Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-03-11 00:00:00, Aktenzeichen 9 K 1725/12

Tenor Der Gebührenbescheid der Beklagten vom 28. Februar 2012 wird aufgehoben, soweit in ihm ein 1.505,25 € übersteigender Betrag von 368,75 € festgesetzt wird. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 1Tatbestand: 2Der Kläger ist Miteigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks E. T. °°°, °°°°° E1. , Gemarkung X. , Flur °°, Flurstück °°°. 3Das Grundstück war vormals Bestandteil des Flurstücks °° der Flur °°. Es liegt in einer Siedlung, die aus vier Wohnhäusern und zahlreichen landwirtschaftlichen Nebengebäuden besteht. Diese Siedlung ist aus der mehr als 100 Jahre alten ehemaligen landwirtschaftlichen Hofstelle T1. -C. hervorgegangen. Die Entfernung dieser Siedlung vom Ortsrand des Stadtteils X. -C1. der Stadt E1. beträgt ca. 800 m. 4Das streitgegenständliche Grundstück war ursprünglich Bestandteil des landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetriebes der Familie T1. -C. . Wesentliche landwirtschaftliche Flächen dieses Betriebes wurden für die Entwicklung des Ortsteils X. -C1. benötigt. Die verbliebenen Liegenschaften des landwirtschaftlichen Betriebes erwarben die Eltern des Klägers, mit Ausnahme des Grundstücks Gemarkung X. , Flur °°, Flurstück °°, mit einer Größe von 26.608 m2, und dem Grundstück Gemarkung X. , Flur °°, Flurstück °°, mit einer Größe von 3.097 m2. 5Die Beklagte genehmigte mit Bauschein vom 29. Mai1962 auf dem Flurstück °°° ein Wohnhaus mit Gaststätte als Nebenerwerbslandwirtschaft sowie in Nebengebäuden Abstellräume, Garagen, Kegelbahn und Hühnerstall. Die Baugenehmigung wurde im Jahr 1962 seitens der damaligen Eigentümer ausgenutzt. Weitere landwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Gebäude wurden weder genehmigt, noch waren sie vorhanden. 6Das Wohnhausgebäude, dessen Umnutzung in ein Wohngebäude mit vier Wohneinheiten vorliegend erstrebt wird, bestand im Wesentlichen im Erdgeschoss aus den Räumlichkeiten für eine Gastronomie und einer kleinen separaten Wohnung und im ersten Obergeschoss aus einer Betriebsleiterwohnung und 4 Fremdenzimmern. Unter Nr. 8 der „Besonderen Bedingungen“ des Bauscheins hieß es: 7„Die Baumaßnahme ist unter der Voraussetzung genehmigt, dass es sich um eine landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle handelt, die zusammen mit der Gastwirtschaft als wirtschaftliche Einheit bearbeitet wird.“ 8Mit Baugenehmigung vom 26. Juni 1964 wurde die Umnutzung des Hühnerstalls in eine zweite Kegelbahn mit WC-Anlage genehmigt. Mit Baugenehmigung vom 17. Januar 1966 wurde die Errichtung von weiteren Garagen genehmigt. In den 1990er Jahren wurde die Gaststätte durch genehmigte Umbaumaßnahmen in der Weise erweitert, dass die im Erdgeschoss befindliche Wohnung entfiel. 9Unter dem 24. Oktober 1973 genehmigte die Beklagte die Errichtung eines (weiteren) Wohnhauses nebst Garage auf dem nördlichen Teil des Flurstücks. Im Jahr 1987 kam es infolge der Absicht des Eigentümers, den nördlichen Teil des Grundstücks Flur °°, Flurstück °° zu verkaufen, zu folgender Baulasteneintragung: 10„Das auf dem nördlichen Trennstück des Grundstückes Gemarkung X. , Flur °°, Flurstück °° vorhandene Wohnhaus bleibt als Einfamilienwohnhaus mit nur einer Wohnung bestehen. Die Schaffung einer weiteren Wohnung wird ausgeschlossen. Eine geringfügige Wohnungserweiterung darf 20 % der im Februar 1987 vorhandenen genehmigten Wohnfläche nicht überschreiten.Der auf dem südlichen Trennstück des Flurstücks °° vorhandene Hotelbetrieb hat eine betriebsnotwendige Wohnung. Die Schaffung einer weiteren wird ausgeschlossen. Die Erweiterung der Wohnung ist nur unter Einbeziehung vorhandener Hotelzimmer zulässig.“ 11Der Eigentümer teilte das Grundstück dann in anderer Weise als im zum Baulastenverzeichnis gereichten Plan eingezeichnet, und verkaufte im Jahr 1989 nach Teilung des Grundstücks Flur °°, Flurstück °° in die Flurstücke °°°, 14.777 m2 groß, und °°°, das 11.831 m2 große Flurstück °°° an Dritte. Auf dem abgetrennten Grundstücksteil stehen heute weitere nicht genehmigte Nebengebäude. Wann diese errichtet wurden, ist nicht mehr feststellbar. Im selben Jahr wurde für die im Eigentum des Veräußerers verbliebenen Grundstücke Flur °°, Flurstück °°, und Flur °°, Flurstück °°° die Zwangsverwaltung und -versteigerung angeordnet. Neuer Eigentümer dieser Grundstücke wurde der Eigentümer einer Brauerei- und Getränkevertretung. 