – 9º.

24. Jamais a 1ª ré e o 2° réu solicitaram à autora autorização para a outorga do contrato, aludido em R) – 10º.

25. O empreendimento em causa foi, pelo menos, em parte, construído, mobilado e equipado com os financiamentos concedidos pela autora – 11º.

26. O 2° réu vive, maritalmente, com a irmã da 3a ré, de seu nome HH, desde há cerca de 28 anos – 14º.

27. O empreendimento turístico em causa é composto por seis blocos, numerados de um a seis – 15º.

28. O Loteamento em apreço situa-se junto à Estrada de ..., zona muito frequentada e movimentada, quer por habitantes locais, quer por visitantes e turistas, na qual se encontram instalados diversos estabelecimentos comerciais, incluindo uma agência da autora, no lado oposto da rua, mesmo em frente ao empreendimento turístico em causa – 20º.

29. Durante o período em que era a Srª Drª EE quem era a gerente da 1ª ré, era o 1º réu quem tomava todas as decisões atinentes ao financiamento concedido, sua aplicação, alterações e ampliações, em conjunto com a Dra. EE – 29º.

30. Provado, apenas, que foi aceite um orçamento apresentado por uma decoradora - "...", cuja responsável pela mesma é a Srª II – 36º.

31. Foi a essa decoradora que foi adjudicada a tarefa de mobilar os apartamentos em causa – 38º.

32. Provado, apenas, que essa decoradora, II, é pessoa do conhecimento pessoal da 3a ré, de há longo tempo - 39º.

33. Provado, apenas, que o empreendimento foi, pelo menos, em parte, mobilado e as facturas foram liquidadas com o financiamento da autora, mediante transferência para a conta da entidade decoradora – 41º.

34. Nessa altura, o referido Director da autora ordenou que as reservas fossem canceladas, uma vez que tal exploração poderia impedir a realização das escrituras definitivas relacionadas com os contratos promessa em causa – 49º.

35. Os réus não referiram quais os critérios utilizados para concluir, ainda que seja por estimativa, que 20% anual das receitas da exploração do empreendimento, ainda que sejam brutas, será de €44.000,00 – 55º.

36. A 1ª ré, no mês de Janeiro, arrenda um TO, por €42,80 dia – 58º.

37. A 1ª ré, no mês de Janeiro, arrenda um TI, por €180,00 dia – 59º.

38. A 1ª ré, no mês de Agosto, arrenda um TI, por € 400,00 dia – 60º.

39. Tal empreendimento encontra-se numa zona privilegiada, conforme a 1ª ré divulga e faz constar do site do mesmo, a escassos minutos da praia, a pé, com vários serviços das imediações, desde bancos a supermercados, restaurantes, pastelarias, bares, mercado municipal e farmácia – 63º.

40. Já, em finais de 2009, foi negociado um contrato de cessão de exploração, entre a 1ª ré e a 3a ré, relativamente ao empreendimento em causa, nos mesmos moldes, quer quanto à contrapartida financeira, quer quanto à periodicidade – 67º.

41. A escritura já havia estado agendada, uma vez, não tendo comparecido nenhum dos promitentes-compradores – 68º.

42. Foi, novamente, agendada a escritura, tendo sido notificados todos os promitentes-­compradores, sendo que, apenas, dois compareceram e escrituraram – 69º.

43. Quer o 2° réu, quer a 3a ré sabiam, e sabem, da existência do crédito da autora sobre a 1ª ré – 72º.

44. Provado, apenas, que as comissões das imobiliárias foram cobradas aquando da assinatura dos contratos-promessa e entrega de sinais pelos promitentes-compradores – 76º.

45. E que ainda falta realizar grande parte dos trabalhos de eletricidade, carpintaria, construção civil, jardinagem e pintura, nos apartamentos e nas áreas sociais confinantes aos apartamentos pertencentes à 1ª ré – 79º.

46. Provado, apenas, que a única forma encontrada pela 1ª ré de conseguir capital para acabar o empreendimento, equipando os imóveis, e liquidar aos prestadores de serviços e fornecedores, era através da exploração comercial dos apartamentos – 81º.

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Tudo visto e analisado, ponderadas as provas existentes, atento o Direito aplicável, cumpre, finalmente, decidir.

As questões a decidir, na presente revista, em função das quais se fixa o objeto do recurso, considerando que o «thema decidendum» do mesmo é estabelecido pelas conclusões das respetivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, com base no preceituado pelas disposições conjugadas dos artigos 5º, 608º, nº 2, 609º, 635º, nºs 4 e 5, 639º e 679º, todos do CPC, são as seguintes:

I – Da natureza de questão nova da nulidade substantiva, não objeto de arguição pelos réus, para efeitos do seu conhecimento oficioso pelo Tribunal.

II – A questão do suprimento, pelo Tribunal «a quo», da omissão de pronúncia. Consequências.

I. DA NATUREZA DE QUESTÃO NOVA DE CLÁUSULA CUJA NULIDADE NÃO FOI ARGUIDA

I. 1. Alega o autor que a ré DD nunca arguiu a nulidade da cláusula 7ª, pelo que o recurso de apelação teve como causa do pedido «matéria nova», que se encontra afastada do conhecimento oficioso do Tribunal, não sendo o âmbito do recurso determinado pelo Tribunal, mas antes pela alegação da ré, de acordo com o que foi defendido, em sede de 1ª instância.

Conforme acabou de se dizer, o objeto do recurso define-se, através das conclusões das alegações, que delimitam as questões a decidir, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se i