T-011-07
REPUBLICA DE COLOMBIA
Sentencia T-011/07
ACCION DE TUTELA-Hecho superado por haberse dado respuesta
sobre entrega de bien inmueble adjudicado
ACCION DE TUTELA-Improcedencia por no ejercicio oportuno de
recursos/DILIGENCIA DE REMATE-Rematante no ejerció oportunamente los
recursos ordinarios
El demandante en su condición de rematante del bien
adjudicado, tuvo la oportunidad de ejercer los citados recursos ordinarios, con
el propósito de controvertir el alcance de las órdenes adoptadas en la
providencia de junio 9 de 2005 y, en esa medida, en dicha oportunidad,
solicitarle al juez de la causa el saneamiento del bien a través del pago de
las cuotas debidas a la administración del conjunto residencial. En este orden
de ideas, si la parte afectada no interpuso en su debido momento, los recursos
establecidos en el ordenamiento jurídico para salvaguardar los derechos
amenazados o vulnerados, es innegable que la acción de amparo constitucional no
tiene la virtualidad de revivir los términos vencidos ni de convertirse en un
recurso adicional o supletorio de las instancias ordinarias previstas en el
desarrollo de cada actuación procesal.
ACCION DE TUTELA-Improcedencia por cuanto el demandante no
exigió la presentación del estado de cuentas por el secuestre
El actor alega el supuesto desconocimiento
de la obligación procesal de requerir la presentación del estado de cuentas por
el secuestre. Al respecto, basta con señalar que la acción de tutela resulta
improcedente para sustituir los mecanismos ordinarios de defensa judicial,
cuando el demandante deja de hacer uso de los mismos para lograr la defensa de
los derechos constitucionales presuntamente vulnerados. En el presente caso, el
accionante tenía a su disposición la posibilidad de exigir la presentación del
estado de cuentas, por lo que es claro que la falta de ejercicio de dicha
alternativa procesal impide la prosperidad del amparo constitucional.
DERECHO DE SUBROGACION-Finalidad/MEDIO DE DEFENSA JUDICIAL-Saneamiento
de obligaciones sobre inmueble adjudicado por concepto de cuotas de
administración opera por la subrogación
Las sumas que se paguen por el comprador en
cumplimiento de dicha obligación son susceptibles de recobro a través del
ejercicio del derecho de subrogación. Así las cosas, en la medida en que la Ley
675 de 2001 establece que frente al pago de las cuotas de administración que se
deben por el anterior propietario al conjunto residencial del cual forma parte
el bien adjudicado, existe un régimen solidario de responsabilidad, es claro
que el citado precepto legal reconoce otro mecanismo de defensa judicial a
través del cual el accionante puede obtener la solución de la controversia
planteada, la cual en términos generales apunta a lograr el saneamiento de las
obligaciones que existen sobre el inmueble por concepto de cuotas atrasadas de
administración. El citado mecanismo de defensa judicial opera una vez el
demandante cancele la deuda que pesa sobre el inmueble, pues a partir de dicho
momento puede por vía de la subrogación reconstituir su patrimonio a cargo del
vendedor, el cual de conformidad con el Código Civil es la parte ejecutada.
Referencia: expediente T-1414200
Peticionario: Edgar Alfonso Ceballos
Argote.
Demandados: Juzgado Segundo Civil del
Circuito de Cali y Pedro Nel López Solis.
Magistrado Ponente:
Dr. RODRIGO ESCOBAR GIL
Bogotá D.C., diecinueve (19) de enero de dos mil siete
(2007).
La
Sala Cuarta de Revisión de la Corte Constitucional, integrada por los
Magistrados Rodrigo Escobar Gil, Marco Gerardo Monroy Cabra y Nilson Pinilla
Pinilla, en ejercicio de sus competencias constitucionales y legales, ha
pronunciado la siguiente:
SENTENCIA
En el proceso de revisión de los fallos de
tutela proferidos por la Sala Civil de Decisión del Tribunal Superior del
Distrito Judicial de Cali y la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de
Justicia, correspondientes al trámite de la acción de amparo constitucional
impetrada por Edgar Alfonso Ceballos Argote contra el Juzgado Segundo Civil del
Circuito de Cali y el señor Pedro Nel López Solis.
I.       ANTECEDENTES
1.      Demanda, fundamentos y pretensiones
El señor Edgar Alfonso Ceballos Argote,
actuando en nombre propio, interpuso acción de tutela por estimar vulnerados
sus derechos fundamentales de petición, debido proceso, igualdad, mínimo vital
y vivienda digna.
1.1.  Al respecto, se resaltan los siguientes hechos:
a. Manifiesta el tutelante que en el Juzgado Segundo
Civil del Circuito de Cali se promovió un proceso ejecutivo hipotecario por
parte del Banco Granahorrar (hoy Central de Inversiones S.A.) contra el señor
Héctor Fabio Pérez Corrales.
b. El día 27 de mayo de 1999 se procedió al embargo y
secuestro del bien inmueble objeto de proceso[1]. En dicha
diligencia, se ordenó su entrega material a favor del señor Pedro Nel López
Solis, en calidad de secuestre.
c. El mencionado inmueble fue adjudicado al accionante en
remate de fecha mayo 24 de 2005, el cual fue aprobado por el juzgado demandado
mediante Auto del 9 de junio del mismo año[2]. Adicionalmente,
en la citada providencia se ordenó: (i) El levantamiento del embargo y
secuestro; (ii) La cancelación del gravamen hipotecario y del patrimonio de
familia que pesaban sobre el inmueble; (iii) La inscripción del acta de remate
en la oficina de registro de instrumentos públicos; (iv) La entrega material
del bien rematado, y finalmente; (v) La liquidación del crédito y de las costas
del proceso.
d. Afirma que el juzgado accionado como requisito previo
para la aprobación del remate, le exigió cancelar el excedente del valor en que
se adjudicó el bien, el impuesto de remate a favor del Consejo Superior de la
Judicatura, el impuesto predial del año 2005 y las sumas correspondientes a las
contribuciones por “valorización municipal e infraestructura y valorización
municipal”[3]. Sin embargo, señala que
en ningún momento se le informó por la autoridad judicial demandada que sobre
el bien inmueble objeto de adjudicación pesara una deuda por más de $
5.000.000.oo a favor de la administración del conjunto residencial del cual
forma parte, esto es, la Unidad Residencial Oasis de Comfandi de la ciudad de
Cali[4].
