T-126-05
REPUBLICA DE COLOMBIA
Sentencia T-126/05
ACCION DE TUTELA-Procedencia en caso de
presentarse controversia por decisiones adoptadas por los órganos de dirección
y administración de propiedad horizontal
ACCION DE TUTELA CONTRA ADMINISTRACION DE CONJUNTO RESIDENCIAL-Improcedencia por no ejercicio oportuno de recursos.
DEBIDO PROCESO-No vulneración en el caso
concreto
Referencia: expediente T-990320
Peticionario: Germán Ortiz Pérez
Accionado: Eduardo Acosta y Amparo Bahena, miembros del Consejo de
Administración del Edificio Pasadena Plaza, y Nubia Gaitán, delegada de
diferentes firmas contratadas por el Consejo para la prestación de servicios al
Edificio Pasadena Plaza.
Magistrado Ponente:
Dr.
MARCO GERARDO MONROY CABRA
Bogotá D. C, diecisiete (17) de febrero de dos mil cinco (2005)
La Sala Sexta de la Corte Constitucional, integrada por los
Magistrados Humberto Sierra Porto, Álvaro Tafur Galvis y Marco Gerardo Monroy Cabra,
quien la preside, en ejercicio de sus competencias constitucionales y legales,
ha pronunciado la siguiente
SENTENCIA
En el proceso de revisión de las sentencias proferidas por el
Juzgado 45 Civil Municipal de Bogotá, el 13 de julio de 2004, y por el Juzgado
40 Civil del Circuito de Bogotá, el 24 de agosto de 2004.
I.
ANTECEDENTES
Hechos de la demanda
El actor, quien es propietario de un apartamento en el Edificio
Pasadena Plaza, ubicado en Bogotá y sometido al régimen de propiedad
horizontal, no asistió a una Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios
del edificio, celebrada el 23 de junio de 2003, razón por la que le fue
impuesta una multa por valor de $66.400.oo.
Como la multa no fue cancelada, mediante misiva del 3 de noviembre
de 2003, la administración del edificio le informó que dicho valor le sería
descontado del primer pago que efectuara en el mes de noviembre.
Debido a que la multa se imputó a los pagos
realizados por concepto de administración, la cuota ordinaria de ésta entró en
mora.
Considera el accionante que la negativa a revocar la multa, así como
la imputación de los pagos realizados por concepto de cuotas de administración
a la multa impuesta, desconocen sus derechos fundamentales a la igualdad,
porque a otros propietarios sí les han sido condonadas las multas, y al debido
proceso, en tanto no tuvo oportunidad para defenderse y ser escuchado respecto
de la multa ya que el reglamento no contempla un procedimiento para la
imposición y contradicción de las multas, ni los plazos para la apelación de
las mismas.
Adicionalmente, alega que se le ha venido negando el disfrute y uso
del salón comunal y el baño adyacente, servicios que también carecen de
reglamentación específica en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Sobre el
particular, en el escrito de impugnación, manifestó que en varias ocasiones le
han negado las llaves del salón comunal a su esposa, quien lo requería “para
despachar algún asunto puntual breve (10 minutos)”, y, en cambio, a otros
copropietarios se les ha facilitado el salón para, por ejemplo, realizar
reuniones de señoras para rezar el rosario, “cuando a 20 pasos existe una
iglesia”, precisando que todos saben que “esas reuniones por sus
particularidades, se prestan para fabricar las mayorías que ostentan los
accionados en las asambleas”.
Afirma,
además, que los accionados no asistieron a una diligencia previa de
conciliación en la unidad de la Alcaldía de Suba, de la que no aceptaron la
citación respectiva.
Finalmente, solicita que se ordene investigar “qué esta pasando
con la administración de Pasadena Plaza con esos extraños cambios y esas
extrañas alianzas” para el manejo de la contratación de firmas de seguridad
privada.
Pruebas pertinentes aportadas con la demanda y su
contestación
1. Copia del Reglamento de propiedad Horizontal del Edificio
Pasadena Plaza. (Folio 5 y 34)
2. Copia de la comunicación que informa al actor sobre la imposición
de la multa. (Folio 6)
3. Copia de algunas facturas en las que aparecen intereses por mora
en el pago de las cuotas de administración, una vez descontada la multa
impuesta al actor de los pagos efectuados por concepto de  administración.
