C-522-02
REPÚBLICA DE COLOMBIA
Sentencia
C-522/02
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Participación
porcentual conforme al coeficiente de propiedad
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Derechos
y deberes de copropietarios con base en criterio de coeficiente de propiedad
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Sistema
de voto ponderado en toma de decisiones
DERECHO SUBJETIVO-Reconocimiento/PRINCIPIO DE SUMA LIBERTAD/PRINCIPIO
DE ESTRICTA LEGALIDAD
PODER POLITICO-Justificación/PODER POLITICO-Fuente
de legitimidad
COMUNIDAD
POLITICA-Debate sobre los
derechos y legitimidad de una forma de gobierno
DERECHOS
POLITICOS-Límites y
garantías de ciudadanos
COMUNIDAD POLITICA
Y COMUNIDAD SOCIAL-Distinción
define nivel de intervención del Estado
COMUNIDAD
POLITICA Y COMUNIDAD SOCIAL-Distinción
es garantía para ejercicio de derechos y fuente de participación para integrar
formas de gobierno/COMUNIDAD POLITICA Y COMUNIDAD SOCIAL-Dimensiones
diferentes del rol que desempeña un individuo
La distinción entre comunidad política y
comunidad social se convierte en una garantía para el ejercicio de los derechos
y en una fuente de participación para integrar las formas de gobierno. Dos
dimensiones diferentes del rol que desempeña un individuo en una comunidad. De
una parte, como individuo se le debe el reconocimiento de su calidad de persona
la cual lo hace acreedor de un trato digno conforme a su condición de ser
humano y de otra, como miembro activo de la comunidad política se le deben
reconocer los derechos políticos conforme a su condición de ciudadano que hace
parte de una organización política.
PRINCIPIO DE
IGUALDAD Y PARTICIPACION-Consecuencia
básica de articulación/REGLA UNA PERSONA UN VOTO
Articular los principios de igualdad y
participación, estrechamente vinculados a los regímenes fundados en la
soberanía popular, conducen a una consecuencia básica: "... Todos los
ciudadanos son iguales y por lo tanto su participación en el debate público
debe tener el mismo valor y condición". En esta igualdad de condición que
crea la igualdad de participación tiene fundamento la regla de una persona un
voto. Así las cosas, si los votos configuran la base de la deliberación
democrática y participativa, entonces los procedimientos democráticos no pueden
crear mecanismos de distinción o preferencias porque atentan contra la igualdad
de las personas al conferir diferente peso a los intereses, preferencias y
valores de los individuos, lo cual impide que en el proceso democrático se
alcancen decisiones legítimas. En estas condiciones de funcionamiento y sentido
ético de la democracia, la importancia de la regla una persona un voto no puede
desconocerse ni limitarse sin crear discriminaciones injustificadas y
obstáculos a la participación que atentan contra la construcción de un consenso
demodeliberativo.
VOTO PONDERADO-Igualdad de personas y soberanía popular
PRINCIPIO
DEMOCRATICO-Ambitos
político y social/DEMOCRACIA-Extensión/PRINCIPIO DEMOCRATICO-Universalidad
y expansión
REGLA UNA PERSONA
UN VOTO-Universalidad y
expansión/REGLA UNA PERSONA UN VOTO-Trasciende órbita estrictamente
política
PARTICIPACION-Garantías en órbitas distintas a
estrictamente políticas
DEMOCRACIA
POLITICA-Expansión a lo
social equilibra formas de poder existentes en una sociedad
DEMOCRACIA-Fuerza expansiva/PRINCIPIOS DE IGUALDAD
Y PARTICIPACION DEMOCRATICA-Relación estrecha/VOTO PONDERADO-Legitimidad
en ciertos espacios/DECISION COLECTIVA-Adopción
REGLA UNA PERSONA
UN VOTO-No operancia
absoluta
ASAMBLEA GENERAL
DE COPROPIETARIOS-Voto
porcentual/ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS-Voto de cada propietario
equivalente al porcentaje del coeficiente de propiedad
LIBERTAD DE
CONFIGURACION LEGISLATIVA-No
es absoluta/LIBERTAD DE CONFIGURACION LEGISLATIVA-Sujeción a la
Constitución
PROPIEDAD PRIVADA-Reconocimiento y garantía/PROPIEDAD
PRIVADA-Límites
CLAUSULA GENERAL
DE COMPETENCIA LEGISLATIVA EN PROPIEDAD PRIVADA-Organización del desarrollo de la vida en sociedad
DERECHO DE
PROPIEDAD PRIVADA-Facultad
legislativa de reglamentación de ejercicio
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Competencia
legislativa para reglamentación
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Objeto
de la ley y del contenido
ASOCIACION DE
COPROPIETARIOS-Definición
de relaciones internas y no vinculación directa con interés social o utilidad
pública
INTERES GENERAL-Referencia al interés de la sociedad
colombiana/COPROPIETARIOS-Criterio del coeficiente de propiedad
CLAUSULA GENERAL
DE COMPETENCIA LEGISLATIVA EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Elección como criterio coeficiente de
propiedad/ASOCIACION DE COPROPIETARIOS E INTERES GENERAL-Criterio de
coeficiente de copropiedad horizontal
DEMOCRACIA-Principio rector del orden jurídico y
sistema político
DEMOCRACIA-Bien público
VOTO PORCENTUAL EN ASAMBLEA DE
COPROPIETARIOS
REGLA UNA PERSONA UN VOTO EN ASOCIACION
DE COPROPIETARIOS
VOTO PORCENTUAL
EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Posesión de bien inmueble con mayor extensión
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Derecho
de propiedad individual
COMUNIDAD DE
COPROPIETARIOS-Derecho de
propiedad
ASOCIACION DE
COPROPIETARIOS-Coeficiente
de propiedad horizontal
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Poder
de disposición restringido y específico de la organización administrativa
REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Desarrollo
de relación existente entre copropietarios/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Mayor
incidencia en toma de decisiones comunes
DEMOCRACIA Y COPROPIEDAD EN REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
PARTICIPACION EN REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL/VOTO PORCENTUAL EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Proporcionalidad y garantía de la
igualdad
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Mayor cuota de sostenimiento por mayor
coeficiente
VOTO PORCENTUAL EN ASAMBLEA DE
PROPIETARIOS-Operancia de
criterio de coeficiente de propiedad
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Distinción en compromiso de derechos en
relación comercial y de vivienda
ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS-Amplitud y difusión con previa antelación
ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS-Metodología para el desarrollo/ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS-Participación de moradores
ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS-Distinción al votar decisiones económicas
de las que no lo son
UN PROPIETARIO UN VOTO EN ASOCIACION DE
COPROPIETARIOS DE VIVIENDA-Toma
de múltiples decisiones
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Decisiones que no representan erogación
económica
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Un voto por cada unidad privada en
decisiones que no comprometen el patrimonio
Referencia: expediente D-3830
Revisión de
constitucionalidad de los artículos 3º, 25 y 37 (parciales) de la Ley 675 de
2001.
Actores: Gustavo
Cristo Saldivia y Hugo Toro Londoño
Magistrado Ponente:
Dr. JAIME CORDOBA TRIVIÑO
Bogotá, D.C., diez (10) de julio de dos mil dos
(2002).
La Sala Plena de la
Corte Constitucional, en cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de
los requisitos y trámite establecido en el Decreto 2067 de 1991, ha proferido
la siguiente
SENTENCIA
I.
ANTECEDENTES
Los ciudadanos Gustavo Cristo Saldivia y
Hugo Toro Londoño, interponen la acción pública de inconstitucionalidad contra
los artículos 3º, 25 y 37 (parciales) de la Ley 675 de 2001, por la cual se
expide el régimen de propiedad horizontal.
Cumplidos los trámites constitucionales y
legales propios del proceso de constitucionalidad, la Corte procede a decidir
acerca de la demanda de la referencia.
II.    NORMA
DEMANDADA
A continuación se
transcriben las disposiciones acusadas y se subrayan los apartes objeto de la
demanda.
Ley 675 de 2001
Por la cual se expide el régimen de propiedad
horizontal
ARTICULO 3º. DEFINICIONES: Para los efectos de la presente ley se
establecen las siguientes definiciones:
... Coeficientes de propiedad:
Indices que establecen la participación porcentual de cada uno de los
propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio
o conjunto sometido al régimen legal de propiedad horizontal. Define además
su participación en la Asamblea de propietarios y la proporción con que
cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin
perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o
conjuntos de uso comercial o mixto.
ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS: ... Todo reglamento de propiedad horizontal
deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio
particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de
conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes
determinarán:
1.      ...
2.      El porcentaje de participación en la
Asamblea General de propietarios.
3.      ...
ARTÍCULO 37. INTEGRACION Y ALCANCE DE SUS
DECISIONES. Parágrafo 2. Todos
los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán
derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de
cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de propiedad del
respectivo bien privado.
III.
LA DEMANDA
Los ciudadanos demandantes consideran que
las normas acusadas violan la Carta Política porque establecen una
discriminación fundada en privilegios económicos.
Afirman que impugnan las normas de la
participación derivada del coeficiente de propiedad porque vulneran el artículo
1º de la Ley Fundamental al establecer que Colombia es una república
democrática, participativa y pluralista donde prevalece el interés general. El
voto restringido fundado en los privilegios económicos es elitista y hace
prevalecer el interés particular sobre el general, y por ende, desconoce el
artículo superior.
De otra parte, consideran contrario el
artículo 2º, en el que se establece como fines del Estado asegurar la vigencia
de un orden justo, porque consagra una discriminación fundada en el poder económico,
y ello dificulta la toma de decisiones, origina la lucha de clases y no asegura
un orden justo.
Frente al artículo 5º de la Constitución
Política reiteran el cargo por discriminación debido a que la vigencia de los
derechos debe garantizarse sin distinción alguna, cargo que se concreta con la
vulneración del artículo 13 superior por desconocimiento del derecho a la
igualdad.
Además, consideran que se vulnera el
derecho al debido proceso previsto en el artículo 29 de la Carta Política
porque en las actuaciones administrativas cada persona tiene el derecho a
disentir con toda su capacidad de juicio y con toda su libertad. No se le puede
condicionar ese juicio y esa libertad a la cifra que represente el coeficiente
de copropiedad. Al consagrar en las normas demandadas el coeficiente de
propiedad como índice de participación también se convierte en medida de juicio
y raciocinio, es decir, en coeficiente de libertad y en coeficiente electoral.
Los ciudadanos demandantes sostienen que el
artículo 58 de la Constitución al consagrar el derecho a la propiedad privada
no establece una garantía para el mayor propietario ni tampoco permite crear
una discriminación en cuanto al valor del voto por concepto de propiedad.
Por último, manifiestan que el artículo 103
de la Constitución, en el cual se establecen los mecanismos de participación no
consagra el voto cualificado conforme a la propiedad privada. En la Carta
Política el voto de cada propietario debe tener el mismo valor independiente
del coeficiente de propiedad porque garantiza la participación en una Asamblea
de copropietarios.
IV.
INTERVENCIONES
1.     El abogado Jaime Alejandro Moya,
Vicepresidente Jurídico de la Cámara de Comercio de Bogotá, le solicita a la
Corte declarar constitucional las normas demandadas porque en ninguna de ellas
se establece una discriminación que vulnere el artículo 13 de la Carta
Política.
Las normas demandadas hacen parte de un
conjunto que tiene por fundamento la facultad que el artículo 334 de la
Constitución Política le confiere al Estado de intervenir en la economía. En
este sentido, la Corte Constitucional ha reconocido que el juicio de
constitucionalidad por violación del principio de igualdad debe ser
especialmente laxo, por cuanto la dirección del sistema económico requiere,
en muchos casos, el establecimiento de tratos diferenciales, por ello, para
demostrar la exequibilidad de las normas basta con comprobar si son razonables
y si tienen alguna justificación.
La ley de propiedad horizontal utiliza el
coeficiente de copropiedad tanto para asignar derechos de voto como para
definir las obligaciones que le compete atender a cada uno de los propietarios
derivadas de la administración de dicha propiedad. Este aspecto atiende a un
criterio de justicia proporcional.
El sistema asegura que aquéllos que puedan
verse afectados, en mayor medida, por la Asamblea de copropietarios, tengan la
posibilidad de intervenir de manera más amplia en la discusión y adopción de
tales decisiones.
El representante de la Cámara de Comercio
afirma que el uso del coeficiente de propiedad no es una novedad establecida en
la Ley 675 de 2001, sino que se ha utilizado en las Leyes 182 de 1948 y 16 de
1985, así mismo, este criterio forma parte del derecho civil y del derecho
comercial cuando se reglamenta lo relacionado con las asociaciones
comunitarias.
De otra parte, el representante de la
Cámara de Comercio de Bogotá se interroga por el cargo de violación al debido
proceso y afirma que no encuentra relación entre el contenido de la norma y una
posible vulneración al artículo 29. Si se trata de pensar que la Asamblea
General es un cuerpo deliberativo aparte de cada uno de los copropietarios, y
por ello adopta decisiones sin permitir la participación de éstos para definir
sus intereses, esto es una falacia, debido a que la Asamblea está conformada
por los propios copropietarios y en ejercicio de sus funciones no pueden
modificar o afectar los derechos de los mismos de manera definitiva, pues los
actos de la Asamblea pueden ser impugnados ante la jurisdicción.
Por último, considera que la participación
de los copropietarios en la Asamblea, prevista en la Ley 675 de 2001,
simplemente está determinando las condiciones de ejercicio de uno de los
derechos que se desprende del dominio que estas personas ostentan sobre las
unidades privadas. El derecho a participar en los asuntos de la copropiedad es
una de las facultades inherentes al dominio de las unidades privadas, a tal
punto que el propietario no puede enajenar este derecho de manera independiente
del dominio sobre la respectiva unidad privada.
Se trata entonces, de la regulación de una
facultad específica del derecho de dominio sobre las unidades privadas, que en
nada difiere de la regulación que el legislador puede efectuar de las
facultades comunes de uso, goce y disposición. Los coeficientes de copropiedad
garantizan una adecuada protección de la propiedad privada al ser determinados
con base en el área construida de cada bien de dominio particular, con respecto
al área total privada del edificio o conjunto.
2.     El abogado William Hernando Sabogal Torres,
en representación del Ministerio de Desarrollo, solicita a la Corte
Constitucional declarar la exequibilidad de las normas demandadas porque con
ellas no se establece ninguna discriminación, sino por el contrario, establece
un criterio de proporcionalidad y equilibrio para proteger los derechos
derivados del dominio patrimonial adquiridos con arreglo al derecho privado.
Respecto de los cargos por violación del
derecho al debido proceso, los demandantes no explican ni la razón de tales
afirmaciones ni tampoco se encuentra que de manera alguna las normas demandadas
vulneran el contenido del artículo 29 de la Ley Fundamental, cuando en el parágrafo
transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, el legislador asegura las
situaciones jurídicas precedentes y establece que "los procesos
judiciales o arbitrarles en curso a la fecha de expedición de esta ley o que se
inicien con posterioridad a ella dentro del plazo legal establecido en el
inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento
voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los
reglamentos de propiedad horizontal existentes y las leyes 182 de 1948, 16 de
1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, se seguirán tramitando con
arreglo a estas normas hasta su culminación".
Por último, el abogado considera que estas
normas están dirigidas a proteger los derechos derivados del dominio patrimonial
adquiridos con arreglo al derecho privado porque el derecho de propiedad se
halla limitado, tal y como lo afirma la Corte Constitucional en Sentencias
C-1043 de 2000 y T-547 de 1992.
3. El señor Sabas Pretelt de la Vega,
Presidente de la Federación Nacional de Comerciantes, solicita a la Corte se
declare la exequibilidad de las normas demandadas porque ellas desarrollan los
principios de equidad y justicia, y preservan la protección constitucional del
derecho de dominio y los derechos adquiridos dentro del postulado de seguridad
jurídica.
En primer lugar considera que resulta
necesario clarificar la imprecisión sobre la naturaleza de la propiedad
horizontal en la que incurren los demandantes al olvidar que se trata de un
derecho de dominio regulado por el derecho privado. Si bien es cierto que, una
vez constituida legalmente la propiedad horizontal se crea una persona jurídica
sin ánimo de lucro, cuyo objeto es administrar los bienes y asuntos comunes. La
propiedad horizontal es una forma especial de dominio en la que concurren
derechos de propiedad exclusiva sobre bienes derivados y derechos de
copropiedad sobre el terreno y demás bienes comunes, como claramente lo
establece el artículo 1º de la Ley 675 de 2001. Al respecto la Corte
Constitucional, en Sentencia T-035 de 1997, dijo:
"Es una
forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona es
titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además, comparte
con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes,
necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero.