1997 verkaufte dieser an die Brauerei- und Getränkevertretung, 1999 verkaufte diese an die Ehefrau des Eigentümers der Brauerei-und Getränkevertretung und 2010 erwarben der Kläger, seine Ehefrau sowie sein Bruder die Grundstücke im Rahmen einer Zwangsversteigerung. 12Am 22. September 2004 stellte der Kläger erstmals eine Bauvoranfrage zur Nutzungsänderung einer Gaststätte/Hotel zu fünf Wohnungen. Mit Schreiben vom 1. März 2005 informierte die Beklagte den Kläger, dass sie keine Möglichkeit sehe, den beantragten Vorbescheid betreffend Nutzungsänderung des ehemaligen Gaststätten- und Hotelgebäudes zu erteilen. Daraufhin verfolgte der Kläger diese Bauvoranfrage nicht weiter. 13Am 16. August 2011 stellte der Kläger erneut einen Antrag zum Umbau der ehemaligen Gaststätte mit Hotelbetrieb und Eigentümerwohnung, nunmehr in vier Wohneinheiten. Dazu gab er an: Auf dem Vorhabengrundstück sei durch die Rechtsvorgänger eine Nebenerwerbslandwirtschaft nebst Gastronomie, Kegelbahn und Hotel betrieben worden. Neben der gastronomischen Bewirtung und Zimmervermittlung sei auf ca. 5 ha Fläche Landwirtschaft mit Schaf- und Hühnerhaltung betrieben worden. Um eine Nutzung der Bestandsgebäude zu ermöglichen, sei beabsichtigt, Teile des Hauptgebäudes zurückzubauen und durch Umbau zu der bereits vorhandenen Wohneinheit drei weitere Wohnungen zu schaffen. Die Nebengebäude wie Kegelbahn, Hühnerställe, Küche und Toiletten würden zurückgebaut, die Garagen erhalten und entsprechend genutzt werden. Der Parkplatz, die Minigolfanlage und der Biergarten würden komplett geräumt und als Weide umgenutzt werden. 14Unter dem 20. September 2011 hörte die Beklagte den Kläger zur beabsichtigten Ablehnung des Bauantrages an. Im Hinblick hierauf trug der Kläger vor: Mit der Baulast habe der damaligen Gesetzeslage entsprechend sichergestellt werden sollen, dass zu den ursprünglich genehmigten zwei Wohneinheiten in dem Gaststättenkomplex und ab 1973 einer Einheit in dem Gaststättenkomplex und einer Wohneinheit in dem separat errichteten Einfamilienhaus keine jeweils zweite Wohnung auf den Trennstücken entstehe. Die dieser Baulast zugrunde liegende Gesetzeslage habe sich zwischenzeitlich geändert. Statt wie damals zwei Wohnungen könnten heute nach § 35 Abs. 4 S. 1 Buchst. f BauGB vier Wohnungen im Rahmen der Erweiterung oder Nutzungsänderung von zuvor landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlichen genutzten Gebäuden genehmigt werden. Die eingetragene Baulast könne daher seinem Vorhaben nicht mehr entgegengehalten werden. Auch die übrigen Genehmigungsvoraussetzungen des § 35 Abs. 4 S. 1 BauGB lägen vor. 15Mit Bescheid vom 28. Februar 2012 lehnte die Beklagte den Antrag zur Änderung einer ehemaligen Gaststätte mit Hotelbetrieb zu einem Wohnhaus mit vier Wohneinheiten ab. Zur Begründung führte sie aus: Das Vorhaben liege im Außenbereich. Da die Änderung keinem privilegierten land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb diene, sei das Vorhaben als sonstiges Vorhaben zu beurteilen. Als solches widerspreche es den Darstellungen des Flächennutzungsplans sowie den Festsetzungen des Landschaftsschutzgebietes Nr. 75 “Strocker und Eppendorfer Flachwellen“ nach der ordnungsbehördlichen Verordnung des Regierungspräsidenten vom 21. November 1988, rufe schädliche Umwelteinwirkungen hervor und lasse die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten. Mit der geplanten Änderung der ehemaligen Gaststätte in ein Wohnhaus mit vier Wohneinheiten würde der Vorgang der Zersiedelung eingeleitet werden. Dies würde eine Vorbildwirkung für ähnliche Wohnbauvorhaben im Außenbereich haben und die Verfestigung einer Splittersiedlung im Außenbereich befürchten lassen. Die Belange seien dem Antragsvorhaben entgegenzuhalten, denn auch die erleichterten Zulässigkeitsvoraussetzungen im Sinne des § 35 Abs. 4 BauGB lägen nicht vor. Insbesondere werde kein ehemaliges landwirtschaftliches Gebäude umgenutzt. Das in der Vergangenheit Genehmigte sei zu keiner Zeit als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle genutzt worden. Das ursprünglich genehmigte Vorhaben habe in Bezug auf seine landwirtschaftliche Bedeutung allein die Errichtung eines Hühnerstalles mit Auslauffläche zum Inhalt gehabt. Bereits 1964 sei die Änderung des Stallgebäudes zu einer Kegelbahn mit Toilettenräumen genehmigt und umgesetzt worden. Für den Bereich der Hühnerauslauffläche sei ebenfalls 1964 ein Antrag auf Errichtung von drei Garagen gestellt worden. Im selben Jahr sei die Baugenehmigung erteilt und das Vorhaben realisiert worden. Mangels landwirtschaftlichen Nebenerwerbs sei die auf eine landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle gerichtete Baugenehmigung und die damit verbundene Nutzung niemals vollzogen worden. Tatsächlich sei im Außenbereich ein nicht privilegierter reiner Gaststättenbetrieb mit Nebenanlagen und Fremdenzimmern als sonstiges Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB errichtet worden.Der beantragten Nutzungsänderung stehe auch die Baulast vom 21. April 1987 entgegen. 