T-630-97
Sentencia T-630/97
Sentencia
T-630/97
ADMINISTRACION DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-No
pago cuotas de administración en condominio
ACCION DE TUTELA
CONTRA PARTICULARES-Procedencia
frente a quienes administran condominios/SUBORDINACION-Copropietarios
respecto de asamblea general y administrador de condominio
Los habitantes de
conjuntos residenciales o edificios se encuentran subordinados respecto de las
decisiones tomadas por esos entes, los administradores y las juntas
administradoras, toda vez que las disposiciones contenidas en los reglamentos
de propiedad horizontal obligan a todos los habitantes de la unidad familiar,
incluso vinculan a terceros adquirentes. Por consiguiente, los residentes
deberán acatar y someterse a las ordenes proferidas por quienes, de acuerdo con
lo señalado en el reglamento de copropiedad y por las leyes, deben administrar
el conjunto, so pena de ser sancionados a través de un proceso ejecutivo o de
un proceso verbal sumario, pues está demostrado que los copropietarios se
encuentran subordinados a las decisiones que tomen la Asamblea General de
Propietarios y la administradora que ejecuta la determinación.
JUEZ DE TUTELA-No exonera pago de expensas de
administración/ABUSO DE LA TUTELA-Renuencia a cumplir con obligación que
se contrae
Es claro que el juez de tutela no puede exonerar el pagos de
expensas de administración ni puede favorecer el incumplimiento de los deberes
u obligaciones derivadas de la vida en comunidad, pues como bien lo afirmó esta
Corporación: "abusa de la acción de tutela quien, desquiciando el objeto
de la misma, pretende amparar lo que no es un derecho suyo sino precisamente
aquello que repugna al orden jurídico y que apareja responsabilidad y sanción:
la renuencia a cumplir las obligaciones que contrae."
MEDIO DE DEFENSA
JUDICIAL-Conflictos
económicos producto de aplicar reglamento de propiedad horizontal
A través de este
medio -la acción de tutela- de protección de derechos constitucionales, no es
factible discutir la pertinencia del monto de las cuotas que se cobran
actualmente ni la recta utilización de los dineros, ni es posible solucionar
conflictos económicos derivados de la aplicación del Reglamento de propiedad horizontal,
pues para ello puede acudirse a la justicia civil ordinaria, a través del
proceso verbal sumario.
LISTA DE DEUDORES
MOROSOS-Ponderación de
información destinada a los habitantes de condominio
En relación con la publicación de listas de deudores morosos dentro
de los edificios o conjuntos residenciales, la jurisprudencia de esta
Corporación ha sido clara en manifestar que no constituye, por si misma, una
transgresión de los derechos fundamentales al buen nombre y a la intimidad. Sin
embargo, también es necesario "ponderar la información destinada al
conocimiento de los habitantes del conjunto, para que de acuerdo con ese
contenido resulte posible establecer si se viola o no el derecho". Para lo
cual deberá estudiarse: a) si la información contenida en las listas involucran
aspectos que comprometen a todos los residentes de la unidad residencial; b) si
no se describen aspectos estrictamente personales o familiares; c) si la
información tiene relevancia económica para todos los miembros del conjunto; d)
si la publicación se circunscribe a todos los habitantes del edificio y no a
todo el público en general.
ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Facultad
para garantizar zonas comunes no debe limitar arbitrariamente los derechos/DEBERES
DE LA PERSONA Y DEL CIUDADANO-Respetar derechos ajenos y no abusar de los
propios
Los organismos de administración tienen la facultad de decidir
cuales son las medidas que adoptaran en orden a garantizar la seguridad,
existencia y conservación de las zonas comunes de la propiedad horizontal, para
lo cual deben contar con las expensas indispensables para atender dichas
necesidades. Sin embargo, esta libertad de escogencia de mecanismos pacíficos
para solucionar los conflictos no puede contrariar la Constitución, pues el
artículo 4º de la Carta dispone que aquella es "norma de normas" y
como tal vincula no sólo a todas las autoridades públicas sino también a los
particulares. Por consiguiente, es legítimo que la administración de las propiedades
horizontales procuren encontrar fórmulas que resuelvan la diferencia, evitando
así la judicialización de todas las actuaciones de la sociedad, pero no es
viable que se realice una limitación arbitraria de derechos fundamentales. Si
bien un derecho subjetivo le da al titular un poder de actuación para la
satisfacción de sus intereses, esto no autoriza a que se ejercite de forma
contraria a su finalidad o sin un propósito legítimo que lo autorice, pues de
acuerdo con el numeral 1º del artículo 95 de la Constitución toda persona
"debe respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios". Esto
significa que los derechos no son absolutos sino que encuentran límites y
restricciones en los derechos de los demás y en la primacía del orden justo,
los cuales deben ser interpretados de tal forma que hagan compatibles el
ejercicio y la protección de los derechos que se ejercen conforme a la ley y a
la Constitución. En consecuencia, el sometimiento al derecho de otra persona no
significa que aquella pueda dañar ilegítima e injustamente los derechos
constitucional y legalmente protegidos, pues en el Estado de Derecho la
jerarquización de normas constituye un elemento indispensable para el respeto
de los derechos individuales.
