C-782-04
PROYECTO DE SENTENCIA CIRCULACION RESTRINGIDA
Sentencia C-782/04
LIBERTAD DE CONFIGURACION
LEGISLATIVA EN ACCESO AL DERECHO A LA PROPIEDAD PRIVADA-Alcance
De conformidad con los artículos 1, 2°, 58
y 150 de la Carta, la potestad del Legislador es amplia para regular y
establecer los mecanismos que definan la manera de acceder al derecho a la
propiedad privada, así como sus contenidos, transferencia y límites.
DERECHO A LA PROPIEDAD PRIVADA-Garantía y
condicionamiento de ejercicio
PROPIEDAD PRIVADA-Deber de regulación
por el Estado
DERECHO DE PROPIEDAD-Reserva de ley en regulación
PROPIEDAD HORIZONTAL-Evolución y características de las
regulaciones legislativas
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Historia de la configuración legal
DERECHO A LA PROPIEDAD HORIZONTAL-Definición
El derecho a la propiedad horizontal puede
definirse como una forma de dominio individual sobre un bien, que se acompaña
además del dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que son
necesarios para el ejercicio efectivo del derecho individual.
DERECHO DE DOMINIO SOBRE BIENES COMUNES-Origen/DERECHOS PRIVADOS Y COMUNES EN
PROPIEDAD HORIZONTAL-Regulación y definición del contenido y límites
BIENES COMUNES EN PROPIEDAD HORIZONTAL-Definición
PROPIEDAD PRIVADA Y PROPIEDAD EN COMUN EN
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Convivencia de derechos en cabeza del titular/PROPIEDAD SOBRE BIENES
COMUNES-Es accesoria a la titularidad sobre bienes privados
DERECHOS SOBRE BIENES COMUNES-Medición
COEFICIENTES
DE COPROPIEDAD EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Aspectos que definen
COEFICIENTES
DE COPROPIEDAD EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Definición de criterios por el legislador
COEFICIENTES
DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE EXPENSAS COMUNES-Criterio para establecer el monto
LIBERTAD DE CONFIGURACION
LEGISLATIVA EN MATERIA DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Amplitud
El Legislador cuenta con una amplia
libertad para regular la propiedad horizontal, por lo que el Congreso puede
establecer diferenciaciones en este campo recurriendo a distintos criterios,
siempre y cuando no apele a patrones constitucionalmente prohibidos, como la
raza o el origen nacional (CP art. 13). Por esas mismas razones, la Corte debe
ser en principio respetuosa de las diferenciaciones establecidas por la ley en
este campo, precisamente porque en esta materia la propia Carta confiere al
Congreso una amplia libertad de configuración. Y es que esta Corte ha
destacado, en numerosas oportunidades, que existe una relación inversa entre el
grado de libertad que la Carta confiere al Congreso en ciertas materias y la
intensidad del control judicial del respeto a la igualdad, la cual podría ser
formulada así: “entre mayor es la libertad de configuración del legislador en
una materia, más deferente debe ser el control constitucional del respeto de la
igualdad, mientras que ese escrutinio judicial debe ser más riguroso cuando el
Legislador utiliza criterios o regula esferas en donde su margen de apreciación
ha sido restringido por la propia Constitución.” En esas condiciones, como en
el presente caso, se trata de un asunto en donde la libertad del Congreso es
amplia, la Corte concluye que el juez constitucional debe ser en principio
respetuoso de los criterios y las diferenciaciones del Legislador en este
ámbito, las cuáles se entienden constitucionales, salvo que sean
manifiestamente irrazonables o vulneren específicos mandatos constitucionales.
COEFICIENTES
DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE RESPONSABILIDAD EN LAS EXPENSAS COMUNES-Criterio general de proporcionalidad al
área de cada inmueble
EXPENSAS
COMUNES EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Finalidad
COEFICIENTES
DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE CONTRIBUCION EN LAS EXPENSAS COMUNES DEL EDIFICIO
O CONJUNTO-Criterio utilizado
por el legislador
La Ley 675 de 2001 podía optar por establecer como regla para
determinar el pago de las expensas comunes un criterio de proporcionalidad al
área de cada inmueble, diferente a otros criterios posibles, y conforme al cual
a mayor copropiedad individual corresponden mayores erogaciones en gastos
comunitarios, bajo el supuesto de la mayor capacidad de contribución en las
expensas comunes. Este criterio resulta razonable desde la perspectiva de las
atribuciones del legislador, porque desarrolla el derecho a la propiedad
horizontal asegurando su viabilidad práctica y responde a los intereses
comunitarios que subyacen a este tipo de propiedad.
PROPIEDAD HORIZONTAL-Genera derechos sobre unidades
inmobiliarias independientes y sobre áreas comunes
DERECHO A LA IGUALDAD-Alcance
Tal y como lo ha señalado esta Corporación en otras oportunidades,
la protección ofrecida por el artículo 13 de la Carta con respecto derecho a la
igualdad, no pretende asegurar a todas las personas un trato exacto e idéntico,
dentro de una concepción matemática, sino un reconocimiento de las diferencias
que subsisten entre los asociados, al punto de garantizar un trato igual para
ellas cuando se encuentren en condiciones relevantemente iguales y una
regulación distinta frente a situaciones divergentes.
COEFICIENTES
DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE RESPONSABILIDAD EN LAS EXPENSAS COMUNES-Trato diverso justificado entre
propietarios
Es plenamente posible para el legislador hacer esa diferenciación
entre propietarios conforme a los coeficientes de copropiedad precisamente
porque dicha diferenciación está fundada en la existencia de situaciones
fácticas diversas, desde un punto claramente relevante, en la medida en que no
todos los miembros de una propiedad en régimen horizontal tienen inmuebles que
ocupen exactamente la misma área. Y es ese sentido es un trato diverso
justificado que el pago de las expensas comunes sea proporcional al área de
cada unidad, por cuanto es una regulación que responde a la naturaleza misma
del régimen de propiedad horizontal, que articula el dominio privado sobre un
bien particular con la copropiedad y comunidad sobre las áreas comunes, que
deben ser mantenidas y preservadas. En esas condiciones, y acorde con el
principio clásico del derecho, según el cual lo accesorio sigue a la suerte de
lo principal, es razonable establecer que las contribuciones al mantenimiento
de la propiedad común se funden en características de los inmuebles privados,
como lo hace la figura del coeficiente de propiedad, que precisamente se
calcula como una proporción entre el área privada y el área total del edificio
o del conjunto.
