Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-09-12 00:00:00, Aktenzeichen 9 K 2342/13

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 1Tatbestand: 2Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung S. , Flur 000, Flurstücke 7 und 25 (Hinterhof des Grundstücks F.--------straße 6, 00000 S. ). Südlich grenzt an das Flurstück 7 das Flurstück 10 (postalische Anschrift: C. Straße 183), das nicht im Eigentum des Klägers steht. 3Das Flurstück 7 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 186 – C. Straße – vom 15. Juli 1991, der dieses als zu einem Mischgebiet gehörig ausweist. 4Auf den Flurstücken 7 und 25 sowie auf dem südlich angrenzenden Flurstück 10 befinden sich mehrere aneinander gebaute bauliche Anlagen, die von der östlichen Grenze des Flurstücks 25 bis zu der westlichen und südlichen Grenze des Flurstücks 7 reichen, wobei die baulichen Anlagen näherungsweise eine L-Form bilden. Im südlichen Teil des Flurstücks 7 ist die Bebauung zweigeschossig, während die Büroräume an der südlichen Grenze des Flurstücks 25 sowie die Räumlichkeiten an der westlichen wie östlichen Seite des Flurstücks 7 eingeschossig sind. 5Im westlichen Teil des ersten Obergeschosses befinden sich zwei Büroräume, die über keine Fenster verfügen. Auf der östlichen Seite des ersten Obergeschosses befinden sich mehrere doppelflügelige Fenster. Die beiden Öffnungen eines dieser Fenster weisen ein lichtes Maß von 1,05 m x 1,33 m auf. Durch sie kann das Dach des davor liegenden eingeschossigen Gebäudeteils betreten und in nördlicher Richtung bis zum Dach des angrenzenden Gebäudes begangen werden, das ca. 30 cm höher liegt. Der Höhenunterschied wird durch eine Unterfütterung der Bitumen-Dachpappe überbrückt. Das Dach des angrenzenden Gebäudes kann weiter in nördliche Richtung überquert werden, um an seinem Ende mittels einer aufzustellenden Leiter den Parkplatz vor dem Gebäude zu erreichen. 6Zusätzlich zu dem Haupttreppenhaus führt eine 0,85 m breite, gerade Treppe ohne Handlauf vom ersten Obergeschoss zu einem ebenerdigen Ausgang. 7Die östliche, zu dem Flurstück 295 ausgerichtete Wand der Bebauung auf dem Flurstück 25 weist mehrere Öffnungen auf. Ihrem Vorhandensein hat der damalige Erwerber des Vorderhauses (Flurstück 295) unter § 6 des notariellen Kaufvertrags vom 12. November 1964 gegenüber dem Kläger zugestimmt. 8Dem Kläger wurde im Oktober 1956 die Genehmigung zur Errichtung eines Lagerhauses auf dem heutigen Flurstück 25 erteilt. Auf dem Flurstück 7 wurde im März 1959 eine Lagerhalle mit Werkstatt und Aufenthaltsraum genehmigt. 9Im April 1990 wandte sich ein Nachbar an die Beklagte und wies darauf hin, dass auf dem betreffenden Grundstück Garagen zu Lagerräumen umgenutzt worden seien. Hieraufhin beantragte der Kläger im Mai 1990 die Erteilung einer Baugenehmigung für Umbaumaßnahmen an dem vorhandenen Bürogebäude mit Sattel- und Flachdach. Eine Baugenehmigung wurde auf den gestellten Bauantrag nicht erteilt. Vielmehr schließt der von der Beklagten vorgelegte Verwaltungsvorgang mit dem am 8. Mai 2001 gefertigten Vermerk „Firma G. -T. existiert nicht mehr; Akte z. d. A.“ 10Aufgrund einer Nachbarbeschwerde wurde die Beklagte im November 2012 bzw. Januar 2013 auf eine etwaige baurechtswidrige Nutzung des Grundstücks aufmerksam. Die Beklagte führte am 4. März 2013 eine erste Ortsbesichtigung durch. Am 20. März 2013 erfolgte eine weitere Ortsbegehung, bei der auch Vertreter der Mieterin der Räumlichkeiten, der L. GmbH, zugegen waren. Im Rahmen der Ortsbegehung wurde gegenüber den Geschäftsführern der L. GmbH die Nutzung der angemieteten Büroflächen und der Lagerflächen untersagt sowie die sofortige Vollziehung angeordnet. Weiter wurde ein Zwangsgeld i.H.v. 5.000,- € angedroht. Sodann wurde gegenüber dem Kläger als Eigentümer des Grundstücks ein Vermietungsverbot ausgesprochen sowie die sofortige Vollziehung angeordnet. Für den Fall der Zuwiderhandlung wurde ihm ein Zwangsgeld i.H.v. 20.000,- € angedroht. 11Am 25. März 2013 beantragte der Kläger eine schriftliche Bestätigung der mündlich ergangenen Bauordnungsverfügung. Mit Schreiben vom 26. April 2013 – zugestellt am 30. April 2013 – bestätigte die Beklagte gegenüber dem Kläger die am 20. März 2013 mündlich ausgesprochene Ordnungsverfügung mit folgendem Inhalt: 12„1. Die Vermietung der von Ihnen errichteten Büro- und Lagerräume auf dem Hinterhof des Grundstücks F.--------straße 6, 00000 S. , Flur 000, Flurstücke 7 und 25 der Gemarkung S. wird Ihnen untersagt. Das Vermietungsverbot bezieht sich nur auf zukünftige Verträge und nicht auf das bestehende Mietverhältnis mit der Firma G. L. GmbH.“ 132. Die sofortige Vollziehung wird angeordnet. 143. Sollten sie der Aufforderung zu Punkt 1 nicht nachkommen, drohe ich Ihnen hiermit ein Zwangsgeld in Höhe von je 20.000,00 € an.