En su criterio, dicha omisión constituye un “vicio oculto” que de
haberlo conocido le hubiese hecho desistir de su intención de participar en el
remate, pues en la actualidad los porteros del mencionado conjunto residencial,
le niegan la posibilidad de usar y disfrutar el inmueble adjudicado hasta tanto
no se ponga al día con el pago de las sumas debidas. En sus propias palabras,
el actor manifiesta que:
“En las ocasiones que fui al bien que
rematé me encontré con unas personas que indicaron que les habían dado el bien
en arrendamiento por parte del secuestre, posteriormente lo desocuparon y
dejaron las llaves con los porteros de la unidad; luego al acercarme a la
administración para ingresar mi trasteo se me contesto que era imposible por
cuanto se debían por concepto de administración una suma superior a $
5.000.000.oo (…). Teniendo que devolverme con mi trasteo e incomodar a un
familiar y a mi familia por cuanto todo lo invertí en el remate, prestando
plata a interés para completar el precio y no tengo como pagar arrendamiento
mientras se resuelve esta situación la cual ya me ha generado problemas con mi
esposa”.
e. Finalmente, el accionante sostiene que ante la
imposibilidad de encontrar al secuestre en las direcciones suministradas por el
juzgado accionado, procedió el día 5 de julio de 2005, a través del ejercicio
del derecho de petición, a solicitarle a este último la adopción de las medidas
previstas en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a fin de
asegurar la entrega material del bien[5]. Según afirma hasta el
momento de interposición de la presente acción no ha recibido respuesta
alguna.
1.2. Los argumentos destinados a demostrar la vulneración
de los derechos fundamentales invocados, se pueden resumir y categorizar en los
siguientes términos:
- En primer lugar, afirma que se desconocen los
derechos al debido proceso, a la igualdad, al mínimo vital y a la vivienda
digna, cuando no se le informa al rematante y posterior adjudicatario de los
vicios ocultos del inmueble, impidiendo que éste acceda a su uso y disfrute
como emanaciones del derecho fundamental de propiedad.
- En segundo término, considera que también se vulnera
el derecho fundamental al debido proceso, cuando el juez omite exigir al
secuestre la rendición de informes mensuales sobre la administración del bien
sometido a su custodia, así como cuando se abstiene de requerir la entrega
oportuna del mismo a la persona beneficiada con su adjudicación. En este punto
señala que la causa generadora de la violación al citado derecho fundamental,
le es igualmente imputable al secuestre, señor Pedro Nel López Solis, quien se
abstuvo de satisfacer el cumplimiento de las obligaciones previamente
mencionadas.
- Por último, sostiene que se desconoce el derecho
fundamental de petición, por cuanto el juzgado demandado se ha negado a
responder la solicitud formulada el día 5 de julio de 2005, consistente en
realizar la entrega material del bien y sanear los vicios ocultos que se
advirtieron luego de su adjudicación, los cuales se concretan en el pago de las
sumas debidas a la administración del conjunto residencial.
1.3.
Como pretensiones de la demanda, el accionante le pide al juez de tutela
conceder el amparo definitivo de los derechos fundamentales invocados. En este
contexto, le solicita que se ordene al Juez Segundo Civil del Circuito de Cali
el saneamiento de todas las obligaciones que pesan sobre el inmueble, en
concreto, el pago de la deuda por más de $ 5.000.000.oo que existe en la
actualidad a favor de la administración del conjunto residencial. Con
fundamento en la citada declaración, exige la entrega inmediata del bien
adjudicado, a fin de salvaguardar el derecho a la vivienda digna tanto de él
como de los miembros de su familia.
2.
Oposición a la demanda de tutela
2.1.  En el término previsto en el auto admisorio para ejercer el
derecho de réplica, se presentó escrito por parte de la autoridad judicial
demandada, quien se opuso a las pretensiones y argumentos del accionante, con
fundamento en las siguientes razones:
- En
primer lugar, luego de reiterar la doctrina acerca del carácter residual y
subsidiario de la acción de tutela, señala que en la fecha en que se llevó a
cabo la diligencia de remate no se había presentado el estado de cuentas por
parte de la administración del conjunto residencial, por lo que al despacho le
resultaba físicamente imposible suministrar dicha información.
- En
segundo término, afirma que en relación con la solicitud del día 5 de julio de
2005, la misma fue resuelta a través de Auto notificado el 22 de julio del
mismo año, en el cual se ordenó la entrega definitiva del bien. Así las cosas,
se considera que “no es cierto que la solicitud de entrega del inmueble no
se haya resuelto”.
-
Finalmente, sostiene que como autoridad judicial no le asiste ninguna
responsabilidad frente a los hechos alegados por el demandante, pues la causa
generadora de su descontento radica en que se haya negado la entrada al
inmueble adjudicado a su favor por parte de los porteros de la administración
del conjunto residencial del cual forma parte. En este sentido, quien debe
responder por la supuesta violación de los derechos fundamentales invocados, es
precisamente quien se ha negado a permitir el ingreso al bien de su propiedad.
2.2.
En el mismo plazo estipulado para satisfacer el
derecho de defensa, se presentó escrito por parte del señor Pedro Nel López
Solis, quien actuó en el proceso ejecutivo hipotecario en calidad de secuestre
del bien inmueble objeto de remate y adjudicación. En relación con las pretensiones
y argumentos del accionante, manifestó que:
- Al
asumir el encargo judicial en los términos previstos en el Código de
Procedimiento Civil encontró que el inmueble objeto de embargo y secuestro
había sido arrendado por el demandado en el proceso ejecutivo hipotecario, sin
informar dicha situación al juzgado de la causa.
- En
ningún momento, según afirma, ni el anterior propietario ni los arrendatarios
pagaron las cuotas de administración a favor del conjunto residencial, las
cuales se adeudan desde el año de 1997, esto es, dos (2) años con anterioridad
a su posesión como secuestre.
-
Dicha situación se puso en conocimiento del Juzgado Segundo Civil del Circuito
de Cali a través de memorial del 19 de julio de 2001, conforme al sello de “recibido”
dispuesto sobre su contenido por la Secretaría de la citada autoridad judicial.
