T-555-03
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Sentencia T-555/03
PROPIEDAD HORIZONTAL-Coexistencia de
unidades privadas y comunes/ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS-Facultades
La
propiedad horizontal es una forma de dominio que implica, por un lado, la
propiedad exclusiva sobre una parte del inmueble bien sea un apartamento, un
piso o un local comercial, y por otro, la propiedad común de las áreas
sociales, necesarias para la existencia, seguridad y conservación del edificio.
La dirección y administración del condominio está a cargo de la asamblea
general, órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato
legal, integrado por la totalidad de propietarios de los apartamentos pisos o
locales cuyo representante legal es el administrador señalado en el reglamento
debidamente legalizado, es decir, elevado a escritura pública e inscrito en la
oficina de instrumentos públicos. Dicha asamblea general, como órgano de administración
y dirección de la unidad residencial o del centro comercial es el  encargado de
examinar los aspectos generales, económicos y financieros de la copropiedad,
tiene la facultad de adoptar las decisiones que conciernen a la comunidad, las
que, si se ajustan a la Constitución, la Ley 675 del 3 de agosto de 2001 “Por
medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal” y los
reglamentos, deben ser acatadas por todos los propietarios, inclusive para los
ausentes o disidentes, el administrador y los demás órganos, y en lo pertinente
los usuarios y ocupantes del edificio, conjunto residencial o centro comercial.
ASAMBLEA DE
COPROPIETARIOS-Límites constitucionales y legales
ASAMBLEA DE
COPROPIETARIOS-Facultad de delegar funciones para
su adopción y ejecución en el Consejo de Administración de propiedad horizontal
La Asamblea
de Copropietarios de un edificio, conjunto residencial o centro comercial goza
de un margen de maniobra al momento de adoptar directamente las medidas
necesarias para garantizar la seguridad y convivencia pacífica entre los
propietarios, arrendatarios y usuarios, así como el mantenimiento y
preservación de las áreas comunes, o llegado el caso, delegar la adopción y
ejecución de alguna de éstas en el Consejo de Administración.
CONSEJO DE ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Límites constitucionales y legales
Si bien las
Asambleas de Copropietarios gozan de ciertas competencias para la consecución
del interés general, las cuales puede desempeñar directamente o delegar en el Consejo
de Administración, también lo es que el ejercicio de tales atribuciones debe
ajustarse a la Constitución. En igual sentido, es preciso que la ejecución de
las competencias que la ley, los reglamentos de propiedad horizontal, o por
delegación de la Asamblea le sean acordadas al  Consejo de Administración, se
ajuste al Texto Fundamental.
ACCION DE TUTELA CONTRA PARTICULARES-Procedencia
frente a la asamblea de copropietarios
ACCION DE TUTELA CONTRA PARTICULARES-Procedencia
por existir relación de subordinación/SUBORDINACION E INDEFENSION
La Corte ha sostenido la procedencia de la acción de tutela por
vulneración de derechos constitucionales fundamentales contra particulares que
administran conjuntos residenciales por existir una relación de subordinación
de quien habita el conjunto residencial frente a la asamblea general. En este
caso concreto no es de recibo el argumento de la existencia de otro mecanismo
judicial de defensa por cuanto es claro que el arrendatario se encuentra en una
situación de subordinación frente a los órganos de administración. Tal estado
de cosas es aún más evidente por el hecho de no ser propietario, y por ende, ni
siquiera pudo participar en la deliberación y votación de la medida por la
Asamblea de Copropietarios.
ACCION DE TUTELA CONTRA CENTRO COMERCIAL-Procedencia
ACCION DE TUTELA CONTRA ADMINISTRACION Y REGLAMENTOS
DE LAS COPROPIEDADES
La Corte unificó su criterio en cuanto a la procedencia de la acción
de tutela contra los órganos de administración y los reglamentos de las
copropiedades. En tal sentido, como regla general se estableció que en materia
de administración de las copropiedades “hay que sujetarse a lo previsto en la
ley 428 de 1998.  Además, los copropietarios están sujetos a los Reglamentos de
la copropiedad adoptados en la forma prevista por la ley sustancial. Sin
embargo, estos Reglamentos pueden desconocer o amenazar los derechos
constitucionales fundamentales, y en estas situaciones es procedente la
tutela.”
SUBORDINACION-Propietarios de bienes inmuebles
respecto de asamblea general
Los
propietarios de bienes inmuebles sean éstos destinados para vivienda, oficina o
un uso comercial, se hallan en una situación de subordinación en relación con
los órganos que administran la propiedad horizontal y que cuando quiera que
éstos con su actuación u omisión vulneren o amenacen derechos constitucionales
fundamentales procede la acción de tutela.