REGLAMENTO INTERNO DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Respeto de derechos constitucionales fundamentales
También los reglamentos internos de una propiedad horizontal deben
respetar la Constitución y los derechos constitucionales fundamentales, los
cuales prevalecen sobre las relaciones jurídicas emanadas de la propiedad
horizontal.
JUICIO DE PROPORCIONALIDAD/ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Suspensión de servicios
ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Protección
servicio de citófono cuando se torna una necesidad vital/DERECHO A LA VIDA-Suspensión
servicio de citófono en condominio cuando se torna en necesidad vital
Las juntas administradoras no pueden contrariar el principio de la
dignidad humana, el cual es una condición para el ejercicio de la libertad y la
seguridad, ni están facultadas para impedir la satisfacción mínima de las
condiciones de existencia vital para los habitantes. En ocasiones la suspensión
del servicio de citófono toca con derechos inalienables de la persona, tales
como la vida, el derecho a recibir acciones solidarias de vecinos y amigos y
derechos de comunicación derivados de la vida en comunidad, los cuales forman
parte del espacio y necesidad vital de los residentes de un conjunto
residencial, en donde casi en todos los casos, necesitan del mismo para tener
contacto con lo que sucede al interior de su apartamento, pues los apartamentos
se encuentran tan alejados de la portería y de los lugares de acceso a la
unidad residencial que la comunicación a través del citófono se torna en una
necesidad vital. Por consiguiente, en esas unidades residenciales donde no es
posible tener comunicación directa o medianamente sencilla con la portería, el
servicio de citófono es vital para preservar los derechos a la vida, intimidad
familiar y los derechos a la seguridad de todo el conglomerado.
CORRESPONDENCIA Y FORMAS DE COMUNICACION PRIVADA-Arbitrariedad por no recepción en condominios
La orden que impide la recepción de correspondencia y toda forma de
comunicación privada de los residentes de conjuntos residenciales es
arbitraria, pues transgrede de manera desproporcionada el derecho fundamental
contenido en el artículo 15 de la Constitución. No ocurre lo mismo con el
servicio de selección de la correspondencia, lo cual no transgrede el núcleo
esencial del derecho ni afecta una necesidad vital de la persona. Igualmente,
sucede con servicios como la piscina y otro tipo de comodidades que no
desconozcan necesidades vitales de los residentes.
Referencia:
Expedientes T-144.319 y T-144. 724 (acumulados)
Peticionarios:
Nubia Vargas Gómez, José del Carmen Pinto y otros.
Temas:
No
existe derecho a no cumplir con las obligaciones económicas.
Facultades
de los acreedores y abuso de sus derechos.
La
necesidad vital es un límite al derecho de los administradores de conjuntos
residenciales.
Magistrado
Ponente:
Dr.
ALEJANDRO MARTÍNEZ CABALLERO
Santa
Fe de Bogotá, D.C., veintiocho (28) de noviembre de mil novecientos noventa y
siete (1997).
La Sala Séptima de
Revisión de la Corte Constitucional, integrada por los Magistrados Fabio Morón
Díaz, Vladimiro Naranjo Mesa y Alejandro Martínez Caballero, quien la preside,
en ejercicio de sus competencias constitucionales y legales
EN NOMBRE DEL PUEBLO
Y
POR MANDATO DE LA CONSTITUCIÓN
Ha pronunciado la
siguiente
SENTENCIA
Dentro de los
procesos de tutela identificados con los números de radicación T-144.319 y T-144.724, que fueron acumulados por
auto de octubre 7 de 1997 proferido por la Sala de Selección correspondiente, y
que fueron instaurados por la señora Nubia Vargas Gómez, mediante apoderado, y
por José del Carmen Pinto y otros habitantes de la Unidad residencial Villa del
Sol de Cali, en contra de las juntas de administración del conjunto residencial
los Obeliscos y del Conjunto Villa del Sol, respectivamente.
I. ANTECEDENTES
1. Las Solicitudes
Las
acciones de tutela se interponen contra las juntas administradoras de los
conjuntos residenciales donde habitan los actores, pues consideran vulnerados
sus derechos a la honra, expresión, debido proceso, buen nombre, asociación,
vida y a la inviolabilidad de correspondencia. De las solicitudes presentadas y
de las pruebas recaudadas por los jueces de instancia y por esta Sala de
Revisión de la Corte Constitucional, se encuentran los siguientes: HECHOS:
Expediente
de tutela T-144.319.
-
La solicitante adeuda varias cuotas de administración en La unidad residencial
Los obeliscos, lugar donde habita, el cual es un edificio conformado por 35
apartamentos, con acceso al edificio a través de una portería y la puerta para
ingresar a los garajes.
-
Como consecuencia del incumplimiento de las cuotas de administración la
administración ha tomado las siguientes medidas:
-
Suspensión del servicio de citófono. Por lo tanto, el ingreso de los visitantes
es restringido.
-
Suspensión del servicio de selección de la correspondencia, pues los documentos
que llegan a nombre del apartamento donde reside se colocan en un casillero
especial destinado a los deudores morosos.
-
La administración coloca una lista de deudores morosos en un lugar visible para
las personas que ingresan a la portería de los conjuntos
Como
consecuencia de lo anterior, la solicitante de la tutela T-144.319 pretende que
"se tomen las medidas pertinentes a fin de evitar un perjuicio
irremediable".