Al respecto, en el mencionado memorial se señaló:
“Pedro
Nel López Solis, (…), en mi calidad de secuestre, muy comedidamente me permito
informar a ese despacho del requerimiento a la Sra. Martha Lucía Pardo,
inquilina del Apto. 401 del Bloque No. 5 del conjunto OASIS DE COMFANDI II
etapa, para que cancele los cánones de arrendamiento a ordenes de ese despacho
ya que los está entregando a los demandados al igual que la administración, y
éstos a su vez no cancelan la administración acumulándose esta obligación desde
el año 1997, yo soy secuestre desde el año 1999 y la Administración no ha
tomado cartas en el cobro de esta obligación, y ahora pretenden
responsabilizarme de una obligación que ellos no dieron para cobro jurídico a
su abogado a tiempo”[6].
- A la
citada comunicación se anexaron, por un lado, la copia del requerimiento
realizado a la inquilina del inmueble, y por el otro, una cuenta de cobro
elaborada por la administración del conjunto residencial, en donde se informa
el estado de la deuda hasta el mes de julio del año 2001[7].
- En
cuanto a la supuesta falta de entrega material del inmueble, el señor López
sostiene que organizó una reunión con el demandante a partir del llamado
telefónico que éste le hiciera. Sin embargo, informa que se negó a realizar
dicha entrega, pues el rematante nunca se presentó con el oficio del juzgado en
donde se ordenara la práctica de la citada diligencia.
- Pone
de presente que el demandante solicitó las llaves del inmueble a los porteros
del edificio, procediendo a tomar “posesión directamente del apartamento” sin
informarle dicha situación y sin suministrarle el oficio en donde el juzgado
hacía entrega del apartamento a su nombre.
3.
Intervención de terceros con interés
El
Banco Granahorrar (hoy Central de Inversiones S.A.), actuando a través de
apoderado judicial, presentó escrito en el cual se opone a las pretensiones del
demandante, con fundamento en los siguientes argumentos:
-
Inicialmente considera que el demandante tuvo la oportunidad de revisar toda la
documentación acerca del inmueble, la cual reposaba en el expediente del
proceso ejecutivo hipotecario adelantado contra el señor Héctor Fabio Pérez
Corrales. Además siempre existió la posibilidad de solicitarle al juez la
rendición de cuentas por parte del secuestre y/o la verificación del estado de
deudas que pesaban sobre el apartamento. Así las cosas, señala que no es
posible sostener que existen vicios ocultos, pues éstos suponen que el
comprador los haya podido ignorar sin negligencia grave de su parte, la que en
este caso no se presenta, toda vez que, como se señaló, dicha información
reposaba en el expediente y pudo ser solicitada a la autoridad judicial en el
curso normal del proceso.
II.
TRÁMITE PROCESAL
2.1. La Sala Civil de Decisión del Tribunal Superior del Distrito
Judicial de Cali, mediante sentencia proferida el veintiuno (21) de febrero de
2006 (Magistrada Ponente: Mónica Méndez Sabogal), negó la tutela interpuesta al
estimar que si bien le corresponde al juez entregar el bien objeto de remate en
condiciones que permitan su uso, no le asiste el deber de cancelar las cuotas
de administración que se deban, pues éstas corresponden a un derecho litigioso
que “se debe discutir a través de la vía procesal que permita el derecho de
defensa del antiguo propietario”.
Por otra
parte, señala que de acuerdo con la ley procesal, el rematante de un bien lo
adquiere en las mismas condiciones en que lo tenía el ejecutado, por cuya
virtud le cobijan todas las deudas que sobre el pesan, con excepción de los
gravámenes prendarios e hipotecarios y los impuestos y contribuciones que se
deben cancelar con los remanentes de la subasta. Como fundamento de su
decisión, cita la sentencia T-216 de 2005[8] y la siguiente
explicación doctrinal, conforme a la cual: “Se debe recordar que la
diligencia de remate no tiene consecuencia diversa a la de transferir al
rematante los derechos que sobre el bien tiene el ejecutado sin alteración
alguna, salvo la cancelación de hipotecas y prendas que lo afectaren. De resto,
lo que se adquiere en remate es el mismo derecho del ejecutado, con todos sus
gravámenes y vicisitudes”[9].
En
este sentido, el juez de instancia concluye que debe negarse el amparo tutelar,
toda vez que en la actuación de la autoridad judicial demandada no se vulneró
ningún derecho fundamental. Por lo demás, a pesar de que esta última ordenó la
entrega del inmueble en los términos previstos en el artículo 531 del Código de
Procedimiento Civil, el rematante ya había tomado posesión sobre el mismo, por
lo que es claro que no existe ninguna irregularidad que permita la intervención
del juez constitucional.
2.2. Frente a esta decisión se interpuso recurso de apelación por la parte
demandante, sin agregar consideraciones distintas a las expuestas en el texto
de la demanda.
2.3. La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de
Justicia, mediante sentencia proferida el treinta (30) de junio
de 2006 (Magistrado Ponente: César Julio Valencia Copete), confirmó el fallo
impugnado al considerar que:
En primer lugar, la queja del accionante
relacionada con la falta de entrega del inmueble, corresponde a un hecho
superado, ya que además de que dicha diligencia fue ordenada por el juez
demandado mediante Auto del 18 de julio, el mismo accionante señaló que ya
había recibido las llaves del apartamento.
En segundo término, en lo que respecta a
las cuotas de administración, la Corte suprema manifiesta que: “no hay
prueba de que [el demandante] haya elevado una solicitud semejante al juez de
conocimiento, es decir, ante el funcionario dotado de competencia para decidir
ese cuestionamiento, [de] manera que al no agotarse dicho reclamo por la causa
ordinaria, la tutela se torna en improcedente”. En adición a lo expuesto,
considera que la presente acción tampoco está llamada a prosperar, pues la
solicitud de amparo se limita a la reclamación de un derecho pecuniario y no
fundamental, en los términos reconocidos en el artículo 86 del Texto Superior.
III.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
Competencia
1. A través de esta Sala de Revisión, la Corte Constitucional es
competente para revisar las sentencias proferidas en el proceso de la
referencia, con fundamento en lo dispuesto por los artículos 86 y 241 numeral
9º de la Constitución Política, en concordancia con los artículos 31 a 36 del
Decreto 2591 de 1991.
