Mfumo wa hatimiliki wa Torrens

Mfumu wa hatimiliki wa Torrens ni mfumo unaotumika kusajili hatimiliki ya ardhi ambapo serikali inawajibika na kuwahakikishia wale wamejumuishwa katika rejista cheti cha hatimiliki cha ardhi ambacho hakiwezi kupingwa kivyovyote. Mfumo huu uliaandaliwa kukabiliana na matatizo ya kutokuwa na uhakika, utata na gharama iliyohusikana na mfumo wa zamani wa hatimiliki, ambao ulitegemea ushahidi wa hatimiliki wa hapo mbeleni usikuwa na dosari  hadi kwenye muanzilishishi wa umiliki.

Mfumo wa hatimiliki wa Torrens ulianzishwa katika Australia Kusini mwaka 1858, na uliandaliwa na aliyekuwa mkuu wa serikali ya kikoloni wa Australia Kusini, Sir Robert Torrens. Tangu hapo, umekubalika kwenye Mataifa ya Jumuiya ya Madola ui na umeenea sana duniani kote.

Nchini Marekani, majimbo yanayo zingatia utekelezaji japo kwa kiwango kidogo wa mfumo huu ni Minnesota, Massachusetts, Colorado, Georgia, Hawaii, New York, North Carolina, Ohio, na Washington.

Historia

Mfumo wa Sheria ya kawaida 
Katika sheria ya kawaida, wamiliki wa ardhi walihitajika kuthibitisha umiliki wa  hapo mbeleni wa kipande fulani cha ardhi hadi kwenye ruzuku ya kipande hicho na Ufalme kwa mmiliki wake wa kwanza ulikosa dosari yeyote. Nyaraka zilizohusiana na ushirikiano kwenye kipande cha ardhi zilijulikana kwa pamoja kama "title deeds" au "chain of title". Tukio hili lingetokea  mamia ya miaka kabla na uwezekano wa mabadiliko katika umiliki wa kipande cha ardhi hicho yalikuwepo. Umiliki wa mtu juu ya ardhi pia ungeweza kushukiwa na  uwezekano wa kusababisha gharama kubwa za kisheria kwenye wamiliki wa ardhi na kwa hivyo kuzuia maendeleo.

Hata utafutaji wa kina kufuatilia mlolongo wa cheti haukuhakishia usalama kwenye ardhi hiyo, kiasi kikubwa kwa sababu ya kanuni ya, nemo dat Quod non habet  ("mtu hapeani asichonacho") na uwezekano wa kuwepo maslahi ambayo hayajatatuliwa. Kwa mfano, katika kesi ya Pilcher dhidi ya Rawlins (1872), muuzaji alimuuzia ardhi  P1, lakini alihifadhi cheti na  kwa haramu,akasingizia kuwasilisha ardhi hiyo kwa P2. P2 angeweza kupokea cheti tu kilichohifadhiwa na muuzaji-yaani hakuna chochote alichopata. Hatimaye, kesi iliamuliwa katika upande wa P2,dhidi ya P1. Mahakama ya usawa haikuweza kuamua dhidi ya mnunuzi asiyekuwa na hatia kabisa (bila notisi). (Pilcher v Rawlins (1872) 7 Ch App 259, Mahakama ya Rufaa, kutazamwa katika Bradbrook, MacCallum na Moore, 2007, Australian Property Law; Cases na Materials, Lawbook Co, NSW)

Msimamo wa Sheria ya kawaida umebadilishwa  kadri  na sheria iliundwa ili kupunguza kazi ya upelelezi ingeliyokuwa wajibu wa  mnunuzi mtazamiwa. Katika baadhi ya sehemu za kiutawala,muda wa kipindi umetengwa kuanzia pale mnunuzi anaweza kuhitaji cheti.

Mfumu wa usajili vitendo 
Athari za usajili chini ya mfumo wa usajili wa vitendo ilikuwa kuwapa  waliosajiliwa "kipaumbele" dhidi ya wote ambo aidha  hawajasajiliwa au wale watakaosajiliwa baadaye. Tofauti ya msingi kati ya mfumo wa usajili wa vitendo na mfumo wa Torrens ni kwamba mfumo wa usajili wa vitendo unahusu usajili wa wahusika wakati mfumo wa Torrens unahusisha usajili wa hatimiliki.