Los bienes
comunes están compuestos por aquellos necesarios para la existencia, seguridad
y conservación del conjunto, con los cuales se pretende facilitar el uso y goce
de cada uno de los inmuebles por sus respectivos propietarios y demandan el uso
ordinario para el cual existen, con un correlativo respeto a la utilización
legítima por parte de todos los demás propietarios. En lo que hace a los bienes
de dominio particular, se tiene que estos pueden ser utilizados con cierta
libertad y autonomía por parte de sus propietarios, pero bajo la forma prevista
por el reglamento de copropiedad o a falta de éste en consonancia con los
propósitos para los cuales se encuentra destinado el edificio, dada su
naturaleza (Ley 182 de 1948).
Esta forma de
propiedad otorga, entonces, una serie de derechos al propietario de un
bien, tales como gozar de los bienes comunes para aquello que fueron concebidos
(circular u otros derechos similares) y su dominio se encuentra en cabeza de
una comunidad (Ley 182 de 1948) o de una persona jurídica creada para ese fin
(Ley 16 de 1985).
De otro lado, el
régimen de propiedad horizontal impone también obligaciones para el
propietario que tienen que ver con aquellas conductas cuya observancia resulta
indispensable para que la modalidad de la propiedad cumpla a cabalidad sus
objetivos. Son obligaciones de los propietarios, por ejemplo, pagar las cuotas
(ordinarias y las extraordinarias) correspondientes para cubrir adecuadamente
los gastos en que se incurra para mantener los bienes comunes, de manera que
cumplan con sus finalidades.
Además, el
régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de
la propiedad que se tiene sobre el bien individual con el objeto de
conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma.
Igualmente, podrá establecer restricciones a la destinación que se le otorgue
al inmueble, más allá de las regulaciones que las autoridades hayan establecido
para los usos del suelo del sector del cual se trate".
En este sentido, es rasgo determinante de
la propiedad horizontal, la existencia de un derecho porcentual de copropiedad
sobre los bienes comunes del edificio o conjunto ligado al derecho de dominio
individual y exclusivo sobre la unidad privada.
El legislador estableció el coeficiente de
copropiedad como elemento esencial del derecho de dominio y como de referencia
y correlación tanto para determinar las obligaciones pecuniarias a cargo de la
unidad privada respectiva en relación con las expensas comunes, como su derecho
correlativo a contar con una participación porcentual en la Asamblea General de
propietarios.
Si todos los propietarios que integran el
edificio o conjunto sometidos al régimen de propiedad horizontal tienen derecho
a participar en sus deliberaciones, como lo prevé el artículo 37 de la Ley 675
de 2001, no se entiende por qué se habla de discriminación.
El Presidente de la Federación Nacional de
Comerciantes considera que la propiedad horizontal como modalidad del derecho
de dominio comparte su esencia y en tal virtud es un derecho real en una
cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra la ley o contra
derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda
propiedad[1].
Consecuencia de la naturaleza propia del derecho de dominio y del alcance de
sus atributos, concretamente del de disposición, quien sea titular del bien
privado que tenga mayor porcentaje de propiedad sobre los bienes comunes, mayor
incidencia debe representar en las decisiones inherentes a su administración, y
por ello, se explica que los coeficientes de copropiedad sean el criterio que
establece la participación porcentual de cada uno de los propietarios.
Los demandantes consideran que la propiedad
horizontal es una entidad sin ánimo de lucro (artículo 33 de la Ley 675 de
2001) y que se rige para su sostenimiento por el principio de justicia
distributiva, en la que quien tiene más aporta más y quien tiene menos aporta
menos, por ello, no se puede comparar con una sociedad lucrativa en la que cada
uno de sus miembros vota según el número de acciones. El Presidente de la
Federación Nacional de Comerciantes sostiene que esta interpretación es
equivocada, toda vez, que confunde la circunstancia de que para la administración
de los bienes e intereses comunes se constituye una persona jurídica sin ánimo
de lucro con el presupuesto mismo de que la propiedad horizontal es un derecho
de dominio con sus consecuentes características.
El uso del coeficiente de propiedad como
criterio para distribuir derechos y deberes responde cabalmente al derecho a la
igualdad que exige el mismo trato para los entes y hechos que se encuentren
cobijados bajo una misma hipótesis y una distinta regulación respecto de los
que representen características iguales[2].
El análisis de constitucionalidad por violación del principio de igualdad
carecería de justicia y razonabilidad si pretendiera exigir mayores
obligaciones económicas a los propietarios con base en el coeficiente pero
restarles poder de disposición cuando se trata de deliberar esta sería una
conclusión desproporcionada e inequitativa.
Las normas acusadas, continúa el
interviniente, pretenden garantizar el derecho de propiedad previsto en la Constitución
Política y por ello afirma que: “es pertinente simplemente señalar que de
acuerdo con las previsiones legales de los artículos 32 a 36 de la Ley
675/2001, una vez constituida la propiedad horizontal legalmente, se origina
una persona jurídica sin ánimo de lucro cuyo objeto es el de administrar
correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de
interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir
la ley y el reglamento de propiedad horizontal, cuyo órgano supremo de
dirección es la asamblea general de propietarios. Esta persona jurídica tiene
por fin último la adecuada administración de los bienes comunes, de los cuales
no es dueña, pues los mismos pertenecen directamente a los propietarios de los
bienes privados de acuerdo con el respectivo coeficiente de copropiedad sobre
los bienes comunes y en tal medida. La circunstancia de que esta persona
jurídica sea ‘sin ánimo de lucro’ únicamente implica que no esté configurada
para repartir entre los propietarios las utilidades obtenidas en su ejercicio,
sin que de ello pueda colegirse que se desvirtúan los derechos inherentes a los
titulares de las unidades privadas en relación con la copropiedad sobre los
bienes comunes y sus diversas implicaciones ya referenciadas".
Por último, el señor Pretelt concluye que
el desconocer el coeficiente de propiedad como criterio para la definición de
derechos y deberes de los integrantes de la comunidad de propiedad horizontal
alteraría por completo el sentido de la Ley 675 de 2001 así como la tradición
jurídica consagrada en las leyes anteriores, que persiguen el desarrollo de los
principios de justicia y equidad en la distribución de cargas y derechos
inherentes a la modalidad de dominio preservando adicionalmente la seguridad
jurídica y los derechos adquiridos.
V.    CONCEPTO DEL PROCURADOR
GENERAL DE LA NACION
El Procurador General de la Nación le
solicita a la Corte Constitucional declarar exequibles las normas demandadas
porque el criterio de coeficiente de propiedad se funda en el derecho privado y
los argumentos de los demandantes pretenden la aplicación del derecho público,
y derivar del principio de soberanía popular una forma de participación
diferente a la naturaleza del vínculo que existe en la propiedad horizontal,
por ello, nada tiene que ver y no son admisibles las figuras del derecho
público para realizar el juicio de igualdad a las normas impugnadas.
El coeficiente de propiedad cumple con la
finalidad de definir la participación porcentual de cada uno de los
propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio
o conjunto; también definir la participación en la Asamblea de propietarios y
establecer la proporción con que cada propietario debe contribuir a las
expensas comunes del edificio o conjunto. En este orden de ideas, el señor
Procurador afirma que la finalidad de los índices de copropiedad es la de
otorgarle a los propietarios una serie de derechos sobre los bienes comunes,
que en desarrollo del principio de igualdad, deben ser proporcionales a la
extensión y al precio de las unidades inmobiliarias.
En consecuencia, el Jefe del Ministerio
Público desestima el cargo por violación del derecho a la igualdad debido a que
las normas dan un trato diferente a los propietarios que se hallen en
situaciones de hecho diferentes porque poseen un índice de la construcción
distinta, por lo tanto, son situaciones fácticas diferentes. Por ello en las
normas demandadas, lo que en realidad se garantiza es el derecho a la igualdad
de los propietarios de unidades privadas al disponer que todos serán
copropietarios de las zonas comunes y que todos lo serán en la proporción que
corresponda a la extensión de sus respectivas áreas de propiedad particular.
