T-146-03
REPUBLICA DE COLOMBIA
Sentencia T-146/03
ACCION DE TUTELA CONTRA ADMINISTRACION DE
CONJUNTO RESIDENCIAL-Procedencia
ACCION DE TUTELA CONTRA ADMINISTRACION DE
CONJUNTO RESIDENCIAL-Casos
en que procede respecto de reglamentos de copropiedad
CONJUNTO RESIDENCIAL-Deudor moroso es el propietario no el
arrendatario
CONJUNTO RESIDENCIAL-Suspensión de servicios por no pago de
administración
La jurisprudencia constitucional ha
determinado que la suspensión de los servicios de administración tales como el
uso de la piscina, de los jardines y el impedir el ingreso de los deudores
morosos a las asambleas de propietarios, no constituyen medidas que vulneren
los derechos fundamentales de los residentes, y por consiguiente, dichas
decisiones no pueden ser controvertidas a través de la acción de tutela sino a
través del proceso verbal sumario referido anteriormente.
CONJUNTO RESIDENCIAL-Suspensión del uso de citófono
La
efectiva vulneración de los derechos fundamentales en los casos de suspensión
del servicio de citófono será determinada por el juez de tutela teniendo en
consideración las particularidades del caso. Para la Sala de Revisión no se
encuentra acreditado que la no prestación del servicio de citófono se deba a
una decisión o actuación de la Junta Administradora del Conjunto Residencial o
de su Administradora tendiente a su suspensión. Por tanto, aún cuando la
jurisprudencia de esta Corporación ha señalado que la imposibilidad en utilizar
el citófono puede conllevar la violación de derechos fundamentales, en el caso
que ahora nos ocupa, esta Sala se abstiene de pronunciarse de fondo como quiera
que la situación en la que se encuentra el actor no es atribuible a una acción
u omisión de los particulares accionados. Sin embargo, es necesario advertir
que la Junta Administradora demandada se encuentra en la obligación de ordenar
la realización de la revisión técnica de la red de citófonos del conjunto
residencial
CONJUNTO RESIDENCIAL-Suspensión del servicio de piscina y área
de juegos
La
suspensión de los servicios de piscina y áreas de juego corresponden a medidas
legítimas que pueden tomar los órganos de administración de las propiedades
horizontales, con el fin de presionar el pago de las cuotas de administración
necesarias para el mantenimiento de los bienes de dominio común, buscando
desjudicializar y solucionar pacíficamente los conflictos que se susciten entre
copropietarios y entre estos y los órganos de administración. Las restricciones
a los derechos del actor y de su familia como consecuencia de esta medida, no
tienen la magnitud constitucional que en la demanda se le atribuyen y por
consiguiente, no son materia de protección del juez de tutela.
CONJUNTO
RESIDENCIAL-Conflictos
económicos derivados de la aplicación del reglamento de propiedad horizontal
La posibilidad de acudir al proceso
verbal sumario ante la jurisdicción civil ordinaria, para dirimir los
conflictos suscitados con ocasión de las decisiones del órgano de
administración y representación de un sistema de propiedad horizontal, no
necesariamente determina la improcedencia de la acción de tutela, pues ella
procede si el juez que la conoce considera que con las medidas adoptadas por
las autoridades particulares se transgreden derechos fundamentales de los
residentes, que exigen e imponen la adopción de medidas inmediatas de
protección. Sin embargo, la jurisprudencia constitucional ha sido clara en
establecer que la suspensión de los servicios de piscina y de acceso a los
jardines no vulnera derechos fundamentales, por lo que una decisión en este
sentido no puede ser objeto de controversia a través de una acción de tutela.
En cambio, al tratarse de la suspensión del servicio de citófono, el amparo del
juez de tutela está sujeto a las particularidades del caso concreto.
PROCESO VERBAL SUMARIO-Controversias sobre propiedad horizontal/EXPENSAS
COMUNES-Participación
A través de la acción de tutela, única y
exclusivamente se puede cuestionar la validez de una decisión de una asamblea
de propietarios, en la medida en que con ella se vulneren derechos
fundamentales de los residentes. Por ello, para efectos de controvertir la
interpretación del inciso 1º, del art. 29 de la Ley 675 de 2001, que sirvió de
fundamento para la decisión con la que se encuentra en desacuerdo el actor, y
cuyos efectos de su aplicación no transgreden derechos de rango constitucional,
debe acudirse al proceso verbal sumario previsto en el parágrafo 1º, numeral 1º
del art. 435 del Código de Procedimiento Civil.
Referencia: expediente T-659.089
Accionante: Carlos
Iván Alvarez Cano
Demandado: Junta
Administradora   del Conjunto Residencial Campo Real y María Helena García como
Administradora y Representante Legal del Conjunto Campo Real.