LIBERTAD ECONOMICA-Derecho positivo y
negativo
La libertad económica debe ser
entendida como un derecho positivo y negativo. La faceta positiva consiste en
que cualquier persona puede, dentro de los límites de la ley y el bien común,
desarrollar cualquier actividad económica ya sea comercial, financiera o
aseguradora; crear empresas y competir con total libertad en el mercado. La
faceta negativa se identifica con la facultad que tiene el particular de
abstenerse de emprender esta clase de actividades lucrativas o de llevarlas a
cabo sólo en un determinado momento, con un mayor o menor grado de intensidad,
de conformidad con sus intereses personales.
LIBERTAD ECONOMICA-Vulneración al
componente negativo de este derecho/LIBERTAD ECONOMICA-No puede delegar
el órgano colegiado al ejecutivo la decisión de imponer a comerciante el deber
de ejercer el derecho a la libertad económica/LIBERTAD ECONOMICA-Orbita
personal
La decisión
adoptada por la Asamblea de Copropietarios en el sentido de delegarle al
Consejo de Administración la facultad de decidir sobre la apertura dominical de
los establecimientos de comercio y la imposición de multa por incumplimiento,
así como aquella que fue adoptada por el Consejo de Administración vulneran el
ejercicio del derecho a ejercer una actividad económica, en su componente
negativo. No puede un particular, en este caso un órgano colegiado, delegar en
otro de carácter ejecutivo la decisión de imponerle a un comerciante el deber
de ejercer un derecho constitucional fundamental como lo es la libertad
económica, así sea en aras de buscar la satisfacción del interés de las
mayorías, que por lo demás, de naturaleza exclusivamente económica. Sin duda,
pertenece exclusivamente a la órbita personal de cada quien decidir, si un
determinado día de la semana ejercita o no una libertad que le reconoce la
Constitución y por ende, no se le puede conminar a hacerlo, so pena de la
imposición de una multa.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL-No
figura restricción al ejercicio de sus derechos fundamentales
No es de
recibo el argumento de que el demandante, desde un comienzo, hubiese aceptado
esa autolimitación al ejercicio de sus derechos fundamentales por cuanto tal
restricción no figura en el texto del Reglamento de Propiedad Horizontal,
adoptado por escritura pública.
ACCION DE TUTELA-No se configura un
hecho superado
El actor decidió entregar el local
que tenía en arriendo en la Ciudadela Comercial, lo cual no puede ser
considerado como un hecho superado por la sencilla razón que la vulneración de
los derechos de algunos de los copropietarios no ha cesado, como quiera que
reposa prueba en el expediente que evidencia la inconformidad con la medida de
otros 27 comerciantes, razón por la cual la Sala no puede declararse inhibida
para fallar de fondo.
Referencia: expediente T-706951
Acción de tutela instaurada por Sergio Rodríguez Pérez contra la
Ciudadela Comercial Unicentro de Medellín.
Magistrada Ponente:
Dra.
CLARA INÉS VARGAS HERNÁNDEZ
Bogotá D. C., diez (10) de julio de dos mil
tres (2003).
La Sala Novena
de Revisión de la Corte Constitucional, integrada por los Magistrados CLARA
INÉS VARGAS HERNÁNDEZ, JAIME ARAÚJO RENTERÍA y ALFREDO BELTRÁN SIERRA, en
ejercicio de sus competencias constitucionales y legales, concretamente las
previstas en los artículos 86 y 241, numeral 9, de la Constitución Política y
en el decreto 2591 de 1991, dicta la siguiente
SENTENCIA
Que pone fin
al proceso de revisión del  fallo de instancia adoptado por el 20 de enero de
2003 por el Juzgado Veinticuatro Penal Municipal de Medellín, en virtud de la
acción de tutela de la referencia.
I. HECHOS.
Los hechos que
fueron invocados por el actor en la presente tutela son en esencia los
siguientes:
1. El accionante
es propietario de un establecimiento de comercio ubicado en la Ciudadela
Comercial Unicentro de Medellín.
2. Alega que el
Consejo de Administración del centro comercial tomó la decisión de obligar a
todos los dueños de los mencionados establecimientos de abrir sus puertas los
días domingo, bajo sanción de una multa de $ 130.000 pesos cada vez que
incumpliesen tal orden.
Para el actor
tal decisión vulnera gravemente sus derechos constitucionales fundamentales al
libre desarrollo de su personalidad, libertad de conciencia y de cultos,
derecho al trabajo así como los derechos de la familia.
Por las
anteriores razones solicita que se ampare sus derechos ordenándole al Consejo
Administrativo del centro comercial que la decisión de abrir los locales el día
domingo no sea obligatoria sino optativa.
II.
ARGUMENTOS DE LA PARTE ACCIONADA.
