C-726-00
Sentencia C-726/00
Sentencia
C-726/00
DERECHO
A LA IGUALDAD-Copropietarios
de zonas comunes/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
DERECHO
DE PROPIEDAD-Zonas comunes
de unidades inmobiliarias cerradas
Referencia:
expediente D-2694
Demanda de
inconstitucionalidad en contra  del artículo 4º de la Ley 428 de 1998 "Por
la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias
cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal".
Actores:
Norma Viviana Soto Ayala y Miguel Esteban Díaz C.
Magistrado Ponente:
Dr. ALFREDO BELTRÁN
SIERRA.
Santafé de Bogotá,
D.C., veintiuno (21) de junio del año dos mil (2000).
La Sala Plena de la
Corte Constitucional, en cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de
los requisitos y trámites establecidos en el Decreto 2067 de 1991, ha proferido
la siguiente
SENTENCIA
I. ANTECEDENTES.
1.  Los ciudadanos
Norma Viviana Soto Ayala y Miguel Esteban Díaz C., en ejercicio de la acción
pública de inconstitucionalidad, solicitan a la Corte declarar la
inexequibilidad parcial del artículo 4º de la Ley 428 de 1998, "Por la
cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias
cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal".
2.  Mediante auto de
29 de noviembre de 1999, el magistrado sustanciador admitió la demanda aludida,
ordenó su fijación en lista por el término de diez días para permitir la
intervención ciudadana conforme a lo dispuesto por los artículos 242 numeral
primero de la Constitución Política y 7º inciso segundo del Decreto 2067 de
1991, el envío de copia de las diligencias al despacho del señor Procurador
General de la Nación para que rinda el concepto correspondiente y, así mismo,
se comunicó la iniciación del proceso a los señores Presidente de la República
y Presidente del Congreso de la República, con remisión de la copia de la
demanda para los efectos pertinentes.
II.-  NORMA
DEMANDADA.
A continuación se
transcribe el texto de la norma acusada, subrayando los apartes acusados:
"Ley 428 de 1998
(enero16)
"por la cual se
adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas
sometidas al régimen de propiedad horizontal".
"El Congreso de Colombia
Decreta
"Artículo 4º.
Propiedad de las zonas comunes.  Los propietarios de las unidades inmobiliarias
cerradas son dueños de las zonas comunes en proporción a la participación de
su derecho individual en relación al conjunto.  Dicha participación será
establecida al régimen de propiedad horizontal.
La participación de
cada propietario guardará relación entre su área privada y el total de las
áreas privadas de la unidad inmobiliaria cerrada establecida al régimen de
copropiedad y propiedad horizontal"
III.-  LA
DEMANDA.
Los demandantes
afirman que la norma demandada, en cuanto establece que en las unidades
inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal los
propietarios de ellas lo son también de las zonas comunes "en proporción a
la participación de su derecho individual en relación al conjunto", y que
la participación de cada uno de los propietarios guardará relación "entre
su área privada y el total de las áreas privadas de la unidad inmobiliaria
cerrada", quebrantan el derecho a la igualdad consagrado en el artículo 13
de la Constitución Política, porque se otorga un trato desigual entre quienes
adquirieron un inmueble de menor valor y tamaño, con respecto a los
copropietarios de inmuebles de mayor extensión y precio, discriminación que no
tiene justificación, "puesto que las áreas comunes deben ser usadas y
gozadas por todos los copropietarios sin ninguna restricción", como lo
estableció la Ley 182 de 1948, en su artículo 3º, sin que pueda darse
prevalencia a unos copropietarios sobre otros para el uso de las zonas comunes.
Agregan, además, que
la carga económica para atender los gastos de administración debe ser
igualitaria para todos los copropietarios, puesto que todos tienen derecho a
gozar en forma igual de las áreas y servicios comunes.
Aducen luego que
también se viola el artículo 58 de la Carta, pues si se establece el trato
diferencial y discriminatorio entre copropietarios por razón de la extensión y
precio de sus respectivas unidades inmobiliarias, se impondría la voluntad de
unos sobre otros, con olvido de la función social de la propiedad.
