5.ª Secção (Criminal)
Descritores: Contrato-promessa

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

Sociedade de Construções M... & M..., Lda, intentou acção, com processo ordinário, contra AA e mulher BB, em que pede que os réus sejam condenados a ver resolvido o contrato celebrado e a pagarem-lhe a quantia de 8.000.000$00, acrescida de 622.630$00, com juros legais.

Alega que celebrou com os réus um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel e que estes incumpriram.

Os réus contestaram, alegando que quem incumpriu o contrato foi a autora, o que os levou a resolver o contrato.

A autora replicou, mantendo e desenvolvendo quanto havia expendido na petição.

Saneado, instruído e julgado o processo, veio a ser proferida sentença, que julgou improcedente a acção.

Inconformada, a autora recorreu para o Tribunal da Relação de Lisboa, que, por acórdão de 30.11.2006, manteve a decisão.

Ainda irresignada, a autora pede revista.

Conclui a alegação pela seguinte forma:

A aplicação das sanções previstas no n° 2 do art. 442° do C. Civil, mesmo após as alterações que lhe foram introduzidas pelo DL. n° 379/96, de 11 de Novembro, pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa, não bastando a simples mora;

No caso dos autos, os réus recorridos não demonstraram - como lhes competia, face ao disposto no art. 342°, n° 1, do C. Civil - verificar-se alguma das duas situações de conversão da mora em incumprimento definitivo previstas no art. 808º, n° 1, do C. Civil;

Com efeito, a perda do interesse na realização do contrato prometido por parte dos recorridos, manifestada na carta de 12 de Outubro de 1998, remetida à recorrente pela mandatária forense dos recorridos, não pode ter-se por verificada, porquanto inexistem elementos que permitam aferir da projecção do concreto incumprimento imputado à recorrente, quanto à sua natureza e extensão;

Por outro lado, face à alegada mora da recorrente, impunha-se aos recorridos a fixação de um prazo razoável para a realização da escritura e o pagamento do remanescente do preço;

Para transformação da mora em incumprimento definitivo impunha-se aos promitentes­vendedores a interpelação admonitória da promitente-compradora, o que, no caso dos autos, não foi feito, mesmo fazendo apelo à carta de 12 de Outubro de 1998;

A ter havido interpelação admonitória, a mesma foi feita em violação do disposto no n° 1 do art. 801º do C. Civil. Com efeito,

Os promitentes-vendedores não só não procederam à marcação da escritura de compra e venda, como, tendo dado 7 dias (de 13 a 20 de Outubro de 1998) para que a escritura se fizesse, foi fixado um prazo manifestamente insuficiente e irrazoável. Ao procederem de tal modo, os réus recorridos e promitentes-vendedores não procederam segundo os ditames da boa fé e violaram os princípios da proporcionalidade e da adequação;

Não tendo sido estipulado no contrato-promessa a qual das partes competiria marcar a escritura de compra e venda, e respeitando tal dever a prestação de natureza marcadamente fungível, sempre poderiam os réus promitentes-vendedores, em vez de notificar a contra parte para proceder a tal marcação, marcá-la eles próprios;

Não se tendo procedido assim, tudo se passa como se estivéssemos perante o mero retardamento da obrigação de celebrar o contrato prometido, que se presume imputável a ambas as partes. E, neste caso, sempre os réus deveriam ter sido condenados a restituir à recorrente o valor do sinal recebido e o que demais foi prestado por aquela como, no caso, o valor da licença de construção. Tudo no valor de 4.622.630$00, ora equivalente a 23.057,58 €, acrescido de juros legais, a contar da citação;

A entender-se, ao invés, que o incumprimento definitivo se deveu a facto dos réus, por estes terem vendido a terceiros o lote de terreno objecto do contrato-promessa, sem que, até então, pudesse presumir-se incumprimento definitivo da promessa por parte da autora, a condenação dos réus deverá abranger o dobro do sinal acrescido do falado valor da licença de construção, no caso a quantia de 43.009,50 e tudo acrescido de juros legais a contar da citação;

Decidindo de forma diferente, o Tribunal da Relação de Lisboa violou, no seu acórdão e por erro de interpretação e de aplicação, preceitos com os quais se devia conformar, mormente os consignados nos arts. 799°, 801º, 804° e 808° do C. Civil.

