T-120-05
II
Sentencia T-120/05
PROPIEDAD HORIZONTAL-Obligaciones a cargo de los propietarios
de bienes privados/EXPENSAS COMUNES EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Solidaridad
en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario
ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL-No pago cuotas de administración en
condominio
CUOTAS DE ADMINISTRACION-Compra de inmueble en remate y que tenía
deuda por este concepto
Referencia: expediente T-992178
Acción de tutela de Edwin Yesid Rojas
Vargas contra Juzgado 14 Civil del Circuito de Bogotá.
Procedencia: Corte Suprema de Justicia –
Sala de Casación Civil.
Magistrado Ponente:
Dr. ALFREDO BELTRÁN SIERRA
Bogotá D.C., diecisiete (17) de febrero de dos mil
cinco (2005).
La Sala Segunda de Revisión de la Corte Constitucional,
integrada por los magistrados Alfredo Beltrán Sierra, Manuel José Cepeda
Espinosa y Jaime Córdoba Triviño, en ejercicio de sus competencias
constitucionales y legales, ha proferido la siguiente
SENTENCIA
en el proceso de revisión del fallo adoptado por la
Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil y Agraria,  dentro de la
acción de tutela instaurada por el señor Edwin Yesid Rojas Vargas contra el
Juzgado Catorce Civil del Circuito de Bogotá.
I. ANTECEDENTES.
1. Hechos y fundamentos.
Los hechos y fundamentos que dieron origen a la acción
de la referencia pueden resumirse de la siguiente manera.
1.1. Expresa el actor que el día 31 de octubre de
2002, le fue adjudicado un inmueble sometido a propiedad horizontal. Al momento
de la entrega real y material, el secuestre le aclaró que debía cancelar las
cuotas de  administración causadas a partir del mes de marzo de 2003, ya que
respecto de las causadas con anterioridad, dicho auxiliar informaría al juzgado
para que realizará el pago directamente a la administración.
1.2. Posteriormente, la administración del conjunto
residencial al que pertenece el inmueble, presentó el día 2 de julio de 2003
ante el Juzgado demandado, una relación de cuentas a cargo del bien adjudicado
al actor y solicitó el pago de $5.528.265, correspondientes a las cuotas de
administración adeudadas. El día 15 de agosto de 2003, el Juzgado negó la
petición de pago hecha por la administración por considerarla improcedente.
1.3. En consecuencia, a través de apoderado el actor
interpuso recurso de reposición y subsidiario de apelación solicitando a su
nombre el pago de las expensas por concepto de administración. Sin embargo, el
juez negó la reposición y  concedió la apelación, la que fue inadmitida por el
superior, por falta de competencia, pues el Tribunal consideró que esta
providencia no es susceptible de ser apelada.
1.4. Para el actor, el Juzgado acusado incurrió en vía
de hecho al negarse a entregar totalmente saneado el inmueble rematado. Expresa
que su intención al comprar un bien en remate, era obtener un valor mas bajo
del que se encuentra regularmente en el mercado, pero si debe asumir el valor
de la administración que adeudaba el anterior propietario del bien, se verá
avocado a obtener pérdidas en lugar de ganancias, pues su situación económica
no le permite cubrir la deuda que no le corresponde.
1.5. Por último, agrega que ha sido objeto de
discriminación por parte de la administración del Conjunto Residencial Parque
Navarra, ya que por la deuda pendiente del anterior propietario con las cuotas
de administración, se le impide gozar de los mismos derechos de otros
copropietarios como son: ocupar el parqueadero de visitantes, voz y voto en las
decisiones que toma la administración del conjunto y uso de las zonas comunes.
Explica además, que su vehículo fue hurtado cuando
estaba estacionado frente al Conjunto, por la poca colaboración de los
vigilantes del mismo. (Anexa denuncia penal por pérdida de vehículo (fl 43)
2. Los derechos fundamentales presuntamente vulnerados
y lo que se pretende.
Considera el actor que la omisión del juez al no pagar
las cuotas de administración por arbitrariedad o por un actuar caprichoso, está
atentando contra su derecho constitucional fundamental al debido proceso.
