C-376-04
REPUBLICA DE COLOMBIA
Sentencia C-376/04
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Carácter
especial
La Corte ha puesto de presente de manera reiterada que en
materia de propiedad horizontal se está en presencia de un régimen normativo
especial  cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren
derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad
sobre el terreno y los demás bienes comunes, con miras a la obtención de un fin
constitucional, a saber, “garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en
los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”.
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Regulación
normativa
EXPENSAS COMUNES NECESARIAS EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Participación
EXPENSAS COMUNES EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo
propietario
DERECHOS PATRIMONIALES-Facultad
legislativa de configuración
PATRIMONIO DE PARTICULARES-Definición
legislativa de cómo los derechos acceden al igual que la extensión y
restricción de sus contenidos
EXPENSAS COMUNES EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Establecimiento legislativo de solidaridad en su pago entre el
propietario anterior y el nuevo propietario/EXPENSAS COMUNES EN REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Fundamento de la solidaridad en su pago entre el
propietario anterior y el nuevo propietario
Dado que es la Ley
la que establece en este caso la solidaridad  entre  el vendedor  y el
adquirente del bien privado sometido a propiedad horizontal es claro que la
misma ley  es la que sirve de fundamento a la obligación  que así surge para el
nuevo propietario. Dicha solidaridad, encuentra  a su vez fundamento  en la
necesidad de proteger la copropiedad como tipo especial de dominio, por lo que
resulta claramente razonable que el Legislador  la establezca  como una manera
de  asegurar el cumplimiento de las obligaciones de los copropietarios.
EXPENSAS COMUNES EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Exigencia de paz y salvo por notario en transferencia de dominio
Referencia: expediente D-4873
Demanda de inconstitucionalidad contra el inciso
tercero del artículo 29 de la Ley 675 de 2001.
Actor: Heriberto Segundo Villamil P.
Magistrado Ponente:
Dr. ALVARO TAFUR GALVIS
Bogotá D. C., veintisiete (27) de abril de dos
mil cuatro (2004).
La Sala Plena de la Corte Constitucional, en
cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de los requisitos y trámite
establecidos en el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la siguiente
SENTENCIA
I.       ANTECEDENTES
En ejercicio de la
acción pública de inconstitucionalidad, el ciudadano Heriberto Segundo Villamil
P. demandó el inciso tercero del artículo 29 de la Ley 675 de 2001 “por la
cual se expide el régimen de propiedad horizontal”.
Mediante auto del 2
de octubre del año 2003, el Magistrado Sustanciador admitió la demanda, ordenó
fijarla en lista, correr traslado de la misma al Procurador General de la
Nación para que rindiera el concepto de rigor, y dispuso comunicar su
iniciación al Presidente de la República y al Presidente del Congreso, como
también a los Ministros del Interior y de Justicia, y de Ambiente Vivienda y
Desarrollo Territorial, a fin de que conceptuaran sobre la constitucionalidad
de la norma acusada, de estimarlo oportuno, e invitó a participar en el asunto
a la Academia Colombiana de Jurisprudencia.
Cumplidos los trámites ya relacionados, propios de esta
clase de procesos, y previo el concepto del Procurador General de la Nación,
procede la Corte a decidir el asunto.
II.      NORMA DEMANDADA
A continuación se transcribe el texto de la disposición
acusada, conforme a su publicación en el Diario Oficial número 44.509 de 4 de
agosto de 2001, y se subraya lo demandado:
“Ley
675 de 2001
(3 de agosto)
Por
medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal
Artículo 29. Participación en las expensas
comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o
conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias
causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales
para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo
con el reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias,
existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier
título de bienes de dominio privado.
Igualmente,
existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo
propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no
pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del
derecho de dominio.
En la escritura de transferencia de dominio de
un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y
salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el
Representante Legal de la copropiedad.
En caso de no contarse con el paz y salvo, se
dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva
solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del
nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.
Parágrafo 1°. Cuando el dominio de un bien
privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de
ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas
comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado
contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.
Parágrafo 2°. La obligación de contribuir
oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun
cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un
determinado bien o servicio común.
Parágrafo 3°. En los edificios residenciales y
de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el
primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y
reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a
otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no
exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios
o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal
correspondiente.
El ciudadano
Heriberto Segundo Villamil P. solicita que se declare inexequible el inciso
tercero del artículo 29 de la Ley 675 de 2001, porque contraviene los artículos
2°, 58 y 95 de la Constitución Política, en conexidad con el Preámbulo y el
artículo 83 del mismo ordenamiento superior, y para el efecto expone los
argumentos que a continuación se sintetizan:
Manifiesta, que
conforme al artículo 2° de la Carta Política el fin del Estado es lograr un
orden justo, de modo que contraría este propósito “que el comprador de un
inmueble herede las deudas del anterior propietario”, al punto que “el
comprador también podría asumir las deudas personales del vendedor respecto de
terceros y ser solidariamente responsable de asuntos en los que no tuvo
injerencia ni provecho alguno”.