Frente a los
hechos y fundamentos de derecho invocados por el accionante,   la demandada se
pronunció en los siguientes términos:
1. Por decisión
del Consejo de Administración de la Ciudadela Comercial Unicentro Medellín se
determinó la obligatoriedad de abrir los establecimientos comerciales los días
domingo de manera permanente y la imposición de una multa por su
incumplimiento. Lo anterior, en virtud de delegación conferida por la Asamblea
Anual de Propietarios realizada el día 9 de marzo de 1999 mediante la cual se
dejó en manos del Consejo de Administración esa decisión, sin que hasta la
fecha haya sido derogada por Asambleas posteriores.
2. El tutelante
es inquilino del local núm. 044 de la Ciudadela Comercial Unicentro Medellín.
El propietario del local lo adquirió  mediante escritura pública en la que se
obligó a respetar y obedecer en todas sus partes el Reglamento de Administración
de la Propiedad contenido en la escritura pública núm. 2769 de 22 de julio de
1991 de la Notaría 11 de Medellín, y por lo tanto, el inquilino también está
obligado a respetarlo.
3. El artículo
75 del Reglamento establece que la Asamblea de Propietarios es el órgano
supremo de la expresión de voluntad de la copropiedad, jurídicamente capacitada
para tomar todo tipo de decisiones no atribuidas a otro organismo. Los acuerdos
de la Asamblea son obligatorios para todos los titulares de derechos de
propiedad de unidades privadas.
4. La Asamblea
Anual de Propietarios del centro comercial, realizada el 9 de marzo de 1999,
delegó en el Consejo de Administración la decisión de establecer o no la obligatoriedad
de abrir los establecimientos de comercio los días domingo de manera
permanente, así como la imposición de una multa por su incumplimiento. El
Consejo de Administración lo hizo obligatorio, teniendo en cuenta la delegación
recibida y por mandato expreso del numeral 9 del art. 92 del reglamento que al
referirse a las funciones de la Junta Administradora reza “ 9. Ejercer las
funciones que le delegue la Asamblea y hacer cumplir las determinaciones de
ésta”, además el numeral 7 del mismo artículo dice “  7. Adoptar un
reglamento interno de la Ciudadela Comercial si  a ello hubiere lugar, el que
será de obligatorio cumplimiento por parte de los copropietarios y usuarios...”
y el numeral 24 del mismo artículo dispone   “ 24. Imponer multas sucesivas
a los propietarios hasta por una cuantía no mayor de doscientas upacs ( 200
upacs ) según las normas de este reglamento”.
5. La exigencia
del Consejo de Administración de la Ciudadela Comercial Unicentro Medellín de
abrir todos los locales el día domingo debe ser entendida dentro de unos
conceptos de comunidad y respeto por el interés general. Los copropietarios de
un centro comercial reconocen el interés general cuando se someten a los
Reglamentos de Propiedad Horizontal, de convivencia, de uso de áreas comunes.
6. El hecho de
no abrir los domingos pondría a Unicentro Medellín en gran desventaja con el
resto del comercio de la ciudad, viéndose afectados todos los comerciantes.
7. El interés
general de la Ciudadela en nada obstaculiza al tutelante para que organice su
sistema de vida y la administración de su negocio, de forma tal que le permita
pasar el tiempo que requiera con su familia, asistir a las ceremonias
religiosas que considere, pues de manera alguna se le está exigiendo al
comerciante que atienda directamente su negocio los domingos.
En definitiva,
la demandada se opone a la petición del tutelante y niega violación alguna a
los derechos fundamentales del señor Rodríguez Pérez.
III. FALLO
OBJETO DE REVISIÓN.
El Juzgado 24
Penal Municipal de Medellín, mediante sentencia del 20 de enero de 2003, negó
por improcedente la presente acción de tutela, con base en los siguientes
argumentos.
En lo que atañe
al derecho fundamental al libre desarrollo de la personalidad consideró el
Juzgado que con la actuación del Consejo Administrativo del centro comercial no
se le vulneró la autonomía personal al accionante, toda vez que en manera
alguna la exigencia de la entidad demandada hace alusión a que sea el
comerciante quien esté al frente de su negocio, pudiendo delegar tal función en
un empleado de manera temporal “lo que resultaría francamente menos oneroso
que someterse al pago de una multa”.
Respecto a la
libertad de conciencia y de cultos consideró el Juzgado que tampoco había sido
vulnerada por la sencilla razón que la medida adoptada por la demandada ya que
no se le estaba compeliendo al peticionario a que fuese él directamente quien
debiese abrir su negocio los domingos. De igual manera estimó que no se había
violado el derecho al trabajo y que las  alegaciones del demandante en tal
sentido constituían meras apreciaciones subjetivas, que en ningún caso
comprometían la esencia de ese derecho fundamental.
Por último
señaló el juzgador que las controversias sobre la aplicación del régimen de
propiedad horizontal eran simplemente de naturaleza legal y no constitucional,
razón por la cual el presente conflicto debía ser ventilado ante el juez civil
competente.
