C-488-02
REPUBLICA DE COLOMBIA
Sentencia
C-488/02
DEMANDA DE
INCONSTITUCIONALIDAD-Requisitos
mínimos/DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD-Exposición clara de razones que
motivan la presentación
INHIBICION DE LA
CORTE CONSTITUCIONAL-Argumentación
que no corresponde a disposición acusada
INHIBICION DE LA
CORTE CONSTITUCIONAL-Ausencia
de cargos
DERECHOS ADQUIRIDOS-La garantía de contenido patrimonial en la
jurisprudencia y doctrina/DERECHOS ADQUIRIDOS-Etapa anterior a
formulaciones constitucionales de 1991/PRINCIPIO DE IRRETROACTIVIDAD DE LA
LEY
DERECHOS
ADQUIRIDOS-Etapa posterior
a formulaciones constitucionales de 1991
DERECHO DE PROPIEDAD EN EL
ESTADO SOCIAL DE DERECHO
VIVIENDA DIGNA-Acceso y conservación
LEY-Efecto retroactivo en derechos de
contenido patrimonial/DERECHOS ADQUIRIDOS-Inmutabilidad frente a la
seguridad que demandan los procesos económicos
DERECHOS
ADQUIRIDOS-Constitución
traza pautas de actividad normativa del legislador y labor interpretativa del
juez
La Constitución Política traza las
pautas que rigen la actividad normativa de legislador y la labor interpretativa
del juez respecto de la garantía de los derechos adquiridos, como quiera que,
de una parte, la ley no puede entrar a despojar a los particulares de los
bienes que ingresaron definitivamente a su patrimonio, salvo que claros motivos
de utilidad pública e interés social lo requieran. Y, de otra, porque los
jueces deben considerar las facultades, deberes y derechos reservados a su
titular necesariamente debilitados, cuando estas prerrogativas entran en
conflicto con la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública
o interés social.
INTERES GENERAL-Comprende interés individual
DERECHOS
PATRIMONIALES-Adquisición
y respaldo constitucional
DERECHOS
ADQUIRIDOS-Operancia para
el legislador salvo por razones de interés público o social/DERECHOS
ADQUIRIDOS-Operancia para el juez y particulares
PROPIEDAD-Obligaciones para el Estado y los
particulares
La propiedad implica obligaciones,
para el Estado en cuanto a éste le corresponde hacer prevalecer el interés
público y social, sin desconocer los intereses subjetivos involucrados en la
decisión. Y respecto de los particulares, habida cuenta que todo aquel que se
encuentre en relación jurídica con los bienes debe propender porque éstos
realicen fines de interés general.
DERECHOS REALES
INMOBILIARIOS-Configuración
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Normatividad
anterior
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Aspectos
que configuran el nuevo esquema de propiedad regulado
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Ampliación
de relaciones de concurrencia
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Derecho
sobre los bienes privados/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Facultades y
obligaciones de los copropietarios y de las asambleas respecto de unidades
independientes
PROPIEDAD
HORIZONTAL-Destinación de
unidades independientes
PROPIEDAD
HORIZONTAL-Destinación y
uso de unidades difieren
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Propiedad
de bienes comunes es accesoria a titularidad sobre bienes privados
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Derecho
sobre los bienes comunes/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Facultades y
obligaciones de copropietarios y de asamblea respecto de bienes comunes
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Bienes
comunes no esenciales
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Bienes
comunes de uso exclusivo
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Contribución
con el pago para uso de bienes comunes
ASAMBLEA GENERAL
DE COPROPIETARIOS-No
requiere unanimidad de votos
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Esquema
que amplia la comunidad de intereses a aspectos individuales
REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL-Enajenación y
cesión de unidades independientes
PROPIEDAD EN
GENERAL-Reserva de ley/REGIMEN
DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Término de adecuación de reglamento a nuevas
previsiones legales
DERECHOS
PATRIMONIALES Y PROPIEDAD PRIVADA-Potestad legislativa para generar y delimitar
PROPIEDAD
INMUEBLE-Definición
legislativa de diferentes modalidades/PROPIEDAD INMUEBLE-Establecimiento
legislativo de delimitación cualitativa y cuantitativa
PROPIEDAD-Definición legislativa de naturaleza jurídica
y elementos que la estructuran
PROPIEDAD-Titulares definen estado del bien
DERECHO REAL-Determinación
SISTEMAS DE
PROPIEDAD COMPARTIDA-En la
conformación de derechos no resulta posible distinguir entre ley y reglamento
DERECHO DE
PROPIEDAD-Reserva de ley
en regulación no es ilimitada
La reserva a que se hace referencia,
en lo atinente a la regulación de los derechos de propiedad y los demás
derechos de contenido patrimonial, no es ilimitada, porque al legislador,
además de diseñar modalidades de aprovechamiento inmobiliario y de promover su
acceso, le compete prever mecanismos para que las opciones que los asociados
eligieron respondan a las necesidades individuales de aprovechamiento, dentro
de un marco que propicie la permanencia de los moradores en la satisfacción
individual de sus necesidades de espacio, tal como lo dispone el artículo 58
constitucional. Sin que tal estabilidad y permanencia tengan que mantenerse
incólumes, porque éstas pueden ser modificadas e incluso desconocidas cuando el
interés que de ellas se deriva entra en conflicto con las necesidades
reconocidas en leyes expedidas por motivos de interés público o social.
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Establecimiento
legislativo de instrumentos que prevean ejercicio de derechos adquiridos y
cumplimiento de obligaciones preestablecidas/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Adecuación
de derechos y obligaciones en cada edificio o conjunto
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Sujeción a consideración de integrantes
de nuevas disposiciones para adopción de reforma pertinente
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-No
adopción de reformas en término señalado se entenderán incorporadas en el
reglamento/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Principios y valores
constitucionales de mayor entidad que autonomía de la voluntad
LIBRE DESARROLLO
DE LA PERSONALIDAD-Alcance
LIBRE DESARROLLO
DE LA PERSONALIDAD-Libertad
de elegir
LIBRE DESARROLLO
DE LA PERSONALIDAD-Autonomía
privada
PROPIEDAD
INMOBILIARIA-Plazo
perentorio para esquema legal
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Esquema
legal de propiedad compartida/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Sujeción a
nueva normatividad en aspectos que no desfiguren facultades adquiridas ni
impongan nuevas obligaciones y cargas
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-No
vinculación automática a otra modalidad de propiedad inmobiliaria
DERECHOS
ADQUIRIDOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL-Respeto de facultades adquiridas, no cumplimiento de nuevas
obligaciones y no incremento de cargas
DERECHOS
ADQUIRIDOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL-Régimen de transición
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Distinta
regulación en regímenes anteriores
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Modificación
de reglamento conforme a disposiciones de reglamentos de propiedad existentes
en el momento de vigencia de ley
CREACION DEL
DERECHO-Facultad de
creación y delimitación no comporta vinculación inconsulta de personas a
situaciones creadas
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Autonomía
de quien aspira a adquirir un inmueble es restringida
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-En la
conformación por propietarios iniciales libertad de concurrentes es estrecha
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Definición
de si convienen en que inmueble adquirido se sujete a nueva realidad legal
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Vinculación
a diferentes sistemas de copropiedad en libertad
DERECHOS
PATRIMONIALES-Cesión ante
intereses claros y concretos de mayor jerarquía constitucional
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Incorporación
de nuevas disposiciones transcurrido el término sin que se hubiesen efectuado
modificaciones
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Disposición
que se aplica exclusivamente a normas de orden público
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Facultades
de propietarios, causahabientes y terceros ante transición
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Transición/REGIMEN
DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Alteración de condiciones jurídico patrimoniales
existentes
Los edificios y conjuntos que el 4°
de agosto de 2001 habían sido constituidos como propiedad horizontal mediante
el registro de la escritura pública, contentiva del reglamento de copropiedad y
de los documentos a que hacen referencia los artículos 4° y 6° del Decreto 1365
de 1986, seguirán rigiéndose por la misma normatividad, salvo que sus
copropietarios, en sujeción a sus reglamentos de copropiedad, convengan en
regirse por las disposiciones de la Ley 675 de 2001 y, para el efecto, haciendo
uso de su poder de determinación modifiquen sus estatutos. Y respecto de las
previsiones de la ley de orden público, que con prescindencia de la voluntad de
los copropietarios y de los consorcios rigen como lo dispone la ley. Porque el
Estado no puede prescindir de la justicia interna y propia con que cuentan los
propietarios y las asambleas de los edificios o conjuntos, como depositarias de
la voluntad común, para valorar la conveniencia o inconveniencia de alterar las
condiciones jurídico patrimoniales existentes, de frente a las situaciones
económicas y sociales que efectivamente comparten. Salvo en defensa de
intereses de orden público social y económico, de mayor jerarquía
constitucional que la estabilidad que demandan las situaciones jurídicas
patrimoniales, que deberán valorarse y ponderarse, previa confrontación de las
diferentes disposiciones de la Ley, asunto que no le correspondía a esta
Corporación abordar
Referencia: expediente D-3823
Demanda de inconstitucionalidad contra el
artículo 86 (parcial) de la Ley 675 de 2001
Actor:Esther Elena
Mercado Jaraba
Magistrado
Ponente:
Dr. ALVARO TAFUR GALVIS
Bogotá
D.C., veintiséis (26) de junio del año dos mil dos (2002).
La Sala
Plena de la Corte Constitucional, en cumplimiento de sus atribuciones
constitucionales y de los requisitos y trámites establecidos en el Decreto 2067
de 1991, ha proferido la siguiente
SENTENCIA
I.       ANTECEDENTES
En ejercicio de la
acción pública de inconstitucionalidad, la ciudadana Esther Elena Mercado
Jaraba demandó, parcialmente, los incisos primero y segundo y el Parágrafo
Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se
expide el régimen de propiedad horizontal”.
Mediante
auto del 7 de diciembre de 2001 el Magistrado Sustanciador admitió la demanda,
ordenó fijarla en lista, dispuso correr traslado de la misma al Procurador
General de la Nación para que rindiera el concepto de su competencia, y ordenó
comunicar su iniciación al señor Presidente de la República, al Presidente del
Congreso, a los Ministros de Justicia y del Derecho y de Desarrollo Económico,
como también a la Academia Colombiana de Jurisprudencia, para que conceptuaran sobre
la constitucionalidad de las disposiciones acusadas, de estimarlo oportuno.
Cumplidos
los trámites propios de esta clase de procesos y previo el concepto del
Procurador General de la Nación, procede la Corte a decidir sobre la demanda de
la referencia.
II.    NORMAS DEMANDADAS
A continuación se transcribe el texto de
las disposiciones acusadas conforme a su publicación en el Diario Oficial
número 44.509 de 4 de agosto de 2001 y se subraya lo demandado.
“Ley 675 de 2001
(3
de agosto)
Por medio de la cual se expide el régimen
de propiedad horizontal
Artículo 86 – Régimen de transición. Los
edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las leyes 182 de
1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente
ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrán un término de un (1) año
para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por
seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional.
Transcurrido el término previsto en el
inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones
señaladas, se entenderán incorporadas las
disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones
que se tomen en contrario serán ineficaces.
Parágrafo transitorio. – Los procesos
judiciales o arbitrales en curso a la fecha de expedición de esta ley o que se
inicien con posteridad a ella dentro del plazo legal establecido en el
inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento
voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los
reglamentos de propiedad horizontal existentes y las leyes 182 de 1948, 16 de
1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, se seguirán tramitando con
arreglo a estas normas hasta su culminación.”
III.    LA
DEMANDA
La actora solicita
que se excluyan del ordenamiento jurídico las expresiones “y tendrán un
término de un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos
internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno
Nacional”; “[t]ranscurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que
se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas;” y “dentro del
plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya
realizado el procedimiento voluntario de adaptación” contenidas en los
incisos primero y segundo, y en el Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la
Ley 675 de 2001 respectivamente, porque quebrantan los artículos 2°, 4°, 29 y
58 de la Constitución Política.
Aduce que entre los
fines esenciales del Estado se encuentra el de garantizar los principios y
deberes establecidos en la Constitución Política, que en consecuencia el Estado
no puede “desconocer los derechos adquiridos con justo título y buena fe, al
obligar en un término perentorio la modificación de los regímenes de propiedad”.
Destaca que los apartes demandados de los
incisos primero y segundo del artículo 86 de la Ley 675 procede porque son los
reglamentos de copropiedad los que definen “el derecho de propiedad de cada
una de las personas que adquirieron un inmueble acorde con la legislación
existente al momento de comprar la respectiva propiedad”.
Estima la
demandante que al modificar derechos “ciertos e inalienables” de
propiedad los apartes transcritos desconocen los artículos 4°, 29 y 58
constitucionales, porque en los reglamentos de copropiedad se “reconocieron
derechos ciertos e incontrovertibles” que la nueva ley no puede modificar “con
efecto retroactivo”, porque se desconocen “(..) el artículo 58 de la
Carta Magna, en concordancia con el artículo 29 ibidem”.