COEFICIENTES
DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE RESPONSABILIDAD EN LAS EXPENSAS COMUNES-No es un cobro de lo no debido
COEFICIENTES
DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE CONTRIBUCION EN LAS EXPENSAS COMUNES-Medio adecuado para propósitos
constitucionalmente admisibles
La opción por este criterio dista de ser
arbitraria, pues representa un medio adecuado para lograr al menos dos
propósitos constitucionalmente admisibles. De un lado, este criterio de
proporcionalidad busca ser más equitativo en la medida en que es razonable
asociar que quien tiene una propiedad de mayor área tiene mayor capacidad de
pago que el propietario de un inmueble de menor área, cuando ambos se
encuentran localizados en un mismo edificio o conjunto. Y en general se ha
considerado, con razón, que un criterio equitativo de reparto de las cargas
comunes es precisamente distribuirlas conforme a la capacidad de pago de los
distintos obligados. De otro lado, esta regulación busca simplificar el manejo
administrativo de las expensas comunes y por ello calcula las contribuciones de
los distintos propietarios con base en un criterio sencillo, como es el área de
cada inmueble.
DERECHO A LA IGUALDAD-Criterio de proporcionalidad/PRINCIPIO
DE EQUIDAD VERTICAL-Alcance/PRINCIPIO DE IGUALDAD EN MATERIA DE
CONTRIBUCIONES TRIBUTARIAS
Referencia: expediente D-5022
Demanda de inconstitucionalidad contra los
artículos 3° (parcial) y 25 numeral 3° de la Ley 675 de 2001.
Actor: Humberto Octavio Monroy Pinzón.
Magistrado Ponente (e):
Dr. RODRIGO UPRIMNY YEPES
Bogotá D.C, dieciocho (18) de agosto de dos
mil cuatro (2004).
La Sala Plena de la Corte Constitucional,
en cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de los requisitos y
trámites establecidos en el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la siguiente
SENTENCIA
l. ANTECEDENTES
En ejercicio de la acción pública de
inconstitucionalidad, el ciudadano Humberto Octavio Monroy Pinzón demanda los
artículos 3 o (parcial) y 25 numeral 3 o de la Ley 675 de 2001. Cumplidos los
trámites constitucionales y legales propios de / los procesos de
constitucionalidad, la Corte Constitucional procede a decidir acerca de la
demanda de la referencia.
II. TEXTO OBJETO DE REVISIÓN.
A continuación se transcribe el texto de
las disposiciones demandadas conforme a su publicación en el Diario Oficial No.
44.509 de 4 de agosto de 2001, y se subrayan los apartes acusados:
"LEY 675 DE 2001
(agosto 3)
por medio de la cual se expide el régimen
de propiedad horizontal
(. ..)
ARTÍCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos
de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:
(...)
Coeficientes de copropiedad: Indices que
establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de
bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en
la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en
las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se
determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto.
(....)
ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo
reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de
copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio,
los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.
Tales coeficientes determinarán:
1. La proporción de los derechos de cada
uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del
edificio o conjunto.
2. El porcentaje de participación en la
asamblea general de propietarios.
3. El índice de participación con que cada
uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas
comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y
extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo
con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.”
III. LA DEMANDA.
El actor considera que las normas
demandadas violan los artículos 2°, 13, 51 Y 58 de la Constitución.
El demandante comienza por precisar que a
primera vista las normas acusadas respetan el principio de igualdad, al
establecer que un inmueble que hace parte de un conjunto cerrado residencial o
mixto sujeto al régimen de propiedad horizontal debe contribuir a los gastos
comunes de acuerdo al coeficiente de propiedad, que es calculado con base en el
área de cada inmueble, pues parece razonable y proporcionado que aquel inmueble
que tenga mayor área deba pagar una mayor cuota de administración. Sin embargo,
según su parecer, un examen más atento muestra que la anterior impresión es
equivocada, ya que las normas acusadas desconocen el principio de igualdad. La
razón, explica el actor, es que las cuotas de administración se dirigen a
cubrir los gastos que generan las áreas comunes en personal, aseo, y por otros
motivos, como papelería e imprevistos. Y por ello, argumenta el demandante, las
normas acusadas desconocen el principio de igualdad por cuanto "todos
los residentes del conjunto sin importar el área de su inmueble gozan o
disfrutan en igual proporción de los servicios comunes y de administración que
se pagan con las expensas comunes a que están obligados .” según su
criterio, los inmuebles de mayor existencia “no le causan necesariamente
gastos adicionales al conjunto residencial en que se encuentran”, por lo
que las normas acusadas son discriminatorias, ya que “la única razón
justa para cobrar  una mayor expensa a un inmueble de mayor área
sería el hecho de que dichos inmuebles le generarán al conjunto mayores
costos.” (Las subrayas son del texto original)
Debido a lo anterior, el actor considera
que las disposiciones acusadas implican que los propietarios de los inmuebles
de mayor área deben subsidiar a los propietarios de los inmuebles de menor
extensión, lo cual es injustificado porque todos reciben en igual proporción
los mismos servicios comunes y de administración. Según su parecer, la
regulación compatible con el principio de igualdad es que la ley señale que las
cuotas por administración sean idénticas para todos los inmuebles, o
eventualmente proporcionadas al gasto que cada inmueble ocasione a la
administración, en caso de que uno o varios inmuebles le causen mayor consumo
de servicios comunes y de administración a un conjunto residencial o mixto. Por
el contrario, considera el demandante, la regulación acusada no sólo afecta el
principio de igualdad sino que, además, atenta contra el derecho a la
propiedad, pues los dueños de inmueble s de gran extensión deben pagar cuotas
de administración excesivas, que desvalorizan la propiedad, pues dificultan su
venta o arrendamiento
Por último, el demandante recuerda que la
sentencia C-522 de 2002 mencionó que el coeficiente de copropiedad era el
factor para determinar las expensas comunes o cuota de administración de un
bien en propiedad horizontal, pero no existe cosa juzgada, pues dicha
providencia no entró a "estudiar la constitucionalidad o
inconstitucionalidad de la norma que lo establece( articulo 25 numeral 3), pues
esta no había sido demandada, partiéndose del hecho de su presunción de
constitucionalidad.
IV- INTERVENCIONES
1. Intervención del Ministerio del Interior
y de Justicia.
La ciudadana Ana Lucía Gutiérrez Guingue,
actuando como apoderada del Ministerio del Interior y de Justicia, interviene
en el proceso para defender la constitucionalidad de las normas acusadas. Luego
de explicar algunas características de la propiedad horizontal, la
interviniente argumenta que "los coeficientes de copropiedad garantizan
una adecuada protección de la propiedad privada al ser determinados con base en
el área de cada bien de dominio particular, con respecto al área total del
edificio o conjunto". Según su parecer, la utilización de este
coeficiente "para determinar el valor de las expensas comunes, cumple
con la finalidad de definir la participación porcentual de cada uno de los
propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio
o conjunto y establecer la proporción con que cada propietario debe contribuir
a los gastos del conjunto." En ese contexto, añade la ciudadana, la
regulación acusada, lejos de desconocer el principio de igualdad, lo desarrolla
y reafirma, pues es razonable que los derechos y cargas sobre los bienes
comunes sean "proporcionales a la extensión y al precio de las unidades
inmobiliarias". Concluye entonces la interviniente:
"Con
esta formula no se establece ninguna discriminación, como lo manifiesta el
actor, por el contrario, se instaura un razonamiento de proporcionalidad y equilibrio
para proteger los derechos derivados del dominio patrimonial adquiridos con
arreglo al derecho privado.
