恒隆集团有限公司（10）是一家在香港交易所上市的地产投资公司。主要业务是物业发展以供销售、投资物业以供收租之用、拥有和管理酒店、停车场管理及物业管理，以及经营干洗服务。
公司在香港注册，于1960年9月13日由陈曾熙、陈曾焘创办，现任董事长为陈曾熙儿子陈启宗。2020年6月30日中期业积，公司的资产净值为1,409.76亿港元，因物业重估亏损，亏损23.43亿港元。
历史
港府换地
恒隆创办于1960年，创办人陈曾熙（1923-1986年），原籍广东台山。陈曾熙战前曾留学日本，攻读土木工程学，回港后在永隆银行任职，担任外汇、楼宇按揭业务，认识到香港地产业的潜力。50年代初，陈曾熙离开永隆银行，与友人合伙创办大隆地产，开始涉足地产业。其弟陈曾焘早年毕业于复旦大学，曾在婆罗洲一带经营建筑生意，回港后协助兄长承包建筑工程，生意逐渐做大。
1960年，陈曾熙兄弟自立门户，注册成立了恒隆有限公司，初期在九龙太子道一带发展过不少住宅楼宇。恒隆的起步，得益于60年代初与港府的一次换地交易。当时，港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头兴建玛嘉烈医院，于是以何文田山与恒隆交换，后来恒隆在何文田发展起恒信园住宅楼宇，奠定了公司日后在地产业发展的基础。
上市发迹
1972年10月21日，恒隆在香港上市，公开发售2,400万股新股，每股面值2元，以8.5元 价格发售，集资逾2亿元。恒隆上市时共拥有5个发展地盘，包括港岛半山区列提顿道1号的豪宅大厦恒柏园、北角云景道的恒景园、恒英楼等，另有6个已建成或正在建筑中的收租物业，包括铜锣湾的恒隆中心、九龙的柏裕商业中心、港岛南湾道的宝胜楼等， 已初具规模。
恒隆上市后，即将所筹集资金进行项重大投资，它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院，而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格，这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来，香港股市、地产暴跌，恒隆的大部分资金被冻结，以致错过了1975至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面，恒隆显然比长实、新鸿基地产稍逊筹。
恒隆上市后首年纯利曾高达6,570万元，超过合和实业，比新地高出二成八，比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29.2元水平，市值达35亿元。不过，由于恒隆看错地产循环走势，翌年纯利大减近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。
在经营上，恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时，它的租金收入仅500万元，占公司经营收入的10％。但到1977年度，恒隆的租金收入已增加到2,880万元，占公司综合纯利的比重已超过45％。恒隆在地产经营上的另一个重要恃色，就是它重视发展庞大的住宅区计划。早在1975年恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年，恒隆与合和合组财团，夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权，该项目有超过5,000个住宅单位,德福花园的发展利润由地铁公司占50％，恒隆、合和各占25％，当时平均每个单位的售价达22万元，超过原来的估计，恒隆赚取了可观利润。
1978年，恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方呎土地，计划兴建淘大花园。其后恒隆以每股9.65元收购淘大75.6％股权，使之成为恒隆的附属公司，以使进一步开发淘大的土地资源。淘大花园最后分四期发展，建成4,800个住宅单位和部分商场，总投资达9.4亿元。
1979年，恒隆与长实（恒隆占37.5％），再投得地铁旺角站上盖物业发展权，兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初，旺角中心推出之际，正值地产高峰期，扣除给予地铁的盈利之外，总利润高达43亿元，恒隆赚得其中的1.6亿元。
地铁战略
恒隆的发展，与地铁站沿线上盖物业发展有著极密切的关系。1981年，正值恒隆各项投资收成在望，业务进入高峰期之际，恒隆领导层雄心万丈，先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创与企业及淘大等地产公司合组成3个财团，竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权，全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8,000个住宅单位的私人屋苑，总楼面面积达700万方呎，估计建筑成本超过70亿元，总售楼收益高达183亿元。其中，恒隆可获利逾40亿元。结果，以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。
这时，恒隆的声誉和实力都达到了它上市以来的最高峰，主席陈曾熙更打破一贯低调的作风，对记者畅谈恒隆的发展大计，喜悦之情溢于言表。据陈曾熙透露，当时恒隆拥有的土地储备，足够发展到1987年，全部完成后拥有的总楼面面积接近1,000万方呎。1981/82年度，恒隆录得纯利3.52亿元，创上市以来的第二个高峰。
80年代初，以恒隆为首的财团曾连夺港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权，恒隆因而声名大噪。可惜遇上地产崩溃，恒隆被迫放弃金钟二段的发展权，其他地铁站上盖发展权亦被迫押后。是役，恒隆备受打击，股价亦一度跌至低点。1985年12月入选恒生指数成份股，1988年间接持有格兰酒店控股权，并进行重组。
