C-127-04
REPÚBLICA DE COLOMBIA
Sentencia C-127/04
DERECHO DE PARTICIPACION CIUDADANA-Características jurídicas
DERECHO DE PARTICIPACION-No circunscrita al campo electoral/DERECHO
DE PARTICIPACION-Alcance
De las normas
superiores sobre las que se edifica la democracia participativa, se infiere que
el derecho de participación de todas las personas no se circunscribe al ámbito
electoral, sino que permea todos los ámbitos públicos, privados, sociales,
familiares y comunitarios, en los cuales se han de tomar decisiones que afectan
a toda la comunidad, como sucede con las decisiones adoptadas al interior de
una copropiedad.
DEMOCRACIA PARTICIPATIVA EN MATERIA DE
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Alcance
DERECHO DE PARTICIPACION-No es absoluto
La
participación, así como el resto de los derechos fundamentales consagrados en
la Constitución Política, no es un derecho absoluto, pues el mismo admite
modulaciones cuya precisión le corresponde al legislador, a quien le compete a
través de instrumentos democráticos seleccionar entre las opciones normativas
que surgen de la Carta Política, las que desarrollen de mejor manera el derecho
en cuestión, sin que resulten irrazonables o desproporcionadas.
LIBERTAD DE CONFIGURACION LEGISLATIVA EN
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Alcance
CONSEJO DE ADMINISTRACION EN REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Designación
de administrador no desconoce participación
La designación del administrador por
el consejo de administración cuando este exista, no desconoce el derecho de
participación de todos los copropietarios, pues son ellos precisamente los que
en asamblea general han elegido a sus integrantes de entre los propietarios de
las unidades privadas respectivas, para que en cumplimiento de las atribuciones
que les confiere la ley y el reglamento nombren al administrador, creando con
ello un procedimiento razonable que permita la agilización en la toma de
decisiones. La eficiencia y la eficacia no son sólo principios predicables de la
función administrativa del orden estatal, son, en concepto de la Corte,
principios de ineludible aplicación en todas los escenarios en los que hayan de
adoptarse decisiones que afectan los intereses de una copropiedad, en donde se
hace indispensable que los principios en cuestión irradien todas las decisiones
de suerte que se aseguren la convivencia pacífica y la vigencia de un orden
justo.
Referencia: expediente D-4909
Demanda de inconstitucionalidad contra el
artículo 50, inciso primero, parcial, de la Ley 675 de 2001 “Por medio de la
cual se expide el régimen de propiedad horizontal”.
Demandante: Gerardo Vargas Moreno
Magistrado Ponente:
Dr. ALFREDO BELTRÁN SIERRA
Bogotá, D. C., diecisiete (17) de febrero
de dos mil cuatro (2004).
La Sala Plena de la Corte Constitucional,
en cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de los requisitos y
trámite establecidos por el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la siguiente
SENTENCIA
I. ANTECEDENTES
En ejercicio de la acción pública de
inconstitucionalidad consagrada en el artículo 241-4 de la Constitución
Política el ciudadano Gerardo Vargas Moreno, presentó demanda de
inconstitucionalidad contra el artículo 50, inciso primero, parcial, de la Ley
675 de 2001 “Por la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”.
Por auto de 16 de octubre del año 2003, el
magistrado sustanciador admitió la demanda presentada, y ordenó fijar en lista
la norma acusada. Así mismo, se dispuso dar traslado al señor Procurador
General de la Nación para que rindiera su concepto y comunicó la iniciación del
asunto al señor Presidente de la República y al señor Presidente del Congreso
de la República.
II.      NORMA DEMANDADA
A continuación
se transcribe el texto de la norma demandada, de conformidad con su publicación
en el Diario Oficial No. 44.509 de 4 de agosto de 2001. Se subraya lo acusado.
“LEY 675 de 2001
(agosto 3)
Artículo 50.  Naturaleza del administrador.  La representación legal
de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto
corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de
propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en
los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho
órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los
actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la
cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales
y reglamentarias.
