T-107-01
Sentencia T-107/01
Sentencia
T-107/01
JUNTA
ADMINISTRADORA DE CONJUNTO RESIDENCIAL-Cobros extraprocesales
ADMINISTRACION DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Suspensión
de servicios siempre y cuando no se afecten necesidades vitales
Ante la mora en el
pago de las expensas obligatorias, la copropiedad puede suspender los servicios
que presta directamente, siempre y cuando no afecte las necesidades vitales de
existencia de sus habitantes, pues “ese espacio donde el hombre requiere de los
demás para proteger necesidades vitales, no puede ser anulado por el grupo
social ni puede tomar medidas que nieguen las posibilidades de existencia que
el individuo no puede asegurarse por sí mismo”. Así las cosas, es claro para la Sala que los
mecanismos extraprocesales para presionar el pago de obligaciones atrasadas de
deudores morosos, por parte de las juntas administradoras de conjuntos
residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, son aceptables como
legítimos en la medida que “...no afecten
las necesidades vitales de existencia de sus habitantes”, y no sean
“irrazonables o desproporcionados”
ADMINISTRACION DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Suspensión
servicio de citófono y portería
- Reiteración de Jurisprudencia -
Referencia:
expediente T-399382
Acción de tutela
interpuesta por Jaime Rojas Bedoya contra El Conjunto Residencial Santa Lucía
De Chía.
Magistrado Ponente:
Dr. FABIO MORON DIAZ
Bogotá, D.C., enero
treinta y uno (31) de dos mil uno (2001).
La Sala Séptima de
Revisión de Tutelas de la Corte Constitucional, integrada por los Magistrados CRISTINA
PARDO SCHLESINGER (e), ALVARO TAFUR GALVIS y FABIO MORON DIAZ, en ejercicio
de sus competencias constitucionales y legales, ha proferido la siguiente
SENTENCIA
en el proceso de
revisión de los fallos proferidos por EL JUZGADO TERCERO PROMISCUO MUNICIPAL
DE CHIA, CUNDINAMARCA, el 4 de septiembre de 2000, que denegó la acción de
tutela interpuesta por JAIME BEDOYA ROJAS contra EL CONJUNTO
RESIDENCIAL SANTA LUCIA DE CHIA, representado por su administrador señor ARTURO
ROJAS, y por el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE ZIPAQUIRA que
confirmó esa decisión.
I. ANTECEDENTES
1. Hechos.
Manifiesta el actor,
que junto con varios miembros de su familia reside en la casa No. 21 del
conjunto residencial demandado, de la cual él es propietario, y que dada la
grave crisis económica que afronta el país, la cual lo ha afectado
directamente, desde hace varios meses le ha sido imposible cancelar las cuotas
de administración que le corresponden, lo que motivó a la junta administradora
del conjunto residencial a iniciar un proceso ejecutivo en su contra.
Señala, que no
obstante que los administradores del conjunto dieron inicio al mencionado
proceso ejecutivo, de manera arbitraria y paralela adoptaron medidas coactivas
que atentan contra sus derechos fundamentales, como ordenar a los celadores que
impidan el paso a su casa de las personas que lo visitan o acuden a prestarle
algún servicio comercial, lo que según él vulnera sus derechos a la privacidad
y a llevar una vida digna en condiciones de igualdad.
Reitera, que si el
conjunto demandado ya recurrió al medio judicial que señala la ley para obtener
el pago de lo que él le adeuda por administración, no se justifica que recurran
a mecanismos de coacción como el anotado, mucho menos si se tiene en cuenta que
el ingreso de visitantes a su casa nada tiene que ver con el servicio que a él
le están cobrando.
2. Las Sentencias
Objeto de Revisión.
2.1 Sentencia de
primera instancia.
El Juzgado Tercero
Promiscuo Municipal de Chía, Cundinamarca, a través de sentencia proferida el
15 de septiembre de 2000 negó la tutela de la referencia, previa la
recopilación de algunas pruebas que sirvieron de base a su decisión, la cual el
a-quo fundamentó en los argumentos que se resumen a continuación:
En primer lugar el
a-quo manifiesta que en el caso concreto el actor está legitimado para
interponer la acción dada su situación de subordinación frente al demandado.