Magistrado Ponente:
Dr. RODRIGO
ESCOBAR GIL
Bogotá, D.C., veintiuno (21) de febrero de
dos mil tres (2003).
La Sala Quinta de Revisión de la Corte
Constitucional, integrada por los Magistrados Rodrigo Escobar Gil - Presidente
-, Marco Gerardo Monroy Cabra y Eduardo Montealegre Lynett, en ejercicio de sus
competencias constitucionales y legales, ha pronunciado la siguiente,
SENTENCIA
en el proceso de revisión del
fallo proferido por el Juzgado Primero Penal Municipal de Bucaramanga en única
instancia, dentro de la acción de tutela instaurada por Carlos Iván Alvarez
Cano contra la Junta Directiva y la Administradora, María Helena García, del
Conjunto Residencial Campo Real.
I.
ANTECEDENTES
1.
La solicitud
El actor interpuso acción de tutela en contra de la
Administradora y la Junta Administradora del Conjunto Residencial Campo Real,
donde habita en calidad de arrendatario desde el mes de agosto de 2002, por
considerar que la decisión adoptada por la primera y ejecutada por la segunda,
de suspenderle los servicios de piscina, área de juegos y de citófono, afecta
su derecho fundamental al libre desarrollo de la personalidad, el de su esposa,
sus dos hijos menores de edad y su suegra de avanzada edad.
En este entendido, solicita al juez
constitucional que proteja el derecho fundamental que se ve vulnerado como
consecuencia de las medidas adoptadas y ejecutadas por la Junta Administradora
y la Administradora del conjunto residencial, respectivamente, ordenándoles que
le permitan a los miembros de su grupo familiar la utilización de los servicios
comunes cuyo uso se encuentra suspendido en la actualidad.
2.
Los hechos
2.1. Manifiesta el actor que habita la Casa No. 4 de la
Manzana 7 del Conjunto Residencial Campo Real desde el 1º de agosto de 2002, en
calidad de arrendatario, junto con su esposa, sus dos hijos y su suegra de 75
años de edad.
2.2. El accionante afirma que ha cancelado
cumplidamente las cuotas de administración a partir del mes de agosto de 2002,
momento desde el cual reside en el inmueble.
2.3. A pesar de lo anterior, sostiene que la Junta
Administradora accionada adoptó la decisión de suspenderle los servicios
comunes de piscina, área de juegos y de citófono, aduciendo su solidaridad como
tenedor del inmueble con el propietario del mismo, con respecto a las cuotas de
sostenimiento correspondientes a los años de 1998 hasta el mes de julio de 2002
que no han sido canceladas a la Administración del conjunto.
2.4. Como consecuencia de la ejecución de la
determinación de suspenderle los servicios comunales referidos, el actor
considera que se le ha restringido a él y a los demás miembros de su familia el
derecho al libre desarrollo de la personalidad, toda vez que deben permanecer
dentro del inmueble sin poder realizar ni disfrutar las actividades recreativas
a las que tienen derecho, a pesar de haber contribuido al mantenimiento de los
bienes comunes desde la fecha en que residen en el conjunto residencial.
2.5. Por último, el actor resalta que, en razón a su
caso particular, la suspensión del servicio de citófono ordenada por la Junta
Administradora pone en peligro algunos de los derechos fundamentales de su
suegra, quien, además de ser una persona de la tercera edad, se encuentra
impedida por una fractura en el fémur derecho, como quiera que de requerir
ayuda médica o de cualquier otro tipo, no dispone del servicio de comunicación
para solicitarla.
II. ACTUACIÓN PROCESAL
3.
Respuesta de la accionada
En respuesta a la solicitud del Juzgado Primero
Penal Municipal de Bucaramanga, la Administradora y Representante Legal del
Conjunto Residencial Campo Real, María Helena García, se opuso a las
pretensiones de la acción de tutela, en los siguientes términos:
-
La Administradora
considera que la decisión adoptada por la Junta Administradora de la
urbanización de suspenderle los servicios de piscina, jardinería y recolección
de basuras al actor, no es arbitraria, sino que por el contrario, se ajusta a la
Constitución, a la Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el
Régimen de Propiedad Horizontal”, al reglamento de Propiedad Horizontal y
al Reglamento Interno del Conjunto Residencial Campo Real.
-
En primer lugar,
sostiene que para la Junta Administradora, el título de arrendatario del actor
lo hace solidariamente responsable con el propietario del inmueble por las
expensas comunes no pagadas desde enero de 1998 hasta julio de 2002, sin que,
para efectos de aplicar el inciso 2º del art. 29 de la Ley 675 de 2001, sea
relevante que la mora en el pago de las cuotas de sostenimiento sea anterior a
la fecha en la que el actor empezó a habitar el inmueble.