Efectivamente, si todos los propietarios
que integran el edificio o conjunto sometidos al régimen de propiedad
horizontal tienen la obligación de pagar las cuotas de administración
ordinarias o extraordinarias dependiendo del coeficiente de copropiedad que
posean, como lo prevén los artículos acusados, no se halla justificado el cargo
expresado por el demandante en relación con la existencia de una discriminación
y con ello, la vulneración del principio fundamental de la igualdad.
Es una consecuencia natural del derecho de dominio, que quien sea
titular de un bien privado que tenga mayor porcentaje de propiedad sobre los
bienes comunes, mayor incidencia debe representar en el valor de las cuotas
ordinarias o extraordinarias inherentes a su administración. "
Por último, la ciudadana señala que esos
mismos argumentos fueron desarrollados por la sentencia C-522 de 2002.
2. Intervención del Ministerio de Ambiente,
Vivienda y Desarrollo Territorial.
El ciudadano Remberto Quant González, en
representación del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial,
interviene para defender la constitucionalidad de las normas acusadas. Según su
parecer, las disposiciones demandadas no desconocen la igualdad, pues el hecho
de que las cuotas para el mantenimiento y administración de los bienes comunes
sea proporcional al área de los inmuebles es equivalente al caso de los peajes,
en los cuales "a mayor tamaño del vehículo mayor valor se paga".
El interviniente considera que por esa misma razón es claro que la regulación
acusada contribuye a un orden justo, pues busca "el equilibrio en el
pago de las expensas con las que se deben contribuir, para el normal
funcionamiento y administración de los conjuntos o edificios habitacionales, de
acuerdo con el tamaño de la propiedad." Y tampoco existe, según su
parecer, afectación al derecho a una vivienda digna, porque de ninguna forma se
está "vulnerando el derecho de que los habitantes de este tipo de
conjuntos o edificios, gocen de una vivienda en condiciones de dignidad humana”.
La ciudadana Marlene Salazar Madero también
interviene en representación del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial. Según su parecer, las normas acusadas no desconocen la igualdad
pues los propietarios de apartamentos de mayor área requieren "más
servicios y mayor dedicación por parte de quienes realizan las labores de
mantenimiento, por cuanto deben emplear más tiempo horas/hombre en la
realización de dichas labores".
Además, añade la interviniente, es claro
que "a mayor extensión mayor consumo de implementos para el
mantenimiento y de servicios tales como agua y energía", por lo que
las normas acusadas desarrollan el principio de igualdad, pues establecen que
quienes reciben mayores beneficios sufragan mayores contribuciones, sin que eso
signifique que "los inmuebles con más área deban sufragar a los de
menor extensión porque precisamente lo que se está es buscando la
proporcionalidad tanto del beneficio como del costo".
V. CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA
NACIÓN.
El Procurador
General de la Nación, Edgardo José Maya Villazón, en concepto No. 3526,
recibido el 29 de marzo de 2004, solicita a la Corte declarar la
constitucionalidad de las normas demandadas.
La Vista Fiscal comienza por explicar que
los copropietarios tienen la obligación de pagar las cuotas "para
atender las expensas comunes del edifico o conjunto, las cuales tienen origen
en la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la
existencia, conservación y seguridad de los bienes comunes", y por
ello, el legislador podía disponer, en uso de su libertad de configuración, que
"el coeficiente de propiedad define, entre otras cosas, la proporción
con que cada uno contribuirá a las expensas comunes del edificio o conjunto".
En tal contexto, el Ministerio Público considera que la regulación acusada no
desconoce el principio de igualdad, pues los "propietarios de inmuebles
de mayor extensión se encuentran en una situación de hecho distinta a la de los
propietarios de inmuebles de menor. extensión que permite al legislador darles
un trato diferente". El Procurador, con base en los criterios
señalados por la sentencia C-522 de 2002, concluye entonces:
"La Corte Constitucional en la
sentencia C-522 de 2002 al referirse al coeficiente de propiedad respecto de
las responsabilidades económicas precisó que el primero representa el
equilibrio entre derechos y obligaciones para fijar las responsabilidades.
económicas. Y agregó que el coeficiente de propiedad como criterio para
determinar el voto porcentual, es una garantía del equilibrio entre los
derechos patrimoniales y los deberes.
En consecuencia, el hecho de que las expensas comunes se determinen
en la propiedad horizontal de acuerdo con el coeficiente de propiedad, lejos de
transgredir el principio de igualdad lo que hace es preservarlo, ya que la
distinta situación de hecho en que se encuentran los propietarios o tenedores
de los inmuebles de mayor extensión respecto de los de menor área permite
razonablemente imponerles unas cargas distintas a los primeros.
La norma acusada tampoco desconoce el
derecho a la propiedad privada, pues debe tenerse en cuenta que la propiedad
cumple una función social, y que el disfrute de una mayor extensión de terreno
siempre ha sido factor generador de mayores cargas, pensemos nada mas en las
cargas tributarias."
VI- CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS
Competencia.
1. Conforme al artículo 241 ordinal 4° de
la Constitución, la Corte es competente para conocer de la constitucionalidad
de los artículos 3° (parcial) y 25 numeral 3° de la Ley 675 de 2001, ya que se
trata de una demanda de inconstitucionalidad en contra de normas que hacen
parte de una Ley de la República.
El asunto bajo revisión.
2- Las normas acusadas establecen que los
distintos inmuebles de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal deben contribuir al financiamiento de las expensas comunes mediante
el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, que son
proporcionales al coeficiente de propiedad de cada inmueble, el cual depende
del área de cada inmueble. El demandante considera que esa regulación desconoce
el principio de igualdad y viola el derecho de propiedad. Según su parecer, los
inmuebles de mayor extensión no causan necesariamente gastos adicionales al
conjunto o al edificio en que se encuentran, pues todos los residentes del
conjunto, sin importar el área de su inmueble, gozan en igual proporción de los
servicios comunes y de administración. Y por ello, concluye el actor, es
discriminatorio cobrar mayores cuotas para las expensas comunes a los inmuebles
de mayor extensión, pues todos los residentes reciben en igual proporción los
mismos servicios comunes y de administración. Según su parecer, la regulación
compatible con el principio de igualdad es que la ley señale que las cuotas por
administración sean idénticas para todos los inmuebles, o eventualmente que
sean proporcionales al gasto que cada inmueble ocasione a la administración, en
caso de que uno o varios inmuebles causen mayor consumo de servicios comunes.