En consecuencia, solicita que “se ordene al Juzgado
Catorce Civil del Circuito que en el término de cuarenta y ocho horas, proceda
a imputar del valor recibido por concepto de remate del inmueble, el valor que
adeuda de administración, el predio rematado de años anteriores y se autorice
pagar la suma de $5.582.265 a favor de la administración del Conjunto Navarra
Parque Residencial, para poder gozar el pleno dominio real y material del
inmueble que remate hace mas de dieciocho meses (fl 49)”
3. Fallo de primera instancia.
Mediante sentencia de seis (6) de julio de 2004, el
Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, negó la acción de tutela de la
referencia, por considerar que el juzgado accionado no ha incurrido en ninguna
vía de hecho.
Señaló que“si bien en cierto que el juez negó el
pago de las cuotas de administración al Conjunto Navarra, tal decisión se fundó
en la improcedencia de la petición dentro del trámite del proceso ejecutivo
hipotecario, decisión que considera resulta razonable y fundada, máxime si se
tiene en cuenta que de la inspección judicial realizada al proceso se desprende
que para hacer efectivo el pago de dichas sumas el Conjunto Residencial Navarra
inició en otro despacho judicial el respectivo proceso ejecutivo, por lo que no
puede pretenderse el doble pago de dichas sumas”.
Explicó que “admitir que una vez rematado el bien
con una simple certificación del secuestre resulte procedente el pago de las
cuotas de administración resulta violatorio el derecho de defensa del antiguo
propietario del inmueble a quien no se le daría la oportunidad de discutir
dicho monto o de utilizar los medios exceptivos que la ley ha previsto” (folio
76).
4. Impugnación.
En escrito presentado en tiempo, el actor reiteró los
argumentos expuestos en la demanda de tutela señalando que la decisión que
cuestiona es una vía de hecho, por cuanto el juez de manera caprichosa,
desconoce el deber que tiene de entregar el bien saneado, incluyendo obviamente
los gravámenes y demás conceptos que permitan quedar a paz y salvo por deudas
que incluyan las cuotas de administración.
Expresa su inconformidad con la decisión del a-quo
pues hace que como rematante se vea obligado a responder solidariamente por
obligaciones o hechos que no le son imputables y por ende no puede entenderse
que el vendedor ejecutado, representado por el juez, hace entrega del bien
rematado libre de gravámenes, es decir, debidamente saneado.
5. Sentencia de segunda instancia.
Mediante sentencia de agosto dieciocho (18) del año
2004, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, confirmó la
decisión impugnada, por considerar que se encuentra en curso un proceso
ejecutivo ante otro despacho judicial en el cual, se embargaron los remanentes
del proceso hipotecario. En consecuencia, no le es permitido al juez
constitucional inmiscuirse en su cabal desenvolvimiento ordenando el pago de la
obligación que allí se cobra, pues dicho juicio debe agotar el trámite que le
es propio.
II. CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS DE LA CORTE
CONSTITUCIONAL.
Primera. Competencia.
La Sala Segunda de Revisión es competente para decidir
sobre el asunto de la referencia, de conformidad con lo dispuesto en los
artículos 241, numeral 9°, de la Constitución, y 33 y 34 del decreto 2591 de
1991.
Segunda. El asunto objeto de discusión.
Corresponde a esta Sala establecer si, en el presente
asunto, existió vulneración del derecho fundamental al debido proceso, en razón
a que según el actor debía el juzgado demandado imputar del valor recibido por
concepto de remate del inmueble que él adquirió, el valor que se adeudaba por
concepto de administración y proceder a hacer la entrega del inmueble
completamente saneado.
Tercera. Breve justificación de esta sentencia porque
el análisis efectuado por los jueces de instancia para negar el amparo
solicitado, es compartido por esta Sala de Revisión.
El artículo 33 del decreto 2591 de 1991, establece que
las decisiones de revisión de la Corte Constitucional que no revoquen,
modifiquen o unifiquen jurisprudencia podrán ser brevemente justificadas. Con
fundamento en esta norma, en el presente caso la Sala hará una sucinta
explicación de las razones que la llevan a confirmar las decisiones de
instancia.
Reiterada ha sido la jurisprudencia de esta
Corporación en relación con la procedencia de la acción de tutela en contra de
sentencias judiciales, al señalar que por ningún motivo puede convertirse en
una justificación para que el juez encargado de ordenar la protección de los
derechos fundamentales entre a resolver cuestiones litigiosas debatidas dentro
de cada proceso.