“ 15Zur Begründung führte die Beklagte aus: Die baulichen Anlagen seien formell und materiell illegal. Die auf den Flurstücken 25 und 7 ursprünglich genehmigten Bauten seien nachträglich umgebaut, teilweise um einen Bürotrakt aufgestockt und allseitig erweitert worden. Der im Januar 1990 gestellte Bauantrag sei nicht beschieden worden, da die Bauherrin nicht mehr existent gewesen sei. Im Übrigen seien der Antragsgegenstand aus dem Jahr 1990 und der heutige Bestand nicht identisch. So habe die Lagerhalle auf dem Flurstück 7 lediglich mit einem Schutzdach versehen werden sollen. Tatsächlich sei im ersten Obergeschoss ein Großraumbüro eingebaut worden. Baugenehmigungen für diese bauliche Situation lägen nicht vor. 16Die baulichen Anlagen verstießen gegen § 15 Abs. 1 BauO NRW, da die Standsicherheit ungeklärt sei. Es fehle insoweit an statischen Berechnungen.Weiterhin liege ein Verstoß gegen § 17 Abs. 3 BauO NRW vor, wonach für jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit einem Aufenthaltsraum zwei Rettungswege vorhanden sein müssten. Ein zweiter Rettungsweg existiere für das erste Obergeschoss nicht. Der vorhandene zweite Treppenraum entspreche nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Fluchtwege, da er keine hinreichende Breite aufweise und im Übrigen ein Handlauf fehle. Weiterhin fehle es am nach § 36 Abs. 3 BauO NRW erforderlichen Nachweis der hinreichenden Feuerwiderstandsklasse der Treppenraumwände. Ein Anleitern der Feuerwehr an den vor den Fenstern im ersten Obergeschoss liegenden Anbau sei nicht möglich, so dass auch keine mit Rettungsgerät der Feuerwehr erreichbare Stelle vorliege.Gemäß den §§ 29 und 34 Bauordnung NRW seien an Wände, Pfeiler und Stützen, an deren Verkleidung und Dämmstoffe sowie an Decken und deren Verkleidung hinsichtlich ihres Brandverhaltens Mindestanforderungen zu erfüllen. Es sei nicht nachgewiesen, dass diese Mindestanforderungen erfüllt würden.Nach § 48 Abs. 2 BauO NRW müssten Aufenthaltsräume unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend Tageslicht und Belüftung erhielten (notwendige Fenster). Oberlichter seien zulässig, wenn wegen der Nutzung des Aufenthaltsraums Bedenken nicht bestünden. Die innenliegenden Büros erfüllten diese Anforderungen nicht.Auch verstoße die bauliche Anlage gegen § 6 Abs. 1 BauO NRW, wonach Abstandflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten seien. Die grenzständige Bebauung der Flurstücke 7 und 25 verstoße hiergegen.Die Gebäude verstießen auch gegen § 31 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW, wonach Gebäude, die weniger als 2,50 m von der Nachbargrenze entfernt errichtet würden, Gebäudeabschlusswände haben müssten, es sei denn, dass ein Abstand von mindestens 5 m zu bestehenden oder zulässigen Gebäuden öffentlich-rechtlich gesichert sei. Öffnungen in Gebäudeabschlusswänden seien gemäß 31 Abs. 4 BauO NRW unzulässig. Die baulichen Anlagen seien grenzständig errichtet worden und verfügten zum Teil über Fenster zu den Nachbargrundstücken.Passiver Bestandsschutz sei nicht gegeben. Die ursprünglich genehmigten baulichen Anlagen seien aufgrund der Veränderungen nicht mehr durch die ursprünglichen Baugenehmigungen gedeckt. Die nicht nachgewiesene Standsicherheit und der unzureichende Brandschutz der baulichen Anlagen stellten eindeutig eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit sowie das Leben und die Gesundheit von Arbeitnehmern und Kunden dar. 17Der Kläger hat am 7. Mai 2013 die vorliegende Klage erhoben. Zur Begründung führt er aus: Die Maßnahme sei nicht geeignet, denn sie verbiete nur die Neuvermietung, nicht aber die Eigennutzung. Auch fehle es an einer Duldungsverfügung gegenüber dem Kläger bezogen auf die an die Mieterin gerichtete Nutzungsuntersagung. Soweit das Baugenehmigungsverfahren im Jahr 2001 eingestellt worden sei, sei dies fehlerhaft erfolgt. 18Er beantragt, 19die am 20. März 2013 mündlich gegenüber dem Kläger ausgesprochene Ordnungsverfügung der Beklagten, in Schriftform bestätigt unter dem Datum des 26. April 2013 – Az. 61/3 - OW - 2013 - 0025 – aufzuheben. 20Die Beklagte beantragt, 21die Klage abzuweisen. 22Zur Begründung nimmt sie Bezug auf die Ausführungen in der schriftlichen Bestätigung der Ordnungsverfügung. 23Der Berichterstatter der Kammer hat die Örtlichkeit am 20. August 2014 in Augenschein genommen und seine Eindrücke der erkennenden Kammer vermittelt. Insoweit wird Bezug genommen auf das Ortsterminsprotokoll nebst gefertigten Lichtbildern. 24Entscheidungsgründe: 25Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. 26Die Klage ist zulässig, insbesondere ist die Klagefrist des § 74 Abs. 1 Satz 2 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) i.V.m. § 110 Abs. 1 Satz 1 Justizgesetz NRW (JustG NRW) eingehalten. Der Kläger hat die Klage am 7. Mai 2013 erhoben. Zwar ist die Ordnungsverfügung dem Kläger gegenüber bereits am 20. März 2013 mündlich erlassen worden. Insoweit fehlte es aber an einer schriftlichen oder elektronischen Rechtsbehelfsbelehrung, so dass die Klagefrist gemäß § 58 Abs. 1 VwGO nicht zu laufen begann. Eine Rechtsbehelfsbelehrung erfolgte erst mit der schriftlichen Bestätigung der Ordnungsverfügung vom 26. April 2013, dem Kläger zugestellt am 30. April 2013, so dass die Klagefrist eingehalten ist. 27Die Klage ist gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO unbegründet, denn die Ordnungsverfügung ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten. 28Rechtsgrundlage für die Untersagung einer zukünftigen Vermietung ist § 61 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Satz 1 Bauordnung NRW (BauO NRW). 