T-752-99
Sentencia
T-752/99
JUNTA
ADMINISTRADORA DE CONJUNTO RESIDENCIAL-Cobros extraprocesales
La jurisprudencia reiterada de esta Corporación, ha sostenido que las
juntas administradoras de la propiedad horizontal están facultadas para
realizar cobros extraprocesales a los copropietarios que no cumplen con el pago
de las expensas ordinarias y extraordinarias que son necesarias para “la
administración, conservación y reparación de los bienes comunes”. Sin embargo,
se reitera, que no todos los métodos de recuperación de cartera son
constitucionalmente legítimos, pues los actos de la copropiedad encuentran su
límite en la aplicación directa de la Carta.
ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Suspensión de servicios
DERECHO A LA INTIMIDAD PERSONAL Y FAMILIAR EN REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL-Alcance
La protección constitucional del derecho a la intimidad busca hacer
efectivo el respeto por la esfera individual y familiar donde no es factible la
interferencia no autorizada, por lo cual aquel derecho “consiste en el dominio exclusivo y
reservado que la persona tiene de su fuero interno, compartible sólo con
aquellos que la autonomía de su voluntad designe, y en algunos casos con
quienes naturalmente, están ligados a ella por vínculos de familia, pero en una
medida no absoluta, sino razonable”. Así pues, esta garantía se convierte en un
límite de la intervención arbitraria de otras personas, lo cual no significa un
aval constitucional al aislamiento absoluto frente al conglomerado, menos aún
en las relaciones de convivencia en la propiedad horizontal, en donde la
integración y la necesidad de coexistencia son las condiciones determinantes en
la copropiedad.
DERECHO A LA INTIMIDAD PERSONAL Y FAMILIAR EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Ambitos de privacidad
De los vínculos
que surgen en la propiedad horizontal es posible distinguir dos ámbitos de la
privacidad individual y familiar. El primero, relacionado con el ejercicio del
derecho en las zonas de uso privado, el cual impone un grado de respeto mayor
y, por ende, una protección judicial más estricta. El segundo, referido a la
práctica del derecho a la intimidad en las áreas de uso común, en donde puede
limitarse en mayor medida para dar cabida al legítimo ejercicio de los derechos
de los demás residentes, por lo que la garantía judicial es menos estricta. De
ahí pues, que en esta última esfera, entran en consideración otros elementos
que deben ponderarse al momento de la interpretación constitucional.
DERECHO A LA
INTIMIDAD PERSONAL Y FAMILIAR-No
se vulnera por restricción de ingreso a zona comunal de parqueo
ADMINISTRACION DE
PROPIEDAD HORIZONTAL-Restricción
de ingreso a zona comunal de parqueo
DERECHO A LA
PROPIEDAD-Fundamental por
conexidad
Referencia:
Expediente T-227.704
Acción de tutela
instaurada por Raúl Eduardo Becerra Pedraza contra la Junta Directiva de
Copropietarios y el administrador de la unidad residencial Bavaria en
Barranquilla.
Magistrado Ponente:
Dr. ALEJANDRO
MARTÍNEZ CABALLERO
Santa Fe de Bogotá,
once (11) de octubre de mil novecientos noventa y nueve (1999)
La Sala Séptima de
Revisión de la Corte Constitucional, integrada por los Magistrados Alejandro
Martínez Caballero, Fabio Morón Díaz y Vladimiro Naranjo Mesa, en ejercicio de
sus competencias constitucionales y legales, ha proferido la siguiente
SENTENCIA
en el
proceso de revisión del fallo adoptado por el Juez 17 Civil Municipal de
Barranquilla, dentro de la acción de tutela instaurada por Raúl Eduardo Becerra
Pedraza contra la Junta Directiva de Copropietarios y el administrador de la
unidad residencial Bavaria en Barranquilla.
I. ANTECEDENTES
1. Hechos
- El
accionante es propietario del apartamento 302 del bloque A del conjunto
residencial Bavaria en Barranquilla.
- Por
dificultades económicas del actor, aproximadamente, hace 2 años no paga las
cuotas de copropiedad correspondientes a la administración del conjunto
residencial. Por ello, en el año de 1998, la administración de la propiedad
horizontal inició un proceso ejecutivo.
