T-972-08
Sentencia T-972/08
ACCION DE
TUTELA CONTRA PROVIDENCIAS JUDICIALES-Reiteración
de jurisprudencia
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL Y SOLIDARIDAD EN MATERIA DE CUOTAS DE
ADMINISTRACION/REGIMEN DE TRANSICION CONSAGRADO EN LA LEY 675 DE 2001/
EVOLUCION LEGISLATIVA Y JURISPRUDENCIAL DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Armonizando el establecimiento de la solidaridad con el
régimen de transición citado, puede concluirse que la solidaridad no puede
operar desde antes de la aplicación del régimen de transición previsto en la
Ley 675 den 2001, y siempre y cuando se cumplan las condiciones establecidas en
el art. 29 de la misma para la protección de los
adquirentes de buena fe, las que son: (i) dicha solidaridad opera al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio;
(ii) en la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a
propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a
las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad; y,
(iii) en caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la
escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al
administrador de la copropiedad y de la solicitud del nuevo propietario por las
deudas que exista con la copropiedad.
SOLIDARIDAD
EN MATERIA DE CUOTAS DE ADMINISTRACION/VIA DE HECHO EN AUTO QUE RESOLVIO
EXCEPCIONES EN PROCESO EJECUTIVO POR VULNERACION DEL PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Se advierte de tal manera una vía de
hecho en la citada decisión por defecto sustantivo, por vulneración del
principio de legalidad, pues negó las excepciones propuestas por la supuesta
deudora aplicándole a la nueva propietaria del bien, la solidaridad de manera
retroactiva. En efecto, el juzgado advirtió que la señora adquirió el bien por
remate, sin llegar a constatarse la deuda que tenía, considerando que dicho
debate no hacía parte de tal proceso ejecutivo, y que al demandarse a la nueva
propietaria se está haciendo uso de la potestad consagrada en la ley con
respecto a la solidaridad. Cabe recordar, que la Ley 675 de 2001 entró en
vigencia el 3 de agosto de 2001, que según el régimen de transición establecido
en el art. 86 de la misma, existía un año para que las copropiedades se
ajustaran a la misma, es decir, hasta el 3 de agosto de 2002, prorrogable por 6
meses más, hasta el 3 de febrero de 2003. En efecto, solo hasta el vencimiento
de éste término (3 de febrero de 2002) sin que se hubiere llevado a cabo dicha
modificación, se entenderán incorporadas las disposiciones de la ley 675 de 2001
a los reglamentos internos de las copropiedades horizontales (inc. 2º art.
86).
SOLIDARIDAD
EN MATERIA DE CUOTAS DE ADMINISTRACION-Caso en que
a la demandante en tutela no podía considerársele deudora solidaria
La demandante no es deudora solidaria de expensas
anteriores a la compra que hizo del inmueble, pues para ésta época no se habían
incorporado por ley las disposiciones de la Ley 675 de 2001 al reglamento de
propiedad horizontal del conjunto residencial donde queda ubicado el
apartamento adquirido por aquella, es decir, la solidaridad no se había
incorporado a éste reglamento y por tanto no tenía vigencia. Por tanto, solo a
partir de la adquisición del bien, 6 de noviembre de 2002, ella debe responder
por las expensas comunes que le correspondan a su propiedad.
Referencia:  Expediente T-1918896
Acción de
tutela instaurada por Norma Claudia Luque Parra contra el Juzgado Veinticinco
Civil Municipal de Bogotá.
Magistrada Ponente:
CLARA INÉS VARGAS HERNÁNDEZ
Bogotá, D.C., nueve (9) de octubre de dos
mil ocho (2008).
La Sala Novena de Revisión de la Corte
Constitucional, integrada por los Magistrados CLARA INÉS VARGAS HERNÁNDEZ,
JAIME ARAÚJO RENTERÍA y MANUEL JOSÉ CEPEDA ESPINOSA, en ejercicio de sus
competencias constitucionales y legales, en especial las que le confiere el Decreto
2591 de 1991, profiere la siguiente,
SENTENCIA
En el proceso de revisión de los fallos
proferidos por el Juzgado Once Civil del Circuito de Bogotá D. C. el 07 de
abril de 2008 y el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá –Sala
Civil- el 08 de mayo de 2008, dentro de la acción de tutela instaurada por la
señora Norma Claudia Luque Parra, a través de apoderado judicial, en contra del
Juzgado Veinticinco Civil Municipal de Bogotá.
I.  ANTECEDENTES
Mediante escrito presentado
el día 26 de marzo de 2008, el apoderado judicial de la señora Norma Claudia
Luque Parra presentó solicitud de protección de los derechos fundamentales de
su poderdante al debido proceso, presuntamente vulnerado por la entidad
demandada.  Como sustento a la solicitud de amparo, invoca los siguientes:
1. Hechos
Manifiesta la accionante, que el Conjunto
Residencial Santa María del Alcazar III promovió demanda ejecutiva contra la
accionante para lograr el pago de 120 cuotas de administración causadas desde
el mes de abril de 1994 y hasta el mes de septiembre de 2003, además de dos
cuotas extraordinarias, así como sanciones por inasistencia a las asambleas de
la copropiedad, más los intereses moratorios equivalentes a una y media veces
el interés bancario corriente, respecto del apartamento 204, interior 7, garaje
81 y deposito 98 todos ubicados dentro del aludido conjunto.
Indica que a través de apoderado judicial
junto con el señor Álvaro Vásquez Duran, propusieron excepciones contra el
mandamiento de pago, las que denominaron:
“a) Cobro de lo no debido e inexistencia de la
obligación u obligaciones dinerarias respecto de las cuotas de administración,
cuotas extraordinarias, sanciones e intereses causados de abril de 1994 a
diciembre de19 de 2002, fecha en la cual Norma Claudia Luque Parra POR REMATE
JUIDICIAL adquirió los bienes raíces sometidos a copropiedad.
b)  Cobro de lo no debido e inexistencia de la
obligación u obligaciones dinerarias respecto de las expensas y cuotas de administración,
cuotas extraordinarias, sanciones e intereses causados de abril de 1994 a
agosto de 2001, fecha en que entró en vigencia la ley 675 de 2001 sobre el
régimen de propiedad horizontal.
c)  Fraude a la ley, abuso del derecho y abuso del
derecho a litigar derivada de la expedición de la certificación base de la
ejecución extendida por la Administración con base en la ley 675 de 2001
haciendo sus efectos retroactivos.
d)  Fraude y estafa procesales como consecuencia de
haberse contrariado las disposiciones que para el caso impartió la Asamblea de
Copropietarios de adelantar la ejecución contra el anterior propietario de los
bienes privados ORLANDO MORALES y la ahora accionante.
e)  Irretroactividad de la ley 675 de 2001 y ausencia
de solidaridad a cargo de los ejecutados Norma Claudia Luque Parra y Álvaro Vásquez
Duran en cuanto a las cuotas ordinarias y extraordinarias, sanciones e
intereses causados desde abridle 1.994 a diciembre de 2.002, o como máximo las
causadas al 4 de agosto de 2.001 fecha en que empezó a regir la ley 675 de
2.001.
f)  Falta de causa e inexigibilidad en el cobro de
intereses moratorios a la tasa de una y media veces el bancario corriente en
relación con las cuotas y cobros pretendidos de abril de 1.994 a febrero de
2.003, fecha que la misma Ley 675 de 2.001 determinó que se incorporaría a los
reglamentos de copropiedad que no hubieran ajustado sus estatutos, como máximo
al 4 de agosto de 2.001, fecha de vigencia de la ley.
g)  Cobro excesivo de intereses moratorios a la tasa
de una y media veces el interés bancario corriente de abril de 1.994 a febrero
4 de 2.003, fecha que la misma Ley 675 de 2.001 determinó que se incorporaría a
los reglamentos de copropiedad que no hubieran ajustado sus estatutos, o como
máximo al 4 de agosto de 2.001, fecha de vigencia de la ley, así como reducción
de los intereses por ser la Copropiedad una persona jurídica sin ánimo de lucro
y por consiguiente se le aplicaban hasta seas fechas finales el Código Civil
cuya tasa es del 6% anual.
h)  Error judicial en el saneamiento de la cosa
subastada por parte del juez 23 Civil del Circuito, al subastar y aprobar el
remate sin que se hubiera acreditado que los inmuebles estaban a paz y salvo
con la copropiedad según lo establecido en la ley 675 de 2.001.”
Esboza que el Juez accionado profirió
sentencia el 25 de junio de 2006 negando las excepciones invocadas y a su vez
dispuso seguir adelante con la ejecución modificando parcialmente la orden de
pago, respecto del señor Álvaro Vásquez Duran, por tanto ordenó el remate de
los bienes e impuso la condena en costas.
Expone que contra la mencionada sentencia
solicitó aclaración y adición con el propósito que se hiciera un
pronunciamiento expreso sobre todas las excepciones invocadas, petición que fue
negada por el juzgado accionado.  Añade que interpuso recurso de apelación
contra el citado fallo, el que fue negado, aduciéndose que el asunto era de
mínima cuantía y por ello de única instancia.  Relata que acudió al recurso de
queja, para que fuera conocida la apelación, del cual conoció el Juzgado 12
Civil del Circuito de Bogotá, quien mediante auto del 21 de agosto de 2007,
estimó que el recurso de apelación había sido negado de manera correcta.
Continúa su relato precisando que la ley
675 de 2001 entró en vigencia el 4 de agosto de 2001 concediendo el plazo de un
año para que las copropiedades ajustaran sus reglamentos a la misma, plazo que
se prorrogó por seis meses, es decir hasta el 3 de febrero de 2003. Menciona
adicionalmente que el artículo 29 de la citada obra, estableció la solidaridad
del enajenante y el adquiriente del bien raíz, en relación con el pago de las
expensas comunes, sin embargo advierte que dicha solidaridad no existía en la legislación
de propiedad horizontal anterior a la expedición de la mencionada ley.  En
relación con la situación descrita, expresa que adquirió el inmueble vinculado
con la copropiedad mediante remate llevado a cabo por el Juzgado 23 Civil del
Circuito de Bogotá el día 6 de noviembre de 2002 y que se aprobó mediante auto
del 2 de diciembre de 2002, motivo por el cual estima que no es jurídicamente
adecuado que la hagan responsable solidariamente de las expensas comunes
causadas antes de la adjudicación del bien a su nombre.