Las normas demandadas no desconocen el derecho de propiedad sino que lo
reafirman. Tampoco desconocen el derecho de participación porque todos y cada
uno de los propietarios pueden intervenir en las decisiones de la Asamblea
General pero de una forma proporcional al porcentaje de copropiedad que cada
uno ostenta.
VI.      CONSIDERACIONES
DE LA CORTE CONSTITUCIONAL Y FUNDAMENTOS DE LA DECISION
1. Los demandantes consideran que las
normas de propiedad horizontal al establecer la participación porcentual de los
propietarios conforme al coeficiente de propiedad consagran una distinción
fundada en los privilegios económicos y por ello desconocen la vigencia de un
orden justo, democrático, participativo y pluralista. De otra parte, afirman
que al vincular la participación de las personas copropietarias al índice del
coeficiente de propiedad se reduce al ser humano en su capacidad de expresión y
libre pensamiento al atar sus posibilidades de deliberación al coeficiente de
propiedad. Los preceptos demandados desconocen principios rectores del régimen
democrático al imponerle límites injustificados al derecho de participación
ciudadana cuando la Carta Política no consagra en ninguno de sus artículos la
figura del voto restringido y mucho menos en atención al poder económico de las
personas.
La solicitud de inexequibilidad de los
apartes de las normas demandadas se realiza con el propósito de garantizar la
participación de los copropietarios, en igualdad de condiciones, de conformidad
con el principio democrático de una persona un voto.
2. Tanto los intervinientes, como el
Procurador General de la Nación, coinciden en solicitarle a la Corte
Constitucional declarar exequibles las normas demandadas porque la relación
existente entre el coeficiente de propiedad y el porcentaje de participación es
un vínculo derivado del derecho de propiedad, que no puede separarse del
dominio del bien y por ello es un atributo del ejercicio de la propiedad que se
rige por el derecho privado y no por el derecho público como lo pretenden los
demandantes.
Problema Jurídico
3. De los argumentos expuestos corresponde
a la Corte Constitucional establecer si las normas de propiedad horizontal que
definen derechos y deberes de los copropietarios con base en el criterio de
coeficiente de propiedad establecen una discriminación que vulnera el derecho a
la igualdad, al debido proceso, a la participación ciudadana y a la vigencia de
un orden justo y democrático.
Los aspectos que deben ser considerados
para informar el estudio de la participación de los individuos en las copropiedades,
parte de determinar si el establecimiento de un sistema de voto ponderado en la
toma de decisiones en el régimen de propiedad horizontal, desconoce el derecho
de participación y si establece una discriminación injustificada. En este
sentido, al exponer los demandantes el argumento de que en una sociedad
democrática no pueden existir formas de voto ponderado, la Corte Constitucional
debe empezar por el análisis del significado de la regla una persona un voto
que al parecer es el fundamento de la dinámica de las organizaciones
democráticas. En caso de que esta Corte encuentre que sí procede, en algunas
organizaciones, la existencia del voto ponderado examinará el estudio del
mecanismo de coeficiente de propiedad horizontal como medio para establecer el
porcentaje de participación en el régimen de propiedad horizontal y así, poder
definir la constitucionalidad de los apartes normativos demandados.
El constitucionalismo y los derechos
civiles y políticos
4. El reconocimiento de derechos subjetivos
como fuente de legitimidad de la organización política, como fin del ejercicio
del poder y como límite de la acción pública se sintetiza en el principio de
suma libertad en el que se reconoce que los individuos pueden hacer todo lo que
no está expresamente prohibido, en tanto, que los servidores públicos, atados
al principio de estricta legalidad, tan sólo pueden hacer lo que la ley les
permite hacer. La relación entre gobernantes y gobernados es el vínculo del que
se ocupa la ciencia política, la teoría del Estado y el derecho público.
El estudio de los límites en el ejercicio
del poder y la definición de facultades de las autoridades, son los temas
catalogados como propios del derecho público. La relación entre el Estado y los
individuos, la fuente de legitimidad de los mandatos políticos y el uso
legítimo de la fuerza configuran los temas de reflexión de la democracia
política.
Dentro de los aspectos que se consideran
centrales en los análisis sobre el poder político y su ejercicio, se encuentra
lo relativo a la justificación del poder. Responder a la pregunta de por qué
unos mandan y por qué otros deben obedecer distingue la existencia de un
régimen político de facto de uno de derecho. La voluntad popular como
única fuente de legitimidad del poder político resulta del reconocimiento de la
libertad e igualdad como atributos de la condición humana que deben
garantizarse en la vida colectiva. De allí, que sólo los límites impuestos por
la misma voluntad sean los que adquieren la condición de validez.
Sin embargo, el desafío que surge una vez
se admite como única fuente de legitimidad del ejercicio del poder de gobernar
el origen popular del mandato, es el diseño de los mecanismos y del sistema que
mejor garantice la participación de los integrantes de la comunidad política.
Los debates entre el liberalismo y la democracia así lo reflejan. ¿Quién, cómo
y qué tanto puede participar para definir los destinos políticos de una
comunidad? Son los temas que en un régimen democrático se resuelven a favor de
la idea central de que cada persona goza de una igual dignidad y condición por
lo cual, sus intereses y preferencias merecen una igual consideración y respeto
por parte de las autoridades.
5. En cada una de las definiciones
planteadas se ha hecho referencia a la idea de una comunidad política. El
debate sobre los derechos y la legitimidad de una forma de gobierno se vincula
estrechamente con la idea de la comunidad política que precisamente marca la
diferencia con otro tipo de comunidades, asociaciones o grupos que se forman en
la sociedad. Los asuntos referidos al ejercicio del poder político, al
monopolio y uso de la fuerza, a las reglas dentro de las cuales se desarrolla
la relación gobernantes gobernados son los asuntos constitutivos del escenario
de lo público donde la definición de los derechos políticos configura los
límites y garantías que tienen los ciudadanos frente a las formas o
instituciones de gobierno.
La diferencia entre comunidad política y
comunidad social es una de las principales garantías por medio de la cual se
define el nivel de intervención del Estado en la vida de los individuos y se
resguardan esferas esenciales de la autonomía donde la persona es su propio
gobernante. Espacios donde la intervención del Estado no guarda relación alguna
con la protección de derechos ni con el límite al ejercicio abusivo de las
propias libertades.
6. De este modo, la distinción entre
comunidad política y comunidad social se convierte en una garantía para el
ejercicio de los derechos y en una fuente de participación para integrar las
formas de gobierno. Dos dimensiones diferentes del rol que desempeña un
individuo en una comunidad. De una parte, como individuo se le debe el
reconocimiento de su calidad de persona la cual lo hace acreedor de un trato
digno conforme a su condición de ser humano y de otra, como miembro activo de
la comunidad política se le deben reconocer los derechos políticos conforme a
su condición de ciudadano que hace parte de una organización política.
Articular los principios de igualdad y participación, estrechamente vinculados
a los regímenes fundados en la soberanía popular (Preámbulo, artículos 1º y 3º
de la Constitución Política), conducen a una consecuencia básica: "...
Todos los ciudadanos son iguales y por lo tanto su participación en el debate
público debe tener el mismo valor y condición". En esta
igualdad de condición que crea la igualdad de participación tiene fundamento la
regla de una persona un voto. Así las cosas, si los votos configuran la
base de la deliberación democrática y participativa, entonces los
procedimientos democráticos no pueden crear mecanismos de distinción o
preferencias porque atentan contra la igualdad de las personas al conferir
diferente peso a los intereses, preferencias y valores de los individuos, lo
cual impide que en el proceso democrático se alcancen decisiones legítimas. En
estas condiciones de funcionamiento y sentido ético de la democracia, la
importancia de la regla una persona un voto no puede desconocerse ni
limitarse sin crear discriminaciones injustificadas y obstáculos a la
participación que atentan contra la construcción de un consenso
demodeliberativo.
7. Conforme a lo expuesto, la Corte
coincide con los demandantes en que la existencia de un voto ponderado que
confiere mayor peso a las opiniones de una persona más que a las de otra, es
una regla extraña a la democracia participativa fundada en la igualdad de las
personas y en la soberanía popular. Por ello, una norma que pretenda establecer
el voto ponderado, restringido o censitario o que confiera al sufragio de unos
ciudadanos mayor peso que al de otros es inconstitucional. En un régimen
democrático la regla una persona un voto sólo puede ser alterada por
mandato constitucional y en especial se considera un tema que le compete
exclusivamente al denominado poder constituyente.