Es decir, la labor del juez de tutela se limita a
estudiar la conducta desplegada por el funcionario demandado, la providencia
atacada, y solamente si esa conducta reviste el carácter de caprichosa,
arbitraria o abusiva, de forma tal que amenace o vulnere algún derecho
constitucional fundamental, en particular, el derecho al debido proceso,
procederá la acción de tutela.
Igualmente, se ha afirmado que con el fin de respetar
la independencia y autonomía de los jueces en sus decisiones, para que proceda
la acción de tutela contra providencias judiciales, es necesario que no exista
otro medio de defensa judicial, salvo que se trate de evitar un perjuicio
irremediable. En efecto, esta Corporación ha señalado:
“El principio de independencia judicial (CP
arts. 228 y 230), no autoriza a que un juez ajeno al proceso, cuya intervención
no se contempla en la norma que establece el procedimiento y los recursos,
pueda revisar los autos y providencias que profiera el juez del conocimiento.
La valoración de las pruebas y la aplicación del derecho, son extremos que se
libran al Juez competente y a las instancias judiciales superiores llamadas a
decidir los recursos que, de conformidad con la ley, puedan interponerse contra
sus autos y demás providencias. Tanto el juez de instancia como sus superiores,
cada uno dentro de la órbita de sus competencias, son autónomos e
independientes, y adoptan sus decisiones sometidos únicamente ‘al imperio de la
ley’ (CP art. 230). Las injerencias contra las cuales reacciona el principio de
independencia judicial, no se reducen a las que pueden provenir de otras ramas
del poder público o que emanen de sujetos particulares; también pertenecen a
ellas las surgidas dentro de la misma jurisdicción o de otras, y que no
respeten la autonomía que ha de predicarse de todo juez de la República, pues
en su adhesión directa y no mediatizada al derecho se cifra la imparcial y
correcta administración de justicia (...).
“4.4  La acción de tutela contra las vías
de hecho judiciales - cuando ella sea procedente ante la ausencia de otro medio
de defensa judicial o como mecanismo transitorio para evitar un perjuicio
irremediable -, en primer término, se endereza a garantizar el respeto al
debido proceso (CP art. 29) y el derecho de acceso a la justicia (CP art. 229).
Gracias a estos  dos derechos medulares toda persona puede acudir ante un juez
con miras a obtener una resolución motivada ajustada a derecho y dictada de
conformidad con el procedimiento y las garantías constitucionales previstos en
la Constitución y en la ley. Se articula a través de las normas citadas un
derecho público subjetivo a la jurisdicción o tutela judicial, que no consiste
propiamente en satisfacer la pretensión que se contiene en la demanda o en su
contestación sino a que se abra un proceso y a que la sentencia se dicte con
estricta sujeción a la ley y a las garantías procedimentales. En este orden de
ideas, la vía de hecho judicial, en la forma y en el fondo, equivale a la más
patente violación del derecho a la jurisdicción. Por ello la hipótesis más
normal es la de que través de los diferentes recursos que contemplan las leyes
procedimentales, se pueda impugnar cualquier acción u omisión judicial que
configure una vía de hecho, en cuyo caso, aunque no se descarte siempre la
procedibilidad de la tutela, su campo de acción - dada su naturaleza
subsidiaria - será muy restringido (...).
“(...) Obsérvese que los defectos calificados
como vía de hecho  son aquellos que tienen una dimensión superlativa y que, en
esa misma medida, agravian el ordenamiento jurídico. Los errores ordinarios,
aún graves, de los jueces in iudicando o in procedendo, no franquean las
puertas de este tipo de control que, por lo visto, se reserva para los que en
grado absoluto y protuberante se apartan de los dictados del derecho y de sus
principios y que, por lo tanto, en la forma o en su contenido traslucen un
comportamiento arbitrario y puramente voluntarista por parte del juez que los
profiere”.[1]
En el caso en estudio, se
afirma que el Juzgado Catorce Civil del Circuito de Bogotá incurrió en una vía
de hecho al no imputar del valor recibido por concepto de remate del inmueble,
el valor adeudado por concepto de cuotas de administración.