不过，恒隆与地铁公司的合作关系并未中断。踏入过渡时期，随著地产市场的复苏，双方著手修订原来计划，将地铁沿线各站上盖从原来的商业用途修改为住宅用途，并减低补地价金额。1984年5月，太古地铁站上盖康怡花园动工，补地价3亿元，另投资37亿元，兴建9,500个住宅单位，其中2,200个为居屋单位。这个占地17公顷的大型屋苑出售时地产市道好转，首批3,000多个住宅单位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恒隆再与新世界、廖创兴企业、万邦投资及中建企业重组财团（恒隆占60％），继续与地铁公司合作，斥资20亿元发展港岛剩余的5个地铁站上盖物业，其中补地价仅6.14亿元。是项计划包括上环果栏、海事处总部大楼、湾仔修顿花园，以及天后站和炮台山站上盖物业，总建筑面积270万方呎，其中住宅楼宇160万方呎。这是恒隆在80年代最大的地产发展项目。
并购囤地
不过，恒隆在80年代的发展，始终受金钟二段一役的影响，对地产循环的戒心大增，投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升，恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售，鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、富泽花园及栢景台等8,000个住宅单位，即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄，绝大部分单位以每方呎500至800元分期售出，而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍，恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心，恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平，与长实、新地、恒地等相距日远，若干很有潜质的物业，如太古水塘（现时的康景花园）、乐活道地段（现时的比华利山等）均先后将半数权益售予恒地，并由对方策划发展及代理销售，此举亦减少了恒隆的盈利。至1987年，施工中的维德广场项目（即前船政署及恒星戏院地皮，及后改名为无限极广场）亦卖给庄启程旗下的维德集团。
1986年恒隆主席陈曾熙逝世，遗下庞大恒隆股份指明旧属殷尚贤作为遗产信托人，其弟陈曾焘则担任恒隆主席。陈曾焘时代，恒隆进行了连串集团架构重组。早在1980年8月，恒隆已购得上市公司淘化大同75.6％股权，淘大以其食品加工业务为恒隆的盈利作出贡献，同时亦为恒隆提供了牛头角庞大土地储备。淘大被恒隆收购后地产业务比重加大，与母公司恒隆业务日渐重叠。1987年8月，恒隆与淘大重组，恒隆成为集团控股公司，并专注地产发展，而淘大则易名为淘大置业，成为恒隆旗下地产投资公司，持有恒隆中心、柏裕商业中心、雅兰酒店、康怡广场、金钟廊等一系列投资物业。1988年4月，恒隆透过淘大收购乐古实业，并再度重组，将乐古改名为格兰酒店集团，专责酒店业务。自此，恒隆集团自成一系，系内各上市公司业务清晰，便于发展。不过亦有人批评恒隆将过多精力浪费在业务重组方面，错过这一时期积极增加土地储备的良机。
商圈收租
1991年1月，陈曾焘退任董事，由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席，恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后，一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线，但同时亦采取了一系列瞩目行动，包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团；引进先进管理技术，如最早发行可换股价券吸引外国资金、成功推行「C计划」以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等，获得投资者的好评。陈启宗并表示：恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重，同时在增加土地储备方面亦将更加活跃，争取5年后与其他地产集团看齐。
不过，90年代恒隆系发展策略的重点，似乎仍集中于扩大投资物业方面，其中淘大置业担任这方面的主角。1992年6月，淘大宣布10股供3股计划，集资27.9亿元，其后在8个月内全数用于扩展投资物业组合，包括以7.2亿元购入约17万方呎丽港城商场、以9亿元购入约30万方呎的中区渣打银行总行大厦、以3.3亿元购入15万方呎的长沙湾百佳大厦、以8亿元购入的豪华住宅花园台2号等。1993年1月以后，淘大通过拨出内部资金及借贷共11.4亿元，10月再透过发行可换股价券集资19.9亿元，继续收购有升值、加租潜力的优质投资物业,在短短一年半时间内，恒隆系已动用50亿元购入投资物业。
1993至1994年间，淘大置业的投资物业阵营进一步加强，先是位于太平山顶的山顶广场落成启用，该物业楼面面积13.4万方呎，全部租出；而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业，价位亦已大幅上升。「食街」经改造成「名店坊」后租金升幅逾倍。1994年，淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦，而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。1996年淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方呎，绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业，年租金收益接近24亿元
2002年8月宣布把格兰酒店私有化，并于翌年2月完成。公司在香港注册，主席为陈启宗。2008年12月31日半年业绩，公司的资产净值为719.392亿港元，纯利为9.0550亿港元。
2018年6月，杭州拍卖武林商业圈百井坊地皮，新地（0016）、新世界（0017）等俱倾巢而出。经过疯狂「举牌」七小时，喊足三百三十六口价后，最终由恒隆（0010）击退九仓（0004），以一百○七亿三千万人民币投得地王，较底价高出超过一倍。
2020年9月，恒隆以25.66亿港元，买入美国驻香港及澳门总领事馆作为宿舍用的香港南区寿臣山寿山村道37号物业，面积约94796平方呎。