16Am selben Tag erließ die Beklagte für die Bearbeitung des Bauantrags einen Gebührenbescheid über 1.874,00 €. 17Gegen die am 29. Februar 2012 zugestellten Bescheide hat der Kläger am 27. März 2012 Klage erhoben. Zu ihrer Begründung trägt er vor:Entgegen der Behauptung der Beklagten sei das mit Bauschein vom 29. Mai 1962 genehmigte Gebäude entsprechend der Baugenehmigung errichtet und genutzt worden. Insbesondere habe ein landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetrieb in Form von umfangreicher Federviehhaltung, Damviehhaltung und Schafzucht bestanden. Dies könne er als ehemaliger unmittelbarer Nachbar der vorherigen Eigentümer aus eigener Anschauung bezeugen. Die anders lautenden Darstellungen in dem Ablehnungsbescheid seien nicht nachvollziehbar und in keiner Weise belegt. In der Vergangenheit habe die Beklagte zu keinem Zeitpunkt während der diversen Baugenehmigungsverfahren und der in diesem Zusammenhang durchgeführten Ortstermine auch nur ein einziges Mal die Nutzung als landwirtschaftlicher Nebenerwerb angezweifelt. Insoweit sei die Beklagte an ihre eigene, über Jahrzehnte andauernde Bewertung der Sachlage gemäß Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Er habe die Liegenschaft auch im Vertrauen auf den Baugenehmigungsbescheid der Beklagten und auf deren Bewertung als landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetrieb und der sich daraus ergebenden Privilegierung erworben. Sein Vorhaben diene einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz. Die Gebäudesubstanz befinde sich in einem erhaltenswerten Zustand und könne im Wesentlichen durch eine Verschiebung der Innenwände zu vier gesonderten Wohneinheiten umgebaut werden. Das Gebäude stehe in doppelter Hinsicht in räumlich-funktionalem Zusammenhang mit der Hofstelle des landwirtschaftlichen Betriebes. Zum einen, weil es selbst als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle errichtet worden sei, und zum anderen, weil sein haupterwerbslandwirtschaftlicher Betrieb unmittelbar an die streitgegenständliche Hofstelle angrenze. Neben der bereits genehmigten Betriebsleiterwohnung im ersten Obergeschoss würden lediglich drei weitere Wohnungen entstehen.Selbst wenn der Ansicht der Beklagten zu folgen sei, die in dem streitgegenständlichen Objekt keinen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb sehe, nehme das Streitobjekt an der Privilegierung seines unmittelbar angrenzenden landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetriebes teil. Die Privilegierung sei in einem solchen Fall nicht deshalb ausgeschlossen, weil der landwirtschaftliche Betrieb sich auch ohne den zusätzlichen Betriebsteil betriebswirtschaftlich sinnvoll führen lasse. Das BauGB hindere ihn als privilegierten Eigentümer nicht, zu bauplanungsrechtlich hinzunehmenden Umstrukturierungsmaßnahmen zu gelangen. Die für sich betrachtete nichtlandwirtschaftliche Nutzung werde von der Privilegierung mitgezogen. Neben der Bodenbewirtschaftung und der Mastviehhaltung betreibe er auf seiner Hofstelle einen genehmigten gewerblichen Baumaschinenhandel in Form des Verkaufs und Verleihs von Baumaschinen, die in der Landwirtschaft eingesetzt werden. Die ersteigerten Freiflächen seien bereits heute wieder einer landwirtschaftlichen Nutzung in seinem Betrieb zugeführt. Die angestrebte Wohnnutzung im verbliebenen Gebäude solle im Rahmen der angestrebten Vermietung die wirtschaftliche Existenz des Hauptbetriebes absichern. Die Baulast aus dem Jahr 1987 könne der begehrten Nutzungsänderung nicht entgegengehalten werden. Der Erklärungsinhalt dieser Baulast sei nur unter der Maßgabe der seinerzeit geltenden gesetzlichen Bestimmungen verständlich, die maximal die Errichtung einer zweiten Wohnung im Rahmen der Erweiterung oder Nutzungsänderung von zuvor landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzten Gebäuden zum Zwecke der Nutzung durch den Eigentümer oder die Familie zugelassen habe. Die damalige Verpflichtungserklärung könne