T-427-07
REPÚBLICA DE COLOMBIA
Sentencia
T-427/07
ACCION DE TUTELA-Procedencia por no
existir otro medio de defensa judicial
PROCESO CIVIL DE RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE-Regulación
PROCESO DE RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO-Aplicación de norma respecto a la prueba del pago de cánones
de arrendamiento para ser oído
PROCESO DE RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO-Jurisprudencia constitucional de inaplicación de los numerales 2 y 3
del parágrafo 2 del artículo 424 del C.P.C
Distintas Salas de Revisión han decidido en
diferentes casos inaplicar los numerales 2° y 3° del parágrafo 2º del artículo
424 del Código de Procedimiento Civil, a pesar de que ellos fueron declarados
exequibles en sentencias de constitucionalidad de la Corte Constitucional. La
inaplicación de esas normas no se decidió con base en la excepción de
inconstitucionalidad, sino con fundamento en los principios de justicia y
equidad en atención a las especificidades de cada caso. “La determinación
persigue impedir los posibles excesos que se podrían derivar de la aplicación
mecánica de los preceptos a circunstancias cuya especificidad no fue prevista
por el legislador”.
Referencia: expediente T-1528639
Acción de tutela instaurada por Abertano Lozano Pérez contra el
Juzgado Promiscuo Municipal de Sibaté (Cundinamarca).
Magistrada Ponente:
Dra. CLARA INÉS VARGAS HERNÁNDEZ
Bogotá, D.C.,
veintiocho (28) de mayo de dos mil siete (2007).
La Sala Novena de Revisión de la Corte
Constitucional, integrada por los Magistrados Clara Inés Vargas Hernández,
Jaime Araújo Rentería y Manuel José Cepeda Espinosa, en ejercicio de sus
competencias constitucionales y legales, profiere la siguiente
SENTENCIA
En el proceso de revisión de los fallos dictados por el Juzgado
Primero (1) Civil del Circuito de Soacha (Cundinamarca) y por la Sala
Civil-Familia-Agraria del Tribunal Superior de Cundinamarca, dentro de la
acción de tutela instaurada por Abertano Lozano Pérez.
I. ANTECEDENTES
El señor Abertano Lozano Pérez, interpuso acción de tutela contra el
Juzgado Promiscuo Municipal de Sibaté (Cundinamarca), al considerar vulnerado
su derecho fundamental al debido proceso. Para fundamentar su demanda señala
los siguientes
1. Hechos
a.
Expone que fue demandado por el señor Carlos
Augusto Céspedes Ortiz y la señora Myriam Aydee Hernández Carrillo, quienes,
mediante apoderado, presentaron demanda de restitución de inmueble ante el
juzgado accionado.
b.
Por consiguiente, afirma que le fue notificada
la demanda de restitución de inmueble dentro del término indicado por la ley y
que se hizo parte dentro del término del respectivo traslado, mediante
apoderado, presentado la contestación de la demanda y las respectivas
excepciones de merito, el 25 de abril de 2006.
c.
No obstante, declara que el Juzgado Promiscuo
Municipal de Sibaté procedió a dictar sentencia sin tener en cuenta la
contestación de la demanda, a pesar de haberse allegado “prueba contundente
de estar cumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento vigente, con
sus respectivos incrementos”.
d.
Asegura que al tener conocimiento de que se
dictó una providencia que puso fin al proceso de restitución, propuso al
juzgado accionado que ordenara una consignación adicional, para poder acceder
al derecho de defensa, “toda vez que se allegaron al juzgado las
consignaciones respectivas, aceptadas hasta la presente fecha, por el anterior
y actual propietario, no siendo esta la oportunidad de reclamar
reajustes que fueron novados por el pasado arrendador encontrándose dentro de
un procedimiento anormal, de acuerdo a lo establecido por el artículo 424
numeral 1 del Código de Procedimiento Civil”.
e.
Lo anterior debido a que el señor Abertano
Lozano celebró el contrato de arrendamiento con el señor José Alba Garay
(arrendador), quien con posterioridad cedió sus derechos a los demandantes
dentro del proceso de restitución de inmueble. Por ende, afirma que con
anterioridad a la notificación de la cesión del contrato de arrendamiento, él y
el señor José Alba Garay celebraron una reforma verbal al contrato de
arrendamiento “sobre el incremento del arrendamiento, y se realizó un
acuerdo extra contrato para acceder al usufructo de dos locales comerciales
ubicados dentro del mismo inmueble, por parte del arrendador, para que se
cancelaran por el arrendatario  los servicios que correspondían a estos locales
y así no se incrementaría ni reajustaría el canon de arrendamiento pactado en
el contrato inicial”.
f.
Expresa que dicha novedad fue aceptada por el
nuevo propietario, “por cuanto como bien lo expresa el demandante en los
hechos de la demanda de restitución, los cánones de arrendamiento siguientes se
siguieron cancelando a su favor y así mismo hubo ninguna manifestación de
inconformidad, ni se realizó requerimiento que pusiera de manifiesto que se
pretendía efectuar otros incrementos”.
g.
Esgrime que la cesión del contrato de
arrendamiento le fue notificada “en los mismos términos inicialmente
pactados y la cancelación de los cánones de arrendamiento se esta realizando,
de acuerdo a lo señalado taxativamente en el artículo 424 parágrafo 1 del
Código de Procedimiento Civil”.
h.
Finalmente, señala que existen los comprobantes
de pago de los servicios públicos y de una certificación expedida por el
arrendador con fecha 5 de noviembre de 2003, donde se manifiesta la prorroga
del contrato de arrendamiento e igualmente el reajuste que se debe cancelar.
Por
todo lo anterior, solicita que se ordene al Juzgado Promiscuo Municipal de
Sibaté (Cundinamarca), que se “pronuncie respecto de la contestación de la
demanda y si es del caso se dicte el auto respectivo antes de entrar a fallar,
como lo indica el procedimiento de ley, dentro del proceso de restitución
radicado con el número 2006-00036-00 de CARLOS A. CÉSPEDES Y MYRIAM A.
HERNÁNDEZ C. contra ABERTANO LOZANO PEREZ. Se ordene tener en cuenta las
excepciones presentadas, con la contestación de la demanda y se establezca la
viabilidad para proceder al trámite del debido proceso en procura de la defensa
de mis intereses” (…) y “Se ordene la suspensión de la diligencia de
restitución, ordenada dentro del mismo”.
2. Respuesta
del ente demandado
Martha Rocío
Cachón Hernández, obrando en su condición de Juez Promiscuo Municipal de Sibaté
(Cundinamarca), manifiesta que la demanda de restitución de inmueble arrendado
fue presentada por el Doctor Gonzalo Rojas Rojas, apoderado del señor Carlos
Augusto Céspedes Ortiz y la señora Myriam Aydee Hernández Carrillo. Afirma que
la demanda fue admitida y por consiguiente trasladada al demandado, Abertano
Lozano Pérez, por el término de 10 días.
Expresa
que, el 21 de abril de 2006, se notificó personalmente al señor Lozano Pérez el
auto admisorio de la demanda. El demandado otorgó poder al señor Víctor Augusto
Puello Restrepo “quien pese a contestar la demanda dentro del termino de ley
no acreditó el pago de los reajustes pactados sobre los cánones de
arrendamiento, por tanto no dio cumplimiento a lo preceptuado en el parágrafo 2
No 2 Art. 424 del C.P.C., procediendo este despacho el 31 de julio del año en
curso a proferir el correspondiente fallo declarando que el arrendatario
ABERTANO LOZANO PEREZ ha incumplido las obligaciones, al incurrir en mora en el
pago de los reajustes pactados sobre los cánones de arrendamiento conforme a lo
manifestado por la parte actora”.
En
consecuencia, “Se decretó la terminación del contrato de arrendamiento
celebrado entre JOSE ALBA GARAY como arrendador quien cedió posteriormente sus
derechos a los aquí demandantes CARLOS AUGUSTO CESPEDES ORTIZ y MYRIAM AYDEE
HERNANDEZ CARRILLO y ABERTANO LOZANO PEREZ como arrendatario del inmueble
ubicado en la Carrera 7 No 7-101 de Sibaté, por mora y falta de pago en los
reajustes pactados  sobre los cánones de arrendamiento establecidos”.
Por lo
anterior, se ordenó la restitución de la tenencia del inmueble a la parte
demandante previo desalojo de la parte demandada. De igual forma, como no se
dio cumplimiento a lo ordenado en la sentencia, se libró “despacho
comisorio con los insertos del caso al señor Inspector de Policía de la
localidad” para que se practicara la diligencia de lanzamiento.
Expone
que se decretó a favor del demandante el derecho de retención y se condenó en
costas a la parte demandada. Así mismo, expresa que la providencia fue
notificada en legal forma, venciendo el edicto en silencio sin que la parte
demandada interpusiera recurso alguno.
Afirma
que una vez ejecutoriada la decisión, el apoderado del actor retiró el despacho
comisorio para la diligencia de lanzamiento. No obstante, el 28 de agosto de
2006, el apoderado de la parte demandada presentó incidente de nulidad contra
la sentencia proferida por este despacho, de fecha 31 de julio de 2006. Este
despacho judicial por auto, de 14 de septiembre de 2006, admitió el incidente
de nulidad y ordenó correr traslado del mismo a la parte contraria.
Aduce
que el apoderado de la parte demandante, Gonzalo Rojas Rojas, presentó recurso
de reposición contra el auto que admitió el incidente de nulidad, anexando
copia de la diligencia de lanzamiento adelantada por la inspección de policía
de la localidad en donde se evidencia que se dio inicio a la misma y el
despacho comisionado procedió a alinderar el inmueble y a señalar nueva fecha
para la entrega material del mismo.
En
consecuencia, el apoderado de la parte demandada, Víctor Augusto Puello
Restrepo, allegó escrito en donde solicita se rechace de plano el recurso de
reposición presentado por la parte actora. A su vez la Inspección Municipal de
Sibaté devolvió el despacho comisorio por los escritos allegados por el
apoderado de la parte demandada.
Acepta
que el señor Abertano Lozano Pérez allegó un escrito, el 9 de octubre de 2006,
en donde anexa copias del algunas consignaciones relacionadas con el pago de
los cánones de arrendamiento adeudados.
Asegura
que a la fecha el proceso se encuentra al Despacho para resolver los escritos
antes mencionados. El Juzgado resalta que si bien es cierto que no se accedió a
las pretensiones de la parte demandada, también lo es, que en ningún momento,
dentro del tramite que se observó en el proceso, se tuvo como finalidad la
vulneración de algún derecho fundamental y menos el del debido proceso.
Por
último, asevera que a pesar de que el demandado contestó la demanda dentro del
termino de ley, el mismo no acreditó el pago de los reajustes pactados sobre
los cánones de arrendamiento, por tanto no dio cumplimiento a lo preceptuado en
el parágrafo 2° No 2° Art. 424 del CPC. De igual forma, aduce que el
actor no utilizó los recursos que la ley dispone dentro del término pertinente,
a fin de dar a conocer su desacuerdo con la actuación hasta el momento
adelantada por éste despacho.
3.
Pronunciamiento de la parte demandante en el proceso de restitución de
inmueble.
El señor
Gonzalo Rojas Rojas, actuando en calidad de apoderado judicial de los señores
Carlos Augusto Céspedes Ortiz y Myriam Aydee Hernández Carrillo, quienes son
los demandantes en el proceso de restitución de inmueble, el cual cursa ante el
Juzgado accionado, solicita que se deniegue la presente acción de tutela.
Afirma
que en relación con el inmueble ubicado en la carrera 7° No 7-101 de Sibaté, “mis
Mandantes incoaron demanda de restitución contra el aquí accionante, señor
Abertano Lozano Pérez, aduciendo válidamente la causal de mora en el pago
completo de los cánones de arrendamiento establecidos en el respectivo contrato,
el cual previamente fue cedido por el arrendador inicial quien también les
transfirió el dominio de dicho bien, todo lo cual fue notificado y aceptado por
el arrendatario”.
