T-633-03
REPÚBLICA DE COLOMBIA
Sentencia
T-633/03
ACCION DE TUTELA CONTRA PARTICULARES-Procedencia excepcional/ACCION DE TUTELA
CONTRA ADMINISTRACION DE CONJUNTO RESIDENCIAL-Procedencia
PROCESO VERBAL SUMARIO-Controversia entre copropietarios
ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS-Mecanismos para solucionar
extrajudicialmente los conflictos entre comuneros
DERECHOS FUNDAMENTALES-No se vulneran por impedir ingreso de
deudores morosos a la asamblea de copropietarios/ACCION DE TUTELA-Improcedencia
para controvertir decisiones sobre prohibición de ingreso de morosos a la
asamblea de copropietarios
El impedir el ingreso de los deudores
morosos a las asambleas de propietarios, como es el caso que se estudia, no
constituyen medidas que vulneren los derechos fundamentales de los residentes
y, por consiguiente, dichas decisiones no pueden ser controvertidas a través de
la acción de tutela sino a través del proceso verbal sumario referido
anteriormente. La prohibición de asistencia de las personas deudoras a la
Asamblea General de Copropietarios no vulnera derechos fundamentales, por lo
que una decisión en este sentido no puede ser objeto de controversia a través
de la acción de tutela
Reiteración de Jurisprudencia
Referencia: expedientes T- 727464 y
T-727480
Acción de tutela instaurada por Matilde
Celedón de Bermúdez y Ana de Lourdes Bermúdez contra el Edificio Rodamar en la
ciudad de Santa Marta.
Magistrado Ponente:
Dr. JAIME ARAÚJO RENTERÍA
Bogotá, D.C., treinta y uno (31) de julio de dos mil
tres (2003).
La Sala Primera de Revisión de la Corte
Constitucional, en ejercicio de sus competencias constitucionales y legales, en
particular las contenidas en los artículos 86 y 241, numeral 9, de la
Constitución y el Decreto 2591 de 1991, ha proferido la siguiente
SENTENCIA
dentro del proceso de revisión de los fallos
proferidos por los  Juzgados Tercero y  Sexto Civiles Municipales y  Tercero
Civil del Circuito de la ciudad de Santa Marta en el trámite de las acciones de
tutela iniciadas por Matilde Celedón de Bermúdez y Ana de Lourdes Bermúdez
contra el Edificio Rodamar en la ciudad de Santa Marta.
I.
ANTECEDENTES.
Actuando a través de apoderado, las demandantes
sostienen que son propietarias de sendos apartamentos ubicados en el Edificio
Rodamar en el sector del Rodadero de la ciudad de Santa Marta, y para la fecha
en la que se llevó a cabo la Asamblea  General de Copropietarios del mes de
enero de 2003, no les fue permitido votar por cuanto no estaban a paz y salvo
con las cuotas de administración del edificio. Sostienen que se les vulnera el
derecho a la igualdad y solicitan que se les permita votar en la siguiente
Asamblea.
El apoderado judicial del Edificio Rodamar manifestó
que aún no han adaptado sus estatutos a la nueva reglamentación dispuesta en la
Ley 675 de 2001, y que sus actuales reglamentos prohíben que las personas que
se encuentran en mora voten en la Asamblea de Copropietarios.
II.
SENTENCIAS QUE
SE REVISAN.
Las sentencias proferidas en primera y segunda
instancia por los Juzgados Tercero y Sexto Civiles Municipales y Tercero Civil
del Circuito de la ciudad de Santa Marta negaron las tutelas interpuestas, tras
precisar que la cláusula del actual reglamento de propiedad horizontal que se
aplica a los residentes  del edificio Rodamar, y que establece la exigencia de
estar a paz y salvo con la administración para poder votar en la Asamblea
General de Copropietarios,  fue acordada por todos los integrantes del condominio
y por tanto los cobija y obliga en su totalidad. Añadieron los fallos revisados
que el derecho a la igualdad se consideraría vulnerado en el caso de que se
confiera derecho a votar a algún propietario que esté en mora, supuesto que no
está demostrado en el proceso.
III. PRUEBAS RELEVANTES
ALLEGADAS A LOS EXPEDIENTES.
Expediente T-727464
-
A folios 7 al 20, copia
de la escritura pública mediante la cual se modificó el reglamento de propiedad
horizontal del Edificio Rodamar.