Se detiene en los
beneficios que la norma demandada representa para la administración y
conservación de los inmuebles, sometidos al régimen de propiedad horizontal, y
conceptúa que para efectos de asegurar el pago de las expensas comunes resulta
suficiente lo dispuesto en el inciso cuarto del mismo artículo - el que para
efecto de enfatizar su planteamiento subraya -, en cuanto “sin pago no hay
paz y salvo, sin paz y salvo no hay escritura, sin escritura no hay registro y
sin registro no hay tradición de la propiedad inmueble”.
Agrega, que el inciso demandado también quebranta el artículo
58 constitucional, en conexidad con el 83 del mismo ordenamiento, “en la
medida en que, sin mediar título jurídico alguno, una persona podría ver
disminuir su derecho o incluso perder su propiedad inmueble, si el vendedor de
una heredad le hubiese dejado una deuda superior al monto del bien mismo, por
concepto de expensas a la propiedad horizontal”.
En consonancia con lo
anterior, asegura que el inciso tercero del artículo 29 de la Ley 675 de 2001,
en cuanto establece solidaridad en el pago de las expensas comunes, entre quien
dejó de serlo y el nuevo propietario, “abre una puerta para la estafa y el
abuso de la ingenuidad de los compradores como ya se ha venido presentando en
el país”, y avala la actitud negligente de los administradores, que no
inician las acciones que les permiten hacer efectivas las obligaciones
insolutas de los copropietarios.
Para concluir
sostiene que la norma demandada viola el artículo 95 de la Constitución
Política, en conexidad con el deber de los particulares y de las autoridades
públicas de ceñirse a los postulados de la buena fe, previsto en el artículo 83
superior, porque es imperativo que toda persona respete el derecho ajeno y no
abuse del propio, y el inciso demandado “avala el abuso de los derechos
propios y el irrespeto del derecho ajeno, ya que resulta fácil incumplir la
obligación de pagar las expensas de un edificio y luego vender el apartamento y
salir corriendo para que sea el incauto comprador el que tenga que venir a
asumir un costo que no es de él”.
Como corolario de lo
expuesto el ciudadano accionante sostiene: “La norma acusada consagra
implícitamente una invitación a incumplir la ley, estimula la cultura del no
pago y se presta para estafas”.
III.    INTERVENCIONES
1.
Ministerio del
Interior y de Justicia
La doctora Ana Lucía
Gutiérrez Guingue, actuando como apoderada del Ministerio del Interior y de la
Justicia, en calidad de Directora de Ordenamiento Jurídico, interviene en la
presente acción para defender la conformidad de la norma acusada con la Carta
Política.
Afirma que el inciso
tercero del artículo 29 de la Ley 675 de 2001 no quebranta los artículos 2°, 58
y 95 de la Constitución, al establecer solidaridad en el pago de las expensas
comunes, entre el propietario anterior y el nuevo propietario de las unidades
privadas, sometidas al régimen de propiedad horizontal, porque la ley en cita
regula una forma especial de dominio, y “en todo caso el artículo 58
constitucional le asigna al órgano legislativo del poder público una amplia
potestad para generar y delimitar derechos patrimoniales en general y la
propiedad particular en general”.
Además, considera que
“el hecho de establecer la solidaridad no es una obligación que establece la
ley 675 de 2001”, en cuanto lo que la ley prevé “es la posibilidad de
que éste supuesto se dé dentro de esta situación pero no está señalando que lo
anterior sea la regla general”.
Añade que la
disposición “deja, en todo caso, la facultad de repetir contra quien convencional
o legalmente deba realizar dicho pago, ya que el que asuma dicho pago, queda
con todas las facultades de un acreedor para exigir el pago”, aspecto que
considera armoniza con el numeral 1° del artículo 95 de la Carta Política, en
cuanto comporta el respeto de los derechos ajenos.
Asegura que la
propiedad horizontal se impone en el mundo moderno, y que por ello el
legislador optó por establecer normas que propenden por la seguridad jurídica
del régimen y buscan la unificación y la satisfacción de las necesidades de los
copropietarios, como acontece con la Ley 675 de 2001, de la que hace parte la
norma acusada.
Finalmente sostiene
que el inciso en estudio, contrario a lo afirmado por el accionante, “[brinda]
a todas las personas la efectividad de los principios y derechos
constitucionalmente consagrados, con el fin de alcanzar la convivencia pacífica
y la vigencia de un orden justo”.
2.      Ministerio
de Ambiente Vivienda y Desarrollo Territorial
El doctor Remberto
Quant González, en ejercicio del poder conferido por la Jefe de la Oficina
Jurídica del Ministerio de Ambiente Vivienda y Desarrollo Territorial, se
refiere, en general, al artículo 29 de la Ley 675 de 2001 para sostener que no
quebranta “ninguno de los preceptos de la Constitución Política Nacional”.
Afirma que el
artículo en comento propende por el cumplimiento de las obligaciones adquiridas
por los titulares del derecho de propiedad sobre unidades independientes, en
inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, como quiera que la
transferencia del bien no extingue la obligación de cancelar las expensas
comunes, sino que la hace oponible al nuevo adquirente, por “la seguridad
para todos los propietarios horizontales, toda vez que dichos recursos son los
que se invierten en beneficio de toda la colectividad que vive bajo el régimen
de propiedad horizontal”.
