C-738-02
REPUBLICA DE COLOMBIA
Sentencia C-738/02
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Innovaciones
y alcance
EDIFICIO O
CONJUNTO DE USO COMERCIAL EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Carácter de expensa común necesaria de
costos de mercado
EDIFICIO O
CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Sectores y módulos de contribución
EDIFICIO O
CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Asunción de expensas necesarias por bienes
comunes
No todas las
expensas necesarias originadas en los bienes comunes, y entre ellas las
provenientes de los costos de mercadeo, son necesariamente asumidas por todos
los copropietarios, pues, como lo ordena la disposición que se acaba de transcribir,
en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto se debe prever la
existencia de "bienes y servicios comunales que no estén destinados
al uso y goce general de los propietarios”. En relación con ellos, las expensas
necesarias estarán a cargo exclusivo de los propietarios de los bienes privados
del respectivo sector, quienes los sufragarán de acuerdo con los módulos de
contribución respectivos. Esta regla busca proteger a aquellos propietarios
que, por la naturaleza, destinación, o localización de su unidad privada, no se
ven beneficiados con el uso y goce de ciertos bienes o servicios comunes.
INHIBICION DE LA
CORTE CONSTITUCIONAL-Contenido
normativo que no se deduce de la disposición acusada
BIENES DE USO
PUBLICO-Concepto
constitucional más amplio
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-No
identidad entre bienes comunes no esenciales y de uso público
DEMANDA DE
INCONSTITUCIONALIDAD-Concepto
de violación
INHIBICION DE LA
CORTE CONSTITUCIONAL-Inexistencia
de contenido normativo
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Quórum
y mayorías/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Quórum para decisiones
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Quórum
decisorio
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Quórum
deliberatorio
LIBRE DESARROLLO
DE LA PERSONALIDAD EN RELACION CONTRACTUAL PRIVADA-No es absoluto/AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD EN
RELACION CONTRACTUAL PRIVADA-No es absoluta
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Mayorías
máximas y mínimas
INHIBICION DE LA
CORTE CONSTITUCIONAL-No
adecuada sustentación del cargo
INHIBICION DE LA
CORTE CONSTITUCIONAL-No
adecuada sustentación del cargo
REVISORIA FISCAL
EN CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO DE REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Exigencia de ser contador público
TITULO DE
IDONEIDAD PROFESIONAL-Exigencia
REVISORIA FISCAL
EN CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO DE REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Trato diferente justificado
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Publicación
de listas de copropietarios que incumplen obligaciones pecuniarias
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Publicación
de listas de morosos
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Publicación
de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias
JUNTA
ADMINISTRADORA EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Integración por propietarios y moradores
Referencia: expediente D-3988
Demanda de
inconstitucionalidad contra los artículos 3° (parcial), 20, 21, 22, 45, 46, 56,
59 (parcial) y contra el Capítulo XIII de la 76 de la Ley 675 de 2001.
Actor: Juan José Neira Gómez
Magistrado
Ponente:
Dr.
MARCO GERARDO MONROY CABRA
Bogotá,
once (11) de septiembre de dos mil dos (2002)
La Sala
Plena de la Corte Constitucional, en ejercicio de sus atribuciones
constitucionales y en cumplimiento de los requisitos y trámites establecidos en
el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la presente Sentencia con base en los
siguientes,
ANTECEDENTES
El ciudadano Juan José Neira Gómez, en
ejercicio de la acción pública de inconstitucionalidad consagrada en la
Constitución Política de 1991, pide a la Corte declarar inexequibles los
artículos 3° (parcial), 20, 21, 22, 45, 46, 56, 59
(parcial) y 76 de la Ley 675 de 2001.
El Magistrado
sustanciador admitió la demanda al haberse satisfecho los requisitos
establecidos en el Decreto 2067 de 1991. Dispuso, así mismo, el traslado al
Señor Procurador General de la Nación, para efectos de obtener el concepto de
su competencia, al tiempo que ordenó comunicar la iniciación del proceso al
Congreso de la República  y a los señores ministros de Desarrollo y de Justicia
y del Derecho, al Instituto de Desarrollo Urbano, a la Cámara de Comercio y a
la Junta Central de Contadores.
Cumplidos los
trámites constitucionales y legales propios de los procesos de
inconstitucionalidad, la Corte Constitucional procede a decidir acerca de la
demanda de la referencia.
I.
EL TEXTO DE LAS NORMAS ACUSADAS
Se transcribe a
continuación el texto de las norma acusadas, con la advertencia que respecto de
aquellas que han sido demandadas parcialmente, se resalta y subraya lo
demandado:
“LEY 675 DE 2001
(agosto 3)
“por medio de la cual se expide el régimen de
propiedad  horizontal.
“El Congreso de Colombia
“DECRETA:
“...
“Artículo 3°. Definiciones. Para los efectos de la
presente ley se establecen las siguientes definiciones:
“...
“Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la
administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos
para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio
o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios
necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y
vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales
relacionados con estos.
“En los edificios o conjuntos de uso
comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común
necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento
de propiedad horizontal respectivo establezca.”
“Artículo 20. Desafectación de bienes comunes no
esenciales. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales
competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea
general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de
dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes
de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común
de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio
particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al
régimen de propiedad horizontal.
“En todo caso, la desafectación de
parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición
de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo
cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito
del que se trate.
“Parágrafo 1°. Sobre los bienes privados que surjan como
efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse
todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el
derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos
inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del
edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea
general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones
contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.
“Parágrafo 2°. No se aplicarán las normas aquí previstas
a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por
destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son
enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo
previsto en el reglamento de propiedad horizontal.”
“Artículo 21. Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. La
desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al
reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura
pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea
general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables
obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta
escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la
cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.
“En la decisión de desafectar un bien común
no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los
coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la
incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso
los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios
establecidos en el capítulo VII del título primero de esta ley.”
“Artículo 22. Bienes comunes de uso
exclusivo. Los
bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio
particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y
disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores
y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los
bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
“Los parqueaderos de visitantes, accesos y
circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de
uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte,
entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.
“Los parqueaderos destinados a los
vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de
asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados
de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas
municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.”
“Artículo 45. Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley
o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y
de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la
asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades
privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de
propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los
coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la
mitad  más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva
sesión.
“Para ninguna decisión, salvo la relativa a
la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior
al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o
conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán
por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con
el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
“Las decisiones que se adopten en
contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.”
“Artículo 46. Decisiones que exigen mayoría
calificada. Como
excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría
calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que
integran el edificio o conjunto:
“1. Cambios que afecten la destinación de
los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
“2. Imposición de expensas extraordinarias
cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces
el valor de las expensas necesarias mensuales.
“3. Aprobación de expensas comunes
diferentes de las necesarias.
“4. Asignación de un bien común al uso y
goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un
copropietario.
“5. Reforma a los estatutos y reglamento.
“6. Desafectación de un bien común no
esencial.
“7. Reconstrucción del edificio o conjunto
destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por
ciento (75%).
“8. Cambio de destinación genérica de los
bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad
urbanística vigente.
“9. Adquisición de inmuebles para el
edificio o conjunto.
“10. Liquidación y disolución.
“Parágrafo. Las decisiones previstas en
este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones
de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría
exigida por esta ley.”
“Artículo 56. Obligatoriedad. Los conjuntos de uso
comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador
público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta
Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.
“El Revisor Fiscal no podrá ser
propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del
cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de
consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o
cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a
sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo
de administración, cuando exista.
“Los edificios o conjuntos de uso
residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea
general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario
o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.”
“Artículo 57. Funciones. Al Revisor Fiscal como
encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le
corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las
disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las
previstas en la presente ley.”
Artículo 59. Clases de sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones no
pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de
propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por
los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento
escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la
propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las
siguientes sanciones:
“1. Publicación en lugares de amplia
circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con
indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.”
“Artículo 76. Autoridades internas. Son autoridades internas de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas:
2. La Junta Administradora, cuando esta
exista; conformada democráticamente por los copropietarios o moradores que
tendrán los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad
Inmobiliaria.”
LA
DEMANDA
El demandante
considera que las normas que acusa violan los artículos 1, 6, 13, 16, 38, 58,
63, 83, 145, 146 y 333 de la Constitución Política.
Como introducción a
la exposición de los cargos que posteriormente se aducen de manera particular
contra cada una de las normas demandadas, el actor expone que siendo que la Ley
675 de 2001 regula relaciones que se circunscriben al ámbito del derecho
privado, debe tenerse en cuenta que en ellas prima la autonomía de la voluntad
de los propietarios de los bienes privados que conforman una propiedad
horizontal. En tal virtud, las disposiciones en ella incluidas “que impiden la
autodeterminación de un conglomerado legal de ciudadanos, dificultan la
búsqueda de la sana convivencia, la solidaridad, la libertad, el respeto a la
dignidad humana, y, sobre todo, chocan con la práctica de la democracia” y, por
ello, vulneran diversos preceptos superiores. Adicionalmente, pone de presente
que la Ley que acusa no fue concebida para regular entidades con ánimo de
lucro, y por esa razón sus disposiciones deben acomodarse a esta realidad.
En relación concreta
con las normas que particularmente acusa, el actor expone los siguientes
cargos:
- Respecto de la
expresión que demanda del artículo 3°, que indica que en los edificios o conjuntos
de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común
necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento
de propiedad horizontal respectivo establezca, el actor indica que esta norma
resulta contraria a los artículos 1°, 6°[1]
y 16[2] de la Constitución, pues
“los bienes comunes de que son condueños los propietarios de los bienes
privados integrantes del conjunto o edificio, no tienen carácter mercantil y la
persona jurídica que los administra tampoco”. En efecto, afirma que tal persona
jurídica  sólo tiene por objeto administrar dichos bienes comunes, por lo cual
es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, como expresamente lo establecen los
artículos 32 y 33 de la misma Ley 675 de 2001.
Al no tenerse en
cuenta lo anterior y “con el hecho de dar a los costos de mercadeo el carácter
de expensas necesarias, se está obligando a todos los propietarios de bienes
comunes a incurrir en este tipo de gasto, así no lo necesite o no quiera
hacerlos”. Esto, en su sentir, desconoce la dignidad humana y resulta arbitrario
en cuanto impide a la Asamblea General, donde se expresa la autonomía de la
voluntad de los copropietarios, adoptar decisiones acordes con el objeto social
de la persona jurídica encargada de administrar los bienes comunes.
- En cuanto al
artículo 20, que prescribe que “la asamblea general, con el voto favorable
de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que
representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de
un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes
no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona
jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad
horizontal”, el actor afirma que esta norma permite una “desmembración de
la propiedad horizontal”,  propiedad cuya razón de ser son justamente los
bienes comunes, “ingrediente esencial de la vida en comunidad”. Por ello,
sostiene que esta disposición atenta contra el artículo 38 superior, que
garantiza la libertad de asociación, así como contra el 63 ibidem, según
el cual “(l)os bienes de uso público, los parques naturales, las tierras
comunales de grupos étnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio
arqueológico de la Nación y los demás bienes que determine la ley, son inalienables,
imprescriptibles e inembargables.”
En cuanto a los
artículos 21 y 22 de la Ley 675 que también acusa, sin aducir cargos concretos
afirma que, en el evento de resultar inexequible el artículo 20, no tendría
objeto mantenerlos dentro del ordenamiento.
- En relación con el artículo 45 que
contiene normas sobre quórum y mayorías para deliberar y para decidir en las
reuniones de las asambleas generales de copropietarios, el demandante afirma
que “en forma autoritaria impone la mayoría absoluta para adoptar decisiones
que no requieren mayoría calificada, como si esta fuera la única fórmula
existente”; es decir, a juicio del demandante la norma contenida en este
artículo proscribe otras fórmulas de decisión como lo serían, por ejemplo, las
mayorías simples o relativas, útiles para los casos en que existen más de dos
propuestas alusivas a un tema. Con este proceder, estima  desconocida la
autonomía de la voluntad que prevalece en las relaciones de derecho privado,
con lo cual resultan desconocidos los artículos 1°, 6°, 16, 145[3]  y 146[4] de la Carta.
- La acusación
contra el artículo 46, que señala los casos en que las  decisiones de la
asamblea general requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de
los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, consiste
en aducir que este mandato contiene el mismo autoritarismo del artículo 45
anterior. Es decir, el actor encuentra constitucionalmente reprochable que no
se permita ninguna otra alternativa para la toma de esta clase de decisiones,
lo cual, a su juicio, equivale a un desconocimiento de la dignidad humana, la
autonomía de la voluntad de los copropietarios, la libertad y el principio
democrático a que aluden los artículos 1°, 6°, 16 y 83[5] de la Constitución.
En cuanto a los artículos 56 y 57 que
conforman el Capítulo XIII del Título I, íntegramente acusado, los cuales
prescriben la obligatoriedad del nombramiento de un revisor fiscal en los
conjuntos de uso comercial o mixto, que deberá ser contador público y que entre
otros impedimentos se ve cobijado por el de ser propietario o tenedor de bienes
privados, el demandante estima que ellos desconocen concretamente los artículos
1°, 2°, 6°, 13, 16, 83, y 333 de la Carta. Para sustentar este cargo afirma que
por control interno se entiende “la vigilancia sobre su propio ente ejercida
por la misma administración”; siendo que para llevar a cabo dicho control
interno no se requiere la intervención de un contador público, estima que para
ejercer la revisoría fiscal tampoco debe exigirse. El revisor fiscal, afirma,
“es una autoridad vigilante que actúa en representación de los copropietarios
cuando no produce resultados positivos el control interno”, ... “de tal manera
que si la autoridad de control interno no requiere la calidad de contador
público, para ejercitar la misma función el Revisor Fiscal no debe tener
calidad distinta a la primera.”
Esta exigencia, continua la demanda, se
debe a que estos artículos, como toda la ley, reglamentan la propiedad
horizontal como si se tratara de una sociedad comercial, desconociendo que su
verdadera naturaleza es la de ser una sociedad sin ánimo de lucro. Al proceder
así, el legislador se extralimita en sus funciones (por lo cual viola el
artículo 6° superior) y se entromete indebidamente en la copropiedad impidiendo
a la voluntad de la mayoría adoptar las decisiones acordes con su razón de ser.
(Por esta razón desconoce el artículo 16 de la Carta). Además, “al remitir a
los copropietarios al control externo, está presumiendo la mala fe e
incapacidad de los propietarios para resolver sus asuntos administrativos”, por
lo cual vulnera el artículo 83 constitucional.