IV. PRUEBAS.
Entre los documentos allegados a la presente
acción, esta Sala destaca los siguientes:
1. Copia de la
decisión del Consejo Administrativo ( Circular núm. 14 del 4 de octubre de 2002
) en el sentido de erigir en obligatoria la apertura de los locales comerciales
los días domingo y previendo una multa de $ 130.000 pesos por cada
incumplimiento. En las partes pertinentes del texto se establece lo siguiente:
“En la Asamblea Anual de Propietarios, realizada en marzo de 2002,
se delegó al Consejo de Administración la decisión de considerar la posibilidad
de la apertura dominical obligatoria para todos los locales de la Ciudadela
Comercial Unicentro, es así como después de varios años de apertura dominical
opcional, en el que hemos contado con al afluencia y fidelidad de clientes y
visitantes, y con el fin de no quedarnos atrás en un cambio cultural que ya se
impone en toda Antioquia, se ha decidido que a partir del 20 de octubre de
2002, la apertura dominical será obligatoria para todos los locales de la
Ciudadela Comercial Unicentro.
El horario de atención el día domingo será también de obligatorio
cumplimiento de 11 de la mañana a 4 de la tarde o en horarios diferentes cuando
sea temporada especial, en este último caso se les informa ( sic ) con
anticipación a cada fecha. El local comercial que no cumpla con esta apertura y
con su horario y de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal,
tendrá una sanción de $ 130.000 por cada domingo.”
2. Copia de la
comunicación enviada a dicho Consejo por varios ( 28 en total ) propietarios de
locales de la Ciudadela, en la cual solicitaron el levantamiento de la medida.
3. Copia de una
sentencia de tutela fallada por el doce de diciembre de 2002 por el Juzgado 33
Penal Municipal de Medellín tutelando como mecanismo transitorio los derechos
fundamentales al mantenimiento del núcleo familiar y a la recreación, alegador
por uno de los propietarios del centro comercial.
4. Fotocopia, en
lo pertinente, de la escritura núm. 2769 del 22 de julio de 1991 de la Notaría
11 de Medellín, contentiva del Reglamento de Propiedad Horizontal de la
Ciudadela Comercial Unicentro Medellín.
5. Fotocopia del
Acta núm. 10  de la Asamblea General de Propietarios del 9 de marzo de 1999.
De  este documento se resaltan las siguientes afirmaciones:
“PROPOSICIÓN 8
El señor Álvaro Lalinde pregunta a la Junta qué mecanismo
pudiera implementar para obligar a todos los comerciantes a abrir el día
domingo. El doctor Góez dice que realmente éste debe ser un compromiso del
comerciante que debe conscientizarse de la importancia de abrir el día domingo
ya que si miramos desapasionadamente  el tema, son los comerciantes quienes
están dejando de vender dos meses al año. Sobre el tema, la Administración
ratifica que es muy importante apoyar la medida y no es esperar a que unos
pocos hagan el esfuerzo. El doctor Gonzalo Ramírez pregunta si no es posible
que esto sea obligatorio y con sanciones para el que no abra.
El doctor Góez responde que realmente en la Junta siempre se ha
tratado de convencer a la gente de los beneficios de cada medida que se toma.
Terminada la discusión sobre el tema, se pone a consideración la
proposición sobre la obligatoriedad de abrir los locales los días domingo.
Puesta a consideración la proposición, la asamblea aprueba
delegar en la Junta el tomar la decisión de que cuando lo considere necesario
establezca la norma de obligatoriedad para la apertura de los días domingo.
El señor Alvaro Lalinde propone se estudien incentivos para los
comerciantes que abran los domingos, como la rifa de las cuotas de
administración.
La
asamblea delega en la Junta Administradora el estudio y la aprobación de dichos
incetivos”
6. Fotocopia
del Acta núm. 11 de la Asamblea General de Propietarios del 8 de marzo de 2000.
De este documento resulta pertinente destacar los siguientes apartes:
“El señor Byron Hernández propone a la asamblea que la apertura de
los domingos sea obligatoria porque los días de compra van cambiando y debemos
ser competitivos y darle a nuestros clientes el tiempo que ellos necesiten.
El doctor Góez reafirma dicha necesidad y recuerda que Unicentro ha
sido el pionero de esta apertura sin embargo, creemos que es más importante
continuar con nuestra tarea de convencer a los comerciantes de esta necesidad,
sin tener que ser obligatoria. El señor Carlos Ramírez reafirma de que esa
apertura sea obligatoria. El señor Gabriel Restrepo solicita a la asamblea y a
la junta que antes de tomar una medida se consulte el aspecto legal de esa
obligatoriedad para no incurrir en un error.