En consecuencia solicita suspender los
efectos del fallo de fecha 23 de junio de 2006 proferido dentro del proceso
ejecutivo adelantado en el juzgado 25 Civil Municipal de Bogotá, de acuerdo a
demanda presentada por el Conjunto Residencial Santa María del Alcazar III en
contra de la actora.
3.    Tramite
Procesal.
El Juzgado
Décimo Civil del Circuito de Bogotá, avocó el conocimiento de la acción de
tutela mediante auto de fecha 28 de marzo de 2008.  En ese mismo auto corrió
traslado al ente accionado, igualmente solicitó la remisión del proceso
ejecutivo de mínima cuantía adelantado por el Conjunto Residencial Santa María
del Alcazar III en contra de Norma Claudia Luque Parra y Álvaro Vásquez Durán.
Dentro del término judicial otorgado, el juzgado accionado dio respuesta a la
solicitud de amparo en los términos que se expondrán mas adelante.
Por medio de
auto del 3 de abril de 2008, el Juzgado de Instancia, resolvió declarase
impedido para continuar conociendo de la presente acción de tutela, atendiendo
a que la titular de dicho despacho, conoció del aludido proceso ejecutivo, al
inadmitir la demanda propuesta por el Conjunto Residencial Santa María del
Alcazar III en contra de la actora, mediante providencia del 24 de noviembre de
2003, por lo que procedió a remitir el presente asunto al Juzgado Once Civil
del Circuito de la misma ciudad, quien resolvió no asumir el conocimiento de
la acción de tutela, y en consecuencia remitió el expediente a la Sala
Civil del Tribunal de Bogotá, con el fin de estudiar la legalidad del
impedimento planteado.
Dicho cuerpo
colegiado, una vez estudiado el impedimento presentado por el Juzgado Décimo
Civil del Circuito de ese distrito, resolvió aceptarlo ordenando a su vez que el
expediente fuera remitido al Juzgado Once Civil del Circuito de Bogotá para lo
de su competencia.
4.    Respuesta del ente accionado
El titular del ente judicial demandado,
mediante oficio del 2 de abril de 2008, indicó que de conformidad con lo
expresado por el accionante en dicho despacho cursa el proceso ejecutivo
2003-01388, sobre el particular destacó que las principales actuaciones
surtidas al interior del aludido proceso, donde destaca que éste inició en el
15 septiembre de 2003, librándose mandamiento ejecutivo el día 05 de diciembre
del citado año, sobre cuotas adeudadas por concepto de administración
inmobiliaria al Conjunto demandante con pretensiones aproximadas de 1’600.000 y
actualmente se están desarrollando debates sobre la liquidación del crédito y
las costas.
Respecto de la acción de tutela
manifiesta que no considera vulnerado derecho fundamental alguno, pues sus
escritos han sido resueltos oportunamente y se le ha dado el curso legal a la
demanda ejecutiva, con las etapas procedimentales y los términos que la ley
prevé para este tipo de trámites.  Añade que la sentencia atacada fue proferida
el 26 de junio de 2006, es decir, hace casi 2 años, por lo que resulta
improcedente la presente acción en procura de no afecta la seguridad jurídica.
II.   DECISIONES JUDICIALES QUE SE
REVISAN
1.
Sentencia de primera instancia
El Juzgado Once Civil del Circuito de
Bogotá, mediante providencia del 24 de abril de 2008, resolvió negar por
improcedente la protección solicitada por la accionante, al considerar que una
vez estudiado el fallo atacado y las etapas procesales que precedieron al
mismo, no se encuentra acreditada la trasgresión a un derecho fundamental, pues
la apreciación de la prueba realizada por el accionado, resultó adecuada por lo
que no se evidencia la existencia de un defecto fáctico, ya que el juzgado
accionado para tomar la decisión objeto de examen, se basó en las pruebas legal
y oportunamente allegadas al proceso.
Adicionalmente, fundamentó la improcedencia
decretada, atendiendo a que no se cumplió con el requisito de inmediatez,
obedeciendo a que la providencia atacada fue proferida el 23 de junio de 2006,
por tanto entiende que ha transcurrido un término razonable, perdiendo su razón
de ser la solicitud de amparo.
2.  Impugnación
El accionante impugnó la sentencia de
primera instancia.  Al respecto sostuvo que la decisión impugnada contiene
graves errores legales y probatorios.  Como fundamento de lo expuesto hizo
referencia al principio de inmediatez, el cual estima no fue vulnerado, al
respeto expresó que el juez de conocimiento toma como punto de partida la fecha
de la sentencia proferida, cuando lo adecuado habría sido analizar las
actuaciones posteriores a esa sentencia, en ese sentido señala que contra la
sentencia atacada solicitó aclaración y adición con el propósito que se hiciera
pronunciamiento expreso sobre todas las excepciones invocadas.
Sobre el aspecto descrito, añade que
interpuso recurso de apelación contra la providencia objeto de estudio, el que
fuera negado por tratase de un asunto de mínima cuantía y por consiguiente de
única instancia.  Advierte que acudió al recurso de queja, para que fuera
concedida la apelación referida, el que fue resuelto por el Juzgado 12 Civil del
Circuito de Bogotá, ente judicial que mediante auto del 21 de agosto de 2007,
consideró bien denegado el recurso de apelación.  En consecuencia considera que
no existe falta de inmediatez en la promoción de la acción de tutela en
cuestión.
Por otra parte, ratifica que la decisión
judicial objeto de la acción de tutela viola el debido proceso, atendiendo a
que en su entender, se aplicó con retroactividad una norma legal que por
principio no lo es, incurriéndose así en una vía de hecho.
3.    Sentencia de Segunda Instancia
La Sala Civil del Tribunal Superior del
Distrito Judicial de Bogotá, confirmó la sentencia de primera instancia.  Para
el Ad quem, no se advierte que la autoridad accionada haya incurrido en
los supuestos que hacen procedente la tutela contra sentencias judiciales, pues
en su concepto se trata de una disparidad de criterios entre el accionante y el
juez, respecto de la posibilidad de cobrar cuotas de administración que
pertenecían al anterior propietario de un bien inmueble sujeto al régimen de
propiedad horizontal.
Para el juez de segunda instancia, existe
solidaridad en el pago de las expensas comunes ordinarias entre el propietario
anterior y el nuevo, respecto de aquellas dejadas de cancelar, al momento de llevarse
a cabo la transferencia de dominio, máxime cuando al adquirir el bien en
subasta pública, tuvo la oportunidad de verificar que deudas tenía, debiendo
alegar las circunstancias descritas en la oportunidad pertinente.
Por otra parte, indicó el Tribunal que no
se encontraba satisfecho el requisito de inmediatez, toda vez que la acción de
tutela se presentó 1 año y 9 meses después de proferida la sentencia en donde
presuntamente se configuraría la vulneración alegada.
III.  PRUEBAS
En el trámite de la acción de tutela en
comento obran las siguientes pruebas relevantes:
1.
Copia de la demanda ejecutiva presentada por
parte del Conjunto Residencial Santa María del Alcazar III en contra de la
señora Norma Claudia Luque Parra y Álvaro Vásquez Duran, a fin de hacer
efectivo el pago de las sumas de dinero representadas en cuotas de
administración, intereses y sanciones adeudadas al conjunto residencial
demandante (folios 2 a 17 cuaderno de primera instancia).
2.
Copia de la solicitud de reconocimiento de
personería jurídica del Conjunto Residencial Santa María del Alcazar III,
elevada por la administradora y representante legal del conjunto a la Alcaldía
Local de Suba (folios 18 y 19 cuaderno de primera instancia).
3.
Copia de la certificación expedida por la
administradora del Conjunto Residencial Santa María del Alcazar III donde se
ratifica que la señora Norma Claudia Luque Parra adeuda al referido conjunto $31.473.233
(folios 21 a 24 cuaderno de primera instancia).
4.
Copia de las excepciones propuestas por el
apoderado judicial de la señora Norma Claudia Luque Parra, en contra de la
demanda ejecutiva presentada en su contra por parte del Conjunto Residencial
Santa María del Alcazar III (folios 25 a 44 cuaderno de primera instancia).
5.
Copia del fallo proferido por el Juzgado 25
Civil Municipal de Bogotá, el 23 de junio de 2006, dentro del proceso ejecutivo
de mínima cuantía promovido por el Conjunto Residencial Santa María del Alcazar
III contra Norma Claudia Luque Parra y Álvaro Vásquez Duran, donde se resolvió
declarar no probadas las excepciones propuestas y modificar la orden de pago
respecto del señor Álvaro Vásquez Duran (folios 45 a 56 cuaderno de primera
instancia).
6.
Copia de la providencia proferida el 12 de marzo
de 2007, por medio de la cual el Juzgado 25 Civil Municipal negó el recurso de
reposición y concedió en efecto diferido el recurso subsidiario de apelación
interpuesto por el apoderado judicial de la señora Norma Claudia Luque Parra
(folios 57 a 60 cuaderno primera instancia).
7.
Copia del auto proferido por el Juzgado 12 Civil
del Circuito de Bogotá, el 8 de agosto de 2007, a través del cual declaró
inadmisible el recurso de apelación formulado por el apoderado de la parte
demandada, atendiendo a que se trata de un proceso de mínima cuantía y por ende
de única instancia (folio 61 cuaderno primera instancia).
8.
Copia del auto proferido por el Juzgado 12 Civil
del Circuito de Bogotá, el 21 de agosto de 2007, por medio del cual rechazó el
recurso de queja propuesto por el apoderado judicial de la accionante (folios 62
a 64 cuaderno primera instancia).
IV.  CONSIDERACIONES
1.  Competencia.
Esta Sala de la Corte Constitucional es
competente para revisar la decisión proferida dentro de la acción de tutela de
la referencia, de conformidad con lo establecido en los artículos 86 y 241-9 de
la Constitución Política en concordancia con los artículos 31 a 36 del Decreto
2591 de 1991.
2.  Presentación del caso y
planteamiento del problema jurídico.