En cuanto al desconocimiento del artículo
333 de la Constitución, el demandante expone de la siguiente manera el concepto
de violación: afirma que el hecho de que el conjunto o edificio tenga inmuebles
de uso privado destinados al comercio no modifica el carácter de entidad sin
ánimo de lucro que se reconoce a la persona jurídica que administra los bienes
comunes. Esta persona jurídica “conforma una organización solidaria que debe
funcionar como tal”, propósito que se ve frustrado por las exigencias del
legislador.
Finalmente, en relación con los artículos 56
y 57 el demandante estima que resultan contrarios al artículo 13 de la Carta,
que consagra el derecho a la igualdad, pues impone el requisito de tener
revisor fiscal sólo a unas copropiedades -las de uso comercial o mixto-
mientras libera a otras de esta obligación “a pesar de tratarse de personas
jurídicas del mismo carácter.”
-Respecto del numeral 1° del artículo 59
que dentro de las sanciones que por incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias que pueden ser impuestas a los propietarios, tenedores o terceros,
incluye la de la publicación en lugares de amplia circulación de la lista de
infractores, con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción, el
demandante arguye que si la Constitución protege el derecho a la intimidad, las
autoridades no pueden disponer la difusión de las faltas o errores “en que
lleguen a incurrir los habitantes de una propiedad horizontal”. A su juicio,
“esta disposición en una coacción lacerante sobre quien recaiga”.
- Por último, el actor demanda el numeral
2° del artículo 76 de la Ley 675 de 2001, que enumera a la Junta Administradora
dentro de las autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas
señalando que, cuando exista, estará compuesta “por los copropietarios o
moradores”.  Esta última expresión es la que motiva el reproche del
demandante, pues estima que la ley “con la inclusión de los moradores en la
Junta Administradora, está desconociendo el derecho exclusivo que asiste a los
copropietarios de la Unidad Inmobiliaria Carrada para administrar directamente
los bienes comunes de sus propiedades privadas” pues “sin desconocer que la
propiedad tiene una función social que implica obligaciones, el legislador no
debe introducir condiciones que pongan en riesgo el derecho que, además del
Art. 58 de la C.N., el Art. 17 de la declaración de los derechos del hombre
considera sagrado e inviolable pues, siendo inherente a la persona, no puede
ser afectado por actos contrarios a la razón y a la justicia”.
II.
INTERVENCIONES
1. Intervención de la Junta Central de
Contadores
Dentro del término correspondiente,
intervino el ciudadano Benjamín López Arciniegas, vicepresidente de la Junta
Central de Contadores, quien expuso una serie de consideraciones en defensa de
la constitucionalidad del artículo 56 de la Ley 675 de 2001. Tras hacer un
extenso recuento de la historia de la institución de la revisoría fiscal en
nuestra legislación y de los objetivos que hoy en día ella persigue como órgano
de fiscalización, el ciudadano interviniente  destaca la importancia de que el
legislador haga obligatoria esta figura en toda clase de entes sin atender a
que persigan o no ánimo de lucro, pues ella “sirve de garantía y de seguridad
acerca del cumplimiento de las normas legales y estatutarias por parte de los
administradores, como también sobre el correcto y eficiente manejo de los
recursos”.
Destaca igualmente que, para el correcto
ejercicio de sus funciones, el legislador ha dispuesto que la revisoría fiscal
sea ejercida por contadores públicos, quienes están capacitados específicamente
para esta tarea. Además, resalta la importancia de que su gestión sea libre de
todo conflicto de interés, a fin de que sea objetiva e imparcial. Para ello,
afirma, es menester que exista un régimen de impedimentos especial, aun tratándose
de entes sin ánimo de lucro, como lo son las copropiedades comerciales o
mixtas.
Por todo lo anterior descarta la
inconstitucionalidad del artículo 56 que prescribe la obligatoriedad de
revisoría fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto, revisoría que debe
ser ejercida por un contador público, que no podrá ser propietario o tenedor de
bienes privados.
2. Intervención del Ministerio de Desarrollo
Económico
El abogado Camilo Alfonso Herrera Urrego, en
representación del Ministerio de la referencia, solicitó a la Corte declarar la
exequibilidad de las normas demandadas, basándose en los siguientes argumentos:
-Para responder a la acusación formulada en
contra la parte acusada del artículo 3°, que indica que en los edificios o
conjuntos de uso comercial los costos de mercadeo tendrán el carácter de
expensa común necesaria, el inteviniente explica que dichos costos son fijados
mediante el sistema de “módulos de contribución” y no necesariamente en
proporción directa al índice de copropiedad. En efecto, recuerda, la misma ley
define que los módulos de contribución son “índices que establecen la
participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular,
en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo
uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto
de uso comercial o mixto”.[6]
Este sistema de reparto de las expensas comunes, sostiene el interviniente,
evita situaciones injustas que podrían presentarse cuando algunos
copropietarios no usaran determinados bienes comunes y, por ende, no
percibieran ningún beneficio y hace infundadas las acusaciones del demandante.
- De igual manera descarta el cargo de
inconstitucionalidad aducido en contra del artículo 20, pues estima que el
mismo se esgrime desde la consideración de que los bienes comunes de un
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal son “bienes de
uso público”, lo cual no es cierto. En su opinión, estos bienes son del dominio
privado de los copropietarios y no de la persona jurídica originada en la
constitución de la copropiedad. De otro lado, estima que el cargo de
inexequibilidad formulado contra los artículos 21 y 22 siguientes, que tratan
sobre el procedimiento para la desafectación de los bienes comunes, no es
claro.
- Sobre la acusación que recae en el
artículo 45, que contiene normas sobre quórum y mayorías para deliberar y para
decidir en las reuniones de las asambleas generales de copropietarios, el
interviniente en nombre del Ministerio de Desarrollo Económico indica que con
esta norma el legislador quiso unificar la diversidad de disposiciones que al
respecto existían tanto en la Ley 182 de 1948 como en la 16 de 1986 y buscó
evitar dificultades que sobrevenían en la administración de los conjuntos como
consecuencia del ausentismo en las reuniones de la asamblea general.
-En relación con el artículo 46, relativo a
aquellas decisiones que exigen mayoría cualificada, el ciudadano defiende su
constitucionalidad reiterando lo dicho respecto del artículo anterior, esto es,
que con estas normas el legislador quiso facilitar la adopción de decisiones en
las reuniones de copropietarios, lo cual no desconoce ninguna norma de la
Constitución.
Acerca del artículo
59, sobre sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, la
intervención del Ministerio de la referencia indica que las mismas deben ser
impuestas de conformidad con los principio del debido proceso y que pueden ser
impugnadas judicialmente. Además, recuerda como la jurisprudencia de esta
Corporación ha avalado la procedibilidad de la imposición de este tipo de
sanciones, y particularmente ha puesto de presente que la publicación de las
listas de deudores morosos no vulnera el derecho a la intimidad y al buen
nombre.
Respecto de la
acusación formulada en contra del artículo 76 en relación con la cual el
demandante considera que se ponen en peligro los bienes privados y en
consecuencia los comunes, al permitirse a los moradores formar parte de las
Juntas Administradoras, el interviniente se limita a recordar que tal norma
sólo rige para las Unidades Inmobiliarias Cerradas.
Finalmente, en
cuanto al artículo 56 que  obliga al nombramiento de un revisor fiscal en los
conjuntos de uso comercial o mixto, indicando que deberá ser contador público y
que no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados, la intervención del
Ministerio de Desarrollo afirma que los cargos aducidos en realidad
corresponden a opiniones personales del demandante, no soportadas con
argumentos que demuestren el desconocimiento de la Constitución.
3. Intervención
de la Cámara Colombiana de la Construcción
Como presidente
ejecutivo del organismo gremial de la referencia, intervino dentro del proceso
el ciudadano Eduardo Jaramillo Robledo para defender la constitucionalidad del
artículo 56 de la Ley 675 de 2001. En sustento de su posición afirmó que la
revisoría fiscal, tal y como es desarrollada por la menciona Ley, “es una
institución que cumple funciones que son compatibles con la naturaleza de la
persona jurídica que surge de la propiedad horizontal”. Pone de presente que,
dentro de éste régimen legal, “la propiedad horizontal administra recursos
suministrados por los dueños de bienes privados a través de cuotas ordinarias y
extraordinarias”, recursos que tienen un fin específico y sobre los cuales
recae el interés de todos los copropietarios en que sean administrados
correctamente, interés que también concurre en terceros que establezcan
relaciones jurídicas con la copropiedad. Adicionalmente, las funciones de la
Asamblea General y del administrador de la propiedad horizontal ameritan la
existencia del revisor fiscal, cuya labor sólo puede redundar en beneficio para
los mismos propietarios. Lo anterior, sumado a la libertad de configuración que
le asiste al legislador en la materia, pues no existe norma superior que
prohíba la incorporación de la revisoría fiscal a personas jurídicas distintas
de las sociedades comerciales, hace que el cargo de la demanda carezca de todo
fundamento.
En cuanto a la
acusación de inconstitucionalidad formulada en contra del artículo 56 por
supuesto desconocimiento del principio de buena fe y de la autonomía de los
copropietarios, el interviniente la rechaza arguyendo que, antes bien, la revisoría
fiscal asegura una gestión de la copropiedad ajustada a la ley y permite la
participación activa de los copropietarios en la toma de decisiones.
Por último el
organismo gremial, a través de su presidente ejecutivo, descarta también la
acusación por desconocimiento del derecho a la igualdad aducida en contra del
artículo en mención, pues estima que la situación fáctica y jurídica de los
conjuntos de uso residencial no es la misma que la de los de uso comercial o
mixto, por lo cual el legislador bien podía dispensar un trato diferente
imponiendo a estos últimos la obligación de contar con un revisor fiscal.
V. CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACIÓN
El Procurador General de la Nación, Edgardo Maya
Villazón, solicita a la Corte declarar la exequibilidad del inciso 2° del
artículo 3°, de los artículos 45, 46, y 59 así como la del Capítulo XIII del
Título I de la Ley 675 de 2001. En cuanto al numeral 2° del artículo 76, pide
que sea declarado inexequible. Y sobre la acusación formulada en contra de los
artículos 20, 21 y 22, estima que la Corte debe inhibirse de llevar a cabo un
pronunciamiento de fondo. Como fundamento de estas solicitudes, expone lo
siguiente:
-En relación con el inciso 2° del artículo 3°, que
como se recuerda afirma que en los edificios de uso comercial los costos de
mercadeo tienen el carácter de expensa común necesaria, la vista fiscal
sostiene dichos gastos sí pueden constituirse en una necesidad esencial para
los comerciantes, pues de ellos puede depender que su actividad comercial sea
próspera, por lo cual el legislador podía darles la categoría que les dio.
Además, recuerda que los copropietarios tienen potestad para establecer dichas
expensas y para señalar su cuantía, por lo cual no puede entenderse que la ley
esté imponiendo dicha obligación, sino tan solo otorgando la posibilidad de que
se incluyan como expensas necesarias. De otro lado, afirma, el sistema de
reparto de estos gastos a través del mecanismo de los módulos de distribución,
que permite la sectorización de los bienes y servicios comunales que no están
destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privada,
garantiza el derecho a la igualdad de los copropietarios a la hora de tomar
decisiones y sufragar costos como aquellos a que se refiere esta disposición.
Por todo lo anterior no encuentra el Ministerio Público cómo la norma en
referencia pueda desconocer la dignidad humana o el derecho al libre desarrollo
de la personalidad de los copropietarios.
- Respecto de las acusaciones formuladas en contra de
los artículos 20 a 22 de la Ley 675 de 2001, el señor procurador estima que se
presenta una ineptitud sustantiva de la demanda. A su juicio, el actor no
explica de qué manera se desconoce el derecho de asociación por el hecho de que
la norma legal permita la desafectación de bienes comunes de carácter no
esencial, para pasarlos al dominio de la persona jurídica que se crea en el
acto de formación de la propiedad horizontal. De igual manera considera que la
demanda parte de un error cuando estima que los bienes comunes de un edificio
son bienes de uso público, y sobre esta estimación edifica el cargo de
violación constitucional. Por lo anterior, en relación con estas normas la
vista fiscal propone un fallo inhibitorio.
- En cuanto a los
artículos 45 y 46, que contienen normas sobre quórum y mayorías que el
demandante estima que no pueden ser impuestas a los copropietarios, el
Ministerio Público indica que la carencia de ánimo de lucro no es circunstancia
que impida al legislador “establecer parámetros que permitan garantizar que las
decisiones al interior de la asamblea general de propietarios sean tomadas
democrática y justamente.” Igualmente, el procurador encuentra que “las normas
superiores que se consideran vulneradas, relativas a la dignidad humana y al
libre desarrollo de la personalidad en nada tienen que ver con la regulación
sobre mayorías requeridas en los preceptos cuestionados”.
-Respecto del
artículo 59 sobre publicación en áreas de alta circulación de las listas de
infractores del régimen de la copropiedad, la vista fiscal recuerda la
jurisprudencia de esta Corporación que ha hecho ver que “el derecho al buen
nombre no es absoluto ni gratuito, y exige, como presupuesto indispensable, el
mérito, esto es, la conducta irreprochable de quien aspira a ser su titular y
al reconocimiento social del mismo.” Con base en esas consideraciones descarta
también esta acusación.
- Sobre los cargos
aducidos en contra del numeral 2° el artículo 76, referente a la posibilidad de
que los “moradores” de la copropiedad formen parte de la Junta de
Administración, el concepto  fiscal estima que deben prosperar. En efecto,
sostiene que la expresión “moradores” es genérica, incluyendo a propietarios,
poseedores y tenedores; por ello, genera inseguridad jurídica y no constituye
suficiente garantía del derecho de propiedad.
-  Por
último en relación con la constitucionalidad del Capítulo XII del Título I,
relativo a la obligatoriedad de contar con revisoría fiscal en las conjuntos de
uso comercial o mixto, el señor procurador afirma que la carencia de ánimo de
lucro no es circunstancia que impida al legislador imponer esta obligación,
pues ello no emana de la Carta. A su juicio, la libertad de configuración
legislativa que tiene el congreso, le permitía llegar a tal decisión, que,
además, responde al interés general que se pretende asegurar con la revisoría.
La medida de control no impide a los propietarios el tomar libremente
decisiones, ni limita su poder de deliberación.
VI. CONSIDERACIONES DE LA CORTE
Competencia
1. La Corte Constitucional es competente
para pronunciarse sobre la demanda objeto de revisión, toda vez que las normas
acusadas hacen parte de una Ley de la República.
Cuestiones previas
Cosa juzgada parcial relativa en
relación con el artículo 45 de la Ley 675 de 2002.
2. Mediante Sentencia C-318 de 2002[7], la Corte
Constitucional resolvió la demanda formulada en contra de la expresión “de
propietarios” contenida en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, nuevamente
demandada en esta oportunidad. En la parte resolutiva de esa decisión, la Corte
declaró la exequibilidad de la referida expresión, pero únicamente en relación
con el cargo estudiado en la Sentencia, relativo al desconocimiento de los
derechos de los moradores no propietarios en los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal.