Sostiene que el Parágrafo transitorio
quebranta el artículo 29 de la Carta porque “al obligar a los propietarios
que adquirieron un bien inmueble sometido a un régimen de propiedad horizontal
vigente al momento de adquisición que de manera retroactiva modifiquen
el mismo para que este se ajuste a la nueva ley, con lo cual se manifiesta la
violación del mandato constitucional establecido en el citado articulo en concordancia
con lo normado en la Ley 153 de 1887”.
IV.
INTERVENCIONES
1.     Intervención del Ministerio de Desarrollo
Económico
El ciudadano
William Hernando Sabogal Torres, actuando como apoderado del Ministerio de
Desarrollo Económico, acudió al proceso para defender la constitucionalidad de
las disposiciones acusadas.
Aduce que el
artículo 86 de la Ley 675 de 2001, en cuanto concede a los propietarios un
término para modificar los reglamentos que regulan los derechos de los
copropietarios en propiedad horizontal, y transcurrido el término previsto
somete tal derecho a las disposiciones de la misma Ley, no quebranta los
artículos 2° y 58 constitucionales, porque el ejercicio del derecho de
propiedad privada dejó se ser arbitrario cuando fue limitado por el interés
social -para sustentar su afirmación se apoya en las sentencias C-1043 de 2000
y T-547 de 1992, de las que trae apartes-.
Además, con
respecto al cargo que demanda la confrontación parcial del Parágrafo
Transitorio del artículo 86 de la Ley en comento con el artículo 29 superior,
porque dicho parágrafo quebranta la garantía del debido proceso, conceptúa que
la acusación debe descartarse, como quiera que la norma demandada concede un
plazo adicional para que la nueva regulación sea aplicada a fin de resolver las
controversias judiciales surgidas en vigencia de la anterior regulación,
sujetando sus dictados, de ésta manera, al principio de legalidad.
Finaliza su
intervención afirmando que fue precisamente para cumplir con los fines
esenciales del Estado, y en ejercicio de sus facultades constitucionales, que
el Congreso Nacional dictó la Ley 675 de 2001, porque, de conformidad con el
numeral 1° del artículo 150 superior, es al órgano legislativo del poder
público a quien le corresponde hacer las leyes.
V. CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACION
El Señor Procurador General de la Nación,
mediante concepto número 2802 recibido el 14 de febrero de 2002 en la
Secretaría de la Corte Constitucional, solicita a esta Corporación i) declararse
inhibida para pronunciarse de fondo sobre la constitucionalidad del aparte “dentro
del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se
haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación”, contenido en el
Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, y ii) declarar
exequibles las expresiones “y tendrán un término de un (1) año para
modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6)
meses más, según lo determine el Gobierno Nacional” y “[t]ranscurrido el
término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las
modificaciones señaladas,” contenidas en el primero y en el segundo inciso
de la misma disposición.
Su petición inicial la fundamenta en que la
demanda no cumple con la totalidad de requisitos exigidos por el artículo 2°
del Decreto 2067 de 1991, habida cuenta que “[l]os argumentos expuestos por
la ciudadana Mercado Jaraba, solamente se refieren a las expresiones acusadas
del artículo 86, pero no presenta (sic) argumento ni justificación
alguna frente al parágrafo transitorio del mismo artículo.”
De otra parte, sostiene que los incisos
primero y segundo del artículo en mención no quebrantan el ordenamiento constitucional,
porque el Congreso de la República puede regular los derechos reales siempre
que lo haga de manera razonable y proporcionada.
Estima que Ley 675 no atenta contra los
derechos adquiridos, toda vez que “las situaciones jurídicas individuales
que han quedado definidas y consolidadas bajo el imperio de una ley, y que en
tal virtud, se entienden incorporadas válida y definitivamente o pertenecen al
patrimonio de una persona, no pueden ser desconocidas o modificadas por otra
norma”, en consecuencia atribuye a un error de la actora la formulación de
los cargos, como quiera que la necesidad de modificar los reglamentos que
actualmente regulan el régimen de propiedad horizontal no desconoce el derecho
real previamente constituido, en razón de que el reglamento no configura tal
derecho, sino que regula su ejercicio.
En ese sentido, la Vista Fiscal conceptúa
que los incisos primero y segundo del artículo 86 demandado simplemente
unifican criterios respecto de un régimen antes regulado por dos estatutos diferentes
y excluyentes, a elección de los copropietarios, como lo fueron los reglados
por las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985.
Estima que estas normas resultaron
ineficaces debido a la proliferación de este tipo de propiedad, razón por la
cual, en aras de la seguridad jurídica del régimen y buscando su unificación y
la satisfacción de las necesidades de los copropietarios se profirió la Ley
675, de la cual hace parte la norma acusada.
Realiza una rápida reseña de la expedición
de las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, y una síntesis de los principales
aspectos relativos al régimen de propiedad horizontal que regula la Ley 675,
concluyendo que el término previsto por el legislador para que los
copropietarios que adquirieron su derecho en vigencia de las Leyes primeramente
nombradas adecúen su derecho a la nueva regulación mediante la adopción de un
nuevo reglamento se encuentra debidamente justificada, como también lo está la
previsión relativa a la aplicación de las disposiciones de la Ley a todos los
inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, una vez vencido tal
término.
Para concluir destaca, entre las
modificaciones que la Ley 675 de 2001 introduce al Régimen de Propiedad
Horizontal i) las definiciones de bienes comunes y privados, de área libre
construida, de expensas comunes necesarias, de bienes comunes esenciales y no
esenciales, y de conjuntos por etapas, ii) la conformación de la persona
jurídica, la manera de probar su existencia y representación, y las reglas para
su extinción, iii) los procedimientos para hacer efectivas las expensas, para
conformar el título que permite ejecutarlas, para solucionar internamente los
conflictos de convivencia, para proceder a la reconstrucción del edificio o
conjunto, y, en caso de ser necesario, a la extinción del régimen, iv) los
mecanismos para hacer eficiente la administración de los bienes comunes, y v)
el contenido del reglamento, en cuanto a los coeficientes, forma de
determinarlos y derechos de participación en las decisiones de las asambleas.
V.      CONSIDERACIONES
Y FUNDAMENTOS
1.      Competencia
De conformidad con lo dispuesto en el
artículo 241, numeral 4º de la Constitución Política, la Corte Constitucional
es competente para conocer y decidir, definitivamente, sobre la demanda de
inconstitucionalidad de la referencia, porque las normas demandadas están
contenidas en una ley de la República, la 675 de 2001.
2.      Materia sujeta a examen
Corresponde a la Corte definir si las
expresiones “y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo
pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según
lo determine el Gobierno Nacional”; “[t]ranscurrido el término previsto en el
inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones
señaladas;” y “dentro del plazo legal establecido en el inciso primero
de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de
adaptación”, contenidas en los incisos primero y segundo, y en el Parágrafo
Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 respectivamente, disponen la
aplicación retroactiva de la ley a los edificios y conjuntos constituidos en
propiedad horizontal con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985,
quebrantando los artículos 2°, 4°, 29 y 58 de la Constitución Política.
Para el efecto la Corte debe detenerse
en los derechos que las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 regularon, y en el
alcance de los reglamentos elaborados con fundamento en ellas, a fin de
determinar si la modificación de dichos reglamentos, para adaptar los edificios
y conjuntos a los dictados de la Ley 675 de 2001, dispuesta en los incisos
primero y segundo del artículo 86 de esta última normatividad, quebranta los
derechos que fueron adquiridos conforme a las leyes primeramente nombradas.
Para cumplir el anterior propósito, la
Corte habrá de resolver previamente la solicitud de inhibición parcial
formulada por el señor Procurador General de la Nación.
Además una vez puntualizado el alcance
de la decisión, la Corte se detendrá, brevemente, en los lineamientos
jurisprudenciales y doctrinarios más relevantes sobre la garantía
constitucional de los derechos adquiridos conforme a la ley civil.
3. Consideraciones Preliminares
3.1. Alcance de la decisión. Decisión
inhibitoria respecto del aparte demandado del Parágrafo transitorio de la Ley
675 de 2001
Según lo dispone el Decreto 2591 de
1991, en desarrollo de los artículos 40 y 241 de la Constitución Política, las
demandas de inconstitucionalidad deben reunir requisitos mínimos de
presentación entre los que se cuentan la exposición clara de las razones que
motivan al ciudadano a presentar la demanda, de modo que su
argumentación pueda ser comprendida y analizada según su propio contenido[1].
Ahora bien, la actora demanda la
expresión “dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este
artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación” contenida
en el Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, transcribe
el texto completo de la disposición que la contiene, individualiza lo
demandado, y aduce que ésta quebranta el artículo 29 constitucional “(..) al
obligar a los propietarios que adquirieron un bien inmueble sometido a un
régimen de propiedad horizontal vigente al momento de adquisición que de
manera retroactiva modifiquen el mismo para que este se ajuste a la nueva ley,
con lo cual se manifiesta la violación del mandato constitucional establecido
en el citado articulo en concordancia con lo normado en la Ley 153 de 1887”.
No obstante del texto demandado no se
deduce tal obligación, y de entenderse no tendría ninguna relación con el
artículo 29 constitucional.
Al respecto, no obstante haber
considerado el Magistrado Sustanciador que procedía admitir el libelo para
estudiar la inconstitucional de todas las expresiones demandadas, al volver al
cargo formulado contra la expresión antes trascrita, la Corte encuentra que le
asiste razón al señor Procurador General de la Nación, porque los argumentos
que la actora esgrime para sustentar el cargo tocan con los incisos primero y
segundo del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 y no con el Parágrafo transitorio[2].
En suma la Corte no puede emitir
pronunciamiento de fondo sobre la constitucionalidad del aparte “dentro del
plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya
realizado el procedimiento voluntario de adaptación” contenido en el Parágrafo
transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, porque la demanda no formula
cargo alguno que permita confrontar dicho aparte con el artículo 29
constitucional.
3.2. La garantía de los derechos
adquiridos de contenido patrimonial en la jurisprudencia y en la doctrina
3.1.1. La etapa anterior a las
formulaciones constitucionales de 1991
La conceptuación de los “derechos
adquiridos”, surgida a raíz de la adopción del principio de irretroactividad de
la ley en el artículo 2° del Código Civil Francés[3]  -“la ley sólo
dispone para el porvenir, no tiene efectos retroactivos”-, se centró
primeramente, en la diferenciación entre meras expectativas y derechos
constituidos[4],
y más adelante en la distinción entre situaciones jurídicas concretas y
abstractas[5].
El artículo 31 de la Constitución de
1886, sin referirse al derecho de propiedad[6],
dispuso que los derechos adquiridos con justo título, con arreglo a las leyes
civiles, no podían ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores, pero
se apartó de la concepción decimonónica de los derechos individuales previendo
que, cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad
pública los derechos de los particulares resultaren en conflicto con la
necesidad reconocida por la misma ley, el interés privado debía ceder ante el
interés público.
Y, varias disposiciones de la Ley 153 de
1887 desarrollaron el anterior precepto constitucional, como quiera que, en lo
atinente a los derechos de contenido patrimonial, el artículo 17 dispone
que “las meras expectativas” no serán tenidas como derechos “contra
un ley nueva que las anule o cercene”, y el 28 establece que “[t]odo
derecho real adquirido bajo una ley y de conformidad con ella subiste bajo el
imperio de otra; pero en cuanto a su ejercicio y cargas y en lo tocante a su
extinción, prevalecerán las disposiciones de la nueva ley”.
Ahora bien, al considerar la
inconstitucionalidad de esta última disposición, la Sala Plena de la Corte
Suprema de Justicia –desestimando los argumentos del demandante- sostuvo que en
lugar de quebrantar el artículo 31 del ordenamiento superior, entonces vigente,
el artículo 28 de la ley en comento lo desarrolló debidamente, como quiera que
“[e]n presencia de estos intereses que no pertenecen al orden privado, sino
que se encuentran en el campo mismo de la necesidad y utilidad públicas, o que
se relacionan, como dice un expositor de derecho con la salud del Estado, el
principio de la no retroactividad no puede alegarse por los ciudadanos en
cuanto esas nuevas modalidades o condiciones no aniquilen sus derechos.[7]”
En el mismo sentido, en sentencia del 6
de mayo de 1927, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia consideró que el
derecho de propiedad, en virtud de su propia esencia “es medio y condición,
no obstáculo para la convivencia pacífica entre hombres”, de suerte que la
Sala en cita entendió que los modos de ejercicio del derecho de propiedad,
compatibles con las exigencias sociales, debían considerarse incluidos en la
esencia misma del derecho[8].
Por su parte, el artículo 10 del Acto
Legislativo número 1° de 1936 introdujo a la garantía constitucional de los
derechos adquiridos significativas modificaciones en cuanto, a la par que se
refirió en forma expresa al derecho de propiedad privada, concretó los
lineamientos que sobre el contenido social de este derecho que venía esbozando
la jurisprudencia, y, además, acentuó la sujeción de su contenido al interés
general reconocido por el legislador.
Para el efecto el Constituyente del año
36 acudió a la fórmula de designar el derecho de propiedad como función social
que implica obligaciones, sin desconocer su condición de derecho individual y
agregó al interés público, que desde 1886 venía atemperando la garantía que el
artículo 31 superior había previsto para los derechos adquiridos, el interés
social[9].