29Die Ordnungsverfügung erweist sich als formell rechtmäßig. Der mündliche Erlass war gemäß § 20 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1, § 12 Abs. 1 Ordnungsbehördengesetz NRW (OBG NRW), § 60 Abs. 1 a.E. BauO NRW in Abweichung von dem Grundsatz der Schriftlichkeit von Ordnungsverfügungen nach § 20 Abs. 1 Satz 1 OBG NRW zulässig, weil Gefahr im Verzug vorlag. Der Begriff "Gefahr im Verzug" ist im Hinblick auf den mit dieser Vorschrift verfolgten Zweck dahin zu verstehen, dass eine solche Gefahr anzunehmen ist, wenn durch eine schriftliche Abfassung der Ordnungsverfügung auch bei besonderer Beschleunigung ein Zeitverlust einträte, der mit hoher Wahrscheinlichkeit zur Folge haben würde, daß die durch den Verwaltungsakt zu treffende Regelung zu spät käme, um ihren Zweck noch zu erreichen. 30Vgl. zu § 28 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1983 – 3 C 27/82 –, BVerwGE 68, 267 = juris Rn 56. 31Aufgrund der bereits erfolgten Errichtung und aufgenommenen Nutzung stand eine Beeinträchtigung der Rechtsordnung als Schutzgut nicht nur unmittelbar bevor, sondern war sogar bereits eingetreten. 32Ob der Kläger vor Erlass der Ordnungsverfügung gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz NRW (VwVfG NRW) – etwa im Rahmen des in der schriftlichen Bestätigung erwähnten Telefonats – angehört worden ist oder ob – für den Fall einer fehlenden Anhörung – die Beklagte zu Recht von einer Anhörung des Klägers nach § 28 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG NRW abgesehen hat, kann dahinstehen. Selbst wenn eine Anhörung weder erfolgt noch entbehrlich gewesen ist, führt dies nicht zu einem Erfolg der Klage, weil ein solcher Fehler durch den Austausch von Schriftsätzen im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes und im Übrigen im Klageverfahren gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG NRW geheilt worden ist. 33Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 14. Juni 2010 – 10 B 270/10 –, juris Rn 9 m.w.N., und vom 29. Oktober 2010 – 7 B 1293/10 –, juris Rn 13. 34Die Ordnungsverfügung ist hinreichend bestimmt. Hinreichende Bestimmtheit eines Verwaltungsaktes i.S.v. § 37 Abs. 1 VwVfG NRW bedeutet, dass die Regelung, die den Zweck, Sinn und Inhalt des Verwaltungsaktes ausmacht, so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar sein muss, dass die Betroffenen ihr Verhalten danach richten können. Es muss, ohne dass es dazu erst besonderer Überlegungen, Rückfragen usw. bedürfte, erkennbar sein, auf welchen Sachverhalt sich der Verwaltungsakt bezieht, von wem etwas, was und wann verlangt wird bzw. wem etwas, was und wann gewährt oder versagt wird. 35Vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 29. September 1992 – 1 C 36/89 –, Buchholz 451.45 § 16 HwO Nr. 8 = juris Rn 18, Kopp/Ramsauer, VwVfG, 13. Auflage 2012, § 37 Rn 5 ff. 36Diesen Anforderungen wird die Ordnungsverfügung gerecht. Insbesondere kann ihr hinreichend eindeutig entnommen werden, dass von dem Vermietungsverbot alle baulichen Anlagen auf den betroffenen Flurstücken umfasst sind. Zwar wird sowohl im Tenor der Ordnungsverfügung unter der Ziffer 1 als auch in der Überschrift auf die durch den Kläger errichteten Büro- und Lagerräume Bezug genommen, so dass hierin eine Beschränkung auf Teile der Bebauung gesehen werden könnte. Aus der Begründung der Ordnungsverfügung, die zur Ermittlung des Inhalts des Tenors heranzuziehen ist, 37vgl. BVerwG, Urteile vom 29. September 1992 – 1 C 36.89 –, Buchholz 451.45 § 16 HwO Nr. 8 = juris Rn 18, und vom 3. Dezember 2003 – 6 C 20.02 –, BVerwGE 119, 282 = juris Rn 17, 38ergibt sich aber eindeutig, dass von dem verfügten Vermietungsverbot alle aufstehenden Gebäude umfasst sind. Die Beklagte führt in ihrer Ordnungsverfügung in tatsächlicher Hinsicht aus, ursprünglich sei auf dem Flurstück 25 die Errichtung einer Lagerhalle, auf dem Flurstück 7 die Errichtung einer Lagerhalle mit Werkstatt und Aufenthaltsraum genehmigt worden. Später seien diese Gebäude umfassend erweitert und umgenutzt worden, so dass nun alle baulichen Anlagen illegal seien. Vor diesem Hintergrund ist die Reichweite des Vermietungsverbots eindeutig bestimmt. 39Die materiellen Voraussetzungen für den Erlass eines – insoweit als Unterfall der Nutzungsuntersagung erscheinenden – Verbots, die Büro- und Lagerräume erneut zu vermieten, sind gegeben, denn deren Nutzung verstößt gegen Vorschriften des öffentlichen Baurechts. 