-
Así mismo, señala que
el art. 24 del Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial
Campo Real autoriza a la Junta de Administración para suspender la utilización
de los servicios comunes al copropietario o arrendatario que incurra en mora de
cancelar las cuotas ordinarias y extraordinarias decretadas por la Asamblea
General de Copropietarios.
-
Igualmente, la
Administradora considera que la decisión adoptada en el caso particular,
también se ajusta al artículo XII-4 del Reglamento Interno del conjunto, según
el cual el Consejo de Administración podrá suspender de manera general o
parcial los servicios comunales del conjunto “cuando su juicio y las
necesidades así lo exijan.”
-
En relación con la
suspensión del servicio de citófono que alega el accionante, la Administradora
asegura que dicha medida no ha sido ordenada por la Junta Administradora del
conjunto residencial, y que si éste no funciona es porque el aparato de
comunicación del inmueble que habita el actor se encuentra dañado, por lo que
es deber del actor como arrendatario realizar su reparación para poder recibir
el servicio.
-
La Administradora no
comparte las apreciaciones del actor en relación con la vulneración al derecho
al libre desarrollo de la personalidad de los miembros de su familia como
consecuencia de las medidas adoptadas por las accionadas, toda vez que “no
es precisamente en una piscina o en un salón de juegos donde los miembros de la
familia Alvarez o cualquier otra, van a desarrollar la personalidad.” (fl.
16)
4.
Declaración rendida por María Helena García
Medina ante el Juzgado Primero Penal Municipal.
El
juzgado que conoció de la tutela dispuso que la Administradora y Representante
Legal del Conjunto Residencial Campo Real rindiera declaración el 10 de
septiembre de 2002, de la cual se desprenden las siguientes afirmaciones
relevantes:
-
La Administradora
declaró que el actor ha cancelado oportunamente las cuotas de administración
correspondientes a los meses en que ha habitado el inmueble arrendado.
-
No obstante la
existencia de la deuda a favor de la Administración del Conjunto Residencial, la
Administradora manifestó no tener conocimiento de la persona que habitó el
inmueble durante los meses en los cuales no se efectuaron los pagos de las
expensas comunes adeudadas.
-
La declarante afirmó,
que si bien actualmente COPROCHEC Ltda. figura como propietario del inmueble en
el registro de instrumentos públicos, ella tiene entendido que el señor Alvarez
Cano fue propietario del mismo con anterioridad al año 2000.
-
Por otro lado, la
Administradora señaló que la abogada del Conjunto Residencial, la Dra. Rubiela
Bedoya, inició un proceso ejecutivo en contra de la sociedad COPROCHEC Ltda.
como propietaria del inmueble, persiguiendo el pago de las cuotas de
sostenimiento adeudadas, pero a pesar de su labor, no tiene información
adicional con respecto del proceso.
-
En relación con el
servicio de citófono, la Administradora reiteró que su utilización no fue
suspendida por orden de la Junta de Administración, sino que es el aparato de
comunicación del inmueble que habita el actor el que se encuentra averiado. Por
ello, al tratarse de un daño a nivel interno de la vivienda, la reparación
corre por cuenta del propietario. A este respecto agregó, que el técnico
Guillermo Martínez recomendó la revisión de toda la red de comunicaciones del
conjunto, debido a que otras 8 residencias tienen el servicio afectado, sin
embargo, no se ha procedido a realizarlo por el elevado costo de la inspección.
III. DECISIONES JUDICIALES QUE
SE REVISAN
Sentencia de única instancia
Mediante Sentencia del once (11) de septiembre de
2002, el Juzgado Primero Penal Municipal de Bucaramanga denegó el amparo
invocado, por considerar que el actor cuenta con otros mecanismos judiciales
para defender sus derechos, toda vez que el conflicto planteado es de carácter
económico, dentro del ámbito de la responsabilidad contractual por
incumplimiento de las obligaciones surgidas de un contrato de arrendamiento y
producto de la aplicación del reglamento de propiedad horizontal.
En esta medida, el juez de tutela justificó su
decisión en que para solucionar los conflictos que presenta el arrendatario de
un inmueble en relación con la suspensión de los servicios comunitarios a los
que tiene derecho, el ordenamiento jurídico ha estatuido el proceso verbal
sumario del art. 435 del Código de Proceso Civil. Así mismo, en el evento en
que el arrendador no cumple con su obligación de entregar el inmueble en
condiciones de ser habitado y que pueda ser usado conforme a los servicios que
ofrece, el arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento de acuerdo
al art. 1983 del Código Civil. Por consiguiente, la posibilidad que tiene el
actor de acudir a cualquiera de estos medios jurídicos para defender sus
derechos, impide la procedencia de la acción de tutela.
