T-440-97
Sentencia T-440/97
Sentencia
T-440/97
MEDIO DE DEFENSA JUDICIAL-Controversia sobre propiedad horizontal
El enfrentamiento, causado por la determinación de la
administración de la propiedad horizontal en el sentido de prohibir el ingreso
de la actora al inmueble de su propiedad, es de aquellos que deben ser
resueltos por la justicia civil ordinaria a través del proceso verbal, hoy
verbal sumario.
Referencia:  Expediente T-129624.
Actora:  Sandra González Saavedra.
Procedencia:
Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, Sala Civil.
Magistrado
Ponente:
Dr. JORGE ARANGO
MEJÍA.
Sentencia aprobada en Santafé de Bogotá,
en sesión del dieciséis (16) de julio de mil novecientos noventa y siete
(1997).
La Sala Primera (1a.) de Revisión de la
Corte Constitucional, integrada por los magistrados Jorge Arango Mejía, Antonio
Barrera Carbonell y Eduardo Cifuentes Muñoz, decide sobre la sentencia del
Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, Sala Civil, de fecha veintiuno
(21) de marzo de mil novecientos noventa y siete (1997).
I.- ANTECEDENTES.
A.-
La demanda.
Dirigida contra el
Consejo Directivo de la Junta Administradora de la Urbanización Cerros de
Guadalupe Propiedad Horizontal, persona jurídica domiciliada en Cali, busca la
defensa del derecho de propiedad.
En cuanto a los
hechos, afirma que el doce (12) de diciembre del año pasado, en el Juzgado
Cuarto Civil del Circuito de Cali, la actora adquirió, por remate, la propiedad
de la casa de habitación de dos plantas distinguida con el número once (11) de
la Urbanización Cerros de Guadalupe Propiedad Horizontal, ubicada en la calle
primera (1a.), o Avenida de los Cerros, número cincuenta y seis setenta
(56-70), registrada al folio de matrícula inmobiliaria 370-0340295 de la citada
ciudad, al precio de cincuenta millones cuarenta mil pesos ($50.040.000.oo).
Por auto del treinta
(30) de enero del presente año, el juzgado aprobó el remate y ordenó al
secuestre Mario Jaramillo entregar el bien y rendir cuentas comprobadas de su
gestión.
Pero, antes de la
diligencia de remate, el administrador de la Urbanización, señor Alfonso
Fonseca Vargas, presentó el valor de la deuda que por cuotas de administración
debía quien hasta ese momento era la propietaria del inmueble, esto es, la
señora Francy Herrera Victoria, deuda que ascendió a la suma de nueve millones
ochocientos ochenta y un mil seiscientos doce pesos ($9.881.612.oo).
El juzgado, el dieciseis
(16) de octubre de mil novecientos noventa y seis (1996), ordenó agregar dicha
cuenta al expediente para ser considerada "al momento de hacerse la
reliquidación del crédito dentro del proceso hipotecario adelantado por la
Corporación de Ahorro y Vivienda "CONAVI" (principal) y CONSTRUCTORA
LOS CERROS (acumulado), contra la señora Francy Herrera Victoria".
Posteriormente, el
diecinueve (19) de diciembre del año pasado, el mismo señor Fonseca Vargas
adicionó la cuenta anterior, con una liquidación actualizada por la suma de
once millones novecientos veintidós mil ciento noventa y siete pesos
($11.922.197.oo).
Presentada la
liquidación adicional del crédito por "CONAVI", el juzgado considera
que lo que la demandada adeuda por cuotas de administración, "no puede ser
tenido en cuenta al momento de hacerse la reliquidación definitiva del crédito,
porque dicha actuación corresponde al secuestre al momento de rendir cuentas de
su administración". En consecuencia, el juzgado declara ilegal el auto del
dieciséis (16) de octubre de mil novecientos noventa y seis (1996), y determina
no atender los escritos del administrador de la propiedad horizontal, por no
ser parte en el proceso.
Habiéndose
trasladado la actora, en su condición de adjudicataria del inmueble, a la
Urbanización Cerros de Guadalupe, el señor Alfonso Fonseca Vargas le negó el
acceso al mismo, "argumentando que hasta tanto no se cancelara lo adeudado
por la anterior propietaria señora Francy Herrera Victoria, por concepto de
cuotas de administración", no se le permitiría el ingreso.
El cinco (5) de
marzo de mil novecientos noventa y siete (1997), la actora solicitó, por
escrito, permiso para ingresar a su inmueble, para efectuar las reparaciones
locativas que fueran necesarias.
El diez (10) del
mismo mes, se le contestó, con base en el reglamento de propiedad horizontal,
que "se permitirá el ingreso de los obreros", pero "no se
expedirá ningún paz y salvo financiero para permitir el ingreso del trasteo o
mudanzas a la casa número 11", hasta tanto "se cancele lo adeudado
por concepto de cuotas de administración por la anterior propietaria",
esto era, la suma de $13.258.120.oo pesos.