La administración aclara que realmente esto se puede hacer pero que
es necesario implementar los turnos de compensatorios. Después de analizado el
tema, la asamblea determina que se continuará trabajando en este sentido hasta
lograr que la gran mayoría de los locales estén abiertos pero sin imponer por
el momento ninguna sanción”.
7. Certificación
de la Secretaría de Gobierno Municipal sobre la existencia y representación de
la Ciudadela Comercial Unicentro de Medellín.
Adicionalmente, mediante auto del 15 de mayo de
2003, la Sala ordenó la práctica de la siguiente prueba:
“Primero: Ordenar
que por la Secretaría General de esta Corporación se oficie a la Ciudadela
Comercial Unicentro de Medellín para dentro del término de tres ( 3 ) días
contados a partir de la notificación de este proveído remita a este Despacho la
siguiente documentación:
1. Acta de la
Asamblea Anual de Propietarios de 2002.
2. Actos del
Consejo de Administración mediante los cuales se estableció la  obligación para
los comerciantes de abrir los negocios los días domingo y se  previó la
imposición de multas para quienes incumpliesen tal mandato”.
En cumplimiento del auto precedente el día 4 de
junio, vía fax, se recibió en la Secretaría de esta Corporación la siguiente
documentación:
1. Circular núm. 14 del 4 de Octubre de 2002 del
Consejo de Administración de la Ciudadela Comercial Unicentro de Medellín.
2. Acta núm. 14 de la Asamblea General Ordinaria
de Propietarios de la Ciudadela Comercial Unicentro de Medellín, fechada marzo
14 de 2003.
No se recibió por tanto el acta de la Asamblea de
Asamblea General Ordinaria de Propietarios de la Ciudadela Comercial Unicentro
de Medellín del 2002.
V. COMPETECIA Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.
De conformidad con lo establecido en los
artículos 86 y 241-9 de la Carta Política y los artículos 31 a 36 del Decreto
2591 de 1991, la Sala  es competente para revisar el fallo antes mencionado.
1.
Problemas jurídicos planteados.
Corresponde en
esta ocasión a la Sala resolver los siguientes problemas jurídicos:
a. ¿ Cuáles son
las facultades y los límites constitucionales que tienen en el ejercicio de sus
funciones las Asambleas de Copropietarios de los centros comerciales y los
Consejos de Administración?
b.  ¿Procede o
no una acción de tutela en estos casos o es necesario recurrir a la
jurisdicción civil ordinaria mediante un proceso verbal sumario?
c. ¿Puede la
Asamblea de Copropietarios delegarle al Consejo de Administración la facultad
para obligar a todos los dueños de los establecimientos de comercio a abrir sus
negocios el día domingo, so pena de ser sancionados con una multa en caso de
incumplimiento?.
2. Facultades y límites constitucionales de las
Asambleas de Copropietarios y de los Consejos de Administración de los
establecimientos de comercio.
La propiedad
horizontal es una forma de dominio que implica, por un lado, la propiedad
exclusiva sobre una parte del inmueble bien sea un apartamento, un piso o un
local comercial, y por otro, la propiedad común de las áreas sociales,
necesarias para la existencia, seguridad y conservación del edificio. La
dirección y administración del condominio está a cargo de la asamblea general,
órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato legal,
integrado por la totalidad de propietarios de los apartamentos pisos o locales
cuyo representante legal es el administrador señalado en el reglamento
debidamente legalizado, es decir, elevado a escritura pública e inscrito en la
oficina de instrumentos públicos. Dicha asamblea general, como órgano de
administración y dirección de la unidad residencial o del centro comercial es
el  encargado de examinar los aspectos generales, económicos y financieros de
la copropiedad, tiene la facultad de adoptar las decisiones que conciernen a la
comunidad, las que, si se ajustan a la Constitución, la Ley 675 del 3 de agosto
de 2001 “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”
y los reglamentos, deben ser acatadas por todos los propietarios, inclusive
para los ausentes o disidentes, el administrador y los demás órganos, y en lo
pertinente los usuarios y ocupantes del edificio, conjunto residencial o centro
comercial.
Las potestades
reguladoras y de delegación que están llamadas a ser ejercidas por la Asamblea
de copropietarios, órgano colegiado en el cual participan democráticamente
todos los propietarios, resultan ser muy amplias de conformidad con el artículo
38 de la Ley 675 de 2001. No obstante, a pesar de que sus integrantes actúen de
común acuerdo, e incluso en el ámbito de los reglamentos de copropiedad, sus
decisiones no pueden contrariar los derechos constitucionales fundamentales, ni
ser manifiestamente desproporcionadas, discriminatorias, irrazonables o
arbitrarias.