sich keinesfalls auf Rechte beziehen, die erst durch Gesetz einige Jahre später normiert worden seien. Dem folgend habe er Anspruch auf Genehmigung von zumindest zwei weiteren Wohnungen gemäß § 35 Abs. 4 S. 1 Buchst. f BauGB, da zuvor aufgrund anderer Begünstigungstatbestände nach § 35 Abs. 4 BauGB auf seiner Hofstelle errichtete Wohnungen anzurechnen seien.Ihm sei die begehrte Nutzungsänderung jedenfalls nach § 35 Abs. 2 BauGB zu genehmigen. Die Festsetzung des Gebietes im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft könne dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Die Beklagte gehe davon aus, dass bereits 1962 bei Erteilung der Baugenehmigung ein sonstiges Vorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB vorgelegen habe. Dann aber sei die Beklagte an die in dem damaligen Genehmigungsverfahren vorgenommenen Bewertungen hinsichtlich der Beeinträchtigung öffentlicher Belange gebunden. Bereits damals habe das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht entsprochen. Zudem sei im Rahmen der wertenden Abwägung zu berücksichtigen, dass die nunmehr geplante Wohnnutzung des Gebäudes dem landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetrieb diene und die geplante Nutzung im Vergleich zu der vorherigen Nutzung als Gaststättenbetrieb einen deutlich geringeren Eingriff in Natur und Landschaft darstelle. Das streitgegenständliche Gebäude habe schon als Gaststättenbetrieb den Darstellungen des Landschaftsplans widersprochen. Da er die Bausubstanz auf das Hauptgebäude durch Abriss der Nebengebäude zurückgebaut und die Außenflächen bereits wieder einer landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt habe sowie in Zukunft durch die beabsichtigte Wohnnutzung bei weitem nicht der Zu- und Abfluss von Gästen eines Gaststättenbetriebs hinzunehmen sei, sei die geplante Nutzung als ein Weniger im Vergleich zur jahrzehntelangen Vornutzung des Gebäudes anzusehen und damit in dem bereits 1962 ausgeübten Ermessen enthalten. Da es um eine Nutzungsänderung mit Umbauten nur innerhalb der zu erhaltenden Gebäudehülle gehe, lasse das geplante Vorhaben die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung nicht befürchten. Die angestrebte Nutzung stelle im Vergleich zur bisherigen sogar ein Weniger dar, so dass von einer Erweiterung einer Splittersiedlung nicht ausgegangen werden könne.Schließlich sei der Genehmigungsanspruch auch aus dem aus Art. 14 GG abgeleiteten Gesichtspunkt des überwirkenden Bestandsschutzes von Bauwerken gegeben. Die wirtschaftliche Nutzung des streitigen Objekts in der Form der bisherigen zugelassenen Nutzung sei nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht möglich, ohne im erheblichen Umfang Erweiterungen der Gebäudesubstanz vorzunehmen. Der Bestandsschutz des Eigentums sei daher nur im Rahmen einer Nutzungsänderung zu bewerkstelligen. 18Der Kläger beantragt, 19die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 28. Februar 2012 zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung für die Änderung einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle mit Gaststätte zu einem Wohnhaus mit vier Wohneinheiten zu erteilen, 20und 21den Gebührenbescheid der Beklagten vom 28. Februar 2012 aufzuheben. 22Die Beklagte beantragt, 23die Klage abzuweisen. 24Zur Begründung führt sie aus: Das 1962 genehmigte Bauvorhaben sei von Beginn an nach § 35 Abs. 2 BBauG zu beurteilen gewesen. Auch das Vorhaben des Klägers sei nicht außenbereichsprivilegiert und deshalb nach § 35 Abs. 2 BauGB einzustufen. Es widerspreche der Darstellung des Grundstücksbereichs im Flächennutzungsplan, Belangen des Natur- und Landschaftsschutzes und lasse zudem noch die Entstehung bzw. Verfestigung eines Siedlungssplitters befürchten. Diese öffentlichen Belange seien dem Vorhaben entgegenzuhalten, da erleichterte Zulässigkeitsvoraussetzungen nach § 35 Abs. 4 BauGB, insbesondere nach dessen Satz 1, nicht gegeben seien. Hier sei das Gebäude im Jahr 1962 zwar möglicherweise nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB genehmigt, nicht aber als solches genutzt worden. Dementsprechend könne es sich bei dem Antragsvorhaben überhaupt nicht um eine Nutzungsänderung eines landwirtschaftlichen Betriebsgebäudes handeln. Diese – ihre – Rechtsauffassung sei dem Kläger seit seinem Nutzungsänderungsgenehmigungsantrag im Jahre 2004 bekannt.Ein Genehmigungsanspruch ergebe sich nicht aus mitgezogener Nutzung seines landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetriebs. Die Errichtung von vier Wohneinheiten zur Vermietung könne in ihrer Wertigkeit schon als solche nicht untergeordneter Teil der privilegierten landwirtschaftlichen Hofstelle sein. Auf Bestandsschutz könne sich der Kläger ebenfalls nicht berufen. Dieser ende, wenn die bislang zulässige Nutzung aufgegeben werde. Auch der Wortlaut der Baulast vom 31. April 1987 stehe dem Vorhaben entgegen. 