(Folios 15-17)
4. Copia de la comunicación de fecha 3 de noviembre de 2003, en la
que se informa al accionante que, adeuda al Edificio una multa por inasistencia
a la Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios celebrada el 24 de junio
de 2003, razón por la cual el valor correspondiente a la multa, le será
descontado del primer pago que efectúe en el mes de noviembre. (Folio 39)
5. Acta No. 024 de la Asamblea General Extraordinaria de
Copropietarios, de fecha 18 de noviembre de 2003, en la cual se da cuenta de:
-
El desacuerdo manifestado por el ahora
peticionario respecto de la decisión de la Administración de descontar el valor
de la multa impuesta, del pago siguiente que realizara por concepto de cuota de
administración.
-
La solicitud del actor, dirigida a que se le
exonere del pago de la multa.
Sobre estos aspectos, en la misma acta, se deja constancia de que el
señor Livin Neire, Revisor Fiscal, señaló que el procedimiento realizado por la
Administración, es legal, precisando que la Ley 675 “habla de que de igual
forma se cobran las cuotas ordinarias de administración y las cuotas
extraordinarias, sanciones, intereses”. (Folios 40 – 50)
6. Copia de la comunicación del 17 de diciembre de 2003, mediante la
cual el Consejo de Administración del Edificio se pronuncia sobre la solicitud
elevada por el actor, de revocatoria de la multa a él impuesta con ocasión de
la inasistencia a la reunión celebrada en el mes de junio de esa anualidad. Al
respecto, el Consejo informa al accionante que la imposición de multas por
inasistencia está establecida en el artículo 27 del Reglamento de propiedad
Horizontal del Edificio, el cual fue “ratificado por la Asamblea General de
Copropietarios” mediante Escritura Pública.
En dicha comunicación, el Consejo precisa que la solicitud de
revocatoria realizada por el peticionario, se fundamentó en que la inasistencia
“ se debió a que usted se sintió ‘maltratado’ en una Asamblea lo cual
constituye una condición subjetiva más no una razón de fuerza mayor” y
agrega que, para ocasiones posteriores, “podrá recurrir al uso de un poder
que (...) le otorga representación a otra persona a nombre suyo y da por
cumplida la obligación de copropietario”.
Finalmente, el Consejo le sugiere al actor someter a consideración
de la próxima Asamblea, su solicitud de revocatoria, recordándole, a su vez,
que la misma fue presentada ante la última Asamblea Extraordinaria y fue
negada. (Folios 53 y 54)
7. Copia de la solicitud del 3 de marzo de 2004, dirigida por el
peticionario a la Asamblea de Copropietarios, con el fin de que la misma proceda
a revocar la multa ya referida. En la misma, el accionante agrega que citó a
conciliación a los demandados, sin embargo, no aparece constancia de la
citación. (Folio 12)
8. Copia del Acta No. 026 de la Asamblea General Ordinaria de
Propietarios de fecha 19 de abril de 2004, en la cual se somete a
consideración, nuevamente, la solicitud del actor dirigida a que se revoque la
multa por inasistencia a la Asamblea celebrada en junio de 2003. La Asamblea
confirmó, por votación, la decisión de cobrar la aludida multa.
Decisiones judiciales objeto de revisión
Primera Instancia
El Juzgado 45 Civil Municipal de Bogotá, mediante fallo del 13 de
julio de 2004, decidió negar el amparo invocado, por considerar que el
peticionario cuenta con otros medios de defensa judicial - como lo son el
trámite previsto en el artículo 58 de la Ley 675 de 2001 y el proceso verbal
sumario previsto en el Código de Procedimiento Civil - para obtener la
exoneración de la multa que se le impuso y para decidir el enfrentamiento y los
accionados que forman parte de la Junta de Administración demandada.
Segunda instancia
Mediante providencia del 24 de agosto de 2004, el Juzgado 40 Civil
del Circuito de Bogotá decidió confirmar el fallo de primera instancia porque:
Primero, la acción es improcedente por existir otros
medios de defensa judicial, como lo son el comité de convivencia - consagrado
en el artículo 58 de la Ley 675 de 2001-, los mecanismos alternos de solución
de conflictos y la justicia civil ordinaria, a través del proceso verbal
sumario establecido en el inciso 1° del artículo 435 del Código de
Procedimiento Civil, según el cual las controversias sobre propiedad horizontal
se tramitan en única instancia mediante dicho proceso.
Además, la imposición de la multa está fundamentada no sólo en la
ley, sino en el propio reglamento de propiedad horizontal que rige la
copropiedad del Edificio Pasadera Plaza, el cual establece en la cláusula 9° el
deber de asistir a las asambleas  ordinarias y extraordinarias  y en el
parágrafo del artículo 27, una multa del 20% SMMV por inasistencia a las
asambleas ordinarias y extraordinarias.
II.