En la última página
del reglamento existe una cláusula que establece que el ingreso y salida de
trasteos sólo será autorizado por el administrador, previa presentación del paz
y salvo financiero. Para la demandante esta norma fue violada al habérsele
permitido a la anterior propietaria el retiro de sus enseres, a pesar de la
deuda que tenía por concepto de cuotas de administración. Además, considera que
la certificación sobre la deuda presta mérito ejecutivo contra la anterior
dueña, la señora Francy Herrera Victoria.
Las pretensiones de
la demanda se reducen a lo siguiente :
"Que se ordene
a la Administración de la Urbanización Cerros de Guadalupe - Propiedad
Horizontal, y a su representante legal señor Alvaro Fonseca Vargas, se me
permita el ingreso libremente y ocupar en forma plena, gozar, usar, disfrutar y
disponer del inmueble a mi arbitrio en mi condición de propietaria.
Finalmente, la
demandante deja constancia de que, en su opinión, ella no tiene por qué pagar
una deuda ajena, puesto que sólo asume responsabilidad con la administración
después de la diligencia de remate.
B.- Decisión
judicial.
El fallo del
Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, Sala Civil, del veintiuno (21)
de marzo del presente año, se negó a conceder la tutela solicitada.
El fundamento de la
determinación fue la consideración de que la actora no estaba en circunstancias
de indefensión, pues contaba con otro medio de defensa judicial -el proceso
verbal-, ni tampoco estaba en situación de subordinación.
Fuera de esto, el
Tribunal agregó que tampoco era posible acceder a la tutela como mecanismo
transitorio, para evitar un perjuicio irremediable, pues a "esta modalidad
ni siquiera se aludió en el caso sub judice". E inclusive sostuvo
que, según la sentencia T-019 de 1995 de esta Corte Constitucional, "las
controversias que se produzcan en virtud del ejercicio de los derechos de
copropiedad y con ocasión de la aplicación del régimen de propiedad horizontal,
son de naturaleza legal y no constitucional. La acción de tutela no es el medio
idóneo para proteger los derechos legales para cuya defensa la ley ha dispuesto
otros mecanismos". Finalmente, el Tribunal estimó que la conducta del
administrador está avalada por el mismo reglamento de copropiedad, el cual
autoriza el correctivo que en este asunto aplicó el administrador.
II.-
CONSIDERACIONES.
A.- Competencia.
La Sala es competente
para decidir, por lo dispuesto en los artículos 8o. y 241, numeral 9o., de la
Constitución, y 33 y 34 del decreto 2591 de 1991.
B.- Lo que se
debate.
Debe examinarse si
las discrepancias entre una persona jurídica administradora de una propiedad
horizontal y uno de los propietarios deben resolverse a través de la acción de
tutela. Así mismo, debe determinarse si esta última acción puede otorgarse como
mecanismo transitorio en ausencia de un perjuicio irremediable por precaver.
C.- Motivos por
los cuales se denegará la tutela.
Saneada la nulidad a
que se hizo referencia en el auto del pasado diecinueve (19) de agosto, procede
la Sala a resolver esta acción de tutela así:
1o.- Existencia
de otro medio de defensa judicial.
El inciso 3o. del
artículo 86 de la Constitución dice que la acción de tutela "sólo
procederá cuando el afectado no disponga de otro medio de defensa
judicial".
Pues bien, en el
presente caso la actora contaba para su defensa con otro medio de judicial, a
saber, el proceso verbal sumario. En efecto, según el artículo 435 del Código
de Procedimiento Civil, modificado por el numeral 239 del artículo 1o. del
decreto 2282 de 1989, "Se tramitarán en única instancia por el
procedimiento que regula este capítulo, los siguientes asuntos : (...)
Parágrafo 1o.- En consideración a su naturaleza : 1o.- Controversias sobre
la propiedad horizontal de que tratan el artículo 7o. de la ley 182 de 1948 y
los artículos 8o. y 9o. de la ley 16 de 1985".
Ciertamente, las
diferencias surgidas entre la persona jurídica que administra el reglamento de
propiedad horizontal y las áreas comunes de la Urbanización Cerros de
Guadalupe, y la demandante, señora Sandra González Saavedra, son susceptibles
de ser solucionadas con arreglo a lo dispuesto por el artículo 8o. de la ley 16
de 1985, norma que a la letra dice :
"Competencia
y procedimiento. Las diferencias que surgieren entre propietarios y entre
éstos y la persona jurídica que nace de lo dispuesto en el artículo 3o. de la
presente ley, con motivo del ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus
obligaciones como propietarios de los bienes de dominio exclusivo o particular
o como integrantes de la persona jurídica antes mencionada, serán sometidas a
decisión judicial, mediante el trámite del proceso verbal de que trata el
título XXIII, sección primera del libro 3o. del Código de Procedimiento Civil.