8. De otra parte, es necesario puntualizar
que la Constitución Política de 1991 no restringe el principio democrático al
ámbito político sino que lo extiende a múltiples esferas sociales. El proceso
de ampliación de la democracia supera la reflexión sobre los mecanismos de
participación directa y especialmente hace énfasis en la extensión de la
participación de las personas interesadas en las deliberaciones de los cuerpos
colectivos diferentes a los políticos. El desarrollo de la democracia se
extiende de la esfera de lo político en la que el individuo es considerado como
ciudadano, a la esfera social donde la persona es tomada en cuenta en su
multiplicidad de roles, por ejemplo, como trabajador, estudiante, miembro de
una familia, afiliado a una empresa prestadora de salud, consumidor etc. Ante
la extensión de la democracia la Corte Constitucional ha señalado que el
principio democrático que la Carta prohíja es a la vez universal y expansivo[3].
Universal porque compromete varios escenarios, procesos y lugares tanto
públicos como privados y también porque la noción de política que lo sustenta
se nutre de todo lo que válidamente puede interesar a la persona, a la
comunidad y al Estado y sea por lo tanto susceptible de afectar la
distribución, control y asignación del poder. Es expansivo pues porque ha
de ampliarse progresivamente conquistando nuevos ámbitos y profundizando
permanentemente su vigencia, lo que demanda por parte de los principales
actores públicos y privados un denodado esfuerzo para su efectiva construcción[4]. En
consecuencia, si el principio democrático es universal y expansivo, esto
significa que la regla una persona un voto también comparte la
universalidad y expansión y, por ello, trasciende la órbita estrictamente
política.
9. Los cargos de inconstitucionalidad
formulados a las normas demandadas por incumplir con el principio de una
persona un voto se inscriben dentro del carácter universal y expansivo de
la democracia que reclama garantías de participación en órbitas distintas a las
estrictamente políticas. Sin embargo, no es posible concluir que de la
profundización de la democracia se siga la desaparición de la diferencia
existente entre el ámbito político y la esfera social. La homologación sin
límites de lo público y lo privado lleva a una progresiva instalación de un
régimen de mayorías en el que sucumben fácilmente los derechos de las personas.
La tensión entre la igualdad y la libertad no se resuelve de manera inflexible
y absoluta a favor del igualitarismo. La expansión de la democracia política a
la esfera social no es un proceso que pretenda borrar las fronteras entre lo
público y lo privado sino que cumple el propósito de equilibrar las diferentes
formas de poder existentes en una sociedad.
La fuerza expansiva de la democracia y la
relación estrecha que existe entre los principios de igualdad y participación
democrática y la regla de una persona un voto no significa, que en todos
los campos y en todas las esferas de la vida social deba adoptarse esa norma
como criterio para adoptar las decisiones colectivas. La Constitución no
proscribe toda forma de voto ponderado pues en ciertos espacios esos sistemas
son legítimos. Así, en particular, la Carta no ordena que toda organización o
asociación deba ser democrática pues explícita o implícitamente admite que
existan asociaciones que no tienen por qué adoptar principios de funcionamiento
ni un tipo de organización democráticos. Es obvio entonces que esas entidades
pueden  acoger criterios de decisión que se aparten de la regla “una persona un
voto”.
Pero la situación es aún más compleja, pues
incluso en ámbitos y organizaciones que, conforme a la Carta, se rigen por el
principio democrático, la regla “una persona un voto” no tiene una operancia
absoluta. Así, en el campo político, la propia Constitución, con el fin de
potenciar otros valores constitucionales, ha admitido cierta desviación frente
a la “regla un persona un voto”. Por ejemplo, la existencia de circunscripciones
especiales para minorías, como los indígenas, en el Senado (CP art. 171), o
para otros grupos étnicos en la Cámara (CP art. 176), implica una alteración de
esta regla, con el fin de proteger y promover el pluralismo y la diversidad
étnica y cultural de la nación colombiana (CP arts 7 y 8). De otro lado, el
artículo 176 superior establece que “habrá dos representantes por cada
circunscripción territorial y uno más por cada doscientos cincuenta mil
habitantes o fracción mayor de ciento veinticinco mil que tengan en exceso
sobre los primeros doscientos cincuenta mil”. En la práctica esto significa que
el voto de una persona de un departamento poco poblado vale más que el de los
habitantes de las circunscripciones más pobladas, pero ese distanciamiento de
la regla “una persona un voto” no puede ser considerado discriminatorio, no
sólo porque tiene base constitucional expresa sino además por cuanto busca
fortalecer la autonomía territorial y proteger a las entidades territoriales
menos poderosas.
(...) Conforme a lo anterior, en ámbitos en
donde la Carta exige una organización democrática, en principio la regla para
adoptar decisiones colectivas debe conferir un mismo peso al voto de las
distintas personas; sin embargo, es posible apartarse de esa norma de decisión,
siempre y cuando existan razones constitucionales claras que justifiquen  ese
alejamiento de la regla “una persona un voto”[5].
10. En concordancia con la definición del carácter
universal y expansivo de la democracia entra la Corte Constitucional a analizar
si el voto porcentual en las asambleas de copropietarios prescrito por el
legislador al elegir el criterio de que el voto de cada propietario equivaldrá
al porcentaje del coeficiente de propiedad del respectivo bien privado vulnera
o desconoce la Carta Política.
Los aspectos que debe considerar la Corte
en el estudio de constitucionalidad de las normas demandadas son los
siguientes:
i.
Definir la competencia
del legislador para reglamentar el régimen de propiedad horizontal.
ii.
Identificar la forma de
aplicación del principio de la democracia universal y expansiva en el caso de
las asociaciones de copropietarios y el cumplimiento de la regla una persona un
voto.
iii.
Verificar a la luz de
los dos presupuestos anteriores si las normas demandadas son compatibles con la
Constitución Política o por el contrario crean una distinción injusta e
irracional contraria a la democracia.
El legislador y el régimen de
propiedad horizontal
11. En múltiples ocasiones la Corte
Constitucional se ha referido a la necesidad de identificar el ámbito de
competencia que la Constitución Política le otorga al legislador en el caso
objeto de estudio para definir el grado o intensidad del control con el
propósito de armonizar los principios constitucionales de la división de
poderes y supremacía de la Carta Política los cuales, en principio parecen
entrar en contradicción al otorgar la facultad de hacer la ley al Congreso de
la República pero al mismo tiempo prescribe que la Constitución Política es la
Norma de normas, lo cual significa que el legislador no posee una soberanía
absoluta para producir la ley sino que se encuentra sujeto a las prescripciones
constitucionales. Cuánto, cómo y por qué es un asunto que debe esclarecer el
juez constitucional para definir los contornos de su acción y lograr un
equilibrio entre los fundamentos de un régimen democrático y la vigencia de un
orden constitucional.
12. La Constitución Política reconoce la
propiedad privada y garantiza su respeto (artículo 58 superior). Los límites
que el constituyente le impuso al derecho de propiedad privada se relacionan
con la preeminencia del interés social utilidad pública. Así, cuando una ley
expedida para garantizar esos bienes colectivos entra en contradicción con la
propiedad privada, se establece la regla que priman los fines colectivos sobre
el interés particular.
En este punto, es claro que el orden
constitucional reconoce la propiedad privada y sólo condiciona su ejercicio de
dominio y disposición por motivos de interés y utilidad pública en
consecuencia, la facultad conferida al legislador por la Carta Política frente
al tema, hace parte de la cláusula general de competencia atribuida al cuerpo
colegiado para que, en ejercicio de la deliberación democrática, establezca las
reglas que considere necesarias al organizar el desarrollo de la vida en
sociedad. De este modo, la Corte Constitucional se encuentra frente a un
aspecto en donde la intensidad del control se define dentro del marco
constituido por la protección del interés social y la utilidad pública y por la
facultad general que tiene el legislador para reglamentar el ejercicio del
derecho de propiedad privada.
13. Conforme a lo expuesto, el legislador
se encuentra facultado para elegir el criterio conforme al cual se rigen las
relaciones de las personas que adquieren la condición de copropietarios y para
ello, eligió el coeficiente de propiedad. El primer interrogante que surge se
relaciona con la necesidad de establecer si este criterio del coeficiente de
propiedad horizontal por medio del cual se definen los derechos y obligaciones
de los copropietarios de la comunidad producto de la propiedad horizontal, es
un criterio que atenta contra el interés general y la utilidad pública.