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo,
culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a
terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de
incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del
reglamento de propiedad horizontal.
Parágrafo 1°.  Para efectos de suscribir el contrato respectivo de
vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la
persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no
exista, el presidente de la asamblea general.
Parágrafo 2°.  En los casos de conjuntos
residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza
la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica
contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que
se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el
Gobierno Nacional.
Parágrafo 3°.  El Gobierno Nacional podrá disponer la
constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a
cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o
residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al
presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la
respectiva designación”.
III.  LA
DEMANDA
El ciudadano demandante considera que la expresión
acusada vulnera el artículo 40 de la constitución Política, al constituir una
extralimitación del legislador, porque en “aplicación análoga”
del artículo superior citado, para el caso de las diferentes
comunidades organizadas en propiedad horizontal, se cercena de plano a cada uno
de los copropietarios el derecho a elegir y ser elegido al cargo de
administrador de una “determinada organización democrática”.
Manifiesta el accionante que como bien se sabe “el
Administrador de una copropiedad, es la persona, que al igual, que el Alcalde,
el Gobernador, El Presidente y demás funcionarios de elección popular,
representa legalmente y rige los destinos de su Comunidad. Por otra parte,
también le corta a los copropietarios, el derecho fundamental de tomar parte de
las elecciones, y consultas populares y otras formas de participación
democrática en su cofradía, sometida legalmente al régimen de propiedad
horizontal”.
IV.
INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO TERRITORIAL
El apoderado de
la entidad interviniente defiende la constitucionalidad de la expresión acusada
del artículo 50 de la Ley 675 de 2001, porque considera que no viola el
artículo 40 de la Constitución Política, pues esta norma superior resulta
aplicable a las formas de participación ciudadana contenidas en el artículo 103
de la Carta y desarrolladas por la Ley 134 de 1994, a los cuales no hace
referencia la expresión acusada, como quiera que la misma regula situaciones
totalmente distintas. Agrega que el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 en lo
demandado, tampoco se refiere a los procesos de elección a las corporaciones
públicas o a cargos de elección popular, tales como alcaldes, gobernadores,
entre otros, razón por la cual ni siquiera se puede pensar que viola el derecho
fundamental a elegir y ser elegido.
Después de
referirse a las dos situaciones que contempla la norma cuestionada para ser
elegido administrador de un edificio o conjunto residencial, manifiesta que en
los dos eventos, esto es, bien si es elegido por la asamblea general o por el
consejo de administración, ello es el resultado de un proceso democrático y
libre con miembros de la misma comunidad de propietarios. Si se trata de la
elección por parte del consejo de administración, es la propia ley la que le
asigna a dicho consejo unas funciones, entre ellas, la de nombrar
administrador.
Añade que el
consejo de administración en los edificios o conjuntos residenciales que
cuenten con él, es producto de la decisión de la asamblea general de
copropietarios, al cual se le trasladan una serie de facultades para que sean
ejercidas en nombre de esa comunidad, con el fin de evitar “que cada vez que
se vaya a tomar una decisión se tenga que reunir a la Asamblea General”,
sin que ello implique una violación del artículo 40 de la Constitución
Política.
V.  CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACION.
El Procurador General de la Nación en concepto Nro.
3444 de 10 de diciembre de 2003, solicita declarar la exequibilidad de la
expresión acusada, bajo los argumentos que a continuación se sintetizan:
Después de realizar unas breves consideraciones sobre
la propiedad horizontal y el alcance de las figuras de la asamblea general de
copropietarios y del administrador, el Procurador General señala que en su
concepto la decisión del legislador no vulneró la Constitución Política, en lo
que atañe con el derecho de participación.
Expresa que es importante aclarar que la ley que
regula la propiedad horizontal, no establece la obligatoriedad de que los
reglamentos consagren los consejos de administración para todos los casos, pues
su creación se sujeta a unos requisitos establecidos en el artículo 53 de la
Ley 675 de 2001. Siendo ello así, el legislador otorga una discrecionalidad a
los copropietarios para que determinen la necesidad de consagrar en sus
reglamentos consejos de administración “que sólo son obligatorios en los edificios
o conjuntos de uso comercial o mixto cuando cuenten con más de treinta (3)
inmuebles”.