Aidha, ingawa usajili wa mmiliki wa ardhi  uliimarishwe, ilikuwa bila uhakika na ingeweza kuwa changamoto katika mahakama wakati wowote. Changamoto za mfumo wa usajili wa matendo zilimaanisha kwamba uhamishaji wa ardhi ulifanyika  polepole, ulikuwa ghali, na mara nyingi haukuweza kuhakikishia umilikaji wa ardhi.

Uumbaji wa mfumo wa Torrens 

Ili kutatua uhaba wa sheria ya kawaida na mfumo wa usajili wa matendo, Robert Torrens alianzisha mfumo mpya wa hatimiliki katika 1858, baada ya chimbuko katika  biashara ya ardhi  na mfumo ruzuku  ulisababisha hasara ya zaidi ya  75% ya ardhi 40,000 za ruzuku zilizotolewa katika koloni (kwenye sasa nchi) ya Australia Kusini. Alianzisha mfumo uliozingatia  Usajili wa ardhi  zote  za nchi katika mamlaka ya Australia Kusini, ilivyo katika Real Property Act 1886 (SA). Uhamishaji wa ardhi zote ulirekodiwa katika rejista. Muhmu zaidi, mmiliki wa ardhi ni imara kwa nguvu ya jina lake kuwa  kwenye kumbukumbu za rejista ya serikali. Mfumo wa Torrens ulirekodi pia utumizi au faida itokanayo kwenye ardhi hiyo kwa mtu mwingine na uumbaji na utolewaji wa  mkopo kwa ardhi hiyo.

Asili ya kihistoria ya mfumo wa cheo wa Torrens ni suala la  utata. Torrens mwenyewe alikubali kukopa mapendekezo  yake  kutoka mifumo mbalimbali ya uhamisho na usajili, hasa mfumo wa usajili wa meli za wafanya biashara katika Uingereza. James E. Hogg, katika Australian Torrens System with Statutes (1905), ameonyesha vile Torrens alikopa mawazo kutoka vyanzo vingine vingi na kwamba alipokea msaada kutoka kwa watu kadha katika Australia Kusini. Stanley Robinson, katika Transfer of Land in Victoria (1979) ameelezea kuwa Ulrich Hübbe, wakili wa Kijerumani aliyeishi Australia Kusini katika miaka za 1850, alichangia mchango muhimu kwa kurekebisha kanuni zilizokopwa kutoka katika mfumo wa usajili wa Hanseatic kule Hamburg.

Hata hivyo, haiwezi ikakanusha kuwa shughuli za kisiasa za Torrens  zilichangia kidogo kwa kukubalika kwa mfumo mpya katika Australia Kusini na hatimaye, katika makoloni mengine ya Australia na New Zealand. Alisimamia uanzishwaji wa mfumo huu licha ya tetesi na mashambulizi kutoka kwa wapinzani wake, wengi walikuwa wanasheria, ambao waliofia kupoteza kazi za kuchangia kwenye uhamishaji wa ardhi sababu ya kuanzishwa kwa mpango huu. Mfumo wa Torrens pia ulichangia  kuondolewa kwa sheria ya kawaida ya riziki mali na maendelezi  yake imezua  usitaji kwa majaji wa sheria ya kawaida kuukubali.

Taswira ya mfumo wa Torrens 
Utendakazi wa mfumo wa hatimiliki wa Torrens huzingatia kanuni  ya "hatimiliki kwa usajili" (yaani hakuna ewezo wa  kushindikana kwa hatimiliki ) dhidi ya  "usajili wa hatimiliki." Mfumo huu unaondolea mbali  haja ya mnyororo wa cheo (yaani kufuatilia  mfululizo wa nyaraka zote zinazohusu ardhi hiyo). Kila sehemu ya ardhi hupewa ukurasa (folio) tofauti katika rejista naardhi hiyo inabainishwa kulingana na ramani iliyosajiliwa. Folio hurekodi vipimo vya ardhi na mipaka yake, majina ya mwekezaji aliyesajiliwa , na masuala yoyote ya kisheria  yanayoathiri ardhi hiyo. Serikali inatoa hakikisho kwa umiliki na hii inaunga mkono kwa mfuko wa fidia kwa wale wanaopoteza hatimiliki zao kutokana na shughuli za kiserikali.