Nas contra-alegções, os réus sustentam que a decisão impugnada deverá ser mantida.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

2.

Estão provados os seguintes factos:

Entre a autora e os réus foi celebrado e reduzido a escrito, no dia 15 de Maio de 1998, o acordo que consta do documento de fls. 16 a 18 dos autos, que aqui se dá por inteiramente reproduzido.

Mediante tal acordo, designado por contrato-promessa de compra e ven­da, os réus prometeram vender à autora um lote de terreno destinado a constru­ção urbana, com a área de 370 m2, sito no Casal do Privilégio, na freguesia de Santo António dos Cavaleiros, Loures.

Tal lote de terreno mostra-se descrito na Conservatória do Registo Pre­dial de Loures sob o nº 12611, a folhas 117 do livro 8-36 e inscrito na matriz predial respectiva sob o art. 107°.

O lote de terreno em referência foi, então, prometido vender pelos réus à autora, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, pelo preço de 12.000.000$00.

Como sinal e princípio de pagamento do preço, a autora entregou aos réus, no acto da assinatura do documento atrás citado, a quantia de 4.000.000$00.

A restante parte do preço, ou seja, 8.000.000$00, seria paga pela promi­tente- compradora, aqui autora, "em duas vezes, no valor de 4000000$00 cada uma, sendo a primeira até ao dia 15 de Agosto de 1998 e a outra até ao dia 15 de Setembro de 1998, data até à qual será celebrada a escritura definitiva de compra e venda".

Mais se consignou no dito acordo que "no caso de a escritura não ser efectuada até ao dia 15 de Setembro de 1998, por culpa da promitente-compradora, todas as benfeitorias efectuadas passam a pertencer ao primeiro outorgante sem direito a retenção ou indemnização".

Os réus autorizaram, ainda, a autora "a desenvolver tudo o necessário para o começo das obras".

Nesse sentido, a autora viria a pagar, em 23.06.98, na Câmara Munici­pal de Louras, o respectivo alvará de licença de construção nº 263/98.

No qual despendeu a quantia de 622.630$00.

Até à data marcada no contrato-promessa, ou seja, até 15 de Setembro 1998, não foi outorgada a escritura da prometida compra e venda.

Em 12 de Outubro de 1998, a "L... - Sociedade de Mediação Imo­biliária, Lda" , em representação dos réus, dirigiu à autora e esta recebeu a carta de folhas 21, que aqui se dá por integralmente reproduzida.

A 13.10.98, a autora solicitou ao réu marido uma prorrogação, por 90 dias, do prazo para a marcação da escritura da compra e venda, nos termos da carta de folhas 22.

Em 27 de Dezembro de 1998, o réu enviou à autora e esta recebeu a carta de folhas 27, que aqui se dá por inteiramente reproduzida.

A autora marcou para o dia 08.01.99, pelas 11:30 horas, a realização da escritura pública da compra e venda prometida.

A autora deu conhecimento desse facto aos réus, através de carta regis­tada do dia 21.12.98.

A escritura pública não se realizou por falta de comparência dos réus.

O réu marido encarregou a "L... - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda" de proceder à venda do prédio em causa.

Foi essa sociedade, representada pelo seu gerente CC, quem fez as diligências necessárias para proceder a essa venda e acordou com o representante da autora os termos do contrato em causa.

A autora não pagou a quantia de 4.000.000$00 que devia ter pago até ao dia 15 de Agosto de 1998, apesar das insistências dos réus e do representante da mediadora sentido.

Apesar do teor da carta referida no documento que constitui fls. 21 dos autos, a autora não marcou dia e hora para a outorga da escritura da compra e venda prometida até 20.10.98.