Expediente de tutela T-144.724
-
Igualmente, los accionantes adeudan varias cuotas de administración en su
conjunto residencial. Como consecuencia del incumplimiento y de la situación
apremiante de la cartera, los demandados realizan múltiples conductas que se dirigen
a obtener el pago respectivo, puesto que aquellas se autorizan en el respectivo
reglamento de propiedad horizontal, pues de acuerdo con el artículo 74 del
Reglamento de vecindad del Conjunto Residencial Villa del Sol, la
administración goza de la "facultad de suprimir la prestación de los
servicios de vigilancia, portería, citófono, piscina y correspondencia para
aquellas personas que se encuentran en mora de cancelar las expensas a su cargo
mientras tanto no medie el arreglo al respecto".
-
De las pruebas aportadas al proceso se encontró que el conjunto residencial
Villa del Sol, contra el que se dirige una de las tutelas, está conformado por
dos sectores que agrupan 375 apartamentos, con una población aproximada de 1500
personas, las cuales ingresan a la Unidad a través de una sola portería, la que
a su vez tiene comunicación con los apartamentos por medio de citófono.
-
Ahora, como consecuencia del incumplimiento de las cuotas de sostenimiento, la
administración ha tomado las siguientes medidas:
-
No se permite el ingreso de los deudores morosos a las sesiones de la asamblea
general de propietarios. Por consiguiente, los actores consideran que se toman
decisiones arbitrarias y caprichosas, entre ellas, la fijación de las cuotas de
administración.
-
Los casilleros para la guarda de la correspondencia, que se ubican en la
portería, se encuentran sellados, por lo que los documentos dirigidos a los
apartamentos que están en mora, se arrojan a unas canecas de acceso a toda la
comunidad. Situación que acarrea el extravío y deterioro de la correspondencia,
los recibos de los servicios públicos, citaciones, entre otros. También se pudo
comprobar que existen documentos que no se recibieron en la portería.
-
La administración coloca una lista de deudores morosos en un lugar visible para
las personas que ingresan a la portería de los conjuntos.
-
Suspensión del servicio de citófono, lo que impide la comunicación entre el
apartamento y la portería. Por lo tanto, no se permite el ingreso de visitantes
y familiares, pues no es factible obtener la autorización del acceso que exige
el reglamento interno. Así mismo, se informa a los visitantes que la portería
no puede dar aviso porque el apartamento está en mora.
-
Los actores consideran que existen "amenazas con cartas hostiles de
embargarnos nuestras viviendas, si no les pagamos de inmediato la cantidad
abusiva y exagerada de dinero"
-
Los residentes e invitados de los apartamentos que se encuentren en mora,
incluyendo los menores, no pueden hacer uso de los servicios de piscina, ni aún
siendo invitados por otros propietarios.
-
No se permite la comunicación de la llegada de ambulancias o de taxis
destinados a transportar a personas enfermas, tal es el caso de la solicitud de
ese servicio que realizó madre del señor JOSE DEL CARMEN PINTO.
Por
todo lo anterior, los actores de la tutela T-144.724, solicitan que se ordene
la reanudación de los servicios de administración y se ordene el pago de las
expensas correspondientes a los meses cuyo servicio efectivamente se prestó.
II. DECISIONES
JUDICIALES QUE SE REVISAN
2.1. Del expediente T-144.319, conoció en primera instancia el Juzgado
9 Penal del Circuito de Bucaramanga, quien mediante sentencia del 23 de julio
de 1997 decidió negar la tutela. El juez considera que la acción de tutela es
improcedente, toda vez que no se encuentra transgresión de derecho fundamental
alguno. Así mismo, afirma que la acción de tutela no es el mecanismo idóneo
para solucionar conflictos en los casos de propiedad horizontal sino que debe
recurrirse al proceso verbal que regula el artículo 435 del Código de
Procedimiento Civil
2.2.
En segunda instancia, la Sala Penal del Tribunal Superior de Bucaramanga, en
sentencia de agosto 20 de 1997, decidió confirmar el fallo impugnado, pues
consideró que la acción de tutela no es procedente porque se dirige contra un
particular respecto del cual no se está en situación de subordinación ni
indefensión, ni aquel presta un servicio público.
Así
mismo, consideró que no existe transgresión de derecho constitucional alguno,
sino que más bien lo reprochado corresponde a una "consuetudinaria
costumbre de demorar obligaciones personales y privadas, en forma libre y
voluntaria, indispensable para el funcionamiento de la administración del
conjunto residencial donde vive". Por consiguiente, el Tribunal concluye
que "de aceptar tamaño despropósito la tutela, al paso que los Jueces y Tribunales
se convertirían en usurpadores de los derechos y obligaciones de particulares
previstos en las distintas normas que reglamentan la convivencia dentro de la
propiedad horizontal".
Finalmente,
el ad quem afirma que existen otros medios de defensa judicial que
excluyen la aplicación de la acción subsidiaria de la tutela y, que la ausencia
de vulneración de derechos fundamentales no permite la protección transitoria.
2.3.
Dentro del expediente T-144.724, conoció en primera instancia el Juzgado
23 Penal Municipal de Cali, quien mediante sentencia del 26 de junio de 1997
decidió negar la tutela. Ese despacho consideró que los demandados se limitan
exclusivamente a cumplir lo determinado en el reglamento interno de vecindad y
convivencia de dicho condominio, el cual obliga al pago de cuotas de
sostenimiento de la propiedad horizontal. Como consecuencia, al
"suspenderle los servicios suntuarios a que hace referencia el accionante,
ningún derecho constitucional fundamental le estaba conculcando la
administración, pues no se ha privado de servicios elementales como agua, luz,
teléfono, sino servicios de comodidad, como uso del citófono, de la piscina y
la clasificación de la correspondencia."