40Die Errichtung der verfahrensgegenständlichen Büro- und Lagerräume sowie deren Nutzung insgesamt verstoßen gegen formelles Baurecht. Die Errichtung erfolgte und die Nutzung erfolgt ohne die erforderliche Baugenehmigung. Nach § 63 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW bedürfen die Errichtung wie auch die Nutzung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf dem Flurstück 25 wurde im Jahr 1956 eine Lagerhalle genehmigt. Diese ist in der nachfolgenden Zeit in ein Bürogebäude umgenutzt worden. Die Fassade wurde baulich erheblich verändert, das Gebäude vergrößert. Abweichend von der erteilten Genehmigung wurde ein Vorbau mit neuer Eingangssituation in massiver Bauweise und in dem Dachgeschoss eine Gaube an der westlichen Seite errichtet. Das Obergeschoss wurde als Aktenlager umgenutzt. Auf dem Flurstück 7 wurde im Jahr 1959 eine Lagerhalle mit Werkstatt und Aufenthaltsraum genehmigt, die in der nachfolgenden Zeit durch einen Bürotrakt aufgestockt und zu allen Seiten erweitert wurde. Für alle Erweiterungen gegenüber den ursprünglichen Baugenehmigungen wurden von Seiten der Beklagten keine Baugenehmigungen erteilt. Soweit für das Büro- und Lagergebäude im Jahr 1990 durch die Firma G. T. GmbH & Co. KG ein Bauantrag gestellt wurde, wurde dieser nicht beschieden. Vielmehr stellte die Beklagte das Genehmigungsverfahren im Jahr 2001 ein, nachdem festgestellt worden war, dass die Bauherrin nicht mehr existierte. Soweit der Kläger einwendet, ggf. sei ein Bauherrenwechsel hin zu der damaligen Eigentümerin in Betracht gekommen, liegt dies schon angesichts deren Untätigkeit im Antragsverfahren fern. Im Übrigen vermag der Einwand nichts an der fehlenden Baugenehmigung zu ändern. Soweit Teile der bestehenden baulichen Anlagen durch die vorgenannten Baugenehmigungen ursprünglich bauaufsichtlich genehmigt waren, erweisen sich diese wegen der massiven Veränderungen nunmehr als formell illegal, da es aufgrund der Betroffenheit baurechtlich relevanter Belange einer erneuten Prüfung bedarf. 41Vgl. etwa OVG NRW, Urteil vom 21. November 2005 – 10 A 1166/04 –, juris Rn 37. 42Die Errichtung und Nutzung der verfahrensgegenständlichen Lager- und Büroräume ist auch materiell rechtswidrig. 43Die auf den Flurstücken 7 und 25 befindlichen baulichen Anlagen verstoßen gegen § 6 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW, wonach vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten sind. Die baulichen Anlagen auf den Flurstücken 7 und 25 sind im Westen bzw. Süd-Westen (zu den Flurstücken 6, 22 und 24) sowie im Osten (zu dem Flurstück 295) grenzständig errichtet. Insoweit ist keine abstandflächenrechtliche Privilegierung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW gegeben. Ein Fall, in dem nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand gebaut werden muss (Buchst. a), liegt nicht vor. Soweit die baulichen Anlagen im Geltungsbereich des Bebauungsplans 186 „C. Straße“ der Beklagten liegen, enthält dieser keine Festsetzungen zur Bauweise gemäß § 22 BauNVO. Auch aus § 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB folgt angesichts der in der näheren Umgebung vorhandenen Bebauung keine bauplanungsrechtliche Verpflichtung zur geschlossenen Bauweise. Vielmehr findet sich dort ausweislich der in Augenschein genommenen Luftbilder, 44abrufbar unter www.bing.de sowie tim-online.nrw.de, abgerufen zuletzt jeweils am 12. September 2014, 45weit überwiegend eine offene Bauweise. Die Voraussetzungen der Privilegierung nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b) BauO NRW liegen jedenfalls in Bezug auf die Grenzen zu den Flurstücken 6, 22, 24 und 295 nicht vor. Dabei kann offen bleiben, ob nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand gebaut werden darf, denn es ist nicht gesichert, dass auf den jeweiligen Nachbargrundstücken ohne Grenzabstand gebaut wird. Eine rechtliche Sicherung des Anbaus besteht auf keinem der umliegenden Grundstücke. Die erforderliche Anbausicherung ist auch gegeben, wenn eine hinreichend gewichtige grenzständige Nachbarbebauung tatsächlich vorhanden ist. 46Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 17. August 2005– 7 B 1288/05 –, juris Rn 5. 47Eine solche fehlt aber an den Grundstücksgrenzen zu den Flurstücken 6, 22, 24 und 295. Soweit die auf dem Flurstück 7 grenzständig errichteten baulichen Anlagen im Westen (zu dem Flurstück 6) auf grenzständig errichtete Bauten stoßen, sind diese nicht geeignet, als tatsächliche Anbausicherung zu dienen. Nach der Auswertung der dem Gericht zur Verfügung stehenden Luftbilder, der beigezogenen Hausakten sowie nach dem im Ortstermin gewonnenen Eindruck fehlt es ihnen unter Berücksichtigung der Ausmaße und Kubatur an einem hinreichenden baulichen Gewicht, um in ihrer jeweiligen faktischen Wirkung vergleichbar mit der Wirkung einer rechtlichen Anbausicherung zu sein. Auf den Flurstücken 22, 24 und 295 fehlt es an jeglicher relevanten grenznahen Bebauung. 48Die Lager- und Büroräume verstoßen gegen § 15 Abs. 1 BauO NRW, wonach jede bauliche Anlage im Ganzen und in ihren Teilen für sich alleine standsicher sein muss. Dabei genügt es für die Annahme eines Verstoßes gegen die vorgenannte Vorschrift, dass die Standsicherheit einer baulichen Anlage ungeklärt ist und hinreichenden Zweifeln unterliegt. 49Vgl. VG Gelsenkirchen, Beschluss vom 13. März 2013 – 9 L 96/13 –, nicht veröffentlicht; vgl. auch OVG NRW, Urteil vom 3. Februar 1994 – 10 A 1149/91 –, NVwZ-RR 1995, 247; Czepuck, in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 15 Rn 1. 