Manifiesta la vista fiscal que el derecho de
participación no se circunscribe al quehacer estatal, pues el propio artículo 2
de la Constitución Política dispone que uno de los fines esenciales del Estado
es garantizar la participación de todos en las decisiones que los afectan. En
ese orden de ideas, la forma de ejercer dicho derecho en relación con la
propiedad horizontal, es la intervención en la asamblea general “que se
constituye en el mecanismo adecuado para que los copropietarios debatan sobre
diversos aspectos que son inherentes a los derechos que le asisten en la
copropiedad”.
Añade, que en el régimen de la propiedad horizontal el
derecho a la participación tiene singular importancia, debido a que fue el
propio legislador quien estableció una serie de reglas que deben ser cumplidas
por todos y cada uno de los copropietarios a fin de que puedan participar en
debida forma, tales como la convocatoria a reuniones, quórum, mayorías e
impugnaciones, entre otros. No obstante, agrega, se trata de un derecho que
puede ser sujeto de regulación por parte del Estado, con el objeto de
garantizar la materialización y efectividad del mismo. Siendo ello así, el
legislador puede disponer que el administrador sea designado por el consejo de
administración, acudiendo para ello al principio de racionalidad dentro del
concepto de la libertad de configuración normativa, sin que se afecte el
derecho de participación, pues no en todos los edificios  o conjuntos es
necesario la existencia de un consejo de administración, por lo que la
designación del administrador estará a cargo de la asamblea general y, en los
eventos en que exista dicho consejo a él le corresponde la designación del
administrador.
Adicionalmente, considera que no  viola el derecho a
la participación de los copropietarios, el hecho de que el administrador sea
elegido por el consejo de administración, pues en primer lugar él no toma
decisiones que afecten la esencia de la copropiedad, como si lo hace la
asamblea general o el consejo de administración dentro de las atribuciones que
les confiere la ley o el reglamento; y, en segundo lugar, porque no sería
razonable que en los edificios o conjuntos integrados por una gran cantidad de
unidades “la Asamblea General directamente escogiese al Administrador, lo
que se convertiría en un procedimiento que atentaría contra la pertinencia de
dicha escogencia”.
Considera también inadmisible el Procurador General,
que el demandante invoque la inconstitucionalidad de la norma acusada, bajo el
argumento de que el administrador de un edificio o conjunto cumple la misma
tarea de los funcionarios de elección popular y, por tanto, deba ser
necesariamente designado por la asamblea general “puesto que la democracia
participativa que también se expresa a través de la elección de dignatarios en
todas las esferas políticas y sociales o de lo público o privado, corresponde a
un diseño de orden constitucional, en vista de que es de la esencia del Estado
para conservar precisamente el principio democrático de la participación que
los cargos de elección popular tengan ese carácter y es la Constitución
Política la que expresamente dispone cuáles cargos de dirección política y
administrativa deben ser provistos mediante el ejercicio del sufragio,
abstrayendo al Congreso de la República que mediante ley, discrecionalmente
disponga el cambio de esas reglas de juego”. Y, agrega que dentro de la
democracia participativa, también inherente a los asuntos privados, el
legislador goza de un amplio margen de discrecionalidad para decir cuándo opera
en ese ámbito, pudiendo estatuir criterios respecto a la designación o elección
de dignatarios de la copropiedad.
VI.
CONSIDERACIONES DE LA CORTE CONSTITUCIONAL
1.  Competencia.
En virtud de lo dispuesto por el artículo 241-4 la
Corte Constitucional es competente para conocer de las demandas de
inconstitucionalidad contra normas de rango legal, como la que se acusa en la
demanda que se estudia.