Por el contrario, los intervinientes y la
Vista Fiscal consideran que la regulación acusada se ajusta a la Carta, pues el
Legislador goza de una amplia libertad de configuración en materia de propiedad
horizontal, y por ello bien podía establecer que las contribuciones a las
expensas comunes de los distintos inmuebles fuera proporcional al área de cada
inmueble, ya que se trata de un criterio proporcional y equitativo, según el
cual, quienes poseen mayores recursos deben contribuir en forma proporcional a
los gastos comunes.
3. Conforme a lo anterior, el problema
constitucional que plantea la presente demanda es si es o no violatorio de la
igualdad que las normas acusadas prevean que los inmuebles de un edificio o
conjunto deban contribuir a las expensas comunes en proporción a su área, la
cual determina su coeficiente de propiedad. Para responder a ese interrogante,
la Corte recordará brevemente el alcance de la libertad de configuración del
Legislador en materia de propiedad horizontal, para luego examinar si la
regulación acusada desconoce o no el principio de igualdad.
La libertad de configuración del Legislador
en materia de propiedad.
4- De conformidad con los artículos 1, 2°,
58 y 150 de la Carta, la potestad del Legislador es amplia para regular y
establecer los mecanismos que definan la manera de acceder al derecho a la
propiedad privada, así como sus contenidos, transferencia y límites.
El artículo 58 constitucional establece, en
consecuencia, algunos parámetros concretos para determinar la garantía y
configuración normativa de este derecho, como son el reconocimiento a la
propiedad privada “con arreglo a las leyes civiles”, la afirmación de la
protección de los derechos adquiridos en relación con ella, - en el tránsito
legislativo-, y el reconocimiento a la función social y ecológica que tiene la
propiedad, como características establecidas por el constituyente al uso, goce
y disposición de este derecho.
De allí que se pueda asegurar que la Carta
reconoce y protege el derecho a la propiedad privada y sólo condiciona su
ejercicio y disposición, principalmente, a motivos de utilidad pública[1] o de interés social,
asegurando en todo caso, ante la existencia de conflictos entre el interés
general de la colectividad y el interés particular, la prevalencia del primero
(CP art. 58). Con todo, aunque la ley pueda invocar el bienestar general para
limitar los derechos de contenido patrimonial, cuando la limitación o extinción
del derecho pueda ser valorada económicamente, el afectado deberá ser
indemnizado[2]
conforme a la Carta, salvo en los eventos en que el acceso a la propiedad
responda a las contravenciones señaladas en el artículo 34 constitucional, esto
es, que el bien haya sido adquirido mediante enriquecimiento ilícito, en
perjuicio del Tesoro Público o con grave deterioro de la moral social [3] .
Bajo estos supuestos, al legislador le
compete, atendiendo a estas disposiciones superiores, definir las
características y modalidades de la propiedad, -intelectual, compartida,
inmueble, etc.- y las "facultades, obligaciones, cargas y deberes que
los propietarios y terceros pueden desarrollar y están, obligados a cumplir"[4] con respecto a los
bienes que ostentan y al tipo de propiedad que poseen, en cada caso específico.
Puede decirse en consecuencia que la propiedad privada conlleva para el Estado
un deber de regulación que atienda los intereses privados sin desconocer el
interés social, y para los particulares un ejercicio que satisfaga o propenda
por satisfacer el interés general[5].
5- En ese orden de ideas, si bien la
regulación de los derechos de propiedad tiene reserva de ley, eso no significa
que la potestad reguladora del Congreso no es absoluta, en la medida en que le
compete asegurar que el ejercicio de la propiedad sea posible y sus límites o
exigencias sean razonables y respetuosas del núcleo esencial de este derecho.
Bajo tales supuestos, es plenamente posible que el Legislador decidida
estructurar el acceso a la propiedad privada, mediante mecanismos específicos
que permitan su consolidación y ejercicio, acorde con las necesidades
históricas. Tal potestad es propia de sus competencias constitucionales, por lo
que sólo limitaciones desproporcionadas o irrazonables, o abiertamente
contrarias a derechos fundamentales concretos, pueden ser consideradas
reprochables, en vista del amplio margen de configuración del Congreso en
materia económica y patrimonial.
6- Las
consideraciones precedentes son plenamente aplicables a la llamada propiedad
horizontal. En anterior oportunidad, esta Corte tuvo la ocasión de establecer y
aclarar qué tipo de regulación rige este derecho y qué características
históricas le han sido impresas por parte del legislador. Por ser importante
para determinar hasta que punto son razonables o no las disposiciones
demandadas, la Corte recuerda brevemente la evolución y características de las
regulaciones legislativas relativas a la propiedad horizontal.
El régimen de propiedad horizontal
7- La sentencia C-488 de 2002, M.P. Alvaro
Tafur Galvis, realizó un exhaustivo análisis sobre la historia de la configuración
legal en materia de propiedad horizontal para concluir, con respecto a la
regulación establecida por el legislador antes de la actual ley 675 de 2001, lo
siguiente:
i) El régimen de propiedad horizontal
surgió como una necesidad social producto de los sucesos del 9 de abril de
1948, que llevaron a la expedición de la Ley 182 de 1948, para asegurar el
acceso a la propiedad inmueble a un mayor número de personas. El artículo 2° de
ese cuerpo normativo estableció que un inmueble podía ser separado en unidades
independientes, de manera tal que un propietario podía ser considerado dueño
exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectados al uso
colectivo.
ii) Este derecho a la propiedad horizontal
estuvo regulado además por la ley 16, de 1985, norma que, fuera de reconocer en
cada copropietario un derecho sobre la unidad privada e independiente y un
derecho de igual naturaleza sobre los bienes comunes, - pero inalienable,
indivisible e inseparable del primero-, condicionó la constitución de este
régimen, al otorgamiento de la escritura pública que contenía el reglamento
relativo a los límites al ejercicio de propiedad común y la responsabilidad de
las expensas comunes, garantizando el sometimiento de los copropietarios y
terceros al mismo. Así, conforme a esta norma y al reglamento establecido, una
persona jurídica creada para ese fin, podía conducir la administración de los
bienes comunes.