En
relación con la publicación de listado de deudores morosos, el a- quo se
remite a la sentencia de la Corte Constitucional T-228 de 1994, en donde se
aclara que aquellos no vulneran los derechos a la honra y al buen nombre de
quienes efectivamente no pagan las expensas a que están obligados.
2.4. El fallo anterior fue impugnado, por lo que en segunda instancia conoció
el Juzgado 14 Penal del Circuito de Cali, quien mediante sentencia del 14 de
agosto de 1997 confirmó la decisión recurrida. Los argumentos para sustentar su
fallo son básicamente iguales a los expuestos por el a -quo.
III. FUNDAMENTOS
JURÍDICOS.
Competencia
1.
La Corte Constitucional es competente, a través de esta Sala de Revisión, para
revisar las sentencias proferidas dentro de los procesos de la referencia, con
fundamento en lo dispuesto por los artículos 86 y 241 numeral 9o. de la
Constitución Política, en concordancia con los artículos del 33 al 36 del
Decreto 2591 de 1991.
El asunto bajo
revisión
2. Los actores se
encuentran retrasados en el pago de cuotas de administración de los inmuebles
en donde residen y que se rigen por las normas de propiedad horizontal. Como
consecuencia de ello, las juntas administradoras suspendieron varios servicios
que presta la administración, tales como el citófono y el reparto de
correspondencia. Por consiguiente, los solicitantes consideran vulnerados sus
derechos a la expresión e inviolabilidad de correspondencia, entre otros. Por
su parte, los jueces del conocimiento consideran que, de un lado, este asunto
no puede decidirse por medio de acción de tutela, pues existen otros medios de
defensa judicial. Y, de otro lado que no existe vulneración de derecho
constitucional alguno sino que, la suspensión de servicios de administración es
un derecho legítimo que facultan los reglamentos de convivencia internos de
cada conjunto residencial.
3. Como puede verse,
los presentes casos plantean entonces varios aspectos a desarrollar. Primero
que todo debe estudiarse los requisitos de procedencia de la acción de tutela,
pues los jueces de instancia consideraron que no eran procedentes porque se
dirigen contra particulares y porque existen otros medios de defensa judicial
que excluyen la tutela. Luego, si la tutela procede formalmente, esta Sala
entrará a analizar cuales son los derechos en conflicto que
constitucionalmente, deben prevalecer, toda vez que resulta clara la
contraposición entre el derecho reglamentario de las juntas administradoras que
permite suspender  los servicios de administración, en caso de mora, y los
derechos que se invocan como transgredidos.
Procedencia
formal de la acción de tutela
4. Las acciones de
tutela se dirigen contra varios particulares, pues los administradores y las juntas
administradoras de los edificios demandados están conformadas por
copropietarios de las respectivas propiedades horizontales. Pues bien, los
habitantes de conjuntos residenciales o edificios se encuentran subordinados
respecto de las decisiones tomadas por esos entes, toda vez que si se analiza
lo preceptuado en la Ley 16 de 1985 y en el Decreto Reglamentario 1365 de 1986,
las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal obligan
a todos los habitantes de la unidad familiar, incluso vinculan a terceros
adquirentes. Por consiguiente, los residentes deberán acatar y someterse a las
ordenes proferidas por quienes, de acuerdo con lo señalado en el reglamento de
copropiedad y por las leyes, deben administrar el conjunto, so pena de ser sancionados
a través de un proceso ejecutivo o de un proceso verbal sumario, pues está
demostrado que los copropietarios se encuentran subordinados a las decisiones
que tomen la Asamblea General de Propietarios y la administradora que ejecuta
la determinación.
Así pues, en
reiterada jurisprudencia esta Corporación ha manifestado que es posible
interponer acción de tutela contra particulares que administran conjuntos
residenciales. En un pronunciamiento se dijo:
La subordinación
tiene que ver con acatamiento, sometimiento a órdenes proferidas por quienes,
por razón de sus calidades, tienen la competencia para impartirlas, situación
en la que también se halla la petente, debido a que la decisión prohijada por
la asamblea general y llevada a efecto por la junta directiva debe ser acatada,
según los estatutos de la copropiedad y ante la coacción de un proceso
ejecutivo"[1]
En
síntesis, la Corte Constitucional no comparte los argumentos de los jueces de
instancia que negaron el amparo por considerar que no es procedente la acción
de tutela contra particulares en el caso sub iudice.
5.
De otro lado, se estudiará si existen otros medios de defensa judicial que
excluyan la aplicación de la acción de tutela. Para ello, esta Sala de Revisión
considera que deben separarse las pretensiones económicas de las solicitudes
que buscan la reanudación de los servicios de administración.
6.
En efecto, es claro que el juez de tutela no puede exonerar el pagos de
expensas de administración ni puede favorecer el incumplimiento de los deberes
u obligaciones derivadas de la vida en comunidad, pues como bien lo afirmó esta
Corporación: "abusa de la acción de tutela quien, desquiciando el
objeto de la misma, pretende amparar lo que no es un derecho suyo sino
precisamente aquello que repugna al orden jurídico y que apareja
responsabilidad y sanción: la renuencia a cumplir las obligaciones que
contrae."[2].