25Entscheidungsgründe: 26Die zulässige Klage ist im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. 27Der Bescheid der Beklagten vom 28. Februar 2012 betreffend die Ablehnung des Antrages des Klägers vom 3. August 2011, gerichtet auf die Änderung einer ehemaligen Gaststätte mit Hotelbetrieb zu einem Wohnhaus mit vier Wohneinheiten, ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der von ihm beantragten Baugenehmigung (§ 113 Abs. 5 S. 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –). 28Dem Vorhaben stehen bauplanungsrechtliche Bestimmungen entgegen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – BauO NRW –). Es liegt unstreitig im Außenbereich. 29Nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch – BauGB – ist im Außenbereich ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dient sowie einen nur untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt. 30Das Vorhaben dient nicht mehr dem ehemaligen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb T1. -C. . Dabei können die Fragen, ob es einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb jemals gegeben hat, was die Beklagte mit guten Gründen verneint, und ob die in dem Gebäude betriebene Gaststätte, die ausschließlich im Rahmen einer Nebenerwerbslandwirtschaft genehmigt worden war, als mitgezogener Betriebsteil von der Privilegierung der Nebenerwerbslandwirtschaft erfasst war, 31dies für eine Gaststätte, die im Rahmen eines Winzerbetriebs errichtet werden sollte, verneinend: BVerwG, Urteil vom 24. Februar 1989 – 1 B 23.89 –, NVwZ 1989, 559, 32dahinstehen, da ein solcher privilegierter nebenerwerbslandwirtschaftlicher Betrieb jedenfalls seit Jahren nicht mehr besteht. Der Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB verlangt von dem Vorhaben der Nutzungsänderung des Wohnhauses mit Gaststätte in ein Haus mit vier Wohneinheiten, dass es aktuell einem landwirtschaftlichen Betrieb dient. Wegen der nie existierenden, jedenfalls aber inzwischen aufgegebenen Nebenerwerbslandwirtschaft auf dem Hof T1. -C. ist bereits diese Voraussetzung nicht erfüllt. 33Der Anlage zur Baubeschreibung für den Umbau kann jedoch entnommen werden, dass der Kläger den Erwerb des Grundstücks als ein Wiederherstellen des ursprünglich bestehenden Zusammenhangs der beiden Betriebsteile ansieht. Für diesen Fall könnte das Vorhaben dem bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers dienen. 34„Dienen“ setzt eine bestimmt funktionale Beziehung des Vorhabens zum landwirtschaftlichen Betrieb voraus. Es muss – auch äußerlich erkennbar – nach Verwendungszweck, Größe, Gestaltung, Ausstattung und sonstiger Beschaffenheit dem Betrieb zu- und untergeordnet sein. 35Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. November 1985 – 4 C 71/82 –, BauR 1986, 188 = juris Rn. 12. 36Eine Zuordnung ist den Baugenehmigungsunterlagen nicht zu entnehmen. Der Kläger verfügt auf seiner Hofstelle selbst über Wohnraum. Er will die Wohnungen nicht für sich und seine Familie sowie für seinen – wohlmöglich in der Landwirtschaft mitarbeitenden – Bruder schaffen. Er beabsichtigt vielmehr die Wohnungen zusammen mit den Miteigentümern des Grundstücks, seinem Bruder und seiner Ehefrau, zu vermieten. Der Zweck der Erzielung von Mieteinnahmen steht mit dem landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers nicht in einem funktionalen Zusammenhang. Ein solcher ist seitens des Klägers nicht substantiiert geltend gemacht. 37Die beabsichtige Umnutzung des Gebäudes in vier Wohnungen ist ein sonstiges Vorhaben i.S. von § 35 Abs. 2 BauGB. Als sonstiges Vorhaben kann die Wohnnutzung nicht zugelassen werden, weil sie öffentliche Belange beeinträchtigt. Sie widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB), der ordnungsbehördlichen Verordnung zur Ausweisung von Landschafts-schutzgebieten in der Gebietskulisse der Städte E1. und X1. sowie in Teilen von D. -S. , E2. , I. B. T2. und N. im Bereich des L. S1. vom 8. November 2012 (§ 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauGB) und lässt die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB). 