2.  Problema jurídico - constitucional a resolver
El argumento
central del demandante radica en la extralimitación del Congreso de la
República, al establecer en el inciso primero del artículo 50 de la Ley 675 de
2001, que sea el consejo de administración de edificios o conjuntos, quien
designe al administrador de la copropiedad, y no la asamblea general, pues con
ello se vulnera el derecho a la participación consagrado en el artículo 40 de
la Constitución Política, concretamente el de elegir y ser elegido.
3.  El derecho
de participación que consagra la Constitución de 1991 no se circunscribe al
campo electoral, sino que permea todos los escenarios públicos y privados en
los que se adopten decisiones que interesan a la comunidad.
3.1.  Considera
la Corte que el argumento planteado por el demandante como sustento de su
solicitud de inconstitucionalidad de la expresión “salvo en aquellos casos
en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho
órgano”, resulta de una interpretación restringida del derecho de
participación que consagra la Constitución Política, porque el mismo no
solamente tiene aplicación en el derecho de todo ciudadano a participar en la
conformación, ejercicio y control del poder político, sino que tiene un
espectro mucho más comprensivo, por cuanto se trata de garantizar la
participación de toda la comunidad en las decisiones que los afectan.
La Corte
Constitucional en múltiples pronunciamientos se ha ocupado de examinar las
características jurídicas del derecho fundamental a la participación ciudadana,
como una de las expresiones más vivas de un Estado democrático. En efecto, se
ha señalado que el Estatuto Fundamental desde el Preámbulo dispone que el
régimen constitucional Colombiano se desarrolla dentro de un marco jurídico,
democrático y participativo, principio que se reitera entre otros[1], en el artículo 1°, al
disponer que Colombia es un Estado de Derecho democrático y participativo; y,
establecer entre los fines del Estado  el de facilitar la participación de
todos en las decisiones que los afectan (CP. art. 2).
De las normas
superiores sobre las que se edifica la democracia participativa, se infiere que
el derecho de participación de todas las personas no se circunscribe al ámbito
electoral, sino que permea todos los ámbitos públicos, privados, sociales,
familiares y comunitarios, en los cuales se han de tomar decisiones que afectan
a toda la comunidad, como sucede con las decisiones adoptadas al interior de
una copropiedad.
Precisamente,
la Corte al examinar la constitucionalidad de unas disposiciones de la Ley 675
de 2001 (arts. 3, 25 y 37),  en los cuales se definen derechos y deberes de los
copropietarios con base en el criterio de coeficiente de propiedad[2], precisó el concepto de
democracia participativa, expresando que:
“[D]e otra
parte, es necesario puntualizar que la Constitución Política de 1991 no
restringe el principio democrático al ámbito político sino que lo extiende a
múltiples esferas sociales. El proceso de ampliación de la democracia supera la
reflexión sobre los mecanismos de participación directa y especialmente hace
énfasis en la extensión de la participación de las personas interesadas en las
deliberaciones de los cuerpos colectivos diferentes a los políticos. El
desarrollo de la democracia se extiende de la esfera de lo político en la que
el individuo es considerado como ciudadano, a la esfera social donde la persona
es tomada en cuenta en su multiplicidad de roles, por ejemplo, como trabajador,
estudiante, miembro de una familia, afiliado a una empresa prestadora de salud,
consumidor etc. Ante la extensión de la democracia la Corte Constitucional ha
señalado que el principio democrático que la Carta prohija es a la vez
universal y expansivo[3].
Universal porque compromete varios escenarios, procesos y lugares tanto
públicos como privados y también porque la noción de política que lo sustenta
se nutre de todo lo que válidamente puede interesar a la persona, a la
comunidad y al Estado y sea por lo tanto susceptible de afectar la
distribución, control y asignación del poder. Es expansivo pues porque ha de
ampliarse progresivamente conquistando nuevos ámbitos y profundizando permanentemente
su vigencia, lo que demanda por parte de los principales actores públicos y
privados un denodado esfuerzo para su efectiva construcción”[4] .