- Por
decisión de la junta de copropietarios, a partir del mes de enero del presente
año, los residentes que se encuentran en mora en el pago de las expensas
mensuales, no tendrán derecho al uso de los parqueaderos de uso común del
conjunto residencial. Por consiguiente, el actor no podía ingresar su vehículo,
pues en la unidad residencial no existen parqueaderos de uso privativo de los
copropietarios.
- Después de
varios conflictos personales entre el actor, su familia y el administrador del
conjunto, en enero del presente año, el accionante se comprometió verbalmente
con la administración a pagar oportunamente las cuotas de 1999 y a cancelar la
suma morosa en el proceso ejecutivo en curso. Por su parte, la administración
permitiría el ingreso del vehículo al parqueadero de uso común, lo cual en
efecto sucedió.
- Sin
embargo, por disposición de la Asamblea de Copropietarios, a partir del 17 de
abril del año en curso, se acordó que “no se le permitiera el acceso, a la
unidad residencial Bavaria, a los vehículos de los copropietarios y/o
inquilinos que le adeuden a la Asociación sumas de dinero iguales o superiores
al equivalente a tres cuotas ordinarias de administración”. Lo anterior, por
cuanto el parqueo “se realiza en zonas comunes, es decir que ningún propietario
ejerce el derecho de dominio en forma exclusiva sobre las zonas destinadas al
aparcamiento”. (Folios 23 y 24)
- Como
consecuencia de la anterior decisión, el actor estacionó su automotor en frente
del conjunto residencial, pero al igual que otros propietarios que se
encuentran en las mismas condiciones, encontró su vehículo en la mitad de la
vía pública, exponiéndolo a daños propios y ajenos.
- Así mismo,
consta en el expediente de tutela que, a primero de abril de este año, las
cuentas por cobrar de la copropiedad ascienden a 20 millones de pesos; que las
deudas de 20 apartamento se encuentran en cobro jurídico y; que el 25 de marzo
del presente año se comunicó la decisión de la junta directiva de la
copropiedad de “suprimir un celador”, por lo que el ingreso de vehículos al
conjunto residencial será limitado al uso de una puerta en el día y de dos
puertas en las horas de la noche, de tal manera que solo en las horas nocturnas
funcionará el acceso de vehículos de residentes y visitantes, normalmente.
2. La Solicitud
El
actor considera que las decisiones de la copropiedad transgreden sus derechos a la intimidad, al buen nombre, a la
libertad y “a no ser molestado en mi persona y en mi familia”, como quiera que
“el parqueo, en mi condición de propietario del apartamento, es un derecho, no
un servicio contratado con la administración”. Por ello, el accionante propone
que “no se me preste el servicio de los porteros consistente en abrir y cerrar
las puertas de acceso al conjunto residencial: que se me permita tener llave y
yo mismo puedo abrir y cerrar las puertas”.
En consecuencia, solicita que el juez de tutela ordene “la suspensión inmediata
de acción perturbadora de mis derechos”.
3. Sentencia objeto de revisión
Mediante providencia
del 4 de agosto del presente año, el Juzgado 17 Civil Municipal de
Barranquilla, decidió negar las pretensiones de la tutela, pues, a su juicio,
no existe vulneración de derechos fundamentales.
El juez de tutela
considera que el comportamiento omisivo del accionante lo hace “merecedor de
las medidas reglamentarias aplicables a los copropietarios de dicho conjunto”,
por lo que la acción de tutela no puede ser utilizada para “patrocinar el
incumplimiento de las obligaciones contraidas por los individuos, y menos
cuando en éste caso no se han demostrado las amenazas o vulneración a las
garantías esenciales de la intimidad y al buen nombre”.
Así mismo, el A
quo afirma que la decisión de la copropiedad no “se entiende como amenaza
al derecho de la propiedad”, pues el accionante “tiene toda la libertad de usar
y disponer de su vehículo, las veces que estime conveniente, ya que sólo se le
está prohibiendo el acceso del mismo a las áreas comunes del conjunto como son
los parqueaderos”.
II. CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS
Competencia
La
Corte Constitucional es competente, a través de esta Sala de Revisión, para
revisar la sentencia proferida dentro del proceso de la referencia, con
fundamento en lo dispuesto por los artículos 86 y 241 numeral 9o. de la
Constitución Política, en concordancia con los artículos 33 al 36 del Decreto
2591 de 1991.
Asunto bajo revisión
2.
La Asamblea de Copropietarios del conjunto residencial Bavaria en Barranquilla,
acordó que quienes presentan más de tres meses de retraso en el pago de las
expensas ordinarias, no podrán usar la zona común de parqueo. En razón a que el
accionante adeuda más de tres cuotas de administración, no puede ingresar su
vehículo a la unidad, por lo que considera vulnerados sus derechos a la
intimidad, libertad y buen nombre. Por su parte, el juez de tutela consideró
que los accionados no sólo no transgreden derechos fundamentales sino que
actúan en ejercicio de la facultad legal que tienen para cobrar las acreencias
a su favor. Por ello, esta Sala deberá resolver si el uso de zonas comunes en
la propiedad horizontal, aún en situaciones de mora, constituye un derecho
fundamental que debe ser protegido a través de la acción de tutela.
Propiedad horizontal y uso de zonas comunes.
3.
La jurisprudencia reiterada de esta Corporación[1], ha sostenido que las juntas
administradoras de la propiedad horizontal están facultadas para realizar
cobros extraprocesales a los copropietarios que no cumplen con el pago de las
expensas ordinarias y extraordinarias que son necesarias para “la
administración, conservación y reparación de los bienes comunes” (artículo 5º
de la Ley 182 de 1948). Sin embargo, se reitera, que no todos los métodos de
recuperación de cartera son constitucionalmente legítimos, pues los actos de la
copropiedad encuentran su límite en la aplicación directa de la Carta (C.P.
art. 4º)
4.
Pues bien, en anteriores pronunciamientos, esta misma Sala de Revisión[2] ha
señalado que, ante la mora en el pago de las expensas obligatorias, la
copropiedad puede suspender los servicios que presta directamente, siempre y
cuando no afecte las necesidades vitales de existencia de sus habitantes, pues
“ese espacio donde el hombre requiere de los demás para proteger necesidades
vitales, no puede ser anulado por el grupo social ni puede tomar medidas que
nieguen las posibilidades de existencia que el individuo no puede asegurarse por
sí mismo”[3] (i). Igualmente, es claro que la
administración de la propiedad horizontal no puede suspender los servicios
públicos de quien incumple sus compromisos económicos con aquella, como quiera
que “los servicios públicos son el medio por el cual el Estado realiza los
fines esenciales de servir a la comunidad, promover la prosperidad general y
garantizar la efectividad de los principios, derechos y deberes constitucionales
(C.P. art. 2)”[4] (ii). Finalmente, las medidas de cobro que
adelanten las copropiedades no pueden transgredir el núcleo esencial de
derechos fundamentales (iii). Así pues, se convierten en actos abusivos de las
facultades de cobro de la administración, la utilización de medidas que limitan
irrazonable y desproporcionadamente los derechos, a manera de ejemplo, de
circulación de los residentes en las zonas comunales destinadas para ello, o
que le nieguen, a sus titulares, el acceso a los inmuebles de uso privado[5].
5.
En este contexto, surge un interrogante ¿la decisión de la “Unidad Residencial
Bavaria” de impedir el acceso del vehículo del accionante a la zona de parqueo,
es un acto constitucionalmente legítimo?. Para responder esa pregunta es
importante tener en cuenta que, de acuerdo con el artículo 102 del Reglamento
de la copropiedad[6], son bienes comunes “en el primer piso toda
la zona de circulación que sirve de acceso a los seis (6) bloques incluyendo
los parqueaderos y las jardineras que circundan el conjunto de la
construcción”. Por esta razón, es fácil concluir que el accionante alega el uso
de un bien común de la copropiedad.