En reiteradas
ocasiones, la Corte Constitucional ha sostenido que las decisiones adoptadas
por las Asambleas de copropietarios no pueden vulnerar la Carta Política. En
tal sentido, en sentencia T- 216 de 1998, con ponencia del Magistrado Carlos
Gaviria Díaz consideró que “Sin embargo, la potestad reguladora de las
asambleas de copropietarios debe entenderse limitada por la Constitución y la
ley, razón por la cual no pueden sus miembros, así actúen de consuno, arrogarse
la competencia para modificar o derogar la legislación sobre los servicios
públicos domiciliarios (C.P. art. 369), como lo hizo la asamblea de la
Agrupación Comercial Popular A, y lo aceptó el juez de instancia.”
Más
recientemente, en sentencia T- 1082 de 2001, con ponencia del Magistrado Marco
Gerardo Monroy Cabra, la Corte se pronunció en el siguiente sentido“Si bien
es posible que la asamblea general tome decisiones sobre la administración de
las zonas comunes, su ámbito de ingerencia sobre la administración que se le de
a los bienes privados ubicados o de dominio particular dentro del condominio es
limitado en la medida en que el titular del dominio puede, respetando los
límites que implican los derechos de los demás derivados de la Constitución o
la ley y teniendo en cuenta el interés público o social, disponer del bien
según le parezca.
De tal suerte
que, en principio, la Asamblea de Copropietarios de un edificio, conjunto
residencial o centro comercial goza de un margen de maniobra al momento de
adoptar directamente las medidas necesarias para garantizar la seguridad
y convivencia pacífica entre los propietarios, arrendatarios y usuarios, así
como el mantenimiento y preservación de las áreas comunes, o llegado el caso, delegar
la adopción y ejecución de alguna de éstas en el Consejo de Administración. Sin
embargo, tales decisiones no pueden vulnerar unos límites que emanan
directamente de la Constitución.
En este orden
de ideas, a pesar de que la decisión de la Asamblea de Copropietarios haya sido
adoptada respetando ciertos procedimientos y sistemas de mayorías, resultaría
inaplicable si contrariase, por ejemplo, los derecho fundamentales a la
igualdad, la libre locomoción, el derecho al trabajo o las libertades
económicas. En igual sentido, carecería de efectos jurídicos una delegación en
tal sentido, y por supuesto, la ejecución de la misma por el órgano
correspondiente.
En suma, si
bien las Asambleas de Copropietarios gozan de ciertas competencias para la
consecución del interés general, las cuales puede desempeñar directamente o
delegar en el Consejo de Administración, también lo es que el ejercicio de
tales atribuciones debe ajustarse a la Constitución. En igual sentido, es preciso
que la ejecución de las competencias que la ley, los reglamentos de propiedad
horizontal, o por delegación de la Asamblea le sean acordadas al  Consejo de
Administración, se ajuste al Texto Fundamental.
3. Procedencia de la acción de tutela en caso de presentarse
una controversia por decisiones adoptadas por la Asamblea de Copropietarios.
La acción de tutela procede frente
a acciones u omisiones imputables a particulares cuando quien la invoque se
encuentre en una situación de subordinación frente al demandado. En sentencia
T-290 de 1993, con ponencia del Magistrado José Gregorio Hernández Galindo, la
Corte entendió por subordinación “la existencia de una relación jurídica de
dependencia” o “la condición de una persona sujeta a otra o dependiente
de ella”. A fin de determinar la existencia de una relación de
subordinación, la Sala considera que es preciso tomar en cuenta entonces las
circunstancias del caso concreto, la calidad de los derechos fundamentales que
se encuentran amenazados o vulnerados  y las calidades de las personas
involucradas, como quiera que se trata de un concepto relacional, donde juega
un papel determinante el ejercicio de posiciones de poder que ostentan algunos
órganos de naturaleza particular sobre determinadas personas.
En reiterada jurisprudencia la
Corte ha sostenido la procedencia de la acción de tutela por vulneración de
derechos constitucionales fundamentales contra particulares que administran
conjuntos residenciales por existir una relación de subordinación de quien
habita el conjunto residencial frente a la asamblea general. En tal sentido, en
sentencia T- 233 de 1994, con ponencia del Magistrado Carlos Gaviria Díaz dijo
esta Corporación “La subordinación tiene que ver con acatamiento,
sometimiento a órdenes proferidas por quienes, por razón de sus calidades,
tienen la competencia para impartirlas, situación en la que también se halla la
petente, debido a que la decisión prohijada por la asamblea general y llevada a
efecto por la junta directiva debe ser acatada, según los estatutos de la
copropiedad y ante la coacción de un proceso ejecutivo.”