Pues bien, los jueces de instancia al analizar la
providencia que se cuestiona, consideraron que la decisión de negar el pago de
las cuotas de administración se fundó en la improcedencia de tal petición
dentro del trámite del proceso hipotecario, decisión que consideraron razonable
y fundada al tener en cuenta  la inspección judicial realizada al proceso, de
la que se desprende que para hacer efectivo el pago de dichas sumas el Conjunto
Residencial Navarra, donde se encuentra ubicado el inmueble adquirido por el actor,
inició en otro despacho judicial el respectivo proceso ejecutivo. Es decir, de
accederse a la petición del demandante se podría generar un doble pago de
dichas sumas.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que la ley 675 de
2001 artículo 29, establece:
“...existirá solidaridad en su pago entre
el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado,
respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de
llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
En la escritura de
transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal,
el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes
expedido por el Representante Legal de la copropiedad.
En caso de no contarse con el
paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la
respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la
solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la
copropiedad”.
Algunos de los apartes de esta norma, han sido
analizados por la Corte Constitucional en sentencias C-408 de 2003 y C-376 de
2004, en donde se dijo que la ley puede establecer la solidaridad entre el
propietario anterior y el nuevo propietario del bien privado sometido a propiedad
horizontal, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al
momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
En las mencionadas providencias se consideró que la
solidaridad respecto de las expensas comunes que no hayan sido pagadas al
momento de la venta, encuentra su fundamento en la necesidad de proteger la
copropiedad como tipo especial de dominio por lo que resulta razonable[2].
Dichas expensas están establecidas para garantizar el buen funcionamiento de la
copropiedad y su pago oportuno hace parte de los presupuestos de convivencia,
cooperación y solidaridad social que orientan la propiedad horizontal.
Por si fuera poco, la norma establece una obligación
para el notario de exigir el paz y salvo de las contribuciones a las expensas
comunes al representante legal de la copropiedad al momento de elevarse la
escritura de transferencia de dominio y en caso de no contarse con el paz y
salvo, deberá dejarse constancia en la escritura de la ausencia de éste y de la
solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad
En consecuencia, no puede aducir el demandante que no
conocía la existencia de dicha obligación, ya que fue informado por el
secuestre de la deuda que el anterior propietario tenía pendiente por este
concepto.
Aunado a lo anterior, ha de tenerse en cuenta que en
la inspección judicial realizada al proceso (fl 68), se comprobó que dentro del
mismo, obra un oficio de agosto 21 de 2001, enviado por el Juzgado 39 Civil
Municipal de Bogotá comunicando el embargo de remanentes decretado dentro del
proceso ejecutivo iniciado por la administración del Conjunto Residencial
Navarra contra el anterior propietario, razón por la que no puede considerarse
que el demandante no conocía la obligación existente, o que la decisión del
juez acusado desconozca sus derechos.
Como puede observarse, y a diferencia de lo que opina
el actor no existe vía de hecho en la actuación adelantada por el juzgado
demandado.
De otra parte, el actor alega en su escrito de tutela
que ha sido objeto de discriminaciones en razón al no pago de las cuotas
adeudadas por concepto de administración, ya que el Consejo de Administración
del edificio, le informó que: “de no hacer un arreglo formal con su deuda
por concepto de expensas comunes, se procederá inicialmente con la suspensión
del parqueadero y entrega personalizada de correspondencia” (fl 59). Agrega
que por la falta de colaboración de los vigilantes perdió su vehículo cuando
estaba estacionado frente al Conjunto Residencial y anexa copia de la denuncia
penal presentada por este delito.
Sobre este aspecto,
esta Corporación en sentencia T-630 de 1997 afirmó que: “los organismos de
administración tienen la facultad de decidir cuales son las medidas que
adoptaran en orden a garantizar la seguridad, existencia y conservación de las
zonas comunes de la propiedad horizontal, para lo cual deben contar con las
expensas indispensables para atender dichas necesidades. Sin embargo, esta
libertad de escogencia de mecanismos pacíficos para solucionar los conflictos
no puede contrariar la Constitución, pues el artículo 4º de la Carta dispone
que aquella es "norma de normas" y como tal vincula no sólo a todas
las autoridades públicas sino también a los particulares. Por consiguiente, es
legítimo que la administración de las propiedades horizontales procuren
encontrar fórmulas que resuelvan la diferencia, evitando así la judicialización
de todas las actuaciones de la sociedad, pero no es viable que se realice una
limitación arbitraria de derechos fundamentales”.