La
participación que consagra la Constitución no se contrae al campo de la
participación política, en el cual los ciudadanos pueden elegir o ser elegidos,
tomar parte en elecciones, plebiscitos, referendos, consultas populares y otras
formas de participación democrática, entre otros aspectos (CP. art. 40), sino
que se extiende a otros campos distintos del electoral, en los cuales los
ciudadanos pueden tomar parte en las decisiones que los afectan y que inciden
en forma significativa en el rumbo de su vida[5].
3.2.  Aduce el demandante
que el régimen de propiedad horizontal, constituye una extralimitación del
legislador, en tanto cercena el derecho de participación de los ciudadanos. La
Corte no comparte esa apreciación. Al respecto, resulta relevante recordar que
la participación, así como el resto de los derechos fundamentales consagrados
en la Constitución Política, no es un derecho absoluto, pues el mismo admite
modulaciones cuya precisión le corresponde al legislador, a quien le compete a
través de instrumentos democráticos seleccionar entre las opciones normativas
que surgen de la Carta Política, las que desarrollen de mejor manera el derecho
en cuestión, sin que resulten irrazonables o desproporcionadas.
En este
sentido, resulta ilustrativo traer a colación la precisión que en relación con
la competencia del Congreso de la República para expedir la ley que regula el
régimen de propiedad horizontal, se hizo por la Corte en la sentencia C-522 de
2002, ya citada. Se dijo en esa oportunidad:
“[E]n
múltiples ocasiones la Corte Constitucional se ha referido a la necesidad de
identificar el ámbito de competencia que la Constitución Política le otorga al
legislador en el caso objeto de estudio para definir el grado o intensidad del
control con el propósito de armonizar los principios constitucionales de la
división de poderes y supremacía de la Carta Política los cuales, en principio
parecen entrar en contradicción al otorgar la facultad de hacer la ley al
Congreso de la República pero al mismo tiempo prescribe que la Constitución
Política es la Norma de normas, lo cual significa que el legislador no posee
una soberanía absoluta para producir la ley sino que se encuentra sujeto a las
prescripciones constitucionales. Cuánto, cómo y por qué es un asunto que debe
esclarecer el juez constitucional para definir los contornos de su acción y
lograr un equilibrio entre los fundamentos de un régimen democrático y la
vigencia de un orden constitucional.
12.  La
Constitución Política reconoce la propiedad privada y garantiza su respeto
(artículo 58 superior). Los límites que el constituyente le impuso al derecho
de propiedad privada se relacionan con la preeminencia del interés social
utilidad pública. Así, cuando una ley expedida para garantizar esos bienes
colectivos entra en contradicción con la propiedad privada, se establece la
regla que priman los fines colectivos sobre el interés particular.
Es este
punto, es claro que el orden constitucional reconoce la propiedad privada y
sólo condiciona su ejercicio de dominio y disposición por motivos de interés y
utilidad pública en consecuencia, la facultad conferida al legislador por la
Carta Política frente al tema, hace parte de la cláusula general de competencia
atribuida al cuerpo colegiado para que, en ejercicio de la deliberación
democrática, establezca las reglas que considere necesarias al organizar el
desarrollo en la vida en sociedad. De este modo, la Corte Constitucional se
define dentro del marco constituido por la protección del interés social y la
utilidad pública y por la facultad general que tiene el legislador para
reglamentar el ejercicio del derecho de propiedad privada.
13.
Conforme a lo expuesto, el legislador se encuentra facultado para elegir el
criterio conforme al cual se rigen las relaciones de las personas que adquieren
la condición de copropietarios y para ello, eligió el coeficiente de
propiedad...”. (Negrillas fuera de texto).
Estando el
legislador en libertad, obviamente dentro del marco que le fija la
Constitución, de diseñar un sistema normativo que a su juicio resulte
pertinente y conveniente para desarrollar las relaciones de las personas que
adquieren la condición de propietarios, pasa la Corte a examinar si se viola el
derecho de participación al permitir el que consejo de administración, en los
edificios o conjuntos en donde exista, nombre al administrador de la
copropiedad.