50Ob die Aufstockung der auf dem Flurstück 7 befindlichen Lagerhalle um einen Bürotrakt und der auf dem Flurstück 25 liegenden Bebauung um ein Aktenlager statischen Anforderungen genügt, ist mangels vorgelegter Berechnung ungewiss und unterliegt jedenfalls hinreichenden Zweifeln. Hieran vermag auch die im Verwaltungsverfahren vorgelegte Bescheinigung des Prüfingenieurs für Baustatik M. G1. vom 20. März 2013, wonach keine Standsicherheitsprobleme am Gebäude festgestellt worden seien, nichts zu ändern. Sie kann eine statische Berechnung im Baugenehmigungsverfahren nicht ersetzen. Der nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 Alt. 2, § 8 Abs. 1 Bauprüfverordnung NRW (BauPrüfVO NRW) vorzulegende Nachweis der Standsicherheit umfasst eine Darstellung des gesamten statischen Systems einschließlich der Gründung, der erforderlichen Berechnungen, der Konstruktionszeichnungen sowie der Bewehrungs- und Schalungspläne. Zudem ist der Nachweis der Feuerwiderstandsdauer der tragenden Bauteile zu erbringen. 51Die baulichen Anlagen auf den Flurstücken 7 und 25 verstoßen gegen § 29 Abs. 1 Zeile 1a und 5 Spalte 3 bzw. 4, § 31 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 4 sowie § 34 Abs. 1 Zeile 1 Spalte 3 bzw. 4 BauO NRW. Dabei kann offen bleiben, ob es sich bei dem Gebäude um ein solches geringer Höhe im Sinne des § 2 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW handelt. Jedenfalls müssen tragende und aussteifende Wände, Pfeiler und Stützen sowie Decken jedenfalls den Anforderungen der Feuerwiderstandsklasse F 30 genügen. Einen diesbezüglichen Nachweis hat der Kläger nicht erbracht. Insofern ist – entsprechend obiger Ausführungen zu § 15 Abs. 1 BauO NRW – unter Berücksichtigung der möglicherweise bestehenden Gefahren für Leib und Leben davon auszugehen, dass die Anforderungen nicht erfüllt sind. 52Die grenzständig errichteten Gebäudewände verstoßen gegen § 29 Abs. 1 Zeile 5 Spalte 3 bzw. 4, § 31 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW. Unklar ist, ob die grenzständigen Wände als Gebäudeabschlusswände der Feuerwiderstandsklasse F90 genügen. Insoweit ist – wie vorstehend – angesichts der drohenden Gefahren davon auszugehen, dass die erforderliche Feuerwiderstandsfähigkeit nicht gegeben ist. 53Die an der östlichen Seite des Flurstücks 25 erforderliche Gebäudeabschlusswand verstößt gegen § 31 Abs. 4 BauO NRW, wonach Öffnungen in Gebäudeabschlusswänden unzulässig sind. Diese Gebäudeabschlusswand weist mehrere Öffnungen auf. Dass der Erwerber des Vorderhauses W. 21 (Flurstück 295) im notariellen Kaufvertrag vom 12. November 1964 unter § 6 dem Vorhandensein dreier Fenster in der an der Grundstücksgrenze errichteten Wand zugestimmt hat, ist baurechtlich ohne Belang. 54Die im ersten Obergeschoss eingerichteten Büroräume ohne Fenster verstoßen gegen § 48 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW. Diesen Aufenthaltsräumen fehlen unmittelbar ins Freie führende Fenster. Zwar sind – entgegen der Annahme der Beklagten – jedenfalls in einem Raum Oberlichter in Form von Dachkuppeln vorhanden. Diese allerdings vermögen gemäß § 48 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW notwendige Fenster in einem Büroraum nicht zu ersetzen. Über die Sicherstellung der Belichtung und Belüftung hinaus haben notwendige Fenster auch den psychologischen und sozialen Zweck, dem Menschen gerade von seinem maßgeblichen Aufenthaltsraum aus die "visuelle Partizipation" an seiner natürlichen und sozialen Umwelt zu ermöglichen. 55Vgl. zu Wohnräumen OVG NRW, Urteil vom 30. Juni 1983 – 11 A 2491/82 –, BRS 40 Nr. 110 = juris Rn 8. 56Dabei gilt dieses Erfordernis nicht nur für Wohnräume, sondern auch für Arbeitsstätten. Auf diese Funktion kann nur dann verzichtet werden, wenn durch die Art des Raums sichergestellt ist, dass ein Aufenthalt nur für begrenzte Zeit erfolgt (z.B. Theater, Konzertsäle, Hörsäle etc.). 57Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 18. August 2003 – 10 A 3206/02 –, Seite 4 des Entscheidungsabdrucks, nicht veröffentlicht; Radeisen, in: Boeddinghaus u.a., BauO NRW, Stand: Mai 2014, § 48 Rn 44; Czepuck, in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 48 Rn 11. 58Dies ist bei einem Büroraum aber regelmäßig nicht der Fall. Vielmehr wird er wochentäglich im Wesentlichen von denselben Personen aufgesucht. 59Für das Obergeschoss der auf dem Flurstück 7 befindlichen baulichen Anlage besteht kein ausreichender zweiter Rettungsweg. Nach § 17 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BauO NRW müssen für jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit einem Aufenthaltsraum zwei Rettungswege vorhanden sein. Der zweite Rettungsweg kann dabei eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle oder eine weitere notwendige Treppe sein, § 17 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauO NRW. Er ist nur dann entbehrlich, wenn der erste Rettungsweg ein Sicherheitstreppenraum ist, in den Feuer und Rauch nicht eindringen können. 