38Das Vorhaben widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans der Stadt E1. , welcher den fraglichen Bereich als landwirtschaftliche Nutzfläche darstellt (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Dieser Plan verliert seine Aussagekraft nicht dadurch, dass auf dem Grundstück das ehedem als Wohnhaus einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle mit Gaststätte genehmigte Gebäude steht. Die Darstellungen eines Flächennutzungsplans können einem Vorhaben erst dann nicht mehr entgegengehalten werden, wenn die tatsächliche Entwicklung des Baugeschehens nach Inkrafttreten des Flächennutzungsplan unter Förderung oder Duldung durch die Baugenehmigungsbehörde oder durch die Gemeinde als Planungsgeberin in einem qualitativ wie quantitativ so erheblichen Maß entgegen der vorgesehenen städtebaulichen Planung verlaufen ist, dass die Verwirklichung der ursprünglichen Planungsabsichten entscheidend beeinträchtigt ist, 39BVerwG, Urteil vom 15. März 1967 – IV C 205/65 –, BRS 18 Nr. 49; Beschluss vom 1. April 1997 – 4 B 11.97 –, BRS 59 Nr. 75. 40Ein derart gravierender Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Das Gebäude umfasst eine verhältnismäßig kleine Fläche und schwächt die Aussagekraft des Flächennutzungsplans für den Bereich, in dem das Gebäude belegen ist, nicht entscheidend ab. Die Wiederaufnahme landwirtschaftlicher Nutzung ist auf dem Grundstück ohne weiteres tatsächlich möglich, sei es durch Abriss des Baukörpers und Renaturierung der Fläche oder durch dienende Einbeziehung des Baukörpers in die landwirtschaftliche Hofstelle des Klägers. 41Das Vorhaben widerspricht den Darstellungen der ordnungsbehördlichen Verordnung zur Ausweisung von Landschaftsschutzgebieten in der Gebietskulisse der Städte E1. und X1. sowie in Teilen von D. -S. , E2. , I. B1. T2. und N. im Bereich des L. S1. vom 8. November 2012. In § 1 der Verordnung werden die „ Strocker Flachwellen und Eppendorfer Flachwellen“ als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen. Nach § 3 Nr. 1 der Verordnung ist es in dem geschützten Gebiet insbesondere verboten, bauliche Anlagen im Sinne des § 2 BauO NRW zu errichten oder zu erweitern. 42Der beabsichtigte Umbau eines Wohnhauses als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle mit Gaststätte einschließlich Fremdenzimmern zu einem Wohnhaus mit vier Wohneinheiten entspricht der Errichtung einer solchen Anlage. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW sind bauliche Anlagen mit dem Erdboden verbundene aus Baustoffen und Bauteilen hergestellte Anlagen. Dazu zählen Gebäude wie das auf dem Vorhabengrundstück stehende. Nach § 2 Abs. 2 BauO NRW sind Gebäude selbständig benutzbare, überdachte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet sind, dem Schutz von Menschen und Tieren oder Sachen zu dienen. Selbständig benutzbar sind bauliche Anlagen dann, wenn sie für sich geeignet sind, den Verwendungszweck, hier die Nutzung als Wohnhaus mit vier Wohneinheiten zu erfüllen. Dies ist im Hinblick auf den vorhandenen Gebäudetorso (fehlende Fenster, Eingänge, Wohnungsunterteilungen, Raumaufteilungen) derzeit keinesfalls gegeben. Ein derartiges Gebäude müsste derzeit erst noch errichtet werden. Dass dabei auf eine vorhandene bauliche Substanz zurückgegriffen werden kann, ist schon deshalb unbeachtlich, weil diese in der Vergangenheit einem anderen Nutzungszweck, nämlich als Wohnhaus einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle mit Gaststätte diente, der bereits von den Voreigentümern – wenn er überhaupt jemals realisiert wurde, jedenfalls zwischenzeitlich – endgültig aufgegeben wurde. Der Kläger selbst will den Betrieb einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle nicht fortführen. Der vormalige Pächter des Grundstücks hatte spätestens seit 2004 den landwirtschaftlichen Nebenerwerb aufgegeben. Bereits 1989 wurde ein wesentlicher Flächenanteil der landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle abgetrennt und separat verkauft, so dass weniger als 2 ha verblieben, wovon ein Teil weiter entfernt an der ° °° lag und das weniger als 1,5 ha große Vorhabengrundstück mit seinem damals noch umfangreicheren Gebäudebestand und seinen Waldflächen für eine Nebenerwerbslandwirtschaft allenfalls eingeschränkt nutzbar war. Dass der vormalige Eigentümer und spätere Pächter weitere landwirtschaftlich nutzbare Flächen gepachtet hatte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Wahrscheinlich ist eher das Gegenteil, da dieser