Esgrime
que conforme a la demanda y concretamente al contrato de arrendamiento que con
ella se aportó, según el reajuste pactado y que corresponde al índice de
precios al consumidor, el canon mensual para el periodo comprendido entre el 15
de octubre de 2003 y el 14 de octubre de 2004, tenía un valor de 1.604.850
pesos, para el periodo comprendido entre el 15 de octubre de 2004 al 14 de
octubre de 2005, la suma de 1.709.004 y para el periodo siguiente o actual, el
canon mensual sería por valor de 1.803.000 pesos.
Asegura
que ni el arrendador inicial ni mucho menos los cesionarios han aceptado
modificar el contrato de arrendamiento base del proceso de restitución de
inmueble. Asevera que “los argumentos esbozados por el arrendatario al
contestar la demanda y que ahora repite en este tutela, son absolutamente
infundadas. Es más, resulta increíble que un contrato de arrendamiento, máxime
cuando es entre experimentados comerciantes, pueda mantenerse con un
inmodificable canon de $1.600.000, que es el que actualmente viene consignando
el arrendatario”.
Asevera
que el juez de conocimiento le otorgó al proceso el trámite que contempla la
ley, “lo cual no da cabida a interpretaciones amañadas como las que
pretendía darle el accionante, pues al no haber acreditado el pago de los
reajustes que motivaron la mora, lo cual aún se mantiene pues sigue consignando
el canon de manera incompleta, la consecuencia es que no sea oído en el
proceso”.
Manifiesta
que la disposición legal (numeral 2° del parágrafo 2° del artículo 424 del Código
de Procedimiento Civil), “no sólo pasó el estudio de exequibilidad por parte
de la Corte Constitucional, sino también otros rigurosos estudios en los que
luego de esgrimirse el fundamento legal y lógico de la carga de la prueba, para
casos especiales inaplicó la disposición porque a juicio del juez de tutela,
resultaba imprescindible para no atentar contra derechos de rango fundamental,
como cuando surge la duda sobre la existencia del contrato y por ende de la
mora en los cánones” Para el efecto, cita la sentencia T-162 de 2005, MP.
Marco Gerardo Monroy Cabra.
Declara
que el actor actuó con desidia al “no atender a tiempo lo preceptuado en la
ley para ser escuchado (pagar o acreditar el pago de lo adeudado), y por
contera la eventual presentación de los recursos previstos en la ley contra las
decisiones judiciales, jamás podría aducirse válidamente para pretender revivir
los términos perentorios e improrrogables que consagra el ordenamiento procesal
civil, y con ello obtener provecho manteniéndose en el inmueble que explota
económicamente”.
Sostiene
que el actor plantea, mediante el incidente de nulidad como en la tutela, que
el juzgado accionado “invente un auto interlocutorio que le diga que no será
escuchado hasta que acredite haber pagado los reajustes de los cánones de
arrendamiento, con el propósito de atacarlo mediante recursos, y como si fuera
poco seguir dilatando infundadamente el proceso”.
Considera
que el incidente de nulidad debió rechazarse de plano, porque “aunado a que
debe mantenerse la orden de no escuchar al demandado, en virtud a lo
preceptuado en los artículos 136 y 138 del Estatuto Procesal civil es
extemporánea su presentación. Ahora, en tratándose de nulidad, también ésta
resulta improcedente en el actual estado del proceso con vista en lo anterior y
en el artículo 142 ibídem, toda vez que la sentencia que finiquitó el asunto se
encuentra debidamente EJECUTORIADA Y EN FIRME, no dando así lugar a trámite
incidental alguno”.
Finalmente
solicita que se ordene que el proceso de restitución continúe su curso normal,
practicándose sin más dilaciones la diligencia de entrega del inmueble, “la
cual ya fue iniciada y sin oposición, por la señora Inspectora de Policía de
Sibaté el 19 de septiembre de 2006”.
4.
Pruebas
Del material
probatorio allegado al expediente la Sala destaca los siguientes documentos:
-
Fotocopia del contrato de arrendamiento
celebrado entre José Alba Garay (arrendador) y el señor Abertano Lozano Pérez
(arrendatario). El arrendador dio en calidad de arrendamiento el Edificio
Comercial y Residencial “Ferro”, el cual se encuentra ubicado en la carrera 7
No 7-101 de Sibaté. En el contrato se indica que su término de duración es por
12 meses contados a partir del 13 de octubre de 2002 hasta el 14 de octubre de
2003, “fecha en la cual el ARRENDATARIO  se obliga a devolver el inmueble al
ARRENDADOR a PAZ y SALVO por todo concepto de Impuestos generados por el
funcionamiento del local comercial y los servicios públicos”. En la cuarta
cláusula se consagra que el canon de arrendamiento “será de UN MILLON
QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE ($1.500.000), pagaderos dentro de los CINCO (5)
PRIMEROS días de cada periodo MENSUAL Y que serán cancelados por ARRENDATARIO
al ARRENDADOR O a quien este asigne”. La quinta cláusula contempla que el
contrato será renovable siempre y cuando haya común acuerdo entre las dos
partes contratantes, avisando por escrito en un término no menor a (30) días al
vencimiento de este contrato “y tendrá un incremento en el canon de acuerdo
a la tasa de inflación del año inmediatamente anterior, publicada por el
Gobierno Nacional”. Por último, en la cláusula décima segunda se consigna
que el contrato se rige por todos los decretos y demás disposiciones legales
vigentes y concordantes sobre la materia, y se firma en Sibaté a los 13 días
del mes de octubre de 2002             (folio 32 cuaderno de primera
instancia).
-
Fotocopia de un escrito, de fecha 5 de noviembre
de 2003, por medio del cual el señor José Alba Garay, arrendador, le comunica
al señor Abertano Lozano Pérez, “Inquilino casa Comercial (Sibaté)” que
“el contrato de arrendamiento de fecha, octubre 13 del año 2002, será
prorrogado por doce (12) meses más, a partir del trece (13) de noviembre del
año 2003, con reajuste en el Canon de Arrendamiento, del 6.66% es decir
queda en la suma de “Un Millón Seiscientos Mil pesos M/cte.” ($1.600.000),
mensual” Seguidamente se consagra que las “demás cláusulas, siguen
vigentes tal como están estipuladas en el contrato de arrendamiento” (folio
1 cuaderno primera instancia).
-
Fotocopia del fallo de instancia proferido por
el Juzgado Promiscuo Municipal de Sibaté, Cundinamarca, el 31 de julio de 2006,
dentro del proceso de restitución de inmueble arrendado, mediante el cual se
resuelve declarar que el arrendatario Abertano Lozano Pérez incumplió sus
obligaciones, al incurrir en mora en el pago de los reajustes pactados sobre
los cánones de arrendamiento, por valor de 1.975.000 pesos, “conforme lo
manifestado por la parte actora en los hechos 9, 10 y 11 de la presente
demanda, respecto del inmueble, edificio comercial y residencial “Ferro”,
ubicado en la carrera 7 No 7 -101 de Sibaté”. Así mismo, se decreto la
terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre José Alba Garay, como
arrendador, quien cedió posteriormente sus derechos al aquí demandante Carlos
Augusto Céspedes Ortiz y Myriam Aydee Hernández Carrillo, y Abertano Lozano Pérez
como arrendatario del inmueble, edificio comercial y residencial “Ferro”, por
mora y falta de pago en los reajustes pactados sobre los cánones de
arrendamiento establecidos. De igual forma, se ordenó la restitución de la
tenencia del inmueble a la parte demandante previo desalojo de la parte
demandada. A dicha conclusión se llegó por considerar que pese a que el actor
contestó la demanda “no acreditó  el pago de la suma adeudada; por
tanto no se dio cumplimiento al Parágrafo 2, No 2, art.424 del CPC (…) “no obra
dentro del presente proceso prueba alguna por parte del demandado que afirme
realmente que ha cancelado los reajustes pactados sobre los cánones de
arrendamiento o por lo menos que hubiesen presentado recibos de pago expedidos
por el arrendador correspondientes a los tres últimos períodos, o como
determina la norma citada anteriormente, “… o si fuere el caso los
correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por
los mismos periodos, a favor de aquel…” (folio 35 del cuaderno de primera
instancia).
-
Fotocopia del acta en la que consta la
diligencia de restitución de inmueble, efectuada el 19 de septiembre de 2006.
En dicha diligencia el apoderado del señor Abertano manifiesta que el despacho
accionado esta violando los preceptos constitucionales al “no ordenar antes
de pronunciarse por medio de auto, la consignación de los presuntos reajustes
adeudados a la parte actora”. Por consiguiente solicita al despacho
accionado “la suspensión de dicha diligencia hasta tanto el juzgado no se
pronuncie al respecto, así mismo teniendo en cuenta que estamos frente a un
establecimiento comercial el cual como se ha podido establecer y presenciar
por la señora inspectora existe gran cantidad de mercancías... los cuales le es
imposible a la parte demandada su traslado en forma inmediata a un lugar sin
estar condicionado para esto, razón esta junto con la anterior, por lo cual le
solicito al despacho …la suspensión de esta diligencia”. Por ende, la parte
demandante, dentro del proceso de restitución de inmueble arrendado, sostuvo
que estaría dispuesta a conceder un plazo de un mes contado a partir de la
fecha de esta diligencia para continuar con la misma (folio 38 del cuaderno de
primera instancia).
II.
DECISIONES JUDICIALES OBJETO DE REVISIÓN
1. Primera Instancia
Del presente
asunto conoció el Juzgado Primero (1) Civil del Circuito de Soacha
(Cundinamarca), que en providencia de 22 de noviembre de 2006 concedió el
amparo solicitado.
Indica que
el actor,  una vez fue notificado de la admisión de la demanda de restitución
de inmueble, el 21 de abril de 2006, contestó la demanda, el 25 de abril del
mismo año, aportando las respectivas pruebas documentales. Seguidamente asegura
que a folios 32 y 33 aparecen constancias secretariales, la primera indicando
lo siguiente: “SECRETARIA: Sibaté Cundinamarca, mayo nueve (9) de dos mil
seis (2006). Al despacho de la señora Juez las presentes diligencias informando
se recibió escrito en la fecha y hora indicada en el sello. Sírvase disponer lo
pertinente”. La segunda constancia data del 14 de julio del presente anuario,
en la cual se deja constancia de fechas en la que la titular del despacho tuvo
que asistir a seminarios”.
Afirma que
posteriormente,  y luego de las constancias, la titular del despacho con fecha
31 de julio de 2006 dicta sentencia. Asegura que en el artículo 39 de la ley
820 de 2003, que rige la ley de arrendamiento, se consagra que todos los
procesos de restitución de inmueble arrendado tienen un trámite preferente y de
única instancia cuando la causal de restitución es la mora en el pago del canon
de arrendamiento, “por lo tanto el fallo no puede ser impugnado”.
Manifiesta
que los procesos de restitución de inmueble arrendado tienen previsto su
trámite en el artículo 424 y subsiguientes, en los que se consagra que “para
ser escuchado el demandado, cuando se fundamenta la falta de pago, este debe
probar que ha consignado el valor total de los cánones adeudados. Esto implica
que dentro de las especificaciones contenidas en el artículo precedente y
durante el curso del proceso, cualquiera que sea el monto alegado por mora de
los cánones de arrendamiento, el arrendatario deberá cancelarlos en su
totalidad, so pena de no ser  oído en el proceso”.
Sostiene que
con independencia de dichos requisitos, el demandado debe contestar la demanda
dentro del término que la ley le otorga para ello, y es deber del juez de
conocimiento plasmar mediante un auto si la tiene o no por contestada, “sustentarle
esa decisión, pues dentro del término de ejecutoria de este auto, las partes
pueden hacer uso del derecho de controvertir tal decisión, de no mediar tal
actuación, se está no solo vulnerando el debido proceso sino que se esta
igualmente cercenando el derecho a la defensa no solo a la parte pasiva sino a
todas aquellas que intervienen en el litigio”.