CONSIDERACIONES DE LA CORTE CONSTITUCIONAL
Competencia
Esta Corte es competente de conformidad con los artículos 86 y 241
de la Constitución Nacional, y el decreto 2591 de 1991, para revisar el
presente fallo de tutela.
Presentación del caso y problema jurídico
El accionante considera que la multa impuesta por la
Junta Administradora del edificio en noviembre de 2003, así como la negativa a
revocarla, constituyen una violación a su derecho fundamental al debido proceso
por cuanto la sanción fue impuesta y liquidada de manera irregular, impidiendo
que ejerciera su derecho a la defensa.
Corresponde a esta Sala de Revisión establecer si
las actuaciones adelantadas por la Asamblea y el Consejo de Administración del
Edificio Pasadena Plaza, relativas a la imposición, cobro y negativa de revocatoria
de una multa por inasistencia a una Asamblea de copropietarios, vulnera el
derecho al debido proceso del actor.
Procedencia
de la acción de tutela en caso de presentarse una controversia por decisiones
adoptadas por los órganos de dirección y administración de la propiedad
horizontal.
De acuerdo con el artículo 86 superior, esta Corporación ha
manifestado que la acción de tutela es un mecanismo subsidiario de protección
de derechos fundamentales que sólo procede cuando el peticionario no cuenta con
otros medios de defensa judicial o cuando, existiendo otros mecanismos, éstos
no son idóneos ni eficaces para evitar la consumación de un perjuicio
irremediable, [1]
todo lo cual debe ser evaluado por el juez atendiendo a las particularidades y
circunstancias de cada caso.
En lo que a la idoneidad y eficacia de los otros medios judiciales
de defensa respecta, la Corte ha asegurado que dichas valoraciones dependen de
que los medios de defensa respectivos, proporcionen el mismo grado de
protección que se obtendría mediante el empleo la acción de tutela, para lograr
la protección de los derechos fundamentales lesionados o amenazados.[2]
Ahora, específicamente en lo relacionado con el perjuicio
irremediable, esta Corporación ha establecido que:
"En primer lugar, el perjuicio debe ser inminente o próximo a
suceder. Este exige un considerable grado de certeza y suficientes elementos
fácticos que así lo demuestren, tomando en cuenta, además, la causa del daño.
En segundo lugar, el perjuicio ha de ser grave, es decir, que suponga un
detrimento  sobre un bien altamente significativo para la persona (moral o
material), pero que sea susceptible de determinación  jurídica. En tercer
lugar, deben requerirse medidas urgentes para superar el daño, entendidas éstas
desde una doble perspectiva: como una respuesta adecuada frente a la inminencia
del perjuicio, y como respuesta que armonice con las particularidades del caso.
Por último, las medidas de protección deben ser impostergables, esto es, que
respondan a criterios de oportunidad y eficiencia a fin de evitar la
consumación de un daño antijurídico irreparable."[3]
Ahora, específicamente en lo relativo al
caso bajo estudio, esta Corporación ha señalado que, por regla general, no
procede la acción de tutela para resolver controversias suscitadas con ocasión
de decisiones que adopten las Asambleas de Copropietarios y los demás órganos
de dirección y administración de la propiedad horizontal.
Sin embargo, la jurisprudencia de esta Corte, de manera excepcional,
ha admitido la procedencia de la tutela respecto de asuntos relativos a la
propiedad horizontal y dirigida contra particulares que ejercen la
administración y dirección de un bien sujeto al régimen de propiedad horizontal
en los eventos en que las decisiones que aquéllos adopten, amenacen o vulneren
derechos fundamentales de los copropietarios o arrendatarios, quienes, por el
hecho de estar obligados a acatar las decisiones que emitan los órganos que
administran la propiedad horizontal[4],
se encuentran en una relación de subordinación en relación con éstos últimos.[5]
La procedencia excepcional, siguiendo las
consideraciones generales sobre la materia, implica que no existan medios de
defensa judicial para la protección de los derechos eventualmente desconocidos,
o que existiendo medios judiciales para su defensa, los mismos no brinden la
garantía de protección necesaria para hacer cesar la vulneración o amenaza.
En este sentido, la Corte Constitucional expresó, en sentencia T.-
717 de 2004, lo siguiente:
“En situaciones particulares, la acción ordinaria prevista por la
legislación puede no resultar eficaz para la protección de los derechos
fundamentales que son transgredidos por quienes ejercen la administración y
dirección de un bien sujeto al régimen de propiedad horizontal, tales como las
Juntas Administradoras, Consejos Administrativos, Asambleas de Copropietarios o
cualquier otro órgano que detente la dirección o administración de la
copropiedad[6].