A autora recusou-se a receber a carta que constitui fls. 43 e 44 dos autos, subscrita pela, então, mandatária dos réus, mas enviada por estes, sob registo, no envelope de fls. 46.

3. O Direito.

Antes de mais, importa equacionar a problemática em que se insere o recurso da autora, para, a partir daí, e tendo em conta que é pelas conclusões que se determina o seu objecto, analisarmos as questões que no mesmo são colocadas.

No dia 15 de Maio de 1998, entre a autora e os réus, aquela como promitente-compradora e estes como promitentes-vendedores, foi celebrado um contrato, mediante o qual os réus prometeram vender à autora, que declarou aceitar, um lote de terreno destinado a construção urbana.

Nesse contrato, como sinal e princípio de pagamento do preço (12.000.000$00), a autora entregou aos réus, no acto da assinatura do documento, a quantia de 4.000.000$00, sendo a restante parte do preço, ou seja, 8.000.000$00, paga pela promi­tente-compradora, por duas vezes, no valor de 4.000.000$00 cada uma, sendo a primeira até ao dia 15 de Agosto de 1998 e a outra até ao dia 15 de Setembro de 1998, data até à qual seria celebrada a escritura definitiva de compra e venda.

Os réus autorizaram, ainda, a autora a desenvolver tudo o necessário para o começo das obras, tendo a autora pago, em 23.06.98, na Câmara Municipal de Loures, o respectivo alvará de licença de construção, no qual despendeu a quantia de 622.630$00.

Até à data marcada no contrato-promessa, ou seja, até 15 de Setembro 1998, não foi outorgada a escritura da prometida compra e venda.

Alega a autora que os réus resolveram o contrato-promessa de forma ilícita e sem fundamento legal e que tal situação se traduz em incumprimento definitivo por parte destes, o que lhe confere o direito de obter a restituição do sinal em dobro e, ainda, o montante 622.630$00, despendido com a licença de utilização.

Que dizer?

É um facto que os réus resolveram o contrato.

Na verdade, a mandatária dos réus, em 22 de Outubro de 1998, enviou à autora a carta que constitui fls. 43 e 44 dos autos, e que ela (autora) se recusou a receber - facto que não obsta à eficácia da declaração resolutiva -, com o seguinte teor:

“…O Sr. AA celebrou com V. Exªs. um contrato-promessa de compra e venda de um lote de terreno destinado a construção urbana… .

V. Exªs., na v/ carta, datada de 12 de Outubro de 1998, solicitam a prorrogação do prazo para a realização da escritura relativa ao referido contrato-promessa de compra e venda por mais 90 (noventa) dias, a partir de 12 de Outubro de 1988, o que viria a ser por volta de 12 de Janeiro.

Ora, acontece o seguinte:

1) Como consta do contrato-promessa, a data para a realização da escritura era até 15 de Setembro de 1998, prazo que não foi cumprido.

2) Tendo sido interpelados para cumprir até 20/10/98, por carta enviada em 12/10/98 pela Agência Imobiliária encarregada deste assunto, novamente não o fizeram.

3) Acresce ainda que, em relação ao resto do pagamento, ficou estipulado no contrato a entrega de uma primeira tranche de 4.000.000$00 (quatro milhões de escudos) ao promitente vendedor, até 15 de Agosto de 1998, o que também não se verificou.

Nestas circunstâncias, tendo V. Exªs entrado em mora e já lhes tendo sido concedido prazo mais que razoável para cumprir, o Sr. AA perdeu qualquer interesse na realização do contrato prometido, além de prejuízos vários que desse incumprimento resultaram, não aceitando, por isso, a proposta de prorrogação do prazo por 90 dias que na v/ carta se solicita.