Agrega que el
artículo 29 de la Ley 675 de 2001 realiza debidamente el artículo 2° de la
Carta, en cuanto “busca precisamente el equilibrio”, de manera que el
comprador de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal deberá
presentar paz y salvo expedido por la administración del inmueble, y, en caso
de que esto no ocurra, se verá obligado a responder solidariamente con el
vendedor por las obligaciones pendientes.
Sostiene que la norma
acusada tampoco quebranta el artículo 58 de la Carta Política, sino que lo
realiza plenamente, “toda vez que protege la forma asociativa de la
propiedad y la solidaria de la misma, tal como lo establece el artículo
mencionado”.
Para concluir expone
que no es cierto que el artículo 29 de la Ley 675 de 2001 “abra una puerta
para la estafa en el país, pues para eso el Notario, hará la salvedad de que no
se ha aportado el Paz y Salvo correspondiente sobre el pago de las expensas de
la administración de la propiedad horizontal, y será voluntad de las partes si
suscriben el documento de venta, bajo estas circunstancias, con el previo
convencimiento de que si firma la escritura pública, con la salvedad hecha por
el Notario, quedará como deudor solidario de dichas expensas”.
IV.    PROCURADOR
GENERAL DE LA NACION
El señor Procurador
General de la Nación allegó al expediente el concepto No. 3434, recibido el 27
de noviembre de 2003 en la Secretaria de esta Corte, mediante el cual solicita
que se declaren exequibles el inciso tercero del artículo 29 de la Ley 675 de
2001, y la expresión “y de la solidaridad del nuevo propietario por las
deudas que existan con la copropiedad”, contenida en el inciso quinto del
mismo artículo.
Inicialmente la Vista
Fiscal disgrega sobre la adquisición de la propiedad inmueble, la buena fe y el
servicio público notarial, para concluir que “el registro que es el modo
como se realiza la tradición del dominio de los bienes raíces (..) se
constituye en el camino para que los actos que afectan la propiedad inmueble
resulten oponibles frente a terceros, a partir de la fecha del respectivo
registro”, y que la buena fe “entendida como la conciencia de
haber adquirido un bien por medios legítimos, exentos de fraudes y de todo
vicio  (..) se materializa en el título correspondiente, que generalmente es la
escritura pública, razón por la cual se requiere la presencia del servicio
público de notariado”.
Recuerda que los Notarios están al servicio del derecho y
califica de activa su intervención en la guarda de la fe pública, “mediante
su participación tanto de asesoría y consejo como de garantizador de la
expresión del derecho subjetivo de conformidad con el derecho objetivo”,
actividad que considera “encaminada a garantizar la convivencia pacífica, en
las actividades de tráfico social que requieren del acompañamiento notarial”.
Se detiene en la
forma de dominio que regula la Ley 675 de 2001, y en las diferencias previstas
en ésta, entre bienes privados y comunes, bienes comunes esenciales y no
esenciales, y expensas necesarias y no necesarias, para concluir que el
mantenimiento de los bienes comunes esenciales, al igual que la administración
del inmueble y la prestación de los servicios comunes, “hace vinculante per
se el surgimiento de obligaciones a cargo de sus propietarios y tenedores”,
que tienen como fuente la ley.
Trae a colación los problemas que surgen en los sistemas de
copropiedad, en razón del no pago de las expensas comunes necesarias, y resalta
la modalidad de transferir las unidades estando pendiente el pago de las
expensas comunes, asaltando “la buena fe, la función social de la propiedad
y la convivencia pacífica de la propiedad común”.
De modo que considera acertado que el legislador haya
decidido “establecer una garantía personal de tales obligaciones pecuniarias
(..) entre el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado, lo cual
contribuye a evitar injusticias en contra del patrimonio del propietario,
cuando el tenedor del inmueble incumple con la obligación de solventar tales
erogaciones.”
Asegura que la garantía establecida por el legislador se
encamina “a proteger el derecho de propiedad, la buena fe y la vigencia de
un orden justo” i) porque “obliga al tradente a cancelar las deudas
adquiridas con la copropiedad”, sin restringir su derecho de disposición; y
ii) debido a que establece “la solidaridad en el pago de las referidas
expensas comunes adeudadas por el tradente, por parte del adquirente, al
momento de perfeccionarse la escritura traslaticia de dominio del bien privado
del cual emanan las obligaciones incumplidas.”.
La Vista fiscal concluye entonces que  las disposiciones
demandadas, así como  la expresión “y de la solidaridad del nuevo
propietario por las deudas que existan en la copropiedad”, contenida en el
inciso quinto del artículo 29 de la Ley 675 de 2001 “se [ajustan] plenamente
a la buena fe , al derecho de propiedad y al fin constitucional de garantizar
la convivencia pacífica de los propietarios de bienes privados y de las
expensas comunes”.
V.      CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS
1.      Competencia
De conformidad con lo
dispuesto en el artículo 241, numeral 5º de la Constitución Política, la Corte
Constitucional es competente para conocer y decidir definitivamente sobre la
acción de inconstitucionalidad de la referencia, porque la norma demandada está
contenida en la Ley 675 de 2001.