-
A folio 30, certificación
de la Dirección Jurídica de la Alcaldía Mayor de Santa Marta en la que indica
que en esa dependencia se encuentra registrada la personería jurídica del
Edificio Rodamar, y que el representante legal es el señor Amiro Luis López
Carrillo.
-
A folios 33 al 40,
sentencias de enero 29 de 2003 en las que los Juzgados Quinto y Tercero Civiles
Municipales de Santa Marta negaron dos acciones de tutela contra el Edificio
Rodamar, que habían sido interpuestas por los mismos hechos planteados en la
presente.
Expediente T-727480
-
A folios 7 al 20, copia
de la escritura pública mediante la cual se modificó el reglamento de propiedad
horizontal del Edificio Rodamar.
-
A folio 28,
certificación de la Dirección Jurídica de la Alcaldía Mayor de Santa Marta en
la que indica que en esa dependencia se encuentra registrada la personería
Jurídica del Edificio Rodamar, y que el representante legal es el señor Amiro
Luis López Carrillo.
IV. CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS DE LA CORTE
1.
Competencia.
Esta Corte es competente para conocer de
los fallos materia de revisión, de conformidad con lo establecido en los
artículos 86 y 241-9 de la Constitución Política, 31 a 36 del Decreto 2591 de
1991 y demás disposiciones pertinentes, y por la escogencia del caso por la
Sala de Selección.
2.
Reiteración de jurisprudencia. Procedencia de la
tutela contra particulares.
De conformidad con el art. 86 de la Constitución, la
acción de tutela procede ante la amenaza o vulneración de derechos
fundamentales por parte de una autoridad pública o de particulares en los casos
establecidos en la ley conforme a la misma disposición.
Esta corporación ha sostenido que procede el amparo
constitucional cuando quienes amenacen o vulneren los derechos fundamentales
sean particulares que ejercen la administración y dirección de un bien sujeto
al régimen de propiedad horizontal; tal es el caso de las Juntas
Administradoras, Consejos Administrativos, Asambleas de Copropietarios o
cualquier otro órgano que detente la dirección o administración de la
copropiedad, toda vez que sus ocupantes se encuentran obligados a acatar las
decisiones que ellos adopten. El hecho de estar sometido a las órdenes de
particulares que en razón de su calidad está autorizado para impartirlas y
ejecutarlas, implica una subordinación de los copropietarios o arrendatarios
frente a ellos.[1]
3.
La existencia de
otro medio de defensa judicial.
Así mismo, el art. 86 Superior establece la
procedencia de la acción de tutela cuando el actor no cuente con  medios
eficaces de defensa judicial para proteger sus derechos, o cuando existiendo
éstos la intervención del juez constitucional sea necesaria para evitar la
ocurrencia de un perjuicio irremediable.
Como regla general, la Corte Constitucional ha
establecido que para la solución de los conflictos que surjan entre los
propietarios, o entre éstos y la persona jurídica constituida en el reglamento
de propiedad horizontal, que versen sobre los derechos y obligaciones derivados
de la comunidad o para cuestionar las decisiones adoptadas por los órganos de
dirección y administración de la propiedad horizontal, el medio de defensa
judicial previsto por el ordenamiento jurídico es el proceso verbal sumario
ante la jurisdicción civil, conforme al parágrafo primero, numeral 1º, del art.
435 del Código de Procedimiento Civil.[2]
Según esta Corporación, el proceso verbal sumario
previsto en la legislación civil resulta idóneo y efectivo para cuestionar la
validez y amparar los derechos conculcados por las decisiones de las asambleas
de copropietarios relativas al uso y goce de los bienes de dominio común. Por
ello, por regla general las medidas que adopten las asambleas de propietarios
no son susceptibles de ser controvertidas ante el juez constitucional.
Sin embargo, en situaciones particulares, la acción
ordinaria prevista por la legislación puede no resultar idónea ni eficiente
para proteger los derechos fundamentales que son transgredidos con la aplicación
del reglamento de propiedad horizontal.[3]
Aun cuando la asamblea de copropietarios tiene la libertad de escoger los
mecanismos para solucionar pacíficamente y extrajudicialmente los conflictos
que se presenten entre los comuneros, con el objeto de garantizar los derechos
y obligaciones que surgen de dicha propiedad, sus disposiciones pueden no
guardar proporción, ni ser razonables en relación con los fines perseguidos,
comprometiendo derechos fundamentales de los ocupantes, que exigen una
protección inmediata.[4]
En consecuencia, de las medidas ordenadas por la
asamblea de copropietarios y de los efectos que su aplicación genere sobre los
derechos de los ocupantes dependerá que la misma alcance rango constitucional,
y, en consecuencia, exija la intervención del juez de tutela para proteger los
derechos transgredidos.
