T-596-03
REPÚBLICA DE COLOMBIA
Sentencia  T-596/03
ACCION DE TUTELA CONTRA ADMINISTRACION DE
CONJUNTO RESIDENCIAL-Casos
en que procede
ADMINISTRACION DE CONJUNTO RESIDENCIAL-Custodia y conservación de zonas comunes
BIENES COMUNES-Definición
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Titulares de propiedad en común son los
propietarios de unidades privadas/ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS-Decisiones
sobre derecho de dominio sobre áreas y bienes comunes
ADMINISTRACION DE CONJUNTO RESIDENCIAL-Facultad para realizar cobros
extraprocesales
La Corte ha avalado la facultad de los
administradores de los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad
horizontal para realizar, conforme a la ley que lo rige, las diligencias
extraprocesales de cobro, siempre que los métodos empleados para la
recuperación de la cartera, no sean lesivos de los valores y principios
constitucionales ni de los derechos fundamentales de los deudores.
ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Suspensión de servicios siempre y cuando no
se afecten necesidades vitales.
JUNTA ADMINISTRADORA DE CONJUNTO
RESIDENCIAL-Cobro cuotas
de administración.
JUNTA ADMINISTRADORA DE CONJUNTO
RESIDENCIAL-Amplia
injerencia sobre zonas comunes/JUNTA ADMINISTRADORA DE CONJUNTO RESIDENCIAL-Límites
en injerencia de bienes privados.
JUNTA ADMINISTRADORA DE CONJUNTO
RESIDENCIAL-Prohibición de
ingreso de vehículos a parqueaderos comunales por mora en cuotas de
administración.
Para la Sala resulta a todas luces
improcedente el amparo solicitado, pues la junta administradora del aludido conjunto
residencial se encuentra habilitada para adoptar esa clase de medidas ya que
legalmente goza de competencia para custodiar y conservar las zonas comunes y
cobrar las expensas necesarias para su sostenimiento. Además está demostrado
que los bienes sobre los cuales recae tal determinación no son de propiedad
particular, sino que pertenecen a las zonas comunes de la propiedad
horizontal.  Así mismo, advierte la Sala que la suspensión del servicio de
parqueadero comunal no es desproporcionada, por cuanto no sacrifica el
ejercicio de las condiciones mínimas de existencia del accionante y de su
familia, a quienes en ningún momento se les ha impedido ingresar al inmueble de
su propiedad o se les ha privado de servicios públicos esenciales así como
tampoco del uso de otros bienes comunales.
ACCION DE
TUTELA-Improcedencia por no vulneración de derechos
fundamentales
Referencia: expediente T-701203
Acción de tutela instaurada por Orfidio
Londoño Florez, contra la Junta Administradora del Conjunto Residencial “Bosques
de los Lagos” de Cartago (Valle).
Magistrada Ponente:
Dra. CLARA INÉS VARGAS HERNÁNDEZ
Bogotá, D.C.,  diecisiete (17) de julio de dos mil
tres (2003).
La Sala Novena de Revisión de la Corte
Constitucional, integrada por los Magistrados Clara Inés Vargas Hernández,
Jaime Araujo Rentería y Alfredo Beltrán Sierra, en ejercicio de sus
competencias constitucionales y legales, en particular las contenidas en los
artículos 86 y 241, numeral 9, de la Constitución y el Decreto 2591 de 1991,
dicta la siguiente
SENTENCIA
En el proceso de revisión de los fallos
dictados el Juzgado Primero Penal Municipal de Cartago, en el trámite de la
acción de tutela iniciada por Orfidio Londoño Florez la Junta Administradora
del Conjunto Residencial “Bosques de los Lagos” de Cartago (Valle).
I.       ANTECEDENTES
Orfidio Londoño Florez en su condición de residente de
la ciudadela Bosque de los Lagos de Cartago (Valle), instauró acción de tutela
en contra la junta administradora de ese conjunto residencial, por estimar que
al no permitirle el ingreso de su vehículo particular a los parqueaderos
comunales, está desconociendo sus derechos constitucionales fundamentales a la
igualdad, libertad de locomoción y residencia, y trabajo.
La solicitud de amparo se encuentra sustentada en los
siguientes hechos:
1. El 4 de febrero de 2002
el accionante fijó su residencia en la manzana 11 casa 22 de la urbanización
Bosques de los Lagos.