iii) Acorde con las leyes 182 de 1948 y 16
de 1985, en consecuencia, fueron considerados como bienes comunes los
necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, así como
las áreas que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de
su piso o departamento. El origen del pago de expensas surgió igualmente por la
ley, mientras que el de las obligaciones pecuniarias extraordinarias, se gestó
principalmente en los acuerdos de las asambleas de copropietarios, cuyo
funcionamiento y régimen se reguló conforme a lo previsto en el Decreto 1365 de
1986. En materia de expensas comunes, el artículo 5 de la ley 182 de 1948,
modificado por el artículo 7° de la ley 16 de 1985, expresamente señala que “cada
propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración,
conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima
de seguro en proporción al valor del piso o departamento, sin perjuicio de las
estipulaciones expresas de las partes. (...)"
iv) En razón a lo anteriormente expuesto
puede concluirse que el régimen de propiedad horizontal establecido antes de la
ley 675 de 2001 fue regulado por el Congreso principalmente a través de las
leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, que desarrollaron un derecho a la propiedad
horizontal fundado en las siguientes características[6]: a) La existencia de un
solo inmueble sobre el que confluían tanto derechos netamente individuales,
como los comunes de los propietarios; b) la configuración de una comunidad en
tomo a la utilización y mantenimiento de las áreas y elementos de uso general
necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, y para la
correcta utilización de los bienes privados; c) el establecimiento de derechos
del propietario al uso y goce de bienes comunes y de su propiedad individual y
la determinación de fijar obligaciones en cabeza de los propietarios para
cumplir con los objetivos del bien (vgr. pagar cuotas ordinarias y
extraordinarias); d) la definición de estas pautas de organización, incluso
respecto de los intereses comunes, a través de un reglamento de copropiedad que
debe elevarse a escritura pública y registrarse en el folio de matrícula del
inmueble; e) la oponibilidad de esas pautas a futuros adquirentes y a terceros;
y f) finalmente la indivisión forzosa de los bienes comunes.
8- Conforme a lo anterior, el derecho a la
propiedad horizontal puede definirse como una forma de dominio individual sobre
un bien, que se acompaña además del dominio colectivo sobre ciertos bienes
denominados comunes, que son necesarios para el ejercicio efectivo del derecho
individual[7].
Desde sus orígenes en la regulación legal, el derecho de dominio sobre los
bienes comunes nació directamente del derecho de los propietarios sobre los
bienes privados. De manera tal que "de la propiedad de los bienes
privados deviene el derecho de dominio sobre los bienes comunes, con todas las
consecuencias que ello significa[8]".
La regulación y definición del contenido y límites de los derechos privados y
comunes en la propiedad horizontal estaba entonces establecida en la ley y
especialmente en el reglamente de copropiedad horizontal correspondiente.
9- Teniendo en cuenta estas
consideraciones, conviene recordar que Ley 675 de 2001, sobre la que recae la
inconformidad del demandante en este proceso, es la nueva regulación legal
vigente en materia de propiedad horizontal, en la que se estableció igualmente
por parte del legislador, la coexistencia de los derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y, a su vez, el derecho de copropiedad sobre el
terreno y los demás bienes comunes. Al respecto, en su artículo 3° la ley
acusada define como bienes comunes, aquellas partes "del edificio o
conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes pro
indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o
destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservación, seguridad; uso, goce o explotación de los bienes de dominio
particular".
Queda claro, conforme a lo indicado, que la
norma vigente continuó reconociendo que en cabeza del titular conviven dos
derechos: el primero, que reside en el dominio que se tiene sobre un área
privada determinada; y, el segundo, que es la propiedad en común sobre las
áreas comunes, de las que son cotitulares quienes a su turno lo sean de las
áreas privadas[9].
Bajo estos supuestos, es claro que, conforme a las características generales de
la propiedad horizontal que han sido explicadas, y a las propias de la ley 675
de 2001, la "propiedad sobre los bienes comunes resulta accesoria a la
titularidad sobre los bienes privados, de suerte que: i) todo acto de
suposición o, gravamen o embargo de un bien privado incluye el derecho sobre
los bienes comunes; ii) éstos no pueden ser objeto de acto jurídicos
separadamente de los bienes privados, y ii) el derecho sobre los bienes comunes
se mide de acuerdo con el coeficiente de copropiedad"[10].
10- La ley 675 de 2001 prevé un criterio
respecto a la determinación de la toma de decisiones, la fijación de expensas
comunes y el establecimiento de obligaciones frente a la propiedad común. Se
trata del “coeficiente de copropiedad”, que define el alcance de muchos
de los derechos del propietario con respecto a las área comunes y al ejercicio
de sus actividades, incluso, en las áreas privadas. De hecho, el artículo 25 de
la ley 675 de 2001 señaló que los coeficientes de copropiedad (porcentajes de
propiedad) definen la proporción de los derechos de los titulares de unidades
privadas sobre los bienes comunes, el porcentaje de participación en la
asamblea para la toma de decisiones económicas y el índice de participación en
las expensas comunes, pues a mayor coeficiente, mayor cuota de sostenimiento.
En el mismo sentido, el artículo 26 de la mencionada ley estableció que tales
coeficientes se calculan “con base en el área
privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área
total privada del edificio o conjunto”, lo cual significa que dicho
coeficiente depende esencialmente del área de cada unidad privada que compone
el edificio o el conjunto.
11- La Corte recuerda que sobre el tema de
los coeficientes de propiedad ya se había pronunciado esta Corporación, en la
sentencia C-522 de 2002, M.P. Jaime Córdoba Triviño. En esa ocasión,  la
demanda cuestionó la definición de estos criterios por parte del legislador al
enfrentarlos con el derecho a la participación democrática, que no depende de
un criterio porcentual determinado o está ligado a él para su ejercicio. Si
bien en esa oportunidad las consideraciones sobre el tema no fueron decisivos
para la decisión tomada, sin embargo resultan relevantes en la medida en que
determinan aspectos del derecho a la propiedad horizontal en la ley 675 de
2001, que vale la pena resaltar. Así, en el fallo mencionado, la Corte
reconoció con respecto al coeficiente de copropiedad, que este era "un
elemento esencial del derecho al dominio y de referencia y correlación tanto
para determinar las obligaciones pecuniarias a cargo de la unidad privada
respectiva en relación con las expensas comunes como su derecho correlativo a
contar con una participación porcentual en la Asamblea de copropietarios"[11].También
dijo la Corte que el Legislador estaba facultado para elegir el criterio de
coeficiente de propiedad para manejar las relaciones de las personas que
adquieren la condición de copropietarios, y que ello no era inconstitucional,
en principio, en la medida en que no se revelaba contrario al interés general.
Coeficiente de propiedad y reparto de las
contribuciones a las expensas comunes.