Se
afirmó en precedencia que, en ejercicio de la facultad legal de administrar los
bienes de la propiedad horizontal, la copropiedad puede suspender los servicios
que presta directamente, siempre y cuando no afecte las necesidades vitales de
existencia de sus habitantes. Pues bien, para esta Sala el uso del parqueadero
no constituye un espacio vital que asegure las posibilidades de existencia
digna del accionante, pues esa restricción implica más una limitación a
derechos de contenido patrimonial que una restricción a contenidos esenciales
de vida. Por lo tanto, la Sala entra a averiguar si la decisión de la asamblea
transgrede el núcleo esencial de derechos fundamentales del accionante.
Derechos a la intimidad, buen nombre y propiedad en el régimen de
propiedad horizontal.
6.
La protección constitucional del derecho a la intimidad busca hacer efectivo el
respeto por la esfera individual y familiar donde no es factible la
interferencia no autorizada, por lo cual aquel derecho “consiste en el dominio exclusivo y
reservado que la persona tiene de su fuero interno, compartible sólo con
aquellos que la autonomía de su voluntad designe, y en algunos casos con
quienes naturalmente, están ligados a ella por vínculos de familia, pero en una
medida no absoluta, sino razonable”[7].
Así pues, esta garantía se convierte en un límite de la intervención arbitraria
de otras personas, lo cual no significa un aval constitucional al aislamiento
absoluto frente al conglomerado, menos aún en las relaciones de convivencia en
la propiedad horizontal, en donde la integración y la necesidad de coexistencia
son las condiciones determinantes en la copropiedad.
Por consiguiente, de
los vínculos que surgen en la propiedad horizontal es posible distinguir dos ámbitos
de la privacidad individual y familiar. El primero, relacionado con el
ejercicio del derecho en las zonas de uso privado, el cual impone un grado de
respeto mayor y, por ende, una protección judicial más estricta. El segundo,
referido a la práctica del derecho a la intimidad en las áreas de uso común, en
donde puede limitarse en mayor medida para dar cabida al legítimo ejercicio de
los derechos de los demás residentes, por lo que la garantía judicial es menos
estricta. De ahí pues, que en esta última esfera, entran en consideración otros
elementos que deben ponderarse al momento de la interpretación constitucional.
En este orden de
ideas, es fácil concluir que la restricción o el ingreso a la zona comunal de
parqueo, atañe directamente con ese segundo ámbito del derecho a la intimidad
personal o familiar, el cual deberá analizarse con la facultad de cobro de las
expensas que tiene la administración, para la conservación y cuidado de las
zonas de la copropiedad. Por consiguiente, la recuperación de la cartera morosa
rebasa el interés particular del residente que incumple, pues es un asunto que
interesa, e incluso afecta, de manera especial a todo el conjunto residencial.
Es por ello, que la Sala considera que, en el asunto sub iudice, no es
factible deducir vulneración al derecho a la intimidad.
7. De igual manera,
la Sala estima que la decisión de la asamblea que reprocha el actor, tampoco
transgrede su derecho al buen nombre, pues como bien lo tiene establecido la
jurisprudencia constitucional, éste es “el resultado del comportamiento en
sociedad”[8],
por lo que “no está en posición de reclamar respeto y consideración a su
buen nombre quien ha incurrido en actos u omisiones que de suyo generan el
deterioro del concepto general en que se tiene al interesado. Así, el que
incumple sus obligaciones y persiste en el incumplimiento se encarga él mismo
de ocasionar la pérdida de la aceptación de la que gozaba en sociedad y no
puede, por tanto, aspirar a que se lo reconozca públicamente como persona digna
de crédito”[9].
De ahí pues, que la medida adoptada por la asamblea es tan sólo una
consecuencia de la conducta del actor, pues la mora en el pago de las cuotas de
administración por más de dos años, evidencia que es su propio comportamiento
el que causa una restricción al uso de los bienes de la copropiedad.
8. Por último, la
Sala se referirá a la posible violación del derecho a la propiedad sobre los
bienes comunes. Así las cosas, vale la pena aclarar que la jurisprudencia de
esta Corporación[10]
ha señalado que, en principio, el derecho a la propiedad no es fundamental,
pero que puede adquirir ese carácter cuando se presenta en conexidad con
derechos fundamentales. Al respecto se ha dicho:
"La
propiedad es un derecho económico y social a la vez. En consecuencia, la
posibilidad de considerarlo como derecho fundamental depende de las
circunstancias específicas  de su ejercicio. De aquí se concluye que tal
carácter  no puede ser definido en abstracto, sino en cada caso concreto. Sin
embargo, esto no significa que tal definición pueda hacerse de manera
arbitraria.