Considera
que, pese a lo previsto en el artículo 424 del C.P.C, no se puede dar “la
espalda a pruebas que indudablemente pueden variar las resultas del proceso, es
decir, por el solo hecho de no poder ser oído el demandado por la falta de pago
en los cánones de arrendamiento, pueda desecharse prueba alguna o dejarla pasar
desapercibida sin ni siquiera ser evaluada por el fallador, y más aún cuando lo
que allí se pretende y a la vez se refuta es el incremento del canon de
arrendamiento y no la mora en el pago de arrendamiento”.
Expone que a
“folio 31 del expediente, se encuentra documento que estructura motivo de
duda frente a la situación que genera la controversia, en tanto lo que se
debate en el litigio es meramente el incremento de los cánones de
arrendamiento, a lo cual el juez instructor esta en la obligación jurídica de
dilucidar y llegar a la verdad para procurar un fallo ajustado a derecho sin la
más mínima sombra de duda, pues de no ser así, de plano el procedimiento
quebranta el debido proceso y el derecho a la defensa”.
Expresa que
se debe buscar un sustento probatorio que permita lograr llegar a “la
convicción sobre la existencia o inexistencia de los hechos que estructuran la
relación litigiosa, es valorar las situaciones que exponga el arrendatario
deudor en torno a la posible sustracción de su obligación de cancelar los
cánones de arrendamiento  y que el juez no puede dejar de lado por el simple
hecho de no escucharlo al no haberse acreditado el citado pago, pues en ciertos
casos, como se dijo, excepciones que puedan generar duda al juez bien vale la
pena escucharlo a fin de establecer la verdad, que no amerite duda, en la
decisión que tome el juzgador en su momento”.
Por
consiguiente, aduce que la controversia surge del “del hecho presumible del
no pago correcto de los incrementos del arrendamiento, en tanto los cánones de
arrendamiento como lo demuestra incluso la parte actora en sus pruebas, estos
al momento de incoar la demanda, están al día (FL.16), por lo que en síntesis
de lo anterior y atendiendo la incertidumbre y la no certeza de estos pagos, es
que la parte demandada debe necesariamente ser escuchada en el litigio, para
que el juez tenga una visión clara y certera al momento de entrar a dictar la
sentencia y de paso conservar el debido proceso y el derecho de defensa sin restricción
alguna”.
Por ello se
consideró que en el presente caso se encuentra vulnerado el derecho a la
defensa del demandado, por lo que se ordenó al juzgado accionado que “proceda
a retrotraer la actuación al estado de contestación de la demanda y pronunciarse
al respecto y continuar con el trámite que por ley considere pertinente”.
2.
Impugnación
Gonzalo
Rojas Rojas, actuando en calidad de apoderado judicial de los señores Carlos
Augusto Céspedes Ortiz y Myriam Aydee Hernández Carrillo, demandantes en el
proceso de restitución de inmueble que cursa ante el juzgado accionado,
solicita que se revoque en fallo del a quo y en su lugar se deniegue la
tutela “por cuanto la actuación de la señora juez accionada no amenaza ni
vulnera derechos fundamentales del accionante. En consecuencia, sírvase ordenar
que el proceso de restitución continué su curso sin más infundadas e injustas
dilaciones”.
Afirma que,
el 13 de octubre de 2002, el señor José Alba Garay, quien ostentaba la calidad
de propietario del inmueble ubicado en la carrera 7 No 7- 101 de Sibaté, lo
arrendó a favor del señor Abertano Lozano Pérez para lo cual se suscribió el
respectivo contrato de arrendamiento.
Sostiene que
en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se contempla que “el
canon de arrendamiento se fijó en la suma de $1.500.000, 00 pagaderos dentro de
los cinco primeros días de cada mes”. De igual forma, aduce que la cláusula
quinta, además de indicar lo atinente a las condiciones para renovarlo previo
consenso entre las partes, estableció que el canon de arrendamiento tendría un
incremento a la tasa de inflación del año inmediatamente anterior, publicada
por el Gobierno Nacional.
Manifiesta
que mediante carta fechada el 5 de noviembre de 2003, el señor José Alba Garay
le notificó al arrendatario que prorrogaría el contrato de arrendamiento “por
doce (12) meses más, a partir del 13 de noviembre del año 2003, con un reajuste
en el canon de arrendamiento, del 6.66% es decir queda en la suma de “un millón
seiscientos mil pesos M/cte. ($1.600.00) mensual”. Seguidamente le indicó que
“las demás cláusulas, siguen vigentes tal como están estipuladas en el contrato
de arrendamiento”.
Por
consiguiente, estima que el contrato de arrendamiento no sufrió modificaciones
en cuanto al reajuste del canon de arrendamiento, en virtud de la mencionada
carta, por el contrario, “con la misiva arriba aludida el arrendador quiso
concretar el monto del canon vigente para la prórroga (12 meses) aplicándole la
tasa de inflación previamente definida”.
En
consecuencia, considera que la información dada por el arrendador en la
referida carta sobre el valor del canon de arrendamiento, “refiere
exclusivamente al periodo de prórroga, pero jamás puede aducirse como una
modificación al contrato, máxime si se realiza de manera unilateral por uno de
los contratantes. Entonces, resulta absurdo que el accionante pretenda que con
esa manifestación se haya establecido un canon INMODIFICABLE para los demás
periodos en que podía prorrogarse el contrato, de haber sido ese el querer de
las partes, lo obvio es que se hubiese agregado un “otro sí” para señalar de
manera clara e inequívoca la modificación a la cláusula quinta del contrato en
cuanto al reajuste anual del canon de arrendamiento, situación ésta que nunca
se hizo”.
Expresa que
sus mandantes, Carlos Augusto Céspedes Ortiz y Myriam Aydee Hernández Carrillo,
adquirieron el dominio del inmueble arrendado, por consiguiente, el contrato de
arrendamiento en mención, fue cedido a éstos por el anterior arrendador, sin
que para ello se le hubiese realizado modificación alguna, todo lo cual fue
debidamente notificado y aceptado por el arrendatario.
Esgrime que
sus poderdantes incoaron demanda de restitución de inmueble contra el aquí
accionante, alegando “válidamente la causal de mora en el pago completo de
los cánones de arrendamiento, pues con vista en dicho contrato debidamente
documentado, el arrendatario venía incumpliéndolo al no incrementar los
cánones, no obstante que ya se le había requerido para que efectuara esos
reajustes, lo cual inicialmente se hizo de manera amigable”.
Arguye que
el fallo de primera instancia le causa extrañeza, al aseverarse en él que con
la demanda de restitución de inmueble lo que se refuta no es la mora en el pago
de arrendamiento sino el incremento del canon, “cuando una cosa lleva a la
otra, pues sin que se haga el reajuste estipulado, sencillamente tenemos que el
canon pagado no es el que debe pagarse y por contera estamos frente a una mora
en el pago completo del canon de arrendamiento”.
Asevera que
el juzgado accionado dio al proceso de restitución de inmueble el trámite que
contempla la ley “lo cual no da cabida a interpretaciones amañadas como las
que pretende darle el accionante, pues al no haber acreditado el pago de los
reajustes que motivaron la mora, lo cual se mantiene ya que a la fecha sigue
consignando el canon de manera incompleta ($1.600.000,00), la consecuencia es
que no sea oído en el proceso.”
Dice que es evidente
que el arrendatario ha omitido reajustar el canon mensual durante dos
anualidades (…), supuestamente porque una carta le recordaba el valor del canon
para un periodo de prórroga que terminó en octubre de 2004.
Finalmente,
comenta que el a quo cometió un yerro de apreciación y/o interpretación,
“pues la parte que represento jamás ha dicho que el demandado se encuentra
“al día” en el pago de los cánones. Repito, ha venido efectuando los pagos
incompletos porque lo que hoy paga es el canon que corresponde al periodo de
octubre de 2003 a octubre de 2004, es decir, ha omitido reajustar en dos
oportunidades dicho canon. Al haber certeza en ello, no puede invocar que el
demandado debía ser escuchado para dilucidar esa “incertidumbre”.
3.
Segunda Instancia
La Sala
Civil-Familia-Agraria del Tribunal Superior de Cundinamarca, en providencia de
18 de diciembre de 2006, revocó el fallo de primera instancia que concedía el
amparo solicitado.
Afirma que
de los hechos debatidos desde la presentación de la demanda y el contrato de
arrendamiento “estamos frente a un “edificio comercial” que en el primer
piso tiene un local comercial con 3 bodegas según la cláusula primera del
contrato aportado”.
En
consecuencia, sostiene que al ser comercial el inmueble arrendado, “no puede
aplicarse la regulación contenida en el artículo 39 de la ley 820 de 2003
cuando establece que en los proceso de restitución de inmueble arrendado,
cuando la causal invocada sea exclusivamente la mora en el pago de los cánones
de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia, situación no
aplicable al caso de marras de acuerdo con lo pretendido en el líbelo inicial
por el arrendador, y ello indica que el petente pudo apelar la sentencia
dictada en el proceso, pero no lo hizo, pues de ello no hay constancia en el
trámite de la tutela”.
Aduce que el
actor manifestó en su escrito de tutela, que al vencimiento del primer año del
contrato de arrendamiento “llegó a un “acuerdo verbal” con el señor José
Alba Garay, quien fue el primer arrendador y propietario del inmueble, acuerdo
que consistió al parecer en usufructuar los otros dos locales que se encuentran
en el mismo inmueble, por lo que el arrendatario se comprometía a cancelar los
servicios públicos de los otros dos locales, con el fin de no incrementar el
canon de arrendamiento inicialmente pactado”.
Manifiesta
que pese a ello, “no existe prueba de dicho acuerdo verbal, conforme a la
inspección al parecer realizada por el señor juez de tutela de lo cual, como ya
expuso el Tribunal, nunca dejó un acta, aunque dice en su fallo que el petente
aportó pruebas junto con la contestación de la demanda para acreditar el pago
de los cánones de arrendamiento (folios 19 a 31 del proceso de restitución),
según el informe secretarial rendido el 9 de mayo de 2006 por parte del juzgado
acusado”.
Expresa que
la ley siempre ha impuesto una carga adicional a los arrendatarios, cuando les
ha ordenado estar totalmente al día en el pago de los cánones de arriendo, para
poder ser oídos, “normas que han pasado el tamiz de constitucionalidad con
éxito, como puede verse en la historia del derecho procesal civil. También el
actual artículo 424 del código de procedimiento civil fue demandado y la Corte
Constitucional concluyó que es exequible la norma demandada en ese aspecto. Por
ende, el Juez de conocimiento sí debe ser exigente aunque también cuidadoso en
la aplicación de esa carga procesal”.
Esgrime que
si el demandado no demuestra estar al día, no se puede oír y en consecuencia se
debe dictar dentro del proceso de restitución de inmueble sentencia
estimatoria, salvo que exista “duda absolutamente razonable
sobre la inexistencia del contrato”.
Estima que
concernía al arrendatario demostrar el supuesto pacto verbal que realizó con el
primer arrendador y en todo caso, mientras lo establecía durante el proceso, “consignar
los cánones aludidos en la demanda, en forma completa cumpliendo el pacto que
aparece escrito en el documento contentivo del contrato de arrendamiento”.
En
consecuencia, manifiesta que el accionante no podía ser oído en el proceso de
restitución de inmueble arrendado por no haber consignado los cánones con los
reajustes anuales adeudados, pues “la aplicación del parágrafo 2° numeral 2°
del artículo 424 del código de procedimiento civil se encuentra condicionado a
la existencia del contrato de arrendamiento, de tal forma que si hay
claridad o certeza sobre el contrato puede y debe aplicarse automáticamente la
normatividad por lo que NO PUEDE OIRSE al demandado quien se encuentra incurso
en incumplimiento del contrato: sus derechos de defensa, contradicción
probatoria y libre acceso a la justicia dependen pues de la demostración de
estar absolutamente al día en su obligaciones.”