12- Como bien se dijo anteriormente, en
esta oportunidad los cargos del actor se centran en atacar como violatorio del
derecho a la igualdad la decisión legislativa de utilizar precisamente estos
coeficientes de copropiedad como criterio para establecer el monto de las
expensas comunes en cada caso concreto, incluyendo indudablemente la
administración del edificio o conjunto, y demás gastos. Para el demandante, el
legislador debió haber consagrado en materia de las expensas comunes un
criterio retributivo, es decir un criterio en el que se tenga en cuenta los
costos que realmente cada unidad inmobiliaria ocasiona al edificio y los
beneficios reales que dicha unidad obtiene de las zonas comunes, para que cada
propietario pague exclusivamente las sumas que correspondan, conforme a esa
realidad. En su opinión, la ley debió haber consagrado un régimen que
permitiera que cada quien asumiera el costo de las expensas comunes conforme a
lo que recibe por servicios, de manera tal que quien use o necesite en mayor
grado de tales bienes, pague una proporción mayor conforme a esa realidad. De
otra parte, también consideró el actor que el otro criterio plausible que debió
haber adoptado en este caso el legislador, a fin de no atentar contra el principio
de igualdad, era imponer una cuota uniforme a todas las unidades, de suerte que
cada propietario pagara lo mismo por los gastos de las áreas comunes. Al
respecto afirma que el criterio usado por el legislador en la ley 675 implica
que no se paga conforme a los servicios recibidos, o en forma idéntica todos
los inmuebles privados, sino de acuerdo al coeficiente de copropiedad, lo que
implica, en términos prácticos, una clara desigualdad en la medida en que en la
práctica las propiedades con mayor coeficiente terminan subsidiando los gastos
comunes de las unidades con menor coeficiente en la propiedad.
13. Ante las reflexiones de la demanda, se
pregunta esta Corporación si es constitucionalmente válido que el legislador
escoja entre uno u otro criterio para establecer las obligaciones comunes en
materia de propiedad horizontal por parte de quienes ostentan el dominio de los
bienes inmuebles individuales. Esto es, ¿puede la ley recurrir a un criterio
como el del coeficiente de propiedad? ¿O, por el contrario tenía que adoptar
por un criterio retributivo o estrictamente, igualitario, como lo indica el
actor? ¿O podía el legislador válidamente optar por uno u otro criterio?
Para responder a este interrogante, la
Corte recuerda que, como ya se señaló en esta sentencia, el Legislador cuenta
con una amplia libertad para regular la propiedad horizontal, por lo que el
Congreso puede establecer diferenciaciones en este campo recurriendo a
distintos criterios, siempre y cuando no apele a patrones constitucionalmente
prohibidos, como la raza o el origen nacional (CP art. 13). Por esas mismas
razones, la Corte debe ser en principio respetuosa de las diferenciaciones
establecidas por la ley en este campo, precisamente porque en esta materia la
propia Carta confiere al Congreso una amplia libertad de configuración. Y es
que esta Corte ha destacado, en numerosas oportunidades, que existe una
relación inversa entre el grado de libertad que la Carta confiere al Congreso
en ciertas materias y la intensidad del control judicial del respeto a la
igualdad, la cual podría ser formulada así: “entre mayor es la libertad de
configuración del legislador en una materia, más deferente debe ser el control
constitucional del respeto de la igualdad, mientras que ese escrutinio judicial
debe ser más riguroso cuando el Legislador utiliza criterios o regula esferas
en donde su margen de apreciación ha sido restringido por la propia
Constitución.[12]”
En esas condiciones, como en el presente caso, se trata de un asunto en donde
la libertad del Congreso es amplia, la Corte concluye que el juez
constitucional debe ser en principio respetuoso de los criterios y las
diferenciaciones del Legislador en este ámbito, las cuáles se entienden
constitucionales, salvo que sean manifiestamente irrazonables o vulneren
específicos  mandatos constitucionales[13].
14- Bajo estos supuestos, es claro que la
Ley 675 no adoptó el criterio estrictamente retributivo que reclama el actor,
según el cual los propietarios deben contribuir a las expensas comunes en forma
estrictamente proporcionada a los beneficios que reciben. Ni tampoco ese cuerpo
normativo estableció una regulación estrictamente igualitaria, según la cual
todas las unidades debieran contribuir en forma idéntica a sufragar las
expensas comunes. La ley incorporó el coeficiente de propiedad, que es un
criterio de proporcionalidad al área que representa cada inmueble frente a la
totalidad del área del edificio o del conjunto. Pero no por ello la ley se
torna inconstitucional porque la Constitución en ninguna parte exige que el
régimen de propiedad horizontal tenga que obligatoriamente recurrir a uno o a
otro criterio. Bien podía entonces el Congreso optar, como lo hizo la Ley 675
de 2001, por un criterio general de proporcionalidad al área de cada inmueble
para la determinación de las responsabilidades en las expensas comunes. Este
criterio proporcional permite establecer contribuciones a las expensas comunes
fundadas precisamente en la consideración de que a mayor coeficiente de
propiedad en el edificio, es razonable entender que existe mayor capacidad de
pago y por consiguiente es posible exigir, en términos de  equidad, una
contribución proporcional en las expensas comunes[14]. En efecto se
considera que quienes tienen un mayor patrimonio y perciben mayores ingresos
pueden aportar una suma mayor pero proporcional al área de su inmueble para el
financiamiento de los gastos comunitarios.
15- Este criterio puede ser válidamente
impuesto por el legislador, en la medida en que resulta razonable y adecuado
para la configuración y ejercicio del derecho a la propiedad horizontal, que se
vinculen las obligaciones respecto de las expensas de las áreas comunes no sólo
a un criterio objetivo de propiedad, - el coeficiente de propiedad común sigue
al de propiedad individual-, sino que se acojan además consideraciones relacionadas
con la capacidad contributiva y de pago derivada precisamente de esa mayor
capacidad patrimonial, que razonablemente se encuentra ligada al mayor área de
la unidad respectiva. Con ello se establece un criterio objetivo y eficiente en
el recaudo de las sumas comunes, que en modo alguno resulta contrario al
principio de igualdad, pues es admisible que la ley exija, por razones de
proporcionalidad, solidaridad y redistribución, que quienes gozan de inmuebles
de mayor área y por ende mayor valor contribuyan en mayor  medida a sufragar
los gastos comunes que quienes son propietarios de inmuebles con menor área,
que se entiende que tienden a ser de menor valor.