Manifiesta luego,
que la jurisprudencia constitucional ha avalado la facultad de los
administradores de edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad
horizontal, de adelantar, dentro del marco que determine la ley, diligencias
extraprocesales que tengan como objetivo el cobro y la recuperación de cartera,
“...siempre y cuando los métodos empleados al efecto no sean lesivos de los
valores y principios constitucionales.”
Agrega, que dicha
jurisprudencia ha señalado de manera explícita que cuando se incumple con el
pago de expensas obligatorias de la copropiedad, los administradores de la
misma “...pueden suspender los servicios comunes, siempre que no se afecten las
necesidades vitales de existencia de los propietarios y residentes ni sus
derechos fundamentales.”
Así las cosas, en
concepto del juez constitucional de primera instancia, en el caso que se
analiza si bien “...la entidad accionada cuenta con otros mecanismos judiciales
de defensa para obtener el pago de las obligaciones concernientes a cuotas de
administración (...) las medidas adoptadas por el administrador del conjunto no
son desproporcionadas o irrazonables...”, pues dadas las dimensiones del
conjunto residencial, el hecho de que no se le anuncien las visitas por
citófono y no se le abra la puerta, en nada afecta el núcleo de sus derechos
fundamentales ni pone en peligro su seguridad, mientras que por el contrario la
junta administradora si tiene potestad para tomar decisiones dirigidas a
regular la convivencia y a custodiar los bienes comunes de los copropietarios.
Descarta también el
a-quo la vulneración del derecho a la igualdad del accionante, pues su
situación es diferente a la de los demás copropietarios, los cuales dado que
pagan oportunamente sus obligaciones a la administración del conjunto
residencial, si están legitimados para reclamar la prestación de los servicios
a cargo de aquélla, mientras que él en su condición de incumplido no.
2.2 Impugnación.
Con fecha 19 de
septiembre de 2000 el actor de la tutela impugnó el fallo de primera instancia,
insistiendo en que las medidas adoptadas por los administradores del conjunto
residencial en el que él y su familia habitan, al cual le debe varias cuotas de
administración, si vulneran su derecho fundamental a recibir visitas y lo más
grave pueden constituirse en un riesgo para la integridad de dos señoras
mayores de edad que residen en su casa y deben permanecer solas durante varias
horas, expuestas, en caso de urgencia, a no recibir la ayuda que requieran por
la imposibilidad de recibir visitantes en su domicilio.
2.3 Sentencia de
Segunda instancia.
De la impugnación le
correspondió conocer al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Zipaquirá,
despacho que a través de sentencia fechada el 1º de noviembre de 2000 confirmó
la decisión del a-quo, quien había denegado la tutela de la referencia.
Los argumentos que
sustentaron la decisión del ad-quem en resumen son los siguientes:
Manifiesta el juez
constitucional de segunda instancia, que atendiendo los últimos
pronunciamientos de esta Corporación, la suspensión de los servicios que presta
la copropiedad, como medida para obtener el pago de obligaciones atrasadas, es
aceptable siempre y cuando “...ella no impida el ejercicio de las condiciones y
necesidades mínimas del residente en mora...”, motivo por el cual comparte las
apreciaciones y la decisión de la juzgadora de primera instancia.
En cuanto al riesgo
que las medidas adoptadas por la administración puedan ocasionarle a dos
señoras mayores de edad que habitan en casa del actor, el ad-quem aclara que lo
que se suspendió fue el servicio de portería y no la entrada de los visitantes,
lo que se traduce en la incomodidad que representa para quienes residen en ella
de tener que estar pendientes de sus visitas, situación que en nada afecta sus
derechos fundamentales, mucho menos si se tiene en cuenta el tamaño pequeño de
la unidad residencial.