im Jahr 1989 aufgrund Überschuldung seinen Grundbesitz verkaufen musste bzw. durch Zwangsversteigerung verlor. Es waren auch zu keinem Zeitpunkt zu landwirtschaftlichen Zwecken genehmigte Gebäude vorhanden, deren Kapazität es erlauben würde, von einer aktiv betriebenen Nebenerwerbslandwirtschaft seitens des Pächters und vormaligen Eigentümers auszugehen. Auch die von dem Kläger berichtete Erinnerung an Federvieh–, Schaf- und Damtierhaltung aus vergangenen Tagen ist nicht geeignet, die Existenz einer von einer Liebhaberei oder von einer Tierhaltung zum Zwecke der Gewinnung von Gaststättenbesuchern oder Übernachtungsgästen abzugrenzenden Nebenerwerbslandwirtschaft zu belegen. 43Das Vorhaben lässt zudem die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB). Die vorhandenen Baulichkeiten auf den Grundstücken E. T. 201 bis 207 stellen einen städtebaulich nicht erwünschten Siedlungsansatz dar. Sie erfüllen nach ihrer gesamten Struktur keine städtebauliche Funktion, weil sie unorganisch abgesetzt von der geschlossenen Ortslage entfernt liegen und mit Ausnahme des wesentliche Teile der vorhandenen Bebauung umfassenden landwirtschaftlichen Betriebes des Klägers praktisch nur der Befriedigung von Wohnbedürfnissen dienen, 44vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juni 1977 – IV C 37.75 –, BRS 32 Nr. 75. 45Das Vorhaben des Klägers ist nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB konkret zu missbilligen, weil es nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle und des mitgezogenen Gastronomiebetriebes durch die Errichtung eines Wohnhauses mit vier Wohneinheiten zur weiteren Zersiedelung dieses Teils des Außenbereichs beiträgt. Es muss ferner deshalb als unerwünscht angesehen werden, weil mit einem derartigen Vorhaben regelmäßig Ansprüche verbunden sind, die sich in einer Splittersiedlung nicht erfüllen lassen und ihm im übrigen typischerweise eine nicht zu übersehende Vorbildwirkung beigemessen werden muss. 46Im Übrigen wären zwischen den dann zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden hinreichend große Flächen vorhanden, bei denen zu befürchten stünde, dass sie weitere Wünsche nach Wohnnutzung im Außenbereich weckten, so dass die Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten wäre. 47Diese Beeinträchtigung öffentlicher Belange durch das beantragte Vorhaben ist auch nicht nach § 35 Abs. 4 BauGB unerheblich. 48Zunächst greift § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht zu Gunsten des Klägers ein. Diese Regelung erfasst die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB unter den Voraussetzungen, dass das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient (a), die äußere Gestalt des Gebäudes im wesentlichen gewahrt bleibt (b), die Aufgabe der bisherigen Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegt (c), das Gebäude vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet wurde (d), es im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes steht (d), im Falle der Änderung zu Wohnzwecken neben den bisher nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle entstehen (e) und eine Verpflichtung übernommen wird, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebes im Sinne des Abs. 1 Nr. 1 erforderlich (g). 49Der Kläger begehrt bereits nicht die Änderung der Nutzung eines Gebäudes im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB privilegiert lediglich die erstmalige Nutzungsänderung. Jede weitere Umnutzung eines ursprünglich privilegierten, aber bereits geänderten Vorhabens beurteilt sich allein nach § 35 Abs. 2 BauGB und wird von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht erfasst. 50Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 35 Rn. 138 m.w.N. aus der Rechtsprechung 51Dies bedeutet, dass nach der Inanspruchnahme einer Nutzungsänderung zu erleichterten Bedingungen eine künftige Nutzungsänderung allein nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB zu beurteilen ist. 52Das als Wohnhaus einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle mit Gaststätte genehmigte Gebäude hat mit der Nichtaufnahme oder der Aufgabe der Nebenerwerbslandwirtschaft und damit des Wegfalls der Privilegierung eine Nutzungsänderung erfahren, hin zu einem Wohnhaus mit Gaststätte, das im Außenbereich nicht privilegiert war. Für die weitere Nutzungsänderung in ein Wohnhaus mit vier Wohneinheiten kann sich der Kläger mithin nicht mehr auf die Privilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB berufen. 