A pesar del carácter económico del conflicto, el
juez de tutela determinó que la actuación de las accionadas no vulnera ningún
derecho fundamental que deba ser protegido de manera inmediata en sede de
tutela. De acuerdo a la regla jurisprudencial recogida por la Corte
Constitucional en la Sentencia SU-509 de 2001, y aún cuando el actor haya
cumplido con sus obligaciones frente a la copropiedad, la suspensión de los
servicios de piscina, área de juegos y jardinería, no constituye una actuación
que desconozca los derechos fundamentales de los familiares del actor como
residentes del conjunto, por lo que la tutela no está llamada a prosperar.
Por último, en relación con la suspensión del
servicio de citófono, el juez de tutela considera que no se acreditó una
afectación directa e intensional del accionado, toda vez que la Administradora
asegura que las sanciones ordenadas por la Junta Administradora no han
comprendido la suspensión de dicho servicio. Así mismo, debido a que tampoco se
cuenta con un concepto especializado que determine las razones por las cuales
el citófono no puede ser utilizado por el arrendatario, no se puede entrar a
determinar si son las accionadas las responsables de su arreglo, y las que con
su negligencia están poniendo en grave peligro los derechos fundamentales de la
familia del actor, en particular, de su suegra.
IV.
FUNDAMENTOS JURIDICOS
1. Competencia
La Corte Constitucional es competente, a
través de esta Sala de Revisión, para revisar las sentencias proferidas dentro
del proceso de la referencia, con fundamento en lo dispuesto por los artículos
86 y 241 numeral 9º de la Constitución Política, en concordancia con los
artículos 31 a 36 del Decreto 2591 de 1991.
5.
Problema
Jurídico
Conforme se explicó en el acápite de
antecedentes, a través de la presente acción de tutela el actor persigue la
protección del derecho fundamental al libre desarrollo de la personalidad, el
cual considera le ha sido vulnerado a su grupo familiar, como consecuencia de
la decisión adoptada por la parte demandada de suspenderle la utilización de
ciertos servicios comunales, a pesar de encontrarse a paz y salvo en el pago de
las cuotas de administración a partir de la fecha en que reside en el inmueble
como arrendatario.
Por su parte, el juez de instancia negó la
protección solicitada, considerando que el conflicto planteado por el actor es
de índole económico y no del ámbito constitucional. Por ello señala que debe
ser solucionado a través de los medios de defensa previstos en el ordenamiento
jurídico para el efecto, tales como el proceso verbal sumario ante la
jurisdicción civil ordinaria y el desistimiento del contrato de arrendamiento
por incumplimiento del arrendador de su obligación de entregar el inmueble en
condición de ser habitado y usado para el fin por el que ha sido arrendado.
Teniendo en cuenta la situación fáctica
planteada y la decisión judicial de la referencia, en esta oportunidad le
corresponde a esta Sala de revisión resolver el siguiente problema jurídico:
Si la determinación adoptada por la Junta
Administradora del Conjunto Residencial Campo Real y ejecutada por su
Administradora, consistente en suspender los servicios de piscina, área de
juegos y citófono al actor y a su familia, quebranta el derecho fundamental al
libre desarrollo de la personalidad invocado en la tutela, teniendo en
consideración que ha cancelado oportunamente las cuotas de sostenimiento que le
corresponden como arrendatario del inmueble.
Para efectos de resolver el problema jurídico
planteado, debe entonces esta Sala de revisión, inicialmente, entrar a
determinar la procedencia de la presente acción de tutela, en particular,
frente a los mecanismos de defensa que puede utilizar el actor para proteger el
derecho presuntamente vulnerado, como quiera que fue esta la razón que
justificó la denegación del amparo en el fallo de única instancia. Luego, de
ser procedente la tutela, esta Sala analizará si las órdenes adoptadas y
ejecutadas por los particulares accionados, con arreglo a las atribuciones
previstas en las normas que regulan la propiedad horizontal, efectivamente
transgreden el derecho fundamental invocado en la demanda.
6.
Procedencia
formal de la acción de tutela
La jurisprudencia constitucional,
particularmente en la Sentencia SU-509 de 2001, tuvo oportunidad de referirse
al tema de la procedencia de la acción de tutela y del alcance excepcional de
protección constitucional a los derechos fundamentales, cuando el conflicto
planteado se refiere a la suspensión de servicios comunales en aplicación del
reglamento de propiedad horizontal.  En este contexto, ha definido aspectos
tales como: (i) la condición de autoridad que tienen las asambleas, los
consejos de administración, y, en general, los órganos de administración y
representación de la copropiedad respecto de los residentes; (ii) la existencia
de medios de defensa judicial para controvertir la aplicación del reglamento de
propiedad horizontal; y (iii) la procedencia excepcional del amparo
constitucional cuando la medida impuesta por la asamblea de propietarios
vulnera derechos fundamentales de los residentes que no pueden ser protegidos
por la vía ordinaria.