Finalmente, expresan
que por las mismas razones anotadas, la norma acusada quebranta el preámbulo y
el artículo 2º de la Constitución, en cuanto se afecta el derecho a la
participación en asuntos que afectan a todos los copropietarios.
IV.-  CONCEPTO
DEL SEÑOR PROCURADOR GENERAL DE LA NACIÓN.
El señor Procurador
General de la Nación en concepto distinguido con el número 2054 (folios 16 a
21), solicita a la Corte declarar la constitucionalidad de los apartes acusados
del artículo 4º de la Ley 428 de 1998.
En la argumentación
expuesta para fundamentar la solicitud de constitucionalidad a que se ha hecho
referencia, manifiesta el jefe del ministerio público que los copropietarios de
unidades inmobiliarias cerradas tienen el deber de someterse al régimen
jurídico contenido en los estatutos correspondientes, que constituyen el
reglamento de propiedad horizontal para establecer entre ellos un régimen
mínimo de convivencia, para que todos "puedan disfrutar socialmente y de
manera pacífica del derecho de dominio y demás garantías civiles, que les
concede la ley como propietarios de su inmueble", reglamento que precisamente
para ese efecto se eleva a escritura pública.
Manifiesta así mismo
el señor Procurador General de la Nación, que al analizar el contenido de la
norma demandada, ella regula las relaciones existentes entre los copropietarios
de las unidades inmobiliarias cerradas, para determinar obligaciones de estos
en cuanto al uso de zonas comunes y sociales, teniendo en cuenta los
porcentajes que en ellas le correspondan a cada uno de los titulares de derecho
de dominio sobre inmuebles individualizados y con unas áreas privadas
determinadas, por lo que resulta acorde con la equidad "que la cuota
ordinaria de administración" se fije en proporción "al porcentaje de
copropiedad que posee en la propiedad horizontal".  Del mismo modo,
expresa que las cuotas extraordinarias que llegaren a ser acordadas, deberán
tener en cuenta el mismo factor.
A continuación,
enumera algunos de los puntos que ha de contener el reglamento de propiedad
horizontal y afirma que la norma demandada no establece "que los
copropietarios tienen derecho a usar y disfrutar los bienes comunes en el
porcentaje proporcional que se determina de acuerdo al área de su copropiedad,
como lo afirman los demandantes.
Por otra parte,
recuerda el señor Procurador General de la Nación que si la propiedad es una
función social que implica obligaciones, no puede entenderse "que el
porcentaje de copropiedad que le corresponde a cada propietario en las áreas
comunes, incida en el usufructo de dichas zonas pues es una propiedad privada
que tiene límites, que no se puede enajenar de manera independiente al inmueble
principal" y de la que no puede hacerse uso "sino de conformidad con
las disposiciones del régimen de propiedad horizontal".
En virtud de lo
anterior, tampoco se viola ninguna otra de las disposiciones constitucionales
que los actores denuncian como quebrantadas.
V.-
CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS.
1.  Competencia.
Dado que se solicita
la declaración de inexequibilidad parcial de una norma legal, la Corte es
competente para conocer de este proceso y pronunciarse sobre la demanda,
conforme a lo dispuesto por el artículo 241, numeral 5 de la Constitución.
2.  Lo que se
debate.
Como puede
apreciarse, lo que en este proceso ha de ser objeto del pronunciamiento de la
Corte, es si el artículo 4º de la Ley 428 de 1998, establece que los
propietarios de unidades inmobiliarias cerradas son dueños de las zonas comunes
en proporción a la participación de su derecho individual en relación al
conjunto, y que tal participación ha de guardar relación entre el área privada
y el total de las áreas privadas de la unidad inmobiliaria cerrada conforme al
régimen de propiedad horizontal, quebranta. -como lo afirman los demandantes-
el derecho a la igualdad entre los distintos copropietarios por razón de la
extensión y precio de sus respectivas áreas privadas, así como si, por eso
mismo, se incurre en violación del artículo 58 de la Carta Política que
establece que la propiedad es una función social que implica obligaciones; y,
adicionalmente, si se quebrantan el preámbulo y el artículo 2º de la Carta en
cuanto otorga el derecho a la participación en los asuntos que afectan a las
personas.