2. Afirma que la administración
le negó el ingreso argumentando que se adeudaban unos meses de administración.
3. Sostiene que para poder
ingresar sus pertenencias hizo un abono que no le correspondía pues la deuda
debe correr por cuenta de los anteriores residentes.
4. En el mes de abril de
2002 la junta administradora  le informó el  valor total de la deuda por
concepto de cuotas de administración, ante lo cual expresó su inconformidad.
5. Meses después se le
informó que el personal de portería no le abriría la puerta para el ingreso de
su vehículo.
6. Desde diciembre de 2002
la junta le comunicó que por el incumplimiento en el pago de las cuotas de
administración se le suspendía la entrada de su vehículo automotor, lo que
según el accionante para él es incómodo por cuanto siendo electricista debe
transportar materiales de electricidad que son pesados y de difícil manejo.
Agrega que tal situación además afecta el transporte de sus hijas al colegio y
expone el vehículo a los delincuentes pues debe dejarlo fuera de la urbanización.
7. Expresa que ante la junta
administradora ha manifestado su voluntad de pago y además le ha señalado que
en caso de controversia la vía adecuada para el cobro es el proceso ejecutivo y
no la vía de hecho consistente en la prohibición de ingresar su
vehículo.
8. Por lo anterior, el
tutelante solicita  que se ordene  a la junta administradora de la urbanización
Bosques de los Lagos que permita el ingreso de su vehículo automotor, y además
que le dé un tratamiento igualitario pues un sinnúmero de residentes que
adeudan años por concepto de administración no se les ha impuesto ninguna
carga.
II.
RESPUESTA DE LA ENTIDAD ACCIONADA
En
escrito del 3 de enero de 2003, dirigido al juez primero penal municipal de
Cartago, la junta administradora de la ciudadela Bosque de los Lagos contestó
la tutela interpuesta en su contra aduciendo que la vivienda que habita el
accionante siempre ha tenido problemas con el pago de las cuotas de
administración ordinarias y extraordinarias.
Señala
que están recientemente elegidos y que se han comprometido a solucionar los
problemas del conjunto residencial sin pretender perjudicar a ningún
propietario. Agrega que cuando una persona se compromete a vivir en un conjunto
cerrado debe cumplir con el reglamento interno y de convivencia.
Expresa
que si bien el accionante al llegar al conjunto hizo un abono de $ 30.0000 con
los cuales pagó los meses de febrero a abril de 2002, adeuda actualmente las
cuotas de administración correspondientes a los meses de mayo a noviembre de
2002 las cuales suman un total de $ 115.000.oo.
Manifiesta
que la deuda anterior que tenía el inmueble  no se le cobrará porque fue un
error de la junta anterior sino que se procederá a realizar el correspondiente
cobro jurídico.
Por
las anteriores, razones solicita denegar el amparo  impetrado por  el señor
Orfidio Londoño Flórez.
III.
LA DECISIÓN OBJETO DE REVISIÓN
En sentencia de enero 14 de 2003, el Juzgado Primero
Penal Municipal de Cartago negó el amparo solicitado argumentando que del
estudio de las pruebas aportadas se tiene que el tutelante adeuda a la
ciudadela Bosque de los Lagos la suma de $115.000.oo por concepto de
administración  de mayo a diciembre del año pasado y que por esta causa se
prohibió conforme al reglamento interno el no ingreso de su vehículo más no el
de las personas residentes en el inmueble.
Expresa que el 21 de diciembre la mencionada junta
dictó una circular  en la cual advierte que no se les permitirá el ingreso de
sus vehículos automotores a los propietarios de los mismos que no estén al día,
por lo cual se evidencia que la junta está cumpliendo con las funciones que le
otorga la ley y la asamblea, mostrando imparcialidad frente a todos los
copropietarios.
Agrega que las zonas de parqueo son zonas comunes y
por lo tanto están al cuidado de la junta administradora, de ahí que sus
determinaciones frente a los copropietarios morosos puedan llevar a la
imposición de tales sanciones que no afectan el derecho de propiedad.
En cuanto a la supuesta violación al derecho de
igualdad, sostiene que el accionante se limitó a manifestar que ha sido objeto
de un tratamiento discriminatorio frente a los demás propietarios sin que tal
hecho se hubiera probado dentro de la actuación.