2.      Materia sujeta a examen
Corresponde a la Corte determinar si el inciso tercero de
la Ley 675 de 2001, que establece solidaridad en la obligación de contribuir
con las expensas comunes sin solución al momento de transferirse el derecho de
dominio, entre el propietario del bien privado y el adquirente, quebranta los
artículos 2°, 58 y 95 de la Constitución Política, en conexidad con el
Preámbulo y el  artículo 83 del mismo ordenamiento, porque el accionante afirma
i) que no es justo que el nuevo propietario tenga que responder por las
obligaciones que otro adquirió, ii) que no es dable someterlo a sufrir la
disminución de su patrimonio, e incluso la pérdida de su propiedad “sin
mediar título jurídico alguno”; y iii) que la norma “avala el abuso de
los derechos propios y el irrespeto del derecho ajeno”.
Para los
intervinientes dicho inciso en manera alguna vulnera los artículos superiores
invocados puesto que  i) se enmarca  claramente dentro de la potestad de
configuración del legislador, ii) propende por el cumplimiento de las
obligaciones adquiridas por los titulares del derecho de propiedad sobre
unidades independientes, en inmuebles sometidos al régimen de propiedad
horizontal para asegurar la solvencia financiera de dicha propiedad  común y
iii)  asegura un equilibrio razonable y justo entre los deberes de los
copropietarios  y el derecho de disposición que ellos tienen.
El señor Procurador General de la Nación por su parte
conceptúa tanto sobre la constitucionalidad del inciso demandado, como sobre la
conformidad con la Carta de la expresión “y de la solidaridad del nuevo
propietario por las deudas que existan en la copropiedad”, que hace parte
del inciso quinto del mismo artículo, disposiciones  que en su criterio se
ajustan plenamente a la buena fe, al derecho de propiedad y al fin
constitucional de garantizar la convivencia pacífica de los propietarios de
bienes privados y de las expensas comunes.
3.  El carácter especial del régimen de propiedad
horizontal y el contenido y alcance del artículo en que se contiene el inciso
acusado.
Previamente al análisis del problema jurídico planteado  la
Corte considera pertinente hacer algunas precisiones en torno al carácter
especial del régimen de propiedad horizontal y al contenido y alcance del
artículo en que se contiene el inciso acusado.
3.1 La Corte ha puesto de presente de manera reiterada[1] que en
materia de propiedad horizontal se está en presencia de un régimen normativo
especial  cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren
derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad
sobre el terreno y los demás bienes comunes, con miras a la obtención de un fin
constitucional, a saber, “garantizar la seguridad y la convivencia pacífica
en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”[2].
Dicho régimen, que dada su especificidad desborda
necesariamente la regulación de los Códigos Civil y de Comercio, data entre
nosotros  del Decreto 1286 de 1948, “sobre el régimen de la propiedad de pisos
y departamentos de un mismo edificio” del 21 de abril de 1948[3]. Decreto
que  fue convertido, en el mes de diciembre de 1948, en la Ley 182 del mismo
año.
En 1985,
con el objeto de solucionar algunas de las dificultades presentadas en la
aplicación de la Ley referida, el Congreso Nacional, sin derogar la anterior
normatividad, y dando la opción a los copropietarios de elegir una u otra
regulación, expidió la Ley 16 del mismo año[4]. Posteriormente el Gobierno Nacional
procedió a reglamentar  la materia mediante el Decreto 1365 de 1986[5].
Las Leyes
182 de 1948 y 16 de 1985 desarrollaron un derecho inmobiliario que respondió a
una misma estructura, que la jurisprudencia  sintetizó en los siguientes puntos[6]:
a).  La
existencia de un inmueble único en torno del cual convergían intereses
individuales y comunes.
b).  La
delimitación de espacios en el inmueble único, por razón de las salidas
individuales a la vía pública, aspecto decisivo para que fuera posible el
aprovechamiento individual de pisos y departamentos.
c). El reconocimiento
de una comunidad de intereses en torno de la utilización y mantenimiento de los
elementos comunes, requeridos i) para la existencia, seguridad y conservación
del edificio, y ii) para la correcta utilización de los bienes privados.
d). El
establecimiento de pautas generales de organización de los intereses comunes de
administración.
e).  La
oponibilidad del sistema a futuros adquirentes y terceros.
f).  La
indivisión forzosa de los bienes comunes[7].
En
vigencia de dichas leyes la especificidad del régimen que ellas regulan  fue
tomado en cuenta  por  la jurisprudencia constitucional en varias sentencias de
revisión de acciones  de tutela instauradas contra asambleas, copropietarios y
administradores de conjuntos inmobiliarios donde la Corte destacó el aspecto
particular del derecho real inmueble regulado por las Leyes 182 de 1948 y 16 de
1985, y delimitó las facultades de los tutelados en torno de la utilización de
los bienes comunes[8].