Sobre los anteriores lineamientos, como
lo ha venido sosteniendo la jurisprudencia con insistencia, la concepción
radicalmente individualista de la fórmula “libertad propiedad” propia de la
Revolución Francesa, que rigió las relaciones de derecho privado -propiedad y
contrato- desde los albores de la República hasta la expedición de la
Constitución de 1886, cedió definitivamente en 1936 ante la fórmula
constitucional conforme con la cual, de una parte, se garantiza el derecho de
propiedad sin desconocerle a su titular la facultad de preservar su situación
jurídica libre de toda incidencia externa, y de otra, se reafirma el contenido
social de los derechos patrimoniales[10].
3.1.2. La etapa posterior a las
formulaciones constitucionales de 1991
La Constitución de 1991, por su parte,
no imprimió modificaciones sustanciales a la garantía a la que se hace mención,
en cuanto reafirmó la protección de los intereses individuales adquiridos con
arreglo a las leyes civiles, supeditó esta garantía al interés público o
social, y conservó la definición del derecho de propiedad como función social
que implica obligaciones, aunque le agregó, en calidad de inherente, una
función ecológica.
No obstante, como lo ha sostenido
reiteradamente esta Corporación, la adopción del Estado social de derecho
comporta una necesaria y definitiva transformación del derecho de propiedad,
motivada por la necesidad de satisfacer “múltiples demandas sociales (..) y
garantizar patrones mínimos dentro de los cuales fuera posible vivir
dignamente: el salario, la alimentación, la salud y la educación (..) de todos
los ciudadanos”[11]
Pero eso no es todo; en consideración a
que el derecho de propiedad integra un orden jurídico sistemático y
estructurado fundado en el respeto de la dignidad humana, en el trabajo, en la
solidaridad y en el interés general, el artículo 58 constitucional ha sido
interpretado por la jurisprudencia constitucional como el eslabón que permite
al Estado proyectar sus políticas de vivienda de manera que puedan coexistir la
estructura democrática, participativa y pluralista del Estado, con los derechos
fundamentales, dada la posibilidad de hacer efectiva la dignidad humana y de
realizar la igualdad, intimidad y el libre desarrollo de la personalidad, mediante
la formulación y ejecución de directrices institucionales encaminadas a que los
derechos patrimoniales satisfagan en mayor grado, y en mayor número las
necesidades de los asociados –artículos 1°, 2°, 5°, 13, 15, 16, 17, 51 y 60
C.P.-[12].
Por ello sin desconocer la subordinación
del derecho de propiedad, como la de todos los derechos individuales, que el
artículo 58 constitucional garantiza, al interés general –público y social-, la
jurisprudencia constitucional se ha detenido en la necesidad de que el Estado
cuente con políticas que permitan a los asociados acceder a una vivienda digna
y conservarla en condiciones de justicia, libertad e igualdad –artículo 51
C.P.- [13].
Otro aspecto de singular importancia,
también considerado por la jurisprudencia constitucional al estudiar el efecto
retroactivo de las leyes en los derechos de contenido patrimonial, es el de la
inmutabilidad de los derechos adquiridos frente a la seguridad que demandan los
procesos económicos, habida cuenta que se ha considerado que los operadores del
mercado requieren reglas claras y medianamente estables en todos los elementos
que estructuran y confluyen con la actividad económica, como son las libertades
de empresa y de escoger profesión y oficio, el derecho al salario y a disfrutar
del mismo y el acceso y permanencia en la propiedad en sus diferentes
manifestaciones – Preámbulo, artículos 25, 26, 53, 58 333 y 338 C.P.[14].
La Constitución Política, entonces,
traza las pautas que rigen la actividad normativa de legislador y la labor
interpretativa del juez respecto de la garantía de los derechos adquiridos,
como quiera que, de una parte, la ley no puede entrar a despojar a los
particulares de los bienes que ingresaron definitivamente a su patrimonio, salvo
que claros motivos de utilidad pública e interés social lo requieran.
Y, de otra, porque los jueces deben
considerar las facultades, deberes y derechos reservados a su titular
necesariamente debilitados, cuando estas prerrogativas entran en conflicto con
la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés
social.
No obstante, respecto de los límites a
que está expuesto el interés privado, por razón del interés público o social la
jurisprudencia constitucional tiene definido, que no todo interés general tiene
la virtualidad de desconocer los derechos reconocidos en la Constitución
Política, porque los intereses individuales reconocidos en la Carta, con
verdadera eficacia jurídica, deben entenderse comprendidos en el complejo contexto
del interés general[15].
Es más, la ley puede invocar el
bienestar general para desconocer o limitar los derechos de contenido
patrimonial, siempre que la limitación o anulación del derecho pueda ser
justipreciada económicamente, porque a la par que la Constitución Política
admite la expropiación por motivos de utilidad pública o social, definidos por
el legislador, dispone que el afectado debe ser previamente indemnizado.
Para concluir, en punto a la adquisición
de los derechos patrimoniales y a su respaldo constitucional, valga recordar
que al declarar la conformidad con la Carta Constitucional del artículo 33 de
la Ley 333 de 1996, esta Corte encontró acorde con el artículo 58
constitucional la declaratoria de extinción del dominio sin indemnización, sin
consideración a la época de adquisición, cuando el acceso a la propiedad
hubiere contrariado los dictados del artículo 34 constitucional[16].
Como se ve, desde que la fórmula de la
garantía de los derechos adquiridos fue introducida en el ordenamiento
superior, tal normativa opera para el legislador –en cuanto éste no puede
desconocer situaciones jurídicas consolidadas, salvo por razones de interés
público o social que demanden su expropiación-; para el juez –a quien le
corresponde considerar que el ámbito puramente individual de los derechos
patrimoniales se restringe cuando entra en conflicto con el interés general-, y
para los particulares –porque decretada una expropiación la indemnización que
les corresponde recibir se fijará consultando sus intereses y los de la
comunidad-.
En suma la propiedad implica
obligaciones, para el Estado en cuanto a éste le corresponde hacer prevalecer
el interés público y social, sin desconocer los intereses subjetivos
involucrados en la decisión. Y respecto de los particulares, habida cuenta que
todo aquel que se encuentre en relación jurídica con los bienes debe propender
porque éstos realicen fines de interés general.
4. Examen de los cargos
Tal como quedó explicado la Corte deberá
decidir i) si se ajusta al ordenamiento constitucional disponer que los
regímenes de propiedad horizontal, vigentes el 4 de agosto de 2001, deben
modificar sus reglamentos a los dictados de la Ley 675 de 2001, y ii) si
transcurrido el término de un año, concedido por el inciso primero de la ley en
cita a los edificios y conjuntos, para que “lleven a cabo las modificaciones
señaladas”, sin que estas se realicen, se pueden entender incorporadas las
disposiciones de la ley a dichos reglamentos.
Corresponde, por tanto, previamente,
analizar la configuración de los derechos reales inmobiliarios definidos tanto
en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, como en la Ley 675 de 2001 a fin de
establecer si los edificios y conjuntos constituidos con arreglo a las primeras
deben sujetarse a los dictados de esta última, sin perjuicio de que las
asambleas y copropietarios modifiquen sus reglamentos, o dejen de hacerlo.
4.1. El régimen de Propiedad Horizontal
conforme a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985
Como lo recordó recientemente esta
Corporación[17],
con ocasión de los sucesos del 9 de abril de 1948, y ante la necesidad de
reconstruir a Bogotá, el Gobierno Nacional, mediante el Decreto Extraordinario
1286 del mismo año, acogió el proyecto de ley de “propiedad de pisos y
departamentos en un mismo edificio” que el Congreso Nacional discutía en
1947, antes de su cierre. Y, en diciembre de 1948, esta corporación legislativa
adoptó tal regulación como ley de la República, con el número 182.
En 1985, con el objeto de solucionar
algunas de las dificultades presentadas en la aplicación de la ley antes
nombrada, especialmente en lo tocante a la personalidad jurídica del régimen,
el Congreso Nacional, sin derogar la anterior normatividad, y dando la opción a
los copropietarios de elegir una u otra regulación, expidió la Ley 16 del mismo
año[18].
Y el Gobierno Nacional reglamentó ambas leyes mediante el Decreto 1365 de 1986.
Las leyes en mención dispusieron que
mediante una declaración constitutiva de voluntad, siempre que las condiciones
constructivas lo permitieran[19],
un solo inmueble podía entenderse separado en unidades independientes, para que
cada propietario pudiera ser considerado “(..) dueño exclusivo de su piso o
departamento y comunero en los bienes afectados al uso común”-artículo 2°
de la Ley 182 de 1948[20]-.
Para el efecto se previó que cada
propietario i) debía usar “su piso o departamento en la forma prevista en el
reglamento de copropiedad (..)o a falta de éste, aquellos a que el edificio
esté destinado o que deban presumirse de su naturaleza”, ii) tenía
que “servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que los utilice
según su destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás”, y iii)
podía “enajenar su piso o departamento, hipotecarlo, darlo en anticresis y
arrendamiento sin necesidad del consentimiento de los propietarios de los demás
pisos o departamentos.” –artículos 7°, 6° y 8° Ley 182 de 1948-.
Así las cosas, la propiedad horizontal
regulada en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 fue una figura compleja de
aprovechamiento individual inmobiliario, que reconoció a cada copropietario un
derecho sobre su unidad de igual naturaleza a aquel que el artículo 699 del
Código Civil le reconoce al titular sobre la cosa objeto de dominio único[21], y un derecho de igual
naturaleza sobre los bienes comunes, pero inalienable, indivisible y
inseparable del primero –artículos 3° y 4° Ley 182 de 1948, Ley 95 de 1890
(artículos 16 a 27)- [22]-.
La
utilización por todos de los bienes comunes, su conservación y mantenimiento
fue regulado por el artículo 11 de la Ley 182 de 1948, previendo la constitución
de una sociedad por parte de los copropietarios, o la elaboración de un
reglamento que precisara los derechos y las obligaciones recíprocas de los
copropietarios.
A su vez, el
artículo 12 íbidem, dispuso que la adopción de tal reglamento debía ser
acordado por los propietarios por “unanimidad”, y que debía contener
“las normas sobre administración y conservación de los bienes comunes,
funciones que corresponden a la asamblea de los copropietarios; facultades,
obligaciones y formas de elección del administrador, distribución de las cuotas
de administración entre copropietarios, etc. (..) determinará en que casos la
gestión del administrador requerirá la conformidad de la asamblea de
copropietarios”.
Pero la Ley 16 de 1985 fue más allá, en
cuanto condicionó la constitución del régimen además, al otorgamiento de la
escritura pública contentiva del reglamento, y garantizó el sometimiento de
copropietarios, causahabientes y terceros a las previsiones de éste dotando al
administrador, y a cada uno de los copropietarios de la legitimación requerida
para impetrar las acciones encaminadas a hacer efectivas sus estipulaciones
–artículo 9°-.
Una cuestión que se debe considerar en
el régimen de propiedad de las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, es la relativa a
las restricciones impuestas al dominio exclusivo, en provecho de los intereses
comunes, en cuanto éstas fueron de mayor amplitud, que las previstas en las
relaciones ordinarias de vecindad[23].
En efecto el destino del inmueble, una
vez determinado en el reglamento original, o deducido por las características
de la construcción, fue aspecto determinante para establecer i) la facultad de
explotación de la propiedad individual, ii) el uso de los bienes comunes, ii)
el poder de exclusión recíproco de copropietarios, causahabientes y terceros y
iii) el nivel de tolerancia que a unos y a otros les correspondía asumir, sobre
las formas de uso y disfrute por otros, de las unidades y de los bienes y
servicios comunes[24].
Aspectos que la Ley 182 de 1948 definió,
la Ley 16 de 1985 garantizó y el Decreto 1365 puntualizó, en su orden, en los
siguientes términos:
“Art. 6°. Cada propietario podrá servirse a su
arbitrio de los bienes comunes siempre que los utilice según su destino
ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás.
Art. 7°. Cada propietario usará de su piso o
departamento en la forma prevista en el reglamento de copropiedad y, en
consecuencia, no podrá hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en
dicho reglamento, o a falta de éste, aquellos a que el edificio esté destinado
o que deben presumirse de su naturaleza”.
“Art. 9°. Sanciones. El Juez, a petición del
administrador del inmueble o de cualquier propietario, podrá aplicar al
infractor del reglamento o de las normas que rigen la propiedad horizontal,
multa (.. ) sin perjuicio de las indemnizaciones y demás sanciones a que
hubiere lugar (..). Lo dispuesto en este parágrafo subroga el inciso segundo
del artículo 7° de al Ley 182 de 1948”.
“Artículo 5°. Para todos los efectos legales, se
entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una vez se eleve a
escritura pública y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos correspondiente la licencia de construcción (..) y el Reglamento de
Administración de la Propiedad Horizontal, el cual deberá contener al menos lo
siguiente (..)
11) Destinación y uso de las unidades de dominio
privado.”
Se tiene, además, que en tanto lo
atinente a la destinación de las unidades independientes fue un asunto
reservado al reglamento, acorde con naturaleza de los bienes, las regulaciones
relativas a los bienes comunes fueron asuntos de asamblea.