Derechos constitucionales violados o amenazados
2. El accionante solicita la protección de sus derechos fundamentales
de petición, debido proceso, igualdad, mínimo vital y vivienda digna.
Problema jurídico
3. A partir de las circunstancias fácticas que dieron lugar al
ejercicio de la acción de tutela y de las decisiones adoptadas en las
respectivas instancias judiciales, le corresponde a la Corte resolver los
siguientes problemas jurídicos:
·
Se vulnera o no el derecho fundamental de
petición, en la medida en que el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cali,
conforme lo señala el demandante, se abstuvo de dar respuesta a la solicitud
por el impetrada el día 5 de julio de 2005, a través de la cual requirió la
entrega material del bien inmueble adjudicado a su favor, con fundamento en lo
previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil[10].
·
Se desconocen o no los derechos fundamentales al
debido proceso, a la igualdad, al mínimo vital y a la vivienda digna, cuando el
Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cali aprueba el remate, sin asumir los
costos correspondientes al pago de las cuotas de administración del conjunto
residencial del cual forma parte el bien adjudicado.
·
Se viola o no el derecho fundamental al debido
proceso, cuando el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cali omite exigir al
secuestre la rendición de informes mensuales sobre la administración del bien
sometido a su custodia. Así como, cuando dicho auxiliar de la justicia se
abstiene de satisfacer el cumplimiento de la obligación previamente referida.
Fundamentos de esta sentencia
4. De
conformidad con lo previsto en el artículo 35 del Decreto 2591 de 1991[11],
esta decisión se fundamenta en las siguientes consideraciones:
Frente al derecho fundamental
de petición
5. Esta Corporación ha señalado reiteradamente que la
acción de tutela tiene como finalidad velar por la protección inmediata y
actual de los derechos fundamentales (C.P. art. 86). No obstante, cuando
la situación de hecho que da origen a la presunta amenaza o vulneración de los
derechos invocados desaparece o se encuentra superada, la acción de amparo
constitucional pierde su razón de ser como mecanismo preferente, sumario e
inmediato de protección judicial, toda vez que la decisión que adopte el juez
en el caso concreto resultaría inocua, y a toda luces ajena al objetivo de
protección previsto en la Carta Fundamental. A este respecto, la Corte ha
sostenido que:
"(...) La acción de tutela ha sido
concebida, como un procedimiento preferente y sumario para la protección
efectiva e inmediata de los derechos constitucionales fundamentales, cuando
quiera que éstos resulten vulnerados o amenazados por la acción u omisión de
cualquier autoridad pública o de un particular en los casos que determine la
ley. Así las cosas, la efectividad de la acción, reside en la posibilidad de
que el juez si observa que en realidad existe la vulneración o la amenaza
alegada por quien solicita protección, imparta una orden encaminada a la
defensa actual y cierta del derecho en disputa (...) Sin embargo, si la
situación de hecho que genera la violación o la amenaza ya ha sido superada, el
instrumento constitucional de defensa pierde su razón de ser (...)”[12].
En el asunto bajo examen, observa
la Sala que mediante la presente acción de tutela, el demandante pretendía que
se ordenara al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cali dar respuesta a la
solicitud por el formulada el día 5 de julio de 2005, a través de la cual
requirió la entrega material del bien inmueble adjudicado a su favor, con
fundamento en lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
A fin de comprobar si se otorgó o
no respuesta al requerimiento impetrado por el actor, se practicó por el juez
de tutela de primera instancia una inspección judicial[13],
en la que se logró acreditar que mediante Auto del 18 de julio de 2005, el
Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cali se pronunció acerca de la solicitud
formulada y ordenó la “entrega del inmueble rematado, para lo cual comisionó
al Juez Civil Municipal de Reparto”[14]. Por lo
demás, el día 4 de agosto de 2005, la misma autoridad demandada tuvo en cuenta “la
manifestación que [hizo] el rematante [acerca] de que fueron entregadas las
llaves del apartamento adjudicado”[15].
En este sentido, como la situación
y los motivos que llevaron a interponer la presente acción de tutela frente al
derecho de petición ya desaparecieron, el mecanismo de amparo como instrumento
constitucional para la defensa del citado derecho fundamental perdió su razón
de ser, pues bajo estas condiciones no existiría una orden que impartir. De ahí
que, siguiendo la jurisprudencia reiterada de esta Corporación[16],
es claro que nos encontramos frente a un hecho superado y así se señalará en la
parte resolutiva de esta sentencia[17].
Frente a los derechos
fundamentales al debido proceso, a la igualdad, al mínimo vital y a la vivienda
digna
6. Conforme
lo ha reconocido en varias oportunidades este Tribunal, la acción de tutela es
un mecanismo subsidiario de defensa judicial, pues a pesar de existir otros
medios jurídicos para la protección de los derechos fundamentales, procede
cuando los mismos resultan insuficientes o ineficaces para otorgar un amparo
integral o evitar la ocurrencia de un perjuicio irremediable. Esto significa
que “no es propio de la acción de tutela el [de ser un] medio o procedimiento
llamado a remplazar los procesos ordinarios o especiales, ni el de ordenamiento
sustitutivo en cuanto a la fijación de los diversos ámbitos de competencia de
los jueces, ni el de instancia adicional a las existentes, ya que el propósito
específico de su consagración, expresamente definido en el artículo 86 de la
Carta, no es otro que el de brindar a la persona protección efectiva, actual y
supletoria en orden a la garantía de sus derechos constitucionales
fundamentales”[18].
Así las cosas, como lo ha sostenido esta
Corporación, la acción de tutela es improcedente cuando mediante su ejercicio
se pretende reabrir un asunto litigioso que por la negligencia, desidia e
incuria del demandante, se encuentra debidamente resuelto a través de una
providencia judicial legalmente ejecutoriada. Al respecto, en sentencia T-108
de 2003[19], la Corte expresó que:
“la falta del ejercicio oportuno de los medios ordinarios que la ley ofrece
para impugnar las decisiones judiciales, hacen improcedente la acción de tutela
pues no puede alegarse el no ejercicio de los mismos para su beneficio”[20].
En consecuencia, cuando el
peticionario ha dejado vencer los términos judiciales para el ejercicio de las
acciones o de los recursos ordinarios de los cuales disponía para obtener la
satisfacción de sus derechos, no es procedente la solicitud de amparo
constitucional.