La Ley 675 de 2001 que reglamenta el
régimen de la propiedad horizontal define en su artículo 1º el objeto de la
norma así:
La presente ley regula la forma especial de dominio,
denominada, propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y
los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la
convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función
social de la propiedad.
Del objeto de la ley y del contenido de las
normas demandadas es posible concluir que el tema tratado en el presente
estudio no tiene una vinculación directa con el interés social o la utilidad
pública porque el asunto en cuestión, se relaciona especialmente con la
definición de las relaciones internas de la asociación de copropietarios y no,
de las relaciones de la asociación con los bienes públicos, como si ocurre
cuando la norma hace referencia a la construcción de unidades inmobiliarias
cerradas que afectan el uso del espacio público, allí si existe una clara
vinculación entre el reconocimiento del derecho de propiedad y la necesidad de
condicionar su ejercicio al respeto del interés general [6]. En tal sentido, los
límites impuestos a la propiedad por la Constitución Política no representan
para el caso, de la definición de las relaciones internas de la copropiedad,
una obligatoriedad expresa y directa en consecuencia, no se puede concluir que
el criterio del coeficiente de propiedad para definir los derechos y deberes de
los copropietarios es contrario al mandato constitucional porque el interés
general al que se refiere la Carta Política no hace alusión al interés de la
generalidad de los copropietarios sino al interés de la sociedad colombiana.
14. Por lo tanto, en el juicio de
constitucionalidad que se realiza a las normas demandadas, no es posible
controlar el criterio elegido por el legislador bajo la regla el interés
general prima sobre el particular porque los asuntos tratados son
diferentes: uno es la relación interna de la asociación de copropietarios y
otros, son los vínculos que pueden surgir entre la asociación de copropietarios
y el interés general.
De este modo,
fuerza concluir en principio que el legislador en uso de la cláusula general de
competencia de hacer la ley, eligió como criterio el coeficiente de propiedad
para definir las relaciones en las asociaciones de copropietarios de unidades
inmuebles independientes que comparten la propiedad de bienes necesarios para
el uso de cada unidad y ello, no es inconstitucional porque no se revela
contrario al interés general.
Sin embargo, en este punto los demandantes
consideran que el voto porcentual atenta contra el bien público de la
democracia que es de interés general. De este modo, parece que el legislador al
configurar el voto porcentual para definir la participación de los propietarios
en las asambleas del régimen de propiedad horizontal crea una distinción que
atenta contra el bien público de la democracia. En primer lugar, es del caso
precisar que la democracia más que un bien público es un principio rector del
orden jurídico y un sistema político en el que la soberanía popular constituye
la única fuente de legitimidad para el ejercicio del poder. Si se observa como
una conquista política de los pueblos en pro de la igualdad, es posible afirmar
que de este modo se trata de un bien público y sin embargo, esto no significa
que posea sin mayor definición una obligatoriedad normativa para ello, requiere
la traducción jurídica de esta percepción para precisar y definir la regla que
permita identificar qué constituye una obligación exigible en términos
democráticos y frente a ello, se concluyó con anterioridad que la regla
producto de la aplicación de la democracia es la de una persona un voto.
15. Conforme a lo expuesto, se requiere en
este momento de la revisión de constitucionalidad de las normas demandadas,
formular la pregunta sobre la aplicación de la regla una persona un voto
en las asociaciones de copropietarios del régimen de propiedad horizontal.
La democracia
y el régimen de propiedad horizontal.
16. Los cargos formulados contra las
disposiciones de la Ley 675 de 2001 concentran su argumentación en condenar la
forma de votación fundada en el porcentaje de coeficiente de propiedad, se
afirma que tal denominación del voto configura una discriminación fundada en
privilegios económicos porque confiere más valor a las opiniones de ciertos
individuos en consideración a su riqueza. Varias preguntas surgen de la
reflexión planteada:
a. ¿Cuándo los demandantes reclaman la aplicación del
principio de la democracia en la organización del régimen de propiedad
horizontal reclaman la aplicación de la regla una persona un voto?
b. ¿Es posible definir el alcance de la condición
universal y expansiva de la democracia en el régimen de propiedad horizontal
sin desconocer la cláusula general de competencia que posee el Congreso para
legislar?
c. ¿Posee la Constitución Política normas que permitan
definir las reglas en materia de participación que debe garantizar el régimen
de propiedad horizontal? Si la respuesta es afirmativa ¿cuáles serían esas
reglas?
¿Cuándo los demandantes reclaman la aplicación del principio de la
democracia en la organización del régimen de propiedad horizontal reclaman la
aplicación de la regla una
persona un voto?
17. Los cargos formulados por los
demandantes se concentran en la idea de la discriminación que crea el
legislador al establecer un voto porcentual en donde la opinión de unos
propietarios cuente más que la de otros por el hecho de poseer un bien inmueble
con mayor extensión. Y por ello, la solicitud de inconstitucionalidad de las
normas demandadas se encamina a que la Corte Constitucional declare la
inexequibilidad para que en la asamblea general de copropietarios cada uno de
los propietarios de un bien inmueble vote en igualdad de condiciones.
Lo primero que debe advertirse en el
estudio de constitucionalidad es que se trata de reglas diferentes:
i. La regla de la democracia es una
persona un voto.
ii. La regla que pretenden los
demandantes es una propiedad un voto.
Luego se trata de dos hipótesis jurídicas
diferentes y por ello, no es posible aplicar sin más definiciones la regla de
la democracia al reglamento de propiedad horizontal, porque la identificación
de las reglas exige que para evaluar las condiciones de participación no se
puede pasar por alto que se trata de una asociación de copropietarios, el
vínculo para la colectividad tiene su origen en la existencia de personas
dueñas de unidades inmobiliarias independientes que comparten la propiedad de
bienes necesarios para el uso y disfrute de cada una de las unidades privadas.
De lo contrario, la consecuencia de aplicar la regla una persona un voto
llevaría a que no es posible hacer la distinción entre propietarios, tenedores,
poseedores, arrendatarios, en fin cualquier habitante del bien inmueble sujeto
al régimen de propiedad horizontal, se encuentra en condiciones de participar
en la asamblea general ya no de los copropietarios sino de los moradores del
inmueble.
18. Desde luego este no es el propósito de
los demandantes ni tampoco, es el objetivo del legislador y como la Corte
Constitucional tuvo oportunidad de analizarlo en la Sentencia C-318 de 2002
cuando fue demandada la Ley 675 de 2001, en los partes normativos en los que se
definen los derechos y obligaciones de los copropietarios impugnación que se
hizo por considerar que violan la Constitución Política al desconocer la
calidad del resto de moradores de los bienes inmuebles que no son propietarios
y a los cuales la ley no les reconoce el mismo nivel de participación en la
asamblea general de copropietarios. Esta Corporación al respecto dijo:
De todo lo anterior, no hay ninguna duda
respecto de que los titulares de la propiedad en común son los propietarios de
las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal.
En consecuencia, sólo a tales
propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea
general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio
sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones
corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales
bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones,
decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del
ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que
establezcan la Constitución y la ley.
19. En consecuencia, es preciso reconocer
que el régimen de propiedad horizontal está fundado en la existencia de una
comunidad de copropietarios y como lo indican los intervinientes y el
Procurador General, no se puede prescindir del presupuesto fáctico y jurídico
del derecho de propiedad individual, que tiene cada uno de los integrantes de
la comunidad de copropietarios, para definir tanto la forma de organización
como el reconocimiento de los derechos y la imposición de deberes que tienen un
vínculo estrecho y obligado con la condición de propietario.
La toma de decisiones dentro de una
comunidad de copropietarios en el régimen de propiedad horizontal, es
considerada por los demandantes contraria al principio democrático porque crea
una discriminación fundada en los privilegios económicos. Sin embargo, tal
interpretación de la regla una persona un voto si bien se inscribe
dentro del importante propósito constitucional de la expansión de la
democracia, se abstiene de considerar que la regla requerida es la de una propiedad
un voto al considerar los siguientes aspectos configurativos de la
copropiedad:
i.
La comunidad de
copropietarios existe porque hay un grupo de propietarios de inmuebles
individuales que comparten la propiedad de ciertas zonas comunes y del terreno
donde está construido el inmueble. En consecuencia, el derecho de propiedad es
la causa fundante de la organización y por lo tanto, no se puede separar de los
derechos y deberes derivados de esa condición original.
ii.