Al mismo trámite se someterán las diferencias que surjan sobre la legalidad del
reglamento y de las decisiones de la asamblea general.
"PAR. Lo dispuesto
en el inciso anterior no impide que los interesados puedan recurrir a las
autoridades de policía para los efectos preventivos de su competencia."
Para la Sala, no
cabe duda de que por el alcance general que tiene el inciso primero de la norma
citada, el enfrentamiento objeto del presente asunto, causado por la
determinación de la administración de la propiedad horizontal en el sentido de
prohibir el ingreso de la actora al inmueble de su propiedad, es de aquellos
que deben ser resueltos por la justicia civil ordinaria a través del proceso
verbal, hoy verbal sumario de conformidad con la reforma del año de 1989. Por
lo demás, es claro que la Urbanización Cerros de Guadalupe es una propiedad
horizontal sometida a la ley 16 de 1985, pues así se deduce de la certificación
del veinticuatro (24) de julio del presente año, emanada de la Secretaría de
Ordenamiento Urbanístico (Subsecretaría de Ordenamiento y Regularización Física
- División de Vivienda e Intervenidas) de la ciudad de Santiago de Cali (folio
2o.).
Las consideraciones
anteriores demuestran que no es la acción de tutela la procedente para el
trámite de las pretensiones formuladas por la parte actora. Cabe recordar que
con este criterio se reitera la jurisprudencia de esta misma Corporación, esto
es, la contenida en la sentencia de la Sala Tercera (3a.) de Revisión número
T-019 de 1995 (Magistrado ponente doctor Eduardo Cifuentes Muñoz). Allí, en lo
pertinente, se dijo :
"En una ocasión
anterior, la Corte ya tuvo oportunidad de precisar que "las diferencias
que surjan entre propietarios y entre éstos y la administración, con motivo del
ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus obligaciones, como
propietarios de los bienes de dominio exclusivo o particular, al igual que las
diferencias que surjan sobre la legalidad del reglamento y de las decisiones de
la asamblea general, deben someterse a decisión judicial, para que mediante el
trámite del proceso verbal, regulado en el Código de Procedimiento Civil, se
definan. (arts. 7 Ley 182/48 y 8 de la Ley 16/85)".
"Las
controversias que se produzcan en virtud del ejercicio de los derechos de
copropiedad y con ocasión de la aplicación del régimen de propiedad horizontal,
son de naturaleza legal, y no constitucional. La acción de tutela no es el
medio idóneo para proteger los derechos legales para cuya defensa la ley ha
dispuesto otros mecanismos."
2o. Falta de un
perjuicio irremediable por precaver.
Debe señalarse que
la interesada, en ningún momento, manifestó que la situación objeto de la
tutela la estaba exponiendo a un perjuicio irremediable en alguno de sus
derechos constitucionales fundamentales. Ante esta circunstancia, en la cual no
hay ninguna prueba que abone la necesidad de precaver uno de tales perjuicios,
la Corte no puede aplicar lo dispuesto por la parte final del inciso 3o. del
artículo 86 de la Constitución. En otras palabras, en el presente caso no cabe
la tutela ni siquiera como mecanismo transitorio para "evitar un perjuicio
irremediable".
Por lo tanto, por
absoluta sustracción de materia, no podría aquí intentarse aplicar la doctrina
contenida en la citada jurisprudencia, la cual enseña que :
"6. Situación
diferente se presenta, cuando los actos o decisiones de los órganos de
dirección o administración de una copropiedad, vulneran otros derechos
fundamentales. En estas circunstancias, la acción de tutela sí puede ser el
medio de defensa idóneo para neutralizar ataques inconstitucionales a derechos
fundamentales."
III.- DECISIÓN.
Por lo expuesto, la
Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato
de la Constitución,
RESUELVE :
Primero.-
CONFÍRMASE la sentencia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de
Cali, Sala Civil, del veintiuno (21) de marzo del corriente año, que se negó a
conceder la tutela solicitada.
Segundo.-
COMUNÍQUESE la presente decisión al Tribunal Superior del Distrito Judicial
de Cali, Sala Civil, para los efectos del artículo 36 del decreto 2591 de 1991.
Cópiese,
notifíquese, cúmplase, publíquese e insértese en la Gaceta de la Corte
Constitucional.
JORGE ARANGO MEJÍA
Magistrado ponente
ANTONIO BARRERA CARBONELL
Magistrado
EDUARDO CIFUENTES MUÑOZ
Magistrado
MARTHA VICTORIA SÁCHICA DE MONCALEANO
Secretaria General