Cuestión de interés porque fue del
reglamento original y de la aprobación irrevocable del mismo por las
autoridades municipales, del que dependió la seguridad y estabilidad del régimen,
y por ende la posibilidad de hacerlo oponible a terceros. Cabe entonces, en el
sistema diseñado por las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, distinguir las
obligaciones generadas en la copropiedad por su origen y determinar, en
consecuencia las de exigibilidad general, y las que obligan únicamente a las
partes. Como se desprende de ésta disposición:
“Artículo 19. El Presidente de la República expedirá
el reglamento de la presente ley, en el cual se señalarán los requisitos que
deben reunir los edificios que deban quedar sometidos al régimen que ella
establece.
La dirección de obras públicas municipales, o la
entidad o funcionario que haga sus veces, decidirá si el edificio que se
proyecte dividir en pisos o departamentos cumple con las exigencias de dicho
reglamento. Esta declaración, una vez hecha, es irrevocable. Los notarios no
podrán autorizar ninguna escritura pública sobre constitución o traspaso de la
propiedad de un piso o departamento, ni los registradores de instrumentos
públicos inscribirán tales escrituras si no se insertan en ellas copia
autentica de la correspondiente declaración municipal y del reglamento de
copropiedad de que tratan los artículos 11 y 12 de la presente ley.” –Ley 182
de 1948,  artículo 7 Ley 16 de 1985-.
De ese modo, en tanto la destinación de
las unidades debía definirse en el reglamento -elaborado por los propietarios
por consenso y aprobado por la autoridad municipal-, la asamblea podía, por
unanimidad de los votos de los copropietarios asistentes a la reunión, alterar
sensiblemente el goce de los bienes comunes, y desafectarlos del uso común.
Pero el derecho de sobre elevación y la
realización de construcciones, en bienes privados y comunes, fue restringido,
porque requirió el consentimiento, ya no de la asamblea, sino de los demás
copropietarios[25].
Como lo indican los artículos 6° y 7° de
la Ley 182 de 1948[26],
y el artículo 5° del Decreto 1365 de 1986, antes trascritos; y como lo
previeron los artículos 12 y 25 de la Ley 182 de 1948, 6 de la Ley 16 de 1985 y
27 del Decreto 1365 de 1986 que, en este orden, se pueden leer a continuación,
“Artículo 12.- (..)
Todo acuerdo (..) que implique una sensible alteración
en el goce de los bienes comunes, requerirá la unanimidad de los copropietarios
asistentes a la respectiva reunión”
Artículo 25.- El propietario del último piso no puede
elevar pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los
propietarios de los otros departamentos o pisos. Al de la planta baja o
subsuelo le esta prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la
habitación, tales como excavaciones, sótanos, etc.”
“Artículo 6°.- La Asamblea General de propietarios,
por mayoría que represente por lo menos las cuatro quintas partes de los votos
que la integran, podrá desafectar de dicho uso o servicio común los bienes que
no resulten necesarios para tal fin y proceder a su división o enajenación, si
esto conviniere.
(..)”
“Artículo 27.. Son funciones de la
Asamblea General de Propietarios, además de las establecidas en las leyes, en
el presente Decreto y en el Reglamento de Administración de la Propiedad
Horizontal, las siguientes:
(..)
b) Decidir sobre las modificaciones de los
bienes de uso común, así como adoptar las decisiones que impliquen alteraciones
en el uso y goce de los mismos con las mayorías establecidas en las normas
legales.
(..).”
Ahora bien, de conformidad con lo
definido en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, fueron considerados comunes i)
los bienes “necesarios para la existencia, seguridad y conservación del
edificio”, ii) las áreas que “que permitan a todos y cada uno de los
propietarios el uso y goce de su piso o departamento (..)”, y iii) los
elementos destinados “al uso o servicio común de todos o parte de los
propietarios” –artículos 3° y 1° y 3° respectivamente-.
A propósito de los bienes comunes, la
Corte debe detenerse en la obligación de contribuir con el pago de las expensas
necesarias, gravámenes extraordinarios y mejoras voluntarias, como quiera que
en la normatividad en estudio estas obligaciones pudieron distinguirse por su naturaleza,
extensión y poder de vinculación. Así, el pago de las expensas necesarias fue
previsto en la ley y su nacimiento en el reglamento original, y el de las
restantes obligaciones pecuniarias a cargo de los copropietarios, por razón de
los bienes comunes, se originó en los acuerdos de la asamblea, con el voto
unánime de los copropietarios asistentes a la reunión. Como se deduce de las
siguientes disposiciones de la Ley 182 de 1948 –artículo 7° Ley 16 de 1985-.
“Artículo 5°. Cada propietario deberá contribuir a las
expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los
bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro en proporción al valor
del piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las
partes.
El dueño o los dueños del piso bajo y del subsuelo
quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y
ascensores, no siendo condóminos de ellos.
(..)”
“Artículo 12.- (..)
Todo acuerdo que entrañe la imposición de gravámenes extraordinarios
o que tengan por objeto la construcción de mejoras voluntarias (..),  requerirá
la unanimidad de los copropietarios asistentes a la respectiva reunión”.
Para finalizar, vale recordar que los
edificios y conjuntos, según su sujeción a la Ley 182 de 1948 o a la Ley 16 de
1985 se pudieron distinguir tanto por la desafectación de los bienes comunes
-sólo prevista en ésta última- como por la personería y facultades del
administrador.
Lo dicho porque a los administradores
les fueron reconocidas las facultades que el Código Civil les asigna a quienes
administran grandes comunidades, y la personería del régimen operó conforme a
lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley 95 de 1890[27]; en tanto la
personalidad de los edificios y conjuntos sometidos a la Ley 16 de 1985 fue
otorgada por la misma ley, como lo indican los artículos que se transcriben a
continuación:
“Artículo 10.- (..)
Los administradores de que trata la Ley 182 de 1948,
cuando los inmuebles estén sometidos exclusivamente a este régimen, tendrán las
facultades que el Código Civil establece para las grandes comunidades,
especialmente las contempladas en el artículo 22 de dicha ley” –Ley 16 de 1985-.
“Artículo 22.- El administrador de una comunidad,
nombrado como arreglo a las disposiciones anteriores, tiene la personería de
ella.
Esto no impide que cada comunero represente como parte
y sea tenido como tal para lo relativo a su derecho; pero si después de
representado un comunero, dejare de estar a derecho en el lugar del juicio,
este continuará con las otras partes y surtirá efectos como si tal comunero no
se hubiere hecho parte” –Ley
95 de 1890-.
“Artículo 3°.- La propiedad horizontal una vez
constituida legalmente, forma una persona jurídica distinta de los propietarios
de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados,
Esta persona, que no tendrá ánimo de lucro, deberá cumplir y hacer cumplir la
ley y el reglamento de propiedad horizontal, administrar correcta y eficazmente
los bienes de uso o servicio común y en general ejercer la dirección,
administración y manejo de los intereses comunes de los propietarios de
inmuebles en relación con el mismo –Ley 16 de 1985.
Ahora bien, las leyes en estudio no
regularon los aspectos atinentes al funcionamiento de las asambleas y de la
administración de la comunidad, los que fueron previstos por el Decreto 1365 de
1986; normatividad que adaptó disposiciones del Código de Comercio atinentes al
tema a las particularidades del régimen propio de la administración de bienes
comunes en la propiedad horizontal.
De manera que las Leyes 182 de 1948 y 16
de 1985 desarrollaron un derecho inmobiliario que respondió a una misma
estructura, la que se sintetiza en los siguientes puntos:
a)
La existencia de un inmueble único en torno del
cual convergían intereses individuales y comunes.
b)    La delimitación de espacios en el inmueble único, por razón de las
salidas individuales a la vía pública, aspecto decisivo para que fuera posible
el aprovechamiento individual de pisos y departamentos.
c)
El reconocimiento de una comunidad de intereses
en torno de la utilización y mantenimiento de los elementos comunes, requeridos
i) para la existencia, seguridad y conservación del edificio, y ii) para la
correcta utilización de los bienes privados.
d)    El establecimiento de pautas generales de organización de los
intereses comunes de administración.
e)
La oponibilidad del sistema a futuros
adquirentes y terceros.
f)
La indivisión forzosa de los bienes comunes.
El carácter antes anotado fue
considerado en la jurisprudencia constitucional, en cuanto en varias sentencias
de revisión de acciones instauradas contra asambleas, copropietarios y
administradores de conjuntos inmobiliarios la Corte destacó el aspecto
particular del derecho real inmueble regulado por las Leyes 182 de 1948 y 16 de
1985, y en consecuencia delimitó las facultades de los tutelados en torno de la
utilización de los bienes comunes, con miras a que quedara claro que no les
estaba dado injerir en los asuntos que se sucedían en el interior de los
espacios independientes[28].
Y, en relación con
la pretendida interferencia de las asambleas de copropietarios en aspectos de
gestión urbana esta Corte dejó en claro que a los órganos administrativos de
las comunidades organizadas no les está dado erigirse como árbitros de
intereses colectivos, porque ésta labor, no les ha sido confiada[29].
4.2. El régimen de Propiedad
Horizontal según los dictados de la Ley 675 de 2001
Antes de iniciar el estudio del derecho
que regula la Ley 675 de 2001, la Corte considera pertinente advertir que tal
estudio no comporta la confrontación de las disposiciones que se mencionan con
el ordenamiento constitucional, como quiera que, al igual que se procedió con
las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, el análisis que se hace a continuación se
circunscribe a destacar los aspectos que configuran el nuevo esquema de
propiedad regulado, para facilitar su posterior examen de constitucionalidad.
Cabe señalar, entonces, que el derecho
que define el artículo 1° de la Ley 675 de 2001 coincide con la modalidad de
derecho inmobiliario que fuera prevista en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 a
saber: “ (..) concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes (..)”.
Sin embargo, como va a verse, la Ley 675
de 2001 amplía considerablemente las relaciones de concurrencia, en razón de
que faculta a la asamblea de copropietarios para determinar aspectos que en las
Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 no le fueron confiados, y, para decidir otros,
que aunque se contaban entre las atribuciones de las asambleas, en la anterior
normatividad requerían ser adoptados por unanimidad[30].
4.2.1. El derecho sobre los bienes
privados. Facultades y obligaciones de los copropietarios, y de la asamblea
respecto de las unidades independientes
La Ley 675 de 2001 define los bienes
privados en la propiedad horizontal como inmuebles debidamente delimitados,
funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, y con
salida a la vía pública. Dispone que el reglamento de constitución debe definir
su destinación, y asigna a la asamblea la facultad de decidir con votación
cualificada del 70% de los votos de sus integrantes, el cambio “genérico” de
tal destinación, con sujeción a las normas urbanísticas –artículos 3°, 5° y
46-.
Al respecto vale precisar que
conforme a la destinación de las unidades independientes, los edificios y
conjuntos pueden ser de uso residencial, comercial o mixto, según que los
espacios individuales se destinen a vivienda, a actividades mercantiles, o a
actividades diversas.
No obstante, la ley en estudio
advierte que, en todos los casos, la destinación de los bienes deberá
establecerse de conformidad con la normatividad urbanística vigente, de tal
manera que el reglamento original, o las modificaciones de éste, atinentes al
uso o destinación del inmueble, según decisión de la asamblea, deberá coincidir
con el respectivo plan de ordenamiento territorial.
Ahora bien, las
disposiciones de la Ley 675 de 2001 relativas la destinación y uso de las
unidades difieren, según se trate de edificios de uso residencial, comercial o
mixto. Así, aunque se mantiene la previsión de que los bienes privados deberán
usarse, en la forma prevista en el reglamento de copropiedad, de acuerdo con su
naturaleza y destinación –leyes 182 e 1948 y 16 de 1985-, también se precisa:
a) Que la destinación “genérica” de los
inmuebles, definida en el reglamento original, puede ser modificada por la
asamblea –artículos 5° y 46-.
b) Que los reglamentos de los edificios o
conjuntos de uso comercial podrán prever medidas que garanticen el ejercicio
efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados –artículo
5°-.
c) Que los reglamentos de los edificios o
conjuntos de uso comercial podrán “propender” por la ubicación de las
unidades privadas dedicadas a actividades mercantiles, según “el uso
específico o sectorial al cual se encuentren destinados” –artículo 5°-.
d) Que los reglamentos de los edificios o
conjuntos de uso comercial podrán establecer “obligaciones específicas de
los propietarios en relación con sus bienes privados.” –artículo 5°-.
e) Que en los
inmuebles de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes,
a cualquier título, sólo podrán hacer servir a la unidad privada para los fines
u objetivos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo la
autorización de la asamblea, expresada conforme lo prevea el reglamento de
copropiedad –artículo 18-.
Disponen
al respecto los artículos 5° y 18 de la Ley 675 de 2001:
“ART. 5º—Contenido de
la escritura o reglamento de propiedad horizontal. La escritura pública que
contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir como mínimo:
(..)
7. La destinación de
los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual
deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
(..)
PAR. 1º—En ningún caso
las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán
vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se
entenderán no escritas.
(..)
PAR. 3º—Los
reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley,
regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la
actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación
según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como
las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes
privados.
(..)”