La tutela resultará procedente entonces, previa verificación de que el medio de
defensa judicial, apreciado en concreto en cuanto a su eficacia y atendiendo
las circunstancias en que se encuentre el solicitante, no resulta idóneo para
lograr a través de él la protección del derecho fundamental.”
Ahora, el ordenamiento que regula la propiedad
horizontal en Colombia ha previsto diferentes mecanismos de justicia ordinaria,
mediante los cuales pueden controvertirse las decisiones de los particulares
que administran la propiedad horizontal contando, incluso, con la posibilidad
de solicitar su suspensión provisional.
Así, la Ley 675 de 2001 estableció
diferentes procedimientos para la solución de los conflictos que puedan
presentarse “en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del
reglamento de propiedad horizontal”[7],
entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre
aquéllos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro
órgano de dirección o control de la persona jurídica.
En este orden, el artículo 58 de la Ley
675 señala que para solucionar los conflictos aludidos, puede acudirse a (i) un
Comité de Convivencia con el fin de presentar fórmulas de arreglo, dirigidas a
“dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad; (ii)
mecanismos alternos de solución de conflictos y (iii) ante la autoridad
jurisdiccional competente.
En este último caso, el parágrafo 3° del
mismo artículo establece que cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para
resolver los conflictos referidos, el trámite correspondiente será “el
previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil,
o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen”, es
decir, el proceso verbal sumario.
Así mismo, el artículo 49 de la misma
ley prevé la posibilidad de impugnar las decisiones de la Asamblea General de
Propietarios “cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al
reglamento de la propiedad horizontal”[8],dentro
de los 2 meses siguientes a la fecha de la comunicación o respectiva acta, y el
artículo 62 prescribe los mecanismos para impugnar las sanciones[9] por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias[10],
dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva
sanción. En ambos caso, la ley remite al procedimiento establecido en el
artículo 194 del Código de Comercio[11],
el cual, a su vez, remite a los procedimientos abreviados consagrados en el
Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, los mecanismos de
impugnación ordinarios y, en consecuencia, preferentes, de las decisiones
tomadas por las Asambleas de Copropietarios y el Consejo de Administración son
los previstos en la Ley 675 de 2001, con lo que la acción de tutela se torna,
en principio, improcedente como mecanismo para cuestionar conflictos surgidos
con relación a la propiedad horizontal.
En el caso objeto de revisión, la Sala encuentra que no procede la
acción de tutela, por cuanto el actor cuenta con otros mecanismos judiciales y
extrajudiciales para obtener solución a sus requerimientos y la defensa de sus
derechos como copropietario, los cuales no son menos idóneos que el previsto en
el artículo 86 de la Carta para resguardar los derechos que puedan hallarse en
peligro o que hayan sido o estén siendo desconocidos
.
Además, la Sala resalta que las actuaciones
cuestionadas por el peticionario no constituyen un perjuicio irremediable que
amerite la protección, de manera excepcional, por vía de la acción de tutela.
En atención a estas consideraciones, la Sala encuentra que:
Primero, para resolver conflictos surgidos con ocasión de la
aplicación o interpretación del reglamento de propiedad horizontal o de la Ley
675 de 2001, esta ley estableció la posibilidad de acudir a la autoridad
judicial a través del proceso verbal sumario. Sin embargo, el accionante no
hizo uso de este medio para cuestionar las irregularidades de las que, en su
opinión, adolece el reglamento de propiedad horizontal del Edificio Pasadena
Plaza en materia de imposición de sanciones.
Segundo, si bien el Reglamento de propiedad
horizontal cuestionado por el actor, no establece los mecanismos de impugnación
de las sanciones impuestas por los órganos de administración de la propiedad
horizontal, la Ley 675 directamente prescribió la impugnación de las sanciones
originadas por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, como las
multas causadas por el incumplimiento del deber de asistir a las reuniones de
la Asamblea General de Copropietarios.
Así entonces, no hay lugar a concluir que la aplicación de un
reglamento que no regula los mecanismos de impugnación de las sanciones en él
contenidas vulnera el debido proceso del accionante, en tanto que se entiende
que lo no estipulado en aquél debe regirse por la Ley 675 de 2001, la cual,
como se advirtió, expresamente señaló la impugnación de las sanciones no
pecuniarias, así como el procedimiento correspondiente.
