T-210-93
Sentencia No
Sentencia No.
T-210/93
PROPIEDAD
HORIZONTAL/MEDIO DE DEFENSA JUDICIAL
En los regímenes
que reglamentan la propiedad horizontal, se ordena que las diferencias que
surjan entre propietarios y entre éstos y la administración, con motivo del
ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus obligaciones, como
propietarios de los bienes de dominio exclusivo o particular, al igual que las
diferencias que surjan sobre la legalidad del reglamento y de las decisiones de
la asamblea general, deben someterse a decisión judicial, para que mediante el
trámite del proceso verbal, regulado en el Código de Procedimiento Civil, se
definan. La acción de tutela no es la vía judicial idónea. Al existir otro
medio de defensa judicial, igualmente apto para proteger los derechos del
propietario y el arrendatario, sobre zonas de uso común del conjunto residencial
La Floresta de esta ciudad, la presente acción de tutela, se torna
improcedente.
REF.: Expediente
No. T-11732
Acción de tutela
instaurada por Iván Obregón Sanín y Juan Carlos Castillo Garnica, contra una
organización de carácter particular.
Magistrado
Ponente: Dr. CARLOS
GAVIRIA DIAZ.
Santafé de Bogotá,
D.C., ocho (8) de junio de mil novecientos noventa y tres (1993).
La Corte
Constitucional, por intermedio de la Sala Cuarta de revisión de tutelas,
integrada por los Magistrados Carlos Gaviria Díaz, José Gregorio Hernández
Galindo y Hernando Herrera Vergara, procede a examinar el fallo proferido por
el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, el día 19 de marzo de 1993, en
virtud del cual resuelve la acción interpuesta por los ciudadanos mencionados
en la referencia.
I. ANTECEDENTES.
Los señores IVAN
OBREGON SANIN y JUAN CARLOS CASTILLO GARNICA, en su calidad de propietario y
arrendatario, respectivamente, de un apartamento ubicado en el conjunto
residencial La Floresta, de esta ciudad, interpusieron ante el Tribunal
Administrativo de Cundinamarca, acción de tutela contra la administradora y el
consejo de administración de dicho conjunto habitacional,  pues consideran que
al no permitir que el citado señor Castillo Garnica, estacione el carro de su
propiedad (taxi) en el parqueadero que le corresponde, se han violado los
derechos fundamentales consagrados en los artículos 13, 16, 24, 25 y 84 de la
Constitución Nacional.
II. HECHOS.
El señor Iván
Obregón Sanín dió en arrendamiento, al señor Juan Carlos Castillo Garnica, un
apartamento de su propiedad, ubicado en el edificio U-306 del Conjunto
Residencial La Floresta de esta ciudad, a partir del 15 de enero de 1993,
contrato que, a juicio del primero, "da derecho al inquilino a utilizar
todas las áreas comunes del conjunto, exactamente como si fuera el
propietario".
Sin embargo "el
primer día en que el inquilino trató de entrar al parqueadero del conjunto, que
es un área común, un vehículo de su propiedad, destinado a prestar servicio
como taxi, el portero le impidió la entrada, alegando que tenía orden de la
Administración de impedir la entrada de taxis al parqueadero", motivo por
el cual el arrendatario se dirigió por escrito a la administradora, quien
respondió que según acta No. 30 del 27 de noviembre de 1988, emanada del
consejo de administración y ratificada posteriormente por la No. 20 de enero 27
de 1993, no se permite estacionar taxis ni camiones dentro del parqueadero del
conjunto.
Esa decisión la
cuestionan los accionantes, pues consideran que tanto la administradora como el
consejo de administración de dicho conjunto "se están extralimitando en
sus atribuciones que nunca incluyen la de establecer prohibiciones de carácter
discriminatorio en contra de los residentes del conjunto", violando en
consecuencia los derechos contenidos en los artículos 13, 16, 24, 25 y 84 de la
Ley Suprema  que consagran "los derechos a la movilización y al trabajo y
prohiben toda forma de discriminación en razón de profesión u oficio y el
establecimiento de requisitos adicionales no previstos en la ley."
Finalmente se agrega
en la solicitud de amparo que esta acción es pertinente de conformidad con lo
dispuesto en el numeral 4 del artículo 42 del decreto 2591 de 1991.