“ART. 18.—Obligaciones de los propietarios respecto de los
bienes de dominio particular o privado. En relación con los bienes de dominio
particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:
1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en
la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de
ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o
conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de
los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.
En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus
causahabientes, a cualquier título, sólo podrán hacer servir la unidad privada
a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal,
salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se
establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.
(..)”
Aspecto importante del contenido del
derecho que recae sobre las unidades privadas, resulta del Parágrafo 4° del
artículo 5° de la ley en estudio, pues, de conformidad con esta disposición, el
reglamento “no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen
de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos
a cualquier título[31]”.
Y la propiedad sobre los bienes comunes es
accesoria a la titularidad sobre los bienes privados, de suerte que i) todo
acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado incluye el derecho
sobre los bienes comunes, ii) éstos no pueden ser objeto de actos jurídicos
separadamente de los bienes privados, y iii) el derecho sobre los bienes
comunes se mide de acuerdo con el coeficiente de copropiedad[32].
4.2.2. El derecho sobre los bienes
comunes. Facultades y obligaciones de los copropietarios y de la asamblea
respecto de los bienes comunes
El artículo 3° de la Ley 675 de 2001 define
los bienes comunes como partes “del edificio o conjunto sometido al régimen
de propiedad horizontal  pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios
de bienes privados,, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan
la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce
o explotación de los bienes de dominio particular.”
Además, las áreas y espacios comunes se
distinguen i) de acuerdo con sus posibilidades de satisfacer las necesidades de
los copropietarios –son esenciales aquellos bienes comunes indispensables para
la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, y
también los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio
particular-, y ii) por razón de la necesidad o conveniencia de restringir su
uso común –son comunes de uso exclusivo los bienes no necesarios para el goce
comunal, los que de destinarse al uso de todos limitarían el libre uso y goce
de las unidades independientes –artículos 3° y 23-.
Distinción de especial importancia porque
los bienes comunes no esenciales, por decisión de la asamblea, “con el voto
favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que
representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad”,
pueden ser desafectados del uso común, pasando a ser propiedad de la persona
jurídica que se conforma por la constitución del régimen.
Y, los bienes comunes de uso exclusivo se
sujetan a un régimen especial en cuanto corresponde a sus usuarios hacerse
cargo de sus reparaciones locativas y pagar las compensaciones económicas que
les fije la asamblea –artículos 20 y 23-.
Ahora bien,
los propietarios de las unidades privadas están obligados a usar los bienes
comunes conforme a su naturaleza y destinación, al igual que a contribuir con
el pago i) de las expensas necesarias para la administración del edificio y
prestación de los servicios, ii) de las expensas comunes diferentes a las
necesarias –mejoras necesarias-, y iii) de las expensas extraordinarias.
Los artículos 38 y 46 de la Ley 675 de
2001, por su parte, relacionan las facultades básicas de la asamblea, las que,
en lo atinente al derecho de los copropietarios sobre los bienes comunes
consisten fundamentalmente en:
a) Aprobar las reformas al reglamento de
propiedad horizontal.
b) Definir, de ser necesario, que bienes
deben ser tenidos como esenciales.
c) Decidir la desafectación de
bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división.
d) Disponer los cambios de destinación de
los bienes comunes, y las modificaciones que impliquen una sensible disminución
en su uso y goce.
e) Imponer expensas extraordinarias y
aprobar las expensas comunes diferentes de las necesarias.
v) Asignar un bien común al uso y goce
exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un
copropietario.
vi) Resolver la adquisición de inmuebles
para el edificio o conjunto.
Cabe anotar que para ninguna de las
decisiones de la asamblea se requiere la unanimidad de los votos de los
copropietarios que la conforman, como tampoco la decisión unánime de los votos
de los asistentes a la reunión, en cuanto i) “la asamblea general sesionará
con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por
lo menos, más de la mitad de los coeficientes de copropiedad”, ii) “tomará
decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de
copropiedad representados en la respectiva reunión.”, iii) “[p]ara
ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal
se podrá exigir una mayoría superior al 70% de los coeficientes que integran el
edificio o conjunto.”, iv) [l]as mayorías superiores previstas en los
reglamentos se tendrán por no escritas y se asumirá que la decisión
correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mitad más uno de los
coeficientes de copropiedad representados en la de la mayoría calificada aquí
indicada”, y v) las decisiones que se tomen en contravención a las
disposiciones sobre quórum y mayorías “serán absolutamente nulas”
–artículo 45-.
De lo dicho se concluye que la Ley 675
de 2001 define un esquema de propiedad horizontal que –como se dijo- amplía la
comunidad de intereses a aspectos considerados individuales en el régimen de
las Leyes 182 de 1948 y 16 de1985, porque i) concede a la asamblea de
copropietarios atribuciones para decidir la destinación y uso de los bienes
privados, ii) amplia el poder decisorio del órgano rector de la copropiedad al
suprimir la unanimidad que fuera exigida en el régimen anterior para la
imposición de expensas extraordinarias, mejoras necesarias y la alteración
sensible del uso y del goce de los bienes comunes, y iii) convierte en
dispositivas las facultades puramente administrativas de la asamblea de
copropietarios al permitirle disponer de los bienes comunes y adquirir
inmuebles.
De modo que al parecer de la Corte la
única facultad de los copropietarios, individualmente considerados, que no
sufre modificación en el nuevo régimen es la relativa a la enajenación y cesión
de las unidades independientes[33].
No obstante, cabe advertir que en la Ley
675 de 2001 se encuentran un gran número de previsiones que podrían no afectar
la conformación de los derechos adquiridos con arreglo a las Leyes 182 de 1948
y 16 de 1985, sino adecuar el ejercicio de tales derechos a nuevas necesidades
de los copropietarios, y propender por la convivencia pacifica y el
mantenimiento de la paz en los sistemas de copropiedad vigentes, respecto de
las que esta Corte solo podrá pronunciarse si llegaren a ser sometidas a su
conocimiento, en los términos del artículo 241 constitucional.
4.3. La reserva de ley en materia de
propiedad en general, y de derecho a la vivienda en particular. Establecer un
término para adecuar los reglamentos a las nuevas previsiones de la ley no
quebranta el artículo 58 de la Constitución Política
De antemano cabe reiterar que el
artículo 58 constitucional le asigna al órgano legislativo del poder público
una amplia potestad para generar y delimitar los derechos patrimoniales en
general, y la propiedad privada en particular, como quiera que dicho artículo
prevé que sean “ las leyes civiles” las que definan los modos en que los
derechos acceden al patrimonio de los particulares, y la extensión y restricción
de sus contenidos, con miras a puntualizar la función social de los intereses
particulares involucrados, y la conexión de las facultades individuales, con
los valores y principios constitucionales –artículos 1°, 2°, 58 y 150 C.P.-[34].
De ahí que al legislador le corresponda
definir las diferentes modalidades de propiedad inmueble, y establecer su
delimitación cualitativa y cuantitativa mediante el reconocimiento de
facultades, obligaciones, cargas y deberes que propietarios y terceros pueden
desarrollar y están obligados a cumplir, por razón de las relaciones e
interacciones derivadas de sus situaciones respecto de los bienes[35].
Definidos, entonces, por el legislador,
la naturaleza jurídica de cada propiedad y los elementos que la estructuran,
corresponde a los particulares establecer la conformación de cada uno de los
derechos, no ya en el plano abstracto sino en el terreno concreto; porque es a
sus titulares a quienes les corresponde definir el estado del bien, por razón
de las relaciones especificas de propiedad que recaen sobre él, de acuerdo con
el esquema legal elegido.
Fácilmente se entiende, pues, por qué
los ordenamientos al determinar los derechos reales elaboran un esquema
objetivo de cumplimiento imperativo para definir los aspectos de los derechos
que por ser oponibles a terceros se relacionan con el orden público social y
económico. Y reservan a la autonomía de los titulares la determinación de las
situaciones reales específicas y el establecimiento del marco en el que se
desarrollarán las relaciones concretas, tanto reales como de carácter
obligatorio, que surjan, por la interacción de los particulares –propietarios y
terceros-, por razón del estado legal del bien.
Cuestión de la que se deriva que en la
conformación de los derechos en los sistemas de propiedad compartida no resulte
posible distinguir entre la ley y el reglamento, en cuanto una y otro son el
mismo mandato, el que además de ser externo a la comunidad de copropietarios
estructura el mismo derecho.
De mayor alcance y de diverso contenido
es la reserva legal en materia de asignación y regulación de espacios
habitacionales, porque frente al derecho de todos los colombianos a la vivienda
digna, no sólo debe el legislador prever lo atinente a constitución de un
patrimonio que proporcione estabilidad al grupo familiar, sino propiciar que
los reglamentos establezcan condiciones que propicien la realización de valores
de mayor entidad constitucional, cualquiera que fuere el título que permita su
uso y disfrute, conforme a las características constructivas de los edificios y
conjuntos –artículos 2°, 5°, 51 y 60 C.P.-.
Sin embargo, la reserva a que se hace
referencia, en lo atinente a la regulación de los derechos de propiedad y los
demás derechos de contenido patrimonial, no es ilimitada, porque al legislador,
además de diseñar modalidades de aprovechamiento inmobiliario y de promover su
acceso, le compete prever mecanismos para que las opciones que los asociados
eligieron respondan a las necesidades individuales de aprovechamiento, dentro
de un marco que propicie la permanencia de los moradores en la satisfacción
individual de sus necesidades de espacio, tal como lo dispone el artículo 58
constitucional.
Sin que tal estabilidad y permanencia
tengan que mantenerse incólumes, porque éstas pueden ser modificadas e incluso
desconocidas cuando el interés que de ellas se deriva entra en conflicto con
las necesidades reconocidas en leyes expedidas por motivos de interés público o
social.
De modo que, con miras a que las
opciones de aprovechamiento inmobiliario se adecúen a nuevas necesidades, el
legislador puede establecer instrumentos que prevean el ejercicio de los
derechos adquiridos y el cumplimiento de las obligaciones preestablecidas, de
conformidad con nuevas exigencias sociales y económicas -artículo 28 Ley 153 de
1887-, porque la adecuación de los derechos y de las obligaciones en cada
edificio o conjunto, como realidad legal de cumplimiento imperativo, es
responsabilidad del ordenamiento que viene a ser a la postre su garante.
De suerte que la Ley 675 puede disponer
que las asambleas de los edificios y conjuntos constituidos antes de su
vigencia, sometan a consideración de sus integrantes las nuevas disposiciones
para que adopten la reforma pertinente. Y también puede disponer que de no
hacerlo en el término previstos los dictados de la ley de cumplimiento
imperativo se entenderán incorporadas en dichos reglamentos, como quiera que
las previsiones de la nueva ley, coherentes con principios y valores
constitucionales de mayor entidad que la autonomía de la voluntad operan en
todo el ordenamiento, sin que para el efecto cuente que los reglamentos de
copropiedad sean modificados, o que las asambleas, y los copropietarios decidan
mantenerlos.
Ahora bien, la Corte debe reiterar que
no le corresponde entrar a determinar cuáles disposiciones de la nueva ley
deben entrar a regir sin perjuicio de lo convenido por las asambleas y por los
copropietarios, porque –como ya se dijo- en la presente providencia sólo se
estudia la conformidad con el ordenamiento constitucional de la expresiones
demandadas, en cuanto establecen un término perentorio para la modificación de
los reglamentos, y una consecuencia para el evento de que tal modificación no
se adopte en el término establecido.
4.3.1 Tal como lo ha definido la
jurisprudencia constitucional, del artículo 16 de la Constitución Política se
deriva el reconocimiento de la persona como ser autónomo, capaz de elegir
dentro de un amplio margen de opciones aquello que le conviene, en un marco
general de respeto por los derechos de los demás y por el orden jurídico[36].
Dentro del ámbito de las relaciones
interpersonales la libertad de elegir se materializa mediante actos o
declaraciones de voluntad que le permiten al sujeto ejercen derechos, asumir
responsabilidades, conseguir ventajas, disminuir costos y minimizar riesgos en
sus relaciones patrimoniales con miras a satisfacer su propio interés, sin
desconocer los derechos del otro y el interés general[37].
No obstante, la autonomía privada no
puede ser por sí idónea para crear estados jurídicos permanentes de efectos
generales, sin que por ello el legislador pueda desconocer la autonomía
individual, por cuya virtud el asociado puede elegir el lugar y la forma en que
prefiere satisfacer sus necesidades de espacio.
Ahora bien, al parecer de la Corte
dentro del marco general de respeto por el derecho de los asociados de optar
por uno u otro esquema de propiedad inmobiliaria, debe entenderse que las
expresiones en estudio conceden un plazo perentorio a los propietarios de
edificios o conjuntos, para someter a consideración de la asamblea las nuevas
previsiones legales en la materia, a fin de que conforme a sus reglamentos
vigentes decidan si acogen o no el esquema legal de propiedad compartida
diseñado por la Ley 675 de 2001. Decisión que no obsta para que si en el
término previsto no se somete el asunto a la consideración de la asamblea, y si
sometido a ésta no es acogido los edificios o conjuntos se entienda sujetos a
las disposiciones de la Ley 675, en todos aquellos aspectos que no desfiguran
las facultades que adquirieron, ni les impongan nuevas obligaciones y cargas.