En esta oportunidad el texto completo del
artículo 45 ha sido nuevamente demandado, pero por otros cargos distintos al
anteriormente aducido. En tal virtud, la Corte estima que debe efectuar un
pronunciamiento de fondo, pues sólo existe cosa juzgada relativa al cargo antes
estudiado.
Jurisprudencia previa relativa a la
Ley 675 de 2001, relacionada con los problemas jurídicos que se plantean en la
presente oportunidad.
4. El la mencionada Sentencia C-318 de
2002, la Corte estudió un cargo de inconstitucionalidad general esgrimido en
contra de varias disposiciones de la Ley 675 de 2001, según el cual dicha ley
defendía únicamente los derechos de los propietarios en el régimen de propiedad
horizontal, dejando de lado los de otras personas como los moradores en calidad
de  poseedores, tenedores o arrendatarios, a quienes sólo gravaba con
obligaciones y sanciones, impidiendo con ello la convivencia pacífica dentro de
dicho régimen de propiedad.
En esa oportunidad la Corte aceptó que no
había “ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en común
son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido
al régimen de propiedad horizontal.” En consecuencia estimó que “sólo
a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en
asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de
dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares”.
Añadió que el reglamento, en todo caso,
sería de obligatorio cumplimiento tanto para propietarios como para los
residentes que no lo fueran, sin perjuicio de que para la imposición de sanciones
debería siempre observarse el debido proceso interno, y del derecho a ser oídos
que les asiste a los tenedores, arrendatarios, poseedores cuando vayan a ser
adoptadas por la asamblea decisiones que lleguen a afectarlos.
5. Mediante la Sentencia C-488 de 2002[8], la Corte resolvió la
demanda de inconstitucionalidad interpuesta en contra de los incisos primero y
segundo y el parágrafo transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001.
Dichas normas establecen que los edificios y conjuntos sometidos a los
regímenes consagrados en las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se
regirán por las disposiciones de la Ley 675 de 2001; y que tendrían un plazo de
un año, prorrogable por seis meses más,  para modificar en lo pertinente sus
reglamentos internos, transcurrido el cual las disposiciones de la nueva ley se
entenderían incorporadas en tales reglamentos internos. El parágrafo establece
que, no obstante lo anterior, los proceso judiciales o arbitrales en curso al
momento de la expedición de la ley, o que llegaran a iniciarse durante el plazo
señalado anteriormente,  continuarán rigiéndose por lo dispuesto en las leyes
182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, hasta su
culminación.
Dentro de las consideraciones que se hicieron para
decidir la anterior demanda de inconstitucionalidad, la Corte abordó el estudio
del régimen de propiedad horizontal que rigió bajo la vigencia de las leyes 182
de 1948 y 16 de 1985, comparándolo con el adoptado por la nueva ley. Sobre el
particular afirmó que “el derecho que define el artículo 1° de la Ley 675 de 2001 coincide con
la modalidad de derecho inmobiliario que fuera prevista en las Leyes 182 de
1948 y 16 de 1985 a saber: “ (..) concurren derechos de propiedad exclusiva
sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás
bienes comunes (..)”.Sin embargo, como va a verse, la Ley 675 de 2001 amplía
considerablemente las relaciones de concurrencia, en razón de que faculta a la
asamblea de copropietarios para determinar aspectos que en las Leyes 182 de
1948 y 16 de 1985 no le fueron confiados, y, para decidir otros, que aunque se
contaban entre las atribuciones de las asambleas, en la anterior normatividad
requerían ser adoptados por unanimidad[9].
Dentro de esta ampliación de las facultades de la
asamblea de copropietarios determinada por la nueva ley, en relación concreta
con los bienes privados la Sentencia en cita destacó que si bien en el nuevo
régimen el reglamento debe definir su destinación, la asamblea tiene la
facultad de decidir con votación cualificada del 70% de los votos de sus
integrantes, el cambio “genérico” de tal destinación, con sujeción a las normas
urbanísticas (artículos 3°, 5° y 46).
En cuanto a los bienes comunes no esenciales, también se
hizo ver como la ampliación de las facultades de la asamblea permite ahora que “con el voto favorable de
un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen
el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad”, pueden ser
desafectados del uso común, pasando a ser propiedad de la persona jurídica que
se conforma por la constitución del régimen.
En suma, afirma la Sentencia
explicando la Ley 675, en el nuevo régimen “para
ninguna de las decisiones de la asamblea se requiere la unanimidad de los votos
de los copropietarios que la conforman, como tampoco la decisión unánime de los
votos de los asistentes a la reunión, en cuanto i) “la asamblea general
sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que
representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de copropiedad”,
ii) “tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los
coeficientes de copropiedad representados en la respectiva reunión.”, iii)
“[p]ara ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad
horizontal se podrá exigir una mayoría superior al 70% de los coeficientes que
integran el edificio o conjunto.”, iv) [l]as mayorías superiores
previstas en los reglamentos se tendrán por no escritas y se asumirá que la
decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mitad más
uno de los coeficientes de copropiedad representados en la de la mayoría
calificada aquí indicada”, y v) las decisiones que se tomen en contravención a
las disposiciones sobre quórum y mayorías “serán absolutamente nulas” –artículo
45-.
Resumiendo las innovaciones introducidas por la nueva
Ley, y los alcances de las mismas frente a las regulaciones anteriores, la
Sentencia en comento afirmó que “la Ley 675 de 2001 define un esquema de propiedad
horizontal que –como se dijo- amplía la comunidad de intereses a aspectos
considerados individuales en el régimen de las Leyes 182 de 1948 y 16 de1985,
porque i) concede a la asamblea de copropietarios atribuciones para decidir la
destinación y uso de los bienes privados, ii) amplia el poder decisorio del
órgano rector de la copropiedad al suprimir la unanimidad que fuera exigida en
el régimen anterior para la imposición de expensas extraordinarias, mejoras
necesarias y la alteración sensible del uso y del goce de los bienes comunes, y
iii) convierte en dispositivas las facultades puramente administrativas de la
asamblea de copropietarios al permitirle disponer de los bienes comunes y
adquirir inmuebles.....De modo que al parecer de la Corte la única facultad de
los copropietarios, individualmente considerados, que no sufre modificación en
el nuevo régimen es la relativa a la enajenación y cesión de las unidades
independientes[10].
Las anteriores consideraciones y sus
implicaciones frente a los derechos de quienes se habían hecho copropietarios
bajo el régimen de las leyes anteriores, llevaron a la Corte a afirmar que “dentro
del marco general de respeto por el derecho de los asociados de optar por uno u
otro esquema de propiedad inmobiliaria, debe entenderse que las expresiones en
estudio conceden un plazo perentorio a los propietarios de edificios o
conjuntos, para someter a consideración de la asamblea las nuevas previsiones
legales en la materia, a fin de que conforme a sus reglamentos vigentes decidan
si acogen o no el esquema legal de propiedad compartida diseñado por la Ley 675
de 2001. Decisión que no obsta para que si en el término previsto no se somete
el asunto a la consideración de la asamblea, y si sometido a ésta no es acogido
los edificios o conjuntos se entienda sujetos a las disposiciones de la Ley
675, en todos aquellos aspectos que no desfiguran las facultades que
adquirieron, ni les impongan nuevas obligaciones y cargas.
Por lo anterior, concluyó que la expresión
del inciso primero del artículo 86 de la Ley 675 que concedía un término para
que las asambleas y copropietarios de edificios y conjuntos modificaran sus
estatutos no quebrantaba el ordenamiento constitucional, siempre y cuando se
entendiera que estas modificaciones se debían hacer consultando los reglamentos
vigentes, particularmente en cuanto a las mayorías requeridas para adoptar las
reformas. Ahora bien, en relación con la expresión  “[t]ranscurrido el
término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las
modificaciones señaladas”, contenida en el inciso segundo del
artículo 86 de la Ley 675 de 2001, la Corte la encontró exequible pero en el
entendido que esta disposición se aplicaba exclusivamente a las normas de orden
público contenidas en la ley.
6. Mediante Sentencia C-522 de 2002, la Corte se pronunció
sobre la constitucionalidad de algunas expresiones contenidas en los artículos
3°, 25 y 37 de la Ley 675 de 2001, que definen derechos y deberes dentro del
régimen de propiedad horizontal con fundamento en el coeficiente de propiedad,
especialmente la participación en la asamblea de propietarios. Normas que
habían sido acusadas por conceder privilegios económicos y desconocer el
derecho a la igualdad y a la participación democrática en la adopción de
decisiones.
Dentro de las consideraciones que sustentaron el fallo
adoptado, la Corporación hizo ver cómo los sistemas de voto ponderado que
conceden mayor peso a las opiniones de ciertas personas en principio resultan
extraños a la democracia participativa que se funda en la igualdad. Además,
teniéndose en cuenta la fuerza expansiva del principio democrático, que hace
que el mismo se extienda a múltiples espacios de la vida social, la regla “una
persona un voto” trasciende la órbita estrictamente política. Sin embargo, se
dijo, de lo anterior no es posible concluir “que de la profundización de la
democracia se siga la desaparición de la diferencia existente entre el ámbito
político y la esfera social”. De ahí que, continuó el fallo en comento
reiterando jurisprudencia anterior, “la Constitución no proscribe toda forma
de voto ponderado pues en ciertos espacios esos sistemas son legítimos”[11].
Entrando en el análisis concreto de las
normas acusadas, la Corte afirmó que  frente al análisis constitucional eran
diferentes los derechos que se veían comprometidos en una relación de tipo
comercial sujeta a la primacía de la autonomía privada, y aquellos otros que
surgían de la copropiedad de un inmueble destinado a vivienda. “Allí
-dijo- el vínculo no es de tipo comercial o de una actividad con ánimo de
lucro, sino que compromete en forma especial, el diario vivir de las personas e
incide en el goce efectivo d derechos fundamentales como el libre desarrollo de
la personalidad, el derecho a la intimidad, la tranquilidad, la recreación y el
descanso entre otros, que pueden verse seriamente afectados por una relación de
preeminencia si se aplica el coeficiente de propiedad para definir el voto en
ese tipo de copropiedad.”
Por lo anterior y teniendo en cuenta la
norma superior que concede a todos los colombianos el derecho a la vivienda
digna, la Sentencia en comento definió que en las asambleas de copropietarios
de inmuebles destinados a vivienda debía distinguirse entre las decisiones de
tipo económico y las que no fueran de esta clase, “porque para las primeras,
el coeficiente de propiedad como criterio para determinar el voto porcentual,
es una garantía del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes
pero para las decisiones que no representan erogación económica, la regla será
la de un propietario un voto.”
Por lo anterior, en la parte resolutiva de
la Sentencia C- 522 de 2002, la Corte declaró la exequibilidad de las normas
acusadas, pero en relación con el parágrafo 2° del artículo 37 condicionó la
decisión a que se entendiera que cuando se trate de inmuebles destinados a
vivienda, el voto de cada propietario equivaldría al porcentaje de coeficiente
de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido
económico.
7. Los anteriores criterios vertidos en las
sentencias que se acaban de reseñar, constituyen un precedente que orienta la
interpretación de las normas acusadas en la presente oportunidad y contribuye a
definir su conformidad o inconformidad con la Constitución. Desde esta
perspectiva procede la Corte a llevar  cabo el examen de constitucionalidad que
se le pide.
Examen de las normas particularmente
acusadas.
Cargos en contra del artículo 3° (parcial)
de la Ley 675 de 2001
8. En primer lugar
el demandante acusa la expresión contenida en el artículo 3°, según la cual “(e)n
los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el
carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y
restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.”
A su parecer esta disposición desconoce los artículos 1°,6° y 16 de la Carta,
pues al otorgar a los costos de mercadeo el carácter de expensas necesarias, se
está obligando a todos los propietarios de bienes comunes a incurrir en estos
gastos, lo cual atenta contra la dignidad humana y el derecho al libre
desarrollo de la personalidad, pues impide a la asamblea adoptar otro tipo de
decisiones. Además, con esta reglamentación se desconoce que aunque el edificio
o conjunto tenga un uso comercial, los bienes comunes no tienen tal carácter,
ni la persona que los administra tampoco.
Las expensas
necesarias, según la definición contenida en la misma Ley, son “(e)rogaciones
necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios
comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de
los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán
esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación,
reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los
servicios públicos esenciales relacionados con estos.”  Las consecuencias
que se derivan de que los costos de mercadeo sean considerados como expensas
necesarias en los edificios o conjuntos de uso comercial consisten en que los
propietarios de los bienes privados estarán obligados a contribuir su pago, “de
acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”[12], sin que sea
necesaria su aprobación mediante mayoría calificada del 70%, como si la
requieren las expensas que no son necesarias.[13]
Además, para esos efectos existirá solidaridad entre el propietario, el tenedor
a cualquier título, y el propietario anterior.[14]
De otro lado, para
definir las consecuencias que se derivan del hecho de que la ley considere que
los costos de mercadeo tienen el carácter de expensas necesarias en los
edificios o conjuntos de uso comercial, es preciso tener en cuenta lo dispuesto
por el artículo 31 de la Ley, que prevé la figura de los llamados “módulos de
contribución”. El tenor de la disposición mencionada es el siguiente:
“Artículo 31. Sectores y módulos de contribución. Los
reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto deberán prever de manera expresa la sectorización de los
bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de
los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación
o localización.
“Las expensas
comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular
estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo
sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos,
calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad
horizontal.
“Los recursos de
cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de
edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar
las erogaciones inherentes a su destinación específica.”
Como puede
apreciarse, no todas las expensas necesarias originadas en los bienes comunes,
y entre ellas las provenientes de los costos de mercadeo, son necesariamente
asumidas por todos los copropietarios, pues, como lo ordena la disposición que
se acaba de transcribir, en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto
se debe prever la existencia de "bienes y servicios comunales
que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios”. En
relación con ellos, las expensas necesarias estarán a cargo exclusivo de los
propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes los
sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos. Esta regla
busca proteger a aquellos propietarios que, por la naturaleza, destinación, o
localización de su unidad privada, no se ven beneficiados con el uso y goce de
ciertos bienes o servicios comunes.