III. FALLO DE
UNICA INSTANCIA.
El Tribunal
Administrativo de Cundinamarca, Corporación a la que acudieron los
peticionarios, decidió en sentencia fechada el 19 de marzo de 1993, denegar por
improcedente la solicitud impetrada, pues dicho conflicto debe ser resuelto por
la jurisdicción ordinaria, mediante el ejercicio de la acción correspondiente
"que se tramita por el procedimiento verbal contemplado en el Código de
Procedimiento Civil. A más de lo anterior en el parágrafo de la norma citada se
establece igualmente la actuación ante las autoridades de Policía como medida
preventiva".
IV.
CONSIDERACIONES DE LA CORTE.
a.- Competencia.
Esta Corporación es
tribunal competente para revisar la sentencia precitada, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 241-9 de la Constitución Nacional en concordancia con
el 33 y ss. del decreto 2591 de 1991, y específicamente le corresponde a esta
Sala, en virtud del reparto y escogencia  previo efectuado por la sala de
selección respectiva.
b.- Tutela contra
particulares.
El articulo 86 de la
Constitución Nacional consagra, como regla general, la procedencia de la acción
de tutela contra las autoridades públicas, cuando por la acción u omisión de
éstas se amenace o vulnere un derecho constitucional fundamental. No ocurre lo
mismo cuando se trata de actos u omisiones de personas particulares, pues en
tales eventos dicha acción sólo procede en aquellos casos en que expresa y
taxativamente lo autorice la ley, siempre y cuando se cumplan los  lineamientos
fijados por el constituyente, a saber: que los particulares estén encargados de
la prestación de un servicio público, que la conducta del particular afecte
grave y directamente el interés colectivo, o que el solicitante de la tutela se
halle frente al particular en estado de indefensión o subordinación.
En desarrollo de
este mandato constitucional, el artículo 42 del decreto 2591 de 1991, establece
nueve casos en los que cabe tal mecanismo de defensa contra personas
particulares, y es así como en el numeral 4o., invocado por los peticionarios,
prescribe:
"4.- Cuando la
solicitud fuere dirigida contra una organización privada, contra quien la
controle efectivamente o fuere el beneficiario real de la situación que motivó
la acción, siempre y cuando el solicitante tenga una relación de subordinación
o indefensión con tal organización".
Esta Corporación, ha
reiterado en múltiples ocasiones, que la indefensión "es una relación
fáctica y  jurídica que coloca a la persona que la sufre en situación de
desventaja ostensible, hasta el grado de quedar materialmente inerme para
evitar la vulneración o amenaza de sus derechos fundamentales". (sent.
T-189/93)
En el caso que es
objeto de revisión, los peticionarios no se hallan en estado de indefensión frente
a la administradora y al consejo de administración del conjunto residencial La
Floresta, como se demostrará más adelante, pues cuentan con otros medios de
defensa judicial, igualmente aptos y eficaces, para proteger los derechos
constitucionales fundamentales, que afirman se les han vulnerado.
c.- La propiedad
horizontal.
El artículo 1o. de
la ley 16 de 1985, define a la propiedad horizontal, como "una forma de
dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes
de un inmueble y sujeta las áreas de éste destinadas al uso o servicio común de
todos o parte de los propietarios de aquellas al dominio de la persona jurídica
que nace conforme a las disposiciones de esta ley".
Dicha propiedad se
encuentra regulada en las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985,  quedando a voluntad
de los propietarios acogerse a uno u otro régimen. En caso de que éstos opten
por someterse, exclusivamente, a las normas de la ley 182 de 1948, debe dejarse
constancia expresa de este hecho en el reglamento de copropiedad, y si por el
contrario la decisión es sujetarse a lo dispuesto en la ley 16 de 1985, el
reglamento de copropiedad debe reformarse en este sentido, previo el
cumplimiento de las diligencias que la misma ley estatuye.