En síntesis,
señala que no se encuentra configurada una vía de hecho por parte del juzgado
accionado, ni menoscabo al núcleo esencial del debido proceso del arrendatario
que “ni cumplió su carga procesal, ni apeló la sentencia y como si fuera
poco, firmó el acta en la que el comisionado encargado de ejecutar la
sentencia, concedió 2 meses para la desocupación total del inmueble
arrendado”.
III.
CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS
1.
Competencia
Esta
Corte es competente para conocer los fallos materia de revisión, de conformidad
con lo establecido en los artículos 86 y 241-9 de la Constitución Política y en
los artículos 31 a 36 del Decreto 2591 de 1991.
2.  Problema jurídico
De acuerdo con la situación fáctica planteada, corresponde a la Sala
determinar si el Juzgado Promiscuo Municipal de Sibaté vulneró al señor
Abertano Lozano Pérez los derechos al debido proceso y acceso a la justicia, al
negarse a oírlo dentro del proceso de restitución de inmueble, aduciendo que
éste no demostró haberle pagado a los demandantes los reajustes pactados sobre
los cánones de arrendamiento, a pesar de que el actor manifiesta que se realizó
“un acuerdo extra contrato para acceder al usufructo de dos locales
comerciales ubicados dentro del mismo inmueble, por parte del arrendador, para
que se cancelaran por el arrendatario  los servicios que correspondían a estos
locales y así no se incrementaría ni reajustaría el canon de arrendamiento
pactado en el contrato inicial”.
3. La procedencia de la acción de tutela
El inciso tercero del artículo 86 superior prescribe que la acción
de tutela “sólo procederá cuando el afectado no disponga de otro medio de
defensa judicial, salvo que aquella se utilice como mecanismo transitorio para
evitar un perjuicio irremediable”.
El inciso 2° del artículo 39 de la ley 820 de 2003 “Por la cual
se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones” consagra que “cuando la causal de restitución sea
exclusivamente mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se
tramitará en única instancia”.
La Sala Civil- Familia- Agraria del Tribunal Superior de
Cundinamarca manifestó, en el fallo dictado en segunda instancia en la presente
acción de tutela, que al ser comercial el inmueble arrendado “no puede
aplicarse la regulación contenida en el artículo 39 de la ley 820 de 2003
cuando establece que en los procesos de restitución de inmueble arrendado,
cuando la causal invocada sea exclusivamente la mora en el pago de los cánones
de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia, situación no
aplicable al caso de marras de acuerdo con lo pretendido en el líbelo inicial
por el arrendador, y ello indica que el petente pudo apelar la sentencia
dictada en el proceso, pero no lo hizo, pues de ello no hay constancia en el
trámite de la tutela”.
La Sala considera que no es de recibo el mencionado argumento pues,
esta Corporación en sentencia C-670 de 2004, MP. Clara Inés Vargas Hernández,
mediante la cual se declaró exequible el inciso 2° del artículo 39 de la ley
820 de 2003, consideró que la mencionada ley, no solo “regula el contrato de
arrendamiento de vivienda urbana sino que se dictan otras disposiciones, entre
ellas algunas de tipo procesal aplicables por supuesto a “todos los procesos de
restitución de tenencia por arrendamiento”, dado que el legislador ha
consagrado un solo procedimiento para tramitar la restitución del inmueble
arrendado independientemente de la destinación del bien objeto del
arrendamiento”. (Negrilla fuera de texto)
De igual forma,
la Corte estimó que la medida adoptada por el congreso de tramitar en única
instancia los procesos de restitución de inmueble cuando la causal invocada sea
exclusivamente la causal de mora en el pago del canon de arrendamiento, es
razonable y justificada “por cuanto si el arrendatario persiste en incumplir
con su principal obligación contractual, cual es cancelar oportunamente el
monto del canon acordado, es evidente que se le está causando un grave
perjuicio al arrendador, ante lo cual el legislador consideró necesario
agilizar el curso de esta variedad de procesos suprimiendo el trámite de la
segunda instancia”.
Así pues, en el presente caso se observa que el actor no disponía de
otros medios de defensa. Él contestó la demanda de restitución de inmueble y
propuso excepciones de mérito. El Juzgado Promiscuo Municipal de Sibaté dictó
sentencia, el 31 de julio de 2006, al considerar que el actor pese a contestar
la demanda dentro del término de ley “no acreditó el pago de
los reajustes pactados sobre los cánones de arrendamiento”, de conformidad
con el parágrafo 2º numeral 2º del artículo 424 del CPC y por consiguiente no
podía ser oído en el proceso de restitución de inmueble.
El apoderado del señor Abertano Lozano Pérez en el proceso de
restitución de inmueble, el 28 de agosto de 2006, presentó incidente de nulidad
contra la sentencia proferida por el juzgado accionado de fecha 31 de julio de
2006. El despacho judicial accionado mediante auto, de 14 de septiembre de
2006, admitió el incidente de nulidad y ordenó correr traslado del mismo a la
parte contraria. El apoderado de la parte demandante, en el proceso de
restitución, presentó recurso de reposición y por su parte el señor Abertano
allegó al juzgado accionado un escrito en donde solicitó que se rechazara de
plano el mencionado recurso.
La Sala
considera que los mecanismos de defensa que, dentro del proceso civil de
restitución, el señor Abertano tuvo a su alcance para demostrar que no ha
incumplido el contrato de arrendamiento por falta de pago, resultan o
resultaron completamente ineficaces, porque para hacer uso de ellos tendría que
haber satisfecho la deuda que se discute, como requisito previo para demostrar
que se realizó, de forma verbal, una reforma al incremento del canon de
arrendamiento en virtud de un acuerdo extra contrato, en el que se pacto que la
cancelación del total de los servicios básicos a cargo del arrendador de dos
locales anexos que hacen parte del inmueble arrendado serían cancelados por el
señor Abertano y “así no se incrementaría ni reajustaría el canon de
arrendamiento pactado en el contrato inicial”.
La anterior circunstancia aunada a la comprobación de que, dentro
del trámite del proceso de restitución, el señor Abertano Lozano Pérez contestó
la demanda, propuso excepciones de mérito, al tener conocimiento de que se
dictó la providencia que puso fin al proceso de restitución “propuso al
juzgado que ordenara una consignación adicional”, presentó un incidente de
nulidad, un escrito en donde solicitó que se rechazara de plano el recurso de
reposición presentado por la parte demandante en el proceso de restitución y
por último, solicitó en la diligencia de restitución de inmueble, efectuada el
19 de septiembre de 2006, la suspensión de la misma, a pesar de lo cual nunca
fue oído, bajo el argumento de no haber demostrado el pago de los reajustes
pactados sobre los cánones de arrendamientos.
Por consiguiente, la Sala estima que no es cierto que el actor
dentro de tal proceso haya tenido o tenga mecanismos de defensa judicial a su
alcance para la protección de su derecho fundamental al debido proceso,
específicamente las garantías de defensa y de acceso a la justicia.
Así las cosas, la Sala encuentra que el demandante carecía de
mecanismos efectivos de defensa judicial dentro del proceso de restitución de
inmueble arrendado, razón por la cual la presente acción resulta procedente.
Verificado que la acción de tutela se convierte en
el medio expedito y oportuno para garantizar los derechos fundamentales del
actor, procederá la Sala de Revisión a estudiar el fondo del asunto. Para tal
efecto, se analizarán los siguientes temas: (i) si los arrendatarios demandados
por falta de pago deben demostrar la cancelación de los cánones de
arrendamiento, para poder ser oído dentro del proceso de restitución de inmueble;
(ii) La jurisprudencia de la Corte acerca de la inaplicación, en casos
específicos, de los numerales 2º y 3º del parágrafo 2º del artículo 424 del
Código de Procedimiento Civil; y por último (iii) se resolverá el caso
concreto.
4. Los arrendatarios
demandados por falta de pago dentro del proceso de restitución de inmueble
deben demostrar el pago de los cánones, para poder ser oídos
El artículo 424 del Código de Procedimiento Civil ha
sido modificado en diferentes oportunidades. El numeral 227 del artículo 1º del
Decreto 2282 de 1989 y el artículo 44 de la ley 794 de 2003 “Por la cual se
modifica el Código de Procedimiento Civil, se regula el proceso ejecutivo y se
dictan otras disposiciones” modificaron el artículo 424 del C.P.C., que
regula el proceso de restitución de inmueble arrendado.
El numeral 2º del parágrafo 2º del artículo 424 del
C.P.C quedó así: “si la demanda se fundamenta en la falta de pago, el
demandado no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha
consignado a órdenes del Juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba
allegada con la demanda, tienen los cánones adeudados, o en defecto de lo
anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador
correspondientes a los tres últimos períodos, o si fuere el caso los
correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por
los mismos períodos, a favor de aquél”.
A su vez, el numeral 3º del artículo 424 C.P.C
dispone que “cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado también
deberá consignar oportunamente a órdenes  del Juzgado, en la cuenta de
depósitos judiciales, los cánones que se causen durante el proceso en ambas
instancias, y si no lo hiciere dejará de ser oído hasta cuando presente el
título de depósito respectivo, el recibo de pago hecho directamente al
arrendador, o el de la consignación efectuada en proceso ejecutivo”.
El artículo 4º. num. 227 del decreto 2282 de 1989, modificatorio del
parágrafo 2o. numeral 2o. del artículo 424 del Código de Procedimiento Civil,
trascrito, fue demandado ante la Corte Constitucional, por cuanto vulneraba el
derecho al debido proceso. En consecuencia, la Corte mediante sentencia C-070
de 1993, MP. Eduardo Cifuentes Muñoz[1], estableció la
constitucionalidad del precepto y expuso al respecto lo siguiente:
“La causal de terminación del contrato de arrendamiento por falta
de pago de los cánones de arrendamiento, cuando ésta es invocada por el demandante
para exigir la restitución del inmueble, coloca al arrendador ante la
imposibilidad de demostrar un hecho indefinido: el no pago. No es lógico
aplicar a este evento el principio general del derecho probatorio según el cual
‘incumbe al actor probar los hechos en los que basa su pretensión’. Si ello
fuera así, el demandante se vería ante la necesidad de probar que el
arrendatario no le ha pagado en ningún momento, en ningún lugar y bajo ninguna
modalidad, lo cual resultaría imposible dada las infinitas posibilidades en que
pudo verificarse el pago. Precisamente por la calidad indefinida de la negación
-no pago-, es que se opera, por virtud de la ley, la inversión de la carga de
la prueba. Al arrendatario le corresponde entonces desvirtuar la causal invocada
por el demandante, ya que para ello le bastará con la simple presentación de
los recibos o consignaciones correspondientes exigidas como requisito procesal
para rendir sus descargos. (Subrayado fuera de texto)
“El desplazamiento de la carga probatoria hacia el demandado cuando
la causal es la falta de pago del canon de arrendamiento es razonable atendida
la finalidad buscada por el legislador. En efecto, la norma acusada impone
un requisito a una de las partes para darle celeridad y eficacia al proceso, el
cual es de fácil cumplimiento para el obligado de conformidad con la costumbre
y la razón práctica. Según la costumbre más extendida, el arrendatario al
realizar el pago del canon de arrendamiento exige del arrendador el recibo
correspondiente. Esto responde a la necesidad práctica de contar con pruebas
que le permitan demostrar en caso de duda o conflicto el cumplimiento de sus
obligaciones.  (Subrayado fuera de texto)
“(...)