Kuna vipande vingine vya ardhi ambayo bado haijasajiliwa.

Orodha 
Rejista ya ardhi ndicho kipengele cha umuhimu kwenye mfumo wa Torrens. Mbeleni rejista ilikuwa karatasi iliyofunganishwa, lakini waleo ni kawaida kujiandikisha katika mifumo za habari za tarakilishi.

Kwenye usajili wa kwanza wa ardhi chini ya mfumo huu,ardhi hupewa namba ya kipekee (inayoitwa folio) ambayo inataja ardhi akilinganishwa na ramani iliyosajiliwa. Folio hurekodi vipimo vya ardhi na mipaka yake, jina la mmiliki aliyesajiliwa, na masuala yoyote hiyo. Kubadili mipaka ya sehemu ya ardhi, ramani mpya lazima itayarishwe na isajiliwe. Mara tu ardhi inaposajiliwa kwenye mfumo huu, haiwezi kutolewa  kwenye mfumo huu kamwe.

Uhamisho wa umiliki wa ardhi unatimilishwa kwa mabadiliko kwenye rejista. Msajili ana wajibu wa kuhakikisha kuwa mabadiliko halali kisheria tu ndiyo yanayofanywa kwa rejista. Hadi mwisho huu, msajili ataashiria nyaraka atakazohitaji yeye kuashiria maridhishi yake kuwa kumekuwa kwa kweli  na mabadiliko kwenye umiliki. Mabadiliko kwenye umiliki inaweza kutokea kwa sababu ya mauzo ya ardhi, kifo cha  mmiliki aliyesajiliwa, au kwa uamuzi wa  mahakama.Kwa mtajo tu hizi ndio njia za kawaida umiliki huweza kubadilika. Vilevile, riba yoyote ambayo huathiri haki za umiliki za mmiliki msajili, kama vile mkopo kwa ardhi hiyo, pia inaweza kuandikisha kwenye rejista. Kuna kanuni za kisheria ambazo husimamia haki na mamlaka ya kila maslahi kuhusiano na kila mwingine na katika uhusiano wa pande tatu.

Serikali inatoa uhakikisho wa usahihi wa rejista na inajitolea ili kufidia haki za walioathirika na makosa ya kiutawala. Madai ya fidia hata hivyo ni nadra sana.

Athari za usajili
Tofauti kuu baina ya sheria ya kawaida ya umiliki wa ardhi na mfumo wa Torrens ni kuwa mwanachama wa jamii kwa ujumla, akitenda kazi katika imani nzuri, anaweza kutegemea taarifa juu ya ardhi kwenye rejista na kuzingatia haki na maslahi ya wausika kama ilivyorekodiwax huko, na kutenda juu ya msingi wa habari hiyo. Mnunuzi mtazamiwa, kwa mfano, haitajiki kuangalia zaidi ya  rekodi. Hata haihitaji  kuchunguza cheti cha  umiliki, habari iliyopo kwenye rejista inatosha. Hii inakinzana na sheria ya kawaida umiliki, ambayo  huzingatia kanuni kwamba muuzaji hawezi kuhamisha kwa mnunuzi riba kubwa kuliko anayomiliki. Kama vile nyororo, hatimiliki ya muuzaji dhabiti ni kama vile "sehemu dhaifu iliyounganishwa" ya nyororo. Ipasavyo, kama sheria ya kawaida ya umiliki ya  muuzaji -title ina dosari kwa njia yoyote, hivyo basi hatimiliki ya mnunuzi itakuwa na dosari. Kwa hivyo, ni juu ya mnunuzi kuhakikisha kwamba hatimiliki ya muuzaji haina dosari. Hii inaweza kuhusisha ujasusi na upelelezi wa "mlolongo wa hatimiliki."

Mmiliki msajili wa ardhi kwenye mfumo wa Torrens anasemakana kuwa na hatimiliki isiyoweza kushindwa. Hiyo ina maana kwamba ni katika hali chache sana inaweza kushindwa. Changamoto hizi zimo katika sheria, na ni kulingana na sheria zilizotolewa na mahakama. Mahakama inaweza pia kubadili haki kulingana na wausika, nakuagiza mabadiliko kuandikisha kwenye rejista ipasavyo.

Kutoshindwa kwa hatimiliki 
Kutoshindwa kwa hatimiliki inatumika kwa usajili wa pamoja  au wa kipekee wa ardhi.