El coeficiente de
propiedad horizontal es el punto de referencia que traduce la participación y
obligaciones de cada propietario en estrecha relación con la unidad privada
respectiva, que es el único motivo de la asociación por ello,
iii.
Una vez constituida
legalmente la propiedad horizontal se crea una persona jurídica sin ánimo de
lucro cuyo único fin es administrar los bienes y asuntos comunes. El poder de
disposición de la organización administrativa del régimen de propiedad
horizontal, es restringido y específico, en ningún momento puede disponer o
afectar en forma invasiva los derechos de los propietarios en cuanto al dominio
de sus unidades particulares.
iv.
La relación que
existe entre copropietarios en el régimen de propiedad horizontal se desarrolla
conforme a la coexistencia de derechos de propiedad individual y derechos de
propiedad colectiva necesarios para el ejercicio del dominio sobre las unidades
privadas. En consecuencia, de las atribuciones del dominio y en especial de la
disposición, quien es el titular del mayor porcentaje de propiedad sobre los
bienes comunes (por ejemplo el terreno) debe tener una mayor incidencia en la
toma de decisiones comunes. Decisiones que, se recuerda, no pueden afectar el
núcleo esencial del dominio de los otros propietarios.
Sin embargo, a pesar de la falta de
concordancia entre la regla de la democracia y la regla de la copropiedad para
definir las relaciones en el régimen de propiedad horizontal cabe el
interrogante de si se puede concluir que el carácter expansivo de la democracia
no se proyecta de ninguna manera en este tipo de vinculo jurídico?
La
participación en el régimen de propiedad horizontal y el principio de la
democracia. Proporcionalidad del voto porcentual y la garantía del derecho a la
igualdad.
20. En principio el uso del coeficiente de
propiedad para definir el valor del voto en las asambleas de copropietarios es
un criterio que responde a los atributos de dominio y disposición de la
propiedad privada de conformidad con el equilibrio entre los derechos y deberes
de los copropietarios, en donde el coeficiente de propiedad define las cuotas
partes de las responsabilidades económicas de los recursos necesarios para el
sostenimiento de los bienes comunes y pago de servicios públicos domiciliarios
y así, quien posee el mayor coeficiente correlativamente paga la mayor cuota de
sostenimiento. Sin embargo, surge la duda de si la regla del equilibrio entre
derechos y deberes se debe aplicar en todas las decisiones que se toman en las
asambleas de copropietarios y si allí, el criterio del coeficiente de propiedad
es una medida racional, justa y proporcional.
21. De este modo, el estudio de
constitucionalidad de las normas demandadas requiere definir si el criterio
elegido por el legislador para determinar el voto en las asambleas de
copropietarios en el régimen de propiedad horizontal puede ajustarse en alguna
forma al principio de la democracia sin desconocer las características básicas
de la propiedad privada y el equilibrio económico entre derechos y deberes de
los copropietarios para ello la Corte Constitucional debe responder los
siguientes interrogantes:
¿Es posible definir el alcance de la
condición universal y expansiva de la democracia en el régimen de propiedad
horizontal sin desconocer la cláusula general de competencia que posee el
Congreso para legislar? Y
¿Posee la Constitución Política normas que
permitan definir las reglas en materia de participación que debe garantizar el
régimen de propiedad horizontal? Si la respuesta es afirmativa ¿cuáles serían
esas reglas?
22. La fuerza universal y expansiva de la
democracia no es un postulado que pueda desconocerse en ningún tipo de relación
social en las que los vínculos de poder deriven en franca expresión de la
posición de preferencia o dominación de un grupo de personas sobre otras. Las
relaciones políticas, laborales y sociales en las que ciertos grupos o personas
en razón a su condición de preeminencia en la posición jurídica o social que
les brinda un mayor poder de disposición sobre los demás miembros, son
relaciones que requieren de mecanismos que permitan debatir, exponer y
reivindicar derechos de las personas que se encuentran en la posición más
débil. Este principio constitucional derivado del reconocimiento, sin
discriminación alguna, de la primacía de los derechos inalienables de la
persona  (artículo 5° superior) permite que en el presente caso se advierta
que el coeficiente de propiedad en forma clara representa el equilibrio entre
derechos y obligaciones para fijar las responsabilidades económicas como son
entre otras: la cuota de administración, el pago de los servicios públicos
domiciliarios, las cuotas de sostenimiento de los bienes comunes y los gastos
para el mejoramiento de los espacios colectivos (previstas en el Capítulo V de
la Ley 675 de 2001), decisiones en las que el coeficiente de propiedad
horizontal debe funcionar como criterio para definir el voto porcentual de los
participantes en la asamblea de copropietarios para mantener el equilibrio
entre derechos y deberes. Pero ¿cuál sería la razón para que este mismo
criterio opere en otro tipo de decisiones?
Lo primero que debe distinguir la Corte
Constitucional para responder el interrogante es si los destinatarios de la Ley
675 de 2001 son, sin distinción alguna, todos los propietarios de los bienes
inmuebles que comparten la propiedad de bienes necesarios para el uso y
disfrute del bien individual.
23. En principio es posible afirmar que sí,
el legislador al expedir la Ley 675 de 2001 dictó el régimen de propiedad
horizontal sin embargo, en el artículo 3 de la mencionada norma se desarrolla
una serie de definiciones en las cuales distingue entre edificio o conjunto
de uso residencial y edificio o conjunto de uso comercial. La
distinción de la ley resulta, para el caso, especialmente relevante porque
frente al análisis constitucional son diferentes los derechos que se ven
comprometidos en una relación de tipo comercial sujeta a la primacía de la
autonomía privada y otra es, la relación que surge en una copropiedad de un
inmueble destinado a la vivienda [7].
Allí, el vínculo no es de tipo comercial o de una actividad con ánimo de lucro,
sino que compromete en forma especial, el diario vivir de las personas e incide
en el goce efectivo de derechos fundamentales como el libre desarrollo de la
personalidad, el derecho a la intimidad, la tranquilidad, la recreación y el
descanso entre otros, que pueden verse seriamente afectados por una relación de
preeminencia si se aplica el coeficiente de propiedad para definir el voto en
este tipo de copropiedad.
24. Esta Corporación, considera que al
contener la Ley 675 de 2001 la distinción entre el tipo de edificaciones según
la destinación -comercial o de habitación- es una diferencia que conforme a los
principios constitucionales de la democracia y la primacía de los derechos de
las personas más el mandato constitucional de que todos los colombianos
tienen derecho a la vivienda digna (artículo 51 superior), son criterios
que deben reflejarse en la definición de las formas de participación en las
asambleas de los copropietarios en el régimen de propiedad horizontal, por
ello:
i. Como regla general en las
asambleas de copropietarios la convocatoria debe ser amplia y con previa
antelación difundida la fecha de reunión con el fin de garantizar la
concurrencia de todos los copropietarios e interesados.
ii. La metodología para el
desarrollo de la asamblea debe garantizar la participación de todos los
moradores del inmueble, el derecho a ser escuchado es una facultad que no está
vinculada a la condición de propietario. Un aspecto diferente es el derecho al
voto que se encuentra reservado a los propietarios pero el voto es la especie
en tanto la participación es el género.
iii. Se debe distinguir en el
momento de votar en las asambleas de copropietarios de inmuebles destinados a
vivienda las decisiones de tipo económico de las decisiones que no lo son,
porque para las primeras, el coeficiente de propiedad como criterio para
determinar el voto porcentual, es una garantía del equilibrio entre los
derechos patrimoniales y los deberes pero para las decisiones que no
representan una erogación económica, la regla será la de un propietario un
voto.
25. La Corte Constitucional considera
importante resaltar que en las asociaciones de copropietarios de bienes
inmuebles destinados a la vivienda se toma múltiples decisiones que no
responden a la regla económica del equilibrio entre derecho y deberes sino que
se encuentran vinculados al diario vivir y que definen las reglas de la
convivencia entre los habitantes de un conjunto residencial tales como: la
tenencia de mascotas, el uso de los ascensores, y parques, reglas para el
acceso a los apartamentos, personal autorizado para ingresar y circular, el
ingreso del personal de servicios a domicilio, el horario para realizar
trasteos, el uso del salón comunal etc. son decisiones que limitan los derechos
fundamentales como el libre desarrollo de la personalidad o el derecho a la
intimidad que no comprometen el patrimonio de los copropietarios y por ello, la
votación no debe definirse a partir del coeficiente de propiedad sino de la
participación de cada propietario en igualdad de condiciones: un voto por
cada unidad privada.