Dentro de los antecedentes legislativos
de la Ley 675 de 2001 en el Congreso Nacional, se encuentra la siguiente
explicación sobre la utilidad de la figura de los sectores y módulos de
contribución, dada por uno de los ponentes del proyecto correspondiente:
“como quiera que
en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, algunos bienes comunes
pueden beneficiar más a unos propietarios o tenedores que a otros, se ha
considerado necesario proponer la creación de la figura de los sectores y
módulos de contribución, para garantizar que las expensas comunes relacionadas
con bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general,
sean sufragadas por los propietarios de bienes privados que derivan mayores
beneficios de su uso, exclusivamente para los comerciales o mixtos, nunca para
los residenciales.”[15]
9. Hechas las precisiones anteriores es
posible entrar en el examen de cargo de inconstitucionalidad planteado. Al
respecto, la Corte aprecia que tal cargo parte del supuesto según el cual la
asamblea de copropietarios de edificios o conjuntos de uso comercial debe
aprobar los costos de mercadeo como expensas necesarias, y que tales
erogaciones deben ser asumidas por todos los copropietarios. Es decir,
que resulta imperativa dicha aprobación, la cual se impone a todos los
copropietarios por encima de su voluntad, por lo cual se desconoce la dignidad
individual y el derecho al libre desarrollo de la personalidad de los
condueños.
Sin embargo, la lectura atenta de la norma
parcialmente acusada y de las demás relativas al régimen de las expensas
comunes necesarias, muestran que ello no es así. En efecto, como la misma
disposición lo indica, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa
común necesaria, “sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el
reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca”. Esta expresión
indica que no es obligatorio que en los conjuntos o edificios sometidos al
régimen de propiedad horizontal los costos de mercadeo se tengan por expensas
necesarias, pues los copropietarios pueden adoptar otra determinación, o
señalar excepciones al respecto, de manera que el asunto queda librado a la
decisión de la asamblea de copropietarios, quien a través del derecho que le
asiste de aprobar o de modificar dicho reglamento, puede introducir tales
excepciones.
De otro lado, tampoco es cierto que todos
los costos de mercadeo tengan que ser asumidos por todos los copropietarios de
edificios o conjuntos de uso comercial en calidad de expensas necesarias y en
proporción directa al índice de copropiedad, pues si algunos servicios no están
destinados al uso y goce general de los copropietarios (como pueden serlo en
ciertos casos los costos de publicidad o mercadeo), el reglamento debe prever
la sectorización de tales servicios, como lo ordena perentoriamente el artículo
31 antes trascrito, a fin de que las correspondientes erogaciones se determinen
mediante el sistema de módulos de contribución. De esta manera, tales expensas
serán asumidas únicamente por quienes se benefician con ellas.
Lo anterior pone en evidencia que no es
cierta la acusación del demandante para quien la norma que demanda está
obligando a todos los propietarios de bienes comunes a incurrir en costos de
mercadeo, así no los necesiten o no quieran hacerlos. Obviamente, quien esté
dentro del grupo de propietarios a quienes corresponde sufragar los costos de
servicios publicitarios en razón de la naturaleza de su unidad privada o su
destinación o localización, y de los beneficios que obtiene con ellos, debe
acoger las decisiones que, observando las normas sobre quórum y mayorías, sean
adoptadas por la asamblea general. De esta forma, la obligatoriedad de
contribuir con esta clase de expensas necesarias, en últimas no proviene de la
ley, sino de la decisión de la asamblea general, organismo en donde se conforma
la voluntad colectiva de los copropietarios en todo lo atinente a la
administración de los bienes comunes.
Ahora bien, no puede perderse de vista que
un edificio o conjunto de uso comercial es aquel “cuyos bienes de dominio
particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles,
de conformidad con la normatividad urbanística vigente”[16], por lo cual los
reglamentos de propiedad horizontal y las decisiones de los órganos de
administración deben respetar el desarrollo de la libre iniciativa empresarial
de los demás copropietarios[17].
Por ello, los condueños que se benefician de ciertos servicios que como los
publicitarios contribuyen al logro del objeto comercial implícito en este tipo
de propiedad horizontal, deben contribuir a sufragarlos, acogiendo la voluntad
mayoritaria al respecto. Una solución distinta, que permitiera a cada dueño de
unidades privadas decidir libremente si contribuye o no a tales expensas,
desconocería el fundamento mismo del régimen de propiedad horizontal, que se
estructura sobre la existencia de bienes comunes cuyo uso y disfrute
corresponde a todos los copropietarios, pero en donde también los costos y
gastos de mantenerlos son de todos en proporción a su participación en ellos, y
también la destinación de las unidades privadas para uso comercial, definida en
el reglamento de propiedad horizontal, a cuyas disposiciones los
copropietarios, en el momento en que adquieren tal calidad, se acogen
libremente.
Finalmente, la Corte llama la atención
sobre la naturaleza no imperativa de la disposición acusada. Como se ha dicho,
ella no obliga a la asamblea a establecer que el costo de los servicios
publicitarios sea considerado como una expensa necesaria, ya que admite restricciones
y excepciones al respecto. En tal virtud no es una norma de orden público, es
decir una de aquellas respecto de las cuales los particulares no puedan
disponer en contrario. Por lo tanto, esta disposición de la Ley 675 de 2001 no
es de las que modifican automáticamente los reglamentos de propiedad horizontal
vigentes al momento de entrar a regir la ley, en el caso de que la asamblea no
hubiera decidido, voluntariamente y consultando tales reglamentos, la
correspondiente modificación dentro del plazo de un año prorrogable por seis
meses más, señalado en el artículo  86 de la misma Ley. En efecto, como se
recuerda, la Sentencia C-488 de 2002 condicionó la constitucionalidad de dicho
artículo 86 a que se entendiera que tal modificación automática de los reglamentos
se aplicaba exclusivamente respecto de las normas de orden público contenidas
en la Ley. No siendo de esta naturaleza la que ahora se demanda, su
incorporación automática a los reglamentos vigentes cuando entró a regir la Ley
675, queda descartada.
Cargos en contra de los artículos 20, 21 y
22 de la Ley 675 de 2001
10. Conforme a los dispuesto por el
artículo 20 de la Ley 675 de 2001,  “la asamblea general, con el voto
favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que
representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de
un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes
no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona
jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad
horizontal”. En relación con esta disposición, la acusación consiste en
afirmar que ella permite una  “desmembración de la propiedad horizontal”,
que  atenta contra el artículo 38 de la Constitución que garantiza la libertad
de asociación, así como contra el 63 ibidem, según el cual “(l)os
bienes de uso público, los parques naturales, las tierras comunales de grupos
étnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio arqueológico de la Nación y
los demás bienes que determine la ley, son inalienables, imprescriptibles e
inembargables.”
En torno de la anterior acusación, la Corte
comparte el criterio que se expone en la vista fiscal según el cual el cargo
presenta una ineptitud sustancial en su formulación. En reiteradas ocasiones la
jurisprudencia ha rechazado por esta razón demandas que se formulaban a partir
de alcances que no eran explícitos en el texto legal. En efecto, la Corte ha
sostenido que cuando la acusación de inconstitucionalidad se formula sobre
la base de un contenido normativo que no es posible deducir de la lectura de
una disposición, se presenta una ineptitud sustancial en la formulación del
cargo, defecto que conduce al rechazo de la demanda o a un fallo inhibitorio.
La siguiente cita de la jurisprudencia
constitucional es ilustrativa de la imposibilidad en que se encuentra el
fallador para proferir una sentencia de mérito cuando, por los defectos
señalados, el cargo no ha sido correctamente formulado:
“Considera la Corte
que el juicio de constitucionalidad requiere de una debida y cabal
interpretación tanto de la preceptiva constitucional concernida como de la
norma que con ella se confronta.
“El intérprete -y,
por supuesto, ello es aplicable al juez constitucional- no puede hacer decir a
las normas lo que no dicen, menos todavía si ello conduce a la declaración de
inconstitucionalidad del precepto, pues, guardadas proporciones, ello sería tan
grave como condenar a una persona por un delito en el cual no incurrió, debido
a una errónea identificación de la conducta real del sujeto con el tipo penal
correspondiente.
“Por otra parte,
las normas de la ley deben ser interpretadas y aplicadas del modo que mejor
convenga a los mandatos constitucionales.”[18]
11. En el presente caso la acusación que se
formula por violación del artículo 63 de la Constitución, parte de la base de
que la disposición permite la enajenación de bienes de uso público. No
obstante, este no es el alcance normativo del artículo impugnado, pues los
bienes comunes no esenciales, cuya desafectación ella regula, no son bienes de
uso público.
De conformidad con lo prescrito por el
artículo 674 del Código Civil, “Se llaman bienes de la Unión aquellos
cuyo dominio pertenece a la República. Si además su uso pertenece a todos los
habitantes de un territorio, como el de calles, plazas, puentes y caminos, se
llaman bienes de la Unión de uso público o bienes públicos del
territorio. Los bienes de la Unión cuyo uso no pertenece generalmente a los
habitantes, se llaman bienes de la Unión o bienes fiscales.”
Como lo ha hecho ver la jurisprudencia, el
concepto constitucional de “uso público” resulta más amplio que el que es
acogido por la legislación civil; en este sentido ha afirmado que “el
constituyente amplía conceptualmente la idea de espacio público
tradicionalmente referida en la legislación civil (artículos 674 y 678 C.C. [19]),
teniendo en cuenta que no se limita a los bienes de uso público (calles,
plazas, puentes, caminos, ríos y lagos) señalados en dicha legislación, sino
que se extiende a todos aquellos bienes inmuebles públicos, y a algunos
elementos específicos de los inmuebles de propiedad de los particulares, que al
ser afectados al interés general en virtud de la Constitución o la ley, o por
sus características arquitectónicas naturales, están destinados a la
utilización colectiva[20].
Así, lo que caracteriza a los bienes que integran el espacio público es su
afectación al interés general y su destinación al uso por todos los miembros de
la comunidad[21].
(Negrillas fuera del original)
Ahora bien, el artículo 21 acusado se
refiere a la desafectación de bienes comunes no esenciales de un edificio o
conjunto sometido a propiedad horizontal. La misma Ley 675 define que son “bienes
comunes” aquellas “(p)artes del edificio o conjunto sometido al régimen
de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios
de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o
explotación de los bienes de dominio particular.”[22] Dentro
de esta categoría se distinguen los “bienes comunes esenciales” que son
aquellos “indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y
seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y
disfrute de los bienes de dominio particular”. Los no esenciales, según la
misma norma, son todos los demás bienes comunes que no tiene estas
características.
Así pues, no
existe una identidad entre las nociones de bienes comunes no esenciales y de
bienes de uso público, pues los primeros, dentro de los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal, no están destinados al uso de
toda la comunidad en general, o al de todos los habitantes del territorio, sino
exclusivamente al de los copropietarios. Por eso, la disposición no tiene el
alcance regulador que le atribuye el actor, pues específicamente no tolera la
enajenación de bienes de uso público, ni destinados al uso público. En tal
medida el cargo se elabora sobre contenidos normativos inexistentes.[23]
12. De igual
manera, la acusación por desconocimiento del derecho de asociación carece,
dentro del libelo de la demanda, de una adecuada explicación que sirva de
sustento al cargo. No expone el actor por qué razón tal facultad de
desafectación produce el desconocimiento del referido derecho, más cuando sólo
se refiere a bienes comunes “no esenciales” a la copropiedad.
El examen de una acusación de
inconstitucionalidad formulada contra una norma de rango legal supone que, en
la formulación del cargo, el ciudadano demandante exponga el concepto de
violación, esto es “las razones por las cuales los textos normativos demandados
violan la Constitución”. Estas razones, como lo ha recordado la jurisprudencia
en varias ocasiones[24],
deben ser claras, ciertas, específicas, pertinentes y suficientes[25].
En el presente caso, el concepto de
violación relativo al desconocimiento del artículo 38 de la Constitución
Política  se expone de la siguiente manera: “lo preceptuado en los artículos
20, 21 y 22, además de sembrar confusión acerca de la manera de proceder en el
manejo de los bienes comunes, constituyen una clara invitación a la
desmembración de la propiedad horizontal, en virtud de que su razón de ser son
los bienes comunes que, en el fondo, todos son ingrediente esencial de la vida
en comunidad que está regulando, siendo, por tanto, opuesto al Art. 38 de la
Carta Magna.”
La inconstitucionalidad de los artículos
21 y 22 se sustenta de esta manera: “Art. 21. Procedimiento para la
desafectación de bienes comunes. Si resulta inexequible el Art. 20, no tiene
objeto mantenerlo en la ley.
“Art.22. Bienes comunes de uso
exclusivo. Lo dispuesto en él crea confusión sobre la administración de los
bienes comunes de la propiedad horizontal, además de perder su objeto si es
declarado inexequible el Art. 20.”
A juicio de la Corte, las razones
anteriores no son específicas en señalar de qué manera concreta resulta
desconocido el derecho de asociación por el hecho de que la norma permita la
desafectación de bienes comunes no esenciales. De forma particular, hubiera
sido necesario que el actor explicara  por qué la propiedad horizontal es una
forma de ejercicio de tal derecho, cosa que no se hace, y cómo el mismo se ve
desconocido porque algunos bienes no esenciales se traspasen a la persona
jurídica que surge de la copropiedad. Esta concreción del cargo se  echa de
menos en la presente oportunidad; en cambio, la acusación se esgrime de manera
vaga e imprecisa.
Las siguientes dudas, como mínimo, no son
despejadas por el demandante, a fin de que su acusación pueda concretarse: i)
¿de qué manera la propiedad horizontal es una forma de ejercicio de la libertad
de asociación?. ii) ¿por qué la enajenación de algunos mas no todos los bienes
comunes de la copropiedad vulnera tal derecho?. iii) ¿por qué la enajenación de
bienes comunes no esenciales implica una desmembración de la
copropiedad que vulnera la libertad de asociación? iv) teniéndose en cuenta
que, según lo indica la misma disposición acusada, los bienes no esenciales
desafectados pasan a ser “del dominio particular de la persona jurídica que
surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal”, ¿por
qué entiende el actor que se produce la desmembración de la propiedad a que se
refiere, en perjuicio de la libertad de asociación?
Esta falta de claridad sobre los puntos
anteriores hace que no exista una coherencia entre el contenido dispositivo de
las normas acusadas, el cargo aducido y las normas superiores que se estiman
violadas, de manera que la Corte pueda hacer la confrontación que se le pide.
En tal virtud, se declarará impedida para llevar a cabo un estudio de fondo
respecto de los artículos 20, 21 y 22 acusados.
Cargos en contra del artículo 45 la Ley 675
de 2001
13. El artículo 45 de la Ley 675 de 2001,
como se recuerda, es del siguiente tenor.
“Artículo 45. Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley
o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y
de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la
asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades
privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de
propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los
coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
“Para ninguna decisión, salvo la relativa a
la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior
al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o
conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán
por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con
el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
“Las decisiones que se adopten en
contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.”
La anterior preceptiva contiene varias
reglas que pueden desglosarse así:
Una primera según la cual “(c)on
excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal
exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria
previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural
de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la
mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto
favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en
la respectiva sesión. Esta regla, a su vez, puede separarse en dos: la que
establece el quórum para sesionar y la que fija la mayoría para decidir.