60Ein zweiter Rettungsweg ist erforderlich, da mit der Büronutzung im ersten Obergeschoss ein Aufenthaltsraum vorhanden ist und der vorhandene erste Rettungsweg die Voraussetzungen des § 17 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauO NRW erkennbar nicht erfüllt. Die vorhandene zweite Treppe erfüllt nicht die Anforderungen des § 36 Abs. 3, 5 und 6 Satz 1 BauO NRW, um als notwendige Treppe dienen zu können. Nach § 36 Abs. 5 Halbsatz 1 BauO NRW muss die nutzbare Breite der Treppen und Treppenabsätze notwendiger Treppen mindestens 1 m betragen. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die nutzbare Breite der Treppe beträgt lediglich 0,85 m. Sie verfügt auch nicht über den nach § 36 Abs. 6 Satz 1 BauO NRW auf mindestens einer Seite zu installierenden festen und griffsicheren Handlauf. Die notwendige Treppe genügt weiterhin nicht den Anforderungen des § 36 Abs. 3 BauO NRW. Nach § 36 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW sind die tragenden Teile notwendiger Treppen in der Feuerwiderstandsklasse F 90 und aus nichtbrennbaren Baustoffen herzustellen. Bei Gebäuden geringer Höhe sind sie gemäß § 36 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauO NRW aus nicht brennbaren Baustoffen herzustellen. Auch insoweit kann offen bleiben, ob es sich bei dem Gebäude um ein solches geringer Höhe im Sinne des § 2 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW handelt. Es ist bereits nicht nachgewiesen, dass die tragenden Teile der notwendigen Treppe aus nicht brennbaren Baustoffen hergestellt sind. Wie auch im Hinblick auf die Standsicherheit in § 15 Abs. 1 BauO NRW führt schon der unterlassene Nachweis der Nichtbrennbarkeit im Hinblick auf die Bedeutung der geschützten Rechtsgüter – Leib und Leben der sich im Gebäude aufhaltenden Personen – dazu, dass ein Verstoß gegen § 36 Abs. 3 BauO NRW anzunehmen ist. 61Der zweite Rettungsweg ist auch nicht über die Fenster im ersten Obergeschoss oberhalb der Ladezone sichergestellt, denn diese sind keine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbaren Stellen im Sinne des § 17 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauO NRW. § 17 Abs. 3 BauO NRW ist eine Konkretisierung der in § 17 Abs. 1 BauO NRW enthaltenen Grundforderung, dass bauliche Anlagen insbesondere hinsichtlich der Anordnung von Rettungswegen so beschaffen sein müssen, dass bei einem Brand die Rettung von Menschen möglich ist. Mit dem zweiten Rettungsweg soll dementsprechend eine zuverlässig funktionierende zweite Rettungsmöglichkeit eröffnet werden. Eine mit einer weiteren notwendigen Treppe vergleichbare Zuverlässigkeit weist eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle jedoch nur dann auf, wenn dort nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich auch eine effiziente und zeitnahe Rettung mit entsprechendem Rettungsgerät zu erwarten ist. Die Nutzung des zweiten Rettungswegs darf somit keinen nennenswerten zusätzlichen Aufwand bedeuten und muss ohne wesentliche Hindernisse innerhalb kurzer Zeit möglich sein. Außerdem muss die Konstruktion des Gebäudes und insbesondere der Rettungswege so lange ihre Standfestigkeit bewahren, bis die Rettung von Menschen abgeschlossen ist. 62Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 19. April 1999 – 10 B 648/99 –, juris Rn 2; Urteile vom 22. Februar 2010 – 7 A 1235/08 –, DVBl. 2010, 914 = juris Rn 34, vom 25. August 2010 – 7 A 749/09 –, NVwZ-RR 2011, 47 = juris Rn 45, und vom 21. September 2012 – 2 A 182/11 –, juris Rn 65; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 22. Februar 2011 – 6 K 6048/08 –, nicht veröffentlicht. 63Ist ein Punkt nicht unmittelbar mit Rettungsgerät zu erreichen, können bauliche Gegebenheiten quasi als Verlängerung des Rettungsgeräts dienen. Ein hinreichender zweiter Rettungsweg ist aber nur dann gegeben, wenn das zwischen dem vorgenannten Ort und dem Punkt eines möglichen Anleiterns liegende Dach o.ä. die gleichen Anforderungen an Sicherheit, Leichtigkeit und Schnelligkeit der Rettung erfüllt wie das Rettungsgerät der Feuerwehr. 64Vgl. etwa Czepuck, in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 17 Rn 51c f. 65Vorliegend bestehen erhebliche Zweifel an der Tragfähigkeit des Vordachs über der Ladezone. Es handelt sich um ein großflächiges, nur an der Gebäudewand befestigtes und sonst nicht abgestütztes Vordach mit einer Kunststoff-Bedachung. Solange die Tragfähigkeit des Daches für eine Nutzung im Rahmen eines Feuerwehreinsatzes nicht nachgewiesen ist, ist es weder den zu Rettenden noch den eingesetzten Kräften der Feuerwehr zuzumuten, erhebliche Risiken für Leib und Leben einzugehen, um das Gebäude über dieses Vordach zu verlassen bzw. darüber eine Rettung durchzuführen. 