“Para esta Corte es de meridiana claridad que la exigencia hecha al
demandado de presentar una prueba que solamente él puede aportar con el fin de
dar continuidad y eficacia al proceso, en nada desconoce el núcleo esencial de
su derecho al debido proceso, pudiendo éste fácilmente cumplir con la carga
respectiva para de esa forma poder hacer efectivos sus derechos a ser oído,
presentar y controvertir pruebas. La inversión de la carga de la prueba, cuando
se trata de la causal de no pago del arrendamiento, no implica la negación de
los derechos del demandado. Este podrá ser oído y actuar eficazmente en el
proceso, en el momento que cumpla con los requisitos legales, objetivos y
razonables, que permiten conciliar los derechos subjetivos de las partes con la
finalidad última del derecho procesal: permitir la resolución oportuna, en
condiciones de igualdad, de los conflictos que se presentan en la sociedad.
“(...)
“La legislación en materia de arrendamientos de inmuebles para
habitación ha sido tradicionalmente favorable a la parte arrendataria, la cual
es tratada en la legislación como "parte débil". Sin embargo, la
protección legal no puede extenderse de tal manera que haga nugatorio el
legítimo derecho de obtener la restitución del inmueble ante el incumplimiento
de la obligación de pagar los cánones que corresponde al arrendatario. La
protección legal que se dispensa al arrendatario presupone el cabal
cumplimiento de sus obligaciones. En ningún sentido su desacato puede resultar
amparado.”
Más adelante, en sentencia C-056 de 1996, MP. Jorge
Arango Mejía[2], la Corte se pronunció
sobre la constitucionalidad del numeral 3° del parágrafo 2° del artículo 424
del Código de Procedimiento Civil. Con apoyo en las consideraciones expuestas
en la sentencia C-070 de 2003, esta Corporación concluyó que la carga impuesta
al demandado por el mencionado numeral no vulneraba el derecho al debido
proceso. Se dijo entonces:
“... si se analiza el numeral 3, que establece la
obligación de seguir pagando los cánones que se causen durante el trámite del
proceso, so pena de no ser oído, se ve fácilmente cómo existe una relación
lógica entre las dos normas. No tendría sentido exigir la consignación de los
cánones adeudados, según la demanda, o, en su defecto, la prueba del pago de
los correspondientes a los tres últimos períodos, y permitir que luego el
arrendador demandado dejara de pagar mientras el proceso se tramitara. La
presentación de la demanda no tiene por qué modificar las obligaciones que el
contrato de arrendamiento crea para las partes: el arrendador sigue obligado a
"conceder el goce de una cosa" y a cumplir concretamente las
obligaciones a que se refiere el artículo 1982 del Código Civil, y todo lo que
de ellas se deriva; y el arrendatario, ‘a pagar por este goce".
En sentencia
C-122 de 2004, MP. Alfredo Beltrán Sierra, la Corte analizó dos demandas
presentadas contra los numerales 2º y 3º del parágrafo segundo del artículo 44
de la Ley 794 de 2003 que modificó el artículo 424 del Código de Procedimiento
Civil. En esta sentencia se determinó que el contenido de los numerales
demandados era idéntico al de los mismos numerales que conformaban
anteriormente el artículo 424 del CPC. Por lo tanto, y en vista de que los
cargos de constitucionalidad elevados eran los mismos que se habían presentado
en las demandas que fueron definidas en las sentencias de constitucionalidad
anteriormente citadas, la Corte dispuso que debía estarse a lo resuelto en
dichas sentencias y en consecuencia se declaró exequibles los numerales 2° y 3°
del artículo 44 de la ley 794 de 2003.
Así, pues, la Corte ha declarado que es
constitucional que la ley les exija a los demandados dentro de los procesos de
restitución de inmueble originados en la falta de pago que, para poder ser
oídos dentro del proceso, demuestren haber  pagado los cánones  acordados,
tanto antes de la demanda como en el transcurso de la misma.
5. La
jurisprudencia de la Corte acerca de la inaplicación, en casos específicos, de
los numerales 2º y 3º del parágrafo 2º del artículo 424 del Código de
Procedimiento Civil
En sentencia
T-150 de 2007, MP. Manuel José Cepeda Espinosa, la Sala Segunda de Revisión, al
estudiar un caso con un  problema jurídico similar al que ahora nos ocupa, se
dio a la tarea de recopilar casos anteriores fallados por la Corte que muestran
la jurisprudencia de esta Corporación acerca de la inaplicación en casos
específicos, de los numerales 2º y 3º del parágrafo 2º del artículo 424 del
Código de procedimiento Civil.
En efecto, en dicha sentencia, se consideró la
sentencia T-838 de 2004, MP. Álvaro Tafur Galvis, en la cual la Corte conoció
de una tutela instaurada por una madre cabeza de familia que habitaba un
inmueble de propiedad del padre de su niña menor de edad. Ella acudió a esta
acción luego de que, dentro de un proceso de restitución de inmueble que había
iniciado contra ella el padre de su hija, el juzgado de conocimiento le hubiera
ordenado entregar el inmueble, sin haber sido oída dentro del proceso, por
cuanto no había demostrado estar al día en el pago de los cánones. Al proceso
se había anexado un contrato de arrendamiento escrito. La actora manifestaba
que, a pesar de lo anterior, la realidad era que ella no era arrendataria del
inmueble y que, dentro de un proceso penal por inasistencia alimentaria que
ella había iniciado contra el padre de la niña, se había oficializado el
acuerdo de que ellas  permanecieran en el inmueble sin pagar arriendo, como
forma de pago de la cuota alimentaria que él debía cancelarle a su hija.
Agregaba que por esos hechos había denunciado a su ex compañero por el delito
de fraude procesal.
En ésta sentencia, la Sala Octava de
Revisión concluyó que efectivamente el demandante dentro del proceso de
restitución había acordado ante la Fiscalía que pagaría sus obligaciones
alimentarias permitiéndole a su hija que habitara con su madre en el inmueble.
Por lo tanto, la Sala estimó que en este caso el Juzgado debió tener en cuenta
esta situación para evitar que los intereses de la niña fueran defraudados. Por
lo tanto, se consideró:
“Como quedó explicado el Código del Menor tiene previstos distintos
procedimientos para que el señor Absalón Soto Jiménez solicite la revisión de
la cuota con la que atiende la congrua subsistencia de (…)  -que él mismo se
impuso y la madre no objetó-, de manera que el nombrado no podía acudir al
proceso de restitución de inmueble arrendado, como efectivamente ocurrió, para
despojar a la actora y a la niña de la ocupación del inmueble, después de haber
reconocido ante la Fiscalía Delegada 34 de Bogotá, que con dicha ocupación
cumplía su obligación alimentaria.
“Ahora bien, es cierto que  la Jueza accionada no podía tramitar la
defensa esgrimida por la señora Martínez, dentro del asunto, en aplicación del
artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, pero sí tenía que advertir el
posible fraude denunciado por la madre y persona encargada de la custodia y
cuidado personal de la menor (…), establecido en el expediente –como lo está-
que el padre pretende hacer nugatorio el derecho de la menor y de su madre a
mantenerse en el inmueble, hasta que el juez de familia disponga lo contrario.
“De modo que la Jueza accionada, si bien no podía oír a la señora
Martínez como demandada, tenía que hacerlo como representante y encargada de la
custodia y cuidado personal de Johanna Alejandra. Entonces al omitir ese deber
incurrió en vía de hecho y deberá enmendar la actuación”.
En la sentencia T-150 de 2007, también se consideró la sentencia T-162
de 2005, MP. Marco Gerardo Monroy Cabra[3], en la cual, la Corte
decidió sobre un caso en el que el demandado dentro del proceso de restitución
alegaba que el inmueble había sido de su padre y que él habitaba allí, con la
anuencia de sus hermanos, mientras se decidía el proceso de sucesión. Además,
explicaba que el demandante era un medio hermano, que nunca había suscrito
ningún contrato de arrendamiento con él y que las declaraciones de testigos que
se habían anexado al proceso como prueba del contrato verbal de arriendo eran
falsas, como lo demostraba una declaración en ese sentido de uno de los
testigos. Agregaba que por ese hecho había formulado una denuncia penal ante la
Fiscalía. Finalmente, anotaba que no contaba con el dinero para consignar los
cánones que supuestamente adeudaba.
En ésta oportunidad, la Sala de Revisión concedió la tutela y ordenó al
juzgado correspondiente suspender el proceso hasta que se hubiera fallado el
proceso penal iniciado por el actor de la demanda de tutela. A dicha conclusión
se llegó luego de estimar lo siguiente:
“4.5 (…) la Sala estima que, en el caso particular
que ahora se somete a su decisión, no procede aplicar la norma que exige al
arrendatario demandado cancelar la totalidad de los cánones que se imputan en
mora, como requisito para ser oído en el juicio. Empero, esta inaplicación no
obedece a la utilización de la figura de la excepción de inconstitucionalidad,
como lo propuso el juez de primera instancia, pues, por las razones que arriba
se dejaron reseñadas, la Corte ha demostrado que no existe una contradicción
objetiva entre dicha regla legal y la Constitución. La razón que en este
caso impone inaplicar la disposición estriba en que el material probatorio
obrante tanto en el proceso de tutela, como en el civil de restitución, arroja
una duda seria respecto de la existencia real de un contrato de arriendo entre
el demandante y el demandado, es decir, está en entredicho la presencia el
supuesto de hecho que regula la norma que se pretende aplicar. (Subrayado fuera de texto)
“En otras palabras, cuando el parágrafo 2°, numeral 2°, del artículo
424 del Código de Procedimiento Civil dispone que no se oirá al demandado si no
cancela los cánones adeudados, parte de la base de la existencia de un contrato
de arriendo incumplido, cuya prueba ha sido aportada con la demanda. Pero si,
por la razón que fuere, el juez encuentra un motivo grave para dudar de la
validez de la prueba aportada, como sucede en este caso, mal haría en aplicar
automáticamente la disposición.
“En efecto, la decisión judicial no consiste en la imposición
irreflexiva de las consecuencias previstas en las normas, sin una evaluación
particularizada de la situación de hecho sujeta a examen, para determinar que
ella sea realmente la premisa de aplicación de la disposición. La actividad
judicial debe estar presidida por la virtud de la prudencia, que exige al juez
obrar con cautela, moderación y sensatez a la hora de aplicar la ley, más
cuando, como en el caso de autos, la aplicación automática de las normas puede
conducir a una restricción excesiva de derechos fundamentales, en este caso el
derecho al debido proceso, concretamente en sus garantías de defensa y
contradicción.
“Es decir, en el concreto y particular caso de autos, la
inaplicación de la norma que exige que para ser oído en juicio el demandado
debe probar que se han cancelado los cánones que se denuncian en mora, no
obedece a la inconstitucionalidad de la  disposición, sino a que se ha puesto
en manos del juez una prueba relevante que hacer surgir una duda grave sobre
la existencia del contrato de arriendo y de la deuda por concepto de
mensualidades en mora. Así pues la inaplicación de la disposición obedece a
tal grave duda respecto del presupuesto fáctico de aplicación de la misma.” (Subrayado fuera de texto)
“Ahora bien, podría pensarse que de todas formas el
juez de conocimiento dentro del proceso de restitución en cualquier caso debe
desoír al demandado hasta tanto no consigne a disposición de juzgado los
cánones que se le imputa deber, aun cuando se hayan hecho llegar a su poder
pruebas relevantes que ponen en grave duda la existencia del contrato de
arriendo. La anterior posición podría soportarse aduciendo que el propio Código
de Procedimiento Civil concede la posibilidad para que en esos casos el
demandado solicite al juzgado la retención de los dineros depositados, hasta
tanto termine el proceso y se esclarezca el asunto de la existencia del
contrato. No obstante, la Sala estima que, en el caso concreto que ahora se
examina,  esta interpretación arroja sobre el demandado en el proceso de
restitución una carga desproporcionada, que consiste en la obligación de
consignar a órdenes del juzgado más de diez millones de pesos que se le imputa
deber, como requisito previo para que la prueba relativa a la inexistencia del
contrato sea tenida en cuenta. Es decir, el derecho de acceso a la justicia se
condiciona al pago de una relevante suma de dinero, a pesar de obrar en poder
del juez una prueba grave relativa a la inexistencia de tal deuda y de la causa
jurídica de la misma, esto es el contrato de arriendo”.