En cuanto a quórum para sesionar, la
regla general que se establece (que no se aplica en los casos de reunión para
segunda convocatoria, ni para ciertos asuntos especiales que la ley regula de
manera diferente) es que “la asamblea general sesionará con un número plural
de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la
mitad de los coeficientes de propiedad”. Esta regla, como se aprecia, fija
un quórum mínimo, pues el reglamento puede exigir uno superior, pero no
inferior. Así, en cuanto a este requerimiento mínimo de quórum para sesionar,
la norma es de carácter imperativo o de orden público, pues no es posible a los
copropietarios disponer en contrario en el reglamento de copropiedad. Es decir,
la autonomía de la voluntad de los copropietarios permite fijar un quórum para
sesionar superior al que fija la ley, pero no inferior.
Respecto del quórum para adoptar
decisiones, la norma en comento lo establece en la mayoría absoluta (mitad más
uno) de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. En
este punto la redacción de la disposición revela su carácter imperativo o de
orden público, pues reza: “la asamblea general... tomará decisiones con el
voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados
en la respectiva sesión.”
No obstante, el inciso inmediatamente
siguiente prescribe perentoriamente que
“(p)ara ninguna decisión, salvo la relativa
a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior
al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o
conjunto.” Y agrega que
“(l)as mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no
escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el
voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.” Además, el inciso
siguiente establece que las decisiones que se adopten en contravención a esta
regla sobre límite superior de la mayoría para decidir serán absolutamente
nulas.
Como puede apreciarse, nuevamente el
legislador adopta una fórmula imperativa o de orden público, al fijar un límite
superior al quórum decisorio. De esta manera, por el juego entre las dos normas
imperativas relativas a quórum para adoptar decisiones, la autonomía de los
copropietarios se reduce a fijar en el reglamento mayorías decisorias que
pueden oscilar entre la mitad más uno de los coeficientes de propiedad
representados en la reunión (sobre la base de un quórum deliberatorio de la
mitad de los coeficientes de propiedad) y el 70% de los coeficientes que
integran la copropiedad.
14. Para el examen de constitucionalidad de
la anterior disposición, es necesario tener en cuenta las decisiones previas de
la Corporación, especialmente las adoptadas mediante las sentencias C-488 y
C-522 de 2002[26].
En efecto, conforme al primero de estos fallos, las disposiciones de orden
público contenidas en la Ley 675 de 2001 modifican automáticamente los
reglamentos de propiedad horizontal vigentes al entrar a regir la nueva ley, si
la modificación voluntaria llevada a cabo por la asamblea del respectivo
edificio o conjunto no se hubiere hecho en el plazo máximo de un año,
prorrogable por seis meses más, contado a partir de tal entrada en rigor.
Conforme al segundo, en las asambleas generales de los conjuntos o edificios
destinados a vivienda sometidos al régimen de propiedad horizontal, las
decisiones de contenido no económico se adoptarán siguiendo la fórmula una
unidad un voto, y sólo las que sí tienen tal contenido podrán tomarse por las
reglas basadas en índices de copropiedad.
De esta manera, en cuanto la norma que
ahora se acusa contiene reglas relativas a quórum y mayorías para deliberar y
decidir en las reuniones de las asambleas generales de los conjuntos o
edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, reglas que se establecen
acudiendo al coeficiente de copropiedad de cada propietario de unidades
privadas, debe entenderse, conforme a lo decidido en la mencionada sentencia
C-522 de 2002, que tales reglas, en las copropiedades destinadas a vivienda,
sólo se aplican para la adopción de decisiones de contenido económico.
No obstante, en relación con las decisiones
de contenido no económico en las copropiedades destinadas a vivienda, las
reglas contenidas en el artículo que ahora se examina sigue teniendo aplicación
en cuanto establece mayorías mínimas y máximas, pero ahora deben entenderse no
referidas al índice de copropiedad, sino al número de votos emitidos, sobre la
base de la fórmula “una unidad un voto”. Es decir, donde la disposición
contenida en el artículo 45 dice que el quórum para sesionar será “un número
plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más
de la mitad de los coeficientes de propiedad”, el condicionamiento
introducido al parágrafo 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 por la
Sentencia C-522 de 2002 impone entender que tal quórum deliberatorio se
conformará con  un número plural de propietarios de unidades privadas que
represente por lo menos, más de la mitad de las unidades. Y donde el mismo
artículo indica que la asamblea de copropietarios  “tomará decisiones con el
voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados
en la respectiva sesión” debe entenderse que, tratándose de decisiones de
contenido no económico en conjuntos o edificios destinados a vivienda, la
mayoría decisoria se conforma con la mitad más uno de los votos
correspondientes las unidades presentes o representadas en la reunión.
15. Hechas las anteriores aclaraciones
sobre el alcance que debe dársele al artículo 45 en virtud de los resuelto en
la Sentencia C- 522 de 2002, procede la Corte a estudiar los cargos que contra
ese artículo formula el demandante, los cuales, se recuerda, consisten en
aducir que las normas sobre quórum y mayoría que se contienen en ellos “en
forma autoritaria imponen la mayoría absoluta para adoptar decisiones que no
requieren mayoría calificada, como si esta fuera la única fórmula existente”,
impidiendo que en los reglamentos de copropiedad se establezcan otras fórmulas,
como podrían ser la de la mayoría simple o relativa. Por lo anterior, alega que
tales reglas vulneran el artículo 16 superior, relativo al derecho al libre
desarrollo de la personalidad, y las normas de la Constitución que establecen
fórmulas distintas sobre quórum deliberatorio y decisorio en las cámaras
legislativas, aceptando como regla general la mayoría simple para la toma de
decisiones, sobre la base de un quórum para sesionar de la mitad más uno de los
integrantes de aquellas corporaciones. Así mismo, estima lesionada la dignidad
humana y el principio de buena fe.
En cuanto a la acusación por
desconocimiento del derecho al libre desarrollo de la personalidad, que en este
caso se configuraría por la restricción impuesta a la autonomía de la voluntad
de los copropietarios, debe aclararse que la norma contenida en el artículo 45
no es absolutamente impositiva, pues, como se dijo, en lo que concierne a la
regla general sobre mayoría decisoria, permite que en el reglamento se
establezcan fórmulas que deben respetar el mínimo de la  mitad más uno de los
coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión, o de la mitad
más uno de los votos de las unidades presentes en ella, según el caso, y el
máximo del 70 % de dichos coeficientes o propietarios. Así dentro de estos
topes máximo y mínimo, la autonomía de la voluntad puede fijar el quórum
deliberatorio o decisorio que estime conveniente.
También el quórum deliberatorio, o quórum
para sesionar, se fija en un mínimo que la libre determinación de los
copropietarios puede aumentar pero no disminuir. Por lo anterior, el límite
impuesto a la autonomía de la voluntad por el artículo 45 no es absoluto, y en
ciertos casos permite que en el reglamento se adopten distintas fórmulas, eso
si, sobre la base de los máximos o mínimos exigidos por la Ley.
16. El derecho al libre desarrollo de la
personalidad, así como la autonomía de la voluntad que domina las relaciones
contractuales privadas, no son categorías absolutas. En cuanto al primero, si
bien es uno de los derechos personalísimos más importantes del individuo, de
allí no se sigue que su alcance y efectividad no puedan ser ponderados a fin de
dar efectividad a otros principios o derechos constitucionales o que no existan
ámbitos en los cuales este derecho fundamental tenga un menor alcance. En otras
palabras, la autonomía de la voluntad y el derecho al libre desarrollo de la
personalidad admiten límites, siempre y cuando los mismos no desconozcan su
núcleo esencial y tengan asidero en la Constitución. Por lo tanto, las normas
que, como las que ahora se examinan, introducen límites a la autonomía de la
voluntad de los particulares admiten un examen de proporcionalidad que
establezca si con ellas se persigue algún objetivo acorde con las normas
superiores, si son idóneas para ello y si no implican un sacrificio
desproporcionado frente al bien constitucional que se busca obtener.
Como se ha dicho, no en todos los ámbitos
el derecho al libre desarrollo de la personalidad y la autonomía de la voluntad
tienen el mismo alcance. Por ello la jurisprudencia ha hecho ver que “Cabe,
pues, distinguir un ámbito del derecho al libre desarrollo de la personalidad,
donde el sujeto puede plantear ante las autoridades y los demás una pretensión
absoluta de no injerencia, indispensable para que pueda forjarse un plan de
vida propio, y un ámbito de libertad personal que tiene carácter prima facie,
en el cual resulta menester armonizar debidamente las exigencias individuales y
las comunitarias.”[27]
A juicio de la Corte, el objeto de
regulación del artículo 45 que ahora se examina es de aquellos en los cuales
concurren no sólo intereses individuales sino también comunitarios, por lo cual
la autonomía de la voluntad y el libre desarrollo de la personalidad tienen un
carácter menos irrestricto. Sin lugar a dudas, el régimen de copropiedad
comporta especiales relaciones de comunidad y de concurrencia de intereses que
resulta necesario regular legalmente, en aras de la convivencia pacífica. Por
ello, dentro de los objetivos generales que la misma Ley 675 de 2001 dice perseguir,
se enuncia el de “garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los
inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”[28].
Las normas
imperativas relativas a mayorías máximas y mínimas exigidas por el artículo 45
para sesionar o para decidir, persiguen estos mismo objetivos. No puede
perderse de vista que en la asamblea general se adoptan las decisiones más
importantes que regulan las relaciones de los copropietarios y las modificaciones
al mismo régimen de copropiedad. La necesidad de que las mismas cuenten con un
mínimo de respaldo en la comunidad, sin que exista la posibilidad de vetos
minoritarios que entorpezcan el desenvolvimiento de las relaciones
comunitarias, justifican la imposición de ciertos límites a las facultades de
regular de manera absolutamente autónoma el asunto de las mayorías
deliberatorias y decisorias en las referidas reuniones de asamblea. Con ello el
legislador propende al logro de la convivencia pacífica en las copropiedades,
adoptando una fórmula de equilibrio entre la exigencia de decisiones unánimes
–aceptada por las regulaciones anteriores- y la permisión de decisiones sin
respaldo comunitario suficiente. Uno y otro extremo, sin duda, originarios de
multiplicidad de conflictos dentro de ese tipo de comunidades.  Además, debe
tenerse en cuenta que, al exigir mayorías del 51%, la norma contenida en el
artículo 45 realiza el principio democrático.
Así pues las reglas
sobre mayorías contenidas en este artículo –el 45- se revelan justificadas
constitucionalmente, y adecuadas para la obtención del fin superior que de la
convivencia pacífica. De otro lado, no son desproporcionadas porque el
beneficio comunitario que con el límite impuesto a la autonomía de la voluntad
se obtiene, y que consiste en la posibilidad de lograr unas relaciones de
vecindad más armónicas al proscribir la imposición de decisiones carentes de
una respaldo mayoritario adecuado, resulta mayor que el sacrifico del derecho
al libre desarrollo de la personalidad. Por lo anterior no prospera la
acusación relativa exclusivamente al desconocimiento del artículo 16 de la
Constitución formulada en contra del artículo 45 de la Ley 675 de 2001.
17. En cuanto a las acusaciones por
desconocimiento del principio de buena fe recogido en el artículo 83 superior y
de las normas constitucionales sobre quórum y mayorías deliberatoria y
decisorias en las cámaras legislativas, no encuentra Corte una adecuada
sustentación del cargo, que le permita llevar a cabo un examen de
inconstitucionalidad. Nuevamente el reproche se aduce sin expresar razones
claras de violación de las normas de la Carta que se estiman desconocidas. El
actor no explica por qué las normas superiores relativas a mayorías dentro del
proceso legislativo deben ser las mismas que presidan la adopción de decisiones
en las asambleas de copropietarios. De igual manera omite explicar en forma
clara por qué razón la determinación legal de mayorías mínimas y máximas
desconoce el principio de la buena fe. En efecto, al sustentar tales
acusaciones se limita a expresar lo siguiente: “presumiendo la mala fe de
unos y la incapacidad de otros para hacer valer sus derechos frente a las
decisiones de una Asamblea General, fija unos requisitos y un procedimiento que
bloquea la posibilidad de resolver ...”.
No siendo  claras, ciertas, específicas,
pertinentes ni suficientes las razones anteriores, con las cuales se quiere
sustentar la violación de los textos constitucionales, debe entenderse que
respecto de estos cargos existe también una ineptitud sustancial de la demanda.
Cargos en contra del artículo 46 la Ley 675
de 2001
18. El artículo 46 contiene otra norma
imperativa, de obligatoria observancia en los reglamentos de copropiedad, según
la cual se exige mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto para la
adopción de las decisiones que se en listan en los diez numerales del artículo.
Para el demandante, tal mayoría calificada del 70% es una fórmula impositiva
que no permite ninguna otra alternativa para la toma de esta clase de
decisiones, por lo cual el artículo desconoce el canon 16 superior. Además se
reiteran, en relación con esta norma, las acusaciones relativas al desconocimiento
del principio de buena fe recogido en el artículo 83 superior y de las normas
constitucionales sobre quórum y mayorías deliberatoria y decisorias en las
cámaras legislativas.
A juicio de la Corte, nuevamente el cargo
aparece inadecuadamente sustentado. Las razones que soportan la acusación se
limitan a afirmar la violación de la norma superior sin explicar la manera en
que ello se produce. Como arriba se dijo, para que esta Corporación pueda
llevar a cabo el examen de constitucionalidad que se le pide es menester que,
al formular su acusación, el demandante exponga el concepto de la violación
aduciendo razones claras, ciertas, específicas, pertinentes y suficientes. No
obstante, en esta oportunidad, al atacar el artículo 46 el actor se limita a
señalar que la regla que expresa contiene “el mismo autoritarismo” del
artículo 45 anterior. Como el alcance normativo del artículo 46 es bien
distinto del que se contiene en el artículo 45, no es posible a la Corte
examinar la conformidad de esta última disposición con la Carta, discutida
ahora con fundamento en lo reglado por aquella otra disposición, que no resulta
idéntica.
En especial, se omite en la demanda
contra este artículo la indicación sobre por qué el legislador carece de
facultades para limitar el derecho al libre desarrollo de la personalidad
mediante normas de orden público. Tampoco se explica cómo un derecho
personalísimo, como es el consagrado en el artículo 16 de la Constitución,
referente a la elección de opciones de vida del ser humano, se desconoce por
una regulación cuyo objeto es la actividad de la asamblea general en la
propiedad horizontal.
Adicionalmente los cargos referentes a la
violación del artículo 83 superior y de las normas constitucionales sobre
quórum y mayorías deliberatoria y decisorias en las cámaras legislativas, que
se aducen también contra el artículo 45, igualmente carecen de sustentación en
relación con el 46.