53Das Vorhaben steht entgegen der Bedingung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 e) BauGB nicht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes. Die Nebenerwerbslandwirtschaft ist seit Jahren aufgegeben. Ein funktionaler Zusammenhang mit ihr kann heute daher nicht mehr bestehen bzw. begründet werden. Mit der vom Kläger auf der benachbarten Hofstelle betriebenen Landwirtschaft steht das geplante Wohnhaus mit vier Wohneinheiten nicht in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang. 54Ein solcher besteht, wenn das Gebäude in unmittelbarer Nähe zur Hofstelle liegt oder selbst Bestandteil der Hofstelle ist und der Hofstelle gedient hat. Tatsächlich hat das Gebäude zu keinem Zeitpunkt zur erwerbslandwirtschaftlichen Hofstelle des Klägers gehört. Da er es durch Zwangsversteigerung zusammen mit seiner Ehefrau und seinem Bruder zu Eigentum erworben hat, deutet nichts darauf hin, dass es funktional in die Betriebsabläufe des landwirtschaftlichen Betriebes mit einbezogen war. Gebäude und Hofstelle des Klägers liegen mehr als 105 m voneinander entfernt. Bei einer solchen Entfernung fehlt es auch an der räumlichen Nähe. 55Eine Privilegierung des Vorhabens nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauGB scheidet aus, weil der Kläger nicht die Errichtung eines gleichartigen (Wohn-)Ge-bäudes beantragt. Unstreitig geht es auch nicht um die Nutzungsänderung eines das Bild der Kulturlandschaft prägenden und deshalb erhaltenswerten Gebäudes im Sinne von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB. Die begehrte Nutzungsänderung beschränkt sich nicht auf eine Erweiterung auf bis zu höchstens zwei Wohnungen, wie dies § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB fordert. Soweit der Kläger argumentiert, es kämen zu den ehemals zwei genehmigten Wohnungen nur zwei Wohnungen hinzu, steht dem der Wortlaut der Vorschrift entgegen, der gerade nicht die Erweiterung „um“ zwei Wohnungen privilegiert. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB privilegiert die Erweiterung eines bestehenden Betriebes. Dass der Kläger das Wohnhaus mit vier Wohneinheiten zwecks Erweiterung seines landwirtschaftlichen Betriebes schafft, ist der Baugenehmigung nicht zu entnehmen und im Übrigen mangels ersichtlichen betriebsbedingten Wohnbedarfs auch fernliegend. 56Der angefochtene Gebührenbescheid der Beklagten über 1.874,00 € ist zum Teil rechtswidrig und verletzt den Kläger im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang in seinen Rechten. Rechtsgrundlage für die Festsetzung der Verwaltungsgebühr sind die §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 13 Abs. 1 Nr. 1, 14 Abs. 1, 15 Abs. 2 Gebührengesetz für das Land Nordrhein Westfalen (GebG NRW), § 1 Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung für das Land Nordrhein Westfalen (AVerwGebO NRW) und die Tarifstellen 2.4.2.1 und 2.4.3 b) des Allgemeinen Gebührentarifs zur Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung. Der Gebührenfestsetzung liegt eine rechtmäßige Amtshandlung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GebG NRW zugrunde. Der Gebührenbescheid ist jedoch wegen fehlerhafter Anwendung von § 15 Abs. 2 Satz 1 GebG NRW rechtswidrig. Diese Vorschrift schreibt bei der Ablehnung von (Baugenehmigungs-)Anträgen eine Ermäßigung der vorgesehenen Gebühr um ein Viertel vor. Die Beklagte hat die Reduzierung nur bei der für die Tarifstelle 2.4.3 b) angesetzten Rahmengebühr von 50,00 € – 2.500,00 € vorgenommen. In der Tarifstelle 2.4.3 b) heißt es jedoch, dass die Gebühr der Tarifstelle 2.4.3 b) „neben“ der Tarifstelle 2.4.2 anzuwenden ist. Bei einem gleichberechtigten Nebeneinander beider Tarifstellen für die Bemessung der Gebühr besteht kein Anlass, die Reduzierung nur auf eine dieser Gebühren anzuwenden. Daraus folgt, dass die Gebühr von 2.007,00 €, errechnet aus der Addition von 1.476,00 € gemäß Tarifstelle 2.4.2.1 und 531,00 € gemäß Tarifstelle 2.4.3 b), aufgrund der Ablehnung des Antrages um 25 % zu reduzieren ist, was einen Betrag von 1.505,25 € ergibt. Die von der Beklagten geforderte Gebühr übersteigt diesen Betrag um 368,75 €. 57Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Da die Beklagte nur im Verhältnis von 31.874,00 € zu 368,75 € und damit nur zu gut 1 % unterliegt, ist ihr Unterliegen als geringfügig im Sinne von 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO anzusehen. 58Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11 i.V.m. § 711 Zivilprozessordnung.