Pero sea cual fuere
el régimen que decidan adoptar los propietarios, la ley ordena en ambos casos,
expedir un reglamento de copropiedad, el cual debe ser acordado por la
unanimidad de los interesados, elevarse a escritura pública e inscribirse en la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, junto con los títulos de
propiedad. En dicho estatuto deben consagrarse las normas relativas a la
administración del inmueble, conservación y uso de zonas comunes, funciones de
la asamblea de copropietarios, quórum para sesionar y decidir, votaciones,
reuniones ordinarias y extraordinarias, facultades, obligaciones y forma de
elección del administrador, valor de las cuotas de administración, periodo del
administrador y de la junta de administración etc., y todas aquellas otras
disposiciones en las que se precisen los deberes y obligaciones de los
propietarios en relación con la copropiedad.
La asamblea general
de propietarios, que está integrada por la totalidad de los dueños de los
apartamentos o casas que conforman el edificio o conjunto residencial, es la
máxima autoridad de la copropiedad, encargada de dirigirla y administrarla, ya
sea directamente o por intermedio de un tercero. Las decisiones que adopta
dicha colectividad constan en actas que deben ser firmadas por el presidente y
el secretario de la misma, las cuales obligan a todos los propietarios,
inclusive a los ausentes o disidentes, al administrador y los demás órganos
ejecutores y asesores de la administración y a quienes a cualquier título usen
bienes integrantes del edificio o conjunto "siempre que tales decisiones
sean de carácter general y se ajusten a las leyes, decretos o reglamento de
dominio o uso comunes" (art. 29 dec. 1365 de 1986).
Ahora bien, los
propietarios cuyos inmuebles estén sometidos exclusivamente al régimen de la
ley 182 de 1948, están autorizados, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo
11 del mismo ordenamiento, a constituir una sociedad que tenga a su cargo la
administración de la copropiedad, cuyo administrador tendrá las mismas
facultades que el Código Civil establece para las grandes comunidades.
Y en lo que respecta
a los inmuebles sujetos a la ley 16 de 1985, la propiedad horizontal una vez
constituida conforme a las exigencias establecidas en la ley, "forma una
persona jurídica distinta de los propietarios de los bienes de dominio
particular o exclusivo individualmente considerados". Ente al que se le
asignan, entre otras, las siguientes funciones: "cumplir y hacer cumplir
la ley y el reglamento de propiedad horizontal, administrar correcta y eficazmente
los bienes de uso o servicio común y en general ejercer la dirección,
administración y manejo de los intereses comunes de los propietarios de
inmuebles en relación con el mismo".
De otra parte
preceptúa el artículo 7o. de la ley últimamente citada, que "Todos los
derechos y obligaciones de los propietarios sobre los bienes de uso o servicio
común consagrados en la Ley 182 de 1948 se transfieren a la persona jurídica
encargada de su administración y manejo, y por tanto, tales derechos y obligaciones
se radican en su patrimonio. Así mismo, las demás prescripciones de dicha ley
en relación con los mismos bienes se entienden referidas a esta persona
jurídica". Los bienes de uso o servicio común, como se recordará, son
inalienables e indivisibles.
Finalmente cabe
agregar que en los dos regímenes que reglamentan la propiedad horizontal, se
ordena que las diferencias que surjan entre propietarios y entre éstos y la
administración, con motivo del ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de
sus obligaciones, como propietarios de los bienes de dominio exclusivo o
particular, al igual que las diferencias que surjan sobre la legalidad del
reglamento y de las decisiones de la asamblea general, deben someterse a
decisión judicial, para que mediante el trámite del proceso verbal, regulado en
el Código de Procedimiento Civil, se definan. (arts. 7 Ley 182/48 y 8 de la Ley
16/85).
C.- El caso que
se revisa.
En el proceso que es
objeto de revisión por parte de esta Sala, se advierte a primera vista, la
existencia de una controversia entre el arrendatario y el propietario de un
bien inmueble situado dentro del conjunto residencial La Floresta de esta
ciudad, y la administradora del mismo, con ocasión de la aplicación por parte
de esta última, de una decisión que dice haber adoptado la Asamblea general de
copropietarios de dicha propiedad horizontal, en el sentido de no permitir el
parqueo de vehículos de servicio público (taxis) dentro de la zona del conjunto
asignada para tal fin, razón por la cual al citado arrendatario no se le
permite la entrada del taxi de su propiedad al parqueadero del conjunto, lo que
considera atentatorio de varios derechos fundamentales, motivo que lo  indujo a
interponer junto con el propietario, acción de tutela contra la citada administradora
y la junta de administración .