En igual sentido se pronunció la
Corte en sentencia T- 333 de 1995, con ponencia del Magistrado Antonio Barrera
Carbonell “La tutela, destinada en este caso a amparar los derechos fundamentales
de los demandantes a la libertad e intimidad personal y familiar, constituye el
mecanismo ideal y efectivo de protección de éstos con el fin de contrarrestar
el abuso de poder en que incurrió la asamblea general al adoptar decisiones que
escapan de su competencia y que determinaron la violación de dichos derechos,
porque no se puede supeditar la vigencia y goce de los derechos fundamentales a
la posibilidad de su amparo a través de la utilización de medios procesales
distintos a los previstos en la Constitución para su protección, que han sido
instituidos con finalidades diferentes y que realmente no son garantía para su
protección efectiva. Dicho de otra manera, al juez civil dentro del proceso
verbal sumario que se instaura para dirimir una controversia en torno a la
propiedad horizontal concreta su estudio y decisión al aspecto central de ésta,
esto es, a lo que atañe con las materias ya especificadas, antes que al amparo
de los derechos fundamentales, violados o amenazados; por lo tanto, eventualmente
puede abstenerse de adoptar medidas concretas tendientes a poner fin o a evitar
su violación, como las que usualmente decreta el juez de tutela, con lo cual
dichos derechos pueden quedar carentes de protección”.
Las anteriores
consideraciones han sido extendidas por esta Corporación al caso de las
Asambleas de Copropietarios de los centros comerciales. Al respecto, en
sentencia T- 474 de 1995, con ponencia del Magistrado Fabio Morón Díaz, a
propósito de una acción de tutela incoada contra el Centro Comercial Galerías,
sostuvo que “Es claro que a las sociedades actoras
y al coadyuvante les asiste la posibilidad de procurar que, por un medio
expedito como la acción de tutela, procedente frente a violaciones o amenazas
de vulneración de los derechos fundamentales, se impida la realización de una
asamblea convocada por quienes carecen de título jurídico para hacerlo. Una
interpretación diversa dejaría a los peticionarios enfrentados a dos
alternativas, ambas conculcadoras del derecho de asociación: concurrir, en
contra de sus convicciones, a una asamblea que consideran reñida con el
ordenamiento jurídico o dejar de hacerlo,  sometiéndose, mientras tanto, a las
decisiones tomadas sin la participación que legítimamente les corresponde, ya
que, se repite, los medios judiciales ordinarios operan con posterioridad. Obró
bien el Tribunal Superior al prohibir cualquier asamblea convocada por personas
distintas a las inscritas; tal decisión lejos de atentar contra el derecho de
asociación le otorga vigencia, porque evita la usurpación de  funciones
jurídicamente atribuidas a quienes cumplen los requisitos previstos por el
ordenamiento.
Más recientemente, en sentencia SU- 509 de 2001, con ponencia del
Magistrado Marco Gerardo Monroy Cabra, la Corte unificó su criterio en cuanto a
la procedencia de la acción de tutela contra los órganos de administración y
los reglamentos de las copropiedades. En tal sentido, como regla general se
estableció que en materia de administración de las copropiedades “hay que
sujetarse a lo previsto en la ley 428 de 1998.  Además, los copropietarios
están sujetos a los Reglamentos de la copropiedad adoptados en la forma
prevista por la ley sustancial. Sin embargo, estos Reglamentos pueden
desconocer o amenazar los derechos constitucionales fundamentales, y en estas
situaciones es procedente la tutela.”
En este orden
de ideas, existe una clara línea jurisprudencial en el sentido de que los
propietarios de bienes inmuebles sean éstos destinados para vivienda, oficina o
un uso comercial, se hallan en una situación de subordinación en relación con
los órganos que administran la propiedad horizontal y que cuando quiera que
éstos con su actuación u omisión vulneren o amenacen derechos constitucionales
fundamentales procede la acción de tutela.
4. El caso concreto.
El señor Sergio Rodríguez Pérez,
quien es arrendatario de un local en la Ciudadela Comercial Unicentro de
Medellín alega que la decisión del Consejo de Administración de ordenar la
apertura dominical de los establecimientos de comercio, so pena de imponer una
multa de $ 130.000 lesiona sus derechos constitucionales fundamentales al libre
desarrollo de la personalidad, la libertad de conciencia y de cultos, el
derecho al trabajo y a la recreación, así como su derecho a tener una familia.
A pesar de que el accionante no alegó como vulneradas su libertad económica,
estima la Sala que la discusión en este caso se debe limitar y centrar sobre
este punto en concreto.
La libertad económica debe ser
entendida como un derecho positivo y negativo. La faceta positiva consiste en
que cualquier persona puede, dentro de los límites de la ley y el bien común,
desarrollar cualquier actividad económica ya sea comercial, financiera o aseguradora;
crear empresas y competir con total libertad en el mercado. La faceta negativa
se identifica con la facultad que tiene el particular de abstenerse de
emprender esta clase de actividades lucrativas o de llevarlas a cabo sólo en un
determinado momento, con un mayor o menor grado de intensidad, de conformidad
con sus intereses personales.