Concluye que  conforme a la Ley 675 de 2001,  las
juntas administradoras pueden imponer sanciones no pecuniarias a los
copropietarios como la de restringir el uso y goce de bienes de uso común no
esenciales como salones comunales, zonas de recreación y deporte, y las zonas
de parqueo que no son de la exclusiva propiedad de los copropietarios.
IV. PRUEBAS
ORDENADAS DURANTE LA REVISIÓN
Mediante auto del 29 de mayo del año en curso, la Sala
dispuso librar despacho comisorio al Juez primero Penal Municipal de Cartago a
fin de que interrogara al tutelante acerca de si el parqueadero al cual se le
impide el acceso por parte de la junta administradora forma parte de los bienes
comunes del conjunto residencial o por el contrario es de su propiedad.
El accionante manifestó en su declaración que el
parqueadero hace parte del bien común del conjunto residencial, de manera que
puede ubicar su vehículo en cualquiera de las zonas de parqueo de la ciudadela.
Agregó que no le dejan entrar su vehículo porque no ha podido pagar la
administración por falta de trabajo.
V.      CONSIDERACIONES
Y FUNDAMENTOS
1.  Competencia
Esta Corte es competente para conocer de
asunto materia de revisión, de conformidad con lo establecido en los artículos
86 y 241-9 de la Constitución Política y en los artículos 31 a 36 del Decreto
2591 de 1991, y demás disposiciones pertinentes.
2. El problema jurídico
Corresponde establecer a la Sala si la Junta
administradora de la ciudadela residencial Bosque de los Lagos de Cartago
(Valle), al impedir el ingreso del vehículo particular del accionante al
parqueadero comunal, en razón del incumplimiento en el pago de las cuotas de
administración, ha vulnerado sus derechos fundamentales a la igualdad,
locomoción y residencia, y trabajo.
3. Procedencia de la
acción de tutela contra particulares que administran conjuntos residenciales.
Reiteración de jurisprudencia.
Primeramente hay que decir que según constante
jurisprudencia de esta Corporación, la acción de tutela es procedente contra
particulares que administran conjuntos residenciales pues éstas personas en
razón de las facultades de que están investidos  en virtud de la ley y los
reglamentos de copropiedad, adoptan determinaciones que colocan en situación de
indefensión o subordinación a los copropietarios o residentes de dichos
conjuntos.
Ha dicho la Corte:
“Si bien hay normas que establecen
mecanismos ordinarios de protección judicial para resolver los conflictos que
se den dentro del régimen de propiedad horizontal, de darse una vulneración a
derechos fundamentales originada por la aplicación del reglamento de
copropiedad, las decisiones tomadas en asamblea general del conjunto
residencial o en cualquier tipo de determinaciones tomadas por el administrador
del condominio, es posible proteger a través de la tutela tales derechos so
pena de que ateniéndose a la existencia de otros mecanismos ordinarios de
protección judicial se consume o continúe la transgresión de los derechos
fundamentales”.[1]
Por lo anterior, la Sala considera que el
demandante se encuentra en una situación de indefensión y de subordinación con
respecto a la  junta administradora de la ciudadela Bosque de los Lagos, lo
cual hace procedente el ejercicio de la acción de tutela para la protección de
los derechos fundamentales invocados en el libelo.
4. Facultades de las
juntas administradoras para la custodia y conservación de las zonas comunes
Por disposición legal[2], la administración inmediata del edificio o conjunto
residencial está a cargo del administrador, quien tiene facultades generales de
ejecución, conservación, representación y recaudo.
Entre sus funciones básicas se encuentran
las de cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración,
conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.[3]
Bienes comunes son aquellas partes del edificio o
conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro
indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o
destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio
particular.[4]
La Corte[5] ha expresado que los titulares de la propiedad en común son los
propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen
de propiedad horizontal, por lo cual sólo a tales propietarios les corresponde
adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las
decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes
comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que
consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a
imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman
en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con
ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y
la ley. Igualmente ha precisado que en todas las oportunidades, los
propietarios y los moradores en general, cuando son objeto de sanciones o de la
limitación de alguno de sus derechos, debe garantizárseles el debido proceso, y
el derecho de defensa.