Por consiguiente, la acción de tutela no es procedente para ordenar el pago de
una determinada cuota de administración, como lo pretende el solicitante de la
tutela T-144.724.
Así
mismo, a través de este medio de protección de derechos constitucionales, no es
factible discutir la pertinencia del monto de las cuotas que se cobran
actualmente ni la recta utilización de los dineros, ni es posible solucionar
conflictos económicos derivados de la aplicación del Reglamento de propiedad
horizontal, pues para ello puede acudirse a la justicia civil ordinaria, a
través del proceso verbal sumario que regula el inciso 1º del artículo 435 del
Código de Procedimiento Civil.
7.
Por el contrario, existen actuaciones de los administradores, quienes obran por
mandato reglamentario o por disposición de la asamblea general de propietarios,
que no pueden discutirse a través de otros medios de defensa judicial, bien
porque aquellos no son idóneos o porque necesitan de una protección rápida y
oportuna que hacen procedente la acción de tutela. Ahora bien, la suspensión de
algunos servicios relacionados con la correspondencia y los citófonos, son
asuntos que pueden involucrar la transgresión de derechos constitucionales, los
que también de acuerdo con el caso concreto, pueden requerir la protección
inmediata y oportuna de los mismos.
Cabe
precisar que el artículo 282 de la Ordenanza 01 de 1990, o Código de Policía del
Valle del Cauca dispone que es posible otorgar protección policiva cuando
exista "perturbación en servicios públicos, protección al domicilio,
protección al libre tránsito de personas o cosas, suspensión del servicio de
citofonía, servicios de ascensores, ingresos a zonas de parqueo y zonas de
recreación, salvo reglamento interno que lo permita, el funcionario de policía,
previa solicitud de la parte interesada, producirá orden de policía que deberá
ser escrita y motivada.". Sin embargo, en el caso específicamente del
actor de la tutela T-144.724, se pudo comprobar que él inició una querella
policiva, la cual está a poco tiempo de caducar sin que se obtenga ninguna
intervención de la inspección de policía, pues en 2 oportunidades se citó para
ratificación al querellante, señor José del Carmen Pinto, sin que haya sido
posible su comunicación, toda vez que como figura en las boletas de citación
"no la recibieron en portería". Además, también es pertinente señalar
que el reparto efectuado de la querella policiva, correspondió a una inspección
de policía cuya localización es bastante lejana (aproximadamente 12 kilómetros
en línea recta) del Conjunto Residencial Villa del Sol.
Por
lo anterior, esta Sala considera que no es pertinente negar de plano la acción
de tutela por considerar que existen otros medios judiciales de defensa cuando
aquella envuelve derechos fundamentales que requieran su rápido y eficaz
amparo.
Lista de deudores morosos, derechos al buen nombre y a la intimidad
8.
En relación con la publicación de listas de deudores morosos dentro de los
edificios o conjuntos residenciales, la jurisprudencia de esta Corporación ha
sido clara en manifestar que no constituye, por si misma, una transgresión de
los derechos fundamentales al buen nombre y a la intimidad. Al respecto se
dijo:
"no puede
alegar desconocimiento o vulneración de su buen nombre quien, por su conducta
-en este caso la mora en el pago de las cuotas de administración- da lugar a
que se ponga en tela de juicio su credibilidad. En este aspecto debe resaltarse
que la lista fijada en el conjunto habitacional fue apenas el resultado
objetivo y cierto de que algunos de los obligados por las normas comunes habían
venido incumpliendo y dando lugar a las sanciones consiguientes.
En cuanto hace al derecho a la intimidad de los accionantes
(artículo 15 de la Constitución), no fue violado ni amenazado por el acto de la
administración, ya que la citada lista no fue divulgada al público en general
sino que se circunscribió a los habitantes del edificio, quienes evidentemente
tenían interés en conocer los nombres de aquellos que, en perjuicio de la
comunidad, venían incumpliendo sus obligaciones para con ella.[3]
9.
Sin embargo, también es necesario "ponderar la información destinada al
conocimiento de los habitantes del conjunto, para que de acuerdo con ese
contenido resulte posible establecer si se viola o no el derecho"[4]. Para lo cual deberá
estudiarse: a) si la información contenida en las listas involucran aspectos
que comprometen a todos los residentes de la unidad residencial; b) si no se
describen aspectos estrictamente personales o familiares; c) si la información
tiene relevancia económica para todos los miembros del conjunto; d) si la
publicación se circunscribe a todos los habitantes del edificio y no a todo el
público en general.
Así
las cosas, un estudio de las situaciones fácticas objeto de análisis (el
listado de deudores morosos) le permite a esta Sala concluir que no existe
vulneración de los derechos fundamentales en cita, toda vez que es indudable
que el monto y la titularidad de las deudas es una información que interesa a
todo el conjunto, pues como lo afirma uno de los residentes del Conjunto
Residencial Villa del Sol "me siento sumamente perjudicado por los
copropietarios morosos, pues el no pago de sus obligaciones ha conllevado a que
la junta tenga un déficit monetario para el mantenimiento de las zonas comunes
y esto ha hecho que mi apartamento se devalúe en comparación con los conjuntos
aledaños, lo he puesto en venta y el ofrecimiento que me han hecho es de
veinticinco millones pues me aducen que las áreas comunes están muy
deterioradas". Por consiguiente, todos los copropietarios tienen interés
en conocer la situación económica del edificio y los nombres de quienes adeudan
las expensas comunes.  Así mismo, en la tutela T-144.319, la información se
publica al interior del edificio, y en el expediente T-144.724, en la parte
interna de la portería de la unidad residencial, y los datos se limitan a
señalar el nombre del moroso y el monto de la deuda.