En otras palabras, contrario a lo
planteado por la actora, vencido el término concedido por el inciso primero de
la Ley 675 de 2001 los copropietarios y moradores, individualmente
considerados, y los consorcios, como entes organizados, que accedieron al
esquema de propiedad horizontal, con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de
1985, no quedaran vinculados en forma automática a otra modalidad de propiedad
inmobiliaria, como quiera que el artículo 58 de la Constitución Política les
garantiza que las facultades que adquirieron les serán respetadas, que no
tendrán que cumplir con nuevas obligaciones, y que sus cargas no podrán ser
incrementadas.
A menos que en ejercicio de su libre
voluntad de determinación, acogiendo lo previsto en sus reglamentos vigentes,
decidan modificar el derecho que adquirieron, acogiendo, en lo pertinente a la
configuración del nuevo derecho, los dictados de la Ley 675 de 2001.
Lo dicho porque las Leyes 182 de 1948 y
16 de 1985 regularon de manera distinta los aspectos reales y las relaciones
obligacionales entre copropietarios y terceros, por razón del derecho sobre las
unidades privadas y sobre los bienes comunes.
Y, debido a que, muy seguramente, fueron
las particularidades del anterior régimen las que condujeron a copropietarios y
moradores a autolimitar su libertad vinculándose a los sistemas de propiedad
compartido, la expresión “y tendrán un término de un (1) año para modificar,
en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más,
según los determine el Gobierno Nacional”, contenida en el artículo 86 de
la Ley 675 de 2001 será declarada exequible en el entendido que dichas
modificaciones deben hacerse conforme a las disposiciones de los reglamentos de
propiedad existentes en el momento de la vigencia de la ley.
Ahora bien, podría argüirse que el
anterior entendimiento no concuerda con la reserva legal en materia de propiedad
y con la sujeción de la autonomía de la voluntad al ordenamiento jurídico, como
quiera que de conformidad con el artículo 58 constitucional el legislador puede
crear derechos reales, y en razón del artículo 16 del mismo ordenamiento el
mismo debe imponer restricciones a la libre determinación, en defensa de los
derechos de los demás y del orden jurídico.
Sobre esta base, vale aclarar que la
facultad de creación del derecho y su delimitación no comporta la vinculación
inconsulta de las personas a las situaciones creadas. Y que la autonomía de
quien aspira a adquirir un inmueble sujeto al régimen de la propiedad
horizontal está suficientemente restringida en defensa de los derechos de los
demás y del orden jurídico, al igual que la voluntad de quienes, por diversas
razones, se vinculan al sistema.
Porque en la conformación del régimen de
propiedad horizontal, a cargo del propietario o propietarios iniciales del
inmueble, la libertad de los concurrentes es estrecha, en cuanto se
circunscribe a adaptar las particularidades constructivas y habitacionales de
un edificio o conjunto, construido o por construirse, para hacer del inmueble
una realidad legal, regida por un reglamento que, fundamentalmente, reproduce
disposiciones de imperativo cumplimiento.
Y, a las menguadas posibilidades de
negociación de los constituyentes, debe agregarse que los adquirentes y
tenedores de bienes privados únicamente cuentan con la posibilidad de conocer
el reglamento, y, una vez conocido, decidir si se adhieren a él o si no lo
hacen.
De manera que con el objeto de preservar
cuando menos la libertad de opción del copropietario y los terceros,
circunscrita a aceptar o no determinada situación legal, el entendimiento de
que la modificación de los reglamentos debe efectuarse conforme a los estatutos
vigentes consulta el artículo 16 constitucional, porque al parecer de la Corte
la voluntad de los consorcios y de los copropietarios deberá ser respetada, en
reconocimiento de su dignidad humana y de la de sus causahabientes y terceros,
y con miras a contribuir a la convivencia pacífica de quienes moran en los
sistemas de condominio.
En efecto, es al individuo, a su grupo
familiar, al empresario y al consorcio como ente organizado a quienes, como
árbitros de sus propios intereses, les corresponde definir si convienen en que
el inmueble que adquirieron sea sometido a una nueva realidad legal, atendiendo
a las previsiones previstas en sus reglamentos para adoptar sus reformas.
Habida cuenta que, en defensa de los
derechos de los copropietarios, de sus causahabientes y de terceros, lo que
conviene al orden jurídico es que los particulares se vinculen a los diferentes
sistemas de copropiedad en libertad, es decir con pleno conocimiento de las
condiciones que cada uno de ellos establece, con total convencimiento de que la
realidad legal elegida concuerda con sus necesidades, y con el compromiso
cierto de responder por las obligaciones asumidas.
En consecuencia, la expresión del inciso
primero del artículo 86 de la Ley 675 demandada, en cuanto concede un término
para que las asambleas y copropietarios de edificios y conjuntos modifiquen sus
estatutos no quebranta el ordenamiento constitucional, en el entendido de que
estas modificaciones se deben hacer consultando los reglamentos vigentes,
particularmente en cuanto a las mayorías requeridas para adoptar las reformas.
4.3.2. Ahora bien, corresponde definir
si, transcurrido el término señalado en la anterior disposición sin que se
hubiesen llevado a cabo las modificaciones pertinentes, se entenderán
incorporadas las disposiciones de la nueva ley a los reglamentos.
Para el efecto, la Corte debe estudiar
la previsión del inciso segundo del artículo 86 demandado desde una doble
perspectiva, esto es por razón de la protección que demanda el derecho de los
asociados a conservar el espacio que satisface sus necesidades habitacionales y
su actividad económica (4.3.2.1), y como disposición que propende por
desarrollar valores y principios constitucionales sin desconocer los derechos
adquiridos, o desconociéndolos, cuando estos tienen que ceder ante
disposiciones de mayor jerarquía constitucional que la estabilidad de las
situaciones individuales (4.3.2.2.).
El primer aspecto toca, además, con el
artículo 51 constitucional en cuanto toda disposición atinente a las soluciones
habitacionales -para el caso los bienes privados de uso residencial- debe
considerar a los edificios y conjuntos como hechos sociales, y a las unidades
independientes como hábitat familiar. Y se compagina, también, con el artículo
333 del mismo ordenamiento, como quiera que si los asociados pueden
realizar razonablemente sus expectativas de aprovechamiento inmobiliario,
estarán interesados en invertir, podrán recuperar el crédito, y les será
factible construir mejoras.
4.3.2.1 Quienes accedieron a un sistema
de copropiedad inmobiliaria para ocupar un espacio sea de uso residencial,
comercial, o mixto, en calidad de propietarios, arrendatarios, o en general de
moradores, y aquellos que de una u otra manera se relacionaron con unos y
otros, por razón de sus derechos e intereses inmobiliarios, demandan del Estado
solidez y estabilidad en las situaciones legales inmobiliarias.
En ese sentido, quienes el 4 de agosto
de 2001 habían accedido a una solución habitacional o de propiedad comercial,
con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, no pueden verse avocados de
manera automática a enfrentar una nueva realidad legal para ejercer las
facultades que adquirieron, ni tienen que soportar cargas que las leyes en cita
no previeron.
Porque la dignidad e intimidad del grupo
familiar, y el libre desarrollo de la personalidad de sus integrantes, al igual
que las expectativas de aprovechamiento de un local comercial, requieren contar
con la estabilidad jurídica que el artículo 58 les garantiza, en cuanto el
desconocimiento de las situaciones individuales creadas desestabiliza al grupo
familiar, y enfrenta al empresario a situaciones extremadamente costosas por no
haber sido previstas[38].
No obstante, tal como lo prevé el
artículo constitucional en cita, todos los derechos patrimoniales, incluyendo
aquellos que recaen sobre los bienes privados, o que permiten la tenencia de
unidades independientes de uso residencial y comercial, en cuanto funciones
sociales que implican obligaciones, deben ceder ante intereses claros, y
concretos de mayor jerarquía constitucional.
De suerte que la expresión “[t]ranscurrido
el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo
las modificaciones señaladas” contenida en el inciso segundo del artículo
86 de la Ley 675 de 2001 será declarada exequible, en el entendido que esta
disposición se aplica exclusivamente a las normas de orden público contenidas
en esta ley.
En cuanto debe entenderse que en los
sistemas de copropiedad que estaban vigentes cuando entró a regir la Ley 675,
por razones de orden público social y económico i) opera la reserva legal
relativa a la delimitación de los derechos individuales de contenido
patrimonial, sin perjuicio de los derechos adquiridos, y ii) que los intereses
privados involucrados en los sistemas de copropiedad deberán ceder ante el
interés publico o social.
Lo dicho en cuanto, sin adentrarse en el
contenido de la ley, ha de entenderse que el orden publico está interesado en
la estabilidad de las relaciones jurídico patrimoniales, y que las facultades
de uso y disfrute -que constituyen el elemento que hace reconocible y permite
distinguir los derechos a la vivienda[39]
y a la propiedad mercantil[40]-
en la propiedad horizontal están dadas por las condiciones reales de
aprovechamiento de los espacios independientes, y por la complementariedad que
para la utilización de éstos representan los bienes comunes. Previstas en la
ley y hechas realidad en los reglamentos.
De suerte que se habrá de establecer
–por esta Corporación cuando así le corresponda y por los jueces de la
República en ejercicio de su facultad constitucional de administrar justicia-
cuales de las disposiciones de la Ley 675 de 2001 rigen en los sistemas de
copropiedad vigentes, aunque las asambleas y copropietarios no convengan en
incorporarlas a sus reglamentos, porque realizan la reserva legal en materia de
propiedad sin desconocer las facultades que los propietarios, sus
causahabientes y los terceros, vinculados a los regímenes de propiedad erigidos
con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, adquirieron.
Y, también se deberá establecer, cuales de
éstas facultades deben ceder ante intereses de mayor entidad que la estabilidad
que demandan las relaciones familiares, y la seguridad jurídica que requieren
las actividades empresariales, las inversiones inmobiliarias, y el crédito;
porque los intereses privados deben ceder ante el interés público o social.
Conviene, para el
efecto, aclarar i) que el interés del consorcio de copropietarios, aunque de
connotada importancia para la planificación de sistemas de producción atinentes
a la satisfacción masiva de las necesidades sociales y económicas, es sólo uno
de los intereses comprendidos en lo publico y social que el Estado está en la
obligación de desarrollar, ii) que en el Estado social de derecho tanto los
intereses individuales, como los de grupo requieren ser promovidos y
garantizados, con el propósito de mejorar la calidad de vida de los asociados y
afianzar, tanto su autonomía e independencia como su capacidad de interrelación
y desarrollo social y comunitario, y iii) que los intereses minoritarios, por
ser los de mayor dependencia, demandan la especial protección del legislador.
5. Conclusión
La expresión “y tendrán un término de
un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos,
prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional”; contenida
en el inciso primero del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 no quebranta los
artículos 2°, 4° y 58 constitucionales, en el entendido que las asambleas y
copropietarios deberán sujetarse a sus reglamentos vigentes para modificar en lo
pertinente sus estatutos. Y el aparte “[t]ranscurrido el término previsto en
el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones
señaladas” contenido en el inciso segundo de la misma disposición, tampoco
quebranta tales disposiciones, en el entendido que la previsión se aplica
exclusivamente a las normas de orden público contenidas en la ley.
De modo que los edificios y conjuntos
que el 4° de agosto de 2001 habían sido constituidos como propiedad horizontal
mediante el registro de la escritura pública, contentiva del reglamento de
copropiedad y de los documentos a que hacen referencia los artículos 4° y 6°
del Decreto 1365 de 1986, seguirán rigiéndose por la misma normatividad, salvo
que sus copropietarios, en sujeción a sus reglamentos de copropiedad, convengan
en regirse por las disposiciones de la Ley 675 de 2001 y, para el efecto,
haciendo uso de su poder de determinación modifiquen sus estatutos. Y respecto
de las previsiones de la ley de orden público, que con prescindencia de la
voluntad de los copropietarios y de los consorcios rigen como lo dispone la
ley.
Porque el Estado no puede prescindir de
la justicia interna y propia con que cuentan los propietarios y las asambleas
de los edificios o conjuntos, como depositarias de la voluntad común, para
valorar la conveniencia o inconveniencia de alterar las condiciones jurídico
patrimoniales existentes, de frente a las situaciones económicas y sociales que
efectivamente comparten.
Salvo en defensa de intereses de orden público
social y económico, de mayor jerarquía constitucional que la estabilidad que
demandan las situaciones jurídicas patrimoniales, que deberán valorarse y
ponderarse, previa confrontación de las diferentes disposiciones de la Ley,
asunto que no le correspondía a esta Corporación abordar, como quedó explicado.
VI.    DECISION
En
mérito de lo expuesto, la Sala Plena de la Corte Constitucional, administrando
justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constitución,
R E S U E L V E:
PRIMERO.- Declarar EXEQUIBLE la expresión “y
tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus
reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine
el Gobierno Nacional” contenida en el inciso primero del artículo 86 de la Ley
675 de 2001, en el entendido que estas modificaciones deben hacerse
conforme a las disposiciones de los reglamentos de propiedad horizontal
existentes en el momento de la vigencia de esta ley.