La sentencia
T-150 de 2007, también se refirió a la sentencia T-494 de 2005, MP. Rodrigo
Escobar Gil, que versó también sobre una demanda de restitución de inmueble en
el que no se permitió participar dentro del proceso a la demandada, por cuanto
no aportó prueba del pago de los cánones que adeudaba. La demandada había
convivido con el demandante durante 17 años, pero se habían separado en el
2001. Ella había obtenido la custodia provisional sobre los niños, con los
cuales habitaba en el inmueble. También había firmado un contrato de
arrendamiento sobre la vivienda, la cual figuraba a nombre de su ex compañero.
La demandada no
se opuso a la demanda, pero sí lo hizo el Defensor de Familia. Sin embargo, el
Juzgado consideró que no podía ser oído dentro del proceso, porque la demandada
no había aportado pruebas de estar al día en el pago de los arriendos. Por eso,
ordenó la desocupación y entrega del bien, mandato que se hizo efectivo a
través de una Inspección de Policía.
La acción de
tutela fue instaurada por el Defensor de Familia. La Sala de Revisión concedió
la protección solicitada. Consideró que la norma que exige la prueba del pago
de los cánones no le era aplicable al Defensor de Familia y estimó que de las
pruebas recogidas en el expediente se podía deducir que el demandante le había
entregado el bien a su ex compañera e hijos para cumplir con sus obligaciones
alimentarias. De esta manera, la demanda de restitución constituía en la
práctica una evasión de estas obligaciones. En consecuencia,  la Sala dispuso,
entre otras cosas,  la nulidad de la sentencia de restitución y ordenó que se
oyera al Defensor de Familia dentro del proceso. Así mismo, determinó que el
bien debía ser restituido a la demandada. A dicha decisión se llegó al
considerar lo siguiente:
“(i) Si bien el artículo 424, parágrafo 2°, numeral 2°, del Código
de Procedimiento Civil exige en el proceso abreviado de restitución de inmueble
arrendado, cuando la pretensión de entrega se fundamenta en la falta de pago,
la consignación a órdenes del juzgado del valor total adeudado, o en su
defecto, los recibos de pago expedidos por el arrendador correspondientes a los
tres (3) últimos meses, o si fuere el caso, las consignaciones por el mismo
valor de acuerdo con los requisitos de ley, como carga procesal para admitir el
ejercicio del derecho de oposición del demandando[4],
dicha exigencia por su contenido altamente limitativo del derecho de defensa
debe ser interpretada restrictivamente, esto es, que bajo ninguna circunstancia
puede resultar exigible para otras personas distintas del demandando que gocen
de legitimación para intervenir en dicho proceso”. (Subrayado fuera de texto)
(…)
“De donde resulta que, en el presente caso, no podía el Juzgado
Segundo Civil Municipal de Florencia -Caquetá-, desconocer la legítima
intervención del Defensor de Familia, cuyo fundamento radicaba en la
legitimatio ad processum prevista en el ordenamiento Superior, a favor de las
autoridades del Estado constituidas para proteger los derechos de los niños
(C.P. art. 44), bajo el simple argumento de no haberse cancelado los cánones de
arrendamiento adeudados por la supuesta arrendataria, señora Ana Elizabeth
Gamboa, pues dicha carga -según se ha visto- es únicamente exigible para el demandado,
y no para el Defensor de Familia, quien goza de plena capacidad procesal para
ejercer las acciones pertinentes ante las autoridades judiciales, en defensa de
los derechos de los niños.”
(…)
“En virtud de lo anterior, es indiscutible que el Juzgado Segundo
Civil Municipal de Florencia -Caquetá-, no sólo incurrió en un desconocimiento
constitutivo de vía de hecho por defecto procedimental al extender al Defensor
de Familia la carga procesal impuesta por el parágrafo 2°, numeral 2°, del
artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, cuando conforme a su contenido literal
y a lo expuesto por la jurisprudencia constitucional, dicha carga solamente le
resulta exigible al demandado; sino que también lo hizo al ignorar el valor
normativo de la Constitución, que en tratándose de la preservación de los
derechos fundamentales de los menores de edad, le reconoce al citado
funcionario plena legitimatio ad processum para exigir en todo momento de las
autoridades judiciales competentes “su cumplimiento y la sanción de los
infractores”, conforme lo establece categóricamente el artículo 44 Superior.[5]”
“En el caso sub-judice, es innegable que en el trámite del proceso
abreviado de restitución de inmueble arrendado de Raúl Ortiz Fajardo contra Ana
Elizabeth Gamboa, se incurrió en una flagrante violación al debido proceso,
pues se desconoció el legítimo derecho que le asistía al Defensor de Familia,
para velar por la protección de los derechos fundamentales de los niños, los
cuales estaban siendo amenazados por la ejecución de un contrato de
arrendamiento mediante el cual se configuraba un supuesto fraude a la ley, al
tratar de burlar el cumplimiento de una obligación alimentaria frente a menores
de edad”.
Igualmente, la sentencia T-150 de 2007 analizó la sentencia T-035 de
2006, MP. Marco Gerardo Monroy Cabra, en la cual la Corte reafirmó que la norma
que obliga al demandado a demostrar el pago de los cánones establecidos no
puede aplicarse de manera indiscriminada. En la sentencia la Corte falló sobre
un caso en el que la parte demandada alegaba que ella no había firmado ningún
contrato de arrendamiento con el demandante y que, además, ya la justicia había
decidido a su favor otro proceso de restitución de inmueble iniciado contra
ella por el mismo demandante, y por los mismos hechos. La Corte encontró que,
en efecto, dentro de un proceso anterior de características idénticas, la
justicia había negado las pretensiones del demandante, pues no figuraba como
parte en ninguno de los extremos de la relación contractual. Por eso, ordenó escuchar
a la parte demandada y anular todas las actuaciones surtidas a partir del auto
en el que se denegó a la parte demandada la posibilidad de ser escuchada dentro
del proceso.
Allí se dijo:
“5.3 En conclusión, de la jurisprudencia precedentemente sentada por
esta Corporación emerge que aunque la norma contenida en el numeral segundo del
parágrafo segundo del artículo 424 del Código de Procedimiento Civil se ajusta
a la Constitución y los principios jurídicos que presiden el Derecho
Probatorio, entre los cuales está aquel según el cual al demandante le
corresponde probar los hechos en que funda su acción, pero esta regla general
se invierte cuando se trata de hechos indefinidos (como lo es el hecho del no
pago de los cánones de arrendamiento, que impone al acusado de moroso demostrar
el hecho positivo contrario a la mora, es decir la efectiva cancelación de lo
adeudado), también es cierto que tal inversión de la carga de la prueba, en el
caso en que el demandante alega la mora en el pago del canon de arrendamiento,
presupone la demostración así sea sumaria de la existencia del contrato que
daría lugar a la mora. Existiendo dudas graves y serias sobre este punto, el
supuesto práctico de aplicación de la regla contenida en el segundo numeral del
parágrafo segundo del artículo 424 del C. de P.C. queda en entre dicho.”
La sentencia T-150 de 2007, también
consideró la sentencia T-326 de 2006, MP. Alfredo Beltrán Sierra, en la cual se
resolvió un caso en el que la demandada dentro del proceso de restitución tachó
de falso el contrato de arrendamiento que fue anexado como prueba dentro de la
demanda y anotó que había instaurado una denuncia ante la Fiscalía por ese
hecho. A pesar de ello el Juzgado de conocimiento se negó a escucharla dentro
del proceso. Luego de que la demandada instauró demanda de tutela contra la
decisión, la Corte Constitucional consideró que en este caso no se podía exigir
a la demandada el pago de los cánones exigidos en la demanda para poder ser
escuchada, por cuanto “el material probatorio obrante en el proceso de
tutela, arroja una duda respecto de la existencia real de un contrato de
arrendamiento entre el demandante y el demandado, es decir, que está en
entredicho la presencia del supuesto de hecho que regula la norma que se pretende
aplicar.”
De la misma manera, la T-150 de 2007 refirió a la
sentencia T-601 de 2006, MP. Rodrigo Escobar Gil, en la que se ordenó al
juzgado ordinario que escuchara a la demandada dentro del proceso de
restitución. En esa ocasión la demandada manifestaba que ella sí había sido
arrendataria de  la empresa demandante, pero que había manifestado en tiempo su
decisión de no prorrogar el contrato y había puesto el inmueble a disposición
de la demandante. A su vez, la sociedad demandante expresaba que el contrato de
arrendamiento se había prorrogado automáticamente, por cuanto la demandada
había presentado tarde el escrito en que manifestaba su decisión de entregar el
inmueble.
En ésta oportunidad, la Sala de Revisión precisó
que, a pesar de que la Corte había declarado que era constitucional exigir la
prueba del pago de los cánones para poder ser oído en el proceso, también “la Corte ha señalado que dado el contenido
altamente limitativo del derecho de defensa que tiene la carga procesal
prevista en el referido parágrafo del artículo 424 del Código de
Procedimiento la misma debe ser interpretada restrictivamente.[6]
De esta manera, cuando se trate de aplicar esa disposición, el juez civil debe
analizar la situación fáctica que le haya sido planteada para ver si la misma
se ubica en los extremos a partir de las cuales la carga impuesta al demandado
resulta ajustada a la Constitución y que implican la existencia de un contrato
de arrendamiento, que ha sido incumplido por el arrendatario en condiciones
cuya prolongación en el tiempo resulta lesiva de los derechos e intereses de
las partes, en particular del arrendador que ha obrado de buena fe, y de la
correcta administración de justicia.” Así mismo, se manifestó:
“En concreto, la Corte señaló que cuando en un
proceso de restitución se le ha presentado al juez una prueba relevante que
haga surgir una duda grave sobre la existencia del contrato de arrendamiento
y de la deuda por concepto de mensualidades en mora, tal duda afecta los
presupuestos de aplicación de la norma que exige al arrendatario probar que se
han cancelado los cánones que se denuncian en mora, de tal modo que si el
juez, sin sopesar ese elemento de convicción, aplica la norma, puede incurrir
en grave violación de los derechos constitucionales del  demandado. De acuerdo
con la doctrina constitucional vertida en esa sentencia, la violación de los
derechos fundamentales del demandado se materializa, cuando existiendo grave
duda sobre los presupuestos de aplicación de la norma que establece la aludida
carga procesal,  la misma es aplicada y de ello resulta un gravamen
desproporcionado para el demandado, gravamen que consistiría en la necesidad de
acreditar el pago de lo que de acuerdo con el demandante estaría debiendo, como
requisito previo para que la prueba relativa a la inexistencia del contrato sea
tenida en cuenta. “Es decir, el derecho de acceso a la justicia se condiciona
al pago de una relevante suma de dinero, a pesar de obrar en poder del juez una
prueba grave relativa a la inexistencia de tal deuda y de la causa jurídica de
la misma, esto es el contrato de arriendo.”
Resulta claro que, cuando se ha hecho surgir una
duda grave sobre la existencia misma del contrato de arrendamiento, desaparecen
los presupuestos de aplicación de la norma que ahora se analiza, porque en
lugar de constituirse ella en una garantía de los derechos del arrendador de
buena fe y en un medio para evitar que la dilación o la simple prolongación del
proceso comporten una carga cada día más gravosa para éste, se convertiría en
un medio para dificultar la defensa del arrendatario frente a una pretensión
sobre cuya existencia se ha planteado una seria duda. En tal caso, dado el
carácter restrictivo de la interpretación de la norma, precisamente para evitar
la lesión de los derechos a la defensa y de acceso a la administración de
justicia, se impone inaplicar la exigencia contenida en los numerales 2º y 3º
del parágrafo 2º del artículo 424 del Código de Procedimiento Civil,  para
permitir que la controversia entre las partes se adelante en igualdad de
condiciones.