Concluye el ad-quem,
que con base en la pruebas recaudadas por el juez constitucional de primera
instancia, “...no existe vulneración del derecho a la igualdad, ni amenaza de
violación del derecho a la intimidad...”, pues el actor y su familia siguen
gozando de la seguridad de la casa, de la recepción de correspondencia,
mensajes, retiro de basuras y disfrute de áreas comunes...”, razón por la cual
procede a confirmar el fallo impugnado.
II.
CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS
1. Competencia
De conformidad con
lo establecido en los artículos 86 y 241-9 de la Constitución Política, y en
los artículos 31 a 36 del Decreto 2591 de 1991, la Sala Séptima de Revisión de
Tutelas de la Corte Constitucional es competente para revisar la decisión
judicial mencionada.
2. Lo que se
debate. Reiteración de jurisprudencia.
En el caso que ocupa
a la Sala el actor solicita protección para sus derechos a vivir en condiciones
dignas, a la intimidad y a la igualdad, los cuales considera que han sido
vulnerados por la administración del conjunto residencial en el que él y su
familia habitan, al que le debe varias cuotas de administración, pues las
medidas que ésta adoptó como mecanismo de presión para obtener el pago de la
deuda, entre ellas suspender los servicios de portería y de citófono, en su
criterio, a más de transgredir sus derechos, no son admisibles si se tiene en
cuenta que la impugnada ya inició contra él un proceso ejecutivo.
Teniendo en cuenta
que las controversias entre deudores morosos de unidades o conjuntos residenciales
sometidos al régimen de propiedad horizontal y las juntas administradoras de
los mismos, por los mecanismos extraprocesales que éstas utilizan para
presionar el pago de lo adeudado, los cuales los primeros alegan
inconstitucionales porque según ellos afectan el núcleo esencial de varios de
sus derechos fundamentales, ya han sido tema de varias sentencias producidas
por esta Corte en sede de revisión, en el caso que ocupa a la Sala, que
presenta presupuestos de hecho similares, ésta reiterará su jurisprudencia.
“Propiedad horizontal y uso de zonas comunes.
(...) La jurisprudencia reiterada de esta Corporación[1],
ha sostenido que las juntas administradoras de la propiedad horizontal están
facultadas para realizar cobros extraprocesales a los copropietarios que no
cumplen con el pago de las expensas ordinarias y extraordinarias que son
necesarias para “la administración, conservación y reparación de los bienes
comunes” (artículo 5º de la Ley 182 de 1948). Sin embargo, se reitera, que no
todos los métodos de recuperación de cartera son constitucionalmente legítimos,
pues los actos de la copropiedad encuentran su límite en la aplicación directa
de la Carta (C.P. art. 4º)
(...) Pues bien, en anteriores pronunciamientos, esta misma Sala de
Revisión[2] ha señalado que, ante la
mora en el pago de las expensas obligatorias, la copropiedad puede suspender
los servicios que presta directamente, siempre y cuando no afecte las
necesidades vitales de existencia de sus habitantes, pues “ese espacio donde el
hombre requiere de los demás para proteger necesidades vitales, no puede ser
anulado por el grupo social ni puede tomar medidas que nieguen las
posibilidades de existencia que el individuo no puede asegurarse por sí mismo”[3]
(i). Igualmente, es claro que la administración de la propiedad horizontal no
puede suspender los servicios públicos de quien incumple sus compromisos
económicos con aquella, como quiera que “los servicios públicos son el medio
por el cual el Estado realiza los fines esenciales de servir a la comunidad,
promover la prosperidad general y garantizar la efectividad de los principios,
derechos y deberes constitucionales (C.P. art. 2)”[4]
(ii). Finalmente, las medidas de cobro que adelanten las copropiedades no
pueden transgredir el núcleo esencial de derechos fundamentales (iii). Así
pues, se convierten en actos abusivos de las facultades de cobro de la
administración, la utilización de medidas que limitan irrazonable y
desproporcionadamente los derechos, a manera de ejemplo, de circulación de los
residentes en las zonas comunales destinadas para ello, o que le nieguen, a sus
titulares, el acceso a los inmuebles de uso privado[5].