Pelo que pretende, desde já, resolver o contrato nos termos do art. 432º, nº1 e 436º, n°1, ambos do Cód. Civil, sendo que daí decorre a nulidade do negócio jurídico entre ambos celebrado como preceitua o art. 433°, do Cód. Civil, assistindo-lhe a faculdade de fazer sua a quantia paga por V. Exªs a título de sinal (art. 442, nº 2 Cód Civil), bem como, do mesmo modo, lhe pertencem todas as benfeitorias efectuadas pelos promitentes compradores faltosos sem direito a retenção ou indemnização, consoante o acordo entre ambos em 15 de Maio de 1998 “.

Foi lícita esta resolução, ou, ao contrário, como defende a recorrente, a mesma é desprovida de qualquer fundamento?

A 1ª instância entendeu que assiste razão aos réus, porquanto a autora, em violação do programa contratual, e apesar das insistências daqueles, não lhes pagou a 2ª parcela do preço, até 15 de Agosto de 1998 e, depois, voltou a não cumprir, já que, até 15.9.1998, não pagou a terceira e última parcela, o que configura uma situação de incumprimento definitivo e não de simples mora, até porque, ao exigirem à autora, na carta datada de 12.10.98, a realização da escritura prometida até ao dia 20.10.98, necessariamente, também interpelaram a autora para, até à mesma data, pagar o preço em falta.

Por outro lado, apesar dos réus poderem, eles próprios, proceder à marcação da escritura de compra e venda, tal opção sempre seria um acto inútil, porquanto, ao comunicar aos réus, através da carta de 12.10.98 e por estes recebida em 13.10.98, que não estava em condições de outorgar nesse acto e ao pedir a prorrogação do prazo por mais 90 dias, estava, claramente, transmitir-lhes que não compareceria, caso a escritura fosse marcada até ao dia 20.10.98.

Este entendimento foi integralmente sufragado pela Relação.

A inaplicabilidade do regime do sinal na mora, como é sublinhado pelo Prof. Calvão da Silva (Sinal e Contrato Promessa, 11ª ed., pags. 118/120), “é a boa regra na doutrina e na jurisprudência. Entre nós, expressamente nesse sentido, podem ver-se Galvão Telles e Antunes Varela.

Para Galvão Telles, «o sinal vale como cláusula penal compensatória, que supõe a rescisão do contrato-promessa por incumprimento definitivo, não sendo cumulável com a realização forçada (específica) do mesmo contrato. Não vale como cláusula penal moratória, isto é, para o caso de simples mora, não convertida em incumprimento definitivo nos termos do art. 808», esclarecendo, mais adiante, que «com o pedido de execução específica poderá sempre cumular-se o pedido de indemnização moratória pelos prejuízos sofridos com o atraso na efectivação da promessa» (Direito das Obrigações, 5ª ed., pags. 95 e 102).

Segundo Antunes Varela, de harmonia com o regime estabelecido no direito português (…), a perda do sinal é uma sanção sempre colimada à falta de cumprimento da obrigação daquele que o constituiu (…). E pode ainda acrescentar-se, quer com base nos textos legais vigentes, quer por obediência ao espírito tradicional do instituto não afastado pelo novo Código, que a perda do sinal imposta a quem o constituiu anda indissoluvelmente ligada à resolução ou à desistência (ao recesso, como lhe chamam os autores italianos) do contrato, ou, pelo menos, ao seu não cumprimento definitivo» (RLJ, ano 119, pag. 216).

Com o Código Civil de 1966, foi consagrada a execução específica, forma requintada de o tribunal se sub-rogar ao promitente infiel em sentença constitutiva que produz os efeitos da declaração negocial do faltoso; por outro lado, a simples mora não dá origem à resolução do contrato, requerendo-se um inadimplemento suficientemente grave ou significativo que justifique o desaparecimento do interesse do credor na manutenção do contrato, directamente ou pela conversão da mora em incumprimento definitivo, conforme o disposto no art. 808º”.

Assentemos, pois, que o não cumprimento de qualquer obrigação é susceptível de desencadear, atento o efeito produzido, as situações de incumprimento definitivo ou de mora (desprezam-se, aqui, por irrelevantes, as situações de cumprimento imperfeito ou defeituoso).