Dentro de este margen de apreciación, la jurisprudencia
constitucional ha determinado que la suspensión de servicios de administración
tales como el uso de la piscina, de los jardines y el impedir el ingreso de los
deudores morosos a las asambleas de propietarios, como es el caso que se
estudia, no constituyen medidas que vulneren los derechos fundamentales de los
residentes y, por consiguiente, dichas decisiones no pueden ser controvertidas
a través de la acción de tutela sino a través del proceso verbal sumario
referido anteriormente.[5]
Así, por ejemplo, en un fallo de tutela anterior la
Corte negó la protección constitucional de los derechos invocados como
consecuencia de la suspensión del servicio de piscina, por parte de algunos
residentes de la Unidad Residencial Villa
del Sol de Cali y de la prohibición de asistencia  a las Asambleas Generales,
de las personas que tienen deudas a favor de la administración. En dicha
ocasión, estimó que:
“los servicios de la administración que
generan derechos legales, tales como el uso de la piscina y la prohibición
de ingreso de los morosos a la asamblea general de propietarios, sobre los
cuales no habrá pronunciamiento de la Sala, (…) no alcanzan el rango de derechos fundamentales
susceptibles de protegerse a través de la tutela.” (Sentencia T-630 de
1997. M.P. Alejandro Martínez Caballero) ( negrilla fuera de texto).
Asunto similar también fue tratado posteriormente en
la sentencia de unificación SU-509 de 2001:
“En cuanto a la suspensión de servicios de
administración que están previstos en los Reglamentos de copropiedad, no
procede la tutela. Es el caso del uso de la piscina y de las zonas aledañas a
la misma, de otro tipo de comodidades, del ingreso de los morosos a la
asamblea general de propietarios, entre otros eventos. Estos derechos
tienen su fundamento en la ley  porque no desconocen necesidades vitales de los
residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales, ni mucho menos
de derechos fundamentales constitucionales susceptibles de protegerse mediante
tutela. (M.P. Marco
Gerardo Monroy Cabra) ( las negrillas no son del texto ).
Así, la jurisprudencia constitucional ha sido clara en
establecer que la prohibición de asistencia de las personas deudoras a la
Asamblea General de Copropietarios no vulnera derechos fundamentales, por lo
que una decisión en este sentido no puede ser objeto de controversia a través
de la acción de tutela. Así se reiterará en el análisis del caso concreto.
4. Caso concreto
Como se ha dicho, la presente acción se dirige contra
la Junta Administradora y el Administrador del Edificio Rodamar, situado en el
sector El Rodadero de la ciudad de Santa Marta, como consecuencia de las
medidas adoptadas y ejecutadas por ellos, los cuales ejercen actos de autoridad
respecto de los ocupantes del mismo, con arreglo a las atribuciones previstas
en el régimen de la propiedad horizontal. Las demandantes, en su calidad de
propietarias de los apartamentos 2 A y 7 C del Edificio Rodamar, se encuentran
en estado de subordinación, como quiera que las decisiones de la  Junta
Administradora les son de obligatorio cumplimiento.
Sobre el particular, la jurisprudencia constitucional
ha sido reiterativa en aceptar la procedencia de las acciones de tutela en
contra de los órganos de administración y ejecución de los sistemas de
propiedad horizontal, por lo que la condición prevista en el numeral 4º del
art. 42 del Decreto 2591 para que proceda el amparo constitucional en contra de
particulares se predica de los demandados en este caso particular.
Ahora bien, para establecer si la existencia de otro
medio de defensa judicial para dirimir los conflictos relacionados con la
aplicación del reglamento de propiedad horizontal, hace improcedente la tutela
que ahora ocupa a esta Sala, es necesario hacer precisión en la actividad
realmente suspendida por la Junta Administradora. Ello, con el fin de
determinar, de conformidad con la jurisprudencia de la Corte Constitucional, si
con esas decisiones se vulneran derechos fundamentales en cabeza de las
accionantes, los cuales deban ser amparados de manera inmediata a través de
este medio judicial.