En el caso
concreto, la decisión adoptada por la Asamblea de Copropietarios durante el mes
de marzo  de 2002 en el sentido de delegarle al Consejo de Administración la
facultad de decidir sobre la apertura dominical de los establecimientos de
comercio y la imposición de multa por incumplimiento, así como aquella que fue
adoptada por el Consejo de Administración mediante circular núm. 44 del 4 de
Octubre de 2002 vulneran el ejercicio del derecho a ejercer una actividad
económica, en su componente negativo. En efecto, no puede un particular, en
este caso un órgano colegiado, delegar en otro de carácter ejecutivo la
decisión de imponerle a un comerciante el deber de ejercer un derecho
constitucional fundamental como lo es la libertad económica, así sea en aras de
buscar la satisfacción del interés de las mayorías, que por lo demás, de
naturaleza exclusivamente económica. Sin duda, pertenece exclusivamente a la
órbita personal de cada quien decidir, si un determinado día de la semana
ejercita o no una libertad que le reconoce la Constitución y por ende, no se le
puede conminar a hacerlo, so pena de la imposición de una multa.
Tampoco es de
recibo el argumento de que el demandante, desde un comienzo, hubiese aceptado
esa autolimitación al ejercicio de sus derechos fundamentales por cuanto tal
restricción no figura en el texto del Reglamento de Propiedad Horizontal,
adoptado por escritura pública núm. 2.769 del 22 de julio de 1991 de la Notaría
11 de Medellín. En efecto, la decisión impuesta por la Asamblea de
Copropietarios resulta ser muy distinta de aquella que aparece recogida en el
artículo 35 del mencionado documento, a cuyo tenor:
“Obligación de abrir el establecimiento. Los propietarios o usuarios
deberán abrir sus establecimientos al público con sus actividades mercantiles
en un plazo máximo de sesenta ( 60 ) días calendario, que comenzará a contarse
a partir de la fecha de la entrega material de su unidad privada. En caso de
que el comerciante no cumpliere con el plazo antes establecido, la Junta
Administradora colocará ( ilegible ) o a quien explote la unidad privada una
multa diaria hasta de treinta ( 30 ) UPACS, hasta el día en que abra al
público...”.
La grave afectación que tal decisión ocasiona en el derecho
fundamental del accionante lleva a la Sala a concluir que en este caso concreto
no es de recibo el argumento de la existencia de otro mecanismo judicial de
defensa por cuanto es claro que el arrendatario se encuentra en una situación
de subordinación frente a los órganos de administración. Tal estado de cosas es
aún más evidente por el hecho de no ser propietario, y por ende, ni siquiera
pudo participar en la deliberación y votación de la medida por la Asamblea de
Copropietarios.
Ahora bien, en curso de la revisión
de la presente acción de tutela fue remitida a la Sala una constancia según la
cual el señor Sergio Rodríguez Pérez decidió entregar el local que tenía en
arriendo en la Ciudadela Comercial Unicentro de Medellín, lo cual no puede ser
considerado como un hecho superado por la sencilla razón que la vulneración de
los derechos de algunos de los copropietarios no ha cesado, como quiera que
reposa prueba en el expediente que evidencia la inconformidad con la medida de
otros 27 comerciantes, razón por la cual la Sala no puede declararse inhibida
para fallar de fondo.
VI. DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Sala Novena de Revisión de la Corte
Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la
Constitución Política,
RESUELVE
Primero. LEVANTAR la suspensión del
término decretada para decidir el presente asunto.
Segundo.
REVOCAR la sentencia emitida el 20 de enero de
2003 por el Juzgado 24 Penal Municipal de Medellín en la acción de tutela
interpuesta por el señor Sergio Rodríguez Pérez contra la Administración de la
Ciudadela Comercial Unicentro de Medellín y en su reemplazo TUTELAR el derecho fundamental a la libertad económica del
accionante.
Tercero.
DEJAR SIN EFECTOS la Circular núm. 44 del 4 de octubre de
2002 del  Consejo de Administración de la Ciudadela Comercial Unicentro de
Medellín en lo que respecta a la obligación de los comerciantes de abrir sus
establecimientos el día de domingo so pena de la imposición de una multa de $
130.000 pesos por incumplimiento.
Cuarto.
PREVENIR al Consejo de Administración de la
Ciudadela Comercial Unicentro de Medellín de que en el futuro se abstenga de
imponer tales medidas.
Quinto.  ORDENAR que, por la Secretaría General se dé cumplimiento a lo previsto en
el artículo 36 del decreto 2591 de 1991.
Notifíquese,
comuníquese, publíquese en la Gaceta de la Corte Constitucional y cúmplase.
CLARA
INÉS VARGAS HERNÁNDEZ
Magistrada
Ponente
JAIME
ARAÚJO RENTERÍA
Magistrado
ALFREDO
BELTRÁN SIERRA
Magistrado
MARTHA
VICTORIA SÁCHICA MENDEZ
Secretaria
General