Tercero, en consideración a lo anterior, la Sala resalta que el
peticionario, además de contar con la posibilidad de adelantar un proceso
verbal sumario para cuestionar la aplicación del Reglamento de propiedad
horizontal por parte de los órganos administradores, tenía, de acuerdo con los
artículos 62 y 49 de la Ley 675, la posibilidad de impugnar la multa por
inasistencia dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación – esto es,
el 3 de noviembre de 2003 -, así como la posibilidad de impugnar, dentro de los
dos meses siguientes a la publicación o comunicación de las respectivas actas,
las decisiones mediante las que la Asamblea de Copropietarios negó la
revocatoria de la multa.
Cuarto, en el presente caso no fue acreditada la existencia de un
perjuicio irremediable que amerite la procedencia excepcional de la tutela,
como se infiere de los siguientes hechos:
En efecto, las actuaciones de los órganos de administración
cuestionados en esta tutela no cumple con los requisitos que esta Corte ha
establecido para la configuración de un perjuicio irremediable: (i) no está
acreditado que la multa impuesta al accionante y la negativa a revocarla hayan
generado un perjuicio grave, es decir que supongan “un detrimento sobre un
bien altamente significativo para la persona”; (ii) el eventual daño
generado con las actuaciones referidas no requiere de medidas urgentes, por el
contrario, representa circunstancias que pueden ser debatidas en las instancias
ordinarias competentes o por medio de medios alternativos de solución de
conflictos, mediante los cuales se debatan los contenidos y posibles
modificaciones del Reglamento de Copropiedad y la regulación sobre el uso y
acceso a los bienes comunes de la copropiedad, y (iii) el eventual perjuicio
ocasionado al actor, no comporta la consumación de un daño antijurídico de
carácter irreparable que no pueda ser cuestionable mediante la protección que
ofrecen los otros medios judiciales y extrajudiciales existentes.
Quinto, la consideración del accionante dirigida a cuestionar la
actuación de la administración del Edificio, mediante la cual se decidió
imputar los pagos por concepto de cuotas de administración al pago de la multa,
es una cuestión que no puede ser resuelta mediante la acción de tutela,
correspondiéndole a la justicia ordinaria definir la legalidad de tal medida,
mediante el procedimiento verbal sumario establecido por la Ley 675 para la
resolución de conflictos que tengan origen “en la aplicación o interpretación”
del reglamento de propiedad horizontal respectivo o de la mencionada ley. No
obstante lo anterior, en gracia de discusión, podría discutirse la legalidad de
la imputación del pago de las cuotas de administración al pago de la multa,
especialmente si dicho procedimiento no está expresamente previsto en el
reglamento de copropiedad respectivo; sin embargo, esta controversia no es
susceptible de ser resuelta mediante la acción de tutela ya que, como lo ha
señalado esta Sala repetidamente en esta providencia, existen otros mecanismos
legales específicos para la solución definitiva del conflicto que dio origen al
presente proceso de tutela.
Sexto, las pruebas obrantes en el expediente permiten concluir que
tanto la petición del accionante, mediante la cual solicitó que la multa a él
impuesta fuera revocada, como su inconformidad con el procedimiento para el
cobro de la misma con cargo a los pagos por cuotas de administración, que
considera ilegal y arbitrario, fueron estudiadas por la Asamblea de
Copropietarios en tres ocasiones.
En efecto, el 18 de noviembre de 2003 la Asamblea General
Extraordinaria trató las situaciones anteriores, y confirmó la multa. Así
mismo, en dicha Asamblea, el revisor fiscal afirmó que el procedimiento
realizado por la Administración del edificio era legal, invocando como
fundamentos para el cobro de la multa, la Ley 675 de 2001, el Reglamento de Propiedad
Horizontal del edificio y el Código Nacional de Policía.
Posteriormente, las mismas cuestiones fueron referidas tanto en la
Asamblea Ordinaria del Consejo de Administración realizada el 15 de diciembre
de 2003, como en la Asamblea Ordinaria de Copropietarios que se llevó a cabo el
19 de abril de 2004. En esta última ocasión se sometió nuevamente a
consideración la solicitud del tutelante dirigida a que fuera revocada la
citada multa, siendo confirmada por la Asamblea la decisión que obligaba al actor
a cancelarla.
Por último, la Sala precisa que las disputas relativas al uso del
salón comunal y el baño adyacente al mismo, no se corresponden con una decisión
concreta de la Administración del Edificio dirigida expresamente a impedir y
suspender  el uso de los mismos por parte del actor y de su familia, sino que
se relacionan con conflictos de convivencia entre los residentes del Edificio
Pasadena Plaza que podrían ser resueltos de una manera más amigable y efectiva,
mediante fórmulas de arreglo y acciones conjuntas entre los propios
copropietarios y tenedores que hacen uso de los bienes comunes. Así mismo, no
puede olvidarse que el salón comunal y el baño adyacente no constituyen bienes
comunes esenciales, en los términos del artículo 3° de la Ley 675, y, en
consecuencia, las problemáticas relativas a su uso y acceso no representan una
violación a derechos fundamentales cuyo restablecimiento se haga imperioso por
vía de esta acción.