La acción de tutela,
como en tantas oportunidades se ha reiterado, no es un mecanismo paralelo,
adicional, sustitutivo o alternativo que pueda proponerse en reemplazo de las
acciones judiciales o procedimientos ordinarios que el legislador ha estatuido,
sino una acción a la que se puede recurrir, cuando dentro de los distintos
medios de defensa consagrados en nuestro ordenamiento jurídico no existe alguno
idóneo para proteger en forma inmediata y objetiva, un derecho constitucional
fundamental que se considera vulnerado o amenazado por virtud de la conducta
activa u omisiva de una autoridad pública o de un particular, en los eventos
expresamente señalados por la ley.
En el caso que es
objeto de estudio, la acción de tutela no es la vía judicial idónea para definir
los derechos que tienen el señor Iván Obregón Sanín, en su calidad de
propietario de un apartamento del conjunto residencial La Floresta y el señor
Juan Carlos Castillo Garnica, arrendatario del mismo, para usar una zona común
del citado conjunto, concretamente, el área de parqueadero, por cuanto disponen
de otro medio de defensa judicial, igualmente eficaz, al que pueden acudir, y
que el legislador ha estatuido claramente en las leyes que regulan la propiedad
horizontal, cual es iniciar ante la jurisdicción civil un proceso verbal
sumario, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 435 y siguientes del
Código de Procedimiento Civil.
En efecto, prescribe
el artículo 435 precitado:
"Se tramitarán
en única instancia, por el procedimiento que regula este capítulo, los
siguientes asuntos:
PARAGRAFO 1o. En
consideración a su naturaleza:
1.- Controversias
sobre la propiedad horizontal de que tratan el artículo 7o. de la Ley 182 de
1948 y los artículos 8o. y 9o. de la Ley 16 de 1985".
El proceso verbal sumario
que, como se acabó de anotar, es de única instancia, es breve, expedito y por
tanto eficaz e idóneo, para que los accionantes recurran a él, con el fin de
definir las diferencias que hoy afrontan con la administración del edificio del
conjunto residencial en donde está ubicado el inmueble de propiedad de uno de
éllos, y que actualmente ocupa, en calidad de arrendatario, el otro
peticionario.
En consecuencia, al
existir otro medio de defensa judicial, igualmente apto para proteger los
derechos del propietario y el arrendatario, sobre zonas de uso común del
conjunto residencial La Floresta de esta ciudad, la presente acción de tutela,
se torna improcedente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.-1 del
decreto 2591 de 1991, y así se resolverá.
Finalmente debe
agregarse que la acción ordinaria a que alude el Código de Procedimiento Civil,
no impide que los peticionarios, en este caso propietario y arrendatario,
recurran a las autoridades de policía,  para los efectos preventivos de su competencia.
Así las cosas, le
asiste razón al Tribunal Administrativo de Cundinamarca, al denegar por
improcedente la solicitud de tutela impetrada, decisión que será confirmada.
En mérito de lo
expuesto, la Sala Cuarta de Revisión de tutelas, en nombre del pueblo y por
mandato de la Constitución Nacional,
R E S U E L V E :
PRIMERO.  CONFIRMAR la sentencia proferida por el
Tribunal Administrativo de Cundinamarca, fechada el 19 de marzo de 1993, por
medio de la cual se deniega por improcedente la tutela interpuesta por IVAN
OBREGON SANIN Y JUAN CARLOS CASTILLO GARNICA, contra la administradora y la
junta de administración del Conjunto residencial La Floresta, de esta ciudad.
SEGUNDO. Comunicar la presente decisión al Tribunal
Administrativo de Cundinamarca, para que dé cumplimiento a lo dispuesto en el
artículo 36 del decreto 2591 de 1991.
Cópiese,
comuníquese, notifíquese, cúmplase, insértese en la Gaceta de la Corte
Constitucional.
CARLOS GAVIRIA DIAZ
Magistrado Ponente
JOSE GREGORIO HERNANDEZ GALINDO
Magistrado
HERNANDO HERRERA VERGARA
Magistrado
MARTHA VICTORIA SACHICA DE MONCALEANO
Secretaria General