La señora Norma Claudia Luque Parra, a
través de apoderado judicial, solicita la protección de su derecho fundamental
al debido proceso, el cual considera vulnerado por parte del Juzgado 25 Civil
Municipal de Bogotá, al proferir la sentencia del 23 de junio de 2003, dentro
del proceso ejecutivo adelantado por el Conjunto Residencial Santa María del
Alcazar III en contra de la actora, pues entiende que dentro del mismo se le
cobraron cuotas de administración, cuotas extraordinarias y sanciones por
inasistencia a las asambleas de copropiedad del apartamento 204 interior 7,
garaje 81 y depósito 98, todos dentro del conjunto ejecutante, desde el mes de
abril de 1994, las que considera no debe asumir, pues adquirió el derecho de
dominio pleno del bien, mediante pública subasta realizada el 6 de noviembre de
2002, surtida en el proceso de ejecución promovido por al Corporación de Ahorro
y Vivienda Corpavi contra el anterior propietario del referido inmueble.  La
diligencia de remate fue aprobada mediante auto del 2 de diciembre de 2002 y se
registró en la Oficina de Instrumentos Públicos el 19 de ese mismo mes y año.
En ese orden de ideas, expresa que la ley
675 de 2001 que estableció lo concerniente a la solidaridad entre el enajenante
y el adquiriente respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero,
señala en su artículo 86 como Régimen de Transición que las copropiedades
sometidas a los regimenes anteriores gozaban de un año para modificar sus
reglamentos a su normatividad término prorrogable por seis meses, en
consecuencia la ley solamente tendría efectos aplicables a la actora desde el 4
de febrero de 2003.
Por su parte, el ente judicial accionado,
estima que no ha vulnerado ningún derecho fundamental en cabeza del actor, pues
todas las actuaciones al interior del proceso se dieron en cumplimiento de las
disposiciones legales y se le garantizó adecuadamente el derecho de defensa, no
siendo de recibo las alegaciones presentadas por la parte demandada.
Los jueces de instancia negaron la
solicitud de amparo al encontrar que no se cumplía a cabalidad con el principio
de inmediatez, además de no encontrar probada la configuración de una vía de
hecho, pues dentro del proceso ejecutivo no se vislumbra actuación caprichosa o
arbitraria por parte del ordenador judicial.
Conforme a lo anterior, a la Sala le
corresponde establecer si en el presente caso el Juzgado Veinticinco Civil Municipal
de Bogotá, al proferir la sentencia dentro del proceso ejecutivo adelantado en
contra de la accionante, negándole las excepciones que propuso y ordenando
seguir adelante con la ejecución, incurrió en una vía de hecho que vulnera sus
derechos fundamentales, al considerarla deudora solidaria de manera
retroactiva.
Para tal efecto, se formularán algunas
consideraciones generales sobre la procedencia de la acción de tutela contra
providencias judiciales, así como lo atinente a la solidaridad en la
contribución a las expensas comunes y la vigencia y transición del actual
régimen de propiedad horizontal, para posteriormente abordar el estudio del
caso concreto.
3.  Procedencia de la acción de tutela
contra providencias judiciales. Reiteración de
jurisprudencia.
Esta Corporación en Sentencia C-543
de 1992[1], declaró inexequibles los
artículos 11 y 40 del decreto 2591 de 1991, y en la misma decisión, señaló su
procedencia excepcional, sujeta a criterios precisos que la Corte ha venido
fijando a lo largo de su jurisprudencia, todos ellos, claro está, ligados a la
vulneración explícita de derechos fundamentales.  La sentencia en comento expresó
lo siguiente:
“Ahora bien, de conformidad con el concepto
constitucional de autoridades públicas, no cabe duda de que los jueces tienen
esa calidad en cuanto les corresponde la función  de administrar justicia y sus
resoluciones son obligatorias para los particulares y también para el Estado.
En esa condición no están excluidos de la acción de tutela respecto de actos u
omisiones que vulneren o amenacen derechos fundamentales, lo cual no significa
que proceda dicha acción contra sus providencias.  Así, por ejemplo, nada obsta
para que por la vía de la tutela se ordene al juez que ha incurrido en dilación
injustificada en la adopción de decisiones a su cargo que proceda a resolver o
que observe con diligencia los términos judiciales, ni riñe con los preceptos
constitucionales la utilización de esta figura ante actuaciones de hecho
imputables al funcionario por medio de las cuales se desconozcan o amenacen los
derechos fundamentales, ni tampoco cuando la decisión pueda causar un perjuicio
irremediable, (...).   En hipótesis como estas no puede hablarse de
atentado alguno contra  la seguridad jurídica de los asociados, sino que se
trata de hacer realidad los fines que persigue la justicia”.
Es así como, atendiendo a la fuerza
vinculante de los fallos de constitucionalidad, en sentencia T-079 de 1993[2],
con base en una decisión tomada por la Corte Suprema de Justicia en donde
concedió una acción de tutela contra una sentencia judicial y respetando el
precedente judicial contenido en la sentencia C-543 de 1993, se comenzarían a
construir y desarrollar los criterios de procedibilidad de la acción de tutela
contra providencias judiciales, los cuales constituyen pautas objetivas a
partir de las cuales se puede derivar la vulneración de los derechos
fundamentales dentro de un proceso judicial.  Éstas se desprenden de la
aplicación y desarrollo de los derechos fundamentales a la cotidianidad de
todas las prácticas judiciales y como tal, han sido objeto de madurez,
racionalización y sistematización.
Al comienzo, en las primeras decisiones
de esta Corporación, se enfatizó y definió que el punto en el que giraba la
viabilidad del examen de las decisiones judiciales a través de la tutela lo
constituía la vía de hecho, definida como el acto absolutamente
caprichoso y arbitrario[3] producto de la carencia
de fundamentación legal, constitucionalmente relevante.  Actualmente, la
jurisprudencia ha rediseñado tal enunciado dogmático[4]
para dar cuenta de un grupo enunciativo de los criterios de procedibilidad
de la acción de tutela contra decisiones judiciales.  Al respecto, en la
sentencia T-949 de 2003[5], la Sala Séptima de
Revisión señaló lo siguiente:
“Esta Corte en sentencias recientes ha redefinido
dogmáticamente el concepto de procedibilidad de la acción de tutela contra
providencias judiciales. Esta redefinición ha operado a partir del poder de
irradiación del principio de eficacia de los derechos fundamentales (art. 2
C.P.) y de una interpretación sistemática de diversas disposiciones de la
Constitución (arts. 1, 2, 13, 86, 228 y 230 C.P.).
“En esta tarea se ha reemplazado el uso conceptual
de la expresión “vía de hecho” por la de “causales genéricas de
procedibilidad”. Lo anterior ha sido inducido por la urgencia de una
comprensión diferente del procedimiento de tutela con tal de que permita
"armonizar la necesidad de proteger los intereses constitucionales que
involucran la autonomía de la actividad jurisdiccional y la seguridad jurídica,
sin que estos valores puedan desbordar su ámbito de irradiación y cerrar las
puertas a la necesidad de proteger los derechos fundamentales que pueden verse
afectados eventualmente con ocasión de la actividad jurisdiccional del Estado.” (Sentencia T-462 de 2003).
La sistematización de los criterios o
causales a partir de los cuales es posible justificar la procedencia de una
acción de tutela contra una decisión judicial, ha generado la obligación del
operador de respetar los precedentes y de guardar respeto y armonía entre su
discrecionalidad interpretativa y los derechos fundamentales previstos en la
Constitución[6].  En este punto es
necesario advertir, que la Corporación ha definido e identificado dentro del
ejercicio jurisdiccional, la obligación de argumentar suficientemente cada una
de sus decisiones y también, de ponderar con claridad los derechos fundamentales
que se encuentren en disputa.  El principio de eficacia de los derechos
fundamentales y el valor normativo de la Constitución obligan al juez a acatar
las normas legales aplicables a un caso concreto pero también, a justificar y
ponderar las pugnas que se llegaren a presentar frente a los derechos
fundamentales[7].
Pues
bien, la jurisprudencia de esta Corporación ha señalado distintos de requisitos
de procedencia de la acción de tutela impetrada contra sentencias judiciales,
las que se constituyen en los motivos que ameritarían conceder la acción de
tutela que ha sido intentada en contra de una providencia judicial acusada de
constituir vías de hecho.  Sobre este asunto, en el mismo fallo antes citado,
esto es la Sentencia C-590 de 2005[8], se vertieron estos conceptos:
“25.  Ahora, además
de los requisitos generales mencionados, para que proceda una acción de tutela
contra una sentencia judicial es necesario acreditar la existencia de
requisitos o causales especiales de procedibilidad, las que deben quedar
plenamente demostradas. En este sentido, como lo ha señalado la Corte, para que
proceda una tutela contra una sentencia se requiere que se presente, al menos,
uno de los vicios o defectos que adelante se explican.
“a. Defecto
orgánico, que se presenta cuando el funcionario judicial que profirió la
providencia impugnada, carece, absolutamente, de competencia para ello.
“b. Defecto
procedimental absoluto, que se origina cuando el juez actuó completamente
al margen del procedimiento establecido.
“c.  Defecto
fáctico, que surge cuando el juez carece del apoyo probatorio que permita
la aplicación del supuesto legal en el que se sustenta la decisión.
“d. Defecto
material o sustantivo, como son los casos en que se decide con base en
normas inexistentes o inconstitucionales[9] o que presentan una evidente
y grosera contradicción entre los fundamentos y la decisión.
“f. Error
inducido, que se presenta cuando el juez o tribunal fue víctima de un
engaño por parte de terceros y ese engaño lo condujo a la toma de una decisión
que afecta derechos fundamentales.
“g.  Decisión
sin motivación, que implica el incumplimiento de los servidores judiciales
de dar cuenta de los fundamentos fácticos y jurídicos de sus decisiones en el
entendido que precisamente en esa motivación reposa la legitimidad de su órbita
funcional.
“h.  Desconocimiento
del precedente, hipótesis que se presenta, por ejemplo, cuando la Corte
Constitucional establece el alcance de un derecho fundamental y el juez
ordinario aplica una ley limitando sustancialmente dicho alcance. En estos
casos la tutela procede como mecanismo para garantizar la eficacia jurídica del
contenido constitucionalmente vinculante del derecho fundamental vulnerado[10].