De este modo se tiene que, de acuerdo
con la jurisprudencia constitucional, no obstante que la carga procesal
establecida para el demandado en los numerales 2º y 3º  del parágrafo 2º del
artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, se aviene a la Constitución y
debe ser aplicada, por disposición de la ley, en todos los procesos de
restitución de inmueble arrendado, ello no releva al juez del deber de
sopesar, en cada caso, los supuestos fácticos a los que remite la norma,
porque  la aplicación indiscriminada de la misma, cuando se haya planteado en
el proceso una duda seria sobre la existencia del contrato y de la mora,
implicaría privilegiar injustificadamente la posición del arrendador, cuya
posición jurídica y su obrar de buena fe también estarían en entredicho, y
desconocer los derechos de defensa y de acceso a la administración de justicia
del demandado, si la condición para ser oído en el juicio, resulta, por las
circunstancias del caso, gravemente desproporcionada.” (Subrayado fuera de texto)
También la sentencia T-150 de 2007 trajo a
referencia la sentencia T-613 de 2006, MP. Nilson Pinilla Pinilla, en la que la
Corte también decidió inaplicar el numeral 2° del parágrafo 2º del art. 424 del
CPC. En ese caso la demandada dentro del proceso de restitución había sido
compañera permanente del arrendador y vivía en el inmueble con la hija común,
que era menor de edad. La demandada rechazaba que ella tuviera un contrato de
arrendamiento con el demandante y manifestaba no contar con el dinero necesario
para pagar los cánones que supuestamente debía para poder ser oída en el
proceso. La Sala de Revisión consideró que existían dudas sobre la existencia
del contrato y que en esa ocasión debían protegerse los derechos de la niña:
“(...) en el
caso concreto, no procede aplicar la norma que exige al arrendatario demandado
cancelar la totalidad de los cánones que se imputan en mora, como requisito para
ser oído en el juicio. Por tanto, la razón que en este caso permite
inaplicar la disposición, deriva de que el material probatorio obrante en el
proceso de tutela arroja una duda respecto de la existencia real de un contrato
de arrendamiento y la prevalencia de los derechos de (...), frente a la
supuesta relación contractual existente. (Subrayado
fuera de texto)
“Por otro lado, se deben tener en cuenta ciertas pruebas aportadas
por la señora Martha Beatriz Posada en el trámite de tutela, las cuales permiten
concluir que la demanda de restitución se debe a los conflictos existentes
entre el señor Yepes y la señora Posada, motivo por el cual es deber del juez
constitucional entrar a proteger los derechos de (...), en cumplimiento del
artículo 44 de la Constitución Política.”
La sentencia T-150 de 2007 concluyó, que distintas
Salas de Revisión han decidido en diferentes casos inaplicar los numerales 2° y
3° del parágrafo 2º del artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, a pesar
de que ellos fueron declarados exequibles en sentencias de constitucionalidad
de la Corte Constitucional. La inaplicación de esas normas no se decidió con
base en la excepción de inconstitucionalidad, sino con fundamento en los
principios  de justicia y equidad en atención a las especificidades de cada
caso. “La determinación persigue impedir los posibles excesos que se podrían
derivar de la aplicación mecánica de los preceptos a circunstancias cuya
especificidad no fue prevista por el legislador”[7].
También se afirmó en la sentencia T-150 de 2007, que
en las citadas sentencias se ha afirmado que los numerales 2° y 3° del
parágrafo 2º del artículo 424 del Código de Procedimiento Civil comportan una
importante limitación de los derechos de defensa y contradicción de los
arrendatarios demandados, que solamente es aceptable cuando no existen dudas
serias sobre la situación descrita por el arrendador en la demanda. Por eso, se
ha definido que el juez debe analizar las características de cada caso para
determinar si no existen razones de peso que ameritarían la inaplicación de las
normas en estas circunstancias específicas y excepcionales. Así, se ha
establecido que las aludidas normas no pueden ser aplicadas de manera
irreflexiva por el juez y que la carga procesal que ellas imponen a los
arrendatarios demandados debe ser interpretada de manera restrictiva para no
generar cargas excesivas sobre el demandado, todo de acuerdo con las
circunstancias específicas del caso que se juzga.
De esta manera, consideró la sentencia T-150 de 2007, que se ha
decidido que cuando hay serias dudas sobre la existencia o la vigencia del
contrato de arrendamiento o sobre la mora  no procede exigirle al demandado
dentro del proceso de restitución de inmueble que demuestre el pago de los
cánones reclamados para ser oído dentro del proceso. También se ha manifestado
que la limitación al derecho de defensa no se aplica a terceros legitimados
para intervenir dentro del proceso, como ocurre en el caso del Defensor de
Familia cuando se trata de la protección de los derechos de los niños.
Igualmente, se ha indicado que, incluso cuando no se cuestiona la existencia
del contrato de arrendamiento, las normas mencionadas deben inaplicarse si el
juez observa que el proceso persigue  defraudar los intereses de algunas
personas especialmente protegidas, como sucede en el caso de los niños cuando
se ha acordado que los alimentos que les debe uno de los padres se pagarán en
especie, proporcionándoles un lugar para vivir.
Con fundamento
en lo anterior, la sentencia T-150 de 2007, MP. Manuel José Cepeda Espinosa, la
Corte resolvió el caso planteado en esa oportunidad, en el que el accionante de
la acción de tutela manifestaba que había celebrado un contrato de
arrendamiento sobre un local comercial de propiedad de la señora Gloria
Cifuentes de Martínez, el 13 de agosto de 2001. Con posterioridad, el 24 de
octubre de 2005, la señora Gloria Cifuentes de Martínez y Álvaro Nicolás Torres
Sánchez firmaron un contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble en el
cual se encontraba el local arrendado. El 30 de noviembre de 2005, Álvaro
Nicolás Torres Sánchez y el accionante de la acción de tutela, Edgar Ricardo
Giraldo García, firmaron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial.
El 5 de diciembre, el señor García le pagó el primer canon de arrendamiento al
señor Torres. Poco después la señora Cifuentes de Martínez le solicitó al señor
García el pago del mismo mes y le exigió que le continuara pagando a ella el
importe de los arriendos. De esta manera, el señor García le pagó a la señora
Cifuentes de Martínez los cánones de arrendamiento de los meses de enero,
febrero y marzo de 2006.
El
día 8 de marzo de 2006, el señor Torres instauró una demanda de restitución de
inmueble contra el señor García, con base en la causal de mora en el pago. En
la demanda se manifiesta que el demandado solamente pagó el canon del mes de
diciembre de 2005 y que se encontraba en mora por los meses de enero, febrero y
marzo de 2006. El 20 de abril, se presentó la contestación de la demanda. En el
escrito, el apoderado reconoce que el señor García firmó el contrato de
arrendamiento con el señor Torres. Sin embargo, aclara que lo hizo inducido a
engaño por el señor Torres, pues este último le hizo creer que era el nuevo
propietario del inmueble. Afirma, entonces, que su poderdante le pagó los
cánones de enero a marzo de 2006 a la señora Cifuentes de Martínez por ser la
propietaria del inmueble. Por lo tanto, asegura que el contrato de
arrendamiento que le firmó al señor Torres “está viciado de nulidad, por la
mala fe del arrendador, quien le hizo creer a mi cliente que había comprado el
inmueble que es objeto de contrato de arrendamiento, adquisición o compra que no
se pudo realizar, como se desprende del Acta N° 009 del día 24 de noviembre de
2005 de la Notaría Única de Honda “ACTA DE INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE
PROMESA DE COMPRAVENTA.”
En ésta oportunidad, la corte concedió el amparo solicitado y ordenó
dejar sin efecto el auto por medio del cual se había determinado que el
demandado no podía ser oído en el proceso al tenor de lo dispuesto en el
artículo 424, parágrafo 2° del C. P. C. En su lugar se ordenó al Juzgado
accionado que dictara un nuevo auto en el que se admita oír al demandado dentro
del proceso y, en armonía con ello, confirme su decisión de darle traslado al
actor del proceso de la contestación de la demanda y de las excepciones
presentadas. “A partir de allí, el Juzgado repondrá toda la actuación”.
A dicha decisión
llegó la Sala Segunda de Revisión, al estimar que en el caso transcrito no se
podía aplicar el numeral 2º del parágrafo 2º del artículo 424 del C.P.C y en
consecuencia no se podía exigir al actor de la tutela que para poder ser oído
consignara los cánones que reclamaba el demandante dentro del proceso de
restitución de inmueble, pues “el problema que aquí se presenta es que el
actor firmó dos contratos de arrendamiento que corren simultáneamente  sobre el
mismo local comercial, de tal manera que tendría que responder por los cánones
de arrendamiento ante dos arrendadores: la señora Cifuentes de Martínez y el
señor Torres. La existencia de dos contratos sobre el mismo inmueble significa
que cualquiera de los dos arrendadores podría instaurar una demanda contra el
actor por mora en el pago de los cánones. En este caso, la demanda la instauró
el señor Torres, puesto que el actor decidió pagarle a la primera arrendadora.
Pero si él le hubiera pagado los arrendamientos de enero a marzo al señor
Torres, la señora Cifuentes de Martínez lo habría podido demandar por mora en
el pago de los cánones”.
Así mismo, se manifestó que la situación descrita es
excepcional y que la obligación fundamental de un arrendatario de buena fe es
cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, como lo hizo el mencionado
accionante. Pero en dicho caso, “de aplicarse mecánicamente la regla de los
numerales 2 y 3 del parágrafo 2 del artículo 424 del Código de Procedimiento
Civil, el actor tendría que consignar dos arriendos por el mismo mes para
evitar ser demandado por mora en el pago y para poder ser oído en el proceso de
restitución”.
6. Caso concreto
En el mes de abril de 2006, el señor Abertano Lozano, actor en esta
tutela,  fue demandado por Carlos Augusto Céspedes Ortiz y Myriam Aydee
Hernández Carrillo, quienes, mediante apoderado, presentaron demanda de
restitución de inmueble ante el juzgado accionado, por la causal de mora en el
pago de los cánones de arrendamiento, pues se alegaba que el señor Abertano no
había pagado los “reajustes pactados sobre los cánones de arrendamiento”.
El 21 de abril de 2006, al señor Abertano le fue notificada la
demanda de restitución de inmueble, quien la contestó presentando las
respectivas excepciones de merito, el 25 de abril de 2006.
El aquí actor y demandado en restitución, asevera que se efectuó un
acuerdo verbal, en el que se modificaron los reajustes sobre los cánones de
arrendamiento inicialmente pactados en el contrato de arrendamiento, reforma
que asegura fue aceptada por los demandantes del proceso de restitución de
inmueble “por cuanto como bien lo expresa el demandante en los hechos de la
demanda de restitución, los cánones de arrendamiento siguientes se siguieron
cancelando a su favor y así mismo hubo ninguna manifestación de inconformidad,
ni se realizó requerimiento que pusiera de manifiesto que se pretendía efectuar
otros incrementos”.
El Juzgado Promiscuo Municipal de Sibaté, el 31 de julio de 2006,
dictó sentencia de restitución sin tener en cuenta la contestación de la
demanda, ya que consideró que no podía ser escuchado dentro del proceso el
demandado, por cuanto “no acreditó el pago de los reajustes pactados sobre
los cánones de arrendamiento”.
En las circunstancias que se analiza, no está en duda que el actor
suscribió, el 13 de octubre de 2002, un contrato de arrendamiento de un
inmueble comercial, con el señor José Alba Garay[8], quien
ostentaba la calidad de propietario del inmueble arrendado, que cedió sus
derechos a Carlos Céspedes y Myriam Hernández, quienes adquirieron el dominio
de dicho inmueble[9]. Tampoco hay duda acerca
de que el actor se encuentra cancelando $1.600.000 pesos mensuales de canon de
arrendamiento a los demandantes dentro del proceso de restitución de inmueble,
pues el mismo apoderado de los demandantes lo afirma y así lo acepta el señor
Abertano Lozano (folio 18 y 41 Cdno primera instancia).