Nchi tofauti  zina sheria na vifungu mbalimbali. Zifuatazo zinahusiana na mamlaka ya Victoria ambapo mfumo wa Torrens unadhihirishwa katika Transfer-of-Land Act 1958  (Vic). punde baada  ya usajili wa maslahi yake na baadaye kurekodi kwenye hatimiliki maslahi yake, maslahi ya mmiliki aliyesajiliwa   katika ardhi ni makuu kuliko maslahi mengine yote katika ardhi isipokuwa  maslahi katika s.42 Transfer- of-Land Act 1958  ( vic).

Sehemu hii inaonyesha kwamba mmiliki aliyesajiliwa itakuwa huru kutokana  na riba  kuliko na mengineyo:
 wale waliotajwa kwenye hatimiliki;
 Wale wanaodai ardhi kwenye folio iliyotangulia (s42 (1) (a));
 PALE maelezo ya ardhi sio sahihi  kwa sababu  ya Msajili na mnunuzi hajachukua au kupata hatimiliki kutoka kwa muuzaji 'kwa thamani' (s 42 (1) (b);
 misingi ya maslahi (s 42 (2) (a) - (f)) - haya maslahi, ingawa hata huenda hayajasajiliwa, ni 'bora' kuzidi maslahi ambayo yamesajiliwa .

Kuongezea, kuna buraa inakuwepo au mazingira ambayo yanaweza 'kupenya' kutoshindwa kwa hatimiliki. Mambo ya kawaida, ikithibitishwa na muhusika, huweza kupenya na kushinda haki za mmiliki aliyesajiliwa, nazo ni pamoja na:
 udanganyifu - ambako udanganyifu umetendwa na mmiliki msajiliwa  [kanuni ya kushindikana kwa hatimiliki maramoja];
 kisheria - ambako inaweza kuonyeshwa kwamba kulikuwa na baadhi ya ahadi au kufanya mikataba na mmiliki msajiliwa na mmiliki asiyesajiliwa.
 ukanganyanaji wa kisheria- ambako sheria imeundwa baada ya sheria ya Torrens  na sheria hii ni mkanganyo wa sheria ya Torrens, sheria, sheria hii itatashinda;
 kujitolea - ambapo msajili muhusika hana maslahi yeyote kuzingatia (kama vile katika mapenzi ya marehemu). Kumbuka, Victoria Tofauti na sheria, katika NSW wahusika wa kujitolea watakuwa na hakikiliki isiyoshindwa.

Kanuni tatu za mfumo wa Torrens 
Mfumo ya Torrens huzingatia kanuni tatu: 
  kanuni ya kioo - rejista (hatimiliki) huangazia  kwa usahihi kabisa  ukweli kuhusu  hatimiliki ya mtu. Hii ina maana kwamba, mtu akiuza ardhi, hatimiliki mpya inabidi iwe sambamba naile nze   katika masuala ya maelezo ya ardhi, isipokuwa kwa jina la mmiliki.
 kanuni ya pazia- haina haja mtu kwenda nyuma ya cheti cha umiliki kwani taarifa yote ipo juu ya cheti. Hii ina maana kwamba hakuna haja ya umiliki  kudhihirishwa kwa   hati mrefu  zilizo na mmiliki, kama katika Mfumo wa Kibinafsia wa Kuhamisha. habari yote muhimu kuhusu umiliki ipo kwenye cheti cha umiliki.
  kanuni ya Bima -  hufidia hasara kama kuna makosa yaliyotokana na Msajili wa Vyeti.

Ukubalifu 
Makoloni mengine ya Australia ilianzisha sheria sambamba  kati ya miaka ya 1862 na 1875. Mfumo wa hatimiliki wa Torrens ulianzishwa New South Wales na uanzishsho yw Real Property Act  tarehe 1 Januari 1863.  New Zealand pia ilikubalia mfumo sambamba mwaka wa 1875.

Hata hivyo, umekuwa maarufu kote duniani kwani unashughulikia matatizo makubwa mawili yanayotambuliwa na umaskini katika nchi zinazoendelea Hernando de Soto: ili inayoshighulikia  uhakika wa umiliki wa ardhi, na kuchanganyikiwa .

Tanbihi 

sheria
Historia ya Australia