En tal virtud, en relación con el artículo
46 de la Ley 675 de 2001 la Corte se declarará inhibida para fallar en el fondo,
por ineptitud sustancial de la demanda.
Cargos en contra de los artículos 56 y 57
de la Ley 675 de 2001
19. Como se expuso anteriormente, el
actor acusa los artículos 56 y 57 de la Ley 675 que obligan al nombramiento de
un revisor fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto, el cual, según la
indicación legal, debe ser contador público, no pudiendo ser escogido entre los
propietarios o tenedores de bienes privados. Esta regulación, aduce la demanda,
desconoce la naturaleza de lo que se entiende por control interno, que es el
llevado a cabo por la misma administración y que no requiere ser ejercido por
un revisor fiscal.
Según el actor, al imponer esta exigencia
el legislador trata a los conjuntos de uso comercial o mixto como si se tratara
de sociedades comerciales, desconociendo que no persiguen ánimo de lucro, con
lo cual excede el ámbito de sus facultades legislativas, por lo cual viola el
artículo 6° de la Constitución; además, desconoce la libertad de
autodeterminación de los copropietarios, vulnerando el 16 ibidem, y
presume su mala fe, por lo que atenta contra el 83 del mismo ordenamiento
superior.  También, este desconocimiento de la naturaleza no lucrativa de la
persona jurídica que surge de la copropiedad, viola el canon 333 de la Constitución.
Finalmente, en relación con los artículos 56 y 57 el demandante afirma que
resultan contrarios al artículo 13 de la Carta, que consagra el derecho a la
igualdad, pues impone el requisito de tener revisor fiscal sólo a unas
copropiedades -las de uso comercial o mixto- mientras libera a otras de esta
obligación “a pesar de tratarse de personas jurídicas del mismo carácter.”
Las anteriores acusaciones cuestionan la
libertad en la que se hallaba el legislador para determinar que en los
conjuntos de uso comercial o mixto la administración debe estar sometida al
control de un revisor fiscal, contador público no propietario o tenedor de
unidades privadas. Todos los cargos aducen que el legislador no podía adoptar
esta decisión, pues diversas normas superiores se lo impedían, de manera tal
que estas resultan desconocidas por el artículo acusado.
El objeto de las normas cuestionadas, que
es el mismo de toda la Ley en que se encuentran insertadas, es “regular una
forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren
derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad
sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la
seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como
la función social de la propiedad”[29].
Por lo tanto, tales normas regulan la manera de ejercer ese derecho de dominio
especial; en tal sentido, fijan límites al mismo con miras a la obtención de un
fin constitucional que el propio legislador enuncia: “garantizar la
seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como
la función social de la propiedad”
Siendo tal el objeto de la ley, se
pregunta la Corte si el legislador podía dentro de la órbita de su competencia
regular la administración de esta forma de propiedad especial, cuando es de
naturaleza comercial o mixta, exigiendo la presencia de un revisor fiscal, a
quien compete ejercer las funciones señaladas en la Ley 43 de 1990. Para
responder a ese interrogante resulta oportuno tener en cuenta que, según lo
dispone la misma Ley 675, la propiedad horizontal, una vez constituida
legalmente, da origen a una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de
lucro conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo
objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes,
manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y
cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal[30].
Ahora bien, la naturaleza de las
funciones que los contadores públicos asumen cuando actúan como revisores
fiscales,  explica por qué razón el legislador estimó que los conjuntos de uso
comercial o mixto estarían obligados a contar con revisoría fiscal. En efecto,
de manera general tales revisores suscriben los estados financieros de las
personas jurídicas sobre las que recae su labor, y con esta suscripción los
certifican. Esta certificación da fe pública, en los términos del artículo 1°
de la Ley 43 de 1990, de que tales estados financieros son reflejo fiel de la
contabilidad y de que ésta es  llevada a cabo de conformidad con las normas
contables generalmente aceptadas. En tal virtud, los estados financieros
dictaminados son garantía de correcta administración y de información cierta
sobre la realidad económica de la persona jurídica a que se refieren. Pero más
allá de esta labor, al revisor fiscal compete ejercer una función general de
control o auditoría externa de las operaciones de la persona jurídica que se
constituye en la propiedad horizontal, que de igual manera asegura la correcta
administración en aquellos conjuntos o edificios de naturaleza comercial o mixta.
Para la Corte, si la regulación legal de
la propiedad horizontal persigue como fines constitucionales propios el “garantizar
la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así
como la función social de la propiedad”, una disposición como la que
se estudia -el artículo 56-, que establece la obligatoriedad de contar con
revisor fiscal en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto sujetos al
régimen de propiedad horizontal, contribuye a una gestión financiera más
transparente de los mismos, y en tal virtud permite el logro de los objetivos
mencionados.
Obviamente, al imponer esta obligación el
legislador restringe algunos derechos de los titulares de esta clase de
propiedad especial: efectivamente, el derecho al libre desarrollo de la
personalidad, que podría ser ejercido por los copropietarios en el sentido de
disponer la ausencia de revisoría fiscal en este tipo de propiedad horizontal,
se ve recortado, como lo denuncia el demandante. Sin embargo, este límite a la
autonomía de la voluntad persigue un fin constitucionalmente válido (garantizar
la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así
como la función social de la propiedad), que justifican la limitación
impuesta. La limitación, además, se revela adecuada a la consecución de este
fin, pues la fiscalización de la administración de los bienes de la persona
jurídica redunda en una pacífica convivencia, y además no es desproporcionada
en cuanto no significa un  recorte total de las facultades administrativas de
los copropietarios, que continúan con la titularidad de tal administración,
orientándose únicamente a que la misma se ajuste a la ley y a las normas
contables comúnmente aceptadas.
20. En cuanto a las exigencias legales
relativas a que el revisor fiscal sea contador público, es necesario señalar
que de manera general el legislador ha considerado que la revisoría fiscal es
un actividad relacionada con el ejercicio de la contaduría pública, y en tal
virtud ha indicado que debe ser ejercida por contadores públicos. En este
sentido, los artículos 2° y 13 de la Ley 43 de 1990 “por la cual se adiciona la
Ley 145 de 1960, reglamentaria de la profesión  de Contador Público y se dictan
otras disposiciones” prescriben lo siguiente:
“Artículo 2o. De las actividades relacionadas con la
ciencia contable en general. Para los efectos de esta ley se entienden por
actividades relacionadas con la ciencia contable en general todas aquellas que
implican organización, revisión y control de contabilidades, certificaciones y
dictámenes sobre estados financieros, certificaciones que se expidan con
fundamentos en los libros de contabilidad, revisoría fiscal, prestación de
servicios de auditoría, así como todas aquellas actividades conexas con la
naturaleza de la función profesional del Contador Público, tales como: la
asesoría tributaria, la asesoría gerencial, en aspectos contables y similares.”
“Artículo 13. Además de lo exigido por las leyes
anteriores, se requiere tener la calidad de Contador Público en los siguientes
casos:
1. Por razones
del cargo.
a)
Para desempeñar
las funciones de revisor fiscal, auditor externo, auditor interno en toda clase
de sociedades, para las cuales la ley o el contrato social así lo determinan.”
Así, la exigencia de ser contador público
para ejercer la revisoría fiscal en las copropiedades, no es formulada ad
hoc para el caso. Ella se hace de manera general, por razones que tienen
que ver con la salvaguarda de los intereses de la comunidad, a quien la
idoneidad profesional del revisor fiscal le sirve de garantía.
Reiterada jurisprudencia constitucional[31] ha hecho ver cómo la
adecuada  interpretación del artículo 26 superior, relativo a la libertad de
escoger profesión u oficio y a la facultad del legislador para exigir títulos
de idoneidad, indica que cuando para el ejercicio de una profesión se necesita
un conocimiento técnico suficiente para evitar repercusiones sociales graves,
es legítimo que el legislador exija títulos profesionales. En este sentido ha
vertido los siguientes conceptos.
“el ejercicio de
ciertas actividades económicas puede aparejar un grave riesgo social o afectar
arbitrariamente derechos de terceras personas. En consecuencia, el artículo 26
de la Carta autoriza al legislador para exigir determinados títulos de
idoneidad a quienes quieran desempeñar actividades que impliquen riesgo social
y también, para establecer mecanismos de inspección y vigilancia con el fin de
evitar que resulten lesionados derechos de terceras personas. Adicionalmente,
el principio de solidaridad social - que se encuentra reconocido, por ejemplo,
en la función social de la empresa (C.P. art. 58 y 333) -, permite que la ley
establezca ciertas cargas especiales a quienes, por desempeñar determinadas
actividades económicas o profesionales, se encuentran directamente
comprometidos en la realización efectiva de los derechos de los demás.”[32]
En el caso de la revisoría fiscal, la
naturaleza de la actividad, de carácter eminentemente contable como lo precisa
el artículo 2° de la Ley 43 de 1990 arriba trascrito, pone de manifiesto que su
ejercicio requiere de tal clase de conocimientos profesionales, por lo cual no
resulta desproporcionada la exigencia que formula el legislador relativa a que
en las propiedades horizontales  el revisor fiscal tenga esa profesión.
No obstante lo anterior, la Corte debe
aclarar que por cuanto de conformidad con lo prescrito por la Ley 43 de 1990
está permitido que la profesión de contador público se ejercida en ciertos
casos por personas que no son tituladas en la respectiva ciencia, esta
Corporación, mediante sentencia C-670 de 2002, declaró la inexequibilidad de la
expresión “titulado” contenida en el artículo 56 de la Ley 675 de 2001. en tal
virtud, en el presente pronunciamiento se ordenará estarse a lo resuelto en
aquella ocasión en relación con la palabra “titulado” contenida en la norma que
ahora se examina.
21. En lo que tiene que ver con la
inhabilidad que estable el artículo 56 de la Ley 675 de 2001 conforme a la cual
“(e)l Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados
en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener
parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o
primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que
pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con
el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando
exista”, es claro que la misma persigue evitar los conflictos de interés
que pueden presentarse si la labor de auditoría encomendada al revisor se pone
en manos de un propietario o tenedor de bienes de del edificio o
conjunto. Recuérdese que al ejercer la revisoría fiscal los revisores suscriben
los estados financieros de las personas jurídicas sobre las que recae su labor
y con esta suscripción los certifican. Y que esta certificación da fe pública,
en los términos del artículo 1° de la Ley 43 de 1990, de que tales estados
financieros son reflejo fiel de la contabilidad y de que ésta es  llevada a
cabo de conformidad con las normas contables generalmente aceptadas. El interés
público, no sólo de los copropietarios sino de terceros interesados en la
veracidad de esta certificación, justifican estas inhabilidades que garantizan
la transparencia de la labor adelantada por el revisor.
De otro lado, en cuanto dan fe pública
sobre la veracidad y legalidad de los estados financieros, los contadores y
revisores ejercen una función pública similar a la función fedante, y tal
virtud el legislador está habilitado para señalar su régimen en los términos del
artículo 123 de la Constitución[33].
Finalmente, no escapa a la Corte que esta
inhabilidad para actuar como revisor fiscal en los conjuntos o edificios
sujetos al régimen de propiedad horizontal, coincide con la que de manera
general el artículo 50 de la Ley 43 de 1990 consagra para los contadores
públicos cuando actúan como revisores fiscales; dice así la referida
disposición:
“Artículo 50. Cuando un Contador Público sea requerido
para actuar como auditor externo, Revisor Fiscal, interventor de cuentas o
árbitro en controversia de orden contable, se abstendrá de aceptar tal
designación si tiene, con alguna de las partes, parentesco dentro del cuarto
grado de consanguinidad, primero civil, segundo de afinidad o si median
vínculos económicos, amistad íntima o enemistad grave, intereses comunes o
cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a
sus conceptos o actuaciones.”
22. Un último cargo se esgrime en contra de
las normas que se refieren a la exigencia de revisor fiscal en las
copropiedades destinadas a uso comercial o mixto y es el relativo al
desconocimiento del derecho a la igualdad, en cuanto la misma exigencia no se
hace a las propiedades horizontales de uso residencial. Para el demandante,
tanto en unas como en otras no está presente el ánimo de lucro, no obstante lo
cual la ley trata a las primeras como si se tratara de sociedades comerciales.
Si bien la anterior acusación parte de una
realidad jurídica cierta, cual es la naturaleza no lucrativa de la persona
jurídica que se constituye a raíz de la propiedad horizontal (la cual es
llamada a administrar los bienes comunes sin ser la titular del derecho de
dominio sobre ellos, pues estos permanecen en cabeza de los copropietarios en
proporción directa al índice de propiedad que les corresponde), lo cierto es
que desconoce que en los conjuntos o edificios de uso comercial o mixto está
presente un interés específico que está ausente en aquellos destinados
únicamente a uso residencial. Este interés radica en la posibilidad de ejercer,
mediante el uso del derecho de propiedad en estos conjuntos o edificios, la
libertad de iniciativa empresarial. La propia Ley 675 de 2001 legitima el
ejercicio de este derecho cuando, dentro de los principios orientadores del
régimen que regula, consagra el siguiente:
“Artículo 2°.
Principios orientadores de la ley. Son principios orientadores de la presente ley:
“4. Libre
iniciativa empresarial.
Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de
propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así
como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán
respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del
bien común.”
Nótese como la Ley
sólo se refiere a este principio orientador en relación con los conjuntos de
uso comercial o mixto. Lo cual evidencia que no es el mismo tipo de relaciones
de copropiedad las que tienen lugar dentro de esta clase de propiedades
horizontales, que aquellas que se dan dentro de las de uso exclusivamente
residencial.
Esta diferencia, a
juicio de la Corte, legitima el trato diferente que dispensa el legislador al
exigir la revisoría fiscal exclusivamente en las copropiedades destinadas al
uso comercial o mixto. En ellas notoriamente la ley tolera en cabeza de los
propietarios de bienes individuales, o por lo menos en cabeza de algunos de
ellos, un interés lucrativo que se persigue a través del ejercicio de alguna
actividad comercial, industrial o profesional.[34]
En tal virtud, las relaciones económicas que se producen entre los
copropietarios adquieren mayor relevancia y, por ello, exigen una mayor
garantía de transparencia y legalidad.
No estando en el
mismo supuesto fáctico las copropiedades de uso residencial y las demás frente
a la necesidad de garantizar la una gestión administrativa y  contable ajustada
a la ley, la acusación por desconocimiento del derecho a la igualdad pierde
sustento.
Cargos en contra del numeral 1° del
artículo 59 de la Ley 675 de 2001
23. Esta disposición, dentro de las
sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que provengan de
la ley o del reglamento de copropiedad, incluye la relativa a la publicación,
en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto, de la lista de
los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
El demandante estima que la norma desconoce el derecho a la intimidad y se
constituye en “una coacción lacerante sobre quien recaiga”.