66Ein den gesetzlichen Anforderungen entsprechender zweiter Rettungsweg für die Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss ist auch nicht durch die östlichen Fenster im ersten Obergeschoss sowie das Dach des davorliegenden eingeschossigen Bauteils gegeben. Zwar weist jedenfalls eines der betroffenen Fenster das erforderliche lichte Maß von min. 0,90 m x 1,20 m gemäß § 40 Abs. 4 Satz 1 BauO NRW auf. Allerdings stellt das Dach davor keinen hinreichend sicheren Rettungsweg dar. Ob die erforderliche Sicherheit dieses Rettungsweges schon deshalb nicht gegeben ist, weil das Dach jedenfalls an einer Stelle unter dem Gewicht einer männlichen Person spürbar nachgibt, kann offenbleiben. Es ist jedenfalls nicht nachgewiesen, dass das Dach den Anforderungen des § 34 Abs. 1 Satz 1 Zeile 1 Spalte 3 bzw. 4 BauO NRW genügt, also erwartbar jedenfalls 30 Minuten (den Fall eines Gebäudes geringer Höhe unterstellt) einem Feuerdurchbruch entgegenstünde. Der Nachweis des hinreichenden Feuerwiderstands (Klasse F30) ist nicht erbracht. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass nach den Feststellungen im Ortstermin keine massive Konstruktion bestehen kann. 67Der Kläger kann sich gegenüber der Ordnungsverfügung nicht auf passiven Bestandsschutz berufen. Dieser sichert das Recht des Eigentümers einer baulichen Anlage oder eines sonst dinglich Berechtigten, diese Anlage in dem vorhandenen Zustand zu nutzen, auch wenn geänderte baurechtliche Anforderungen dem Vorhaben nunmehr entgegenstehen. Dabei ergeben sich Grund, Reichweite und Inhalt des baurechtlichen Bestandsschutzes angesichts der Normgeprägtheit des Eigentumsgrundrechts gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz (GG) ausschließlich aus dem einfachen Recht. 68Vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 19. Juni 1973 – 1 BvL 39/69 u.a. –, BVerfGE 35, 263, juris Rn 44, und vom 15. Oktober 1996 – 1 BvL 44/92 u.a. –, BVerfGE 95, 64 = juris Rn 96; BVerwG, Urteil vom 12. März 1998 – 4 C 10.97 –, BVerwGE 106, 228, juris Rn 25 m.w.N.; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 3. September 2012 – 3 S 2236/11 –, juris Rn 19. 69Das einfache Recht sichert den Schutz des Eigentümers oder des sonst dinglich Berechtigten einer durch Genehmigung legalisierten und bzw. oder während eines Mindestzeitraums materiell rechtmäßigen baulichen Substanz in ihrer von der Genehmigung bzw. Genehmigungsfähigkeit umfassten konkreten Nutzung. Dabei unterliegen bauliche Substanz und Nutzung keinen unterschiedlichen rechtlichen Bewertungen. Der Bestandsschutz erlischt, wenn bei Reparaturen oder sonstigen Baumaßnahmen die Identität des wiederhergestellten oder veränderten mit dem ursprünglichen Bauwerk nicht gewahrt bleibt. Kennzeichen dieser Identität ist es, dass das ursprüngliche Gebäude unverändert als die Hauptsache erscheinen muss. Hieran fehlt es, wenn der mit der Instandsetzung oder der Baumaßnahme verbundene Eingriff in den vorhandenen Bestand seiner Qualität nach so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt, also nicht mehr isoliert geprüft werden kann, sondern eine statische Nachberechnung des gesamten Gebäudes erforderlich macht, wenn der für die Instandsetzung oder die Baumaßnahme notwendige Arbeitsaufwand seiner Quantität nach den Arbeitsaufwand für einen Neubau erreicht oder gar übersteigt, wenn die Bausubstanz ausgetauscht oder das Bauvolumen wesentlich erweitert wird. 70Vgl. BVerwG, Urteile vom 18. Oktober 1974 – IV C 75.71 –, BVerwGE 47, 126 = juris Rn 18, vom 24. Oktober 1980 – 4 C 81.77 –, BVerwGE 61, 112 = juris Rn 11, vom 17. Januar 1986 – 4 C 80.82 –, BVerwGE 72, 362 = juris Rn 11; Beschluss vom 21. März 2001 – 4 B 18/01 –, BRS 64 Nr. 90 = juris Rn 11; OVG NRW, Beschluss vom 22. August 2002 – 10 B 1233/02 -, BRS 65 Nr. 174 = juris Rn 7, Urteil vom 27. August 2005 – 10 A 4694/03 –, BRS 69 Nr. 189 = juris Rn 47. 71Die von der Beklagten in den Jahren 1956 und 1959 erteilten Baugenehmigungen für eine Lagerhalle bzw. eine Lagerhalle mit Werkstatt und Aufenthaltsraum vermitteln weder den ursprünglich genehmigten noch den heute anzutreffenden baulichen Anlagen Bestandsschutz. Soweit nachträgliche Anbauten errichtet wurden, haben die erteilten Baugenehmigungen diese zu keiner Zeit erfasst. Durch die zahlreichen An- und Umbauten wurden die vormals genehmigten Lagerhallen so umgestaltet, dass diese mit den ursprünglich genehmigten Bauvorhaben nicht mehr als identisch anzusehen sind. Hierfür sprechen sowohl die Erweiterung des Bauvolumens und der notwendige Arbeitsaufwand als auch ganz besonders die durch die nachträgliche Erweiterung erforderlichen statischen Neuberechnungen. Dass der jeweilige Bestand der baulichen Anlagen angesichts der festgestellten Verstöße zu irgendeinem Zeitpunkt materiell genehmigungsfähig war, ist nicht erkennbar. 72Das Verbot der Wiedervermietung ist verhältnismäßig i.S.d. § 15 Ordnungsbehördengesetz NRW (OBG NRW). Die Maßnahme ist entgegen der Auffassung des Klägers zur Erreichung des verfolgten Zwecks – der Schaffung baurechtskonformer Zustände und dem Schutz von Leib und Leben – geeignet. Eine Geeignetheit in diesem Sinne ist gegeben, wenn durch die Maßnahme die Wahrscheinlichkeit erhöht wird, das erstrebte Ziel zu erreichen, also der gewünschte Erfolg gefördert wird. Eine (vollständige) Wirkung in jedem Einzelfall ist nicht erforderlich. 