3.1. La acción de tutela en contra de
particulares
De conformidad con el art. 86 de la
Constitución, la acción de tutela procede ante la amenaza o vulneración de
derechos fundamentales por parte de una autoridad pública o de aquellos
particulares frente a los cuales el actor se encuentre en estado de
subordinación o indefensión.
Dentro de este contexto, la Corporación ha
sostenido que procede el amparo constitucional cuando quienes amenacen o
vulneren los derechos fundamentales sean particulares que ejercen y representen
la administración y dirección de un bien sujeto al régimen de propiedad
horizontal, tal es el caso de las Juntas Administradoras, Consejos
Administrativos, Asambleas de copropietarios o cualquier otro órgano que
detente la dirección y administración de la copropiedad, toda vez que sus
residentes se encuentran obligados a acatar las decisiones que ellos adopten.
El sometimiento a las órdenes de un particular que en razón de su calidad está
autorizado para impartirlas y ejecutarlas, implica una subordinación de los copropietarios
o arrendatarios frente al órgano de representación y decisión de la propiedad
horizontal.[1]
3.2. La existencia de otro medio de defensa
judicial
Así mismo, el art. 86 Superior establece la
procedencia de la acción de tutela cuando el actor no cuente con otro medio de
defensa judicial para proteger sus derechos, o cuando existiendo éstos, la
intervención del juez constitucional sea necesaria para evitar la ocurrencia de
un perjuicio irremediable, bien porque el otro mecanismo resulte ineficaz para
restablecer el derecho fundamental violado o protegerlo de la amenaza, bien
porque no es lo suficiente expedito para obtener el amparo requerido.
Como regla general, la Corte Constitucional
ha establecido que para la solución de los conflictos que surjan entre los
propietarios, o entre éstos y la persona jurídica constituida en el reglamento
de propiedad horizontal, que versen sobre los derechos y obligaciones derivados
de la comunidad o para cuestionar las decisiones adoptadas por el órgano de
dirección y administración de la propiedad horizontal, el medio de defensa
judicial previsto por el ordenamiento jurídico es el proceso verbal sumario
ante la jurisdicción civil ordinaria, conforme al parágrafo primero, numeral 1º
del art. 435 del Código de Procedimiento Civil. [2]
Según esta Corporación, el proceso verbal
sumario previsto en la legislación civil, resulta idóneo y efectivo para
cuestionar la validez y amparar los derechos conculcados por las decisiones de
las asambleas de copropietarios relativas al uso y goce de los bienes de
dominio común. Por ello, de conformidad con la cláusula general de procedencia
de la acción de tutela, según la cual el amparo constitucional no procede
cuando el actor puede invocar un medio alternativo de defensa, las medidas que
adopten las asambleas de propietarios no son susceptibles de ser controvertidas
ante el juez constitucional.
3.3. Procedencia excepcional
de la acción de tutela cuando la medida impuesta por la asamblea de
propietarios vulnera derechos fundamentales
Sin embargo, en ocasiones especiales, la
acción ordinaria prevista por la legislación puede no resultar idónea ni
eficiente para proteger los derechos fundamentales que son transgredidos con la
aplicación del reglamento de propiedad horizontal.[3]
Aún cuando la asamblea de copropietarios -como órgano de dirección y administración
de la propiedad horizontal- tiene la libertad de escoger los mecanismos para
solucionar pacíficamente y extrajudicialmente los conflictos que se presenten
entre los comuneros, con el objetivo de garantizar los derechos y obligaciones
que surgen de dicha propiedad, sus disposiciones pueden no guardar proporción,
ni ser razonables en relación con los fines perseguidos a través de las medidas
adoptadas, comprometiendo derechos fundamentales de los residentes sancionados
que exigen de una protección inmediata.[4] Por ello, según la medida
ordenada por la asamblea de copropietarios y de los efectos que su aplicación
generen sobre los derechos de los residentes, dependerá que la restricción a un
derecho alcance el rango de constitucional, y en consecuencia, exija la
intervención del juez constitucional para proteger los derechos transgredidos.
Dentro de este margen de apreciación, la
jurisprudencia constitucional ha determinado que la suspensión de los servicios
de administración tales como el uso de la piscina, de los jardines y el impedir
el ingreso de los deudores morosos a las asambleas de propietarios, no
constituyen medidas que vulneren los derechos fundamentales de los residentes,
y por consiguiente, dichas decisiones no pueden ser controvertidas a través de
la acción de tutela sino a través del proceso verbal sumario referido
anteriormente.