Legalmente, los administradores también
cuentan con facultades para cobrar y recaudar, directamente o a través de
apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier
obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de
bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente
el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna;
notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el
respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su
contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso,
por incumplimiento de obligaciones; y hacer efectivas las sanciones por
incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de
propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido
impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el
caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
La Corte ha avalado la facultad de los
administradores de los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad
horizontal para realizar, conforme a la ley que lo rige, las diligencias
extraprocesales de cobro, siempre que los métodos empleados para la
recuperación de la cartera, no sean lesivos de los valores y principios
constitucionales ni de los derechos fundamentales de los deudores[6].
Igualmente la Corte[7] ha estimado que cuando se incumple en el pago de las
expensas obligatorias de la copropiedad los administradores pueden suspender
los servicios comunes, pero siempre que no se afecten las necesidades vitales
de existencia de los propietarios y residentes, ni sus derechos fundamentales.
En tal virtud, se ha considerado que los administradores de la propiedad
horizontal no pueden suspender por dicha causa los servicios públicos, ni
restringir el núcleo esencial de los derechos fundamentales, mediante la
utilización de medidas irrazonables y desproporcionadas, v.gr. la circulación
por las zonas comunes o al acceso a los inmuebles de uso privado.
También la jurisprudencia ha precisado que la facultad
que tienen las juntas administradoras para sancionar el incumplimiento en el
pago de las expensas para el mantenimiento de los bienes comunes es valida
siempre y cuando  no impida el ejercicio de las condiciones y necesidades
mínimas de existencia del residente en mora:
“Las juntas administradoras de la
propiedad horizontal tienen las potestades necesarias e indispensables para
mantener la convivencia entre copropietarios y la custodia de los bienes
comunes. Por su parte, los copropietarios están obligados a contribuir a las
expensas para la administración, conservación y reparación de los bienes
comunes, por lo cual el pago de esas cuotas es un deber perentorio. Empero, ¿la
administración puede cobrar directamente el monto en mora?. La Sala reitera su
jurisprudencia en el sentido de que la propiedad horizontal está facultada
"para adelantar los mecanismos tendientes a lograr el pago de cuotas de
administración retrasadas, pero que encuentran un límite en la aplicación directa
de la Constitución", pues la propia Carta señala como principio el de la
efectividad de los derechos individuales. Conforme a lo anterior, las asambleas
de copropietarios pueden adelantar las medidas estrictamente necesarias para
efectuar los cobros correspondientes, lo que incluye requerimientos pre-
procesales de la obligación económica, claro está todo de acuerdo con la
legislación vigente. Por consiguiente, la suspensión de los servicios que
presta la copropiedad es perfectamente válida si aquella no impide el ejercicio
de las condiciones y necesidades mínimas de existencia del residente en mora,
puesto que "las juntas administradoras no pueden contrariar el principio
de la dignidad humana, el cual es una condición para el ejercicio de la libertad
y la seguridad, ni están facultadas para impedir la satisfacción mínima de las
condiciones de existencia vital para los habitantes”.[8]
Aún así, la Corte ha expresado que las juntas
administradoras tienen un amplio ámbito de injerencia sobre las zonas comunes
que el que puedan ejercer sobre los bienes de dominio particular:
“Si bien es posible que la asamblea general
tome decisiones sobre la administración de las zonas comunes, su ámbito de
ingerencia sobre la administración que se le dé a los bienes privados ubicados
o de dominio particular dentro del condominio es limitado en la medida en que
el titular del dominio puede, respetando los límites que implican los derechos
de los demás derivados de la Constitución o la ley y teniendo en cuenta el
interés público o social, disponer del bien según le parezca”. [9]
En conclusión, las juntas administradoras de los
conjuntos residenciales pueden adoptar las medidas que juzguen necesarias para
garantizar la seguridad, existencia y conservación de las zonas comunes de la
propiedad horizontal, para lo cual podrán cobrar las expensas indispensables
para su mantenimiento y sancionar a quienes no atiendan su pago respetando, en
todo caso, la dignidad de los moradores y sus condiciones mínimas de existencia.