7.  En el presente caso, como primera irregularidad, el
accionante sostiene que se desconocen los derechos fundamentales al debido proceso,
a la igualdad, al mínimo vital y a la vivienda digna, por cuanto el Juzgado
Segundo Civil del Circuito de Cali al aprobar el remate, no asumió los costos
correspondientes al pago de las cuotas de administración del conjunto
residencial del cual forma parte el bien inmueble adjudicado a su favor.
A este respecto, es preciso recordar que el
Código de Procedimiento Civil prevé que una vez realizada la diligencia de
remate (C.P.C. art. 527), el beneficiado con la adjudicación debe acreditar el
cumplimiento de varias obligaciones sustanciales a fin de obtener la aprobación
de dicha diligencia judicial. A manera de ejemplo, entre otras, el artículo 529
del citado Estatuto Procesal exige al rematante pagar el excedente del valor en
que se adjudicó el bien y cancelar el impuesto de remate establecido en el
artículo 7° de la Ley 11 de 1987.
Una vez se logra verificar el cumplimiento
de todas las exigencias materiales previstas en la ley, el juez tiene la
obligación de aprobar el remate mediante auto y, como consecuencia de
ello, entre otras, disponer la realización de las actuaciones previstas en el
artículo 530 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual:
“Artículo 530. Modificado. D.E. 2282/89,
art. 1°, num. 288. Modificado. Ley 794/2003, art. 60. Aprobación o invalidez
del remate. Pagado oportunamente el precio el juez aprobará el remate
siempre que se hubiere cumplido con las formalidades previstas en los artículos
523 a 528, y no esté pendiente el incidente de nulidad que contempla el numeral
segundo del artículo 141. En caso contrario, declarará el remate sin valor y
ordenará la devolución del precio al rematante. // En el auto que apruebe
el remate se dispondrá, además: // 1. La cancelación de los gravámenes
prendarios o hipotecarios que afecten al bien objeto de remate. 2. La
cancelación del embargo y del secuestro. 3. La expedición de copia del acta de
remate y del auto aprobatorio, las cuales deberán entregarse dentro de los
cinco (5) días siguientes a la expedición de este último. Si se trata de bienes
sujetos a registro, dicha copia se inscribirá y protocolizará en la notaría
correspondiente al lugar del proceso; copia de la escritura se agregará luego
al expediente. 4. La entrega por el secuestre al rematante de los bienes
rematados. 5. La entrega al rematante de los títulos de la cosa rematada que el
ejecutado tenga en su poder. 6. La expedición o inscripción de nuevos títulos
al rematante de las acciones o efectos públicos nominativos que hayan sido
rematados, y la declaración de que quedan cancelados los extendidos
anteriormente al ejecutado. 7. La entrega del producto del remate al acreedor
hasta concurrencia de su crédito y las costas, y del remanente al ejecutado, si
no estuviere embargado. Empero, cuando se remate un bien para el pago de la
parte exigible de una deuda garantizada con hipoteca o prenda constituida sobre
él, no se entregará al ejecutado el sobrante del precio que quedará consignado
a órdenes del juzgado como garantía del resto de la obligación, salvo que las
partes dispongan otra cosa”[21].
En el asunto sub-examine, encuentra
la Sala que la diligencia de remate se llevó a cabo el día 24 de mayo de 2005[22],
mientras que el auto por virtud del cual se aprobó dicha diligencia se profirió
el 9 de junio del mismo año[23].
Ahora bien, cuando por cualquier motivo en
el auto de aprobación del remate, se omite por el juez de la causa proferir
cualquiera de las órdenes a las que se encuentra obligado, como lo es, por
ejemplo, la correspondiente a la cancelación de los gravámenes hipotecarios o
prendarios que pesan sobre el bien objeto de adjudicación; se otorga al
rematante la posibilidad de controvertir dicha providencia, mediante la
interposición de los recursos ordinarios de reposición y apelación, a fin de corregir
o enmendar los errores jurídicos de que adolezca. Lo anterior, se deduce, por
una parte, del artículo 348 del Código de Procedimiento Civil que reconoce la
procedencia del recurso de reposición frente a todos los autos que profiera el
juez, salvo norma en contrario[24]; y por la otra, del
artículo 538 del mismo Estatuto Procesal que consagra de manera expresa la
procedencia del recurso de apelación contra el auto de aprobación del remate.
Textualmente, esta última disposición establece que: “Es apelable, en el
efecto diferido, el auto contemplado en el artículo 530”.
En consecuencia, es claro que en el caso
bajo examen, el demandante en su condición de rematante del bien adjudicado,
tuvo la oportunidad de ejercer los citados recursos ordinarios, con el
propósito de controvertir el alcance de las órdenes adoptadas en la providencia
de junio 9 de 2005 y, en esa medida, en dicha oportunidad, solicitarle al juez
de la causa el saneamiento del bien a través del pago de las cuotas debidas a
la administración del conjunto residencial. En este orden de ideas, si la parte
afectada no interpuso en su debido momento, los recursos establecidos en el
ordenamiento jurídico para salvaguardar los derechos amenazados o vulnerados,
es innegable que la acción de amparo constitucional no tiene la virtualidad de
revivir los términos vencidos ni de convertirse en un recurso adicional o
supletorio de las instancias ordinarias previstas en el desarrollo de cada
actuación procesal, como de forma reiterada lo ha manifestado esta Corporación[25].
Finalmente, a juicio de este Tribunal, es
indudable que el accionante sí tuvo la posibilidad de recurrir el citado auto,
en la medida en que el secuestre del bien objeto de remate informó al Juzgado
Segundo Civil del Circuito de Cali mediante memorial del 19 de julio de 2001
-conforme aparece en el sello de “recibido” dispuesto sobre su contenido
por la Secretaría de la citada autoridad judicial- acerca de la existencia de
una cuenta de cobro elaborada por la administración del conjunto residencial,
en la cual se notifica que hasta el mes de julio del año 2001 se debía por los
propietarios y tenedores del inmueble la suma de $ 1.442.000, por concepto de
mora en el pago de las cuotas de administración desde el mes de junio de 1997.