Al respecto, debe recordarse que artículo 86 Superior establece la procedencia
de la acción de tutela cuando el actor no cuente con medios eficaces de defensa
judicial para proteger sus derechos, o cuando existiendo éstos la intervención
del juez constitucional sea necesaria para evitar la ocurrencia de un perjuicio
irremediable.
En consecuencia, esta acción de tutela es improcedente para defender
los derechos del actor, por lo que serán confirmadas las sentencias proferidas
por el Juzgado 45 Civil Municipal y por el Juzgado 40 Civil del Circuito,
dentro del proceso de tutela de la referencia.
III.
DECISIÓN
En mérito
de lo expuesto, la Sala Sexta de Revisión de la Corte Constitucional,
administrando justicia en nombre del pueblo, y por mandato de la Constitución
Política,
RESUELVE
PRIMERO : CONFIRMAR, por las
razones expuestas en esta providencia, los fallos proferidos por el Juzgado 45
Civil Municipal de Bogotá el 13 de julio de 2004, y por el Juzgado 40 Civil del
Circuito de Bogotá el 24 de agosto de 2004, dentro del proceso de tutela
instaurado por Germán Ortiz Pérez.
SEGUNDO : Para los efectos
del artículo 36 del decreto 2591 de 1991, el juzgado de origen hará las
notificaciones y tomará las medidas conducentes para el cumplimiento de esta
sentencia.
Cópiese, notifíquese, comuníquese, publíquese en la
Gaceta de la Corte Constitucional y cúmplase.
MARCO GERARDO MONROY CABRA
Magistrado
HUMBERTO SIERRA PORTO
Magistrado
ÁLVARO TAFUR GALVIS
Magistrado
CON SALVAMENTO DE VOTO
MARTHA VICTORIA SÁCHICA MÉNDEZ
Secretaria General
SALVAMENTO DE VOTO A LA SENTENCIA T-126/2005
ACCION DE TUTELA CONTRA PARTICULARES-Procedencia
por existir relación de subordinación/SUBORDINACION-Propietarios de
bienes inmuebles respecto de asamblea general (Salvamento de voto)
JUEZ DE TUTELA-Deber de proteger los
derechos fundamentales vulnerados con ocasión a relaciones jurídicas emanadas
de la propiedad horizontal (Salvamento de voto)
Referencia: expediente T-990320
Acción de tutela instaurada por Germán Ortiz Pérez contra Eduardo
Acosta y otros
Magistrado Ponente:
Dr. MARCO GERARDO MONROY CABRA
Con el habitual
respeto manifiesto los fundamentos de mi desacuerdo con la decisión mayoritaria
que resolvió confirmar, por las razones expuestas en la providencia, las
sentencias proferidas por los Juzgados Cuarenta y Cinco Civil Municipal y
Cuarenta Civil del Circuito, ambos de Bogotá, para decidir el amparo
constitucional invocado por el señor Germán Ortiz Pérez contra los señores
Amparo Bahena, Nubia Gaitán y Eduardo Acosta, miembros del Consejo de
Administración y de la sociedad administradora del Edificio Pasadena Plaza.
Expone el fallo,
entre otras consideraciones, i) que la “la actuación de la administración
del Edificio, mediante la cual se decidió imputar los pagos por concepto de
cuotas de administración al pago de la multa es una cuestión que no puede ser
resulta mediante la acción de tutela, correspondiéndole a la justicia ordinaria
definir la legalidad de tal medida, mediante el procedimiento verbal sumario
establecido por la Ley 675 para la resolución de conflictos que tengan origen “en
la aplicación o interpretación” del reglamento de propiedad horizontal
respectivo o de la mencionada ley”; y ii) “que las disputas relativas al
uso del salón comunal y el baño adyacente al mismo no corresponden con una
decisión concreta de la Administración del Edificio dirigida expresamente a
impedir y suspender el uso de los mismos por parte del actor y de su familia,
sino que se relacionan con conflictos de convivencia entre los residentes del
Edificio Pasadena Plaza que podrían ser resueltos de una manera más amigable y
efectiva (..)”.
a) El accionante
reclama el amparo constitucional de sus derechos fundamentales, porque en el
mes de junio de 2003 fue sancionado por no asistir a la Asamblea de
Copropietarios del Edificio con la imposición de una multa y, dada su renuencia
al pago, la administración, motu proprio, a su decir autorizada por el Revisor
Fiscal, desde el mes de noviembre del mismo año, optó por generar un pasivo
inexistente a cargo del copropietario, imputando la cuota ordinaria de
administración que el mismo puntualmente cancela al pago de la multa, al punto
que el señor Pérez Ortiz cumple con la prestación, pero de nada le sirve, porque
su deuda por el mismo concepto se incrementa y recarga con intereses de mora,
mes a mes.