Sobre el tema de la
publicación de listas de copropietarios que han incumplido con obligaciones
pecuniarias en los edificios o conjuntos sujetos al régimen de propiedad
horizontal, la Corte ha tenido ocasión de pronunciarse explicando por qué ello
no desconoce  el derecho a la intimidad ni al buen nombre de los incumplidos.
En relación concreta con el derecho al buen nombre y su ausencia de vulneración
por la publicación del incumplimiento de obligaciones dijo lo siguiente:
“Toda persona tiene
derecho, según el artículo 15 de la Constitución, a su buen nombre, y a cargo
del Estado ha sido establecida la obligación de respetarlo y hacerlo respetar.
“El buen nombre
alude al concepto que del individuo tienen los demás miembros de la sociedad en
relación con su comportamiento, honestidad, decoro, calidades, condiciones
humanas y profesionales, antecedentes y ejecutorias. Representa uno de los más
valiosos elementos del patrimonio moral y social de la persona y constituye
factor indispensable de la dignidad que a cada uno debe ser reconocida.
“Se atenta contra
este derecho cuando, sin justificación ni causa cierta y real, es decir, sin
fundamento, se propagan entre el público -bien en forma directa y personal, ya
a través de los medios de comunicación de masas- informaciones falsas o
erróneas o especies que distorsionan el concepto público que se tiene del
individuo y que, por lo tanto, tienden a socavar el prestigio y la confianza de
los que disfruta en el entorno social en cuyo medio actúa, o cuando en
cualquier forma se manipula la opinión general para desdibujar su imagen.
“Pero el derecho al
buen nombre no es gratuito. Por su misma naturaleza, exige como presupuesto
indispensable el mérito, esto es, la conducta irreprochable de quien aspira a
ser su titular y el reconocimiento social del mismo. En otros términos, el buen
nombre se adquiere gracias al adecuado comportamiento del individuo,
debidamente apreciado en sus manifestaciones externas por la colectividad.
“Lo anterior implica
que no está en posición de reclamar respeto y consideración a su buen nombre
quien ha incurrido en actos u omisiones que de suyo generan el deterioro del
concepto general en que se tiene al interesado. Así, el que incumple sus
obligaciones y persiste en el incumplimiento se encarga él mismo de ocasionar
la pérdida de la aceptación de la que gozaba en sociedad y no puede, por tanto,
aspirar a que se lo reconozca públicamente como persona digna de crédito. Eso
mismo acontece en los diversos campos de la vida social, en los cuales la
conducta que una persona observa, cuando es incorrecta, incide por sí sola, sin
necesidad de factores adicionales y de una manera directa, en el desprestigio
de aquella.”[35]
De manera análoga,
la jurisprudencia ha descartado la vulneración del derecho a la intimidad por
la publicación de listas de morosos en conjuntos residenciales, toda vez que lo
que se da a conocer en tales casos son hechos ciertos que interesan a los demás
habitantes de la copropiedad:
"Ahora bien, la
publicación de la lista de deudores morosos en las carteleras del conjunto
residencial en obedecimiento de directrices trazadas por la asamblea de
copropietarios, no constituye por sí misma, vulneración del derecho
constitucional fundamental a la intimidad ni al buen nombre. (...) Las
circunstancias descritas en este caso no comportan una situación que pueda
interesar tan solo al propietario, sino que involucran aspectos que comprometen
a los demás miembros del conjunto residencial, y que, de algún modo, se
relacionan con las previsiones del reglamento de la copropiedad. No se trata de
informaciones estrictamente personales, familiares no destinadas al
conocimiento público; por el contrario, la administración no hizo nada
diferente a cumplir lo establecido por el reglamento de copropiedad del
conjunto residencial, en el sentido de informar la situación de mora en que se
encuentra el mencionado señor González Luna, en relación con el atraso que
presenta en el pago de las cuotas de administración, después de habérsele
requerido para el pago de las cuotas adeudadas."[36]
Recientemente,
mediante Sentencia de unificación SU-509 de 2001[37], la Corte reiteró los
anteriores conceptos jurisprudenciales de la siguiente manera:
“En relación con la
publicación de lista de morosos, en las zonas comunes de la copropiedad, la
Corte dijo, en la sentencia T- 360 de 1995, que tal publicación no constituye,
por sí misma, violación a los derechos al buen nombre y a la intimidad, por
cuanto lo único que se da a conocer es un hecho cierto, la mora en el pago de
cuotas de administración y este es un asunto que interesa a los demás
habitantes de la copropiedad.
“...
“Claro que la Corte
precisó, en la sentencia T-630 de 1997, que la información en las carteleras de
morosos debe ser ponderada.
"Deberá
estudiarse: a) si la información contenida en las listas involucran aspectos
que comprometen a todos los residentes de la unidad residencial; b) si no se
describen aspectos estrictamente personales o familiares; c) si la información
tiene relevancia económica para todos los miembros del conjunto; d) si la
publicación se circunscribe a todos los habitantes del edificio y no a todo el
público en general."
24. En la presente
oportunidad la norma que se acusa de ser inconstitucional prescribe la
publicación no de la situación de mora de los copropietarios, sino de las
sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que provengan de
la ley o del reglamento de copropiedad. Sobre la base de que para la imposición
de sanciones debe siempre observarse el debido proceso interno, y concederse a
los infractores el derecho a ser oídos sin consideración a su condición de
propietarios, tenedores, arrendatarios o poseedores, como fuera precisado por
esta Corporación mediante sentencia C-318 de 2002, la disposición acusada no
desconoce el derecho a la intimidad ni al buen nombre, por las mismas razones
por las que la publicación de listas de deudores morosos de obligaciones
pecuniarias en las copropiedades tampoco tienen ese alcance. En efecto, el
incumplimiento de las normas de convivencia prescritas por la ley o el
reglamento no es asunto que permanezca en el fuero interno o en el ámbito
familiar de quien así procede, sino que interesa a toda la comunidad afectada
por él. Es decir, de suyo tiene un alcance de afectación del interés común; por
ello, la publicación de la sanción subsiguiente a la falta no vulnera la
intimidad del sancionado, puesto que la falta misma no es un comportamiento
íntimo que deba ser protegido de la divulgación a terceros.
Otro tanto sucede
con el derecho al buen nombre que, no vulnera cuando un copropietario,
residente, tenedor o arrendatario incumple obligaciones no pecuniarias
derivadas de la ley o del reglamento de copropiedad.
Cargos contra el numeral 2° del artículo
76 de la Ley 675
25.  El numeral 2° del artículo 76 enumera
a la Junta Administradora dentro de las autoridades internas de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas señalando que, cuando exista, estará compuesta “por
los copropietarios o moradores”.  Sobre esta última expresión recae la
acusación, pues el demandante estima que con ella se está desconociendo el
derecho exclusivo que asiste a los copropietarios de la unidad inmobiliaria
cerrada de administrar directamente los bienes comunes de sus propiedades
privadas, y con ello el canon 58 de la constitución, que reconoce el derecho de
propiedad.
El artículo parcialmente acusado que ahora
se examina pertenece al Capítulo IV del Título II de la Ley 675 de 2001, que
regula el tema de las Unidades Inmobiliarias Cerradas. Estas son definidas por
la misma ley como “los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones
integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos
estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación,
reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos
propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales
como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras”[38]. Ahora bien, por
disposición del artículo 64 de Ley 675, las unidades inmobiliarias cerradas
están sometidas a las disposiciones de esa Ley que les sean íntegramente
aplicables.
Los artículos de la
Ley 675 que conforman el capítulo II del Titulo referente a las unidades inmobiliarias
cerradas determinan que son áreas sociales comunes las destinadas a la
circulación, recreación, uso social, zonas verdes,  de servicio y de parqueo,
así como el cerramiento de la unidad. En cuanto a las destinadas a recreación,
su utilización “se someterá a la reglamentación interna que expida la
asamblea de copropietarios y la junta administradora de la unidad Inmobiliaria
Cerrada”[39].
También la utilización de las áreas  de uso social “estará sometida a la
reglamentación de la Junta Administradora y a las decisiones del administrador
de la respectiva unidad”[40].
Así, existiendo dentro de las unidades
inmobiliarias cerradas bienes de propiedad individual y áreas sociales comunes
y aplicándose a ellas las normas de la Ley 675, el artículo 76 parcialmente
acusado, que ahora se examina, dispone que son autoridades internas de las
unidades inmobiliarias cerradas la asamblea de copropietarios, la junta
administradora, cuando esta exista y el administrador de la unidad. En cuanto a
la junta administradora,  la norma bajo examen indica que estará conformada
democráticamente por “los copropietarios o moradores” que tendrán los
derechos previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria. La
demanda recae sobre todo el inciso 2°, pero la acusación va dirigida
exclusivamente a discutir la constitucionalidad de la inclusión de moradores en
la Junta.
De lo expuesto debe destacarse que sobre
las áreas sociales comunes recae una verdadera copropiedad que no pierde su
carácter privado ni se transforma en “bien de uso público” en los términos del
artículo 674 del Código Civil; tampoco llega a erigirse en una zona privada que
constituya un espacio público de uso general de la ciudadanía, pues tales áreas
en las unidades inmobiliarias cerradas están destinadas exclusivamente a la
utilización  de los habitantes del predio urbano que fue constituido
como tal. Esta realidad se debe a que las unidades inmobiliarias cerradas son
construidas originalmente sobre un terreno de propiedad privada, en el cual se
decide reservar algunos espacios interiores al uso compartido de los
propietarios.
Debe distinguirse esta situación de la que
se genera no ya en las unidades inmobiliarias cerradas propiamente tales, sino
en aquellas otras que lo eran “por asimilación”, a las cuales se refería el
inciso 3° del artículo 64 de la Ley 675 de 2001. En estas unidades cerradas
asimiladas, las áreas comunes se constituían sobre bienes de uso público que
eran cerrados por los propietarios de bienes privados. Sobre la referida norma,
que permitía esa posibilidad, recayó la Sentencia C-265 de 2002[41],  que la declaró
inexequible.[42]
26. Teniendo en cuenta lo anterior, se
pregunta la Corte si es posible que la Ley autorice que los moradores de las
unidades inmobiliarias cerradas propiamente tales formen parte de la junta
administradora  de esta forma de copropiedad, o si ello desconoce el derecho de
propiedad como lo alega el demandante.
Como se dijo anteriormente, mediante la
Sentencia C-318 de 2002[43]
la Corte estudió un cargo de inconstitucionalidad general esgrimido en contra
de varias disposiciones de la Ley 675 de 2001, según el cual dicha ley defendía
únicamente los derechos de los propietarios en el régimen de propiedad
horizontal, dejando de lado los de otras personas como los moradores en calidad
de  poseedores, tenedores o arrendatarios, a quienes sólo gravaba con
obligaciones y sanciones, impidiendo con ello la convivencia pacífica dentro de
dicho régimen de propiedad. Al resolver esa demanda, la Corte dijo, en torno de
los derechos de los copropietarios, lo siguiente:
“De todo lo
anterior, no hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en
común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal.
“En consecuencia, sólo
a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en
asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de
dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas
decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para
administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus
obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la
expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las
limitaciones que establezcan la Constitución y la ley.” (Negrillas fuera
del original)
Si bien el fallo en comento reconoce sólo a
los copropietarios el derecho sobre las zonas comunes y, por consiguiente, la
facultad de disponer sobre ellas mediante las decisiones que al respecto adopte
la asamblea general de copropietarios, no tiene el alcance de impedir que
ciertos actos de administración puedan ser llevados a cabo por moradores no
propietarios que actúen dentro de la junta administradora.  Las funciones que
según la Ley 675 compete ejercer a la asamblea general[44] y que son definidas
por el artículo 38 de la misma[45]
corresponden a todas la decisiones que conllevan actos de disposición de las
zonas comunes, y las más relevantes en cuanto a actos administrativos se
refiere. De esta manera, aquello que queda a la competencia de la junta
administradora no tiene alcances que comprometan en forma significativa el
derecho a usar, gozar o disponer de las mismas. Además, debe tenerse en cuenta
que la junta administradora es elegida por la asamblea general y que sus
funciones son señaladas por ella misma, como lo dispone justamente la norma
acusada. En tal virtud, no existe una amenaza real para el derecho de propiedad
que los titulares de inmuebles privados tienen sobre las zonas comunes, por el
hecho de que moradores no propietarios participen de esta gestión
administrativa secundaria, por lo cual lo cual el cargo carece de fundamento.
En cambio, permitir que personas que como
moradores forman parte de la comunidad en las unidades inmobiliarias cerradas,
realiza el principio expansivo de la democracia participativa, en cuanto les
permite participar en las decisiones que los afectan, sin llegar a afectar el
derecho de propiedad de los copropietarios.
En similar sentido, la referida Sentencia
C-318 de 2002[46]
había dicho:
“De otra parte,
observa la Corte que quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad
horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones
adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas,
casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones
y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser
oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes,
en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por
intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad
horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho.”
VII. DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Sala Plena de la Corte
Constitucional, oído el concepto del señor procurador general de la Nación y
cumplidos los trámites previstos en el Decreto 2067 de 1991, administrando
justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constitución,
RESUELVE
Primero: Declararse INHIBIDA para llevar a cabo un
pronunciamiento de fondo en relación con los artículos 20, 21, 22 y 46 de la
Ley 675 de 2001, por ineptitud sustancial de la demanda.
Segundo: Declarar EXEQUIBLE la expresión “En los edificios o conjuntos de uso comercial,
los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin
perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad
horizontal respectivo establezca”contenida en el artículo 3° de la Ley 675 de 2001
y los artículos 56, 57, 59 numeral primero  y 76 numeral segundo de la misma
Ley, pero solamente por los cargos analizados en la presente decisión. Salvo la
palabra “titulado” contenida en el
artículo 56 de la Ley 675 de 2001, respecto de la cual se ordena   ESTARSE A
LO RESUELTO en la Sentencia C-670 de 2002.
Tercero. Declarar EXEQUIBLE el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, en los
términos del fundamento jurídico número 14 de la parte considerativa de la
presente Sentencia y solamente en relación con los cargos estudiados en la
presente decisión; y declararse INHIBIDA respecto de las acusaciones
formuladas contra esta misma disposición por violación del artículo 83 de la
Constitución Política y de las normas constitucionales sobre quórum y mayorías
deliberatoria y decisoria en la cámaras legislativas.
Cópiese,
notifíquese, publíquese, comuníquese al Gobierno Nacional y al Congreso de la
República, insértese en la Gaceta de la Corte Constitucional y archívese el
expediente.