Así, por ejemplo, en un fallo de tutela
anterior, la Corte negó la protección constitucional de los derechos
fundamentales invocados como consecuencia de la suspensión del servicio de
piscina adelantada por algunos residentes de
la Unidad Residencial Villa del Sol de Cali (T-144.724). En dicha
ocasión, se estimó que:
“los servicios de la administración que
generan derechos legales, tales como el uso de la piscina y la prohibición de
ingreso de los morosos a la asamblea general de propietarios, sobre los cuales
no habrá pronunciamiento de la Sala, (…) no alcanzan el rango de derechos fundamentales
susceptibles de protegerse a través de la tutela.” (Sentencia T-630 de 1997.
M.P. Alejandro Martínez Caballero)
Así mismo, acerca del tema de la suspensión
del servicio de piscina y del acceso a los jardines del conjunto, esta
Corporación expresó la siguiente regla en la sentencia de unificación 509 de
2001:
En cuanto a la suspensión de servicios de
administración que están previstos en los Reglamentos de copropiedad, no
procede la tutela. Es el caso del uso de la piscina y de las zonas aledañas a
la misma, de otro tipo de comodidades, del ingreso de los morosos a la asamblea
general de propietarios, entre otros eventos. Estos derechos tienen su
fundamento en la ley  porque no desconocen necesidades vitales de los
residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales, ni mucho menos
de derechos fundamentales constitucionales susceptibles de protegerse mediante
tutela. (Sentencia SU-509
de 2001. M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra)
Sin embargo, cuando la decisión de la
asamblea de copropietarios es la de suspender el servicio de citófono por falta
de pago en las cuotas de administración, la medida puede llegar a generar
perjuicios de dimensión constitucional, por lo que la sanción se vuelve
desproporcional en relación con el fin perseguido.[5]
En
la Sentencia T-630 de 1997 anteriormente mencionada, se realizó un juicio de
proporcionalidad para determinar la constitucionalidad de la sanción de
suspensión del servicio de citófono impuesta por la Junta de Administración de la
Unidad Residencial Villa del Sol de Cali a los actores, como consecuencia de la
mora en el pago de las cuotas de administración. En esa oportunidad, se
ponderaron los derechos constitucionales en conflicto. Por un lado, la
protección a la propiedad, la convivencia pacífica entre copropietarios y la
garantía por el respeto a los derechos ajenos y, por el otro, el derecho a la
vida y a la comunicación. Al respecto, se concluyó que las medidas tendientes a
suspender este servicio, “(…) si bien sirven al interés para el cual han
sido ordenadas, extralimitan su ejercicio y desvirtúan el fin para el cual
fueron establecidas, pues en algunas ocasiones son tan gravosas que podrían
generar daños de magnitud constitucional.”[6]
De esta forma, se ha considerado que la
suspensión del servicio de citófono amenaza con vulnerar los derechos
fundamentales a la vida y a la salud de los residentes sancionados, como quiera
que se les coloca en una situación de aislamiento del mundo exterior, dificultando
el comunicarles información de carácter vital para su seguridad. Al respecto,
se ha concluido que la suspensión de dicho servicio impide la llegada de una
ambulancia que el residente requiera, así como también, evita que se le pueden
comunicar anuncios o informaciones necesarias para salvaguardar su integridad
física. Igualmente, la aplicación de esa medida restringe el derecho a la
seguridad de todos los residentes del conjunto residencial, toda vez que no se
puede obtener la autorización correspondiente para la entrada de los
visitantes. Por estas y otras razones, la prestación del servicio de citófono
se convierte en una necesidad vital de los residentes, cuya suspensión amenaza
con transgredir derechos protegidos constitucionalmente.
En la
Sentencia de unificación 509 de 2001, esta regla fue recogida y complementada,
en el sentido de que la efectiva vulneración de los derechos fundamentales en
los casos de suspensión del servicio de citófono será determinada por el juez
de tutela teniendo en consideración las particularidades del caso. En relación
a las situaciones de carácter excepcional que harían necesaria la protección
constitucional, esta Corporación precisó lo siguiente:
“Se replantea entonces  la jurisprudencia
por esta Sala Plena en este aspecto y se considera que el citófono es un
elemento requerido para las necesidades vitales, luego la suspensión del
servicio podría ser una amenaza para la pronta solución de riesgos imprevistos,
sea cual fuere la distancia entre portería y habitación del copropietario, lo
cual puede vulnerar derechos fundamentales de las personas.” (Sentencia SU-509 de 2001. M.P. Marco
Gerardo Monroy Cabra)
En consecuencia, la posibilidad de acudir
al proceso verbal sumario ante la jurisdicción civil ordinaria, para dirimir
los conflictos suscitados con ocasión de las decisiones del órgano de
administración y representación de un sistema de propiedad horizontal, no
necesariamente determina la improcedencia de la acción de tutela, pues ella
procede si el juez que la conoce considera que con las medidas adoptadas por
las autoridades particulares se transgreden derechos fundamentales de los
residentes, que exigen e imponen la adopción de medidas inmediatas de protección.