“i.  Violación
directa de la Constitución.” (Subrayas fuera del texto original.)
La Sentencia en
comento también explicó que los anteriores vicios, que determinan la
procedibilidad la acción de tutela contra decisiones judiciales, “involucran la superación del
concepto de vía de hecho y la admisión de específicos supuestos de
procedebilidad en eventos en los que si bien no se está ante una burda
trasgresión de la Carta, si se trata de decisiones ilegítimas que afectan
derechos fundamentales.”  Añadió que esta evolución de la doctrina
constitucional había sido reseñada de la siguiente manera por la Corte:
“(E)n los últimos
años se ha venido presentando una evolución de la jurisprudencia constitucional
acerca de las situaciones que hacen viable  la acción de tutela contra
providencias judiciales. Este desarrollo ha llevado a concluir que las
sentencias judiciales pueden ser atacadas mediante la acción de tutela por causa
de otros defectos adicionales, y que, dado que esos nuevos defectos no implican
que la sentencia sea necesariamente una “violación flagrante y grosera de la
Constitución”, es  más adecuado utilizar el concepto de “causales genéricas de
procedibilidad de la acción” que el de “vía de hecho.” En la sentencia T-774 de
2004 (MP. Manuel José Cepeda Espinosa) se describe la evolución presentada de
la siguiente manera:
“(...) la Sala considera
pertinente señalar que el concepto de vía de hecho, en el cual se funda la
presente acción de tutela, ha evolucionado en la jurisprudencia constitucional.
La Corte ha decantado los conceptos de capricho y arbitrariedad judicial, en
los que originalmente se fundaba la noción de vía de hecho. Actualmente no ‘(…)
sólo se trata de los casos en que el juez impone, de manera grosera y burda su
voluntad sobre el ordenamiento, sino que incluye aquellos casos en los que se
aparta de los precedentes sin argumentar debidamente (capricho) y cuando su
discrecionalidad interpretativa se desborda en perjuicio de los derechos
fundamentales de los asociados (arbitrariedad). Debe advertirse que esta
corporación ha señalado que toda actuación estatal, máxime cuando existen
amplias facultades discrecionales (a lo que de alguna manera se puede asimilar
la libertad hermenéutica del juez), ha de ceñirse a lo razonable. Lo razonable
está condicionado, en primera medida, por el respeto a la Constitución.’[11] En este caso (T-1031
de 2001) la Corte decidió que la acción de tutela procede contra una
providencia judicial que omite, sin razón alguna, los precedentes aplicables al
caso o cuando ‘su discrecionalidad interpretativa se desborda en perjuicio de
los derechos fundamentales de los asociados.’
“Este avance
jurisprudencial ha llevado a la Corte a remplazar ‘(…) el uso conceptual de la
expresión vía de hecho por la de causales genéricas de procedibilidad.’ Así, la
regla jurisprudencial se redefine en los siguientes términos...
“...todo
pronunciamiento de fondo por parte del juez de tutela respecto de la eventual
afectación de los derechos fundamentales con ocasión de la actividad
jurisdiccional (afectación de derechos fundamentales por providencias
judiciales) es constitucionalmente admisible, solamente, cuando el juez haya
determinado de manera previa la configuración de una de las causales de
procedibilidad; es decir, una vez haya constatado la existencia de alguno de los
seis eventos  suficientemente reconocidos por la jurisprudencia:  (i) defecto
sustantivo, orgánico o procedimental;  (ii) defecto fáctico; (iii) error
inducido; (iv) decisión sin motivación,  (v) desconocimiento del precedente y
(vi) violación directa de la Constitución.”[12]”[13]” [14]
Los anteriores criterios
constituyen el catalogo a partir del cual es posible comprender de manera
excepcional si procede o no, la tutela contra providencias judiciales.
Ahora bien, en lo que
respecta al defecto procedimental, esta Corporación ha manifestado que una
decisión judicial adolece de un defecto material o sustantivo en los siguientes
eventos:
a.
“Cuando se
aplica una norma inaplicable a las circunstancias fácticas del asunto”.  En reiterados pronunciamientos, la Corte
ha señalado que tal situación tiene lugar cuando la norma aplicada: “(i) ha
sido derogada y no produce efectos en el ordenamiento jurídico; (ii) porque
resulte claramente inconstitucional y ante ello no se aplicó la excepción de
inconstitucionalidad; (iii) porque la aplicación al caso concreto es
inconstitucional; (iv) porque ha sido declarada inexequible por la Corte
Constitucional, o (v) porque a pesar de estar vigente y ser constitucional, no
se adecua a la circunstancia fáctica a la cual se aplicó, porque a la norma
aplicada por ejemplo, se le reconocen efectos distintos a los expresamente
señalados por el legislador”[15].
b.
“Cuando la norma aplicable al caso es claramente
inadvertida o no tenida en cuenta por el fallador”.
c.
“Cuando a pesar
del amplio margen interpretativo que la Constitución le reconoce a las
autoridades judiciales, la aplicación final de la regla es inaceptable por
tratarse de una interpretación contraevidente[16] (interpretación contra legem) o claramente
perjudicial para los intereses legítimos de una de las partes[17]
(irrazonable o desproporcionada)”.
d.
“Cuando el
fallador desconoce las sentencias con efectos erga omnes tanto de la jurisdicción constitucional
como de la jurisdicción de lo contencioso administrativo, cuyos precedentes se
ubican en el mismo rango de la norma sobre la que pesa la cosa juzgada
respectiva.”[18]
Atendiendo a la relevancia
que tiene la hipótesis de defecto sustantivo referida en el literal b).
corresponde examinar si para el caso que ocupa la atención de la Sala, el ente
judicial accionado dejó de examinar normas relevantes al momento de adoptar la
decisión atacada en sede de tutela.
4. El régimen de propiedad horizontal,
la solidaridad en materia de cuotas de administración y el régimen de
transición consagrados en la ley 675 de 2001.
4.1.  La Corte de
manera reiterada[19] ha
señalado que en materia de propiedad horizontal se está en presencia de un
régimen normativo especial, en el cual se regula una forma de dominio en la que
concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de
copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, en procura de
garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los
inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad[20].
La Corte se pronunció
en sentencia C-376 de 2004, con respecto a la evolución legislativa y
jurisprudencial del régimen de propiedad horizontal. Al respecto se dijo:
“Dicho
régimen que dada su especificidad desborda necesariamente las regulación de los
Códigos Civil y de Comercio, data entre nosotros  del Decreto 1286 de 1948,
“sobre el régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo
edificio” del 21 de abril de 1948[21].
Decreto que  fue convertido, en el mes de diciembre de 1948, en la Ley 182 del
mismo año.
En 1985, con
el objeto de solucionar algunas de las dificultades presentadas en la
aplicación de la Ley referida, el Congreso Nacional, sin derogar la anterior
normatividad, y dando la opción a los copropietarios de elegir una u otra
regulación, expidió la Ley 16 del mismo año[22].
Posteriormente el Gobierno Nacional  procedió a reglamentar  la materia
mediante el Decreto 1365 de 1986[23].
Las Leyes
182 de 1948 y 16 de 1985 desarrollaron un derecho inmobiliario que respondió a
una misma estructura, que la jurisprudencia  sintetizó en los siguientes puntos[24]:
a).  La
existencia de un inmueble único en torno del cual convergían intereses
individuales y comunes.
b).  La
delimitación de espacios en el inmueble único, por razón de las salidas
individuales a la vía pública, aspecto decisivo para que fuera posible el
aprovechamiento individual de pisos y departamentos.
c). El
reconocimiento de una comunidad de intereses en torno de la utilización y
mantenimiento de los elementos comunes, requeridos i) para la existencia,
seguridad y conservación del edificio, y ii) para la correcta utilización de
los bienes privados.
d). El
establecimiento de pautas generales de organización de los intereses comunes de
administración.
e).  La
oponibilidad del sistema a futuros adquirentes y terceros.
f).  La
indivisión forzosa de los bienes comunes[25].
En vigencia
de dichas leyes la especificidad del régimen que ellas regulan  fue tomado en
cuenta  por  la jurisprudencia constitucional en varias sentencias de revisión
de acciones  de tutela instauradas contra asambleas, copropietarios y
administradores de conjuntos inmobiliarios donde la Corte destacó el aspecto
particular del derecho real inmueble regulado por las Leyes 182 de 1948 y 16 de
1985, y delimitó las facultades de los tutelados en torno de la utilización de
los bienes comunes[26].
Así mismo  en relación con la pretendida interferencia de las asambleas de
copropietarios en aspectos de gestión urbana esta Corte precisó que a los
órganos administrativos de las comunidades organizadas no les está dado
erigirse como árbitros de intereses colectivos, porque esta labor, no les ha
sido confiada[27].”
En la misma providencia, se hizo
especial referencia a la ley 675 de 2001, indicando que mediante ésta se
recogió la legislación existente en la materia y se unificó el régimen de
propiedad horizontal.  Sobre el particular, la Corte Constitucional  en
sentencia C-488 de 2002[28], afirmó que
si bien la Ley 675 de 2001 define un esquema de propiedad horizontal que
coincide con la modalidad de derecho inmobiliario que fuera prevista en las
Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, amplía considerablemente la comunidad de
intereses a aspectos considerados individuales en el régimen de las Leyes 182
de 1948 y 16 de 1985, por cuanto: “i) concede a la asamblea de
copropietarios atribuciones para decidir la destinación y uso de los bienes
privados, ii) amplía el poder decisorio del órgano rector de la copropiedad al
suprimir la unanimidad que fuera exigida en el régimen anterior para la
imposición de expensas extraordinarias, mejoras necesarias y la alteración
sensible del uso y del goce de los bienes comunes, y iii) convierte en dispositivas
las facultades puramente administrativas de la asamblea de copropietarios al
permitirle disponer de los bienes comunes y adquirir inmuebles.” [29].
En efecto, el
actual régimen de propiedad horizontal reguló, entre otras cosas, lo
concerniente a las obligaciones a cargo de los propietarios de bienes privados,
donde se destaca la de contribuir a las expensas comunes necesarias para la
conservación de las zonas comunes, las que de acuerdo con el artículo 3º de la Ley
675 de 2001, consisten en “erogaciones
necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios
comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de
los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán
esenciales los servicios necesarios, por el mantenimiento, reparación,
reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los
servicios públicos esenciales relacionados con éstos”.