Lo anterior, en criterio de la Corte, a diferencia de lo expuesto por el
demandante hace presumir que éste sí tuvo la posibilidad de conocer la
existencia de las obligaciones atrasadas y de solicitar su saneamiento a través
del uso de los recursos ordinarios previstos en el ordenamiento jurídico en
contra del auto de aprobación de la diligencia de remate. En efecto, es preciso
recordar que constituye una carga procesal de quien pretende ser adjudicatario
de un bien por vía de remate judicial, revisar el expediente para conocer que
tipo de gravámenes lo afectan y si los mismos resultan excesivamente onerosos
frente al precio que se está dispuesto a pagar por su adquisición. De manera
que, el desconocimiento de dicha carga, no puede utilizarse como argumento para
controvertir las actuaciones surtidas por los jueces ordinarios, en
cumplimiento de los ritos procesales previstos en la ley.
8. Como segunda irregularidad lesiva del derecho
fundamental al debido proceso, el actor alega el supuesto desconocimiento de la
obligación procesal de requerir la presentación del estado de cuentas por el
secuestre. Al respecto, basta con señalar como previamente se manifestó, que la
acción de tutela resulta improcedente para sustituir los mecanismos ordinarios
de defensa judicial, cuando el demandante deja de hacer uso de los mismos para
lograr la defensa de los derechos constitucionales presuntamente vulnerados. En
el presente caso, como lo afirman los jueces de instancia, el accionante tenía
a su disposición la posibilidad de exigir la presentación del mencionado estado
de cuentas conforme se establece en el artículo 689 del Código de Procedimiento
Civil[26], por lo que es claro que
la falta de ejercicio de dicha alternativa procesal impide la prosperidad del
amparo constitucional.
De la existencia de otro mecanismo de
defensa judicial
9. Como lo advirtió este Tribunal en sentencia T-120 de
2005[27], a partir de la Ley 675
de 2001, se reconoce que existe un régimen solidario de responsabilidad
entre el propietario anterior y el nuevo propietario de un bien privado
sometido a propiedad horizontal, respecto de las expensas comunes no pagadas
por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de
dominio. Así se consagra en el artículo 29 de la citada Ley[28],
el cual fue previamente declarado exequible por esta Corporación a través de
las sentencias C-408 de 2003[29] y C-376 de 2004[30],
en las que se consideró que la mencionada disposición se ajusta al Texto
Constitucional, en la medida en que pretende “garantizar el buen
funcionamiento de la copropiedad” a través de la consecución de los
presupuestos de “convivencia, cooperación y solidaridad social” en que
se funda[31].
De ahí que, a juicio de este Tribunal, se
puede concluir que la Ley 675 de 2001, le otorgó a las obligaciones que surgen
por el pago de expensas comunes a favor de los conjuntos residenciales, la
naturaleza de obligaciones propter rem, las cuales se definen como
aquellas prestaciones en las que una persona se obliga a dar, hacer o no hacer
alguna cosa, como consecuencia de la titularidad que se ejerce sobre un derecho
real, como lo es, en el presente caso, el derecho de dominio o propiedad
(Código Civil. art. 665).
Desde esta perspectiva, aun en los casos de
venta forzada por vía judicial, es indiscutible que el adquiriente de un bien
inmueble asume el compromiso de cancelar las cuotas de administración que por
el pago de las expensas comunes se deban por el anterior propietario a la
copropiedad, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de
dominio. Sin embargo, como se reconoce en el ordenamiento civil, las sumas que
se paguen por el comprador en cumplimiento de dicha obligación son susceptibles
de recobro a través del ejercicio del derecho de subrogación. Así se dispone en
el artículo 1668 del Código Civil, conforme al cual: “Se efectúa la
subrogación por el ministerio de la ley, y aun contra la voluntad del acreedor
en todos los casos señalados por las leyes y especialmente a beneficio: (…) 3º)
Del que paga una deuda a que se halla obligado solidaria o subsidiariamente”;
precepto normativo que se complementa con lo previsto en el artículo 1579 de la
misma codificación, en el cual se manifiesta que:“El deudor que ha pagado la
deuda o la ha extinguido por alguno de los medios equivalentes al pago, queda
subrogado en la acción del acreedor con todos sus privilegios y seguridades,
pero limitada respecto de cada uno de los codeudores a la parte o cuota que
tenga este codeudor en la deuda. // Si el negocio para el cual ha sido
contraída la obligación solidaria, concernía solamente a alguno o algunos de
los deudores solidarios, será estos responsables entre sí, según las partes o
cuotas que le correspondan en la deuda, y los otros codeudores serán
considerados como fiadores (…)”.
Así las cosas, en la medida en que la Ley
675 de 2001 establece que frente al pago de las cuotas de administración que se
deben por el anterior propietario al conjunto residencial del cual forma parte
el bien adjudicado, existe un régimen solidario de responsabilidad, es claro
que el citado precepto legal reconoce otro mecanismo de defensa judicial a
través del cual el accionante puede obtener la solución de la controversia planteada,
la cual en términos generales apunta a lograr el saneamiento de las
obligaciones que existen sobre el inmueble por concepto de cuotas atrasadas de
administración. El citado mecanismo de defensa judicial opera una vez el
demandante cancele la deuda que pesa sobre el inmueble, pues a partir de dicho
momento puede por vía de la subrogación reconstituir su patrimonio a cargo del
vendedor, el cual de conformidad con el Código Civil es la parte ejecutada[32].
Por lo demás, para obtener la satisfacción
de la citada pretensión no es procedente la acción de tutela, pues como
reiteradamente lo ha sostenido esta Corporación, la misma no resulta viable
para lograr la solución de controversias meramente patrimoniales. Así, en
sentencia T-951 de 2005[33], este Tribunal declaró:
“La acción de tutela ha sido consagrada
constitucionalmente y desarrollada legalmente, como un mecanismo que tiene como
fin la protección de derechos fundamentales vulnerados o amenazados y no para
solucionar aspectos de otra índole como los de origen económico, salvo aquellos
casos, en los que del cumplimiento de esa obligación, depende la salvaguarda
directa de un derecho de carácter fundamental. Por fuera de este supuesto
excepcional, el pago de cualquier obligación económica debe ventilarse ante la
autoridades constituidas para ello, pues el juez constitucional no puede
invadir espacios que no le corresponden”.
IV.    DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Sala
Cuarta de Revisión de la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre
del pueblo y por mandato de la Constitución,
RESUELVE
Primero. CONFIRMAR las sentencias del veintiuno (21) de febrero de
2006 y del treinta (30) de junio del mismo año, proferidas por la Sala Civil de
Decisión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali y la Sala de
Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, mediante las cuales se negó el
amparo solicitado, por las razones expuestas en esta providencia.