El problema que aquí se presenta es que el actor es demandado por la
presunta mora en el pago de los reajustes sobre los cánones de arrendamiento
que alega no deber por el presunto acuerdo verbal al que llegó con el señor
José Garay, anterior arrendado que cedió el contrato a los hoy demandantes de
la restitución, en el que se comprometía a pagar los servicios públicos, a
cargo del arrendador, de dos locales comerciales ubicados dentro del inmueble
arrendado y así “no se incrementaría ni reajustaría el canon de
arrendamiento pactado en el contrato inicial” y en virtud del escrito de 5
de noviembre de 2003, mediante el cual se dice que el canon tendrá un reajuste
del 6.66%, es decir quedó en la suma de $1.600.000 pesos mensuales.
El apoderado de Carlos Augusto Céspedes y Myriam Aydee Hernández,
manifiesta que ni el señor José Alba ni sus representados “han aceptado
modificar el contrato de arrendamiento”, en particular el reajuste del
canon. Considera que el canon de arrendamiento no puede mantenerse
inmodificable en la suma de $1.600.000 pesos mensuales. Insiste que el contrato
de arrendamiento no fue reformado por la carta de 5 de noviembre de 2003, pues
lo que se quiso hacer fue “concretar el monto del canon vigente para la
prórroga (12 meses) aplicándole la tasa de inflación previamente definida”.
La Sala considera que en el proceso de
restitución de inmueble arrendado que se inició contra el señor Abertano Lozano
Pérez, desde la contestación misma de la demanda se aportó evidencia que ponía
en seria duda la existencia de la mora alegada por los demandantes, respecto de
los reajustes al canon de arrendamiento.
En efecto, el actor de la
presente acción de tutela sostiene que con
anterioridad a la notificación de la cesión del contrato de arrendamiento,
realizó con el anterior arrendador, José Alba Garay, una reforma verbal al
contrato inicial “sobre el incremento del arrendamiento”, que consistía
en que el señor Abertano pagaba los servicios públicos, a cargo del arrendador,
de dos locales comerciales ubicados dentro del mismo inmueble arrendado “y
así no se incrementaría ni reajustaría el canon de arrendamiento pactado en el
contrato inicial”.
Sin embargo, el juzgado
accionado dictó sentencia el 31 de julio de 2006, pese a existir serias dudas
acerca de la mora en el pago de los reajustes a los cánones de arrendamiento.
De igual forma, el actor afirma que aportó al proceso las
consignaciones respectivas, “aceptadas hasta la fecha, por el anterior y
actual propietario”. El juzgado accionado afirma, en el escrito en el que
contestó la acción de tutela, que el señor Abertano Lozano Pérez allegó un
escrito, el 9 de octubre de 2006, en donde se anexaban copias de algunas
consignaciones  relacionadas “con el pago de los cánones de arrendamiento
adeudados”.
El actor señala que existen los comprobantes de pago
de los servicios públicos y de una certificación expedida por el arrendador con
fecha 5 de noviembre de 2003, donde se manifiesta la prorroga del contrato de
arrendamiento e igualmente el reajuste que se debe cancelar.
En efecto, a folio 1 del cuaderno
de primera instancia, se encuentra el escrito, de fecha 5 de noviembre de 2003,
por medio del cual el señor José Alba Garay, arrendador, le comunicó al señor
Abertano Lozano Pérez, “Inquilino casa Comercial (Síbate)” que “el
contrato de arrendamiento de fecha, octubre 13 del año 2002, será prorrogado
por doce (12) meses más, a partir del trece (13) de noviembre del año 2003, con
reajuste en el Canon de Arrendamiento, del 6.66% es decir queda en la
suma de “Un Millón Seiscientos Mil pesos M/cte.” ($1.600.000), mensual”.
Seguidamente se  consagra que las “demás cláusulas, siguen vigentes tal como
están estipuladas en el contrato de arrendamiento”.
Por lo tanto, la razón que en este asunto impone
inaplicar el numeral 2° del parágrafo 2° del artículo 424 del Código de
Procedimiento Civil, deriva en que el material probatorio obrante en el proceso
de tutela, arroja una seria duda en relación a si el actor debe los reajustes
sobre los cánones de arrendamiento motivos de la solicitud de restitución, en
razón de una modificación verbal al contrato de arrendamiento, celebrada con el
anterior arrendador. Es decir, está en entredicho la presencia del supuesto
hecho que regula la norma que se pretende aplicar “Si la demanda se fundamenta en falta de pago, el demandante no será oído en el proceso”.
La Sala considera que este es uno de los casos en que debe
reiterarse la jurisprudencia de la Corte sobre la inaplicación de la norma que
dispone no oír a los arrendatarios cuando no demuestran en el proceso haber
cancelado los respectivos cánones de arrendamiento que se dicen adeudados. Para
el caso, la aplicación mecánica de la mencionada disposición jurídica vulnera
al demandado el derecho al debido proceso y el acceso a la administración de
justicia. Por ende, dadas las especiales condiciones del proceso, la decisión
del juzgado demandado de no oír al arrendatario vulneró los derechos del actor
de la tutela a gozar de un debido proceso judicial y a acceder a la justicia
para ejercer su derecho de defensa, de conformidad con los precedentes antes
citados.
En consecuencia, se revocará la sentencia proferida por la Sala
Civil- Familia- Agraria del Tribunal Superior de Cundinamarca y, en su lugar,
se concederá el amparo impetrado. Por lo tanto, se ordenará al Juzgado
Promiscuo Municipal de Sibaté, dejar sin efecto lo actuado en el proceso de
restitución de inmueble arrendado a partir de la actuación siguiente a la
contestación de la demanda, con la finalidad de que sea escuchado el señor Abertano
Lozano Pérez, arrendatario demandado dentro del proceso de restitución de
inmueble y, en armonía con ello, de traslado al actor del proceso la
contestación de la demanda y de las excepciones presentadas. Así pues el
Juzgado Promiscuo Municipal de Sibaté deberá dejar sin efecto el fallo de
instancia, de 31 de julio de 2006, por medio del cual se puso fin al proceso de
restitución de inmueble y toda la actuación posterior a ella.
IV. DECISIÓN.
En mérito de lo
expuesto, la Sala Novena de Revisión de la Corte Constitucional, administrando
justicia en nombre del Pueblo y por mandato de la Constitución Política,
RESUELVE
Primero. REVOCAR la sentencia proferida
por la Sala Civil- Familia- Agraria del Tribunal Superior de Cundinamarca, el
18 de diciembre de 2006, mediante la cual se negó la acción de tutela
presentada por Abertano Lozano Pérez contra el Juzgado Promiscuo Municipal de
Sibaté. CONFIRMAR el fallo proferido en primera instancia por el Juzgado
Primero (1) Civil del Circuito de Soacha (Cundinamarca), por las razones
expuestas en esta sentencia, que CONCEDIO la tutela de los derechos al
debido proceso y el de a acceder a la justicia para ejercer el derecho de
defensa.
Segundo. En consecuencia, ORDENAR al
Juzgado Promiscuo Municipal de Sibaté, dejar sin efecto lo actuado en el
proceso de restitución de inmueble arrendado, incoado por Carlos Augusto
Céspedes Ortiz y Myriam Aydee Hernández Carrillo contra el arrendatario
Abertano Lozano Pérez, a partir de la actuación siguiente a la contestación de
la demanda, con la finalidad de que sea escuchado el señor Abertano Lozano
Pérez y, en armonía con ello, de traslado a los demandantes del proceso la
contestación de la demanda y de las excepciones presentadas. Así pues el
Juzgado Promiscuo Municipal de Sibaté deberá dejar sin efecto el fallo de
instancia, de 31 de julio de 2006, por medio del cual se puso fin al proceso de
restitución de inmueble y toda la actuación posterior a ella.
Tercero.
ORDENAR que por Secretaría General se dé
cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 36 del Decreto 2591 de 1991.
Notifíquese,
comuníquese, publíquese en la Gaceta de la Corte Constitucional y cúmplase.
CLARA
INÉS VARGAS HERNÁNDEZ
Magistrada
Ponente
JAIME
ARAÚJO RENTERÍA
Magistrado
AUSENTE EN COMISION
MANUEL
JOSÉ CEPEDA ESPINOSA
Magistrado
MARTHA
VICTORIA SÁCHICA MENDEZ
Secretaria
General
[1] Salvaron su voto los Magistrados
Ciro Angarita Barón y Alejandro Martínez Caballero.
[2] Salvaron su voto los Magistrados
Carlos Gaviria Díaz, José Gregorio Hernández y Alejandro Martínez Caballero.
[3] Aclaró su voto el Magistrado
Humberto Sierra Porto: “No comparto la anterior argumentación, pues el hecho
de que la disposición trascrita del Código de Procedimiento Civil haya sido
objeto de un pronunciamiento previo de exequibilidad proferido por esta
Corporación no impide que frente a dicho enunciado normativo se pueda emplear
la figura de la excepción de inconstitucionalidad en un caso particular. En
otras palabras, el control abstracto de constitucionalidad realizado
previamente por esta Corporación no impide que en determinados casos, en
ejercicio del control concreto por vía de excepción -uno de cuyos mecanismos es
precisamente la acción de tutela-, se inaplique un enunciado normativo que fue
encontrado en su oportunidad ajustado a la Constitución, por resultar
violatorio de los derechos fundamentales y, por consiguiente, en ese caso
concreto inconstitucional. En esta oportunidad es evidente que existía la
prueba sumaria del contrato de arrendamiento exigida por el Código de
Procedimiento Civil, sin embargo, las particulares circunstancias del caso
hacían irrazonable y desproporcionado, además de violatorio del derecho al
debido proceso y de acceso a la administración de justicia, que el juez de
conocimiento exigiera al supuesto arrendatario consignar los cánones debidos
para poder ser oído en el proceso de restitución del inmueble arrendado. Por lo
tanto no se trata de una inaplicación de la disposición debido  a la “grave
duda respecto del presupuesto fáctico de aplicación de la misma”, sino
simplemente de una inaplicación del numeral 2º del parágrafo 2º del artículo
424 del Código de Procedimiento Civil en virtud del control concreto por vía de
excepción”
[4] Entiéndase por carga procesal: “aquellas
situaciones instituidas por la ley que comportan o demandan una conducta de
realización facultativa, normalmente establecida en interés del propio sujeto y
cuya omisión trae aparejadas para él consecuencias desfavorables, como la
preclusión de una oportunidad o un derecho procesal e inclusive hasta la
pérdida del derecho sustancial debatido en el proceso.// Como se ve, las cargas
procesales se caracterizan porque el sujeto a quien se las impone la ley
conserva la facultad de cumplirlas o no, sin que el Juez o persona alguna pueda
compelerlo coercitivamente a ello, todo lo contrario de lo que sucede con las
obligaciones; de no, tal omisión le puede acarrear consecuencias desfavorables.
Así, por ejemplo probar los supuestos de hecho  para no recibir una sentencia
adversa”. (Sentencia C-1512 de 2000. MP. Álvaro Tafur Galvis).
[5] Según lo expuesto anteriormente,
se entiende por defecto procedimental: “aquel que se origina en una
manifiesta desviación de las formas propias del juicio que conduce a una
amenaza o vulneración de los derechos y garantías de alguna de las partes o de
los demás sujetos procesales con interés legítimo”.
[6] Ver Sentencia T-494 de 2005. En
esa sentencia la Corte se pronunció sobre el carácter restrictivo de la
interpretación de la aludida carga procesal en relación con los destinatarios
de la misma, que son sólo los demandados y no otros sujetos legitimados para
intervenir en el proceso.
[7] Sentencia T-150 de 2007, MP.
Manuel José Cepeda Espinosa.
[8] Folio 32 Cdno primera instancia.
[9] Folio 35 Cdno primera instancia