Sin embargo, la jurisprudencia constitucional ha sido clara en establecer que
la suspensión de los servicios de piscina y de acceso a los jardines no vulnera
derechos fundamentales, por lo que una decisión en este sentido no puede ser
objeto de controversia a través de una acción de tutela. En cambio, al tratarse
de la suspensión del servicio de citófono, el amparo del juez de tutela está
sujeto a las particularidades del caso concreto.
7.
El caso concreto
De
conformidad con las consideraciones expuestas, se entra a establecer la
procedencia del amparo constitucional solicitado por el actor, reiterando que
el ámbito dentro del cual debe actuar esta Sala de Revisión se circunscribe al
estrictamente constitucional.
Como
se ha dicho, la presente acción se dirige contra la Junta Administradora del
Conjunto Residencial Campo Real y su Administradora, como consecuencia de las
medidas adoptadas y ejecutadas por éstas, quienes, en relación con los
residentes del conjunto, ejercen actos de autoridad con arreglo a las
atribuciones previstas en las normas que regulan el régimen de la propiedad
horizontal. El actor, en su calidad de arrendatario de la Casa No. 4 de la
Manzana 7 del Conjunto Residencial Campo Real, se encuentra en estado de
subordinación, como quiera que las decisiones de las Juntas de Administración
le son de obligatorio cumplimiento.
Sobre
el particular, la jurisprudencia constitucional ha sido reiterativa en aceptar
la procedencia de las acciones de tutela en contra de los órganos de
administración y ejecución de los sistema de propiedad horizontal, por lo que
la condición prevista en el numeral 4º del art. 42 del Decreto 2591 para que
proceda el amparo constitucional en contra de particulares, se predica de los
demandados en este caso particular.
Ahora
bien, para establecer si la existencia de otro medio defensa judicial para
dirimir los conflictos relacionados con la aplicación del reglamento de
propiedad horizontal, hace improcedente la tutela que ahora ocupa a esta Sala,
es necesario hacer una previa distinción entre los servicios que fueron
suspendidos por la Junta Administradora. Ello, con el fin de determinar, de
conformidad con la jurisprudencia de la Corte Constitucional reseñada en los
acápites 3.2. y 3.3. de esta Sentencia, si con dichas órdenes se transgreden
derechos fundamentales en cabeza del actor y de su familia, los cuales deban
ser amparados de manera inmediata a través de este medio judicial expedito.
En
la acción de tutela, el actor señala que la Junta Administradora ordenó
suspenderle los servicios de: (i) piscina; (ii) área de juegos, y (iii)
citófono, como consecuencia de la mora del propietario en la cancelación de las
expensas comunales anteriores a su condición de arrendatario (fl. 2).
Sin
embargo, en la respuesta solicitada por el Juzgado Primero Penal Municipal de
Bucaramanga (fl. 16), y en la declaración que rindió ante el mismo juzgado el
día 10 de septiembre de 2002 (fl. 47), la Administradora del conjunto residencial
aseguró que la Junta de propietarios efectivamente ordenó la suspensión de los
servicios de: (i) piscina; (ii) área de juegos, y (iii) recolección de basuras.
Con fundamento en las facultades previstas para dicha Junta en el art. 24 del
Reglamento de Propiedad Horizontal y del artículo XXII-4 del Reglamento Interno
del conjunto, la decisión se tomó teniendo en consideración la solidaridad del
tenedor del inmueble con el propietario por los saldos en mora de las cuotas de
administración, establecida en el inciso 2º, del art. 29 de la Ley 675 de 2001.
Por consiguiente, la declarante afirma que en ningún momento el órgano de
administración ha ordenado la suspensión del servicio de citófono a la residencia
del actor, así como tampoco se ha realizado actuación alguna tendiente a no
prestar el servicio.
Para
la Administradora, el no funcionamiento del medio de comunicación se debe a que
el aparato se encuentra averiado al interior de la residencia, siendo deber del
arrendatario o del propietario su respectiva reparación. Sin embargo, en la
declaración que realizó ante el juzgado menciona, declaró que según el concepto
de un técnico, es posible que la no prestación del servicio sea consecuencia de
un daño en la red de citófonos del conjunto, toda vez que otras 8 residencias
se encuentran sin el mismo servicio (fls. 47-48).