Segundo. DECLÁRESE la carencia actual de objeto, por existir
un hecho superado frente a la supuesta violación del derecho fundamental de
petición.
Tercero. LÍBRENSE las comunicaciones de que trata el artículo 36 del Decreto 2591 de
1991, para los efectos allí contemplados.
Cópiese, notifíquese, insértese en
la gaceta de la Corte Constitucional y cúmplase.
RODRIGO ESCOBAR GIL
Magistrado
MARCO GERARDO MONROY CABRA
Magistrado
NILSON PINILLA PINILLA
Magistrado
MARTHA VICTORIA SÁCHICA DE MONCALEANO
Secretaria General
[1]             Folio
24 del cuaderno No. 2.
[2]             Folio 4
del cuaderno No. 1.
[3]             Al
respecto, en el Auto del 9 de junio de 2005, se manifestó: “Ha pasado a
despacho el presente proceso EJECUTIVO CON TÍTULO HIPOTECARIO propuesto por
GRANAHORRAR HOY CENTRAL DE INVERSIONES contra HÉCTOR FABIO PÉREZ CORRALES a fin
de decidir lo pertinente al remate efectuado el 24 de mayo del presente año y a
ello procede previa las siguientes consideraciones: // El remate se realizó con
sujeción a las normas que regulan la materia y el rematante ha cumplido con las
obligaciones a su cargo, como son la consignación del saldo del remate y el 3%
a nombre del tesoro nacional como impuesto al remate, así mismo consignó el
impuesto predial del inmueble del año 2005, valorización municipal, e
infraestructura y valorización municipal. // Cumplidas las formalidades
especiales que le dan mérito a la subasta, se procede a impartirle su
aprobación y efectuar los ordenamientos de ley en este caso, conforme al art.
530 del C. de P.C., por lo cual el Juzgado, RESUELVE. 1°. APROBAR en todas sus
partes el remate verificado el 24 de mayo de 2005, en el presente proceso,
adjudicando a EDGAR ALFONSO CEBALLOS ARGOTE, el bien inmueble relacionado en el
acta de remate (….)”. (Folio 4 del cuaderno No. 1)
[4]             Folio
19 del cuaderno No. 1.
[5]             Dispone
la norma en cita: “Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Si
el secuestre no cumple la orden de entrega de los bienes dentro de los tres
días siguientes a aquél en que la reciba, el rematante podrá solicitar que el
juez se los entregue, en cuyo caso la diligencia deberá efectuarse en un plazo
no mayor a quince días después de la solicitud. En este último evento, no se
admitirán en la diligencia de entrega oposiciones ni será procedente alegar
derecho de retención por la indemnización que corresponda al secuestre en razón
de lo dispuesto en el artículo 2259 del Código Civil, la que se le será pagada
por el juez con el producto del remate, antes de entregarlo a las partes”.
[6]             Folio
25 del cuaderno No. 2.
[7]             Folios
26 y 27 del cuaderno No. 2.
[8]             M.P.
Humberto Antonio Sierra Porto.
[9]             LÓPEZ
BLANCO. Hernán Fabio. Procedimiento Civil. Parte Especial. Dupré Editores.
Sexta Edición. Pág. 393.
[10]           Dispone
la norma en cita: “Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Si
el secuestre no cumple la orden de entrega de los bienes dentro de los tres
días siguientes a aquél en que la reciba, el rematante podrá solicitar que el
juez se los entregue, en cuyo caso la diligencia deberá efectuarse en un plazo
no mayor a quince días después de la solicitud. En este último evento, no se
admitirán en la diligencia de entrega oposiciones ni será procedente alegar
derecho de retención por la indemnización que corresponda al secuestre en razón
de lo dispuesto en el artículo 2259 del Código Civil, la que se le será pagada
por el juez con el producto del remate, antes de entregarlo a las partes”.
[11]           Dispone la
norma en cita: “Las decisiones de revisión que revoquen o modifiquen el
fallo, unifiquen la jurisprudencia constitucional o aclaren el alcance general
de las normas constitucionales deberán ser motivadas. Las demás podrán ser
brevemente justificadas. (…)”.
[12]           Sentencia
T-589 de 2001. (M.P. Álvaro Tafur Galvis). (Subrayado por fuera del texto
original).
[13]           Visible a
folios 31 a 32 del cuaderno No. 2.
[14]           Folio 32.
[15]           Ibídem.
[16]           Véase, entre otras, las
sentencias T-608 de 2002 y T-552 de 2002.
[17]           La Sala de Casación
Civil de la Corte Suprema de Justicia se pronunció en los mismos términos, al
conocer del presente asunto en segunda instancia. Al respecto, manifestó que: “De
cara al presente asunto, hay que señalar, como primera medida, que no puede ser
atendida la queja del accionante en lo que tiene que ver con la falta de
entrega del inmueble que adquirió en pública subasta, como quiera que el juzgado
accionado ya dispuso tal medida por Auto del 18 de julio de 2005 y, además, por
Auto de 4 de agosto de 2005 tuvo en cuenta las manifestaciones que hizo el
rematante acerca de que ya había recibido las llaves del bien, todo lo cual se
infiere del acta de inspección judicial practicada por el Tribunal en este
trámite (fls. 31 y 32). Luego, ante esas circunstancias, cabe colegir que se
trata de un hecho superado que no amerita la intervención del juez de tutela”.
(Folio 6 del cuaderno No. 3)
[18]           Sentencia
C-543 de 1992. M.P. José Gregorio Hernández Galindo.
[19]           M.P. Álvaro
Tafur Galvis.
[20]           Sentencia
T-458 de 1998. M.P. José Gregorio Hernández Galindo.
[21]           Subrayado
por fuera del texto original.
[22]           Folios 1
a 3 del cuaderno No. 1.