Obligación de
contribuir a las expensas necesarias para el mantenimiento de las zonas comunes
que se encuentra expresamente establecida en el artículo 29 de la ley 675 de
2001, de la siguiente manera:
ARTÍCULO
29. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán
obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la
administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la
existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el
reglamento de propiedad horizontal”.
Para
efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor
a cualquier título de bienes de dominio privado.
Igualmente,
existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y
el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas
comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la
transferencia del derecho de dominio.
En la
escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad
horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas
comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.
En caso de
no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal
circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la
copropiedad y de la solicitud del nuevo propietario por las deudas que exista
con la copropiedad.
Parágrafo 1º.
Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos
o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de
la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin
perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les
corresponda.
Parágrafo 2º. La
obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o
conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no
haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.
Parágrafo 3º.En
los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de
dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir
al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a
su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de
uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será
aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de
propiedad horizontal correspondiente.
Esta Corte, en la sentencia C-376 de 2004[30],
al analizar la constitucionalidad del inciso tercero citado, sobre la
solidaridad entre el anterior propietario y el nuevo propietario, lo declaró
exequible pues consideró que lo perseguido por el legislador, hace referencia,
por una parte, a que los propietarios de bienes privados en los edificios y
conjuntos sometidos a propiedad horizontal, cumplan con la obligación de
contribuir al pago de las expensas comunes para el buen funcionamiento de la
copropiedad, y que su pago oportuno hace parte de
los presupuestos de convivencia, cooperación y de solidaridad social que
orientan la propiedad horizontal y que el legislador en armonía con los
mandatos constitucionales (arts. 2, 13, 51 y 58 C.P.) estableció en el
artículo  2 de la Ley 675 de 2001[31].
En la citada
sentencia, la Corte además consideró que la norma toma en cuenta el alcance de
la obligación establecida para el notario en los incisos cuarto y quinto del
artículo 29 de la  misma Ley 675 de 2001 de exigir el paz y salvo de las
contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal de la
copropiedad al momento de elevar la escritura de transferencia de dominio y de
que en caso de no contarse con el paz y salvo, deberá  dejar constancia en la
escritura precisamente  i) de la ausencia de paz y salvo, ii) de la respectiva
solicitud presentada al administrador de la copropiedad y iii) de la
solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la
copropiedad.
Y concluyó, que
dichas obligaciones, establecidas para proteger la copropiedad, lo son
también para proteger al comprador quien ante la ausencia de paz y salvo y
consecuentemente  ante  la puesta en evidencia de la posible existencia de
deudas pendientes con la copropiedad que al no estar saldadas deberán asumirse
solidariamente por aquel, necesariamente estará advertido de esta última
circunstancia, sin que pueda entenderse que  el inciso acusado por el simple
hecho de establecer la solidaridad esté facilitando que se atente contra su
buena fe.
Además, la Corte al pronunciarse sobre el
inciso cuarto del artículo en comento, en la sentencia C-408 de 2003[32], lo
declaró exequible  frente a un cargo por el supuesto desconocimiento de los
artículos 2, 4, 5 y 58 de la Constitución, al considerar que dicho artículo se
enmarca dentro del  ejercicio de la potestad de configuración del legislador
derivada de los artículos 114 y 150 de la Constitución y en particular  dentro
de la protección del interés social y la utilidad pública. Entendió también, que
la ley, sin llegar a vulnerar el derecho de propiedad, ni desconocer la
autonomía de la voluntad y el derecho a la libre disposición, bien puede
establecer  la solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario
del bien privado sometido a propiedad horizontal, respecto de las expensas
comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la
transferencia del derecho de dominio.
La ley 675 de 2001, además de unificar el
régimen de propiedad horizontal y de establecer la solidaridad para el pago de
las expensas comunes, consagró un “RÉGIMEN DE
TRANSICIÓN en el artículo 86, en el siguiente
sentido:
“Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en
las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las
disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrán
un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos
internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno
Nacional.
Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se
hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán
incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y
las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces”
La expresión “y tendrán un término de un (1) año para modificar,
en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses
más, según lo determine el Gobierno Nacional”, se estudio por esta
corporación en sentencia C-488 de 2002, y fue encontrada exequible en el
entendido que estas modificaciones deben hacerse conforme a las disposiciones
de los reglamentos de propiedad horizontal existentes en el momento de la
vigencia de esta ley.
En la misma sentencia C-488 de 2002, la Corte declaró también
exequible la expresión “Transcurrido el término previsto en el inciso
anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas”,
en el entendido que ésta disposición se aplica exclusivamente a las normas de
orden público contenidas en la ley. Como fundamento de las anteriores
decisiones, la Corte consideró que:
“Ahora bien, al parecer de la Corte dentro del marco general de
respeto por el derecho de los asociados de optar por uno u otro esquema de
propiedad inmobiliaria, debe entenderse que las expresiones en estudio conceden
un plazo perentorio a los propietarios de edificios o conjuntos, para someter a
consideración de la asamblea las nuevas previsiones legales en la materia, a
fin de que conforme a sus reglamentos vigentes decidan si acogen o no el
esquema legal de propiedad compartida diseñado por la Ley 675 de 2001. Decisión
que no obsta para que si en el término previsto no se somete el asunto a la
consideración de la asamblea, y si sometido a ésta no es acogido los edificios
o conjuntos se entienda sujetos a las disposiciones de la Ley 675, en todos
aquellos aspectos que no desfiguran las facultades que adquirieron, ni les
impongan nuevas obligaciones y cargas.
“En otras palabras, contrario a lo planteado por la actora, vencido
el término concedido por el inciso primero de la Ley 675 de 2001 los
copropietarios y moradores, individualmente considerados, y los consorcios,
como entes organizados, que accedieron al esquema de propiedad horizontal, con
arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, no quedaran vinculados en
forma automática a otra modalidad de propiedad inmobiliaria, como quiera que el
artículo 58 de la Constitución Política les garantiza que las facultades que
adquirieron les serán respetadas, que no tendrán que cumplir con nuevas
obligaciones, y que sus cargas no podrán ser incrementadas.
“A menos que en ejercicio de su libre voluntad de determinación,
acogiendo lo previsto en sus reglamentos vigentes, decidan modificar el derecho
que adquirieron, acogiendo, en lo pertinente a la configuración del nuevo
derecho, los dictados de la Ley 675 de 2001.
“Lo dicho porque las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 regularon de
manera distinta los aspectos reales y las relaciones obligacionales entre
copropietarios y terceros, por razón del derecho sobre las unidades privadas y
sobre los bienes comunes.
“Y, debido
a que, muy seguramente, fueron las particularidades del anterior régimen las
que condujeron a copropietarios y moradores a autolimitar su libertad
vinculándose a los sistemas de propiedad compartido,..”
“(…)
“4.3.2.1 Quienes accedieron a un sistema de copropiedad inmobiliaria
para ocupar un espacio sea de uso residencial, comercial, o mixto, en calidad
de propietarios, arrendatarios, o en general de moradores, y aquellos que de
una u otra manera se relacionaron con unos y otros, por razón de sus derechos e
intereses inmobiliarios, demandan del Estado solidez y estabilidad en las
situaciones legales inmobiliarias.
“En ese sentido, quienes el 4 de agosto de 2001 habían accedido a
una solución habitacional o de propiedad comercial, con arreglo a las Leyes 182
de 1948 y 16 de 1985, no pueden verse avocados de manera automática a enfrentar
una nueva realidad legal para ejercer las facultades que adquirieron, ni tienen
que soportar cargas que las leyes en cita no previeron.
“Porque la dignidad e intimidad del grupo familiar, y el libre
desarrollo de la personalidad de sus integrantes, al igual que las expectativas
de aprovechamiento de un local comercial, requieren contar con la estabilidad
jurídica que el artículo 58 les garantiza, en cuanto el desconocimiento de las
situaciones individuales creadas desestabiliza al grupo familiar, y enfrenta al
empresario a situaciones extremadamente costosas por no haber sido previstas[33].
“No obstante, tal como lo prevé el artículo constitucional en cita,
todos los derechos patrimoniales, incluyendo aquellos que recaen sobre los
bienes privados, o que permiten la tenencia de unidades independientes de uso
residencial y comercial, en cuanto funciones sociales que implican
obligaciones, deben ceder ante intereses claros, y concretos de mayor jerarquía
constitucional.
“De suerte que la expresión “[t]ranscurrido el término previsto en
el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones
señaladas” contenida en el inciso segundo del artículo 86 de la Ley 675 de 2001
será declarada exequible, en el entendido que esta disposición se aplica
exclusivamente a las normas de orden público contenidas en esta ley.
“En cuanto debe entenderse que en los sistemas de copropiedad que
estaban vigentes cuando entró a regir la Ley 675, por razones de orden público
social y económico i) opera la reserva legal relativa a la delimitación de los
derechos individuales de contenido patrimonial, sin perjuicio de los derechos
adquiridos, y ii) que los intereses privados involucrados en los sistemas de
copropiedad deberán ceder ante el interés publico o social.
“Lo dicho en cuanto, sin adentrarse en el contenido de la ley, ha de
entenderse que el orden publico está interesado en la estabilidad de las
relaciones jurídico patrimoniales, y que las facultades de uso y disfrute -que
constituyen el elemento que hace reconocible y permite distinguir los derechos
a la vivienda[34] y a la
propiedad mercantil[35]- en la
propiedad horizontal están dadas por las condiciones reales de aprovechamiento
de los espacios independientes, y por la complementariedad que para la utilización
de éstos representan los bienes comunes. Previstas en la ley y hechas realidad
en los reglamentos.
“De suerte que se habrá de establecer –por esta Corporación cuando
así le corresponda y por los jueces de la República en ejercicio de su facultad
constitucional de administrar justicia- cuales de las disposiciones de la Ley
675 de 2001 rigen en los sistemas de copropiedad vigentes, aunque las asambleas
y copropietarios no convengan en incorporarlas a sus reglamentos, porque
realizan la reserva legal en materia de propiedad sin desconocer las facultades
que los propietarios, sus causahabientes y los terceros, vinculados a los
regímenes de propiedad erigidos con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de
1985, adquirieron.