73Vgl. etwa BVerfG, Beschluss vom 3. April 2001 – 1 BvL 32/97 –, BVerfGE 103, 293 = juris Rn 51, m.w.N.; Jarass, in: Jarass/Pieroth, GG, 12. Auflage 2012, Art. 20 Rn 84; Sachs, in: Sachs, GG, 5. Auflage 2009, Art. 20 Rn 150. 74Das Verbot der Nutzung der baulichen Anlagen durch eine erneute Fremdvermietung verhindert, dass die Räumlichkeiten durch andere Personen als die derzeitige Mieterin, die eine eigenständige Nutzungsuntersagung erhalten hat, genutzt werden. Soweit der Kläger anführt, somit bleibe ihm eine Nutzung der Räumlichkeiten möglich, ändert dies an der Förderung des genannten Ziels nichts. Vielmehr weist das Gericht darauf hin, dass in den Fällen, in denen eine Nutzung von Räumlichkeiten durch den Eigentümer selbst nicht ernsthaft in Betracht kommt – wie hier, weil der 91 Jahre alte Kläger kein erkennbares Interesse hat, die Räume selbst wieder zu beruflichen Zwecken zu nutzen, wie er in der mündlichen Verhandlung auch selbst bestätigt hat – eine gleichwohl erlassene, dies umfassende Nutzungsuntersagung sich gegebenenfalls als nicht erforderlich erweisen kann. 75Vgl. hierzu BayVGH, Beschluss vom 2. November 2011– 2 CS 11.1558 –, juris Rn 9. 76Soweit der Kläger der Auffassung ist, es fehle an einer Duldungsverfügung ihm gegenüber bezogen auf die an die Mieterin gerichtete Nutzungsuntersagung, könnte dies höchstens Auswirkungen auf die Durchsetzbarkeit dieser Ordnungsverfügung haben. Die Rechtmäßigkeit der hier streitigen Ordnungsverfügung berührt dies nicht, da der Zweck auf jeden Fall gefördert wird. Im Übrigen weist die Kammer darauf hin, dass die Beklagte insoweit zu Recht keine Duldungsverfügung erlassen hat. Eine Duldungsverfügung ist nur dann erforderlich, wenn andernfalls dem Pflichtigen eine Unterlassungs- oder Handlungspflicht aufgegeben würde, an deren freiwilliger Befolgung er aufgrund seiner Rechtsbeziehungen zu einem Dritten unter Umständen gehindert wäre. Dies wäre in der vorliegenden Konstellation nicht der Fall, weil der Befolgung der Nutzungsuntersagungsverfügung durch die Mieterin keine Rechte des Klägers entgegenstehen würden. Durch den Mietvertrag werden Mieter zwar berechtigt, aber – von besonderen Ausnahmen abgesehen – nicht verpflichtet, eine Räumlichkeit zu nutzen. Insofern besteht ein erheblicher Unterschied zu einer an den Mieter gerichteten Beseitigungsverfügung für eine bauliche Anlage. In diesem Fall greift der Mieter in der Regel in bestehende Rechte des Vermieters ein, will er der Beseitigungsverfügung Folge leisten. Bei einer an den Mieter gerichteten Nutzungsuntersagungsverfügung besteht aber grundsätzlich kein Bedürfnis für eine Duldungsverfügung. 77Vgl. BayVGH, Beschluss vom 9. Juni 1986 – 2 CB 85.A 1564 –, BRS 46 Nr. 198; VGH Hessen, Beschluss vom 15. September 1994 – 4 TH 655/94 –, BRS 56 Nr. 200; VG Neustadt (Weinstraße), Beschluss vom 6. Dezember 2010 – 4 L 1123/10.NW –, juris Rn 23; Wenzel, in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 61 Rn 45; Hahn, in: Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Stand: August 2012, § 61 Rn 89 – vgl. auch: OVG NRW, Beschluss vom 24. November 1988 – 7 B 2677/88 –, juris Rn 18; Beschluss der erkennenden Kammer vom 13. März 2013 – 9 L 96/13 –, nicht veröffentlicht. 78Das Vermietungsverbot ist auch erforderlich. Schon das Eingehen eines Mietvertrages mit der hieraus folgenden zivilrechtlichen Überlassungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) stellt im Hinblick auf eine in diesem Fall zu erwartende Nutzung der Räumlichkeiten eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit dar. Die Maßnahme ist auch angemessen, da sie erkennbar nicht außer Verhältnis zu dem erstrebten Ziel – der Herstellung baurechtskonformer Zustände und dem Schutz von Leib und Leben – steht. 79Die Beklagte hat von dem ihr in § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW eröffneten Ermessen in pflichtgemäßer Weise Gebrauch gemacht. Besonderer Ermessenserwägungen, die über das Vorhandene hinausgehen, bedurfte es angesichts der Massivität der baurechtlichen Verstöße und der gefährdeten Rechtsgüter nicht. 80Die Androhung eines Zwangsgeldes i.H.v. 20.000,- € ist rechtmäßig. Ermächtigungsgrundlagen sind insoweit die §§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 2, 60 und 63 Verwaltungsvollstreckungsgesetz NRW (VwVG NRW). Einer Anhörung bedurfte es gemäß § 28 Abs. 2 Nr. 5 VwVfG NRW nicht. Die im Ermessenswege von der Beklagten bestimmte Höhe des angedrohten Zwangsgeldes ist rechtlich nicht zu beanstanden. Im Rahmen der dem Gericht allein zukommenden Überprüfung der Maßnahme auf Ermessensfehler (§ 114 Satz 1 VwGO) ist ein solcher nicht gegeben, da schon durch die mit dem Abschluss eines Mietvertrages nachfolgend zu erwartende Nutzung erhebliche Gefahren für die besonders schützenswerten Rechtsgüter Leib, Leben, Gesundheit und Eigentum Dritter drohen, während dem Kläger durch eine Neuvermietung längerfristig erhebliche Einnahmen zufließen. Nur ein Zwangsgeld in entsprechender Höhe wird einen wirtschaftlich handelnden Ordnungspflichtigen von der untersagten Handlung abhalten. 81Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. 82Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).