No caso de incumprimento do contrato-promessa, a lei abre dois caminhos ao contraente não faltoso: a execução específica (art. 830º do C.Civil), havendo simples mora e a resolução do contrato (art. 432º), havendo incumprimento definitivo.

Dois casos há, no entanto, que o art. 808º equipara ao incumprimento definitivo, ao prescrever, no seu nº1, que “se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se, para todos os efeitos, não cumprida a obrigação”.

Segundo este normativo, a mora converte-se em incumprimento definitivo, quer mediante a perda (subsequente à mora) do interesse do credor, quer em resultado da inobservância do prazo suplementar ou peremptório que o credor fixe razoavelmente ao devedor relapso (prazo admonitório). (cfr. Ac. do STJ, de 10.12.97, CJ, III-165- relator Cons. Silva Paixão, que seguimos de perto).

A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente (art. 808º, nº 2).

Portanto, a perda de interesse susceptível de legitimar a resolução do contrato afere-se em função da utilidade que a prestação teria para o credor, embora atendendo a elementos capazes de serem valorados pelo comum das pessoas. Há-de, assim, ser justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas (v. Baptista Machado, RLJ 118º-55 e Almeida Costa, RLJ 124º-95).

O que significa que, no comum das obrigações pecuniárias, a prestação devida, não obstante a mora do devedor, continua a revestir todo o interesse que tinha para o credor.

Quando assim seja, a mora só se converte em não-cumprimento (definitivo) da obrigação (sem embargo de constituir imediatamente o devedor na necessidade de reparar os danos causados ao credor, por força do disposto no nº1 do art. 804º) a partir do momento em que a prestação se não realiza dentro do prazo que, sob a cominação referida na lei, razoavelmente for fixado pelo credor (Antunes Varela, RLJ 128º-136 e Ac. do STJ cit.).

Percorrendo a matéria factual, para além das partes não terem convencionado a resolução do contrato-promessa em apreço (art. 432º), também não se verificam os pressupostos da resolução legal.

Na verdade, regista-se um silêncio total quanto ao contraente que haveria de marcar a escritura relativa ao contrato prometido, escolher o cartório notarial onde a mesma se teria de realizar e aí acertar a hora da sua outorga, pelo que se terá de concluir que esse dever pertencia a qualquer das partes.

As instâncias ultrapassaram esta questão, considerando que, apesar dos réus poderem, eles próprios, proceder à marcação da escritura de compra e venda, tal opção sempre seria um acto inútil, porquanto, a autora, ao comunicar aos réus, através da carta de 12.10.98, que não estava em condições de outorgar nesse acto e ao pedir a prorrogação do prazo por mais 90 dias, estava, claramente, transmitir-lhes que não compareceria, caso a escritura fosse marcada até ao dia 20.10.98.

Não podemos, porém, e com o devido respeito, aceitar este entendimento.

Isso só seria assim se a autora lhes tivesse comunicado, em termos categóricos, a vontade de não querer ou poder cumprir o contrato-promessa.

Se assim fosse, a declaração da autora, reconduzir-se-ia ao conceito de recusa de cumprimento, o que permitia considerá-la inadimplente de forma definitiva.

Neste caso, para além do vencimento imediato da obrigação, com o credor a poder exigir o cumprimento sem necessidade de constituição em mora mediante interpelação, ter-se-ia de entender que a declaração da autora, porque certa, séria e segura, legitimava a resolução do contrato por banda dos réus.

Não havendo “razão para manter o credor vinculado, até ao vencimento, a uma relação jurídica que, em virtude de declaração séria, certa e segura, ante diem, de não cumprir do devedor, perdeu a força originária e desapareceu como vínculo em cuja actuabilidade final o sujeito activo possa confiar para satisfação plena e integral do seu interesse, razão da existência da obrigação. É exacto, por isso, configurar a declaração antecipada de não cumprir (ou o comportamento inequívoco demonstrativo da vontade de não cumprir ou da impossibilidade antes do tempo de cumprir) como incumprimento (antes do termo), pressuposto suficiente de consequências jurídicas imediatas, como a exigibilidade do cumprimento e a execução específica do contrato-promessa, se o credor nisso ainda tiver interesse, ou a própria resolução do contrato e, em geral, todos os remédios e sanções previstos para o incumprimento” (Calvão da Silva, ob. cit., pags. 135 e 136).