“Y, también se deberá establecer, cuales de éstas facultades deben
ceder ante intereses de mayor entidad que la estabilidad que demandan las
relaciones familiares, y la seguridad jurídica que requieren las actividades
empresariales, las inversiones inmobiliarias, y el crédito; porque los
intereses privados deben ceder ante el interés público o social.” (negrillas no son del texto original)
En efecto, en el marco general de respeto por el
derecho de los asociados de optar por uno u otro esquema de propiedad
inmobiliaria, los reglamentos de las copropiedades pueden ajustarse a la nueva
regulación de la Ley 675 de 2001, en el plazo establecido por ésta. Y, para el
caso de que así no se haga, se entenderán sujetos a ésta reglamentación en
todos aquellos aspectos que no desfiguren las facultades que adquirieron los
propietarios, ni se les impongan nuevas obligaciones y cargas; es decir, la
vinculación a otra modalidad de propiedad inmobiliaria o a la nueva ley será
automática solo en aquellos aspectos de interés público y social, pero debe
respetar las facultades adquiridas, que los propietarios no tendrán que cumplir
con nuevas obligaciones y que sus cargas no podrán ser incrementadas, pues no pueden verse avocados de manera automática a enfrentar una
nueva realidad legal para ejercer las facultades que adquirieron, ni tienen que
soportar cargas que las leyes en cita no previeron.
En efecto, de
conformidad con la jurisprudencia de la Corte, si bien la Ley 675 de 2001
consagró la solidaridad para el pago de las expensas comunes de una copropiedad
sometida al régimen de propiedad horizontal, aspecto que corresponde a la
potestad de configuración del legislador a quien le corresponde definir las
diferentes modalidades de propiedad inmueble, y establecer su delimitación
cuantitativa y cualitativa mediante el reconocimiento de facultades,
obligaciones, cargas y deberes que propietarios y terceros pueden desarrollar y
están obligados a cumplir, por razón de las relaciones e interacciones
derivadas de su situación respecto de los bienes, dicha solidaridad no indica
que pueda aplicarse de manera retroactiva.
Cabe recordar, como
lo ha considerado esta corporación, en cuanto a la aplicación de la ley en el
tiempo, que  la ley rige los actos que se produzcan
después de su vigencia. Es decir, como regla general, no hay efecto
retroactivo. De sostenerse lo contrario se decaería en un estado altamente
peligroso de inseguridad jurídica. Las leyes, al no tener efecto retroactivo,
no pueden influir sobre actos anteriores a su vigencia, ni sobre derechos
precedentemente adquiridos. En esa medida, los jueces tienen la prohibición de,
motu proprio, aplicar retroactivamente una norma a un caso que se
fundamenta en hechos previos a la entrada en vigencia de ésta. En este sentido
se debe recalcar que no hay retroactividad implícita, por cuanto la regla general
es la irretroactividad y sólo se le otorga efecto retroactivo si el legislador
lo ha manifestado en forma expresa en caso de orden público, o de leyes
interpretativas o penales benignas al reo, es decir, en los casos
constitucionalmente permitidos[36].[37]
En conclusión, armonizando
el establecimiento de la solidaridad con el régimen de transición citado, puede
concluirse que la solidaridad no puede operar desde antes de la aplicación del
régimen de transición previsto en la Ley 675 den 2001, y siempre y cuando se
cumplan las condiciones establecidas en el art. 29 de la misma para la protección de los adquirentes de buena fe, las que son: (i) dicha
solidaridad opera al momento de llevarse a cabo la
transferencia del derecho de dominio; (ii) en la escritura de transferencia de
dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá
paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el
Representante Legal de la copropiedad; y, (iii) en caso de no contarse con el
paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la
respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la
solicitud del nuevo propietario por las deudas que exista con la copropiedad.
5.  Caso Concreto.
La accionante reclama la protección de su
derecho fundamental al debido proceso, el que considera vulnerado atendiendo a
que por medio de un proceso ejecutivo iniciado en su contra, por el Conjunto
Residencial Santa María del Alcazar III, se le está haciendo efectivo el cobro
de cuotas de administración, cuotas extraordinarias, sanciones e intereses
causados desde abril de 1994 a septiembre de 2003 respecto del apartamento 204,
interior 7, garaje 81 y deposito 98, ubicados dentro del conjunto ejecutante.
Indica que, pese a proponer las excepciones previas respectivas no se le
atendieron incurriéndose en una vía de hecho por parte del juez como pasa a
explicarse.
Expresa la actora, que adquirió el bien
sometido a copropiedad el 19 de diciembre de 2003, en diligencia de remate
adelantada por el Juzgado 23 Civil del Circuito de Bogotá, en consecuencia
estima que no le corresponde hacerse cargo de las expensas comunes generadas
antes de la adquisición del inmueble, pues en su entender, la solidaridad
señalada en el artículo 29 del Régimen de Propiedad Horizontal, entre el
propietario anterior y el nuevo propietario, no tiene vigencia a partir de la
publicación de la ley en cita (4 de agosto de 2001), sino de manera posterior,
de acuerdo a lo expresado en el artículo 86 de la misma obra, donde se indica
que las copropiedad sometidas a los regimenes anteriores gozaban de un año para
modificar sus reglamentos internos y adecuarlos a la normatividad, término
prorrogable por seis meses.  En tal sentido, entiende la actora que la ley tuvo
vigencia hasta el 4 de febrero de 2003, fecha en la cual ya se le había
adjudicado el inmueble y por consiguiente al no existir en las disposiciones
anteriores regulación respecto de la solidaridad referida, no debía responder
por las cuotas causadas antes de esa fecha, o máxime las causadas hasta el 4 de
agosto de 2001, cuando entró en vigencia el actual régimen de propiedad
horizontal.
Señala también, que no es deudora
solidaria por cuanto existe un error judicial en el saneamiento de la cosa
subastada, pues se aprobó el remate sin que se le hubiera acreditado que los
inmuebles estaban a paz y salvo con la copropiedad según lo establecido en la
ley.
El titular de ente judicial accionado,
estima que no ha vulnerado los derechos fundamentales de la accionante, pues el
proceso ejecutivo ha sido adelantado con el respeto de las garantías de las
partes, de acuerdo con las etapas procedimentales y los términos que la ley
prevé para este tipo de trámites.
Los jueces de instancia negaron la
solicitud de amparo al encontrar que no se cumplía a cabalidad con el principio
de inmediatez, además de no encontrar probada una casual de configuración de
vía de hecho, de acuerdo a las descripciones jurisprudenciales hechas por esta
Corte.
5.1.  A partir de las circunstancias
fácticas que dieron lugar al ejercicio de la presente acción y de las
decisiones judiciales adoptada por los jueces de tutela, corresponde a esta
Sala de Revisión establecer si hay lugar al amparo constitucional pretendido.
A fin de alcanzar el objetivo planteado, de manera previa se hará una breve
referencia a la inmediatez, de cara al caso objeto de estudio, por ser este uno
de los fundamentos que tuvieron los jueces de instancia para negar la acción
incoada.
Al respecto del expediente se extrae que,
por medio de la presente acción de tutela, se pretende atacar la providencia
del 23 de junio de 2006, por medio de la cual, se le negó a la accionante las
excepciones propuestas en contra del mandamiento de pago librado, dentro del
proceso ejecutivo adelantado por parte del Conjunto Residencial Santa María del
Alcazar III en su contra y a su vez se ordenó seguir adelante con la ejecución.
Al respecto se debe aclarar que la
actora, por intermedio de apoderado judicial, interpuso los recursos de
reposición y apelación contra la referida providencia, los cuales fueron negados
en providencia del 12 de marzo de 2007, éste último por tratarse de un asunto
de mínima cuantía y por consiguiente de única instancia. Conforme a lo anterior,
acudió al recurso de queja, a efectos de que se aceptara la apelación
interpuesta, recurso que fuera resuelto por el Juzgado 12 Civil del Circuito de
Bogotá, el que mediante auto del 21 de agosto de 2007, estimó que el recurso de
alzada había sido negado en debida forma. Ante la situación descrita, la
accionante acude a la tutela, buscando la protección de sus derechos
fundamentales, la cual fue presentada el 14 de marzo de 2008,
En ese orden de ideas, entiende la Sala
que la acción de tutela fue presentada en un tiempo prudente, pues la actora
acudió a los medios de defensa con que contaba al interior del proceso judicial
adelantado en su contra, y una vez evacuados éstos, acudió a la acción de
tutela como último mecanismo para la defensa de sus intereses.
5.2.  Evacuado el aspecto anterior, se
debe determinar si se incurrió en una vía de hecho en la providencia que negó
las excepciones propuestas por la ejecutada y aquí actora, al considerar que si
procedía la solidaridad para el cobro de las expensas comunes, de manera
retroactiva, y por tanto procedía seguir adelante la ejecución contra la
adquirente del bien inmueble.
En el presente caso, de las
pruebas      que obran en el expediente se aprecia, que la señora Norma Claudia
Luque Parra, adquirió el 6 de noviembre de 2002, mediante adjudicación por
diligencia de remate en el Juzgado 23 Civil del Circuito de Bogotá, el
apartamento 204, interior 7, Garaje 81y Depósito 98 del Conjunto Residencial
Santa María del Alcázar III, situado en la Diagonal 109 No. 31-04 de Bogotá,
remate que se aprobó en auto de diciembre 2 de 2002 y se registró el 19 de
diciembre del mismo año 2002.
Que en contra de la señora
Luque Parra, como nueva propietaria, la administración del Conjunta Residencial
antes citado le instauró proceso ejecutivo para el cobro de cuotas de
administración y otros, desde abril de 1994, obligaciones pendientes de pago y
a cargo del anterior propietario.
Que la señora Luque Parra,
notificada del mandamiento de pago, propuso excepciones de fondo con fundamento
en que no debe considerársele deudora solidaria, al tenor de la Lay 675 de
2001, por cuanto para cuando adquirió el inmueble, la copropiedad no se había
ajustado a lo prescrito por la Lay 675 de 2001, lo cual sucedió hasta el 8 de
agosto de 2003.