En la misma providencia se dijo que será
tarea del juez de tutela determinar si las restricciones que impone la
administración de un conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal se
ajusta a la Carta Política, y al analizar un caso en particular se consideró
que “la orden que impide la recepción de correspondencia y toda forma de
comunicación privada de los residentes de conjuntos residenciales es
arbitraria, pues transgrede de manera desproporcionada el derecho fundamental
contenido en el artículo 15 de la Constitución. No ocurre lo mismo con el
servicio de selección de la correspondencia, lo cual no transgrede el núcleo
esencial del derecho ni afecta una necesidad vital de la persona. Igualmente,
sucede con servicios como la piscina y otro tipo de comodidades que no
desconozcan necesidades vitales de los residentes”. (Se subraya)
Para el caso concreto, de conformidad con los
planteamientos expuestos en la jurisprudencia, nota la Sala que si bien es
cierto que la administración del Conjunto residencial puede tomar las medidas
que considere necesarias para garantizar la conservación del bien común y no le
es dado a quien incumple con sus obligaciones de copropietario pretender que se
ampare el incumplimiento de las mismas, en el sub lite debe tenerse en cuenta
que la deuda en las cuotas de administración, existía con anterioridad y aún no
se ha definido dentro del proceso ejecutivo que cursa en el Juzgado 39 Civil
Municipal de Bogotá, si debe el actor ser solidario o no de la obligación al
ser el nuevo propietario del inmueble rematado.
En consecuencia, y aunque el actor no demandó a la
administración del Conjunto Residencial donde habita, sino únicamente al
Juzgado Catorce Civil del Circuito de Bogotá, esta Sala prevendrá al Consejo de
Administración del Conjunto Residencial Parque Navarra para que mientras no se
defina a quien le corresponde cumplir con el pago de las cuotas atrasadas, no
ejerza ningún tipo de sanciones con respecto al actor.
Sin embargo, en caso de que el demandante de esta
acción resultare deudor solidario, la administración del Conjunto Residencial
podrá ejercer las conductas que considere necesarias para reclamar el
cumplimiento de las obligaciones pendientes, pero deberá respetar siempre los
derechos fundamentales establecidos en la Carta y la doctrina jurisprudencial
que sobre este aspecto ha proferido la Corte Constitucional.
III. DECISIÓN.
En mérito de lo expuesto, la Sala Segunda de Revisión
de la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por
mandato de la Constitución,
RESUELVE:
Primero. Confirmar, el fallo proferido por la Corte Suprema de Justicia,
el dieciocho (18) de agosto del año 2004, dentro de la acción de tutela
instaurada por el señor Edwin Yesid Rojas Vargas contra el Juzgado Catorce
Civil del Circuito de Bogotá.
Segundo: Prevenir al Consejo de Administración del Conjunto Residencial
Parque Navarra que mientras no se defina a quien le corresponde cumplir con el
pago de las cuotas atrasadas, no ejerza ningún tipo de sanciones con respecto
al actor.
En caso de que el demandante
de esta acción resultare deudor solidario, la administración del Conjunto
Residencial podrá ejercer las conductas que considere necesarias para reclamar
el cumplimiento de las obligaciones pendientes, pero deberá respetar siempre
los derechos fundamentales establecidos en la Carta y la doctrina
jurisprudencial que sobre este aspecto ha proferido la Corte Constitucional.
Tercero: Por Secretaria General, líbrense las comunicaciones de que trata el
artículo 36 del decreto 2591 de 1991.
Cópiese, notifíquese,
comuníquese, insértese en la Gaceta de la Corte Constitucional y cúmplase.
ALFREDO BELTRÁN SIERRA
Magistrado
MANUEL JOSÉ CEPEDA ESPINOSA
Magistrado
JAIME CÓRDOBA TRIVIÑO
Magistrado
MARTHA VICTORIA SÁCHICA DE MONCALEANO
Secretaria General
[1]Corte
Constitucional. Sala de Revisión No. 3. Sentencia No. T-231/94 del 13 de mayo
de 1994. Magistrado Ponente: Eduardo Cifuentes Muñoz.
[2]
Sobre la razonabilidad ver sentencia C-408 de 2003 Magistrado Ponente. Jaime
Araujo Rentería