Facultades reglamentarias de las juntas administradoras y abuso del
derecho
10.
Como resulta un lugar común, la propiedad horizontal surge como una respuesta
social al problema de espacio físico y al incremento demográfico de las
ciudades contemporáneas. Por lo tanto, la distribución de un sólo objeto
material entre varios dueños es una necesidad, y con ella surge la imperiosidad
de regular la convivencia y la conservación de los bienes comunes, por lo que
es indispensable la señalización de normas de conducta que obligan a todos los
residentes. Es por ello que las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, disponen la obligatoriedad
del reglamento de convivencia, pues es ahí donde se determinarán "las
normas sobre administración y conservación de los bienes comunes; funciones que
correspondan a la asamblea de copropietarios; facultades, obligaciones y forma
de elección del administrador; distribución de las cuotas de administración
entre los copropietarios, etc" (artículo 12 de la Ley 182 de 1948).
11.
En este orden de ideas, los organismos de administración tienen la facultad de
decidir cuales son las medidas que adoptaran en orden a garantizar la
seguridad, existencia y conservación de las zonas comunes de la propiedad
horizontal, para lo cual deben contar con las expensas indispensables para
atender dichas necesidades. Sin embargo, esta libertad de escogencia de
mecanismos pacíficos para solucionar los conflictos no puede contrariar la
Constitución, pues el artículo 4º de la Carta dispone que aquella es
"norma de normas" y como tal vincula no sólo a todas las autoridades
públicas sino también a los particulares. Por consiguiente, es legítimo que la
administración de las propiedades horizontales procuren encontrar fórmulas que
resuelvan la diferencia, evitando así la judicialización de todas las
actuaciones de la sociedad, pero no es viable que se realice una limitación arbitraria
de derechos fundamentales.
Lo
anterior muestra que, si bien un derecho subjetivo le da al titular un poder de
actuación para la satisfacción de sus intereses, esto no autoriza a que se
ejercite de forma contraria a su finalidad o sin un propósito legítimo que lo
autorice, pues de acuerdo con el numeral 1º del artículo 95 de la Constitución
toda persona "debe respetar los derechos ajenos y no abusar de los
propios". Esto significa que los derechos no son absolutos sino que
encuentran límites y restricciones en los derechos de los demás y en la
primacía del orden justo, los cuales deben ser interpretados de tal forma que
hagan compatibles el ejercicio y la protección de los derechos que se ejercen
conforme a la ley y a la Constitución. En consecuencia, el sometimiento al
derecho de otra persona no significa que aquella pueda dañar ilegítima e
injustamente los derechos constitucional y legalmente protegidos, pues en el
Estado de Derecho la jerarquización de normas constituye un elemento
indispensable para el respeto de los derechos individuales.
12.
En este orden de ideas, es pertinente señalar que la Ordenanza 01 de 1990 o
Código de Policía del Valle del Cauca prohibe la perturbación en servicios
públicos, protección al domicilio, protección al libre tránsito de personas o
cosas, suspensión del servicio de citofonía, servicios de ascensores, ingresos
a zonas de parqueo y zonas de recreación, salvo reglamento interno que lo
permita; con lo cual se deja un amplio margen de regulación sobre estos
derechos a los copropietarios. Es por ello que esta Sala ve la necesidad de
aclarar que también los reglamentos internos de una propiedad horizontal deben
respetar la Constitución y los derechos constitucionales fundamentales, los
cuales prevalecen sobre las relaciones jurídicas emanadas de la propiedad
horizontal. Al respecto, la Sala plena de la Corte Constitucional, en sentencia
de unificación de jurisprudencia, dijo:
"las asambleas y juntas directivas o consejos de administración
de edificios y conjuntos residenciales no pueden hacer valer sus decisiones por
encima o en contra de los derechos constitucionales fundamentales de los
copropietarios o residentes"[5]
Así
pues, realizada la anterior aclaración, entra entonces esta Sala a estudiar si
la facultad de los copropietarios de suspender los servicios de administración
a un residente moroso, está constitucionalmente amparada o implica un abuso del
derecho.
Suspensión de servicios de administración, deber de pagar y procura
existencial
13.
Ahora, una vez precisado que los copropietarios de inmuebles que se rigen como
propiedad horizontal si están facultados para adelantar mecanismos tendientes a
lograr el pago de cuotas de administración retrasadas, pero que encuentran un
límite en la aplicación directa de la Constitución, se trata de averiguar donde
empieza y donde termina el ejercicio del derecho de las administraciones de
conjuntos residenciales a cobrar preprocesalmente una obligación económica sin
que se transgreda arbitrariamente derechos constitucionales. Pero antes, se
reitera, no existe derecho a no pagar, pues la libertad de optar por un plan de
vida y desarrollar su personalidad conforme a sus intereses, deseos y convicciones
no puede afectar derechos de terceros ni vulnerar el orden legal. Sin embargo,
en esta oportunidad no se estudia la posible vulneración de derechos legales de
contenido económico, sino que se analizan derechos con implicación
constitucional.