En las excepciones también
alegó, que era obligación del Juzgado 23 Civil del Circuito de Bogotá y del
secuestre designado, advertir de las obligaciones que soportaba el bien
rematado, no solo en lo tocante a impuestos, tasas y servicios sino respecto a
la administración de la copropiedad. Además, que realizado el remate y
efectuada la adjudicación de los bienes por parte del Juzgado 23 Civil del
Circuito, se solicitó por la señora Luque Parra que con los dineros producto
del remate se cancelaran  los valores que el inmueble adeudaba a la copropiedad
por todo concepto, petición que fue negada por el juez.
La providencia del Juzgado 25
Civil Municipal, que resolvió las excepciones de manera negativa, consideró en
resumen: (i) que la propiedad horizontal del conjunto residencial en donde se
encuentra ubicado el inmueble adquirido por la señora Luque Parra se adecuó a la
Ley 675 de 2001 según la escritura adjunta y la anotación No. 20 del registro
inmobiliario correspondiente desde el 8 de agosto de 2003; (ii) que si bien la
señora Luque Parra recibió la transferencia del dominio a través de remate, sin
llegar a constatarse la deuda que tenía el inmueble, no hace parte de este
proceso tal debate pues debió hacerlo en el momento oportuno, y además puede
iniciar las acciones de repetición, por lo que no es de recibo lo planteado en
las excepciones; (iii) al demandar al actual propietario se está haciendo uso
de la potestad consagrada en la ley con respecto a la solidaridad.
Se advierte de tal manera una
vía de hecho en la citada decisión por defecto sustantivo, por vulneración del
principio de legalidad, pues negó las excepciones propuestas por la supuesta
deudora aplicándole a la nueva propietaria del bien, señora Luque Parra, la solidaridad
de manera retroactiva. En efecto, el juzgado advirtió que la señora Luque Parra
adquirió el bien por remate, sin llegar a constatarse la deuda que tenía,
considerando que dicho debate no hacía parte de tal proceso ejecutivo, y que al
demandarse a la nueva propietaria se está haciendo uso de la potestad consagrada
en la ley con respecto a la solidaridad.
Cabe recordar, que la Ley 675
de 2001 entró en vigencia el 3 de agosto de 2001, que según el régimen de
transición establecido en el art. 86 de la misma, existía un año para que las copropiedades
se ajustaran a la misma, es decir, hasta el 3 de agosto de 2002, prorrogable
por 6 meses más, hasta el 3 de febrero de 2003[38]. En efecto, solo hasta el
vencimiento de éste término (3 de febrero de 2002) sin que se hubiere llevado a
cabo dicha modificación, se entenderán incorporadas las disposiciones de la ley
675 de 2001 a los reglamentos internos de las copropiedades horizontales (inc.
2º art. 86).
En el caso concreto, la
actora adquirió el bien por remate, 6 de noviembre de 2002, registrado el 19 de
diciembre del mismo año, es decir antes de que se venciera el plazo para que se
reajustaran los reglamentos de propiedad horizontal (3 de febrero de 2002), y
por tanto antes de que se consideraran incorporadas las normas de la Ley 675 de
2001 a los reglamentos de propiedad horizontal, independientemente de que el
Conjunto Residencial Santa Maria del Alcázar III, hubiere reajustado su
reglamento hasta el 8 de agosto de 2003; por lo que, cuando la actora adquirió
el bien por adjudicación en remate, no se podía considerar que se había
incorporado la Ley 675 de 2001 al reglamento de propiedad horizontal de dicha
copropiedad, y por tanto no podía considerársele deudora solidaria, pues como
se consagró en el inciso tercero del artículo 29 de la citada ley, la
solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario respecto del
pago de las expensas comunes no pagadas por el primero, existe al momento de
llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio, disposición a la que
no puede dársele efecto retroactivo so pena de vulnerar el principio de
legalidad consagrado en el artículo 29 de la Constitución que establece que
nadie puede ser juzgado sino conforme a las leyes preexistentes al acto que se
le imputa.
Cabe recordar, que la solidaridad se
encuentra estrechamente ligada con la vigencia de la ley que la consagra, que
para el caso concreto de la ley 675 de 2001, consagró
un régimen de transición, en cuanto otorgó un plazo para que las copropiedades
ajustaran los reglamentos de propiedad horizontal a la misma, y que de no
hacerlo en dicho plazo, se entenderán incorporadas las disposiciones de la
citada ley a los reglamentos internos. En efecto, como lo dijo la Corte en
sentencia C-488 de 2002, en caso de no hacerlo se
entenderán sujetos a ésta reglamentación en todos aquellos aspectos que no
desfiguran las facultades que adquirieron, ni les impongan nuevas obligaciones
y cargas a los propietarios.
Al respecto de la
responsabilidad solidaria, en la sentencia SU-881 de 2005, la Corte consideró
que, [En caso de que
una norma sustantiva establezca una responsabilidad solidaria, esta disposición
no podrá ser aplicada a supuestos de hecho previos a su vigencia, incluso si
algunas de las consecuencias derivadas de estos supuestos se materializan con
posterioridad a la entrada en vigencia. De lo contrario se estaría aplicando
retroactivamente la nueva ley.
En el caso que se analizó en
la sentencia SU-881 de2005, la Corte encontró que en la sentencia acusada se
había incurrido en una
vía de hecho de carácter sustantivo, por la naturaleza de la norma que fue
aplicada a pesar de ser manifiestamente inaplicable, teniendo en cuenta los
criterios de aplicación de la ley en el tiempo, lo cual implicaba, a su vez, el
desconocimiento del principio de legalidad.
Además, debe tenerse en cuenta, que en
relación con la solidaridad que puede aplicarse hacia futuro a partir del
ajuste de los reglamentos de propiedad horizontal, en los términos de los
incisos cuarto y quinto del artículo 29 de la Ley 675 de 2001, o del
vencimiento de los plazos establecidos para ello, aquella opera cuando se lleve
a cabo la transferencia de dominio siempre y cuando se deje constando en la
escritura de compraventa el paz y salvo respectivo sobre el pago de las cuotas
de administración, y en caso de no existir, la
constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud
presentada al administrador de la copropiedad y de la solicitud del nuevo
propietario por las deudas que exista con la copropiedad, exigencias que no se
cumplieron en el presente caso, sin que se pueda afectar la buena fe del
adquirente, quien al haber adquirido el bien por adjudicación en remate solicitó
al juzgado se cancelara con los dineros producto del remate las deudas que
pesaban sobre el bien, como lo consagra la ley, petición que fue negada.
Finalmente ha de
advertirse, que la potestad reguladora de las asambleas de copropietarios debe
entenderse limitada por la Constitución y la Ley, y por lo tanto no pueden sus
reglamentos o sus miembros abrogarse la facultad de modificar o derogar la ley
en cuanto al plazo otorgado para ajustar los reglamentos so pena de entenderse
incorporada la Ley 675 de 2001 a los mismos, ni pueden tampoco vulnerar la
Constitución en cuanto al principio de legalidad que impide aplicar la ley de
manera retroactiva.
En conclusión, la
señora Luque Parra no es deudora solidaria de expensas anteriores a la compra
que hizo del inmueble, pues para ésta época no se habían incorporado por ley
las disposiciones de la Ley 675 de 2001 al reglamento de propiedad horizontal
del conjunto residencial donde queda ubicado el apartamento adquirido por
aquella, es decir, la solidaridad no se había incorporado a éste reglamento y
por tanto no tenía vigencia. Por tanto, solo a partir de la adquisición del
bien, 6 de noviembre de 2002, ella debe responder por las expensas comunes que
le correspondan a su propiedad.
Conforme a lo expuesto, la Sala revocará las decisiones adoptadas
por el Juzgado Once Civil del Circuito de Bogotá y el Tribunal Superior del
Distrito Judicial de Bogotá, para en su lugar tutelar el derecho al debido
proceso invocado por la señora Norma Claudia Luque Parra.  En consecuencia, se
declara sin valor ni efecto el auto de fecha 23 de junio de 2006 mediante el
cual se resolvieron las excepciones propuestas por la señora  Luque Parra, para
que en su lugar profiera una nueva decisión atendiendo lo aquí expuesto en
cuanto a que ésta señora no tiene responsabilidad solidaria por las
obligaciones anteriores a cuando adquirió el bien por remate y por lo tanto,
ella responde como propietaria de las cuotas de administración desde cuando
adquirió el bien, el 6 de noviembre de 2002.
V.  DECISIÓN
En mérito
de lo expuesto, la Sala Novena de Revisión de la Corte Constitucional,
administrando justicia, en nombre del pueblo y por mandato de la Constitución
RESUELVE:
PRIMERO.- REVOCAR las sentencias proferidas por el Juzgado Once Civil del Circuito de
Bogotá y la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá
D.C., y en su lugar TUTELAR el derecho fundamental al debido proceso de
la señora Norma Claudia Luque Parra.
SEGUNDO.-  En consecuencia, declarar sin valor ni efecto el auto de fecha
veintitrés (23) de junio de dos mil seis (2006) proferido por el Juzgado 25
Civil Municipal de Bogotá, en el proceso ejecutivo seguido por el Conjunto
Residencial Santa María del Alcazar III contra Norma Claudia Luque Parra. En su
lugar, ORDENAR al Juzgado Veinticinco Civil  Municipal de Bogotá D.C.,
que en el término de quince (15) días contados a partir de la notificación de
esta sentencia, proceda a dictar una nueva sentencia en la que resuelva las
excepciones propuestas por la señora Norma Claudia Luque Parra, atendiendo que
ella no es deudora solidaria de obligaciones anteriores a la compra del
inmueble, 6 de noviembre de 2002, de conformidad con lo expuesto en la parte
motiva de esta providencia.
TERCERO. -
LÍBRENSE las comunicaciones de que trata el artículo 36 del Decreto 2591 de
1991, para los efectos allí contemplados.
Cópiese, notifíquese, comuníquese, publíquese en la Gaceta de la
Corte Constitucional y cúmplase.
CLARA
INÉS VARGAS HERNÁNDEZ
Magistrada
Ponente
JAIME
ARAÚJO RENTERÍA
Magistrado
MANUEL
JOSÉ CEPEDA ESPINOSA
Magistrado
MARTHA
VICTORIA SÁCHICA DE MONCALEANO
Secretaria
General
[1] MP. José Gregorio Hernández Galindo.