[23]           Puntualmente,
en el mencionado auto, se señaló: “Ha pasado a despacho el presente proceso
EJECUTIVO CON TÍTULO HIPOTECARIO propuesto por GRANAHORRAR HOY CENTRAL DE
INVERSIONES contra HÉCTOR FABIO PÉREZ CORRALES a fin de decidir lo pertinente
al remate efectuado el 24 de mayo del presente año y a ello se procede previa
las siguientes consideraciones: // El remate se realizó con sujeción a las normas
que regulan la materia y el rematante ha cumplido con las obligaciones a su
cargo, como son la consignación del saldo del remate y el 3% a nombre del
tesoro nacional como impuesto al remate, así mismo consignó el impuesto predial
del inmueble del año 2005, valorización municipal, e infraestructura y
valoración municipal. // Cumplidas las formalidades especiales que le dan
mérito a la subasta, se procede a impartirle su aprobación y efectuar los
ordenamiento de ley en este caso, conforme al art. 530 del C. de P.C. por lo
cual el juzgado, RESUELVE. //  1°. APROBAR en todas sus partes el remate
verificado el 24 de mayo de 2005, en el presente proceso, adjudicando a EDGAR
ALFONSO CEBALLOS ARGOTE, el bien inmueble relacionado en el acta de remate
distinguido con MI 370-476742. 2° ORDENASE la cancelación del gravamen
hipotecario y patrimonio de familia que pesan sobre el inmueble (anotación 6 y
7). Líbrese exhorto a la Notaría donde se corrieron las respectivas
escrituras.         3° ORDENASE el levantamiento del embargo y secuestro
del inmueble. Líbrese el oficio correspondiente.  4° ORDENASE expedir
copias del acta de remate y de este auto aprobatorio para su inscripción en la
oficina de registro de instrumentos públicos de esta ciudad y su
protocolización en la oficina competente del lugar, copia de la escritura
deberá ser agregada luego al proceso conforme al art. 530-3 del
C.P.C.            5° ORDENASE al secuestre hacer entrega al
adjudicatario del inmueble adjudicado. 6° ENTREGUESE al actor los
dineros producto del remate hasta la concurrencia de su crédito. 7° ORDENASE
la liquidación del crédito y las costas a la fecha del remate, para lo cual se
requiere a la parte actora con el fin de que la aporte en lo que a ella atañe”.
(Folios 4 a 5 del cuaderno No. 1)
[24]           Dispone
la norma en cita: “Artículo 348. Salvo norma en contrario, el recurso
de reposición procede contra los autos que dicte el juez, contra los del
magistrado ponente no susceptibles de súplica y contra los de la Sala de
Casación Civil de la Corte Suprema, a fin de que se revoquen o reformen. // El
recurso deberá interponerse con expresión de las razones que lo sustenten, por
escrito presentado dentro de los tres días siguientes al de la notificación del
auto, excepto cuando éste se haya dictado en una audiencia o diligencia, caso
en el cual deberá interponerse en forma verbal inmediatamente se pronuncie el
auto. // El auto que decide la reposición no es susceptible de ningún recurso,
salvo que contenga puntos no decididos en el anterior, caso en el cual podrán
interponerse los recursos pertinentes respecto de los puntos nuevos. // Los
autos que dicten las salas de selección no tienen reposición; podrá pedirse su
aclaración o complementación para los efectos de los artículos 309 y 311,
dentro del término de su ejecutoria”.
[25]           Véase,
entre otras, las Sentencias C-543 de 1992, T-001 de 1992, T-007 de 1992, SU-111
de 1997 y T-108 de 2003.
[26]           Dispone
la norma en cita: “Al terminar el desempeño del cargo por cualquier causa,
el secuestre deberá rendir cuentas comprobadas de su administración, dentro de
los diez días siguientes, sin lo cual no se le señalarán honorarios
definitivos. El juez, de oficio o a petición de parte, también podrá
disponer que se rindan cuentas en cualquier tiempo, mientas el secuestro
subsista. // Para el trámite de las cuentas se aplicará lo dispuesto en el
artículo 599”. (Subrayado por fuera del texto original).
[27]           M.P. Alfredo Beltrán Sierra.
Este pronunciamiento tuvo lugar a raíz de una acción de tutela promovida contra
el Juzgado Catorce Civil del Circuito de Bogotá, el cual se negó a cancelar las
cuotas de administración debidas a un conjunto residencial con fundamento en la
adjudicación de un bien inmueble por vía de remate judicial.
[28]           Dispone
la norma en cita: “Artículo 29. Participación en las expensas comunes
necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o
conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias
causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales
para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo
con el reglamento de propiedad horizontal. // Para efecto de las expensas
comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el
tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. // Igualmente,
existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo
propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no
pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del
derecho de dominio. // En la escritura de transferencia de dominio de un
bien inmueble sometido a propiedad horizontal el notario exigirá paz y salvo de
las contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal
de la copropiedad. // En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará
constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud
presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo
propietario por las deudas que existan con la copropiedad (…)”.
[29]           M.P.
Jaime Araujo Rentería.
[30]           M.P.
Álvaro Tafur Galvis.
[31]           A manera
de ejemplo, en sentencia C-376 de 2004 (M.P. Álvaro Tafur Galvis), expresamente
se señaló: “Ahora bien, dado que es la Ley la que establece en este caso la
solidaridad entre el vendedor y el adquiriente del bien privado sometido a
propiedad horizontal es claro que la misma ley es la que sirve de fundamento a
la obligación que así surge para el nuevo propietario. // Dicha solidaridad
respecto de las expensas comunes que no se haya pagado al momento de la venta,
encuentra a su vez fundamento en la necesidad de proteger la copropiedad como
tipo especial de dominio, por lo que resulta claramente razonable que el
legislador establezca como una manera de asegurar el cumplimiento de las
obligaciones de los copropietarios. // No debe olvidarse en efecto que dichas
expensas están establecidas para garantizar el buen funcionamiento de la
copropiedad y que su pago oportuno hace parte de los presupuestos de
convivencia, cooperación y de solidaridad social que orientan la propiedad
horizontal y que el legislador en armonía con los mandatos constitucionales
(arts. 2, 13, 51 y 58 C.P.) estableció en el artículo 2° de la Ley 675 de
2001”.
[32]           Dispone
el artículo 741 del Código Civil: “Se llama tradente la persona que por la
tradición transfiere el dominio de la cosa entregada por él, y adquirente la
persona que por la tradición adquiere el dominio de la cosa recibida por él o a
su nombre. (…) En las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a
petición de un acreedor, en pública subasta, la persona cuyo dominio se
transfiere es el tradente, y el juez su representante legal (…)”.
[33]           M.P.
Humberto Antonio Sierra Porto.