16- La Corte destaca además que las normas
acusadas regulan la distribución de las expensas comunes, que están destinadas
a desarrollar y preservar los bienes comunes y los servicios requeridos para la
existencia y buen funcionamiento del conjunto o edificio sometido al régimen de
propiedad horizontal. Esto significa que esa disposición no se refiere a otros
servicios que pueden ser individualizados y cuyo consumo por unidad privada se
encuentra claramente determinado, como son por ejemplo los servicios públicos
domiciliarios de cada local o apartamento, puesto que la norma acusada no prevé
que el pago de estos servicios individualizados de cada bien de dominio
particular dependa del coeficiente de propiedad. En esas condiciones, como se
trata de sufragar esas expensas comunes, la ley debía prever un régimen
eficiente y equitativo para repartir esos gastos y adoptó, en su libertad de
configuración, el coeficiente de propiedad,
17- Es cierto que el Legislador hubiera
también podido, dentro de ciertos límites, recurrir a otros criterios para
distribuir los gastos comunes de los edificios o los conjuntos, ya que el
Congreso goza de una amplia libertad de configuración en esta materia; pero en
manera alguna la Carta excluye el uso del criterio proporcional de coeficiente
propiedad previsto por los apartes acusados, decisión para la cual pudieron
incidir diversas consideraciones. Así, el Congreso pudo considerar que un
criterio como el estrictamente igualitario entre cada unidad o inmueble privado
no sería realmente equitativo, pues propietarios con muy distinta capacidad de
pago terminarían contribuyendo en forma idéntica a sufragar los gastos comunes
del edificio o conjunto. Igualmente pudo considerar que  un criterio
retributivo podría ser menos solidario o provocar problemas prácticos de
gestión para el cobro de las expensas comunes, de suerte que a la postre podría
llevar a  la desarticulación de las obligaciones que precisamente se pretenden
garantizar, en la medida en que no siempre es fácil aplicar a las áreas y
expensas comunes el principio de "a mayor servicio, mayor pago".
Por ejemplo, algunos propietarios podrían aducir que ellos abren por sí mismos
las puertas de entrada y del garaje, para argumentar que no deben pagar el
servicio del conserje. Otros miembros de la comunidad pueden señalar que no
utilizan los depósitos de basura de la comunidad, porque entregan directamente
las basuras a los carros correspondientes y así, sucesivamente. En esas
condiciones, es razonable entender que el Congreso optó por el coeficiente de
propiedad por considerar que era el que mejor armonizaba la equidad con la eficacia
y facilidad en la gestión de las expensas comunes, por lo cual era una decisión
posible, dentro la amplia libertad que tiene el Legislador en este campo.
18. La propiedad horizontal es entonces un
tipo de dominio que genera derechos sobre unidades inmobiliarias independientes
y sobre áreas comunes. Con respecto al régimen que regula este tipo de
propiedad, el Legislador tiene amplia libertad para determinar el contenido de
ese derecho, de manera tal que su competencia se circunscribe a asegurar que el
ejercicio del mismo resulte pleno y viable en el contexto histórico determinado
y a que la normatividad impuesta sea razonable y constitucionalmente legítima
(vgr. respeto por los derechos adquiridos, no vulneración de derechos,
fundamentales, etc). La Ley 675 de 2001 podía entonces optar por establecer
como regla para determinar el pago de las expensas comunes un criterio de
proporcionalidad al área de cada inmueble, diferente a otros criterios
posibles, y conforme al cual a mayor copropiedad individual corresponden
mayores erogaciones en gastos comunitarios, bajo el supuesto de la mayor
capacidad de contribución en las expensas comunes. Este criterio resulta
razonable desde la perspectiva de las atribuciones del legislador, porque
desarrolla el derecho a la propiedad horizontal asegurando su viabilidad
práctica y responde a los intereses comunitarios que subyacen a este tipo de
propiedad.
19- Los anteriores argumentos son
suficientes para concluir que la regulación acusada se ajusta a la Carta. Con
todo, y teniendo en cuenta que el actor argumenta que esas disposiciones
lesionan el derecho a la igualdad de los propietarios y ponen en entredicho el
derecho mismo a la propiedad privada, la Corte realiza unas consideraciones
finales para desvirtuar  esas acusaciones.
Principio de igualdad, respeto a la
propiedad privada y coeficiente de propiedad.
20- Tal y como lo ha señalado esta
Corporación en otras oportunidades, la protección ofrecida por el artículo 13
de la Carta con respecto derecho a la igualdad, no pretende asegurar a todas
las personas un trato exacto e idéntico, dentro de una concepción matemática,
sino un reconocimiento de las diferencias que subsisten entre los asociados, al
punto de garantizar un trato igual para ellas cuando se encuentren en
condiciones relevantemente iguales y una regulación distinta frente a
situaciones divergentes. En ese orden de ideas, una regulación en materia de
propiedad horizontal parte del supuesto de que quienes están cobijados por esa
legislación son propietarios de inmuebles privados, pero que tienen igualmente
la obligación de cumplir con las expensas comunes en lo referente a la
propiedad compartida. La pregunta que surge a este respecto es si es posible
para el Legislador, sin desvirtuar el principio de igualdad, establecer una
diferenciación interna entre propietarios fundada en los diferentes
coeficientes de propiedad, y a esa diferenciación darle una atribución
específica en materia de responsabilidades en las expensas comunes.
21- Para la Corte es claro que es
plenamente posible para el legislador hacer esa diferenciación entre
propietarios conforme a los coeficientes de copropiedad precisamente porque
dicha diferenciación está fundada en la existencia de situaciones fácticas
diversas, desde un punto claramente relevante, en la medida en que no todos los
miembros de una propiedad en régimen horizontal tienen inmuebles que ocupen
exactamente la misma área. Y es ese sentido es un trato diverso justificado que
el pago de las expensas comunes sea proporcional al área de cada unidad, por
cuanto es una regulación que responde a la naturaleza misma del régimen de
propiedad horizontal, que articula el dominio privado sobre un bien particular
con la copropiedad y comunidad sobre las áreas comunes, que deben ser
mantenidas y preservadas. En esas condiciones, y acorde con el principio
clásico del derecho, según el cual  lo accesorio sigue a la suerte de lo
principal, es razonable establecer que las contribuciones al mantenimiento de
la propiedad común se funden en características de los inmuebles privados, como
lo hace la figura del coeficiente de propiedad, que precisamente se calcula
como una proporción entre el área privada  y el área total del edificio o del
conjunto. Conviene recordar que inescindiblemente la propiedad común está
ligada a la propiedad privada individual, por lo que no es un cobro de lo no
debido el pagar conforme al coeficiente de copropiedad correspondiente, como
pretende hacerlo ver el demandante, sino que es una expensa directamente ligada
y derivada del goce del derecho principal a la propiedad inmueble, y de suyo
inherente al ejercicio de esa propiedad.
22- Para esta Corporación, en consecuencia,
no puede considerarse contrario al derecho a la igualdad la diferenciación real
entre propietarios, que fue reconocida legalmente por medio de los coeficientes
de copropiedad, en la Ley 675 de 2001, en la medida en que es válida la
regulación diversa para los diferentes e igual para los iguales.  Además, como
ya se explicó largamente en esta sentencia, la opción por este criterio dista
de ser arbitraria, pues representa un medio adecuado para lograr al menos dos
propósitos constitucionalmente admisibles.