3.  Análisis
sobre la constitucionalidad de los apartes acusados del artículo 4º de la Ley
428 de 1998.
3.1.  Ante todo, ha
de recordarse que el derecho a la igualdad consagrado por el artículo 13 de la
Constitución Política de 1991, difiere de la antigua concepción que sobre el
principio de igualdad fue producto de la revolución francesa de 1789, pues,
entonces, si de lo que se trataba era de la eliminación de odiosos privilegios
para algunos sectores de la sociedad y de legislaciones de carácter restrictivo
y especial, la conquista de orden político-social se tradujo en conseguir la
realización de la "igualdad ante la ley", para lo cual se proclamó
que por la sola razón del nacimiento, todos los seres humanos son iguales, sin
distinción de raza, sexo o condición, postulado este del cual se derivó, como
una consecuencia natural que la ley fuese general, abstracta, impersonal y
objetiva.
Más, como quiera que
pese a ello en las circunstancias concretas de carácter económico, histórico,
social y cultural la igualdad teórica ante la ley difiere de la realidad por la
existencia de inmensas e inocultables desigualdades, se impuso un cambio
conceptual sobre este principio, de tal suerte que en la nueva Constitución
colombiana, al igual que en la alemana de 1948, en la italiana de post-guerra y
en la española de 1978, al regular el punto se parte del reconocimiento expreso
de la existencia de la desigualdad y se ordena, en todas, que las autoridades
del Estado en el ejercicio de su función procuren condiciones para
"remover" esas desigualdades, con la adopción de medidas concretas a
favor de aquellos grupos que por circunstancias especiales sean objeto de
discriminación, así como ha de protegerse de manera especial a quienes por sus
especiales condiciones económicas, sociales o de salud, se encuentren en
debilidad manifiesta, todo lo cual ha llevado a la distinción entre
discriminación, igualdad de trato, acciones afirmativas para combatir las
desigualdades existentes, lo que implica el abandono de la antigua concepción
de que la igualdad se realizaba, simplemente por la generalidad de la ley.
En este sentido, la
Corte Constitucional, entre otras, Sentencia C-530 de 11 de noviembre de 1993,
expresó que:
"Ahora
bien, el concepto de la igualdad ha ido evolucionando en la jurisprudencia de
la Corte Constitucional, así: en un primer pronunciamiento, la Corporación
sostuvo que la igualdad implicaba el trato igual entre los iguales y el trato
diferente entre los distintos.[1]
En un segundo fallo la Corte agregó que para introducir una diferencia era
necesario que ésta fuera razonable en función de la presencia de diversos
supuestos de hecho.[2]
En una tercera sentencia la Corporación ha defendido el trato desigual para las
minorías.[3]
Ahora la Corte desea continuar con la depuración del concepto de igualdad en
virtud de la siguiente afirmación:
"El
principio de igualdad consagrado en el artículo 13 de la Carta permite conferir
un trato distinto a diferentes personas siempre que se den las siguientes
condiciones:
"-
En primer lugar, que las personas se encuentren efectivamente en distinta
situación de hecho;
"-
En segundo lugar, que el trato distinto que se les otorga tenga una finalidad;
"-
En tercer lugar, que dicha finalidad sea razonable, vale decir, admisible desde
la perspectiva de los valores y principios constitucionales;
"-
En cuarto lugar, que el supuesto de hecho -esto es, la diferencia de situación,
la finalidad que se persigue y el trato desigual que se otorga- sean coherentes
entre sí o, lo que es lo mismo, guarden una racionalidad interna;
"-
Y en quinto lugar, que esa racionalidad sea proporcionada, de suerte que la consecuencia
jurídica que constituye el trato diferente no guarde una absoluta desproporción
con las circunstancias de hecho y la finalidad que la justifican.
"Si
concurren pues estas cinco circunstancias, el trato diferente será admisible y
por ello constitutivo de una diferenciación constitucionalmente legítima; en
caso contrario, el otorgar un trato desigual será una discriminación contraria
a la Constitución". (Magistrado ponente, doctor Alejandro Martínez
Caballero).