En las solicitudes de tutela de la referencia se
señala que en razón de la mora en el pago de las cuotas de administración, la
Junta de Copropietarios no le permitió votar a las señoras Matilde Celedón de
Bermúdez y Ana de Lourdes Bermúdez en la Asamblea General de Copropietarios del
Edificio Rodamar, llevada a cabo el 19 de enero de 2003.[6]
De acuerdo con la situación fáctica planteada, se
tiene lo siguiente :
De conformidad con la jurisprudencia reseñada en la
primera parte de esta sentencia, la prohibición de asistir a la Asamblea
General de Copropietarios no viola ningún derecho fundamental, pues corresponde
a una medida legítima, que pueden tomar los órganos de administración de las
propiedades horizontales, con el fin de procurar el pago de las cuotas de
administración necesarias para el mantenimiento de los bienes de dominio común,
buscando desjudicializar y solucionar pacíficamente los conflictos que se
susciten entre los copropietarios y los órganos de administración.[7] Se
enfatiza entonces que a través de la acción de tutela exclusivamente se puede
cuestionar la validez de las decisiones de tales órganos en la medida en que
con ellas se vulneren derechos  fundamentales de los ocupantes.
En consecuencia, esta acción de tutela es improcedente
para defender los derechos de las accionantes, por lo que serán confirmadas las
sentencias proferidas por el Juez Tercero Civil del Circuito de Santa Marta en
los asuntos de la referencia.
V. DECISIÓN.
En mérito de lo expuesto, la Sala Primera de Revisión
de la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del Pueblo y por
mandato de la Constitución Política,
RESUELVE
Primero. CONFIRMAR los fallos proferidos por el Juzgado Tercero Civil
del Circuito de Santa Marta el 6 de marzo de 2003  en los procesos de la
referencia.
Segundo. Dese cumplimiento a lo previsto por el artículo 36 del Decreto 2591 de
1991.
Cópiese, notifíquese, publíquese en la Gaceta de la
Corte Constitucional y cúmplase.
JAIME ARAÚJO RENTERÍA
Magistrado Ponente
ALFREDO BELTRÁN SIERRA
Magistrado
MANUEL JOSÉ CEPEDA ESPINOSA
Magistrado
MARTHA VICTORIA SÁCHICA MENDEZ
Secretaria General
[1] Sentencias T-233 de 1994 (M.P. Carlos Gaviria Díaz); T-333 de 1995
( M.P. Antonio Barrera Carbonell; T-630 de 1997 (M.P. Alejandro Martínez
Caballero); T-418 de 1999 (M.P. Fabio Morón Díaz); SU-509 de 2001 (M.P. Marco
Gerardo Monroy Cabra).
[2] Sentencia T-333 de 1995 (M.P. Antonio Barrera Carbonell); T-035 de
1997 (M.P. Hernando Herrera Vergara); T-630 de 1997 (M.P. Alejandro Martínez
Caballero); SU-509 de 2001 (M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra).
[3] Sentencia y T-233 de 1994 (M.P. Carlos Gaviria Diaz); T-333 de 1995
(M.P. Antonio Barrera Carbonell); ); T-454 de 1998 (M.P.Alejandro Martínez
Caballero) y T-789 de 1999 (M.P. Alfredo Beltrán Sierra).
[4] T-035 de 1997 (M.P. Hernando Herrera Vergara); SU- 479 de 1997
(M.P. José Gregorio Hernández Galindo); T-630 de 1997 (M.P. Alejandro Martínez
Caballero); T-418 de 1999, M.P. Fabio Morón Díaz).
[5] Sentencia SU-509 de 2001 M. P. Marco Gerardo Monroy Cabra.
[6] Según el artículo 19 del Reglamento de Propiedad Horizontal que
rige para los propietarios del Edificio Rodamar,”para que una propiedad
quede debidamente acreditada ante la Asamblea de Copropietarios debe estar a
paz y salvo por todo concepto con la administración.”
[7] En el mismo sentido T-146 de 2003, al considerar que la suspensión
de los servicios de piscina y áreas de juego corresponden a medidas legítimas
que pueden tomar los órganos de administración de las propiedades horizontales.