Ora, in casu, nem os promitentes-vendedores marcaram a escritura, nem a promitente-compradora emitiu qualquer declaração de onde resultasse o seu propósito firme e sério de não querer ou poder cumprir.

Na carta enviada pela autora aos réus, em 12.10.98, é apenas solicitada a prorrogação do prazo para a realização da escritura de compra e venda por mais 90 dias contados da data da carta.

É, pois, abusiva a conclusão a que as instâncias chegaram, por não ter a menor correspondência com a matéria factual dada como assente.

Donde teremos de concluir que não havia razões para a resolução contratual com este fundamento, já que não se verifica qualquer situação de incumprimento definitivo (nem sequer de mora) por parte da autora.

Mas a declaração resolutiva aponta outro fundamento: ficou estipulado no contrato a entrega de uma primeira tranche de 4.000.000$00 (quatro milhões de escudos) ao promitente vendedor, até 15 de Agosto de 1998, o que também não se verificou.

Daqui decorre que os réus não extraíram quaisquer consequências do facto de a autora não ter pago, até ao dia 15 de Setembro de 1998, a 3ª parcela do preço, no valor de 4.000.000$00, mas apenas a 2ª parcela, no mesmo montante, e que deveria ser paga até ao dia 15 de Agosto daquele ano.

Aceitando-se que essa 2ª parcela deveria ser paga até ao dia 15 de Agosto, nunca se poderá defender a existência de incumprimento definitivo.

De facto, após a constituição em mora da autora, os réus nunca lhe fixaram qualquer prazo admonitório ou suplementar para o pagamento, cuja inobservância tivesse sido desprezada.

Apenas ficou provado que a autora não pagou a quantia de 4.000.000$00, que devia ter pago até ao dia 15 de Agosto de 1998, apesar das insistências dos réus e do representante da mediadora sentido.

E nem se diga, como referem as instâncias, que os réus, ao exigirem, na carta de 12.10.98, a realização da escritura de compra e venda prometida até ao dia 20.10.98, necessariamente, também interpelaram a autora para, até à mesma data, pagar o preço em falta, quando é certo que a referida carta é totalmente omissa a esse respeito, sendo certo que a interpelação deve conter uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo (cfr. Baptista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, pags. 365 e 366).

Por outro lado, não ficou demonstrado que os réus tivessem perdido o interesse no recebimento da prestação em falta, tanto que, já depois da data do seu vencimento, enviaram à autora a referida carta de fls. 21, em que exigem a realização da escritura de compra e venda prometida até ao dia 20.10.98.

Acresce, para além de tudo quanto supra ficou dito a este respeito, a perda de interesse não é um mero “não quero”, mas tem de se fundar numa causa objectiva, que o cidadão comum possa apreender e compreender.

Como se diz no Acórdão deste Supremo Tribunal, de 18 de Dezembro de 2003, “não basta o juízo valorativo arbitrário do próprio credor, antes aquela (falta de interesse) há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz).” – 03B3697.

Ora, não se apuraram quaisquer factos que permitam apreciar, objectivamente, a alegada perda de interesse na realização do contrato prometido.

Por isso, nunca se chegou a operar a indispensável conversão da mora em incumprimento definitivo.

Assim sendo, não pode considerar-se que os réus tivessem fundamento para resolver o contrato, pelo que a acção terá de proceder.

4.

Face ao exposto, concede-se a revista, condenando-se os réus a pagarem à autora as importâncias supra peticionadas.

Custas pelos réus.

Lisboa, 5 de Julho de 2007

Oliveira Rocha (Relator)

Gil Roque

Oliveira Vasconcelos