Así mismo  en relación con la pretendida interferencia de las asambleas de
copropietarios en aspectos de gestión urbana esta Corte precisó que a los
órganos administrativos de las comunidades organizadas no les está dado
erigirse como árbitros de intereses colectivos, porque esta labor, no les ha
sido confiada[9].
En el año 2001 el Congreso de la República expidió la Ley
675 de ese año “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad
horizontal”, de la cual forma parte la disposición acusada.
Resumiendo
las innovaciones introducidas por la nueva Ley, y los alcances de las mismas
frente a las regulaciones anteriores, la  Corte en la sentencia C-488 de 2002[10] afirmó
que  si bien la Ley 675 de 2001 define un esquema de propiedad horizontal que
coincide con la modalidad de derecho inmobiliario que fuera prevista en las
Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 a saber: “ (..) concurren derechos de
propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el
terreno y los demás bienes comunes (..)”,  dicha norma ampliaba
considerablemente la comunidad de intereses a aspectos considerados
individuales en el régimen de las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, porque i)
concede a la asamblea de copropietarios atribuciones para decidir la
destinación y uso de los bienes privados, ii) amplía el poder decisorio del
órgano rector de la copropiedad al suprimir la unanimidad que fuera exigida en
el régimen anterior para la imposición de expensas extraordinarias, mejoras
necesarias y la alteración sensible del uso y del goce de los bienes comunes, y
iii) convierte en dispositivas las facultades puramente administrativas de la
asamblea de copropietarios al permitirle disponer de los bienes comunes y
adquirir inmuebles. De modo que la única facultad de los copropietarios,
individualmente considerados, que no sufre modificación en el nuevo régimen es
la relativa a la enajenación y cesión de las unidades independientes[11].
El artículo 1º de la Ley 675 de 2001 establece que la
propiedad horizontal es una forma especial de dominio en la cual “concurren
derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad
sobre el terreno y los demás bienes comunes”.
En armonía con esta disposición, el artículo 16 estatuye
que “la propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de
copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con
los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o
embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán
efectuarse estos actos con relación a ellos, separadamente del bien de dominio
particular al que acceden”.
Dicha forma de dominio se constituye
mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos del lugar de ubicación del edificio o conjunto (Artículo 4º) y da
origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de
dominio particular, cuyo objeto es  administrar correcta y eficazmente los
bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los
propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el
reglamento de propiedad horizontal (artículo 32).
Por otra parte, el órgano de dirección de la propiedad
horizontal es la Asamblea General de Propietarios de los bienes privados, o sus
representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas
en la misma Ley y en el reglamento respectivo (artículo 37).
Así mismo, la representación legal de la persona jurídica y
la administración del edificio o conjunto estarán a cargo de un administrador,
que será designado por la Asamblea General de Propietarios o el Consejo de
Administración, según el caso (artículo 50).
La escritura pública de constitución de la propiedad
horizontal debe contener el Reglamento de Propiedad Horizontal, en el cual se
consignan las disposiciones sobre su organización y funcionamiento, cuyo
contenido mínimo contempla el artículo 5º de la Ley, y que señalan los derechos
y obligaciones de los propietarios y moradores del edificio o conjunto, no sólo
de los iniciales sino también de los sucesivos en virtud de enajenaciones del
dominio sobre las unidades privadas o de nuevos contratos de tenencia[12].
3.2  Entre las obligaciones a cargo de los propietarios de
bienes privados se destaca la de contribuir a las expensas comunes necesarias,
las cuales consisten en “erogaciones necesarias causadas por la
administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos
para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio
o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios
necesarios, por el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y
vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales
relacionados con éstos” (artículo 3º)[13].
Esta obligación está establecida expresamente en el
artículo  29 de la Ley, de conformidad con el cual “los propietarios de los
bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al
pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación
de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de
los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”[14].
Dicho artículo señala que para efecto de las expensas
comunes ordinarias existirá solidaridad en su pago entre el propietario
y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.
El tercer inciso, -
que es el que acusa el actor en la demanda -,  establece que igualmente,
existirá solidaridad entre el propietario anterior y
el nuevo propietario del respectivo bien
privado, respecto de las expensas comunes no
pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del
derecho de dominio[15].
De acuerdo con el cuarto inciso en la escritura
de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad
horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas
comunes[16] expedido por el
Representante Legal de la copropiedad.
En caso de no contarse con el paz y salvo,
precisa el último inciso del referido artículo 29 de la Ley  675 de 2001,  se
dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva
solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del
nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.
4. El análisis del
cargo
Frente al cargo planteado por el actor  en el sentido de
que  al establecerse en el tercer inciso del artículo 29 de la Ley  675 de
2001  que  existirá solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo
propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no
pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del
derecho de dominio, se quebrantan los artículos 2°, 58 y 95 de la
Constitución Política en conexidad con el Preámbulo y el  artículo 83 del mismo
ordenamiento, porque i) no es justo que el nuevo propietario tenga que
responder por las obligaciones que otro adquirió, ii) no es dable someterlo a
sufrir la disminución de su patrimonio, e incluso la pérdida de su propiedad “sin
mediar título jurídico alguno”; y iii) que la norma “avala el abuso de
los derechos propios y el irrespeto del derecho ajeno”, la Corte hace las
siguientes consideraciones.