4.  La
decisión del legislador de establecer que el administrador de una copropiedad
pueda ser nombrado por el consejo de administración no viola el derecho de
participación de los propietarios de los inmuebles.
4.1. La
propiedad horizontal constituye una forma especial de dominio, constituida
sobre pisos o locales, en el cual coexisten dos derechos: “el primero, que
radica en la propiedad o dominio que se tiene sobre un área privada determinada;
y, el segundo, una propiedad en común sobre las áreas comunes, de la cual son
cotitulares quienes a su turno lo sean de áreas privadas”[6].
Ante la
dualidad legislativa que existía en relación con este régimen especial de
propiedad[7],
surge la Ley 675 de 2001, mediante la cual se busca garantizar la seguridad, la
convivencia pacífica y solidaridad social, la función social y ecológica de la
propiedad, el respeto a la dignidad humana, la libre iniciativa empresarial en
los inmuebles con destinación comercial o mixto, el debido proceso, el derecho
de defensa, contradicción e impugnación, aspectos todos éstos que deben ser
respetados tanto por la asamblea general como por el consejo de administración.
Tal como lo
dispone la Ley 675 de 2001, una vez constituida legalmente la propiedad
horizontal, surge una persona jurídica conformada por los propietarios de los
bienes de dominio particular, cuyo objeto es administrar en forma oportuna y
eficaz los bienes y servicios comunes, así como manejar los asuntos de interés
común y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (art.32).
Para ello, la ley dispuso la creación de órganos de dirección y administración
de la persona jurídica, a saber: la asamblea general de propietarios, el
consejo de administración si lo hubiere y el administrador del edificio
o conjunto (art. 36).
La asamblea
general por disposición legal, está constituida por todos los propietarios de
los inmuebles que integran la copropiedad, quienes tendrán derecho a participar
en sus reuniones y a votar en ella, una vez cumplidos el quórum y las
condiciones que para el efecto prevean la ley y el reglamento de propiedad
horizontal, y cuyas atribuciones se encuentran expresamente establecidas en la
ley. Es pues la máxima autoridad de la copropiedad y, en ese orden de ideas,
está encargada de dirigirla y administrarla, por cuanto es en ella en donde
confluye la voluntad colectiva de los copropietarios en todo lo relacionado con
la administración de los bienes comunes.
Otro de los
órganos de dirección de la propiedad horizontal, es el consejo de
administración, órgano que por ministerio de la ley (art. 53 Ley 675 de 2001),
solamente es obligatorio constituirlo en los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto integrados por más de treinta (30) bienes privados
excluyendo parqueaderos o depósitos, el cual estará integrado por un
número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas
respectivas o sus delegados. En los demás casos, esto es, edificios o
conjuntos de uso comercial o mixto con menos de treinta bienes privados, o en
los de uso residencial integrados por más de treinta (30) bienes privados
será potestativo la consagración de ese organismo en los reglamentos de
propiedad horizontal.
Una de las
atribuciones del consejo de administración en los edificios o conjuntos en que
dicho órgano se constituya, consiste en elegir al administrador de la
copropiedad, quien también hace parte, como se vio, de los órganos de dirección
y administración de la persona jurídica, y quien  según lo dispone el artículo
50 de la Ley 675 de 2001 tiene su representación legal, además de la facultad
de tomar las determinaciones necesarias para que dicha persona jurídica cumpla
con los fines establecidos en la ley y en el reglamento.
4.2.  Es
precisamente esa atribución del consejo de administración, la que a juicio del
demandante resulta contraria a la Carta pues al parecer, a su juicio, impide
que todos los copropietarios participen de dicha elección, con lo cual se
vulnera el derecho de participación.
No comparte la
Corte esa apreciación del demandante, porque el legislador en uso de la
cláusula general de competencia de hacer la ley, eligió como uno de los
criterios para elegir al administrador de la copropiedad, que en los eventos en
que el consejo de administración estuviera constituido, bien por la
obligatoriedad que impone la ley en los edificios o conjuntos de uso comercial
o mixto integrados por más de treinta bienes privados, ya por la voluntad de la
copropiedad de constituir este órgano de dirección en los demás casos, a ese
consejo correspondiera dicha designación, sin que ello resulte inconstitucional
pues no se revela contrario al derecho de participación.