5. El caso concreto
En el caso sujeto a revisión se tiene que la junta
administradora de la ciudadela Bosque de los Lagos del municipio de Cartago
(Valle), dispuso que los propietarios de vehículos que no estén al día con las
cuotas ordinarias y extraordinarias de administración no podrán dejarlos dentro
de los parqueaderos del conjunto hasta tanto no cancelen los valores adeudados,
determinación que en sentir del tutelante afecta sus derechos fundamentales a
la igualdad, locomoción, residencia, y trabajo.
Para la Sala resulta a todas luces
improcedente el amparo solicitado, pues la junta administradora del aludido
conjunto residencial se encuentra habilitada para adoptar esa clase de medidas
ya que legalmente goza de competencia para custodiar y conservar las zonas
comunes y cobrar las expensas necesarias para su sostenimiento. Además está
demostrado que los bienes sobre los cuales recae tal determinación no son de
propiedad particular, sino que pertenecen a las zonas comunes de la propiedad
horizontal.
Así mismo, advierte la Sala que la suspensión del
servicio de parqueadero comunal no es desproporcionada, por cuanto no sacrifica
el ejercicio de las condiciones mínimas de existencia del accionante y de su
familia, a quienes en ningún momento se les ha impedido ingresar al inmueble de
su propiedad o se les ha privado de servicios públicos esenciales así como
tampoco del uso de otros bienes comunales.
En este sentido para la Sala está claro que con la
medida en cuestión no se está discriminando al accionante, pues éste se
encuentra en una situación fáctica completamente diferente a la de aquellos
residentes que cumplen con el pago de las cuotas de administración ordinarias y
extraordinarias, y por tanto,  contribuyen al mantenimiento y conservación de
las zonas comunes del conjunto residencial.
Tampoco advierte la Sala que exista infracción a los
derechos fundamentales de locomoción y residencia del demandante, ya que él y
su familia pueden circular libremente por las zonas de uso común del conjunto
residencial e ingresar o salir del inmueble de su propiedad cuando lo así lo
deseen.
Finalmente no encuentra la Sala que se presente
vulneración al derecho al trabajo del tutelante, por cuanto la medida que se
censura no está orientada a privarlo del uso de su vehículo particular, del
cual deriva su subsistencia, sino simplemente a impedirle la utilización del
parqueadero comunal. Además, si el demandante ha decidido parquear su vehículo
fuera del conjunto residencial  exponiéndolo de esta forma a la acción de la
delincuencia, es una decisión que a él atañe y no a la junta administradora.
Por las anteriores razones la Sala decidirá confirmar
la decisión del Juzgado Primero Penal Municipal de Cartago (Valle) por medio de
la cual negó la protección impetrada por el señor Orfidio Londoño Florez.
VI. DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Sala Novena de Revisión
de la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por
mandato de la Constitución,
RESUELVE
Primero. LEVANTAR la suspensión del término decretada para decidir el
presente asunto.
Segundo. CONFIRMAR, la Sentencia proferida el 14 de enero del año en
curso por el Juzgado Primero Penal Municipal  de Cartago (Valle).
Por Secretaría General líbrese las comunicaciones
previstas en el artículo 36 del decreto 2591 de 1991.
Notifíquese, comuníquese, publíquese en la Gaceta de
la Corte Constitucional y cúmplase.
CLARA INÉS VARGAS HERNÁNDEZ
Magistrada Ponente
JAIME ARAÚJO RENTERÍA
Magistrado
ALFREDO BELTRÁN SIERRA
Magistrado
MARTHA VICTORIA SÁCHICA MENDEZ
Secretaria General
[1] Sentencia T-1082 de 2001.
En el mismo sentido, Sentencias SU-509 de 2001, T-630 de 1997, T-070 de 1997,
T-411 de 1995, T-333 de 1995, T-074 de 1994.
[2] Ley 675 de 2001, artículo
51
[3] Ley 657 de 2001, artículo
51-7
[4] Ley 675 de 2001, artículo 3°
[5] Sentencia C- C-318 de 2002
[6] Sentencias
T-228/94, T-360/95 y T-035/97
[7] Sentencias
T-540/92, T-630/97, T-454/98,  T-418/99 y T-470/99,
[8] Sentencia T-454 de
1998
[9] Sentencia
T-1082 de 2001. En este pronunciamiento se ampararon
los derechos fundamentales de un copropietario al que se le impedía ingresar su
vehículo automotor por el solo hecho de estar destinado al servicio público de
taxi.