El Legislador persigue con el artículo 29 aludido, por una
parte, que los propietarios de bienes privados en los edificios y conjuntos
sometidos a propiedad horizontal cumplan la obligación de contribuir al pago de
las expensas comunes, sin el cual sufre menoscabo manifiesto el funcionamiento
de la Propiedad Horizontal, de suerte que al enajenarlos se encuentren a paz y
salvo por dicho concepto, y, por otra parte, que el adquirente tenga
conocimiento del estado de dicha obligación, la cual asume en la condición de
deudor solidario en caso de estar pendiente de pago.
Como lo explicó la
Corte en la sentencia C-408 de 2003 en la que analizó la exequibilidad del
cuarto inciso del artículo 29 de la ley 675 de 2001[17]  frente a
un cargo por el supuesto desconocimiento de los artículos 2, 4, 5 y 58 de la
Constitución, dicho artículo  se enmarca  dentro del  ejercicio de la potestad
de configuración del legislador derivada de los artículos 114 y 150 de la
Constitución y en particular  dentro de la protección del interés social y la
utilidad pública.
Al respecto ha dicho la Corte:
“12. La Constitución Política reconoce la
propiedad privada y garantiza su respeto (artículo 58 superior). Los límites
que el constituyente le impuso al derecho de propiedad privada se relacionan
con la preeminencia del interés social utilidad pública. Así, cuando una ley
expedida para garantizar esos bienes colectivos entra en contradicción con la
propiedad privada, se establece la regla que priman los fines colectivos sobre
el interés particular.
“En este punto, es claro que el orden
constitucional reconoce la propiedad privada y sólo condiciona su ejercicio de
dominio y disposición por motivos de interés y utilidad pública en
consecuencia, la facultad conferida al legislador por la Carta Política frente
al tema, hace parte de la cláusula general de competencia atribuida al cuerpo
colegiado para que, en ejercicio de la deliberación democrática, establezca las
reglas que considere necesarias al organizar el desarrollo de la vida en
sociedad. De este modo, la Corte Constitucional se encuentra frente a un
aspecto en donde la intensidad del control se define dentro del marco
constituido por la protección del interés social y la utilidad pública y por la
facultad general que tiene el legislador para reglamentar el ejercicio del
derecho de propiedad privada”. [18]
En ese orden de ideas el artículo 58 de la
Constitución Política faculta ampliamente al legislador para configurar los
derechos patrimoniales que la misma norma garantiza, asunto que en materia de
la propiedad horizontal fue tratado ampliamente por esta Corporación al
resolver sobre la constitucionalidad parcial de los incisos primero y segundo
del Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001[19].
Expuso esta Corte, en
la oportunidad que se reseña, que compete al legislador definir cómo los
derechos acceden al patrimonio de los particulares, al igual que la extensión y
restricción de sus contenidos, “con miras a puntualizar la función social de
los intereses particulares involucrados, y la conexión de las facultades
individuales, con los valores y principios constitucionales –artículos 1°, 2°,
58 y 150 C.P.-[20].
Así las cosas, la
ley, sin que con ello se vulnere  el derecho de propiedad (art. 58 C.P.), ni se
desconozca la autonomía de la voluntad ni el derecho a la libre disposición
(art. 16 C.P.), bien puede establecer  la solidaridad entre el propietario
anterior y el nuevo propietario del bien privado sometido a propiedad
horizontal, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al
momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
Ahora bien, dado que
es la Ley la que establece en este caso la solidaridad  entre  el vendedor  y
el adquirente del bien privado sometido a propiedad horizontal es claro que la
misma ley  es la que sirve de fundamento a la obligación  que así surge para el
nuevo propietario.
Dicha solidaridad
respecto de las expensas comunes que no se hayan pagado al momento de la venta,
encuentra  a su vez fundamento  en la necesidad de proteger la copropiedad como
tipo especial de dominio, por lo que resulta claramente razonable[21] que el
Legislador  la establezca  como una manera de  asegurar el cumplimiento de las
obligaciones de los copropietarios.
No debe olvidarse en efecto que dichas expensas están
establecidas para garantizar el buen funcionamiento de la copropiedad y que su
pago oportuno hace parte de los presupuestos de convivencia, cooperación y de
solidaridad social que orientan la propiedad horizontal y que el legislador en
armonía con los mandatos constitucionales (arts. 2, 13, 51 y 58 C.P.)
estableció en el artículo  2 de la Ley 675 de 2001[22].
En torno a la acusación por el posible
desconocimiento  por el inciso acusado del principio de  buena fe (Art. 83
C.P.), así como del artículo 95 superior por cuanto la norma facilitaría  e
induciría el abuso del derecho  por parte del propietario anterior frente al
adquirente del bien privado sometido a propiedad horizontal,  la Corte constata
que el actor no toma en cuenta el alcance de la obligación establecida para el
notario en los incisos cuarto y quinto del artículo 29 de la  misma Ley 675 de
2001 de exigir el paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes
expedido por el representante legal de la copropiedad al momento de elevar la
escritura de transferencia de dominio y de que en caso de no contarse con el
paz y salvo, deberá  dejar constancia en la escritura precisamente  i) de la
ausencia de paz y salvo, ii) de la respectiva solicitud presentada al
administrador de la copropiedad y iii) de la solidaridad del nuevo propietario
por las deudas que existan con la copropiedad.