MARCO GERARDO
MONROY CABRA
Presidente
JAIME ARAUJO RENTERÍA
Magistrado
ALFREDO
BELTRÁN SIERRA
Magistrado
MANUEL JOSÉ CEPEDA ESPINOSA
Magistrado
JAIME CORDOBA TRIVIÑO
Magistrado
RODRIGO ESCOBAR GIL
Magistrado
EDUARDO MONTEALEGRE LYNNET
Magistrado
ALVARO TAFUR GÁLVIS
Magistrado
CLARAINÉS VARGAS HERNÁNDEZ
Magistrada
MARTHA VICTORIA SÁCHICA MENDEZ
Secretaria General
[1]
Constitución Política, Artículo 6: “Los particulares sólo son
responsables ante las autoridades por infringir la Constitución y las leyes.
Los servidores públicos lo son por la misma causa y por omisión o
extralimitación en el ejercicio de sus funciones.”
[2]
Constitución Política, Artículo 16. Todas las personas tienen
derecho al libre desarrollo de su personalidad sin más limitaciones que las que
imponen los derechos de los demás y el orden jurídico.
[3]
Constitución Política, Artículo 145:
El Congreso pleno, las Cámaras y sus comisiones
no podrán abrir sesiones ni deliberar con menos de una cuarta parte de sus
miembros. Las decisiones sólo podrán tomarse con la asistencia de la mayoría de
los integrantes de la respectiva corporación, salvo que la Constitución
determine un quórum diferente.
[4]
Constitución Política, artículo 146:
En el Congreso pleno, en las Cámaras y en sus
comisiones permanentes, las decisiones se tomarán por la mayoría de los votos
de los asistentes, salvo que la Constitución exija expresamente una mayoría
especial.
[5]
Constitución Política, artículo 83: “Las actuaciones de los particulares y de
las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de la buena fe, la
cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelanten ante éstas.”
[6]
Cf. Art. 3° Ley 675 de 2001
[7]
M.P. Alfredo Beltrán Sierra
[8]
M.P Álvaro Tafur Gálvis
[9]
En la sesión ordinaria del 19 de junio de 2000,
una vez puesto a consideración de la Plenaria del Senado el Proyecto 136/99, el
H. senador Carlos Corsi Otálora interpeló al Ponente, H. senador José Renán
Trujillo García, a fin de que explicara la conveniencia del régimen propuesto,
debido a las dudas que suscitaba en el interpelante la asociación que hacía el
proyecto del régimen de propiedad horizontal con formas societarias. El
siguiente es un aparte de la intervención: “ se está asociando la
propiedad horizontal a una sociedad de responsabilidad limitada o anónima (..)
porque cuanto se toma la teoría de la sociedad de que esto es equivalente a
cualquier sociedad y prima el accionista mayoritario como en cualquier
sociedad, se dan casos de enormes conflictos porque el que tiene el 51% de los
coeficientes le impone su voluntad al 49% de los convivientes y si a él no le
gusta un jardín o una zona, impone el coeficiente y resulta que se trata de
convivientes, no es una sociedad anónima, no es una suma de capitales, fíjese
que hay un factor humano de fondo y entonces ponga usted un edificio de
propiedad horizontal donde hay 40 apartamentos y el coeficiente lo tiene un
señor que tiene el 51% porque es inversionista en propiedad raíz y le impone
sus caprichos a los otros 20 propietarios con él (..) y se vuelve un dictador
del edificio o del centro comercial, eso es grave (..)”-Gaceta
del Congreso 254 11 de julio de 2000 página 52 -.
[10]
“Parágrafo 4°. El reglamento de administración
de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación
o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de
los mismos a cualquier título” -artículo 5° Ley 675 de 2001- En igual sentido
artículos 8° de la Ley 182 de 1948 y 7° de la Ley 16 de 1985, nota 32-..
[11]
Sentencia C-110 de 2000
[12]
Cf. Ley 675 de 2001, artículo 29.
[13]
Cf. Ley 675 de 2001, artículo 46 numeral 3°.
[14]
Cf. idem.
[15]
Ponencia para primer debate al proyecto de ley número 136 de 1999 Senado.
Gaceta del Congreso N° 78 del viernes 31 de marzo de 2000.
[16]
Cf. Ley 675 de 2001, artículo 3°, inciso 7°
[17]
Cf. Ley 675 de 2001, artículo 2° nueral 4°
[18]
Sentencia C-371 de 1994. M.P José Gregorio Hernández Galindo
[19]
Cfr. Corte Constitucional Sentencia C-346 de 1997. Antonio Barrera Carbonell.
[20]
Cfr. Corte Constitucional Sentencia T-518 de 1992. José Gregorio Hernández
Galindo. La legislación ha incluido algunos elementos en el ámbito del espacio
público. Estos elementos figuran en el artículo 5º de la Ley 9ª de 1989 y han
sido complementados posteriormente.
a-
Las áreas requeridas para la circulación
tanto peatonal como vehicular (vías públicas), - como por ejemplo las calles,
plaza, puentes y caminos -.
b-   Las áreas para la recreación pública, activa o pasiva,
-entiéndase estadios, parques y zonas verdes, por ejemplo-.
c-
Las franjas de retiro de las
edificaciones sobre las vías, - es decir andenes o demás espacios peatonales-.
d-   Las fuentes agua, y las vías fluviales que no son
objeto de dominio privado. (Corte Constitucional. Sentencia T-508 de 1992. M.P.
Fabio Morón Díaz).
e-
Las áreas  necesarias para la instalación
y mantenimiento de los servicios públicos básicos o para la instalación y uso
de los elementos constitutivos del amoblamiento urbano en todas sus
expresiones.
f-
Las áreas para la preservación de las
obras de interés público y de los elementos históricos, culturales, religiosos,
recreativos y artísticos, para la conservación y preservación del paisaje.
g-   Los elementos naturales del entorno de la ciudad.
h-   Lo necesarios para la preservación y conservación de
las playas marinas y fluviales, los terrenos de bajamar, así como la de sus
elementos vegetativos, arenas y corales.
i-
[21]
Cfr., entre otras, Corte Constitucional Sentencia SU-360 de 1999 M.P. Alejandro
Martínez Caballero y SU-601A de 1999 M.P. Vladimiro Naranjo Mesa.
[22]
Ley 675 de 2001, artículo 3° inciso 10°.
[23]
En la Sentencia C-522 de 2002 la Corte puso de presente cómo las normas
relativas al régimen de propiedad horizontal contenidas en la Ley 675 de 2001
no se referían a bienes públicos. En este sentido en dicho fallo se afirmó lo
siguiente:
“El tema tratado en el presente estudio no tiene
vinculación directa con el interés social o la utilidad publica, porque el
asunto en cuestión, se relaciona especialmente con la definición de las
relaciones internas de la asociación de copropietarios y no, de las relaciones
de asociación con los bienes públicos, como si ocurre cuando la norma hace
referencia a la construcción de unidades inmobiliarias cerradas que afectan el
espacio público, allí si existe una clara vinculación entre el reconocimiento
del derecho de propiedad y la necesidad de condicionar su ejerció al respeto
del interés general.”
[24]
Cf sentencia C-898 de 2001 y C- 1052 de 2001, M.P Manuel José Cepeda Espinosa y
C- 1251 de 2001, M.P Clara Inés Vargas Hernández, entre otras.
[25]
Explicando estas exigencias, la Sentencia C-1052
de 2001 resumió la jurisprudencia anterior de la siguiente manera:
“ La claridad de la
demanda es un requisito indispensable para establecer la conducencia del
concepto de la violación, pues aunque “el carácter popular de la acción de
inconstitucionalidad, [por regla general], releva al ciudadano que la ejerce de
hacer una exposición erudita y técnica sobre las razones de oposición entre la
norma que acusa y el Estatuto Fundamental”[25],
no lo excusa del deber de seguir un hilo conductor en la argumentación que
permita al lector comprender el contenido de su demanda y las justificaciones
en las que se basa.
Adicionalmente, las razones que
respaldan los cargos de inconstitucionalidad sean ciertas significa que
la demanda recaiga sobre una proposición jurídica real y existente[25]
“y no simplemente [sobre una] deducida por el actor, o implícita”[25]
e incluso sobre otras normas vigentes que, en todo caso, no son el objeto
concreto de la demanda[25].
Así, el ejercicio de la acción pública de inconstitucionalidad supone la
confrontación del texto constitucional con una norma legal que tiene un
contenido verificable a partir de la interpretación de su propio texto; “esa
técnica de control difiere, entonces, de aquella [otra] encaminada a establecer
proposiciones inexistentes, que no han sido suministradas por el legislador,
para pretender deducir la inconstitucionalidad de las mismas cuando del texto
normativo no se desprenden”[25].
De otra parte, las razones son específicas
si definen con claridad la manera como la disposición acusada desconoce o
vulnera la Carta Política a través “de la formulación de por lo menos un
cargo constitucional concreto contra la norma demandada”[25].
El juicio de constitucionalidad se fundamenta en la necesidad de establecer si
realmente existe una oposición objetiva y verificable entre el contenido de la
ley y el texto de la Constitución Política, resultando inadmisible que se deba
resolver sobre su inexequibilidad a partir de argumentos “vagos,
indeterminados, indirectos, abstractos y globales”[25]
que no se relacionan concreta y directamente con las disposiciones que se
acusan.  Sin duda, esta omisión de concretar la acusación impide que se
desarrolle la discusión propia del juicio de constitucionalidad[25].
La pertinencia también
es un elemento esencial de las razones que se exponen en la demanda de
inconstitucionalidad.  Esto quiere decir que el reproche formulado por el
peticionario debe ser de naturaleza constitucional, es decir, fundado en la
apreciación del contenido de una norma Superior que se expone y se enfrenta al
precepto demandado. En este orden de ideas, son inaceptables los argumentos que
se formulan a partir de consideraciones puramente legales[25]
y doctrinarias[25],
o aquellos otros que se limitan a expresar puntos de vista subjetivos en los
que “el demandante en realidad no está acusando el contenido de la norma sino
que está utilizando la acción pública para resolver un problema particular,
como podría ser la indebida aplicación de la disposición en un caso específico”[25];
tampoco prosperarán las acusaciones que fundan el reparo contra la norma
demandada en un análisis de conveniencia[25],
calificándola “de inocua, innecesaria, o reiterativa”[25]
a partir de una valoración parcial de sus efectos.
Finalmente,
la suficiencia que se predica de las razones de la demanda de
inconstitucionalidad guarda relación, en primer lugar, con la exposición de
todos los elementos de juicio (argumentativos y probatorios) necesarios para
iniciar el estudio de constitucionalidad respecto del precepto objeto de
reproche; así, por ejemplo, cuando se estime que el trámite impuesto por la
Constitución para la expedición del acto demandado ha sido quebrantado, se
tendrá que referir de qué procedimiento se trata y en qué consistió su
vulneración (artículo 2 numeral 4 del Decreto 2067 de 1991), circunstancia que supone
una referencia mínima a los hechos que ilustre a la Corte sobre la
fundamentación de tales asertos, así no se aporten todas las pruebas y éstas
sean tan sólo pedidas por el demandante. Por otra parte, la suficiencia del
razonamiento apela directamente al alcance persuasivo de la demanda, esto es, a
la presentación de argumentos que, aunque no logren prime facie
convencer al magistrado de que la norma es contraria a la Constitución, si
despiertan una duda mínima sobre la constitucionalidad de la norma impugnada,
de tal manera que inicia realmente un proceso dirigido a desvirtuar la
presunción de constitucionalidad que ampara a toda norma legal y hace necesario
un pronunciamiento por parte de la Corte Constitucional.”
[26]
M.P Álvaro Tafur Gálvis y Jaime Córdova Triviño, respectivamente.
[27]
Sentencia T-067 de 1998, M.P. Eduardo Cifuentes Muñoz
[28]
Ley 675 de 2001, artículo 1°.
[29]
Ley 675 de 2001, artículo 1°
[30]
Cf. Ley 675 de 2001, artículos 4° Y 33.
[31]
Cf., entre otras, las sentencias C-251 de 1998, C-530 de 2000, C-031 de 1999,
C-697 de 2000, C-1213 de 2001 y C-087 de 1998.
[32]
Sentencia c-697 de 2000, M.P Eduardo Cifuentes Muñoz
[33]
C.P. Art. 123, inciso 3°: “La ley determinará el régimen aplicable a los
particulares que temporalmente desempeñen funciones públicas y regulará su
ejercicio.”
[34]
Conforme al artículo 3° de la ley 675 de 2001, se entiende por uso residencial,
comercial o mixto lo siguiente:
“Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se
encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad
urbanística vigente.
“Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se
encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad
con la normatividad urbanística vigente.
“Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen
diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de
conformidad con la normatividad urbanística vigente.”
[35]
Sentencia T-228 de 1994, M.P José Gregorio Hernández Galindo.
[36]
Sentencia T-360 de 1995.
[37]
M.P Marco Gerardo Monroy Cabra
[38]
Cf. artículo 63 de la Ley 675 de 2001.
[39]
Ley 675 de 2001, art. 66.
[40]
Ley 675 de 2001 art. 67
[41]
M.P Manuel José Cepeda Espinosa
[42] En sustento de esa
determinación la Corte explicó que el cerramiento del espacio público por parte
de un grupo de propietarios privados para su beneficio particular representaba,
prima facie, una afectación permanente y grave del espacio público.
Dicho cerramiento se traducía en la práctica en la apropiación de una porción
del espacio público por unos particulares y en la consecuente exclusión del
resto de los habitantes del acceso a un espacio destinado por mandato
constitucional al uso común. Por ello condicionar la posibilidad del
cerramiento a una autorización administrativa, sin señalar criterios que
impidieran dicha apropiación y exclusión, como lo hacía la norma examinada,
resultaba insuficiente para proteger los bienes constitucionalmente
garantizados.
[43]
M.P. Alfredo Beltrán sierra
[44]
Las normas generales de la Ley 675 de 2001 se aplican a las unidades
inmobiliarias cerradas, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 64 de
la misma Ley
[45]
el texto de este artículo es el siguiente:
“Artículo 38.
Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de
dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá
como funciones básicas las siguientes:
1. Nombrar y remover libremente al administrador y a
su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su
remuneración.
2. Aprobar o improbar los estados financieros y el
presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración
el Consejo Administrativo y el Administrador.
3. Nombrar y remover libremente a los miembros del
comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de
uso residencial.
4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o
conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias,
así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
5. Elegir y remover los miembros del consejo de
administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los
períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su
defecto, será de un año.
6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad
horizontal.
7. Decidir la desafectación de bienes comunes no
esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir,
en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.
8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto,
de conformidad con lo previsto en la presente ley.
9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al
consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento
de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad
horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa
consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
10.Aprobar la disolución y liquidación de la persona
Jurídica.
11. Otorgar autorización al administrador para
realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la
presente ley.
12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los
decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad
horizontal.”
[46]
M.P. Alfredo Beltrán sierra