De un lado, este criterio de
proporcionalidad busca ser más equitativo en la medida en que es razonable
asociar que quien tiene una propiedad de mayor área tiene mayor capacidad de
pago que el propietario de un inmueble de menor área, cuando ambos se
encuentran localizados en un mismo edificio o conjunto. Y en general se ha
considerado, con razón, que un criterio equitativo de reparto de las cargas
comunes es precisamente distribuirlas conforme a la capacidad de pago de los
distintos obligados.
De otro lado, esta regulación busca
simplificar el manejo administrativo de las expensas comunes y por ello calcula
las contribuciones de los distintos propietarios con base en un criterio
sencillo, como es el área de cada inmueble. Por el contrario, un criterio como
el retributivo, sugerido por el actor, puede ocasionar dificultades prácticas
de cálculo y manejo de las expensas comunes, tal y como ya se explicó.
23- Por las anteriores consideraciones, es
errado conforme al actual criterio definido por el legislador, pensar como lo
hace el demandante, que se viola la igualdad en la medida en que todos los
copropietarios disfrutan en igual proporción de los bienes y servicios comunes
y se les cobra distinto, ya que deben pagar sumas mayores los inmuebles de
mayor amplitud. Como se explicó, los criterios retributivo y estrictamente
igualitario para la distribución de las expensas podrían eventualmente ser
adoptados por el Legislador, pero la Carta no establece que obligatoriamente
deba ser así, por lo que las normas acusadas  podían tomar en cuenta no los
servicios recibidos, sino el área de la propiedad privada correspondiente a
cada quien, de la que se deriva el coeficiente de propiedad.
A su vez, que los gastos vayan ligados a la
propiedad individual se sustenta  en un criterio de proporcionalidad que en
modo alguno resulta ser contrario al derecho a la igualdad. En efecto, la
proporcionalidad se funda en el principio de equidad vertical, que precisamente
permite proponer una mayor carga impositiva a quienes gozan de mayor capacidad
de pago, de modo que aquellos que tienen un patrimonio mayor o perciben mayores
recursos contribuyan en forma proporcional a su mayor riqueza a los gastos
comunes. Un criterio así, fundado en la diferenciación entre propietarios
descrita, respeta entonces el derecho a la igualdad de los asociados. Esa
regulación tampoco desconoce el derecho a la propiedad, porque es indudable que
ésta implica cargas, que más que limitar la propiedad, como lo expone el actor,
representan en este caso los costos inherentes a garantizarla, pues sin
mantenimiento de los bienes comunes, no podrían las personas gozar de su
inmueble privado.
24- Conforme a lo anterior, el reparto de
las expensas comunes según el coeficiente de propiedad no viola la igualdad,
incluso si se acepta la hipótesis fáctica del demandante según la cual los
apartamentos de mayor extensión no causan mayores gastos comunes al edificio,
por la sencilla razón de que el demandante parte de un presupuesto normativo
equivocado. Según su parecer, el único criterio compatible con la igualdad al
cual puede recurrir el legislador para regular las contribuciones a las
expensas comunes de los distintos inmuebles es de naturaleza retributiva, esto
es, que el pago debe ser proporcional al beneficio recibido. Como vimos, ésta
no es la única posibilidad del legislador. Indudablemente la ley hubiera podido
recurrir a ese criterio retributivo, pero, en la medida en que el legislador
goza de amplia libertad para regular la propiedad horizontal, y que la
propiedad cumple una función social y que Colombia es un Estado social de
derecho que propugna por que la igualdad sea real y efectiva, bien podía la ley
recurrir a un criterio proporcional vinculado a la capacidad de pago, semejante
al que rige el principio de igualdad en materia de contribuciones tributarias.
Y por ello no viola la igualdad que la contribución a las expensas comunes
dependa del área de cada inmueble individualmente considerado.
VII. DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Sala Plena de
la Corte Constitucional de la República de Colombia, administrando justicia en
nombre del pueblo y por mandato de la Constitución,
RESUELVE
Declarar EXEQUIBLES, pero únicamente por
los cargos analizados, el artículo 25 numeral 3° de la Ley 675 de 2001, así
como el aparte acusado del artículo 3° de esa misma ley, el cual literalmente
dice: "la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas
comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por
módulos de contribución, en edificios o conjuntos de usó comercial o mixto.
"
Notifíquese, comuníquese, cúmplase,
publíquese, insértese 'en la Gaceta de la Corte Constitucional y archívese el
expediente
JAIME ARAUJO RENTERIA
Presidente
ALFREDO BELTRAN SIERRA
Magistrado
MANUEL JOSE CEPEDA ESPINOSA
Magistrado
JAIME CORDOBA TRIVIÑO
Magistrado
RODRIGO ESCOBAR GIL
Magistrado
MARCO GERARDO MONROY CABRA
Magistrado
ALVARO TAFUR GALVIS
Magistrado
RODRIGO UPRIMNY YEPES
Magistrado (E)
CLARA INES VARGAS HERNANDEZ
Magistrada
IVÁN HUMBERTO ESCRUCERÍA MAYOLO
Secretario General (e)
[1]
Corte Constitucional C-522 de 2002 M.P. Jaime Córdoba Triviño
[2]
Corte Constitucional C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis
[3]
Corte Constitucional Sentencia C-374 de 1997 M.P. José
Gregorio Hernández
[4]
Corte Constitucional Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur
Galvis
[5]
Corte Constitucional Sentencia C488 de 2002  M.P. Alvaro Tafur
Galvis
[6]
Corte Constitucional Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur
Galvis
[7]
Corte Constitucional Sentencia T-035 de 1997 M.P. Hernando
Herrera Vergara
[8]
Corte Constitucional C-318 de 2002 M.P. Alfredo Beltrán Sierra
[9]
Corte Constitucional, Sentencia C-726 de 2000 M.P. Alfredo
Beltrán Sierra.
[10]
Corte Constitucional, Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro
Tafur Galvis
[11]
Corte Constitucional, Sentencia C-522 de 2002. M.P. Jaime
Córdoba Triviño. En esa oportunidad se declararon exequibles las normas
acusadas, “en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a
vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente
de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones  de
contenido económico”, en la medida en que para las demás decisiones pervive
el derecho democrático de una persona un voto.
[12]
Sentencia C-1191 de 2001, MP Rodrigo Uprimny Yepes, Fundamento 62.
[13]
Ver al respecto, entre otras, las sentencias C-265 de 1994, C-445 de 1995 y
C-093 de 2001.
[14]
Corte Constitucional, Sentencia C-333 de 1993