Destaca el actor
y los documentos anexos al expediente así lo demuestran, que el Reglamento de
Copropiedad permite sancionar a quien no asiste a la Asamblea a la que fue
debidamente convocado, con sujeción a un procedimiento que respete las
garantías constitucionales del infractor, el cual no se siguió en su caso, no
solo porque la copropiedad no ha asumido el compromiso de adoptarlo, sino, en
especial, porque el señor Pérez Ortiz fue sancionado sin permitirle
contradecir, alegar y probar en su favor.
Como lo conocen
las autoridades del inmueble, el actor ha sido renuente al pago, habida cuenta
que ha hecho saber, tanto a los administradores como a la Asamblea, que discrepa
del procedimiento seguido para imponerle la sanción, de modo que los accionados
quebrantan los derechos fundamentales del señor Pérez Ortiz al ejecutar por sí
y ante sí la multa, haciendo uso de sus razones y valiéndose de su condición de
autoridad, en un asunto reservado al Juez civil.
En este punto es
dable recordar que el artículo 48 de la Ley 675 de 2001 determina el
procedimiento para el cobro de “multas u obligaciones pecuniarias derivadas
de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses,
y advierte que unas y otras “sólo podrán exigirse por el Juez competente”,
aspecto que corrobora el artículo 59 de la Ley en mención, en cuanto restringe
las facultades ejecutivas de la administración, al cumplimiento de las sanciones
no pecuniarias.
b) Ahora bien,
los Jueces de instancia declararon improcedente la acción y la Sala por
decisión mayoritaria confirmó la decisión, en atención a que el artículo 58 de
la Ley 675 de 2001 regula los mecanismos para la solución de conflictos en el
ámbito de los inmuebles sometidos a propiedad horizontal, decisión que como lo
manifesté oportunamente no comparto.
Para ello
encuentro fundamento en la jurisprudencia constitucional, conforme a la cual i)
“no es de recibo el argumento de la existencia de otro mecanismo judicial de
defensa”, cuando el accionante “se encuentra en una situación de
subordinación frente a los órganos de administración” [12], y
ii) la intervención del Juez de tutela procede para dirimir conflictos “que
desbordan el campo de las simples relaciones jurídicas emanadas de la propiedad
horizontal, ubicando las controversias en el plano de la vulneración de
derechos constitucionales fundamentales”[13].
Es de destacar
que la acción de tutela de la referencia deja al descubierto una situación que
compromete seriamente la convivencia en el Edificio Pasadena Plaza, desde
mediados de 2003, al punto de que al señor Pérez Ortiz se le está entorpeciendo
el uso del servicio sanitario adyacente al salón común, no obstante que la
administración conoce su padecimientos, sin que los métodos alternativos de
solución de conflictos hayan demostrado eficacia, como quiera que no se conoce
actuación alguna del Comité de Convivencia, y el actor convocó a los demandados
a una audiencia de conciliación, sin éxito, en cuanto los llamados a arreglar
las diferencias no concurrieron, el día y hora señalado.
Es cierto que el
uso de los bienes comunes es asunto de la Asamblea y también lo es que el
artículo 58 de la Ley 675 de 2001 asigna al juez civil la solución de los
conflictos que se presenten en el ámbito de la propiedad horizontal, mediante
el trámite Verbal Sumario, pero esto no es óbice para la intervención
transitoria del Juez constitucional, cuando las circunstancias, como las que
afrontan el señor Pérez Ortiz lo ameritan.
En este punto no
sobra recordar que misma Sala, mediante sentencia T-1082 de 2001[14], revocó las decisiones
que consideraban la acción de tutela improcedente, frente a los mecanismos
ordinarios establecidos para dirimir el conflicto que afectaba a un
copropietario a quien no se le permitía ingresar su vehículo al inmueble, como
quiera que “de darse una vulneración a derechos fundamentales originada por
la aplicación del reglamento de copropiedad, las decisiones tomadas en asamblea
general del conjunto residencial o en cualquier tipo de determinaciones tomadas
por el administrador del condominio, es posible proteger a través de la tutela
tales derechos so pena de que ateniéndose a la existencia de otros mecanismos
ordinarios de protección judicial se consume o continúe la trasgresión de los
derechos fundamentales”.