SEGUNDO.- Declarar EXEQUIBLE la expresión “Transcurrido
el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo
las modificaciones señaladas”, en el entendido que esta disposición
se aplica exclusivamente a las normas de orden público contenidas en esta ley.
TERCERO.-INHIBIRSE
para emitir
pronunciamiento de fondo sobre el aparte “dentro del plazo legal establecido
en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el
procedimiento voluntario de adaptación” contenido en el Parágrafo
transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, por ineptitud sustancial de
la demanda.
Cópiese, notifíquese, publíquese, cúmplase y archívese el
expediente
MARCO GERARDO MONROY CABRA
Presidente
JAIME ARAUJO RENTERIA
Magistrado
ALFREDO BELTRAN SIERRA
Magistrado
MANUEL JOSE CEPEDA ESPINOSA
Magistrado
JAIME CORDOBA TRIVIÑO
Magistrado
RODRIGO ESCOBAR GIL
Magistrado
EDUARDO MONTEALEGRE LYNETT
Magistrado
ALVARO TAFUR GALVIS
Magistrado
CLARA INES VARGAS HERNANDEZ
Magistrado
MARTHA V. SACHICA DE MONCALEANO
Secretaria General
LA SUSCRITA SECRETARIA GENERAL
DE LA CORTE CONSTITUCIONAL
HACE CONSTAR:
Que los H.
Magistrados doctores Clara Inés Vargas Hernández y Jaime Araujo Rentería, no
firman la presente sentencia por cuanto se encuentran en comisión en el
exterior, la cual fue debidamente autorizada por la Sala Plena.
MARTHA VICTORIA SACHICA MENDEZ
Secretaria General
[1]Sobre los requisitos
mínimos de las demandadas de inconstitucionalidad para decidir de fondo se
puede consultar la sentencia C-1052 de 2001 M.P. Manuel José Cepeda Espinosa
[2] En la sentencia
C-894 de 2001 M.P. Alvaro Tafur Galvis esta Corte se declaró inhibida para
decidir de fondo “(..) primero, porque la disposición no estable el
contenido normativo en el sentido y alcance que el actor pretende y, segundo,
porque para el contenido normativo efectivamente verificado en la norma
acusada, se carece de concepto de violación (..)”.
[3] Respecto de la
irretroactividad de la ley en el Derecho Romano y en el derecho medieval se
puede consultar la sentencia C-549 de 1993, M.P. Vladimiro Naranjo Mesa.
[4] “(..) El interés
social exige, pues, para que la legislación más reciente produzca todos sus
efectos bienhechores, que se aplique en el mayor número posible de casos y, en
consecuencia, también a las relaciones nacidas antes de su publicación. Sin
duda esta aplicación lesionará ciertas esperanzas. Pero el progreso se compra a
este precio y, por otra parte, nadie puede sentirse realmente lesionado por
ésta extensión de la ley, si no se lo despoja de ningún derecho adquirido. Contra
el derecho adquirido, al contrario, la ley nueva no puede nada; su fuerza
expira allí donde se encuentra un derecho verdadero, consagrado por la antigua
ley bajo cuyo imperio ha nacido. Al afectar este derecho, la ley nueva no
sería ya una causa de progreso social, sino de desorden pues se exterminaría
toda seguridad de las transacciones, y la ley llegaría a ser obligatoria aún
antes de existir, lo cual sería injusto y contrario, tanto al buen sentido como
a la idea misma de publicación -destaca el texto-.
(..) En virtud de
éste análisis se ve que si la ley, en principio, no es retroactiva, no es
absolutamente exacto decir, como lo hace el art 2, que sólo dispone para el
porvenir ya que en cierta medida rige el pasado mismo, al pasado que no es, si
esta expresión es permitida, constitutivo de un orden adquirido. O, como se ha
dicho en otros términos, la ley nueva no se extiende únicamente a los hechos
futuros que se producen sin ninguna relación con un hecho anterior, sino que
también puede regir los hechos futuros que deriven de los pasados. De esta
manera la dificultad no es tan grande, pues resiste en definitiva, en una
distinción de lo que se llama comúnmente derechos adquiridos o expectativas.” -“Traité de
droit civil de Baudry-Lacantinerie, bajo la redacción de Houques-Fourcade”, citado
por Bonnecase Julien “Tratado Elemental de Derecho Civil” Editorial
Pedagógica Iberoamericana, Colección Clásicos del Derecho, página 78.
[5] “ (..) Debe
condenarse la noción clásica del derecho adquirido y substituirse por la de
situación jurídica concreta, ya que la noción de expectativa cede por sí misma
su lugar a la de situación jurídica abstracta.
(..)El criterio
de la no-retroactividad de las leyes consiste en el mantenimiento de las
situaciones jurídicas concretas (..) Nuestra teoría exige el respeto de
todos los derechos patrimoniales, tanto reales como personales nacidos bajo el
imperio de la legislación antigua. (..) Si bajo el imperio de la ley antigua
nació una obligación por haber funcionado una fuente de las obligaciones
consagradas por aquella, tal obligación subsistirá con los caracteres y efectos
que le atribuía la ley antigua. Lo mismo ha de decirse respecto a los derechos
reales, cualquiera sea su naturaleza, considerados tanto en su naturaleza como
en su alcance. Rechazamos absolutamente la distinción presentada por
Baudry-Lacantinerie y Houques-Fourcade entre la existencia del derecho y el
ejercicio del mismo. Tal distinción nos conduce, de hecho, a una concepción
meramente formal de la no retroactividad -idem, páginas 80 a 85-.
[6] Desde 1811 hasta
1858 el derecho de propiedad fue regulado en las diversas constituciones con la
advertencia de que nadie podía ser despojado de lo suyo, salvo el caso de
necesidad pública y con indemnización. Al respecto consultar Pérez, Francisco
de Paula, Derecho Constitucional Colombiano, Quinta Edición. Ed. Lerner. Bogotá,
1962.
[7] Corte Suprema de
Justicia, Sala Plena, 28 de octubre de 1925, Gaceta Judicial Tomo XXXII,
páginas 73 a 75.
[8] Citada en Corte
Suprema de Justicia, Sala Plena, sentencia de agosto 11 de 1988, M.P. Jairo
Duque Pérez.
[9] Sobre la aparente
contradicción en que habría incurrido el Constituyente de 1936, por haber
definido el derecho de propiedad como privado y función social a la vez, se
pueden consultar, entre otras, Corte Suprema de Justicia, Sala Plena,
sentencias de 11 de agosto de 1988 M.P. Jairo Duque Pérez; septiembre 14 de
1989 M(s) P(s) Hernando Gómez Otálora, Jaime Sanín Greiffenstein y Dídimo Páez;
noviembre 9 de 1989 M.P. Fabio Morón Díaz; febrero 1° de 1990 M(s) P(s)
Hernando Gómez Otálora, Jaime Sanín Greiffenstein.
[10] Idem,
además  Corte Suprema de Justicia, Sala Plena, sentencia de marzo 10 de 1938
M.P. Juan Francisco Mújica, Gaceta Judicial Tomo XLVI, abril de 1938, páginas
193 a 196, sentencia C-595 de 1999 M.P. Carlos Gaviria Díaz..
[11] Sentencia C-595 de
1999 M.P. Carlos Gaviria Díaz, en igual sentido C-066 de 1933 M.P. Eduardo
Cifuentes Muñoz, C- 074 de 1993 M.P. Ciro Angarita Barón, C-589 de 1995 Fabio
Morón Díaz.,
[12] Sobre la necesidad
de interpretar la Carta Política en conjunto, con el objeto de que ninguna de
sus disposiciones resulten vulneradas por un entendimiento sesgado, se puede
consultar entre otras la sentencia C-560 de 1994. Y en materia de
interpretación sistemática de las disposiciones que propenden por la
construcción de un orden social justo y la efectiva vigencia del Estado social
de derecho en procura de que los asociados accedan a la vivienda y conserven su
derecho en condiciones de dignidad se pueden consultar las sentencias C-481 de
1999 M.P. Alejandro Martínez Caballero, C-700 de 1999 M.P. José Gregorio
Hernández Galindo, C-747 de 1999 M.P. Alfredo Beltrán Sierra, C-955 y C-1140 de
2000 M.P. José Gregorio Hernández Galindo.
Y respecto de la
directa relación que existe entre el ejercicio del derecho de propiedad y los
derechos a la igualdad, intimidad y libre desarrollo de la personalidad se
pueden consultar, entre otras, T-233 de 1994 M.P. Carlos Gaviria Díaz, T-035 de
1997 M.P. Hernando Herrera Vergara y T-216 de 1998 M.P. Carlos Gaviria Díaz .
[13] En la sentencia
C-252 de 1998 M.P. Carmenza Isaza de Gómez, la Corte estudió la conformidad con
la Carta Constitucional del artículo 2229 (parcial) del Código Civil y concluyó
que ésta norma, al igual que el artículo 694  del Código de Comercio, aunque
constitucionales respecto de la regulación del contrato de mutuo, debía
entenderse que en su aplicación estaban sujetas a la normatividad
constitucional, sobre el derecho de acceso a la vivienda digna, “que impide,
en principio, la aplicación automática de las normas civiles y comerciales que
regulan la misma actividad, en forma general.”;en la sentencia C-383 de
1999 M.P. Alfredo Beltrán Sierra la Corte declaró inexequible la expresión “procurando
que ésta también refleje los movimientos financieros de la tasa de interés en
la economía, contenida en el literal f) del artículo 16 de la Ley 31 de 1992,
porque la autodefinición del Estado, como social de derecho, comporta para las
autoridades públicas establecer “las condiciones necesarias para hacer
efectivo” el derecho a la vivienda digna, en cuanto el respeto a la
dignidad humana de todos los habitantes del territorio nacional, exige la “plena
vigencia de los derechos fundamentales incluidos los de contenido social,
económico y cultural”.
[14] El principio de la
seguridad jurídica y su proyección en el respeto de los derechos adquiridos,
como también lo relativo a la confianza que el ordenamiento debe infundir a la
actividad económica en general y a los individuos en particular puede
consultarse, además, en las sentencias C-543 de 1993 M.P. Vladimiro Naranjo
Mesa, C-147 de 1997 M.P. Antonio Barrera Carbonell, C-604 y 926 de 2000 M.P.
Carlos Gaviria Díaz, C-619 de 2001 M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra y C-058 de
2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis.
[15] Entre otras,
sentencias C-606 de 1992 M.P. Ciro Angarita Barón, C-350 de 1994 Antonio
Barrera Carbonell, y C-251 de 2001 Eduardo Montealegre Lynett y Clara Inés
Vargas Hernández –salvamento de voto Marco Gerardo Monroy Cabra y Rodrigo
Escobar Gil-.
[16] Sentencia C-374 de
1997 M.P. José Gregorio Hernández Galindo.
[17] Sentencia C-318 de
2002 M.P. Alfredo Beltrán Sierra.
[18] “La principal y
única diferencia trascendente entre las dos leyes radica en que la propiedad
horizontal constituida bajo la ley 16 de 1985 genera por disposición legal
(art.3) una persona jurídica sin ánimo de lucro, distinta de los propietarios
de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es la administración de los
bienes de uso común. En la ley 182 de 1948 la formación de la persona jurídica
es potestativa (art. 11)” -Derecho Civil-Derechos Reales Arturo Valencia
Zea, Alvaro Ortíz M. Décima Edición, Editorial Temis, Bogotá, 1996, página 196.
Y otra diferencia,
de menor significación, según opinión del mismo tratadista, radica en que la
Ley 16 de 1985 permitía desafectar los bienes comunes no indispensables por
decisión de las 4/5 de los votos que integran la Asamblea de Copropietarios. Lo
anotado, porque, según el mismo autor, ninguna consecuencia se sigue de haber
radicado la propiedad de los bienes comunes en la persona jurídica, en los
términos de los artículos 3° y 7°, ya que por estar los elementos comunes
necesariamente unidos a los bienes privados, tal titularidad resulta imposible,
“[e]n consecuencia una conclusión clara del art. 3° de la Ley 16 de 1985 es
la de que semejante texto no pretendió crear un sistema nuevo y diferente del
de la ley 182 de 1948. La persona jurídica que se menciona no es dueña del
edificio ni de los bienes comunes (..). ¿Cuál entonces el alcance del citado
art. 3° de la ley 16 de 1985? No puede ser otro que el previsto ya por el art.
11 de la ley 182 de 1948, que dice: Los propietarios de los diversos pisos o
departamentos en que se divide un edificio podrán constituir una sociedad que
tenga a su cargo la administración del mismo..”; es decir el contenido de la
sociedad es la administración del bien. En realidad se trata de una corporación
o asociación que no persigue repartir utilidades a sus asociados y que busca la
correcta administración de los bienes comunes de la propiedad horizontal.” Obra
citada páginas 197 y 196.
[19] “Los diversos
tipos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso, así como
los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y
tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán
pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta
ley. El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las
buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos y
departamentos” -artículo 1° Ley 182 de 1948-.
[20] “La llamada
propiedad horizontal, que se rige por las normas de la Ley 182 de 1948 y del
presente estatuto, es una forma de dominio que hace objeto de propiedad
exclusiva o particular determinadas partes de un inmueble y sujeta las áreas de
éste destinadas al uso o servicio común de todos o parte de los copropietarios
de aquellas al dominio de la persona jurídica que nace conforme con las
disposiciones de esta ley” –artículo 1° Ley 16 de 1985-.