Dichas obligaciones,
establecidas para proteger la copropiedad, lo son también para proteger al
comprador quien ante la ausencia de paz y salvo y consecuentemente  ante  la
puesta en evidencia de la posible existencia de deudas pendientes con la
copropiedad que al no estar saldadas deberán asumirse solidariamente por aquel,
necesariamente estará advertido de esta última circunstancia, sin que pueda
entenderse que  el inciso acusado por el simple hecho de establecer la
solidaridad esté facilitando que se atente contra su buena fe.
En ese orden de ideas
la acusación planteada por el actor contra el tercer inciso del artículo 29 de
la Ley 675 de 2001 con fundamento en la supuesta vulneración de los artículos
2, 58 y 95 en concordancia con el Preámbulo y el artículo 83 superiores no está
llamada a prosperar y así se señalará en la parte resolutiva de esta sentencia
VI.    DECISION
En mérito de lo expuesto, la Sala Plena de la Corte
Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la
Constitución,
R E S U E L V E:
Declarar EXEQUIBLE,
por el cargo formulado contra el tercer inciso del artículo 29 de la Ley 675 de
2001 “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”.
Notifíquese,
comuníquese, cúmplase, publíquese, insértese en la Gaceta de la Corte
Constitucional y archívese el expediente
CLARA
INÉS VARGAS HERNÁNDEZ
Presidenta
JAIME
ARAUJO RENTERÍA
Magistrado
ALFREDO
BELTRÁN SIERRA
Magistrado
MANUEL
JOSÉ CEPEDA ESPINOSA
Magistrado
JAIME
CÓRDOBA TRIVIÑO
Magistrado
RODRIGO
ESCOBAR GIL
Magistrado
MARCO
GERARDO MONROY CABRA
Magistrado
EDUARDO
MONTEALEGRE LYNETT
Magistrado
ÁLVARO
TAFUR GALVIS
Magistrado
IVAN
HUMBERTO ESCRUCERIA MAYOLO
Secretario
General (e)
EL
SUSCRITO SECRETARIO GENERAL (E)
DE
LA CORTE CONSTITUCIONAL
HACE
CONSTAR:
Que el H. Magistrado doctor
MARCO GERARDO MONROY CABRA, no firma la presente sentencia por encontrarse en
comisión de servicios en el exterior debidamente autorizado por la Sala Plena.
IVAN
HUMBERTO ESCRUCERIA MAYOLO
Secretario General (e)
[1] Ver, entre otras, las sentencia C-318/02 M.P. Alfredo
Beltrán Sierra, C-408/03 M.P. Jaime Araujo Rentería, C-488/02 y C-153/04  M.P.
Álvaro Tafur Galvis.
[2] La Ley
675 de 2001 que establece actualmente el régimen de la propiedad horizontal define
en su artículo 1º el objeto de la norma así:
“La presente Ley regula la forma especial de dominio,
denominada, propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y
los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la
convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función
social de la propiedad”.
[3] En los considerandos 2 y 3 de este Decreto, se lee:
“2º. Que para facilitar la reconstrucción de los
sectores afectados por los pasados sucesos (alude al 9 de abril de 1948), es
necesario dictar normas encaminadas al fomento de la construcción de todo
género de edificios;
“3º. Que por falta de una legislación al respecto, en Colombia no se ha
desarrollado el régimen de propiedad por pisos y departamentos de un mismo
edificio, el cual en otros países ha permitido resolver en forma satisfactoria
el problema de habitación de la clase media.”
Ver la Sentencia C-318/02 M.P. Alfredo Beltrán Sierra.
[4] “La principal y única diferencia trascendente entre
las dos Leyes radica en que la propiedad horizontal constituida bajo la Ley 16
de 1985 genera por disposición legal (art.3) una persona jurídica sin ánimo de
lucro, distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo
objeto es la administración de los bienes de uso común. En la Ley 182 de 1948
la formación de la persona jurídica es potestativa (art. 11)” -Derecho
Civil-Derechos Reales Arturo Valencia Zea, Álvaro Ortiz M. Décima Edición,
Editorial Temis, Bogotá, 1996, página 196. Y otra diferencia, de menor
significación, según opinión del mismo tratadista, radica en que la Ley 16 de
1985 permitía desafectar los bienes comunes no indispensables por decisión de
las 4/5 de los votos que integran la Asamblea de Copropietarios. Lo anotado,
porque, según el mismo autor, ninguna consecuencia se sigue de haber radicado
la propiedad de los bienes comunes en la persona jurídica, en los términos de
los artículos 3° y 7°, ya que por estar los elementos comunes necesariamente
unidos a los bienes privados, tal titularidad resulta imposible, “[e]n
consecuencia una conclusión clara del art. 3° de la Ley 16 de 1985 es la de que
semejante texto no pretendió crear un sistema nuevo y diferente del de la Ley
182 de 1948. La persona jurídica que se menciona no es dueña del edificio ni de
los bienes comunes (..). ¿Cuál entonces el alcance del citado Art. 3° de la Ley
16 de 1985? No puede ser otro que el previsto ya por el art. 11 de la Ley 182
de 1948, que dice: Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en
que se divide un edificio podrán constituir una sociedad que tenga a su cargo
la administración del mismo..”; es decir el contenido de la sociedad es la
administración del bien. En realidad se trata de una corporación o asociación
que no persigue repartir utilidades a sus asociados y que busca la correcta
administración de los bienes comunes de la propiedad horizontal.” Obra
citada páginas 197 y 196. Ver al respecto la Síntesis efectuada en la Sentencia
C-488/02 M.P. Álvaro Tafur Galvis.