14.
Así las cosas, para establecer los límites de los derechos de los habitantes de
las propiedades horizontales y de las facultades de la administración, es
necesario distinguir dos situaciones: La primera: los servicios de la
administración que generan derechos legales, tales como el uso de la piscina y
la prohibición de ingreso de los morosos a la asamblea general de propietarios,
sobre los cuales no habrá pronunciamiento de la Sala, pues aquellos no alcanzan
el rango de derechos fundamentales susceptibles de protegerse a través de la
tutela. La segunda situación, es la que se deriva de la suspensión de servicios
de correspondencia y citófonos, puesto que aquellos, de acuerdo con el caso
concreto, podrían derivar transgresión del derecho a la inviolabilidad de
correspondencia y demás formas de comunicación privada, el derecho a la vida,
de expresión y al debido proceso.
15.
En este orden de ideas, para saber si las medidas adoptadas (la suspensión del
citófono y la correspondencia) constituyen un abuso del derecho o si encuentran
justificación constitucional, deberá ponderarse los principios constitucionales
en conflicto, a saber, de un lado, los valores constitucionales que el Estado
pretende maximizar, como sería en este caso la protección de la copropiedad, la
convivencia pacífica, la efectividad de los derechos individuales, la vigencia
de un orden justo, la garantía por el respeto de los derechos ajenos y el no
abuso de los derechos.  Y, de otro lado, los derechos a la vida, en caso de no
comunicación de la llegada de ambulancias para enfermos (tutela T-144.724), el
derecho a la no interceptación de correspondencia y demás formas de
comunicación privada, en caso de negativa a recibir la correspondencia de un
deudor moroso (tutela T-144.724), y el respeto por los derechos a la
comunicación privada y a la intimidad familiar, en caso de la incomunicación y
prohibición de ingreso de visitantes por ausencia de servicio de citófono.
Para
realizar el sopesamiento, esta Sala recurrirá al llamado juicio de
proporcionalidad, pues se trata de determinar si las restricciones en comento
se ajustan a la Carta. Entonces, esta Sala considera que la suspensión de
servicios busca preservar fines constitucionalmente legítimos, que son el
derecho a la propiedad y la facultad de hacer efectivo un derecho subjetivo.
Ahora, también se considera que la suspensión de servicios es adecuada y
necesaria para obtener el fin perseguido, pues resulta razonable y legítimo que
los particulares busquen mecanismos no judiciales de solución de conflictos que
no limiten arbitrariamente derechos ajenos. Por ello, si bien existen
mecanismos judiciales para lograr el pago de las expensas adeudadas es factible
utilizar métodos pacíficos que toleren la diferencia. Así mismo, la junta
administradora puede tomar las medidas del caso para propender por la seguridad
de la unidad residencial. Sin embargo, esta Sala considera que algunas de las
medidas adoptadas por la junta administradora del conjunto residencial Villa
del Sol, tales como la no recepción de documentos y correspondencia privada y
la suspensión del citófono, no son proporcionales stricto sensu, pues si bien
sirven al interés para el cual han sido ordenadas, extralimitan su ejercicio y
desvirtúan el fin para el cual fueron establecidas, pues en algunas ocasiones
son tan gravosas que podrían generar daños de magnitud constitucional.
16.
Por todo lo anterior, el juez constitucional deberá señalar premisas que
aclaren el correcto ejercicio de las facultades de los administradores de los
conjuntos residenciales, puesto que una de las características del Estado
Social de Derecho es la interacción del Estado y la sociedad, en donde aquel no
sólo se limita a asegurar las condiciones ambientales de un supuesto orden
social inmanente, ni a vigilar su cumplimiento, sino que debe ser regulador
permanente y decisivo del sistema social.
Ahora
bien, en vista de que el hombre desarrolla su existencia dentro de un ámbito
constituido por situaciones, bienes y servicios materiales e inmateriales que
se enmarcan dentro de un espacio vital, ya sea controlado y estructurado por el
mismo individuo, o apoyado por la sociedad de la que se sirve, sobre las que no
tiene control; el grupo social no puede impedir que esa existencia de la cual
depende no se garantice ni se proteja, ni mucho menos puede negar las
condiciones y necesidades mínimas de existencia. Por consiguiente, ese espacio
donde el hombre requiere de los demás para proteger necesidades vitales, no
puede ser anulado por el grupo social ni puede tomar medidas que nieguen  las
posibilidades de existencia que el individuo no puede asegurarse por sí mismo.
En este orden de ideas, las juntas administradoras no pueden contrariar el
principio de la dignidad humana, el cual es una condición para el ejercicio de
la libertad y la seguridad, ni están facultadas para impedir la satisfacción
mínima de las condiciones de existencia vital para los habitantes.
17.