De modo que en
el asunto en estudio, a mi juicio, lo conducente consistía en aplicar “la
Constitución Política de manera preferente sobre los mecanismos procesales
ordinarios[15]”,
a fin de ordenar como mecanismo transitorio, que las autoridades del Edificio
restablezcan el uso del servicio sanitario del primer piso, en especial para
quienes como el señor Pérez Ortiz residen en una torre distante del ingreso; y
de manera definitiva i) que la Administración se abstenga de hacer efectivas
obligaciones de carácter pecuniario, vulnerando claras disposiciones legales
que se lo impiden, y ii) que acorde con las garantías constitucionales de los
moradores del Edificio, adopte un procedimiento para imponer multas y
sanciones, como quiera que la acción de tutela es y ha sido considerada “el
medio judicial idóneo para obtener su protección y para que el juez imparta las
respectivas órdenes mediante las cuales se reivindique las libertades
constitucionales [de los copropietarios o residentes] frente a la pretendida
imposición de quienes administran el respectivo conjunto de vivienda”[16].
Fecha ut
supra
ALVARO
TAFUR GALVIS
Magistrado
[1] Ver, entre muchas otras, las
sentencias T-057 de 1999, y T-815 de 2000.
[2] Ver, al respecto, las sentencias
T-384 de 1998, SU-961 de 1999, T-488 de 2004, y T-899 de 2004.
[3] Sentencia T-1316 de 2001.
[4] Ver, sobre este punto, las sentencias
T- 555 de 2003, T-1082 de 2001, SU-509 de 2001.
[5] En este mismo sentido, consultar las
sentencias T-233 de 1994; T-333 de 1995; T-630 de 1997, T-418 de 1999 y SU-509
de 2001.
[6] Ver Sentencia T 663/03 M.P.: Jaime
Córdoba Triviño.
[7] “ARTÍCULO
58. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten
entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el
administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de
dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o
interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin
perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se
podrá acudir a: 1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia
que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su
solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia
elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar
fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las
relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un
acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación
en él será ad honorem. 2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las
partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos
alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la
materia.”
[8] “ARTÍCULO
49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los
propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea
general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al
reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse
dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o
publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente
artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio
o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen. PARÁGRAFO.
Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones
de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto
en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.”
[9]
La Ley 675 establece en el artículo 59 del Capítulo II, relativo a las
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, las siguientes
clases de sanciones: “ARTÍCULO
59. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El
incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en
la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los
propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los
términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación
del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si
a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:1.
Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la
lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la
sanción.2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento,
que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las
expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su
imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las
expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.3. Restricción al uso y
goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de
recreación y deporte”.
[10] “ARTÍCULO 62.
IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.
El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La
impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la
comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable para efectos del presente
artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio
o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen”.
[11] El artículo 94 del Código de Comercio
señala: “Las acciones de impugnación previstas en este Capítulo se
intentarán ante los jueces, aunque se haya pactado cláusula compromisoria, y se
tramitarán como se dispone en este mismo Código y, en su defecto, en la forma
prevista en el Código de Procedimiento Civil para los procesos abreviados.”
[12]
Sentencia T-555 de 2003 M.P. Clara Inés Vargas Hernández en esta oportunidad la
protección fue concedida dejando sin efecto una medida que imponía la apertura
de los establecimientos, en una ciudadela comercial, so pena del pago de una
multa.
[13]
Sentencia SU-479 de 1997 M.P. José Gregorio Hernández Galindo. La Sala Pelan de
esta Corporación revocó la sentencia de la Sala Civil del H. Tribunal Superior
del Distrito Judicial de Cali, que a su vez revocó la sentencia que concedió el
amparo aduciendo improcedencia, dado el abuso de la Asamblea de copropietarios
que dispuso imponerle al tutelante una erogación no consentida.
[14] Mediante sentencia T-1082 de 2001 se concedió a un
copropietario ampara constitucional porque la Asamblea resolvió impedir la
entrada de su vehículo al conjunto, como quiera que “[r]eiteradamente, se ha
manifestado cómo es posible interponer acción de tutela contra particulares que
administran conjuntos residenciales por existir relación de subordinación del
habitante del conjunto residencial frente a la asamblea general” M.P. Marco
Gerardo Monroy Cabra.
[15]
Sentencia SU-479 de 1997, ya citada..
[16]
Ídem.