[5] Cabe recordar que dado que  dichas Leyes  no regularon
los aspectos atinentes al funcionamiento de las asambleas y de la
administración de la comunidad, estos  fueron previstos por el Decreto 1365 de
1986; normatividad que adaptó disposiciones del Código de Comercio atinentes al
tema a las particularidades del régimen propio de la administración de bienes
comunes en la propiedad horizontal.
[6] Ver la Sentencia C-488/02 M.P. Álvaro Tafur Galvis.
[7] Ver Sentencia C-153 /04 M.P. Álvaro Tafur Galvis.
[8] Las facultades de las asambleas de copropietarios han
sido abordados por la jurisprudencia constitucional, desde la potestad
reguladora de los órganos previstos en la propiedad horizontal, concluyendo que
éstos solo tienen facultades administrativas que se concretan en la adopción de
medidas tendientes a garantizar la seguridad, exigencia y conservación de las
zonas comunes, sin que puedan desconocer los derechos constitucionales y
legalmente protegidos de los copropietarios –sentencias T-233 de 1994, T-216 y
454 de 1998 y T- 418 de 1999-. Ver al respecto la Sentencia C-488/02 M.P.
Álvaro Tafur Galvis.
[9] Ver entre otras las Sentencias  C-145 y 180 de 1994;
C-447 y 585 de 1995; C-021 y 103 de 1996.
[10] M.P Álvaro Tafur Galvis
[11] Ver la Sentencia C-738/02 M.P. Marco Gerardo Monroy
Cabra.
[12] Ver sentencia C-408 /03 M.P. Jaime Araujo Rentería.
[13] De acuerdo con el mismo
artículo en los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo
tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las
excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal
respectivo establezca.
Dicho
artículo precisa que las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán
carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida
para el efecto en la Ley (Art.- 46-3). Ver al respecto la  Sentencia C-408 /03
M.P. Jaime Araujo Rentería
[14] El l
Parágrafo 2°  del artículo 29 de la Ley  675 de 2001 precisa que la obligación
de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se
aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso
efectivo de un determinado bien o servicio común.
[15] De acuerdo con el  Parágrafo 1° del mismo artículo cuando el dominio de un
bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos  o más personas, cada
una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las
expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo
pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.
[16] Dado que el término que utiliza la ley es simplemente
el de expensas comunes, ha de entenderse que  el paz y salvo referido se
refiere tanto a las expensas ordinarias como a las extraordinarias que se deban
de acuerdo con la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
[17] “En la
escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad
horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas
comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.”
[18] Sentencia C-522 de 2002. M. P. Jaime Córdoba Triviño.
[19] En la oportunidad a que se hace referencia esta Corte
resolvió i) declarar exequibles las expresiones “y tendrán un término de un
(1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos,
prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional”,
y “transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se
hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas”, contenidas en los
incisos primero y segundo del artículo 86 de la Ley 675 de 2001
respectivamente, en el entendido i) que las modificaciones deben sujetarse a
los reglamentos de propiedad horizontal existentes, en el momento de la
vigencia de esta ley, y que lo dispuesto en el inciso segundo se aplica exclusivamente
a las normas de orden público contenidas en la misma normatividad –sentencia
C-488 de 2002, M.P. Alvaro Tafur Gálvis-.
“[20]
El numerus clausus es una doctrina que atribuye a la ley la creación de los
derechos reales, su definición, contenido, modos de adquisición, transferencia
y extinción, en oposición de la doctrina del numerus apertus que reconoce en la
autonomía de la voluntad la facultad de crear derechos reales, los que, para
ser oponibles a terceros requieren de publicidad formal”.
[21] Sobre dicha razonabilidad ver la  sentencia C-408/03
M.P. Jaime Araujo Rentería.
[22] ARTÍCULO 2o. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA
LEY. Son principios orientadores de la presente Ley:
1. Función social y ecológica de la
propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función
social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo
dispuesto en la normatividad urbanística vigente.
2. Convivencia pacífica y solidaridad
social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al
establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social
entre los copropietarios o tenedores.
3. Respeto de la dignidad humana. El
respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes
de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los
copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la
Ley.
4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo
las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad
horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los
integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar
el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien
común.
5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del
consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido
proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.