De
acuerdo a la situación fáctica planteada, para la Sala de Revisión no se
encuentra acreditado que la no prestación del servicio de citófono se deba a
una decisión o actuación de la Junta Administradora del Conjunto Residencial o
de su Administradora tendiente a su suspensión. Por tanto, aún cuando la
jurisprudencia de esta Corporación ha señalado que la imposibilidad en utilizar
el citófono puede conllevar la violación de derechos fundamentales, en el caso
que ahora nos ocupa, esta Sala se abstiene de pronunciarse de fondo como quiera
que la situación en la que se encuentra el actor no es atribuible a una acción
u omisión de los particulares accionados.
Sin
embargo, es necesario advertir que la Junta Administradora demandada se
encuentra en la obligación de ordenar la realización de la revisión técnica de
la red de citófonos del conjunto residencial, como fue recomendado por el
técnico al que se refirió la Administradora en su declaración ante el juzgado,
con el fin de determinar la magnitud del daño, las reparaciones necesarias para
el restablecimiento del servicio y el responsable de asumir los costos de la
reparación. Ello, dado la importancia que esta Corporación le ha señalado al
servicio de citófono para salvaguardar los derechos fundamentales de los
residentes en un sistema de propiedad horizontal.
Por
otro lado, como fue señalado en el acápite 3.3. de esta providencia, la
suspensión de los servicios de piscina y áreas de juego corresponden a medidas
legítimas que pueden tomar los órganos de administración de las propiedades
horizontales, con el fin de presionar el pago de las cuotas de administración
necesarias para el mantenimiento de los bienes de dominio común, buscando
desjudicializar y solucionar pacíficamente los conflictos que se susciten entre
copropietarios y entre estos y los órganos de administración. Las restricciones
a los derechos del actor y de su familia como consecuencia de esta medida, no
tienen la magnitud constitucional que en la demanda se le atribuyen y por
consiguiente, no son materia de protección del juez de tutela.
En
esta oportunidad se enfatiza que a través de la acción de tutela, única y
exclusivamente se puede cuestionar la validez de una decisión de una asamblea
de propietarios, en la medida en que con ella se vulneren derechos
fundamentales de los residentes. Por ello, para efectos de controvertir la
interpretación del inciso 1º, del art. 29 de la Ley 675 de 2001, que sirvió de
fundamento para la decisión con la que se encuentra en desacuerdo el actor, y
cuyos efectos de su aplicación no transgreden derechos de rango constitucional,
debe acudirse al proceso verbal sumario previsto en el parágrafo 1º, numeral 1º
del art. 435 del Código de Procedimiento Civil.
En
consecuencia, esta acción de tutela es improcedente para defender los intereses
del accionante, por lo que será confirmada la sentencia proferida por el Juez
Primero Penal Municipal de Bucaramanga en dicho sentido.
RESUELVE:
PRIMERO.- CONFIRMAR el fallo de única instancia proferido por
el Juzgado Primero Penal Municipal de Bucaramanga el once (11) de septiembre de
2002, dentro del proceso de la referencia.
SEGUNDO.- DESE cumplimiento a lo previsto por el artículo 36 del
Decreto 2591 de 1991.
Cópiese, notifíquese, publíquese en la
Gaceta de la Corte Constitucional y cúmplase.
RODRIGO ESCOBAR GIL
Presidente de la Sala
MARCO GERARDO MONROY CABRA
Magistrado
EDUARDO MONTEALEGRE LYNETT
Magistrado
MARTHA VICTORIA SACHICA MENDEZ
Secretaria General
[1] Sentencias T-233 de 1994 (M.P. Carlos
Gaviria Díaz); T-333 de 1995 ( M.P. Antonio Barrera Carbonell; T-630 de 1997
(M.P. Alejandro Martínez Caballero); T-418 de 1999 (M.P. Fabio Morón Díaz);
SU-509 de 2001 (M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra).
[2] Sentencia T-333 de 1995 (M.P. Antonio
Barrera Carbonell); T-035 de 1997 (M.P. Hernando Herrera Vergara); T-630 de
1997 (M.P. Alejandro Martínez Caballero); SU-509 de 2001 (M.P. Marco Gerardo
Monroy Cabra).
[3] Sentencia y T-233 de 1994 (M.P. Carlos
Gaviria Diaz); ); T-333 de 1995 (M.P. Antonio Barrera Carbonell); ); T-454 de
1998 (M.P.Alejandro Martínez Caballero) y T-789 de 1999 (M.P. Alfredo Beltrán
Sierra).
[4] T-035 de 1997 (M.P. Hernando Herrera
Vergara); SU- 479 de 1997 (M.P. José Gregorio Hernández Galindo); T-630 de 1997
(M.P. Alejandro Martínez Caballero); T-418 de 1999, M.P. Fabio Morón Díaz).
[5] Sentencia T-630 de 1997 (M.P Alejandro
Martínez Caballero).
[6] Sentencia T-630 de 1997 (M.P. Alejandro
Martínez Caballero)