[21] “El dominio (que se
llama también propiedad) es un derecho real en una cosa corporal, para gozar y
disponer de ella, no siendo contra ley y contra derecho ajeno. La propiedad
separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad” . Al respecto
consultar la sentencia C-595 de 1999 M.P. Carlos Gaviria Díaz.
[22] “De conformidad
con lo dispuesto en la Ley 182 de 1948 los bienes destinados al uso o servicio
común mientras conserven este carácter son inalienables e indivisibles,
separadamente de los bienes privados (..) artículo 7° Ley 16 de 1985-.
[23] Las relaciones de
vecindad en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, por la destinación de las
unidades puede consultar en la sentencia T-1062 de 2001, M.P. Alvaro Tafur
Galvis.
[24] La utilización del
bien se suele definir como “el significado práctico de la propiedad”
–Calo Emanuele y otro, Traducción de José María de la Cuesta Saenz, La
Multipropiedad, Editorial de Derecho Reunidas, Madrid 1985, página 45.
Sobre este
particular escriben Papaño José Ricardo y otros, “Cuando se planifica la
construcción de un edificio es necesario decidir qué destino tendrán sus
unidades. Esto debe ser así, pues son diferentes los requisitos constructivos
que cada dependencia deberá cumplir según la propiedad que el propietario le
asigne. La atribución del destino es una circunstancia que el reglamento de
copropiedad y administración deberá contener, porque así lo dispone el art. 3,
inc. 5, del decr. regl.18.739/49” –obra citada página 36-.
También se puede
consultar la Teoría del Espacio Vital, atribuida a Bonfante en Calegai de
Grosso Lidia, Derechos Reales, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1998, página 370.
[25] En relación a la
necesaria unanimidad sobre las decisiones de asamblea respecto de asuntos que
recaigan sobre la alteración de las condiciones de uso de los inmuebles se
puede consultar a Racciati Hernán, quien cita a Eduardo Laje, Mario Bendersky,
Laquis y Siperman, Nobile y Visco, Frédéric y Denis, Zurfluh –obra citada
páginas 158 y 159.
En otras
legislaciones como la española y la italiana, normas expresas disponen que para
la validez de las decisiones que involucren derechos privados, aunque relativas
a los bienes comunes, se requiere la aceptación expresa del afectado –artículo
11 Ley 8 de 1999, artículo 1120 del Código Civil Italiano.
También las leyes
uruguaya y chilena exigen la decisión unánime de los asistentes a la asamblea
para que la copropiedad pueda ordenar innovaciones, mejoras u obras que alteren
la arquitectura del edificio o conjunto, en tanto el Código Italiano y la ley
argentina permiten hacer innovaciones con la aquiescencia de la mayoría
–cualificada en el derecho italiano-, pero en uno y en otro caso se reconoce a
la minoría el derecho de veto de las obras contrarias a la ley o al reglamento,
representan un costo excesivo para los copropietarios o perjudican la solidez,
salubridad y seguridad del Edificio.
La Ley española 8 de
1999, modificó en este aspecto la Ley 49 de 1960, dándole validez a los
acuerdos mayoritarias para adelantar obras no requeridas para la conservación,
habitalidad y seguridad del inmueble, pero absolvió al propietario disidente de
la obligación de contribuir a realización de las mismas cuando el costo exceda
el importe de tres mensualidades de las cuotas comunes, incluso en el caso de
que no pueda ser privado de su beneficio. -artículo 11- –consultar Caballero
Gea José Alfredo, Propiedad Horizontal- Comunidades de Copropietarios, Dikinson
Madrid 1999.
El asunto también
fue regulado en la Ley 16 de 1985, porque a tiempo que el artículo 6° permitía
a la asamblea aprobar con las 4/5 partes de los votos que la integran la
desafectación de los bienes comunes no indispensables, advertía a dicho órgano
sobre la necesidad de examinar e indemnizar el perjuicio que la decisión
pudiera ocasionar a los propietarios de bienes privados, dejando a salvo el
derecho del copropietario de acudir ante la justicia.
[26] Previsiones
aplicables a las copropiedades constituidas en los términos de la Ley 16 de
1985, según lo disponía el artículo 7° de tal normatividad.
[27] “(..) Si, en
cambio, no se crea la persona jurídica, no por ello la copropiedad existente se
hallará limitada en el ejercicio de sus derechos subjetivos, como el de
instaurar las acciones pertinentes con motivo de cualesquiera situaciones
litigiosas en las que pueda verse envuelta. Pero para eso no sería menester que
se acompañaran a la demanda correspondiente las copias de las escrituras
registradas que acrediten la titularidad del dominio de todos y cada uno de los
copropietarios, pues tal cosa en la práctica haría imposible o dificultaría
formular cualquier demanda, sobre todo en conjuntos residenciales, muy comunes
hoy en día, en los que los copropietarios resultan ser muy numerosos. Por
consiguiente bastaría con acreditar que se produjo de conformidad con la ley,
el reglamento de copropiedad (arts. 11 y12 Ley 182 de 1948), el que
evidentemente obra en el expediente (..)” Corte Suprema de Justicia, Sala
Civil,  Jurisprudencia y Doctrina, Tomo XIV, N° 161, mayo de 1985.
[28] Las facultades de
las asambleas de copropietarios han sido abordados por la jurisprudencia
constitucional, desde la potestad reguladora de los órganos previstos en la
propiedad horizontal, concluyendo que éstos solo tienen facultades
administrativas que se concretan en la adopción de medidas tendientes a
garantizar la seguridad, exigencia y conservación de las zonas comunes, sin que
puedan desconocer los derechos constitucionales y legalmente protegidos de los
copropietarios –sentencias T-233 de 1994, T-216 y 454 de 1998 y T- 418 de
1999-.
[29] Consultar además s
C-145 y 180 de 1994; C-447 y 585 de 1995; C-021 y 103 de 1996.
[30] En la sesión ordinaria del 19 de junio de 2000, una
vez puesto a consideración de la Plenaria del Senado el Proyecto 136/99, el H.
senador Carlos Corsi Otálora interpeló al Ponente, H. senador José Renán
Trujillo García, a fin de que explicara la conveniencia del régimen propuesto,
debido a las dudas que suscitaba en el interpelante la asociación que hacía el
proyecto del régimen de propiedad horizontal con formas societarias. El
siguiente es un aparte de la intervención: “ se está asociando la propiedad
horizontal a una sociedad de responsabilidad limitada o anónima (..) porque
cuanto se toma la teoría de la sociedad de que esto es equivalente a cualquier
sociedad y prima el accionista mayoritario como en cualquier sociedad, se dan
casos de enormes conflictos porque el que tiene el 51% de los coeficientes le
impone su voluntad al 49% de los convivientes y si a él no le gusta un jardín o
una zona, impone el coeficiente y resulta que se trata de convivientes, no es
una sociedad anónima, no es una suma de capitales, fíjese que hay un factor
humano de fondo y entonces ponga usted un edificio de propiedad horizontal
donde hay 40 apartamentos y el coeficiente lo tiene un señor que tiene el 51%
porque es inversionista en propiedad raíz y le impone sus caprichos a los otros
20 propietarios con él (..) y se vuelve un dictador del edificio o del centro
comercial, eso es grave (..)”-Gaceta del Congreso 254 11 de julio de 2000
página 52 -.
[31] “Cada propietario
puede enajenar su piso o departamento, hipotecarlo, darlo en anticresis y
arrendamiento sin necesidad del consentimiento de los propietarios de los demás
pisos o departamentos. Dividido el inmueble, en los casos previstos en el
artículo 14 de esta ley, subsistirá la hipoteca o gravamen” –artículo 8°
Ley 182 de 1948-.
[32] El artículo 25 de
la Ley 675 de 2001 dispone que los coeficientes definen la proporción de los
derechos de los titulares de unidades privadas sobre los bienes comunes, el
porcentaje de participación en la asamblea y el índice de participación en las
expensas. Y el artículo 26 dispone que los coeficientes se establecen en
proporción al valor de cada área privada sobre el edificio o conjunto.
En el régimen de las
Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 el derecho de cada propietario sobre los bienes
comunes, y el monto con que cada unidad debía contribuir a las expensas comunes
y a las reparaciones mayores se estableció conforme al valor de la unidad sobre
el resto del edificio o conjunto -artículos 4°, 5° y 15-; asunto reglamentado
por el Decreto 1365 de 1986 disponiendo que, salvo pacto en contrario, las
decisiones en las asambleas debían adoptarse por la mayoría de los votos de los
asistentes –artículos 13 y 23.
[33] “Parágrafo 4°. El reglamento de administración de la
propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o
gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de
los mismos a cualquier título” -artículo 5° Ley 675 de 2001- En igual sentido
artículos 8° de la Ley 182 de 1948 y 7° de la Ley 16 de 1985, nota 32-..
[34] El numerus
clausus es una doctrina que atribuye a la ley la creación de los derechos
reales, su definición, contenido, modos de adquisición, transferencia y
extinción, en oposición de la doctrina del numerus apertus que reconoce
en la autonomía de la voluntad la facultad de crear derechos reales, los que,
para ser oponibles a terceros requieren de publicidad formal.
[35] Con miras a
generalizar y facilitar el acceso a la propiedad inmobiliaria, con instrumentos
acordes a la situación económica y social, en las legislaciones se han diseñado
múltiples esquemas de aprovechamiento inmobiliario con elementos compartidos.
En los Estados Unidos e Inglaterra, por ejemplo, existen las cooperative
apartment plan of home ownership; en éstas el inmueble se construye por
aportes y la utilización de los espacios se realiza en virtud de un contrato
del consorcio con los aportantes, cesible y de larga duración.
La modalidad de
propiedad horizontal, esto es propiedad individual sobre las unidades y
comunidad compartida sobre los bienes comunes ha sido adoptada y opera, entre
otros países, en Alemania, Austria, Bélgica, Brasil, Bulgaria, Chile, Costa
Rica, Cuba, Ecuador, España, Etiopía, Francia, Guatemala, Honduras, Italia,
Japón, Panamá, Perú, Polonia, Portugal, Rumania, Uruguay y Méjico.
En Francia, Alemania
(Wohnungseigentum o Teileigentum) y España (–artículo 24 Ley de 1960
reformada por la Ley 8 de 1999) opera tanto el sistema cooperado o asociado
como el de propiedad individual -consultar La Multipropiedad, Calo Emanuele y
Otro, Edersa, Madrid 1985; Valencia Zea, ob cit, página 192, Racciati Hernán
“Propiedad por Pisos o Departamentos”, 3° edición, Depalma, Buenos Aires 1975,
página 13; L.Prats Albentosa, La Propiedad Horizontal, en “Derecho Civil.
Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral” Tiratn Lo Blanch, Valencia
2001, páginas 283 y SS; Díez-Picazo Luis y Gullón Antonio, Sistema de Derecho
Civil, Volumen III, Quinta Edición, Tecnos, Madrid, 1994, páginas 96 y os p
[36] Sentencias C-309 de
1996 M.P. Eduardo Cifuentes Muñoz, C-663 de 1996 M.P. José Gregorio Hernández
Galindo.
[37] Sentencia C-280 de
1996, M.P.Alejandro Martínez Caballero –en esta oportunidad la Corte consideró
contrario a los artículos 13 y 16 constitucionales imponer a los servidores
públicos, de manera general, la obligación de obtener autorización escrita y
previa del jefe de su respectivo organismo para solicitar u obtener créditos u
otorgar garantías de los establecimientos de crédito-.
[38] El 8 de
octubre de 1999 el Ministro de Desarrollo Económico sometió a consideración del
Congreso de la República el Proyecto de Ley “por medio del cual se regula el
régimen de propiedad horizontal”, al que le correspondió la numeración 136/99
Senado, 305/2000 Cámara.
Para el efecto el Ministro en cita expuso a las
cámaras legislativas la necesidad de i) regular “los nuevos desarrollos
urbanísticos que integran usos mixtos”, ii) adelantar “la construcción
de grandes proyectos”, ii) terminar con la “insólita dualidad de
regímenes”, iii) “aclarar la representación de la copropiedad y evitar
el traslado del derecho de propiedad de los bienes comunes a una persona
jurídica” y .iv) “establecer “sistemas claros en materias de quórum,
mayoría y mayorías calificadas, para temas de interés crucial para los
copropietarios”. Y en los informes de ponencia no se adicionaron las
motivaciones. Sobre quórum mayorías ver nota 31 -Gacetas del Congreso 364 de
1999, 78, 217, 234 y 328 de 2000; 65, 210, 262, 269, y 327 de 2001.
[39] Sentencia C-251 de
2002, M(s). P(s).
Eduardo Montealegre Lynett y Clara Ines Vargas Hernández . En igual sentido
consultar C-006 de 1992, C-221 y 350 de 1994, C-350 de 1994, T-669 de 196 y
C-309 de 1997.
[40] Sentencias C-309
de1996, C-483 de 1996, C-663 de 1996, C- 535 de 1997, C-188 de 1998, C-252 de
1998, C-579 de 1999.