En efecto, la
asamblea general, en la cual participan todos los propietarios con derecho a
deliberar y votar en ella, tiene dentro de sus funciones la de nombrar
libremente al administrador cuando fuere el caso, y la de elegir y
remover a los miembros del consejo de administración. Significa lo anterior que
en los edificios o conjuntos en los que no exista el mencionado consejo, la
designación del administrador le compete directamente a la asamblea general,
pero en el evento contrario, el legislador, como lo señala el Procurador
General, acudiendo a un principio de racionalidad dentro del concepto de la
libertad de configuración normativa, dispuso que el administrador lo elija el
consejo de administración, órgano éste que es elegido a su vez, por la asamblea
general de copropietarios.
A juicio de la
Corte, la designación del administrador por el consejo de administración cuando
este exista, no desconoce el derecho de participación de todos los copropietarios,
pues son ellos precisamente los que en asamblea general han elegido a sus
integrantes de entre los propietarios de las unidades privadas respectivas,
para que en cumplimiento de las atribuciones que les confiere la ley y el
reglamento nombren al administrador, creando con ello un procedimiento
razonable que permita la agilización en la toma de decisiones.
La eficiencia y
la eficacia no son sólo principios predicables de la función administrativa del
orden estatal, son, en concepto de la Corte, principios de ineludible
aplicación en todas los escenarios en los que hayan de adoptarse decisiones que
afectan los intereses de una copropiedad, en donde se hace indispensable que
los principios en cuestión irradien todas las decisiones de suerte que se aseguren
la convivencia pacífica y la vigencia de un orden justo (CP. art. 2). Por ello,
el legislador en forma razonable previó la creación de un consejo de
administración en edificios de uso comercial o mixto integrados por más de
treinta inmuebles, o en aquellos en donde se quiera consagrar ese organismo,
con el objeto de racionalizar la toma de algunas decisiones, sin tener que
estar recurriendo a la convocatoria de asamblea general, por lo dispendioso que
ello resulta.
No obstante, el
legislador también previo que dada la trascendencia de ciertas decisiones que
afectan a una copropiedad, ellas solamente puedan ser tomadas por la asamblea
general como máxima autoridad de la copropiedad, tales como aprobar o improbar
los estados financieros y el presupuesto anual; las reformas al reglamento de
propiedad horizontal; decidir la desafectación de bienes comunes; y, aprobar la
disolución o liquidación de la persona jurídica, entre otras, asuntos que son
indelegables en el consejo de administración.
Precisamente,
en la exposición de motivos de la Ley 675 de 2001, en el Congreso de la
República, se explicó la utilidad de la creación del consejo de administración,
en los siguientes términos:
“[A] pesar
de las disposiciones para evitar las consecuencias lesivas del ausentismo en la
asamblea general, existe dificultad para convocarla con cierta frecuencia, para
tomar decisiones que tengan carácter de urgentes.
En
consecuencia se ha previsto la existencia de un consejo de administración en
edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de veinte
inmuebles de dominio privado.
Este
consejo, que también puede ser creado en otros edificios o conjuntos, según lo
indique el reglamento de propiedad horizontal, tiene como función fundamental
actuar como intermediario entre la asamblea general y el administrador. De
igual forma, es dado a la asamblea delegar en el consejo algunas de sus
facultades”.