Por lo tanto, si se analiza cada una de las medidas adoptadas se encuentra que:
en ocasiones la suspensión del servicio de citófono toca con derechos
inalienables de la persona, tales como la vida, el derecho a recibir acciones
solidarias de vecinos y amigos y derechos de comunicación derivados de la vida
en comunidad, los cuales forman parte del espacio y necesidad vital de los
residentes de un conjunto residencial, en donde casi en todos los casos,
necesitan del mismo para tener contacto con lo que sucede al interior de su
apartamento, pues los apartamentos se encuentran tan alejados de la portería y
de los lugares de acceso a la unidad residencial que la comunicación a través
del citófono se torna en una necesidad vital, tal es el caso de la tutela
T-144.724 en donde los 375 apartamentos se ubican de manera distante de la
portería, lo que además impide la visibilidad directa a ese importante lugar de
acceso al conjunto. Así mismo, en esos conjuntos donde el control de la
seguridad es mas complicada, pues el número de personas que ingresan y salen de
la edificación debe ser inspeccionada a través de autorización directa del
residente. Por consiguiente, en esas unidades residenciales donde no es posible
tener comunicación directa o medianamente sencilla con la portería, el servicio
de citófono es vital para preservar los derechos a la vida, intimidad familiar
y los derechos a la seguridad de todo el conglomerado. No sucede lo mismo en el
conjunto residencial Los Obeliscos, tutela T-144.319, pues es un edificio
conformado por 35 apartamentos que dada su disposición la comunicación interna
y el control de visitantes es mucho más sencilla, caso en el cual no se
involucra la comunicación interna como una necesidad vital del deudor moroso ni
la seguridad del grupo residente. Por tal motivo, en relación con este
servicio, deberá concederse la tutela en el expediente T-144.724 y se negará la
tutela en el expediente T-144.319.
Así
mismo, la Sala considera que la orden que impide la recepción de
correspondencia y toda forma de comunicación privada de los residentes de
conjuntos residenciales es arbitraria, pues transgrede de manera
desproporcionada el derecho fundamental contenido en el artículo 15 de la
Constitución. No ocurre lo mismo con el servicio de selección de la
correspondencia, lo cual no transgrede el núcleo esencial del derecho ni afecta
una necesidad vital de la persona. Igualmente, sucede con servicios como la
piscina y otro tipo de comodidades que no desconozcan necesidades vitales de
los residentes.
DECISIÓN
En mérito de lo
expuesto, la Sala  Séptima de Revisión de la Corte Constitucional,
administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constitución
RESUELVE:
Primero.-
CONFIRMAR la sentencia de agosto 20 de 1997, proferida dentro del
expediente T-144.319 por la Sala Penal del Tribunal Superior de Bucaramanga.
Segundo.-
REVOCAR PARCIALMENTE, las sentencias de agosto 14 de 1997 y junio 26 de
1997, proferidas dentro del expediente T-144.724 por los Juzgados 14 Penal del
Circuito y 23 Penal Municipal de Cali, en consecuencia se CONCEDE la
tutela sólo en lo relativo a la protección de los derechos a la intimidad y a
la vida de los señores José del Carmen Pinto, Victor Monroy, Nancy Zamorano,
Rogelio Gutiérrez, Dora Rojas, Miguel Villa Ruíz, Fabio Ossa, Jairo Polanco,
Yolanda Bernal Reyes, Gloria Carmenza Millán, Martha Cecilia Ruíz, Hilda María
Castañeda, Maria Hilda Bolaños Sánchez. En relación con las otras peticiones se
decide CONFIRMAR las decisiones revisadas.
Tercero.-
Por consiguiente, ORDENAR a la junta administradora del conjunto
residencial Villa del Sol de Cali para que dentro del término de cuarenta y
ocho (48) horas contadas a partir de la comunicación del presente fallo,
proceda a conectar el servicio de citófono de los apartamentos donde residen
los actores de la tutela T-144.724.
Cuarto.-
PREVENIR a las juntas administradoras de los conjuntos residenciales Los
Obeliscos y Villa del Sol, para que en el futuro se abstengan de ordenar la no
recepción de correspondencia de los residentes morosos en el pago de las
expensas de administración.
Quinto.-
COMUNICAR por Secretaría General la presente providencia a los
peticionarios, a las juntas administradoras de los conjuntos residenciales Los
Obeliscos y Villa del Sol, a la Asamblea del Valle del Cauca y a la oficina de
personería jurídica de la secretaría de gobierno del municipio de Cali.
Sexto.-
LÍBRESE por Secretaría la comunicación de que trata el artículo 36 del
Decreto 2591 de 1991, para los efectos allí contemplados.
Cópiese,
notifíquese, comuníquese, cúmplase e insértese en la Gaceta de la Corte
Constitucional.
ALEJANDRO MARTÍNEZ
CABALLERO
Magistrado
FABIO
MORÓN DÍAZ                   VLADIMIRO NARANJO MESA
Magistrado
Magistrado
MARTHA VICTORIA SÁCHICA
DE MONCALEANO
Secretaria General
[1] Sentencia T-333 de 1995. M.P. Antonio
Barrera Carbonell. Sobre el tema también pueden consultarse las sentencias
T-074 de 1994, T-411 de 1995, T-333 de 1995 y T-070 de 1997.
[2] Sentencia T-228 de 1994. M.P. José
Gregorio Hernández Galindo.
[3] Sentencia T-228 de 1994. M.P. José
Gregorio Hernández Galindo.
[4] Sentencia T-360 de 1995 M.P. Hernando
Herrera Vergara.
[5] Sentencia SU-479 de 1997. M.P. José
Gregorio Hernández Galindo.