3.2.  Como puede
apreciarse por el contenido normativo del artículo 4º de la Ley 428 de 1998, en
los apartes acusados, lo que en ellos se establece es la proporción en que los
dueños de unidades inmobiliarias cerradas lo son de las zonas comunes, para lo
cual se dispone que serán copropietarios de estas "en proporción a la
participación de su derecho individual en relación al conjunto" y que
dicha participación guardará relación entre el área privada de propiedad de
cada uno "y el total de las áreas privadas de la unidad inmobiliaria
cerrada, conforme al régimen de propiedad horizontal".
Del análisis de la
norma en cuestión, queda claro que coexisten dos derechos, a saber:  el
primero, que radica en la propiedad o dominio que se tiene sobre un área
privada determinada; y, el segundo, una propiedad en común sobre las áreas
comunes, de la cual son cootitulares quienes a su turno lo sean de áreas
privadas.  Más, como la extensión de estas puede no ser igual en extensión y
precio, el legislador, precisamente en guarda de la equidad establece que sobre
las áreas comunes la copropiedad deberá ser proporcional a la que se tenga
sobre las privadas.
Esta norma, lejos de
romper con el derecho a la igualdad como lo sostienen los demandantes, los
sitúa a ellos no en presencia de una discriminación, ni de un trato desigual,
sino exactamente en la situación contraria pues, como salta a la vista, les da
a todos los propietarios de unidades privadas un mismo tratamiento al disponer
que todos serán copropietarios de las zonas comunes, y que todos lo serán en la
proporción que corresponda a la extensión de sus respectivas áreas de propiedad
particular.  No estamos, entonces, ante la vulneración del derecho a la
igualdad sino ante su plena realización en la hipótesis prevista sobre unos
supuestos fácticos determinados por el legislador.
3.3.  Descartada por
las razones que ya se expusieron la violación del artículo 13 de la
Constitución Política por los apartes de la norma acusada, no encuentra tampoco
la Corte que exista infracción alguna con respecto al artículo 58 de la
Constitución Nacional, como quiera que el artículo 4º de la Ley 428 de 1998, no
desconoce el derecho de propiedad de los particulares en las unidades
inmobiliarias cerradas, en cuanto a las zonas comunes, sino que lo reafirma,
por un lado; y, por otro, para nada resulta afectada la norma constitucional
acabada de mencionar en cuanto ella tampoco desconoce que la propiedad es una
función social que implica obligaciones, por lo que, por este aspecto, tampoco
puede prosperar la acusación.
3.4.  Del mismo
modo, no encuentra la Corte que la norma objeto de la acusación quebrante el
derecho a participar en las cuestiones que afecta a cada uno de los
copropietarios en las zonas comunes, como lo afirman los demandantes, ni mucho
menos el preámbulo de la Carta Política, nada de lo cual se encuentra
demostrado.
VI.- DECISIÓN.
Por lo expuesto, la
Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato
de la Constitución,
RESUELVE :
Decláranse EXEQUIBLES las expresiones "en proporción a la participación de su derecho
individual en relación al conjunto" y "entre su área privada
y el total de las áreas privadas de la unidad inmobiliaria cerrada", contenidas en el artículo 4º de
la Ley 428 de 1998 "por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado
con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad
horizontal".
Notifíquese, cópiese, publíquese,
comuníquese e insértese en la Gaceta de la Corte Constitucional.
ALEJANDRO MARTÍNEZ CABALLERO
Presidente
ANTONIO BARRERA CARBONELL
Magistrado
ALFREDO BELTRÁN SIERRA
Magistrado
EDUARDO CIFUENTES MUÑOZ
Magistrado
CARLOS GAVIRIA DÍAZ
Magistrado
JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ GALINDO
Magistrado
FABIO MORÓN DÍAZ
Magistrado
VLADIMIRO NARANJO MESA
Magistrado
ALVARO TAFUR GALVIS
Magistrado
MARTHA SÁCHICA DE MONCALEANO
Secretaria General
[1]Corte
Constitucional. Sentencia N° T-02 de 1992
[2]Corte
Constitucional. Sentencia N° T-422 de 1992
[3]Corte
Constitucional. Sentencia N° T-416 de 1992, reiterada en el fallo T-429 del
mismo año