4.3. Ahora, si
bien no es admisible el símil argumentativo que esgrime el demandante, para
invocar la inconstitucionalidad de la expresión acusada, en el sentido que el
administrador de una copropiedad cumple la misma función de los funcionarios de
elección popular, como alcaldes y gobernadores, pues como lo advierte el
Procurador General la elección de dichos dignatarios corresponde a un diseño de
orden constitucional, en el cual es la propia Carta Política la que
expresamente dispone cuáles cargos de dirección política y administrativa deben
ser provistos mediante el ejercicio del sufragio, dada la relevancia de la
organización territorial en el esquema constitucional que rige desde 1991,
resulta importante precisar que la Ley 675 de 2001 en ninguna de sus
disposiciones prohíbe la elección de propietarios de bienes inmuebles que
conforman una copropiedad, como administrador de la misma. La única exigencia
consagrada en la ley para el desempeño del cargo en cuestión, se encuentra
establecida en el parágrafo 2° del artículo 50 de la mencionada ley, en el cual
se dispone que “[E]n los casos de conjuntos residenciales, y edificios y
conjuntos de uso mixto o comercial, quien ejerza la administración
directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin,
deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los
términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional”.
La elección del
administrador por parte del consejo de administración si lo hubiere, no
desconoce el derecho de participación de los propietarios de unidades privadas
de una copropiedad a ser elegido, en primer lugar, porque se trata de un órgano
de dirección de la copropiedad designado por todos los propietarios en asamblea
general, para lo cual el legislador adoptó dicho criterio en aras de agilizar
ciertas decisiones; y, en segundo lugar, porque como se anotó en el párrafo
precedente, la Ley 675 de 2001 no consagra en ninguna de sus disposiciones la
prohibición de que un propietario pueda ser designado como administrador de la
copropiedad, si para ello acredita la idoneidad que para el efecto exija el
reglamento expedido por el Gobierno Nacional,  lo cual se ajusta a las
previsiones de orden constitucional y legal que orientan el régimen de
propiedad horizontal.
No obstante, el
derecho de participación de los propietarios de las unidades privadas de un
inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, no se agota con su
asistencia a la asamblea general, ni con la elección de los miembros del
consejo de administración, cuando éste exista, pues, como es obvio, de manera
permanente tienen el derecho a intervenir en los asuntos que los afecten y,
pueden ser consultados para emitir su opinión o por el consejo o por el
administrador, cuando ello sea pertinente.
VII.
DECISION
En mérito de lo expuesto, la Corte Constitucional,
administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constitución,
RESUELVE
Declarar EXEQUIBLE la expresión “salvo en
aquellos casos en los que exista el Consejo de Administración donde será
elegido por dicho órgano”, contenida en el inciso primero del artículo 50
de la Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el régimen de
propiedad horizontal”, por los cargos analizados en esta providencia.
Notifíquese, comuníquese, publíquese, insértese en la
Gaceta de la Corte Constitucional y archívese el expediente.
CLARA INÉS VARGAS HERNÁNDEZ
Presidenta
JAIME ARAUJO RENTERÍA
Magistrado
ALFREDO BELTRÁN SIERRA
Magistrado
MANUEL JOSÉ CEPEDA ESPINOSA
Magistrado
JAIME CÓRDOBA TRIVIÑO
Magistrado
RODRIGO ESCOBAR GIL
Magistrado
MARCO GERARDO MONROY CABRA
Magistrado
EDUARDO MONTEALEGRE LYNNET
Magistrado
ALVARO TAFUR GALVIS
Magistrado
IVAN HUMBERTO ESCRUCERIA MAYOLO
Secretario General (e)
[1] Cfr. C-089/94
[2] La Corte declaró la exequibilidad de la expresión “Define
además su participación en la Asamblea de propietarios” del artículo 3, así
como la constitucionalidad del numeral 2 del artículo 25 de la Ley 675 de 2001.
En relación con el parágrafo 2 del artículo 37 de la citada ley se declaró
exequible “en el entendido que cuando se trate de inmuebles
destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de
coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones
de contenido económico conforme a lo expresado en la parte motiva de esta
providencia”.
[3] Sent. C-089/94
[4] Sent. C-552/02 M.P. Jaime Córdoba Triviño
[5] Cfr. C-089/94, C-180/94
[6] Sent. C-726/00 M.P. Alfredo Beltrán
Sierra
[7] Ley 182 de 1948, Ley 16 de 1985