[2] MP. Eduardo Cifuentes Muñoz.
[3]  Ver sentencia T-008 de 1998.
[4] Al respecto pueden consultarse las sentencias T–441, T–462, T–589
y T–949 de 2003.
[5]  M.P. Eduardo Montealegre Lynett
[6]  Sentencia T-1031 de 2001, argumento jurídico número 6.
[7]  Sobre el papel actual que juega el juez en un Estado Social de
Derecho véanse las sentencias C-037/00 M.P. Vladimiro Naranjo Mesa,  C-366/00 y
SU-846/00 M.P. Alfredo Beltrán Sierra.
[8] M.P.
Jaime Córdoba Triviño. La Sentencia C-590/05 encontró contraria a la
Constitución la expresión “ni
acción”  incluida en el artículo 185 de la
Ley 906 de 2004, Código de Procedimiento Penal, pues implicaba la exclusión de
la procedencia de la acción de tutela contra sentencias de casación de la Corte
Suprema de Justicia, Sala de Casación Penal.
[9] Sentencia T-522/01
[10] Cfr. Sentencias T-462/03; SU-1184/01; T-1625/00 y
T-1031/01.
[11] Sentencia
T-1031 de 2001. En este caso se decidió que “(…) el pretermitir la utilización de los medios
ordinarios de defensa, torna en improcedente la acción de tutela. Empero, la
adopción rigurosa de éste postura llevaría, en el caso concreto, a una
desproporcionada afectación de un derecho fundamental. En efecto, habiéndose
establecido de manera fehaciente que la interpretación de una norma se ha hecho
con violación de la Constitución, lo que llevó a la condena del procesado y a
una reducción punitiva, no puede la forma imperar sobre lo sustancial (CP. art.
228). De ahí que, en este caso, ante la evidente violación de los derechos
constitucionales fundamentales del demandado, la Corte entiende que ha de
primar la obligación estatal de garantizar la efectividad de los derechos, por
encima de la exigencia de agotar los medios judiciales de defensa.”
[12] Sentencia
T-949 de 2003. En este caso la Corte decidió que “(…) la infracción del deber de identificar
correctamente la persona sometida al proceso penal, sumada a la desafortunada
suplantación, constituye un claro defecto fáctico, lo que implica que está
satisfecho el requisito de procedibilidad exigido por la Jurisprudencia para la
procedencia de la acción de tutela contra providencias judiciales.”
[13] Sentencia
T-453/05.
[14] Sentencia C-590/05
[15] Sobre la existencia de un defecto sustantivo por aplicación de
norma inaplicable al caso, véanse las sentencias SU-159/2002; T-043/2005; T-295/2005;
T-657/2006.
[16] Cfr. Sentencia T-567 de 1998.
[17] Cfr. Sentencia T-001 de 1999.
[18] Sobre los eventos que configuran un defecto sustantivo como
causal de procedibilidad de la tutela contra providencias judiciales véanse las
sentencias T-462/2003; T-295/2005; T-657/2006.
[19] Ver, entre otras, las sentencia C-318/02 M.P. Alfredo Beltrán
Sierra, C-408/03 M.P. Jaime Araujo Rentería, C-488/02 y C-153/04  M.P. Álvaro
Tafur Galvis.
[20] La
Ley 675 de 2001 que establece actualmente el régimen de la propiedad horizontal
define en su artículo 1º el objeto de la norma así:“La presente Ley regula la
forma especial de dominio, denominada, propiedad horizontal, en la que
concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de
copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de
garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a
ella, así como la función social de la propiedad”.
[21] En los considerandos 2 y 3 de
este Decreto, se lee:
“2º. Que para facilitar la reconstrucción de los
sectores afectados por los pasados sucesos (alude al 9 de abril de 1948), es
necesario dictar normas encaminadas al fomento de la construcción de todo
género de edificios;
“3º. Que
por falta de una legislación al respecto, en Colombia no se ha desarrollado el
régimen de propiedad por pisos y departamentos de un mismo edificio, el cual en
otros países ha permitido resolver en forma satisfactoria el problema de
habitación de la clase media.”
Ver la
Sentencia C-318/02 M.P. Alfredo Beltrán Sierra.
[22] “La principal y única diferencia trascendente entre las dos
Leyes radica en que la propiedad horizontal constituida bajo la Ley 16 de 1985
genera por disposición legal (art.3) una persona jurídica sin ánimo de lucro,
distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto
es la administración de los bienes de uso común. En la Ley 182 de 1948 la
formación de la persona jurídica es potestativa (art. 11)” -Derecho
Civil-Derechos Reales Arturo Valencia Zea, Álvaro Ortiz M. Décima Edición,
Editorial Temis, Bogotá, 1996, página 196. Y otra diferencia, de menor
significación, según opinión del mismo tratadista, radica en que la Ley 16 de
1985 permitía desafectar los bienes comunes no indispensables por decisión de
las 4/5 de los votos que integran la Asamblea de Copropietarios. Lo anotado,
porque, según el mismo autor, ninguna consecuencia se sigue de haber radicado
la propiedad de los bienes comunes en la persona jurídica, en los términos de
los artículos 3° y 7°, ya que por estar los elementos comunes necesariamente
unidos a los bienes privados, tal titularidad resulta imposible, “[e]n
consecuencia una conclusión clara del art. 3° de la Ley 16 de 1985 es la de que
semejante texto no pretendió crear un sistema nuevo y diferente del de la Ley
182 de 1948. La persona jurídica que se menciona no es dueña del edificio ni de
los bienes comunes (..). ¿Cuál entonces el alcance del citado Art. 3° de la Ley
16 de 1985? No puede ser otro que el previsto ya por el art. 11 de la Ley 182
de 1948, que dice: Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en
que se divide un edificio podrán constituir una sociedad que tenga a su cargo
la administración del mismo..”; es decir el contenido de la sociedad es la
administración del bien. En realidad se trata de una corporación o asociación
que no persigue repartir utilidades a sus asociados y que busca la correcta
administración de los bienes comunes de la propiedad horizontal.” Obra
citada páginas 197 y 196. Ver al respecto la Síntesis efectuada en la Sentencia
C-488/02 M.P. Álvaro Tafur Galvis.
[23] Cabe recordar que dado que  dichas Leyes  no regularon los
aspectos atinentes al funcionamiento de las asambleas y de la administración de
la comunidad, estos  fueron previstos por el Decreto 1365 de 1986; normatividad
que adaptó disposiciones del Código de Comercio atinentes al tema a las
particularidades del régimen propio de la administración de bienes comunes en
la propiedad horizontal.
[24] Ver la Sentencia C-488/02 M.P. Álvaro Tafur Galvis.
[25] Ver Sentencia C-153 /04 M.P. Álvaro Tafur Galvis.
[26] Las facultades de las asambleas de copropietarios han sido
abordados por la jurisprudencia constitucional, desde la potestad reguladora de
los órganos previstos en la propiedad horizontal, concluyendo que éstos solo
tienen facultades administrativas que se concretan en la adopción de medidas
tendientes a garantizar la seguridad, exigencia y conservación de las zonas
comunes, sin que puedan desconocer los derechos constitucionales y legalmente
protegidos de los copropietarios –sentencias T-233 de 1994, T-216 y 454 de 1998
y T- 418 de 1999-. Ver al respecto la Sentencia C-488/02 M.P. Álvaro Tafur
Galvis.
[27] Ver entre otras las Sentencias  C-145 y 180 de 1994; C-447 y 585
de 1995; C-021 y 103 de 1996.
[28] M.P Álvaro Tafur Galvis
[29] Ver la
Sentencia C-738/02 M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra.
[30] MP. Álvaro Tafur Galvis.
[31] ARTÍCULO 2o. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY.
Son principios orientadores de la presente Ley:
1. Función social y
ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán
respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán
ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.
2. Convivencia pacífica
y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender
al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social
entre los copropietarios o tenedores.
3. Respeto de la
dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones
de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como
las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones
derivados de la Ley.
4. Libre iniciativa
empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los
reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración
correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada
dentro de los límites del bien común.
5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la
asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar
el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.
[32] “En la escritura de
transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal,
el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes
expedido por el Representante Legal de la copropiedad.”
[33] El 8 de
octubre de 1999 el Ministro de Desarrollo Económico sometió a consideración del
Congreso de la República el Proyecto de Ley “por medio del cual se regula el
régimen de propiedad horizontal”, al que le correspondió la numeración 136/99
Senado, 305/2000 Cámara.
Para el efecto el Ministro en cita expuso
a las cámaras legislativas la necesidad de i) regular “los nuevos
desarrollos urbanísticos que integran usos mixtos”, ii) adelantar “la
construcción de grandes proyectos”, ii) terminar con la “insólita
dualidad de regímenes”, iii) “aclarar la representación de la
copropiedad y evitar el traslado del derecho de propiedad de los bienes comunes
a una persona jurídica” y .iv) “establecer “sistemas claros en materias
de quórum, mayoría y mayorías calificadas, para temas de interés crucial para
los copropietarios”. Y en los informes de ponencia no se adicionaron las
motivaciones. Sobre quórum mayorías ver nota 31 -Gacetas del Congreso 364 de
1999, 78, 217, 234 y 328 de 2000; 65, 210, 262, 269, y 327 de 2001.
[34] Sentencia C-251 de 2002, M(s). P(s). Eduardo Montealegre
Lynett y Clara Ines Vargas Hernández . En igual sentido consultar C-006 de
1992, C-221 y 350 de 1994, C-350 de 1994, T-669 de 196 y C-309 de 1997.
[35] Sentencias C-309 de1996, C-483 de 1996, C-663 de 1996, C- 535 de
1997, C-188 de 1998, C-252 de 1998, C-579 de 1999.
[36] NOGUERA Laborde, Rodrigo, Introducción General al Derecho Vol.
II, Serie Major –6, Institución Universitaria Sergio Arboleda, Bogotá 1996,
pp. 161 y 162
[37] Ver entre otras sentencias la SU-881 de
2005
[38] Mediante Decreto 1380 de 2002, publicado
en el Diario Oficial No. 44.862 de 11 de julio de 2002, se prorrogó por seis
(6) meses más el término consagrado en el art. 86 de la Ley 675 de 2001.