(Corte Constitucional, Sentencia T-752 de 1999, M.P. Dr. Alejandro Martínez
Caballero)
Así las cosas, es
claro para la Sala que los mecanismos extraprocesales para presionar el pago de
obligaciones atrasadas de deudores morosos, por parte de las juntas
administradoras de conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad
horizontal, son aceptables como legítimos en la medida que “...no afecten las necesidades vitales de existencia
de sus habitantes”, y no sean “irrazonables o desproporcionados”[6]
En ese contexto, la
decisión de la administración del conjunto residencial impugnado, de no prestar
al actor el servicio de portería y citófono, los cuales se sostienen y pagan
precisamente con el aporte de los habitantes del mismo, dadas las condiciones
del accionante y el tamaño de la unidad residencial, apenas 46 casas, en nada
afectan sus derechos fundamentales a la dignidad, a la intimidad y a la
igualdad, pues como acertadamente lo señala el juez constitucional de segunda
instancia, son esos servicios los que se suspendieron después de reiterados requerimientos
de la accionada para llegar a un acuerdo de pago, lo que no implica que se haya
tomado alguna medida que le impida la libre movilización a él o a su familia, o
prohiba el ingreso de terceros autorizados por ellos.
De otra parte, el
hecho de que la administración haya iniciado un proceso ejecutivo para recobrar
las sumas adeudadas, no excluye la posibilidad de que la misma pueda recurrir a
la suspensión de los servicios antes mencionados, pues su prestación estaría
causando un nuevo cobro que no está incluido en lo que se reclama ante el
respectivo juez, de ahí que la Sala confirmará los fallos de primera y segunda
instancia en el proceso de la referencia, que denegaron la acción de tutela
interpuesta por el actor.
III. DECISION
En mérito de lo
expuesto, la Sala Séptima de Revisión de la Corte Constitucional, administrando
justicia en nombre del Pueblo y por mandato de la Constitución Política,
RESUELVE
Primero.
CONFIRMAR el fallo
proferido por EL JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE ZIPAQUIRA, de
fecha 1º de noviembre de 2000, que a su vez confirmó el fallo DEL JUZGADO
TERCERO PROMISCUO MUNICIPAL DE CHIA CUNDINAMARCA, de fecha 15 de septiembre
de 2000, que negó la acción de tutela interpuesta por el señor JAIME BEDOYA
ROJAS contra EL CONJUNTO RESIDENCIAL SANTA LUCIA DE CHIA,
representado por su administrador señor ARTURO ROJAS.
Segundo. Por Secretaría General, líbrense las
comunicaciones previstas en el artículo 36 del decreto 2591 de 1991, para los
efectos allí contemplados.
Notifíquese,
comuníquese, publíquese en la Gaceta de la Corte Constitucional y cúmplase.
FABIO MORON DIAZ
Magistrado
CRISTINA PARDO SCHLESINGER
Magistrada (E)
ALVARO TAFUR GALVIS
Magistrado
IVAN ESCRUCERIA MAYOLO
Secretario General (E)
[1] Ver, entre otras, las sentencias T-035 de 1997. M.P.
Hernando Herrera Vergara, T-228 de 1994 M.P. José Gregorio Hernández Galindo,
T-360 de 1995 M.P. Hernando Herrera Vergara.
[2] Ver sentencias T-630 de 1997 y T-454 de 1998. M.P.
Alejandro Martínez Caballero
[3] Sentencia T-630 de 1997 M.P. Alejandro Martínez
Caballero.
[4] Sentencia T-540 de 1992 M.P. Eduardo Cifuentes Muñoz.
[5] Con relación a este tema, puede consultarse la
sentencia T-470 de 1999. M.P. José Gregorio Hernández Galindo.
[6] Corte Constitucional, Sentencia T-752 de 1999, M.P.
Dr. Alejandro Martínez Caballero.