"A la hora
de definir el carácter de derecho fundamental de la propiedad en un caso
concreto, el juez de tutela debe tener como criterio de referencia a la
Constitución misma y no simplemente al conjunto de normas inferiores que
definen sus condiciones de validez. Esto significa que, en su interpretación,
el juez de tutela debe mirar el caso concreto bajo la óptica de los principios,
valores y derechos constitucionales, de tal manera que ellos sean respetados.
"Sólo en el
evento en que ocurra una violación del derecho a la propiedad que conlleve para
su titular un desconocimiento evidente de los principios y valores
constitucionales que consagran el derecho a la vida a la dignidad y a la
igualdad,  la propiedad adquiere naturaleza de derecho fundamental y, en
consecuencia, procede la acción de tutela. Dicho en otros términos, la
propiedad debe ser considerada como un derecho fundamental, siempre que ella se
encuentre vinculada de tal manera al mantenimiento de unas condiciones
materiales de existencia, que su desconocimiento afecte el derecho a la
igualdad  y a llevar una vida digna".[11]
En este orden de
ideas, la Sala no encuentra que el derecho a la propiedad del accionante
adquiera el rango de fundamental, pues en el presente asunto, no es clara su
conexidad directa e inescindible con derechos que sí gozan de ese carácter. Por
lo tanto, la discusión sobre el uso del parqueadero como bien de la comunidad,
no adquiere relevancia constitucional sino que es una disputa legal que puede
ser resuelta en el proceso verbal sumario, de conformidad con lo expuesto en el
artículo 435 del Código de Procedimiento Civil. Por todo lo expuesto, la
sentencia objeto de revisión, deberá confirmarse.
III. DECISIÓN
En mérito de lo
expuesto, la Sala Séptima de Revisión de la Corte Constitucional, administrando
justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constitución
RESUELVE:
Primero.-
CONFIRMAR el fallo proferido por el Juzgado 17 Civil Municipal de
Barranquilla, el 4 de agosto del año en curso, dentro de la acción de tutela de
la referencia.
Segundo. LÍBRESE por Secretaría la comunicación de que trata el artículo 36 del Decreto
2591 de 1991, para los efectos allí contemplados.
Cópiese,
notifíquese, comuníquese, cúmplase e insértese en la Gaceta de la Corte
Constitucional.
ALEJANDRO MARTÍNEZ CABALLERO
Magistrado
FABIO MORÓN DIAZ
Magistrado
VLADIMIRO NARANJO MESA
Magistrado
MARTHA VICTORIA SACHICA DE MONCALEANO
Secretaria General
[1] Ver, entre otras, las sentencias T-035 de 1997. M.P.
Hernando Herrera Vergara, T-228 de 1994 M.P. José Gregorio Hernández Galindo,
T-360 de 1995 M.P. Hernando Herrera Vergara.
[2] Ver sentencias T-630 de 1997 y T-454 de 1998. M.P.
Alejandro Martínez Caballero
[3] Sentencia T-630 de 1997 M.P. Alejandro Martínez
Caballero.
[4] Sentencia T-540 de 1992 M.P. Eduardo Cifuentes Muñoz.
[5] Con relación a este tema, puede consultarse la
sentencia T-470 de 1999. M.P. José Gregorio Hernández Galindo.
[6] El Reglamento de la propiedad horizontal fue protocolizado mediante escritura pública 648 del
10 de abril de 1979 de la Notaría Tercera de Barranquilla
[7] Sentencia T-620 de 1995 M.P. Vladimiro Naranjo Mesa.
[8] Sentencia SU-082 de 1995 M.P. Jorge Arango Mejía
[9] Sentencia T-228 de 1994 M.P. José Gregorio Hernández
Galindo.
[10] Entre otras, pueden consultarse las sentencias T-427
de 1998, T-554 de 1998, C-428 de 1994 y T-431 de 1994
[11] Sentencia T-506 de 1992. M.P. Ciro Arangarita Barón