26. De este modo es posible concluir que el
coeficiente de propiedad se convierte en la forma óptima para medir de manera
objetiva, proporcional y sobre todo específica las asignaciones porcentuales
tanto de derechos y obligaciones de tipo económico como las enumeradas en el
Capítulo V de la Ley 675 de 2001, cuando se trata de bienes inmuebles para
vivienda, pero no puede considerarse como criterio para definir la
participación los integrantes de una comunidad de copropietarios cuando se
deben tomar todas las otras decisiones que pretenden reglamentar la vida
colectiva, allí la regla debe ser  un voto por cada unidad privada y de
esta manera, armonizar el carácter expansivo de la democracia y la primacía de
los derechos de las personas con el ejercicio del derecho de propiedad privada
y sus atributos de dominio y disposición. La Corte Constitucional encuentra que
si bien el legislador está facultado por la Carta Política para reglamentar el
tema de la propiedad horizontal conforme a la cláusula general de competencia
prevista en el artículo 150 superior, y que la medida persigue el fin
constitucional de garantizar el goce efectivo de una forma de propiedad
privada, también es cierto que el legislador extendió el criterio del voto
porcentual a las diferentes formas de asociación de copropietarios de bienes
inmuebles que comparten la propiedad de bines comunes que son necesarios para
el uso y disfrute de cada unidad privada. La falta de distinción de la
participación en las asambleas de inmuebles para vivienda e inmuebles comerciales
lo lleva a extender en forma desproporcionada la protección del equilibrio
económico entre derechos patrimoniales y deberes, a espacios en los que el
mencionado equilibrio no es el fundamento de la relación, como las múltiples
situaciones que se derivan de la vida colectiva en una edificación o conjunto
residencial, en donde por el contrario, el mantener un voto porcentual se
revela odioso y antidemocrático porque no existe argumento que justifica la
preeminencia del mayor propietario en decisiones que afectan derechos
fundamentales de las personas o definen las reglas para la convivencia.
27. En consecuencia, la Corte
Constitucional declarará exequibles las normas demandadas pero frente al
parágrafo 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001, establecerá el
condicionamiento de exequibilidad en el entendido que el voto de cada
propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente del respectivo bien privado
en relación con las asambleas de copropietarios los bienes inmuebles destinados
a vivienda, sólo cuando se trate de decisiones de tipo económico, las demás se
regirán por la regla un voto por cada unidad privada. Las decisiones de las
asambleas de copropietarios de los inmuebles de tipo mixto (de vivienda y
comerciales) deberán hacer la respectiva distinción al momento de votar para
cumplir con el condicionamiento.
DECISION
En mérito de lo expuesto, la Sala Plena de
la Corte Constitucional de la República de Colombia, administrando justicia en
nombre del pueblo y por mandato de la Constitución,
RESUELVE
Primero Declarar EXEQUIBLES los apartes acusados de los
artículo 3º y el numeral 2° del artículo 25 de la Ley 675 de 2001.
Segundo Declarar EXEQUIBLE el parágrafo 2° del artículo 37 de
la Ley 675 de 2001 en el entendido que cuando se trate de inmuebles
destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de
coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones
de contenido económico conforme a lo expresado en la parte motiva de la
sentencia.
Notifíquese, comuníquese, cúmplase,
publíquese, insértese en la Gaceta de la Corte Constitucional y archívese el
expediente.
MARCO GERARDO MONROY CABRA
Presidente
JAIME ARAUJO RENTERIA
Magistrado
ALFREDO
BELTRAN SIERRA
Magistrado
MANUEL JOSE CEPEDA ESPINOSA
Magistrado
JAIME CORDOBA TRIVIÑO
Magistrado
RODRIGO ESCOBAR GIL
Magistrado
EDUARDO MONTEALEGRE LYNETT
Magistrado
ALVARO TAFUR GALVIS
Magistrado
CLARA INES VARGAS HERNANDEZ
Magistrada
MARTHA VICTORIA SACHICA MENDEZ
Secretaria General
Auto
180/03
Referencia: expediente D-3830
Demanda de inconstitucionalidad
contra los artículos 3, 25 y 37 (parciales) de la Ley 675 de 2001
Sentencia C-522 de 2002
Magistrado Ponente:
Dr. JAIME CÓRDOBA TRIVIÑO
Bogotá, D.
C., diecinueve (19) de noviembre de dos mil tres (2003).
La Sala Plena de la Corte Constitucional,
CONSIDERANDO
Que en la parte considerativa de la Sentencia C-522
del 10 de julio de 2002, acápite II, de la “Norma Demandada” se transcribió el
aparte del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 acusado por el actor, pero se
señaló que el mismo hacía parte del parágrafo 2 de ese artículo.
Que en el acápite VI, de las “Consideraciones de la
Corte Constitucional y Fundamentos de la Decisión”, se hizo igualmente alusión
a que se declararía ajustado a la Carta el parágrafo 2 del artículo 37
de la Ley 675 de 2001.
Que en la parte resolutiva de la Sentencia se
declaró exequible el parágrafo 2 del artículo 37 de la Ley 675 de 2001. Allí se
dijo:
“Segundo Declarar EXEQUIBLE el parágrafo
2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 en el entendido que cuando se trate de
inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al
porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para
las decisiones de contenido económico conforme a lo expresado en la parte
motiva de esta sentencia”.
Que verificada la Ley 675 de 2001, conforme a su
publicación en el Diario Oficial N° 44509 del 4 de agosto del mismo año, la
Corte encuentra que el artículo 37 referido no tiene parágrafos, sino párrafos
y que el texto del artículo transcrito como demandado y al que se refirió la
Corte en su decisión hacen parte del párrafo 2 y no del parágrafo como
erradamente se señaló.
Que en atención a que se incurrió en dicho error,
que en nada modifica las consideraciones ni la parte resolutiva de la
Sentencia, se hace necesario proceder a corregir el fallo, de forma tal que se
entienda que cuando la Corte alude al parágrafo 2 del artículo 37 de la Ley 675
de 2001, se está refiriendo al párrafo 2 de esa disposición normativa.
RESUELVE
Primero. Corregir la Sentencia C-522 del 10 de julio
de 2002, en el sentido de que la expresión “parágrafo” señalada en los apartes
indicados en este Auto, corresponde a “párrafo”.
Segundo. Ordenar a la Relatoría de esta
Corporación que adjunte copia del presente auto a la sentencia respectiva, con
el fin de que sea publicado junto con ella en la Gaceta de la Corte
Constitucional correspondiente.
Tercero. Ordenar a la Secretaría General de
la Corte que envíe copia del presente auto al archivo de esta Corporación, para
que sea adjuntado al expediente correspondiente.
Notifíquese, publíquese, comuníquese e
insértese en la Gaceta de la Corte Constitucional y cúmplase.
CLARA INÉS VARGAS HERNÁNDEZ
Presidenta
JAIME ARAUJO RENTERÍA
Magistrado
ALFREDO BELTRÁN SIERRA
Magistrado
MANUEL JOSÉ CEPEDA ESPINOSA
Magistrado
JAIME CÓRDOBA TRIVIÑO
Magistrado
RODRIGO ESCOBAR GIL
Magistrado
MARCO GERARDO MONROY CABRA
Magistrado
EDUARDO MONTEALEGRE LYNETT
Magistrado
ÁLVARO TAFUR GALVIS
Magistrado
IVAN HUMBERTO ESCRUCERIA MAYOLO
Secretaria General (e)
[1]
ORTIZ MÁRQUEZ, Julio, Comentarios a las instituciones de Gayo, Ed.
Rosaristas, Bogotá, 1985, p. 204.
[2]
Corte Constitucional, Sentencia C-345 de 1993.
[3]
Sentencia C-089 de 1994.
[4]
Ibídem.
[5]
Sentencia C-110 de 2000.
[6]
Al respecto se puede consultar la Sentencia C-265 de 2002.
[7]
Así lo había previsto el legislador cuando dictó la Ley 428 de 1998 por la
cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias
cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal. En esta ley el
Congreso de la República consagró la regla un voto por cada unidad privada que
se posee, con el propósito de generar una nueva cultura urbana y fomentar la
convivencia ciudadana.